sou · GVB374 · 2008-01-01 00:00:00 — Det innebär alltså att den som äger en ägarlägenhet enligt utredningsförslaget inte ska kunna ta ut en hyra som motsvarar de egna kostnaderna för lägen- heten, även om dessa överstiger lägenhetens bruksvärde. Som har berörts i avsnitt 5.2.2 finns i 55 c § hyreslagen en sär- skild hyressättningsregel som gäller för nybyggda bostadslägen- heter. Regeln infördes och innebär att en förhand- lingsöverenskommelse om hyran för en nybyggd lägenhet under vissa förutsättningar ska presumeras vara skälig. En utgångspunkt för den nya regeln har varit att hyran för en lägenhet ska täcka hyresvärdens kostnader för att uppföra byggnaden. I förarbetena till de nya bestämmelserna i 55 c § hyreslagen diskuterades olika vägar för att ge den som står i beredskap att bygga ett hyreshus täckning för sina kostnader. Ett alternativ som övervägdes var att i hyressättningsbestämmelserna införa särskilda kostnadskriterier, som innebär att det vid en tvist om hyrans storlek ska tas hänsyn inte enbart till hyran för likvärdiga lägenheter utan också till kost- naderna för produktion, drift och underhåll av lägenheten. Ett sådant system skulle säkerställa att hyresvärden får täckning för sina kostnader. Det kostnadsbaserade systemet ansågs emellertid ha flera nackdelar. En nackdel är att det är mycket svårt att med någon exakthet fastställa en kostnadsbaserad hyra. Vid prövningen måste det nämligen tas hänsyn till bl.a. anskaffningskostnad, drifts- kostnad, avskrivningsmetod, avskrivningstid, ekonomisk livslängd och kapitalkostnad, dvs. ränta och avskrivning på investerat kapital. Resultatet av sådana beräkningar kan variera och osäkerheten om hyresnivån kan därför bli större än den är vid vanliga bruksvärdes- prövningar. Med hänsyn till det anförda avvisades tanken på att bygga hyressättningsreglerna för planerade och nybyggda lägen- heter på särskilda kostnadskriterier (se prop. 2005/06:80 s. 24). Bristen på bostäder är negativ för samhällsutvecklingen, efter- som den hämmar rörligheten på bostads- och arbetsmarknaden och leder till att enskilda individer inte ges möjlighet att välja var och hur de ska bo. Om den privatperson som upplåter sin egen bostad ges möjlighet att ta ut en hyra som täcker de egna kostnaderna för Hyran vid upplåtelse av den egna bostaden lägenheten skulle det med stor sannolikhet leda till att många små- husägare och bostadsrättshavare som inte har behov av sin bostad för egen del och därför låter den stå obebodd i stället skulle välja att hyra ut den. En hyressättningsregel med ett sådant innehåll skulle alltså kunna leda till ett större utbud av lägenheter som var lediga för uthyrning och därigenom också till ett bättre utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet. Denna fördel måste emellertid vägas mot de nackdelar som är förknippade med en hyressättningsregel med angivet innehåll. Ett införande av en kostnadsbaserad hyressättningsregel skulle sannolikt leda till att vissa personer förvärvade en lägenhet eller en fastighet enbart i syfte att hyra ut den och på så sätt tjäna pengar. Det kan antas att sådana spekulationer skulle leda till en höjning av priserna på framför allt mindre bostadsrättslägenheter och därige- nom ha en negativ inverkan på i första hand ungdomars möjlighet att köpa en egen bostad. Även om köp av bostäder i spekulations- syfte inte är en önskvärd följd av en friare hyressättning, är dock risken för att hus och lägenheter skulle komma att förvärvas i spekulativt syfte inte av avgörande betydelse vid bedömningen av om hyressättningen för privatbostäder bör ändras. En nackdel som har tagits upp i de redovisade lagstiftnings- ärendena hänför sig till de utredningssvårigheter som är förknippa- de med en hyressättningsregel som tillåter att hyresvärdens egna kostnader för lägenheten beaktas. Den hyresvärd som hävdar att han eller hon har vissa kostnader för lägenheten måste med en sådan regel vara beredd att styrka sina påståenden i denna del. Med hänsyn till den uppenbara risken för missbruk skulle beviskraven behöva ställas högt. Det innebär att hyresvärden, om de påstådda kostnaderna bestrids, måste visa att kostnaderna för t.ex. ett privat lån hänför sig just till förvärvet av lägenheten och att det inte har använts till något annat ändamål. Vid tvist om kostnaderna skulle alltså i de flesta fall hyresvärden behöva förebringa bevisning om sina egna ekonomiska förhållanden. Det kan antas att en sådan ordning skulle leda till att handläggningen av dessa hyressättnings- ärenden kom att tyngas av bevisfrågor. Som en följd härav skulle handläggningen vid hyresnämnderna och, efter överklagande, i bli utdragen och komplicerad. De nu angivna praktiska nackdelarna talar med styrka mot ett införande av en kostnads- baserad hyressättningsbestämmelse. Ytterligare en nackdel hänför sig till det förhållandet att en sådan hyressättningsregel skulle kunna leda till olika hyror för lik- Hyran vid upplåtelse av den egna bostaden värdiga lägenheter i ett och samma hus. Detta skulle kunna gälla om ett flerbostadshus ägs av en bostadsrättsförening. Om både bostadsrättsföreningen och en bostadsrättshavare i huset hyrde ut lägenheter, skulle hyran för bostadsrättsföreningens lägenhet fast- ställas med tillämpning av hyreslagens bruksvärdesregel och hyran för bostadsrättshavarens lägenhet bestämmas med utgångspunkt i hans eller hennes egna kostnader för lägenheten. Om flera bostads- rättshavare i huset skulle hyra ut sina lägenheter i andra hand, skulle dessutom olika hyror kunna gälla för dessa lägenheter, bero- ende på de enskilda bostadsrättshavarnas kostnader för den egna lägenheten; en av dem kan ha köpt sin lägenhet utan att ta lån medan en annan kan ha lånat till hela köpeskillingen. I en sådan situation skulle det alltså finnas flera skäliga hyror för lägenheter som är likvärdiga med varandra. En liknande situation med olika hyresnivåer för en och samma lägenhetstyp skulle också kunna uppstå om en av lägenheterna i huset hyrdes ut av föreningen till en hyresgäst, som i sin tur hyrde ut lägenheten i andra hand. Vid en sådan andrahandsuthyrning skulle hyresgästen, till skillnad mot bo- stadsrättshavaren, bara kunna ta ut en hyra som motsvarar bruks- värdet för lägenheten. En ordning som kan leda till en så slump- mässig hyressättning är inte acceptabel ur ett hyresgästperspektiv. En sammanvägning av det nu anförda leder enligt min mening till slutsatsen att en hyressättningsregel som utgår ifrån upplåtarens egna kostnader skulle leda till praktiska tillämpningssvårigheter och även i övrigt ha sådana nackdelar att det inte kan komma i fråga att införa en bestämmelse av angivet slag i hyreslagen. Enligt min me- ning bör därför bruksvärdesregeln i hyreslagen även fortsättnings- vis gälla vid privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden. I linje med det anförda finns det enligt min bedömning inte heller skäl att ändra de principer som enligt 55 e § hyreslagen gäller för prövningen av frågan om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig och om han eller hon därför ska åläggas att betala tillbaka vad som tagits emot utöver skäligt belopp. När det gäller återbetalningsregeln i 55 e § hyreslagen har jag vidare övervägt om paragrafens tillämpningsområde bör ändras. Eftersom syftet med översynen är att öka privatpersoners intresse av att hyra ut den egna bostaden, kan det inte anses ligga inom ramen för mitt uppdrag att lämna förslag som innebär att para- grafens tillämpningsområde utvidgas. Det är därför inte aktuellt att nu föreslå en ändring som innebär att t.ex. upplåtelse av andels- lägenheter samt en- och tvåfamiljshus också ska omfattas av para- Hyran vid upplåtelse av den egna bostaden Enligt direktiven ska vidare en utgångspunkt för de över- väganden som görs vara att hyresgästernas intressen, t.ex. av godtagbara hyresvillkor, inte får åsidosättas. Mot den bakgrunden kan det enligt min uppfattning inte heller komma ifråga att begrän- sa tillämpningsområdet för återbetalningsregeln eller att upphäva paragrafen. Den kritik som förts fram mot återbetalningsregeln har ofta handlat om storleken av det belopp som hyresvärden kan tvingas att betala tillbaka till hyresgästen. Ett beslut om återbetalning av hyra kan enligt regelns nuvarande utformning avse en period som sträcker sig bakåt i tiden och även omfatta den hyra som parterna har kommit överens om i det ursprungliga hyresavtalet. Det innebär att den som har upplåtit sin bostad efter att ha kommit överens med hyresgästen om en inflyttningshyra och som därefter i god tro har tagit emot den överenskomna hyran kan bli återbetal- ningsskyldig, om det i efterhand visar sig att den hyra som utgått har överstigit bruksvärdet. För andra upplåtelser än de som omfattas av återbetalnings- regeln i 55 e § hyreslagen gäller enligt 55 d § hyreslagen att ett beslut om ändring av bl.a. hyran kan träda i kraft först efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas. Jag har därför övervägt om det finns skäl att i återbetalningsregeln införa bestäm- melser om karenstid, motsvarande de som finns intagna i 55 d § hyreslagen. Innebörden av dessa bestämmelser är alltså att hyres- villkoren som huvudregel måste gälla innan de kan ändras. Vid tillsvidareavtal gäller således att en ändring av hyresvill- koren kan träda i kraft först sedan de förut gällande villkoren har tillämpats (se 55 d § första stycket). Det innebär att de hyresvillkor som hyresvärden och hyresgästen ursprungligen har kommit överens om i hyresavtalet inte kan ändras förrän . För tidsbestämda hyresavtal gäller i stället att hyres- villkoren kan ändras tidigast till vilken avtalet hade kunnat sägas upp. Om hyrestiden är längre än gäller emellertid att ett beslut om ändring av hyresvillkoren får avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast för ansökningen (55 d § andra stycket). En motsvarande karenstid i återbetalningsregeln skulle i och för sig innebära att hyresvärdens betalningsskyldighet begränsas. Min bedömning är emellertid att en sådan regel skulle uppfattas som komplicerad av de privatpersoner som skulle ha att tillämpa den och att den därför inte lämpar sig för de nu aktuella fallen. Hyran vid upplåtelse av den egna bostaden gäller att ett beslut om återbetalning av hyra inte får avse tillbaka än före dagen för ansökningen. I anslutning till att återbetalningsregeln infördes uttalades endast i allmänna ordalag att om återbetalningsskyldigheten avsåg , kunde den komma att gälla betydande belopp och där- för bli betungande för hyresvärden (se prop. 1987/88:162 s. 13). Några särskilda överväganden synes inte ha legat bakom förslaget om att tidsfristen skulle bestämmas till . Den praktiska till- lämpningen av bestämmelsen har visat att en så lång tidsgräns som i många fall leder till orimliga ekonomiska konsekvenser för den hyresvärd som omfattas av återbetalningsregeln och som i de flesta fall är en privatperson utan särskilda kunskaper i hyressätt- ningsfrågor. Mitt förslag är därför att tidsfristen i 55 e § hyreslagen förkortas. En lämplig tidsgräns kan i stället bestämmas till . 6Beskattningen vid upplåtelse av den egna bostaden Enligt de ursprungliga direktiven till utredningen ska jag överväga om schablonavdraget vid uthyrning av en privatbostadsfastighet bör höjas mot bakgrund av de kostnader som är förenade med ut- hyrning. I tilläggsdirektiven har uppdraget utvidgats på så sätt att jag är oförhindrad att lämna förslag till ekonomiska incitament för privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden, oavsett om upp- låtelsen omfattar hela bostaden eller endast en del av den. Förslagen ska även kunna innefatta andra skattelättnader vid sådana bostads- upplåtelser. I detta kapitel redogörs för de skatterättsliga bestäm- melser som gäller i fråga om upplåtelse av den egna bostaden samt för utredningens överväganden och förslag i dessa delar. 6.2Innebörden av vissa begrepp vid inkomstbeskattningen Beskattningen av inkomster från bostadsupplåtelser regleras i in- komstskattelagen (1999:1229). I 2 kap. inkomstskattelagen finns bestämmelser om betydelsen av vissa begrepp, termer och uttryck samt förklaringar till hur vissa termer och uttryck används i den lagen. anges att vissa centrala begrepp och termer ska ha samma betydelse som i fastighetstaxeringslagen (1979:1152). Föl- jande definitioner kan vara av intresse i detta sammanhang. Med privatbostad avses ett småhus, dvs. en byggnad inrättad till bostad åt en eller två familjer, som till övervägande del används eller är avsett att användas som permanent bostad eller fritids- bostad för ägaren eller hans närstående. Som privatbostad räknas också en bostad som innehas av en delägare i ett privatbostads- Beskattningen vid upplåtelse av den egna bostaden företag och som till övervägande del används eller är avsedd att an- vändas på det angivna sättet (8 §). En lägenhet som innehas med bostadsrätt betraktas alltså i regel som privatbostad, om bostads- rättsföreningen uppfyller kraven för att räknas som ett privatbo- stadsföretag. Det är inte nödvändigt att huset eller bostadsrätts- lägenheten faktiskt används som permanentbostad eller fritidsbo- stad för ägaren eller någon som är närstående till honom utan det räcker med att bostaden är avsedd att användas för sådant ändamål. Det räcker dock inte med ett påstående från ägaren om att avsikten är att bostaden ska användas på det angivna sättet. Om bostaden t.ex. hyrs ut , bör det av omständigheterna framgå att den inom överskådlig tid kan förväntas tas i anspråk av ägaren för egen del eller av någon närstående. En bostad som inne- has med hyresrätt är inte en privatbostad i den mening som avses i inkomstskattelagen. Fastigheter delas upp i privatbostadsfastigheter och näringsfas- tigheter. Med privatbostadsfastighet avses bl.a. ett småhus med till- hörande mark, under förutsättning att småhuset är en privatbostad (13 §). En fastighet som inte är en privatbostadsfastighet anses som en näringsfastighet (14 §). avses i huvudsak en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till klart över- vägande del består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhanda- hålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen eller bolaget (17 §). En s.k. äkta bostadsrättsförening är ett privatbostadföretag. Privatbostadsrätt är en andel som är knuten till en privatbostad i ett privatbostadsföretag (18 §). Annan bostadsrätt i ett privatbo- stadsföretag är näringsbostadsrätt (19 §). 6.3Inkomstskattelagens bestämmelser om beskattning vid uthyrning Bestämmelser om beskattning av inkomster vid uthyrning av privat- bostadsfastigheter och privatbostäder finns i 42 kap. 30–32 §§ inkomstskattelagen. Dessa bestämmelser gäller också vid hyresgäs- ters uthyrning av den egna bostaden. Även andrahandsuthyrning omfattas av skatteplikten. Den hyra som har tagits emot vid uthyrning av privatbostads- fastighet, privatbostad eller hyresrätt redovisas i inkomstslaget kapital. Utgifterna för upplåtelsen får inte dras av utan i stället ska Beskattningen vid upplåtelse av den egna bostaden avdrag göras med ett fast belopp, som uppgår till (30 § andra stycket). Vid uthyrning av en privatbostadsfastighet, dvs. en villa eller ett fritidshus, ska dessutom ett rörligt belopp som motsvarar av hyresintäkten dras av (31 § första stycket). De angivna krontals- och procentavdragen är avsedda att täcka eventuella kostnader för reparation och underhåll m.m. (se prop. 1989/90:110 Del 1 s. 513). Även om de verkliga kostnaderna är högre, medges endast avdrag enligt schablonen. Avdraget får inte vara högre än intäkten. Vid uthyrning av en bostad som innehas med hyresrätt medges inte något procentavdrag. I stället gäller att avdrag ska göras med den del av upplåtarens hyra som avser den upplåtna delen av bosta- den (31 § andra stycket). Det innebär att den som hyr ut sin hy- reslägenhet kommer att ha en beskattningsbar inkomst endast om hyresinkomsten efter krontalsavdrag överstiger den hyra som upp- låtaren själv betalar för lägenheten. För en bostad som innehas med bostadsrätt eller liknande nyttjanderätt gäller att avdrag ska göras med ett belopp som motsvarar bostadsrättsinnehavarens egen av- gift eller hyra för den upplåtna delen av bostaden, dock endast till den del avgiften inte motsvarar kapitaltillskott till föreningen eller bolaget (31 § tredje stycket). De nu angivna bestämmelserna gäller inte vid upplåtelse till den som är arbetsgivare till den skattskyldige eller någon som är närstå- ende till den skattskyldige. Detsamma gäller vid upplåtelse till nå- gon som kan anses ingå i samma intressegemenskap som en sådan arbetsgivare och då upplåtelsen sker till ett svenskt handelsbolag av en delägare i handelsbolaget eller av en närstående till delägaren. I dessa fall medges i stället ett skäligt avdrag för den skattskyldiges faktiska utgifter för upplåtelsen (32 §). Materiellt innebär beskattningen av inkomster vid uthyrning av privatbostadsfastigheter och privatbostäder i princip att den del av inkomsten som beräknas motsvara avkastning på ägarens kapital beskattas på samma sätt som t.ex. ränteinkomster. Med hänsyn till att nyttjandevärdet av privatbostadsfastigheter löpande beskattas genom fastighetskatten och att avdragen vid inkomstbeskattningen inte anpassats till tidigare höjningar av fastighetsskatten, kan be- skattningen av inkomster från uthyrning av privatbostadsfastighe- ter på vissa grunder anses innebära en dubbelbeskattning. Inkomster som avser uthyrning av andra bostäder än privatbo- stadsfastigheter, privatbostäder och hyreslägenheter som hyrs ut i Beskattningen vid upplåtelse av den egna bostaden andra hand beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet med ut- gångspunkt i upplåtarens faktiska inkomster och utgifter. Nuvarande skatteregler tillkom genom skattereform. var uthyrning av motsvarigheten till privatbostadsfastig- heter till stadigvarande bostad och hyresgästers uthyrning av hy- resbostäder skattefria. Även uthyrning av en bostadsrättslägenhet under högst halva året var skattefri. Tillfällig uthyrning av motsva- righeten till privatbostadsfastigheter i mer än liten omfattning be- skattades dock. Mitt förslag: Krontalsavdraget i 42 kap. 30 § andra stycket inkomstskattelagen höjs från till . En utgångspunkt för mina överväganden är i enlighet med utred- ningens direktiv att förslagen ska förbättra de ekonomiska incita- menten för privatpersoner att helt eller delvis upplåta den egna bo- staden till någon som behöver en permanent eller tillfällig bostad. Syftet är att effektivisera användningen av bostadsbeståndet så att de bostäder eller delar av bostäder som inte utnyttjas kommer till användning. Betydande samhällsekonomiska vinster torde följa av att utbudet av bostäder blir större utan nyproduktion. På uppdrag av bland andra genomförde Skandinavisk opinion AB (SKOP) en under- sökning angående andrahandsupplåtelser i . Av undersökningen framgår att av de tillfrågade hyrde ut sin bostad helt eller delvis. uppgav att de hade en bostad som de skulle vilja upplåta i andra hand, om de kunde få en rimlig hyra. Det kan antas att svaret hade blivit ungefär detsamma om frågan, i stället för att fokuseras på hyrans storlek, hade riktats in på storleken av den ersättning som blir kvar efter skatt. Eftersom reglerna på området är desamma som finns det heller inte anledning att anta att resultatet av undersökningen skulle ha blivit avsevärt annorlunda, om undersökningen hade upp- repats . Den nuvarande beskattningen innebär att ägare av privatbostä- der i privatbostadsföretag med hög belåning och hyresgäster som hyr ut sin bostad i andra hand betalar begränsad eller ingen skatt Beskattningen vid upplåtelse av den egna bostaden medan ägare till privatbostadsfastigheter och privatbostäder i privatbostadsföretag med låg belåning betalar mera omfattande skatt. Den mest genomgripande åtgärden för att stärka de ekono- miska incitamenten för uthyrning av den egna bostaden skulle vara att helt slopa beskattningen av upplåtarens hyresintäkter. Detta skulle emellertid leda till ett betydande skattebortfall och jag har därför kommit fram till att det inte är realistiskt att överväga en sådan lösning. I bilaga 4 till betänkandet finns en översiktlig redogörelse för bl.a. de skatteregler som gäller i vid uthyrning av den egna bostaden. Av den redogörelsen framgår att det i den norska skatte- lagstiftningen finns några viktiga undantag från skatteplikten för hyresintäkt när det är fråga om upplåtelse av den egna bostaden. En sådan hyresintäkt är fri från beskattning så länge som den upplåtna delen inte överstiger hälften av bostadens uthyrningsvärde, vilket i allmänhet motsvarar ytan. Enligt uppgift från det norska Kom- munal- og regionaldepartementet har denna regel haft stor bety- delse för utformningen av norska småhus. Huvuddelen av den norska hyresmarknaden utgörs enligt departementet av små lägen- heter i sådana hus där ägaren själv bor. Utöver det nu nämnda skatteundantaget finns det i även en möjlighet att hyra ut hela eller större delen av den egna bostaden skattefritt, om upplå- telsen pågår än halva inkomståret. De norska bestämmelserna om skattefrihet vid upplåtelse av en del av upplåtarens egen bostad har gett ett mycket gott resultat. I ett flertal motioner till den svenska har det föreslagits att ett liknande skattesystem införs även här, eftersom det skulle kunna leda till att fler bostadstillfällen skapas. Många villaägare i torde ha möjlighet att hyra ut något rum i sin bostad och en mer generös skattelagstiftning skulle för dessa medföra att det blev värt att ta på sig det extra be- svär som det innebär att upplåta en del av den egna bostaden. Med en skattelagstiftning som gör det mer intressant att upplåta en del av bostaden är det vidare inte otänkbart att vissa villaägare skulle besluta sig för att genom en enkel ombyggnad av huset åstad- komma en mindre uthyrningslägenhet i den egna villan. Mot den bakgrunden har jag övervägt om det bör införas en bestämmelse som innebär att hyresintäkten från upplåtelse av en del, förslagsvis upp till hälften, av den egna bostaden är skattefri. En sådan regel skulle sannolikhet stimulera bostadsinnehavare att i ökad utsträck- ning upplåta delar av den egna bostaden till inneboende. Beskattningen vid upplåtelse av den egna bostaden av skattebefrielse vid begränsad upplåtelse till inneboende skulle alltså kunna vara ett enkelt sätt att snabbt få fram flera ändamåls- enliga bostäder, främst för studerande och ungdomar. Det går dock inte att bortse från att en skatteregel med angivet innehåll skulle kunna förväntas locka till kringgåenden med hänsyn till den stora skillnaden mellan beskattningen av inkomst från hel upplåtelse av en bostad och den skattefrihet som skulle gälla för inkomst från en upplåtelse som avser av bostadsytan. Med så stora tröskeleffekter kan det antas att många upplåtare som i själva verket hyrt ut hela bostaden skulle försöka ge sken av att upp- låtelsen avsett mindre än halva bostadsytan för att därigenom slippa att betala skatt för hyresinkomsten. Från sida har också förts fram att skattebefrielse enligt den nu skissade ord- ningen skulle föra med sig stora kontroll- och utredningssvårighe- ter. Med hänsyn till det anförda gör jag den bedömningen att det inte är lämpligt att införa en regel som innebär skattebefrielse vid upplåtelse av en begränsad del av den egna bostaden. Den svenska beskattningen av hyresinkomster är generell och den gäller oavsett om hela eller delar av bostaden hyrs ut och oav- sett hur länge uthyrningen varar. En sådan ordning har betydande skatteadministrativa fördelar och den bör därför kvarstå oföränd- rad. Samma effekter som man har uppnått i genom att koppla skattefrihet till omfattningen av uthyrningen eller till uthyrningens varaktighet kan man uppnå här genom att höja krontalsavdraget till en nivå som motsvarar hela eller större delen av hyran för en liten privatbostadsfastighet eller privatbostad eller en del av en större sådan bostad.