sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Även i de fall kommunerna har en bostads- förmedling är det upp till den sökande själv att regelbundet gå in på förmedlingens hemsida, bevaka och anmäla sitt intresse för even- tuellt lediga lägenheter. Hos större värdar är det vanligt att anmä- 4 Information på marknaden för hyreslägenheter och – hur kan konsumenter och domstolar skaffa sig information? fl., KTH Bygg- och fastighetsekonomi, 2006 Förmedling av bostäder och service på bostadsmarknaden lan/kundanmälan görs med en anmälningsblankett via bola- gets/förmedlingens hemsida som skickas antingen elektroniskt eller med post. Hos mindre privata värdar är anmälningssystemet inte givet datoriserat. Här gäller fortfarande en skriftlig intresse- anmälan där man presenterar sig själv, talar om inkomst och lämnar referens samt talar om varför man väljer att lämna intresseanmälan till just denna värd/fastighetsägare. När det gäller bostadsbolag och förmedlingar får man efter anmälan ofta stå i kö och samla köpoäng. När personen är registrerad som sökande hos bola- get/förmedlingen är det upp till den sökande att vara aktiv och bevaka de lägenheter som läggs ut på hemsidan. 7.2.1Söka bostad i kommunala bostadsbolag I studien om Ungdomarna och allmännyttan5 som gjorts på upp- drag av utredningen, redovisas två typer av grundsystem gällande hur bostadsföretagen handlägger fördelningen av lediga lägenheter. Det ena bygger på intresseanmälningar som den sökande gör. Sökande lämnar sina uppgifter om sig själv och preciserar vilken typ avlägsenhet som önskas, bolaget gör en matchning mot de lediga lägenheter man har i sitt bestånd och skickar därefter ut erbjudanden. Därefter sker fördelningen på lite olika sätt. Antingen styrs det av reaktionstid, det vill saga först till kvarnprincipen alternativet är att bolaget aktivt arbetar och väljer ut rätt sökande till rätt lägenhet. De bolag som arbetar så vill placera sina hyres- gäster med förhoppning om att kunna åstadkomma väl fungerande bostadsområden.6 Det andra systemet bygger på ett mer aktivt arbete från den sökandes sida. Bolaget lägger då upp sina lediga lägenheter på Internet och sökande söker den lägenhet som är av intresse. Därefter finns olika tillvägagångssätt för att fördela lägenheterna. Vissa bolag använder sig av en typ av först till kvarn-modell. När en lägenhet fått tillräckligt med intresseanmälningar tas den ur systemet och den som sökt lägenheten först får den om villkoren uppfylls. Vanligast är att lägenheter fördelas enligt kötid. Sökande ställer sig i kö och samlar tid/poäng. Redan boende hos den aktuella 5Läs studien i sin helhet som del i rapport 2. 6Ungdomarna och allmännyttan – kartläggning av kommunernas ägardirektiv och bostadsföretagens regler för tilldelning och uthyrning av lägenheter, IM-gruppen och Ibf, , på uppdrag av , 2006. Förmedling av bostäder och service på bostadsmarknaden hyresvärden tillgodoräknas sin boendetid och för icke redan boende hos hyresvärden, räknas kötid. Kölistan är vanligtvis offentlig och var och en kan följa sin placering i kön. I studien från IM-gruppen konstateras att systemet med intresseanmälningar sakta ersätts av varianten där kunden förväntas vara mer aktiv. Det är resurssparande för bolaget genom att man slipper match- ningsprocessen. Även i de bolag som aktivt placerar sina kunder fördelas många lägenheter utifrån tid eftersom många ansökningar är likvärdiga och det i många fall tar för mycket tid att fullt ut tillämpa matchningsmetoden.7 Flera av bolagen har också en speciell plats där man kan söka lägenhet utan att ha några köpoäng. Platsen kallas ofta för direkt, bums , bostadssnabben eller liknande. Den som först anmäler sitt intresse för lägenheten får första chansen att titta på den och få ett erbjudande. Flera av bolagen erbjuder kunddatorer till hjälp på kontoren. Bolagen skriver ofta att de förbehåller sig rätten att fritt välja hyresgäst. Förutom att köa hos de kommunala bostads- bolagen kan den sökande göra en intresseanmälan hos olika privata hyresvärdar. 7.2.3Datorns betydelse vid bostadssökande Internet och datorer har stor betydelse vid dagens bostadssökande och personer som av olika anledningar inte har tillgång till, eller kan hantera datorer blir begränsade i sina möjligheter att hitta bostad. Sökandet underlättas betydligt för den som har tillgång till och vana av att använda sig av en dator. För personer som behöver besöka eller ringa till bostadsförmedlingens kontor varje gång de ska bevaka eventuellt lediga lägenheter blir sökprocessen väsentligt komplicerad.8 7 Ungdomarna och allmännyttan – kartläggning av kommunernas ägardirektiv och bostadsföretagens regler för tilldelning och uthyrning av lägenheter, IM-gruppen och Ibf, , på uppdrag av , 2006. 8 , , 2006 Förmedling av bostäder och service på bostadsmarknaden 7.3Ungas och övriga aktörers syn bostadsinformation och förmedling Samtal med unga visar att det finns ett stort behov av information, om hur det fungerar och om vad konsekvenserna blir utifrån olika valmöjligheter. Bristen på information och guidning skapar osäkerhet och förvirring bland de bostadssökande. I intervjuer med unga och med representanter för ungdomsförbunden och organi- sationer/nätverk påtalas avsaknaden av samlad information. Att söka bostad på en stor bostadsmarknad, som ibland också är upp- delad på flera olika kommuner, tar mycket tid och energi av den sökande. Även där någon form av samlad information finns är akti- vitetskravet på den sökande mycket stort. Detta ifrågasätts inte speciellt, ingen av de intervjuade förväntar sig egentligen att det skulle kunna se annorlunda ut och att det inte skulle krävas att man är aktiv som sökande. Det som lyfts av de intervjuade är dock hur svårt det är att kombinera arbete eller studier med att söka bostad, och att aktivitetskravet ibland är orimligt högt. De unga intervjuade lyfter också fram att bristen på samlad information, men också det sätt vissa system är uppbyggda, gör att vissa gruppers förutsätt- ningar att hitta och efterfråga lediga lägenheter begränsas. Inte minst framkommer att avsaknaden av lokal kännedom hos inflyttade är ett hinder vid bostadssökandet. Den spridda informa- tionen kräver att de sökande har en god kännedom om inte bara den egna utan också omkringliggande kommuner för att kunna bedöma om dessa utifrån avstånd och kommunikationer också är möjliga bostadsorter. En annan faktor som nämns upprepade gånger av både de sökande och övriga aktörer är att det i princip krävs ständig tillgång till dator och Internet för att ha en chans att hänga med i den ganska hetsiga kampen om de lediga bostäderna. Det är fruktansvärt svårt att få tag i en hyfsad hyreslägenhet i . Hyresvärdarna har inga kösystem utan det gäller att ringa precis när de har fått in en uppsägning. Jag har gjort en lista med 30 hyresvärdar som jag ringer till. Allra svårast verkar det vara på MKB där man får anmäla intresse för lediga lägenheter som läggs ut på deras hemsida. Jag har anmält intresse för ett hundratal lägenheter men aldrig fått komma på visning. (Man, 28, )9 Jag tycker nog att det skulle funka med en bostadskö. Att alla bostadsbolag ska vända sig till Boplats tycker jag är lite konstigt. Alltså, jag litar inte 9 Citatet kommer från den enkätundersökning som gjorts på utredningens uppdrag och som redovisas i sin helhet som del i rapport 2. Förmedling av bostäder och service på bostadsmarknaden riktigt på Boplats. Jag tycker det känns lite så där. Dom kan välja och vraka så himla mycket utan att man får en ärlig chans känns det som. Så en kö där man ser vad man har för plats. Då har ju alla samma chans på något sätt att få en lägenhet. Att det baseras på tid. Då ser man ju att det går framåt också. För nu vet man ju inte. Man kan ju söka på Boplats utan att få något svar. Och det känns lite så där. (Kvinna, , )10 A: Vi står två stycken i bostadskö, men det är jättesvårt för de kan inte kombinera våra ekonomier. De kan bara kombinera dem som är gifta så att om man är tre stycken och vill dela och inte var och en har tillräckligt god ekonomi för att bo där så går inte det. Så vi blir tvungna att fortsätta hitta i andra hand. Då har vi ändå kunnat bevisa att vi har tillräckliga inkomster tillsammans för att kunna betala och vi har betalat hyran punktligt vi har bott där, men det hjälper inte. (...) Det finns ju på en del ställen kompisbo så att tre stycken har varsitt kontrakt och det vore bra om det fanns på fler ställen. Det går alltså inte där vi bor. (Kvinna, , )11 7.3.1Det finns behov av hjälp och stöd för de som söker bostad. Det som efterfrågas är personlig kontakt med kunniga människor som, kan och vill hjälpa till, någon att fråga om råd, någon som tar sig tid. Många påpekar att ingen riktigt har som uppgift att hjälpa till, vilket resulterar i att den bostadssökande hänvisas vidare till informationen på olika hemsidor. Det frågor som är viktiga att få svar på är bland annat hur det går till, vad som krävs för att hyres- värdarna ska tycka att man är intressant som hyresgäst, hur det kan ta att hitta en bostad, vilka regler som gäller. ()När det gäller MKB, de försöken jag har gjort att bo genom dom, så har det varit Det är helt omöjligt att få någon att prata med, och när man väl får det så säger de typ, det finns inget ledigt just nu men testa och ringa . Så ringer man 20 gånger till. Hade man ringt så kanske det fanns en ledig, man vet inte. (Man, , ) och men även kommuner- nas konsumentvägledare skulle kunna vara instanser för råd, hjälp och stöd. Av unga nämns varken kommunen, konsumentvägledare 10Citatet kommer från den kvalitativa undersökning som gjorts på utredningens uppdrag och som redovisas i sin helhet som del i rapport 2. 11Citatet kommer från den kvalitativa undersökning som gjorts på utredningens uppdrag och som redovisas i sin helhet som del i rapport 2 Förmedling av bostäder och service på bostadsmarknaden eller i dessa sammanhang vilket indikerar att de faktiskt inte känner till dessa instansers tjänster. Bland de övriga aktörerna finns insikten om att det kan vara krä- vande att söka bostad och att många unga brister i kunskap och erfarenhet vilket påverkar deras möjligheter. När det gäller sök- vägar stämmer alternativen generellt bra med ungas erfarenheter med ett undantag. Flera av aktörerna nämner att kommunerna ofta har information om lediga bostäder på sina hemsidor. Det är dock ingen av de unga personer som intervjuats som över huvud taget nämner kommunernas bostadsinformation. De flesta av de till- frågade aktörerna på bostadsmarknaden anser att det är viktigt att det finns en bra och utbyggd service, som ger alla människor bra förutsättningar att söka en bostad och att detta på många håll bris- ter . 7.4Kriterier för ett effektivt och efterfrågat bostadsförmedlande I utredningens uppdrag ingick att undersöka närmare vilken bety- delse förmedlandet av bostäder har för ungas möjligheter till att hitta en bostad, och eftersom denna fråga också lyfts av både unga själva och övriga aktörer på bostadsmarknaden, har en fördjupning gjorts gällande hur ett effektivt förmedlingssystem kan utformas. Ett antal djupintervjuer har gjorts med representanter för olika förmedlingssystem, hyresvärdar och bostadssökande för att definiera vilka egenskaper ett förmedlingssystem bör ha för att motsvara behov och efterfrågan från både de sökandes och hyres- värdarnas perspektiv. Vidare har en analys gjorts av de två förmed- lingssystem som används i och utifrån definierade kriterier. En kortare sammanfattning av resultaten av denna fördjupning kommer att redovisas här, studien bostadsservice och förmedling av bostäder kan läsas i sin helhet som rapport 3. 7.4.1En effektiv och förutsägbar förmedlingsprocess För den bostadssökande är det viktigt att kunna planera sitt bostadssökande. Om en flytt planeras inom eller till en ny region är det viktigt att ha möjligheten att bedöma vilken tidsaspekt som Förmedling av bostäder och service på bostadsmarknaden gäller för att hitta ett passande boende. När måste man börja söka bostad, vilka områden är mest intressanta av olika skäl, hur tar det att få boende i respektive område? Om det är stor konkur- rens på bostadsmarknaden är tidsaspekten ännu viktigare, det är en fördel att kunna beräkna om det är värt att söka ett fast boende eller om det är bättre att koncentrera sig på ett tidsbegränsat boende till att börja med. Det är också viktigt att organisera sitt bostadssökande så att det kan skötas så effektivt som möjligt. Det är av intresse för de sökande att utannonserade lediga lägenheter finns tillgängliga för intresseanmälningar som inte bör vara för kort. Att behöva söka aktivt eller är inte förenligt med att sköta ett arbete eller stu- dier. När en hyresgäst flyttar innebär det en kostnad för hyresvärden, dels kan det handla om utebliven hyresinkomst, dels innebär det en faktisk administrativ kostnad för att hitta en ny lämplig hyresgäst. Ju smidigare processen är att hitta en ny hyresgäst desto mindre ekonomisk kostnad för hyresvärden. Det är viktigt att hela proces- sen är effektiv, att lägenheten läggs ut som tillgänglig, att ett antal matchande hyresgäster identifierats, visning av lägenheten, och slutligen förmedlande av en lämplig hyresgäst så att kontrakt kan skrivas. 7.4.2Bra matchning mellan lägenhet och bostadssökande För bostadssökande är det viktigt att förstå vad hyresvärden söker och vilka förväntningar som finns på den bostadssökande samt att dessa förväntningar är realistiska. Då finns förutsättningar för att matchningen mellan sökande och ledig lägenhet fungerar tillfred- ställande. För de bostadssökande är det av intresse att hyresvärdens villkor och krav för respektive lägenhet kommuniceras klart och enhetligt. Går det lätt som sökande att se att man inte kommer att komma ifråga för lägenheten därför att man inte uppfyller de for- mella kraven finns det heller ingen anledning att lägga tid och energi på att anmäla intresse och sedan vänta på besked för den lägenheten. Det är viktigt för de bostadssökande att de villkor och krav som ställs är realistiska utifrån hur övriga samhället fungerar. Krav om fast anställning är något som många unga bostadssökande reagerar på eftersom begreppet fast anställning inte är anpassat till de förändrade villkor som gäller på arbetsmarknaden. Förmedling av bostäder och service på bostadsmarknaden För hyresvärdarna är målsättningen generellt att ha nöjda hyres- gäster som trivs och bor kvar länge, det skapar stabilitet. Bra förut- sättningar för en god matchning är att de sökandes uppgifter är aktuella, att dessa lever upp till de villkor som värden ställer och att lägenhetens egenskaper är tydliga. Det krävs skickliga handläggare med kunskap om nödvändig information för att få fram hyresgäster som verkligen passar och är intresserade av objektet. Ju bättre matchningar desto mindre förlorad tid och därmed pengar genom sökande som tackar nej eller som inte godkänns av värden. Gene- rellt anser hyresvärdarna att aktiva sökande är en fördel eftersom det innebär mer motiverade hyresgäster som vet vad de söker och verkligen har ett genuint intresse av att hitta bostad. 7.4.3Funktionalitet och service utifrån olika förutsättningar och behov Ett bostadsförmedlingssystem måste vara enkelt att förstå och anpassat efter övriga villkor för de bostadssökande. Det är viktigt att systemen är genomtänkta och flexibla för att passa olika indivi- ders omständigheter. För hyresvärdarna finns vissa moment som måste göras när en lägenhet blir ledig, utannonsering, hitta en ny lämplig hyresgäst, undersöka dennes kreditvärdighet, teckna kon- takt osv. Detta kan administreras internt i företaget eller så köps tjänsterna in, ofta beroende på antalet lägenheter hyresvärden har och intern policy. Kan dessa tjänster erbjudas gratis via ett allmänt system för bostadsförmedlande, till samma höga kvalité och med en likvärdig personlig service samt förståelse för hyresvärdarnas behov blir det därmed också attraktivt enligt de privata hyres- värdarna. En samlad information om lediga bostäder En samlad information med lediga lägenheter drar till sig ett stort antal bostadssökande och ger därmed möjlighet att maximera exponeringen av den lediga lägenheten. Att nå så många kunder, de bostadssökande, som möjligt ökar chanserna att hitta en sökande som uppfyller de krav och förväntningar hyresvärden har. En annan viktigt aspekt från hyresvärdsperspektivet är att ju fler lägenheter som förmedlas genom ett och samma system, desto bättre förut- Förmedling av bostäder och service på bostadsmarknaden sättningar finns att få kunskap och information om vad som efter- frågas av de sökande. För den sökande är en samlad och välkänd plats där de allra flesta bostäder i kommunen eller regionen en stor hjälp för att hitta lediga bostäder. Det är viktigt för den som söker lägenhet att utbu- det är lättöverskådligt. Är det svårt att få överblick och hitta de lägenheter som kommer ut på bostadsmarknaden öppnar det upp för mindre seriösa aktörer. Som bostadssökande är det svårt att veta hur hyresvärdar resonerar och vad som krävs för att få en lägenhet. Att bara få avslag på sina ansökningar skapar osäkerhet och frågor som behöver besvaras. För de bostadssökande bör personlig service komplettera den mer självständiga sökandeprocessen via Internet. Det är bra om stora delar av förmedlingsservicen sker datoriserat men det är viktigt med personlig service där man kan ringa eller gå till en plats där man kan få hjälp, för de omständigheter och grupper där inte en mer datoriserad service passar. För hyresvärden är det viktigt att nå hela marknaden och att inte förmedlingssystemet är uppbyggt så att vissa kundgrupper inte nås. Det måste vara möjligt att få per- sonlig hjälp för hyresvärdar som vill ha hjälp med att förmedla sina lediga lägenheter. 7.4.4Bred information och effektiva tekniska lösningar Bostadssökande efterfrågar en mer utförlig information om lägen- heternas egenskaper med foton och planlösningar, såväl som information om exempelvis närområdet och kommunikationer. För hyresvärdarna är det också relevant med bra tekniska lösningar och systemet får inte vara för krångligt vare sig för de sökande eller hyresvärdarna själva. Det efterfrågas också mer generell informa- tion om bostadsmarknaden från både sökande och värdar, om regler, lagar, tips och råd. Också från hyresvärdarna efterfrågas mer kompletterande service och hjälp för värdarna med kreditupplys- ningar, visningar och snabbförmedling av svårtuthyrda lägenheter. Det måste vara enkelt att såväl lämna lediga lägenheter som att söka dem för att få ett effektivt system. Förmedling av bostäder och service på bostadsmarknaden finnas på många språk för att vara tillgänglig för alla. De tekniska lösningarna måste vara anpassade efter användarna och det får inte vara krångligt eller svårt varken för hyresvärdarna eller de sökande. Bra tekniska lösningar för intresseanmälningar, information och besked genom e-post, hemsidor med information och möjlighet att marknadsföra sig ökar värdet för hyresvärdarna. Information om lägenhetens egenskaper, planlösning och närområdet med foton är viktigt för att den bostadssökande ska kunna avgöra om lägenheten stämmer med de egna behoven och förväntningarna. Det är värde- fullt med information om stadsdelen, transport och kommunika- tioner eftersom dessa egenskaper har betydelse för den sökandes prioriteringar. Övrig information som är värdefull för de sökande är en mer detaljerad information om kontraktet, om det exempelvis är tillåtet att stå två personer på kontraktet. Information om hyres- värden kan vara av intressant utifrån framtida möjligheter till interna byten och för att undvika värdar som svartlistats eller har dåligt rykte. Unga bostadssökande är ofta medvetna om sin bristande kunskap och efterlyser hjälp att förstå lagar, regelverk och hur hyres- värdarna resonerar. Information, tips och råd om hur man söker en bostad är självfallet viktigt men minst lika viktigt är information om vilka regler som gäller på bostadsmarknaden och andra rele- vanta fakta som kompletterar uppgifterna om lediga lägenheter. Ju mer service som erbjuds och ju högre kvalité servicen har desto intressantare blir medverkan för värdarna. Exempel på intressant service till hyresvärdarna är hjälp med urval av hyresgäster, hjälp med visningar av lägenheten, kreditupplysningar på tänkbara hyresgäster, allmän information om regelsystem, rättigheter och skyldigheter. Information om hur man ska möta marknaden som hyresvärd, och vad som efterfrågas. Andrahandsförmedling och snabbförmedling av svåruthyrda lägenheter är också uppskattad service. Förmedling av bostäder och service på bostadsmarknaden regler om vilka egenskaper som ska värderas i valet av hyres- gäst kan utgöra en försäkran mot diskriminering. Oklara regler och godtycklighet leder lätt till spekulation om varför någon fick en lägenhet och inte en annan. Ju mer osäkerhet om urvalskriterier som finns, och vilka krav som ställs från hyresvärden, desto mer ökar känslor av orättvisa och misstankar om diskriminering. För de bostadssökande är det också av intresse att den information som registreras om den sökande verkligen är relevant och har betydelse för hur denne är som hyresgäst. För hyresvärdar kan det vara en fördel att vara del av ett större förmedlingssystem eftersom det minskar risken att bli anklagad för olaglig diskriminering. Det kan också i sig lyfta diskussionen hos hyresvärdarna om vilka krav som ska rimliga och hur en förmedlingspolicy kan utformas eftersom detta efterfrågas av förmedlingssystemen. En ofta diskuterad men aldrig systematiskt undersökt aspekt av bostadsmarknaden är förekomsten av olika typer av missförhållan- den. Förekomsten av diskriminering på bostadsmarkanden är en ständigt aktuell fråga men också andra typer av missförhållanden skapar stora problem. har identifierat fyra problemtyper: 1)Osäkra hyresförhållanden (andra- och tredjehandskontrakt) 2)Andrahandskontrakt med ockerhyror (med eller utan fastighetsägarens medgivande) 3)Försäljning av hyreskontrakt (olika varianter; svartbyten mm) 4)Svartmäklare (där handpenning erläggs men bedragaren inte levererar). I den enkätundersökning som har gjorts på uppdrag av utredningen har bedömningen gjorts att det är svårt att be respondenter uppge egna lagbrott och istället har en frågan formulerats rörande erfa- renheter som svarande eller närstående (bekant) gjort. Självfallet överskattas omfattningen av problem med denna formulering men den ger en uppfattning om vilka missförhållanden som är mest frekventa samt en indikation på om företeelsen är vanlig eller mindre vanlig. 8.1Fyra av fem unga har någon form av erfarenhet av oegentligheter på bostadsmarknaden Av alla svarande i enkätundersökningen har nästan två av tre, , rapporterat att man själv eller någon bekant antingen bott i andra eller tredje hand utan att hyresvärd vetat om det, köpt eller blivit erbjuden att köpa hyreskontrakt svart, betalat överhyra eller blivit lurad i samband med bostadsaffär. ser är vanligast i och där fler än fyra av fem anger ja på någon av dessa frågor om missförhållanden. Minst vanligt är detta i (ca en tredjedel ja-svar). I utredningens egna intervjuer med unga och övriga aktörer blir det tydligt hur vanligt förekommande det är med olagliga överhyror på andrahandsmarknaden. Både unga själva men också hyresvärdarna menar att det är mer regel än undantag både att få betala en viss summa extra utöver den reguljära hyran. I den enkät- undersökning som gjorts genom SCB framkommer att av de svarande i undersökningen har erfarenhet av överhy- ror i andra eller tredje hand. Också i den kvalitativa intervjustudie som ingår i rapporten man ha tur? Studier av yngre på bostadsmarknaden i svenska städer blir det uppenbart att många som har erfarenheter av att betala höga överhyror, ibland handlar det om . blev jag erbjuden en möblerad etta på för .