sou · GVB374 · 2008-01-01 00:00:00 — Enligt min bedömning måste dock krontalsavdraget höjas avsevärt för att det ska kunna förväntas få en märkbar effekt på privatpersoners vilja att hyra ut den egna bostaden och uppgå till , motsvarande en hyresinkomst om . Jag föreslår därför att krontalsavdraget höjs från till . Den föreslagna höjningen av krontalsavdraget kan förväntas stimulera ägare av privatbostadsfastigheter och privatbostäder att i ökad utsträckning upplåta mindre delar av den egna bostaden till inneboende. Höjningen av detta avdrag innebär även skattelättna- der för sådana ägare som upplåter hela eller större delar av sin bo- stad. Däremot kan det inte antas att höjningen av krontalsavdraget kommer att få någon påtaglig effekt för hyresgäster som hyr ut sin bostad i andra hand; vid sådana upplåtelser uppkommer ju en be- Beskattningen vid upplåtelse av den egna bostaden skattningsbar inkomst först då andrahandshyresgästen betalar en hyra som efter krontalsavdrag överstiger den hyra som första- handshyresgästen själv betalar för lägenheten. Beskattningen av en hyresintäkt är densamma, oavsett om ut- hyrningen avser en permanentbostad eller en fritidsbostad. Efter- som avsikten med den föreslagna höjningen av krontalsavdraget är att förbättra de ekonomiska incitamenten för privatpersoners upp- låtelse av den egna bostaden i syfte att därigenom utnyttja det be- fintliga bostadsbeståendet för boende, uppkommer frågan om för- slaget bör begränsas och endast gälla uthyrningar som görs för permanent boende. En sådan avgränsning skulle kunna göras med utgångspunkt i den upplåtna bostadens karaktär (permanentbostad eller fritidsbostad) eller i ändamålet med upplåtelsen (upplåtelse för permanent boende eller för fritidsändamål). I inkomstskattelagen görs inte generellt sett någon skillnad mellan permanentbostad och fritidsbostad. Med privatbostad och privatbostadsfastighet avses alltså både bostad som används för permanent boende och bostad som används för fritidsändamål. I 47 kap. 3 § inkomstskattelagen finns dock en särskild definition av begreppet permanentbostad som gäller vid tillämpningen av be- stämmelserna om uppskovsavdrag efter avyttring av en privatbo- stadsfastighet eller en privatbostadsrätt. Enligt den definitionen avses med permanentbostad en bostad där den skattskyldige har varit bosatt under närmast före avyttringen eller under av . Det finns inte några formella krav på att den skattskyldige har varit folkbokförd på en viss fas- tighet för att den ska anses utgöra hans permanenta bostad. Med permanentbostad avses i stället den bostad där den skattskyldige faktiskt har haft sitt hem i vanlig mening. Frågan om en viss bostad har utgjort den skattskyldiges permanenta bostad är alltså en be- visfråga. Mot bakgrund av de kontroll- och utredningssvårigheter som en sådan regel ger upphov till är det enligt min mening inte lämpligt att vid beskattningen av hyresintäkter använda sig av en liknande definition som den i 47 kap. 3 § inkomstskattelagen och som anknyter till upplåtarens permanenta bosättning i lägenheten. Någon definition av begreppet fritidsbostad finns inte i inkomst- skattelagen. Inte heller i fastighetstaxeringslagen görs det någon skillnad mellan permanentbostad och fritidsbostad. Båda typerna av bostä- der innefattas därför i begreppet småhus. Varje småhus ges dock vid fastighetstaxeringen en tresiffrig typkod; en kod för småhus Beskattningen vid upplåtelse av den egna bostaden som utgör helårsbostad för en eller två familjer och en annan kod för småhus som utgör fritidsbostad. Den åtskillnad som görs i fas- tighetstaxeringen skulle i och för sig kunna ligga till grund för be- skattningen av intäkt från uthyrning av en privatbostad. Från sida har emellertid påpekats att typkoden för ett småhus inte alltid står i överensstämmelse med den verkliga an- vändningen av huset. Dessutom kan typkoden bara användas för att identifiera en sådan fritidsbostad som utgör ett småhus. En hyres- lägenhet eller bostadsrättslägenhet som används som fritidsbostad kan alltså inte identifieras med hjälp av denna kod. Att utgå från de fastighetstaxeringsrättsliga typkoderna synes därför inte vara en framkomlig väg för att skilja fritidsbostäder från permanentbostä- der. Med hänsyn till det anförda gör jag den bedömningen att det föreslagna höjda krontalsavdraget inte kan begränsas med utgångs- punkt i den upplåtna bostadens karaktär och bara medges vid upp- låtelse av en permanentbostad. En annan möjlighet skulle kunna vara att utgå från ändamålet med en upplåtelse och begränsa det fasta krontalsavdraget till upp- låtelse av en bostad för permanent boende. Med denna avgränsning skulle även den som hyr ut en fritidsbostad för permanent boende få del av den skattelättnad som följer av mitt förslag. Svårigheten att kontrollera det verkliga ändamålet med en upplåtelse innebär dock att det finns en uppenbar risk för att reglerna skulle kringgås. En invändning mot en bestämmelse som utgår från syftet med upplåtelsen är därför att den skulle leda till betydande utrednings- problem för . Det framstår alltså inte heller som lämp- ligt att begränsa det höjda krontalsavdraget med utgångspunkt i ändamålet med upplåtelsen och endast medge det vid sådana upp- låtelser som görs för permanent boende. Inkomstskattelagen innehåller redan en mängd definitioner av olika termer som används vid beskattningen. Enligt min mening bör skattereglerna inte göras än mer komplicerade genom att det införs definitioner som bara skulle gälla vid uthyrning av den egna bostaden. Som angetts finns det vidare starka lagstiftningstekniska och skatteadministrativa skäl som talar mot att begränsa den före- slagna höjningen av krontalsavdraget till upplåtelse av en perma- nentbostad eller upplåtelse av en fritidsbostad för permanent bo- ende. Mitt förslag är därför att det höjda krontalsavdraget ska gälla generellt och medges även vid uthyrning av en permanent- eller fritidsbostad för annat än permanentboende. Detta får ses som en icke avsedd men nödvändig bieffekt av den skattelättnad som före- Beskattningen vid upplåtelse av den egna bostaden slås i syfte att göra det mera attraktivt för privatpersoner att hyra ut den egna bostaden. Förslaget om att höja krontalsavdraget till innebär att all uthyrning av privatbostadsfastigheter och privatbostäder blir skattemässigt gynnsammare. Detta gäller även vid uthyrning av en bostad till en näringsidkare som inte är arbets- eller uppdragsgivare till den skattskyldige eller någon som är närstående till den skatt- skyldige och som därför inte omfattas av undantagen i 42 kap. 32 § inkomstskattelagen. Den som hyr ut sin bostad till en annan näringsidkare än som avses i 32 § medges alltså enligt nu gällande regler ett krontalsavdrag från hyresintäkten. Det är inte ovanligt att en arbetsgivare – ofta i syfte att kunna anställa en person som har sin permanenta bostad på en annan ort – hyr en lägenhet åt den an- ställde för att tillgodose dennes behov av en tillfällig bostad på arbetsorten. Jag kan inte se att det finns något skäl att undanta en bostadsupplåtelse till en sådan näringsidkare från den nu föreslagna höjningen av krontalsavdraget. En annan sak är att det högre schablonavdraget inte bör kunna utnyttjas av den privatperson som upplåter sin bostad till en näringsidkare för annat än bostadsända- mål. En fastighets karaktär av privatbostadsfastighet eller näringsfas- tighet ska omprövas . För en privatbostadsfastighet som ska övergå till att bli näringsfastighet finns en tröghetsregel, som inne- bär att ägaren till fastigheten har rätt att ha den klassificerad som privatbostadsfastighet under en tvåårig övergångsperiod. Ägaren har dock rätt att få fastigheten klassificerad som näringsfastighet redan innan fristen har gått ut (2 kap. 11 § inkomstskattelagen). I flertalet fall torde det vara mer förmånligt ur skattesynpunkt för en ägare av en fastighet som tillfälligt kan vara klassificerad an- tingen som privatbostadsfastighet eller näringsfastighet att den an- ses som näringsfastighet. Ägaren får då från hyresinkomsten göra avdrag för utgifterna för upplåtelsen och fastighetsskatt samt för värdeminskning på byggnaden av byggnadens värde. Det saknas skäl att anta att den som hyr ut en privatbo- stadsfastighet för annat ändamål än boende skulle välja att ha fas- tigheten taxerad som privatbostadsfastighet. Jag avstår därför från att lämna något förslag som innebär att krontalsavdraget inte med- ges vid upplåtelse av en bostad till näringsidkare för annat än bo- stadsändamål. Vid uthyrning av en privatbostadsfastighet medges den skatt- skyldige, utöver krontalsavdrag, ett schablonavdrag som motsvarar Beskattningen vid upplåtelse av den egna bostaden Det är avsett att procentavdraget och krontalsavdraget ska täcka, förutom eventuella utgifter för repara- tion och underhåll, sådana kostnader som uthyraren normalt föror- sakas vid uthyrningen. Dessa avdrag är också bestämda med hänsyn till fastighetsägarens skyldighet att betala fastighetsskatt. Mot bak- grund av de stora förändringar av fastighetsbeskattningen som ny- ligen har aviserats (se prop. 2007/08:1) finns det enligt min mening inte några skäl att nu föreslå att procentavdraget för ägare av privat- bostadsfastighet höjs. Det har inte heller framkommit att det finns skäl att ändra de ytterligare avdrag, utöver krontalsavdraget, som upplåtaren av en hyres- eller bostadsrättslägenhet m.m. medges och som motsvarar den egna hyran eller avgiften för den upplåtna delen av lägenheten. 6.5Statsfinansiella och samhällsekonomiska konsekvenser Enligt uppgift från redovisade ca 70 000 personer be- skattningsbara inkomster från uthyrning av privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyreslägenhet om totalt ca vid taxeringen . Med skattesatsen kan alltså skatten detta år beräknas ha uppgått till ca . Det har visat sig inte vara möjligt att fördela detta belopp vare sig på olika typer av bostäder (permanentbostäder respektive fritidsbostäder) eller med avseende på de olika ändamål (permanentboende respektive fritidsboende) som upplåtelserna gjorts för. Det finns inte heller uppgift om de redovisade upplåtelsernas omfattning eller inkoms- ternas fördelning mellan de personer som redovisat beskattnings- bara inkomster. Det går därför inte att göra en kvantitativ beräk- ning av de statsfinansiella effekterna av förslaget att höja krontals- avdraget. För de personer som deklarerar inkomster från uthyrning av privatbostadsfastighet och privatbostad minskar de beskatt- ningsbara inkomsterna medan hyresgäster som hyr ut sin bostad i andra hand i praktiken inte påverkas av förslaget annat än margi- nellt. Men förslaget syftar till att öka utbudet av hyresbostäder i bostadsbeståndet, vilket innebär att de beskattningsbara inkoms- terna kan förväntas öka. Man kan inte heller bortse från att det sannolikt förekommer upplåtelser som inte deklareras och att förbättrade avdragsmöjligheter kan medföra en vidgad skattebas i Beskattningen vid upplåtelse av den egna bostaden Skulle det dock visa sig att skattebortfallet från de personer som betalar skatt vid upplåtelser av privatbo- stadsfastigheter och privatbostäder inte i tillräcklig omfattning uppvägs av en vidgad skattebas, får storleken på krontalsavdraget övervägas . Förslagets statsfinansiella konsekvenser ska också vägas mot de samhällsekonomiska konsekvenserna. Ett ökat utbud av hyresbo- städer i bostadsbeståndet leder till att hyresmarknaden kan för- väntas fungera bättre, vilket i sin tur ökar sysselsättningen på orter med bostadsbrist genom att fler bostäder kommer att finnas till- gängliga där det finns arbetstillfällen. Kapacitetsproblem i bygg- industrin, med sammanhängande prisökningar, kan också begränsas om en större del av bostadsefterfrågan kan tillgodoses inom det redan byggda bostadsbeståndet. 6.6Är förslaget förenligt med om statsstöd och konkurrensneutralitet? Enligt artikel 87 i EG-fördraget är, om inte annat föreskrivs i för- draget, stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att sned- vrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss pro- duktion, oförenligt med den gemensamma marknaden i den ut- sträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna. En enskild person kan vara att jämställa med ett företag, under förutsättning att han eller hon erbjuder varor eller tjänster på en viss marknad. Vidare gäller att artikel 87 avser allt stöd, oavsett om det finansieras på budgetens inkomst- eller utgiftssida. För att artikel 87 ska vara tillämplig krävs dessutom att den aktuella åtgärden är selektiv. Med detta menas att åtgärden innebär en avvikelse från den annars normala beskattningsregeln till förmån för vissa företag. Frågan om en höjning av krontalsavdraget innebär statsstöd får alltså bedömas mot bakgrund av hur hyresinkomster vanligen beskattas. Den svenska hyresmarknaden domineras på fastighetsägarsidan av aktörer som är att anse som näringsidkare. I det föregående har redovisats hur inkomster av näringsfastigheter beskattas. Där konstateras också att det från ett ägarperspektiv i flertalet fall torde vara mer förmånligt ur skattesynpunkt att en fastighet är klassificerad som näringsfastighet än som privatbo- stadsfastighet. Förslaget att höja krontalsavdraget kan därför inte Beskattningen vid upplåtelse av den egna bostaden anses innebära en konkurrensfördel för ägare av privatbostadsfas- tigheter eller privatbostäder utan får snarare anses leda till en mins- kad konkurrensnackdel för en sådan ägare i förhållande till de aktö- rer som finns på den reguljära hyresmarknaden. Mot den bakgrun- den kan det ifrågasättas om den föreslagna höjningen av krontals- avdraget är en sådan selektiv åtgärd som avses i artikel 87. Den maximala skatteminskning som följer av förslaget om att höja krontalsavdraget från till är per person och år, vilket torde vara försumbart ur statsstödssynpunkt (jfr kommissionens förordning [EG] nr 1998/2006 av om tillämpningen av artiklarna 87 och 88 i för- draget på stöd av mindre betydelse). Vid bedömningen av om förslaget är förenligt med artikel 87 får också vägas in att uthyrning av en privatbostadsfastighet eller en privatbostad sker på en lokal marknad och oftast har en tillfällig karaktär, vilket talar för att varken konkurrens eller samhandel på- verkas. Sammantaget gör jag den bedömningen att det föreslagna kron- talsavdraget är förenligt med om statsstöd och konkur- rensneutralitet. De föreslagna ändringarna i hyreslagen bör träda i kraft . En grundläggande princip är att ny civilrättslig lagstiftning inte bör ges retroaktiv verkan på avtal som har ingåtts före ikraft- trädandet. På hyresrättens område har det dock ansetts att det i regel finns skäl att låta nya bestämmelser få retroaktiv verkan. De ändringar som föreslås i hyreslagen bör därför omfatta även så- dana hyresavtal som har träffats före ikraftträdandet. Den nya lydelsen av 55 e § andra stycket hyreslagen innebär att den tid som ett beslut om återbetalning av hyra får avse kortas ned från till , räknat för hyresgästens ansökan till hyresnämnden. För de tvister som har inletts före ikraftträdandet bör det därför införas en övergångsbestämmelse som innebär att den äldre lydelsen av bestämmelsen ska tillämpas. För de övriga ändringarna i hyreslagen krävs det inte några övergångsbestämmel- ser. Den föreslagna ändringen i inkomstskattelagen bör kunna träda i kraft och tillämpas års taxe- ring. Inte heller denna ändring kräver någon övergångsbestämmelse. De förslag som lämnas innebär att 39, 40 och 45 §§ hyreslagen förtydligas så att det klart framgår att det avgörande för om en lägenhet ska anses upplåten i andra hand eller till inneboende är om hyresgästen har upplåtit lägenheten till annan för självständigt bru- kande. Vidare föreslås att den uppräkning som finns intagen i 40 § hyreslagen kompletteras med vissa ytterligare exempel på situatio- ner då en hyresgäst kan anses ha beaktansvärda skäl för en andra- handsupplåtelse. Det föreslås också att den tidsgräns som enligt 55 e § hyreslagen gäller för beslut om återbetalning av hyra förkortas till . Slutligen föreslås att det krontalsavdrag som ut- hyrare av privatbostadsfastigheter, privatbostäder och hyreslägen- heter medges enligt 42 kap. 30 § inkomstskattelagen höjs från till . De statsfinansiella konsekvenserna av förslaget att höja krontalsav- draget har diskuterats i avsnitt 6.5. Utöver vad som anges där kan tilläggas att förslaget kommer att föra med sig vissa kostnader för i form av ändringar i broschyrer, blanketter m.m. Kostnaderna för dessa åtgärder kan enligt preliminära uppgifter från bedömas uppgå till ca 100 000 – . Det finns inte skäl att anta att de hyresrättsliga förslagen får några statsfinansiella konsekvenser. Den föreslagna höjningen av krontalsavdraget kan antas få positiva samhällsekonomiska effekter på så sätt att bostadsmarknaden kommer att fungera bättre. En ökad tillgång på bostäder på orter där det råder bostadsbrist kan vidare förväntas leda till ökad rörlighet på arbetsmarknaden och alltså påverka sysselsättningen i positiv riktning. De samhällsekonomiska konsekvenserna av försla- get i denna del har också berörts i avsnitt 6.5. När tillgången på bostäder ökar i kommuner där det är bostadsbrist kan detta väntas medföra en ökad inflyttning, vilket i sin tur påver- kar de berörda kommunernas och landstingens ekonomiska situa- tion. Förslagen kan inte på något annat sätt antas påverka kostna- derna eller intäkterna för kommuner eller landsting. Även om förslagen kan förväntas innebära att privatpersoner i ökad utsträckning upplåter den egna bostaden helt eller delvis till någon annan, kan omfattningen av dessa upplåtelser enligt min bedöm- ning inte antas bli så stor att den kommer att påverka den yrkes- mässiga uthyrningen av bostäder. har in- stämt i denna bedömning. Privatpersoners uthyrning av den egna bostaden får i stället ses som ett komplement till den yrkesmässiga uthyrningen. Det saknas därför skäl att befara att de förslag som lämnas kommer att få negativa konsekvenser för konkurrensen mellan olika fastighetsägare. Förslagen kan inte heller anses ha be- tydelse för små företags arbetsförutsättningar eller villkor i övrigt i förhållande till större företags. Förslagen torde däremot få positiva effekter för både små och stora företag, eftersom en bättre funge- rande lokal bostadsmarknad gör det lättare för företag att rekrytera arbetskraft. Den hyresgäst som vill hyra ut sin lägenhet under en längre ut- landsresa är beroende av att hyresvärden ger sitt sam- tycke till upplåtelsen. Förslaget om att en tillfällig längre utlands- vistelse ska kunna utgöra ett beaktansvärt skäl för en andrahands- upplåtelse innebär därför att möjligheterna för en hyresgäst att få hyra ut sin lägenhet i samband med en sådan utlandsresa ökar väsentligt i jämförelse med vad som gäller. Förslaget i denna del kommer att stärka hyresgästens ekonomiska situation. Vidare kommer den föreslagna förkortningen av tidsfristen i 55 e § hyres- lagen att få ekonomiska konsekvenser för såväl upplåtaren som hyresgästen. Den hyresvärd som blir skyldig att betala tillbaka en viss del av den mottagna hyran till hyresgästen kommer att få en lindrigare återbetalningsbörda medan hyresgästens rätt till återbe- talning kommer att begränsas då återbetalningsfristen förkortas från till . I det sammanhanget bör det dock betonas att den föreslagna ändringen i återbetalningsregeln inte påverkar hy- resgästens rätt att hyresförhållandet pågår vända sig till hyresnämnden och begära hyressänkning i enlighet med hyres- lagens regler. Förslaget om att höja krontalsavdraget från till innebär att det blir mera ekonomiskt attraktivt för en privatperson att upplåta sin bostad helt eller delvis. Det ökade utbudet av bostä- der kan förväntas ha positiva ekonomiska effekter även för den som är bostadssökande. Förslagen har inte någon betydelse för den kommunala självstyrel- sen, för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet, för offentlig service i olika delar av landet, för jämställdheten mellan kvinnor och män eller för möjligheterna att nå de integrationspoli- tiska målen. 9.1Förslaget till lag om ändring i jordabalken 12 kap. 39 § Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande utom i fall som avses i andra stycket eller i 40 §. Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommu- nen upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande. Hyresvärden ska genast underrättas om upplåtelsen. Paragrafen har behandlats i avsnitt 3.4.2. I första stycket har ett förtydligande gjorts på så sätt att det talas om att hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten. Härigenom klargörs att lägenheten anses upplåten i andra hand även om den som lägenheten har upplåtits till inte betalar någon hyra eller annan ersättning för nyttjandet. Någon saklig ändring är alltså inte av- sedd. Genom förtydligandet kommer också första stycket att stå i bättre överensstämmelse med ordalydelsen i 40 § första stycket hyreslagen. I första stycket har det vidare gjorts ett förtydligande som hän- för sig till gränsdragningen mellan andrahandsupplåtelse av lägen- heten och upplåtelse av en del av den till inneboende. Avsikten med ändringen är endast att klargöra vad som utmärker en andrahands- upplåtelse (jfr prop. 1968:91 Bihang A s. 225). Den nya lydelsen innebär alltså inte någon ändring i sak. Genom den föreslagna ändringen tydliggörs att det avgörande för om en andrahands- upplåtelse kräver hyresvärdens samtycke eller inte är om upplåtel- sen sker till någon som får rätt att självständigt använda lägenheten. Det förhållandet att upplåtaren har låst ett eller flera rum eller på annat sätt förbehållit sig nyttjanderätten till en del av lägenheten är alltså inte tillräckligt för att den som upplåtelsen har skett till ska anses vara inneboende i lägenheten. Avgörande för bedömningen av om lägenheten har upplåtits till annan för självständigt brukande bör i stället vara om upplåtaren har haft möjlighet att förfoga över lägenheten utan att i förväg underrätta den som upplåtelsen skett till och i vilken utsträckning upplåtaren faktiskt har använt den. Den närmare gränsdragningen för när en upplåtelse ska anses ha skett för självständigt brukande får utvecklas i rättspraxis. Ändringen i andra stycket motsvarar den ändring som har gjorts i första stycket i syfte att förtydliga när en lägenhet är upplåten i andra hand. Övriga ändringar i paragrafen är endast redaktionella. 12 kap. 40 § En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas, om 1.hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, studier på annan ort, tillfällig längre utlandsvistelse, sär- skilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och 2.hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket ska begränsas till och kan förenas med villkor. Paragrafen har behandlats i avsnitt 3.4.2. I första stycket har orden i dess helhet ersatts med till annan för självständigt brukande. Ändringen hänger samman med att 39 § föreslås få en ny lydelse. Genom ändringen klargörs att det avgörande för om hyresgästens andrahandsupplåtelse är tillstånds- pliktig är om den som upplåtelsen görs till får en rätt att själv- ständigt bruka lägenheten. I andra stycket första punkten ges exempel på situationer då hyresgästen kan ha beaktansvärda skäl för en andrahandsupplåtelse. Tillstånd till en sådan upplåtelse ska lämnas om hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförliga förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen.