sou · GWB375 · 2008-08-27 00:00:00 — Ett sätt är att förbättra möjligheterna att snabbt erhålla ersättning. Även andra åtgärder bör dock övervägas, vilket kommer att diskuteras ytterligare i det följande. Underlätta för förvaltare att sköta sitt jobb Vi bedömer att det inte är möjligt att föreslå någon sanktion mot de fastighetsägare som utsätter tvångsförvaltare för ogrun- dade rättsliga åtgärder. Ett problem som förekommer vid tvångsförvaltaruppdrag i är att fastighetsägaren regelmässigt överklagar samtliga förvaltarens beslut avseende förvaltningen, liksom förvaltarens redovisningar och ersättningsanspråk. Fastighetsägaren vidtar dessutom andra rättsliga åtgärder mot förvaltaren. Det har exem- pelvis förekommit att fastighetsägaren ansökt om betalningsföre- läggande samt ingett konkursansökan mot tvångsförvaltaren. Fas- tighetsägaren har naturligtvis inte haft någon framgång i det långa loppet, men sammantaget har alla de vidtagna åtgärderna inneburit att förvaltaren fått ägna mycket tid till sådant som inte har med fastighetsförvaltningen att göra. Man kan självklart inte stänga möjligheten att vidta rättsliga åtgärder för fastighetsägaren. Det finns däremot kanske skäl att överväga om det skulle gå att införa en bestämmelse om sanktion i bostadsförvaltningslagen mot den fastighetsägare som trakasserar förvaltare på ett sätt som inte är annars sanktionerat. Upprepade konkursansökningar, ansökan om betalningsföreläggande och grundlösa överklaganden kanske skulle kunna utgöra grund för en (ekonomisk) sanktion. Skäl som talar för en sådan reglering är att det naturligtvis är önskvärt att låta tvångsförvaltare ägna sig åt sitt huvudsakliga upp- drag och att slippa bli ansatta av fastighetsägare. Det finns dock skäl som talar emot införandet av en bestämmelse av angivet slag. För det första är det, lyckligtvis, mycket sällsynt förekommande att en fastighetsägare beter sig på detta sätt. Det skulle därför bli fråga om en reglering som skulle tillämpas väldigt sällan. För det andra är det svårt att stänga över- klagande- jämte klagandemöjligheter för fastighetsägare, utan att träda deras rättssäkerhet för när. Detta senare skäl är enligt vår mening så tungt vägande att det utesluter en sådan reglering som diskuterats ovan. Vår bedömning är att det inte bör införas någon bestämmelse om tvångsförsäljning. Ett annat sätt att hantera obstruerande fastighetsägare som står under tvångsförvaltning på, skulle kunna vara att införa en bestämmelse om tvångsförsäljning. Detta föreslog också utredning i samband med förslaget om förvaltningsförbud. Tanken var att låta tvångsförsälja fastighetsägarens fastighetsbestånd när fastighetsägaren var föremål för förvaltningsförbud och det fanns skäl att anta att denne inte skulle förbättra sitt beteende mot hyresgästerna. Avsikten var att hyresnämnden skulle meddela föreläggande för fastighetsägaren att försälja fastigheten eller fastigheterna, men att fastighetsägaren själv skulle ombesörja för- säljningen. Lika med förslaget om förvaltningsförbud genomfördes inte heller förslaget om tvångsförsäljning. finns en möjlighet för kommunen att väcka talan om inlösen (28 §). Enligt uppgift till utredningen utnyttjas dock denna möjlighet inte alls, eller i alla fall mycket sällan. Skälet härför är att mycket få kommuner är intresserade av att köpa en misskött fastighet av en fastighetsägare som kan förväntas ställa till med problem också efter det att fastigheten bytt ägare. Det som redovisats är naturligtvis problem som kan förvän- tas uppstå också vid en tvångsförsäljning till annan än kommunen. Det kan därför förutsättas att det kan bli svårt att hitta intresserade köpare till en fastighet som tvångsförvaltas. Som angetts ovan till- hör det också undantagsfallen att fastighetsägare är så pass besvär- liga. Med hänsyn till det nu anförda, och då det som sagt redan finns en bestämmelse om inlösen, finner vi inte anledning att före- slå en sådan långtgående bestämmelse som tvångsförsäljning ändå innebär. Vårt förslag: Det ska inte längre krävas särskilda skäl för att förvaltare ska erhålla arvode oftare än en gång varje kalenderår. I 25 § bostadsförvaltningslagen regleras förvaltarens arvode. Där framgår att skäligt arvode ska bestämmas för varje kalenderår. Om särskilda skäl föreligger kan arvodet bestämmas . Arvodet ska utgå ur fastighetens avkastning eller, om hyresnämn- den bestämmer det, betalas av fastighetsägaren personligen. Enligt andra stycket kan också förvaltaren begära förskott av kommunen på sådant, av hyresnämnden fastställt, belopp som ska betalas av fastighetsägaren personligen. Som Stadsmuren uppgett i sina svar på utredningens frågor, för- håller det sig så att tvångsförvaltare regelmässigt får vänta på att få sina uppdrag ersatta. Om ersättningsanspråket överklagats kan det dröja ännu längre. Det är naturligtvis inte attraktivt för en uppdragstagare att behöva vänta så länge på att få sitt uppdrag ersatt. Fråga är därför om man bör ändra bestämmelsen så att förvaltaren får rätt till arvode oftare än vad som är fallet. Det är i första hand två problem som uppkommer vid en sådan ändring. Det ena problemet är att hyresnämndernas arbetsbelast- ning kan förväntas öka något, då de antagligen kommer att få pröva arvodesfrågorna oftare. Detta är emellertid ett förhållandevis litet problem, givet de få antal ärenden om tvångsförvaltning och för- valtningsåläggande som förekommer . Det andra problemet är att redovisning avseende uppdraget enbart ges in en gång , senast efter föregående års utgång (se 22 §). Det medför att om man ökar frekvensen av arvodesutbetalningar till , kan det innebära att hyresnämnden får ett sämre underlag för de utbetalningar som lig- ger längre ifrån den dag redovisningen inlämnades. Detta problem förutsågs dock redan i förarbetena.TPF21FPT Man angav då att förvaltare (särskilt ensamförvaltare) som har behov av arvode oftare än en gång vid varje arvodesframställning hade att presentera ett erforderligt beslutsunderlag. Det skulle därför inte behöva innebära något större bekymmer att göra flera arvodesutbetalningar till en tvångsförvaltare. Det bör inte ske så ofta som en gång , då detta skulle innebära att hyresnämnderna får pröva arvodesfrågan väl ofta, men t.ex. kvartalsvis torde gå bra. 21TP PT Prop. 1976/77:151 s. 107. Vår bedömning är att det inte finns något lämpligt sätt att för- enkla instansordningarna. Som framgår av Stadsmurens svar på utredningens frågor kan det ibland vara ett problem med så många olika instanser till vilka överklagande, respektive väckande av talan, av beslut om tvångsför- valtning och därmed uppkomna beslut kan ställas. Såvitt kan utläsas rör det sig om fastighetsdomstol, hyresnämnd, respektive allmän domstol (tingsrätt). Det är självklart önskvärt att förenkla beslutsgångarna så långt möjligt. Det går emellertid inte att ändra systematiken helt i för- hållande till övrig lagstiftning. Det kan t.ex. inte bli aktuellt att väcka talan om civilrättsliga anspråk mot tvångsförvaltaren annat än i allmän domstol. Enligt nu gällande regler ska fastighetsägaren från det att redovisningen mottogs av hyresnämnden väcka talan vid fastighetsdomstol. Denna bestämmelse fanns redan i den gamla tvångsförvaltningslagen och ändrades inte vid införandet av nuva- rande bostadsförvaltningslag.TPF22FPT Ett skäl härför var att fastighetsäga- ren också skulle kunna föra en skadeståndstalan mot förvaltaren på grund av dennes eventuella försummelse, dvs. en vanlig civilpro- cess. Detta framstår också som det största hindret för att kunna ändra nuvarande ordning, exempelvis genom att lyfta över klan- dertalan till hyresnämnd och . Den bakomliggande tanken bakom en klandertalan är att den ska ske i enlighet med civilprocessuella regler. Att ändra detta och låta hyresnämnd pröva talan är inte rimligt. Ytterligare ett problem är att hyresnämnden skulle bli såväl till- synsmyndighet som beslutande myndighet. Det är sällan lämpligt att blanda ihop två roller på detta vis. Vi finner det således inte vara en framkomlig väg att ändra instansordningen för av redovisning genom att lyfta bort det från fastighetsdomstolarna och lägga det på hyresnämnd och i stället. Sammanfattningsvis har vi inte kunnat finna något lämpligt sätt att förenkla de befintliga beslutsgångarna. 22TP PT Prop. 1976/77:151 s. 74 och 104 f. Vi bedömer att ingen ändring bör göras av gällande regler för innehållet i förvaltares uppdrag. Det förefaller vara förhållandevis vanligt förekommande att det vid tvångsförvaltning saknas tillräckliga medel för att kunna sköta för- valtningen på ett tillfredställande sätt. Det är säkert inte ovanligt att en orsak till att fastighetsägaren vanskött förvaltningen är att ägarens ekonomiska förutsättningar är dåliga av ett eller annat skäl. Att en annan förvaltare träder in behöver inte innebära att den dåliga ekonomin förbättras. Det kan till och med gå så långt att fastighetsägaren tvingas i konkurs, medan ett beslut om tvångsför- valtning löper. Tvångsförvaltaren tvingas i fall av dålig ekonomi att prioritera bland såväl förvaltningsåtgärder som borgenärer. Det har från förvaltarhåll efterlysts fler riktlinjer från lagstifta- rens sida hur dessa prioriteringar bör göras, dvs. vilka åtgärder respektive betalningar som bör ske först. Lagstiftaren valde explicit att inte detaljreglera hur förvaltaren skulle prioritera bland skulder och utgifter.TPF23FPT Man överlämnade i stället till tvångsförvaltaren att bedöma vad som var mest angeläget i en situation där fastighetens medel inte räckte till. Man underströk dock att det inte var förvaltarens uppgift att till varje pris hålla fastigheten kvar i fastighetsägarens ägo. Lagstiftaren var också ense med dåvarande att det var förvaltarens huvuduppgift att söka bota bristerna i förvalt- ningen som föranlett beslutet om tvångsförvaltning. Man ville dock inte generellt slå fast att förvaltaren i alla situationer i första hand skulle avsätta medel för att avhjälpa dessa brister. Det kunde finnas lägen där det exempelvis var lämpligare att betala räntor och/eller amorteringar före underhållskostnader eller motsvarande. Med hänsyn till det anförda överlämnades bedömningen till förvaltaren. Det förefaller ogörligt att lagstiftningsvägen avgöra vilka skul- der eller utgifter som ska prioriteras. Det kan, som också följer av resonemanget ovan, förhålla sig olika från fall till fall beroende av vilken ekonomisk situation som föreligger. Enligt vår uppfattning är det därför svårt att tillmötesgå detta önskemål från förvaltarna, och vi lämnar inte något sådant förslag. 23TP PT Prop. 1976/77:151 s. 62 ff. Upphävandet av förvärvslagen med följdändringar samt de föreslagna ändringarna i bostadsförvaltningslagen bör träda i kraft . Många av de avtal om förvärv som finns på hyres- fastighetsmarknaden innehåller en klausul som villkorar köpet med anledning av förvärvstillståndsprövningen, dvs. det krävs att förvärvet ges tillstånd av myndigheterna för att köpet ska gå igenom. Det är angeläget att om möjligt undvika oklarheter i avtalsförhållandena i samband med ett upphävande av förvärvs- lagen. Därför gör vi bedömningen att det behövs en övergångs- bestämmelse för ärenden om förvärvstillstånd. Vi föreslår en bestämmelse som innebär att de vid upphävandedatumet inne- liggande ärendena om förvärvstillstånd hos hyresnämnderna och ska slutföras. Vad gäller förköp av aktier, är vår bedömning att också här bör en särskild övergångsbestämmelse införas. Den innebär att förvärvs- lagens bestämmelser ska tillämpas om anmälan om förköpet enligt 13 § gjorts under lagens giltighetstid. I fråga om de ärenden om tvångsförvaltning som redan är under handläggning hos hyresnämnder och , får den nya lagstiftningen tillämpas från ikraftträdandedagen. Detta gäller även om ansökan om lagfart gjorts innan den nya lagstiftningen trätt i kraft (jfr. 2 a §). De förslag som lämnas innebär att förvärvslagen ska avskaffas. Vi föreslår vidare att bostadsförvaltningslagen ska ändras på så sätt att det dels ska bli lättare att åstadkomma att nya fastighetsägare blir föremål för tvångsförvaltning eller förvaltningsåläggande, dels ska krävas mindre allvarliga missförhållanden för att det ska bli aktuellt med förvaltningsåläggande samt dels att förvaltare ska kunna få ersättning för sitt uppdrag oftare än en gång per kalender- eller räkenskapsår. Övriga förslag är följdändringar med anledning av nu nämnda ändringar i förvärvslagen och bostadsförvaltnings- lagen. Att avskaffa förvärvslagen kommer att innebära att det blir lättare än att köpa och sälja hyresfastigheter. Det finns därför goda skäl att anta att det kommer att bli en större rörlighet på hyresfastighetsmarknaden. Det finns också goda skäl att anta att antalet utländska aktörer kommer att öka och att det därmed kommer in mer kapital på marknaden. Ett avskaffande av förvärvslagen kommer att leda till att hyres- nämnder och blir av med en resurskrävande ärendetyp. I förlängningen innebär det därför besparingar för hyresnämnder och . Å andra sidan kommer förändringarna i bostadsförvaltningslagen att medföra ett ökat antal ärenden i hyresnämnder och . Det gäller särskilt om syftet med ändringen i 2 § bostadsförvaltningslagen, att ingripandeformen för- valtningsåläggande ska få någon praktisk betydelse och användning, Hyresnämnder och kommer därför troligen att drabbas av högre kostnader på grund av ändringarna i bostads- förvaltningslagen. De besparingar ett avskaffande av förvärvslagen medför kommer dock sannolikt att kompensera de ökade kostna- derna på grund av bostadsförvaltningsärendena. Det är i allt fall vår bedömning att förslagen inte kommer att åsamka staten några ökade kostnader totalt sett. Om förvärvslagen avskaffas kommer kommunerna att kunna spara in resurser som går till förvärvsprövningen. har exempelvis två heltidsanställda som ägnar sig åt förvärvs- och förköpsprövningar, har runt en och en halv tjänst och har två heltidsanställda. Det innebär alltså administrativa – och därigenom kostnadsmässiga – bespa- ringar att avskaffa förvärvslagen. Då en hel del av förköps- och för- värvsprövningen görs parallellt, är det inte möjligt att dela upp kostnaderna för dessa. Under förutsättning att förköpslagen inte bibehålls kan dessa besparingar för hela landet beräknas uppgå till , baserat på ett antagande om att runt 20 årsarbetskrafter kan sparas in. För företagen innebär ett avskaffande av förvärvslagen att admi- nistrativa bördor försvinner. Det innebär bl.a. minskade kostnader , administration och eventuellt anlitande av ombud. Enligt beräkningar från – som bygger på uppskattningar av kostnaderna i nedlagd tid hos företagen – kostar ärendena enligt förvärvslagen för företagen, medan ären- dena enligt förköpslagen kostar cirka 350 000 kr.TPF1FPT Detta är de kost- nader som företagen har i ett genomsnittligt ärende, dvs. under förutsättning att de inte tvingas komplettera ansökan/anmälan eller blir indragna i ett mer långvarigt förfarande. Beloppet innefattar inte heller eventuella kostnader för anlitande av ombud. För det fall kommunerna vill ha en förköps- eller förvärvsprövning blir natur- 1TP PT Enligt beräkningar skedde 3 398 stycken anmälningar enligt förvärvslagen till kommunerna . ligtvis kostnaderna mycket högre. Besparingarna är därför än större för de förvärvare som annars skulle ha fått gå igenom en fullständig förvärvsprövning, dvs. också i hyresnämnd och hovrätt. För att förenklingarna och tids- jämte kostnadsbesparingarna ska nå sin fulla potential förutsätts dock att också förköpslagen avskaffas. Om förköpslagen bibehålls i någon form, kommer för- enklingarna respektive besparingarna att bli mindre. Hur mycket mindre är svårt att förutse, eftersom det också beror på hur stora delar av den nuvarande förköpslagen som eventuellt kommer att behållas. Vissa led i de bägge prövningarna måste också antas ha kunnat göras parallellt – både i kommunerna och för sökandena. Det blir därför inte helt rättvisande att använda sig av siffror. Men slutsatsen att de fulla effekterna av vårt förslag inte kommer att förverkligas om förköpslagen behålls är förhållandevis enkel att dra. Förändringarna i bostadsförvaltningslagen kan, för de fastig- hetsägare som inte sköter sina åligganden på ett tillfredsställande sätt, innebära ökade kostnader, då såväl tvångsförvaltning som för- valtningsåläggande medför kostnader. Det kan antas att de båda formerna av ingripanden kommer att bli något vanligare. Det kommer dock inte drabba de hyresfastighetsägare som förvaltar sina fastigheter på ett tillfredsställande vis. För dessa fastighets- ägare – vilka utgör en helt överväldigande majoritet – innebär för- slagen inte några ytterligare pålagor alls. Övriga fastighetsägare, den lilla minoritet som inte sköter sina åligganden som fastighets- ägare och mot vilka ingripanden kommer att ske, kan förutsättas tillhöra en grupp av fastighetsägare som sannolikt inte hade erhållit förvärvstillstånd enligt förvärvslagen. I förhållande till dagens läge blir de totala pålagorna på företagen betydligt mindre, eftersom åtgärder enligt bostadsförvaltningslagen enbart går ut över ett litet antal fastighetsägare som de facto inte förvaltat sina fastigheter på ett tillfredsställande sätt, medan nuvarande förvärvslag drabbar samtliga förvärvare av hyresfastighet samt vissa aktier och andelar, oavsett skötsamhet. Hur många fler fastighetsägare som kommer att träffas av ändringarna i bostadsförvaltningslagen är dock inte möjligt att förutse. För hushållen kan ett avskaffande av förvärvslagen medföra att hyresgäster kan få hyresvärdar som tidigare blev stoppade genom förvärvsprövningen. Det kommer dock inte att bli särskilt långva- rigt, då hyresgästerna har fått lättare att åstadkomma förvaltnings- åläggande och tvångsförvaltning och därigenom kan – i vart fall tillfälligt – komma till rätta med en oseriös hyresvärd. Men i för- hållande till dagsläget kan förändringarna komma att medföra att en sådan hyresvärd får verka ett tag innan denne kan stoppas av bestämmelserna i bostadsförvaltningslagen. Ett avskaffande av förvärvslagen skulle också kunna innebära att fler oseriösa fastighetsägare än kommer att uppträda på mark- naden. Det är emellertid vår övertygelse att dessa blir stoppade av bostadsförvaltningslagens bestämmelser, om än i ett senare skede. 7.1Förslaget till lag om upphävande av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Härigenom föreskrivs att lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. ska upphöra att gälla . Bestämmelserna om förköpsrätt vid aktieöverlåtelse ska dock fort- farande tillämpas, om en kommun före gjort anmä- lan enligt 13 § första stycket att beslut att utöva förköpsrätt har fattats. För ärenden om förvärvstillstånd där ansökan ingetts till hyres- nämnden före ska bestämmelserna i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillämpas till dess ärendet avgjorts. Förvärvslagen bör lämpligen upphöra att gälla vid utgången av . Som angetts tidigare föreligger det med hänsyn till parterna på hyresfastighetsmarknaden ett behov av att reglera de ärenden som ännu inte avgjorts när förvärvslagen upphör att gälla. På ärenden som initierats i hyresnämnd innan lagen upphör ska förvärvslagens regler tillämpas till dess ärendet avgjorts. Detta gäller också ären- den som överklagats till och inte avgjorts lagen upphör att gälla. Med avgjorts avses således att ett lagakraft- vunnet beslut har fattats. Att förvärvslagen nu föreslås upphävas har dock ingen inverkan på de avtal som tidigare blivit ogiltiga p.g.a. förvärvslagens bestämmelser. Vad gäller förköp av aktier innebär övergångsbestämmelsen att förvärvslagens bestämmelser ska tillämpas om anmälan om förkö- pet enligt 13 § gjorts under lagens giltighetstid. 7.2Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) Försummar fastighetsägaren vården av fastigheten eller underlåter denneU U att vidtaU U angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller framgår det på annat sätt att fastighetenU inte förvaltasU på ett för de boende godtagbart sätt, får hyresnämnden besluta attU ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning). Om bristerna i fastighetsägarens förvaltning är av mindre allvarligt slag, får hyresnämnden i stället ålägga fastighetsäga- ren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltnings- åläggande). BeslutU om tvångsförvaltningU får också meddelas om fastighetsäga- ren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma. Paragrafen har behandlats i avsnitt 4.2.3. I första stycket har för det första vissa redaktionella och språkliga ändringar gjorts. För det andra har det tidigare sista ledet ändrats till att enbart behandla tvångsförvaltning. För det tredje har en helt ny mening förts in som behandlar förvaltningsåläggande. De språkliga ändringarna syftar till att markera att det också kan vara fråga om en juridisk person som är fastighetsägare. Vad gäller ändringen i det som var det sista ledet anges i den nu gällande lagtexten att hyresnämnden får besluta om särskild förvaltning, varvid avses både tvångsförvaltning och förvaltnings- åläggande. Genom ändringen klargörs att kriterierna i första ledet i första stycket hädanefter endast ska hänföra sig till beslut om tvångsförvaltning. Någon saklig ändring i dessa kriterier åsyftas inte, utan tanken är att det fortfarande ska vara samma krav för beslut om tvångsförvaltning som tidigare (se avsnitt 2.2.2). I och med ändringen utmönstras det tidigare gemensamma begreppet särskild förvaltning och det måste nu preciseras vad som avses med en ansökan. Det finns emellertid inget som hindrar att sökanden i sin ansökan till hyresnämnden i första hand yrkar den ena ingripandeformen och i andra hand den andra formen av ingripande. torde då inte vara bunden av en eventuell rangordning, utan kan själv bedöma vilken åtgärd som är bör dock inte kunna besluta om någon annan ingripandeform än den sökanden begärt. Den sista meningen i första stycket är en helt ny bestämmelse. Syftet med bestämmelsen är, såsom utvecklats i avsnitt 4.2.3, att förvaltningsåläggande ska kunna meddelas vid mindre allvarliga brister i förvaltningen än som krävs för tvångsförvaltning. Graden av missförhållanden ska alltså vara lägre än vid tvångsförvaltning. Den skillnad som avses är att förvaltningsåläggande ska kunna tillgripas så snart det förekommer konstaterade brister i fastig- hetsförvaltningen. Genom hänvisningen till första stycket klargörs att bristerna i fastighetsförvaltningen ska vara sådana att de har påverkat de boende i fastigheten. Det krävs således fortfarande att hyresgästerna mer allmänt känt av olägenheterna. Det räcker inte att en enskild hyresgäst lidit av en dålig förvaltning. I det läget får hyresgästen hänvisas till åtgärdsföreläggande enligt 16 § hyreslagen. Hyresgästerna ska emellertid inte behöva vänta och samla på sig flera incidenter eller olägenheter, såsom fallet ofta är . Den nedre gränsen för att kunna meddela ett förvaltningsåläggande är således att utredningen visar att det förekommit brister i fastig- hetsförvaltningen som är sådana att de mer allmänt har påverkat hyresgästerna. Avsikten är ytterst att förvaltningsåläggande faktiskt ska bli en använd ingripandeform. Det är inte tänkt att förfarandet i övrigt ska skilja sig från gäl- lande rätt. ska ha samma möjligheter som att indirekt påverka förvaltningsavtalets innehåll och utformning. I andra stycket har gjorts en justering till följd av ändringen i första stycket. Det klargörs således att det bara är beslut om tvångsförvaltning som kan följa på en sådan underlåtenhet som behandlas i andra stycket. Skälet för detta har angetts i avsnitt 4.2.3.