sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Ungas ekonomi, ungas sysselsättning, familjebildning, ungas boendeerfarenheter, bostadsmarknadens villkor, flyttkedjor, ungas betalningsförmåga, studenternas ekonomiska situation, diskriminering, studentbostä- der, bostadsinformation, andrahandsmarknaden är några av de ämnen i vilka forskning samlats in. Ett stort antal möten och samtal har förts med både ungas egna organisationer som med övriga bostadsmarknads aktörer och deras intresseorganisationer under hela utredningens arbete. Utöver de direkta intervjuer som gjordes under tidigare nämnda intervju- studie så har utredningen haft kontakt med ett stort antal aktörer på bostadsmarknaden i olika delar av , däribland Fastighets- ägarnas organisationer i , och , bostadsförmedling, Boplats , , , , Bostadsfrämjandet, Temaplan, Insti- tutet för bostads- och urbanforskning, KTH, Kommuner och Landsting, bostäder, Gårdstensbostäder, MKB, Svenska bostäder, byggindustrier, NCC, , , Jagvillhabostad.nu, SFS m. fl. Utredningens uppdrag och arbetsformer Samarbete med myndigheter och utredningar Utredningen har haft kontakt och samarbetat med den nationella byggsamordnaren, , , Byggkostnads- forum, och . Utredningen har träffat och diskuterat frågan om ungas boende med representanter för följande kommuner: , , , , , , , , , , . Utredningen har också haft ett rundabordssamtal med inbjudna kommuner anordnat av kommuner och Landsting. Konferenser och seminarier där utredningen varit medarrangör Konferens om ungas boende, , Utredningen anordnade tillsammans med och Byggkostnadsforum en bygg- och bostadsseminarium i syfte att belysa ungas situation på bostadsmarknaden, men också att visa på en utveckling och nya idéer som ökar olika gruppers möjligheter till en egen bostad. Bygg- och bostadsmingel, , Utredningen anordnade tillsammans med , byggindustrier , Byggbranschen i samverkan och Jagvillhabostad.nu ett bygg- och bostadsmingel där politiker, kommunrepresentanter, och representanter från bygg- och fastighetsbranschen var inbjudna för att lyssna på föredrag och diskutera hindren för unga på bostadsmarknaden. Utredningens uppdrag och arbetsformer Seminarium om bostadsinformation och förmedlande, , Utredningen anordnade tillsammans med MKB och de privata fas- tighetsägarnas organisation , ett seminarium för att diskutera behovet av en gemensam plats för förmedling av bostäder i . Inbjudna var representanter för staden, unga bostadssökande och representanter från privata- och allmännyttiga hyresvärdar i . Externa seminarier och konferenser Att delta i externa sammanhang har varit en förutsättning för att samla in kunskap och hålla oss uppdaterade med nya studier och olika perspektiv på bostadsfrågan. Förutom att samla in kunskap var ett annat motiv till ett utåtriktat arbete att skapa kontakter och sprida information om utredningens uppdrag och arbete. Utred- ningen har deltagit i konferenser om bl.a. boende, byggkostnads- frågor, diskriminering, integration, boendeforskning, internatio- nella frågor om ungas boende och europeisk bostadsforskning. Utredningen har också i ett stort antal sammanhang deltagit i debattpaneler samt haft egna programpunkter om utredningen och ungas situation på bostadsmarknaden. För att skapa kännedom om utredningens uppdrag och arbete utformades en hemsida med information om arbetets gång. Då begränsat med fakta finns om ungas situation på bostadsmarknaden har också ett större antal studier och rapporter som har direkt eller indirekt anknyter till utredningens uppdrag, publicerats på hem- sidan. Hemsidan har varit ett verktyg för att lyfta fram pilotpro- jekt som syftat till att öka ungas möjligheter till eget boende, vilket ingick i utredningens uppdrag att uppmärksamma. Under Lokala initiativ på hemsidan har information funnits om olika projekt, hur man tänkt och varför, genomförandet, lärdomar, tips och kontakt- uppgifter till ansvariga bakom projekten. Syftet har varit att sprida kunskap och dra lärdom från de erfarenheter man haft i projekten, såväl positiva som negativa. Utredningens uppdrag och arbetsformer Utskick till kommuner om pilotprojekt och kommentar på delrapport Det externa arbetet var en förutsättning för att hitta och komma i kontakt med olika initiativ och projekt som finns runt om i och där man genom insatser verkar för att öka ungas möjligheter till ett eget boende. En enkät gick ut till alla kommuner med en efterlysning av fler projekt att dra lärdom av, insamlandet av detta avbröts då det stod klart att utredningen skulle läggas ned. består av flera lokala bostadsmarknader. Utredningen är väl medveten om att förutsättningarna ser olika ut i olika delar av lan- det. Vi har medvetet valt att främst koncentrera oss på unga i stor- stadsregionerna och på studentorter av två skäl. Det ena skälet är att bostadsproblematiken trots allt är svårast för unga i dessa områden. Det andra skälet är av mer praktisk karaktär och handlar om utredningens begränsade resurser. I största möjliga mån har vi främst när det gäller empirin försökt kompensera detta genom att beskriva även andra mindre bostadsmarknader i landet. Planerade eller påbörjade studier som avbrutits Det finns flera delar i uppdraget inte kommer att kunna redovisas då utredningens arbete avbrutits och därmed inte kunnat utföras i sin helhet. Förutom nedan nämnda påbörjade projekt hade utredningen också planerat att undersöka möjligt utformning av en nationellt övergripande information om lediga bostäder. Vidare skulle olika boende- och finansieringslösningar för unga i övriga nordiska länder undersökas, delvis i samverkan med de svenska byggbolag som har kunskap om, och projekt riktade till unga i dessa länder. Kontakter och samtal har också förts med bostadsforskare i övriga europeiska länder för att undersöka even- tuella lösningar som andra länder har för att möjliggöra ungas efterfrågan på bostäder. Bland annat har diskussioner förts med bostadsforskare och regeringsrepresentanter i , , , , , och . Utredningens uppdrag och arbetsformer Detta arbete var planerat att intensifieras i samband med utformningen av åtgärdsförslagen, och ett antal studieresor framför allt till andra nordiska länder skulle ha genomförts. Översyn av regelverket för små lägenheter Utredningen skulle ha påbörjat en översyn av regelverket för nybyggnation och ombyggnad för att undersöka förutsättningarna för byggande av små lägenheter, och hur dessa förutsättningar eventuellt hade kunnat förbättras. Arbetet med den inplanerade studien avbröts då utredningen fick information om att den skulle läggas ned . Projektgrupp för att identifiera ungas boendepreferenser Under utredningens gång har det blivit tydligt att det finns begrän- sat med kunskap om vad unga prioriterar och efterfrågar på bostadsmarknaden. Utredningen hade tillsammans med från planerat ett projekt som syftade till att identifiera variationen i olika ungdomars boendesyn och efter- frågan. Projektet skulle ha genomförts i samarbete med bostads- marknadens aktörer och målsättningen var att resultaten kunnat verka som underlag för att utveckla bostadslösningar som passar dagens unga och framtida generationer. Arbetet med projektet avbröts då det stod klart att utredningen skulle läggas ner. Vem är ung? Utredningens definition av unga bygger på uppfattningen att begreppet ungdom både definieras som livsfas och som social kate- gori. När ungdom beskrivs som livsfas handlar det om tiden från barndom till vuxen. Inom både ungdomspolitiska frågor och kan- ske främst inom ungdomsforskningen definieras ungdom ofta som social kategori. Ungdom beskrivs då som en grupp som delar vissa unika egenskaper och kulturella och sociala villkor, som skiljer sig från de egenskaper och villkor som tidigare ungdomsgenerationer har haft. Utredningen ser anledning att använda båda dessa defini- Utredningens uppdrag och arbetsformer När det gäller livsfas inriktar vi oss på unga och unga vuxna från och upp till ungefär eftersom etableringsproces- sen på bostadsmarknaden blir allt mer utdragen. Målgruppen för utredningen kan därmed sägas sätta fokus på ungdomar och unga vuxna med tyngdpunkt på unga vuxna. I rapporten talas på många håll om små lägenheter som unga efter- frågar. Det är självfallet en subjektiv bedömning hur stor en liten lägenhet är. Dock är det viktigt att på ett ungefär definiera vad vi i den här rapporten menar med liten lägenhet. När unga pratar om små lägenheter pratar de i regel om en- eller tvårummare, ofta med relativt sett små rum vilket gör att de inte menar exempelvis en nyproducerad tvårummare som ofta har stora ytor i förhållande till lägenheter med samma antal rum i äldre bestånd. För att ge en ungefärlig idé kan en liten lägenhet i samband med vad som passar unga, handla om en enrummare på 30 40 kvm och en tvårummare på 40 55 kvm. Det är viktigt att definiera att det är den totala ytan som är avgörande och inte antal rum eftersom det i slutänden är den totala ytstorleken som avgör kostnaden för lägenheten. Målet för bostadspolitiken är att alla ska ges förutsättningar att leva i goda bostäder till rimliga kostnader och i en stimulerande och trygg miljö inom långsiktigt hållbara ramar. utgör bostaden en handelsvara på den fria marknaden. Detta gör bostadsmarknaden till en ständigt mycket brännbar politisk fråga där marknaden spelar en avgörande roll, en inte allt- för enkel ekvation. Bostadspolitiken grundas på en uppgiftsfördelning där staten svarar för lagstiftning och ekonomiskt stöd till bostadsbyggandet och kommunen har ansvar för planering och genomförande. Kommunallagen ger bland annat kommuner rätt att skapa och driva bostadsföretag, ger kommunerna ansvar för planering av markanvändning och för att bidra till goda boende- miljöer, Socialtjänstlagen ger kommunen det yttersta ansvaret för Utredningens uppdrag och arbetsformer den enskilde, med särskilt ansvar för äldreboende, funktionshind- rade och hemlösa. Byggandet minskade radikalt , och det finns flera anledningar till detta. Byggande och bostadsförvaltning ställdes inför stora krav på anpassning till en mer konkurrensutsatt situation. De flesta statliga regleringar av den kommunala verksamheten på bostadsområdet avskaffades. Statens stöd till bostadssektorn sjönk successivt med drygt 40 miljarder och ger bostadssektorn ett positivt nettotillskott till sta- tens finanser. I takt med att subventionerna skars ned sjönk också antalet färdigställda lägenheter kraftigt –1999. Vidare har viktiga särregler för de kommunala bostadsföretagen slopats. De konkurrerar nu med övriga aktörer på betydligt mer likartade villkor. Ändrade finansiella förutsättningar har bidragit till att kommu- nernas roll vid planering och byggande har förändrats. Byggföreta- gen tar i allt större omfattning själva initiativ till markinköp, plan- läggning, produktion och upplåtelse, vilket kräver stort kapital. Ofta har endast väletablerade och större byggföretag den kunskap och de resurser som erfordras för att kunna genomföra projekten. Andra faktorer som av olika parter anses ha bidragit till en begrän- sad nyproduktion är exempelvis de höga produktionskostnaderna, hyressättningssystemet samt plan- och byggprocessen. Även bris- ten på regional samverkan anses ha påverkat byggandet negativt och inte minst den regionala obalans som skapat överskott på vissa platser och underskott på andra. Många menar att systemskiftet, från en produktionsstyrd till en efterfrågestyrd bostadsmarknad, i kombination med ändrade sam- hällsekonomiska förutsättningar i stort, har medfört att det bara finns fundamentala förutsättningar för nyproduktion av bostäder i ett fåtal regioner. kulminerade antalet tomma lägenheter, först nu avslutas insatserna för att rekonstruera den kommunalekonomiska kris som tomma lägenheter, förändrade kreditvillkor och borgensåtaganden åstadkom . Utredningens uppdrag och arbetsformer Kommunernas roll har förändrats förändrades förutsättningarna för kommunernas bostadspolitiska arbete då bostadsmarknaden avreglerades. Lagen om bostadsanvisningsrätt (1947:543) upphävdes . Lagen tillkom som ett led i samhällets strävan att få igång bostadsbyggandet efter . Den innehöll bestäm- melser om både befogenheter och skyldigheter för att kommu- nerna skulle sätta in åtgärder som främjade bostadsförsörjningen och bostadsbyggandet inom kommunen. Vid upphävandet av lagen lät man kommunernas skyldighet att ansvara för bostadsförsörjningen var kvar. Det nya var att kommu- nerna själva skulle utarbeta former för hur de på bästa sätt skulle ta hand om bostadsförsörjningen. Samma ansvar men ökad frihet att organisera. I samband med upphävandet av lagen överfördes rätten att använda kommunala skattemedel i något förändrat skick till annan lagstiftning. En konsekvens av upphävandet av lagen om bostadsförsörjning blev att bostadsfrågan fick en mer undanskymd roll i kommunernas arbete. Allt fler kommuner valde att inte längre utarbeta riktlinjer för bostadsförsörjningen och bostadsförmedlingarna avvecklades i snabb takt. Då nuvarande lagstiftning om bostadsförsörjning (2000:1383), infördes saknades en samordnad förmedling av bostä- der i av kommunerna. När lagen infördes ansågs en aktiv och serviceinriktad bostadsförmedling som ett viktigt instru- ment för att uppnå målet om allas rätt till en god bostad. Främst gällde detta i en besvärlig bostadsmarknadssituation med brist på bostäder (prop. 2000/01:26)2. Därmed förtydligades bostadsfrågan som en socialpolitisk välfärdsfråga. På vilket sätt kommunerna ska bedriva sin bostadsförsörjnings- planering regleras inte i lagtexten. Förutsättningarna varierar och planeringen måste anpassas efter situationen lokalt och regi- onalt. Kommunerna är ålagda att utarbeta riktlinjer för bostads- försörjningen. Innehåll och omfattning lämnas åt kommunerna att bestämma, men en kommun är skyldig att lämna uppgifter om kommunens bostadsförsörjningsplanering till regeringen om den begär så. Enligt lagen om bostadsförsörjning ska en kommun inrätta en bostadsförmedling om det behövs och om två eller flera 2 Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarkanden, Ds 2006:09, , 2006. Utredningens uppdrag och arbetsformer kommuner har behov ska de anordna en gemensam förmedling av bostäder. hade cirka 100 kommuner en bostads- förmedling och i princip alla kommuner med över 50 000 invånare hade en bostadsförmedling. avvecklades bostads– förmedlingarna i landet och 2005 konstaterar att det endast finns tio kommunala bostadsförmedlingar kvar i Sverige3. Bostadsmarknad i ny tappning I ses bostaden som en social rättighet där välfärdssamhället bär det yttersta ansvaret för att varje individ har någonstans att bo. Det finns en uppgiftsdelning mellan stat och kommun där kom- munens åtaganden är omfattande. Den lokala självstyrelsen och dess möjligheter att prioritera och göra vägval för långsiktiga utvecklingsfrågor, när det gäller till exempel bostadsfrågan, är vik- tig. Dagens lagstiftning, såväl Kommunallagen, Plan- och bygg- lagen som Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ger kommunerna betydande möjligheter och spelrum att tolka regel- verk och göra prioriteringar efter lokala och regionala förutsätt- ningar. Trots avvecklingen av de generella bostadssubventionerna och andra förutsättningar i de bostadspolitiska medlen kvarstår de politiska målen i stort sett oförändrade. Bostaden sägs alltjämt vara en social rättighet och de mål som tillkommit handlar om ekologiskt hållbart boende. Boendefrågan hänger i hög grad samman med andra viktiga områden såsom arbetsmarknad, utbildning, hälsa, familjebildning och ekonomisk tillväxt. Människans välfärd och välbefinnande avgörs av ett komplicerat samspel där bebyggelsens utbredning, näringslivets lokalisering, transportmöjligheter och tillgång på övrig infrastruktur är viktiga komponenter. 3 Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden, Ds 2006:09, , 2006. 3 Unga på bostadsmarknaden Etablering på bostadsmarknaden kan vara problematisk för många grupper i samhället. Det gäller främst ekonomiskt svaga grupper, som har en sämre förankring på arbetsmarknaden. Ungas är en heterogen grupp, det finns stora skillnader inom gruppen unga och förutsättningarna varierar starkt. Men det finns specifika särdrag som bör beaktas i diskussionen om ungas livsvillkor. Signifikant för ungdomsgruppen är att de är nya i varje steg de tar i etableringsprocessen och att de i och med detta har mindre erfarenhet och kunskap. Unga har generellt inte hunnit skaffa sig varken eget kapital eller stabil inkomst. Få har hunnit skaffa sig ett eget nätverk av kontakter och de har inte givet etablerade kanaler att påverka och göra sin röst hörd i samhällsfrågor. Man står med en fot i vuxenlivet och den andra kvar hos föräldrarna med upp- växtens tillhörande sociala och ekonomiska nätverk. När det gäller bostäder för unga handlar debatt och forskning ofta om student- bostäder. En stor andel av de unga som behöver bostad är dock inte studenter och av landets studenter bor i student- bostad. En förändring bland studenter, som får återverkningar på deras behov när det gäller bostad, är att dessa inte längre består av en homogen ungdomsgrupp. Studier sker i olika åldrar och med dessa åldrars övriga livsvillkor. Olika behov beroende på ålder, eta- bleringsgrad och huruvida studenten är ensamstående, sambo och/eller har barn blir alltmer påtaglig. En effekt av att ungdoms- tiden blivit mer diversifierad är att fler växelvis arbetar och studerar . Det ställer i sin tur nya krav på billigt boende som tillåter familjebildning parallellt. I utredningens intervjustudie1 framhålls problemen med bostads- brist som störst i storstadsområdena och att bostadsbristen främst drabbar unga. Detta styrks av såväl som i deras tematiska studie om ungas egen försörjning3. Inflyttningen av unga på grund av en mer gynn- sam arbetsmarknad och en ökning av antalet studieplatser har ökat efterfrågan på bostäder i långt större utsträckning än vad bostads- marknaden kan erbjuda i storstäder och på studieorter. Utöver unga ökar också andra befolkningsgrupper som är mer konkur- renskraftiga i dessa regioner. Ungas konkurrenskraft är generellt svag på bostadsmarknaden men geografiska skillnader nyanserar bilden. Enligt bostadsmarknadsenkät minskar antalet kommuner med överskott på bostäder medan antalet som rappor- terar om bostadsbrist ökar. Många bristkommuner är belägna utanför storstadsområdena, dessutom tillkommer kommuner som uppger att de har brist på bostäder i centralorten. De grupper som flest kommuner uppger berörs av bostadsbristen är; medelålders och äldre som vill flytta till mindre bostad, hushåll med höga krav på attraktivt läge, ungdomar och barnfamiljer. Detta gäller för hela landet och är inte specifikt för storstadsområdena4. Tillväxtförutsättningarna i landets regioner skiljer sig på så vis att ett fåtal regioner växer medan ett stort antal mindre regioner stag- nerar eller fortsätter att krympa. Utvecklingen med fortsatt stark tillväxt för stora regioner får långtgående effekter. Den regionala utvecklingen påverkar bostadsmarknaderna i landet. I rapporten egen härd från konstateras ett starkt samband mellan efterfrågan och priser på bostadsmarknaden, lokala arbets- och bostadsmarknader och ungas flyttmönster. Eftersom det inte finns någon direkt koppling mellan hyresnivå och efterfrågan på samma sätt som för egna hem och bostadsrätter har använt statistik över andelen tomma lägenheter. I rapporten konstaterar man även en koppling till regional utveckling. På de största bostadsmarknaderna finns det 1Rapporten bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det, finns att läsa i sin helhet i rapport 1. 2Källa: , (2005) En egen härd – Unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden – beskrivning och förslag till åtgärder. 3Källa: , (2005) FOKUS 05 En analys av ungas etablering och egen försörjning. 4Källa: , (2006–2007) Bostadsmarknaden –2007. Slutsatser av bostadsmarknadsenkäten . i praktiken inga tomma lägenheter men på de minsta uppgår vakan- serna till . På mindre bostadsmarknader är möjlighe- terna att direkt kunna få ett hyreskontrakt större även för unga. På de större bostadsmarknaderna är man hänvisad till kötid eller per- sonliga kontakter med fastighetsägare5. Ungas svårigheter på bostadsmarknaden är inte lika omfattande överallt i . I landets största städer handlar diskussionerna om bostadsköer, svartmarknad och höga priser. I landets avfolk- ningskommuner pågår statligt och kommunalt finansierad omvandling av hyresbostäder, eftersom många lägenheter står tomma. Genom att på olika sätt omvandla tomma bostäder till företagslokaler eller äldreboende och annat som det finns behov av i kommunen minskar bostadsbeståndet för unga. I storstads- områdena handlar mycket om den stora konkurrensen om de små billiga lägenheterna, där unga ofta är förlorarna. På mindre orter handlar problemen om att unga kan ha svårt att efterfråga de bostäder som finns av ekonomiska skäl. Orter som har ett över- skott på bostäder kan ändå ha svårt att tillgodose ungas behov av bostad, eftersom lediga bostäder ofta är för stora och för dyra. På mindre orter kan det också vara avgörande var bostäderna ligger rent geografiskt. Det förekommer att kommuner har ett överskott på bostäder och är tvungna att riva dessa för att de ligger på fel ställe eller har fel karaktär. har samma kommuner behövt bygga nya bostäder, som passar aktuell befolkningsstruktur och efterfrågan. uppger att ett fyrtiotal kommuner har rivit bostäder för att de inte motsvarar den efterfrågan som finns i kommunen6. 5Källa: , (2005) En egen härd – Unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden – beskrivning och förslag till åtgärder. 6Källa: , (2005–2006) Bostadsmarknaden –2006, Slutsatser av bostadsmarknadsenkäten . Rörlighet och boendetider är åldersrelaterade. Flyttfrekvensen är störst bland unga vuxna som flyttar för att studera och etablera sig på arbets- och bostadsmarknaderna. Bostadsmarknaderna med mer än 100 000 invånare noterar ett positivt flyttnetto bland 18–30 åringar. På övriga bostadsmarknader noteras ett negativt flyttnetto. Ungas rörlighet utgör en stor andel av alla flyttningar, både inomregionalt och mellan regioner. Driv- kraften är ofta hushållens vilja till anpassning till förändrade villkor som till exempel familjebildning, familjestorlek och inkomst. Den långväga flyttningen, till en annan region eller till en annan kom- mun, utgör av alla flyttningar i landet. Anledningarna är möjligheterna till utbildning och arbetsmarknadens villkor och påverkas starkast av skilda förutsättningar i regional utveckling. Här inkluderas även flyttningar mellan närliggande grannkommu- ner, såsom till exempel och i Stockholmsregio- nen7. Ungas möjligheter att konkurrera på bostadsmarknaden påverkas av storleken på andra grupper. Den analys som gör för perioden –2003 visar att i många kommuner har antalet unga och antalet personer i andra åldrar vuxit. Därmed har konkurrensen om regionens bostäder ökat. Detta gäller bland annat , , , och . Det finns också kommuner där både antalet yngre och äldre sjunkit . Ett exempel är , där möjligheterna för nyetablering på bostadsmarknaden ökat på grund av detta.8 3.4Brist på fakta och kunskap skapar föreställningar som styr beteenden Något som blir tydligt i samtalen både mellan unga men också i intervjuerna med övriga aktörer på bostadsmarknaden är hur liten faktisk kunskap som finns om hur man söker bostad, vilka regler som gäller, vad som förväntas av den bostadssökande och om bostadsmarknaden mer generellt. Gällande frågan om bostads- förmedlande är det uppenbart att det spekuleras mycket om hur 7Källa: , (2005) En egen härd – Unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden – beskrivning och förslag till åtgärder. 8Källa: , (2005) En egen härd – Unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden – beskrivning och förslag till åtgärder. fördelningen av bostäder går till.