sou · GWB399 · 2008-11-05 00:00:00 — 2.Förvärvet av den ena fastigheten innebär att ny bebyggelse inte heller kommer att tillåtas på grannfastigheten. Till följd av fram- dragandet av en allmän väg eller en järnväg förväntar sig mark- naden inte längre någon exploatering vare sig av den förvärvade eller den intilliggande fastigheten.TPF64FPT I det första fallet innebär en tillämpning av presumtionsregeln att den exproprierade inte får någon del av exploateringsvinsten medan grannfastighetens ägare får tillgodogöra sig denna. Fallet är alltså snarlikt det under föregående rubrik och således knappast försvar- bart från likabehandlingssynpunkt. Tvärtom skulle en ersättning som inkluderar förväntningsvärden verksamt bidra till en utjämning av exploateringsvinsten – när en fastighetsägare tilldelas byggrätt och en annan får sin mark utlagd för allmän plats – på ett sätt som liknar det som lagen (1987:11) om exploateringssamverkan syftar till att åstadkomma. I det andra fallet leder en tillämpning av presumtionsregeln till att fastighetsägarna behandlas lika – ingen av dem får tillgodogöra sig förväntningsvärdena. Omvänt skulle ett avskaffande av presum- tionsregeln i en sådan situation innebära en orättvisa i den meningen att den vars mark tas i anspråk får ersättning för förväntnings- värden som visar sig inte vara realiserbara och som således inte kan tillgodogöras av grannfastigheterna. 64TP PT I och för sig kan det i ett sådant fall ifrågasättas om det är vägen/järnvägen eller en ändrad samhällsplanering som grusar förväntningarna. Såsom konstateras i direktiven har presumtionsregeln debatterats . Bland annat har det hävdats att den innebär en allt- för långtgående inskränkning i den enskilda äganderätten. Det har vidare hävdats att regeln är orättvis, eftersom markägare vars fastig- heter exproprieras måste vidkännas avräkning för förväntningsvärden, trots att andra fastighetsägare i samma område kan tillgodogöra sig motsvarande värden. Det förhållandet att verksamhet som har bedrivits av det allmänna i ökad utsträckning har kommit att bedrivas av privaträttsliga organ, har också framhållits som ett skäl för att ändra eller upphäva presumtionsregeln. I avsnitt 9.6.1 diskuterar vi om de båda huvudskälen för presum- tionsregeln fortfarande kan anses vara relevanta i en situation där förväntningsvärdena realiseras. Huvudskälen var dels att det är oskäligt att den exproprierande ska behöva betala för sådana värden som har tillskapats genom dennes egna insatser, dels att ersättningsnivån vid markåtkomst ansågs vara för hög. Vi konstaterar att presumtions- regeln – i de fall där det är de slutliga brukarna som genom avgifter eller genom förvärv på den öppna marknaden i slutänden får svara för förvärvarens investeringskostnader – knappast kan anses försvar- bar med motiveringen att den exproprierande har bidragit till värdestegringen och att denne således skulle kunna få betala för samma sak två gånger. Vi konstaterar vidare att presumtions- regeln inte heller kan anses vara försvarbar för att begränsa den allmänna prisnivån för mark som exploateras för bebyggelse eller för något annat ändamål, eftersom detta med ett marknadsekono- miskt grundperspektiv i princip endast innebär en omfördelning av värden från en fastighetsägare till en exploatör eller till brukarna av en anläggning. Enligt vår mening är det svårt att se varför en sådan uttrycklig omfördelningsregel (prisreglering) ska gälla enbart för värdefaktorn mark – och inte i så fall för andra kostnader som i större eller mindre grad påverkar det slutliga priset eller den slutliga avgiften. I avsnitt 9.6.2 behandlar vi sedan presumtionsregelns betydelse i andra förvärvssituationer än för exploatering – dvs. när tvångsför- värvet innebär att förväntningsvärdena utsläcks. Vi gör där bedöm- ningen att de ekonomiska effekterna av ett upphävande torde bli begränsade och att det inte kan anses innebära någon direkt mot- sägelse i lagstiftningen, om förväntningsvärden skulle ersättas vid en expropriation även om de inte ersätts vid vägrade tillstånd eller vid beslut om rådighetsinskränkningar. Avvägningen för och emot presumtionsregeln kan således i dessa fall sägas vara mer av ideo- logisk natur, dvs. i vad mån fastighetsägarna ska anses vara förtjänta av en markvärdestegring som de i endast mindre grad själva har bidragit till att skapa. Med hänsyn till de riktmärken som anges i våra direktiv och eftersom presumtionsregeln torde ha så pass liten ekonomisk betydelse för olika förvärvare och för samhällsekonomin, är det vår bedömning att presumtionsregeln inte heller i dessa fall kan anses försvarbar . I avsnitt 9.6.3 behandlar vi slutligen presumtionsregelns betydelse för likabehandlingen av olika fastighetsägare. Vi konstaterar i det avsnittet att presumtionsregeln – utom i ett särskilt fall – snarare får anses motverka en likabehandling. Det fall som avviker är när tvångsförvärvet utsläcker förväntningsvärden såväl på den berörda fastigheten som på fastigheterna i omgivningen. I ett sådant fall skulle den fastighetsägare som får egendom exproprierad – utan presumtionsregel – få ersättning för sådana icke realiserbara förvänt- ningsvärden som fastighetsägarens grannar inte kan tillgodogöra sig. Vår bedömning är dock att denna situation inte bör tillmätas någon avgörande betydelse i sammanhanget. Vi kan därmed sammanfattningsvis konstatera att presumtions- regeln har förhållandevis liten betydelse och närmast är miss- riktad från såväl ett privatekonomiskt som ett samhällsekonomiskt perspektiv. Dess omfördelande effekt mellan fastighetsägare och andra intressenter är tveksam och bestämmelsen kan dessutom i vissa fall motverka en likabehandling av fastighetsägarna. De skäl som kvarstår från argumentationen för att införa regeln är att vissa skattefinansierade verksamheter, tack vare presumtionsregeln, kan bedrivas till lägre kostnader för skattebetalarna. Den ekonomiska effekten torde dock vara liten. Detta skäl är därför enligt vår be- dömning inte ensamt tillräckligt starkt för att behålla en för en marknadsekonomi så pass främmande bestämmelse. Vårt förslag är därför att presumtionsregeln upphävs. Ett upphävande av presumtionsregeln skulle kunna ställa vissa frågor rörande s.k. företagsnytta och värdeökningar till följd av planläggning i ett delvis annat ljus. Vi återkommer till dessa frågor i kapitel 10. Den s.k. influensregeln utgör ett undantag från regeln om att expropriationsersättningen ska avse fastighetens marknadsvärde. Influensregeln innebär att om det företag för vars genomförande en fastighet exproprieras har medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde, ska löseskillingen bestämmas på grund- val av det marknadsvärde fastigheten skulle ha haft om sådan inverkan inte hade förekommit. Denna ersättningsprincip ska dock tillämpas endast i den mån det är skäligt med hänsyn till förhållandena i orten eller till den allmänna förekomsten av likartad inverkan under jäm- förliga förhållanden. Influensregeln kan medföra att fastighetsägaren får högre eller lägre ersättning än vad som motsvarar den marknadsvärdeminskning som hans eller hennes fastighet drabbats av genom själva expropria- tionen. ökat fastighetens värde – såsom kan bli fallet om syftet med expropriationen är att ge utrymme för t.ex. ett köpcentrum – kan fastighetsägaren tvingas acceptera att inte få ersättning för den del av denna värdeökning som beror på expropriationsföretaget. i stället minskat fastighetens värde – såsom kan bli fallet när mark tas i anspråk för ett motorvägsbygge – kan fastighetsägaren få ersättning också för denna värdeminskning. I de fall ersättning betalas för en värdeminskning till följd av företaget görs enligt praxis ett s.k. toleransavdrag från den beräk- nade ersättningen. Avdraget är avsett att skapa rättvisa mellan å ena sidan ersättningsberättigade fastighetsägare för vilka företaget med- fört inverkan på fastighetens marknadsvärde som inte skäligen bör tålas och å andra sidan icke ersättningsberättigade fastighetsägare vilkas fastigheter visserligen påverkats värdemässigt av företaget men endast i så ringa omfattning att inverkan skäligen bör tålas. Enligt direktiven finns det skäl som talar för att den inverkan på en fastighets marknadsvärde – i såväl höjande som sänkande rikt- ning – som ett expropriationsföretag ger upphov till, bör påverka ersättningens storlek. har influensregeln kritiserats. Bland annat har det hävdats att det inte är rättvist att den vars fastighet är föremål för expropriation inte alltid får behålla den ökning av marknadsvärdet på fastigheten som expropriationsföretaget har medfört medan andra fastighetsägare i orten vars fastigheter inte är föremål för expropriationen får behålla hela ökningen. Det har också hävdats att den praxis om toleransavdrag som utbildats, dvs. vad fastighetsägaren skäligen bör tåla utan ersättning, inte är rimlig och utgör ett ingrepp i den enskilda äganderätten. Mot denna bakgrund ska utredningen belysa influensregelns betydelse såväl i sådana fall av markåtkomst där den direkt åberopas och tillämpas som i sådana fall där den kan antas ha en indirekt inverkan på markvärden och ersättningsnivåer. Utifrån den gjorda undersökningen ska vi ta ställning till om influensregeln och den praxis som har utvecklats i anslutning till denna kan anses utgöra en rimlig avvägning mellan de skilda slag av intressen som gör sig gällande och om regeln bör ändras eller upphävas. Ersättning ska enligt 4 kap. 1 § expropriationslagen betalas med ut- gångspunkt från fastighetens marknadsvärde (marknadsvärdeminsk- ning). Enligt den s.k. influensregeln i 4 kap. 2 § expropriationslagen ska dock i vissa fall göras undantag från denna grundregel. Influens- regeln har följande lydelse. Har det företag för vars genomförande fastighet exproprieras medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde, skall löseskilling bestämmas på grundval av det marknadsvärde fastigheten skulle ha haft om sådan inverkan icke förekommit, dock endast i den mån det finnes skäligt med hänsyn till förhållandena i orten eller till den allmänna förekomsten av likartad inverkan under jämförliga för- hållanden. Avser expropriationen del av fastighet, skall vad som sagts nu om beräkning av marknadsvärde tillämpas i fråga om värdet före expropriationen. Exproprieras fastighet enligt 2 kap. 11 §, skall första stycket tilläm- pas på värdestegring som beror på den åtgärd som utgör grund för expropriationen. Bestämmelsen tar alltså sikte på sådan inverkan (influens) på fastig- hetens marknadsvärde, som själva expropriationsföretaget (expropria- tionsändamålet) medför. Negativ värdeinverkan kallas företagsskada och positiv inverkan kallas företagsnytta. Om mark tas i anspråk för t.ex. en väg är själva vägen det företag som avses. Till företaget hör även den verksamhet som kommer att bedrivas på vägen, dvs. Företagsnytta kan uppkomma t.ex. på så sätt att vägen går genom ett tidigare väglöst skogsskifte, vilket medför minskade virkestransportkostnader och därmed också en höjning av fastig- hetens marknadsvärde. En ny väg kan å andra sidan även medföra olägenheter i form av buller, damm, skakningar, utsiktsförfulning, m.m., vilket kan leda till att marknadsvärdet på den av vägen berör- da fastigheten sjunker. Detta är typiska exempel på företagsskador. Enligt influensregeln är utgångspunkten att inverkan av någon betydelse av företaget inte ska beaktas när ersättningen bestäms. Vare sig marknadsvärdet har höjts eller sänkts till följd av företaget, ska löseskillingen således bestämmas på grundval av det marknads- värde fastigheten skulle ha haft om någon företagsinverkan inte hade förekommit. Om det är fråga om en negativ influens, dvs. en företagsskada, innebär detta att löseskillingen bestäms till det värde som fastig- heten skulle ha haft utan det störande företaget, vilket i sin tur inne- bär att företagsskadan ersätts. Om det i stället är fråga om en positiv influens bestäms löseskillingen med bortseende av denna värdehöj- ning, dvs. fastighetsägaren får inte tillgodogöra sig nyttan. Den nämnda grundprincipen ska dock tillämpas endast om det är skäligt med hänsyn till förhållandena i orten eller till den all- männa förekomsten av likartad inverkan under jämförliga förhåll- anden – de s.k. orts- och allmänvanlighetsrekvisiten. Om inverkan således – förenklat uttryckt – är vanlig, ska influensen beaktas. Det innebär i fråga om företagsskada att löseskillingen bestäms till det influerade (sänkta) värdet, dvs. den vanliga företagsskadan er- sätts inte. Att löseskillingen i det motsatta fallet bestäms till det influerade (höjda) värdet innebär att fastighetsägaren får tillgodo- göra sig den vanliga företagsnyttan. Vid expropriation av del av fastighet ska intrångsersättning betalas för marknadsvärdeminskningen, vilket kan uttryckas som värdet före expropriationen minus värdet efter expropriationen. Influens- regeln ska därvid, enligt första stycket andra meningen, tillämpas på värdet före. Värdet efter ska alltid bestämmas till det gällande marknadsvärdet, dvs. inklusive influensen i fråga. I fråga om företagsskada innebär detta att värdet före enligt grundprincipen bestäms till det högre värde fastigheten skulle ha haft utan den negativa influensen medan värdet efter bestäms till det lägre, influerade, värdet. Resultatet av detta blir, på motsvar- ande sätt som vid expropriation av hel fastighet, att företagsskadan ersätts. Om influensen däremot betraktas som vanlig bestäms såväl värdet före som värdet efter med beaktande av stör- ningen, vilket innebär att företagsskadan inte ersätts. I fråga om företagsnytta ska värdet före enligt grundprincipen bestämmas till det lägre värde fastigheten skulle ha haft utan den positiva influensen medan värdet efter bestäms till det högre, influerade, värdet. Resultatet av detta blir att nyttan dras av från den intrångsersättning som annars skulle ha betalats. Om influ- ensen däremot betraktas som vanlig bestäms såväl värdet före som värdet efter med beaktande av den positiva influensen, vilket innebär det inte görs något avdrag från ersättningen med anledning av nyttan. Den beskrivna ordningen gäller endast inverkan av någon be- tydelse. Mindre influenser, såväl positiva som negativa, ska alltså alltid beaktas, vilket i klartext innebär att små företagsskador får fastighetsägaren tåla och små företagsnyttor får fastighetsägaren tillgodogöra sig. Denna del av influensregeln brukar även kallas för väsentlighetsrekvisitet, jfr miljöskadereglerna som behandlas i av- snitt 10.2.2. Enligt praxis ska det i de fall ersättning betalas för en företags- skada göras ett toleransavdrag från ersättningen med ett belopp som motsvarar vad fastighetsägare i allmänhet får tåla i fråga om stör- ningar. Någon motsvarande praxis finns inte i fråga om företags- nytta. I paragrafens andra stycke ges en särskild riktlinje för tillämp- ningen av influensregeln vid s.k. värdestegringsexpropriation enligt 2 kap. 11 § expropriationslagen. Det s.k. företaget är vid en sådan expropriation den åtgärd – den infrastrukturanläggning eller lik- nande – som har lett till den värdestegring som utgör grund för expropriationen. Bestämmelserna i 4 kap. 2 § expropriationslagen bygger, som vi senare ska återkomma till, på de bestämmelser om rätt till ersätt- ning för miljöskada, som numer återfinns i 32 kap. . Grundförutsättningen för skadestånd enligt är att en verksamhet på en fastighet har orsakat en skada i sin omgivning, se 32 kap. 1 § , som har följande lydelse. Skadestånd enligt detta kapitel skall betalas för personskada och sak- skada samt ren förmögenhetsskada som verksamhet på en fastighet har orsakat i sin omgivning. En ren förmögenhetsskada som inte har orsakats genom brott er- sätts dock endast om skadan är av någon betydelse. Skada som inte har orsakats med uppsåt eller genom vårdslöshet er- sätts bara i den utsträckning den störning som har orsakat skadan inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden. Med verksamhet menas att mark, byggnader eller anläggningar an- vänds på ett visst sätt, t.ex. för lantbruk, väg, järnväg, industri- produktion eller avfallshantering. Även själva uppförandet av en byggnad eller en anläggning ingår i verksamhetsbegreppet, liksom mer tillfällig användning av en fastighet för t.ex. motortävlingar eller andra arrangemang.TPF1FPT Med begreppet omgivning ska förstås att lagen inte är tillämplig inom just det område där den skadegörande verksamheten bedrivs. För skador inom t.ex. en industribyggnad får annan lagstiftning tillämpas, såsom bestämmelser om arbetsmiljö. Om verksamheten bedrivs på endast en del av en fastighet, omfattas dock skador som uppstår på andra delar av fastigheten av bestämmelserna i miljö- balken. De störningar som är skadeståndsgrundande är främst vatten-, luft- eller markförorening, buller, skakning eller annan liknande störning.TPF2FPT Till kategorin annan liknande störning hör bl.a. estetiska störningar, såsom förfulning av landskapsbilden, och s.k. psykiska immissioner, som t.ex. den oro som människor som bor intill en sprängämnesfabrik kan känna, vilket i sin tur kan leda till att fastig- heterna i området sjunker i värde. 1TP PT Prop. 1985/86:83 s. 15. 2TP PT 32 kap. 3 § . Även skador orsakade av sprängsten eller liknande berättigar till skadestånd. Vidare kan skadestånd betalas för grävningsarbeten om den som utför arbetet har brustit i omsorg.TPF3FPT Skadestånd kan betalas för personskada, sakskada eller ren förmögenhetsskada. Med ren förmögenhetsskada avses sådan ekono- misk skada som uppkommer utan samband med att någon lider person- eller sakskada. Om t.ex. fasaden på en byggnad har skadats vid en sprängning i närheten utgör den värdeminskning detta inne- bär för fastigheten en sakskada. En ren förmögenhetsskada före- ligger däremot om värdet på fastigheten sjunker på grund av att ett företag i dess närhet orsakar olägenheter i form av t.ex. buller eller lukt. Utgångspunkten för skadeståndsreglerna i 32 kap. är att strikt skadeståndsansvar gäller. Det innebär att skadestånd ska betalas även om skadan inte har uppkommit genom uppsåt eller vårdslöshet. Från denna grundprincip finns dock två undantag. För det första ersätts en ren förmögenhetsskada endast om den är av någon betydelse, såvida den inte har orsakats genom brott – det s.k. väsentlighetsrekvisitet. Begränsningen gäller alltså inte för person- eller sakskador. Sådana skador ska ersättas oavsett om de är av någon betydelse eller inte. För det andra ska samtliga skador – personskador, sakskador eller rena förmögenhetsskador, som inte har orsakats uppsåtligen eller genom vårdslöshet – ersättas endast i den mån den störning som har orsakat skadan inte skäligen bör tålas med hänsyn till för- hållandena i orten eller till dess allmänna förekomst under jämför- liga förhållanden – de s.k. orts- och allmänvanlighetsrekvisiten. innehåller inga bestämmelser om hur skador på en fastighet ska värderas. Beräkningen får därför ske enligt allmänna skadeståndsregler. I praktiken torde förmögenhetsskador på fast egendom uppskattas enligt samma grunder som vid tillämpning av expropriationslagen, dvs. som minskningen av marknadsvärdet. innehåller inga bestämmelser om företagsnytta. Enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer torde man dock åtminstone i vissa fall kunna kvitta skada som drabbar en fastighet genom stör- ningar från ett företag i omgivningen mot nytta som uppkommer för fastigheten genom företaget.TPF4FPT Om en miljöskada bedöms som ersättningsgill ska enligt praxis normalt göras ett avdrag från ersättningen med ett belopp som 3TP PT 32 kap. 4 och 5 §§ . 4TP PT Se prop. 1969:28 s. 242 där det även hänvisas till NJA 1944 s. 516. motsvarar vad fastighetsägare i allmänhet får tåla i fråga om miljö- störningar. Influensregeln i sin nuvarande form infördes genom reform av expropriationslag. Före reformen gällde enligt 8 § expropriationslag att ersättningen skulle bestämmas utan hänsyn till sådan förändring i fastighetsvärdet som uppstår allenast till följd av expropriations- rättens beviljande och det avsedda ändamålets genomförande. konstaterade att den praktiska räck- vidden av den nämnda bestämmelsen var ganska begränsad, efter- som det i allmänhet är svårt att bestämt ange orsakerna till en upp- kommen förändring av fastighetsvärdena och framför allt att fastslå att förändringen beror uteslutande på expropriationen. Utredningen föreslog att reglerna om det exproprierande företagets inverkan på fastighetsvärdena i stället skulle utformas efter mönster av de regler som gäller inom grannelagsrätten och som hade lagfästs genom in- förandet av miljöskyddslagen år 1969.TPF5FPT Departementschefen konstaterade att utredningens förslag i all- mänhet hade godtagits av remissinstanserna och att det därför borde genomföras. Den nya regeln skulle ge större möjligheter än tidigare att bortse från sådan påverkan i positiv eller negativ riktning på fastighetsvärdena som är en följd av expropriationsföretaget sam- tidigt som den klargör att hänsyn inte behöver tas till sådan påverkan som ligger inom ramen för vad man normalt får räkna med. Det konstaterades vidare att regeln torde leda till sakligt tillfredsställ- ande resultat och inte medföra några tillämpningssvårigheter utom i ett typfall, nämligen vid expropriation för tätbebyggelseändamål eftersom det vid denna typ av expropriation ofta kan vara svårare än annars att avgöra vad som har orsakat en viss värdestegring. Den diskussionen ledde sedan vidare till förslaget att en presumtions- regel skulle införas som ett komplement till influensregeln.TPF6FPT I anslutning till frågan om ersättning för fastighetsintrång ut- vecklas frågan om företagseffekter ytterligare.TPF7FPT 5TP PT Prop. 1971:122 s. 178. 6TP PT Prop. 1971:122 s. 178 f. Jfr avsnitt 9.3. 7TP PT Prop. 1971:122 s. 190 och 191. En sammanställning av de föreslagna bestämmelserna om ersättnings- beräkningen vid delexpropriation med reglerna om expropriationsända- målets inverkan vid fastställande av marknadsvärdet leder till att jämför- elsen i princip skall ske mellan å ena sidan hela fastighetens marknads- värde före expropriationen med bortseende från expropriationsända- målets inverkan och å andra sidan restfastighetens värde efter expropria- tionen, varvid hänsyn tas även till denna inverkan. Har inverkan av expropriationen gått i positiv riktning kan denna jämförelse leda till att någon skada över huvud taget inte har uppkommit för expropriaten. I så fall skall ingen ersättning utgå. Detta synes mig inte inge några be- tänkligheter. Om expropriaten inte har drabbats av någon förmögen- hetsminskning har han nämligen inte heller något berättigat anspråk på ekonomisk ersättning. Visserligen kan det göras gällande att expropri- aten kan komma i ett sämre läge än andra markägare, vilka får åtnjuta vinsterna av expropriationsföretaget utan att behöva betala något vederlag. Detta synes mig dock inte utgöra tillräckligt skäl för att ut- forma reglerna om expropriationsersättning så att även expropriaten får motsvarande förmån. F. ö. torde de föreslagna reglerna om värdesteg- ringsexpropriation öppna vissa möjligheter att dra in de vinster som expropriationsföretaget tillför övriga markägare. – – – Jag delar utred- ningens uppfattning att det inte är motiverat att låta immissionsskador från expropriationsföretaget påverka ersättningen i andra fall än då rätt till ersättning för sådana skador föreligger enligt reglerna i miljöskydds- lagen. De av utredningen föreslagna bestämmelserna leder till sådant resultat och synes därför lämpliga. I likhet med utredningen anser jag det också motiverat att tillämpa motsvarande regler då expropria- tionsföretaget har en positiv inverkan på markvärdena. Vid tolkningen av bestämmelserna härom får man söka ledning i de principer som har utbildats inom grannelagsrätten för skadefall.