sou · GWB399 · 2008-11-05 00:00:00 — Vid en ändrad formulering av rekvisiten skulle det dessutom inledningsvis inte finnas någon rättspraxis att falla tillbaka på vid den praktiska tillämpningen. Som angetts i föregående avsnitt görs först en bedömning, med utgångspunkt i skälighetsprövningen av vanligheten, av om en före- tagsskada (eller en miljöskada) över huvud taget ska ersättas, eller med andra ord om skadan överstiger toleransgränsen. Enligt praxis ska sedan ställning tas till ett visst s.k. toleransavdrag ska göras från skadebeloppet. Såväl i praxis som i doktrinen används de båda begreppen tole- ransgräns och toleransavdrag på ett inte helt entydigt sätt. I vissa sammanhang är det uppenbart att man med detta menar två olika nivåer. I andra sammanhang har dock begreppen använts syno- nymt – i den meningen att toleransavdraget är detsamma som den värdeminskning som ligger under toleransgränsen. Grunden till den begreppsdiskussion som har förekommit är det s.k. Värmdöledsmålet (NJA 1977 s. 424). I målet drogs gränsen för allmänvanligheten vid en ekvivalent bullernivå om (A). I det värderingsunderlag som hade tagits fram – och som låg till grund för Högsta domstolens bedömning av värdeminskningen för be- rörda fastigheter – angavs ett samband mellan bullernivå och värde- minskning som innebar att (A) ledde till en värdeminskning om och (A) till en värdeminskning om 20 pro- cent. Även om domstolen inte bedömde allmänvanligheten utifrån storleken av värdeminskningen, så innebar domen rent faktiskt att skador ersattes, men inte skador under denna nivå. Därefter gjorde bedömningen att var den nivå som den skadedrabbade skäligen själv fick bära. Som det uppfattades låg alltså toleransgränsen för när ersättning ska betalas högre än det toleransavdrag som gjordes. Begreppsdiskusssionen tilltog efter Högsta domstolens utslag i Torslandamålet (NJA 1988 s. 376), där domstolen konstaterade att den ersättning som fastighetsägaren hade yrkat inte uppgick till av fastighetens oskadade värde och att denna värdeminskning inte var större än vad fastighetsägaren skulle anses vara skyldig att tåla vid inverkan av psykiska och estetiska störningar. Utslaget blev föremål för två olika tolkningar. Den ena tolkningen byggde på att toleransgräns och toleransavdrag inte har något direkt samband och att utslaget enbart gav uttryck för toleransgränsen. Den andra tolkningen byggde på att de båda begreppen utgår från samma värdeminskningströskel och att kontentan därför var att ett toleransavdrag om skulle göras för svårmätbara stör- ningar. själv refererar i Ålbergamålet (NJA 2003 s.619) till Torslandamålet som ett exempel på ett toleransavdrag. Om man slutligen studerar det citat som har redovisats från Ålbergamålet (NJA 2003 s. 619)TPF44FPT kan man konstatera att där använder begreppen toleransnivå och tole- ransavdrag blandat och synbarligen synonymt – dock dessvärre utan att detta uttrycks explicit. Det finns således ett behov av att tydlig- göra vad som egentligen menas med begreppen toleransgräns och toleransavdrag. Ett annat förhållande som bör uppmärksammas är den praxis som gäller när ytterligare miljöskador drabbar en redan miljöskadad fastighet. Som redan har berörts tog i Ålberga- målet ställning för att ordalydelsen i influensregeln ska anses vara kopplad till enbart det aktuella företaget och att det därför inte finns utrymme för att beakta tidigare störningar som fastigheten har drabbats av. Ett toleransavdrag skulle därför göras även för den tillkommande skadan. I flera underrättsavgöranden hade motsatt bedömning gjorts, dvs. domstolarna hade gjort bedöm- ningen att det inte var skäligt att göra något avdrag i dessa fall. Ett avdrag skulle alltså enligt den senare tolkningen endast göras för den första skadan, inte för varje ytterligare tillkommande ny skada. Enligt vår mening är det inte skäligt, med hänsyn till fastighets- ägaren, att det vid flera tillkommande skador ska göras en avräk- ning för varje tillkommande skada. Vi anser alltså att den ordning bör gälla, som underrätterna gav uttryck för. De nu beskrivna frågorna kring tillämpningen av toleransav- draget är givetvis av intresse endast om gällande ordning med ett toleransavdrag bibehålls. En grundläggande fråga är därför om det över huvud taget bör göras något toleransavdrag vid ersättning av miljöskador (och företagsskador). När det gäller toleransavdragets storlek kan vi konstatera att tillämpningen är relativt enkel och tydlig. Enligt praxis bör avdraget – med endast få undantag – bestämmas till av den skade- 44TP PT Se avsnitt 10.4.1. drabbade fastighetens oskadade värde. I några undantagsfall har andra procentsatser tillämpats för avdraget – exempelvis bestämdes avdraget vid ersättning av en jaktskada i Ålbergamålet till 2 pro- cent. Enligt vår mening kan det alltså inte sägas finnas några större tillämpningsproblem när det gäller toleransavdragets storlek. Därmed inte sagt att ett avdrag från ersättningen verkligen bör göras. Det är i och för sig lätt att förstå och ta till sig det resone- mang som förde i Värmdöledsmålet, nämligen att avdraget kan motiveras av rättviseskäl i förhållande till andra, nära nog lika störda fastighetsägare, vars störningar ligger under gränsen för när ersättning ska betalas. Men det går förstås också att vända på argumentationen och anse att så länge skadorna är förhåll- andevis begränsade, dvs. ligger under den i lagen satta kvalifika- tionsgränsen, är det utifrån den grundläggande avvägningen mellan olika allmänna och enskilda intressen inte rimligt att ersättning ska betalas. Av tidigare berörda skäl bör den gränsen dessutom inte sättas alltför lågt. Om skadan emellertid är så stor att den över- stiger denna kvalifikationsgräns, har den berörde fastighetsägaren lidit en så stor skada att denna bör ersättas i sin helhet. Vad andra har fått eller inte har fått i ersättning skulle med detta synsätt sakna betydelse i just den aktuelle fastighetsägarens situation. Enligt vår mening är det en tveksam ordning att först göra be- dömningen att en fastighetsägare ska tillerkännas ersättning för att han eller hon är påtagligt störd från omgivningen, och sedan beröva samme fastighetsägare hela eller delar av ersättningen därför att många andra är nästan lika störda. Rättviseargumentet grannar emellan har enligt vår mening fått en alltför stor tyngd i skälighets- avvägningen. Vi föreslår därför att hela den uppkomna skadan ska ersättas i alla de fall där skadetröskeln anses ha överskridits. Med en sådan ordning uppstår inte något problem kring be- greppen toleransgräns och toleransavdrag. Problemet med nya toleransavdrag för varje ny uppkommande störning kommer då inte heller längre att finnas kvar. Företagsskador som inte utgör miljöskador Som har framgått av vår bakgrundsredovisning finns det förhållan- den som är knutna till expropriationsföretaget och som kan verka sänkande på fastighetsvärdet – utan att det därför handlar om en miljöskada enligt definitionen av en sådan i . förhållande som omnämns i avsnitt 10.4.1 är de byggnadsförbud, som enligt den tidigare gällande byggnadslagen kunde meddelas i avvaktan på den planläggning som markåtkomsten i fråga syftade till att genomföra. Högsta domstolens bedömning i de i det av- snittet redovisade avgörandena NJA 1983 s. 93 I och II innebar att ersättningen skulle bestämmas utan hänsyn till vissa sådana bygg- nadsförbud. Avgörandena kan inte gärna tolkas på annat sätt än att domstolen med sitt ställningstagande ansåg att förbudet var en del av företaget, att värdesänkningen därför var en företagsskada samt att skadan skäligen borde ersättas med stöd av bestämmelserna i 4 kap. 2 § expropriationslagen. Sådana byggnadsförbud som var aktuella i de nämnda målen kan inte beslutas . Från principiella utgångspunkter ser vi dock inte att det finns anledning att göra någon annan bedömning än den som då gjorde. Likaså bör den praxis som finns om hur kvartersmark för annat än enskilt bebyggande i en detalj- plan ska ersättas tillämpas även fortsättningsvis. Som vi har berört torde denna praxis enligt gällande rätt inte kunna förklaras på annat sätt än att man, när ersättningen bestäms, bortser från det gällande marknadsvärdet med stöd av influensregeln och skäligen ersätter det värde marken skulle ha haft utan det värdesänkande före- taget. Av expropriationsföretaget orsakade värdesänkningar, som inte utgör miljöskador, bör alltså enligt vår mening ersättas i den mån detta i det enskilda fallet bedöms som skäligt. Detta talar ytter- ligare för den tidigare redovisade ståndpunkten, att en procentuell värdeminskningsschablon inte bör tillämpas vid bedömningen av en företagsskada. När det gäller företagsnytta är influensregeln utformad så att huvudregeln är att sådana nyttor inte ska beaktas. Löseskillingen ska alltså inte innefatta den marknadsvärdehöjning som har skett till följd av positiva influenser från det aktuella expropriations- företaget. Vid förvärv av del av en fastighet innebär huvudregeln att värdet av den nytta som har uppkommit dras av från den intrångs- ersättning som föranleds av själva markavståendet. Undantag från huvudregeln ska dock göras om det med hänsyn till orts- och allmänvanligheten bedöms skäligt att nyttan ska beaktas – dvs. att den exproprierade ska få tillgodogöra sig värde- ökningen.TPF45FPT Vid delexpropriation innebär undantagsfallet att inget avdrag görs för värdet av nyttan när intrångsersättningen bestäms. Oväsentliga nyttor – dvs. nyttor som inte har medfört inverkan av någon betydelse – omfattas inte av de nämnda bestämmelserna. Det innebär att värdet av sådana nyttor alltid tillfaller fastighets- ägaren och att något nyttoavdrag därför inte görs vid delexpropria- tion. Vad som menas med begreppet företagsnytta och hur influens- regeln egentligen ska tillämpas i den delen är en svår och omdisku- terad fråga. Mot den bakgrunden ska vi här inledningsvis redovisa ett förenklat exempel på regelns tillämpning i olika situationer. Vi vill med det försöka lyfta fram utgångspunkterna för den diskussion och de överväganden som görs senare i avsnittet. En fastighet värd vid pågående markanvändningTPF46FPT tas i anspråk för något ändamål. Till följd av företaget har det uppstått en värdeökning på . Fastighetens marknadsvärde är således vid expropriationstillfället . A:Fastigheten tas i anspråk i sin helhet. B:En del av fastighetens areal tas i anspråk. Värdeminskningen av markavståendet (nyttan obeaktad) är . Värdet efter (nyttan obeaktad) är således . B1: All nytta kan hänföras till restfastigheten. B2: All nytta uppstår inom det ianspråktagna området. B3: Nytta uppstår både inom det ianspråktagna området och på rest- fastigheten; inom området och på restfastigheten. Vi bortser här från vad som formellt sett bör anses ingå i begreppet före- tagsnytta och utgår från att nyttorna i alla fyra fallen ovan verkligen är företagsnyttor. Utgångspunkten vid bestämmande av expropriations- ersättning är enligt 4 kap. 1 § expropriationslagen att denna ska be- stämmas till det gällande marknadsvärdet (löseskilling) eller till den fak- tiska marknadsvärdeminskningen (intrångsersättning), dvs. i fall A, i fall B1, i fall B2 och i fall B3. Bestämmelserna i 4 kap. 2 § expropriationslagen är ett undantag från denna grundprincip. Om det är skäligt, med hänsyn till ortsvan- lighet m.m., ska löseskillingen, vid expropriation av en hel fastighet, bestämmas med bortseende från influensen. I fall A ska ersättningen 45TP PT Liksom beträffande företagsskador går det förstås att ifrågasätta vad som egentligen är huvudregel och vad som är undantag. Även i fråga om företagsnytta är undantaget vanligare i praktiken än den s.k. huvudregeln. 46TP PT Inklusive eventuella förväntningsvärden, men vi kan bortse från sådana i detta exempel. alltså bestämmas till . Vid delexpropriation ska influens- regeln enligt 4 kap. 2 § första stycket sista meningen tillämpas på värdet före expropriationen. Om det är skäligt, med hänsyn till ortsvanlighet m.m., ska således bortses från att detta värde före är influerat av företaget. Omvänt ska värdet efter expropriationen alltid bestämmas till det faktiska värdet, dvs. med beaktande av influensen. Ersättningen bestäms sedan på sedvanligt sätt till värdet före minus värdet efter. Vi återkommer nedan till vad det innebär i de olika fallen. Fall A – förvärv av hel fastighet Om nyttan är vanlig ska man enligt influensregeln inte bortse från den inträffade värdeökningen. Eftersom nyttan är spridd inom området, ska inte den exproprierade få sämre betalt bara därför att han eller hon åtnjuter en nytta – som många andra också får tillgodogöra sig. Ersättning: , dvs. det faktiska marknadsvärdet. Om nyttan däremot är ovanlig, som i ytterlighetsfallet att den en- bart tillfaller just den exproprierade, ska värdet av nyttan enligt influ- ensregeln inte ersättas vid en expropriation. Ersättning: , dvs. det oinfluerade marknadsvärdet. Om influensregeln upphävs kommer ersättningen alltid att bestäm- mas med hänsyn till influensen, dvs. till i detta fall. Ersätt- ningen blir alltså densamma som när nyttan bedöms som vanlig enligt gällande rätt. Fall B1 – nyttan kan helt hänföras till restfastigheten Värdet efter ska alltid bestämmas till det faktiska värdet, dvs. i detta fall till värdet av den minskade fastigheten () plus värdet av nyttan () = . På värdet före ska influensregeln tillämpas. –Om nyttan är vanlig bör värdet av den skäligen få tillgodogöras av fastighetsägaren. Då bestämmer man värdet före inklusive värdet av nyttan, dvs. Ersättning: – = , dvs. full ersättning för intrånget. –Om nyttan är ovanlig bör värdet av den skäligen inte få tillgodo- göras av fastighetsägaren. Värdet av nyttan ska då inte räknas in i värdet före utan detta utgörs av det oinfluerade värdet . Ersättning: – = . Fastighetsägaren får alltså i detta fall ta av sin nytta, för att kompensera markförlusten. Om värdet av nyttan är större än förlusten blir ersättningen noll. Om influensregeln upphävs kommer ersättningen alltid att bestäm- mas med hänsyn till influensen, dvs. till i detta fall. Ersätt- ningen blir alltså densamma som när nyttan bedöms som vanlig enligt gällande rätt. Fall B2 – nyttan kan helt hänföras till det ianspråktagna området Värdet efter ska alltid bestämmas till det faktiska värdet, dvs. i detta fall till värdet av den minskade fastigheten = . På värdet före ska influensregeln tillämpas. – Om nyttan är vanlig bör värdet av den skäligen få tillgodogöras av fastighetsägaren. Då bestämmer man värdet före inklusive värdet av nyttan, dvs. till + = . Ersättning: – = , dvs. ersättning för intrånget samt kompensation även för nyttan. – Om nyttan är ovanlig bör den skäligen inte få tillgodogöras av fastighetsägaren, dvs. värdet av nyttan ska då inte räknas in i värdet före utan detta utgörs av det oinfluerade värdet . Ersätt- ning: – = . Ersättning betalas alltså för markförlusten, men inte för nyttan. Om influensregeln upphävs kommer ersättningen alltid att bestäm- mas med hänsyn till influensen, dvs. till i detta fall. Ersätt- ningen blir alltså densamma som när nyttan bedöms som vanlig enligt gällande rätt. Fall B3 – nyttan kan hänföras både till restfastigheten och till det ianspråk- tagna området. Eftersom fallet är en kombination av fallen B1 och B2 ska vi inte tynga exemplet med en redovisning av hur detta mer i detalj kan falla ut. En företagsnytta kan uppkomma i en rad olika situationer och i olika hög grad beroende på karaktären av det aktuella expropria- tionsföretaget. Det kan vara fråga om mycket vardagliga situationer som att en fastighet, som avstår mark till en va-ledning eller till en gata, åtnjuter fördelen av att stiga i värde för att den har tillgång till just va-anslutning eller en nybyggd gata. Det kan också röra sig om mycket utpräglade nyttor som att en fastig- het, som en direkt följd av expropriationsföretaget, kan exploateras på ett eller annat sätt, t.ex. för bebyggelse. Utbredda och vanliga nyttor Sådana nyttor av ett expropriationsföretag som uppkommer i den i närmast föregående avsnitt nämnda vardagliga situationen har vi i den fortsatta framställningen valt att benämna utbredda och van- liga nyttor. I en sådan situation är det enligt vår mening högst skäligt att det vid ersättningens bestämmande inte görs något av- drag för värdet av företagsnyttan. Flera andra fastighetsägare än den som direkt berörs av tvångsförvärvet kan alltså i en sådan situation åtnjuta samma nytta. Det ter sig därför inte rimligt och rättvist att den sämst drabbade fastighetsägaren i ett område – dvs. den som utsätts för ett tvångsförfogande – ska behöva plikta för nyttan med en del av sitt markvärde, medan övriga fastighets- ägare i området får tillgodogöra sig värdet av nyttan utan mot- prestation. I princip anser vi att värdet av nyttan bör få tillgodo- göras av den ersättningsberättigade så fort någon annan fastighets- ägare kan tillgodogöra sig motsvarande nytta.TPF47FPT Att den fastighetsägare som utsätts för tvångsförfogandet ska få tillgodoräkna sig värdet av företagsnyttan i de nu beskrivna fallen ter sig än mer rimligt om en jämförelse görs med behandlingen av s.k. plannyttor, dvs. värdeökningar till följd av en detaljplan. Sådana värdeökningar får fastighetsägarna i princip alltid tillgodogöra sig – med undantag av vad som följer av vissa särskilda exploatörsregler i 6 kap. 18–22 §§ . I sammanhanget bör dess- utom lyftas fram att kommunens kostnader för va-ledningar och gator – om vi ser till de allra vanligaste markförvärvsfallen – enligt särskilda finansieringsregler i huvudsak ska ersättas av fastighets- ägarna inom området. Detta innebär att det i grunden inte blir någon kostnadsfråga för den förvärvande parten om ersättningen för marken innefattar ersättning även för uppkomna nyttor, utan en ren skälighets- och fördelningsfråga berörda fastighetsägare emellan.TPF48FPT Det som enligt gällande rätt är avgörande för om en företags- nytta av det angivna slaget ska ersättas eller inte är orts- och allmän- vanlighetsrekvisiten. En vanlig företagsnytta ska ersättas, men däremot inte en ovanlig sådan. Till mycket stor del torde den praktiska tillämpningen överensstämma med den grund- princip som vi enligt ovan vill förespråka. Det görs således sällan avdrag från ersättningen med hänsyn till företagsnytta, eftersom denna nytta normalt bedöms som vanlig. Den oro för motsatsen, som uttalas i direktiven, har vi således inte funnit något belägg för. Som framgår av redovisningen i avsnitt 10.3, uttalade departe- mentschefen i propositionen att han inte såg något problem med att den fastighetsägare som har fått egendom exproprierad skulle kunna komma i ett sämre läge än sina grannar, genom att värdet av motsvarande nytta som grannfastigheterna kunde åtnjuta drogs av 47TP PT Vid en tillämpning av influensregeln bör alltså prövningen bygga på andra skälighets- överväganden i fråga om företagsnytta än vid bedömningen av en företagsskada. 48TP PT Jfr Regeringsrättens dom rörande tillämpningen av de s.k. exploatörsparagraferna i – RÅ 1994:54 – där ett motsvarande resonemang fördes. Uttalandet skulle kunna tolkas så, att departementschefen inte såg det förhållandet att grannar hade samma nytta av expropriationsföretaget som den av expropria- tionen berörde fastighetsägaren, som ett skäl att betrakta nyttan som ortsvanlig. En sådan tolkning skulle innebära att förarbetena förespråkar att ortsvanlighetsrekvisitet borde tillämpas på ett för berörda fastighetsägare mer restriktivt sätt än som vanligtvis sker och som vi ställer oss bakom. En jämförelse med de kriterier som brukar tillämpas vid prövningen av en företagsskada skulle också kunna leda till att vanligheten bedöms på ett mer restriktivt sätt för den berörde fastighetsägaren än vad vi finner vara skäligt. Ett relativt nytt rättsfall, som redan har berörts i avsnitt 10.4.2, belyser den nämnda problematiken. I fallet, som gällde en bro och en allmän väg som skulle byggas i kommun, drogs visserligen värdet av nyttan inte av från ersättningen. I domskälen hänvisade dock hovrätten bl.a. till det nämnda förarbets- uttalandet och konstaterade att grundtanken bakom lagen är att den fastighetsägare som berörs av expropriationen inte ska få till- godogöra sig företagsnyttor. Att värdet av nyttan ändå inte drogs av motiverades alltså inte i första hand med att den var ortsvanlig, utan med att den inte var så stor () i för- hållande till den berörda fastighetens värde.TPF49FPT Enligt vår mening bör det inte finnas någon oklarhet i lagen om att värdet av en nytta av det slag som var aktuell i det nämnda målet, dvs. nytta som även tillfaller andra fastighetsägare än den som berörs av markåtkomsten, av rättviseskäl inte ska dras av från ersättningen. Även om redan det nu gällande ortsvanlighetsrekvi- sitet ger utrymme för en sådan tillämpning, bör lagen ändras så att det inte råder något tvivel om att så är fallet. Riktade och ovanliga nyttor Det andra huvudfallet, som nämndes inledningsvis, är att en expropriation, eller något annat markåtkomstföretag, leder till nyttor som i princip kan tillgodogöras enbart av den fastighetsägare som berörs av tvångsförvärvet. Sådana nyttor torde mer sällan betraktas som ortsvanliga och värdet av dessa ska därmed, enligt 49TP PT Hovrättens för Nedre dom i mål nr T 31-02. gällande rätt, skäligen dras av från ersättningen.TPF50FPT Frågan är om så bör ske även framledes. Innan vi går vidare och diskuterar olika fall som kan sorteras in under rubriken riktade och ovanliga nyttor bör en grundläggande fråga behandlas, nämligen hur företagsnyttobegreppet ska tolkas med avseende på var nyttan i fråga uppstår. Frågan har bl.a. aktuali- serats av Högsta domstolens utslag i tre parallella mål rörande ledningsrätt, vilka har berörts bl.a. i avsnitt 6.5.1.TPF51FPT Målen handlade om vilken ersättning som skulle betalas för upplåtelse av ledningsrätt för befintliga basstationer (inklusive ) för mobil- telefoni. Bakgrunden till målen är den arrendemarknad som finns och som innebär att det för markutnyttjandet betalas årliga arrende- belopp, som omräknade till nuvärden klart överstiger värdet av den pågående (tidigare) markanvändningen på de berörda fastigheterna. Nuvärdet av arrendeavgifterna kan, som ut- trycker det, ses som markvärdet av en masttomt. Värdeökningen från tidigare åker-, betes- eller skogsmark till masttomt hade, före Högsta domstolens utslag, av lantmäterimyndigheterna och av flera domstolar betraktats som en företagsnytta, dvs. en värdehöj- ning som följde av mastföretaget. Meningarna gick dock isär i vad mån denna företagsnytta skäligen borde ersättas. gjorde emellertid bedömningen att det inte var fråga om någon företagsnytta. I sin inledande beskrivning av 4 kap. 2 § expropriationslagen anförde domstolen följande. Influensregeln i 4 kap. 2 § expropriationslagen avser expropriations- företagets inverkan på fastighetsvärdena. Bestämmelsen är utformad efter mönster av regler som gäller inom grannelagsrätten. Vanligen rör det sig om att expropriationsföretaget medför värdeminskning på grund av immissioner av olika slag, s.k. företagsskada, respektive värde- ökning t.ex. på grund av bättre kommunikationer, s.k. företagsnytta. Typiskt för sådan inverkan är att den även påverkar andra fastigheter i omgivningen. Hänsyn behöver dock inte tas till sådan påverkan som ligger inom ramen för vad man normalt får räkna med (se prop. 1971:122 s. 178). Vid expropriation av del av fastighet skall jämförelse ske mellan fastighetens marknadsvärde före expropriationen, med bortseende från inverkan av expropriationsföretaget, och restfastig- hetens värde efter expropriationen, med beaktande av sådan påverkan av expropriationsföretaget som fastighetsägaren inte skäligen behöver tåla (se a. prop. s. 190). I samband därmed kan uppkomma fråga om vad som utgör expropriationsföretaget. Ledning bör därvid kunna hämtas från de ändamål för vilka expropriation har medgetts. 50TP PT Alternativt inte läggas till densamma. 51TP PT NJA 2008 s. 510 I-III.