prop · GT0380 · 2006-02-10 00:00:00 — Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen trots bestämmelserna i första, andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjätte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. (Jfr 12 kap. 55 § i utredningens förslag.) Paragrafen innehåller bestämmelser om hyrans storlek. Enligt det nya tredje stycket får hyran för en lägenhet inte beaktas vid en hyressättnings- tvist om hyran för den lägenheten skall anses som skälig enligt 55 c §. För att hyra skall anses som skälig enligt 55 c § måste flera förut- sättningar vara uppfyllda. Bland annat måste hyran ha fastställts i en förhandlingsöverenskommelse. Vidare får det inte ha gått den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten (se kommen- taren till 55 c §). Hyran för en sådan lägenhet får varken beaktas vid en jämförelseprövning eller som s.k. bakgrundsmaterial vid en skälighets- bedömning. får inte heller väga in sådana hyror inom ramen för sin allmänna kännedom om hyresläget på orten. Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 4.5. Fjärdesjunde styckena i paragrafen motsvarar de nuvarande tredje sjätte styckena. Till följd härav har det i femte och sjunde styckena gjorts följdändringar i hänvisningarna till paragrafens tidigare stycken. Vidare har det i fjärde stycket införts en hänvisning till den nya 55 c §, som innebär att även bestämmelserna i 55 c § skall beaktas vid en prövning av hyran enligt förevarande paragrafs bestämmelser. 12 kap. 55 c § Vid prövning av hyran skall hyra för lägenheten som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) anses som skälig, om 1.den organisation av hyresgäster som är part i överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks, 2.det i överenskommelsen har bestämts att hyran skall fastställas enligt denna paragraf, 3.överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna, och 4.det inte har förflutit den första bostadshyres- gästen tillträdde lägenheten. Vid ombyggnad av del av hus eller tillbyggnad av hus skall vad som sägs i första stycket 3 om samtliga bostadslägenheter i stället avse samtliga bostadslägenheter som bildats av utrymmen som inte till någon del använts som bostadslägenhet. Det som sägs i första stycket gäller inte om det finns synnerliga skäl att inte anse hyran i förhandlingsöverenskommelsen som skälig. Det gäller inte heller den del av hyran som avser ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen. Trots första stycket får hyran ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överens- kommelsen träffades. (Jfr 12 kap. 55 d § i utredningens förslag.) Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om bestämning av hyran för planerade, påbörjade och nybyggda hus. Frågan har behandlats i avsnitt 4.4. Av första stycket framgår att hyra för lägenheten som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagens bestäm- melser, vid en prövning skall anses som skälig, om de förutsättningar som anges i stycket är uppfyllda. Hyra som har fastställts i en förhand- lingsöverenskommelse och som uppfyller de aktuella kriterierna skall anses som skälig oavsett om lägenheten hyrs av den ursprunglige hyres- gästen eller av en ny hyresgäst eller hyrs ut i andra hand. Den avtalade hyran i förhandlingsöverenskommelsen skall vid en prövning anses som skälig också om det i ett enskilt hyresavtal har avtalats om en hyra som avviker från överenskommelsen eller om det har träffats en överens- kommelse mellan hyresvärden och hyresgästen eller bestämts av hyresnämnden att lägenheten inte längre skall omfattas av förhandlings- ordningen. Något hinder mot att begära ändring av hyra som har fastställts med stöd av förevarande paragraf och att hänskjuta en tvist till finns inte. Det kan sålunda ske med stöd av hyres- förhandlingslagens eller hyreslagens bestämmelser (se 22 och 24 §§ hyresförhandlingslagen och 54 § hyreslagen jämförd med 5 § hyres- förhandlingslagen). Att hyran skall anses som skälig innebär att hyran vid en prövning inte skall ändras. Det gäller även om hyran för likvärdiga lägenheter skulle vara på en annan nivå (jfr 55 § hyreslagen). Hyran skall med ett annat ord presumeras vara skälig. I fyra punkter i första stycket anges fyra nödvändiga förutsättningar för att hyran för en lägenhet skall anses som skälig. En första förutsättning är att den organisation av hyresgäster som är part i överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks (punkten 1). En organisation av hyresgäster måste vara rätts- kapabel och ha som syfte att ta till vara hyresgästernas intressen i hyresfrågor. Bestämmelsen innebär att organisationen då överenskom- melsen ingås måste uppfylla de krav som enligt hyresförhandlingslagen ställs på en hyresgästsorganisation, däribland måste den ha kapacitet att på ett tillfredsställande sätt fortlöpande bevaka hyresgästernas intressen (se prop. 1977/78:175 s. 113). Något krav på att organisationen har med- lemmar som avser att bosätta sig i det hus som förhandlingsöverens- kommelsen omfattar eller har medlemmar som bor i huset finns inte. Med att organisationen skall vara etablerad på orten när överenskom- melsen ingicks avses att organisationen innan överens- kommelsen ingicks skall ha haft avtal om förhandlingsordning för ett inte alltför obetydligt lägenhetsbestånd; en riktpunkt bör vara att förhand- lingsrätten omfattar minst ett fyrtiotal lägenheter. Ortsbegreppet är avsett att ha samma innebörd som i 55 § hyreslagen (jfr , avd 16, beslut i mål nr ÖH 1992-03). En hyresgästorganisation kan förlora förhandlingsrätt i sådan utsträck- ning att den kan anses som etablerad på orten. Organisationen uppfyller då inte kraven enligt punkten 1 och förhandlingsöverens- kommelser som den ingår får inte presumtionsverkan. Däremot så är kraven enligt punkten 1 uppfyllda beträffande förhandlingsöverens- kommelser som organisationen ingick när den var att anse som etablerad på orten. En andra förutsättning är, enligt punkten 2, att det i förhandlings- överenskommelsen har bestämts att hyran skall regleras enligt före- varande paragraf. Parterna kan alltså välja mellan att låta hyran be- stämmas enligt de vanliga bruksvärdereglerna eller enligt förevarande paragrafs bestämmelser. Om parterna i förhandlingsöverenskommelsen inte har angett vilket system som skall tillämpas, skall de vanliga bruks- värdereglerna tillämpas. Ytterligare förutsättningar för att en i förhandlingsöverenskommelse fastställd hyra skall presumeras vara skälig är att överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna (punkten 3). Om överens- kommelsen inte omfattar samtliga bostadslägenheter i huset eller sluts efter det att det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna, får överenskommelsen inte presumtionsverkan. Hyran kan då bestämmas enligt de vanliga bruksvärdereglerna. Genom föreslagen ändring i hyresförhandlingslagen (se 3 och 6 §§) klargörs att det är möjligt att ingå förhandlingsordning för ett planerat hus. Något hinder mot att förhandlingsöverenskommelsen träffas innan huset uppförs, t.ex. under själva projekteringsstadiet, finns inte. I ett hus som har använts för annat ändamål än bostadsändamål kan det inrättas bostadslägenheter. Även en överenskommelse som avser ett sådant hus kan få presumtionsverkan om den omfattar samtliga bostads- lägenheter och träffats innan hyresavtal för någon av lägenheterna träffats. Punkten 4 innebär att den hyra som bestämts i en förhandlingsöverens- kommelse skall godtas om det inte har förflutit den första bostadshyresgästens tillträde till lägenheten. Sedan tioårsfristen har löpt ut, får hyran bestämmas enligt de vanliga bruksvärdereglerna. I vissa fall byggs utrymmen som har använts för annat ändamål än bostadsändamål om till bostadslägenheter. Exempelvis kan lokaler som är insprängda i hyreshus eller oinredda vindsutrymmen i sådana hus byggas om till bostadslägenheter. byggs hus till. Bestämmelserna i första stycket möjliggör inte att det träffas en förhandlingsöverens- kommelse som har presumtionsverkan för lägenheter som tillkommer genom ombyggnader i eller tillbyggnader av hyreshus, eftersom det redan finns hyresavtal för befintliga lägenheter i huset. I andra stycket har införts bestämmelser om att vid ombyggnad av del av hus eller tillbyggnad av hus skall vad som sägs i första stycket 3 om samtliga bostadslägenheter i stället avse samtliga bostadslägenheter som bildats av utrymmen som inte till någon del använts som bostadslägenhet. Detta innebär att det är möjligt att sluta en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan för de tillkommande lägenheterna. En förutsättning för att förhandlingsöverenskommelsen skall få presumtions- verkan är dels att den omfattar samtliga bostadslägenheter som bildats av utrymmen som inte till någon del använts som bostadslägenhet, dels att det inte har träffats något hyresavtal för de tillkommande lägen- heterna. En ombyggnad av del av hus innefattar de åtgärder som vidtas i ett sammanhang för att bygga om ett hus. Med samtliga lägenheter som bildats av utrymmen som inte till någon del använts som bostadslägenhet avses samtliga lägenheter som tillkommer efter om- byggnaden och som avser utrymmen som inte till någon del använts som bostadslägenhet. Det innebär att om det bestäms att det skall inrättas bostadslägenheter i en oinredd vind och byggnationen av lägen- heterna påbörjas , måste förhandlingsöverens- kommelsen för att få presumtionsverkan omfatta samtliga lägenheter i vindsutrymmet. Det är alltså inte möjligt att genom en förhandlings- överenskommelse som har presumtionsverkan reglera hyran för enbart vissa av lägenheterna t.ex. de lägenheter som färdigställs först eller som ligger i en viss del av vinden. I ett hyreshus finns i regel både bostadslägenheter som hyresgäster har en enskild dispositionsrätt till och gemensamma utrymmen t.ex. tvättstuga som hyresgästerna i flera lägenheter disponerar tillsammans. Det är inte möjligt att i samband med en ombyggnad sluta en för- handlingsöverenskommelse som har presumtionsverken avseende ett utrymme som tidigare till någon del har använts som bostadslägenhet. Däremot är det möjligt att sluta en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan avseende ett utrymme som har varit ett gemensamt utrymme. I tredje stycket finns bestämmelser om att en förhandlingsöverens- kommelse inte har presumtionsverkan enligt första stycket om det finns synnerliga skäl att inte anse hyran i överenskommelsen som skälig. Synnerliga skäl att inte godta hyran föreligger om avtalet är att anse som ogiltigt eller om avtalet kan jämkas enligt avtalslagens bestämmelser (se 2836 §§ avtalslagen). Synnerliga skäl föreligger också vid sådana ovanliga situationer som att en etablerad hyresgästorganisation på orten haft sådana bindningar till hyresvärden att föreningen närmast är att betrakta som bulvan åt hyresvärden. Synnerliga skäl att inte godta hyran kan också föreligga om det underlag som fastighetsägaren har presenterat i samband med förhandlingen har varit oriktigt eller inte motsvarat den byggnation som slutligen kommit till stånd och detta kan antas ha påverkat hyran i inte obetydlig utsträckning utan att situationen för den skull är sådan att ogiltighetsreglerna i avtalslagen är tillämpliga. Enbart det förhållandet att det avtalats om en hyra som är väsentligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter och som kan anses vida överstiga hyres- värdens kostnader utgör inte skäl att frångå överenskommelsen under förutsättning att hyresvärdens underlag varit korrekt och den byggnation som kommit till stånd motsvarar de krav som uppställts i underlaget. I 21 § hyresförhandlingslagen finns bestämmelser om den s.k. likhets- principen, som innebär att i en förhandlingsöverenskommelse samma hyra skall bestämmas för lika stora lägenheter, om det inte föreligger skillnader mellan dem i fråga om bruksvärdet. Dessa bestämmelser skall inte gälla för lägenheter vars hyra bestäms i en förhandlingsöverens- kommelse som har presumtionsverkan. I vissa fall kan det dock finnas anledning att frångå en förhandlingsöverenskommelse på grund av att det i den finns omotiverade hyresskillnader mellan olika lägenheter. Lagrådet har framhållit att en sådan korrigering kan åstadkommas inom ramen för en prövning av om det finns synnerliga skäl att inte anse hyran i överenskommelsen skälig. Så är fallet om hyresskillnaderna är relate- rade till någon form av missbruk, t.ex. om de lägenheter som har högre hyra finansierar kostnader som är hänförliga till de lägenheter som har lägre hyra och detta är en följd av en medveten strävan att gynna vissa hyresgäster på bekostnad av andra. Enbart det förhållandet att det i en förhandlingsöverenskommelse finns hyresskillnader mellan olika lägenheter som inte är sakligt motiverade utgör dock inte skäl att frångå överenskommelsen. I en förhandlingsöverenskommelse kan det bestämmas att en viss del av hyran utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhand- lingsarbete, s.k. förhandlingsersättning (se 20 § hyresförhandlingslagen). Om det i en förhandlingsöverenskommelse som skall ha presumtions- verkan fastställs att viss del av hyran utgör förhandlingsersättning, följer av andra stycket att den del av överenskommelsen som avser för- handlingsersättning inte får någon presumtionsverkan. Frågan om för- handlingsersättningens skälighet kan därför prövas enligt de vanliga reglerna. Det innebär att förhandlingsersättningens skälighet kan prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt (se 22 § hyres- förhandlingslagen). I fjärde stycket slås fast att hyran, utan hinder av vad som sägs i första stycket, får ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan förhandlingsöverenskommelsen träffa- des. Den allmänna hyresutvecklingen på orten är vanligen detsamma som hyresutvecklingen i det kommunala hyreshusbeståndet på orten. Om det saknas kommunala bostäder på orten får ledning i stället sökas i hyresutvecklingen i det privata beståndet. Hänsyn skall tas till hyres- utvecklingen sedan förhandlingsöverenskommelsen träffades. Beslut om ändring av hyresvillkoren skall dock gälla från samma tidpunkt som vanliga beslut om ändring av hyresvillkor (se den föreslagna 55 d § hyreslagen och 24 § hyresförhandlingslagen). Om det i en hyressättningstvist under åberopande av förevarande paragraf görs gällande att hyran är skälig och skall godtas, måste det om parterna är oense om detta prövas om de förutsättningar som anges i de fyra punkterna i första stycket är uppfyllda. Det kan därvid prövas exempelvis om den hyresgästorganisation som har ingått förhandlings- överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks (punkten 1) och om det har förflutit den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten (punkten 4). Om förhandlings- överenskommelsen exempelvis inte har ingåtts av en hyresgästorganisa- tion som är att anse som etablerad, skall den i förhandlingsöverens- kommelsen avtalade hyran vid en prövning inte presumeras vara skälig. I stället skall det prövas om hyran är skälig med tillämpning av de vanliga bruksvärdereglerna i hyreslagen. Även om den hyra som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse skall anses som skälig enligt första stycket, kan det finnas anledning att enligt tredje stycket ändra hyran med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överens- kommelsen träffades. Som tidigare nämnts skall hyra som har fastställts i en förhandlings- överenskommelse som uppfyller de kriterier som anges i paragrafen presumeras vara skälig. Det skall gälla även om det i ett enskilt hyres- avtal har avtalats om hyra som avviker från den i förhandlingsöverens- kommelsen fastställda hyran. Detsamma skall gälla om den förhandlings- ordning som förhandlingsöverenskommelsen baseras på har slopats. Om däremot de parter som har ingått förhandlingsöverenskommelsen eller, om huset omfattas av en ny förhandlingsordning, de parter som omfattas av den, avtalar att förhandlingsöverenskommelsen inte längre skall gälla, bryts presumtionsverkan. Hyran kan då prövas enligt de vanliga bruks- värdereglerna. Parterna i förhandlingsöverenskommelsen kan också avtala om ändring i överenskommelsen. En sådan förhandlingsöverens- kommelse får presumtionsverkan under samma förutsättningar som den ursprungliga överenskommelsen, dvs. under förutsättning att de villkor som anges i första stycket är uppfyllda. Det krävs alltså om överens- kommelsen avser ett planerat, påbörjat eller nybyggt hus att överens- kommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och ingås innan det ingåtts hyresavtal för någon av lägenheterna (se första stycket 3). Om något av villkoren i 14 inte är uppfyllt, får förhandlingsöverens- kommelsen inte presumtionsverkan och hyran får fastställas enligt de vanliga reglerna. Detsamma gäller om det finns synnerliga skäl att inte anse hyran i förhandlingsöverenskommelsen som skälig. Enbart det för- hållandet att parterna har avtalat om ändring av hyran som är motiverad med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten (se fjärde stycket) innebär givetvis inte att presumtionen bryts. Vilka kriterier skall då en hyresgästorganisation tillämpa när den för- handlar om hyra som skall ha presumtionsverkan? Utgångspunkten är att den hyra som avtalas kommer att anses som skälig. Det får mot denna bakgrund anses naturligt att hyresgästorganisa- tionen utgår från det underlag som hyresvärden presenterar bestående av ritningar, kostnadsberäkningar, kalkyler m.m. och utifrån det bedömer vilken hyra som är skälig. En hyra skall anses som skälig om den ger kostnadstäckning och rimlig avkastning på hyresvärdens insats. De villkor som i övrigt kommer att gälla för en överenskommelse, exempelvis att den kommer att ha presumtionsverkan och att vissa slag av hyresjusteringar är tillåtna , måste givetvis beaktas vid skälighetsbedömningen. Vid fördelningen av hyran på de enskilda lägenheterna bör en utgångspunkt vara att hyran skall täcka kostnaderna för lägenheterna. I allmänhet bör hyran sättas i relation till lägenheternas bruksvärde. I vissa fall kan dock kostnader för särskild inredning och utrustning motivera hyresskillnader mellan olika lägenheter som inte kan godtas vid en bruksvärdeprövning. Sådana skillnader kan accepteras. Av 21 § hyresförhandlingslagen följer att likhetsprincipen inte gäller i dessa fall. Enskilda hyresgästers önskemål eller betalningsförmåga eller den högsta hyra som hyresgäster kan antas vara villiga att betala för lägenheten bör däremot inte beaktas. 12 kap. 55 e § Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § förstatredje styckena och 55 c §, skall hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden skall betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse tillbaka än före dagen för ansökan. I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyr- ningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § förstatredje styckena och 55 c §. Beslut om ändring av hyres- villkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet skall gälla omedel- bart. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 d § femte åttonde styckena. För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden från det att hyresgästen lämnade lägenheten. (Jfr 12 kap. 55 f § i utredningens förslag.) Paragrafen innehåller bestämmelser om återbetalning av hyra vid upp- låtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. I andra stycket har införts bestämmelse om att det nya tredje stycket i 55 § skall beaktas. Ändringen innebär att vid en prövning av om den hyra som hyresvärden tar emot är skälig får inte beaktas lägenheter vars hyra presumeras vara skälig enligt 55 c §. Vidare har det införts en bestämmelse om att 55 c § skall beaktas vid bedömningen av om hyran är skälig. Om det för lägenheten har bestämts hyra i en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan enligt 55 c §, skall det beaktas vid bedömningen av om hyran är skälig. Utgångspunkten skall därvid vara att den hyra som bestämts i för- handlingsöverenskommelsen skall anses som skälig. Om det gjorts visst påslag på hyran på grund av att lägenheten är möblerad, bör på samma Prop. 2005/06:80 sätt utgångspunkten vara att den i förhandlingsöverenskommelsen be- stämda hyran för själva lägenheten skall anses skälig. Därutöver kan i enlighet med nuvarande praxis ett visst påslag för att lägenheten är möblerad anses skäligt. I tredje stycket har gjorts motsvarande ändringar som i andra stycket. Vidare har gjorts en följdändring med anledning av att nuvarande 55 c § har betecknats 55 d §. 12 kap. 66 § Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får inte göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 e § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skilje- nämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1999:116) om skilje- förfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma för meddelande av skiljedomen. (Jfr 12 kap. 66 § i utredningens förslag.) I paragrafen har gjorts en följdändring med anledning av att nuvarande 55 d § har betecknats 55 e §. 12 kap. 67 § Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot bestämmelse i 4, 3335, 40, 46, 47, 4954, 55 d, 55 e eller 66 §, såvida överenskom- melsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om med- bestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisa- tion.