sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Den egentliga hyran låg på 3 000 någonting så det var en överhyra på åtminstone . Jag har en kompis från som har bott i många andrahandskontrakt som inte har varit helt lagliga alltid. Det är folk som hyr ut i två, i taget. Han har bott på hur många ställen som helst. Jag tror att det är vanligt med överhyror och andra hand, att man bor hos kompisar och kanske här och där. Jag har försökt att undvika det och då har en bra strategi varit att söka sig längre bort från stan. Det är billigare i alla fall och lite lättare att få tag på. (Kvinna, , )1 8.3Var fjärde i har erfarenhet av svarthandel med förstahandskontrakt Ju större bostadsbrist och svårare det är att hitta en bostad på den reguljära bostadsmarknaden desto vanligare blir det med olagliga lösningar på bostadsproblemet. I enkätundersökningen rapporterar var tredje svarande att man blivit erbjuden att köpa svart hyres- kontrakt . I är siffran ännu högre, nästan två av tre har blivit erbjuden svartkontrakt. Mer än var fjärde svarande uppger att 1 Citatet kommer från den kvalitativa undersökning som gjorts på utredningens uppdrag och som redovisas i sin helhet som del i rapport 2 man själv eller bekant köpt svart hyreskontrakt. I är andelen ännu högre, . Ställde mig i kön hos mammas bolag, där var det väntetid . Så jag behövde bara vänta tills jag blev 35, tyckte tanten på bostadsbolagets kontor. Så länge kunde jag inte vänta och då blev svart köp av hyreskon- trakt ett intressant alternativ. (Man, 28, )2 Bostadsmarknaden var sjuk men har förlorat alla möjligheter att åter- hämta sig. Bostadsbrist och låga hyror skapade en svart marknad vilket har lett till att hyresmarknaden är helt låst. Folk med hyreskontrakt väg- rar att släppa det för att de tror att det har ett värde. Detta för att svart- försäljning och ombildning är vardag. (Man, 26, )3 8.4Majoriteten av unga har erfarenhet av att bo svart utan hyresvärdens tillstånd Den enskilt vanligaste företeelsen är att man bott i andra hand utan hyresvärds kännedom, mer än hälften av alla respondenter anger detta. Tabell 7.1 Andel ja-svar på frågan om man själv eller någon bekant har erfarenhet av någon av följande företeelser på bostadsmarknaden. i 2:a el. (n)* 2Citatet kommer från den enkätundersökning som gjorts på utredningens uppdrag och som redovisas i sin helhet som del i rapport 2. 3Citatet kommer från den enkätundersökning som gjorts på utredningens uppdrag och som redovisas i sin helhet som del i rapport 2. Jag har bott i andra hand både svart och lagligt. Dessutom är jag fortfarande skriven hemma hos mina föräldrar. Tycker att jag haft tur med boende även om jag flyttat ganska ofta, har alltid löst sig på något sätt men oftast med hjälp av vänner och familj. (Kvinna, 29, )4 S: Hur kändes det att bo i andra hand? C: Helt värdelöst. Du har ingen säkerhet. Det känns som att man måste kolla du vet ens grannar kan bli misstänksamma och ringa och säga att det bor en kille här olagligt. Så det var absolut det sämsta. För det andra så kände jag att det här är inte min lägenhet. Det här är bara temporärt boende. Man vill inte riktigt lägga ner tid på lägenheten eller köpa saker. Man känner att det inte är ens eget helt enkelt. (Man, , )5 Det finns en skillnad beroende på om man är född i eller utomlands. För födda i har bott i andra hand utan värdens kännedom, medan motsvarande siffra för personer med annat födelseland är . Mönstret går igen för de andra företeelserna, förutom för om man själv eller någon bekant har blivit lurad i samband med bostadsaffär där av dem som är födda utomlands anger detta, medan av de födda i har samma erfarenhet. Rapportering av oegentligheter efter kön och födelselandsbakgrund. Erfarenheter av oegentligheter* Bott i andra hand Blivit erbjuden att köpa svart Bott i 3:e hand Antal svarande (n)* Många som besvarat enkäten har utnyttjat möjligheten att skriva egna kommentarer om sådant som de vill förmedla och ser som angeläget att föra fram. Bland dessa kommentarer framkommer 4Citatet kommer från den enkätundersökning som gjorts på utredningens uppdrag och som redovisas i sin helhet som del i rapport 2 5Citatet kommer från den kvalitativa undersökning som gjorts på utredningens uppdrag och som redovisas i sin helhet som del i rapport 2 andra typer av missförhållanden som till exempel, svikna löften av hyresvärdar. Har en gång blivit lurad att flytta in i en dyrare lägenhet efter att ha blivit lovad egen tvättmaskin och torktumlare, något som aldrig införlivades. (Man, 26, ) Fick ett hyreskontrakt, muntligt avtal till en början på grund av lägenhet som skulle byggas. Sade upp min nuvarande lägenhet och ägaren drog sedan tillbaka lägenheten på grund av att det skulle bli bostadsrätt i stäl- let. Hade tur att jag fick återta min lägenhet trots att det gått närmare någon vecka. Vet at jag inte kommer lita på delvis muntliga avtal till en början(Kvinna, 22, ) 8.5En svårgenomtränglig bostadsmarknad skapar grund för olagliga bostadsförmedlingar En viktig konsekvens av att processen att söka bostad ställer höga krav både på kunskap, tid och engagemang är att det finns pengar att tjäna på detta. Det finns både seriösa och mindre seriösa alter- nativ av bostadsförmedlingar, som mer eller mindre lagligt tar ut avgifter för att hjälpa de bostadssökande. Lagen är strikt, när det gäller vilken typ av avgifter som får tas ut i samband med förmed- ling av bostäder, och det ger inte utrymme för några större för- tjänster. Men det finns vägar att komma runt detta. I de flesta fall betalar de sökande inte för förmedling av bostäder utan istället för att annonsera själva och inte minst få tillgång till dem som annon- serar om att hyra ut framför allt i andrahand. Unga vittnar också om direkt olagliga förmedlingar i källarlokaler, där de betalar ganska stora belopp för att få tillgång till utskrifter med namn på värdar som har lediga hyreslägenheter. Själva jobbet gör de själva och är helt utan garantier att de verkligen blir erbjuden en lägenhet i slutänden. skrev jag in mig hos en sådan här bostadsförmedlare där man betalar och så ska de hitta en bostad åt en, men de hit- tade ingen och det var flera av mina kompisar som också hade varit med i den här och då skulle man få pengarna tillbaka om de inte hittade någon. Dels hittade de inte någon varken till mig eller mina kompisar och då överdrev man ändå sina uppgifter att man hade borgenär, eller jag hade ju självklart en borgenär, men att man kanske var fast anställd, jag vet inte eller så. Men ändå, det var som att de bara förmedlade till bara typ civil- ingenjörer och väldigt högutbildade. Men även då att vi inte fick tillbaka våra pengar, att det tog jättelång tid, . Det var en till vän till mig som tjata jättemycket på dem för att få tillbaka sina pengar. (Kvinna, , ) infördes lagen (2003:307) om förbud mot diskriminering. Diskrimineringsgrunderna var då etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, sexuell läggning och funktionshinder. gäller lagen även för diskrimineringsgrunden kön. Lagen gäller bland annat vid tillhandahållande av bostäder. 2002/03:65, Ett utvidgat skydd mot diskriminering omfattas all yrkesmässigt tillhandahållande av bostäder av diskriminerings- förbudet. Det medför att en ägare av en hyresfastighet som inte utannonserar lediga lägenheter, utan istället har en lista med perso- ner som anmält intresse för att hyra lägenhet, omfattas av lagen. 2004/05:147 Ett utvidgat skydd mot könsdiskriminering kan man göra undantag från förbudet mot diskriminering vid till- handahållandet av bostad om det kan motiveras av ett berättigat mål som väger tyngre än kravet på likabehandling. Syftet är att inte motverka ideella organisationer och kommuner som tillhandahåller akutboenden eller mer stadigvarande bostäder för exempelvis enbart för kvinnor som far illa.6 I Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden (Ds 2006:9) tar man upp diskrimineringsbegreppet och skiljer på direkt och indirekt diskriminering. Exempel på direkt diskriminering, som inte givet sorteras som direkt diskriminering, är exemplet med hyresvärden som nekar en person med viss hudfärg att hyra en lägenhet på grund av andra hyresgästers önskemål. Även om avsikten kan vara för att bespara personen i fråga lidande kan hand- lingen betraktas som diskriminerande. Indirekt diskriminering är då en person missgynnas genom tillämpning av en bestämmelse eller ett förfaringssätt som framstår som neutralt, men som i prak- tiken utestänger eller missgynnar en grupp människor utifrån diskrimineringsgrunderna som omfattas i lagen. Ett exempel som först på tal i intervjuer med unga är inkomstkravet anser många. Indirekt diskriminering för tanken till strukturell diskriminering som behandlas i betänkandet Det blågula – strukturell- diskriminering i (SOU 2005:56), där konstateras att forsk- 6 Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden, Ds 2006:9, , 2006 ning om strukturell diskriminering när det gäller boendet är säll- synt och att hyresvärdars, bostadsrättföreningar och fastighets- mäklares agerande bör studeras närmare utifrån ett diskrimine- ringsperspektiv. Enligt , docent i kulturgeografi, finns tecken på att det finns bostadsförmedlare, fastighetsmäklare, bostadsrättsföreningar och även privatpersoner som utövar diskriminering som påverkar människors möjlighet att välja bostad.7 Rapporter och olika händelser visar att det inte är ovanligt att personer upplever att de utsätts för diskri- minering inom bostadssektorn. Bland annat har media genomfört så kallade diskrimineringstester för att påvisa diskriminering på bostadsmarknaden (, 2006)8. återkom- mande opinionsundersökning pekar på att andelen personer som anser att diskriminering förekommer ökat från år år 2005.9 Har hört av många att svenskar dvs. de med svenskt utseende kom- mer alltid först i bostadskön. Har bevis för detta. Kan t.o.m. stämma/anmäla MKB för detta. Två svenska kompisar (1 på a-kassa) ställde sig i bostadskön och fick redan efter första visning, som min svägerska har stått i kön . Hon är sjuksköterska på heltid så jobbet var inget problem snarare efternamnet. (Man, 29, )10 Det borde finnas en bostadskö dit både kommunala och pri- vata lägenheter måste anmälas så att alla kan få samma chans att få en bostad. () Boplats i borde skrotas eftersom det ger all makt åt hyresvärdarna och missgynnar invandrare och arbetslösa. (Man, 23, )11 7Artikel, Etnisk boendesegregation och rasism, , 8Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden, Ds 2006:9, , 2006 9Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden, Ds 2006:9, , 2006 10Citat kommer från den enkätundersökning som gjorts på utredningens uppdrag och som redovisas i sin helhet som del i rapport 2. 11Citat kommer från den enkätundersökning som gjorts på utredningens uppdrag och som redovisas i sin helhet som del i rapport 2. 8.7Genus och etnicitet som hinder12 I flera sammanhang har det påpekats att etnisk diskriminering drabbar ungdomar med utländsk bakgrund, särskilt från utomeuropeiska län- der, mer än ungdomar i allmänhet. S: Tror du att det förekommer diskriminering? A: Jag har själv blivit diskriminerad. När min syrra ringde runt och hit- tade någon lägenhet och allting låter skitbra du vet, min syrra pratar ändå jättesvenskt och sådana , och så frågar de ja, namnet? efter mitt namn och så säger hon xxx och så blir de helt tysta i luren du vet. Ok, vi ringer om . S: Då vet man att det är kört? A: Ja ja, det blir helt nojiga och tysta i telefonen. Vad ska man göra då. Jag tänker inte byta namn för att det ska passa dem. (Man, , ) Frågan om diskriminering håller på att utredas av både DO och , dock inte med ungdomar i fokus. De initierade studierna visar på att det förekommer diskriminering från i princip alla bostadsförmedlare, kommunala som privata fastighetsbolag, av perso- ner med utländsk bakgrund (2007). Detta verkar vara en aspekt som går in i människors medvetenhet. Trots att bara några få av de intervjuade kunde vittna om diskriminerande handlingar som de själva hade varit offer för, kände de till att det förekom diskriminering. Så här kunde det uttalas: S: Tror du att det förekommer diskriminering? D: Ja, det tror jag finns fast det inte pratas om det. Om man säger så här, du ska åka utomlands och du har en lägenhet som du vill hyra ut . Du får två ansökningar från två personer som pluggar samma sak, en är en svensk kille, skötsam och så vidare, och en är en kille från . Instinktivt väljer de flesta den svenska killen. Sådan undermedveten diskriminering tror jag det finns ganska mycket i som det inte pratas om. Lika mycket som det finns bland vakter på klubbar så finns det på arbetsmarknaden eller på bostadsmarknaden, som de här svarta lis- torna till exempel som visar att MKB, som huvudbostadsansvarig i , har diskriminerat. Men jag går inte omkring och tänker att jag ska börja jobba eller ska söka bostad , jag har invandrarbakgrund och det kommer att hindra mig, utan jag försöker att inte tänka så mycket så utan ok, jag har andra kvaliteter som någon annan inte har och fram- häva dem, annars hindrar man sig själv ganska mycket. Men jag tycker att det ska finnas i bakhuvudet så att man inte är naiv och tror att det är inte ett jämställt land, det är inte jämställt mellan kvinnor och män och 12 Hela detta stycke kommer från rapporten bo. En kvalitativ studie av ungdomars erfarenhet av bostadsmarknaden i större städer som finns som del i rapport 2. speciellt inte mellan invandrare och svenskar. Det blir kanske , för- hoppningsvis, men vi är inte där . (Kvinna, , ) En annan diskrimineringsgrund är kön. Det finns en utbredd före- ställning om att kvinnor är mer skötsamma än män och i det avseende verkar unga män ha sämre utsikter särskilt inom den informella andra- eller tredjehandshyresmarknaden. Detta antagande upprepas av ung- domarna själva när de befinner sig i hyresvärdsrollen. En av de inter- vjuade kvinnorna hyrde ut i tredjehand och hade dåliga erfarenheter av uthyrning till unga män: A-L: och sedan så var det en bekant som heter xxx som var här också. Det var han som förstörde lite. S: Det var lite olika folk alltså? A-L: Mm. Två killar, vilket var dumt, man ska hyra ut till tjejer för de är mer ordningsamma. (Kvinna , ) Jag tror att det är svårare för killar att få lägenheter, för man har en bild av att killar är mer stökiga och man hellre hyr ut åt en tjej. (Man, ) S: Tror du att det förekommer diskriminering? L: Ja, det tror jag faktiskt. Eller, om inte annat positiv särbehandling som indirekt blir att Jag tror att den ideala hyresgästen om man ska vara sådan tror jag är en kvinna, ett område där det är fördel att vara kvinna. Det finns en föreställning om att kvinnor är bättre hyresgäster, de städar bättre och allt vad det kan vara, är lugna. (Kvinna, , ) 9 Att köpa en bostad1 Tidigare studier tyder på att unga vuxna i livets etableringsfas kan ha vissa svårigheter att ta sig in på bostadsmarknaden. Dessa svå- righeter gäller främst i storstäder och tillväxtregioner.2 En grund- läggande förklaring till unga vuxnas svårigheter kan sökas i gene- rella livscykelförhållanden, som tex. att ungdomar i liten utsträck- ning hunnit upparbeta en ekonomisk trygghet i form av tillsvidare- anställning och/eller sparade medel. I storstäder har ökade bostadspriser gjort att utbudet av bostäder i prisklasser som unga vuxna efterfrågar är begränsat. En granskning som genomfördes av Nordeas privatekonomer visade att det fortfa- rande var billigare, tex. som student, att köpa en bostadsrätt än att hyra en studentlägenhet i de flesta student- städerna bl.a. och Umeå.3 Andra rapporter som belyst situationen på bolånemarknaden och som bl.a. pekat på den allt större konkurrensen är tex. Finans- inspektionens rapport: Utvecklingen på bolånemarknaden.4 Av denna rapport framgår, mot bakgrund av den snabbt ökande bostadsutlåningen i , att konkurrensen på bolånemarknaden ger tendenser till att medge höjda belåningsgrader5 hos bolåneföretagen. Detta bör i sig underlätta för grupper på bostadsmarknaden utan eget kapital att förvärva bostad, däribland unga vuxna. innebär det en riskuppbyggnad i de finansi- ella företagen. bedömde att det finns en mot- ståndskraft i de finansiella företagen för försämrade förhållanden 1Följande kapitel kommer från rapporten vuxna på bolånemarknaden , en studie gjord av och , på uppdrag av utredningen. Rapporten kan läsas i sin helhet som rapport 4. En egen härd- unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden. 3Gabrielsson, I. 2005, Billigare att äga än att hyra för student, privatekonomiska studie. Utvecklingen på bolånemarknaden. 5Belåningsgraden är den kvot som erhålls då lånebeloppet ställs i relation till säkerhetens värde. Att köpa en bostad på bostadsområdet och att därmed riskuppbyggnaden inte utgör en allvarlig risk för stabiliteten i banksektorn. Ett av målen med regleringen av kreditmarknaden är att krediter skall kunna förmedlas i den omfattning de efterfrågas och till de konsumenter som vill ha krediter. Detta är en viktig målsättning för att ekonomin skall fungera väl och kunna möta de behov som näringslivet och konsumenter har av krediter för olika ändamål. Konkurrensen mellan olika kreditgivare är en garanti för att kredit- givningen utvecklas vad gäller produktinnehåll, att priserna hålls låga och att distribution m.m. är effektiv. Genom att ett stort antal aktörer är etablerade på marknaden garanteras att kreditgivare med olika syn på risker och verksamhetsidé finns representerade, vilket ger konsumenterna möjlighet att välja mellan olika alternativ. En god konkurrens är således en förutsättning för att bolånemark- naden fungerar bra, också för gruppen unga vuxna. Det finns risker förknippade med kreditgivningen som behöver kontrolleras för att inte konsumenternas ställning skall bli för svag och för att inte stabiliteten i de finansiella instituten skall riskeras. Regleringen av de finansiella företagen syftar således till att minska riskerna för att instituten tar på sig så stora kreditrisker i sin kre- ditgivning att de inte kan fullgöra sina åtaganden mot dem som finansierar verksamheten, främst placerare i bostadsinstitutens obligationer. Detta sker genom krav på kreditprövningsprocessen samt genom krav på riskhantering och på att företagen håller ett visst minsta eget kapital, som skall klara att möta kreditförluster m.m. som löpande uppstår i verksamheten. utövar tillsynen över instituten och verkar normerande när det gäller stabiliteten i de finansiella instituten. Som komplement till detta finns de regler som syftar till att stärka konsumenternas ställning på kreditmarknaden. Dessa regler, som återfinns i KKL och i allmänna råd från , syftar till att garantera konsumenternas information om de verkliga kostnaderna med att ta krediter samt att minska risken för över- skuldsättning för enskilda konsumenter. Traditioner och vedertagna handlingsmönster på kreditmarkna- den har härtill en avgörande betydelse för hur kreditinstituten age- rar. Dels är det frågan om att rutiner och synsätt i organisationer Att köpa en bostad tenderar att ändras med viss fördröjning i alla företag och på alla marknader vilket gör att tex. synen på kreditgivning och kredit- prövning förändras relativt långsamt. Dels är det frågan om att externa bedömare av kreditinstituten som ägare, placerare och ratinginstitut tenderar att premiera företag som agerar på ett sätt som är enkelt att förutse. Ett företag som vill vända sig till nya kundgrupper eller förändra sitt beteende, t ex. när det gäller kredit- givning och kreditprövning, får därför räkna med att ägna relativt stor tid åt att förklara sitt agerande och bli utsatt för omfattande prövning. Att avvika från det som kan uppfattas vara på kreditmarknaden kan leda till ett risktagande när det gäller relatio- nen till de olika intressentgrupperna som det enskilda företaget är beroende av. Ett sätt att illustrera situationen ges i följande figur. Fig. 6 Bolåneföretagens handlingsutrymme/korridor vid kreditprövning Sammantaget ger regleringen och normbildningen i övrigt för bolångivare ett handlingsutrymme eller en korridor inom vilken kreditprövning och kreditgivning utvecklas. Att köpa en bostad 9.2Missgynnas gruppen unga vuxna av bolånemarknadens regler? De normer som ges i och allmänna råd sätter ramar för kreditgivningen som i allt väsentligt är sunda för majoriteten av kredittagarna och för en stabil utveck- ling på kreditmarknaden. är reglerna och normbildningen relativt konservativa. De rekommendationer om kreditprövningen som ges i föreskrifter och i de allmänna råden från båda myndig- heterna styr in kreditinstituten på att främst förmedla krediter till låntagare som svarar upp till normerna av att ha fast anställning, en bra kredithistorik och en hushållsekonomi som faller inom de typ- fall som anges av . Genomgången i den första delen av Unga vuxna på bolåne- marknaden6 ger bilden av att kreditprövningen hos bolångivarna har utvecklats genom användning av mer sofistike- rade IT-stöd vid kreditprövningen. Fler uppgifter än tidigare häm- tas från olika typer av register vilket har minskat handläggnings- tiderna och sannolikt ökat enhetligheten i bedömningarna. Gene- rellt sett förefaller därför kreditprövningsprocessen vara av god kvalitet och bidrar sannolikt till de låga kreditförluster som banker och bostadsinstitut uppvisar sedan omkring . Detta är också en följd av det ökade riskmedvetande som aktörerna på finans- marknaden utvecklat sedan finanskrisen . Gruppen unga vuxna har flera av de karaktäristika som uppfattas som riskfyllda utifrån nuvarande reglering och kreditprövnings- metoder hos bolångivarna. Unga har ofta lägre inkomster, kortare och otryggare anställningar, mindre förmögenheter och är ensam- hushåll i stor utsträckning. Därtill har unga vuxna ofta sämre ersättningsnivåer från socialförsäkringssystemet och arbetslös- hetsförsäkringen än andra grupper. finns det inte några tecken på att gruppen unga vuxna skulle missgynnas av regelverket för bolån i sig eller ses som en särskilt riskfylld grupp av bolångivarna enbart utifrån ålder som indikator. Slutsatsen är således att unga vuxna inte missgynnas som lån- tagargrupp generellt sett av gällande regler och normer, på andra grunder än sådana som har betydelse för att bedöma kreditrisken. Genom att flera företag konkurrerar om bolånekunderna och genom att nya företag som är beredda till en annorlunda värdering av vissa riskfaktorer etablerar sig sker en förskjutning av värde- 6 Se rapport 4. Att köpa en bostad ringar och arbetssätt som underlättar för unga vuxna att få bolån. bedömer baserat på sin kartläggning av kredit- marknaden i första delen av Unga vuxna på bolånemarknden att en sådan utveckling är på väg i bolåneföretagen. Bedömningen är att vissa förhållanden kopplade till kreditprövningsprocessen kan utvecklas för att få kreditgivningen till gruppen unga vuxna att för- bättras. Dagens regler och rekommendationer skapar säkerhet genom att förmedla krediter till låntagare som svarar mot givna normer, vilket många unga vuxna inte gör. En fråga är om de normer som ges i och råd kan anpassas till de förhållanden som är vanliga för många unga vuxna utan att det medför en ökad kreditrisk. De enskilda rådgivarna har stora möjligheter att påverka om ett lån ska beviljas eller ej. I de intervjuer som gjorts med rådgivare hos bolåneinstituten har det inte kunnat urskiljas hur rådgivarna i praktiken använder denna möjlighet. Det finns en viss risk att enskilda rådgivare missbrukar sin makt. Även om bankerna har policys för krav som ställs på lånsökande, har rådgivaren möjlighet att avvika från policyn i hur denne ställer sig till den lånsökande. Under intervjuerna har det framkommit att rådgivare ibland kan låta sin magkänsla bli avgörande. En rådgivare berättade att vissa låneansökningar kan avslås trots att bankernas krav för att bevilja lånet uppfyllts i nedanstående ordalag.