sou · GWB394 · 2008-10-31 00:00:00 — Vid kortare avskrivningstider kan dessa kostnader vara desamma. Vid långa kan det vara stora avvikelser. Hyresvärden bör i avtalssituationen presentera det underlagsmate- rial han har, bl.a. ritningar, kostnadsberäkningar, kalkyler m.m. i likhet Förslag om tillval och frånval med vad som förutsätts enligt 55 c § (se prop. 2005/06:80 s. 53). Självfallet torde underlagsmaterialet i en tillvalssituation vara mindre omfattande än vid nybyggnation. 7.10.1.1 Tilläggen ska utgå med bestämda belopp Tilläggsbeloppen ska tydligt framgå av avtalet. Beloppen kan fast- ställas till s.k. annuiteter (se bilaga 3 om bl.a. detta begrepp) eller kan vara olika stora för olika tider av presumtionstiden. Beloppen får dock inte överstiga den ordinarie årshyran med mer än vissa angivna procentsatser. Oavsett om beloppen ska vara olika stora eller utgå i annuiteter eller dylikt måste de läggas fast i tillvalsavtalet. Annars kan avtalet komma att bryta mot förbudet mot rörlig hyra (19 §). Hyresvärdens behov av att försäkra sig mot ränteförändringar kan lösas genom lån mot fast ränta. Utredningens experter från hyres- marknaden förutspår inga svårigheter i denna del. 7.10.1.2Tilläggens storlek kommer inte alltid att vara desamma som grannens Det är viktigt att prissättningen av tillvalen upplevs som rättvis. Ett sätt att uppnå detta vore att göra så att tilläggen och avdragen skulle tillåtas justeras så att de alltid utgick med samma belopp för hyres- gäster inom ett och samma hus. En sådan ordning skulle dock krocka med grundtanken för tilläggen. Eftersom tilläggen ska motsvara hyresvärdens kostnader bör de inte kunna förändras . Avtal som innebär att beloppen kommer att vara olika stora under olika betalningstider är fullt acceptabla. Det står parterna fritt att, inom de ramar som beloppsbegränsningarna sätter, disponera över hur kostnaden ska betalas. Det viktiga är att hyresgästen redan från början ska få klart för sig vad kostnaden blir. Ett sådant system kan dock inte säkerställa att tilläggen alltid hamnar på exakt samma nivå som grannens. Avgörande här är att tillval kan komma till och under olika förutsättningar vilka i sig ger olika kost- nader. Resonemanget tydliggör att likhetsprincipen i 21 § hyresförhand- lingslagen inte kan gälla för tillvalen och frånvalen, utan att undan- tag måste göras för dessa, liksom skett för presumtionshyror enligt 55 c § (se prop. 2005/06:80 s. 34 och 52). Förslag om tillval och frånval Hyresvärden ska kunna välja att erbjuda olika konstruktioner för betalning av de tillval han vill erbjuda. Det kan vara fråga om tillval som motsvarar en engångsinsats – att sätta in en torktumlare i lägenheten – eller en mera kontinuerligt förhöjd standardnivå – ett parkettgolv eller en torktumlare som byts ut när det blir dags. För en engångsinstallation blir kostnaden begränsad och i dessa fall kommer hyresgäster oftare att svara för hyresvärdens hela kost- nad för tillvalet. För en förhöjd standard blir det oftare aktuellt med för tilläggen. Ett sådant tillägg får då motsvara hyres- värdens kostnad för tillvalen . Att hyresgästen svarar för hyresvärdens hela kostnad för tillvalet innebär att de sam- manlagda tilläggen motsvarar de totala kost- naderna. I den andra situationen utgår tillägg som täcker kostnaden för pre- sumtionstiden. Den principiella skillnaden mellan situationerna är (när det gäller kapitalkostnader) att hyresgästen i den första får tillägg som mot- svarar en avbetalning för hela tillvalet och att hans tillägg i den andra motsvarar kostnaden för perioden. I bilaga 3 redovisas ett exempel som tydliggör skillnaden mellan dessa två situationer. 7.10.3Vad sker efter presumtionstidens slut? Hyresgästen har svarat för hela kostnaden Vårt förslag innebär att för tillval för vilka hyresgästen ersatt hyres- värden hela dennes kostnad för investeringen genom tillägg får hyresvärden vid hyressättning därefter inte be- akta tillvalens bruksvärdeshöjande effekt så länge det är fråga om samma hyresförhållande. Att tillvalstillägget inte längre ska utgå innebär att hyresbetal- ningen sänks motsvarande det beloppet. Någon hänsyn till påtag- lighetsrekvisitet ska – till skillnad från vad Hyressättningsutred- ningen förespråkade – inte tas. Vi anser att ett sådant hänsynstag- ande skulle innebära en risk för att hyresvärden överkompenseras på hyresgästens bekostnad. Mot ett sådant hänsynstagande talar även att tillägget aldrig har varit föremål för bruksvärdesbedömning. Förslag om tillval och frånval Efter presumtionstiden upptar tillvalet inte längre något av ut- rymmet för tillåtna tillägg och nya tillval kan göras inom systemet. Hyresvärdens kostnad för tillvalet läggs ovanpå den ordinarie hyran. Om en lägenhet förses med ett bubbel- badkar i stället för det standardbadkar som lägenheten haft som grundstandard, ska hyrestillägget avse kostnaden för tillvalet. Grund- hyran kommer alltså att omfatta även standardbadkarets bruksvärde. Hyresvärden har i dessa fall ingen skyldighet att ersätta tillvalet när det är uttjänt. Det kan antas att de ökade underhållskostnaderna ofta kan vara försumbara som vissa tillval gör att de är mycket höga. I de sistnämnda fallen finns starka skäl för parterna att vid avtalets ingående lägga stor vikt vid dessa kostnader. Hyresgästen har inte svarat för hela kostnaden efter det att avtalet ingåtts upphör den presumtionsverkan för skälighet som avtalet haft. I de fall där hyresgästen inte stått för hyresvärdens hela kostnad kommer tillvalet, vid en eventuell pröv- ning vid hyresnämnden, att bruksvärderas efter de generella reglerna. Efter sådan prövning frigörs utrymme där parterna kan träffa nya tillvalsavtal enligt 55 b §. Självfallet kan ett sådant resultat också uppnås genom avtal enligt ordinarie regler. Vårt förslag: Avtal om frånval av underhåll av tillval ska kunna göras i själva tillvalsavtalet och följa reglerna för tillval. Vår bedömning: Avtal om frånval av underhåll utifrån den av hyresvärden erbjudna grundstandarden ska även fortsättningsvis träffas genom förhandlingsöverenskommelse. 7.11.1Underhåll avseende tillval – enskilda avtal Vi anser att det ska vara möjligt att, både inom det kollektiva sys- temet och enskilt, i ett tillvalsavtal avtala bort hyresvärdens under- hållsplikt för tillvalet. Vid tillval befinner man sig på hyresgästens initiativ på en högre nivå än erbjuden standard. De skyddsaspekter som då aktualiseras är därmed inte lika starka som annars. Förslag om tillval och frånval värdens underhållsplikt avtalas bort kommer det också att återspeglas i det pris som sätts på tillvalet. Att hyresvärdens underhållsplikt av- talas bort innebär inte per automatik att en underhållsplikt åläggs hyresgästen. Hyresgästen har endast en vårdplikt. Det kan befaras att en möjlighet att avtala bort underhållsskyl- digheten för tillval kan komma i konflikt med reglerna om lägsta godtagbara standard och om minimikraven vad gäller underhållet. För tillval som inte utgör del av lägsta godtagbara standard saknas risk för kollision. Vad avser tillval av sådana funktioner som utgör del av den lägsta standard som en lägenhet kan ha vad avser anord- ningar och ytskikt, bör möjligheterna att träffa enskilda avtal inte vara obegränsade. Ett avtal om att avstå från underhåll av visst till- val ska inte vara giltigt om det skulle kunna innebära en konflikt med hyresvärdens plikt att bibehålla lägenhetens minimistandard vad avser skick och underhåll (9, 15 och 18 a §§). Plikten ska alltså inte kunna inskränkas. En bortavtalad underhållsplikt för hyresvärden avseende tillval som utgör del av lägsta godtagbara standard – t.ex. en exklusivare spis eller kyl – kan då innebära att hyresvärden endast blir skyldig att återställa till grundstandarden eller hålla lägenheten i ett skick som motsvarar lägsta godtagbara standard, dvs. en standard- spis eller standardkyl. En sådan ordning kommer att tillförsäkra hyres- gästen en lägenhet som minst motsvarar lägsta godtagbara standard, som det kan öka hyresvärdens benägenhet att godta till- val som har svåröverblickbara reparationskostnader, t.ex. vid mycket exklusiva tillval, eftersom risken för kostnaderna genom avtal kan komma att åvila lägenhetsinnehavaren. Det är enligt vår mening inte oskäligt att hyresgästen ska kunna ingå avtal om att bära risken för underhållskostnader för de individuella tillval han gör i lägen- heten. Det är svårt att se att sådana avtal skulle kunna komma i kon- flikt med förbudet mot rörlig hyra enligt 19 §, vilket anfördes i prop. 2005/06:80 s. 41. Underhåll för tillval bör alltså kunna avtalas bort. Vid ett nytt hyresförhållande som ingås kan hyresvärden välja att antingen hyressätta lägenheten helt efter hyreslagens huvud- regel, vilket innebär att underhållsplikten åter kommer att åligga hyresvärden, eller att hyressätta lägenheten med beaktande av tillägget och då gäller hyresvärdens skyldigheter efter tillvalsavtalet. Förslag om tillval och frånval 7.11.2Särskilt om frånval av underhåll Vi anser att utgångspunkten även fortsättningsvis bör vara att hyres- värden ska ha underhållsplikt enligt 15 § för lägenheten. Vid förhandlingar om underhållsnivå kommer hyresvärden att få visa vilka kostnader som sparas genom att presentera underlag för det underhåll som planerats, på samma sätt som hyresvärden förut- sätts göra vid nyproduktion (jfr prop. 2005/06:80 s. 53) och enligt vårt förslag om tillval. Liksom vid system för självförvaltning kan det bli fråga om en uppskattning av kostnaderna, särskilt i sådana system där många omfattas av ett frånvalssystem och det därför inte går att visa ex- akta kostnader per lägenhet, eftersom dessa kan skilja sig från vad som kunde vara fallet om värden skulle utföra samma underhåll inom hela huset. Uppskattningen får dock utgå från respektive hyresvärds faktiska kostnader. Metoden torde inte medföra några reella bekym- mer i en kollektiv förhandlingssituation. Ett frånval av underhåll kan kompenseras genom avdrag som hyresgästen genom avtalet avstår från underhåll. Eftersom sänkningen ska motsvara den minskade kostnaden för hyresvärden kan lämpligen kompensation till hyresgästen baseras på beräkningar som får utgå från det planerade underhållsinter- vallet. Presumtionen för avtalets skälighet kommer dock att vara detsamma som för tillvalsavtalen, . Vid frånvalsavtal avseende underhåll av tillval regleras kompensationen genom priset för till- valet. I förhandlingar om hyresreduktion inom system för självförvalt- ning kan det tänkas att hyresreduktionen blir större, eftersom dessa system utöver en faktisk minskning av hyresvärdens underhållsplikt också betyder att hyresgäster aktivt gör en insats för att underhålla fastigheten i de avseenden självförvaltningssystemet omfattar. Vid frånval av underhåll kommer underhållet i stället att skjutas på fram- tiden. På grund av det förlängda underhållsintervallet kan de fram- tida underhållsinsatserna komma att bli mer omfattande och därför kostsammare. När ett nytt hyresförhållande inleds får det, om hyresvärden erbjuder detta alternativ, stå hyresgästen fritt att i en- lighet med tillvalsavtalet välja bort underhållet. Om underhållsskyl- digheten förändras får det förutsättas att parterna inom ramen för tillvalsavtalet träffar ny överenskommelse om den ersättning som ska utgå. Förslag om tillval och frånval Även i ett framtida system med frånval är självförvaltning givet- vis en möjlighet. Vi ser inte någon anledning att förändra reglerna avseende sådana system. 7.12Tillfälliga avvikelser från bruksvärdet Vårt förslag: Nuvarande 55 b § hyreslagen ändras så att huvud- regeln för där angivna förbättringar blir att hyran i ett nytt hyres- förhållande alltid ska bedömas efter bruksvärdet. Hyreslagen tillåter vissa avvikelser från en lägenhets bruks- värde vid hyressättningen. Det är framför allt situationer där en hyresgäst själv utfört och bekostat åtgärder (24 a och 55 b §§), situa- tioner där en hyresvärd mot hyresgästens vilja utfört bruksvärdes- höjande åtgärder i lägenheten (55 a §) och presumtionshyror för nyproducerade lägenheter (55 c §). I de flesta fall kommer dock lägenheterna även i dessa situationer att bruksvärderas . Detta gäller när hyresvärden utan hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd utfört tillståndspliktiga åtgärder i lägen- heten. Det gäller även presumtionshyror i nybyggda hus. Härigenom underlättas ett bibehållande av bruksvärdessystemet. Det gäller dock inte alltid för sådana arbeten som en hyresgäst själv bekostat, inte ens när hyresgästen lämnat lägenheten utan att överlåta värdet – i de fall där detta kan anses möjligt – till efterkommande hyresgäst (se härom prop. 1983/84:137 s. 78). Enligt vårt uppdrag ska de förslag vi lämnar låta sig förenas med gällande hyressättningssystem. I det system vi föreslår ska man, om hyresgästen svarar för hyresvärdens hela kostnad, efter presumtions- tidens slut bortse från tillvalets bruksvärdeshöjande effekt vid hyres- sättning i hyresförhållandet. Vid ett nytt hyresförhållande ingår till- valet i bruksvärdet. Om en hyresgäst t.ex. låter en utomstående entreprenör bygga en balkong gäller nuvarande 55 b §. Bestämmelsen innebär i princip att en hyresvärd normalt inte kan tillgodogöra förbättringen ens om det är ett nytt hyresförhållande. Om hyresgästen i stället, i det system vi föreslår, svarar helt för hyresvärdens kostnader kommer hyresvärden aldrig att få beakta förbättringarna vid en bruksvärdering av lägenheten, så länge det inte Förslag om tillval och frånval inleds ett nytt hyresförhållande. För ett nytt hyresförhållande inne- bär förslaget att hyresvärden alltid ska få beakta förbättringen. En skillnad mellan de två situationerna är att när det är hyres- värden som utför åtgärden kommer denne, om inget annat avtalats, att få underhållsansvar för åtgärden på vanligt sätt. Denna under- hållsskyldighet kommer hyresvärden att ha rätt till ersättning för genom tillägget. Underhållsskyldigheten kan också avtalas bort. För den hyresgäst som sluter hyresavtal med hyresvärden efter det att den hyresgäst som försett lägenheten med balkongen flyttat framstår det som en slump hur lägenheten kommit att få sitt ut- seende. Det framstår som rimligt att hyran i det nya hyresförhåll- andet i så stor utsträckning som möjligt ska sättas efter lägenhetens faktiska bruksvärde. För att så ska kunna ske föreslår vi att hyres- värden vid ett nytt hyresförhållande alltid ska kunna utgå från lägen- hetens faktiska egenskaper vid hyressättningen. För att uppnå detta föreslår vi en ändring i 55 b § första stycket med denna innebörd. Såväl lägenheter där tillförda tillval avbetalats som lägenheter där hyresgästen själv utfört åtgärden kommer med dessa förslag att åter- föras till en ren bruksvärdeshyressättning (se bilaga 4). För en lägen- het med avbetalat tillval kan en återgång till bruksvärdesvärdering ske när ett nytt hyresförhållande ingås. Reglerna kommer att sam- verka till att både tillåta individuella variationer och till att återföra lägenheterna till en bruksvärdeshyressättning. Att lägen- heterna åter ska hyressättas enligt bruksvärdet kan också göra dem mer lättanvända som jämförelsematerial. Den föreslagna förändringen av 55 b § medför också att bestämmelsens innehåll blir rimligare. 7.13Ny hyresgäst eller ny hyresvärd Vårt förslag: Om ett nytt hyresförhållande inleds under presum- tionstiden ska hyresvärden kunna välja att låta den nya hyres- gästen fullfölja avtalet om tillägg eller avdrag eller att begära bruks- värdeshyra. Om en hyresgäst flyttar som tillvalsavtalet presumeras vara skäligt och tillägg fortfarande utgår kommer vid substitution – dvs. en situation där en ny hyresgäst träder in i samma hyresför- hållande – den nya hyresgästen att få fortsätta betala de tillägg som utgår. Vid substitution kommer hyresvärden inte att kunna kräva nya Förslag om tillval och frånval villkor, t.ex. en hyra helt baserad på lägenhetens bruksvärde. Den in- flyttande hyresgästen kan naturligtvis gå med på nya villkor. Vissa formkrav gäller dock eftersom det är fråga om villkorsändring. När det inte är fråga om substitution utan om att ett helt nytt hyresförhållande uppkommer, bör hyresvärden kunna välja att ta ut hyra antingen efter lägenhetens bruksvärde eller att kräva att den nya hyresgästen fullföljer tillvalsavtalet och fullgör betalningen på de tillägg som utgått på den avflyttande hyresgästens hyra. I båda fallen kan inträffa att primär förhandlingsskyldighet uppkommer (se 5 § första stycket 1–2 hyresförhandlingslagen). Om tillvalen betalats med avsikten att hyresgästen ska svara för hyresvärdens kostnader kan det, beroende på hur mycket av tillvalet som redan ersatts, vara in- tressant för hyresvärden att i stället hyressätta lägenheten efter dess fulla bruksvärde. Vid hyressättningen får hyresvärden då möjlighet att beakta alla förändringar som skett i lägenheten. Den nya hyresgästen bör ha möjligheter att få tilläggen på hyran prövade i hyresnämnden på samma villkor som den förre hyresgästen. Presumtionen för tilläggets skälighet ska gälla och på samma sätt som mot den avflyttande hyresgästen. Det bör vidare uppmärksammas att det kan förekomma att en hyresgäst blir tvungen att flytta kort efter det att han gjort en stor betalning för ett tillval. Det bör därför stå parterna fritt att i tillvals- avtalet avtala om t.ex. återbetalning. Om fastigheten överlåts gäller allmänna regler i 7 kapitlet jorda- balken. Det innebär att under förutsättning att avtalet om tillval och frånval skrivits in i hyresavtalet så kan det alltid göras gällande mot en ny hyresvärd. Hyresgästen kan kräva att det skrivs in (7 kap. 8 och 12 §§ jordabalken). Vår bedömning: Det bör inte införas några särregler för tillval och frånval vid nyproduktion. Av 55 c § första stycket 3 följer att överenskommelser om presum- tionshyror enligt bestämmelsen endast kan träffas innan det tecknats något hyresavtal för någon lägenhet i huset. Individuella tillval och frånval vad gäller nyproducerade lägenheter torde i allmänhet få följa det vanliga regelsystemet, helt enkelt eftersom det är först när det Förslag om tillval och frånval finns en hyresgäst som sådana avtal kan tecknas. Vi föreslår inga särregler. Vad gäller flerfamiljshus är byggprocessen så tids- pressad att det ofta inte finns tid eller möjlighet att låta presumtiva hyresgäster göra tillval. I nybyggnationer finns dessutom en större osäkerhet i om hyresgästen sedan verkligen flyttar in, och då kan byggherren försätta sig i en situation där det kan bli svårt att hyra ut en väldigt speciellt inredd lägenhet. Vårt förslag: Avtalen ska normalt sett inte rubbas vid en prövning i hyresnämnden. Om det föreligger synnerliga skäl eller om det kan antas att tillägget eller avdraget väsentligt avviker från hyresvärdens självkostnad för tillvalet ska presumtionen brytas. Hyresvärden kan motbevisa ett antagande om avvikelse från självkostnaden. I frågan om det föreligger synnerliga skäl gäller vanliga bevisbörderegler. Hyresgästen eller hyresvärden ska när som helst tillägg utgår för tillvalen, eller avdrag görs för frånval, kunna begära att hyresnämnden prövar tillägget eller avdraget. Den presumtions- verkan avtalet har ska kunna brytas om det föreligger synnerliga skäl, eller om det utgått ett tillägg (eller av- drag) som kan antas väsentligt avvika från hyresvärdens självkost- nad. Om presumtionen för avtalets skälighet bryts, ska hyresnämnden bestämma ett tillägg utifrån en bruksvärdering. Prövningen i hyresnämnden ska endast avse tillvalet eller från- valet, inte hela hyran. 7.15.1Skäl för att bryta presumtionen Bedömningen av om det finns synnerliga skäl att bryta presum- tionen ska, i för vårt förslag tillämpliga delar, ske på samma sätt som för presumtionshyror (55 c §). Det innebär att presumtionen ska brytas bl.a. om det förekommit sådana oegentligheter som kan liknas vid situationerna i 28–36 §§ avtalslagen. Det rör sig då fram- för allt om tvång, svek, ocker och bristande viljeförklaring, samt Förslag om tillval och frånval vad gäller generalklausulerna oskäliga villkor och att det med vet- skap om vad som föregått vid avtalsslutandet skulle strida mot tro och heder att göra rättshandlingen gällande. Även situationer som inte i täcks av avtalslagens regler kan tänkas utgöra synnerliga skäl. Exempel på situationer där synnerliga skäl skulle kunna anses föreligga kan även vara fall där det står klart att fastighetsägaren vid förhandlingarna presenterat ett ofullständigt underlag för åtgärd- erna och priset måste antas ha påverkats av den oriktiga redovis- ningen. En annan situation som skulle kunna vara aktuell är att en hyresgäst i det närmaste agerat som bulvan för hyresvärden vid av- talet. Ytterligare en situation som kan tänkas är att hyresvärden i priset för tillägget lagt in kostnader som inte kan anses vara hän- förliga till tillvalet, eller kostnader som annars inte varit nödvändiga. 7.15.1.2 Avvikelser från självkostnaden Vid förhandlingssituationen förutsätts att hyresvärden redovisar un- derlaget för sina kostnader på ett sätt som motparten kan tillgodo- göra sig. De kostnader som vi anser bör bilda utgångspunkt för bedöm- ningar av avvikelser kan benämnas självkostnader. I begreppet själv- kostnad bör när det gäller tillvalen (och frånvalen) ingå dels kapi- talkostnader (ränta, avkastning på insatt kapital och värdeminsk- ning), dels underhållskostnader. Kapitalkostnaderna kan avse an- skaffande, installation, andra onyttiggjorda investeringar m.m. Den fördyring som uppkommer till följd av tillvalssituationen ska givet- vis kunna ersättas. Kapitalkostnaderna varierar beroende på vilken ränta som erläggs för upptagna lån eller, om det är fråga om egen- finansiering, hur stor alternativkostnad som kan tillåtas. Vidare på- verkar avskrivningstider och värdeminskning, vilka är beroende av tillvalets karaktär. Hänsyn kan också behöva tas till s.k. restvärden, dvs. om investeringen även efter avskrivningstiden kan antas ha ett värde. Det värdet ska i så fall beaktas i kalkylen. Har hyresvärden tagit ut ett tillägg som väsentligt överskridit själv- kostnaden ska presumtionen för avtalets skälighet kunna brytas och hyresvärden endast ha rätt att ta ut bruksvärdet för tillvalet för den tänkta betalningsperioden. Hyresvärden ska, vid bruten presum- tion, åläggas att återbetala hela det belopp han tagit emot. Avräk- ning får dock göras för bruksvärdet för tillvalet. Förslag om tillval och frånval Eftersom den fråga som ska prövas är något som endast hyres- värden kan antas ha full insyn i är det rimligt att ha bevisbörde- regler som avviker från vad som normalt gäller. 7.15.1.3 Bedömningen i hyresnämnden Vid prövningen av om det föreligger synnerliga skäl bör vanliga bevisregler gälla. Eftersom det är hyresvärden som ensam har tillgång till allt underlag finns det skäl som talar för att låta hyresvärden bära hela bevisbördan för skäligheten, dvs. om det varit fråga om en väsentlig avvikelse. En sådan regel kan dock i viss mån tänkas leda till onödiga processer och i många fall i onödan ställa krav på utredningsinsatser m.m. Vi har därför övervägt att låta dela bevisbördan mellan part- erna. Vi har efter att ha övervägt olika tekniska lösningar stannat för en lösning som innebär att de beviskrav som ställs på hyresvärden blir beroende av den utredning som hyresgästen presenterar. Om den utredningen gör att det kan antas ha varit en väsentlig avvikelse får hyresvärden föra bevisning om att så inte varit fallet. Det kommer således inte alltid att krävas att hyresvärden kan styrka skäligheten. Bedömningen tar sikte på hur självkostnaden förhåller sig till hyrestillägget (eller hyresavdraget) . Beräk- ningen av självkostnaden torde, under förutsättning att det finns ett korrekt underlag, i allmänhet inte innebära några större problem. Bland hyresnämndernas intresseledamöter finns en kunskap på om- rådet som bör vara tillräcklig.