sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Utredningen föreslår följande insatser: Utredningen föreslår: att SCB bör få regeringens uppdrag att söka former för att kunna mäta omfattningen också av bolångivning från andra aktörer än de som står under tillsyn. Utredningen föreslår: att regleringen av kreditprövningsprocessen ses över så att lagstiftning och rekommendationer från Finans- inspektionen och öppnar för att i ökad utsträck- ning använda sig av beslutsstöd som tar hänsyn till aktuella omständigheter på arbetsmarknaden. Utredningen föreslår: att möjligheten för ett nytt bosparande- system utreds och att ekonomiska stimulanser övervägs för att uppmuntra ett ökat bosparande. 10.7Vanligt med missförhållanden på bostadsmarknaden En ofta diskuterad men aldrig systematiskt undersökt aspekt av bostadsmarknaden är förekomsten av olika typer av missförhållan- den. har identifierat fyra problemtyper: 1)Osäkra hyresförhållanden (andra- och tredjehandskontrakt) 2)Andrahandskontrakt med ockerhyror (med eller utan fastighetsägarens medgivande) 3)Försäljning av hyreskontrakt (olika varianter; svartbyten mm) 4)Svartmäklare (där handpenning betalar men köparen inte får sitt kontrakt). Det finns inga klara uppgifter på hur omfattande det är med svarta pengar på andrahandsmarknaden men majoriteten av de intervjuade unga, ungas företrädare och övriga aktörer på bostadsmarknaden är överens om att det är mycket vanligt förekommande. Av de sva- rande på enkätundersökningen om ungas erfarenheter på bostads- marknaden i olika svenska städer, som gjorts på uppdrag av utred- ningen, uppger majoriteten av de svarande har erfarenheter av missförhållanden på bostadsmarknaden. 10.7.1Två av tre har erfarenhet av missförhållanden på bostadsmarknaden Nästan två av tre, , av alla svarande uppger att de själva eller någon bekant antingen bott i andra- eller tredje hand utan att hyresvärd vetat om det, köpt eller blivit erbjuden att köpa hyres- kontrakt svart, betalat överhyra eller blivit lurad i samband med bostadsaffär. Den vanliga förekomsten av överhyror och andra svarta pengar innebär att andrahandsmarknaden ger ett betydligt dyrare alternativ än den reguljära bostadsmarkanden. För många unga är att hyra i andrahand det enda alternativet som kvarstår när de inte uppfyller de formella villkoren på den reguljära bostads- markanden. Enligt enkätundersökningen är den enskilt vanligaste företeelsen att man bott i andra hand utan hyresvärds kännedom (mer än hälften av alla svarande anger detta). Dessa företeelser är vanligast i och där fler än fyra av fem anger ja på någon av dessa frågor om missförhållanden. 10.7.2Lagstiftningen gällande andrahandsuthyrning behöver skärpas Andrahandsmarknaden är viktig för rörlighet och flexibilitet på bostadsmarknaden. Den fyller för många en stor funktion och det finns många positiva aspekter med andrahandsuthyrning. De lagar och regler som finns för andrahandsuthyrning följs dock i stor utsträckning inte, och många har satt i system att hyra ut svart i andrahand till överhyror. Utredningen anser att detta är ett allvar- ligt problem på bostadsmarknaden och en problematik som drab- bar såväl de boende i andrahand som de hyresvärdar som inte gett sitt tillstånd till andrahandsuthyrning. Denna typ av systematiska brott mot gällande lagsftiftning är av så pass allvarlig karaktär och får så pass skadliga effekter att det är önskvärt att lagstiftningen skärps. Även om det är möjligt att anmäla överhyror till hyresnämnden och att det är förhållandevis tydligt att den som blir anmäld för överhyror också blir återbetalningsskyldig, anser utred- ningen ändå att detta inte är tillräckligt. Den som systematiskt hyr ut i andrahand som en alternativ inkomstkälla riskerar som mest att få återbetala mellanskillnaden samt ränta på pengarna. Det är uppenbart att lagen är för svag för att få den önskvärda effekten om lagliga andrahandshyror, som är syftet med denna. sade ekonomiska påföljder vid missbruk av lagen är inte tillräckligt för att denna ska följas. Utredningen anser att det är rimligt att det istället räknas som en brottslig handling att ta ut olagliga överhyror på bostadsmarknaden och att straffsatsen blir böter. 10.7.3Ökad transparens om hyresnivåer minskar risken för olagliga överhyror Det kan vara svårt att få fram uppgifter om en speciell lägen- hets hyresavgift och det finns anledning att undersöka möjligheten att öka tillgängligheten av dessa för att minska risken för olagliga överhyror. En större transparens kan få en självsanerande effekt på missbruket med olagliga överhyror. Utredningen anser detta vara eftersträvansvärt och att frågan utreds. Utredningen föreslår följande insats: Utredningen föreslår: att då gällande lagstiftning i stor utsträck- ning inte följs på andrahandsmarknaden, och då detta får allvarliga konsekvenser för såväl de drabbade andrahandshyresgästerna, som för de hyresvärdar vars lägenheter hyrs ut olagligt, anser utred- ningen att lagen om andrahandsuthyrning bör skärpas. Utred- ningen anser att ska det räknas som en brottslig handling att ta ut överhyror vid andrahandsuthyrning och att påföljden ska skärpas vid brott mot denna lag. Utredningen föreslår: att frågan om ökad transparents gällande hyresnivåer utreds vidare för att förbättra förutsättningarna för att komma tillrätta med de olagliga överhyrorna på andrahandsmark- naden. En nationell bostadssamordnare utses med uppgift att arbeta för att ta fram förslag på konkreta åtgärder i syfte att underlätta ungdomars inträde på bostadsmarknaden. Sam- ordnaren skall kartlägga hinder för ungdomar att skaffa sig ett eget boende. Samordnaren skall även kartlägga och sprida kunskap om framgångsrika initiativ, såväl privata som kommunala. Vidare skall samordnaren se över behovet av nationell övergripande information om lediga bostäder och överväga i vilken form en sådan tjänst kan utföras. I uppdraget ingår också att se över vilka insatser som behövs för att stimulera omflyttning och därmed få igång flytt- kedjor. Målgruppen för samordnarens uppdrag är främst ungdomar men förslag till åtgärder kan även komma andra grupper till del. Uppdraget skall vara slutfört då sam- ordnaren skall lämna en slutredovisning. Målet för bostadspolitiken är att alla skall ges förutsättningar att leva i goda bostäder till rimliga kostnader och i en stimulerande och trygg miljö inom långsiktigt hållbara ramar. Detta mål gäller också för ungdomar. I fråga om vad som menas med ungdomar i den nationella ung- domspolitiken utgår man både från en definition av ungdomar som människor i en viss livsfas och som social kategori. Bilaga 1 SOU 2007:14 sammanhang avses unga som ännu inte har etablerat sig på bostadsmarknaden.. Ungdomars bostadsproblem beror främst på brist på bostäder och då särskilt bostäder med låga boendekostnader. Vidare saknas ofta möjlighet att köa via bostadsförmedling. Dess- utom finns det ungdomar som inte uppfyller fastighetsägarnas krav för ett eget hyreskontrakt, till exempel fast anställning eller ett borgensåtagande från en närstående. Av dessa skäl är ofta andra- handsboende det enda alternativet för ungdomar. I regeringens ungdomspolitiska proposition Makt att bestämma – rätt till välfärd (2004/05:2) uppmärksammas behov av åtgärder för att underlätta ungdomars etablering i samhället. I propositionen gör regeringen bedömningen att en översyn av ungdomars förut- sättningar att förvärva eller hyra en egen bostad bör göras och att en nationell bostadssamordnare bör tillsättas. Vidare anser regeringen att Byggkostnadsforum i högre grad skall beakta behovet av bra och billiga bostäder som är anpassade till de behov och krav som ungdomar har. Uppdrag till () Regeringen har givit BKN i uppdrag att utreda förutsättningarna att förbättra möjligheterna för ungdomar att för- värva eller hyra en egen bostad. BKN skall analysera och lämna förslag på riktade åtgärder som förbättrar möjligheterna för ungdomar att skaffa en bostad inom det befintliga bostadsbeståndet. Analysen bör utföras för olika kategorier av unga och för olika regionala bostadsmarknader med tonvikt på marknader med bostadsbrist. Bland de åtgärder som bör analyseras i uppdraget ingår statliga lån eller statliga kreditgarantier samt statliga bidrag, när det gäller förvärv av bostad, och hyresgarantier när det gäller hyra av bostad. Även andra åtgärder kan komma att analyseras. Effekter av behovsprövade respektive generella åtgärder bör studeras, liksom eventuella effekter av föreslagna åtgärder för andra kategorier av SOU 2007:14 Bilaga 1 boende och på andra delar av bostadsmarknaderna, som t.ex. påverkan på prisbildningen. BKN skall i detta uppdrag samråda med den nationella bostads- samordnaren samt med den arbetsgrupp för en ny bostadsfinansie- ring som har tillsatts inom . BKN skall rapportera sitt uppdrag . Ungas etablering på bostadsmarknaden Bostadsmarknaderna ser olika ut i olika delar av landet. På många orter i landet råder bostadsbrist, särskilt i storstadsregioner, större expansiva städer och högskoleorter. När det råder brist på bostäder drabbas framförallt ungdomar som flyttar från föräldrahemmet eller sitt studentboende. Utöver bristen på bostäder kan hindren vara flera. I de kommuner där bostadsförmedling finns är ofta kötiden innan det är möjligt att få en bostad. I kommuner utan bostadsförmedling kan vägen till bostadsföretagens egna köer eller förmedlingar vara svåra att hitta eller få överblick över. De privata förmedlingsföretag som finns tar ut avgifter som kan upple- vas som för höga för en ung person. Dessutom är det vanligen andrahandsboenden som förmedlas på detta sätt. Det är viktigt att understryka att ungdomar inte är en homogen grupp med samma behov i alla lägen. Ungdomar som på grund av att de t.ex. har ett funktionshinder har ännu svårare att hitta eget boende. Ofta beror detta på bristande fysisk utformning och till- gänglighet i bostadsbeståndet. Ett annat hinder för unga att erhålla ett eget kontrakt på en hyreslägenhet är att många hyresvärdar, såväl privata som kommu- nala, kräver fast anställning eller att någon närstående går i borgen för hyresåtagandet. Det finns också anledning att befara att ung- domar med annan etnisk eller kulturell bakgrund har svårare att ta sig in på bostadsmarknaden än vad ungdomar med svensk bak- grund har. Ungdomar är också en grupp som generellt har lägre inkomster och efterfrågar billigt boende, vilket huvudsakligen finns i det äldre beståndet. Vid bostadsbrist blir omflyttningen mindre. De som har hyres- kontrakt hyr hellre ut i andra hand än riskerar att bli av med bosta- den vid t.ex. arbete på annan ort eller när de prövar ett samboende etc. Många av dessa andrahandsuthyrningar är helt legala enligt hyreslagstiftningen och sker med värdens tillåtelse, men mycket tyder på att andrahandsuthyrning tillämpas i större omfattning vid en bostadsbristsituation än om utbudet är mer i balans med efter- frågan. Nyproducerade bostäder har ofta en högre standard och är dyrare än äldre bostäder. Det är inte enbart nybyggda bostäder som fyller de ungas behov. Nyproduktion av bostäder är också en viktig förutsättning för att få igång flyttkedjor så att bostäder i det äldre beståndet kan bli lediga. Ungdomars värderingar och boendesituation Mål som är knutna till arbete, familj och bostad verkar vara vikti- gast för ungdomar. I kallar oss unga, en undersökning av ungdomars värderingar och attityder 2003, anges målet att ha skaffat sig ett eget boende vara det viktigaste av ett antal uppräknade alternativ om boende, arbetsliv och fritid. Därefter anges målen vara att ha en fast anställ- ning, ha bildat familj och ha skaffat barn. Ungdomar är en mycket rörlig grupp. I undersökning visar det sig att av ungdomarna räknar med att flytta från hemorten . Under- sökningen visar att kvinnor är mer flyttningsbenägna än män. Skäl som anges för att ungdomar vill flytta är bland annat bristande till- gång på bostäder eller för att byta jobb. har givit ut en rapport vuxnas boende 2003 som redovisar resultaten av urvalsundersökningar som har genomförts om hur ungdomar 20–bor och hur de vill bo. Sammantaget visar Hyresgästföre- ningens undersökning att det 2003 var av lan- dets ungdomar i denna åldersgrupp som saknade ett eget boende och att av dem med eget boende hade svårigheter att klara sina boendekostnader. I storstadsregionerna var andelen störst och i synnerhet i där av ungdo- marna i denna åldersgrupp saknade eget boende. Av de tillfrågade ungdomarna svarade att de ville bo i hyresrätt. Därefter var det egnahem () som de ansåg pas- sar bäst för deras bostadsbehov. Kommunerna har ansvaret för den lokala bostadsförsörjningen. Enligt lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjnings- ansvar skall en kommun anordna bostadsförmedling om det behövs för att främja bostadsförsörjningen. Vidare stadgas att om två eller flera kommuner behöver gemensam bostadsförmedling, skall dessa kommuner anordna sådan bostadsförmedling. Regeringen får före- lägga en kommun att anordna bostadsförmedling. Många kommuner har inte någon bostadsförmedling. Bostadssökande är då hänvisade till att ta direktkontakt med bostadsföretag eller hyresvärdar. Behovet av en bostadssamordnare Regeringen bedömer att en nationell bostadssamordnare bör utses för att arbeta för att ta fram förslag på kon- kreta åtgärder i syfte att underlätta ungdomars inträde på bostads- marknaden. Då orsakerna till ungdomars svårigheter att ta sig ut på bostadsmarknaden är flera, behövs en bred ansats som bland annat belyser tillgången på bostäder, boendekostnader, typer av bostäder och upplåtelseformer, möjliga åtgärder för ökad omflyttning, krav för tecknande av hyreskontrakt etc. Behov finns också av inven- tering av framgångsrika exempel på initiativ som har underlättat för ungdomar att tillgodose sina behov av bostad. Det finns också ett behov av övergripande och samordnad information till unga om bostadsmarknadens villkor och funktion. En nationell bostadssamordnare utses med uppgift att arbeta för att ta fram förslag på konkreta åtgärder i syfte att underlätta ungdomars inträde på bostadsmarknaden. Sam- ordnaren skall kartlägga hinder för ungdomar att skaffa sig ett eget boende. Uppdraget omfattar inte skattefrågor. Då orsakerna till ungdomars svårigheter att ta sig in på bostadsmarknaden är många behövs en bred ansats som bl.a. belyser tillgången på bostäder, förmedling och eventuell diskriminering vid förmedling av bostä- der, boendekostnader, typer av bostäder och upplåtelseformer, möjliga åtgärder för ökad omflyttning, krav som ställs vid teck- nande av hyreskontrakt etc. Samordnaren bör i denna del överlägga med aktörerna på bostads-, bygg-, finans- och kreditmarknaderna liksom med kommunerna. Bostadssamordnaren skall också belysa hur kommunerna lever upp till sitt ansvar för bostadsförsörjningen och på vilket sätt kommunerna använder sina bostadsföretag för att stödja ungdomars inträde på bostadsmarknaden. Även den omfat- tande utförsäljningen av hyresrätter till bostadsrätter som har skett och som pågår i framförallt storstäderna bör belysas utifrån vilka konsekvenser detta för med sig för ungdomars inträde på bostads- marknaden. Potentialen för möjlig omvandling av kontor till bostäder bör också lyftas fram och lämpliga åtgärder föreslås. Samordnaren skall vidare kartlägga och sprida kunskap om initiativ som ur de bostadssökandes perspektiv har varit framgångs- rika, privata såväl som kommunala. Sådana initiativ kan omfatta allt från särskilda pilotprojekt till bostadsförmedlingarnas sätt att arbeta. Samordnaren skall också se över behovet av nationell över- gripande information om lediga bostäder som ungdomar kan efterfråga och vilka former som kan övervägas för en sådan tjänst. För att underlätta ungdomars tillträde till äldre och billigare bostä- der i det befintliga bostadsbeståndet skall samordnaren se över vilka insatser som behövs för att stimulera omflyttning och därmed få igång flyttkedjor. Även lämpliga åtgärder för att skapa flexibilitet i bostadsanvändningen för att ge förutsättningar för andrahands- uthyrning och generationsboende ska ses över. Målgruppen för samordnarens arbete är i första hand unga per- soner, men de förslag på åtgärder som bostadssamordnaren kom- mer fram till kan också komma andra grupper till del. Bostads- samordnaren bör därför samverka med företrädare för den verk- samhet som bedrivs på uppdrag av regeringen för att minska hem- lösheten i . De förslag som samordnaren ger skall visa vilka konsekvenser förslagen kan få för regeringens mål om ökad integ- ration i bostadsområden. Det är viktigt att förslag till nya eller förändrade regler inte innebär alltför stora tröskeleffekter i sam- band med att en viss åldersgräns passeras. Samordnaren skall vid genomförandet av uppdraget samverka med ungdomars egna orga- nisationer och nätverk, Kommuner och Landsting, kom- munerna, Byggkostnadsforum, och Byggsamordnaren samt med i den del som gäller översynen av unga hushålls möjligheter att förvärva eller hyra en egen bostad. Tidsplan för arbetet, redovisning, finansiering m.m. Bostadssamordnaren skall bedriva sin verksamhet . Samordnaren skall inför utgången av 2005 respektive 2006 redovisa vunna erfarenheter med betydelse för ungdomars tillträde på bostadsmarknaden. En slut- rapport med redogörelse av uppdragets genomförande, erfarenhe- ter och överväganden samt förslag på åtgärder skall lämnas till regeringen. Bostadssamordnaren skall lämna förslag till de författningsändringar som uppdraget kan ge anledning till. Om förslagen påverkar kostnaderna eller intäkterna för staten, kommuner, landsting, företag eller enskilda, skall en beräkning av de ekonomiska konsekvenserna redovisas. Om försla- gen innebär samhällsekonomiska konsekvenser i övrigt så skall dessa redovisas. När det gäller kostnadsökningar och intäkts- minskningar för staten, kommuner eller landsting skall en finansie- ring föreslås. Tilläggsdirektiv till den nationella tillsatte regeringen en nationell bostadssamord- nare fick i uppdrag att kartlägga hindren, belysa hur kommunerna lever upp till sitt ansvar för bostadsförsörjningen, visa på goda exempel samt se över vilka åtgärder som krävs för att förbättra ungas möjlighet till ett eget boende (dir. 2005:37). Det är angeläget att unga vuxna kommer in på bostadsmarknaden och att de har möjlighet att välja bostad efter önskemål och förutsättningar. Såväl hyresrättsmarknaden som äganderättsmarknaden måste få en genomlysning av hur unga bemöts och värderas i sina strävanden att få ett eget hem. Viktiga aktörer är då bl.a. banker och kredit- institut. Enligt en rapport som avlämnade med beskrivning och förslag för att öka unga vuxnas möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden så konstateras att ungdomars möjligheter att etablera ett eget boende har försämrats (M2005/2892/Bo). Bland de anledningar som nämns är att antalet lediga hyresrätter har blivit färre och att ungas möjlighet att köpa en bostad är starkt begränsad då de har små möjligheter att spara ihop till den kapitalinsats som krävs. Enligt en rapport som den nationella bostadssamordnaren avläm- nade finns också indikationer på att ungas faktiska betalningsförmåga är högre än vad som framkommer genom deras officiella inkomster (M2006/3304/Bo). Många unga har en högre månadskostnad för sitt boende på andrahands- marknaden än de förväntas klara av på den reguljära bostads- marknaden. Det finns även anledning att tro att det finns andra faktorer än betalningsförmåga som har betydelse för deras möjlig- heter på den reguljära bostadsmarknaden. I rapporten konstateras att villkoren på bostadsmarknaden inte är anpassade till exempelvis de anställningsvillkor som gäller på arbetsmarknaden, och detta begränsar ungas möjligheter till bostad. Den arbetsmarknad som unga har att tillgå omfattar ofta projektarbeten eller tidsbegränsade anställningar. I en rapport om ungas ekonomiska välfärd konstaterar SCB att ungas utgifter överstiger deras inkomster (). Unga vuxna har generellt lägre inkomster än andra grupper på bostadsmarknaden, vilket rimligtvis påverkar hur deras individuella kreditvärdighet bedöms. Enligt konsumentkreditlagen (1992:830) skall kreditgivaren innan kredit beviljas pröva om konsumenten har ekonomiska förutsättningar att fullgöra vad han eller hon åtar sig enligt kreditavtalet. Syftet med bestämmelsen är att motverka överskuldsättning hos konsumenter. I allmänna råd (2005:3) ges exempel på vad som kan beaktas vid kreditprövning. Det kan antas att bedömningarna skiljer sig åt mellan olika bolåneinstitut. För att underlätta för unga att få bostadslån behövs en genomlysning av vilka krav som ställs. Den nationella bostadssamordnaren ska undersöka vilka möjlighe- ter som finns för att underlätta för unga att få bostadslån. Uppdra- get ska omfatta en inventering av vilka krav som bolåneinstituten ställer på dem som söker lån för att finansiera sitt bostadsköp och då identifiera eventuella skillnader i bedömningen av unga som söker bostadslån. Det finns olika typer av kreditinstitut och långivare. Bostadssamordnaren ska reda ut vilka skillnader som finns i de krav som ställs för att lån ska beviljas och skillnader i de villkor för lånen som ställs om den lånsökande är ung. Den nationella bostadssamordnaren ska föra en dialog med och inhämta synpunkter från bolåneinstituten i syfte att kartlägga hin- der och förutsättningar för ungdomar och unga vuxna att få lån för att köpa sig en bostad. Det är också utredarens uppgift att kart- lägga bankers och kreditinstituts syn på unga som lånesökande, s.k. generella förutfattade uppfattningar, och om detta påverkar bedömningen av om en ung person beviljas bostadslån eller inte. Goda exempel och framgångsrika satsningar på unga som låntagare för att köpa bostad ska redovisas. I dialog med bolåneinstituten bör också förutsättningarna för nya produkter på bostadslånemarkna- den eller andra lösningar som underlättar ungas finansiering av en egen bostad undersökas. Förslag som kan underlätta för unga att få bostadslån ska redovisas. I den mån förslagen kan förväntas inne- bära ökade kostnader för det allmänna, skall den nationella bostadssamordnaren föreslå hur dessa skall finansieras. Uppdraget skall genomföras i samråd med Statens bostads- kreditnämnd. Vidare bör samråd ske med och . Tidplan för arbetet, redovisning och finansiering Det tillkommande uppdraget bör påbörjas och redovisas senast i samband med den nationella bostadssamordna- rens slutrapport . För uppdraget har medel tillförts i regeringens ekonomiska vårproposition 2005/06:100, tilläggsbud- get 1. Tilläggsdirektiv till den nationella (M 2005:01) Bostadssamordnarens uppdrag avslutas och en slutredovisning av uppdraget i sin helhet skall lämnas till regeringen . tillsatte den dåvarande regeringen en nationell bostadssamordnare som fick i uppdrag att kartlägga hindren för ungas etablering på bostadsmarknaden, belysa hur kommunerna lever upp till sitt ansvar för bostadsförsörjningen, visa på fram- gångsrika initiativ till stöd för bostadssökande ungdomar samt se över vilka åtgärder som krävs för att förbättra ungas möjlighet till ett eget boende (dir. 2005:37). En slutredovisning av uppdragets genomförande, erfarenheter, överväganden och förslag skulle enligt ursprungligt uppdrag avlämnas . Regeringen anser att ungdomars möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden skall lösas genom andra åtgärder än vad som omfattas av uppdraget. Bostadssamordnarens uppdrag skall därför avslutas. Den nationella bostadssamordnaren skall avsluta sitt uppdrag. Pågående arbete skall avslutas och vunna erfarenheter skall sammanställas. En slutredovisning av uppdraget skall sammanstäl- las och lämnas till regeringen . Slutredo- visningen skall omfatta de erfarenheter och den kunskap som utre- daren har erhållit som arbetet har pågått. Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det Rapport nr 1 från SOU och Ds kan köpas från kundtjänst.