sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — Avgörande för kommitténs bedöm- ning synes alltså ha varit att man som grund för bestämmelserna hade haft andra utgångspunkter än vad som senare visat sig vara gällande rätt. Förvärvaren av bostadsrätt inträder som hyresvärd Härutöver påpekade kommittén att det, bortsett från de ovan behandlade typfallen, i praktiken förekom att den som förvärvade bostadsrätten till en uthyrd lägenhet inträdde som hyresvärd i föreningens ställe. Den kvarboende hyresgästen hade då samma bytesrätt och besittningsskydd som . Värdet av bytesrätten kunde dock vara ringa. Om ett nytt hyresavtal tecknades med den nye hyresgästen hade denne inte längre samma besittningsrätt och bytesrätten gick förlorad. Var dubbelupplåtelse tillåten tidigare? Kommittén diskuterade även frågan om dubbelupplåtelse enligt då gällande rätt var tillåten eller inte, dvs. då något uttryckligt förbud ännu inte hade införts. Kommittén bedömde att då gällande rätt inte gav något entydigt svar på frågan om det över huvud taget var tillåtet att upplåta bostadsrätt till en redan uthyrd lägenhet. Kommittén synes ha grundat denna bedömning på uttalanden i doktrinen. Det angavs sålunda att, enligt en mening, dubbelupplåtelse i förevarande fall stod i strid med 7 kap. 22 § jordabalken. Enligt huvudregeln i det stadgandet äger den av flera rättighetsupplåtelser som sker först företräde framför de andra, om rättigheterna inte utan förfång för någondera kan utövas vid sidan av varandra. Om hyresrättsupplåtelsen och bostadsrättsupplåtelsen inte kunde utövas vid sidan av varandra skulle alltså hyresrättsupplåtelsen äga före- träde i förevarande fall. Det påpekades dock att denna uppfattning vilade på en analog tillämpning av 7 kap. 22 § jordabalken, eftersom bostadsrätt enligt 4 § samma kapitel inte omfattas av jordabalkens bestämmelser om nyttjanderätter. Härutöver angav kommittén att det även hade anförts att de rättigheter som ryms inom begreppet bostadsrätt i princip var oskiljaktiga. En bostadsrättsupplåtelse skulle alltså inte kunna ske utan att nyttjanderätten också ingick i upplåtelsen. Kommittén an- märkte dock att det fanns undantag från principen. I samman- hanget nämndes att nyttjanderätten enligt dåvarande 33 § bostads- rättslagen kunde förverkas utan att bostadsrättens ekonomiska värde omintetgjordes. I propositionen (se prop. 1980/81:148 s. 5 ff.) framhölls att de då- varande bestämmelserna om kvarboende hyresgästers rättsställning var svårförståeliga. Man uppehöll sig i stort vid de typfall som ovan redovisats. Därvid angavs att hyresgästen förlorade bytesrätten och fick ett försvagat besittningsskydd, om denne tecknade ett nytt hyresavtal med bostadsrättshavaren. Man bedömde att situationen för en kvarboende hyresgäst i hög grad var beroende av hans kännedom om bestämmelserna och hans förmåga att hävda sina intressen. Det gjordes inget uttalande om huruvida dubbelupp- låtelse i förevarande fall över huvud taget var tillåtet. 8.4.3Våra överväganden om de juridiska konsekvenserna Enligt vår mening är i allt väsentligt den juridiska analys korrekt som redovisades i delbetänkande och regeringens proposition. När det gäller rättsläget och hyresgästens rättsliga ställning finns dock fler aspekter än de som har uppmärk- sammats i tidigare lagstiftningsärenden. Det finns därför skäl att gå vidare i analysen av de juridiska konsekvenserna vid ett slopande av förbudet mot dubbelupplåtelse. Ett förhållande bör klargöras inför den fortsatta framställningen. Att ett nytt hyresavtal träffas kan innebära att ett nytt hyresför- hållande uppstår men behöver inte göra det. kommittén behandlade typfallet att nytt hyresavtal ingicks syftade den uppenbarligen på situationen att ett nytt hyresförhållande upp- står när avtalet ingås. När vi i det följande tar upp typfallet att hyresavtal ingås mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen syftar vi på samma situation, dvs. att ett nytt hyresförhållande uppstår. Konsekvenserna när ett nytt hyresförhållande har uppstått Hyresgästens rättsställning försvagas mest, om bostadsrättsför- eningen upplåter bostadsrätt till en lägenhet som hyrs ut och den kvarboende hyresgästen träffar nytt hyresavtal med bostadsrätts- havaren så att ett nytt hyresförhållande uppstår. Som framhölls i propositionen kommer hyresgästen, på grund av ordalydelserna i 46 § första stycket 6 a och 35 § andra stycket 4 hyreslagen, att få ett försvagat besittningsskydd och förlora bytesrätten. Men även på andra sätt kommer hyresgästen att få en sämre rättsställning. Således kommer hyresgästen, enligt 45 § första stycket 1 hyres- lagen, utan särskild överenskommelse sakna besittningsskydd om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än i följd. Enligt 45 a § första stycket 2 samma lag kommer det även vara möj- ligt att avtala bort besittningsskyddet utan krav på godkännande av hyresnämnden. En annan sak som kan framhållas i detta sammanhang är att hyresgästen kommer att riskera att förlora hyresrätten om bostads- rätten förverkas enligt 7 kap. 18 § bostadsrättslagen. Detta gäller även om orsaken till förverkandet enbart är att hänföra till bostads- rättshavaren. Hyresrättens bestånd kommer alltså i detta fall att delvis ligga utanför hyresgästens kontroll. Hyresgästens möjligheter att upplåta lägenheten i andra hand skulle också försämras. Om bostadsrättshavaren inte samtycker till andrahandsupplåtelsen, kan hyresnämnden enligt 40 § hyreslagen lämna tillstånd till det. För sådant tillstånd krävs dock bl.a. att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Enligt förarbetsuttalanden torde hyresvärden anses ha befogad anledning att vägra om det är fråga om en bostadsrättslägenhet (se prop. 1968:91 Bihang A s. 226). Även om bostadsrättshavaren inte skulle ha något emot en andrahandsuthyrning från hyresgästens sida, behöver det inte inne- bära att en sådan uthyrning kan ske. Av 7 kap. 10 och 11 §§ bostads- rättslagen följer att bostadsrättshavaren – om denne inte är en kommun eller landsting – måste ha samtycke till upplåtelsen av bostadsrättsföreningen eller tillstånd från hyresnämnden. Annars riskerar man att bostadsrätten förverkas. Är bostadsrättshavaren hyresvärd i stället för fastighetsägaren kan hyresgästen inte heller få till stånd ett åtgärdsföreläggande enligt 16 § hyreslagen mot fastighetsägaren, dvs. i detta fall bostads- rättsföreningen. En talan mot fastighetsägaren förutsätter att denne är hyresvärd för hyresgästen (se t.ex. och , Hyreslagen En kommentar, 8 uppl., 2006 s. 119). Det nu sagda kan få betydelse om det finns brister i husets gemensamma utrymmen, exempelvis trappuppgången. Hyresgästen har visserligen möjlighet att få till stånd ett åtgärdsföreläggande mot sin hyresvärd, dvs. Denne kommer dock endast som medlem i bostadsrättsföreningen kunna verka för att bristen avhjälps. Härutöver kan framhållas att bestämmelserna i 18 a–h §§ hyres- lagen om upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten inte är tillämpliga, om bostads- rättshavaren är hyresvärd. Dessa bestämmelser gäller endast hyres- förhållanden mellan en fastighetsägare och en förstahandshyresgäst (se prop. 1993/94:199 s. 97 och 1996/97:30 s. 89). En hyresgäst som har en bostadsrättshavare som hyresvärd har alltså inget inflytande över bl.a. standardhöjande åtgärder som den förstnämnde eller bostadsrättsföreningen vill utföra. Detta kan vara betydelsefullt för hyresgästen då standardhöjande åtgärder som regel påverkar bruksvärdet och därmed hyran. Om hyresavtalet avser en lägenhet som har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och den alltjämt är upplåten med bostadsrätt finns det vidare möjlighet att avtala bort repara- tionsrätten enligt 24 a § hyreslagen. Den rätt en vanlig hyresgäst har att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder kan således sättas ur spel om bostadsrättshavaren är hyresvärd. Konsekvenserna om hyresförhållandet består Det fallet att bostadsrättsföreningen upplåter bostadsrätt till en lägenhet som hyrs ut utan att den kvarboende hyresgästen träffar hyresavtal med bostadsrättshavaren – dvs. ett nytt hyresförhållande uppstår inte – ger något annorlunda konsekvenser. Som framhållits tidigare torde hyresgästen kunna hålla sig till bostadsrättsföreningen, vilket innebär att hyresgästen inte kommer att drabbas av någon direkt förändring. Av bestämmelsen i 7 kap. 13 § första stycket jordabalken får anses följa att ett hyresför- hållande i detta fall gäller mellan hyresgästen och bostadsrättsför- eningen. Enligt lagrummet gäller upplåtelse som avser hyra mot den nye ägaren och här har ju bostadsrättsföreningen köpt fastig- heten. Ett avgörande från Bostadsdomstolen (RBD nr 4:79) be- kräftar, som tidigare nämnts, också detta synsätt. En annan sak är att hyresgästen i det enskilda fallet kan anses ha accepterat bostadsrättshavaren som hyresvärd och att denne får in- träda som motpart i det ursprungliga hyresavtalet. Hyresgästens rättställning torde i så fall försämras till viss del; denne drabbas dock inte att av lika stora nackdelar som om ett nytt hyresavtal hade tecknats med bostadsrättshavaren. Av de ovan nämnda bestämmelserna torde närmare bestämt de i 24 a § andra stycket (möjligheten att avtala bort reparationsrätten), 46 § första stycket 6 a (det försvagade besittningsskyddet) och 35 § andra stycket 4 (undantaget från bytesrätten) hyreslagen inte vara tillämpliga i förevarande fall. Det sistnämnda ska ses i belysning av att hyresgästen i detta fall har hyresrätten till lägenheten och att det förhållan- det att denne godtagit en bostadsrättshavare som hyresvärd inte i sig innebär att hyresrätten från början upplåtits av någon som hade den med bostadsrätt (se BD 151/1991 och SÖH 247/2000 samt och , Hyreslagen En kommentar, 8 uppl., 2006 s. 441 och 458). Oavsett det nu sagda kan emellertid konstateras att frågan om hyresgästen godtagit bostadsrättshavaren som hyresvärd kan vara betydelsefull för den förstnämnde med tanke på bl.a. bestämmel- serna i 18 a–h §§ hyreslagen om upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. Slutligen kan det inte uteslutas att en domstol eller hyresnämnd kan komma att anse att bostadsrättshavaren upplåtit hyresrätten trots att denne och hyresgästen inte tecknat något nytt hyresavtal. Ett nytt hyresförhållande kan vidare, som vi tidigare nämnt, upp- komma till följd av parternas handlande i övrigt. I den situationen är hyresgästen i samma ogynnsamma läge beträffande besittnings- skydd m.m. som om denne hade tecknat ett nytt hyresavtal med bostadsrättshavaren. Förhållandet mellan de två nyttjanderätterna Härutöver kan konstateras att rättsläget, om man endast tar bort förbudet mot dubbelupplåtelse, skulle bli osäkrare rent allmänt sett. Detta ska ses mot bakgrund av bedömning att då gällande rätt inte gav något entydigt svar på om det över huvud taget var tillåtet att upplåta bostadsrätt till en redan uthyrd lägenhet. Skulle den situationen uppstå att en tidigare upplåten hyresrätt inte utan men kan användas vid sidan av bostadsrätten talar enligt vår mening mycket för en analog tillämpning av bestämmelsen i 7 kap. 22 § första stycket jordabalken. Bestämmelsen föreskriver att den av flera rättighetsupplåtelser som sker först äger företräde framför de andra, om rättigheterna inte utan förfång kan utövas vid sidan av varandra. Det framstår således som fullt möjligt att, om förbudet tas bort, en domstol skulle kunna komma fram till att en senare upplåten bostadsrätt bör få ge vika för en tidigare upplåten hyresrätt. Vill man vara säker på att detta inte ska ske, krävs med andra ord en reglering avseende förhållandet mellan de två nyttjanderätterna. Hur en sådan ska se ut är långt ifrån givet. En aspekt på saken är att en bostadsrätt inbegriper såväl rätten till en andel i bostadsrätts- föreningens tillgångar som en därmed förenad nyttjanderätt till en viss lägenhet. Bostadsrättshavarens möjligheter att utöva sin nytt- janderätt och förvalta sin andel av tillgångarna skulle försvåras väsentligt om bostadsrättsföreningen blir att betrakta som hyres- värd. Exempelvis har endast hyresvärden enligt 26 § hyreslagen rätt att få tillträde till lägenheten. Detta talar således mot att göra det möjligt att upplåta bostadsrätt vid sidan av en tidigare upplåten hyresrätt. Vad gäller bostadsrättsföreningarna kan vidare framhållas att deras ansvar för enskilda lägenheter skulle kunna att bli väsentligt större än vad det är , om dubbelupplåtelse tillåts. Om föreningen blir att betrakta som hyresvärd kan hyresgästen som ovan framgått göra gällande olika rättigheter mot den i egenskap av fastighets- ägare. Exempelvis kan en bostadsrättsförenings skyldighet att som hyresvärd avhjälpa brister i lägenheten bli problematisk med tanke på att lägenheten representerar ett förmögenhetsvärde för bostadsrättshavaren. Den sistnämndes intressen vad gäller lägenhetens underhåll kan här komma i konflikt med hyresgästens berättigade intressen som förstahandshyresgäst. Förändrar ägarlägenheter förutsättningarna? Enligt de besked vi har fått tar den pågående beredningen i av frågan om införande av en möjlighet att bilda ägar- lägenheter av enstaka lägenheter för bostadsändamål (ett lagförslag beräknas bli klart ) endast sikte på nyproducerade lägen- heter. Det gällande förbudet mot dubbelupplåtelse avser i stället lägenheter som redan är upplåtna med hyresrätt. Enligt vår bedömning påverkar därför inte ett införande av möj- lighet att låta en enstaka bostadslägenhet bilda ägarlägenhet frågan om förbudet mot dubbelupplåtelse ska slopas eller inte. 8.4.4De ekonomiska konsekvenserna av ett slopande av förbudet Inledningsvis kan framhållas att bedömde att det främsta skälet för att upplåta bostadsrätt vid sidan av en befint- lig hyresrätt var att det krävdes insatskapital även för de lägenheter i vilka hyresgästerna inte ville gå över till bostadsrätt. Om grund- avgifter (numera insatser) inte betalades för dessa lägenheter, skulle de övriga hyresgästerna behöva betala högre grundavgifter. Ett alternativ var att bostadsrättsföreningen tog upp ytterligare lån i fastigheten. I propositionen (1980/81:148 s. 7 f.) uttalades i fråga om finansi- eringen att svårigheter med ett förbud mot dubbelupplåtelse främst skulle uppkomma när endast en minoritet av hyresgästerna ville övergå till bostadsrätt. Att ombildning försvårades i dessa fall an- sågs inte vara någon nackdel. Om en majoritet av hyresgästerna stödde en ombildning, bedömde man i propositionen att det borde vara möjligt att ordna finansieringen på annat sätt. Därvid hän- visades till de alternativ hade angett. Uttalandet i propositionen bör ses mot bakgrund av att de nu- varande bestämmelserna om ombildning infördes . Dess- förinnan var det möjligt att bilda en bostadsrättsförening med syfte att ombilda en hyresfastighet utan att vare sig styrelseledamöterna eller övriga medlemmar var bosatta i fastigheten. Vidare kunde om- bildning genomföras helt utan insyn av de boende. gäller emellertid som sagt ett krav på två tredjedels majoritet för beslut om ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Eventuella svårigheter att finansiera en ombildning när endast en minoritet av hyresgästerna är för denna kan därför lämnas därhän. Den fråga som därmed återstår är huruvida finansieringen – och därmed ombildningen – underlättas, om en ännu större andel av lägenheterna kan upplåtas med bostadsrätt än vad som följer av kravet i 9 kap. 19 § bostadsrättslagen, dvs. två tredjedelar av hyres- gästerna. Att ombildningen skulle underlättas av detta torde för övrigt vara det vanligaste argumentet för att upphäva förbudet mot dubbelupplåtelse. Möjligheterna att finansiera köp av ett hus för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt torde allmänt sett ha förbättrats sedan förbudet mot dubbelupplåtelse infördes . Det förhållandet att alla hyresgäster i huset inte vill övergå från hyresrätt till bostadsrätt behöver inte i sig medföra att huset bedöms vara en sämre säkerhet för kredit än annars. Enligt vad som framkommit under utredningsarbetet är kassaflödesanalyser ett viktigt inslag i många bankers kreditprövning. Genom sådana analyser kan större hänsyn tas till vilka intäkter, exempelvis i form av hyres- inbetalningar, föreningen kan komma att få. Med hänvisning till det anförda har de företrädare för kreditgivare som vi haft kontakt med lämnat samma besked; näm- ligen att en ännu större uppslutning än två tredjedelar av hyres- gästerna regelmässigt inte gör någon skillnad för finansieringen. tillägger man vanligen att synsättet kan variera över tiden, t.ex. om ränteläget förändras. Vår slutsats av det sagda är att man inte generellt sett kan hävda att finansieringen underlättas för att antalet lägenheter upplåtna med bostadsrätt blir större. Behovet av ny ekonomisk plan Ett annat skäl som anförde mot förbudet mot dubbelupplåtelse var att den ekonomiska planen från början kunde upprättas på så sätt att samtliga lägenheter togs upp som bostadsrättslägenheter. Härigenom behövde planen inte omarbetas efterhand som ytterligare hyresgäster bestämde sig för att gå över till bostadsrätt. Grundavgifter (numera insatser) och årsavgifter kunde beräknas på ett säkrare sätt. Vad gäller den ekonomiska planen konstaterade man i proposi- tionen att det givetvis rent praktiskt var enklare för den som upp- rättade planen, om samtliga lägenheter redan från början hade upp- låtits med bostadsrätt. Därutöver fördes ett utförligt resonemang av innebörden att olägenheterna trots allt var begränsade, om vissa lägenheter uppläts med bostadsrätt först . Denna fråga är emellertid överspelad. framgår det nämligen av 3 kap. 4 § andra stycket bostadsrättslagen att det för- hållandet att en förening upplåter en lägenhet med bostadsrätt inte i sig medför att en ny ekonomisk plan måste upprättas. Och detta gäller oavsett om lägenheten eller viktiga uppgifter om lägenheten finns upptagen i den registrerade ekonomiska planen eller inte. Det krävs dock att det inte är fråga om upplåtelse av bostadsrätt som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet. I så fall måste en ny ekonomisk plan upprättas. Det nu sagda torde innebära att enstaka upplåtelser alltid kan ske utan att en ny ekono- misk plan behöver upprättas (se m.fl., Bostadsrättslagen – En kommentar, 2 uppl., 2005, s. 82 ff.). Ett slopande av förbudet mot dubbelupplåtelse skulle således inte förenkla systemet med ekonomiska planer. 8.4.5Vilka särregler om bytes- och besittningsrätt behövs om förbudet slopas? Som redovisats i avsnitt 8.4.3 skulle ett slopande av förbudet mot dubbelupplåtelse innebära att en kvarboende hyresgästs rättsställ- ning förändras på flera olika sätt. Frågan är emellertid , mot bak- grund av våra direktiv, endast vilka särregler om bytes- och besitt- ningsrätt som krävs om förbudet utmönstras. Hyresgästen kan som sagts drabbas av ett svagare besittningsskydd enligt 45 § första stycket 1 eller 46 § första stycket 6 a hyreslagen och undantas från bytesrätten enligt 35 § andra stycket 4 samma lag. Enligt 35 § andra stycket 4 hyreslagen har en hyresgäst inte någon bytesrätt om lägenheten upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med sådan rätt. saknar hyresgäster, enligt 45 § första stycket 1 hyreslagen, besittningsskydd om lägenheten har upplåtits i andra hand. Vidare har – enligt 46 § första stycket 6 a hyreslagen – hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om hyres- avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt upplåtaren har sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Det framstår som motiverat att tillförsäkra hyresgäster som vid ombildning av en hyresfastighet till en fastighet med bostadsrätt inte vill gå över till bostadsrätt samma besittningsskydd och bytes- rätt som de haft tidigare. Detta gäller redan av det skälet att bostadsrättshavaren i det nu aktuella fallet aldrig har haft sin bostad i lägenheten. En särskild komplikation är att särreglerna egentligen behövs endast i de fall ett nytt hyresförhållande anses ha uppstått mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen. Det är svårt att göra denna avgränsning enkel och lättbegriplig. Avgränsningen att bostadsrättshavaren har använt lägenheten som bostad är inte lämplig Ett alternativ skulle kunna vara att förändra lagstiftningen så att det svagare besittningsskyddet och undantaget från bytesrätten endast gäller sådana fall där bostadsrättshavaren har använt lägenheten som sin bostad. En kvarboende hyresgäst som tecknar ett nytt hyresavtal med bostadsrättshavaren skulle då ha kvar samma besittningsskydd och bytesrätt som denne haft tidigare. har anfört talar dock starka skäl mot ett sådant alternativ (se Ds Bo 1980:3 s. 44 f.). Lag- reformen skulle till att börja med omfatta även andra fall än ombildningssituationen. Även andra hyresgäster än de som hyr bostadsrätter som inte har använts som bostad skulle få sin ställning stärkt. Det finns vidare situationer när bostadsrättshavaren inte själv använder lägenheten som egen bostad, men där hyresgästen sakligt sett bör ha samma ställning med avseende på besittningsskydd och bytesrätt som om bostadsrättshavaren hade gjort det. Det före- kommer således alltjämt att kommuner köper bostadsrätter för ut- hyrning. Kommunerna använder denna boendelösning bl.a. för personer som inte själva kan skaffa sig en bostad. Det kan till exempel handla om personer som av olika skäl inte accepteras av hyresvärdarna eller som har vistats på behandlingshem eller någon institution eller om nyanlända flyktingfamiljer. Det finns med tanke på detta sakliga skäl för att tillerkänna kommunerna en lättnad vad gäller möjligheten att upplösa ett hyresförhållande och förhindra byte. Enligt vår uppfattning bör därför en reglering ta sikte endast på ombildningssituationen men skapa utrymme för att hän- syn kan tas till kommunernas särskilda behov. Regleringen skulle kunna utgöra särskilda bestämmelser i hyreslagen. Av regleringen skulle således framgå att de aktuella lagrummen inte gäller i fråga om hyresrätt som innehas av hyresgäst som inte förvärvat bostadsrätt till den vid ombildning enligt 9 kap. 19 § bostadsrättslagen. Motsvarande skulle gälla om en sådan hyresgäst överlåtit hyresrätten eller upplåtit den i andra hand. Undantag skulle gälla om bostadsrätten till lägenheten innehades av kommunen. Vad gäller bytesrätten uppstår en särskild komplikation. I den nu behandlade situationen, att hyresgästen hyr av bostadsrättshavaren, är hyresgästen i förhållande till bostadsrättsföreningen, enligt bostads- rättslagen, att anse som andrahandshyresgäst. Enligt 7 kap. 10–11 §§ bostadsrättslagen krävs bostadsrättsföreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd i fråga om upplåtelse i andra hand av lägenheten. Här bortses från att kravet på samtycke inte gäller om en kommun eller ett landsting är bostadsrättshavare och lägenheten är avsedd för permanentboende. Skulle man slopa det nuvarande undantaget från bytesrätten krävs också att den nyssnämnda regleringen i bostadsrättslagen ändras. I annat fall finns det risk för att bostadsrättsföreningen kan komma att vägra lämna tillstånd till en ny andrahandsupplåtelse och där- igenom förhindra att ett byte i praktiken kommer till stånd. Så blir det eftersom kriterierna för när föreningen enligt bostadsrättslagen kan vägra upplåtelse i andra hand inte är desamma som kriterierna för byte enligt hyreslagen. En grundläggande skillnad som därvid bör framhållas är att andrahandsupplåtelse, till skillnad från byte, är avsedd som en företeelse som ska pågå . Lagregler krävs således inte bara för att tillförsäkra hyresgästen rätt till byte gentemot bostadsrättshavaren. Det krävs även lag- regler som tillgodoser en sådan rätt mot bostadsrättsföreningen.