sou · GWB394 · 2008-10-31 00:00:00 — SOU och Ds kan köpas från kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Beställningsadress: kundtjänst 106 47 Orderfax: Ordertel: E-post: Internet: Svara på remiss. Hur och varför. Statsrådsberedningen, 2003. – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som ska svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på Textbearbetning och layout har utförts av , FA/kommittéservice Till statsrådet och chefen för Regeringen beslutade att tillkalla en särskild ut- redare med uppdrag att överväga hur förutsättningarna för hyres- gäster att göra olika tillval och frånval vid hyra av bostadslägenheter kan förbättras. Till särskild utredare förordnades rådmannen . Som sakkunniga i utredningen förordnades departementssekreteraren , rättssakkunniga och rättssakkunnige . Som experter i utred- ningen förordnades hyresrådet , juristen , förhandlingschefen och chefsjuristen . Som sekreterare i utredningen anställdes hovrätts- assessorn . Utredningen har antagit namnet (Ju 2008:03). Arbetet har bedrivits i nära samarbete med de sakkunniga och experterna vars majoritet i allt väsentligt ställer sig bakom bedöm- ningarna. Betänkandet är därför avfattat i vi-form. Härmed överlämnas betänkandet Tillval i hyresrätt (SOU 2008:94). Till betänkandet har fogats ett särskilt yttrande av . Uppdraget är därmed slutfört. 1.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken ................................ 1.2Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) ................................................................................ 1.3Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder................................. 1.4Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) Bakgrund till uppdraget........................................................... Närmare om uppdraget ........................................................... Vad vi inte gör .......................................................................... Två huvudlagar för regelsystemet ........................................... Lägsta godtagbara standard...................................................... Lägenhetens skick och värdens underhållsplikt ..................... 2.7.2 Hyressättning där avvikelser från .....................– hyresgäster sköter underhåll Det kollektiva ......................................förhandlingssystemet Det enskilda ................................hyresförhandlingssystemet Prövning .................................................................av hyrorna 2.12.1 .......................Utredningen om allmännyttans villkor Tillval ...............................................och frånval Vad förekommer ......................som tillval och frånval ? Tjänster ...................................................................som tillval Underhåll ..................sker ofta efter hyresgästens önskemål Systematisk ......................................hyressättning och tillval Tillval i nyproduktionen.......................................................... – inga tillval..................................................... Sammanfattningen i betänkandet ................................ Principer för förslaget .................................................. 5.2.1 Invändningarna mot förslaget om tillval 5.3.1 Behovet av nya bestämmelser ...................................... 5.3.2 Regeringens bedömning av utredningens förslag om tillval och frånval........................................ Regeringens samlade bedömning................................. Hur bör vi se på den kritik som framkom?............................ Alternativ för tillval och frånval .................................... 6.3 Kan tillvalen anses inte utgöra hyra?....................................... 6.3.1 En avgränsning utifrån reglerna om 6.3.2 Möjligheten att skapa en annan lagstadgad 6.3.3 Parterna får själva avgöra vad som kan ingå ................ 6.3.4 Vår uppfattning ............................................................. 6.4Tillvalen anses utgöra hyra i samma utsträckning 6.4.1 Tilläggen för tillvalen baseras på kostnader i stället för på bruksvärdet............................................ En lösning i lag eller avtal?....................................................... Förslag om tillval och frånval ..................................... Vårt förslag i korthet.............................................................. Frivillighet för både hyresvärd och hyresgäst....................... 7.7Tillvalen och frånvalen hanteras som del av hyran på samma sätt som ......................................................... 7.8 Avtal kan träffas kollektivt eller – i vissa fall – enskilt......... Förhandlingsskyldighet för tillval.............................. Förhandlingsskyldighet avseende frånval.................. 7.9Förutsättningar för presumtion – en definition av tillvals- och frånvalssystemet................................................. Prissättning och betalning ..................................................... 7.10.1 Kostnaderna ska täckas .............................................. 7.10.3 Vad sker efter presumtionstidens slut? Frågor om underhåll .............................................................. 7.11.1 Underhåll avseende tillval – enskilda avtal ................ 7.11.2 Särskilt om frånval av underhåll................................. Tillfälliga avvikelser från bruksvärdet................................... Ny hyresgäst eller ny hyresvärd............................................ Tillval vid nyproduktion........................................................ Prövningen i hyresnämnden.................................................. 7.15.1 Skäl för att bryta presumtionen................................. Tjänster inom ett tillvalssystem? Att bo i hyresrätt ger i grunden tillgång till vissa tjänster... Tjänster inom eller utanför hyresavtalet............................... 8.3.1 Gränsdragningsproblemet: vad har ett samband med boendet? 8.3.2 Tjänster som inte har med boendet att göra ............. 8.4Konsekvenser av att föra in tjänsterna i ett system 8.5Konsekvenser av att låta tjänsterna falla utanför tillvals- och frånvalssystemet ................................................ Skäl att hantera tjänster som annat än tillval........................ Vårt förslag jämfört med förslag ................... En enkel översikt ................................................................... Konsekvenser och ikraftträdande................................ Allmänt om förslagets konsekvenser .................................... Bakgrund – vilket är problemet? Vilka berörs av förslaget?....................................................... Kostnadsmässiga konsekvenser för hyresvärdar Andra konsekvenser för hyresvärdar och hyresgäster ......... Konsekvenser för myndigheter och domstolar .................... Ikraftträdande och övergångsbestämmelser ......................... Förslaget till lag om ändring i jordabalken ........................... Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)............................................................................... Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ............................... Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt......................................................... Möjligheter att sluta avtal om tillval ..................................... Hyressättning efter bruksvärdet ........................................... Hyresgäster har olika önskemål för sitt boende. En del är beredda att betala mera för att förse sin lägenhet med en högre standard, tillval, medan andra hyresgäster vill välja bort planerade underhålls- insatser eller senarelägga utbyte av utrustning, frånval, och på så sätt minska sina boendekostnader. Även om många hyresvärdar erbjuder tillval och frånval genom olika system förekommer det att vissa önskemål från hyresgästerna inte blir tillgodosedda. Att vissa tillval inte kommer till stånd beror emellanåt på att hyresvärden inte alltid är säker på att för tillvalet kunna ta ut en hyra som motsvarar hans kostnader. Detta gäller särskilt dyra och särpräglade tillval. De stora organisationerna på hyresmarknaden har i flera samman- hang uttryckt en önskan om att underlätta möjligheterna för hyres- gästerna att göra tillval och frånval. Mot bakgrund härav lämnade ett förslag i frågorna. Förslaget genomfördes dock inte. fick en särskild utredare uppdrag att överväga hur möjligheterna för hyresgäster att göra olika tillval och frånval i hyres- rätt skulle kunna förbättras. I uppdraget ingår att beakta de förslag som lämnades av (SOU 2004:91). Vi ska också belysa möjligheterna för hyresgäster avtala med hyres- värden om att denne ska tillhandahålla tjänster med anknytning till boendet, t.ex. städning. Vi ska överväga om hyresgästens möjlighet att få tillgång till sådana tjänster kan förbättras om tjänsterna kan ingå i system för tillval och frånval. Det förslag vi lämnar ska ge hyresgästerna så stor valfrihet som möjligt. Förslaget ska så långt som möjligt vara förenligt med vad som i övrigt gäller för hyressättning. En utgångspunkt är lagens krav på lägsta godtagbara standard. Vi har funnit att förslaget även bör bygga på följande utgångspunkter. System för tillval och frånval bör utgå från frivillighet. Någon förändring av hyresbegreppet bör inte göras, varför tillval och frånval även i fortsättningen bör behandlas som hyra. Principerna för hyressättning vid tillval och frånval bör fastställas i lag. Förslaget omfattar utrustning och underhåll. Möjligheterna för hyres- gäster att erhålla tjänster med anknytning till boendet skulle inte jäm- fört med vad som gäller komma att förbättras om tjänsterna omfattas av ett system för tillval och frånval. Det förslag vi lämnar utgår från samma grundprinciper som sys- temet för presumtionshyror i nyproduktionen (55 c § hyreslagen). Vi föreslår ett system för tillval och frånval där hyresvärden ska ha rätt att få ersättning för sina kostnader för tillvalet. Ersättningen betalas som tillägg till hyran. På motsvarande sätt får hyresgästen ett avdrag från hyran vid frånval. Om avtalet om tillval eller frånval träffats i en särskild handling och parterna i avtalet hänvisat till att det särskilda systemet ska gälla, ska både kollektiva och enskilda avtal presumeras vara skäliga och normalt sett inte rubbas vid en pröv- ning i hyresnämnden. Presumtionen kan brytas om det föreligger synnerliga skäl eller om tillägget väsentligt avviker från hyresvärdens självkostnad. Presumtionen för skälighet har följande begränsningar: Presumtionen ska gälla från avtalets ingående. Tillägg genom vilka hyresgästen svarar för hyresvärdens hela kostnad för tillvalet får höja den ordinarie årshyran . Andra hyrestillägg får höja års- hyran . Sammanlagt får tilläggen höja hyran . Presumtionen ska brytas om det föreligger synnerliga skäl eller om tillägget eller avdraget väsentligt avviker från hyresvärdens självkostnad. Endast om det för tillvalet inte finns ett rekommenderat pris som överenskommits mellan förhandlingsordningens parter ska primär förhandlingsskyldighet gälla. Om presumtionen bryts ska hyresnämnden fastställa skäligt tillägg eller avdrag genom tillämpning av bruksvärdesreglerna. Samma gäller för tillägg som utgår efter presumtionstiden. Efter presumtionstidens slut kommer hyressättningen åter att ske efter lägenhetens bruks- värde. Om hyresgästen genom tillägg svarat för hyresvärdens hela kostnad får dock tillvalet efter presumtions- tidens utgång inte i samma hyresförhållande beaktas vid hyressätt- ningen. Avtalen ska kunna gälla även om ett nytt hyresförhållande in- leds. Möjligheterna för hyresgäster att göra tillval och frånval kan för- bättras genom att det på ovanstående sätt tillåts avvikelser från de ordinarie hyressättningsreglerna. Genom de begränsningar som sätts upp i förslaget säkerställs att bruksvärdesprincipen kommer att vara fortsatt central för hyressättningen som stora möjligheter för individuella variationer skapas. De ekonomiska konsekvenserna av förslaget bedöms vara små. För- slagen bedöms kunna träda i kraft . lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs beträffande 12 kap. jordabalkenTPF1FPT dels att 55 d och 55 e §§ ska betecknas 55 e och 55 f §§, dels att 15, 54, 55, 55 b, 55 e, 55 f, 66, 67, 70 och 73 §§ ska ha följande lydelse, dels att det i lagen ska införas en ny paragraf, 55 d §. skall hyres- värden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om ej annat har avtalats eller följer av andra stycket. Om lägenheten helt eller del- vis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens för- sämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats, och ska hyres- värden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om ej annat har avtalats eller följer av andra stycket. Om lägenheten helt eller del- vis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens för- sämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats, och 1TP PT Balken omtryckt 1971:1209; 12 kap. omtryckt 1984:694. 2TP PT Senaste lydelse 1987:1276. 2. hyresavtalet innehåller för- 2. hyresavtalet innehåller för- handlingslagen (1978:304) handlingslagen (1978:304) de avvikande bestämmelserna har de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöver- tagits in i en förhandlingsöver- enskommelse enligt nämnda lag. enskommelse enligt nämnda lag, 3. avtalet gäller sådana tillval som avses i 55 b § och de avvik- ande bestämmelserna ingår i av- talet om tillval. Följer av ett hyresförhållande Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas som är avsedda att användas skall hyresvärden hålla utrym- ska hyresvärden hålla utrym- mena i sådant skick som anges i mena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte annat 9 § första stycket, om inte annat Vill hyresvärden eller hyres- Vill hyresvärden eller hyres- ändras, skall han skriftligen med- ändras, ska han skriftligen med- dela detta till motparten. dela detta till motparten. träffas, har han rätt att hos träffas, har han rätt att hos ändring av hyresvillkoren. ändring av hyresvillkoren. sökan får göras tidigast en månad sökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats efter det att meddelandet lämnats Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden pröva även hyres- villkor som har samband med villkor som angetts i ansökningen. Beslut om ändring av hyres- Beslut om ändring av hyres- villkoren anses som avtal om villkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. villkor för fortsatt uthyrning. 3TP PT Senaste lydelse 1984:694. stycket ska anses som ändring av villkor för tillvalet eller frånvalet. Om hyresvärden och hyres- Om hyresvärden och hyres- gästen tvistar om hyrans storlek, gästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt ska hyran fastställas till skäligt Hyran är härvid inte att Hyran är härvid inte att anses som skälig, om den är anses som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran stycket ska främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala förvaltas av sådana kommunala 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om Om en jämförelse inte kan ske Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägen- stället beaktas hyran för lägen- heter på en annan ort med jäm- heter på en annan ort med jäm- förbart hyresläge och i övrigt förbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyres- likartade förhållanden på hyres- Vid en prövning enligt första Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägen- stycket får den hyra för en lägen- het som skall anses som skälig het som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas. enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmel- stycket ska även bestämmel- serna i 55 a–55 c §§ iakttas. serna i 55 a–55 d §§ iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhand- lingslagen (1978:304), har hyresgästen trots bestämmelserna i första, 4TP PT Senaste lydelse 2006:408. andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyres- avtalets innehåll, omständig- heterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyres- tiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild an- ledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyres- gästen kommer överens om vill- koren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjätte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före- skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk. Om hyresvärden och hyres- gästen tvistar om skäligheten av ett tillägg eller ett avdrag enligt 55 b § och det inte anses vara skäligt enligt 55 d § ska skäligt belopp fastställas. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyres- avtalets innehåll, omständig- heterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyres- tiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild an- ledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyres- gästen kommer överens om vill- koren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första, sjätte eller sjunde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före- skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk. 55 b §TPF FPT Har en hyresgäst bekostat om- Har hyresgästen bekostat om- byggnads-, ändrings- eller under- byggnads-, ändrings- eller under- hållsarbeten eller åtgärder av där- hållsarbeten eller åtgärder av där- med jämförlig betydelse i sin med jämförlig betydelse i sin lägenhet, får vid prövningen av lägenhet, får vid prövningen av hyran för lägenheten hyresvärden hyran för lägenheten hyresvärden endast om det finns särskilda skäl endast om det finns särskilda skäl TP PT Senaste lydelse 1994:817. underhållit lägenheten utöver vad som skulle ha varit fallet utan en sådan begäran (tillval), får hyres- för detta i enlighet med vad som i en särskilt upprättad handling, med avtalats, om inte annat följer av tredje stycket eller 55 d §. För tillval får avtalas tillägg till den ordinarie årshyran med helt ska svara för hyresvärdens kostnader, med högst femtio pro- tillval får uppgå till högst åttio pro- Avtal som strider mot detta är i motsvarande del ogiltiga och överskjutande belopp ska återbe- Har hyresgästen genom tillägg avtalets ingående helt svarat för hyresvärdens kostnader för ett till- val enligt andra stycket får vid prövningen av hyran för lägen- heten hyresvärden inte tillgodo- räkna sig förbättringen. Vad som sägs i andra stycket ska gälla på motsvarande sätt, om hyresgästen har avstått från visst som utan detta avstående skulle ha utförts eller installerats (från- Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om skäligheten av ett tillägg eller ett avdrag enligt 55 b § ska det anses som skäligt, om det vid prövningen inte har förflutit det ursprungliga avtalet om tillval eller Det som sägs i första stycket gäller inte om det finns synnerliga skäl att inte anse tillägget eller av- draget som skäligt. Det som sägs i första stycket gäller inte heller om det kan antas att tilläggets eller avdragets storlek väsentligt avviker från hyres- 55 d §TPF FPT Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tid- punkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som angetts avse tiden innan förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas. Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkors- ändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte 6TP PT Senaste lydelse 2006:408. som inträffar närmast för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat i följd. Har den hyra som prövas blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre mån- ader därefter. får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också för- ordna att beslut om villkors- ändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Skall hyresgästen enligt hyres- nämndens eller hovrättens be- slut betala högre hyra för för- fluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte för- verkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjut- ande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen än efter nämnda dag. På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § Beslut som avser återbetalning efter prövning enligt 55 § sjätte stycket får, trots vad som sägs i första stycket, avse tiden från till- vals- eller frånvalsavtalets ingå- ende. får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring ska gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också för- ordna att beslut om villkors- ändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Ska hyresgästen enligt hyres- nämndens eller hovrättens be- slut betala högre hyra för för- fluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte för- verkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjut- ande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen än efter nämnda dag. På överskjutande belopp ska hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.