sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Andrahandsmarknaden ger ökad flexibilitet, vilket många anser positivt i lägen där man inte är säker på om man ska stanna kvar på orten eller då man vet att man ska bo under en kor- tare tidsbegränsad period, på grund av studier eller att man är på väg någon annanstans. Det är då lättare att med kort varsel ändra riktning i livet, byta studieort, ta ett jobb på en annan ort och kan- ske åka utomlands . Att hyra i andrahand är något helt accepterat och något som nästan beskrivs som ett givet inslag i vägen till ett eget boende – något man får räkna med. 6.2.1Hyra ut i andrahand som framtidsgaranti Gemensamt menar de intervjuade att andrahandsmarknaden växer, särskilt i storstadsområdena. Anledningen är främst bostadsbristen men också följden av denna, att folk håller på sina lägenheter. Livet förändras snabbt både gällande arbete och familjesituation och det gör att många hellre behåller sitt förstahandskontrakt även efter att ha skaffat annat boende. Att spara lägenheten för nästa genera- tion är också en anledning som flera av de intervjuade nämner. gör en uppskattning att av deras lägenhetsbestånd är andrahandsuthyrda. Många av dessa, menar man, är lägenheter som hyresgästen inte har något behov av. Bostadsfrågan är löst, men lägenheten kan vara bra att ha för eventuella framtida behov. En del har råd att låta lägenheten bara stå, andra hyr ut i andra hand. Båda varianterna finns. Fastig- hetsägarna Syd kan utifrån sina egna studier visa att det finns en svart andrahandsmarknad, vilket försvårar för unga. Det kommer ut färre och färre lägenheter, och det är rimligt att anta att lägen- heter går via andra nätverk till nya hyresgäster, menar de. ställer krav enligt Hyreslagen, när det gäller skälen för att hyra ut i andra hand. Främsta skälet är studier på annan ort vilket man får styrka med intyg. Handlar det då om en lång utbildning, ger man inte tillstånd för hela perioden, utan tar delbeslut om 1–i taget. Även när det gäller studier finns det gränser för att få hyra ut i andra hand, till exempel om man studerat och sedan hoppar på en ny lång utbildning. Svenska Bostä- der har haft en del prövningar i testa vad lagen säger. Som exempel kan nämnas huruvida man får behålla sin hyresrätt då man köpt en gemensam bostadsrätt med en partner och vill provbo. Hyreslagen säger att man får behålla sin hyresrätt för att provbo tillsammans med partner i gemensamt inköpt bostadsrätt. Enligt MKB fungerar andrahandmarknaden bra. Hyreslagen följs, och man godkänner andrahandsuthyrning i max , först , sedan kan det förlängas med . Förhopp- ningsvis söker kunden vidare . Vidare är man noga med att informera om att andrahandsuthyrningen inte leder till att man får överta förstahandskontraktet vid eventuell uppsägning. 6.2.2Omfattande andrahandsmarknad med stora problem menar att en omfattande andra- handsmarknad är uttryck för bostadsbrist. Är det balans vågar man släppa en lägenhet. Blir det riktigt illa är detta en grogrund också för den svarta marknaden, och den finns redan, enligt Fastighets- ägarna. Det faktum att den svarta marknaden finns, leder till att regelverk och moral riskerar att urholkas vartefter. Fastighets- ägarna ser allvarligt på frågan om olaglig andrahandsuthyrning. Insatser görs för att informera medlemmarna om regelverk, vad man som fastighetsägare kan göra för att förebygga och förhindra svart handel, och konsekvenser av att som fastighetsägare falla till föga. Enligt det privata bostadsbolaget bör andrahands- marknaden begränsas, inte bara utifrån fastighetsägarnas perspektiv utan också för andrahandshyresgästernas skull. De som hyr i andrahand är alltför ofta inte medvetna om hur löst de sitter. En tuffare lagstiftning skulle, enligt , också skapa mer omsätt- ning på hyreslägenheter, och ge hyresvärdar utökade möjligheter att agera i situationer där till exempel olovlig andrahandsuthyrning misstänks. Det finns dock också goda skäl till andrahandsuthyr- ning, såsom studier på annan ort. Sådant bör understödjas och skapas möjligheter för, anser man på . anser att företag som hyr tillfälliga kontrakt för sina anställda, särskilt i , bidrar till höga hyror på andrahandsmarknaden. De har ekonomiska resurser och att hyra i andrahand åt anställda är för dem en bra lösning. I samma miljö konkurrerar unga och andra grupper som inte har etablerat sig på bostadsmarknaden och inte heller har samma ekonomiska möjligheter, menar man på Hyresgästföre- ningen. Privatpersoner kan genom att hyra ut i andra hand också få ett tillskott i plånboken. Både HSB och bekräftar det som unga beskriver om att känna lojalitet till den som hyr ut i andrahand och tar ut oskälig hyra. Skyddet för oskäliga andra- handshyror fungerar inte, menar man. Andrahandshyresgäster upplever sig ofta ha någon form av lojalitet till den som hyr ut. Lagstiftningen fungerar inte, den lever sitt liv, anser man på HSB. har inte engagerat sig i frågor kring andrahandmarknaden . Det förs inte någon central statistik utan det är något som varje enskilt medlemsföretag hanterar. tion anser man sig för långt bort från verkligheten för att föra dis- kussioner om andrahandsmarknaden centralt. 6.2.3Svårt att ha kontroll på vem som bor i lägenheten I intervjun med Svenska bostäder leder frågan om andrahands- marknaden in på frågan om det skulle vara möjligt att göra ett avtal med andrahandshyresgästen direkt. Detta medger man skulle vara både tryggare för den som hyr och öka kontrollen över andra- handsuthyrningen. ställer man sig tveksam till idén efter- som detta skulle medföra ytterligare administrativa kostnader för fastighetsbolaget. godkänns 750 andrahandsuthyr- ningar vilket kräver administration. ger fastighetsägare kritik, när det gäller att följa upp och hålla ordning på vem som bor i deras lägenheter. Det tilläggs dock att det finns ett antal fastighetsägare som bedriver ett intensivt arbete för att på olika sätt försöka ha kontroll på vem eller vilka som egentligen bor i lägenheterna. Detta arbete visar sig vara framgångsrikt; man upptäcker ständigt olagliga andrahandsuthyr- ningar, så det lönar sig, menar . I likhet med övriga aktörer, som vi talat med, anser HSB att det är viktigt med någon form av kontroll av andrahandsmarknaden. Inte minst för den som hyr i andrahand. När det gäller bostadsrätt, finns en kontroll som är stärkt och som innebär att var och en som upplåter sin lägenhet i andra hand ska ha ett medgivandebeslut från styrelsen i bostadsrättsföreningen. Den som flyttar in ska vara en fullvärdig medlem som hon eller han bor där. Denna rätt som fullvärdig medlem, menar HSB, saknas när det gäller hyresgäster som hyr en hyresrätt i andrahand. Trots regelverk för andrahandsuthyrning är det den som har förstahandskontrakt som har kontakt och kontrakt med värden. Fastighetsägarna Syd ser svårigheter för fastighetsägarna att få kontroll över andrahandsmarknaden. Enligt lag ska man ha hyres- värdens medgivande för att hyra ut i andrahand, men som fastig- hetsägare får man inte alltid frågan. Indirekt kan fastighetsägaren få indicier från till exempel andra hyresgäster i samma fastighet att det bor någon i huset som man inte känner igen. Fastighetsägarna Syd har tillsatt en arbetsgrupp som särskilt arbetat med frågan om svart handel. Arbetsgruppen har utifrån sitt arbete tagit fram en rapport om svarthandel för Fastighetsägarna Syds räkning. Under arbetets gång har arbetsgruppen bland annat mött en fru- stration hos fastighetsägarna då de sitter med hela bevisbördan. Det finns klara problem med att bevisa om någon bor inneboende eller hyr olagligt i andrahand. Ett sätt att komma tillrätta med problemet är att medvetandegöra hyresgästen vid kontraktsskrivningen. Fas- tighetsägarna Syd har av den anledningen gjort en reglering i sina hyreskontrakt med en särskild klausul i kontraktet där hyresgäs- tens ansvar tydliggörs. Det är upp till fastighetsägarna att använda sig av detta och även om slarv förekommer arbetar organisationen för att medlemmarna ska få ett gott stöd och hjälp kring detta. bekräftar svårigheterna för fastighetsägarna när det gäller att ha kontroll på andrahandsuthyrning. Regelverket ger fastighetsägarna små möjligheter att agera. 6.3Fakta, forskning och kommentarer om andrahandsmarknaden Det finns litet skrivet och forskat om andrahandsmarknaden och än mindre om ungas situation på andrahandsmarknaden. I en brist- situation minskar rörligheten på den reguljära bostadsmarknaden och andrahandsmarknaden växer. Både de intervjuade unga och övriga aktörer på bostadsmarknaden vittnar om en bristande kon- troll över vem som hyr ut, till vem och varför. Följden har blivit en omfattande svarthandel och olagliga avgifter där det ofta är unga personer med bristande kunskap om regelsystem som utnyttjar och utnyttjas. 6.3.1Tillfälliga boenden är lösningen för de som inte kvalificerar sig I rikstäckande studie om andrahands- boendet, dess villkor och omfattning, konstaterades att andra- handsboendet var koncentrerat till storstadsområden, högskole- orter och ett antal industrikommuner. Dels beskrevs andrahands- uthyrningens omfattning i kvantitativa termer och grundade sig på specialbearbetningar av folk- och bostadsräkningen 1985. Dels beskrevs andrahandsboende och andrahandsuthyrningens villkor kvalitativt, vilket grundades på intervjuer med andrahandshyres- gäster, förstahandshyresgäster och bostadsrättsinnehavare, som hyrde ut sin lägenhet, fastighetsförvaltare inom allmännyttan, pri- vata och kooperativa bostadsrättsföreningar samt privata fastig- hetsägare. I ovan nämnda rapport konstaterades att en minskning av antalet små lägenheter i kombination med en förhållandevis stor grupp unga mellan 18–försvårade för unga att skaffa egen bostad. Vidare konstaterades att bristen på bostäder gjorde att andrahandsmarknaden växte. De som hade en lägenhet lämnade ogärna den ifrån sig på grund av bostadsbrist. De valde istället att hyra ut i andrahand. I likhet med , senare, hade unga per definition inte tillgång till befintliga bostadsanskaffningskanaler därför att de inte kvalificerade sig genom att leva upp till de villkor som ställdes. Brist på mindre lägenheter och en egen osäker arbets- och inkomstsituation utgjorde viktiga skäl till att unga i högre grad än andra grupper var tvungna att förlita sig på kontakter och tips om andrahandsuthyrning. De allra flesta, som hyrde ut sin lägen- het, gjorde det för att arbeta eller studera på annan ort och/eller att provbo med sambo. Majoriteten avsåg att komma tillbaka till hemorten, men det fanns också en tendens att behålla lägenheten på grund av det rådande bostadsläget på orten. Antingen hyrde man då ut eller lät lägenheten stå tom i väntan på framtida behov, som till exempel föräldrar som sparade lägenheter tills barnen är flygfärdiga. Den genomsnittliga tiden för uthyrning var, när rapporten skrevs , . De som hyrde ut, ansåg att det var en fördel om personen man hyrde ut till var känd . Sam- tidigt var en alltför nära personlig relation inte att föredra, då man i högre grad tvingades ta hänsyn till den nära relationen i situationer då den som hyrde kanske inte skötte sig. Ju närmare kontakt man hade med sin andrahandshyresgäst desto mindre brydde man sig om att avtalsmässigt reglera förhållandet49. Var fjärde av alla unga i åldrarna 20–2005 har flyttat hem- ifrån, men inte lyckats skaffa en egen bostad. Nästan alla dessa per- soner bor på sätt som innebär att de saknar besittningsskydd50. En stor andel unga förverkligar sitt eget boende genom ett eller flera värnpliktsår på andrahandsmarknaden. Som andrahandsboende har de i regel korta boendetider i varje lägenhet, osäkra kontrakt, 49Källa: , (1990) , B., (1990) Andrahandsboende ungdomar – villkor och omfattning. (2005) Unga vuxnas boende . Hur bor 20–27 åringar? Hur vill de bo? samt en boendekostnad som i regel är något högre än den mark- nadsmässiga hyran51. 6.3.2Unga andrahandsboende försvinner i statistiken I kartläggning av hemlösheten i har defini- tionen av hemlöshet utvidgats för att få in fler aspekter av proble- matiken. I rapporten betraktas personer som bor hos släkt och vänner eller på annat sätt utan kontrakt eller med andrahands- kontrakt kortare än som hemlösa. Boendet på den kommunala andrahandsmarknaden är i de flesta fall omgärdat med en rad villkor och krav som innebär att den boende från till en annan kan slängas ut från sin bostad. Den som bor på sådana villkor kan knappast betraktas som en person som förfogar över ett hem, menar man i studien. Hemlösheten har enligt mätningar ökat , från ca 10 000 personer till 17 000 personer i landet52. I kartläggningen har enbart personer som bor med osäkra villkor och som haft kontakt med räknats in. Den kategorin består av av den totala andelen hemlösa. Många av de personer som vi har intervjuat i den här studien skulle enligt definition av hemlöshet räknas som hemlösa. De bor i andrahand ofta utan kontrakt, ibland med tillfäl- liga kontrakt eller inneboende hos vänner. Majoriteten skulle dock inte räknas med i och då inte heller i stati- stiken på grund av att de i de flesta fallen aldrig haft kontakt med sociala myndigheter. Det finns ett generellt problem med detta, där unga ofta inte söker sig till myndigheter för hjälp gällande sin bostadssituation, eftersom de tenderar att se sin situation som normal. För att en definition av hemlöshet ska vara konsekvent bör den byggas på boendesituationen och inte på hur benägen per- sonen är att söka hjälp hos myndigheterna. Om definitionen hem- löshet fortsättningsvis kommer att omfatta också den här gruppen, bör mätmetoderna ändras så att också unga som flyttar runt, i många fall , räknas med i statistiken över antalet hemlösa. 51Källa: , (1990) , B. (1990) Andrahandsboende ungdomar - villkor och omfattning. 52Källa: , (2005) Tak över huvudet. Rapport om hemlöshet i , Omfattning och karaktär. Enligt visar data från undersökningen att stora delar av problematiken med hemlöshet grundar sig i bostadspoliti- ken. Det finns formella regler som stoppar människor, som skulle klara att ha ett eget boende från, att få bli vanliga hyresgäster och har blivit en allt större hyresvärd när det gäller andrahandsuthyrningen53. 6.3.3Att vara skriven hemma betyder inte att det är där man bor Flera av dem som vi intervjuat är skrivna hemma men har flyttat hemifrån. Det är uppenbart att många som formellt bor hemma faktiskt inte bor kvar hos föräldrarna och att de är hänvisade till andrahandsmarknaden och andra tillfälliga boenden. Bara i den här intervjustudien på 20 personer gäller detta minst fem av dem men troligt ännu fler, frågan är inte ställd direkt och det finns därför fall där vi är osäkra utöver de fem som vi vet är skrivna hemma. Det är naturligt att den som byter bostad frekvent inte orkar eller ens anser det praktiskt möjligt att vid varje flytt anmäla nya uppgifter gällande folkbokförningen. Det här är det viktigt att vara klar över, när statistiska undersökningar görs över hur unga bor. Den registerinformation som finns är i detta fall inte tillförlitlig och bör därför användas med medvetenhet om detta. 6.3.4Andrahandsmarknaden är en dold marknad Det är svårt att uppskatta hur många som bor i andrahand och hur många som bor med lagliga andrahandskontrakt eller bor olagligt. Det ligger i sakens natur att det inte går att få fram uppgifter om detta, men det är uppenbart att andrahandsmarknaden framför allt i storstadsregionerna är omfattande och att kontrollen över vem som bor i olika bostäder är begränsad. Både unga och övriga aktörer på bostadsmarknaden är överens om att det skulle behövas mer kon- troll av att de regler som gäller andrahandsboende verkligen följs. Andrahandshyresgästens sociala och rättsliga villkor varierar, visar studien om andrahandsboende ungdomar . De flesta har reglerat vad som gäller parterna emellan i skriftliga avtal. 53 Källa: , (2005) Tak över huvudet. Rapport om hemlöshet i , Omfattning och karaktär. det finns de som lever under osäkra omständigheter och utan riktiga kontrakt. Några har erfarenhet av att ha bott otillåtet i andra hand och finner detta mycket otryggt. Detta bekräftas också i våra genomförda intervjuer. Omflyttningsgraden varierar i studien . Några har flyttat endast , sedan man lämnat föräldrahemmet och bor under relativt trygga förhållanden genom att hyra i andrahand av en släkting. Andra har hunnit med ett tiotal andrahandskontrakt. Andrahandsboende upplevs generellt som osäkert och otryggt. Det är inte ovanligt att andrahandshyresgäster upplever avtalsbrott, som gör att man plötsligt ställs på bar backe. Någon fastighetsägare att förlita sig på har man inte. Akuta lös- ningar på boendet i dessa situationer söker man hos föräldrar och vänner54. Fastighetsägarna kom med en rapport som uppskattar omfattningen av andrahandsuthyrningen i . Där räknar man med att 13 200 hyreslägenheter i innerstaden hyrs ut i andrahand och att de som hyr betalar högre hyra än förstahandshyresgästerna. Om andrahands- hyresgästen är ett företag betalar de ännu mer, uppskattningsvis mer än förstahandshyresgästen55. Fastighetsägarna Syd noterar, utifrån en studie där 400 hyresgäster och 40 fastighetsägare i och tillfrågats, en generell ökning av både andrahandsuthyrning och svarthandel56. 6.3.5Otrygghet och risk för ett urholkat regelsystem Andrahandsmarknaden är i många avseenden uthyrarnas marknad. Det är de som ställer och dikterar villkoren. Andrahandshyresgäs- ten har oftast bara att acceptera eftersom konkurrensen är stor. Det är tydligt att det finns många oegentligheter på andrahandsmarkna- den med människor som satt i system att hyra ut i andrahand, trots att de har flyttat vidare till ett annat fast boende. Att andrahands- hyresgästen också betalar en olagligt hög hyra verkar så vanligt att det i princip ses som normalt. Det finns stora behov av större kon- 54Källa: , (1990) . B., . A-L (1990) Andrahandsboende ungdomar – villkor och omfattning. 55Källa: Fastighetsägarna , (2000) . T, Hyra i andrahand – vinnare och förlorare. 56Källa: Fastighetsägarna Syd, (2004) Svarthandel med hyreskontrakt – i samband med byten och andrahandsuthyrning. troll av att de regler som gäller också följs för att inte unga och andra utsatta grupper ska utnyttjas. Många andrahandshyresgäster vill inte gärna ifrågasätta eventuella överhyror eller andra villkor av rädsla för att mista sitt andrahandskontrakt. I många fall är också hyresvärd en bekant. Man tycker att relationen till förstahandshyresgästen är så god att det ses som känsligt att ifrågasätta villkor och huruvida uthyr- ningen är laglig med värdens godkännande eller ej. Det är svårt att veta om de unga som vi intervjuat är medvetna om regelsystemet och om möjligheten att överklaga till hyres- nämnden och få tillbaka pengar för olagligt höga andrahandshyror. Gemensamt är att reglerna inte upplevs vara relevanta bland de intervjuade. Det finns en acceptans för att de regler som gäller i övriga samhället inte är applicerbara på en marknad som känne- tecknas av brist57. Det är ett dilemma att de som skulle kunna agera för att sanera andrahandsmarknaden är den svaga parten, det vill säga de som hyr i andra hand. De är i en beroendesituation och det krävs mycket för att göra en anmälan till hyresnämnden, då en given konsekvens är att den som anmäler blir av med den tillfälliga bostaden. 7 Unga matchar inte bostadsmarknadens villkor Många studier tyder på att etableringsprocessen från att bli ung till att bli vuxen har förlängts och att det inte längre handlar om en kort övergångstid utan en alltmer utsträckt och särpräglad tid i livet. Ungas etableringsmönster har en tendens att bli allt mer differentierade vilket betyder att processen att bli vuxen inte längre följer det givna mönster som gällt tidigare för de allra flesta. Detta i sin tur resulterar i att det är viktigare än någonsin att se på gruppen unga som en heterogen grupp med vitt skilda livssituationer58. Ungas etablering på bostadsmarknaden beror på vilka individuella förutsättningar som finns beroende av social bakgrund, allmän livs- situation och stöd från omgivningen. I kapitlet som följer vill vi ge en bild av ungas övriga livsvillkor och hur de själva och övriga aktörer ser på hur dessa påverkar möj- 57 Källa: KTH, ,J., , L. (2005) Svarthandel med hyreskontrakt i . 58 Källa: , (2005) FOKUS 05 En analys av ungas etablering och egen försörjning. ligheterna på bostadsmarknaden. Sedan följer en forskningsöversikt med kommentarer. 7.1Ungas egen beskrivning om bostadsmarknadens villkor De unga vi intervjuat beskriver olika former av hinder, som de möter på bostadsmarknaden och i sitt arbete med att skapa ett sammanhang och en tillvaro för sig själva. De som är har kvar en tillförsikt om eget boende framöver medan de som är mellan 25–beskriver sin situation som något av ett personligt tillkortakommande. Frågor som vad gör jag för fel dyker upp och två av de intervjuade menar att när man talar om att man inte har någon bostad ses det av vissa arbetsgivare som en indikator på att något kanske inte står rätt till hos den sökande. Flera av dem som intervjuats beskriver att det är ett personligt misslyckande att varken ha fast arbete, förhållande eller bostad när man närmar sig 27–. –Jag känner mig fortfarande inte vuxen för . Det tror jag att jag hade gjort om jag hade haft ett eget boende, min lägenhet som jag får fixa och som är mitt hem. Jag har inte haft ett hem på väldigt . Jag bor någonstans, jag har mina saker någonstans, men jag har inte ett hem. Allting känns liksom tillfälligt. Även om man liksom har alla sina möbler, sina böcker, allting så är det fortfarande tillfälligt. Jag är , jag har ingen egen lägenhet, jag har inget hem. Då känns det väldigt tufft, det gör det. Det var inte så man tänkte att det skulle vara. Det blir ingen åldersnoja men det blir liksom det här att man känner sig misslyckad, det gör man. Att man inte kommit längre än så, att man fortfarande delar, eller är inneboende, eller har ett andrahandskontrakt. –Jag har inte haft fast anställning, jag har jobbat som vikarie på dagis, skola och fritids och fastän jag jobbar så räknas inte det som fast anställning, är lika med du får ingen lägenhet. Sen när man söker jobb så blir det på samma sätt, det är lite så här: Jaha du bor hemma fortfarande?! De ser lite på en så. Det är en ond cirkel man hamnar i för har man ingen lägenhet då är det svårt att få jobb också om man inte bor inne i stan. 7.1.1Livssituationen är svår att kombinera med villkoren på bostadsmarknaden Av de 20 personer som vi intervjuat har samtliga på olika sätt erfa- renhet av uppbrott och omorientering i livet. Deras livssituation är inte stabil och det är komplicerat att få ihop den splittrade tillva- ron. Det går inte alltid att planera. De personliga omständigheterna är svåra att kombinera med de krav som ställs på exempelvis bostadsmarknaden. Detta gäller både i sökandet av bostad och vid tecknandet av hyreskontrakt. Villkoren förutsätter också vissa boendekonstellationer som inte alls stämmer överens med de behov och efterfrågan som unga har. –Eller så har de en lägenhet men de tillåter inte kompisar att bo tillsammans. Det var något ställe som jag pratade med en kvinna som sa att de hade en lägenhet och allt lät bra. Jag ringde upp igen men då hade de ingen lägenhet. Tydligen så hade de en, men den kunde vi inte få i alla fall för att vi är kompisar. De frågade vilka som skulle bo där. De förklarade inte varför de inte ville ha kompisar bo tillsammans. En kvinna i , beskriver hur hon söker bostad som hon startat företag, jobbar extra och har ett nytt förhållande. –har jag ju tur som har eget så jag kan ju komma och gå lite som jag vill. För då är det så här: måste du kolla på lägenheten . Min pojkvän har inte en chans att komma iväg då. Hade det inte varit för mig Jag får ju gå och kolla på all- ting, vilket betyder att jag inte lägger ner lika mycket tid på företaget (har eget företag) som jag skulle behöva göra.