sou · GWB36 · 2008-02-28 00:00:00 — SOU och Ds kan köpas från kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Beställningsadress: kundtjänst 106 47 Orderfax: Ordertel: E-post: Internet: Svara på remiss. Hur och varför. Statsrådsberedningen, 2003. – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som skall svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på Textbearbetning och layout har utförts av , FA/kommittéservice Tryckt av Till statsrådet och chefen för Regeringen beslutade vid regeringssammanträde att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att se över fastig- hetsmäklarlagen (1995:400) och överväga vilka ändringar och kom- pletteringar i lagen som bör göras (dir. 2005:140). Om det bedöm- des lämpligt, fick utredaren lämna förslag till en ny fastighetsmäk- larlag. Regeringen beslutade om tilläggsdirektiv för utredningen (dir. 2007:55). Till särskild utredare förordnades numera chefsrådmannen . Att som experter biträda utredningen förordnades myndighetschefen , , avdelningsdirektören , Konsument- verket, verkställande direktören , Bransch i och styrelseordföranden , . förordnades som sakkunniga i utredningen kanslirådet , , rätts- sakkunnige , och dåvarande departementssekreteraren , dåvarande Jordbruks- departementet. entledigades och förordnades departementssekreteraren , Integrations- och Jämställdhetsdepartementet, som sak- kunnig. Som sekreterare anställdes hovrättsassessorn . Utredningen, som har antagit namnet Fastighetsmäklarutred- ningen (Ju 2005:16), överlämnar härmed betänkandet Fastighets- mäklaren och konsumenten (SOU 2008:6). Arbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga och experterna. Utom i de fall som framgår av särskilda yttranden står de i huvudsak bakom de redovisade förslagen och övervägandena. Betänkandet har därför avfattats med användningen av vi-form. Till betänkandet bifogas särskilda yttranden. Uppdraget är härmed slutfört. Förslag till fastighetsmäklarlag (2009:000) ............................ Förslag till lag om ändring i lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt ................................................ Utredningsuppdraget och dess genomförande ............... Den nuvarande ordningen ........................................... Fastighetsmäklarlagen (1995:400) .......................................... Registrering av fastighetsmäklare ................................ 2.1.4 Fastighetsmäklarens uppdrag och ersättning 2.1.5 Närmare om mäklarens ställning som opartisk 2.1.6 Viss utbildad praxis beträffande begreppet god 2.1.7 Förarbetena till förbudet mot förtroende- Fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) m.m. ................. Bostadsrättslagen (1991:614) .................................................. Marknadsföringslagen (1995:450)........................................... 2.6Lagen (1994:1512) om avtalsvillkor i 2.7Lagen (1998:167) om tillämplig lag för 2.8Förordningen (2007:1041) med instruktion för Branschorganisationernas etiska regler................................... Statistiska uppgifter om fastighetsmäklarbranschen ....... Bransch- och marknadsorganisationer m.m. .................. Utveckling i branschen................................................ Pågående arbete i ......................................................... 7 Några utgångspunkter för övervägandena ...................... 7.1Starkt konsumentskydd och goda förutsättningar Användningen av informationsteknologi............................... En ny fastighetsmäklarlag ......................................... Mäklarens ställning i förhållande till uppdragsgivaren och dennes motpart.................................................. En renodlad konsumenträttslig lag....................................... 10.1.2 Förmedling av kommersiella fastigheter ................... 10.1.3 Förmedling av företag där fastigheter ingår.............. 10.1.4 Parterna i fastighetsaffären......................................... När ska de civilrättsliga reglerna tillämpas? 10.2.2 Bör de civilrättsliga reglerna omfatta även sådana fastighetsmäklare som undantagits från kravet på 10.2.3 Registrerade fastighetsmäklare som utför andra uppgifter än förmedling av fastighet ......................... 10.2.4 Mäklare som ombud för säljare och köpare? 10.2.5 Personer som yrkesmässigt uppträder som ombud för säljare ........................................................ Förmedlingsuppdrag som huvudsakligen utförs Personligt eller ekonomiskt intresse..................................... 11.2.1 Självinträde och förmedling till närstående ............... 11.2.2 Annat personligt eller ekonomiskt intresse .............. 11.2.3 Mäklare anställda hos bostadsproducenter................ Handel med fastigheter.......................................................... 11.4.1 Hur tillämpas förbudet mot förtroenderubbande 11.4.2 Enkät till fastighetsmäklare ........................................ 11.4.3 Vem efterfrågor sidotjänster? 11.4.4 Bör förbudet mot förtroenderubbande verksamhet upphävas, preciseras eller Bör kraven på en mäklare preciseras?.................................... En fastighetsmäklares grundläggande skyldigheter Fastighetsmäklarens skyldigheter mot uppdragsgivaren ..... Fastighetsmäklarens skyldigheter mot köparen................... 13.4.1 Mäklarens upplysningsplikt........................................ 13.4.2 Till vem ska objektsbeskrivningen överlämnas? 13.4.3 Upplysningar om energideklaration .......................... 13.4.4 Upplysningar till köparen om fastighetens 13.4.5 Upplysningar om homestaging.................................. Fastighetsmäklarens skyldigheter mot säljaren.................... 13.5.1 Mäklarens skyldighet att verka för att säljaren lämnar vissa uppgifter om fastigheten....................... 13.5.2 Upplysningar till säljaren om fastighetens 13.5.3 Upplysningar till säljaren om lämnade anbud........... Fall då både säljaren och köparen har anlitat mäklare ......... Förmedling av bostadsrätter m.m. .............................. Departementspromemorian Bostadsrättsregister – några modeller för registrering av bostadsrätter (Ds 2007:12)..... Särskilda regler för förmedling av bostadsrätter .................. Förmedling av lägenhet i bostadsförening m.m................... Förmedling av hyresrätter m.m. ................................. Ersättning till hyresförmedlare ............................................. Särskilda regler om informationsskyldighet......................... Bör reglerna om registrering av hyresförmedlare ändras?... Förmedling av arrenderätter.................................................. Titlarna fastighetsmäklare och hyresförmedlare ........... Fördelar och nackdelar med olika ersättningsformer .......... Presumtion för provision eller skälig ersättning för nedlagt arbete?........................................................................ Ramar för provisionsersättning............................................. Underrättelseskyldighet för köpare och säljare ................... Bör påföljdssystemet nyanseras?........................................... Bör ett beslut om avregistrering även i fortsättningen Allmänt om tjänstedirektivet................................................. Direktiv /36/EG om erkännande av Tjänstedirektivets effekter på fastighetsmäklartjänster 21.4.2 Etableringsfrihet för fastighetsmäklare..................... 21.4.3 Fri rörlighet för fastighetsmäklartjänster.................. 21.4.4 Tjänsternas kvalitet..................................................... Ikraftträdande och övergångsbestämmelser ................. Ekonomiska och andra konsekvenser .......................... Fastighetsmäklarna och små företag..................................... Förslaget till lag om ändring i lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt .............................................. Anteckningar från utredningens hearing.............................. 2006/123/EG av om tjänster på den inre marknaden Den nuvarande fastighetsmäklarlagen trädde i kraft . Vårt uppdrag har varit att se över fastighetsmäklarlagen och överväga vilka ändringar och kompletteringar som behöver göras. Vi har strävat efter att lämna förslag som ger konsumenterna ett gott skydd, anpassat till nuvarande för- hållanden, vid affärer som avser det egna boendet, och ger fastighetsmäklare goda förutsättningar att bedriva sin verk- samhet Ny lag enbart för konsumentförhållanden Den nuvarande fastighetsmäklarlagen ersätts av en ny fastighets- mäklarlag som enbart gäller yrkesmässig fastighetsförmedling som riktas mot eller utförs åt konsumenter. Genom att den nya lagen renodlas till att avse konsumentförhållanden kan konsumentskyddet ges en ännu centralare roll än i dagens lagstiftning. Förbudet för en mäklare att själv träda in som köpare av en fastig- het som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla blir absolut. En mäklare får inte heller förmedla en fastighet till eller från någon närstående fysisk eller juridisk person. Mäklaren måste också avböja eller avträda från ett uppdrag om han eller hon av någon anledning har eller får ett väsentligt personligt eller ekonomiskt intresse i den överlåtelse som uppdraget avser. Mäklaren får inte heller enligt den nya fastighetsmäklarlagen vara ombud för säljaren eller köparen. Mäklarens skyldigheter mot säljare, köpare och uppdragsgivare ut- vidgas och klargörs I den nya lagen preciseras mäklarens skyldigheter gentemot säljare, köpare respektive uppdragsgivare i varsin paragraf. Härigenom blir det tydligare vilka skyldigheter mäklaren har mot varje intressent. Mäklarens skyldigheter utvidgas genom att han eller hon bl.a. ska ange fastighetens bedömda marknadsvärde och skriftligen informera köparen om dennes undersökningsplikt. En fastighetsmäklare ska enligt den nya lagen föra anteckningar över vad som förekommer i varje förmedlingsuppdrag. Dokumentationen ska innehålla den information som krävs för att mäklarens arbete ska kunna bedömas i efterhand. Anteckningarna ska överlämnas till uppdragsgivaren och dennes motpart när uppdraget är slutfört. Den skyldighet som föreslås för mäklaren att ange ett bedömt marknadsvärde syftar till att ge säljare och köpare bättre underlag inför fastighetsaffären. Mäklaren ska också informera presumtiva köpare om hur en eventuell budgivning kommer att gå till. Vidare ska mäklaren upprätta en förteckning över de bud som lämnas på fastigheten och överlämna förteckningen till säljaren och den slutlige köparen efter överlåtelsen. Genom dessa förändringar får speku- lanter ett bättre underlag för att bedöma om utgångspriset är realistiskt. Spekulanterna får också goda förutsättningar att ta ställ- ning till om de önskar delta i ett visst budgivningsförfarande. Vidare får både säljare och köpare möjlighet att i efterhand kontrollera att samtliga bud framförts till säljaren och att denne fått möjlighet att ta ställning till alla anbud. Det nuvarande förbudet för mäklare att ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för mäklaren ersätts med en skyldig- het, för den fastighetsmäklare som avser att mot ersättning i någon form förmedla t.ex. lån eller försäkring, att i förväg anmäla detta till Mäklaren ska upplysa köpare och säljare om det registrerade förhållandet och om den ersättning som mäklaren erhåller. Syftet med registreringen är att synliggöra mäklarens sidouppdrag. får möjlighet att ge förhandsbesked an- gående huruvida ett visst förfaringssätt står i överensstämmelse med god fastighetsmäklarsed eller om ett visst förfarande utgör sådan handel med fastigheter som enligt lagen inte är tillåten. Genom förhandsbesked får möjlighet att på för- hand uttala sig i en viss fråga som den enskilde mäklaren kan få nämndens bedömning av ett visst förfarande innan han eller hon tillämpat detta. Vidare blir fastighetsmäklarlagens påföljds- system mer nyanserat genom att det införs en ny påföljd, erinran, som är lindrigare än varning. Ett beslut om avregistrering av en mäklare ska i fortsättningen gälla endast i de fall det förordnas särskilt om det. Den nya fastighetsmäklarlagen ska innehålla reklamations- och preskriptionsbestämmelser. Om en köpare eller säljare av en fastig- het vill kräva mäklaren på skadestånd måste han eller hon under- rätta mäklaren om detta inom skälig tid efter det att han eller hon märkt eller bort märka att skada har uppkommit. Underrättelsen får dock inte ske senare än efter det att mäklaren avslutat sitt uppdrag. Uppdragsgivare och mäklare ska även enligt den nya fastighets- mäklarlagen ha frihet att avtala om frågor rörande hur ersättningen för mäklaruppdraget ska beräknas. Bestämmelserna om ersättning för fastighetsmäklares uppdrag ändras genom att presumtionen för provisionsersättning ersätts med en presumtion för skälig ersätt- ning för utfört arbete och utlägg. Mäklaren ska ställa ut en speci- ficerad räkning om uppdragsgivaren begär det. Om parterna avtalat om provision blir mäklaren också skyldig att överlämna en för- teckning till säljaren över de personer han eller hon anser sig ha an- visat och till vilka en överlåtelse därför kan grunda rätt till pro- vision trots att uppdraget upphört. Det införs ett straffskydd för yrkesbenämningen fastighetsmäklare. Genom straffskyddet uppnås dels att mäklarens ställning stärks, dels att konsumenten i än högre utsträckning än kan förlita sig på att den som utger sig för att vara fastighetsmäklare också uppfyller de krav som lagen uppställer på denna yrkeskategori. Särskilda regler för förmedling av bostadsrätter och hyresrätter I lagen införs bestämmelser om mäklarens särskilda informations- skyldighet vid förmedling av bostadsrätter och hyresrätter. När det gäller förmedling av bostadsrätter blir mäklaren bl.a. skyldig att tillhandahålla köparen bostadsrättsföreningens stadgar och årsredo- visning. The present Estate Agents Act entered into force on 1 October 1995. Our remit has been to review the Estate Agents Act and consider the changes and additions that need to be made. Purpose of the proposal We have endeavoured to present proposals that give consumers good protection, adapted to take current con- ditions into account, in transactions that concern their own housing, and give estate agents good conditions for conducting their business New Act applying solely to dealings with consumers The present Estate Agents Act will be replaced by a new Estate Agents Act that applies solely to professional estate agency services targeted at or conducted on behalf of consumers. Making the new Act refer solely to dealings with consumers will make it possible to give consumer protection an even more central role than in the present legislation. The estate agents impartiality The prohibition against an estate agent stepping in as buyer of a property that he or she is or has been engaged to act as an agent for will be made absolute. Further, an estate agent will not be allowed to act as agent in a property transaction in which the seller or the buyer is a natural or legal person with whom he or she has close connections. The estate agent must also decline or withdraw from a business engagement if for some reason he or she has or will acquire a substantial personal or financial interest in the transfer of property that the business involves. Under the new Estate Agents Act, as in the present Act, the estate agent will not be allowed to represent the seller or buyer. The estate agents obligations towards the seller, buyer and client will be broadened and clarified The new Act will contain separate sections specifying in detail the obligations of the estate agent towards the seller, buyer and client respectively. This will make it clearer what obligations the estate agent has towards each party. The estate agents obligations will be broadened in that he or she will be obliged to state the propertys estimated market value and inform the buyer in writing of his or her duty to have the property inspected. Records of the business engagement The new Act will require an estate agent to keep notes on what occurs in each piece of estate agency business in which his or her services have been engaged. The documentation is to contain the information that is required to make it possible later to assess the work performed by the estate agent. The notes are to be delivered to the client and his or her counterpart after the business engagement has been completed. The purpose of the proposed obligation for the estate agent to state an estimated market value is to give the seller and buyer better information to prepare them for the property transaction. The estate agent is also to inform prospective buyers about the arrangements in the event of a bidding process. Further, the estate agent is to draw up a list of the bids made for the property and deliver the list to the seller and the final buyer after the transfer of ownership. These changes will give prospective buyers a better information base for assessing whether the starting price is realistic. Prospective buyers will also be in a good position to decide whether they wish to take part in a certain bidding process. Further, both seller and buyer will be able afterwards to check that all bids have been con- veyed to the seller and that he or she has had an opportunity to take a position on all bids. The present prohibition against an estate agent engaging in activities that are apt to shake confidence in the estate agent will be replaced by an obligation on the part of an estate agent who intends, in return for some form of remuneration, to act as an agent for a loan or insurance policy, for example, to notify vision of Estate Agents of this in advance for registration. The estate agent is to inform the buyer and seller of the registered situation and of the remuneration that the estate agent is receiving. The purpose of registration is to make the estate agents secondary services visible. Advance decisions and sanctions will be able to deliver an advance decision on whether a certain way of proceeding is com- patible with sound estate agency practice or whether a certain procedure constitutes trading in property that is not allowed by law. An advance decision gives an opportunity to declare its position on a certain question in advance, while enabling the individual estate agent to obtain the Boards assessment of a certain procedure before he or she has applied it. Further, the system of sanctions in the Estate Agents Act will be made more differentiated by the introduction of a new sanction, a caution, which is less severe than a warning. A decision to strike an estate agent off the register will in future only apply immediately in cases where this is specially prescribed. Provisions on complaints and statutory limitations The new Estate Agents Act will contain provisions on complaints and statutory limitations. If a buyer or seller of a property wants to claim damages from the estate agent, he or she must notify the estate agent of this within a reasonable time after he or she has noticed or should have noticed that damage has occurred. How- ever, such notification may not be made later than ten years after the estate agent has completed his or her business engagement. Remuneration of the estate agent Under the new Estate Agents Act, clients and estate agents will continue to be free to enter into agreements on questions con- cerning the calculation of remuneration for the services provided by the estate agent. The provisions on remuneration for the services provided by the estate agent will be changed in that the pre- sumption in favour of remuneration in the form of commission will be replaced by a presumption in favour of reasonable compen- sation for work performed and expenses. The estate agent is to draw up an itemised bill if the client requests this. If the parties have agreed on commission, the estate agent will also be obliged to present to the seller a list of the persons he or she considers he or she has introduced and to whom a transfer of ownership can there- fore justify commission even though the business engagement has ended. The title of estate agent Penal protection will be introduced for the professional title estate agent. This penal protection will strengthen the position of the estate agent and enable consumers to have greater confidence than is now possible that the person claiming to be an estate agent does in fact meet the requirements made by law for this professional category. Special rules for estate agency involving tenant-owned housing and rental housing Provisions will be introduced into the Act concerning the estate agents special obligation to provide information when acting as an agent for tenant-owned housing and rental housing. With regard to agency involving tenant-owned housing, the estate agent will be required, for example, to make the statutes and annual report of the tenant-owner association available to the buyer. fastighetsmäklarlag (2009:000) Härigenom föreskrivs följande. 1 § Denna lag innehåller bestämmelser om yrkesmässig fastighets- förmedling som riktas mot eller utförs åt konsumenter. avses verksamhet som syftar till att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse av fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Med konsument avses en fysisk person som handlar huvudsak- ligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet. 2 § Lagen är inte tillämplig på fastighetsförmedling som enbart består i 1.kommunal förmedling av hyresrätter, 2.vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer inskrivna vid ett universitet eller en högskola, 3.förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, 4.förmedling av hyresrätter till lokaler, eller 5.förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår . 3 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av nyttjanderätt ska vad som sägs om överlåtelse avse även upplåtelse, vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten. I 7 och 8 kap. finns särskilda bestämmelser om förmedling av bostadsrätt och om förmedling av arrenderätt och hyresrätt. Vad som föreskrivs om fastighetsmäklare i denna lag tillämpas också på hyresförmedlare om inte annat anges. 4 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i . I den mån lagen (1998:167) om tillämplig lag för avtalsförpliktelser är tillämplig avgörs dock frågan om val av rättsordning enligt den lagen. I 9 kap. 2 § finns bestämmelser enligt vilka kan meddela påföljd om en fastighetsmäklare eller hyres- förmedlare allvarligt åsidosätter sina skyldigheter vid fastighetsför- medling i en annan EES-stat eller i . Avtalsvillkor som avviker från lagen 5 § Bestämmelserna i denna lag får inte frångås till nackdel för en konsument, om inte annat anges i lagen. Registrering av fastighetsmäklare och hyresförmedlare 1 § som omfattas av denna lag får utövas endast av en fysisk person som är registrerad som fastig- hetsmäklare hos . Hyresrätter får även förmedlas av en fysisk person som är registrerad som hyresförmed- lare hos nämnden. Kravet på registrering gäller inte advokater. 2 § För att bli registrerad som fastighetsmäklare eller hyresför- medlare krävs att sökanden 1.inte är underårig, försatt i konkurs, underkastad näringsför- bud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § , 2.har försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom eller henne, om han eller hon åsidosätter sina skyldigheter enligt 3, 4, 7 eller 8 kap., 3.har föreskriven utbildning, 4.har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare eller hyresförmedlare, samt 5.är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare eller hyresförmedlare. 3 kap. Regler för verksamheten