sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — Att generellt förutsätta att alla hyresgäster vill vara bundna av hyresavtalet även efter det att lägenheten fått väldigt omfattande skador framstår också som tveksamt. En lokalhyresgäst kan exem- pelvis vara bunden av ett hyresavtal som sträcker sig över och om lägenheten drabbats av omfattande skador kan lokalhyres- gästen ha ett starkt intresse av att snabbt komma ifrån avtalet. Ett alternativ som innebär att man föreskriver att kostnaderna för ett eventuellt iordningställande och den tid som kan att åtgå för detta ska beaktas är en möjlighet som framförts i doktrin (se avsnitt 3.3.2). Att låta det nu sagda komma till uttryck i hyreslagen skulle emellertid enligt vår uppfattning knappast få någon nämn- värd praktisk betydelse. En sådan reglering skulle med nödvändig- het bli allmänt hållen. Vidare kan, som framhållits i doktrinen, i många fall en ekonomisk bedömning bli ganska intetsägande. Är byggnaden så förstörd att det inte lönar sig att sätta den i stånd igen och överväger man inte att använda byggnaden för ett mindre krävande ändamål brukar, som sagts, alternativet vara att bygga nytt. Sammanfattningsvis kan alltså konstateras att det är svårt att åstadkomma en ändamålsenlig lösning som innebär att man i lag- När en lägenhet förstörs texten närmare anger de omständigheter som ska beaktas vid prövningen av om en lägenhet är så förstörd att hyresavtalet för- faller. Därmed föreligger svårigheter oavsett om man vill åstad- komma en precisering eller en höjning av kraven för när en lägen- het ska anses förstörd. 3.5.3Närmare om betydelsen och intresset av en höjning av kraven När det gäller frågan om man bör höja kraven för att en lägenhet ska anses förstörd, bör något sägas om vilken betydelse en sådan höjning skulle få. Frågan ska ses mot bakgrund av att en höjning innebär att hyresvärden får en utökad skyldighet att avhjälpa ska- dor i lägenheten. En höjning innebär också att hyresgästen kommer att kunna göra gällande olika påföljder mot hyresvärden om den utvidgade skyldigheten inte iakttas. Hyresgästen kan då bl.a. kräva nedsättning av hyran och kräva skadestånd. Det förhållandet att ett hyresavtal förfaller kan å andra sidan få ingripande effekter för hyresgästen i fråga. En lokalhyresgäst kan exempelvis ha lagt ned stora resurser på att arbeta upp ett kommersiellt läge som en konkurrent får överta efter att lägenheten har blivit återuppbyggd. Vidare är en bostadslägenhet ofta mycket viktig för en hyresgäst socialt sett. Hyresgästen kan ha bott i lägenheten länge, ha barn på dagis i närheten o.s.v. Det nu angivna talar för att det bör ställas höga krav för att en lägenhet ska anses så förstörd att hyresavtalet förfaller. Viktigt att hålla i minnet är dock att en hyresgäst kommer att bli tvungen att flytta temporärt från lägenheten även om man höjer de ifrågavarande kraven. Även om det är svårt att exakt ange var gränsen går, är nämligen, som framgått, kraven relativt höga i fråga om vad som krävs för att en lägenhet ska anses förstörd. Redan de nuvarande kraven innebär därför att det regel- mässigt tar att återställa en lägenhet som är att anse som förstörd och att hyresgästen inte kan bo i lägenheten . Det bör härutöver nämnas att de olägenheter som kan följa av att ett hyresavtal förfaller i viss utsträckning kan motverkas eller lindras på annat sätt än av hyreslagens bestämmelser. Som hyreslagsstiftningsutredning påpekade finns det ett stort utbud av olika hem- och företagsförsäkringar som ger ett ekonomiskt skydd När en lägenhet förstörs om lägenheten förstörs. De flesta hyresgäster har enligt våra erfarenheter någon form av sådan försäkring, vilket bl.a. ger viss ersättning för merutgifter som en flytt kan innebära. Ett annat förhållande som bör vägas in är att en bostadshyres- gästs direkta besittningsskydd under vissa förutsättningar kan brytas, om huset ska rivas eller undergå en större ombyggnad, 46 § första stycket 3 och 4 hyreslagen. Ska huset rivas bryts besitt- ningsskyddet, om det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresför- hållandet upphör (p. Ska huset undergå en större ombyggnad bryts besittningsskyddet, om det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämndvärd olägenhet för ombygg- naden eller det är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (p. En höjning av kraven för när en lägenhet ska anses så förstörd att hyresavtalet förfaller kan alltså bli betydelselös i det enskilda fallet. Saken kan i stället komma att avgöras i en förlängningstvist, där bl.a. hyresgästens möjlighet att skaffa annan bostad ska vägas mot hyresvärdens intresse av att besittningsskyddet bryts. Lokalhyresgäster har i och för sig endast ett indirekt besitt- ningsskydd. Det innebär att sådana hyresgäster inte kan framtvinga en förlängning av hyresavtalet. Vägrar hyresvärden en förlängning, kan värden dock bli skyldig att ersätta hyresgästens skada till följd av flyttningen. I 57 § hyreslagen finns en närmare reglering om i vilka fall hyresvärden kan undgå skadeståndsskyldighet när ett lokalhyresavtal inte förlängs. Ett av dessa fall är att huset ska rivas eller genomgå en större ombyggnad. Det krävs då att hyresvärden erbjuder en godtagbar ersättningslokal, såvida avtalet inte innehåller en klausul av inne- börd att avtalet ska upphöra pga. rivning eller ombyggnad och arbetena ska påbörjas från avtalets tillkomst. Liksom för bostadslägenheter begränsar dessa bestämmelser effekten av en eventuell höjning av de aktuella kraven. Vidare äger enligt vår mening hyreslagstiftnings- utrednings påstående, att bostads- och lokalhyresgäster i allmänhet erbjuds återflyttningsrätt om det uppförts nya lägenheter sedan deras gamla förstörts, alltjämt giltighet. I dessa fall är frågan om hyresavtalet har förfallit eller inte av mindre betydelse. När en lägenhet förstörs 3.5.4Sammanfattande synpunkter om en precisering eller höjning av kraven Sammanfattningsvis talar således enligt vår bedömning flera faktorer för att den faktiska effekten, om man höjer kraven för när en lägen- het ska anses så förstörd att hyresavtalet förfaller, skulle bli mer begränsad än man i förstone kan tro. I det föregående avsnittet har vi vidare klargjort svårigheterna med att åstadkomma en ytterligare precisering av kriterierna för när en lägenhet ska anses förstörd. Enligt vad som framkommit under utredningsarbetet anser inte heller aktörerna på området att det finns ett påtagligt behov av en höjning av kraven, och för den delen inte heller av en närmare precisering av kriterierna för när en lägenhet ska anses förstörd. I den till utredningen knutna referensgruppen har ingått organisa- tioner som sammantaget representerar en stor andel av landets fastighetsägare och hyresgäster och en del andra aktörer. Därutöver har utredningen varit i kontakt med . Från samtliga har beskedet lämnats att man inte upplever något behov av en höjning av kraven eller en närmare precisering av den nu aktuella bestämmelsen. Denna inställning torde hänga samman med att varken en höjning eller precisering skulle lösa de problem som fram- kommit. Även om avgörandena är få, har frågan om förstörda lägenheter fått viss uppmärksamhet. Både av denna uppmärksamhet och av de avgöranden som trots allt finns, framgår det att den konsekvensen att hyresavtalet har förfallit för bostads- hyresgäster ibland ansetts stötande. Vi anser därför att man i stället bör sikta in sig på denna fråga. 3.5.5Hyresavtalet ska undantagsvis inte förfalla även om lägenheten anses förstörd En undantagsregel för stötande fall Som nämndes i det föregående avsnittet kan den konsekvensen att hyresavtalet förfallit för en bostadshyresgäst ibland uppfattas som stötande. Man tänker då på den situationen att lägenheten har förstörts men att det redan på ett tidigt stadium både står klart att hyresvärden kommer att återuppföra lägenheten och att hyres- gästen vill fortsätta att bo i denna när den återställts. Som tidigare nämnts får hyresgästen i de allra flesta fall göra detta, om hyres- När en lägenhet förstörs värden återuppför lägenheten. Men den nuvarande bestämmelsen innebär att hyresgästen är helt beroende av hyresvärdens välvilja när det gäller möjligheten att få hyra den återställda lägenheten. Att hyresvärden i det läget godtyckligt och utan sakliga skäl kan neka hyresgästen detta kan inte anses vara rimligt. Som redovisats tidigare kan det både ur bostadssocial och eko- nomisk synvinkel vara mycket betydelsefullt för en hyresgäst att hyresavtalet inte förfaller om lägenheten förstörs. Om hyresvärden avser att återställa eller har återställt lägenheten för samma ändamål som den hade före händelsen som hyresgästen motsätter sig att hyresavtalet ska upphöra att gälla, saknas det enligt vår mening ofta avgörande skäl för att avtalet inte ska bestå. Det van- liga i denna situation är ju också att hyresvärden erbjuder hyres- gästen återflyttningsmöjlighet till lägenheten. Skulle hyresgästen ha varit vållande till händelsen får det dock, även om det är fråga om en sådan situation som den angivna, anses motiverat att låta avtalet förfalla. I detta fall har ju hyres- gästen i allt fall på ett oaktsamt sätt orsakat att lägenheten blivit förstörd. Det framstår då inte som stötande att avtalet upphör att gälla. Vi föreslår därför att den nuvarande regleringen om att hyres- avtalet förfaller när lägenheten är så förstörd att den inte kan an- vändas för det avsedda ändamålet ska förses med ett undantag. Avtalet ska alltid bestå om hyresgästen, utan att ha varit vållande till händelsen, motsätter sig att avtalet upphör att gälla och hyres- värden avser att återställa eller har återställt lägenheten för samma ändamål som den hade före händelsen. Vi återkommer nedan till frågan om undantagsregeln bör gälla inte bara för bostadslägen- heter utan även för lokaler. Med den nu föreslagna ordningen kan man vid rättstillämp- ningen undvika sådana stötande resultat som upp- märksammats. Mot förslaget kan givetvis resas den invändningen att hyresvärden och hyresgästen kan bli oense om förutsättning- arna för undantagsbestämmelsen är uppfyllda och att detta ytterst kan bli en fråga som måste prövas i allmän domstol. Men det gäller å andra sidan även den grundläggande frågan om en lägenhet är förstörd eller inte. Redan med nuvarande regler kan frågan om en lägenhet ska anses förstörd också komma upp som en preliminär- fråga även i hyresnämnden, exempelvis i samband med ett åtgärds- föreläggande. Så var t. ex. fallet i RBD 92:10 som redogjorts för i det föregående. När en lägenhet förstörs Vi anser därför inte att det nu sagda utgör någon avgörande invändning mot förslaget. Jämfört med tidigare förslag om åter- flyttningsrätt, vilket enligt direktiven inte är en fråga för oss att överväga, innebär det nu föreslagna undantaget inte heller att någon ny typ av process, föreläggande eller liknande bör införas. Ett undantag som det nu nämnda kan också förväntas få en i vissa fall preventiv effekt mot diskriminerande agerande o.d. Undantaget klargör i viss mån rekvisitet förstörd Den föreslagna ändringen medför också att det klargörs att om- ständigheter, som hyresvärdens avsikt att återuppföra lägenheten, inte har betydelse för frågan om den ska anses förstörd eller inte. Den frågan avgörs fortsättningsvis av en fysisk bedömning av skadornas omfattning. Med ledning av denna bör man sedan be- döma kostnaderna för ett eventuellt iordningsställande och den tid som kan åtgå för detta. Omständigheter som hyresvärdens avsikter kan däremot, i enlighet med vårt förslag, ha betydelse för frågan om avtalet har förfallit eller inte. Även om begreppet förstörd således genom vårt förslag inte närmare preciseras i författning klargörs rättsläget dock i nu nämnt hänseende. Undantagsregeln kräver inte ytterligare reglering av förhållandet mellan parterna När den föreslagna undantagsregeln är tillämplig blir följden att hyresavtalet inte förfaller, dvs. hyresförhållandet består oförändrat. Den rättsliga situationen är alltså densamma som när en lägenhet visserligen har fått förhållandevis omfattande skador, men utan att dessa riktigt når upp till gränsen för att den ska anses så förstörd att hyresavtalet förfaller. I båda situationerna kan det vara så att hyresgästen inte kan bo kvar reparationerna pågår. Det kan vidare vara så att hyresvärden önskar ta tillfället i akt att standardhöja lägenheten. Eller kan det var så att hyresvärden inte bedriver återuppbyggnads- arbetet så snabbt som kan krävas. Oavsett om man talar om situationen att lägenheten inte anses förstörd eller det fallet att undantagssituationen är tillämplig finns När en lägenhet förstörs det redan bestämmelser i hyreslagen som är tillämpliga eftersom hyresavtalet i båda situationerna består. Det innebär exempelvis att hyresvärden måste iaktta bestämmelserna i 18 d–h §§ hyreslagen om denne önskar höja standarden i lägenheten i samband med återuppbyggnaden. Vår slutsats är därför att någon ytterligare sär- skild reglering av parternas rättsförhållande när undantagsbestäm- melsen är tillämplig inte behövs. Undantaget bör gälla endast bostadslägenheter Vårt förslag till undantagsregel för de stötande fallen motiveras främst av sociala skäl. Bostadshyresgästens möjlighet att få fort- sätta hyra den lägenhet som utgjort hyresgästens hem tillmäts härvid en särskild betydelse, inte minst då lägenheten bebotts av en barnfamilj. Detta synsätt ligger i linje med innehållet i de domstols- avgöranden på området vi redogjort för, där domstolarna framhållit hyreslagens karaktär av skyddslagstiftning. De sociala aspekterna väger mera sällan särskilt tungt när det gäller lokaler. Detta avspeglas i att lokalhyresgästen endast har ett indirekt besittningsskydd. I fråga om lokaler kan det också, som ut- vecklats i avsnitt 3.5.2, vara så att lokalhyresgästen har ett intresse av att komma ifrån ett hyresavtal som sträcker sig över . Hyresgästen kan således ha en ekonomiskt motiverad önskan om att hyresavtalet ska förfalla lika väl som att få fortsätta hyra lokalen. Att i ett sådant fall ge hyresgästen valmöjlighet i fråga om att motsätta sig att hyresavtalet förfaller eller inte skulle enligt vår mening kunna innebära att hyresgästen får en omotiverad fördel. De ekonomiska aspekter som gör sig gällande beträffande lokaler framstår inte som lika tungt vägande som skyddet för det egna hemmet gör när det gäller bostadslägenheter. Vi anser därför att övervägande skäl talar för att den föreslagna undantagsregeln ska begränsas till att gälla bostadslägenheter. Den bör således inte gälla för lokaler. Enligt direktiven är olaglig handel med hyreskontrakt ett allvarligt problem, i synnerhet på orter där det råder bostadsbrist. Man anger att det har hävdats att det enda syftet med att byta en hyresrätt till t.ex. en bostadsrätt på vissa orter är att tillgodogöra sig pengar emellan. Å andra sidan anger direktiven att bytesrätten är viktig för rörligheten på bostadsmarknaden. Mot denna bakgrund ska vi undersöka hur hyresnämndernas praxis när det gäller tillstånd till byten ser ut och om den är enhetlig i landet. Vi ska utifrån denna undersökning ta ställning till om det finns anledning att i lagen tydliggöra eller inskränka möjligheterna till byte mellan å ena sidan hyresrätt och å andra sidan bostadsrätt eller egna hem. Vi ska även ta ställning till om de i lagen angivna kraven för tillstånd till byte bör ändras i syfte att begränsa möjligheterna till byte. Vi ska väga fördelarna med en inskränkning i bytesrätten mot de konsekvenser detta kan få för rörligheten på bostadsmarknaden. Enligt huvudregeln i 34 § hyreslagen kan hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke överlåta sin hyresrätt. Från detta över- låtelseförbud föreskrivs dock vissa undantag. Ett sådant undantag finns i fråga om bostadshyresgästens bytesrätt. Enligt 35 § hyreslagen får en hyresgäst överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet. Vidare krävs att bytet kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt att inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor. Byte i hyreslagens mening innefattar även det fallet att hyres- gästen får den nya bostaden från någon annan än den till vilken han överlåter hyresrätten. Det är alltså utan betydelse om förfarandet sker i ett eller flera led. Hur de led som inte direkt berör den överlåtande hyresgästen är beskaffade saknar vidare betydelse. Det krävs emellertid att överlåtelsen är ett villkor för att hyresgästen ska få den nya bostaden (se prop. 1970:146 s. 12). Såvitt gäller kravet att hyresgästen ska ha beaktansvärda skäl för bytet kan konstateras att bytets fördelar ska beaktas endast från hyresgästens synpunkt. Allmänt kan sägas att beaktansvärda skäl som regel inte föreligger om det framstår som möjligt att få en bostad utan byte. Detta utesluter dock inte att en hyresgäst som beaktansvärt skäl kan hävda att denne på grund av t.ex. sjukdom har behov av en särskilt beskaffad lägenhet (se SOU 1966:14 s. 360). Skulle en hyresgäst inneha en tillbytt lägenhet och åter vill byta bostad kan vidare den tid som han eller hon innehaft lägenheten spela roll. En hyresgäst som innehaft lägenheten en , t.ex. en månad, måste ha starkare skäl än annars för att byta bostad. Som en riktpunkt anges att en strängare bedömning bör gälla om innehavstiden understiger ungefär (se prop. 1992/93:115 s. 34). Utöver det nu nämnda har i lagmotiv som exempel på beaktans- värda skäl anförts följande: Sådana skäl är exempelvis att en växande familj behöver större utrymmen, att en hyresgäst, vars barn lämnat hemmet, vill skaffa sig en mindre lägenhet, att väsent- ligt ändrade ekonomiska förhållanden, såsom i följd av sjukdom eller pensionering, föranleder hyresgästen att vilja minska sina bostadsutgifter eller att hyresgästen har möjlighet att genom byte bereda sig väsentligt förbättrad bostadsstandard. Att hyresgästen får stadigvarande arbete på annan ort är även bytesskäl. Huruvida byte av arbetsplats inom orten ska anses vara ett beaktansvärt skäl för byte av lägenhet torde få avgöras från fall till fall och bero på ortens storlek och kommunikationerna. (Se SOU 1966:14 s. Beträffande kravet att bytet ska kunna äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden menas att bytesparten ska kunna tas för god som hyresgäst. Bytesparten måste kunna fullgöra sina skyldig- heter avseende både hyresbetalningen, vårdplikten och iakttagande i övrigt av ordning och gott skick i fastigheten. Men även andra omständigheter kan ha betydelse. Att bytesparten med hänsyn till familjens storlek uppenbarligen inte passar som hyresgäst i lägenheten har således också anförts som exempel på när bytet kan anses vara förenat med en påtaglig olägenhet för hyresvärden. Risken för att det ska anses vara en påtaglig olägenhet blir generellt mindre ju större huset är. (se SOU 1966:14 s. 358 f.). Vad gäller kravet att inte andra särskilda skäl ska tala mot bytet är avsikten med det rekvisitet att förhindra otillåten ersättning för hyresrätten (se prop. 1983/84:137 s. 128). Gottgörelsen kan, exem- pelvis i samband med byte med bostadsrättslägenhet eller villa- fastighet, utgöras av ett lägre pris på bostadsrätten eller villan. Enligt praxis ankommer det på hyresvärden att visa att hyres- gästen köpt t.ex. villan till ett pris eller krävt ett pris som klart understiger ett marknadsvärde och att det som villkor för köpet uppställts att köparens hyresrätt ska överlåtas på säljaren. I så fall åligger det hyresgästen att visa att någon ersättning för hyresrätten inte utgått vid bytet för att hyresnämnden ska bifalla ansökan om byte (se och , Hyreslagen En kommentar, 8 uppl., 2006 s. 274). Det kan tilläggas att det enligt 65 § hyreslagen är straffbart för både hyresvärd och hyresgäst att kräva ersättning av någon för att upplåta eller överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet. Villkor om ersättning är ogiltiga och den som har tagit emot ekonomisk ersättning för en lägenhet kan bli återbetalningsskyldig. Om hyresgästen utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämn- dens tillstånd överlåtit hyresrätten till sin lägenhet kan hyresrätten vara förverkad eller hyresgästen förlora sitt besittningsskydd. Den beskrivna bytesregeln är inte tillämplig i vissa angivna situationer, bl.a. om lägenheten hyrs i andra hand eller utgör en del av upplåtarens bostad. I dessa fall krävs alltid hyresvärdens sam- tycke för att ett byte ska kunna ske. Bestämmelser om bytesrätt utan hyresvärdens samtycke infördes . Möjligheten att ersätta hyresvärdens samtycke med hyres- nämndens tillstånd avsåg då endast byte till hyres- eller bostadsrätt. Som skäl för nya bestämmelser om bytesrätt framhölls olägenhet- erna av att angelägna bytesbehov emellanåt inte kunde tillgodoses på grund av att hyresvärden utan rimlig anledning vägrade att sam- tycka till överlåtelse. Därvid angavs att det från bostadssociala synpunkter var betyd- elsefullt att hyresgästerna i största möjliga utsträckning kunde ordna sin bostadsfråga genom lägenhetsbyten. Det anfördes att den minskade röligheten på hyresmarknaden som bostadsbristen förde med sig på så sätt kunde motverkas. Vidare angav man att en i lag tryggad rätt att överlåta lägenheten för byte var en önskvärd påbyggnad på besittningsskyddet. Det ansågs otillfredsställande att hyresvärden utan bärande skäl kunde motsätta sig en överlåtelse av hyresrätten. Det framhölls att hyres- värdens vägran att samtycka till ett byte kunde få till följd att hyresgästen antingen tvingades avstå från en förmånlig anställning på annan ort eller tvingas att lämna sin familj kvar i den gamla lägen- heten. (Se prop. 1968:91 Bihang A s. 192) gjordes de dåvarande bestämmelserna tillämpliga även vid byte till bostad av annat slag, exempelvis villa. Det framhölls att de skäl som tidigare hade anförts för att införa en lagstadgad bytes- rätt också var tillämpliga när det gällde byte till annat än hyres- och bostadsrättslägenhet. Farhågorna om att en utvidgning av bytes- rätten skulle ge hyresgästen möjlighet att utnyttja hyresrätten till att pressa ned priset vid köpet på ett sätt som skulle innebära att hyresrätten överläts mot vederlag sågs inte som ett avgörande hinder. Därvid påpekade man att en hyresgästs möjligheter att få avdrag på priset vid köp av nybyggda hus eller av tomtmark för bebyggelse genom att överlåta sin hyresrätt till säljaren i regel torde vara små. Vidare framhölls att en mycket stor del av de fastighetsförvärv som skedde för bostadsändamål tillhörde denna kategori. Det erinrades även om att villkor om särskilt vederlag för överlåtelse av hyresrätt kunde vara ogiltiga enligt 65 § hyreslagen och att det var straffbart att ta betalt vid överlåtelse av hyresrätt. (Se prop. 1970:146 s. 9 ff.) Bestämmelserna kompletterades med den tidigare be- handlade föreskriften om att tillstånd inte ska lämnas om andra särskilda skäl talar mot bytet. Bakgrunden till reformen var att byte vägrades i praxis när det var känt att otillåten ersättning avtalats med motiveringen att hyresvärden då fick anses ha skälig anledning att motsätta sig bytet. Ställningstagandet vilade på ett uttalande av tredje lagutskott (se LU 3 1968 s. 87). Hyres- rättsutredningen hade också i slutbetänkandet Hyresrätt 3. Bruks- värde, hyresprocess m.m. (SOU 1981:77) uttalat att den praxis som hade utvecklats var rimlig och att den borde få stöd i lagtexten. Några närmare kommentarer till lagreformen lämnades inte från regeringens sida (se a.a. s. 354 och prop. 1983/84:137 s. 128). Slutligen bör nämnas att en särskild begränsning av bytesrätten slopades . Den då gällande begränsningen innebar att en hyresgäst, som hade innehaft en tillbytt lägenhet mindre än och åter ville byta lägenhet, var tvungen att ha synnerliga skäl för att få hyresnämndens tillstånd till bytet.