sou · GVB329 · 2008-01-01 00:00:00 — Enligt är ersättningarna i princip desamma. Möjligen kan ersättningen för mark vara något lägre när domstol bestämmer ersättningen eftersom expropriationslagens bestämmelser tillämpas strikt. Andra anser att ersättningen är större vid frivilliga uppgörelser. kommun uppskattar att ersättningen blir dubbelt så stor vid en överenskommelse och att detta beror på möjligheten att få snabbt tillträde. i uppskattar att en överenskommelse kan medföra ersättning som är 10–högre. i uppskattar skillnaderna till 5–. är av uppfattningen att ersättningarna vid frivilliga överenskommelser torde i någon mån överstiga vad som fastställs vid domstol och bedömer skillna- den till 10–. I regel är ingen av parterna intresserad av ett domstolsavgörande eftersom det tar och förstör förut- sättningarna inför framtida diskussioner. har uppfattningen att de ersättningar som erbjuds vid frivilliga uppgörelser är förmån- ligare än vad som kan komma att bli fallet i en markanvisnings- förrättning. Skillnaden torde i vart fall uppgå till som är det generella påslag som lämnas. Enligt fastighetskonsult erfarenhet finns det skillnader mellan olika myndigheter och mellan olika kommuner. Förklaringen kan bero på vilken policy myndigheten eller kommunen har och vilken erfarenhet och kompe- tens som finns hos dem som förhandlar och leder projektet. Av betydelse är också hur angeläget marktillträdet är. Forum Fastighets- ekonomi anser att skillnaderna kan variera från . Skillnaden är normalt större när det är fråga om små ersättnings- belopp. Orsaken är tidsvinst, inbesparade rättegångskostnader och undvikande av dålig publicitet. Advokaterna anser att skillnaden kan röra sig om tiotals procent. SCA framhåller att ersättningen vid frivillig uppgörelse för en telemast kan vara tio gånger högre. Förklaringen enligt SCA är att mastbolaget är berett att betala en väsentligt högre ersättning för att få tillträde snabbt och erhålla affärsmässiga fördelar. Fråga 5 i enkäten rör de förändringar i fråga om ersättningsnivåerna som kan ha skett sedan expropriationslagen trädde i kraft . Det som efterfrågas är erfarenheter av förändringar, vilka förändringar som har skett och orsaken till dem. Svaren har varit mycket få i denna del. De flesta personer som har stått för svaren på enkäten har troligen inte så lång egen erfaren- het av ersättningar enligt expropriationslagen att de kan uttala sig om det har skett några förändringar. har angett att vissa förändringar i lagstiftningen har försvårat dess bedömningar. Det gäller främst införandet av bestämmelsen om berörd del av fastighet i 31 kap. 4 § (som ersatte 26 § naturvårdslagen, se bl.a. prop. 1997/98:45 del 1 s. 554 f.) och avräkningsbestämmelsen i 31 kap. 6 § . anser att den största förändringen är att kom- munernas samhällsbyggarfunktion ifrågasätts av domstolarna och att större vikt läggs vid egendomsskydd och enskildas intressen. Detta märks tydligast genom en ökad restriktivitet vad gäller möjligheten att erhålla s.k. kvalificerat förhandstillträde. har vad gäller ersättningsnivåerna framhållit att dessa generellt höjts i takt med att fastighetspriserna stigit. Expropriationslagens bestämmelser om s.k. övrig skada är en ersättningspost som kommit att allt oftare utgöra en betydande del av ersättningen. i anser att skillnaden har ökat mellan intrångs- ersättning och förvärv av fastighet. Vidare tillämpas 31 kapitlet striktare och särskilt kvalifikationsgränsen i 31 kap. 6 § . Advokat har framhållit följande. En viktig för- ändring är att det vid expropriationslagens tillkomst i huvudsak av- sågs att staten och vissa av dess förvaltningar skulle använda sig av möjligheten att expropriera. I takt med samhällets förändring, har även privata verksamheter med vinstintresse börjat använda sig av möjligheten att mot markägarens intresse tvångsvis ta mark i an- språk. Detta har lett till ökat missnöje hos markägarna som tvingas acceptera att det på deras mark sätts upp en ful telemast och där de dessutom upplever att den ersättning de får inte står i rimlig proportion till värdet på den mark de avstår samt den förfulning av miljön som masten i fråga utgör. Advokat har framhållit att begreppet marknadspris blivit mer accepterat. Domstolarna har fått ökad förståelse för bevisning om marknadspris och därmed har ersättningarna i dom- stolarnas utslag blivit bättre. 4.6.8Synpunkter i fråga om ersättningsnivåerna En övergripande fråga som utredningen enligt direktiven har att ta ställning till är om ersättningsbestämmelserna i expropriationslagen leder till rimliga resultat. I enkäten har därför efterfrågats (fråga 6) om enkätdeltagarna har några synpunkter rörande de ersättningar som fastställs inom deras verksamhetsområden och, om så är fallet, vilka synpunkter (t.ex. om ersättningsnivåerna är för låga, rimliga eller för höga)? Frågan har inte besvarats av alla, men de som svarat har haft synpunkter av skilda slag. Att ersättningarna är rimliga anser bl.a. , Naturvårds- verket, i , , , och . anser att ersättningsnivåerna är rimliga utifrån dagens lagstiftning. I regel utgör kostnaden för marklösen av projektkostnaden. Processernas mycket låga antal tyder enligt på att betalar marknadsvärdet eller bättre. Advokaten har uppgett att hans klienter i huvudsak anser att ersättningarna är rimliga. Han lyfter dock fram några problemområden. Nivåerna är i alltför stor utsträckning beroende av vem som är utsedd till förhandlare och vilken kvalitet värder- ingen håller. Generellt är ersättningen i samband med ledningsrätt för låg och tar inte hänsyn till att de största lantbruksmaskinerna inte kan användas för besprutning bland stag och att fåglar sprider flyghavre från ledningarna. I samband med högspänningsledningar ges inte rimlig ersättning för att hyresvärdet/bruksvärdet på bostäder minskar. anser att ersättningarna till markägare vid upp- låtelse av ledningsrätt i vissa fall blir orimligt låg med beaktande av markens kommande utvecklingspotential. Även och kommun har angett att ersättningen blir låg när mark tas i anspråk genom ledningsrätt för mast istället för genom ett arrende- avtal. Ersättningsnivåerna är för låga enligt bl.a. Lantmäterimyndig- heten i och Skogar. SCA anser att ersättningen för skogsmark är för låg eftersom skogsnormen inte tar hänsyn till marknadsvärdena för skogsmark. uppger att ersättningsnivåerna kan upplevas som alltför låga eftersom de sällan ger kompensation för markägarens skada. Enligt bör utgångspunkten för en rimlig ersättning vara att den skall täcka markägarens förlust, nedlagt arbete och, i de fall då motivet är tydligt kommersiellt, även ge en möjlighet att få del i uppnådd vinst. Egendomsnämndernas samarbetsorgan anser att ersättningsnivåerna alltid är för låga särskilt mot bakgrund att man löser mark och sedan skall markägaren köpa ersättningsmark vid ett annat tillfälle. Denna kostnad täcks aldrig av ersättningen. Advokaterna anser att ersättningsnivåerna sannolikt är för låga sett under en högkonjunk- turperiod. Detta bl.a. på grund av att det jämförelsematerial som förekommer i ortsprisvärderingar avser tidigare försäljningar som ligger bakåt i tiden och värderarnas uppgift att finna det mest sannolika priset vid en försäljning på en fri marknad vilket i sig innebär en jämkning i förhållande till högsta marknadspris. Däremot skulle denna metod av samma orsaker kunna medföra något högre ersättning än marknadspris i en lågkonjunktur. Advokaten har uppfattningen att ersättningarna generellt är för låga. En förklaring enligt honom kan vara att man har andra sätt att fastställa ett marknadsvärde än vad som var fallet vid expropriationslagens tillkomst. Advokat anser att ersättningarna är för låga. Detta beror bl.a. på hur värderingarna beräknas. Genomgående räknas förlorad avkastning respektive skador på en kort ägandetid och kapitaliseringsfaktorn sätts låg med hög kalkylränta. Så har det sett ut . Reglerna i expropriationslagen har naturligtvis en betydelse men i praktiken har värderingen större betydelse. Kanske behövs klarläggas att det är marknadsvärdet som skall ersättas. Vid tveksamhet i viss fråga om det faktiska förutsättning- arna i beräkningen skall således den som gör intrånget drabbas och inte tvärtom. Forum Fastighetsekonomi tror att det generellt förekommer en viss överkompensation, framför allt om det är stor osäkerhet kring Tillämpningen av presumtionsregeln kan ibland ge orimligt låga ersättningsnivåer. Detta beror på att upp- räkningen av förväntningsvärdet vid presumtionstidpunkten normalt sker med konsumentprisindex som klart understigit värdeutvecklingen på fastighetsmarknaden av liknande mark med förväntningsvärden. Svefa har inga synpunkter på ersättningsnivåerna men vill lyfta fram några problemområden. Ett sådant är att rivningsförbud enligt och lagen om kulturminnen m.m. ersätts först när det uppstått betydande skada och det görs självriskavdrag vid ersättningsbedömningen upp till betydande skada. Motsvarande rivningsförbud enligt vid områdesskydd ersätts redan då pågående markanvändning avsevärt försvåras, med motsvarande självriskavdrag. Detta innebär att exakt samma rådighetsinskränk- ning ger olika ersättningar beroende på vilken lagstiftning som tilläm- pas. Ett annat område som kan orsaka problem är vattenskydds- områden, områdesskydd enligt . Ersättningsregler finns i 31 kap. 4 § för de restriktioner som innebär att på- gående markanvändning avsevärt försvåras. Många kommuner för- söker komma undan att betala ersättning genom att hävda de allmänna hänsynsreglerna i stället för att skriva ingående restrik- tioner om gödslingsförbud, sprutförbud osv. Det medför att inom allmän hänsyn faller att bonden inte får gödsla, spruta, hantera diesel osv. och att följaktligen någon ersättning inte skall utgå. Slutligen är det anmärkningsvärt att värdetidpunkten i väglagen för allmänna vägar inte är kopplade till fastställandet av arbetsplanen utan till tidpunkten när marken tas i anspråk. När det gäller avtalslösningar skulle det vara en fördel om fastig- hetsägarna kunde få högre ersättning. Det individuella avkastnings- värdet för fastighetsägaren överstiger i många fall en fastighets marknadsvärde. Resultatet skulle bli snabbare avslut och förhopp- ningsvis mera nöjda fastighetsägare om ersättningen bestämdes till t.ex. marknadsvärdet ökat För att komplettera de svar som erhållits genom enkäten har även intervjuer företagits med ett antal personer. Intervjuerna har skett vid sju olika tillfällen då personerna har intervjuats gruppvis. De som har intervjuats är dels anställda vid tre statliga myndigheter, nämligen , och , dels an- ställda hos en elproducent, . Vidare har intervjuer skett med några fastighetsägare, personer med yrkesmässiga erfaren- heter av olika former av markåtkomst i egenskap av ombud, mark- värderare eller rådgivare samt med tre fastighetsråd, varav två är verksamma. De intervjuade personerna har tagits upp i en bilaga till betänkandet (bilaga 7). Av svaren på enkäten framgår att ersättningen i de allra flesta fallen av markåtkomst bestäms genom överenskommelser mellan parterna. För att få en uppfattning om hur förhandlingarna genomförs och hur man når fram till en överenskommelse har bl.a. följande frågor ställts om förhandlingarna. Hur startar förhandlingsprocessen? Hur går förhandlingarna till? Hur får fastighetsägarna reda på vilka förutsättningar som gäller vid förhandlingarna? Hur genomförs förhandlingarna och hur avslutas de? Hur vet, i första hand, myndigheterna att likabehandling upprätthålls? Görs någon utvärdering av vilka ersättningsnivåer som förhandlingarna resulterar i? Vilka är fastighetsägarnas reaktioner? De intervjuade personerna från tre myndigheterna och elbolaget har svarat på dessa frågor genom att beskriva sin organisation och hur markåtkomstärenden genomförs. Beskrivningarna kan samman- fattas enligt följande. är organiserat i ett huvudkontor och sju regioner. Inom varje region arbetar mellan tre och 15 markförhandlare. har vissa krav på att den som självständigt handlägger marklösen- frågor skall ha grundläggande kunskaper inom ämnesområdet. Markförhandlarna träffas regelbundet både regionalt och centralt och får vidareutbildning. I handläggningen av ett markåtkomstärende deltar numera alltid två markförhandlare. Marklösenprocessen innehåller förenklat följ- ande delar. Värdera – Förhandla – Träffa avtal – Utbetala – Arkivera Inom ramen för förhandlingen ingår även att förhandla om och utföra skadebegränsande åtgärder. Om avtal inte träffas lämnas ärendet om markåtkomst till domstol för avgörande innan frågan om utbetalning aktualiseras. Första mötet med markägarna som berör ersättningsfrågor, sker när arbetsplanen upprättas. Då bjuds markägarna in till samråd. lämnar vid samrådet information om vilka planer som finns samt redogör för förutsättningarna och regelverket. Vid sam- rådet samlas också in information för att man skall kunna lösa olika problem som kan uppkomma. brukar inte få några sär- skilda synpunkter i efterhand på förhandlingarna eller förhand- lingsresultatet från fastighetsägarna. är organiserat i fem regioner och ett huvudkontor. Inom varje region finns 2–7 markförhandlare. Jurister finns endast vid huvudkontoret. Regionerna har fram till nu13 varit självständiga och det har saknats verksövergripande styrdokument för marklösenverksamheten. markförhandlare har i regel högskoleutbildning inom fastighetsjuridik/fastighetsekonomi. I den nya organisationen är bl.a. marklösenresurserna samlade i en rikstäckande enhet. har, liksom , det första mera direkta mötet med markägarna i samrådsskedet avseende järnvägsplan. Till skill- nad från kan inte ta berörd mark i anspråk innan frågan om markförvärv och ersättning är avgjord. Förvärven av mark genomförs i regel genom lantmäteriförrättning. har organiserat arbetet med förhandlingarna så att det har uppdragit åt externa upphandlade konsulter att utföra all värdering efter verkets riktlinjer och att i huvudsak svara för förhandlingen med berörda fastighetsägare. har beslutat att samma konsult inte får utföra både värdering och för- handling. Ersättningen beslutas av personal på . Den första kontakten med fastighetsägaren tas dock av . 13 har per genomfört en omorganisation. Detta sker per telefon, vid ett personligt besök eller ibland per brev. presenterar ett underlag för samråd som inne- håller information om behovet av att bilda ett naturreservat, läns- styrelsens bedömning av områdets naturvärden och hur det går till att bilda reservat. Underlaget innehåller också information om ersättningsreglerna. E.ON är en koncern med flera bolag. I huvudbolaget finns stabsfunktioner för ämnesområdena mark och juridik. Markupplåtel- ser hanteras av . I detta bolag arbetar om- kring 30 projektbeställare. Projektbeställarna anlitar externa entre- prenörer för detaljutformning av ledningsprojekt, samråd med myndigheter och markägare samt för genomförande av värderingar och avtal om markupplåtelser. Detta arbete utförs hos entreprenören av en s.k. beredare. arbetar omkring 100 beredare med projekt åt E.ON Elnät. När beredaren har slutfört sitt uppdrag skall det vara klart att dra ledningar och vidta konkreta åtgärder. Beredaren levererar undertecknade markupplåtelseavtal och god- kända värderingsprotokoll till E.ON. Lyckas inte beredaren träffa en uppgörelse med fastighetsägaren går ärendet tillbaka till projekt- beställaren som löser frågan på egen hand eller anlitar andra resurser inom eller utom bolaget. E.ON Elnät anlitar 6–8 olika entreprenörer som i sin tur kan anlita underentreprenörer för dessa uppdrag. Från de intervjuade fastighetsägarna har framförts bl.a. följande syn- punkter när det gäller förhandlingarna. Fastighetsägarna är kritiska mot att förhandlare dyker upp utan förvarning och mer eller mindre övertalar fastighetsägaren att underteckna mark- upplåtelseavtal och värderingsprotokoll. Vid tvekan kan förhand- laren trycka på med påståenden som att ersättningen blir lägre om man inte skriver på avtalet. Kritik har också framförts mot att Väg- verket både värderar mark och förhandlar om avtalet om marken. 4.7.2Exempel på aktuell verksamhet Intervjudeltagarna har även uppmanats att ge konkreta exempel på nuvarande verksamhet där frågor om markåtkomst aktualiseras. Följande har då framkommit. pågår mycket stora projekt för trädsäkring av elledningar och järnvägar. Denna verksamhet berör bl.a. och E.ON. avser att trädsäkra järnväg till en uppskattad kostnad om . Trädsäkringen innebär att ges rätt att hålla fritt från träd och buskar inom ett av- stånd av på vardera sidan om spåret. Utanför detta om- råde ges rätt att fälla de träd som kan utgöra fara för järnvägen eller järnvägsdriften. Första etappen kommer att ta och beräknas kosta . För åtkomst till skogs- och kommer servitut att bildas vid lantmäteriförrätt- ningar. Virkesvärdet och intrånget värderas i förrättningen av en opartisk värderare. Erfarenheterna är att fastighetsägarna har förståelse för och accepterar hur trädsäkringsprojektet genomförs. E.ON håller på att trädsäkra regionledningar. Detta arbete innebär att ledningsgatorna skall breddas . För åtkomsten till marken har E.ON valt att ansöka om ledningsrätt. Första året har omkring 50 förrättningar genomförts som berört 5 000 fastigheter. Endast 15–20 förrättningsbeslut har överklagats. E.ON samråder med LRF om hur trädsäkringen skall genomföras. Ett annat stort projekt som E.ON har att genomföra är nedgräv- ning av 1 kabel. Kablarna grävs ner i huvudsak längs vägar och E.ON har träffat avtal med för genomförande av projektet. Vid intervjuerna har också särskilt berörts frågan om vilka för- ändringar som de intervjuade anser sig ha iakttagit i olika hän- seenden sedan expropriationslagens tillkomst . En mer över- gripande synpunkt som då framkommit är att ersättningarna tidigare avsåg endast intrång men att numera annan ersättning har fått en ökad betydelse. I övrigt har bl.a. följande uppgifter lämnats. skapades och i samband därmed började man att bygga nya järnvägar. Decennierna hade präglats av nedläggningar av järnvägar. pågick borttagande av plankorsningar vilket medförde behov av markåtkomst. Lagen om byggande av järnväg trädde inte i kraft . Före lagens ikraftträdande fick markåtkomst för byggandet av nya järnvägar genomföras som rena expropriationer. E.ON hette tidigare . Detta bolag bildades av fem sydsvenska kommuner. börsnoterades men avnoterades i samband med att bolaget blev ett dotterbolag i tyska . bytte därefter namn till E.ON och ägs av tyska E.ON till och av norska Statkraft till . är världens största börsnoterade el- och gasföretag. Bolaget är börsnoterat i och . E.ON finns i 17 europeiska länder och i staten i . E.ON ombildades till en koncern i samband med avregleringen av elmarknaden. En synpunkt från fastighetsägarnas sida är att de upplever att en stor förändring har skett genom att t.ex. E.ON och TeliaSonera numera är vinstdrivande bolag. Bl.a. är det svårare att komma i kontakt med någon ansvarig på bolaget för att få besked om t.ex. var en ledning finns nedgrävd eller att få information om vilket underhållsarbete som planeras. I samband med intervjuerna har framkommit mera allmänna syn- punkter på vilka problemområden som finns och i viss mån vilka förändringar som kan vara önskvärda. Värdetidpunkten har framförts som ett problem. Tidpunkten styr för mycket för bedömningen av förväntningsvärden. Ett förslag som framförts är att värdetidpunkten borde anges uttryckligen i lag. En synpunkt som framkommit i fråga om värderingen är att den bör göras med utgångspunkt från vad en normal, förståndig köpare är beredd att betala på den öppna marknaden. I det sammanhanget har anmärkts att en ren avkastningsvärdering normalt aldrig skulle ligga till grund för ett vanligt köp. Från fastighetsägarnas sida har framhållits att det upplevs som ett stort problem att innehavare av rättigheter (dvs. ledningsrätt och vägrätt) vidtar underhåll m.m. utan att fastighetsägaren kon- taktas i förväg. Fastighetsägaren upptäcker i efterhand att någon varit och t.ex. röjt mera skog än vad som omfattas av mark- upplåtelsen eller vad som ingår i vägområdet. Fastighetsägarna an- ser att bl.a. både TeliaSonera och E.ON har dålig kontroll på sina underentreprenörer vilket medför att fastighetsägaren tvingas till merarbete för att bevaka sin rätt. Underentreprenörer har t.ex. försökt påbörja arbete med en ny ledning endast med stöd av något av LRF:s ramavtal och försökt använda en privat väg för nedgräv- ning av ledning och hänvisat till avtal med . Fastighets- ägarna saknar möjlighet att få ersättning för det merarbete som denna bevakning innebär. Det upplevs också som ett problem från fastighetsägarnas sida att samråd inför nya markupplåtelser i regel sätts ut som gör det svårt för fastighets- ägaren att delta och bevaka sina intressen. Från flera håll har framförts att berörda fastighetsägare borde ges ekonomiska förutsättningar för att redan i förhandlingsskedet kunna anlita ombud för tillvaratagande av sin rätt. Fastighetsägarna har uppgett att de är tvungna att lägga ner mycket eget arbete både i samband med en markupplåtelse och efter att marken är ianspråktagen men att de inte har någon möjlighet att få ersättning för det egna arbetet. Ytterligare problem som uppmärksammats av bl.a. fastighets- råden är svårigheter med att tillämpa både presumtionsregeln och influensregeln. T.ex. tycks inte presumtionsregeln tillämpas enhet- ligt av kommunerna. Den del av uppdraget som redovisas i detta delbetänkande omfattar en undersökning av hur ersättningsbestämmelserna i expropria- tionslagen tillämpas i praktiken. I direktiven anges närmare att vi i undersökningen skall belysa vid vilka slag av tvångsförfoganden som ersättningsbestämmelserna i expropriationslagen kommer till användning, om parterna utgörs av offentliga eller privata rätts- subjekt samt att i olika avseenden kartlägga förekomsten av fri- villiga uppgörelser om ianspråktaganden av egendom där tvångsför- fogande annars är möjligt. Slutligen omfattar uppdraget att vi skall undersöka vilka förändringar i dessa hänseenden som skett sedan expropriationslagens tillkomst. Arbetet med undersökningen har gett många intressanta inblickar i den praktiska tillämpningen av expropriationslagens ersättnings- bestämmelser. När det gäller att undersöka de faktiska förhållan- dena har det emellertid i vissa fall visat sig svårt att få fram konkret information i önskvärd omfattning. I andra fall har visserligen information funnits att tillgå men i sådan form och mängd att det visat sig vara förenat med svårigheter och krav på personella resurser att hantera informationen och ur denna hämta uppgifter om de förhållanden som enligt uppdraget skall belysas. Konsekvensen av dessa svårigheter har blivit att den information om mätbara fakta som kunnat presenteras belyser endast en liten del av de för- hållanden uppdraget omfattar. Följaktligen är det mot denna bak- grund inte möjligt att presentera någon fullständig bild av hur ersättningsbestämmelserna tillämpas i praktiken. En stor del av den information som redovisas i kartläggningen utgörs av svaren på den enkätundersökning och de intervjuer som har gjorts. Syftet med enkäten och intervjuerna har i första hand varit att samla in erforderliga fakta för att kunna genomföra den undersökning som uppdraget avser. De svar vi har fått innehåller emellertid i många fall inte uppgifter av konkret slag. Det betyder dock inte att svaren varit utan värde. De återger svarsgivarens allmänna synpunkter på ersättningsfrågorna och ger i många fall en värdefull bild av de erfarenheter som finns av olika former av ianspråktaganden av mark. Här följer en sammanfattande redovisning av den undersökning som har gjorts. Redovisningen delas upp i olika avsnitt med utgångs- punkt i de frågor som enligt direktivet skall belysas.