sou · GWB347 · 2008-05-09 00:00:00 — sig att avtalet upphör att gälla, och 2. hyresvärden avser att åter- ställa eller har återställt lägen- heten för samma ändamål som den hade före händelsen. Förfaller avtalet har hyres- gästen rätt till ersättning för skada, om hyresvärden är vållande till händelsen eller inte utan dröjsmål lämnar meddelande om denna till hyresgästen. Meddelar en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägen- hetens beskaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet, upphör avtalet att gälla, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Om det förhållande som föranlett beslutet beror på försummelse av hyresvärden eller om denne ej utan dröjsmål lämnar hyresgästen meddelande om beslutet, har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägen- heten än som anges i 10 § första stycket och är skadan inte av- hjälpt när lägenheten skall till- trädas eller är lägenheten i öv- rigt, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande: Uppkommer före hyrestidens början skada på lägenheten utan att avtalet förfaller enligt 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten ska till- trädas eller är lägenheten i öv- rigt, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande: 1.Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. 2.Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyres- värden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit av- hjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp. 3.För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. 4.Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse. Om hyresavtalet avser en Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden bostadslägenhet, får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). (åtgärdsföreläggande). föreläggande meddelas av hyres- föreläggande meddelas av hyres- nämnden efter ansökan av hyres- nämnden efter ansökan av hyres- I fråga om åtgärdsföre- I fråga om åtgärdsföre- läggande gäller i övrigt vad som läggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 § andra och föreskrivs i 16 § andra och fjärde–sjätte styckena. femte–sjunde styckena. Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i befintligt skick gäller 1.för bostadslägenheten första stycket och 2.för lokalen första stycket 1–4, endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet. 16 § Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller också, om 1.lägenheten skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, 2.hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket, 3.hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller 4. myndighet under hyres- 4. myndighet under hyres- tiden meddelar beslut som avses tiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § i 10 § tredje stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anled- utan att hyresgästen givit anled- ning till det, dock ej förrän be- ning till det, dock ej förrän be- slutet länder till efterrättelse. slutet länder till efterrättelse. Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyres- gästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om an- sökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen. kan med bindande verkan träffa kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla att enligt första stycket erhålla nedsättning av hyran för hinder nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter ut- följd av att hyresvärden låter ut- föra arbete för att sätta lägen- heten i avtalat skick eller för att 1. arbete för att sätta lägen- heten i avtalat skick, 2. arbete i lägenheten eller övrigt eller annat arbete som sär- fastigheten i övrigt som omfattas skilt anges i avtalet. dighet och inte innebär om- fattande ombyggnader (sedvanligt underhåll), eller 3. annat arbete som särskilt anges i avtalet. Även om avtal har träffats en- ligt tredje stycket 2 kvarstår hyres- gästens rätt till nedsättning av hyran, om arbetet har tagit än hyresgästen haft anledning att räkna med eller medfört på- tagliga och svårförutsebara olägen- heter för hyresgästen. Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs. ansökan har gjorts eller före- ansökan har gjorts eller före- ligger fall som avses i fjärde ligger fall som avses i femte bestämmelser om verkan av att bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rätte- tredje mans deltagande i rätte- Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighets- registrets inskrivningsdel, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk. Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor. Vid prövningen av om andra särskilda skäl talar emot bytet gäller följande. Om hyresvärden visar omständigheter som ger an- ledning anta att otillåten ersätt- ning lämnas för lägenheten, är det 1. från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, på sätt som för uppsägning anges i 8 § har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till social- nämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller2. från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, på sätt som för uppsägning anges i 8 § har delgetts underrättelse om att27 hyresgästen som ska visa att sådan otillåten ersättning inte före- kommer. Första stycket gäller inte, om 1.lägenheten hyrs i andra hand, 2.lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad, 3.lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus, 4.lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller 5.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat i följd. Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämn- den om tillstånd som avses i första stycket. Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos läns- styrelsen enligt 21 § 1. från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har del- getts underrättelse om att han genom att betala hyran på an- givet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsäg- ningen och anledningen till denna lämnats till socialnämn- den i den kommun där lägen- heten är belägen, eller 2. från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts under- rättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyres- I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått . En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjsmålet endast har avsett sådan höj- ning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 d § tredje stycket. Vad som sagts nu skall gälla till dess att en månad förflutit från det att hyresnämndens eller beslut har vunnit laga kraft. En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostads- lägenhet, skiljas från lägenheten om 1.socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betal- ningsansvaret för hyran, eller 2.hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans. Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyl- dig att flytta än efter det att hyresrätten förverkats. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket. Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när 1.hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp av- talet att upphöra , 2.hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas, 3.huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 4.huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppen- bart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 5.lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 6.avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upp- låtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som inne- hade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 7.hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställ- ningen har upphört, 9.hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än , hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyres- förhållandet, eller 10.det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Vid prövning enligt första stycket 2 ska särskild hänsyn tas till om hyresvärden uppmanat hyresgästen att vidta rättelse. Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyres- gästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning. Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyres- gästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset. Ett meddelande som avses i Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 46 § eller 54 a § skall anses lämnat andra stycket, 54 § eller 54 a § när det har avsänts i rekommen- ska anses lämnat när det har av- derat brev till mottagarens van- sänts i rekommenderat brev till I fall som avses i 24 § mottagarens vanliga adress. är det dock tillräckligt att med- som avses i 24 § är det dock till- delandet är avsänt på annat ända- räckligt att meddelandet är av- sänt på annat ändamålsenligt sätt. Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyres- värden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a–f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 e, 62 eller 64 § får över- klagas från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45 a, 56 eller 59 § får inte överklagas. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a–f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 45 a, 49, 52, 54, 55 e, 56, 62 eller 64 §§ får överklagas från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 35, 40, eller 59 §§ får inte överklagas. Denna lag träder i kraft . lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ska införas en ny paragraf, 13 b §, av följande lydelse. Åberopar hyresvärden vid tvist enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken dröjsmål med betalning av hyran eller störningar i boendet, ska hyres- nämnden lämna underrättelse om uppsägningen och anledningen till denna till socialnämnden i den kommun där lägenheten är be- lägen, om inte hyresvärden redan lämnat en sådan underrättelse. Underrättelsen till social- nämnden ska lämnas . Denna lag träder i kraft . lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) Härigenom föreskrivs att 2 kap. 8 § och 7 kap. 32 § bostads- rättslagen (1991:614) ska ha följande lydelse. En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att för- värva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en hyresgäst i huset inträde i föreningen. Detta gäller dock inte om 1.hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upp- låtas med bostadsrätt, 2.hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt, eller 3.sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen. Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hyresgäst inträde i föreningen, om 1.denne inte var hyresgäst i huset när bostadsrättsföreningen förvärvade det, eller 2. hyresgästen ansökt om 2. hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare medlemskap i föreningen senare än efter föreningens för- än efter det att hyresgästen värv av huset. fått underrättelse om föreningens beslut att förvärva huset och om ettårsfristen samt föreningen för- Medlemskap får inte vägras på grund av bestämmelsen i andra stycket 1, om hyresgästen var make eller på något annat sätt när- stående till den som innehade hyresrätten när föreningen för- värvade huset och hyresrätten övergått till hyresgästen enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken. Hyres- gästen måste dock ha ansökt om medlemskap inom den tid som an- ges i andra stycket 2 eller, om det är förmånligare för hyresgästen, senast efter den dag då hyresrätten övertogs. Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 9 §, 12 a §, 16 §, 18 § 1, 20 § första stycket, 23 § första stycket 1 b eller 31 § första stycket eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträf- fande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §. Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 9 §, 12 a §, 16 §, 18 § 1, 20 § första stycket, 23 § första stycket 1 b eller 31 § första stycket eller 2 kap. 8 § andra stycket 2 eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, ska föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträf- fande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §. Denna lag träder i kraft . Regeringen beslutade vid regeringssammanträde att tillkalla en särskild utredare för att se över reglerna i 12 kap. jordabalken och vissa frågor i den hyresrättsliga lagstiftningen i övrigt (Dir. 2006:85). Genom tilläggsdirektiv, beslutade vid regeringssammanträde (Dir. 2007:9), har upp- draget i vissa delar återkallats som utredaren har fått i uppdrag att överväga ytterligare frågor. Direktiven i sin helhet redo- visas i Bilaga 1 och 2. Direktiven innebär att utredaren ska uppmärksamma vissa frågor som gäller förfarandet vid uppsägning till hyrestidens ut- gång. Även vissa andra i direktiven angivna frågor som gäller hyreslagstiftningen ska utredas, däribland om hyresgästers rätt att installera parabolantenner eller liknande anordningar bör stärkas och vad som bör krävas för att en lägenhet ska anses så förstörd att hyresavtalet ska anses förfallet. Utredaren ska också överväga om förbudet enligt bostadsrättslagen (1991:614) mot att med bostads- rätt upplåta lägenhet som är upplåten med hyresrätt (förbudet mot dubbelupplåtelse) och systemet med underrättelse till social- nämnden i samband med vissa uppsägningar som rör bostadsrätt ska vara kvar. Enligt direktiven ska utredaren slutligen göra en genomgripande språklig och redaktionell översyn av hyreslagen. Utredningsarbetet har i en första etapp inriktat sig på de materiella frågorna, vilka behandlas i detta delbetänkande. Den språkliga och redaktionella översynen av hyreslagen och därmed sammanhängande frågor kommer att behandlas för sig, och av- sikten är att redovisa dem i ett senare betänkande. De förslag till författningsändringar som lämnas i detta betänk- ande leder i vissa fall till att redan långa paragrafer i hyreslagen blir ännu längre. I vissa fall kan också ändringar av redaktionell karaktär vara motiverade i de aktuella paragraferna, t. ex. i stycken som inte berörs av våra förslag. Förslag till den typen av ändringar lämnas emellertid inte . Avsikten är att i stället göra sådana ändringar vid den språkliga och redaktionella översyn av hyreslagen som ska ske i nästa fas av utredningsarbetet. Det har hållits nio samman- träden med sakkunniga, experter och deltagare i den till utredningen knutna referensgruppen. Under utredningsarbetet har synpunkter inhämtats från (angående frågan om förbud mot dubbelupplåtelse), och representanter från Samverkansgruppen för öppen (angående frågan om rätten att installera parabolantenn eller motsvarande anordning), (angående frågan om förstörd lägenhet) och BAHS, ett samarbets- organ där bl.a. ett antal av hyresnämnderna och , avdelning 16, är representerade (angående frågorna om hyresgästers rätt att byta sin lägenhet mot annan bostad och överklagande av hyresnämndens beslut). Vidare har upplysningar inhämtats från om dess arbete med frågan om ny lagstiftning rörande ägarlägenheter. Samråd har skett med Utredningen om allmännyttans villkor (M 2005:04) och Utredningen om privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden (M 2006:07). Samråd har vidare ägt rum med angå- ende förslagens konsekvenser för företagen. Arbetet har bedrivits i nära samarbete med experterna och representanterna i referensgruppen. De står också bakom de förslag som läggs fram, med följande undantag. Representanten från står inte bakom förslaget beträffande delgivning av underrättelse enligt 44 § hyreslagen (jfr avsnitt 5.6.6). Represen- tanterna från Fastighetsägarna och SBC ekonomisk för- ening har en avvikande åsikt beträffande överklagandeförbudet i bytesärenden (jfr kapitel 7). Den sistnämnde har en avvikande åsikt också i frågan om ett eventuellt partiellt hävande av förbudet mot dubbelupplåtelse (jfr kapitel 8). Mot bakgrund av det nära sam- arbetet och den enighet som råder kring förslagen har betänkandet skrivits i vi-form. I de första kapitlen behandlas de frågor som är uteslutande av hyresrättslig karaktär. Hit hör hyresnedsättning vid underhålls- arbeten, frågan om när en lägenhet ska anses förstörd samt hyres- gästens rätt att byta sin lägenhet mot en annan bostad och den därmed sammanhängande frågan om åtgärder mot olaglig handel med hyreskontrakt. Hit hör också anmaningar och rättelser vid uppsägning och frågan om rätten för hyresgäster att installera para- bolantenn eller liknande anordning bör stärkas. Slutligen behandlas frågan om överklaganderätt beträffande hyresnämndens beslut. De två följande avsnitten har anknytning till ombildning av hyresrätt till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. I dessa avsnitt behandlas först frågan om ett eventuellt avskaffande av förbudet mot dubbelupplåtelse och därefter hur bostadsrättslagens bestäm- melser om ombildning från hyresrätt till bostadsrätt kan ändras i syfte att förhindra att hyresgäst som inte haft kännedom om ombildningen utestängs från möjligheten att förvärva sin lägenhet. Slutligen övervägs en fråga som uteslutande gäller bostadsrätt. Den handlar om underrättelse till socialnämnden vid uppsägning av bostadsrätt. Enligt direktiven ska vi överväga om möjligheten att avtala bort rätten till hyresnedsättning vid underhållsarbeten bör preciseras i hyreslagen och om den bör begränsas, t.ex. genom att begreppet sedvanligt underhåll ges en snävare innebörd än . Enligt 15 § hyreslagen är utgångspunkten att hyresvärden ska hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Beträffande bostadslägenheter gäller som grundregel att hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ska ombesörja målning, tapetsering och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Den omständigheten att hyresvärden låter reparera alternativt upprusta lägenheten eller andra delar av huset som rymmer lägen- heten kan dock i sig medföra en inskränkning i hyresgästens nyttjanderätt och därmed utgöra en brist. Denna situation omfattas av regleringen i 16 § första stycket 3 och tredje stycket samt 11 § hyreslagen. Av den regleringen följer till att börja med att hyresvärden riskerar olika påföljder om det uppstår hinder eller men i nyttjande- rätten utan hyresgästens vållande. Hyresgästen kan då under vissa närmare angivna förutsättningar vara berättigad till uppsägning av hyresavtalet, skadestånd eller hyresnedsättning. I fråga om nedsättning av hyran föreskrivs, till skillnad från vad som gäller för uppsägning av avtalet och skadestånd, inte några särskilda krav för att hyresgästen ska vara berättigad till nedsätt- ning.