sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Hos privata värdar är kraven på inkomstkälla och inkomstnivå ofta specificerade och det är vanligt att kravet på inkomst sätts till 3–4 gånger årshyran. Hos allmän- nyttan specificeras oftast inte inkomstkraven. Det talas istället om att hyresgästen ska ha en rimlig eller skälig inkomst i förhål- lande till hyran utan att några speciella nivåer nämns. Det är utifrån den mer generella bedömningen svårt att avgöra vilka inkomstkrav som ställs, hur en rimlig inkomst beräknas och vilka konsekvenser detta får för personer som har svårt att visa upp dokumenterade inkomster och heller inte kan specificera sina framtida inkomster. 4.7.2Krav för att teckna kontrakt i allmännyttiga bostadsbolag29 gjordes en kartläggning av ett urval av de kommunala bostadsbolagens villkor för uthyrning på uppdrag av utredningen. Intervjuer gjordes med representanter för de kommunala bostads- bolagen. Kartläggningen Ungdomarna och allmännyttan. kan läsas i sin helhet som del i rapporten man ha tur? Studier av yngre på bostadsmarknaden i svenska städer30. Det är en juridisk gräns som måste uppfyllas för att man ska kunna skriva på ett avtal. En del bolag har en något lägre åldersgräns för att kunna ställa sig i kö, oftast i de fallen. Krav på inkomst från arbete, CSN, pension, a-kassa och i många fall också socialbidrag, varierar dock mellan olika bolag. 29Följande stycke kommer något kortat från rapporten och Allmännyttan som gjordes 2006 under ledning av , , på uppdrag av utredningen. Krav och villkor på bostadsmarknaden Det är ett relativt vanligt förekommande krav, att man kan uppvisa inkomst framåt. En kreditupplysning tas för att se så att det inte finns några betalningsanmärkningar. Hyresskulder är oacceptabla men i övrigt finns en genomgående försiktighet att döma ut människor med skulder. Rör det sig om mindre summor, parkeringsböter, eller skulder som uppkommit i samband med exempelvis borgenärskap så släpper man oftast igenom det. Boendereferenser tas om möjlighet finns. Anmärkningar om störningar från tidigare boende ses som allvarligt. Genom att ställa vissa krav på blivande hyresgäster vill bolagen för- säkra sig om att hyran kommer att betalas och samt garantera befintliga hyresgäster en trygg boende miljö.. Villkoren har inte ha förändrats nämnvärt . En nyhet verkar vara att man på sina håll kräver att hyresgästen har en hemförsäk- ring. Vissa bolag har olika hårda krav beroende på situationen i olika områden. De intervjuade tycker inte att de ställer hårda krav och menar att de allra flesta klarar att uppfylla villkoren. Många tillägger dock att har man ingen inkomst så är det svårt att få en bostad. säger man att dessa människor har möjlighet att få en bostad via exempelvis de sociala myndigheter. Bolagen har svårt att peka ut någon särskild grupp som har svårt att uppfylla kraven utan nöjer sig oftast med att konstatera att personer som har problem med sig i bagaget, i form av skulder eller störningar, får det svårt. 4.7.3Unga upplever att de formella kraven stänger dem ute Samtliga, både representanterna från privata värdar och kommunala bostadsbolag, menar att man försöker se till helheten i bedöm- ningen av en person som blivande hyresgäst. framgår att de som inte lever upp till formella krav sällan kommer så långt att de träffar hyresvärden. Åsikterna hos de intervjuade aktörerna går isär gällande huruvida de formella kraven är ett hinder eller inte. Hos allmännyttan är synen att de krav som ställs är högst rimliga. De unga, som intervjuats om sina erfarenheter och vilka problem som uppstått när de söker bostad, menar att de formella kraven om inkomstkälla och inkomstnivåer är avgörande för huruvida de god- Krav och villkor på bostadsmarknaden känns som hyresgäster eller inte. Deras erfarenhet är också att det är vanligt att de redan utifrån hyresvärdarnas kravspecifikationer är utestängda, eftersom de ofta inte lever upp till de villkor som ställs. Att ha fast anställning är något som upplevs som helt avgörande för möjligheterna till ett eget boende på den reguljära bostadsmarkna- den. 4.8Ungas formella inkomster speglar inte nödvändigtvis deras betalningsförmåga Ungas inkomstutveckling har som nämnts tidigare släpat efter och bilden att unga är ekonomiskt svaga ges också som en generell för- till ungas svårigheter på bostadsmarknaden. Många av de intervjuade aktörerna menar att det här huvudproblemet till varför unga inte lyckas etablera sig på bostadsmarknaden. Det finns dock en problematik i det här resonemanget. Ingen ifrågasätter att unga som grupp har sämre ekonomiska förutsättningar än många andra grupper men på det individuella planet kan synen på gruppen få konsekvenser som skapar barriärer. Slutsatserna i rapporten egen härd från Statens bostads- kreditnämnd är att unga vuxnas boende, inkomster och sparande visar att de genomsnittligt kan betala för sitt boende (exklusive bostadsbidrag). Få unga har ett eget kapital och blir då helt beroende av ekonomiskt stöd för möjligheten att köpa en bostad. Unga vuxna har små möjligheter att spara ihop det kapital som krävs som egen kontantinsats för att köpa en bostads- eller äganderätt. Medianförmögenheten bland unga uppgår till 2 000 kronor31. Utredningens egna intervjuer stödjer slutsatserna att de till- frågade är beredda att betala förhållandevis mycket för sitt boende trots begränsade inkomster och att boendet har hög prioritet jäm- fört med övriga utgifter. De nivåer som nämns under intervjuerna är mellan 3 000–, några mer andra mindre. Resultaten från intervjuerna och En egen härd, stöds av uppgifter i en studie av Fastighetsbyrå . Där säger av de tillfrågade i målgruppen 20–att de kan tänka sig att spendera max på sitt boende. 31 Källa: , (2005) En egen härd – Unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden – beskrivning och förslag till åtgärder. Krav och villkor på bostadsmarknaden är samma åldersgrupp beredda att betala ännu mer, ända upp till 6 000 kronor32. 4.9Unga betalar höga boendekostnader, inte minst på andrahandsmarknaden Något som är värt att reflektera över är ungas egna berättelser om vad de faktiskt har betalat för sitt boende. I bostadsbristens stor- städer och studieorter växer andrahandsmarknaden och på den ställs lägre krav gällande ekonomiska ramar för att få hyra. I och med att det är ett avtal mellan förstahandshyresgästen och andra- handshyresgästen är det för hyresvärden inte av samma intresse att ställa krav på andrahandshyresgästens betalningsförmåga. framkommer i våra intervjuer att det tycks vanligt förekommande med svarta pengar på andrahandsmarknaden. De intervjuade upple- ver dessutom att det är mer regel än undantag att man betalar en för hög hyra eller på något annat sätt får betala en summa svart för andrahandskontraktet. I den enkätundersökning som gjorts på uppdrag av utredningen har frågor ställts om hur mycket den tillfrågade betalar för sin bostad . Totalt sett betalar mer än för boendet, betalar 4 och . Bortsett från de yngre i (där nästan var tredje är hemmaboende hos förälder) är andelen som betalar för boendet mycket liten; i tillhör var fjärde sva- rande denna kategori. Ungefär tre fjärdedelar av de svarande klarar bostadskostnaderna på egen hand och skillnaderna mellan ålders- grupper och kommuner är relativt små (undantag yngre i ), se figur 4.1. Övriga får hjälp av partner eller föräldrar. Tilläggas kan att utlandsfödda i något mindre utsträckning () än per- soner födda i () klarar bostadskostnaden. 32Källa: Fastighetsbyrå, (2006) Bostadsrookies. 33Texten om ungas boendekostnader samt de citat som finns längre ned, kommer från den enkätundersökning som gjorts på uppdrag från utredningen och som redovisas i sin helhet i rapport 2. Krav och villkor på bostadsmarknaden Figur 4.1 Andel i procent efter åldersgrupper och kommun som på egen hand klarar bostadskostnaden För fler än var tredje person uppgår bostadskostnaden till av den totala inkomsten (tabell 4.1 och figur 4.2). Andelen är särskilt hög där andelen studerande är stor, som i , och . I men även i är det särskilt kvinnorna som betalar en anmärkningsvärd hög andel av inkomsten för boendet; två av tre Växjökvinnor betalar eller mer för bostaden. Det finns en statistiskt signifikant relation mellan de yngres inkomster och boendekostnadens andel av inkomsten; personer som tjänar under medianinkomsten för de svarande () betalar i genomsnitt mer för boendet än dem som tjänar över medianinkomsten. Det skiljer i medianinkomst mellan män och kvinnor i vårt material (män , kvinnor ) och detta, snarare än andelen studerande, är huvudskälet till att kvinnor i flertalet kommuner betalar en större andel av sin inkomst för boendet än vad männen gör. Krav och villkor på bostadsmarknaden Figur 4.2 Andel av de svarande där bostadskostnaden överstiger av inkomsten Tabell 4.1 Bostadskostnadens andel (procent) av inkomsten Drygt sju av tio har arbetsinkomst och nästan tre av tio studie- medel. Kombinationer av olika inkomstslag är vanliga och den andel som uppger respektive inkomstkälla visas i tabell 4.2. Krav och villkor på bostadsmarknaden SOU 2007:14 *Fler än ett alternativ möjliga. Procent kan därför inte summeras kolumnvis. Som framgått betalar många av de yngre höga summor för sitt boende och många kommentarer i enkäten handlar om boende- kostnaderna. Hyrorna för studenter i är inte proportionerliga till stu- diemedlen ex (efter höjning igen 2007), hyra: 1:a, 24 kvm, , studiemedel och lån: (max). (Man, 28, ) Jag tycker att studentboendet har blivit alldeles för dyrt. Som student har du inte mycket pengar och borde därför få bo billigt. Självfallet behöver det inte vara lyxlägenheter/rum, bara att man har en möjlighet att påbörja sin utbildning och inte tvingas avstå p.g.a. bostadsbrist. (Kvinna, 21, ) Många som är studenter på heltid betalar runt 5 000 i hyra vilket gör att man måste runt /v för att klara hyra och liv. Jag har ofta haft plugg- och arbetstid på /v vilket är ohållbart i längden. (Kvinna, 28, ) Jag bor i en lägenhet med trinettekök på 18 kvm. Det ska bli hyreshöjning ! Utöver detta betalar jag ca i el. Så för 18 kvm betalar jag ca ! Otroligt dyrt kvadratmeterpris! (Kvinna, 24, ) Hur kommer det sig att studentbostäderna är dyrare än vanliga bostäder och har sämre standard? Det blir inte lättare för studenter att klara sina utbildningar när vi är den fattigaste andelen av befolkningen efter ute- liggarna. (Man, 21, ) Krav och villkor på bostadsmarknaden Verkar stört omöjligt att kunna köpa hus i om man är normal- inkomsttagare – väldigt dyrt. Det är oroande för framtiden om man vill bo i men inte lägga hela inkomsten på boendet. (Kvinna, 28, ) Billigt boende i regi är hopplöst att finna. Alla nybyggen blir tok-dyr hyra, inte anpassad efter studenter/ungdomar med mycket låga inkomster. Jag har en levnadskostnad på av mina totala inkomster . Det funkar men inte längre. Pissigt att ha kvar 2 500 till att leva på . Att leva är ett straff då ALLT är dyrare. Jag måste till exempel betala lika mycket för ström, telefon, Internet, TV-avgift som sambos som delar på dessa avgifter. (Kvinna, 28, ) 5Kommunernas roll för ungas möjligheter på bostads- marknaden Ur lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, Lag (2000:1383) 1 § Varje kommun skall planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Vid planeringen av bostadsförsörjningen skall kommunen, om det behövs, samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. Riktlinjer för bostadsförsörjningen skall antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Lag (2002:104). 2 § skall lämna kommunerna i länet råd, information och underlag för deras planering av bostadsförsörjningen. På vilket sätt kommunerna ska bedriva sin bostadsförsörjnings- planering regleras inte i lagtexten. Förutsättningarna varierar och planeringen måste anpassas efter situationen lokalt och regionalt. Kommunerna är därför ålagda att utarbeta riktlinjer för bostadsför- sörjningen. Innehåll och omfattning lämnas åt kommunerna att bestämma, men en kommun är skyldig att lämna uppgifter om kommunens bostadsförsörjningsplanering till regeringen om den begär så. Enligt lagen om bostadsförsörjning ska en kommun inrätta en bostadsförmedling om det behövs och om två eller flera kommuner har behov ska de anordna en gemensam förmedling av bostäder. Kommunernas roll för ungas möjligheter på bostadsmarknaden Fortsättning från lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, Lag (2000:1383) 3 § Om det behövs för att främja bostadsförsörjningen skall en kommun anordna bostadsförmedling. Om två eller flera kommuner behöver gemensam bostadsförmedling, skall dessa kommuner anordna sådan bostadsförmedling. Regeringen får förelägga en kommun att anordna bostads- förmedling enligt första stycket. Sedan lagen om bostadsförsörjning trädde i kraft har kommu- ner med bostadsförmedling som förmedlar lägenheter enligt kötid möjlighet att ta ut en avgift för de som anmäler sig till kön. Avgiften ska gälla och kommunen kan själv bestämma nivå på avgiften1. Om en fastighetsägare upprättar en kö så har denne inte rätt att ta ut någon köavgift av de bostads- sökande. Till skillnad från yrkesmässiga bostadsförmedlare får han inte heller ta ut någon förmedlingsavgift för att upplåta en lägenhet i sitt bestånd. Detta gäller oavsett om det är en privat eller allmän- nyttig fastighetsägare2. Fortsättning från lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, Lag (2000:1383) 4 § En bostadsförmedling som förmedlar lägenheter i turord- ning efter kötid får, utöver sådan förmedlingsersättning som får tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt 12 kap. 65 a § jordabalken (hyres- lagen), ta ut en avgift för rätten att stå i kö (köavgift) av den hyres- sökande. Kravet på förmedling efter kötid skall inte hindra att ett begränsat antal lägenheter som är tillgängliga för kön fördelas enligt ett förturssystem. 5.1Kommunen har det yttersta ansvaret för individens rätt till bostad Genom internationella åtaganden om mänskliga rättigheter har förbundit sig att förverkliga rätten till bostad. Rättigheten omfattas bl.a. av artikel 11 i FN:s konvention för ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter (1966). Den kommer också till 1Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden, Ds 2006:09, , 2006. 2Bostadsmarknadsenkäten , , 2006. Kommunernas roll för ungas möjligheter på bostadsmarknaden uttryck i den europeiska sociala stadgan (1996) där konventions- staterna ska främja tillgången till bostäder och minska hemlösheten i syfte att undanröja den och göra bostäder ekonomiskt tillgängliga för personer som saknar tillräckligt med medel. Rätten till bostad ska genomföras enligt principen om likabehandling. I regerings- formens programstadga i 1 kap. 2 § anges att den enskildes person- liga, ekonomiska och kulturella välfärd ska vara grundläggande mål för den offentliga verksamheten och att det särskilt ska åläggas det allmänna att trygga rätten till arbete, bostad och utbildning samt verka för social omsorg och trygghet samt för en god levnadsmiljö. Tre grupper har lagstadgad rätt till bostad. Dessa är personer med funktionshinder, äldre som inte klarar sitt boende och personer som söker asyl i landet. För de två förstnämnda grupperna har kommunen det yttersta ansvaret och för asylsökande finns ett stat- ligt ansvar att se till att speciella bostäder upplåts3. I bostadsmarknadsenkät redovisas att kom- munernas sätt att hantera förturer skiljer sig. En tredjedel av lan- dets kommuner har någon form av förturssystem inom kommunen när det gäller förmedling av bostäder. En av de grupper som ofta beviljas förtur är personer med lättare rörelsehinder som behöver flytta till en bostad med bättre tillgänglighet. Andelen kommuner som beviljar den här typen av förtur har ökat . Det förekommer i en fjärdedel av kommunerna. Exempel på andra grupper som kan beviljas förtur till en bostad är hushåll som behö- ver flytta till en billigare bostad, trångbodda familjer med många barn och de som har mycket starka sociala och/eller medicinska skäl. Även bland de här grupperna kan man skönja en viss ökning . Nio kommuner uppger att de varken har någon bostadsförmedling eller att deras allmännytta har någon egen kö men att det förekommer förturer ändå. I kommentarerna uppges att det är sociala förturer det handlar om och som beviljas i samarbete med och t.ex. arbetsförvaltningen. Skälen till det byte av bostad eller område som personen söker måste i regel styrkas med intyg, t.ex. läkare, socialarbetare eller någon annan som i sin yrkesverksamhet har en stödjande eller behand- lande kontakt med sökanden och som väl känner till behovet av en bostad4. 3Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden, Ds 2006:9, , 2006. 4Bostadsmarknadsenkäten , , 2006. Kommunernas roll för ungas möjligheter på bostadsmarknaden Femton procent av kommunerna beviljar även förtur till perso- ner som fått arbete i kommunen. Några övriga kommuner uppger att man vanligtvis inte beviljar förtur till dessa personer men att man ändå försöker hjälpa dem att hitta en bostad5. har regler för hur förturer ska hanteras. Exempelvis är krav på medicinska skäl eller näringslivsmässiga skäl vanliga, det vill säga nyckelpersoner som kan vara av särskild nytta i kommunen. I särskilda fall förekommer även kampanjer riktade till specifika kategorier, till exempel ungdomar. Därutöver förekom- mer olika typer av kategoriboende för såväl ungdomar som äldre (55+)6. När det gäller hemlösa personer eller hushåll har fler jämfört med lyckats få bostad genom kommunens försorg. Trots detta noterar var fjärde kommun att de behövt fler bostäder att anvisa till personer som inte kan få eget förstahandskontrakt på den ordinarie bostadsmarknaden. Tre av tio uppger att det har bli- vit svårare att få fram bostäder till hemlösa. De flesta samarbetar med allmännyttan men bara tre av tio kommuner har något regel- bundet samarbete om detta med privata fastighetsägare7. 5.2Regionalt perspektiv på bostadsfrågan Tillväxtförutsättningarna i landets regioner skiljer sig. Ett fåtal regioner växer medan ett stort antal mindre regioner stagnerar eller fortsätter att krympa. Utvecklingen med fortsatt stark tillväxt för stora regioner får långtgående effekter över kommungränserna. bostadsmarknadsenkät för 2006-07 visar att en femtedel av landets kommuner samarbetar med någon annan kommun när det gäller boendeplanering. Framförallt sker samarbete där det finns någon typ av regionförbund eller liknande sammanslutning. Att kunna erbjuda bostäder i attraktiva lägen och öka inflyttningen är frågor som är aktuella i många kommuner8. När det gäller utbildnings- och arbetsmarknad diskuteras det regionala perspektivet betydligt mer än när det gäller bostäder. Kommunikationsnät byggs ut för att människor ska kunna arbeta 5Bostadsmarknadsenkäten , , 2006. 6Ungdomarna och allmännyttan – kartläggning av kommunernas ägardirektiv och bostadsföretagens regler för tilldelning och uthyrning av lägenheter, IM-gruppen och Ibf, , på uppdrag av , 2006. 7Bostadsmarknadsenkäten , , 2006. 8Bostadsmarknadsenkäten , , 2006. Kommunernas roll för ungas möjligheter på bostadsmarknaden på en annan ort, kommuner gör gemensam sak för att få till de infrastruktursatsningar som krävs för att göra hela regionens arbetsmarknad mer tillgänglig. I de län som har regionala utveck- lingsprogram eller motsvarande ligger inriktningen i de flesta fall på näringsliv, kompetens/utbildning och infrastruktur. Resonemang om livsmiljö/attraktivitet är också vanligt förekommande. I vissa län hanteras bostadsförsörjningen inom ramen för utvecklings- programmen men redovisar att knappt hälften av befint- liga regionala utvecklingsprogram och liknande dokument tar upp bostadsfrågan9. Bostadsfrågan hanteras fortfarande i första hand som en angelägenhet, där kommungränsen avgör hur information av utbudet och förmedling av lediga bostäder går till. 5.3Hur kommunerna arbetar med bostadsförsörjningsfrågor Enligt lagen om bostadsförsörjning åläggs landets kommuner att utarbeta riktlinjer hur bostadsförsörjningen ska hanteras under varje mandatperiod. Enligt är det av landets kommuner som har riktlinjer antagna inom innevarande mandat- period trots att lagen nu funnits . Det är vanligare bland kommuner med bostadsbrist att man arbetar aktivt med bostadsförsörjningen, än bland kommuner med balans eller över- skott på bostadsmarknaden10. 5.3.1Ägardirektiv till de kommunala bostadsbolagen Det finns många dokument som kan styra ett allmännyttigt bostadsföretag vilket också återspeglar sig bland de kommuner som studerats. Enligt lag, som fastställdes ska kommuner som ägare tillhandahålla ägardirektiv för alla sina bolag. Enligt krav skall kommunen genom ägardirektiven: Fastställa det kommunala ändamålet med verksamheten Utse samtliga ledamöter och minst en revisor 9Strategier för regional utveckling – kapplöpning mellan regioner, , 2004 och Regionala tillväxtprogram och fysisk samhällsplanering, , 2004. 10Bostadsmarknadsenkäten , , 2006. Kommunernas roll för ungas möjligheter på bostadsmarknaden Se till att kommunfullmäktige får yttra sig innan beslut i verk- samheten som är av principiell beskaffenhet eller annars av store vikt fattas Besluta om allmänheten har rätt att ta del av handlingar hos företaget. Långtifrån alla av de ca 40 tillfrågade kommunerna har ägardirektiv till sina bostadsföretag fastställda av kommunfullmäktige. Nästan en fjärdedel har direktiv som är fastlagda antingen i stiftelseur- kunder eller i bolagsordning. De 33 direktiv som särskilt studerats är vanligen mycket allmänt hållna men i ungefär hälften finns skrivningar som rör uthyrningspolicy11. 5.3.2Omnämnda grupper i ägandedirektiven Det finns relativt sett en medvetenhet bland kommuner om studenters och ungdomars särskilda behov av bostäder. Dessa grupper nämns ofta i ägardirektiven. I vissa fall står de som särskilt uttalade målgrupper för den kommunala allmännyttiga bostadsför- sörjningen. Trots detta visar det sig att inte ens de mest ambitiösa formuleringarna i frågan saknar direktiv om hur den speciella sats- ningen ska förverkligas. Hur många, var i kommunen, vilka kost- nader, vilka eventuella regeländringar som kan behövas etc. är aspekter som inte i något fall berörs. I studien reserverar man sig för att det eventuellt kan finnas andra, komplimenterande doku- ment som inte granskats inom ramen för denna studie. , konstateras det, verkar ungdomsboende kopplas till nyproduktion. Varken anpassningar av befintligt bostadsbestånd eller ändring av interna förtursregler tas upp i ägardirektiven12. Tillgänglighetsfrågor, bostadsförsörjningen för äldre och funk- tionshindrade samt brottsförebyggande och trygghetsskapande åtgärder är exempel på frågor som står högt på dagordningen. 65 kommuner arbetar med förhållanden i utsatta områden som en sär- skilt aktuell fråga. Trygghet och brottsförebyggande åtgärder är och har länge varit den enskilda typ av insats som är vanligast, men 11Ungdomarna och allmännyttan – en kartläggning av kommunernas ägardirektiv och bostadsföretagens regler för tilldelning och uthyrning av lägenheter, IM-gruppen och IBF, på uppdrag av , 2006. 12Ungdomarna och allmännyttan – en kartläggning av kommunernas ägardirektiv och bostadsföretagens regler för tilldelning och uthyrning av lägenheter, IM-gruppen och IBF, , på uppdrag av , 2006. Kommunernas roll för ungas möjligheter på bostadsmarknaden även fysiska upprustningar av bostäder och boendemiljöer är van- ligt förekommande13. Insatserna för särskilda grupper räcker . Trots satsningarna på specialbostäder , är det på många håll svårt för kommunerna att leva upp till ansvaret för särskilda grupper. lyckas man inte tillgodose behoven för de äldre och funktionshindrade. Jämfört med har färre kommuner angett att de har brist på hyreslägenheter för flyktingar.