sou · GWB394 · 2008-10-31 00:00:00 — Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet menade att detta var uppenbart, eftersom dessa faktorer inte hade någon betydelse för hur praktiskt användbar lägenheten var för hyres- gästen (2000:33 s. 28). Avseende detta uttalande påpekade att allmännyttans hyror, vilka är normerande för hyresnivån, bestäms utifrån självkostnadsprincipen, som ju beaktar just de faktorer som man vid bedömningen ska bortse ifrån (SOU 2004:91 s. 56) och att synsättet därmed innebär en motsättning. 2.7.2Hyressättning där avvikelser från bruksvärdet görs I vissa situationer sker hyressättning som i viss mån avviker från vad som motiveras av bruksvärdet. Dessa situationer regleras i 55 a – c §§. Enligt 55 a § får en bruksvärdesförbättring inte beaktas om hyresvärden utan erforderligt tillstånd från hyresnämnden eller god- kännande av hyresgästen vidtagit åtgärder som antingen höjt bruks- värdet eller medfört en väsentlig förändring av lägenheten eller gemensamma ytor i huset och det ännu inte förflutit åtgärden slutfördes. Om hyresgästen som skulle ha godkänt åtgär- den har flyttat och lägenheten då inte överlåtits till någon närstå- ende (situationer enligt 33 § andra stycket, 34 § eller 47 § andra stycket) får åtgärden beaktas vid prövningen av hyran. Den andra situationen där bruksvärdesförbättring som huvud- regel inte får beaktas är när hyresgästen enligt 55 b § bekostat om- byggnads-, ändrings- eller underhållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförlig betydelse. Det kan vara fråga om att en hyresgäst själv installerat tvättmaskin, köksskåp, diskmaskin, torktumlare eller annat som inte ingått i den standard som hyresvärden upplåtit lägen- heten med. Inte heller underhållsarbeten som hyresgästen utfört får hyresvärden tillgodoräkna sig. Hyresvärden får tillgodoräknas den bruksvärdesförbättring åtgärden medfört endast om det finns särskilda skäl för det. Bestämmelsen kompletteras av regleringen i 24 a §, där det anges att hyresgästen får vidta vissa åtgärder utan att be hyresvärden om lov först. Utrustning som hyresgästen tillfört lägenheten utgör inte fastig- hetstillbehör så länge som hyresvärden inte förvärvat äganderätten till dessa, genom köp eller på annat sätt. Om hyresgästen flyttar utan att överlåta egendomen till nästa hyresgäst tillfaller egendomen hyresvärden. Denne har dock inte rätt att tillgodogöra sig den bruks- värdesökning som hyresgästens arbeten medfört, om det inte före- ligger särskilda skäl. Särskilda skäl kan enligt i betänkandet Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocess, m.m. (SOU 1981:77) vara att en hyresgäst rustat upp sin lägenhet för att tillgodose sin privata smak, medan hyresvärden rustat upp övriga lägenheter och varit villig att rusta upp även förstnämnda lägenhet. Om samtliga lägenheter är likvärdiga, synes i så fall samma hyra böra utgå för dem. En åtgärd som utförts av tidigare hyresgäst kan tillgodoräknas den aktuella hyres- gästen, även om skälen härför i allmänhet torde vara svagare. En an- ledning kan vara, att underhållsstandarden i fastigheten är så låg att den sätter ned bruksvärdeshyran. Om en lägenhet då är påtagligt bättre, därför att den rustats upp av en tidigare hyresgäst, bör hyresvärden inte få en högre hyra för den lägenheten. (s. 187 f.) Det är den nuvarande hyresgästen som har att styrka att förbätt- ringsarbeten skett i lägenheten och att dessa medfört att bruks- värdet ökat (prop. 1974:150 s. 500). Ytterligare en situation där hyressättningen sker enligt andra principer än bruksvärdet är då det bestäms s.k. presumtionshyror för nyproducerade lägenheter enligt 55 c §. Dessa hyror presumeras av vara skäliga vid en prövning i hyresnämnden under följande förutsättningar: 1.Hyresgästorganisationen som är part i överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen träffades, 2.i överenskommelsen har bestämts att hyran ska fastställas enligt 55 c §, 3.överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har träffats några hyresavtal för någon av bostadslägenheterna och 4.det har inte gått den första bostadshyres- gästen tillträdde lägenheten. Konstruktionen bygger på en tillit till det kollektiva systemet. Presumtionen för skälighet kan brytas om det finns synnerliga skäl. Med synnerliga skäl avses i första hand situationer då det före- kommit sådana oegentligheter i avtalssituationen att avtalet kan vara att anse som ogiltigt eller kunna jämkas enligt avtalslagens regler (28 – 36 §§ avtalslagen). Det kan vidare, angavs det i proposi- tionen, vara fråga om en situation där hyresgästorganisationen agerat som en bulvan åt fastighetsägaren. Om hyresvärden presenterat korrekt underlag och byggnation skett i enlighet med detta under- lag ska inte enbart den omständigheten att avtal om presumtions- hyra träffats på en nivå som överstiger hyresvärdens kostnader innebära att det föreligger skäl att bryta presumtionen. Konstruk- tionen är knuten till det kollektiva förhandlingssystemet och hyres- gästorganisationerna får därför ett stort inflytande, något som vissa remissinstanser ställde sig kritiska till vid förslagets behandling. I propositionen anfördes dock att det sällan framförs kritik mot hur hyresgästorganisationerna fullföljer sin förhandlingsuppgift (prop. 2005/06:80 s. 25). Möjligheten att förhandla fram presumtionshyror infördes och var ett resultat av betänkande. Syftet med systemet med presumtionshyror var att förbättra förutsättningarna för att bygga nya bostadshyreslägenheter. Utgångs- punkter för regleringen är att hyrorna ska täcka hyresvärdens kost- nader och att man ska ha en god förutsägbarhet om hyrorna. Fastig- hetsägaren ska inte behöva riskera att hyrorna vid en prövning i hyresnämnden ska sänkas . Ett specialfall av hyressättning som inte följer bruksvärdesprin- cipen är när likhetsregeln i 21 § hyresförhandlingslagen använts vid en villkorsprövning enligt 22 § hyresförhandlingslagen. Resultatet av en sådan prövning kan i vissa fall bli att lägenheten åsätts en hyra som avviker från dess bruksvärde. Vidare kan en hyresvärd och en hyresgäst under en pågående hyrestvist komma överens om hyran för lägenheten. Även om överenskommelsen innebär att hyran avviker från lägenhetens bruks- värde ska den överenskomna hyran gälla (se 55 § sjunde stycket). 2.8Självförvaltning – hyresgäster sköter underhåll En annan situation där hyressättningen i och för sig följer bruks- värdet, men där innehållet i hyresrätten kan sägas vara något annor- lunda är hyror som bestäms för lägenheter som deltar i självför- valtningssystem. Sådana kan åstadkommas genom förhandlings- överenskommelser och innebär att hyresgäster gör en del av det underhålls- och förvaltningsarbete som enligt huvudregeln åligger hyresvärden. Genom lagändringar infördes regler som under vissa förutsättningar medgav skattefrihet för de deltagande hyres- gästerna. Genom en förhandlingsöverenskommelse om frånval av under- håll och reparation tar hyresgästen inte över hyresvärdens under- hållsplikt. Så anses emellertid kunna ske när det avtalas om själv- förvaltning (21 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Självförvalt- ningssystem kan endast beslutas genom en förhandlingsöverens- kommelse och förutsätter någon form av organiserad samverkan mellan hyresvärden och en grupp hyresgäster avseende förvaltningen av hus som omfattas av förhandlingsordningen. Systemet får avse enklare förvaltningsuppgifter som det inte krävs specialkunskaper för att utföra, och kan begränsas till att avse ett eller flera hus i förhandlingsordningen. De hyresgäster som deltar i självförvaltnings- systemet erhåller en hyresreduktion. Storleken på hyresreduktionen ska anges i förhandlingsöverenskommelsen, som också någorlunda måste klargöra vilket arbete som självförvaltningen omfattar. För- handlingsöverenskommelsen måste därutöver kompletteras av ett enskilt avtal mellan hyresvärden och hyresgästen om deltagande. Deltagande i självförvaltningssystem måste stå öppet för samtliga hyresgäster som berörs av självförvaltningen. De deltagande hyres- gästerna ska behandlas lika, dvs. ha rätt till samma hyresavdrag för utförandet av en viss arbetsuppgift. Självförvaltningssystem kan vara av större eller mindre omfatt- ning, och kan t.ex. avse trappstädning och skötsel av grönytor. Med hänsyn till kravet att hyran ska vara bestämd till sitt belopp (19 § hyreslagen) måste hyresreduktionen anges till sitt belopp i förhandlingsöverenskommelsen. I denna överenskommelse kan före- komma flera belopp vilka sätts i förhållande till i vilken utsträck- ning hyresgästen deltar i självförvaltningen. Den totala hyresreduktionen efter en överenskommelse om själv- förvaltning får inte vara större än vad som föranleds av själv- förvaltningens omfattning. Rabatten får totalt sett inte vara större än den kostnadsminskning självförvaltningen innebär för hyresvärden. Ett hyresavdrag kan också avse förfluten tid och då betalas ut kontant till hyresgästen. Vid införandet av bestämmelsen om självförvaltning angavs att syftet med bestämmelsen framför allt var att engagera hyresgästerna i sitt boende och att öka gemenskapen i bostadsområdet, inte att skaffa en skattefri inkomst. Däremot ansågs möjligheten att undanta en viss del av ersättningen från beskattning som ett sätt att göra själv- förvaltning mer attraktiv för hyresgästerna (prop. 1996/97:119 s. 13). Det avdrag på hyran som ges vid självförvaltning är inte skatte- pliktigt till den del det uppgår till den egna lägenhetens andel – efter huvudtalet – av kostnaden för självförvaltningssystemet. Skattefrihet gäller under förutsättning att alla hyresgäster som deltar i självför- valtningen får hyresavdrag med samma belopp oavsett i vilken grad de faktiskt utfört arbetet (se vidare prop. 1996/97:119 s. 13 f.). Den hyresrabatt som utgår räknas in i underlaget för den bostadsbidrags- grundande bostadskostnaden (RFFS 1998:9). Däremot ska hyresre- duktionen – i den mån den är skattefri – inte läggas till den sökandes inkomst vid beräkning av bostadsbidraget (prop. 1996/97:119 s. 21). Förhandlingsöverenskommelsens innehåll om arbetsprestationer och hyresavdrag är att se som hyresvillkor. Dessa villkor kan prövas på två sätt – antingen genom att förhandlingsöverenskommelsen klandras genom 22 § hyresförhandlingslagen eller genom villkors- prövning enligt 54 § hyreslagen. En hyresgäst som anser att ett själv- förvaltningssystem inte följer lagens regler kan inte åstadkomma att hyresreduktionen blir mindre för de deltagande. Han kan där- emot åstadkomma att han själv kommer i åtnjutande av samma rabatt i enlighet med likhetsregeln i 21 § hyresförhandlingslagen. Likhetsprincipen innebär att lika stora lägenheter ska åsättas samma hyra om inte skillnader i bruksvärdet motiverar annat. Självförvalt- ningssystem utgör ett undantag från kravet som ställs upp i lik- hetsprincipen. Det kan diskuteras huruvida det verkligen förhåller sig så att hyresvärdens underhållsplikt minskas i ett självförvaltningssystem. Enligt förarbetena till regleringen om självförvaltningssystem kan något generellt ställningstagande inte göras, utan saken får avgöras i varje enskilt fall efter tolkning av avtalet. Vissa avtal kan anses innebära att fastighetsägaren befriats från sin underhållsplikt avseende förvaltningsåtgärden gentemot de deltagande hyresgästerna. Andra avtal kan innebära att hyresvärden behåller underhållsskyl- digheten men har gett de deltagande hyresgästerna i uppdrag att utföra skötseln åt hyresvärden. Hyresvärdens underhållsskyldighet kvarstår självfallet i förhållande till de hyresgäster som inte deltar i självförvaltningssystemet. Om en hyresgäst försummar att utföra en åtgärd han i systemet har åtagit sig kan det tänkas att han enligt förhandlingsöverenskom- melsen inte har rätt till hyresavdraget. Om han redan fått hyres- avdraget kan det i stället ses som att han är i dröjsmål med denna del av hyran, vilket kan leda till att hyresrätten förverkas. Om av- draget inte ses som en del av hyran kan hyresrätten ändå förverkas, om försummelsen inte är av ringa betydelse och det är av synnerlig vikt för hyresvärden att hyresgästen fullgör sitt åtagande. (och s. 137). En inflyttande hyresgäst kan välja om han vill delta i självför- valtningssystemet. Om han väljer att stå utanför behöver hyresvärden inte förhandla om hans hyra ifall den hyra han får betala endast höjs med avdraget för självförvaltning. Frånval som inte innebär att hyresgästen utför något arbete som hyresvärden annars skulle göra leder inte till några skattekonse- kvenser. Hyresgästen betalar då endast för den standard han erhåller i sitt boende. I de fall där hyresgästen utför förvaltningsuppgifter för hyresvärdens räkning, genom självförvaltningssystem eller annars som uppdragstagare, kan skattskyldighet uppkomma. Hyrorna kan antingen avtalas genom kollektiva förhandlingar, vilka styrs av hyresförhandlingslagen, eller genom enskilda avtal mellan hyresgäst och hyresvärd, enligt reglerna i hyreslagen. En mycket stor andel av lägenheterna får sin hyra förhandlad kollektivt. Det kollektiva förhandlingssystemet regleras i hyresförhandlings- lagen. Det bygger på kollektiva förhandlingar mellan å ena sidan hyresvärden, eventuellt tillsammans med en fastighetsägarorgani- sation, och å andra sidan en hyresgästorganisation. Förhandling- arna förs lokalt, eftersom det måste vara en hyresvärd som part på ena sidan. På hyresgästsidan ska det vara en hyresgästorganisation – i praktiken ofta organisationen (1 § hyresför- handlingslagen). En förutsättning för att systemet ska tillämpas för en viss lägen- het är att det finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet. En uttrycklig förhandlingsklausul fordras för att ett nytt förhandlingsresultat ska kunna tillämpas i hyresförhållandet. Förhandlingen sker i två steg. Först förhandlar parterna om vilka frågor man ska förhandla om – en förhandlingsordning. Utifrån för- handlingsordningen förhandlas därefter fram en förhandlingsöver- enskommelse. En förhandlingsordning omfattar enligt huvudregeln samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus (3 § hyresförhand- lingslagen). I förhandlingsordningen regleras hur förhandlingsarbetet ska bedrivas och vilka rättigheter och skyldigheter parterna har. Om parterna inte lyckas nå någon överenskommelse har endera parten rätt att tvinga fram en sådan genom hyresnämnden, som då kan fast- ställa förhandlingsordningens innehåll. Utifrån förhandlingsordningens innehåll förhandlar parterna sedan i syfte att nå en förhandlingsöverenskommelse. De är skyldiga att förhandla och lägga fram förslag (15 § hyresförhandlingslagen). De är däremot inte skyldiga att komma överens. Enligt 5 § hyresförhandlingslagen innebär förekomsten av en förhandlingsordning alltid en skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i vissa uppräknade frågor. Denna skyldighet kallas den primära förhandlingsskyldig- heten och omfattar hyreshöjning för en lägenhet, bestämmande av hyra för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den hyra som den avflyttande hyresgästen betalat, ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 19 § hyreslagen och ändring av villkor som rör hyresgästernas rätt att använda gemen- samma utrymmen i huset. Därutöver innebär en förhandlingsordning en skyldighet att, om en av parterna begärt det, förhandla i följande frågor, om parterna inte enas om annat: lägenheternas och husets skick, gemensamma anordningar i huset och övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemen- samt. I förhandlingsöverenskommelsen bestäms hyran. Därvid kräver lik- hetsprincipen (21 § hyresförhandlingslagen) att samma hyra bestäms för lika stora lägenheter om inte lägenheterna skiljer sig åt i bruks- värde så att skillnader kan vara motiverade. Den hyra som bestäms i en förhandlingsöverenskommelse är den högsta hyra som får tas ut. Hyresförhandlingslagen hindrar inte hyresvärden att under denna nivå besluta om hyresrabatter för vissa hyresgäster. Om hyresvärden inte fullgör sin primära förhandlingsskyldighet utan sluter avtal direkt med hyresgäster som omfattas av det kollek- tiva systemet är avtalet ogiltigt (23 § hyresförhandlingslagen). Hyres- värden kan dessutom bli skadeståndsskyldig till den hyresgästorga- nisation som skulle ha varit hans motpart (26 – 29 §§ hyresförhand- lingslagen). I de fall parterna inte kan nå en överenskommelse kan en hyres- värd eller en hyresgäst begära att hyresnämnden fastställer hyran (24 § hyresförhandlingslagen). Det finns också en möjlighet att part- erna hänskjuter tvisten till sina egna partssammansatta organ, (omfattande och ) och (omfattande Fastig- hetsägarna och ). Om parterna anlitar dessa organ, anses inte förhandlingarna avslutade förrän organet lämnat sitt utlåtande. Den enskilde hyresgästen har rätt att efter att han fick kännedom om det nya villkoret hos hyresnämnden ansöka att förhandlingsöverenskommelsen ändras i vad den avser honom. Då ska hyresnämnden göra en prövning enligt bruksvärdet (55 § hyreslagen). Om det i ett hus inte finns någon förhandlingsordning, eller en lägenhet står utanför systemet eftersom hyresgästen avtalat bort förhandlingsklausulen ur hyresavtalet (se 3 § hyresförhandlings- lagen), är hyresförhandlingslagen inte tillämplig. I stället får hyran och hyresvillkoren förhandlas utifrån de regler som finns i hyres- lagen. Förhandlingsparterna blir då hyresvärden och den enskilde hyresgästen. När en hyresvärd vill höja hyrorna måste han enligt 54 § hyres- lagen skriftligen meddela detta. Leder inte det till någon överens- kommelse måste hyresvärden begära villkorsändring vid hyres- nämnden. Hyresvärden måste vänta efter det att han lämnat meddelandet om villkorsändring till hyresgästen innan han kan gå till hyresnämnden. Ifall hyresgästen och hyresvärden under hyres- tvisten kommer överens om hyran ska deras överenskommelse gälla, även om den strider mot bruksvärdesprincipen (55 § sjunde stycket). Om det finns en förhandlingsordning för ett hus, men en hyres- gäst valt att stå utanför ordningen, blir hyresgästen under vissa för- hållanden bunden av vad hyresvärden yrkat med eller utan samband med en kollektiv överenskommelse om hyreshöjning, om hyres- gästen fått del av yrkandet genom rekommenderat brev och inte protesterar (54 a §). Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp (55 § hyreslagen). Det är hyres- nämnden som prövar tvisten, som är dispositiv. Det innebär att parterna själva måste presentera det material som nämnden ska bedöma. Vid prövningen ska främst beaktas de hyror som åsatts lägenheter som ingår i de kommunala bostadsföretagens bestånd. Parterna får ta fram exempel på lägenheter som de anser till bruks- värdet vara likvärdiga med prövningslägenheten. För att lägenheterna ska anses vara likvärdiga krävs att de i grova drag motsvarar varandra. De bör ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitets- grad. Även lägenheter som inte är helt överensstämmande i de faktorer som kan inverka på bruksvärdet kan komma att användas som jämförelsematerial om de olika faktorerna kan kvittas mot varandra (se här RBD 46:80). I förarbetena underströks dock att avvikelserna inte får vara avsevärda (prop. 1968:91 Bihang A s. 53). Om jämförbara lägenheter inte finns, eller underlaget inte anses adekvat, får hyresnämnden bestämma hyran efter en skälig- hetsbedömning. Lagens huvudregel är dock att hyresbestämning ska ske efter direkt jämförelse. Rättspraxis har emellertid ställt upp så stränga krav på jämförbarheten att det blivit mycket sällsynt att hyror bestäms efter en jämförelseprövning. I stort sett all hyres- bestämning efter tvist har av hyresnämnden gjorts efter en allmän skälighetsbedömning. Hyresnämnderna är, lagändring (2006:410, prop. 2005/06:80), skyldiga att alltid redovisa de skäl som bestämt utgången i ett ärende, om beslutet går någon part emot (21 § lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder). En hyra ska, som nämnts ovan, anses skälig om den inte är påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter – varvid hyres- nivån hos de kommunala bostadsföretagen är normerande. I praxis har utvecklats en gräns där en avvikelse om anses godtagbar. Värt att notera är att påtaglighetsrekvisitet endast är tillämpbart där hyrorna fastställs efter en jämförelseprövning. Om hyresnämnden fastställer hyran efter en allmän skälighetsbedöm- ning kan regeln inte användas. överlämnade Utredningen om allmännyttans villkor sitt betänkande EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) till regeringen. överlämnade ett del- betänkande, Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47) och be- räknas avge sitt slutbetänkande . 2.12.1Utredningen om allmännyttans villkor Utredningen om allmännyttans villkor tillsattes 2005. Dess uppdrag var bl.a. att se över villkoren och förutsättningarna för allmän- nyttiga och kommunala bostadsföretag. överlämnade utredningen sitt betänkande EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38). I betänkandet föreslås bl.a. att de kommunala bostads- företagens normerande roll avskaffas, och som en följd därav att bruksvärdesprincipens innehåll justeras och påtaglighetsrekvisitet tas bort. Vidare lägger utredningen fram ett förslag för hyrespröv- ningen – som ett led i en bättre fungerande hyresmarknad – näm- ligen att möjligheterna till jämförelseprövning utvidgas. Jämförelse ska enligt förslaget inte längre ske med likvärdiga lägenheter utan med andra liknande lägenheter. En förutsättning för att två bostads- lägenheter ska kunna jämföras med varandra ska i stället vara att de har så många bruksvärdesmässiga likheter att den ena lägenheten kan ge vägledning för den andra lägenhetens hyresnivå. I betänk- andet anförs att även om lagens huvudregel säger att hyran ska bestämmas efter en direkt jämförelse med andra lägenheter som i grova drag är likvärdiga med prövningslägenheten sker hyresbe- stämningen i de allra flesta fall efter en allmän skälighetsprövning. I rättspraxis har nämligen ställts upp så höga krav för att lägenheter ska anses jämförbara att det endast är i undantagsfall så kan ske. En sådan utvidgad jämförelseprövning kommer att bygga på en samman- vägning av och i viss mån kvittning mellan plus- och minusfaktorer i olika avseenden och kommer i grunden att påminna mycket om den allmänna skälighetsbedömning som nämnden gör . Detta innebär att prövningslägenhetens hyra inte nödvändigtvis blir den- samma som jämförelselägenheternas utan att den bestäms efter en bedömning av bruksvärdesmässigt relevanta skillnader och likheter mellan lägenheterna. (SOU 2008:38 s. 465) Remisstiden gick ut . Utredningen har i betänkandet beräknat att ändringarna kan träda i kraft den 1 janu- ari 2010. De förslag vi lämnar är inte beroende av att de ovan an- givna ändringarna genomförs. tillsattes 2007 för att bl.a. se över reglerna i hyreslagen. I ett delbetänkande, Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47), lämnade utredningen förslag i följande frågor: hyresnedsättning vid underhållsarbeten, när en lägenhet anses förstörd, bostadshyresgästens bytesrätt, anmaningar och under- rättelser vid uppsägning, rätten att installera parabolantenn, över- klagande av hyresnämndens beslut, förbudet mot dubbelupplåtelse, medlemskapet vid ombildning av hyresrätt, samt underrättelse till socialnämnden som rör bostadsrätt. De förslag vi lämnar berörs inte av de frågor som behandlades i delbetänkandet. beräknas lämna sitt slutbe- tänkande, med förslag till genomgripande språkliga och redaktio- nella ändringar av hyreslagen. Dessa förslag kan komma att påverka den lagtekniska utformningen av våra förslag. Hyresreglerna bygger på att hyror ska vara skäliga och bestämmas i relation till varandra efter lägenheternas bruksvärde. En hyra är inte skälig om den påtagligt överstiger hyran för likvärdiga lägenheter, varvid hyresnivån för lägenheter som ägs av kommunala bostads- företag är normerande.