sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — Om hyresvärden visar omständigheter som ger anledning anta att otillåten ersättning lämnas för lägenheten, är det hyresgästen som ska visa att sådan otillåten ersättning inte förekommer. Första stycket gäller inte, om 1.lägenheten hyrs i andra hand, 2.lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad, 3.lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus, 4.lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostads- rätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller 5.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsända- mål och hyresförhållandet inte har varat i följd. Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om till- stånd som avses i första stycket. Paragrafen behandlar hyresgästens rätt att byta bostad. Lämnar inte hyresvärden sitt medgivande till bytet kan hyresnämnden lämna tillstånd. I paragrafen anges de närmare förutsättningarna för att sådant tillstånd ska lämnas. Ett nytt andra stycke har tillförts paragrafen. Ändringen har be- handlats närmare i allmänmotiveringen, avsnitt 4.4.3. I det nya stycket finns en bevisregel för prövningen av om otillåten ersättning lämnats för lägenheten. Av regeln framgår bevisbördans placering och beviskravets styrka. Ändringen ska ses mot bakgrund av att tillstånd inte ska lämnas om andra särskilda skäl talar mot bytet. Detta rekvisit infördes för att förhindra att otillåten ersättning tas ut för lägenheten (se prop. 1984/84 s. 128). Bevisregeln är en presumtionsregel. Som angetts i allmänmotiv- eringen innebär det att bevisningen inte ska värderas i ett samman- hang. Hyresvärden ska visa omständigheter (dvs. presumerande omständigheter) som talar för att otillåten ersättning för lägen- heten förekommer (att sådan ersättning förekommer utgör den presumerade omständigheten). Den presumerande omständigheten är alltså en annan omstän- dighet än den presumerade. Vilken eller vilka de presumerande om- ständigheterna är kan variera och får bestämmas i rättstillämp- ningen. Vid byte till en bostadsrätt kan den utgöras av att priset för bostadsrätten klart understiger marknadsvärdet. Vid byte av hyres- rätt till annan hyresrätt kan det faktum att en hyresgäst ett flertal gånger tidigare försökt byta sin lägenhet mot objekt som skiljer sig markant vad avser exempelvis läge, storlek och hyra, eller åberopat olika skäl för varje byte utgöra den presumerande omständigheten. Det räcker att hyresvärden visar omständigheter som ger an- ledning anta att otillåten ersättning lämnas för lägenheten. Om det finns anledning att anta detta övergår bevisbördan till hyresgästen. Denne ska då visa att otillåten ersättning inte förekommer. Hyres- värden behöver således enligt den nya bevisregeln inte visa att det förekommer otillåten ersättning för lägenheten, utan endast om- ständigheter som ger anledning anta att sådan ersättning före- kommer. Härigenom sänks beviskravet – jämfört med nuvarande praxis – för hyresvärden. Bevisregeln är generellt tillämplig och omfattar alltså såväl byte till villa och bostadsrätt som byte till annan hyresrätt. Tredje och fjärde styckena motsvarar de nuvarande andra och tredje styckena. 44 § Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos enligt 21 § 1.inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, på sätt som för uppsägning anges i 8 § har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller 2.inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, på sätt som för uppsägning anges i 8 § har delgetts under- rättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått . En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 d § tredje stycket. Vad som sagts nu skall gälla till dess att en månad förflutit från det att hyresnämndens eller beslut har vunnit laga kraft. En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om 1.socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller 2.hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans. Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta än efter det att hyresrätten förverkats. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket. Paragrafen behandlar en hyresgästs möjlighet att återvinna hyres- rätten sedan den förverkats genom försummelse att betala hyra som utgår i pengar. Första stycket 1 och 2 har ändrats. Ändringen innebär att del- givning av underrättelsen ska ske enligt de bestämmelser som gäller för uppsägning enligt 8 §. I 8 § anges att delgivning av upp- sägning ska ske enligt 8 kap. 8 § andra och tredje styckena jorda- balken, om inte annat följer av fjärde eller femte styckena i para- grafen. Eftersom fjärde stycket inte är tillämpligt vid uppsägning , gäller det stycket inte heller för delgivning av under- rättelsen. Således kan underrättelsen inte skickas i rekommenderat brev. Ändringen har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 5.6.6. Förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter 46 § Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när 1.hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra , 2.hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas, 3.huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresför- hållandet upphör, 4.huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 5.lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 6.avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 7.hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört, 9.hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresför- hållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än , hyres- värden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller 10.det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Vid prövning enligt första stycket 2 ska särskild hänsyn tas till om hyresvärden uppmanat hyresgästen att vidta rättelse. Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning. Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anled- ning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset. En bostadshyresgäst har ett direkt besittningsskydd, dvs. en prin- cipiell rätt till förlängning av hyresavtalet när hyresvärden säger upp avtalet. Paragrafen anger på vilka grunder detta besittnings- skydd kan brytas. Ett nytt andra stycke har tillförts paragrafen. Vid prövningen av om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, ska hyresnämnden ta särskild hänsyn till om hyresvärden uppmanat hyresgästen att vidta rättelse. Här- igenom säkerställs att hyresgästen inte förlorar sitt besittnings- skydd utan att man har beaktat om uppsägningen borde ha före- gåtts av en rättelseanmaning. Ändringen innebär att en hyresgäst enligt huvudregeln ska ha fått en varning i form av en rättelse- anmaning för att denne ska sakna rätt till förlängning av hyres- avtalet. Som vi återkommer till finns det undantag från denna huvudregel. Ändringen har behandlats i allmänmotiveringen, av- snitt 5.6.3 och 5.6.5. Rättelseanmaningen kan ske såväl muntligen som skriftligen. Det centrala är att hyresvärden på ett klart och entydigt sätt har angett för hyresgästen att beteendet i fråga inte accepteras och att denne kan förlora sin hyresrätt på grund av det. Hyresvärden har bevisbördan för att rättelseanmaningen har lämnats. Skriftlighet är naturligtvis att föredra från bevissynpunkt. Det är tillräckligt att värden kan visa att anmaningen har skickats i ett rekommenderat brev under hyresgästens vanliga adress enligt bestämmelsen i 63 §. Som angetts i allmänmotiveringen finns det flera olika typer av åsidosättanden, t.ex. försenade hyresbetalningar, vanvård och otillåten andrahandsupplåtelse. Den praxis som vuxit fram i förlängnings- tvister ska vara vägledande vid bedömningen av i vilka typsitua- tioner huvudregeln bör gälla att uppsägningen ska ha föregåtts av en rättelseanmaning. Allmänt kan sägas att det ofta inte torde vara motiverat med en rättelseanmaning i fall då hyresgästen medvetet lämnat hyresvärden oriktiga uppgifter beträffande förhållanden som är av betydelse för Det kan exempelvis röra sig om oriktiga uppgifter för att få tillstånd en andrahandsupplåtelse eller ett byte (jfr RH 2005:32 och 2005:57). Uppsägning på grund av att hyres- gästen uppställt villkor om särskild ersättning för att överlåta lägenheten är ett annat exempel på när en rättelseanmaning får anses onödig (jfr RH 2004:5). En hyresgäst bör alltså redan på grund av en sådan enstaka händelse kunna anses ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att en rättelseanmaning är onödig. Som ytterligare exempel på detta kan nämnas uppsägning på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet. Att uppsägningen inte har föregåtts av en rättelseanmaning trots att uppsägningen grundas på omständigheter som normalt bör kräva en sådan behöver inte heller alltid medföra att förlängning av hyresavtalet medges. Hyresgästen kan på annat sätt ha blivit varnad för att hyresvärden inte accepterar beteendet och att hyresrätten kan gå förlorad på grund av detta. Så kan exempelvis vara fallet när hyresgästen har fått sin hyresrätt förverkad men alltid återvunnit den eller ett sk. korttidsavtal löper. Frågan har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 5.6.3. En rättelseanmaning förlorar med tiden aktualitet. I enlighet med nuvarande praxis kan således det faktum att hyresvärden har lämnat en rättelseanmaning till hyresgästen men därefter inte sagt upp avtalet eller vidtagit någon annan åtgärd trots att hyresgästen fortsatt med att åsidosätta sina förpliktelser utgöra skäl för att trots allt inte vägra en förlängning av hyres- avtalet (se och , Hyreslagen En kommentar, 8 uppl., 2006 s. 393). Å andra sidan finns det inget som hindrar att hyresvärdar, på samma sätt som förekommer , låter en upp- sägning föregås av fler än en rättelseanmaning, så länge det sker på ett sätt så att hyresgästen förstår att anmaningarna är allvarligt menade. Tredje och fjärde styckena motsvarar de nuvarande andra och tredje styckena. 63 § Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 46 § andra stycket, 54 § eller 54 a § ska anses lämnat när det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress. Paragrafen behandlar bl.a. hur olika meddelanden från hyresvärden kan överlämnas och vad som ska anses vara hyresgästens vanliga adress. Ändringen innebär att en rättelseuppmaning enligt 46 § andra stycket ska anses lämnad till hyresgästen när den skickats i rekom- menderat brev på sätt som anges i förevarande paragraf. Skälen för ändringen har redovisats i allmänmotiveringen, avsnitt 5.6.3 och 5.6.5. 70 § Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a–f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 45 a, 49, 52, 54, 55 e, 56, 62 eller 64 §§ får överklagas från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 35, 40, eller 59 §§ får inte överklagas. Paragrafen behandlar vilka beslut av hyresnämnden som får över- klagas och inom vilken tid ett överklagande får ske. Första och andra styckena har ändrats. Ändringen innebär att beslut om förbehåll vid blockuthyrning och avstående från besitt- ningsskydd, till skillnad från tidigare, kan överklagas. De närmare skälen för ändringen har redovisats i allmänmotiveringen, av- snitt 7.4.3 och 7.4.4. 12.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 13 b § Åberopar hyresvärden vid tvist enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken dröjsmål med betalning av hyran eller störningar i boendet, ska hyresnämnden lämna underrättelse om uppsägningen och anledningen till denna till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, om inte hyresvärden redan har lämnat en sådan underrättelse. Underrättelsen till socialnämnden ska lämnas . Paragrafen är ny. Regleringen i första stycket ger hyresnämnden en underrättelseskyldighet gentemot socialnämnden. Underrättelse- skyldigheten gäller om hyresvärden med hänvisning till 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken åberopar dröjsmål med betalning av hyran eller störningar i boendet som grund för att hyresavtalet inte ska förlängas. De närmare skälen för regleringen har redovisats i allmänmotiveringen, avsnitten 5.6.4 och 5.6.5. Regleringen är tillämplig oavsett när betalningsdröjsmålet eller störningarna i boendet åberopas i processen hos hyresnämnden. Även om exempelvis betalningsförseningar åberopas först i ett senare skede av hyresnämndens handläggning, ska socialnämnden underrättas, såvida inte underrättelse skett tidigare. Skyldigheten gäller oavsett om störningarna är särskilt allvarliga eller inte. Det hänger samman med att hyresvärden vid förverkande måste under- rätta socialnämnden om störningarna inte är särskilt allvarliga (25 § hyreslagen) och annars bör skicka en kopia av uppsägningen (42 § fjärde stycket samma lag). Skyldigheten för hyresnämnden att underrätta socialnämnden gäller när hyresvärden inte redan har lämnat en sådan underrättelse. Om det framkommer att socialnämnden på annat sätt än genom underrättelse från hyresvärden redan har fått kännedom om upp- sägningen behöver hyresnämnden inte heller skicka någon under- rättelse. Endast ett påstående från hyresvärden att denne har under- rättat socialnämnden är inte tillräckligt. Däremot bör det i allmän- het vara tillräckligt att hyresvärden, på sätt som ofta sker , till hyresnämnden bifogar kopior på underrättelsen och kvittot på att försändelsen rekommenderats. göra bedömningen att underrättelsen som värden har skickat är för oklar eller på annat sätt kan ifrågasättas, ska nämnden givetvis skicka en ny. I andra stycket föreskrivs ett skyndsamhetskrav vad gäller underrättelsen till socialnämnden. Något särskilt formkrav för underrättelsen föreskrivs inte. Underrättelsen behöver inte skickas i rekommenderat brev. 12.3Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 2 kap. Föreningens medlemmar m.m. Rätt till medlemskap vid upplåtelse av bostadsrätt 8 § En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en hyresgäst i huset inträde i föreningen. Detta gäller dock inte om 1.hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt, 2.hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upp- låtas med bostadsrätt, eller 3.sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen. Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hyres- gäst inträde i föreningen, om 1.denne inte var hyresgäst i huset när bostadsrättsföreningen för- värvade det, eller 2.hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än efter det att hyresgästen fått underrättelse om föreningens beslut att förvärva huset och om ettårsfristen samt föreningen förvärvat huset. Medlemskap får inte vägras på grund av bestämmelsen i andra stycket 1, om hyresgästen var make eller på något annat sätt närstående till den som innehade hyresrätten när föreningen förvärvade huset och hyresrätten övergått till hyresgästen enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken. Hyresgästen måste dock ha ansökt om medlemskap inom den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är förmånligare för hyresgästen, senast efter den dag då hyresrätten övertogs. Paragrafen behandlar de situationer då en bostadsrättsförening har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Första stycket avser bostadsrättsföreningens rätt att vägra en hyresgäst i huset medlemskap både före och efter för- värvet, medan andra stycket avser endast situationen efter för- värvet. Huvudregeln är att hyresgästerna i huset har rätt att bli medlemmar i föreningen. Bestämmelsen i andra stycket 2 har ändrats. Ändringen innebär att föreningen kan vägra medlemskap för en hyresgäst om medlem- skapet söks när passerat från det att föreningen dels underrättat hyresgästen om beslutet om husförvärvet och om ettårsfristen, dels har förvärvat huset. Enligt 9 kap. 19 § fattas be- slutet om förvärv av huset på föreningsstämma. Genom ändringen kommer således tidpunkten för husförvärvet, dvs. när föreningen och överlåtaren är bundna genom avtal (jfr prop. 1990/91:92 s. 165 f.), inte ensam att vara avgörande för be- räkningen av ettårsfristen. För att ettårsfristen ska börja löpa krävs även att föreningen har lämnat en underrättelse till hyresgästen om att föreningen beslutat förvärva huset och om innebörden av fristen. Det finns inget formkrav vad gäller underrättelsen till hyres- gästen. Underrättelsen kan vara såväl muntlig som skriftlig. Vid tvist ligger det dock på föreningen att bevisa att den uppfyllt sin underrättelseskyldighet. Bl.a. eftersom bestämmelsen i 7 kap. 32 § har ändrats (se nedan) så att underrättelsen ska anses lämnad när den skickats i ett rekommenderat brev under hyresgästens vanliga adress är skriftlighet att föredra från bevissynpunkt. Även om ettårsfristen har löpt ut finns det givetvis inget som hindrar att föreningen beviljar en hyresgäst medlemskap. Den nya utgångspunkten för beräkning av ettårsfristen gäller även när bestämmelserna i tredje stycket andra meningen tillämpas. De närmare skälen för ändringen har redovisats i allmän- motiveringen, avsnitt 9.4.1. 7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter 32 § Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 9 §, 12 a §, 16 §, 18 § 1, 20 § första stycket, 23 § första stycket 1 b eller 31 § första stycket eller 2 kap. 8 § andra stycket 2 eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §. Paragrafen behandlar bl.a. hur olika meddelanden från bostadsrätts- föreningen kan överlämnas. Ändringen innebär att föreningen ska anses ha fullgjort sin skyldighet enligt 2 kap. 8 § andra stycket 2 när den avsänt en underrättelse i ett rekommenderat brev under hyresgästens vanliga adress. Skälen för ändringen har redovisats i allmänmotiveringen, avsnitt 9.4.1. Beslut vid regeringssammanträde . En särskild utredare skall se över reglerna i 12 kap. jordabalken (hyres- lagen) och vissa frågor i den hyresrättsliga lagstiftningen i övrigt. I utredarens uppdrag ingår att se över bestämmelserna om hyres- gästernas inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. Utredaren skall vidare uppmärksamma vissa frågor som gäller förfarandet vid uppsägning av hyresavtal till hyrestidens utgång och på grund av särskilt allvarliga störningar. Även vissa andra frågor som gäller hyreslagstiftningen skall ut- redas, däribland om hyresgästers rätt att installera parabolantenner eller liknande anordningar bör stärkas och vad som bör krävas för att en lägenhet skall anses så förstörd att hyresavtalet skall anses förfallet. I uppdraget ingår också att se över lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och bostadsförvaltningslagen (1977:792). I utredarens uppdrag ingår dessutom att göra en genomgripande språklig och redaktionell översyn av hyreslagen. Utredaren skall lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. Bestämmelser om hyra finns framför allt i 12 kap. jordabalken (hyres- lagen). Jordabalken trädde i kraft . De principer som ligger till grund för bestämmelserna i hyreslagen antogs dock redan genom hyresreform (se prop. 1968:91, 3LU 50 och rskr. Bland annat mot bakgrund av utvecklingen på bostadsmarknaden och vissa problem som har gjort sig gällande finns det nu anledning att göra en översyn av vissa hyresrättsliga frågor. En särskild ut- redare bör därför utses och ges följande uppdrag. Utredaren skall i första hand ta upp de frågor som anges nedan. Utredaren får dock ta upp även andra frågor om hyra som aktuali- seras under utredningsarbetet, om det bedöms motiverat och det finns utrymme för det . Om översynen ger vid handen att det finns behov av författ- ningsändringar, skall utredaren lägga fram förslag till sådana. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten Reglerna om hyresgästinflytande vid ombyggnad innebär att en hyresvärd får utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd i en lägen- het om hyresgästen godkänner åtgärden eller hyresnämnden lämnar tillstånd till den.