frsrdg · GV04RRS3 · 2007-09-01 00:00:00 — SAMMANFATTNING 2007/08:RRS3 16.42 2007/08:RRS3 SAMMANFATTNING 16.42 styrelses framställning angående tillsyn över fastighetsmäklare och konsumenternas möjlighet till tvistlösning Sammanfattning har granskat tillsynen över fastighetsmäklare och konsumenters möjligheter till tvistlösning. Granskningen omfattar och . Resultatet av granskningen redovisas i rapporten Den största affären i livet - Tillsyn över fastighetsmäklare och enskildas möjligheter till tvistelösning (RiR 2007:7). visar i granskningen att ett vanligt förekommande problem vid fastighets- och bostadsrättsförsäljning är att dokumentation saknas om vilken information som har förmedlats mellan mäklare och konsument. Ofta står därför ord mot ord vid tvister. Oenighet om vad som förevarit vad avser undersökningsplikten, budgivningen och objektbeskrivningen av fastigheten eller bostadsrätten är förhållandevis vanliga. har vidare i granskningen funnit att har varit passiv i rollen som tillsynsmyndighet. Nämndens återrapportering till regeringen har också varit bristfällig och informationen till konsumenterna om avregistrerade och varnade mäklare otillräcklig. Styrelsen anser att granskningsresultatet visar att fastighetsmäklarlagen inte helt har nått sina syften och att det därför finns behov av ytterligare reglering av fastighetsmäklarnas verksamhet. Styrelsen föreslår att begär att regeringen ser över fastighetsmäklarlagens dokumentationskrav i syfte att minska antalet tvister mellan konsumenter och mäklare. Styrelsen anser också att tillsyn bör förstärkas men konstaterar att regeringen har påbörjat ett sådant arbete. Styrelsen föreslår att begär att regeringen återkommer till med en redovisning av vilka åtgärder som vidtagits för att tillsynen enligt fastighetsmäklarlagen bättre ska svara mot lagens krav. SAMMANFATTNING 2007/08:RRS3 16.42 2007/08:RRS3 SAMMANFATTNING 16.42 Sammanfattning 1 Innehållsförteckning 3 Styrelsens förslag 4 granskning 5 Bakgrund 5 Motiv för granskningen 5 iakttagelser och slutsatser 6 Alltför låga krav på dokumentation av vilken information som mäklaren har förmedlat 6 Budgivningen går inte alltid rätt till 7 Konsumenterna är dåligt insatta i undersökningsplikten 8 Informationen i objektbeskrivningen kan vara felaktig 8 är för passiv i sin tillsynsroll 9 Återrapporteringen är bristfällig 9 har inte aktivt försökt komma till rätta med problemen 10 Avgöranden från används sällan 10 Otillräcklig information om avregistrerade och varnade mäklare 10 rekommendationer 11 Rekommendationer till regeringen 11 Rekommendationer till 11 Styrelsens överväganden 13 Dokumentationskraven i fastighetsmäklarlagen 14 Återrapportering till 14 Styrelsens förslag 14 INNEHåLLSFöRTECKNING 2007/08:RRS3 16.42 2007/08:RRS3 INNEHåLLSFöRTECKNING 16.42 Med hänvisning till de motiveringar som framförs under Styrelsens överväganden föreslår följande: 1. Dokumentationskraven i fastighetsmäklarlagen tillkännager för regeringen som sin mening vad styrelsen anfört om att regeringen ser över dokumentationskraven i fastighetsmäklarlagen i syfte att minska antalet tvister mellan konsumenter och mäklare. Återrapportering till tillkännager för regeringen som sin mening vad styrelsen anfört om att regeringen återkommer till med en redovisning av vilka åtgärder som vidtagits för att tillsynen enligt fastighetsmäklarlagen bättre ska svara mot lagens krav. Följande ledamöter har deltagit i beslutet: (), (), (), (), (), Per (), (), (), () och (). GRANSKNING 2007/08:RRS3 2007/08:RRS3 GRANSKNING har granskat tillsynen över fastighetsmäklare och konsumenters möjligheter till tvistlösning. Granskningen omfattar och . Resultatet av granskningen redovisas i rapporten Den största affären i livet - Tillsyn över fastighetsmäklare och enskildas möjligheter till tvistelösning (RiR 2007:7). Bakgrund såldes nära 55 000 småhus och mer än 75 000 bostadsrätter. av försäljningarna förmedlades med hjälp av en fastighetsmäklare. fanns det 5 519 registrerade fatighetsmäklare. Fastighetsmäklarnas verksamhet regleras i fastighetsmäklarlagen (1995:400). Av förarbetena framgår att lagen i första hand är till för att förstärka skyddet för enskilda som anlitar fastighetsmäklare. Enskilda personer ska enligt förarbetena ha ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när de anlitar en mäklares tjänster. Lagen syftar även till att effektivisera tillsynen och att åstadkomma en bättre kontroll av lagens efterlevnad än som var fallet med den tidigare lagen. Ytterligare ett syfte är att minska antalet tvister mellan konsumenter och mäklare. Enligt fastighetsmäklarlagen ska tillsynen av fastighetsmäklare utövas av . Nämnden ska se till att mäklarna fullgör sina skyldigheter enligt lagen. En mäklare är skyldig att vara registrerad och att låta granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. har ansvar för att pröva tvister om konsumenternas krav på skadestånd och tvister om ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag. Syftet med nämndens tvistlösning är att tillhandahålla ett billigt, enkelt och snabbt alternativ till domstolarnas prövning. Det innebär bl.a. att prövningen sker utan någon muntlig handläggning. Anmälan måste vara skriftlig och innehålla underlaget till nämndens beslut. Motiv för granskningen framhåller att för att fastighetsmäklarlagens syften ska uppnås är det viktigt att myndigheterna utövar tillsyn över fastighetsmäklarna och att det finns möjligheter att pröva tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare. pekar också på att massmedierna upprepade gånger uppmärksammat fall där fastighetsmäklare kritiserats. Bland de problem som framhållits är s.k. lockpriser, tvivelaktiga budgivningar eller att mäklaren framför allt företräder säljaren, trots att mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen ska tillvarata både säljarens och köparens intressen. I årsredovisning hävdas å andra sidan att många konsumenter har orealistiska krav på mäklartjänsterna. understryker att det inte har gjorts någon sammanställning av vilka problem som konsumenterna upplever och hur omfattande dessa problem egentligen är. Det har därför varit svårt att bedöma behovet av tillsyn och tvistlösning. Likaså har det enligt varit svårt att bedöma om statens insatser är ändamålsenliga för att ge enskilda den trygghet som fastighetsmäklarlagen syftar till. Syftet med granskning är att besvara följande övergripande revisionsfråga: Fungerar Fastighetsmäklarnämndens tillsyn och tvistlösning i enlighet med beslut om att enskilda ska ha ett tillfredsställande skydd och kunna känna trygghet när de anlitar en fastighetsmäklares tjänster? Följande delfrågor har ställts: Finns det hinder för en effektiv tillsyn? I vilken utsträckning har fullgjort sin tillsynsuppgift? Finns det tillräckliga förutsättningar för enskilda att få tvister lösta hos ? iakttagelser och slutsatser Eftersom det inte tidigare genomförts någon kartläggning av vilka problem konsumenterna upplever eller omfattningen av problemen har låtit genomföra en enkätundersökning som riktats till köpare och säljare av småhus samt säljare av bostadsrätter. Det har inte gått att nå köpare av bostadsrätter. En enkät har också riktats till kommunernas konsumentvägledare för att ta till vara erfarenheter av eventuella problem som konsumenterna upplever när en fastighetsmäklare förmedlar en affär. Alltför låga krav på dokumentation av vilken information som mäklaren har förmedlat Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklaren bl.a. upprätta följande skriftliga dokumentation under förmedlingsuppdraget: uppdragsavtal med uppdragsgivaren (11 §) objektbeskrivning till köparen (18 §) boendekostnadskalkyl till köparen (18 §) om inte annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta köpekontraktet (19 §). Övriga moment i förmedlingsuppdraget behöver inte dokumenteras enligt fastighetsmäklarlagen. Ett vanligt återkommande problem som framkommit i granskningsarbetet är att ord ofta står mot ord på grund av att dokumentation saknas - och där sådan inte heller krävs enligt fastighetsmäklarlagen - om vilken information som har förmedlats mellan mäklare och konsument. Följande problemområden har identifierats i granskningsarbetet: - Budgivningen: Köparen eller säljaren ifrågasätter att mäklaren har framfört alla bud till säljaren som han är skyldig att göra enligt god fastighetsmäklarsed. - Undersökningsplikten m.m.: Köparen ifrågasätter att mäklaren har upplyst honom eller henne om vidden av undersökningsplikten enligt 16 § fastighetsmäklarlagen. - Objektbeskrivningen: Många köpare uppger att den objektbeskrivning som mäklaren har tillhandahållit innehåller felaktigheter. Det kan bero på att säljaren har lämnat fel uppgift till mäklaren eller att mäklaren har uppgett fel uppgift. Brist på dokumentation får till följd att problem som många konsumenter upplever avskrivs, avvisas eller avslås när de kommer in som anmälningar till eller . Enligt kan det också vara svårt för konsumenten att i visa att han eller hon lidit ekonomisk skada på grund av att mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet begått ett fel i förmedlingsuppdraget utifrån de handlingar som mäklaren enligt lagen är skyldig att upprätta. Problemområdena beskrivs utförligare nedan. Budgivningen går inte alltid rätt till Själva budgivningen vid en fastighetsförsäljning är inte reglerad i lag. Till dess att ett köpekontrakt eller överlåtelseavtal är undertecknat av köparen och säljaren måste emellertid mäklaren, enligt god fastighetsmäklarsed, ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Granskningen visar att många konsumenter ifrågasätter att budgivningen gått rätt till när de köpt eller sålt en bostadsrätt eller ett småhus. Budgivningen är enligt problematisk såtillvida att alla inblandade, såväl mäklare som köpare och säljare, kan tjäna på att påverka budgivningen. visar i granskningen att det faktum att det inte finns några krav på att mäklaren ska skriftligt informera eller dokumentera uppgifter om spekulanter eller lagda bud, leder till bevissvårigheter och till att eventuella anmälningar till om brister i budgivningsinformationen snabbt avskrivs. anser att ett sätt att hantera budgivningen skulle kunna vara att ålägga mäklaren att dokumentera och skriftligt informera säljaren om alla bud som givits på objektet. har i faktablad lämnat en rekommendation till mäklare att upprätta en så kallad budgivarlista. Nämnden uppger dock att informationsbladen inte uppmärksammas tillräckligt av mäklarna. Nämnden har inte tagit upp frågan om budgivarlista i de faktablad som riktar sig till konsumenter. Konsumenterna är dåligt insatta i undersökningsplikten Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Granskningen visar att i många av de affärer där konsumenter anser att mäklaren inte skött förmedlingen på ett korrekt sätt hänger problemen samman med att mäklaren inte är skyldig att skriftligt informera eller dokumentera att han eller hon har informerat om undersökningsplikten. Problemen kan enligt bero på dels att mäklaren inte fullt ut har informerat säljare och köpare om deras skyldigheter, dels att köpare och säljare inte har uppfattat innebörden i undersökningsplikten. Plikten är mycket långtgående för köpare av fastigheter, vilket många enligt inte inser förrän problem uppstår. anser att om det fanns krav på mäklare att skriftligen informera köpare om undersökningsplikten och säljare om att han eller hon ska upplysa köparen om uppgifter som kan antas ha betydelse för köparen, skulle sannolikheten att köpare skaffar sig den nödvändiga kunskapen innan köpekontraktet skrivs under öka påtagligt. En sådan ordning skulle enligt rimligen leda till färre anmälningar och tvister. Informationen i objektbeskrivningen kan vara felaktig Mäklaren ska enligt fastighetsmäklarlagen tillhandahålla köparen en skriftlig objektbeskrivning av fastigheten. Enligt lagen ska fastighetsmäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Objektbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt, men mäklaren är normalt inte skyldig att kontrollera dessa uppgifter. Det finns heller inget krav på att mäklaren ska ange vem som har ansvar för att uppgifterna är korrekta. Granskningen visar att många köpare utgår ifrån att uppgifterna i objektbeskrivningen är korrekta och tror därför att de inte behöver kontrollera uppgifterna om bostadens yta och skick. Anmälningar mot mäklare i dessa fall leder ofta till avskrivning, avvisning eller avslag hos eller . är för passiv i sin tillsynsroll Tillsynens uppgift är att säkerställa att fastighetsmäklarna fullgör sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed så att konsumenterna får det skydd som fastighetsmäklarlagen och dess förarbeten syftar till. har i granskningen funnit att har varit passiv i rollen som tillsynsmyndighet. Detta har enligt bidragit till att fastighetsmäklarlagens syfte om att ge enskilda personer trygghet och ett tillfredsställande skydd inte fullt ut har nåtts. pekar på att enligt återrapportering till regeringen och 2005 har nämnden enligt egen uppfattning uppnått målet - såsom det då formulerats i nämndens regleringsbrev - att utöva god tillsyn över registrerade fastighetsmäklare. Regeringen har i sin tur redovisat detta i sin rapportering till . Återrapporteringen är bristfällig I granskningsarbetet har funnit att återrapportering i årsredovisningen ger intrycket att nämndens tillsyn är mer omfattande än den egentligen är. Nämnden ska enligt regleringsbrevet redovisa antalet mäklare som varit föremål för tillsyn. Det framgår inte av redovisningen att 181 av de 447 mäklare som varit föremål för tillsyn även redovisades som tillsynsärenden . Det beror på att ingående balanser ingår i redovisningen. Inte heller framgår hur många ärenden som handlagts genom snabbhandläggning, dvs. att ärendet inte lett till att nämnden tagit kontakt med mäklaren eller begärt in några handlingar i ärendet. Emellertid visar granskningen att snabbhandläggning är vanligt förekommande. pekar också på att i årsredovisningen inte tar upp de problem som konsumenterna har och som kommit till nämndens kännedom. Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen ska nämnden på eget initiativ bevaka och följa upp de lokala förhållandena på fastighetsmäklarområdet. Den information som regeringen i sin tur lämnar till i budgetpropositionen ger inga indikationer på problem när det gäller att uppnå målen för tillsynen. Regeringen delar analys av tillsynen i budgetpropositionen för och konstaterar att det ökande antalet fastighetsmäklare visserligen skapar ökad ärendetillströmning till men framhåller att de disciplinära åtgärderna mot fastighetsmäklare inte har ökat trots att det finns fler registrerade mäklare, att alltfler bostäder överlåts via mäklares förmedling och att alltfler mäklare granskats. Det tyder enligt regeringen på att arbete är framgångsrikt. Regeringen framhåller också i budgetpropositionen att kontakterna mellan och konsumenter visar att många konsumenter har orealistiska krav på mäklartjänsterna. har inte aktivt försökt komma till rätta med problemen I granskningen har framkommit att inte har analyserat frågor rörande konsumenternas problem. Nämnden har inte heller genom rekommendationer försökt få mäklare att i större utsträckning skriftligt informera om och dokumentera köparens undersökningsplikt och att mäklaren normalt inte har ansvar för att kontrollera att uppgifterna i objektbeskrivningen om fastighetens yta och skick är korrekta, dvs. moment i förmedlingsuppdraget där dokumentationsskyldighet saknas i lagen och där detta skapar problem i relationen mellan konsument och mäklare. menar att om nämnden inte kunnat lösa problemen borde nämnden ha inlett en dialog med regeringen om ändrad lagstiftning eller föreskriftsrätt när det gäller vilken skriftlig information och dokumentation som mäklare ska vara skyldiga att upprätta. Avgöranden från används sällan Myndigheter är enligt fastighetsmäklarförordningen skyldiga att anmäla till om de anser att en mäklare bör varnas eller avregistreras. Detta förekommer dock endast i begränsad utsträckning. Detta kan enligt bero på att inte varit tillräckligt aktiv i kontakterna med andra myndigheter. Det är också bara ett fåtal tillsynsärenden hos som har initierats genom information eller anmälningar från andra myndigheter. Granskningen visar dock att och är myndigheter som skickar underlag om mäklare som myndigheterna anser bör varnas eller avregistreras till . Nämnden utnyttjar anmälningar, men avgöranden utnyttjas sällan. Även om har bedömt att en mäklare inte skött förmedlingsuppdraget enligt fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed ger detta inte ofta upphov till ett tillsynsärende. anser att detta gör tillsyn mindre effektiv och träffsäker än den skulle kunna vara, inom ramen för de resurser nämnden förfogar över. Otillräcklig information om avregistrerade och varnade mäklare I granskningen har framkommit att få konsumenter utnyttjar möjligheten att vända sig till få information om sin mäklare. menar att detta kan bero på att få konsumenter känner till att nämnden finns eller vad den har för uppgifter. pekar på att nämnden inte gjort någon dokumenterad genomgång och analys av problemen inom tillsynsområdet, något som leder till att nämnden har svårt att bedöma vilka informationsinsatser som nämnden bör inrikta sig på. rekommendationer Rekommendationer till regeringen bör införa ytterligare krav på skriftlig information och krav på dokumentation genom att - mäklare blir skyldiga att skriftligt informera och dokumentera att de lämnat information till köparen om undersökningsplikten och vad den innebär, - mäklare blir skyldiga att skriftligt informera och dokumentera att de lämnat information till säljaren om att lämna uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen före överlåtelsen, - mäklare blir skyldiga att skriftligt informera och dokumentera att de lämnat information till säljaren om alla spekulanter och bud som lämnats till mäklaren, - det ska framgå av objektbeskrivningen vem som ansvarar för att kontrollera att uppgifterna i beskrivningen är korrekta. Sådana krav på dokumentation kan enligt införas i fastighetsmäklarlagen med möjlighet för regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer att utforma närmare föreskrifter om hur dokumentationen ska gå till. Det övergripande syftet är att minska antalet tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare. Syftet är också, i de fall problem ändå uppstår, att öka möjligheterna för tvistlösning och att effektivisera tillsyn. Regeringen bör vidare - uppmärksamma berörda myndigheter på deras skyldigheter enligt fastighetsmäklarförordningen att anmäla mäklare till när det kan finnas anledning att varna eller avregistrera mäklaren, - säkerställa samt följa upp att uppnår en aktiv, effektiv, egeninitierad och offensiv tillsyn i enlighet med lagens syfte. Rekommendationer till bör - i större utsträckning ta till vara andra myndigheters beslut, exempelvis , och använda deras avgöranden som en av utgångspunkterna för tillsynen, - utveckla samarbetet med domstolar och andra myndigheter så att de uppfyller sin skyldighet enligt fastighetsmäklarförordningen att anmäla mäklare som bör varnas eller avregistreras till nämnden, - underlätta för enskilda att få information om att nämnden tar emot anmälningar och kan lämna information om en mäklare avregistrerats eller varnats. Vad gäller avregistrerade mäklare bör dessa publiceras på , - återrapportera antalet tillsynsärenden så att det framgår hur många ärenden som avgjorts och att det framgår hur många ärenden som handlagts via snabbhandläggning, - aktivt verka för att komma till rätta med problem inom tillsynsområdet och bli mer aktiva i sin tillsyn av mäklare så att även problem som inte anmäls uppmärksammas av nämnden, - i ökad grad hålla sig informerad om och återrapportera olika problem som finns inom nämndens tillsynsområde, i syfte att förbättra regeringens beslutsunderlag och den information som regeringen ger till i budgetpropositionen. Styrelsens överväganden har funnit att slutsatserna av den granskning som har redovisat i rapporten Den största affären i livet - Tillsyn över fastighetsmäklare och enskildas möjligheter till tvistelösning (RiR 2007:7) bör överlämnas till i form av en framställning. I anslutning härtill vill styrelsen anföra följande. Köp och försäljning av bostad är ofta en stor affär för en privatperson. I viss utsträckning är därför köpare och säljare i behov av stöd i lagstiftningen. Sådant stöd finns i fastighetsmäklarlagen. Av förarbetena framgår att lagen i första hand är till för att förstärka skyddet för enskilda som anlitar fastighetsmäklare. Enskilda personer ska enligt förarbetena ha ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när de anlitar en mäklare. Syftet med lagen var också att effektivisera tillsynen och att förbättra tillsynen över lagen. Styrelsen utgår i sin bedömning från de avsikter som uttrycktes i samband med fastighetsmäklarlagens tillkomst. Styrelsen anser att granskningsresultaten visar att fastighetsmäklarlagen inte helt har nått sina syften och att det finns behov av ytterligare reglering. har i sin rapport riktat vissa rekommendationer till . Regeringen gav i uppdrag att till regeringen redovisa en handlingsplan för hur nämnden ska ta hand om dessa rekommendationer (dnr IJ2007/1933/KO). Uppdraget syftade till att ge regeringen ett underlag för hur tillsynen kan stärkas. I redovisningen anger nämnden vilka åtgärder man avser att vidta för att rekommendationer ska kunna uppfyllas. Pågående översyn av fastighetsmäklarlagen Styrelsen noterar att en särskild utredare ser över fastighetsmäklarlagen och överväger vilka ändringar och kompletteringar som bör göras (dir. 2005:140). En utgångspunkt för de förslag som utredaren lägger fram ska vara att lagstiftningen ska ge konsumenter ett gott skydd anpassat till nuvarande förhållanden vid affärer som avser det egna boendet. Utredningen ska redovisa sitt uppdrag . Styrelsen anser att de granskningsresultat som presenteras i rapporten bör kunna utgöra ett värdefullt underlag för nämnda utredning liksom för och regeringens överväganden och beslut om förändringar av fastighetsmäklarlagen. De förändringar som enligt styrelsens mening är påkallade med anledning av rapporten framgår av denna framställning. Dokumentationskraven i fastighetsmäklarlagen I granskningen har framkommit att det är vanligt att problem uppstår i vissa situationer som inte omfattas av fastighetsmäklarlagens dokumentationskrav. I dessa situationer står ofta ord mot ord om vad som har förevarit mellan köpare, säljare och mäklare. Anmälningar till eller som rör sådana tvister brukar ofta avskrivas, avvisas eller avslås. En situation där problem uppstår är vid budgivningsprocessen. Enligt granskningsresultatet är det vanligt att köparen eller säljaren ifrågasätter om mäklaren har framfört alla bud till säljaren. Ett annat område som orsakar problem i relationerna mellan köpare och mäklare är huruvida mäklaren har upplyst om vidden av undersökningsplikten. Granskningsresultatet visar att köparen inte sällan är omedveten om innebörden av de långtgående krav som ställs på köparen i detta avseende. Ytterligare ett område där tvist ofta uppstår gäller vilken information som har lämnats av mäklaren, t.ex. avseende vem som ansvarar för innehållet i objektbeskrivningen för fastigheten eller bostadsrätten.