sou · GVB374 · 2008-01-01 00:00:00 — Den omständigheten att ett rum i lägenheten har stängts av för bostadsrättshavarens räkning medför alltså inte i sig att upplåtelsen ska anses partiell. Vid bedömningen av om lägenheten upplåtits för självständigt brukande eller inte är det i stället av betydelse om bostadsrättshavaren enligt hyresavtalet har haft möjlighet att dispo- nera hela eller delar av lägenheten samt i vilken utsträckning han eller hon faktiskt har vistats i den. Den närmare gränsdragningen för när en upplåtelse ska anses ha skett för självständigt brukande får enligt förarbetena till bestämmelsen utvecklas i praxis (se prop. 2002/03:12 s. 118). har i två avgöranden , dvs. före den angivna ändringen i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen, prövat frågan om en bostadsrättshavare upplåtit hela lägenheten i andra hand eller Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden inte (se NJA 2001 s. 241 I och II). I det första fallet hade bostads- rättshavaren, som aldrig hade bott i lägenheten, tagit undan ett rum i lägenheten från upplåtelsen. Hyresgästen hade emellertid ensam bott i lägenheten och förfogat över samtliga utrymmen, även kök och badrum. Bostadsrättshavaren hade inte haft någon annan kon- takt med lägenheten än att hennes sambo hade besökt den efter att på förhand ha meddelat sin ankomst till hyresgästen. ansåg att hyresgästen hade haft rätt att självständigt nyttja lägenheten. I det andra fallet hade bostads- rättshavaren tagit undan ett rum i lägenheten från upplåtelsen och övernattat i lägenheten samt därutöver besökt lägenheten och vid sina besök ut- nyttjat köket och det undantagna rummet samt fått post till lägen- heten. ansåg i detta fall att hyresgästen inte kunde anses ha haft rätt att självständigt utnyttja lägenheten. 3.3.4Förutsättningarna för tillstånd till upplåtelse i andra hand Utgångspunkter för hyresnämndens prövning Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättsinnehavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. För fysiska per- soner gäller enligt 7 kap. 11 § första stycket bostadsrättslagen att sådant tillstånd ska lämnas, om bostadsrättsinnehavaren har beak- tansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befo- gad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till . Av paragrafens tredje stycke framgår att ett tillstånd till andra- handsupplåtelse kan förenas med villkor. På motsvarande sätt som i hyreslagen innehöll bostadsrättslagen tidigare ett krav på att bostadsrättshavaren inte skulle vara i tillfälle att bruka sin lägenhet. Detta krav togs bort genom en lagändring (se prop. 2002/03:12). Frågan om bo- stadsrättshavaren kan komma att återvända till lägenheten längre fram har alltså inte längre någon självständig betydelse vid hyres- nämndens tillståndsprövning. Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden Den bostadsrättshavare som har för avsikt att upplåta sin lägenhet i andra hand måste, i likhet med en hyresgäst, anföra beaktansvärda skäl för att få tillstånd till upplåtelsen. Synen på vad som utgör beaktansvärda skäl är dock mera generös vid prövningen av en bostadsrättshavares ansökan. Begreppet beaktansvärda skäl har allt- så en vidare innebörd än motsvarande begrepp i 40 § hyreslagen. Skälet till det är att den nyttjanderätt till en lägenhet som tillkom- mer innehavaren av en bostadsrätt liknar äganderätt och att det är bostadsrättshavaren själv som svarar för underhållet av lägenheten. Det har därför ansetts att en bostadsrättshavare bör ha en större frihet än en hyresgäst att upplåta sin lägenhet i andra hand. Även med en generös grundinställning till i vilka situationer andrahandsupplåtelse bör kunna komma ifråga, har det inte ansetts lämpligt att helt släppa kravet på att bostadsrättshavarens skäl för upplåtelsen ska ha någon tyngd för att vara godtagbara. De omstän- digheter som bostadsrättshavaren åberopar till stöd för sin begäran måste således ha viss styrka. I förarbetena till bestämmelsen anges att rent spekulativa köp där avsikten inte är att bostadsrättshavaren ska bo i eller använda lägenheten inte bör gynnas av reglerna om andrahandsupplåtelse (se prop. 2002/03:12 s. 70). Bestämmelsen i 7 kap. 11 § första stycket bostadsrättslagen innehåller inte någon motsvarighet till den uppräkning som finns intagen i 40 § andra stycket hyreslagen av situationer då upplåtaren kan anses ha anfört beaktansvärda skäl. Det innebär att hyresnämn- dens prövning av frågan om bostadsrättshavaren har åberopat beak- tansvärda skäl för sin begäran är friare än den bedömning som görs vid nämndens tillämpning av motsvarande bestämmelse i hyresla- gen och att en andrahandsupplåtelse bör kunna tillåtas även om de skäl som bostadsrättshavaren har åberopat är av mer varierande slag. En konsekvens av detta är att den praxis som gäller inom hy- resrättens område inte är vägledande vid prövningen enligt bostads- rättslagens regler. Utgångspunkten är alltså att en bostadsrättshavare har större möjlighet än en hyresgäst att upplåta sin lägenhet i andra hand. Beaktansvärda skäl för en upplåtelse kan därför anses föreligga i de situationer som nämns i 40 § hyreslagen, dvs. då upplåtaren åberopar ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort eller särskilda familje- förhållanden till stöd för sin ansökan. Därutöver kan tillstånd lämnas när bostadsrättshavaren har förvärvat en bostadsrättslägen- Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden het för att bosätta sig i den efter pensionen men har behov av att hyra ut den . Tillstånd bör också kunna ges när en förälder som har en mindre bostadsrättslägenhet vill upplåta den till sitt vuxna barn. Kraven på bostadsrättshavaren att visa att han eller hon har ett behov av att komma tillbaka till lägen- heten kan sättas lågt (se prop. 2002/03:12 s. 70 f. och 119). Befogad anledning att vägra samtycke Av 7 kap. 11 § första stycket bostadsrättslagen framgår att tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upp- låtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. De skäl som bostadsrättshavaren har åberopat för upp- låtelsen måste alltså vägas mot föreningens skäl för att vägra sam- tycke. Föreningens invändningar mot upplåtelsen måste vara rele- vanta och ha viss tyngd för att kunna påverka hyresnämndens be- dömning. Vid en andrahandsupplåtelse har bostadsrättshavaren kvar an- svaret för de ekonomiska förpliktelserna gentemot föreningen och för det inre underhållet av lägenheten. De invändningar som före- ningen kan ha mot hyresgästens betalningsförmåga torde därför oftast sakna självständig betydelse. Föreningen kan däremot ha be- fogad anledning att vägra samtycke framför allt med hänsyn till hyresgästens personliga kvalifikationer. Som exempel kan nämnas att föreningen vid kontroll med hyresgästens tidigare hyresvärdar kan ha fått information om att hyresgästen varit störande mot sina grannar eller på något annat sätt varit mindre skötsam. Andra invändningar från föreningens sida kan hänföra sig till sådana villkor som ställs upp i stadgarna beträffande medlemskap i föreningen eller föreningens intresse av att lägenheterna inte i allt- för stor utsträckning bebos av andra än bostadsrättshavarna själva. Även tidsfaktorn måste beaktas. Den är oftast viktigare i mindre föreningar, där behovet av medlemmar som kan ställa upp för sty- relsearbete ibland varierar över tiden. Föreningens förhållanden har därför betydelse för hur som tillstånd ges för andrahands- upplåtelsen. Om det är fråga om en förlängning, kan hänsynen till föreningen ibland innebära att skälen för upplåtelsen inte längre väger över. Ju bostadsrättshavaren avser att inte utnyttja lägenheten och ju han eller hon redan har haft tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand, desto svagare blir alltså normalt Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden motiven för att upplåtelsen ska tillåtas eller förlängas mot före- ningens vilja (se prop. 2002/03:12 s. 71 och 119). Enligt en föreskrift i 7 kap. 11 § första stycket bostadsrättslagen ska hyresnämndens tillstånd till en andrahandsupplåtelse begränsas till . Kravet på tidsbegränsning ska ses mot bakgrund av att bostadsrättshavarens skäl för att få tillstånd till en andrahands- upplåtelse anses bli svagare efterhand som tiden går. Ytterligare ett skäl för att tidsbegränsa tillståndet är att det i mindre föreningar kan finnas risk för att föreningen medger andra- handsupplåtelser men gör bedömningen att ytterligare upplåtelser inte kan medges eftersom föreningens intresse av att få till stånd en fungerande styrelse då skulle äventyras. Föreningens förhållanden kan alltså ha betydelse för hur som tillstånd medges. Vid prövningen av en begäran om förlängning av ett tillstånd bör hänsynen till föreningen ibland kunna innebära att de skäl som talar för upplåtelsen inte längre har tillräcklig tyngd (se prop. 2002/03:12 s. 71). Förhållandena i det enskilda fallet kan dock variera mycket och det har därför inte ansetts lämpligt att genom förarbetsuttalanden ställa upp någon gräns för en andrahandsupp- låtelse ska tillåtas pågå. I stället har det överlåtits åt rättstillämp- ningen att i varje särskilt fall avgöra hur länge en upplåtelse ska få fortsätta. I förarbetena till bestämmelsen anges att hyresnämndens pröv- ning i denna del bör göras med utgångspunkt i den grundsyn som gäller beträffande andrahandsupplåtelse av bostadsrätter. Vidare an- ges, i överensstämmelse med det tidigare anförda, att det ligger nära till hands att förmoda att det i mindre föreningar ofta kan finnas skäl att sätta en något kortare tidsgräns än i större föreningar (se prop. 2002/03:12 s. 72). Det är inte ovanligt att hyresnämnden, på motsvarande sätt som vid prövningen enligt hyreslagen, begränsar ett tillstånd till att gälla för av – , beroende på de skäl som åberopas för den begärda upplåtelsen. tillstånd gäller bara för den upplåtelse som har prövats i nämnden, dvs. en upplåtelse till en viss namngiven hyres- gäst under en viss bestämd tid. Det innebär att bostadsrättshavaren återigen måste begära samtycke från styrelsen eller ansöka om till- Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden stånd vid hyresnämnden, för det fall den hyresgäst som ett tidigare samtycke eller tillstånd avser har flyttat och bostadsrätts- havaren har för avsikt att upplåta lägenheten på nytt till en annan person. Detsamma gäller om bostadsrättshavaren vill hyra ut sin lägenhet ytterligare , utöver den av styrelsen eller hyresnämn- den medgivna. Även i en sådan situation måste därför bostadsrätts- havaren antingen vända sig till bostadsrättsföreningens styrelse och begära samtycke eller på nytt ansöka om tillstånd hos hyresnämn- den. 3.3.6Tillståndet kan förenas med villkor I likhet med vad som gäller vid hyresnämndens prövning enligt hyreslagen kan nämnden, enligt 7 kap. 11 § tredje stycket bostads- rättslagen, förena tillståndet med villkor. Ett villkor kan hänföra sig till krav på borgen eller en föreskrift om att bostadsrättshavaren ska ställa ombud för sig som har behörighet att både i och utanför domstol företräda honom eller henne i frågor som rör förhållandet till bostadsrättsföreningen. 3.3.7Hyresnämndens beslut får inte överklagas Av 11 kap. 3 § andra stycket bostadsrättslagen framgår att hyres- nämndens beslut i ett tillståndsärende inte får överklagas. Ett av- slagsbeslut från hyresnämnden har emellertid inte rättskraft, vilket innebär att en bostadsrättshavare, som har fått avslag på en begäran om tillstånd att upplåta sin lägenhet i andra hand, kan ansöka på nytt och få en ny prövning av hyresnämnden. En sådan ansökan kan leda till att tillstånd ges, t.ex. då den tidigare ansökningen har avsett upplåtelse till en hyresgäst som inte har kunnat godtas på grund av sina bristande personliga kvalifikationer och den nya ansökningen avser upplåtelse till en annan godtagbar hyresgäst. Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden 3.3.8Följderna av en otillåten andrahandsupplåtelse Den bostadsrättshavare som upplåter sin lägenhet i andra hand utan behövligt samtycke från föreningen eller tillstånd från hyres- nämnden riskerar att föreningen gör gällande att nyttjanderätten har förverkats och därför säger upp bostadsrättshavaren till avflytt- ning med stöd av 7 kap. 18 § 2 bostadsrättslagen. Av 20 § första och andra styckena framgår att sådan uppsägning inte får ske om bostadsrättshavaren efter tillsägelse från föreningen utan dröjsmål vidtar rättelse eller om han eller hon utan dröjsmål ansöker om till- stånd till upplåtelsen och får sin ansökan beviljad. Av 21 § första och andra styckena framgår vidare att bostadsrättshavaren inte får skiljas från lägenheten om rättelse sker innan föreningen har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning eller om föreningen inte från den dag då föreningen fick reda på den otillåtna upplåtelsen sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse. Enligt direktiven ska jag vid översynen av regelverken kring privat- personers uthyrning av den egna bostaden om möjligt undanröja de hinder som finns mot sådan uthyrning. I uppdraget ingår vidare att undersöka hur reglerna tillämpas och att belysa om de kan antas förhindra eller försvåra förutsättningarna att utnyttja lägenheterna på ett effektivt sätt. På många håll i landet, främst i storstäderna och på orter med högskolor och universitet, finns det en stor efterfrågan på bostäder. Även om bostadsbyggandet totalt sett har ökat, är det fortfarande av landets kommuner som bedömer att den lokala bostadsmarknaden präglas av brist på bostäder i förhållande till efterfrågan (se – 2008. Med slutsatser av ). Den ny- byggnation av bostäder som sker tillgodoser alltså inte fullt ut det behov som finns. Det är därför ur ett samhällsnyttoperspektiv angeläget att det befintliga bostadsbeståendet används på bästa möjliga sätt och att de bostadslägenheter som redan är upplåtna med hyresrätt eller bostadsrätt inte står tomma när de i stället skulle kunna användas av personer som inte har någon egen bostad. Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden Även om ett andrahandsboende för de allra flesta inte är en hållbar lösning, kan ett sådant boende i många fall vara nöd- vändigt och även acceptabelt för den enskilde. En önskan om att ordna en tillfällig bostad finns ofta hos ungdomar som vill flytta hemifrån. bodde av de personer som då var i åldern 20–i en bostad som hyrdes i andra hand (se SCB:s rapport – Bostäder och byggande, BO 23 ). Behov av ett tillfälligt boende finns också ofta hos studenter och hos personer som arbetar på en annan ort än hem- orten. Ytterligare en situation då behov av ett snabbt och tillfälligt boende kan uppkomma är vid en separation. I samtliga dessa fall kan det vara en smidig lösning av boendefrågan att vara inneboende eller att hyra en lägenhet i andra hand . Att bo inne- boende eller i andra hand kan också vara aktuellt för den som inte har ekonomiska förutsättningar att förvärva en bostadsrätt eller en villa eller för den som av olika skäl helt enkelt inte vill binda sig vid en bostad . Intresset av en väl fungerande andrahandsmarknad för bostäder finns också hos den som redan är innehavare av nyttjanderätten till en lägenhet. I likhet med vad som gäller för den som söker en till- fällig bostad kan det för en hyresgäst eller bostadsrättshavare upp- komma mera tillfälliga behov av att hyra ut en del av den egna lägenheten till en inneboende, t.ex. för att stärka ekonomin, eller upplåta hela lägenheten i andra hand. Vid bedömningen av om det finns skäl att ändra de regler som gäller för upplåtelse av lägenheter i andra hand måste också be- aktas att den som bor i ett flerfamiljshus har ett intresse av att övriga boende i huset, och således även de personer som tillfälligt bor där, är skötsamma samt att grannförhållandena är någorlunda stabila och inte ändras alltför ofta. Det nu angivna intresset över- ensstämmer med de krav som fastighetsägaren, dvs. hyresvärden eller bostadsrättsföreningen, har rätt att ställa vid förvaltningen av huset. Utgångspunkten för min översyn bör därför vara att reg- lerna om upplåtelse av en hyres- eller bostadsrättslägenhet till inne- boende eller i andra hand ska vara utformade så att de tillgodoser de berättigade intressen som finns hos upplåtaren, fastighetsägaren och övriga boende i huset. I avsnitt 3.4.2 behandlar jag frågan om det finns något behov av att ändra hyreslagens regler och i avsnitt 3.4.3 behandlas samma frågeställning beträffande bostadsrättslagen. Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden Mitt förslag: Det avgörande för om en hyreslägenhet ska anses upplåten i andra hand eller till inneboende ska vara om hyres- gästen har upplåtit lägenheten till annan för självständigt bru- kande eller inte. Genom ett förtydligande klargörs att tillstånd till en andrahandsupplåtelse ska lämnas, om hyresgästen på grund av studier på annan ort har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. I fortsättningen ska sådant tillstånd också kunna ges då hyres- gästen på grund av en tillfällig längre utlandsvistelse kan anses ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Min bedömning: Det finns inte skäl att utvidga hyresgästens rätt att ha andra personer inneboende i lägenheten. Hyresgästens rätt att ha inneboende i lägenheten Som angetts i avsnitt 3.2.1 följer av 41 § hyreslagen att en hyresgäst som huvudregel har rätt att utan särskilt samtycke från hyresvärden upplåta en del av lägenheten till inneboende, under förutsättning att upplåtelsen inte kan medföra men för hyresvärden. Något sam- tycke till en sådan upplåtelse krävs alltså inte i det enskilda fallet. Under utredningsarbetet har det inte förts fram några syn- punkter om att det krav som ställs för att hyresgästen ska tillå- tas hyra ut en del av sin lägenhet till utomstående kan antas hindra eller försvåra förutsättningarna för att utnyttja hyreslägenheterna på ett effektivt sätt. Det har inte heller på annat sätt kommit fram att det finns något behov av att utvidga hyresgästens rätt att ha inneboende i lägenheten och således slopa förbudet mot en sådan upplåtelse om den kan medföra olägenheter för hyresvärden. Den nuvarande ordningen får enligt min mening anses ge uttryck för en lämplig avvägning mellan hyresgästens intresse av att kunna inrym- ma utomstående i lägenheten och hyresvärdens intresse av att en sådan upplåtelse inte inverkar negativt på fastighetsförvaltningen. Det saknas därför skäl att förslå någon ändring av bestämmelsen i 41 § hyreslagen. Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden När ska en lägenhet anses upplåten i andra hand? Av 39 § första stycket hyreslagen framgår att en hyresgäst inte får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand utan samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden. Avgörande för frå- gan om en lägenhet ska anses upplåten i andra hand är alltså om upplåtelsen avser lägenheten i dess helhet. Vid de sammanträffanden som jag haft med samrådsgruppen har det framkommit att frågan om en upplåtelse avser lägenheten i dess helhet eller endast en del av den oftast kommer upp sedan hyres- värden har fått kännedom om att lägenheten är upplåten till en utomstående person och därefter har sagt upp förstahandshyres- gästens hyresavtal. I en sådan situation kan hyresvärden välja att säga upp hyresavtalet till upphörande och till stöd för upp- sägningen åberopa att lägenheten i dess helhet är upplåten i andra hand utan samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyres- nämnden samt att hyresrätten därför är förverkad (se 42 § första stycket 3 hyreslagen). Hyresvärden kan även välja att säga upp hy- resavtalet till hyrestidens utgång och göra gällande att hyresrätten är förverkad (se 46 § första stycket 1 hyreslagen) eller att hyres- gästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (se 46 § första stycket 2 hyres- lagen). Det är inte ovanligt att hyresgästen efter en uppsägning invän- der att han eller hon har förbehållit sig nyttjanderätten till ett eller flera rum i lägenheten och att upplåtelsen således inte avser lägen- heten i dess helhet samt att upplåtelsen därför inte är tillstånds- pliktig. Om en sådan invändning görs från hyresgästens sida får frågan huruvida lägenheten ska anses upplåten i dess helhet prövas av allmän domstol, dvs. i första hand tingsrätten, för det fall hyres- avtalet har sagts upp , och i annat fall av hyresnämnden i en förlängningstvist. Oavsett om prövningen sker vid tingsrätten eller i hyresnämnden gäller att det är hyresvärden som väcker talan och som har bevisbördan för sitt påstående om att andrahandsupplåtel- sen har avsett lägenheten i dess helhet (se t.ex. beslut i mål nr ÖH 2028-06). Ordalydelsen i 39 och 40 §§ hyreslagen föranleder alltså vissa hyresgäster att vidta arrangemang genom att undanta ett eller flera rum från upplåtelsen i syfte att inte behöva begära samtycke eller tillstånd. Av förarbetsuttalanden (prop. 1968:91 Bihang A s. 225) och den praxis som gäller på området, vilken har redovisats i av- Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden snitt 3.2.3, framgår emellertid att det principiella förbudet för hyresgästen att utan samtycke eller tillstånd upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand gäller sådan upplåtelse där andrahands- hyresgästen får en självständig rätt att nyttja lägenheten. Det för- hållandet att förstahandshyresgästen har låst dörren till ett rum eller på annat sätt förbehållit sig nyttjanderätten till en viss del av lägenheten är alltså inte av avgörande betydelse vid bedömningen av om upplåtelsen ska anses avse lägenheten i dess helhet eller om den till vilken upplåtelsen har skett är att bedöma som inneboende i lägenheten. Nuvarande lydelse av hyreslagens regler om upplåtelse av lägen- heten i andra hand ger således inte klart uttryck för den innebörd som bestämmelserna är avsedda att ha. Av den redovisning som har lämnats i avsnitt 3.3.3 beträffande bestämmelsen i 7 kap. 10 § första stycket bostadsrättslagen framgår att den har ändrats och att det numera klart framgår att det avgörande för huruvida bo- stadsrättshavarens upplåtelse av den egna lägenheten är tillstånds- pliktig är om upplåtelsen har skett till annan för självständigt brukande. Av rättssäkerhetsskäl, och i syfte att undvika de gräns- dragningsproblem som nuvarande lydelser av 39 och 40 §§ hyres- lagen ger upphov till för såväl hyresvärdar som hyresgäster, bör enligt min mening motsvarande förtydligande ändring göras i dessa paragrafer. Jag föreslår därför att 39 och 40 §§ hyreslagen ändras och att det uttryckligen slås fast att det som utmärker en till- ståndspliktig andrahandsupplåtelse är att lägenheten har upplåtits till annan för självständigt brukande. Som en konsekvens av dessa ändringar bör en följdändring göras i 45 § hyreslagen, som reglerar i vilka fall en bostadshyresgäst saknar besittningsskydd. När bör en andrahandsupplåtelse tillåtas? En första förutsättning som enligt nu gällande rätt måste vara uppfylld för att hyresnämnden ska lämna hyresgästen tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand är att hyresgästen har ett beaktans- värt skäl för upplåtelsen. I 40 § andra stycket 1 hyreslagen finns en uppräkning av situationer då hyresgästen kan anses ha beaktans- värda skäl. Ytterligare ett krav som gäller för att hyresgästen ska få upplåta lägenheten i andra hand är, enligt 40 § andra stycket 2 hyreslagen, att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden Syftet med min översyn är att förbättra förutsättningarna för att utnyttja det befintliga bostadsbeståndet för boende. Den första frågan är därför om det krav som ställs på hyresgästen att anföra ett beaktansvärt skäl för en andrahandsupplåtelse är alltför strängt. En annan fråga är om de invändningar som hyresvärden kan ha mot hyresgästens begäran bör ges mindre tyngd vid hyresnämndens prövning. En fungerande hyresmarknad förutsätter att de allra flesta hyresgäster har ett hyreskontrakt direkt med fastighetsägaren.