sou · GWB399 · 2008-11-05 00:00:00 — Det räcker alltså inte för säljaren att få ett pris som gör att han eller hon befinner sig i exakt samma situation före som efter försäljningen. Storleken på säljarens vinstkrav kan tänkas bero på vem köparen är, vad fastigheten ska användas till, hur stor vinst köparen får m.m. Att en rimlig vinstfördelning mellan säljare och köpare verkligen är en förutsättning för att överenskommelser ska kunna uppnås, kan illustreras med följande klassiska förhandlings- experiment. Förutsättningarna är att två personer, A och B, har möjlighet att dela på . Hur pengarna ska delas bestämmer A. Om B accepterar A:s sätt att dela får båda parterna pengar enligt den gjorda uppdel- ningen. Om B inte accepterar delningen får varken A eller B några pengar. I denna situation ligger det i A:s egenintresse att ge sig själv medan B får nöja sig med en krona. Det ligger också i B:s intresse att acceptera denna fördelning av pengarna, eftersom en krona ändå är mer än ingenting alls. I ett antal undersökningar har det dock visat sig att B inte accepterar den ojämna fördelning som A gjorde. B är alltså beredd att avstå från sin krona för nöjet att A ska förlora . Undersökningar indikerar att B kräver uppemot 25–och däröver för att acceptera fördelningen. En rimlig fördelning mellan köpare och säljare kan också vara ett motiv för lagregler. Från detta perspektiv kan det t.ex. diskuteras om säljaren ska få del av den vinst som förvärvaren gör. Tvångsförvärv av mark får enligt regeringsformen endast ske om det är fråga om angelägna allmänna ändamål. Det skulle kunna hävdas att just för sådana ändamål måste säljaren acceptera att hela vinsten vid förvärvet ska tillfalla köparen. Ersättningsprincipen blir då, att säljaren enbart ska kompenseras för den förlust eller skada som förvärvet ger upphov till. Huruvida ersättningen ska bestämmas enligt en vinstfördelnings- princip eller en skadeståndsprincip är emellertid skälighetsfrågor som bl.a. kan diskuteras utifrån berörda analyser. Om t.ex. markförvärvet görs för att tillgodose många människors (angelägna) behov, kanske säljarens missnöje med att enbart få ersättning för sin skada blir mindre. Om däremot säljaren ser att förvärvet främst gynnar en eller ett fåtal köpare torde det ligga närmare till hands att kräva en andel av vinsten. Vilken ersättning som bör betalas utgör den materiella sidan av ett fördelningssystem. Men till bilden hör också en processuell del. Man måste alltså även beakta vilka transaktionskostnader som uppkommer om vi väljer den ena eller andra principen, dvs. kost- nader som har att göra med värderingsarbete m.m. Ofta kan det finnas motsättningar mellan å ena sidan kravet på en skälig ersätt- ning och å andra sidan önskemålet om låga transaktionskostnader, vilket betyder att lagreglerna får bli en kompromiss mellan dessa motsättningar. 5Expropriationsersättning i några andra länder har ratificerats av 47 länder i och runt om . Det kan antas innebära att skydd för äganderätten har fått en stor spridning. I de flesta jämförbara länder i är marknadsvärdet etablerat som grundbegrepp när det gäller ersättning i samband med expropriation. Däremot skiljer sig regler- ingarna åt i vissa avseenden. Framför allt är hanteringen inte lika hårt knuten till marknadsvärdeprincipen som i . I , och anger grundlagen att full ersättning ska utgå medan det i och lagstiftning slås fast endast att ersättning ska betalas. Detta har vid tillämpningen inneburit att olika principer används. I första hand används marknadsvärdet men som alternativ finns också bruksvärdet (avkastningsvärdet) och åter- anskaffningsvärdet. Genomgången i detta avsnitt tar i huvudsak sikte på att beskriva rätten till ersättning vid expropriation i några europeiska länder. Beskrivningen omfattar vilka metoder som används vid beräkningen av ersättningen och om det finns något undantag från ersättnings- bestämmelsen motsvarande influensregeln och presumtionsregeln i den svenska expropriationslagen (4 kap. 2 och 3 §§). Vidare beskrivs om det i de aktuella länderna vid bestämmande av ersättning tas hänsyn till att egendomen som exproprieras kan ha ett särskilt värde för förvärvaren eller ett särskilt personligt värde för avträdaren. En annan fråga som beskrivs är vem som betalar utrednings- och rätte- gångskostnader i samband med expropriation. Slutligen tas upp något om aktuell utveckling och om denna påverkat utformningen av länd- ernas ersättningsbestämmelser. Expropriationsersättning i några andra länder Rätten till ersättning vid expropriation I den danska grundlagen finns en regelTPF1FPT om skydd för äganderätten. I denna föreskrivs att den enskilde kan tvingas avstå egendom när så krävs för det allmännas bästa och att ett sådant ingrepp endast kan ske med stöd av lag och mot fulstaendig erstatning. I saknas allmänna ersättningsregler vid expropriation. Närmare regler i detta avseende har utvecklats i praxis av domstolar och myndig- heter. Det finns några lagar där den allmänna utgångspunkten för ersättning ska motsvara priset i handel og vandel. Detta innebär att det värde som ersätts bestäms utifrån marknadsvärdet. Det kan å andra sidan förekomma ersättning utöver marknadsvärdet när det gäller t.ex. andet ökonomiskt tab, dvs. Såsom angetts ovan framgår av dansk praxis att det värde som er- sätts bestäms utifrån fastighetens marknadsvärde. Det förekommer också att värdet bestäms utifrån bruksvärdet eller återanskaffnings- värdet. Metoderna att bestämma värdet är inte reglerade i lag. Huvud- principen är att det högsta värdet av marknadsvärdet och bruksvärdet ersätts. Marknadsvärdet bestäms med utgångspunkt från det pris som en köpare i allmänhet skulle betala för fastigheten med hänsyn till egendomens karaktär och det användningssätt som kan påräknas. I första hand görs en uppskattning med utgångspunkt i prisnoteringar för jämförbara fastigheter. I dansk lag finns inga undantag från regeln att ersättningen ska mot- svara fastighetens marknadsvärde. Av dansk praxis framgår att det är värdet vid expropriationstidpunkten som är avgörande. Detta inne- bär att i regel ersätts förväntningsvärden. Om ett markområde får ett högre värde på grund av förväntningar om ändrad användning så utges ersättning för detta.TPF3FPT Emellertid finns det i dansk praxis ett 1TP PT 73 § den danske grundloven. 2TP PT Se bl.a. lov om fremgansmåden (tillämpningen) ved ekspropriation 17 § 4 stycket 3 p. 3TP PT Jfr UfR (for Retsvaesen) 1975.718 H. Expropriationsersättning i några andra länder undantag när det gäller situationer som i princip motsvarar den svenska influensregeln. Det innebär således att om expropriations- företaget medför en värdestegring på det exproprierade området så justeras ersättningen till det värde fastigheten skulle haft utan någon påverkan från expropriationen. Hänsyn till att egendomen kan ha ett särskilt värde för förvärvaren Av aktuell dansk praxis framgår att det eventuellt finns utrymme för avsteg från huvudprincipen att ersättning bestäms utifrån mark- nadsvärdet i mycket speciella fall. I ett målTPF4FPT som gällde fastställande av ersättning för en simhall, förvärvades simhallen av ett kreditbolag genom panträtt och övertogs av kommunen i samband med att ett lagenligt rivningsförbud upphävdes. Ersättningen bestämdes genom övervärdering till men beslutet ändrades genom Vestre Landsrets dom av den 23. Majoriteten ansåg att simhallen (vars drift gick med förlust) var utan kommersiellt värde, och därför skulle den ersättning som redan betalats återgå. En skilj- aktig domare ansåg att ersättningen borde ligga på och förutsatte därmed att simhallen hade ett värde för kom- munen. Den aktuella domen har överklagats till Höjesteret. I den danska mastelov, som bl.a. innehåller bestämmelser om gemensamt utnyttjande av för radiokommunikation, finns en oklar bestämmelse om ersättning till ägaren av masten vid obliga- torisk mastdelning. Av lagtexten framgår (5 § första stycket) att ägaren av masten som minimum ska ha full ersättning. Det innebär att ersättning betalas för kostnader för anläggningen, inklusive för- luster som orsakas av tillfälliga avbrott i användningen av masten. Ersättningen kan också omfatta att betala ett slags hyra för använd- ningen av masten, eftersom man måste dela en tillgång med varandra. Detta framgår dock inte av förarbeten till lagen och det finns ännu ingen praxis på området. 4TP PT Målet har publicerats i KFE – dvs. kendelser om fast ejendom – 2004 s. 161. Expropriationsersättning i några andra länder Hänsyn till att den egendom som exproprieras kan ha ett särskilt personligt värde för avträdaren Enligt praxis kan en bostad ha ett särskilt bruksvärde för ägaren som överstiger marknadsvärdet om bostaden har anpassats för funktions- hinder av något slag. I sådana fall ersätts återanskaffningsvärdet.TPF5FPT I är det den som exproprierar som betalar utrednings- och rättegångskostnader i samband med expropriation. Huvudregeln är att fastighetsägarens ekonomiska förlust ska ersättas och inget annat. Ett belysande exempel är följande. Om en vägkors- ning stängs i samband med att en väg breddas och nytt tillträde till den allmänna vägen ordnas genom att en privat gemensam väg expro- prieras så följer av praxis att någon extra ersättning inte betalas till innehavaren av rätten till vägen trots att det kan vara fråga om en renoverad privat gemensam väg. Den som är innehavare av den nya rätten till vägen får bidra till vägens underhåll och betalar följaktligen inte för mer än den kontinuerliga användningen av vägen. När det gäller nästa generation av stora vindkraftverk tycks en ny princip vara på väg att utvecklas för skadestånd till grannar. I en politisk uppgörelse konstaterades att grannarna borde ha rätt till skadestånd om egendomens värde minskar med en procent. Detta innebär en mycket högre skyddsnivå än vad grannar i allmän- het får för störningar. Toleransgränsen när det gäller vägtrafikbuller och växtbesprutning är betydligt högre än en procent av egendomens värde. Av överenskommelsen, som kan komma att resultera i en lag- bestämmelse, framgår inte något skäl för den särskilda ordningen. Möjligen bör förslaget ses mot bakgrund av de privata intressen som finns på det aktuella området. 5TP PT Se referat i KFE 2003.257. Expropriationsersättning i några andra länder Rätten till ersättning vid expropriation grundlagTPF6FPT föreskriver att ---vars och ens egendom är tryggad. Angående expropriation av egendom för allmänt behov mot full ersättning stadgas enligt lag---. Av 29 § i lag om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter (29.7.1977/603) framgår att ägaren till egendom som är föremål för inlösen är berättigad till full ersätt- ning för den ekonomiska förlust som härigenom uppkommer. Ersätt- ning lämnas i form av ersättning för föremål, ersättning för men och skadestånd. Den närmare betydelsen av vad som menas med full er- sättning följer av ersättningsreglerna och den ersättning dessa före- skriver. Ersättningsreglerna bygger på två principer, dels att den drabbade genom ersättningen ska försättas i oförändrat läge, dels att den exproprierande sidan inte ska tvingas lämna kompensation för sådana fördelar som kan härledas till dennes egna åtgärder. Ersättningen vid expropriation beräknas huvudsakligen utifrån mark- nadsvärdet. Enligt 30 § i den ovan nämnda lagen avses med full ersätt- ning för inlöst egendom ersättning enligt gängse pris, dvs. Är förlusten större än marknadsvärdet ska uppskattningen grundas på egendomens avkastning eller de därpå nedlagda kost- naderna. Om den exproprierade fastigheten används som bl.a. bostad kan ersättningen beräknas utifrån återanskaffningskostnaden. Fastig- hetsägaren ska i vart fall ha möjlighet att skaffa en liknande egen- dom. Vid beräkningen används fler olika metoder, bl.a. jämförs priser vid försäljning av liknande fastigheter. I tillämpas en motsvarighet till den svenska influensregeln som innebär att syftet med expropriationen inte ska påverka beräk- ningen av ersättningen. 6TP PT 12 § regeringsformen. Expropriationsersättning i några andra länder Hänsyn till att egendomen kan ha ett särskilt värde för förvärvaren I betalas i några fall enligt vattenlagen ersättning med 1,5 gånger marknadsvärdet. Bakgrunden till detta är de vinstmöjlig- heter som producenten av vattenkraft har. Den finska lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättig- heter, allmänt kallad inlösningslagen, reglerar bl.a. vad som gäller vid lantmäteriförrättningar. En väsentlig olikhet i förhållande till vad som gäller vid lantmäteriförrättningar i är att sökanden vid inlösenförrättning ska betala nödvändiga kostnader, som orsakats ägaren till den aktuella egendomen, för bevakning av dennes rätt vid förrättningen (82 §). Till kostnader som ersätts, om de bedöms nöd- vändiga, hör förlorad arbetsförtjänst, resekostnader, ombudskost- nader och utredningskostnader. Rätten till ersättning vid expropriation Av den norska grundlagenTPF7FPT framgår att den som tvingas avstå egen- dom ska få fuld erstatning. Grundlagen föreskriver således att ägaren ska hållas skadeslös. Härmed avses att den drabbade ska få ersätt- ning för den ekonomiska skada som uppkommer genom egendoms- berövandet. Ekspropriasjonserstatningsloven innehåller den närmare regleringen av ersättningen. Av denna lag framgår att utgångspunkten är att ersättningen ska motsvara fastighetens marknadsvärde. Kan ägaren hävda ett högre värde i det egna brukandet, genom den avkast- ning fastigheten ger denne, ersätts i stället detta högre bruksvärde. Detta gäller dock inte när det lägre marknadsvärdet ger den drabbade möjlighet att återanskaffa motsvarande egendom. Vid beräkning av fastighetens marknadsvärde gäller att detta ska bestämmas på grund- val av vad den vanlege kjöparar ville gje for eigendomen ved friviljug sal.TPF8FPT Värdet fastställs genom en jämförelse med priset för liknande fastigheter vid försäljning på den öppna marknaden, efter justeringar för relevanta skillnader mellan fastigheterna. 7TP PT 105 § i den norska grundlagen. 8TP PT 5 § ekspropriasjonserstatningsloven. Expropriationsersättning i några andra länder Utgångspunkten för ersättning är den s.k. tapsprinsippet. Denna innebär att ersättningen ska täcka den ekonomiska förlusten, dvs. minskningen av ägarens förmögenhet. Förlusten omfattar den an- vändning som egendomen troligtvis skulle haft om inte expropria- tionen hade genomförts. Normalt motsvarar detta den faktiska på- gående användningen för expropriationen, men även trolig framtida förändrad markanvändning kan läggas till grund för bedömningen av förlusten. Av myndighetspraxis framgår att planer som antagits men ännu inte gäller kan innebära att inte pågående markanvändning ska läggas till grund för beräkningen av förlusten. Det är således inte ovanligt att ersättningen omfattar de utvecklings- möjligheter marken har men som ännu inte omfattas av den gällande planen. Vid expropriation av del av fastighet ska förlusten bedömas utifrån ägarens rimliga anpassning av restfastighetens användning. Den som utsätts för expropriation kan alltid kräva att fastighetens marknadsvärde ska ersättas. Är bruksvärdet högre än marknadsvärdet kan fastighetsägaren kräva att detta ska beaktas. Är i sin tur åter- anskaffningsvärdet högre än både marknadsvärdet och bruksvärdet ska detta läggas till grund för ersättningen. Mer än återanskaffnings- värdet ersätts inte.TPF9FPT Vid expropriation av egendom som används som bostad, fritids- hus eller i enskilds näringsverksamhet kan ersättning krävas för åter- anskaffningskostnader även om dessa är högre än egendomens mark- nadsvärde eller bruksvärde. Principen är att ägaren under vissa om- ständigheter bör ges ekonomiska möjligheter att förvärva en fastighet med motsvarande användningsområde trots att inte marknadsvärdet omfattar detta.TPF10FPT Denna bestämmelse innebär bl.a. att fastighetsägare kan få ersättning för flyttkostnader och kostnader för att anpassa den nya fastigheten. Fastighetsägaren kan även vid behov få ersätt- ning för kostnaderna att uppföra nya byggnader. Det finns ingen lag som reglerar valet av metod för beräkning av ersättningen vid expropriation. Praxis lämnar få anvisningar om valet av metod. I viss mån ger ekspropriasjonserstatningsloven (5 §) väg- ledning om att vid beräkning av marknadsvärdet så ska man utgå från jämförbara försäljningar vilket är ungefär detsamma som den svenska 9TP PT 4 § ekspropriasjonserstatningsloven. 10TP PT 7 § ekspropriasjonserstatningsloven. Expropriationsersättning i några andra länder I används endast i mycket liten utsträckning standardmetoder för värdering. I regel används ganska enkla vär- deringsmetoder men vid förvärv av större egendomar används mer avancerade värderingsmetoder, t.ex. för skogsmark. ersätts i regel med bruksvärdet. Vid domstolsprövning förekommer att sak- kunniga anlitas för att utföra beräkningar. Den norska ekspropriasjonserstatningsloven (5 §, tredje och fjärde styckena) innehåller en bestämmelse som är relativt lik den svenska influensregeln. Det finns emellertid ingen regel som direkt motsvarar den svenska presumtionsregeln. Hänsyn till att egendomen kan ha ett särskilt värde för förvärvaren I finns exempel på schablonregler av vilka framgår att vid expropriation för vissa ändamål bör göras ett tillägg om på ersättningen.TPF11FPT Bakgrunden till bestämmelserna är att ersättningen vid expropriation för elkraft traditionellt har baserats på en schablonberäkningsmetod som i praktiken har lett till låga ersättningar i förhållande till det värde vattenkraften har för elproducenten. Enligt rättspraxis, och i några fall enligt norska väglagen, betalas ersättning vid expropriation för en tillfällig rätt att använda en befintlig privat väg eller andra liknande anläggningar, utöver den direkta förlust det medför för ägaren av vägen. Hänsyn till att den egendom som exproprieras kan ha ett särskilt personligt värde för avträdaren Det finns ingen bestämmelse som ger rätt till ersättning för det per- sonliga värde som egendomen kan ha för ägaren. Det finns dock regler som leder till att ersättningen för egendomar med liknande egen- skaper kan bli olika stor för olika ägare. Enligt bestämmelserna i ekspropriasjonserstatningloven (7 §) lämnas endast ersättning för egendom som används för privat bruk, dvs. privat användning leder till högre ersättning. Detta innebär också att ersättningen påverkas 11TP PT Se 16 § Vassdragsregulering och 51 § Vannressursloven. Expropriationsersättning i några andra länder av ägarens personliga förhållanden. En ägare med funktionshinder kan t.ex. få högre ersättning för att täcka kostnaderna för anpassning av bostaden. Beräkning av ersättning utifrån värdet av användningen leder till att ägarens personliga ekonomiska förhållanden beaktas, men begränsat till t.ex. eventuell ekonomisk förlust på grund av minskade inkomster av affärsverksamhet. Den som exproprierar betalar utrednings- och rättegångskostnader i första instans. Bland de kostnader som ersätts ingår nödvändiga utgifter som fastighetsägaren haft i samband med prövningen av saken. I praktiken omfattar detta kostnader för advokat eller ombud och utredningskostnader. Fastighetsägarens egen tidsspillan ersätts inte. Vid överklagande till högre instans gäller andra ersättningsbestäm- melser som innebär att fastighetsägaren riskerar att få betala både sina egna och den andra sidans rättegångskostnader även om fastig- hetsägaren inte ens har överklagat frågan. har haft en liknande utveckling som när det gäller avreglering och privatisering. Utvecklingen har dock inte lett till några förändringar eller förslag till förändringar när det gäller ersättningsbestämmelserna vid expropriation. Indirekt kan utveck- lingen antas ha påverkat domstolarnas tolkning av vissa ersättnings- bestämmelser, t.ex. när det gäller ersättning för vattenfallsrätt vid produktion av elkraft. Vid förhandlingar utanför domstolarna har utvecklingen lett till ändringar i ersättningsnivåerna. Vid frivilliga förhandlingar blir t.ex. ersättningen för att placera mobilmaster ofta högre i förhållande till den faktiska förlust som drabbar fastighets- ägaren och den ersättning som skulle ha bestämts vid en domstols- prövning. Expropriationsersättning i några andra länder Rätten till ersättning vid expropriation I den tyska rätten skyddas egendom enligt grundlagen.TPF12FPT Av denna framgår bl.a. att expropriation endast är tillåten till det allmännas väl. Vidare får expropriation endast äga rum med stöd av lag som reglerar ersättningens art och omfattning. Ersättningen ska be- stämmas efter rättvis avvägning av det allmännas och de i saken berördas intressen. I finns flera olika expropriationslagar. De flesta av dessa stiftas i de olika Bundesländerna. Den federala lagstiftningskompetensen omfattar endast de områden där parla- mentet har beslutanderätt t.ex. reglering av motorvägar, flygplatser och försvarsanläggningar. Det föreligger dock en ganska enhetlig reglering av expropriationer i eftersom den federala plan- lagen (Baugesetzbuch – BauGB) som reglerar expropriation för tät- ortsutbyggnad har utgjort förebild för många av Bundesländernas expropriationslagar. En ytterligare förklaring är inflytandet av dom- stolarnas praxis. Expropriation enligt BauGB är tillåten för syften som utgör angelägna allmänna ändamål. Vid avvägningen av vad som är tillåten användning tillämpas proportionalitetsprincipen. Vid expropriation enligt BauGB ska väl avvägd ersättning lämnas. Ersättning betalas dels för fastigheten, dels för följdskador. Ersätt- ningen för fastigheten ska motsvara marknadsvärdet. Den tyska termen för marknadsvärde är Verkehrswert. I BauGB definieras mark- nadsvärdet som det pris som skulle uppnås i en vanlig transaktion när bedömningen görs med hänsyn till befintliga rättsliga förhållanden samt markens faktiska egenskaper, allmänna skick, läge och andra jämförbara fastigheter. Vid bedömningen tas inte hänsyn till eventuella särskilda eller personliga förhållanden. Marknadsvärdet fastställs vanligen genom en ortsprisutredning men även en avkastningsutredning kan utgöra grund för bedömningen. Den federala författningsdomstolen (Bundesverfassungsgericht) har klargjort att ersättningen vid expropriation inte nödvändigtvis be- höver kompensera markens fulla marknadsvärde om grundlagens krav på en rättvis balans mellan offentliga och privata intressen har upp- 12TP PT Artikel 14 i Grundgesetz. Expropriationsersättning i några andra länder Ett exempel kan vara om man behöver ta i anspråk stora mark- områden för översvämningsskydd. I sådana situationer har bedömts som tillräckligt att ersättning betalas enligt ett genomsnittligt mark- värde i stället för fulla marknadsvärdet. De flesta Bundesländerna har expropriationslagar som anger att ersättningen ska motsvara markens fulla marknadsvärde. I de flesta fall resulterar det i ersättningar som är högre än vad som krävs en- ligt grundlagen. I ska, enligt BauGB, vissa förändringar i värdet inte be- aktas vid bestämmandet av ersättningen i samband med expropria- tion. Lagen räknar upp förändringarna som omfattar flera olika situa- tioner. Det kan t.ex. röra sig om en ökning av värdet på en tomt som har uppkommit i väntan på en ändring av tillåten användning, men förändring kan inte förväntas ske inom överskådlig framtid; för- ändringar i värde till följd av den förestående expropriationen eller värdestegring som inträffar efter den tidpunkt då ägaren kunde ha förhindrat expropriation genom att acceptera ett erbjudande om fri- villig överlåtelse till sökanden. Andra förändringar i värdet, än de som anges i BauGB, skulle kunna beaktas men lagen lämnar inte direkt utrymme för en s.k. influensregel. Hänsyn till att egendomen kan ha ett särskilt värde för förvärvaren eller ett särskilt personligt värde för avträdaren Vid fastställandet av marknadsvärdet av mark, är enligt BauGB ut- tryckligen förbjudet att ta hänsyn till eventuella särskilda eller per- sonliga förhållanden.