sou · GVB365 · 2008-01-01 00:00:00 — Flera personer erhåller t.ex. en gåva och har då andelar i vissa konkreta föremål utan att aktivt ha verkat för samägandet. I ett enkelt bolag däremot uppkommer verksamheten genom att delägarna träffar ett avtal om att gemen- samt driva viss ekonomisk verksamhet. Det kan emellertid vara fråga om samäganderätt även när ett gemensamt förvärv skett efter ett avtal mellan flera personer om verksamheten är av privat slag, t.ex. om två personer köper en mindre båt för privat fiskebruk. I vissa fall kan det vara svårt att bestämma rättsförhållandets karaktär om avtalet syftar till att delvis reglera parternas personliga bruk- ningsrätt och delvis att erhålla vinst genom en på egendomen grundad verksamhet. I sådana fall får frågan avgöras med ledning av vad som kan anses vara avtalets huvudsakliga syfte och innebörd (se NJA 1980 s. 547).4 14.2Förordnande och entledigande av god man för förvaltning av samägt gods Som framgått ovan krävs som regel enligt samäganderättslagen att delägarna är eniga om de åtgärder som ska vidtas med godset i dess helhet (2 §). Det krävs alltså – med undantag för brådskande åtgärder – samtycke av alla delägare för såväl förfogande över god- set i dess helhet som vidtagande av viss förvaltningsåtgärd. För det fall delägarna inte kan enas om hur godset ska förvaltas eller nyttjas har varje delägare möjlighet att ansöka om att en god man förordnas (3 §). Ansökan ska göras hos tingsrätten i den ort där godset finns (18 §). Vid tingrätten handläggs ansökan som ett ärende. förordnandet gäller ska den gode mannen förvalta godset i delägarnas ställe. Om en delägare vill att den gode mannens förvaltning ska fortsätta även efter utgången av den i förordnandet bestämda tiden får delägaren göra en ny ansökan och frågan prövas av rätten i ett nytt ärende. Under vissa omständigheter kan den gode mannen entledigas av rätten (5 §). Entledigade ska ske om delägarna är ense om att återta förvaltningen av godset eller om de gemensamt har sålt godset. Det ska också ske om någon delägare har löst ut de andra delägarna eller 4 , Om handelsbolag och enkla bolag, tredje upplagan, s. 62. om samäganderätten upphört på något annat sätt. Efter utgången av den i förordnandet angivna tiden ska entledigande dock inte ske. Även byte av god man kan förekomma. Beslutanderätten till- kommer rätten även om alla delägarna skulle vara eniga om att en annan person bör utses till god man. Ett beslut om förordnande eller entledigande av god man går i verkställighet (17 § ). En god man har rätt till ersättning för arbete och kostnader. Er- sättningen ska betalas av delägarna (14 §). 14.3Förordnande om försäljning av samägt gods på offentlig auktion Enligt samäganderättslagen har varje delägare, om inte annat är sär- skilt avtalat mellan dem, rätt att hos tingsrätten begära förordnande att godset ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion (6 §). Ansökan handläggs som ett ärende enligt samma forumregel som gäller beträffande en ansökan om förordnande av god man. Om en delägare kan visa synnerliga skäl för anstånd ska något förordnande om försäljning dock inte meddelas. Förordnar rätten om offentlig auktion ska en god man utses (8 §). Den gode mannen ska ombe- sörja auktionen, fördela köpeskillingen samt, om det är fråga om en fastighet, utfärda köpebrev. I samband med att rätten förordnar om offentlig auktion ska den också, om det yrkas av någon delägare, bestämma ett lägsta pris för försäljningen (9 §). Är det fråga om försäljning av en fastighet, i vilken en omyndig har del eller som till någon del omfattas av ett förvaltarskap enligt , ska ett lägsta pris under vilket fastigheten inte får säljas alltid bestäm- mas. I övrigt bestämmer den gode mannen villkoren för försälj- ningen. Syftet med offentlig auktion enligt samäganderättslagen är att den gode mannen utan dröjsmål ska förvandla egendomen till kontanter. Avges inget bud eller erbjuder sig ingen att betala lägsta priset faller förordnandet om offentlig auktion och god man. I förekommande fall får ny ansökan göras hos tingsrätten. Det möter inget hinder att delägare själv ropar in egendomen vid auktionen. Samäganderättslagen innehåller inga föreskrifter om efter vilka grunder ett lägsta pris ska bestämmas. Lagens förarbeten går inte heller in på den frågan. Priset torde dock kunna bestämmas till det belopp som fastigheten vid en försäljning under normala för- hållanden som lägst kan tänkas inbringa (jfr RH 2001:66). Som angetts ska en ansökan om utbjudande av försäljning på offentlig auktion inte bifallas om en delägare visar synnerliga skäl för anstånd. I förarbetena till samäganderättslagen anges att skäl för anstånd t.ex. kan vara att konjunkturen är sådan att en försäljning kan antas bli förlustbringande eller att en kapitalstark delägare på- kallar försäljning i vetskap om att övriga delägarna vid tillfället är ur stånd att bevaka sin rätt. I praxis har även sociala skäl beaktats (se NJA 1979 s. 562). Kraven för anstånd har dock ställts högt. I 13 § lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jord- bruksfastigheter finns motsvarande bestämmelse om att varje del- ägare kan begära att fastigheten för gemensam räkning försäljs på offentlig auktion. Beträffande förfarandet är bestämmelserna i sam- äganderättslagen tillämpliga. 14.4Förordnande av ställföreträdare för samägd jordbruksfastighet Samäganderättslagen är tillämplig om föremålet för det gemen- samma ägandet är en fastighet. I fråga om förvaltningen av fast egendom som är taxerad som lantbruksenhet och som ägas av minst tre gemensamt finns emellertid, som tidigare angetts, särskilda bestämmelser. Dessa bestämmelser finns i lagen (1989:31) om för- valtning av vissa samägda jordbruksfastigheter (LFJ). Lagen till- kom i syfte att minska de olägenheter som ansågs följa av att jord- bruksfastigheter ägs av dödsbon eller av flera personer med sam- äganderätt. De olägenheter som främst avsågs var myndigheternas svårigheter att komma i kontakt med delägare eller någon som kunde företräda dem.5 Enligt LFJ ska delägarna utse en ställföreträdare (2 §). Uppgift om vem som utsetts till ställföreträdare ska skriftligen anmälas till inskrivningsmyndigheten för det område där fastigheten ligger. Uppgiften ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Har någon anmälan inte gjorts eller har den som anmälts som ställ- företrädare avlidit ska, efter anmälan, rätten på den ort där fastig- heten ligger förordna en ställföreträdare (2 § andra stycket). En sådan anmälan kan göras av myndighet eller delägare. Anmälan handläggs som ett ärende vid tingsrätten. 1988/89:9 Om dödsboägande och samägande av jordbruksfastighet m.m. Förordnande av ställföreträdare får alltså meddelas när ställföre- trädare helt saknas och när denne har avlidit. Däremot får rätten inte förordna ny ställföreträdare därför att myndighet eller annan anser att den som anförtrotts uppdraget inte fullgör sina åliggan- den. Sådana missförhållanden får delägarna själva avhjälpa, exem- pelvis genom att utse någon annan ställföreträdare.6 Vid valet av ställföreträdare är rätten inte bunden att utse någon av delägarna. Rätten ska i stället särskilt beakta att den som utses har lämpliga kvalifikationer för uppdraget. Vad som krävs i det en- skilda fallet får bedömas mot bakgrund av hur omfattande för- valtningsuppgifter som är att vänta. Den myndighet som påkallar att ställföreträdare förordnas kan eventuellt lämna värdefulla upp- lysningar och föreslå lämplig kandidat. Delägarnas synpunkter bör beaktas. En ställföreträdare bör inte förordnas om denne inte först har förklarat sig villig till detta.7 Innan rätten förordnar en ställföreträdare ska delägarna få till- fälle att yttra sig. Kan rätten inte få kontakt med delägarna utgör detta emellertid inte hinder att förordna en ställföreträdare. Rätten ska anmäla till inskrivningsmyndigheten vem som förordnats till ställföreträdare (2 § andra stycket). En ställföreträdare som önskar bli entledigad från sitt uppdrag kan vända sig till tingsrätten och begära att ny ställföreträdare utses (2 § andra stycket). Rättens entledigande förutsätter att det är ställföreträdaren själv som begär sitt entledigande. Delägarna kan få ställföreträdaren utbytt endast genom att de gemensamt be- slutar att denne ska entledigas och ersättas av en annan person (2 § tredje stycket). Vid byte av ställföreträdare består den tidigare ställ- företrädarens uppdrag till dess att den nye ställföreträdaren anteck- nats i inskrivningsregistret (2 § fjärde stycket). Ställföreträdarens uppgift är att svara för den löpande förvalt- ningen av fastigheten enligt de riktlinjer och anvisningar som del- ägarna meddelar (3 §). Ställföreträdaren har behörighet att före- träda delägarna mot tredje man i angelägenheter som rör fastig- heten. Denne är dock inte behörig att överlåta fastigheten eller del av den, inteckna eller pantsätta fastigheten eller upplåta nyttjande- rätt eller annan rättighet i fastigheten . 1988/89:9 Om dödsboägande och samägande av jordbruksfastighet m.m. s. 23 och 36. 7Se not 6. Utredningens bedömning: Allmän domstol bör även i fortsätt- ningen handlägga ärenden som rör samäganderätt enligt lagen om (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Som framgått av redogörelsen ovan handlägger tingsrätten i första instans ett antal ärenden som rör samäganderätt enligt samägande- rättslagen. De ärenden som avses är förordnande och entledigande av god man samt förordnande om försäljning av samägt gods på offentlig auktion. Många av dessa ärenden kan tyckas sakna varje inslag av rättskipning och skulle därför kunna handläggas av en förvaltningsmyndighet. En delägare av samägt gods har i princip alltid rätt att få en god man förordnad och det saknar betydelse om övriga delägare motsätter sig det. Detsamma gäller i princip i fråga om en delägares rätt att få till stånd en försäljning av samägt godset på offentlig auktion. Det finns emellertid också skäl som talar för att domstolarna även framgent bör handlägga dessa ärenden. Vid handläggningen av ärenden som rör samäganderätt är det som nämnts viktigt att skilja mellan enkelt bolag och samäganderätt. Skälet härtill är att olika regler gäller för dessa rättsinstitut. Om det är fråga om enkelt bolag gäller inte samäganderättslagens regler om förordnande av god man eller försäljning av gods på offentlig auktion. kan det vara svårt att bedöma om ett rättsförhållande är enkelt bolag eller sam- äganderätt. Gränsdragningen mellan enkelt bolag och samägande- rätt är nämligen inte helt klar. För att avgöra frågan kan det ibland krävas tolkning av det civilrättsliga avtal som ligger till grund för egendomsgemenskapen. Vid handläggning av ärenden som rör samäganderätt kan det således i vissa fall bli fråga om kvalificerade juridiska avvägningar. Det är en uppgift som enligt utredningens mening bör ankomma på domstol. Härtill kommer att det inte är ovanligt att ärenden som rör samäganderätt är tvistiga. Parterna kan vara oense om det över huvud taget föreligger samäganderätt till godset eller så kan de ha vitt skilda uppfattningar om vilket lägsta pris som godset inte ska få säljas under. Det kan förekomma att parterna vill lägga fram utredning för rätten till styrkande av sin sak, t.ex. ett avtal eller värderingsintyg. och bevisupptagning vid sammanträde kan således också bli aktu- ella i dessa ärenden. De nu nämnda skälen hindrar emellertid inte att ärenden om byte och entledigande av god man flyttas över till en förvaltnings- myndighet. En motsvarande ordning gäller i fråga om byte av god man och förvaltare enligt (se 11 kap. 19 § FB). Vid en uppdelning av ärenden som rör samäganderätt mellan domstol och förvaltningsmyndighet är risken dock att man tillskapar en ordning som för den enskilde framstår som svåröverskådlig. Ett problem med att flytta ärenden om byte och entledigande av god man till en förvaltningsmyndighet är dessutom att det inte finns någon naturlig mottagare av dessa ärenden. Det finns inte någon myndighet som för register över personer som är gode män för samägd egendom. Det innebär att den myndighet som skulle ta över handläggningen måste skicka efter handlingarna i tingsrättens ärenden. Det innebär i sin tur administrativt merarbete och en risk för att ärendehanteringen kommer att dra ut . Enligt utred- ningens mening är det därför inte lämpligt att dela upp ärenden som rör samäganderätt mellan domstol och förvaltningsmyndighet. Mot bakgrund av det anförda anser utredningen att ärenden som rör samäganderätt enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt även i fortsättningen bör handläggas av allmän domstol. 14.5.2Ärenden om ställföreträdare för jordbruksfastigheter Utredningens förslag: Allmän domstol ska även i fortsättningen handlägga ärenden om förordnande av ställföreträdare för en jordbruksfastighet enligt lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Handläggningen av ärenden om byte av sådan ställföreträdare flyttas dock från domstol till inskrivningsmyndigheten. beslut ska kunna överklagas till allmän domstol. Behörig domstol ska vara tingsrätten i den ort där jordbruksfastigheten finns. I fråga om förvaltningen av fast egendom som är taxerad som lant- bruksenhet och som ägs av minst tre gemensamt gäller inte samägan- derättslagens bestämmelser om förordnande av god man. I stället finns, som angetts ovan, särskilda bestämmelser i lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Enligt den lagen ska tingsrätten efter anmälan från myndighet eller delägare förordna en ställföreträdare. Även dessa ärenden kan tyckas avse rättsvård i sådan omfattning att de utan tvekan borde handläggas av en förvaltningsmyndighet. En ställföreträdare ska ju alltid förord- nas även om delägarna motsätter sig det. Problemen när det gäller dessa ärenden är emellertid desamma som i ärenden som rör sam- äganderätt enligt samäganderättslagen. Även i dessa ärenden kan det bli fråga om att bedöma om ett rättsförhållande är enkelt bolag eller samäganderätt och att tolka det civilrättsliga avtal som ligger till grund för egendomsgemenskapen. Som utredningen tagit ställ- ning för ovan är detta en uppgift som bör ankomma på domstol. Härtill kommer att frågor om bevisvärdering och bevisupptagning vid sammanträde kan bli aktuella vid handläggningen. Det förhåller sig annorlunda i fråga om byte av ställföreträdare. Vid handläggningen av sådana ärenden prövar rätten nämligen inte om jordbruksfastigheten är att anse som enkelt bolag eller samägd egendom. Prövningen är i stället begränsad till att bedöma om en person är lämplig att inneha uppdraget som ställföreträdare. Ären- det är av den karaktären att det utan vidare kan flyttas till en för- valtningsmyndighet. En uppgift om valet av ställföreträdare ska alltid finnas anteck- nad i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Om handläggningen av ärendet flyttas till inskrivningsmyndigheten kan de olika delarna av förfarandet samordnas och hanteringen därmed rationaliseras. Ett sådant förslag innebär visserligen att ärenden om ställföreträdare delas upp mellan tingsrätten och inskrivningsmyndigheten, men de hanteringsmässiga fördelarna överväger i sådan utsträckning att den olägenheten får godtas. Utredningens föreslår således att allmän domstol behåller upp- giften att förordna ställföreträdare för jordbruksfastigheter, men att handläggningen av ärenden om byte av sådan ställföreträdare flyttas från allmän domstol till inskrivningsmyndigheten. Vid valet av vilket domstolsslag som bör överpröva inskriv- ningsmyndighetens beslut beaktar utredningen att allmän domstol handlägger ärenden om förordnande av ställföreträdare och ären- den enligt samäganderättslagen. För att uppnå en sammanhållen reglering bör beslut i ärenden om byte av ställföreträdare därför överprövas av allmän domstol. Av samma skäl bör behörig domstol vara tingsrätten i den ort där jordbruksfastigheten finns (jfr 18 § samäganderättslagen). En stor del av den svenska åkerarealen brukas av annan än ägaren. Det finns olika upplåtelseformer, men den vanligaste är jordbruks- arrende. Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot ersättning. Förutom jordbruksarrende finns bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Allmänna bestämmelser om arrende finns i 7 och 8 kap. jordabalken (1970:994) (JB). Sär- skilda bestämmelser om jordbruksarrende finns i 9 kap. JB. Definitionen av jordbruksarrende anges i 9 kap. 1 § JB. Av be- stämmelsen framgår att jordbruksarrende föreligger om jord genom arrendeavtal upplåtits till brukande. Vid gränsdagningen mellan jordbruksarrende och andra typer av arrenden kan man utgå från att jordbruksarrende föreligger, när parternas avsikt vid upplåtelsen är att jorden ska nyttjas enligt de metoder som kännetecknar jordbruket såsom näring.1 Huvudregeln är att avtal om jordbruksarrende ska träffa (9 kap. 2 § JB). Är arrendetiden inte bestämd gäller avtalet . Arrendatorn ska vårda och underhålla arrende- stället. Försämras det genom att arrendatorn eftersätter vad som åligger honom har jordägaren rätt till ersättning (9 kap. 15 § JB). Arrendatorn är dock inte skyldig att avhjälpa en brist som finns redan vid tillträdet. Avhjälper han en sådan brist, har han rätt till ersättning av jordägaren (9 kap. 16 § JB). Ersättningsfrågorna ska i allmänhet avgöras vid avräkning (9 kap. 23 § JB). 1 NJA 11 1944 s. 302. Avräkning ska ske när arrendatorn avträder arrendestället. Avräk- ning ska också ske i samband med förlängning av ett arrendeavtal, om har förflutit från tillträdet eller närmast föregå- ende avräkning. Om inte annat har avtalats, ska avräkningen grun- das på syn vid avräkningsperiodens början och slut. Vid synen ska allt undersökas som hör till arrendestället (9 kap. 26 § JB). Om brist finns, ska anteckning göras om bristens beskaffenhet, de åt- gärder som behövs för dess avhjälpande samt kostnaden för detta. Syn ska förrättas av minst två med ortens jordbruksförhållanden förtrogna synemän (9 kap. 24 § JB). Synemän utses bland personer som förklarat behöriga att hålla syn (jfr förordningen [1971:704] om synemän enligt 9 kap. jordabalken). Synemännen ska utses av jordägaren och arrendatorn gemensamt. Enas parterna inte om valet, utser rätten synemän. En ansökan om förordnande av synemän ska göras hos fastighetsdomstolen (8 kap. 32 § första stycket JB). Vid handläggningen är ärendelagen tillämpning. Har synemännen olika meningar, ska majoritetens mening gälla. Om beslut inte kan åstadkommas på sådant sätt, ska, om syne- männen är flera än två och parterna eller rätten utsett en av syne- männen att var ordförande, dennes mening gälla som synemännens beslut. Kan inte heller på detta sätt beslut åstadkommas, ska syne- männen välja ytterligare en syneman, som då blir ordförande. Enas inte synemännen om valet, ska rätten utse synemannen. Syn får inte påbörjas tidigare än före den dag till vilken den hänför sig och ska vara avslutad från nämnda dag, om inte rätten på begäran av synemännen medger att synen får avslutas . Sådant medgivande behövs dock inte för syn som äger rum efter fristens utgång för att undersöka förekomsten av ogräs. En ansökan om anstånd handläggs som ett ärende enligt samma forumregel som gäller beträffande en ansökan om förordnande av synemän. Om jordägaren eller arrendatorn inte godtar en syn får de klandra synen genom att väcka talan vid fastighetsdomstolen mot den andra inom en månad från det att synehandlingen delgavs dem (9 kap. 28 §). Om synen inte klandras, gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till vilken synen hänför sig. Motbevis- ning mot synen är inte tillåten i ett sådant fall. Om den ena parten har klandrat synen, får också motparten klandra synen, trots att den för honom gällande tiden för har gått ut. klandertalan ska väckas inom en månad från det att parten delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. Om den första klandertalan återkallas eller förfaller av något annat skäl, förfaller också den senare talan. Synemännen ska yttra sig skriftligen i ett mål om , om domstolen begär det. Parterna svarar solidariskt för synekostnaden (9 kap. 27 § JB). Sinsemellan svarar de för hälften var. 15.1.1.1Ansökan om förordnande av synemän bör göras hos Utredningens förslag: Handläggningen av ärenden om förord- nande av synemän enligt jordabalken flyttas från fastighetsdom- stolen till . Även handläggningen av ärenden om anstånd med att avsluta syn ska flyttas från fastighetsdomstolen till . beslut ska kunna överklagas till fastighets- domstolen. En arrendepart kan i ett flertal situationer ha rätt till ersättning av den andra arrendeparten. En sådan situation är t.ex. om vården av arrendestället är eftersatt. En annan situation är när arrendatorn avhjälper en brist som förelegat vid tillträdet till arrendet. Dessa frågor ska i första hand regleras vid avräkning. Om inte annat har avtalats, ska avräkningen grundas på syn vid avräkningsperiodens början och slut. Synen ska förrättas av särskilt utsedda synemän. Huvudregeln är att synemännen ska utses av jordägaren och arrendatorn gemensamt. Om parterna inte kan enas om valet av synemän ska rätten efter ansökan förordna synemän. Ett sådant förordnande får endast ges till en person som fått särskilda förordnande att hålla arrendesyn. Ett beslut om förordnande av synemän har inte till syfte att lösa en reell konflikt mellan jordägaren och arrendatorn. I dessa ären- den är rättens uppgift i stället, förutom en prövning av de formella förutsättningarna, endast att bedöma om en person är lämplig för uppdraget, t.ex. om en viss syneman är förtrogen med de rådande jordbruksförhållandena på den ort där arrendestället ligger. Ärendet är således till sin karaktär sådant att det är lämpligt att det handläggs av en förvaltningsmyndighet. Utredningen har också i tidigare av- snitt föreslagit att handläggningen av ärenden av liknanden slag ska flyttas från domstol till förvaltningsmyndighet och där framhållit den absoluta rätten att få t.ex. en bodelningsförrättare förordnad (jfr avsnitt 10.2.1.1 och 13.5.2 om förordnande av bodelningsför- rättare, boutredningsman och skiftesman). Enligt utredningens mening finns det inte någon anledning att behandla de nu aktuella ärendena på annat sätt. är enligt den nuvarande ordningen den myndighet som ger behörighet till personer att vara synemän. En person kan inte förordnas av rätten till syneman om inte har förklarat denne behörig att hålla arrendesyn. Vid valet av vilken myndighet som ska ta över fastighetsdomstolens uppgift att för- ordna synemän bör detta förhållande tillmätas särskild tyngd. Som utredningen anfört är det i dessa ärenden fråga om att bedöma om en person är lämplig att vara syneman. Den uppgiften kan i viss mån sägas ankomma på eftersom det är den myndigheten som avgör vem som ska ges särskild behörighet att vara syneman. Uppgiften att förordna synemän motsvarar alltså till viss del en prövning som ankommer på länsstyrel- sen. Med hänsyn härtill föreslår utredningen att ska ta över fastighetsdomstolens uppgift att handlägga ärenden om för- ordnande av synemän. I enlighet med allmänna principer blir den länsstyrelse behörig inom vars län arrendestället finns. För att bibehålla en sammanhållen reglering på området och för att undvika att förfarandet uppfattas som svåröverskådligt och inkonsekvent bör som en följd av utredningens nämnda förlag även handläggningen av ärenden om anstånd med att avsluta syn flyttas över till . Beslut i de ärenden som utredningen nu föreslår ska flyttas till bör kunna överklagas. Som framgått handlägger enligt den nuvarande ordningen fastighetsdomstolen dessa ärenden i första instans. Vid den domstolen finns således erfarenhet och kunskap av de frågor som kan aktualiseras i ärendena, t.ex. vilka förutsättningar som bör vara uppfyllda för att anstånd med att avsluta syn ska beviljas. Fastighetsdomstolen är dessutom den myndighet som prövar talan om av syn.