sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — En undantagsreglering behövs därför antagligen i bostadsrättslagen som innebär att hyresgästens ställning i nu aktuellt hänseende blir densamma som om han hyrt lägenheten direkt av bostadsrätts- föreningen. 8.4.6Förbudet mot dubbelupplåtelse bör inte upphävas Vår analys av de juridiska konsekvenserna mynnade ut i att hyres- gästens ställning, om man upphäver förbudet mot dubbelupplåtelse, försvagas på flera olika sätt. Hur mycket varierar dock något bero- ende på vilka dispositioner hyresgästen gör. Vill man förhindra denna försvagning krävs ett stort antal särregler. Särskilt för situationen att ett nytt hyresförhållande uppstår mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen krävs ett stort antal särregler. Detta gäller således inte bara det som uppmärksammats i tidigare lagstiftningsärenden, dvs. besittnings- och bytesrätten, utan även t.ex. reglerna om andrahandsupplåtelse, åtgärdsföreläggande och förbättringsarbeten. Behovet av särregler är så pass stort att det närmast framstår som orealistiskt att införa ett regelsystem som gör att hyresgästens rättsställning förblir oförändrad. Sannolikt behövs, vid ett upphävande, därutöver en reglering som klargör förhållandet mellan de två nyttjanderätterna. Slutligen kan konstateras att genomgången av vilka särregler som behövs beträffande bytes- och besittningsrätt visar att de reglerna skulle bli rätt komplicerade. Vad gäller de ekonomiska konsekvenserna kan man inte generellt sett utgå från att ett hävande av förbudet skulle underlätta finansi- eringen av ombildningar. Man skulle inte heller på något sätt för- enkla systemet med ekonomiska planer. Vår slutsats är därför att några vägande skäl för att helt upphäva förbudet mot dubbelupplåtelse inte finns. 8.4.7Bör förbudet mot dubbelupplåtelse upphävas partiellt? angivna för- och nackdelar Med ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse menas här att undantag från förbudet ska tillåtas i de fall upplåtelse av bostadsrätt sker till en kommun eller ett kommunalt bostads- bolag. Vid bedömningen av om det finns några fördelar med ett sådant partiellt upphävande kan noteras att har pekat på att kravet på insatskapital från de boende som deltar i en ombildning skulle kunna begränsas som hyresgästerna skulle kunna känna trygghet i vetskapen om att kommunen eller det kommunala bostadsbolaget även kommer att vara deras hyresvärd (se bet. 1993/94:BoU21). Härefter har å andra sidan den dåvarande regeringen bedömt att det inte är motiverat att föreslå någon ändring rörande förbudet mot dubbelupplåtelse. Därvid har framhållits att negativa effekter skulle uppstå oavsett om förbudet tas bort helt eller delvis. Kvar- boende hyresgäster skulle få ett sämre besittningsskydd och förlora sin bytesrätt, om förbudet slopas för kommuner och kommunala bolag. Alternativet att införa nya bestämmelser som förstärker besitt- ningsskyddet och medger bytesrätt för sådana lägenheter som om- bildats från hyresrätt till bostadsrätt och som fortfarande hyrs ut ansåg regeringen inte heller vara problemfritt. Ett sådant alternativ skulle, enligt regeringen, innebära att det fanns bostadsrättslägen- heter med olika bytesrätt och besittningsskydd på marknaden. Detta skulle medföra en risk för oklarheter och missförstånd och kunna leda till rättsförluster för hyresgäster i bostadsrättslägen- heter. Dessutom skulle man behöva ett nytt förbud för kommunen eller det kommunala bostadsbolaget att överlåta bostadsrätten för att skydda hyresgästernas rättsställning. (Se prop. 1995/96:17, s. 26 f.) Även när det gäller ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbel- upplåtelse har alltså argumentet använts att finansieringen under- lättas. Som framgått tidigare behöver det förhållandet att inte samt- liga hyresgäster vill övergå till bostadsrätt inte utgöra något problem från finansieringssynpunkt (se avsnitt 8.4.4). Att bostadsrätts- föreningen skulle kunna få extra insatskapital från kommunen eller det kommunala bostadsbolaget behöver med andra ord inte ha någon betydelse för möjligheten att genomföra en ombildning. Inte heller frånvaron av dessa insatser leder med automatik till högre krav på insatser från dem som deltar i ombildningen. Kommunens behov av lägenheter Man kan fråga sig om det ur kommunens eller det kommunala bostadsbolagets synvinkel kan vara en fördel med ett partiellt upp- hävande av förbudet. Kommunerna skulle därigenom få bostadsrätt upplåten till en lägenhet som hyrs ut. Lägenheten kanske lämpar sig väl för personer med ett särskilt bostadsbehov som bostadsrättsföreningen inte har något intresse av att agera som hyresvärd. Kommunerna är emellertid vana vid att agera på olika sätt för att tillgodose behovet av den här typen av lägenheter. I ett fall som det förevarande bör saken ofta kunna få en lika till- fredställande lösning genom att kommunen förvärvar bostadsrätten och sedan hyr ut lägenheten. Är det en fördel att ha kommunen som hyresvärd? Från tid till annan har hävdats att det för hyresgästen kan vara en fördel med ett partiellt upphävande av förbudet med tanke på att kommunala bostadsbolag generellt sett har en större vana att agera som hyresvärd än bostadsrättsföreningen. Situationen där bostads- rättsföreningen blir hyresvärd är naturligtvis inte problemfri. Det är känt att kvarvarande hyresgäster upplever den nya situationen som problematisk. Hyresgästen upp- lever det som jobbigt att de tidigare grannarna blir hyresvärdar. Hyresgästen kan också uppleva t.ex. att föreningen inte är intresserad av att vara hyresvärd. Från dessa utgångspunkter kan den tidigare hyresvärden framstå som ett bättre alternativ. Den tidigare hyresvärden har säkert också en bredare erfarenhet av att vara hyresvärd. Men måste beaktas att hyresvärden/kommunen i denna situation inte äger hela huset, vilket den normalt sett gör när den är hyresvärd. Både möjligheterna och intresset av en aktiv förvaltning av lägenheten riskerar därmed att bli sämre. När det gäller allmänna utrymmen saknas möjligheten helt att agera på annat sätt än som en av flera medlemmar i föreningen. Fördelarna blir på det sättet mer be- gränsade. Kommunernas intresse och frågan om särbehandling Vad som framkommit under utredningsarbetet tyder vidare på att intresset från kommuner och kommunala bostadsbolag att agera som hyresvärd på nu aktuellt sätt kan förväntas bli mycket begrän- sat. Det är ett rätt avgörande skäl mot ett partiellt upphävande. Man kan också ifrågasätta lämpligheten i att särbehandla kom- munala bostadsbolag på detta sätt. I flera andra sammanhang har i stället påtalats vikten av att allmännyttiga bostadsföretag behandlas på samma sätt som privata hyresvärdar. Utredningen om allmän- nyttans villkor behandlar i sitt betänkande EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) bl.a. förhållandet mellan nationella regel- verk inom bostadspolitiken, särskilt inom hyresmarknadens om- råde, och EG-rätten. De tidigare angivna nackdelarna Till detta kommer de i det föregående avsnittet nämnda nackdelarna. Som där anges kommer hyresgästen att få ett försämrat besittnings- skydd och förlora sin bytesrätt om hyresgästen tecknar nytt hyres- kontrakt med kommunen eller det kommunala bolaget. Denna nackdel skulle i och för sig kunna undvikas om det införs nya be- stämmelser som förstärker besittningsskyddet och medger bytes- rätt i den aktuella situationen. Ett sådant alternativ skulle dock ha som nackdel att regelverket blir svåröverskådligt, eftersom det skulle finnas bostadsrätter med olika bytesrätt och besittningsskydd. Dessutom skulle behovet av särregler vara mycket stort eftersom behovet av sådana regler, som tidigare utvecklats, inte är begränsat till frågorna om besittningsskydd och bytesrätt. I ett sådant läge skulle förmodligen också kommunens intresse av att köpa bostads- rätt till en lägenhet som hyrs ut vara väsentligt mindre. Förutsätt- ningarna för kommunen att kunna disponera lägenheten för särskilda kategorier av personer skulle ju då vara mycket osäkrare. Vi anser mot angiven bakgrund att det saknas övertygande skäl också för ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse. 9Medlemskapet vid ombildning av hyresrätt Enligt våra direktiv finns det i rättspraxis exempel på att hyres- gäster i hus som ombildats till bostadsrätt inte haft kännedom om ombildningen trots att passerat sedan förvärvet. Eftersom en bostadsrättsförening får vägra en hyresgäst inträde i föreningen om hyresgästen ansöker om medlemskap i föreningen senare än efter föreningens förvärv av huset, kan hyresgästen i en sådan situation helt utestängas från möjligheten att förvärva sin lägenhet. Enligt direktiven ska vi överväga hur bostadsrättslagens bestäm- melser om ombildning från hyresrätt till bostadsrätt kan ändras så att denna situation undviks, t.ex. genom att det i lagen införs ett uttryckligt krav på att samtliga hyresgäster i huset ska få del av den ekonomiska planen. Om vi lämnar förslag till författningsänd- ringar, ska vi även överväga om ändringar bör göras i motsvarande bestämmelser i lagen om kooperativ hyresrätt. 9.2Bestämmelserna i bostadsrättslagen och lagen om kooperativ hyresrätt En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning får enligt 2 kap. 8 § bostadsrättslagen endast i vissa angivna situationer vägra en hyresgäst i huset medlemskap i föreningen. En sådan situation är att hyresgästen ansöker om med- lemskap i bostadsrättsföreningen senare än efter föreningens förvärv av huset. Bestämmelsen får stor betydelse genom regler- ingen i 1 kap. 3 § bostadsrättslagen. Av den följer att den som Medlemskapet vid ombildning av hyresrätt vägrats medlemskap inte kan få en lägenhet upplåten med bostads- rätt. Vad gäller de närmare bestämmelserna om ombildning av hyres- rätt till bostadsrätt finns dessa i 9 kap. 19–21 §§ bostadsrättslagen. En förutsättning för att en bostadsrättsförening ska kunna för- värva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är att föreningen beslutat om detta på en föreningsstämma. För att be- slutet ska vara giltigt krävs att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Ett ytterligare krav är att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättsföreningen och, såvitt avser bostadshyresgäster, folk- bokförda på fastigheten. Det krävs vidare att en ekonomisk plan enligt 3 kap. 1 § bostads- rättslagen och ett besiktningsprotokoll som visar husets skick hålls tillgängliga för hyresgästerna innan beslutet fattas. Ett beslut om förvärv som är i strid med det nu sagda är ogiltigt. ska beakta ogiltighetspåföljden när bostads- rättsföreningen söker lagfart på sitt förvärv. Vad gäller föreningsstämman finns särskilt föreskrivet att proto- kollet från denna ska innehålla uppgift om hur rösterna beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och ägaren av huset. Här- igenom har även andra än medlemmarna i bostadsrättsföreningen rätt att få del av stämmoprotokollet. 9.2.2Lagen om kooperativ hyresrätt Kooperativ hyresrätt kan användas för upplåtelse av bostadslägen- heter. Hyresvärden ska vara en kooperativ hyresrättsförening och de kooperativa hyresgästerna ska vara medlemmar i föreningen. Upplåtelseformen har likheter med både hyra och bostadsrätt. Beträffande själva nyttjanderätten gäller i första hand hyres- lagens reglering. Det finns dock centrala avvikelser från den regler- ingen. Exempelvis gäller inte hyreslagens regler om upprustnings- föreläggande och hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändrings- arbeten. Föreningen kan dessutom ta ut en särskild upplåtelseinsats i sam- band med lägenhetsupplåtelsen. Hyresgästen kan dock inte sälja den kooperativa hyresrätten. Denne får i stället tillbaka insatsen vid av- flyttning. Medlemskapet vid ombildning av hyresrätt En kooperativ hyresrättsförening kan vara av två slag. Antingen äger föreningen det hus i vilket lägenheterna finns (ägarmodellen) eller hyr föreningen huset av fastighetsägaren (hyresmodellen). I 4 och 5 kap. lagen om kooperativ hyresrätt regleras villkoren för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt. I stora delar gäller detsamma som vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. När det gäller hyresmodellen finns det dock ingen motsvarighet till de krav på ekonomisk plan och besiktningsprotokoll som gäller vid ombildning enligt bostadsrättslagen. Till skillnad mot vad som gäller i fråga om bostadsrätter kan vidare (med vissa undantag som här saknar intresse) en kooperativ hyresrättsförening inte vägra en befintlig hyresgäst medlemskap. En förening som ombildat enligt ägarmodellen kan, enligt 4 kap. 6 § lagen om kooperativ hyresrätt, emellertid, vägra att upplåta kooperativ hyresrätt till en hyresgäst som har ansökt om medlem- skap senare än efter att föreningen köpte huset. Av 5 kap. 3 § samma lag följer att motsvarande gäller för en förening som om- bildat enligt hyresmodellen. Nuvarande bestämmelser i 9 kap. 19–21 §§ bostadsrättslagen över- ensstämmer i stora delar med ombildningsbestämmelserna i den tidigare gällande bostadsrättslagen (1971:479). Dessa bestämmelser infördes och syftade till att bl.a. öka de boendes inflytande. Bakgrunden till regleringen var att det hade varit möjligt att bilda en bostadsrättsförening med syfte att ombilda en hyresfastighet utan att vare sig styrelseledamöterna eller övriga medlemmar var bosatta i fastigheten samt att en ombildning kunde genomföras helt utan insyn av de boende (se prop. 1981/82:169 s. 27 f.). Bestämmelsen i 2 kap. 8 § bostadsrättslagen, om en bostads- rättsförenings rätt att vägra en hyresgäst medlemskap i föreningen när ansökan görs efter förvärvet, infördes . Regeln motiverade man med att det behövdes en bestämd tidsgräns för rätten till medlemskap. Det ansågs ligga i föreningens intresse att de hyresgäster som av olika anledningar inte hade gått med i föreningen redan före fastighetsförvärvet skulle bestämma sig , om de ville bli medlemmar eller stå utanför för- eningen. I praktiken hade det visat sig inte vara ovanligt med tvister Medlemskapet vid ombildning av hyresrätt mellan föreningen och dess hyresgäster där tvistefrågan bl.a. hade varit rätten till medlemskap under ombild- ningen utslocknade (se prop. 1990/91:92 s. 73). Ombildningsbestämmelserna i lagen om kooperativ hyresrätt infördes med att hela lagen om kooperativ hyresrätt trädde 2002. Som skäl för dessa bestämmelser framhölls bl.a. intresset av att öka boendeinflytandet och att det var önskvärt att underlätta för en kooperativ hyresrättsförening att ta över ett helt hus även i de fall då någon eller några hyresgäster inte ville gå med i föreningen (se prop. 2001/02:62 s. 110 ff. och 113 ff.). Vårt förslag: Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt ska bostadsrättsföreningen lämna en underrättelse till de hyresgäster i huset som inte är medlemmar i föreningen. Underrättelsen ska innehålla en upplysning om att föreningen har beslutat om att förvärva huset. Vidare ska underrättelsen ge information om ettårsfristen. Ettårsfristen ska börja löpa när föreningen har lämnat underrättelsen och förvärvat huset. Om bostadsrättsföreningen skickat meddelandet i rekom- menderat brev under mottagarens vanliga adress ska den anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Vår bedömning: Reglerna för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt bör inte ändras på något motsvarande sätt. 9.4.1Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt Som anförs i direktiven är det otillfredsställande att en hyresgäst utestängs från möjligheten att förvärva sin lägenhet, om det beror på att hyresgästen helt saknat kännedom om att det pågått ett ombildningsförfarande i huset. Att det skulle kunna bli så har man naturligtvis inte räknat med när ettårsfristen infördes i 2 kap. 8 § andra stycket 2 bostadsrättslagen. Denna brist bör därför avhjälpas. En ändring av regleringen bör dock ske med utgångspunkt i att en bostadsrättsförening har ett legitimt intresse av att kunna Medlemskapet vid ombildning av hyresrätt genomföra en ombildning så snabbt som möjligt. Det är också, såvitt framkommit under utredningsarbetet, mycket sällsynt att en hyresgäst får vetskap om bostadsrättsföreningens köp av fastigheten senare än efter förvärvet. Det finns en naturlig förklaring till att det är så. Föreningen har nämligen regelmässigt ett intresse av att försöka få med så många hyresgäster som möjligt, eftersom detta på olika sätt underlättar ombildningen. Detta måste beaktas när olika lösningar övervägs. En underrättelseskyldighet för bostadsrättsföreningen Det finns olika alternativ som kan diskuteras när det gäller frågan hur man kan undvika att en hyresgäst blir utestängd från möjlig- heten att få sin lägenhet upplåten med bostadsrätt på grund av att hyresgästen fått vetskap om bostadsrättsföreningens köp av huset senare än efter köpet. Som anges i direktiven är ett alternativ att införa ett uttryckligt krav på att samtliga hyresgäster i huset ska ha fått del av den eko- nomiska planen. I 1 § bostadsrättsförordningen (1991:630) finns en detaljerad reglering om vad en sådan plan ska innehålla för upp- gifter. En ekonomisk plan är ett omfattande dokument med en mängd uppgifter, bl.a. en beskrivning av fastigheten, finansierings- plan, ekonomisk prognos och känslighetsanalys. En stor del av dessa uppgifter är onödiga för att uppnå det nu föreliggande syftet, dvs. att göra hyresgästen uppmärksam på att en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är aktuell. Det är naturligtvis också relativt kostsamt och tidsödande att distribuera ett så omfattande material som den ekonomiska planen ofta är. Redan med tanke på detta finns det anledning att överväga andra alternativ. Ett sådant alternativ kan vara att införa en ordning som innebär att hyresgästen kan få tiden att ansöka om medlemskap förlängd när extraordinära skäl föreligger. Hyresgästen skulle i så fall kunna ansöka hos hyresnämnden om tillstånd till inträde i bostadsrätts- föreningen ettårsfristen löpt ut. För bifall till ansökan skulle krävas att hyresgästen påvisar att han har haft giltig ursäkt att inte ansöka om medlemskap inom ettårsfristen. Fördelen med detta alternativ är att det inte innebär något extra administrativt arbete för bostadsrättsföreningen. Det är också väl anpassat till det förhållandet att det är sällan förekommande att en Medlemskapet vid ombildning av hyresrätt hyresgäst får vetskap om bostadsrättsföreningens köp av fastig- heten senare än efter förvärvet. En nackdel är dock att det kan bli svårt för hyresgästen att i efterhand visa att hans underlåtenhet att ansöka om medlemskap varit ursäktlig. Att tillämpa allmänna regler om laga förfall är olämpligt. Dessa tar främst sikte på att man inte kunnat fullgöra något på grund av avbrott i den allmänna samfärdseln, sjukdom eller annan omstän- dighet som man inte bort förutse. En reglering skulle därför få utformas så att tiden kan förlängas om hyresgästen visar att det föreligger särskilda skäl, synnerliga skäl eller något liknande. Lösningen skulle därmed innebära en risk för att hyresgäster på grund av bevissvårigheter kan komma att drabbas av rättsförluster. En annan nackdel är att man inte råder bot på det grundläggande problemet att hyresgästen under själva ombildningsskedet saknar kännedom om ombildningen och att man i stället på ett sent stadium tar i tu med frågan. Detta är olustigt för båda parter. Ska sedan parterna processa i flera instanser tar det ytterligare tid. Sett utifrån detta talar övervägande skäl för ett alternativ som innebär att bostadsrättsföreningen ska underrätta de hyresgäster i huset som inte är medlemmar i föreningen om att den har beslutat om förvärv av huset och om innebörden av ettårsfristen. Ettårs- fristen bör gentemot en icke föreningsmedlem börja löpa först sedan underrättelsen lämnats till denne och föreningen förvärvat huset. Då en förutsättning för att tidsfristen ska börja löpa är att föreningen har förvärvat huset, undviker man risken att fristen löpt ut redan före förvärvet. Den ifrågavarande underrättelseskyldigheten får anses vara en mer praktisk lösning än ett krav på överlämnande av den ekono- miska planen. Med denna lösning ges föreningen en möjlighet att välja om underrättelsen ska vara muntlig eller skriftlig. En annan sak är att den sistnämnda formen i många fall, särskilt om föreningen saknar närmare kännedom om hyresgästen i fråga, är att föredra från bevissynpunkt (se nedan). Oavsett vilken form för underrättelsen som föreningen väljer, finns det givetvis inget hinder mot att den ekonomiska planen över- lämnas i samband med informationen. Detsamma gäller besiktnings- protokollet som visar husets skick liksom närmare upplysningar om själva föreningsstämman. Medlemskapet vid ombildning av hyresrätt Då ettårsfristen ska börja löpa först efter det att föreningen förvärvat huset samt hyresgästen fått underrättelse om föreningens beslut att förvärva huset och om innebörden av fristen, skapas vidare ett ändamålsenligt incitament för bostadsrättsföreningen att efterfölja sin underrättelseskyldighet. Som vi återkommer till senare behöver kravet på att underrättelsen ska lämnas efter beslutet om förvärv av huset inte heller innebära att ombildningsförfarandet onödigt fördröjs. Den kritiken kan riktas mot lösningen att bostadsrättsfören- ingen tvingas att underrätta alla icke medlemmar trots att det är mycket sällsynt att en hyresgäst saknar kännedom om ombild- ningen. Men i den till utredningen knutna referensgruppen har det funnits representanter för organisationer som sammantaget repre- senterar en stor andel av landets bostadsrättsföreningar. Och de har företrätt åsikten att en underrättelseskyldighet som den nu disku- terade innebär ett närmast försumbart merarbete i ett ombild- ningsförfarande. De har tillagt att man dessutom på olika sätt försöker nå de hyresgäster som inte är medlemmar. Vår bedömning är därför att denna invändning mot förslaget väger förhållandevis lätt. Vi föreslår på grund av det anförda att 2 kap. 8 § andra stycket 2 bostadsrättslagen ska kompletteras med en ny bestämmelse. I enlighet med vad som sagts ska bostadsrättsföreningen underrätta de hyresgäster i huset som inte är medlemmar i föreningen om att den har beslutat att förvärva huset och om innebörden av ettårs- fristen. Föreningen kan därmed lämna underrättelsen först sedan den fattat sitt beslut om att förvärva huset. Ettårsfristen börjar sedan löpa när föreningen har både underrättat hyresgästen i fråga och förvärvat huset. Som framgått ovan bör underrättelsen kunna överlämnas såväl skriftligen som muntligen. Redan med tanke på detta framstår det inte som lämpligt att införa ett krav på delgivning av under- rättelsen. Ett delgivningskrav innebär också ett förhållandevis tungt administrativt extraarbete för bostadsrättsföreningarna. Ett alternativ är att ändra regleringen i 7 kap. 32 § bostadsrätts- lagen så att meddelandet ska anses avlämnat när det skickas i rekom- menderat brev under mottagarens vanliga adress. Medlemskapet vid ombildning av hyresrätt föreningen skickat meddelandet på sådant sätt ska den anses ha fullgjort vad som ankommer på den. En sådan ordning innebär givetvis inte en hundraprocentig garanti för att hyresgästen får kännedom om ombildningen. Den förutsätter att en hyresgäst som t.ex. är utomlands har ordnat sin postgång. Detta får emellertid vägas mot de svårigheter ett delgivningskrav skulle innebära för föreningen. Ett sådant krav skulle dessutom ge upphov till kostnader som ytterst skulle drabba hyresgästerna i huset. En lösning som innebär att föreningen har fullgjort sina skyldig- heter när underrättelsen har skickats i ett rekommenderat brev anser vi därför vara en rimlig avvägning mellan de motstående intressen som finns. Den innebär också att underrättelsekravet inte gör att ombildningsförfarandet onödigt fördröjs. Föreningen kan, om den vill, skicka underrättelsen direkt efter det att beslutet har fattats.