sou · GVB329 · 2008-01-01 00:00:00 — Avtalen har en avtalstid om längst utom tätort och inom tätort. I vissa fall träffas avtal med årliga avgifter. Det avser främst mobiltelemaster och i liten utsträckning också för telestationer. ersätter fastighetsägare i alla de fall då hyres- eller arrendeöverenskommelse träffats. har omkring 300 överenskommelser om arrende träffats. har omkring 1 500 avtal om anläggnings- arrenden. Antalet ledningsrätter uppgår endast till något tiotal. Ersättningen enligt avtalen har betalats och betalas både som engångsersättningar och som löpande avgifter. Anläggningarna är spridda över landet. Områden som , och uppvisar en högre koncentration av arrende- 11 Länsrättens i dom i mål nr 20346-05. avtal än övriga landet. Omkring hälften av arrendeavtalen tecknades . har många och ofta invecklade ärenden som aktualiserar ersättningsbestämmelserna i expropriationslagen men i de flesta fall träffas frivilliga uppgörelser. har omkring 20–50 frivilliga uppgörelser men endast enstaka fall som be- stäms av domstol. Antalet berörda fastigheter är omkring 20–50 och den genomsnittliga ersättningen som utbetalats av uppgår till cirka 500 000–. kommun har omkring 5–10 förfoganden som berör 50–100 fastigheter. i län träffar endast frivilliga uppgörelser som ligger till grund för ersättningsbeslut. förekom 21 ersättningsbeslut som berörde 14 blivande naturreservat om- fattande en total areal om av vilka utgjorde produktiv skogsmark. Den totala ersättningen upp- gick till . i har omkring 5–10 fall där expropriationslagen tillämpas och omkring 150 där fri- villiga överenskommelser tillämpas. Ersättningen är i de fall som beslutas enligt expropriationslagen. I de fall då ersättning bestäms enligt överenskommelser kan det röra sig om 50–. SCA har omkring 30 fall och ersättningen uppgår till om- kring . kan ha från flera tiotal till några hundra ersättningsfall . I regel uppgår ersättningen till några miljoner kr . har dock förekommit flera fall av reservatsbildning och ersättningen har till följd av detta uppgått till ett hundratal miljoner kr. Skog har huvud- sakligen erfarenhet av frivilliga överenskommelser. De uppgår till ett hundratal och ersättningen kan vara men det kan variera kraftigt. Skogar har omkring 20 fall som samtliga är s.k. frivilliga uppgörelser. Ersättningen upp- går till . Egendomsnämndernas samarbetsorgan har omkring 130 fall som huvudsakligen avser frivilliga överens- kommelser. Ersättningarnas storlek varierar mycket. Det kan röra sig om allt och stift. LRF har slutit ramavtal för att reglera förhållanden mellan för- bundets medlemmar och med olika ledningsägare. fanns mellan och ramavtal om lokala elnät rörande frågor om framdragande och bibehållande av ledningar. fanns mellan och å ena sidan och LRF å andra sidan ramavtal om överföringsledningar. Som ovan anmärkts har LRF sagt upp ramavtalet med och . TeliaSonera och LRF har träffat ramavtal för upplåtelse av mark för teleanläggning. Mellan LRF och har träffats samarbetsavtal om utbyggnad av allmänna mobilnät. När det gäller samarbetsavtalet med följer LRF:s medlemmar detta. Upplåtelse av mark sker genom anläggningsarrenden med en avtalstid om 10–. Majoriteten (95–) har överens- kommit om årlig betalning av arrendeavgiften vilket underlättar vid fastighetsöverlåtelser. Första året upprättades omkring 2 000 avtal. LRF har medverkat vid omkring 2 500–3 000 avtal. Arrendeavgift- erna ligger omkring 9 000–för mast och teknikbod. För endast teknikbod uppgår ersättningen till . Ersättningen kan dock variera från 4 000–. Enligt fungerar samarbetsavtalet bra och ersättningen ligger på en rimlig nivå. Fastighetsägarna har i samarbete med () och flera mobiltelefonioperatörer tagit fram ett standardhyresavtal avseende basstation och antenn för mobiltelefon. Avtalet bygger på att operatören betalar en årlig ersättning för upplåtelsen. Ersättningsnivåerna för upplåtelse av ut- rymme på flerbostadshus ligger på omkring 25 000–. I attraktiva lägen kan betydligt högre ersättningar förekomma. Kammarkollegiet har omkring 15 ärenden som vanligen avser reservatsbildningar och som lett till domstolsprocess. Ersättningen i det enskilda ärendet kan variera mycket. Mellan 60 000–till 7–. Ersättningen fastställs av domstol i regel men förlikningar förekommer. 4.6.5Hur bestäms ersättningen? Fråga 3 i enkäten har följande lydelse. Beskriv hur ersättningen bestäms (i vilken utsträckning ersättningen fastställs genom beslut av myndighet/domstol respektive frivillig uppgörelse). Vilket är förhandlingsutrymmet för frivilliga överens- kommelser inom Er verksamhet? Lämnar (eller erhåller) Ni någon annan ersättning än ekonomisk? I utredningsuppdraget ingår att kartlägga i vilken utsträckning ersättningen fastställs genom beslut av myndighet eller domstol respektive i vilken utsträckning parterna själva kommer överens om ersättningen. För att kunna belysa orsakerna till detta har även undersökts vilket förhandlingsutrymme för frivilliga överenskom- melser som finns inom olika verksamheter och om det förekommer annan ersättningen än ekonomisk. Som framgår redan av vad som ovan redovisats är det absolut vanligast att ersättningen bestäms genom överenskommelser mellan parterna. Det lyfts dock fram från bl.a. att frivilligheten kan ifrågasättas eftersom den aktör som tar initiativ till intrånget redan i utgångsläget har en starkare position. bedömer att frivilliga uppgörelser nås i om- kring av ärendena om ersättning för köp av mark eller intrång med anledning av områdesskydd enligt . Det finns inte något förhandlingsutrymme och inget annat än ekono- misk ersättning aktualiseras. har inte haft något fall av formell expropriation . Ersättning bestäms i det övervägande antalet fall genom förhandling. I vissa fall beslutas ersättning vid lantmäteriförrättning efter officialvärdering. kommer alltid överens om ersättningen efter för- handling. i bedömer att ersätt- ningen bestäms genom frivilliga uppgörelser i av fallen. anser att förhandlingsutrymmet är i stort sett obegränsat. Annan ersättning än ekonomisk kan vara att ersätta mark med mark (gäller fastighetsreglering). Samtliga länsstyrelser som svarat på enkäten anger att ersättningen främst bestäms genom frivilliga uppgörelser. Förhandlingsutrymmet är begränsat. Flera kommuner uppger att de i första hand försöker nå frivilliga uppgörelser. Detta sker med beaktande av gällande rätts- regler men även andra omständigheter har betydelse. Bl.a. har tids- aspekten och rättegångskostnaderna betydelse. har framhållit bl.a. följande. Rättegångsbestämmelserna i fastighetsbild- ningslagen och innebär att kommunerna har ersättningsansvar för rättegångskostnaderna i första instans. Detta kan ibland vägas mot att eventuellt öka ersättningen för att möjlig- göra en överenskommelse utom rätta. kan överens- kommelsen vara en del av en större helhet där andra ersättnings- möjligheter finns än pengar (t.ex. markbyte). utgångspunkt är att markåtkomst så långt som möjligt skall ske genom förhandling och upprättande av frivilliga avtal. Vid likartade intrång som berör många fastigheter, t.ex. vid bildande av servitut i syfte att skydda kontaktledningar m.m., kan det vara rationellt att låta lantmäteriet fatta beslut om ersättningen i för- rättningen utan att avtal upprättas mellan parterna. incitament för att träffa uppgörelser utom rätta, förutom att upp- fylla expropriationslagens förhandlingskrav, är bl.a. att genom skade- förebyggande och kompenserande åtgärder kunna minska intrånget samt att en snabb överenskommelse minskar kostnaderna för för- farandet. Vid en förhandlingsuppgörelser beaktar rätts- säkerheten genom att lika fall behandlas lika. Vidare skall utfallet vara förutsägbart och kunna motiveras utifrån faktiska förhållanden på fastigheten. skall också vara förankrad i gällande rätt. Förhandlingsutrymmet uppkommer utifrån dessa faktorer. Vid frivilliga överenskommelser är normalt berett att bära en större del av bevisbördan och stå för en större del av värderingsosäkerheten vilket i praktiken utgör förhandlingsutrymme. tillämpar inte något allmänt påslag för frivilliga uppgörelser men i vissa fall kan det förekomma att bidrar med att göra vissa arbeten på den aktuella fastigheten. När det gäller bestäms att viss mark får tas i anspråk genom antagen, och när så krävs, fastställd arbetsplan. När in- trånget är av sådan omfattning att allmänna intressen kan påverkas krävs alltid fastställd arbetsplan. Fastställelse behövs t.ex. inte alltid vid förstärkningsåtgärder som kräver viss breddning, om samtliga berörda sakägare är överens om detta och avtal har träffats med direkt berörda. har därefter tillträde till marken utan att ersättningsfrågan har avgjorts. har inte möjlighet att träffa bindande överenskommelser om ersättning förrän det är helt klart att vägbyggnationen verkligen genomförs. Det klarläggs genom att arbetsplan upprättas (och fastställs när så erfordras), samt att objektet tilldelas pengar. En överenskommelse kan således endast omfatta ersättning eftersom vägrätten uppkommer genom att väghållaren tar marken i anspråk i enlighet med arbetsplanen. Inom används ändå termen frivillig överenskommelse. Detta begrepp avser då vanligtvis frivillig överenskommelse om ersättningen för mark och övrig skada, dvs. den ekonomiska uppgörelsen sker utom rätta. Av examensarbete framtaget vid KTH 200512 framgår att träffar överenskommelser om ersätt- ning i av fallen i det undersökta materialet. Av egen undersökning framgår att endast ett fåtal ersätt- ningsärenden lämnas till domstol. Sedan expropriationslagens till- komst har uppskattningsvis färre än 100 ärenden om er- sättning enligt 55 § väglagen avgjorts genom dom. Därutöver till- kommer knappt 20 ärenden där fastighetsägaren varit endast in- direkt berörd och skadan bedömts utifrån 32 kapitlet . Detta leder till bedömningen att domstolarna beslutat i omkring tre ersättningsärenden där varit part. Utgår man från att ersätter omkring 3 000 fastig- hetsägare utgör de ärenden som avgörs av domstol (inklusive stadfästa förlikningar) av alla ärenden. incitament för att träffa uppgörelser om ersättningen är, förutom att uppfylla expropriationslagens krav på förhandling, bl.a. att kunna minska intrånget genom skadeförebyggande åtgärder och minska kostnaderna för handläggningen. måste dock beakta rättssäkerheten. Lika fall skall behandlas lika. Vidare bör utfallet vara förutsägbart och kunna motiveras av faktiska för- hållanden på fastigheten samt vara förankrat i gällande rätt. Dessa omständigheter kan i viss mån motverka förhandlingsuppgörelser. Justering av en värdering utifrån faktiska objektiva fakta, som fram- kommer vid exempelvis en förhandling, inryms inte i begreppet förhandlingsutrymme. har även fastighetsägarna incitament att träffa upp- görelser genom att de kan få dels kompensationsåtgärder utförda, dels något högre ekonomisk ersättning än en process i domstol kanske skulle ge. Många enskilda personer kan dessutom känna obehag inför tanken att processa vid domstol. I expropriationsmål är bevisbördan i huvudsak lika fördelad mellan parterna. Vid fri- villig överenskommelse om ersättningen är normalt berett att bära en större del av bevisbördan och stå för en större del av värderingsosäkerheten. Detta utgör i praktiken det förhandlings- utrymme kan verka inom. En förlikning skall alltid bygga 12 och , Ersättning för vägrätt – Överenskommelser mellan och sakägare, KTH, Fastighetsvetenskap, 2005. på sakliga grunder. tillämpar inget allmänt påslag för att främja frivilliga uppgörelser. För att förbättra förutsättningarna för frivilliga uppgörelser finns schabloner/normer framtagna i samarbete mellan olika intressenter såsom Jordbruksnormen. Normerna är utformade så att det i dem finns inbyggt en viss säkerhetsmarginal som leder till att några blir i viss mån överkompenserade för att majoriteten skall få ersättning på korrekt nivå. Utöver den eko- nomiska ersättningen förekommer det att ersätter fastig- hetsägarna genom praktiska åtgärder. Det kan vara såväl skade- förebyggande åtgärder som kompensationsåtgärder. Det kan t.ex. avse förvärv av ersättningsmark, byggande av ersättningsvägar eller leverans av grus. Omfattningen av dessa åtgärder särredovisas i regel inte från andra vägbyggnadskostnader och värdet av dem är därför svårt att uppskatta. Enligt bedömning skulle ersätt- ningsbeloppen som betalas ut bli högre om inte dessa åtgärder in- gått i vad som överenskommits med fastighetsägaren. Ersättningsbeslut vid ledningsrättsupplåtelser grundas i regel på frivilliga överenskommelser baserade skogsnorm och åkernorm i enlighet med det ramavtal mellan Svenska Kraft- nät och LRF som sades upp med sex månaders uppsägningstid. Enligt ramavtalet utgick också en särskild bonus till fastighetsägaren för frivillig överenskommelse av basbeloppet jämte ett tillägg om av ersättningsbeloppet, dock högst av basbeloppet. Endast i undantagsfall beslutar lantmäterimyndigheten om ersättning för bestående och tillfälliga skador i skogsmark och baserat på official- värderingar. Förutom att fastighetsägaren går miste om bonusen enligt ramavtalet så brukar ersättningsnivån bli något lägre då ersätt- ningen baseras på en officialvärdering än vid en frivillig överens- kommelse. I de fall det kan bli aktuellt med ersättning för miljö- intrång förordnar lantmäterimyndigheten regelmässigt om official- värderingar. I de flesta fall godkänner parterna dessa värderingar och lantmäterimyndigheten bekräftar överenskommelsen genom ersättningsbeslut. Vid avsaknad av överenskommelse fattar lant- mäterimyndigheten beslut om ersättning som sedan kan överklagas av parterna till fastighetsdomstolen. Fastighetsägaren har rätt till ersättning för ombudskostnader vid fastighetsdomstolen oberoende av utgången i målet (jfr 29 § ledningsrättslagen och 16 kap. 14 § fastighetsbildningslagen). Vid bestående och tillfälliga skador i skogs- mark och anlitar värderingstekniker som tar fram ett ersättningserbjudande till fastighetsägaren. Om fastig- hetsägaren har synpunkter på värderingen diskuteras och förhand- las ersättningen i första hand direkt mellan värderingsteknikern och fastighetsägaren. Visst förhandlingsutrymme kan därvid finnas av- seende tillämpliga schabloner såsom värdeområde och bonitets- klasser. Några direkta avvikelser från accepteras dock inte. Vid miljöintrång eller vid köp av fastighet där köpet kan ses som ett alternativ till tvångsåtgärder går det inte att upprätta schabloner eller att slaviskt följa värderingar. Varje fall är unikt och måste be- dömas utifrån sina egna specifika förutsättningar och omständig- heter. Ofta finns ett relativt stort mått av skönsmässiga bedöm- ningar som varierar beroende på vem som utför värderingen. Om fastighetsägaren inte accepterar en av lantmäterimyndigheten be- ställd officialvärdering tar fastighetsägaren ofta fram en egen värdering. Vid normalfallet överlåter dock åt lant- mäterimyndigheten att besluta om ersättning då fastighetsägaren inte accepterar officialvärderingen. beslut kan överklagas till fastighetsdomstolen där fastighetsägaren har rätt till ersättning för ombudskostnader oberoende av utgången i målet. fäster stor vikt vid att alla fastighetsägare skall behandlas lika och att hanteringen av ersättningar skall uppfattas som rättssäker och förutsebar. Förlikningar på högre nivåer än de som lantmäterimyndigheten beslutar accepteras därför sällan. Det skall inte vara möjligt att förhandla sig till en högre ersättning under hot om att annars drabbas av höga rättegångskostnader. Enligt kan i vissa fall anläggande av nya transport- vägar anpassas till fastighetsägarnas behov eller upprustning av be- fintliga vägar genomföras inom ramen för anläggnings- eller under- hållsarbeten av kraftledningar som därmed indirekt kommer fastig- hetsägarna tillgodo. Vid återställning och städning efter tunga transporter förekommer det också att entreprenören genomför dikesrensningar, utbyte av vägtrummor eller liknande åtgärder. Branschen har ett ramavtal med LRF som i princip gäller som norm för intrång på privat mark. I ramavtalet regleras att markägaren er- håller extra ersättning om intrånget kan accepteras utan att nät- ägaren behöver genomföra en ledningsförrättning. Intrång regleras av skogsnormen avseende skogsmark och åker- avseende . Förhandlingsutrymmet omfattar främst bedömningen av olika kvalitetsfaktorer som boniteten på skogs- marken och avkastningen på åkermarken. I de flesta fall används frivilliga överenskommelser om ersättningen som bygger på uppgörelsen mellan och . strävar alltid efter frivilliga överenskommelser om ersätt- ningen. Endast då fastighetsägarna inte accepterar förslaget till överenskommelse, enligt ramavtalet med , hanteras ärendet av lantmäterimyndigheten som officialvärdering. mellan och följs beträffande jord och skog. Vid frivillighet ökas den normenliga ersättningen . Vid intrång i tomtmark bestäms ersättningen i huvud- sak enligt ortsprismetoden. strävar efter att alla fastig- hetsägare skall behandlas lika. lämnar ingen annan ersättning än ekonomisk. Frivilliga överenskommelser används i mycket stor utsträckning. Uppskattningsvis av upplåtelserna sker frivilligt. Den absoluta merparten av ersättningsvärderingarna avser in- trång i jord- och skogsbruksmark. Värderingarna görs i enlighet med de tillämpningsprinciper kring vedertagna ersättningsnormer (skogsnorm och åkernorm) som E.ON har, såsom medlem i , haft avtal med LRF om fram till LRF:s uppsägning av ramavtalet. Detta innebär att förhandlingsutrymmet i det enskilda fallet oftast är mycket begränsat. Något större ut- rymme finns när ersättningen avser typer av skador eller intrång som inte innefattas i de normer som tillämpas. E.ON lämnar inte annan ersättning än ekonomisk. Frivilliga överenskommelser används i de flesta fall. I vissa fall inne- håller överenskommelsen rätt att lägga avtalen till grund för ansökan om ledningsrätt. Ingen annan ersättning än ekonomisk lämnas. Frivilliga överenskommelser dominerar som metod för mark- åtkomst. Orsaken till detta är att processen går fort, vilket ofta är en förutsättning för att genomföra etablering av den aktuella anlägg- ningen. Ledningsrätt aktualiseras i samband med att arrendeavtalen löper ut och skall omförhandlas. Vid nyetablering av en anläggning finns som regel alternativa platser, vilket ofta dämpar ersättningsnivåerna och skapar möjlig- heter till förhandling. Avser det däremot en etablerad anläggning och omförhandling av arrendeavtalet ska ske så saknas ett egentligt förhandlingsutrymme. Markägaren har ett faktiskt monopol. Mer- parten av är stora anläggningar av betydande storlek som av frekvensskäl och ekonomiska orsaker inte kan flyttas. Detta leder till en stark ställning för markägaren i förhandlings- situationen. I samband med avtal om markåtkomst lämnas ingen annan ersättning är ekonomisk. och skogar har bl.a. uppgett följande. I stort sett i samtliga fall rör det sig om s.k. frivilliga uppgörelser. Förhand- lingsutrymmet är litet och enbart ekonomisk ersättning lämnas. Egendomsnämndernas samarbetsorgan delar dessa synpunkter. har förklarat att endast i undantagsfall fastställs ersättningen av bergsstaten eller miljödomstolen. I normalfallet anlitar en extern värderingsman som fastställer ett mark- värde och med utgångspunkt från detta förhandlas en uppgörelse Förhandlingsutrymmet är i normalfallet 10–. För att nå frivilliga överenskommelser sker ibland markbyten. Enligt har ersättning bestämts genom individuella förhandlingar med respektive fastighetsägare. I ett pågående projekt har den individuella förhandlingen frångåtts och ett skriftligt er- bjudande lämnats. Detta är likvärdigt för alla berörda fastighets- ägare, bl.a. för att säkerställa att alla behandlas likvärdigt. I erbjudandet lämnas ett alternativ till ekonomisk ersättning, näm- ligen att fastighetsägarnas villabyggnad flyttas till en ersättnings- tomt, varvid åtar sig att stå för i princip samtliga kostnader. Enligt Bergsstaten är frivilliga överenskommelser normalfallet och täcker av de situationer där ersättning före- kommer. Endast när överenskommelse inte träffas och tvist före- ligger prövas frågan av bergmästaren. Advokaterna har uppgett följande. Övervägande delen av ersättningarna bestäms genom frivillig uppgörelse. Som alternativ till kontantersättning utgår ibland ersättning i form av bytesmark. Förhandlingsutrymmet är stort oavsett vilken sida man företräder inte minst med hänsyn till de ombudskostnadsregler som gäller vid flertalet expropriativa ingrepp. Den ianspråktagande sidan har mycket att vinna såväl kostnadsmässigt som processuellt på att lösa en ersättningsfråga . Den skadelidande har å sin sida lättare att få en bra förlikning enligt samma motiv. Advokat har uppgett följande. Ersättningen be- stäms i mycket stor utsträckning genom frivilliga överenskommel- ser. Det går dock inte att bortse från att storleken på ersättning- arna i stor utsträckning styrs av sökanden. Något som är besvär- ande för advokater, är att det finns sökande som ställer sådana krav på berörd markägares advokat att man kan ifrågasätta om det kan anses förenligt med kravet på god advokatsed att åta sig uppdraget. Det gäller framför allt i de fall där sökanden försöker detaljstyra advokatens arbete genom att ställa krav på fortlöpande ekonomisk redovisning med rätt att avbryta förhandlingarna och vägra ersätta advokaten om förhandlingarna inte drivs i den riktning sökanden an- ser vara den rätta. Detta kan undvikas genom att man i kommande lagstiftning ger markägaren rätt att anlita advokat redan i förhandlingsskedet med en skyldighet för sökanden att ersätta markägaren dennes ombudskostnader med skäligt belopp. Avsak- naden av en sådan regel, ger sökanden ett oacceptabelt förhand- lingsövertag och utgör en anledning till att ersättningarna vid frivilliga överenskommelser upplevs som låga och ibland rentav påtvingade. En annan omständighet som, när det gäller ersättning enligt ledningsrättslagen, leder i samma riktning, är de ramavtal som LRF har slutit med ledningsägarna. Avtalet är inte formellt bindande men erfarenheten är att de ersättningsnivåer som anges i avtalet, har stor inverkan på såväl lantmäteriets som domstolarnas tillämpning av ersättningsbestämmelserna. försvårar möjligheterna för markägaren att få gehör för en annan värderings- modell, trots att den i det enskilda fallet kan vara väl så lämplig. Det förekommer ganska ofta att sökanden, utöver den formella ersättningen också kompenserar markägaren på andra sätt. Det kan vara fråga om anläggande av markvägar, förbättrad datateknik, dikningsarbete, trädfällning etc. Fördelen för sökanden är att dessa ersättningar inte syns i statistiken. och är av uppfattningen att överenskommelser träffas i av fallen. För resterande fall bestäms ersättningen oftast genom lant- mäteribeslut. Domstolsutslag tillhör undantagen. Förhandlings- utrymmet varierar mellan de olika uppdragsgivarna. Tidsvinsten är den viktigaste omständigheten som motiverar överenskommelser. T.ex. kan en myndighet som driver ett kostsamt projekt, och har försatt sig i en situation att man inte kan invänta en rättslig pröv- ning för att få tillträde till marken, vara benägen att kraftigt över- kompensera en markägare för att få markåtkomst. Enligt utredningsdirektiven skall det belysas om det finns någon skillnad i ersättningsnivåerna mellan ianspråktaganden som grundas på avtal respektive beslut av myndighet eller domstol samt, om det föreligger någon skillnad i ersättningsnivåerna, orsaken till den. I enkäten ställs därför frågan om det finns någon storleksskillnad på de ersättningar som fastställs vid myndighet/domstol respektive vid frivillig uppgörelse och, om så är fallet hur stor skillnaden är och vad den beror på (fråga 4). Många har haft svårt att besvara denna fråga då de saknar er- farenhet av ersättningar som beslutas av myndighet eller domstol eftersom ersättningar huvudsakligen hanteras genom överens- kommelser.