sou · GWB394 · 2008-10-31 00:00:00 — Med konceptboenden menar vi äldreboenden, boenden inriktade på extra hög service, eller andra typer av boenden där det finns en tydlig profil och dit per- soner i olika livssituationer kan vara intresserade av att söka sig. Konceptboenden är visserligen exempel på varianter av vad som kan kallas mer ordinära hyresboendeformer, men konceptet i sig som erbjuds av hyresvärden har ofta en kollektiv grundnivå, dvs. pro- filen på boendet ingår i grundhyran. Grundhyran kan således om- fatta en väldigt hög standard i utrustning och material, och olika tjänster som hyresvärden tillhandahåller – t.ex. vård, tvättservice och budservice. Så erbjuds exempelvis en mycket hög standard i i . I alla typer av hyresboenden kan utöver den er- bjudna grundstandarden hyresvärden tillhandahålla en högre standard efter tillval på individuell nivå. Likaså kan hyresvärdar efter kollek- tiva överenskommelser erbjuda hyresgästerna en enklare standard – frånval. Det är på denna individnivå som vårt arbete inriktat sig, vad avser standard, underhåll och tjänster. Direktiven har inte inriktats på förändringar av de kollektiva systemen. Detta, i kombination med att direktiven föreskriver att lagens krav på lägsta godtagbara standard är en utgångspunkt, har också haft betydelse för de ställningstaganden vi gjort i frågor om frånval. Vidare har vi inte fördjupat oss i de skattekonsekvenser olika system för tillval och frånval kan ge upphov till, utan endast pekat på att sådana aspekter finns både när det gäller självförvaltning och tjänster. Utredningens arbete inleddes och anställdes en sekreterare i utredningsarbetet. Utredningen har antagit namnet och har haft nio sammanträden, varav ett i inter- natform. Utredningen har samrått med . Utredaren och sekreteraren har deltagit i ett seminarium anordnat av Hyresrättsliga diskussionsklubben i och vid hyres- rådens regelbundet återkommande konferens i . Sekreteraren har därutöver gjort studiebesök vid i . Den fortsatta framställningen är disponerad på följande sätt. Inled- ningsvis ges en översikt över hyresreglernas innebörd för bostads- lägenheter samt hyressättningssystemet och dess grunder. Därefter följer en utblick över de system som tillämpas vad gäller tillval och frånval. Därnäst presenteras förslag, varefter redogörs för förslagets mottagande och behandling i remissinstans- erna, regeringen och . Efter denna bakgrundspresentation följer en diskussion om vilka alternativ som kan tänkas för tillvalen och frånvalen och huruvida en lösning i lag eller avtal bör väljas, samt de överväganden och för- slag som vi har valt att lägga fram avseende utrustning, underhåll och tjänster. I anslutning till varje delfråga görs en återkoppling till upp- draget. Slutligen – innan konsekvensanalysen och författningskommen- taren – görs en jämförelse mellan vårt förslag och Hyressättnings- utredningens förslag. I detta kapitel presenteras den grundläggande regleringen på hyres- området i de delar som är särskilt intressanta för vårt uppdrag. Inled- ningsvis presenteras reglerna om vad hyra innebär och hur hyres- objektet – bostadslägenheten – ska vara beskaffad samt reglerna om underhåll. Därefter följer en överblick av hur hyror bestäms, dels i det kollektiva regelsystemet, dels i det individuella systemet. Slut- ligen ges en översikt över de utredningar som är aktu- ella inom hyresområdet. I kapitlet presenteras de regler och grundläggande principer som styr på området. Följande redogörelse utgår, om inget annat sägs, från följande källor: Bruksvärde, förhandling och hyra (SOU 2000:33), slutbetänkande från Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet, Reformerad hyressättning (SOU 2004:91), betänkande från Hyres- sättningsutredningen, EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38), betänkande från Utredningen om allmännyttans villkor, och : Hyreslagen. och : Hyresförhandlingslagen. En kom- mentar. 2.2Två huvudlagar för regelsystemet Bestämmelserna som reglerar hyra och hyressättning av bostads- lägenheter – och lokaler – finns framför allt i två lagar: jordabalkens 12 kapitel, vanligtvis kallat hyreslagen, och hyresförhandlingslagen (1978:304). Kring dessa lagar finns andra lagar som reglerar bl.a. förfarandet vid hyresnämnder och arrendenämnder, förvärv av hyres- fastigheter m.m. I de två huvudlagarna på området regleras dels hyresrättens inne- håll för lokaler och bostadslägenheter, dels hur hyror bestäms. De allra flesta bostadslägenheter hyressätts efter kollektiva förhand- lingar. , som är den största hyresgästorganisa- tionen, uppger att man förhandlar hyrorna för ca 1,4 miljoner lägen- heter, och att man beräknar att det finns ca 1,5 miljoner bostads- lägenheter av ordinärt slag på hyresmarknaden. Bestämmelser kring det kollektiva hyressystemet finns i hyresförhandlingslagen. I de fall en lägenhet inte omfattas av det kollektiva systemet regleras hyres- sättningen helt i hyreslagen. För att ett avtal om nyttjande av hus eller delar av hus ska anses vara hyra i lagens mening krävs att upplåtelsen sker mot ersättning (1 § hyreslagen). Ersättningen för hyran kan utgå i pengar eller på annat sätt. Hyran ska vara bestämd till sitt belopp i hyresavtalet, eller i en förhandlingsöverenskommelse, om förhandlingsklausul finns i hyresavtalet (19 §). Indexreglerade hyror tillåts för lokaler, men inte för bostadslägenheter. Det strider inte mot förbudet mot rörliga hyror att avtala om att hyran ska höjas enligt ett visst i för- väg fastställt system (jfr dock rättsfallet RBD 6:76). Ersättning för kostnader för lägenhetens uppvärmning, varmvatten, hushållsel och avgifter för vatten och avlopp får ligga utanför det bestämda hyres- beloppet om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrun- den för ersättningens storlek har bestämts genom en förhand- lingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen, eller lägenheten finns i ett en- eller tvåfamiljshus, eller kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell mätning. Hyresinslag i avtal har genom rättspraxis, på grund av skydds- intresset som motiverar de tvingande reglerna i hyreslagen och vad som närmast kan ses som rimlighetsbedömningar kommit att inta en dominerande ställning gentemot andra typer av rättsliga rela- tioner som kan omfattas av avtalet. Det innebär att avtal som har inslag av både hyra och andra rättsförhållanden i sin helhet bedöms som hyra så länge som hyresinslaget inte framstår som helt under- ordnat eller omständigheterna är sådana att det vore helt orimligt att se förhållandet som något annat. Sålunda har i praxis avtal där lokaler upplåtits mot att motparten tillhandahållit mat och dryck åt en viss målgrupp för priser som inte överstiger en viss nivå be- dömts som hyra av lokal (NJA 1978 s. 389). I ett rättsfall , där en näringsidkare hyrt lokaler av ett travsällskap på travsäll- skapets område för att i lokalerna under vissa av sällskapet angivna förutsättningar bedriva restaurangrörelse har även det bedömts vara hyresavtal, då hyresinslaget inte kunde anses vara av underordnat slag i förhållandet mellan parterna (NJA 1971 s. 129). I fall där rum på serviceboende eller jämförbart boende upplåtits mot ersättning och det dessutom utgick en obligatorisk avgift för service – vilken avgift utgick oberoende av i vilken mängd den boende utnyttjat servicen – har även avgiften ansetts utgöra hyra, trots att den be- stämts genom beslut i kommunfullmäktige (RH 1997:93). Detta inne- bar alltså att hyran i sin helhet bestämdes enligt bruksvärdesprin- cipen (se om bruksvärdessystemet i 2.7). Hyrans dominerande karaktär får också konsekvenser för de av- tal som ingåtts kopplat till hyresavtalet, dvs. avtal vars förutsätt- ning är hyresavtalet. Om hyresavtalet upphör, upphör också det kopplade avtalet att gälla, t.ex. avtal om bilplats. För sådana avtal som har en anknytning till boendet i sig, gäller att det hyresrättsliga regelsystemet blir tillämpligt – och därmed även bruksvärdesreglerna. I dessa fall behöver kopplingen inte ens nämnas i avtalet för att hyresreglerna ska anses tillämpliga. En lägenhet ska enligt 18 a § sjätte stycket hyreslagen anses upp- fylla kraven på lägsta godtagbara standard, om den innehåller anord- ningar inom lägenheten för kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, avlopp för spillvatten, personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, försörjning med elström för normal hushållsförbrukning, matlagning, med spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Därutöver krävs, för att lägsta godtagbara standard ska uppnås, tillgång till förrådsutrymmen inom fastigheten och anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, samt att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäker- het eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. Någon möjlighet att avvika från kraven på lägsta godtagbara standard finns inte (prop. 1993/94:199 s. 108). Det är mycket vanligt att bostadslägenheter håller en högre grund- standard än vad lagen kräver. Det är till exempel väldigt vanligt att det finns frys och att materialvalen är mer exklusiva, såsom parkett- golv i del av lägenheten och kakel och klinker i badrummet. 2.5Lägenhetens skick och värdens underhållsplikt Förutom att lägenheten ska vara utrustad med de anordningar som anges i 18 a § sjätte stycket, ska den även ha visst skick vid tillträdet och under hela hyresförhållandet. Reglerna om detta finns i 9 och 15 §§ hyreslagen. Vid tillträdet ska hyresvärden enligt 9 § första stycket tillhanda- hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfatt- ningen på orten är i fullt brukbart skick för det avsedda ändamålet, dvs. att den utöver vad som föreskrivs genom kraven för lägsta god- tagbara standard också ska ha godtagbara ytskikt. De tekniska an- ordningarna ska fungera. Brister i underhållet kan leda till att en lägenhet inte anses vara i fullt brukbart skick (se NJA 1964 s. 434). Hyresgästen och hyresvärden kan avtala enskilt om att lägen- heten ska vara i bättre skick än lagrummets grundkrav. För att en bostadslägenhet ska få hålla ett sämre skick krävs däremot att hyres- avtalet innehåller en förhandlingsklausul och att en förhandlings- överenskommelse träffats om sådant sämre skick (9 § andra stycket). Undantag från detta krav ges för enfamiljshus. Under hyresförhållandet är hyresvärden skyldig att hålla lägen- heten i sådant skick som sägs i 9 § första stycket, dvs. enligt grund- kraven, eller i sådant bättre skick som kan ha avtalats mellan hyres- avtalets parter, eller sådant sämre skick som kan ha avtalats i en förhandlingsöverenskommelse. Det får anses stå klart att det där- emot inte är möjligt att träffa en enskild överenskommelse om att underhållet ska avtalas ned eller bort (jfr SOU 2004:91 s. 120 och och s. 88). Om inget annat avtalats är hyres- värden därför skyldig att i en bostadslägenhet med skäliga tids- mellanrum ombesörja målning, tapetsering och andra sedvanliga reparationer i den mån dessa behövs på grund av lägenhetens för- sämring på grund av ålder och bruk. Genom kollektiva överens- kommelser kan värdens underhållsplikt avtalas ned eller bort. Detta möjliggör system där hyresgäster har inflytande över underhållet; HLU (hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll) och VLU (valfritt lägen- hetsunderhåll). Om värden brister i sin underhållsplikt ger lagen hyresgästen vissa rättigheter, såsom att genom ansökan hos hyresnämnden åstad- komma åtgärdsföreläggande, eller om lägsta godtagbara standard inte uppfylls, upprustningsföreläggande, rätt till ersättning för skada, rätt till nedsättning av hyran m.m. (se 16 § med hänvisningar). Reglerna kring lägenhetens skick och underhållet av lägenheter har genomgått en utveckling från en total underhållsplikt för hyres- värden, som inte gick att avtala bort, till en mer flexibel underhålls- skyldighet. Regleringen kring boendet i hyresrätt har vuxit fram under 1900- talet. Den har sin grund i en önskan om förbättring för de boende; att det ska finnas en trygghet i boendet och spärrar mot oskäliga hyror. Med början 1969 började bruksvärdessystemet att tillämpas som ett skydd för den direkta besittningsrätten. Genom bruksvärdes- systemet kom lägenheternas hyror att relateras till varandra utifrån lägenhetens användbarhet för en genomsnittlig hyresgäst, varvid nivån för hyrorna i allmännyttans bostäder gjordes normerande. Vad gällde bostadslägenheternas skick fanns i lagstiftningen tyd- liga regler: det var hyresvärdens skyldighet att underhålla lägen- heten, och kraven på lägenhetens skick vid tillträdet fanns intagna i 9 §. Hyresgästernas åtagande i denna del var att väl vårda lägen- heten (se prop. 1974:150 s. 456 f.). infördes regleringar som mjukade upp detta system och som gav hyresgästerna möjlighet att påverka lägenhetens inre underhåll och utseende. infördes möjligheten för hyres- gäster att utan att inhämta hyresvärdens tillstånd få vidta förändringar i sina lägenheter – såsom målning och tapetsering (prop. 1974:150 s. 454 f., CU 1974:36 s. 51). I propositionen nämns som ytterligare exempel på vad hyresgäster kan få utföra utan att först be hyres- värden om lov: montering av persienner, kakelsättning i kök och våtutrymmen samt utbyte av golvlister. Regleringen infördes som 24 a §, och i bestämmelsen regleras också hyresvärdens rätt till ersätt- ning för den skada han lidit, om lägenhetens bruksvärde sjunkit genom åtgärden. Bestämmelsen kompletterades genom införandet i hyreslagen av regleringen kring hyresgästs egna arbeten enligt nuvarande 55 b § (tidigare 55 § andra stycket, och reglerat i hyresregler- ingslagen [1942:429]) som föreskrev att sådana ombyggnads-, änd- rings- och underhållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförbar be- tydelse som hyresgästen själv bekostat fick hyresvärden tillgodo- göra sig endast om det fanns särskilda skäl. I förarbetena till lagändringar klargjordes att detta även gällde sådana åtgärder som vidtagits av tidigare hyresgäster, inte bara den som bekostat åtgär- den (prop. 1983/84:137 s. 78). Arbetet kring att öka hyresgästernas inflytande över sin boende- miljö fortsatte. lade fram ett förslag i sitt delbetänkande Hyresgästinflytande på målning och tapetsering (SOU 1981:47) om att lägenhetens underhåll skulle vär- deras på ett särskilt sätt och läggas in i hyran som en under- hållsavgift. Hyresgästerna skulle ha rätt att beställa underhåll och betala tillägg för detta. Tillägget skulle som huvudregel gå över till nästa hyresgäst om den beställande hyresgästen avflyttade . Systemet skulle finansieras för hyresvärdarna genom statliga lån. Förslaget genomfördes inte. infördes ytterligare regler som ökade hyresgästens in- flytande på boendet. På initiativ av och kom en ändring av 15 § till stånd. Genom ändringen blev det möjligt att på kollektiv väg genom förhandlingsöverenskom- melse avtala bort hyresvärdens underhållsplikt för bostadslägen- heten avseende tapetsering, målning och andra sedvanliga repara- tioner. I förarbetena avvisade departementschefen tanken att göra bestämmelsen dispositiv så att en enskild hyresgäst och hyresvärd skulle kunna avtala bort hyresvärdens förpliktelser. Däremot ansågs en förändring innebärande att underhållsskyldigheten skulle kunna avtalas bort genom kollektiva förhandlingsöverenskommelser inne- bära tillräckliga garantier för att tillgodose hyresgästernas intressen och för att underhållet inte eftersätts (prop. 1982/83:146 s. 5 f.). Departementschefen uttalade att regleringen skulle kunna medföra praktiska svårigheter för hyresbestämningen enligt bruksvärdes- systemet eftersom man på hyresmarknaden skulle komma att få vissa lägenheter där hyresgästen svarade helt eller delvis för målning och tapetsering och vissa lägenheter där detta var hyresvärdens ansvar. Därigenom ansågs jämförelsemöjligheterna kunna komma att be- gränsas och försvåras. Svårigheterna ansågs dock inte bli alltför stora. Vid bruksvärdesprövningen skulle främst jämförelse ske mellan lägen- heter där ansvaret var detsamma för målning och tapetsering. Om det i jämförelsematerialet inte fanns tillräckligt många direkt jämför- liga lägenheter skulle en jämförelse kunna ske mellan lägenheter där hyresvärdens underhållsansvar inte var detsamma. Vid hyressätt- ningen skulle då hänsyn få tas till dessa skillnader och hyran be- stämmas med skälig skillnad (a.a. s. 7). påbörjade Utredningen om allmännyttan och bruks- värdet sitt arbete med att bl.a. utvärdera bruksvärdessystemet. I sitt slutbetänkande Bruksvärde, förhandling och hyra – en utvärdering (SOU 2000:33) beskrev utredningen bl.a. den ökande individua- liseringen av lägenheter och konsekvenserna för hyressättnings- systemet och jämförelsemöjligheterna lägenheter emellan. Man kommenterade inledningsvis bruksvärdessystemet på följande sätt (s. 71 f.). En bruksvärdesprövning bygger i första hand på att jämförelser görs med likvärdiga lägenheter. När bruksvärdessystemet infördes var lägen- heterna och hyresvillkoren betydligt mer lika varandra än de är . Det var främst lägenheternas storlek, läge och modernitetsgrad som skilde sig åt. I övrigt var lägenheternas utformning och utrustning täm- ligen likartad. Tidsandan utmärktes av storskaliga och enhetliga lös- ningar, framför allt inom nyproduktionen. Under sådana förhållanden var förutsättningarna i allmänhet gynnsamma när det gällde möjlig- heten att hitta jämförbara lägenheter. Med en ökande individualisering av hyresavtalen ser däremot förutsättningarna väsentligt annorlunda ut när det gäller möjligheten att hitta lägenheter som kan godtas som jäm- förbara. Dagens hyresgäster ställer ofta krav på att en modern bostad skall uppfylla många behov . Bostaden skall exempelvis ge utrymme för socialt umgänge och fritidsaktiviteter, men också kunna fungera som arbetsplats vid distansarbete. Det moderna samhället präglas av olika livsstilar, varierande behov och önskemål i olika faser av livet samt en utveckling där kärnfamiljen inte längre intar samma självklara plats som . Denna situation innebär att hyresgästernas efter- frågan och önskemål kommer att bli mer varierande. Som kommentar till en enkät om bostadsmarknaden, genomförd , skriver utredningen bl.a. (s. 72 f.): Den genomförda enkätundersökningen stödjer också hypotesen att vi sannolikt går mot en utveckling som innebär en ökad individualisering. Detta innebär en utveckling som successivt ställer ökade krav på mer individuellt utformade och utrustade lägenheter. En sådan utveckling leder ofrånkomligen till att lägenheternas utrustning, standard och ser- vice kommer att variera betydligt. Detta medför i sin tur att hyres- avtalens utformning måste bli mer flexibla och individuellt anpassade, så att de kan tillgodose hyresgästernas skiftande behov och önskemål. Under sådana förutsättningar blir det också svårare att med nuvarande rättspraxis kunna hitta likvärdiga jämförelselägenheter. Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet pekade dels på att utvecklingen inom hyresboendet gick mot ökade valmöjligheter för hyresgästerna, dels på diskussionen om konsekvenserna härav för hyressättningen. Detta underströks ytterligare genom trepartsöver- enskommelsen 2001, som 2003 ledde till arbete och de lagändringar som blev resultatet av denna. Utvecklingen har gått mot en ökad individualisering av lägen- hetsbeståndet. Genom de gjorda förändringarna har skyddet för hyresgästen varit starkt. innebär en ökad individualisering av lägenheterna att jämförelseprövningen blivit svårare. liga reglerna om hyressättning har under den ökande individuali- seringen modifierats genom flera undantag. En grundläggande tanke i det svenska hyressystemet är att hyres- gästen ska vara trygg i sitt boende. Grundregeln är att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet. Möjligheterna för en hyres- värd att avsluta ett hyresförhållande är därför reglerade genom ett besittningsskydd för hyresgästen och kompletterande regler kring detta. Besittningsskyddet kan vara direkt eller indirekt. För bostäder är det direkt och för lokaler är det indirekt. Ett direkt besitt- ningsskydd ger hyresgästen rätt till förlängning av hyresförhåll- andet så att han har rätt att bo kvar, utom i vissa undantagssitua- tioner som främst gäller fall av misskötsamhet. Ett indirekt besitt- ningsskydd ger inte hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, däremot en rätt till skadestånd om han tvingas lämna lokalen och det vid en rättslig prövning visar sig att uppsägningen var ogrundad. För att ett direkt besittningsskydd ska ha något faktiskt innehåll för hyresgästen är det kopplat till begränsningar i hyresvärdens rätt att höja hyran. Om en hyresvärd fritt skulle kunna sätta hyran under hyresförhållandet skulle detta kunna ske på ett sätt som tvingar hyresgästen att flytta. Det finns därför regler i hyreslagstiftningen om hur hyrorna får bestämmas och vad som sker om parterna inte kan enas. Tvister om hyror och andra hyresvillkor prövas i hyres- nämnderna (se avsnitt 2.11). Om en hyresvärd och en hyresgäst inte kan enas om hyrans storlek, ska hyran bestämmas till skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen ska främst beaktas lägenheter som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i lagen om allmännyttiga bostadsföretag (55 §). I de fall där lägenheten inte omfattas av det kollektiva förhand- lingssystemet står det hyresvärden och hyresgästen fritt att be- stämma ingångshyran för en lägenhet. Denna överenskomna hyra kan sedan på begäran av en part prövas av hyresnämnden, som kan besluta om nya hyresvillkor. Det är inte möjligt att på förhand få en rättslig prövning i hyresnämnden av vilken hyra en ny hyresgäst ska betala. bestämdes hyrornas nivåer genom hyresreglering. Därefter infördes bruksvärdessystemet, som innebar att hyrorna, i stället för att fastställas till nivåer, kunde relatera och variera i för- hållande till varandra. Bruksvärdessystemets syfte är att efterlikna ett marknadssystem men utgöra en spärr mot oskäliga hyror och trygga besittningsskyddet (och s. 542). En bruksvärdeshyra ska spegla en lägenhets marknadsvärde på en marknad där det råder jämvikt på lång sikt. En bristsituation på en marknad ska inte tillåta att hyrorna pressas upp. I förarbetena inför övergången till bruksvärdessystemet be- skrevs bruksvärdet på följande sätt (SOU 1966:14). En lägenhets bruksvärde fastställs bl.a. av dess egenskaper som storlek, moderni- tetsgrad, planlösning, reparationsstandard, läge inom huset och ljud- isolering. Därutöver kan förmåner som tillgång till hiss, sopned- kast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsser- vice, lekplats, garage eller biluppställningsplats m.m. påverka bruks- värdet, liksom husets allmänna läge, närhet till kommunikationer och boendemiljön i stort kan påverka det. Dessutom beaktas om underhållet är eftersatt. Sådana förändringar av underhållsskicket som normalt förekommer tillmäts dock inte någon betydelse. Lägenhetens läge på orten är också något som kan beaktas vid bestämmandet av bruksvärdet. Detta kan i viss mån sägas framgå av de uttalanden från förarbeten som angetts ovan, men har i större utsträckning kommit att utvecklats i praxis (se sammanställning i och s. 568 f.). Samtliga omständigheter som inverkar på bruksvärdet ska be- dömas objektivt, dvs. utan att särskild hänsyn tas till den enskildes värderingar eller behov. Förekomsten av lekplats eller tillgång till biluppställningsplats ska således värderas som en förmån oavsett om den aktuella hyresgästen har barn eller bil. Alltså får en hyres- gäst betala för garage om det ingår i hyran även om han inte har bil och inte kan antas värdera garageplatsen särskilt högt. bortse från byggnadsår, produktionskostnader, drifts- och förvalt- ningskostnader.