sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — varnar man i studien för att bristen på hyreslägenheter bland annat kan leda till problem med olaglig försäljning av bostä- der, vilket försvårar för unga att skaffa en bostad. Fastighetsägarna menar också att nyproduktionen av bostäder inte är tillräcklig för att förbättra ungas möjligheter att skaffa egen bostad. Med hänsyn till ungas begränsade betalningsförmåga och värderingar i samband med val av bostad anser man att rörligheten inom det befintliga bostadsbeståndet behöver komma igång och stimuleras för att frigöra mindre hyreslägenheter med rimliga boendekostnader och 29Källa: , (2005) En egen härd – Unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden – beskrivning och förslag till åtgärder. (2005) Unga vuxnas boende . Hur bor 20–27 åringar? Hur vill de bo? 31Källa: Fastighetsägarna Syd, (2002) Unga på bostadsmarknaden i . I studien varnar man för att svårigheter med boende kan bidra till att unga lämnar regionen för att arbeta eller studera på annan ort eller utomlands32. Det är inte en orimlig bild som ges i Fastighetsägarnas och uppskattningar. Barnkullarna från 1990- talets början kommer ut på bostadsmarkna- den med konsekvensen av ytterligare ökning av efterfrågan på bostäder. Dessa kullar är större än dagens gymnasis- ter och den kull som är mellan 10–, födda till 1995 är mindre än hela fyrtiotalistgenerationen. 5.3.6Begränsad rörlighet på bostadsmarknaden Rörligheten på bostadsmarknaden bör vara en viktig del i att lösa bostadsbristen för unga. De billigaste bostäderna är de som redan finns och med tanke på ungas ekonomiska situation skulle dessa också vara lämpliga som första boende för den som är ny på bostadsmarknaden. När nyproducerade bostäder kommer ut på bostadsmarknaden skapar detta en rörlighet där de människor som flyttar in i nyproduktionen lämnar efter sig äldre och oftast billi- gare bostäder ur det äldre beståndet. De som flyttar in i dessa bostäder lämnar då ytterligare bostäder som blir lediga och s.k. flyttkedjor skapas. I slutänden är förhoppningen att också mer inkomstsvaga hushåll ska få möjlighet att komma in på den regul- jära bostadsmarknaden genom sådana flyttkedjor. Som tidigare konstaterats är rörligheten på bostadsmarknaden låg och andrahandsuthyrningen omfattande. Det finns flera anled- ningar till att det är så låg omsättning bland små lägenheter som passar ungas behov. Enligt statistik från ökar antalet ensam- hushåll och det är den vanligaste hushållstypen, därefter kommer tvåpersonshushållen. De äldre bor också kvar hemma allt längre. En annan viktig faktor som hämmar rörligheten på brist- marknader är att personer med förstahandskontrakt inte släpper sina hyresrätter, även om de flyttat vidare till annat boende. Istället väljer man att hyra ut lägenheten i andrahand och har kvar kon- traktet för ett eventuellt framtida behov eller av andra orsaker. I expansiva områden finns ekonomiska vinster att göra, om en hyres- rätt omvandlas till en bostadsrätt. Detta kan vara en bidragande anledning till att människor inte gärna släpper ett förstahands- 32 Källa: Fastighetsägarna Syd, (2002) Unga på bostadsmarknaden i . kontrakt trots att de inte själva har behov av lägenheten. Både små- hus- och bostadsrättspriserna har också gått upp på de orter som rapporterat om bostadsbrist, vilket gör att det är svårare än tidigare att köpa en bostad för den som vill det. En annan viktig faktor som hämmar rörligheten på hyresmark- naden är långsamma administrativa processer vid byte av hyresgäst. Dels handlar det om brist på effektiva förmedlingssystem, vilket gör att det kan vara svårt för hyresvärd och hyresgäst att hitta varandra. Speciellt gäller detta i områden som anses mindre attrak- tiva. Ytterligare möjlighet till effektivisering och på så sätt ökad rörligheten, är att bättre anpassa uppsägningstid och inflyttnings- datum efter hyresgästernas behov. Det är inte ovanligt att hyres- gäster som fått ett nytt boende och säger upp sitt hyreskontrakt ändå tvingas betala tre månaders extra hyra för en tom lägenhet som står tom efter att de har flyttat. Detta trots en omfattande bostadsbrist där personer står i kö för att flytta in i den lediga lägenheten. Resultatet blir att tomma lägenheter kostar stora summor för den som flyttar, som den kommande hyres- gästen har ett stort behov av att flytta in omgående. Den nybyggnation som gjorts och som fortfarande pågår av både hyresrätter, bostadsrätter och studentlägenheter förväntas leda till ökad rörlighet på bostadsmarknaden. När det gäller kategori- boende som studentbostäder och andra former av ungdomslägen- heter är de unga vi intervjuat ofta kritiska, så även HSB och . De menar att problemet att få ett långsiktigt boende kvarstår, då ett kategoriboende är tidsbegränsat och heller inte går att byta till andra objekt på den reguljära bostadsmarkna- den. Flertalet av de intervjuade uttalar också en önskan om ökad mångfald i boendemiljön, där människor i olika åldrar med olika bakgrund blandas. Kategoriboende bygger på uppdelning och kan därför anses negativt för många. kan kategoriboende fylla en viktig funktion för personer med speciella behov och . Kritiken är snarare att byggande med unga som målgrupp i allt för stor utsträckning är kategoriboende, vilket inte är en långsiktig lösning. 5.3.7Vilken typ av nyproduktion gynnar svaga grupper? Bostadsbristen bland unga är ett komplicerat sammanhang av olika faktorer som hindrar deras möjligheter på bostadsmarknaden. Diskussionen om lösningar är heta och åsikterna varierar. En vanlig åsikt är att en ökad nyproduktion generellt också kommer att lösa ungas bostadsproblem, men invändningen finns att det också är avgörande vad som produceras. En del har åsikten att unga över huvud taget inte ska bo i nyproduktion och att lösningen är att bygga för andra grupper och skapa flyttkedjor, som ledigställer små billiga lägenheter ur det äldre beståndet. Andra menar att det enda sättet att lösa bostadsbristen bland unga och andra utsatta grupper är att styra nyproduktionen för att hjälpa just dessa grupper. Oav- sett vad som är de största problemen, verkar alla överens om att det behövs en större andel nyproduktion, och vi ska här försöka reda ut de olika perspektiven på vad som bör produceras och varför. I den allmänna debatten om bostadsbristen, den låga rörligheten och nyproduktion konstateras det i många fall att det bästa sättet att hjälpa utsatta grupper är att satsa på en mer exklusiv nyproduk- tion än vad dessa grupper själva efterfrågar. Anledningen är att sådan nyproduktion anses skapa långa flyttkedjor, vilket i den svenska debatten har blivit synonymt med en effektiv lösning på bostadsbristen. har ett antal flyttkedjestudier används flitigt i debatten om vad som är mest lämpat att bygga. Slutsatsen i dessa studier är att ju dyrare och större bostäder som byggs, desto fler bostäder frigörs ur det äldre beståndet, vilket släpper in nya hushåll på den reguljära marknaden. Flera kommuner har tagit till sig dessa resonemang och grundar mycket av sin plane- ring på resultat som framkommit i bland annat konsultföretaget studier om flyttkedjor i bland annat och Malmö33. Det finns dock kritiska röster, främst från forskarvärden, som inte ställer sig bakom att långa flyttkedjor automatiskt ökar eko- nomiskt svaga hushåll, exempelvis ungas, möjlighet till boende. Frågan är alltså om det mot bostadsbristen är mest effektivt att producera för att skapa långa flyttkedjor och om det i slutänden av kedjan kommer in en s.k.debutant? Eller, som flera forskare menar, om det är nödvändigt att rikta nyproduktionen för att direkt 33 Källa: , (2004) Flyttkedjor i , En studie om hur flyttkedjor från ett nytt småhusområde i påverkar bostadsmarknaden i Göteborg.Källa: Temaplan på uppdrag av och byggindustrier, (2004) Bygg för 40-talisterna– En studie om hur flyttkedjor påverkar bostadsmarknaden i . påverka möjligheterna för de hushåll som drabbas svårast i en brist- situation? 5.4Fakta, forskning och kommentarer om flyttkedjor Utifrån vårt uppdrag och för denna studie är det nödvändigt att fördjupa sig i debatten om flyttkedjor, eftersom dessa har fått en stor och avgörande roll i den svenska debatten om nyproduktion. Det är därför relevant att undersöka de två perspektiven närmare med utgångspunkt hur flyttkedjor påverkar möjligheten för unga på bostadsmarknaden. 5.4.1Syftet med flyttkedjor bör diskuteras När flyttkedjor används i debatten konstateras det allmänt att ju längre kedja desto bättre eftersom, detta skapar en större rörlighet på bostadsmarknaden. De flesta studier av flyttkedjor visar att det finns ett samband mellan priset, storleken och upplåtelseformen på den nyproducerade bostaden och kedjans längd. Dyra bostäder genererar generellt längre kedjor, likaså stora bostäder. Småhus och bostadsrätter leder till längre kedjor än hyresrätter. Befintlig forsk- ning om flyttkedjor stödjer i stort att långa kedjor skapar rörlighet. Huruvida det är det mest effektiva sättet att åtgärda bostadsbristen för alla grupper är inte lika klart. Något som måste diskuteras är syftet med flyttkedjor och hur detta uppfylls. I debatten om flyttkedjor diskuteras framför allt två syften: att skapa rörlighet på bostadsmarknaden så att fler människor kan anpassa sitt boende efter sina behov. att skapa möjlighet för nya hushåll att ta sig in på den reguljära bostadsmarkanden. 5.4.2Flyttkedjor utifrån syftet rörlighet på bostadsmarknaden I en studie från , där frågan om anledningen till att byta bostad ställts framkommer, att den vanligaste anledningen till flytt är behovet av mer utrymme och fler rum. Andra anledningar är att man vill flytta till annat område, separation eller samboskap, önskan om hiss eller kanske ha en egen trädgård34. Långa kedjor ger därmed fler möjligheten till en bostad som passar deras önskemål och behov och i slutet på kedjorna visar de flesta studierna upp att ett antal nykomlingar på den lokala bostadsmarknaden också fått ett boende. Är syftet att skapa just rörlighet och att fler bor som de själva vill finns alltså flera studier som stödjer teorin att man bör bygga stort och dyrt och främst småhus och bostadsrätter. En invändning är dock att omständigheter på den lokala bostadsmarknaden har betydelse för om hur nyproduktion påver- kar omflyttningen. De vanligaste anledningarna till att flyttkedjor bryts och inte fortsätter att generera rörelse på bostadsmarknaden är flyttning från föräldrahem, inflyttning från annan region, samt flyttning från tillfälligt boende. Begränsad efterfrågan och låg inflyttning gör att nyproduktion skapar stor rörlighet på den lokala bostadsmarknaden. En bostadsmarknad med en bristsituation eller hög grad av inflyttning skapar inte i samma utsträckning rörlighet eftersom nya hushåll bryter kedjorna35. Det är också intressant att reflektera över om en mer exklusiv nyproduktion främst skapar rörlighet för de egna kommuninvå- narna eller om det snarare attraherar starka grupper utifrån. Flera kommuner arbetar aktivt för att locka vissa specifika och ofta inkomststarka grupper till kommunerna. Profilering blir allt vikti- gare och bostadsproduktionen ett sätt att visa kommunens inrikt- ning. Om målet är att skapa rörlighet på den lokala bostads- marknaden, motverkas detta genom att någon flyttar in i de nypro- ducerade bostäderna från en annan kommun, vilket gör att kedjan bryts. Studier visar att det som avgör svagare hushålls möjligheter genom nyproduktion är vad som produceras, men också hur nya bostäder förmedlas. Bostadsmarknaden är segmenterad och rörlig- heten mellan olika segment begränsad, selektiva bostadspolitiska åtgärder är nödvändiga för att tillgodose behoven i olika seg- ment.36 En sammanställning av studier och deras resultat finns i rapporten i , av 34Källa: i samverkan med , (2003) Vakanskedjor. 35Källa: KTH, , K. (2004) Flyttningskedjor i – Bostadsbyggandets effekter på rörlighet och bostadsfördelning på bostadsmarknad. 36Källa: , och urbanforskning, , L. (1994) Omflyttning på den svenska bostadsmarknaden. En studie av vakanskedjemodeller. Mer utförliga översikter av tidigare stu- dier finns i Housing residential mobility and studies and chains of moves av från 198138. Exklusiva bostäder har visat sig ha mest effekt på höginkomsthushåll, medan produktion av hyres- rätter fått en jämnare fördelning och därmed också effekt på trång- boddhet. Tidigare studier har också visat att förmedlingssättet av nyproducerade bostäder är viktigt för karaktären av flyttkedjorna, samt vilka som får ta del av de bostäder som blir lediga, för översikt se 200439. 5.4.3Flyttkedjor utifrån syftet att minska bostadsbristen Huruvida en mer exklusiv typ av nyproduktion och efterföljande långa kedjor också gynnar låginkomsthushåll är inte lika bevisat. Här finns ett antal invändningar att de studier som dominerar debatten förenklar sammanhangen och inte tar hänsyn till omstän- digheterna på den lokala bostadsmarknaden. Inte heller anses det tillräckligt analyserat om kedjorna efter dyr nyproduktion på ett mer effektivt sätt än riktad nyproduktion hjälper inkomstsvaga hushåll. En invändning är också att mer generella studier om flytt- kedjor använts i debatten om nyproduktion. Studier byggda på kedjor, som bildats på grund av att ett hushåll exempelvis lämnat kommunen eller att någon avlidit, kan inte appliceras och användas för att mäta effekterna av nyproduktion. Trots detta har de ändå förekommit för att stödja inläggen hur nyproduktion förbättrar förutsättningarna också för nya hushåll40. Vilken effekt flyttningskedjorna har på möjligheten för s.k.svaga hushåll att komma in på bostadsmarknaden började studeras i i den s.k.Chicagoskolan. Den grundläggande idén var att bygga stora och dyra bostäder för kapitalstarka grupper så att dessa kunde lämna enklare bostäder med resultatet att hela bostadsmarknaden kunde ta ett steg uppåt, s.k. filtrering uppåt41. 37 Källa: KTH, , K. (2004) Flyttningskedjor i – Bostadsbyggandets effekter på rörlighet och bostadsfördelning på bostadsmarknad. 38Källa: , E. (1981) Housing residental mobility and studies of chains of moves. 39Källa: KTH, , K. (2004) Flyttningskedjor i – Bostadsbyggandets effekter på rörlighet och bostadsfördelning på bostadsmarknad. 40Källa: , och urbanforskning, , L. (1994) Omflyttning på den svenska bostadsmarknaden. En studie av vakanskedjemodeller. 41Källa: , E. (1981) Housing residental mobility and studies of chains of moves. Trots att brister funnits inom filtreringsteorin i forskning ända både internationellt men också i har filtrerings- teorin fått kraftigt genomslag i den svenska debatten42. De flyttkedjestudier, som dominerat i , har över huvud taget inte tagit fasta på de invändningar som framkommit i svensk och internationell forskning. Kritikerna hävdar att det inte finns stöd för tesen att byggande för kapitalstarka grupper också uppfyller syftet att släppa in svagare hushåll på bostadsmarknaden. Den främsta invändningen, som gjorts gällande filtreringstesen, är att det på marknader med en bristsituation eller omfattande inflytt- ning är ovanligt att låginkomsthushåll kommer in på bostads- marknaden genom flyttkedjor skapade av nyproduktion. En svensk studie som är intressant utifrån dessa resonemang gjordes på uppdrag av AB Svenska bostäder genom att studera effekten av nyproducerade bostäder i . Här konstateras att några större effekter inte visat sig för de svagaste grupperna. Flyttkedjor ökar rörligheten inom olika upplåtelse- former och bidrar till ett effektivare utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet. De nyproducerade bostadsrätterna, till exempel bostadsrätterna i , genererade relativt långa flyttkedjor och skapade därigenom rörlighet på bostadsrätts- marknaden. Hyresrätter förmedlade via bostadsför- medling skapade korta flyttkedjor vilket gjorde att rörligheten påverkades marginellt. Den största förtjänsten var här att flytt- kedjorna från nyproducerade hyresrätter gav möjlighet för ett större antal hushåll att flytta från andrahandsboende till ett eget reguljärt boende. Denna typ av flyttkedja är i sig inte jämförbar med övriga flyttkedjor som studerats eftersom förmedlandet är styrt av bostadsförmedling43. 42 Källa: Källa: KTH, , K. (2004) Flyttningskedjor i – Bostadsbyggandets effekter på rörlighet och bostadsfördelning på bostadsmarknad. 43 Källa: Källa: KTH, , K. (2004) Flyttningskedjor i – Bostadsbyggandets effekter på rörlighet och bostadsfördelning på bostadsmarknad. 5.4.4Generella invändningar mot flyttkedjestudier44 Det finns ett antal generella invändningar om flyttkedjestudier som handlar om effekten av nyproduktion och de slutsatser som dras av dessa. Kritiken handlar bland annat om metodiken i flyttkedje- studierna och hur kedjorna härleds i många led till en nyproducerad bostad. En av de invändningar som finns är att de flesta flyttkedjestudier på grund av metodologiska skäl görs genom att titta just på nypro- duktion. Kritiken menar dock att nyproduktionen bara kan för- klara en mindre andel av den totala omflyttning på en bostads- marknad. Vakanser på bostadsmarknaden styrs av ett antal faktorer och nyproduktionen får en överskattad roll i den totala rörligheten på bostadsmarknaden. Flyttkedjorna bör också utifrån en annan invändning användas med stor försiktighet, då det är svårt att jäm- föra resultat mellan studierna beroende på olika omständigheter på de lokala bostadsmarknaderna där studien görs. Resultaten speglar framför allt de specifika förhållanden på en lokal bostadsmarkna- der. Dessa förhållanden varierar mellan olika bostadsmarknader men också , vilket gör att studierna endast med försiktighet kan användas för att se trender eller generalisera över resultaten. Vidare ifrågasätts tron att det går att härleda anledningen till att människor flyttar till nyproduktionen, också längre ner i kedjorna. Invändningen är att det inte är möjligt att identifiera kausala sam- band till ett begränsat fenomen, som flyttkedjor av nyproduktion, när dessa inte är isolerade företeelser utan påverkas av övriga sam- hälleliga omständigheter. Bostadsbeståndet, demografiska för- hållanden, arbetsmarknadssituation och bostadspolitiken i skilda kommuner är mera avgörande för effekterna på bostadsmarknaden än de begränsade flyttkedjor som bildas av nyproduktion. 5.4.5Svårt att vetenskapligt belägga resultaten i befintliga flyttkedjestudier De flyttkedjestudier, som dominerat den svenska debatten, har gjorts av konsultföretaget på uppdrag av bland annat kommuner och kommunala bostadsbolag. Slutsatserna i flera av dessa studier är bl.a: 44 Källa: för byggnadsforskning, , E & Sarapuu, J. (1984) Flyttningskedjor i s-v och – Bostadsbyggandets effekter på bostadsmarknaden. Genom att bygga stora lägenheter ökar rörligheten i beståndet. En ökad rörlighet leder till en större flexibilitet och större chanser för nya på bostadsmarknaden att hitta sin första bostadLösningen är inte att man bygger för bostadskön. Tvärtom det är ett ineffektivt sätt att lösa bostadsbristenAtt bygga attraktiva boenden för 40-talisterna så att småhus frigörs är av avgörande betydelse för att lösa bostadskrisen. Om man följer hela kedjan och simulerar de kedjor vi inte kan följa till slut kan vi beräkna vilken total effekt nyproduktionen har på bostadsmarknad: –Totalt får 96 debutanter en reguljär bostad. –Totalt får 214 hushåll en ny bostad, utöver debutanterna och de som flyttar till nyproduktionen i . –Den totala effekten av varje ny bostad är att 4,5 hushåll kan byta bostad.46 Slutsatserna i Temaplans studier är tydliga och går alla i samma riktning; flyttkedjor är den effektivaste vägen till att lösa bostads- bristen. De invändningar som lyfts fram av såväl svenska som internationella forskare tas inte upp i studierna. Det finns också andra oklarheter i hur studierna genomförts, vilka slut- satser som dragits och vilka fakta dessa bygger på. I ett av citaten ovan talas exempelvis om simulering. En del kedjor kan av naturliga skäl inte följas, dvs. det finns inte information om vem som flyttat vart, varifrån och varför. Istället simuleras hur kedjorna slutas och därmed också vem som i slutänden får en bostad. Det finns i sam- band med detta ingen förklaring till hur denna simulering görs, eller hur säkert dessa simuleringar stämmer med verkligheten. En annan oklarhet med Temaplans studier är de begrepp som används, ofta utan vidare definitioner. Ett vanligt förekommande begrepp som återkommer i princip alla studierna och som generellt förekommer frekvent i svenska flyttkedjestudier är debutanter. De slutsatser som läggs fram över hur flyttkedjorna kan lösa brist- situationen bygger i stort på antalet debutanter som fått en bostad dels genom nyproduktionen men främst genom de bostäder som frigjorts genom nyproduktion. I studierna konstateras att x antal debutanter fått en bostad. Slutsatsen som dras av detta är bland annat att exklusiv nyproduktion riktad till andra grupper än de som har störst behov, är effektivast mot en bristsituation. Det är dock svårt att hitta någon definition för begreppet debutanter, i flera av 45Källa: på uppdrag av och byggindustrier, (2004) Bygg för 40-talisterna – En studie om hur flyttkedjor påverkar bostadsmarknaden i . 46Källa: , (2004) Flyttkedjor i , En studie om hur flyttkedjor från ett nytt småhusområde i påverkar bostadsmarknaden i . studierna förekommer ingen förklaring alls. I den studie som gjorts om flyttkedjor efter nyproduktion i , hittas dock en något mer utförlig beskrivning av vilka debutanterna är. Debutan- ter är alla hushåll som är nya på den lokala bostadsmarknaden. Unga som flyttar hemifrån är en grupp, unga och andra som flyttar från tillfälliga bostäder, andrahand, inneboende o s v räknas också in här. Men bland debutanterna finns också alla hushåll som flyttat in till kommunen utifrån oavsett tidigare boende, ålder och eko- nomiska förutsättningar. Ytterligare räknas nya hushåll, som till- kommit genom exempelvis separationer, också hit oavsett det nya hushållets ekonomiska struktur. Det är i sig korrekt att kalla dessa hushåll för debutanter och det är också positivt att flyttkedjor ska- par bostäder för nya hushåll generellt. Det är dock missvisande att utifrån detta dra allmänna slutsatser om hur det påverkar bostads- bristen och att använda begreppet debutanter som om det vore liktydigt med de inkomstsvaga grupper som drabbas hårdast i en bristsituation. Det som istället vore intressant att belysa är i vilken grad debutanterna redan är etablerade på den reguljära bostads- marknaden, eftersom detta är mer intressant än huruvida personen är ung, eller hushållet är nytt på den lokala bostadsmarknaden. Det går inte att avgöra om Temaplans studier stämmer eller inte gällande slutsatserna om bostadsbristen. Det är ett problem att de utifrån de invändningar som gjorts mot flyttkedjestudier av nypro- duktion, inte reflekterar över motsägande forskningsresultat. Slut- satserna som kommer fram i studierna ger begränsat utrymme för tolkning och uttrycks som bevisade sanningar. Kommuner använ- der sedan studierna och dess slutsatser som verktyg för att bestämma hur och vilka nyproduktionssatsningar som är bäst läm- pade i den egna kommunen. Det är med tanke på den betydelse dessa studier har fått, rimligt att man gör en tydlig uppdelning i vilka som i slutet får ta del av de lediga bostäder som bildas vid flyttkedjor. Det är utifrån detta fortfarande inte klargjort om det verkligen stämmer att, det effektivaste sättet att råda bot på bostadsbristen är att rikta nyproduktionen mot andra grupper än de främst drabbade. Det är också eftersträvansvärt för den fortsatta debatten att det görs mer ingående studier på hur och om exklusiv nyproduktion och långa flyttkedjor verkligen leder till att alla seg- menten vinner på detta. 5.4.6Flyttkedjornas effekter på ungas möjligheter till boende De studier som gjorts har ingen enhetlig definition av unga, vilket gör det svårt att jämföra resultaten och även bedöma huruvida flyttkedjorna leder till nyetablering för unga hushåll.