sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — Hyresgästerna har drivit frågan om informationsfrihet vidare till som handlägger detta klagomål mot . Den uppfattning är att klago- målet saknar grund och att det inte har skett någon kränkning av (se regeringens skrivelse , MR/ER 16/2007). Rätten att installera parabolantenn I det nu uppkomna läget finns det ingen anledning för utred- ningen att göra en annan bedömning. I det följande utgår vi därför från att inte innehåller krav som i sig medför att hyresgästens rätt att sätta upp parabolantenner måste stärkas. Men det hindrar å andra sidan givetvis inte att man kan anse att det finns andra skäl för att göra det. Som redovisats i avsnitt 6.2 innehåller inte hyreslagen några ut- tryckliga bestämmelser om hyresgästers rätt att installera parabol- antenner eller liknande anordningar. Frågan kan dock aktualisera tillämpning av de allmänna bestämmelserna om hyresgästens vård- plikt och skyldighet att iaktta ordning och gott skick inom fastig- heten (24 och 25 §§ hyreslagen). Frågan om installationer av para- bolantenner o.d. kan vidare vara uttryckligen reglerad i ordnings- föreskrifter som ingår i hyresavtalet. I vårdplikten ligger att hyresgästen i allmänhet inte får göra förändringar av lägenheten eller vidta särskilda anordningar som inte utan särskild svårighet kan återställas när han flyttar. Att utan hyresvärdens samtycke borra hål i lägenhetens fasad eller i balkong- räcket för att installera en parabolantenn torde således vara otillåtet, om installationen gjorts på sådant sätt att den inte utan svårighet kan återställas. Den typen av monteringar kan också, bl.a. beroende på fasadens utförande, innebära en risk för skador på fasaden och därmed strida mot vårdplikten. Att installera en parabolantenn så att det krävs att ett fönster är öppet för att man ska kunna titta på TV-programmen torde ofta kunna komma stå i strid med vårdplikten. Detta då en sådan installation kan innebära risk för fuktskador på fastigheten. Den kan också orsaka onödigt hög energiförbrukning. Det kan i sin tur innebära en konflikt med vårdplikten eller skyldigheten att iaktta ordning och gott skick. torde det dock vara så att en installation av en parabolantenn inte kan anses stå i strid med hyresgästens vårdplikt. Hyresgästen är inte förhindrad att företa åtgärder som utan svårig- het kan återställas när han flyttar (se avsnitt 6.2). Exempelvis be- höver en installation av en fästanordning till parabolantenn på ett balkongräcke inte innebära någon åverkan på fastigheten. Rätten att installera parabolantenn stativ med parabolantenn som ställs på balkongen är från dessa utgångspunkter regelmässigt invändningsfria. När det gäller hyresgästens skyldighet att iaktta ordning och gott skick inom fastigheten är det i hyreslagen inte närmare reg- lerat vad som krävs av hyresgästen i sådana hänseenden som de nu aktuella, eftersom en så detaljrik reglering inte har ansetts möjlig. Det är mot denna bakgrund man ska se att hyresavtalen innehåller eller hänvisar till särskilda ordningsföreskrifter. Det är i bostadshyresavtal inte ovanligt med ordningsföreskrifter som innehåller ett förbud för hyresgäster att sätta upp parabol- antenner o.d. utan tillstånd. Detta behöver inte nödvändigtvis inne- bära att hyresgästen i alla lägen är bunden av en sådan ordnings- föreskrift. Hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån. Tolk- ningen och tillämpningen av ordningsföreskrifter måste alltid ske från den utgångspunkten. Oavsett dessa mer teoretiska utgångspunkter finns det en utbildad praxis. Den representerar så att säga det faktiska ut- fallet av det bestämmelser som finns , när det gäller hur hyres- värdar agerar när de inte accepterar hyresgästens parabolantenner och hur utfallet blir när tvisten förs till hyresnämnd eller domstol. Möjligheten till särskild handräckning utnyttjas, enligt vad vi känner till, inte särskilt ofta. När det sker brukar ansökan också ha föregåtts av varningar eller diskussioner mellan hyresvärd och hyres- gäst. Denna fråga är inte heller så central, eftersom det faktum att handräckningen verkställs inte i sig medför att hyresgästen förlorar sin hyresrätt. Dessutom blir resultatet ibland endast att hyresgästen monterar upp en ny parabolantenn. När det sedan gäller förlängningstvister kan man konstatera att de trots allt inte är särskilt vanliga. Sådana tvister föregås regel- mässigt av att hyresvärden vid upprepade tillfällen klargör att denne inte accepterar den montering som har gjorts. I de fallen får således hyresgästen anses vara informerad om följderna för det fall han eller hon inte rättar sig efter hyresvärdens tillsägelse. Å andra sidan är det långt ifrån alltid som hyresvärden informerar om eller det rent faktiskt är möjligt, att göra en annan uppsättning vilken hyres- värden accepterar. Rätten att installera parabolantenn I flera opublicerade fall har hyresvärden hänvisat till säkerhets- risker, risk för skada på fasaden o.d., vilket sedan medfört att hyresgästen har förlorat sin förlängningsrätt. Nämnas bör att det i praxis också finns exempel på att hyresgästen har medgetts förläng- ning, t.ex. när denne har rättat sig efter hyresvärdens påpekanden. har valt att referera ett av sina avgöranden om parabolantenner (RH 2006:34). Det avgörandet har därför ett sär- skilt stort genomslag för hyresnämndernas praxis på området. Vid sidan av frågan om informationsfrihet är det som rönt stor upp- märksamhet i avgörandet hovrättens uttalande att en hyresvärd måste ges rätt att göra generella bedömningar i detta hänseende. Med detta avsåg hovrätten säkerhetsbedömningar. Frågan är dock om detta uttalande ska ges en så vid tolkning som man i förstone kan tro. Uttalandet föregås nämligen av ett annat resonemang från hovrättens sida. Hovrätten inleder sin bedömning med en redogörelse för den policy som hyresvärden hade och som innebar att vissa, närmare angivna typer av monter- ingar godtogs medan andra, av säkerhetsskäl, underkändes. Hov- rätten konstaterade därefter att hyresvärden, enligt domstolens mening, hade gjort en rimlig avvägning mellan anordningar som godtas och sådana antenner som inte tillåts. Med andra ord finns det goda skäl för att göra den inskränk- ningen, när det gäller att hyresvärden har rätt att göra generella be- dömningar, att den rätten finns, förutsatt att den vilar på en grund- läggande policy som i sig framstår som rimlig. I målet gjorde hyresvärden inte gällande att det förelåg en risk för skada på fasaden. När sådana påståenden har framförts i andra ärenden har hyresvärden, enligt de erfarenheter som finns i utred- ningen, brukat ge in fotodokumentation och annan dokumentation för att påvisa denna risk. 6.6.4Olika intressen bryts mot varandra Som rättsläget är kan en hyresgäst, i vart fall när hyresvärden har en rimlig policy i fråga om vad som tillåts och inte tillåts, alltså bli tvungen att montera ned en parabolantenn som i sig är fackmanna- mässigt monterad. Om hyresgästen inte gör detta riskerar han att förlora sitt besittningsskydd. Det kan naturligtvis uppfattas som stötande. Rätten att installera parabolantenn kompliceras bilden av att säkerheten hos fästanord- ningen inte är aktuell endast när parabolantennen monteras. En montering kan ju försvagas och det är inte helt givet att man kan utgå ifrån att hyresgästen, särskilt när en ny hyresgäst flyttar in, kommer att bevaka detta. Vissa typer av monteringar är ofarliga för fastigheten och från säkerhetssynpunkt. Det finns inget exempel i praxis på avgöranden som medför att en hyresgäst skulle förlora sin förlängningstvist i ett sådant fall. Andra uppsättningar kan skada fasaden, genom att exempelvis orsaka frostsprängningar eller missfärgningar av rost. Det finns också exempel på fall där hyresvärdar med hänvisning till föreskrifter om brandskydd, byggnadslovsbestämmelser och liknande har motsatt sig en viss montering av parabolantenner. I den mån sådana påståenden är korrekta är de givetvis invändnings- fria. Inget i våra studier tyder på att hyresvärdar är ointresserade av att göra TV-kanaler, som hyresgäster önskar, tillgängliga. Begräns- ningen sitter överlag i stället i att detta inte är möjligt av orsaker som hyresvärdarna inte råder över. Olika intressen bryts mot varandra. Hyresvärdar kan ha fullt godtagbara skäl för att inte acceptera en viss typ av antennuppsättning, t.ex. när man hänvisar till säkerhet, skador på fastigheten eller myndighetsföreskrifter. kan det vara viktigt för en hyresgäst att kunna se vissa kanaler. För en person som flyttat till från ett annat land kan det vara det enda sättet att hålla sig informerad om vad som händer i hemlandet där man har släkt och vänner. Enligt vår mening är det angeläget att hyresgästernas intresse av att få ta del av TV-sändningar så långt som möjligt tillgodoses. Detta intresse måste dock naturligtvis vägas mot de berättigade intressen som hyresvärdarna har. I båda parternas intresse ligger också att frågor som kan uppkomma i anledning av hyresgästers installationer av parabolantenner är reglerade i förväg. Detta kan exempelvis gälla hur parterna ska gå tillväga rent praktiskt när hyresgästen önskar sätta upp en parabolantenn. Rätten att installera parabolantenn 6.6.5Hur kan hyresgästens rätt stärkas i författning? Hyresgästens rätt att sätta upp parabolantenn skulle kunna ut- tryckas genom att sådan uppsättning uttryckligen undantas från de fall av åsidosättande av förpliktelser som medför att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet. Det skulle alltså inne- bära att man gjorde ett tillägg till 46 § första stycket 2 hyreslagen. Att införa närmare föreskrifter om vad som ska beaktas i ett specifikt fall skulle dock innebära en kraftig avvikelse från den allmänna utformning som 46 § första stycket 2 hyreslagen har . Det skulle också vara svårt att språkligt utforma ett sådant undan- tag, då det krävs att det också avgränsar de fall då fastighetsägaren har befogade skäl att motsätta sig uppsättningen. Det alternativ som ligger närmast till hands – om man vill försöka stärka hyresgästens rätt – är i stället att man inför en ny reglering i hyreslagen som tar sikte på under vilka förutsättningar som hyresgäster får sätta upp parabolantenner. En sådan reglering skulle utgöra en utbyggnad av den nuvarande regleringen i 24 och 24 a §§ hyreslagen, om hyresgästens vårdplikt och rätt att i viss mån sätta sin personliga prägel på lägenheten utan att behöva åter- ställa åtgärderna. Beroende på hur den nya regleringen utformas kan hyresgästers rätt att installera egna parabolantenner stärkas i olika grad. Natur- ligtvis kan hyresgästen inte ges en obetingad rätt att montera parabolantenner. Bestämmelsen får därför utformas som en huvud- regel, vilken sedan förses med ett antal undantag. Bestämmelsen skulle t.ex. kunna se ut på följande sätt: En hyresgäst har rätt att i eller intill lägenheten sätta upp en para- bolantenn eller liknande anordning för mottagning av TV-program. Rätt att sätta upp en sådan anordning föreligger dock endast om 1.någon risk för annans säkerhet eller för att fastigheten skadas inte föreligger, 2.uppsättningen inte strider mot myndighets föreskrift, 3.hyresgästen har inhämtat myndighets tillstånd om sådant krävs, samt 4.något annat liknande skäl inte talar mot det. En sådan reglering säkerställer en grundläggande rätt för hyres- gästen att sätta upp parabolantenn. Vissa undantag är å andra sidan givna, nämligen de som kommit till uttryck i de tre första punkterna. Rätten att installera parabolantenn Hur mycket en sådan reglering skulle förstärka hyresgästens rätt jämfört med kan diskuteras och beror i någon mån på vilket närmare innehåll man fyller punkterna med. Vi har i det föregående pekat på en del svårigheter och nackdelar om man i författning vill stärka hyresgästens rätt att sätta upp parabolantenn. Det som främst talar mot en reglering är följande. Hyreslagen är omfångsrik och förhållandevis detalj- rik. Den skissade lösningen innebär att man ytterligare tynger lag- stiftningen med ett så pass begränsat ämne som parabolantenner. Därtill kommer att en hel del talar för att problemet , på grund av den tekniska utvecklingen, kommer att vara inaktuellt. Slutligen finns det en rätt komplicerad fråga om ansvars- fördelningen om man i författning inför en huvudregel av skisserat slag. Frågan är alltså vem som blir ansvarig om skada uppstår på fasaden eller tredje man, om det ska vara någon skillnad när hyres- gästen inte inhämtat samtycke osv. Dessa problem utgör skäl för att se om det finns någon annan lösning än en ny författningsreglering. 6.6.6Standardavtal och rekommendationer som alternativ till lagstiftning Om man ser tillbaka i tiden tog och gemensamt fram ett avtalsformulär beträffande vanliga TV-antenner. Avtalsformuläret innehåller villkor om bl.a. ersättningsansvar i anledning av skada på fastigheten och hur hyresgästen ska gå tillväga när han vill sätta upp en antenn. Det har därför inte funnits behov av någon särskild lagstiftning om hyresgästers rätt att montera TV-antenner. En avtalslösning har alltså förekommit tidigare i en fråga som har många beröringspunkter med den nu aktuella frågan om parabolantenner. Inom ramen för utredningsarbetet har företrädare för fastig- hetsägar- och hyresgästorganisationerna förklarat sig vara eniga om att det finns tydliga fördelar med att frågan om hyresgästers rätt att installera egna parabolantenner regleras i standardavtal som ut- arbetats gemensamt av organisationerna. Man har sett detta som en flexibel lösning som på ett bra sätt kan tillgodose hyresgästernas och hyresvärdarnas intresse av förutsebarhet. , Fastighetsägarna och har det därefter arbetats fram en standard- Rätten att installera parabolantenn klausul samt rekommendationer om uppsättning av parabolantenn. I de sistnämnda rekommenderar organisationerna sina medlemmar och medlemsföretag att träffa överenskommelser i enlighet med standardklausulen. Standardklausulen innebär att hyresgästen efter samråd med hyres- värden har rätt att sätta upp en parabolantenn i anslutning till sin lägenhet, förutsatt att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig uppsättning av sådan antenn och att hyresgästen har förbundit sig att följa myndighetsföreskrifter och inhämta er- forderliga tillstånd av berörda myndigheter, till exempel bygglov. I klausulen anges under fyra punkter de situationer då hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig en uppsättning, nämligen om 1.det finns risk för annans säkerhet eller för skador på fastigheten, 2.hyresvärden på annat sätt tillgängliggör eller är beredd att till- gängliggöra samma TV-program som hyresgästen efterfrågar, 3.hyresvärden tillhandahåller en ställning på vilken hyresgästerna kan montera en antenn, eller om 4.det finns något annat särskilt skäl för hyresvärden att motsätta sig uppsättningen. Standardklausulen reglerar vidare hyresgästens ansvar för monter- ingskostnader och kostnader för kanalisation och ledningsdragning från antenn till lägenhet, ansvaret för eventuella person- eller sak- skador som antennen orsakar samt skyldigheten att ta bort antennen vid reparationer av fastigheten och vid avflyttning. Standardklausulen och rekommendationerna minskar behovet av lagstiftning Den avtalslösning som har utarbetats bygger på frivillighet från parterna och standardklausulen kommer naturligtvis inte omedel- bart att gälla i alla hyresavtal. Genom att , Fastighetsägarna och rekommen- derar sina medlemmar och medlemsföretag att träffa överenskom- melser i enlighet med standardklausulen kommer den emellertid att Rätten att installera parabolantenn omfatta en stor del av landets fastighetsägare och hyresgäster. Standardklausulen kan därför förväntas att få en mycket stor genom- slagskraft när det gäller nya hyresavtal. Det finns också skäl att utgå från att standardklausulen kommer att få en betydande genomslagskraft även i befintliga hyresavtal. Eftersom standardklausulen bygger på en avvägning mellan hyres- värdarnas och hyresgästernas intressen och både fastighetsägar- och hyresgästorganisationerna står bakom den, är det rimligt att utgå från att fastighetsägare i stor utsträckning kommer att anpassa sina eventuella föreskrifter om uppsättning av parabolantenner till standardklausulen. Att hyresgästens rätt att sätta upp parabolantenn och under vilka förutsättningar detta får ske har kommit till uttryck i en standardklausul som fastighetsägar- och hyresgästorganisationerna står bakom kommer sannolikt också att få betydelse i framtida domstolstvister angående parabolantenner som satts upp i strid mot villkor i hyresavtalen. Det ligger nämligen nära till hands att den intresseavvägning som ligger bakom standardklausulen kommer att avspegla sig vid bedömningen av om hyresvärden gjort en rimlig avvägning mellan antenner som godtas och sådana som inte tillåts. Sammanfattningsvis finns det alltså numera en standardklausul där hyresgästens rätt att sätta upp parabolantenn manifesteras som fastighetsägarnas intressen tillgodoses. Klausulen och rekommendationerna kan förväntas få en mycket stor genom- slagskraft. Vi menar därför att det behov av att reglera hyresgästens rätt i författning som tidigare kan ha förelegat nu har avtagit markant. Därtill kommer de svårigheter och nackdelar med för- fattningsreglering som vi redogjort för i det föregående avsnittet. Sammantaget medför detta att vi inte anser att det finns något behov av särregler för parabolantenner eller liknande anordningar. 7Överklagande av hyresnämndens beslut Enligt direktiven ska vi överväga om det bör införas en möjlighet att överklaga beslut av hyresnämnden i de frågor som inte får överklagas enligt 70 § andra stycket hyreslagen. Ett alternativ som vi ska pröva är att hyresnämnden ges möjlighet att tillåta att ett beslut överklagas, om det är av vikt för rättstillämpningen att ären- den prövas av högre instans, s.k. överklagandeförbud med ventil. Uppdraget avser inte yttrande som avges vid medling enligt 12 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Enligt huvudregeln får slutligt beslut av hyresnämnd överklagas till från det beslutet meddelades. avgöranden kan inte överklagas. Enligt 70 § andra stycket hyreslagen får emellertid vissa beslut av hyresnämnd inte överklagas. De beslut av hyresnämnd som inte får överklagas avser följande frågor: godkännande av förbehåll vid blockuthyrning (1 § sjätte stycket), tillstånd till lägenhetsbyte (35 §), tillstånd till upplåtelse av lägenhet i andra hand (40 §), godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd för bostadslägenhet (45 a §), godkännande av avstående från besittningsskydd för lokalhyresgäst (56 §) och uppskov med avflyttningen från lokal och bestämmande av hyresvillkor (59 §). Nedan följer en översiktlig redovisning av de typer av beslut som inte får överklagas. Överklagande av hyresnämndens beslut 7.2.2Godkännande av förbehåll vid blockuthyrning Det förekommer att en hyresgäst hyr flera lägenheter och hyr ut dessa i andra hand eller upplåter dem med kooperativ hyresrätt. Exempelvis kan en studentbostadsstiftelse vara förstahandshyres- gäst och hyra ut sina lägenheter till studerande. Detta förfarande benämns blockuthyrning. Vid blockuthyrning är det möjligt för hyresvärden och första- handshyresgästen att ingå avtal som strider mot vissa av de regler i hyreslagen som vid hyra av bostadslägenhet är tvingande till hyres- gästens förmån. Exempelvis kan hyresgästens rätt enligt 5 § hyres- lagen att alltid kunna säga upp hyresavtalet med tre månaders varsel avtalas bort. En förutsättning för att ett förbehåll vid blockuthyrning ska vara giltigt är att hyresavtalet omfattar minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt. Vidare får förbehållet inte strida mot hyres- lagens bestämmelser om lokaler och inte heller avse rätten till för- längning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvill- koren i samband med sådan förlängning. Slutligen gäller förbehållet endast om det har godkänts av hyres- nämnden. Den grundläggande prövningen där avser om det före- ligger ett seriöst behov av blockuthyrning. Prövningen görs för att en mindre nogräknad hyresvärd annars skulle kunna missbruka reglerna om blockuthyrning. I stället för att hyra ut lägenheterna på vanligt sätt skulle vederbörande kunna upplåta samtliga lägen- heter t.ex. till någon närstående för att därmed försöka undandra sig hyreslagens tvingande regler om besittningsskydd (se prop. 1983/84:137 s. 112). Om staten, kommun, landsting eller kommunalförbud är hyres- värd behöver förbehåll vid blockuthyrning inte godkännas av hyres- nämnden. Om en bostadshyresgäst vill byta sin lägenhet för att få en annan bostad och hyresvärden inte går med på detta, kan hyresgästen ansöka om tillstånd till bytet vid hyresnämnden. ska lämna tillstånd, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet, det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden Överklagande av hyresnämndens beslut samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Byte har behandlats utförligt i kapitel 4, varför det i övrigt hänvisas dit. 7.2.4Tillstånd till upplåtelse av lägenhet i andra hand Enligt huvudregeln i 39 § hyreslagen kan hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke upplåta sin lägenhet i andra hand. Från detta förbud görs dock ett undantag i 40 § samma lag. Enligt den paragrafen får hyresgästen upplåta lägenheten i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. För tillstånd krävs att hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upp- låtelsen. Ett ytterligare villkor är att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till och kan förenas med villkor. 7.2.5Godkännande av avtal om avstående från besittningsskyddet Vad gäller bostadslägenheter är utgångspunkten att hyresgästen i allmänhet har rätt till förlängning av hyresavtalet vid uppsägning till hyrestidens utgång. Detta s.k. direkta besittningsskydd kan dock avtalas bort. Ett avtal om att hyresavtalet inte ska vara förenat med besitt- ningsskydd måste enligt 45 a § hyreslagen tas in i en särskilt upp- rättad handling. Överenskommelsen måste vidare med vissa undan- tag godkännas av vara giltig. Beträffande undantagen kan nämnas att ett godkännande inte behövs om över- enskommelsen träffas efter att hyresförhållandet inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. När det sedan gäller lokaler är hyresgästen visserligen inte berättigad till förlängning av hyresavtalet vid uppsägning till hyres- tidens utgång. Hyresgästen har dock enligt huvudregeln rätt till er- sättning för skada om hyresavtalet inte förlängs. Det kallas för indirekt besittningsskydd. Detta kan liksom det direkta besitt- ningsskyddet avtalas bort. Enligt 56 § hyreslagen ska en överenskommelse där hyresgästen avstår från sitt indirekta besittningsskydd tas in i en särskild upprättad Överklagande av hyresnämndens beslut handling för att vara giltig. Om överenskommelsen har träffats innan hyresförhållandet varat i följd, måste den vidare enligt huvudregeln godkännas av vara gällande. Undantag gäller bl.a. när hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen. I hyreslagen anges inte under vilka förutsättningar som hyres- nämnden ska godkänna avtal om avstående från besittningsskydd. Angående bostadslägenheter finns i förarbetena ett uttalande om att godkännande ska lämnas om förhållandena är sådana att hyres- gästen i en förlängningstvist normalt inte skulle anses ha rätt till förlängning av hyresförhållandet. Uttalandet har ansetts ge viss väg- ledning även i fråga om lokaler (se prop. 1968:91 Bihang A s. 89 f. och och , Hyreslagen En kommentar, 8 uppl., 2006 s. 625). En utvecklad praxis finns vid hyresnämnderna.