sou · GVB374 · 2008-01-01 00:00:00 — Det innebär att den som är förstahandshyresgäst som huvudregel också bör vara den som bor i lägenheten. Vid bedömningen av i vilken omfattning hyresgästen ska ha rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand måste också beaktas att det ur hyresvärdens perspektiv är viktigt att ha kontroll över vilka personer som bor i huset. Ut- gångspunkten är därför att en hyresgäst inte bör ges en obegränsad rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand. Frågan om det finns ett behov av att ändra de nu gällande regler- na kan inte besvaras utan kännedom om hur de tillämpas i praktiken. En utförlig redogörelse för hyresnämndernas tillämpning av regler- na om andrahandsupplåtelser av hyreslägenheter och bostadsrätts- lägenheter finns i bok och andrahandsuthyrning, praxis, 2004. redovisning avseende hyreslägenheter avser sådana be- slut som meddelades av samtliga hyresnämnder i landet – . Som en komplettering till denna undersökning har utredningens sekreterare gått igenom samtliga beslut avseende tillstånd till andrahandsupplåtelse av en hyreslägen- het som meddelats av i sep- tember 2003 – . Anledningen till att den komplet- terande genomgången har begränsats till i är att den nämnden prövade en majoritet av de ansökningar om tillstånd till andrahandsupplåtelse som gavs in till landets samtliga hyresnämnder . Vid sekretariatets genomgång av beslut från i framkom att det var mycket vanligt att hyresvärden och hyresgästen kom överens vid hyresnämndens sammanträde och att hyresvärden medgav hyresgästens begäran. En förklaring till detta kan vara att de uppgifter som hyresgästen inledningsvis lämnade i sin ansökan om tillstånd var bristfälliga men att de kompletterades i anslutning till att parterna träffades vid nämndens sammanträde och att hyresvärden då fick ett bättre underlag för sitt ställnings- Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden Det är alltså viktigt att den hyresgäst som vänder sig till hyresvärden eller få tillstånd till en planerad andrahandsupplåtelse lämnar utförliga uppgifter om de skäl som åberopas för upplåtelsen, upplåtelsen ska pågå samt namn på och referenser avseende den person som andra- handsupplåtelsen ska ske till. Den redogörelse som har lämnats i bok och den genomgång av beslut som gjorts inom ramen för utredningsarbetet leder enligt min mening till slut- satsen att det nu gällande kravet på hyresgästen att anföra ett be- aktansvärt skäl för upplåtelsen väl tillgodoser det berättigade behov som hyresgäster kan ha av att upplåta den egna bostaden i andra hand. Reglerna ger vidare hyresvärden en rimlig möjlighet att fram- ställa invändningar mot en tänkt andrahandsupplåtelse och få dessa beaktade, under förutsättning att de är befogade. Den bild som har framträtt av ett väl avvägt regelsystem har också bekräftats vid de samrådsmöten som jag har haft med företrädare för de större aktörerna på hyresmarknaden. Det har alltså inte kommit fram någonting som tyder på att de förutsättningar som gäller för tillstånd till en andrahandsupplåtelse är alltför stränga. Min bedöm- ning är därför att det inte finns skäl att ändra bestämmelserna i 40 § andra stycket 1 och 2 hyreslagen om att tillstånd till en andrahands- upplåtelse ska lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. I vilka situationer ska hyresgästen anses ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen? Vid den översyn som gjordes av 40 § hyreslagen ansågs att det inte i lagtexten uttömmande kan anges de situationer då andra- handsuthyrning kan komma i fråga (se prop. 1997/98:46 s. 20). Jag delar den uppfattningen. Även andra skäl än de som uttryckligen nämns i paragrafen bör alltså kunna anses beaktansvärda vid hyres- nämndens prövning. Den fråga som bör övervägas är i stället om det finns anledning att komplettera exemplifieringen i 40 § andra stycket 1 hyreslagen av de skäl som kan vara beaktansvärda. Enligt den uppräkning som finns intagen i bestämmelsen rör det sig om fall då hyresgästen Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden åberopar ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden. Ett beaktansvärt skäl som särskilt nämns i lagtexten är alltså att hyresgästen har ett tillfälligt arbete på en annan ort. I förarbetena till översyn angavs att studier på annan ort borde jämstäl- las med arbete på annan ort (se prop. 1997/98:46 s. 57). Genom- gången av hyresnämndernas praxis har visat att det är relativt van- ligt att en hyresgäst som skäl för att få upplåta sin lägenhet åbe- ropar just denna grund. Enligt min mening bör det därför komma till klart uttryck i 40 § hyreslagen att studier på annan ort kan vara ett beaktansvärt skäl. Ytterligare ett skäl som ibland åberopas till stöd för en andra- handsupplåtelse är att hyresgästen har för avsikt att resa utomlands . Enligt den praxis som gäller torde detta skäl inte anses beaktansvärt vid en prövning i hyresnämnden. Den hyresgäst som vill hyra ut sin lägenhet under en längre utlandsresa är alltså beroende av att hyresvärden ger sitt samtycke till upplåtel- sen. Resvanor förändras med tiden och är det inte särskilt ovanligt att framför allt yngre personer gör längre, och ibland till och med årslånga, utlandsresor. För den hyresgäst som har begrän- sade ekonomiska resurser kan det vara av avgörande betydelse för genomförandet av en sådan resa att han eller hon kan upplåta lägen- heten i andra hand och på så sätt slippa undan hyreskostnaden . Även om ett ekonomiskt motiv för upp- låtelsen saknas i det enskilda fallet, är det enligt min mening svårt att finna någon hållbar grund för ståndpunkten att en hyresgäst inte ska kunna hyra ut sin lägenhet under en längre utlandsresa. Tillstånd bör dock endast ges under förutsättning att utlandsresan är tillfällig och inte görs regelmässigt i syfte att t.ex. bo utomlands under en del av året. Mitt förslag är därför att uppräkningen i 40 § andra stycket hyreslagen kompletteras och att det anges att en till- fällig längre utlandsvistelse kan utgöra ett beaktansvärt skäl för en andrahandsupplåtelse. En annan situation som har diskuterats inom samrådsgruppen avser det fallet att hyresgästen ansöker om tillstånd till en andra- handsupplåtelse och som skäl för upplåtelsen åberopar att han eller hon har för avsikt att inleda ett sammanboende med en annan per- son. Enligt de uppgifter som har lämnats i samrådsgruppen har det förekommit att hyresnämnden avslagit en sådan ansökan, om hy- resgästen och dennes sambo haft för avsikt att sammanbo i en bo- stad som helt eller delvis ägts av hyresgästen. Det får antas att Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden hyresnämnden därvid har ansett att hyresgästen inte haft tillräck- liga skäl att behålla anknytningen till sin hyreslägenhet. Ett sådant resonemang synes tveksamt och jag har därför övervägt om det finns anledning att förtydliga de nu gällande reglerna. Emellertid har jag kommit till den slutsatsen att ett sådant förtydligande fram- står som obehövligt. Min bedömning: Det saknas skäl att ändra bostadsrättslagens nuvarande regler om bostadsrättshavarens rätt att ha inneboen- de i lägenheten och att upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande. gjordes en allmän översyn av bostadsrättslagens bestämmelser om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter gentemot föreningen. Efter en jämförelse mellan bostadsrättslagens nyttjanderättsliga regler och motsvarande bestämmelser i hyres- lagen övervägdes bl.a. frågan om bostadsrättshavaren har den frihet i sitt nyttjande som är rimlig med hänsyn till de ekonomiska åtaganden som bostadsrättshavaren har gjort i samband med för- värvet av bostadsrätten. Som ett resultat av denna översyn ändrades bostadsrättslagens regler i vissa avseenden och gäller, i likhet med vad som föreslås beträffande hyres- rätter, att det avgörande för om en upplåtelse ska anses som en andrahandsupplåtelse eller som en upplåtelse till inneboende är om lägenheten har upplåtits till annan för självständigt brukande eller inte. vidgades också bostadsrättshavarens möjligheter att upplåta lägenheten i andra hand (se avsnitt 3.3.3 och 3.3.4). En utgångspunkt för de angivna ändringarna i bostadsrättslagen var att en bostadsrättshavare har betalat en insats för sin lägenhet och att denna upplåtelseform på så sätt ligger nära äganderätten. Detta ansågs tala för att bostadsrättshavaren borde ha stor frihet att upplåta sin lägenhet i andra hand. Ytterligare en omständighet som vid översynen ansågs tala i samma riktning vara att bostads- rättshavaren själv svarar för underhållet av lägenheten och alltså får bekosta det ökade slitage som en andrahandsupplåtelse kan med- föra. betonades att det finns vissa omständigheter som Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden talar mot en obegränsad rätt till andrahandsupplåtelse. Bostads- rättshavaren är medlem i en bostadsrättsförening och de som bor i huset måste samverka i en associationsform. Föreningen är alltså beroende av att åtminstone en del av de boende engagerar sig i verksamheten och t.ex. deltar i styrelsearbete. Vidare angavs att denna upplåtelseform också i övrigt vilar på en föreningstanke och att det vore olyckligt om flertalet boende i en bostadsrättsförening kom att vara antingen styrelseledamöter eller andrahandshyres- gäster. Det ansågs därför att de skäl som åberopas för en andra- handsupplåtelse bör ha någon form av tyngd och att bestämmelser- na inte bör vara sådana att de öppnar för köp i rent spekulativt syfte där förvärvaren aldrig har haft för avsikt att bo i lägenheten (se prop. 2002/03:12 s. 69 f.). Tanken bakom bostadsrättslagens nuvarande reglering är alltså att det finns skäl att ha en generös inställning till andrahands- upplåtelser och att bostadsrättshavaren bör ha större möjlighet än en hyresgäst att upplåta den egna lägenheten i andra hand. Även med denna utgångspunkt har det emellertid ansetts att bostads- rättshavaren inte kan ges en obegränsad rätt att upplåta sin lägenhet till andra utan att en viss begränsning måste gälla. I bostadsrätts- lagen uttrycks det genom regeln i 7 kap. 8 § om att bostadsrätts- havaren inte får inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen samt föreskrifterna i 7 kap. 10 och 11 §§ som innebär att en bostadsrättshavare som huvudregel får upplåta sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke eller hyresnämn- den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Avsikten är att begreppet beaktansvärda skäl i bostadsrättslagens mening ska ha en vidare innebörd än den som gäller vid tolkningen av motsvarande begrepp enligt hyreslagen (se vidare avsnitt 3.3.4). Som nämnts i avsnitt 3.4.2 finns en utförlig redogörelse för hyresnämndernas tillämpning av reglerna om andrahandsupplåtelse av bl.a. bostadsrättslägenheter i bok hetsbyten och andrahandsuthyrning, praxis. Till grund för redogörelse ligger en genomgång av samtliga beslut rörande tillstånd till andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenheter som meddelats av landets hyresnämnder – . I syfte att få ett bättre underlag för bedömningen av den praktiska tillämpningen av Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden reglerna, har utredningens sekreterare gjort en motsvarande genom- gång av de beslut som meddelats vid i – . Anled- ningen till att den kompletterande genomgången endast har om- fattat beslut från i är att den nämnden har prövat en majoritet av de ansökningar i saken som gjorts . Genomgången av hyresnämndens beslut visar att nämndens be- dömning av de situationer då en bostadsrättshavare kan anses ha beaktansvärda skäl för en upplåtelse stämmer väl överens med de vägledande uttalanden som gjordes i förarbetena till de ändringar som genomfördes 2003 (se avsnitt 3.3.4 och prop. 2002/03:12 s. 68 f. och 118 f.). Hyresnämndernas rättstill- lämpning är alltså klar och förutsebar, trots att en exemplifiering, motsvarande den som finns intagen i 40 § andra stycket hyreslagen, saknas i 7 kap. 11 § första stycket bostadsrättslagen. Av genom- gången framgår också att de bostadsrättshavare som inte har fått tillstånd till en andrahandsupplåtelse ofta har angett ett motiv för sin ansökan som uppenbart inte kan föranleda bedömningen att det finns beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Som exempel på ett sådant motiv kan nämnas att bostadsrättshavaren har en bostad på annat håll och vill hyra ut lägenheten i andra hand för att slippa dubbla boendekostnader. Ett annat skäl som ibland har åberopats utan framgång är att lägenheten ska säljas men att en försäljning kom- mer att ske först längre fram, då priset har gått upp. En inte så ovanlig motivering för avslag är att lägenheten redan har varit ut- hyrd och att bostadsrättshavaren därför kan an- ses ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen. En ordning som innebär att bostadsrättshavaren ges en oin- skränkt rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand skulle sannolikt leda till att många av de lägenheter som står obe- bodda skulle hyras ut i andra hand. De begränsningar som gäller i fråga om bostadsrättshavarens möjligheter att hyra ut sin lägenhet kan därför sägas i viss mån förhindra eller försvåra förutsättningar- na att utnyttja det befintliga bostadsbeståndet. Vid bedömningen av om det finns skäl att utvidga de nu gällande reglerna, i syfte att öka möjligheterna för bostadsrättshavaren att upplåta sin lägenhet i andra hand eller annars till inneboende, måste emellertid beaktas att en bostadsrättsförening i grunden är en ekonomisk förening med kooperativ karaktär, vilket innebär att det hos medlemmarna finns ett gemensamt intresse av en ändamålsenlig förvaltning och Upplåtelse i andra hand av den egna bostaden skötsel av föreningens fastighet. Därutöver krävs för en fungerande verksamhet att medlemmarna själva deltar i fastighetsförvaltningen, t.ex. genom att sitta med i föreningens styrelse eller på annat sätt bidra med praktiskt arbete. En gemensam uppfattning inom sam- rådsgruppen har därför varit att de skäl som vid ändringar i bostadsrättslagen anfördes till stöd för en begränsning av bostads- rättshavarens rätt att hyra ut sin lägenhet kvarstår oförändrade och att dessa skäl även talar för att bostadsrättshavaren inte bör ges en obegränsad rätt att ha inneboende i sin lägenhet. Inom samråds- gruppen har det också rått enighet om att de nu gällande kraven för att bostadsrättshavaren ska tillåtas upplåta lägenheten till inne- boende eller i andra hand väl speglar den avvägning som måste göras mellan å ena sidan bostadsrättshavarens önskemål om att få hyra ut hela eller delar av lägenheten och å andra sidan föreningens synpunkter i frågan. Mot bakgrund av det anförda anser jag att de nu gällande begränsningarna av bostadsrättshavarens rätt att inrym- ma utomstående personer i lägenheter och att upplåta den i andra hand är befogade och att de inte kan anses förhindra eller försvåra ett effektivt utnyttjande av lägenheterna. Min bedömning är därför att det inte finns skäl att ändra de angivna reglerna i bostadsrätts- lagen. 4Uppsägning av hyresavtal avseende den egna bostaden Det ingår också i mitt uppdrag att se över de regler som i övrigt gäller för privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden, där- ibland reglerna om uppsägning och återbetalning av hyra. Upp- draget i denna del omfattar upplåtelse i såväl första som andra hand, dock inte upplåtelse av lägenheter som ingår i en affärs- mässigt bedriven uthyrningsverksamhet. I avsnitt 4.2 lämnas en översiktlig redogörelse för nuvarande regler om hyrestid och formerna för uppsägning av ett hyresavtal samt hyresgästens besitt- ningsskydd då hyresvärden har upplåtit sin egen bostad. I av- snitt 4.3 redovisar jag mina överväganden beträffande frågan om det finns skäl att ändra några av dessa regler. Bestämmelserna om återbetalning av hyra behandlas i avsnitt 5.2.2 och 5.3. 4.2.1Hyrestid och formerna för uppsägning När den som äger ett en- eller tvåfamiljshus upplåter en bostads- lägenhet i huset till en annan person uppkommer en förstahands- upplåtelse. En hyresgästs eller bostadsrättshavares upplåtelse av den ena lägenheten utgör däremot en andrahandsupplåtelse. I samt- liga fall gäller att upplåtaren måste träffa ett hyresavtal med hyres- gästen. Ett sådant hyresavtal kan gälla för bestämd eller obestämd tid. Är hyresavtalet träffat för bestämd tid upphör det utan vidare att gälla vid hyrestidens utgång, om inte något annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än i följd, måste emellertid hyresavtalet sägas upp för att upphöra att gälla. Uppsägning av hyresavtal avseende den egna bostaden hyresavtalet inte upp till hyrestidens utgång, trots att uppsägning ska ske, anses avtalet som huvudregel förlängt , om inte parterna har avtalat annat (3 § andra och tredje styckena hyreslagen). I sådana fall där ett hyresavtal för bestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla, är hyresvärden och hyresgästen fria att i hyresavtalet bestämma hur lång uppsägningstid som ska gälla. Oavsett vad som har avtalats, får dock hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra vid det månadsskifte som inträffar tidigast från uppsägningen (5 § första stycket hyreslagen). Har inte längre uppsägningstid avtalats, ska uppsäg- ningen ske senast i förväg om hyrestiden är längst , i förväg om hyrestiden är längre än men längst och i förväg om hyrestiden är (4 § andra stycket hyreslagen). Är hyresavtalet ingånget för obestämd tid (i hyresavtalet ofta uttryckt som att det gäller tills vidare), ska avtalet sägas upp för att upphöra (3 § första stycket hyreslagen). I likhet med vad som gäller vid tidsbestämda hyresavtal kan hyresvärden och hyresgästen i avtalet bestämma hur lång uppsägningstiden ska vara. Har parter- na inte avtalat särskilt om uppsägningstidens längd, kan hyresav- talet sägas upp till det månadsskifte som inträffar närmast från uppsägningen (4 § första stycket 1 hyreslagen). Även om parterna i hyresavtalet har kommit överens om en längre uppsägningstid, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet på sätt som angetts (5 § första stycket hyreslagen). En uppsägning ska vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat i följd till vilken uppsägning görs. Uppsägningen får dock alltid vara muntlig, om det är hyres- gästen som säger upp avtalet och hyresvärden skriftligen bekräftar uppsägningen (8 § första stycket hyreslagen). Skriftliga uppsäg- ningar ska som huvudregel delges den som är motpart i hyresför- hållandet. Om den som söks för delgivning har hemvist i och det inte är fråga om en uppsägning , kan dock uppsäg- ningen alltid skickas i rekommenderat brev (8 § tredje – sjätte stycke- na hyreslagen). Uppsägning av hyresavtal avseende den egna bostaden Utgångspunkten i hyreslagen är att den som hyr en bostadslägen- het har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden har sagt upp avtalet. Hyresgästen har alltså ett s.k. direkt besittningsskydd. Av 45 § hyreslagen framgår emellertid att det finns vissa undantag från denna huvudprincip. Ett sådant undantag gäller den situatio- nen att hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en bostads- lägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än i följd (punkten 1). Bestämmelsen tar främst sikte på förstahandshyresgästens och bostadsrättshavarens upplå- telse av den egna lägenheten. En annan situation då hyresgästen saknar besittningsskydd är då hyresavtalet i annat fall än som avses i första punkten avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritids- ändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat i följd (punkten 2). Med möblerat rum avses i hyreslagen en möblerad lägenhet utan kök. Hyresgästen saknar också besittningsskydd då lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad (punkten 3). Detta undantag om- fattar alla bostadslägenheter, oavsett om de ägs eller innehas med hyresrätt eller bostadsrätt. Det innebär att den som är inneboende saknar besittningsskydd hur länge hyresförhållandet än har varat. Regeln gäller också lägenheter med egen ingång, t.ex. uthyrnings- rum som är avsedda att antingen kunna hyras ut eller ingå i den del av lägenheten som upplåtaren själv bor i. Från besittningsskydd har också undantagits fall då hyresförhållandet upphör därför att hyresrätten har förverkats (punkten 4) och fall då hyresgästen har avstått från sådant skydd i en särskild överenskommelse (punkten 5). Hyresgästen kan alltså i en särskilt upprättad handling komma överens med hyresvärden om att förlängningsrätt inte ska föreligga. En sådan överenskommelse måste som huvudregel godkännas av vara giltig. Under vissa förutsättningar är emellertid överenskommelsen giltig även utan hyresnämndens god- kännande. Av 45 a § första stycket hyreslagen framgår att det bl.a. gäller om överenskommelsen har träffats för om högst från det att hyresförhållandet inleddes och avser antingen en bostadslägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus (punkten 2 a) eller en bostadslägenhet som har upplåtits i andra hand (punkten 2 b). Ytterligare en förutsättning för att överenskommelsen ska vara gil- tig är att innebörden av den är att hyresgästen inte har rätt till för- Uppsägning av hyresavtal avseende den egna bostaden längning om hyresvärden ska bosätta sig i lägenheten eller, vid upp- låtelse av en fastighet eller en bostadsrättslägenhet, överlåta huset eller bostadsrätten. Även om en bostadshyresgäst har ett direkt besittningsskydd och därigenom en principiell rätt att bo kvar i lägenheten efter en uppsägning från hyresvärdens sida, kan hyresavtalet komma att upphöra om det föreligger någon sådan besittningsskyddsbrytande grund som anges i 46 § första stycket 1–10 hyreslagen. Ett sakligt skäl för att bryta hyresgästens besittningsskydd kan vara att hyres- avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta (punkten 6). En annan besittningsbrytande grund kan vara att hyresavtalet avser en bostadsrättslägenhet och bostadsrättshavaren har ett sådant intresse att förfoga över lägen- heten att hyresgästen skäligen bör flytta (punkten 6 a). I båda dessa fall kan det t.ex. röra sig om att upplåtaren har för avsikt att bosätta sig i lägenheten själv eller att sälja den. Vid den prövning som görs med stöd av de nu angivna bestämmelserna är utgångspunkten att hyresförhållandet, åtminstone , ska upphöra. Hyresgästen har alltså i dessa fall ett svagare besittningsskydd än i övriga situa- tioner då hyresvärden vill att hyresavtalet ska upphöra. Vid uppsägning av en lägenhet som upplåtaren innehar med andelsrätt prövas förlängningstvisten i stället med tillämpning av den generalklausul som finns intagen i 46 § hyreslagen. Enligt den bestämmelsen har hyresgästen rätt till förlängning, utom när det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (punkten 10). Även i ett sådant fall gäller emellertid som huvudregel att upplåtarens intresse av att t.ex. bosätta sig i lägenheten eller sälja den väger över hyresgästens intresse av att bo kvar. En utförlig redogörelse för den praxis som gäller i dessa frågor finns i –, Hyreslagen, En kommentar, 2006. Uppsägning av hyresavtal avseende den egna bostaden Min bedömning: Det finns inte skäl att ändra de regler som gäller för privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden och som avser hyrestid, uppsägning av hyresavtal, hyresgästens be- sittningsskydd och de besittningsskyddsbrytande grunderna. Syftet med min översyn är enligt direktiven att förbättra förutsätt- ningarna för att utnyttja det befintliga bostadsbeståndet för boende.