sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Renovering av bostadsmarknad efterlyses! Om ungas möjligheter till en egen bostad Renovering av bostadsmarknad efterlyses! Om ungas möjligheter till en egen bostad SOU och Ds kan köpas från kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Beställningsadress: kundtjänst 106 47 Orderfax: Ordertel: E-post: Internet: Svara på remiss. Hur och varför. Statsrådsberedningen, 2003. – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som skall svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på Textbearbetning och layout har utförts av , FA/kommittéservice 2.Från socialbidrag till arbete. 3.Föräldraskap vid assisterad befrukt- ning. – en myndighet för säkerhet och skydd inom transportområdet. 5.Summa summarum – en fristående myndighet för utredning av anmälningar om brott av poliser och åklagare? Ett aktivt stöd i rättsprocessen. 7.Den nya inskrivningsmyndigheten. 8.Nya förutsättningar för ekobrotts- bekämpning. 9.Svenskan i världen. 10.Hållbar samhällsorganisation med utvecklingskraft. 11.Regional utveckling och regional samhällsorganisation. 12.Hälso- och sjukvården. 13.Staten och kommunerna – uppgifter, struktur och relation. 14.Renovering av bostadsmarknad efterlyses! Om ungas möjligheter till en egen bostad. Rapport nr 1: Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det. Rapport nr 2: Måste man ha tur? Studier av yngre på bostadsmarknaden i svenska städer. Rapport nr 3: Effektiv bostadsservice och förmedling av bostäder – ur ett dubbelt användar- perspektiv. Rapport nr 4: Unga vuxna på bolånemarknaden. Föräldraskap vid assisterad befrukning. Summa summarum – en fristående myndighet för utredning av anmälningar om brott av poliser och åklagare? Ett aktivt stöd i rättsprocessen. Nya förutsättningar för ekobrottsbekämpning. Svenskan i världen. Från socialbidrag till arbete. Hållbar samhällsorganisation med utvecklings- kraft. Regional utveckling och regional samhälls- organisation. Hälso- och sjukvården. Staten och kommunerna – uppgifter, struktur och relationer. Den nya inskrivningsmyndigheten. Renovering av bostadsmarknad efterlyses! Om ungas möjligheter till en egen bostad. Rapport nr 1: Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det. Rapport nr 2: Måste man ha tur? Studier av yngre på bostadsmarknaden i svenska städer. Rapport nr 3: Effektiv bostadsservice och förmedling av bostäder – ur ett dubbelt användar- perspektiv. Rapport nr 4: Unga vuxna på bolånemarknaden. – en myndighet för säkerhet och skydd inom transportområdet. Vanligt med missförhållanden på bostadsmarknaden............ 1.2.1 Fyra av fem unga har erfarenhet av oegentligheter 1.2.2 Överhyror på andrahandsmarknaden är vanligt ......... 1.2.3 Vanligt att bo svart utan hyresvärdens tillstånd ......... 1.2.4 En svårgenomtränglig bostadsmarknad skapar grund för olagliga bostadsförmedlingar ...................... Bristande tillgång på bostäder för unga .................................. 1.3.1 Flexibilitet och ombildning av hyresrätter.................. 1.3.2 Behov av kunskap om hur nyproduktionen påverkar olika grupper.................................................. 1.3.3 Behov av både riktad nyproduktion och ökad tillgång på befintliga bostäder...................................... Bristande kunskap om boende och bostadsmarknaden......... 1.5Bristande bostadsinformation och ett ineffektivt förmedlande av bostäder.......................................................... 1.5.1 Behov av nationell information om boende och 1.6 Verklighetsfrämmande villkor på bostadsmarknaden ........... 1.6.1 Förutsägbar inkomst och inkomstkällor..................... 1.6.2 Ungas betalningsförmåga............................................. 1.6.3 Ungas ekonomiska verklighet stämmer inte med 1.7Gruppen ungas ekonomiska förutsättningar har 1.7.1 Arbetslöshet, längre studieperioder och ett försämrat studiemedelssystem gör unga fattiga.......... 1.7.2 Bostadsbidraget inte anpassat till ungas Kreditmarknaden har svårt att bedöma unga ......................... 1.8.1 Bostadslån som lösning på ungas 1.8.2 Hur kan kreditprövningsprocessen utvecklas? 1.8.3 Bolånemarknadens regler bör anpassas för bedömning av ungas betalningsförmåga...................... 1.8.4 Stimulans för bosparande ............................................. Utredningens uppdrag och arbetsformer........................ Utredningens uppdrag och syfte............................................. Möten och samtal ..................................................................... Samarbete med myndigheter och utredningar........................ Samarbete med kommuner ...................................................... Konferenser och seminarier där utredningen varit Externa seminarier och konferenser ....................................... Utskick till kommuner om pilotprojekt och kommentar Planerade eller påbörjade studier som avbrutits..................... Vem är ung?.............................................................................. Kommunernas roll har förändrats........................................... Bostadsmarknad i ny tappning................................................ Unga på bostadsmarknaden ........................................ Bostadsmarknadens geografiska skillnader ............................ Den ekonomiska geografin ..................................................... 3.4Brist på fakta och kunskap skapar föreställningar som Hur bor unga och hur klarar de sina boendekostnader? 3.5.1 En av fem unga i har inte egen bostad........ 3.5.2 En av fem unga har återvänt till föräldrahemmet efter flytt hemifrån ....................................................... 3.5.3 Sex av tio unga bor i hyresrätt ..................................... 3.5.4 En av fyra unga är beroende av ekonomiskt stöd från anhörig för att klara sina boendekostnader......... Krav och villkor på bostadsmarknaden.......................... Den förlängda etableringsprocessen....................................... Etablering ur fas ....................................................................... 4.4 Strama ekonomiska ramar för unga ........................................ 4.5Studiestöd och bostadsbidrag är inte anpassat för till 4.6Ungas svaga ekonomiska utveckling påverkar möjligheten till eget boende.................................................... 4.7 Formella krav på inkomst och anställning.............................. 4.7.1 Inkomstnivå och förutsägbarhet.................................. 4.7.2 Krav för att teckna kontrakt i allmännyttiga 4.7.3 Unga upplever att de formella kraven stänger 4.8Ungas formella inkomster speglar inte nödvändigtvis 4.9Unga betalar höga boendekostnader, inte minst på andrahandsmarknaden .............................................. Kommunernas roll för ungas möjligheter på 5.1Kommunen har det yttersta ansvaret för individens rätt 5.2 Regionalt perspektiv på bostadsfrågan.................................... 5.3Hur kommunerna arbetar med Ägardirektiv till de kommunala bostadsbolagen......... Omnämnda grupper i ägandedirektiven ...................... 5.4 Åtgärder för att hjälpa unga på bostadsmarknaden ............... 5.5Delad åsikt om hur specifika kommunens direktiv till bostadsbolagen ska vara ........................................................... 5.6 Speciella regler för unga är ovanligt förekommande.............. 5.7Kommunernas roll gällande information och fördelning information om bostäder ..................................... Tillgången på bostäder för unga ................................... Bristande tillgång på bostäder för unga .................................. 6.1.1 Brist på bostäder för unga inte något nytt .................. 6.1.2 Svårt att mäta hur unga bor .......................................... 6.1.3 Ökning av antalet studieplatser har lett till ökad efterfrågan på bostäder ................................................. 6.1.4 Tillgången på bostäder för unga är otillräcklig ........... 6.1.5 Den stora efterfrågan från unga ökar akut inom snar framtid ......................................................... 6.2 Begränsad rörlighet på bostadsmarknaden............................. 6.2.1 Flera anledningar till låg rörlighet ............................... 6.2.2 Långsam administrativ process hämmar 6.2.3 Kategoriboende är inte en långsiktig lösning.............. 6.3Nyproduktionens betydelse för tillgången på bostäder 6.3.1 Vilken typ av nyproduktion gynnar svaga 6.3.3 Syftet med rörlighet på bostadsmarknaden ................ 6.3.4 Nyproduktion för att minska bostadsbristen............. 6.3.5 Invändningar mot studier om flyttkedjor och 6.3.6 Nyproduktionens påverkan på ungas möjligheter Bostadsservice och förmedlande av bostäder................. Bostadsförmedlande och service............................................. 7.1.1 Service gentemot de bostadssökande .......................... Att söka bostad ........................................................................ 7.2.1 Söka bostad i kommunala bostadsbolag.................... Först till kvarn......................................................... 7.2.3 Datorns betydelse vid bostadssökande ..................... 7.3Ungas och övriga aktörers syn bostadsinformation och 7.3.1 Det finns behov av hjälp och stöd för de som 7.4Kriterier för ett effektivt och efterfrågat En effektiv och förutsägbar förmedlingsprocess...... Bra matchning mellan lägenhet och 7.4.3 Funktionalitet och service utifrån olika förutsättningar och behov .......................................... 7.4.4 Bred information och effektiva tekniska 7.4.5 Försäkran mot diskriminering ................................... Missförhållanden på bostadsmarknaden...................... 8.1Fyra av fem unga har någon form av erfarenhet av oegentligheter på bostadsmarknaden.................................... 8.3Var fjärde i har erfarenhet av svarthandel 8.4Majoriteten av unga har erfarenhet av att bo svart utan 8.5En svårgenomtränglig bostadsmarknad skapar grund för och etnicitet som hinder ............................................ Att köpa en bostad1 .................................................. Regleringen för kreditgivare .................................................. 9.2Missgynnas gruppen unga vuxna av bolånemarknadens 9.3.1 Hur påverkas rådgivares beslut av den sökandes 9.3.2 Rådgivares syn på unga som kundgrupp ................... Konkurrens och kundansvar.................................................. Medlåntagare är ofta en förutsättning................................... Hur kan unga själva öka sina lånemöjligheter?..................... Hinder och åtgärder .................................................. 10.1 Bristande tillgång på bostäder för unga ................................ 10.1.1 Kategoribostäder är inte en långsiktig lösning ......... 10.1.2 Lägenheter i det äldre bostadsbeståndet passar 10.1.3 Flexibilitet och ombildning av hyresrätter................ 10.1.4 Behov av kunskap om hur nyproduktionen påverkar olika grupper................................................ 10.1.5 Behov av både riktad nyproduktion och ökad tillgång på befintliga bostäder.................................... Bristande kunskap om boende och bostadsmarknaden....... Bristande bostadsinformation och ett ineffektivt förmedlande av bostäder........................................................ 10.3.1 Behov av en regional information om boende och 10.3.2 Behov av nationell information om boende och 10.3.3 Diskrimineringsproblem på bostadsmarknaden....... 10.4 Verklighetsfrämmande villkor på bostadsmarknaden ......... 10.4.1 Inkomstnivå och förutsägbarhet................................ 10.4.2 Ungas betalningsförmåga........................................... 10.4.3 Kommunala bostadsbolags roll för ungas möjligheter till bostad ................................................ 10.4.4 Ungas ekonomiska verklighet stämmer inte med 10.5 Ungas ekonomiska förutsättningar har försämrats ............. 10.5.1 Arbetslöshet, längre studieperioder och ett försämrat studiemedelssystem gör unga fattigare .... 10.5.2 Bostadsbidraget inte anpassat till ungas Kreditmarknaden har svårt att bedöma unga ....................... 10.6.1 Bostadslån som lösning på ungas 10.6.2 Hur kan kreditprövningsprocessen utvecklas?......... 10.6.3 Statistik för att följa kreditgivningen ........................ 10.6.4 Bolånemarknadens regler bör anpassas för bedömning av ungas betalningsförmåga ................... 10.6.5 Stimulans för bosparande........................................... 10.7 Vanligt med missförhållanden på bostadsmarknaden.......... 10.7.1 Två av tre har erfarenhet av missförhållanden på 10.7.2 Lagstiftningen gällande andrahandsuthyrning 10.7.3 Ökad transparens om hyresnivåer minskar risken för olagliga överhyror ................................................. I utredningens ursprungliga uppdrag ingår att definiera de hinder som möter unga på bostadsmarknaden. Det huvudsakliga syftet med utredningen var dock att förslå konkreta åtgärder som under- lättar ungas inträde på bostadsmarknaden. Huvuddelen av utredningens arbete har fram /2007 fokuserat på att identifiera de hinder som unga möter på bostadsmarknaden utifrån tidigare regeringsuppdrag. I samverkan med unga och övriga aktörer på bostadsmarknaden har ambitionen varit att definiera problematiken och samla in relevant forskning och tillgänglig statistik, som på olika vis har anknytning till ungas situation på bostadsmarknaden. Parallellt har utredningen löpande, i dialog med bostadsmarknadens parter arbetat för att finna effek- tiva lösningar som många kan ställa sig bakom, och samarbeta kring. Då utredningen läggs ned har arbetet med att formulera åtgärdsförslag avbrutits. Några detaljerade åtgärdsförslag med eventuella författningsändringar, samhällsekonomiska konsekven- ser och eventuell finansiering är inte möjligt att lämna.. Utredningen har valt att genomföra ett antal studier som direkt anknutit till uppdraget och där forskning helt eller delvis har sak- nats. Tillsammans med övrig kunskap som tagits fram i dialog med unga själva och andra aktörer på bostadsmarknaden finner utred- ningen anledning att peka på ett antal områden som särskilt behö- ver uppmärksammas, samt överlämna ett antal förslag till förbätt- ring. Flera av förslagen har sitt ursprung hos de aktörer på bostadsmarknaden som på olika sätt medverkat i utredningens Den planerade process för formulering av åtgärder som skulle ägt rum i samspråk med inblandade parter har inte kunnat genomföras då utredningens arbete avbrutits. Utredningen tar ensam ansvar för och är avsändare av de åtgärdsförslag som formu- lerats och som presenteras i kapitel 10. 1.2Vanligt med missförhållanden på bostadsmarknaden En ofta diskuterad men aldrig systematiskt undersökt aspekt av bostadsmarknaden är förekomsten av olika typer av missförhållan- den. Det finns inga klara uppgifter på hur omfattande det är med svarta pengar på andrahandsmarknaden men majoriteten av de intervjuade unga, ungas företrädare och övriga aktörer på bostads- marknaden är överens om att det är mycket vanligt förekommande. 1.2.1Fyra av fem unga har erfarenhet av oegentligheter på bostadsmarknaden Av alla svarande i enkätundersökningen har nästan två av tre, , rapporterat att man själv eller någon bekant antingen bott i andra eller tredje hand utan att hyresvärd vetat om det, köpt eller blivit erbjuden att köpa hyreskontrakt svart, betalat överhyra eller blivit lurad i samband med bostadsaffär. Ovan uppräknade företeel- ser är vanligast i och där fler än fyra av fem anger ja på någon av dessa frågor om missförhållanden. Minst vanligt är detta i . 1.2.2Överhyror på andrahandsmarknaden är vanligt I utredningens egna intervjuer med unga och övriga aktörer blir det tydligt hur vanligt förekommande det är med olagliga överhyror på andrahandsmarknaden. Både unga själva men också hyresvärdarna menar att det är mer regel än undantag både att få betala en viss summa extra utöver den reguljära hyran. I den enkät- undersökning som gjorts genom SCB framkommer att av de svarande i undersökningen har erfarenhet av över- hyror i andra eller tredje hand. De lagar och regler som finns för andrahandsuthyrning följs i stor utsträckning inte, och många har satt i system att hyra ut svart. 1.2.3Vanligt att bo svart utan hyresvärdens tillstånd Den enskilt vanligaste företeelsen är att man bott i andra hand utan hyresvärds kännedom, mer än hälften av alla respondenter anger detta. Det finns en skillnad beroende på om man är född i eller utomlands. För födda i har bott i andra hand utan värdens kännedom, medan motsvarande siffra för perso- ner med annat födelseland är . Mönstret går igen för de andra företeelserna, förutom för om man själv eller någon bekant har blivit lurad i samband med bostadsaffär där av dem som är födda utomlands anger detta, medan av de födda i har samma erfarenhet. 1.2.4En svårgenomtränglig bostadsmarknad skapar grund för olagliga bostadsförmedlingar En viktig konsekvens av att processen att söka bostad ställer höga krav både på kunskap, tid och engagemang är att det finns pengar att tjäna på detta. Det finns både seriösa och mindre seriösa alter- nativ av bostadsförmedlingar, som mer eller mindre lagligt tar ut avgifter för att hjälpa de bostadssökande. Unga vittnar också om direkt olagliga förmedlingar i källarlokaler, där de betalar ganska stora belopp för att få tillgång till utskrifter med namn på värdar som har lediga hyreslägenheter. Själva jobbet gör de själva och är helt utan garantier att de verkligen blir erbjuden en lägenhet i slut- änden. Frågan om diskriminering håller på att utredas av både DO och , dock inte med ungdomar i fokus. De initie- rade studierna visar på att det förekommer diskriminering från i princip alla bostadsförmedlare, kommunala som privata fastighets- bolag, av personer med utländsk bakgrund. Av de unga som inter- vjuats i utredningens studier har egna men också andras berättelser kommit fram. Det är svårt att mäta hur vanligt förekommande diskriminering är på bostadsmarknaden men det finns en allmän syn på att främst etnisk diskriminering är vanligt förekommande. En annan diskrimineringsgrund är kön. Det finns en utbredd före- ställning om att kvinnor är mer skötsamma än män och i det avse- ende verkar unga män ha sämre utsikter särskilt inom den infor- mella andra- eller tredjehandshyresmarknaden. 1.3Bristande tillgång på bostäder för unga Det finns en stor efterfrågan på bostäder bland unga men också bland andra grupper i samhället. Nyproduktion är en del av lös- ningen på den bostadsbrist som finns bland unga och andra sam- hällsgrupper, men i kombination med detta krävs också en ökad tillgång för unga till det äldre beståndet. Oavsett hur mycket bygg- branschen lyckas pressa kostnaderna och hur mycket kommunerna bidrar med låga markavgifter och andra åtgärder, kommer alltid det äldre bostadsbeståndet att passa gruppen unga bäst. Det finns redan många små lägenheter som passar bra som första bostad för yngre, inte minst för att dessa finns i hus med flera våningar utan hiss. Äldre lägenheter har ofta små ytor vilket leder till låga boen- dekostnader. 1.3.1Flexibilitet och ombildning av hyresrätter Att vara ung ger för många utrymme för en livsstil präglad av rör- lighet och flexibilitet. Det är mycket vanligt att man flyttar från ort till ort eller befinner sig i utlandet under vissa perioder, med start direkt efter studenten. Det är en naturlig del av ungdomsperioden att vara rörlig beroende utbildning, arbete och olika hushålls- konstellationer . För arbetsmarknaden är det av stor vikt att unga vuxna fortsätter att vara anpassningsbara och flytt- benägna då detta gynnar arbetsmarknaden. Rörligheten leder dock ofta till instabilitet på bostadsmarknaden. Man lämnar vissa upp- nådda lägen, om än tillfälliga, och hamnar på ruta ett vid varje sådan förändring. Utvecklingen med en allt mer omfattande utförsälj- ning av hyresrätter främst på de orter där unga redan har stora pro- blem att efterfrågan bostäder, måste ses som oroande utifrån ungas perspektiv. Majoriteten unga väljer själva att bo i hyresrätt om de har valmöjligheten, inte för att de lägger någon speciell värdering vid upplåtelseformen utan för att det i deras livsfas är den mest flexibla och praktiska lösningen. En ökad möjlighet att köpa sin bostad för de i gruppen unga som har förutsättningar och önskan om detta, är eftersträvansvärt. Det ska dock påpekas att det för de allra flesta unga varken är möjligt eller eftersträvansvärt att ersätta den mer flexibla upplåtelseformen hyresrätt med andra alternativ. Flexibiliteten för unga är en viktig del både på ett individuellt plan, men också utifrån ett samhällsperspektiv. Att minska andelen bostäder som denna grupp har möjlighet, och faktiskt efterfrågar, är en oroande utveckling som riskerar att förvärra en redan pro- blematisk bostadssituation. 1.3.2Behov av kunskap om hur nyproduktionen påverkar olika grupper Det är nödvändigt med aktuell och korrekt fakta om hur olika typer av nyproduktion påverkar bostadsmarknaden och olika grup- pers möjligheter att efterfråga bostäder. Att isolera debatten till en diskussion om flyttkedjor och den statistik som ett begränsat antal studierna fått fram, är att förenkla ett betydligt mer komplicerat sammanhang. Alltför långtgående slutsatser kan leda att de för- väntade effekterna på bostadsmarknaden uteblir. Det är också ett faktum att de senaste årens ökade nyproduktion inte kan visa någon större effekt på ungdomsbostadsbristen, eftersom den istäl- let har ökat. 1.3.3Behov av både riktad nyproduktion och ökad tillgång på befintliga bostäder För att få in unga på den reguljära bostadsmarknaden anser utred- ningen att det är viktigt att se över vilka möjligheter det finns att nyproducera bostäder direkt riktade till gruppen unga vuxna. Många i 25–har fortfarande inte ett fast boende trots att de oftast både har arbete och ekonomi. Under förutsättning att kostnaderna inte är allt för höga skulle dessa även klara av ett boende i nyproduktion rent ekonomiskt. är det kanske ännu viktigare att se över vilka bostäder i det äldre beståndet som passar unga bäst. Det är av intresse att ta reda på vilka som bor där , om dessa bostäder är lämpade för dem, eller om det skulle vara effektivast att nyproducera bostäder som passar de som bor i det äldre beståndet, och som eventuellt har behov som inte kan efterses i dessa. En bostadspolitik med syfte att skapa bostäder för alla grupper bör ha ett brett perspektiv gällande nyproduktion och befintligt bostadsbestånd. Det är av vikt att överväga de argument som finns för vilka effekter olika typer av nyproduktion har för olika grupper. Det handlar inte om att bygga för en grupp och utesluta en annan, inte heller att ensidigt bygga för de som för tillfället lider av bostadsbrist. Avgörande är istället ett långsiktigt perspektiv där dagens nyproduktion också kan fylla ett syfte . 1.4Bristande kunskap om boende och bostadsmarknaden Det är en brist att så lite fakta finns att tillgå om bostadsmarkna- dens utformning. Frågor om antal bostäder, fördelning mellan upplåtelseformer, hur människor bor och inte minst hur människor vill bo behöver följas . För att komma tillrätta med denna kunskapsbrist och för att främja en bra balans mellan utbud och efterfrågan, behövs en medveten strategi med ene organiserad nationell insamling av data. De problem med stora svängningarna mellan överskott och bostadsbrist, som drabbar på såväl samhälls- som individnivå, skulle då kunna undvikas. En större kunskap om bostadsmarknadens utformning i respektive kommun, är också ett nödvändigt instrument att kunna uppfylla det kommunala bostadsförsörjningsansvaret. 1.5Bristande bostadsinformation och ett ineffektivt förmedlande av bostäder Såväl unga som övriga aktörer på bostadsmarknaden är överens om att det är krångligt att hitta lediga bostäder.