sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Det finns också en gemensam syn både i och att målsättningen måste vara att erbjuda en så bra service att hyres- värdarna själva väljer att medverka. Det handlar om samarbete, di- alog och gemensamma vinster. Samhället får in lägenheter för för- medling, de sökande får en samlad plats för att söka bostad och hy- resvärdarna får en service som är så bra att det blir attraktivt att förmedla sina bostäder genom den gemensamma förmedlingsservicen. Synen på, kunderna, (fastighetsägarna) är en förutsättning för att få in lä- genheter att förmedla och därmed måste de få en bra service och sina be- hov tillgodosedda. Dt bostadssökande är kunder som betalar för en ser- vice, varje ny bostadssökande betyder att pengar kommer in i verksamhe- ten som kan utvecklas, förbättras och därmed trygga fortsatt existens och arbetstillfällen. I ett system som bygger på frivillighet där inte fastighets- ägarna måste lämna in lägenheter måste attityden vara positiv och servi- ceinriktad mot dessa. Det för en framgång./ , vice vd bostadsförmedling. I är medvetenheten mycket stor att nöjda hyresvärdar ger fler lägenheter att förmedla, och därmed också fler nöjda bo- stadssökande. Boplats kallar sig heller inte en bostads- förmedling som stads bostadsförmedling, utan har gått ännu ett steg och kallar sig i stället för en marknadsplats. Vår strategi är att bli en så bra marknadsplats att bostadsbolagen själva väljer att arbeta i vårt system. Fler och fler hyresvärdar annonserar sina lediga lägenheter på vår hemsida och fler använder också vårt uthyr- ningssystem //ju bättre bostadsbolagen tycker att Boplats fungerar desto fler lägenheter kommer ut på en gemensam marknadsplats. Den sökande hittar allt på ett ställe./ , vd . Bred information och effektiva tekniska lösningar Både ur effektivitets- och matchningsperspektiv är det viktigt att en utförlig och rättvisande information finns om de lediga lägen- heterna. Det är viktigt att se konsumentens behov av en detaljerad produktbeskrivning så att rationella beslut kan fattas baserade på egna behov och prioriteringar. Det är många faktorer som spelar in i valet av bostad; lägenhetens egenskaper, hyresvärd, planlösning men också närmiljön, bostadsområdet och kommunikationsmöj- ligheter. En detaljerad och rättvis information leder till ett träffsäk- rare och mer effektivt bostadssökande vilket bör gynna alla parter, såväl den sökande som hyresvärden men också förmedlingssystemet. Av både bostadssökande och hyresvärdar efterfrågas också mer kompletterande information om bostadsmarknaden. Att kunska- pen är dålig om såväl rättigheter som skyldigheter, vilka lagar och regler som gäller men också om mer generell fakta om att söka bo- stad, är något som alla är överens om. Det skulle vara en fördel om förmedlingssystemen också kunde ha till uppgift att tillhandahålla kompletterande information med målsättning att öka kunskapen om bostadsmarknaden hos alla parter och därmed motverka de oe- gentligheter som blivit vanliga på bostadsmarknader med stor ef- terfrågan. Detaljerad beskrivning av lägenhetens egenskaper och geogra- fiska läge i och Boplats system möjliggör publicering av foton och planlösningar men det är väldigt varierande huruvida bilder finns med i detaljbeskriv- ningen. Anledningen är att förmedlingssystemen i detta är helt be- roende av den information som tillhandahålls av hyresvärdarna. I intervjuerna med personalen på båda förmedlingssystemen framgår att man går i riktningen mot mer omfattande och utförlig informa- tion på hyresrätter, men att det är en lång process och ett helt nytt tankesätt. Att ta foton av lägenheten, planlösningar som ska publi- ceras digitalt och beskrivning av omgivning har inte varit aktuellt på hyresmarknaden. Men utvecklingen går snabbt hos båda förmedlingssystemen och ständiga förbättringar läggs till som ska underlätta för bostadssö- kande. På Boplats finns länk med karta över var lägen- heten ligger och samt en länk till där vägbeskrivning kan fås. Också på finns länkar med kartor och via dessa vägbeskrivning. Det finns ytterst begränsat med information om närmiljö och beskrivning av mer generella kommunikationsmöjligheter men det förekommer att information om detta finns med i detaljbeskrivningen av en lägenhet. Ovanligt med information om hyresvärden Varken eller system har någon speciell in- formation om värdarna mer än att det kan stå om värden är privata eller inte. På Boplats specificeras också om, och då vilket kom- munalt bostadsbolag som är värd. Den begränsade informationen om hyresvärden kan ses som en brist utifrån de bostadssökandes perspektiv som det är en komplicerad fråga, och en fråga om avvägning. Idén med ett gemensamt förmedlingssystem är att eventuella frågor och ansökningar går via detta. Identifiering av den aktuelle värden, speciellt om det gäller en liten hyresvärd, skulle kunna få konsekvensen att den bostadssökande vid frågor eller för att ansöka om lägenhet vänder sig direkt till värden. Detta skapar i sin tur administrativa problem och kan urholka idén med ett mer centralt organiserat och gemensamt förmedlingssystem. är det från ett sökandeperspektiv en relevant information för att bedöma möjligheten till internbyten hos en större hyresvärd, och för att kunna undvika en hyresvärd med dåligt rykte, eller tvärtom, välja en hyresvärd som är känd för bra underhåll och villkor. Boplats har en väl utbyggd kompletterande information Boplats har en betydligt mer utbyggd service för övriga tjänster och information. Där finns en hel del utöver annonseringen av lediga lägenheter. Man har lagt ner mycket tid och resurser på att samla allmän information och formulera instruktioner och tips på hur man använder sig av Boplats system och vad som gäller generellt när man söker en bostad. Det finns hjälp att räkna ut sin inkomst, information om hur det går till att hyra ut, hur andrahandsuthyr- ning går till och vilka regler som gäller då. Information finns också om korttidsboende både för företag som letar boende för anställda men också med budgetpriser, samt ett antal länkar till bostadsbo- lag. Utöver detta finns också en egen sida för studenter med in- formation om lediga studentlägenheter, studentlänkar och tips och råd om att flytta hemifrån. På Boplats finns också en bytesbörs där man kan byta en hyresrätt mot en annan. Boplats har ett antal rele- vanta länkar upplagda till hyresnämnd, information om anpassning av handikapplägenheter, hyresgästföreningen, fastighetsnämnden, tomtkö och hur man söker bostadsbidrag. Ytterligare finns också omfattande information och tips om nyproducerade bostadsrätter och villor, lånestrategier, hjälp att kalkylera ränta osv. Utöver den breda information som finns på hemsidan anordnar Boplats också temadagar och utställningar för att öka kunskapen om olika teman. Ett exempel är som håller på . Utställningen riktar sig till unga mellan som söker sin första bostad, tips finns om hur man söker lägenhet på Boplats och hur man gör när man bosparar. Det finns med boskola: Gå i skola med Boplats Vi har bjudit in en rad utställare som kan hjälpa dig att forma dina framtidsplaner. Därför arrangerar vi även . Första temadagen består av en boskola. HSB, Nordea och håller en kvällskurs för alla som är intresse- rade! (Från Boplats hemsida) Boplats arbetar också aktivt för att öka kunskapen hos de bostadssökande om områden som ligger lite utanför de mest kända delarna. Bland annat har bussrundturer gått genom , och . Guidade bussturer visar bostäder i norr Är du nyfiken på Följ med på bussrundtur och få en överblick över denna levande och naturnära del av stan. Med på rundturen finns uthyrare som berättar om olika boendealternativ och hur du gör om du är intresserad av att söka. Syftet med bussturerna har varit att låta bostadssökande lära känna de delar som ligger lite utanför de mest efterfrågade områdena där konkurrensen är som högst och det kan vara svårt att få en bostad. Initiativet kommer från hyresvärdarna själva, både kommunala och privata, de är också själva med i bussarna och guidar i de olika om- rådena. Resultaten har också enligt representanter från Boplats varit mycket positivt och ofta handlar det om att de bostadssökande som varit med aldrig själva varit i dessa områden, inte känner någon som bor där eller inte är från och inte tidigare känt till områdenas existens. Uppföljningar har också visat att flera av de bostadssökande som varit med på bussturerna sedan ändrat sina geografiska prioriteringar och valt dessa områden i stället för mer centrala lägen, vilket också gett resultat. Begränsad generell bostadsinformation på På bostadsförmedling består den övriga kom- pletterande informationen av vanligast förekommande frågorna samt svar på dessa, men dessa handlar främst om själva sökproces- sen och om förmedlade lägenheter. Det finns också statistik om antalet förmedlade lägenheter och kötider för olika storlekar och områden. Utöver detta finns information om nyproduktion i , samt länkar för den som är intresserad av att byta sin lägenhet eller vill hyra ut i andrahand. Det är stor skillnad på bostadsförmedling och Boplats . är helt inriktad på förmedling av förstahandshyresrätter medan Boplats mer lutar åt att vara en allmän och heltäckande bostadsservice. Boplats ger en bredare bild av bostadsmarknaden med information om alternativ som bostadsrätt, villa och andrahandsboende och därutöver många bra tips och råd vilket ur sökandeperspektiv är intressant. Bytesbörs för byten hyresrätt till hyresrätt. Information om korttidsboende, främst riktad mot företag som söker boende för anställda i centralt läge med eventuell tillgång till kringservice. Billigare alternativ finns också som riktas till studenter och turister. Information och tips om nyproducerade bostadsrätter och vil- lor, lånestrategi, hjälp att kalkylera ränta, lista på lediga bostads- och äganderätter samt detaljerad information om specifika projekt. Länkar till hyresnämnd, adressändring, information om handi- kappsanpassning av lägenheter, hyresgästföreningen, fastig- hetsnämnden, tomtkö samt hur man söker bostadsbidrag. Statistik om antalet sökande på Boplats, sökande per område osv. Boplats anordnar regelbundet utställningar och temadagar med olika teman. Exempel är en utställning om seniorbostäder med anslutande temadag, en guidad bussresa till förorterna i norr för att visa olika områdens kvaliteter och temadagar om bostads- områden med nyproduktion. planeras te- mat min första bostad med råd och fokus på vad man ska tänka på när man flyttar hemifrån till sin första egna bostad. Bostadssnabben är en service parallellt med bostadskön där lä- genheter som det är extra bråttom att hyra ut eller som av någon anledning är svåruthyrda, hyrs ut utan kötid. Den som lever upp till ställda krav och anmäler sig snabbast får också lägenheten. Information och detaljerad beskrivning finns av olika ny- produktionsprojekt som har eller kommer att förmedlas via bostadsförmedling. Statistik finns på webbsidan om antalet förmedlade och inläm- nade lägenheter, kötider för olika storlekar och stadsdelar samt kundtjänststatistik. Länkar finns till bostadsbolag, om att byta lägenheter, om andrahand osv. Vykort skickas till alla som fyller om att ställa sig i bostadskön. En fråga som framförallt har kommit upp i intervjuer med bostads- sökande är huruvida vissa grupper diskrimineras på bostadsmark- naden. Främst har detta varit ett hett samtalsämne bland de inter- vjuade i där en övertygelse finns om att vissa grupper diskrimineras och väljs bort när lediga lägenheter förmedlas. I diskuteras också diskrimineringsproblemet men det har då främst handlat om hur vissa grupper sorteras bort på andra- handsmarknaden. Det är väldigt svårt att hitta fakta gällande diskrimineringsfrågan, vad som är sant och vad som är känslor och misstankar, vi har ändå undersökt hur de olika förmedlingssyste- men fungerar utifrån diskussionen om diskriminering eftersom det är en aktuell fråga som också har lyfts av de privata fastighetsägar- organisationerna. De menar i sin tur att det är ett problem att det ofta just är de privata fastighetsägarna som anklagas för diskrimine- ring och menar att ett gemensamt förmedlingssystem kan vara ett sätt att undvika anklagelser om diskriminering. bostadsförmedling utifrån ett diskrimineringsperspektiv I det system som används i är det lätt för de bostads- sökande att se varför en person erbjuds en lägenhet och inte en an- nan. En strikt köordning och att den sökande inte tillåts anmäla intresse till en lägenhet, om de formella kraven inte uppfylls, läm- nar begränsat utrymme för spekulationer. Det är flera faktorer som begränsar möjligheten till diskriminering enligt Stockholmssyste- met. Hyresvärdarna formulerar villkor för respektive lägenhet in- nan den lämnas för förmedling och sedan sköts hela processen av bostadsförmedlingen. Det går inte för en värd att ändra villkoren allt eftersom utan dessa fastställs när lägenheten lämnas in. Urvals- processen är strikt kötid och hela urvalsprocessen sköts av hand- läggarna på bostadsförmedlingen som först förmedlar ett antal per- soner för visning och utifrån fortsatt intresserades kötid ger ett slutförslag på hyresgäst. Även om en viss flexibilitet finns gällande hyresvärdens känsla för en hyresgäst – känns det helt fel för hyres- värden accepteras detta, men på rimliga grunder. Eventuellt miss- tänkt diskriminering anmäls. Enligt bostadsför- medling har detta bara inträffat någon enstaka gång . Boplats utifrån ett diskrimineringsperspektiv Det finns större utrymme för diskriminering i det system som an- vänds i eftersom det finns ett antal möjligheter att sor- tera de hyresgäster som anmält intresse. Hyresvärden kan välja olika kriterier för hur de som uppfyller kraven ska rangordnas. En möjlighet är att ta hänsyn till hur länge de bostadssökande varit registrerade i Boplats databas, vilka områdespreferenser de sökande har men många värdar väljer också att slumpa fram listan på matchande hyresgäster. Hur rangordningen går till är helt och hål- let upp till hyresvärden och ingen utomstående har insyn Risken för diskriminering är också större med Göteborgssyste- met eftersom den sökande fyller i betydligt fler uppgifter om sig själv och sin eventuella medsökande, såsom kön, antal vuxna och barn o s v, vilket gör att det är lätt att sortera ut personer/familjer som av någon anledning inte anses vara attraktiva hyresgäster. Då hyresvärdens krav, generella sorteringskriterier och själva match- ningsprocessen är dold för de sökande och utomstående gör sy- stemet det möjligt att diskriminera och välja hyresgäster och där- med också välja bort andra trots att dessa uppfyller de formella kraven. Matchningsprocessen sköts också vanligtvis av hyresvärden själv utan inblandning av Boplats personal vilket också ökar möj- ligheten att diskriminera vissa individer eller grupper. finns en annan aspekt gällande detta som lyfts fram i intervjuer med representanter från Boplats . I och med att ett urval måste göras i matchningsprocessen ställs högre krav på att ha en formulerad uthyrningspolicy för hyresvärden. Detta ökar därmed trycket på speciellt de stora bostadsbolagen att diskutera och utar- beta riktlinjer för vilka krav som ställs och hur urvalsprocessen ska gå till när flera hyresgäster matchar de formella kraven, vilket i sin tur kan motverka diskriminering. 6Analys av förmedlingssystemen i och utifrån ett hyresvärds- och sökande perspektiv Ägandeformen är en viktigt skillnad mellan de två systemen, och ägandet påverkar förmedlingssystemets utformning och arbete. I är bostadsförmedlingen helt i ägo, medan Boplats har ett delat ägande mellan kommun, allmännyttiga bo- stadsbolag och privata fastighetsägare. Båda lösningarna har för- och nackdelar. Enbart kommunalt ägande kan ses som lite riskabelt från hyresvärdarnas perspektiv eftersom dessa inte har något formellt inflytande i verksamheten. Där kan det vara en fördel med den delade ägarform som finns i där de kommunala bostadsbolagen och de privata hyres- värdarna, genom sin intresseorganisation , till- sammans med äger Boplats. Ett gemensamt ägande kan ge ett större inflytande för parterna och därför ses som tryg- gare och på så sätt mer attraktivt. behöver inte ett enskilt kommunalt ägande vara ett hot så länge medverkan i förmedlings- systemet är frivilligt. Hyresvärdarnas intresse måste tas tillvara för att garantera tillgången till lediga lägenheter att förmedla, och det ligger en skyddsmekanism i frivilligheten som säkrar att förmed- lingssystemet också tar hänsyn till hyresvärdsperspektivet. delat ägande kan också ha nackdelen med slitningar där olika intressen kämpar om olika prioriteringar i förmedlingssystemet. Bostadsförmedlingssystemens finansiering spelar en stor roll för utformningen av verksamheten och i vilken grad denna kan anpas- sas till behov och efterfrågan. Boplats har en begränsad budget som inte står i rela- tion till omfattningen av bostadssökande. Antalet bostadssökande som använder tjänsterna har ökat och också antalet utannonserade lägenheter. En ökad omfattning av användandet av Boplats har lett till ökade administrativa kostna- der och högre krav på utveckling av systemet. Detta återspeglas inte i det ekonomiska utrymmet för förmedlingen då verksamheten finansieras av ägarnas ekonomiska satsning samt reklam- och an- nonsplatsintäkter, vilka inte växt i samma takt som behovet. Det ekonomiska utrymme som skapats i genom kö- och förmedlingsavgifter har återinvesterats i verksamheten i form av utökade administrativa resurser och utveckling av systemet. Sy- stemet har därmed anpassats i takt med att kraven ökat och ett högre tryck funnits på tjänsterna. Konsekvensen blir att ju fler som använder systemet, desto mer kan detta också utvecklas och för- bättras och därmed kan både servicenivå och antalet förmedlade lägenheter öka, något som i sin tur kan attrahera ännu fler att an- vända systemet. Utvecklingen i tyder på att så är fallet, då bostadskön ökat som kötiderna förkortats och antalet lägenheter som förmedlats till personer med kötid kortare än ökat dramatiskt. Storlek och omfattning av förmedlingssystemet Både i och har förmedlingssystemen lyckats bra med att knyta till sig majoriteten av hyresvärdarna, också de privata. Utvecklingen går framåt på båda håll med en ök- ning i antalet annonserade/förmedlade lägenheter, Boplats annonserade ut 8 026 lägenheter, en ökning med jämfört med . ökade under samma pe- riod och förmedlande , 9 728 lägenheter. Främst har tillväxten gällt antalet inlämnade/annonserade lägen- heter från kommunala hyresvärdar där ökningen varit stor, i och i . Den stora tillströmningen av lägenheter från kommunala värdar i handlar främst om att flera kommunala bostadsbolag utanför anslutit sig till bostadsförmedling. Antalet an- nonserade lägenheter från privata hyresvärdar har hållit sig på un- gefär samma nivå i . annonserades 2076 lägenheter från privata hyresvärdar på Boplats . I har antalet inlämnade lägenheter från privata hyresvär- dar ökat i , och låg på 2 646. De båda förmedlingssystemen har en grundläggande likhet i sin affärsidé och målsättning och det är att samla så många av de lediga lägenheter som kommer ut på marknaden som möjligt. Det är också gemensamt att man värderat ett brett urval lägenheter och nära samarbete med såväl som privata som allmännyttiga hyresvär- dar. Skillnaden är att stads bostadsförmedling vidare formulerar affärsidé gällande att förmedlingen ska ske i ett öppet och rättvist system efter kötidsordning, samt att förtursverksam- heten ska göra en rättvis, effektiv och professionell bedömning av de personer som inte på egen hand kan lösa sin bostadssituation. På Boplats formuleras i stället att det ingår i verksamheten att informera om planerad och pågående nyproduktion samt en gene- rell punkt om att informera om bostadsmarknaden i . Den stora skillnaden i inriktningen och innehållet i affärsidéerna mellan Boplats och bostadsförmedling är att i är grunden att annonsera/förmedla lägenheter, medan det i förutom att lägenheter ska förmedlas också läggs stor tyngd på hur detta ska göras: efter kötidsordning i ett öppet och rättvist system med god service och tillgänglighet. Ytterligare en skillnad är att Boplats i affärsidén har ambitionen att vara en bredare bostadsservice än att enbart annon- sera/förmedla hyreslägenheter, som syfte nämns också: Informera om bostadsmarknaden i . Jämförelse utifrån hyresvärdars och bostadssökandes perspektiv och kriterier En effektiv och försägbar förmedlingsprocess När det gäller användareffektiviteten från ett sökandeperspektiv skiljer sig förmedlingssystemen åt. Det finns ett högt krav på an- vändaraktivitet i båda systemen och de sökande anmäler från samma grundprincip intresse för de lägenheter som de är intresse- rade av. Den avgörande skillnaden är det kö-system som används i men inte i . Tidseffektivitet från ett användarperspektiv När det gäller tidsåtgången för att söka en lägenhet räcker det i princip att gå in i systemet en gång i eftersom de allra flesta lägenheterna ligger ute . I går det inte att veta hur länge en lägenhet ligger ute eftersom det ofta baseras på antalet intresseanmälningar. Detta gör att den sö- kande för att inte missa lägenheter måste gå in i systemet mycket oftare. Speciellt komplicerat blir detta för dem som inte har tillgång till dator/internetuppkoppling hemma. Att få sms när en lägenhet matchar vad som söks är ett sätt att underlätta men det kräver fortfarande snabb tillgång till internet för att kunna göra en intres- seanmälan. Det här måste ses som ett tidskrävande system från ett sökandeperspektiv, och det är att föredra att lediga lägenheter lig- ger ute under ett visst bestämt antal dagar för att den sökande ska kunna effektivisera sin sökprocess. Förutsägbarhet och möjlighet att bedöma sina chanser för den bostadssökande När det gäller förutsägbarheten och möjligheten att kunna bedöma sina chanser till olika lägenheter finns klara fördelar med det sy- stem som används på bostadsförmedlingen i . Det är en- kelt att effektivisera sitt bostadssökande och koncentrera det till de lägenheter där bäst chans finns att bli erbjuden ett kontrakt då man automatiskt placeras in med ett könummer på varje lägenhet och därmed enkelt kan bedöma sina chanser till kontrakt. På Boplats går det för de sökande varken att se huru- vida man lever upp till hyresvärdens krav, vilka urvalskriterier hy- resvärden väljer, vilket gör det svårt att bedöma de egna chanserna. Konsekvensen blir att det utifrån den komplicerade matchnings- processen och det faktum att matchningen görs efter att lägenheten avannonserats är svårt att som sökande koncentrera och effektivi- sera sitt sökande. Eftersom många värdar enligt Boplats erfarenhet använder slumpen för att rangordna de sökande som uppfyller de formella kraven blir intrycket en godtycklighet där turen spelar lika stor roll som behov och lämplighet. Slutsatsen är att ett mer planlöst sökande med ett stort antal intresseanmäl- ningar blir en logisk metod för dem som använder systemet för att hitta en bostad. Risken är också att det undergräver trovärdigheten för hela Boplats förmedlingssystem. Det här leder till ett högt tryck på systemet och det vore till nytta såväl för de bostadssökande som för förmedlingssystemet att det gick att söka mer koncentrerat utifrån bedömningen om de egna chanserna på varje enskild lägenhet. Också från ett hyres- värdsperspektiv borde detta vara till nytta då mängden intressean- mälningar rimligtvis borde sjunka och matchningen därmed förenklas. Användareffektivitet från ett hyresvärdsperspektiv I jämförelse med är aktivitetskravet betydligt högre på hyresvärdarna i .