sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Det vanligaste sättet att skaffa fram bostäder till denna grupp är som tidigare, genom samarbete med allmännyttan. note- rar att kraven från hyresvärdarna ökar, vilket försvårar. 5.4Åtgärder för att hjälpa unga på bostadsmarknaden14 De vanligast förekommande kommunala insatserna som gjorts för att underlätta för unga att skaffa eget hyreskontrakt har bestått av hyresrabatter och andra åtgärder som används för att locka unga till tomma lägenheter. Dessa insatser minskar/försvinner således då den generella bostadsbristen ökar15. Syftet med insatserna har förutom att stödja unga också haft som en viktig uppgift att se till att vakanta bostäder fylls. När så efter- frågan ökar på bostäder trängs unga undan av andra grupper, trots att de är i behov av insatser för att etablera sig på bostadsmarknaden. är det uppenbart att det redan är betydligt enklare för unga att få tillgång till den reguljära bostads- marknaden i de kommuner där utbudet är större än efterfrågan. Rörlighetsstimulerande åtgärder (flyttbidrag och respenning) för unga upphörde . är det upp till varje kommun att hantera dessa åtgärder lokalt. Unga har därför olika förutsättningar beroende på om just deras kommun har infört andra lokala lösningar för dem16. Det specifika regionala läget med krav på ekonomisk tillväxt kopplat till befolkningsutvecklingen påverkar tydligt kommunernas ställningsstaganden kring bostadsförsörjningen för ungdomar. 13Bostadsmarknadsenkäten , , 2006. 14Texten i detta stycke kommer från rapporten och allmännyttan som gjorts på uppdrag av utredningen och kan läsas i sin helhet som del i rapport 2. 15Källa: , (2005) En egen härd – Unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden – beskrivning och förslag till åtgärder. 16Källa: , (2005) FOKUS 05 En analys av ungas etablering och egen försörjning. Kommunernas roll för ungas möjligheter på bostadsmarknaden är därför kanske ingen slump att den tydligaste referensen till utmaningen att skapa ungdomsbostäder, i det här fallet för stu- denter, går att hitta hos kommunala bostadsbolag. Bolaget har i sina ägardirektiv ett avsnitt kallat särskilt ägardirektiv där det står att läsa att För som universitetsstad blir också till- gången på studentbostäder en alltmer avgörande rekryteringsfaktor. För att ytterligare stimulera byggandet av studentbostäder avser regeringen enligt budgetpropositionen att koppla utbyggnaden av hög- skoleplatser till ett krav på kommunerna att tillhandahålla bostäder för studenter. Det kan skärpa situationen ytterligare vad gäller tillväxt. AB Bostaden i föreslår vidare att bolaget aktivt ska delta i byggandet av nya bostäder som jämförelser med andra universitetsorter efterlyses.17 5.5Delad åsikt om hur specifika kommunens direktiv till bostadsbolagen ska vara18 Dokumenten måste sägas vara av mycket olika karaktär. Medan vissa kommuner formulerar egna direktiv tämligen strikt enligt lagens mer begränsade skrivningar, finns det andra som sträcker sig långt utöver de formella kraven. I en intervju med en representant för , omvärldschef , framgår att SABOs posi- tion rörande hur detaljerade direktiven bör vara skiljer sig från det som uttryckts av t.ex. kommuner och landsting. Den senare organisationen har haft en utredning som egentligen syftat till att omsätta den Åsbrinkska utredningens Etisk kod för näringslivet till den kommunala bolagssektorn. Förbundet före- språkar enligt Ödmark mer detaljerade ägardirektiv (t.ex. rörande den sociala dimensionen) medan menar att man då riskerar komma i konflikt med bolagsordningen. Styrelseledamöter har ett personligt ansvar för bolagets verksamhet. Vad händer om t.ex. ett direktiv fastställt av kommunfullmäktige inte uppfylls? föredrar därför mer allmänna skrivningar, t.ex. rörande det sociala ansvaret, och nämns av som ett positivt exem- pel.19 I vissa av de handlingar granskats hänvisas till andra kommunala dokument som kan komplettera ägardirektiven, ibland till social- 17Ägardirektiv för AB Bostaden i , 2003-2006 18Texten i detta stycke kommer från rapporten och allmännyttan som gjorts på uppdrag av utredningen och kan läsas i sin helhet som del i rapport 2. 19Telefonsamtal med , , , 2006. Kommunernas roll för ungas möjligheter på bostadsmarknaden förvaltningens regler och ibland till bostadsbolagets övriga regler. Det är självklart att den bild vi har fått baseras på och begränsas till de analyserade ägardirektiven och vi är medvetna om att det skulle vara möjligt att få en annorlunda bild av varje enskild kommuns strategi om vi hade gått igenom eventuella kompletterande doku- ment. Uppenbart är dock att kommunerna har stora frihetsgrader när det gäller att formulera respektive att avstå från att formulera tydliga direktiv till sina bostadsföretag. 5.6Speciella regler för unga är ovanligt förekommande20 Generellt sett vill inte bolagen styra ungdomarna till specifika områden. De bolag som aktivt placerar sina hyresgäster vill blanda sina områden med åldersstrukturer, ekonomiska förutsättningar och etnisk härkomst. Många bolag har heller inte möjlighet att styra vart folk bor, oavsett ålder. i säger dock att de anser att ungdomar ska bo i små lägenheter och om man ska prata om en styrning så skulle det i så fall vara i de termerna snarare än geografiskt i staden. Känslan är att bolagen hellre sprider ut ungdomarna i staden än samlar dem på ett och samma ställe. Detta naturligtvis bortsett från studentområdena. På frågan om särskilda ungdomsregler finns kan man konstatera att de inte hör till vanligheterna. En handfull bolag har svarat att de har haft sådana tidigare, oftast när de hade vakanser i sitt bestånd. Endast ett par bolag har särskilda ungdomsregler , exempelvis och . I korthet fungerar dessa på följande sätt. Ungdomsreglerna används i kampanjer där man försöker locka/underlätta för ungdomar. De riktas mot personer till . Man vill fylla sina vakanser så ofta begränsas kampanjerna till områden där lediga lägenheter finns, vanligtvis låg- statusområden. Eftersom det ofta råder brist på små lägenheter är det vanligt att ungdomsreglerna innebär att man delar en lägenhet med en kompis, så kallat KompisBo, och skriver ett kontrakt på halva lägenheten. Både och pågående pro- jekt ser ut så. De bolag som inte använder sig av särskilda ung- domsregler svarar vanligen att de anser att det är en rättvisefråga och att alla grupper i samhället ska behandlas lika. 20 Texten i detta stycke kommer från rapporten och allmännyttan som gjorts på uppdrag av utredningen och kan läsas i sin helhet som del i rapport 2. Kommunernas roll för ungas möjligheter på bostadsmarknaden på erbjudanden till unga finns att läsa i rapporten och allmännyttan som ligger som del i rapport 2. 5.7Kommunernas roll gällande information och fördelning av bostäder Det finns inget nationellt gemensamt system eller kriterier för information och förmedlande av bostäder i , utan detta är en angelägenhet. Mängden och typen av information skil- jer sig från kommun till kommun, även om det på kommunernas hemsida ofta finns bostadsinformation av något slag. finns länkar till både kommunala bostadsbolag och privata värdar på dessa hemsidor ibland bara en allmän information. Kommunerna avgör också själva om det finns behov av att inrätta en eller tillsammans med andra kommuner, regional bostadsförmed- ling och hur detta i sånt fall ska utformas. En bostads- förmedling är per definition en bostadsförmedling som har inrättats av kommunen, och där kommunen beslutar om mål och riktlinjer för verksamheten. Den behöver inte drivas i egen regi. Kommunen kan uppdra åt någon att driva verksamheten enligt avtal. I årliga bostadsmarknadsenkät uppger 35 kom- muner att de har en bostadsförmedling. Vid en närmare genomgång konstaterar att det i praktiken endast handlar om ett tiotal kommuner. I flera fall handlar det egentligen om att det allmännyttiga bostadsbolaget har en kö, där bolagets lägenheter förmedlas. av lägenheter från privata aktörer sker inte där. Hälften av landets kommuner lägger ut information om bostadsmarknaden på sin hemsida Tillgång till Internet och datorer har stor betydelse vid dagens bostadssökande och personer som av olika anledningar inte har tillgång till eller kan hantera dato- rer blir betydligt begränsade i sina möjligheter att hitta en bostad.21 21 Källa: , (2005–2006) Bostadsmarknaden –2006, Slutsatser av bostadsmarknadsenkäten . Kommunernas roll för ungas möjligheter på bostadsmarknaden 5.8Kommunal information om bostäder De flesta kommuner har på sin hemsida någon form av länkar eller information om hur och var man söker bostad i kommunen. Det finns litet dokumenterat och forskat om sökvägar och bostads- förmedlande . gjorde dock KTH en översikt av den information som finns på olika kommunala hemsidor. I rapporten konstateras att informationen genomgående är bra och lättillgäng- lig. Det som ofta saknas och som skulle vara bra att utveckla är information om olika geografiska områden för hyresrätter. I KTHs studie förespråkas en samlande information för samtliga fastighets- ägare och att företrädesvis kommunen tar på sig detta samord- ningsansvar. Vidare anser man att mer information om hyres- lägenheter enkelt skulle kunna exponeras och på så vis också skapa intresse för bostäder och områden som konsumenten inte per automatik sökt eller ens känner till. Detta kan vara särskilt intres- sant utifrån ett ungdomsperspektiv. I studien finns ambitioner att låta konsumenten i högre grad styra värderingen av hyresrätter, vil- ket man menar skulle kunna öka intresset för områden och bostä- der som är okända för den bostadssökande22. 22 , Hans. m.fl., KTH Bygg- och fastighetsekonomi (2006), Information på marknaden för hyreslägenheter och – hur kan konsumenter och domstolar skaffa sig information? 6 Tillgången på bostäder för unga Enligt bostadsmarknadsenkät har antalet kommuner med generell bostadsbrist ökat från 111 kommuner 2005 till 119 kommuner 2006. 136 kommuner uppger att de har brist på sådana bostäder som ungdomar efterfrågar jämfört med 142 kommuner 2005. Brist på studentbostäder uppger 67 kommuner, men endast 15 av dessa är högskoleorter, övriga kommuner är i allmänhet belägna i närheten av en kommun med högskola. Enbart brist på bostäder som unga kan efterfråga redovisar 17 kommuner. I fler- talet kommuner sammanfaller bristen på lämpliga bostäder för unga med en generell bostadsbrist.1 6.1Bristande tillgång på bostäder för unga Även om det är svårt att mäta hur unga bor kan det konstateras att det är brist på bostäder som unga kan efterfråga. Det är inte heller ett nytt problem men med den förlängda etableringsperioden har problem förvärrats. De stora barnkullarna gör att efterfrågan på bostäder bland unga kommer att öka ytter- ligare . 6.1.1Brist på bostäder för unga inte något nytt Utredningens intervjuer med såväl unga som aktörer på bostads- marknaden bekräftar att tillgång på bostäder handlar om vilka bostäder unga kan efterfråga utifrån ekonomi men också utifrån andra behov, som måste uppfyllas för att få vardagen att fungera. konstateras att unga på en redan trängd bostadsmark- nad är förlorarna i och med att de i allmänhet saknar ekonomiska 1 Källa: , (2006–2007) Bostadsmarknaden –2007. Slutsatser av bostadsmarknadsenkäten . Tillgången på bostäder för unga resurser för att kunna köpa sig en bostad och att många saknar fast förankring på arbetsmarknaden. Bristen på bostäder för unga människor har fått stor uppmärksamhet. har nyproduktionen av bostäder dominerats av större lägenheter. Även ombyggnaden av äldre lägenheter har fram till framför allt inneburit att mindre lägenheter försvunnit från marknaden genom lägenhets- sammanläggningar.2 Så beskrivs bostadsmarknaden för unga i rap- port om andrahandsboende ungdomar 1990. Då konstaterades att stora förändringarna i bostadsutbudet inträffat under de tidigare decennierna, dvs. 1970 och 1980-tal, med exempelvis sammanslag- ningar av lägenheter. Konsekvensen var en minskning av både andelen och antalet små lägenheter, vilket betyder att svårigheterna för ungdomar att finna en egen lägenhet något förenklat borde ses som ett bristproblem på bostadsmarknaden. Det konstaterades att utflyttningen från föräldrahemmet förskjutits uppåt i åldrarna och att anledningen till detta främst var ett mindre utbud av lämpliga bostäder. Ytterligare en orsak var att antalet unga i åldrarna 18–var mycket större än under 1970-talet.3 Det som beskrivs i rapporten stämmer väl överens med de beskrivningar som finns gällande ungas situation och vad den beror på. Det är fortfarande brist på de små billiga lägenhe- terna, eftersom nyproduktionen satsat på andra typer av bostäder. Svårigheterna för unga på bostadsmarknaden är inte något nytt fenomen utan en process, som pågått . Konkur- rensen med andra grupper har dock ökat och allt fler efterfrågar de mindre lägenheterna. Då unga haft en sämre ekonomisk utveckling än andra grupper i kombination med ökad konkurrens från dessa, är det rimligt att dra slutsatsen att ungas möjlighet att efterfråga en bostad därmed ytterligare försäm- rats . 2Källa: , (1990) , B. (1990) Andrahandsboende ungdomar – villkor och omfattning. 3Källa: , (1990) , B. (1990) Andrahandsboende ungdomar – villkor och omfattning. Tillgången på bostäder för unga 6.1.2Svårt att mäta hur unga bor Det går inte att i siffror redogöra för hur stor eller liten tillgången är på lägenheter som unga kan efterfråga och inte heller hur de verkligen bor. Avsaknaden av den tidigare folk- och bostadsräk- ningen ger en mycket begränsad statistik, vilket omöjliggör en kor- rekt beskrivning av problemets omfattning som det urholkar argument för olika lösningar och insatser i syfte att för- bättra. Brist på bostäder som unga kan efterfråga kan dock konstateras utifrån olika undersökningar som gjorts gällande ungas etablering på bostadsmarknaden . Dessa kan sedan jämföras med tidigare generationers etablering. Undersökningar om hur stor andel som bor kvar hemma och hur de som lämnat föräldrahemmet bor , kan också indikera hur god tillgången är. Det finns anledning att problematisera hur man kvantitativt kan mäta hur unga bor . Något som inte tycks ovanligt är att unga fortfarande står skrivna i föräldrahemmet trots, att de redan har flyttat därifrån. Unga vittnar om en osäker bostadssituation med många flyttar, vilket gör att det är rimligt att anta, att de inte vid varje flytt ändrar sina uppgifter i folkbokföringen. Befintlig statistik och siffror som redovisas, bör analyseras extra noga och kompletteras med kvantitativa metoder för att fastställa att eventuella uppgifter i folkbokföringen verkligen stämmer. I statistiska undersökningar är det vanligt med ett visst bortfall. När det gäller unga på bostadsmarknaden är det viktigt att vara extra uppmärksamma på bortfallsgruppen, eftersom den som flyttar runt mellan tillfälliga boende per definition är svåra att nå för eventuella undersökningar. När det kommer till undersök- ningar av ungas boende är det just bortfallsgruppen som är den mest intressanta.. Ytterligare en aspekt som gör det svårt att få fram fakta på hur unga bor, är att de som bor under osäkra omständigheter, utan kontrakt eller på annat sätt olagligt, inte självklart lämnar korrekta uppgifter vid en statistisk undersökning av rädsla för att bli av med sin tillfälliga bostad eller få andra nega- tiva påföljder. Tillgången på bostäder för unga 6.1.3Ökning av antalet studieplatser har lett till ökad efterfrågan på bostäder Högskolan har expanderat i och med tidigare mål att hälften av befolkningen ska ha börjat studera vid universitet och högskola. ökade antalet högskolestude- rande med 100 000, från 200 000 till 300 000 studenter.4 Bostadssituationen för studenterna styrs av det allmänna utbudet av bostäder på den lokala bostadsmarknaden. Det finns orter med relativt många studentbostäder i förhållande till antal studenter som ändå har problem med bostadsbrist. Detta beror på en allmän bristsituation på den lokala bostadsmarknaden och att studenterna därmed i stor utsträckning har studentbostäderna som enda alter- nativ. finns det andra kommuner med cirka femton stu- denter per studentbostad som inte uppger att det råder någon bristsituation, eftersom det finns gott om övriga bostäder utanför studentbeståndet. I storstadsregionerna och på flera större hög- skoleorter sammanfaller bristen på studentbostäder med en gene- rell bostadsbrist. Studenter, som inte får tag på en studentbostad, har därför svårt att hitta alternativ, vilket innebär kortsiktiga lös- ningar för att klara sitt boende. Att inte ha tillgång till ett varaktigt boende innebär att många studenter känner oro, vilket i förlängningen kan påverka studie- resultaten. I undersökning, om studenternas bostadssituation och ekonomiska förhållanden, framkommer också att en del studenter har problem med sitt boende. En av fem ensamstående studenter utan barn bor kvar hos sina föräldrar. I gruppen ensamstående studenter uppgav av de tillfrå- gade att de inte har en permanent bostad. uppgav att de känner oro över sin boendesituation. uppgav att bostadssituationen påverkat deras val av studieort och menade att deras boendesituation har en negativ inverkan på studierna.5 Frågan om tillgången på studentbostäder är komplice- rad. Det handlar bland annat om tidigare regelverk som generöst medgav möjligheten att bo kvar efter studierna. I anses det nu lättare för studenter att ordna boende, bland annat beroende på en skärpt kontroll på att boende i studentbostäder verkligen stude- rar. Denna förbättrade situation gäller enbart för de som studerar. 4Källa: , (2003) Studentbostäder –2005, Boendevillkor – specialstudie. 5Källa: , (2002) Studenternas bostadssituation och ekonomiska förhållanden . Tillgången på bostäder för unga 6.1.4Tillgången på bostäder för unga är otillräcklig Det finns flera faktorer som ger stöd för bilden av en bristande till- gång på bostäder som unga kan efterfråga, ungas ekonomi i relation till boendekostnader är en av dessa. En annan indikator på en bristande tillgång är den allt senarelagda ålder som unga flyttar hemifrån och vad de flyttar till. När det gäller etablering på arbets- marknaden räknar bland annat SCB att en generation kan betraktas som etablerad då har arbete. Det är rimligt att också använda den definitionen gällande etableringen på bostads- marknaden och då anse en åldersgrupp etablerad på bostadsmark- naden när har en egen bostad. har SKOP, Skandinaviska opinion ab, på uppdrag av följt ungas etablering på bostadsmarknaden och hur de bor. I undersökningen Unga vuxnas boende redovisas att andelen i åldrarna 20–med eget boende minskat från 62 till 57 . Av dem som flyttat hemifrån i åldrarna 20–bor i boende utan besittningsskydd.6 Det finns en trend i undersökningarna med en tydlig ökning av antalet 20–27 åringar som bor kvar hemma hos föräldrarna som andelen som har egen bostad minskat. Detta bekräftas ibland annat , och i studie En krokig väg från 1996.7 Även en rapport från Fastighetsägarna Syd om unga vuxna på bostadsmarknaden stödjer siffrorna. I den konstateras att i åldrarna 19–inte hade något eget boende.8 (2005) Unga vuxnas boende . Hur bor 20–27 åringar? Hur vill de bo? 7Källa: , (1996) Ungdomsrapporten . Krokig väg till vuxen. 8Källa: på uppdrag av Fastighetsägarna Syd, (2005) Unga vuxna på bostadsmarknaden. Tillgången på bostäder för unga 6.1.5Den stora efterfrågan från unga ökar akut inom snar framtid har unga hushåll främst etablerat sig på bostadsmarknaden i hyresrätter, men möjligheten till detta har begränsats kraftigt i de större tillväxtregionerna. Förklaringen är att det funnits ett gene- rellt efterfrågeöverskott på hyresbostäder i de största tillväxtregio- nerna. Befolkningen har vuxit i dessa regioner, detta gäller både unga och övriga befolkningsgrupper. De flesta andra befolknings- grupper har haft en bättre inkomstutveckling än unga, som andra grupper som inte efterfrågat små och billiga hyresrätter nu konkurrerar med unga om dessa.9 Enligt rapporten vuxnas boende skulle det behövas ca 110 000 bostäder på den reguljära bostadsmarknaden, dvs. inte kategoribostäder eller tillfäl- liga bostäder, för att tillfredsställa efterfrågan från unga i dag.10 På uppdrag av Fastighetsägarna Syd genomförde en marknadsstudie i syfte att ge en bild av de unga hushållens förutsättningar på bostadsmarknaden i . En sammanställning gjordes av regionens unga hushåll, arbetskrafts- behov, högskoleutbyggnad och planerat bostadsbyggande. Det konstateras att cirka 30 000 unga i åldrarna 18–kommer att behöva egen bostad för att kunna lämna föräldrahemmet. Det finns redan ett stort behov bland unga i åldrarna 26–. Antalet studerande vid regionens universitet och högskolor har väntats öka med drygt 10 000 personer under perio- den och en andel av dessa väntas flytta från andra delar av landet och/eller väntas bo för långt från skolan för att kunna pendla. Slutsatsen i studien är att efterfrågan på små bostäder med kostnader som unga klarar av kommer att öka mycket kraftigt under ett antal år.11 En av slutsatserna i en rapport från Fastighetsägarna om unga på bostadsmarknaden , är att behovet av att rekrytera arbets- kraft inom regionen väntas öka påtagligt , när allt fler fyrtiotalister lämnar arbetsmarknaden. För att attrahera arbetskraft behövs bostäder. varnar man i studien för att bristen på hyreslägenheter bland annat kan leda till problem med olaglig försäljning av bostäder, vilket försvå- 9Källa: , (2005) En egen härd – Unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden – beskrivning och förslag till åtgärder. (2005) Unga vuxnas boende . Hur bor 20–27 åringar? Hur vill de bo? 11Källa: Fastighetsägarna Syd, (2002) Unga på bostadsmarknaden i . Tillgången på bostäder för unga rar för unga att skaffa en bostad. Fastighetsägarna menar också att nyproduktionen av bostäder inte är tillräcklig för att förbättra ungas möjligheter att skaffa egen bostad. Med hänsyn till ungas begränsade betalningsförmåga och värderingar i samband med val av bostad anser man att rörligheten inom det befintliga bostads- beståndet behöver komma igång och stimuleras för att frigöra mindre hyreslägenheter med rimliga boendekostnader och centrala lägen. I studien varnar man för att svårigheter med boende kan bidra till att unga lämnar regionen för att arbeta eller studera på annan ort eller utomlands.12 Det är inte en orimlig bild som ges i Fastighetsägarnas och uppskattningar. Barnkullarna från 1990- talets början kommer ut på bostadsmarkna- den med konsekvensen av ytterligare ökning av efterfrågan på bostäder. Dessa kullar är större än dagens gymnasis- ter och den kull som är mellan 10–, födda till 1995 är mindre än hela fyrtiotalistgenerationen. 6.2Begränsad rörlighet på bostadsmarknaden Rörligheten på bostadsmarkanden är viktig för människors möjlig- heter att anpassa sitt boende efter aktuell situation och behov. Rörlighet skapas på olika sätt, genom ett effektivt bostadsförmed- lande och administrativ process men också när människor flyttar in i nyproduktionen. De som flyttar in i nya bostäder lämnar då ytterligare bostäder som blir lediga. I slutänden är förhoppningen att också mer inkomstsvaga hushåll ska få möjlighet att komma in på den reguljära bostadsmarknaden. 6.2.1Flera anledningar till låg rörlighet Rörligheten på bostadsmarknaden är låg och andrahandsuthyr- ningen omfattande. Det finns flera anledningar till att det är så låg omsättning bland små lägenheter som passar ungas behov. Enligt statistik från ökar antalet ensamhushåll och det är den vanligaste hushållstypen, därefter kommer tvåpersonshushållen. De äldre bor också kvar hemma allt längre. En annan viktig faktor som hämmar rörligheten på bristmarknader är att personer med första- 12 Källa: Fastighetsägarna Syd, (2002) Unga på bostadsmarknaden i . Tillgången på bostäder för unga handskontrakt inte släpper sina hyresrätter, även om de flyttat vidare till annat boende.