sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Det är viktigt att få hjälp med att veta sina rättigheter och få råd i hur man på bästa sätt kan agera, exempelvis när det gäller att hyra i andrahand. –Man behöver ju kontakter på ett eller annat sätt. Om man inte har en kontakt som kan fixa en lägenhet så vill man ju åtminstone ha folk att prata med som man kan få hjälp ifrån eller folk som kanske har tips eller någonting. Det känns lättare att prata med någon i real life liksom än att sitta på nätet och klicka. I avsaknaden av att förstå eller veta hur bostadsmarknaden riktigt fungerar uttrycker man en rädsla för att begå misstag, som kan vara svåra att rätta till. Som exempel upplever några av intervjupersonerna en stress över att tacka ja till erbjudanden, eftersom uppfattningen är att antalet gånger man kan tacka nej är begränsat. Bristen på erfaren- het gör det svårt att fatta beslut, kanske känner man inte till området som bostaden ligger i. Tänk om man kan få något bättre eller om erbjudandet blir sämre nästa gång eller om man inte trivs. Många har själva insikt i hur begränsad deras kunskap är om hur man söker bostad men också beträffande lagstiftning och vilka regler som gäller på bostadsmarknaden. –Man sitter där och ingen bryr sig känns det som. Det finns ingen man kan vända sig till när man har några frågor. Du kan inte ringa till en hyresvärd och säga att jag har lite frågor bara. Nej, allt du behöver veta finns på nätet. Man får aldrig prata med någon. ska de flytta husvärdar också. Dels har de lagt ner det här med husvärdar på väldigt många ställen, det har varit jättebra för då kunde du luska reda på numret till husvärden. Jagvillhabostad.nu anser att det behövs en samlad kö i respektive region, som geografiskt anpassas till arbetsmarknaden. En regional bostadskö som har kötid med någon eller några förturer för speciella omständigheter önskas. Jagvillhabostad.nu kan även tänka sig någon form av lägenhetskvot, som bara går till unga. En bestämd procentsats exempelvis av förmedlade lägen- heter skulle gå till unga, som inte har en egen bostad. Det är inte bara sökvägar och förmedlandet av bostäder som Jagvillhabostad.nu ser behov av. Unga behöver kunskap, informa- tion och vägledning, när de ska söka bostad. Jagvillhabostad.nu förespråkar någon form av nationell informa- tion, en bostadssökarsida, och sedan utifrån den skulle man kunna länka sig ut till olika kommuner. – Det skulle vara coolt att ha en bra service, det skulle vara skitcoolt om alla de här konstiga bostadsförmedlingarna som har lägenhe- terom det fanns en porta så, att man inte behövde hitta själv. Lite omhändertagande, inte utlämnad i djungeln, att du får klara dig själv, att man får känna att man blir informerad ordentligt, att man vet vad som gäller, att man inte behöver göra allting själv. SSU anser att det är viktigt med en samlad bostadsinformation och -förmedling. De förespråkar kommunala och regionala bostadsförmedlingar med kösystem. SFS tror också de på en sam- lad förmedling. Alla har kanske inte har tillgång till datorer och telefon, det kan vara nödvändigt att kunna göra personliga besök. Ung Vänster vill se en reglering av både bostadsmarknad och bostadsförmedlingen. De vill avskaffa vad man kallar ett slump- mässigt system, som bygger på personliga kontakter och tillgång till kapital. KDU förespråkar någon form av samlad information och refererar till hur det är att komma utifrån som ny student. Det är svårt att känna till hur något fungerar eller vart man vänder sig, varken till vilken institution/verksamhet eller ens var det rent geo- grafiskt är rimligt att bo. tror de att det kan vara ännu värre att komma till någon av storstadsregionerna för att arbeta. Som student är man inte ensam om att komma ny. Det finns ett sammanhang och det finns nätverk. 4.2Aktörerna på bostadsmarknaden om att söka bostad För aktörerna finns två frågor som vi särskilt belyser i detta avsnitt. Dels har vi frågat hur de tror att unga söker bostad, och dels hur man ser på bostadsförmedlande av olika slag. 4.2.1Tillgängliga sökvägar för egen bostad Både och säger att det finns lägenheter att få, om man är beredd att flytta. De tycker inte att bilden av bostadsbrist stämmer riktigt. Det finns svårigheter med att alla vill bo centralt, men de tror också att mycket handlar om bristande kunskap och att informationen om tillgängliga lägenheter inte når unga, eller andra som är i behov bostad. Det de intervjuade är överens om är att bostadsmarknaden är decentraliserad, vilket också visar sig när det gäller sökvägar. Gemensamt är också att aktörerna nämner ungefär samma sökvägar som unga berättar om och använder sig av. De har en bra uppfatt- ning om vilka alternativ som står till buds för personer som behö- ver skaffa sig en bostad. Allmänt lovordas Internet. Det är smidigt, öppet dygnet runt, lättadministrerat, billigt, och unga är bra på att använda sig av det. HSB och antar ett tydli- gare konsumentperspektiv än övriga aktörer. Då kompliceras också bilden. Konsumentperspektivet ger en bild av vad som konkret krävs av individen i aktiv handling för att söka bostad. menar att bostäder är en av de mest svåråt- komliga varorna man kan tänka sig. De nämner en sammanställning över samtliga fastighetsägare och deras fastigheter. Denna bok finns att tillgå på . 700 000 lägenheter fördelat på 40 000 fastighetsägare. HSB bekräftar det som unga upplever i sitt bostadssökande. Utgångspunkten är storstadsregionerna, där situationen är förtvivlad. På de flesta ställen finns ingen fungerande bostadsförmedling, vilket gör att ingen egentligen har någon koll på hur illa läget är. Det är tidskrävande och snårigt. Det är fastig- hetsägarnas marknad och upp till kunden att söka sig fram, hålla kontakten och göra sig påmind samt bevisa att man är en bra hyresgäst. HSB anser att förmedlandet av bostäder är så decentrali- serad att det är omöjligt att överblicka för individen. Även i , där det trots att finns en större bostadsförmedling, är det heltidsarbete att söka upp fastighetsägare och söka bostad aktivt. Hur följer man upp 35 olika köer spridda över Stockholms- kommunerna? Enligt är sökvägarna till bostad för unga via Internet, annonser och olika hemsidor. På kommuner- nas hemsidor finns oftast en flik där man anger vilka hyresvärdar som finns. Hittar man inget via Internet så går man vidare och kontaktar hyresvärdar. På bristorterna börjar finliret, man kon- taktar kompisar och släktingar, och så går man vidare med kontak- ter för att hitta något i andrahand till slut. Även Fastighetsägarna nämner sammanställningen över fastighetsägare som finns att låna på . Där kan man själv hitta namn och adresser till fas- tighetsägare, och kontakta dem. De allmännyttiga bostadsbolagen har hemsidor, där man kan registrera sig eller hämta adresser. En del av dessa har bostadskö. Alla har sitt system. På en del platser samverkar kommunala bostadsbolag med privata fastighetsägare. Bostadsmarknaden fungerar omvänt mot andra marknader. Kunden får leta sig fram till fastighetsägarna som redan där har fått ett mindre urval att välja mellan. Fastighetsägarna framhåller att det måste finnas rimliga krav på samhället, när det gäller information om bostäder. Det måste finnas möjlighet för såväl ung som gam- mal, som kommer till en ort, att orientera sig och skaffa sig nöd- vändig information, om hur man skaffar sig en bostad. En hemsida borde vara fullt tillräcklig, menar man, bara människor vet att den finns. Som det fungerar i har bostadsförmedlingen tagit på sig en uppgift som ger service och underlättar urvalet för fastig- hetsägare, vilket många uppskattar. Det måste dock vara upp till var och en att avgöra om man vill ingå i ett sådant system. Bostadssökande vänder sig initialt till allmännyttan i , anser man på MKB. Sen går man vidare till andra fastighetsägare, och får man inget där vänder man sig till slut också till andra- handsmarknaden, ofta via annons. Kontakter är också en viktig sökväg. i tror också att unga nog i första hand vän- der sig till det kommunala bostadsbolaget, sedan går man säkert på kontakter. Det är inte lätt, inte i storstadsområdena, men det är också en helt annan sak i andra delar av . När beskriver sökvägar för unga, hänvisar de till kommu- nens hemsida. får stå som exempel. Här bevakar man sitt intresse genom att kontinuerligt gå in på hemsidan, inventera eventuella objekt och anmäla sitt intresse för dessa objekt. kan man få besked om hur många som är intresserade och placeras sen i en kö efter hur länge man sökt. Från är man något tveksam, när det kommer till frågan om man tror att unga hittar till kommunernas olika hemsidor. När det gäller studenter, tror man att anslagstavlor är en mer frekventerad sökväg för bostad. 4.2.2Information och förmedling av bostäder Fastighetsägarna avgör själva hur man hanterar sökande. Två fakto- rer är avgörande, det ena är om den som vill flytta vill byta eller överlåta. Det andra är om hyresvärden kan acceptera den nya hyresgästen; det viktigaste är då att denne bedöms kunna betala sin hyra och inte kommer att ställa till problem. Om hyresvärden känner till personen eller personen i fråga har goda referenser är det naturligtvis ett plus. Egentligen spelar det ingen roll vem som övertar lägenheten bara personen kan antas uppfylla sina förpliktel- ser. Det händer att folk flyttar in och skriver sig hos någon för att sedan få ta över kontraktet. Det är inte så vanligt i eftersom fastighetsägarna där inte har ett intresse av att ställa upp på sådant. Det skapas lätt misstankar om att det finns svarta pengar med i bilden. Om hyresvärden motsätter sig detta kan de anmälas till hyresnämnden där det är en svårt att bevisa något som man egentligen inte vet något om som hyresvärd. Detta är ett dilemma för fastighetsägare som också nämner. Från Fastighetsägarnas riksorganisation bostadsförmedling som bra, eftersom den ger en service till fastig- hetsägaren vad gäller inkomstförhållanden, betalningspåminnelse osv. anser att det inte behöver vara kommunen som står för bostadsförmedlingen och hänvisar till att det funnits försök och perioder då fastighetsägare gått samman och haft egna bostadsförmedlingar. För en fastighetsägare spelar det ju egentligen ingen roll om personen i fråga stått eller i kö; det handlar om att hitta en ny hyresgäst. Det företagsekonomiska perspektivet är centralt. I är Fastighetsägarna Syd väl medveten om att det saknas en samlad information. Arbetet pågår med att utveckla något lik- nande som Boplats erbjuder. – Det tror jag är ett steg, ett stort steg, i rätt riktning för den som är sökande och som inte har en susning om vad det finns för fastighets- ägare eller var de bostäderna finns och så vidare. Det är intressant med den IT-värld som vi lever i , att man snabbt kan få en över- blick på vad det finns för lediga lägenheter i olika stadsdelar och så vidare, oberoende om man vill ha ett jobb eller studera eller vad man nu ska göra så är det enkelt. Det är rimligtvis mycket enkelt också för fastighetsägarna, man blir av med en hel del administration och tele- fonsamtal som man är pepprad med om man nu skulle utannonsera lägenheter och inte har tid och ork att svara på. Någon som sköter det här interaktivt med webbsidor så tror jag man löser en hel del. (...) Ja, man matchar då sökandes önskemål mot de erbjudna tjänsterna som finns. Det är klart att det är ju sannolikt att det kanske kan vara fler som konkurrerar om bostaden och i det läget då är det ju precis som när man söker jobb. Är det tre stycken på slutet som har chansen till det här då får man väl göra ett urval som är så bra som möjligt. Urvalet skulle i det här fallet kunna hanteras genom att fastighets- ägaren gör en egen samlad bedömning av plus och minusfaktorer. Klarar vederbörande att betala hyran, har han fast jobb eller är det troligt att han får ett fast jobb härnäst, kan han erbjuda en borgen om det är osäkert? har ingen samlad bild över sökvägar och medlemsföreta- gens bostadsförmedlande. En grupp har dock tillsatts för att samla mer kunskap kring bostadsförmedlandet generellt. Man vill ta reda på hur bostadsförmedlandet går till inom medlemsföretagen. Det går trender i detta. fanns, som exempel nämns , en uppfattning att vända sig till olika människor för olika sorters lägenheter – man skräddarsydde områden för en viss kategori av människor utifrån värderingsstudier som genomfördes. En grogrund för diskriminering, menar man på , som mer tror på någon form av kösystem som i . Alla system är orättvisa på något vis; knäckfrågan är vad som är minst orättvist. I är det matchning som gäller; vad önskar och klarar blivande hyresgäst och vad önskar hyresvärden. Fastighets- ägaren har stor frihet i detta system. På anser man att det trots allt är viktigt med bostadsförmedlande och någon form av turordning, särskilt för unga. har ingen egen extern bostadsförmedling, eftersom de lämnar sina bostäder till bostadsförmed- ling. Däremot har man en ungdomskö som barn till befintliga hyresgäster kan stå i. Man kan också vända sig direkt till om man söker studentbostad. När det gäller student- bostäder har själva uppdraget att förmedla dessa. Det rör sig om cirka 1 000 studentbostäder. Här finns det i princip ingen kö och alltså ingen väntetid. När det gäller ungdomsbostads- kön för befintliga hyresgästers barn förmedlas lägenheter upp till 2 rum och kök. förmedlades 216 lägenheter och det står ungefär 2 000 barn i kön. Man får stå i kön från 18 till under förutsättning att man bor kvar i föräldrahemmet. Svenska bostäder reagerar på bilden, bland annat i media, att kötiderna är så långa. Det är förvirrande att läsa om människor som bott i andra- hand och inte lyckats skaffa egen bostad, när kötiden för en tvåa i exempelvis kanske bara är . Bilden stämmer inte. Det handlar heller inte bara om en bristsituation på bostäder. Även information och kunskap är en bristvara. När MKB i förmedlar sina bostäder sker det utifrån disponibel inkomst. Bidrag eller lön spelar ingen roll, båda räknas som inkomst. Men man måste kunna överleva när man har betalat hyran. – Vi gör behovsanalys utifrån kundernas behov och vilken typ av kund som passar för just det här boendet. Vi har ingen regelrätt kö utan ett cellsystem, alla kan söka alla lägenheter på nätet sedan gör vi en gallring. Service för dem som inte har tillgång till Internet, besök eller via telefon. Givetvis är det lättare för dem som kan bevaka hemifrån. Det är inte ovanligt med ett par hundra som söker. Man gör ett urval på cirka 30 personer utifrån behov. Därefter väljs 5–6 personer in för visning. Därefter gör man en kontroll över hur pass aktiv man varit. Vi tittar också på internt sökande men då får viju loss dennes lägenhet. Ekvationen går inte ihop i . Det finns 13 000 personer i systemet och MKB omsätter ca 200 lägenheter . Som söksystem skulle en samlad marknadsplats vara att föredra, inte en kö. Det finns inga vattentäta helsäkra lösningar. En marknads- plats skapar öppenhet och en helhetsbild av vad som erbjuds och av vilka alternativ som finns. Kösystem är svåra att hålla uppdaterade. Det är bättre att aktivt arbeta med den bostadssociala tryggheten kontinuerligt. Att skapa flyttkedjor är viktigt för att man alltid får loss något mindre och billigt i slutänden, anser man på MKB. När man söker bostad hos i , får man anmäla sig till intressebanken. Det kan man antingen göra skriftligt eller via hem- sidan. Man kan också besöka något av uthyrningskontor. Här får man ange önskemål om storlek, boendekostnad, läge m m. gör sedan matchningar med de lägenheter som blir vakanta. Lägenhe- ten tilldelas den som är mest lämpad. Det finns inget kösystem, men det finns en gräns . Har man varit med i intressebanken så är man prioriterad. Befintliga kunder har förtur exempelvis för internbyten, förändrad familjsituation, dödsfall och skilsmässa. Man medger att det kan finnas fler än en som passar för en vakant lägenhet. Urvalet görs då utifrån en mängd olika kriterier, som främst bygger på det personliga mötet och en känsla för vad som skulle kunna fungera på bästa sätt . När det är brist på bostäder får bostadsföretagen också fler förfrågningar från hyresgäster som på olika sätt vill hjälpa släkt och vänner till ett boende. har som policy att värna detta under förutsättning att det är en god och skötsam kund. För att und- vika eventuella oegentligheter mellan gammal och ny hyresgäst exem- pelvis där pengar läggs emellan vid ett byte, har man som policy att låta den gamla hyresgästen släppa sin lägenhet och tilldela den som man rekommenderat att överta lägenheten en annan lägenhet. är inte intresserad av att förmedla sina bostäder från en samordnad bostadsförmedling i . – Vi ska stå för hela servicen, uthyrning, förvaltning och underhåll av egen kraft. Det är inte aktuellt med någon central förmedling. Vi skapar ju relationer med kunderna. Det kan inte någon annan göra. Vi kommer att ställa oss utanför. Kanske är det bra för små fastighets- ägare. Det kan vara ett komplement för den som vill använda det. 4.3Fakta, forskning och kommentarer om att söka bostad Av vad som framkommit i intervjuerna är det svårt att få någon överblick av hur man gör för att söka en bostad. De kommunala bostadsbolagen har olika system för hur de förmedlar sina bostä- der, privata fastighetsägare likaså. Några städer har någon form av samlat förmedlingssystem som på olika sätt och med olika inrikt- ning verkar för att samla utbudet av lediga bostäder. För att köpa småhus eller bostadsrätter finns fastighetsförmedlingar och annon- ser i tidningar, information om tomtköer ligger ofta på kommu- nernas hemsidor. Utöver detta finns en mängd andrahandsförmed- lingar både på Internet men också som går att besöka. Det finns ingen kvalitetssäkring när det gäller dessa förmedlingar och därmed dålig kontroll på vem som annonserar och vad som annonseras. En väg att söka bostad är att gå via arbetskamrater, släkt och vänner och genom dem få tips och kontakt med någon hyresvärd, som har vakanser och är villig att hyra ut. Internet är en viktig källa för information. Där finns både förmedlingssidor och annonser om både första- och andrahandskontrakt. Ytterligare en väg att söka bostad som lyfts av både unga och några av aktörerna är att köpa eller låna böcker, där privata hyresvärdar på olika lokala bostads- marknader finns listade. Dessa kan man sedan ringa upp eller skicka brev till. Det är uppenbart att det finns mängder av alternativ för den som söker en bostad. Både unga bostadssökande och de andra aktörerna på bostadsmarknaden är överens om att det är både tidskrävande och svårt att orientera sig bland alla de alternativ som finns. Gene- rellt delas bilden av hur bostadssökande verkligen går till av unga och aktörerna, med en viss variation om vilka sökvägarna verkligen är. Gällande förmedlingssystemen har unga ofta inte några klara åsikter utan konstaterar mest vilka erfarenheter de har av hur det ser ut, där de söker bostad. Övriga aktörers uppfattning om lägen- hetsförmedling är väldigt varierande. 4.3.1Kommunernas roll gällande information och fördelning av bostäder Det finns inget nationellt gemensamt system eller kriterier för information och förmedlande av bostäder i , utan detta är en angelägenhet. Mängden och typen av information skil- jer sig från kommun till kommun, även om det på kommunernas hemsida ofta finns bostadsinformation av något slag. finns länkar till både kommunala bostadsbolag och privata värdar på dessa hemsidor ibland bara en allmän information. Kommunerna avgör också själva om det finns behov av att inrätta en eller tillsammans med andra kommuner, regional bostadsförmed- ling och hur detta i sånt fall ska utformas. En bostadsförmedling är per definition en bostads- förmedling som har inrättats av kommunen, och där kommunen beslutar om mål och riktlinjer för verksamheten. Den behöver inte drivas i egen regi. Kommunen kan uppdra åt någon att driva verk- samheten enligt avtal. Enligt bostadsförsörjningslagen ska en kommun inrätta en bostadsförmedling om det anses finnas behov med hänsyn till situationen på bostadsmarknaden och om det behövs, också sam- arbeta med grannkommunerna ur ett regionalt perspektiv. Det är även tillåtet för kommunala bostadsförmedlingar att ta ut en köav- gift, som inte behöver betalas tillbaka om den sökande träder ur kön utan att ha fått någon bostad. Från lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, Lag (2000:1383): 3 § Om det behövs för att främja bostadsförsörjningen skall en kom- mun anordna bostadsförmedling. Om två eller flera kommuner behö- ver gemensam bostadsförmedling, skall dessa kommuner anordna sådan bostadsförmedling. Regeringen får förelägga en kommun att anordna bostadsförmedling enligt första stycket. 4 § En bostadsförmedling som förmedlar lägenheter i turordning efter kötid får, utöver sådan förmedlingsersättning som får tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt 12 kap. 65 a § jordabalken, ta ut en avgift för rätten att stå i kö (köavgift) av den hyressökande. Kravet på förmedling efter kötid skall inte hindra att ett begränsat antal lägenheter som är tillgängliga för kön fördelas enligt ett förturssystem. I årliga bostadsmarknadsenkät uppger 35 kommuner att de har en bostadsförmedling. Vid en närmare genomgång konstaterar att det i praktiken endast handlar om ett tiotal kommuner. I flera fall handlar det egentligen om att det allmännyttiga bostadsbolaget har en kö, där bolagets lägenheter förmedlas. av lägenheter från privata aktörer sker inte där. Hälften av landets kommuner lägger ut information om bostadsmarknaden på sin hemsida. Vidare konstaterar att den som är bostadssökande behöver vara mycket aktiv i sitt sökande av lägenhet. I de fall kommunerna har en bostads- förmedling är det upp till den sökande själv att regelbundet gå in på förmedlingens hemsida, bevaka och anmäla sitt intresse för even- tuellt lediga lägenheter. Detta gäller även då man anmäler sig som sökande hos ett bostadsbolag. Till de privata värdarna kan man lämna intresseanmälningar. Dessa väljer ut sina sökande utan något speciellt kösystem. Tillgång till Internet och datorer har stor bety- delse vid dagens bostadssökande och personer som av olika anled- ningar inte har tillgång till eller kan hantera datorer blir betydligt begränsade i sina möjligheter att hitta en bostad.17 17 Källa: , (2005–2006) Bostadsmarknaden –2006, Slutsatser av bostadsmarknadsenkäten . 4.3.2Kommunal information om bostäder De flesta kommuner har på sin hemsida någon form av länkar eller information om hur och var man söker bostad i kommunen. Det finns litet dokumenterat och forskat om sökvägar och bostads- förmedlande . gjorde dock KTH en översikt av den information som finns på olika kommunala hemsidor. I rapporten konstateras att informationen genomgående är bra och lättillgäng- lig. Det som ofta saknas och som skulle vara bra att utveckla är information om olika geografiska områden för hyresrätter. I KTHs studie förespråkas en samlande information för samtliga fastighets- ägare och att företrädesvis kommunen tar på sig detta samord- ningsansvar. Vidare anser man att mer information om hyreslägen- heter enkelt skulle kunna exponeras och på så vis också skapa intresse för bostäder och områden som konsumenten inte per automatik sökt eller ens känner till. Detta kan vara särskilt intres- sant utifrån ett ungdomsperspektiv. I studien finns ambitioner att låta konsumenten i högre grad styra värderingen av hyresrätter, vil- ket man menar skulle kunna öka intresset för områden och bostä- der som är okända för den bostadssökande18. 4.3.3Splittrad information kräver stor kunskap och insats av den bostadssökande Utifrån våra samtal med unga finns ett stort behov av information, om hur det fungerar och om vad konsekvenserna blir utifrån olika valmöjligheter. Bristen på information och guidning skapar osäkerhet och förvirring bland de bostadssökande.