sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Ytterligheterna är att en anmärkning regelmässigt genererar avslag. har och Nordea en sådan policy. Andra aktörer ser privatpersoner med betalningsanmärkningar som sina nischkunder. BlueStep, kan tex. acceptera en kund med betal- ningsanmärkning/ar, men kunden får då acceptera att BlueStep använder betalningsanmärkningen som en faktor vid prissättningen av bolånet. Däremellan återfinns resterande bolånegivare som gene- rellt ger avslag på en kreditansökan vid en anmärkning men som kan vara flexibla om det rör sig om isolerade händelser samt om låntagaren kan redovisa rimliga skäl till varför en betalnings- anmärkning registrerats. Prövningen görs då individuellt. Hanteringen av kreditupplysningar kan även vara mer sofistike- rad än det som ovan beskrivits. Exempelvis ser en bolånegivare kreditupplysningen och UCs credit scoring, vilken beskrivs på nästa sida, som ett effektivt verktyg att bilda sin kunduppfattning på. ser de mängden krediter och antal krediter – tillsammans med en tidigare historik som faktorer vilka kan avslöja hur en kund har betett sig och hur kunden kan förväntas agera . SOU 2007:14 Unga på bolånemarknaden Exempel på kunder med lägre och högre kreditrisk Figuren ovan avser att exemplifiera hur kundens kredithistorik kan utvärderas. I exemplet har bolåneansökarna samma ålder och startar med en lika hög årsinkomst. De har därtill en liknande historik i sina tidigare kreditåtaganden. Skillnaden är att person Y, som har fler och mindre krediter, tenderar att ta en högre risk i sin kon- sumtion än person X och kan förväntas ha ett mer riskfyllt beteende framöver. Historiken blir då en av många faktorer som handläggaren väger in vid sin kreditbedömning. UC (och andra kreditupplysningsföretag m.fl.) erbjuder även sta- tistiska modeller, s.k. credit scoring för bolångivarna. Flera av bolångivarna håller därtill på att bygga upp egna credit scoring modeller genom data från de kundregister de har. I dessa modeller försöker bolångivare ta reda på hur stor risken är för att den enskilda kunden inte kommer att fullfölja kreditavtalet. Detta sker genom statistisk bearbetning av en stor mängd bakgrundsdata som har betydelse för risken för att en enskild låntagare inte skall full- göra sina åtaganden. Detta kan ge en ökad precision i kredit- bedömningarna. De verkligt riskfyllda beteendena hos enskilda kunder kan kartläggas och bedömas. kan modellerna öppna för att fler kunder kan ges kredit, som inte skulle beviljas kredit bara genom att använda de traditionella indikatorerna. Detta kan vara särskilt betydelsefullt för gruppen unga vuxna. Nästa steg i kreditprövningsprocessen är att bedöma säkerhetens (pantens) värde. Det är viktigt för bolångivarna att få ett så korrekt värde som möjligt på säkerheterna för att kunna hålla sig inom de belåningsgrader som man utlovar mot placerarna i företagets obli- gationer, men också för att begränsa kreditriskerna. Värderingen görs antingen maskinellt med värdering baserat på uppgifter om genomförda försäljningar och taxeringsvärden, eller genom att bolångivarna hämtar in en värdering av mäklare eller ett värderingsföretag som är lokalt verksamt. Kundens återbetalningsförmåga prövas genom att en individuell boendekostnadskalkyl upprättas för bolåneansökaren. I kalkylen beräknas kundens boendekostnader och vad som blir över för övriga levnadsomkostnader efter det att amorteringar och ränte- kostnader betalats. ger ut riktlinjer kring vilka levnadsomkostnader som en privatperson har och utifrån dessa beloppsgränser sker en bedömning av huruvida den enskilde lånta- garen kan bedömas klara av ett bostadslån. Bolåntagaren kan dock justera kalkylen om det finns skäl. Boendekostnadskalkylen kom- pletteras även genom en känslighetsanalys. I den ska bolånetagaren informera vad som händer med månadskostnaden om utlånings- räntan höjs. Den ska även ta hänsyn till externa faktorer som tex. om skatteavdragen förändras. Ett resultat av boendekalkylen är att långivaren kan bedöma om låntagaren på egen hand kan förväntas ha tillräcklig återbetal- ningsförmåga eller om kalkylen behöver stärkas, tex. genom att en medlåntagare tas med i kreditansökan eller att någon person ställer borgen. Generellt sett förefaller medlåntagare användas relativt ofta medan borgensåtaganden inte är lika vanligt förekommande. Det senare förklaras av att borgensåtaganden visat sig svåra att hantera i praktiken. Detta bl.a. eftersom den fulla innebörden av att teckna borgen inte alltid varit klar, vilket lett till långdragna processer när borgenären skall sökas för att infria sitt åtagande. Det är en allmän uppfattning att föräldrar ofta går in som medlåntagare till unga vuxna, när så krävs. Övriga faktorer som kan påverka bolånevillkoren En frågeställning som rests vid intervjuerna är om det finns något som kan göras för att unga vuxna lättare ska kunna få bolån. Det vanligaste svaret har varit att unga vuxna behöver förstärka sin kre- ditvärdighet genom att spara till en kontantinsats. Genom att bolåntagaren kan visa ett eget sparande och är villig att gå in på bostadsmarknaden med eget kapital som bas visar för bolånegi- varen ett långsiktigt intresse och en förståelse för de risker som finns med lånefinansiering av bostäder. Ett förslag är att unga vuxna skulle kunna få stimulans till olika former av bolånesparande. En sådan stimulans, kan om den sätts in tidigt, hjälpa unga vuxna med att spara ihop tillräckligt med pengar till en kontantinsats för bostadsköp. Ett vanligt förslag från dem som vi intervjuat är att en bolåne- kund rekommenderas att samla alla sina affärer, d.v.s. öppna löne- konto, aktiedepå eller fondspara, hos samma bank där bolån söks. Genom att visa på en långsiktig inställning mot en bank kan även banken visa på samma inställning och lättare göra en mer långsiktig bedömning av sitt kreditengagemang. Konkurrensen mellan bolångivarna/bankerna verkar här till fördel för gruppen unga vuxna genom att företagen är angelägna att knyta personer ur gruppen unga vuxna till sig vid ett tidigt skede i livet. Delstudie II: Hur sker låneansökan i praktiken? 6 Intervjuer med bolånerådgivare Delstudie II baseras på djupintervjuer med bolånerådgivare som sköter kontakten med lånsökande. Av intervjuerna framgår vilket utrymme enskilda rådgivare har att fatta beslut och vad som är avgörande i deras bedömningar för om lån beviljas eller ej. I detta kapitel redovisas uppläggning av intervjuerna med bolånerådgivare. Här redovisas även de frågor som diskuterats vid intervjuerna. En sammanställning av intervjuerna presenteras i kapitel 7. Urvalet av vilka banker och kreditinstitut som deltagit i undersök- ningen har skett med utgångspunkt i de som undersökts i delstudie I. Totalt har sex bolåneinstitut deltagit i denna intervjuserie. Fyra av dessa är kontorsbanker som har möjlighet att träffa kunderna på sina kontor, , , och Nordea. Totalt har sex djupintervjuer gjorts med rådgivare från dessa. De övriga två aktörerna som har deltagit i delstudien, och Bluestep, är bolånesinstitut som främst sköter sin kundkontakt via telefon och internet. Intervjuerna med och Bluestep har skett med personer på chefsnivå, eftersom det inte funnits någon möjlighet till att träffa rådgivare. Dessa intervjuer har genomförts per telefon och har därför blivit mindre omfattande jämfört med de besöksintervjuer som gjorts med kontorsbankerna. Intervjuerna med kontorsbankerna har skett i och . Avsikten med valet av städerna har varit att täcka in bostadsmarknader med olika förutsättningar i undersökningen. Bostadsrätterna och villorna i är dyra jämfört med övriga landet och trycket är stort på bostadsmarknad. kan sägas vara mer representativt för svenska mellanstora städer. Inom respektive stad har kontor valts ut genom ett slump- mässigt urval. Av anonymitetsskäl redovisas inte vilka kontor eller personer som deltagit i undersökningen. Anonymiteten har varit en förutsättning för att kunna genomföra intervjuerna. Eftersom Bluestep skiljer sig så mycket från övriga långivare har vi valt att inte anonymisera deras svar, detta har gjorts med tillåtelse från Bluestep. Från varje kontor har bara en rådgivare intervjuats. Önskvärt hade varit att valet av rådgivare på varje kontor skett slumpmässigt. För att intervjua rådgivare som arbetar med bolån har det dock varit nödvändigt att gå genom respektive kontors chef. Kontakt har därför tagits med kontorschefer vilka i sin tur valt ut de rådgivare som intervjuats. Det är tänkbart att kontorscheferna i någon mån genom val av rådgivare påverkat de svar som givits i intervjuerna. Innan intervjuserien med rådgivare inleddes genomförde vi en testintervju med en före detta banktjänsteman. Testintervjun visade sig vara värdefull eftersom den gav en möjlighet att sätta sig in i intervjusituationen och korrigera mindre brister i uppläggningen innan intervjustudien genomfördes i praktiken. Avsikten inför intervjustudien var att alla besöksintervjuer skulle genomföras på så lika villkor som möjligt. Intervjuerna har genomförts på rådgivarnas arbetsplatser i avskilda rum lämpade för ostörda samtal. Den tid som behövts för intervjuerna har varierat mellan en och . När den intervjuade önskat räkna eller föra anteckningar i samband med intervjun har vi bistått med mini- räknare, anteckningspapper och penna. För de intervjuade har begreppet unga vuxna definierats som personer i åldern 18–. Vid samtliga besöksintervjuer utom en har intervjuerna skett med den intervjuade rådgivaren som ensam närvarande. Den inter- vju som utgör undantaget skedde med rådgivare som dennes kontorschef var närvarande, eftersom det var villkoret för att intervjun skulle genomföras. Ett problem som vi varit medvetna om, men som är svårt att komma ifrån, är att de intervjuade är medvetna om att de medver- kar i en undersökning och ger anpassade svar. För att minska undersökningseffekten gav vi i förväg endast allmänna upplys- ningar om intervjuns upplägg och frågeställningar. Intervjuns uppläggning har indelats i tre delar med olika fråge- ställningar. Vi har valt att arbeta utifrån dessa tre delar eftersom de kräver olika svarsmetoder och den intervjuade ges en möjlighet att svara på frågorna ur olika aspekter. Generella frågor om bostadslån I första delen besvarade rådgivaren strukturerade generella frågor om hur det går till att låna för bostadsköp på det egna kontoret. Frågorna som ställdes har varit formulerade så att rådgivaren själv kunde beskriva sitt eget bankkontors villkor, tillvägagångssätt och beslutsgång vid en låneansökan. Frågorna presenteras på kom- mande sida i figur 6. Unga på bolånemarknaden SOU 2007:14 Fig. 6 Generella frågor Hur skulle du beskriva att kontakten sköts med låneansökare generellt? Hur stor andel träffar ni personligen? I vilket skede träffar ni låneansökare personligen? Vilka är din banks formella krav för att bevilja lån? Vilka är de vanligaste orsakerna till att lån avslås? Vem/vilka fattar beslut om att bevilja/avslå låneansökan? Kan en ensam handläggare fatta beslutet? Hur tror du att lånehandläggare förhåller sig till låntagare som är unga vuxna? Förekommer det att en låneansökan avslås trots att lånekalkylen fungerar och att de formella kraven uppfylls? Beaktar ni hur låneansökarens nuvarande boendekostnaden mot- svarar det nya boendets kostnad? I intervjuns andra del har vi låtit rådgivaren läsa fem korta typ- exempel på unga personer som söker lån för att köpa bostad. Genom att använda typexempel gavs rådgivaren ett sammanhang att förhålla sig till för att kunna visa hur denne resonerade vid en låneansökan. Personerna i typexemplen är 18–och önskar låna till bostad. I texterna ges en beskrivning av personernas bakgrund och nuva- rande situation. Typexemplen är utformade för att fånga upp situa- tioner som unga bostadssökande personer kan befinna sig i. I tex- terna framgår förhållanden och faktorer som kan påverka möjlig- heten för unga att få låna. Exempel på sådana faktorer är ålder, aktuell sysselsättning, anställning, kredithistoria. Typexemplen är fiktiva, men är utarbetade så att de ska motsvara realistiska situa- tioner. Utformningen av typexemplen har skett i samarbete med . Efter att ha läst varje text fick rådgivaren resonera kring möjlig- heterna för att bevilja ett bostadslån. Avsikten med texterna var att låta rådgivarna resonera kring de lånsökandes situation på ett fritt sätt. Därefter ställdes frågor om det var något i typexemplet som minskade möjligheten att få låna, om det var något som ökade möjligheten för att få låna och om personerna kunde göra något ytterligare för att öka möjligheten. Kring dessa fiktiva situationer var det möjligt att föra ett samtal som fångade upp hur olika fakto- rer påverkade möjligheten att låna. Under intervjuerna påpekade de intervjuade vid ett flertal tillfällen typexemplens verklighetsan- knytning. Typexemplen presenteras på kommande sida i figur 7. är studerande på och har kvar på sin utbildning. bor han i en studentlägenhet. Hyran för studentlägenheten är . har ingen anställning men tar fullt lån och studiestöd från CSN vilket innebär . vill nu ta ett lån för att kunna köpa en bostadsrätt. Bostadsrätten är värderad till och har en månadsavgift på . ärvde när hans föräldrar gick bort och de pengarna vill han använda som kon- tantinsats vid ett lån på . och bor tillbaks i en nybyggd hyresrätt med en månadshyra på . arbetar som sjuksköterska och som handläggare på försäk- ringskassan. De arbetar heltid och tjänar tillsammans före skatt. Båda har visstidsanställningar som varar i ytterligare och det är troligt att tjänsterna förlängs. söker paret ny bostad närmare de bådas arbetsplatser och vill låna till en villa. och har inga betalningsanmärkningar däremot betalar de av sina studielån med var . I kontantinsats kan de lägga . och , bor i en andrahands- lägenhet. Enligt kontraktet har de en hyra på , men i praktiken betalar de , eftersom uthyraren lägger på vid andrahandsuthyrning. Kontraktet löper ut och de vill därför ta ett lån för att köpa ett radhus. som är gravid jobbar heltid som civilekonom . är nyexaminerad jurist men arbetssökande. Då och då jobbar han deltid som butiksbiträde med timanställning. Båda har en fläckfri kredithistoria och tillsammans har de en inkomst på /månad. Radhuset de är av intresserade av har ett fast pris på 1 750 000, avgiften ligger på /månad. De är beredda att lägga en kontantinsats på . är och arbetar på två restauranger, anställningsformen är timanställning. gick direkt efter ut i arbets- livet och har arbetat på olika restauranger, både i köket och som serveringspersonal. Månadslönen har i genomsnitt varit . bor hemma hos föräldrarna och vill nu låna för att köpa en bostadsrätt. har han sparat som kan användas till bostadsköpet. Hans föräldrar är båda arbetslösa och bor i en hyresrätt. har under sina i yrkeslivet betalt sina räk- ningar och har en klanderfri kredithistoria. är och flyttade till direkt efter gymnasiet och arbetade i klädaffärer. Hon tjänade i genomsnitt motsvarande . i sparade som kan användas som kontantinsats. I samband med sin vistelse i missade hon att betala en mobiltelefonräkning på . Skulden är nu betald och korrigerad men hon har ändå fått en betalningsanmärkning. när flyttat tillbaks till en ort i har det inte varit några problem att få arbete; hon har en tillsvidareanställning på en klädbutik och har en månadslön på . är för tillfället inneboende hos vänner men avser att låna för att kunna köpa en lägenhet med en avgift på . I den tredje och sista delen av intervjun fick de intervjuade i enkätform bedöma hur starkt olika faktorer påverkade beslutet om lån. Genom denna del isolerades enskilda faktorer och en bild gavs av hur rådgivarna själva uppfattade att olika faktorer påverkade råd- givare på den egna arbetsplatsen. De påverkansfaktorer som valts ut är baserade på tidigare forskning om ungas bostadsmarknad.12 På en skala från 1 till 5 har de intervjuade angett hur mycket varje enskild faktor kan påverka möjligheten att låna när faktorn påverkar som mest. Frågan var formulerad så att den som svarar skulle ange hur rådgivare i allmänhet på den egna arbetsplatsen age- rade. I samband med att de intervjuade skulle fylla i enkäten var det flera som ställde frågor om hur de skulle gå tillväga och bad oss att förtydliga vissa faktorer. Vidare önskade flera av de intervjuade ge kommentarer till sina bedömningar. Dessa kommentarer noterades och har beaktats i resultatsammanställningen. Att vissa frågetecken uppstod i samband med detta moment kan bero på att det utgör en kvantitativ bedömning av kvalitativa variabler. Resultatet av enkät- momentet bör ses tillsammans med resultatet av övriga moment i intervjustudien. Enkäten presenteras på kommande sida i figur 8. 12 Bland annat rapporten: Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det – En rapport om en bostadsmarknad i uppdatering, M 2005:1. Unga på bolånemarknaden SOU 2007:14 Fig. 8 Enkät över påverkansfaktorer Hur tror du att följande faktorer påverkar handläggarens bedömning, när faktorn påverkar som mest? Svara som du tror att handläggare på din arbetsplats i allmänhet agerar, angett på skalan: Ålder (avser myndiga Yttre attribut dvs. 7 Bolånerådgivares attityder och påverkan I detta kapitel sammanställer och redovisar vi de svar som fram- kommit vid intervjuerna med rådgivarna. Kapitlet avslutas med några av de kommentarer som rådgivare gett kring personerna i typexemplen. Hur sköts kontakten med lånsökande? Det finns kreditinstitut där kontakten med lånsökande uteslutande sköts via telefon och Internet: bostadslåneinstituten och Bluestep som ingått i denna intervjuserie är två exempel på sådana. Övriga banker som deltagit har alla rådgivare som träffar kunderna på bankens kontor. Dessa är , , och . De flesta av de intervjuade rådgivarna på kontorsbankerna träffar alla låntagare som de har kontakt med. Det förekommer dock att rådgivare beviljar lån till personer som de endast haft kontakt med per telefon eller internet. Nya kunder träffar vanligtvis rådgivaren ganska tidigt under låneprocessen. Vid ett första möte diskuteras kundens önskemål och flera rådgivare menar att detta möte uppskattas av kunderna. Det förekommer att kunder som redan erhållit lånelöfte via inter- net ändå vill träffa rådgivare för att diskutera frågor kring bostads- köp och lån. Unga söker ofta kontakt via Internet men har egentli- gen behov av ett möte vilket framgår av citatet nedan. Unga vill söka per mejl, men de har ett behov av att träffas och prata. Och de uppskattar det. Vilka formella krav ställs? Vilka krav som ställs för att ett lån ska kunna beviljas, har ofta dis- kuterats i flera omgångar under intervjuerna. Spontant nämner nästan samtliga intervjuade rådgivare betalningsanmärkningar och en otillräcklig boendekalkyl som vanliga orsaker till avslag. Bluestep nämner inte betalningsanmärkningar som skäl till avslag, tvärtom är Bluestep uttalat öppet för att låna ut till kunder som har betalningsanmärkningar. Betalningsanmärkningarnas betydelse diskuteras vidare på sidan 29. I bedömningen om lån kan beviljas är återbetalningsförmågan allra viktigast, eftersom den visar om den lånsökande kan betala ränta och amorteringar. Bankerna och kreditinstituten upprättar en kalkyl för varje låneansökan där förmågan att återbetala lånet prö- vas. Är anställningsformen avgörande? Vid intervjuerna har kravet på anställning diskuterats och svaren har varierat mellan olika rådgivare. Vid flera intervjuer har det framgått att ett krav för lån är någon form av anställning, men ingen av de intervjuade krävde tillsvidareanställning som absolut villkor för att bevilja ett lån. Två av de intervjuade, en rådgivare vid en kontorsbank och en företrädare för Bluestep, berättar att inte ens anställning är ett krav för att få låna hos dem, utan att även andra inkomster accepteras, som till exempel studiemedel och A- kassa. Vid en av intervjuerna framställdes tillsvidareanställning som ett förlegat krav: Ingen sitter på livstidsjobb, man tänker inte på guldklockan - vimåste vara med i utvecklingen. Ett annat citat visar på att vissa rådgivare är restrik- tiva till vissa anställningsformer: Timanställning är egentligen nej direkt. Flera intervjuade säger att de är medvetna om att det numera är vanligt att lånsökande har projekt- och provanställningar. Om en lånsökande saknar tillsvidareanställning skapar sig några av råd- givarna en uppfattning om anställningens varaktighet genom samtal med den lånsökande; i vissa fall även med dennes arbetsgivare. Flera rådgivare bedömer att det är troligt att en lånsökande utan tillsvidareanställning som arbetat får fortsätta att arbeta, och att det därför är möjligt att låna ut till denne. Det exemplifieras av en rådgivares kommentar: Om man jobbar på sjukhus får man inte tillsvidareanställning. Om man jobbat tillfälligt i vården får det jämställas med en tillsvidareanställning. Vilken betydelse har betalningsanmärkningar? Vid alla intervjuer, utom i den med Bluestep, har betalningsan- märkningar nämnts som ett hinder för att bevilja lån. Även om nästan alla säger sig vara restriktiva med att låna till en person med betalningsanmärkning så tycks det i slutändan vara en bedöm- ningsfråga. De intervjuade menar att det finns fall när man kan bortse från en betalningsanmärkning och trots den låna ut. Om betalnings- anmärkningen är att betrakta som ringa, och den lånsökande kan ge en rimlig förklaring till hur den uppstod, behöver den inte innebära något hinder. Nedanstående citat visar på en rådgivares överseende inställning till betalningsanmärkningar: Hon har en betalningsanmärkning, en kan alla få, tio kallar vi ett beteende som visar att personen inte fixar det. Anledningen till varför en betalningsanmärkning uppstått är av betydelse. En rådgivare nämner att exempelvis betalningsanmärk- ningar beroende på utebliven inbetalning av skatt eller återbetal- ning på studielån är mer allvarliga än en försenad telefonräkning. Bluestep har en betydligt mer öppen inställning och det ingår i affärsidén att vara ett komplement till övriga långivare och bland annat erbjuda lån till personer med betalningsanmärkningar. Krävs medlåntagare eller borgen? Flera rådgivare har nämnt att deras banker övergått från att använda borgenärer till medlåntagare. I intervjuerna det har fram- hållits att övergången innebär fördelar för såväl långivare, låntagare och medlåntagare. Endast en av de intervjuade bolånerådgivarna föreslog borgen som en lösning för en lånsökande i typfallen, som inte på egen hand uppfyllde kraven för ett lån. Samtliga intervjuade rådgivare har spontant tagit upp möjlighe- ten att ha med medlåntagare i flera av typexemplen. Det har även framgått att det är vanligt att unga som lånar till sitt första bostads- köp har föräldrar som medlåntagare. I några intervjuer har det tagits upp att det är ett krav att medlåntagare ska ha tillsvidare- anställning. Men en rådgivare har dock menat att även någon med A-kassa kan vara medlåntagare. Flera av de intervjuade har nämnt att medlåntagare kan vara nöd- vändigt när den lånsökande saknar tillsvidareanställning. I ett sådant fall behöver den medlåntagande endast vara medlåntagare till den tidpunkt då låntagaren själv blir tillsvidareanställd. I typexemplen var det många som svarade att de skulle ge avslag såvida inte föräldrar gick in som medlåntagare. Att ha medlåntagare är alltså av stor betydelse. I intervjuerna accepterades mestadels endast föräldrar med fast inkomst. Andra närstående eller arbets- lösa föräldrar accepterades i mindre utsträckning som medlånta- gare. Är den nuvarande boendekostnaden intressant? Flera av de intervjuade nämner att lånsökande jämför sin nuvarande boendekostnad med den boendekostnad de skulle få vid köp av bostad. Det är vanligt att lånsökande använder sin nuvarande boendekostnad som ett argument för att visa att de kan betala ränta och amorteringar när lån söks.