sou · GTB377d2 · 2006-01-01 00:00:00 — Det motivet har dock inte längre någon relevans och det saknas därför skäl för att en fastighetsägare ska ha rätt att kräva antagande av en fastighetsplan. I övrigt synes gällande regler om detaljplan utan vidare kunna tillämpas på bestämmelser om fastighetsindelning m.m., jfr diskus- sionen i SOU 1996:168 s. 312 f. Förslaget medför ett flertal nya, ändrade och upphävda bestäm- melser i PBL, FBL, AL och LL, bl.a. föreslås tre nya paragrafer i 5 kap. dvs. 6 b, 7 c och 7 d §§ i PBL och ändringar i 5 kap. 9 och 11 §§, 8 kap. 11 §, 11 kap. 5 §, 13 kap. 1, 3 och 8 §§, 15 kap. 3 §, 16 kap. 1 § och 17 kap. 11 § samma lag. Dessutom införs en ny be- stämmelse 4 a § i 5 kap. FBL och ändras 3 kap. 2 §, 5 kap. 5 §, 7 kap. 1, 4 och 6 §§ samt 8 kap. 4 § samma lag. Vidare ändras 6 a och 8 §§ LL samt 6 a och 9 §§ AL. När det gäller problemet med inaktuella planer kan man se det som tudelat. Den ena delen av problemet är att reglerna bör utfor- mas så att plan-berget inte onödigtvis växer. Det skulle t.ex. kunna åstadkommas genom någon form av tidsbegränsning för ny- tillkomna planer. Den andra delen av problemet är att det skulle vara önskvärt med enklare former för ändring och upphävande. Svårigheten med sådana förfaranden är att entydigt klara ut i vilka fall det är godtagbart från rättsäkerhetssynpunkt med mer schablo- niserade förfaranden. Kommittén har inte haft utrymme att inom ramen för detta uppdrag närmare utveckla dessa frågor. 9.5.4Samordningen mellan PBL och förrättnings- lagstiftningen Effekterna av föreslagna ändringar Den utgångspunkt som har nämnts i avsnitten 9.5.1 och 9.5.2 är att det normalt inte finns anledning att i någon större om- fattning reglera fastighetsbildningsfrågor i en detaljplan. I de fall där det införs bestämmelser om fastighetsindelningen har dessa oftast helt andra syften, främst att reglera exploateringsgra- den. Detta bör lämpligen göras på ett mer direkt sätt än genom fastighetsindelningen. Problemet är nämligen att det annars kan uppstå låsningar som omöjliggör lämpliga lösningar i plangenomfö- randeskedet. Därför föreslogs i avsnitt 9.5.2 att en detaljplan inte bör kunna innehålla sådana bestämmelser. Vidare har i avsnitt 9.3.3 föreslagits att genomförandebeskrivningen i högre grad än bör behandla konsekvenserna av detaljplanen, t.ex. i form av nöd- vändiga eller lämpliga fastighetsbildningsåtgärder. Det tredje för- slag som har lämnats i avsnitt 9.5.3 är att fastighetsplanen avskaffas som särskild planform och att motsvarande bestämmelser i stället ska kunna utgöra bestämmelser i detaljplanen. Om de beskrivna lagändringarna genomförs kan den nya ordningen sammanfattas på följande sätt. Alla detaljplaner ska innehålla en genomförandebeskrivning som även beskriver konsekvenserna av planen i fråga om fastighetsbild- ning, gemensamhetsanläggningar m.m. Det handlar alltså om att fastighetsfrågorna ska belysas och synliggöras – inte att med rätts- verkan bestämma hur fastighetsindelningen m.m. ska se ut. Det kan vara fråga om vissa riktlinjer för fastighetsstorlek, att fastighetsin- delningen så långt möjligt bör ansluta till ett historiskt bebyggel- semönster, vilka frågor som lämpligen bör lösas genom gemensam- hetsanläggningar eller servitut, angivande av vilka som har möjlig- het att initiera vissa frågor, osv. I enkla fall kan denna beskrivning göras mycket enkel, i mer komplicerade fall krävs större omsorg och en högre detaljerings- grad. Eftersom beskrivningen inte är rättsligt bindande, finns alltid möjlighet att inom de ramar som planbestämmelserna medger i slutänden anpassa fastighetsindelningen m.m. efter de krav och önskemål som uppkommer vid själva plangenomförandet. Om fastighetsfrågorna är tvistiga eller av andra skäl av mer kom- plicerad art, får kommunen ta in särskilda bestämmelser i detalj- planen som med bindande verkan reglerar dessa frågor. Det kan t.ex. vara fråga om studera fastighetsindelningen från ett helhets- perspektiv för att på ett så rättvist sätt som möjligt fördela bygg- rätten inom ett kvarter mellan olika fastighetsägare. För att i sådana fall undvika problemet med först till kvarn är det nödvändigt att den avsedda fastighetsindelningen låses fast med rättsverkan. Det kan också i tvistiga fall vara nödvändigt att skapa möjligheter till tvångsåtgärder, dvs. möjligheter till inlösen enligt 8 kap. 4 § FBL. Även hur utfartsfrågorna ska lösas kan vara nödvändigt att lägga fast genom planbestämmelser. Antingen att servitut eller skaft får tillskapas för enstaka utfarter eller att vissa fastigheter ska samsas om en gemensam utfart i form av en gemensamhetsanläggning. Planbestämmelser om fastighetsindelningen bör inte tillgripas i fler fall än som verkligen behövs. Det är således inte nödvändigt att lösa alla fastighetsfrågor, bara för att oklarheter finns i viss del av planområdet – kanske rent av bara för viss enstaka gränsdragning. I de fall där planbestämmelser införs ska, som framgår av lagänd- ringsförslagen, vissa frågor enligt FBL prövas redan i planproces- sen. Det gäller dels det s.k. båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § FBL, dvs. att den förslagna fastighetsindelningen leder till en nettovärdeök- ning, dels villkoret i 7 kap. 1 § FBL att ett servitut ska vara av väsentlig betydelse för en fastighet. Vidare har bestämmelser om fastighetsindelningen den effekten, att skyddsreglerna i 5 kap. 8 § FBL om att en fastighet inte får minskas i alltför hög grad inte ska tillämpas, vilket innebär att en vägning mellan allmänna och en- skilda intressen måste göras i det enskilda fallet i planärendet. Restriktivitet bör gälla även i fråga om planbestämmelser som reglerar inrättandet av en gemensamhetsanläggning. Liksom enligt gällande rätt bör det i och för sig vara möjligt att reglera samtliga frågor rörande en gemensamhetsanläggning utom andelstalen för delaktighet. Från fall till fall bör dock en bedömning göras av vilka frågor det är lämpligt att låsa fast genom planbestämmelser och vilka frågor som lämpligen bör lösas vid den efterföljande lantmäte- riförrättningen. Följsamhet vid avvikelse från detaljplan Det gällande regelsystemet kring avvikelser från plan är synnerligen komplicerat och det finns nog högst en handfull personer i som har kännedom om alla de olika varianter som kan uppkomma – inklusive ett flertal övergångsbestämmelser. En total översyn vore därför angelägen, men det är nog att sikta för högt . En liten delfråga i sammanhanget är dock kopplingen mellan PBL och FBL när det gäller avvikelser från en detaljplan som har beslutats av (eller motsvarande) och som sedan ska genom- föras genom lantmäteriförrättning. Enligt 8 kap. 11 § första stycket 2 PBL gäller bl.a. att ansök- ningar om bygglov för åtgärder inom områden med detaljplan ska bifallas om den fastighet på vilken åtgärden ska utföras stämmer överens med detaljplanen och den fastighetsplan som gäller för om- rådet eller avviker från dessa planer, men avvikelserna har godtagits vid en bygglovsprövning eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2 § första stycket andra meningen FBL. En fastighetsägare som har berörts av ett beslut om avvikelse från plan som har meddelats av endera av de båda nämnda myndigheterna, kan alltså vara förvissad om att fastigheten inte ska betraktas som planstridig vid en bygglovsprövning. Enligt 3 kap. 2 § första stycket FBL gäller att inom ett område med detaljplan, fastighetsplan eller områdesbestämmelser får fas- tighetsbildning inte ske i strid mot planen eller bestämmelserna. Om syftet med planen eller bestämmelserna inte motverkas, får dock mindre avvikelser göras. Detta innebär att lantmäterimyndig- heten alltid ska göra en självständig prövning av om en viss fastig- hetsbildningsåtgärd innebär en mindre avvikelse – helt oberoende av om någon avvikelse har medgivits vid fastighetsbildning eller bygglovsprövning. Det innebär alltså att en fastighetsägare kan komma i den situationen att fastighetsbildning, som är mer eller mindre nödvändig för att genomföra ett beviljat bygglov eller för- handsbesked, inte kan genomföras. Det skulle i och för sig kunna hävdas, att om har beslutat om en s.k. mindre avvikelse så bör det vara en själv- klarhet att lantmäterimyndigheten ska göra en anslutande bedöm- ning när samma ärende blir en fastighetsbildningsfråga. Erfarenhe- terna har dock visat att så inte alltid är fallet. Det inträffar således att ger positivt förhandsbesked eller bygglov till en viss åtgärd, som förutsätter att fastighetsindelningen ändras i strid mot planen, varefter lantmäterimyndigheten gör bedöm- ningen att avvikelsen vid fastighetsbildningen inte är mindre och därför enligt 3 kap. 2 § FBL inte kan tillåtas. Det är i detta sam- manhang viktigt att understryka att det inte handlar om olika be- dömningar av samma lagrum, utan om prövningar som görs enligt Att bedömningen kan bli olika ligger således inbyggt i systemet. Till bilden hör även att kommunens beslut om avvikelse prövas av förvaltningsdomstol medan lantmäterimyndighetens motsvarande beslut överklagas till fastighetsdomstol. Inte heller vid överprövning finns således någon koppling mellan de berörda fal- len. Även om frågan inte direkt ställs på sin spets, på så vis att myn- digheternas beslut går i olika riktning, uppkommer ofta diskussio- ner om plantolkningen, som innebär att genomförandeprocessen försvåras och fördyras för såväl de berörda fastighetsägare som för kommunerna. För att den enskilde fastighetsägaren inte ska komma i kläm mellan olika bedömningar av olika myndigheter och för att för- enkla och förbilliga genomförandeprocessen bör således en följ- samhetsbestämmelse införas i FBL. Om det krävs att fastighetsin- delningen ändras på visst sätt för att kunna genomföra ett laga- kraftvunnet bygglov eller förhandsbesked enligt PBL, bör således fastighetsbildning kunna ske utan förnyad prövning av planöver- ensstämmelsen. En sådan ordning förefaller naturlig även med tanke på att den prövning som görs enligt PBL bör ses som den primära, när det gäller effekterna på omgivningen m.m., och att en därtill anslutande fastighetsbildning alltså i huvudsak är en följdef- fekt. Redan enligt gällande rätt finns en liknande följsamhetsbestäm- melse i 3 kap. 2 § andra stycket FBL, som innebär att om tillstånd har getts till att uppföra en byggnad eller att utföra annan därmed jämförlig åtgärd inom ett område med naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser om markanvändningen, så får även sådan fastighetsbildning ske som behövs för att tillståndet ska kunna utnyttjas. En bestämmelse om följsamhet i fråga om plan- tolkning bör kunna utformas på motsvarande sätt. Kommitténs bedömning och förslag Plan- och byggutredningens föreslog en ny lag om fördelning av byggrätt. Enligt kommitténs bedömning behöver förslaget med hänsyn till remisskritiken bearbetas ytterligare. finns det en bestämmelse i 6 kap. 18 PBL som anger att mark inom detaljplan med enskilt huvudmannaskap för all- männa platser i vissa fall ska upplåtas utan ersättning. Plan- och byggutredningen föreslog att denna bestämmelse skulle upphä- vas. Kommittén delar bedömningen. Skälet till detta är framför allt att regleringen leder till orättvisor och att bestämmelsen inte innebär några fördelar vare sig för samhället eller enskilda fas- tighetsägare. Bland bestämmelserna i 6 kap. PBL om plangenomförande finns bestämmelser om exploateringssamverkan, 6 kap. 2 § och de s.k. exploatörsparagraferna, 6 kap. 18–23 §§. Förändringar av markanvändningen inom bebyggda områden, med många fastigheter, kommer ofta i konflikt med rådande fastighets- indelning och ägarförhållanden. För att sådana förändringar ska komma till stånd i större omfattning krävs därför normalt att mar- ken genom frivilliga förvärv eller expropriation samlas i en hand, antingen hos kommunen eller en exploatör. Genom lagen om ex- ploateringssamverkan (1987:11, ESL) skapades 1987 möjligheter att få till stånd samordnade aktiva insatser från fastighetsägarna själva. ESL innehåller genomförandemedel av två principiellt olika slag. För det första ger lagen möjligheter för fastighetsägarna att i sam- verkan utföra de gemensamma anläggningar som är nödvändiga för området, t.ex. gator och va-ledningar. Därefter överlämnas anlägg- ningarna till den huvudman, kommunen eller en anläggningssam- fällighet, som ska ansvara för driften . För det andra in- nehåller lagen ett speciellt värdeutjämningssystem som innebär att fastighetsägarna får del i exploateringsverksamhetens nettofördelar utifrån den mark man bidrar med till exploateringsföretaget – och inte efter hur detaljplanens byggrätter lokaliseras. I vissa situatio- ner skapar det större rättvisa och ger därmed bättre förutsättningar att åstadkomma lämpligt utformade detaljplaner. Plan- och byggutredningen konstaterade att ESL endast har tillämpats i få fall, vilket bl.a. sannolikt beror på att lagstiftningen uppfattas som komplicerad. Det har troligen till stor del sin grund i att frågor om utbyggnad av anläggningar å den ena sidan och för- delning av byggrätter eller kostnader å den andra har vävts samman i ett enda förfarande. Utredningens grundläggande förslag var där- för att ESL skulle upphävas och att lagens två huvudsyften skulle behandlas var för sig. När det gäller utbyggnad av anläggningar i fastighetsägarnas ge- mensamma regi finns en väl fungerande lagstiftning i form av an- läggningslagen (AL). Utredningens förslag var därför att den lagen exklusivt ska hantera dessa frågor. I anslutning till detta ställnings- tagande föreslog utredningen också vissa ändringar i AL. Dessa förslag har därefter framförts även av i LMV-rap- port 2002:9, Översyn av anläggningslagen, och bereds för närva- rande inom (). När det gäller fördelning av byggrätter i detaljplanen konstate- rade utredningen att liknande system med framgång och i stor ut- sträckning tillämpas i andra länder. I de praktiska fall som har ge- nomförts enligt ESL har möjligheten till en mer rättvis fördelning av den s.k. planvinsten framhållits som särskilt värdefull. Utred- ningen ansåg därför att principerna i systemet bör behållas, men att regelsystemet bör förenklas i jämförelse med ESL. I korthet innebär det av Plan- och byggutredningen föreslagna systemet följande. Kommunen ska i en detaljplan kunna meddela bestämmelser om att ett särskilt fördelningsförfarande ska tilläm- pas vid genomförandet av en detaljplan. meddelas be- stämmelser om fastighetsindelningen m.m. motsvarande vad som enligt gällande rätt regleras i en fastighetsplan. Därefter genomförs en s.k. fördelningsförrättning vid lantmäterimyndigheten, varvid fastigheterna omdisponeras. Vidare gör lantmäterimyndigheten en ekonomisk avräkning, så att berörda fastigheter får del av plan- vinsten utifrån ett andelstal. Detta andelstal bestäms normalt med utgångspunkt från den areal som fastigheten bidrar med till explo- ateringsföretaget. Det finns dock möjlighet att jämka andelstalet så att man också tar hänsyn till andra bidrag än arealen, t.ex. om en fastighet som ska bevaras bidrar med en värdehöjning på angrän- sande fastigheter. Utredningen föreslog att bestämmelserna om det beskrivna för- delningsförfarandet skulle tas in i en ny lag, lagen om fördelning av byggrätt. Det är sannolikt en allmänt spridd uppfattning att ESL, i första hand p.g.a. dess komplexitet, inte är riktigt ändamålsenlig som plangenomförandeinstrument – även om grundtankarna bakom la- gen ofta uppfattas som riktiga. Många remissinstanser var positiva till en lagstiftning i någon form rörande samverkan mellan fastig- hetsägare vid exploatering, men flera instanser ansåg att Plan- och byggutredningens förslag bör bearbetas ytterligare. Behovet av en lagstiftning om samverkan vid exploatering eller om fördelning av byggrätter gör sig främst gällande vid byggande i områden med många inblandade fastighetsägare, där den etablerade fastighetsstrukturen försvårar en ändamålsenlig planläggning. Typ- exemplet är s.k. förnyelse av äldre villa- och fritidsbebyggelse- områden. När professionella byggherrar ska exploatera inom områ- den med flera fastighetsägare kan troligen en nödvändig omstruk- turering av fastighetsindelningen i stället ske genom avtalslösning- ar. Det är alltså inte sannolikt att byggande enligt de föreslagna lag- reglerna skulle komma att svara för någon mer betydande andel av bostadsproduktionen i . I det avseendet skulle lagreglerna sannolikt få en tämligen begränsad betydelse i vårt land – till skillnad från länder som , och , där liknande lösningar har en mer produktionsstimulerande betydelse. I de fall där reglerna främst är avsedda att användas, dvs. i s.k. förnyelseområden, kan dock förutsättningarna för goda plan- och miljömässiga lösningar påtagligt förbättras – i lika väl som i andra länder. Detta talar för att även svensk lag bör tillhandahålla ett redskap för samverkan eller värdefördelning vid en exploatering som berör många fastighetsägare. Med tanke på de synpunkter på Plan- och byggutredningens för- slag som framfördes av remissinstanserna bör det inte vara möjligt att direkt lägga den utredningens förslag till grund för en ny lag- stiftning. Det krävs således ytterligare bearbetningar. Även om det, som har beskrivits, i och för sig finns behov av en lagstiftning av det aktuella slaget, har kommittén gjort bedömningen att det inte har varit befogat att prioritera dessa frågor på bekost- nad av andra plan- och plangenomförandefrågor som har haft att behandla. Kommittén har därför valt att inte utreda dessa frågor ytterli- gare, men att ett förnyat ställningstagande kan behöva göras . Någon anledning att isolerat, dvs. utan alternativ lag- stiftning eller fördjupad utredning om konsekvenserna m.m., upp- häva ESL finns inte. Vad som än sägs om ESL innehåller den lagen fördelningsregler som verksamt skulle kunna bidra till plange- nomförandet i vissa särskilda fall. I 6 kap. 18–23 §§ finns några bestämmelser om avstående av mark m.m. som är av speciell karaktär. Paragraferna brukar samlat be- nämnas exploatörsparagraferna. Enligt 6 kap. 18 § ska mark inom en detaljplan med enskilt hu- vudmannaskap för allmänna platser i vissa fall upplåtas utan ersätt- ning. Detta kan enligt Plan- och byggutredningen leda till orättvisa mellan fastighetsägarna och utredningen föreslog därför att para- grafen skulle upphävas. Förslaget tillstyrktes eller lämnades utan erinran av remissinstanserna. Enligt 6 kap. 19 § har möjlighet att förordna att en fastighetsägare (exploatör) i vissa fall ska avstå eller upplåta mark utan ersättning. I ett sådant förordnande kan med stöd av 6 kap. 22 § föreskriva att fastighetsägaren också ska bekosta anläggande av gator och vägar samt va-anordningar. Plan- och byggutredningen diskuterar i sitt betänkande tämligen ingående innebörden av dessa bestämmelser, men några lagändringar före- slogs inte. Bestämmelsen i 6 kap. 18 § innebär att den som äger obebyggd mark, som enligt en detaljplan är avsedd för allmän plats för vilken kommunen inte ska vara huvudman, är skyldig att utan ersättning upplåta marken. Förutsättningen är att den behövs för att kvar- tersmark, som tillhörde fastighetsägaren när planen antogs, ska kunna användas för avsett ändamål. Bestämmelsen uttrycks som en upplåtelseskyldighet. Skyldigheten får anses gälla till förmån för andra fastigheter inom planområdet, som har behov av att använda samma väg. Vid införandet av bestämmelsen stadsplanelag motive- rades den på följande sätt (m.fl.: Byggnadslagstiftningen, 5 uppl. 1970, s. 292 f.). Då mark blivit indelad till ett planmässigt bebyggande, får den i regel ett ökat värde såsom byggnadsmark. Vill jordägaren tillgodogöra sig detta värde genom försäljning av byggnadstomter eller deras bebyg- gande, är det ett naturligt krav, att han även skall tillhandahålla de vä- gar inom området, som erfordras för tomternas behöriga utnyttjande. I förarbetena till PBL anförs som skäl för bestämmelsen endast att den har betydelse för sådana fall då det dröjer innan vägen har ställts i ordning och upplåtits för begagnande (prop. 1985/86:1 s. 650). Ursprungligen synes alltså bestämmelsen i 6 kap. 18 § ha haft ett fördelningssyfte. I förarbetena till PBL poängteras i stället syftet att kunna ta marken i anspråk i ett tidigt skede. som re- geln fortfarande har påtagliga fördelningseffekter. De grundläg- gande skälen bakom bestämmelsen är således oklara. Det är tveksamt om bestämmelsen, som bör ses som en slags le- galrätt, någonsin har tillämpats. Det vill säga i den meningen att någon fastighetsägare mot sin vilja har tvingats upplåta mark för väg till någon annan fastighetsägare, i avvaktan på att vägfrågorna blir lösta genom en förrättning enligt AL. Behovet av tidigt till- träde, som framförs i förarbetena till PBL, tycks därför inte vara särskilt angeläget. Bestämmelsen har dock betydelse vid bestämmande av ersättning för mark vid inrättande av gemensamhetsanläggning enligt AL. För mark som träffas av bestämmelsen i 6 kap. 18 § PBL utgår regel- mässigt ingen ersättning (jfr rättsfallet V00:4 i Lantmäteriets rätts- fallsregister). Eftersom någon ersättning inte betalas för sådan mark kommer ägaren av marken att få ett sämre ekonomiskt utfall än andra fastighetsägare i gemensamhetsanläggningen. Detta trots att fastigheten i de flesta avseenden är jämbördig med andra fastig- heter inom området. Kravet på nytta, dvs. att en viss fastighetsägare betraktas som en exploatör, är mycket lågt vid en tillämpning av 6 kap. 18 §, t.o.m. mycket lägre än vid en tillämpning av 6 kap. 19 §. Som Plan- och byggutredningen anförde är det, mot den redovi- sade bakgrunden, svårt att se varför man med en regel av så speci- ellt slag i PBL ska gripa in i den fördelning som ska göras enligt AL. Resultatet blir sannolikt ofta oskäligt och bestämmelsen är dessutom mycket svår att tolka och tillämpa i det enskilda fallet. Det finns således inte längre något motiv för en bestämmelse, som inte innebär några egentliga fördelar för vare sig samhället eller en- skilda fastighetsägare, som den kan leda till orättvisor mellan de fastighetsägare som ska ingå i en gemensamhetsanlägg- ning. Bestämmelserna i 6 kap. 18 § bör därför, som Plan- och byggutredningen föreslog, upphävas. När det gäller 6 kap. 19 och 22 §§ kan konstateras att dessa be- stämmelser hänger intimt samman med de s.k. genomförandeavtal (exploateringsavtal) som regelmässigt ingås mellan kommunen och professionella byggherrar (exploatörer). Det har i olika samman- hang framförts att förutsättningar och innehåll i dessa avtal bör re- gleras i lag. Den frågan har dock ansetts ligga utanför kommitténs uppdrag. 10Prövning, kontroll och tillsyn av byggnadsprojekt Erfarenheterna av det system för prövning, kontroll och tillsyn som infördes har visat att de viktigaste syftena med reformen inte har uppnåtts. Exempelvis har kontroll och kvalitet inte påtag- ligt förbättrats och olika aktörers roller och ansvar knappast blivit klarare. Byggnadsnämndernas tillsyn har också varit otillräcklig, och åtskillnaden mellan förfarandet för prövning och förfarandet för kontroll och tillsyn, som utgör grunden i systemet, har tillfört en del nya administrativa problem. Många har haft svårt att förstå och acceptera systemets uppbyggnad och funktion. Kommitténs förslag för att komma till rätta med problemen är huvudsakligen följande. En sammanhållen bygglovsprocess återinförs för prövning och tillsyn av byggprojekt, dvs. kravet på separat bygganmälan slopas. En förskjutning av tillsyn ska ske mot tidiga och avslutande skeden, och ökad vikt fästas vid kontroll och tillsyn av utförd projektering. Prövningen av bygglov ska avse att kraven på lämplig placering, utformning och användning är uppfyllda och att förutsättningar att uppfylla de tekniska egenskapskraven inte saknas. Byggsamråd ska hållas efter bygglovsansökan om det inte är uppenbart obehövligt. Bygglov ska innebära rätt att bygga och innehålla föreskrifter för utförande och kontroll samt villkor för att påbörja arbetena.