sou · GWB36 · 2008-02-28 00:00:00 — Att de civilrättsliga reglerna omfattar även advokater som är fastighets- mäklare innebär bl.a. att advokaten i sin roll som mäklare ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Om advokaten åsido- sätter sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen kan han eller hon bli skyldig att betala skadestånd till sin uppdragsgivare eller dennes motpart. En advokats obligatoriska ansvarsförsäkring torde också täcka det skadestånd som advokaten således kan bli skyldig att betala såväl till sin uppdragsgivaren som till dennes motpart. 10.2.3Registrerade fastighetsmäklare som utför andra uppgifter än förmedling av fastighet Bedömning: De civilrättsliga bestämmelserna i den nya fastig- hetsmäklarlagen ska, liksom de civilrättsliga bestämmelserna fastighetsmäklarlag, vara tillämpliga på uppdrag som avser fastighetsförmedling och då gälla för de åtgärder som en fastighetsmäklare enligt den nya lagen ska utföra. De gäller alltså exempelvis inte när en mäklare utför värdering eller kontrakts- skrivning utan samband med fastighetsförmedling. Enligt kommittédirektiven ska vi ta ställning till i vilken utsträckning de civilrättsliga reglerna bör vara tillämpliga när en registrerad fastig- hetsmäklare utför någon annan uppgift än att förmedla en fastighet. Begreppet förmedla i fastighetsmäklarlagen tar som nämnts tidi- gare sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdrags- givaren en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse av en fastighet. Vi föreslår ingen ändring av begreppets innebörd (se avsnitt 7.4). Med hjälp av marknadsföringsplatser på Internet och TV- program där hus och lägenheter som är till försäljning exponeras har det blivit lättare för köpare och säljare att själva komma i kon- takt med varandra. Det förekommer därför allt oftare att fastig- hetsmäklare får i uppdrag att utföra enstaka uppgifter som har betydelse för tillkomsten av överlåtelseavtalet såsom att värdera fastigheten eller att upprätta köpehandlingar utan att mäklaren an- litats för själva förmedlingsuppdraget. Frågan är därför om de civil- rättsliga reglerna bör vara tillämpliga på sådana mer begränsade uppdrag som inte omfattar själva förmedlingen. I avsnitt 11.4.4 föreslår vi att fastighetsmäklare under vissa förutsättningar bör få möjlighet att vid sidan av eller i förening med mäklarverksamheten förmedla krediter, försäkringar och andra produkter. Även i fall då en fastighetsmäklare också förmedlar sådana sidotjänster upp- kommer frågan om de civilrättsliga reglernas räckvidd. Frågan upp- kommer dessutom i fall då fastighetsmäklare förmedlar andra objekt än de som omfattas av fastighetsmäklarlagen. Det kan röra sig om förmedling av exempelvis husbåtar, , trailers eller entreprenader. Förutom det rena fastighetsförmedlingsarbetet utför en mäklare i praktiken även annat arbete som är av betydelse för tillkomsten av överlåtelseavtal såsom exempelvis värderingar och upprättande av köpehandlingar. I förarbetena till gällande fastighetsmäklarlag nämns som exempel även rådgivning av juridisk och ekonomisk natur (prop. 1994/95:14 s. 63 som hänvisar till prop. 1983/84:16 s. 27–28). Ifrågavarande verksamhet är inte i sig att anse som för- medling i lagens mening. Den som yrkesmässigt ägnar sig enbart åt sådan verksamhet, exempelvis inom ramen för en allmän juridisk konsultationsverksamhet, omfattas enligt nämnda förarbeten till gällande lag inte av fastighetsmäklarlagens bestämmelser. Frågan om de civilrättsliga reglernas tillämplighet i fall då en registrerad fastighetsmäklare utför någon annan uppgift än fastig- hetsförmedling har såvitt utredningen känner till inte prövats av eller hovrätterna. Allmänna reklamationsnämn- dens fann i ett fall, som gällde skadeståndsanspråk mot en mäklare som haft i uppdrag att ombilda en fastighet med hyresrätter till bostadsrätter, att anspråket skulle ogillas med motiveringen att det inte funnits något förmedlingsuppdrag och att tvisten därför inte omfattades av mäklarens ansvarsförsäkring (1996-4145). De civilrättsliga reglerna, däribland skadeståndsregeln, är inte ut- formade för andra uppgifter än fastighetsförmedling. om rådgivnings- och upplysningsskyldighet, kontrollplikt eller om ersättning är inte anpassade för ett uppdrag som enbart avser värdering av en fastighet. Skäl att ändra regleringen för att den ska kunna tillämpas även på annan verksamhet än traditionell fastig- hetsförmedling saknas. Det är inte heller lämpligt med hänsyn till den allmänna strävan efter konkurrensneutrala regelsystem att låta olika regelsystem gälla beroende på om det är en fastighetsmäklare eller en annan yrkesutövare som utför uppdragen. Vi anser mot denna bakgrund att de civilrättsliga bestämmelserna inte heller i fortsättningen bör vara tillämpliga i de fall registrerade fastighets- mäklare utför andra uppgifter än förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Om mäklaren utför sådana andra uppgifter får i stället allmänna skade- ståndsrättsliga principer tillämpas på verksamheten eller tvistefrågor lösas i analogi med andra regelsystem. Därtill kommer att det över- gripande kravet på att mäklaren ska iaktta god mäklarsed gäller även i sådana fall. De civilrättsliga bestämmelserna bör emellertid liksom gälla för en fastighetsmäklares förmedlingsuppdrag i dess helhet, dvs. även beträffande arbete som inte utgör fastighetsförmedling i snäv mening men som mäklaren enligt lagen ska utföra i samband med förmedlingsuppdraget. Vi föreslår att mäklarens skyldigheter ska utvidgas och preci- seras i den nya fastighetsmäklarlagen (se avsnitt 13). Den gällande allmänna rådgivnings- och upplysningsskyldigheten föreslås dess- utom föras över till den nya lagen. Rådgivningen kan gälla frågor av juridisk, ekonomisk eller teknisk natur som aktualiseras i samband med förmedlingen av fastigheten. Vilken närmare omfattning råd- givningsskyldigheten har kan inte anges i detalj utan får liksom hit- tills avgöras från fall till fall med ledning av vad som får anses ut- göra god fastighetsmäklarsed. Detsamma gäller omfattningen av mäklarens upplysningsskyldighet (jfr prop. 1994/95:14 s. 81 och hänvisningen till prop. 1983/84:16 s. 37 f.). Om mäklaren inte an- ser sig kompetent att bedöma något problem av exempelvis skatte- rättslig art, bör han eller hon inte ge sig in på problemet utan i stället göra uppdragsgivaren uppmärksam på det så att denne får möjlighet att vända sig till någon sakkunnig. En mäklare som har åtagit sig att utföra en skatteberäkning kan emellertid bli skade- ståndsskyldig enligt fastighetsmäklarlagen om han eller hon av oaktsamhet lämnar oriktiga uppgifter (se rättsfallet NJA 1991 s. 625). Detsamma torde gälla vissa särskilda frågor som kan uppkomma vid förmedling av utländska objekt. En mäklare bör på motsvarande sätt kunna bli skadestånds- skyldig enligt den nya lagen endast om han eller hon åsidosätter en skyldighet som följer av denna. Även om omfattningen av en mäklares skyldigheter alltjämt i vissa fall kommer att få avgöras vid rättstillämpningen kommer de preciseringar av mäklarens skyldig- heter som vi föreslår att förtydliga hur långt skyldigheterna, och därmed de civilrättsliga reglernas tillämpningsområde, sträcker sig. Förslaget i avsnitt 13 om att en mäklare ska vara skyldig att ange ett beräknat marknadsvärde för fastigheten innebär att mäklaren i samband med ett förmedlingsuppdrag ska göra en värdering av fastigheten. En sådan värdering är således en skyldighet som följer av lagen. Om mäklaren utför värderingen vårdslöst och därför även är vårdslös när han eller hon anger det bedömda marknadsvärdet kan mäklaren komma att bli skadeståndsskyldig enligt den nya lagen. Vårt förslag i avsnitt 11.4.4 om att fastighetsmäklare under vissa förutsättningar bör få möjlighet att i samband med fastighetsför- medling få förmedla sidotjänster är just en möjlighet och alltså ingen skyldighet som följer av lagen. Utförande av sidotjänsterna omfattas därmed inte av lagens civilrättsliga bestämmelser. Det innebär att skadestånd inte kan utgå enligt fastighetsmäklarlagen om en mäklare utför sidotjänsterna vårdslöst. Det hindrar inte att mäklaren kan bli skadeståndsskyldig enligt andra regelsystem. När fastighetsmäklare utför annan verksamhet än fastighetsför- medling kan således andra regelsystem komma att bli direkt tillämpliga. En fastighetsmäklare som förmedlar försäkringar såsom en sidotjänst kan exempelvis i vissa fall komma att omfattas av bestämmelserna i lagen (2005:405) om försäkringsförmedling (se avsnitt 11.4.4). Enligt lagen om försäkringsförmedling, som också ger konsumenter visst skydd, ska en försäkringsförmedlare i sin verksamhet iaktta god försäkringsförmedlingssed och kan bli skadeståndskyldig om han eller hon åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen. Slutligen ska påpekas att även när en fastighetsmäklare utför andra uppgifter än fastighetsförmedling ska mäklaren iaktta god mäklarsed vilket bl.a. inbegriper att följa annan lagstiftning än fastighetsmäklarlagen, t.ex. marknadsföringslagen (1995:450) och lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt. Om han eller hon brister i detta avseende ska besluta om disciplinära påföljder. 10.2.4Mäklare som ombud för säljare och köpare? Bedömning: En registrerad fastighetsmäklare ska inte heller i fortsättningen som ombud få företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren ska dock som ombud för säljaren kunna motta köpeskillingen. Enligt gällande ordning får en fastighetsmäklare inte företräda köpare eller säljare som ombud (15 § fastighetsmäklarlag). En mäklare får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastig- hetsmäklarsed medger det. I samband med införande av förbudet behandlades frågan om den då gällande fastighetsmäklarlagen var tillämplig när mäklare åtagit sig ett ombudsuppdrag för köpare eller säljare (se prop. 1994/95:14 s. 48 f.). I propositionen redovisas bl.a. följande. Enligt 1 § i den nuvarande lagen om fastighetsmäklare avses med fastig- hetsmäklare i lagens mening en fysisk person som förmedlar bl.a. fastig- heter. Regeringen föreslår ingen ändring därvidlag. Med begreppet för- medling kan inte vara avsett annat än mäklarverksamhet i traditionell mening, dvs. det arbete som går ut på att sammanföra uppdragsgivaren med en motpart som är lämplig att ingå avtal med. Denna traditionella mäklarroll måste i princip anses oförenlig med uppdraget att ensidigt företräda ena partens intresse. Den mäklare som åtar sig att ombesörja en fastighetsförsäljning för säljarens räkning eller att köpa en fastighet för köparens räkning, kan alltså inte anses ha ingått ett förmedlingsavtal. Mäklaren har i det fallet i stället åtagit sig ett försäljnings- eller köpuppdrag, för vilket fastig- hetsmäklarlagen inte gäller. När mäklaren utför ett sådant uppdrag är han, till följd av ombudssituationen, skyldig att lojalt ta till vara sin huvudmans intresse. På motsvarande sätt kan ett förmedlingsavtal bringas att upphöra genom att mäklaren får uppdragsgivarens fullmakt att slutföra en försäljning eller ett köp. Att mäklarlagen sätts ur spel därför att mäklaren blir ombud för sin uppdragsgivare är naturligtvis olyckligt. Framför allt drabbas upp- dragsgivarens motpart. Denne har i allmänhet inte anledning att räkna med annat än att mäklare i all yrkesmässig verksamhet omfattas av mäklarlagens bestämmelser. I den mån mäklaren handlar med stöd av fullmakt från sin uppdragsgivare är han dock inte skyldig att iaktta mäklarlagens handlingsregler gentemot uppdragsgivarens motpart. Dessutom kan lagens skadeståndsregler inte åberopas mot en sådan mäklare. För motparten är det inte lätt att avgöra när mäklarens uppdrag faller utanför mäklarlagens tillämpningsområde. I och för sig kan en lösning på detta problem vara att mäklaren åläggs en upplysningsplikt i de fall han står i ett närmare förhållande till uppdragsgivaren än vad som gäller i allmänhet. skulle då vara en signal till uppdragsgivarens presumtiva motparter att anlita en egen sakkunnig som motvikt till mäklarens partsbindning. Det är dock tveksamt om en sådan upplysning skulle få någon effekt annat än i ett fåtal fall. Utgångspunkten bör i stället vara att mäklaren ansvarar enligt mäklar- lagen för allt vad han företar sig i sin yrkesmässiga verksamhet. Detta kan uppnås på två olika vägar. Lagen kan göras uttryckligen tillämplig även i fall när mäklaren är ombud för uppdragsgivaren. En annan lösning är att mäklaren förbjuds att åta sig ombudsuppdrag. Med tanke på det praktiska behov som remissinstanserna framhäver kan det förefalla lämpligt att låta mäklarlagen omfatta även de fall där mäklaren företräder någon av parterna med stöd av fullmakt. En sådan regel skulle emellertid innebära betydande inkonsekvenser och oklar- heter om vad som från olika utgångspunkter skall kunna krävas av en mäklare. Ett ombudsuppdrag är nämligen oförenligt med mäklarlagens regelsystem, vilket bygger på att mäklaren har en principiell skyldighet att beakta även uppdragsgivarens motparts intresse. I ombudsrollen ligger i första hand en skyldighet att ta till vara huvudmannens intresse och att sköta det anförtrodda uppdraget till bästa nytta för huvud- mannen. Det kan inte vara rimligt att den som i enlighet med detta fullgör sitt ombudsuppdrag lojalt och klanderfritt skall löpa risken att drabbas av exempelvis skadeståndsskyldighet enligt mäklar- lagen. Det anförda leder till slutsatsen att en mäklare inte bör ha rätt att vara ombud för uppdragsgivaren, vare sig denne är säljare eller köpare. Därigenom undantas från fastighetsmäklares verksamhet ett slag av uppdrag som typiskt sett inte bör förenas med traditionell mäklar- verksamhet. Detta betyder att köpare och presumtiva köpare inte skall behöva räkna med att mäklare kan ha särskilda förpliktelser gentemot sina uppdragsgivare, utöver vad som gäller enligt mäklarlagen. Det föreslagna förbudet hindrar också att en fastighetsmäklare åtar sig uppdrag som ombud i syfte att undgå kravet på att ta till vara både säljarens och köparens intressen när uppdraget fullgörs. delade uppfattningen i propositionen att ett ombuds- uppdrag som en mäklare åtar sig inte kan anses som ett förmed- lingsuppdrag (bet. 1994/95:LU33 s. 9 f.). Enligt utskottet förde det emellertid för långt att på den grunden från mäklarlagens tillämp- ningsområde skilja ut uppdrag som fullgörs med stöd av fullmakt. Enligt utskottet kunde lagen inte rimligen ges annan innebörd än att den är avsedd att tillämpas beträffande mäklares hela yrkes- verksamhet. Det fanns, angav utskottet, varken i den tidigare lagen om fastighetsmäklare eller i dess förarbeten något stöd för upp- fattningen att reglerna skulle kunna sättas ur spel genom att mäk- laren exempelvis uppträdde som ombud för säljaren. Utskottet ansåg att den föreslagna lagen gav klart besked om det motsatta förhållandet och att den alltså skulle tillämpas även om mäklaren agerar med fullmakt. Enligt vår mening är ett ombudsuppdrag oförenligt med de grundläggande bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen. Detta gäller inte minst såvitt avser en mäklares skyldighet att beakta även upp- dragsgivarens motparts intressen. Vi delar även i övrigt den bedöm- ning som gjordes i nämnda proposition. En registrerad fastighets- mäklare bör därför i princip inte heller i fortsättningen ha rätt att vara ombud för köpare eller säljare. Undantaget i gällande fastighetsmäklarlag om att mäklaren dock får åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det tar främst sikte på att mäklaren som ombud ska få kvittera köpeskillingen (jfr prop. 1994/95:14 s. 47 ff. och s. 80–81). Det torde inte finnas behov av att mäklaren får uppträda som ombud i andra fall. Undantaget bör därför begränsas i den nya lagen och endast omfatta situationer då mäklaren för säljarens räkning mottar köpeskillingen. 10.2.5Personer som yrkesmässigt uppträder som ombud för säljare Förslag: Bestämmelserna i den nya fastighetsmäklarlagen ska inte omfatta uppdrag som utförs av personer som yrkesmässigt ägnar sig åt att som ombud för säljare överlåta fastigheter. Enligt våra kommittédirektiv ska vi överväga vad som bör gälla för uppdrag som utförs av personer som yrkesmässigt ägnar sig åt att som ombud för säljare överlåta fastigheter. I kommittédirektiven nämns inte särskilt att vi även ska behandla frågan om vad som bör gälla för uppdrag som utförs av personer som yrkesmässigt ägnar sig åt att som ombud för köpare förvärva fastigheter. Den sista frågan aktualiserar inte samma problem och vi behandlar därför i det följande endast den förra frågan. Varje fastighetsmäklare är i princip skyldig att vara registrerad hos . En förutsättning för registrering är bl.a. att fastighetsmäklaren har en försäkring som täcker skade- ståndsskyldighet som kan drabba mäklaren om han eller hon åsido- sätter sina skyldigheter. De risker som de som väljer att förmedla fastigheter utan att bry sig om registreringsplikten utsätter sina kunder för, t.ex. genom att vara utan ansvarsförsäkring, är ett av skälen till att denna typ av verksamhet är straffbelagd (se prop. 1994/95:14 s. 29 f.). Det finns personer som yrkesmässigt ägnar sig åt att som om- bud för säljare överlåta fastigheter. De marknadsför sig som ombud för säljare och annonserar efter uppdragsgivare. Priserna för deras tjänster är normalt lägre än en registrerad fastighetsmäklares priser eftersom de normalt inte har kostnader för bl.a. ansvarsförsäkring. Det som i grunden skiljer en person som är ombud för en säljare av en fastighet från en fastighetsmäklare som får i uppdrag av en säljare att förmedla en fastighet är att den förra men inte den senare har fullmakt att företräda säljaren. Fullmakten innebär att de rätts- handlingar som ombudet företar för säljarens räkning binder säljaren. Den som är ombud för säljaren kan exempelvis i säljarens ställe skriva under de handlingar som behövs för överlåtelsen av fastig- heten. Till skillnad från en fastighetsmäklare ger ett ombud för säljaren typiskt sett inte råd till säljarens motpart. Även i fall då en person som ombud för säljaren överlåter en fastighet kan det finnas behov av ett gott konsumentskydd för både säljare och köpare. Detta skulle kunna tala för att det finns behov av tvingande regler även i fråga om uppdrag som utförs av personer som yrkesmässigt uppträder som ombud för säljare. Grundläggande bestämmelser i fastighetsmäklarlagen är att en mäklare ska ta till vara både säljarens och köparens intresse och att en mäklare i princip inte får företräda köpare eller säljare som ombud. Dessa bestämmelser anser vi ska finnas kvar oförändrade (se avsnitt 10.2.4). måste det enligt vår mening även i fortsättningen vara tillåtet att yrkesmässigt agera som ombud för säljare som överlåter fastigheter. Det nu anförda innebär att det inte är lämpligt att föreslå en ordning som går ut på att uppdrag som utförs av personer som yrkesmässigt agerar som ombud för säljare som överlåter fastigheter ska omfattas av de civilrättsliga reglerna i fastighetsmäklarlagen. Sådana uppdrag torde däremot omfattas av de allmänna sysslomannareglerna i handelsbalken. I de fall uppdragstagarna i fråga tydligt marknadsför sig som ombud skulle det dessutom kunna hävdas att konsumenterna inte har anledning att förvänta sig att den konsumenträttsliga skydds- lagstiftningen i fastighetsmäklarlagen blir tillämplig. Det kan också vara en fördel för konsumenterna att själva få möjlighet att välja om de vill anlita ett ombud utan ansvar enligt fastighetsmäklarlagen men som vanligtvis tar förhållandevis lite betalt för sina tjänster eller en fastighetsmäklare som ansvarar enligt lagen men som normalt kommer att ta något mer betalt för sina tjänster. Valet underlättas av att skillnaden mellan fastighetsmäklare och andra uppdragstagare tydliggörs genom vårt förslag i avsnitt 16 att titeln fastighetsmäklare ska vara förbehållen dem som är registrerade som mäklare i register. Den som anlitar en person som kallar sig fastighetsmäklare bör således kunna utgå ifrån att mäklaren är registrerad. Mot denna bakgrund anser vi att verksamhet som bedrivs av personer som yrkesmässigt ägnar sig åt att som ombud för säljare överlåta fastigheter inte bör omfattas av bestämmelserna i fastig- hetsmäklarlagen. En person som företräder en säljare på det sätt som ett ombud gör kan enligt vår mening inte sägas sammanföra säljare och köpare. Ombudet representerar ju i detta sammanhang säljaren. Ett ombud som yrkesmässigt för säljares räkning överlåter fastigheter bedriver helt enkelt inte fastighetsförmedling i lagens mening (jfr prop. 1994/95:14 s. 53). Någon lagändring i detta avseende behövs därför inte. Det kommer dock även i fortsättningen att finnas en viss gråzon vad gäller kvalifikationen av den verksamhet som bedrivs av per- soner som yrkesmässigt agerar som ombud för säljare av fastig- heter. Frågan om de uppdrag som utförs av personer som uppger sig vara ombud för säljare i vissa fall ändå kan anses utgöra registreringspliktig yrkesmässig fastighetsförmedling får avgöras från fall till fall. Det är i sammanhanget viktigt att åter påpeka att ombud för säljare måste ha fullmakt. Om exempelvis en persons fullmakt återkallas precis innan överlåtelsehandlingarna avseende en fastighet ska skrivas under torde det inte vara fråga om yrkes- mässig fastighetsförmedling om det sker någon enstaka gång men om detta har satts i system kan det röra sig om fastighetsförmed- ling. Ombud för säljare av fastigheter får inte marknadsföra sig som fastighetsmäklare. Om förslaget om skydd för titeln fastighetsmäklare går igenom skulle ett sådant förfarande dessutom i sig kunna vara brottsligt. När ombud för säljare marknadsför fastigheter till för- säljning ska det vidare klart framgå att de gör det i egenskap av ombud. Om marknadsföringen brister i något av dessa avseenden kan det vara fråga om yrkesmässig förmedling i strid med reglerna om registrering vilket kan medföra straffansvar. 10.3Förmedlingsuppdrag som huvudsakligen utförs utomlands Bedömning: De näringsrättsliga bestämmelserna i den nya fastighetsmäklarlagen ska, liksom de näringsrättsliga bestäm- melserna fastighetsmäklarlag, gälla för förmedlings- uppdrag oavsett var den fastighet som förmedlas är belägen om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i . får dessutom möjlighet att meddela påföljd om en mäklare som är etablerad i åsidosätter sina skyldig- heter i ett uppdrag som huvudsakligen utförs utomlands. Fastighetsmäklarlagens bestämmelser tillämpas oavsett var den fastighet som förmedlas är belägen, om en väsentlig del av mäkla- rens uppdrag utförs i . I fall som regleras i lagen (1998:167) om tillämplig lag för avtalsförpliktelser avgörs dock frågan om val av rättsordning enligt den lagen. har i ett avgörande gjort bedömningen att fastigheter belägna i kan förmedlas utan att fastighetsmäklarlagens bestämmelser blir tillämp- liga, om förmedlingsuppdraget huvudsakligen utförs utomlands (se nämndens avgörande 2003-08-27:1). Vi skall överväga om det bör göras några ändringar beträffande tillämpligheten av lagens närings- rättsliga bestämmelser i fråga om sådana förmedlingsuppdrag av- seende fastigheter i som huvudsakligen utförs utomlands. Vi har övervägt om gällande bestämmelser bör ändras på så sätt att de svenska näringsrättsliga bestämmelserna i den nya fastighets- mäklarlagen alltid – och alltså även om inte en väsentlig del av upp- draget utförs i – ska tillämpas i de fall förmedlingsupp- dragen avser fastigheter belägna i . Det finns emellertid inga förutsättningar för att utöva tillsyn över mäklare som är etablerade utomlands (jfr förslag i avsnitt 21). Det saknas också skäl att låta den svenska lagen skydda konsumenter med hemvist utomlands även om fastigheten är belägen i . Vi har därför inte funnit skäl för en sådan ändring.