sou · GWB36 · 2008-02-28 00:00:00 — 3.På etableringsmedlemsstatens begäran skall de behöriga myndigheterna i den medlemsstat där tjänsten tillhandahålls genom- föra de kontroller, inspektioner och utredningar som krävs för att se till att etableringsmedlemsstatens tillsyn genomförs på ett effek- tivt sätt. De skall därvid handla inom ramen för de befogenheter som de har i den egna medlemsstaten. De behöriga myndigheterna får besluta om vilka åtgärder som är lämpligast i varje enskilt fall för att efterkomma etableringsmedlemsstatens begäran. 4.De behöriga myndigheterna i den medlemsstat där tjänsten tillhandahålls får på eget initiativ genomföra kontroller, inspek- tioner och utredningar på plats på villkor att de inte är diskriminer- ande, att de inte motiveras av att tjänsteleverantören är etablerad i en annan medlemsstat och att de står i proportion till det syfte som eftersträvas. 1.Om en medlemsstat får kännedom om allvarliga specifika skeenden eller omständigheter som har samband med en tjänsteverk- samhet och som skulle kunna orsaka allvarlig skada för människors hälsa eller säkerhet eller för miljön inom det egna territoriet eller inom andra medlemsstaters territorier, skall den medlemsstaten underrätta etableringsmedlemsstaten, övriga be- rörda medlemsstater och kommissionen. 2.Kommissionen skall främja och medverka i driften av ett euro- peiskt nätverk av myndigheter i medlemsstaterna för att genomföra punkt 1. Kommissionen skall i enlighet med förfarandet i artikel 40.2 anta och regelbundet uppdatera utförliga regler för driften av det nätverk som avses i punkt 2 i denna artikel. Uppgifter om tjänsteleverantörernas anseende Medlemsstaterna skall på begäran av en annan medlemsstats behöriga myndighet översända alla uppgifter, i enlighet med sin nationella lagstiftning, om sådana disciplinära eller administrativa åtgärder eller straffrättsliga påföljder och beslut rörande betalnings- oförmåga och konkurser som innefattar bedrägerier som deras behöriga myndigheter vidtagit eller fattat mot en tjänsteleverantör och som är av direkt betydelse för tjänsteleverantörens kompetens eller yrkesmässiga trovärdighet. Den medlemsstat som tillhanda- håller uppgifterna skall informera tjänsteleverantören om detta. En begäran enligt första stycket skall vederbörligen motiveras, särskilt när det gäller skälen till att uppgifterna begärs. Information om de påföljder och åtgärder som avses i punkt 1 skall endast meddelas om ett slutgiltigt beslut har fattats. När det gäller andra verkställbara beslut enligt punkt 1 skall den medlems- stat som översänder uppgifterna ange om det rör sig om ett slut- giltigt beslut eller om beslutet har överklagats och bör, om så är fallet, lämna uppgift om vid vilket datum överklagandet förväntas bli avgjort. Dessutom skall medlemsstaten ange enligt vilka nationella bestäm- melser tjänsteleverantören har befunnits skyldig eller straffats. Punkterna 1 och 2 skall genomföras på ett sätt som överens- stämmer med reglerna om hur personuppgifter får tillhandahållas och som respekterar rättigheter för personer som dömts eller straffats i de berörda medlemsstaterna, även av yrkesorganisationer. All berörd information som är offentlig skall vara tillgänglig för konsumenterna. 1.Kommissionen skall i samarbete med medlemsstaterna inrätta ett elektroniskt system för informationsutbyte mellan medlems- staterna med beaktande av befintliga informationssystem. 2.Medlemsstaterna skall med kommissionens bistånd vidta stödåtgärder för att underlätta utbyte av tjänstemän med ansvar för genomförandet av ömsesidigt bistånd och utbildning av sådana tjänstemän, vilken även bör omfatta språk- och datautbildning. 3.Kommissionen skall bedöma om det behöver inrättas ett fler- årigt program för att organisera relevanta utbyten av tjänstemän och utbildning. Ömsesidigt bistånd vid undantag i enskilda fall 1.Om en medlemsstat överväger att vidta en sådan åtgärd som avses i artikel 18 skall förfarandet i punkterna 2–6 i denna artikel tillämpas, utan att det påverkar rättsliga förfaranden, inklusive för- undersökningar och handlingar som utförs inom ramen för en brottsutredning. 2.Den medlemsstat som avses i punkt 1 skall begära att etablerings- medlemsstaten vidtar åtgärder mot tjänsteleverantören i fråga och därvid lämna alla relevanta uppgifter om tjänsten i fråga och om- ständigheterna i ärendet. Etableringsmedlemsstaten skall kontrollera om tjänsteleverantören utövar sin verksamhet lagenligt samt kon- trollera de omständigheter som ligger till grund för begäran. Den skall meddela den medlemsstat som över- lämnat begäran om vilka åtgärder som vidtagits eller övervägs eller, i förekommande fall, skälet till att inga åtgärder vidtagits. Sedan etableringsmedlemsstaten i enlighet med punkt 2 andra stycket har underrättat den medlemsstat som har överlämnat begäran skall den sistnämnda till kommissionen och etablerings- medlemsstaten anmäla sin avsikt att vidta åtgärder och därvid ange a)varför den anser att de åtgärder som etableringsmedlemsstaten vidtagit eller överväger att vidta är otillräckliga, b)varför den anser att de åtgärder som den överväger att vidta uppfyller villkoren i artikel 18. 4.Åtgärderna får vidtas tidigast efter det att anmälan gjorts i enlighet med punkt 3. 5.Utan att det påverkar möjligheterna för den medlemsstat som överlämnat begäran att vidta de berörda åtgärderna efter den tidsfrist som fastställs i punkt 4 skall kommissionen undersöka huruvida de anmälda åtgärderna är förenliga med gemenskapsrätten. Om kommissionen kommer fram till att åtgärden är oförenlig med gemenskapsrätten, skall den i ett beslut begära att medlemsstaten i fråga avstår från att vidta de övervägda åtgärderna eller skyndsamt avbryter åtgärderna i fråga. I brådskande fall får den medlemsstat som överväger att vidta en åtgärd avvika från punkterna 2, 3 och 4. I sådana fall skall åtgärderna anmälas till kommissionen och till etableringsmedlems- staten , med angivande av skälen till varför medlemsstaten anser att ärendet brådskar. Kommissionen skall i enlighet med det förfarande som avses i artikel 40.3 anta de genomförandeåtgärder som är avsedda att ändra icke-väsentliga delar av bestämmelserna i detta kapitel genom att komplettera det med angivande av de i artiklarna 28 och 35 före- skrivna tidsfristerna. Kommissionen skall också i enlighet med det förfarande som avses i artikel 40.2 anta rutinerna för utbyte av information på elektronisk väg mellan medlemsstaterna, särskilt bestämmelserna om informationssystemens driftskompatibilitet. 1.Medlemsstaterna skall i samarbete med kommissionen vidta stödåtgärder för att uppmuntra att det på gemenskapsnivå utarbetas uppförandekoder i överensstämmelse med gemenskapsrätten, särskilt av yrkesorganisationer, yrkessammanslutningar och andra bransch- organisationer, i syfte att underlätta tillhandahållandet av tjänster eller tjänsteleverantörers etablering i en annan medlemsstat. 2.Medlemsstaterna skall se till att de uppförandekoder som avses i punkt 1 finns tillgängliga på distans, på elektronisk väg. Kommissionen skall undersöka möjligheterna att lägga fram förslag till harmoniseringsinstrument avseende följande frågor: a)Tillträde till verksamhet som består i indrivning av fordringar. b)Privata säkerhetstjänster och värdetransporter. skall medlemsstaterna samman- ställa en rapport till kommissionen med de uppgifter som avses i a)artikel 9.2 om tillståndsförfarande, b)artikel 15.5 om krav som skall utvärderas, c)artikel 25.3 om verksamheter på flera olika områden. 2.Kommissionen skall översända de rapporter som föreskrivs i punkt 1 till medlemsstaterna, vilka efter mottag- andet skall lämna sina synpunkter på var och en av rapporterna. Inom samma tidsfrist skall kommissionen samråda med berörda parter om rapporterna. 3.Kommissionen skall lägga fram dessa rapporter och medlems- staternas synpunkter för den kommitté som avses i artikel 40.1, som får lämna synpunkter. 4.Mot bakgrund av de synpunkter som anges i punkterna 2 och 3, skall kommissionen till Europaparla- mentet och rådet lägga fram en sammanfattande rapport, om så är lämpligt åtföljd av förslag till ytterligare initiativ. 5.Senast den 28 december 2009 skall medlemsstaterna lägga fram en rapport för kommissionen med de nationella krav vars tillämpning skulle kunna falla under artikel 16.1 tredje stycket och artikel 16.3 första meningen; rapporten skall också ange varför de anser att tillämpningen av dessa krav uppfyller kriterierna i artikel 16.1 tredje stycket och artikel 16.3 första meningen. Medlemsstaterna skall därefter till kommissionen översända alla förändringar i sina krav, inbegripet nya krav enligt ovan och skälen till dessa. Kommissionen skall underrätta övriga medlemsstater om de över- sända kraven. En sådan översändning skall inte hindra medlems- staterna från att anta bestämmelserna i fråga. Kommissionen skall därefter tillhandahålla analyser och riktlinjer avseende tillämpningen av dessa bestämmelser inom ramen för detta direktiv. 1.Kommissionen skall biträdas av en kommitté 2.När det hänvisas till denna punkt skall artiklarna 5 och 7 i beslut /468/EG tillämpas, med beaktande av bestämmelserna i artikel 8 i det beslutet. Den tid som anges i artikel 5.6 i beslut /468/EG skall vara . 3.När det hänvisas till denna punkt skall artikel 5a.1–5a.4 och artikel 7 i beslut /468/EG tillämpas, med beaktande av bestäm- melserna i artikel 8 i det beslutet. Kommissionen skall och därefter lägga fram en övergripande rapport till och rådet om tillämpningen av detta direktiv. Rapporten skall i enlighet med artikel 16.4 särskilt ta upp tillämpningen av artikel 16. Den skall också utreda behovet av ytterligare åtgärder för frågor som faller utanför det här direktivets tillämpningsområde. Den skall vid behov åtföljas av förslag till ändring av det här direktivet för att komplettera den inre marknaden för tjänster. Ändring av direktiv /27/EG I bilagan till och rådets direktiv /27/EG av om förbudsföreläggande för att skydda konsu- menternas intressenTPF41FPT skall följande punkt läggas till: 41TP PT EGT L 166, , s. 51. Direktivet senast ändrat genom direktiv /29/EG. och rådets direktiv /123/EG av om tjänster på den inre marknaden (EUT L 376, 27.12.2006, s. 36). Vid genomförande och tillämpning av detta direktiv, särskilt bestäm- melserna om tillsyn, skall reglerna för skydd av personuppgifter följas i enlighet med direktiv /46/EG och direktiv /58/EG. Medlemsstaterna skall sätta i kraft de bestämmelser i lagar och andra författningar som är nödvändiga för att följa detta direktiv före . De skall genast överlämna texten till dessa bestämmelser till kommissionen. När en medlemsstat antar dessa bestämmelser skall de innehålla en hänvisning till detta direktiv eller åtföljas av en sådan hänvisning när de offentliggörs. Närmare föreskrifter om hur hänvisningen skall göras skall varje medlemsstat själv utfärda. Medlemsstaterna skall till kommissionen överlämna texten till de centrala bestämmelser i nationell lagstiftning som de antar inom det område som omfattas av detta direktiv. Detta direktiv träder i kraft dagen efter det att det har offentlig- gjorts i Europeiska unionens officiella tidning. Detta direktiv riktar sig till medlemsstaterna. J. BORRELL FONTELLES Anteckningar från utredningens hearing Utredningen anordnade en hearing. Syftet med denna var att få in synpunkter på ett antal frågor rörande översynen av fastighetsmäklarlagen. Frågorna rörde god fastighetsmäklarsed, en fastighetsmäklares skyldigheter gentemot säljare och köpare samt förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet. Utredningen hade till hearingen bjudit in tolv intressenter sär- skilt. Av dessa deltog företrädare för , Fastig- hetsmarknadens reklamationsnämnd, , Villaägar- nas och Juristfirman . De övriga drygt 50 deltagarna hade anmält sig genom en inbjudan som fanns på . Flertalet av dessa var fastighets- mäklare men bland dem fanns även konsumentvägledare, studerande vid fastighetsmäklarprogrammet, en advokat samt företrädare för de två största försäljningsorganisationerna, nämligen och (numera , i fortsättningen benämnd Fastighetsbyrån) och företrädare för . I det följande lämnas en sammanfattning av vad som framkom vid hearingen. Underrubrikerna (i kursivt) i sammanfattningen utgörs av de frågor som fanns med i underlaget för hearingen. Det bör nämnas att de skriftliga synpunkter som utredningen har tagit emot i samband med hearingen inte redovisas här men har beaktats i våra överväganden. Bör de grundläggande kraven på en mäklare preciseras i lagen? I vilka avseenden? En uppfattning som framfördes var att de grundläggande kraven i fastighetsmäklarlagen rörande god mäklarsed bör preciseras för att öka rättssäkerheten. Hur ska man komma till rätta med de problem som kan finnas med priser på förmedlingsobjekt som i annonser sätts för lågt eller för högt i förhållande till det beräknade marknadsvärdet? Bör kraven vad gäller en fastighetsmäklares marknadsföring av förmedlingsobjekt preciseras? Några var av den uppfattningen att det är ett faktiskt problem med priser på förmedlingsobjekt som i annonser sätts för lågt eller för högt i förhållande till det beräknade marknadsvärdet. En del ansåg att det därför i uppdragsavtalet ska finnas med en uppgift om vilket pris säljaren är villig att sälja fastigheten för. Andra ansåg däremot att ett sådant acceptpris i vissa fall kan strida mot mäklarens egen värdering och att det därför inte bör införas ett sådant krav. Det framfördes att för det fall s.k. lockpris leder till ett högre pris uppkommer en normkollision eftersom en mäklare å ena sidan inte får ange ett pris i sin marknadsföring som väsentligt avviker från det som bedöms som det beräknade marknadsvärdet men å andra sidan är skyldig att verka för att uppdragsgivaren får ut bästa möjliga pris av sin motpart i fastighetsaffären. Bl.a. och Fastighetsbyrån, som menade att media har förstorat problemet med s.k. lockpriser, an- såg att kraven vad gäller en fastighetsmäklares marknadsföring av förmedlingsobjekt inte behöver preciseras eftersom bestämmelserna i marknadsföringslagen är tillräckliga och att marknaden i övrigt bör få styra prismekanismerna. Några ansåg att eventuella avvikelser mellan utannonserade priser och slutpris oftast är kopplat till budgivningsprocessen och normalt har förklaringar som måste anses godtagbara. De underströk att en fastighetsvärdering inte är någon exakt vetenskap, att frågan om god fastighetsmäklarsed iakttagits härvidlag måste prövas från fall till fall och att någon precisering av kraven såvitt avser fastighets- mäklares marknadsföring av förmedlingsobjekt därför inte behövs. Bör mäklarens agerande vid budgivning regleras? I vilket avseende? och Fastighetsbyrån m.fl. ansåg att avtal om fastighetsköp även i fortsättningen bör vara ett formal- avtal och att man överhuvudtaget inte bör reglera en mäklares agerande vid budgivning i fastighetsmäklarlagen. De menade att det utvecklats regler för budgivning inom mäklarföretagen och att mäklarens agerande vid budgivning även i fortsättningen bör få vara en konkurrensfråga mellan företagen. För det fall det anses att regler för budgivning behövs menade de att reglerna endast bör föreskriva att processen ska vara öppen och att den slutlige köparen ska få del av uppgifter om bud och budgivare. Flera var av den uppfattningen att en mäklare ska vara skyldig att dokumentera vilka bud som kommit in. Bör en fastighetsmäklare vara skyldig att föra anteckningar (journaler) över förmedlingsuppdrag? Vilka fördelar respektive nackdelar skulle en sådan ordning innebära? En del menade att en fastighetsmäklare bör vara skyldig att föra journaler över förmedlingsuppdrag eftersom det skulle vara en för- del för mäklarna i bevishänseende och dessutom vara en faktor som höjer mäklares status. En skyldighet att föra journaler skulle enligt dem inte vara betungande. Andra ansåg däremot att krav på journalföring var onödigt efter- som mäklare ändå, i mer eller mindre ordnade system, redan för journaler. Att ställa krav i lagen på journalföring skulle enligt dem bli betungande för mäklarna. Skulle det vara lämpligt att ge bättre möjlighet att på förhand ta ställning till om ett visst agerande är förenligt med god sed? I så fall, på vilket sätt? exempelvis få ta ställning genom förhandsbesked? Några ansåg att det vore lämpligt att ge bättre möjlighet att på förhand ta ställning till om ett visst agerande är förenligt med god sed och att det skulle kunna ske genom att nämnden lämnade förhandsbesked. Fördelen med en sådan ordning angavs vara att mäklare då kan agera utan risk för att registreringen återkallas på grund av att agerandet anses strida mot god mäklarsed. Ett annat skäl för att införa en ordning med överklagbara förhands- besked, eller precisera reglerna om god mäklarsed i den ramlag som gäller , sades vara att rättssäkerheten då skulle öka. En synpunkt som framfördes var att sådana förhandsbesked bör kunna lämnas men att inte ska få den behörigheten eftersom rättsskipande och normgivande funktioner bör hållas isär. Vissa ansåg att det inte bör införas en möjlighet för att lämna sådana förhandsbesked eftersom nämn- den då skulle komma att växa sig för stor. Det anfördes att fastighets- mäklare i stället kan vända sig till förbundsjuristerna hos bransch- organisationerna eller till advokater med sådana frågor. En fastighetsmäklares skyldigheter gentemot säljare och köpare Bör en fastighetsmäklares grundläggande skyldigheter mot uppdrags- givaren respektive dennes motpart i något avseende förtydligas eller preciseras? I vilket eller vilka avseenden? Flera ansåg att en fastighetsmäklares grundläggande skyldigheter mot uppdragsgivaren respektive dennes motpart bör preciseras i lagen. Det framfördes att om inte gällande ordning om att en mäk- lare vid affärsmässiga överväganden i första hand ska bevaka upp- dragsgivarens intressen helt ändras bör det i lagen preciseras i vilka delar detta undantag gäller. Skälet för ståndpunkten angavs vara att hela fastighetsaffären i annat fall kan anses ha med prisfrågan att göra. Vidare sades att lagen bör preciseras på så sätt att mäklarens råd- och upplysningsskyldighet bör kompletteras med en skyldig- het för mäklaren att informera om vad en köpares undersöknings- plikt och en säljares felansvar innebär och att det bör anges hur långt rådgivningsskyldigheten sträcker sig samt att mäklaren ska vara skyl- dig att tillhandahålla tomtkartor. Syftet med sådana preciseringar uppgavs främst vara att förebygga tvister mellan säljare och köpare. Några ansåg att lagen när det gäller mäklarens grundläggande skyldigheter mot säljare och köpare är skriven endast utifrån för- medling av fastigheter och behöver preciseras såvitt avser förmed- ling av bostadsrätter. En uppfattning var att det bör framgå av lagen i vilka fall en mäklare har bevisbördan vad gäller omständigheter rörande full- görelse av de skyldigheter som enligt lagen åvilar mäklaren. En del menade att skyldigheten för mäklare att upprätta boendekostnadskalkyler är överspelad och bör tas bort eftersom banker, som har information om köparens ekonomi i dess helhet och är de som ger krediten, numera gör bra sådana kalkyler. För konsumenten sades det också vara en nackdel med att både banken och mäklaren upprättar kalkyler. Vidare framfördes att det i vart fall är onödigt att en mäklare ska behöva upprätta en boende- kostnadskalkyl när en köpare endast köper mark. Bör olika regler gälla beroende på om uppdragsgivaren är en säljare eller en köpare? Några ansåg att om utgångspunkten även i fortsättningen ska vara att en mäklare ska vara en opartisk mellanman är det tveksamt att låta olika regler gälla beroende på om uppdragsgivaren är en säljare eller köpare. För det fall utredningen anser att en mäklare bör vara skyldig att informera konsumenter om ett förmedlingsobjekts värde uppkommer frågan om vilket värde mäklaren bör upplysa om. Bör det vara ett uppskattat marknadsvärde eller ett par referensvärden eller både och? Vissa ansåg att en mäklare bör vara skyldig att informera konsu- menter om ett förmedlingsobjekts värde och andra var av motsatt uppfattning. Av de som ansåg att en sådan skyldighet borde införas menade några att mäklaren endast bör vara skyldig att upplysa om ett uppskattat marknadsvärde medan andra ansåg att mäklaren bör vara skyldig att upplysa om både ett uppskattat marknadsvärde och referensvärden. En var av uppfattningen att det i vart fall inte bör finnas en skyldighet för mäklaren att endast upplysa om referens- värden med motiveringen att konsumenten då var hänvisad till att dra egna slutsatser. Det påtalades också att referensvärden ofta saknas på landsbygden. I sammanhanget betonades åter att ett beräknat marknadsvärde är en subjektiv uppskattning och ingen vetenskap. Vissa ansåg att en mäklare bör lämna en upplysning om värdering i någon form av prisintervall. En uppfattning var att fastighetsmäklare är duktiga på att värdera fastigheter men inte alltid bättre än värderingsmän. Förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet Bör förbudet mot förtroenderubbande verksamhet upphävas, preci- seras eller kompletteras? Vilka risker skulle det innebära om mäklare tillåts uppbära en del av sin inkomst från annat håll än den rena mäklartjänsten? Hur skulle risken för otillbörligt hänsynstagande kunna hanteras om fastighetsmäklare skulle ges större möjligheter än att utöva sidoverksamhet? Flera, däribland och Fastighets- byrån, var av den uppfattningen att förbudet mot förtroenderubbande verksamhet bör upphävas. Som skäl för uppfattningen anförde de att konsumenter efterfrågar paket, dvs. att mäklaren ska bistå även med kringtjänster, och att sådant förbud inte finns i övriga , med vars mäklare svenska mäklare konkurrerar, samt att konkurrens är tillåtet på andra områden. Vidare framfördes, som skäl för att ta bort förbudet, att om det möjliggörs för mäklare att få ersättning även från andra håll så blir inte ersättningen från uppdragsgivaren avgörande för mäklaren och den ersättningen kan därmed, till fördel för uppdragsgivaren, sänkas. Någon ifrågasatte om gällande förbud som inskränker näringsverksamheten står i överensstämmelse med grundlagen. Det uppgavs även att om för- budet tas bort skulle fler fastighetsmäklare kunna överleva ekono- miskt på landsbygden. Ett par var av den uppfattningen att en lag- ändring vad gäller en mäklares möjlighet att bedriva sidoverksam- het inte skulle vara förenad med några risker utan att marknaden, genom bl.a. självsanering, skulle kunna styra detta i rätt riktning. Andra ansåg emellertid att en ny ordning bör vara transparent och att en mäklare, av hänsyn till konsumenterna, bör vara skyldig att upplysa om han eller hon har ekonomiskt intresse av att förmedla kringtjänster. Det framfördes att en mäklare borde vara skyldig att upplysa om eventuell provision i form av procentsats som mäklaren får för förmedling av en kringtjänst. Dansk lag och lagen om försäkringsförmedling sades kunna tjäna som förebild i detta av- seende. En uppfattning var att om förbudet ska finnas kvar bör ett undantag göras för kringtjänster som förmedlas efter fastighets- köpet. var däremot av den uppfattningen att förbudet bör finnas kvar. Som skäl för uppfattningen angavs att mäklare i annat fall skulle komma att syssla med en diversehandel och inte koncentrera sig på det som de är bra på och utbildade för. Andra skäl som framfördes för denna ståndpunkt var att förtro- endet för mäklarna skulle minska om förbudet tas bort eftersom frågor om vad som är mäklarens drivkraft skulle uppkomma. Den status som mäklare uppnått skulle enligt dem dessutom i så- dana fall sänkas. Det uppgavs vidare att om förbudet tas bort upp- står frågor om ska utöva tillsyn också över sidoverksamheten. menade att om man lättar på förbudet bör det införas en skyldighet för mäklare som tar emot ersättning även från annat håll än från själva mäklar- tjänsten att skriftligt upplysa både köpare och säljare om detta.