mot · GV02C211 · 2007-09-26 00:00:00 — Utvecklande av den kooperativa hyresrätten 6Den kooperativa hyresrätten som allmännyttig4 6.2Försäljning av allmännyttiga bostadsföretag5 begär att regeringen lägger fram förslag till ändring i lagstiftning i enlighet med vad som anförs i motionen om att reglera nivån för medlemsinsats för en kooperativ hyresrätt. begär att regeringen lägger fram förslag till ändring i lagstiftning i enlighet med vad som anförs i motionen om en indexreglerad maximininivå för upplåtelseinsatsen för den kooperativa hyresrätten. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att se över hur tiden för en kooperativ hyresrättsförening att bli konstituerande kan förkortas. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om kooperativa hyresrättsföreningars rätt att göra en intresseanmälan vid en försäljning av ett allmännyttigt bostadsföretag även om hyresgästerna i det aktuella lägenhetsbeståndet ännu inte är medlemmar i föreningen som gör anmälan. begär att regeringen lägger fram förslag till ändring i lagstiftning i enlighet med vad som anförs i motionen om att vid förvärv bör gälla att minst två tredjedelar av hyresgästerna i lägenheterna skriftligen måste samtycka för att ett köp ska bli möjligt. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att göra det möjligt att låta den kooperativa hyresrätten bildas och vara vilande inför en försäljning av ett allmännyttigt bostadsföretag. begär att regeringen låter genomföra en översyn av dagens skatteregler, med syfte att undvika att den kooperativa hyresrätten enligt hyresmodellen missgynnas i förhållande till ägarmodellen, och återkommer till med förslag.1 tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att inrätta en nationell samordnare kring frågor rörande kooperativa hyresrätter. 1 Yrkande 7 hänvisat till SkU. Kooperativ hyresrätt har funnits i olika former sedan början av . infördes en försökslagstiftning som innebar att kooperativa hyresrättsföreningar kunde registreras som ekonomiska föreningar. genomförde , på regeringens uppdrag, en utvärdering (1996:7) där man bl.a. konstaterade att upplåtelseformen var missgynnad i förhållande till exempelvis bostadsrättsföreningar. menade att i synnerhet ägarmodellen, som innebär att föreningen äger och förvaltar fastigheten, visat sig sårbar. Däremot hade hyresmodellen, där ett bostadsföretag äger fastigheten som hyrs ut till den kooperativa föreningen genom ett s.k. blockhyresavtal, visat sig mer robust. Man fann dock ett antal problem som hängde samman med den kooperativa hyresrätten som sådan. Det handlade bl.a. om problem med kreditgivning och hyressättningens koppling till bruksvärdesprincipen, vilket genom olika beslut har undanröjt. Regeringen behandlade ett betänkande om kooperativ hyresrätt (SOU2000:95), vilket resulterade i en proposition om kooperativ hyresrätt (prop.2001/02:62). I bred enighet beslutade att anta lagförslagen, varvid den nya lagstiftningen om kooperativ hyresrätt trädde i kraft den 1april 2002. Den nya lagen (SFS2002:93) reglerar de juridiska villkoren för kooperativa hyresrättsföreningar. Trots att kooperativ hyresrätt varit en lagstadgad upplåtelseform har boendeformen av olika skäl inte nått den framgång många hade hoppats på. Endast dryga femtontalet kooperativa hyresrättsföreningar har registrerats på sedan lagen trädde i kraft. Ett skäl till detta tros vara att utredningar kring boendeformen inte var slutförda innan lagstiftningen var ett faktum. Den dåvarande regeringen karakteriserade den kooperativa hyresrätten som en önskvärd boendeform och gav därför i uppdrag att utveckla förutsättningarna för upplåtelseformen. Uppdraget redovisades i rapporten hyresrätter Nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen. I huvudsak anser även i denna utredning att den kooperativa hyresrätten behandlas orättvist i förhållande till andra upplåtelseformer. För att förbättra situationen har man pekat på regeländringar som kan åstadkommas inom ramen för den stomme som lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt utgör. håller till stor del med om de slutsatser som presenteras i rapporten. Vi föreslår nedan en rad förändringar som skulle kunna hjälpa till att utveckla och stärka upplåtelseformen, så att bildandet och ombildandet till kooperativa hyresrättsföreningar förenklas. Vidare föreslår vi åtgärder som syftar till att göra det lättare för kooperativa hyresrättsföreningar att utnyttja förköpsrätten enligt ombildningslagen om ett allmännyttigt bostadsföretag säljs. Juridiskt finns det två olika typer av kooperativa hyresrättsföreningar. Dels hyresmodellen som innebär att föreningen hyr huset där man bor, dels ägarmodellen i vilken föreningen äger huset man bor i. är hyresmodellen den helt dominerande formen. Kooperativ hyresrätt brukar beskrivas som en spekulationsfri upplåtelseform, som befinner sig i en nisch mellan den konventionella hyresrätten och bostadsrätten. Tanken är att boendeformen ska innehålla ett större inslag av boendedemokrati och självförvaltning än för den vanliga hyresrätten, som den inte ska tvinga den enskilde till lika stora ekonomiska satsningar som en bostadsrätt vanligen kräver. Upplåtelseformen ger heller inte utrymme för sådana spekulativa inslag som ibland kan prägla bostadsrätten. I en hushållsundersökning som genomfördes av vid fick svenska folket ta ställning till vilken upplåtelseform man skulle föredra om man fritt fick välja. Rapporten visar att intresset för den kooperativa hyresrätten är mycket stort uppgav att de skulle föredra att bo i någon av den kooperativa hyresrättens båda modeller, om man fritt fick välja. Störst var intresset hos hyresgäster, av vilka skulle föredra detta alternativ, men även många boende i bostadsrätt uttryckte att de hellre skulle vilja bo med kooperativ hyresrätt. Särskilt viktigt att uppmärksamma är att den kooperativa hyresrätten uppfattas som just en spekulationsfri upplåtelseform som ökar boendedemokratin och ger hyresgäster större möjligheter att själva påverka och besluta om sitt boende och sina boendekostnader. 6Den kooperativa hyresrätten som allmännyttig Den kooperativa hyresrätten kan efter en ansökan godkännas som allmännyttigt bostadsföretag. Därigenom kan boendeformen spela en viktig roll bl.a. vid en försäljning av fastigheter tillhörande kommunala bostadsföretag. För att spela denna roll måste boendeformen vara ekonomiskt tillgänglig för många hushåll och likaså inspirera till medlemmarnas engagemang i det egna boendet. Den kooperativa hyresrätten ska vara en spekulationsfri form av boende. Därigenom ska den alltid kunna kallas för allmännyttig och bl.a. kunna komma i fråga för marktilldelning. finns inte någon i lag reglerad maximinivå vad gäller upplåtelseinsatsen för den kooperativa hyresrätten. menar att en sådan maximinivå bör införas om boendeformen ska vara ekonomiskt tillgänglig för många hushåll. En rimlig nivå för insatsen som även föreslagit är för en normallägenhet, vilket är den övre gränsen för ett blancolån som en vanlig löntagare kan behöva för insatsen. Regeringen bör återkomma med ett förslag till ändring i lagstiftning som syftar till att enligt förslag reglera nivån för medlemsinsats för en kooperativ hyresrätt. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. Upplåtelseinsatsen för den kooperativa hyresrätten bör även kunna indexregleras efter den faktiska inflationen. I betänkande 2006/07:CU10 menar utskottet att en indexuppräkning skulle gynna den avgående medlemmen snarare än de som bor kvar med kooperativ hyresrätt. Vi menar att en indexuppräkning av insatserna i stället skulle gynna boendeformen kooperativ hyresrätt som sådan. Inte heller anser vi det troligt att en sådan uppräkning av insatserna skulle påverka hyresnivåerna i någon nämnvärd utsträckning, såsom utskottet gjorde gällande i samma betänkande. En indexreglerad maximinivå efter den faktiska inflationen för upplåtelseinsatsen för den kooperativa hyresrätten bör därför införas. Regeringen bör återkomma med ett förslag till ändring i lagstiftning som avser denna fråga. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. 6.2Försäljning av allmännyttiga bostadsföretag Det måste bli enklare för boende i allmännyttiga bostadsföretag att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt om en försäljning är aktuell. För att bättre utnyttja det alltför korta rådrum som lagen stadgar vid en försäljning av ett allmännyttigt bostadsföretag ska den kooperativa hyresrätten bättre kunna utnyttja företrädesrätten enligt ombildningslagen. Regeringen bör se över hur den tid det tar för en kooperativ hyresrättsförening att bli konstituerande kan förkortas. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. Det skall inte vara avgörande för en hyresgästs möjlighet att stödja en intresseanmälan avseende ombildning att hyresgästen är medlem i föreningen. En existerande kooperativ hyresrättsförening som godkänts som allmännyttig ska ha rätt att göra en intresseanmälan vid en försäljning av ett allmännyttigt bostadsföretags fastigheter även om hyresgästerna i det aktuella lägenhetsbeståndet ännu inte är medlemmar i föreningen som gör anmälan. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. För att förvärv av en fastighet sedan ska bli möjligt bör gälla att minst två tredjedelar av hyresgästerna i lägenheterna skriftligen samtycker till detta. Genom kravet på skriftligt samtycke kommer hyresgästerna tydligt att bli uppmärksammade på den förestående ombildningen, vilket säkerställer att en tillräckligt stor andel av hyresgästerna är med på ombildningsplanerna. Regeringen bör återkomma till med de förslag till ändring i lagstiftning som vi anser ska genomföras. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. Vidare ska en kooperativ hyresrättsförening kunna bildas, och ligga vilande, av hyresgästerna hos ett allmännyttigt bostadsföretag på samma villkor som är möjligt för en bostadsrättsförening detta för att möjliggöra ett snabbt agerande vid en eventuell utförsäljning av det allmännyttiga företaget. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. En kooperativ hyresrättsförening som äger huset vars lägenheter den hyr ut till sina medlemmar enligt den s.k. ägarmodellen beskattas enligt schablonbeskattningsprincipen (39kap. 25 § Inkomstskattelagen). Om föreningen blockhyr lägenheterna från ett bostadsföretag för vidare uthyrning till medlemmarna i föreningen, saknas särskilda beskattningsregler. Hyresmodellen måste ha ett hållbart och enkelt utformat system som är avpassat för föreningens grundläggande ändamål. har tidigare föreslagit ett system där inkomstskattelagen ändras så att kooperativa hyresrättsföreningar som blockhyr minst tre lägenheter beskattas på motsvarande sätt som privatbostadsföretag, dvs. såsom bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodell, med den skillnaden att föreningen som intäkt tar upp motsvarande andel av fastighetens taxeringsvärde som blockhyresavtalets omfattning av fastigheten utgör. På detta sätt skulle en kooperativ hyresrättsförening enligt hyresmodellen inte missgynnas i förhållande till ägarmodellen eller bostadsrättsföreningen. En översyn av dagens skatteregler bör genomföras med syfte att undvika att den kooperativa hyresrätten enligt hyresmodellen missgynnas i förhållande till ägarmodellen. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. Regeringen pekade i direktivet till uppdrag på behovet av organiserad spridning av kunskap och information om upplåtelseformen. Under uppdragets genomförande har , i samordning med Byggkostnadsforum, därför även tagit fram diverse underlag som kan underlätta för hyresgäster att bilda kooperativa hyresrättsföreningar och för kommuner och fastighetsägare att medverka till ombildning till kooperativ hyresrätt. Arbetet med ett mera långsiktigt informations- och kunskapsutvecklingsarbete samt rådgivning på nationell nivå måste dock fortgå. förslag är att den bildade organisationen () blir en nationell samordnare på området. Förslaget innebär att man på nationell nivå, genom SKH, kan utveckla, stödja och främja tillkomsten av fler kooperativa hyresrättsföreningar. Med hänvisning till ovanstående föreslår att regeringen inrättar en ny anslagspost för en nationell samordnare kring frågor rörande kooperativa hyresrätter (se motion utgiftsområde 18). Detta bör som sin mening ge regeringen till känna.