sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Vissa bolag använder sig av en typ av först till kvarn-modell. När en lägenhet fått tillräckligt med intresseanmälningar tas den ur systemet och den som sökt lägenheten först får den om villkoren uppfylls. Vanligast är att lägenheter fördelas enligt kötid. Sökande ställer sig i kö och samlar tid/poäng. Redan boende hos den aktuella hy- resvärden tillgodoräknas sin boendetid och för icke redan boende hos hyresvärden, räknas kötid. Kölistan är vanligtvis offentlig och var och en kan följa sin placering i kön. I studien från IM-gruppen konstateras att systemet med intresseanmälningar sakta ersätts av varianten där kunden förväntas vara mer aktiv. Det är resurs- sparande för bolaget genom att man slipper matchningsprocessen. Även i de bolag som aktivt placerar sina kunder fördelas många lägenheter utifrån tid eftersom många ansökningar är likvärdiga och det i många fall tar för mycket tid att fullt ut tillämpa match- ningsmetoden28. 27 Ungdomarna och allmännyttan – kartläggning av kommunernas ägardirektiv och bostadsföretagens regler för tilldelning och uthyrning av lägenheter, IM-gruppen och Ibf, , på uppdrag av , 2006 28 Ungdomarna och allmännyttan – kartläggning av kommunernas ägardirektiv och bostadsföretagens regler för tilldelning och uthyrning av lägenheter, IM-gruppen och Ibf, , på uppdrag av , 2006 Flera av bolagen har också en speciell plats där man kan söka lä- genhet utan att ha några kö-poäng. Platsen kallas ofta för direkt, bums , bostadssnabben eller liknande. Den som först anmäler sitt intresse för lägenheten får första chansen att titta på den och få ett erbjudande. Flera av bolagen erbjuder kunddatorer till hjälp på kontoren. Bolagen skriver ofta att de förbehåller sig rätten att fritt välja hyresgäst. Förutom att köa hos de kommunala bostadsbola- gen kan den sökande göra en intresseanmälan hos olika privata hy- resvärdar. Datorns betydelse vid bostadssökande Internet och datorer har stor betydelse vid dagens bostadssökande och personer som av olika anledningar inte har tillgång till, eller kan hantera datorer blir begränsade i sina möjligheter att hitta bo- stad. Sökandet underlättas betydligt för den som har tillgång till och vana av att använda sig av en dator. För personer som behöver besöka eller ringa till bostadsförmedlingens kontor varje gång de ska bevaka eventuellt lediga lägenheter blir sökprocessen väsentligt komplicerad29. studie av ett antal kommuners bostadsförmedling och service Under tidig höst 2006 gjorde en studie av övriga bostadsförmedlingar som komplement till en fördjupningsstudie av och förmedlingssystem, som pågått . Syftet var att få exempel på hur bostadsservice och för- medling av bostäder organiserats i övriga landet. I stort bekräftar studie uppgifter och slutsatser om bo- stadsförmedlingar och service varför vi valt att i detta avsnitt lyfta fram och beskriva ett urval olika förmedlingssystem och servicesy- stem som exempel på hur frågan hanteras i olika kommuner. Stu- dien i sin helhet med tillvägagångssätt, urval och samtliga intervjuer redovisas i bilaga 1. 29 , , 2006 lades bostadsförmedlingen ned i kommunen. fanns ingen samordning eller samarbete kring förmedling och förtursverksamheten fungerade dåligt. Som följd av detta startade kommunen en bostadsförmedling 1993, tillsammans med HSB, (det kommunala bostadsbolaget) och ett antal privata fastighetsägare. Syftet var att skapa en marknadsplats med enkla och snabba beslutsgångar. 1999 drog sig , det kommunala bostadsbolaget ur, de ville sköta uthyrningen av sina bostäder på egen hand. blev internet ett alltmer förekommande verktyg. Samtliga aktörer drog sig ur verksamheten och bostadsförmedlingen, Bostad , privatiserades helt. finansieras verksamheten genom uppdrag från kommun och privata fastighetsägare. Bostad förmedlar samtliga studentbostäder, handhar kommunala tomt- och småhuskön samt har kommunens uppdrag att ordna och förmedla förturer/lägenheter för personer med sär- skilda behov, t.ex flyktingar och sociala förturer. görs en behovsuppskattning och därefter utformas frivilliga kontrakt med fastighetsägare om hur många lägenheter de ställer till förfogande. Antalet lägenheter som lämnas grundar sig på storleken på bestån- det. Nästan alla fastighetsägare har sina egna hemsidor och många, särskilt de större tar hand om sin egen uthyrning. Bostad fungerar som marknadsplats men fungerar också som en kompass för den bostadssökande. Här finns information om vad man ska tänka på när man skriver kontrakt och var man kan vända sig i olika frågor samt länkar till fastighetsägare. Många mindre fas- tighetsägare använder Bostad . Graden av service be- stämmer de själva. Bostad använder sig inte av något kösystem. Som bostadssökande fyller man i en intresseanmälan, antingen via inter- net eller genom att göra ett besök i som ligger centralt i . Bostadssökande betalar ingen avgift. De lägenheter som Bostad får in som lediga läggs ut på nätet och bostadssökande som registrerat sig får höra av sig om de är intresserade. Lägenheten ligger ute för att bostadssökande ska ha en möjlighet att visa sitt intresse. Därefter överlämnas in- tressenternas namn till fastighetsägaren som beslutar, utifrån sina kriterier, om vem som får lägenheten. Det är olika hur mycket Det är fastighetsägaren som köper tjänsten, men i vissa fall sköts hela kedjan av Bostad . När det gäller fastighetsägares önskemål och kriterier för att godkänna eller avvisa bostadssökande säger man nej till diskrimine- rande urvalskriterier – exempelvis nationalitet, ålder är svårare att dra gränsen för, det kan ha att göra med blandningen av hyresgäster. Bostadsbyrån i drivs på initiativ av kommunen i bolags- form med en styrelse bestående av representanter från respektive ägare. De tre kommunala bostadsbolagen äger vardera och kommunen äger . Byrån förmedlar det mesta av hyresrätterna i kommunen och förmedlar samtliga lägenheter för allmännyttan, sammanlagt rör det sig om 3 500 lägenheter. Utöver detta hanteras villakön och kön för kommunala tomter, nyproduktion och bostadsrätter samt förturer. Kommunen, kommunala fastighetsbolagen och privata fastig- hetsägare betalar för förmedling, administration och service. För fastighetsägare med hyresrätter betalar man /lägenhet/år (disponering och administration kring urval av presumtiva hyres- gäster) som ska förmedlas av byrån. Fastighetsägaren betalar ytter- ligare för varje förmedlad lägenhet, för kreditprövning och dylikt. Kommunen betalar för uppdraget att ansvara för förtursverk- samheten. De personer som av särskilda/sociala skäl inte får eget kontrakt kan få ett andrahandskontrakt, där sociala myndigheterna har förstahandskontraktet. utvärderas boendet och förstahandskontraktet övergår till hyresgästen om allt gått bra. Bostadssökande betalar också en årsavgift på . För- medling av lägenheter sker utifrån kötid och kreditprövning. I nu- läget står 4 300 personer i kö. En uppskattning visar att av dessa står passivt i kön, däribland unga som ännu inte uppnått ålder eller/och saknar fast/tillräcklig inkomst. Bostadsbyrån väljer hyresgäst och genomför hela processen. Vid ytterst tveksamma fall kan samråd med hyresvärden vara aktuell. För unga är det problem men reglerna kring anställning är flex- ibla, enligt bostadsbyrån. För den som studerar och inte kan styrka annan inkomst kan en borgenär finnas med som säkerhet. sökande visa att den klarat försörjning t.ex. bakåt, trots en- bart timanställning, räcker det med att arbetsgivaren står som refe- rens och styrker att man arbetar och är skötsam. Hamnar unga under socialbidragsnormen brukar man säga nej/avråda. Sökande registrerar sig genom att fylla i en blankett som lämnas (manuellt) till förmedlingen och betalar in årsavgiften. Bekräftelse skickas hem och det är datumet för anmälan som gäller för beräk- ning av kötid, under förutsättning att man också betalar avgiften. Lediga lägenheter läggs ut på hemsidan och där får sökande göra en intresseanmälan, detta kan också göras per telefon. Lediga lägen- heter publiceras och ligger ute . Som sökande kan man inte se på nätet hur man ligger till för att få en lägenhet. Däremot går det att få hjälp av bostadsbyrån som kan se hur lång genomsnittlig väntetid det är på olika områden eller typ av lägen- heter. Det råder brist på små billiga lägenheter. har inlett samarbete med och för att producera BoKlok hus. Det finns ett visst samarbete mellan kommunerna i området/regionen. Till exempel vid toppar (hösten då alla ska skilja sig) händer det att byrån kontaktar närliggande kommuner, företrädesvis allmännyttan för att lösa brådskande ärenden. Bostadsförmedlingen har frivilliga avtal med fastighetsägare, vilka består av av samliga fastighetsägare och motsvarar av lägenhetsbeståndet i kommunen. Fastighetsägarna förbehåller sig rätten att säga nej. Bostadsförmedlingen åtar sig att lämna negativa besked till presumtiva hyresgäster. De som blir nekade att hyra, ofta p.g.a. för låg inkomst eller brist på referenser, förs över till anvisningsgruppen. I anvisningsgruppen ingår repre- sentanter från bostadsförmedling, ett antal fastighetsägare och sociala myndigheter. Här försöker man på olika sätt finna lösningar för att personerna ifråga ska få ett eget boende. Bostadsförmedlingen har ett nära samarbete med fastighets- ägarna i kommunen. Ett nätverksarbete som kräver mycket energi och tålamod och förhandlande för förmedlingen. Förmedlingen arbetar utifrån ett kösystem där kötid och prioriteringsordning till- lämpas. Prioriteringen sker utifrån olika prioriteringsgrupper som bostadssökande placeras in i. Lägenheter förmedlas enligt principen datum för registrering, placering i prioriteringsgrupp och datum för aktivering. När bostadssökande ställer sig i bostadsförmedling- ens kö görs en skriftlig anmälan där persondata och önskemål fylls i. För att ansökan ska aktiveras ska depositionsavgiften på betalas. Cirka 450 lägenheter förmedlas , 6 000 personer står i kö och bristen på lägenheter är ganska stor. har man haft som mål att lösa sociala förturer . Handläggningstiden har förlängts p.g.a. det svåra läget . Verksamheten består av ett internetbaserat system med möjlighet till personlig kontakt under besökstid/telefontid. Bostadsförmed- lingen förmedlar kommunens egna och andras lägenheter. HSB lämnar då och då lägenheter och det finns ett antal privata värdar som också lämnar sina lägenheter. Bostadsförmedlingen sköts av en person anställd av kommunen men placerad på . Via webbsidan kan bostadssökande registrera sig. Sökande som inte har tillgång till internet kan ringa och få hjälp med sin registre- ring. Datorer finns placerade på Medborgarkontor för att öka till- gängligheten. Bostadsförmedlingen tillämpar rak kötid. Bostadssö- kande kan prenumerera via e-post och får snabb information om lediga objekt. Ingen förmedling tillämpas. för- medling sker endast för nyproduktion. När en lägenhet bli ledig kallar man tio personer till visning. Därefter har bostadssökande på sig att bestämma sig för om de är intresserade och hyresassistenten gör en bedömning av inkomst. Studiemedel som enda inkomst kräver borgenär. När det gäller förturer finns sociala kontrakt där sociala myndigheter hyr ut i andrahand, men detta kommer inte vanliga unga till del. kommuns bostadsinformation och Gavlegårdarnas uthyrningsverksamhet Kommunen tillhandahåller bostadsinformation via sina Medbor- garkontor där det finns kunniga personer och tillgång till datorer. Någon bostadsförmedling finns inte. som finns i hanteras av det kommunala bostadsbolaget, Gavlegårdarna. Dessa hanterar endast uthyrning av sitt eget lägen- hetsbestånd vilket består av av samtliga hyresrätter i kommu- nen. Gavlegårdarna samverkar med högskolan i på så vis att högskolan sköter all uthyrning av studentbostäder. Anmälan görs via telefon, internet eller genom att besöka Gavle- gårdarnas Kundcenter. Bekräftelse på anmälan skickas via post. I anmälan uppges personuppgifter samt på vilket sätt man vill hålla kontakten med Gavlegårdarna. Den absoluta majoriteten väljer prenumeration på e-post, den sökande får då ett meddelande när en lägenhet är ledig. Det går också att välja kontakt via brev – men då sker bevakning av lediga lägenheter på egen hand. Bostäderna fördelas enligt ett kösystem som bygger på antal po- äng. De som redan bor i bestånd får 1,5 poäng per dag och de som är externt sökande får 1 poäng per dag. Ungdomar som bor hemma hos föräldrar i Gavlegårdarnas bestånd räknas som externt sökande. 40 000–50 000 personer står i kön, hög andel är ickeaktivt sökande. För att få hyra krävs inkomst framåt. Studie- lån godtas som inkomst. Skuld hos kronofogden gör det svårt att bli godkänd som hyresgäst. När det gäller särskilda fall såsom om blivande hyresgäst anses som värdefull för kommunen, görs undantag. Bedömning av betalningsförmåga följer norm/rekommendationer. Diskussion förs dels om hur man ska undvika inflyttare som riskerar att börja leva på social- bidrag, dels om hur man kan finna lösningar till att godta personer med stora skulder hos kronofogden (runt ) som tros kunna tillföra kommunen något och som antas fungera bättre av att flytta in. För ungas situation finns inga särskilda insatser. Det råder brist på små och billiga lägenheter. Väntetiderna är generellt väldigt lo- kala och skiljer sig. För studenter har kommunen infört Bostads- garanti, men för andra unga är situationen betydligt svårare. Gavle- gårdarna lägger ut lägenheter med förkortad uppsägningstid på Bostadsdirekt där unga är betydligt mer aktiva och med kort varsel kan flytta in. Detta kan anses som orättvist, men det ses som posi- tivt att unga flyttar in i områden med många äldre som då kan ge- nomgå en generationsväxling. Äldre bostäder har också ofta låg hyra som passar unga. Gavlegårdarna har i sina direktiv uppdrag att särkilt prioritera unga och gamla. En särskild person har i uppdrag att svara för dessa strategi- och framtidsfrågor. kommuns kommunala bostadsförmedling är förlagd till och består av en bostadshandläggare. Det finns två bostadsföretag i kommunen, det kommunala Tyresö- bostäder och det privata . lägenhetsbestånd består av 1 200 lägenheter som de förmedlar själva. Tyresöbostäder har ett bestånd på 2 000 lägenheter. Tyresöbostäder har sin egen bostads- förmedling och förmedlar två tredjedelar av beståndet, utom i bo- stadsområdet , där man förmedlar samtliga lägen- heter. Bostadsförmedlingen har ett avtal med Tyresöbostäder som går ut på att bostadsförmedlingen förmedlar en tredjedel av deras lägenheter, utom i Granängsringen, där kommunen inte förmedlar några lägenheter. förmedlade man ungefär 100 lägenheter. har 5-6 lägenheter/månaden förmedlats . Det finns inget samarbete/kontakt med andra kommuner, ej heller kontakt med andra bostadshandläggare. Det har funnits diskussioner om att helt låta Tyresöbostäder ta över bostadsförmedlandet, men detta har ännu inte skett. Anled- ningen är att kommunen har ansvar för speciella ärenden och för- tursverksamhet, vilket gjort att organisationen ser ut som den gör. Det finns fördelar med detta då kommunen i något större mån kan göra bedömningar/prioriteringar och på så vis styra förmedlandet utifrån andra kriterier än en rak kö som grundar sig på tid. För bostadssökande erbjuder både webbaserad och personlig kontakt. På hemsidan kan man ladda ned blankett för ansökan och få information om och Tyresöbo- städers bostadsköer. Vid gäller inte rak kötid. Förmedlingen har befogenhet att prioritera utifrån behov. För bostadssökande är det inte möjligt att veta hur det kommer att ta för att få en lägenhet, ej heller att se hur priorite- ringarna gått till. Bostadssökande kan överklaga och har möjlighet att få ta del av motiveringen i de fall någon fått sig tilldelad en bo- stad som kan ifrågasättas. Bostadsförmedlingen kan kommunicera brevledes och via e-post. Kommunen har satsat på ett utvecklat system för att göra förmedlandet transparent när det gäller Tyresöbostäders bostadskö. Där redovisas samtliga lägenhe- ter och sökande kan se sin egen och andras kötid som erbjuds en lägenhet. När det gäller unga ställer sig de flesta i kö . Ge- nomsnittlig väntetid är . SOU 2007:14 Effektiv bostadsservice person först när man har en inkomst. Inkomsten ställs i relation till hyran och bör utgöra av inkomsten före skatt. Är man två personer räknas inkomsten samman, endast samboförhållanden godkänns. Gällande anställningsform godkänns (förutom tillsvida- reanställning), projektanställning under förutsättning att man har en anställning och när det gäller vikariat krävs minst sex månaders anställning. A-kassa kan också godtas som inkomst under förutsättning att det återstår minst sex måna- der av ersättningsperioden. Flertalet lägenheter som unga kan efterfråga har en hyra på 4 /månaden. I menar man att det vore en fördel att samordna förmed- landet. Om man hade tillgång till samtliga lägenheter skulle man kunna hjälpa fler menar den intervjuade bostadsförmedlaren. Det skulle gå att dra nytta av byteskedjor och göra/skapa byteskedjor. Samordningen skulle också ge en bättre överblick. Det finns också en önskan om någon form av samverkan mellan krans- kommuner. fanns ett kommunförbund mellan bostads- förmedlingar som gav god kontakt med andra förmedlingar. Bostadsinformationen ger information om vilka fastighetsägare som finns och hur man kan kontakta dem samt info om egna lä- genheter. Bostadssökande hänvisas till hemsidor som BoVision och Hemnet där man kan klicka sig vidare till . Bostadsinforma- tionen har sammanställt en förteckning över samtliga fastighets- ägare i form av en broschyr som bostadssökande kan få hemskickad per post. Mellan 9.00 och 12.00 kan man också få personliga råd via telefon. E-post är också ett redskap för att möta bostadssökandes frågor. Bostadsinformationen kan dock inte hjälpa bostadssökande att skaffa bostad. Verksamheten har legat nere . Prioriteringen för denna verksamhet har varit låg och ansvarig nämnd har inte lyckats motivera behovet av verksamhet i konkurrens med andra kommu- nala verksamheter. Den bostadshandläggare som tillsatts arbetar och har som främsta verktyg en hemsida för att kommunicera och sköta informationen till bostadssökande. Verk- samheten återfinns vid Administrativa avdelningen som ligger under . Enligt bostadshandläggaren har kommunen ingen regelrätt Bostadsförmedling. Verksamheten går under be- nämningen Bostadsinformation. Bostadsinformationen har inte kontakt/samarbete med någon av omgivande kommuner. Kommunen har upprättat ett samarbete med Högskolan som förmedlar bostäder till studenterna i kommu- nen. har infört en Bogaranti för studerande. Det finns ett stort allmännyttigt bostadsföretag, AB bostäder förmedlar sina egna lägenheter. Utöver detta finns en mängd små fastighetsägare med ett fåtal lägenheter och två större fastighets- bolag som gått samman. Unga eller personer som inte har förankring på bostadsmarkna- den får på egen hand kontakta fastighetsägare. För unga är det svårt eftersom de sällan har en anställning som är godtagbar för fastig- hetsägarna. Dessa får förlita sig på föräldrar eller någon annan som kan stå som borgenär. har ingen större bostadsbrist, men för unga och andra som efterfrågar små och billiga bostäder råder det brist, menar den intervjuade bostadshandläggaren. Bostadsförmedlingen i ligger under kommunens och ska förmedla lägenheter till . Det finns två personer som arbetar med bostadsförmedlingen. har knappt 300 hyreslägenheter, för övrigt är det bostadsrätter och endast några enstaka privata hyreslägenheter. Bostadssökande anmäler sig och huvudprincipen för tilldelning är kötiden. Förturer kan förekomma av sociala eller medicinska skäl. beslutar om förtur efter utredning av soci- alförvaltningen. Slutligen görs en sedvanlig prövning av eventuell hyresgäst som ska godkännas av hyresvärden, det vill säga . Sökande kan när som helst ringa eller kommunicera via e-post för att få reda på sin kötid och på hur många som står före, men väntetiden är svår att bedöma då omsättningen är låg. Kostnaden för att stå i bostadskön är . Det finns ingen sär- skild kö för unga, däremot finns en hel del ettor som lämpar sig för ungdomar. Det fungerar bra i stort sett, problemet är att det finns för få lägenheter till alla sökande. 4Viktiga egenskaper i ett effektivt bostadsförmedlande för sökande respektive hyresvärdar? Viktiga kriterier gällande förmedlande av bostäder ur sökandeperspektiv Utifrån den intervjustudie som har gjort om ungas situation på bostadsmarknaden har ett tjugotal unga bostadssö- kande intervjuats om sina erfarenheter av att söka bostad. Också representanter för ungas organisationer har fått frågan om hur unga söker bostad och vilka hinder unga stöter på i sitt bostadssökande. Övriga aktörer på bostadsmarknaden som intervjuats, t.ex. privata fastighetsägarorganisationen, , , , MKB m.fl. har fått frågor om ungas bostadssökande och vilka eventuella hinder som finns i samband med detta. Vidare har djup- intervjuer gjorts med representanter för bostadsförmedlingssyste- men i och . Utöver de erfarenheter och åsikter som framkommit i våra egna intervjuer har en förfrågan gått ut till gällande vilka egenskaper som deras medlemmar anser definierar ett bra bostadsförmedlande för unga bostadssökande. Utifrån vad som framkommit i intervjuerna med unga, ungas re- presentanter och övriga aktörer på bostadsmarknaden samt de syn- punkter som Jagvillhabostad.nu presenterat har ett antal viktiga egenskaper sammanfattats gällande vad som kan definiera ett bra bostadsförmedlingssystem ur ett sökandeperspektiv. En effektiv och förutsägbar förmedlingsprocess För den bostadssökande är det viktigt att kunna planera sitt bo- stadssökande. Om en flytt planeras inom eller till en ny region är det viktigt att ha möjligheten att bedöma vilken tidsaspekt som gäller för att hitta ett passande boende. När måste man börja söka bostad, vilka områden är mest intressanta av olika skäl, hur tar det att få boende i respektive område? Om det är stor konkur- rens på bostadsmarknaden är tidsaspekten ännu viktigare, det är en fördel att kunna beräkna om det är värt att söka ett fast boende el- ler om det är bättre att koncentrera sig på ett tidsbegränsat boende 30 är ett partipolitiskt obundet nätverk som arbetar med opinionsbildning och lobbying i frågan om bostadsbrist bland unga, nätverket har ca 6500 medlemmar i hela med koncentration i storstadsregioner och studentstäder till att börja med. Det är också viktigt att organisera sitt bostadssö- kande så att det kan skötas så effektivt som möjligt. Det är av in- tresse för de sökande att utannonserade lediga lägenheter finns till- gängliga för intresseanmälningar som inte bör vara för kort. Att behöva söka aktivt eller är inte förenligt med att sköta ett arbete eller studier. Bra matchning mellan ledig lägenhet och bostadssökande För bostadssökande är det viktigt att förstå vad hyresvärden söker och vilka förväntningar som finns på den bostadssökande samt att dessa förväntningar är realistiska. Då finns förutsättningar för att matchningen mellan sökande och ledig lägenhet fungerar tillfred- ställande. Tydligt definierade och realistiska krav från hyresvärden För de bostadssökande är det av intresse att hyresvärdens villkor och krav för respektive lägenhet kommuniceras klart och enhetligt. Går det lätt att se som sökande att man inte kommer att komma ifråga för lägenheten därför att man inte uppfyller de formella kra- ven finns det heller ingen anledning att lägga tid och energi på att söka och sedan vänta på besked för den lägenheten. Det är också viktigt för de bostadssökande att de villkor och krav som ställs är realistiska utifrån hur övriga samhället fungerar. Krav om fast an- ställning är något som många unga bostadssökande reagerar på ef- tersom begreppet fast anställning inte är anpassat till de förändrade villkor som gäller på arbetsmarknaden. Funktionalitet och service utifrån olika förutsättningar och behov