sou · GWB375 · 2008-08-27 00:00:00 — Bostadsför- valtningslagen har således ett vidare tillämpningsområde än för- värvslagen; något krav på att fastigheten är taxerad som hyreshus- enhet uppställs inte. Fastighet som tillhör staten eller kommun kan inte bli föremål för ingripande. När en byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt gäller bestämmelserna i lagen om fastighet också tomträtten. Lagen gäller vidare i tillämpliga delar i fråga om byggnad som annars tillhör annan än ägaren av marken. När omständigheterna föranleder det kan annan som innehar fastigheten anses som ägare av denna.TPF8FPT Lagen tillämpas enligt tredje stycket inte på fastigheter som ägs av kooperativa hyresrättsföreningar enligt lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller på fastigheter där samtliga bostadslägen- heter hyrs av sådana föreningar. 8TP PT Se vidare prop. 1976/77:151 s. 81. Enligt 2 § första stycket kan ingripande mot en fastighetsägare ske om denne försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller om det på annat sätt framgår att han inte förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt. Ingri- pande sker genom att hyresnämnden beslutar om särskild förvalt- ning av fastigheten, antingen förvaltningsåläggande eller tvångsför- valtning. Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastig- hetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppen- bart oförsvarligt att lägenheterna står tomma (2 § andra stycket). Lagen ger ingen vägledning om vad som kännetecknar en brist- fällig förvaltning, utan detta får bedömas mot bakgrund av annan lagstiftning och avtal. Vad en fastighetsägare har att fullgöra fram- går bland annat av hyreslagens regler om lägenhetens skick samt av annan lagstiftning som berör hyresgästernas boendeförhållanden. Viss vägledning ges också i lagens förarbeten. Fastighetsägaren är skyldig att se till att uthyrda bostadslägen- heter befinner sig i brukbart skick och att löpande underhålla dem. Av allmänna grundsatser följer att fastighetsägaren har att se till att sundhet, ordning och skick upprätthålls inom fastigheten, bl.a. genom tillförsel av värme, vatten och el samt genom att ombesörja trappstädning m.m. Ett flertal beslut om tvångsförvaltning har fat- tats just på den grunden att fastighetsägaren inte betalat för sådana nyttigheter och därför hotats av avstängning. Brister i förvaltningen kan också vara av ett slag som mera hän- för sig till fastighetsägarens person än till själva fastigheten. Som exempel kan nämnas att hyresvärden systematiskt drar ut på och försenar angelägna reparationer i fastigheten genom ideliga upp- skov och löftesbrott. Ett annat exempel är att fastighetsägaren inte besvarar brev och telefonpåringningar från hyresgästerna och i övrigt håller sig oanträffbar för den som behöver diskutera frågor angående den hyrda lägenheten.TPF9FPT En gemensam förutsättning är att den bristfälliga förvaltningen är till olägenhet för dem som hyr en bostadslägenhet i fastigheten. Olägenheter som endast drabbar andra, t.ex. dem som hyr affärslokaler, kan inte föranleda ingripan- den enligt lagen. 9TP PT Prop. 1976/77:151 s. 81 f. För att bristfällig förvaltning ska ge anledning till ett ingripande förutsätts det att verkningarna av den har haft en viss intensitet och varaktighet. För att särskild förvaltning ska kunna tillgripas förut- sätts också i regel att de boende mer allmänt har haft känning av de uppkomna olägenheterna. Det ska alltså inte vara möjligt att skilja fastighetsägaren från förvaltningen på grund av brister av tillfällig karaktär eller av obetydlig omfattning. Särskild förvaltning bör inte tillgripas om något annat rättsligt tvångsmedel framstår som bättre avpassat för att avhjälpa den aktu- ella situationen. Det uppställs dock inget krav på att någon annan åtgärd först ska ha prövats. Detta är inte möjligt, eftersom grän- serna mellan de olika tvångsmedlens användningsområden är flytande och de individuella förhållandena växlar. Bedömningen av om särskild förvaltning krävs bör grundas på en totalbild av fastig- hetsförvaltningen. Ingripande kan som nämnts tidigare ske i två former; förvaltnings- åläggande eller tvångsförvaltning. Som gemensam beteckning för de båda formerna används begreppet särskild förvaltning. Förvaltningsåläggande är den mindre ingripande formen. Det innebär att hyresvärden åläggs att lämna över förvaltningen av fas- tigheten till en av honom själv utsedd godtagbar förvaltare genom ett av hyresnämnden fastställt förvaltningsavtal. Vid tvångsförvalt- ning är det i stället hyresnämnden som utser en förvaltare. Därige- nom avskärs fastighetsägaren i princip helt från inflytandet över fastigheten. För ingripande är de grundläggande förutsättningarna desamma för båda förvaltningsformerna. Detta har ansetts vara till fördel för sökanden, då det inte krävs att denne vid ansökningstillfället anger vilken av de två förvaltningsformerna som efterfrågas. Det är alltså hyresnämnden som bestämmer vilken förvaltningsform som är lämpligast även om sökandens inställning är av stor vikt. Vid valet mellan förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning är utgångspunkten att det inte ska tillgripas en mera ingripande åtgärd än som behövs för att de uppkomna missförhållandena ska rättas till. är det mycket ovanligt att hyresnämnderna beslutar om förvaltningsåläggande. Det blir således oftast fråga om beslut om tvångsförvaltning. Enligt förarbetena är en grundläggande tanke bakom bestämmel- serna om förvaltningsåläggande att man genom hyresnämndens medverkan åstadkommer en förvaltning som grundar sig på samar- bete mellan fastighetsägaren och förvaltaren. Förvaltningen var vidare tänkt att så långt möjligt ansluta till de former för yrkesmäs- sigt bedriven fastighetsförvaltning som redan tillämpas på markna- Reglerna om förvaltningsåläggande återfinns i 3 – 7 §§ och inne- bär i huvudsak följande. fattar beslut om förvalt- ningsåläggande, där fastighetsägaren åläggs att inge ett skriftligt upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till en särskild förvaltare. Detta fullgörs genom att fastighetsägaren inom den föreskrivna tiden presenterar ett avtal som bör avse en förvaltningsperiod om . Nämnden granskar därefter avtalet och prövar om detta har ett sådant innehåll att det kan antas leda till en tillfredsställande förvaltning av fastigheten. I detta ingår också en prövning av att den vidtalade förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer för att kunna sköta uppdraget. att avtalet uppfyller de krav som bör ställas, ska nämnden godkänna avtalet. I och med godkännandet upphör nämndens befattning med ärendet. Nämnden har alltså ingen tillsyn över förvaltningen och kan inte självmant ta någon befattning med de olika frågor som kan dyka upp förvaltningsavtalet gäller. Denna kontroll ankommer på den som ansökt om särskild förvaltning och förvalta- ren har skyldighet att till denne anmäla förändringar som berör förvaltningen (7 §). Därigenom ges sökanden möjlighet att bedöma om förvaltningsfrågan ska tas upp på nytt vid nämnden. Om fastighetsägaren har förfarit illojalt eller brutit mot avtalet på trots, bör fastigheten i regel ställas under tvångsförvaltning. Övergår fastigheten till ny ägare förfaller förvaltningsåläggandet. är den mer kvalificerade formen av ingripande. Den karaktäriseras av att förvaltaren får ställning av legal ställföre- trädare för fastighetsägaren och att hyresnämnden utövar tillsyn 10TP PT Prop. 1976/77:151 s. 54. I förarbetena ges som exempel där tvångsför- valtning bör väljas, att bristerna i förvaltningen är allvarliga eller har förelegat , att det annars föreligger behov av under- hållsarbeten av större omfattning, att tidigare försök med förvalt- ningsåläggande har misslyckats eller att fastighetsägaren kan antas vara ointresserad av att efterkomma ett förvaltningsåläggande.TPF11FPT Även i det fallet att det inte går att utan dröjsmål avgöra vem som är fastighetsägare eller var denne uppehåller sig torde tvångsför- valtning var den lämpligaste formen. Reglerna om tvångsförvaltning återfinns i 8 – 27 §§ och innebär i huvudsak följande. utser en förvaltare i samband med att nämnden beslutar om tvångsförvaltning. Nämnden ska bereda kommunen tillfälle att lämna förslag på förvaltare (16 § fjärde stycket nämndlagen). Till förvaltare ska utses bolag, före- ning, eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsför- valtning (8 § första stycket). Som exempel på företag och sam- manslutningar vilka normalt är lämpliga som förvaltare kan nämnas allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag, fastighetsägarorga- nisationer och större fastighetsförvaltningsföretag. Förvaltarens huvudsakliga uppgift är att ombesörja att fastigheten förvaltas på ett tillfredställande sätt. Han ska sköta den dagliga tillsynen och det löpande underhållet. Förvaltaren ska vidare verka för att de olä- genheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning. Detta innebär att förvaltaren med utgångspunkt i de ekonomiska och andra vär- deringar som gäller för fastighetsförvaltning i allmänhet har att pröva om genomförandet av en viss åtgärd framstår som rimlig. Därvid ska särskilt beaktas god sed i hyresförhållanden och fastig- hetens skick. Förvaltaren ska också vara verksam för att skälig avkastning erhålls. Detta innebär dock inte att avkastningen nöd- vändigtvis behöver täcka kapitalkostnaderna. Om det blir fråga om mera betydande eller kostnadskrävande åtgärder, ska de ekono- miska konsekvenserna utredas. Förvaltaren kan på egen begäran entledigas och hyresnämnden ska i dessa fall utse en ny förvaltare. Det kan vara svårt att inledningsvis avgöra tiden för hur länge tvångsförvaltningen ska pågå. ska inom sex måna- der från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fast- ställa den tid under vilken förvaltningen ska pågå. 11TP PT Prop. 1976/77:151 s. 57. bestämmas till högst . Den kan förlängas i taget. kan dock besluta att tvångsförvaltningen ska upphöra om den inte längre behövs (18 §). Om fastigheten övergår till ny ägare under pågående förvaltning gäller beslutet även mot den nya ägaren (19 §). Av 11 § framgår förvaltarens befogenheter. Förvaltaren verkar som en legal ställföreträdare för fastighetsägaren och har en allmän rätt att i frågor som rör fastigheten företräda ägaren samt tala och svara i dennes ställe. Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastigheten. Förvaltaren får dock inte överlåta fastighe- ten, ingå borgen eller växelförbindelse eller utan hyresnämndens tillstånd låta inteckna fastigheten eller upplåta panträtt i den. Förvaltaren är skyldig att underrätta hyresgäster och kända panträttshavare om tvångsförvaltningen. Hyresgästerna kan däref- ter inte med befriande verkan betala hyra till annan än förvaltaren (20 §). I vissa fall kan förvaltarens möjligheter att skaffa medel till för- valtningen vara otillräckliga. får på begäran av för- valtaren ålägga fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterli- gare medel som erfordras (13 §). beslut om betal- ningsskyldighet kan verkställas såsom lagakraftägande dom. Ett betalningsåläggande gäller även om fastigheten överlåts. Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplys- ningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande för- valtning (16 §). Fastighetsägaren är även skyldig att till förvaltaren lämna ut handlingar och annat som kan vara av betydelse för upp- dragets fullgörande (17 §). Förvaltaren är skyldig att hålla uppburna och avsatta medel avskilda från sina övriga tillgångar. Sådana medel får inte utmätas för annan skuld än sådan som är hänförlig till tvångsförvaltningen och de ingår inte heller i fastighetsägarens konkursbo (21 §). Förvaltaren är redovisningsskyldig för sin förvaltning och ska för varje kalender- eller räkenskapsår eller efter avslutat uppdrag lämna skriftlig redovisning till hyresnämnden. Redovisningshand- lingarna ska sändas till fastighetsägaren. Därefter ska nämnden granska redovisningen och kontrollera att den är godtagbar från redovisningsmässig synpunkt (22 §). Granskningsskyldigheten omfattar i princip endast själva redovisningshandlingarna och utgör således inte någon kontroll av den löpande bokföringen och verifi- kationsunderlaget. Detta torde dock ingå i den allmänna tillsynen enligt 27 §. Vill fastighetsägaren klandra redovisningen får han väcka talan mot förvaltaren vid fastighetsdomstolen (23 § första stycket). Förvaltaren har rätt till skäligt arvode som bestäms av hyres- nämnden. Arvodet utgår ur fastighetens avkastning om inte nämn- den bestämmer att fastighetsägaren personligen ska betala det. På begäran av förvaltaren ska kommunen förskottera arvode (25 §). Kommunen kan också förskottera medel till akuta förvaltningsåt- gärder (25 a §). I 28 § anges att om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning, men förhållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås, får kommunen lösa fastigheten. För att bestäm- melserna om inlösen ska få tillämpas krävs alltså att fastigheten står under tvångsförvaltning. Inlösensförfarande kan inte tillämpas som ett alternativ till beslut om tvångsförvaltning och kan inte heller användas efter det att förvaltningen har upphört. Talan om inlösen ska väckas vid fastighetsdomstolen. I mål om inlösen gäller expro- priationslagen i tillämpliga delar. Kommunen eller organisation av hyresgäster är behöriga att ansöka om särskild förvaltning (29 §). En sådan organisation måste upp- fylla de krav som normalt uppställs för att en sammanslutning ska kunna betraktas som en ideell förening. En enskild hyresgäst är alltså inte behörig att ansöka om särskild förvaltning. Ansökan om särskild förvaltning kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt (30 §). beslut om tvångsförvaltning gäller och nämnden kan även besluta om att annat beslut enligt denna lag ska gälla genast (31 § första stycket). Om det föreligger särskilda skäl får hyresnämnden interimistiskt besluta om tvångsförvaltning och utse förvaltare (31 § andra stycket). beslut får överklagas hos (34 §). I 35 § finns bestämmelser om fördelning av rättegångskostnader i överklagade ärenden. Hyresvärden ska enligt 9 § första stycket hyreslagen, om inte annat avtalats, på tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta är tvingande till hyresgästens förmån, dvs. parterna kan endast avtala om ett bättre skick än fullt brukbar i enlighet med de två undantag som följer av andra stycket. Enligt andra stycket i samma bestämmelse kan parterna beträf- fande fritidsbostäder eller lokaler avtala om ett sämre skick (punkten 1). Vidare får avtal träffas om ett sämre skick om hyres- avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag (punkten 2). Vad gäller begreppet fullt brukbar avser detta de rent tekniska anordningarna – som vatten och värme m.m. – i lägenheten såväl som underhållet av den. Vad som är fullt brukbart varierar natur- ligtvis med olika lägenheter. Det ställs självklart lägre krav på en lokal än en bostadslägenhet. ska hyresvärden, enligt 15 § första stycket, hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte annat avtalats eller följer av 15 § andra stycket. Denna bestäm- melse avser alla lägenheter, inte bara bostadslägenheter. Enligt andra stycket har hyresvärden en reparationsskyldighet för bostadslägenheter. Hyresvärden ska med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer. Det handlar här om sedvanligt underhåll, och tidsintervallet varie- rar med anledning av lägenhetens försämring. En lägenhet som inrymmer en barnfamilj torde exempelvis behöva repareras oftare än om den nyttjas av en vuxen person. Undantagen i 15 § andra stycket omfattar enbart hyresavtal avseende enfamiljshus (punkten 1) eller de hyresavtal som inne- håller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag (punkten 2). I dessa fall kan parterna avtala om ett sämre skick. Punkten 2 torde inte innebära att avtalsfriheten omfattar bostadslägenheter för vilka förhandlingsordning inte gäller.TPF12FPT 12TP PT Se bl.a. SOU 1996:148 s. 50. Enligt 16 § andra stycket hyreslagen kan bostadshyresgäster genom ansökan till hyresnämnden få till stånd ett föreläggande för hyres- värden att avhjälpa brister i lägenhetens skick (åtgärdsföreläg- gande). Åtgärdsföreläggande får meddelas om lägenheten skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket hyreslagen, hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller hyresvärden brister i underhållet av gemensamma utrymmen enligt 15 § tredje stycket hyreslagen. Vidare får åtgärdsföreläggande meddelas vid s.k. ursprunglig brist i enlighet med 11 § första stycket 5 hyreslagen, dvs. om lägenheten skadas före hyrestidens början och skadan inte avhjälpts när lägen- heten ska tillträdas får bostadshyresgäst också ansöka om åtgärds- föreläggande. 2.2.1Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Utredningen har skickat ut en enkät till samtliga kommuner i (290 stycken). Ett mycket stort antal av de kommuner som besvarat enkäten (84 av 210) har svarat att de haft så få ärenden att de inte kan svara generellt på frågorna. Några kommuner har lämnat svar, som inte kan förstås på annat sätt än att de trott att det rört sig om förköpslagen. Har kommunen några handläggningsrutiner för hur prövningen hos kommunen ska gå till beträffande förvärvstillstånd enligt förvärvsla- gen och i så fall vilka? Av svaren på fråga 1 framgår att de allra flesta kommuner har någon sorts handläggningsrutin. I många fall handlar det enbart om ett samråd med . Andra vanliga handlägg- ningsrutiner är att kräva in köpehandlingar, att handlägga förvärvs- tillståndsfrågan tillsammans med frågan om förköp, att begära in registreringshandlingar och andra uppgifter från förvärvaren samt att hantera ärendet med stöd av delegation. Ett färre antal kommu- ner har som rutin att göra en utvidgad undersökning, i vissa fall enbart när det handlar om för kommunen okända förvärvare. Det kan då handla om registerslagning (t.ex. belastningsregister och UC) eller samråd med andra kommuner respektive egna kommu- nala bolag eller tjänstemän. Ett par kommuner har svarat att de all- tid skickar ansökan till alternativt alltid när det är en för kommunen okänd förvärvare. Vilket underlag har kommunen vid sitt beslut om huruvida prövning ska begäras hos hyresnämnden eller inte? Svaren på fråga 2 visar att många kommuner gör mer än de angett under fråga 1. Så gott som samtliga som besvarat frågan hämtar in yttrande från och det är fler än som sagt sig ha det som rutin under fråga 1. Många, men inte alla, har svarat att de kräver in köpehandlingar. Ett rätt stort antal kommuner har angett att de kräver in uppgifter från förvärvaren, varav en del har framställt en blankett som förvärvaren får fylla i. De flesta blan- ketter som bifogats svaren av kommunerna uppmanar förvärvaren att bifoga registreringsuppgifter, årsredovisning, bolagsordning samt i förekommande fall stämmobeslut, hyresgästlängd och eko- nomisk plan. I blanketterna finns det oftast krav på att förvärvaren ska redovisa ekonomiska uppgifter och kalkyler samt syftet med förvärvet. Flera kommuner gör registerslagningar, i enlighet med vad som angetts under fråga 1, samt samråder med andra kommuner respektive kommunala fastighetsbolag och tjänstemän. angett lokalkännedom jämte tidigare kännedom om förvärvaren som svar på frågan. Utöver de kommuner som använder sig av blankett, har ytterligare några sagt sig kräva att förvärvaren uppger vilka ekonomiska förutsättningar som föreligger att förvalta fastig- heten samt gör en ekonomisk kalkyl. Många kommuner har också angett att de vidtar flera av nu nämnda åtgärder som rutin. På vilken nivå inom kommunen (delegation) fattas beslut om huru- vida prövning ska begäras eller inte? Ett mycket stort antal kommuner har uppgett att de använder sig av någon form av delegation. För en del kommuner gäller, enligt uppgift, detta enbart beslut att inte begära prövning av förvärvet, men ett antal kommuner har sagt sig också delegera besluten att begära hyresnämnds prövning. Nivån på delegationen varierar stort. Ett fåtal kommuner har angett att de låter en tjänsteman besluta, medan de flesta uppgett att de använder sig av antingen en mellanchef eller en högre chef. Ett inte ringa antal har svarat att de låter kommunstyrelsens ordförande fatta beslutet. Ungefär i hur stor del av samtliga anmälda förvärv begär kommunen prövning hos hyresnämnden? Väldigt många kommuner har svarat att de inte överlämnat något förvärvstillståndsärende till alls. En mycket stor andel har svarat att de inte överlämnat något ärende till hyresnämnd och inte närmare preciserat hur det sett ut . Resterande svarande kommuner, utom några undantagsfall, har uppgett att det rör sig om mycket få fall. Där procentsatser eller andelar har angetts rör det sig oftast under en procent. har angett att av de ärenden där det fanns en reell möjlighet att neka tillstånd begärdes tillståndpröv- ning i , vilket ger ett sammanlagt antal på runt 2 pro- cent. sticker ut genom att uppge att man överlämnar samt- liga ärenden till hyresnämnden, genom att uppge att man överlämnar samtliga ärenden som rör hyresfastigheter med bostadslägenheter och genom att uppge att man överläm- nar av ärendena. När prövning begärs; på vilken grund ifrågasätts förvärvaren? Ange om möjligt fördelningen mellan olika vägransgrunder (4 § första stycket 1–4 förvärvslagen). I linje med svaren under fråga 4, kan det stora flertalet inte ange på vilken grund som förvärvaren ifrågasatts, då några sådana över- väganden inte ägt rum. Bland de kommuner som kunnat besvara frågan, har de flesta uppgett antingen punkten 1 – att ekonomiska förutsättningar saknas – eller punkten 2, dvs. att förvärvarens syfte inte är att långsiktigt förvalta fastigheten. Ett par har angett flera grunder och ungefär lika många har angett antingen punkten 3 – att förvärvaren inte kommer att följa god sed på hyresmarknaden – eller punkten 4, att det annars kan antas att för- värvaren från allmän synpunkt är olämplig. Hur tar kommunens handläggning av ett genomsnittligt till- ståndsärende från det förvärvet anmäls till dess att prövning begärs hos hyresnämnden? Ett problem med svaren på fråga 6, liksom svaren på fråga 7, är att vissa kommuner har svarat och angett tid exklusive tiden hos , medan andra har inkluderat den och då sär- skilt angett kommunens handläggningstid och åter andra har angett och man vet inte då om det är inklusive eller exklusive tiden hos . Det är alltså svårt att veta exakt hur man ska spalta upp deras svar, då de har olika förutsättningar. Liksom under fråga 5 är det ett stort antal kommuner som – med hänvisning till svaret på fråga 4 – sagt sig inte kunna besvara frågan. Några har angett hypotetiska svar. Bland de som besvarat frågan ligger spannet mellan och . De flesta har angett att det tar runt en månad alternativt två – . Flera har uppgett att tiden är beroende av hur det tar för att inkomma med yttrande. Hur tar kommunens handläggning av ett genomsnittligt till- ståndsärende där förvärvstillstånd inte ifrågasätts? Svaren på denna fråga ligger i ett spann mellan och . Det är som ibland behöver , men det kan också gå så snabbt som .