sou · GWB36 · 2008-02-28 00:00:00 — 1983/84:16 s. 42 där några exempel på situationer anges). Av praktiskt intresse är sådana fall där mäklaren har lämnat en oriktig uppgift eller ett felaktigt råd. Mäklaren kan exempelvis ha lämnat oriktiga uppgifter om förmedlingsobjektets storlek eller beskaffenheten i övrigt. Fastighetsmäklaren kan ha underlåtit att informera om kända eller misstänkta fel i fastigheten eller ha förringat betydelsen av ett känt fel eller underlåtit att verka för att köparen undersöker fastigheten (jfr dom meddelad av Hovrätten över och i mål nr T 347). Fråga om mäklares skadeståndskyldighet kan exempelvis även upp- komma i fall mäklaren har lämnat en felaktig uppgift om års- avgiften till en bostadsrättsförening eller underlåtit att redovisa en beslutad höjning av avgiften. Skadeståndsansvar kan också aktuali- seras när mäklaren på något sätt varit försumlig vid upprättande av köpehandlingarna, t.ex. genom att dessa har fått en bristfällig ut- formning, eller genom att mäklaren har underlåtit att kontrollera en uppgift om inteckningar och liknande eller underlåtit att redo- göra för ett belastande servitut. Det torde vara ovanligare att en säljare än en köpare lider skada till följd av en mäklares agerande men en sådan situation kan exempelvis uppkomma om mäklaren i strid med förbudet mot självinträde köper en fastighet till under- pris och därigenom orsakar skada för säljaren. Vidare skulle en säljare kunna lida skada genom att mäklaren underlåter att för denne redo- visa anbud som lämnats på förmedlingsobjektet. En annan situation då sådant skadeståndsansvar kan uppkomma är om en mäklare läm- nar oriktiga upplysningar om möjligheten att få uppskov med be- skattningen av realisationsvinst och säljaren till följd av mäklarens försummelse lider ekonomisk skada (se NJA 1991 s. 625). En fordran, t.ex. ett krav på skadestånd, kan inte göras gällande hur länge som helst. Rätten att framställa krav på grund av en fordran går förlorad, dvs. Preskrip- tionen utgör därvid den bortre gräns inom vilken ett skadestånds- krav måste framställas. Med reklamation avses en underrättelse varigenom en person påpekar fel eller brist i t.ex. en levererad tjänst och förbehåller sig rätt att göra anspråk gällande på grund därav. Allmänna bestämmelser om preskription, som endast gäller i den mån annat inte är särskilt föreskrivet, finns i preskriptionslagen (1981:130). Av 2 § preskriptionslagen följer att en fordran pre- skriberas efter tillkomsten, om inte preskriptionen avbryts . Grundas fordringen på avtal, räknas tiden från avtalet, oavsett när förfallodagen inträffar eller om fordringen är beroende av villkor (se prop. 1979/80:119 s. 89). Vid utomobliga- toriska skadeståndsanspråk räknas tiden från den skadegörande handlingen (se a. prop. s. 39 f.). Det förhållandet att skadan in- träffar eller visar sig först senare har därvid ingen betydelse. I värsta fall kan tänkas att skadan inte uppstår förrän preskription redan inträffat. Tanken är dock att man inte ska behöva räkna med skade- ståndskrav på grund av händelser som ligger , om krav inte har framställts . I 5 § preskriptions- lagen ges bestämmelser om preskriptionsavbrott. I fastighetsmäklarlagen finns inga reklamations- eller preskriptionsbestämmelser. När lag om fastighetsmäklare infördes kommenterades frågan om preskription särskilt. Bak- grunden var att flera remissinstanser gett uttryck för uppfattningen att mäklarens skadeståndsansvar borde preskriberas efter en kor- tare tid än den tioårstid som gäller för fordringar i allmänhet enligt preskriptionslagen. Enligt departementschefens mening saknades det dock anledning att för fall av detta slag ha en annan preskrip- tionstid än den som gäller för andra skadeståndsfordringar. Någon särskild preskriptionsbestämmelse med avseende på mäklarens skadeståndsansvar borde därför enligt departementschefen inte ställas upp i fastighetsmäklarlagen (se prop. 1983/84:16 s. 16). (Om utländska förhållanden, se avsnitt 6.) En särskild bestämmelse om preskription finns i 18 kap. 9 § handelsbalken (HB). Av bestämmelsen följer att den som vill föra talan mot en syssloman ska göra detta från det att sysslomannen slutredovisat sitt uppdrag. I sysslomannabegreppet innefattas flera typer av uppdragstagare såsom agenter, mäklare m.fl. har i flera rättsfall prövat tillämpligheten av bestämmelsen (se bl.a. NJA 1992 s. 16, NJA 1999 s. 52, NJA 1999 s. 512, NJA 2000 s. 31 och NJA 2000 s. 137.). En förutsätt- ning för att den kortare preskriptionsfristen i 18 kap. 9 § HB ska gälla är att det rör sig om ett sysslomannauppdrag. I detta begrepp har ansetts ligga att uppdragstagaren, åtminstone som en del av upp- draget, förvaltat pengar eller annan egendom åt uppdragsgivaren (se prop. 2002/2003:133 s. 37). Av rättsfallen följer vidare att två skilda förutsättningar ska vara uppfyllda för att den ettåriga preskrip- tionstiden ska börja löpa. För det första krävs att uppdraget har slutförts eller annars upphört. För det andra förutsätts att sysslo- mannen har lämnat någon form av slutredovisning för uppdraget. Det nämnda rättsfallet NJA 2000 s. 31 är här av särskilt intresse eftersom i detta tagit ställning till frågan om tillämpning av den ettåriga preskriptionsbestämmelsen i 18 kap. 9 § HB beträffande skadeståndsanspråk som en uppdragsgivare har mot en fastighetsmäklare. Den ifrågavarande fastighetsmäklaren hade redovisat uppdraget för sin uppdragsgivare genom att överlämna en likvidavräkning mellan köpare och säljare, en avräkning för säljare, som bl.a. tog upp mäklarprovision, samt en faktura avseende för- medlingsprovisionen för de två förmedlade objekten. Enligt likvid- avräkningen hade någon handpenning inte erlagts. Högsta dom- stolen fann att fastighetsmäklaren inte hade lämnat någon redovis- ning som kunde bilda utgångspunkt för tillämpning i målet av preskriptionsfristen i handelsbalken och att skadeståndsanspråket därför var underkastat den allmänna tioåriga preskriptionstiden. Det bör nämnas att ansett att ett avtalsvillkor om en tvåårig preskriptionstid i ett uppdragsavtal om besiktning av en fastighet inte var oskäligt (dom meddelad i mål nr T 2403–06). fann dock att villkoret med den tidsmässiga ansvarsbegränsningen inte kunde anses ha utgjort avtalsinnehåll och att uppdragsgivarna därför inte förlorat sin rätt att framställa krav med anledning av det påstådda felet i den utförda tjänsten. I sammanhanget bör även bestämmelserna om reklamation och preskription i konsumenttjänstlagen (1985:716) och konsument- köplagen (1990:932) nämnas. Om en konsument vill åberopa att en tjänst är felaktig, ska han eller hon enligt 17 § konsumenttjänstlagen reklamera inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Reklamationen får dock inte ske senare än eller, i fråga om arbete på mark eller på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker, efter det att uppdraget avslutades, såvida inte annat följer av en garanti eller lik- nande utfästelse. Har näringsidkaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder gäller alltid en preskriptionstid av . Konsumentens rätt att åberopa att tjänsten är felaktig går förlorad – preskriberas – om han eller hon inte reklamerar inom rätt tid (18 § konsumenttjänstlagen). Skälet till att preskriptionstiden för tjänster som innebär arbete på fasta saker är avsevärt längre än preskriptionstiden för flertalet vanliga konsumenttjänster motive- rades i förarbetena med att fel i byggnadsarbeten m.m. i olyckliga situationer mycket väl kan förbli dolda under högst avsevärd tid samt, när de visar sig, medföra allvarliga ekonomiska följder för den enskilde konsumenten för den händelse kostnaderna för avhjälp- ande m.m. skulle stanna på denne (prop. 1984/85:110 s. 69 och s. 220). Enligt konsumentköplagen får köparen inte åberopa att varan är felaktig, om han eller hon inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Reklamerar köparen inte från det att han har tagit emot varan, förlorar han som huvudregel rätten att åberopa felet. Slutligen bör även bestämmelserna om reklamation och pre- skription i 7 § lagen (2003:862) om finansiell rådgivning till konsu- menter och i 5 kap. 8 § lagen (2005:405) om försäkringsförmedling uppmärksammas. I dessa anges att uppdragsgivarens möjlighet att framställa skadeståndsanspråk mot uppdragstagaren faller bort om reklamation inte sker inom skälig tid efter det att uppdragsgivaren märkt eller bort märka att skada uppkommit samt att detsamma gäller om uppdragsgivaren inte väcker talan från rådgiv- nings- respektive förmedlingstillfället. 19.2Underrättelseskyldighet för köpare och säljare Inom avtalsrätten gäller i allmänhet att den part som anser att motpartens prestation inte är avtalsenlig och som därför vill göra någon påföljd gällande måste inom skälig tid underrätta motparten om förhållandet. En reklamationsskyldighet av denna innebörd har som nämnts i avsnitt 19.1 på olika områden kommit till uttryck i särskilda lagregler. En fastighetsmäklare står i ett avtalsförhållande till sin uppdragsgivare men har skadeståndssanktionerade förplikt- elser gentemot såväl sin uppdragsgivare som dennes motpart. Fastighetsmäklarlagen innehåller som framgår av avsnitt 19.1 inte någon bestämmelse om att den köpare eller säljare som vill fram- ställa ett skadeståndskrav mot mäklaren måste reklamera inom skälig tid. Även på rättsområden som inte innehåller uttryckliga reklama- tionsbestämmelser har i vissa fall ansetts att den skadelidande är skyldig att reklamera inom skälig tid (jfr rättsfallet NJA 2005 s. 142). Den rättsliga påföljden av försenad reklamation när det saknas utryckligt lagstöd är emellertid osäker och omdiskuterad (se artikel i , årgång 18, 2006–2007, nr 1, s. 79). I ett fall har i det i analogi med de köprättsliga reklama- tionsreglerna ansetts att möjligheten att göra påföljder gällande går om intet om reklamtion sker för sent (se Hovrättens för dom i mål T 2099-05). Skada med anledning av att en fastighetsmäklare uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt fastighets- mäklarlagen kan uppträda snart efter det att mäklarens uppdrag har avslutats. I många fall kan det dock gå en avsevärd tid mellan tid- punkten då mäklarens uppdrag måste anses slutfört och tidpunkten för skadan. Skadan är inte heller en gång för alla bestämd utan kan komma att öka eller minska . Väl valda åtgärder i rätt tid kan komma att minska skadan, medan andra åtgärder kan förvärra en redan uppkommen skada. En fördel med en reklamationsordning är att skadevållaren i ett så tidigt skede som möjligt ges möjlighet att minimera skadan (detta motsvarar vad som anges i förarbetena till lagen om finansiell rådgivning till konsumenter, se prop. 2002/03:133 s. 34 ff., se även förarbetena till lagen om försäkringsförmedling, prop. 2004/05:133 s. 109). Exempel på fall då det kan dröja ett längre tag innan skada uppträder är då skadan grundar sig på ett faktiskt fel i fastigheten som köparen bort upptäcka men som han eller hon inte upptäcker eftersom denne, som en följd av att mäklaren under- låtit att verka för att köparen undersöker fastigheten, försummar sin undersökningsplikt i förhållande till säljaren. Mot bakgrund av det anförda bör det åligga en köpare eller säljare av en fastighet att agera för det fall han eller hon upptäcker att skada har uppkommitTPF1FPT. Den nya fastighetsmäklarlagen bör därför innehålla en skyldighet för köpare och säljare att reklamera. Skyldigheten bör, liksom i lagen om finansiell rådgivning till kon- sumenter och i lagen om försäkringsförmedling, ha sin utgångs- punkt i den effekt som den utförda tjänsten har, dvs. uppkomsten av skada bör bilda utgångspunkten. Även detta motsvarar vad som gäller enligt lagen om finansiell rådgivning till konsumenter (se även prop. 2002/2003:133 s. 34). I de fall en köpare upptäcker en fysisk skada på fastigheten kan man anta att han eller hon i regel först kommer att vända sig till säljaren och hävda att köparen inte borde ha upptäckt felet vid den undersökning köparen är skyldig att utföra före köpet och att säljaren därför ansvarar för skadan. Om det därefter visar sig att säljaren upplyst mäklaren om skadan på fastigheten men mäklaren under- låtit att vidarebefordra uppgifterna till köparen får köparen först härigenom anledning att rikta eventuellt skadeståndskrav mot 1TP PT Det kan visserligen tyckas något oegentligt att tala om att en ekonomisk skada upptäcks, jfr Högsta domstolens dom i mål nr T 3084-05 angående frågan om ett skadeståndsanspråk var preskriberat och särskilt frågan om tolkningen av uttrycket skadan upptäckts i § 6.8 i Allmänna bestämmelser för Konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörs- verksamhet av (ABK 96). Motsvarande gäller om köparen inledningsvis antar att en av honom anlitad besiktningsman vid fullgörande av den besiktning som föregick fastighetsköpet varit vårdslös och på så sätt orsakat köparen skadan men sedan får skäl att anta att mäklaren är ansvarig för skadan. Insikten om att det föreligger en ekonomisk skada för vilken mäklaren kan göras ansvarig kan således i flera fall upp- komma stegvis och gå via säljaren eller besiktningsmannen. För det fall köparen eller säljaren av en fastighet märker att skada på grund av mäklartjänsten har uppkommit och köparen eller säljaren vill ha ersättning för skadan, bör de alltså ha en skyldighet att underrätta fastighetsmäklaren om detta. Om köparen eller sälj- aren underlåter att reklamera bör han eller hon förlora rätten till skadestånd. I överensstämmelse med närliggande lagar bör köparen och sälj- aren vara skyldiga att underrätta fastighetsmäklaren inom skälig tid från det att han eller hon märkt att skada uppkommit. Härigenom ges de tid för rådrum för konsultation, exempelvis med en juridisk expert, innan kontakt tas med mäklaren. En sådan skyldighet bör dock föreligga inte endast när konsumenten märkt att skada upp- kommit, utan också när han eller hon bort märka skadan. Det innebär att det läggs ett aktsamhetskrav på konsumenten (jfr prop. 2002/03:133 s. 35 och prop. 2004/05:133 s. 109). Frågan om vad som är skälig tid måste avgöras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. I förarbetena till konsumentjänstlagen uttalas om tidsfristen att det i praktiken får godtas att det kan förflyta en i vissa fall innan konsumenten reklamerar mot ett fel som inte märks vid en mer ytlig granskning av tjänstens resultat och som inte heller kommer vid en normal användning av föremålet för tjänsten (prop. 1984/85:110 s. 217). Det bör vara tillräckligt att köparen eller säljaren lämnar en s.k. neutral reklamation. Det innebär att den som anser sig ha lidit skada inte i reklamationsmeddelandet behöver ange vilket eller vilka anspråk han eller hon har för avsikt att framställa på grund av skadan. Av reklamationen bör dock framgå att säljaren eller köparen inte godtar mäklartjänsten liksom i vilket avseende han eller hon anser att tjänsten brustit. Något krav på att reklamationen ska ske i viss form bör inte ställas. Den bör alltså kunna göras såväl muntligen som skriftligen. Bestämmelsen om reklamation bör liksom flertalet övriga civil- rättsliga bestämmelser i fastighetsmäklarlagen inte kunna avtalas bort till nackdel för en konsument. Den bör därför göras tvingande till konsumentens förmån. Det bör framhållas att åsidosättande av den föreslagna under- rättelseskyldigheten medför att rätten till skadestånd bortfaller endast såvitt avser skadestånd enligt fastighetsmäklarlagen. För ren för- mögenhetsskada som uppstått i samband med brott utgår skade- stånd i enlighet med bestämmelser i skadeståndslagen oberoende av underrättelseskyldigheten. Skada kan uppstå även till följd av en fastig- hetsmäklares utförande av s.k. sidotjänster eller sådana begränsade uppdrag som inte innefattar fastighetsförmedling eller som en följd av utförandet av en kommersiell förmedling. Eftersom sådana tjänster enligt våra förslag i avsnitten 10.1 och 10.2.3 inte ska omfattas av fastighetsmäklarlagens civilrättsliga regler eller överhuvudtaget av lagens regler får skadestånd då krävas på annan grund än på skade- ståndsbestämmelsen i fastighetsmäklarlagen och oberoende av under- rättelseskyldigheten i samma lag. När det gäller en uppdragsgivares – vanligtvis en säljares – skade- ståndsanspråk gentemot en mäklare kan, som framgår av avsnitt 19.1, i praktiken en ettårig preskriptionsfrist enligt 18 kap. 9 § HB gälla. För uppdragsgivarens motpart – som normalt är en köpare – gäller däremot alltid den allmänna tioåriga preskriptionsfristen. Tidpunkten då preskriptionstiden börjar löpa beträffande skade- ståndsanspråk mot en fastighetsmäklare kan, som framgår av samma avsnitt, också skilja sig åt beroende på om det är uppdrags- givaren eller den andre parten i fastighetsaffären som gör gällande ett anspråk. Det torde som nämnts vara vanligare att köpare riktar skadeståndsanspråk gentemot fastighetsmäklare än att säljare gör det. Gällande ordning är enligt vår mening mindre lämplig av flera skäl (jfr de skiljaktiga meningarna i rättsfallet NJA 2000 s. 31). För det första är det inte helt klart i vilken utsträckning den särskilda preskriptionsbestämmelsen i handelsbalken är tillämplig på skade- ståndskrav riktade mot mäklare. Bestämmelsen i 18 kap. 9 § HB till- godoser mäklaren och missgynnar dennes uppdragsgivare och med- för, i den mån bestämmelsen anses tillämplig, en väsentlig försvag- ning av det konsumentskydd som avsetts med fastighetsmäklar- lagen. Vidare uppstår det en svårmotiverad skillnad mellan uppdragsgivaren och den andra parten i fastighetsaffären i vad gäller möjligheten att föra skadeståndstalan mot mäklaren. Det framstår inte heller som motiverat att göra skillnad i preskriptions- hänseende mellan fall då mäklaren faktiskt uppburit medel med redovisningsskyldighet och fall då mäklaren inte gjort det. Ord- ningen kan dessutom leda till att mäklare anpassar sig genom att påfordra att få ta hand om något belopp för att den ettåriga fristen i handelsbalken ska bli tillämplig. Slutligen är bestämmelsen i 18:9 HB ålderdomlig. Fördelarna med att införa nya regler om preskription i fastig- hetsmäklarlagen är att man därigenom skulle kunna göra tydligt vad som gäller avseende skadeståndsanspråk mot fastighetsmäklare. Det skulle då inte längre behöva finnas olika preskriptionsregler för uppdragsgivaren och dennes motpart. En ny ordning skulle dess- utom i vidare omfattning kunna anpassas så att den i större utsträck- ning än gällande ordning stämmer överens med närliggande konsu- mentskyddande rättsområden. Mot den angivna bakgrunden bör de allmänna preskriptions- bestämmelserna i preskriptionslagen och bestämmelsen i 18 kap. 9 § HB inte längre gälla såvitt avser skadeståndsanspråk mot fastig- hetsmäklare utan i stället bör det i fastighetsmäklarlagen införas en särskild bestämmelse om preskription. Frågan är då en preskriptionstid bör börja löpa. En möjlighet skulle kunna vara att låta preskriptionstiden börja löpa då skada uppkommer. En sådan lösning är dock förenad med flera nackdelar. Den skulle innebära att den mäklare som ut- fört mäklartjänsten skulle kunna drabbas av skadeståndsansvar mycket efter det att uppdraget avslutades. En fastighets- mäklare skulle inte kunna skapa sig en rimlig överblick av de skade- ståndskrav som kan komma att riktas mot denne och inte heller veta när hans eller hennes ansvar upphör. En annan möjlighet vore att ansluta till de lösningar som har valts i lagarna om finansiell rådgivning till konsumenter och om försäkringsförmedling, dvs. tidpunkten för den skadegörande handlingen. I de lagarna har tid- punkten för den skadegörande handlingen ansetts sammanfalla med rådgivnings- respektive förmedlingstillfället (se prop. 2002/03:133 s. 37 och prop. 2004/05:133 s. 108). Ett fastighetsförmedlingsupp- drag kan emellertid sträcka sig och innefatta en rad olika åtgärder. Förmedlingstillfället skulle därför enligt vår mening bli en för oprecis tidpunkt för att kunna tjäna som utgångspunkt för en preskriptionsfrist när det gäller skadeståndsanspråk gentemot Tidpunkten för uppdragsavtalet bör inte heller tjäna som utgångspunkt eftersom uppdragsgivarens motpart i fastighetsaffären – normalt köparen – vanligtvis inte har vetskap om denna. När det gäller skadeståndsanspråk mot en mäklare är det naturligt att knyta an till en tidpunkt som rör förhållande mellan å ena sidan mäklaren och å andra sidan köparen eller säljaren. Dagen då fastigheten tillträds är en tidpunkt som endast berör förhållan- det mellan köparen och säljaren. Den kan dessutom ligga avsevärd efter uppdragets avslutande. Tillträdesdagen är därför inte heller en lämplig utgångspunkt. I stället bör, på sätt som motsvarar den lösning som har valts i konsumenttjänstlagen, preskriptions- tiden börjar löpa när mäklarens uppdrag avslutas. Det får avgöras i varje enskilt fall detta måste anses ha skett. En fastighetsmäklares uppdrag avslutas oftast på tillträdesdagen då, såvitt avser fastigheter, köpebrevet också brukar upprättas. Efter denna dag börjar en köpare också upptäcka eventuella fel i fastig- heten som kan ha ett samband med mäklartjänsten. I avsnitt 12.1.3 föreslår vi att en fastighetsmäklare ska föra anteckningar över varje förmedlingsuppdrag. Den mäklare som vill vara tydlig kan se till att uppdragsgivaren och dennes motpart undertecknar journalen. En anteckning i journalen om att uppdraget avslutats skulle då kunna ge vägledning för frågan om när preskriptionstiden börjar löpa. Det finns på flera håll i lagstiftningen preskriptionsregler som avviker från den allmänna preskriptionsregeln i preskriptionslagen och exempel finns på både längre och kortare preskriptionstider än . I vissa av de konsumentskyddande regleringarna, eller annan reglering av liknande slag, finns exempel på kortare preskriptions- tider än . Det gäller dock fall då det är relativt enkelt att be- döma skadans uppkomst och övriga förutsättningar för skade- ståndsansvar. I sådana fall då det är mer komplicerat att bedöma så- dana förhållanden eller om det kan ta innan en skada visar sig har en tioårig preskriptionstid använts, t.ex. vid skador till följd av tjänster på byggnader. Liksom när det gäller byggnadsarbeten kan fel i en mäklartjänst förbli oupptäckta och medföra allvarliga ekonomiska följder för den enskilde konsumenten. När en köpare av en fastighet upptäcker ett fel i fastigheten kan det också vara svårt att bedöma om det är ett sådant dolt fel som sälj- aren ansvarar för eller ett fel för vilket köparen själv normalt svarar men som en mäklare i vissa fall skulle kunna hållas ansvarig för om denne brustit i sin skyldighet att verka för att köparen undersöker eller låter undersöka fastigheten. Enligt våra kommittédirektiv ska de förslag vi lägger fram ge minst lika gott skydd för enskilda som gällande lag. Den tioåriga preskriptionsfristen, som i praktiken är den frist som normalt gäller beträffande skadeståndsanspråk som riktas mot en mäklare, bör därför inte förkortas. I fråga om preskriptionstidens längd finns det mot denna bak- grund ingen anledning att avvika från den tioåriga preskriptionstid som följer av de allmänna reglerna i preskriptionslagen och som också gäller för arbete på fast egendom o.d. enligt konsument- tjänstlagen samt enligt lagen om finansiell rådgivning till konsumen- ter och lagen om försäkringsförmedling. En sådan tidsfrist stämmer även överens med motsvarande danska och finska frister. En tioårs frist måste också enligt vår mening anses vara en rimlig avvägning mellan fastighetsmäklares intresse av att inte behöva räkna med skadeståndskrav som grundar sig på en oaktsam handling som ligger tillbaka i tiden och konsumenternas intressen av att kunna påtala fel . Samma tidsfrist bör gälla för skadeståndsanspråk rörande för- medling av samtliga de förmedlingsobjekt som omfattas av fastig- hetsmäklarlagen.