sou · GWB375 · 2008-08-27 00:00:00 — Ägande och förvaltning av hyreshus Betänkande av Utredningen om förvärv och förvaltning av hyresfastighet SOU och Ds kan köpas från kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Beställningsadress: kundtjänst 106 47 Orderfax: Ordertel: E-post: Internet: Svara på remiss. Hur och varför. Statsrådsberedningen, 2003. – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som ska svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på Textbearbetning och layout har utförts av , FA/kommittéservice Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare för att göra en översyn av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. samt bostadsförvaltningslagen (1977:792) (dir. 2007:87). Genom tilläggsdirektiv (dir. 2008:4) förlängdes uppdraget till . förordnades som särskild utredare fr.o.m. . Som sekreterare i utredningen anställdes hovrättsassessorn fr.o.m. . Hovrätts- assessorn anställdes som sekreterare i utredningen fr.o.m. . Utredningens assistent har varit . Som experter i utredningen förordnades fr.o.m. hyresrådet och chefen för i , vice verkställande direktören , Fastighets- ägarna , utredaren , , borgar- rådssekreteraren , samt jur.kand. Departements- sekreteraren , , förordnades som sakkunnig fr.o.m. och rättssakkunniga , , förordnades som sakkunnig fr.o.m. . Utredningen, som antagit namnet Utredningen om förvärv och förvaltning av hyresfastighet, får härmed överlämna betänkandet Ägande och förvaltning av hyreshus. Arbetet har bedrivits i nära samråd med experter och sak- kunniga. Betänkandet är därför skrivet i vi-form. Det är dock utredaren som ensam svarar för förslagen. 2.1.1 Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet Bostadsförvaltningslagen (1977:792) .......................... Tillämpning i praktiken ........................................................... 2.2.1 Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet Bostadsförvaltningslagen (1977:792) .......................... Två tidigare betänkanden om förvärv och förvaltning Förvalta bostäder (SOU 1994:23) .......................................... 3.2Översyn av förvärvslagen och hyreslagen Borgen och pant (SOU 1996:148) .............................................................. Överväganden och förslag ............................................ Bör förvärvslagen upphävas? De ursprungliga motiven .............................................. Svårigheter att förstå regelverket ................................. Kommunernas varierande tillämpning......................... Förvärv av aktier och andelar ....................................... Förvärvslagens preventiva verkan?............................... Förköp av aktier .......................................................... 4.1.10 Samlad bedömning...................................................... Förändringar i bostadsförvaltningslagen .............................. under en prövotid efter förvärvet............................... Modernisering av förvaltningsåläggande ................... 4.2.5 Förutsättningar att vidta åtgärder innan ett beslut om tvångsförvaltning vunnit laga kraft...................... 4.2.6 Nya sätt att hitta förvaltare och andra Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser ................ 7.1Förslaget till lag om upphävande av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m......................................... 7.2Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) .............................................................................. Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ..................................... Förslaget till lag om ändring i förköpslagen (1967:868) ..... 7.5Förslaget till lag om ändring i lagen (1904:48 s. 1) om 7.6Förslaget till lag om ändring i lagen (1985:277) om vissa 7.7Förslaget till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i .......................... 7.8Förslaget till förordning om upphävande av förordning (1975:1139) om tillämpning av lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m............................................... 7.9Förslaget till förordning om ändring i utsökningsförordningen (1981:981)..................................... Förslaget till förordning om ändring i förköpskungörelsen (1967:873)............................................ Förslaget till förordning om ändring i förordning (2000:308) om fastighetsregister .......................................... Förslaget till förordning om ändring i förordning (1999:1135) om misstankeregister........................................ Bilaga 1–2......................................................................................... I enlighet med direktiven till utredningen har vår huvudsakliga uppgift varit att se över lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) och bostadsförvaltningslagen (1977:792) och därvid undersöka dessa lagars tillämpning och brister. Därutöver har det ingått i uppdraget att dels ta ställning till om förvärvslagen ska upphävas, dels överväga om lagarnas bestäm- melser är lämpligt utformade. Om övervägandena ger anledning till författningsförslag, har det också ingått i utredningens uppdrag att lämna sådana. Förvärv av hyresfastigheter är förenat med tillståndsplikt enligt förvärvslagen. Förvärvslagen syftar ytterst till att förhindra spekulation och hålla olämpliga fastighetsägare borta från markna- den. Vi har studerat förvärvslagen och hur den tillämpas i kommuner respektive hyresnämnder och . Vi har funnit att lagen lider av svagheter när det gäller att hålla mindre lämpliga fastighetsägare borta från marknaden. Lagen saknar enligt vår mening tillräcklig effektivitet och verkan. Därutöver har vi funnit följande svagheter med lagen. 1.Lagen innebär förhållandevis stora administrativa bördor för företag eftersom regelverket är svårtillgängligt och förvärvs- tillståndsprövningen medför både tidsförluster och kostnader för enskilda. 2.Tillämpningen innebär kostnader också för det allmänna, vilka, som angetts, inte motsvaras av någon tillräcklig effektivitet. 3.Kommunerna tillämpar inte alltid lagen enhetligt, vilket kan medföra bristande rättssäkerhet. 4.Det finns relativt stora möjligheter att kringgå lagstift- ningen, särskilt när det gäller de s.k. indirekta förvärven. Vi har inte hittat något lämpligt sätt att komma till rätta med de angivna problemen. Det är därför vår bedömning att dessa svaghe- ter skulle bestå vid ett bibehållande av förvärvslagen. Vi har således stannat för att föreslå ett avskaffande av förvärvslagen. Förvärvslagens syfte att hålla olämpliga fastighetsägare från hyresfastighetsmarknaden grundar sig huvudsakligen i omtanke om hyresgästerna. Eftersom förvärvslagen brister i effektivitet och ver- kan, är det vår bedömning att hyresgästernas intressen kan tillva- ratas bättre på annat sätt. Detta kan åstadkommas genom för- ändringar i bostadsförvaltningslagen. Vi har övervägt ett antal förändringar i bostadsförvaltningslagen för att på så sätt kunna tillvarata hyresgästernas intressen av en till- räckligt väl förvaltad fastighet. Vi har bl.a. tittat på ett par förslag som den tidigare Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus lade fram (SOU 1994:23). Vår bedömning är att det där föreslagna institutet förvaltningsförbud inte bör införas. Ett annat av den tidigare utredningens förslag har vi dock modifierat en del och lägger fram i moderniserad form. Det finns enligt gällande rätt två former av s.k. särskild förvaltning; tvångs- förvaltning och förvaltningsåläggande. För dessa båda former av ingripande gäller samma kriterier enligt 2 § bostadsförvaltningsla- gen, dock att tvångsförvaltning enbart ska tillgripas om inte för- valtningsåläggande kan anses tillräckligt ingripande. Vi föreslår att 2 § bostadsförvaltningslagen ändras så att förvaltningsåläggande ska kunna tillgripas redan vid en lägre grad av missförhållanden än vad som är fallet för tvångsförvaltning. Beslut om förvaltningsåläg- gande ska kunna bli aktuellt om bristerna i fastighetsägarens för- valtning är av mindre allvarligt slag. Ett ingripande förutsätter dock en konstaterad brist i förvaltningen av fastigheten. Liksom tidigare krävs också att hyresgästerna mer allmänt haft känningar av olägenheterna. Vi har också övervägt flera nya åtgärder som syftar till att för- bättra för hyresgästerna och ge dem möjlighet att lättare bli av med fastighetsägare som inte förmår förvalta fastigheten på ett godtag- bart sätt. Vi föreslår en ny bestämmelse med innebörd att det ska vara lättare att åstadkomma ett beslut om tvångsförvaltning eller förvaltningsåläggande. Har ansökan om tvångsförvaltning eller förvaltningsåläggande getts in till hyres- nämnden från det att fastighetsägaren ansökt om lag- fart för fastigheten, får hyresnämnden meddela sådant beslut, om det finns befogad anledning anta att fastighetsägaren inte uppfyller de krav som enligt 2 § ställs på fastighetsförvaltningen. Detta inne- bär i praktiken en sänkning av beviskraven under en övergångspe- riod . kan påverka innehållet i förvaltningsavtalet dels genom att bereda fastighetsägaren möjlighet att komplettera avtalet, dels genom att underkänna det. Vår bedömning är att hyresnämnden har tillräckliga möjligheter att styra innehållet i förvaltningsavtalet och att det därför inte finns något behov av att ändra den nuvarande ordningen. Det förekommer att fastighetsägare på ett omotiverat sätt försvårar arbetet för tvångsförvaltare, bl.a. genom att utsätta för- valtarna för ogrundade rättsliga åtgärder av olika slag. Det skulle vara önskvärt att på något sätt hindra fastighetsägare från detta. Vi bedömer dock att det inte är möjligt att föreslå någon sanktion mot de fastighetsägare som utsätter tvångsförvaltare för ogrundade rättsliga åtgärder, utan att träda fastighetsägarens rättssä- kerhet för när. Vi föreslår därför inte något i denna del. Vi har vidare övervägt ytterligare förfaringssätt för att under- lätta för förvaltare att sköta sitt uppdrag. Vi har emellertid gjort bedömningen att det inte bör införas någon bestämmelse om tvångsförsäljning, och detta av två skäl. Det är dels ett mycket stort ingrepp i äganderätten, dels föreligger inte skäl att tro att det finns särskilt många presumtiva förvärvare. Vår bedömning är också att det inte finns något lämpligt sätt att förenkla instansordningarna, utan det får också fortsättningsvis finnas flera olika beslutsgångar och instanser inom ramen för bostadsförvaltningslagen. Det har framförts önskemål från förvaltarhåll att det lagstift- ningsvägen ska regleras ytterligare hur en förvaltare ska prioritera mellan olika åtgärder och borgenärer. Detta lämnades dock explicit över till förvaltarna av lagstiftaren när bostadsförvaltningslagen infördes. Vi gör ingen annan bedömning och anser inte att någon ändring bör göras av gällande regler för innehållet i en tvångsför- valtares uppdrag. krävs enligt 25 § bostadsförvaltningslagen särskilda skäl för att förvaltare ska kunna erhålla ersättning för sitt uppdrag oftare än en gång per kalenderår. Detta är enligt vårt förmenande onödigt stelbent och vi föreslår därför att det inte längre ska krävas särskilda skäl för att förvaltare ska erhålla arvode oftare än en gång varje kalenderår. Upphävandet av förvärvslagen och de föreslagna ändringarna i bostadsförvaltningslagen föreslås träda i kraft . In accordance with the terms of reference for the inquiry, our pri- mary task has been to review the Acquisition of Rental Properties Act (1975:1132) (Acquisition Act) and the Act (1977:792) and in connection with this to examine the applica- tion and shortcomings of these acts. In addition, the remit included determining whether the Acquisition Act should be revoked, and considering whether the provisions of the acts are appropriately formulated. The inquirys remit also included presenting any legis- lative proposals that its findings give rise to. Today, acquiring rental properties requires obtaining permission under the Acquisition Act. The ultimate aim of the Acquisition Act is to prevent speculation and to keep unsuitable property owners out of the market. We have studied the Acquisition Act and how it is currently applied by municipalities, regional rent tribunals and the of Appeal. We have found that the Act suffers from a number of weaknesses when it comes to less suitable prop- erty owners out of the market. In our view, the Act lacks sufficient efficiency and effectiveness. In addition, we have found the fol- lowing weaknesses with the Act: 1.The Act entails relatively large administrative burdens for companies since the regulations are difficult to understand, and the examination for obtaining permission to acquire real prop- erty involves both time losses and costs for individuals. 2.The application of the Act also entails costs for public authori- ties which, as stated, are not matched by adequate efficiency. 3.Municipalities do not always apply the Act in a uniform , which can result in inadequate legal security. 4.The opportunities to circumvent the legislation are currently relatively large, particularly as regards indirect acquisitions. We have not found a suitable method of dealing with the problems specified. Our assessment, therefore, is that these weaknesses would remain if the Acquisition Act were retained. Consequently, we have decided to propose that the Acquisition Act should be repealed. The Acquisition Acts purpose – to keep unsuitable property owners out of the rental properties market – is based primarily on consideration for . Since the Acquisition Act has short- comings in efficiency and effectiveness, our assessment is that there are better ways to safeguard the interests of . This can be accomplished through amendments to the Housing Manage- ment Act. We have considered a number of amendments to the Act so as to safeguard the interests of in having a sufficiently well managed . This has included reviewing several proposals presented by the previous Inquiry on acquisition and management of rental properties (SOU 1994:23). In our assessment, the measures it proposed concerning manage- ment restrictions should not be introduced. We have, however, partly modified another of the previous inquirys proposals and present it in a newer version. Under cur- rent legislation, there are two forms of special management; com- pulsory management and management injunction. Under Section 2 of the Act, the same criteria apply to both forms of intervention. However, compulsory management is only to be used if a management injunction cannot be considered suffi- cient. We propose amending Section 2 of the Housing Manage- ment Act so that a management injunction can be used in connec- tion with a lesser degree of unsatisfactory conditions than is the case for compulsory management. It should be possible to consider taking a decision on a management injunction if the shortcomings in the property owners management are of a less serious nature. However, an intervention requires that a shortcoming in the man- agement of the property is established. As before, it is also neces- sary that the have more generally been affected by the nui- sances. We have also considered several new measures that aim at mak- ing improvements for and giving them an opportunity to more easily get rid of property owners who are incapable of man- aging the property in an acceptable . We propose a new provision to the effect that during a transi- tional period, it should be easier to bring about a decision on com- pulsory management or a management injunction. If an application for compulsory management or a management injunction is sub- mitted to the regional rent tribunal within two years of the date the property owner applied for registration of ownership for the prop- erty, the rent tribunal may issue a decision approving such action if there are well founded grounds to assume that the property owner does not fulfil the requirements placed on property management under Section 2. In practice, this means that the standard of proof will be lowered during a transitional period of two years. At present, the regional rent tribunal can influence the content of the management agreement by giving the property owner the possibility of either supplementing the agreement or rejecting it. In our assessment, the regional rent tribunal already has adequate opportunity to govern the content of the management agreement and so there is no need to change the present arrangement. There are instances today when property owners unjustifiably impede the work of compulsory managers by such means as encumbering the managers with various kinds of unfounded legal actions. Finding some means of preventing property owners from doing so would be desirable. However, it is our assessment that it is not possible to propose any sanctions against property owners who encumber compulsory managers with unfounded legal actions without at the same time impairing the legal security of property owners. We therefore do not present any proposals in this area. Further, we have considered additional methods to make it easier for managers to carry out their assignment. It is our assess- ment, however, that a provision concerning compulsory sales should not be introduced. There are two reasons for this. entails a major encroachment on title, and secondly, there is no reason to believe that there are an especially large number of pro- spective purchasers. It is also our assessment that there is no suitable way to simplify procedural systems. In the future, several different processes and instances will continue to exist within the framework of the Act. Managers have expressed a for the introduction of legis- lation to further regulate the way in which a manager is to set priorities between different measures and creditors. However, legislators explicitly turned this over to the managers when the Act was introduced. We take the same view, and consider that no changes should be made regarding rules for the content of a compulsory managers assignment. At present, under Section 25 of the Act, special reasons are required for managers to receive remuneration for their assignment more than once a calendar year. In our opinion this is too rigid and we therefore propose that special rea- sons no longer be required for managers to receive remuneration more often than once each calendar year. It is proposed that the Acquisition Act be repealed and the pro- posed amendments to the Act enter into force on 1 2009. lag om upphävande av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Härigenom föreskrivs att lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. ska upphöra att gälla . Bestämmelserna om förköpsrätt vid aktieöverlåtelse ska dock fortfarande tillämpas, om en kommun före gjort anmälan enligt 13 § första stycket att beslut att utöva förköpsrätt har fattats. För ärenden om förvärvstillstånd där ansökan ingetts till hyres- nämnden före ska bestämmelserna i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillämpas till dess ärendet avgjorts. lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen (1977:792) dels att 2, 25, 29 och 30 §§ ska ha följande lydelse, dels att det i lagen ska införas en nya paragraf, 2 a §, av följande lydelse. vården av fastigheten eller under- underlåter han att vidtaga ange- låter denne att vidta angelägna lägna åtgärder för att bevara åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastig- heten eller framgår det på annat det på annat sätt att han icke sätt att fastigheten inte förvaltas förvaltar fastigheten på ett för de på ett för de boende godtagbart hyresnämnden besluta om sär- att ställa fastigheten under för- skild förvaltning av fastigheten. (tvångsförvaltning). av mindre allvarligt slag, får förvaltningen till särskild för- valtare (förvaltningsåläggande). Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastig- får också meddelas om fastig- hetsägaren underlåter att hyra ut hetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn fastigheten och det med hänsyn uppenbart oförsvarligt att lägen- uppenbart oförsvarligt att lägen- heterna står tomma. heterna står tomma. 1TP PT Senaste lydelse 1994:818. I beslut enligt första eller andra stycket skall hyresnämnden ålägga fastighetsägaren att över- lämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltningsåläggande). Kan det antagas att sådant åläg- gande ej är tillräckligt för att uppnå en tillfredställande förvalt- ning, skall nämnden i stället besluta att ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning). Har ansökan om tvångsför- gande getts in till hyresnämnden efter det att fastig- hetsägaren ansökt om lagfart för meddela sådant beslut redan om det finns befogad anledning anta de krav som enligt 2 § ställs på Förvaltaren har rätt att erhålla skäligt arvode, som bestämmes av derår eller, om särskilda skäl varje kalenderår eller för kortare Arvodet ska utgå ur fastig- det skall utgå ur fastighetens hetens avkastning, om inte hyres- avkastning, i den mån ej hyres- nämnden föreskriver att det ska skall betalas av fastighetsägaren arvode som enligt hyres- arvode som enligt hyres- nämndens beslut skall betalas av nämndens beslut ska betalas av Det åligger fastighetsägaren att till kommunen återbetala det förskotterade beloppet jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635) för utbetalningen. Ansökan om särskild förvalt- ning får göras av kommunen eller av organisation av hyres- gäster. Sedan beslut om tvångs- förvaltning har meddelats, skall fråga som rör förvaltningen upptagas till prövning av hyres- nämnden, om sökanden, för- valtaren eller fastighetsägaren begär det och annat ej är särskilt föreskrivet. Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, om annat ej följer av särskild bestämmelse. Ansökan om tvångsförvalt- ning eller förvaltningsåläggande får göras av kommunen eller av organisation av hyresgäster. Se- dan beslut om tvångsförvaltning har meddelats, ska fråga som rör förvaltningen upptagas till pröv- ning av hyresnämnden, om sök- anden, förvaltaren eller fastig- hetsägaren begär det och inte annat är särskilt föreskrivet. Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, om inte annat följer av särskild bestämmelse. Ansökan om särskild förvalt- ning kan riktas mot den för vil- ken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan göres. Överlåtes fastigheten sedan ansökan har gjorts eller förelig- ger fall som avses i första stycket, skall bestäm- melser om verkan av att tviste- föremålet överlåtes och om tredje mans deltagande i rättegång äga motsvarande tillämpning. Ansökan om tvångsförvalt- ning eller förvaltningsåläggande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlå- tit fastigheten innan ansökan görs. Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller förelig- ger fall som avses i första stycket, ska bestäm- melser om verkan av att tviste- föremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång äga motsvarande tillämpning. 2TP PT Senaste lydelse 2000:242. Om tvist angående ägande- rätten är antecknad i fastighets- registrets inskrivningsdel kan ansökan om särskild förvaltning riktas mot den som innehar fas- tigheten med äganderättsan- språk. Om tvist angående ägande- rätten är antecknad i fastighets- registrets inskrivningsdel kan ansökan om tvångsförvaltning eller förvaltningsåläggande riktas mot den som innehar fastighe- ten med äganderättsanspråk. Denna lag träder i kraft . lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder dels att 16 a – c §§ och rubriken närmast före 16 a § ska upphöra att gälla,