sou · GWB36 · 2008-02-28 00:00:00 — Denna lag gäller alltså, till skillnad från lagen (nr 1075) om fastighetsförmed- lingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler, inte vid förmedling av fastigheter eller lokaler som upp- dragsgivaren använder vid näringsverksamhet eller objekt som upp- dragsgivaren förvärvar för näringsverksamhet. Med en förmedlings- rörelse avses den som för att få inkomst eller annan ekonomisk nytta för samman avtalsparter i syfte att få till stånd ett köp, ett byte eller ett hyresavtal eller ett avtal om överlåtelse av någon annan nyttjanderätt i fråga ett förmedlingsobjekt. Bestämmelserna i lagen är i regel tvingande till fördel för uppdragsgivaren och dennes motpart. Förmedlingsrörelsen ska utföra förmedlingsuppdraget med yrkesskicklighet och omsorg samt iaktta god förmedlingssed. En fastighetsförmedlare ska vidare enligt lagen tillvarata både upp- dragsgivarens och dennes motparts intresse. Enligt förarbetena till lagen innebär emellertid det inte att förmedlaren är en opartisk mellanman utan han eller hon handlar i första hand såsom ombud för sin uppdragsgivare (se författningskommentaren till 7 § i reger- ingens proposition till med förslag till lag om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter, RP 58/2000 [god- kände lagförslaget utan ändringar, EkUB 28/2000 rd, PR 138/2000 rd och PR 142/2000 rd]). Beaktande av motpartens intresse sägs i förarbetena vara viktigt i synnerhet när uppgifter lämnas om för- medlingsobjektet och andra omständigheter som påverkar ingå- endet av ett avtal. Förmedlingsrörelsens prestation ska också svara mot den infor- mation som lämnats vid marknadsföringen. Förmedlingsrörelsen ska inleda utförandet av uppdraget utan dröjsmål sedan uppdrags- avtalet ingåtts, om inte uppdragsgivarens intresse kräver att upp- draget börjar utföras . En fastighetsmäklare ska ge uppdragsgivaren all den information som enligt vad mäklaren vet eller borde veta påverkar ett beslut om ett köp eller ett hyresavtal eller något annat avtal om nyttjanderätt. Har förmedlingsrörelsen eller någon av dess anställda för avsikt att ingå ett avtal om köp, hyra eller någon annan nyttjanderätt för egen räkning eller något särskilt intresse att bevaka i avtalet, ska också detta meddelas uppdragsgivaren. Om informationen också kan påverka beslutet att ingå ett uppdragsavtal, ska informationen ges innan avtalet ingås. När fastighetsmäklaren bjuder ut förmedlingsobjektet ska han eller hon ge uppdragsgivarens motpart all den information som enligt vad mäklaren vet eller borde veta påverkar ett beslut om ett köp eller ett hyresavtal eller något annat avtal om nyttjanderätt. När förmedlingsrörelsen marknadsför ett objekt som är avsett för bostadsbruk ska rörelsen iaktta både den allmänna bestämmelsen om upplysningsplikt i lagen och de detaljerade bestämmelser om upplysningsplikt som finns i förordningen om uppgifter som ska lämnas vid marknadsföring av bostäder (130/2001). I är det vanligt att säljaren först anger ett pris som överstiger den han eller hon slutligen är villig att sälja för och att en intresserad köpare sedan lämnar ett köpeanbud som är lägre än detta varefter säljaren antingen accepterar eller förkastar köpeanbudet eller lämnar ett motbud. Det finns inga särskilda regler om bud- givning i den finska fastighetsmäklarlagstiftningen. Vissa hand- lingar och redogörelser om fastigheten ska visas upp innan avtal in- gås. I övrigt är de allmänna reglerna i den finska avtalslagen tillämpliga. Har en fastighetsmäklare skäl att misstänka att vissa uppgifter om fastigheten som mäklaren har fått är felaktiga eller bristfälliga, ska han eller hon försäkra sig om att informationen är riktig och rätta en eventuell felaktig eller bristfällig uppgift. Om det inte utan oskäligt besvär är möjligt att fastställa om en uppgift är riktig, ska mäklaren meddela uppdragsgivarens motpart att uppgiften inte har kunnat kontrolleras. Uppdragsgivaren och dennes motpart har rätt att få ersättning av förmedlingsrörelsen för skada som ett fel i förmedlingsför- farandet har orsakat dem. När det gäller preskription av skade- ståndsanspråk som riktas mot en förmedlingsrörelse är reglerna om preskription lag (nr 728) om preskription av skulder tillämpliga. Enligt 4 § i lagen preskriberas en skuld efter viss tidpunkt om preskriptionen inte har avbrutits före det. Av 7 § samma lag följer att när skadeståndsanspråk grundar sig på upp- dragstagares fel eller försummelse börjar preskriptionstiden löpa när uppdragstagaren har lämnat sin redovisning eller, om skade- ståndsgrunden inte framgår av de redovisade uppgifterna, då huvud- mannen har eller borde ha upptäckt felet eller försummelsen. När det gäller skadestånd som grundar sig på något annat än ett avtals- förhållande, börjar preskriptionstiden att löpa då den skadelidande fick kännedom om eller borde ha känt till skadan och den som an- svarar för skadan. Preskriptionen av ett skadestånd måste dock av- brytas innan har gått från avtalsbrottet eller från den händelse som har orsakat skadan. Lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter inne- håller vidare bestämmelser om mottagande och återbetalning av handpenning. Förmedlingsrörelsen har enligt lagen rätt till förmedlingsarvode endast när ett köp, ett hyresavtal eller ett avtal om någon annan nyttjanderätt kommer till stånd, om inte något annat har överens- kommits i uppdragsavtalet. Förmedlingsarvode kan endast uppbäras från uppdragsgivaren. Om båda avtalsparterna i det avtal som gäller förmedlingsobjektet är förmedlingsrörelsens uppdragsgivare var för sig, kan rörelsen sammantaget endast uppbära ett belopp som mot- svarar ett förmedlingsarvode. Förmedlingsarvodet ska vara skäligt med beaktande av bl.a. förmedlingsuppdragets art, det arbete som har utförts och om uppdraget har skötts på ett ekonomiskt ända- målsenligt sätt. I uppdragsavtalet får inte tas in ett villkor enligt vilket förmedlingsrörelsen skulle ha rätt att som arvode få den del av köpeskillingen som överstiger det försäljningspris för förmed- lingsobjektet som nämns i uppdragsavtalet eller en viss del av köpe- skillingen. Under vissa förutsättningar har förmedlingsrörelsen rätt till arvode när uppdragsavtalets giltighetstid har löpt ut. Det finns inte några särskilda internationella privaträttsliga regler om fastighetsförmedling. När det gäller tillämplighet av avtalsrätts- liga regler i lagen (nr 1074) om förmedling av fastigheter och hyres- lägenheter, gäller Romkonventionen om tillämplig lag för avtals- förpliktelser. Frågan om i vilken utsträckning lagen (nr 1075) om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyres- lägenheter och hyreslokaler är tillämplig vid gränsöverskridande verksamhet är något oklar. I författningskommentaren till 1 § kon- stateras att lagen kan bli tillämplig även vid förmedling av fastig- heter belägna utomlands. Länsstyrelserna i har tolkat lagen på det sättet att det för tillämpligheten räcker om en del av verk- samhet sker i . Enligt ett beslut från Åbo förvaltningsdom- stol ansågs lagen gälla i ett fall där ett företag förmedlade fastig- heter belägna i . Företaget hade marknadsfört fastigheterna bl.a. genom att annonsera i de finska tidningarna och som kontakt- information angett två finska telefonnummer och företagets webb- adress. Den centrala norska regleringen av fastighetsmäklarverksamhet finns i lov nr 73 om eiendomsmegling. Lagen trädde i kraft och ersätter lov nr 53 om eiendomsmegling. Förarbetena till den nya lagen finns i proposi- tionen Om lov om eiendomsmegling, Ot.prop.nr.16 (2006–2007). Propositionen grundar sig på översyn av den norska fastighetsmäklarlagen (se Eiendomsmeg- lingslovkommitténs betänkande Eiendomsmegling, NOU 2006:1, och delbetänkandet Tryggere budgivning, om budgivning genom fastighetsmäklare). Enligt den norska fastighetsmäklarlagen menas med fastighets- mäklare en person som uppträder som mellanman i samband med bl.a. omsättning av fast egendom och bostadsrätter samt vid in- gående och överlåtelse av hyres- och arrendekontrakt avseende fast egendom. Lagen omfattar förmedling av fastigheter som används för boende, fritidsändamål och näringsverksamhet. Den gäller för fastighetsförmedling som utövas i . Lagen anses gälla även om fastigheten som är föremål för förmedling är belägen i utlandet. Om en norsk mäklare eller norskt mäklarföretag endast bistår med exempelvis marknadsföring av ett utländskt objekt blir inte den norska fastighetsmäklarlagen tillämplig eftersom biståndet då inte anses tillräckligt omfattande för att utgöra fastighetsförmedling enligt lagens mening. Rätten att bedriva fastighetsmäklarverksamhet mot ersättning är i princip förbehållen personer eller företag som genom att uppfylla vissa bestämda krav ges tillstånd till verksamheten. Tillstånd att bedriva fastighetsmäklarverksamhet ges bl.a. till enskilda närings- idkare med s.k. eiendomsmeglerbrev och till vissa juridiska per- soner. Ett eiendomsmeglerbrev utfärdas till den som bl.a. har en fastighetsmäklarexamen, praktisk erfarenhet och som är i stånd att uppfylla sina skyldigheter. En person som ges tillstånd att driva fastighetsmäklarverksamhet måste ställa säkerhet som täcker det ansvar som vederbörande kan dra på sig under utövandet av verksamheten. Tillstånd att driva fastighetsmäklarverksamhet kan också ges till banker och byggbolag. Även praktiserande advokater, som har ställt säkerhet enligt fastighetsmäklarlagen, får bedriva fastighetsmäklarverksamhet. Enligt den nya lagen ska det till varje mäklaruppdrag finnas en ansvarig mäklare. Den ansvarige mäklaren ska antingen ha eien- domsmeglerbrev, vara advokat eller jurist med särskilt tillstånd. En jurist med särskilt tillstånd är en person som har juridisk examen, praktisk erfarenhet efter denna examen, är myndig, solvent och lämplig att driva fastighetsförmedlingsverksamhet samt som på dessa grunder har fått tillstånd av att vara ansvarig mäklare. Den ansvarige mäklaren ska själv utföra de väsentliga momenten i uppdraget. Han eller hon kan i samband med utförandet av förmedlingen använda sig av medhjälpare. en medhjälpare ska uppfylla vissa krav på kompetens. Medhjälpare ska endast utföra mindre väsentliga uppgifter och uppgifter av rutinmässig eller teknisk karaktär. Av hänsyn till bl.a. inter- nationella förpliktelser kan enligt den nya lagen utländska företag som är registrerade i företagsregistret under liknande förutsätt- ningar som norska företag få tillstånd att bedriva förmedlingsverk- samhet. Titeln mäklare skyddas i lagen och får endast användas av per- soner med eiendomsmeglerbrev, advokater eller jurister med särskilt tillstånd medan titeln fastighetsmäklare bara får användas av personer med eiendomsmeglerbrev. Bestämmelserna om titelskydd är avsedda att säkra att konsumenter och andra får bistånd av kvalificerade personer. Kredittillsynet utövar tillsyn och kontroll över fastighetsmäklar- verksamheten. Det är också Kredittillsynet som utfärdar tillstånd att bedriva fastighetsmäklarverksamhet och eiendomsmeglerbrev. Kredittillsynet får återkalla ett tillstånd bl.a. om en person eller ett företag grovt eller upprepade gånger har överträtt sina skyldigheter enligt lagen eller föreskrifter. Under samma förutsättningar får Kredittillsynet återkalla en fastighetsmäklares eiendomsmeglerbrev. I den nya lagen anges vilka upplysningar ett uppdragsavtal ska innehålla och det har införts ett krav på att ett uppdragsavtal måste vara skriftligt för att vara bindande. Av uppdragsavtalet ska bl.a. framgå vem som är ansvarig mäklare och medhjälpare, vad som har avtalats om mäklarens ersättning och om dennes rätt att få ersätt- ning för utlägg. Mäklaren ska även enligt den nya lagen vara en mellanman med skyldighet att ta till vara båda parters intressen i handeln med kravet på god mäklarsed som överordnad norm för verksamheten. Mäklaren ska ge köpare och säljare råd och upplysningar av be- tydelse för transaktionen och genomförandet av den. Av lagen framgår numera uttryckligen att uppdragstagaren ska sörja för att köparen innan avtalet om fastighetsköpet sluts får upplysningar som denne har anledning att räkna med att få och som kan få betydelse för avtalet samt att om uppdragstagaren inte inhämtat och kontrollerat upplysningarna ska köparen innan avtalet sluts ges en skriftlig förklaring om grunden för detta. Enligt lagen är mäklaren skyldig att lämna köparen skriftliga upplysningar om egendomen innan avtalet sluts. Det är bl.a. uppgifter om ägarför- hållanden, markareal, byggnadens areal, ålder och konstruktion. Det finns inga särskilda bestämmelser om slutande av avtal om överlåtelse av fast egendom vilket innebär att allmänna avtalsrätts- liga regler och principer gäller på området. Huvudregeln i den norska avtalslagen är att ett rättsligt bindande avtal är ingånget när ett anbud har accepterats inom en bestämd acceptfrist. Om inte annat är bestämt behöver inte ett avtal om överlåtelse av fast egen- dom ha ingåtts skriftligt. I praxis ställs det emellertid höga krav för att man ska anses ha gjort sannolikt att ett avtal har ingåtts om avtalet inte är skriftligt. Har överlåtelsen skett genom mäklare får mäklarens ord stor betydelse (se avsnitt 2.1 i Eiendomsmeglings- lovkommitténs delbetänkande Tryggere budgivning, om budgiv- ning genom fastighetsmäklare). Gällande ordning om budgivning följer dels av allmänna avtals- rättsliga regler och principer, dels av fastighetsmäklarlagen med dess föreskrifter. Lagen innehåller inga bestämmelser som uttryck- ligen reglerar budgivning. Det finns emellertid en bestämmelse i lagen som ger departementet behörighet att utfärda föreskrifter om budgivning och insynsrätt såvitt avser upplysningar om bud och budgivare. En mäklare är enligt föreskrift om eiendomsmegling skyldig att föra journal över bud. Av journalen ska framgå tid- punkten för när budet togs emot, budgivarens eller fullmäktigens namn, adress eller telefonnummer, budets storlek, eventuella för- behåll, acceptfrist och tidpunkt för avslag eller accept. Regler om överlämnande av budgivningsjournalen finns i forskriften om eien- domsmegling. Föreskriften innehåller även regler om mäklarens plikter vid genomförandet av budgivningsprocessen. Reglerna är en precisering av mäklarens skyldighet att sörja för att budgivningen sker på ett betryggande sätt. De bygger på riktlinjer utarbetade av branschorganisationerna och Konsumentmyndigheterna. En mäklare får i konsumentförhållanden inte förmedla bud när acceptfristen är kortare än räknat från sista annonserade visning av egen- domen. De flesta fastigheter säljs på så vis att den som önskar köpa en fastighet lägger ett bud om köp till ett visst pris inom en bestämd frist. Om säljaren accepterar budet inom fristen är ett rättsligt bindande avtal ingånget. Ofta kommer det bud från flera intressen- ter. Bud som ges till en mäklare måste förmedlas vidare till säljaren som normalt kan välja fritt vilket bud han eller hon accepterar. Även säljaren kan lägga fram bindande bud om vad han eller hon kräver för egendomen. Avviker säljarens bud från köparens bud anses säljarens bud vara ett motbud. Om motbudet accepteras inom en viss frist har ett bindande avtal ingåtts. Enligt fastighetsmäklarlagen ska en mäklare, om inte köparen och säljaren önskar annat, upprätta ett skriftligt överlåtelsekontrakt som innehåller alla väsentliga villkor för affären. Har flera mäklare medverkat åligger detta säljarens mäklare. I den nya lagen har införts bestämmelser som är avsedda att stärka det överordnade kravet på en mäklares oavhängighet. Det gäller för det första det gällande förbudet mot egenhandel. De bestämmelserna har ändrats för att göra förbudet mot egenhandel mer inriktat på situationer som kan hota mäk- oberoende ställning och förtroendet för branschen. Det har införts ett absolut förbud för alla som är anställda hos, eller har en motsvarande anknytning till, ett fastighetsförmedlingsföretag mot att köpa och sälja egen egendom genom företaget. Detsamma gäller för en närstående till nämnda personer. Mäklarföretag eller advo- kater kan heller inte ta uppdrag från anställda eller närstående till dessa. Om mäklaren, eller någon annan av de nämnda personerna, för övrigt har eller får personligt eller ekonomiskt intresse i den handel som uppdraget avser ska parterna genast få upplysningar om detta. För det andra understryks det gällande för- budet mot att mäklares ersättning betalas av annan än uppdrags- givaren genom att det i den nya lagen uttryckligen anges att mäklare inte får ta emot ekonomisk ersättning eller andra fördelar från tjänster som används i samband med förmedling av fastigheter. Som skäl för detta anförs i förarbetena att om mäklare tillåts motta ersättning o.d. för tjänster som används i samband med genom- förande av uppdraget kommer mäklaren få incitament att råda till nyttjande av tjänsterna, oberoende av den enskildes konsumentens verkliga behov vilket skulle leda till ovisshet om mäklarens oavhängighet. Enligt förarbetena till lagen skulle inte en upplys- ningsplikt om att mäklaren tar emot ersättning vara tillräcklig för att säkerställa mäklarens oberoende ställning. Lagen innehåller ett förbud mot att ett fastighetsförmedlings- företag, och personer med anknytning till sådana företag, bedriver annan näringsverksamhet (det ska nämnas att det i propositionen sägs att det inte finns någon klar gräns mellan situationer där mäk- laren mottar ersättning för tjänster och situationer där mäklaren måste anses bedriva annan verksamhet). När det gäller verksamhetsbegränsningar för företagen innebär reglerna att fastighetsförmedlingsföretag endast får bedriva annan verksamhet som har naturligt samband med fastighetsförmedling och som inte är ägnad att försvaga förtroendet för företagets integritet och oavhängighet. Närmare regler om vilka verksamheter som kan hota företagens integritet och oavhängighet ska ges i föreskrifter. I förarbetena till lagen uttalas att det är av stor vikt för förtroendet för det enskilda fastighetsförmedlingsföretaget och för branschen i stort att personer som arbetar med fastighetsförmed- ling är underkastade stränga regler angående möjligheten att be- driva annan verksamhet. När det gäller förbudet mot att en enskild fastighetsmäklare bedriver annan näringsverksamhet har därför i förhållande till den tidigare lagen den personkrets som förbudet gäller för utvidgats till att inte endast gälla för auktoriserade mäklare utan för samtliga som arbetar med fastighetsförmedling, däribland advokater. I stället för en regel i den förra lagen om att det i varje enskilt fall måste ansökas om dispens för att få bedriva annan näringsverksamhet finns i den nya lagen ett förbud mot att direkt eller indirekt bedriva handel med fastigheter eller bedriva annan verksamhet som är ägnad att minska förtroendet för företagets integritet och oavhängighet. I lagen bemyndigas departementet att i föreskrifter meddela närmare bestämmelser om möjligheten att bedriva annan verksamhet. I föreskrifterna får olika verksamhets- typer och även undantag från förbudet regleras. Sådana undantag får även meddelas genom enskilda beslut. Enligt förarbetena till lagen kan exempelvis långsiktigt sparande i fastigheter efter omstän- digheterna kunna komma att omfattas av det generella förbudet mot att bedriva annan näringsverksamhet eller av det särskilda förbudet mot att bedriva handel med fastigheter. Det anförs att de närmare gränserna för detta får lämnas åt rättstillämpningen och före- skrifterna. Mäklaren har rätt till ersättning om överlåtelse kommer till stånd inom uppdragstiden och detta även om det inte är mäklarens insats som leder till att överlåtelseavtal träffas. Vidare har mäklaren under vissa förutsättningar rätt till ersättning om överlåtelseavtal träffas efter att uppdragstiden har löpt ut. I de fall en köpare är uppdragsgivare gäller vissa av dessa bestämmelser endast om det är särskilt avtalat om det i uppdragsavtalet. I den nya lagen har införts ett förbud mot att i konsumentförhållanden avtala om en progressiv provisionsbaserad ersättning för mäklartjänster. En sådan provisionsordning skulle enligt uttalanden i propositionen kunna ge mäklaren ett för stort intresse i försäljningssumman och således vara problematisk i förhållande till kravet på en mäklares Mäklare ska, oavsett ersättningsform, efter det att ett uppdrag är slutfört till uppdragsgivaren lämna en räkning som visar det arbete som är utfört och omfånget av detta. I de fall en fastighetsmäklare väsentligt har överträtt sina skyldigheter i sam- band med förmedlingsuppdraget, kan mäklarens ersättning sättas ned eller bortfalla. Skadeståndsansvar är inte reglerat i den norska fastighetsmäklar- lagen men fel eller försummelse från mäklarens sida kan medföra skadeståndsansvar i enlighet med norska allmänna skadeståndsrätts- liga regler. De allmänna reglerna i den norska preskriptionslagen (foreldelsesloven 18. mai 1979 nr. 18 om foreldelse av fordringer) gäller även för preskription avseende ersättningskrav gentemot fastighetsmäklare. Enligt lagen preskriberas ett utomobligatoriskt skadeståndsanspråk efter den dag då den skadelidande fick eller borde skaffat sig nödvändig kunskap om skadan och den an- svarige. Sådana ersättningskrav preskriberas i vart fall år efter att den skadegörande handlingen eller annan ansvarsgrund upphörde (med undantag för personskada). När det gäller inom- obligatoriska krav på ersättning för ekonomisk skada är den all- männa preskriptionsfristen . För krav som uppstår vid åsido- sättande av överenskommelsen räknas denna frist från den dag åsidosättandet inträffar. Uppsåtlig eller oaktsam överträdelse av flera av fastighetsmäklar- lagens bestämmelser kan bestraffas med böter eller fängelse. Ett europeiskt projekt avseende standardisering av fastighets- mäklartjänsten utförs av (). Arbetet tillgår på det sättet att efter att ha fått ett förslag till harmonisering kontaktar sina respektive motsvarigheter och i fall (). Man sätter sedan upp ett projekt vars avsikt är att ta fram harmoniserade regler för vissa varor eller tjänster. Vare sig eller SIS är offentlig- rättsliga myndigheter utan närmast att betrakta som intresse- föreningar och i fall är SIS en förening skapad av och näringslivet. En standard är frivillig att följa om det inte har hänvisats till den i myndighetsutövning eller i en affärs- överenskommelse. Beslut fattades vid ett möte i , , till vilket samtliga nationella standardiseringsinstitut inom EU in- bjudits att påbörja ett arbete om harmonisering av fastighets- mäklartjänster. ska löpa och ska avge sina beslut om harmonisering . I arbetet deltar observatör från . Beslut om harmoniser- ingar som tas av kan därefter göras bindande genom EG- direktiv som naturligtvis måste behandlas på sedvanligt parlamen- tariskt sätt före beslut. , Mäklarsam- fundet, konsumenter och deltar i detta arbete. På arbetsmötena med har följande ämnen tagits upp och fattats beslut om. Terminologi och definition av fastighetsmäklare, vilka krav som ska ställas på fastighetsmäklaren, relationen mellan fastighetsmäklare och kunden ifråga om vilken information som ska tillhandahållas, försäkringskrav vid skadeståndsskyldighet, kraven på hur fastighetsmäklartjänsten ska utföras och etiska regler. Förslagen är föremål för remissbehandling. 7Några utgångspunkter för övervägandena 7.1Starkt konsumentskydd och goda förutsättningar för mäklare Nuvarande fastighetsmäklarlag avser i första hand att ställa upp regler till skydd för konsumenter. Som redovisats i avsnitt 1.1 ska enligt kommittédirektiven en utgångspunkt för de förslag som utredningen lägger fram vara att lagstiftningen ska ge konsumenter ett minst lika gott skydd som gällande lag när de gör affärer som avser det egna boendet. Reglerna ska vara anpassade till den utveckling som skett på bostadsmarknaden och erbjuda lösningar på sådana problem som utvecklingen har gett upphov till.