sou · GWB375 · 2008-08-27 00:00:00 — 20.Försvarsmakten, i fråga om den som myndigheten avser att anställa i utlandsstyrkan inom myndigheten, 21.Läkemedelsverket, i fråga om den som myndigheten överväger att ge tillstånd enligt lagen (1992:860) om kontroll av narkotika, lagen (1961:181) om försäljning av teknisk sprit m.m. eller för- ordningen (1968:70) med vissa bestämmelser om injektionsspru- tor och kanyler, 22.Kronofogdemyndigheten, för utredning i ärenden enligt skuld- saneringslagen (1994:334), i fråga om den som ärendet gäller, samtU U 23U .U , i fråga om den som myndigheten överväger att betala ut ersättning till enligt lagen (1999:158) om investerar- skydd. Bestämmelsen har enbart ändrats som en följd av förvärvslagens upphävande. Ändringen bör träda i kraft . Särskilt yttrande av experten Utredningen föreslår en genomgripande förändring i den förhands- prövning av hyresvärdar som tillämpats . Förslaget innebär att förvärvslagen avskaffas och vem som helst kan förvärva en hyresfastighet utan den breda granskning av köparens lämplighet som genomförs. Om förslaget för- verkligas kommer fler personer etablera sig på fastighetsmarknaden trots att de inte är lämpliga att förvalta hyresfastigheter. Fastighets- ägare med andra intressen än en seriös förvaltning kommer att utnyttja möjligheten att under en bedriva en bostadsförvaltning som inte uppfyller de minimikrav hyresgäster har rätt att ställa. Det finns också redan erfarenheter som visar på de negativa effekter som uppstår när en förhandsprövning inte längre tillämpas. Genom ett politiskt beslut på nivå upphörde sådan förhandsprövning i . Eftersom det sedermera uppstod ett ökat problem med oseriösa fastighetsägare återinförde dock kommunen förhandsprövningen. Vid kontakter med handläggare vid de tre storstadskommuner som genomför det absolut största antalet förvärvsprövningar i landet framkommer att den kontroll som genomförs har en preventiv verkan. De menar att förvärvsprövningen har hindrat oseriösa fastighetsägare från att förvärva bostadsfastigheter. Såsom praktiker i detta avseende delar jag också denna uppfattning. Bostadsförvaltningslagens möjligheter att genom t.ex. tvångs- förvaltning komma till rätta med allvarliga brister i en förvaltning utgör ett komplement till förvärvslagen. Utredningsförslaget kompenserar dock inte avskaffandet av förvärvslagen med andra föreskrifter som på liknande sätt kan uppnå samma preventiva verkan till skydd för hyresgäster. Utredningsförslaget är ofull- ständigt i detta hänseende. Det finns ur flera aspekter ett samhällsintresse av att i förväg granska förvärvare av hyresfastigheter. En liknande förhands- prövning förekommer inom en rad andra branscher där tryggheten för kunder eller brukare väger tyngre än rätten till ett helt fritt inträde till en marknad. Avskaffandet av förvärvslagen kommer att innebära en problemfylld bostadsförvaltning för fler hyresgäster än om förslaget genomförs. Översyn av bestämmelserna om förvärv och En särskild utredare skall se över lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) och bostadsförvaltningslagen (1977:792). I utredarens uppdrag ingår att undersöka hur förvärvslagen och bostadsförvaltningslagen tillämpas och om det förekommer brister i förvaltningen av hyresfastigheter. Utifrån den gjorda undersök- ningen skall utredaren ta ställning till flera olika frågor. En fråga som utredaren skall ta ställning till är om förvärvslagen bör upphävas. Om utredaren gör bedömningen att förvärvslagen inte bör upp- hävas, skall utredaren ta ställning till om bestämmelserna i för- värvslagen är lämpligt utformade. Utredaren skall också överväga om bestämmelserna i bostadsför- valtningslagen är lämpligt utformade. Utredaren skall lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) har till syfte att hålla olämpliga fastighetsägare borta från fastighetsmark- naden och att förhindra spekulation i hyresfastigheter. Lagen är, med vissa undantag, tillämplig vid köp, byte och gåva samt vid vissa associationsrättsliga förvärv av fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet. Dessutom gäller den vid vissa förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastigheter (se 1 och 2 §§ förvärvsla- gen). Enligt förvärvslagen skall ett förvärv av en hyresfastighet anmä- las till kommunen. Anmälan skall ske från det att förvärvet skedde. Om kommunen anser att förvärvarens lämplighet bör prövas, skall den anmäla detta till hyresnämnden från det att förvärvet anmäldes till kommunen. Om en sådan anmälan har gjorts, förelägger hyresnämnden förvärvaren att ansöka om förvärvstillstånd (se 3 och 3 a §§ förvärvslagen). När en sådan ansökan har kommit in, prövar hyresnämnden om förvärvs- tillstånd skall beviljas. beslut får överklagas. Förvärvstillstånd skall vägras om förvärvaren inte visar att han eller hon kan förvalta fastigheten eller inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han eller hon skall förvalta fastigheten och hålla den i godtagbart skick. Tillstånd skall också vägras om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att följa god sed i hyresförhållanden eller att förvärvaren annars med hänsyn till brottslig verksamhet eller på annat sätt från allmän synpunkt är olämplig att inneha fastigheten (se 4 § förvärvslagen). Ett förvärv är ogiltigt bl.a. om förvärvstillstånd vägras (se 5 § förvärvslagen). Bostadsförvaltningslagen kan sägas vara ett komplement till för- värvslagen genom att den medger ingripande mot en fastighets- ägare som missköter sina hyresfastigheter. Enligt bostadsförvalt- ningslagen får hyresnämnden besluta att en fastighet skall ställas under särskild förvaltning om fastighetsägaren försummar vården av fastigheten eller inte vidtar angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller om det på annat sätt framgår att han eller hon inte förvaltar fastigheten på ett sätt som är godtagbart för de boende (se 2 § första och andra styckena bostadsförvaltningslagen). Det finns två former av särskild förvaltning, en mildare form kallad förvaltningsåläggande och en strängare form kallad tvångs- förvaltning. Vid tvångsförvaltning ställs fastigheten under förvalt- ning av en särskild förvaltare som utses av hyresnämnden (se 2 § tredje stycket bostadsförvaltningslagen). Skälen för en översyn har flera fall av oseriös hyresförvaltning uppmärksammats i massmedia. Det har framkommit bl.a. att hyresgäster i några fall har tvingats att leva under förhållanden som inte är godtagbara. Förvärvslagen och bostads- förvaltningslagen tycks sålunda inte på ett effektivt sätt förhindra att personer som är mindre lämpliga som innehavare av hyresfas- tigheter förvärvar och förvaltar sådana fastigheter. har den nuvarande förvärvsprövningen kritiserats för att vara omständ- lig och tidskrävande. Seriösa förvärvare av hyresfastigheter får finna sig i att det kan ta mycket innan det är slutligt avgjort om ett förvärv är giltigt. Detta är givetvis till nackdel för såväl den tidi- gare ägaren som förvärvaren. Det är också till nackdel för de boende, eftersom förvärvarens möjligheter att vidta olika slag av förvaltningsåtgärder – t.ex. underhållsåtgärder – är begränsade . Även förutsägbarheten i tillämpningen av kriterierna för förvärvstillstånd har kritiserats. Mot denna bakgrund finns det anledning att nu se över lagstiftningen på området. Uppdraget bör anförtros en särskild utredare. Utredaren skall undersöka hur förvärvslagen och bostadsförvalt- ningslagen tillämpas. Utredaren skall vidare undersöka om det förekommer brister i förvaltningen av hyresfastigheter som inte på ett effektivt sätt kan förhindras eller motverkas med stöd av för- värvslagen eller bostadsförvaltningslagen och beskriva vari dessa brister består. Bör förvärvslagen upphävas? Utredaren skall utifrån den gjorda undersökningen ta ställning till flera olika frågor. En fråga som utredaren skall ta ställning till är om förvärvslagen bör upphävas eller om det även i fortsättningen bör kunna krävas tillstånd för förvärv av hyresfastighet. Utredaren skall i sina över- väganden beakta dels intresset av att kunna hindra att personer som är mindre lämpliga som innehavare av hyresfastigheter förvärvar sådana fastigheter, dels intresset av att det är möjligt att på ett enkelt sätt förvärva hyresfastigheter och att bedriva en rationell fastighetsförvaltning. Utredaren skall också beakta bostadsförvalt- ningslagens betydelse – och möjligheten att genom skärpta regler i den lagen snabbare och lättare än få till stånd tvångsförvalt- ning av fastigheter (se nedan) – för att hindra att förvaltningen av hyresfastigheter åsidosätts. Kriterierna för förvärvstillstånd, m.m. Om utredaren gör bedömningen att förvärvslagen inte bör upphä- vas, skall utredaren överväga om bestämmelserna i lagen är lämpligt utformade. En central fråga i det sammanhanget är vilka kriterier som skall gälla för förvärvstillstånd. Utredaren skall här och i övrigt fästa särskild vikt vid att regelverket är tydligt, enkelt och förut- sägbart. Utredaren skall särskilt överväga lagens förfaranderegler. Utredaren skall därvid pröva om det är möjligt att förkorta de tidsfrister som gäller för olika slag av åtgärder. Utredaren skall vidare överväga om det bör införas möjlighet att begära prövning av förvärv innan förvärvet har skett i fall där det inte är möjligt , t.ex. vid köp. Bestämmelserna om förvärvstillstånd gäller även i vissa fall vid förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastighet. Om utredaren inte föreslår att förvärvslagen skall upphävas, skall utre- daren överväga i vilka fall som förvärv av aktier eller andelar i bolag som bör omfattas av tillståndsplikt enligt förvärvslagen. Utredaren skall beakta intresset av att förvärvsprövning sker i de fall som en sådan prövning kan ha betydelse och att reglerna inte ger utrymme för olika slag av kringgåendeåtgärder. Underlåtenhet att fullgöra anmälningsskyldigheten Om ett förvärv av en hyresfastighet eller av aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastighet inte inom föreskriven tid anmäls till kommunen och förvärvaren inte redan har fått förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked om att prövning inte begärs, är förvärvet ogiltigt. Ett förvärv är ogiltigt också om ansökan om för- värvstillstånd inte görs inom rätt tid eller om förvärvstillstånd väg- ras (se 5 och 10 b §§ förvärvslagen). Vid förvärv av en hyresfastig- het sker det i samband med prövningen av lagfartsansökan en kontroll av att förvärvet har anmälts till kommunen och, i före- kommande fall, att ansökan om förvärvstillstånd har gjorts och att förvärvaren har fått förvärvstillstånd. Ansökan om lagfart skall avslås om förvärvet inte har anmälts till kommunen i rätt tid, om ansökan om förvärvstillstånd inte har gjorts i rätt tid eller om ansökan om förvärvstillstånd har avslagits (se 20 kap. 6 § 8 jorda- balken, se även 20 kap. 7 § 13 jordabalken). Om lagfart trots detta beviljas, är förvärvet giltigt (se 5 § andra stycket förvärvslagen). Ett ogiltigt förvärv av en aktie eller en andel i ett bolag förblir däremot alltid ogiltigt. Detta förhållande kan leda till en rad olägenheter av praktisk och rättslig natur, t.ex. om någon har förvärvat aktier i ett bolag men inte känt till skyldigheten att anmäla förvärvet till kommunen (jfr SOU 1996:148 s. 38 och 39 och prop. 1997/98:46 s. 41 och 42). Om utredaren inte föreslår att förvärvslagen skall upp- hävas, skall utredaren därför undersöka vilka praktiska och rättsliga problem som ogiltighetspåföljden kan medföra, t.ex. vid underlåten anmälan av förvärv av aktier i ett bolag. Utifrån den gjorda under- sökningen skall utredaren ta ställning till om ogiltighet utgör en lämplig sanktion vid underlåtenhet att fullgöra anmälningsskyldig- het m.m. och om sanktionssystemet är lämpligt utformat eller om det bör ändras. En fråga som utredaren därvid skall överväga är om det är lämpligt att låta ogiltighet läka om någon inte har gjort gällande ogiltigheten på visst sätt. Vad gäller bostadsförvaltningslagen skall utredaren överväga om bestämmelserna i lagen, däribland kriterierna för särskild förvalt- ning, är lämpligt utformade. Utredaren skall därvid särskilt beakta intresset av att på ett effektivt sätt kunna ingripa mot fastighets- ägare som missköter förvaltningen av sina hyresfastigheter. Utredaren skall också belysa förutsättningarna att finna lämpliga förvaltare. Utredaren skall vidare ta ställning till om förutsättning- arna för en särskild förvaltare att vidta åtgärder innan ett beslut om tvångsförvaltning har vunnit laga kraft bör förbättras. Om utredaren föreslår att förvärvslagen skall upphävas, skall utredaren överväga om detta ger anledning att ändra bestämmel- serna i bostadsförvaltningslagen för att hindra att förvaltningen av hyresfastigheter åsidosätts. En fråga att ta ställning till är om reg- lerna bör skärpas så att det snabbare och enklare än går att få till stånd tvångsförvaltning. Utredarens uppdrag är, som framgått, inriktat på bestämmelserna i förvärvslagen och bostadsförvaltningslagen. Om utredaren anser att bestämmelserna i 12 kap. jordabalken, dvs. hyreslagen, bör ändras i syfte att komma till rätta med de brister som finns är utre- daren emellertid oförhindrad att föreslå sådana ändringar. Utredaren skall i sitt arbete ta del av det förslag som lämnades av Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus (SOU 1994:23) och remissvaren över förslaget. Om översynen ger vid handen att det finns behov av författ- ningsändringar eller andra åtgärder, skall utredaren lägga fram för- slag till sådana. Arbetets bedrivande och redovisning av uppdraget Utredaren skall samråda med berörda myndigheter och organisa- tioner. När det gäller redovisning av förslagets konsekvenser för företagen, skall samråd ske med . Utredningen skall hålla sig underrättad om de arbeten som bedrivs av (Ju 2007:01) och Utredningen om privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden (M 2006:07). Utredaren skall även hålla sig underrättad om det arbete som bedrivs av inom ramen för det uppdrag att utvärdera för- köpslagen (1967:868) som regeringen har lämnat verket (dnr M2007/3011/H). Utredaren skall beräkna de ekonomiska konsekvenserna av de förslag som läggs fram. Vid bedömningen av de ekonomiska kon- sekvenserna skall i den mån det är möjligt beaktas även konsekven- serna av förslag beträffande förköpslagen. Om förslagen kan förväntas leda till kostnadsökningar för det allmänna, skall utredaren föreslå hur dessa skall finansieras. Uppdraget skall redovisas . Tilläggsdirektiv till Utredningen om förvärv och Dir. förvaltning av hyresfastighet 2008:4 (Ju 2007:09) Förlängd tid för uppdraget Med stöd av regeringens bemyndigande (dir. 2007:87) tillkallade chefen för en särskild utredare med uppdrag att se över lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och bostadsförvaltningslagen (1977:792). Uppdraget ska redovisas . Tiden för redovisning av uppdraget förlängs till och med . 1.Barlastvattenkonventionen – om anslutning. 2.Immunitet för stater och deras egendom. 3.Skyddet för den personliga integriteten. Bedömningar och förslag. 4.Omreglering av apoteksmarknaden. Kränkande utformning av kommersiella meddelanden. 6.Fastighetsmäklaren och konsumenten. Åtgärdsplan för den kliniska forskningen. 8.Bidrag på lika villkor. En myndighet för all trafik. 11.Frihet för studenter – om hur kår- och nationsobligatoriet kan avskaffas. 12.Finansiella sektorn bär frukt. Analys av finansiella sektorn ur ett svenskt perspektiv. 13.Bättre kontakt via nätet – om anslutning av förnybar elproduktion. + : issues for electricity production based on renewable energy sources in , , , and . 14.Timmar, kapital och teknologi – vad betyder mest? En analys av produktivitetsutvecklingen med hjälp av tillväxtbokföring. 15.LOV att välja – Lag Om Valfrihetssystem. 16.Förtursförklaring i domstol. 17.Frivux – valfrihet i vuxenutbildningen. 18.Evidensbaserad praktik inom social tjänsten– till nytta för brukaren. 19.Att slutförvara långlivat farligt avfall i undermarksdeponi i berg. 20.Patentskydd för biotekniska upp- finningar. Globalisering, strukturomvandling och sysselsättningsdynamik. 22.Ett stabsstöd i tiden. 25.Ett energieffektivare +Bilaga. 26.Värna språken – förslag till språklag. 27.Framtidsvägen – en reformerad gymnasieskola + Bilagedel. För yrkeskunnande i förändring. 30.Forskningsfinansiering – kvalitet och relevans. –lokalisering – handläggningsregler. 32.Avskaffande av revisionsplikten för små företag. 33.Detaljhandel med vissa receptfria läkemedel. –förslag om förändringar i samtjänst- lagen. + Engelsk översättning. 36.Svenska Spels nätpoker. 38.EU, allmännyttan och hyrorna. 40.Bredband till hela landet. –ett förstärkt straffrättsligt skydd 43.Tre rapporter till . Ansvarslag för vägtrafiken m.m. N. 45.Rapporter från en mr-verkstad. 46.Handel med läkemedel för djur. 47.Frågor om hyra och bostadsrätt. 48.En utvecklad havsmiljöförvaltning. 49.Aktiekapital i privata aktiebolag. 50.Skyddet för samhällsviktig verksamhet. 51.Värdigt liv i äldreomsorgen. 52.Legitimation och skärpta behörighets- regler. Förslag om organisation.N. 55.Kustbevakningens rättsliga befogen- heter. 56.Mångfald som möjlighet. Åtgärder för ökad integration på landsbygden. 57.Skattelättnader för hushållstjänster. 58.Egenansvar – med professionellt stöd. 59.Föreningsfostran och tävlingsfostran. En utvärdering av statens stöd till idrotten. 60.Personnummer och samordningsnummer. 61.Krisberedskapen i grundlagen. Översyn och internationell utblick. – en granskning av . 63.Förstärkt skydd för företagshemligheter. 64.Kontinuitet och förändring. + Lättläst + . 65.Sekretess och offentliga biträden i ut- länningsärenden. En översikt av bedömningsmetoder i och andra länder. 68.Bygg – helt enkelt! 69.Välja fritt och välja rätt. Drivkrafter för rationella utbildningsval. 70.Slutförvaring av kärnavfall. Kärnavfalls- rådets yttrande över SKB:s Fud-program 2007. 71.Uppföljning av kriminalvårdens effektiviseringsarbete. – organisation och finansiering. 74.Rätt och riktigt. Åtgärder mot felaktiga utbetalningar från välfärdssystemen. 75.Ägande och förvaltning av hyreshus. Skyddet för den personliga integriteten. Bedömningar och förslag. Fastighetsmäklaren och konsumenten. [6] Förtursförklaring i domstol. Patentskydd för biotekniska uppfinningar. Avskaffande av revisionsplikten för små företag. Människohandel och barnäktenskap – ett för- stärkt straffrättsligt skydd+ bilaga. Tre rapporter till . [43] Frågor om hyra och bostadsrätt. [47] Aktiekapital i privata aktiebolag. [49] Krisberedskapen i grundlagen. Översyn och internationell utblick. Förstärkt skydd för företagshemligheter. Sekretess och offentliga biträden i utlännings- ärenden. Uppföljning av kriminalvårdens effektiviser- ingsarbete. Ägande och förvaltning av hyreshus. Immunitet för stater och deras egendom. [2] Konsulär katastrofinsats. Skyddet för samhällsviktig verksamhet. [50] rättsliga befogenheter. Omreglering av apoteksmarknaden. LOV att välja – Lag Om Valfrihetssystem. – till nytta för brukaren. [18] Apoteksdatalagen. Detaljhandel med vissa receptfria läkemedel. Handel med läkemedel för djur. [46] Värdigt liv i äldreomsorgen. En översikt av bedömningsmetoder i och andra länder. Finansiella sektorn bär frukt. Analys av finansiella sektorn ur ett svenskt perspektiv. Timmar, kapital och teknologi – vad betyder mest? En analys av produktivitetsutvecklingen med hjälp av tillväxtbokföring. Globalisering, strukturomvandling och sysselsättningsdynamik. Ett stabsstöd i tiden. – förslag om förändringar i samtjänstlagen. Svenska Spels nätpoker. EU, allmännyttan och hyrorna. Skattelättnader för hushållstjänster. [57] Personnummer och samordningsnummer. Välja fritt och välja rätt. Drivkrafter för rationella utbildningsval. Rätt och riktigt. Åtgärder mot felaktiga ut- betalningar från välfärdssystemen. Åtgärdsplan för den kliniska forskningen. Bidrag på lika villkor. Frihet för studenter – om hur kår- och nationsobligatoriet kan avskaffas. Frivux – valfrihet i vuxenutbildningen. – en reformerad gymnasieskola + Bilagedel. För yrkeskunnande i förändring. Forskningsfinansiering – kvalitet och relevans. Legitimation och skärpta behörighetsregler. Mångfald som möjlighet. Åtgärder för ökad integration på landsbygden. Att slutförvara långlivat farligt avfall i under- marksdeponi i berg. Miljödomstolarna – domkretsar – lokalisering En utvecklad havsmiljöförvaltning. – en granskning av . [62] Bygg – helt enkelt! Slutförvaring av kärnavfall. yttrande över SKB:s Fud-program 2007. – organisation och finansiering. Barlastvattenkonventionen – om anslutning. En myndighet för all trafik. Bättre kontakt via nätet – om anslutning av förnybar elproduktion. + : issues for electricity production based on renewable energy sources in , , , and . Ett energieffektivare + Bilaga. [25] Bredband till hela landet. Ansvarslag för vägtrafiken m.m. [44] Förslag om organisation. Kränkande utformning av kommersiella meddelanden. Rapporter från en mr-verkstad. [45] Egenansvar – med professionellt stöd. språken – förslag till språklag. + Engelsk översättning. Föreningsfostran och tävlingsfostran. En utvärdering av statens stöd till idrotten. Kontinuitet och förändring. + Lättläst + .