sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Då hyresvärdarna själva sköter större delen av förmedlingsprocessen kräver detta personal som kan ar- beta med förmedlingssystemet men också ta hand om att boka vis- ningar, göra kontroll av eventuella betalningsanmärkningar osv., alla de delar som hyresvärdarna i kostnadsfritt får hjälp av bostadsförmedlingen med. Utifrån både ett kostnadseffektivt perspektiv bör det därmed vara betydligt intressantare att få hjälp med dessa tjänster än att behöva utföra dessa delar själva. Ytterligare en negativ konsekvens av att hyresvärden själv måste vara aktiv i förmedlingsprocessen är att själva processen blir längre. Den genomsnittliga tiden för att teckna kontrakt med ny hyresgäst är i jämfört i . I är det inte är ovanligt att trots att flera hyresgäster kallas till visningar så är det uppåt som överhuvudtaget inte svarar på visningserbjudandet, med konsekvensen att hyresvärden inte vet hur många som kommer. Det har inneburit att trots stora mängder intresseanmälningar på lägenheten har det ibland inte funnits någon som tackat ja till kontraktet. Hyresvärden har då varit tvungen att gå tillbaka flera steg i processen och kalla fler till visning vilket självklart drar ut . Skillnaden i är att det oftast är ett betydligt större antal som kallas till visning just utifrån att erfarenheten att många inte kommer att dyka upp utan står anmälda på flera objekt. Anledningen till att inte fler kallas i kan antas vara en administrativ fråga då hyresvärden själv ska kontakta utvalda sökande för att hitta visningstillfällen, medan hela den processen sköts av bostadsförmedlingens personal i . En förlängd förmedlingsprocess leder till en ökad kostnad för hyresvärdarna då hyresbortfallet är en kostnad lägen- heten står tom. Bra matchning mellan ledig lägenhet och bostadssökande Det finns ett gemensamt intresse av att alla blir så nöjda som möj- ligt eftersom det bäddar för en långvarig och trygg boendesituation för den bostadssökande och en stabil och friktionsfri relation med hyresgästen för hyresvärden. Stor skillnad på mängden obligatoriska registreringsuppgifter mellan de olika systemen För att en bra matchning ska åstadkommas krävs att båda parter har all nödvändig information. När det gäller underlag för hyres- värdarna att bedöma en bostadssökandes lämplighet skiljer sig sy- stemen åt i vad som räknas som viktig information för att bedöma en hyresgästs lämplighet. I är syftet till efterfrågade uppgifter att bedöma huruvida den sökande lever upp till värdarnas krav på hyresgästen. Kraven handlar nästan uteslutande om att mäta framtida betalningsförmåga. Urvalskriterier förutom uppfyl- lande av kraven är strikt kötid så här behövs inte fler uppgifter. I och med Boplats mer komplicerade matchningspro- cess är de uppgifter som efterfrågas både fler och av ett mer disku- tabelt innehåll. Det kan ifrågasättas om det är relevant att behöva fylla i uppgifter om hur många vuxna respektive barn hushållet be- står av, samt anledning till varför man vill flytta. Visserligen kan en behovsbedömning göras av hyresvärden, men uppgifterna kan också användas för att exempelvis undvika familjer med många barn, vilket t.ex. anses slita mer på en lägenhet. Det kan också ifrå- gasättas varför det är ska nödvändigt att fylla i så många uppgifter om den medsökande, exempelvis uppgifter om den medsökande har svenskt personnummer eller inte och vilket kön personen har. Vid registrering till Boplats får de bostadssökande uppge vilka geografiska preferenser de har. Det kan diskuteras hur effek- tivt den prioriteringen redan vid registreringen verkligen är. Enligt uppgifter från Boplats fyller de allra flesta i att de vill bo centralt och i de mest attraktiva lägena. Den sökandes priorite- ringar används sedan ofta i matchningsprocessen då många värdar menar att det är viktigt för dem att de sökande verkligen vill bo i just det området. De menar att just lägesfaktorn är avgörande för människors prioriteringar gällande boendet. är det viktigt att göra skillnad på var man vill bo om man helt får välja själv och var man skulle acceptera att bo. Det blir en dubbelhet i att de sö- kande först ska fylla i sina önskningar och att dessa sedan kan vara hindrande när de sedan anmäler intresse för en lägenhet som ligger utanför dessa områden. Det verkar finnas en stor klyfta mellan re- presentanterna från Boplats och hyresvärdarnas syn på lägesfrågan jämfört med de bostadssökandes. Ingen ifrågasätter att läget är en viktig faktor i boendet, men menar de bo- stadssökande att det viktigaste oftast är att få en bostad överhu- vudtaget och att frågan om var man verkligen skulle vilja bo mer handlar om drömmar än realistiska förväntningar. Detta leder till taktiktänkande där de bostadssökande försöker överlista systemet och fylla i de uppgifter som de tror att hyresvärdarna kommer att titta på och prioritera. Ett annat problem med att fylla i geografiska prioriteringar är att många faktiskt inte känner till de olika områdena speciellt väl utan vid prioriteringen väljer det man känner till vilket oftast är centrala lägen. Det ger också en missvisande bild av att alla absolut vill bo i centrala lägen, oftast handlar det om bristande kunskap om alter- nativ. Om man jämför där man inte fyller i geografiska pri- oriteringar, finns inget som tyder på att det inte skulle gå att lita på att de sökande som anmäler intresse på en viss lägenhet också fak- tiskt kan tänka sig att bo i just det området Mer information om lägenheter och närområde skulle underlätta för sökande När det kommer till hyresgästernas möjlighet att bedöma den en- skilda lägenheten och hyresvärdens lämplighet är det inte alltid lika enkelt som för värdarna att bedöma de sökande. I båda förmed- lingssystemen arbetar man med att utveckla information som är relevant för hyresgästen, till exempel detaljplaner, foton, informa- tion om närmiljö, kommunikationer, service i närområdet osv. Det är en lång väg innan förmedlingssystemen för hyresbostäder kom- mer i närheten av den detaljerade och välpaketerade presentation av lediga objekt som finns på bostadsrätts- och småhusmarknaden. Representanter från båda förmedlingssystemen intygar att man ar- betar med utvecklingen på detta område men att det också handlar om att hyresvärdarna inte har rutiner för att fotografera lediga lä- genheter och att det än så länge är ett så pass hårt tryck på markna- den att det kan vara svårt att motivera dem till att göra detta. Det är dock en nödvändighet att också de sökande har all nödvändig in- formation för att matchningen ska bli så bra som möjligt. I ligger det i systemet att begränsa intresseanmälning- arna genom att det endast är möjligt att anmäla intresse för den som uppfyller de krav hyresvärden har på sökande. Tydligt definie- rade och redovisade krav gör att alla vet att köprincipen gäller och man kan genast se huruvida man uppfyller kraven och var man hamnar i förhållande till andra sökande. I är det inte möjligt för de sökande att veta huruvida man lever upp till de krav värdarna ställer. Det går inte att utläsa vilka urvalskriterier som används av respektive värd, om det är ti- den man varit registrerad, om det är de geografiska prioriteringar man gjort tillsammans med registreringstid eller om det är slumpen som avgör vilka möjligheter man har att bli erbjuden visning. Det här leder till en allmän förvirring bland många av de unga bostads- sökande i . Detta riskerar att undergräva förtroendet för verksamheten. När det är oklart om vad som gäller skapas rykten och misstankar om diskriminering kan växa sig stark. Tydligare information om vad som gäller från hyresvärdarna skulle öka möjligheterna för en effektivare matchning. vilken åsikt man har om kravens rimlighet så ökar förståelsen och valmöjligheten bara genom att vara öppen och redovisa dessa. Det är ovissheten och känslan av att inte alls ha insyn och rationellt kunna styra sitt sökande som skapar den främsta frustrationen hos sökande i . Detta skapar också i sin tur en större tryck på förmedlingssystemet, fler ställer frågor och behöver personlig hjälp för att fylla i sin registrering på ett korrekt och effektivt sätt. Funktionalitet och service utifrån olika förutsättningar och behov En samlad information om lägenheter Både i och i har man lyckats väl med att samla både information och lediga lägenheter som kommer ut på mark- naderna. För båda förmedlingssystemen har antalet användare och antalet förmedlade lägenheter ökat kraftigt . Det är en växande andel privata hyresvärdar som lämnar sina lägenheter för förmedling via Boplats och bo- stadsförmedling, vilket tyder på att den service som erbjuds vär- darna är relevant och uppskattad. Den ökade registreringen i bostadsförmedlings bostadskö med en ökning på kan inte enbart förklaras av ett högre tryck på bo- stadsmarknaden eftersom kötiderna blivit kortare. Ett mer regionalt samarbete efterfrågas arbetar redan aktivt med att knyta till sig fler av Stockholmregionens kommuner, både och har till exempel helt låtit införliva sina tidigare köer och lämnar nu i stället lediga lägenheter till bostadsförmed- ling. I finns stort intresse från framförallt privata fastig- hetsägarnas intresseorganisation att Boplats ska få ett mer regionalt perspektiv där man också släpper in och förmedlar bostäder från hela Västa . Det är dock en mer komplicerad fråga i eftersom det inte nödvändigtvis finns ett politiskt in- tresse av detta och kan vara svårt att fördela driftskostnaden mellan fler ägare. Från både bostadssökande och hyresvärdar finns en nytta av att förmedlingssystemet tar hänsyn till den faktiska bostadsmarknaden och inte begränsas till en uppdelning. För den sökande underlättar det sökandet ju mer samlad informationen om lediga lägenheter är. Det innebär också större möjligheter att öka kunska- pen om områden som kanske inte är kända för den sökande, och breddar då utbudet vilket kan öka möjligheterna att hitta en bostad. Från hyresvärdsperspektiv ökar också ett mer regionalt inriktat förmedlingssystem en möjlighet till en bredare exponering av de lediga lägenheterna. Ett regionalt förmedlingssystem kan också leda till en ökad möjlighet för de områden som inte ligger helt centralt men som kanske har andra positiva egenskaper, att nå ut till bostadssökande från andra delar som inte känner till dessa om- råden. Utifrån både det kommunala och regionala perspektivet är det av nytta att bostadsmarknaden och dess förmedlingssystem samlar upp och förmedlar lägenheter från hela det område som räknas som arbetsmarknad. Det är förvånansvärt att så mycket diskussioner pågår om den regionala arbetsmarknaden men att många kommuner fortsätter att dra strikta kommunala gränser för bostadsmarkanden. Tillgänglighet och personlig service Både från bostadssökande och hyresvärdar lyfts det fram hur vik- tigt det är att en förmedlingsservice är tillgänglig för alla. Internet är bra men medvetenheten är stor bland hyresvärdarna att det inte är tillräckligt eftersom det inte är tillgängligt för alla. Äldre är en grupp som nämns i sammanhanget men också människor med vissa funktionshinder och för dem som har svårt med språket. Det verkar främst vara unga i som efterfrågar mer per- sonlig service, detta kan bero på att mindre information finns till- gänglig på hemsidorna, värdarnas urvalskriterier inte är redovisade för de sökande och det går heller inte att avgöra de egna förutsätt- ningarna i förhållande till andra. Det finns därmed ett större ut- rymme för osäkerhet hos de sökande som inte kan avgöra vad ett eventuellt upprepat misslyckande att matcha värdarnas önskemål beror på. Detta i sin tur skapar ett ökat behov av någon som förkla- rar och hjälper till. I jämfört med verkar inte behovet av personlig hjälp lika stor hos just gruppen unga då det i princip räcker att gå på hemsidan en gång för att hålla koll på nya lägenheter. En strikt köprincip gör också att det inte finns utrymme för oklarheter om vem som blir erbjuden ett kon- trakt eller varför. Både i och finns en eller flera platser att besöka där de sökande kan få personlig hjälp. Det är dock generellt vanliga kontorstider som gäller vilket kan vara svårt att passa för den som förvärvsarbetar. Boplats har också öppet vilket ökar tillgängligheten för den som inte har möjlighet att gå under vardagar. Trots att tillgång till personlig service finns är det fortfarande svårt att bedöma hur ett så pass internetbaserat förmedlingssystem slår mot de som inte har möjlighet att söka bostad via nätet. Det bör göras vidare undersökningar av detta och hur tillgängligheten för alla grupper kan ökas. Det är också av största vikt att de hemsi- dor som hela förmedlingssystemen bygger på finns tillgängliga i flera språk. Där är Boplats föredömligt som har i princip hela hem- sidan tillgänglig på både svenska och engelska. Förmedlingssystemens funktionalitet från ett hyresvärdsperspektiv Att både och modeller för förmedling av lediga lägenheter har lyckats väl med förståelsen för fastighetsägar- perspektivet, och ger en service som är relevant för dessa, intygar representanterna från fastighetsägarorganisationerna i och . Också fastighetsägare är nöjda och menar att Boplats är ett effektivt system för bostadssökande där alla parter samver- kar: sökande, kommun och värdar. Det menar man ger en lättåt- komlig bostadsmarknad vilket är något alla parter tjänar på. Enligt de intervjuade representanterna för såväl förmedlingssy- stemen som hyresvärdarna, var en bristande förståelsen för fastig- hetsägarperspektivet något som allvarligt skadade synen på en kommunalt organiserad förmedlingsservice, vilket fortfarande lever kvar hos många. Trots att förståelse för fastighetsägarperspektivet finns både i och i skiljer sig förutsättningarna för att ta hänsyn till hyresvärdarnas behov, såväl privata som allmännyttiga. Det handlar främst om de ekonomiska förutsättningarna där bostadsförmedling omsatte ca 54 miljoner och Boplats ca 7 miljoner. Den service som kan erbjudas i till både hyresvärdar och sökande är betydligt mer omfattande p.g.a. det ekonomiska utrymmet. Det finns både för- och nackdelar med dessa olika nivåer av ser- vice från ett hyresvärdsperspektiv. Att ha en lägre servicenivå som Boplats innebär såväl ökad administration som ökad kostnad för hyresvärdarna jämfört med Stockholmsmodellen. Men å andra sidan finns en starkt uttalad vilja för hyresvärdarna att själva styra över vilka som erbjuds en lägenhet och inte lämna urvalet till någon annan. Det blir uppenbart i intervjuerna att det är en förtro- endefråga, som grundar sig i den problematik som fanns i de tidi- gare kommunala bostadsförmedlingarna. I anses det po- sitivt att det är hyresvärden själv som för varje ledigt objekt be- stämmer urvalskriterier och sedan plockar de bäst matchande per- sonerna från urvalslistan. tycker representanter för de privata fastighetsägarna i att det fungerar mycket bra med de system som används i . Den generella upplevel- sen är att den service som erbjuds av bostadsför- medling är mycket god. Förmedlingssystemens funktionalitet från ett sökandeperspektiv Det är viktigt att förmedlingssystemen är flexibla utifrån de sökan- des olika förutsättningar och behov, både när det gäller tillgång men också utifrån de sökandes olika omständigheter. Det är inte ovanligt att sökande har flera inkomstkällor och mer än ett arbete, det är därför viktigt att det går att fylla i flera alternativ under in- komst och inkomstkälla. Som ung är det inte ovanligt att inkoms- ten består både av a-kassa och inkomst av ett eller flera arbeten, då är det viktigt att kunna visa detta. Här finns vissa begränsningar i båda systemen som skulle kunna förbättras och bli mer flexibla utifrån människors varierande behov och omständig- heter. Bred information och effektiva tekniska lösningar Den information som finns i de båda olika förmedlingssystemen skiljer sig inte så mycket åt men desto mer i en jämförelse med den information och presentation av lediga bostadsrätter och villor. Det är redan möjligt att lägga in såväl foton som planlösningar, ändå är det sällan som sådan information finns med i presentationerna om På hyresmarknaden finns inte samma vana som på bostadsrätts- och villamarknaden att sälja in de lediga lägenheterna till de bostadssökande. finns en medvetenhet hos hyresvärdarna att det är viktigt att hitta rätt hyresgäst för den aktuella lägenheten. Att vissa krav måste ställas på hyresgästerna för att hyresvärdarna ska ha ett visst skydd är allmänt accepterat hos de flesta. Det ifrågasätts inte att den sökande måste fylla i uppgifter om sig själv, inte heller från de sökande. Dock verkar det kommit lite i skymundan vilken typ av motsvarande uppgifter de sökande behöver för att kunna fatta sina beslut och anmäla intresse till de lägenheter som passar de egna behoven. Fördelar med en mer detaljerad information om lediga lägenheter Det är märkligt att den här typen av information släpat efter och att det inte har funnits en större insikt hos hyresvärdarna att de bostadssökande är bostadsrätts- och villamarknadens motsvarighet till köpare. Det stora tryck som varit på bostadsmarknaden i stor- städerna är en förklaring, är alla medvetna om att det kan svänga snabbt. Det är heller inte enkelt för alla hyresvärdar ens i storstäderna att hitta hyresgäster. De områden som anses som geografiskt lite för långt borta eller mindre attrak- tiva på grund av rykte eller dylikt, kan trots bostadsbrist ha svårt att få vissa lägenheter uthyrda. Inte minst hos dessa borde det vara av intresse att ge en mer utförlig information om lägenheten i sig och om närområde samt kommunikationer för att bli ett alternativ för dem som inte känner till dessa områden. När utbudet ökar och efterfrågan minskar på lediga lägenheter blir ett väl utbyggt förmedlingssystem med detaljerade beskriv- ningar av de lediga lägenheterna en bra möjlighet till marknadesex- ponering som helt bör ligga i hyresvärdarnas intresse. Det här är något som är relevant på mindre orter, där det handlar om att kon- kurrera om de hyresgäster som finns. Från de privata fastighetsägarna lyfts just möjligheten att kunna lyfta fram fördelarna med hyresrätten mer generellt som en möjlig positiv del av ett omfattande förmedlingssystem. Med den stora konkurrens som är på bostadsmarknaden , och den om- fattande ombildningen från hyresrätter till bostadsrätter, menar man att det skulle kunna vara en del i förmedlingssystemets service, att lyfta fram de positiva aspekterna av att hyra i stället för att köpa en bostad. Kompletterande information för ökad kunskap Ett förmedlingssystem bör inte enbart handla om förmedling av lägenheter utan i stället vara en bred service för en mer omfattande bostadsinformation. Mer information och insikt om behovet av mer kunskap är något som bostadssökande och hyresvärdar är överens om. Det som efterfrågas är exempelvis vilka regler som gäller på bostadsmarknaden, vilka rättigheter och skyldigheter man har, vad som gäller vid andrahandsuthyrning, mer fakta om hur man gör och vad man ska tänka på när man söker en bostad. Unga vill veta hur hyresvärdarna resonerar, vad som krävs för att man ska få en bostad. Hyresvärdarna menar att det finns en bristande kun- skap hos unga men också mer generellt, om regelsystem och att mer kunskap om detta skulle skapa förutsättningar för en mer väl- fungerande bostadsmarknad. Unga har en god självinsikt om sin bristande kunskap och att de påverkar deras agerande, de efterfrå- gar en bredare och mer samlad information. Det finns här skillnader mellan förmedlingssystemen, är en mer renodlad bostadsförmedling och den mesta information som ligger på hemsidan är på ett eller annat sätt förknippad med förmedlingsfrågor. Kompletterande information begränsar sig till länkar för den som vill byta sin lägenhet eller hyra ut i andrahand. Boplats utgör exempel på hur en mer generell bostads- service kan se ut och fungera, där informationen är betydligt bre- dare än i . Boplats service är mer heltäckande och allmän och ger därmed en större helhetsbild av vilka alternativ som finns på bostadsmarknaden. Det finns information om att köpa bostads- rätt eller villa, en bytesbörs för den som vill byta sin lägenhet, in- formation om korttidsboende, länkar till bland annat hyresnämnd, adressändring, information om handikappanpassning av lägenheter, hyresgästföreningen, tomtkö och hur man söker bostadsbidrag. Boplats är ett bra exempel på ett förmedlingssystem som uppfyller mycket av den kompletterande information som efterfrå- gas av såväl bostadssökande som hyresvärdar. Den breda och detaljrika kompletterande information som finns hos Boplats och de alternativa aktiviteter som anordnas i form av temadagar, bussturer, utställning och dylikt är bra exempel på hur ett förmedlingssystem kan fylla en viktig funktion för bo- stadsmarknaden i helhet. Frågan om möjlighet till insyn och därmed kontroll att diskrimine- ringslagstiftningen följs är en viktig skillnad mellan de två förmed- lingssystemen. I diskuteras frågan knappt och det är överhuvudtaget väldigt svårt att diskriminera då urvalsprocessen bygger på strikt kötid och de krav som ställs från hyresvärdarnas specificeras öppet för de sökande. En svaghet i Boplats system är att det överhuvudtaget inte går att kontrollera att diskri- minering inte förekommer i förmedlingen av bostäder. Skyddet för de bostadssökande och deras möjlighet till insyn och förståelse för förmedlingsförfarandet är mycket begränsat. Detta kan ses som en generell svaghet också från hyresvärdsperspektivet eftersom det är mycket svårt att bevisa att man sköter urvalet av hyresgäster på ett korrekt sätt som följer diskrimineringslagstiftningen. Ett stort antal detaljerade uppgifter om den bostadssökande oav- sett hur gott syftet är skapar också en faktisk möjlighet att välja bort människor utifrån personliga värderingar som strider mot svensk diskrimineringslagstiftning. Och frågan är om det inte är en otjänst för alla inblandade parter att ett förmedlingssystem lämnar så stort utrymme för godtyckliga bedömningar. Den enskilde för- medlingshandläggaren hos hyresvärden sitter i en utsatt situation och ska själv göra en bedömning vilken sökande som är lämpligast och som slutligen ska erbjudas ett kontrakt. Risken att personliga värderingar spelar in bör inte ses som ett undantag utan snarare som en självklarhet utifrån människors sätt att fungera och relatera till andra från sitt eget perspektiv. Det betyder självfallet inte att den enskilda handläggaren verkligen diskriminerar vissa grupper men det kan vid en anklagelse vara svårt att bevisa att valet av hy- resgäst haft sakliga grunder om det inte handlar om inkomstrelate- rade argument eller andra tydliga anledningar varför en hyresgäst är att föredra framför en annan. Det går inte att påvisa att det skulle vara vanligare med diskrimi- nering på olika grunder i förmedlingssystem, än i , men i och med att förmedlingsprocessen är sluten går det heller inte att visa motsatsen. Systemet i är utarbetat på ett sådant sätt att det är stängt för insyn. synpunkt är detta en fara – dels risken för att diskriminering sker utan att man kan upptäcka det och dels risken för att bli misstänkt för diskriminering och inte kunna visa på motsatsen. Slutkommentar gällande Boplats och bostadsförmedling Sammanfattningsvis finns både för- och nackdelar i de båda för- medlingssystemen. Från sökandeperspektiv skulle det vara en för- del med en bredare och mer omfattande bostadsinformation och där har Boplats kommit en bra bit på väg. bostadsförmedlings system gör det enklare att pla- nera sökandet efter en bostad och också bedöma de egna möjlig- heterna. Mer redovisade uppgifter och ett öppnare system minskar också risken för att vissa individer och grupper kan diskrimineras.