sou · GWB375 · 2008-08-27 00:00:00 — De allra flesta kommuner har uppgett att de håller sig under en månads handlägg- ningstid och ett stort antal av dessa har angett eller mindre tid än så. Liksom under fråga 6 har många uppgett att de är beroende av den tid som tar i anspråk för att inkomma med ett yttrande. Storstadskommunerna (, och ) förefaller behöva ta runt två, ibland tre, månader på sig. Vilka möjligheter finns inom ramen för nuvarande reglering att få ett enklare och snabbare tillståndsförfarande? Många kommuner har uppgett att de redan har en kort handlägg- ningstid alternativt att handläggningstiden inte går att förkorta. Några har svarat att de inte har några åsikter eller synpunkter i frå- gan, att de inte vet eller att de inte kan besvara frågan av en eller annan anledning. Flera kommuner har svarat att de är beroende av Hyresgästfö- reningens handläggningstid alternativt att samrådet med borde kunna förenklas. Någon har föreslagit samråd per telefon, en annan att sökanden själv skulle kunna kontakta och åter en kommun har föreslagit att kravet på samråd helt skulle tas bort. Bland andra förslag är det ett flertal kommuner som föreslagit en utökad delegation av beslutsfattandet. Några har varit inne på att begränsa antalet anmälningspliktiga förvärv till hyresfastigheter med fler än tre bostadslägenheter eller införa en ny typkod för samma fastigheter – troligtvis i samma syfte. Ett par kommuner har föreslagit att mäklarna skulle kunna åläggas att inkomma med full- ständiga handlingar och någon kommun har understrukit att handläggningstiden skulle kunna kortas om sökanden inkom med ett komplett underlag. Är bestämmelserna i förvärvslagen lämpligt utformade? Om inte på vilket sätt bör de ändras? Liksom under fråga 8 har flera kommuner svarat att de inte har några synpunkter eller åsikter, att de inte vet eller att de inte kan eller vill svara. Många kommuner har uppgett att bestämmelserna är tydliga och lämpligt utformade, att det inte bör ske någon för- ändring, att lagen har ett bra syfte, att det finns anledning att behålla lagen och att det är en trygghet att lagen finns. Någon kommun har angett att lagen har en preventiv verkan mot oseriösa förvärvare. Ett par kommuner har pekat på att lagen är politisk. Någon av dessa har därför vägrat att svara på frågan, medan en annan kommun sagt att om den nu är politiskt nödvändig så är den lämpligt utformad. En kommun har uppgett att lagen gärna får tas bort och någon kommun har föreslagit att hanteringen bör över- lämnas till eller någon annan (än kommu- nen). Ytterligare en kommun har uppgett att lagen är bra, men kanske i viss mån hindrar seriösa fastighetsägare. Bland de förbättringsförslag som lämnats återfinns ett flertal där man på olika sätt försöker begränsa antalet ärenden, t.ex. genom att tillstånd skulle krävas enbart för fastigheter som bara består av bostadslägenheter och inte lokaler, att lagen begränsas till fastig- heter med typkod 311, 320 och 321, att tydliggöra i förvärvslagen att obebyggda tomter inte innefattas i de tillståndspliktiga förvär- ven, att införa ett undantag när bolag förvärvar fastigheter om syf- tet är att överlåta fastigheten vidare till bostadsrättsförening (där s.k. paketering föregår försäljningen till bostadsrättsföreningen) och att undanta försäljningar av fastigheter inom samma koncern. Andra förslag går ut på att förbättra kontrollen på olika sätt. Ett förslag är att ge kommunerna verktyg för att hitta värdar med när- ingsförbud. Ett annat är att kräva tillståndsplikt för alla aktie- och andelsförvärv i bolag som äger hyresfastighet alternativt att ha de två senaste balansräkningarna att jämföra med eller att bara jämföra tillgångar av fysisk karaktär. Det finns fler förslag som just avser förvärv av aktier eller andelar, t.ex. att stoppa förvärv av aktier/andelar som är under tillståndsprövning eller att, för att stoppa godtrosförvärven, införa en skyldighet för säljaren att visa sin behörighet att sälja alternativt att anmälningsskyldighet enbart skulle åvila överlåtaren eller att det skulle införas en plikt för köpa- ren att kontrollera att aktierna/andelarna varit föremål för riktiga Åter andra har mer generellt föreslagit att bestämmelserna angående köp av bolagsandelar ska preciseras eller att utredningen borde överväga någon form av kontrollpost vid förvärv av aktier/andelar. En kommun har påpekat att det inte finns något incitament för förvärvare att kontrollera tidigare för- värv då förvärvaren ju därigenom riskerar att försätta sig i en situa- tion där förvärvaren är i god tro. Ett förslag som framförts är att man borde skärpa praxis genom en lagändring då spekulationssyfte visat sig. Flera kommuner har varit inne på att lagen måste förtydligas i vissa avseenden, exempel- vis att grunderna borde preciseras, att vad som innefattas i punkten 4 borde förtydligas, samt att punkten 4 borde innefatta också miss- skötsamhet av reglerna i förvärvslagen. Någon kommun har framfört att reglerna om förköpsrätt vid aktieöverlåtelse borde inarbetas i förköpslagen om förvärvslagen upphävs och en annan kommun anser att det skulle förenkla om man förde in förköpsmöjlighet i förvärvslagen. En kommun har föreslagit att man ska ta bort skyldigheten att höra . Ytterligare en kommun har efterlyst centralt utarbetade rutiner eller stöd för prövningen. En kommun har framfört frågan varför kommunens egna för- säljningar är undantagna. Uppföljning av svaren från storstadskommunerna har ytterligare utvecklat sitt svar något. Enligt kommunens uppfattning fungerar förvärvslagen som en trål som fångar in samtliga förvärv som har med hyresfastighet att göra. Det innebär att väldigt många förvärv måste ses över där det från början är givet att någon prövning inte kommer att begä- ras, vilket naturligtvis medför merarbete. Detta är dock ett billigt pris att betala för att kunna ha kvar lagen, som enligt kommunens uppfattning i huvudsak fungerar väl. I de årliga konferenserna med och kommun är det en allmän uppfattning att lagen är väldigt viktig och fungerar bra som skyddslag. Den har en mycket stor preventiv effekt och tillsammans med övrigt regelverk bidrar den till att hyresfastig- hetsmarknaden är relativt lugn, inte minst i jämförelse med mark- naden för kommersiella fastigheter. I har de fått uppfattningen att anmälningsbenägenheten för de indirekta förvärven är god, även om de inte kan avgöra om det finns något mörkertal av icke anmälda. tillämpades inte förvärvslagen efter ett politiskt beslut i kommunen. Konsekvenserna av detta är svåra att avgöra. var det visserligen ett förhållandevis stort antal ägare som gick i konkurs och det förekom också beslut om tvångsförvaltning, men om det var fastighetskrisen eller den bristande tillämpningen som orsakade detta är omöjligt att bedöma. I uppfattar man dock förvärvslagen som i huvudsak pre- ventiv. Enligt kommuns tjänstemannauppfattning före- kom det redan för 10–att förvärvare inte anmälde för- värv, men då var det inte särskilt omfattande. har det tillkom- mit en möjlighet till s.k. paketering, på grund av nya skatteregler som infördes , som gör att oseriösa förvärvare kan förvärva aktier/andelar utan att detta är anmälningspliktigt. Det innebär att det alltså numera sker oseriösa förvärv både lagli- gen och olagligen. Omfattningen av detta kan man dock inte bedöma; bara att det sker i större omfattning . Konse- kvenserna av paketeringsreglerna har man ännu inte sett. –2006 har runt 20 ärenden prövats av hyres- nämnderna. Samtliga avgjorda ärenden utslagna ser ut enligt följande (siffrorna bygger på statistik och innefattar såväl ärenden om föreläggande att inkomma med ansökan om förvärvs- tillstånd som ärenden som inneburit en prövning i sak). Det är som sagt inte alla ärenden som avgjorts i sak. Flertalet av de närmare 200 ärenden som framgår av statistik har avgjorts genom att ansökan har återkallats eller att hyresnämnden har skrivit av ärendet av annan anledning. Utredningen har hämtat in de 59 ärenden om förvärvstillstånd som –2006 prövats i sak av hyresnämnderna. Hyresnämnderna avgör således i genomsnitt sex–sju ärenden i sak . De 59 ärenden som utredningen inhämtat fördelar sig enligt följande på de olika hyresnämnderna. De flesta av dessa ärenden, 43 stycken, resulterade i att köparen fick tillstånd att förvärva fastigheten. I 20 av bifallen hade kommun och hyresgästförening antingen medgett ansökan (dvs. uppgett i hyresnämnden att de ansåg att ansökan borde bifallas) eller lämnat den utan erinran. Det var alltså 23 ärenden där ansökan bifölls, trots att kommun och hyresgästförening motsatte sig det. Av de 59 ärendena som avgjorts i sak var det 16 ansökningar som avslogs av hyresnämnderna. i sticker ut något med 14 avslag av sina 40 ärenden. har i respektive i meddelat var sitt avslagsbeslut. Detta kan ha sin naturliga förklaring i att , som är en mycket större stad än de övriga, har en betydligt mer omfattande hyresfastighetsmarknad. Den stora prisstegringen på fastigheter i har med största sannolikhet lockat till sig ett betydligt större antal aktörer. I tio av de 14 avslagsbesluten har i grundat sitt avgörande på flera av punkterna i 4 § förvärvslagen, medan nämnden i två av ärendena grundat sitt avslagsbeslut på enbart punkten 2 och endast på punkten 3 i de två resterande. Förhållandet att flera av punkterna har tillämpats kan tyda på att förvärvarna i dessa fall varit kvalificerat olämpliga, eller att och kommunen arbetat aktivt för att få fram omständigheter som kunnat leda till ett avslagsbeslut. Det ska också noteras att av samtliga 59 ärenden endast tre avsett förvärv av aktier. I övrigt har det rört sig om direkta förvärv av fastighet eller tomträtt. Enligt de beslut som inhämtats av utredningen prövade hovrätten 35 ärenden om förvärvstillstånd , 1998– 2006. Om man ser till de ärenden som var tvistiga vid hyresnämn- derna, dvs. de 23 ärenden som bifölls trots att kommunen motsatte sig det respektive de 16 ärenden där ansökan avslogs, sammanlagt 39 ärenden, kan man konstatera att endast ett litet fåtal av de tvis- tiga ärendena inte överklagades till hovrätten. Av de 35 ärendena meddelade hovrätten avslagsbeslut i elva fall, vilket alltså är något färre än det sammanlagda antalet i hyresnämn- derna (16). Avslagsbesluten är i fem fall grundade på flera av punkterna i 4 § förvärvslagen. I tre fall är avslagsbeslutet grundat på punkten 2, i två fall på punkten 3 och i ett fall på punkten 4. I 19 ärenden har hovrätten gett tillstånd till förvärvet. Två gånger har hovrätten återförvisat ett ärende till hyresnämnden, lika har det rört sig om ett avvisningsbeslut och en gång har hovrätten avskrivit ärendet. Bland de 35 ärendena återfinns endast ett som handlar om aktieförvärv. 2.2.2Bostadsförvaltningslagen (1977:792) Enligt statistik över avgjorda ärenden enligt bostadsförvaltningslagen ser de utslagna ut enligt följande. Ärenden om särskild förvaltning Lika med ärendena om förvärvstillstånd har inte alla ovanstående ärenden avgjorts i sak, utan många ärenden har återkallats eller avskrivits av någon annan orsak. I hyresnämnderna avgjordes 58 ärenden om särskild förvaltning i sak –2006, dvs. i genomsnitt sex–sju . Dessa ärenden fördelar sig enligt föl- jande. Det stora flertalet ärenden har således avgjorts av hyresnämnderna i och . Av de 58 ärenden som avgjordes i sak ledde 41 till bifall till ansökan om särskild förvaltning, varav fem interimistiskt (dvs. dess ärendet avgjorts slutligen). Anledningen till att ansökan bifölls var i många fall att vatten, värme eller el hade stängts av. Ytterligare anledningar var att hyresvärden hade uppträtt otillbörligt mot en eller flera hyresgäster, att hyresvärden brustit i vården och tillsynen av fastigheten samt att hyresvärden inte kunnat nås. Tolv ärenden ledde till avslagsbeslut, varav ett interimistiskt, två avvisades, ett förliktes och ett vilandeförklarades. Det sista ärendet, som gällde förvärv av två fastigheter, innebar bifall avseende en fastighet och avslag avseende en fastighet. Man kan konstatera att sticker ut med sammanlagt 21 ärenden. och har relativt sett få ärenden, medan och nog får anses ha relativt sett ett stort antal ärenden. Det är inte lätt att förklara vad detta skulle bero på. Vad gäller kan dock noteras att där återfinns ett betydligt större antal ärenden om förvärvstillstånd. Denna för- kan emellertid inte appliceras på . Av de prövade ärendena behandlade ungefär hälften fastigheter med fysiska personer som fastighetsägare. Resterande del hade en juridisk person som ägare. Hovrätten har överprövat 25 ärenden om särskild förvaltning –2006. Ärendena är förhållandevis jämt spridda över åren, utom vad avser , som sticker ut med sju ärenden. Av de 25 ärendena ledde 18 till bifall till ansökan. Grunderna är i huvudsak desamma som vid hyresnämnderna. I hovrätten tillkom- mer dock att hyresvärden haft tomma och out- hyrda bostadslägenheter. Tretton ärenden behandlade fastighetsägare som var fysiska per- soner. Resten, dvs. tolv ärenden, rörde fastighetsägare som var juri- diska personer. Hyresnämndernas beslut om tvångsförvaltare I de ärenden som i handlagt har förval- taren i samtliga fall (åtta stycken som prövats i sak och som lett till tvångsförvaltning –2007) utsetts på förslag av sökanden (kommunen i tre fall och i de övriga). Samtliga förvaltare har varit allmännyttiga bostadsföretag. har alltså ingen egen lista på förvaltare. Förfarandet har inneburit vissa problem i mindre orter, där de – förhållandevis ekonomiskt svagare – allmännyttiga bostadsföretagen accepterat uppdraget under viss protest. i torde i de allra flesta fall utse en tvångsförvaltare som föreslagits av kommunen eller . Det har förekommit att det varit svårt att hitta en godtagbar förvaltare dels med hänsyn till de administrativa svårig- heter som uppdraget förväntats föra med sig, dels på grund av hot mot förvaltaren samt dels på grund av en allmän tveksamhet till ett tvångsförvaltaruppdrag. i har ingen egen lista, men däremot väl kända förvaltare som brukar åta sig uppdrag om tvångsförvaltning. i har ett fåtal ärenden . I dem förekommer ansökningar från både kommun och Hyresgästföre- ningen, varvid sökanden lämnar förslag på förvaltare, antingen spontant eller efter uppmaning. För det fall sökanden inte skulle lämna förslag, skulle hyresnämnden ha svårt att hitta en lämplig förvaltare på vissa orter. I normalfallet är det ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett fristående fastighetsförvaltande företag som är förvaltare. har ingen egen lista. i har endast haft två fall av tvångs- förvaltning . Sökandena har då föreslagit förval- tare. Det har varit svårt för sökandena att hitta villiga förvaltare och hyresnämnden har ingen egen lista. i får praktiskt taget alltid förslag på förvaltare från , som då oftast samrått med berörd kommun. Det har inte varit några problem att hitta förvaltare, men det kan inte uteslutas att det kan bli det , om t.ex. allmännyttan vägrar att hjälpa till. har ingen egen lista på förvaltare och ser heller inget behov av någon sådan, då de föreslagna förvaltarna alltid varit välkända för hyres- nämnden. Enligt i är det mycket sällan kommu- nen föreslår förvaltare, utan det är oftast på förslag från och i av fallen hyresnämnden själv. har dock inte funnit behov av någon lista över för- valtare. Det har förekommit svårigheter att hitta en förvaltare. I båda fallen låg fastigheten i glesbygd och i det ena var fastigheten dessutom i dåligt skick med hyresgäster som till över- vägande delen hade placerats där av sociala myndigheter. i har inte heller alltid haft lätt att hitta förvaltare och det har lett till att ansök- ningar om tvångsförvaltning har ogillats. Svårigheterna har bestått i att förvaltaren – enligt hyresnämnden på goda grunder – insett att möjligheten att bestrida kostnaderna för en godtagbar förvaltning inte funnits. Fastigheterna har legat i glesbygd med en stor del av lägenhetsbeståndet outhyrt. Trots hyresnämndens ansträngningar att hitta en förvaltare har det då inte gått, på grund av karaktären av förlustprojekt. Annars är det vanligtvis kommunen som föreslår förvaltare. har ingen egen lista. i har haft högst en ansökan om tvångs- förvaltning . I dessa fall har det i regel varit som varit sökande och de har då lämnat för- slag på förvaltare, som också varit förankrade hos kommunen. Det har inte varit några svårigheter att förordna lämpliga förvaltare. Det har inte funnits något behov för hyresnämnden att ha någon egen lista, utan den allmänna kännedomen har räckt för att lösa förval- tarfrågan. i har tillställts följande frågor. Är det vanligt förekommande med beslut om särskild förvaltning? Ungefär hur vanligt? i svarade att det inte var vanligt förekommande, utan snarare mycket ovanliga undantagsfall. Fungerar bostadsförvaltningslagen (1977:792) enligt Er uppfattning bra? i svarade att såvitt de kände till fungerar lagen utan problem samt att de arbetar i en väl fungerande bransch där den typ av aktörer som lagen avser att hantera inte förekommer särskilt ofta. Finns det några särskilda problem med lagstiftningen och i så fall vilka? i hänvisade här till svaret under fråga 2. Finns det utrymme för förbättringsåtgärder? Här svarade i att det enligt deras uppfattning fanns utrymme för förbättring beträffande förvärvsla- gen, dels genom att minska den tidsutdräkt som förekommer vid förvärvstillståndsprövningen, dels genom att höra både och fastighetsägarna i förvärvsärendet för att på så sätt minska den godtycklighet som föreningen anser föreligger . Vidare menade föreningen att kommunernas utred- ningsansvar bör vidgas ytterligare. Är det lätt/svårt att få tag i fastighetsförvaltare i ? Är det någon skillnad i förhållande till andra kommuner vad Ni känner till? i svarade att det med det normala förvaltningsarvode som bestäms i hyresnämnden kan vara svårt att finna förvaltare i som är villiga att åta sig uppdraget. Stadsmuren är en av de fastighetsförvaltare i som också ägnar sig åt tvångsförvaltning. Utredningen har därför tillställt företrädare för Stadsmuren en mindre enkät för att utröna hur det fungerar med tvångsförvaltning i praktiken. Frågorna är så gott som identiska med fråga 1–4 som ställdes till i . Stadsmuren har i sina svar pekat på några problem de stött på under sina tvångsförvaltaruppdrag. Det första är att tvångsförvaltaren kan få vänta relativt länge, ofta , på att uppbära ersättning för sitt uppdrag, särskilt om har hög arbetsbelastning. Detta innebär att uppdragen som tvångsförvaltare blir mindre populära. Det andra är att det finns ett flertal sätt att över- klaga beslut enligt bostadsförvaltningslagen och detta ska också ske till olika instanser. utövar tillsyn över tvångsför- valtningen samt prövar och fastställer redovisning och arvode. Om fastighetsägaren vill klandra redovisningen ska talan väckas vid fastighetsdomstol, medan fastighetsägaren ska vända sig till allmän domstol om det finns andra anspråk mot tvångsförvaltaren. ska dock pröva tvist om vad fastighetsägaren är berättigad att få ur fastighetens medel som inte behövs för dess förvaltning. Det tredje problemet – som delvis hänger samman med föregå- ende problem – är att fastighetsägaren har rätt att överklaga beslut rörande förvaltningen gång på gång. Ett sista problem som kan uppstå, enligt Stadsmuren, är att för- valtaren ofta måste prioritera mellan olika utgifter och skulder avseende fastigheten, när fastighetens avkastning är begränsad. Det uppstår då ofta svåra avgränsningsfrågor, där förvaltarna sak- nar vägledning. 3Två tidigare betänkanden om förvärv och förvaltning av hyresfastighet 3.1Förvalta bostäder (SOU 1994:23) Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus skulle inled- ningsvis kartlägga dels tillämpningen av förvärvslagen och bostadsförvaltningslagen, dels de missförhållanden innebärande att fastighetsägare misskötte sina åligganden som förekom på vissa håll. Huvuduppgiften för utredningen var att lägga fram förslag till lagändringar som innebar att man ökade möjligheterna att ingripa mot det fåtal fastighetsägare som agerade oseriöst som man skulle underlätta för andra att förvärva fastigheter. I direkti- venTPF1FPT angavs att en tänkbar åtgärd var att skärpa reglerna i bostadsförvaltningslagen och avskaffa förvärvslagen. Utredningen fann efter att ha studerat förvärvslagstiftningen och dess tillämpning att lagen hade vissa svagheter när det gällde möj- ligheterna att hindra oseriösa fastighetsägare att komma in på marknaden. De allvarligaste svagheterna sammanfattades i följande fyra punkter. 1TP PT Dir. 1993:53. Två tidigare betänkanden om förvärv och förvaltning av hyresfastighet 1.Prövningen av förvärvarens lämplighet måste i stor utsträckning grundas på prognoser med den osäkerhet sådana alltid inne- håller. 2.Det är svårt – för att inte säga omöjligt – att kontrollera efter- levnaden av kravet på tillstånd vid förvärv av aktier och andelar i bostadsföretag. 3.Tillämpningen av lagen varierar mellan kommunerna. Den är helt beroende av ambitionerna och kompetensen hos den enskilda kommunen. 4.Sanktionen när förvärvslagstiftningens tillståndskrav eftersätts – dvs. att förvärvet blir ogiltigt – är inte verkningsfull utan kan tvärtom antas leda till problem allt eftersom ogiltiga förvärv uppdagas. Utredningen anförde att prövningen av en förvärvares lämplighet med nödvändighet måste innefatta en bedömning av hur denne sannolikt skulle komma att uppträda och grundas huvud- sakligen på erfarenheter av hans tidigare beteende. Med hänsyn till lagens syften kunde det knappast undvikas att prövningen grunda- des på prognoser. Utredningen ansåg därmed det knappast möjligt att undanröja den under punkten 1 angivna svagheten. Enligt utredningens bedömning fanns det anledning att befara att denna svaghet skulle komma att bli än mer påtaglig eftersom nya aktörer sannolikt skulle komma att uppträda på fastighetsmarknaden. Bedömningen grundades dels på det förhål- landet att det inte längre gäller några särskilda begränsningar för utlänningar att förvärva fastigheter, dels på de förändringar i fråga om förmögenhetsförhållanden m.m. som inträf- fade i . Utredningen fann inget lämpligt medel för att få förvärvare att underkasta sig tillståndsprövningen när det gäller förvärv av aktier och andelar. En möjlighet kunde enligt utredningen vara att införa något slags kontrollsystem byggt på registrering liknande den som gäller vid överlåtelser av fast egendom med det där föreskrivna kra- vet på lagfart. Detta avfärdades dock med hänvisning till att en sådan ordning skulle innebära ett stort avsteg från grundläggande principer inom associationsrätten och även sannolikt medföra betydande administration. Två tidigare betänkanden om förvärv och förvaltning av hyresfastighet Vad gäller punkten 3 enligt ovan, konstaterade utredningen att det i och för sig var naturligt att tillämpningen av lagen varierade mellan kommunerna med hänsyn till de skiftande förhållanden som råder i kommunerna. Däremot ansågs det betänkligt eftersom alla hyresgäster i landet borde ha samma möjligheter till skydd mot oseriösa hyresvärdar. En lösning som diskuterades var att flytta den inledande förvärvsprövningen från kommunerna till någon myn- dighet. Detta bedömdes dock inte vara någon lämplig lösning efter- som kommunerna ansågs bäst lämpade att handha denna uppgift. Att begränsa förvärvslagens tillämplighet till endast vissa kommu- ner ansågs inte heller lämpligt. Beträffande svagheten i punkten 4 diskuterade utredningen – som tänkbara alternativa sanktioner till ogiltighet – kriminalisering eller en kännbar ekonomiskt sanktion. Sådana påföljder måste rikta sig mot den som begår överträdelsen. Hur verkningsfulla påföljderna skulle bli, berodde, enligt utredningen, främst på vilka möjligheter det finns att upptäcka och spåra gärningsmannen. Utredningen konstaterade därefter att man inte såg det som möjligt att genom ändringar i förvärvslagen förbättra möjligheterna att ingripa mot oseriösa fastighetsägare.