sou · GVB374 · 2008-01-01 00:00:00 — Om hyresgästen tillfälligt kommer att vistas på annan ort på grund av arbete, utbildning, militärtjänstgöring, sjukdom eller annat tungt vägande skäl, kan hyresgästen med hyresvärdens god- kännande upplåta lägenheten till någon annan under högst . En sådan upplåtelse förutsätter att förstahandshyresgästen har för avsikt att flytta tillbaka till bostaden sedan andrahandsupplåtelsen har upphört. Godkännande kan i båda de nu nämnda fallen nekas enbart om det finns saklig grund för det mot bakgrund av någon omständig- het som hänför sig till den som ska bo i lägenheten. En sådan om- ständighet kan vara att han eller hon är känd som en störande person. Vid tidsbestämda hyresavtal kan förstahandshyresgästen med hyresvärdens godkännande upplåta sin bostad i andra hand under återstoden av hyrestiden. Nekas godkännande utan att andrahands- hyresgästens förhållanden utgör saklig grund för det, kan hyres- gästen säga upp hyresavtalet. Rätten att upplåta den egna bostaden i andra hand kan inskrän- kas i vissa fall. Det gäller bl.a. vid upplåtelse av enklare genom- gångsbostäder som är typiska för studenter. Innehavaren av en andelslägenhet har som utgångspunkt full rättslig rådighet över sin bostad (lov om eierseksjoner, nr 31). Det innebär att ägaren har rätt att hyra ut bostaden till vem han eller hon vill. Andelsägarna kan emellertid enas om att de en- skilda andelsägarnas rådighet över bostaden ska begränsas. En så- dan begränsning måste godtas av varje enskild andelsägare. Sedan en begränsning har tagits in i föreningens stadgar är framtida kö- pare bundna av denna. Om andelsägarna har beslutat att en upplå- telse måste godkännas av styrelsen, kan ett godkännande nekas bara om det finns saklig grund för det med hänsyn till förhållanden som hänför sig till den aktuella hyresgästen. Bestämmelser om bostadsrättshavarens upplåtelse av sin bo- stadsrättslägenhet finns i lov om burettslag (nr 39). Dessa bestämmelser gäller även vid upplåtelse av en aktielägenhet. En bostadsrättshavare som själv bor i sin lägenhet har rätt att utan samtycke från föreningen upplåta en del av lägenheten till an- nan. Vidare kan en bostadsrättshavare efter godkännande av styrel- sen upplåta lägenheten i andra hand utan att behöva ange något speciellt skäl. En förutsättning är dock att bostadsrätts- havaren själv eller någon närstående till honom har bott i bostaden under minst ett av . En bostadsrättshavare kan också med styrelsens godkännande upplåta lägenheten i andra hand bl.a. när han eller hon tillfälligt ska vistas på annan ort till följd av arbete, utbildning, militärtjänst, sjukdom eller annat tungt vägande skäl. Föreningen kan neka till en sådan upplåtelse endast då det finns saklig grund som hänför sig till andrahandshyresgästen. I vissa bostadsrättsföreningar gäller vissa speciella villkor för att få vara medlem, t.ex. att man har uppnått en viss ålder, och i sådana föreningar kan styrelsen vägra samtycke till en andrahandsupplå- telse om den som ska hyra lägenheten inte uppfyller dessa villkor. Parterna kan som utgångspunkt avtala att hyran ska uppgå till ett marknadsmässigt belopp. Detta gäller även vid upplåtelse i andra hand och vid upplåtelse till inneboende. Husleieloven innehåller dock en bestämmelse som förhindrar avtal med orimligt hög hyra. Det innebär att parterna inte kan bestämma en hyra som är orimlig i förhållande till den hyra som vanligtvis skulle ha gällt vid en ny upplåtelse av en liknande bostad. kan hyran ändras under vissa bestämda förut- sättningar. Enligt husleieloven har bägge parter rätt att kräva att hyran högst en gång justeras i takt med konsumentprisindex. Med minst tre års mellanrum har parterna dessutom rätt att kräva att hyran anpassas till gängse hyra. Med gängse hyra menas ett genomsnitt av de hyresnivåer som gäller på orten vid hyra av lik- nande lägenheter på motsvarande villkor. Enligt uppgift från Kommunal- och regionaldepartementet har det skett en betydande höjning av bostadspriserna i . Efter- frågan på hyresbostäder är därför stor och det har fått till följd att det är lönsamt att bedriva uthyrningsverksamhet. Enligt departe- mentet har det medfört att många valt att placera sina pengar i en extra bostad i avsikt att hyra ut den. Huvudregeln är att hyresintäkterna efter avdrag för driftskostna- derna ska beskattas på samma sätt som andra kapitalintäkter (rä- kenskapsmetoden). Lov om skatt av formue og inntekt (nr 14) innehåller dock några viktiga undantag från skatteplikten vid uthyrning av den egna bostaden. En hyresintäkt är fri från beskatt- ning när ägaren/innehavaren använder minst hälften av bostaden för eget bruk. Enligt uppgift från Kommunal- och regionaldepar- tementet har denna regel haft stor betydelse för utformningen av norska småhus. Genom att hyra ut en eller två mindre bostäder, t.ex. ett hyresrum eller en källarbostad, i det egna bostadshuset kan ägaren få avsevärda skattefria inkomster. Huvuddelen av den norska hyresmarknaden utgörs enligt departementet av sådana små lägenheter. I fråga om tvåfamiljshus är hyresintäkten skattefri om ägaren an- vänder minst hälften av den ena lägenheten för eget boende och den andra lägenheten också används för bostadsändamål. Vid bedömningen av vad som utgör hälften av en bostad utgår man från uthyrningsvärdet. Enligt uppgift från det norska Finans- departementet bedöms uthyrningsvärdet av den uthyrda delen i allmänhet utifrån dess yta. I undantagsfall kan dock den uthyrda delen anses mera värd än den del som inte hyrs ut, trots att den ut- hyrda delen ytmässigt är mindre. Det saknar betydelse om den de- len av bostaden som ägaren inte använder till eget boende används i ägarens förvärvsverksamhet eller om den hyrs ut till bostadsända- mål eller till näringsverksamhet. Det finns också en möjlighet att hyra ut hela eller större delen av den egna bostaden, räknat efter uthyrningsvärdet, skattefritt un- der mindre än halva inkomståret. Med mindre än halva inkomst- året avses , oavsett om tiden är sammanhängande eller inte. S.k. flermannsboliger omfattas inte av bestämmelserna om skattebefrielse. Enligt uppgift från det norska har detta undantag inte någon större betydelse, då det endast avser den situationen att samma ägare har tre eller flera bostadsenheter på samma egendom. I finns hyreslägenheter, bostadsrättslägenheter (andels- boliger) och ägarlägenheter. De senare ägs av innehavaren, som till- sammans med övriga lägenhetsinnehavare äger marken och de gemensamma delarna av huset. Rätten att upplåta den egna bostaden i andra hand eller till inneboende I lov om leje af almene boliger (LBK nr 187 af 27/02/2007) finns bestämmelser om hyresgästens rätt att upplåta en allmän hyreslä- genhet helt eller delvis. För en privat hyreslägenhet gäller i stället be- stämmelserna i lov om leje (LBK nr 188 af 27/02/2007, lejeloven). Den som hyr en allmän eller privat hyreslägenhet har rätt att upplåta högst hälften av lägenhetens bostadsrum till inneboende. Det totala antalet personer som bor i lägenheten får dock inte överstiga antalet bostadsrum. Det innebär att den som innehar en trerumslägenhet får upplåta ett rum till en annan och att inte fler än tre personer får bo i lägenheten. Den som hyr en allmän eller privat hyreslägenhet har vidare rätt att upplåta hela lägenheten i andra hand vid tillfällig bortovaro på grund av sjukdom, affärsresa, studier, tillfälligt arbete på annan ort eller liknande. Hyresvärden kan dock motsätta sig en sådan upplåtelse om det totala antalet personer i lägenheten kom- mer att överstiga antalet bostadsrum eller om det annars finns sak- lig grund för att motsätta sig upplåtelsen. Vid upplåtelse av en privat hyreslägenhet kan hyresvärden även motsätta sig upplåtelsen om egendomen omfattar färre än 13 bostadslägenheter. I fråga om en allmän hyreslägenhet gäller att hyresvärden kan motsätta sig en andrahandsupplåtelse om den avtalade hyran överstiger den hyra som förstahandshyresgästen själv betalar för bostaden. Bestämmelser som anger i vilken utsträckning det är tillåtet för en bostadsrättshavare att hyra ut sin bostadsrättslägenhet finns i all- mänhet i bostadsrättsföreningens stadgar. Ofta används samma regler som gäller i fråga om en privat hyreslägenhet. Innehavaren av en ägarlägenhet har som utgångspunkt rätt att hyra ut sin lägenhet. , i vilken innehavaren ska vara medlem, kan dock i sina stadgar bestämma att det inte är tillåtet att hyra ut den egna lägenheten. Stadgarna kan också innehålla krav på att en hyresgäst ska godkännas av föreningen. Sådant godkännande kan nekas bara om det finns saklig grund för det. Vid uthyrning av allmänna hyreslägenheter gäller en så kallad balanshyresprincip. Det betyder att den samlade hyran för lägen- heterna ska vara bestämd så att intäkterna kan täcka de kostnader som är förbundna med driften av bostäderna. En förstahandshyres- gäst som upplåter en allmän hyreslägenhet i andra hand får inte ta ut en högre hyra än vad han eller hon själv betalar för bostaden. Vid andra upplåtelser gäller, oavsett om det är fråga om privata hyreslägenheter, bostadsrättslägenheter, ägarlägenheter eller lägen- heter i en- eller tvåfamiljshus, att de omfattas antingen av lejelovens regler om bestämmande av hyra efter den uthyrda egendomens värde, om bostaden är belägen i en s.k. oreglerad kommun, eller av reglerna i lov om midlertidig (tillfällig, utr.anm). regulering af bo- ligforholdene (LBK nr 189 af 27/02/2007, boligreguleringsloven), om bostaden ligger i en s.k. reglerad kommun. Lejelovens bestämmelser, vilka gäller i oreglerade kommuner, innebär att hyran ska motsvara den hyra som är allmänt gällande i det ifrågavarande området för motsvarande bostäder, med hänsyn till belägenhet, beskaffenhet, storlek, kvalitet, utrustning och un- derhållsstandard. Detta gäller även vid andrahandsupplåtelser. Boligreguleringsloven gäller i de flesta större kommuner och i de kommuner som har beslutat att reglerna ska gälla där. Det inne- bär att boligreguleringslovens regler gäller för större delen av det privata lägenhetsbeståndet. Utgångspunkten vid bestämmandet av hyran för bostäder i reglerade kommuner är att den ska utgå från omkostnaderna, vilket innebär att hyran inte får fastställas till ett belopp som överstiger de nödvändiga driftskostnader och den ka- pitalavkastning som anges i boligreguleringsloven. Till detta belopp ska avsättningar för utvändigt och invändigt underhåll läggas till. En hyra som har bestämts på detta sätt utgör också den övre grän- sen för den hyra som kan tas ut vid en upplåtelse i andra hand. Intäkten från uthyrning av den egna bostaden är som utgångspunkt skattepliktig i sin helhet. Det finns emellertid vissa särregler som ger möjlighet till skattefri uthyrning av den egna bostaden. En hyresgäst som hyr ut en del av sin lägenhet till inneboende kan välja att vid inkomsttaxeringen redovisa endast den del av hy- resintäkten som överstiger ett grundavdrag om två tredjedelar av den egna årshyran för hela lägenheten. En bostadsrättshavare räknas vid tillämpning av denna regel som hyresgäst och avgiften räknas som hyra. Den som äger en lägenhet och upplåter en del av denna till en inneboende kan i vissa fall välja att redovisa endast den del av hyresintäkten som överstiger ett grundavdrag om en och en tredje- dels procent av egendomens värde, dock alltid . Motsvarande regler gäller för den hyresgäst, bostadsrättshavare eller lägenhetsägare som upplåter sin bostad i andra hand under en del av inkomståret. Grundavdraget är avsett att täcka samtliga ut- gifter och avskrivningar som annars skulle vara avdragsgilla i sam- band med uthyrningen. En hyresgäst, bostadsrättshavare eller lägenhetsägare kan, i stället för att använda grundavdragsreglerna, välja att redovisa ut- hyrningen enligt räkenskapsmetoden, vilket innebär att nettoin- täkten av uthyrningen beskattas. Avdragsbeloppet får inte i något fall överstiga bruttointäkten av uthyrningen. I är det vanligast med aktielägenheter. Denna boendeform innebär att lägenhetsinnehavaren äger en aktie i ett bostadsaktie- bolag, som i sin tur äger den fastighet som lägenheten är belägen i. Därutöver finns hyreslägenheter, bostadsrättslägenheter och del- ägarlägenheter. har genom s.k. aravalån eller räntestödslån bidragit till finansieringen av hälften av landets hyreslägenheter. Aravabostä- der och de bostäder som finansierats med räntestödslån byggs och ägs av främst kommuner och allmännyttiga sammanslutningar. Hy- resgästerna väljs ut på sociala grunder med utgångspunkt i sökan- dens behov av bostad samt dennes inkomst och förmögenhet. Övriga hyreslägenheter ägs förutom av privatpersoner också av t.ex. försäkringsbolag och församlingar. En del av dessa verkar på samma sätt som hyresvärdar på den privata marknaden, medan andra hyr ut bostäder på basis av ansökningar på vissa villkor. På vissa orter finns särskilda ungdomsbostäder. En ungdomsbo- stad är en hyresbostad som är avsedd som en första bostad för den som är . Bostäderna är i första hand avsedda för andra än studerande. Bostadsrätt är en upplåtelseform som innebär att den som inne- har bostadsrätten betalar av bostadens anskaffningspris som bostadsrättsavgift och dessutom ett månatligt bruksvederlag. Insatsen, uppräknad med index, betalas tillbaka när bostadsrättsha- varen flyttar. Bostadsrättslägenheter som har byggts med statligt stöd ägs av kommuner, allmännyttiga sammanslutningar eller bolag som dessa äger eller av bostadsrättsföreningar. Bostadsrättslägen- heter som byggts med annan finansiering kan även ägas av aktiebo- lag eller stiftelser. En delägarlägenhet är en bostad där innehavaren till en början bara investerar en del av priset för bostaden. Vissa delägarlägenhe- ter byggs med statligt räntestöd medan andra är fritt finansierade. För de delägarlägenheter som finansieras med räntestödslån betalar innehavaren först av anskaffningspriset för bostaden. Innehavaren blir därmed ägare till en motsvarande andel aktier som medför rätt att använda lägenheten. äger den som byggt huset resten av bostaden, medan de som bor i huset är hyresgäster. Efter hyrestidens utgång har hyresgästen möjlighet att lösa in hela lägenheten eller att bo kvar i den som hyresgäst. Sedan en delägarlägenhet har lösts in, motsvarar den en aktielägenhet. Rätten att upplåta den egna bostaden i andra hand eller till inneboende Den som äger en aktielägenhet kan hyra ut sin bostad eller del av den utan tillstånd från övriga delägare, om inte något annat be- stämts i bolagsordningen. En sådan lägenhet kan ägas av både fy- siska och juridiska personer och det är fullt möjligt att inneha flera lägenheter. Enligt uppgifter från svenska ambassaden i är det relativt vanligt att juridiska personer äger aktielägenheter och hyr ut dem som bostäder. Den som innehar en hyreslägenhet får som huvudregel upplåta högst hälften av lägenheten till någon annan (underuthyrning) utan samtycke från hyresvärden. Vid upplåtelse av hela lägenheten i andra hand krävs däremot samtycke från hyresvärden. Vid tillfälliga upplåtelser gäller dock att hyresgästen för högst får upplåta hela bostadslägenheten till någon annan, om hyresgästen på grund av arbete, studier eller sjukdom eller av någon annan sådan orsak kommer att vistas på annan ort och hyresvärden inte har grundad anledning att motsätta sig upplåtelsen. Enligt praxis gäller att en aravabostad inte får upplåtas i andra hand. En bostadsrättshavare får hyra ut högst hälften av den egna lä- genheten till någon annan. En bostadsrättshavare får dessutom tillfälligt hyra ut sin lägenhet av längst , om han eller hon på grund av arbete, studier eller av någon annan liknande orsak tillfälligt vistas på annan ort eller om något annat särskilt skäl för upplåtelsen föreligger. Lägenheten får dock upplåtas , om husägaren inte har grundad anledning att motsätta sig upp- låtelsen. Den som bor i en delägarlägenhet har samma rätt som en hyres- gäst att upplåta lägenheten till annan så länge bostaden inte har lösts in. Därefter behandlas lägenheten som en aktielägenhet. Enligt uppgift från svenska ambassaden i är det i ovanligt att en lägenhetsinnehavare har inneboende i sin bostad. Hyran bestäms som huvudregel i ett avtal mellan hyresvärden och hyresgästen. Både hyresvärden och hyresgästen har dock möjlighet att låta domstol pröva frågan om hyrans skälighet. Domstolen kan på yrkande av hyresgästen sänka hyran om den utan godtagbar or- sak väsentligt överstiger gängse hyra för sådana lägenheter som har samma hyresvärde och som används för samma ändamål inom om- rådet. Bestämmelsen gäller även i fråga om upplåtelser i andra hand och till inneboende. Vid uthyrning av en bostadsrättslägenhet finns det inte några be- gränsningar när det gäller hyrans storlek. Inkomster från privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden beskattas som kapitalinkomst. Från inkomsterna får avdrag göras för sådana utgifter som har varit nödvändiga för att förvärva eller bibehålla inkomsterna. För fysiska personer gäller att skatten upp- går till av kapitalinkomsten. En privatperson som upp- låter sin bostad betalar således skatt av den be- skattningsbara inkomsten, oavsett vilken typ av bostad som upplå- telsen avser. Enligt uppgifter som lämnats av den svenska ambassaden i användes av alla bostäder på av dess ägare, medan mindre än tjugo procent av bostäderna hyrdes ut av sociala myndigheter () och privata hyresvärdar (). Bostadsrätter finns inte på . Rätten att upplåta den egna bostaden i andra hand eller till inneboende Bestämmelser om hyra av bostäder finns i Residential Tenancies Act. Av denna framgår att en hyresgäst inte har rätt att upplåta sin bostad i andra hand utan skriftligt medgivande från hyresvärden. På löper hyreskontraktet i fyraåriga cykler, vilka startar när kontraktet skrivs under. Hyresvärden kan säga upp hyresavtalet utan att ange någon speciell grund, medan det under den resterande delen av hyrestiden krävs att någon av de i lagen angivna uppsägningsgrunderna föreligger. börjar en ny cykel. Om bostaden upplåts i andra hand anses cykeln ha inletts den dag då förstahandskontraktet skrevs under. När en bostad hyrs ut måste hyresvärden registrera detta hos (). Detta gäller också vid upplåtelser i andra hand. Utan hinder av att hyresavtalet gäller för bestämd tid och oav- sett vad som anges i hyresavtalet får hyresgästen säga upp hyresav- talet om hyresvärden vägrar att ge sitt samtycke till en upplåtelse i andra hand. Bestämmelserna i gäller inte vid ut- hyrning av rum till inneboende. Sådana upplåtelser regleras alltså inte i lag. När det gäller hyresgästens rätt att upplåta en del av den egna bostaden till inneboende är det därför upp till hyresgästen och hyresvärden att i det enskilda fallet komma överens. Enligt Residential Tenancies Act ska hyran vara marknadsmässig. Hyran får som huvudregel justeras enbart en gång . Vid upplåtelser till inneboende är det upp till parterna att avtala om hyrans storlek och bestämma den kan om- prövas. Den som upplåter sin bostad i andra hand måste betala inkomst- skatt på hyresintäkten. Avdrag får dock göras för sådana kostnader som är hänförliga till den uthyrda bostaden, som försäkring, repa- ration och slitage m.m. Om en bostadsinnehavare hyr ut ett eller flera rum i sin privat- bostad till inneboende och den årliga bruttohyran inte överstiger 7,620, är intäkten av uthyrningen skattefri (Rent a Room Scheme). Reglerna om skattebefrielse gäller bara vid sådana upplåtelser som görs av fysiska personer. Skattebefrielsen gäller för hyresgäster och ägare av egnahem, som upplåter en del av sin bostad till inne- boende. Reglerna gäller inte vid upplåtelse till egna barn.