sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — 10.3Bristande bostadsinformation och ett ineffektivt förmedlande av bostäder Såväl unga som övriga aktörer på bostadsmarknaden är överens om att det är krångligt att hitta lediga bostäder. Unga bostadssökande beskriver både hur tidskrävande och ofta dyr processen att söka bostad är. Det är svårt att få en överblick av hur man gör och vilka möjligheter som finns. De kommunala bostadsbolagen har olika system för hur de förmedlar sina bostäder, privata fastighetsägare likaså. Några kommuner har någon form av samlat förmedlings- system som på olika sätt och med olika inriktning verkar för att samla utbudet av lediga bostäder. För att köpa småhus eller bostadsrätter finns fastighetsförmedlingar och annonser i tid- ningar, information om tomtköer ligger ofta på kommunernas hemsidor. För andrahandsförmedling detta finns en mängd varian- ter både på Internet men också som går att besöka. Det finns ingen kvalitetssäkring när det gäller dessa förmedlingar. Kontrollen på vem som annonserar och vad som annonseras är undermålig. En vanlig väg är att gå via kontakter eller söka annonser på Internet. 10.3.1Behov av en regional information om boende och bostadsmarknad Bostadsförsörjningsansvaret är en fråga medan arbets- marknaden och utbildning allt mer hanteras som en regional fråga där utbyggnaden av infrastrukturen skapar helt nya förutsättningar för att bo, arbeta och studera på skiljda orter. Det finns en proble- matik i att frågan om bostadsbehovet inte bättre kopplas till frågor om regionsförstoring, kommunikationer och arbetsmarknad. Utredningen anser att det är nödvändigt att ett bredare och mer allmänt nät av och regional bostadsinformation, med vissa gemensamma nämnare, byggs ut över hela landet. Utred- ningen anser också att det skulle vara positivt med mer översiktliga, gärna regionala system för förmedling av bostäder. Det är utifrån såväl ett kommunalt som regionalt perspektiv en fördel att på ett tydligt och enkelt sätt ge information om vilka boendealternativ som finns i respektive kommun och region. Utredningen har inte möjlighet att i detta läge lägga konkreta förslag gällande denna fråga. Arbetet har koncentrerats till att ta fram en ökad kunskap och instrument för fortsatt utveckling av effektiva och Utredningen ser ett behov av en mer strukturerad och översiktlig bostadsinformation och förmedlings- verksamhet, men anser att det under rådande omständigheter krävs ett aktivt förankringsarbete i frågan om obligatoriska, regionala eller kommunala, bostadsinformations- och förmedlingssystem. Det är av vikt att uppbyggnad av sådana system bygger på nytta för alla parter och att hänsyn tas till såväl de bostadssökandes behov som till hyresvärdarnas men också kommun och region. Ett antal kriterier för utformningen och exempel på för- och nackdelar med redan befintliga system har tagits fram av utredningen och finns att läsa i sin helhet som rapport 3. 10.3.2Behov av nationell information om boende och bostadsmarknaden Det är en brist att ingen nationell information finns om boende och bostadsmarknad. Det är en självklarhet att Arbetsförmed- lingen har en nationell hemsida för att skapa förutsättningar för människor att hitta lediga arbeten i hela landet. har samma typ av allmän informationssida för utbildning. Det finns behov av en liknande nationell service för bostadsmarknaden som samlar relevant information som kan öka kunskapen och underlätta såväl rörelsen inom, som mellan kommuner. Förutsättningen för en rörlig arbetsmarknad är att människor också kan hitta bostad där jobben finns. En samlad informationsplats är viktigt också för att öka den bristande kunskap om bostadsmarknaden, som påtalas av såväl bostadssökande, som övriga aktörer på bostadsmarknaden. En nationell bostadsportal bör innehålla information om olika alternativa upplåtelseformer, finansiering och lagstiftning, diskri- mineringslagstiftning, rättigheter och skyldigheter på bostads- marknaden, försäkringar, statistik och blanketter, flyttanmälan och adressändring, information om hyresnämnden, boendekalkyler, bosparande, bygg och renovering, andrahandsuthyrning, bostads- bidrag etc. Den nationella portalen bör också samla relevanta länkar till kommunala hemsidor om boende och till olika regionala och kommunala bostadsförmedlingssystem, och annan relevant infor- mation. Det har i flera undersökningar framkommit att diskriminering inte är ovanligt förekommande på bostadsmark- naden. I utredningens egna studier blir det tydligt att många av de intervjuade unga antingen har egen erfarenhet eller känner till andra som drabbats av misstänkt diskriminering. Utredningen anser att ett ökat användande av förmedlings- och antidiskrimineringspolicy är önskvärt, och att en översyn över befintliga förmedlingspolicys i bostadsbolag och förmedlingssystem bör göras av Diskrimine- ringsombudsmannen. För de aktörer på bostadsmarknaden som tillhandahåller lediga bostäder, såväl privata som kommunala bostadsbolag, kommunala bostadsförmedlingar, marknadsplatser för lediga bostäder, andrahandsförmedlingar skulle detta vara instrument för att komma tillrätta med både de faktiska fall av diskriminering som förekommer, men också de misstankar som många människor har om att diskrimineringen på bostadsmarkna- den är utbredd. Utredningen föreslår följande insatser: Utredningen föreslår: att en nationell bostadsinformation i form av en Internetbaserad bostadsportal inrättas och att regeringen uppdrar åt och/eller att utforma och finna lösningar på hur denna praktiskt och effektivt kan under- hållas. 10.4Verklighetsfrämmande villkor på bostadsmarknaden Enligt ett flertal studier om unga vuxnas betalningsförmåga på bostadsmarknaden står det klart att många betalar bostadskostnader på andrahandsmarknaden i en nivå som gör att de utifrån detta borde vara intressanta för både för privata och allmän- nyttiga hyresvärdar samt kreditmarknaden. Enligt ungas egna erfa- renheter är det i stor utsträckning just de formella kraven som ute- stänger dem från att hyra eller köpa lägenheter som de själva anser sig kunna och vilja betala för. Argumenten för de krav som ställs från hyresvärdar och kreditmarknad är att det kan vara svårt att bedöma hur stor boendekostnad man klarar av och att det är nöd- vändigt från hyresvärdar och bolåneinstitut att försäkra sig om en framtida hyresgäst/låntagares betalningsförmåga. Det är också ur ungas eget perspektiv viktigt att inte hamna i en situation där de inte klarar av hyra eller lån och riskerar att få betalningsanmärk- ningar och i värsta fall blir av med sin bostad. kvarstår faktum att unga på andrahandsmarknaden redan betalar höga kost- nader för sitt boende och att det snarare handlar om svårigheten att göra riskbedömning på denna grupp än att de inte klarar av den faktiska boendekostnaden på den reguljära bostadsmarknaden. Utöver själva inkomstkällan ställs krav på nivå och förutsägbarhet i inkomsten, vilket skapar problem med nu vanligt förekommande anställningsformer som projekt- och timanställningar. Hos privata värdar är kraven på inkomstkälla och inkomstnivå ofta specifice- rade och det är vanligt att kravet på inkomst sätts till 3–4 gånger årshyran. Hos allmännyttan specificeras oftast inte inkomstkraven. Det talas istället om en rimlig eller skälig inkomst i förhållande till hyran. Krav på inkomst från arbete, CSN, pension, a-kassa och i många fall också socialbidrag, varierar dock mellan olika bolag. Ett relativt vanligt förekommande krav är att man kan uppvisa inkomst framåt. Det är utifrån den mer generella bedömningen svårt att avgöra vilka specifika inkomstkrav som ställs, hur en rimlig inkomst beräknas och vilka konsekvenser detta får för personer som har svårt att visa upp dokumenterade inkomster och heller inte kan specificera sina framtida inkomster. Den enkätundersökning som gjorts på uppdrag av utredningen som handlar om ungas erfarenheter på bostadsmarknaden i olika svenska städer, visar att av de tillfrågade betalar mer än för boendet, betalar 4 000–och . Ungefär tre fjärdedelar av de svarande klarar bostadskostnaderna på egen hand. Mer än var tredje 21–29-åring betalar av sin inkomst för boendet och det finns skillnader mellan könen till kvinnors nack- Dessa nivåer stöds i flera studier av olika avsändare. Det är uppenbart att frågan om ungas betalningsförmåga är komplicerad, och att aktuella instrument och egenskaper för värdering av betal- ningsförmåga, inte fungerar på gruppen unga. 10.4.3Kommunala bostadsbolags roll för ungas möjligheter till bostad I grundtanken för den svenska allmännyttan, till skillnad från län- der med social housing, finns en universalistisk tanke om att alla på samma villkor ska kunna hyra en lägenhet; så undviks segrega- tion och stigmatisering och så får kommunägda fastigheter en bred acceptans och legitimitet. Särlösningar för specifika demografiska eller sociala kategorier rimmar illa med dessa grundtankar. Samti- digt finns förstås tanken om att kategorier inte heller ska ute- stängas från sektorn. Om yngre vuxna på grund av regel- och vill- korssystem, eller brist på likabehandling av bostadsföretagens för- medlingspersonal, systematiskt möter försämrade möjligheter att bo i allmännyttan kan man ställa krav på reformering av system och rutiner. Vidare har kommunerna ett bostadssocialt ansvar, som går att tolka på olika sätt. För kommuner som inte sålt ut allmännyttan tas i många fall det bostadssociala ansvaret just av kommunens eget bostadsföretag. Inslag av social housing är därmed inget nytt och kategoribostäder upphandlas av kommunernas social- och integra- tionsförvaltningar. De kommunägda bostadsföretagen verkar numera på en mark- nad där deras särställning i mångt och mycket gått förlorad. i detta perspektiv är förstås ungdomsgruppen en särskilt viktig kundkategori att nå. Om allmännyttan har dåligt rykte bland ung- domar, på grund av bemötande, standard- eller servicebrister– ris- kerar man självfallet att förlora denna kundkategori också när tiden gör de yngre till medelålders och äldre bostads- konsumenter. 10.4.4Ungas ekonomiska verklighet stämmer inte med typfall De bedömningar hyresvärdarna gör gällande vilken inkomstnivå en person bör ha för att klara av sin hyra grundar sig på Konsument- verkets beräkningar för vad olika persontyper ska ha kvar för kon- sumtion efter att skatt och boende har betalats. Kvinnor 19–bör enligt ha kvar efter skatt och boende, och män i samma åldersgrupp . Det är eftersträvansvärt med höga målsättningar för människors kon- sumtionsutrymme efter boendekostnader, men måste detta utrymme vara verklighetsbaserat. För höga målsättningar och rekommendationer från riskerar också att stänga ute en stor grupp människor som då nekas tillträde till hyresmark- naden på grund av för låga inkomster. Risken är stor att dessa per- soner istället som enda utväg får vända sig till andrahandsmarkna- den där kraven generellt sett är lägre men hyrorna är högre på grund av olagliga överhyror. Konsekvensen av orimligt höga mål- sättningar gällande boendekalkyler blir då att de med de lägsta inkomsterna utestängs från den reguljära bostadsmarknaden och istället får betala de högsta boendekostnaderna med osäkra boen- deförhållanden på andrahandsmarknaden. Utredningens uppfattning är att det finns en osäkerhet gällande vissa gruppers betalningsförmåga som i många individuella fall är underskattad. Det finns därför goda skäl att anta att en hyres- garanti i viss mån skulle kunna öka möjligheten för dessa grupper att ses som potentiella hyresgäster. Det bör dock påpekas att det finns flera anledningar till att exempelvis gruppen unga anses som osäkra hyresgäster, som exempelvis att de flyttar ofta, vilket leder till att de trots hyresgarantier riskerar att väljas bort. Det är utred- ningens uppfattning att hyresgarantier kan ge positiva effekter, framförallt på bostadsmarknader där det inte råder en bristsitua- tion. Unga hamnar lätt i situationer med skuldsättning; återbetalning av studiemedel för ej slutförda studier, för hög för- värvsinkomst i samband med studier samt återbetalning av bostadsbidrag. Samordning av dessa system bör ses över och ansva- rig instans bör vara skyldig att göra bedömning av eventuell åter- betalning av utfallen hyresgaranti med hänsyn till individens hela ekonomiska situation. Utredningen har ingen åsikt huruvida hyresgarantin ska vara statlig eller men anser att det är viktigt att oavsett hur finansieringen löses för dessa garantier, så måste medel utöver själva garantikostnaden finnas med för den ökade administration det innebär att avgöra huruvida en person är berättigad hyresga- ranti eller inte. Utredningen föreslår följande insatser: De eventuella trösklar som skapas med en allt för hög målsättning om hur stor andel boendekostnaden bör vara i förhållande till inkomst behöver ses över ytterligare. Eventuella mål behöver i högre utsträckning spegla verkligheten. Utredningen föreslår: att regeringen bör uppdra åt Konsument- verket, att utreda hur deras rekommendationer om inkomstnivåer och boendekostnader stämmer med ungas övriga ekonomiska för- utsättningar, i syfte att få bort den utestängningseffekt som upp- satta normer skapar för många unga . Utredningen föreslår: möjligheten till hyresgarantier behöver ses över i syfte att öka möjligheten för de grupper som har svårt att visa sin framtida betalningsförmåga men ändå anses kunna klara av boendekostnaderna, och där osäkerhet i nivå och förutsägbarhet gör att hyresvärdens risk ökar. 10.5Ungas ekonomiska förutsättningar har försämrats Trots att uppgifter framkommit under utredningens arbete om ungas individuella betalningsförmåga ofta underskattas, har samti- digt unga som grupp betydligt sämre förutsättningar än många andra samhällsgrupper. Etableringsmönster visar att det som var en kortare övergångstid numera utgör en utsträckt och särpräglad fas i livet. Studier varvas med arbete och perioder med arbetslöshet på ett sätt som inte varit vanligt i tidigare generationer. Bakom de data som talar om senare etablering finns stora skillnader inom ungdoms- gruppen. som vissa inte förmår att hävda sig i exempelvis en allt hårdare konkurrens på arbetsmarknaden finns det de som klarar sig utmärkt. Forskningen visar att tillbaka kan olika mönster särskiljas mellan unga med olika socioekonomisk bakgrund eller klassbakgrund. Klyftorna mellan grupperna tenderar att öka, de sämst ställda får det svårare. 10.5.1Arbetslöshet, längre studieperioder och ett försämrat studiemedelssystem gör unga fattigare Ungdomsarbetslösheten är fortfarande hög och frågan om hur man kan förbättra förutsättningarna för unga att ta sig in på arbets- marknaden diskuteras inte bara i utan i hela . En konsekvens av etableringsproblemen på arbetsmarknaden är att allt fler unga studerar allt längre, vilket också påverkar ungas ekonomi. Andelen som lever på studiestöd och/eller med stöd hemifrån eller av sambo har ökat markant. Studiestödsnivån har höjts obetydligt , som kraven på återbetalning skärpts väsentligt. Konsumentprisindex ökade mer än nivån på studiemedlen bara . Återbetal- ningskraven är betydligt striktare än tidigare regler för återbetal- ning vilka bestämdes av den individuella löneutvecklingen. Nuva- rande system missgynnar unga som väljer yrken med lång utbild- ning och låg löneutveckling. skriver i sin utvärdering av studiestödsreform att det är bra att stu- denternas möjlighet att arbeta parallellt med studierna begränsas, eftersom arbetet skulle kunna påverka studierna negativt. Ung- domsstyrelsen skriver i sin tematiska fördjupning om Ungas egen försörjning att studier som styrker detta saknas. Studiestödssyste- met tar liten hänsyn till ungas möjligheter till försörjning efter avslutade studier eller att många unga hamnar i perioder av arbets- löshet varvat med perioder av studier. Studielån ska börja betalas tillbaka som följer efter avslutade eller avbrutna studier. 10.5.2Bostadsbidraget inte anpassat till ungas förutsättningar De bidragssystem som är utformade för att stödja svaga grupper, däribland gruppen unga som av naturliga skäl inte hunnit etablera sig på arbetsmarknaden är inte anpassade till övriga förutsättningar. De bygger på en förutsägbarhet i beräkningen av inkomst som inte är går ihop med de faktiska omständigheter på arbetsmarknaden. Enligt reglerna för bostadsbidrag kan unga i åldrarna 18–(med eller utan barn) som är folkbokförda i få bostadsbidrag. I ansökan om bostadsbidrag uppskattar den sökande sin kommande inkomst för kalenderåret vilket kan vara svårt för många. Unga har ofta osäkra arbetsförhållanden och anställningsformer med pro- jekt- och timanställning. Det är då svårt att beräkna framtida inkomster eftersom antalet arbetade timmar beror på omständig- heter som den anställde inte kan styra själv. Om hushållet har ett för stort preliminärt bidrag blir hushållet återbetalningsskyldigt. Detta får konsekvensen att många av de som har störst behov av bostadsbidrag inte vågar söka det på grund av risken för återbetal- ningskrav. För att uppväga ungas försämrade ekonomiska förutsättningar och osäkra anställningsförhållanden på arbetsmarknaden finns ett antal åtgärder som kan vidtas för att öka betalningsförmågan och därmed deras möjligheter på bostadsmarknaden. I dessa förslag har vi begränsat oss till att föreslå förändringar för utredningens mål- grupp men vill påpeka att det kan vara relevant med ytterligare utvidgning av målgrupp för bostadsbidraget då det inte endast är unga som på grund av sin ekonomiska situation har svårt att kon- kurrera på den reguljära bostadsmarknaden. Utredningen föreslår följande insatser: Hög arbetslöshet bland unga, osäkra anställningsvillkor och en allt längre studieperiod leder till att ungas ekonomi kraftigt försämrats på ett sätt som slår hårt mot deras förutsättningar på bostadsmark- naden. En viktig möjlighet att öka ungas möjlighet att efterfråga bostäder såväl på studentbostads- som den reguljära bostadsmark- anden är att anpassa dagens studiemedelssystem till faktiska om- ständigheter och vad som är rimligt. Utredningen föreslår: en översyn av dagens studiemedelssystem för att anpassa nivån på studiemedlen till prisutvecklingen på såväl student- som övriga bostadsmarknaden. Utredningen föreslår en översyn av återbetalningskraven av stu- diemedlen som bättre bör anpassas till ungas reella anställningsvill- kor. Utgångspunkten bör vara att stödsystem av denna karaktär inte ska bidra till att unga riskerar att hamna i svåra ekonomiska situationer. Då utformningen av bostadsbidraget och ansökan om detta inte har anpassats till gällande omständigheter och anställningsförhållanden på arbetsmarknaden bör en översyn av bostadsbidragssystemet göras. Syftet ska vara att anpassa detta så att det i nivå och utform- ning fyller den funktion och kommer de grupper till del som är det ursprungliga syftet. Utredningen föreslår: en översyn av bostadsbidraget för unga och andra ekonomiskt svaga grupper. Frågor som bör prövas och utre- das är: En eventuell höjning av bostadsbidraget för att öka unga och andra ekonomiskt svaga gruppers förutsättningar på den regul- jära bostadsmarknaden. Möjligheter att söka bostadsbidrag för en period av sex måna- der i taget istället för dagens system av i taget, vilket skulle öka möjligheterna för den sökande att bättre uppskatta den framtida inkomsten och undvika återbetalningsskyldighet. En utvidgning av målgruppen för bostadsbidrag till att omfatta alla studenter utan åldersgräns. Utredningen föreslår: att bostadsbidraget utvidgas för att också gälla ekonomiskt svaga hushåll som bor i andrahand. Förutsätt- ningen för detta bör vara att det finns ett skriftligt kontrakt med godkännande från hyresvärden. 10.6Kreditmarknaden har svårt att bedöma unga 10.6.1Bostadslån som lösning på ungas bostadssituation Det är inte oproblematiskt för unga vuxna att lösa bostadssituatio- nen genom bostadsköp. För unga i livets etableringsfas som kan behöva byta bostadsort eller bostad är bostadslån och bostadsköp särskilt diskutabelt. Utredningen har i tidigare rapporter pekat på det ligger i ungas livssituation att behöva vara flexibla i sitt boende. Det kan handla om att behöva lämna en fast eller temporär bostad för att man fått arbete på annan ort, kommit in på en utbildning eller ska flytta ihop eller separera från en partner. Det ekonomiska risktagande som ett bostadsköp innebär blir särskilt påtagligt när köpet finansieras genom lån. En risk är att bostaden säljs till ett lägre pris än vad den kostat i inköp. Unga vuxna som blir tvungna att flytta och sälja bostaden riskerar att göra en förlustaffär, och i ett värsta fall ha svårt att betala till- baka lånen. Det finns därför anledning för unga i livets etable- ringsfas att överväga om bostadslån och bostadsköp är en vettig lösning. är det angeläget att bostadslån kan ges till unga i en sådan situation där denna lösning är passar. 10.6.2Hur kan kreditprövningsprocessen utvecklas? Användning av beslutsstöd i form av tex. credit scoring är en väg att göra mer preciserade kreditprövningar som kan vara ett viktigt medel i att utveckla kreditprövningen så att fler i gruppen unga vuxna kan få krediter. Genom statistiska bearbetningar av bakom- liggande variabler av betydelse för att bedöma risken för kom- mande kreditförluster kan bolångivarna lättare identifiera de lånta- gare som har ett verkligt riskfyllt beteende och sannolikt ge lån till fler kunder i gruppen unga vuxna som har låg risk. Fortsatt utveckling av credit scoring-modeller är ett vikigt bidrag till en sådan utveckling. Därtill behöver sannolikt regleringen av kreditprövningsprocessen ses över så att lagstiftningen och reglerna från och öppnar för möjlig- heten att använda sig av denna typ av beslutsstöd i ökad utsträck- ning. Detta öppnar också vägen för bolångivarna att möta den nya situationen med alltfler kunder som har kortare anställningar, dri- ver egna företag med mera. Mer av statistisk undersökningsmeto- dik har kommit att användas av de finansiella företagen när det anpassar sig till den nya kapitaltäckningslagstiftningen, den så kal- lade Basel-II regleringen. Ett motsvarande arbetssätt bör naturligen kunna få ett större utrymme även när det gäller kreditprövning. 10.6.3Statistik för att följa kreditgivningen För att kunna följa utvecklingen av kreditmarknaden är det viktigt att finansmarknadsstatistiken löpande utvecklas för att omfatta även nya företag som etablerar sig. När nya aktörer som inte står under svensk tillsyn etablerar sig på bolånemarknaden är det ange- läget att finna former för att även avspegla dessa företags utlåning i statistiken. 10.6.4Bolånemarknadens regler bör anpassas för bedömning av ungas betalningsförmåga De normer som ges i och allmänna råd sätter ramar för kreditgivningen som i allt väsentligt är sunda för majoriteten av kredittagarna och för en stabil utveck- ling på kreditmarknaden. är reglerna och normbildningen relativt konservativa. De rekommendationer om kreditprövningen som ges i föreskrifter och i de allmänna råden från båda myndig- heterna styr in kreditinstituten på att främst förmedla krediter till låntagare som svarar upp till normerna av att ha fast anställning, en bra kredithistorik och en hushållsekonomi som faller inom de typ- fall som anges av . Många unga har utifrån sin ekonomiska situation stora svårigheter att bospara till en framtida insats för köp av bostad. Det finns inga statliga stimulanser för att öka intresset för bosparande hos exempelvis gruppen unga. Dagens system bygger i allt väsentligt på bostadsorganisationers, bankers och kreditinstituts sparlånesystem och att de är med och finansierar lån till marknadsvillkor. Att bospara innebär också i regel en möjlighet till en plats i kön hos de olika bostadsorganisationerna. Det här får konsekvensen att många ungdomar, unga familjer och andra grupper med svag förankring på bostadsmarknaden har mycket svårt att skaffa sig en permanent bostad som passar deras behov.