sou · GWB399 · 2008-11-05 00:00:00 — Att uttrycket bolagsvinst valdes beror på att förvärvaren oftast torde vara ett aktiebolag i de fall då vinstdelning kan bli aktuell. Detta hindrar ej att principen kan tillämpas även om verksamheten bedrivs i annan företagsform. beräkning av projektvinst är det naturligt att utgå från den invester- ingskalkyl som byggherren gjort. I denna torde normalt ingå dels en uppskattning av de kostnader i form av projektering, byggnads- arbeten, material, administration m.m., som projektet väntas ge upp- hov till, dels en beräkning av de årliga driftskostnader som uppstår, dels ock en beräkning av de bruttointäkter som projektet kan ge. En komplikation är att kostnaderna i regel till stor del är av engångs- karaktär och uppstår i samband med själva bygget under det att intäkterna uppstår kontinuerligt . För att få kostnader och intäkter jämförbara kan man antingen diskontera alla återkommande poster i kalkylen till byggåret eller fördela initial- kostnaden över investeringens livslängd. I det förra fallet jämförs byggkostnader och nuvärdet av driftskostnaderna med nuvärdet av intäkterna. I det senare fallet jämförs en årlig kostnad för ränta, av- skrivning och drift med den årliga intäkten. Projektvinsten kan sägas vara den marginella bolagsvinst som uppkommer när det aktuella projektet realiseras. Denna vinst kan antas utgöra en viktig förut- sättning vid köparens överväganden om vilket som är det högsta pris som denne är beredd att betala för den mark som behövs för projektet. Den fastighetsekonomiskaU vinstenU beräknas på grundval av de värde- förändringar som berörda fastigheter undergår. En sådan vinst- beräkning har stora likheter med den som görs vid vinstfördelning enligt fastighetsbildningslagen. Enligt den sistnämnda lagen bestäms vinsten som den sammanlagda förändringen av berörda fastigheters värden. Av 5 kap. 10 a § framgår att ersättningen minst måste uppgå till marknadsvärdeminskningen för avträdande fastighet. Därutöver ska skälig hänsyn tas till det särskilda värde som egendomen har för den tillträdande fastigheten. Vad som ska förstås med detta särskilda värde är inte helt klart. En tolkning är att det motsvarar det individuella värdet för tillträdaren. Oavsett vilket slags värde som används får man utgå från att värdet för tillträdaren – åtminstone om det är fråga om fastigheter med ekonomisk avkastning – härleds från något slag av företagsekonomisk kalkyl. Sambandet mellan en företagsekonomisk avkastningsökning och en fastighets värdeökning kan dock vara mer eller mindre tydligt. Det kanske inte är uteslutet att i vissa fall använda sig av ett fastighetsekonomiskt synsätt för att beräkna köparens individuella värde. Exempelvis skulle man kunna tänka sig att försöka uppskatta en kraftverksfastighets värdeförändring sedan en ledningsrätt till för- mån för denna eller kraftbolaget erhållits. Detta torde dock vara svårt i Någon marknad för denna typ av fastigheter existerar knappast. Om man ändå försökte sig på att utvidga tillämpnings- området för fastighetsbildningslagens vinstbegrepp vore man hän- visad till att beräkna någon form av avkastningsvärde. I så fall är man emellertid tillbaka i ett rent företagsekonomiskt vinstberäknings- sätt, varför det vore en onödig omväg att bestämma den vinst som ska bli föremål för fördelning via förändrade fastighetspriser. Slut- satsen var att vinst beräknad efter mönster från fastighetsbildnings- lagen nog inte är en realistisk modell för bestämmande av köparens individuella värde. Sammanfattningsvis konstaterades att det finns flera sätt att upp- skatta köparens individuella värde och att sådana uppskattningar är svårare att göra än när det gäller säljarens individuella värde. Det finns dock två möjliga men sinsemellan olika huvudlinjer att utgå från. Enligt den ena kan köparens individuella värde för en viss bestämd fastighet som denne står i begrepp att förvärva bedömas mot bakgrund av den allmänna lönsamheten i den verksamhet som köparen bedriver. Den andra huvudlinjen utgår inte från ett lön- samhetstänkande. Enligt denna linje ska köparens individuella värde i stället bedömas utifrån kostnaden för att välja ett alternativt köp- objekt. Det individuella värdet bestäms då med andra ord utifrån vad köparen tjänar på att förvärva just den aktuella fastigheten jäm- fört med att förvärva den näst bästa fastigheten. Det bedömdes i rapporten inte möjligt att förorda någon av huvudlinjerna och att finna en specificerad generellt användbar regel för uppskattning av köparens individuella värde. Det främsta skälet för detta var att köparens individuella värde måste antas variera mellan olika expropriationsfall. Ett fastställande av köparens indi- viduella värde torde därför med nödvändighet få ske med användande av schabloner och normer grundade på de rättstillämpande organens praxis samt fördjupade studier av vinstförhållanden och alternativ- kostnader i den exproprierandes verksamhet. Det lagändringsförslag som framfördes i rapporten var att det i expropriationslagen skulle införas en vinstfördelningsregel med följ- ande lydelse. Vid bestämmande av ersättning, när ett expropriationsföretag sker för ett ändamål med affärsmässiga lönsamhetskrav, ska även tas hänsyn till det särskilda värde som företaget har för den exproprierande. I sådana fall tillämpas inte bestämmelserna i 4 kap. 2 och 3 §§ om att värdestegring i vissa fall inte skall beaktas. Vid tillämpningen av bestämmelsen skulle den övergripande riktlinjen vara att vinstfördelningen leder till ett ersättningsresultat som mot- svarar vad som normalt skulle ha överenskommits i en situation där någon tvångsrätt inte hade förelegat. Fördelningen bör därvid göras enligt antingen alternativvinstmetoden eller enligt projektvinst- metoden, eftersom fördelning enligt dessa metoder bäst torde över- ensstämma med prisbildningen vid frivilliga överenskommelser. De förordade metoderna måste dock alltid tillämpas på det sättet att en skälig vinstdelning uppnås. En faktor som bör tillmätas betydelse för hur stor del av vinsten som ska tillfalla markägaren är i hur stor utsträckning expropriationen är allmännyttig. I vilka expropria- tionsfall den ena eller den andra metoden ska användas och exakt hur stor vinstandel som ska tillkomma den som tvingas avstå mark måste dock ytterst ankomma på rättstillämpningen att avgöra. I anslutning till frågan om individuellt värde hänvisas i direktiven till en bilaga till slutbetänkandet års ledningsrättsutred- ning.TPF11FPT I bilagan resonerar kring frågan hur man skulle kunna se på vinstfördelning vid expropriation. Den följande fram- ställningen är ett sammandrag av redovisningen i bilagan. För att lagstiftaren ska tillåta tvångsförvärv måste ändamålet med förvärvet vara av allmänt intresse, dvs. De totala fördelarna med förvärvet måste alltså vara större än nack- delarna. Vidare krävs att förvärvaren behöver köpa ett visst bestämt markområde, dvs. det får inte finnas (realistiska) alternativa lokali- seringsmöjligheter för det ändamål för vilket förvärvet sker. Det kan exemplifieras med mark för vägar, järnvägar och kraftledningar. När ett specifikt markområde behövs för ett visst ändamål får säljaren en monopolsituation gentemot köparen – och därmed en mycket stark förhandlingsposition. I sådana fall kan säljaren pressa köparen att betala ett högre pris, jämfört med vad som skulle bli fallet om det hade funnits flera, konkurrerande, säljare. Tvångsförvärv kan således legitimeras med att köparen inte ska behöva betala ett oskäligt högt pris på grund av att säljaren råkar inneha strategiskt belägen mark. Med andra ord är ett centralt motiv för expropriativ lagstiftning att reglera den ersättning som ska betalas. 11TP PT Legitimitetsfrågor vid tvångsförvärv av mark och rättigheter, SOU 2004:7, s. 265 f. (bilaga 5). Att säljaren befinner sig i en monopolsituation är ett nödvändigt – men inte tillräckligt – skäl att tillåta tvångsförvärv. Det krävs också att ändamålet med förvärvet är, allmänt uttryckt, viktigt. Man kan diskutera vilka ändamål som är viktiga, men ett minimikrav torde vara att ändamålet med förvärvet, direkt eller indirekt, har betydelse för en inte alltför liten grupp människor. Vid en juridisk prövning av om det föreligger ett allmänt intresse eller inte, är det fråga om en antingen-eller-bedömning. Svaret måste bli ja eller nej. Vid en mer nyanserad bedömning torde dock styrkan i det allmänna intresset kunna variera. Det kan ha betydelse för vad som ska anses vara en skälig ersättning (jfr avsnitt 4.4). Vad som är en skälig ersättning diskuteras inte sällan utifrån säljarens perspektiv. Som har framgått har dock skälighetsfrågan två sidor. Å ena sidan ska köparen inte behöva betala för mycket, genom att säljaren utnyttjar sin monopolställning och tillskansar sig ett pris som denne i annat fall inte skulle ha kunnat få. Å andra sidan har säljaren ett berättigat krav på att få en ersättning som är rimlig. Ett minimikrav är då att säljarens situation inte försämras genom tvångsförvärvet. Det motsvarar i princip det pris som säljaren skulle vara beredd att sälja sin mark för i en normal förvärvssitua- tion – där det inte föreligger något tvångsinslag. Ersättningsreglerna ska alltså vara skäliga ur såväl köparens som säljarens synvinkel. Vilket pris skulle då en köpare och en säljare frivilligt komma överens om, när (1) köparen behöver just säljarens mark och (2) säljaren inte utnyttjar sitt strategiska markinnehav (monopolsitua- tion) vid förhandlingar om priset? För att en försäljning av mark/fastigheter ska komma till stånd måste köparen och säljaren värdera marken olika. För att säljaren ska vara beredd att avstå sin mark måste köparen betala ett pris som minst uppgår till säljarens individuella värde av egendomen. Sam- tidigt är köparen inte beredd att betala mer än vad han själv värderar marken till. En överenskommelse om priset måste alltså ligga mellan köparens och säljarens värden. På vilken nivå priset hamnar beror bl.a. på parternas förhandlingsstyrka. Skillnaden mellan köparens och säljarens värden är den vinst som uppstår vid förvärvet. Ligger priset nära säljarens värde, dvs. om priset är lågt, får köparen en större andel av vinsten. Motsatsvis får säljaren en större andel av vinsten om priset är högt, se figur 8.1. Figur 8.1 Prisbildning och vinstfördelning vid en frivillig försäljning av en fastighet I en monopolsituation vid en expropriation rubbas emellertid denna idealbild, se figur 8.2. Figur 8.2 Prisintervall vid monopol respektive konkurrens Även här gäller att en överenskommelse om priset måste ligga mellan köparens och säljarens värden. Men det som skiljer monopolsitua- tionen från konkurrensfallet är prisnivån. I monopolfallet kan köparen tvingas att acceptera ett högre pris, dvs. en lägre vinst, jämfört med om det hade funnits alternativa möjligheter att förvärva mark. Detta ska belysas med ett exempel som är hämtat från affärsvärlden – frågan om vinstdelning är ju inte någon specialfråga för just över- låtelse/upplåtelse av mark. Antag att IT-BOLAGET tillverkar mobiltelefoner där en komponent kan kosta innan den aktuella telefonmodellen blir olönsam. För att tillverka komponenten används underleverantörer. I detta fall har två leverantörer, U1B B och U2B ,B visat intresse att producera komponenten. U1B B är beredd att sälja till , medan det lägsta pris som U2B B accepterar är . Med dessa förutsättningar inleds förhandlingar med U2B ,B där en slutlig uppgörelse bör ligga . Lägre pris än är U2B B inte beredd att gå med på. Och ett högre pris än behöver IT-BOLAGET inte acceptera, eftersom U1B B är beredd att sälja för . Köparens, IT-BOLAGET, värde för telefonkomponenten är – det högsta belopp som kan betalas utan att telefonmodellen blir olönsam. Men detta värde saknar ändå betydelse för överenskommelsen med U2B .B Oavsett om gränsen för lönsamhet går vid 70, behöver företaget ändå inte betala mer än . Pris- taket bestäms nämligen av företagets alternativ i den här situationen, dvs. en uppgörelse med den näst bäste underleverantören .B Om vi kopplar exemplet till figur 8.2 kan vi konstatera följande. Det lägsta pris som säljaren accepterar är . Köparens maxi- mala pris i en monopolsituation är , medan motsvarande belopp vid konkurrens är . I en konkurrenssituation ligger alltså prisintervallet för en överenskommelse . Ett annat exempel berör en markåtkomstsituation. Antag att ska bygga en väg med två möjliga vägsträck- ningar, antingen över fastigheten A eller fastigheten B. Båda sträck- ningarna bedöms vara likvärdiga vad gäller den samhällsekonomiska nyttan, dvs. VÄGVERKETs värde av vägutbyggnaden. Det finns dock skillnader i grundläggningsförhållanden mellan fastigheterna. Anlägg- ningskostnaden på fastigheten A är därför högre än på fastigheten B. Vid förhandlingar har ägaren till fastigheten A erbjudit sig att sälja sin mark för . går in i förhandlingar även med ägaren till fastig- heten B. Förutsättningen är då att man inte behöver betala mer än (alternativkostnaden i form av markersättning och för- dyrade grundläggningskostnader på fastigheten A). framkommer att ägaren till B har ett värde – det lägsta pris som accep- teras – som är . Medveten om detta och för att nå en överenskommelse erbjuder , vilket ägaren accepterar. I detta exempel får alltså ägaren till fastigheten B en vinst på 10 000 kro- nor. gör en vinst på (alternativ- kostnaden för att dra vägen över fastigheten A, dvs. , minus ersättningen till ägaren av fastigheten B på ). De båda exemplen visar att utgångspunkten för att bedöma värdet för köparen – om ambitionen är att undvika att säljaren tillgodogör sig monopolvinster – inte ska vara den allmänna lönsamheten i den verksamhet som förvärvaren bedriver. Det gäller oavsett om det är fråga om samhälls-, företags- eller fastighetsekonomisk lön- samhet. Vinsten bör i stället relateras till köparens alternativkostnad, dvs. kostnaden för att förvärva den näst bästa marken i stället för den bästa. I exemplet med innebär det att säljaren dels får ersätt- ning för sitt värde, dels en viss andel av vinsten. Men denna vinst- andel är oberoende av värde, dvs. den samhällsekono- miska nyttan av den aktuella vägsträckningen. Vinsten – och ersätt- ningen för mark – bestäms av att vägen lokaliseras till just fastig- heten B, i stället för till fastigheten A. Sammanfattningsvis skulle en vinstfördelning i expropriations- lagen enligt kunna utformas så att ersättningen bestäms till den berörde fastighetsägarens reservationspris om denne skulle sälja sin fastighet på en öppen marknad, dvs. utan monopol- ställning. Det innebär alltså att ersättningen omfattar kompensation för det individuella värdet plus transaktionskostnader och en viss vinstandel (jfr avsnitt 7.2). Vinsten skulle därvid bestämmas med utgångspunkt från förvärvarens alternativkostnad, dvs. kostnaden för att förvärva den näst bästa marken i stället för den bästa. För att bestämmelser av detta slag ska bli förutsebara och använd- bara i praktiken torde det enligt vara nödvändigt att utforma schabloniserade beräkningsmodeller. Som inledningsvis berördes är det inte möjligt att överföra teorin bakom vinstfördelning enligt fastighetsbildningslagen till en vinst- fördelning enligt expropriationslagen. Man möter hinder redan genom att fastighetsbildningslagens system i grunden bygger på att det finns fastigheter både som avträdare och tillträdare och att det är dessa fastigheters nettovärdeökning (minus kostnaderna) som läggs till grund för vinstfördelningen. Därmed inte sagt att man helt kan, eller ens bör, bortse från hur vinstfördelningen tillämpas vid fastighetsreglering. Det finns således vissa komponenter i den vinstfördelning, som enligt gällande rätt sker vid fastighetsreglering, som skulle kunna tjäna till ledning även vid en diskussion om vinstfördelning vid expropriation. Uttalanden som i debatten har gjorts om motsatsen torde således vara något förhastade. En sådan komponent är att enligt förarbetena till den skälighets- regel i fastighetsbildningslagen, som vinstfördelningen bygger på, ska ersättningen i de s.k. vinstfördelningsfallen bestämmas utifrån vad parterna normalt skulle kunna antas ha kommit överens om, om någon tvångsrätt inte hade förelegat. Även de båda analyser som har redovisats ovan bygger på denna grundprincip, nämligen att syftet med en vinstfördelningsregel bör vara att i princip åter- skapa en fri marknad – utan vare sig tvång eller monopol. En annan komponent i det gällande vinstfördelningssystemet enligt fastighetsbildningslagen är den praxis som gäller när mark förädlas till tomtmark. Denna praxis bygger på NJA 1956 s. 603 och innebär att mark som överförs för att bilda en ny fastighet för bebyggelse (tomtmark) eller för att utöka en redan etablerad tomt- plats, ska ersättas med det genomsnittliga tomtmarksvärdet inom den nybildade fastigheten. Ersättningen ska dock minst motsvara den avträdande fastighetens värdeminskning och högst den tillträd- ande fastighetens värdeökning. Ett exempel på hur den s.k. genomsnittsvärdeprincipen tillämpas är följande. Ett markområde (kanske skog eller åker) ingår enligt en detaljplan i ett kvarter där ska etablera ett nytt varuhus. Markens värde stiger därmed till en nivå som motsvarar tomtmark för ett IKEA-varuhus. Ersättningsprincipen i fastighetsbildningslagen är att det är det förädlade, högre, värdet som ska ersättas. Värdeökningen från skog (eller något annat) till tomt tillfaller således avträdaren. När det finns en detaljplan är detta inte i första hand fråga om ett uttryckligt vinstfördelnings- beslut – värdeökningen och därmed vinstfördelningen anses då redan ha skett genom planens antagandeTPF12FPT – men enligt NJA 1989 s. 431 och ett flertal avgöranden därefter i underrätter, ska samma synsätt ligga 12TP PT Jfr NJA 1956 s. 603. till grund även för den vinstfördelning som sker när mark överförs till en bebyggelsefastighet utanför planlagt område. Det redovisade principiella synsättet som sådant skulle mycket väl kunna tillämpas även vid expropriation. Ersättningen skulle då – oberoende av markens värde före expropriationen och oberoende av om detaljplan finns eller inte – bestämmas med utgångspunkt från det förädlade markvärdet, dvs. ett markvärde som grundas på den användning för vilken expropriationen (eller något annat tvångsför- fogande) sker. Utredningens förslag: Vid markåtkomst för sådana ändamål som bedrivs på i huvudsak marknadsmässiga villkor ska ersättningen innefatta en särskild ändamålsrelaterad ersättningspost – s.k. vinst- fördelning. Den sålunda tillkommande ersättningen ska bestämmas efter vad som är skäligt i det enskilda fallet med hänsyn till egen- domens särskilda värde för förvärvaren. 8.4.1Bör en vinstfördelningsprincip införas i expropriationslagen? Våra överväganden i kapitel 6 och 7 har handlat om den ersättning som bör betalas vid tvångsförfoganden av fast egendom med hänsyn till den skada i olika avseenden som den exproprierade fastighets- ägaren drabbas av. Vad som här ska behandlas är om det dessutom bör betalas en särskild ersättning med hänsyn till den exproprierandes nytta av förvärvet – eller som det uttrycks i direktiven: om det är möjligt och lämpligt att i expropriationslagen införa regler om någon form av vinstdelning mellan den exproprierande och den vars egen- dom tas i anspråk. I vårt delbetänkande om hur expropriationslagens ersättnings- bestämmelser tillämpas har vi redovisat olika förändringar som har skett i samhället sedan expropriationslagen trädde i kraft och som skulle kunna ställa nya krav vad gäller ersättning vid ianspråk- tagande av fast egendom.TPF13FPT När de gällande ersättningsreglerna in- fördes genomfördes de flesta tvångsförfoganden av offentliga aktörer som bedrev sin verksamhet utan vinstintresse. Genom avregleringar, bolagiseringar, privatiseringar och internatio- naliseringar har emellertid situationen förändrats. Nya ägarformer har uppkommit med krav på större affärsmässighet och tidigare gränslinjer mellan vad som ska skötas i offentlig respektive enskild regi har luckrats upp. Vår kartläggning visar att reglerna om tvångsförfoganden allt oftare har använts vid förvärv där förvärvaren är en privat aktör som bedriver sin verksamhet i vinstsyfte – vilket i och för sig inte har påverkat det allmänna intresse som ligger till grund för tvångs- förfogandet. Den beskrivna utvecklingen har medfört en rättspolitisk diskussion där det har ifrågasatts om de skadeståndsrättsliga principer, efter vilka ersättningen enligt gällande rätt ska bestämmas, leder till skäliga ersättningar vid sådana ingrepp där kommersiella intressen är inblandade.TPF14FPT I samband därmed har även framförts förslag om att någon form av vinstdelning bör införas. Även ledningsrättsutredning har berört frågan. Utred- ningen skulle enligt sina direktiv behandla bl.a. vissa frågor om ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt. Vid övervägandena av dessa frågor kom utredningen fram till att starka skäl talade för att det borde göras en övergripande översyn av reglerna om ersättning i expropriationslagen. Det huvudmotiv för en sådan översyn som utredningen angav var att gränserna för vad som hanteras i offentlig respektive enskild regi, bl.a. genom de senaste decenniernas avreg- leringar och privatiseringar, hade luckrats upp. Utredningen uttalade därvid bl.a. följande.TPF15FPT Det som då främst bör diskuteras är införandet av någon form av på- slag utöver den ersättning som expropriationslagen föreskriver . Ett annat alternativ som kan övervägas är en ordning som innebär att annat än skadeprincipen kan tillämpas i vissa fall. 13TP PT Se SOU 2007:29 s. 95–97 samt 137 och 138. 14TP PT Se t.ex. , Ersättning vid expropriation – en principdiskussion, 1998, Lant- brukarnas , Individuellt värde och vinstfördelning vid intrång i fast egendom, 1998, och , Det IT-rättsliga Observatoriets rapport 12/2000, 2000, s. 31 f. och , Expropriation med kommersiella förtecken – några ersätt- ningsfrågor, 2003 s. 970 f. 15TP PT SOU 2004:7 s. 193. Det som har gett upphov till diskussionen om ett vinstfördelnings- system i expropriationslagen är alltså de förskjutningar i fråga om användningen av expropriationsinstitutet, som har skett och som innebär att reglerna allt oftare har använts i fall där för- värvaren är en privat aktör, som driver sin verksamhet i vinstsyfte. kan konstateras att många av de tvångsförfoganden som sker fortfarande görs av förvärvare utan sådant vinstsyfte. För de senare fallen har det inte, i den debatt som har förekommit, sagts annat än att den gällande skadeprincipen bör bibehållas – låt vara med vissa modifikationer, t.ex. av det slag som har föreslagits i kapitel 7. Vi har ingen annan uppfattning och det bör därför redan här läggas fast att regler om vinstfördelning i vart fall inte bör göras tillämpliga på alla fall av expropriativa ingrepp. Den fortsatta diskus- sionen rörande möjligheten och lämpligheten av att införa regler om vinstfördelning i expropriationslagen omfattar således endast så- dana fall där tvångsförfogandet uppbärs av, förutom angelägna all- männa intressen, tydliga enskilda vinstintressen.TPF16FPT Skäl för och emot vinstfördelning En väsentlig fråga vid utformandet av regler för expropriations- ersättning är att dessa uppfattas som rättvisa – såväl av dem som direkt berörs av en expropriation som av samhällsmedborgarna i stort (jfr diskussionen i avsnitt 4.4). Rättvisa är visserligen ett svårt och värdeladdat begrepp, men det är ändå rimligt att anta att den allmänna uppfattningen , när vår nuvarande expropriationslag trädde ikraft, och även , var att reglerna ledde till ersättningar som i all- mänhet betraktades som rättvisa. Anledningen till detta antagande är att de tvångsförvärv av mark som då skedde huvudsakligen syftade till att åstadkomma samhällsservice, som skulle komma stora grupper av medborgare till godo.