sou · GWB36 · 2008-02-28 00:00:00 — Hemnet lämnar exempelvis uppgifter om de 15 senast sålda villorna i sin databas inom 500 meters radie från förmedlingsobjektet samt genom- snittpriset för villor i området. Innehållet i fastighetsmäklartjänsten varierar mellan medlems- länderna inom EU och EES. Det finns ingen gemensam EU- standard för fastighetsmäklartjänsten (se dock avsnitt 6.5 om på- gående arbete i ). Stora skillnader inom medlemsländerna finns i fråga om vad som ska eller får ingå i ett förmedlingsuppdrag. Av förarbetena till den svenska fastighetsmäklarlagen framgår att det centrala för fastighetsmäklarens uppdrag och det som alltså definierar fastighetsmäklaren som en yrkeskategori är uppgiften att sammanföra två parter som vill ingå avtal med varandra om en fastighet eller liknande objekt. Den definitionen torde vara giltig även i andra länder beträffande fastighetsmäklarens roll. I flertalet av de europeiska staterna agerar mäklaren i princip som ombud för sin uppdragsgivare. I många av länderna krävs dessutom medverkan av en opartisk person, t.ex. en notarie, för utformningen av överlåtelsehandlingarna. Irländska bestämmelser om fastighetsmäklarverksamhet finns i Agents Act 1947. Lagen har ändrats genom två lagar och 1973. En mäklare tar endast till- vara säljarens intressen. Säljaren är mäklarens uppdragsgivare och är den som betalar mäklarens ersättning. Många köpare tror emeller- tid att mäklaren ska ta tillvara båda parters intressen lika mycket (se 6 kap. i rapporten /Group, Report to the Minister för , och , 2005). I är huvudaktörerna vid överlåtelser av fastigheter advokater (solicitor) eller licensed conveyancer (se . De tar hand om samtliga juridiska frågor i processen och en fastig- hetsmäklare utför endast själva förmedlingen. Fastighetsmäklar- verksamhet regleras i Estate Agents Act 1979. företräder sin uppdragsgivare. Engelska fastighetsmäklare får vid sidan om mäklartjänsten bedriva ett flertal sidoverksamheter såsom exempelvis finansiering- och försäkringsassistans. En fastighets- mäklare som utför sidoverksamhet mot ersättning ska ge kunden en tydlig information om förhållandet (se 1991 No. 859 Agents [Provision of Information] Regulation). I regleras en fastighetsmäklares skyldigheter av både civilrättsliga och offentligrättsliga bestämmelser. En fastighets- mäklares skyldigheter följer främst av regleringen i Makler-und Bauträgerverordnung . En fastighetsmäklare är skyldig att för sin uppdragstagare klarlägga alla omständigheter som kan vara viktiga för hans eller hennes beslut att ingå ett avtal. Detta gäller både om uppdragstagaren är en säljare eller köpare. En mäklare är även skyldig att informera personer som är intresserade av att köpa eller hyra fast egendom om vissa fakta, bl.a. om egendomens egen- skaper och tillstånd. I är det många regler av formell art som styr transaktioner av fastigheter. Till följd därav anses notarier behövas i processen. Notarier måste därför alltid involveras när fast egendom överlåts. Tyska bestämmelser om handelsagentur utgår ifrån att en agent eller förmedlare endast har uppdrag från en av parterna och till följd därav endast arbetar för ena sidan. Fastig- hetsförmedlare får emellertid också arbeta som en neutral mellan- man som tar till vara båda parters intressen. Mäklarens ersättning betalas då av båda parter. Om å andra sidan mäklaren endast anlitas av en part, och får ersättning av denne, får mäklaren inte ta tillvara motpartens intressen. (Om tysk rätt se bl.a. I regleras en fastighetsmäklares verksamhet i Maklergesetz – MaklerG . Det är inte nödvändigt att en advokat eller notarie medverkar vid en fastighetsöverlåtelse. Om en fastighetsmäklare anlitas kan mäklaren avgöra om en advokat eller notarie behövs för utformningen av kontraktet (se . , och har alla en särskild och relativt ingående reglering av fastighetsmäklaryrket och fastighetsmäklar- tjänsten. Även om det finns många likartade bestämmelser i de nordiska ländernas regelverk finns det också variationer i regler- ingen. Utredningen har inhämtat närmare uppgifter om vad som gäller i fråga om fastighetsmäklartjänsten i , och . I avsnitten 6.2–6.4 ges en sammanfattande redovisning av regleringen i dessa länder. Den danska mäklarlagen (lov nr 453 om omsætning af fast ejendom) är av konsumentskyddande karaktär. Bestämmel- serna gäller i princip till förmån för både säljare och köpare. Med stöd av lagen har bekendtgørelser utfärdats, bl.a. bekendtgørelsen nr. 695 af 22. om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom (Formidlingsbekendtgørelsen) och bekendtgørelsen nr. 321 af om salg af fast ejendom ved budrunde (Budbekendtgørelsen). Lagen är tillämplig på yrkesmässig förmedling av fast egendom. Den gäller också för annan yrkesmässig rådgivning och assistans i anslutning till förmedlingen av fast egendom. Annan yrkesmässig rådgivning eller assistans kan röra tekniska, juridiska och ekono- miska frågor, t.ex. låneförmedling. Vissa av reglerna i lagen gäller dock inte för sådan rådgivning eller assistans. Fastighetsförmed- lingsverksamhet får endast utövas av registrerade fastighetsmäklare och advokater. Med fast egendom avses normalt i dansk rätt jordareal med eventuell tillhörande byggnad och byggnader utan tillhörande jordareal. Med fast egendom enligt den danska mäklarlagen menas dessutom bl.a. en del av fast egendom, en ideell del av fast egendom och en andel av en bostadsrättsförening. Lagen är inte tillämplig vid förmedling av hyresrätter eller av kommersiella fastigheter. Det följer av att lagen i princip endast gäller i de fall den yrkesmässiga verksamheten riktas mot eller utförs åt konsumenter tillsammans med den definition som ges i samma paragraf av begreppet konsu- ment. Såvitt Erhvervs- og Byggestyrelsen känner till har det inte uppstått några gränsdragningsproblem eller andra problem till följd av tillämpningen av lagen i denna del. Den danska mäklarlagen gäller som huvudregel vid yrkesmässig fastighetsförmedling till konsumenter i oavsett var fastigheten är belägen. Om en väsentlig del av mäklarens arbete utförs utomlands får frågan om de danska reglernas tillämplighet avgöras efter en bedömning i det enskilda fallet. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen (som tidigare an- svarade för registrering av fastighetsmäklare och den danska fastighetsmäklarlagstiftningen m.m.) har funnit att enbart en hän- visning av danska konsumenter till en utländsk fastighetsmäklare, som förmedlade utländska fastigheter, inte i sig var fastighetsför- medling (, 03-215.942). I ett notat från Erhvervs- og Selskabsstyrelsen av förklarar styrelsen att i fall som avser utländska annonser på hemsidor eller liknande, exempel- vis en svensk hemsida med svenska fastigheter, som också är till- gängliga för danska konsumenter får frågan om aktiviteten kan sägas vara riktad mot konsumenter i och om det före- ligger fastighetsförmedling enligt den danska lagens mening av- göras i varje enskilt fall. Mäklaren ska vid ett försäljningsuppdrag värdera egendomen och komma överens med uppdragsgivaren om det kontantpris egendomen ska bjudas ut till. Vid värdering av egendomen ska anges vilket kontantpris egendomen uppskattas kunna säljas till varvid hänsyn ska tas till bl.a. marknadsförhållanden, egendomens belägenhet samt byggnadens ålder och tillstånd. Med kontantpris menas det pris som egendomen kan köpas kontant för utan över- tagande av lån. När värdet sätts görs en skönsmässig uppskattning. Det kan därför vara en skillnad mellan vad mäklaren har uppskattat värdet till och vad en sakkunnig uppskattar värdet till utan att det av mäklaren uppskattade värdet kan anses vara oriktigt. Om däremot avvikelsen är väsentlig kan skadeståndsskyldighet komma i fråga. Avtalet om förmedlingsuppdraget ska vara skriftligt och ska bl.a. innehålla villkor om uppdragets varaktighet, specificering av de prestationer som ingår i förmedlingsuppdraget och upplysning om den ersättning som ska erläggas för prestationerna. En mäklare och hans uppdragsgivare får avtala fritt om hur mäklarens ersättning ska beräknas. En mäklares arvode beräknas normalt efter viss procent på köpeskillingen (provision) eller efter fast räkning eller enligt en kombination av dessa båda sätt. Om det i förmedlingsuppdraget är bestämt att ersättning för uppdraget är beroende av om det ingås ett köpeavtal kan mäklaren som huvud- regel endast få ersättning om köpeavtalet ingås innan uppdrags- avtalet upphör. I annonser och annan marknadsföring ska det finnas upplysning om objektets kontantpris. Säljaren är emellertid inte tvungen att sälja egendomen till det utbjudna priset. Om egendomen bjuds ut till högstbjudande ska det finnas en upplysning om ett uppskattat kontantpris. I marknadsföringen ska det vidare ges upplysningar om egendomstyp, egendomens läge, byggår, antal rum och våningar samt om standardlån. Ekonomiska upplysningar som lämnas vid marknadsföringen ska vara korrekta. Om vilseledande uppgifter lämnas kan det strida mot den danska marknadsföringslagen. En mäklare som påtar sig ett förmedlingsuppdrag av köp eller försäljning av fast egendom med omsorg om båda parters intressen ska verka för att en försäljning kommer till stånd inom och till ett pris och på villkor som är närmare avtalade med uppdragsgivaren. Skyldigheten att verka med omsorg om båda parters intressen innebär inte en skyldighet att så långt som möjligt vara opartisk utan i stället en skyldighet att uppträda med pro- fessionell integritet och självständighet gentemot uppdragsgivaren och en därtill anpassad skyldighet gentemot motparten. Mäklaren ska nämligen enligt lagen tillvarata sin uppdragsgivares behov och intressen men utöva sin verksamhet med hänsynstagande till den andre parten. Om den andre parten inte bistås av en egen rådgivare är mäklaren skyldig att hänvisa henne eller honom att söka råd- givning hos en sådan. Bestämmelserna grundar sig på den inställ- ningen att ingen förmedlare kan ta till vara säljarens och köparens intressen lika mycket vid en och samma förmedling. Båda parter anses kunna ha användning av varsin rådgivare som de betalar var för sig eftersom deras intressen såvitt avser exempelvis pris och kvalitet är motstridiga. I lagen sägs uttryckligen att ingen får vara mäklare för båda parter i samma försäljning. I vilken omfattning spekulanter eller köpare i praktiken anlitar en egen rådgivare är osäkert men i de fall de faktiskt gör det torde det enligt Erhvervs- og Byggestyrelsen sällan vara en mäklare utan en bank eller advokat. En grundregel i lagen är att mäklaren ska lämna råd till sin upp- dragsgivare och ge båda parter de upplysningar som är av betydelse för försäljningen. Grundregeln kompletteras dels med ett krav på att en mäklare i förhållande till båda parterna ska agera i enlighet med god mäklarsed, dels med mer detaljerade lagregler. En mäklare ska t.ex. lämna råd till båda parter om behov och möjlighet av en byggteknisk genomgång av egendomen och, om en rapport från en byggteknisk genomgång finns, uppmärksamma båda parter på den. Mäklaren ska därvid lämna allmänna upplysningar om riskerna för dolda fel och reglerna om ansvar för fel samt ge råd om de juridiska konsekvenserna av att det inte finns en byggnadsteknisk rapport. I erforderlig omfattning ska mäklaren företa undersökningar och inhämta och kontrollera upplysningar med hänsyn till att ett utkast till köpeavtal ska innehålla en betryggande reglering av förhållandet mellan parterna. En säljare kan välja att själv anlita en besiktnings- man och få en rapport från besiktningen i vilken fastighetens fel och brister anges. I sådant fall är säljaren befriad från ansvar för fel som upptäcks senare under förutsättning att säljaren förbinder sig att betala halva försäkringspremien om fastigheten försäkras för I de fall det finns en sådan rapport behöver mäklaren inte råda köparen att göra en egen undersökning av objektet. Köparen har enligt lagen en självständig rätt att välja finansier- ing för den del av köpeskillingen som inte täcks av övertagna lån. Mäklarens intresse av att ett visst kreditinstitut får rätt att finansiera förvärvet, får inte beröva köparen rätten att välja finansiering. Mäklaren äger enbart föreslå lämplig finansiering. Mäklaren ska tillhandahålla köparen en boendekostnadskalkyl. Mäklarens rådgivning ska uppfylla de krav som ställs på en sak- kunnig egendomsförmedlare som endast styrs av parternas intressen och förhållanden. Om en mäklare har särskilt ekonomiskt eller per- sonligt intresse i om ett köp kommer till stånd, eller i parternas val av finansiering, försäkring eller andra produkter i anslutning till köp av fast egendom ska mäklaren som huvudregel uppmärksamma båda parter på det. Mäklaren ska ge uppdragsgivaren upplysning om detta i förmedlingsavtalet. En mäklare som har fått sitt uppdrag från säljaren ska ge motparten upplysning härom i objektbeskriv- ningen. Upplysningsplikten innebär bl.a. att mäklaren ska upplysa båda parter om varifrån mäklaren tar emot eventuell provision, rabatt eller annat vederlag som följd av en förmedling av t.ex. finansiering, försäkring eller annonsering. Mäklaren ska vidare upplysa parterna om möjligheten att få veta storleken på den ersättning som mäk- laren därvid får och vid förfrågan upplysa parten. Någon skyldighet att till någon myndighet anmäla eller låta registrera verksamheter som mäklaren har vid sidan om sin fastighetsmäklarverksamhet finns inte. Av lagen framgår att om förmedlingsverksamheten be- drivs i nära samarbete med ett finansiellt institut eller med personer som säljer andra produkter som har samband med förmedling av fastigheter, ska det framgå av verksamhetens firma. Detsamma gäller om t.ex. en bank eller ett försäkringsföretag äger ett mäklar- företag. Syftet med upplysningsskyldigheten är att parterna ska kunna avgöra om mäklaren agerar i eget intresse eller inte. En motsvarande upplysningsplikt gäller för rådgivare. Har en rådgivare ett särskilt ekonomiskt eller personligt intresse i köparens val av finansiering, försäkring eller andra produkter i anslutning till förmedlingen ska rådgivaren upplysa konsumenten om det. Mot- tager rådgivaren provision, rabatt eller annan ersättning som en följd av förmedling eller framtagande av finansiering, försäkring eller andra produkter med anknytning till förmedlingen, ska rådgiv- aren upplysa konsumenten om detta. Rådgivaren ska dessutom upp- lysa konsumenten om att han eller hon har rätt att få upplysning om storleken på en sådan ersättning och på begäran upplysa om den. Rådgivaren ska ge sådana upplysningar skriftligt. Budbekendtgørelsen trädde i kraft . Dess- förinnan fanns inga bestämmelser om budgivning. Budgivning användes emellertid ofta i praktiken. Sättet budgivningar utfördes på kritiserades och vissa budgivare ansåg att budgivningarna skedde under oklara villkor samt gav liten insyn och felaktiga förvänt- ningar. Av budbekendtgørelsen följer bl.a. följande. Mäklaren ska ställa samman ett utbudsmaterial som alla som är intresserade av att köpa fastigheten ska få del av. Materialet ska innehålla alla relevanta uppgifter som rör försäljningen av fastigheten, däribland villkoren för budgivningen. I utbudsmaterialet ska anges en frist inom vilken den som är intresserad av att köpa objektet kan lämna ett bud på fastigheten. Fristen, som inte får ändras, ska vara skälig och ge potentiella köpare tillräcklig tid för att klara ut tekniska, juridiska och ekonomiska frågor. Fastigheten får inte säljas under budgiv- ningsfristen. Säljare eller fastighetsmäklare får inte heller föra för- handlingar med de som är intresserade av att köpa eller sälja fastig- heten under budgivningsfristen. När fristen har löpt ut bestämmer säljaren om han eller hon accepterar något bud eller förkastar samt- liga. Budgivaren kan återkalla sitt bud eller ändra det inom budgiv- ningsfristen. När fristen har löpt ut är budgivaren enligt allmänna avtalsrättsliga principer bunden av sitt bud. I konsumentförhållanden har emellertid köparen en sexdagars ångerfrist. Om köparen ut- nyttjar ångerfristen ska han eller hon betala en procent av det be- lopp köparen har lämnat bud på som ersättning till säljaren. Sälj- aren har ingen ångerfrist. Under budgivningsfristen är lämnade bud hemliga för samtliga. Fastighetsmäklare får öppna buden först efter det att fristen har löpt ut. Fastighetsmäklaren ska därefter föra in alla bud som kommit in inom budgivningsfristen i en budjournal. Säljaren har rätt att delta vid öppningen av buden. I budjournalen ska bl.a. uppgifter om budgivarens namn och adress och det lämnade budet föras in. Den vars bud säljaren har accepterat (köparen) ska få del av avidentifierade upplysningar från budjournalen jämte accepten. Detta innebär att köparen får upplysningar om storleken på övriga lämnade bud innan köparens ångerfrist löper ut. Enligt den danska fastighetsmäklarlagen har en konsument rätt till skadestånd enligt allmänna regler om konsumenten lider skada till följd av att mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen eller ett avtal. När det gäller preskription av skadeståndsanspråk som riktas mot en fastighetsmäklare är reglerna om preskription i lov nr 522 av , som trädde i kraft , tillämpliga. I kontraktsförhållanden räknas preskriptionstiden från tidpunkten för kontraktsbrottet och om det är fråga om ersättning för skada utanför kontraktsförhållanden räknas fristen från tid- punkten från skadans uppkomst. Enligt lagen finns en allmän preskriptionsfrist som utgår från en frist och en absolut frist . Eftersom den nya lagen inte endast gäller för krav som uppkommer efter lagens ikraftträdande utan också för vissa existerande fordringar finns övergångsbestämmelser som innebär att bestämmelser i den tidigare preskriptionslagen (lov nr 274 av om forældelse af visse fordringer) får viss betydelse i en övergångsperiod. Enligt den tidigare lagen gällde som huvudregel en femårig preskriptionsfrist. Erhvervs- og Byggestyrelsen för ett offentligt register över mäklare och, som nämnts tidigare, får fastighetsförmedlingsverk- samhet endast utövas av registrerade fastighetsmäklare och advo- kater. För att registreras som mäklare krävs bl.a. att personen inte utövar ett yrke eller intar en ställning som, enligt de regler Erhvervs- og Byggestyrelsen fastställer, är oförenliga med verksamheten som mäklare, att personen har viss teoretisk och praktisk utbildning och att han eller hon omfattas av en försäkring som täcker eventuella skadeståndsanspråk uppkomna med anledning av utförandet av uppdraget som egendomsförmedlare. Endast de personer som är upptagna i registret får använda titeln egendomsmäklare. Erhvervs- og Byggestyrelsen är av uppfattningen att den danska mäklarlagen inte är tillämplig när en svensk mäklare med verksam- het i annonserar om försäljning av svenska fastigheter i danska medier och uppdraget utförs i . Skälet därtill har angetts vara att anknytningen till anses vara för svag för att annonseringen ska omfattas av den lagen. Den danska mäklar- lagens krav på utbildning för att bli registrerad hindrar därför enligt styrelsen inte svenska mäklare att marknadsföra svenska objekt och göra fastighetsaffärer i . Annonseringen ska dock stå i överensstämmelse med den danska marknadsföringslagen som inne- bär att de danska konsumenterna inte får vilseledas. Det finns en . Nämnden behandlar klagomål rörande mäklares åsidosättande av skyldigheter som följer av lagen. En fastighetsmäklare, som har åsidosatt bestäm- melserna i lagen, kan av disciplinnämnden tilldelas en varning eller få böter på högst 300 000 dkr. Om en mäklare har gjort sig skyldig till grov eller upprepad försummelse vid utövning av sin verksamhet som förmedlare och det finns skäl att anta att mäklaren inte heller framöver kommer att utöva verksamheten på ett försvarligt sätt får disciplinnämnden begränsa mäklarens möjligheter att utöva mäklar- verksamheten eller upphäva dennes registrering från ett till eller tills vidare. Om det åvilar den mäklarverksamhet, som mäklaren i fråga är innehavare av eller anställd i, ett självstän- digt ansvar eller ett medansvar, kan verksamheten tilldelas en varning eller erhålla böter om högst 750 000 dkr. Överträdelse av vissa bestämmelser är straffsanktionerade. I finns centrala näringsrättsliga bestämmelser om fastig- hetsförmedlingsverksamhet i lagen (nr 1075) om fastighetsförmed- lingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler samt civilrättsliga bestämmelser om förmedlingsverk- samhet i lagen (nr 1074) om förmedling av fastigheter och hyres- lägenheter. Båda lagarna är . De näringsrättsliga bestämmelserna är tillämpliga vid utövande av fastighetsförmedling samt förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. Lagen omfattar både sådana fastigheter och lägen- heter som är i enskilt bruk och sådana fastigheter och lokaler som ska användas vid näringsverksamhet. avses i lagen verksamhet där någon i syfte att få inkomst eller annan ekonomisk fördel sammanför avtalsparter bl.a. för överlåtelse av en fastighet, eller del av en sådan, eller för att få till stånd ett hyres- avtal. Fastighetsförmedling får endast utövas av en enskild närings- idkare eller juridisk person som av har registrerats som fastighetsförmedlingsrörelse. Den som vill utöva förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler måste också vara registrerad. För registrering krävs bl.a. att personen har en ansvarsförsäkring vars försäkringsbelopp kan bedömas vara tillräckligt för ersättande av de skador som förmedlingen eventuellt orsakar. Vid förmedlings- verksamhet ska god förmedlingssed iakttas. En fastighetsförmedlingsrörelse ska ha en ansvarig föreståndare som ska ha viss yrkeskompetens som har visats i ett fastighets- mäklarprov. Den ansvariga föreståndaren ska dessutom sörja för att det vid varje verksamhetsställe inom förmedlingsrörelsen finns en person som deltar i förmedlingsverksamheten och som också har avlagt ett fastighetsmäklarprov samt att även övriga personer som deltar i förmedlingsverksamheten har tillräcklig yrkesskicklighet för sina uppgifter. Den ansvariga föreståndaren för en förmedlingsrörelse ska vara en tillförlitlig person. Han eller hon är skyldig att sörja för att god förmedlingssed iakttas vid förmedlingen och att verksamheten även i övrigt utövas lagenligt. Om den ansvariga föreståndaren avsiktligt eller av grov oaktsamhet försummar sin övervakningsskyldighet, kan han eller hon personligen bli skadeståndsansvarig för en skada som har förorsakats av ett felaktigt förfarande från förmedlings- rörelsens sida. I en förmedlingsrörelse ska föras dagbok över mottagna uppdrag. ombesörjer att fastig- hetsmäklarprov och prov för hyreslägenhets- och hyreslokalsmäklare arrangeras. Endast en person som har avlagt ett fastighetsmäklar- prov får använda benämningen fastighetsmäklare. utövar tillsyn över förmedlingsrörelserna. Om den ansvariga föreståndaren försummar sin övervakningsskyldighet kan ge förmedlingsrörelsen en varning. Om försum- melserna är allvarliga eller om de upprepas trots varning kan läns- styrelsen förbjuda förmedlingsrörelsens verksamhet helt eller delvis , dock längst . Den strängaste åtgärden som kan komma i fråga är att rörelsen stryks ur registret. Läns- styrelsen kan stryka en förmedlingsrörelse ur registret bl.a. om det i förmedlingsrörelsen eller dess ansvariga föreståndares verksamhet förekommer allvarliga eller upprepade försummelser och rörelsen har meddelats ett verksamhetsförbud . Överträdelser av vissa bestämmelser i lagen är straffsanktionerade. De civilrättsliga bestämmelserna i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter gäller uppdragsavtal som ingås med en förmedlingsrörelse och skötseln av uppdragen. Bestämmelserna tillämpas bl.a. på försäljningsuppdrag och uppdrag som gäller över- låtelse av en hyresrätt eller någon annan nyttjanderätt, då upp- draget ges en förmedlingsrörelse och föremålet för förmedlingen är en fastighet eller en del av en sådan, en byggnad eller en lägenhet, som inte hör till uppdragsgivarens näringsverksamhet.