sou · GVB314 · 2008-01-01 00:00:00 — För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Beställningsadress: kundtjänst 106 47 Orderfax: Ordertel: E-post: Internet: Svara på remiss. Hur och varför. Statsrådsberedningen, 2003. – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som skall svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på Textbearbetning och layout har utförts av , FA/kommittéservice Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det – En rapport om en bostadsmarknad i behov av uppdatering Regeringen beslutade att tillsätta en nationell bostadssamordnare för att ta fram förslag på åtgärder i syfte att underlätta ungdomars inträde på bostadsmarknaden. Uppdraget som nationell bostadssamordnare har två delar. En del syftar till att skapa förutsättningar för bostadsmarknadens aktörer att mötas och tillsammans identifiera hur man utifrån olika perspektiv och roller kan förbättra ungas förutsättningar. Den andra delen, av mer tradi- tionell karaktär, är en utredning som består i att kartlägga, utreda och lämna konkreta förslag på hur hinder för unga på bostads- marknaden kan undanröjas. För att få fram effektiva åtgärdsförslag för att öka ungas förut- sättningar till boende krävs en grundläggande och förutsättningslös undersökning om vad dessa hinder består i. Vi har valt att vända oss till unga , deras företrädare och övriga aktörer på bostadsmark- naden för att ta del av deras erfarenheter och synpunkter om ungas situation på bostadsmarknaden. Intervjumaterialet har sedan kom- pletterats med en fakta- och forskningsöversikt. Utskrifter av samtliga intervjuer är gjorda av , Hannako Sato och . I övrigt står för genomförandet av intervjuer, sammanställning av resultat, bearbet- ning och genomgång av forskning inom aktuella områden samt analys. Ett särskilt tack vill vi rikta till fyra av utredningens exper- ter, , professor vid och , utredare på , , Kommu- ner och Landsting samt , docent vid urban forskning som granskat materialet. Föreliggande studie ligger också till grund för skriften Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det som publicerats . Skriften har, liksom studien i sin helhet, ytterligare syftet att stimulera till diskussion och väcka intresse för en fråga som är aktuell både för unga och deras omgiv- ning men också från ett bredare samhällsperspektiv. Inledning och syfte....................................................... Tillvägagångssätt och metod ................................................... Represemtativt urval och vetenskaplighet.............................. Bearbetning och redovisning av insamlat material................. Unga på bostadsmarknaden .................................................... 3.2Unga företrädare och övriga aktörer om unga på Ungas situation på bostadsmarknaden ur ungas Övriga aktörers syn på ungas situation på 3.3Fakta, forskning och kommentarer om unga på Att söka bostad ........................................................................ Ungas perspektiv och erfarenheter av att söka 4.2Aktörerna på bostadsmarknaden om att söka 4.3Fakta, forskning och kommentarer om att söka Efterfrågan och tillgång samt hur nyproduktion och flyttkedjor påverkar ungas möjlighet till boende.................. Ungas syn på tillgång och efterfrågan ......................... 5.2Unga företrädare och övriga aktörer om tillgång 5.3Fakta, forskning och kommentarer om tillgång 5.4Fakta, forskning och kommentarer om Ungas erfarenheter av andrahandsmarknaden ............ 6.2Unga företrädare och övriga aktörers syn på Fakta, forskning och kommentarer om Unga matchar inte bostadsmarknadens villkor .................... Ungas egen beskrivning om bostadsmarknadens 7.2Unga företrädare och övriga aktörer om 7.3Fakta, forskning och kommentarer om Målet för bostadspolitiken är att alla ska ges förutsättningar att leva i goda bostäder till rimliga kostnader i en trygg miljö. Bostaden utgör en handelsvara på den fria marknaden som männi- skors välfärd och välbefinnande avgörs av ett komplicerat samspel där bebyggelsens utbredning, näringslivets lokalisering och infra- strukturen är viktiga komponenter. Syftet med denna delrapport är att utifrån ett helhetsperspektiv belysa de svårigheter och hinder som möter unga på bostadsmark- naden. De hinder och problem som vi funnit handlar om samhällets förmåga att generellt planera, stödja unga att etablera sig på bostadsmarknaden och om ungas individuella förutsättningar att ta plats på den reguljära bostadsmarknaden. Det som vi lyfter fram är de slutsatser som vi ser som angelägna att studera vidare och där en fördjupad diskussion behövs för att underlätta för unga att skaffa egen bostad. Få studier belyser ungas situation på bostadsmarknaden. Det saknas dels kunskap om hur unga bor, men det saknas även studier som knyter an till andra samhällsområden och som påverkar ungas förutsättningar på bostadsmarknaden. Det saknas exempelvis studier som knyter samman utbildning, arbetsmarknad och bostadsmarknad. Den nationella ungdomspolitiken har som syfte att följa upp ungas levnadsvillkor utifrån ett helhetsperspektiv. Boendefrågan tar en alltför liten del i detta uppföljningssystem. En anledning till detta är att det inte längre finns någon folk- och bostadsräkning eller motsvarande. Bristen på longitudinella studier gör det inte bara svårt att beskriva situationen för unga på bostadsmarknaden. Det försvårar planering av insatser och lämnar utrymme för att frågan inte diskuteras utifrån saklig grund. För att få fram effektiva åtgärder mot de hinder som unga möter på bostadsmarknaden, måste dessa hinder först definieras. Mer kunskap behövs och detta är utgångspunkten i denna studie. För att få en tydligare bild av ungas problem på bostadsmarknaden har vi valt att vända oss till dem själva, men också till andra insatta per- soner som verkar på bostadsmarknaden. Intervjuer har gjorts med unga i , och om deras erfarenheter och synpunkter om unga på bostadsmarknaden. Ett antal av ungas egna företrädare i organisa- tioner och nätverk samt ett urval av bostadsmarknadens övriga aktörer har intervjuats. För att komplettera och undersöka hur de erfarenheter och inlägg som framkommit i intervjuerna stämmer överens med vad mer vetenskapligt utförd forskning kommit fram till har en omfattande forsknings- och faktaöversikt gjorts. Intervjumaterialet är allt för begränsat för att några långtgående slutsatser kan göras om problematiken på olika bostadsmarknader, för olika ungdomsgrupper eller från andra aspekter såsom kön, etniskt ursprung osv. Målsättningen är istället att utifrån individuella erfarenheter med hjälp av övrig forskning definiera ett antal mer övergripande problemområden. Unga är en heterogen grupp med olika behov och förutsättningar Unga utgör i många avseenden en heterogen grupp när det gäller ålder, kön, klass och etnisk bakgrund. Varifrån man kommer och personliga egenskaper styr möjligheterna till egen bostad. Ung- domars olika förutsättningar handlar om skillnader i graden av kunskap och information, olika ekonomiska förutsättningar, lokal kännedom, kontakter och tillgång till sociala nätverk. Det som förenar är att de ska flytta från sina föräldrar. är det just en generell svag ekonomisk situation, den dåliga förankring på arbetsmarknaden, bristen på egna kontakter och nätverk samt ringa erfarenheter och kunskap om bostadsmarknaden det som förenar unga som grupp. Samhället har inom en rad områden, särskilt när det gäller utbildning och arbetsmarknad, svårigheter att finna gene- rella system som stödjer unga. Genom den nationella ungdoms- politiken har en del systemfel uppdagats där insatser som ska stödja unga motverkar varandra och problematiserar för unga istället för att underlätta. Bristen på bostäder för unga skiljer sig geografiskt med de största problemen i storstadsregioner och på studentorter. Inflyttningen av unga har ökat i storstäderna på grund av en mer gynnsam arbetsmarknad. Utbyggnaden av studieplatser har ökat trycket på studentorternas bostadsmarknader. I storstadsområdena råder stora konkurrensen om de små billiga lägenheterna, där unga ofta är förlorarna. På mindre orter är problemen att unga har svårt att efterfråga de bostäder som finns av ekonomiska skäl. som har ett överskott på bostäder kan ha svårt att tillgodose ungas behov av bostad, eftersom lediga bostäder ofta är för stora och för dyra. På mindre orter kan det också vara avgörande var bostäderna ligger rent geografiskt. I landets största städer handlar diskussio- nerna om bostadsköer, svartmarknad och höga priser, och det är också där majoriteten av unga finns. Ungas möjligheter att konkur- rera på bostadsmarknaden påverkas av storleken på andra grupper. I takt med att bostadsbristen ökar också i kommuner som inte tidi- gare haft problem med detta, minskar ungas möjligheter att vara med och konkurrera om bostäderna. Kommunala insatser försvinner i takt med bostadsbristens ökning De vanligast förekommande kommunala insatserna som gjorts för att underlätta för unga att skaffa eget hyreskontrakt har bestått av hyresrabatter. Dessa och andra åtgärder har använts för att locka unga till tomma lägenheter. Dessa insatser mins- kar/försvinner således då den generella bostadsbristen ökar. Syftet med insatserna har inte varit att endast stödja unga utan en viktig del har varit att se till att vakanta bostäder fylls. När så efterfrågan ökar på bostäder trängs unga undan av andra grupper, trots att de är i behov av insatser för att etablera sig på bostads- marknaden. är det uppenbart att det redan är betydligt enklare för unga att få tillgång till den reguljära bostadsmarknaden i de kommuner där utbudet är större än efterfrågan. Svårt att få överblick över bostadsmarknaden för den som söker bostad För nykomlingar på bostadsmarknaden är det är svårt att få en överblick av hur man gör för att söka en bostad. De kommunala bostadsbolagen har olika system för hur de förmedlar sina bostä- der, privata fastighetsägare likaså. Några städer har någon form av samlat förmedlingssystem som på olika sätt och med olika inrikt- ning verkar för att samla utbudet av lediga bostäder, andra har ingenting. Det finns en mängd andrahandsförmedlingar både på Internet men också som går att besöka. En viktig väg att söka bostad är att genom kontakter få tips om lediga bostäder. Internet är en viktig källa för information för både första- och andrahands- marknaden, och det går också att låna böcker med förteckningar över privata hyresvärdar. Frågetecken om och hur lediga bostäder fördelas Intervjuerna med både unga och övriga aktörer visar att det finns ett stort behov av information för bostadssökande. Bostadssökande vill veta hur det fungerar och vad konsekvenserna blir utifrån olika valmöjligheter, och inte minst vilka rättigheter och skyldig- heter man har. Bristen på information och guidning skapar osäker- het och förvirring. Att söka bostad på en stor bostadsmarknad, som ibland också är uppdelad på flera olika kommuner, tar mycket tid och energi av den sökande. Även där någon form av samlad information finns är aktivitetskravet på den sökande mycket stort. Bristen på samlad information, men också olika systems uppbygg- nad, gör att vissa gruppers förutsättningar att hitta och efterfråga lediga lägenheter begränsas. Inte minst framkommer att avsakna- den av lokal kännedom hos inflyttade är ett stort hinder vid bostadssökandet. En annan faktor som nämns upprepade gånger av både de sökande och övriga aktörer är att det i princip krävs ständig tillgång till dator och Internet. Det som främst efterfrågas är system där lediga bostäder samlas. Tillgång till personliga kontakter är också viktigt; någon att fråga om råd, någon som tar sig tid och kan berätta mer generellt. Ofta finns ingen som riktigt har som uppgift att hjälpa till, istället hänvisas den bostadssökande bara vidare till informationen på hemsidor. Kommunernas hemsidor, och men även kommuner- nas konsumentvägledare har delar av den information som unga efterfrågar, men ingen av de unga intervjuade nämner dessa möjlig- heter. En splittrad bostadsmarknad ger utrymme åt mindre seriösa förmed- lingar En viktig konsekvens, av att processen att söka bostad ställer höga krav både på kunskap, tid och engagemang, är att det finns pengar att tjäna på detta. En svårgenomtränglig bostadsmarknad skapar grund för olagliga bostadsförmedlingar. Det finns både seriösa och mindre seriösa alternativ av bostadsförmedlingar, som mer eller mindre lagligt tar ut avgifter för att hjälpa de bostadssökande. I de flesta fall betalar de sökande inte för förmedling av bostäder utan istället för att annonsera och få tillgång till annonser om lediga lägenheter. Unga vittnar också om direkt olagliga förmedlingar i källarlokaler, där stora belopp betalas för att få tillgång till utskrif- ter med namn på värdar som sägs ha lediga lägenheter. Bristande kunskap skapar ryktesspridning och spekulationer Något som blir tydligt i samtalen både mellan unga men också i intervjuerna med övriga aktörer är hur liten faktisk kunskap som finns både gällande den egna men också andra bostadsmarknader. Brist på kunskap och fakta lämnar stort utrymme för spekulationer och ryktesspridning. Medias bild av problemen spelar stor roll för hur möjligheterna till att hitta en bostad uppfattas. Människors bild av hur omöjligt det är att få en bostad kan vara ett större problem än den faktiska bostadsbristen, menar någon. Det finns en risk för att unga inte använder sig av befintliga bostadsförsörjningskanaler på grund av intrycket att det är ett omöjligt alternativ som inte kommer att fungera. Två exempel på detta: Bostadskön i är lång och den faktiska bostadsbristen anses ofta vara det stora problemet. Det som dock är av intresse är att kötiderna har förkortats radikalt , vilket dock inte alls lyfts fram i samma utsträckning som antalet personer som är registrerade i kön. Det går att få en bostad också med korta kötider ändå är den bild som slagit igenom att det tar 10–att få en bostad via bostadsförmedlingen i . Detta måste anses som ett allvarligt problem, eftersom speciellt inflyt- tande personer sätter sin tillit till en bild av den långa kötiden som inte stämmer med verkligheten. I går diskussionerna varma om vem som blir erbjuden en bostad via Boplats och vem som inte blir det. Egna och andras erfarenheter av diskriminering mot människor med annan etnisk bakgrund blandas med en stark känsla av att ålder spelar en stor roll för hur de sökande bedöms av hyresvärdarna. Huruvida denna uppfattning stämmer eller inte, är omöjligt att säga, men så länge fakta inte finns kommer dessa rykten att påver- kar hur bostadssökande agerar. Bostadsbrist bland unga ett nygammalt problem Bristen på bostäder för unga är inte något nytt. kon- stateras att unga på en redan trängd bostadsmarknad är förlorarna. De saknar ekonomiska resurser för att kunna köpa sig en bostad och många saknar fast förankring på arbetsmarknaden. Då konsta- terades att stora förändringarna i bostadsutbudet inträffat under de tidigare decennierna, dvs. 1970 och 1980-tal, med exempelvis hop- slagningar av lägenheter. Konsekvensen var en minskning av både andelen och antalet små lägenheter, vilket betyder att svårigheterna för ungdomar att finna en egen lägenhet något förenklat borde ses som ett bristproblem på bostadsmarknaden. Det som beskrivs i rapporten stämmer väl överens med de beskrivningar som finns gällande ungas situation och vad den beror på. Det är fortfarande brist på de små, billiga lägenheterna. Begränsad nyproduktion i kombination med att det som byggts haft andra målgrupper, gör att underskottet på små bostäder rimligtvis kvarstår. Det är dock inte möjligt att göra motsvarande mätningar gällande antalet bostäder eftersom motsvarande statistik inte finns att tillgå. Ett antal mer generella slutsatser går dock att dra: En stor ökning av ensamhushållen, att äldre bor hemma längre och att många har kvar sina hyresrätter trots att de har annat fast boende, gör att få bostäder som passar unga kommer ut på bostadsmarknaden. Möjligheten till ekonomiska vinster vid omvandling av hyresrätter, och eventuella framtida behov, gör att många väljer att inte släppa sina förstahandskontrakt. Då unga haft en sämre ekonomisk utveckling än andra grupper i kombination med ökad konkurrens om de små bostäderna från dessa, är det rimligt att dra slutsatsen att ungas möjlighet att efter- fråga en bostad därmed ytterligare försämrats jämfört med de resultat som lyftes fram 1990. I de undersökningar som har gjorts av bl.a. och Fastighetsägarna stöds detta av uppgifter om att antalet unga som bor hemma blir allt fler. Enligt flera rapporter har av unga upp mellan ungefär 20–inget eget boende. Trenden är att andelen som har eget boende minskar och andelen som bor kvar hos föräldrarna ökar. på kategoribostäder har en begränsad effekt på bostadsbristen bland unga. Det finns ingen naturlig övergång mellan kategori- bostäder och bostäder på den reguljära bostadsmarknaden, och det kan därför inte ses som långsiktiga lösningar. Efterfrågan är också begränsad på kategoribostäder för unga och studenter utifrån dessa gruppers förändrade struktur. Enligt en rapport av behövs ca 110 000 bostäder för att tillfredsställa behovet hos de unga som behöver bostad . Ungas behov av bostäder förväntas öka ytterligare . Barnkullarna kommer ut på bostadsmarknaden med kon- sekvensen av ytterligare ökning av efterfrågan på bostäder. Den kull som är mellan 10–, födda till 1995 är mindre än hela fyrtiotalistgenerationen. Bostadsbristen bland unga är ett komplicerat sammanhang av olika faktorer, som hindrar ungas möjligheter på bostadsmarknaden. En vanlig åsikt är att en ökad nyproduktion generellt också kommer att lösa ungas bostadsproblem, men invändningen finns, att det också är avgörande vad som produceras. I den svenska debatten har den dominerande ståndpunkten varit att det bästa sättet att hjälpa utsatta grupper är att satsa på en mer exklusiv nyproduktion. Långa flyttkedjor har blivit synonymt med en effektiv lösning på såväl den bristande rörligheten som den allmänna bostadsbristen. Tesen är att den dyrare nyproduktionen frigör fler bostäder ur det äldre beståndet, vilket släpper in nya hushåll på den reguljära marknaden. Invändningar mot flyttkedjornas effekt på bostadsmarknaden Det finns dock en hel del invändningar mot att långa flyttkedjor skulle vara den ultimata lösningen på bostadsmarknadens problem. Det framgår sällan vad syftet är med nyproduktionen. Om syftet är ökad rörlighet, där fler personer får möjlighet att anpassa sitt boende efter sina behov, finns stöd för att långa flyttkedjor verkli- gen ökar rörligheten. Om syftet också är att motverka bostads- bristen, bland unga och andra ekonomiskt svaga grupper, finns invändningar från både svensk och internationell forskning mot att denna effekt verkligen uppnås. Studier visar att det som avgör sva- gare hushålls möjligheter genom nyproduktion är vad som produ- ceras, men också hur nya bostäder förmedlas. Bostadsmarknaden är segmenterad och rörligheten mellan olika segment begränsad, selektiva bostadspolitiska åtgärder är nödvändiga för att tillgodose behoven i olika segment Det finns också ett antal generella invändningar mot den vikt som getts till flyttkedjestudierna och dess resultat. Rörelse på bostadsmarknaden påverkas av många faktorer och nyproduktio- nen har getts en alltför stor roll när dessa bara kan förklara en mindre andel av den totala omflyttningen. Det är också svårt att jämföra resultaten mellan olika flyttkedjestudier eftersom resulta- ten framför allt speglar de specifika förhållanden på en lokal bostadsmarknad . Vidare ifrågasätts tron att det går att härleda anledningen till att människor flyttar till nypro- duktionen, också längre ner i kedjorna. Invändningen är att det inte är möjligt att identifiera kausala samband till ett begränsat fenomen som flyttkedjor. Övriga samhälleliga omständigheter; bostads- beståndet, arbetsmarknad, demografiska förhållanden och bostads- politiken i olika kommuner är mer avgörande för effekterna på bostadsmarknaden. Behov av mer forskning om nyproduktionens effekter Det är finns ett antal oklarheter gällande flyttkedjornas effekt på bostadsbristen hos de inkomstsvaga grupperna. Skillnad måste göras gällande huruvida syftet är att släppa in nya grupper på bostadsmarknaden, locka till sig kapitalstarka hushåll utifrån eller öka chansen till bra boende för redan etablerade på den egna bostadsmarknaden. Längden på flyttkedjor kan inte vara ett självändamål i sig. kan flyttkedjor bidra till en ökad rör- lighet som också gynnar ungdomsgruppen. Det viktiga är att reda ut vilken typ av nyproduktion och vilka kedjor som gynnar olika grupper. Det är svårt att vetenskapligt belägga resultaten av flera av de befintliga flyttkedjestudier som fått stor genomslagskraft i . Dessa tar inte heller upp de invändningar som vänts både mot metodiken och resultaten i flyttkedjestudierna. Då flera kommuner helt tagit till sig resonemangen i dessa studier och utgår från dem i sina nyproduktionssatsningar är det av högsta vikt att de också tydligt går att vetenskapligt belägga de resultat och slutsatser som framkommit i dessa. Det är av värde att en fördjupad forskning görs gällande olika former av de effekter olika former av nypro- duktion har på utsatta gruppers möjligheter på bostadsmarknaden. Stor konkurrens på andrahandsmarknaden En allmän bristsituation på bostadsmarknaden ger utrymme för en omfattande andrahandsmarknad. Både unga själva och övriga aktö- rer på marknaden vittnar om hur vanligt det är att unga som inte kvalificerar sig på den reguljära bostadsmarknaden ser andra- handsmarknaden som enda alternativ. är konkurrensen även här stor och unga vittnar om hur det är uthyrarens marknad där villkoren bara är att acceptera. Ofta krävs kontakter också för att hitta andrahandslägenheter och det är inte ovanligt med en per- sonlig anknytning till den som hyr ut. Det finns både för- och nackdelar med andrahandsmarknaden. Fördelen är att det är ett flexibelt boende som kan gå snabbt att få och lämna, vilket passar den livssituation unga ofta är i. är det en stressande och osäker tillvaro att flytta runt mellan till- fälliga boenden. Det är också ekonomiskt kostsamt att flytta ofta. Det kan vara enklare att hitta större lägenheter men också billigare genom att flera personer kan bo ihop och dela kostnaderna. Nack- delen är att bara en har rättigheter gentemot förstahandshyres- gästen, under förutsättning att ett lagligt gällande kontrakt finns. De andra är inneboende. En annan nackdel är att de som lyckas få tag i en bostad ofta får härbärgera andra mindre lyckligt lottade, som står helt utan bostad. Konsekvensen blir ofta en trångboddhet som gör det svårt att få vardagen med studier, arbete och sociala relationer att fungera. Bristande kontroll och urholkning av regelsystemet Alla de intervjuade är överens att andrahandsmarknaden inte fun- gerar som den ska. Det är svårt att ha kontroll över andrahandsut- hyrningen, vilket ses som en stort problem av såväl unga, som hyresvärdar och övriga aktörer på bostadsmarknaden. Många hyr utan kontrakt och har inget skydd mot att bli av med bostaden utan förvarning. Den bristande kontrollen i kombination med en stor konkurrens på andrahandsmarknaden skapar också utrymme för omfattande oegentligheter. Att hyra ut utan inte ha värdens till- stånd, att ta ut för hög hyra, eller andra olagliga avgifter är vanligt förekommande. Att hyra ut i andrahand kan vara en lukrativ affär och många har satt i system att hyra ut i andrahand för att tjäna pengar. I intervjuerna framträder en bild av en andrahandsmarknad där vanliga regelsystem inte längre gäller. Båda parter, både de som hyr ut och de som hyr, verkar ha accepterat detta.