prop · GT03145 · 2006-03-22 00:00:00 — Avgörande för indelningen i sådana byggnader är inte främst vem som äger byggnaden, utan det är byggnadens allmännyttiga ändamål och användning som är styrande. Vid indelningen gäller den s.k. övervägan- deprincipen, vilken innebär att byggnadstypen bestäms med hänsyn till det ändamål som byggnaden till övervägande del är inrättad för och det sätt som byggnaden till övervägande del används på. Indelningen får inte ske på grundval av tillfällig användning. En byggnad som tidigare inde- lats som specialbyggnad kan indelas i en annan byggnadstyp, om dess ändamål och användning skulle ändras. Det ligger i sakens natur att ett allmännyttigt ändamål och en sådan användning av en byggnad i regel medför att allmänheten besöker byggnaden. Enligt Energideklarations- utredningen uppgår antalet specialbyggnader till över 90 000, medan antalet ägare till sådana byggnader är cirka ett tusental. Att deklarations- skyldigheten skall omfatta byggnader med en viss storlek, dvs. bygg- nader med en total användbar golvarea som är större än 1 000 kvadrat- meter, begränsar dock det antal byggnader som omfattas av skyldigheten. Ett antal befintliga byggnader, som enligt beslut har in- delats som specialbyggnader, kommer att omfattas av deklarationsskyl- digheten när systemet träder i kraft. Särskilda övergångsbestämmelser för dessa byggnader föreslås i avsnitt 22. Byggnader som därefter indelas som specialbyggnader och för vilka det inte redan finns en energideklara- tion som inte är äldre än , kommer successivt att omfattas av sys- temet. En byggnadsägares skyldighet att se till att den senast upprättade ener- gideklarationen finns tillgänglig för allmänheten behandlas i avsnitt 16. Användningen av uttrycket specialbyggnad innebär att det är lätt att slå fast vilka byggnader som omfattas av deklarationsskyldigheten, eftersom det följer av beslut. De specialbyggnader som bör omfattas av deklarationsskyldigheten är i huvudsak kommunikationsbyggnader som används för allmänna kommunikationsändamål, vårdbyggnader, bad-, sport- och idrottsanläggningar, skolbyggnader, kulturbyggnader och vissa allmänna byggnader, dvs. byggnader som tillhör staten, kommun eller annan menighet och som används för bl.a. allmän styrelse, förvaltning, rättsvård och ordning. Det innebär också att vissa typer av specialbygg- nader lätt kan identifieras, som bör undantas till följd av förslaget i av- snitt 11. Inom ramen för det föreslagna bemyndigandet kan även vissa andra typer av specialbyggnader undantas, till vilka allmänheten inte har tillträde av t.ex. säkerhetsskäl eller den verksamhet som bedrivs i bygg- naden. Nyttjanderätt till en byggnad eller en del av en byggnad finns inget obligatoriskt och enhetligt system som ger nyttjande- rättshavare ett jämförbart underlag rörande energianvändningen och inomhusmiljön i olika byggnader. Även om den enskilde nyttjanderätts- havarens val av bostad eller lokal i stor utsträckning styrs av faktorer som storlek, pris och läge bidrar en energideklaration till en medvetenhet i fråga om energianvändningens och inomhusmiljöns betydelse för såväl standard som kostnader. Enligt EG-direktivet skall energideklarationer göras tillgängliga när byggnader hyrs ut. De konsument- och brukarintressen som systemet skall tillgodose bör även omfatta andra upplåtelser av nyttjanderätt, som har stora likheter med hyra. Hyra eller upplåtelser av liknande nyttjanderätter till byggnader eller delar av byggnader kan gå till på olika sätt och regleras av olika be- stämmelser. Det finns anledning att beskriva de former av upplåtelser, som har praktisk betydelse för det föreslagna systemet. Ett stort antal upplåtelser faller under 12 kap. jordabalkens, dvs. hyres- lagens tillämpningsområde. Med hyra avses en upplåtelse av ett hus eller en del av ett hus till nyttjande mot vederlag. När det gäller en del av ett hus talar man i allmänhet om lägenhets- eller lokalhyra. Hyreslagen skil- jer mellan bostadslägenhet, dvs. lägenhet som har upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad, och lokal, dvs. annan lägenhet än bostadslägenhet, såsom kontor, butiker och lager. Möjligheten till överlåtelse av en hyresrätt med hyresvärdens eller hyres- nämndens tillstånd är begränsad till vissa situationer, exempelvis bodel- ning, arv, testamente, bolagsskifte, vissa överlåtelser till närstående eller överlåtelse för att genom byte få en annan bostad och situationer då en förvärvsverksamhet i en lokal överlåts. En hyresrätt kan även grunda sig på medlemskap i en kooperativ hyresrättsförening. En sådan förening är en ekonomisk förening som har till ändamål att till sina medlemmar upplåta bostadslägenheter med hyresrätt, som regleras i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. En annan upplåtelseform som i vissa avseenden liknar hyra, men som inte uttryckligen nämns i direktivet, är bostadsrätt. Enligt bostadsrätts- lagen (1991:614) är en bostadsrättsförening en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. En upplåtelse med bostadsrätt får avse ett hus eller en del av ett hus och den får endast ske till den som är medlem i föreningen. Upplåtelsen av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande mot ersättning och utan tidsbegränsning. En upplåten bostadsrätt kan därefter övergå till någon annan än den ursprunglige nyttjanderättshavaren, vanligtvis genom köp, och förvärvaren får enligt huvudregeln inte vägras medlemskap i före- ningen om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är upp- fyllda och föreningen skäligen bör godta denne. Bostadsrätten har såle- des två huvudkomponenter, dels medlemskapet i föreningen, dels en nyttjanderätt som utan tidsbegränsning gäller till en lägenhet i den bygg- nad som föreningen äger. Bostadsrättslägenheter finns i allmänhet i fler- bostadshus, men det är inte ovanligt att vissa områden med en- eller två- bostadshus ägs av bostadsrättsföreningar. Nyttjanderätten till ett hus eller en del av ett hus kan även grunda sig på att nyttjanderättshavaren äger en andel eller en aktie i en bostads- förening eller ett bostadsaktiebolag, som i sin tur äger en byggnad. Omsättningen av hyresgäster inom de kommunala bostadsbolagens byggnadsbestånd är hög. Enligt uppgifter från (), som inhämtat, omsätts av lägenheterna inom de allmännyttiga bostadsbolagen. Trenden är minskande, särskilt i , där omsätt- ningen i vissa områden understiger . Sedd över hela landet be- döms dock uppgiften från vara representativ. Hyreskontrakten för lokaler löper vanligtvis för en period . Exempel finns dock på kontrakt som löper , med rätt till förnyad kontraktstid om . En kort avtalstid innebär inte att lokalen alltid övertas av en ny hyresgäst när kontraktet löper ut. Ofta löper hyresförhållandet vidare, men med nya hyresvillkor. Enligt bedömning är det en skälig uppskattning, att ungefär en tredjedel av de nya kontrakten avser en ny hyresgäst. har vidare hämtat uppgifter från , som uppskattat antalet lägenheter som innehas med bostadsrätt till cirka 720 000. Enligt statistik från säljs cirka 70 000 bostadsrätter. Det innebär att av bostadsrättslägenheterna omsätts . Statistiken talar således för att omsättningen av nyttjanderättshavare är hög i flertalet byggnader. Med hänsyn till såväl brukar- och konsu- mentintressen, som byggnadsägarnas möjlighet att förutse deklarations- tillfällena, bör dessa byggnader energideklareras med jämna mellanrum. Den som äger en byggnad skall därför se till att det alltid finns en energideklaration som inte är äldre än , om byggnaden eller en del av byggnaden upplåts med nyttjanderätt. Ett antal befintliga byggnader, som är upplåtna med nyttjanderätt kom- mer att omfattas av deklarationsskyldigheten när systemet träder i kraft. Särskilda övergångsbestämmelser för dessa byggnader föreslås i avsnitt 22. Byggnader som därefter upplåts med nyttjanderätt och för vilka det inte redan finns en energideklaration som inte är äldre än , kommer successivt att omfattas av systemet. En byggnadsägares skyldighet att se till att den senast upprättade energi- deklarationen är tillgänglig för befintliga och blivande nyttjanderättsha- vare behandlas i avsnitt 16. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer bör få meddela föreskrifter om undantag från skyldigheten att energideklarera byggnader som upplåts med nyttjanderätt. Utgångspunkten vid framta- gandet av sådana föreskrifter bör vara att undanta situationer då skyldig- heten att deklarera byggnaden skulle framstå som onödig eller oskälig. Upplåtelser av nyttjanderätt till en- eller tvåbostadshus, som inte ägs av en bostadsrättsförening eller en ägare som i sin näringsverksamhet upp- låter nyttjanderätter är exempel på sådana situationer. Sådana upplåtelser är mycket ovanliga, de sker i allmänhet för en begränsad tid och hyres- gästen har i allmänhet ingen möjlighet att påverka byggnadens utform- ning och energianvändande installationer. Arrenden bör även undantas, eftersom de i första hand avser nyttjanderätt till jord. Vidare bör undan- tagen omfatta upplåtelser som inte är av stadigvarande karaktär, upplåtel- ser av enstaka rum eller mindre delar av byggnader eller upplåtelser vars ändamål i annat fall inte motiverar en energideklaration. Upplåtelser med testamentarisk nyttjanderätt, upplåtelser till närstående eller inom kon- cernförhållanden eller upplåtelser då nyttjanderättshavaren redan dispo- nerar byggnaden, eller en del av byggnaden, är andra exempel på sådana situationer. Inför en försäljning av en byggnad finns ett starkt konsumentintresse av information om byggnadens egenskaper. För ägare av byggnader med en effektiv energianvändning och en god inomhusmiljö är energideklaratio- nen ett värdefullt försäljningsargument. Försäljningar av byggnader kan gå till på olika sätt och regleras i olika bestämmelser. Ett stort antal överlåtelser av byggnader gäller försälj- ningar av fastigheter och tomträtter och faller under jordabalkens tillämp- ningsområde. I detta sammanhang bör även överlåtelse av en andel i en byggnad behandlas. En eller flera andelar kan säljas separat eller sam- . Den som köper en sådan andel kommer att inneha egendomen med samäganderätt med den eller de andra delägarna, om det inte beträffande andelen har ställts villkor om att andelen skall bli föremål för fastig- hetsbildning. Vissa, men mer ovanliga överlåtelser gäller försäljningar av byggnader på s.k. ofri grund och faller enligt huvudregeln under köp- lagens (1990:931) tillämpningsområde. EG-direktivet nämner inte över- låtelser i form av arv, gåva, bodelning eller byte. De speciella förhåll- anden som i allmänhet råder vid sådana överlåtelser innebär att det inte är motiverat att låta deklarationsskyldigheten gälla vid sådana förvärv. EG-direktivets krav om att ett energicertifikat skall göras tillgänglig när en byggnad säljs innebär att den närmare tidpunkten för deklaratio- nen kan bestämmas relativt fritt. Med ett krav om att en deklaration skall finnas vid försäljning av en byggnad, kan det antas att redan presumtiva köpare efterfrågar en deklaration. De olika processer som föregår en för- säljning och olika byggnaders egenskaper innebär att det inte är lämpligt att föreskriva att deklarationsförfarandet skall ske under den process som slutligen leder fram till en försäljning. Av praktiska skäl kan den som äger byggnaden i vissa fall välja att samordna deklara- tionsförfarandet med sådana frivilliga överlåtelsebesiktningar som utförs av byggnadstekniskt sakkunniga personer. Jordabalkens bestämmelser innehåller dock inget krav på besiktning utöver den undersökningsplikt som en köpare har. Frågan om en koppling mellan deklarationsskyldig- heten och ansökan om lagfart övervägdes redan i den förberedande rap- porten Regeringsuppdrag om hur och rådets direktiv /91/EG om byggnaders energiprestanda skall genomföras i (dnr N2002/3613/ESB). Ett antal remissinstanser av- rådde dock från ett sådant förfarande. Vid valet av den tidpunkt då deklarationen senast måste vara upprättad måste köparens möjlighet att före köpet ta del av byggnadens energi- deklaration beaktas. Hänsyn måste också tas till säljarens faktiska möj- lighet att med hänsyn till rådigheten till byggnaden genomföra den be- siktning som deklarationen förutsätter. I sammanhanget bör även noteras att den obligatoriska ventilationskontrollen enligt gällande bestämmelser skall ske fortlöpande med olika intervall, beroende på typ av ventilations- system och byggnadskategori. Den uppgift som skall redovisas i deklara- tionen måste då avse resultatet vid den senaste tidpunkten för kontroll enligt föreskrifter. Beträffande eventuell radonhalt i byggna- den, måste mätning ha utförts under den senaste eldningssäsongen eller som får föreskriva om. Den tidpunkt då dekla- rationen senast skall finnas bör därför vara försäljningstidpunkten, dvs. när säljaren och köparen ingår köpeavtalet. En sådan tidpunkt är lätt att fastställa, eftersom det, enligt huvudregeln, finns ett formkrav som inne- bär att avtalet skall slutas genom att en köpehandling upprättas. En säljarens skyldighet att faktiskt överlämna deklarationen till köpa- ren när avtalet fullgörs av parterna torde följa av de bestämmelser som finns i 4 kap. 20 § jordabalken om att säljaren självmant eller efter tillsä- gelse skall överlämna vissa handlingar angående fastigheten, som har be- tydelse för köparen. I de fall byggnaden är lös egendom bör det faktiska överlämnandet, och hur detta skall gå till, bli föremål för avtal mellan parterna. När det gäller en försäljning av en andel i en byggnad kommer byggnaden att innehas med samäganderätt av byggnadens befintliga och nya andelsägare. Att reglera ett faktiskt överlämnade av deklarationen till en köpare av en sådan andel är därför inte aktuellt. I avsnitt 16 behandlas en köpares möjlighet att få en energideklaration gjord, om säljaren inte fullgjort sin skyldighet att deklarera byggnaden. Som framgår av inledningen till detta avsnitt skall byggnader som upp- förs, vissa specialbyggnader och byggnader som upplåts med nyttjande- rätt energideklareras. Om byggnaden eller en andel i byggnaden säljs och om den tidigare upprättade energideklarationen är äldre än , aktua- liserar detta en ny deklaration. har redo- visat att det äger rum cirka 60 000 småhusförsäljningar. Till detta kommer ett antal försäljningar av andra typer av byggnader. Det innebär att ett stort antal byggnader successivt kommer att omfattas av systemet. Vissa övergångsbestämmelser föreslås i avsnitt 22, bl.a. som en följd av de förslag som gäller specialbyggnaderna och vissa byggnader som upp- låts med nyttjanderätt. Det kan vidare konstateras att ett stort antal befint- liga byggnader, som träder in i systemet och för vilka deklarationsskyl- digheten inte tidigare aktualiserats, kan förbli odeklare- rade om de inte säljs. Det är förenligt med det föreslagna systemet, som har ett uttalat konsumentperspektiv. Skyldigheten att energideklarera byggnader inför försäljningar ger de största effekterna i det stora antalet normala överlåtelser av byggnader som sker genom försäljningar på den öppna marknaden, då konsument- intresset är särskilt stort. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer bör därför få meddela föreskrifter om undantag från skyldig- heten att energideklarera byggnader i vissa försäljningssituationer. Ut- gångspunkten vid framtagandet av sådana föreskrifter bör vara att undan- ta situationer då skyldigheten att deklarera skulle framstå som onödig eller oskälig. Försäljningar mellan närstående, inom koncernförhållanden, vid expropriation, vid exekutiva förfaranden och vid konkurs är exempel på sådana situationer. Vissa fall av inlösen av en byggnad när en tomträtt eller ett arrende upphör bör också undantas. Det är vidare inte självklart att en försäljning av en andel i en byggnad alltid bör medföra ett krav på energideklaration. Om en andel i den samägda egendomen säljs till de övriga delägarna är en energideklaration onödig. Detsamma bör gälla om någon redan på annan grund disponerar byggnaden och därefter köper den eller en andel i den. 13 Besiktning och energideklarationens innehåll Regeringens förslag: Innan en energideklaration upprättas för en be- fintlig byggnad skall byggnadens ägare se till att byggnaden besiktigas i de avseenden som behövs för att upprätta deklarationen. I deklarationen skall det anges uppgifter om den mängd energi som behöver användas i en bygg- nad för att uppfylla de behov som är knutna till ett normalt bruk av byggnaden (energiprestanda), om obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystemet har ut- förts i byggnaden, om radonmätning har utförts i byggnaden, om byggnadens energiprestanda kan förbättras med beaktande av en god inomhusmiljö och, om så är fallet, rekommendationer om kost- nadseffektiva åtgärder för att förbättra byggnadens energiprestanda, och referensvärden som gör det möjligt för konsumenter att bedöma byggnadens energiprestanda och att jämföra byggnadens energipre- standa med andra byggnaders. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får med- dela föreskrifter om besiktningens omfattning, hur energiprestandan skall fastställas i deklarationen, vilka referensvärden som skall använ- das i deklarationen och vilka övriga uppgifter som skall lämnas i den. förslag överensstämmer i huvud- sak med regeringens. Remissinstanserna: , , Arbets- miljöverket, och har ansett att fler parametrar bör redovisas för att deklaratio- nerna skall ge en beskrivning av inomhusmiljön, såsom buller, emissio- ner, termiskt klimat och förekomst av fukt. förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens. Utredningen lämnade inget förslag om att obligatoriska kontroller av ventilationssystem och radonmätning skall redovisas, utan föreslog att inomhusmiljöaspekterna skall tillgodoses genom att inga energieffektiviserande åtgärder får rekommenderas som uppenbart med- för en försämrad inomhusmiljö. Remissinstanserna: Remissinstanserna har förespråkat olika sätt att fastställa en energiprestanda och förordat olika relevanta energi- prestandamått, areabegrepp och andra faktorer som kan beaktas när en energiprestanda skall fastställas. har poängterat vikten av att byggnadens inomhusklimat får en framträdande roll i deklarationen, för att om möjligt förhindra eller undvika avväg- ningar mellan energianvändning och inomhusklimat, som är mindre bra. Även och har påpekat vik- ten av inomhusmiljön och hälsoaspekter. Energirådgivarna har ansett att uppföljning av inomhusmiljön i samband med energideklarationerna skall vara obligatorisk. har påpekat risken med att behandla energi- deklarationer separat, utan hänsyn till byggnadens alla väsentliga egen- har vidare anfört att deklarationens innehåll och utform- ning skall innehålla ett mått på den specifika energianvändningen i bygg- naden. Enligt verket bör referensvärdet för nya byggnader utgöras av det krav som anges i byggregler om energihushållning och refe- rensvärdet för befintliga byggnader bör tas fram för olika byggnadskate- gorier, så att byggnaden kan kategoriseras som exempelvis god, medel eller dålig. Detta eftersom större noggrannhet är svår att uppnå innan deklarationssystemet varit i drift ett flertal år och pålitliga värden er- hållits. Enligt verket är det vidare viktigt med ett konsumentperspektiv när deklarationen utformas. har påpekat vikten av att deklarationens utformning säkerställer att informationen i deklarationen verkligen når ut till olika grupper i samhället. har understrukit vikten av att deklarationen bör ges en sådan utformning att den enskilde energikonsumenten lätt kan utläsa en energipres- tanda och har vidare föreslagit att direktivets krav om rekommendationer borde kunna uppfyllas genom generella förslag till åtgärder. Lunds tek- niska högskola har påpekat att det har stor betydelse att energideklaratio- nerna i viss utsträckning är standardiserade, så att de blir användbara. har betonat vikten av att åtgärdsförslagen verk- ligen blir genomförda, så att styrmedlet åstadkommer en effektivare energianvändning och uppnår målet om kostnadseffektivitet. har ansett att besiktningens omfattning i vissa byggnader kan bero på förekomsten av energilednings- och inne- miljösystem, energianvändningen i byggnaden samt årlig energieffektivi- sering. Skälen för regeringens förslag En energideklaration förutsätter att uppgifter hämtas in från byggnadens ägare och att byggnaden besiktigas på plats i de avseenden som krävs för att en fullständig deklaration skall kunna göras. Besiktningens omfatt- ning måste styras av de föreskrifter som gäller i fråga om energideklara- tionens innehåll. Ett stort ansvar för besiktningens omfattning och kva- litet kommer att ligga på de oberoende experter som föreslås i avsnitt 15. Det byggnadsbestånd som kommer att omfattas av deklarationsskyl- digheten representerar ett antal olika byggnadstyper med olika utform- ning, ålder, komplexitet, förvaltning, energiprestanda och inomhusmiljö. Som framgår av avsnitt 12 kommer deklarationerna att aktualiseras för olika kategorier av byggnader. Vissa kategorier kom- mer att deklareras , medan deklarationer kan aktualiseras mera sällan beträffande andra kategorier. Alltså behövs det närmare och i viss mån olika kriterier för hur omfattande en besiktning skall vara. I vissa fall, exempelvis då en byggnad redan har goda energiprestanda, kan det tänkas att en besiktning på plats inte är nödvändig. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer bör få meddela sådana före- skrifter. Utgångspunkten vid framtagandet av sådana föreskrifter bör vara att beakta behovet av en differentiering i fråga om besiktningens om- fattning. Det behovet är särskilt stort i fråga om ombesiktningar och med hänsyn till byggnadens tidigare deklarerade energiprestanda och inom- husmiljö, genomförda energieffektiviseringsåtgärder, andra ändringar av byggnaden och tillämpningen av olika kvalitets- eller ledningssystem vid byggnadens förvaltning. Enligt EG-direktivet är syftet med deklarationerna i en mer formell be- märkelse begränsat till att tillhandahålla information. Denna information skall vara användbar för de målgrupper, som har olika förväntningar på deklarationens funktioner och nytta. Detta ställer krav på att den infor- mation som deklarationerna skall förmedla är både så generell att dessa målgrupper kan tolka den och använda den för sina syften och så specifik, att den förmedlar relevant information om just den byggnad som deklarationen avser. Informationen i deklarationerna bör t.ex. kunna utgöra ett verktyg för en effektiv drift och förvaltning av en byggnad. Energideklarationerna skall ha fyra grundläggande funktioner. De skall återge byggnaders energimässiga egenskaper, de skall ge information om byggnaders inomhusmiljö i vissa avseenden, de skall ge rekommenda- tioner om kostnadseffektiva åtgärder för att effektivisera energianvänd- ningen med beaktande av en god inomhusmiljö och de skall medge att konsumenter kan göra relevanta bedömningar av byggnadens energi- prestanda och jämförelser med andra byggnaders prestanda. Det finns ett klart samband mellan å ena sidan deklarationens omfatt- ning och å andra sidan anpassningen av en god inomhusmiljö till poten- tialen för energieffektiviserande åtgärder i en byggnad. Ett antal remiss- instanser har pekat på detta förhållande, liksom på vikten av att hänsyn tas till alla de väsentliga egenskaper som en byggnad skall uppfylla. Det finns ett antal faktorer, utöver ventilation och radon, som har betydelse för inomhusmiljön. Detta gäller i stor utsträckning bl.a. arbetsplatser. För en köpare eller brukare av en byggnad skulle det naturligtvis vara värde- fullt att få uppgifter om huruvida byggnaden uppfyller alla de krav som samhället ställer på byggnadens egenskaper. Ett sådant förfarande kräver emellertid resurser och är förenat med kostnader för berörda parter.