sou · GWB399 · 2008-11-05 00:00:00 — The result of this survey confirmed that since the Expropriation Act came into existence, there has been a shift from the requisitioning party being a public legal entity to it now often being a private legal entity and to there being, in certain cases, profit interests behind the compulsory acquisition even though the original principle of expropriation remains, i.e., that various public interests are satisfied. The survey also showed that voluntary agreements on property transfers and leases without the rules on compulsory acquisition being directly applied are a widespread occurrence and that compensation is generally higher in these cases. One of the points of departure of our remit is that the protec- tion of private property rights must be strong. Under our terms of reference, we are to take into account the rules on the protection of property in the Instrument of Government and the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms when considering the question of whether application of the rules on compensation in Chapter 4 of the Expropriation Act leads to reasonable results. The right to property is one of the cornerstones of the legal order and is protected both in the Swedish constitution and in international conventions. Together with the provisions of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms, the Instrument of Government contains the fundamental criteria for when it is possible to compulsorily acquire land and rights to land or when restrictions can be forcibly imposed on the use of private land or . These provisions also state the conditions applying with regard to the minimum amount of compensation to be paid when someone is compelled to relinquish his or her property. Unlike the Swedish constitutional provision, the Convention for the Protec- tion of Human Rights and Fundamental Freedoms contains no explicit rule to the effect that compensation is to be paid in the case of interference in other peoples property. This means that the Swedish constitution is clearer in this respect. National legislation can, however, make the protection given by the Convention more explicit. We consider that it should be clearly stated that the protection of property in the Instrument of Government is a minimum pro- tection. There is thus nothing to prevent legislation that provides stronger protection for compensation than that prescribed by the Instrument of Government. Basically, however, there is no conflict between the provisions on compensation in the Expropriation Act and the Instrument of Government or the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms. This naturally does not preclude it from being considered, nevertheless, reasonable to amend the current provisions on compensation in certain parts. When undertaking this survey, all the basic provisions on compensation have been examined in the light of the fundamental principle referred to in our terms of reference, namely that the protection of private property rights must be strong. In accordance with what is also stated in the terms of reference, we have thus endeavoured to ensure that compensation for compulsory acquisition is established in a that is, and is seen to be, legally certain, that the new provisions on compensation are simple to under- stand and apply, and that they are designed to lead to predictable results, and thus, like the older rules, to facilitate amicable solutions. Our terms of reference state, as a point of departure for our remit, that the compensation determined through a decision by a govern- ment agency or court shall in principle correspond to at least the market value of the property acquired or the reduction in the market value of the property, if part of it is acquired. According to the current provisions of the Expropriation Act, compensation for a property acquired is to be paid to an amount equivalent to the market value of the property. If the expropriation concerns part of a property, compensation is to be paid to an amount equivalent to the reduction in the market value caused by the expropriation. If damage is otherwise caused to the owner, compensation shall also be paid for such damage. We consider that the market value should continue to be the basic point of departure for how damage is determined in the event of an expropriation or some other form of compulsory acquisition of real property. In addition, just as is the case today, compen- sation is to be paid for other financial damage caused by the com- pulsory acquisition. Individual value and profit sharing The purpose of expropriation legislation is to prevent a property owner from being able to use his or her monopoly position so as to demand an unreasonably high price when acquisition of land that is desirable from a community viewpoint is undertaken. Provisions on compensation should therefore, as far as possible, emulate a free market, without allowing any such monopoly position and without threats of expropriation. A private property owner would not voluntarily sell his or her property, if the price did not amount to at least the personal value he or she places on his or her property. This value is often higher than the market value. Apart from the compensation to be paid for the market value (or for the reduction in market value) and for possible other financial damage, we there- fore propose that compensation should also include compensation for the personal value to the property owner. Since this value cannot be determined objectively, our proposal is for this compen- sation to be set as a standard supplement amounting to 25 per cent of the market value (or the reduction in market value). When acquiring land for purposes that are primarily operated on market terms, compensation is also to include special compensation related to the purpose, or what is termed profit-sharing. The additional compensation in such cases is to be determined according to what is reasonable in the individual case, bearing in mind the special value of the property to the party acquiring it. The presumption rule and the influence rule Under current law, two exceptions are made from the principle that compensation is to be paid for the market value. Under what is known as the presumption rule, expectation values shall only be compensated for if they already existed ten years before the expropriation. The changes that have occurred with regard to the housing market, etc, since the introduction of the provision means that several of the original reasons for the presumption rule no longer apply. In cases where the situation has not changed in itself, i.e., primarily in acquisitions paid for out of tax revenues, we consider that the advantages that may be gained by the community in the form of a lower level of compensation are, in some cases, not outweighed by the property owners demand for compensation that amounts to at least the market value. We there- fore propose that the presumption rule be annulled. Under what is known as the influence rule, the positive or negative effect that the expropriating company itself has had on the market value is only compensated for when this is considered reasonable, taking into account how common this influence is in the locality or in general. Negative influence is termed company damage and in this respect the provisions of the Expropriation Act comply in principle with the provisions on environmental damage in the Environmental Code. Our assessment is that these provi- sions should not be amended, except that in determining the compensation, no tolerance deduction should any longer be paid. This deduction often reduces compensation by as much as 5 per cent of the value of the property. Positive influence is termed company benefit. We propose that no exceptions be made from the market value principle with regard to benefit. Compensation is thus to be paid for the market value, even if this value more or less depends on influences due to the expropriating company in question. The burden of proof in expropriation cases The Expropriation Act contains no particular rule on burden of proof (apart from the presumption rule) with regard to issues concerning compensation. When examining compensation issues in a court of law, the ordinary rules on burden of proof used in tort liability cases are applied. This means that, in cases concerning the issue of determining compensation under the Expropriation Act, the court must put a value on the property within the limits set by the parties, even though the evidence does not provide the court with sufficiently clear information about this value. One pre- requisite, however, is that the party entitled to compensation has not avoided producing possible evidence without good reason. If, nevertheless, the property owner has difficulty in producing evidence of damage, it is possible for the court, under Chapter 35, Section 5 of the Code of Judicial Procedure, to estimate the damage at a reasonable amount. We consider that there is no reason to propose a special rule on evidence for the examination of compensation issues in the context of expropriation which would mean diverging in this particular area from the general principles on examination of evidence. The proposal for compensation for costs of surveying proceedings In the event of surveys undertaken by a surveying agency, i.e., primarily in surveys undertaken under the Real Property Forma- tion Act, the Joint Facilities Act and the Utility Easements Act, the parties concerned are not at present entitled to compensation for their own costs. Our proposal is that, in certain cases, the surveying agency should be able to order the purchaser to pay some compensation to the parties concerned for their costs for legal counsel and representatives, for their own investigations and for their attendance at survey meetings. It should be possible to order compensation for costs only in cases where the rules on compensation of the Expropriation Act are to be fully applied. Compensation is to cover only the costs that have been necessary to protect the partys rights during the survey proceedings. This primarily refers to necessary costs for legal counsel and representa- tives and costs of personally attending meetings, apart from certain cases in which the party is represented by a counsel or represen- tative. Only in exceptional cases is compensation to cover the costs of investigations. If a survey in connection with which compen- sation for costs may be ordered is appealed against, the same provisions on litigation costs are to apply in the land court as in the case of expropriation. Under our terms of reference, we are to take note of whether the amendments to the rules on compensation in the Expropriation Act that we propose should lead to amendments in the statutes re- ferring to these provisions and to propose the necessary amend- ments. Our assessment is that in most laws that refer to the rules on compensation in the Expropriation Act, the proposed amendments will apply without amending the law concerned, as these laws refer to Chapter 4 of the Expropriation Act. The special provisions to be found in several laws concerning application of the presumption rule, must, however, be annulled. Certain other regulatory adjust- ments will also be necessary for consistency. We propose that the provisions on environmental damage in Chapter 32, Section 1 of the Environmental Code be amended so that they comply with the proposed provisions in the Expropria- tion Act. The provisions of Chapter 31, Section 6 of the Environ- mental Code stipulating that compensation, in some cases – such as when nature reserves are established – shall be reduced by the amount that the property owner is normally obliged to accept without compensation, are to be annulled. Under our terms of reference, we are required to estimate the financial consequences of our proposals for property owners, expropriators, consumers and other involved parties and to illustrate what consequences they may have for investments in various types of infrastructure and industrial operations. Our overall assessment is that the regulatory amendments that we propose will in themselves lead to greater expenses and will therefore result in higher costs, but that the consequences in the form of price increases, budget effects, etc., will nevertheless be moderate. The Inquiry considers that the earliest possible date for entry into force of these amendments is 1 2010. None of these legislative amendments should apply to cases or matters that are already ongoing at the time of entry into force. lag om ändring i expropriationslagen (1972:719) Härigenom föreskrivs i fråga om expropriationslagen (1972:719) dels att 4 kap. ska upphöra att gälla, dels att det i lagen ska införas ett nytt kapitel, 4 kap., av följande lydelse. För en fastighet, som ex- proprieras i sin helhet, skall, i den mån inte annat följer av vad som sägs nedan, löseskilling be- talas med ett belopp som mot- svarar fastighetens marknads- värde. Exproprieras en del av en fastighet, skall intrångsersättning betalas med ett belopp som mot- svarar den minskning av fastig- hetens marknadsvärde, som upp- kommer genom expropriationen. Uppkommer i övrigt skada för ägaren genom expropriationen, För en fastighet som ex- proprieras ska betalas ersättning, med de preciseringar och undan- tag som anges i andra–fjärde stycket och i 2–9 §§. 1TP PT Nuvarande lydelse = 1 §. skall även sådan skada ersättas. inte betalas för mark eller annat utrymme som ingår i allmän väg och som enligt en detaljplan skall användas för en sådan allmän plats för vilken kommunen är Har den exproprierande åtagit För en fastighet som expropri- sig att vidta åtgärd för att minska eras i sin helhet, ska löseskillingU skada, skall hänsyn tas till det när betalas med ett belopp som mot- om åtagandet är sådant att det Om en del av en fastighet skäligen bör godtas av den ersätt- exproprieras, ska intrångsersättningU U betalas med ett belopp som mot- svarar den minskning av fastig- hetens marknadsvärde, som upp- kommer genom expropriationen. Vid bestämmande av löse- skilling och intrångsersättning ska hänsyn tas även till fastighets- skall vid bestämmande av fastig- hetens värde hänsyn icke tagas till av egendomen, genom att det på den ersättning som bestäms enligt vunnit genom arbete eller kost- andra stycket ska göras ett tillägg nad, som den exproprierande eller föregående innehavare, vars övergått till denne, nedlagt på fastigheten utöver vad som ålegat Om det i övrigt uppkommer skada för fastighetsägaren eller för skada ersättas –U annan ersättning.U Har det företag för vars Om det företag, för vars genomförande en fastighet ex- eras medfört inverkan av någon proprieras, har medfört en minsk- betydelse på fastighetens mark- ning av någon betydelse av nadsvärde, skall löseskilling be- fastighetens marknadsvärde, ska stämmas på grundval av det grundval av det marknadsvärde ha haft om sådan inverkan icke fastigheten skulle ha haft om förekommit, dock endast i den sådan inverkan inte hade före- mån det finnes skäligt med hän- kommit, dock endast om det syn till förhållandena i orten bedöms som skäligt med hänsyn eller till den allmänna före- till förhållandena i orten eller till under jämförliga förhållanden. likartad inverkan under jämför- Avser expropriationen del av Om expropriationen avser en fastighet, skall vad som sagts nu del av en fastighet, ska första om beräkning av marknadsvärde stycket tillämpas i fråga om tillämpas i fråga om värdet före värdet före expropriationen. 2 kap. 11 §, beror på den åtgärd som utgör grund för expropriationen. Särskild ersättning i vissa fall på i huvudsak marknadsmässiga villkor ska, utöver den ersättning som bestäms enligt 1 §, särskild ska bestämmas så att skälig hän- 2TP PT Nuvarande lydelse = 2 §. syn tas till den nytta som den exproprierade egendomen har för den exproprierande. Ersättning för allmän plats Expropriationsersättning för mark eller annat utrymme som enligt en detaljplan skall använ- das för allmän plats skall be- stämmas med hänsyn till de plan- förhållanden som rådde närmast innan marken eller utrymmet angavs som allmän plats. Expropriationsersättning för mark eller annat utrymme, som enligt en detaljplan ska användas för allmän plats, ska bestämmas med hänsyn till de planförhåll- anden som rådde närmast innan marken eller utrymmet angavs som allmän plats. Ersättning för mark i allmän väg Expropriationsersättning skall dock inte betalas för mark eller annat utrymme som ingår i all- män väg och som enligt en detaljplan skall användas för en sådan allmän plats för vilken kommunen är huvudman. Expropriationsersättning ska inte betalas för mark eller annat utrymme som ingår i allmän väg och som enligt en detaljplan ska användas för sådan allmän plats för vilken kommunen är huvud- man. Har den exproprierande åtagit sig att vidta åtgärd för att minska skada, skall hänsyn tas till det när expropriationsersätt- ningen bestäms, om åtagandet är sådant att det skäligen bör god- tas av den ersättningsberättigade. Om den exproprierande har åtagit sig att utföra en åtgärd för att minska skada, ska hänsyn tas till det när expropriationsersätt- ningen bestäms, om åtagandet är sådant att det skäligen bör god- tas av den ersättningsberättigade. 3TP PT Nuvarande lydelse = 3 a §. 4TP PT Nuvarande lydelse = 1 § första stycket fjärde meningen. 5TP PT Nuvarande lydelse = 1 § andra stycket. Exproprieras fastighet till vilken den exproprierande har nyttjanderätt eller servitutsrätt, skall vid bestämmande av fastig- hetens värde hänsyn icke tagas till förbättring, vilken fastig- heten vunnit genom arbete eller kostnad, som den exproprier- ande eller föregående innehav- are, vars rätt övergått till denne, nedlagt på fastigheten utöver vad som ålegat honom. Om en fastighet exproprieras, till vilken den exproprierande har nyttjanderätt eller servituts- rätt, ska vid bestämmande av fastighetens värde hänsyn inte tas till sådan förbättring, som fastigheten har vunnit genom arbete eller kostnad, som den exproprierande eller föregående innehavare, vars rätt har över- gått till denne, har lagt ner på fastigheten utöver vad som har ålegat henne eller honom. Åtgärd i uppenbar avsikt att höja ersättningen Har åtgärd vidtagits i uppen- bar avsikt att höja den ersättning, som den exproprierande har att erlägga, skall, om skäl föreligger till det, ersättningen bestämmas så som om åtgärden icke vidtagits. Exproprieras särskild rätt till fastighet, skall första stycket, i fall då åtgärd vidtagits av fastig- hetens ägare i avsikt som anges där, tillämpas så att den expropri- erande erhåller gottgörelse genom minskning av den ersättning som tillkommer ägaren. Om en åtgärd har utförts i uppenbar avsikt att höja ersätt- ningen, ska ersättningen bestäm- mas så som om åtgärden inte hade utförts, om det inte finns särskilda skäl för att åtgärden ändå ska be- aktas. Om särskild rätt till fastighet exproprieras, ska första stycket, i fall då åtgärd har utförts av fastighetens ägare i sådan avsikt som anges där, tillämpas så att den exproprierande får gottgör- else genom minskning av den er- sättning som tillkommer ägaren. 6TP PT Nuvarande lydelse = 1 § tredje stycket. 7TP PT Nuvarande lydelse = 5 §. Har fastigheten i sin helhet tillträtts eller övergått på den exproprierande enligt 6 kap. 10 §, skall vid bestämmande av expropriationsersättningen hän- syn icke tagas till sådan ändring i fastighetens värde som upp- kommer därefter. Detsamma gäller i fall då fastigheten endast delvis har tillträtts eller övergått på den exproprierande, om ej värdeändringen beror på att den återstående delens skick ändras. Har höjning i allmänna pris- läget skett efter det att fastig- heten tillträddes eller övergick på den exproprierande enligt 6 kap. 10 §, skall ersättningen jämkas med hänsyn därtill. Om fastigheten i sin helhet har tillträtts eller övergått på den exproprierande enligt 6 kap. 10 §, ska vid bestämmande av expropriationsersättningen hän- syn inte tas till sådan ändring i fastighetens värde som upp- kommer därefter. Detsamma gäller i fall då fastigheten endast delvis har tillträtts eller övergått på den exproprierande, om inte värdeändringen beror på att den återstående delens skick har ändrats. Om konsumentprisindex har höjts, efter det att fastigheten tillträddes eller övergick på den exproprierande enligt 6 kap. 10 §, ska ersättningen jämkas med hänsyn till prisutvecklingen. 1.Denna lag träder i kraft . 2.4 kap. i sin äldre lydelse gäller fortfarande för prövning av ersätt- ningsanspråk som kommit in till domstol före ikraftträdandet och för överklagande av beslut som meddelats före samma tidpunkt. 8TP PT Nuvarande lydelse = 4 §. lag om ändring i Härigenom föreskrivs i fråga om dels att 31 kap. 6 och 32 §§ ska upphävas, dels att 32 kap. 1 och 11 §§ ska ha följande lydelse. Skadestånd enligt detta kapi- Skadestånd enligt detta kapi- tel skall betalas för personskada tel ska betalas för personskada och sakskada samt ren för- och sakskada samt ren för- het på en fastighet har orsakat i het på en fastighet har orsakat i En ren förmögenhetsskada som inte har orsakats genom brott ersätts dock endast om skadan är av någon betydelse. Skada som inte har orsakats Skada som inte har orsakats med uppsåt eller genom vårds- med uppsåt eller genom vårds- löshet ersätts bara i den utsträck- löshet ersätts bara om den stör- ning den störning som har ning som har orsakat skadan orsakat skadan inte skäligen bör inte skäligen bör tålas med hän- tålas med hänsyn till förhållan- syn till förhållandena på orten dena på orten eller till dess all- eller till dess allmänna före- männa förekomst under jämför- komst under jämförliga förhåll- Medför en verksamhet som avses i detta kapitel att en fastig- avses i detta kapitel medför att het helt eller delvis blir onyttig en fastighet helt eller delvis blir för ägaren eller att det uppstår onyttig för ägaren eller att det synnerligt men vid användningen, skall fastigheten eller fastighets- delen på ägarens begäran lösas in av den som bedriver verk- begäran lösas in av den som Första stycket tillämpas också, om någon som är ansvarig för avhjälpande enligt 10 kap. vidtar en åtgärd som medför att fastig- heten blir helt eller delvis onyttig för ägaren eller att synnerligt men uppkommer vid användningen. Vad som har sagts gäller dock inte om ansvaret för avhjälpande vilar även på ägaren. I fråga om sådan inlösen I fråga om sådan inlösen tillämpas expropriationslagen tillämpas expropriationslagen (1972:719). Beträffande värde- (1972:719). ökning som har ägt rum före det att talan väcks vid domstol tillämpas 4 kap. 3 § samma lag. 1.Denna lag träder i kraft . 2.För talan om ersättning eller inlösen som väckts före ikraft- trädandet och för överklagande av beslut eller dom som gjorts före samma tidpunkt, gäller 31 kap. 6 och 32 §§ samt 32 kap. 1 och 11 §§ i sin äldre lydelse. lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988) dels att 5 kap. 10 a § och 16 kap. 14 § ska ha följande lydelse, dels att det i lagen ska införas tre nya paragrafer, 5 kap. 14 a– 14 c §§, av följande lydelse. Vid värdering av egendom enligt 10 § tillämpas bestämmel- enligt 10 § tillämpas bestämmel- serna i 4 kap. expropriations- serna i 4 kap. expropriations- lagen (1972:719) med de undan- lagen (1972:719) med de undan- tag som framgår av tredje stycket. tag som framgår av andra stycket. Vid värdering av egendom som kan tas i anspråk enligt som inte kan tas i anspråk enligt 14 kap. 1 eller 2 § plan- och bygg- 14 kap. 1 eller 2 § plan- och bygg- lagen (1987:10) och vid värdering lagen (1987:10) och inte heller i andra fall där det är uppenbart uppenbart i stället skulle ha att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom ex-