sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Istället väljer man att hyra ut lägenheten i andrahand och har kvar kontraktet för ett eventuellt framtida behov eller av andra orsaker. I expansiva områden finns ekono- miska vinster att göra, om en hyresrätt omvandlas till en bostads- rätt. Detta kan vara en bidragande anledning till att människor inte gärna släpper ett förstahandskontrakt trots att de inte själva har behov av lägenheten. Både småhus- och bostadsrättspriserna har också gått upp på de orter som rapporterat om bostadsbrist, vilket gör att det är svårare än tidigare att köpa en bostad för den som vill det. 6.2.2Långsam administrativ process hämmar rörligheten En annan viktig faktor som hämmar rörligheten på hyresmarkna- den är långsamma administrativa processer vid byte av hyresgäst. Dels handlar det om brist på effektiva förmedlingssystem, vilket gör det svårt för hyresvärd och hyresgäst att hitta varandra. Spe- ciellt gäller detta i områden som anses mindre attraktiva. Det är inte heller ovanligt att hyresgäster som fått ett nytt boende och säger upp sitt hyreskontrakt ändå tvingas betala tre månaders extra hyra för en lägenhet som står tom efter att de har flyttat. Detta trots en omfattande bostadsbrist där personer står i kö för att flytta in i den lediga lägenheten. Resultatet blir att tomma lägenheter kostar stora summor för den som flyttar, som den kom- mande hyresgästen har ett stort behov av att flytta in omgående. 6.2.3Kategoriboende är inte en långsiktig lösning Den nybyggnation som gjorts och som fortfarande pågår av både hyresrätter, bostadsrätter och studentlägenheter förväntas leda till ökad rörlighet på bostadsmarknaden. När det gäller kategori- boende som studentbostäder och andra former av ungdomslägen- heter är de unga vi intervjuat ofta kritiska, så även HSB och . De menar att problemet att få ett långsiktigt boende kvarstår, då ett kategoriboende är tidsbegränsat och heller inte går att byta till andra objekt på den reguljära bostadsmarkna- den. Flertalet av de intervjuade uttalar också en önskan om ökad mångfald i boendemiljön, där människor i olika åldrar med olika Tillgången på bostäder för unga Kategoriboende bygger på uppdelning och kan därför anses negativt för många. kan kategoriboende fylla en viktig funktion för personer med speciella behov och . Kritiken är snarare att byggande med unga som målgrupp i allt för stor utsträckning är kategoriboende, vilket inte är en långsiktig lösning. 6.3Nyproduktionens betydelse för tillgången på bostäder för unga I en generell bristsituation på bostadsmarknaden spelar nyproduk- tionen en viktigt roll för olika gruppers möjlighet att efterfråga en bostad på den reguljära bostadsmarknaden. Valet av nyproduk- tionssatsningar skapar olika slags flyttkedjor och får effekt på olika gruppers möjligheter till en egen bostad. Diskussionen går varm både gällande syftet med nyproduktion men också hur den påver- kar ungas möjligheter till boende. Frågan är också huruvida en nyproduktion riktad direkt till grupper drabbade av bostadsbrist är en effektiv lösning på bostadsbristen. 6.3.1Vilken typ av nyproduktion gynnar svaga grupper? Bostadsbristen bland unga är ett komplicerat sammanhang av olika faktorer som hindrar deras möjligheter på bostadsmarknaden. Dis- kussionen om lösningar är heta och åsikterna varierar. En vanlig åsikt är att en ökad nyproduktion generellt också kommer att lösa ungas bostadsproblem, men invändningen finns att det också är avgörande vad som produceras. En del har åsikten att unga över huvud taget inte ska bo i nyproduktion och att lösningen är att bygga för andra grupper och skapa flyttkedjor, som ledigställer små billiga lägenheter ur det äldre beståndet. Andra menar att det enda sättet att lösa bostadsbristen bland unga och andra utsatta grupper är att styra nyproduktionen för att hjälpa just dessa grupper. Oav- sett vad som är de största problemen, verkar alla överens om att det behövs en större andel nyproduktion, och vi ska här försöka reda ut de olika perspektiven på vad som bör produceras och varför. I den allmänna debatten om bostadsbristen, den låga rörligheten och nyproduktion konstateras det i många fall att det bästa sättet att hjälpa utsatta grupper är att satsa på en mer exklusiv nyproduk- Tillgången på bostäder för unga tion än vad dessa grupper själva efterfrågar. Anledningen är att sådan nyproduktion anses skapa långa flyttkedjor, vilket i den svenska debatten har blivit synonymt med en effektiv lösning på bostadsbristen. har ett antal flyttkedjestudier används flitigt i debatten om vad som är mest lämpat att bygga. Slutsatsen i dessa studier är att ju dyrare och större bostäder som byggs, desto fler bostäder frigörs ur det äldre beståndet, vilket släpper in nya hushåll på den reguljära marknaden. Flera kommuner har tagit till sig dessa resonemang och grundar mycket av sin plane- ring på resultat som framkommit i studierna. Det finns dock kritiska röster, främst från forskarvärden, som inte ställer sig bakom att långa flyttkedjor automatiskt ökar eko- nomiskt svaga hushåll, exempelvis ungas, möjlighet till boende. Frågan är alltså om det mot bostadsbristen är mest effektivt att producera för att skapa långa flyttkedjor och om det i slutänden av kedjan kommer in en s.k. debutant? Eller, som flera forskare menar, om det är nödvändigt att rikta nyproduktionen för att direkt påverka möjligheterna för de hushåll som drabbas svårast i en bristsituation? Utifrån vårt uppdrag och för denna studie är det nödvändigt att fördjupa sig i debatten om flyttkedjor, eftersom dessa har fått en stor och avgörande roll i den svenska debatten om nyproduktion. Det är därför relevant att undersöka hur flyttkedjor påverkar möj- ligheten för unga på bostadsmarknaden. När flyttkedjor används i debatten konstateras det allmänt att ju längre kedja desto bättre eftersom, detta skapar en större rörlighet på bostadsmarknaden. De flesta studier av flyttkedjor visar att det finns ett samband mellan priset, storleken och upplåtelseformen på den nyproducerade bostaden och kedjans längd. Dyra bostäder genererar generellt längre kedjor, likaså stora bostäder. Småhus och bostadsrätter leder till längre kedjor än hyresrätter. Befintlig forsk- ning om flyttkedjor stödjer i stort att långa kedjor skapar rörlighet. Huruvida det är det mest effektiva sättet att åtgärda bostadsbristen för alla grupper är inte lika klart. Något som måste diskuteras är syftet med flyttkedjor och hur detta uppfylls. I debatten om flyttkedjor diskuteras framför allt två syften: Tillgången på bostäder för unga att skapa rörlighet på bostadsmarknaden så att fler människor kan anpassa sitt boende efter sina behov. att skapa möjlighet för nya hushåll att ta sig in på den reguljära bostadsmarkanden. 6.3.3Syftet med rörlighet på bostadsmarknaden I en studie från , där frågan om anledningen till att byta bostad ställts framkommer, att den vanligaste anledningen till flytt är behovet av mer utrymme och fler rum. Andra anledningar är att man vill flytta till annat område, separation eller samboskap, öns- kan om hiss eller kanske ha en egen trädgård.13 Långa kedjor ger därmed fler möjligheten till en bostad som passar deras önskemål och behov och i slutet på kedjorna visar de flesta studierna upp att ett antal nykomlingar på den lokala bostadsmarknaden också fått ett boende. Är syftet att skapa just rörlighet och att fler bor som de själva vill finns alltså flera studier som stödjer teorin att man bör bygga stort och dyrt och främst småhus och bostadsrätter. En invändning är dock att omständigheter på den lokala bostadsmarknaden har betydelse för om hur nyproduktion påver- kar omflyttningen. De vanligaste anledningarna till att flyttkedjor bryts och inte fortsätter att generera rörelse på bostadsmarknaden är flyttning från föräldrahem, inflyttning från annan region, samt flyttning från tillfälligt boende. Begränsad efterfrågan och låg inflyttning gör att nyproduktion skapar stor rörlighet på den lokala bostadsmarknaden. En bostadsmarknad med en bristsituation eller hög grad av inflyttning skapar inte i samma utsträckning rörlighet eftersom nya hushåll bryter kedjorna.14 Det är också intressant att reflektera över om en mer exklusiv nyproduktion främst skapar rörlighet för de egna kommun- invånarna eller om det snarare attraherar starka grupper utifrån. Flera kommuner arbetar aktivt för att locka vissa specifika och ofta inkomststarka grupper till kommunerna. Profilering blir allt vikti- gare och bostadsproduktionen ett sätt att visa kommunens inrikt- ning. Om målet är att skapa rörlighet på den lokala bostadsmark- naden, motverkas detta genom att någon flyttar in i de nyproduce- rade bostäderna från en annan kommun, vilket gör att kedjan bryts. 13Källa: i samverkan med , (2003) Vakanskedjor. 14Källa: KTH, , K. (2004) Flyttningskedjor i – Bostadsbyggandets effekter på rörlighet och bostadsfördelning på bostadsmarknad. Tillgången på bostäder för unga Studier visar att det som avgör svagare hushålls möjligheter genom nyproduktion är vad som produceras, men också hur nya bostäder förmedlas. Bostadsmarknaden är segmenterad och rörlig- heten mellan olika segment begränsad. Selektiva bostadspolitiska åtgärder är nödvändiga för att tillgodose behoven i olika segment.15 En sammanställning av studier och deras resultat finns i rapporten, Flyttningskedjor i , av från 2004.16 Mer utförliga översikter av tidigare studier finns i, Housing residential mobility and studies and chains of moves av från 1981.17 Exklusiva bostäder har visat sig ha mest effekt på höginkomsthushåll, medan produktion av hyresrätter fått en jämnare fördelning och därmed också effekt på trångboddhet. Tidigare studier har också visat att förmedlingssättet av nyproduce- rade bostäder är viktigt för karaktären av flyttkedjorna, samt vilka som får ta del av de bostäder som blir lediga, för översikt se 2004.18 6.3.4Nyproduktion för att minska bostadsbristen Huruvida en mer exklusiv typ av nyproduktion och efterföljande långa kedjor också gynnar låginkomsthushåll är inte lika bevisat. Här finns ett antal invändningar att de studier som dominerar debatten förenklar sammanhangen och inte tar hänsyn till omstän- digheterna på den lokala bostadsmarknaden. Inte heller anses det tillräckligt analyserat om kedjorna efter dyr nyproduktion på ett mer effektivt sätt än riktad nyproduktion hjälper inkomstsvaga hushåll. En invändning är också att mer generella studier om flytt- kedjor använts i debatten om nyproduktion. Studier byggda på kedjor, som bildats på grund av att ett hushåll exempelvis lämnat kommunen eller att någon avlidit, kan inte appliceras och användas för att mäta effekterna av nyproduktion. Trots detta har de ändå 15 Källa: , och urbanforskning, , L. (1994) Omflyttning på den svenska bostadsmarknaden. En studie av vakanskedjemodeller. 16Källa: KTH, , K. (2004) Flyttningskedjor i – Bostadsbyggandets effekter på rörlighet och bostadsfördelning på bostadsmarknad. 17Källa: , E. (1981) Housing residental mobility and studies of chains of moves. 18Källa: KTH, , K. (2004) Flyttningskedjor i – Bostadsbyggandets effekter på rörlighet och bostadsfördelning på bostadsmarknad. Tillgången på bostäder för unga förekommit för att stödja inläggen hur nyproduktion förbättrar förutsättningarna också för nya hushåll.19 Vilken effekt flyttningskedjorna har på möjligheten för s.k. svaga hushåll att komma in på bostadsmarknaden började studeras i i den s.k. Chicagoskolan. Den grundläggande idén var att bygga stora och dyra bostäder för kapitalstarka grupper så att dessa kunde lämna enklare bostäder med resultatet att hela bostadsmarknaden kunde ta ett steg uppåt, s.k. filtrering uppåt.20 Trots att brister funnits inom filtreringsteorin i forskning ända både internationellt men också i har filtre- ringsteorin fått kraftigt genomslag i den svenska debatten.21 De flyttkedjestudier, som dominerat i , har över huvud taget inte tagit fasta på de invändningar som framkommit i svensk och internationell forskning. Kritikerna hävdar att det inte finns stöd för tesen att byggande för kapitalstarka grupper också uppfyller syftet att släppa in svagare hushåll på bostadsmarknaden. Den främsta invändningen, som gjorts gällande filtreringstesen, är att det på marknader med en bristsituation eller omfattande inflytt- ning är ovanligt att låginkomsthushåll kommer in på bostadsmark- naden genom flyttkedjor skapade av nyproduktion. En svensk studie som är intressant utifrån dessa resonemang gjor- des på uppdrag av AB Svenska bostäder genom att studera effekten av nyproducerade bostäder i . Här konstateras att några större effekter inte visat sig för de svagaste grupperna. Flyttkedjor ökar rörligheten inom olika upplåtelseformer och bidrar till ett effektivare utnyttjande av det befintliga bostads- beståndet. De nyproducerade bostadsrätterna, till exempel bostads- rätterna i , genererade relativt långa flyttkedjor och skapade därigenom rörlighet på bostadsrättsmarknaden. Hyresrätter förmedlade via skapade korta flyttkedjor vilket gjorde att rörligheten påverkades margi- nellt. Den största förtjänsten var här att flyttkedjorna från nypro- ducerade hyresrätter gav möjlighet för ett större antal hushåll att flytta från andrahandsboende till ett eget reguljärt boende. Denna typ av flyttkedja är i sig inte jämförbar med övriga flyttkedjor som 19 Källa: , och urbanforskning, , L. (1994) Omflyttning på den svenska bostadsmarknaden. En studie av vakanskedjemodeller. 20Källa: , E. (1981) Housing residental mobility and studies of chains of moves. 21Källa: Källa: KTH, , K. (2004) Flyttningskedjor i – Bostadsbyggandets effekter på rörlighet och bostadsfördelning på bostadsmarknad. Tillgången på bostäder för unga studerats eftersom förmedlandet är styrt av bostads- förmedling.22 6.3.5Invändningar mot studier om flyttkedjor och nyproduktionens effekter Det finns ett antal generella invändningar om flyttkedjestudier som handlar om effekten av nyproduktion och de slutsatser som dras av dessa. Kritiken handlar bland annat om metodiken i flyttkedje- studierna och hur kedjorna härleds i många led till en nyproducerad bostad. En av de invändningar som finns är att de flesta flyttkedjestudier på grund av metodologiska skäl görs genom att titta just på nypro- duktion. Kritiken menar dock att nyproduktionen bara kan för- klara en mindre andel av den totala omflyttning på en bostads- marknad. Vakanser på bostadsmarknaden styrs av ett antal faktorer och nyproduktionen får en överskattad roll i den totala rörligheten på bostadsmarknaden. Flyttkedjorna bör också utifrån en annan invändning användas med stor försiktighet, då det är svårt att jäm- föra resultat mellan studierna beroende på olika omständigheter på de lokala bostadsmarknaderna där studien görs. Resultaten speglar framför allt de specifika förhållanden på en lokal bostadsmarkna- der. Dessa förhållanden varierar mellan olika bostadsmarknader men också , vilket gör att studierna endast med försiktighet kan användas för att se trender eller generalisera över resultaten. Vidare ifrågasätts tron att det går att härleda anledningen till att människor flyttar till nyproduktionen, också längre ner i kedjorna. Invändningen är att det inte är möjligt att identifiera kausala sam- band till ett begränsat fenomen, som flyttkedjor av nyproduktion, när dessa inte är isolerade företeelser utan påverkas av övriga sam- hälleliga omständigheter. Bostadsbeståndet, demografiska förhål- landen, arbetsmarknadssituation och bostadspolitiken i skilda kommuner är mera avgörande för effekterna på bostadsmarknaden än de begränsade flyttkedjor som bildas av nyproduktion.23 22Källa: Källa: KTH, , K. (2004) Flyttningskedjor i – Bostadsbyggandets effekter på rörlighet och bostadsfördelning på bostadsmarknad. 23Källa: för byggnadsforskning, , E & Sarapuu, J. (1984) Flyttningskedjor i s-v och – Bostadsbyggandets effekter på bostadsmarknaden. Tillgången på bostäder för unga 6.3.6Nyproduktionens påverkan på ungas möjligheter till boende De svenska flyttkedjestudier som gjorts har ingen enhetlig defini- tion av unga, vilket gör det svårt att jämföra resultaten och även bedöma huruvida flyttkedjorna leder till nyetablering för unga hus- håll. I de flesta fall finns heller inte redovisat kategorin unga utan som ovan nämnts talas det istället om debutanter, nya hushåll, per- soner som kommer från tillfälliga boenden osv. Så länge det inte görs en tydligare definition över vilka de s.k. debutanterna är och deras ekonomiska förutsättningar är det inte möjligt att dra slutsat- sen att effekten för debutanterna är detsamma som effekten för gruppen unga. Det är tydligt att det finns flera oklarheter i de dominerande svenska studierna gällande flyttkedjornas effekt på bostadsbristen hos de inkomstsvaga grupperna. Det är ett problem att de utifrån de invändningar som gjorts mot flyttkedjestudier av nyproduktion, inte reflekterar över motsägande forskningsresultat. Det går inte att avgöra om slutsatserna i de svenska studierna över flyttkedjor stämmer eller inte gällande påverkan på bostadsbristen. Skillnad måste göras gällande huruvida syftet är att släppa in nya grupper på bostadsmarknaden, locka till sig kapitalstarka hushåll utifrån eller öka chansen till bra boende för redan etablerade på den egna bostadsmarknaden. Längden på flyttkedjor kan inte vara ett självändamål i sig. kan flyttkedjor bidra till en ökad rör- lighet som också gynnar ungdomsgruppen. Det viktiga är att reda ut vilken typ av nyproduktion och vilka kedjor som gynnar olika grupper. Det finns anledning att göra fler studier på hur skillnaden mellan långa och korta flyttkedjor i realiteten påverkar ungas möj- ligheter. Långa kedjor innebär en ökad rörlighet vilket är positivt om detta är syftet. är en av de vanligaste orsakerna till att kedjor bryts att nya hushåll, däribland unga, flyttar in i en bostad på den reguljära bostadsmarknaden. Detta skulle då kunna innebära att korta kedjor ger en indikation på att det är nya hushåll som kommit in på den reguljära marknaden vilket kan ses som positivt om detta är syftet med nyproduktionen. 7Bostadsservice och förmedlande av bostäder I intervjuer med unga och övriga aktörer på bostadsmarknaden har det lyfts fram hur komplicerat det är att söka bostad. Det är svårt att få en överblick av hur man gör och vilka möjligheter som finns. De kommunala bostadsbolagen har olika system för hur de för- medlar sina bostäder, privata fastighetsägare likaså. Några kommu- ner har någon form av samlat förmedlingssystem som på olika sätt och med olika inriktning verkar för att samla utbudet av lediga bostäder. För att köpa småhus eller bostadsrätter finns fastighets- förmedlingar och annonser i tidningar, information om tomtköer ligger ofta på kommunernas hemsidor. Utöver detta finns en mängd andrahandsförmedlingar både på Internet men också som går att besöka. Det finns ingen kvalitetssäkring när det gäller dessa förmedlingar och därmed dålig kontroll på vem som annonserar och vad som annonseras. En vanlig väg är att gå via kontakter eller söka annonser på Internet. När jag skulle flytta hemifrån första gången letade jag lägenhet tillsam- mans med en kompis. Vi kontaktade väldigt många bostadsbolag. Kände att vi blev negativt särbehandlade väldigt mycket. sa dom rent ut att dom inte ville ha ungdomar som bodde tillsammans (vi var 20 resp. ), ibland var det mer subtilt. Det tog att få lägenhet. Till slut fick vi genom att betala in pengar till en bostadsförmedling som garanterade bostad, annars pengarna tillbaka. Kan tilläggas att bostaden låg i ett av Malmös mer ökända områden och hyresvärden svartlistad. (Man, 27, )1 När det gäller information och förmedling av bostäder är bilden något motsägelsefull. Det finns en uppsjö av sidor där man kan söka/annonsera om bostäder som den information som finns att tillgå är bristfällig med låg kunskapsnivå om hur bostads- marknaden fungerar. 1 Citatet kommer från den enkätundersökning som gjorts på utredningens uppdrag och som redovisas i sin helhet i rapport 2. Förmedling av bostäder och service på bostadsmarknaden Det finns en mängd olika sätt att förmedla bostäder hos både all- männyttiga och privata hyresvärdar och på några ställen finns nå- gon form av gemensamt förmedlingssystem som drivs av kommu- nen. En bostadsförmedling definieras enligt som en bostadsförmedling som har inrättats av kommunen och där kommunen beslutar om mål och riktlinjer för verksamheten. Den behöver dock inte drivas i egen regi, utan kommunen kan uppdra åt någon annan att driva verksamheten enligt avtal. I bostadsmarknadsenkät redovisas att av kom- munerna uppger att allmännyttan har egen kö/förmedling, 8 pro- cent säger att de har bostadsförmedling och uppger att de har privat bostadsförmedling, uppger att bostadsförmedling saknas helt. I många kommuner där man uppger att det finns en bostadsförmedling handlar det egentli- gen om att det allmännyttiga bostadsbolaget eller en stiftelse har en kö där man fördelar sina lägenheter. Någon för- medling av lägenheter från privata aktörer sker inte där. Därtill finns det i vissa fall kommunala bostadsbolag med bostadsförmed- ling som har som service att även förmedla övriga aktörers lägen- heter. I praktiken lämnar sällan de privata värdarna tomma lägen- heter till förmedling. Vanligast är att de hör av sig i de fall då de har överskott på lägenheter.2 7.1.1Service gentemot de bostadssökande Förutom att kommunerna kan förmedla bostäder via en bostads- förmedling kan de även ge annan service om den lokala bostads- marknaden. av kommunerna uppger att det går att få information/rådgivning om vilka möjligheter som finns att få tag i en bostad i olika delar av kommunen och vart man ska vända sig. Via kommunernas hemsidor finns det länkar till det kommunala bostadsbolaget och ibland också till privata fastighetsägare och mäklare. lägger ut information om bostadsmarknaden på kommunens hemsida och säger att det går att få en lista med lokala fastighetsägare med telefonnummer, av kommunerna ger ingen service om den lokala bostadsmarknaden.3 I 2Bostadsmarknadsenkäten , , 2006. 3Bostadsmarknadsenkäten , , 2006. Förmedling av bostäder och service på bostadsmarknaden en studie om bostadsförmedlingars informationsutbud på , som genomförts vid KTH, konstateras att informationen genom- gående är bra och lättillgänglig. Det som ofta saknas, och som skulle vara bra att utveckla, är information om olika geografiska områden för hyresrätter. I studien förespråkas en samlande infor- mation för samtliga fastighetsägare och att företrädesvis kommu- nen tar på sig detta samordningsansvar. Vidare anser man att mer information om hyreslägenheter enkelt skulle kunna exponeras och på så vis också skapa intresse för bostäder och områden som kon- sumenten inte per automatik sökt eller ens känner till. I studien finns också ambitioner att låta konsumenten i högre grad styra vär- deringen av hyresrätter, vilket man menar skulle öka intresset för områden och bostäder som är okända för den bostadssökande.4 När det gäller förmedlingsprinciper finns inga bestämmelser om vilka krav som är rimliga att ställa på en potentiell hyresgäst. Det är upp till respektive hyresvärd att ha förmedlingsprinciper som de anser lämpliga för att bedriva sin verksamhet. Detta gäller även bostadsförmedlingar och här kompliceras frågan då fastighetsägare ofta är kunder och bostadsförmedlingens verksamhet bygger på att de vill använda deras tjänster. Generellt sett ökar fastighetsägarnas och bostadsbolagens krav om och när det råder bostadsbrist. Ju högre krav desto svårare blir det för olika människor att ha lika möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden. När det gäller strukturell diskriminering, d.v.s. regelverk, normsystem och tan- kemönster i samhället som utestänger vissa gruppers möjligheter att välja boende är frågan om förmedlingsprinciper central. Dagens bostadssökande behöver vara mycket aktiva själva i sitt sökande av lägenhet.