sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Avgiften ska gälla och kommunen kan själv be- stämma nivå på avgiften3. Om en fastighetsägare upprättar en kö så har denne inte rätt att ta ut någon köavgift av de bostadssökande. Till skillnad från yrkesmässiga bostadsförmedlare får han inte heller ta ut någon förmedlingsavgift för att upplåta en lägenhet i sitt be- stånd. Detta gäller oavsett om det är en privat eller allmännyttig fastighetsägare4. Fortsättning från lagen om kommunernas bostadsförsörjnings- ansvar, Lag (2000:1383) 4 § En bostadsförmedling som förmedlar lägenheter i tur- ordning efter kötid får, utöver sådan förmedlingsersättning som får tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt 12 kap. 65 a § jordabalken (hyreslagen), ta ut en avgift för rätten att stå i kö (köavgift) av den hy- ressökande. Kravet på förmedling efter kötid skall inte hindra att ett begränsat antal lägenheter som är tillgängliga för kön fördelas enligt ett förturssystem. Forskning om bostadsförsörjning, bostadsförmedling och bostadsservice Boendeplanering är en viktig del i kommunernas strategiska plane- ring. Som instrument för en funktionell bostadsförsörjning finns olika typer av förmedling av bostäder och bostadsservice för kom- muninnevånarna. Utifrån kommunernas bostadsförsörjningsansvar har regeringens uppdrag att följa utvecklingen när det gäller kommunernas arbete med riktlinjer för bostadsförsörjningen och planeringen generellt. följer även utvecklingen av förmedlande av bostäder och service som kommunerna erbjuder. 3 Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden, Ds 2006:09, Miljö- och samhälls- byggnadsdepartementet, 2006 4 , , 2006 bostadsmarknadsenkät görs och här nedan redo- visas bostadsmarknadsenkät tillsammans med ett antal andra studier för att ge en bild av bostadsförmedlingar och service i . Det finns begränsat med studier som beskriver denna typ av verksamhet i kommunerna. De arbeten som utöver bo- stadsmarknadsenkät refereras i detta kapitel är Miljö- och sam- hällsbyggnadsdepartementets, Rättvisa och jämlika villkor på bo- stadsmarknaden (Ds 2006:9), studien och allmännyttan – en kartläggning av kommunernas ägardirektiv och bostadsföretagens regler för tilldelning och uthyrning av lägenheter från IM-gruppen med forskare aktiva inom , , på uppdrag av , samt vid KTH:s delstudier, Vilken information kan potentiella kunder finna på bo- stadsförmedlingarnas hemsidor? och Vilken information kan potentiella köpare finna i annonser för bostadsrätter och egnahem på Internet? Hur kommunerna arbetar med bostadsförsörjningsfrågor I , , redovisas att servicen gentemot de bostadssökande varierar i kommunerna. I flertalet kommuner består bostadsförmedlingen i att det kommu- nala bostadsbolaget eller en stiftelse fördelar sina egna bostäder. Mer än hälften av kommunerna lägger ut information om bostadsmarknaden på sin hemsida. Enligt lagen om bostadsförsörjning åläggs landets kommuner att utarbeta riktlinjer hur bostadsförsörjningen ska hanteras under varje mandatperiod. Enligt är det av landets kom- muner som har riktlinjer antagna inom innevarande mandatperiod trots att lagen nu funnits . Det är vanligare bland kommuner med bostadsbrist att man arbetar aktivt med bostads- försörjningen, än bland kommuner med balans eller överskott på bostadsmarknaden5. På uppdrag av har som tidigare nämnts att IM- gruppen med forskare aktiva vid IBF, , har ge- nomfört en kartläggning av hur kommunerna hanterar tillhanda- hållandet av ägardirektiv. Enligt studien finns det många dokument som kan styra ett allmännyttigt bostadsföretag vilket också 5 , , 2006 återspeglar sig bland de kommuner som studerats. Enligt lag, som fastställdes ska kommuner som ägare tillhandahålla ägar- direktiv för alla sina bolag. Enligt krav skall kommunen genom ägardirektiven: fastställa det kommunala ändamålet med verksamheten, utse samtliga ledamöter och minst en revisor, se till att kommunfullmäktige får yttra sig innan beslut i verk- samheten som är av principiell beskaffenhet eller annars av store vikt fattas samt besluta om allmänheten har rätt att ta del av handlingar hos företaget. Långtifrån alla av de ca 40 tillfrågade kommunerna har ägardirektiv till sina bostadsföretag fastställda av kommunfullmäktige. Nästan en fjärdedel har direktiv som är fastlagda antingen i stiftelseurkun- der eller i bolagsordning. De 33 direktiv som särskilt studerats är vanligen mycket allmänt hållna men i ungefär hälften finns skriv- ningar som rör uthyrningspolicy6. Det finns relativt sett en med- vetenhet bland kommuner om studenters och ungdomars särskilda behov av bostäder. Dessa grupper nämns ofta i ägardirek- tiven. I vissa fall står de som särskilt uttalade målgrupper för den kommunala allmännyttiga bostadsförsörjningen. Trots detta visar det sig att inte ens de mest ambitiösa formuleringarna i frågan sak- nar direktiv om hur den speciella satsningen ska förverkligas. Hur många, var i kommunen, vilka kostnader, vilka eventuella regeländ- ringar som kan behövas etc. är aspekter som inte i något fall berörs. I studien reserverar man sig för att det eventuellt kan finnas andra, komplimenterande dokument som inte granskats inom ramen för denna studie. , konstateras det, verkar ungdomsboende kopplas till nyproduktion. Varken anpassningar av befintligt bo- stadsbestånd eller ändring av interna förtursregler tas upp i ägar- direktiven7. Tillgänglighetsfrågor, bostadsförsörjningen för äldre och funk- tionshindrade samt brottsförebyggande och trygghetsskapande åt- gärder är exempel på frågor som står högt på dagordningen. 65 kommuner arbetar med förhållanden i utsatta områden som en 6 Ungdomarna och allmännyttan – en kartläggning av kommunernas ägardirektiv och bostadsföretagens regler för tilldelning och uthyrning av lägenheter, IM-gruppen och Ibf, , på uppdrag av , 2006 7 Ungdomarna och allmännyttan – en kartläggning av kommunernas ägardirektiv och bostadsföretagens regler för tilldelning och uthyrning av lägenheter, IM-gruppen och IBF, , på uppdrag av , 2006 särskilt aktuell fråga. Trygghet och brottsförebyggande åtgärder är och har länge varit den enskilda typ av insats som är vanligast, men även fysiska upprustningar av bostäder och boendemiljöer är vanligt förekommande8. Insatserna för särskilda grupper räcker . Trots satsning- arna på specialbostäder , är det på många håll svårt för kommunerna att leva upp till ansvaret för särskilda grupper. lyckas man inte tillgodose behoven för de äldre och funktionshindrade. Jämfört med har färre kommu- ner angett att de har brist på hyreslägenheter för flyktingar. Det vanligaste sättet att skaffa fram bostäder till denna grupp är som tidigare, genom samarbete med allmännyttan. noterar att kraven från hyresvärdarna ökar, vilket försvårar. Kommunen har det yttersta ansvaret för individens rätt till bostad Genom internationella åtaganden om mänskliga rättigheter har förbundit sig att förverkliga rätten till bostad. Rättigheten omfattas bl.a. av artikel 11 i FN:s konvention för ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter (1966). Den kommer också till uttryck i den europeiska sociala stadgan (1996) där konventionsstaterna ska främja tillgången till bostäder och minska hemlösheten i syfte att undanröja den och göra bostäder ekonomiskt tillgängliga för personer som saknar tillräckligt med medel. Rätten till bostad ska genomföras enligt principen om likabehandling. I regeringsformens program- stadga i 1 kap. 2§ anges att den enskildes personliga, ekonomiska och kulturella välfärd ska vara grundläggande mål för den offentliga verksamheten och att det särskilt ska åläggas det allmänna att trygga rätten till arbete, bostad och utbildning samt verka för social omsorg och trygghet samt för en god levnadsmiljö. Tre grupper har lagstadgad rätt till bostad. Dessa är personer med funktionshinder, äldre som inte klarar sitt boende och personer som söker asyl i landet. För de två förstnämnda grupperna har kommunen det yttersta ansvaret och för asylsökande finns ett statligt ansvar att se till att speciella bostäder upplåts9. 8Bostadsmarknadsenkäten , , 2006 9Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden, Ds 2006:9, Miljö- och samhälls- byggnadsdepartementet, 2006 I bostadsmarknadsenkät redovisas att kom- munernas sätt att hantera förturer skiljer sig. En tredjedel av lan- dets kommuner har någon form av förturssystem inom kommunen när det gäller förmedling av bostäder. En av de grupper som ofta beviljas förtur är personer med lättare rörelsehinder som behöver flytta till en bostad med bättre tillgänglighet. Andelen kommuner som beviljar den här typen av förtur har ökat . Det förekommer i en fjärdedel av kommunerna. Exempel på andra grupper som kan beviljas förtur till en bostad är hushåll som behö- ver flytta till en billigare bostad, trångbodda familjer med många barn och de som har mycket starka sociala och/eller medicinska skäl. Även bland de här grupperna kan man skönja en viss ökning . Nio kommuner uppger att de varken har någon bostadsförmedling eller att deras allmännytta har någon egen kö men att det förekommer förturer ändå. I kommentarerna uppges att det är sociala förturer det handlar om och som beviljas i sam- arbete med och t.ex. arbetsförvaltningen. Skälen till det byte av bostad eller område som personen söker måste i regel styrkas med intyg, t.ex. läkare, socialarbetare eller någon annan som i sin yrkesverksamhet har en stödjande eller behandlande kontakt med sökanden och som väl känner till behovet av en bostad10. Femton procent av kommunerna beviljar även förtur till perso- ner som fått arbete i kommunen. Några övriga kommuner uppger att man vanligtvis inte beviljar förtur till dessa personer men att man ändå försöker hjälpa dem att hitta en bostad11. har regler för hur förturer ska hanteras. Ex- empelvis är krav på medicinska skäl eller näringslivsmässiga skäl vanliga, det vill säga nyckelpersoner som kan vara av särskild nytta i kommunen. I särskilda fall förekommer även kampanjer riktade till specifika kategorier, till exempel ungdomar. Därutöver förekom- mer olika typer av kategoriboende för såväl ungdomar som äldre (55+)12. När det gäller hemlösa personer eller hushåll har fler jämfört med lyckats få bostad genom kommunens försorg. Trots detta noterar var fjärde kommun att de behövt fler bostäder att an- visa till personer som inte kan få eget förstahandskontrakt på den ordinarie bostadsmarknaden. Tre av tio uppger att det har blivit 10Bostadsmarknadsenkäten , , 2006 11Bostamarknadsenkäten , , 2006 12Ungdomarna och allmännyttan – kartläggning av kommunernas ägardirektiv och bostadsföretagens regler för tilldelning och uthyrning av lägenheter, IM-gruppen och Ibf, , på uppdrag av , 2006 svårare att få fram bostäder till hemlösa. De flesta samarbetar med allmännyttan men bara tre av tio kommuner har något regelbundet samarbete om detta med privata fastighetsägare13. infördes lagen (2003:307) om förbud mot diskriminering. Diskrimineringsgrunderna var då etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, sexuell läggning och funktionshinder. gäller lagen även för diskrimineringsgrunden kön. Lagen gäller bland annat vid tillhandahållande av bostäder. 2002/03:65 Ett utvidgat skydd mot diskriminering omfattas all yrkes- mässigt tillhandahållande av bostäder av diskrimineringsförbudet. Det medför att en ägare av en hyresfastighet som inte utannonserar lediga lägenheter, utan i stället har en lista med personer som anmält intresse för att hyra lägenhet, omfattas av lagen. 2004/05:147 Ett utvidgat skydd mot könsdiskriminering kan man göra undantag från förbudet mot diskriminering vid tillhanda- hållandet av bostad om det kan motiveras av ett berättigat mål som väger tyngre än kravet på likabehandling. Syftet är att inte mot- verka ideella organisationer och kommuner som tillhandahåller akutboenden eller mer stadigvarande bostäder för exempelvis en- bart för kvinnor som far illa14. I Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden (Ds 2006:9) tar man upp diskrimineringsbegreppet och skiljer på direkt och in- direkt diskriminering. Exempel på direkt diskriminering, som inte givet sorteras som direkt diskriminering, är exemplet med hyres- värden som nekar en person med viss hudfärg att hyra en lägenhet på grund av andra hyresgästers önskemål. Även om avsikten kan vara för att bespara personen i fråga lidande kan handlingen be- traktas som diskriminerande. Indirekt diskriminering är då en per- son missgynnas genom tillämpning av en bestämmelse eller ett förfaringssätt som framstår som neutralt, men som i praktiken ute- stänger eller missgynnar en grupp människor utifrån diskrimine- ringsgrunderna som omfattas i lagen. Ett exempel som först på tal i intervjuer med unga är inkomstkravet anser många. Indirekt diskriminering för tanken till strukturell diskriminering som 13Bostadsmarknadsenkäten , , 2006 14Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden, Ds 2006:9, Miljö- och samhälls- byggnadsdepartemntet, 2006 behandlas i betänkandet Det blågula – strukturell diskriminering i (SOU 2005:56), där konstateras att forskning om strukturell diskriminering när det gäller boendet är sällsynt och att hyresvärdars, bostadsrättsföreningar och fastighets- mäklares agerande bör studeras närmare utifrån ett diskriminerings- perspektiv. Enligt , docent i kulturgeografi, finns tecken på att det finns bostadsförmedlare, fastighetsmäklare, bostadsrätts- föreningar och även privatpersoner som utövar diskriminering som påverkar människors möjlighet att välja bostad15. Rapporter och olika händelser visar att det inte är ovanligt att personer upplever att de utsätts för diskriminering inom bostads- sektorn. Bland annat har media genomfört så kallade diskrimi- neringstester för att påvisa diskriminering på bostadsmarknaden (, 2006) 16. återkommande opinions- undersökning pekar på att andelen personer som anser att diskriminering förekommer ökat från år år 200517. När det gäller förmedlingsprinciper finns inga bestämmelser om vilka krav som är rimliga att ställa på en potentiell hyresgäst. Det är upp till respektive hyresvärd att ha förmedlingsprinciper som de anser lämpliga för att bedriva sin verksamhet. Detta gäller även bo- stadsförmedlingar. Frågan är dock komplicerad då fastighetsägare ofta är kunder och bostadsförmedlingens verksamhet bygger på att de vill använda deras tjänster. Generellt sett ökar fastighetsägarnas och bostadsbolagens krav om och när det råder bostadsbrist. Ju högre krav desto svårare blir det för olika människor att ha lika möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden18. När det gäller strukturell diskriminering, d.v.s. regelverk, normsystem och tan- kemönster i samhället som utestänger vissa gruppers möjligheter att välja boende är frågan om förmedlingsprinciper central. 15Artikel, Etnisk boendesegregation och rasism, 16Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden, Ds 2006:9, Miljö- och samhälls- byggnadsdepartemntet, 2006 17Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden, Ds 2006:9, Miljö- och samhälls- byggnadsdepartemntet, 2006 18Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden, Ds 2006:9, Miljö- och samhälls- byggnadsdepartemntet, 2006 definieras enligt som en bostadsförmedling som har inrättats av kommunen och där kom- munen beslutar om mål och riktlinjer för verksamheten. Den be- höver dock inte drivas i egen regi, utan kommunen kan uppdra åt någon annan att driva verksamheten enligt avtal. I bostadsmarknadsenkät redovisas att av kommunerna uppger att allmännyttan har egen kö/förmedling, säger att de har bostadsförmedling, uppger att de har privat bostadsförmedling och uppger att bostads- förmedling saknas helt. Kommunala bostadsföretagens fördelning av lediga lägenheter I många kommuner där man uppger att det finns en bo- stadsförmedling handlar det egentligen om att det allmännyttiga bostadsbolaget eller en stiftelse har en kö där man för- delar sina lägenheter. av lägenheter från privata aktörer sker inte där. Därtill finns det i vissa fall kommunala bo- stadsbolag med bostadsförmedling som har som service att även förmedla övriga aktörers lägenheter. I praktiken är det dock så att de privata inte lämnar några tomma lägenheter till förmedling, utan hör endast av sig i de fall då de har överskott på lägenheter19. Utifrån definition, som detta avsnitt inledningsvis beskrev, identifierar att åtta kommuner har en bostadsförmedling . Dessa är, , AB (avtal med ), , , , , och . Enligt intervju- studie kan både och kommuns bostadsförmedling ifrågasättas. tillhandahåller enbart lägenheter från det allmännyttiga bostadsföretaget och kommun erbjuder endast bostadsinformation via e-post och telefon, någon förmedling av bostäder finns inte. 19 , , 2006 Regionalt perspektiv på förmedling av bostäder Tillväxtförutsättningarna i landets regioner skiljer sig. Ett fåtal re- gioner växer medan ett stort antal mindre regioner stagnerar eller fortsätter att krympa. Utvecklingen med fortsatt stark tillväxt för stora regioner får långtgående effekter över kommungränserna. bostadsmarknadsenkät för 2006-07 visar att en femtedel av landets kommuner samarbetar med någon annan kommun när det gäller boendeplanering. Framförallt sker samarbete där det finns någon typ av regionförbund eller liknande sammanslutning. Att kunna erbjuda bostäder i attraktiva lägen och öka inflyttningen är frågor som är aktuella i många kommuner20. När det gäller utbildnings- och arbetsmarknad diskuteras det re- gionala perspektivet betydligt mer än när det gäller bostäder. Kommunikationsnät byggs ut för att människor ska kunna arbeta på en annan ort, kommuner gör gemensam sak för att få till de inf- rastruktursatsningar som krävs för att göra hela regionens arbets- marknad mer tillgänglig. I de län som har regionala utvecklingspro- gram eller motsvarande ligger inriktningen i de flesta fall på när- ingsliv, kompetens/utbildning och infrastruktur. Resonemang om livsmiljö/attraktivitet är också vanligt förekommande. I vissa län hanteras bostadsförsörjningen inom ramen för utvecklingspro- grammen men redovisar att knappt hälften av befintliga regionala utvecklingsprogram och liknande dokument tar upp bo- stadsfrågan21. Bostadsfrågan hanteras fortfarande i första hand som en angelägenhet, där kommungränsen avgör hur infor- mation av utbudet och förmedling av lediga bostäder går till. Avgifter i samband med bostadsförmedlande Sedan lagen om bostadsförsörjning trädde i kraft har kommu- ner med bostadsförmedling, som förmedlar lägenheter enligt kötid, möjlighet att ta ut en avgift för de som anmäler sig till kön. Avgiften ska gälla och kommunen kan själv be- stämma nivå på avgiften22. Fem av kommuner med en bostadsförmedling har valt att utnyttja möjligheten att ta ut en 20Bostadsmarknadsenkäten , , 2006 21Strategier för regional utveckling – kapplöpning mellan regioner, , 2004 och Regionala tillväxtprogram och fysisk samhällsplanering, , 2004 22Rättvisa och jämlika villkor på bostadsmarknaden, Ds 2006:09, Miljö- och samhälls- departementet köavgift, och den varierar mellan 200 till bland de som redovisat storleken på avgiften. Två kommunala bostadsbolag tar ut en köavgift, avgiftens storlek redovisas dock inte23. Service gentemot de bostadssökande Förutom att kommunerna förmedlar bostäder via en bostadsför- medling kan de även ge annan service om den lokala bostadsmark- naden. av kommunerna uppger att det går att få informa- tion/rådgivning om vilka möjligheter som finns att få tag i en bo- stad i olika delar av kommunen och vart man ska vända sig. Via kommunernas hemsidor finns det länkar till det kommunala bo- stadsbolaget och ibland också till privata fastighetsägare och mäk- lare. lägger ut information om bostadsmarknaden på kom- munens hemsida och säger att det går att få en lista med lo- kala fastighetsägare med telefonnummer, av kommunerna ger ingen service om den lokala bostadsmarknaden24. I den studie om bostadsförmedlingars informationsutbud på in- ternet, som genomförts vid KTH, konstateras att informationen genomgående är bra och lättillgänglig. Det som ofta saknas, och som skulle vara bra att utveckla, är information om olika geogra- fiska områden för hyresrätter. I studien förespråkas en samlande information för samtliga fastighetsägare och att företrädesvis kommunen tar på sig detta samordningsansvar. Vidare anser man att mer information om hyreslägenheter enkelt skulle kunna expo- neras och på så vis också skapa intresse för bostäder och områden som konsumenten inte per automatik sökt eller ens känner till. I studien finns också ambitioner att låta konsumenten i högre grad styra värderingen av hyresrätter, vilket man menar skulle öka in- tresset för områden och bostäder som är okända för den bostads- sökande25. 23Bostadsmarknadsenkäten , , 2006 24Bostadsmarknadsenkäten , , 2006 25Information på marknaden för hyreslägenheter och – hur kan konsumenter och domstolar skaffa sig information? m.fl., KTH Bygg- och fastighetsekonomi, 2006 Några av de kommunala bostadsbolagen uppger att de vid förfråg- ningar om adresser till privata hyresvärdar lämnar ut sådan infor- mation. Trots en konkurrenssituation dem emellan anser man att det kan vara till gagn för kommunen med nya invånare. Servicean- dan är större framförallt när det gäller långväga inflyttare och gäller främst i kommuner där man inte har brist på bostäder. I någon an- nan kommun är fallet det omvända. Såväl kommunen som det all- männyttiga bostadsbolaget känner en stark konkurrenssituation från de privata fastighetsförvaltarna varför de inte vill förmedla deras lägenheter26. Hur söker man bostad Det finns inget enhetligt system för att söka bostad varken inom eller mellan olika kommuner. Dagens bostadssökande behöver vara mycket aktiva själva i sitt sökande av lägenhet. Även i de fall kom- munerna har en bostadsförmedling är det upp till den sökande själv att regelbundet gå in på förmedlingens hemsida, bevaka och anmäla sitt intresse för eventuellt lediga lägenheter. Till privata värdar kan man lämna intresseanmälningar och dessa väljer oftast ut sina sö- kande utan något speciellt kö-system. Hos större värdar är det van- ligt att anmälan/kundanmälan görs med en anmälningsblankett via bolagets/förmedlingens hemsida som skickas antingen elektroniskt eller med post. Hos mindre privata värdar är anmälningssystemet inte givet datoriserat. Här gäller fortfarande en skriftlig intresse- anmälan där man presenterar sig själv, talar om inkomst och lämnar referens samt talar om varför man väljer att lämna intresseanmälan till just denna värd/fastighetsägare. När det gäller bostadsbolag och förmedlingar får man efter anmälan ofta stå i kö och samla kö-po- äng. När personen är registrerad som sökande hos bola- get/förmedlingen är det upp till den sökande att vara aktiv och be- vaka de lägenheter som läggs ut på hemsidan. Lägenheten ligger vanligtvis ute på hemsidan mellan 3–och då har den sö- kande möjlighet att anmäla sitt intresse för att få gå på visning. 26 , , 2006 Söka bostad i kommunala bostadsbolag I studien om Ungdomarna och allmännyttan från IM-gruppen, redovisas två typer av grundsystem gällande hur bostadsföretagen handlägger fördelningen av lediga lägenheter. Det ena bygger på intresseanmälningar som den sökande gör. Sökande lämnar sina uppgifter om sig själv och preciserar vilken typ avlägsenhet som önskas, bolaget gör en matchning mot de lediga lägenheter man har i sitt bestånd och skickar därefter ut erbjudanden. Därefter sker fördelningen på lite olika sätt. Antingen styrs det av reaktionstid, det vill säga först till kvarnprincipen, alternativet är att bolaget aktivt arbetar och väljer ut rätt sökande till rätt lägenhet. De bolag som arbetar så vill placera sina hyresgäster med förhoppning om att kunna åstadkomma väl fungerande bostadsområden27. Det andra systemet bygger på ett mer aktivt arbete från den sö- kandes sida. Bolaget lägger då upp sina lediga lägenheter på Internet och sökande söker den lägenhet som är av intresse. Därefter finns olika tillvägagångssätt för att fördela lägenheterna.