sou · GTB330 · 2006-01-01 00:00:00 — Om inte heller en sådan besiktning hållits skall tiden räknas från det att arbetet avslutades. Bestämmelsen i 3 § lagen om byggfelsförsäkring innebär för fler- bostadshusens del att det har överlämnats åt försäkringsgivaren att bestämma vilken besiktning som skall bilda utgångspunkt för beräkning av tioårsperioden. I samband med tillkomsten av lagen om byggnadsgaranti uttalades att utgångspunkten för beräkningen normalt bör kunna vara densamma som gäller vid entreprenadavtal när garantitid skall beräknas, dvs. den mellan parterna före- kommande slutbesiktningen (prop. 1990/91:189 s. 35). Garantitiden (och även ansvarstiden) räknas enligt bransch- villkoren från det att en entreprenad är godkänd. Om slutbesiktning inte verkställs inom föreskriven tid på grund AB 92 kap. 4 § 7 från den dag besiktningen Motsvarande bestämmelse i AB 04, kap. 7 § 12, anger att om slutbesiktning inte verkställs inom föreskriven tid på grund av beställarens underlåtenhet anses entreprenaden godkänd och avlämnad från den dag då besiktningen rätteligen skulle ha verk- ställts. Den ändrade lydelsen innebär dock inte någon ändring i sak. Enligt 92 (kap. 7 § 14) gäller att en slutbesiktning skall avslutas med slutsammanträde. Här kan jag även peka på att en part under viss förutsättning, äger påkalla slutbesiktning då del av entreprenaden är färdigställd (kap. 7 § 30). Vid slutsammanträdet skall besked i godkännandefrågan lämnas. Efter godkännande vid slutbesiktning är entreprenaden avlämnad enligt AB 92 (kap. 7 § 15). Det sagda gäller även enligt AB 04 (kap. 7 § 12 och § 2). Enligt kap. 7 § 12 i AB 04 gäller dock att parterna kan avtala om att avlämnandet skall genomföras på annat sätt än genom slutbesikt- ning. Entreprenaden anses då godkänd och avlämnad när förutsätt- ningarna för godkännande enligt avtalet är uppfyllda. Utvärdering, överväganden och förslag Enligt ABS 05 gäller att en slutbesiktning skall ske om inte parterna kommit överens om annat. Med redogörelsen ovan har jag velat visa att en entreprenad enligt branschbestämmelserna kan anses godkänd under olika förutsättningar. Det är viktigt att det klart framgår när tioårsfristen för en byggfelsförsäkring börjar löpa. Det är också viktigt att en sådan regel så långt som möjligt utformas så att den är anpassad till de förhållanden som tillämpas i byggbranschen. I första hand bör även fortsättningsvis ett godkännande vid en av försäkringsgivaren angiven besiktning bilda utgångspunkt för tioårsfristen. torde försäkringsgivaren här ange den mellan parterna förekommande slutbesiktningen. Någon särskild regel därutöver om slutbesiktning anser jag inte är nödvändig för fler- bostadshus. Dagens regel för flerbostadshus lämnar inte utrymme för att knyta tiden till någon annan omständighet än en besiktning. Efter- som det enligt AB 04 finns möjlighet att avlämna en entreprenad på annat sätt än genom slutbesiktning bör lagen enligt min mening inte ställa ett absolut krav på en besiktning. Försäkringsgivaren bör ha möjlighet att med byggherren komma överens om att ett godkännande skall ske på annat sätt än genom en besiktning. Det bör därför införas en kompletterande bestämmelse för flerbostads- hus i detta avseende. Försäkringsbolagen bör i sina villkor kunna ange att ett byggnadsarbete kan godkännas även på annat sätt än genom besiktning och att ett sådant godkännande skall bilda utgångspunkt för försäkringens giltighetstid. Med angiven utformning av reglerna för flerbostadshus kommer starttidpunkten för en byggfelsförsäkring i många fall vara densamma som garantitiden. De av mig föreslagna reglerna kan även tillämpas i de fall branschvillkoren av någon anledning inte tillämpas. Mot bakgrund av de regler som gäller för småhus i angivet hänseende har jag även övervägt frågan om det i lagen bör införas en bestämmelse om att tiden skall räknas från det att byggnads- arbetet annars avslutades. Begreppet avslutades7 används i konsu- menttjänstlagen (1985:716) och jag bedömer att det kan medföra 7 I kommentaren till 12 § konsumenttjänstlagen, prop. 1984/85:110 s. 203, anges bl.a. att ett uppdrag i princip får anses avslutat när konsumenten har fått klart för sig att näringsidkaren anser sig ha slutfört tjänsten, dvs. utfört det avtalade arbetet, exempelvis städat efter sig och avlägsnat sin utrustning. Angående begreppet se även 58-59 §§ konsumenttjänstlagen. Utvärdering, överväganden och förslag tillämpningsproblem att använda begreppet för flerbostadshus i nu aktuellt sammanhang. Jag har därför stannat för att inte föreslå en sådan regel. För flerbostadshus bedömer jag att det är tillräckligt med den av mig föreslagna kompletterande regeln om att ett god- kännande kan ske även på ett annat sätt än genom besiktning. Jag föreslår till följd av det sagda att 3 § i lagen om byggfels- försäkring skall kompletteras med ett nytt andra stycke. Min bedömning: Beträffande flerbostadshus bör det inte införas regler om högsta tillåtna självrisk eller lägsta tillåtna försäkringsbelopp. Jag har att ta ställning till om det för flerbostadshus finns skäl att reglera nivån på självrisken och i så fall vilken högsta nivå på själv- risk som är rimlig. Innan jag redogör för min bedömning redovisar jag de överväganden som tidigare gjorts och skälen för att en sådan reglering finns för småhus. Av kostnadsskäl är det påkallat att en byggfelsförsäkringen får innehålla villkor om självrisk (prop. 1990/91:189 s. 24 och prop. 1992/93:121 s. 23). Detta för att inte vilka bagatellartade fel som helst skall omfattas av försäkringen. I förarbetena pekade man på att försäkringsgivaren och byggherren i och för sig kunde komma överens om en mycket hög självrisk och att syftet med lagen då skull förfelas. Departementschefen ansåg det dock svårt att införa regler om högsta tillåtna självrisk eftersom sådana försäkringar skall finnas vid ny- och ombyggnader av mycket varierande storlek. Det var därför inte lämpligt att införa ett tak för självrisken med hänvisning till basbeloppet. Det diskuterades även om självrisken skulle kunna vara ett visst antal basbelopp eller visst belopp per kvm lägenhetsyta. Ett annat alternativ sades kunna vara att knyta självriskens storlek till produktionskostnaden. Det framhölls där- vid att avsevärda skillnader torde föreligga mellan olika byggherrars ekonomiska förmåga att själva åtgärda byggfel utan att ta för- säkringen i anspråk. Sammantaget ansågs det inte lämpligt med en regel om storleken på självrisken. Det framhölls dock att detta inte hindrade att inom ramen för dess allmänna tillsyn av premie- och villkorsskälighet kontrollerar att lagen inte kringgås genom för höga självrisker. Utvärdering, överväganden och förslag föreslog i sitt betänkande Försäkrings- rörelse i förändring, SOU 1995:87, att skälighetsprincipen i försäk- ringsrörelselagen skulle upphävas. I sitt remissvar över betänkandet påtalade att skälighetsprincipen inte kunde an- vändas i tillsynsverksamheten över självrisken i byggfelsförsäk- ringar på det vis som förutsattes i förarbetena till lagen om bygg- felsförsäkring. Redan med nu existerande regelverk föreligger enligt inspektionens uppfattning inte möjligheter att ingripa mot höga självrisker inom byggfels- försäkring på det sätt som var tänkt vid lagens tillkomst. i förhållandet mellan en försäkringsgivare och en försäkringstagare kan nämligen en hög självrisk vara skälig medan den mot bakgrund av det intresse som ligger bakom lagen om byggfelsförsäkring kan vara i strid med den lagens intentioner. Mot bakgrund av förslaget att avskaffa skälighetsprincipen var det enligt inspektionen nöd- vändigt att uttalandena om inspektionens tillsynsansvar vad avser byggfelsförsäkringen skulle ses över under det kommande lagstift- ningsarbetet. Genom SFS 1999:600 upphävdes 19 kap. 5-6 §§ försäkrings- rörelselagen, vilket innebar att den s.k. skälighetsprincipen togs bort (prop. 1998/99:87, bet. 1998/99:FiU28, rskr. 1998/99:227). Skälighetsprincipen innebar krav på premie- och kostnadsskälighet, krav på skäliga avtalsvillkor och krav på skälig skadereglering. Genom att dessa bestämmelser togs bort begränsades Finans- inspektionens verksamhet väsentligen till kontroll av stabilitet och genomlysning (aa. s.339 f.). har till utredningen framfört att inspek- tionen inte utfört någon kontroll av att lagen om byggfelsförsäk- ring inte kringgås genom höga självrisker. I samband därmed har inspektionen framhållit att tillsynen inte omfattar någon som helst produktkontroll. föreslog i sitt betänkande (SOU 1997:177) att självrisken skulle regleras och att den för flerbostads- hus skulle få vara högst tre basbelopp. Som skäl framförde utred- ningen bl.a. följande. Det är inte möjligt att bedöma om en självrisk är rimlig för en framtida ägare (s. 302), eftersom försäkringen är knuten till byggnaden. Det kan också vara så att en självrisk i och för sig är skälig i förhållandet mellan försäkringsbolaget och bygg- nadens ägare men att den är oskälig i förhållande till de boendes behov. Mot bakgrund av att inte kan fullfölja de tillsynsuppgifter beträffande självrisken som förutsattes vid till- Utvärdering, överväganden och förslag komsten av lagen om byggfelsförsäkring, ansåg Byggkvalitetsutred- ningen att storleken på självrisken skulle regleras i lagen. Någon skillnad mellan självrisken för nybyggnation och ombyggnation föreslogs inte. Det framhölls i sammanhanget att det var viktigt att skyddet för de boendes inomhusmiljö inte kunde kringgås genom för höga självrisker. gäller att självrisken för en byggfels- försäkring för småhus får uppgå till högst ett halvt prisbasbelopp (6 a §). I propositionen 2003/04:45 s. 103 om stärkt konsument- skydd vid småhusbyggande uttalades att det är angeläget att lagen om byggfelsförsäkring inte kringgås genom villkor om hög självrisk. De skäl som anfördes mot en sådan reglering när lagen kom till ansåg man inte gjorde sig gällande på samma sätt när det var fråga om småhus. Självrisken borde därför uppgå till högst ett halvt prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring. Försäkrings- givaren skulle tillåtas att tillgodoräkna sig en självrisk per fel och skada. Den totala självrisken skulle dock, i fall av flera fel eller skador, aldrig få överstiga ett och ett halvt prisbasbelopp. Ett sådant självrisktak kan dock leda till att försäkringsgivarna, sedan självrisktaket väl har nåtts, belastas av kostnader för administration och avhjälpande av ett stort antal mindre fel och skador. Försäkringsgivarna skulle därför ha rätt att uppställa villkor om att – när självrisktaket har passerats – ersättning skulle utgå endast för fel eller skador som kostar mer än 0,2 prisbasbelopp att avhjälpa. Frågan som utredningen har att ta ställning till är om det för flerbostadshus finns skäl att reglera nivån på självrisken och i så fall vilken högsta nivå på självrisk som är rimlig. Syftena med lagen är att fel skall åtgärdas snabbt utan tvister om vems ansvaret är. Lagen avser ytterst att skydda de boende mot byggfel. För att dessa syften skall kunna uppnås är det viktigt att självrisken inte sätts så högt att skyddet blir så dåligt att försäk- ringen rent faktiskt inte har någon praktisk betydelse. är det, som uttalats i förarbetena till lagen, önskvärt att en byggfels- försäkring innehåller villkor om självrisk. Detta för att inte vilka bagatellartade fel som helst skall omfattas av försäkringen. Av uppgifter som utredningen fått från de försäkringsbolag som tecknar byggfelsförsäkringar framgår att nivån på självrisken för Utvärdering, överväganden och förslag flerbostadshus i genomsnitt uppgår till tre eller fem basbelopp samt att det inte tecknas byggfelsförsäkringar med självrisker över tio basbelopp. Av de till utredningen redovisade uppgifterna kan enligt min mening inte den slutsatsen dras att lagstiftningen kringgås ge- nom höga självrisker. Ur den aspekten finns det därför inte skäl att reglera självrisken för byggfelsförsäkringar avseende flerbostads- hus. Ytterligare en fråga i sammanhanget är om det förhållandet att inte har den tillsyn som förutsattes vid lagens tillkomst, ändå gör att storleken på självrisken bör regleras. Detta för att undvika att självrisken för flerbostadshus sätts så högt att försäkringen inte ger det tänkta skyddet. Vid avgörandet av den frågan har det betydelse hur storleken på självrisken i så fall skall bestämmas och vilka problem som kan finnas med en reglering. Ett sätt skulle kunna vara att nivån – liksom för småhus – knyts till prisbasbeloppet. Ett annat alternativ är att nivån på något sätt knyts till en procentsats av produktionskostnaden för byggnaden. Nackdelen med att knyta nivån till prisbasbeloppet är att samma självrisk kommer att gälla vid samtliga ny- eller ombyggnationer oavsett storleken på byggnationen. En väsentlig skillnad gör sig här gällande mot småhus som utgör en betydligt mer homogen grupp än flerbostadshus. Ett flerbostadshus kan utgöras av allt från en byggnad med tre bostadslägenheter till ett stort hyreskomplex. Risken med en sådan bestämmelse är dessutom att en stipulerad högsta självrisk vid samtliga byggnationer av flerbostadshus är den självrisk som kommer att väljas. En sådan bestämmelse kan i praktiken därför – åtminstone för de mindre flerbostadshusen – innebära att nivån på självrisken höjs. Enligt min mening är det inte lämpligt knyta självrisken till t.ex. en procentsats av produktionskostnaden. En sådan knytning till produktionskostnaden skulle indirekt innebära att självrisken i praktiken får en viss funktion av försäkringsbelopp. I nästa avsnitt redogör jag närmare för reglerna om försäkrings- belopp. Redan nu skall jag diskutera frågan om det i lagen om byggfelsförsäkring bör finnas en bestämmelse om lägsta för- säkringsbelopp för flerbostadshus. Med en regel om högsta tillåtna självrisk skulle det vara nödvändigt att också ha en bestämmelse om till vilket belopp en byggnad lägst får försäkras. Utan en bestämmelse om lägsta försäkringsbelopp finns det annars risk för att försäkringsbeloppen justeras nedåt, med sämre försäkrings- Utvärdering, överväganden och förslag skydd som följd. Konsekvensen av enbart en högsta tillåtna självrisk kan således få till följd att försäkringsbeloppet sätts lägre än produktionskostnaden, vilket i sin tur kan medföra att för- säkringsskyddet blir sämre eller i vart fall inte bättre än . Med en bestämmelse om högsta tillåtna självrisk är det därför nöd- vändigt även med en reglering av försäkringsbeloppet. En be- stämmelse om storleken på försäkringsbeloppet finns för småhus. Av de uppgifter som redovisats för utredningen framgår att försäkringsbeloppen i de byggfelsförsäkringar som finns på mark- naden motsvarar produktionskostnaden. I fråga om flerbostadshus förekommer det dock undantagsvis att försäkringsbeloppet sätts ned något, nämligen vid mycket höga produktionskostnader. En möjlighet att i undantagsfall, t.ex. vid en produktionskostnad om för en byggnad, sätta försäkringsbeloppet något under produktionskostnaden bör enligt min mening av försäkrings- tekniska skäl finnas. Ett absolut krav på att försäkringsbeloppet för ett flerbostadshus alltid skall motsvara produktionskostnaden för byggnaden bör därför inte införas. Av de till utredningen redovisade uppgifterna kan som tidigare nämnts inte den slutsatsen dras att självrisk eller försäkrings- beloppen sätts för att kringgå lagstiftningen. Av det skälet och på grund av de problem som är förknippade med en reglering av självrisk och försäkringsbelopp för flerbostadshus anser jag inte att det finns tillräckliga skäl att i lag för sådana byggnader införa regler om högsta tillåtna självrisk och lägsta försäkringsbelopp. Min bedömning: Jag anser att möjligheten bör finnas kvar för försäkringsgivarna att i sina villkor begränsa försäkringsansvaret till ett visst belopp per byggnad och till ett visst belopp för samtliga av försäkringsgivaren utfärdade byggfels- försäkringar. Jag anser inte att det för flerbostadshus bör införas regler om lägsta försäkringsbelopp. Utredningen har i uppdrag att bl.a. belysa principerna för begränsning av försäkringsgivarens ansvar till ett visst belopp per byggnad och till ett visst belopp för samtliga av försäkringsgivaren under ett kalenderår utfärdade byggfelsförsäkringar. Utvärdering, överväganden och förslag Enligt 7 § i lagen får en byggfelsförsäkring innehålla villkor om att försäkringsgivarens ansvar för fel och skador är begränsat till ett visst belopp per byggnad (försäkringsbelopp) och till ett visst belopp för samtliga av försäkringsgivaren utfärdade byggfelsförsäkringar (gemensamt försäkringsbelopp). För småhus gäller från att försäkringsbeloppet per byggnad inte får sättas lägre än kostnaderna för entreprenaden varvid penningvärdets försämring skall beaktas. Möjligheten att begränsa försäkringsskyddet till dels ett för- säkringsbelopp per byggnad dels ett gemensamt försäkringsbelopp för samtliga av försäkringsgivaren under ett kalenderår utfärdade byggfelsförsäkringar tillkom efter påpekande från försäkrings- branschen. En sådan begränsning var nödvändig för att försäkrings- bolagens ansvar skulle kunna begränsas till en bedömbar nivå. Utan ett gemensamt försäkringsbelopp kunde, enligt försäkrings- branschen, byggfelsförsäkring och återförsäkring inte meddelas. bekräftade de av försäkringsbolagen lämnade uppgifterna. Departementschefen befarade att utan möjlighet till en begränsning av försäkringsbolagens ansvar skulle konsekvensen kunna bli att det inte fanns några sådana försäkringar tillgängliga på marknaden. framhöll departementschefen att en bestäm- melse om begränsning till ett visst belopp per byggnad skulle medföra risk för att lagen skulle kringgås. Det framstod emellertid enligt departementschefen inte som särskilt sannolikt att för- säkringsbolag och byggherrar medvetet skulle träffa avtal som innebär att en byggnad blir underförsäkrad. Det som talade mot att ett sådant förfarande skulle tillämpas var försäkringsbolagens an- svar under bl.a. försäkringsrörelselagen och följderna av ett sådant förfarande för fastighetsägaren vid ett eventuellt försäkringsfall. I lagstiftningsärendet ansågs det inte att det fanns förutsätt- ningar för att utforma en lagregel om storleken på det gemen- samma försäkringsbeloppet. uttalade i sitt betänkande (SOU 1997:177, s. 304) att uppgett att det inte fanns tillräcklig erfarenhet för att göra en annan bedömning av frågan om gemensamt försäkringsbelopp än den som gjordes vid införandet av lagen om byggfelsförsäkring. Utredningen ansåg därför att det inte fanns underlag för att bedöma fortsatt behov av begränsning av ansvarigheten till ett gemensamt försäkringsbelopp för de för- säkringar som en försäkringsgivare utfärdar . Utvärdering, överväganden och förslag infördes en bestämmelse om lägsta försäkringsbelopp för småhus (7 § andra stycket). I propositionen (prop. 2003/04:45 s. 104) uttalades det att det även fortsättningsvis torde vara nödvändigt att acceptera försäkringsvillkor som be- gränsar försäkringsbeloppet till visst belopp per byggnad. Möjlig- heten att begränsa försäkringsbeloppet per byggnad borde dock inte vara oinskränkt. Detta med tanke på att en konsument till följd av ett byggfel kan drabbas av allvarliga och kostsamma skador. Försäkringsbeloppet får därför inte sättas lägre än de beräknade kostnaderna för de åtgärder som har föranlett att försäkringen tecknades. Mot bakgrund av försäkringens långa löptid skall värdet av försäkringen också säkerställas genom en indexuppräkning (s. 104). Även efter ändringarna i lagen om bygg- felsförsäkring får villkoren innehålla begränsning av ansvaret till ett gemensamt försäkringsbelopp. I lagstiftningsärendet pekade man på de skäl som framförts vid lagens tillkomst. Det uttalades också att det vid kontakter med försäkringsbranschen framkommit att de flesta försäkringsgivare som meddelar byggfelsförsäkring använder sig av en begränsning av det gemensamma försäkringsbeloppet (prop. 2003/04:45 s. 104). Av de uppgifter som utredningen fått vid kontakter med för- säkringsbranschen motsvarar försäkringsbeloppet i de försäkringar som tecknas, byggnadens produktionskostnad. Av uppgifterna framgår dock att det i ett fåtal fall förekommer att försäkrings- beloppet för flerbostadshus sätts lägre än produktionskostnaden, nämligen vid höga produktionskostnader. En begränsning i villkoren till produktionskostnaden kan inte anses motverka syftet med lagen. Av det skälet finns det inte anledning att ändra bestämmelsen om försäkringsbelopp. Frågan härefter är om det finns anledning att för flerbostadshus ändå ha en regel som motsvarar den som finns för småhus. För ett småhus får som tidigare framgått försäkringsbeloppet inte sättas lägre än kost- naderna för de åtgärder som föranlett att försäkringen tecknades och som omfattas av försäkringen. Vid bestämmande av för- säkringsbeloppet för ett småhus skall också penningvärdets för- ändring beaktas. Utvärdering, överväganden och förslag Det kan vara av värde att ha en regel som motsvarar den som finns om försäkringsbelopp för småhus även för flerbostadshus. Småhusen är dock som jag tidigare framhållit under avsnittet om självrisk en betydligt mer enhetlig grupp än flerbostadshusen. För flerbostadshusen kan det i ett fåtal fall vid mycket höga produk- tionskostnader vara nödvändigt för försäkringsgivare och försäk- ringstagare att träffa överenskommelse om något lägre försäkrings- belopp än produktionskostnaden. Detta för att försäkringsgivaren skall ha möjlighet att kunna teckna försäkringen. Av den anled- ningen och då det inte framkommit uppgifter som tyder på att för- säkringsgivare och försäkringstagare för flerbostadshus träffar villkor om försäkringsbelopp i syfte att byggnaderna skall bli underförsäkrade, anser jag inte att det finns skäl att föreslå att bestämmelsen om försäkringsbelopp för flerbostadshus skall ändras. Jag övergår nu till frågan om det finns skäl att ta bort möjligheten att i villkoren begränsa ansvaret till ett gemensamt försäkringsbelopp. De byggfelsförsäkringar som tecknas innehåller som ovan nämnts en begränsning till ett visst belopp per byggnad. En begränsning därutöver till ett gemensamt försäkringsbelopp kan innebära en urholkning av försäkringsskyddet. Det har från branschen till utredningen framförts å ena sidan att det för att kunna erhålla återförsäkring är absolut nödvändigt med en möjlighet att begränsa försäkringsansvaret till ett gemensamt försäkringsbelopp. Å andra sidan har andra i branschen framfört att det inte är nödvändigt med ett gemensamt försäkringsbelopp. Det har pekats på att en mindre affär kan vara möjlig att ta för egen räkning för ett försäkringsbolag utan återförsäkring, men att det vid en större affär kan vara nödvändigt att kunna återförsäkra sig. GAR-BO är dock det enda bolag som använder sig av ett gemensamt försäkringsbelopp i sina villkor. Byggnadsgaranti har tidigare haft en begränsning till ett gemensamt försäkrings- belopp. För tillfället finns det inte någon sådan begränsning. Utredningen har varit i kontakt med i frågan om bl.a. nödvändigheten av ett gemensamt försäkringsbelopp. har därvid framhållit att inspektionens tillsyn inte innefattar någon som helst produktkontroll och att det därför inte görs någon särskild granskning av hur försäkringsbolagen utformar sina produkter och hur försäkringsvillkoren utformas. Inspektionen har pekat på att den s.k. skälighetsprincipen som Utvärdering, överväganden och förslag tidigare grundade en möjlighet att skälighetsgranska och villkor avskaffades . har framfört att inspektionen mot denna bakgrund inte har någon annan uppfatt- ning vad gäller gemensamt försäkringsbelopp än den som tidigare framförts. Den uppfattning som inspektionen tidigare framfört har jag redogjort för ovan i detta avsnitt.