sou · GWB394 · 2008-10-31 00:00:00 — Till skillnad från vad som gäller vid nybyggnation, ska också enskilt för- handlade avtal om frånval och tillval kunna skänkas presumtions- verkan. Förslag om tillval och frånval Presumtionen för skälighet ska ha följande begränsningar: Presumtionen ska gälla från avtalets ingående. Tidsbegränsade tillägg genom vilka hyresgästen svarar för hyres- värdens kostnader ska tillåtas höja den ordinarie årshyran med högst . Andra hyrestillägg ska tillåtas höja den ordi- narie årshyran . Därutöver har hyresvärden inte rätt att betinga sig ersättning. Presumtionen ska brytas om det vid en prövning i hyresnämnden framkommer synnerliga skäl för det. Presumtionen kommer också att kunna brytas om tillägget eller avdraget väsentligt avviker från hyresvärdens självkostnad. Förhandlingsordningens parter kan överenskomma om prislistor. Endast i de fall när någon sådan prisrekommendation för något visst tillval inte finns ska primär förhandlingsskyldighet föreligga. Vi föreslår inte några ändringar av de regler om möjligheterna att avtala om lägre standard eller underhållsnivå som finns i 9, 15 och 18 a §§. Däremot ska det göras möjligt att avtala bort under- hållsansvaret för tillval, som en del av tillvalsavtalet. 7.6Frivillighet för både hyresvärd och hyresgäst Vår bedömning: Det ska vara frivilligt att erbjuda och att teckna avtal om tillval och frånval. Själva tanken med tillval och frånval är att de görs med utgångs- punkt från hyresgästens önskemål för sitt boende. Att hyra ut bo- städer är en affärsverksamhet för hyresvärden. Det fram- står därför som främmande att lagstifta om att en hyresvärd ska vara skyldig att erbjuda sina hyresgäster variationer i boendet genom indi- viduella tillval eller frånval. Systemet bör alltså utgå från frivillighet. Det ska vara frivilligt för hyresvärden att erbjuda tillval och frånval och det ska vara frivilligt för hyresgästen att önska sådant. Uppfyller avtalen dessutom vissa krav, ska avsteg i principerna för hyressätt- ningen kunna tillåtas. Förslag om tillval och frånval 7.7Tillvalen och frånvalen hanteras som del av hyran på samma sätt som Vår bedömning: Tillval och frånval hanteras som del av hyran på samma sätt som sker . Prissättningen bör i systemet kunna ske på ett avvikande sätt. I kapitel 6 diskuterar vi möjligheten, utifrån de resonemang som fördes av , att se tillval och frånval som något annat än hyra så som sker . Utgångspunkten för vårt för- slag är, på skäl som där redovisas, att tillval och frånval ska ses som hyra på samma sätt som sker . Värderingen av hyrespåslaget ska dock kunna ske enligt principer som något tillåts avvika från bruks- värdesprincipen (se 7.10 och 7.15). Hyresgästen som träffar avtal om tillval bör således utge ersätt- ning genom ett påslag på hyran. På motsvarande sätt ska hyresgästen få ett avdrag vid frånval inom systemet. 7.8Avtal kan träffas kollektivt eller – i vissa fall – enskilt Vårt förslag: Primär förhandlingsskyldighet föreslås gälla endast om det för tillvalet inte finns något av förhandlingsordningens parter överenskommet rekommenderat pris. För frånval föreslås inte någon primär förhandlingsskyldighet. Eftersom vi föreslår att tillvalen och frånvalen även fortsättningsvis behandlas som hyra aktualiseras det hyresrättsliga förhandlingssys- temet. För de lägenheter som omfattas av det kollektiva förhandlings- systemet gäller att hyresvärden är skyldig att på eget initiativ för- handla med en hyresgästorganisation i frågor om hyra och andra hyresvillkor. Detta följer av 5 § hyresförhandlingslagen. För tillvalen ska denna förhandlingsskyldighet gälla endast i vissa fall. I bilaga 2 ges en översikt av de olika möjligheter att träffa avtal om tillval som erbjuds i det system vi föreslår. Förslag om tillval och frånval Primär förhandlingsskyldighet ska endast gälla om det inte finns något rekommenderat pris för tillvalet, överenskommet mellan för- handlingsordningens parter. Om prisrekommendationer finns kan hy- resavtalets parter träffa tillvalsavtal som ryms inom rekommenda- tionen utan att det påkallats förhandling. För sådana tillval som det inte finns rekommenderade priser för gäller däremot primär förhandlingsskyldighet. Om de kollektiva för- handlingarna strandar bör parterna på grund av tillvalssystemets fri- villiga karaktär inte kunna få hyresnämndens beslut i saken. Hyres- avtalets parter bör i stället få förhandla enskilt. Om inte heller de kan komma överens och nå ett avtal, får hyresgästen försöka till- godose sitt önskemål på annat sätt, t.ex. genomföra åtgärden på egen bekostnad utifrån de möjligheter som ges honom genom hyreslagen. Enskilda avtal mellan hyresvärd och hyresgäst om tillval bör så- ledes kunna ingås i följande situationer. När giltig överenskommelse om att hyresavtalet inte ska inne- hålla förhandlingsklausul träffats, när det saknas förhandlingsordning för huset, eller när det önskade tillvalet inte omfattas av prisrekommendationer (och därför primär förhandlingsskyldighet gäller) och någon för- handlingsöverenskommelse inte kan nås. Den förhandlingsskyldighet vi föreslår innebär en lättnad jämfört med vad som gäller . För de vanligt förekommande tillvalen kommer prisrekommendationer att förhandlas fram, vilket förenklar processen när en enskild hyresgäst vill ha ett tillval. anser vi att förhandlingsskyldigheten vid andra tillval kan motiveras av att prissättningen tillåts avvika från hyressättningssystemets huvudreg- ler. Vi ser inte heller att det finns något vägande skäl för att just i de situationerna inskränka den primära förhandlingsskyldigheten. Systemet med förhandlingar om hyror har gett orga- nisationerna på hyresmarknaden erfarenhet och kunskap. Avtal som förhandlats fram kollektivt kan antas endast i mycket sällsynta undan- tagsfall komma att underkännas vid en prövning i hyresnämnden. Även om kollektiva förhandlingar inte kommer till stånd eller någon överenskommelse inte kan träffas, får hyresgästorganisationen infor- mation bl.a. om vilka önskemål som finns om tillval bland hyresgäst- erna. Informationen kan utgöra underlag för bedömningar av vilka Förslag om tillval och frånval tillval som det kan vara intressant att förhandla fram prislistor för. Den erfarenhet om tillval och frånval som samlas hos hyresgästorga- nisationen kan också komma en hyresgäst till godo när denne står inför en enskild förhandling. Om ett tillvalsavtal träffats utan iakttagande av den primära för- handlingsskyldigheten är avtalet ogiltigt och skadeståndsskyldighet uppkommer (se 23 § och 26 § hyresförhandlingslagen). Om tillvalet installerats blir följden, om det står klart att parterna är ense om att tillvalet skulle tillföras lägenheten, att tillvalet får värderas efter sitt bruksvärde. Om hyresgästen inte ens godkänt åtgärden torde hyres- värden inte kunna tillgodogöra sig dess bruksvärde förrän (se 55 a §). Eftersom en förhandlingsöverenskommelse om hyran endast anger ett tak för hur högt hyran får sättas, däremot inte hur lågt, kommer frånvalen inte att omfattas av någon primär förhandlingsskyldighet. Hyreslagens krav på att avtal om en lägre nivå än vad som krävs en- ligt 9 och 15 §§ ska träffas kollektivt (se dock undantag i 15 § andra stycket 1) gör att i stort sett alla avtal om en lägre underhålls- eller standardnivå kommer att få förhandlingsöverenskommelsens form. Det kan påminnas om att det inte ens genom en kollektiv förhand- lingsöverenskommelse kan beslutas att lägenheten inte ska uppfylla lagens krav på lägsta godtagbara standard. Vi har under arbetets gång övervägt om frånvalen också skulle kunna avtalas enskilt. Utifrån uppdragets formulering har vi därvid gjort följande övervägande. Regleringen om lägsta godtagbara standard (18 a §) får sin fulla betydelse först vid en samläsning med 9 och 15 §§. Grundproblematiken i uppdraget är att hyresgäster inte får sina önskemål om tillval och frånval tillgodosedda på grund av den osäkerhet bruksvärdessystemet innebär för fastighetsägarens möj- ligheter att få sina kostnader täckta. I uppdraget ingår inte att för- ändra eller försämra det grundläggande skyddet för hyresgästen som regelsystemet om lägenheters lägsta godtagbara standard ger. Tvärt- om ställs denna standard upp som en utgångspunkt för utredningen. Vi finner det inte vara förenligt med uppdraget att utöka möjlig- heterna att avtala ned underhållet eller standarden för en lägenhet genom att tillåta enskilda avtal om frånval direkt mellan hyresgäst och hyresvärd när det gäller den erbjudna standardnivån. Förslag om tillval och frånval Möjligheten att avtala om frånval av underhåll och standardnivå kommer även fortsättningsvis att finnas genom det kollektiva för- handlingssystemet. Ett frånval innebär t.ex. att hyresvärden på hyres- gästens begäran underlåter att vidta åtgärder i lägenheten och det medför typiskt sett minskade kostnader för hyresvärden. En hyresgäst som vill ställa sig utanför den nedförhandlade under- hållsnivån och åter ha rätt till ett normalt underhåll i linje med lagens krav (15 §) får betala en bruksvärdeshyra som omfattar detta. Vi föreslår däremot att underhållsskyldigheten avseende ett till- val ska kunna sättas ned eller avtalas bort om det sker i själva till- valsavtalet. 7.9Förutsättningar för presumtion – en definition av tillvals- och frånvalssystemet Vårt förslag: Om avtalet slutits frivilligt, har upptagits i en sär- skild handling, hänvisar till 55 b § hyreslagen och ligger inom vissa beloppsmässiga gränser presumeras det vara skäligt efter ingåendet. Det kommer även att vara möjligt att erbjuda tillval och frånval på samma sätt som , dvs. utifrån hyressättningssystemets grundprincip, bruksvärdet. Genom vårt förslag öppnas därutöver en möjlighet för hyresvärden att erbjuda tillval och frånval inom ett system med större avtals- frihet, där prissättningen tillåts avvika från en ren bruksvärdering och där avtal om tillval presumeras vara skäliga vid en prövning. På så sätt minimeras den ekonomiska osäkerheten för hyresvärden och denne får större möjligheter att tillmötesgå sina hyresgästers önske- mål om olika tillval och frånval. Det system för betalning, prissättning och presumtion för skälig- het som vi föreslår ställer följande krav. Tillvalet respektive frånvalet ska ha tillkommit på frivillig väg. Avtalet ska vara skriftligt och intaget i en särskilt upprättad hand- ling. I avtalet ska parterna dessutom hänvisa till regelsystemet i 55 b §. Tillvalen får höja den ordinarie årshyran med högst åttio pro- cent. Högst får avse sådana tillval för vilka hyres- Förslag om tillval och frånval gästen helt kommer att svara för hyresvärdens kostnader. För hyrestillägg som avses utgå mer permanent bör den ordinarie års- hyran kunna höjas . Priset får motsvara värdens kostnader för tillvalet. Presumtionen för skälighet bör dessutom begränsas i tiden till efter det att avtalet ingåtts. Presumtionstiden för avtal om frånval bör vara densamma. Presumtionen ska kunna brytas om det före- ligger synnerliga skäl eller om tillägget eller avdraget väsentligt av- viker från hyresvärdens kostnader. Vid hyresvärdens överväganden av om han ska erbjuda tillval och vid ingåendet av avtalen är det väsentligt att kunna göra affärs- mässiga bedömningar och fastställa den ekonomiska risken. Ett sätt att tillgodose detta vore förhandsprövningar vid hyresnämnden av tillägg för tillval och avdrag för frånval. Detta föreslog Fastighets- ägarna i sitt remissvar på förslag. Om en förhandsprövning ska fylla en egentlig funktion bör resultatet inte kunna ändras. En förhandsprövning skulle därmed innebära vissa risker för en hyresgäst. Detta gäller särskilt om denne inte har till- räcklig information och därför inte, vid tiden för förhandspröv- ningen, har något incitament för att ifrågasätta skäligheten. Mot en sådan lösning talar också att det torde leda till en väsentligt ökad ärendetillströmning till hyresnämnderna. Vi föreslår därför inte någon sådan ordning. Endast tillval på hyresgästens begäran ska få hyressättas efter de särskilda hyressättningsreglerna, vilka innebär att värdens nödvän- diga kostnader täcks. Med uttrycket på hyresgästens begäran ska förstås att det ska stå hyresgästen fritt att, utan andra konsekvenser för mellanhavandet mellan honom och hyresvärden, sluta avtal om tillval eller frånval, eller att avstå. Om en hyresvärd utrustar en lägenhet inför ett nytt hyres- förhållande kan han endast ta ut en bruksvärdesbaserad hyra för lägenheten. Villkor om att hyresgästen för att få hyreskontraktet ska betala för upprustning genom hyrestillägg för tillval enligt tillvals- reglerna bör i det system som vi föreslår således vara att se som så- dana villkor om ersättning för lägenheten som inte är tillåtna enligt 65 § hyreslagen. Om hyresgästen går med på villkoren men sedan Förslag om tillval och frånval begär hyresnämndens prövning riskerar hyresvärden, förutom straff- ansvar, att avtalet förklaras ogiltigt och att få lämna tillbaka vad han mottagit. I en sådan situation torde det vara oskäligt mot hyres- gästen att tvingas utge något alls för det påtvingade tillvalet. Situa- tionen blir lik den där hyresvärden vill göra åtgärder som kan på- verka bruksvärdet och därför reglerna om hyresgäst- inflytande enligt 18 d–h §§ aktualiseras. För standardhöjande åtgär- der som har en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet för bostads- lägenheten och för åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring av lägenheten, eller av gemensamma ytor i huset, krävs enligt dessa regler hyresnämndens tillstånd eller hyresgästens godkännande. I dessa fall får hyresvärden ta ut betalning endast efter åtgärdens bruks- värde och först (55 a §, med vissa däri angivna undan- tag). För tillval som tillkommit på motsvarande sätt bör gälla det- samma, oavsett vilken inverkan tillvalet har på bruksvärdet och hur väsentlig förändringen är. I ett system om tillval och frånval som tillåter hyressättning som av- viker från hyressättningssystemets huvudprinciper och där avtalen dessutom ska presumeras vara skäliga finns goda skäl att kräva skrift- lighet i avtalssituationen. Villkoren för avtalet blir genom ett krav på skriftlighet tydligare för hyresgästen. Genom skriftligheten kan också på ett enkelt sätt säkras bevis om avtalets innehåll, vilket genom att båda parter med- verkat till dokumentet får större värde än en ensidigt upprättad doku- mentation av tillvalet. Därutöver kan man genom skriftlighetskravet nå andra fördelar. En dokumentation underlättar en överblick över lägenhetens skick och utrustningsnivå i den mån dessa skiljer sig från standard. Dessutom skulle en enkel redovisning på hyresavin om aktuella tillägg, med belopp och slutdatum kunna ge hyresgästen en överblick och skapa tydlighet avseende hyrans sammansättning. Genom att dessutom kräva att avtalet tas in i en särskilt upp- rättad handling tydliggörs vidare att avtalens villkor tillåts avvika från grundprinciperna för hyresavtalet. Motsvarande krav gäller för överenskommelser om att hyresav- talet inte ska innehålla förhandlingsklausul och avståenden från besitt- Förslag om tillval och frånval Även i dessa fall är det fråga om avsteg från hyressys- temets grundregler. Vi föreslår således att det för presumtion för skälighet ska krävas ett skriftligt avtal för tillvalet respektive frånvalet. Avtalet ska tas in i en särskilt upprättad handling. I avtalet måste tydligt anges vilket tillägg respektive avdrag som kommer att utgå och under vilken tidsperiod tillägget eller avdraget ska ske. Vi ser inte några hinder mot att handlingen upprättas i elektronisk form. För att de regler som vi föreslår ska tillämpas för avtalet, ska även krävas att parterna i avtalet har bestämt att regleringen enligt 55 b § ska användas. Om det föreligger brister i nämnda delar, ska de vanliga bruks- värdesreglerna gälla. Motsvarande gäller vid försummad förhandlings- skyldighet. Om hyresgästen inte kan anses ha godkänt åtgärden, aktua- liseras reglerna om hyresgästinflytande i 18 d–h §§. För att hyressättningen också av en lägenhet med tillval enligt det föreslagna systemet ska ha sin tyngdpunkt i bruksvärdesprincipen, bör den höjning av den ordinarie årshyran som tillvalen medför kunna utgöra högst en viss andel av hyran. En möjlighet för hyresvärden att erbjuda utrustning och ökad underhållsnivå till priser som avviker från bruksvärdesprincipen kan göra det ekonomiskt intressant för denne att erbjuda så mycket som möjligt inom detta tilläggssystem i stället för som standard. Genom att begränsa den andel av hyran som får utgöras av hyreshöjning genom tillägg, i stället för att ange ett högsta belopp, kan åstad- kommas att hyran, baserad på bruksvärdet, alltid kommer att vara större än tillvalstilläggen. En andelsbegränsning skulle också inne- bära att en lägenhet som erbjuds i ett skick som närmast motsvarar lägsta godtagbara standard (18 a §) oftast inte kan höjas till en exklu- siv standardnivå genom tillägg eftersom dessa då inte räcker till för detta. Genom att konstruera systemet på detta sätt uppmuntras inte hyressättning med mycket låga standardnivåer för lägenheterna. Ställningstaganden till nivåerna på dessa begränsningar får grunda sig på lämplighetsbedömningar där en mängd faktorer har betyd- else. Frågan har givetvis också en politisk dimension. Vi anser att en lämplig nivå är att tilläggen tillåts höja den ordinarie årshyran om hyresgästen helt svarar för hyresvärdens kost- Förslag om tillval och frånval Ett hyrestillägg som avser att ersätta hyresvärdens kostnader bör kunna tillåtas höja hyran . Det totala tillägget kan då vara . Om avtal om tillval träffas så att tilläggen överstiger en tillåten gräns ska hyresgästen inte vara skyldig att betala överstigande be- lopp. Vägran att betala mera ska således inte ses som bristande be- talning av hyran och ska därför inte kunna föranleda hyresrättsliga sanktioner i någon form. I stället ska det avtal om tillägg som med- fört att utrymmet överskridits anses ligga på den nivå som utrym- met medgav vid avtalstillfället. Att utrymmet senare medger större betalningar, på grund av att något tillägg slutbetalats, ska inte inne- bära någon förändring för det aktuella avtalet. Om lägenhetens bruks- värde sänks efter ingående av tillvalsavtalet och utrymmet därför minskar ska avtalet tillåtas ligga kvar. Utgångspunkten ska alltså vara förhållandena när avtalet träffades. Vad hyresvärden mottagit för mycket i hyra ska han kunna åläggas att återbetala i enlighet med hyreslagens nuvarande regler därom. En tidsbegränsning av presumtionen för avtalens skälighet kan fylla framför allt två funktioner. Den ena är ett återförande av hyressättningen till bruksvärdes- systemet. Om inte hyresgästen svarat för hyresvärdens kostnader ska således tillvalet efter presumtionstidens utgång värderas efter sitt bruksvärde. Om hyresgästen svarat för kostnaden kommer till- valet att kunna bruksvärderas vid ett nytt hyresförhållande. Om detta inleds efter presumtionstidens utgång torde det alltid bli fallet. Den andra funktionen är att det skapas ett utrymme för nya tillval. Ställningstaganden till hur lång presumtionstid som bör gälla får, liksom vad gäller beloppsbegränsningar, grunda sig på lämplighets- bedömningar där en mängd faktorer spelar in. Även denna fråga har en politisk dimension. Vi anser att presumtionen för ett avtals skälig- het bör begränsas till . Avtalen kommer normalt inte att kunna ändras vid en prövning i hyresnämnden . Vid fast- ställande av presumtionstiden till nås en överensstämmelse med vad som gäller för presumtionshyror i nyproducerade hus, jfr 55 c §. I motiven till den bestämmelsen angavs vara lämplig inte minst från företagsekonomisk synpunkt (prop. 2005/06:80 s. 32). Förslag om tillval och frånval Även om tillvalen och frånvalen rör mindre summor än vad som aktualiseras vid nybyggnation av hus, ger för pre- sumtionsverkan en rimlig förutsebarhet för både hyresgäst och hyres- värd. En period torde oftast också vara tillräcklig för att kostnaderna ska kunna ligga på bruksvärdesnivå när presumtions- tiden gått ut. En tid torde således både ge en förutsebarhet och en säkerhet för betalningarna och innebära ett återförande till bruksvärdessystemet. Presumtionstidens längd bör vara densamma, efter det ur- sprungliga avtalet om tillvalet, även om parterna ingår tilläggsavtal om ändrade betalningsformer eller andra ändrade villkor i avtalet . För nya tillval bör dock gälla en ny presumtionstid. Efter presumtionstidens slut kommer tillvalen för vilka hyres- gästen ej svarat för hyresvärdens kostnader att vid prövning be- dömas enligt bruksvärdesreglerna. Avtalsparterna kommer därför att i många fall föredra att reglera sina mellanhavanden under tioårs- perioden. Många tillval kommer att kunna regleras mellan parterna . Vad gäller de avtal om tillval där hyresgästen helt svarar för hyres- värdens kostnader genom ett tidsbegränsat påslag på hyran har vi också övervägt att inte sätta upp någon tidsgräns för presumtionen för skälighet. En sådan lösning skulle kunna komma att innebära att hyran i vissa delar under mycket långa tider skulle regleras utan- för bruksvärdessystemet och att nya hyresgäster skulle få acceptera att det i deras hyra skulle ingå kostnadsbaserade delar för tillval som skulle kunna vara relativt gamla. Genom att även för dessa fall begränsa presumtionen för avtalens skälighet till anser vi att av- vikelserna i hyressättningen tillåts ske . Tillval med långa avskrivningstider torde emellanåt kunna innebära problem. För avtal där parterna tänkt sig en längre avbetalningstid tvingas man lägga in betalningarna . Detta blir dock bara möjligt under förutsättning att beloppsbegränsningarna tillåter detta. De beräkningar som gjorts inom utredningen tyder dock på att reg- lerna endast i extrema fall skulle hindra ett sådant tillval (se p. 3, bi- laga 3). Om betalningarna skulle bli alltför tunga för hyresgästen skulle en utväg kunna vara att ta banklån. För tillval med avskrivningstider innebär förslaget andra begränsningar i de fall där hyresgästen inte ska svara för hyres- värdens kostnader. Begränsningarna gör sig dock gällande i olika grad beroende på vilket tillval det är frågan om. En utgångspunkt som är värd att hålla i minnet är att om det är fråga om trettioåriga Förslag om tillval och frånval avskrivningstider så kan av investeringskostnaden vara ersatt vid utgången av år tio. Vid tjugoåriga avskrivningstider gäller detta så mycket som halva investeringskostnaden. Detta innebär att hyresvärdens kostnader blir allt lägre över tiden. Den torde därför alltmer komma att motsvara bruksvärdet. Problemen synes därför endast sällan innebära något reellt hinder för tillval. Vårt förslag: Prissättningen för tillvalen behöver inte motsvara tillvalets bruksvärde, men bör inte överstiga hyresvärdens kost- nader för tillvalet. Betalning ska kunna ske genom tillägg till hyran. Likhetsprincipen i 21 § hyresförhandlingslagen ska inte gälla. Hyresgästen kan genom tillägg er- sätta hyresvärdens hela kostnad för tillvalet. I så fall ska tillvalet inte beaktas vid hyressättning därefter. Ett alternativ till detta är att hyresgästen svarar för hyresvärdens kostnader för tillvalet . Tillägg får då utgå efter bruksvärdet för tiden därefter. Möjlighet att göra avsteg från bruksvärdesprincipen för att ge större säkerhet för värden och förutsebarhet för hyresgästen avseende hyrans nivå ges genom s.k. presumtionshyror för nypro- ducerade lägenheter, 55 c §. Vi anser i likhet med vad som där gäller att hyresvärden bör ges rätt till kostnadstäckning och rimlig avkast- ning på sin insats. Vid prövning av tillvalsavtalens skälighet ska, i tillämpliga delar, samma överväganden göras som vid bedömningen av presumtions- hyror. Genom att tillåta detta avsteg från bruksvärdesprincipen kan avtal om tillval stimuleras. Hyresgästen ska kunna antingen svara för hela kostnaden för till- valet genom betalningar inom presumtionstiden, , eller betala tillägg som motsvarar kostnaden för perioden.