prop · GT0380 · 2006-02-10 00:00:00 — Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslu- tande arbetstagarorganisationen i arbete som avses med avtalet, om 1.arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet, 2.hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren skall tillämpas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring enligt 54 och 55 §§. (Jfr 12 kap. 67 § i utredningens förslag.) I första stycket har gjorts en följdändring med anledning av att nuvarande 55 c och 55 d har betecknats 55 d och 55 e. 12 kap. 70 § Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 af §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 e, 62 eller 64 § får överklagas från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45 a, 56 eller 59 § får inte överklagas. (Jfr 12 kap. 70 § i utredningens förslag.) I första stycket har gjorts samma ändring som i 66 §. 12 kap. 73 § I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 e § och i mål om åtgärds- föreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 ac §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 df §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § . (Jfr 12 kap. 73 § i utredningens förslag.) I paragrafen har gjorts samma ändring som i 66 och 70 §§. 1.Denna lag träder i kraft . 2.I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, skall 12 kap. tillämpas i sin äldre lydelse. (Jfr ikraftträdandebestämmelsen i utredningens förslag.) De föreslagna bestämmelserna skall träda i kraft . Punkten 2 innebär att om en lägenhet omfattas av en förhandlingsord- ning skall hyra som har fastställts i en förhandlingsöverenskommelse inte presumeras vara skälig om hyresavtal för lägenheten har ingåtts före ikraftträdandet. Det gäller även om förhandlingsöverenskommelsen skulle uppfylla samtliga kriterier som anges i 55 c § (se avsnitt 7). Vid tvist om hyrans storlek skall hyran sålunda fastställas med tillämpning av äldre regler. Om hyresavtalet har ingåtts efter ikraftträdandet skall där- emot bestämmelserna i 55 c § om presumtionsverkan tillämpas. 9.2Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlings- lagen (1978:304) En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus, om inte något annat följer av andra eller tredje stycket. En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat i följd. Överenskommelsen skall undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. En överenskommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig. En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyres- avtalet enligt beslut av hyresnämnden inte skall innehålla en för- handlingsklausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyres- förhållandet har varat i följd. (Jfr 3 § i utredningens förslag.) I paragrafen finns bestämmelser om en förhandlingsordnings omfattning. En förhandlingsordning omfattar lägenheter i färdigställda hus; nor- malt sett uthyrda lägenheter. Detta har klargjorts i första stycket genom att det har angetts att en förhandlingsordning omfattar bostadslägenheter i befintliga hus. Det har vidare angetts att en förhandlingsordning kan omfatta bostadslägenheter i planerade eller påbörjade hus. Syftet med det tillägget är att klargöra att det är möjligt att för hus som är på planerings- stadiet eller som är under byggnation ingå förhandlingsöverenskommel- ser om hyran som har s.k. presumtionsverkan (se avsnitt 4.4). Det finns inte heller något som hindrar att det för planerade eller påbörjade hus ingås förhandlingsöverenskommelser om hyran som kan bli föremål för För att ett hus skall anses vara på planeringsstadiet bör det ha vidtagits konkreta åtgärder för planeringen av husets uppförande, såsom upp- rättande av olika slag av planer. Planerna måste vara seriösa. Ett hus får anses vara påbörjat när konkreta byggnadsarbeten påbörjats, exempelvis i form av grävning och schaktning. En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om 1.höjning av hyran för en lägenhet, 2.bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra, 3.ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller 4.ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrym- men som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om 2.lägenheternas och husets skick, 3.gemensamma anordningar i huset, 4.övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemen- samt. Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken. En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyres- gästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 Prop. 2005/06:80 och 5555 d §§ samma balk. (Jfr 5 § i utredningens förslag.) I förstatredje styckena har det gjorts vissa redaktionella ändringar. I fjärde stycket har gjorts en följdändring med anledning av att nuvarande 55 c § hyreslagen har betecknats 55 d § och att det införts en ny paragraf i lagen. Det har också gjorts en redaktionell ändring i det stycket. Ett avtal om förhandlingsordning skall avse ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus. Avtalet skall upprättas skriftligen och dagtecknas. (Jfr 6 § i utredningens förslag.) I paragrafen har angetts att en förhandlingsordning skall avse planerade, påbörjade eller befintliga hus. Vad som har sagts om begreppen plane- rade och påbörjade hus i kommentaren till 3 § gäller även här. Vägrar hyresvärd att efter skriftlig begäran från organisation av hyres- gäster sluta avtal om förhandlingsordning för ett påbörjat eller befintligt hus, har organisationen rätt att få frågan om förhandlingsordning prövad av hyresnämnden. Motsvarande rätt tillkommer hyresvärd, om organi- sation av hyresgäster vägrar att efter skriftlig begäran från hyresvärden sluta avtal om förhandlingsordning. (Jfr 9 § i utredningens förslag.) Utgångspunkten är att hyresgästorganisation och hyresvärdar har rätt till förhandlingsordning. I paragrafen anges att om hyresvärden efter skriftlig begäran från organisation av hyresgäster vägrar sluta avtal om förhand- lingsordning, har hyresgästorganisation rätt att få frågan om förhand- lingsordning prövad av hyresnämnden. Det anges också att hyresvärd har en motsvarande rätt, om organisation av hyresgäster vägrar att efter skriftlig begäran från hyresvärden sluta avtal om förhandlingsordning. Ett tillägg har gjorts som innebär att möjligheten för hyresgästorga- nisation och hyresvärd att hänskjuta frågan om förhandlingsordning till förhandlingsordningar för påbörjade och befintliga hus. En ansökan om förhandlingsordning som gäller ett hus som är på planeringsstadiet, kan alltså inte bifallas. Frågan har behandlats i avsnitt 4.4. Ett hus skall anses vara påbörjat när konkreta byggnadsarbeten har påbörjats (se kommentaren till 3 §). I en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall samma hyra bestäm- mas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Detta gäller dock inte om hyran bestäms enligt 12 kap. 55 c § jordabalken. Bestämmelsen i första stycket hindrar inte att det i en förhandlings- överenskommelse bestäms att hyresgäster som deltar i ett för samtliga berörda hyresgäster öppet system för självförvaltning skall ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Avdraget får dock inte vara större än vad som föranleds av självförvaltningens omfattning. (Jfr 21 § i utredningens förslag) I första stycket finns bestämmelser om den s.k. likhetsprincipen. Lik- hetsprincipen innebär att i en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständig- heter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärde. I en ny andra mening har angetts att bestämmelsen inte gäller om hyran bestäms enligt 12 kap. 55 c § jordabalken. Om det i ett hus finns både lägenheter vars hyra bestäms enligt de nuvarande bestämmelserna och vars hyra bestäms i en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan enligt 55 c § hyreslagen vilket kan bli fallet om t.ex. ett oinrett vinds- utrymme byggs om till bostadslägenheter gäller likhetsprincipen alltså enbart den förstnämnda kategorin av lägenheter. För lägenheter vars hyra bestäms i en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan gäller däremot inte likhetsprincipen. Frågan har diskuterats i avsnitt 4.4. Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande. Hyran och andra hyresvillkor skall fastställas enligt 12 kap. 55 § jorda- balken. Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyres- villkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett. Bestämmelserna i 12 kap. 50 § andra meningen och 55 d § fjärde åttonde styckena jordabalken skall tillämpas. Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning. (Jfr 25 § i utredningens förslag.) I paragrafen finns vissa bestämmelser om prövning av tvist om ändring av hyresvillkor med anledning av att en förhandling enligt förhandlings- ordning avbrutits utan att någon överenskommelse träffats. I fjärde stycket har gjorts en följdändring med anledning av att nuvarande 55 c § hyreslagen har betecknats 55 d §. 1.Denna lag träder i kraft . 2.I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet skall 5 och 21 §§ tillämpas i sina äldre lydelser. (Jfr ikraftträdandebestämmelsen i utredningens förslag.) De nya bestämmelserna skall träda i kraft . Punkten 2 innebär att för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdan- det skall de nuvarande bestämmelserna i 5 och 21 §§ hyresförhandlings- lagen tillämpas (se avsnitt 7). 9.3Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1.medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2.pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 3437 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller före- läggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, pröva tvist om hyresvillkor enligt 2224 §§ hyresförhandlings- lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 2b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, 3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen, 5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 ac §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 df §§ och 18 h § samma balk, 7.pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 8.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvalt- ningen föres. (Jfr 4 § i utredningens förslag.) Paragrafen innehåller bestämmelser om vilka ärenden som hyresnämn- den prövar. Med anledning av att beteckningen på den paragraf i hyres- lagen som behandlar återbetalning av hyra vid upplåtelse av bostads- lägenhet i andra hand har ändrats, har det i första stycket 2 gjorts en följdändring. Av ett beslut genom vilket nämnden avgör ett ärende skall de skäl som bestämt utgången framgå, om beslutet går någon part emot. Detsamma gäller andra beslut, om det behövs. I beslut om avskrivning enligt 8 a § skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a § tredje stycket jordabalken skall anses förlängt. Avser ett beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillstånd till framtida förvärv, skall i beslutet utsättas , högst , för tillståndets giltig- het. Om en part kan överklaga beslutet eller ansöka om återupptagande, skall det i beslutet anges vad parten skall iaktta. sammanträde i ärendet och kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut inte meddelas som sammanträdet avslutats, skall beslutet meddelas , om inte synnerligt hinder möter. Underrättelse om när beslutet meddelas skall lämnas vid sammanträdet. Slutligt beslut skall tillställas part genom nämndens försorg. Detta gäller dock inte beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om beslutet meddelas vid ett sammanträde i partens närvaro. Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas parterna på samma sätt som beslutet. (Jfr 21 § i utredningens förslag.) Paragrafen innehåller bestämmelser om beslutsmotiveringar, tidpunkten för meddelande av beslut och nämnds skyldighet att skicka beslut till part. Enligt första styckets första mening i paragrafens gällande lydelse skall i en hyresnämnds eller arrendenämnds beslut anges de skäl på vilka beslut grundas, i den mån det är behövligt. Denna mening har ersatts av två nya meningar. I dessa föreskrivs att de skäl som bestämt utgången skall framgå av ett beslut genom vilket nämnden avgör ett ärende, om beslutet har gått någon part emot, och att detsamma gäller andra beslut, om det behövs. En bestämmelse med samma lydelse finns i 28 § lagen (1996:242) om domstolsärenden. Den föreslagna bestämmel- sen är avsedd att ha samma innebörd som bestämmelsen i lagen om dom- stolsärenden (se prop. 1995/96:115 s. 169). Syftet med ändringen är att hyres- och arrendenämnderna skall motivera sina beslut på ett tydligt sätt (se avsnitt 6). Den i första meningen föreskrivna absoluta skyldigheten för hyres- och arrendenämnder att motivera sina beslut gäller om nämnden avgör ärendet och beslutet går part emot. Bestämmelsen är alltså inte tillämplig på handläggningsbeslut. Den är inte heller tillämplig på beslut som inte går någon part emot, t.ex. beslut som innebär att en överenskommelse om avstående från besittningsskydd godkänns. Om nämnden avgör ett ärende och beslutet går part emot, skall de skäl Prop. 2005/06:80 som har bestämt utgången framgå. Det innebär att det skall vara möjligt för parter och andra att följa hur hyresnämnden har resonerat för att komma fram till sitt slutliga ställningstagande. Om hyresnämnden har avgjort ett hyressättningsärende bör en utgångspunkt vara, såväl när hyran fastställts efter en jämförelseprövning som när den har fastställts efter en skälighetsprövning, att beslutet innehåller tydliga resonemang som gör det möjligt att koppla den fastställda hyresnivån till de hyresnivåer som finns i det åberopade jämförelse- och bakgrundsmate- rialet eller i annat material. Exempelvis kan det vara lämpligt att det anges vilka lägenheter i det åberopade jämförelse- och bakgrundsmaterialet som har beaktats, vilka hyresnivåer som gäller för dem, vilka skillnader i olika bruksvärdefaktorer som finns mellan dem och prövningslägenheten och vilken betydelse som dessa skillnader har för den hyra som har fastställts. Om hyresnämnden har beaktat sin allmänna kännedom om hyresläget på orten kan det vara lämpligt att ange vari denna kännedom består exempelvis av tidigare hyressätt- ningsbeslut och vilken närmare betydelse som denna har haft. Av första styckets andra mening framgår att hyresnämnden och arren- denämnden, om det behövs, skall motivera även andra beslut än beslut som avses i första meningen. Denna bestämmelse är av betydelse framförallt på handläggningsbeslut. Övriga bestämmelser i paragrafen är oförändrade. Om en nämnds beslut enligt följande bestämmelser inte överklagas, får beslutet verkställas som lagakraftägande dom: 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, 55 d § åttonde stycket eller 55 e § jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 13 a § första stycket denna lag, eller 13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792). Beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket denna lag om verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf meddelat beslut får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Detsamma gäller om hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen har bestämt att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket i den lagen skall gälla genast. (Jfr 32 § i utredningens förslag.) I första stycket har gjorts en följdändring med anledning av att 55 c och 55 d §§ hyreslagen har getts nya beteckningar (55 d och 55 e §§). 1.Denna lag träder i kraft . 2.I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, skall 4 och 32 §§ tillämpas i sina äldre lydelser. (Jfr ikraftträdandebestämmelsen i utredningens förslag.) De nya bestämmelserna skall träda i kraft . Punkten 2 innebär att för hyresavtal som har ingåtts före ikraft- trädandet skall 4 och 32 § tillämpas i sin äldre lydelse (se avsnitt 7). Ändringen i 21 § om hyres- och arrendenämndens beslutsmotivering skall tillämpas på beslut som hyres- och arrendenämnderna fattar efter ikraftträdandet oavsett om ärendet har inletts före eller efter ikraftträ- dandet. 9.4Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt 3 kap. 12 § När en lägenhet har upplåtits med kooperativ hyresrätt är bestämmel- serna i 12 kap. 5355 b och 55 d §§ jordabalken om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter tillämpliga endast i den utsträckning de avser andra hyresvillkor än hyran. (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag.) I paragrafen har gjorts en följdändring med anledning av att 55 c § hyreslagen har getts en ny beteckning (55 d §). Denna lag träder i kraft . (Ikraftträdandebestämmelsen saknar motsvarighet i utredningens för- slag.) Av bestämmelsen framgår när lagändringen träder i kraft. Sammanfattning av betänkandet Reformerad hyressättning (SOU 2004:91) Bostadshyror bestäms enligt bruksvärdesprincipen, om de prövas av hyresnämnden i samband med en tvist. Denna princip innebär att en hyra skall bestämmas efter en jämförelse med likvärdiga lägen- heter. Vid den jämförelsen beaktar hyresnämnden i första hand hyran för sådana lägenheter som ägs av kommunala bostadsföretag (allmännyttan). Ett annat viktigt inslag i hyressättningssystemet är det kollektiva för- handlingssystemet, där de flesta bostadshyror i bestäms genom en överenskommelse mellan å ena sidan en hyresgästorganisation, t.ex. , å andra sidan den enskilde fastighetsägaren. Utredningen har haft i uppdrag att överväga vissa ändringar av regler- na för bestämmandet av bostadshyror. Utgångspunkten har varit att even- tuella ändringar skall ske inom ramen för bruksvärdessystemet. Utred- ningen har alltså inte haft i uppdrag att genomföra något systemskifte på det hyresrättsliga området. Uppdraget har innehållit följande fyra frågeställningar: Bör det införas särskilda hyressättningsregler för lägenheter i nypro- ducerade hus? Bör reglerna ändras så att det blir lättare att anpassa hyrorna efter bruksvärdet i det befintliga lägenhetsbeståndet? Bör det vara möjligt att i ett hus tillämpa skilda hyresnivåer för nyinflyttade och befintliga hyres- gäster? Bör man underlätta för hyresgästerna att åstadkomma individuella variationer av sina lägenheter genom s.k. tillval och frånval? Bör det ske några förändringar av reglerna om jämförelseprövning i bruksvärdessystemet? Finns det skäl att meddela närmare föreskrifter om hyresnämndernas utformning av beslut i hyressättningsärenden? Hyrorna för nybyggda lägenheter Den som överväger att bygga ett hyreshus kan inte alltid förutse om hyran kommer att täcka produktionskostnaderna, ifall den prövas enligt bruksvärdesprincipen. Detta problem blir särskilt påtagligt på orter där allmännyttan inte bygger nya bostäder samt i en situation där kost- naderna för nyproduktion av hyresbostäder ökar. Bristen på förutsebarhet kan bidra till att det inte byggs tillräckligt många nya hyresbostäder. Utredningen föreslår att en kollektivt avtalad hyra för en nyproducerad bostadslägenhet skall undantas från bruksvärdesprövningen från det att den första hyresgästen fick tillträde till lägenheten, om det inte finns synnerliga skäl för annat. Huvudregeln skall alltså vara att den avtalade hyran skall gälla , om den bestämts i en förhand- lingsöverenskommelse mellan en fastighetsägare och en hyresgäst- organisation och den överenskommelsen har slutits före hyresavtalet. Detta gäller inte vid ombyggnad av befintliga hyreslägenheter. Det gäller inte heller den del av hyran som utgör ersättning till hyresgäst- organisationen för dess förhandlingsarbete. Hyran skall dessutom kunna ändras , om det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten eller till tillval eller frånval som hyresgästen har gjort. Huvudregeln om att den kollektivt avtalade hyran skall undantas från bruksvärdesprövningen skall som sagt inte gälla om det finns synnerliga skäl för annat. Med synnerliga skäl menas att det har förekommit klara oegentligheter vid hyresförhandlingarna. Har så varit fallet, skall hyran kunna prövas enligt bruksvärdesprincipen. När tioårsperioden är slut, skall hyran kunna prövas på vanligt sätt. Förslaget innebär att en fastighetsägare kan välja antingen att försöka nå en överenskommelse med en hyresgästorganisation som är etablerad på orten och på så sätt få hyran undantagen från bruksvärdesprövning eller att efter en strandad förhandling bestämma en hyra, som vid en tvist kan prövas enligt bruksvärdesprincipen. Hyrorna i det befintliga beståndet har det allt oftare ifrågasatts om de hyresskillnader som finns mellan olika lägenheter alltid är rimliga ur bruksvärdes- synpunkt.