sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — yttrade sig i ärendet och bolaget menade att de ansåg sig ha en välfungerande förmedling av sina lägenheter. Kommunled- ningskontoret delar JHABs uppfattning och hänvisar till den pågå- ende utredningen om ungdomars inträde på bostadsmarknaden och tillägger att kommunen inte bör förekomma utredningens resultat och förslag. 3 Detta innebär inte att de allmännyttiga bostadsbolagen alltid är passiva gentemot ungdomars boendesituation. Vi redovisar i ett senare avsnitt vilka typer av åtgärder som prövas (t.ex. tillfälliga hyresrabatter, partiella kontrakt, kortare uppsägningstid, plombering av rum i lägenheter och förbättrad information). Måsta man ha tur? Vem fastlägger direktiv och vad säger direktiven? Källa: Kommunernas svar på elektronisk enkät. Det finns några fall där kommunala bostadsbolag yttrar sig mer specifikt om ambitionen att ta särskild hänsyn till ungdomar som vill flytta hemifrån. Tre klara exempel återfinns i , och . Måsta man ha tur? På affärsmässiga grunder med hyresrätt upplåta bostäder även med an- passning till särskilda behov och för studenter och ungdomar. (Ägar- direktiv för Kopparstaden , 2004) Bolaget skall bygga och förvalta bostäder för särskilda behov, t.ex. grupp- bostäder samt bostäder för äldre och studenter. (Ägardirektiv för Gavle- gårdarna AB) Särskild vikt skall läggas på att erbjuda bostäder till ungdomar som vill komma ut på bostadsmarknaden (Ägardirektiv för ) Det specifika regionala läget med krav på ekonomisk tillväxt kopp- lat till befolkningsutvecklingen påverkar tydligt kommunernas ställningsstaganden kring bostadsförsörjningen för ungdomar. Det är därför kanske ingen slump att den tydligaste referensen till ut- maningen att skapa ungdomsbostäder, i det här fallet för studenter, går att hitta hos kommunala bostadsbolag. Bolaget har i sina ägardirektiv ett avsnitt kallat särskilt ägardirektiv där det står att läsa att För som universitetsstad blir också tillgången på studentbostäder en alltmer avgörande rekryteringsfaktor. För att ytterligare stimulera byg- gandet av studentbostäder avser regeringen enligt budgetpropositionen att koppla utbyggnaden av högskoleplatser till ett krav på kommunerna att tillhandahålla bostäder för studenter. Det kan skärpa situationen ytterli- gare vad gäller tillväxt. (Ägardirektiv för AB Bostaden i , 2003-206) AB Bostaden i föreslår vidare att bolaget aktivt ska delta i byggandet av nya bostäder som jämförelser med andra universitetsorter efterlyses. Ett studentfokus finns också i : AB Uppsalahem skall skapa minst 200 lägenheter fram . Skall därutöver bidra till att skapa minst 70 ungdoms- och studentbostäder fram (ev. tillägg genom nybyggnation eller omvandling av befintligt fastighetsbestånd) (Ägar- direktiv för Uppsalahem, 2005) Under rubriken speciella bostäder uttrycker kom- mun: Bolaget har det samlade ansvaret för att det finns bostäder till studenterna vid i och att kommunens bostadsgaranti uppfylls. (Ägardirektiv för , 2005) Måsta man ha tur? Dokumenten måste sägas vara av mycket olika karaktär. Medan vissa kommuner formulerar egna direktiv tämligen strikt enligt la- gens mer begränsade skrivningar, finns det andra som sträcker sig långt utöver de formella kraven. I en intervju med en representant för , omvärldschef , framgår att SABOs posi- tion rörande hur detaljerade direktiven bör vara skiljer sig från det som uttryckts av t.ex. kommuner och landsting. Den se- nare organisationen har haft en utredning som egentligen syftat till att omsätta den åsbrinkska utredningens Etiska kod för näringsli- vet till den kommunala bolagssektorn. Förbundet förespråkar en- ligt Ödmark mer detaljerade ägardirektiv (t.ex. rörande den sociala dimensionen) medan menar att man då riskerar komma i konflikt med bolagsordningen. Styrelseledamöter har ett personligt ansvar för bolagets verksamhet. Vad händer om t.ex. ett direktiv fastställt av kommunfullmäktige inte uppfylls? föredrar därför mer allmänna skrivningar, t.ex. rörande det sociala ansvaret, och nämns av som ett positivt exempel. (Telefon- samtal med , , , 2006) I vissa av de handlingar vi granskat hänvisas till andra kommu- nala dokument som kan komplettera ägardirektiven, ibland till so- cialförvaltningens regler och ibland till bostadsbolagets övriga reg- ler. Det är självklart att den bild vi har fått baseras på och begränsas till de analyserade ägardirektiven och vi är medvetna om att det skulle vara möjligt att få en annorlunda bild av varje enskild kom- muns strategi om vi hade gått igenom eventuella kompletterande dokument. Uppenbart är dock att kommunerna har stora frihets- grader när det gäller att formulera respektive att avstå från att for- mulera tydliga direktiv till sina bostadsföretag. Vi kan urskilja två typer av grundsystem i hur bostadsföretagen handlägger fördelningen av lediga lägenheter (se figur 9). Det ena bygger på intresseanmälningar som den sökande gör. I en sådan anmälan får den sökande lämna uppgifter om sig själv samt preci- sera vilken typ av lägenhet man är intresserad av, t.ex. storlek på lägenheten, område, kostnad. Sedan gör bolaget en matchning mot de lediga lägenheter man har i sitt bestånd och skickar därefter ut erbjudanden. Måsta man ha tur? I detta system sker fördelningen därefter på lite olika sätt. An- tingen styrs det av reaktionstid, det vill säga att den person vars intresseanmälan inkom först och som matchar ledig lägenhet får den. Alternativet är att bolaget arbetar mer aktivt och väljer ut rätt sökande till rätt lägenhet. De bolag som arbetar så, bl.a. i , vill placera sina hyresgäster med förhoppning om att kunna skapa bra bostadsområden. Det andra grundsystemet bygger på ett mer aktivt arbete av den sökande. Bolaget lägger upp sina lediga lägenheter på Internet och du söker den lägenhet du är intresserad av.4 Även här finns sedan olika tillvägagångssätt för att fördela lägen- heten. Vissa bolag använder sig av en slags först till kvarn-modell och när en lägenhet har fått ett visst antal intresseanmälningar tas den bort ur systemet och den som sökte lägenheten först får den om villkoren uppfylls. Det allra vanligaste är dock att lägenheter fördelas på kötid. Som sökande ställer du dig i bolagets kö och står där och samlar tid/poäng. Är du redan boende i bolaget söker du i den senaste lägenheten och är du inte boende i bolaget söker du på din kötid. Bolaget lägger som sagt upp sina lediga lägenheter på Internet och de ligger uppe i ungefär. De sökande anmäler intresse på objektet och när tiden gått ut har en kölista skapats där den sökande med längst kötid/boendetid står längst upp. Denna kölista är vanligtvis offentlig och du kan se din egen plats i kön. Om personen längst upp i listan klarar ställda krav går lägen- heten till vederbörande. I intervjumaterialet finns en del diskussioner om de olika syste- men. Vårt intryck är att systemet som beskrevs först är en ur- sprunglig variant och det senare mer anpassat till det tryck som råder på bostadsmarknaden på många håll. Ursprungsvarianten kräver mycket mer jobb av bolaget och de bolag som använder sig av det systemet säger själva att många lägenheter ändå fördelas på tid. 4 Man kan notera, som gör, att de två grundsystemen inte alltid utesluter varandra: Intresseanmälan och hyresgästens engagemang behöver med andra ord inte utesluta varandra. En intresseanmälan innebär egentligen endast att bostadsföretagen får en bättre bild av vilken typ av lägenhet den sökande är intresserad av. Detta gör att de slipper erbjuda samtliga lägenheter till de sökande. Detta är enligt oss det vanligaste systemet för fördelning av lägenheter. (Brev från till rapportförfattarna ) Måsta man ha tur? Aktiv sökning på enskilda objekt *I tilldelas lägenheter baserat på boendetid i kommunen eller bolaget. Kommer man utifrån och söker lägenhet gäller först till kvarn. **använder sig av detta system men är inte nöjda. byter de till ett system med aktiv sökning och tilldelning baserad på kötid. Källa: Intervjuer med representanter för allmännyttiga bostadsföretag (se bilaga 2). Flera bolag erbjuder de sökande en slags prenumeration på en viss typ av lägenheter. Man får precisera sina önskemål i en intres- seanmälan och när en ledig bostad matchar denna anmälan får man ett meddelande om att en sådan lägenhet finns ledig. Detta är dock inte ett sätt att fördela lägenheter utan snarare en service för dem som inte vill/kan besöka bolagets hemsida regelbundet. Systemet bygger ändå på att man själv söker en lägenhet och tilldelningen baseras på kötid. Känslan är att systemet med intresseanmälningar sakta ersätts av det där kunden förväntas vara mer aktiv. Av de undersökta bo- stadsbolag vi intervjuat går den vägen . Även de bolag som aktivt placerar sina kunder borde rimligen för egen del tjäna på att i inledningsfasen låta kunderna söka på lediga objekt, precis som Bostadsbolaget i gör . På så sätt skulle de slippa matchningsprocessen. Det bygger förvisso på att lägenheten är ef- terfrågad. Dessutom kan tilläggas att i de bolag som aktivt placerar sina kunder fördelas många lägenheter ändå utifrån tid; många an- sökningar är likvärdiga och det blir i många fall för mycket jobb att hinna med placeringsprocessen. Måsta man ha tur? Några kommunexempel, allokeringssystem Eftersom det finns en tolkningsfrihet inbyggt i systemet så kan det ju bli svårigheter med vissa typer av bedömningar. Gången är sådan att en handläggare gör alla kontroller. Han/hon går sedan till sin chef för att få ett godkännande och ännu en underskrift. Så det är alltid två som godkänner en ansökan. får 2/3 av vårat bestånd. 1/3 förmedlar vi internt och där går vi bara på hur länge man har bott hos oss. Där är det bara kötid som gäller. Det går att delvis styra vilka lägenheter som vi själva behåller och vilka som går till men mycket är styrt av avtalet som vi skrivit med dom. Internt har vi också en speciell ungdomskö. Dit går lägenheter som inte är större än 2:a med kokvrå. I den kön gäller föräldrarnas botid som barnens kötid. Innan man fyllt kan ett sådant avtal skrivas. I övrigt följer vi hyreslagen och dess bestämmelser om rätt till överlåtelser. Systemet fungerar hyfsat. (Intervju med , ) Systemet ser ut så här. 2/3 lämnas till bostadsförmedlingen. Sen har vi en intern kö för våra hyresgäster och då måste man ha bott hos oss om man vill ställa sig i den kön. Där räknas botiden som 2 poäng/månad och kötiden som 1 poäng/månad. Poängen läggs ihop och det är den man söker på. Vi har också en ungdomskö som är för barn till våra hyresgäster. som hyresgäst gäller även här. Denna möjlighet får man ut- nyttja när man är . Man söker då på föräldrarnas poäng. Till denna kö läggs 2:or med kokvrå som störst. Dessutom finns det en separationskö. Det är inte svårt att tolka våra regler. Vi har också en uthyr- ningshandbok som fungerar som ett bra hjälpmedel. Vissa bedöm- ningar kring gråzoner kan bli lite svåra. Vi ger inga förturer! Vi lämnar ju 2/3 av vårt bestånd till bo- stadsförmedlingen och förturer och sådant sköter dom. Så på den punkten är vi stenhårda. Sen är det ju så att vi inte accepterar några Måsta man ha tur? Men är skulden äldre än och om den betalas så kan även det gå igenom. Uthyrningsprocessen går till så att vi har bostadsuthyrare som ansvarar för ett eget område. Den personen sköter hela processen vid uthyrning av en lägenhet. Centralt gör vi sedan stickprovskon- troller för att se att allt går rätt till. Systemet fungerar bra. Allt finns i handboken och den är ett bra redskap. Sen är det omöjligt att fungera till men systemet är bra. (Intervju med , , 2006) Vi har ett internet-baserat system som egentligen inte är ett kösy- stem. Eller tiden styr förvisso vem som ska få en lägenhet men vi försöker titta på kundernas behov och arbetar sedan aktivt med att placera dem. I det skedet gör vi bedömningar. Vi prioriterar också våra befintliga kunder. Vi har gjort en omstrukturering från en säljorganisation till en kundvärdsorganisation. Så nu fungerar det så att när en lä- genhet ska hyras ut så görs det ett urval av tjänstemän centralt hos oss som tittar på vilka ansökningar som kan komma i fråga för den aktuella lägenheten. Sedan görs nästa urval på plats av den berörda kundvärden. Kundvärden skickar ut inbjudningar till visningar och så. Och detta arbete sker på egen hand men med ett samarbete med vår centrala organisation. Man ställer mycket frågor och så. Efter- som vi inte har någon kö så krävs det mycket av oss och att man har en god utbildning. Men hur som helst så är det inte så att man sitter på sin kammare och tar egna beslut. Undantag kan man alltid göra. Vi har Bo-sociala förturer till kommunen, förturer av förvaltningsmässiga skäl (gamla kunder som behöver andra typer av lägenheter) och ekonomiska förturer, vilket innebär att om någon har hamnat i klistret så kan vi försöka hjälpa till. Allt kan bli bättre. Vi har 300-1200 sökande/lägenhet och med vårt system så är det ett stort jobb att ta hand om alla ansökningar. Vi försöker placera kunder så gott det går men mycket går på tid ändå. hade vi 12 700 aktivt sökande. (Intervju, MKB ) Måsta man ha tur? Systemet fungerar så att det externt inte finns någon kö. Alla som vill kan söka en specifik lägenhet. Sedan följer vi vår uthyrningspo- licy, efter det att lämplig kundgrupp fastställts, och då är det per- soner som saknar bostad som prioriteras först. Nästa prioritering vi gör är personer som fått jobb i och saknar bostad. Uthyrningspolicyn är inte svår att tolka och det finns också en intern arbetsbeskrivning, som skall hjälpa våra handläggare. Men det är klart att ibland kan man hamna i en gråzon som inte regel- verket täcker. Systemet fungerar så att uthyraren samverkar med den aktuella kvartersvärden. De tar tillsammans fram en urvalspro- fil som motsvarar den kund som passar in i den lediga lägenheten. Andra sökande sorteras automatiskt bort i systemet. Vi får därefter fram en lista på sökande som fyller kundgrupps- kravet. Lägenheten erbjuds därefter enligt prioriteringsordningen i uthyrningspolicyn. Eftersom vi har en överhettad marknad i centrum så fungerar sy- stemet för vår del bra. Vi hamnar nära våra urvalsprofiler eftersom folk själva får anmäla intresse på lägenheterna. Egentligen är det bra för kunderna också eftersom et åtminstone finns en liten chans att de får en lägenhet centralt. Även om den inte är stor. Vi får ungefär 2 000 intresseanmälningar per lägenhet centralt. får vi jobba för att hitta kunder som vill bo perifert. Det är inte lika lätt. Det är två skilda bostadsmarknader. Medicinska och sociala förturer finns såväl internt som externt. Bedömningarna/remisserna avseende dessa görs av berörd myndig- het ex vis polis, sjukvård eller socialtjänst. De externa förturerna är styrt i ett samarbetsavtal mellan kommunen, samtliga kommunala och ett 10-tal privata fastighetsägare. För vår del innebär avtalet att vi skall bistå med ca 100 lägenheter/år till dessa förtursärenden. Dessa ärenden remitteras till från ovan nämnda myndigheter och sedan hyr vi ut till som i sin tur hyr ut (andrahandsuthyrning) till berörd klient, vanligtvis . Därefter skrivs kontraktet över på klienten själv. (Inter- vju med Bostadsbolaget ). Måsta man ha tur? Vi använder oss inte av ett traditionellt kösystem då vi är av den åsikten att vi då fråntar oss möjligheten att skapa lugna och trygga områden och trapphus. Det kan vara lätt att förstå de traditionella kösystemen men vi tycker inte att de är bra för oss. Vi vill i stället arbeta aktivt efter principen rätt hyresgäst till rätt lägenhet. Men det ska ju sägas att många lägenheter ändå tilldelas efter den sökan- des kötid. Vi har en uthyrningspolicy där vi förutom att söka rätt hyres- gäst till rätt lägenhet kan prioritera sökanden som på något sätt är till nytta för staden. Det kan t ex vara nyinflyttade som fått arbete i , en form av näringslivsförtur. Vi kan också ge förturer på grund av sjukdom eller annat särskilt skäl. Rent allmänt så har vi möjlighet att prioritera en kund. Men då har vi regler som säger att den som handhar ärendet tydligt måste ange vem som har gjort detta och varför. Då kan vi hålla koll på det så att det inte missköts. När en lägenhet ska tilldelas tittar vi vilka som har anmält sig och sen gör vi bedömningar om vem som är bäst lämpad att få lägen- heten. Detta system ställer höga krav på oss. Är man osäker eller tveksam i något fall tar man upp det med en kollega. Och ska man gå utanför Mimers regelverk pratar man med sin chef. (Intervju med , ) Jag anser att reglerna är lätta att tolka. De finns även att läsa på vår hemsida. Kontrollerna av de sökande görs av enskilda tjänstemän efter det att hyresgästen tackat ja till erbjudande om bostad och blir det svåra beslut att fatta så kan ärendet tas upp med den som är Bobutikschef. ÖBO har en förtursgrupp som består av Bobutiks- chef, , handläggare som bevakar förturerna samt ibland marknadschefen. Förtursgruppen har klara regler fastställda av . Vi ger näringslivsförtur till dem som flyttar till och fått arbete i och kan styrka detta med arbetsgivareintyg. Man erbjuds då en lägenhet av oss och kan inte välja var man vill bo. Men man får naturligtvis ha önskemål. Sen finns det också sociala förturer som ofta handlar om skilsmässor med minderåriga barn, Måsta man ha tur? samt medicinska förturer som kan vara att man kan gå i trappor eller liknande. Jag tycker att både kösystemet och regelverket är bra. Du kom- mer fram på dina poäng och diskrimineras inte tex på grund av ditt namn eller din ålder. Sen ska jag inte svära på att vi i mötet med kunden behandlar alla lika men det är ju vårt mål. (Intervju med Öbo, ) Vi har inga förturer och vi har inga undantag. För det finns ju lika många förklaringar som det finns kunder som söker. Det gäller att vara ganska kall och hård och säga att det är det här vi går efter. Men när du säger undantag så känner jag att man får passa sig lite för det för det kan ju vara så att det finns lägenheter där vi har svå- rare att hitta hyresgäster. Om en familj söker en lägenhet där och familjen tillsammans har så att dom klarar sig så kan vi ju rekom- mendera att den som står som sökande ordnar med en privat bor- gensman som kan garantera att dom klarar hyran. Och det kan man kanske kalla ett undantag då – det här med privat borgensman. Vi har ett antal uthyrare som sitter och som ansvarar för olika områden och de gör själva de här bedömningarna. De går enbart på inkomst, goda referenser och inga betalningsanmärkningar av be- tydande slag. Det är de bedömningsgrunderna man har. Och sen går man efter kötiden. Det är det absolut viktigaste i nästa skede. Systemet fungerar så att de sökande rangordnas direkt och vi börjar jobba med nummer ett och går sen vidare. Jag tycker faktiskt att det här är ett bra regelsystem. När vi nu har jobbat med det här ett tag. För det finns ju bostadsbolag som har andra system där man tittar mer på förturer och försöker pla- cera barnfamiljer i ett område och ja, styr upp på ett annat sätt. Men vi har sagt att det är väldigt skönt och kunna... för det är ju bedömningsfrågor – vem ska få lägenheten? Är det den ensamstående mamman eller är det den stora familjen eller är det någon annan? Och är det väldigt skönt att ha den här policyn i ryggen att vi bedömer alla lika. Sen kan man ju ibland tycka natur- ligtvis att det slår hårt mot vissa, tyvärr. skulle man också kunna tycka att det kanske kunde vara bra för oss att få styra upp visa områden. Problemområden, för sådana finns det alltid. Så det är lite kluvet faktiskt. Men som det känns nu så skulle jag inte bara Måsta man ha tur? vilja sitta med bedömningar. Att jag bestämmer vem som ska få lägenheten. Boendet är så viktigt för människor, så oerhört viktigt. Och väl- digt ofta så sitter vi och nästan agerar socialhjälp och lyssnar på alla historier. Och i det läget sitta och bedöma vem som pratar bäst skulle vara tufft. (Intervju med Uppsalahem, ) Vi arbetar utifrån ett webb-baserat system där de sökande gör en intresseanmälan. Sen köar man för enstaka objekt eller prenumere- rar på lägenhetstyper som man vill ha. Båda systemen kräver dock att man själv är aktiv och väljer ut de lägenheter som man vill köa på. Men man kan få hjälp med bevakning av intressanta lägenheter från oss. Prenumererar man kan man även få ett mail-utskick där intressanta objekt kommit in utifrån det intresse man anmält. Det går att ställa sig i kö hos oss via telefon eller med ett besök på vårat kontor. Vi försöker hjälpa alla och då kan man inte bara förutsätta att alla har en dator. Det finns en åldersgräns för att få stå i kön. Efter check mot hyrespolicyn går vi efter ihopsamlade köpoäng. Vår hyrespolicy är inget regelverk utan snarare riktlinjer för hur vi ska arbeta. Det gäller att använda sunt förnuft och blir det tuffa gränsdragningar så är det ofta bättre att fria än att fälla. Är man osäker så tar man kontakt med en kollega eller vår egen Bosociala grupp för att få vägledning. Vi har inga fasta undantagsregler. Det finns en risk att sådana underlättar diskriminering och det är naturligtvis inte bra. Systemet är öppet vilket innebär att man alltid kan få svar om varför man inte får den lägenhet man sökt. Jag tycker vårt system fungerar bra , men är det viktigt att vara öppen för förbättringar som gynnar be- fintliga och nya kunder. (Intervju med Stångåstaden, och ) Måsta man ha tur? Reglerna är inte svåra att tolka. Man kan säga att det, i princip, all- tid är kötid som bestämmer vem som ska få en lägenhet. Det fram- går tydligt i riktlinjerna vilka grundkrav man som sökande måste uppfylla. Ansvaret för beslut om uthyrning har den enskilde hand- läggaren men om det uppstår frågor om gränsdragningar och lik- nande så tar man ofta hjälp av sin chef. Sen kan man väl säga så att man ställs inför tusen olika situatio- ner. Och ibland är det så att man som medmänniska vill ta ett be- slut och som yrkeskvinna/man ska man ta ett annat. Det kan vara svårt. Men det är inte svårt att tolka reglerna. Ägaren har i policyn tagit fram några fall där undantag kan göras. Det gäller bland annat i situationer där vi kan hjälpa till att stödja stadens utveckling. Om ett företag behöver bostäder för att kunna locka till sig specialkompetens till exempel. Vi ger också extra stöd i bostadssociala frågor där lägenheter kan komma att behövas. Ut- över detta har vi också möjlighet att hjälpa personer som redan är hyresgäster hos oss och som får förändrade behov. Till detta räk- nar vi inte skilsmässor då det skulle vara ohållbart. Beslut om att göra undantag tas, precis som annars, av en handläggare. Jag skulle vilja påstå att det är ett väldigt bra system. Väldigt tydligt och med en öppen sajt där de sökande kan se allt. (Intervju med Helsingborgshem ) Vårt system fungerar som så att man gör en intresseanmälan hos oss där man själv kan precisera vilken typ av boende man letar efter. Denna anmälan ligger och skickas en för- frågan ut om man vill kvarstå som sökande. Matchningar av lediga lägenheter och intresseanmälningarna görs kan man säga och sedan går erbjudanden ut. blir det kötiden som i slutändan bestämmer vem som ska få en lägenhet. Det ska dock sägas att här är det så att vill man ha en lägenhet så får man en. Reglerna vi har är inte svåra att tolka. Våra handläggare sköter i princip ansökningarna själva men blir det några tveksamheter går beslutet till en bokonsulent som bedömer fallet igen och ger oss en second opinion. Sen kan det gå vidare till marknadschefen så ett Måsta man ha tur? fall kan gå igenom tre steg hos oss. Vid sällsynta fall kan det gå ända upp till VDn. Jag tycker att vårt system är bra. Vi gör en del undantag, för handikapp bland annat, men i de fal- len så kräver vi inga intyg eller så. Då litar vi på folk. (Intervju med , ) Villkor för att hyra De intervjuade kommunala bostadsbolagen ger ett närmast enhet- ligt intryck vad gäller de villkor som ställs för att man ska få hyra en bostad hos dem.