prop · GT0380 · 2006-02-10 00:00:00 — Detsamma bör gälla om en hyresgäst vid en negativ hyresutveckling under ett eller låter bli att kräva en hyressänkning. Däremot bör beslut om ändring av hyresvillkor inte ges retroaktiv verkan utan följa samma regler som gäller för andra beslut om ändring av hyresvillkor (se den föreslagna 55 d § hyreslagen och 24 § hyresförhandlingslagen). Frågan om ändring av hyresvillkoren enligt den nu föreslagna regeln bör omfattas av parternas primära förhandlingsskyldighet enligt hyresför- handlingslagen (se 5 § hyresförhandlingslagen). Om en hyresvärd eller en hyresgästorganisation vill anpassa hyran efter den allmänna hyresut- vecklingen på orten, måste under förutsättning att huset alltjämt om- fattas av en förhandlingsordning förhandling alltså påkallas enligt hyresförhandlingslagens regler. Om parterna inte kommer överens, bör hyresvärden och de enskilda hyresgästerna liksom annars kunna hän- skjuta tvisten till (se 24 § hyresförhandlings- lagen). Utredningen har föreslagit att en förhandlingsöverenskommelse som diskuteras skall ha presumtionsverkan . skall hyran anses vara skälig om hyresgästen eller hyresvärden hänskjuter tvist om ändring av hyran till . Efter tioårstidens utgång skall hyran fastställas enligt de nuvarande bruksvärdereglerna. Parterna är då oförhindrade att begära att hyran anpassas till den nivå som gäller för likvärdiga lägenheter. kan inte minst från företagsekonomiska utgångspunkter anses vara en lämplig längd som en förhandlingsöverenskommelse skall ha presumtionsverkan; om förhandlingsöverenskommelsen skall ha presumtionsverkan får systemet mindre betydelse medan intresset av torde vara begränsat. Utredningens för- slag har också godtagits av de flesta remissinstanser, däribland av och av Byggindustrier. Även vi anser att är en väl avvägd tidsperiod. i har påpekat att förändrade förhållanden , t.ex. vad avser husets omgivning och möjligheterna till kommunikationer, kan göra att bruksvärdet förändras, vilket kan motivera att hyran ändras. Det kan i och för sig inte uteslutas att bruksvärdet förändras . Nackdelarna med att hyran trots detta förblir oförändrad får dock anses vara synnerligen begränsade, eftersom presumtionstiden är begränsad och det kommer att stå klart för hyresvärden och hyresgästen redan när de ingår hyresavtalet att hyran inte kan bruksvärdeanpassas . Detta förhållande utgör alltså inte skäl att bestämma en kortare presumtionstid än . Presumtionstiden bör, i enlighet med utredningens förslag, för varje enskild lägenhet räknas från det att den första hyresgästen tillträdde lägenheten. En särskild fråga är om det efter tioårstidens utgång, som har föreslagit, bör ske någon form av successiv av- trappning av presumtionsverkan eller om hyran skall kunna anpassas efter bruksvärdehyran på orten. Med hänsyn till presumtionstidens längd och att det kommer att stå klart för parterna när presumtions- verkan upphör, anser vi att det inte finns tillräckliga skäl att införa be- stämmelser om en successiv anpassning av hyran till bruksvärdenivån. Presumtionsverkan upphör i vissa fall I vissa situationer kan det vara rimligt att hyra som har fastställts i en förhandlingsöverenskommelse som uppfyller de angivna kriterierna inte längre skall presumeras vara skälig. Med hänsyn till intresset av förutse- barhet bör presumtionen dock kunna brytas endast i undantagsfall. I likhet med utredningen anser vi att det bör föreligga synnerliga skäl för att presumtionen skall brytas. Om det föreligger synnerliga skäl, bör det alltså vara möjligt att genomföra en vanlig bruksvärdeprövning av hyran. I kravet på synnerliga skäl ligger att kravet kan anses vara uppfyllt endast i undantagssituationer. En sådan situation kan vara att avtalet är att anse som ogiltigt eller att förhållandena är sådana att det kan jämkas enligt avtalslagens bestämmelser (se 2836 §§ avtalslagen). En annan sådan situation kan vara att en hyresgästorganisation på grund av bind- ningar till fastighetsägaren närmast varit att betrakta som bulvan. Ytter- ligare en sådan situation kan vara att fastighetsägaren vid hyresför- handlingarna presenterat ett oriktigt underlag och det måste antas ha påverkat hyran i inte obetydlig utsträckning utan att situationen för den skull är sådan att bestämmelserna i avtalslagen är tillämpliga. Bestäm- melsen bör alltså täcka även situationer som inte täcks av avtalslagens ogiltighetsregler. Frågan om det föreligger synnerliga skäl bör prövas av hyresnämnd i en vanlig hyressättningstvist (se 54 § hyreslagen jämförd med 5 § fjärde stycket hyresförhandlingslagen och 22 och 24 §§ hyresförhandlings- lagen). Överenskommelser om förhandlingsersättning skall inte ha presumtionsverkan Genom en förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete, s.k. förhandlingsersättning. Av förhandlingsöverens- kommelsen skall det framgå hur stor del av hyran som utgör ersättning av detta slag. Beloppet får inte överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter (se 20 § hyresförhandlingslagen). Förhandlingsersätt- ningen utgör i praktiken en mycket liten del av hyran. Det gäller särskilda regler för den del av hyran som utgör förhandlings- ersättning. En hyresgäst kan få till stånd en prövning av förhand- lingsersättningens skälighet dels i samband med en bruksvärdeprövning av det totala hyresbeloppet, dels utan samband med en prövning av hyran i övrigt (se 22 § hyresförhandlingslagen). Om en hyresgäst träffar avtal med hyresvärden om att hans eller hennes lägenhet inte längre skall omfattas av förhandlingsordning eller om hyresnämnden beslutar om det (se 3 § hyresförhandlingslagen), har hyresgästen vidare rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar förhandlingsersättningen (se 55 § fjärde stycket hyreslagen). Även i en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan bör det kunna bestämmas att en viss del av hyran skall utgöra förhand- lingsersättning. Med hänsyn till vikten av att förtroendet för förhand- lingssystemet inte rubbas bör emellertid någon presumtionsverkan inte gälla den del av en hyra som utgör förhandlingsersättning. Hyresgästen bör alltså som en förhandlingsöverenskommelse har presum- tionsverkan kunna begära att skäligheten prövas. Vid en sådan prövning bör det gälla samma regler som för förhandlingsersättning som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse som inte har presum- tionsverkan. Vidare bör en hyresgäst som träffar avtal om att hans eller hennes lägenhet inte skall omfattas av det kollektiva systemet få sin hyra sänkt med belopp som motsvarar förhandlingsersättningen. Detsamma bör gälla om hyresnämnden beslutar om att lägenheten inte skall om- fattas av förhandlingsordningen. Likhetsprincipen enligt hyresförhandlingslagen innebär att i en förhand- lingsöverenskommelse om hyra skall samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlings- ordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärde (se 21 § hyresförhandlingslagen). Det nu diskuterade hyressättningssystemet för nybyggda lägenheter kan komma i konflikt med dessa regler. Det kan ske om en förhandlingsordning omfattar dels ett äldre hus, dels ett nybyggt hus som har hyressatts enligt den nu föreslagna ordningen. Det kan vidare ske om det i ett och samma hus finns både lägenheter som hyressätts enligt de nuvarande bestäm- melserna och enligt de föreslagna bestämmelserna. Så kan bli fallet om det i ett hyreshus finns ett utrymme som inte till någon del har använts som bostadslägenhet och som byggs om till en bostadslägenhet. Likhetsprincipen bör inte hindra att det för lika lägenheter som omfattas av samma förhandlingsordning bestäms olika hyror beroende på om lägenheternas hyror skall presumeras vara skäliga eller inte. Vi föreslår att detta klargörs i hyresförhandlingslagen. En särskild fråga är om det för de lägenheter som hyressätts enligt den föreslagna ordningen bör gälla något slag av likhetsprincip. Utredningen har föreslagit att likhetsprincipen enligt hyresförhandlingslagen skall gälla vid hyressättningen av dessa lägenheter men begränsas till lägen- heter i samma hus. Förslaget skulle innebära att likhetsprincipen skall iakttas inom ramen för en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan. Enligt vår mening är det naturligt att lika lägenheter ges samma hyra. Utredningens förslag framstår emellertid som mindre lämpligt. Om det för ett och samma hus ingås förhandlingsöver- enskommelser som har presumtionsverkan, t.ex. om oinredda vinds- utrymmen byggs om till bostadslägenheter, kan olika förutsättningar anses motivera hyresskillnader mellan dessa lägenheter som inte motsvaras av skillnader i bruksvärdet. Med utredningens förslag skulle hyresskillnaderna i det fallet strida mot likhetsprincipen. Även när en förhandlingsöverenskommelse omfattar samtliga lägenheter i ett hus kan det inte uteslutas att olika kostnader för olika lägenheter kan motivera hyresskillnader mellan lägenheterna som inte motsvaras av skillnader i fråga om bruksvärde och därför inte heller är förenliga med likhetsprincipen. Till detta kommer att en möjlighet att angripa hyra som presumeras vara skälig på den grunden att den strider mot likhets- principen kan leda till utdragna tvister och att förutsebarheten i den nu föreslagna ordningen delvis går förlorad. Vi anser därför att likhets- principen inte bör gälla lägenheter vars hyra bestäms i en förhandlings- Prop. 2005/06:80 överenskommelse som har presumtionsverkan. Vi utgår självfallet från att parterna verkar för att hyresskillnader mellan olika lägenheter är sakligt motiverade. 4.5Jämförelse med lägenhet vars hyra har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse som har presumtions- verkan Regeringens förslag: Vid tvist om hyran får jämförelse inte göras med lägenheter vilkas hyra har bestämts i en förhandlingsöverens- kommelse som har presumtionsverkan. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 8688). Remissinstanserna: Flera remissinstanser, bl.a. i , och Fastighetsägarna , har ansett att det vid hyressättningstvister skall få göras jämförelse med lägenheter vars hyra har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan. Övriga remissinstanser har tillstyrkt eller inte haft några invändningar mot utredningens förslag. Skälen för regeringens förslag: Vid prövning av hyrans storlek görs jämförelse med hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av kommunala bostadsföretag (se 55 § hyreslagen). Med det förslag som lagts fram i tidigare avsnitt uppkommer frågan om det vid en hyrestvist bör vara möjligt att göra jämförelse med en lägenhet vars hyra har fastställts i en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan. Ett skäl om talar för att det bör vara möjligt göra jämförelser med lägenheter vars hyra har bestämts på detta sätt är intresset av att inte för- sämra jämförelseunderlaget för nybyggda lägenheter. Eftersom jäm- förelser med nybyggda lägenheter även görs vid tvister som gäller om- byggda lägenheter, kan en begränsning i möjligheten att göra jämförelser också påverka hyressättningen för ombyggda lägenheter. Det finns dock flera skäl som talar mot att tillåta hyresjämförelser med lägenheter vars hyra har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan. Dessa lägenheter kommer att hyressättas enligt särskilda regler. Hyran för dessa lägenheter kommer inte att ha sin utgångspunkt i hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga utan i kostnaderna. Hyran kan vidare ha fastställts långt innan huset uppfördes. Det saknas också normalt möjlighet att bruksvärde- anpassa hyran. Hyran kan därför avvika från hyran i det bestånd som hyressätts enligt de vanliga bruksvärdereglerna. Om hyran skulle avvika kraftigt från hyran i bestånd som hyressätts enligt bruksvärdereglerna, kan det leda till att hyresnivån i det beståndet påverkas på ett sätt som inte är önskvärt. Denna risk kan hämma hyresgästorganisationernas benägenhet att träffa förhandlingsöverenskommelser som har presum- Prop. 2005/06:80 tionsverkan. Starka skäl talar alltså mot att tillåta att lägenheter vars hyror bestämts i förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan används som jämförelseunderlag. Visserligen innebär det att jämförelseunder- laget, i vart fall , kan försämras. Vi bedömer dock att vissa ny- byggda lägenheter även kommer att hyressättas enligt de nuvarande reglerna och att det därför kommer att finnas nybyggda lägen- heter som kan användas som jämförelseunderlag. Dessutom kan hyran alltid fastställas genom en skälighetsbedömning. Vi föreslår därför att lägenheter som hyressätts enligt den nu diskuterade ordningen inte skall få användas som jämförelseunderlag vid vanliga hyressättningstvister. 5 Tillval och frånval Regeringens bedömning: Det bör inte införas ett kostnadsbaserat system för tillval och frånval. Utredningens förslag: Det skall införas ett nytt system för tillval. Systemet skall bygga på att kostnaden för ett tillval skall beaktas vid en prövning av hyrans storlek. Det skall alltså vara möjligt att pröva skäligheten i avtal om tillval oavsett om priset för tillvalet fastställts i ett enskilt hyresavtal eller i en förhandlingsöverenskommelse. Har priset fastställts i en förhandlingsöverenskommelse skall dock det fastställda priset anses motsvara kostnaden för tillvalet, om inte synnerliga skäl talar för annat. Om den hyresgäst som har gjort ett tillval flyttar, skall den nya hyresgästens hyra bestämmas enligt bruksvärdereglerna utan beaktande av kostnaderna för tillvalet. Om priset för tillvalet har fastställts i en förhandlingsöverenskommelse, skall dock kostnaden för tillvalet beaktas även när den nya hyresgästens hyra bestäms. Ett motsvarande system skall införas för frånval (se betänkandet s.119136). Remissinstanserna: i , i och i har avstyrkt eller kritiserat förslaget. Hyresnämnderna har ansett att det inte är lämpligt att införa kostnadskriterier i bruksvärdebestämmelserna och att förslaget leder till att hyressättningssystemet blir alltför komplicerat och svårt att tillämpa. i har också framhållit risken för att förslaget kan leda till att fastighetsägare söker genomföra de flesta förbättrings- åtgärder såsom tillval mot kostnadsbaserad hyra. Även i har kritiserat förslaget och anfört att det innebär ett mycket stort avsteg från bruksvärdessystemets grundtankar och att förslaget leder till att systemet blir svårt att tillämpa. Fastighetsägarna har tillstyrkt förslaget om att det skall vara möjligt att i en förhandlingsöverenskommelse fastställa kostnad för tillval och att en sådan överenskommelse vid prövning av hyran skall godtas, om inte synnerliga skäl talar för annat. Förbundet har däremot ansett att förslaget om att det skall vara möjligt att pröva skäligheten i avtal om tillval som hyresvärdar och enskilda hyresgäster sluter, leder till alltför stor osäkerhet. Förbundet har därför förordat att hyresvärdar och Prop. 2005/06:80 enskilda hyresgäster skall få träffa civilrättsligt bindande avtal om tillval. Övriga remissinstanser, bl.a. och , har tillstyrkt eller endast haft smärre invändningar mot utredningens förslag. Nuvarande bestämmelser om lägenhetens standard och underhåll En bostadslägenhet skall ha en viss grundläggande standard. Denna stan- dard benämns lägsta godtagbara standard. Lägsta godtagbara standard innebär bl.a. (se 18 a § sjätte och sjunde styckena hyreslagen) att det i lägenheten skall finnas anordning för kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygi- avlopp för spillvatten, personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. De krav som lägsta godtagbara standard innebär går inte att avtala bort. Om en lägenhet inte har lägsta godtagbara standard, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå en sådan standard, s.k. upprustningsföre- läggande (se 18 a § hyreslagen). En lägenhet måste, förutom att uppfylla de krav som lägsta godtagbara standard innebär, på tillträdesdagen vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (se 9 § hyreslagen). Det innebär att den måste ha bl.a. godtagbara tapeter och andra ytskikt. Hyresvärden är skyldig att hålla lägenheten i sådant skick . Denna nivå på lägenhetens skick kan dock avtalas bort genom en förhandlingsöverenskommelse (se 15 § första stycket hyreslagen). En hyresvärd är vidare skyldig att med skäliga tidsmellanrum om- besörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Även denna förpliktelse kan avtalas bort genom en förhandlingsöverenskommelse (se 15 § andra stycket hyreslagen). Brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet eller skadas lägenheten utan att hyresgästen är ansvarig, har hyresgästen följande rättigheter. Rätt att under vissa förutsättningar avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad. Rätt att under vissa förutsättningar säga upp hyresavtalet att upphöra . Rätt till skälig nedsättning av hyran lägenheten är i bristfälligt skick. Rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att felet inte beror på hans eller hennes försummelse. Hyresgästen kan också ansöka hos hyresnämnden om att hyresvärden . 2005/06:80 skall föreläggas att avhjälpa bristen, s.k. åtgärdsföreläggande (se 11 § jämförd med 16 § hyreslagen). Det finns inte något hinder mot att en lägenhet hyrs ut med högre standard än vad som följer av de redovisade bestämmelserna. Under ett hyresförhållandet får standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde vidtas endast om de har godkänts av hyresgästen eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till dem (se 18 d § hyreslagen). Olika system för tillval och frånval Hyresgäster erbjuds inte sällan olika valmöjligheter beträffande lägen- hetens standard. Valmöjligheter ges i form av tillval och frånval. Med tillval menas valet av en högre standard än den normala. Det kan gälla tätare intervall på underhållet eller utbyte av lägenhetens vitvaror. Det kan också gälla att lägenheten förses med utrustning som inte finns i den, t.ex. diskmaskin eller säkerhetsdörr, eller utformas på ett visst sätt, t.ex. genom inglasning av balkong. I allmänhet fastställs hyrestillägg för till- val i förhandlingsöverenskommelser. Sådana förhandlingsöverens- kommelser sluts innan hyresgästerna gör tillvalen. Med frånval menas att hyresgästen väljer en enklare standard än den normala, t.ex. genom att senarelägga ommålning eller utbyte av kylskåp eller spis. Det har framförallt inom det allmännyttiga bostadsbeståndet utvecklats olika system för tillval och frånval. Ett system är det nämnda systemet med möjlighet till olika slag av tillval av utrustning eller underhålls- åtgärder mot ett hyrestillägg. Ett annat system är hyresgäststyrt lägen- hetsunderhåll. Det systemet innebär att en hyresgäst som avstår från underhåll, får en viss rabatt på sin hyra. Väljer hyresgästen att tidigare- lägga underhåll som ändå skulle ske, utgår det på motsvarande sätt en avgift för detta. Avgiften står i relation till hur det är kvar till nästa planerade underhållstillfälle. En annan modell som används är valfritt lägenhetsunderhåll. Vid införande av valfritt lägenhetsunderhåll sänks hyran. Hyresgästerna ansvarar därefter själva för beställning av underhåll, vilket kan debiteras kontant eller som ett påslag på hyran under normalt högst , dock högst med ett visst belopp , t.ex. . Hyresgästerna ansvarar även för mindre reparationer i lägenheten. Våtutrymmen brukar vara undantagna från systemet och alltså underhållas på vanligt sätt. Ytterligare ett system för frånval är självförvaltning. Vid självför- valtning sköter hyresgästerna en del av underhållet av fastigheten mot en hyresreduktion som motsvarar självförvaltningens omfattning (se 21 § hyresförhandlingslagen). Exempelvis kan självförvaltningen bestå av att hyresgästerna städar de gemensamma utrymmena eller sköter fastig- hetens grönområden. Skälen för regeringens bedömning Behovet av nya bestämmelser om tillval och frånval Det finns stora fördelar med att hyresgäster har möjligheter att göra tillval och frånval. En hyresgäst som är varsam kan göra frånval av underhåll och på så sätt få lägre hyra. En hyresgäst som har särskilda önskemål kan å andra sidan göra tillval och få exempelvis köks- eller badrumsutrustning som är bättre än vad som är standard i huset. Både tillval och frånval kan på det sättet bidra till ett individanpassat boende och öka hyresgästernas trivsel. Det finns inte något hinder mot att en hyresvärd och en hyresgäst träffar en överenskommelse om tillval. En överenskommelse om tillval ges i allmänhet formen av ett separat avtal. Tillval som har med själva lägenhetens funktion att göra anses dock normalt vara en del av hyres- avtalet för lägenheten, vilket innebär att avgift eller hyra som skall betalas för tillvalet ses som en del av hyran för lägenheten. Det medför att en fastighetsägare får ersättning för ett tillval endast i den utsträckning som det höjer lägenhetens bruksvärde. En fastighetsägare som erbjuder sina hyresgäster tillval kan således inte vara säker på att få kompensation för den kostnad som tillvalen medför. Också vid frånval bestäms hyran utifrån lägenhetens bruksvärde. Det innebär att en hyresgäst som har avstått från t.ex. en uppdatering av inredning mot en lägre hyra inte kan vara säker på att få behålla den lägre hyran. Det finns även vissa bestämmelser som helt förhindrar vissa for- mer av frånval. Som framgått innebär t.ex. reglerna om lägsta godtagbara standard att det inte är möjligt att med bindande verkan avtala att lägenheten inte skall ha vissa grundläggande anordningar (se 18 a § hyreslagen). Även om det sålunda finns bestämmelser som motverkar eller hindrar vissa slag av tillval och frånval visar utredningens genomgång att det förekommer ett flertal former av tillval och frånval. Enligt vår bedömning är det framförallt omfattande eller särpräglade tillval som hindras eller försvåras av de nuvarande bestämmelserna främst därför att hyresvärden inte kan vara säker på att få täckning för kostnaderna för åtgärderna om hyran skulle prövas. Nackdelar med utredningens förslag Utredningen har föreslagit att det skall införas ett kostnadsbaserat system för tillval och frånval. Förslaget innebär i korthet följande. Tillval och frånval skall behandlas som en del av hyran. Vid en bruksvärdeprövning skall kostnaden för ett tillval eller den besparing som ett frånval innebär beaktas. Om priset för ett tillval har fastställts i en förhandlingsöverens- kommelse, skall det fastställda priset anses motsvara kostnaden, om inte synnerliga skäl talar för annat. Motsvarande skall gälla för frånval. Flyttar den hyresgäst som har gjort ett tillval eller frånval, skall den nya hyresgästens hyra bestämmas enligt bruksvärdereglerna utan beaktande av kostnaden för tillvalet eller den besparing som ett frånval innebär. Om priset för tillvalet har fastställts i en förhandlingsöverens- kommelse, skall dock kostnaden för tillvalet beaktas även när den nya hyresgästens hyra bestäms. Motsvarande skall gälla för frånval. Hyresvärden skall ha underhållsskyldighet för egendom som tillförts en lägenhet genom tillval på samma sätt som för övrig egen- dom i lägenheten.