sou · GWB36 · 2008-02-28 00:00:00 — –En fastighetsmäklare ska i objektsbeskrivningen även lämna uppgift om huruvida en energideklaration har upprättats, om fastighetens bedömda marknadsvärde och grunden för bedöm- ningen samt om renoveringar eller liknande åtgärder vidtagits på fastigheten senare än före upprättandet av objekts- beskrivningen. Vidare ska det införas ett krav på att en fastighetsmäklare skrift- ligen ska informera köparen om hans eller hennes undersöknings- plikt. I avsnitt 9.2 gör vi den bedömningen att en mäklare även i fortsätt- ningen ska ta till vara både köparens och säljarens intresse. Enligt våra kommittédirektiv ska vi undersöka om mäklaren dock i något avseende bör ha vissa skyldigheter i förhållande till uppdragsgivaren En fastighetsmäklares grundläggande skyldigheter mot parterna och andra skyldigheter i förhållande till dennes motpart. Vi ska även uppmärksamma om olika regler bör gälla beroende på om uppdrags- givaren är en säljare eller en köpare. Nya bestämmelser om mäklarverksamhet bör vara enkla, tydliga och väl avvägda. Liksom enligt gällande lag bör enligt vår mening som övergripande handlingsnorm gälla att en fastighetsmäklare vid utförande av sitt förmedlingsuppdrag ska iaktta god fastighetsmäk- larsed (se avsnitt 12). Lagen bör därför även i fortsättningen ange de mera grundläggande skyldigheterna för mäklare och i övrigt hän- visa till god fastighetsmäklarsed. I de följande avsnitten överväger vi om reglerna om mäklarens skyldigheter gentemot parterna bör förändras eller förtydligas. Flertalet frågor om mäklarens skyldigheter mot parterna rör för- hållandet mellan mäklaren och köparen. Av den anledningen har vi här valt att behandla frågor om fastighetsmäklarens skyldigheter mot köparen före frågor om mäklarens skyldigheter mot säljaren (se avsnitten 13.4 och 13.5). Förhållandet mellan mäklaren och köp- aren har emellertid i flera avseenden också betydelse för säljaren. Det gäller exempelvis skyldigheten för en mäklare att verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen. Mäklaren bidrar genom denna skyldighet bl.a. till att säljaren inte blir ansvarig på grund av reglerna om ansvar för fel i fastighet i jordabalken (se bl.a. rätts- fallet NJA 2007:14 s. 86 i vilket har ansetts att köpare av fastighet är berättigad att åberopa fel – betydande buller från en motorcross- bana – som säljaren känt till men inte upplyst köparen om, trots att köparen bort upptäcka felet; har i artikeln Upplys- ningsplikt vid fel i fastighet på diskutabla grunder i Juridisk tids- skrift årgång 18, 2006–07, nr 4, s. 890 riktat kritik mot domen). De preciseringar av mäklarens skyldigheter som vi anser bör göras i lagen och som utgör en kodifiering av praxis om vad som anses som god mäklarsed behandlas i huvudsak endast i författ- ningskommentaren. Detsamma gäller de förtydliganden av gällande bestämmelser som enligt vår mening är lämpliga. Frågor om en mäklares skyldigheter vid förmedling av bostadsrätter och hyres- rätter behandlas i avsnitten 14 och 15. En fastighetsmäklares grundläggande skyldigheter mot parterna har till regeringen och överlämnat rappor- ten Den största affären i livet – Tillsyn över fastighetsmäklare och enskildas möjligheter till tvistelösning (RiR 2007:7). I rapporten lämnas rekommendationer om att vissa ändringar bör göras i fastig- hetsmäklarlagen. Regeringen har beslutat att rapporten, såvitt avser rekommendationerna om ändringar i fastighetsmäklarlagen, ska över- lämnas till (protokoll vid regerings- sammanträde , Ju2007/5236/L2). Rekommendationerna kan sammanfattas enligt följande (se s. 10 i rapporten). Det bör införas ytterligare krav på skriftlig informa- tion och krav på dokumentation genom att -mäklare blir skyldiga att skriftligt informera och dokumentera att de lämnat information till köparen om undersökningsplikten och vad den innebär, -mäklare blir skyldiga att skriftligt informera och dokumentera att de lämnat information till säljaren om att lämna uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen före överlåtelsen, -mäklare blir skyldiga att skriftligt informera och dokumentera att de lämnat information till säljaren om alla spekulanter och bud som lämnats till mäklaren, -det ska framgå av objektsbeskrivningen vem som ansvarar för att kontrollera att uppgifterna i beskrivningen är korrekta. Det övergripande syftet med kraven anges i rapporten vara att minska antalet tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare. Syftet sägs också vara att, i de fall problem ändå uppstår, öka möjligheterna för tvistlösning och att effektivi- sera tillsyn. Frågor rörande rekommendationer om ändringar i fastighetsmäklarlagen behandlas i det följande i anslutning till res- pektive avsnitt. En fastighetsmäklares grundläggande skyldigheter mot parterna 13.3Fastighetsmäklarens skyldigheter mot uppdragsgivaren Fastighetsmäklarens uppdragsgivare är i de allra flesta fall en person som önskar sälja sin fastighet. Förutom uppdrag från säljare kan mäklare emellertid också få uppdrag från personer som önskar köpa fastigheter. Uppdrag från köpare går oftast ut på att mäklaren ska bidra till att finna en fastighet utifrån vissa kriterier. Uppdrag från köpare är inte särskilt vanligt men de förekommer. De gäller då ofta förmedling av förvärv av utländska fastigheter eller förmedling av förvärv av svenska fastigheter på uppdrag av åter- vändande utlandssvenskar. Det bistånd som ges till personer som önskar köpa fastigheter är inte nödvändigtvis att anse som fastighets- förmedling enligt fastighetsmäklarlagen. Om uppdraget exempelvis endast går ut på att kartlägga vilka försäljningsobjekt som kan vara aktuella för en presumtiv köpare torde detta inte vara tillräckligt omfattande för att betraktas som förmedling enligt gällande be- stämmelser. Om mäklaren däremot även hjälper den presumtive köparen med annonsering, individuell rådgivning, kontrakt och affärsuppgörelse är det att anse som förmedling i lagens mening. Det har ansetts att en mäklare i förhand- lingssituationer som gäller prissättning, betalningsvillkor och andra direkta affärsmässiga överväganden i första hand ska bevaka upp- dragsgivarens intressen (se avsnitt 2.1.5). Detta gäller oavsett om det är säljaren eller köparen som gett mäklaren uppdraget. Enligt vår mening är detta en ändamålsenligt och rimlig ordning. Om det inte framgår uttryckligen av lagen att mäklaren när det gäller rent affärsmässiga överväganden först och främst ska beakta uppdrags- givarens intressen finns det emellertid risk för att dennes motpart invaggas i en falsk trygghet att mäklaren utan undantag i lika mån beaktar dennes intressen. Det bör därför i lagen klargöras och pre- ciseras att en fastighetsmäklare ska ta till vara uppdragsgivarens affärsmässiga intressen vid överlåtelsen. Vi vill dock understryka att det vid de affärsmässiga övervägandena för parterna kan vara lika eller t.o.m. mer angeläget att undvika framtida tvister än att få ett förmånligt pris. har i ett fall uttalat att en fastighetsmäklare inte kan bli skadeståndsskyldig enbart på den grunden att mäklaren inte före kontraktsskrivningen förvissat sig hos presumtiva långivare om att köparen skulle komma att godtas som låntagare (1997 s. 127 II). En fastighetsmäklare har alltså ingen generell skyldighet En fastighetsmäklares grundläggande skyldigheter mot parterna att närmare granska en köpares ekonomi. Mäklaren bör normalt ta köparens uppgifter för goda om han eller hon inte har någon sär- skild anledning att misstro dessa. En annan sak är att en mäklare med köparens medgivande kan inhämta uppgifter från bland annat köp- arens bank vid upprättandet av boendekostnadskalkyl (jfr Fastighets- mäklarnämndens beslut 2006-04-19:3). har ansett att god fastighetsmäklarsed kräver att mäklaren är uppmärksam på om köparen kan utgöra en för säljaren ekono- misk godtagbar avtalspart (AN 2/86 och AN 8/90, jfr AN 12/95). Enligt vår mening måste gällande regler om mäklarens omsorgs- plikt anses innebära att mäklaren ska vara uppdragsgivaren behjälp- lig vid valet av motpart på så vis att om mäklaren känner till att en presumtiv köpare har sådan ekonomisk status att denne inte kan förväntas genomföra köpet bör mäklaren upplysa säljaren om detta. Vi anser att lagen bör förtydligas och uttryckligen ange detta. omfattas fastighetsmäklare av lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt. Detta innebär bland annat att fastighetsmäklarna är skyldiga att utföra identitets- kontroller och att granska samt att rapportera misstänkta fall av penningtvätt till Finanspolisen. Fastighetsmäklaren är skyldig att kontrollera uppdragsgivarens, normalt säljarens, identitet. Kontrollen ska ske före undertecknandet av uppdragsavtalet. Fastighetsmäk- laren är dessutom skyldig att kontrollera köparens identitet om köpeskillingen uppgår till . Detta ska ske vid under- tecknandet av köpekontraktet. Identitetskontroll behöver inte ske av den som är känd av fastighetsmäklaren. Enligt vår mening finns det inte behov av någon bestämmelse även i fastighetsmäklarlagen om en mäklares skyldighet att kontrollera parternas identitet. 13.4Fastighetsmäklarens skyldigheter mot köparen Regler om fel i fastighet, säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt finns i jordabalkens regelverk. Den omständig- heten att en mäklare anlitas av någon av parterna påverkar inte part- ernas egna rättigheter och skyldigheter enligt jordabalken. Frågan är i stället vilka skyldigheter mäklaren har att informera sin upp- dragsgivare och dennes motpart om hans eller hennes skyldigheter med anledning av fastighetsaffären. En fastighetsmäklares grundläggande skyldigheter mot parterna Fastighetsmäklarens allmänna upplysningsskyldighet innebär att mäklaren måste informera köpare eller säljare om vad han eller hon själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Av det följer i korthet, såvitt avser upplysningsskyldigheten mot köparen, att mäklaren ska vidarebefordra uppgifter som mäklaren har fått av säljaren eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör mäklaren dock först granska riktigheten av sådana upp- gifter innan han eller hon vidarebefordra dem. Mäklaren ska upp- lysa om sådana fel i fråga om fastighetens skick som mäklaren känner till eller har anledning att misstänka (prop. 1994/95:14 s. 81 och 1983/84:16 s. 37 f.). För det fall omständigheterna inte ger anledning till annat finns det alltså ingen generell skyldighet för en mäklare att närmare kontrollera de uppgifter som säljaren lämnar, t.ex. hur stor yta en bostadsrätt eller en fastighet ungefär har (jfr NJA 1997 s. 667 och NJA 1991 s. 725). Om det finns flera uppgifter om en fastighets boarea och det inte går att fastställa vilken som är den korrekta har en mäklare ansetts skyldig att redovisa samtliga uppgifter eller på annat sätt klargöra att det finns andra uppgifter än de som angetts i beskrivningen av fastigheten (FMN:s beslut 2005-03-16:7). En mäklares skyldighet att informera om sakförhållanden han eller hon har kännedom om har också ansetts innebära att om ett köp återgår på grund av vad en besiktning av fastigheten visat och mäklaren får del av besiktningsprotokollet är mäklaren skyldig att vidarebe- fordra de upplysningar han eller hon därigenom fått kännedom om till de som är intresserade av att köpa vid omförsäljningen (jfr beslut 2001-12-12:7). I den mån mäklaren har fått del av information som har sam- band med överlåtelsen av fastigheten bör han eller hon i rimlig tid lämna den vidare till köparen. Det har exempelvis ansetts stå i strid med god fastighetsmäklarsed att en fastighetsmäklare först i sam- band med kontraktsskrivning informerat köparna av en fastighet om byggplaner som gäller för ett hamnområde som gränsar till det område inom vilket fastigheten är belägen (RÅ 2006 ref. 53). Enligt Den största affären i livet – Tillsyn över fastighetsmäklare och enskildas möjligheter till tviste- lösning (s. 66) framgår normalt inte av en objektsbeskrivning vem som ansvarar för att uppgifterna i beskrivningen är korrekta. Många köpare utgår enligt rapporten ifrån att alla uppgifter i objektsbeskriv- ningen är korrekta och tror därför inte att de behöver kontrollera uppgifter om exempelvis bostadens yta och skick. En fastighetsmäklares grundläggande skyldigheter mot parterna i objektsbeskrivningen efterhand visar sig vara felaktiga använder, enligt , många enskilda därför objektsbeskrivningen som ett underlag i en anmälan. Eftersom mäklaren inte har brustit i sina skyldigheter enligt lagen leder dock sådana anmälningar ofta till avskrivning, avvisning eller avslag hos Allmänna reklamations- nämnden eller . Det är därför viktigt att köparen får upplysning om sin undersökningsplikt och därmed vikten av att han eller hon själv kontrollerar att uppgifterna i beskrivningen är korrekta. Det kan nämnas att branschen har bett Svensk Fastig- hetsdata (SFD) och Capitex att i sina dokumentmallar för fastig- hetsmäklartjänsten införa en text i objektsbeskrivningen som anger att det är viktigt att köparen själv kontrollerar uppgifterna i den. Av gällande rätt följer att mäklaren ska informera köparen om den undersökningsplikt köparen har vilket bl.a. innebär att mäkla- ren ska förklara vad som ingår i undersökningsplikten enligt jorda- balken. Den besiktning som en besiktningsman gör på uppdrag av köparen är vanligtvis en byggteknisk undersökning av byggnaden och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Under- sökningen omfattar normalt inte installationer som exempelvis el, värme, vatten och ventilation och inte heller tomten i övrigt. Köp- arens undersökningsplikt är inte begränsad till en byggteknisk under- sökning utan omfattar hela fastigheten och alltså även dessa delar. Det förekommer att säljare har tecknat försäkringar mot dolda fel, s.k. överlåtelseförsäkringar. Till försäkringen hör en besiktning, som är begränsad till en byggteknisk undersökning, som utförts för säljarens räkning. Köparen kan få ta del av besiktningsutlåtandet från den besiktning som säljaren låtit utföra för överlåtelseförsäk- ringen men har ändå kvar sin undersökningsplikt. Anmärkningar och uppgifter som köparen får del av ur detta besiktningsutlåtande kan, liksom uppgifter i det besiktningsutlåtande som gjorts på upp- drag av köparen själv, innebära att köparen bör göra en mer grund- lig undersökning (fördjupad undersökning) än vad som normalt följer av undersökningsplikten. Av gällande rätt måste anses följa att mäklaren är skyldig upplysa köparen om att köparen har kvar sin undersökningsplikt även om säljaren låtit utföra en besiktning (jfr bl.a. faktablad Fastighetsmäklaren och fastighetens skick när säljare och köpare är konsument). Mäkla- ren ska enligt gällande regler försöka få köparen att fullgöra under- sökningsplikten men har inte något ansvar för att köparen verk- ligen gör det. En fastighetsmäklares grundläggande skyldigheter mot parterna Enligt Riskrevisionens tidigare nämnda rapport får köpare ofta problem till följd av att de inte känner till innebörden av undersök- ningsplikten. är av den uppfattningen att om det fanns krav på mäklare att skriftligt informera köpare om undersök- ningsplikten, liksom säljare om att de ska upplysa köpare om upp- gifter som kan antas ha betydelse för köparen, skulle sannolikheten att köparen skaffar sig den nödvändiga kunskapen innan köpe- kontraktet skrivs under öka påtagligt (s. 65 i rapporten). informerar mäklare ofta köpare skriftligen om undersöknings- plikten. Vi anser emellertid att det i lag bör införas ett krav på att denna information ska vara skriftlig. Det kan här nämnas att tillhandahåller en text som förklarar omfatt- ningen av undersökningsplikten och som branschen hoppas att alla mäklare ska lämna ut till presumtiva köpare. Av vårt förslag om att mäklare ska föra journaler över vad som förekommer i varje för- medlingsuppdrag följer att mäklaren även ska dokumentera att han eller hon lämnat köparen skriftlig information om undersöknings- plikten (se avsnitt 12.1.3). 13.4.2Till vem ska objektsbeskrivningen överlämnas? lag om fastighetsmäklare angavs inte närmare vem mäk- laren skulle tillhandahålla den skriftliga beskrivningen av fastig- heten. Avsikten var enligt förarbetena till lagen att den skulle hållas tillgänglig åtminstone för dem som allvarligt spekulerade på att förvärva fastigheten (prop. 1983/84 s. 40). I gällande lag står att beskrivningen av fastigheten ska lämnas till köparen. Bestämmelsen fördes över års lag till innehållet oförändrad (prop. 1994/95:14 s. 81). Detta torde innebära att beskrivningen av fastig- heten ska överlämnas även till presumtiva köpare. Som framgår av avsnitt 2.1.4 får ofta endast den faktiske köparen en beskriv- ning av fastigheten som även innehåller uppgift om säljarens identi- tet medan de som spekulerar på förvärv av en fastighet får en s.k. till salu beskrivning. Lagen har alltså tolkats på så vis att det endast är den som faktiskt köper fastigheten som även ska få uppgifter om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Samtliga personer som seriöst överväger att lämna anbud på fastigheten bör få en skriftlig beskrivning av fastigheten av mäkla- ren. Den beskrivningen bör i lagen benämnas objektsbeskrivning. Eftersom objektsbeskrivningen är en väsentlig del i den presumtive En fastighetsmäklares grundläggande skyldigheter mot parterna köparens beslutsunderlag bör även alla som efterfrågar uppgifter om fastigheten få en sådan oavsett om denne redan har bestämt sig för att lämna ett anbud eller om personen i fråga fortfarande över- väger detta. Det bör inte längre vara något krav på att en objekts- beskrivning ska omfatta uppgifter om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. En mäklare bör emellertid även i fortsättningen ge den slutliga köparen en skriftlig upplysning om detta innan fastig- hetsaffären avslutas. Vad som sagts bör förtydligas i den nya fastighetsmäklarlagen. infördes lagen (2006:985) om energideklara- tion för byggnader. Lagen innebär att byggnader kommer att be- siktigas, och att vissa uppgifter om byggnaders energianvändning och inomhusmiljö deklareras i en energideklaration vid försäljning, uthyrning och nybyggnation. Förutom uppgift om en energianvändning ska energi- deklarationen innehålla uppgift om huruvida en obligatorisk funk- tionskontroll av ventilationssystemet och radonmätning har utförts i byggnaden samt referensvärden som gör det möjligt för konsu- menter att göra jämförelser mellan olika byggnader. I energidekla- rationen ska det även anges om byggnadens energiprestanda kan förbättras med beaktande av en god inomhusmiljö och, om så är fallet, rekommendationer om kostnadseffektiva åtgärder för att förbättra byggnadens energiprestanda. En energideklaration gäller och ett exemplar finns tillgänglig hos . Har den som säljer en byggnad eller en andel i en byggnad, trots köparens begäran, inte sett till att det vid försäljningstillfället finns en energideklaration som inte är äldre än får köparen, senast efter sitt tillträde till byggnaden, låta upprätta en energi- deklaration på säljarens bekostnad. Frågan är vilka skyldigheter en fastighetsmäklare bör ha beträf- fande uppgifterna i en energideklaration. Det skulle möjligen kunna övervägas om uppgifterna i energideklarationer bör inbegripas i en mäklares kontrollplikt. Vi anser dock att så inte bör vara fallet utan att uppgifterna är sådana att de bör omfattas av de uppgifter om fastigheten som en säljare ska lämna till köparen (se avsnitt 13.5.1). Mäklaren bör upplysa köparen om att en energideklaration ska finnas och, om så inte är fallet, köparens möjlighet att upprätta en En fastighetsmäklares grundläggande skyldigheter mot parterna sådan på säljarens bekostnad. Mäklaren bör även verka för att en eventuell överenskommelse om upprättande av energideklaration dokumenteras i köpekontraktet. En mäklare bör i den objektbeskrivning som han eller hon ska tillhandahålla köparen ge information om en energideklaration har upprättats eller inte (se även avsnitt 14.3). 13.4.4Upplysningar till köparen om fastighetens bedömda marknadsvärde I avsnitt 12.1.2 gör vi den bedömningen att det inte behövs regler ut- över de i marknadsföringslagen avseende marknadsföring av fastig- heter. Bedömningen tar främst sikte på förfarandet vid annonsering. En annan fråga är om mäklaren bör vara skyldig att upplysa säljaren och presumtiva köpare om fastighetens marknadsvärde. Det går att uppskatta marknadsvärden beträffande fastigheter och bostads- rätter med viss säkerhet. Hur pass säker värderingen blir beror främst på om objektet är unikt och om det finns bra jämförelse- material. Det har till utredningen framförts att det normalt går att göra en uppskattning med en felmarginal om . Det kan dock i vissa fall vara svårt att hålla sig inom dessa marginaler. Det är relativt enkelt att göra en värdering av ett objekt som ligger i ett område som är stabilt och där objekten påminner om varandra så- som exempelvis radhus. Det är möjligt men svårare att värdera objekt i andra områden än de nämnda. I syfte att förbättra informationen till konsumenter och för att förhindra att presumtiva köpare vilse- leds genom uppgifter om förmedlingsobjektets pris i annonser an- ser vi att det i lag bör införas en skyldighet för mäklare att i objektbeskrivningen lämna uppgift om ett bedömt marknadsvärde och grunden för bedömningen. Vi har övervägt om mäklaren i stället för att göra en uppskattning av marknadsvärdet endast skulle redovisa objektiva referensvärden. Vi förordar dock den förra lös- ningen främst eftersom mäklaren med sin yrkeskunskap måste anses ha bättre förutsättningar för att göra sådana bedömningar än konsumenterna själva. Ett krav på att särskilda värderingsmän skulle göra en marknads- värdering för att ta fram ett marknadsvärde skulle innebära en för- och eventuell fördröjning av försäljningsprocessen. Det får därför ankomma på mäklarna själva att ta fram ett sådant värde och de är också de mest lämpade för uppgiften eftersom det hör till en En fastighetsmäklares grundläggande skyldigheter mot parterna av de yrkeskunskaper som mäklare kan förväntas besitta. En part som så önskar har naturligtvis möjlighet att uppdra åt en auktorise- rad fastighetsvärderare att bedöma värdet. I de fall jämförbara fastigheter sålts i området bör mäklaren utgå från priset för dessa när han eller hon uppskattar marknadsvärdet för det aktuella objektet. Värderingen bör göras med utgångspunkt ifrån referensvärdena och med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet. Mäklaren bör, som grund för det uppskattade marknadsvärdet, i objektbeskrivningen även redovisa två eller tre sådana referensvärden. Om referensvärden saknas bör mäklaren i objektbeskrivningen ange det. En sådan redovisningsskyldighet minskar dessutom risken för att en mäklare värderar ett objekt i överkant för att i konkurrens med andra mäklare få förmedlingsuppdraget. Homestaging innebär att en bostad iordningställs inför en visning eller försäljning. Normalt anlitar en säljare ett homestagingföretag för utförandet. Homestaging kan omfatta olika åtgärder såsom inköp av nya möbler och inredningsföremål, reparationer och under- håll eller renoveringar av bostaden, flyttning av bohag samt städning. Avsikten med homestaging är att få ett högre försäljningspris genom att göra bostaden till ett mera attraktivt objekt för tilltänkta köp- are. Homestyling är normalt mindre ingripande än homestaging och omfattar mer begränsade åtgärder avsedda att förbättra det estetiska intrycket utan att förändra vare sig byggnad eller inred- ning. Homestyling i någon form där den enklaste utgörs av städ- ning eller undanplockande av föremål torde föregå i stort sett varje visning eller försäljning och ha förekommit . Home- staging utförd av en för ändamålet särskilt anlitad person eller före- tag är däremot en relativt ny företeelse i som kan sägas ha fått sitt genomslag omkring och det främst i storstäderna.