sou · GWB394 · 2008-10-31 00:00:00 — Hyrorna förhandlas i de flesta fall kollektivt, och gäller då för lägenheter som har en förhandlingsklausul i kontraktet. Hyres- gäster som avtalat bort denna klausul förhandlar i stället om hyran direkt med hyresvärden. I de fall där parterna inte kan komma överens kan hyran prövas av hyresnämnden, som fastställer hyran, oftast efter en allmän skälighetsbedömning, även om lagregeln i första hand talar om en jämförelseprövning. Vid införandet av dessa regler var lägenhetsbeståndet mera homo- gent än . Med den ökade individualiseringen av hyreslägen- heternas beskaffenhet och värdens skiftande ansvar för underhåll och skick, sammantaget med de möjligheter hyresgästerna har att själva skapa variationer i sin boendestandard, synes det vara svårare att hitta adekvat jämförelsematerial inför prövningen. De förslag vi lämnar i detta betänkande är inte beroende av att förslag lämnade av andra aktuella utredningar på området genom- förs (SOU 2008:38, SOU 2008:47 och kommande slutbetänkande av ). 3 Tillval och frånval 3.1Vad förekommer som tillval och frånval ? Hyresgäster kan ha olika önskemål i sitt boende. En del är villiga att betala för att deras lägenhet förses med utrustning som går ut- över den standard som hyresvärden erbjuder, eller för att under- hållsåtgärder såsom t.ex. tapetsering och ommålning ska ske oftare än vad hyresvärden haft för avsikt. Andra hyresgäster kan välja en enklare standard, t.ex. genom att senarelägga utbyte av spis eller annan utrustning eller avstå från eller senarelägga underhållsåtgär- der. För att tillgodose hyresgästernas önskemål förekommer det att hyresvärdar erbjuder hyresgästerna att själva välja viss inredning eller utrustning till sin lägenhet mot en separat hyreshöjning eller en kon- tant engångsersättning, s.k. tillval. Det finns också exempel på att hyresgäster väljer en enklare standard än den normala i utbyte mot av- drag på hyran, s.k. frånval. I detta kapitel ges en översikt över vad som är vanliga tillval och frånval . För de lägenheter som omfattas av det kollektiva sys- temet är tillvalen oftast kollektivt förhandlade och det finns ofta prislistor för olika tillval. Många bostadsbolag erbjuder sina hyresgäster möjligheter att på- verka sitt boende genom tillval eller frånval. Utbudet skiftar mellan olika hyresvärdar. De mest utvecklade systemen för tillval och frånval finns inom de kommunala bostads- företagen. I det material vi tagit del av förekommer prislistor för bl.a. följande utrustning som tillval. Vitvaror i olika klasser – tvättmaskin, torktumlare, torkskåp, kera- mikhäll, frys, kyl och diskmaskin Badrumsinredning – handdukstork, duschväggar, badkar, spegel med belysning, tvättställskommod, blandare Köksinredning – luckor, bänkskivor, blandare Säkerhetsprodukter – extra lås, tittöga, säkerhetsdörr, larmpaket, brandskyddsutrustning Nya innerdörrar, extra garderober Extra eluttag, multimediauttag En del hyresvärdar uppger att det är ett mervärde i sig att kunna erbjuda sina hyresgäster möjlighet att påverka sitt boende och att detta ger fler nöjda hyresgäster. Ofta försöker hyresvärdarna finna individuella lösningar för att tillmötesgå önskemål om tillval som inte finns i det utbud de normalt erbjuder. I dessa fall görs en upp- skattning av om det enskilda tillvalsönskemålet är intressant för nästa hyresgäst. Om så inte bedöms vara fallet avstår hyresvärden från att tillfredsställa önskemålet. Då kvarstår möjligheten för hyres- gästen att själv utföra åtgärden i lägenheten. kan det bli aktuellt att hyresgästen får återställa lägenheten när han flyttar (se 24 a § hy- reslagen). Några hyresvärdar erbjuder inte tillval, eller endast i mycket be- gränsad omfattning. Skäl för detta anges vara bl.a. negativa erfaren- heter av tillvalssystem, där gjorda tillval inte motsvarat ett höjt bruks- värde för en inflyttande hyresgäst, t.ex. en lägenhet med ett mycket stort antal extra garderober, samt att hyresvärden då inte kan vara säker på att kunna ta ut så hög hyra att han kan få tillbaka kost- naden. Andra hyresvärdar erbjuder inte tillval eller frånval eftersom man har stor omsättning på sina lägenheter och inte anser det vara intressant att individanpassa lägenheter, bl.a. eftersom hyran höjs. Återigen andra anser att tillval och frånval medför alltför mycket administration. Vissa hyresvärdar erbjuder tillval endast i samband med projekt som hyresvärden driver, t.ex. tillvalssortiment vid stambyte. Syftet är att vinna stordriftsfördelar. Några större hyresvärdar har s.k. bobutiker där de boende kan titta på ett detaljerat tillvalssortiment både vad gäller utrustning och tapeter och golv. Hyresgästen betalar för sitt tillval genom ett tillägg på hyran. I många fall redovisas inte summan särskilt på hyresavin utan går in i ett sam- lat hyresbelopp. Vissa tillval läggs ovanpå hyran som en permanent hyreshöjning eftersom det anses att lägenheten genom tillvalet fått ett höjt bruks- värde. Underhållsansvar och reparationskostnader bärs av hyres- värden, som också byter ut utrustningen till ny av motsvarande standard när utrustningen har tjänat ut. Detta kan gälla alla typer av tillval av utrustning som tvättmaskin, elinstallationer m.m. Andra tillval betalas av på ett visst antal år, ofta fem eller , men även på så som . Detta kan gälla tapeter, målning och annat underhåll eller utrustning och installationer av olika slag. Hos ett bostadsbolag som har valfritt lägenhetsunderhåll (se 3.5) har man kortat ner avskrivningstiden vad avser ytskikt efter- som man där upplever ett stort intresse hos hyresgäster att själva välja tapeter och målning. Det förekommer också att hyresvärden erbjuder utrustning – t.ex. tvättmaskin – som betalas av . Utrustningen blir därefter hyresgästens egendom och värden tar inte något fortsatt underhålls- eller reparationsansvar. Flyttar hyresgästen innan utrustningen be- talats klart får hyresgästen betala restbeloppet och återställa lägen- heten. I beloppet som hyresgästen betalar ingår en kostnad för ser- vice och administration. I andra bostadsbolag som erbjuder tillval mot ett tidsbestämt hyrestillägg stannar egendomen efter fullbetalt tillägg i hyresvärdens ägo. Bostadsbolagen erbjuder ofta olika typer av tillval med olika betalningsupplägg. I ett och samma bolag kan alltså både erbjudas tillval mot permanenta tillägg på hyran och ett höjt bruksvärde och avbetalningstillval där egendomen övergår till hyresgästen alter- nativt fortsätter att vara hyresvärdens egendom. I en del fall kombi- neras hyrespåslagen med en initial kontantinsats. betalas till- valen med ett engångsbelopp. Ofta är beloppet som läggs på hyran lika stort under hela den tid som tillägget ska betalas. Det förekommer att hyresvärdar erbjuder tjänster till de boende. Det rör sig då om tjänster som har nära anknytning till boendet, så- som veckostädning, fönsterputsning, flyttstädning, flytthjälp, elin- stallationer m.m. I nästan samtliga fall vi fått information om förmedlar hyres- värden en kontakt med utomstående hantverkare och leverantörer som han slutit avtal med. I något fall tillhandahåller värden en ut- ökad vaktmästarservice, en fixar-Malte som mot en avgift hjälper de boende med t.ex. montering av möbler etc. Hyresgästerna betalar för tjänsterna i den mån de utnyttjar dem. Parter i avtalet är den som utfört tjänsten, dvs. den utomstående hantverkaren eller leverantören, å ena sidan och hyresgästen å andra sidan. Tjänsterna blir således fristående från hyran. Fixar-Maltes tjänster betalas till värden, men separerat från hyran. De hyresvärdar som tillhandahåller tjänster har uppgett att tjänst- erna mest efterfrågas av äldre hyresgäster, även i de fall där bostads- bolaget särskilt marknadsfört sig mot barnfamiljer. Några hyresvärdar bedömer att efterfrågan på tjänster skulle vara större om skatteavdraget skulle kunna göras direkt av tjänsteleveran- tören. Ett kommunalt bostadsföretag som utredningen haft kontakt med uppger att man i företaget utför tjänster åt de boende på uppdrag av kommunen, närmast som en variant av hemtjänst. Tjänsterna är då beviljade efter en biståndsprövning och de boende betalar för tjänsterna till kommunen. 3.5Underhåll sker ofta efter hyresgästens önskemål Hos en del värdar sker det inre underhållet först när en hyresgäst begärt det och bolaget vid en bedömning beslutat utföra under- hållet. Det kan gälla sådant som omtapetsering, ommålning eller byte av golvbeläggning. Om värden anser att lägenheten är onormalt sliten och underhållsåtgärder därför aktualiseras med ett kortare tidsinter- vall än vad värden räknat med, får hyresgästen betala för detta. Vissa bolag har bestämda underhållsintervaller och ger hyres- rabatter för hyresgäster som senarelägger underhållet. Andra bolag har inte sådana bestämda intervaller och ger inte heller några rabatter på hyran. Några system för tillval och frånval vad avser underhåll är hyres- gäststyrt lägenhetsunderhåll, valfritt lägenhetsunderhåll och självför- valtning. Frånval vad avser underhåll kräver kollektiva överenskom- melser (se 15 § hyreslagen). Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (HLU). Om hyresgästen avstår från underhåll får han en rabatt på hyran, antingen löpande eller samlat en gång . Väljer hyresgästen i stället att tidigarelägga planerat underhåll, får han på motsvarande sätt betala extra för detta. Det kan också erbjudas olika kvalitetsnivå på det underhåll man väljer, t.ex. olika typer av tapeter och golv. Valfritt lägenhetsunderhåll (VLU). Vid införandet av VLU sänks grundhyran med ungefär 5 – . Hyresgästen svarar själv där- efter för att beställa underhåll och får då betala för detta, antingen som ett engångsbelopp eller som ett påslag på hyran . innebär att hyresgästen tar över vissa underhållsuppgifter från värden, till exempel att sköta rabatter eller grönytor. Som ersättning får hyresgästen en lägre hyra. Ofta erbjuds inte självförvaltning individuellt inom ett tillvalssystem, men det förekommer. Det finns även andra modeller, där underhållet är knutet till en fond för lägenheten. 3.6Systematisk hyressättning och tillval En del bostadsbolag tillämpar en systematisk hyressättning där bruks- värdesfaktorerna ges ett visst värde och där en sammanvägning av faktorerna bestämmer vilken hyra lägenheten ska få. I kallas modellen för Malmömodellen, i kvalitetshyra och i poängsystem. Systemen bygger på enkäter som genomförts bland de boende och är ett resultat av förhandlingar mellan bostadsbolag och hyresgästföreningen. Denna systematiska hyressättning har genomförts i flera orter i landet, bl.a. , , , , och . Olika bruksvärdesfaktorer ges olika vikt vid hyressättningen. Malmömodellen kan förenklat sägas bygga på ungefär 200 faktorer som delas in i tre klasser: grundstandard, avvikelser och läge. Inom kategorin avvikelser ryms de tillval och frånval som hyres- gästen gjort och dessa kommer således att ingå i hyran för lägen- heten. I erbjuder det kommunala bostadsbolaget, , i stort sett obegränsade tillvalsmöjligheter för hyresgästerna vad gäller lägen- hetens utformning. Hyresvärden är villig att tillgodose i stort sett alla individuella önskemål om tillval, så länge som de innebär en bruksvärdeshöjning. Tillvalet betalas genom ett tillägg på hyran och ses som en permanent standardhöjning som vidhålls av hyresvärden. Tillvalet särredovisas inte på hyresavin. Priset för tillvalet förhandlas med hyresgästföreningen. Vid dessa förhandlingar presenterar värden ett underlag för det hyrespåslag han vill ta ut för att installera tillvalet. Förhandlingarna med hyres- gästföreningen leder till en överenskommelse om en viss nivå på hyrestillägget som ska motsvara bruksvärdeshöjningen enligt det utarbetade systemet. Om hyresvärden då inte får täckning för sina kostnader i detta kan han begära att hyresgästen täcker mellan- skillnaden i en engångsbetalning. Eftersom systemet för hyressätt- ning är så detaljerat upplever man från MKB:s sida inte några svårig- heter att storleksbestämma hyrespåslaget. I MKB:s fastigheter har det inre underhållet förhandlats bort och ett VLU-system tillämpas. Detta har inneburit att hyrorna inom bostadsbolaget sänkts med . Underhåll sker på begäran av hyresgästen och medför ett påslag på hyran beräknat utifrån underhållets avskrivningstid. En utvärdering av systemet pågår. var det vanligt förekommande att hyresgäster som tecknade sig för nyproducerade lägenheter fick möjlighet att vara med och utforma sin lägenhet i ganska stor utsträckning. har de flesta stora byggbolag gått ifrån detta. Ofta erbjuds individuella valmöjligheter endast avseende tapeter. En anledning till detta är att byggprocessen ofta är mycket tidspressad. En annan anledning kan vara osäkerheten i om den enskilde hyresgästen full- följer avtalet och flyttar in i lägenheten – som då varit specialut- efter den enskilde hyresgästens smak. Det kan då ha varit svårt att hyra ut lägenheten med den uppdrivna hyresnivån. I nyproduktionen förekommer i stället att lägenheter ut- rustas på olika sätt som grundstandard. Inom ett och samma pro- jekt kan lägenheterna ges olika typer av inredningsstandard, som sedan hyressätts efter bruksvärdet. Detta kan vara ett sätt att er- bjuda valmöjligheter för den enskilde presumtive hyresgästen utan att behöva slå av på takten i byggprocessen. 3.8Turning Torso – inga tillval När HSB:s höghus i började byggas var av- sikten att bostadslägenheterna i huset skulle bli bostadsrätter. Av olika anledningar kom lägenheterna i stället att upplåtas med hyres- rätt. Huset inrymmer både lokalhyresgäster och bostadshyresgäster. Lägenheterna i huset är exklusivt inredda, helt efter arkitektens an- visningar, med undantag för ett fåtal lägenheter som inreddes efter den presumtive bostadsrättsinnehavarens önskemål. Lägenheternas in- redning är, med dessa undantag, inte alls utformade efter individuella hyresgästers önskemål. I förekommer inte några tillvalsmöjligheter eller frånvalsmöjligheter vad avser utrustning och underhåll. Standarden är mycket hög. Det gäller även den service som ingår i hyran. I mot- sats till vad som gäller för utrustning och underhåll tillhandahåller hyresvärden en mängd tjänster till hyresgästerna, dock endast som förmedlare. Avtalsparter för tjänsterna är hyresgästen och den ex- terna leverantören. Om servicenivån i kan följande nämnas. De boende i huset har tillgång till vinkällare, gym och lokal med bubbelbadkar. Dessa ytor kan de boende utnyttja utan extra kostnad. Dessutom har de tillgång till tre festlokaler i huset vilka kan disponeras mot en avgift. Receptionen i huset ger service både åt de boende och åt före- tagen som finns i huset. Receptionen är bemannad dygnet runt. Ser- vicen kostar inte något extra. De boende kan genom receptionen få frukostbullar levererade hem på helgmorgnar, hämta och lämna kem- tvätt , köpa frimärken, ta emot meddelanden och leveranser, boka bord, taxi, kontrollera tågtider etc. De kan också få hjälp med att vattna blommorna, ta in posten och mata katten. HSB har avtal med städfirmor och andra företag som ger vissa rabatter vid utnyttjande av tjänster. Hyresgästerna betalar direkt till tjänsteleve- rantören för externa tjänster, och HSB tar inte ut någon avgift för sitt handhavande. Regeringen gav en särskild utredare uppdrag att över- väga reformer av hyressättningsreglerna för lägenheter i det befintliga lägenhetsbeståndet och i nyproduktionen samt att se över hyres- nämndernas jämförelseprövning och utformning av beslut. I upp- draget ingick även att överväga om förutsättningarna för en hyres- gäst att göra olika tillval och frånval borde förändras. Utredningen tillsattes som en följd av en överenskommelse mellan hyresmarknadens parter – , och Fastig- hetsägarna – om att utveckla hyresrätten. Organisationerna hade i ett brev till dåvarande bostadsministern pekat på behovet av vissa förändringar inom hyresrättsområdet för att göra hyresrätten till en attraktiv boendeform. Direktiven till utred- ningen utformades i väsentliga delar utifrån de önskemål som formu- lerats i den s.k. trepartsöverenskommelsen. Tre av de stora aktörerna på hyresmarknaden, , och Fastighetsägarna träffade en över- enskommelse om att utveckla hyresrätten. I överenskommelsen angav parterna att man var eniga om behovet av en väl fungerande hyres- marknad med regler som kan tillgodose olika hyresgästers efter- frågan. I överenskommelsen, såsom den presenterades för regeringen, behandlades frågor om hyror i nyproduktionen, hyresförändringar i det befintliga lägenhetsbeståndet, möjligheten att göra tillval och frånval i sitt boende och den skälighetsprövning hyresnämnderna har att göra i sin verksamhet. Utgångspunkter för diskussionen inför överenskommelsen var följande. Ordningen för kollektiva förhandlingar om hyresvillkoren samt hanteringen av villkorstvister skulle behållas oförändrade, man skulle lokalt få en hyressättning som speglade hyresgästernas allmänna värderingar av en lägenhets egenskaper i enlighet med bruksvärdesprinciperna såsom dessa kom till uttryck i prop. de privata fastighetsägarnas ställning i det kollektiva hyresförhand- lingssystemet skulle behållas. Med ovan angivna utgångspunkter angav man att riktmärken i över- enskommelsen var möjligheter att tillgodose enskilda hyresgästers efterfrågan, möjligheter att beakta enskilda hyresgästers varierande önskemål, samt att hyresskillnader mellan lägenheter måste upplevas som rättvisa. Vad särskilt avser frågor om tillval och frånval angavs att parterna var överens om vikten av att hyresgäster i så stor utsträckning som möjligt skulle kunna få sina önskemål om avvikelser från ett standard- hyresavtal tillgodosedda i form av utökad service och installationer i lägenheter respektive minskad service och underhåll för att minska sina boendekostnader. Parterna menade att behoven kan lösas inom det kollektiva förhandlingssystemet, men att vissa önskemål är så specifika att de inte är lämpliga att hanteras kollek- tivt. Man pekade på att problem kan uppkomma vid större ekono- miska mellanhavanden och vid installationer där bruksvärdes- höjningen riskerar att inte motsvara kostnaden för att tillgodose hyresgästens önskemål. Parterna nämnde vidare att det för de pri- vata hyresvärdarnas del tillkommer osäkerheten av utfallet av en prövning i hyresnämnden om det saknas jämförelsematerial i de kommunala bostadsföretagens bestånd. Parterna uppgav att de var överens om att hyreslagstiftningen borde ändras så att den gav möjlighet att teckna bindande flerårsavtal för att reglera de ekono- miska mellanhavandena mellan parterna i samband med hyresgäst- anpassningar och hur återstående mellanhavanden skulle kunna han- teras vid förtida upphörande av hyresförhållandet. Man uttalade slut- ligen att det, trots att det är fråga om individuella förhållanden, kan finnas skäl att eftersträva enhetlighet i prissätt- ningen för att säkerställa en principiell likabehandling av hyresgäst- erna. Direktiven för följde i stort sett de önske- mål och problemformuleringar som framkom i trepartsöverenskom- melsen (dir. 2003:52). Uppdraget omfattade i stort fyra frågeställ- ningar, som i betänkandet (SOU 2004:91) sammanfattades på följ- ande sätt (s. 11): Bör det införas särskilda hyressättningsregler för lägenheter i nypro- ducerade hus? Bör reglerna ändras så att det blir lättare att anpassa hyrorna efter bruksvärdet i det befintliga lägenhetsbeståndet? Bör det vara möj- ligt att i ett hus tillämpa skilda hyresnivåer för nyinflyttade och be- fintliga hyresgäster? Bör man underlätta för hyresgästerna att åstadkomma indivi- duella variationer av sina lägenheter genom s.k. tillval och frånval? Bör det ske några förändringar av reglerna om jämförelseprövning i bruksvärdessystemet? Finns det skäl att meddela närmare före- skrifter om hyresnämndernas utformning av beslut i hyressättnings- ärenden? I den del direktiven avsåg tillval och frånval formulerades upp- draget för utredaren enligt följande. Utredaren skall överväga i vilken utsträckning förutsättningarna för en hyresgäst att göra olika slag av s.k. tillval eller frånval, t.ex. avseende fast inredning, utrustning, underhåll och service, kan och bör ändras. Utredaren skall bl.a. överväga om förutsättningarna för ett tillval eller frånval bör kunna regleras i ett särskilt avtal mellan hyresvärden och hyresgästen för vilket skall gälla särskilda regler. Vid dessa överväg- anden skall särskilt beaktas intresset av att avtalet innehåller godtag- bara villkor sett från hyresgästens synvinkel och att möjligheten att in- gå ett sådant avtal inte kan utnyttjas på ett otillbörligt sätt. En utgångspunkt för övervägandena skall vara att en lägenhet skall uppfylla lagens nuvarande krav på en lägsta godtagbara standard. lade fram sitt betänkande, Reformerad hyressättning, (SOU 2004:91). Vad avser tillval och frånval lade fram följ- ande förslag, enligt sammanfattningen i betänkandet (s. 14). Det är önskvärt att det finns möjligheter för hyresgäster att göra tillval och frånval, dvs. individuella variationer när det gäller underhållsinter- vall, utrustning o.d. Regleringen av tillval och frånval bör utgå från fri- villighet. Tillval och frånval behandlas i de flesta fall som en del av hyran. Så bör även fortsättningsvis vara fallet. Utredningen föreslår dock en kostnadstäckningsregel som innebär att kostnaden för tillval och från- val skall beaktas vid en bruksvärdesprövning. Den kortaste avskrivnings- tid som därvid bör godtas för tillval är enligt utredningens mening ungefär . Om tillvalens andel av hyran inte uppgår till mer än , skall dock kortare avskrivningstid kunna godtas. Flyttar den hyresgäst som har gjort ett tillval eller frånval, föreslår utredningen att den nya hyresgästens hyra skall bestämmas enligt bruks- värdesprincipen utan tillämpning av regeln om att kostnaden för till- valet eller frånvalet skall beaktas. Har priset för tillvalet eller frånvalet bestämts enligt en kollektivt förhandlad prislista eller på annat sätt förhandlats kollektivt, bör det enligt utredningens mening få följande konsekvenser: Kostnadstäckningsregeln tillämpas även för en ny hyresgäst Priset för tillvalet eller frånvalet anses motsvara kostnaden för detta, så länge det inte förekommit klara oegentligheter vid de kollek- tiva förhandlingarna. Den skyldighet fastighetsägaren har att förhandla med hyresgäst- organisationen inför en hyreshöjning anses uppfylld genom för- handlingen om prislistan. En kollektiv förhandling behöver därför inte ske varje gång en hyresgäst gör ett tillval. stannade för några grundprinciper i sitt förslag, mot bakgrund av direktiven och de överväganden man gjorde under arbetets gång. Regleringen om tillval och frånval skulle utgå från frivillighet. Ut- redningen menade att möjligheter att göra tillval och frånval skulle innebära att hyresrätten skulle behålla sin attraktivitet för en bred grupp av hyresgäster. En lägenhet skulle uppfylla lagens krav på lägsta godtagbara stan- dard, både vad gäller utrustning (18 a § hyreslagen) och under- hållsnivå (9 och 15 §§ hyreslagen). Tillval och frånval skulle behandlas som en del av hyran i samma utsträckning som . Utredningen konstaterade att de flesta tillval som förekommer behandlas som en del av hyran, men att t.ex. avtal om service som träffas under hyrestidens gång kan vara att behandla som något annat än hyra. Utredningen övervägde möjligheten se tillvalen och frånvalen som något annat än hyra för att på så sätt undkomma problematiken med bruksvärderingen av tillvalet och den ekonomiska osäkerhet detta innebar för fastighetsägaren. Utredningen diskuterade därför möjligheten att genom lag omdefi- niera hyresbegreppet på så sätt att man alltid skulle bedöma det som ingick i en lägenhets minimistandard som hyra, och allt därutöver som utanför hyresbegreppet.