sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Jag gör det inte, och det görs inte på vårt kontor men på andra ställen förekommer det att lån avslås för att personkemin inte stämmer och man känner att kunden blir ett problem. 9.3.1Hur påverkas rådgivares beslut av den sökandes ålder? Unga vuxna befinner sig ofta i en etableringsfas i livet. De studerar i högre utsträckning än andra åldersgrupper, saknar ofta stadig- varande inkomst och kapital för en kontantinsats. Unga saknar även tillsvidareanställning i högre utsträckning än andra ålders- Att köpa en bostad grupper.7 Allt detta har stor betydelse vid sökandet av bostadslån. Därför är det svårt att renodla hur just ålder påverkar möjligheten att låna, men det kan konstateras att unga ofta befinner sig i en sådan situation i livet som minskar möjligheten att ta bostadslån. Baserat på intervjuerna med rådgivare är det svårt att utröna hur den lånsökandes ålder påverkar rådgivarens bedömning. Flera råd- givare påpekar att unga ses som potentiella framtida kunder som i många fall förväntas få en bra löneutveckling och bli en bra kund framöver. Dessutom bedömde samtliga rådgivare att åldern i sig har en liten eller ingen påverkan i beslut om bostadslån i intervjuns enkätmoment. Men i samband med de intervjuades resonemang om typexemplen fälldes ändå kommenta- rer om ålder. Den ambivalenta inställningen till unga lånsökande var uppenbar hos flera av de rådgivare som intervjuades och det framgår tydligt av hur en av dem svarade på hur rådgivare förhåller sig till unga vuxna som vill ta bostadslån: Generellt är man lite skeptisk. De flesta studerar vidare och har då ingen lön. Unga har heller inte något eget kapital. Man undrar hur ska det här gå ihop? Men så vill vi inte missa de här kunderna. Unga är ofta ambitiösa och har hög lön och de blir bättre kunder. Unga har en bättre löneutveckling än äldre. Även om åldern i sig kan spela en viss roll för rådgivarna och kanske mer än de själva vill medge så finns det flera andra faktorer som i betydligt högre grad påverkar om en bolåneansökan beviljas eller avslås. 9.3.2Rådgivares syn på unga som kundgrupp Det är troligt att unga särbehandlas på olika vis i mötet med råd- givare. En utbredd uppfattning bland rådgivare är att unga ofta saknar erfarenhet av att låna och därför har mindre kunskaper om låneförfarandet, tillkommande kostnader som exempelvis pantbrev och lagfart vid köp av småhus. Rådgivarna utgår ofta från att unga behöver mer information och förklarar därför mer ingående. 7 M 2005:1 Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det – En rapport om en bostadsmarknad i uppdatering Rapporten kan läsas i sin helhet som rapport 1. Att köpa en bostad Enligt många rådgivare är det en generell uppfattning att kraven på tillsvidareanställning och att inte ha betalningsanmärkningar är helt avgörande för att få lån. Det är troligt att detta bidrar till att många unga utan fast anställning därför inte undersöker sina möj- ligheter att få låna och därmed inte gör någon låneansökan. Samti- digt påpekar flera av rådgivarna att många av de unga som väl kommer till banken är mycket medvetna om möjligheten att jäm- föra olika banker och förhandla om räntor. Flera av de intervjuade rådgivarna framhåller att det råder en kon- kurrens om bolånekunderna. Det kan tänkas att konkurrensen om kunderna leder till att rådgivare lockas att tumma både på de lagar och regler som reglerar utlåning samt på interna regler. Några säger även att sådant förekommer, men inte på deras egen bank. Risken är att sådant beteende innebär att lån beviljas till personer som får svårt att klara av de kostnader som är förenade med dessa. Det skulle medföra problem såväl för låntagare som för långivare. Om en låntagare inte klarar boendekostnaderna och prisutveck- lingen dessutom varit negativ kan denne tvingas sälja bostaden men fortfarande vara skuldsatt. I detta sammanhang kan påpekas att ingen av rådgivarna säger sig varna låntagarna för att det kan ske en nedgång av bostadspriserna. I de intervjuer som genomförts har vi emellertid inte kunnat påvisa något som tyder på att regler överträds. Tvärtom har flera rådgivare tagit upp sitt ansvar att inte försätta kunder i en svår situ- ation. Det är en anledning till att lånsökande i vissa fall inte medges lån trots att de kan visa att de redan klarar den kostnad som det nya boendet skulle innebära. 9.5Medlåntagare är ofta en förutsättning Unga som köper bostad har i hög utsträckning medlåntagare, sär- skilt vid det första bostadsköpet. Det beror på att medlåntagare är ett krav för att unga ska kunna låna. Att med- lånande personer ger de unga ökade chanser att få igenom sin låne- ansökan visade sig i ett intervjumoment där rådgivarna fick reso- Att köpa en bostad nera kring typexempel med unga lånsökande.8 Endast tre av 30 låneansökningar beviljades direkt. När rådgivarna fick bedöma de återstående 27 lånesökarna , fast med en medlånande förälder, beviljades hela 18 av 30. Detta visar att möj- ligheten till medlåntagare ökar många ungas möjlighet att låna till köp av bostad. Men även medlåntagare är låntagare och det ställs krav på dessa som på andra låntagare. Det innebär att endast personer med vissa förutsättningar kan vara medlåntagare. De flesta rådgivare föredrar att det är den lånsökandes föräldrar som är medlåntagare. För många unga innebär detta att föräldrarnas ekonomiska situation blir avgörande för om de ska få låna till bostadsköp. 9.6Hur kan unga själva öka sina lånemöjligheter? Eftersom rådgivare i hög utsträckning träffar dem som vill söka lån, finns ett visst handlingsutrymme för lånsökaren att förbättra möj- ligheterna till ett lån. Rådgivarna tar sig ofta tid att diskutera även med lånsökande som inte uppfyller vad som krävs för att få låna. Enligt många rådgivare finns en utbredd uppfattning bland lånsö- kande att kraven på tillsvidareanställning är absolut. Det samma gäller för avsaknad av betalningsanmärkningar. I själva verket kan rådgivare vara överseende med bäggedera om de får förtroende för den lånsökande. Eftersom rådgivarnas bedömningar kan variera kan det som lånsökande löna sig att pröva olika långivare. Om man sparat pengar i en viss bank har man större möjlighet att få låna där än om man har samma kapital, men inte har sparat ihop det i banken. Rådgivare ser positivt på eget sparande; det ger goda signaler. Om man som ung visar att man sparar regelbundet ökar man sina möjligheter att få låna på sin bank. Kända bankkunder kan ha större möjlighet att få låna än okända kunder. Enligt några av de intervjuade rådgivarna använder unga personer bankernas Internettjänster i högre utsträckning än andra grupper. Därmed sker färre personliga besök och personerna mis- sar att bli kända på banken. Men genom att besöka sin bank och bli känd på den, ökar unga sina möjligheter att få låna, enligt flera av rådgivarna. 8 Se andra delen i rapporten vuxna på bolånemarknaden, som finns i sin helhet som rapport 4. Att köpa en bostad För lånsökande som inte får låna på kontorsbank finns det alter- nativ med nya aktörer på kreditmarknaden som inte har krav på anställning eller att lånsökande ska vara fri från betalningsanmärk- ningar. Men eftersom dessa bolåneinstitutet ställer lägre krav på låntagare tar det en större risk vilket innebär högre kostnader för kunderna. 10 Hinder och åtgärder I utredningens ursprungliga uppdrag ingår att definiera de hinder som möter unga på bostadsmarknaden. Det huvudsakliga syftet med utredningen var dock att förslå konkreta åtgärder som under- lättar ungas inträde på bostadsmarknaden. Bostadssamordnaren skall lämna förslag till de författningsänd- ringar som uppdraget kan ge anledning till. Om förslagen påverkar kostnaderna eller intäkterna för staten, kommuner, landsting, företag eller enskilda, skall en beräkning av de ekonomiska konsekvenserna redovisas. Om förslagen innebär samhällsekonomiska konsekvenser i övrigt så skall dessa redovisas. När det gäller kostnadsökningar och intäktsminskningar för staten, kommuner eller landsting skall en finansiering föreslås.1 Huvuddelen av utredningens arbete har fram /2007 fokuserat på att identifiera de hinder som unga möter på bostadsmarknaden utifrån tidigare regeringsuppdrag. I samverkan med unga och övriga aktörer på bostadsmarknaden har ambitionen varit att definiera problematiken och samla in relevant forskning och tillgänglig statistik, som på olika vis har anknytning till ungas situation på bostadsmarknaden. Parallellt har utredningen löpande, i dialog med bostadsmarknadens parter arbetat för att finna effek- tiva lösningar som många kan ställa sig bakom, och samarbeta kring. Den omfattande kontakten med bostadsmarkandens parter har syftat till att skapa förutsättningar för att hitta effektiva lös- ningar, väl förankrade hos dem som påverkas av dessa. Vi har sett detta utvecklingsarbete som en viktig bas för att förslagen framle- des ska vara möjliga att realisera. Då utredningen läggs ned har arbetet med att formulera åtgärdsförslag avbrutits. Några detaljerade åtgärdsförslag med eventuella författningsändringar, samhällsekonomiska konsekven- ser och eventuell finansiering är inte möjligt att lämna.. Utred- 1 Från direktiv 2005:37 ningen kan trots detta konstatera att det finns stora insatser att göra på området, bland annat inom forskningen som visat sig bristfällig utifrån flera aspekter, och där gruppen unga är en efter- satt grupp. Detta är olyckligt eftersom många av de insatser som behöver göras bör vila på kunskap om unga och deras boendesitua- tion. Utredningen har valt att genomföra ett antal studier som direkt anknutit till uppdraget och där forskning helt eller delvis har sak- nats. Tillsammans med övrig kunskap som tagits fram i dialog med unga själva och andra aktörer på bostadsmarknaden finner utred- ningen anledning att peka på ett antal områden som särskilt behö- ver uppmärksammas, samt överlämna ett antal förslag till förbätt- ring. Flera av förslagen har sitt ursprung hos de aktörer på bostadsmarknaden som på olika sätt medverkat i utredningens arbete. Den planerade process för formulering av åtgärder som skulle ägt rum i samspråk med inblandade parter har inte kunnat genomföras då utredningens arbete avbrutits. Utredningen tar ensam ansvar för och är avsändare av de åtgärdsförslag som formu- lerats. Förslagen är av förklarliga skäl inte färdigutredda men byg- ger forskning och samarbete med bostadsmarkna- dens parter. I följande avsnitt identifieras områden som behöver uppmärksammas och de förslag som utredningen formule- rat. Förslagen är mer eller mindre konkreta eller diskuterande beroende på hur långt arbetet kommit i de olika frågorna. 10.1Bristande tillgång på bostäder för unga Det finns en stor efterfrågan på bostäder bland unga men också bland andra grupper i samhället. Främst gäller detta i storstads- regioner och studentorter men också i mindre kommuner har brist på vissa typer av bostäder. har flera kommuner kämpat mot ett överskott på bostäder med stora kostnader och konsekven- sen att många bostäder rivits. Det råder brist på fakta om vad olika grupper på bostadsmarknaden efterfrågar, vilken typ av bostäder som är eftertraktade, var dessa ska ligga, hur de ska se ut och inte minst vad människor har möjlighet och vilja att betala. För att und- vika framtida cykler av bostadsbrist och överskott anser utred- ningen att det ligger i allas intresse, samhällets, bostadskonsumen- ternas samt marknadens, att mer kunskap tas fram. 10.1.1Kategoribostäder är inte en långsiktig lösning För att öka tillgången på bostäder för unga är det viktigt att se till ungas hela livssituation. En generaliserad bild av unga som en homogen grupp med samma prioriteringar och behov stämmer inte med verkligheten. Istället är synen på boende och vad som efterfrå- gas beroende på individuella omständigheter. Det är en medveten grupp som prioriterar boendet högt och som är beredda att lägga en stor andel av sin inkomst för att bo bra. I samband med diskus- sioner om unga och boende diskuteras ofta kategoribostäder som lösningen. När det gäller kategoriboende är det inte mycket som pekar på att det skulle vara till fördel för unga. Med undantaget om boendetiden på något sätt räknas in och innebär en naturlig väg in i det reguljära bostadsbeståndet. Kategoriboende kan vara ett första steg från föräldrahemmet men det ger generellt inget fortsatt inträde till den reguljära bostadsmarknaden, vilket för många inne- bär att de får vända hem till föräldrarna igen eller ta plats på andrahandsmarknaden. Utöver detta leder kategoriboende till en uppdelning mellan människor, vilket inte upplevs som posi- tivt bland unga . 10.1.2Lägenheter i det äldre bostadsbeståndet passar unga Nyproduktion är en del av lösningen på den bostadsbrist som finns bland unga och andra samhällsgrupper, men i kombination med detta krävs också en ökad tillgång för unga till det äldre beståndet. Oavsett hur mycket byggbranschen lyckas pressa kostnaderna och hur mycket kommunerna bidrar med låga markavgifter och andra åtgärder, kommer alltid det äldre bostadsbeståndet att passa grup- pen unga bäst. Det finns redan många små lägenheter som passar bra som första bostad för yngre, inte minst för att dessa finns i hus med flera våningar utan hiss. Äldre lägenheter har ofta små ytor vilket leder till låga boendekostnader. Problemet med de mindre lägenheterna ur det äldre beståndet är att konkurrensen är hög om dessa bostäder, och att unga ofta har svårt att hävda sig mot eko- nomiskt starkare grupper. 10.1.3Flexibilitet och ombildning av hyresrätter Att vara ung innebär en livsstil präglad av rörlighet och flexibilitet. Det är mycket vanligt att man flyttar från ort till ort eller befinner sig i utlandet under vissa perioder, med start direkt efter studenten. Detta är sällan något som de yngre beklagar, tvärtom. Livsstilen är till stora delar självvald och fylld av berikande erfarenheter och upplevelser. förutsätter samhället denna flexibilitet och det ses som en självklarhet att rörlighet är en förutsättning för både utbildning och arbete. Det är en naturlig del av ungdomsperioden att hushållskonstellationen förändras och att nya relationer och omständigheter också påverkar husthållsstrukturen. För arbets- marknaden är det av stor vikt att unga vuxna fortsätter att vara anpassningsbara och flyttbenägna då detta gynnar anpassningen till arbetsutbudet. Rörligheten leder dock ofta till instabilitet på bostadsmarknaden. Man lämnar vissa uppnådda lägen, om än till- fälliga, och hamnar på ruta ett vid varje sådan förändring. En insikt om denna flexibilitet skulle vara bra att utgå ifrån i den framtida planeringen. Utvecklingen med en allt mer omfattande utförsälj- ning av hyresrätter främst på de orter där unga redan har stora pro- blem att efterfrågan bostäder, måste ses som oroande utifrån ungas perspektiv. Majoriteten unga väljer själva att bo i hyresrätt om de har valmöjligheten, inte för att de lägger någon speciell värdering vid upplåtelseformen, utan för att det i deras livsfas är den mest flexibla och praktiska lösningen. Att köpa en bostad är något som blir mer attraktivt ju äldre de tillfrågade är. Ökad stabilitet gällande arbete och inkomst innebär också ett ökat intresse för att köpa sin bostad. Utredningen kommer inte att lägga några förslag gällande upphävandet av den stopplag som syftat till att stoppa utförsälj- ningen av hyresrätter, men vill poängtera att tillgången på hyres- rätter är direkt avgörande för ungas möjligheter att efterfråga bostäder på den reguljära bostadsmarknaden. En ökad möjlighet att köpa sin bostad för de i gruppen unga som har förutsättningar och önskan om detta, är eftersträvansvärt. Det ska dock påpekas att det för de allra flesta unga varken är möjligt eller eftersträvansvärt att ersätta den mer flexibla upplåtelseformen hyresrätt med andra alternativ. Flexibiliteten för unga är en viktig del både på ett indivi- duellt plan, men också utifrån ett samhällsperspektiv. Att minska andelen bostäder som denna grupp har möjlighet, och faktiskt efterfrågar, är en oroande utveckling som riskerar att förvärra en redan problematisk bostadssituation. 10.1.4Behov av kunskap om hur nyproduktionen påverkar olika grupper Det är nödvändigt med aktuell och korrekt fakta om hur olika typer av nyproduktion påverkar bostadsmarknaden och olika grup- pers möjligheter att efterfråga bostäder. Det faktum att en viss typ av nyproduktion och långa flyttkedjor tillskrivs en näst intill magisk förmåga att lösa alla problem på bostadsmarknaden har spelat en avgörande roll för valet av nyinvesteringar i hela . Forskningens invändningar och de oklarheter som påvisats visar dock att behövs en mer djupgående och nyanserad forskning gäl- lande nyproduktionens effekter. Att isolera debatten till en diskus- sion om flyttkedjor och den statistik som ett begränsat antal stu- dierna fått fram, är att förenkla ett betydligt mer komplicerat sam- manhang. Alltför långtgående slutsatser kan leda att de förväntade effekterna på bostadsmarknaden uteblir. Det är också ett faktum att de senaste årens ökade nyproduktion inte kan visa någon större effekt på ungdomsbostadsbristen, eftersom den istället har ökat. 10.1.5Behov av både riktad nyproduktion och ökad tillgång på befintliga bostäder För att få in unga på den reguljära bostadsmarknaden anser utred- ningen att det är viktigt att se över vilka möjligheter det finns att nyproducera bostäder direkt riktade till gruppen unga vuxna. Många har fortfarande inte ett fast boende trots att de oftast både har arbete och ekonomi. Under förutsättning att kostnaderna inte är allt för höga skulle dessa även klara av ett boende i nyproduktion rent ekonomiskt. är det kanske ännu viktigare att se över vilka bostäder i det äldre beståndet som passar unga bäst. Det är av intresse att ta reda på vilka som bor där , om dessa bostäder är lämpade för dem, eller om det skulle vara effektivast att nyproducera bostäder som passar de som bor i det äldre beståndet, och som eventuellt har behov som inte kan efterses i dessa. En bostadspolitik med syfte att skapa bostäder för alla grupper bör ha ett brett perspektiv gällande nyproduktion och befintligt bostadsbestånd. Det är av vikt att överväga de argument som finns för vilka effekter olika typer av nyproduktion har för olika grupper. Det handlar inte om att bygga för en grupp och utesluta en annan, inte heller att ensidigt bygga för de som för tillfället lider av bostadsbrist. Avgörande är istället ett långsiktigt perspektiv där dagens nyproduktion också kan fylla ett syfte . Utredningen föreslår följande insatser: Det är nödvändigt med mer kunskap om hur olika typer av nypro- duktion påverkar olika gruppers möjlighet att efterfråga bostäder på den reguljära bostadsmarknaden. Variabler som bör undersökas i dessa studier är hur nyproduktionen påverkar olika grupper utifrån exempelvis ålder, inkomstnivå, etnisk bakgrund och huruvida de berörda redan är etablerade på den reguljära bostadsmarknaden eller inte. Utredningen föreslår: att uppdraget att undersöka nyproduktio- nens effekter på olika grupper på bostadsmarkanden förslagsvis ges till . Befintlig kompetens som finns både hos svenska bostadsforskare och marknadsaktörer bör tas till vara i undersök- ningen. Det finns anledning att undersöka möjligheten till undantag i gäl- lande byggreglering för små lägenheter exempelvis när det gäller avskiljbarhet och krav på egenskaper för kök- och matplatsdel. Syftet för detta är att hitta nya boendelösningar och en ökad flexi- bilitet i byggandet av små bostäder. Syftet är att beräkna om, och i sånt fall vilka, eventuella undantag från gällande bygg- reglering som skulle kunna skapa bättre ekonomiska förutsätt- ningar för produktion av små lägenheter. Ytsnåla lägenheter funge- rar kostnadsmässigt bra som bostäder för unga och övriga ensam- hushåll. Det är viktigt att undersökningen får en bra avvägning mellan fortsatt hög boendekvalité och rimliga produktionsförut- sättningar. Därför krävs ett samarbete mellan myndighet, repre- sentanter från såväl produktion, som förvaltning och slutkonsu- menter. Utredningen föreslår: att bör få uppdraget att leda en studie om byggregler för små lägenheter i nära samverkan med såväl konsumenter, som fastighets- som byggbranschen. Vid produktion av små lägenheter upptar våtutrymmen och köks- del förhållandevis stora delar i jämförelse med större lägenheter. Konsekvensen blir att produktionskostnaden per kvadratmeter blir betydligt högre i en ytsnål lägenhet än i en större. Detta försvårar nyproduktion av små lägenheter. För att få en neutral marknads- situation där den faktiska efterfrågan styr måste dessa fördyrande omständigheter neutraliseras. Det är viktigt att det handlar om just en neutraliserande effekt och inte ett ekonomiskt incitament för styrning mot en viss typ av nyproduktion. Syftet är att skapa förut- sättningar så att behov och efterfrågan på bostadsmarknaden styr och inte antaganden om vilken typ av nyproduktion som bör gynna vissa grupper. Ytterligare ett syfte är att skapa incitament för marknaden att ta reda på hur den faktiska efterfrågan ser ut och minska risken för obalans i bostadsbeståndet, tomma lägenheter och bostadsbrist. Utredningen föreslår: att frågan om hur förutsättningarna för nyproduktion av små lägenheter skulle kunna förbättras utreds vidare, och att någon form av neutraliserande åtgärd införs så att de lägenheter som efterfrågas också blir de som produceras. När mindre billiga hyreslägenheter lämpliga för gruppen unga blir lediga i det äldre beståndet är konkurrensen stor med andra grup- per som efterfrågar små lägenheter. Unga förlorar ofta i den kon- kurrensen eftersom de ofta inte har referenser samt anses mer benägna att flytta vilket skapar ökade omkostnader för hyres- värden. För att uppväga dessa nackdelar och få en mer neutral syn på unga som hyresgäster kan någon form av ekonomiskt inci- tament fungera för att öka attraktiviteten för speciellt utsatta grup- per, däribland unga. Exempelvis skulle en skattereduktion kunna ges för hyresvärdar som viker en del av de lägenheter som blir lediga för utsatta grupper. Denna reduktion skulle kunna gälla men syfta till att övervinna de barriärer som finns för grupper som av olika anledningar anses mindre attraktiva på hyresmarknaden. Utredningen föreslår: att möjligheten att skapa ekonomiska inci- tament för att delar av en hyresvärds lediga lägenheter reserveras för speciellt utsatta grupper behöver utredas. Frågan om exakt vilka grupper som skulle omfattas av dessa särregler bör ingå som del i denna utredning. 10.2Bristande kunskap om boende och bostadsmarknaden Det är en brist att så lite fakta finns att tillgå om bostadsmarkna- dens utformning. Frågor om antal bostäder, fördelning mellan upplåtelseformer, hur människor bor och inte minst hur människor vill bo behöver följas . För att komma tillrätta med denna kunskapsbrist och för att främja en bra balans mellan utbud och efterfrågan, behövs en medveten strategi med ene organiserad nationell insamling av data. De problem med stora svängningarna mellan överskott och underskott av bostäder, som skapar problem på såväl samhälls- som individnivå, skulle då kunna undvikas. En större kunskap om bostadsmarknadens utformning i respektive kommun, är också ett nödvändigt instrument för att kunna upp- fylla det kommunala bostadsförsörjningsansvaret Utredningen föreslår: att regeringen ger till SCB i uppdrag att utföra en regelbunden folk- och bostadsräkning. Såväl stat, region och kommun, som marknad och bostadskonsumenter, behöver tillhandahålla kunskap som beskriver utbud och efter- frågan, hur människor bor och eventuella missförhållanden på bostadsmarknaden etc. Utredningen föreslår: att regeringen uppdrar åt SCB att göra regelbundna särskilda studier om unga på bostadsmarknaden då dessa på grund av sin höga rörlighet, och det faktum att de ofta inte är skrivna på bostadsadressen, är svåra att undersöka i mer generella studier.