sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — Hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran, även om hyresvärden är utan skuld till bristen. Rätten till hyresnedsättning kan emellertid, till skillnad från skadestånd och uppsägningsrätt, avtalas bort av hyresvärden och hyresgästen enligt 16 § tredje stycket hyreslagen. Närmare bestämt får parterna avtala om inskränkning i hyres- gästens rätt till nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjande- rätten till följd av att hyresvärden låter utföra (1) arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick, (2) sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller (3) annat arbete som särskilt anges i avtalet. Avtalsfriheten beträffande hyresnedsättning vid underhålls- arbeten bör ses i belysning av regleringen i 26 § hyreslagen som rör hyresvärdens rätt att få tillträde till hyresgästens lägenhet för förbättringsarbeten. Med förbättringsarbeten torde här avses såväl reparationer som standardförbättringar (se och , Hyreslagen En kommentar, 8 uppl., 2006 s. 218). Någon definition härom i lagtext saknas dock. Enligt 26 § tredje stycket hyreslagen har hyresgästen rätt till er- sättning för skada som uppstår genom förbättringsarbeten även om hyresvärden inte varit vårdslös. När det gäller arbeten som kräver tillträde till lägenheten är alltså hyresvärdens skadeståndsskyldighet skärpt jämfört med vad som annars gäller enligt 16 och 11 §§ hyres- lagen. Detta kan vara betydelsefullt för en hyresgäst. En hyresgäst torde nämligen inte ha rätt till ersättning enligt 16 och 11 §§ hyreslagen för sådan skada genom arbetet som är en oundviklig följd av detta, t.ex. att en butiksinnehavare lider avbräck i sin rörelse, eftersom det då inte är fråga om vårdslöshet. Om det är fråga om åtgärder som kräver tillträde till lägenheten torde hyresgästen däremot, enligt 26 § tredje stycket hyreslagen, ha rätt till ersättning även för den typen av skada (se och , Hyreslagen En kommentar, 8 uppl., 2006 s. 222 f. och , Allmänna hyreslagen, 5:e uppl., 1969, s. 117 f.). Hyresgästens möjligheter att med stöd av hyreslagens bestäm- melser få kompensation för sådan inskränkning i nyttjanderätten som sedvanligt underhåll kan medföra är alltså inte endast bero- ende av om rätten till hyresnedsättning avtalats bort eller inte. Frågan i vilken utsträckning rätten till hyresnedsättning har avtalats bort kan vara särskilt betydelsefull för lokalhyresgäster. För en butiksinnehavare kan exempelvis omfattande underhålls- arbeten på fasaden till huset medföra ett stort ekonomiskt avbräck även om de utförs på ett aktsamt sätt. Ett sådant arbete grundar dock i sig inte någon rätt till ersättning enligt 26 § tredje stycket hyreslagen. 2.3Utformningen av förbehåll i hyresavtal om hyresnedsättning vid sedvanligt underhåll Som ovan har redovisats finns det alltså möjlighet för hyresvärden och hyresgästen att genom avtal inskränka hyresgästens rätt till nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt. Att förbehåll härom tas med i hyres- avtalen är vanligt förekommande. Vid en genomgång av Fastighetsägarna , Kommuner och Landstings samt standardavtal kan kon- stateras att avtalsfriheten i huvudsak utnyttjats på ett likartat sätt. Beträffande bostadslägenheter innehåller Fastighetsägarna standardavtal en klausul av följande lydelse: Hyresgästen äger inte erhålla nedsättning i hyran för tid, varunder hyresvärden låter verk- ställa arbete för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten. Arbetet ska dock utföras utan onödig tidsutdräkt. och Kommuner och Landstings standardavtal för bostadslägenheter har klausuler som, såvitt nu är i fråga, mot- svarar den som återgivits från Fastighetsägarna standard- avtal. Klausulen i Kommuner och Landstings standardavtal skiljer sig dock från de övriga på så sätt att det inte föreskrivs att arbetet ska utföras utan onödig tidsutdräkt. Fastighetsägarna standardavtal har upprättats i samråd med och . standardavtal har upprättats i samråd med . Enligt vad som upplysts har Kommuner och Landstings standardavtal inte utarbetats i samråd med någon annan organisation. Vad sedan gäller lokaler innefattar Fastighetsägarna standardavtal en bilaga som medger att parterna reglerar frågan om nedsättning av hyran vid sedvanligt underhåll på tre olika sätt. Alternativen är följande: 1)Nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra sedvanligt underhåll av de förhyrda lokalerna eller fastigheten i övrigt utgår i enlighet med hyreslagens regler. 2)Hyresgästen har inte rätt till nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra sedvanligt underhåll av de förhyrda lokalerna eller fastigheten i övrigt. Det åligger dock hyresvärden att underrätta hyres- gästen om arbetets art och omfattning samt när och arbetet ska utföras. 3)Parterna är överens om att rätten till nedsättning av hyran när hyresvärden utför sedvanligt underhåll av de förhyrda lokalerna eller fastigheten i övrigt ska regleras enligt följande (anm.; i bi- lagan finns utrymme för parterna att ange den avtalade regleringen). Kommuner och Landstings standardavtal för lokaler har en reglering som, såvitt nu är i fråga, motsvarar den som gäller för bostadslägenheter. Det som föreskrivs är alltså att hyresgästen inte har rätt till nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjande- rätten till följd av att hyresvärden låter utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt. Fastighetsägarna standardavtal har upprättats i samråd med och och Restaurangföretagare. Kommuner och Landstings standardavtal har, liksom standardavtalet för bostadslägenheter, inte utarbetats i samråd med någon annan organisation. har i NJA 2002 s. 378 prövat frågan om inne- börden av begreppet sedvanligt underhåll i 16 § tredje stycket hyres- lagen och Fastighetsägarnas standardkontrakt. Domstolen fann att begreppet omfattar inte endast åtgärder som målning, tapetsering, underhåll av golv samt reparationer eller byte av teknisk utrustning. Även ovanliga åtgärder som byte av stam- ledningar, fasadputsning, takomläggning samt nedtagning och om- byggnad av balkonger ryms inom begreppet så länge som de omfattas av hyresvärdens underhållsplikt och inte ger upphov till omfattande ombyggnader. En allmän förutsättning är dock att arbetena inte får ta än normalt. Vidare ska hänsyn tas till om flera arbeten utförs . Även om var och en av de vidtagna åtgärderna kan be- traktas som sedvanligt underhåll kan de tillsammans medföra en sådan olägenhet för hyresgästen att det inte är fråga om sådant underhåll. I rättsfallet blev bedömningen att de enskilda arbetena var att betrakta som sedvanligt underhåll, men att dessa ingått som ett led i en så omfattande renovering och sammantagna medfört sådana olägenheter för hyresgästerna att den ifrågavarande avtalsklausulen inte var tillämplig. Hyresgästerna tillerkändes hyresnedsättning. Bestämmelsen i 16 § tredje stycket hyreslagen om möjligheten att avtala bort rätten till hyresnedsättning motsvarar i huvudsak en bestämmelse som infördes . I lagstiftningsärendet framhölls vikten av att främja hyresvärdarnas intresse av att underhålla lägen- heter och hyresfastigheter. Men även hyresgästernas intresse av att få en ungefärlig uppfattning om arten och omfattningen av de arbeten som kunde komma i fråga underströks. Det ansågs dock inte motiverat att uppställa något krav på att åtgärderna skulle ske med vissa tidsintervaller eller i ett sammanhang. Vilka slags åtgärder som borde hänföras till sedvanligt underhåll berördes inte. (Se prop. 1939:166 s. 76 ff.) Det kan tilläggas att bestämmelsen vid införandet innehöll den begränsningen att det skulle vara fråga om arbete under därför erforderlig tid. Denna begränsning slopades . Någon saklig förändring torde dock inte ha avsetts med detta (jfr bl.a. och , Hyreslagen En kommentar, 8 uppl., 2006 s. 117 och NJA 2002 s. 378). Vad som bör hänföras till sedvanligt underhåll enligt 16 § tredje stycket hyreslagen har inte behandlats i senare lagstiftningsärenden. Vårt förslag: Bestämmelsen i hyreslagen som ger möjlighet att avtala bort rätten till hyresnedsättning vid sedvanligt underhåll ska förtydligas. Med sedvanligt underhåll ska avses åtgärder som omfattas av hyresvärdens underhållsskyldighet och inte innebär omfattande ombyggnader. Hyresgästens rätt till nedsättning ska, trots att avtal har träffats om inskränkningar i denna rätt, finnas kvar när under- hållsarbetena har tagit än vad hyresgästen haft anled- ning att räkna med eller medfört påtagliga och svårförutsebara olägenheter för hyresgästen. Vår bedömning: Den föreslagna begränsningen av avtals- friheten bör inte göras tillämplig på bestämmelserna som ger möjlighet att avtala bort rätten till hyresnedsättning beträffande arbeten för att sätta lägenheten i avtalat skick eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. 2.6.1Regleringen i hyreslagen rörande sedvanligt underhåll bör förtydligas Vårt uppdrag är att överväga om möjligheten i 16 § tredje stycket hyreslagen att avtala bort rätten till hyresnedsättning vid under- hållsarbeten bör preciseras eller begränsas. Därvid kan till att börja med konstateras att lagtexten saknar en definition av termen sed- vanligt underhåll. Förarbetena till bestämmelsen ger inte heller något svar på vad som bör hänföras till sådant underhåll. Diskussioner fördes när bestämmelsen infördes genom hyreslagstiftning om att begränsa hyresvärdens rätt att låta utföra sedvanligt underhåll till förslagsvis . Denna tanke övergavs dock. Man ansåg att det inte alltid var möjligt för hyresvärden att fördela underhålls- arbetena någorlunda likformigt på olika år och att det ofta av såväl ekonomiska som praktiska skäl var fördelaktigast att sammanföra dem till med vissa års mellanrum (se SOU 1938:22 s. 57 f. och prop. 1939:166 s. 76 f.). har genom NJA 2002 s. 378 gjort vissa preci- seringar i nu aktuellt hänseende. Om detta innebär att domstolen har gett termen sedvanligt underhåll en mer preciserad innebörd eller tydligare avgränsat det avtalsfria området eller rent av både och kan i och för sig diskuteras. Det är nämligen inte helt klart om menar att, t.ex. för det fall arbetet tar än normalt, åtgärden inte är att anse som sedvanligt underhåll eller om domstolen menar att arbetet visserligen utgör sedvanligt under- håll men att det ingångna avtalet som utesluter rätt till nedsättning inte gäller i den situationen. Vi återkommer till det. Men det är alltså detta Högsta domstolens avgörande som enligt gällande rätt närmare avgränsar avtalsfriheten vid sedvanliga under- hållsarbeten. Så länge man talar om att göra förtydliganden eller preciseringar är det således de principer som slås fast i avgörandet som får vara vägledande. Däremot är det tänkbart att den närmare uppbyggnaden av bestämmelsen kan göras på ett annat sätt. Den tidigare nämnda oklarheten vad gäller synsätt utgör skäl för att försöka att i författning, på ett eller annat sätt, avgränsa det område inom vilket hyresgästen på förhand ska kunna avstå från rätten till nedsättning. För praktiker på hyresrättens område blir det enklare, om gränserna förtydligas redan i författning. En rimlig utgångspunkt är därför att hyreslagen så långt som möjligt ska ge vägledning om vad som omfattas av den avtalsfrihet som är i fråga. De som har att tillämpa bestämmelsen – hyresvärdar, hyres- gäster och andra – tjänar på detta. En författningsreglering medger dessutom att ytterligare anvisningar för tillämpningen ges i form av förarbetsuttalanden. Det nu sagda gäller givetvis under förutsättning att problema- tiken fortfarande har aktualitet. Enligt vad som framkommit under utredningsarbetet är det visserligen vanligt att renoveringar av hyresfastigheter även innefattar åtgärder av standardhöjande natur med följd att frågan vad som är sedvanligt underhåll inte aktuali- seras. Det förekommer även att hyresgäster får viss nedsättning av hyran av billighetsskäl, dvs. utan att hyresvärden har tagit ställning till om det varit fråga om sedvanligt underhåll eller inte. Men det förekommer fortfarande fall där frågan om ersättning har aktualitet och där parterna har olika uppfattning. Exempelvis förekommer denna typ av tvister återkommande vid hyresnämn- derna som medlingsärenden. Det gäller både beträffande lokaler och bostadslägenheter. Att allmänt utformade förbehåll om sedvanligt underhåll tas med i hyresavtal är vidare fortfarande mycket vanligt. Exempel på utformningen finns i avsnitt 2.3. Så ser förebehållen i allmänhet ut. Med andra ord har Högsta domstolens avgörande inte lett till att den aktuella typen av klausuler i avtalen generellt sett har fått ett tydligare eller mer preciserat innehåll. Vi anser mot angiven bakgrund att man bör försöka förtydliga var gränserna går för det avtalsfria området när det gäller sedvanligt underhåll enligt 16 § hyreslagen Den delen av våra överväganden handlar alltså om att närmare i författning slå fast de nu gällande principerna och behandlas i de två följande avsnitten. 2.6.2Närmare om begreppet sedvanligt underhåll Högsta domstolens avgörande i NJA 2002 s. 378 torde innebära att man delvis har gett själva termen sedvanligt underhåll en mer preci- serad innebörd. Åtgärder som målning, tapetsering, underhåll av golv samt reparationer eller byte av teknisk utrustning är således att hänföra till sedvanligt underhåll. Detsamma gäller mer ingripande åtgärder som byte av stamledningar, fasadputsning, takomläggning samt nedtagning och ombyggnad av balkonger. Det sagda gäller under förutsättning att åtgärderna dels omfattas av hyresvärdens underhållsplikt, dels inte ger upphov till omfattande ombyggnader. Vidare har ställt upp två ytterligare begräns- ningar. Åtgärderna får inte ta än normalt. Om dessa åt- gärder utförs kan de vidare sammantagna medföra sådana påtagliga och svårförutsebara olägenheter för hyresgästen att en avtalsklausul som förhindrar hyresnedsättning inte anses tillämplig. Som vi nämnde inledningsvis kan man säkert göra olika tolk- ningar av Högsta domstolens avgörande. Det synsätt som ligger närmast till hands är att i ett första led närmare har preciserat vad sedvanligt underhåll innebär. I ett andra led har man bestämt att rätten till nedsättning ska finnas kvar i vissa situationer. En sådan tolkning har också stöd i litteraturen (se t.ex. och , Hyreslagen En kommentar, 8 uppl., 2006, s. 118). Den osäkerhet som finns när det gäller tolkningen ligger framför allt i att inte har utvecklat på vilken grund man har ansett det möjligt att låta rätten till nedsätt- ning kvarstå i de angivna situationerna. Det finns inget rekvisit i själva bestämmelsen som medger detta, om man inte gör en tolk- ning av begreppet sedvanligt underhåll. Enligt vår uppfattning är det i vart fall lämpligt att använda den nämnda uppdelningen när man försöker precisera gränserna i för- Det skulle innebära att med sedvanligt underhåll avses inte bara ommålning och liknande utan även mer ingripande åt- gärder som byte av stamledningar, fasadputsning, takomläggning och ombyggnad av balkonger. Att även mer ingripande åtgärder kan hänföras till sedvanligt underhåll vinner för övrigt stöd av förarbetena till regleringen om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten i 18 d § hyreslagen. I den aktuella propositionen framhölls att sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten föll utanför den regleringen och att byte av uttjänta rörstammar var att betrakta som en ren underhållsåtgärd (se prop. 1996/97:30 s. 89 f.). Det är naturligtvis en fördel om synsättet är detsamma i olika bestämmelser. Att begreppet ges en förhållandevis vid betydelse innebär ju inte heller på något sätt att man slutligt har bestämt gränsen för det avtalsfria området. Gränsen kan snävas in bl.a. i det andra ledet där man bestämmer i vilka fall rätten till nedsättning ska finnas kvar, trots att avtal har träffats om inskränkningar i rätten till nedsättning. ställde, som tidigare nämnts, dock upp två förutsättningar för att underhåll ska anses som sedvanligt. För det första ska åtgärderna omfattas av hyresvärdens underhållsplikt. Den andra begränsande förutsättningen som ställde upp var att åtgärden inte får ge upphov till omfattande ombyggnader. Detta är en begränsning som synes ha fått acceptans bland aktörerna på området och som framstår som lämplig. Gene- rellt sett talar mycket för att det inte rör sig om sedvanligt under- håll när omfattande ombyggnader görs. Ofta handlar det då i stället om standardförbättringar. Vi föreslår därför att man preciserar begreppet sedvanligt under- håll i 16 § tredje stycket hyreslagen genom att direkt ange de nu nämnda begränsande förutsättningarna. 2.6.3Gränserna för det avtalsfria området (det andra ledet) Principerna i Högsta domstolens avgörande bör vara vägledande Redan begreppet sedvanligt underhåll kan sägas i sig antyda att det ska röra sig om åtgärder som är någorlunda förutsebara. Avtals- rätten i stort kan vidare sägas innehålla ett synsätt som innebär att t.ex. friskrivningar beträffande konsekvenser som har varit svåra att förutse när avtalet ingicks inte sällan underkänns i efterhand. De ytterligare gränser som ställde upp för avtalsfriheten kan sägas vara ett utslag av ett sådant synsätt. angav sålunda att hyresgästerna ska vara bibehållna sin rätt till ersättning i den mån arbetena tar i anspråk än normalt. Vidare angav den situationen att en renovering omfattar flera ingripande åtgärder och att dessa samman- tagna medför påtagliga och svårförutsebara olägenheter. Även i den situationen ska alltså, enligt , hyresgästen ha kvar sin rätt till nedsättning. Vi har inledningsvis angett att en viktig utgångspunkt är att reg- leringen blir så förutsebar som möjligt. Från mer allmänna utgångs- punkter framstår det också som rimligt att avtal om inskränkningar i rätten till nedsättning frånkänns verkan i situationer som avviker från vad man i normalfallet har haft anledning att räkna med. Vi anser därför att en hyresgäst, även när parterna har träffat avtal om inskränkningar i rätten till nedsättning, bör ha kvar sin rätt till nedsättning i de av angivna situationerna. Sammanfattningsvis anser vi att undantagen bör utformas så att det av lagtexten framgår att hyresgästen har kvar sin rätt till ned- sättning av hyran om arbetet har tagit än hyresgästen haft anledning att räkna med eller har medfört påtagliga och svårförut- sebara olägenheter för hyresgästen. De nu angivna undantagen, där rätten till nedsättning ska finnas kvar trots avtal om motsatsen, bör komma till uttryck i 16 § hyres- lagen direkt efter den nuvarande bestämmelsen om möjligheten att avtala bort rätten till nedsättning vid sedvanligt underhållsarbete. Vad gäller den närmare utformningen och innebörden av undan- tagen kan följande framhållas. Av naturliga skäl framstår det inte som ändamålsenligt att närmare precisera vad som ska hänföras till en mer normal tidsåtgång. Detta kan variera avsevärt beroende på vad för slags sedvanligt underhåll det är fråga om. Den tekniska utvecklingen kan också komma att medföra att det som är normal tidsåtgång inte är det . En lämpligare utformning är då att i stället föreskriva att rätten till hyresnedsättning ska kvarstå om arbetet har tagit än hyresgästen haft anledning att räkna med. Med en sådan utformning tydliggörs att det är hyresgästens be- fogade förväntningar avseende tidsåtgången som ska skyddas. Frågan om hyresvärden eller den som utfört arbetet har varit vårdslös eller inte ska sakna avgörande betydelse vid prövningen. Avgörande ska vara en värdering av vad hyresgästen med fog kunnat förutsätta i fråga om tidsåtgången. Om tidsåtgången överskridit den tid som hyresvärden i förväg informerat hyresgästen om, torde det utgöra skäl för att anse att arbetet har tagit än hyresgästen haft anledning att räkna med. Eventuella tidsangivelser i entreprenadkontraktet mellan en hyresvärd och den som ska utföra arbetet kan också vara betydelsefullt vid värderingen. Ytterst blir värderingen givetvis beroende av vad för slags arbete det varit fråga om. Vad sedan gäller prövningen av om arbetet ska anses ha medfört påtagliga och svårförutsebara olägenheter för hyresgästen bör den ske från samma utgångspunkt som i fråga om vad som är en rimlig tidsåtgång. Det är alltså även i detta fall hyresgästens befogade för- väntningar som ska skyddas. Någon vårdslöshet från hyresvärdens sida eller den som utfört arbetena ska inte krävas. Avgörande ska vara vad en hyresgäst i allmänhet typiskt sett kan förvänta sig vid sedvanligt underhåll såvitt avser påfrestningar av olika slag. Den vidare gränsdragningen får växa fram i rättspraxis. Naturligtvis kan den invändningen riktas mot de nu gjorda preciseringarna, att man ändå får gränsdragningsproblem. Det är givetvis riktigt. Å andra sidan är det sällan möjligt att åstadkomma heltäckande lösningar. Man är då i allmänhet hänvisad till att göra uppräkningar, i detta fall av vilka åtgärder som avses. Den typen av lösningar är dock i regel inte särskilt lyckade, eftersom risken är dels att uppräkningen inte blir fullständig, dels att den inte håller över tiden. Med de nu föreslagna preciseringarna får parterna trots allt bättre möjligheter att se var gränserna går. Nästa fråga blir, i enlighet med våra direktiv, om ytterligare begränsningar i avtalsfriheten bör ställas upp. 2.6.4Bör ytterligare begränsningar i avtalsfriheten införas? Bestämmelsen där parterna ges möjlighet att avtala bort rätten till nedsättning vid sedvanligt underhåll infördes, som tidigare nämnts, genom hyreslagstiftning. Den var en av flera åtgärder som syftade till att främja en god bostadsstandard för hyresgästerna. Enligt förarbetena till denna lagstiftning var hyresgästen ofta villig att låta hyresvärden utföra ett av hyresgästerna önskat för- bättringsarbete utan att därför begära nedsättning i hyran för det intrång och men som arbetet medförde, då han blev tillräckligt kompenserad genom lägenhetens förbättrade skick. Inte heller be- dömdes det öka hyresvärdens intresse av att förbättra lägenhetens skick eller underhålla lägenheten eller fastigheten i övrigt, att han, utöver de direkta kostnaderna för sådant arbete, även skulle behöva vidkännas nedsättning i hyran för den tid arbetena utfördes. Man ansåg det därför rimligt att hyresvärden redan vid hyresavtalets ingående skulle ha möjlighet att träffa överenskommelse om att rätten till nedsättning inte skulle gälla, bl.a. i de fall där hyresvärden utförde sedvanligt underhåll av lägenheten och fastigheten i övrigt. (Se SOU 1938:22 s. 57 och prop. 1939:166 s. 76 f.) Med dagens terminologi blir talet om förbättring något miss- visande. Begreppet förbättringsarbeten används numera ofta för annat än underhåll, dvs. Men naturligtvis blir lägenheten i ett bättre skick sedan en underhållsåtgärd som t.ex. omtapetsering har skett. Det förbättrade skicket till följd av underhållsåtgärder höjer dock inte lägenhetens bruksvärde och på- verkar följaktligen inte hyran för lägenheten. Huruvida hyresgästen blir tillräckligt kompenserad genom detta råder det med all säkerhet numera delade meningar om. Hyres- gästen betalar för en rätt att nyttja lägenheten och kan ur det per- spektivet sägas ha en rätt till nedsättning för tid när nyttjanderätten så att säga inte är felfri. Ser man saken mer övergripande handlar det ytterst om vem som ska betala för vad. Med det nuvarande systemet för hyres- sättning av bostadslägenheter bestäms hyresnivån utifrån vilka hyror som tas ut av de kommunala bostadsföretagen. I den mån dessa bostadsföretag började betala ut mer kompensation i form av hyresnedsättningar i samband med underhållsarbeten skulle man få en kostnadsökning. Som hyressättningssystemet för bostadslägen- heter är utformat innebär en sådan kostnadsökning inte med automatik en motsvarande hyreshöjning.