sou · GWB36 · 2008-02-28 00:00:00 — För att registreras som fastighetsmäklare krävs att mäklaren (1) inte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § , (2) har viss föreskriven ansvarsförsäkring, (3) har tillfredsställande utbildning, (4) avser att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare samt (5) är redbar och i övrigt lämplig som fastig- hetsmäklare (6 §). En registrering ska avse antingen yrkesmässig förmedling av samtliga förmedlingsobjekt som anges i lagen (full- ständig registrering) eller yrkesmässig förmedling av enbart hyres- rätter (registrering för hyresförmedlare). Det är straffbart att upp- såtligen yrkesmässigt förmedla de objekt som anges i lagen utan att vara registrerad som fastighetsmäklare (10 §). Den registrerade står under tillsyn av och är skyldig att låta nämnden granska handlingar som hör till verksamheten (7 §). ska återkalla registreringen för den som inte längre uppfyller kraven för registrering eller handlar i strid mot lagen (8 §). Om det kan anses tillräckligt får nämnden, i stället för att återkalla registreringen, meddela varning. Är förseelsen ringa få påföljd underlåtas. beslut får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol (9 §). Nämndens beslut om av- skrivning får dock inte överklagas. 2.1.4Fastighetsmäklarens uppdrag och ersättning för uppdraget En bestämmelse av central betydelse för lagens civilrättsliga regler- ing är att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed (12 §). Vid utförandet av uppdraget ska mäklaren tillvarata både säljarens och köparens intressen. Fastighetsmäklaren ska ge såväl köpare som säljare de råd och upplysningar de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten (16 §). Mäklaren är skyldig att kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättig- heter som belastar fastigheten (17 §). Vid förmedling till en kon- sument ska mäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av objektet med visst innehåll och en beräkning av personens boendekostnader (18 §). En objektsbeskrivning delas i praktiken inte ut till alla spekulanter utan det är endast den slutlige köparen som får den i samband med överlåtelsetillfället. Däremot får samt- liga spekulanter normalt en s.k. tillsalubeskrivning som till inne- hållet motsvarar en objektsbeskrivning med den skillnaden att uppgifter om säljarens identitet inte finns med. Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen (19 §). Lagen innehåller bestämmelser om förbud mot självinträde (13 §). Det innebär att en fastighetsmäklare inte får köpa en fastighet som han eller hon har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon närstående. Syftet med förbudet är att undvika möjliga intressekonflikter. En mäklare som avsäger sig ett förmedlingsuppdrag för att han eller hon själv eller någon när- stående ska förvärva fastigheten ska anmäla förvärvet till . En fastighetsmäklare får inte heller bedriva handel med fastigheter (14 § första stycket). Det är vidare förbjudet för en mäklare att ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare (14 § andra stycket). Syftet med detta förbud är att hindra att en mäklare i kombination med sin förmedlings- verksamhet driver någon verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att den opartiska ställningen äventyras. Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som ombud (15 §). Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det. En mäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen ska ersätta den skada som till följd härav drabbar köparen eller säljaren (20 §). Ersättningsskyldigheten gäller även mot presumtiva köpare och säljare (prop. 1994/95:14 s. 82 och 1983/84:16 s. 42). I lagen saknas särskilda preskriptionsbestämmelser. Fastighetsmäklarens ersättning ska, om inte annat har avtalats, beräknas efter viss procent på köpeskillingen (21 §). Om en mäklares insatser inte resulterar i någon försäljning blir han eller hon normalt utan ersättning. 2.1.5Närmare om mäklarens ställning som opartisk mellanman Mäklarens ställning som en opartisk mellanman har en lång svensk tradition och kan tolkas ut redan ur den första författningsbestäm- melsen om mäklare, Kungl. mäklarordning , där det beträffande mäklarens roll angavs att mäklaren inte fick ge den ena parten en fördel som medförde skada för den andre parten. En mäklare skulle enligt fastighetsmäklarlag bl.a. i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen (10 §, nuvarande 16 §). Därutöver hade mäklaren de skyldigheter som framgår av 17–19 §§ (se avsnitt 2.1.4). I övrigt fick mäklarens roll enligt den tidigare fastighetsmäklarlagen bestämmas i varje enskilt fall med hänsyn till vad som krävdes enligt den allmänna regeln om iakttag- ande av god fastighetsmäklarsed. I rent affärsmässiga överväganden fick uppdragsgivarens intressen tillgodoses i större utsträckning. Mäklaren ska enligt gällande ordning utföra sitt uppdrag omsorgs- fullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Mäklarens opartiska ställning är således numera till skillnad från tidigare uttryckligen angiven i lagen. Formuleringen i allt är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid full- görandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han eller hon uppträder i sin yrkesroll. Ordet därvid är emellertid avsett att markera att skyldigheten mot köpare och säljare är begränsad till att gälla inom ramen för vad som följer av god mäklarsed (prop. 1994/95:14 s. 76). Lagen innehåller också som tidigare nämnts ett uttryckligt förbud för fastighetsmäklare att företräda köpare eller säljare som ombud (15 § fastighetsmäklar- lagen)TPF1FPT. Kärnan i en fastighetsmäklares uppdrag ligger enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen i att sammanföra parter som har intresse av att sluta avtal med varandra (se avsnitt 2.1.2 med där gjorda hänvisningar). Fastighetsmäklarens uppdrag har med tiden vidgats så att han eller hon regelmässigt utför en hel del övrigt arbete som syftar till att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra. Denna utveckling stämmer också normalt väl med det traditionella sättet att se på mäklarens uppgift som en sakkunnig som både säljare och köpare kan förlita sig på (se dock avsnitten 2.1.7 och 11.4.4 om förtroenderubbande verksamhet). Det har ansetts ligga ett värde i att mäklaren så långt som möjligt är en opartisk mellan- man som förmedlar kontakter mellan parterna. Båda parterna ska kunna lita på att mäklaren lämnar dem fullständiga och korrekta upplysningar och bistår dem båda med åtgärder i den utsträckning som god mäklarsed kräver. Enligt förarbetena till fastighetsmäklar- lagen anses det inte ligga någon motsättning i att mäklaren i fråga om rent affärsmässiga överväganden, t.ex. om pris och betalnings- villkor, stöder sin uppdragsgivare snarare än motparten (prop. 1994/95:14 s. 42). I förarbetena uttalas vidare att motparten i allmänhet inte heller förväntar sig att mäklaren ska iaktta strikt neutralitet när det gäller t.ex. priset på det förmedlade objektet. I fråga om sådana rent affärsmässiga överväganden står mäklaren när- mast sin uppdragsgivare och mellanmansrollen kan inte anses hindra att mäklaren i dessa avseenden ger uppdragsgivaren råd om hur denne bör handla. Mäklaren får emellertid inte på något sätt frångå vad som följer av god fastighetsmäklarsed för att tillgodose upp- dragsgivarens intressen. I övriga delar av uppdraget anses att mäklaren ska förhålla sig strikt neutral till parterna och i för- arbetena till lagen sägs att den uppdragsgivare som förväntar sig att mäklaren tar tillvara endast hans intresse kan anlita en advokat (a. prop. s. 42). Frågan om vad som ska anses ingå i begreppet rent affärsmässiga förhållanden har inte prövats av myndighet eller domstol. 1TP PT Se Fastighetsmäklarnämndens avgörande i årsboken 2004-08-25:3. En mäklare, som kon- taktades av den ena avtalsparten i syfte att få hjälp med kontraktsskrivning, varnades för motsägelsefulla och oklara uppgifter i de av honom upprättade överlåtelsehandlingarna. Nämn- den framhöll att om en mäklare inte anser sig kunna agera som opartisk mellanman ska han av- böja uppdraget. Se även dom meddelad av Länsrätten i mål nr 11645-04 genom vilken en mäklare meddelades en varning för undertecknande av överlåtelseavtal med stöd av fullmakt i strid med 15 § fastighetsmäklarlagen (överprövning av FMN:s beslut 2004-05-12:17). 2.1.6Viss utbildad praxis beträffande begreppet god fastighetsmäklarsed Lagstiftaren har ansett att de krav som ska ställas på fastighets- mäklare bör kunna utvecklas och förändras över tiden och att det är olämpligt att i lagstiftningen reglera kraven i detalj. Fastighets- mäklarlagen innehåller därför en allmän bestämmelse om att fastig- hetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed (12 § fastighetsmäklarlagen). Utvecklingen av god fastighetsmäklarsed får enligt lagstiftaren i stället ske genom olika branschåtgärder, riktlinjearbeteTPF2FPT, tillsyns- myndigheternas bedömningar samt avgöranden i både allmän dom- stol och förvaltningsdomstol. I förarbetena till fastighetsmäklar- lagen finns dock några förhållanden belysta som ska ställas i relation till god fastighetsmäklarsed (prop. 1994/95:14 s. 43 ff.). Fastighetsmäklare är, liksom andra näringsidkare, skyldiga att följa de allmänna reglerna i marknadsföringslagen när de marknadsför för- medlingsobjekt. Uppgifter i marknadsföringen ska som nämns i avsnitt 2.5 vara korrekta och ge en rättvisande bild av objektet. har i ett fall, i vilket mäklaren hade marknads- fört lägenheter som ännu inte var upplåtna med bostadsrätt, förelagt mäklaren att i marknadsföringen ange att någon ekonomisk plan enligt bostadsrättslagen ännu inte hade upprättats (MD 1984:5). Samma domstol ansåg att beteckningen varudeklarerat, såsom den använts i reklamen, gav det oriktiga intrycket att köparen inte behövde utföra någon ytterligare undersökning av fastigheten samt att marknadsföringen var vilseledande och därmed otillbörlig enligt marknadsföringslagen (MD 2000:17). har i ett fall ansett att en mäklare inte uppfyllt sina skyldigheter enligt lag om fastighetsmäklare genom att i en annonsering specifikt uppgett att det fanns bra möjligheter för tillbyggnad trots att byggförbud rådde för fastigheten (AN 6/98). I sammanhanget kan nämnas att har varnat en mäklare som genom uppgifter i objektsbeskrivningen inlett köparna i uppfattningen att köpet avsåg ett helt paket, och att huset redan var uppfört, trots att förmedlingen endast avsåg en tomt som ägdes av ett bolag (beslut 2002-02-18:3). 2TP PT riktlinjer för tillhandahållande, utförande och marknadsföring av fastig- hetsmäklartjänster i konsumentförhållanden (KOVFS 1996:4) upphörde att gälla vid ut- gången av , se avsnitt 2.5. I det följande lämnas en redogörelse för den praxis som har utbildats beträffande begreppet god fastighetsmäklarsed såvitt av- ser frågor om mäklare anger anmärkningsvärt låga priser när för- medlingsobjekten marknadsförs och om hur mäklare hanterar budgivning. I övrigt redovisas praxis beträffande begreppet i respektive kapitel. Marknadsföring (lockpriser) En fråga som har diskuterats mycket är den om mäklares användning av s.k. lockpriser i annonser. Det finns ingen i procent uttryckt definition av begreppet lockpris. I allmänt språk- bruk torde i detta sammanhang med lockpris menas att förmed- lingsobjektet i marknadsföringen bjuds ut till ett pris som väsent- ligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det som säljaren är beredd att acceptera. I fort- sättningen används begreppet lockpris i denna betydelse. Tanken med att sätta låga priser i annonser är att det ska locka fler presumtiva köpare till visningarna och att dessa ska ryckas med i den budgivning som normalt följer i områden med obalans mellan utbud och efterfrågan. Frågan om en sådan metod leder till ett högre slutpris råder det emellertid olika uppfattningar om. En del menar att så inte är fallet utan att ett utgångspris som stämmer överens med marknadsvärdet ger ett högre slutpris. Ett annat skäl för användningen av låga priser i annonser har angetts vara att det i vissa fall leder till att mäklarens arvode blir högre då. Så är fallet om arvodet bestäms efter en s.k. trappstegs- modell, det vill säga han eller hon får ett fast arvode på det grund- pris som utannonseras och sedan ett procentuellt påslag på arvodet som höjs stegvis. Om ett lågt utgångspris används i sådant syfte, som alltså främst gagnar mäklarens egna intressen, är risken stor för att säljaren vilseleds beträffande objektets bedömda marknads- värde och därmed också beträffande mäklarens arvode. Faran i användandet av lockpriser är att de personer som har förutsättningar för att köpa objektet kanske överhuvudtaget inte kommer till visningarna eller att fel personer lockas till dem. Lock- priser medför också en risk för att köpare lägger högre bud än de egentligen hade tänkt sig eller har råd med. Denna risk torde vara särskilt stor när räntorna är relativt låga. Härmed följer en ökad risk för framtida tvister eftersom personer som på så sätt har förköpt sig kan komma att ångra sig och på olika sätt försöka dra sig ur affären eller fullföljer affären men begär nedsättning av köpeskillingen av olika anledningar. Användandet av lockpriser kan då även på ett negativt sätt drabba säljaren. För fastighetsmäklare kan lockpriser vara en nackdel eftersom de kan leda till att konkur- rensen mellan mäklarna snedvrids. Prisupplysningar vid marknadsföring av bostäder får inte vara vilseledande (4 och 6 §§ marknadsföringslagen [1995:450]). Det står i strid med marknadsföringslagen särskilt och god mäklarsed generellt att i en annons sätta ett pris som avviker från det bedömda mark- nadsvärdet. Detta gäller både lockpriser och priser som sätts högre än det pris säljaren kan ha realistiska förhoppningar om att få för egendomen. Det sista aktualiseras oftast vid lågkonjunktur. har i ett par tidiga avgöranden påpekat att det strider mot god fastighetsmäklarsed att i marknadsföringen av ett objekt ange ett pris som väsentligt understiger det beräknade marknadsvärdet eftersom det kan leda till att intresserade kunder vilseleds om objektets art eller skick (se beslut 2001-03-14:5, 2002-03-20:9 och 2002-11-06:3, jfr även 2004-12-15:3; inget av dessa fall har lett till att nämnden meddelat disciplinär påföljd på grund av s.k. lockpriser). I ett fall där köpeskillingen blev nästan dubbelt så hög som det som mäklaren hade marknadsfört det aktuella objektet för bedömde nämnden förseelsen som ringa men gjorde tillägget att det finns risk för att konsumenter vilseleds om angett pris väsentligt understiger marknadsvärdet även om priset i annonsen betecknas som ett utropspris (beslut 2003-05-28:6). uppmanade mäk- larna till självsanering såvitt gällde lågt satta priser vid marknads- föring av förmedlingsobjekt vilket enligt nämnden inte gav resultat. Nämnden startade därför ett projekt där mäklare som an- togs använda lockpriser granskades. Nämnden har därefter varnat en mäklare för att i sin marknadsföring ha angett priser som avvikit väsentligt från det som bedöms som det marknadsmässiga priset på objekten (beslut 2005-06-15:1). nämnden be- slutat att granska förmedlade mäklaren 41 objekt. Av dessa uppgick i sex fall den procentuella skillnaden mellan utgångspris och köpe- skilling till och däröver (högst ). I tolv av fallen var skillnaden över 30 men , i 14 fall mellan och i åtta fall mellan . I ett av fallen understeg skillnaden . Mäklaren anförde bl.a. att han med stöd av statistik från massmedia över sålda objekt i området alltid diskuterar med uppdragsgivaren vad som kan anses vara ett försiktigt bedömt marknadsvärde och att han kontrollerar med uppdragsgivaren att denne är beredd att acceptera det be- stämda utgångspriset vid en försäljning. Nämnden konstaterade att köpeskillingen i samtliga fall överstigit utgångspriset och i ett stort antal fall väsentligt överstigit utgångspriset. Detta gav, enligt nämnden, vid handen att mäklaren systematiskt hade använt sig av s.k. lockpriser. Nämnden ansåg att omständigheterna i enskilda fall kan vara sådana att en mäklare saknar möjlighet att närmare förutse den slutliga köpeskillingen men att så inte varit fallet i de i ärendet granskade förmedlingarna. Det förhållandet att uppdragsgivaren förklarat sig villig att sälja till utgångspriset ansågs inte utgöra något ursäktligt skäl för att ange ett utgångspris som understeg marknadsvärdet. Inte heller det förhållandet att en uppdragsgivare som förutsättning för att mäklaren ska få uppdraget ska ange ett utgångspris som understiger marknadsvärdet ansågs utgöra ett godtagbart skäl. fann att mäklaren genom att i betydande omfattning ha angett utgångspriser som väsentligt avvek från köpeskillingarna åsidosatt såväl omsorgsplikten som god fastighetsmäklarsed. Länsrätten ansåg att nämnden haft fog för sitt beslut att meddela mäklaren en varning och avslog mäklarens överklagande. Som skäl för sitt beslut anförde Länsrätten att det förhållandet att den slutliga köpeskillingen i av de granskade fallen översteg utgångspriset – och i många fall dessutom väsentligt – inte kunde förklaras på annat sätt än att mäklarens prissättning systematiskt varit inkorrekt och att de omständigheter mäklaren åberopat inte utgjorde sådana omständigheter att denne saknat möjlighet att närmare förutse den slutliga köpeskillingen samt att mäklaren genom sitt sätt att inte lämna korrekta pris- uppgifter på de förmedlade objekten åsidosatt såväl sin omsorgs- plikt som god fastighetsmäklarsed (dom i mål nr 17006-05). Sedan Kammarrätten med- delat prövningstillstånd i målet återkallade mäklaren sin talan och målet avskrevs (Kammarrättens beslut i mål nr 7306-06). har i ytterligare ett antal fall prövat frågan om mäklare använt vilseledande marknadsföring såvitt avser utgångspriser i annonser. Vid bedömningen av en mäklares agerande får enligt Regeringsrätten omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (RÅ 1996 ref. 83). I ett fall där köpe- SOU 2008:6 Den nuvarande ordningen skillingen blev högre än det marknadsförda utgångs- priset kom nämnden fram till att mäklaren hade handlat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att ha marknadsfört ett objekt till ett utgångspris som väsentligen understeg det beräknade mark- nadsvärdet efter s.k. homestaging. Länsrätten fann dock inte detta visat och upphävde beslutet att tilldela mäklaren en varning (dom meddelad av Länsrätten i mål nr 10312-06, avgörandet har inte vunnit laga kraft). Nämnden har vidare i ett par ärenden konstaterat att mäklaren i ett stort antal förmedlingsuppdrag visserligen har angett utgångs- priser som väsentligt understiger köpeskillingen men att det mot mäklarnas bestridande inte är otvetydigt fastställt att mäklaren där- vid handlat i strid med god fastighetsmäklarsed (dnr 4-1043-04 och beslut 2005-09-28:1, jfr även beslut 2004-10-20:1). I det först nämnda fallet hade mäklaren som granskades förmedlat 18 objekt. Av dessa uppgick i fyra fall den procentuella skillnaden mellan utgångspris och köpeskilling till och däröver (högst ). I sex fall var skillnaden men , i fyra fall mellan och och i tre fall mellan och . I ett fall understeg skill- naden . I ärendet redovisade mäklaren de omständigheter som legat till grund för hans bedömningar av de angivna utgångs- priserna varvid han hänvisade till prisstatistik, utgångspriser för andra fastigheter som marknadsförts , fastigheternas läge, byggnadernas skick och standard, bullerstörningar från bil- och flygtrafik, förekomst av radon i byggnad, närhet till kraftledning m.m. I det andra nämnda fallet, i vilket nämnden inte fann det ut- rett att mäklaren hade agerat i strid med god fastighetsmäklar- sed, hade mäklaren förmedlat 20 objekt varav skillnaden mellan utgångspris och köpeskilling uppgick till och däröver (högst ) i fyra fall, till men i fyra fall, till mellan i sex fall och till mellan i två fall. I tre fall understeg skillnaden och i ett fall var köpe- skillingen lägre än utgångspriset. Mäklaren åberopade som grund för sitt bestridande att han gjort sina bedömningar av utgångs- priserna på grundval av fastigheternas läge, byggnadernas skick och standard, bullerstörningar m.m. Det bör nämnas att vissa av leda- möterna i nämnden var skiljaktiga i de båda fallen och menade att de förklaringar som mäklarna hänvisade till inte kunde anses utgöra sådana oförutsedda omständigheter som kunde motivera avvikel- Nämnden har härutöver avskrivit flera ärenden som rör frågor om utgångspriser vid mäklares marknadsföring av objekt med motiveringen att vad som framkommit i dem inte ger anled- ning till någon ytterligare åtgärd från nämnden sida (se bl.a. beslut i ärenden med dnr 4-1039-04, 4-1041-04, 4-250-05, 4-798-05, 4-808-05, 4-948-04, 4-953-04, 4-235-05, 4-1042-04 och beslut 2005-09-28:2). har i en särskild granskningspolicy bestämt att initiera en s.k. utvidgad granskning i de fall det kan sättas i fråga att mäklaren vid sin marknadsföring av objekt anger ett pris som väsentligt avviker från det beräknade marknadsvärdet. Ett syfte har angetts vara att hjälpa mäklare som uppmanas av sina uppdragsgivare att ange alltför låga utgångspriser att avstå från en sådan marknadsföring, ett annat att försöka avskräcka mäklarna från att använda s.k. lockpriser. Kritik mot för lågt satta priser i marknadsföringen av förmed- lingsobjekt förekommer i ärenden. Det kan här nämnas att rekommenderar sina medlemmar att tillämpa en ordning som innebär att det annon- serade priset aldrig får understiga det lägsta pris som säljaren kan tänka sig att acceptera. Vid köp av fastighet, tomträtt eller bostadsrätt är varken säljare eller köpare bunden förrän ett skriftligt köpeavtal har under- tecknats av dem båda (se avsnitten 2.3 och 2.4). kan säljare och köpare ändra sig utan att motparten kan ställa några krav. I detta avseende skiljer sig förhållandena i från dem i och i många andra länder i . Det finns ingen reglering i lag för hur budgivning ska gå till. Budgivning kan ske på många olika sätt. Säljaren bestämmer i samråd med mäklaren om det ska vara budgivning och hur den i så fall ska gå till. Mäklaren får ge säljaren råd i valet av budgivnings- modell och avtalspart men har alltså ingen egen beslutanderätt. I praktiken sker budgivning oftast enligt två modeller. Vid s.k. sluten budgivning får de presumtiva köparna på sig att lämna sina bud, vanligen skriftligen. Mäklaren redovisar buden för säljaren. De presumtiva köparna informeras inte om varandras bud. Vid s.k. öppen budgivning lämnas bud till mäklaren, som löpande redovisar buden till säljare och presumtiva köpare. köparna får då möjlighet att bjuda över varandra. Det förekommer att man kombinerar de båda budgivningsmodellerna och exempel- vis börjar med en öppen budgivning och när endast några budgivare är kvar övergår till en sluten budgivning.