sou · GWB394 · 2008-10-31 00:00:00 — Det är framför allt de kommunala bostadsföretagen som har ett utvecklat system för tillval och frånval. Eftersom dessa bostads- företags hyror är normerande och utgår från självkostnaden för före- taget finns normalt sett inte någon osäkerhet för kommunala hyres- värdar om möjligheten att få sina kostnader täckta. Denna osäker- het finns däremot för privata hyresvärdar och ger högst kännbara effekter vid ett underkännande av en hyressättning i hyresnämnden. Med det system som vi föreslår kan det förutspås att privata hyres- värdar i större utsträckning kommer att vara intresserade av att er- bjuda individuella tillval. Det är således främst de privata bostads- bolagen och hyresgästerna där som kan komma att påverkas av vårt förslag. I det privata lägenhetsbeståndet finns ca 700 000 van- liga lägenheter. Det utgör knappt hälften av det totala beståndet. 10.6Kostnadsmässiga konsekvenser för hyresvärdar och hyresgäster Det råder primär förhandlingsskyldighet för bl.a. höjning av hyran för en lägenhet. Härigenom omfattas tillval, vilka höjer hyran, av primär förhandlingsskyldighet. av hyres- gästerna får sina hyror förhandlade i det kollektiva systemet och på- verkas av förhandlingsskyldigheten. Vi föreslår dock en inskränk- ning i den primära förhandlingsskyldigheten som innebär att den bara ska gälla för tillval som inte är upptagna i en prisrekommendation som är tillämplig för huset. Eftersom de vanligt förekommande till- valen i många fall finns upptagna i sådana rekommen- dationer, kan det på goda grunder antas att det kommer att bli så även i det system vi föreslår. Resultatet blir att hyresvärdens förhand- lingsskyldighet kommer att minska väsentligt jämfört med vad som gäller . Visserligen kommer förhandlingsskyldigheten i övrigt att inne- bära visst arbete och dra vissa kostnader, liksom uppdateringen av prisrekommendationer kommer att kräva visst arbete. Experterna me- nar dock att det inte kommer att röra sig om någon dramatisk ök- ning, utan förutspår att förändringarna kommer att bli små. Från fastighetsägarhåll menar man att den primära förhandlingsskyldig- heten kommer att ha en viss avhållande effekt och att skyldigheten att förhandla i några fall kan leda till att tillvalssystemet inte utnyttjas. Å andra sidan anser man att ett välfungerande tillvalssystem hos en hyresvärd kan innebära en konkurrensfördel på en hyresmarknad i balans, vilket också kan stimulera en ökad användning av tillval hos kommunala bostadsföretag. Fastighetsägarna har också framhållit att det är okänt hur hyres- gästorganisationerna i varje enskilt fall kommer att hantera den pri- mära förhandlingsskyldigheten – om det kommer att hållas normala förhandlingar eller om det utvecklas mer förenklade förhandlings- former, som i sig kan dra mindre kostnader. Formkravet, förhandlingsskyldigheten, självkostnadstanken och beloppsbegränsningarna är komponenter i förslaget som sätter vissa gränser för parternas avtalsfrihet. innebär en presumtion för skälighet en väsentligt större förutsebarhet, eftersom avtalen inte kommer att rubbas annat än i undantagsfall. Förslaget innehåller en del begränsningsregler men det är vår bedöm- ning att dessa är en förutsättning för att man ska kunna avvika från hyressättningsprinciperna och tillskapa större säkerhet för hyres- värden samt större valfrihet för hyresgästen. En uppskattning av de kostnadsmässiga konsekvenserna är vansk- lig att presentera. Det är dock utredningens bedömning att de admini- strativt kostnadsmässiga konsekvenserna av förslaget kommer att bli små för företagen. Eftersom systemet innebär att varje företag har rätt att kompenseras för sina kostnader för olika tillval skapas en stor följsamhet för de privata hyresvärdarna som gör att eventuella ök- ningar i de administrativa kostnaderna bör kunna hanteras. Hyresgäster kommer i större utsträckning, utan att behöva flytta från sitt boende, att kunna påverka sitt boende, både genom att göra tillval och genom att göra frånval. Därigenom kommer de också att kunna påverka sin boendekostnad. 10.7Andra konsekvenser för hyresvärdar och hyresgäster Hyresvärdar som väljer att erbjuda tillval eller frånval inom det system som vi föreslår kommer att, jämfört med bruksvärdessys- temet, åtnjuta en större förutsebarhet i sina betalningar , eftersom avtalen presumeras vara skäliga. Med en sådan ökad förutsebarhet och en säkerhet i att få sina kostnader täckta genom systemet, kan vi förutspå att hyresvärdarna kommer att ha ett ökat intresse av att erbjuda tillval och frånval inom systemet. Den förhandlingsskyldighet vi föreslår innebär en lättnad jämfört med vad som gäller . Eftersom systemet tillåter varje hyresvärd att efter sina förutsätt- ningar få sina kostnader täckta för tillvalen kommer möjligheterna att erbjuda tillval för sina hyresgäster att vara lika stora för en liten hyresvärd som för en stor. En sådan följsamhet för företagets stor- lek och förutsättningar medges inte i bruksvärdessystemet, där de kommunala bostadsföretagens hyresnivåer är normerande. Den för- utsebarhet som tillskapas i ett system som tar hänsyn till hyresvärdens förutsättningar kan antas vara särskilt värdefull för de mindre hyres- värdarna – och därmed också hyresgästerna där. Det blir även möjligt för hyresvärdar att vid större renoveringar, exempelvis stambyten, erbjuda de boende större variationer i den standard de önskar erhålla i sina lägenheter. Många lägenheter har omfattande renoveringsbehov. I dessa renoveringar kommer ett utvecklat system för individuella val att ge lägenhetsinnehavarna större möjlighet att utforma lägenheterna efter sina egna önskemål. Detta kan i sin tur komma att leda till ökad trivsel och en något ökad attraktionskraft för mindre attraktiva bo- städer. Om trivseln kan öka, ökar också förutsättningarna för längre hyresförhållanden. En hyresgäst som vid en renovering väljer en enklare utrustnings- nivå kan på detta sätt minimera hyreshöjningarna och få en lägre hyra. Vid frånval av utrustning eller underhåll utan samband med reno- vering kommer hyreskostnaderna för en hyresgäst att bli ännu lägre. Genom valmöjligheterna kommer hyresgäster att kunna påverka sin boendemiljö och boendekostnad i ökad utsträckning. Det bör vidare uppmärksammas att en ökad användning av till- valsmöjligheter för hyresgäster kan öka aktiviteten för företag som levererar utrustning och hantverkstjänster m.m. till bostadsföretag och lägenheter. 10.8Konsekvenser för myndigheter och domstolar Det tillvalssystem som vi föreslår kommer att innebära att hyres- nämnder i mål om hyresprövning får hantera ett nytt system, som skiljer sig något från den hyresprövning som sker . Jämfört med förslag kommer prövningen att vara väsentligt mindre krävande då det kan förutspås att det endast i säll- synta fall kommer att bli fråga om att underkänna avtal och göra en fullständig prövning Vid underkända avtal kommer hyresnämnderna inte heller att tvingas göra några komplicerade ekonomiska analyser, eftersom hyressättningen då i stället kommer att ske efter vanliga bruksvärdesprinciper. Det kan inte heller förutspås att hyresnämn- derna kommer att få någon märkbart ökad måltillströmning på grund av ett förändrat tillvalssystem. Det kan däremot tänkas att tillvals- frågor kan komma att aktualiseras i en större andel av de vanliga hyressättningsmålen i takt med att tillval enligt systemet blir vanligare. Förslagen kommer enligt vår bedömning inte att särskilt påverka andra myndigheters verksamhet, såsom och Krono- fogden. Lagändringarna bör enligt utredningens bedömning kunna träda i kraft tidigast . Eftersom de regler vi föreslår kommer att skapa ett helt nytt sys- tem av möjligheter att träffa avtal om tillval och frånval saknas be- hov av övergångsregler avseende dessa. Vad gäller ändringen i 55 b § första stycket bör styckets äldre lydelse gälla för hyresförhållanden som inletts före ikraftträdandet. Några särskilda informationsinsatser bedöms inte vara nödvändiga. 11.1Förslaget till lag om ändring i jordabalken Ändringen är redaktionell. Förslaget behandlas i 7.11. Det innebär att en ny punkt införs. Hyres- värden och hyresgästen ges möjlighet att direkt med varandra avtala om att hyresvärdens underhålls- och reparationsskyldigheter inte ska gälla sådana tillval som avses i 55 b § andra stycket. För sådana avtals giltighet ska inte krävas att de träffats efter kollektiva förhandlingar. Den avvikande underhållsskyldigheten regleras genom tillvalsavtalet. Ett avtal om bortavtalad underhållsskyldighet ska inte vara giltigt till den del det skulle innebära att lägenheten inte uppfyller lagens krav på lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte stycket. Ändringen är redaktionell. Stycket är nytt. Förslaget behandlas i 7.15. En prövning avser endast tillvalet. beslut innebär en ändring av ett villkor för det träffade avtalet om tillval eller frånval. Presumtionstiden för av- talets skälighet ska dock alltjämt gälla från tidpunkten då avtalet om tillval eller frånval ursprungligen träffades. Det torde i praktiken inne- bära att det belopp som fastställs ska gälla för resterande del av pre- sumtionstiden. Prövningar som avser tid efter presumtionstidens ut- gång behandlas enligt paragrafens huvudregler. Förslaget innebär i sak att ändringar införs i fjärde stycket och att ett nytt sjätte stycke införs. I övrigt är ändringarna i paragrafen språkliga och redaktionella. Förslaget innebär att det tillägg eller avdrag som ska anses som skäligt enligt 55 d § för gjorda tillval ska beaktas vid hyresprövningen. Detta innebär att hyran ska bestämmas med bortseende från tillvalet (eller frånvalet) och med beaktande av tillägget (eller avdraget). Har hyres- nämnden fastställt ett annat belopp (se sjätte stycket) ska det beloppet beaktas. En förutsättning för att presumtionen ska föreligga är att avtalet följt formkraven, bl.a. avtal i särskilt upprättad handling. Se mer om detta under 55 b § andra stycket. Det ligger i värdens intresse att spara dokumentation om hur kostnaden beräknats och hur det redovisats. Om hyresgästen, vid en tvist enligt sjätte stycket, kan göra antagligt att ett tillägg väsentligt överstiger självkostnaden, kommer presum- tionen att brytas om hyresvärden inte kan visa att han inte avvikit från självkostnaden, i vart fall inte i väsentlig mån. Annars får hyres- nämnden värdera det gjorda tillvalet eller frånvalet enligt reglerna i 55 § första–fjärde styckena. Stycket är nytt. Förslaget behandlas i 7.15. Om presumtionen för tilläggets eller avdragets skälighet bryts, ska hyresnämnden fastställa nytt skäligt belopp enligt reglerna i förevarande paragraf, alltså enligt bruksvärdet. Den prövning som görs av tillvalen och frånvalen är, om presum- tionen för avtalets skälighet fallit, en prövning avseende bruksvärdet. Denna avser endast tillvalet respektive frånvalet, inte hela lägenheten. Sjunde–åttonde styckena Förutvarande sjätte och sjunde stycket blir, till följd av att ett nytt stycke införts i paragrafen, sjunde och åttonde stycket. Ändringarna i åttonde stycket sker till följd därav. Förslaget behandlas i 7.9, 7.10 och 7.12. I det första stycket anges vad som gäller vid hyressättning av en lägenhet där hyresgästen själv utfört åtgärder som höjt bruksvärdet. I de nya andra, fjärde och femte styckena anges hur tillval och frånval får beaktas. I tredje stycket an- ges gränser för hur stora tillägg som kan tillåtas och vad som sker om avtal träffats i strid med denna paragraf. Uttrycket en hyresgäst – obestämd form – ändras till hyresgästen – bestämd form. Huvudregeln för hyressättning av en bostadslägenhet – som det anges i 55 § – är att en lägenhet ska åsättas skälig hyra utifrån dess bruksvärde. Regleringen i 55 b § innebär avsteg från denna huvud- regel. Avstegen gäller hyresgästens egna åtgärder, vilka i viss utsträck- ning står utanför värdens kontroll och även ger effekt i nya hyres- förhållanden. Ändringen innebär att hyresvärden alltid får tillgodogöra sig bruks- värdesökningen när det blir fråga om ett helt nytt hyresförhållande. Genom att ändra uttrycket får paragrafen tillbaka den ursprung- ligen tänkta lydelsen (se prop. Ordet ändrades från hyres- gästen till hyresgäst under riksdagsbehandlingen utan närmare moti- vering (CU 1974:36 s. 56). års lagändringar underströks att förändringen innebar att inte endast åtgärder utförda av den nuvar- ande hyresgästen undantogs från vad hyresvärden kunde tillgodo- räkna sig, utan också åtgärder som utförts av en tidigare hyresgäst (prop. 1983/84:137 s. 78). Genom den föreslagna ändringen kommer lägenheter snabbare att återigen hyressättas efter bruksvärdet. Här regleras vad som gäller om hyresvärden tillfört en lägenhet utrust- ning eller underhållit den utöver vad som är grundstandard, och detta skett på hyresgästens begäran. Om avtalet tagits in i en särskild handling med hänvisning till denna paragraf disponerar parterna själva över hyressättningen i detta avseende, med de undantag som följer av begränsningsreglerna och 55 d §. Av handlingen bör framgå om avsikten är att hyresgästen ska helt svara för hyresvärdens kostnader och hur stora kostnaderna är. Det bör också framgå hur tillvalet kommer att beaktas i hyressättningssammanhang efter presumtions- tiden (se fjärde stycket och kommentaren till detta). Inget hindrar att handlingen upprättas i elektronisk form. Avtal behöver inte grundas på bruksvärdesprincipen. De kan komma att ligga på en högre prisnivå. Avsikten är att hyresvärdens kostnader ska täckas. Att avtalet ska ha tillkommit på hyresgästens begäran ska inte tolkas som att det måste ha varit hyresgästen som tagit upp frågan om tillval. Tillvalet kan ha erbjudits av hyresvärden. Ett avtal om till- val ska anses ha tillkommit på hyresgästens begäran så länge som det utan vidare konsekvenser stått hyresgästen fritt att individuellt välja att teckna avtal om tillval eller inte. Om avtal om tillval ställts upp som ett villkor för hyresgästen att få teckna hyresavtal för lägen- heten kan detta vara ett sådant otillåtet villkor som avses i 65 §. I så- dana fall aktualiseras de rättsföljder som där anges. Om det är fråga om att ta över ett tillvalsavtal efter föregående hyresgäst kan detta endast i undantagsfall bli aktuellt. Om hyresvärden på eget initiativ vill genomföra en standardhöj- ande åtgärd eller göra andra ändringar kan i stället reglerna om hyres- gästinflytande i 18 d–h §§ och rätten att ta ut hyra enligt 55 a § komma att bli tillämpliga. Avtal om tillval avses i många fall kunna träffas direkt mellan hyresavtalets parter. Om förhandlingsskyldighet, se författningskom- mentaren till 5 § hyresförhandlingslagen. Om avtalet inte uppfyller bestämmelsens formföreskrifter är para- grafen inte tillämplig. Ersättning för ett tillval utgår då enligt vanliga regler. Hyresgästen torde i dessa fall ofta anses ha godkänt åtgärden i enlighet med reglerna om hyresgästinflytande. Tillvalet kommer då att värderas efter sitt bruksvärde. På motsvarande sätt får hanteras situationen då hyresvärden inte iakttagit primär förhandlingsskyl- dighet och avtalet därför är ogiltigt (23 § hyresförhandlingslagen). Hänvisningen till tredje stycket innebär att tillägg över de där an- givna beloppsgränserna inte kan utkrävas. För tillval får tillägg utgå ovanpå hyran. För frånval får avdrag från hyran göras. Att tillägg utgår utöver den ordinarie hyran betyder att det inte först görs något avdrag på den ordinarie hyran för att stan- dardutrustning tas bort och ersätts med ett tillval av högre standard. Om det på hyresgästens begäran sätts in en induktionshäll och in- byggnadsugn i stället för den spis som fanns som grundstandard, ska hyrestillägget avse den extra kostnaden för tillvalet, som den ordinarie hyran omfattar standardspisens bruksvärde. För att skapa ett utrymme för hyresvärd och hyresgäst att inom ett system som tillåter avsteg från bruksvärdet ingå avtal om tillval och begränsa i vilken utsträckning hyran för en lägenhet får avvika från dess bruksvärde föreslår vi en ordning där tillvalen tillåts medföra tillägg till hyran endast upp till en viss nivå. I detta stycke anges vilka gränserna är. Tillval för vilka hyresgästen står för hyresvärdens hela kostnad får medföra tillägg med högst till den årshyra som var den ordinarie när avtalet ingicks. Tilläggen ska avse en period om högst från det ursprungliga tillvalsavtalet. Tillägg som inte avses täcka hela kostnaden och som ofta avses utgå över en mera obegränsad tid, får motsvara högst av den ordinarie hyran. Parterna disponerar själva över hur tilläggen fördelas över tiden, så länge som årsbegränsningarna inte överskrids. Betalningarna kan till exempel utgå med större belopp. belopp torde kunna aktualiseras vid till exempel badrumsrenover- ingar eller balkongbyggen. Genom att sätta ett tak för hur mycket tillvalen ska tillåtas öka den ordinarie bostadshyreskostnaden markeras bruksvärdessystemets grundläggande och centrala roll för hyressättningen. är nivå- erna sådana att de ger stora möjligheter för hyresvärd och hyresgäst att träffa avtal om individuella variationer. Det är normalt först vid en prövning efter presumtionstidens utgång som tillval kommer att värderas efter sitt bruksvärde. Det gäller emellertid inte sådana tillval som hyresgästen helt betalat . I sådana fall ska tillvalet inte beaktas alls. Efter en prövning kommer tillägget inte längre att uppta del av det utrymme som medges. För att frigöra utrymme för nya tillval enligt presum- tionssystemet kan också parterna enas om villkorsändring enligt de generella regler som gäller. Om de tillägg som på grund av tillval lagts ovanpå den vanliga hyran går utöver de gränsnivåer som föreslås, har hyresvärden inte rätt att tillgodogöra sig betalning av överskjutande belopp. Tilläggen är relaterade till det utrymme som fanns när avtalet om tillval in- gicks. Detta belopp kan inte senare ökas även om mer utrymme blir tillgängligt på grund av att andra tillägg slutbetalats. Även i sådana fall där lägenhetens bruksvärde av någon anledning sänkts, ska utrym- met för tillvalet bedömas utifrån förhållandena vid avtalets tillkomst. Avtalsparterna ska under löpande tillägg för tillval kunna besluta att betalningsformen ska förändras. Till exempel kan den som be- talat ett hyrestillägg vilja svara helt för hyresvärdens kostnader och uppnå effekten att tillvalet inte ska beaktas vid hyressättningen efter presumtionstidens utgång. En ny beräkning får då vanligen göras. Skäligheten kan på vanligt sätt komma att prövas mot reglerna i 55 d §. Presumtionstiden för avtalets skälighet kommer att löpa från tid- punkten för det ursprungliga avtalet och är totalt även i de fall avtalet förändrats. På motsvarande sätt kommer frånval att medföra avdrag på hyran. Inga begränsningar ska gälla för med hur mycket ett avdrag kan ske. Har hyresgästen genom tillägg för en period från det att avtalet träffades, presumtionstiden, svarat för hyresvärdens hela kost- nad för tillvalet, har hyresvärden inte rätt att i det hyresförhållandet på annat sätt beakta tillvalet. Detta gäller efter presumtionstidens slut så länge det inte inleds ett nytt hyresförhållande med en ny hyres- gäst. Situationen kan jämföras med att hyresgästen valt att, med hyres- värdens tillstånd, själv låta utföra åtgärden. I avtalet bör uppmärksammas vad som händer efter presumtions- tidens slut; om tillvalet ska bruksvärderas eller om det inte ska på- verka lägenhetens bruksvärde. I stycket klargörs att för avtal om frånval gäller på motsvarande sätt vad som sägs i andra stycket. Eftersom hyreslagen inte hindrar en hyresvärd att ta ut en hyra som ligger under bruksvärdet innebär brister i formkraven när det gäller frånval inte att avtalet blir ogiltigt. Det får i stället behandlas efter hyreslagens allmänna regler. Paragrafen är ny. Förslagen behandlas i 7.9.4 och 7.15. I stycket anges att ett avtal om tillval eller frånval ska presumeras vara skäligt från det att avtalet ursprungligen träffades. Avtalen kommer normalt inte att ändras vid en prövning i hyresnämnden . Presumtionstidens längd är den- samma som gäller för presumtionshyror i nyproducerade hus, jfr 55 c §. I motiven angavs vara lämplig inte minst ur före- tagsekonomisk synpunkt (prop. 2005/06:80 s. 32). Även om tillvalen och frånvalen rör mindre summor än vad som aktualiseras vid nybygg- nation av hus, ger för presumtionsverkan en rimlig förutsebarhet för både hyresgäst och hyresvärd. En hyresgäst som övertar ett tillvalsavtal i ett nytt hyresförhåll- ande bör ha rätt att få tilläggen prövade på samma villkor och som den förre hyresgästen. Presumtionen för tilläggets skälighet ska gälla på samma sätt som för den avflyttade hyresgästen. I stycket anges de situationer i vilka presumtionen för avtalets skälig- het kan brytas vid en prövning i hyresnämnden. Bedömningen ska, i tillämpliga delar, ske efter samma riktlinjer som gäller för 55 c § (se prop. 2005/06:80 s. 51 f.). Kravet på synner- liga skäl kommer därför att anses uppfyllt bl.a. när det förekommit klara oegentligheter vid förhandlingarna. Det rör sig framför allt om sådana situationer som kan jämföras med 28–36 §§ avtalslagen och som leder till ogiltighet: hot, tvång, svek, ocker och generalklausulerna 33 och 36 §§. Exempel på situationer där synnerliga skäl skulle kunna anses föreligga är fall där det står klart att fastighetsägaren vid för- handlingarna presenterat ett ofullständigt underlag för åtgärderna och priset måste antas ha påverkats av den oriktiga redovisningen. Detsamma bör gälla om kostnader som ingått i underlaget inte varit nödvändiga. En annan situation som skulle kunna vara aktuell är att en hyresgäst i det närmaste agerat som bulvan för hyresvärden vid avtalet. Ytterligare en situation då presumtionen för skälighet kan brytas anser vi bör vara den som Lagrådet pekade på avseende pre- sumtionshyror (prop. 2005/06:80 s. 52), nämligen ett missbruk be- stående i att en hyresvärd i en medveten strävan att gynna vissa hyresgäster låter det tillägg som dessa utger för ett visst tillval vara så högt prissatt att det kan finansiera kostnader för andra hyres- gästers identiska tillval, som dessa då får betala ett lägre tillägg för. Synnerliga skäl bör också i undantagsfall kunna anses föreligga i situa- tioner där en hyresgäst i princip svarar eller svarat för hyresvärdens kostnader och till följd av reglerna ändå kommer att få betala för tillvalets bruksvärde efter presumtionstiden. Detsamma bör gälla om en enskild hyresgäst i dessa frågor kan anses ha blivit förd bakom ljuset vid förhandlingen med hyresvärden, eller om informationen om förutsättningarna och om vad som sker efter presumtionstiden varit bristfällig. I stycket anges att presumtionen för skälighet också bryts om tillägget eller avdraget väsentligt avviker från hyresvärdens självkostnad. Vidare anges vilka beviskrav som gäller. Hyresvärden har rätt att genom tillägget få sina kostnader täckta. Om debiteringen väsentligt avviker från självkostnaden kan presum- I denna självkostnad ingår kapitalkostnader, framför allt ränta och/eller avkastning på insatt kapital samt värdeminsk- ning och underhållskostnader. Kapitalkostnaderna varierar beroende på vilken ränta som erläggs för upptagna lån eller, om det är fråga om egenfinansiering, hur stor alternativkostnad som kan tillåtas. Vidare påverkar avskrivningstider och värdeminskning, vilka varierar beroende på tillvalets karaktär. I kalkylen bör också beaktas om in- vesteringen vid avskrivningstidens slut kan förväntas ha ett resterande värde. När tillägget väsentligt avviker från självkostnaden ska presum- tionen för avtalets skälighet brytas, även om det inte i avtalssitua- tionen eller annars förekommit något som ger skäl att bryta presum- tionen. Vid prövningen ankommer det på hyresvärden att, om hyres- gästen gör gällande att det kan antas att det föreligger en väsentlig avvikelse från självkostnaden, motbevisa hyresgästens antagande.