sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — Unga är inte överrepresenterade när det gäller att inte betala hyran. skickar utdrag över statistik elektroniskt. Det vore på sin plats med en samlande myndighet som arbetar med trygghetsfrågor för boende – en fråga som hamnar mellan stolarna . Inte , inte BRÅ – däremot ett folkhälsomål som har lagts på Staten – märkligt och otillfredsställande. MKB, , Sociala gruppen Känner inte till någon studie/undersökning. För inte åldersrelate- rad statistik. Unga är inte överrepresenterade. Typ av störningar som är signifi- kant när det gäller unga är hög musik och fester. Unga behöver information – vi behöver bli bättre på att informera om vad som gäller. Ett ökande problem är unga som hyr ut i andra- hand utan tillåtelse. Studentboende som integrerats i ett bostadsområde har fler stör- ningsanmälningar på unga. Unga är inte överrepresenterade när det gäller att inte betala hyran . För inte statistik som är åldersrelaterad. Känner inte till någon annan statistik/studie. Unga är överrepresenterade när det gäller störningsanmälningar men inte när det gäller störningar som leder till avhysning. Unga överrepresenterade gällande betalningsförelåggande – de som är födda senare än –74. en speciell kommun med endast av bostadsbestån- det som består av hyresrätter. kommun har infört borgen som gäller . Intervjupersonen är mycket kritisk mot det förslag som lagts om statlig hyresgaranti . Problemen visar sig . Stockholmshem, Svenska bostäder och Familjeostäder har en samordnad störningsjour som leds av Stockholmshem. har man fört statistik när det gäller avhysningar relaterade till ålder och familjeförhållanden. 44 avhysningar (30 000 lgh Stockholmshem) unga ej överrepre- senterade. Bostadsbristen gör att unga är oerhört ordentliga med att sköta sig. Störningar är av engångskaraktär. Unga som bor kvar hemma har en benägenhet att dra på sig störningsanmälningar. Måste man ha tur? Studier av yngre på bostadsmarknaden i svenska städer Rapport nr 2 från SOU och Ds kan köpas från kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Beställningsadress: kundtjänst 106 47 Orderfax: Ordertel: E-post: Internet: Svara på remiss. Hur och varför. Statsrådsberedningen, 2003. – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som skall svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på Textbearbetning och layout har utförts av , FA/kommittéservice Denna bilaga rapporterar tre delstudier av yngres situation på den svenska bostadsmarknaden. I en första delstudie granskas kommu- nerna och de allmännyttiga företagen med särskilt fokus på kom- munernas direktiv till sina allmännyttiga bostadsbolag och bolagens policy rörande fördelning av lägenheter samt regler kring andra- handsuthyrning mm. Materialet utgörs av enkäter till ett 40-tal kommuner och intervjuer av företrädare för ett tjugotal allmän- nyttiga bostadsföretag. I en andra delstudie analyseras yngres erfarenheter och situation på bostadsmarknaden med utgångspunkt tagen i drygt 70 halv- strukturerade intervjuer fördelade på sex kommuner: , , , , och . Arbetande, arbetslösa och studerande ungdomar har beskrivit sina uppväxt- förhållanden, flytten hemifrån och sina flyttningskarriärer därefter. Intervjuerna handlar om materiella villkor men också om emotio- nella aspekter av boende och bostadslöshet. insamlades med hjälp av Statistiska cen- tralbyrån också ett större enkätmaterial där yngre personer i tio kommuner (ovan nämnda sex samt , , och ) ombads svara på en rad frågor om sina bostadsförhållanden, flyttningar, preferenser och erfarenheter av bland annat missför- hållanden på bostadsmarknaden. Totalt insamlades knappt 700 enkäter. Medan de båda sistnämnda studierna således rapporterar infor- mation om de yngres egna upplevelser, nuvarande situation och förhoppningar, har den första delstudien institutionellt fokus. De tre delstudierna har utförts av samma forskargrupp – bostadsfors- kare från , uni- versitet samt IM-gruppen i – men har av tidsskäl inte kun- nat bearbetas till en enda sammanhållen analys och rapporteras Måste man ha tur? därför var för sig i denna bilaga. Professor har varit projektledare för de tre delstudierna och jämte och författat studien av kommunerna och allmän- nyttan. har också med hjälp av och författat den tredje delstudien. Docent har varit ansvarig för analysen av den intervjubaserade delstudien (nr 2 i denna bilaga) och är också huvudförfattare till samma del- studie. och har genomfört och tran- skriberat de intervjuer som ligger till grund för denna delstudie och även där medverkat som författare. Ungdomarna och allmännyttan – en kartläggning av kommunernas ägardirektiv och bostadsföretagens regler för tilldelning och uthyrning av lägenheter ............. En kvalitativ studie av ungdomars erfarenhet av bostadsmarknaden i större städer................................. Ungdomarna och bostadsmarknaden – en enkätbaserad analys av ungdomars erfarenhet av och situation på bostadsmarknaden i större städer............................... Ungdomarna och allmännyttan – en kartläggning av kommunernas ägardirektiv och bostadsföretagens regler för tilldelning och uthyrning av lägenheter Måsta man ha tur? Vid sammanträde beslutade regeringen att utse en nationell bostadssamordnare med uppgift att arbeta för att ta fram förslag på konkreta åtgärder i syfte att underlätta ungdomars inträde på bostadsmarknaden. Föreliggande rapport har utarbetats på uppdrag av den nationella bostadssamordnaren. Syftet med delstudien är att se hur de institutionella systemen fungerar och hur mycket avgörande som lämnas till de institutionella aktörerna. I det här fallet är huvudfrågan om de kommunala bostadsbolagens regler och eventuella förmedlingspolicy avgör olika gruppers möjlighet att bli tilldelad en lägenhet. Vi sammanfattar delstudien under de frågeställningar som styrt arbetet. Vi vill påminna om att materialet består av de svar som kommuner och allmännyttiga bostadsföretag tillhandhållit och att det är en officiell bild som tecknas. Detta konstaterande innebär självfallet inte att vi misstror den information vi erhållit, endast att det återstår att undersöka om praktiken skiljer sig från de riktlinjer, regler och den praxis som meddelats oss. I kommande studier base- rade på intervjuer av, och enkäter riktade till, yngre vuxna hoppas vi att för några av kommunerna kunna komplettera denna bild med information om de erfarenheter som denna målgrupp har gjort av bostadsmarknadens och bl.a. de allmännyttiga bolagens funktions- sätt. (Se övriga två delstudier i denna bilaga.) Vilka formella villkor ställs för att få hyra bostad inom det kommunala bostadsbolaget? De intervjuade kommunala bostadsbolagen ger ett närmast enhet- ligt intryck vad gäller de villkor som ställs för att man ska få hyra en bostad hos dem. Det handlar om åldersgränser (), att man har en viss (skälig) inkomsttyp/inkomstnivå, saknar större betal- ningsanmärkningar och anmälningar om tidigare störande bete- ende. De intervjuade tycker inte att de ställer hårda krav och menar att de allra flesta klarar att uppfylla villkoren. Många tillägger dock att har man ingen inkomst så är det svårt att få en bostad. Innehåller kommunens ägardirektiv riktlinjer för förmedling av lägenheter? Måsta man ha tur? Långtifrån alla de tillfrågade kommunerna har ägardirektiv till sina bostadsföretag fastlagda av kommunfullmäktige. Nästan en fjärde- del av vårt de 43 undersökningskommuner som besvarat vår enkät har direktiv som är fastlagda antingen i stiftelseurkunder eller i bo- lagsordning. De 33 direktiv vi särskilt studerat är vanligen mycket allmänt hållna men i ungefär hälften finns skrivningar som också rör uthyrningspolicy. Finns någon form av förmedlingspolicy i de kommunala bostadsbolagen? Vilka riktlinjer/regler finns för förmedling av lägenheter? Vi kan urskilja två typer av grundsystem i hur bostadsföretagen handlägger fördelningen av lediga lägenheter. Det ena bygger på intresseanmälningar som den sökande gör. Det andra grundsyste- met bygger på ett mer aktivt arbete av den sökande. Bolaget lägger upp sina lediga lägenheter på Internet och du söker den lägenhet du är intresserad av. Det allra vanligaste är att lägenheter fördelas på kötid. Som sö- kande ställer du dig i bolagets kö och står där och samlar tid/poäng. Är du redan boende i bolaget söker du i den senaste lägenheten och är du inte boende i bolaget söker du på din kötid. har regler kring förturer, vanligen med refe- rens till medicinska skäl eller näringslivsmässiga (nyckelpersoner, att göra stadsnytta). I särskilda fall förekommer också kampanjer riktade till specifika kategorier, t.ex. ungdomar. Dessutom före- kommer olika typer av kategoriboende för såväl ungdomar som äldre (t.ex. 55+). I vilken grad stämmer bostadsbolagens företagspolicy med kommunens ägardirektiv? Vi har inga indikationer på att bostadsbolagen medvetet skulle välja att avvika från eller motverka de krav som ställs på dem från ägaren. Det bör dock tilläggas att specifika krav i form av policy för uthyr- ning och nämnande av prioriterade kategorier förekommer i mindre än hälften av de kommuner vi undersökt (18 av 43 svar). Flera kommuner ställer relativt allmänna krav och även när sociala ambitioner finns starkt uttalade av kommunfullmäktige så tenderar de att ge stor handlingsfrihet åt bostadsföretagen. Det kan exem- pelvis gälla krav som att man ska motverka segregationen. Finns det policy/regler för andrahandsuthyrning? Måsta man ha tur? Sådana regler finns och regleras enligt samstämmig information av bestämmelserna i . Det handlar om skäl för att tillåta sådan uthyrning, tidsgränser, hyresnivåer och möjligheten att den vägen få ett förstahandskontrakt (vilket inte är möjligt). Många allmännyttiga bostadsföretag rapporterar att man inte har problem med andrahandsuthyrning, och inte heller dold andrahandsuthyr- ning. Andra, särskilt i storstäderna, har å andra sidan mycket stora problem särskilt med det . Hur följs dessa upp? Man har fastlagda rutiner för att godkänna och följa upp den lagliga andrahandsuthyrningen. Vanligen sker det så att bolaget innan and- rahandskontraktstiden löper ut tar kontakt med kontraktsinneha- varen och meddelar att tiden gått ut. I vissa fall kontrollerar bolaget att namnskyltar på dörren ändras tillbaka och eventuellt görs också en koll med , sociala myndigheter, folkbokfö- ringen eller liknande. Systematiska översyner verkar inte vara van- liga. Bolagen får signaler från hyresvärdar eller annan personal i områdena och andra hyresgäster. kan det dyka upp problem med hyresbetalningarna och fall av olovlig andrahandsuthyrning upptäcks den vägen. Vår bedömning är att trots att vissa bostadsfö- retag i kampanjform försöker göra något åt saken förefaller intresset – ställt i proportion till insatser i form av tid och kostnader – inte som särskilt stort. Hur vet man vem/vilka som bor var och vem som hyr ut till vem? Bolagen erkänner att de egentligen inte vet vilka som bor i lägen- heterna men säger att det är viktigt att de försöker hålla koll på det eftersom det handlar om trygghet för hyresgästerna. Det är som vi ser det angeläget att genom andra undersöknings- metoder än de vi tillämpat här skapa bättre klarhet i denna fråga. Måsta man ha tur? Vid sammanträde beslutade regeringen att utse en nationell bostadssamordnare med uppgift att under en treårspe- riod arbeta för att ta fram förslag på konkreta åtgärder i syfte att underlätta ungdomars inträde på bostadsmarknaden. Enligt kom- mittédirektiven (Dir. 2005:37) skall samordnaren kartlägga hinder för ungdomar att skaffa sig ett eget boende. Samordnaren skall även kartlägga och sprida kunskap om framgångsrika initiativ, såväl privata som kommunala. Vidare skall samordnaren se över behovet av nationell övergripande information om lediga bostäder och överväga i vilken form en sådan tjänst kan utföras. I uppdraget in- går också att se över vilka insatser som behövs för att stimulera omflyttning och därmed få igång flyttkedjor. Målgruppen för sam- ordnarens uppdrag är främst ungdomar men förslag till åtgärder kan även komma andra grupper till del. Bakgrunden till den nationella bostadssamordnaren är de etable- ringsproblem som ungdomar möter och som regeringen påpekade i den ungdomspolitiska propositionen (2004/05:2): I propositionen gör regeringen bedömningen att en översyn av ungdomars förut- sättningar att förvärva eller hyra en egen bostad bör göras och att en nationell bostadssamordnare bör tillsättas. Vidare anser reger- ingen att Byggkostnadsforum i högre grad skall beakta behovet av bra och billiga bostäder som är anpassade till de behov och krav som ungdomar har. (Dir 2005:37) Föreliggande rapport har utarbetats på uppdrag av den nationella bostadssamordnaren. Syftet med studien är att se hur de institutionella systemen fungerar och hur mycket avgörande som lämnas till de institutionella aktörerna. I det här fallet är hu- vudfrågan om det kommunala bostadsbolagens regler och eventuell förmedlingspolicy avgör olika gruppers möjlighet att bli tilldelad en lägenhet. I uppdragsbeskrivningen nämns att det finns tydliga indikationer på diskriminering på bostadsmarknaden. Utgångspunkten för stu- dien deklareras på följande sätt i vårt uppdrag. Få kommuner har någon form av bostadsförmedling och bostadskö, i stället finns en mängd olika varianter på hur bostäder förmedlas. Fördelningen uppfattas ofta som godtycklig och oförutsägbar av de bostadssökande, och känslan av att bli diskriminerad är inte ovanlig. Måsta man ha tur? Eftersom det i många fall inte existerar strukturella förutsättning- arna för ett bostadsförmedlande som grunder sig på behov eller tid, och detta heller inte har eftersträvats, har andra kriterier blivit avgörande. I allt högre utsträckning blir det definitionen av hur attraktiva hyres- gästerna är som avgör vem som får en bostad eller inte. Det som fram- kommit genom studier och statistik är att flera grupper får allt svårare att konkurrera på bostadsmarknaden, däribland unga och utomnor- diska invandrargrupper. De konkreta villkoren som inkomstnivå och anställningssituation gör att dessa grupper ofta inte har möjlighet att efterfråga lediga bostäder eftersom de inte uppfyller de formella kra- ven. Det finns också anledning att ta reda på mer om huruvida för- medlingshandläggares personliga värderingar på något sätt gör det svårare för vissa grupper att få tillgång till befintliga bostäder i de fall där de formella villkoren är uppfyllda. Bristen på bostäder har utvecklat en omfattande andrahandsmark- nad. Otryggheten på bostadsmarknaden resulterar t ex i att människor inte släpper taget om ett förstahandskontrakt trots att de har annat permanent boende. I stället hyr man ut i andra hand. Till andra- handsmarknaden hänvisas de som ännu inte har fotfäste på den re- guljära bostadsmarknaden. Intervjuer som genomfört ger indikationer på att detta är en marknad som få har kunskap om, och där de formella reglerna för andrahandsuthyrningen ofta är satta ur spel. Vi har i pågående forskningsprojekt och i en studie av hur in- vandrare missgynnas på bostadsmarknaden tagit utgångspunkt i följande enkla modell. Figur 1 En illustration av tänkbara faktorer till diskriminering och sortering på bostadsmarknaden Å., , R., Solid, D. Den etniska segmenteringens mekanismer – exemplet bostadsmarknaden. Bilaga till Rapport 2005. Måsta man ha tur? Modellen är användbar också när andra kategoriers situation på bo- stadsmarknaden skall studeras. Figur 1 pekar ut två viktiga aspekter av institutionellt missgynnande, sådant som kan ha sitt ursprung i regelsystem (regler för bolån, för att accepteras som bostads- rättsinnehavare, för kösystem) och sådant som beror av de institu- systemens aktörer (handläggare). Den senare kategorin är förvisso en del av den institutionella strukturen men agerar också under influens av egna värderingar och kan därmed studeras som ett fall också av preferensdiskriminering. Preferensdiskriminering har i litteraturen kring etnisk sortering på bostadsmarknaden stu- derats just med fokus på s.k. gate-keepers (grindvakter, som t.ex. mäklare, kreditgivare, bostadsförmedlare, handläggare i bostadsfö- retag) men också med utgångspunkt tagen i olika befolkningsgrup- pers attityder till skilda befolkningskategorier. Tyngdpunkten i föreliggande studie ligger i den vänstra delen av figuren, dvs i den institutionella sfären och målsättningen har varit att skapa större klarhet i hur särskilt den allmännyttiga bostads- sektorn fungerar. Följande frågeställningar har styrt utrednings- uppdraget. Vilka formella villkor ställs för att få hyra bostad inom det kommunala bostadsbolaget? Innehåller kommunens ägardirektiv riktlinjer för förmedling av lägenheter? Finns någon form av förmedlingspolicy i de kommunala bostadsbolagen? I vilken grad stämmer bostadsbolagens företagspolicy med kommunens ägardirektiv? Vilka riktlinjer/regler finns för förmedling av lägenheter? Finns det policy/regler för andrahandsuthyrning? Hur följs dessa upp? Hur vet man vem/vilka som bor var och vem som hyr ut till vem? I den redovisade studien till (, , Solid 2006) drog vi slutsatsen att bostadssektorn är känslig för diskriminerande behandling av etniska minoriteter. För det första tycks förmedlingen i flertalet fall ske utan krav på öppen redovisning av vem som får vilken lägenhet och på vilka grunder. För det andra tycks huvuddelen av all förmedling handläggas objekt för objekt och med få inblandade; internkontroller eller medbedömning av ärenden tillhör inte standardrutinerna. För det tredje gäller i båda de Måsta man ha tur? studerade städerna (och ) att bostadsmarkanden är trång; det är fastighetsbolagens marknad och det är lätt att få lägenheter uthyrda. Det senare är ju också ett av skälen till att kraven på hy- resgästerna kan ställas högt, uthyrt får man ändå. I termer av konkret politik kan större krav ställas på utbildningen inom de många områden där bostadsmarknadens grindvakter är verk- samma, exempelvis banksektorn och mäklare. Skyldigheterna att arbeta förebyggande mot diskriminering bör poängteras tydligare i lagen. Det är svårt att tänka sig ett system där säljare tvingas sälja till högst- bjudande men en mer offentlig budgivning skulle åtminstone bättre tydliggöra de val och bortval som sker. På motsvarande sätt skulle en bättre statistik över vilka objekt som privata hyresvärdar släpper till bostadsförmedlingen och vilka man hanterar på egen hand förbättra möjligheten att analysera pågående sorteringsprocesser på ett bättre sätt. Fastighetsbolag bör ha tydliga anti-diskrimineringsrutiner. På nivå finns flera instrument som kan övervägas. Det gäller inte bara frågan om bostadsförmedling – som vi menar i normalfallet stärker minoriteters och andra svaga gruppers möjlighet att erhålla en bostad och på ett sätt som är mer transparent – utan också kommu- nernas inflytande över de allmännyttiga bostadsföretagen. Man kan här med direktiv och mål styra en viktig del av kommunens bostadsmark- nad, inklusive segregationsutvecklingen inom allmännyttan. Självfallet kan man också med sitt stadsplanearbete och i fysisk planering, i över- sikts- och detaljplaner, kräva integrationskonsekvensanalyser. Man kan därmed påverka stadens långsiktiga utveckling och olika områdens at- traktivitet och servicenivåer. Sådana frågor har en direkt koppling både till de bostadspolitiska målen om ett gott boende för alla och goda lev- nadsvillkor och med frågan om strukturell diskriminering (SOU 2005:56). (, Å., , R., Solid, D., 2006, Bostadsmarkna- dens institutioner och grindvakter i den etniskt segmenterade staden - exemplen och . Bilaga till Rapport 2005. Föreliggande studie har liksom studien för Rapport 2005 sin fokus på de institutionella systemen och aktörerna men begränsas till skillnad från den studien till de allmännyttiga (kom- munägda) bostadsföretagen. En annan skillnad är förstås också att fokus här inte ligger på den etniska dimensionen utan på yngre vuxna.1 Vidare inkluderas här väsentligt fler kommuner i studien, vilket dock får som konsekvens att vi inte haft resurser att tränga 1 Det finns inga självklara åldersgränser för att ringa in gruppen ungdomar eller yngre vuxna. Vi använder i en del av de statistiska översikterna men angav som en fingervisning i den kommunenkät vi genomfört. I den enkätundersökning som rapporteras senare i denna bilaga används åldersavgränsningen . Måsta man ha tur? på djupet av frågeställningarna i de enskilda kommunerna. Som frå- geställningarna ovan antyder är studien i allt väsentligt en kartlägg- ning av viktigare aspekter av ägardirektiv, förmedlingspolicy och andrahandsuthyrning. Till uppdraget har inte hört att lämna förslag på åtgärder som kan påverka ungdomars ställning på bostadsmark- naden men vi inkluderar i rapporten de förslag om förändringar vi fångat upp från intervjuer med representanter för de allmännyttiga bostadsbolagen. För att besvara frågorna har vi riktat oss till ett drygt 40-tal svenska kommuner och ett urval av kommunala bostadsföretag (19 st). I samband med att vi samlat in kommunernas ägardirektiv och andra eventuella styrdokument har vi också genomfört en mindre elek- tronisk enkät till kommunerna med syfte att få en allmän bedöm- ning av situationen på bostadsmarknaden i allmänhet och för ung- domar i synnerhet. Studien av bostadsföretagen har skett med in- tervjuer, företrädesvis telefonintervjuer. Metoderna beskrivs när- mare nedan. Vi har också valt att inkludera en statistiskt baserad analys av olika bostadsmarknadssegments betydelse i olika åldersgrupper samt mer specifikt vilken roll just allmännyttan har i våra urvals- kommuner. Detta går utöver utredningsuppdraget men vi har bedömt att denna inledande översikt ger viss relief till och kompletterar den mer kvalitativa information som insamlats via kommuner och bostadsföretag. Denna del av rapporten baseras på analyser som gjorts inom ramen för bostadsmarknadsprojekt vid , . Det register- baserade datamaterialet har tidigare beställts via Statistiska central- byrån, SCB. Uppgifterna är tyvärr inte helt uppdaterade och vi är medvetna om att bostadsmarknaden kan ändras ganska snabbt i enskilda kommuner. Studien har genomförts i två faser där den inledande riktades mot kommunerna. Syftet med det var som nämns ovan att samla in kommunernas ägardirektiv till sina respektive bostadsbolag och dels att ställa ett antal allmänt hållna frågor om deras syn på bostads- marknaden inom kommunen. I den andra fasen riktade vi blickarna mot de kommunala bostads- bolagen för att genomföra intervjuer med personer inom bolaget som Måsta man ha tur? ansvarar för marknads- och uthyrningsfrågor. Förhoppningen var att här kunna få en tydligare bild av vilka villkor som bolagen ställer vid uthyrning och få en förståelse för hur bolagen arbetar med tolkningar av dessa villkor och vem eller vilka som faktiskt godkänner, alternativt inte godkänner, en sökande. Intervjuerna skulle också undersöka förekomsten av eventuella ungdomsregler samt tydliggöra vad ungdomar generellt sätt efterfrågar på bostadsmarknaden. Dessutom ville vi fråga de kommunala bostads- bolagen om deras hantering av andrahandsuthyrningar och erfarenheter av denna företeelse. I den första fasen inleddes arbetet med att sammanställa den elek- troniska enkät som senare skulle skickas till kommunerna. Enkäten innehöll ett brev som beskrev syftet med studien och som kortfat- tat presenterade uppdragsgivaren och inblandade i projektet (se bilaga 1). Vidare ställdes fem frågor av allmän karaktär varav de tre första gav svaranden möjlighet att välja mellan ett antal redan givna svarsalternativ. Dessa tre frågor löd som följer: Vilken är kommunens allmänna bedömning av bostadsmarknaden i den egna kommunen? Är ungdomars boende ett problem i och för kommunen? (Med ung- domar avses på ett ungefär åldersgruppen 19–) Hur ser kommunens bostadsförmedling ut?