sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Unga bostadssökande beskriver både hur tidskrävande och ofta dyr processen att söka bostad är. Det är svårt att få en överblick av hur man gör och vilka möjligheter som finns. Bostadsförsörjningsansvaret är en kommu- nal fråga medan arbetsmarknaden och utbildning allt hanteras som en regional fråga där utbyggnaden av infrastrukturen skapar helt nya förutsättningar för att bo, arbeta och studera på skiljda orter. Det finns en problematik i att frågan om bostadsbehovet inte bättre kopplas till frågor om regionsförstoring, kommunikationer och arbetsmarknad. Utredningen anser att det är nödvändigt att ett bredare och mer allmänt nät av och regional bostads- information, med vissa gemensamma nämnare, byggs ut över hela landet. Utredningen ser ett behov av en mer strukturerad och över- siktlig bostadsinformation och förmedlingsverksamhet, men anser att det under rådande omständigheter krävs ett aktivt förankrings- arbete i frågan om obligatoriska, regionala eller kommunala, bostadsinformations- och förmedlingssystem. Det är av vikt att uppbyggnad av sådana system bygger på nytta för alla parter och att hänsyn tas till såväl de bostadssökandes behov som till hyres- värdarnas men också kommun och region. 1.5.1Behov av nationell information om boende och bostadsmarknaden Det är en brist att ingen nationell information finns om boende och bostadsmarknad. Det är en självklarhet att Arbetsförmed- lingen har en nationell hemsida för att skapa förutsättningar för människor att hitta lediga arbeten i hela landet. Det finns behov av en liknande nationell service för bostadsmarknaden som samlar relevant information som kan öka kunskapen och underlätta såväl rörelsen inom, som mellan kommuner. 1.6Verklighetsfrämmande villkor på bostadsmarknaden Enligt ett flertal studier om unga vuxnas betalningsförmåga på bostadsmarknaden står det klart att många betalar bostadskostnader i en nivå som gör att de utifrån detta borde vara intressanta för både för privata och allmännyttiga hyresvärdar samt kreditmarknaden. Enligt ungas egna erfarenheter är det i stor utsträckning just de formella kraven som utestänger dem från att hyra eller köpa lägenheter som de själva anser sig kunna och vilja betala för. Det kan vara svårt att bedöma ungas betalningsförmåga och risken att de inte klarar av att betala hyra eller bolån. kvarstår faktum att unga på andrahandsmarknaden redan betalar höga kostnader för sitt boende och att det snarare handlar om svå- righeten att göra riskbedömning på denna grupp än att de inte kla- rar av den faktiska boendekostnaden på den reguljära bostadsmark- naden. 1.6.1Förutsägbar inkomst och inkomstkällor Förutom lämplig inkomstkälla ställs krav på nivå och förutsägbar- het i inkomsten, vilket skapar problem med nu vanligt förekom- mande anställningsformer som projekt- och timanställningar. Hos privata värdar är kraven på inkomstkälla och inkomstnivå ofta spe- cificerade och det är vanligt att kravet på inkomst sätts till 3–4 gånger årshyran. Hos allmännyttan specificeras oftast inte inkomstkraven. Det talas istället om en rimlig eller skälig inkomst i förhållande till hyran. Krav på inkomst från arbete, CSN, pension, a-kassa och i många fall också socialbidrag, varierar dock mellan olika bolag. Ett relativt vanligt förekommande krav är att man kan uppvisa inkomst framåt. Det är utifrån den mer generella bedömningen svårt att avgöra vilka specifika inkomstkrav som ställs, hur en rimlig inkomst beräknas och vilka konsekvenser detta får för personer som har svårt att visa upp dokumenterade inkomster och heller inte kan specificera sina framtida inkomster. Den enkätundersökning som gjorts på uppdrag av utredningen som handlar om ungas erfarenheter på bostadsmarknaden i olika svenska städer, visar att av de tillfrågade betalar mer än för boendet, betalar och . Ungefär tre fjärdedelar av de svarande klarar bostadskostnaderna på egen hand. Mer än var tredje 21–29-åring betalar av sin inkomst för boendet och det finns skillnader mellan könen till kvinnors nack- del. Dessa nivåer stöds i flera studier av olika avsändare. Det är uppenbart att frågan om ungas betalningsförmåga är komplicerad, och att aktuella instrument och egenskaper för värdering av betal- ningsförmåga, inte fungerar på gruppen unga. 1.6.3Ungas ekonomiska verklighet stämmer inte med mallarna De bedömningar hyresvärdarna gör gällande vilken inkomstnivå en person bör ha för att klara av sin hyra grundar sig på Konsument- verkets beräkningar för vad olika persontyper ska ha kvar för kon- sumtion efter att skatt och boende har betalats. För höga målsätt- ningar riskerar att stänga ute en stor grupp människor som nekas tillträde till hyresmarknaden på grund av för låga inkomster. Risken är stor att dessa personer istället som enda utväg får vända sig till andrahandsmarknaden där kraven är lägre men där det är med olag- liga överhyror. Konsekvensen av orimligt höga målsättningar gäl- lande boendekalkyler blir då att de med de lägsta inkomsterna ute- stängs från den reguljära bostadsmarknaden och istället får betala de högsta boendekostnaderna med osäkra boendeförhållanden på andrahandsmarknaden. Utredningens uppfattning är att det finns en osäkerhet gällande vissa gruppers betalningsförmåga som i många individuella fall är underskattad. Det finns därför goda skäl att anta att en hyres- garanti i viss mån skulle kunna öka möjligheten för dessa grupper att ses som potentiella hyresgäster. Det bör dock påpekas att det finns flera anledningar till att exempelvis gruppen unga anses som osäkra hyresgäster vilket leder till att de trots hyresgarantier riske- rar att väljas bort. Det är utredningens uppfattning att hyresgaran- tier kan ge positiva effekter, framförallt på bostadsmarknader där det inte råder en bristsituation. Det är dock viktigt att inte en eventuell utfallen hyresgaranti blir en skuldfälla för en grupp som redan har problem med detta. Samordning av olika system bör ses över och ansvarig instans bör vara skyldig att göra bedömning av eventuell återbetalning av utfallen hyresgaranti med hänsyn till individens hela ekonomiska situation. 1.7Gruppen ungas ekonomiska förutsättningar har försämrats Trots att uppgifter framkommit under utredningens arbete om ungas individuella betalningsförmåga ofta underskattas, har ändå unga som grupp betydligt sämre förutsättningar än många andra samhällsgrupper. Etableringsmönster visar att det som var en kortare övergångstid numera utgör en utsträckt och särpräglad fas i livet. Bakom de data som talar om senare etablering finns stora skillnader inom ungdomsgruppen. som vissa inte förmår att hävda sig i exempelvis en allt hårdare konkurrens på arbets- marknaden finns det de som klarar sig utmärkt. Forskningen visar att tillbaka kan olika mönster särskiljas mellan unga med olika socioekonomisk bakgrund eller klassbakgrund. Klyftorna mellan grupperna tenderar däremot att öka. De sämst ställda får det svårare. 1.7.1Arbetslöshet, längre studieperioder och ett försämrat studiemedelssystem gör unga fattiga Ungdomsarbetslösheten är fortfarande hög och frågan om hur man kan förbättra förutsättningarna för unga att ta sig in på arbets- marknaden diskuteras inte bara i utan i hela . En konsekvens av etableringsproblemen på arbetsmarknaden är att allt fler unga studerar allt längre, vilket också påverkar ungas ekonomi. Andelen som lever på studiestöd och/eller med stöd hemifrån eller av sambo har ökat markant. Studiestödsnivån har höjts obetydligt , som kraven på återbetalning skärpts väsentligt. Studiestödssystemet tar liten hänsyn till ungas möjligheter till försörjning efter avslutade studier eller att många unga hamnar i perioder av arbetslöshet varvat med perioder av stu- dier. 1.7.2Bostadsbidraget inte anpassat till ungas förutsättningar De bidragssystem som är utformade för att stödja svaga grupper och däribland gruppen unga som av naturliga skäl inte hunnit eta- blera sig på arbetsmarknaden är inte anpassade till övriga förutsätt- ningar. De bygger på en förutsägbarhet i beräkningen av inkomst som inte är går ihop med de faktiska omständigheter på arbets- I ansökan om bostadsbidrag uppskattar den sökande sin kommande inkomst för kalenderåret vilket kan vara svårt för många. Unga har ofta osäkra arbetsförhållanden och anställnings- former med projekt- och timanställning. Det är då svårt att beräkna framtida inkomster eftersom antalet arbetade timmar beror på omständigheter som den anställde inte kan styra själv. Om hushål- let har ett för stort preliminärt bidrag blir hushållet återbetalnings- skyldigt. 1.8Kreditmarknaden har svårt att bedöma unga 1.8.1Bostadslån som lösning på ungas bostadssituation Det är inte oproblematiskt för unga vuxna att lösa bostadssituatio- nen genom bostadsköp. För unga i livets etableringsfas som kan behöva byta bostadsort eller bostad är bostadslån och bostadsköp särskilt diskutabelt. Utredningen har i tidigare rapporter pekat på det ligger i ungas livssituation att behöva vara flexibla i sitt boende. Det kan handla om att behöva lämna en fast eller temporär bostad för att man fått arbete på annan ort, kommit in på en utbildning eller ska flytta ihop eller separera från en partner. Det ekonomiska risktagande som ett bostadsköp innebär blir särskilt påtagligt när köpet finansieras genom lån. En risk är att bostaden säljs till ett lägre pris än vad den kostat i inköp. Unga vuxna som blir tvungna att flytta och sälja bostaden riskerar att göra en förlustaffär, och i ett värsta fall ha svårt att betala till- baka lånen. Bostadslån och köp av bostad är inte alltid en bra lös- ning på bostadssituationen för unga vuxna. Det finns därför anled- ning för unga i livets etableringsfas att överväga om bostadslån och bostadsköp är en vettig lösning. är det angeläget att bostadslån kan ges till unga i en sådan situation där denna lösning är bra. 1.8.2Hur kan kreditprövningsprocessen utvecklas? Användning av beslutsstöd i form av tex. credit scoring är en väg att göra mer preciserade kreditprövningar som kan vara ett viktigt medel i att utveckla kreditprövningen så att fler i gruppen unga vuxna kan få krediter. Genom statistiska bearbetningar av bakom- liggande variabler av betydelse för att bedöma risken för kom- mande kreditförluster kan bolångivarna lättare identifiera de lånta- gare som har ett verkligt riskfyllt beteende och sannolikt ge lån till fler kunder i gruppen unga vuxna som har låg risk. Fortsatt utveckling av credit scoring-modeller är ett vikigt bidrag till en sådan utveckling. Därtill behöver sannolikt regleringen av kreditprövningsprocessen ses över så att lagstiftningen och reglerna från och öppnar för möjlig- heten att använda sig av denna typ av beslutsstöd i ökad utsträck- ning. Detta öppnar också vägen för bolångivarna att möta den nya situationen med alltfler kunder som har kortare anställningar, dri- ver egna företag med mera. För att kunna följa utvecklingen av kreditmarknaden är det viktigt att finansmarknadsstatistiken löpande utvecklas för att omfatta även nya företag som etablerar sig. När nya aktörer som inte står under svensk tillsyn etablerar sig på bolånemarknaden är det angeläget att finna former för att även avspegla dessa företags utlåning i statistiken. 1.8.3Bolånemarknadens regler bör anpassas för bedömning av ungas betalningsförmåga De normer som ges i och allmänna råd sätter ramar för kreditgivningen som i allt väsentligt är sunda för majoriteten av kredittagarna och för en stabil utveck- ling på kreditmarknaden. är reglerna och normbildningen relativt konservativa. De rekommendationer om kreditprövningen som ges i föreskrifter och i de allmänna råden från båda myndig- heterna styr in kreditinstituten på att främst förmedla krediter till låntagare som svarar upp till normerna av att ha fast anställning, en bra kredithistorik och en hushållsekonomi som faller inom de typ- fall som anges av . Många unga har utifrån sin ekonomiska situation stora svårigheter att bospara till en framtida insats för köp av bostad. Det finns inga statliga stimulanser för att öka intresset för bosparande hos exempelvis gruppen unga. Dagens system bygger i allt väsentligt på bostadsorganisationers, bankers och kreditinstituts sparlånesystem och att de är med och finansierar lån till marknadsvillkor. bospara innebär också i regel en möjlighet till en plats i kön hos de olika bostadsorganisationerna. Konsekvensen blir att många de med svag förankring på bostadsmarknaden har svårt att skaffa sig en permanent bostad som passar deras behov. 2Utredningens uppdrag och arbetsformer Ungdomsgruppens storlek och sammansättning påverkar statens och kommunernas planering bland annat när det gäller dimensione- ringen av utbildning, insatser för hälsa, arbetsmarknadsåtgärder, fritidsaktiviteter men också bostadsplanering. Åtgärder på olika nivåer och inom olika områden påverkar varandras utfall. Därför är det nödvändigt med en samordning av insatser och en helhetssyn på ungdomars levnadsvillkor på såväl nationell som nivå, inte minst när det gäller ungas etablering på bostadsmarkna- den. Frigörelsen och etableringen i vuxenvärlden sker i olika takt och under olika förutsättningar. Ungdomars förutsättningar, vär- deringar och faktiska levnadsvillkor varierar från individ till individ, beroende på kön, etnisk, kulturell eller socioekonomisk bakgrund, ålder, bostadsort, sexuell läggning och eventuella funktionshinder. Den nationella ungdomspolitiken är ett sektorsövergripande poli- tikområde där bostadsfrågan utgör en del. Insatser för ungdomar görs av många olika aktörer inom ett stort antal samhällssektorer som behöver samordnas. 2.1Utredningens uppdrag och syfte Utifrån den ungdomspolitiska propositionen, som lades fram och beslutades av 20051, utsågs en nationell bostadssamord- nare för att ta fram förslag på konkreta åtgärder i syfte att under- lätta ungas inträde på bostadsmarknaden. I direktivet påtalades att det behövdes en bred ansats för kartlägga problematiken och hitta effektiva lösningar. Områden som i uppdraget definierades som viktiga att utreda var följande: Tillgången på bostäder för unga. 1 Källa: Utbildnings- och (2004) Prop. 2004/05:2, Makt att bestämma – rätt till välfärd. Utredningens uppdrag och arbetsformer Förmedling av bostäder och eventuell diskriminering vid förmedling av bostäder. Typer av bostäder och upplåtelseformer. Möjliga åtgärder för ökad omflyttning. Krav som ställs vid tecknande av hyreskontrakt. Hur kommunerna lever upp till sitt ansvar för bostadsförsörj- ning. Hur kommunerna använder sina bostadsbolag för att stödja ungas inträde på bostadsmarknaden. Vilka konsekvenser utförsäljning av hyresrätter kan föra med sig för unga. Hur en omvandling av kontor till bostäder skulle kunna gynna unga. Gällande dessa delar i utredningen skulle bostadssamordnaren och utredningen överlägga med aktörerna på bostads-, bygg-, finans- och kreditmarknaderna liksom med kommunerna. Utöver ovanstående uppdrag skulle samordnaren och utred- ningen också kartlägga och sprida kunskap om initiativ som ur de bostadssökandes perspektiv har varit framgångsrika, privata såväl som kommunala. Detta kunde omfatta allt från pilotprojekt till bostadsförmedlingarnas sätt att arbeta. Samordnaren skulle också se över behovet av nationell övergripande information om lediga bostäder som ungdomar kan efterfråga och vilka former som kan övervägas för en sådan tjänst. Slutligen ingick i det ursprungliga direktivet att se över förutsättningarna för andrahandsuthyrningen och generationsboende. I det tilläggsdirektiv som utredningen fick , och som delvis baserades på resultat som framkommit i utredningens delrapportering , specificerades att bostadssamordna- ren och utredningen också skulle undersöka vilka möjligheter som finns för att underlätta för unga att få bostadslån. I tilläggsdirekti- vet ingick följande: En inventering av bolåneinstitutens krav på de som ansöker om lån. Att identifiera eventuella skillnader i bedömningen av unga som söker bostadslån. Utredningens uppdrag och arbetsformer Utredningen skulle enligt direktivet rapportera hur arbetet gick till regeringen och 2006. Slutbetänkande med åtgärds- förslag skulle lämnas . Utredningen fick inget upp- drag att lämna delbetänkande med åtgärdsförslag under arbetets gång. Efter regeringsskiftet fick utredningen ett tilläggs- direktiv . Enligt direktivet ska pågående arbete avslutas och vunna erfarenheter sammanställas och rappor- teras . Då utredningen hade flera pågå- ende studier som ännu inte var avslutade begärdes en förlängning till för att pågående studier skulle kunna avslutas och dess resultat ingå i den avslutande rapporteringen. Begäran om förlängning avslogs, men utredningen fick dispens att slutapportera . Ambitionen har varit att se ungas situation från ett helhetsper- spektiv, dels ur deras eget individuella perspektiv men också ur ett grupperspektiv i syfte att identifiera vad som är utmärkande för gruppen unga i ett större sammanhang. Ytterligare var ambitionen att undersöka hur unga och deras situation uppfattas av övriga aktörer på bostadsmarknaden, eftersom aktörernas synpunkter och resonemang i högsta grad påverkar de förutsättningar som styr ungas möjligheter till en egen bostad. har allt fler sektorsövergripande politikområden aktualiserats i syfte att skapa helhet, kontakt och samarbete kring ungas livssituation. Sektorsövergripande politik och kunskaps- områden kräver dialog och kontakt mellan olika expertis och kun- skapsfält. Utredningens expertgrupp har satts samman utifrån detta för att säkra olika perspektiv och se till att dessa kunskapsområden möts och bidrar till en helhet. Expertgruppen har mötts i olika konstellationer och en dialog har först med olika enskilda experter beroende på vilket område som utretts. Bostadsfrågan är komplex i och med att ett stort antal parter är inblandade: stat, kommun, bostadsbolag, privata fastighetsägare, intresseorganisationer, byggbolag och de som slutligen ska bo i bostäderna. Genom att skapa ett antal referensgrupperna har syftet varit att tillvarata den kompetens och erfarenhet som finns hos de olika parterna på bostadsmarknaden och med hjälp av dessa samla Utredningens uppdrag och arbetsformer in olika perspektiv på bostadsfrågan. Ambitionen med referens- grupperna var att kartlägga hindren för unga men också få en tydlig bild av övriga parters perspektiv för att ta med dessa under formu- leringen av åtgärdsförslagen. Referensgruppsmöten har hållits och en större workshop genomfördes också för att disku- tera hinder och lösningar. Meningen med referensgrupperna var att formuleringen konkreta åtgärder skulle ha växt fram i samverkan med parterna och haft en klar och tydlig förankring hos dessa. Kartläggning och intervjustudie med unga och bostadsmarknadens parter gällande ungas situation på bostadsmarknaden Utredningen gjorde en stor kartläggning om hindren för unga på bostadsmarknaden. Djupintervjuer gjordes med unga om deras egna erfarenheter, men också med ungas representanter i de politiska ungdomsförbunden och andra organisationer som SFS, Jagvillhabostad.nu och tidningen , om unga i förorten. Lika viktigt som att intervjua unga har det varit att intervjua privata och allmännyttiga hyresvärdar samt deras intresseorganisationer. Ytter- ligare intervjuer gjordes med representanter för övriga intresse- organisationer som verkar på bostadsmarknaden. Målsättningen med det omfattande intervjuarbetet är att kon- kretisera bilden av ungas svårigheter att skaffa ett eget boende, och omständigheterna runt de hinder som framkommit. En lika viktig målsättning med djupintervjuerna var att få uppslag på hur dessa konkreta hinder kan undanröjas. Kartläggningen syftade också till att ge en indikation om var tyngden skulle ligga i fortsatta arbete. Rapporten bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det kan läsas i sin helhet som rapport 1. Fördjupad studie av och bostadsförmedlings- system Bristen på kunskap om hur de olika befintliga förmedlingssystemen fungerar, och vilken nytta dessa kan ha för hyresvärdar och bostadssökande har lett till en fördjupad jämförelsestudie om de bostadsförmedlingssystem som praktiseras i och Utredningens uppdrag och arbetsformer Målsättningen i studien var att visa vilka erfarenheter som gjorts i de olika bostadsförmedlingssystemen som finns och genom det stimulera till vidare diskussioner och utvärderingar om lämplig utformning av förmedlingssystem för bostäder i olika delar av landet. Rapporten bostadsservice och förmedling av bostäder- ur ett dubbelt användarperspektiv som kan läsas i sin hel- het som rapport 3. Telefonintervjustudie om bostadsförmedling o service i kommuner En telefonsintervjustudie har gjorts för övriga kommuner med bostadsservice och förmedlingsverksamhet för att komplettera den ovanstående fördjupningsstudien. Studien ligger som bilaga 1 till rapporten bostadsservice och förmedling av bostäder- ur ett dubbelt användarperspektiv som kan läsas i sin helhet som rap- port 3. Inventering om unga som hyresgäster I utredningens kartläggning och intervjustudie om unga på bostadsmarknaden framkom många åsikter om hur unga fungerar som hyresgäster. Det spekulerades i huruvida unga är överrepre- senterade gällande störningsärenden och utebliven eller försenad hyresinbetalning, åsikterna gick isär och ingen fakta fanns att tillgå. I ett samarbete med Fastighetsägarnas gick en enkät ut till de privata fastighetsägarnas lokala organisationer med frågor om förekomst av studier och kartläggningar gällande dessa frågor och hur unga är som hyresgäster. Sammanställningen kan läsas i sin helhet som bilaga i rapport 1. Utredningens uppdrag och arbetsformer Studier av forskare från samt IM-gruppen. Rapporten man ha tur? Studier av yngre på bostadsmarkna- den i svenska städer kan läsas i sin helhet som rapport 2. Ungdomarna och allmännyttan – en kartläggning av kommunernas ägardirektiv och bostadsföretagens regler för tilldelning och uthyrning av lägenheter Syftet med den första delstudien är att studera hur de institutionella systemen fungerar och vilken grad egna subjektiva avgöranden lämnas till de institutionella aktörerna. Fokus för stu- dien ligger på kommunerna och de kommunala bostadsbolagen. Här undersöks ägardirektiven till kommunala bostadsbolagen, vilka krav som ställs för att få teckna hyreskontrakt, vilken förmedlings- policy som finns och hur den är förankrad hos förmedlings- handläggaren. I studien studeras även de kommunala bostadsbola- gens hantering av andrahandsuthyrning, hur arbetar man för att regler efterlevs och hur man följer upp andrahandsuthyrningar. "Någonstans att bo – en kvalitativ studie av ungdomars erfarenhet av bostadsmarknaden i större städer" Den andra delstudien komplette- rar den första. Det är en kvalitativ studie som beskriver ungas erfa- renheter på bostadsmarknaden. Ungdomarna och bostadsmarknaden – en enkätbaserad analys av ungdomars erfarenheter av och situation på bostadsmarknaden i större städer Som ytterligare komplettering har en kvantitativ undersök- ning gjorts för att jämföra ungas erfarenheter på olika typer av bostadsmarknader. En enkät, utformad av ansvariga bostadsfors- kare i samarbete med utredningen, har av SCB skickats ut till unga i ett urval av städer. Utredningens uppdrag och arbetsformer Tilläggsuppdraget om ungas möjligheter till bolån har utretts i två delstudier. Dels har på utredningens uppdrag kart- lagt olika bolåneinstitut, deras regelsystem och tillämpning, med fokus på unga vuxnas situation vid bostadsköp. Dels har Unga Utredare genom intervjuer med bolånerådgivare undersökt hur mötet sker mellan unga vuxna som söker lån till bostad och tjäns- temän på banker och kreditinstitut. De två delstudierna har sedan sammanställts av Unga Utredare och rapporten vuxna på bolånemarknaden finns att läsa i sin helhet som rapport 4. Utöver egna kartläggningar har utredningen samlat in och använt befintlig forskning på olika relevanta områden.