sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Vi har i en logistisk regression, med samma uppsättning variabler som används i de tidigare multivariata analyserna, undersökt vilka personegenskaper som talar för att man svarat ja på åtminstone en av dessa frågor kring missförhållanden på bostadsmarknaden. Utfallet anges i tabell 7.3, och vi väljer nu att kommentera det samlade utfallet (modell 3). Fyra av variablerna är statistiskt signifikanta, d.v.s. skillnaderna därvidlag kan med mycket hög sannolikhet inte tillskrivas slumpen. Utlandsfödda har nästan bara en fjärdedel så stor chans som sverigefödda att ha erfarenhet av de angivna missförhållandena. Det är vidare väsentligt mer ovanligt att boende utanför de tre storstä- derna har svarat ja på någon av frågorna. Betydligt större chans har de äldre jämfört med yngre och kontraktslösa jämfört med dem som redan har ett eget eller ett delat kontrakt. Det mesta av detta är rimliga och delvis förväntade utfall (särskilt storstadsdimensio- nen och att ytterligare erfarenhet, d.v.s. ålder, spelar roll), men det är ändå anmärkningsvärt att dessa erfarenheter i betydligt högre utsträckning tycks vara förbehållna inrikes födda. Måste man ha tur? Tabell 7.3 Vad talar för att man själv eller någon bekant har erfarit någon form av missförhållanden. Logistisk regressionsanalys, oddskvoter Man (ref) -1,07 0,34* -1,24 0,29* -1,32 0,27* 1,41* 1,47* Ung (ref) -0,16 -0,18 -0,25 Ensam (ref) -0,13 -0,07 Lågink (ref) -0,69 0,50* -0,68 0,51* Storstad (ref) 1,58* Kontrakt (ref) 1,61* 2,59* 2,26* Bland de kommentarer som många svarande givit i enkäten finns rapporter också om andra typer av missförhållanden, t.ex. svikna löften av hyresvärdar. Har en gång blivit lurad att flytta in i en dyrare lägenhet efter att ha blivit lovad egen tvättmaskin och torktumlare, något som aldrig införlivades. (Man, 26, ) Fick ett hyreskontrakt, muntligt avtal till en början pga lägenhet som skulle byggas. Sade upp min nuvarande lägenhet och ägaren drog sedan tillbaka lägenheten pga det skulle bli bostadsrätt i stället. Hade tur att jag fick återta min lägenhet trots att det gått närmare nån vecka. Vet at jag inte kommer lita på delvis muntliga avtal till en början (Kvinna, 22, ) Hyresvärd som har tagit betalt för reparationer som vi inte var ansvariga för. Tvungen att betala eftersom vi inte kunde få annan bostad. Bostaden i skickade ut enkät på var det var trevligast att bo i stan. höjdes hyrorna där avsevärt. Bostaden i skickade ett brev 2003 hem till oss där det stod att hyror kommer höjas med X % Måste man ha tur? (tror ). Detta var vilseledande – de höjde vissa hyror och för oss . Brevet vi fick gav intryck av att den enskilde max skulle få höjning på . Ingen medkänsla – bara kapital. (Kvinna, 24, ) 8 De yngres egna förslag Vi har i denna delstudie rapporterat svaren på i huvudsak fasta svarsalternativ och här och var citerat från kommentarer de sva- rande givit i enkäten. I detta avslutande kapitel citerar vi vidare från dessa kommentarer och vi har här samlat det vi bedömer innehåller förslag på förändringar. Dessa bottnar oftast i egna negativa erfa- renheter. Många kommentarer handlar om utförsäljningen av allmännyttan och ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter. De som kom- menterar detta är genomgående starkt negativa. Bostadssituationen i är mycket problematisk. Är du ung/student eller av andra anledningar har låg inkomst så måste du dag- ligen fundera över ditt boende då du sällan har långsiktiga kontrakt. behöver fler hyresrätter – inte fler bostadsrätter! Och hyres- nivån måste försöka hållas på en nivå så att människor har råd. Min enda utväg som inflyttad, och därmed inte med plats i bostadskö, blev till slut att köpa en bostadsrätt då jag var trött på att flytta runt. Så ska det inte behöva vara. (Kvinna, 27, ) De politiska beslut som tagits på området är dåliga och framförallt fega. Istället för att rensa upp i bostadsmarknaden och eventuellt höja hyrorna (nån form av marknadshyra) samt avgiften på bostadsrätter (genom fastighetsskatten) så ger man upp tanken på en välfungerande och varie- rad marknad när man säljer ut alla hyresrätter. (Man, 26, ) Som det ser ut nu är det ofta höga inkomstkrav på stora lägenheter, och det är svårt för studenter att komma upp i dessa. Omvandling av hyres- rätter till bostadsrätter är en katastrof för oss unga! Som student får man pussla ihop ekonomin , hur ska man kunna spara till bostadsrätt då? (Kvinna, 22, ) Som ung efterfrågar man framförallt små hyresrätter men tillgången på sådana är oftast mycket låg. Jag bor i en typisk studentstad där oerhört många bor i studentrum i korridor. Det är nog inte alltför vågat att gissa att en majoritet av dessa helst skulle vilja ha en egen mindre hyresrätt med eget kök och badrum men det är nästan omöjligt att få tag på. Det som finns är bostadsrätter, men som ung har man sällan möjlighet att köpa en sådan, åtminstone inte utan hjälp av sina föräldrar, och det vill man helst Måste man ha tur? inte behöva göra. sålde kommunen ut en stor del av allmän- nyttans lägenheter för vilket inte direkt förbättrade situationen utan snarare i ännu högre grad hänvisade unga till andra- handsboende, studentkorridorer och så vidare. (Man, 21, ) Det måste byggas fler billiga bostäder, hyresrätter. Stoppa all utförsäljning av allmännyttan. Där bor jag och det är där jag har en chans att få lägen- het. (Man, 23, ) Flertalet av dem som bor i bostadsrätt men också någon därutöver är dock positiva till upplåtelseformen som sådan. Vill meddela att jag inte bor i nu utan i . Har adress hos mina föräldrar. Ser att enda alternativet är att köpa en lägenhet om och/el. när jag flyttar tillbaka till . Många vänner bor i andra hand i mycket små lägenheter och betalar oerhört mycket i . Jag tän- ker inte göra det, då är det bättre att investera i en bostadsrätt, tror att man tjänar på det i längden och att det skapar en trygghet – det är det viktigaste! (Kvinna, 27, ) Bostadsrätt passar mig utmärkt. Dock var det svårt att få långa pengar eftersom jag studerade och inte hade fast inkomst då bostaden köptes. Bankerna hade höga krav på inkomst. (Kvinna, 27, ) Bor i studentlägenhet , tillsammans med min flickvän. Vi har dock köpt en egen bostadsrätt och flyttar in i den om en månad. Tack vare familjens sommarställe (inget topplån) kommer vi att sänka vår månads- kostnad med ca /månad. (Man, 25, ) En annan typ av förslag gäller nybyggnation och särskilt krav på att hålla nere byggkostnaden. Det borde absolut byggas fler hus/lägenheter centralt i städer/orterna. Förtäta och omvandla kontor etc till bostäder i stadskärnorna. Varför inte några riktiga skyskrapor centralt i våra storstäder? Utbyggda och förbätt- rade pendlingsmöjligheter är mycket viktigt. Det är viktigt att man arbe- tar hårt för att få ner byggnadskostnaderna så att man kan bygga billigare bostäder som underlättar för unga att etablera sig på bostadsmarknaden. (Man, 27, ) Viktigt för mig i bostadssammanhang – billiga hyreslägenheter för stu- denter och vanligt folk i attraktivare områden i städerna för att motverka den uppenbarliga ekonomiska bostadssegregationen. (Man, 26, ) En viktig fråga, när det gäller bostäder, är för mig att alla kan bo till ett skäligt pris. Alla kan givetvis inte bo i högsta standard/centralt beläget, Måste man ha tur? men det måste finnas vettiga boendealternativ. De barrackliknande stu- dentbostäder som byggts i ser jag som ett föredöme på något billigt där en ung person kan få ett riktigt kontrakt. Jag önskar att mer sådana billiga bostäder byggdes och gjordes till hyreshus, alla kan ju inte låna eller få pengar av släkt. (Man, 21, ) Som vi sett tidigare i rapporten uttrycker många stort missnöje med de olika kösystem som finns och för den delen också med brist på kösystem som man kan lita på. Det borde finnas en bostadskö dit både kommunala och privata lägenheter måste anmälas så att alla kan få samma chans att få en bostad. (Man, 23, ) Måste man ha tur? Måste man ha tur? Måste man ha tur? Måste man ha tur? Måste man ha tur? Måste man ha tur? Måste man ha tur? Måste man ha tur? Måste man ha tur? Måste man ha tur? Måste man ha tur? 2.Från socialbidrag till arbete. 3.Föräldraskap vid assisterad befrukt- ning. – en myndighet för säkerhet och skydd inom transportområdet. 5.Summa summarum – en fristående myndighet för utredning av anmälningar om brott av poliser och åklagare? Ett aktivt stöd i rättsprocessen. 7.Den nya inskrivningsmyndigheten. 8.Nya förutsättningar för ekobrotts- bekämpning. 9.Svenskan i världen. 10.Hållbar samhällsorganisation med utvecklingskraft. 11.Regional utveckling och regional samhällsorganisation. 12.Hälso- och sjukvården. 13.Staten och kommunerna – uppgifter, struktur och relation. 14.Renovering av bostadsmarknad efterlyses! Om ungas möjligheter till en egen bostad. Rapport nr 1: Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det. Rapport nr 2: Måste man ha tur? Studier av yngre på bostadsmarknaden i svenska städer. Rapport nr 3: Effektiv bostadsservice och förmedling av bostäder – ur ett dubbelt användar- perspektiv. Rapport nr 4: Unga vuxna på bolånemarknaden. Föräldraskap vid assisterad befrukning. Summa summarum – en fristående myndighet för utredning av anmälningar om brott av poliser och åklagare? Ett aktivt stöd i rättsprocessen. Nya förutsättningar för ekobrottsbekämpning. Svenskan i världen. Från socialbidrag till arbete. Hållbar samhällsorganisation med utvecklings- kraft. Regional utveckling och regional samhälls- organisation. Hälso- och sjukvården. Staten och kommunerna – uppgifter, struktur och relationer. Den nya inskrivningsmyndigheten. Renovering av bostadsmarknad efterlyses! Om ungas möjligheter till en egen bostad. Rapport nr 1: Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det. Rapport nr 2: Måste man ha tur? Studier av yngre på bostadsmarknaden i svenska städer. Rapport nr 3: Effektiv bostadsservice och förmedling av bostäder – ur ett dubbelt användar- perspektiv. Rapport nr 4: Unga vuxna på bolånemarknaden. – en myndighet för säkerhet och skydd inom transportområdet. Effektiv bostadsservice och förmedling av bostäder – ur ett dubbelt användarperspektiv Rapport nr 3 från SOU och Ds kan köpas från kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Beställningsadress: kundtjänst 106 47 Orderfax: Ordertel: E-post: Internet: Svara på remiss. Hur och varför. Statsrådsberedningen, 2003. – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som skall svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på Textbearbetning och layout har utförts av , FA/kommittéservice Effektiv bostadsservice och förmedling av bostäder - ur ett dubbelt användarperspektiv Regeringen beslutade att tillsätta en nationell bostadssamordnare för att ta fram förslag på konkreta åtgärder i syfte att underlätta ungdomars inträde på bostadsmarknaden. Ett av na- bostadssamordnarens och uppdrag består i att skapa förutsättningar för bostadsmarknadens olika aktörer att tillsammans identifiera hur man utifrån sina olika perspektiv och roller kan förbättra förutsättningarna för unga på bostadsmarkna- den. Ett område som både finns omnämnt i uppdrag och som aktualiserats i samtal med såväl unga som med bostads- marknadens aktörer är förmedling av bostäder, information om hur man söker bostäder och hur bostäder kan förmedlas på bästa sätt. I 2005:37 påtalas att då orsakerna till ungas svårigheter att ta sig in på bostadsmarknaden är många behövs en bred ansats som bl.a. belyser förmedling och eventuell diskrimine- ring vid förmedling av bostäder och de krav som ställs vid teck- nande av hyreskontrakt. Hur kommunerna lever upp till sitt ansvar för bostadsförsörjningen och hur kommunala bostadsföretag an- vänds för att stödja ungdomars inträde på bostadsmarknaden, ingår också i direktivet att undersöka. Det kan konstateras att debatten om bostadsförmedlingar och bostadsservice sällan förts på en konkret och konstruktiv nivå om hur en bostadsservice skulle kunna utformas för att vara till nytta för alla parter. Bristen på kunskap är stor gällande hur de olika be- fintliga förmedlingssystemen fungerar, och vilken nytta dessa kan ha för hyresvärdar och bostadssökande. Också vilka värden som är viktiga från ett kommunalt och regionalt perspektiv, så som att un- derlätta för arbetskraft, studenter och övriga att finna en bostad, är frågor som fått en begränsad uppmärksamhet. Målsättningen i den här rapporten är att visa vilka erfarenheter som gjorts i de olika bostadsförmedlingssystemen som finns och genom det också stimulera till vidare diskussioner och utvär- deringar om lämplig utformning av förmedlingssystem för bostäder i olika delar av landet. Kriterier för ett effektivt och efterfrågat förmedlande av Syfte och metod ....................................................................... Bostadsförmedlingsfrågan förr och ................................... Intern arbetsgrupp på utreder Kommunernas roll gällande information och förmedling Forskning om bostadsförsörjning, bostadsförmedling Hur söker man bostad ............................................................. studie av ett antal kommuners bostadsförmedling och service..................................... Viktiga egenskaper i ett effektivt bostadsförmedlande för sökande respektive hyresvärdar?...................................... Viktiga kriterier gällande förmedlande av bostäder ur Viktiga kriterier gällande förmedlande av bostäder ur Jämförelse och system för förmedling av lediga bostäder ................................................. Storlek och omfattning av förmedlingssystemet ................... Affärsidé och målsättning ....................................................... Jämförelse utifrån hyresvärdars och bostadssökandes perspektiv och kriterier ................................................ 6Analys av förmedlingssystemen i och utifrån ett hyresvärds- och sökande Finansiering och omsättning ................................................... Storlek och omfattning av förmedlingssystemet.................... Affärsidé och målsättning........................................................ Jämförelse utifrån hyresvärdars och bostadssökandes perspektiv och kriterier................................................. Frågan om bostadsförmedlingars vara eller icke vara är en känslig fråga i den svenska debatten. Kritiken mot de tidigare obligatoriska kommunala bostadsförmedlingarna har varit omfattande och min- net av dessa lever kvar på såväl politisk nivå som hos bostadsmark- nadens aktörer, med undantag de bostadssökande. Åsikterna har gått isär men gemensamt har varit att debatten ofta tagit vida svängar och glidit ut på ideologiska sidospår där själva sakdebatten kommit i skymundan. Utmärkande har också varit att i stället för att föra resonemang om anledningen till, och möjliga utformningar för förmedling av bostäder och övrig bo- stadsinformation, har i stället diskussionen tenderat att fastna vid en för- eller emot bostadsköer. Rättvisefrågan mot åsikten att köer inte leder till fler bostäder har helt tagit fokus från försök att finna lösningar på de faktiska problem som lyfts fram såväl från bostads- sökande som hyresvärdar. Det är svårt och krångligt att söka bostad. Bristen på samlad in- formation men också de olika systemens uppbyggnad gör att vissa gruppers förutsättningar att hitta och efterfråga lediga lägenheter begränsas. Inte minst framkommer att avsaknad av lokal kännedom är ett viktigt hinder, samt att bristande tillgång till dator med inter- netuppkoppling i princip omöjliggör ett effektivt sökande efter bo- stad. Det som främst efterfrågas är förmedlingssystem där lediga bostäder samlas och något som poängteras från både sökande och hyresvärdar är att systemen måste vara uppbyggda så att det för- enklar processen och skapar största möjliga nytta för alla bostads- marknadens parter. Bristen på översikt och kunskap om bostads- marknadens regler, var lediga lägenheter finns och på vilka grunder dessa förmedlas, skapar grogrund för illegala bostadsförmedlingar, svarta pengar i mellanhand för att få ett kontrakt och överhyror på andrahandsmarknaden. Historik gällande bostadsförmedlande och lagstiftning förändrades förutsättningarna för kommunernas bostadspolitiska arbete då bostadsmarknaden avreglerades. Lagen om bostadsanvisningsrätt (1947:543) upphävdes . Vid upphävandet av lagen lät man kommunernas skyldighet att ansvara för bostadsförsörjningen vara kvar. Det nya var att kommunerna själva skulle utarbeta former för hur de på bästa sätt skulle ta hand om bostadsförsörjningen. Samma ansvar kvarstod med ökad frihet att organisera men också minskad möjlighet att kräva in lägenheter för förmedling. Den lokala självstyrelsen och dess möjligheter att prioritera och göra vägval för långsiktiga utvecklingsfrågor är viktig. Dagens lag- stiftning ger kommunerna betydande möjligheter och spelrum att tolka regelverk och göra prioriteringar utefter lokala och regionala förutsättningar. Brist på regionalt perspektiv på bostadsfrågan I de län som har regionala utvecklingsprogram eller motsvarande ligger inriktningen i de flesta fall på näringsliv, kompetens/utbildning och infrastruktur. Resonemang om livsmiljö/attraktivitet är också vanligt förekommande. I vissa län hanteras bostadsförsörjningen inom ramen för utvecklingsprogrammen men redovisar att knappt hälften av befintliga regionala utvecklingsprogram och liknande dokument tar upp bostadsfrågan. Bostadsfrågan hanteras fortfarande i första hand som en angelägenhet, där kommungränsen avgör hur information av utbudet och förmedling av lediga bostäder går till. definieras enligt som en bostadsförmedling som har inrättats av kommunen och där kom- munen beslutar om mål och riktlinjer för verksamheten. Kommu- nen kan uppdra åt någon annan att driva verksamheten enligt avtal. hade cirka 100 kommuner en bostadsförmed- ling och i princip alla kommuner med över 50 000 invånare hade en bostadsförmedling. lingarna i landet och enligt definition har åtta kommuner en bostadsförmedling . I bostadsmarknadsenkät redovisas följande bild av bostadsförmedlingar i landets kommuner: uppger att allmännyttan har egen kö/förmedling: säger att de har kom- munal bostadsförmedling och uppger att de har privat bo- stadsförmedling; uppger att bostadsförmedling saknas helt. I många kommuner där man uppger att det finns en bo- stadsförmedling handlar det egentligen om att det allmännyttiga bostadsbolaget eller en stiftelse har en kö där man för- delar sina lägenheter. av lägenheter från privata aktörer sker inte. Därtill finns det i vissa fall kommunala bostads- bolag med bostadsförmedling som har som service att även för- medla övriga aktörers lägenheter. I praktiken lämnar de privata fas- tighetsägarna sällan några lägenheter till förmedlingen. Först då det finns ett överskott på lägenheter kan det hända att de vänder sig till förmedlingen. Service för de bostadssökande Servicen riktad till de bostadssökande varierar i kommunerna. I en del kommuner går det att få information/rådgivning om vilka möj- ligheter som finns att få tag i en bostad i olika delar av kommunen och vart man ska vända sig. Via kommunernas hemsidor finns det länkar till det kommunala bostadsbolaget och ibland också till pri- vata fastighetsägare och mäklare. En del kommuner lägger ut gene- rell information om den lokala bostadsmarknaden på hemsidan, medan en del redovisar en lista med lokala fastighetsägare med telefonnummer. Ett fåtal kommuner ger ingen service om den lokala bostadsmarknaden. När det gäller förmedlingsprinciper finns inga bestämmelser om vilka krav som är rimliga att ställa på en potentiell hyresgäst. Det är upp till respektive hyresvärd att ha förmedlingsprinciper som de anser lämpliga för att bedriva sin verksamhet. Detta gäller även bo- stadsförmedlingar och här kompliceras frågan då fastighetsägare ofta är kunder och bostadsförmedlingens verksamhet bygger på att de vill använda deras tjänster. Generellt sett ökar fastighetsägarnas och bostadsbolagens krav om och när det råder bostadsbrist. Ju högre krav desto svårare blir det för olika människor att ha lika möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden. När det gäller strukturell diskriminering, dvs. regelverk, normsystem och tanke- mönster i samhället som utestänger vissa gruppers möjligheter att välja boende är frågan om förmedlingsprinciper central. Kriterier för ett effektivt och efterfrågat förmedlande av bostäder En effektiv och förutsägbar förmedlingsprocess För bostadssökande är det viktigt att kunna planera sökprocessen och göra den så effektiv som möjligt för att kunna kombinera bostads- sökande med övrig livssituation. För hyresvärdarna är en effektiv förmedlingsprocess främst en ekonomisk. Bra matchning mellan lägenhet och bostadssökande En bra matchning där den bostadssökandes önskningar tillgodoses och hyresvärdens krav uppfylls, ökar förutsättningarna för en bra framtida relation mellan hyresvärd och hyresgäst. För den sökande är det viktigt att veta vilka villkor hyresvärden kräver för att kunna bedöma huruvida man själv matchar dessa och styra sitt sökande efter detta. Funktionalitet och service utifrån olika förutsättningar och behov För bostadssökande underlättas sökprocessen om utbudet av lediga bostäder finns samlat. För hyresvärdar ger den samlade informa- tionen en möjlighet att nå ut till ett stort antal potentiella hyres- gäster/kunder. Den service som hyresvärdarna får genom att anlita bostadsförmedlingen bör utformas från hyresvärdarnas behov. Både bostadssökande och hyresvärdar påtalar vikten av tillgänglig- het. Personlig service är ett viktigt komplement till internet. Bred information och effektiva tekniska lösningar Bostadssökande efterfrågar en mer utförlig information om lägen- heternas egenskaper med foton och planlösningar, såväl som in- formation om exempelvis närområdet och kommunikationer. För hyresvärdarna är det också relevant med bra tekniska lösningar och systemet får inte vara för krångligt vare sig för de sökande eller hy- resvärdarna själva. Det efterfrågas också mer generell information om bostadsmarknaden från både sökande och värdar – om regler, lagar, tips och råd. Också från hyresvärdarna efterfrågas mer kom- pletterande service och hjälp för värdarna med kreditupplysningar, visningar och snabbförmedling av svårtuthyrda lägenheter. och fastställda spelregler om vilka egenskaper som ska värde- ras i valet av hyresgäst efterfrågas. När det råder osäkerhet om ur- valskriterier och vilka krav som ställs från hyresvärden ökar känslan av orättvisa och misstankar om diskriminering kan lätt uppstå. För de bostadssökande är det av intresse att den information som regi- streras om den sökande verkligen är relevant och har betydelse för hur denne är som hyresgäst. För hyresvärdar minskar risken att bli anklagad för olaglig diskriminering genom att medverka i ett för- medlingssystem som tydligt tar avstånd från detta. För de tidigare kommunala bostadsförmedlingarna både i och var det ett problem att lägenheter och hyresgäster som matchades ihop ofta inte stämde. Både i och definierade de bostadssökande vid registreringen vilken typ av bostad de sökte. Eftersom aktivitetskravet var lågt blev konsekvensen att när en sökandes köplats väl kommit upp hade ofta personens livssituation hunnit förändrats och den erbjudna bostaden stämde inte längre med behoven. Förmedlingsprocessen blev ineffektiv och drog ut . Ägandeformen påverkar förmedlingssystemets utformning och ar- bete, ett delat ägande med hyresvärdarna kan ge en ökad trygghet för dessa, kan det skapa slitningar där olika intressen har olika prioriteringar i förmedlingssystemet. I är bo- stadsförmedlingen helt i ägo, medan Boplats har ett de- lat ägande mellan kommun, allmännyttiga bostadsbolag och privata fastighetsägare.