sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Bluestep svarade att de ser till kundens nuvarande boende- kostnader i jämförelse med den nya kostnaden. Men i övrigt var de intervjuade eniga om att det inte går att ta hänsyn till nuvarande boendekostnad, utan att det är boendekalkylen som avgör om kun- den får låna. Flera rådgivare menade att de har förståelse för de lånsökande som blir upprörda när de inte får låna trots att de kunnat visa att de redan klarar av motsvarande boendekostnad. I de fall när lån- sökande vill flytta till enbostadshus förklarar rådgivare att det till- kommer kostnader, tex. för pantbrev, lagfart och gräsklippare samt oförutsedda renoveringar. Vem fattar beslutet om ett lån? Beslutsgången för om ett lån ska beviljas eller avslås varierar något mellan olika banker och bankkontor. Flera rådgivare säger sig ha möjlighet att besluta på egen hand vid uppenbara fall. Vanligt är att beslutet fattas i grupper om två personer. I prakti- ken gör ofta den som sköter ärendet en bedömning, fyller i de for- mella handlingarna för att sedan informera sin kollega om argu- menten. Flera rådgivare uppger att det är enkelt att övertyga kolle- gan om sitt eget beslut. Men en rådgivare uppger att det ibland är skönt att ha en kollega att resonera med inför ett beslut. Det är vanligt att olika rådgivare har olika limiter, dvs. har olika stora rättigheter att besluta om olika lånestorlek, beroende på hur länge de har arbetat som rådgivare. Vid en del av intervjuerna har rådgivarna inte velat ange nivåerna, i andra fall har nivåer mellan och nämnts. Vid större belopp till exempel 3 miljoner, måste beslutet fattas på högre nivå av en kommitté. Två av de intervjuade berättade att de arbetar med en scoring- modell där de lånsökandes möjlighet att låna bedöms genom att olika faktorer beräknas. Beroende på utfallet av denna beräkning ges rådgivaren möjlighet att ta beslut på egen hand eller ej. I intervjuns sista del har de intervjuade rådgivarna i enkätform upp- skattat hur mycket som enskilda faktorer generellt sett påverkar rådgivares bedömning13. Detta har gjorts på en femgradig skala. Rådgivarna har satt ett högt värde om de anser att faktorn i hög grad påverkar och ett lågt värde om faktorn har liten påverkan. Eftersom det är 6 stycken intervjuade och en värdeskala mellan 1 och 5, är minsta möjliga värde för en påverkansfaktor 6 och högsta möjliga 30. Figur 9 på nästa sida visar svarsfördelningen. De faktorer som bedöms påverka i högst grad är Var låntagarens disponibla inkomst kommer från, om låntagaren har betalnings- anmärkning, låntagarens kredithistoria och låntagarens anställnings- form. Tilläggas bör att i intervjuerna har det ofta även tryckts på att återbetalningsförmågan är allra viktigast. I bedömningarna av faktorer som utbildning, nuvarande boende- kostnad och levnadskostnader har variationen mellan olika rådgivare varit stor. Vissa rådgivare har ansett att dessa tre faktorer påverkar mycket eller är helt avgörande, medan andra menar att de påverkar lite om ens alls. Däremot är nästan alla rådgivarna eniga om att en låntagares nuvarande boendeform, ålder, yttre attribut, etnicitet och kön har liten eller ingen betydelse Trots detta har åldern på personer i typexemplen kommenterats, exempelvis sägs om 18 årige : 13 Se enkäten på sida 27 det är mycket pengar för en 18-åring. Han får inte låna ensam Rådgivares svar för hur olika faktorer påverkar möjligheten att låna Rådgivarnas kommentarer om typexemplen I intervjuerna har samtliga rådgivare diskuterat samtliga typ- exempel. Vi har valt att nedan redovisa ett utdrag av rådgivarnas kommentarer för att illustrera hur resonemangen har sett ut kring möjligheten för de olika personerna i typexemplen att ta bostads- lån. 14Till exempel om det är lön, studiestöd eller a-kassa. 15Rådgivare 1 resonerade som att utbildning påverkar mycket om lånsökande var arbetslös men inte påverkar om denne hade anställning; därav två olika bedömningar. Fig. 10 Några av rådgivarnas kommentarer kring personerna i typexemplen är studerande på och har kvar på sin utbildning. bor han i en studentlägenhet. Hyran för studentlägenheten är . har ingen anställning men tar fullt lån och studiestöd från CSN vilket innebär . vill nu ta ett lån för att kunna köpa en bostadsrätt. Bostadsrätten är värderad till och har en månadsavgift på . ärvde när hans föräldrar gick bort och de pengarna vill han använda som kon- tantinsats vid ett lån på . Några av rådgivarnas kommentarer: Är man ensamboende student eller arbetssökande är det kört Det är en sund reaktion från att vilja köpa. Men man kan inte låna på lånade pengar, finns ingen inkomst så nej Man kan fundera hur det går runt innan, kalkylen är urkass Mitt råd är att han ska investera i ett säkert sparande och köpa när han är klar med studierna Föräldrarna skulle kunna varit medlåntagare, men har de gått bort, vi vill inte att en kompis ska vara medlåntagare och bor tillbaks i en nybyggd hyresrätt med en månadshyra på . arbetar som sjuksköterska och som handläggare på försäk- ringskassan. De arbetar heltid och tjänar tillsammans före skatt. Båda har visstidsanställningar som varar i ytterligare och det är troligt att tjänsterna för- längs. söker paret ny bostad närmare de bådas arbetsplatser och vill låna till en villa. och har inga betalningsanmärkningar däremot betalar de av sina studielån med var . I kontantinsats kan de lägga . Några av rådgivarnas kommentarer: Här skulle jag inte ens vilja ta in medlåntagare Ja med två borgenärer Jag skulle göra en kalkyl och titta vidare, om kalkylen är okej får de låna Vi kontaktar arbetsgivaren och ser möjlighet till förlängning Ingen sitter på livstidsjobb, man tänker inte på guldklockan , vi måste vara med i utvecklingen och , bor i en andrahands- lägenhet. Enligt kontraktet har de en hyra på , men i praktiken betalar de , eftersom uthyraren lägger på vid andrahandsuthyrning. Kontraktet löper ut och de vill därför ta ett lån för att köpa ett radhus. som är gravid jobbar heltid som civilekonom . är nyexaminerad jurist men arbetssökande. Då och då jobbar han deltid som butiksbiträde med timanställning. Båda har en fläckfri kredithistoria och tillsammans har de en inkomst på /månad. Radhuset de är av intresserade av har ett fast pris på 1 750 000, avgiften ligger på /månad. De är beredda att lägga en kontantinsats på . Några av rådgivarnas kommentarer: 26–med bra utbildningar, de skulle klara av det rent eko- nomiskt. Jag skulle vilja hjälpa dem Det ser inte alls bra ut och så är hon gravid också. Nej de bör skaffa billigare boende och han fixa fast anställning Nuvarande boendekostnad är mindre viktigt Jag skulle göra en kalkyl på för och för så att de kan räkna . Om kalkylen inte går ihop skulle jag rekommendera att prova i högre kommittéer Hans lön borde gå upp, jurist. Troligt att han får jobb är och arbetar på två restauranger, anställningsformen är timanställning. gick direkt efter ut i arbets- livet och har arbetat på olika restauranger, både i köket och som serveringspersonal. Månadslönen har i genomsnitt varit . bor hemma hos föräldrarna och vill nu låna för att köpa en bostadsrätt. har han sparat som kan användas till bostadsköpet. Hans föräldrar är båda arbetslösa och bor i en hyresrätt. har under sina i yrkeslivet betalt sina räk- ningar och har en klanderfri kredithistoria. Några av rådgivarnas kommentarer: Nej, han är och har en timanställning. Vi vill se att han har en timanställning som räcker . är inte nega- tivt Det är mycket pengar för en 18-åring, nej han får inte låna ensam Att vara ung är ingen anledning till att neka lån Spontant ja, han har jobbat , tjänar 16 000 , i kontantinsats och han har sparat Det hade fungerat med föräldrar som medlåntagare men är de arbetslösa, då går det inte Nej, timanställning är egentligen nej direkt. Jag skulle erbjuda lån då han varit ute i arbetslivet och arbetat inom samma bransch är och flyttade till direkt efter gymnasiet och arbetade i klädaffärer. Hon tjänade i genomsnitt motsvarande . i sparade som kan användas som kontantinsats. I samband med sin vistelse i missade hon att betala en mobiltelefonräkning på . Skulden är nu betald och korrigerad men hon har ändå fått en betalnings- när flyttat tillbaks till en ort i har det inte varit några problem att få arbete; hon har en tillsvida- reanställning på en klädbutik och har en månadslön på . är för tillfället inneboende hos vänner men avser att låna för att kunna köpa en lägenhet med en avgift på . Några av rådgivarnas kommentarer: Om jag hade fått en bra magkänsla hade det blivit ett ja Hon har en betalningsanmärkning, 1 kan alla få 10 kallar vi ett beteende som visar att personen inte fixar det Man kan ha en betalningsanmärkning av ringa art som inte gör det omöjligt att låna. Det är bra med en rimlig förklaring. Det blir kvar, det ska vara . Om hon är kund i banken så kanske. Det kräver relation med banken, kanske att föräldrarna är kunder så man känner till familjen Hon har betalningsanmärkning och vi har ingen historik på henne eftersom hon bott utomlands Kommentarerna visar att det både förekommer skillnader och lik- heter mellan hur olika rådgivare ser på personerna i typexemplens möjlighet att låna. 8 Slutsatser och förslag till fortsatt arbete I den fortsatta analysen kommer ett antal slutsatser att dras, baserat på nuvarande reglering och rutiner som tillämpas av bolånegivarna. De förslag till åtgärder och utvecklingsvägar som skisseras nedan tar sin utgångspunkt i sådana förslag som ligger i linje med nuva- rande övergripande reglering. Ett av målen med regleringen av kreditmarknaden är att krediter skall kunna förmedlas i den omfattning de efterfrågas och till de konsumenter som vill ha krediter. Detta är en viktig målsättning för att ekonomin skall fungera väl och kunna möta de behov som näringslivet och konsumenter har av krediter för olika ändamål. Konkurrensen mellan olika kreditgivare är en garanti för att kredit- givningen utvecklas vad gäller produktinnehåll, att priserna hålls låga och att distribution m.m. är effektiv. Genom att ett stort antal aktörer är etablerade på marknaden garanteras att kreditgivare med olika syn på risker och verksamhetsidé finns representerade, vilket ger konsumenterna möjlighet att välja mellan olika alternativ. En god konkurrens är således en förutsättning för att bolånemarkna- den fungerar bra, också för gruppen unga vuxna. Det finns risker förknippade med kreditgivningen som behöver kontrolleras för att inte konsumenternas ställning skall bli för svag och för att inte stabiliteten i de finansiella instituten skall riskeras. Regleringen av de finansiella företagen syftar således till att minska riskerna för att instituten tar på sig så stora kreditrisker i sin kre- ditgivning att de inte kan fullgöra sina åtaganden mot dem som finansierar verksamheten, främst placerare i bostadsinstitutens obligationer. Detta sker genom krav på kreditprövningsprocessen samt genom krav på riskhantering och på att företagen håller ett visst minsta eget kapital, som skall klara att möta kreditförluster m.m. som löpande uppstår i verksamheten. utövar tillsynen över instituten och verkar normerande när det gäller stabiliteten i de finansiella instituten. Som komplement till detta finns de regler som syftar till att stärka konsumenternas ställning på kreditmarknaden. Dessa regler, som återfinns i KKL och i allmänna råd från , syftar till att garantera konsumenternas information om de verkliga kostnaderna med att ta krediter samt att minska risken för över- skuldsättning för enskilda konsumenter. Traditioner och vedertagna handlingsmönster på kredit- marknaden har härtill en avgörande betydelse för hur kreditinsti- tuten agerar. Dels är det frågan om att rutiner och synsätt i organi- sationer tenderar att ändras med viss fördröjning i alla företag och på alla marknader vilket gör att tex. synen på kreditgivning och kreditprövning förändras relativt långsamt. Dels är det frågan om att externa bedömare av kreditinstituten som ägare, placerare och ratinginstitut tenderar att premiera företag som agerar på ett sätt som är enkelt att förutse. Ett företag som vill vända sig till nya kundgrupper eller förändra sitt beteende, t ex. när det gäller kredit- givning och kreditprövning, får därför räkna med att ägna relativt stor tid åt att förklara sitt agerande och bli utsatt för omfattande prövning. Att avvika från det som kan uppfattas vara på kreditmarknaden kan leda till ett risktagande när det gäller relatio- nen till de olika intressentgrupperna som det enskilda företaget är beroende av. Ett sätt att illustrera situationen ges i följande figur. Fig. 6 Bolåneföretagens handlingsutrymme/korridor vid kreditprövning Sammantaget ger regleringen och normbildningen i övrigt för bolångivare ett handlingsutrymme eller en korridor inom vilken kreditprövning och kreditgivning utvecklas. Missgynnas gruppen unga vuxna av bolånemarknadens regler? De normer som ges i och allmänna råd sätter ramar för kreditgivningen som i allt väsentligt är sunda för majoriteten av kredittagarna och för en stabil utveck- ling på kreditmarknaden. är reglerna och normbildningen relativt konservativa. De rekommendationer om kreditprövningen som ges i föreskrifter och i de allmänna råden från båda myndig- heterna styr in kreditinstituten på att främst förmedla krediter till låntagare som svarar upp till normerna av att ha fast anställning, en bra kredithistorik och en hushållsekonomi som faller inom de typ- fall som anges av . Genomgången i delstudie I ger bilden av att kreditprövningen hos bolångivarna har utvecklats genom användning av mer sofistikerade IT-stöd vid kreditprövningen. Fler uppgifter än tidigare hämtas från olika typer av register vilket har minskat handläggningstiderna och sannolikt ökat enhetligheten i bedöm- ningarna. Generellt sett förefaller därför kreditprövningsprocessen vara av god kvalitet och bidrar sannolikt till de låga kreditförluster som banker och bostadsinstitut uppvisar sedan omkring . Detta är också en följd av det ökade riskmedvetande som aktörerna på finansmarknaden utvecklat sedan finanskrisen i början av 1990- talet. Gruppen unga vuxna har flera av de karaktäristika som uppfattas som riskfyllda utifrån nuvarande reglering och kreditprövnings- metoder hos bolångivarna. Unga har ofta lägre inkomster, kortare och otryggare anställningar, mindre förmögenheter och är ensam- hushåll i stor utsträckning. Därtill har unga vuxna ofta sämre ersättningsnivåer från socialförsäkringssystemet och arbetslös- hetsförsäkringen än andra grupper. finns det inte några tecken på att gruppen unga vuxna skulle missgynnas av regelverket för bolån i sig eller ses som en särskilt riskfylld grupp av bolångi- varna enbart utifrån ålder som indikator. Slutsatsen är således att unga vuxna inte missgynnas som lån- tagargrupp generellt sett av gällande regler och normer, på andra grunder än sådana som har betydelse för att bedöma kreditrisken. Genom att flera företag konkurrerar om bolånekunderna och genom att nya företag som är beredda till en annorlunda värdering av vissa riskfaktorer etablerar sig sker en förskjutning av värde- ringar och arbetssätt som underlättar för unga vuxna att få bolån. bedömer baserat på delstudie I att en sådan utveck- ling är på väg i bolåneföretagen. Bedömningen är att vissa förhål- landen kopplade till kreditprövningsprocessen som kan utvecklas för att få kreditgivningen till gruppen unga vuxna att förbättras. Dagens regler och rekommendationer skapar säkerhet genom att förmedla krediter till låntagare som svarar mot givna normer, vilket många unga vuxna inte gör. En fråga är om de normer som ges i och råd kan anpassas till de förhållanden som är vanliga för många unga vuxna utan att det medför en ökad kreditrisk. Vilken möjlighet har rådgivare att påverka? De enskilda rådgivarna har stora möjligheter att påverka om ett lån ska beviljas eller ej. I våra intervjuer med rådgivare har det inte kunnat urskiljas hur rådgivarna i praktiken använder denna möjlig- het. Det finns en viss risk att enskilda rådgivare missbrukar sin makt. Även om bankerna har policys för krav som ställs på lån- sökande, har rådgivaren möjlighet att avvika från policyn i hur denne ställer sig till den lånsökande. Under intervjuerna har det framkommit att rådgivare ibland kan låta sin magkänsla bli avgö- rande. En rådgivare berättade att vissa låneansökningar kan avslås trots att bankernas krav för att bevilja lånet uppfyllts i ned- anstående ordalag. Jag gör det inte, och det görs inte på vårt kontor men på andra ställen förekommer det att lån avslås för att personkemin inte stämmer och man känner att kunden blir ett problem. Hur påverkas rådgivares beslut av den sökandes ålder? Unga vuxna befinner sig ofta i en etableringsfas i livet. De studerar i högre utsträckning än andra åldersgrupper, saknar ofta stadigva- rande inkomst och kapital för en kontantinsats. Unga saknar även tillsvidareanställning i högre utsträckning än andra åldersgrupper.16 Allt detta har stor betydelse vid sökandet av bostadslån. Därför är det svårt att renodla hur just ålder påverkar möjligheten att låna, men det kan konstateras att unga ofta befinner sig i en sådan situa- tion i livet som minskar möjligheten att ta bostadslån. 16 M 2005:1 Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det – En rapport om en bostadsmarknad i uppdatering. Baserat på vår intervjuserie med rådgivare är det svårt att utröna hur den lånsökandes ålder påverkar rådgivarens bedömning. Flera rådgivare påpekar att unga ses som potentiella framtida kunder som i många fall förväntas få en bra löneutveckling och bli en bra kund framöver. Dessutom bedömde samtliga rådgivare att åldern i sig har en liten eller ingen påverkan i beslut om bostadslån i intervjuns enkätmoment. Men i samband med de intervjuades resonemang om typexemplen fälldes ändå kommenta- rer om ålder, till exempel den om 18-åringe på sidan 32. Den ambivalenta inställningen till unga lånsökande var uppenbar hos flera av de rådgivare vi intervjuade och framgår tydligt av hur en av de svarade på hur rådgivare förhåller sig till unga vuxna som vill ta bostadslån: Generellt är man lite skeptisk. De flesta studerar vidare och har då ingen lön. Unga har heller inte något eget kapital. Man undrar hur ska det här gå ihop? Men så vill vi inte missa de här kunderna. Unga är ofta ambitiösa och har hög lön och de blir bättre kunder. Unga har en bättre löneutveckling än äldre. Även om åldern i sig kan spela en viss roll för rådgivarna och kanske mer än de själva vill medge så finns det flera andra faktorer som i betydligt högre grad påverkar om en bolåneansökan beviljas eller avslås. Rådgivares syn på unga som kundgrupp Det är troligt att unga särbehandlas på olika vis i mötet med råd- givare. En utbredd uppfattning bland rådgivare är att unga ofta saknar erfarenhet av att låna och därför har mindre kunskaper om låneförfarandet, tillkommande kostnader som exempelvis pantbrev och lagfart vid köp av småhus. Rådgivarna utgår ofta från att unga behöver mer information och förklarar därför mer ingående. Enligt många rådgivare är det en generell uppfattning att kraven på tillsvidareanställning och att inte ha betalningsanmärkningar är helt avgörande för att få lån. Det är troligt att detta bidrar till att många unga utan fast anställning därför inte undersöker sina möj- ligheter att få låna och därmed inte gör någon låneansökan. Samti- digt påpekar flera av rådgivarna att många av de unga som väl kommer till banken är mycket medvetna om möjligheten att jäm- föra olika banker och förhandla om räntor. På frågan om hur med- vetna unga är om möjligheterna att påverka villkoren för sitt bostadslån svarade en rådgivare: Unga är jätteduktiga på att förhandla. är man helt skakis efter ett möte. Den andra meningen i citatet framfördes av rådgivaren i en skämtsam ton. Unga ses som potentiellt goda kunder som långivare vill knyta till sig. Om det går att föreställa sig två lånsökande med samma förutsättningar vad gäller tex. utbildning och ekonomi varav den ena är och den andra är ser rådgivare större utveck- lingsmöjlighet, löneutveckling och potential i den som är yngre. Den yngre kan i detta fall förväntas ha bättre återbetalningsförmåga och även bli en mer lönsam framtida kund. Det är tydligt att rådgivarna betraktar unga vuxna som en speciell kundgrupp. Flera rådgivare framhåller att det råder en konkurrens om bolåne- kunderna. Det kan tänkas att konkurrensen om kunderna leder till att rådgivare lockas att tumma både på de lagar och regler som reglerar utlåning samt på interna regler. Några säger även att sådant förekommer, men inte på deras egen bank. Risken är att sådant beteende innebär att lån beviljas till personer som får svårt att klara av de kostnader som är förenade med dessa. Det skulle medföra problem såväl för låntagare som för långivare. Om en låntagare inte klarar boendekostnaderna och prisutveck- lingen dessutom varit negativ kan denne tvingas sälja bostaden men fortfarande vara skuldsatt. I detta sammanhang kan påpekas att ingen av rådgivarna säger sig varna låntagarna för att det kan ske en nedgång av bostadspriserna. I de intervjuer vi genomfört har vi emellertid inte kunnat påvisa något som tyder på att regler överträds. Tvärtom har flera rådgivare tagit upp sitt ansvar att inte försätta kunder i en svår situation. Det är en anledning till att lånsökande i vissa fall inte medges lån trots att de kan visa att de redan klarar den kostnad som det nya boendet skulle innebära. Medlåntagare är ofta en förutsättning Unga som köper bostad har i hög utsträckning medlåntagare, sär- skilt vid det första bostadsköpet. Det beror på att medlåntagare är ett krav för att unga ska kunna låna. Att medlånande personer ger de unga ökade chanser att få ige- nom sin låneansökan visade sig i intervjumomentet där rådgivarna fick resonera kring typexempel med unga lånsökande. Endast tre av 30 låneansökningar beviljades direkt. När rådgivarna fick bedöma de återstående 27 lånesökarna , fast med en medlånande förälder, beviljades hela 18 av 30. Detta visar att möjligheten till medlåntagare ökar många ungas möjlighet att låna till köp av bostad. Men även medlåntagare är låntagare och det ställs krav på dessa som på andra låntagare. Det innebär att endast personer med vissa förutsättningar kan vara medlåntagare. De flesta rådgivare föredrar att det är den lånsökandes föräldrar som är medlåntagare. För många unga innebär detta att föräldrarnas ekonomiska situation blir avgörande för om de ska få låna till bostadsköp. Hur kan unga själva öka sina lånemöjligheter? Eftersom rådgivare i hög utsträckning träffar dem som vill söka lån, finns ett visst handlingsutrymme för lånsökaren att förbättra möj- ligheterna till ett lån. Rådgivarna tar sig ofta tid att diskutera även med lånsökande som inte uppfyller vad som krävs för att få låna. Enligt många rådgivare finns en utbredd uppfattning bland lånsö- kande att kraven på tillsvidareanställning är absolut. Det samma gäller för avsaknad av betalningsanmärkningar. I själva verket kan rådgivare vara överseende med bäggedera om de får förtroende för den lånsökande. Eftersom rådgivarnas bedömningar kan variera kan det som lånsökande löna sig att pröva olika långivare. Om man sparat pengar i en viss bank har man större möjlighet att få låna där än om man har samma kapital, men inte har sparat ihop det i banken. Rådgivare ser positivt på eget sparande; det ger goda signaler. Om man som ung visar att man sparar regelbundet ökar man sina möjligheter att få låna på sin bank. Kända bankkunder kan ha större möjlighet att få låna än okända kunder. Enligt några av de intervjuade rådgivarna använder unga personer bankernas Internettjänster i högre utsträckning än andra Därmed sker färre personliga besök och personerna mis- sar att bli kända på banken. Men genom att besöka sin bank och bli känd på den, ökar unga sina möjligheter att få låna, enligt flera av rådgivarna.