sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Ganska korta och tydliga uthyrningspolicys har presenterats i intervjuerna och i de flesta fall finns dessa policys utlagda på respektive bolags hemsida på Internet. Det är en juridisk gräns som måste uppfyllas för att man ska kunna skriva på ett avtal. I fall där en minderårig ändå tilldelas lägenhet löser man kontrakts-skriv- ningen med vårdnadshavare eller liknande. En del bolag har en något lägre åldersgräns för att kunna ställa sig i kö, oftast i de fallen. På så sätt hinner man samla på sig kötid innan man har möjlighet att få en lägenhet. Krav på inkomst från arbete, CSN, pension, a-kassa och i många fall också socialbidrag. Det är inte vanligt att man kräver en preciserad inkomstnivå utan man använder sig oftast av ter- mer som rimligt och skäligt. Individuella bedömningar görs. Det finns också bolag som inte godkänner socialbidrag och anledningen är oftast att en sådan typ av inkomst inte går att påvisa framöver. För det är också ett relativt vanligt förekommande krav, att man kan uppvisa inkomst framåt. Dessutom resonerar man ofta som så att människor som har socialbidrag också har en möjlighet att få hjälp med bostad direkt från kommunen. Det ska tilläggas att en del bolag ställer olika tuffa krav beroende på område i staden. För att skapa stabilitet i problemområden ställs högre krav på de nya hyresgästerna, både vad gäller typ av inkomst och inkomstnivå. Man tar en kreditupplysning för att se så att det inte finns några betalningsanmärkningar. Måsta man ha tur? men i övrigt finns en genomgående försiktighet att döma ut människor med skulder. Rör det sig om mindre summor, par- keringsböter, eller skulder som uppkommit i samband med exempelvis borgenärskap så släpper man igenom det. Boendereferenser tar man om möjlighet finns. Anmärkningar om störningar från tidigare boende ses som allvarligt. Dessa villkor ställer bolagen för att försäkra sig om att de kommer få in pengar och för att garantera sina befintliga hyresgäster trygg- het. Även det är ett genomgående svar. Villkoren tycks inte ha förändrats nämnvärt . En nyhet verkar vara att man på sina håll kräver att man har en hem- försäkring. De bolag som har olika hårda krav beroende på situa- tionen i aktuellt område nämner också att de kan byta ut områden som särskilt ska kontrolleras. De intervjuade tycker inte att de ställer hårda krav och menar att de allra flesta klarar att uppfylla villkoren. Många tillägger dock att har man ingen inkomst så är det svårt att få en bostad. säger man att dessa människor har möjlighet att få en bostad via exempelvis de sociala myndigheterna. Bolagen har svårt att peka ut någon särskild grupp som har svårt med kraven utan nöjer sig oftast med att konstatera att personer som har problem med sig i bagaget, i form av skulder eller störningar, får det svårt. I stort sett samtliga intervjuade menar att reglerna är lätta att tolka för de handläggare som sköter uthyrning. De problem som uppstår är när det blir gränsfall och gråzoner och individuella bedömningar måste göras. Det finns dock undantag och åtmin- stone ett bolag anser att de borde bli tydligare. Det fungerar bra men det är tack vare att de som jobbar som handläggare har varit med och i viss mån själva utformat processen. Anställs det nya är det inte säkert att det går lika lätt. (Intervju , ) Bedömningarna av ansökningarna görs vanligtvis av enskilda tjänstemän. Ofta är det ett relativt litet antal personer som har ut- hyrning som huvuduppgift (ibland bara en person) och de ansvarar för egna områden. Dyker det upp problem eller tuffa beslut kol- lar man med en kollega. För att säkerställa att tilldelningen går rätt till har bolagen lite olika sätt att arbeta. Något bolag har en metod där uthyraren tar beslut och skriver under och sedan går till sin överordnade för Måsta man ha tur? ytterligare kontroll och underskrift. Ett annat bolag låter uthyraren sköta hela processen själv och gör sedan stickprovskontroller centralt. , som använder sig av ett aktivt placeringssystem, vet med sig att det förfarandet ställer höga krav på dem som bolag och de kräver att alla tilldelningsbeslut ska förtydligas med skäl och namnunderskrift så man lätt kan kolla vem som gjort vad och var- för. På frågan om bolagen gör undantag från sina regler så skiljer sig svaren en aning. Vissa säger bestämt nej och andra nämner fast- ställda förturer som bolaget beslutat om. Förturerna gäller medi- cinska, sociala eller näringslivsrelaterade undantag Internt, med personer redan boende i bolaget, är det vanligare med undantag. Där försöker man vara flexibla och hjälpa sina kunder. I de fallen handlar det ofta om skilsmässor eller äldre som får svårt att gå i trappor. De allra flesta bolagen säger att de är nöjda med sitt regelverk och tycker att systemen fungerar bra. Lika vanligt är svaret att det är en ständig process och att allt ständigt kan bli bättre. Några kommunexempel, villkor för att få hyra Vi tar kreditupplysningar och referenser på samtliga blivande hy- resgäster. Finns det betalningsanmärkningar, som inte rör hyror och som ej överstiger 2 000:- möter det oftast inget hinder. Vi god- känner alla legala typer av inkomster. För att kunna hyra en lägen- het måsta sökande vara fyllda . Reglerna är desamma. Vi gör en grov bedömning. I perioder när vi har tomma lägenheter så diskuterar vi mer i detalj. Det gäller alltid i perifera områden. Men en viss marknadskänslighet har vi. De som kan ha det svårt på bostadsmarknaden är bl a flyktingar som just har fått uppehållstillstånd, då de helt saknar referenser. Även ungdomar som saknar inkomst har vanligen svårigheter på bostadsmarknaden. (Intervju med Bostadsbolaget ). Måsta man ha tur? Bolagets formella villkor för att man ska få hyra bostad är att man ska vara fyllda, skuldfri till bolaget och inte ha andra allvar- liga betalningsanmärkningar. beslutades också att man måste ha en hemförsäkring. Dessutom kräver man att kunden ska befinna sig i en rimlig ekonomisk situation vilket i sin tur tas från beräkningar på vad man behöver ha för att klara sig. Socialbidrag är inte en godkänd inkomst eftersom denna inte kan styrkas . Vistelsetid i landet är inget som spelar in. Åldersvillkoret har man eftersom man inte enligt lag, kan teckna avtal innan man fyllt . De ekonomiska villkoren bygger på er- farenheter som säger att folk ofta har en övertro på sin egen eko- nomi. Det handlar nästan om att hjälpa folk att hitta en rimlig hy- resnivå. Villkoren har förändrats lite . Hemförsäkringen nämndes ovan och delen som gäller betalningsanmärkningar har lättats upp lite och formuleringen allvarliga anmärkningar ger möjlighet att släppa igenom enstaka småskulder. Dock inte för många då det kan tyda på dålig betalningsmoral. Dessutom har ekonomin gått från ett krav på att hyran inte överstiger av inkomsten till det nuvarande rimlig ekonomisk situation. Vi tycker att det ger större frihet till kunden att välja vad man vill lägga sina pengar på. De allra flesta sökande uppfyller dessa villkor. Det skulle möj- ligtvis vara någon som hamnat i lite ekonomiskt trubbel men jag kan inte peka ut någon särskild grupp som inte skulle klara villko- ren. (Intervju med Helsingborgshem ) Vi vill att våra kunder har en egen inkomst. Lön, CSN, pension, inte socialbidrag. Vi kollar så att de inte har några betalningsan- märkningar och det händer att vi tar referenser från tidigare bo- ende. Man måste vara för att skriva kontrakt men under spe- ciella omständigheter kan vi godkänna att en borgenär går in och säkrar avtalet. Några förändringar av villkoren har vi inte gjort men de har ju modifierats en aning. Framför allt så är det väl rutinerna för det Måsta man ha tur? hela som har växt fram. görs till exempel en del undantag. Vi har möte med socialen för att stämma av där och vi ger också näringslivsförturer. Men vi behandlar alla lika och vill jobba aktivt med integrations- frågor. (Intervju med Vätterhem ) Om vi inledningsvis pratar om de ägardirektiv som kommunen gett oss använder vi dom bl.a. för att sätta mål för vår verksamhet. Vi bryter ner direktiven till strategier och mätbara mål. För uthyrningen har vi en hyrespolicy, som fastställs av vår styrelse, som även finns utlagd på vår hemsida. Den är uppdelad i tre delar: -Boende hos oss ska ha förmåga att betala hyra. Att man har en inkomst är viktigt men typen av inkomst spelar mindre roll. Er- sättning för arbete (lön) (fast anställning är ej ett krav) naturligtvis men också olika typer av bidrag, a-kassa, socialbidrag och studie- medel är OK.Vi gör en bedömning om man kan betala sin hyra. -Man får inte ha några hyresskulder till oss eller till andra hyresvärdar. -Man får inte ha allvarliga anmärkningar om störningar i sitt boende. Anledningarna till dessa villkor är, vad gäller störningar, att det är en olägenhet för våra övriga kunder. De ekonomiska villkoren ställer vi dels för att den boende riskerar att bli av med sin lägenhet om man inte betalar för sig och dels för att hyrorna finansierar vår verksamhet. Det vore inte rätt att låta våra övriga hyresgäster betala för de som inte betalar. Vi tar dock ett ansvar för dem som inte klarar ställda krav. Vi samarbetar nära kommunen där vi ställer ett antal lägenhet till kommunens förfogande och möjlighet finns att hyra i andra hand av kommunen för en period. Som ett slags träningsboende. Målet är att dessa avtal skrivs om till förstahandsavtal . (Inter- vju med Stångåstaden, och ). Måsta man ha tur? Vi gör en bedömning av den sökandes inkomst och ekonomiska situation. Det kan vara fast lön, A-kassa eller vikariat och det är inte någon nivå som efterfrågas utan det görs en bedömning om det går ihop. Vi brukar gå efter de sociala myndigheternas beräkningar. Eftersom det räcker med att man fyllt 15 för att få stå i kön så kan det ju bli aktuellt att man erbjuds en lägenhet innan man fyllt 18. I sådana fall måste föräldrarna skriva under kontraktet och stå som ansvarig. Även om man är över 18 men inte klarar de ekono- miska kraven kan en borgenär gå in. Vi tittar om det finns betalningsanmärkningar, tidigare skulder och tar referenser . Dom här kraven ställer vi för att boende som inte betalar hamnar i svårigheter. Så förutom problemen för oss så är det även för de boendes skull. Vi har haft dessa villkor så länge som jag varit i företaget så när som på den här åldersgränsen som vi beslutade om . Sen har ju kösystemet förändrats lite i och med Internet men villkoren är desamma. Människor som tidigare misskött sig får problem att klara villko- ren men även de kan ju få en andra chans i provboende. Ungdomar utan arbete är ju en annan grupp men har man ingen inkomst så har man ju inte så stora möjligheter. (Intervju med , ) För att få skriva ett kontrakt med oss så måste man ha fyllt . Vi funderar precis på om vi ska tillåta att man ställer sig i kön när man är . Så är det inte utan det är som gäller. Sedan vill vi att man ska ha goda referenser. Vi tar en kreditupplysning och där är det framför allt hyresskulder som vi tittar efter. Sen vill vi att man har en godtagbar inkomst. Det ska vara rimligt. Det har inte skett några större förändringar gällande dessa villkor. Det som är nytt är att KY (kvalificerad yrkesutbildning) har lagts till studentboendet och dessa studenter har tillgång till sådant bo- ende. Man kan säga att har man problem med sig i bagaget, och då tän- ker jag på villkoren som vi gick igenom tidigare, så kan det bli svårt Måsta man ha tur? att få en lägenhet. Men skulle jag vilja påstå att vi är väl- digt liberala när vi godkänner ansökningar. (Intervju med MKB, ) Om du vill bo hos oss, förväntar vi oss att du har fyllt . Att du har referenser från tidigare hyresvärd och betryggande betalnings- förmåga. Kunder som har misskött sina hyresinbetalningar eller som har återkommande störningsanmärkningar godkänns inte som hyresgäster. Att du har god ekonomi utan betalningsanmärkningar och regelbunden inkomst från inflyttningsdagen. Som regelbunden inkomst räknas lön, pension, A-kassa eller motsvarande, inkomst av kapital och statliga studiemedel enligt utbildningsplanen. Vi försöker sätta så låga krav som möjligt, men utan att ställa oss i förhöjd risk att få kostnader genom att utestående hyresford- ringar ökar eller att grannarna blir störda. Några stora förändringar har inte skett bortsett från att vi har jobbat fram en samsyn i verk- samheten. God ekonomi utan betalningsanmärkningar och regelbunden in- komst från inflyttningsdagen är i allmänhet det svåraste villkoret att uppfylla. Riktigt unga personer och de som över tiden misshandlat sin ekonomi är nog de grupper som kan ha svårast att klara kraven. (Intervju med AB Bostaden, ) Vi har en uthyrningspolicy och i den står det bland annat att alla våra lediga lägenheter ska annonseras så att alla som är intresserade av en lägenhet ska kunna söka den. Sen gör vi en kontroll, en kre- ditprövning, och sen vill vi att man ska kunna uppvisa en inkomst efter uthyrningsdatum. Det kan vara pension, vanlig inkomst, bidrag och så vidare. Vi gör ingen särskild bedömning av nivån på inkomsten men vi försöker ju naturligtvis resonera med kunden och frågar hur har du tänkt att ordna det här. Men det är ju ingenting som styr oss. Och man får inte ha några Måsta man ha tur? betalningsanmärkningar av betydande slag. Och så ska man gärna kunna visa upp goda referenser från tidigare boende. Inkomstvillkoret som vi ställer kan skapa problem för det kan vara så att man är egenföretagare och det kan vara svårt att visa upp inkomst när man precis har startat eget. Man kanske inte själv har en inkomst men make/maka har så man klarar sig i familjen. Men vi tittar ju bara på den enskilda individen. Och dom som går på soci- albidrag. Men då finns det ju ett skyddsnät från det sociala som också har lägenheter att erbjuda. Vi förmedlar ju ett antal lägenhe- ter till fastighetsnämnden här i stan. Och dom används sen till sådana personer som har svårt att få lägenhet på annat sätt. Det är ett ägardirektiv som vi har att av vår uthyrning un- der plockas till det som kallas kvot-lägenheter. Lägenheter som går till fastighetsnämnden. Och för att få stå i kön måste du ha fyllt ; för att registrera dig. Men vi tecknar inte kontrakt med någon förrän man fyllt . Det finns undantag där att man kan få teckna avtal tidigare men det är väldigt ovanligt. Men efter- som man kan ställa sig i kön vid 16 så har man ju i kötid sen och det är ju som en liten förmån så att man inte ska börja från scratch. Och varför det är så att man ändå måste vänta tills man är det vet jag inte. Det är väl ett ställningstagande, jag vet inte varför eller vart just den regeln har kommit från men jag tror att det är ganska vedertaget bland bostadsbolag. För annars så skulle det bli så att man kunde ställa sina barn i kö när dom föds, eller kunde man ställa dom i kö innan dom föds... någonstans måste gränsen gå också. (Intervju med Uppsalahem ) De formella villkoren som ställs för att man ska få hyra en bostad hos oss är att man ska ha fyllt för att kunna ställa sig i kö. Sen gör man en bedömning av inkomsten så att den räcker till och är det tveksamt så kan vi bevilja en borgenär. Man får inte ha några hyresskulder eller betalningsanmärkningar. Det är inte några konstiga villkor och de ställs för att försäkra sig om att de sökande kan betala för sig. Och kan de inte det så kanske en borgenär kan hjälpa till så jag tycker inte det är något villkor som är svårt att uppfylla. Måsta man ha tur? Systemet vi använder oss av nu är gammalt men jag tror att villkoren har varit desamma även tidigare. (Intervju med Östersunds- bostäder, ) Vi gör en kontroll av den sökandes inkomst och då går vi på kro- nofogdens nivå. Vi accepterar socialbidrag, a-kassa, CSN och in- komst från arbete. Vi tar även tidigare bo-referenser om det går. I vissa områden ställer vi högre krav och där vill vi att man kan upp- visa en varaktig inkomst motsvarande 3 gånger årshyran (årshyran ställer vi som krav bara i nyproduktion, goda boende refe- renser och varaktig inkomst kan vi ställa som krav i de mer utsatta områdena, men där har vi inte något krav på att inkomsten skall motsvara årshyran). I de områdena kräver vi också goda boendereferenser. Sen tar vi även en kreditupplysning och ser så att det inte finns några betalningsanmärkningar av vikt. Vi har haft samma villkor . Vi följer ju som sagt kronofogdens rekommendationer och har de ändrats så har vi följt efter. Sen ändrar vi ibland vilka områden som ska kontrolleras hår- dare. Det styrs ju av situationen som råder i de olika områdena. Anledningen till att vi ställer våra krav är, framför allt i de mer utsatta områdena, att skapa stabilitet. Vi vill få ner omflyttningarna. Jag tror nog att inkomstkraven är svårast att klara. Ägardirektiven vi fått från kommunen innehåller inget uttalat om krav eller tilldelning. Avtalet med bostadsförmedlingen styr det där. Däremot hade vi ett direktiv om att ta hand om den olovliga andrahandsuthyrningen på Järva och det har vi gjort som ett pro- jekt. Sen har vi kontakt med vår ägare i frågorna som rör hårdare krav och villkor i vissa utsatta områden. Där vill de veta vilka om- råden som berörs och varför just dessa. Dessutom låg studentboendet och byggandet av lägenheter till studenter på oss. (Intervju med ) Måsta man ha tur? Vi har vår policy på nätet. Vi förmedlar lägenheter efter principen 1/3 till befintliga boende i Botkyrkabyggen, 1/3 till boende i och 1/3 till övriga. För de övriga gäller först till kvarn kan man säga. Och det här fördelas på hela vårt bestånd. Vi förändrade vår policy till det här systemet och det gjorde vi för att underlätta för ungdomar som redan bodde i kommunen. Annars fungerar det som så att man måste jobba aktivt som sö- kande. Och ju längre du har bott i kommunen desto högre rank- ning har du. Du måste vara och ha en inkomst från arbete, CSN, pen- sion, a-kassa. Vi godtar inte socialbidrag. Vi kollar också så att du har soliditet och att det inte finns några betalningsanmärkningar. Det svåraste villkoret att uppfylla är i allmänhet att ha råd att betala hyran. Det vanligaste är att man söker för dyra lägenheter. Och har vi ändå den lägsta hyran i . (Intervju med Botkyrkabyggen ) Vad vill ungdomarna? Ungdomar efterfrågar enligt bostadsföretagen små, billiga lägen- heter centralt. Alla tillfrågade representanter för bostadsföretagen svarar så. Dessutom är närhet till högskola och bra kommunikatio- ner förekommande tillägg. Centrala lägenheter är på många håll en bristvara bland de kom- munala bostadsbolagen, vilket gör att de är väldigt svåra att få tag på som relativt ny på bostadsmarknaden. Många intervjuade säger att de tycker ungdomar har en något orealistisk bild av vilka lägen- heter som är lämpade att söka och menar i samma andetag att eventuell bostadsbrist för unga knappast beror på för få lägenheter. Snarare är det ont om bostäder där ungdomar vill bo. De är för kräsna . Detta tycks vara en ganska allmän bild av ungdomar som sökande. Ungdomar som boendegrupp har bolagen dock svårt att hitta något utmärkande med. Det vanligaste svaret är att de inte kan komma på något särskilt. Några säger att ungdomar kan vara nå- got högljudda. Några andra säger att de ofta är toleranta. Vår frå- geställning var bland annat om de klagar på något särskilt och så Måsta man ha tur? verkar inte vara fallet. Möjligtvis kan man skönja en uppfattning bland bolagen att ungdomar är ganska medvetna om sitt bo- ende. Det vet hur de vill att de ska se ut, de är noga med att läsa igenom avtal och så vidare. Bredband, har flera bolag svarat, är något som lockar ungdomar. Bredband, TV och läge är de viktigaste faktorerna, säger . Generellt sett vill inte bolagen styra ungdomarna till specifika områden i staden. De bolag som aktivt placerar sina gäster vill blanda sina områden med åldersstrukturer, ekonomiska förutsätt- ningar och etnisk härkomst. Många bolag har heller inte möjlighet att styra vart folk bor, oavsett ålder. i säger dock att de anser att ungdomar ska bo i små lägenheter och om man ska prata om en styrning så skulle det i så fall vara i de termerna snarare än geografiskt i staden. Känslan är att bolagen hellre sprider ut ungdomarna i staden än samlar dem på ett och samma ställe. Detta naturligtvis bortsett från studentområdena. På frågan om särskilda ungdomsregler finns kan man konstatera att de inte hör till vanligheterna. En handfull bolag har svarat att de har haft sådana tidigare, oftast när de hade vakanser i sitt bestånd. Endast ett par bolag har särskilda ungdomsregler , exempelvis och . I korthet fungerar dessa på följande sätt. Ungdomsreglerna används i kampanjer där man försöker locka/underlätta för ungdomar. De riktas mot personer till . Man vill fylla sina vakanser så ofta begränsas kam- panjerna till områden där lediga lägenheter finns, vanligtvis lågsta- tusområden. Eftersom det ofta råder brist på små lägenheter är det vanligt att ungdomsreglerna innebär att man delar en lägenhet med en kompis, så kallat KompisBo, och skriver ett kontrakt på halva lägenheten. Både och pågående projekt ser ut så. KompisBo är för ungdomar mellan . Varje "Kompis" får teckna avtal på sitt rum + del i gemensamhetsytorna. Hushåll- selen ingår i hyran och uppsägningstiden är något kortare än nor- malt. Om du har kompisar du inte kan vara utan är detta ett tryggt och prisvärt alternativ till andrahand, traditionellt studentboende eller eget boende. På köpet får du gemenskapen, bra kommunika- tioner till och högskolorna i trakten. Och inte minst viktigt, ni blir fler som städar. (Botkyrkabyggen, tilläggsinforma- tion via e-post ). I något av de ungdomserbjudanden som användes tidigare såg det inte ut så utan där handlade det mer om rena hyresrabatter där Måsta man ha tur? år 1 innebar en viss hyra, år 2 lite högre och år 3 vanlig hyra. Även detta system handlade om att fylla vakanser och för bolagets räk- ning var det bättre att hyra ut lägenheten till ett rabatterat pris än att låta den stå tom. Vanligt är också att uppsägningstiden är något kortare än nor- malt. 2 månader i stället för 3. Något bolag svarar att kampanjer används lite då och då, riktade mot olika grupper i samhället, när behov och möjlighet finns. En del bolag, exempelvis Uppsalahem, har enstaka hus som en- dast ungdomar får bo i. De lägenheterna är inredda och utrustade för att särskilt möta ungdomens önskemål. Just i är huset beläget centralt och lägenheterna är väldigt efterfrågade. På direkt fråga trodde Uppsalahem dock inte att ett sådant boende skulle vara lika attraktivt om det inte vore för läget. Utöver dessa ungdomsregler finns det dock ytterligare en handfull bolag som använder sig av ett annat system. I (och ), och har barn till hyresgäster möjlighet att söka bostad på sina föräldrars boendetid. Detta fungerar såvitt vi kunnat utröna som en intern kö och är en slags förmån för de hyresgäster som varit bolaget trogna . De bolag som inte använder sig av särskilda ungdomsregler sva- rar vanligen att de anser att det är en rättvisefråga och att alla grup- per i samhället ska behandlas lika. Vi styr överhuvudtaget inte våra kunders sökande. Man söker var man vill och kan förhandsboka intresse på lägenheter precis där man helst vill bo. Vi har heller inga ungdomsregler. Jag anser att det är en jämställdhetsfråga. Det är ju lika viktigt att pensionärer har någonstans att bo. (Intervju med , ) Några kommunexempel, erfarenheter av vad ungdomar söker Vad gäller ungdomar så ska jag börja med att säga att vi (2005) hyrde ut ungefär 3 000 lägenheter. 2 215 av dessa hyrdes ut externt. 57 av dem (1 266 st) gick till personer . Ungdomar efterfrågar centrala, och billiga lägenheter. En etta på , ....... Jag skulle inte vilja påstå att det finns något utmärkande med ungdomar som boende, förutom att det är endast Måsta man ha tur? centrala lägenheter som gäller. De kan däremot erbjudas lägenhet var som helst. Vi har inga särskilda ungdomsregler . För 7–hade vi ca 2 000 lediga lägenheter.