sou · GWB399 · 2008-11-05 00:00:00 — Sannolikhet som frekvens är således inte en praktiskt tillämpbar definition i ett sådant fall och marknadsvärdebegreppet kan därmed inte heller betraktas som en statistisk storhet i dessa fall. Eftersom uppgiften kvarstår, att söka bedöma ett marknadsvärde, får man i stället tillämpa vad kallar probability as degree of confidence, dvs. sannolikhet som graden av säkerhet (i tron att marknadsvärdet ligger i ett visst intervall). Sannolikheten får då grundas på den grad av trovärdighet som olika tillgängliga bevis rörande värdet på rationella grunder kan sägas ha. Praktiskt innebär detta att man får använda de metoder (bevis) som står till buds i det enskilda fallet för att lägga fram och ana- lysera (rationellt försvara) bevisen rörande fastighetens värde (eller värdeminskning). Metoderna kan t.ex. vara observerade priser, bruttoinkomstmultiplikatorer eller netto- inkomstmultiplikatorer för mer eller mindre likartade objekt, seriösa bud för fastigheten och analys av förhandlingsstyrkan mellan köpare och säljare baserat på parternas handlingsalternativ. I själva verket nyttjar den professionelle värderaren en kombination av flera metoder. Den mest trovärdiga bedömningen av värdet presenteras sedan som ett värdeintervall. Sannolikheten för ett pris i ett visst intervall blir då densamma som graden av tilltro till värderarens bedömning att priset ligger i just detta intervall. Ställningstagandet till ett visst värde i intervallet är det uppskattade marknadsvärdet. Sannolikhetsbegreppet har således här givits en annan innebörd än den statistiska och marknadsvärdet är därmed inte heller någon statistisk storhet. konstaterar att det är otillfredsställande att behöva använda olika tolkningar av sannolikhetsbegreppet i olika situationer. Eftersom den sistnämnda definitionen, sannolikhet som graden av säkerhet i tron, är heltäckande, bör denna ses som den grundläggande definitionen. Användningen av observerade priser som grund för marknadsvärdebedömningen skulle därmed endast vara en metod (ett bevis) bland andra och att helt bestämma det sannolika priset med användning av jämförelsepriser (ortsprismetoden) skulle då närmast vara att betrakta som ett specialfall, där just prisjämförelsen tillmäts det avgörande bevisvärdet. Slutsatsen av resonemanget är enligt att det mest sannolika priset vid en marknadsvärdebedömning inte ska tolkas i frekvenstermer utan i termer av en rationellt motiverad grad av säkerhet i tron att priset ligger i ett visst intervall. I avsnitt 6.5.1 gjorde vi bedömningen att det i normalfallet inte finns anledning att ifrågasätta att gällande regler och metoder upp- når sitt syfte att ersätta marknadsvärdet på den egendom som tas i anspråk. I det som betecknades som mastfallen kan i och för sig ifrågasättas vilka förutsättningar som bör ligga till grund för bestäm- mande av marknadsvärdet, vilket vi återkommer till i avsnitt 8.4 om vinstfördelning och avsnitt 10.5.3 rörande företagsnytta, men inte heller i dessa fall ger tillämpningen anledning att ifrågasätta själva marknadsvärdebegreppet som sådant. I avsnitt 6.5.2 redovisades därefter en diskussion kring den osäker- het som en marknadsvärdebedömning alltid är mer eller mindre behäftad med. Det noterades att det från ett mer rättsligt per- spektiv har framförts synpunkter med innebörden att denna osäkerhet skulle kunna ställa krav på en reformering i något avseende av reg- lerna för bestämmande av expropriationsersättning. I avsnitt 6.5.3 redovisades sedan, från ett mer renodlat ekonomiskt perspektiv, en diskussion kring definitionen av marknadsvärde. Det konstaterades där att begreppet mest sannolikt pris inte primärt bör ses som ett statistiskt begrepp, utan att en marknadsvärdebedömning snarare handlar om att med viss tillräcklig grad av sannolikhet bestämma ett intervall inom vilket värdet kan bedömas ligga. Enligt direktiven är en av utgångspunkterna för vårt uppdrag att den ersättning som fastställs genom beslut av myndighet eller av domstol ska motsvara minst marknadsvärdet på den egendom som tas i anspråk eller minskningen av egendomens marknadsvärde, om en del av den tas i anspråk. Frågan är då om det, mot bakgrund av den tidigare framställningen, finns anledning att gå ifrån marknads- värdet som den grundläggande utgångspunkten för bestämmande av expropriationsersättning. Ett viktigt motiv när den renodlade marknadsvärdeprincipen in- fördes var att införa ett objektivt mått på ersättningen, dvs. ett värde som kunde bestämmas mer entydigt än t.ex. ett avkast- ningsvärde. Ett ytterligare motiv var att klart särskilja den fastighets- anknutna ersättningen från sådan ersättning för personliga skador, som ska betalas direkt till den skadedrabbade och som intecknings- havare i fastigheten inte kan göra anspråk på.TPF43FPT Även om objektivi- teten, som har framgått, åtminstone kan diskuteras, finns det knappast något annat värdebegrepp som bättre kan uppfylla objektivitetskravet. Om man vidare ser till hur ersättningen bestäms utanför gränser, kan man konstatera att i alla de länder som beskrivs i kapitel 5 är expropriationsersättningen på ett eller annat sätt, genom lag eller praxis, starkt kopplad till marknadsvärdet. Det är också naturligt att det som i vart fall ska ersättas när ett egendomsobjekt tas i anspråk genom expropriation (liksom för övrigt när ett objekt på något sätt skadas eller förstörs) är objektets värde på marknaden. Om skadan eller ianspråktagandet inte hade kommit emellan, så hade dess ägare åtminstone kunnat sälja objektet för att tillgodogöra sig dess marknadsvärde. I en sådan försäljnings- situation skulle ägaren få agera på marknaden – med de risker det innebär i fråga om bra och dåliga affärer m.m. – och denne skulle 43TP PT Se prop. 1971:122 s. 172. även drabbas av transaktionskostnader, eventuella skatter, m.m. Med andra ord skulle utfallet för den enskilde fastighetsägaren i princip bli detsamma som om egendomen ersätts med ett marknadsvärde vid en expropriation. Sammanfattningsvis finns enligt vår mening inte anledning att frångå marknadsvärdet som den grundläggande utgångspunkten för expropriationsersättning. I vad mån det berörda osäker- hetsintervallet bör ge anledning till andra regeländringar återkommer vi till i kapitel 7. Utöver ersättning för marknadsvärdet (eller marknadsvärdeminsk- ningen) bör, precis som , ersättning betalas även för övriga ekonomiska skador som uppkommer för den exproprierade, dvs. det som brukar kallas för annan ersättning. Det framgår inte ex- plicit av direktiven att vi ska ägna uppmärksamhet även åt den frågan, men det går inte att utvärdera och föreslå ändringar i expropriations- lagstiftningen, utan att även ta upp frågan om annan ersättning. Annan ersättning ska enligt gällande rätt betalas om totalskadan för den fastighetsägare som berörs av en expropriation överstiger marknadsvärdeminskningen. Enligt de s.k. normer som gäller vid intrång på jord- och skogsbruksfastigheter bestäms annan ersättning normalt som en restpost, dvs. närmare bestämt som skillnaden mellan avkastningsvärdeminskningen för den berörde fastighetsägaren och en i särskild ordning bestämd marknadsvärdeminskning. Det ligger i sakens natur att gränsdragningen mellan intrångsersättning och annan ersättning därför inte alltid är uppenbar. Vi ser dock inget problem i sig med den gällande tillämpningen i det avseendet. Utgångspunkten bör enligt vår mening vara, att de nu gällande principerna för hur annan ersättning bestäms ska gälla även fram- gent. Sådan ersättning bör således betalas för skillnaden mellan den faktiska totalskadan och marknadsvärdeminskningen – med utgångs- punkt från huvudsyftet med expropriationslagen, dvs. att den skade- drabbade ska hållas ekonomiskt skadeslös och med en bibehållen förmögenhet. Vidare bör även fortsättningsvis grundläggande skade- ståndsrättsliga principer tillämpas för sådana skador. De förslag som lämnas i kapitlen 7 och 8, dvs. att intrångsersätt- ningen bör vara högre än den faktiska marknadsvärdeminskningen, innebär förstås en komplikation när det gäller hur annan ersättning enligt den nämnda grundprincipen bör bestämmas. Vi åter- kommer till den frågan i de båda nämnda kapitlen. 7 Individuellt värde m.m. En fråga som har diskuterats när det gäller ersättning vid expropria- tion eller andra tvångsförvärv är om ersättningsnivån bör påverkas av det individuella värde som en fastighet kan ha för dess ägare – i den mån detta värde överstiger fastighetens marknadsvärde. Med indi- viduellt värde avses det lägsta pris som ägaren själv är beredd att accep- tera för att frivilligt avyttra sin fastighet. Enligt direktiven ska vi beskriva hur ett ersättningssystem för individuellt värde – schablonmässigt beräknat eller beräknat på annat sätt – lämpligen skulle kunna utformas. I uppdraget ingår vidare att analysera vilka för- och nackdelar som en rätt till ersättning för indi- viduellt värde har för markägare och den exproprierande samt vilka effekter som en sådan ersättningsrätt kan få för utbyggnaden av olika slag av infrastruktur och för samhällsekonomin. Mot bakgrund av den gjorda beskrivningen och analysen ska vi överväga om det bör införas en rätt till ersättning för individuella värden samt vilka ersätt- ningsnivåer som i så fall lämpligen bör gälla. 7.2Individuellt värde och reservationspris Fastighetsmarknaden består av ett antal säljare och köpare, som var och en har sina egna preferenser. Varje säljare har sin egen uppfattning om till vilket pris denne lägst kan tänka sig att överlåta fastigheten. Detta pris motsvarar säljarens individuella värde. På motsvarande sätt har varje köpare sin egen uppfattning om till vilket pris denne högst kan tänka sig att förvärva fastigheten. Det priset ger uttryck för köparens individuella värde. För att en försäljning över huvud taget ska komma till stånd måste köparen betala ett pris som minst upp- går till säljarens individuella värde. är köparen inte beredd att betala mer än vad denne själv värderar fastigheten till. kommelse om priset måste alltså ligga någonstans mellan säljarens och köparens individuella värden av fastigheten. I en klassisk nationalekonomisk modell med utbud och efterfrågan kan det pris där säljare och köpare möts sägas spegla marknadsvärdet. Det är alltså det pris som ger jämvikt mellan säljare och köpare på fastighetsmarknaden – det pris vid vilket det finns lika många som vill sälja som vill köpa. Se figur 7.1. Figur 7.1 Modell för prisbildning på marknaden I figuren anger Q den mängd fastigheter som har omsatts . Utbudskurvan består av (medelvärdet av) samtliga säljares individuella värden och efterfrågekurvan av samtliga köpares individuella värden. Där dessa kurvor korsar varandra råder jämvikt. Priset P1B B kan således sägas motsvara marknadsvärdet. Affärer kan komma till stånd mellan de köpare och säljare som finns till vänster om jämviktspunkten, dvs. mellan de köpare som åsätter egendomen de högsta värdena och de säljare som åsätter egendomen de lägsta värdena. är det endast få fastighetsägare som över- väger att sälja sina fastigheter – Q är alltså en relativt liten andel av det totala fastighetsbeståndet. Det är bara de som av olika skäl är missnöjda med sitt fastighetsinnehav, som bjuder ut sin fastighet på marknaden. Man kan uttrycka det som att ägaren inte har anled- ning att överväga försäljning förrän det individuella värdet, av någon anledning, understiger (eller åtminstone ligger i närheten av) mark- nadsvärdet. För de flesta fastigheter kan man därför förutsätta att ägarnas individuella värden ligger över marknadsvärdet.TPF1FPT Vid ett tvångsförvärv ska ersättning betalas med marknadsvärdet. Om den berörde fastighetsägaren i ett sådant fall inte händelsevis råkar stå i begrepp att ändå sälja sin fastighet, kan man utgå från att ägaren befinner sig till höger om jämviktspunkten på utbudskurvan – dennes individuella värde är således högre än marknadsvärdet. Om ägaren i fråga t.ex. befinner sig i punkten U, är han eller hon inte villig att sälja fastigheten till ett lägre pris än P2B ,B som alltså är just den fastighetsägarens individuella värde. Om fastigheten ändå för- värvas till marknadsvärdet (P1B B) gör fastighetsägaren, från sina egna utgångspunkter, en förlust motsvarande P2B –B P1B .B Det är den prisskill- naden som diskussionen i detta kapitel handlar om. Det lägsta pris som en fastighetsägare i det enskilda fallet är be- redd att acceptera för att sälja sin fastighet bestäms naturligen av såväl monetära som icke-monetära faktorer. Om ägaren driver ett företag på fastigheten spelar förstås företagets kostnader och intäkter en stor roll. En viktig faktor i det individuella värdet är emellertid hur ägaren mer allmänt trivs med sin fastighet. Det kan t.ex. vara av betydelse att fastigheten utgör en släktgård eller att fastighets- ägaren upplever andra specifika s.k. affektionsvärden med sitt inne- hav. Även själva äganderätten i sig har förstås betydelse. Vid ersättning enligt gällande regler i expropriationslagen ersätts marknadsvärdet (marknadsvärdeminskningen) och övriga ekonomiska skador som är en direkt följd av expropriationen. Det innebär t.ex. att det ska betalas ersättning för fastighetsägarens individuella avkast- ningsvärde – om det är fråga om en jord- eller skogsbruksfastighet eller annan kommersiell fastighet (jfr avsnitt 6.4).TPF2FPT Vidare ingår de skador som kompenseras som annan ersättning i det individuella värdet. Med andra ord ersätts normalt åtminstone en del av det belopp med vilket det individuella värdet överstiger marknadsvärdet. Likväl torde det stå klart att det i de flesta fall finns större eller 1TP PT Detta har även underbyggts av empiriska undersökningar, se t.ex. : Icke- monetära nyttors betydelse för värdet av skogsfastigheter, Medd. 5:22, Inst. för fastighets- ekonomi, KTH, 1986. 2TP PT Detta åstadkoms genom att den del av avkastningsvärdet som överstiger marknadsvärdet kom- penseras med annan ersättning. I de värderingsmetoder och normer som tillämpas i olika intrångsfall görs dock vanligtvis, av praktiska skäl, vissa schabloniseringar av parametrarna i avkastningsvärdeberäkningen, vilket förstås innebär att utfallet blir något olika för olika berörda fastighetsägare. mindre delar av det individuella värdet som inte ryms inom de gällande ersättningsreglerna. Generellt betraktat torde förekomsten av individuella värden vara vanligare för fastigheter som ägs av privatpersoner än för fastig- heter som ägs av kommersiella fastighetsägare. I det förstnämnda fallet är den personliga kopplingen till fastigheten ofta en väsentlig faktor, medan fastigheten för den sistnämnda kategorin ägare är mer av en handelsvara. Det kan dock i och för sig finnas individuella värden även i den mer uttalade affärsvärlden – vilket kan åskådliggöras med att ett fastighetsbolag är berett att betala ett särskilt högt pris för en fastighet i samband med en omstrukturering av innehavet mellan olika orter.TPF3FPT En sådan fastighet torde ha ett högre värde än marknads- värdet även ur innehavarens perspektiv. Ett annat begrepp som är nära förknippat med individuellt värde är reservationspris, som fördes fram i svensk doktrin av professor på 1970-talet.TPF4FPT Reservationspriset definierar han som det lägsta pris till vilket en ägare av en viss fastighet kan tänka sig att vilja sälja fastigheten i öppna förhandlingar utan expropriations- hot. Benämningen syftar på att ägaren väljer att reservera – för- behålla – fastigheten för eget bruk såvida inte ägaren erbjuds minst detta pris. Grunddefinitionerna av individuellt värde och reservationspris är som har framgått i princip desamma. En viss precisering och sam- ordning av de båda begreppen har dock gjorts . Enligt ,TPF5FPT vars skrift berörs i direktiven, kan reservationspriset delas upp i tre komponenter: 1.ägarens individuella värde, 2.transaktionskostnader, dvs. utgifter, arbete och annat besvär som uppkommer för ägaren i samband med en överlåtelse och 3.säljarens krav på en viss del av den vinst som uppkommer för köparen genom förvärvet. 3TP PT Jfr att det normalt betalas ett pris som överstiger marknadsvärdet vid uppköp av samtliga aktier i ett bolag. 4TP PT , Expropriation – en studie i lagstiftningsmotiv och ersättningsrättsliga grund- principer, 1978, s. 81 f. 5TP PT , Legitimitetsfrågor vid tvångsförvärv av mark och rättigheter, SOU 2004:7, s. 271 (bilaga 5). Begreppen har även utvecklats av ,TPF6FPT som delar upp reserva- tionspriset i följande fyra komponenter, som han uttrycker från ett uttalat expropriationsrättsligt perspektiv. Detta grundbelopp innefattar de skador som är ersättningsgilla enligt gällande rätt, dvs. marknadsvärdet och övriga ekonomiska skador (inkomstbortfall och utgifter orsakade av expropriationen). I beloppet ingår även vissa s.k. transaktionskostnader, t.ex. ersätt- ningsgilla flyttningskostnader. Fastighetsägaren kan drabbas av ekonomiska skador (utgifter eller inkomstbortfall) som inte är ersättningsgilla enligt gällande rätt. Det kan t.ex. vara fråga om besvär i samband med markåtkomsten, vilket kan leda till utgifter för kontakter med markförvärvaren samt utgifter och inkomstbortfall i samband med inställelse vid domstol eller lantmäteriförrättning m.m. Till denna post hänförs det belopp som fastighetsägaren själv värderar förlusten till – utöver vad som ingår i de två föregående posterna – och oberoende av ändamålet med markåtkomsten och vem som är förvärvare. Hit räknas vad som brukar kallas för affek- tionsvärden eller icke-monetära nyttor liksom andra individuella värden som psykiskt lidande (av själva markåtkomstprocessen) och s.k. frustrationsskador.TPF7FPT 4.Ändamålsberoende kompensation – vinstdelning Ändamålet med förvärvet kan ha betydelse för reservationsprisets storlek. Markägaren kan t.ex. tänkas väga in allmänintresset, vem som är förvärvare, skriverier i tidningar, osv. Det skulle för en enskild fastighetsägare t.ex. kunna vara skillnad om marken ska avstås för ett sjukhus, en kraftledning eller en 3G-mast. Även en vinstandel kan sägas ingå i det individuella värdet, om det antas att fastighetsägaren tänker i termer av att han eller hon vill ha del i markförvärvarens vinst. 6TP PT , Skälig eller objektiv expropriationsersättning, 2007, s. 305 f. 7TP PT Med frustrationsskador menas att fastighetsägaren inte kan dra nytta av kostnader som han/hon har lagt ner på fastigheten. Kostnaden för en anlagd exklusiv trädgårds- anläggning på en villafastighet slår kanske inte igenom i marknadsvärdet och anses därför inte vara ersättningsgill enligt gällande rätt. Även om det i direktiven talas om det individuella värdet bör till detta läggas även andra delar av det s.k. reservationspriset, såsom det enligt ovan har preciserats . Det som främst ska disku- teras i det fortsatta framställningen är emellertid de delar av reserva- tionspriset som inte ersätts redan genom de gällande ersättnings- reglerna i expropriationslagen. När vi i fortsättningen talar om individuellt värde menar vi därför i första hand det som ingår i punkt- erna 2 och 3 i definition ovan. Förmögenhetsminsk- ningen (punkt 1) förutsätts således bli ersatt redan genom bestämmel- serna om löseskilling, intrångsersättning och annan ersättning – dvs. enligt gällande bestämmelser i 4 kap. 1 § (jfr kapitel 6). Den ändamåls- relaterade delen av reservationspriset, vinstandelen (punkt 4), ska inte behandlas här. Vi återkommer till den frågan i kapitel 8. Utredningens förslag: Utöver den ersättning som ska betalas för marknadsvärdet (eller marknadsvärdeminskningen) och för eventuella övriga ekonomiska skador, ska ersättningen vid ett tvångsförvärv även innefatta kompensation för individuella värden. Ersättningen ska bestämmas som ett schablontillägg som uppgår till av marknadsvärdet (eller marknadsvärdeminsk- ningen). 7.3.1Grundläggande skäl för att individuella värden bör beaktas vid bestämmande av expropriationsersättning Grunden för den gällande ordningen för ersättning vid expropriation, eller andra tvångsförvärv av fast egendom, är att det är den ekono- miska skadan som ska ersättas – antingen som förlust av marknads- värde eller som kompensation för övrig ekonomisk skada. Denna skadeersättningsprincip kan sägas vara väl förankrad – inte bara inom expropriationsrätten utan också inom skadeståndsrätten i stort – även om det finns exempel på del- vis andra synsätt (jfr kapitel 4). I den rättspolitiska diskussionen har det emellertid framförts att mer generösa ersättnings- principer bör införas som tar större hänsyn till den exproprierades eget, individuella, värde av egendomen i fråga. Detta värde torde som regel vara högre än marknadsvärdet, se avsnitt 7.2.TPF8FPT Som vi redan har berört i avsnitt 7.2 var det professor som i en uppmärksammad artikel väckte frågan om ersättningen vid en expropriation kunde anses rimlig och skälig med hänsyn till dels de grundläggande skälen bakom förekomsten av en expropriationslagstiftning, dels hur fastighetsägaren själv värderar sin egendom vid ett expropriativt ingrepp.TPF9FPT I artikeln förs bl.a. ett resonemang kring de olika motiv som kan sägas finnas för en expropriationslagstiftning. De olika motiven kan sammanfattas som i figur 7.2. Figur 7.2 Olika motiv för en expropriationslagstiftningTPF10FPT Utgångspunkten för resonemanget är att ett tvångsförvärv beror på att ett visst bestämt markområde (eller annan fast egendom) måste tas i anspråk. Vid utbyggnad av t.ex. en väg skulle en enda berörd 8TP PT Se t.ex. Individuellt värde och vinstfördelning vid intrång i fast egendom, betänkande av , och , Skälig eller objektiv expropria- tionsersättning, , 2007, s. 297 f. 9TP PT Expropriation – en studie i lagstiftningsmotiv och ersättningsrättsliga grundprinciper, 1978, s. 81 f. Se även , Ekonomi och rättssystem, 1982. 10TP PT Efter , Expropriation – en studie i lagstiftningsmotiv och ersättningsrättsliga grundprinciper, 1978, s. 88. Individuellt värde m.m. SOU 2008:99 fastighetsägare med strategiskt belägen mark – om tvångsförvärv inte vore möjligt – helt kunna förhindra att den från allmän synpunkt angelägna vägen byggs. Oavsett vilket pris köparen erbjuder vägrar ägaren att avstå sin mark, vilket skulle kunna uttryckas som att fastig- hetsägaren utövar ett direkt veto mot den planerade markanvänd- ningen. Vetomotivet är alltså det första motivet för tvångsförvärv. I princip innebär ett veto att fastighetsägarens reservationspris är oändligt, men i figur 7.2 symboliseras expropriationsreglernas effekt på vetot med att ersättningen sänks från nivå e till nivå d. Även om en fastighetsägare inte vägrar att sälja till vilket pris som helst, kan ägaren utnyttja sin strategiska position till att begära ett mycket högt pris. Det andra motivet för tvångslagstiftning kan därför benämnas monopolmotivet, dvs. lagstiftaren vill förhindra att en fastighetsägare på detta sätt tillgodogör sig vad som skulle kunna betecknas som en monopolvinst. Som har framgått är det individuella värdet (eller reservationspriset) ett uttryck för det lägsta pris som en fastighetsägare vid frivilliga förhandlingar kan tänka sig att sälja fastigheten för. Monopolvinsten kan därför schematiskt sägas vara den del av det vid ett tvångsförvärv begärda priset som över- stiger reservationspriset, upp till den nivå där priset är så högt att förvärvaren låter sina planer falla på grund av vetot, dvs. d–c i fig- ur 7.2.TPF11FPT Även om fastighetsägaren inte utnyttjar sin monopolställning skulle man kunna anse att fastighetsägarens krav på ersättning för en frivillig överenskommelse, dvs. minst dennes reservationspris, är för högt. Ett tredje syfte med expropriationslagstiftningen kan där- för sägas vara att gynna förvärvaren av fördelningspolitiska skäl, dvs. Som vi strax ska återkomma till anser att skillnaden mellan reservationspriset och marknadsvärdet, dvs. c–b i figur 7.2, är ett uttryck för ett omfördelningsmotiv. I artikeln berörs även ett fjärde motiv för tvångsregler, som be- nämns markvinstmotivet.