sou · GWB399 · 2008-11-05 00:00:00 — I förhållande till hela marknaden utgör denna siffra dock en underskattning eftersom inte alla företag ingår. Jag har också via den statliga myndigheten tionen fått tillgång till beräkningar som gjorts med hjälp av energi- branschens kostnadskatalogTPF1FPT. Denna katalog har tidigare använts som underlag för förhandlingar mellan LRF och energibranschen. Av det ovan refererade underlaget framgår att utgiften för mark- åtkomst som andel av de samlade utgifterna vid anläggningar av led- ningar och stationer varierar mellan av den totala investeringsutgiften, beroende på vilken typ av anläggning det gäller. En 50-procentig ökning av utgiften för anskaffning av fastigheter skulle därför innebära en ökning av den samlade investeringsut- giften med mellan . Enligt uppgifter från () utgör investerings- utgiften för, det man kallar, ledningsrätt mellan av den totala investeringen i fysisk infrastruktur för telekommunika- tioner. Nedan redovisar jag de data jag fått tillgång till från tre statliga myn- digheter; , och . Samtliga be- driver fastighetsberoende verksamhet. investeringsvolym ligger i storleksordningen . Expropriationsutgifterna uppgår till ca . Som andel av investeringsutgifterna uppgår utgifterna för mark- lösen således till . 1TP PT Kostnadskatalog 2006 Lokalnät 0,4-24 kV, KLG 1:06, Förhållandena för är sådana att intrångsersätt- ningar, vid sidan om expropriationer eller frivilliga köp, är vanligt förekommande ersättningar till fastigheter. – 2007 varierade utgiften för inköp av fastigheter mellan knappt 200 och . Dessa utgifter betraktas i verkets redovisning som investeringsutgifter. betalade verket intrångsersättningar på mellan knappt 100 och . Dessa ersättningar betraktas i verkets redovisning som kostnader. Situationen är alltså den att verkets utlägg för fastighetstillgång dels består av investeringar dels av årliga kost- nader. Jag har valt att omvandla de årliga intrångsersättningarna till utgifter för att i detta avsnitt kunna uttrycka summan av utgifts- effekterna. Det ligger också i sakens natur att fastighetsanskaffningen för utgör lejonparten av investeringsutgifterna. Utöver dessa har man utgifter för gränsarbeten, informationsinsatser samt byggnader och anläggningar. Sammantaget kan man approximativt bedöma att fastighetsutgiften utgör av den sam- lade utgiften. Utgifterna för anskaffning av utgifter uppgår till ca vid en investeringsbudget på . Således utgör utgiften för fastighetsanskaffning av den samlade investeringsutgiften. Fastighetsutgiften och den samlade investeringsutgiften I tabell 1 redovisas hur stor fastighetsutgiften är som procentandel av den samlade investeringsutgiften För alla verksamheter utom är denna andel låg, på eller under en tiondel av den samlade utgiften. Tabell 1 Fastighetsutgiften som procentandel av den samlade investeringsutgiften för de studerade verksamheterna Energimarknaden (el) Det framgår av tabell 2 nedan att det saknas uppgifter för två av de marknadsbaserade verksamheterna. Uppgifterna för energimarknaden för också betraktas som osäker. Givet dessa ofullständigheter kan det dock bedömas att den samlade utgiften för fastighetsanskaff- ning knappast överstiger . Den sam- lade ökade utgiften vid en ökad ersättning med t.ex. skulle därmed öka med givet att såväl ersätt- ningar som de frivilliga överenskommelserna stiger med den andelen. I tabell 2 redovisas hur stor absolut ökning som blir resultatet vid olika procentsatser för vart och ett av verksamhetsområdena. Tabell 2 Ökade absoluta utgifter () vid olika procentsatser för de studerade verksamhetsområdena De ökade utgifterna motsvaras av ökade absoluta bruttoinkomster. Den som får försäljningsintäkten (frivillig eller exproprierad) ska dock betala reavinstskatt. är den av den skattepliktiga kapitalinkomsten. Ökningen av nettointäkten beror därför på hur mycket den skatte- pliktiga kapitalvinsten ökar. Om ökningen av den skattepliktiga kapitalvinsten är lika stor som den ökade ersättningen får den av- trädande fastighetsägaren behålla av bruttointäkten. Staten får i så fall en ökad skatteintäkt på av den ökade ersätt- ningen. Om ersättningarna i utgångsläget i samtliga fall skulle utlösa reavinstbeskattning, blir utfallet enligt ovan. I den mån det före- kommer att ersättningar i utgångsläget inte utlöser sådan beskatt- ning, blir ökningen mindre. Ökade investeringsutgifter i procent I detta avsnitt avser jag redovisa den relativa ökningen av den sam- lade investeringsutgiften för de olika verksamheterna vid de tre olika alternativen för höjda ersättningar till fastighetsägarna I tabell 3 nedan redovisas den ökade utgiften givet utgiftsandel- arna i utgångsläget. För energimarknaden har det, som en approxima- tion, antagits en utgiftsandel på i utgångsläget. En approxi- mation på använts för telekommunikationer. Det framgår av tabellen, med undantag för , att de totala utgifterna ökar som mest . För Naturvårds- verket blir genomslaget nära nog fullständigt. Ökade procentuella utgifter vid olika procentsatser för de Som jag beskrivit i det teoretiskt inriktade avsnittet behöver vi om- vandla de ökade utgifterna till kapitalkostnader för att få ett under- lag för beräkning av effekter för producenter och konsumenter. Strängt taget handlar det då om att beräkna kapitalkostnaderna. Rent företagsekonomiskt utgörs kapitalkostnaden av summan av beräknade räntekostnader och avskrivningar. För fastigheter i allmänhet finns det skäl att tro avskrivningar inte förekommer och att således endast den ökade räntekostnaden ingår i den ökade kapitalkostnaden. Avskrivningar på övrigt kapital är dock en del av kapitalkostnaden. Jag förenklar här och antar att det inte förekommer några avskriv- ningar eftersom jag inte har tillgång till uppgifter om ekonomiska livslängder och avskrivningsprinciper i olika verksamheter. Låt oss, för enkelhetens skull, utgå från en räntenivå på 5 pro- cent. Det leder till en årlig ökning av kapitalkostnaden på just 5 pro- cent av den ökade totala utgiften. I tabell 4 nedan framgår hur stor ökningen av kapitalkostnaderna blir vid en 5 procentig ränta och med grund i de totala utgiftsök- ningar som redovisats i tabell 3. Det framgår av tabellen att ökningen av kapitalkostnaden blir mycket blygsam för alla verksamheter med undantag av Naturvårds- verkets. Kapitalkostnaden ökar med för alla utom . Tabell 4 Procentuell ökning av kapitalkostnaden vid olika procentsatser för de studerade verksamhetsområdena Ökningen av de samlade produktionskostnaderna För att slutligen nå fram till hur mycket de samlade produktions- kostnaderna förändras behöver vi uppgifter om hur den samlade kostnadsmassan i produktionen fördelar sig mellan kapitalkostnader och övriga driftskostnader. Både omfattningen och karaktären hos dessa övriga driftskostnader varierar mellan verksamhetsområdena. För verksamhet gäller att de övriga driftskost- naderna sannolikt är väsentligt mindre än för t.ex. energimarknaden där t.ex. generering av elektricitet är en väsentlig del av produktions- kostnaden. Jag har inte tillgång till uppgifter om fördelningen mellan kapital- kostnader och övriga driftskostnader. Skulle jag dock göra det ex- trema antagandet att kapitalkostnaderna utgör hela produktionskost- naden, kan vi konstatera att produktionskostnaderna påverkas margi- nellt. Inte ens vid en fördubbling av ersättningarna () skulle produktionskostnaderna öka med mer än en halv procent, återigen med undantag för . Vid rimligare antag- anden om övriga produktionskostnader skulle vi få än mindre ök- ningar av de samlade produktionskostnaderna. Sammantagen bedömning av ökade produktionskostnader Sammantaget kan man med hjälp av denna andelsmetod konstatera att produktionskostnaderna ökar knappt märkbart. Utöver den mekaniska beräkningen Jag har i föregående avsnitt gjort en tämligen mekanisk beräkning med hjälp av en andelsmetod. Jag har tagit faktiska utgifter för fastig- heter ökat på med de valda procentsatserna och vidare genom en tänkt andel av en given produktion kommit fram till hur mycket produktionskostnaderna kan tänkas öka vid dessa givna förutsätt- ningar. Beräkningarna har också givit resultatet att ökningarna av produk- tionskostnaderna är knappt märkbara. Det kan tyckas räcka men jag kommer i detta avsnitt ändå att försöka föra resonemanget något vidare. En fråga är hur effekterna av de höjda ersättningarna skulle för- delas mellan producenter och konsumenter. Strängt taget handlar det om hur stor del av den ökade produktionskostnaden som produ- centen kan föra vidare på konsumenten genom prisökningar. En annan fråga är i vilken mån de frivilliga överenskommelserna påverkas av de höjda ersättningarna. I det följande försöker jag besvara dessa frågor per verksamhets- område. Detta avsnittet bygger väsentligen på en PM framtagen av professorn i Fastighetsvetenskap vid KTH. Bedömningen som sammantaget görs i denna PM är att det slutliga försäljningspriset för bostadsbyggande (till hyresrätter eller slutlig konsument) inte påverkas av höjda ersättningar. Detta ska bero på att fastighetsförvärv på marknaden för bostadsbyggande i allmänhet utgörs av en kedja av förvärv där t.ex. kommunen för- värvar fastighet från en ursprunglig markägare och säljer vidare till ett bostadsföretag alternativt till slutlig konsument. Effekten av höjda ersättningar skulle, enligt Kalbro, bli att kommunen får betala ett högre pris medan det vidare försäljningspriset förbli detsamma. Över- skottet flyttas bara från kommun till ursprunglig fastighetsägare. Det ska i sammanhanget tilläggas att detta dessutom gäller för en ytterst begränsad del av fastighetsförsörjningen för bostadsbyggande. Så lite som, bedömningsvis, av denna fastighetsförsörj- ning sker med expropriation. Även de enkätsvar från kommuner vi kunnat ta del av tyder på att höjda ersättningar i huvudsak leder till att överskottet flyttas från kommuner till ursprungliga fastighetsägare. De slutliga konsu- menterna skulle alltså inte påverkas. Svaret på frågan om hur frivilliga överenskommelser påverkas är inte enkelt. Det finns dock allmänekonomiska skäl att tro att även de frivilliga överenskommelserna blir dyrare. Detta avsnitt bygger till viss del på enkätsvar från . Stamnätet finansieras i huvudsak genom stamnätsavgifter som förs vidare till de slutliga elkonsumenterna. Enligt enkätsvaret är det sanno- likt att ökade ersättningar får genomslag på elkonsumenternas elav- gifter. Man kan konstatera att en höjning av nätavgifterna rimligen måste bli blygsam. Av tidigare beräkningar framgår att den ökade kapital- kostnaden för ökade ersättningar blir som högst (vid en höj- ning på ). Kapitalkostnaden kan i detta sammanhang sägas approximativt motsvara det som ska finansieras av nätavgiften. Slutsatsen skulle här alltså kunna vara att de slutliga konsu- menterna får betala de höjda ersättningarna genom en marginell höj- ning av nätavgifterna. Av enkätsvaret framgår också att man bedömer att nivån på de frivilliga överenskommelserna skulle öka i samma grad som de höjda ersättningarna vid expropriation. Man menar att incitamentsstruk- turen inte ändras av de höjda ersättningarna. Ledningsägarens incita- ment till frivilliga överenskommelser är att undvika tidsutdräkt och merkostnader. Fastighetsägarens incitament är att få en högre ersätt- ning än vad lagen föreskriver. Därför höjs nivån vid de frivilliga ersätt- ningarna. För detta avsnitt har vi som underlag, utöver de egna tidigare gjorda beräkningarna, en PM från PTS och ett enkätsvar från IT & Telekom- företagen inom . Marknaden för telekommunikationer präglas av en skarp kon- kurrens. Den enskilde producenten kan av konkurrensskäl m.a.o. inte övervältra höjda kostnader på konsumenterna i form av höjda priser. Men eftersom det kan antas att samtliga producenter på- verkas på samma sätt av höjda kostnader kräver samtliga produ- center ett högre pris vid en given produktionsvolym. Om efter- frågan inte är helt priskänslig kan man förvänta sig att priserna ökar och att volymen minskar. Det faktum att förändringen i kapital- kostnaden är mycket liten, långt under en procent, är dessa för- ändringar sannolikt nära nog försumbara. Det är troligt att de frivilliga ersättningarna anpassar sig uppåt vid höjda ersättningar för expropriation. Drivkraften för säljaren av fastigheten är att få ut ett högre pris. Vid en högre ersättning för expropriation höjs den utgångspunkt från vilken säljaren kan utgå för att få det högre priset. Drivkraften för fastighetsköparen är att få en snabbare hantering, slippa byråkratiskt krångel och, möjligen, att vinna goodwill. Därför kommer det frivilliga jämviktspriset att ligga på en högre nivå än innan den höjda ersättningen vid expropria- tion. Det är däremot inte självklart att frivilligpriset stiger i samma grad som ersättningen. Fastighetsköparens efterfrågan på fastigheter är en funktion av hur marknaden för de tjänster fastighetsköparen producerar ser ut. Om denna efterfrågan är priskänslig kan det med- föra en begränsning i betalningsviljan för fastigheter och därmed att frivilligpriset stiger i mindre grad än ersättningen vid expropria- tioner. De offentliga verksamheterna , och Väg- verket behandlas sammantaget i detta avsnitt. Eftersom det här rör sig om offentliga verksamheter måste på- verkan analyseras ur ett budgetperspektiv. Antingen kan verksam- heterna få samma budget som tidigare och minska sin verksamhet eller får de en budgetförstärkning motsvarande de höjda ersättning- arna till fastighetsägarna. Alternativt kan det handla om i vilken mån det är möjligt för verken att ta upp lån. Ett sätt att få ett mått på inverkan om verken inte får någon budgetförstärkning är att ställa den ökade utgiften i relation till den totala investeringsutgiften i utgångsläget. Den procentandel som kan skapas med denna andel kan tolkas som hur mycket investeringarna måste minska i den situationen. Minst blir påverkan för , som i så fall får minska in- vesteringarna med, beroende på den procentuella ökningen av ersättningarna, mellan . För skulle på- verkan bli större, någonstans mellan . Naturvårds- verkets verksamhet skulle behöva minska påtagligt, mellan . Hur mycket budgetarna behöver förstärkas vid en situation med en kompensatoriskt stärkt budget framgår av tidigare beräkningar. En alternativ kompensatorisk förstärkning skulle kunna vara att tillse att verken får en ökad budget för att kunna ta upp lån. Budgeten behöver då förstärkas med räntekostnaderna och amorter- ingarna på lånen. När det gäller de frivilliga ersättningarna kan en del överföras från det resonemang som fördes för de marknadsbaserade verksamheterna. Det finns dock en viktig skillnad. De offentliga verksamheterna möter inte en marknad på det sätt som de marknadsbaserade verksamheterna gör. I stället utgör grunden en budgettilldelning som kan anpassas eller inte. Förteckning över deltagare i referensgruppen , Kommuner och Landsting Några frågor om ekonomiska konsekvenser För att få ett underlag för att bedöma vilka effekter olika för- ändringar skulle kunna få för den verksamhet som ni har erfarenhet av skulle vi vara tacksamma om ni kunde besvara några frågor som utgår från följande tre hypotetiska alternativ. 1.marknadsvärdet med påslag om ; 2.marknadsvärdet med påslag om ; 3.marknadsvärdet med påslag om . Vilka bedömningar gör ni beträffande de ekonomiska kon- sekvenserna för er verksamhet av dessa tre alternativ? Vad skulle det kunna innebära för totalkostnaderna för er verksamhet (dvs. byggande av vägar och järnvägar, anläggande av naturreservat, elledningar och telenät etc.) och ersättningskostnad- ernas andel av totalkostnaderna? Hur tror ni att en ersättningshöjning (såsom de tre olika alternativen ovan) skulle påverka slutanvändarna? Eftersom nästan alla ersättningar bestäms frivilligt och ofta ligger högre (jfr SOU 2007:29 s. 122 f.) än vad en ren lag- tillämpning skulle ge bör hänsyn tas även till detta. Hur bedömer ni frågan om ett eventuellt påslag även skulle innebära en höjning av den frivilliga ersättningen? Skulle man i så fall kunna räkna med att avståndet mellan myndighetsbestämd och frivillig ersättning kommer att förbli detsamma eller om det finns anledning att räkna med större eller mindre skillnader? Förteckning över intressenter som har tillställts enkäten 4.IT & Telekomföretagen (inom ) Till utredningen om expropriationsersättning (Ju 2005:17) – effekter på bostadsmarknaden? Detta PM analyserar om, och i så fall hur, höjda ersättningsnivåer i expropriationslagen kan påverka bostadsmarknaden. Analysen be- handlar ersättningsreglernas effekter i tre typsituationer: Exploatering på mark som ägs av en privat byggherre och där fastig- heter/bostadsrätter sedan säljs på marknaden. Exploatering på mark som upplåts av kommunen till en privat byggherre (s.k. markanvisning), där fastigheterna/bostadsrätterna sedan säljs på marknaden. Nyproduktion av hyresbostäder, där hyressättningen är reglerad enligt det s.k. bruksvärdesystemet. 1 Bostadsbyggande och markpriser Av de drygt 30 000 lägenheter som producerades svarade småhus (villor/radhus) med äganderätt för , bostadsrätter för och hyreslägenheter för 30 procent.TPF1FPT I de tre stor- stadsregionerna, med en total andel av bostadsproduktionen på , är bilden något annorlunda. Bostadsrätter har här en högre andel, , medan ägande- och hyresrätter svarar för vardera. Den genomsnittliga produktionskostnaden, inkl. markkostnader, för lägenheter i flerbostadshus var och för småhuslägenheter . I storstadsregion- erna var motsvarande siffror ca 2,0 respektive 2,9 miljoner kronor.TPF2FPT Mot bakgrund av dessa siffror kan den totala produktionskostna- den uppskattas till i storleksordningen 60–. I byggkommissionens betänkande belyses markkostnadernas andel av de totala produktionskostnaderna ().TPF3FPT Markkostnadernas andel av den totala produktionskostnaden var för flerbostadshus i hela riket jämfört med . Motsvarande uppgifter för gruppbyggda småhus var . I , där markkostnaden för fler- bostadshus i genomsnitt var per kvadratmeter bruksarea , uppgick därmed denna kostnad till av den totala produktionskostnaden. I () och Stor- malmö () var andelen . Om vi antar att markkostnaden svarar för ca 15–av produktionskostnaden, innebär det att markvärdet kan uppskattas till 10–, givet de senare årens bostads- produktion. Sannolikt kan siffrorna vara ännu högre med tanke på tillväxtregionernas starka efterfrågan på bostäder . 1TP PT Officiella Statistik. 2TP PT (, ). Dessa siffror avser (saknas ännu statistik). Enligt handläggare på SCB avser produktions- kostnaden lägenheternas pris, inkl. moms och byggherrevinst. 3TP PT SOU 2002:15. Om konkurrensen, kvaliteten, kostnaderna och kompetensen i byggsektorn (s. 208). 2 Hur genomförs bebyggelseexploateringar? Varje bebyggelseprojekt har särdrag som gör att plan- och bygg- processen, i större eller mindre grad, måste anpassas till det enskilda fallet. Några huvudvarianter på processer kan dock utmönstras med avseende på två faktorer av central betydelse för genomförandet av ett projekt. Ägarförhållanden: ägs bebyggelseområdet av privata byggherrar eller av kommunen när exploateringen initieras? Bygg- : uppförs bebyggelsen av professionella byggherrar eller av privatpersoner? genomfördes ca 70–av bostäderna på mark som upplåtits av kommunerna.TPF4FPT Även spelar det kommunala markägandet en stor roll i många kommuner. I exempelvis de tre största kommunerna – , och – är andelen bostäder producerade på kommunägd mark mellan 60–80 procent.TPF5FPT finns det kommuner där det kommunala markägandet är litet eller försumbart. Figur 1 Andelen bostadslägenheter producerade på mark i tretton kommuner Källa: , 2005 4TP PT , 1991; Studie av markvillkoret och dess tillämpning. 5TP PT , 2005; Markpolitik och kommunala markpriser. Examensarbeten vid KTH/Fastighetsvetenskap har närmare under- sökt exploateringsprocesser i sex kommuner – , , , , och Kristianstad.TPF6FPT Undersökningarna avser detaljplaner antagna , med ett sammanlagt innehåll av närmare 40 000 bostadslägenheter. I dessa undersök- ningar belyses bl.a. andelen producerade lägenheter med avseende på ägarförhållanden och byggherre. Resultatet kan sammanfattas med figur 2. Figur 2 Andelen producerade bostadslägenheter med avseende på ägarförhållanden och byggherre Källa: Kalbro, 2007TPF7FPT Figuren indikerar, förutom att kommunalt markägande spelar en stor roll, att det helt övervägande antalet lägenheter har produ- cerats av professionella byggherrar. Det är endast en mindre andel lägenheter som uppförs av icke-professionella byggherrar, dvs. privatpersoner som bygger sig en villa när t.ex. äldre fritidsbebygg- elseområden förnyas och planläggs eller när kommuner upplåter villatomter för privat byggande. För bostadsmarknaden som helhet är således bostadsproduktion av professionella byggherrar av störst intresse, även om det finns variationer mellan kommuner i olika delar av landet med hänsyn till bebyggelsetryck, markpolitik m.m. I fortsättningen behandlas därför effekter av höjda ersättningsnivåer enbart med avseende på, vad som kan benämnas, exploatörsfallet. 6TP PT , 2006; Bostadsproduktion på privat och mark – och och , 2006; Analys av bostadsbyggande och markägoförhållanden i Göteborgs- och . 7TP PT Kalbro, 2007; Markexploatering. 3 Bostadsproduktion på marknadsmässiga villkor? Bostadsbyggandet sker till stor del med marknadsorienterade för- tecken, dvs. bostäder säljs eller upplåts till marknadsmässiga priser.TPF8FPT Det är då huvudsakligen fråga om egnahem och bostadsrätter som uppförs av privata byggherrar/byggföretag.TPF9FPT Byggandet kan ske på mark som byggherren förvärvat av en enskild fastighetsägare, mer eller mindre innan bebyggelseplaner initierats, eller på mark som förvärvats av kommunen, s.k. markanvisning, I det senare fallet villkoras normalt markförvärvet av att en detaljplan sedermera kommer att antas och vinna laga kraft. Vilken effekt höjda ersättningsnivåer i lagstiftningen kan tänkas få i dessa situationer ska belysas i de följande två avsnitten. 3.1Bostadsbyggande på mark som ägs av byggherren De markförvärv som sker när byggherren är markägare då bostads- projektet initieras kan schematiskt beskrivas med figuren nedan. Byggherren förvärvar mark till marknadspris, mer eller mindre , före byggstart. Marken kan köpas på spekulation, dvs. med risk för att någon exploatering inte blir av eller att markanvänd- ning/exploateringsgrad blir sämre än vad byggherren förväntat. Ett (kanske vanligare) alternativ är att byggherren och den ursprung- lige markägaren kommer överens om ett villkorligt köp. Det inne- bär att ett definitivt förvärv görs beroende av att en detaljplan seder- mera kommer att vinna laga kraft. Det slutliga priset, som bestäms 8TP PT Till skillnad mot den situation som rådde , då den statliga bostadsfinansieringen förutsatte att det gjordes en kostnads- och priskontroll av bostads- byggandet. 9TP PT En markant skillnad då en stor andel av bostäderna producerades i form av hyresrättslägenheter av kommunala, allmännyttiga bostadsföretag. på marknadsmässiga grunder, kopplas då till värdet av de byggrätter planen medger. Det slutliga steget i förvärvskedjan – byggherrens överlåtelse av fastigheter/bostadsrätter till slutliga bostadskonsu- menter – är också rena marknadstransaktioner, dvs. överlåtelsepriset styrs av utbud och efterfrågan. Sammanfattningsvis betyder detta, att ersättningsregler i expropriationslagstiftningen inte spelar någon roll i dessa förvärvs- eller överlåtelsefall. I samband med bebyggelseexploateringar på byggherreägd mark behöver normalt vissa områden för allmänna platser och allmänna tomter överföras till kommunen (eller huvudmannen för anlägg- ningarna). I detta fall finns markåtkomstregler i 6 kap. 17 § PBL, som hänvisar till expropriationslagens ersättningsregler.