sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — För hyresgästen skulle det bli ytterst förvillande med en typ av under- rättelser som bygger på förverkande och återvinningsterminologin och sedan en liknande typ med en något annorlunda terminologi. Mycket viktigt är också att man ser till hur typsituationerna ser ut. Förverkande är en väldigt ingripande följd av en enda kraftig försening med hyresbetalningen. För att en enda försening ska resul- tera i att hyresgästen förlorar sin hyresrätt gäller ett underrättelse- krav där hyresgästen ges en möjlighet att återvinna sin hyresrätt. Men eftersom det räcker med en enda försening är det å andra sidan också tillräckligt att hyresvärden skickar endast en underrättelse. Betalar hyresgästen inte inom återvinningsfristen kan denne skiljas från lägenheten. Åsidosättanden enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen bygger i stället i normalfallet på flera hyresförseningar. Denna upprepade misskötsamhet kan bygga på antingen att hyresgästen har ekono- miska problem, vilket är den vanligaste situationen, eller att hyres- gästen av en annan anledning, t.ex. i trakasserande syfte, betalar . Ett system med underrättelser liknande det som finns vid förverkande innebär därför att hyresvärden gång på gång ska skicka Anmaningar och underrättelser vid uppsägning Poängen med någon form av underrättelse är att hyresgästen ska få ett klart besked om att försenade hyresbetal- ningar inte accepteras och att de kan medföra att hyresrätten går förlorad. Däremot bör lösningar undvikas där hyresvärden åläggs att gång på gång skicka underrättelser utan att detta fyller någon funktion. Regleringen i 46 § första stycket 2 hyreslagen skapar ett incita- ment för en hyresgäst att betala hyran på de tider som bestämts i hyresavtalet eller som anges i hyreslagen. Utan en sådan reglering skulle en hyresgäst konsekvent kunna betala hyran den lagstadgade återvinningsfristen upphör utan att riskera att förlora besittningsskyddet. Man kan inte heller införa en rätt som innebär att hyresgästen ges möjlighet att betala från anmaningen. Det skulle nämligen i praktiken innebära att man skapat en ny, senare förfallodag. Naturligtvis skulle det vara en teoretisk möjlighet att kombinera den nämnda treveckorsfristen med en motsvarighet till den reglering som gäller för bostadsrätter vid upprepade betalningsför- seningar. Som närmare utvecklas i nästa kapitel innebär den regler- ingen att rätten till återvinning kan falla bort, om bostadsrättshav- aren har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att denne skäligen inte bör få behålla sin lägenhet. Det saknas emellertid skäl för en sådan lösning. Att den inför- des för bostadsrätter berodde nämligen bl.a. på att det för bostads- rätter inte finns någon motsvarighet till uppsägning till hyrestidens utgång (se prop. 2002/03:12 s. 75 f. och SOU 2000:2 s. 217 ff.). För hyresrätterna skulle det i stället innebära en form av dubbel- reglering, eftersom hyreslagstiftningen i förevarande fall bygger på att en skälighetsprövning ska göras. Lösningar av denna typ får därför sin aktualitet först om man återkommer till den mer övergripande frågan om man ska ha kvar den delvis dubbla eller parallella reglering som finns genom möjlighet till både förtida uppsägning och uppsägning till hyrestidens utgång vid bl.a. vissa former av misskötsamhet från hyresgästens sida. I detta ligger då också frågan om man ska ha kvar den nuvarande ordningen att dessa frågor beroende på uppsägningsform ska handläggas av antingen allmän domstol eller hyresnämnd. Men det är frågor som alltså inte ingår i vårt utredningsuppdrag. Vi anser därför att en någorlunda direkt motsvarighet till det system med underrättelser till hyresgästen som gäller vid förverk- ande inte bör införas. Det sagda utesluter emellertid inte att det Anmaningar och underrättelser vid uppsägning införs någon annan form av system där hyresgästen varnas för följderna av förseningar med hyresbetalningarna. 5.6.3Anmaning om rättelse till hyresgästen vid betalningsförsummelse Ett krav på rättelseanmaning bör införas Som tidigare nämnts är enligt vår uppfattning huvudsyftet med en underrättelse, anmaning eller liknande till hyresgästen att denne ska få klart för sig att försenade hyresbetalningar kan få allvarliga följder. ska ett eventuellt sådant system anpassas till hur bestämmelsen i 46 § första stycket 2 hyreslagen är utformad, dvs. att en skälighetsbedömning ska göras. En utgångspunkt bör också vara att utformningen ska vara sådan att man undviker att hyres- värden åläggs att skicka brev till hyresgästen utan att detta fyller någon praktisk funktion. Vid bedömningen av hur ett eventuellt system med underrättelse, anmaning eller liknande ska utformas bör först något sägas om praxis beträffande betalningsförsummelser. Från denna praxis kan framhållas följande. Som regel medför upprepade betalningsförseningar att rätt till förlängning inte föreligger (se t.ex. RBD 5:75). En skälighets- bedömning ska göras i varje fall. Det går därför inte att generellt säga hur många och hur långa förseningar som krävs för att avtalet ska upphöra. Som en tumregel anges ofta att det krävs i vart fall fem till sju förseningar av någorlunda längd. När tvisten hänskjuts till hyresnämnd rör det sig emellertid om betydligt fler förseningar. Ett skäl till att inte upplösa hyresförhållandet kan vara att hyres- värden inte har reagerat på annat sätt än genom rutinmässiga betalningspåminnelser före uppsägningen (RBD 285/1979 och 276/1988). Tanken är då att hyresvärden har agerat på ett sådant sätt att hyresgästen invaggats i tron att förseningarna inte anses som något särskilt allvarligt. Vidare har i praxis avsak- naden av rättelseanmaning och otydligt innehåll i betalningspåmin- nelser medfört att det ansetts oskäligt att låta hyresavtalet upphöra (RBD 8:90). Enligt vad som framkommit under utredningsarbetet är det dock vid hyresnämnderna inte ovanligt att det vid upprepade betalnings- Anmaningar och underrättelser vid uppsägning förseningar anses skäligt att låta hyresavtalet upphöra, trots att hyresgästen inte fått del av någon rättelseanmaning. Detta sker ofta i fall då hyresgästen inte invänder att han eller hon inte förstod eller inte fick besked om att man kunde bli uppsagd på grund av betalningsförseningarna. Det ligger ett värde i att hyresgästen så snabbt som möjligt får klart för sig att han kan bli uppsagd om hyran inte betalas i fortsättningen. På detta sätt tydliggörs för hyresgästen att under- låtenhet att betala hyran kan leda till allvarliga konsekvenser för honom och eventuella familjemedlemmar. Det förhållandet att hyresgästen mera sällan invänder att han eller hon inte förstått att man kunde bli uppsagd på grund av betalningsförseningarna kan inte tas till intäkt för att denne har fått anmaningar från värden eller av annat skäl förstått allvaret i situa- tionen. Det kan t.ex. vara så att hyresgästen inte inser att invänd- ningen bör göras i målet. Även ur hyresvärdens synvinkel kan det vara en fördel om hyresgästen snabbt kommer till insikt om att fortsatta betalnings- förseningar kan leda till uppsägning. Onödigt merarbete, kostnader och konflikter kan på så sätt undvikas. I praktiken är det dessutom så att vissa hyresvärdar regelmässigt vid betalningsförseningar skickar ut olika typer av varningar. Enligt vår mening bör det därför införas en ordning som säker- ställer att hyresgästen vid åtminstone något tillfälle på ett klart sätt har varnats för riskerna med att betala hyran , innan för- längningsrätten går förlorad. Ett sådant varningssystem bör dock, i enlighet med vad som tidigare angetts, vara anpassat till den skälig- hetsbedömning som ska göras. Närmare om principerna för regleringen Det nu sagda innebär att det inte alla gånger behöver vara motiverat med en särskild rättelseanmaning från hyresvärden. Det finns skäl att även se till vad som föregått den aktuella uppsägningen. Exem- pelvis kan hyresgästen ha blivit uppsagd enligt 42 § första stycket 1 hyreslagen men varje gång återvunnit hyresrätten. De underrättelser som då skickats bör i regel anses vara tillräckliga som varningar. Ett annat exempel är att hyresgästen på grund av tidigare betal- ningsförsummelser har ett s.k. korttidsavtal. Ett sådant avtal kan ha Anmaningar och underrättelser vid uppsägning tillkommit genom att hyresnämnden beslutat att hyresgästen ska ha förkortade avtals- och uppsägningstider. har då bedömt att hyresgästen visserligen bör få förlängning men att man ändå inte kan underlåta att reagera mot hyresgästens förfaringssätt. Ett korttidsavtal kan även ha tillkommit som resultatet av en för- likning mellan parterna. Även i sådana fall bör bedömningen kunna bli att hyresgästen har fått en tydlig varning om att betalningsförseningar inte accepteras. Mot angiven bakgrund förslår vi att en förutsättning för att rätten till förlängning ska vara förlorad enligt huvudregeln ska vara att hyresgästen innan uppsägning sker har anmanats att i fortsätt- ningen betala hyran och erinrats om att rätten till förlängning annars kan gå förlorad. Lagtekniskt sett bör regeln utformas så att det i 46 § hyreslagen föreskrivs att det vid skälighetsprövningen enligt första stycket 2 ska beaktas om hyresvärden har lämnat rättelseanmaning. Här- igenom markeras betydelsen av att hyresvärden har informerat hyresgästen om vad han riskerar genom att inte betala hyran som det medges att hänsyn tas till bl.a. om hyresgästen blivit tillräckligt varnad på annat sätt. Nästa fråga är om det behövs någon reglering, i likhet med den som finns beträffande underrättelser till hyresgäst och socialnämnd enligt 44 § hyreslagen, beträffande hur rättelseanmaningen ska vara utformad. Utgångspunkten bör givetvis vara att hyresvärden klart och entydigt ska ange för hyresgästen vad han riskerar vid fortsatta betalningsdröjsmål. Rättelseanmaningen måste således ses i belys- ning av det sammanhang som den tas upp i. En anmaning att vidta rättelse kan t.ex. uppfattas som otydlig, om den är inskriven i en betalningspåminnelse som avslutas med beskedet att hyresgästen kan bortse från påminnelsen om hyran betalats någon av . Att kräva att en rättelseanmaning ska utformas enligt ett särskilt formulär framstår emellertid inte som ändamålsenligt. Som redo- visats ovan bör hyresgästen i vissa fall kunna förlora besittnings- skyddet även om någon rättelseanmaning inte har lämnats. Behovet av formkrav för rättelseanmaningen är också klart mindre än vid Anmaningar och underrättelser vid uppsägning förverkande på grund av den skälighetsbedömning som ska göras. Genom denna finns en möjlighet att underkänna en vilseledande rättelseanmaning som man undviker för värden onödigt betungande formkrav. Möjligheten att lämna en muntlig rättelseanmaning bör inte heller formellt uteslutas. I vissa fall kan det kan vara så att en munt- lig tillsägelse är mer lämplig än en skriftlig, även om värden måste vara klar över de bevisproblem som kan följa med en muntlig an- maning. I sammanhanget bör beaktas att det inte ställs något krav på formen för en tillsägelse enligt 25 § hyreslagen att upphöra med störningar i boendet. En annan sak är att allt talar för att skriftliga rättelseanmaningar kommer att bli den helt dominerande formen. Vi anser därför att det saknas tillräckliga skäl för att i hyreslagen införa formföreskrifter för rättelseanmaningen. Det får anses vara tillräckligt att frågan om rättelseanmaningen varit klar och entydig blir bedömd inom ramen för den allmänna skälighetsprövning som ändå ska göras. En särskild fråga är om man bör föreskriva hur rättelseanmaningen ska överlämnas till hyresgästen eller när den ska anses vara över- lämnad. Som en jämförelse kan noteras att en underrättelse till hyresgästen om möjlighet att återvinna en förverkad hyresrätt ska delges honom enligt delgivningslagen och att en underrättelse till socialnämnden enligt 63 § hyreslagen ska anses vara avlämnad när den avsänts i rekommenderat brev (se avsnitt 5.2.2). Här kan framhållas att den ovan föreslagna rättelseanmaningen i sig inte kommer att ålägga hyresgästen, till skillnad från en under- rättelse om möjlighet att återvinna en förverkad hyresrätt, en aktivitet som närmast är avgörande för hyresavtalets bestånd. Inom ramen för skälighetsprövningen kommer frågan om hyresgästen har fått en rättelseanmaning vara en av flera omständigheter som ska beaktas. Hyresgästens mottagande av rättelseanmaningen kommer inte heller att utgöra utgångspunkt för beräkningen av någon frist. Det förfaller därför inte nödvändigt att ställa upp ett krav på att rättelseanmaningen ska ha delgetts hyresgästen. Vi föreslår således att regleringen i 63 § hyreslagen ska ändras så att rättelseanmaningen ska anses lämnad till hyresgästen när den har skickats i ett rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. Anmaningar och underrättelser vid uppsägning Därmed kommer samma krav gälla i detta hänseende som när en hyresvärd anmanar en störande gäst att vidta rättelse. 5.6.4Underrättelse till socialnämnden om uppsägningen Ett krav på underrättelse bör införas Den andra frågan vi enligt direktiven har att ta ställning till är om ett krav på underrättelse till socialnämnden bör införas, när ett hyresavtal sägs upp till hyrestidens utgång på grund av försenade hyresbetalningar. Det nuvarande kravet på underrättelse till socialnämnden vid dröjsmål med betalning av hyran eller störningar i boendet infördes för att så långt som möjligt förhindra vräkningar. Härefter har dock i olika sammanhang framhållits att systemet med under- rättelser inte alltid fungerar i praktiken. Kritiken har då i allmänhet gällt att socialnämnden inte i alla kommuner agerar när den har fått en underrättelse (läs närmare härom i avsnitt 5.3 och 10.3.1). Den bild företrädare i utredningen från fastighetsägar- respektive hyresgästsidan har av hur det fungerar är enhetlig. Deras uppfattning är att socialnämnden i vissa kommuner agerar som det är tänkt när den får en underrättelse. Men i många kommuner är och gör ingenting alls. Detta utgör ett skäl mot att nu utvidga kravet på underrättelse till socialnämnden. Vid förlängningstvister är det oftast fråga om en uppsägningstid . Man kan tycka att det talar mot en utvidgning. kan i de flesta fall inte heller förordna att ett beslut om att hyresgästen ska flytta får verkställas utan hinder av att be- slutet inte vunnit laga kraft. Enligt 13 a och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder kan ett sådant förordnande endast lämnas om hyresrätten är förverkad. Hyresgästen får enligt huvudregeln i 50 § hyreslagen bo kvar tills tvisten är slutligt av- gjord. I vissa fall kan dessutom hyresnämnden medge uppskov med avflyttningen. Är det fråga om en förverkandetvist som handläggs i allmän domstol kan däremot domstolen enligt 17 kap. 14 § rättegångs- balken förordna att domen får verkställas utan hinder av att den inte har vunnit laga kraft. Den formella förutsättningen för ett sådant förordnande är endast att det finns skäl för det. I allmän dom- stol kan det även beslutas om säkerhetsåtgärd enligt 15 kap. 3 § Anmaningar och underrättelser vid uppsägning i detta fall avhysning, trots att målet inte avgjorts slutligt. Betydelsen av det nu sagda ska emellertid inte överdrivas. För det första kan nämnas undersökningar av hyreslagstift- ningsutredning, som hade till uppgift att bl.a. överväga frågan om det skulle införas nya bestämmelser om interimistiska beslut om avflyttning då hyresrätten var förverkad. Med hänvisning till vad som hade framkommit vid frågor till de största tingsrätterna och berörda organisationer konstaterade utredningen att beslut om avhysning enligt 15 kap. 3 § förekom mycket sällan. Verkställighetsförordnanden enligt 17 kap. 14 § rättegångs- balken var däremot vanliga. Enligt utredningen valde emellertid hyresvärdar vid förverkandesituationer inte sällan att säga upp hyresavtalet med uppsägningstid och hänskjuta frågan om avtalet skulle förlängas till . Detta berodde bl.a. på uppfattningen att hyresnämnderna handlade sina förlängnings- mål snabbare än tingsrätterna handlade sina förverkandemål (se SOU 2000:76, s. 163 ff.). De erfarenheter som finns i utredningen innebär att de redovisade slutsatserna alltjämt har sin giltighet. Det innebär alltså sammanfattningsvis att en förlängningstvist vid hyresnämnd enligt våra erfarenheter i praktiken kan leda till avhysning lika snabbt som en förverkandetvist vid allmän domstol. I sammanhanget kan slutligen nämnas att det inte heller är ovan- ligt att hyresgästen har en hyresskuld när hyresnämnden ska pröva om hyresavtalet ska förlängas. Praxis i hyresnämnderna innebär att man i den situationen inte medger uppskov med avflyttningen. Det anförda talar för att det är befogat att socialnämnden även informeras när en uppsägning på grund av försenade hyresbetal- ningar sker till hyrestidens utgång. Härigenom ges socialnämnden mer tid för att sätta in nödvändiga insatser. De erfarenheter som finns inom utredningen visar att hyresgästen långt ifrån alltid själv tar nödvändig kontakt med socialnämnden. Att kommunerna inte sällan underlåter att agera har i olika sammanhang anförts som ett skäl för att ta bort underrättelse- skyldigheten vid förtida uppsägning. I vårt uppdrag ingår inte att överväga en sådan lösning. finns därför en skillnad som från sakliga grunder kan ifrågasättas Man kan inte utgå ifrån att de hyresgäster som vid försenade hyresbetalningar sägs upp med upp- sägningstid har ett mindre behov av hjälp eller stöd från social- nämnden än de som sägs upp med förtida uppsägning. Anmaningar och underrättelser vid uppsägning uppsägningsform värden väljer har inte något samband med detta behov. Från dessa utgångspunkter framstår det som konsekvent att man tar bort denna omotiverade skillnad så att socialnämnden ska underrättas oavsett vilken uppsägningsform som väljs. Därtill kommer att regeringen initierat ett arbete för att minska antalet vräkningar och för att inga barn ska vräkas. Inom Social- departementet bereds även förslag till ändringar inom sociallag- stiftningen för att minska antalet vräkningar (se avsnitt 5.5). Ett led i detta är att försöka förbättra kommunernas rutiner när en under- rättelse kommer till kommunen. Det finns således vissa förutsätt- ningar för att kommunerna över lag ska bli bättre på att agera när en underrättelse till socialnämnden lämnas. Slutligen bör vägas in att det enligt erfarenheter från hyres- nämnderna är vanligt att hyresvärden, när denne hän- skjuter tvisten dit, har underrättat socialnämnden. Det sker således utan att något formellt krav på detta finns. Vi anser därför att det bör införas en ordning som innebär att socialnämnden ska informeras om uppsägning av bostadshyresgäst som sker till hyrestidens utgång på grund av dröjsmål med be- talning av hyran. I likhet med vad som gäller vid förverkande bör underrättelsen lämnas till socialnämnden i den kommun där lägen- heten är belägen. Den nu förordade ordningen kan förverkligas på olika sätt. Ett alternativ är att föreskriva att uppsägning inte får ske förrän hyres- värden har underrättat socialnämnden. Det kan dock ifrågasättas om ett sådant alternativ är ändamåls- enligt. Hyresvärden är nämligen oförhindrad att under handlägg- ningen hos hyresnämnden åberopa andra grunder till stöd för att hyresavtalet ska upphöra än de som angetts i uppsägningen. Hyres- gästens dröjsmål med betalningen kan således komma att åberopas som en grund för uppsägningen först efter det att hyresgästen har sagts upp. En sådan regel skulle också kunna få väl drastiska följder i fall då hyresavtalet har ingåtts för bestämd tid. Är avtalstiden t.ex. , skulle en missad underrättelse kunna medföra att uppsäg- ningen måste göras till en tidpunkt som ligger . underrättar, som tidigare nämnts, hyresvärdar ofta socialnämnden trots att något formellt krav på detta inte finns. Anmaningar och underrättelser vid uppsägning förordar därför en lösning som innebär att hyresnämnden ska underrätta socialnämnden i de fall hyresvärden inte redan har gjort detta. Med ett sådant alternativ säkerställs att socialnämnden alltid informeras om att det pågår en förlängningstvist på grund av dröjs- mål med betalning av hyran. Även om hyresnämnden ges denna skyldighet finns det också i fortsättningen skäl för hyresvärden att underrätta socialnämnden redan innan tvisten hänskjuts till hyresnämnden. Hyresvärden har ju normalt sett ett intresse av att lösa tvisten så fort och så enkelt som möjligt. Vi anser inte att det bör införas en särskild reglering om under- rättelsens form. anse att meddelandet är för otydligt har hyresnämnden möjlighet att skicka en ny underrättelse. 5.6.5Rättelseanmaning och underrättelse vid andra åsidosättanden Regleringen i 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken är tillämplig även när hyresgästen åsidosatt andra förpliktelser än att betala hyran. Det finns därför skäl att överväga om de ovan redovisade förslagen i fråga om rättelseanmaning till hyresgästen och under- rättelse till socialnämnden också bör omfatta andra åsidosättanden än försenade hyresbetalningar. De övriga fall som kan medföra att en hyresgäst bedöms ha åsidosatt sina förpliktelser enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen avser många olika typer av situationer. Med andra ord rör det sig inte om en homogen grupp. Nya typer av åsidosättanden kan vidare aktualiseras i praxis efterhand. Detta måste beaktas vid de överväg- anden som är aktuella. De någorlunda vanliga typerna av åsidosättanden är följande: Störningar i boendet och åsidosättande av sundhet, ordning och gott skick; otillåten andrahandsupplåtelse; vägrat tillträde till lägenheten, vanvård; brott mot avtalsklausuler, ordningsregler och andra lik- nande åsidosättanden; obefogad hyresdeponering – kvittning. Anmaningar och underrättelser vid uppsägning En del av de vanliga typerna av åsidosättanden är inte av sådan beskaffenhet att det framstår som rimligt med ett krav på en rättelseanmaning till hyresgästen. Som ett exempel kan nämnas uppsägning på grund av att hyresgästen uppställt villkor om sär- skild ersättning för att överlåta lägenheten (jfr RH 2004:5). Upp- sägning på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet är ett ytterligare exempel. Detta behöver dock inte utgöra ett problem. Förslaget om att det vid skälighetsprövningen ska beaktas om hyresvärden lämnat rättelseanmaning till hyresgästen är endast en huvudregel, och innefattar inte ett undantagslöst krav på att sådan anmaning ska lämnas. Eftersom det är fråga om en skälighetsprövning kommer det alltid att finnas möjlighet att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Den föreslagna lösningen medger således att även åsidosättandets art tillmäts betydelse vid bedömningen om det bör krävas att en rättelseanmaning ska ha lämnats till hyresgästen. En ordning som säkerställer att hyresvärden enligt huvudregeln ska lämna en rättelseanmaning till hyresgästen även i fråga om annat än försenad betalning av hyran får anses ligga i linje med nuvarande praxis. Det förhållandet att hyresvärden utan resultat uppmanat en hyresgäst att vidta rättelse tillmäts i många fall be- tydelse vid skälighetsprövningen. Som exempel kan nämnas störningar i boendet som inte är särskilt allvarliga. På samma sätt som vid försenade hyresbetalningar finns det i många situationer skäl för att hyresgästen bör varnas och ges en möjlighet att vidta rättelse för att rätten till förlängning ska vara förlorad. När det gäller störningar i boendet förutsätter förverk- ande en rättelseanmaning, om det inte är fråga om särskilt allvarliga störningar. Just störningar är dessutom en av de mer vanliga tvist- erna vid hyresnämnderna beträffande åsidosättande av förpliktelser. Härtill ska läggas att det ur systematisk synvinkel får anses vara fördelaktigt att en reglering om rättelseanmaning till hyresgästen är generell.