sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — Utredaren skall vidare undersöka om det förekommer brister i förvaltningen av hyres- fastigheter som inte på ett effektivt sätt skulle ha kunnat förhindras eller motverkas med stöd av förvärvslagen eller bostadsförvalt- ningslagen och beskriva vari dessa brister består. Utredaren skall utifrån den gjorda undersökningen ta ställning till om bestämmel- serna i förvärvslagen och bostadsförvaltningslagen är lämpligt ut- formade med hänsyn till dels intresset av att på ett effektivt sätt kunna hindra personer som är mindre lämpliga som innehavare av hyresfastigheter att förvärva sådana fastigheter, dels intresset av att kunna ingripa mot fastighetsägare som missköter förvaltningen av sina hyresfastigheter, dels fastighetsägares intressen. En central fråga för utredaren är vilka kriterier som bör gälla för förvärvstillstånd och för tvångsförvaltning. Utredaren skall vid sina överväganden beakta de förslag till ändringar i bostadsförvaltnings- lagen som lämnades av Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus (se SOU 1994:23 s. 88–115). En annan viktig fråga är i vilka fall som förvärv av aktier eller andelar i bolag bör omfattas av tillståndsplikt enligt förvärvslagen. Utredaren skall eftersträva att regelverket utformas så att risken för kringgåenden minskar sam- tidigt som regelverket inte blir alltför komplicerat. Utredaren skall också belysa förutsättningarna att finna lämpliga förvaltare och om förutsättningarna för en särskild förvaltare att vidta åtgärder innan ett beslut om tvångsförvaltning har vunnit laga kraft bör förbättras. Om det finns behov av författningsändringar eller andra åtgärder, skall förslag till sådana lämnas. Utredarens uppdrag i denna del är, som framgått, inriktat på reg- lerna i förvärvslagen och bostadsförvaltningslagen. Om utredaren anser att hyreslagen bör ändras i syfte att komma till rätta med de brister som finns är utredaren emellertid oförhindrad att föreslå sådana ändringar. Jordabalken trädde, som redan har nämnts, i kraft . Det har gjorts ett stort antal ändringar i hyreslagen. Ändringarna har inneburit att lagen, vars paragrafer är numrerade löpande, har försetts med ett stort antal a- och b- paragrafer. Lagen innehåller också en mängd hänvisningar. lett till att lagen är svåröverskådlig och svårtillgänglig för den enskilde. Vissa bestämmelser i lagen upplevs dessutom som ålder- domliga och komplicerade. Det har i olika sammanhang därför framförts att hyreslagen bör moderniseras. Bland annat hyreslagskommitté och Utredningen om vräkning och hemlöshet bland barnfamiljer ansåg att hyreslagen bör omarbetas (se SOU 1991:86 s. 167–170 och SOU 2005:88 s. 181–183). hyres- lagskommitté lade också fram ett förslag till redaktionell omarbet- ning av lagen. Förslaget har dock inte genomförts. Utredaren skall därför göra en genomgripande språklig och redaktionell översyn av hyreslagen. Inriktningen på arbetet skall vara att göra hyreslagen mer över- skådlig och lättillgänglig så att den tillgodoser de krav som bör ställas på en modern lagstiftning. Enhetlighet och förutsebarhet i tillämpningen skall befrämjas och eventuella oklarheter i regel- verket skall undanröjas. En central fråga för utredaren blir att ta ställning till om hyreslagen bör brytas ut från jordabalken och tas in i en särskild lag (SOU 1991:86 s. 167–170). Kraven på överskådlighet och lättill- gänglighet talar för att reglerna bör brytas ut till en särskild lag. Mot en sådan ordning talar dock hyreslagens nära samband med de allmänna bestämmelserna om nyttjanderätt i 7 kap. jordabalken och bestämmelserna om arrende i 8–11 kap. jordabalken. Reglerna skall därför brytas ut till en särskild lag endast om utredaren finner att en sådan lösning ändå har klara fördelar. Utredaren skall studera det förslag till redaktionell omarbetning av hyreslagen som lämnades av hyreslagskommitté (se SOU 1991:86). har det bedrivits ett omfattande lagstift- ningsarbete som syftat till att undanröja hinder mot elektronisk kommunikation. Vid översynen av hyreslagen skall utredaren upp- märksamma om det finns formkrav i hyreslagen som bör ändras för att medge användning av elektroniska kommunikationsmedel. Ut- redaren skall även uppmärksamma om det finns anledning att be- gränsa möjligheten att använda sådana kommunikationsmedel i något avseende (jfr Ds 2003:29, bilaga 2 s. 61–63). I samband med översynen skall utredaren även analysera bestämmelserna i hyreslagen utifrån ett könsperspektiv. Utredaren skall därvid uppmärksamma hur bestämmelserna i den praktiska tillämpningen slår mot kvinnor respektive män. föreslå de ändringar som är motiverade för att ge kvinnor och män samma trygghet i boendet. I uppdraget ingår också att överväga hur barnperspektivet i lagen och lagens karaktär av social skyddslagstiftning lämpligen kan förtydligas. Utredaren skall därvid uppmärksamma de synpunkter som Utredningen om vräkning och hemlöshet bland barnfamiljer har lämnat (se SOU 2005:88, bl.a. s. 181–183 och 195, jfr prop. 2005/06:100 s. 37). Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt sker genom att hyres- gästerna i en hyresfastighet bildar en bostadsrättsförening, som förvärvar fastigheten av husets ägare och sedan upplåter lägen- heterna med bostadsrätt till de hyresgäster som vill delta i ombild- ningen. I bostadsrättslagen finns regler om hur en ombildning till bostadsrätt skall gå till. Där anges bl.a. följande. Ett beslut att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen och, när det gäller bostads- hyresgäster, folkbokförda på fastigheten (se 9 kap. 19 §). Innan ett beslut om förvärv av ett hus fattas, skall en ekonomisk plan upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna (se 9 kap. 20 §, jfr 3 kap.). Beslut om förvärv i strid mot lagens bestämmelser är ogiltiga (se 9 kap. 21 §). En lagfartsansökan skall avslås om det är uppenbart att förvärvet är ogiltigt (se 20 kap. 6 § 10 jordabalken). Om förvärv har skett i strid med lagens bestämmelser och lagfart har meddelats, är beslutet om förvärv ändå giltigt (se 9 kap. 21 § bostadsrättslagen). Det finns exempel i rättspraxis på att hyresgäster i hus som ombildats till bostadsrätt inte haft kännedom om ombildningen trots att har passerat sedan förvärvet. Eftersom en bostads- rättsförening får vägra en hyresgäst inträde i föreningen om hyres- gästen ansöker om medlemskap i föreningen senare än efter föreningens förvärv av huset (se 2 kap. 8 § andra stycket 2 bostads- rättslagen), kan en hyresgäst i en sådan situation helt utestängas från möjligheter att förvärva sin lägenhet. Detta framstår som otillfredsställande och i strid med lagstiftarens intentioner. Utredaren skall därför överväga hur reglerna kan ändras så att denna situation undviks, t.ex. genom att det i lagen införs ett ut- tryckligt krav på att samtliga hyresgäster i huset skall ha fått del av den ekonomiska planen. Om utredaren lämnar förslag till författningsändringar, skall ut- redaren även överväga om motsvarande ändringar bör göras i reg- lerna om ombildning till kooperativ hyresrätt (se 4 kap. 1 och 2 §§ lagen [2002:93] om kooperativ hyresrätt). Arbetets bedrivande och redovisning av uppdraget Utredaren skall samråda med berörda myndigheter och organisa- tioner. När det gäller redovisning av förslagets konsekvenser för företagen, skall samråd ske med . Utredningen skall hålla sig underrättad om de arbeten som bedrivs av Utredningen om allmännyttans villkor (M 2005:04) och andra utredningar som kan komma att tillsättas på det hyres- rättsliga området. Utredaren skall beräkna de ekonomiska konsekvenserna av de förslag som läggs fram. Om förslagen kan förväntas leda till kost- nadsökningar för det allmänna, skall utredaren föreslå hur dessa skall finansieras. Utredaren skall redovisa vilka konsekvenser som de förslag som lämnas har utifrån ett jämställdhetsperspektiv och vilka konsekven- ser som de får för barns situation. Till stöd för utredarens arbete skall en referensgrupp med representanter för bl.a. hyresnämnderna, , Fastighetsägarna , och Kommuner och Landsting inrättas. Uppdraget skall redovisas . Om utredaren anser det lämpligt, får någon eller några delar av upp- draget redovisas i ett delbetänkande. Den del av uppdraget som avser modernisering av hyreslagen, skall redovisas i samband med att uppdraget redovisas slutligt. Tilläggsdirektiv till utredningen om modernisering av hyreslagen (Ju 2007:01) Beslut vid regeringssammanträde . Uppdraget att se över reglerna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) och vissa frågor i den hyresrättsliga lagstiftningen i övrigt (dir. 2006:85) ändras. Uppdraget att överväga vissa frågor om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten, förfarandet vid uppsägning på grund av särskilt allvarliga störningar och åtgärder mot oseriösa hyresvärdar återkallas. Utöver det ursprungliga uppdraget skall utredaren överväga om förbudet enligt bostadsrättslagen (1991:614) mot att med bostads- rätt upplåta lägenhet som är upplåten med hyresrätt (förbudet mot dubbelupplåtelse) och systemet med underrättelse till social- nämnden i samband med vissa uppsägningar som rör bostadsrätt skall vara kvar. Tiden för redovisningen av uppdraget flyttas fram till . Regeringen beslutade att tillkalla en särskild ut- redare för att se över reglerna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) och vissa frågor i den hyresrättsliga lagstiftningen i övrigt (dir. 2006:85). Enligt direktiven skall uppdraget redovisas . Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten Utredaren fick enligt de ursprungliga direktiven i uppdrag att under- söka hur bestämmelserna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och överväga hur de kan justeras för att stärka hyresgästernas inflytande. De aktuella bestämmelserna sågs senast över . Bestäm- melserna fick sin nuvarande utformning genom lagstiftning som trädde i kraft . Regeringen anser att nuvarande lagstiftning innebär en lämplig balans mellan fastighetsägar- och hyresgästintressen. Tillräckliga skäl för att än en gång se över bestämmelserna saknas. Uppdraget avseende hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten återkallas därför. Förfarandet vid uppsägning p.g.a. särskilt allvarliga störningar måste en hyresvärd som vill säga upp ett hyresavtal att upp- höra på grund av störningar i boendet först anmana hyres- gästen att vidta rättelse. Hyresvärden måste också underrätta socialnämnden. Är det fråga om särskilt allvarliga störningar, fordras dock inte vare sig rättelseanmaning eller underrättelse till socialnämnden. Med särskilt allvarliga störningar avses bl.a. allvarlig brottslighet som har samband med boendet, t.ex. mordbrand eller våld eller hot om våld riktat mot någon annan som bor i fastigheten (se prop. 1992/93:115 s. 21). Enligt de ursprungliga direktiven skall utredaren kartlägga vilka åtgärder som vidtas vid särskilt allvarliga störningar i boendet. Utifrån resultatet av kartläggningen skall utredaren ta ställning till om undantagen från bestämmelserna om rättelseanmaning och underrättelse till socialnämnden bör bestå. Undantagen är välmotiverade. Av betydelse i sammanhanget är också att en hyresvärd som säger upp en hyresgäst på grund av särskilt allvarliga störningar skall skicka en kopia av uppsägningen till socialnämnden. ges därmed möjlighet att ge hyresgästen adekvat hjälp. Mot denna bakgrund återkallar regeringen utredningsuppdraget i denna del. Åtgärder mot oseriösa hyresvärdar Enligt de ursprungliga direktiven skall utredaren undersöka hur lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvs- lagen) och bostadsförvaltningslagen (1977:792) tillämpas. Utred- aren skall vidare undersöka om det förekommer brister i för- valtningen av hyresfastigheter som inte på ett effektivt sätt skulle ha kunnat förhindras eller motverkas med stöd av förvärvslagen eller bostadsförvaltningslagen och beskriva vari dessa brister består. Utredaren skall utifrån den gjorda undersökningen ta ställning till om bestämmelserna i förvärvslagen och bostadsförvaltningslagen är lämpligt utformade. Den nuvarande förvärvsprövningen har kritiserats för att vara omständlig och tidskrävande. Också förutsägbarheten i tillämp- ningen av kriterierna för förvärvstillstånd har kritiserats. Mot denna bakgrund bör förvärvslagen och bostadsförvalt- ningslagen ses över i ett bredare perspektiv än vad som har angetts i de ursprungliga direktiven. Detta bör göras i ett särskilt samman- hang. Regeringen avser att återkomma med direktiv till en sådan utredning. Uppdraget avseende åtgärder mot oseriösa hyresvärdar återkallas därför. Underrättelse till socialnämnden vid uppsägning som rör bostadsrätt infördes det i bostadsrättslagen regler som innebär att en bostadsrättsförening är skyldig att underrätta socialnämnden innan en bostadsrättshavare sägs upp på grund av störningar i boendet eller betalningsförsening, dock inte i vissa fall av upprepade betalningsförsummelser (se prop. 2003/04:94, bet. 2003/04:BoU10, rskr. 2003/04:237). Reglerna har sin förebild i liknande regler i hyreslagen. När reglerna tillkom, skedde det trots avstyrkanden från fastighetsägar- och bostadsrättsorganisationerna. Organisa- tionerna framhöll bl.a. att olikheterna mellan upplåtelseformerna hyresrätt och bostadsrätt talar mot att överföra hyreslagens regler om underrättelseskyldighet till bostadsrättslagen. Mot denna bakgrund skall utredaren överväga om systemet med underrättelse till socialnämnden vid störningar i boendet eller betalningsförseningar bör finnas kvar i bostadsrättslagen. Syftet med reglerna i hyreslagen och bostadsrättslagen om underrättelseskyldighet vid störningar är att man skall kunna få störningar att upphöra på annat sätt än genom avhysning samt att socialnämnden skall kunna bidra till att lösa bostadsproblem för den störande personen (se prop. 1992/93:115 s. 20 f. och prop. 2003/04:94 s. 9 f.). Liknande syfte har reglerna om underrättelse- skyldighet vid betalningsförsening (se prop. 1977/78:175 s. 176 och prop. 2003/04:94 s. 12 f.). Utredaren skall därför särskilt beakta de sociala skyddsintressen som gör sig gällande, däribland avseende bostadsrättshavaren och dennes familj. Om utredaren föreslår att systemet med underrättelseskyldighet till socialnämnden skall avskaffas, skall utredaren särskilt belysa de konsekvenser som detta medför för bostadsrättshavarens barn. Enligt de ursprungliga direktiven skall utredaren överväga om det bör införas regler i bostadsrättslagen om underrättelseskyldighet även vid uppsägning som grundas på upprepade betalningsförsum- melser (se sista stycket i avsnittet Förfarandet vid uppsägning till hyrestidens utgång). Om utredaren, med anledning av det nya uppdraget, föreslår att systemet med underrättelse till socialnämn- den avskaffas, behöver utredaren inte ta upp denna fråga till över- vägande. Enligt bostadsrättslagen är det förbjudet att med bostadsrätt upp- låta en lägenhet som redan är upplåten med hyresrätt (förbudet mot dubbelupplåtelse, se 4 kap. 3 § bostadsrättslagen). Förbudet infördes 1981 i syfte att skydda de kvarboende hyresgäst- erna vid ombildning till bostadsrätt (se prop. 1980/81:148). Förbudet innebär att det vid ombildning inte är möjligt att upp- låta en lägenhet med bostadsrätt till någon annan person än hyres- gästen. En förening kan således inte med bostadsrätt upplåta en lägenhet som redan är uthyrd och låta hyresgästen hyra lägenheten av bostadsrättshavaren. Förbudet kan försvåra en bostadsrättsförenings möjligheter att förvärva ett hus för ombildning till bostadsrätt. Kostnaden för varje bostadsrättshavares förvärv av sin lägenhet beror bl.a. på hur många hyresgäster som väljer att stå utanför ombildningen. Den del av priset för huset som svarar mot hyresgästernas lägenheter skall ju slås ut på bostadsrättshavarna. Om förbudet mot dubbelupplåtelse slopas, skulle t.ex. en för- ening till husets säljare kunna med bostadsrätt upplåta de lägen- heter som är uthyrda till hyresgäster som inte vill delta i ombild- ningen. Den tidigare fastighetsägaren skulle då fortsätta att hyra ut lägenheterna till hyresgästerna. På så sätt skulle finansieringen av förvärvet underlättas och hyresgästerna få behålla samma hyres- värd. Ett upphävande av förbudet är dock förenat med svårigheter eftersom det kan påverka hyresgästens besittningsskydd och bytes- rätt. En hyresgäst har inte någon bytesrätt om lägenheten har upp- låtits med hyresrätt av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med bostadsrätt (se 35 § andra stycket 4 hyreslagen). Hyresgästen kan då även sakna besittnings- skydd (dvs. rätt till förlängning av hyresavtalet, se 46 § 6 a hyres- lagen). Om förbudet mot dubbelupplåtelse upphävs, anser vi att det krävs särregler om bytesrätt och besittningsskydd för sådana lägen- heter som ombildas till bostadsrätt men fortfarande hyrs ut. De nu beskrivna frågorna är komplicerade och har tidigare utretts utan att några förslag lämnats (i Ds 1993:54 förespråkas att förbudet mot dubbelupplåtelse behålls och att man söker andra lösningar på problemet). Utredaren skall mot den nu beskrivna bakgrunden överväga om förbudet mot dubbelupplåtelse bör vara kvar och därvid särskilt belysa de juridiska och ekonomiska konsekvenserna av ett eventu- ellt borttagande av förbudet för bostadsrättsföreningar, hyresgäster samt kommunala och privata fastighetsägare. Utredaren skall också analysera vilka särregler om bytes- och besittningsrätt som krävs, om förbudet slopas. Utredaren skall vidare överväga eventuella fördelar med ett partiellt upphävande av förbudet, så att upplåtelse med bostadsrätt trots löpande hyresavtal bara får ske till en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag (jfr prop. 1995/96:17). bereds frågan om införande av möjlighet att bilda s.k. ägarlägenheter. Utredaren skall hålla sig informerad om detta arbete och belysa i vilken utsträckning som syftet med att avskaffa förbudet mot dubbelupplåtelse skulle kunna uppnås genom införandet av möjlighet att bilda ägarlägenheter. Med hänsyn till att något arbete ännu inte har påbörjats, flyttas tiden för redovisning av uppdraget fram. Uppdraget skall redovisas . Den till utredningen knutna referensgruppen består av följande personer , Kommuner och Landsting , SBC ekonomisk förening Hans G , HSB 1.Barlastvattenkonventionen – om anslutning. 2.Immunitet för stater och deras egendom. 3.Skyddet för den personliga integriteten. Bedömningar och förslag. 4.Omreglering av apoteksmarknaden. Kränkande utformning av kommersiella meddelanden. 6.Fastighetsmäklaren och konsumenten. Åtgärdsplan för den kliniska forskningen. 8.Bidrag på lika villkor. En myndighet för all trafik. 11.Frihet för studenter – om hur kår- och nationsobligatoriet kan avskaffas. 12.Finansiella sektorn bär frukt. Analys av finansiella sektorn ur ett svenskt perspektiv. 13.Bättre kontakt via nätet – om anslutning av förnybar elproduktion. + : issues for electricity production based on renewable energy sources in , , , and . 14.Timmar, kapital och teknologi – vad betyder mest? En analys av produktivitetsutvecklingen med hjälp av tillväxtbokföring. 15.LOV att välja – Lag Om Valfrihetssystem. 16.Förtursförklaring i domstol. 17.Frivux – valfrihet i vuxenutbildningen. 18.Evidensbaserad praktik inom social tjänsten– till nytta för brukaren. 19.Att slutförvara långlivat farligt avfall i undermarksdeponi i berg. 20.Patentskydd för biotekniska upp- finningar. Globalisering, strukturomvandling och sysselsättningsdynamik. 22.Ett stabsstöd i tiden. 25.Ett energieffektivare +Bilaga. 26.Värna språken – förslag till språklag. 27.Framtidsvägen – en reformerad gymnasieskola + Bilagedel. För yrkeskunnande i förändring. 30.Forskningsfinansiering – kvalitet och relevans. –lokalisering – handläggningsregler. 32.Avskaffande av revisionsplikten för små företag. 33.Detaljhandel med vissa receptfria läkemedel. –förslag om förändringar i samtjänst- lagen. + Engelsk översättning. 36.Svenska Spels nätpoker. 38.EU, allmännyttan och hyrorna. 40.Bredband till hela landet. –ett förstärkt straffrättsligt skydd 43.Tre rapporter till . Ansvarslag för vägtrafiken m.m. N. 45.Rapporter från en mr-verkstad. 46.Handel med läkemedel för djur. 47.Frågor om hyra och bostadsrätt. Skyddet för den personliga integriteten. Bedömningar och förslag. Fastighetsmäklaren och konsumenten. [6] Förtursförklaring i domstol. Patentskydd för biotekniska uppfinningar. Avskaffande av revisionsplikten för små företag. Människohandel och barnäktenskap – ett för- stärkt straffrättsligt skydd+ bilaga. Tre rapporter till . [43] Frågor om hyra och bostadsrätt. Immunitet för stater och deras egendom. [2] Konsulär katastrofinsats. Omreglering av apoteksmarknaden. LOV att välja – Lag Om Valfrihetssystem. – till nytta för brukaren. [18] Apoteksdatalagen. Detaljhandel med vissa receptfria läkemedel. Handel med läkemedel för djur. Timmar, kapital och teknologi – vad betyder mest? En analys av produktivitetsutvecklingen med hjälp av tillväxtbokföring. Globalisering, strukturomvandling och sysselsättningsdynamik. Ett stabsstöd i tiden. – förslag om förändringar i samtjänstlagen. Svenska Spels nätpoker. EU, allmännyttan och hyrorna. Åtgärdsplan för den kliniska forskningen. Bidrag på lika villkor. Frihet för studenter – om hur kår- och nationsobligatoriet kan avskaffas. Frivux – valfrihet i vuxenutbildningen. – en reformerad gymnasieskola + Bilagedel. För yrkeskunnande i förändring. Forskningsfinansiering – kvalitet och relevans. Att slutförvara långlivat farligt avfall i under- marksdeponi i berg. Miljödomstolarna – domkretsar – lokalisering Finansiella sektorn bär frukt. Analys av finansiella sektorn ur ett svenskt perspektiv. Barlastvattenkonventionen – om anslutning. En myndighet för all trafik. Bättre kontakt via nätet – om anslutning av förnybar elproduktion. + : issues for electricity production based on renewable energy sources in , , , and . Ett energieffektivare + Bilaga. [25] Bredband till hela landet. Ansvarslag för vägtrafiken m.m. [44] Kränkande utformning av kommersiella meddelanden. Rapporter från en mr-verkstad. språken – förslag till språklag. + Engelsk översättning.