sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — att en ökande andel unga vuxna har andra anställningar än tillsvidareanställningar, vilket är ett krav som traditionellt ställs från hyresvärdar och kreditgivare när lägenheter/lån skall lämnas till nya kunder.8 Syftet med denna studie är att undersöka unga vuxnas möjlighet att låna till köp av bostad. En fråga är om de formella reglerna i den finansiella lagstiftningen och konsumentkreditlagen, samt de före- skrifter och allmänna råd som ges ut av och , försvårar för unga vuxna att etablera sig på bostadsmarknaden. Detta skulle i så fall ske genom att unga vuxna inte får samma tillgång till bolånefinansiering som andra grupper. Studiens disposition är uppbyggd så att gällande formella regler undersöks i delstudie I, i delstudie II undersöks hur bolåneråd- givare resonerar och agerar kring låneansökningar från unga vuxna. Delstudie I baseras på intervjuer med företrädare för aktörerna på den svenska bolånemarknaden som genomförts av . Ett större antal bolåneföretag har intervjuats, liksom företrädare för bl.a. och . En förteckning över intervjuade bolåneinstitut i delstudie I återfinns i bilaga 1. Delstudie II bygger på sex djupintervjuer med bolånerådgivare på olika banker i och . I intervjuerna har rådgivare berättat om synen på unga lånsökande och hur beslut om att bevilja 5M2006/3304/Bo. 6M2005/2892/Bo 8M2006/3304/Bo Ett viktigt inslag i intervjuerna har varit diskussioner kring typexempel på unga som befinner sig i livets etableringsfas och vill låna till köp av bostad. Delstudie I: Bolånegivares regler och villkor 3 Bostadsmarknaden – en modell I delstudie I belyser vi bolånemarknadens funktionssätt som del i bostadsförsörjningen för unga vuxna. Det kan gälla att unga vuxna söker lån för att köpa en bostadsrättslägenhet men kan också vara frågan om köp av småhus. En enkel modell för bostadsmarknaden kan vara en lämplig utgångspunkt för det fortsatta resonemanget. Modellen nedan beskriver i förenklad form utbud och efterfrågan på bostäder samt bolångivarnas roll. Ett större antal variabler påverkar de enskilda delarna av bostadsmarknaden, vilket ger en mängd olika del- marknader och situationer. Samspelet mellan de olika aktörerna pågår och utvecklas ständigt, tex. hur unga vuxna agerar och hur deras kreditvärdighet bedöms av de andra aktörerna. I tidigare delar av arbete har mekanismer och förhållanden på bostadsmarknaden som avgör utbudet av bostäder som passar för unga studerats. Därtill har flera faktorer som präglar förutsättningarna för unga att efterfråga bostäder utretts och pre- senterats. Att studera bolånemarknaden och bolångivarnas verksamhet i rela- tion till unga vuxna innefattar en aspekt av kreditdelen av bostads- marknaden enligt modellen ovan (skuggad i modellen). Inom kate- gorin unga vuxna på bostadsmarknaden finns ett stort antal bakomliggande variabler som utmärker situationen för den enskilda aktören/konsumenten. Detta gör att ett stort antal olika bilder behövs för att beskriva situationen för unga vuxna som grupp. Med utgångspunkt i en beskrivning av de formella regelverken och de villkor som bolångivarna tillämpar när de bedömer kreditvärdighe- ten syftar vi i denna rapport till att presentera generella slutsatser, så långt det bedöms möjligt. 4 Bolånemarknadens regler och aktörer I detta kapitel diskuteras de regler som gäller för kreditgivning på den svenska finansmarknaden. Reglerna av kreditgivning består av lagar, föreskrifter och allmänna råd från tillsynsmyndigheterna och . Regler som styr krediter för bostadsköp De två huvudsakliga lagar som reglerar kreditprövningen är Lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse och Konsumentkredit- lagen (1992:830). I dessa två lagar återfinns rörelseregler för hur kreditgivare, som tex. bolånegivare ska bedriva sin verksamhet och för kreditgivning mer specifikt. Lagarna tar även upp skyldigheten för kreditgivare att pröva och analysera risken för att ett kreditavtal inte kan fullgöras av låntagaren. De ska med andra ord pröva åter- betalningsförmågan hos låntagaren. Till dessa två lagar tillkommer bl.a. föreskrifter och mer detaljerade allmänna råd från Finansin- spektionen (FFFS 2005:3) och (KOVFS 2004:6). De allmänna råden ger närmare vägledning för kredit- instituten hur de två lagarna skall tillämpas. För bostadskrediter anger allmänna råd att det vid kreditprövningen ska upprättas en boendekalkyl som underlag för bedömningen av kredittagarens återbetalnings- förmåga. För att säkerställa att kredittagaren inte får en försämrad ekonomisk situation , på grund av förändrade ränte- villkor, ska även kreditgivaren göra en känslighetsanalys i boende- I analysen kan kreditgivaren se vilka marginaler som hushållet kommer att få utifrån olika framtida ekonomiska situationer. Konsumentkreditlagen (KKL) har som en utgångspunkt att kre- ditinstituten själva skall reglera sitt agerande genom att de iakttar god kreditgivningssed samt tar vara på konsumentens intresse genom att visa konsumenten en tillbörlig omsorg. En del i att iaktta god kreditgivningssed är för aktörerna att följa rekommendationer från tillsynsmyndigheten. Aktörerna har även utarbetat riktlinjer för kreditgivningen som en självreglering av verksamheten i den s.k. Bolånekoden, EU-kod för information om Bolån. Koden har utarbetats av , och tillämpas av merparten av aktörerna på marknaden. I Bolånekoden har branschen samlat rekommendationer som kreditgivare bör följa. Exempelvis bör kre- ditgivaren upplysa kredittagaren om allmänna villkor i utbudet av bostadslån. Bolånekoden har sin grund i en överenskommelse mel- lan organisationer för kreditgivare och konsumenter på EU-nivå. KKL tar sin utgångspunkt i den enskilda konsumentens svagare ställning som kredittagare i relation till kreditgivaren och ställer kravet på kreditgivaren att visa tillbörlig omsorg om kunden. Med formuleringen åsyftas det att kredit- givaren inte ska medverka till att kunden skuldsätter sig i en alltför hög grad. Detta säkras genom att kreditgivaren genomför en kreditprövning där det prövas om låntagaren har den ekonomiska förutsättningen att fullfölja ett kreditavtal. har tillsynsansvar över att KKL följs och ger ut allmänna råd som, tillsammans med all- männa råd, syftar till att styra kreditgivningen så att ett antal vik- tiga moment innefattas i kreditprövningen. tar även fram ett levnadsomkostnadsbelopp som är en integrerad del i kreditprövningen. Utifrån beräkning av vad ett hushåll behöver ha kvar efter boendekostnader anges ett lägsta belopp som kreditgivaren bör beakta vid kreditprövningen och vid upprättande av den boendekostnadskalkyl, som också skall ingå i kreditprövningen. Regleringen av de finansiella företagen, häribland lagen om bank- och finansieringsrörelse samt tex. aktiebolagslagen, riktar in sig både på hanteringen av tillgångarna (bl.a. utlåningen) och skulderna (bl.a. upplåningen och kapitaltäckningen). Några drag i regleringen framgår schematiskt i figuren nedan. Schematisk bild av en bolångivares balansräkning och över lagar och regler som styr verksamheten (2004:297) om Lag (2003:1223) om FFFS (2004:11) oKOVFS (2004:6) om kreditgivning o FFFS (2005:3) Lag (1994:2004) om FFFS (2003:10) om Lagen (1994:2004) om kapitaltäckning och stora exponeringar för kreditinstitut och värdepappersbolag är till stora delar en ramlag. har möjlighet att ytterligare reglera verksam- heten, bl.a. när det gäller kredit- och marknadsrisker, med före- skrifter och allmänna råd. Lagen anger att kreditinstituten ska täcka sina samlade kreditåtaganden med en tillgångsmassa, en så kallad kapitalbas. Syftet med kapitaltäckningsreglerna är att kreditinsti- tuten får en buffert som skall säkerställa möjligheten att hantera kreditförluster som kan uppstå vid finansiella påfrestningar, som tex. en kraftig nedgång av bostadspriserna. Enligt kapitaltäckningslagen får inte kapitalbasen vara av summan av de riskvägda tillgångarna. Kreditgivaren behöver dock inte täcka sina krediter fullt ut till av samtliga tillgångar. Beroende på risken för kreditförluster viktas kapitaltäcknings- kraven nämligen i olika riskklasser. Riskvikten varierar från till (av de ). krediter med inteckning i fastighet som pant gäller att dessa ska viktas och att de endast behöver tas av kreditbeloppet (= kapitaltäckning). För krediter som är mer riskfyllda, tex. krediter utan säkerhet eller blancolån, måste kreditgivaren ta upp av kreditbeloppet.9 9 SFS (1994: 2004, 3 kap 1 § C1) För vidare diskussion kring riskklasser se FFFS 2003:10, s.28 Nya regler kring kapitaltäckning kommer att införas under bör- jan av 2007 där riskvikten för krediter till bostadsfastigheter kom- mer att sänkas från till . De kommande föreskrifterna från innebär att det endast är krediter med säkerhet i bostadsfastigheter som är belånade av fastighetens värde som kommer att beröras och få en lägre risk- klass.10 Denna förändring leder till att s.k. topplån får ett relativt sett högre kapitaltäckningskrav, vilket kan komma att leda till större skillnad i ränta på lån med låg belåningsgrad och lån med högre belåningsgrad. finns regler i Lagen om utgivning av säkerställda obli- gationer (2003:1223), som möjliggör för kreditinstitut att ge ut obligationer som motsvaras av krediter med särskilt goda säker- heter. Säkerheter för dessa obligationer ska bestå av krediter som har givits med säkerhet i fast egendom, alternativt bostadsrätter och då med en högsta belåning på av fastighetens marknads- värde. Kapitaltäckningsreglerna innebär att kapitaltäckningskravet kan reduceras ytterligare för finansiella företag som placerar i säker- ställda obligationer. Detta medför en möjlighet till än förmånligare villkor för bostadsinstitutens upplåning och har bidragit till att sänka utlåningsräntorna, främst på bolån med lägre belånings- grader. Sammantaget innebär de regler som omgärdar verksamheten i de finansiella instituten att handlingsutrymmet att avvika från på marknaden vare sig man vänder sig mot enskilda kunder, place- rare eller tillsynsmyndigheter är relativt begränsat. Kredit- prövningsprocessen, som är i fokus för denna studie, är ett område som omgärdas av särskilda regler. Ett institut som vill införa nya regler tex. i kreditprövningsprocessen har ett relativt begränsat handlingsutrymme för att göra detta. Flera olika aktörer på kreditmarknaden ger bolån. Aktörerna har olika bolagsformer och inriktning på sin verksamhet. En överblick över marknaden ges genom finansmarknadsstatistiken som insam- las av SCB på uppdrag av . Finansmarknadsstatistiken är indelad i huvudkategorierna monetära finansinstitut (MFI) och 10 FI 2006. Förslag till nya kapitaltäckningsföreskrifter och stora exponeringar. övriga MFI.11 I den förstnämnda kategorin återfinns, banker, bolå- neinstitut och andra kreditmarknadsföretag. Av statistiken framgår även vilka säkerheter som ligger till grund för krediterna. Vid utgången av var de svenska hushållens lån till bostad till övervägande del tagna i bostadsinstitut. Cirka en tiondel av lånen till bostäder är givna av bankerna. En marginell del finns hos finansbolag och gruppen övriga MFI. rapporterade 130 företag att de hade placeringar och fordringar med säkerhet som utgörs av panträtt i bostadsfastighetsrätter eller tomträtter. Ett stort antal företag är således aktiva på bolånemarknaden. har intervjuat företrädare för 17 av dessa institut, huvudsakligen större företag. hör till en kategori av mindre regionala spar- banker, som sammantaget har en begränsad marknadsandel. Av figuren nedan framgår att bostadsinstituten dominerar utlåningen till bostäder med bankerna som näst största långivare. 11 används inom EU och av för statistikändamål och tillämpas i främst i vissa statistiksammanhang. Unga på bolånemarknaden SOU 2007:14 Utlåning till svenska hushåll fördelat på långivande sektor och ändamål med krediten, mkr. Sep 2006 Finansmarknadsstatistik, SCB Utanför denna statistik återfinns företag som inte rapporterar stati- stik till SCB och som inte står under tillsyn eftersom de inte bedriver tillståndspliktig verksamhet i . Detta betyder att ett företag som tex. BlueStep inte lyder under den svenska finansiella lagstiftningen och inte heller har någon skyldighet att följa de föreskrifter och allmänna råd som Finansin- spektionen utfärdar. Konsumentkreditlagen samt övrig svensk lag- stiftning, tex. Aktiebolagslagen och redovisningslagstiftningen gäller dock, liksom för andra finansiella företag som inte bedriver verksamhet som kräver tillstånd av . Bolångi- vare på marknaden som inte står under finansiell tillsyn i kan självfallet välja att på eget initiativ följa den finansiella tillsynen. 5 Lånevillkor och kreditprövning De lånevillkor som bolångivarna tillämpar har stor betydelse för möjligheterna för unga vuxna att få lån. I detta kapitel ser vi främst till lånevillkoren i form av belåningsgrader och räntevillkor m.m. Bolån delas ofta in i olika former, beroende på belåningsgrad. Bostadslån har utifrån detta traditionellt delats in s.k. bottenlån och topplån. Traditionellt har bottenlån lämnats av bostadsinstitut medan topplånen lämnats av banker. I takt med verksamheterna i bostadsinstitut och banker i stor utsträckning har samordnats har även kreditgivningen samordnats, varför skillnaden mellan de olika lånetyperna är så stor. Kartläggningen över de belåningsgrader som bolånegivare med- ger lån inom visar på ett relativt enhetligt produktutbud på bolånemarknaden. Huvuddelen av aktörerna tillämpar belånings- grader upp till mellan och av säkerhetens värde. Utöver denna nivå önskar bolånegivarna i första hand att låntagaren erläg- ger resterande del av marknadsvärdet som kontantinsats. Topplån kan normalt ges i bank om kredittagaren har god återbetalnings- förmåga. En total belåning på upp till mellan och före- kommer relativt ofta på bolånemarknaden. Den första delen, bottenlån med säkerhet i fastighet, ges av kre- ditmarknadsföretag, som , , Nordea , och samt . Samtliga dessa utom är dotterföretag till banker men bedriver sin verksamhet med varierande självständighet i relation till moderbanken. I de flesta bankkoncerner är det moderbanken och de enskilda bankkontoren som står för kundkontakterna. Nyare aktörer, som exempelvis, och , har ofta valt att samarbeta med kunna erbjuda bolån. Detta görs tex. genom och som förmedlar bostadslån från och erbjuder egna låneprodukter över den belåningsgrad som medger. I dessa fall möter kunden främst ICAs eller IKANOs internet- portaler och/eller telefonhandläggare. Det finns dock en tendens att gå ifrån begreppen bottenlån och topplån. Bolångivarna vill istället i möjligaste mån tillhandahålla helhetslösningar på kundens finansieringsbehov vid ett bostadsköp. Denna tanke återspeglas tex. hos där produkten består av ett bolån som kan ges upptill av säkerhetens värde. I vissa fall kan många av bolångivarna även ge kredit av marknadsvärdet för bostaden och eliminera behovet av kontantinsats. Utifrån unga vuxnas situation underlättar en sådan låneprodukt ett köp av bostad, då det har konstaterats i tidigare studier att unga vuxna i allmänhet inte har egna sparmedel. Dock krävs det en snabbare återbetalning av lånet och räntan sätts högre, för lån med dessa höga belåningsgrader. En hög belåning innebär också att skuldsättningen för den enskilde bostadslåntagaren blir hög, något som det är angeläget att undvika, särskilt för unga vuxna i början av sin karriär på bostadsmarknaden. Amorteringsperioden samt räntekostnaden för bokrediter avgör den totala lånekostnaden för ett bolån. Amorteringsperioden på bolån beror i allmänhet på om lånet är ett bottenlån eller ett topplån. Vissa bolångivare tillämpar samma ränta på hela låne- beloppet, men olika amorteringskrav för olika delar av lånet. Till exempel kan en bolånegivare kräva att amorteringen på andelar som överstiger av fastighetens värde går snabbare än den del som ligger och som traditionellt ses som bottenlån. Ett sådant villkor är förenligt med institutens bild av att risken är högre för den övre delen av fastighetens värde och att det därmed avkrävs av kredittagaren att ha en högre återbetalningsförmåga för den delen. Generellt krävs en högre amorteringstakt för de s.k. topplånen. Amorteringstiden för lån som är tagna ovanför sträcker sig , se bilaga 2. Ett flertal av bolånegivarna erbjuder även någon form av amorte- ringsfria perioder. Dessa erbjuds främst på bottenlånen och löper . Vid diskussion med bolångivare ses denna del som en möjlighet för vissa kunder där det finns en kalkyl över hus- hållsekonomin som visar på en långsiktigt god återbetalnings- förmåga. Utlåningsräntan är en stor del av kostnaden för ett bolån. Stu- dien har identifierat tre olika strategier för hur bolånegivare använ- der sig av utlåningsräntor. Den första strategin som endast tre aktörer använder sig av är att ha en ovillkorad ränta. D.v.s. i stort sett samma ränta erbjuds samtliga kunder. Kunden erbjuds dock normalt möjligheten att binda räntan för olika delar av lånet under olika långa perioder. En annan strategi går ut på räntan anpassas till lånets storlek och att den är avtalbar. Ett exempel på denna form av strategi är Bankens volymrabatt på utlåningsräntan. denna volymrabatt är att ju mer kunden lånar desto lägre utlånings- ränta kan kunden få. Den tredje strategin är att räntan ska spegla bolånegivarens risk- tagande utifrån en individuell bedömning av respektive kund. Rän- tan sätts då på en nivå som avspeglar hur riskfylld långivaren bedömer att en kund är. Ju högre risken för kreditförlust bedöms vara desto högre sätts räntan. I har denna prissättning främst använts på blancokrediter och av bolåne- givare som BlueStep. BlueStep har riktat in sig bla. på låntagare som inte kan få lån utifrån de traditionella bolånegivarna. Skälen för att inte få lån kan variera, men förekomsten av betalningsanmärk- ningar och ej accepterade anställningsformer är två förhållanden som motiverar kunder att söka sig till lån hos BlueStep. Övriga villkor är en benämning på olika former av reglerande vill- kor för bokrediten. Vissa regler för avgifter vid kreditgivning ges i KKL. Uppläggningsavgifter och aviavgifter skall täcka kostnader som bolånegivare har för att administrera lånet. Studien särskiljer två grupper, de bolånegivare som har uppläggningsavgift och de som inte har en uppläggningsavgift. En bolånegivare på marknaden har tex. tre olika avgifter som följer med ett bolån. En avgift är uppläggningsavgiften. Denna av- gift används som ett medel för att kunna säkerställa att de initiala kostnaderna för bolångivaren i kreditprövningsprocessen täcks direkt. Detta kan vara särskilt uttalat för bolångivare som inte för- väntar sig att kunderna stannar kvar hos dem på . Övriga avgifter, som tex., aviavgifter, är direkt hänförliga till löpande administrativa kostnader som bolångivaren har. Genom att betala via autogiro kan låntagaren i allmänhet undslippa avikostnaden. Nordea har i sitt första hem lån tagit bort kostnader genom att erbjuda kostnadsfritt lånelöfte samt att de inte tar någon upplägg- ningsavgift. Lånet har även kombinerats med amorteringsfrihet. Det är ett av få exempel på bolåneprodukter som vänder sig särskilt till unga. De krav som bolånegivarnas samlade lånevillkor innebär för grup- pen unga vuxna varierar beroende på den enskilde låntagarens situation. Amorteringsfria perioder för bottenlånen, som erbjuds av vissa långivare, sänker de initiala utgifterna och ger utrymme för att upparbeta ett sparkapital, vilket dock sker till priset av ränte- kostnader . Unga vuxna som inte kan erlägga en större kontantinsats kan få topplån men måste då betala amorte- ringar på dessa lån och möjligen även högre ränta. För unga vuxna är det en balansgång mellan att kunna etablera sig på bostadsmark- naden genom att få lån även utan större kontantinsats och att und- vika en för hög belåning. Kreditprövningsprocessen, som studeras nedan är av stor betydelse för att lån kan ges till de låntagare som har möjlighet att klara av att betala lånen. Den kreditprövning som långivarna ska genomföra innan de bevil- jar ett lån är till stora delar reglerad i lagstiftningen samt av och . Målet med kredit- prövningen är att säkerställa att det finns en återbetalningsförmåga för det lån som kunden önskar att ta. För att komplettera reglerna och styra upp den interna kreditprövningsprocessen ska kredit- instituten själva reglera sin kreditgivning med ett internt regle- mente kring kreditprövningen. I reglementet ska det anges de krav som bolånegivarna ställer på kunden för att denne ska kunna bli beviljad ett bolån. Kraven och formerna för kreditprövningen varierar i sina detaljer mellan bolångivarna. Ett krav som samtliga bolångivare ställer är att en kredittagare ska vara myndig, d.v.s. . Utöver myndighets- kravet kan bolånegivare ställa varierande krav som, lägsta årliga inkomst, frånvaro av betalningsanmärkningar, krav på svenskt medborgarskap och fast anställning. En sammanställning av aktö- rernas regler återfinns i bilaga 2. I övrigt finns en relativt stor variation i hur den interna regleringen ser ut och som till betydande del beror på hur moder- bankerna, respektive bolångivares företagskulturer samt organisa- tionsstruktur. är ett exempel på en decentraliserad organisation där kontoren har en tydlig roll som självständiga affärsenheter. kreditgivningsprocess ger således utrymme för lokala bedömningar inom ramen för det gemensamma regelverket. Det ger utrymme för vissa individuella bedömningar utifrån den enskilde handläggarens erfarenhet. är ett exempel på en bolångivare med ett internt regle- mente med en hög grad av styrning. Kreditprövningen är relativt lika för en kund med lång kundhistorik som en kund som inte tidigare mött. har därtill en hög grad av maskinellt stöd i kreditprövningen som komplement till den personliga handlägg- ningen. Den något mer regelstyrda kreditgivningen hos gör sannolikt att detta företag har mindre utrymme för individuella bedömningar för de enskilda lånehandläggarna. Kreditprövningen har vissa fasta hållpunkter. Grunden för kredit- prövningen är låneansökan. I den beskriver bolåntagaren vilket sorts lån som söks, önskat lånebelopp och redovisar sin ekono- miska ställning. I figuren nedan beskrivs en kreditprövningsprocess i schematiska steg. Samtliga aktörer har som rutin att inhämta kreditupplysning om bolåneansökare från Upplysningscentralen (UC) eller annat kre- ditupplysningsföretag. Dock finns det situationer där vissa av bolå- negivarna inte hämtar information från UC. En sådan situation kan vara när bolånegivaren anser sig ha tillräckligt med god information om kunden från tex. tidigare engagemang och på så sätt kan bedöma kundens återbetalningsförmåga utan information från UC. För huvuddelen av ansökningarna hämtas dock kreditupplysning från UC. I den sammanställs information av kundens historiska ekonomiska åtaganden utifrån; folkbokföringsuppgifter, äkten- skapsförord, taxeringsuppgifter, betalningsanmärkningar, fastig- hetsinnehav, kredit/missbrukarinformation och slutligen antalet gjorda kreditupplysningsförfrågningar för den enskilde kunden. Upplysningen kan också ingå som en maskinell del av kredit- prövningsprocessen där handläggaren inhämtar uppgifter från UC och sedan får besked i form av schablonmässiga handlingskoder, där tex. grönt signalerar för handläggaren att kunden har passerat kreditupplysningen utan anmärkning, medan rött betyder att det finns anmärkningar i kreditupplysningen. En form av information som kan generera ett direkt avslag är förekomsten av betalnings- anmärkning. Betalningsanmärkning fås om en betalnings- försummelse fastställs av kronofogdemyndigheten - eller annan myndighet - eller genom förfarande i tingsrätten. Även sedan skul- den betalats, finns betalningsanmärkningen kvar . Förekomsten av betalningsanmärkningar är något som generellt ses som negativt av bolångivare. De väljer dock att låta betalnings- anmärkningar vara olika avgörande för den fortsatta kreditpröv- ningen.