sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — Med förbättringsåtgärd avses en standardhöjande åtgärd som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruks- värde (se 18 d § hyreslagen). ändrades principerna för den intresseavvägning som skall göras vid prövningen av om det är oskäligt mot hyres- gästen att åtgärden vidtas (se prop. 2001/02:41, bet. 2001/02:BoU3 och rskr. 2001/02:143). Syftet med ändringen var att stärka hyres- gästernas inflytande över sådana arbeten. Enligt de tidigare reglerna skulle hyresvärdens intresse av att vidta en viss åtgärd vägas mot det intresse hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. I praxis ansågs att hyresgäster i allmänhet har intresse av att erhålla en modern nybyggnadsstandard. Hyresvärdarna beviljades därför i regel tillstånd att utföra förbättringsarbeten som innebar att lägenheterna försågs med en sådan standard. Lagändringen innebar att hyresvärdens intresse i stället skall vägas mot de skilda hyresgästintressen som talar i motsatt riktning (t.ex. att bevara en äldre och väl fungerande inredning eller att undvika hyreshöjning). I samband med ändringen uttalade regeringen att det kunde finnas anledning att vidta ytterligare lagstiftningsåtgärder, om praxis på området inte utvecklas i önskvärd riktning (se prop. 2001/02:41 s. 23–26). Hyresgästorganisationer och andra intressenter har hävdat att rättspraxis inte har förändrats nämnvärt efter lagändringen. En genomgång av ett antal avgöranden från och ett par hyresnämnder som har gjorts inom talar i samma riktning. Det framstår således som om lagändringen inte har fått den betydelse som var åsyftad. Bestämmelserna bör därför ändras eller förtydligas. Mot denna bakgrund skall utredaren närmare undersöka hur reglerna tillämpas och överväga hur bestämmelserna kan justeras för att stärka hyresgästernas inflytande (jfr även Bättre koll på underhåll). En utgångspunkt för översynen skall vara att hyresvärdarna även skall ha goda förut- sättningar att bedriva en långsiktigt rationell fastighetsförvaltning. Utredaren skall särskilt överväga följande frågor. Enligt praxis är det hyresvärdens uppgift att göra de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningar som bestämmer när, på vilket sätt och i vilken omfattning förbättrings- och ändringsarbeten skall vidtas. Från hyresgästhåll har det framförts att även hyresgästernas förslag till hur en ombyggnad kan genomföras bör beaktas. I många fall föredrar hyresgästerna mindre genomgripande renoveringar än hyresvärden. Det kan finnas anledning att ta hänsyn till alternativa lösningar till hyresvärdens förslag i större utsträckning än vad som sker . Utredaren skall därför överväga om det är möjligt och lämpligt att låta hyresnämnden beakta hyresgästernas tekniska och fastighetsekonomiska bedömningar i större utsträckning än vad som sker . Vid övervägandena skall utredaren särskilt ta hän- syn till att hyresvärden i egenskap av fastighetsägare bör ha ett be- tydande inflytande över åtgärderna. När hyresvärden vill utföra förbättrings- och ändringsarbeten, skall han eller hon skriftligen meddela de berörda hyresgästerna detta (se 18 e § hyreslagen). Lagtexten ställer inte några särskilda krav på meddelandets innehåll. I förarbetena anges att det är natur- ligt att hyresvärden informerar om bl.a. hyran sedan åtgärden har genomförts (se prop. 2001/02:41 s. 21 och prop. 1996/97:30 s. 70 och 93). Inte alla hyresvärdar lämnar uppgifter om beräknad hyreshöjning (jfr SOU 2000:76 s. 117 f.). Även om det knappast är lämpligt att införa en ordning där hyresvärden i efterhand är bunden av en uppgift om framtida hyra (jfr prop. 2001/02:41 s. 21), skall utredaren överväga om det bör införas krav på att med- delandet alltid skall innehålla en uppgift om den beräknade för- ändringen av hyran. Den hyreshöjning som en renoveringsåtgärd kan antas medföra är ofta den enskilt viktigaste faktorn för en hyresgäst vid en om- byggnad. Enligt förarbetena till lagändring är hyreshöj- ningen ibland en faktor som bör tillmätas avgörande vikt, ibland inte. Ju större hyreshöjning en åtgärd kan antas föranleda, desto starkare skäl bör hyresvärden rimligen kunna visa på om han eller hon likväl vill att åtgärden skall genomföras (se prop. 2001/02:41 s. 25 och 69–71). Det finns tecken på att hyreshöjningens storlek vid den intresseavvägning som hyresnämnden gör inte tillmäts den betydelse som var avsedd vid reform. Utredaren skall därför överväga om det finns behov av att ändra eller förtydliga gällande bestämmelser så att den beräknade hyreshöjningen får större betydelse än vid hyresnämndens prövning av om det är oskäligt mot hyresgästen att en viss åtgärd genomförs. Förfarandet vid uppsägning till hyrestidens utgång Vid hyra av bostadslägenhet är utgångspunkten att hyresrätten är förverkad om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än efter förfallodagen (se 42 § första stycket 1 hyreslagen). Att hyresrätten är förverkad innebär att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet att upphöra . Om hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden önskar skilja hyresgästen från lägen- heten, måste hyresvärden i samband med uppsägningen sända en underrättelse till hyresgästen om att han eller hon får tillbaka lägenheten om hyran betalas – den s.k. åter- vinningsfristen – och en underrättelse till socialnämnden om upp- sägningen och anledningen till denna. Hyresgästen har rätt att få tillbaka hyresrätten, om han eller hon betalar hyran inom åter- vinningsfristen (se 44 § första stycket 1 hyreslagen). Hyresgästen kan även återfå hyresrätten om socialnämnden inom återvinnings- fristen skriftligen meddelar hyresvärden att den åtar sig betalnings- ansvaret för hyran (se 44 § fjärde stycket 1 hyreslagen). Ett hyresavtal kan också sägas upp att upphöra med uppsäg- ningstid, dvs. till hyrestidens utgång. Om så har skett, har hyres- gästen rätt till förlängning av avtalet, utom när det föreligger en besittningsbrytande grund. En besittningsbrytande grund är att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (se 46 § första stycket 2 hyreslagen). Upprepade betalningsdröjsmål innebär enligt praxis normalt att hyresgästen anses ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas (jfr RBD 1975:5). Vid en uppsägning till hyrestidens utgång på grund av dröjsmål med betalning av hyran behöver någon underrättelse inte sändas till socialnämnden. Frågan om hyresgästen i samband med en uppsägning till hyres- tidens utgång bör erbjudas möjlighet att behålla lägenheten om han eller hon vidtar rättelse och om underrättelse om upp- sägningen bör sändas till socialnämnden har övervägts av Kom- mittén för hemlösa. Kommittén ansåg att en uppsägning som sker till hyrestidens utgång och som grundas på att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas alltid skall föregås av en skriftlig anmodan till hyresgästen om rättelse och att hyresgästen genom att vidta rättelse skall kunna undgå uppsägning. Vidare ansåg kommittén att socialnämnden skall underrättas om uppsägningen. Kommittén lämnade inte något förslag till författningsreglering (SOU 2001:95 s. 174 och 175). Utredaren skall mot denna bakgrund överväga om det för upp- sägning som sker till hyrestidens utgång på grund av dröjsmål med betalning av hyran – på motsvarande sätt som gäller vid uppsägning av hyresavtal – bör införas ett system med underrättelse till hyresgästen om möjlighet att vidta rättelse och under- rättelse till socialnämnden om uppsägningen. Utredaren skall vid övervägandena särskilt beakta barnfamiljer- nas situation och intressen (jfr SOU 2005:88, särskilt s. 181–183 och 195). Om utredaren lämnar förslag till författningsändringar, skall utredaren även överväga om motsvarande ändringar bör göras i bestämmelserna i bostadsrättslagen (1991:614) om uppsägning på grund av upprepade försummelser med betalning av årsavgiften (jfr prop. 2003/04:94 s. 13). Förfarandet vid uppsägning p.g.a. särskilt allvarliga störningar När en hyresgäst använder sin lägenhet, är han eller hon skyldig att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de skäligen inte bör tålas (störningar i boendet). Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna upp- hör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämn- den i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna (se 25 § hyreslagen). Hyresrätten är förverkad – och hyresvärden be- rättigad att säga upp avtalet att upphöra – om hyres- gästen inte vidtar rättelse utan dröjsmål efter tillsägelse (se 42 § första stycket 6 hyreslagen jämförd med 25 § hyreslagen). Om störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning, s.k. särskilt allvarliga störningar, är hyresrätten förverkad även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning ske även utan föregående under- rättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden (se 25 § tredje stycket och 42 § första stycket 6 och fjärde stycket hyreslagen). Reglerna om att det vid särskilt allvarliga störningar inte behöver sändas någon rättelseanmaning till hyresgästen eller underrättelse till socialnämnden har ifrågasatts. ansåg att reglerna bör tas bort och framhöll att personer som har gjort sig skyldiga till grava störningar i boendet tveklöst är i stort behov av insatser från sida och att störningarna kan vara ett utslag av allvarliga missförhållanden i familjen och vittna om allvarligt sjukdomstillstånd (SOU 2001:95 175–177). Mot denna bakgrund skall utredaren kartlägga vilka åtgärder som vidtas vid särskilt allvarliga störningar i boendet. Utredaren skall därvid även belysa insatser. Utifrån resultatet av kartläggningen skall utredaren ta ställning till om undantagen från kraven på att hyresvärden skall ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna upphör och sända underrättelse till socialnämnden bör vara kvar eller inte. Utredaren skall vid ställningstagandet beakta de sociala skyddsaspekter som gör sig gällande men även närboendes intresse av trygghet i sitt boende och skydd mot störningar. Om utredaren finner att undantagen inte bör vara kvar, skall utredaren ta ställning till om det bör gälla samma bestämmelser för särskilt allvarliga störningar som för andra slag av störningar i boendet eller om det bör gälla andra bestämmelser för särskilt all- varliga störningar. Om utredaren lämnar förslag till författningsändringar, skall utredaren även överväga om motsvarande ändringar bör göras i bestämmelserna i bostadsrättslagen om uppsägning på grund av särskilt allvarliga störningar (jfr prop. 2003/04:94 s. 11). Rätten att installera parabolantenn eller liknande anordning Hyreslägenheter förses med TV-signaler på olika sätt, bl.a. genom anslutning till kabel-TV-nät. Det är också vanligt att hyresgäster installerar egna parabolantenner. I allmänhet har hyresvärdar inte något att invända mot att hyresgäster installerar egna parabol- antenner. har hyresgästers installationer av parabolantenner dock inte varit förenliga med hyresvillkoren. I en tvist om förläng- ning av hyresavtal som avgjordes av ansågs att hyresgäster i tre lägenheter som i strid med regler i sina avtal hade installerat parabolantenner och efter tillsägelse inte avlägsnat dem hade åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att deras hyresavtal inte borde förlängas (se beslut i mål nr ÖH 8786-04). Utredaren skall mot denna bakgrund studera vilka tekniska lösningar som finns för hyresgäster att ta del av TV- sändningar och vilka som kan förväntas finnas . Utredaren skall vidare studera hur vanligt det är att hyresgäster inte kan ta del av de TV-program som de önskar ta del av därför att de inte får installera egna parabolantenner och inte heller erbjuds andra tekniska lösningar för det. Utredaren skall också uppmärksamma hur vanligt det är att hyresgäster, trots att andra lösningar erbjuds, önskar installera egna paraboler, av t.ex. kostnadsskäl. Mot bakgrund av vad som framkommer vid studien skall utredaren överväga om hyresgästers rätt att installera egna parabolantenner eller motsvar- ande anordningar bör stärkas. En särskild fråga som utredaren skall uppmärksamma är rätten till förlängning av hyresavtal vid uppsägning på grund av installa- tion av parabolantenn. Utredaren skall överväga om reglerna är ut- formade på ett lämpligt sätt eller om rätten till förlängning bör stärkas, t.ex. genom att det skall tas större hänsyn till de möjlig- heter att kunna ta del av TV-sändningar som fastighetsägaren har anvisat och till säkerhetsnivån på den enskilda installationen. Utgångspunkten i hyreslagen är att en lägenhet skall vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. skall hyres- värden hålla lägenheten i sådant skick (se 9 och 15 §§ hyreslagen). Om en lägenhet skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, om hyresvärden brister i sin underhållsskyldig- het eller om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, får hyresgästen under vissa förutsätt- ningar avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad eller säga upp hyresavtalet. Hyresgästen har också rätt till bl.a. skälig nedsättning av hyran (se 11 § och 16 § första stycket hyreslagen). Enligt hyreslagen får en hyresvärd och en hyresgäst träffa avtal som inskränker hyresgästens rätt till nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt (se 16 § tredje stycket hyreslagen). I det standardhyreskontrakt för bostadslägenhet som Fastighetsägarna har utarbetat i samråd med och har i enlighet härmed angetts att hyresgästen inte har rätt till nedsätt- ning av hyran för tid under vilken hyresvärden utför arbete för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten. Frågan om innebörden i begreppet sedvanligt underhåll i hyreslagen och Fastighetsägarnas standardkontrakt har varit före- mål för diskussion. Frågan har prövats av . ansåg att också sådana mera ingripande åt- gärder som byte av stamledningar, fasadrenovering och tak- omläggning kan hänföras till sedvanligt underhåll men att den sam- lade insatsen inte utan vidare kan hänföras till löpande underhåll om flera sådana åtgärder utförs (se NJA 2002 s. 378). Utredaren skall mot denna bakgrund överväga om möjligheten att avtala bort rätten till hyresnedsättning vid underhållsarbete bör preciseras i lagen och om den bör begränsas, t.ex. genom att be- greppet sedvanligt underhåll ges en snävare innebörd än . När en lägenhet skall anses förstörd Om en bostadslägenhet eller en lokal före tillträdesdagen eller blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller hyresavtalet (se 10 § första stycket och 16 § första stycket hyreslagen). Att avtalet förfaller innebär att rättsförhållandet mellan parterna upphör att gälla. Erlagd förskotts- hyra skall återbetalas. Hyresvärden är inte skyldig att tillhandahålla hyresgästen någon annan lägenhet. Om det uppstår fel eller brist som inte är av så allvarligt slag att lägenheten skall anses förstörd, är hyresvärden skyldig att åtgärda felet eller bristen. upphör då inte att gälla (se 11 § och 16 § första stycket hyreslagen). Det har framförs olika uppfattningar om vad som krävs för att en lägenhet skall anses så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Förutom att bedömningen bör utgå från rent fysiska faktorer har det hävdats bl.a. att kostnaderna för att återställa lägenheten i fullgott skick och tiden som detta tar kan beaktas (se och , Hyreslagen En kommentar, 7 uppl., 2003 s. 69 och 70 och , Kommersiell hyresrätt, 3 uppl., 2003 s. 171–173). Med hänsyn till de olika uppfattningarna och frågans vikt för både hyresvärd och hyresgäst, skall utredaren överväga om de krav som ställs för att en lägenhet skall anses så förstörd att hyresavtalet förfaller bör höjas och om det är möjligt och lämpligt att i lagen närmare ange när en lägenhet skall anses förstörd. I utredarens uppdrag ingår inte att överväga om hyresgästen bör erbjudas ersättningslägenhet, om lägenheten anses förstörd, eller återflyttningsrätt, om lägenheten anses förstörd och hyresvärden därefter uppför en ny lägenhet. Dessa frågor har övervägts och de skäl som då anfördes mot en lagreglering har alltjämt giltighet (jfr SOU 2000:76 s. 65–75, prop. 2001/02:41 s. 39–42, bet. 2001/02:BoU3 och rskr. 2001/02:143). Till detta kommer att den översyn som skall göras torde komma att minska behovet av en lagreglerad återflyttningsrätt ytterligare. Åtgärder mot olagliga lägenhetsaffärer Olaglig handel med hyreskontrakt är ett allvarligt problem, i synnerhet på orter där det råder bostadsbrist. Enligt gällande rätt är det straffbart för både hyresvärd och hyresgäst att kräva ersättning av någon för att upplåta eller överlåta hyresrätten till en bostads- lägenhet. Villkor om ersättning är ogiltiga och den som har tagit emot ekonomisk ersättning för en lägenhet kan bli återbetalnings- skyldig (se 65 § hyreslagen). Hyreslagen innehåller också bestämmelser om hyresgästens rätt att byta sin lägenhet mot en annan bostad. Om hyresvärden inte lämnar sitt medgivande till byte, kan hyresnämnden lämna tillstånd. Sådant tillstånd skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet (se 35 § hyreslagen). beslut i dessa frågor får inte överklagas (se 70 § andra stycket hyreslagen, jfr nedan under Överklagande av hyresnämndens beslut). Rätten att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad innefattar inte bara byte till en annan hyreslägenhet utan också till bostadsrätt och egna hem. Detta har ibland kritiserats. Det har framhållits att bytesrätten missbrukas av hyresgäster för att tillgodogöra sig ekonomisk ersättning för en hyresrätt. Det har t.ex. hävdats att på vissa orter är det enda syftet med att byta en hyresrätt till exempelvis en bostadsrätt att tillgodogöra sig pengar emellan. Mot detta kan emellertid anföras att bytesrätten är viktig för rörligheten på bostadsmarknaden och att man bör ha ett system för att tillgodose människors ändrade behov t.ex. när det gäller bostadens storlek (jfr 2005/06:BoU6 s. 19 f.) Det finns exempel på att hyresnämndernas praxis när det gäller tillstånd till byten har skärpts. En hyresnämnd har t.ex. vid byte mellan hyresrätt och bostadsrätt hänvisat till att en hyresgäst inte kan anses ha beaktansvärda skäl för sin begäran om byte, om det framstår som möjligt för hyresgästen att få en god- tagbar lägenhet utan byte. Mot denna bakgrund skall utredaren närmare undersöka hur hyresnämndernas praxis ser ut och om den är enhetlig i landet. Utredaren skall utifrån denna undersökning ta ställning till om det finns anledning att i lagen tydliggöra eller inskränka möjligheterna till byte mellan å ena sidan hyresrätt och å andra sidan bostadsrätt eller egna hem. Utredaren skall även ta ställning till om de i lagen angivna kraven för tillstånd till byte bör ändras på något annat sätt i syfte att begränsa möjligheterna till byte. Utredaren skall väga fördelarna med en inskränkning i bytesrätten mot de konsekvenser detta kan få för rörligheten på bostadsmarknaden. Överklagande av hyresnämndens beslut beslut får överklagas. Beslut angående god- kännande av förbehåll vid blockuthyrning och överenskommelse om avstående från besittningsskydd får dock inte överklagas (se 1 § sjätte stycket, 45 a § första stycket, 56 § andra stycket och 70 § hyreslagen). Detsamma gäller för beslut om tillstånd att överlåta hyresrätt för byte av bostad, tillstånd att upplåta lägenhet i andra hand och uppskov med avflyttning från lokal (se 35, 40, 59 och 70 §§ hyreslagen). Intresset av att ärenden avgörs snabbt talar för att det inte bör vara möjligt att överklaga beslut i de frågor som inte får överklagas. talar intresset av förutsebar och rättssäker rättstillämpning för att det bör vara möjligt att överklaga besluten. Utredaren skall mot den nu angivna bakgrunden överväga om det bör införas en möjlighet att överklaga beslut av hyresnämnden i de frågor som inte får överklagas (se 70 § andra stycket hyres- lagen), dock inte beträffande yttrande som avges vid medling (se 12 a § och 23 § andra stycket lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder). Ett alternativ som utredaren skall pröva är att hyresnämnden ges möjlighet att tillåta att ett beslut överklagas, om det är av vikt för rättstillämpningen att ärendet prövas av högre instans, s.k. överklagandeförbud med ventil (jfr prop. 2005/06:10 s. 51). Åtgärder mot oseriösa hyresvärdar Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvs- lagen) har till syfte att hålla olämpliga fastighetsägare borta från fastighetsmarknaden och att förhindra spekulation i hyresfastig- heter. Lagen är, med vissa undantag, tillämplig vid köp, byte och gåva samt vid vissa associationsrättsliga förvärv av fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet. Dessutom gäller den vid vissa förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastigheter (se 1 och 2 §§ förvärvslagen). Enligt förvärvslagen skall ett förvärv av en hyresfastighet an- mälas till kommunen. Om kommunen anser att förvärvarens lämp- lighet bör prövas, skall det anmälas till hyresnämnden. Om en så- dan anmälan har gjorts, förelägger hyresnämnden förvärvaren att ansöka om förvärvstillstånd (se 3 och 3 a §§ förvärvslagen). Förvärvstillstånd skall vägras om förvärvaren inte visar att han eller hon kan förvalta fastigheten eller inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han eller hon skall förvalta fastigheten och hålla den i godtagbart skick. Tillstånd skall också vägras om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller att förvärvaren annars med hänsyn till brottslig verksamhet eller på annat sätt från allmän synpunkt är olämplig att inneha fastigheten (se 4 § förvärvslagen). Ett förvärv är ogiltigt om förvärvstillstånd vägras (se 5 § för- värvslagen). Bostadsförvaltningslagen (1977:792) kan sägas vara ett komple- ment till förvärvslagen genom att den medger ingripande mot en fastighetsägare som missköter sina hyresfastigheter. Enlig bostads- förvaltningslagen får hyresnämnden besluta att en fastighet skall ställas under särskild förvaltning om fastighetsägaren försummar vården av fastigheten eller inte vidtar angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller om det på annat sätt framgår att han inte förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt (se 2 § första och andra styckena bostads- förvaltningslagen). Det finns två former av särskild förvaltning, en mildare form kallad förvaltningsåläggande och en strängare form kallad tvångs- förvaltning. Vid tvångsförvaltning ställs fastigheten under förvalt- ning av en särskild förvaltare som utses av hyresnämnden (se 2 § tredje stycket bostadsförvaltningslagen). har flera fall av oseriösa hyresvärdar uppmärksammats i massmedia. Det har framkommit att hyres- gäster i några fall har tvingats att leva under inte godtagbara förhållanden. Ett möte som anordnades i Justitie- departementet med representanter för bl.a. organi- sationer på hyresmarknaden angående åtgärder mot oseriösa hyres- värdar gav vid handen att det finns behov av att se över lagstift- ningen i vissa delar, däribland kriterierna för förvärvstillstånd och tvångsförvaltning. Utredaren skall mot denna bakgrund undersöka hur förvärvs- lagen och bostadsförvaltningslagen tillämpas.