sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — kan, som tidigare framgått, frågan om hur hyresgästen innehaft lägenheten beaktas vid prövningen av om det finns beaktansvärda skäl för bytet (se prop. 1992/93:115 s. 34). Vårt förslag: Den lagstadgade bytesrätten ska kompletteras med en ny bevisregel avsedd att motverka olaglig handel med hyres- kontrakt. Om hyresvärden visar omständigheter som ger anled- ning anta att otillåten ersättning lämnas för lägenheten, ska hyresgästen visa att sådan otillåten ersättning inte förekommer för att bytet ska godtas. I 35 § hyreslagen finns bestämmelser om hyresgästens rätt att byta sin lägenhet till en annan bostad. Om hyresvärden inte lämnar sitt medgivande till byte, kan hyresnämnden lämna tillstånd. Som redo- visats tidigare ska tillstånd lämnas, om hyresgästen har beaktans- värda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. I direktiven väcks frågan om den nu angivna regleringen bör ändras främst med hänsyn till att det förekommer olaglig handel med hyreskontrakt. Det står oss också fritt att föreslå andra ändringar i syfte att begränsa möjligheterna till byte. Våra överväg- anden ska göras mot bakgrund av en undersökning av hur hyres- värdarnas praxis ser ut och om den är enhetlig. Närmast redovisar vi därför denna praxis. Hyresnämndernas praxis rörande bytesärenden har undersökts tidigare. Från senare tid kan en studie som gjorts på uppdrag av hyresnämndernas samarbetsorganisation – BAHS – framhållas (se , Lägenhetsutbyte och andrahandsuthyrning. Hyresnämndernas praxis, 2004). Studien avser samtliga beslut av hyresnämnderna rörande bl.a. lägenhetsbyte till . Studien redovisar hyres- nämndernas tillämpning av kriterierna för byte, dvs. när beaktans- värda skäl har ansetts föreligga osv. Där anges också att det synes råda olika uppfattningar i fråga om det är hyresgästens subjektiva uppfattning eller en objektiv be- dömning som ska vara avgörande för bedömningen av om lägen- hetsbytet medför en väsentligt förbättrad bostadsstandard och om en ersättningslägenhet är godtagbar. I studien anförs slutligen att hyresnämnderna haft olika uppfattning om hur man bör bedöma det fallet att bytesparten inte har någon egen bostad att lämna i byte. I anledning av den ovan omnämnda praxisstudien tillsatte BAHS en arbetsgrupp, Tillnärmningsgruppen, med representanter från hyres- nämnderna i , , och i syfte att uppnå en mer enhetlig praxis i landet. Gruppen redovisade sitt uppdrag . Av redovisningen framgår att arbetsgruppen var enig om att förarbetsuttalandena vad gäller rekvisiten i 35 § hyreslagen fort- farande ska vara vägledande. Gruppen var vidare enig om att frågor om ett lägenhetsbyte medför väsentligt förbättrad bostadsstandard eller om en ersättningslägenhet är godtagbar ska avgöras genom en objektiv bedömning av hyresnämnden. Arbetsgruppen tog även upp frågan vad som krävs för att byte ska föreligga i hyreslagens mening. Beträffande den saken var gruppen enig om att byte inte föreligger om transaktionen inte sker för att hyresgästen ska få en annan bostad. Däremot var gruppen oenig i fråga om det krävs att bytesparten har en egen bostad att lämna i byte. Allmänt om praxis i landet Vår bedömning är att hyresnämndernas prövning enligt 35 § hyres- lagen om tillstånd ska lämnas för byte i allt väsentligt ligger i linje med vad som har uttalats i motiven och att praxis i allt väsentligt är enhetlig. Det nu sagda ska ses mot bakgrund av den studie av praxis som gjordes och de slutsatser som redovisades av den arbetsgrupp som BAHS hade tillsatt i anledning av praxisstudien. Vi har också under utredningsarbetet sammanträffat med BAHS. De överläggningarna bekräftar bilden av att praxis i stort är enhet- lig i landet. Att så är fallet bekräftas vidare till stor del av vad fastig- hetsägar- och hyresgästorganisationer uppgett inom ramen för utredningsarbetet. I det följande redovisar vi hur praxis ser ut vad gäller byte. De olika rekvisiten för tillstånd till byte Vid tillämpningen av rekvisiten i 35 § hyreslagen torde som sagts lagmotivens exemplifiering fortfarande vara vägledande för hyres- nämnderna. Beaktansvärda skäl har således i praxis ansetts vara att en väx- ande familj behöver större utrymme eller att en hyresgäst, vars barn lämnat hemmet, vill skaffa sig en mindre lägenhet. Väsentligt änd- rade ekonomiska förhållanden, exempelvis till följd av pensionering eller sjukdom, som ger hyresgästen skäl att vilja minska sin bostadskostnader kan också vara beaktansvärda skäl. Detsamma gäller om hyresgästen genom byte har möjlighet att få väsentligt förbättrad bostadsstandard eller om hyresgästen har fått stadig- varande arbete på annan ort eller, om det är en stor stad, i en annan stadsdel. Att bytet ska kunna äga rum utan påtaglig olägenhet för hyres- värden innebär enligt praxis att bytesparten måste kunna fullgöra sina skyldigheter avseende både hyresbetalningen, vårdplikten och iakttagande i övrigt av ordning och gott skick i fastigheten. Men även andra omständigheter tillmäts betydelse. Att bytesparten med hänsyn till dennes familjs storlek uppenbarligen inte passar som hyresgäst i lägenheten är exempel på när bytet kan anses vara förenat med en påtaglig olägenhet för hyresvärden. det ska anses vara en påtaglig olägenhet blir generellt mindre ju större huset är. Att hyresvärden vill disponera lägenheten för egen del eller annans räkning saknar som regel helt betydelse. Rekvisitet att inte andra särskilda skäl ska tala mot bytet har i praxis tillämpats för att förhindra otillåten ersättning för hyres- rätten. Härutöver har i vissa fall även omständigheter som inte om- nämns i lagmotiven bedömts som relevanta. Således har ändrade förhållanden på grund av studier och stadigvarande vistelse på äldre- boende ansetts medföra att beaktansvärda skäl för byte förelegat. Vidare har det vid prövningen av om bytet medför en påtaglig olägenhet för hyresvärden beaktats bytesparten ska bo i lägenheten. Vid en sådan prövning har även beaktats om det på hyresvärdens sida funnits stadgar eller gåvobrev som reglerat till vem hyresrätt ska upplåtas. Detta är emellertid omständigheter som får anses ligga i linje med den exemplifiering som tas upp i lag- motiven. Som framhållits inledningsvis bedömer vi att praxis är förhållan- devis enhetlig, även om det finns någon skillnad när det gäller vad som krävs för att byte ska föreligga i hyreslagens mening. Mer om betydelsen av dessa skillnader . Särskilt om praxis vid misstanke om olaglig handel Frågan om det bör införas begränsningar i bytesrätten tas i direk- tiven i första hand upp utifrån problemet med olaglig handel. Det finns därför skäl att särskilt behandla praxis i detta hänseende. I praxis anses att andra särskilda skäl talar mot bytet om en hyresgäst betingat sig särskild ersättning för bytet. Gottgörelsen kan, exempelvis i samband med byte med bostadsrättslägenhet eller villafastighet, utgöras av ett lägre pris än marknadsvärdet på bostads- rätten eller villan. Enligt praxis ankommer på hyresvärden att visa att hyresgästen köpt bostadsrätten eller villan till ett pris eller krävt ett pris som klart understiger ett marknadsvärde och att det som villkor för köpet uppställts att köparens hyresrätt ska överlåtas på säljaren. I så fall åligger det hyresgästen att visa att någon ersättning för hyresrätten inte utgått vid bytet för att hyresnämnden ska bifalla ansökan om byte. Det har i olika sammanhang hävdats att det för en hyresvärd är svårt att visa att en bostadsrätt eller en villa sålts till underpris och att andra särskilda skäl således talar mot bytet. har hyresvärdar mot byte med bostadsrätter invänt att det går att köpa en lägenhet med samma standard och kvalitet utan byte. I stället för att invända att andra särskilda skäl talar mot bytet, eller som en ytterligare invändning, har man alltså invänt att det saknas beaktans- värda skäl för detsamma. Med invändningen vill hyresvärden så att säga underförstått visa att det inte finns något annat skäl för bytet än otillåten ersättning. i har i ett antal beslut som gällt byte mellan hyreslägenhet och bostadsrättslägenhet prövat sådana in- vändningar. Ett av besluten fattades . uttalade då bl.a. att en hyresgäst ofta inte kan anses ha beaktans- värda skäl för att byta sin hyreslägenhet mot en bostadsrätt när det på marknaden finns andra bostadsrätter som med hänsyn till pris, storlek, läge m.m. kan anses likvärdiga med byteslägenheten. Enligt nämnden bör dock hyresgästen som beaktansvärt skäl kunna hävda t.ex. att han pga. sjukdom, handikapp eller annars har behov av en lägenhet som är avpassad eller annars lämplig för hyresgästens sär- skilda behov (i beslut i ärende nr 338-05). Frågor om byte med bostadsrätt eller egna hem förekommer i huvudsak endast vid hyresnämnderna i , och . Enligt våra överläggningar med hyresnämnderna har man i och samma synsätt som i . Det rör sig, enligt nämnderna, om en tillämpning av det generella kravet för byte att lägenheten behövs som bytesobjekt för att hyresgästen ska kunna få en annan bostad samt att denna prövning ska göras i varje enskilt ärende. En annan sak är att frågan ställs på sin spets först när hyresvärdarna invänder att det finns andra likvärdiga objekt till salu och att det därför saknas beaktansvärda skäl för bytet. 4.4.3Bör kraven för tillstånd till byte ändras? De allmänna frågorna om kriterierna bör ändras Med utgångspunkt i det som anförts i föregående avsnitt om praxis avser vi nu att behandla frågan om kraven i 35 § hyreslagen för när tillstånd till byte ska lämnas bör preciseras eller ändras i syfte att begränsa möjligheterna till byte. Som framgått i föregående avsnitt ligger hyresnämndernas praxis i fråga om vad som krävs för tillstånd till byte i linje med lagmotiven. Och enligt vad som framkommit under utrednings- arbetet finns det också mellan de olika hyresnämnderna ett enhetligt synsätt när det gäller hur bestämmelserna bör tillämpas. I sammanhanget bör man komma ihåg bytesrättens betydelse för rörligheten på bostadsmarknaden. Bytesrätten är en viktig ingrediens för att kunna motverka den minskade rörligheten på hyresmarknaden som bostadsbristen på vissa orter för med sig. Bytesrätten har också betydelse för hyresgästens besittnings- skydd. Besittningsskyddet skulle försvagas, om man inskränkte bytesrätten. Besittningsskyddet kan inte enbart anses syfta till att skapa trygghet för hyresgästen i besittningen av hemmet. Detta skydd har vid bostadsbrist en mer omfattande betydelse, nämligen att även trygga hyresgästens fortsatta behov av bostad. En hyresgäst kan vidare på grund av arbetslöshet ha goda skäl att lämna sin lägenhet och flytta till en annan ort för att där få arbete. En lagstadgad bytesrätt kan således i sin förlängning även vara av betydelse för rörligheten på arbetsmarknaden. Lagstiftningen i sig och det sätt på vilken den tillämpas i praxis innebär att en avvägning kan göras av de skäl som talar för och emot ett byte. Den praxis som har vuxit fram har också i stort sett acceptans bland aktörerna. Det finns inga mer utbredda åsikter om att bytesrätten i nu aktuella avseenden bör ändras eller preciseras. Enligt vår mening saknas det sammantaget övertygande skäl för att generellt höja kraven för när tillstånd till byte ska lämnas. En detaljreglering av vad som ska utgöra beaktansvärda skäl eller en påtaglig olägenhet framstår inte heller i sig som ändamålsenlig. Det har vuxit fram en mängd situationer och omständigheter som man i praxis är överens om på olika sätt bör beaktas. Att försöka reglera allt detta framstår inte som ändamålsenligt och skulle avvika från vad som är brukligt. Särskilt om vad som avses med begreppet byte Som framgått i det föregående finns det i någon typsituation olika uppfattningar vid hyresnämnderna huruvida vissa närmare beskriv- na transaktioner innebär att det är fråga om byte i lagens mening. Detta är emellertid inte några frekvent förekommande fall. De utgör därför i sig inte skäl för att göra ändringar i det avseendet. Åtgärder mot olaglig handel Det nu sagda innebär dock inte att regleringen i 35 § hyreslagen inte bör ändras över huvud taget. Som framhållits i direktiven är olaglig handel med hyreskontrakt ett allvarligt problem på många orter där det råder bostadsbrist. Att det förekommer otillåten er- sättning vid byten till bostadsrätt eller egna hem, i t.ex. , torde vara allmänt känt. Detsamma gäller i vissa fall vid byten hyresrätt mot hyresrätt. Sådan handel ska givetvis så långt möjligt motverkas. Vi anser därför att det finns skäl att försöka göra detta. ska hållas i minnet att bytesrätten, såsom närmare utvecklats i det föregående, har betydelse för besittningsskyddet och rörligheten på bostads- och arbetsmarknaden. Utgångspunkten bör därför vara att förhindra byte i de fall det rör sig om olaglig handel utan att man i övrigt inskränker den nu gällande bytesrätten. Som tidigare nämnts uppmärksammar direktiven särskilt byten till bostadsrätt och villa. Utifrån det perspektivet kan man tänka sig en inskränkning av bytesrätten så att den inte omfattar bostads- rätter och egna hem. Det skulle emellertid i stor omfattning omöj- liggöra fall av byten som framstår som både angelägna och helt godtagbara från de angivna utgångspunkterna. En så radikal inskränkning av bytesrätten framstår därför inte som lämplig. Behovet av att genom en lagreform ytterligare begränsa möjlig- heterna till olaglig handel med hyreskontrakt ska också ses i be- lysning av nuvarande praxis på området. Hyresnämndernas praxis innebär att beaktansvärda skäl i normalfallet inte anses föreligga om det i det enskilda fallet framgår att det på marknaden finns andra bostadsrätter som är likvärdiga med bytesobjektet. Denna huvud- regel får anses innebära ett hinder mot byte i fall då hyresgästen inte kan påvisa något rationellt, godtagbart skäl för bytet. Som tidigare nämnts bygger denna praxis på generellt tillämpliga kri- terier. Enligt aktörerna är den nya praxisen dessutom väl känd. Vi ser därför inte skäl att kodifiera denna praxis. Förekomsten av den nämnda invändningen när det gäller bostads- rätter, att det saknas beaktansvärda skäl för bytet eftersom det finns andra likvärdiga lägenheter till salu, förklaras med bl.a. att hyresvärdar har upplevt det svårt att få framgång med påståendet att det föreligger andra särskilda skäl mot bytet. Det beror i sin tur på att det, enligt gällande praxis, är hyresvärden som ska visa att hyresgästen köpt bostadsrätten till ett pris eller krävt ett pris som klart understiger ett marknadsvärde och att det som villkor för köpet uppställts att köparens hyresrätt ska överlåtas på säljaren. Det kan ifrågasättas om detta beviskrav och denna placering av bevisbördan egentligen är rimlig, bl.a. mot bakgrund av att hyres- värden inte är en av byteskontrahenterna och därmed har svårt att ta fram bevisning samt att det inte är hyresvärden utan hyresgästen som begär tillstånd till bytet. Motsvarande svårigheter kan finnas för värden att visa att otillåten ersättning förekommer när båda bytesobjekten är hyresrätter. Som skäl mot en ändring kan framhållas att antalet tillstånds- ärenden vid hyresnämnderna avseende byten till bostadsrätter gått ned sedan praxis ändrades och att ändringen därför är överflödig. Det är dock inte givet att detta läge består och fall kan tänkas där beaktansvärda skäl anses föreligga men man ändå har skäl att miss- tänka olaglig handel. I sådana fall kvarstår bevissvårigheterna. Den nya praxisen träffar inte heller byten till hyresrätter. Härtill kommer att det från hyresgästernas synpunkt generellt sett ligger ett stort värde i att hyresrätterna inte åsätts ett ekonomiskt värde. Vi anser därför att man bör lätta på hyresvärdens bevisbörda. En sådan ändring innebär inte att man generellt inskränker möjlig- heterna till byte. Denna rätt finns kvar på samma sätt som för när- varande som lösningen kan motverka att otillåten ersätt- ning tas ut. Mot denna bakgrund bör lättnaden beträffande bevis- bördan gälla oavsett om den bostad som hyresgästen ska byta sig till är en villa, bostadsrätt eller hyresrätt. Vi föreslår därför en ny bevisregel i 35 § hyreslagen. Av lag- texten bör det tydligt framgå att bevisbördan är delad mellan hyres- värden och hyresgästen ifall det görs gällande att det utgått olagligt vederlag för hyresrätten. Därvid bör det framgå att det ankommer på hyresvärden att visa omständigheter som ger anledning anta att otillåten ersättning förekommer. Om hyresvärden visar detta, har hyresgästen att visa att otillåten ersättning inte förekommer. Närmare om bevisregelns utformning En förebild för den nu angivna lösningen finns i bestämmelsen i 21 § lagen (2003:307) om förbud mot diskriminering och därtill hörande praxis (se prop. 2002/03:65 s. 105 ff. och NJA 2006 s. 170). Bevis- regeln bör har samma utformning som bevisregeln angående diskri- minering fått genom Högsta domstolens avgörande NJA 2006 s. 170. Regeln bör därmed inte tillämpas som en regel om delad bevisbörda för ett och samma rättsfaktum, dvs. existensen respektive icke- existensen av faktumet. I stället bör regeln tillämpas som bevis- presumtioner. Det innebär att hyresvärden ska visa presumerande omständig- heter – dvs. omständigheter som skiljer sig från den omständighet som ska motbevisas – som gör det antagligt att otillåten ersättning förekommit. Att sådan ersättning förekommit utgör den presume- rade omständigheten. Fullgörs detta åligger det hyresgästen att mot- bevisa den presumerade omständigheten, dvs. hyresgästen ska visa att otillåten ersättning inte förekommit. Vad som ska utgöra presumerande omständigheter får bestäm- mas vid rättstillämpningen i det enskilda fallet. Såtillvida torde den föreslagna bestämmelsen harmoniera med nuvarande praxis. Det centrala är att den nya bestämmelsen ska tillämpas så att hyres- värden endast behöver visa omständigheter som ger anledning anta att otillåten ersättning för lägenheten förekommer. Om hyresvärden klarat det ankommer det på hyresgästen att visa att det inte är fråga om otillåten ersättning. Vi återkommer till frågan om den närmare tillämpningen i författningskommentaren till 35 § hyreslagen. Framhållas bör att hyresgästen, om det i ett fall är motiverat med en köpeskilling som klart understiger köpeobjektets mark- nadsvärde, torde ha goda förutsättningar att presentera omständig- heter som ger en förklaring till att det förhåller sig på detta sätt. 5Anmaningar och underrättelser vid uppsägning Enligt direktiven ska vi överväga om det för uppsägning av en bostadslägenhet till hyrestidens utgång på grund av dröjsmål med betalning av hyran – på motsvarande sätt som gäller vid uppsägning av hyresavtal – bör införas ett system med underrättelse till hyresgästen om möjlighet att vidta rättelse och under- rättelse till socialnämnden om uppsägningen. Vi ska vid övervägan- dena särskilt beakta barnfamiljernas situation och intressen. 5.2.1Allmänt om uppsägning av hyresavtal avseende bostadslägenhet Enligt huvudregeln gäller ett hyresavtal . Ett hyresavtal kan dock även avtalas för bestämd tid. Hyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla. Detsamma gäller för hyresavtal som ingåtts för bestämd tid, såvida den sammanlagda tid lägenheten upplåtits till hyresgästen varat mer än i följd (3 § hyreslagen). Självfallet kan parterna också komma överens om att hyresavtalet ska upphöra. Ett hyresavtal kan sägas upp att upphöra med uppsägningstid. Det är då fråga om en uppsägning till hyrestidens utgång. Vad gäller uppsägningstiden finns vissa legala uppsägningstider, men parterna kan också avtala om annan uppsägningstid. Avtalsfriheten är dock begränsad på så sätt att hyreslagens bestämmelser är tvingande till hyresgästens förmån om inte annat anges. En bostadshyresgäst har alltid rätt att oberoende av avtalad hyres- och uppsägningstid säga Anmaningar och underrättelser vid uppsägning upp hyresavtalet för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast från uppsägningen (1, 4 och 5 §§ hyres- lagen). I praktiken är det vanligaste att bostadshyresavtal löper , med tre månaders uppsägningstid för båda parter. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet för en bostadslägenhet till hyrestidens utgång har hyresgästen enligt huvudregeln rätt till förlängning av avtalet, s.k. direkt besittningsskydd. Från denna huvudregel finns ett antal undantag. I 46 § hyreslagen anges ett antal situationer när hyresgästens besittningsskydd bryts efter upp- sägning till hyrestidens utgång. Det gäller bl.a. när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Mer om detta i avsnitt 5.2.3 (45, 45 a och 46 §§ hyres- lagen). Ett hyresavtal kan också sägas upp att upphöra utan uppsäg- ningstid. Det är då fråga om en uppsägning . Hyresvärden har rätt till sådan uppsägning om hyresrätten är förverkad. I hyreslagen finns en uppräkning av de omständigheter som kan medföra att hyresrätten till en bostadslägenhet är förverkad (42 § hyreslagen). upphör genast eller annars om inte annat följer av bestämmelserna om hyresgästens möjligheter att få till- baka hyresrätten (6 och 44 §§ hyreslagen). Om hyresrätten är för- verkad har hyresgästen ingen rätt till förlängning av hyresavtalet. Redan här kan nämnas att dröjsmål med betalning av hyran kan medföra såväl att hyresrätten är förverkad som att hyresgästen anses ha åsidosatt sina förpliktelser så att avtalet skäligen inte bör förlängas. Och uppsägning kan vid förverkande göras både och till hyrestidens utgång. I det följande lämnas en översiktlig redovisning av den rättsliga regleringen för bostadslägenheter om uppsägning och uppsägning till hyrestidens utgång. I 42 § hyreslagen anges som sagts vilka omständigheter som kan medföra förverkande och ge hyresvärden rätt att säga upp ett hyresavtal . Totalt finns det nio olika förverkandegrunder, varav en avser dröjsmål med betalning av hyran avseende bostads- lägenhet. Vad gäller nyssnämnda förverkandegrund föreskrivs att hyres- rätten är förverkad, om hyresgästen dröjer att betala hyran mer än Anmaningar och underrättelser vid uppsägning en vecka efter förfallodagen. Vissa undantag från detta finns i 55 d § femte–sjunde styckena. De kan emellertid i förevarande samman- hang lämnas därhän. Om hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål med betal- ning av hyran innebär det inte nödvändigtvis att hyresavtalet ska upphöra. Hyresgästen kan till att börja med inte skiljas från lägen- heten om förseelsen är av ringa betydelse. Enligt 43 § hyreslagen kan hyresgästen inte heller skiljas från lägenheten på grund av förverkande om rättelse, dvs. i detta fall betalning eller deponering av hyran, sker innan hyresvärden har sagt upp avtalet. Möjligheten till rättelse gäller oavsett dröjsmålets omfattning. Vidare finns i 44 § hyreslagen en central inskränkning av hyres- värdens möjligheter att skilja hyresgästen från lägenheten. Av den paragrafen följer att det vid betalningsförsening krävs mer än att hyresrätten är förverkad och att hyresavtalet sagts upp utan att rättelse skett för att hyresgästen ska kunna skiljas från lägenheten. Hyresgästen får således inte skiljas från lägenheten om hyran betalas eller deponeras (den s.k. återvinnings- fristen) från det att hyresgästen delgetts underrättelse om sin möj- lighet att få tillbaka hyresrätten och meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kom- mun där lägenheten är belägen. Det måste även ha gått utöver återvinningsfristen för att ett avhysningsbeslut ska få meddelas. För att ett meddelande till socialnämnden ska anses avlämnat räcker enligt 63 § hyreslagen att det sänts i rekommenderat brev. Underrättelsen till hyresgästen ska delges enligt delgivningslagen (se NJA 1988 s. 420). Genom förordningen (1978:314) om under- rättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken har reger- ingen fastställt särskilda formulär i ämnet.