sou · GWB399 · 2008-11-05 00:00:00 — Genom hänvisningen i 31 kap. 2 § kommer vinst- fördelningsreglerna att vara tillämpliga även vid olika former av vattenverksamhet. Före de ändringar som infördes i dåvarande vattenlagen gällde att man vid bestämmande av ersättning vid vattenkraftsutbyggnad skulle ta hänsyn till den nytta som tillföll verksamhetsutövaren genom ianspråktagandet. Enligt praxis har emellertid den rena marknadsvärdeprincip, som efter förebild från expropriationslagen infördes tolkats så, att detta inte innebar att man helt gav upp den tidigare tillämpade nyttoprin- cipen, se NJA 1990 s. 296. De nya bestämmelserna i förevarande paragraf innebär att det tydliggörs, att det verkligen är nyttoprin- cipen som ska tillämpas i sådana fall. Vid andra former av vattenverksamhet får en bedömning göras från fall till fall av om kriterierna för särskild ersättning är upp- fyllda. Expropriation för vindkraft bör, i likhet med vad som gäller för förvärv av mark för annan energiproduktion, normalt ses som ett fall där särskild ersättning bör betalas. Ersättning för allmän plats 4 kap. 4 § Expropriationsersättning för mark eller annat utrymme, som enligt en detaljplan ska användas för allmän plats, ska bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde närmast innan marken eller utrymmet angavs som allmän plats. Paragrafen motsvarar den tidigare 3 a § och är i sak oförändrad. Ersättning för mark i allmän väg 4 kap. 5 § Expropriationsersättning ska inte betalas för mark eller annat utrymme som ingår i allmän väg och som enligt en detaljplan ska användas för sådan allmän plats för vilken kommunen är huvudman. Paragrafen motsvarar den tidigare 1 § första stycket fjärde meningen och är i sak oförändrad. 4 kap. 6 § Om den exproprierande har åtagit sig att utföra en åtgärd för att minska skada, ska hänsyn tas till det när expropriationsersättningen bestäms, om åtagandet är sådant att det skäligen bör godtas av den ersättningsberättigade. Paragrafen motsvarar den tidigare 1 § andra stycket och är i sak oför- ändrad. 4 kap. 7 § Om en fastighet exproprieras, till vilken den exproprierande har nyttjande- rätt eller servitutsrätt, ska vid bestämmande av fastighetens värde hänsyn inte tas till sådan förbättring, som fastigheten har vunnit genom arbete eller kostnad, som den exproprierande eller föregående innehavare, vars rätt har övergått till denne, har lagt ner på fastigheten utöver vad som har ålegat henne eller honom. Paragrafen motsvarar den tidigare 1 § tredje stycket och är i sak oför- ändrad. Åtgärd i uppenbar avsikt att höja ersättningen 4 kap. 8 § Om en åtgärd har utförts i uppenbar avsikt att höja ersättningen, ska ersättningen bestämmas så som om åtgärden inte hade utförts, om det inte finns särskilda skäl för att åtgärden ändå ska beaktas. Om särskild rätt till fastighet exproprieras, ska första stycket, i fall då åtgärd har utförts av fastighetens ägare i sådan avsikt som anges där, tillämpas så att den exproprierande får gottgörelse genom minskning av den ersättning som tillkommer ägaren. Paragrafen motsvarar den tidigare 5 § och är i sak oförändrad. 4 kap. 9 § Om fastigheten i sin helhet har tillträtts eller övergått på den exproprier- ande enligt 6 kap. 10 §, ska vid bestämmande av expropriationsersätt- ningen hänsyn inte tas till sådan ändring i fastighetens värde som upp- kommer därefter. Detsamma gäller i fall då fastigheten endast delvis har tillträtts eller övergått på den exproprierande, om inte värdeändringen beror på att den återstående delens skick har ändrats. Om konsumentprisindex har höjts, efter det att fastigheten tillträddes eller övergick på den exproprierande enligt 6 kap. 10 §, ska ersättningen jämkas med hänsyn till prisutvecklingen. Paragrafen motsvarar den tidigare 4 § och är i sak oförändrad. Efter- som uttrycket höjning i allmänna prisläget enligt praxis har ansetts motsvara höjning av konsumentprisindex, har detta uttryckligen an- getts i paragrafen. 15.2Förslaget till lag om ändring i 32 kap. 1 § Skadestånd enligt detta kapitel ska betalas för personskada och sakskada samt ren förmögenhetsskada som verksamhet på en fastighet har orsakat i sin omgivning. En ren förmögenhetsskada som inte har orsakats genom brott ersätts dock endast om skadan är av någon betydelse. Skada som inte har orsakats med uppsåt eller genom vårdslöshet er- sätts bara om den störning som har orsakat skadan inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden. Ändringen i tredje stycket innebär att uttrycket i den mån har er- satts med ordet om. Motiven för ändringen har redovisats i av- snitt 10.5.2. Syftet med ändringen är att markera att det inte ska göras något toleransavdrag från ersättningen, i de fall där en miljö- skada bedöms uppfylla kriterierna för att en sådan skada ska er- sättas. Jfr även 4 kap. 2 § expropriationslagen. 32 kap. 11 § Om en verksamhet som avses i detta kapitel medför att en fastighet helt eller delvis blir onyttig för ägaren eller att det uppstår synnerligt men vid användningen, ska fastigheten eller fastighetsdelen på ägarens begäran lösas in av den som bedriver verksamheten. Första stycket tillämpas också, om någon som är ansvarig för avhjälp- ande enligt 10 kap. vidtar en åtgärd som medför att fastigheten blir helt eller delvis onyttig för ägaren eller att synnerligt men uppkommer vid användningen. Vad som har sagts gäller dock inte om ansvaret för av- hjälpande vilar även på ägaren. I fråga om sådan inlösen tillämpas expropriationslagen (1972:719). Den sakliga ändringen i paragrafen är att den tidigare gällande hän- visningen till presumtionsregeln har utmönstrats. I övrigt är det endast fråga om redaktionella ändringar. 15.3Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) 5 kap. 10 a § Vid värdering av egendom enligt 10 § tillämpas bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen (1972:719) med de undantag som framgår av andra stycket. Vid värdering av egendom som inte kan tas i anspråk enligt 14 kap. 1 eller 2 § (1987:10) och inte heller uppenbart i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv, ska det även tas skälig hänsyn till det särskilda värde som egendomen har för den tillträdande fastigheten. I sådana fall tillämpas inte bestämmelserna i 4 kap. 1 § tredje stycket och 3 § expropriationslagen. Paragrafens första stycke har ändrats endast redaktionellt. Med an- ledning av att den s.k. presumtionsregeln upphävs, har paragrafens andra och tredje stycke arbetats samman till en nytt andra stycke. Det tredje stycket upphör att gälla. I sak innebär ändringarna ingen egentlig förändring, dvs. 4 kap. expropriationslagen ska även framledes tillämpas vid bestämmande av det s.k. likvidvärdet enligt 5 kap. 10 § fastighetsbildningslagen. De förändringar som gäller enligt 4 kap. expropriationslagen ska således tillämpas även vid fastighetsreglering i de s.k. expropria- tionsfallen. I andra stycket definieras de s.k. vinstfördelningsfallen och kriterierna för denna avgränsning har inte ändrats. I vinstfördel- ningsfallen ska de nya bestämmelserna i expropriationslagen om ersättning för individuella värden och om särskild ersättning inte tillämpas. I stället får motsvarande hänsyn, liksom tidigare, tas vid den skälighetsprövning som vinstfördelningen innebär. Motiven för detta har redovisats i avsnitt 7.3.5. 5 kap. 14 a § Vid fastighetsreglering, där egendomen kan tas i anspråk enligt 14 kap. 1 eller 2 § (1987:10), och i andra fall där det är uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv, ska tillträdaren ersätta annan sakägare kostnader av följande slag, som har varit nödvändiga för att ta tillvara dennes rätt vid förrättningen, nämligen 1.kostnader för ombud eller biträde, 2.kostnader för utredning och 3. kostnader för resa, uppehälle och tidsspillan i samband med inställelse. På ersättningsbeloppet ska betalas ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) då förrättningen avslutas till dess betalning sker. Beslut om ersättning för sakägares kostnader meddelas i samband med att förrättningen avslutas. 5 kap. 14 b § Ersättning för kostnader enligt 14 a § får inte bestämmas till ett högre belopp än den ersättning som ska betalas enligt 5 kap. 10–12 §§, om inte särskilda skäl föranleder annat. Vid bedömningen av om ombuds- eller biträdeskostnader har varit nöd- vändiga, ska lantmäterimyndigheten särskilt ta hänsyn till möjligheten för sakägare, som inte har motstridiga intressen, att anlita samma ombud eller biträde. Utredningskostnader ska bedömas som nödvändiga endast om det finns särskilda skäl. Nödvändigheten av kostnader för resa, uppehälle och tidsspillan i samband med inställelse ska bedömas mot bakgrund av om sak- ägaren företräds av ombud eller biträde vid förrättningen. 5 kap. 14 c § Om berörda sakägare har kommit överens om något annat, ska bestämmel- serna i 14 a § första och andra stycket och i 14 b § inte tillämpas. Dessa tre nya paragrafer sammantagna reglerar förutsättningarna för s.k. kostnadsersättning vid förrättningar enligt fastighetsbild- ningslagen. Motiven framgår av avsnitt 12.3. Av 14 a § första stycket framgår att kostnadsersättning aktuali- seras endast i de fall där det enligt bestämmelserna i 5 kap. 10 a § inte ska göras någon vinstfördelning i fastighetsbildningslagens mening. Denna gränsdragning synes inte ha inneburit några pro- blem vid den hittillsvarande tillämpningen. I de fall som enligt denna primära avgränsning berättigar till kostnadsersättning ska sådan ersättning betalas för kostnader som bedöms som nödvändiga. Detta uttryck har valts för att markera att det handlar om en mer restriktiv bedömning än som följer av 18 kap. 8 § , i vilken stadgas att kostnaden ska ha varit skäligen påkallad för tillvaratagande av partens rätt. Hänsyn ska således tas till att det vid en lantmäteriförrättning ska göras en officialprövning, som innebär att ärendet inte kommer att avgöras enbart mot bakgrund av vad sakägaren framför vid förrättningen. Den praxis som gäller för rättegångskostnader enligt 18 kap. 8 § bör utgöra en grund för bedömningen även av vilka kostnader som kan ersättas vid en förrättning. Kostnader som inte är ersättningsgilla enligt bör således inte heller ersättas vid en förrättning. Nödvändighetsprövningen torde ha störst betydelse när tviste- frågorna vid förrättningen gäller annat än den ersättning som ska fastställas för fastighetsbildningsåtgärden. Ett exempel på kost- nader som inte bör betraktas som nödvändiga är kostnader för ett ombud som anlitats för att argumentera emot själva tillåtligheten av åtgärden om den t.ex. handlar om att överföra gatumark enligt en gällande detaljplan. När det gäller ersättningsfrågor skulle det i vissa fall kunna bedömas som inte nödvändigt med ombud eller bi- träde i en situation där ersättningen för fastighetsbildningsåtgärden ska bestämmas enligt enkla och väletablerade beräkningsgrunder och det inte finns någon objektiv oklarhet om hur denna beräkning ska göras för fastigheten i fråga. Att den ersättning som bestäms för fastighetsbildningsåtgärden är låg är ytterligare en omständig- het som talar för att ett ombud inte är nödvändigt. I många fall kommer dock kostnaden för ett ombud i sådana fall att ändå inte rymmas inom ramen för begränsningsregeln i 14 b § första stycket. Vidare ges vissa särskilda preciseringar av vad som är att betrakta som nödvändiga kostnader i 14 b § andra stycket. Enligt 14 b § första stycket gäller den övergripande begränsningen, att kostnadsersättningen normalt inte får överstiga den ersättning som ska betalas för fastighetsbildningsåtgärden i fråga. Begräns- ningsregeln ska tillämpas även om tvisten vid förrättningen helt eller delvis gäller andra frågor än ersättningsfrågan. Undantag från den grundprincipen kan göras om särskilda skäl föreligger. Ett sådant särskilt skäl är t.ex. att tvisten gäller om ersättning över huvud taget bör betalas för en viss skada. Om denna fråga objektivt sett är svår- bedömd, bör kostnadsersättning kunna betalas även om lantmäteri- myndighetens beslut blir att någon ersättning inte ska lämnas för fastighetsbildningsåtgärden. Vid bedömningen av om ombuds- eller biträdeskostnader har varit nödvändiga, ska lantmäterimyndigheten enligt 14 b § andra stycket första meningen ta hänsyn till möjligheten för sakägare, som inte har motstridiga intressen, att anlita samma ombud eller biträde. Detta kan åskådliggöras med följande exempel. I en ledningsrättsförrättning har mark från fyra fastigheter som ägs av olika personer upplåtits till ett kraftbolag. Var och en av ägarna har tillerkänts i ersättning för upplåtelsen. Vid förrättningen har varje ägare företrätts av ett eget ombud. Kostnaden för varje ombud uppgår till . Det uppskattas att kostnaderna för ett gemensamt ombud skulle ha stannat vid . Om kostnadsersättningen bestäms utan den aktuella särskilda begränsningsregeln om gemensamt ombud skulle kraftbolaget alltså vara skyldigt att betala i ombuds- kostnader. Begränsningsregeln innebär emellertid att kraftbolagets betalningsansvar kan begränsas till . Varje sakägare skulle då tillerkännas i ersättning för sina ombudskostnader om . Enligt 14 b § andra stycket andra meningen ska utredningskostnader bedömas som nödvändiga endast om det finns särskilda skäl. Det förhållande som i första hand kan anses utgöra ett sådant särskilt skäl är att utredningsinsatser är nödvändiga för att klargöra omfatt- ningen av personliga skador, dvs. sådana skador som inte påverkar fastighetsvärdet. Enligt 14 b § andra stycket tredje meningen ska nödvändigheten av kostnader för resa, uppehälle och tidsspillan i samband med in- ställelse bedömas mot bakgrund av om sakägaren företräds av ombud eller biträde vid förrättningen. Ett exempel på situationer där ersättning för egen inställelse inte bör betalas är att fastighets- ägaren är bosatt långt från förrättningsorten och har anlitat ett lokalt ombud för att bevaka sina intressen vid sammanträdet. En situation där ersättning både för ombud och egen inställelse å andra sidan bör betalas är när ombudets roll är att bevaka frågan om intrångsersättning, medan sakägarens närvaro är nödvändig för att på ett fullödigt sätt klara ut vissa personliga skador som denne drabbas av. 16 kap. 14 § Fastighetsdomstolen kan, efter vad som är skäligt med hänsyn till omstän- digheterna, besluta att sakägare som förlorar målet ska ersätta annan sak- ägare dennes rättegångskostnad. I mål om fastighetsreglering där egendomen kan tas i anspråk enligt 14 kap. 1 eller 2 § (1987:10) och i andra fall där det är uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv, ska sakägare som avstår mark eller särskild rättighet få gottgörelse för sin kostnad obero- ende av utgången i målet. Första och andra styckena gäller inte, om annat följer av 18 kap. 6 eller 8 § . Ogillas i mål enligt andra stycket talan som har fullföljts av den som avstår eller upplåter mark eller rättighet, tillämpas 15 kap. 6 § (1987:10). Vinner sakägare mål mot företrädare för allmänt intresse, kan dom- stolen tillerkänna henne eller honom ersättning för rättegångskostnad, om synnerliga skäl föreligger. Sådan ersättning ska betalas av staten eller, om endast kommunen företräder det allmänna intresset, av kommunen. Ska i annat fall än som avses i 13 § kostnad för bevisning eller särskild åtgärd enligt rättens beslut betalas av allmänna medel, kan domstolen när det är skäligt förordna att kostnaden ska stanna på staten. Ändringen i andra stycket, som har motiverats i avsnitt 12.3.5, avser kriterierna för i vilka mål som en sakägare som avstår mark eller särskild rättighet ska få gottgörelse för sin kostnad oberoende av utgången i målet. Detta ska gälla i de fall som enligt definitionen i 5 kap. 10 a § inte hör till de s.k. vinstfördelningsfallen. Vidare ska de för den avträdande fastighetsägaren förmånligare rättegångskost- nadsreglerna gälla inte enbart i mål om ersättning, utan även i mål om andra frågor. 15.4Förslaget till lag om ändring i ledningsrättslagen (1973:1144) eller annat utrymme för ledning eller sådan anordning som avses i 2 a § får tas i anspråk på fastighet, om det inte orsakar synnerligt men för fastigheten. Även om synnerligt men uppkommer, är fastighet skyldig att avstå utrymme, om ledningen eller den avsedda ledningen är av väsentlig betyd- else från allmän synpunkt eller om den enligt beslut av koncessionsmyn- dighet ska dras fram över fastigheten. Om ägaren begär det, ska fastigheten inlösas. Är olägenheten begränsad till viss del av fastigheten, ska endast den delen inlösas. Ledningsrättshavaren är berättigad att lösa sådan fastighet eller del av fastighet som avses i andra stycket, om detta skulle medföra endast en ringa höjning av den ersättning som tillkommer fastighetsägaren och denne inte har ett beaktansvärt intresse av att behålla fastigheten eller fastighets- delen. Vid bedömande av frågan om rätt till inlösen föreligger, ska kostnad för åtgärd som anges i 4 kap. 6 § expropriationslagen (1972:719) räknas in i ersättningen. Bestämmelserna i 1 kap. 3 och 4 §§ expropriationslagen ska tillämpas vid upplåtelse och inlösen enligt denna paragraf. Trots dessa bestämmelser kan dock särskild rätt som tillkommer staten och inte utgör vägrätt Vidare får förordnas att rätten till utrymme för ledningen eller anordningen ska ha företräde framför särskild rätt som har tillskapats genom expropriation eller annat tvångsförvärv eller vid fastighetsbildning eller på liknande sätt, dock inte om den särskilda rätten utgör vägrätt. Ändringen i tredje stycket är en följdändring med anledning av att paragraferna i 4 kap. expropriationslagen har omnumrerats. Para- grafen har även ändrats redaktionellt. I fråga om ersättning för upplåtelse och inlösen enligt 12 § eller åtgärd enligt 12 a § tillämpas 4 kap. expropriationslagen (1972:719). Om en innehavare av en rättighet, som minskar en fastighets värde, är berättigad till ersättning, ska det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare enligt första stycket minskas med det belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten inneburit. Om det värde som ska tillgodoräknas fastighetens ägare inte kan minskas utan att skada uppkommer för innehavaren av en fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp. Ändringen i första stycket innebär att hänvisningen till presumtions- regeln har utmönstrats. Paragrafen har även ändrats redaktionellt. I fråga om ersättning för skada och intrång på grund av att ledningen dras fram och begagnas med stöd av 3 a § ska bestämmelserna i 4 kap. expropria- tionslagen (1972:719) tillämpas. Ändringen innebär att hänvisningen till presumtionsregeln har ut- mönstrats. Paragrafen har även ändrats redaktionellt. Ledningsrättshavaren ska ersätta annan sakägare kostnader av följande slag, som har varit nödvändiga för att ta tillvara dennes rätt vid förrättningen, nämligen 1.kostnader för ombud eller biträde, 2.kostnader för utredning och 3.kostnader för resa, uppehälle och tidsspillan i samband med inställelse. På ersättningsbeloppet ska betalas ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) då förrättningen avslutas till dess betalning sker. Beslut om ersättning för sakägares kostnader meddelas i samband med att förrättningen avslutas. Ersättning för kostnader enligt 27 a § får inte bestämmas till högre belopp än den ersättning som ska betalas enligt 13 §, om inte särskilda skäl föranleder annat. Vid bedömningen av om ombuds- eller biträdeskostnader har varit nöd- vändiga, ska lantmäterimyndigheten särskilt ta hänsyn till möjligheten för sakägare, som inte har motstridiga intressen, att anlita samma ombud eller biträde. Utredningskostnader ska bedömas som nödvändiga endast om det finns särskilda skäl. Nödvändigheten av kostnader för resa, uppehälle och tidsspillan i samband med inställelse ska bedömas mot bakgrund av om sak- ägaren har företrätts av ombud eller biträde vid förrättningen. Om berörda sakägare har kommit överens om något annat, ska bestämmel- serna i 27 a § första och andra stycket och i 27 b § inte tillämpas. Dessa tre nya paragrafer sammantagna reglerar förutsättningarna för s.k. kostnadsersättning vid förrättningar enligt ledningsrätts- lagen. Motiven framgår av avsnitt 12.3. Av 27 a § framgår att kostnadsersättning kan aktualiseras i samtliga fall där ledningsrättslagen är tillämplig. I övrigt hänvisas till kommentaren rörande motsvarande bestämmelser i fastighets- bildningslagen. 15.5Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149) Vid upplåtelse eller inlösen enligt denna lag, där egendomen kan tas i anspråk enligt 14 kap. 1 eller 2 § (1987:10), och i andra fall där det är uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv, ska tillträdaren er- sätta annan sakägare kostnader av följande slag som har varit nödvändiga för att ta tillvara dennes rätt vid förrättningen, nämligen 1.kostnader för ombud eller biträde, 2.kostnader för utredning och 3.kostnader för resa, uppehälle och tidsspillan i samband med inställelse. På ersättningsbeloppet ska betalas ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) då förrättningen avslutas till dess betalning sker. Beslut om ersättning för sakägares kostnader meddelas i samband med att förrättningen avslutas. Ersättning för kostnader enligt 29 a § får inte bestämmas till högre belopp än den ersättning som ska betalas enligt 13 §, om inte särskilda skäl föranleder annat. Vid bedömningen av om ombuds- eller biträdeskostnader har varit nöd- vändiga, ska lantmäterimyndigheten särskilt ta hänsyn till möjligheten för sakägare, som inte har motstridiga intressen, att anlita samma ombud eller biträde. Utredningskostnader ska bedömas som nödvändiga endast om det finns särskilda skäl. Nödvändigheten av kostnader för resa, uppehälle och tidsspillan i samband med inställelse ska bedömas mot bakgrund av om sakägaren har företrätts av ombud eller biträde vid förrättningen. Om berörda sakägare har kommit överens om något annat, ska bestämmel- serna i 29 a § första och andra stycket och i 29 b § inte tillämpas. Dessa tre nya paragrafer sammantagna reglerar förutsättningarna för s.k. kostnadsersättning vid förrättningar enligt anläggningslagen. Motiven framgår av avsnitt 12.3. Av 29 a § framgår att kostnadsersättning aktualiseras endast i de fall där det enligt bestämmelserna i 5 kap. 10 a § fastighetsbild- ningslagen, till vilka hänvisas i 13 § anläggningslagen, inte ska göras någon vinstfördelning. Se vidare kommentaren rörande motsvar- ande bestämmelser i fastighetsbildningslagen. 15.6Förslaget till lag om ändring i lagen (1987:11) om exploateringssamverkan Vid förrättningen ska bestämmas grunderna för fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinns genom denna. För detta ändamål ska andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten. Andelstalet för en fastighet ska bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Om det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte motsvarar vad fastigheten har att till- skjuta med tillämpning av andelstalet, ska skillnaden utjämnas i pengar. Därvid ska 4 kap. expropriationslagen (1972:719) tillämpas, med undantag av 4 kap. 1 § tredje stycket och 3 §. Om en detaljplan har antagits efter det att exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft, ska hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde. För en fastighet inom samverkansområdet som saknar för exploatering tillgänglig mark, ska andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen.