sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — Frågor om hyra och bostadsrätt SOU och Ds kan köpas från kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Beställningsadress: kundtjänst 106 47 Orderfax: Ordertel: E-post: Internet: Svara på remiss. Hur och varför. Statsrådsberedningen, 2003. – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som skall svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på Textbearbetning och layout har utförts av , FA/kommittéservice Till statsrådet och chefen för Regeringen beslutade att tillkalla en särskild ut- redare för att se över reglerna i 12 kap. jordabalken och vissa frågor i den hyresrättsliga lagstiftningen i övrigt. Enligt direktiven ska utredaren behandla ett antal frågor som rör hyra och bostadsrätt. I utredarens uppdrag ingår också att göra en genomgripande språklig och redaktionell översyn av hyreslagen. Om utredaren anser det lämpligt, får någon eller några delar av uppdraget redovisas i ett del- betänkande. Till särskild utredare förordnades fr.o.m. hovrättsrådet . Som experter i utredningen förordnades fr.o.m. departementssekreteraren , hyresrådet , språkexperten , hyresrådet , rättssakkunnige , ämnesrådet och jur.kand. Rättssakkunniga förordnades fr.o.m. som expert. Till utredningen har knutits en referensgrupp med deltagare från Kommuner och Landsting, , SBC ekonomisk förening, HSB, , , och Fastighetsägarna . Sekreterare åt utredningen har fr.o.m. till varit numera hovrättsrådet . Hovrätts- assessorn har varit sekreterare åt utredningen fr.o.m. . Utredningen, som har antagit namnet (Ju 2007:01), har valt att överlämna ett delbetänkande avseende de delar av uppdraget som inte har samband med den språkliga och redaktionella översynen av hyreslagen. överlämnar härmed sitt delbetänkande Frågor om hyra och bostads- rätt (SOU 2008:47). Arbetet fortsätter nu med återstående delar. Förslag till lag om ändring i jordabalken ................................ Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder................................. Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) ................................................................................ Hyresnedsättning vid underhållsarbeten ....................... 2.3Utformningen av förbehåll i hyresavtal om hyresnedsättning vid sedvanligt underhåll ............................. Högsta domstolens avgörande ................................................ Frågans tidigare behandling..................................................... Överväganden och förslag ....................................................... 2.6.1 Regleringen i hyreslagen rörande sedvanligt underhåll bör förtydligas .............................................. 2.6.2 Närmare om begreppet sedvanligt underhåll .............. 2.6.3 Gränserna för det avtalsfria området (det andra ledet)............................................................ 2.6.4 Bör ytterligare begränsningar i avtalsfriheten 2.6.5 Bör begränsningarna gälla även annat arbete?............. När en lägenhet förstörs .............................................. Närmare om när en lägenhet ska anses förstörd .................... Förslaget års hyreslagstiftningsutredning.............. Överväganden och förslag ....................................................... 3.5.2 Svårigheter vad gäller kriterier...................................... 3.5.3 Närmare om betydelsen och intresset av en höjning av kraven ..................................................... 3.5.4 Sammanfattande synpunkter om en precisering eller höjning av kraven.................................................. 3.5.5 ska undantagsvis inte förfalla även om lägenheten anses förstörd .............................. Frågans tidigare behandling..................................................... Överväganden och förslag....................................................... 4.4.3 Bör kraven för tillstånd till byte ändras?..................... Anmaningar och underrättelser vid uppsägning ............. 5.2.1 Allmänt om uppsägning av hyresavtal avseende 5.2.3 Uppsägning till hyrestidens utgång............................. Frågans tidigare behandling..................................................... 5.3.2 Uppsägning till hyrestidens utgång............................. 5.4Statistiska uppgifter och undersökningar angående Regeringens strategi för att motverka hemlöshet m.m. ........ Överväganden och förslag....................................................... 5.6.1 Allmänt om underrättelser till hyresgäst 5.6.2 Kan den nuvarande typen av underrättelser till hyresgästen användas som förebild?...................... 5.6.3 Anmaning om rättelse till hyresgästen vid 5.6.4 Underrättelse till socialnämnden om 5.6.5 Rättelseanmaning och underrättelse vid 5.6.6 Delgivning av underrättelse enligt 44 § hyreslagen till bostads- eller lokalhyresgäst................................. Rätten att installera parabolantenn ............................ Hyreslagens bestämmelser m.m............................................ Frågans tidigare behandling................................................... 6.5.1 Möjligheterna att ta del av TV-utbudet ..................... 6.5.2 Hyresgästernas önskemål om parabolantenner ........ 6.6.2 Vad visar våra utredningar och erfarenheter?............ De juridiska förutsättningarna ................................... 6.6.4 Olika intressen bryts mot varandra ........................... 6.6.5 Hur kan hyresgästens rätt stärkas i författning?....... 6.6.6 Standardavtal och rekommendationer som alternativ till lagstiftning............................................. Överklagande av hyresnämndens beslut ...................... Allmänt om överklagandeförbudet............................ 7.2.2 Godkännande av förbehåll vid blockuthyrning......... Tillstånd till lägenhetsbyte ......................................... 7.2.4 Tillstånd till upplåtelse av lägenhet i andra hand ...... 7.2.5 Godkännande av avtal om avstående från Uppskov med avflyttningen....................................... Frågans tidigare behandling................................................... Överväganden och förslag ..................................................... 7.4.2 Allmänna utgångspunkter vad gäller Avstående från besittningsskydd ............................... 7.4.4 Godkännande av förbehåll vid blockuthyrning......... Uppskovsbeslut beträffande lokaler .......................... Byte och andrahandsupplåtelse .................................. Förbudet mot dubbelupplåtelse ................................. Bestämmelserna i bostadsrättslagen och hyreslagen m.m..... Förbudet mot dubbelupplåtelse................................. Frågans tidigare behandling................................................... 8.4.2 De juridiska konsekvenserna av ett slopande av förbudet enligt ............... 8.4.3 Våra överväganden om de juridiska 8.4.4 De ekonomiska konsekvenserna av ett slopande 8.4.5 Vilka särregler om bytes- och besittningsrätt behövs om förbudet slopas?....................................... 8.4.6 Förbudet mot dubbelupplåtelse bör inte 8.4.7 Bör förbudet mot dubbelupplåtelse upphävas Medlemskapet vid ombildning av hyresrätt.................. 9.2Bestämmelserna i bostadsrättslagen och lagen om 9.2.2 Lagen om kooperativ hyresrätt.................................. Frågans tidigare behandling................................................... Överväganden och förslag..................................................... 9.4.1 Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt................... 9.4.2 Ombildning av hyresrätt till kooperativ Underrättelse till socialnämnden som rör bostadsrätt ... 10.2.1 Allmänt om uppsägning av bostadsrättshavaren 10.2.2 Störningar i boendet och betalningsförseningar ....... Frågans tidigare behandling................................................... 10.3.1 Underrättelse till socialnämnden ............................... 10.3.2 Undantaget från rätten till återvinning...................... 10.4.1 Bör systemet med meddelande till socialnämnden finnas kvar?.................................................................. 10.4.2 Inga rättelseanmaningar eller meddelanden till socialnämnden vid upprepade Konsekvenser av förslagen ......................................... Behovet av övergångsbestämmelser ...................................... Förslaget till ändring i jordabalken ....................................... Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder...................................... Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)............................................................................... Deltagare i referensgruppen .................................................. Nytt Juridiskt Arkiv, avdelning I Nytt Juridiskt Arkiv, avdelning II , avdelning 16, avgörandenummer (för , avdelning 16, målnummer (för beslut Vi har för avsikt att i ett slutbetänkande presentera en moderni- serad hyreslagstiftning. I detta delbetänkande tar vi upp de övriga frågor som ingår i vårt utredningsuppdrag. Det är nio olika frågor, varav sex är rent hyresrättsliga, två gäller ombildning av hyresrätt och en avser bostadsrätt. När en hyresvärd utför sedvanligt underhåll av en lägenhet eller fastigheten i övrigt kan hyresgästen, om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten, vara berättigad till nedsättning av hyran eller skadestånd eller ha rätt att säga upp hyresavtalet. När det gäller just nedsättning av hyran kan emellertid parterna, enligt 12 kap. 16 § tredje stycket jordabalken (hyreslagen), avtala bort hyresgästens rätt till nedsättning. Sådana avtalsklausuler är vanliga både beträf- fande bostadslägenheter och lokaler. Det avtalsfria området är inte närmare angivet i författning. Det medför bl.a. återkommande medlingstvister i hyresnämnd. Vi anser därför att man bör förtydliga bestämmelsen i hyreslagen. Med sedvanligt underhåll ska avses åtgärder som omfattas av hyresvärdens underhållsskyldighet och som inte innebär omfattande ombyggnader. En yttre gräns för avtalsfriheten ska dessutom vara att hyresgästens rätt till nedsättning alltid ska finnas kvar när underhållsarbetena har tagit än vad hyresgästen haft anledning att räkna med eller medfört påtagliga och svårförutsebara olägenheter för hyresgästen. När en lägenhet förstörs Om en lägenhet har blivit så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller hyresavtalet. Att avtalet förfaller innebär att det upphör att gälla. Det har uppmärksammats en del fall beträffande bostadslägenheter där lägenheten har förstörts i sådan utsträckning att hyresavtalet har ansetts förfallet. har det från början stått klart att hyresvärden haft för avsikt att återuppföra lägenheten, utan att hyresgästen har erbjudits att flytta tillbaka till den. Dessa fall har ibland ansetts stötande. För att undvika sådana effekter föreslår vi beträffande bostads- lägenheter ett undantag från bestämmelsen att hyresavtalet förfaller, när lägenheten är så förstörd att den inte kan användas för det av- sedda ändamålet. Trots att lägenheten är så förstörd, ska hyresav- talet ändå bestå, om hyresgästen motsätter sig att avtalet upphör att gälla som hyresvärden avser att återställa eller har åter- ställt lägenheten för samma ändamål som den hade före händelsen. Det sagda gäller under förutsättning att hyresgästen inte har varit vållande till händelsen. Eftersom hyresförhållandet består när undantagsregeln är tillämp- lig, behövs inte några särskilda regler för vad som ska gälla mellan parterna i den situationen. En bostadshyresgäst har under vissa närmare angivna förutsättningar rätt att byta sin hyresrätt mot en annan bostad. Går inte hyres- värden med på bytet, kan hyresnämnden lämna tillstånd till det. Enligt vår bedömning är hyresnämndernas praxis i bytesärenden enhetlig och i överensstämmelse med de intentioner som ligger bakom lagstiftningen. Vi anser därför att kriterierna för byte inte bör ändras, utan bytesrätten bör ha samma omfattning som . Däremot är det allmänt känt att det på orter med bostadsbrist förekommer olaglig handel med hyresrätter vid lägenhetsbyten. Det gäller oavsett om bytesobjektet är en villa, bostadsrätt eller hyres- rätt. Vi föreslår därför en ny bevisregel. Den innebär en lättnad i hyres- värdens bevisbörda jämfört med vad som gäller . Bevisregeln har till syfte att motverka olaglig handel med hyreskontrakt, utan att bytesrätten inskränks. Enligt den nya bevisregeln är det till- räckligt att hyresvärden visar omständigheter som ger anledning anta att otillåten ersättning lämnas för lägenheten. I det läget är det upp till hyresgästen att visa att sådan otillåten ersättning inte före- kommer för att bytet ska godtas. Anmaningar och underrättelser vid uppsägning Om en hyresvärd säger upp ett bostadshyresavtal till hyrestidens utgång – dvs. oftast med tre månaders uppsägningstid – är huvud- regeln att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet (s.k. direkt besittningsskydd). I vissa situationer bryts emellertid besitt- ningsskyddet. Det gäller bl.a. om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör för- längas. Exempel på åsidosättanden som kan leda till att hyresgästen förlorar sin förlängningsrätt är försenade hyresbetalningar, stör- ningar i boendet, vanvård eller otillåten andrahandsupplåtelse. Trots att det inte är ett krav skickar hyresvärden ofta en rättelseanmaning till hyresgästen vid sådana åsidosättanden. Det är rimligt att en hyresgäst normalt får en varning innan hyresavtalet sägs upp. För att tillförsäkra att så sker föreslår vi en huvudregel som innebär att hyresvärden ska ha gett hyresgästen en rättelseanmaning för att hyresavtalet ska upphöra. Undantag ska gälla för sådana fall där kravet på rättelseanmaning med tanke på åsidosättandet i sig inte framstår som rimligt, t.ex. vid särskilt allvarliga störningar i boendet, eller om hyresgästen varnats på ett annat sätt. Hyresvärden kan också säga upp ett hyresavtal under åberopande av att hyresrätten är förverkad. Ofta säger hyresvärden då upp hyres- avtalet till upphörande, men det är också möjligt att i denna situation säga upp avtalet till hyrestidens utgång. En av förutsättningarna för att hyresrätten, när det gäller bostadslägen- heter, ska vara förverkad vid försenad hyresbetalning eller stör- ningar i boendet är att hyresvärden har skickat en underrättelse till socialnämnden. Kravet på underrättelse gäller emellertid inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet till hyrestidens utgång och – i stället för förverkande – gör gällande att försenade hyresbetalningar eller störningar i boendet innebär att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser så att avtalet skäligen inte bör förlängas. Den skillnaden är omotiverad. Vi föreslår därför att hyresnämnden i dessa fall ska underrätta socialnämnden. underrättar hyresvärdarna ofta själv- mant socialnämnden. skyldighet bör därför in- skränkas till de fall hyresvärden inte redan har underrättat social- nämnden på ett godtagbart sätt. Delgivning av underrättelse till bostads- eller lokalhyresgäst vid förverkande När en hyresvärd gör gällande att hyresrätten till en bostads- lägenhet eller lokal är förverkad på grund av utebliven hyresbetal- ning, får hyresgästen inte skiljas från lägenheten utan att denne har delgetts en underrättelse enligt 44 § hyreslagen. Genom under- rättelsen informeras hyresgästen om sin möjlighet att få tillbaka – återvinna – sin hyresrätt om han eller hon betalar eller deponerar hyran ; när det gäller bostadslägenheter och när det gäller lokaler. Hyresvärden ska delge hyresgästen underrättelsen. Det finns en omotiverad skillnad på det sättet att uppsägningen ska delges enligt de särskilda bestämmelserna i jordabalken medan underrättelsen ska delges enligt bestämmelserna i delgivningslagen (1970:428). gällde samma bestämmelser och skillnaden synes ha uppstått genom ett förbiseende. Vi föreslår därför att underrättelsen ska delges enligt bestäm- melserna i jordabalken vid förtida uppsägning. Därmed får man dessutom en överensstämmelse med vad som gäller för bostads- rätter. Rätten att installera parabolantenn Det faktum att hyresgäster i en del fall fått flytta från sin bostads- lägenhet på grund av att de, utan hyresvärdens samtycke, installerat parabolantenn har i olika sammanhang gett upphov till diskussion. Vi har därför haft i uppdrag att överväga om hyresgästens rätt i detta hänseende bör stärkas. Naturligtvis finns det ett starkt intresse för hyresgäster att kunna ta del av de TV-kanaler de önskar. Och detta är inte alltid möjligt inom ramen för det programutbud som finns. Å andra sidan är det inte ens möjligt för en hyresvärd att efter- komma den typen av önskemål, bl.a. eftersom olika TV-operatörer har ensamrätt till skilda delar av näten. Det kan också finnas ratio- nella skäl för en hyresvärd att inte samtycka till vissa monteringar av parabolantenner, t.ex. om monteringen innebär en säkerhetsrisk eller en risk för skador på fasaden. Det rör sig således om en för- hållandevis svår avvägning där motstående intressen kolliderar. Genom utredningsarbetet har initierats ett arbete som har lett till att Fastighetsägarna , och har utarbetat ett nytt standardvillkor för bostads- hyresavtal som tar sikte på parabolantenner samt rekommenda- tioner i ämnet. Syftet är att uppnå en balans mellan det berättigade intresse en hyresgäst kan ha av att montera en parabolantenn och de sakliga skäl en hyresvärd kan ha för att inte gå med på det. Enligt vår uppfattning är detta den bästa lösningen. Man skulle naturligtvis i stället kunna reglera frågan i författning. Detta skulle emellertid vara förenat med flera nackdelar. Framför allt innebär det att man ytterligare tynger den redan omfattande hyresregler- ingen med bestämmelser som gäller ett så pass begränsat område som parabolantenner och som, mot bakgrund av den tekniska utvecklingen, inom kan komma att vara helt inaktuella. Överklagande av hyresnämndens beslut Huvudregeln är att de beslut som innebär att hyresnämnden slut- ligt avgör ett ärende får överklagas till . Hovrätten är i sin tur slutinstans. I 70 § andra stycket hyreslagen anges ett antal beslut där överklagandeförbud gäller. I dessa fall är alltså hyres- nämnden både första och sista instans. Vår allmänna uppfattning är att överklagandeförbudet bör finnas kvar endast om särskilda skäl motiverar detta. Några sådana skäl ser vi inte beträffande beslut rörande förbe- håll vid blockuthyrning eller beslut om avstående från besittnings- skydd. Vi föreslår alltså att överklagandeförbudet tas bort för dessa beslutstyper. Däremot bör överklagandeförbudet finnas kvar för uppskovs- beslut beträffande lokaler samt för beslut om byte eller andra- handsupplåtelse. När det gäller uppskovsbesluten skulle en över- klaganderätt medföra en rätt omfattande och krånglig reglering för frågor som i praktiken är sällsynta och där behovet av ett snabbt avgörande är stort. Just behovet av ett snabbt avgörande är ett av de skäl som med styrka talar för att behålla överklagandeförbudet också beträffande beslut om andrahandsupplåtelse eller byte. En lägenhet får, enligt huvudregeln, inte upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet består. Det är innebörden av det s.k. för- budet mot dubbelupplåtelse. Detta förbud bör behållas oförändrat. Tanken med att slopa förbudet är att man skulle förenkla ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter. Men man kan inte generellt sett utgå från att ett hävande av förbudet skulle underlätta finansieringen av ombildningar. Inte heller skulle man på något sätt förenkla systemet med ekonomiska planer. Vidare skulle hyresgästens rättsställning försvagas på flera sätt om man slopade förbudet, bl.a. vad gäller besittningsrätten, bytes- rätten, rätten till andrahandupplåtelse samt möjligheterna att ut- verka åtgärdsföreläggande och att ha inflytande vid förbättrings- arbeten. Om man å andra sidan vill motverka detta, blir behovet av särregler så pass stort att det närmast framstår som orealistiskt att införa ett så omfattande regelsystem. Det finns inte heller skäl att upphäva förbudet partiellt på det sättet att undantag från förbudet ska gälla i de fall bostadsrätt ska upplåtas till en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag. Utöver de redan nämnda skälen kan framhållas att intresset från kommu- nernas sida, enligt vad som framkommit under utredningsarbetet, för att agera som hyresvärd på detta sätt kan förväntas bli mycket begränsat. Man kan slutligen ifrågasätta lämpligheten i att sär- behandla kommunala bostadsbolag jämfört med privata sådana, då strävan i flera andra sammanhang är den motsatta. Medlemskapet vid ombildning av hyresrätt Även om det är sällsynt, så händer det att hyresgäster är helt ovetande om att det i deras hus pågår ett ombildningsförfarande från hyresrätt till bostadsrätt. Ovetskapen kan medföra att hyres- gästen förlorar möjligheten att förvärva sin hyreslägenhet. Det beror på att bostadsrättsföreningen kan vägra hyresgästen medlem- skap, om hyresgästen ansöker om medlemskap senare än efter föreningens förvärv av huset. Och föreningen är inte skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt till den som inte är medlem. Att ettårsfristen skulle kunna slå till på grund av att hyresgästen är ovetande om ombildningen har man naturligtvis inte räknat med när bestämmelsen infördes. För att avhjälpa denna brist föreslår vi att bostadsrättsföreningen ska lämna en underrättelse till de hyres- gäster i huset som inte är medlemmar i föreningen. Underrättelsen ska innehålla en upplysning om att föreningen har beslutat att för- värva huset. Den ska också ge information om ettårsfristen. Denna frist ska börja löpa först när föreningen har lämnat underrättelsen till hyresgästen. Motsvarande underrättelsekrav är däremot inte motiverat om hyresrätterna ska ombildas till kooperativa hyresrätter. Framför allt saknas ett praktiskt behov, bl.a. eftersom risken för ekonomisk förlust inte är densamma som vid ombildning till bostadsrätt. Underrättelse till socialnämnden som rör bostadsrätt En bostadsrättsförening kan säga upp en bostadsrättshavare till avflyttning under åberopande av att nyttjanderätten till lägenheten är förverkad. Om grunden för uppsägningen är försenade betal- ningar av årsavgiften eller störningar i boendet som inte är särskilt allvarliga, är en förutsättning för att bostadsrättshavaren ska kunna skiljas från lägenheten att föreningen har skickat en underrättelse till socialnämnden. Det är alltså motsvarande regler som finns för hyresrätter när hyresavtalet sägs upp på grund av förverkande. När det gäller hyresrätterna har det dock inte ingått i vårt uppdrag att överväga några ändringar beträffande dessa underrättelser. Vi anser att systemet med underrättelser beträffande bostads- rätter bör finnas kvar oförändrat. Systemet har visserligen inte fungerat tillfredsställande, eftersom socialnämnden ofta inte har agerat när den fått en underrättelse. Men både för hyresrätter och bostadsrätter har regeringen initierat ett arbete för att förbättra rutinerna. I avvaktan på resultatet av det bör inga ändringar göras. Enligt vår bedömning kommer förslagen inte att innebära några ökade kostnader för det allmänna. Vi bedömer att de nya bestämmelserna kan träda i kraft . lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 12 kap. 10, 11, 16, 35, 44, 46, 63 och 70 §§ jordabalken ska ha följande lydelse. Blir lägenheten före till- Blir lägenheten före till- trädesdagen så förstörd att den trädesdagen så förstörd att den inte kan användas för det av- inte kan användas för det av- sedda ändamålet, förfaller av- sedda ändamålet, förfaller av- Är hyresvärden vållande till Gäller avtalet en bostads- händelsen eller lämnar han ej lägenhet ska det dock bestå, om utan dröjsmål hyresgästen med- 1. hyresgästen, utan att ha varit delande om denna, har hyres- vållande till händelsen, motsätter gästen rätt till ersättning för