sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — Vi föreslår därför att den tidigare föreslagna bestämmelsen om att det vid skälighetsprövningen ska beaktas om hyresvärden lämnat en rättelseanmaning till hyresgästen ska vara generellt utformad. Som framhållits rör det sig om en huvudregel. Och som angavs i inledningen till detta avsnitt finns det vissa typer av åsidosättanden där besittningsskyddet normalt bör brytas utan att Anmaningar och underrättelser vid uppsägning rättelseanmaning har lämnats. Mer om detta i författningskommen- taren. Liksom vid försenade hyresbetalningar kan man givetvis också tänka sig avvikelser i det enskilda fallet, t.ex. att en rättelse- anmaning inte krävs trots att åsidosättandet är en typ där detta normalt förutsätts. Underrättelse till socialnämnden vid störningar i boendet Därmed återstår frågan om det hyresnämnden bör vara skyldig att underrätta socialnämnden även i andra fall än vid dröjsmål med betalning av hyran. Till börja med kan noteras att hyresvärden enligt 25 § andra stycket hyreslagen är skyldig att underrätta social- nämnden om störningar i boendet. Underrättelsekravet är dock sanktionerat endast vid förverkande. En förutsättning för förverk- ande är att underrättelse har skickats, såvida det inte är fråga om särskilt allvarliga störningar. Men det finns alltså ingen sanktion mot att hyresvärden under- låter att lämna en underrättelse till socialnämnden när 46 § andra stycket 2 hyreslagen åberopas. Enligt vad som framkommit under utredningsarbetet tillmäts i praktiken inte heller en underlåtenhet i detta avseende någon betydelse vid skälighetsprövningen. Med hänsyn till såväl den störande bostadshyresgästen som de övriga hyresgästerna i huset får det emellertid anses ligga ett starkt intresse i att socialnämnden får information om att det pågår en förlängningstvist på grund av störningar i boendet. Liksom vid för- tida uppsägning kan en sådan ordning ge förutsättningar för att störningarna upphör så snabbt som möjligt och kanske med en lösning som innebär att den aktuella hyresgästen inte tvingas att flytta. På samma sätt som vid försenade hyresbetalningar finns det vidare en skillnad som kan ifrågasättas (se avsnitt 5.6.4 angå- ende försenade hyresbetalningar). Varken hyresgästens behov av stöd eller socialnämndens möjligheter att hjälpa en störande hyres- gäst har i normalfallet något som helst samband med om hyres- värden har sagt upp hyresgästen eller med iakttagande av uppsägningstid samt huruvida grunden är förverkande eller åsido- sättande av skyldigheterna. Vilken uppsägningsform hyresvärden väljer beror på helt andra faktorer, t.ex. vilket förfarande som hyresvärden bedömer går snabbast. Underrättelseskyldigheten bör därför inte vara beroende av vilken uppsägningsform som väljs. Anmaningar och underrättelser vid uppsägning Som utvecklats beträffande försenade hyresbetalningar kan man inte heller utgå ifrån att det faktum att uppsägningen gjorts med iakttagande av uppsägningstid innebär att hyresgästen i praktiken skiljs från sin bostad än vid förtida upp- sägning. Från dessa utgångspunkter framstår det som konsekvent att socialnämnden får en underrättelse oavsett om uppsägningen har skett eller med iakttagande av uppsägningstid. På samma sätt som angetts beträffande försenade hyresbetal- ningar är det vidare inte ovanligt att hyresvärden skickar en under- rättelse till socialnämnden i nu aktuell situation, trots att detta alltså inte är ett formellt krav. Vi föreslår därför en motsvarande ordning vid störningar som vid försenade hyresbetalningar. Det innebär således att hyresnämn- den ska skicka en underrättelse till socialnämnden, i de fall hyres- värden inte har gjort det. Skyldigheten bör gälla även om åsido- sättandet av förpliktelserna utgörs av särskilt allvarliga störningar. Denna situation torde för det första vara mycket ovanlig, eftersom värden i detta läge regelmässigt åberopar förverkande. Och åberopar värden förverkande ska en kopia av uppsägningen skickas till socialnämnden enligt en osanktionerad regel i 42 § fjärde stycket hyreslagen. Något undantag bör därför inte göras för särskilt allvarliga störningar. Underrättelse till socialnämnden vid andra åsidosättanden Därmed återstår andra åsidosättanden än betalningsförseningar med hyran och störningar i boendet. Det rör sig, som tidigare nämnts, om ett antal olika typer av misskötsamhet. Beträffande flera av dessa kan man inte på samma sätt som när problem före- ligger med hyresbetalningar eller störningar förutsätta att social- nämnden har möjligheter att hjälpa hyresgästen eller att hyres- gästen har sådana behov. Exempelvis kan otillåten andrahands- upplåtelse eller överlåtelse av lägenheten ha andra förklaringar än att hyresgästen har sociala problem, t.ex. att denne vill behålla en attraktiv lägenhet för eventuella framtida behov. För den typen av åsidosättanden finns inte heller, i de fall förverkande kan vara aktuellt, något krav på underrättelse. Här finns alltså inte den skillnad beroende på uppsägningsform som vi pekat på vid försenade hyresbetalningar eller störningar i boendet. Anmaningar och underrättelser vid uppsägning En form av åsidosättanden bör särskilt uppmärksammas. Det gäller hyresgäster som inte kan sköta sin lägenhet. Det kan bero på samlarmani, för många djur i lägenheten osv. Inte sällan har dessa personer också andra problem, t.ex. missbruk eller psykiska pro- blem. Misskötsamheten kan leda till störningar i boendet. I sådana fall finns en underrättelseskyldighet. Men om misskötsamheten resulterar i andra åsidosättanden omfattas den inte av någon under- rättelseskyldighet. De problem dessa personer ofta har kan sägas tala för att vidga underrättelseskyldigheten till även dessa fall. Avgränsningen är dock inte helt enkel eftersom misskötsamheten kan vara att bedöma som störningar, underlåtenhet att iaktta ord- ning och gott skick eller vanvård. Regleringen riskerar därför att bli oklar och exempelvis vanvård är alltså en sådan typ av missköt- samhet där krav på underrättelse inte finns vid förverkande. Vi anser därför att man trots allt inte bör gå längre än att vidga underrättelseskyldigheten till fall där den redan föreligger vid förverkande. Sammanfattningsvis anser vi således att hyresnämndens under- rättelseskyldighet inte ska utsträckas till andra åsidosättanden än försenade hyresbetalningar och störningar i boendet. 5.6.6Delgivning av underrättelse enligt 44 § hyreslagen till bostads- eller lokalhyresgäst När hyresvärden åberopar förverkande på grund av försenad hyres- betalning får, som tidigare angetts, hyresgästen inte skiljas från lägenheten utan att denne delgetts en underrättelse enligt 44 § hyres- lagen. Det är i denna underrättelse som hyresgästen informeras om sin möjlighet att få tillbaka hyresrätten under förutsättning att hyran betalas eller deponeras , eller beträffande lokal , från det att hyresgästen delgetts underrättelsen. har slagit fast att en sådan underrättelse ska delges enligt delgivningslagens bestämmelser, och inte enligt de delgivningsregler som finns i jordabalken (NJA 1988 s. 420). Enligt gällande rätt skiljer sig alltså delgivningskravet i 44 § hyreslagen för underrättelser vid förverkande från det delgivnings- krav som enligt 8 § hyreslagen gäller för en skriftlig förtida upp- sägning. Vi kommer nedan att närmare gå in på bakgrunden till att delgivningskraven kommit att få olika utformning och den prak- tiska innebörden av detta. Vi överväger därefter om det finns skäl Anmaningar och underrättelser vid uppsägning att även fortsättningsvis ha olika delgivningsregler eller om reglerna i 44 § hyreslagen bör anpassas till vad som enligt 8 § hyreslagen gäller för delgivning av uppsägningar. Den nu aktuella frågan gäller, till skillnad från de som har behandlats i detta kapitel, både bostadslägenheter och lokaler. Delgivning av uppsägningar enligt 8 § hyreslagen Delgivningskraven enligt 8 § hyreslagen är olika beroende på bl.a. om det är fråga om förtida uppsägning eller uppsägning till hyres- tidens utgång. Under förutsättning att den sökte har hemvist här i landet följer nämligen av 8 § fjärde stycket hyreslagen att alla upp- sägningar utom uppsägning på grund av förverkande eller uppsägning av lokalhyresgäst till hyrestidens utgång får delges genom att uppsägningen sänds i rekommenderat brev. Denna möj- lighet till en enklare form av delgivning infördes genom en lag- ändring 1985. Möjligheten till delgivning genom rekommenderat brev skulle emellertid av rättsäkerhetsskäl inte omfatta uppsägningar eller hyresvärds uppsägning till hyrestidens utgång av en lokal- hyresgäst. För dessa gäller därför endast de övriga delgivnings- former som föreskrivs genom bestämmelserna i 8 § hyreslagen. Där hänvisas till 8 kap. 8 § andra och tredje styckena jordabalken (hur delgivning av uppsägning av arrende ska gå till) som i sin tur hän- visar till delgivningslagen med vissa undantag. De delar av delgiv- ningslagen som undantas är reglerna om surrogatdelgivning och kungörelsedelgivning. I stället finns det i 8 kap. 8 § tredje stycket och 8 § femte stycket hyreslagen bestämmelser om hur delgivning får ske i motsvarande situationer. Vi återkommer nedan till skill- naderna mellan jordabalkens delgivningsbestämmelser och reglerna i delgivningslagen. Utformningen av delgivningsbestämmelsen i 44 § hyreslagen Möjligheten som infördes att göra vissa uppsägningar genom att endast skicka rekommenderat brev föranledde en följdändring i 44 § hyreslagen vad avsåg delgivningskravet för underrättelser. Lag- texten ändrades på så sätt att lokutionen i den ordning som gäller för uppsägning, delgetts ersattes med delgetts. Anmaningar och underrättelser vid uppsägning uttalades att det endast var fråga om en redaktionell ändring (se prop. 1983/84:137 s. 129). Avsikten var alltså att jordabalkens del- givningsregler skulle vara tillämpliga även i fortsättningen. Inne- börden av delgivningskravet i 44 § hyreslagen efter lagändringen kom emellertid, som framgått ovan, att bli föremål för prövning i . fann vid den prövningen att 44 § hyreslagen enligt sin ordalydelse – oberoende av vad som uttalats i förarbetena – inte kunde tilläggas annan innebörd än att underrättelsen till hyresgästen ska delges enligt delgivningslagens bestämmelser. Frågan om delgivningsregeln i 44 § hyreslagen skulle ändras så att den fick samma utformning som före lagändringen 1985 har därefter behandlats i et senare lagstiftningsärende. Man ansåg då att kravet på att underrättelsen skulle delges enligt delgivningslagens bestämmelser borde behållas. Detta motiverades med att det är av stor betydelse att hyresgästen verkligen får del av underrättelsen, då den ålägger hyresgästen en aktivitet som är av närmast avgör- ande betydelse för hyresavtalets bestånd. (Se prop. 1992/93:115 s. Finns det sakliga skäl att ha olika delgivningsregler för uppsägningar och underrättelser? En ordning som innebär att olika delgivningsregler gäller för upp- sägningar och underrättelser medför en uppenbar risk för att hyres- värden gör misstag. I de fall bestämmelserna avviker från varandra kan hyresvärden alltså inte heller i samma försändelse och på samma sätt delge underrättelsen och en förtida uppsägning. Det finns därför klara fördelar med enhetliga delgivningsbestämmelser för uppsägningar och underrättelser. Enhetlighet är av värde även för hyresgästerna. I detta sammanhang kan nämnas att det beträffande bostadsrätter infördes en skyldighet för bostadsrättsföreningar att skicka en underrättelse motsvarande den i 44 § hyreslagen vid upp- sägning på grund av utebliven betalning av årsavgiften. När skyldig- heten infördes, bestämde man att underrättelsen skulle delges på samma sätt som uppsägningen, nämligen enligt regler som har samma innehåll som jordabalkens delgivningsregler. I förarbetena upp- märksammade regeringen den ordning som gäller för hyresrätter Anmaningar och underrättelser vid uppsägning men ansåg att en enhetlig ordning var bättre. (Se prop. 2002/03:12 s. 86 f.) Frågan är då om det finns skäl som talar mot att anpassa reglerna för delgivning av underrättelser enligt 44 § hyreslagen till vad som enligt 8 § hyreslagen gäller för delgivning av uppsägningar. Som nämnts ovan består skillnaderna mellan de olika reglerna i hur surrogatdelgivning respektive kungörelsedelgivning kan ske. Störst praktisk betydelse har formerna för surrogatdelgivning i de fall den som söks för delgivning inte anträffas. Enligt jordabalken kan nämligen delgivning då ske genom att uppsägningen skickas i rekommenderat brev till den söktes vanliga adress och ett exemplar av uppsägningen dessutom lämnas till en vuxen medlem i det hushåll han tillhör, eller, om han driver rörelse med fast kontor, till någon som är anställd där, eller läggs i den söktes postlåda. I det senare fallet kan hyresvärden således delge hyresgästen utan att ha kontakt med någon fysisk person, vilket inte är möjligt enligt delgivningslagens regler. Om en enskild person ska delges och surrogatdelgivning sker enligt delgivningslagens regler kan meddelandet lämnas till annan vuxen medlem av hushållet eller till hyresvärd eller annan som i hyresvärdens ställe har tillsyn över huset. Det sistnämnda är natur- ligtvis inte aktuellt om hyresvärden är avsändare till meddelandet. Om den enskilde driver rörelse kan handlingen lämnas på kontoret till någon som är anställd där och om den enskilde sökts på sin arbetsplats kan meddelandet lämnas till arbetsgivaren. Är den som söks för delgivning i stället en juridisk person, kan meddelandet lämnas till någon som är anställd på kontor där förvaltningen förs. I samtliga fall gäller att den som tagit emot handlingen ska se till att den kommer den sökte till handa så snart det kan ske. Delgivningstidpunkten är avgörande för när den tid börjar löpa som hyresgästen har på sig för att betala eller deponera hyran för att inte skiljas från lägenheten. Därför är det naturligtvis angeläget att så långt som möjligt förvissa sig om att den som sökts för delgivning också nås av underrättelsen. Om delgivning sker enligt jordabalkens regler om surrogatdelgivning finns en viss risk att så inte sker, exempelvis om hyresgästen är bortrest och meddelandet skickas i rekommenderat brev och läggs i brevlådan. En tillämpning av delgivningslagens regler ger emellertid inte heller några garantier för att meddelandet når den sökte. Att surrogatdelgivning enligt delgivningslagen sker innebär visserligen, som framgått ovan, att meddelandet alltid lämnas till en fysisk Anmaningar och underrättelser vid uppsägning person, som i sin tur ska tillse att meddelandet når den sökte. Att så verkligen sker är emellertid inte en förutsättning för att den sökte ska anses delgiven och att fristen för återvinning börjar löpa. Eftersom hyresrättens förverkande kan vara en känslig fråga för hyresgästen bör även integritetsaspekter beaktas. Det är nämligen inte självklart att det för hyresgästens framstår som positivt att, som det kan bli fråga om vid tillämpning av delgivningslagen, del- givning sker genom att meddelandet lämnas till arbetsgivaren. I sammanhanget bör också framhållas att jordabalkens delgiv- ningsregler anses ge ett tillräckligt mått av trygghet för delgivning av uppsägningar enligt hyreslagen, liksom för uppsägningar av arrende. Även när det gäller uppsägningar och underrättelser som avser bostadsrätt tillämpas regler med motsvarande innehåll. Det framstår därför som svårmotiverat att underrättelser enligt 44 § hyreslagen inte skulle kunna delges på samma sätt. Om jorda- balkens delgivningsregler inte skulle anses ge ett tillräckligt mått av trygghet för hyresgästen när det gäller delgivning av underrättelser enligt 44 § hyreslagen, kan det ifrågasättas om inte reglerna gene- rellt sett bör ses över vad avser delgivning av uppsägningar. Enligt vår mening finns det således inte några starka sakliga skäl för att ha olika delgivningsregler för uppsägningar och under- rättelser. Fördelarna med ett enhetligt system är uppenbara. Vi föreslår därför att en underrättelse till hyresgästen om dennes möjligheter att få tillbaka sin bostadslägenhet eller lokal genom att betala eller deponera hyran inom återvinningsfristen ska delges på samma sätt som en förtida uppsägning, dvs. enligt de bestämmelser i 8 § hyreslagen som gäller för sådan uppsägning. 6Rätten att installera parabolantenn Enligt direktiven ska vi studera vilka tekniska lösningar som finns för hyresgäster att ta del av TV-sändningar och vilka som kan förväntas . Vi ska vidare studera hur vanligt det är att hyresgäster inte kan ta del av de TV-program som de önskar ta del av därför att de inte får installera egna parabolantenner och inte heller erbjuds andra tekniska lösningar för det. Vi ska också upp- märksamma hur vanligt det är att hyresgäster, trots att andra lös- ningar erbjuds, önskar installera egna paraboler, t.ex. av kostnads- skäl. Mot bakgrund av vad som framkommer vid studien ska vi överväga om hyresgästers rätt att installera egna parabolantenner eller motsvarande anordningar bör stärkas. En särskild fråga som vi ska uppmärksamma är rätten till för- längning av hyresavtal vid uppsägning på grund av installation av parabolantenn. Vi ska överväga om reglerna är utformade på ett lämpligt sätt eller om rätten till förlängning ska stärkas, t.ex. genom att det ska tas större hänsyn till de möjligheter att kunna ta del av TV-sändningar som fastighetsägaren har anvisat och till säker- hetsnivån på den enskilda installationen. Hyreslagen innehåller inga specifika bestämmelser om rätten att installera parabolantenn eller liknande anordning. Frågan bör emellertid ses i belysning av bestämmelserna i 24 och 24 a §§ hyres- lagen. Dessa paragrafer ger viss vägledning i fråga om vilka åtgärder en hyresgäst kan företa med sin lägenhet och gemensamma ut- rymmen i fastigheten. Rätten att installera parabolantenn Av 24 § hyreslagen framgår bl.a. att hyresgästen under hyres- tiden väl ska vårda lägenheten med vad därtill hör. Med det sist- nämnda avses utrymmen inom fastigheten som hyresgästen har rätt att använda men som inte utgör själva lägenheten. Hyresgästen ska visa den aktsamhet som skäligen kan fordras av en ordentlig person. I vårdplikten ligger även att hyresgästen i allmänhet inte utan hyresvärdens samtycke får göra förändringar i lägenheten eller installera särskilda anordningar om åtgärden inte utan svårighet kan återställas när han eller hon flyttar. Hyresgästen är inte an- svarig för sådana skador som uppstår genom normal förslitning (se /, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egen- dom, 7 uppl. 2007, s. 220 f.). I 24 a § hyreslagen ges hyresgästen rätt att, med visst undantag som här saknar intresse, i någon mån sätta sin personliga prägel på lägenheten utan att behöva återställa åtgärderna. Närmare bestämt har hyresgästen rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Frågan om hyresgästers rätt att installera parabolantenner o.d. har också bedömts mot bakgrund av den allmänna bestämmelsen i 25 § hyreslagen om hyresgästens skyldighet att iaktta ordning och gott skick. Vid sidan av denna allmänna bestämmelse kan det vidare finnas särskilda ordningsföreskrifter angående parabolantenner i själva hyresavtalet (jfr och , Hyreslagen En kommentar, 8 uppl., 2006 s. 211; se även , , Om ordningsföreskrifter i hyresavtal, SvJT 8/2007, s. 709 ff.) Hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån. Ett brott mot en ordningsföreskrift behöver därför inte i sig medföra förverkande eller att besittningsskyddet upphör även om det står så i hyres- avtalet. Om hyresgästen väl brutit mot bestämmelserna i 24 och 25 §§ hyreslagen, innebär å andra sidan avsaknaden av en särskild ordningsföreskrift i hyresavtalet inget hinder mot förverkande eller upphörande av besittningsskyddet. För att förverkande ska bli aktuellt enligt 42 § hyreslagen på grund av att ordning och gott skick inte iakttagits krävs att hyres- gästen efter tillsägelse inte utan dröjsmål vidtagit rättelse. Vidare kan hyresgästen liksom tidigare beskrivits inte skiljas från lägen- heten om förseelsen är av ringa betydelse. Hyresgästen kan också enligt 43 § hyreslagen undvika att bli skild från lägenheten genom att vidta rättelse före uppsägningen (se avsnitt 5.2.2). Skulle hyresavtalet innehålla en avtalsskyldighet rörande para- bolantenner som går utöver vad som följer av 25 § hyreslagen måste Rätten att installera parabolantenn det enligt 42 § samma lag vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs för att förverkande ska få ske på den grunden. Härutöver följer av 43 § hyreslagen att hyresgästen inte får skiljas från lägenheten om hyresvärden inte sagt upp hyresavtalet från det han fick kännedom om förhållandet. Installation av en parabolantenn som utgör brott mot bestäm- melsen om ordning och gott skick eller mot en ordningsföreskrift kan som antytts även medföra att hyresgästens besittningsskydd upphör enligt 46 § hyreslagen. Det blir då en prövning enligt samma upphörandegrunder som vid dröjsmål med betalning av hyran (se avsnitt 5.2.3). Dessa grunder är således att hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden sagt upp hyresavtalet att upphöra eller att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Slutligen bör framhållas att det enligt 4 § lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning finns möjlighet att ansöka om särskild handräckning. En sådan ansökan får avse åläggande för svaranden att vidta rättelse bl.a. när olovlig åtgärd har vidtagits be- träffande annans egendom. En hyresvärd kan således ansöka hos om särskild handräckning för att få bort en parabolantenn från huset. infördes en lagbestämmelse som i huvudsak motsvarar be- stämmelsen i 25 § hyreslagen om hyresgästens skyldighet att iaktta ordning och gott skick. Det ansågs då inte möjligt eller lämpligt att närmare föreskriva hur hyresgästen skulle bete sig för att uppfylla sin skyldighet. Som skäl angavs bl.a. att växlande förhållanden kunde föranleda olika bedömningar. dess har det förut- satts att lagbestämmelsen kompletteras av särskilda ordningsföre- skrifter i hyresavtalet (se NJA II 1908 nr 5 s. 150 och prop. 1939:166 s. 104). Antalet avgöranden från i ämnet är begränsat. Följ- ande bör nämnas. Det finns ett refererat rättsfall, RH 2006:34. Av rättsfallet framgår att hyresgäster i strid med de allmänna ordnings- Rätten att installera parabolantenn reglerna i hyresavtalen hade satt upp parabolantenner så att dessa befann sig utanför husets fasad. Hovrätten anmärkte att man inte endast hade att bedöma frågan om kontraktsbrott förelåg, utan också en fråga om ordning och gott skick inom fastigheten be- varats på det sätt som avses i 25 § hyreslagen. Hovrätten konstaterade inledningsvis att bolaget hade godtagit parabolantenner som monteras på balkongen utan att sträcka sig utanför fasadlivet och utan att skada huset, samt att förbudet mot montering på och utanför hade motiverats framför allt med en närmare beskriven säkerhetsrisk. Enligt hovrätten hade hyres- värden härigenom gjort en rimlig avvägning mellan antenner som godtogs och sådana som inte tilläts. Parabolantennerna bedömdes inte i det enskilda fallet utgöra någon egentlig säkerhetsrisk. Hyres- värden menade emellertid att bolaget hade rätt att göra generella bedömningar av risker och andra olägenheter utan att behöva ta ställ- ning till om en enskild antennuppsättning var förenad med detta. Hovrätten delade hyresvärdens uppfattning i detta avseende. Hovrätten framhöll vidare att hyresgästerna hade varit fullt med- vetna om vilken vikt och betydelse hyresvärden tillmätt frågan om antennernas placering. Hyresgästerna hade också varit medvetna om vilka konsekvenser en vägran att följa hyresvärdens anvisningar skulle kunna få. Hyresgästerna bedömdes mot denna bakgrund ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalen skäligen inte borde förlängas.