sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Det ekonomiska utrymme som i har skapats via kö- och förmedlingsavgifter har återinvesterats i verksamheten i form av utökade administrativa resurser och utveckling av systemet. Syste- met har därmed anpassats i takt med att kraven ökat och ett högre tryck funnits på tjänsterna. Boplats finansieras genom driftsbidrag från ägarna samt reklam- och annonsförsäljningsintäkter, inga an- vändaravgifter tas ut. Konsekvensen blir att intäkterna inte speglar de växande behoven av ekonomiskt utrymme allt efter att använ- dandet av systemet ökar. Både i och har förmedlingssystemen lyckats knyta till sig majoriteten av hyresvärdarna, också de privata. Ut- vecklingen går också framåt på båda håll med en ökning i antalet annonserade/förmedlade lägenheter, Boplats an- nonserade ut 8026 lägenheter, en ökning med jämfört med . ökade och förmedlande 9 728 lägenheter . Främst är det en ökning av lägenheter från kommunala bostadsbolag där det i inneburit ett stort tillskott när allt fler kommuner anslutit sig till bostadsförmedlingen. Antalet lägenheter från privata värdar har i legat på ungefär samma nivå , medan det i ökat . De båda förmedlingssystemen har en grundläggande likhet i sin affärsidé och målsättning, att samla så många av de lediga lägenhe- ter som kommer ut på marknaden som möjligt. Den stora skillna- den i inriktningen och innehållet i affärsidéerna mellan Boplats och stads bostadsförmedling är att i är grunden att annonsera/förmedla lägenheter, medan det i förutom att lägenheter ska förmedlas också läggs stor tyngd på hur detta ska göras: efter kötidsordning i ett öppet och rättvist system med god service och tillgänglighet.. Ytterligare en skillnad är att Boplats i affärsidén har ambitionen att vara en bredare bostadsservice än att enbart annonsera/förmedla hyreslägenheter, som syfte nämns också: Informera om bostadsmarknaden i .. Jämförelse av förmedlingssystemen från ett effektivitetsperspektiv Det finns ett högt krav på användaraktivitet i båda systemen och de sökande anmäler från samma grundprincip intresse för de lägenhe- ter som de är intresserade av. Den avgörande skillnaden är det kö- system som används i men inte i . Det finns ganska stora skillnader mellan de bostadssökandes möjligheter att planera sitt sökande och bedöma sina möjligheter i de båda förmedlingssystemen. Utifrån ett effektivitetsperspektiv konstateras att trots längre publiceringsperiod på lediga lägenheter och bättre möjligheter för en effektiv process för de sökande i , är aktivitetskravet lägre, förutsägbarheten högre och förmedlingstiden kortare än i . Detta innebär från ett hy- resvärdsperspektiv en mindre faktiskt kostnad av administration och en indirekt minskad kostnad genom utebliven hyresintäkt. Jämförelse av förmedlingssystemen för bra matchning mellan ledig lägenhet och bostadssökande Gällande resultatet för matchningen går det inte att se några stora skillnader. Trots helt olika urvalsprinciper har inte några problem med den slutgiltiga matchningen lyfts från någon. En strikt köprin- cip i kombination med tydligt redovisade krav från hyresvärdarna i innebär ett tydligt och förutsägbart förmedlingssystem där få diskussioner förs om på vilka grunder någon får en lägenhet. Situationen i är den motsatta. Då varken hyresvärdarnas krav eller urvalsprinciper är synliga för de bostadssökande är förvir- ringen stor över på vilka grunder man erbjudes eller inte erbjuds ett kontrakt. Jämförelse av förmedlingssystemen om funktionalitet och service Både i och har man lyckats väl att samla le- diga lägenheter i de båda förmedlingssystemen, men dessa bör bättre spegla den regionala bostadsmarknaden än de gör . Från hyresvärdsperspektiv ökar ett mer regionalt inriktat förmedlingssy- stem en möjlighet till en bredare exponering av de lediga lägenhe- terna, och för de bostadssökande begränsas inte den faktiska bo- stadsmarknaden av kommungränser. De båda systemens funktio- nalitet verkar vara hög från ett hyresvärdsperspektiv. Trots att sy- stemen är så olika utformade och omfattningen av service varierar verkar ändå hyresvärdarna nöjda med den service som erbjuds. Det är viktigt att förmedlingssystemen är flexibla utifrån de sö- kandes olika förutsättningar och behov, både när det gäller till- gänglighet men också utifrån de sökandes olika omständigheter. Det finns begränsningar i båda systemen som inte är fullt anpassade till de sökandes förutsättningar, exempelvis för den som har mer än en inkomstkälla. Trots att tillgång till personlig service finns är det fortfarande svårt att bedöma hur ett så pass internetbaserat för- medlingssystem slår mot de som inte har möjlighet att söka bostad via nätet. Det bör göras vidare undersökningar av detta och hur tillgängligheten för alla grupper kan ökas. Det är också av största vikt att de hemsidor som hela förmedlingssystemen bygger på finns tillgängliga i flera språk. Där är Boplats föredömligt som har i prin- cip hela hemsidan tillgänglig på både svenska och engelska. Jämförelse av förmedlingssystemen för bred information och effektiva tekniska lösningar Från de privata fastighetsägarna är möjligheten att kunna lyfta fram fördelarna med hyresrätten mer generellt en positiv del av ett om- fattande förmedlingssystem. Med den stora konkurrens som är på bostadsmarknaden , och den omfattande ombildningen från hyresrätter till bostadsrätter, menar man att det skulle kunna vara en del i förmedlingssystemets service, att lyfta fram de positiva aspekterna av att hyra i stället för att köpa en bostad. Unga vill veta hur hyresvärdarna resonerar, vad som krävs för att man ska få en bostad. Hyresvärdarna menar att det finns en bristande kunskap hos unga men också mer generellt, om regelsystem och att mer kunskap om detta skulle skapa förutsättningar för en mer välfunge- rande bostadsmarknad. När det gäller tekniska lösningar utvecklas de båda förmedlings- systemen parallellt, och en klar insikt finns om nödvändigheten att förbättra informationen till de bostadssökande både gällande lä- genhetens egenskaper men också närområde, kommunikationer och annan relevant information. Gällande övrig kompletterande bostadsinformation som inte är direkt relaterad till förmedlingsfrå- gor är Boplats ett bra exempel på hur en mer generell bostadsservice kan se ut. Boplats service är mer heltäckande och allmän och ger därmed en större helhetsbild av vilka alternativ som finns på bostadsmarknaden men också hur den brist på kunskap, som både sökande och hyresvärdar anser vara ett problem, kan åt- gärdas. Jämförelse av förmedlingssystemen för försäkran mot diskriminering Frågan om möjlighet till insyn, och därmed kontroll att diskrimine- ringslagstiftningen följs, är en viktig skillnad mellan de två förmed- lingssystemen. Det går inte att påvisa att det skulle vara vanligare med diskriminering på olika grunder i förmedlingssy- stem, än i - men i och med att förmedlingsprocessen är sluten - går det heller inte att visa motsatsen. Systemet i är utarbetat på ett sådant sätt att det är stängt för insyn som ett stort antal detaljerade uppgifter om den bostadssökande efterfrågas vid registreringen. Ur diskrimineringssynpunkt är detta ett problem, dels risken för att diskriminering sker utan att man kan upptäcka det men också risken för att bli misstänkt för diskri- minering och inte kunna visa på motsatsen. Det kan konstateras att debatten om bostadsförmedlingar och bo- stadsservice mycket sällan avhandlat hur en bostadsservice skulle kunna utformas för att vara till nytta för alla parter. I våra inter- vjuer med unga och aktörer på bostadsmarknaden har vi fokuserat på just denna frågeställning. I vår intervjustudie som ingick i Bout- redningens delrapportering , definierades problem som unga bostadssökande och andra aktörer ansåg vara hinder för unga att etablera sig på bostadsmarknaden. Ett återkommande tema var svårigheterna att orientera sig på bostadsmarknaden och svårig- heter att förstå regelverk och systemet för hur man skaffar en bo- stad. I detta inledande kapitel redogör vi för den problembild som ligger till grund för följande djupanalys av bostadsförmedlingssystem. Det finns inget samordnat och lättöverskådligt system för bo- stadssökande och förmedling av bostäder, varken nationellt eller regionalt. Det är svårt att få en överblick och det finns sällan någon samlad information om hur, var och på vilket sätt man söker bo- stad, vilka regler som gäller och vad som efterfrågas av hyresvär- darna. Det finns inga enhetliga system utan olika kommuner och olika hyresvärdar har sina egna regler och metoder för hur lediga lägenheter fördelas. Både unga och övriga parter på bostadsmark- naden beskriver hur komplext och tidskrävande det är för bostads- sökande att hitta lediga bostäder, framförallt där efterfrågan och konkurrensen är stor. Där situationen är omvänd och utbudet är större än efterfrågan handlar det i stället om att det främst är av in- tresse för hyresvärdarna att få hjälp att hitta lämpliga hyresgäster. De olika förmedlingssystem som finns hos olika värdar och på olika platser skapar många frågetecken hos de bostadssökande gäl- lande på vilka grunder lägenheter fördelas. Det är svårt att bedöma de egna möjligheterna och på så sätt effektivisera sökprocessen. Unga och övriga parter är också överens om att det finns en generell kunskapsbrist där bristen på information och guidning skapar osäkerhet och förvirring. En splittrad bostadsmarknad ger utrymme åt oseriösa aktörer och ryktesspridning Konsekvensen av dagens splittrade bostadsmarknad är att den ger utrymme åt mindre seriösa alternativ för bostadsförmedlande. Både unga själva och övriga parter på bostadsmarknaden vittnar om en utbredd svarthandel och olika former av illegal förmedlingsverk- samhet. Detta är något som ses som ett problem av alla parter och det finns ett gemensamt intresse att komma tillrätta med dessa problem. Från de bostadssökandes sida handlar det om att slippa betala svarta pengar för att få tillgång till information om lediga lägenheter eller tillgång till ett första- eller andrahandskontrakt och slippa betala dyra överhyror på andrahandsmarknaden. Från hyres- värdarnas perspektiv handlar det om att ha inflytande och kontroll över vem som bor i deras lägenheter och att få till en bra matchning mellan ledig lägenhet och passande hyresgäst. Något som också kan ses som ett allvarligt problem är den bristande kunskap som finns om både den egna och andra bo- stadsmarknader bland såväl bostadssökande som bland hyresvärdar. Den lämnar utrymme för spekulationer och ryktesspridning. In- trycket att det är omöjligt att få en bostad kan ibland vara ett större problem än den faktiska bostadsbristen och detta har ibland resul- terat i tomma bostäder också i bristområden på grund av att de bo- stadssökande inte känner till olika alternativ. Risken är att utsatta grupper med bristande kunskap väljer bort de befintliga bostads- försörjningskanalerna och i stället utnyttjas ekonomiskt på den svarta andrahandsmarknaden. Då vi vet att unga bostadssökande efterfrågar en mer samlad in- formation om lediga lägenheter och övrig bostadsinformation är det viktigt att ta reda på vad som skulle kunna motivera hyresvär- darna att delta i ett samlat förmedlingssystem. Utifrån ovanstående är syftet med denna rapport om bostadsin- formation och förmedlingssystem för bostäder att undersöka vad som efterfrågas av bostadsmarknadens parter, de som söker bostad och de som tillhandahåller bostäder. Vilka olika egenskaper bör ett effektivt och väl fungerande förmedlingssystem ha för att både bo- stadssökandes och hyresvärdarnas behov ska tillgodoses? Vilka kriterier efterfrågas från de olika perspektiven? Målsättningen är att lyfta fram för- och nackdelar med de två största förmedlingssystem som används i , och därmed bidra till en ökad insikt och kunskap om vad som efterfrågas av bo- stadsmarknadens parter. För att konkretisera och möjliggöra en mer systematisk prövning av hur olika existerande förmedlingssystem lever upp till de egen- skaper som efterfrågas av parterna, har jämfört två befintliga system, och . Djupintervjuer har gjorts med representanter från de båda bostadsförmedlingssyste- men, en kontinuerlig diskussion har också förts över telefon och e- post under arbetets gång. Intervjuer har även gjorts med represen- tanter för de privata fastighetsägarnas organisationer i , och . Anteckningar har förts under ovanstående intervjuer och sammanställts i minnesanteckningar. Unga bostads- sökande har intervjuats i fokusgrupper och där har frågan om för- medling av bostäder diskuterats, liksom hur man söker en bostad, och hur de olika bostadsförmedlingssystemen fungerar. Dessa in- tervjuer finns bandade och utskrifter har gjorts från bandupptag- ningarna. Intervjuer har slutligen gjorts med representanter från , och en skiftlig förfrågan har gått till nätverket gällande vad bostadssökande efterfrågar i ett förmed- lingssystem. Studier har gjorts av de båda förmedlingssystemens hemsidor och årsrapporter, samt statistik och övriga information som till- handahållits från Boplats och bo- stadsförmedling. Vidare har litteraturstudier gjorts av externa studier som varit relevanta för ämnet. Slutligen har också eget material tagits fram av eller på uppdrag av som gjort egna studier om de kommunala bostadsbolagens roll och arbete, samt en intervjustudie och kartläggning av övriga bostadsförmedlingar i landet. Vi begränsar oss i rapporten till att se över förmedlingen av hyres- bostäder eftersom bostadsrättsmarknaden och egnahemsmarkna- den redan har väl utvecklade system för säljare och köpare att hitta varandra. Vi har heller inte undersökt förmedlingen av hyreslägen- heter på andrahandsmarknaden i denna rapport. De intervjuer som har gjorts för att få fram hyresvärdarnas per- spektiv har enbart gjorts med de privata fastighetsägarnas organi- sationer. Begränsade resurser och övriga omständigheter har gjort att vi har valt att fokusera på de privata hyresvärdarnas syn på för- medlingssystemen. Vi anser att deras preferenser och synpunkter i princip bör vara representativa också för ett mer generellt hyres- värdsperspektiv. De medverkar också i förmedlingssystemen helt på frivillig basis och det är därför intressant att undersöka vad som motiverar denna medverkan. Vidare kommer den jämförande studien att begränsas till att un- dersöka funktion och nytta för parterna i de förmedlingssystem som används i respektive . Det finns utöver dessa ytterligare ett antal bostadsförmedlingar men då problemen med bostadsbrist bland unga är som störst i storstadsregionerna och någon form av avgränsning krävs har vi valt att undersöka dessa system. bostadsförmedling och Boplats är vidare två olika sätt att lösa förmedlingsfrågan och dessa har funnits under en förhållandevis vilket gör dem lämpliga som jämförelseobjekt. Det ska tilläggas att också har startat upp ett system för förmedling av hy- reslägenheter, vi har dock inte möjlighet att undersöka detta när- mare då uppdrag kommer att avslutas . Rapporten kommer enbart att fokusera på hur ett förmedlings- system kan utformas för att förenkla sökprocessen, hur detta kan ge information om lediga lägenheter och övrig relevant information som efterfrågas av bostadsmarknadens parter. 3 Bostadsförmedlingsfrågan förr och nu I det här kapitlet redogörs för hur det ser ut aktuellt och historiskt i frågan om förmedling av bostäder. En genomgång görs av lag- stiftning och forskning i frågan om bostadsförmedlande och bo- stadsservice. Vidare utreds hur kommunerna arbetar med förmed- lande av bostäder, bostadsservice och sina kommunala bolag. Kapitlet avslutas med en genomgång av bostadsförmedlingssystem i övriga landet, undantaget och som redovisas i detalj i kapitel 5. förändrades förutsättningarna för kommunernas bostadspolitiska arbete då bostadsmarknaden avreglerades. Lagen om bostadsanvisningsrätt (1947:543) upphävdes . Lagen tillkom som ett led i samhällets strävan att få igång bostadsbyggandet efter . Den innehöll bestäm- melser om både befogenheter och skyldigheter för att kommu- nerna skulle sätta in åtgärder som främjade bostadsförsörjningen och bostadsbyggandet inom kommunen. Vid upphävandet av lagen lät man kommunernas skyldighet att ansvara för bostadsförsörjningen vara kvar. Det nya var att kom- munerna själva skulle utarbeta former för hur de på bästa sätt skulle ta hand om bostadsförsörjningen. Samma ansvar men ökad frihet att organisera. I samband med upphävandet av lagen överfördes rätten att använda kommunala skattemedel i något förändrat skick till annan lagstiftning. En konsekvens av upphävandet av lagen om bostadsförsörjning blev att bostadsfrågan fick en mer undanskymd roll i kommunernas arbete. Allt fler kommuner valde att inte längre utarbeta riktlinjer för bostadsförsörjningen och bostadsförmedlingarna avvecklades i snabb takt. Då nuvarande lagstiftning om bostadsförsörjning (2000:1383), infördes saknades en samordnad förmedling av bostä- der i av kommunerna. När lagen infördes ansågs en aktiv och serviceinriktad bostadsförmedling som ett viktigt instrument för att uppnå målet om allas rätt till en god bostad. Främst gällde detta i en besvärlig bostadsmarknadssituation med brist på bostäder 2000/01:26)1. Därmed förtydligades bostadsfrågan som en socialpolitisk välfärdsfråga. hade cirka 100 kommuner en bostadsför- medling och i princip alla kommuner med över 50 000 invånare hade en bostadsförmedling. avvecklades bostads- förmedlingarna i landet och 2005 konstaterar att det endast finns tio kommunala bostadsförmedlingar kvar i Sverige2. Intern arbetsgrupp på utreder kommunernas bostadsförsörjningsansvar fick en intern arbetsgrupp på till upp- gift att föreslå åtgärder som skulle resultera i att kommunerna bättre levde upp till sitt bostadsförsörjningsansvar. Vidare skulle åtgärderna syfta till att alla ska kunna söka och få en bostad på rätt- visa och jämlika villkor, att medborgarna ska få kunskap om var, hur och på vilka grunder de kan söka bostäder, samt att ingen diskriminering ska förekomma och att tillgången på bostäder för utsatta grupper ökar. Förslagen från arbetsgruppen presenterades i departements- promemorian Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden och sammanfattas nedan. Förändringar i lagen (SFS 2000:1383) om kommunernas bostads- försörjning omfattar följande punkter: förtydligande av målet med bostadsförsörjning behovet av förmedlingsservice för bostadssökande och fastighets- ägare behovet av kunskapsunderlag för att ta fram kommunernas riktlinjer samordning av olika planeringsinstrument ökat fokus på ett regionalt perspektiv Arbetsgruppen föreslog också att lagen kompletteras med en be- stämmelse där kommunerna åläggs att inrätta en organi- sation för bostadsservice, där förmedlingsservice och övrig bostads- relaterad information ska samlas. Vidare föreslås att kommunerna ska 1 Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarkanden, Ds 2006:09, Miljö- och samhälls- byggnadsdepartementet, 2006 2 Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden, Ds 2006:09, Miljö- och samhälls- byggnadsdepartementet, 2006 Effektiv bostadsservice SOU 2007:14 inrätta bostadskö med förmedling efter kötid när det gäller hyresrätter. Förändringar föreslås i lagen (SFS 2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag, dessa ska förmedla minst hälften av sitt bestånd via den kommunala bostadskön. Utöver ovan nämnda föreslås även ny lagstiftning där fastighets- ägare med fler än 20 bostadslägenheter med hyresrätt ska vara skyl- diga att redovisa de förmedlingsprinciper som tillämpas och i vilken omfattning de förmedlar sina lägenheter till bostadssökande. Lagen är tänkt att omfatta såväl privata som kommunägda bostadsföretag. Undantag görs för bostadsföretag som uteslutande förmedlar le- diga lägenheter via den kommunala bostadsservicen. Arbetsgrup- pen vill se en översyn av hur principer för förmedling av bostäder formuleras och tillämpas. Syftet är att få en bild av hur förmedling av bostäder går till när den inte är organiserad inom den kommu- nala bostadsservicen. Slutligen föreslår arbetsgruppen också en to- tal utvärdering av ovan nämnda lagförändringars effekter och ge- nomslag efter en tidsperiod . Responsen på arbetsgruppens rapport och åtgärdsförslag blev omfattande. En del var positiva medan andra ifrågasatte med vilken rätt staten skulle ålägga kommunerna skyldigheten att ha en bo- stadsservice. Det påtalades ofta att det måste vara upp till varje kommun att själv avgöra vilket behov som finns i den egna kom- munen. Uppenbart blev, av reaktionerna på arbetsgruppens förslag, att det finns starka känslor och minnen kvar från tidigare former av kommunala bostadsförmedlingar. Dessa skymmer fortfarande sik- ten för en konstruktiv diskussion om hur dagens förmedlingssy- stem kan utformas för att gynna alla parter; region, kommun, ar- betsmarknad, bostadssökande och hyresvärdar. Kommunernas roll gällande information och förmedling av bostäder I ses bostaden som en social rättighet där välfärdssamhället bär det yttersta ansvaret för att varje individ har någonstans att bo. Det finns en uppgiftsdelning mellan stat och kommun där kom- munens åtaganden är omfattande. Staten svarar för lagstiftning och kan ge ekonomiskt stöd till bostadsbyggandet och kommunen har ansvar för planering och genomförande. Den lokala självstyrelsen och dess möjligheter att prioritera och göra vägval för långsiktiga utvecklingsfrågor, när det gäller till exempel bostadsfrågan, är viktig. Dagens lagstiftning, såväl Kommunallagen, som Lagen om kommunernas bostads- försörjningsansvar ger kommunerna betydande möjligheter och spelrum att tolka regelverk och göra prioriteringar efter lokala och regionala förutsättningar. För kommunernas del gäller följande lagstiftning. Kommunal- lagen ger bland annat kommuner rätt att skapa och driva bostads- företag, ger kommunerna ansvar för planering av markanvändning och för att bidra till goda boendemiljöer, Socialtjänstlagen ger kommunen det yttersta ansvaret för den enskilde, med särskilt ansvar för äldreboende, funktionshindrade och hemlösa. Ur lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, Lag (2000:1383) 1 § Varje kommun skall planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs Vid planeringen av bostadsförsörjningen skall kommunen, om det be- hövs, samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. Riktlinjer för bostadsförsörjningen skall antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Lag (2002:104) 2 § skall lämna kommunerna i länet råd, information och underlag för deras planering av bostadsförsörjningen. På vilket sätt kommunerna ska bedriva sin bostadsförsörjnings- planering regleras inte i lagtexten. Förutsättningarna varierar och planeringen måste anpassas efter situationen lokalt och regionalt. Kommunerna är därför ålagda att utarbeta riktlinjer för bostads- försörjningen. Innehåll och omfattning lämnas åt kommunerna att bestämma, men en kommun är skyldig att lämna uppgifter om kommunens bostadsförsörjningsplanering till regeringen om den begär så. Enligt lagen om bostadsförsörjning ska en kommun inrätta en bostadsförmedling om det behövs och om två eller flera kommuner har behov ska de anordna en gemensam förmedling av bostäder. Fortsättning från lagen om kommunernas bostadsförsörjnings- ansvar, Lag (2000:1383) 3 § Om det behövs för att främja bostadsförsörjningen skall en kom- mun anordna bostadsförmedling. Om två eller flera kommuner behö- ver gemensam bostadsförmedling, skall dessa kommuner anordna så- dan bostadsförmedling. Regeringen får förelägga en kommun att anordna bostads- förmedling enligt första stycket. Sedan lagen om bostadsförsörjning trädde i kraft har kommu- ner med bostadsförmedling som förmedlar lägenheter enligt kötid möjlighet att ta ut en avgift för de som anmäler sig till kön.