sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — Hyresrätten kan även återvinnas genom att socialnämnden inom återvinningsfristen skriftligen meddelar hyresvärden att den åtar sig betalningsansvaret för hyran. En särskild bestämmelse finns också för det fallet att hyresgästen varit förhindrad att betala hyran inom återvinningsfristen på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet. Inte heller i detta fall får hyresgästen skiljas från lägenheten. Det krävs dock att hyran betalas möjligt och senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans. Vid en jämförelse med de övriga förverkandegrunderna i 42 § hyreslagen kan påpekas att tre av dessa kräver att hyresgästen efter Anmaningar och underrättelser vid uppsägning tillsägelse inte vidtagit rättelse utan dröjsmål för att hyresrätten ska vara förverkad. Ett sådant villkor finns exempelvis när det är fråga om störningar i boendet enligt 25 § hyreslagen. I detta fall har hyres- värden även en skyldighet att underrätta socialnämnden om stör- ningarna. Endast om det är fråga om särskilt allvarliga störningar kan hyresvärden säga upp hyresavtalet utan att ha anmanat hyresgästen att vidta rättelse och lämnat underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden vid särskilt allvarliga störningar. Beträffande de övriga förverkandegrunderna kan vidare nämnas att hyresgästen, liksom vid betalningsförsummelse, inte får skiljas från lägenheten om förseelsen är av ringa betydelse. I flera fall kan hyresgästen också undvika att bli skild från lägenheten genom att i enlighet med 43 § hyreslagen vidta rättelse före uppsägningen. I en del fall krävs dessutom att hyresvärden säger upp hyresavtalet för att hyresgästen ska kunna skiljas från lägenheten. Slutligen bör framhållas att tvister där uppsägningen gjorts i för- tid handläggs antingen hos enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning eller vid allmän domstol. Däremot är hyresnämnd inte behörig att hand- lägga dessa tvister om förtida uppsägning. eller den tingsrätt till vilken ansökan om avhysning skett ska delge hyresgästen underrättelse om möjlig- heten till återvinning enligt 44 § hyreslagen om sådan inte fogats till ansökan. Detta följer av förordningen om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken. 5.2.3Uppsägning till hyrestidens utgång Som nämnts har hyresgästen enligt huvudregeln rätt till förlängning av hyresavtalet när hyresvärden säger upp det till hyrestidens utgång. Hyresgästens besittningsskydd kan då brytas endast enligt någon av de grunder som anges i 46 § hyreslagen. Paragrafen omfattar tio olika upphörandegrunder, varav två kan aktualiseras vid dröjsmål med betalning av hyran. Till att börja med kan besittningsskyddet brytas om hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden sagt upp hyresavtalet att upphöra . För att den upphörandegrunden ska vara tillämplig krävs att hyresrätten är förverkad enligt 42 § hyreslagen. Det krävs även att det är förenligt med 43 och 44 §§ samma lag att hyresgästen Anmaningar och underrättelser vid uppsägning skiljs från lägenheten (se t.ex. RH 2002:49 och prop. 2001/02:41 s. 46). Liksom vid uppsägning krävs alltså i detta fall under- rättelse till hyresgästen och meddelande till socialnämnden i enlig- het med vad som ovan beskrivits. Den andra upphörandegrunden är att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Skyddsreglerna i 43 och 44 §§ hyreslagen är då inte tillämpliga. Till skillnad från vad som gäller enligt den förstnämnda upphörande- grunden ska det ske en skälighetsprövning. Hyresvärdens skäl ska vägas mot hyresgästens intresse av att få ha kvar lägenheten. Om hyresgästen vid upprepade tillfällen har försummat att be- tala hyran kan skälighetsprövningen leda till att besittnings- skyddet bryts trots att det inte finns någon hyresskuld vid tidpunk- ten för uppsägning eller prövning. Å andra sidan kan det beaktas att hyresvärden underlåtit att göra hyresgästen uppmärksam, t.ex. genom varningsskrivelser eller betalningspåminnelser, på att betal- ningsdröjsmål inte är acceptabelt. En sådan underlåtenhet kan leda till att det anses oskäligt att låta hyresavtalet upphöra (se t.ex. RBD 8:90). Det bör poängteras att det inte endast är försenade hyresbetal- ningar som kan medföra att hyresgästen anses ha åsidosatt sina för- pliktelser enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen. Andra beteenden som hyresvärdar ofta åberopar vid sådana tvister är störningar i boendet, olovlig överlåtelse eller andrahandsupplåtelse av hyres- rätten och vanvård av lägenheten. Tvist om förlängning av hyresavtalet handläggs, till skillnad från vad som gäller vid förtida uppsägning, vid hyresnämnd. Förlorar hyresgästen tvisten ska denne flytta vid hyrestidens utgång. Skyldigheten att flytta kan dock bestämmas till en senare tidpunkt, om hyresgästen medges uppskov med avflyttningen. Bestämmelser om uppskov finns i 52 § hyreslagen. Vid dröjsmål med betalning av hyran infördes en åter- vinningsfrist . Tvingande bestämmelser om förverk- ande av hyresrätt hade då funnits . Anmaningar och underrättelser vid uppsägning motiverades med att försumlighet i fråga om hyresbetal- ning inte och oåterkalleligen borde medföra en för hyresgästen och hans familj så ytterst allvarlig påföljd som vräkning (se NJA II 1908 nr 5 s. 160 resp. 1923 s. 26 ff.). Bestämmelser om att återvinningsfristen börjar löpa först sedan hyresgästen delgetts underrättelse om att denne genom att betala hyran kan återvinna hyresrätten infördes . Ändringen motiverades med att sociala synpunkter starkt talade för införandet av en ordning som innebar att hyresgästen i samband med uppsäg- ning fick kännedom om möjligheten att återvinna hyresrätten. Det framhölls att hyresgästen påfallande ofta torde sakna sådan känne- dom. (Se prop. 1973:23 s. 168 ff.) ändrades reglerna så att återvinningsfristen inte skulle börja löpa förrän även ett meddelande om uppsägningen och anledningen till denna hade lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten var belägen. Syftet med reformen var att vräkningar så långt möjligt skulle undvikas. Genom att koppla in socialnämnden på ett tidigt stadium skulle den kunna betala för- fallen hyra innan hyresgästens rätt att återvinna hyresrätten hade gått förlorad eller lösa bostadsproblemet på annat sätt. Det ansågs att man inte behövde befara att meddelandet till socialnämnden skulle uppfattas som ett otillbörligt intrång i den personliga integri- teten. (Se prop. 1977/78:175 s. 176) Genom lagstiftning förlängdes återvinningsfristen för bostadslägenheter till nuvarande (för lokaler är fristen ). Vidare infördes dels möjligheten att återvinna hyres- rätten genom att socialnämnden gör en utfästelse till hyresvärden att betala hyran, dels undantagsregeln som avser fallet att hyres- gästen på grund av sjukdom etc. varit förhindrad att betala hyran. Syftet med lagändringarna var att göra bestämmelserna om för- verkande på grund av dröjsmål med betalning av hyran mindre stränga. Det kan tilläggas att det inte bedömdes vara motiverat att ändra i regleringen rörande möjligheten att säga upp ett hyresavtal till hyrestidens utgång på grund av upprepade för- summelser med betalning av hyran. Därvid framhölls att hyres- lagens regler borde vara utformade så att man skapar ett incitament för hyresgästerna att regelmässigt betala hyran på de tider som be- stämts (se prop. 1992/93:115 s. 14 ff. och 1992/93:BoU24 s. 6 f.). Anmaningar och underrättelser vid uppsägning Vad gäller störningar i boendet ändrades lagstiftningen så att hyresvärden blev skyldig att ge störande hyresgäster rättelse- anmaning och underrätta socialnämnden om störningarna. Under- rättelse till socialnämnden blev då även en förutsättning för att hyresavtalet ska kunna sägas upp om det inte är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet. Det framhölls att ett införande av en underrättelseskyldighet till socialnämnden skulle kunna bidra till att lösa bostadsproblemet för den störande hyresgästen på olika sätt. I vissa fall stod det klart att personen inte klarade av ett vanligt boende på grund av t.ex. narkotikamissbruk. hade då skäl att skyndsamt över- väga vilket annat boende som kunde vara lämpligt. I andra fall kunde socialnämnden medverka till att störningarna upphörde och att hyresgästen fick behålla sin lägenhet. Även om hyresrätten var för- verkad kunde det finnas skäl för socialnämnden att agera för att få störningarna att upphöra. Det anfördes att ett sådant handlande skulle kunna resultera i att en samförståndslösning uppnåddes som innebar att hyresgästen inte stod utan bostad Det ansågs olämpligt att föreskriva undantag för socialt väl- anpassade och i övrigt skötsamma personer. Man bedömde att en sådan ordning skulle leda till svåra avgränsningsproblem och kom- plicera regelsystemet. Därvid påpekades att hyresvärden enligt lagförslaget hade möjlighet att först uppmana hyresgästen att se till att störningarna upphörde och därefter, om det fortfarande behöv- des, underrätta socialnämnden (se a. prop. s. 18 ff.). I fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet anfördes att, för det fall det vid den rättsliga prövningen visade sig att hyresvärden inte hade skickat kopian av uppsägningen till socialnämnden, de rättsliga instanserna borde agera för att nämnden fick kännedom om uppsägningen (se a. prop. s. 41). 5.3.2Uppsägning till hyrestidens utgång Beträffande uppsägning av hyresavtal till hyrestidens utgång kan särskilt noteras att man har övervägt om det bör införas en underrättelseskyldighet till socialnämnden vid betalningsdröjsmål och en utvidgad underrättelseskyldighet vid störningar i boendet. Anmaningar och underrättelser vid uppsägning hyreslagstiftningsutredning bedömde i sitt slutbetänkande Översyn av förvärvslagen och hyreslagen – Borgen och Pant (SOU 1996:148) att någon sådan underrättelseskyldighet inte borde in- föras. Som motiv härför anförde utredningen att hyresgästen i dessa fall hade betydligt bättre möjligheter att, fram till dess hyresavtalet kunde komma att upphöra, vidta erforderliga åtgärder. Hyresgästen kunde antingen själv ordna med ett nytt bo- ende eller, om han så önskade, ta kontakt med sociala myndigheter för att få hjälp. Behovet av underrättelse till socialnämnden i sam- band med uppsägning till hyrestidens utgång framstod enligt utred- ningen som betydligt mindre än motsvarande behov när en upp- sägning skedde . I fråga om störningar i boendet hänvisade utredningen till att hyresvärden, enligt 25 § andra stycket hyreslagen, var skyldig att underrätta socialnämnden oberoende av om värden avsåg att säga upp hyresavtalet eller inte. Allmänt tillades att socialnämndernas resurser torde vara otillräckliga för att hjälpa de hyresgäster som de fick underrättelse om enligt gällande bestämmelser (se a.a. s. 129 f.). Regeringens bedömning överensstämde med utredningens. Där- vid anförde regeringen att reglerna om uppsägningstid och pröv- ning i hyresnämnd innebar att det fanns ett betydande rådrum för hyresgästen att vidta de åtgärder som kunde behövas i anledning av uppsägningen. Regeringen konstaterade att en underrättelseskyl- dighet för hyresvärden visserligen skulle göra det möjligt för social- nämnden att agera också i sådana fall då hyresgästen inte själv tog kontakt med nämnden. Den praktiska betydelsen av detta bedöm- des emellertid inte stå i proportion till det administrativa extra- arbete underrättelseskyldigheten skulle innebära för värden. Vidare hänvisades till att , enligt 16 kap. 2 § utsök- ningsförordningen (1981:981), ska underrätta socialnämnden innan avhysning verkställs. (Se prop. 1997/98:46 s. 30 f.) slutbetänkande Att motverka hemlöshet – en sammanhållen strategi för samhället (SOU 2001:95) bör också omnämnas. Enligt kommittén borde det öppnas upp en möjlighet för hyresgästen att vidta rättelse och för att ge stöd Anmaningar och underrättelser vid uppsägning vid uppsägning till hyrestidens utgång. Kommittén föreslog att hyresgästen, på samma sätt som i förverkandefallen, skulle kunna vidta rättelse och därmed undgå uppsägning av hyresavtalet. Uppsägningen skulle föregås av en skriftlig anmodan att vidta rättelse. Något utarbetat författningsförslag lades dock inte fram (a.a. s. 174 f.). Utredningen om vräkning och hemlöshet bland barnfamiljer En annan utredning av intresse är Utredningen om vräkning och hemlöshet bland barnfamiljer och dess slutbetänkande Vräkning och hemlöshet – drabbar också barnfamiljer (2005:88). Ut- redningen analyserade och lämnade förslag på hur insatser, såväl för att förebygga och motverka vräkning av barn- familjer som dess arbete efter en vräkning, kunde utvecklas. Enligt utredningen borde hyreslagen ses över för att göra den överskådlig. Vidare borde man, enligt utredningen, förenkla och modernisera reglerna, införliva ett barnperspektiv och tydliggöra lagens karaktär av social skyddslagstiftning. Därvidlag angav utred- ningen att man borde överväga om det inte skulle införas en under- rättelseskyldighet till socialnämnden även vid uppsägning till hyres- tidens utgång. Här kan även nämnas att utredningen föreslog att socialtjänst- förordningen skulle kompletteras med en ny bestämmelse om att socialnämnden, när den får ett meddelande från hyresvärden att hyresavtalet sagts upp, omgående ska utse en handläggare i ärendet, meddela hyresvärden och kontakta den enskilde. Det föreslogs också att myndigheter på området skulle få i uppdrag att utveckla statistik på området och att stödja kommunernas vräkningsföre- byggande arbete. Några utarbetade författningsförslag presentera- des inte. 5.4Statistiska uppgifter och undersökningar angående avhysning Enligt beräkningar fanns det vid utgången av 1 700 000 hyresrätter och 700 000 bostadsrätter i fler- bostadshus. Det beräknas att antalet bostadsrätter i flerbostadshus har ökat . Anmaningar och underrättelser vid uppsägning uppskattas att antalet hyresrätter i flerbostadshus har ökat . Av statistik framgår att antalet ansök- ningar om avhysning i landet har minskat . Dessa uppgick till 9 374, till 9 234, till 10 731, till 11 027, till 11 636, till 11 992, till 13 088 och till 13 955. har även antalet verkställda avhysningar i landet minskat. Dessa uppgick till 3 218, till 3 298, till 3 938, till 3 916, till 4 239, till 4 590, till 4 713 och till 5 055. Uppgifterna från avser såväl hyres- och bostadsrättslägenheter som garageplatser, lokaler och villor. för ingen särskild statistik över antalet avhysningar från hyreslägenheter respektive bostadsrättslägenheter. Av statistiken framgår inte heller vilken anledningen var till avhys- ningarna. Vad gäller undersökningar om avhysning kan framhållas att det gjordes en studie om an- talet vräkta barnfamiljer på nationell nivå. Studien gjordes av och vid Kriminologiska institu- tionen, . Studien omfattade intervjuer med personer vräkta i . Utifrån detta be- räknades att omkring 1 000 barnfamiljer avhyses i landet. Den vanligaste orsaken till avhysning var hyresskuld eller att man betalade för sent för . I ett fåtal fall var vräknings- orsaken störningar i boendet. (Se Ds 2004:41, s. 257 ff.) Den tidigare nämnda Utredningen om vräkning och hemlöshet bland barnfamiljer gjorde också olika undersökningar med fokus på avhysningar som berör barn. Utifrån en enkät, som hade skickats till landets kommuner och avsåg vräkningar , bedömde utredningen att minst 1 000 barn berörs av vräkning . Det ansågs att socialtjänstlagens regler om rätten till bistånd var till- räckliga för att garantera att barn inte vräktes från sin bostad. Kun- skaperna om vräkning och hemlöshet bland barnfamiljer var dock enligt utredningen bristfälliga i stat och kommun. Man bedömde att de flesta vräkningarna gjordes på grund av bristande hyresbetal- ning och att tillsynen av kommunernas arbete med att förhindra vräkning av barnfamiljer behövde utvecklas. (Se SOU 2005:88, s. 87 ff. och 151 ff.) Anmaningar och underrättelser vid uppsägning 5.5Regeringens strategi för att motverka hemlöshet m.m. Regeringen har beslutat om en strategi för att motverka hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden. Strategin omfattar åren 2007–2009. Syftet är att skapa en struktur som tydliggör att många aktörer på såväl nationell, regional som lokal nivå har ett ansvar och en roll att spela i arbetet mot hem- löshet och utestängning från bostadsmarknaden. Genom att ange en tydlig handlingsinriktning, ett brett angreppssätt och ett tydligt gemensamt arbete vill man höja ambitionsnivån. Ett särskilt angivet mål i strategin är att antalet vräkningar ska minska och att inga barn ska vräkas. Mot angiven bakgrund har regeringen gett i uppdrag att i samråd med , Kriminal- vården och leda, samordna och koordinera ett fortsatt arbete mot hemlöshet samt motverka vräkning och hemlöshet bland barn. Uppdraget ska slutredovisas . I uppdraget ingår tre särskilda delar. I syfte att utveckla och säkra rutinerna i kommunernas arbete med att motverka vräkning, särskilt för barnfamiljer, ska ta fram ett vägledande material. Uppdraget ska redovisas . Av redovis- ningen ska framgå hur man agerat för att sprida kunskap om det vräkningsförebyggande arbetet, särskilt avseende barnfamiljer, och hur man avser att löpande uppdatera denna information. Vidare ska i samråd med ta fram en kunskapsöversikt om olika boendelösningar för att lösa hemlöshet. Detta uppdrag ska redovisas . Slutligen ska i samråd med berörda myndigheter ge förslag på hur utvecklingen fortlöpande ska kunna följas. Även detta uppdrag ska redovisas . Det kan tilläggas att det ovan nämnda utredningsförslaget – att socialtjänstförordningen ska kompletteras med en ny bestämmelse om att socialnämnden, när den får ett meddelande från hyresvärden att hyresavtalet sagts upp, omgående ska utse en handläggare i ärendet m.m. – bereds inom . Enligt vad som upplysts överväger man även inom Social- departementet att ändra bestämmelsen i 23 § andra stycket lagen (1993:737) om bostadsbidrag. Enligt bestämmelsen får Försäkrings- kassan, om det finns synnerliga skäl, på framställning av social- Anmaningar och underrättelser vid uppsägning nämnden betala ut bostadsbidraget till lämplig person eller till nämnden att användas för hushållets bästa. Vårt förslag: Vid prövningen av om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas ska, enligt huvudregeln, hyresvärden ha gett hyres- gästen en rättelseanmaning för att avtalet ska upphöra. Åberopar hyresvärden dröjsmål med betalning av hyran eller störningar i boendet som grund för att hyresavtalet inte ska förlängas, ska hyresnämnden – om inte hyresvärden redan har gjort det – underrätta socialnämnden i den kommun där lägen- heten är belägen om detta. En underrättelse enligt 44 § hyreslagen till en bostads- eller lokalhyresgäst om dennes möjligheter att få tillbaka sin lägenhet genom att betala inom återvinningsfristen ska delges enligt jordabalkens bestämmelser för delgivning av uppsägning av bostadslägenhet. 5.6.1Allmänt om underrättelser till hyresgäst och socialnämnd Det som ska diskuteras är om krav på vissa underrättelser bör ställas när uppsägning sker till hyrestidens utgång med stöd av 46 § första stycket 2 hyreslagen. Det saken närmare gäller är alltså att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas och om det i detta fall – på motsvarande sätt som gäller vid uppsägning av hyresavtal – bör införas ett system med underrättelse till hyresgästen eller socialnämnden. Till att börja med kan konstateras att skyddsreglerna i 44 § hyreslagen om underrättelser till hyresgäst och socialnämnd måste följas för att en giltig uppsägning till hyrestidens utgång under åberopande av att hyresrätten är förverkad ska kunna ske med stöd av 46 § första stycket 1 hyreslagen (jfr bl.a. RH 2002:49 och prop. 2001/02:41 s. 46). I den situationen gäller således samma krav på underrättelser som vid förtida uppsägning. Att det förhåller sig så får anses vara naturligt eftersom grunden för uppsägningen i dessa fall är att hyresrätten är förverkad. Anmaningar och underrättelser vid uppsägning vad som kommit fram under utredningsarbetet är det dock i praktiken mycket ovanligt att 46 § första stycket 1 hyreslagen, dvs. att hyresrätten är förverkad, åberopas vid betalningsförseningar. Men en del i övervägandena blir att belysa skillnaderna i förutsätt- ningarna mellan en uppsägning till hyrestidens utgång enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen och en uppsägning – förtida eller till hyrestidens utgång – där förverkande görs gällande. I de följande avsnitten diskuterar vi om ett krav bör införas på en motsvarighet till den underrättelse till hyresgästen som hyres- värden ska skicka vid förverkande eller på någon annan form av varning, när hyresvärden gör gällande att hyresgästen har åsidosatt sina skyldigheter genom försenade hyresbetalningar. Vi tar vidare ställning till om krav i denna situation bör ställas på att social- nämnden ska underrättas. Efter det diskuterar vi om krav på under- rättelse till hyresgästen eller till socialnämnden bör ställas upp vid andra åsidosättanden enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen än försenade hyresbetalningar; det gäller alltså störningar, vanvård osv. Avslutningsvis, i avsnitt 5.6.6, tar vi upp en fråga som vi upp- märksammat under utredningsarbetet. Den tar sikte på förhållan- den vid förverkande. Det vi överväger är vilka bestämmelser som bör gälla för hyresvärdens delgivning av underrättelsen enligt 44 § hyreslagen till hyresgästen. 5.6.2Kan den nuvarande typen av underrättelser till hyresgästen användas som förebild? Den första fråga som måste ställas är om det är möjligt att införa en någorlunda direkt motsvarighet till det underrättelsekrav som gäller vid förverkande. I det fallet gäller alltså att hyresgästen ska under- rättas om att han eller hon kan återvinna sin lägenhet, om hyran be- talas från det att hyresgästen fick del av under- rättelsen. Terminologin om återvinning hänger i sin tur samman med att hyresrätten är förverkad om hyresgästen betalar hyran mer än . Man kan se att terminologin med återvinning inte kan användas när grunden för uppsägningen är att hyresgästen har åsido- satt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Det beror alltså på att det i detta fall inte finns en motsvarighet till den veckofrist som gäller vid förverkande. Skulle man då i stället kunna införa en annan terminologi som innebär att Anmaningar och underrättelser vid uppsägning rätten till förlängning inte är förlorad, om hyresgästen t.ex. betalar från underrättelsen? Det är, som 46 § första stycket 2 hyreslagen är uppbyggd, inte möjligt. Den bestämmelsen är inte utformad på det sättet att rätten till förlängning är förlorad . Förverkande är, som tidigare nämnts, uppbyggt på det sättet att hyresrätten är för- verkad när hyran betalas mer än . Men även om förpliktelser har åsidosatts innebär det inte att rätten till förläng- ning är förlorad. Först ska det göras en skälighetsprövning där bl.a. antalet förseningar och deras längd ställs mot andra omständig- heter. Denna skälighetsbedömning ska göras oavsett om åsido- sättandet gäller försenade hyresbetalningar eller något annat som störningar eller otillåten andrahandsupplåtelse. Det är inte förrän skälighetsprövningen har gjorts som man får svar på frågan om rätten till förlängning finns kvar eller inte. Det är inte heller en lösning att för just försenade hyresbetal- ningar införa en viss frist efter vilken rätten till förlängning är förlorad. Då har man ju i praktiken infört förverkande som grund även i 46 § första stycket 2 hyreslagen. Det framstår under alla omständigheter som direkt olämpligt att införa en typ av underrättelser där det anges t.ex. att rätten till för- längning finns kvar, om hyresgästen betalar .