sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — Generellt sett och är det dock rimligt att anta att en sådan kostnadsökning skulle leda till hyreshöjningar, först inom det kommunala beståndet och sedan i det övriga beståndet. Med ett sådant resonemang blir följden av en riklig förekomst av friskrivningsklausuler en något lägre, generell hyresnivå än den annars skulle ha blivit. Mot detta kan givetvis invändas att det inte är säkert att följden skulle bli den angivna eller, i vart fall, inte fullt ut. När det gäller lokaler är sambandet antagligen ännu mer uttunnat med hänsyn till att hyressättningen här ska styras efter marknads- värdet. Ett skärskådande av dessa argument leder dock till slutsatsen att de mer hänger samman med frågan om man ska ha någon avtals- frihet över huvud taget. Det är inte en fråga för oss. Däremot ger de argumenten inte någon ledning i frågan om hur man närmare bör avgränsa den avtalsfrihet som finns och som, enligt direktiven, ska finnas också . Vad gäller det andra argumentet i förarbetena till hyres- lagstiftning för avtalsfriheten är det naturligtvis så att en hyresvärd kan tänkas avstå från att genomföra en underhållsåtgärd om det står klart på förhand för värden att hyresgästerna kommer att ha rätt till nedsättning. Visserligen kan underhållsåtgärder genom- drivas med tvång när underhållet är tillräckligt eftersatt, t.ex. genom åtgärdsföreläggande av hyresnämnd. Men det är naturligtvis önsk- värt att underhållsåtgärder vidtas innan bristerna har blivit så omfattande och det är därför olyckligt om en ny reglering skulle få en utformning så att underhållsarbeten i öka grad skjuts upp. Men risken för att en hyresvärd inte vidtar eller skjuter upp under- hållsåtgärder kan sägas föreligga så snart avtalsfriheten inte är total. Allmänt sett får man, beträffande bostadslägenheter, räkna med att hyresgästen i det enskilda fallet har mycket små möjligheter att påverka utformningen av klausuler om rätten till nedsättning av hyran vid t.ex. sedvanliga underhållsarbeten. I många fall är det säkert en fråga som hyresgästen inte överväger eller ens uppmärk- sammar i samband med att hyresavtalet ingås. Och även om hyres- gästen skulle göra detta, är denne ofta hänvisad till att acceptera de villkor som värden ställer upp. I annat fall går lägenheten till någon annan. När det gäller lokaler varierar förhållandena mer, vilket i någon mån framgår av utformningen av klausulerna för lokaler. Exempel- vis i Fastighetsägarna standardavtal finns tre olika alterna- tiv för reglering av frågan, se avsnitt 2.3. Redan detta ger ökade förutsättningar för att frågan får uppmärksamhet. Här får också beaktas att det rör sig om avtal som ingås mellan näringsidkare och där avtalsfrihet gäller beträffande hyresnivån vid avtalets ingående. När det gäller vilken typ av åtgärder som skulle kunna undantas, bör nämnas en tanke som framfördes i yttrandena från olika Det angavs där att mer sällan förekommande åtgärder som renovering av stamledningar, fasad- renovering och takomläggning inte borde utgöra sedvanligt under- håll. Skälet skulle då vara att man kan räkna med att dessa åtgärder regelmässigt ger större påfrestningar för hyresgästen än mer ofta förekommande åtgärder. Frågan är emellertid om denna tanke är riktig. Exempelvis be- höver en omläggning av tak eller omdragning av elledningar inte innebära större påfrestningar för en hyresgäst än oftare förekom- mande underhållsarbeten. På samma sätt är det med olika typer av underhållsåtgärder utanför lägenheten. Som exempel kan nämnas utbyte av värmesystem, dvs. när den gamla oljepannan byts ut mot något annat, eller utbyte av isolering på vinden. En annan risk när man bryter ut vissa typer av åtgärder är att avgränsningen mister i aktualitet när byggtekniken förändras, så att sambandet mellan att åtgärder är sällan förekommande och att de innebär särskilda påfrestningar ytterligare minskar. Det är allmänt sett av vikt att lagstiftningen fungerar över tiden. På det sättet har man bättre möjligheter att göra den typen av anpassningar avtalsvägen. De förekommande standardklausulerna visar också på denna möjlighet. Flera av de nuvarande standard- klausulerna har, som framgått i avsnitt 2.3, fått sin utformning efter överläggningar mellan företrädare för fastighetsägar- och hyres- gästsidan. Som tidigare utvecklats handlar den nu aktuella typen av be- gränsningar i avtalsfriheten ytterst om en fördelning av kostnader mellan de olika aktörerna. Hur den lämpligen görs kan variera beroende på t.ex. om det rör sig om en bostadslägenhet eller lokal och hur förhandlingsöverenskommelser i allmänhet i övrigt ser ut. Även utifrån sådana utgångspunkter framstår det som lämpligare att denna typ av begränsningar inte görs i författning. Tanken att de mest ingripande åtgärderna ska vara undantagna från avtalsfriheten tillgodoses dessutom delvis av de i det föregå- ende uppställa gränserna, dvs. att rätten till nedsättning ska finnas kvar när arbetena tar än normalt eller sammantagna har medfört påtagliga och svårförutsebara olägenheter. Mot nu angiven bakgrund bör några ändringar, utöver de i det tidigare föreslagna, inte göras i författning. 2.6.5Bör begränsningarna gälla även annat arbete? Utöver vissa preciseringar av själva begreppet sedvanligt underhåll har vi i det tidigare föreslagit att ett nytt stycke ska införas i 16 § hyreslagen. I detta ska anges att rätten till nedsättning finns kvar, trots att man har avtalat om motsatsen, när underhållsarbetena har tagit än hyresgästen haft anledning att räkna med eller har medfört påtagliga och svårförutsebara olägenheter för hyres- gästen. Frågan är nu om dessa begränsningar bör gälla inte bara sed- vanligt underhåll utan även de fall då det är fråga om arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. Begränsningarna skulle i så fall omfatta alla de tre situa- tioner som omnämns i 16 § tredje stycket hyreslagen. Klart är att även arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller annat arbete som särskilt anges i avtalet kan komma att dra ut eller på annat sätt medföra oförutsedda påfrestningar för hyresgästen. Detta talar i sig för att hyresgästen även i dessa fall ska kunna ha kvar rätten till hyresnedsättning trots att den avtalats bort och att de tidigare föreslagna begränsningarna bör göras gene- rellt tillämpliga. Det finns emellertid också skillnader mellan sed- vanligt underhåll och de andra typerna av arbeten som talar i mot- satt riktning. Det kan således framhållas att det torde krävas att arbetets karaktär mera direkt framgår av eller preciseras i parternas avtal när det är fråga om ett visst särskilt angivet arbete eller att lägenheten ska ställas i avtalat skick (se , Den nya hyresrätten, 1976, s. 241). Detta ger också goda förutsättningar att i parternas avtal reglera frågan om tidsåtgången för dessa typer av arbeten. Hyres- gästen har alltså i dessa fall en bättre möjlighet att kunna överblicka riskerna med att avtala bort rätten till hyresnedsättning än när det är fråga om sedvanligt underhåll; beträffande sådant underhåll finns ju inget motsvarande krav på precision. Det bör också nämnas att avtal om inskränkningar av hyres- gästens rätt till hyresnedsättning omfattas av allmänna avtalsrätts- liga bestämmelser. En hyresgäst som anser att ett avtal varigenom rätten till nedsättning av hyran slopats inte är rimligt i en viss upp- kommen situation kan alltid angripa det på avtalsrättslig grund. Att man inte gör den för avtal om sedvanligt underhåll föreslagna begränsningen tillämplig även på de två andra situationerna innebär således inte att hyresgäster står helt utan möjlighet att angripa det ingångna avtalet i dessa situationer. Vi känner inte heller till att det skulle finnas några praktiska problem med den föreliggande avtalsfriheten beträffande arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. Enligt vår bedömning saknas därför tillräckliga skäl för att i annat fall än då det är fråga om sedvanligt underhåll begränsa avtals- friheten vad avser rätten till nedsättning av hyran. När det gäller arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller annat arbete som särskilt anges i avtalet ska således enligt vår mening den nu aktuella avtalsfriheten behållas oförändrad. 3 När en lägenhet förstörs Enligt direktiven ska vi överväga om de krav som ställs för att en lägenhet ska anses så förstörd att hyresavtalet förfaller bör höjas och om det är möjligt och lämpligt att i hyreslagen närmare ange när en lägenhet ska anses förstörd. I vårt uppdrag ingår inte att överväga om hyresgästen bör er- bjudas ersättningslägenhet, om lägenheten anses förstörd, eller åter- flyttningsrätt, om lägenheten anses förstörd och hyresvärden där- efter uppför en ny lägenhet. Enligt 10 och 16 §§ hyreslagen förfaller hyresavtalet om lägenheten före tillträdesdagen eller blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Om hyresvärden är vållande till att lägenheten blir förstörd eller inte utan dröjsmål lämnar meddelande till hyresgästen om händelsen, har hyresgästen rätt till skadestånd. Att hyresavtalet förfaller innebär att såväl hyresvärden som hyresgästen befrias från att fullgöra avtalet utan föregående upp- sägning. I och med att hyresavtalet förfaller upphör rättsförhållan- det mellan parterna. Det kan dock i vissa fall vara tveksamt om en lägenhet ska anses vara så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Mer om det i nästa avsnitt. När en lägenhet förstörs 3.3Närmare om när en lägenhet ska anses förstörd infördes i 3 kap. 9 § lagen (1907:36) om nyttjanderätt en bestämmelse som i huvudsak motsvarar den nuvarande i 10 § hyres- lagen. I motiven till den bestämmelsen angavs att inte endast total ödeläggelse avsågs. Det ansågs dock inte möjligt att genom fasta regler ange hur omfattande en skada skulle vara för att hyresavtalet skulle vara förfallet. Att en nödvändig reparation inte kunde vara fullt genomförd till hyrestidens början var emellertid inte till- räckligt för att hyresavtalet skulle vara förfallet (se NJA II 1908 nr 5 s. 138 f.). Frågan vad som krävs för att en lägenhet ska anses så förstörd att 10 § hyreslagen blir tillämplig har diskuterats i doktrinen (se bl.a. och , Hyreslagen En kommentar, 8 uppl., 2006 s. 65 f., , Kommersiell hyresrätt, 3 uppl., 2003 s. 171–173 och Järtelius, Hyra och Bostad, 4 uppl., 1985 s. 65). Därifrån kan sammanfattningsvis framhållas följande. Att en lägenhet blivit förstörd innebär en fysisk skada. Skadan kan ha uppstått på olika sätt, t.ex. genom eld eller jordskred. Det är ingen förutsättning att lägenheten ska ha blivit totalförstörd för att hyresavtalet ska anses ha förfallit. Om endast en del av en lägenhet blivit brandskadad eller om endast väggbeklädnad och målning skadats, får man emellertid utgå från att lägenheten inte anses så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Det har hävdats att kostnaderna för ett eventuellt iordning- ställande och den tid som skulle åtgå för detta är faktorer som kan spela roll vid bedömningen av om hyresavtalet förfallit eller inte (och samt ). En något annan uppfattning är att hyresavtalet i alla fall är för- fallet, om skadegörelsen gått så långt att det vid en objektiv bedöm- ning framstår som ekonomiskt oförnuftigt att lägga ned de kost- nader som fordras för att återställa lägenheten i fullgott skick (Järtelius). Mot det har invänts att en bedömning av om skadorna är så stora att det är ekonomiskt oförnuftigt att sätta den i fullgott skick igen kan bli ganska intetsägande. Är byggnaden så förstörd att det inte lönar sig att sätta den i stånd igen och överväger man När en lägenhet förstörs inte att använda byggnaden för ett mindre krävande ändamål brukar alternativet vara att bygga nytt (). Härutöver har anförts att hyresvärdens avsikt att återuppföra lägenheten inte bör tillmätas någon betydelse. Det ändamålsenliga i att särskilt beakta hyreslagstiftningens skyddsfunktion för hyres- gästen har vidare ifrågasatts (och ). Därvid har framhållits att lagtexten endast talar om att hyres- avtalet förfaller om lägenheten blivit förstörd i viss omfattning och att hyresvärdens avsikt att återuppföra lägenheten är en annan sak. Beträffande skyddsfunktionen har påpekats att förhållandena kan vara de omvända, dvs. att hyresvärden vill att hyresförhållandet ska bestå medan hyresgästen vill komma ifrån avtalet. Refererad rättspraxis på området är knapphändig. Frågan om ett hyresavtal förfallit på grund av att lägenheten förstörts har behand- lats i ett rättsfallsreferat i (se årgång 1946 ref. s. 47). Rättsfallet gällde en lägenhet om två rum och kök som i stor utsträckning var brandskadad. Väggar och tak i kök och tambur var delvis nerbrända. All inredning i köket såsom snickerier, bänk, skåp och ledningar var förstörda. Däremot var rummen mest skadade av vatten och rök. Lägenheten ansågs inte så förstörd att hyresavtalet förfallit. I rättsfallet RBD 92:10 var det fråga om en lägenhet om tre rum och kök. Huset som lägenheten fanns i hade brandhärjats. Lägen- heten erhöll i huvudsak endast vattenskador orsakade av släck- ningsarbetet på ovanförliggande våningsplan. Efter branden vidtogs dock omfattande saneringsarbeten. Bostadsdomstolen konstaterade att lägenheten, oavsett hur stora skadorna i den varit efter branden, i vart fall genom de av hyresvärden vidtagna åt- gärderna blivit så förstörd att hyresavtalet förfallit. Enligt Bostads- domstolen var det betydelselöst huruvida åtgärderna hade varit nöd- vändiga eller inte. Hyresgästens ansökan om åtgärdsföreläggande ogillades. Från senare tid kan ett avgörande från Hovrätten för nämnas (se hovrättens dom i mål T 1513-04; ej prövningstillstånd i ). En bostadslägenhet om fyra rum och kök hade eldhärjats. Hyresgästen ansåg att hyres- avtalet inte hade förfallit medan hyresvärden var av motsatt upp- När en lägenhet förstörs I tingsrättens domskäl anfördes bl.a. att lägenheten hade fått mycket omfattande skador, men att hyresvärden redan från början hade haft för avsikt att återställa lägenheten. Tingsrätten, som även fann skäl att beakta hyreslagstiftningens skyddsfunktion, bedömde att hyresavtalet inte hade förfallit. Hovrätten fastställde tingsrättens dom. Som skäl för sitt ställningstagande angav hov- rätten att hyresvärden inte hade påstått annat än att avsikten varit att återställa lägenheten att användas för bostadsändamål samt omständigheterna i övrigt. Rättsfallet har ifrågasatts i doktrin (se föregående avsnitt). Härutöver kan även två tingsrättsavgöranden nämnas, nämligen Lunds tingsrätts dom i mål T 2896-06 och Söder- törns tingsrätts dom i mål T 2796-07. Båda domarna har överklagats till hovrätt. I gällde målet en marklägenhet i två plan om 3,5 rum och kök, som hade eldhärjats och därefter rivits så att i huvudsak endast bottenplattan återstod. Tingsrätten framhöll att hyresvärden efter branden hade förklarat att den aktu- ella lägenheten skulle återuppbyggas, vilket också skett, och att värden i allt väsentligt ersatts för återuppbygganden genom en för- säkring. Man kunde vidare enligt tingsrätten inte bortse från att ett väsentligt skäl till att den del av byggnaden som innehöll lägen- heten revs, även om skadorna på lägenheten var betydande, måste ha haft sin orsak i avsikten att med hjälp av försäkringsersättningen återuppbygga byggnaden för oförändrad användning. Tingsrätten framhöll också hyreslagstiftningens övergripande funktion som skyddslagstiftning. Tingsrätten fann att hyresavtalet inte hade för- fallit. I målet vid hade en lägenhet om 102 kvm fördelade på två etager eldhärjats. I målet var ostridigt att lägen- heten var så förstörd att den inte kunde användas för sitt ändamål som bostad. Frågan i målet var om hyresvärdens avsikt att omedel- bart efter branden återuppföra lägenheten medförde att hyres- avtalet skulle anses ha förfallit. Tingsrätten hänvisade till motiv- uttalandena till nyttjanderättslag och framhöll att det sak- nade betydelse om hyresvärden haft för avsikt att i omedelbar eller nära anslutning till branden återställa lägenheten. Tingsrätten fann att hyresavtalet hade förfallit. När en lägenhet förstörs I detta sammanhang finns anledning att omnämna slutbetänkandet Hyresgästinflytande vid ombyggnad. Besittningsskydd vid lokal- hyra. Andra hyresrättsliga frågor (SOU 2000:76) av hyres- lagstiftningsutredning. Utredningen hade i uppdrag att bl.a. se över bestämmelserna om vad som gällde då en lägenhet hade förstörts genom en olycks- händelse. Om utredningen ansåg att lokal- eller bostadshyresgäst- ernas ställning i den angivna situationen behövde stärkas, skulle olika tänkbara lösningar övervägas. Utredningen övervägde särskilt om hyresvärdens ersättnings- skyldighet skulle utvidgas och om det skulle införas en lagreglerad återflyttningsrätt. Man ansåg emellertid att de nuvarande bestäm- melserna om vad som gäller när en lägenhet hade skadats eller för- störts borde behållas oförändrade. Som skäl för den bedömningen anfördes att det fanns ett stort utbud av försäkringar som hyresgästen kunde teckna för att skydda sig och sin egendom mot skador som inträffade i lägenheten. Det angavs att de flesta bostadshyresgäster och företagare hade någon form av försäkring. Därvid framhöll utredningen att en bostadshyresgäst som tecknat en hemförsäkring vid brand hade rätt till ersättning för merutgifter under längst från skadedagen och att sådan er- sättning kunde avse den del av hyran för en evakueringslägenhet som översteg hyran för den förstörda lägenheten. Vidare konsta- terades i fråga om lokalhyresgäster att det i en företagsförsäkring kunde ingå en avbrottsförsäkring. Från avbrottsförsäkringen kunde bl.a. utgå ersättning för hyra av tillfälliga lokaler och flyttnings- kostnader . Utredningen anförde även att såväl bostadshyresgäster som lokalhyresgäster i allmänhet erbjöds återflyttningslägenheter sedan deras gamla lägenhet hade förstörts. Enligt utredningen föreföll hyresvärdarna även, i den mån de hade möjlighet till det, erbjuda hyresgäster antingen evakueringslägenheter fram till dess huset hade byggts upp eller permanenta ersättningslägenheter. Det kon- staterades också att bostadshyresgäster brukade få stöd i olika former från berörda kommuner. Vad gäller lokaler framhöll utredningen att hyresgästen visser- ligen inte kunde framtvinga en förlängning av hyresavtalet om När en lägenhet förstörs hyresvärden sade upp hyresavtalet och att hyresgästen endast hade möjlighet att få ersättning av hyresvärden. Då de flesta hyresgäst- erna enligt utredningen hade rätt till försäkringsersättning kunde den rätten ses som ett substitut för den möjlighet till ersättning av hyresvärden som de skulle ha haft om värden sagt upp hyresavtalet (se a.a. s. 59 ff. och 65 ff.). Vårt förslag: Bestämmelsen om att hyresavtalet förfaller, om lägenheten har blivit så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, ska förses med ett undantag beträffande bostadslägenheter. Ett bostadshyresavtal ska bestå om hyres- gästen, utan att ha varit vållande till händelsen, motsätter sig att avtalet upphör att gälla och hyresvärden avser att återställa eller har återställt lägenheten för samma ändamål som den hade före händelsen. Av direktiven framgår att vi ska överväga dels om de krav som ställs för att en lägenhet ska anses så förstörd att hyresavtalet förfaller bör höjas, dels om det är möjligt och lämpligt att i hyreslagen närmare ange när en lägenhet ska anses förstörd. Inledningsvis kan framhållas att det av 10 och 16 §§ hyreslagen framgår att hyresavtalet förfaller om lägenheten före tillträdet respektive blir så förstörd att den inte kan an- vändas för det avsedda ändamålet. I övrigt anges inte i lagtexten vad som krävs för att hyresavtalet ska förfalla. I lagmotiven ges inte heller någon närmare vägledning. I någon mån har saken dock behandlats i doktrin och praxis (se avsnitt 3.3). Som vi uppfattar gällande rätt ska man vid bedömningen av om lägenheten är så förstörd att hyresavtalet förfallit utgå från en fysisk bedömning av skadornas omfattning. Med ledning av denna bör man sedan bedöma kostnaderna för ett eventuellt iordning- ställande och den tid som kan åtgå för detta. Det som tillkommit i praxis är att fastighetsägarens avsikt att återställa lägenheten har tillmätts betydelse. Man kan diskutera be- tydelsen av detta. Det kan men behöver inte nödvändigtvis utgöra När en lägenhet förstörs en så avgörande avvikelse från synsättet i litteraturen som det vid ett första påseende kan framstå som. Domstolarnas bedömning av avsikten behöver kanske inte generellt ses som att avsikten förts in som ett självständigt led. Fastighetsägarens avsikt kan ha vägts in som ett, i och för sig avgörande, led i bedömningen av skadornas omfattning. Åtminstone i något av fallen synes domstolen emeller- tid ha gått längre; exempelvis återstod i ett av fallen efter rivning endast bottenplattan. I denna fråga kan man naturligtvis ha olika uppfattning, något som framgår inte minst av den i doktrinen fram- förda kritiken mot denna typ av resonemang (se avsnitt 3.3.2). 3.5.2Svårigheter vad gäller kriterier Ett problem när det gäller att i hyreslagen närmare ange när en lägenhet ska anses förstörd är att det inte finns en rik flora av domstolsavgöranden eller andra exempel, vilka annars skulle kunnat ge antydningar om exempelvis lämpliga kriterier. I avsaknad av sådana avgöranden som har ringat in olika problem och liknande är det svårt att utkristallisera givna linjer för denna precisering. När det gäller frågan om kraven ska höjas kan konstateras att kraven är relativt höga. Och det är helt rimligt. Det måste konstateras att det inte vuxit fram någon påtagligt klarare avgränsning. Det finns endast ett fåtal avgöranden och kommentarerna i praxis och litteraturen är sparsamma och drar delvis åt olika håll. Det är därmed svårt att ta ställning till om man genom att närmare ange när en lägenhet ska anses förstörd bör höja kraven eftersom man inte riktigt vet vilken utgångspunkten är. Inledningsvis kan också påminnas om att man inte ansåg det möjligt att närmare reglera saken när bestämmelsen infördes nyttjanderättslag (se avsnitt 3.3.1). Olika alternativ vad gäller kriterier Oavsett de svårigheter som kan finnas när det gäller att göra preci- seringar eller höjningar, bör inledningsvis något sägas om de alter- nativ vi kan se. Som redovisats tidigare framgår av 10 och 16 §§ hyreslagen att hyresavtalet förfaller om lägenheten före respektive under hyres- När en lägenhet förstörs tiden blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Om man i förevarande fall vill höja kraven eller preci- sera dessa, kan ett alternativ vara att i lagtexten närmare ange vad som ska beaktas vid prövningen. Med den utgångspunkten kan följande framhållas. Man kan i och för sig i lagtexten föreskriva att en viss andel av lägenhetens yta ska vara förstörd, exempelvis två tredjedelar. Kvar finns dock problemet att skador kan vara av olika svårighetsgrad, mer eller mindre kostsamma samt ta olika att avhjälpa. Hela lägenheten kan exempelvis ha lättare rökskador utan att det för den sakens skull är aktuellt att betrakta den som förstörd i hyreslagens mening. Enligt vår mening är det därför inte ändamåls- enligt att införa den typen av reglering. Att i lagtexten ange att det vid prövningen särskilt ska beaktas om hyresvärden avser att återställa lägenheten eller om hyresgästen är intresserad av att få återflytta är enligt vår mening inte heller lämpligt. Det framstår nämligen inte som logiskt att knyta hyres- värdens avsikt att återuppföra lägenheten eller hyresgästens intresse för återflyttning till huruvida lägenheten ska anses förstörd eller inte. Däremellan finns ingen direkt koppling. Därmed inte sagt att hyresvärdens avsikter saknar intresse i andra hänseenden. Vi åter- kommer till det.