prop · GT03145 · 2006-03-22 00:00:00 — När det slutligen gäller eventuella uppgifter om radonmätning i byggnaden torde inte heller dessa, som gäller ett årsmedelvärde för hela byggnaden, utgöra utfästelser som med- för att avvikelser anses utgöra en brist i lägenhetens skick i hyreslagens bemärkelse. De oberoende experternas roll De oberoende experter som föreslås i avsnitt 15 kommer att utföra en tjänst som består i att besiktiga och att energideklarera uppdragsgivarens byggnad i de avseenden som krävs enligt den föreslagna lagen. Expert- erna kommer att stå i ett kontraktsförhållande till sina uppdragsgivare. Ett bristfälligt utfört uppdrag, eller ett uppdrag som inte utförs kan medföra en ekonomisk skada för en byggnadsägare. Skadeståndslagen (1972:207) är i första hand avsedd för skador som uppkommit utanför kontraktsförhållanden och skall tillämpas om inte annat är föreskrivet eller föranlett av avtal eller i övrigt följer av regler om skadestånd i avtalsförhållanden. Det är således viktigt att uppdragsgivaren och den oberoende experten avtalar om uppdragets omfattning, vad uppdrags- givaren i övrigt kan förvänta sig av den oberoende experten och vilka ekonomiska sanktioner uppdragsgivaren har rätt till i de fall den utförda tjänsten inte uppfyller vad som avtalats mellan parterna. Den oberoende experten torde däremot i normalfallet inte stå i ett avtalsförhållande till den som köper en byggnad. En relativt komplicerad frågeställning rör närmast de rekommendationer som oberoende experter kan lämna om åtgärder som är avsedda att förbättra en energi- prestanda och vem som skall bära ansvaret i de fall direkt felaktiga rekommendationer får ekonomiska konsekvenser för tredje man, dvs. en köpare som genomför dem. Det kan i detta sammanhang övervägas vad köparen själv kan ha för ansvar för att förvissa sig om rekommen- dationernas lämplighet, var gränsen för säljarens ansvar går även i dessa fall och vad den oberoende experten kan ha dokumenterat i fråga om Prop. 2005/06:145 rekommendationernas lämplighet och effekter på byggnaden. nerella slutsatser kan inte dras, utan frågan måste lösas från fall till fall, beroende på vad som förevarit mellan parterna. Bestämmelser om fastighetsmäklare finns i fastighetsmäklarlagen (1995:400). Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare i enlighet med god fastighetsmäklarsed ge köpare och säljare de råd och upplys- ningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall även verka för att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. En fastighets- mäklare som förmedlar en fastighet som en konsument köper för enskilt bruk skall enligt 18 § fastighetsmäklarlagen dessutom tillhandahålla kö- paren en skriftlig beskrivning av fastigheten, en s.k. objektbeskrivning, som skall innehålla vissa uppgifter rörande fastigheten. De båda utredningarna har föreslagit särskilda skyldigheter för fastig- hetsmäklare att verka för att byggnadsdeklarationer upprättas och att skriftlig information lämnas om upprättade energideklarationer i sådana objektsbeskrivningar. Det kan dock konstateras att fastighetsmäklare, genom den gällande lagstiftningen, redan har en skyldighet att bl.a. verka för att säljaren före upplåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen. En särskild skyldighet att hän- visa till upprättade energideklarationer i objektsbeskrivningar skulle kunna leda till vissa oklarheter om fastighetsmäklarens ansvar i denna del. Några särskilda bestämmelser om fastighetsmäklares ansvar i fråga om energideklarationerna bör därför inte införas. har föreslagit en särskild bestämmelse i 45 kap. 15 b § inkomstskattelagen (1999:1229) som innebär att en utgift för att låta upprätta en energideklaration får räknas in i omkostnadsbe- loppet om avdrag inte redan har medgetts i inkomstslaget näringsverk- samhet och att avdrag får medges för högst en deklaration. Enligt 44 kap. 13 § inkomstskattelagen skall en kapitalvinst beräknas som skillnaden mellan bl.a. ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med ut- gifterna för avyttringen och ett omkostnadsbelopp. Med omkostnadsbe- lopp avses enligt 44 kap. 14 § inkomstskattelagen utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring. Det finns såle- des redan bestämmelser som innebär att kostnaden för att upprätta en energideklaration före försäljningen av en byggnad respektive i samband med nybyggnation torde vara avdragsgill. Av allmänna skatteregler följer vidare att avdrag för samma kostnad inte kan medges både vid den löpande beskattningen och vid beräkningen av kapitalvinst. Den regel som förslagit behövs därför inte. Regeringens bedömning: Generella informations- och rådgivnings- insatser som avser fossilbränsleeldade värmepannor med en brännar- effekt som överstiger är effektiva åtgärder för att minska importberoendet av fossila bränslen, minska koldioxidutsläppen och effektivisera energianvändningen. bedömning överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: har anfört att det är bra att utredningen förordar informations- och rådgivningsalternativet till ägare och använ- dare av värmepannor. Även , Svebio, Astma- och Allergiförbun- det och har förklarat sig stödja rådgiv- ningsalternativet. VVS-Installatörerna har tvärtom ansett att kontroll är att föredra och att en annan förutsättning för att nå ett påtagligt resultat är att pannkontrollen utförs av erfaren och utbildad personal. Energiråd- givarna har framfört att direktivet kräver regelbunden inspektion eller att konkreta inspektionsintervaller anges och att detta inte kan ersättas av in- formationsalternativet. Energirådgivarna har vidare ansett att man inte uppfyller direktivets andemening genom att låta inspektionen ingå i bygg- nadsbesiktningen vid försäljningar eller hyresgästbyten. Statistiska cent- ralbyrån SCB har påpekat att antalet värmepannor i småhusen uppgick till 850 2003, varav 413 000 var oljepannor. Skälen för regeringens bedömning: Beträffande värmepannor av viss storlek som eldas med bränslen som inte är förnybara ger EG-direktivet medlemsstaterna två alternativ när det gäller metoder för att effektivisera energianvändningen och begränsa koldioxidutsläppen. Alternativen bygger i huvudsak på kontroller eller information och rådgivning. Genom en effektangivelse ger EG-direktivet en begränsning för vilket pannbestånd som skall bli föremål för sådan kontroll eller rådgivning. Endast värmepannor med en nominell effekt över omfattas av kravet. har gjort bedömningen att om det är brännarens effekt som avses, så skulle i princip inga värmepannor i småhus omfattas. Antalet småhuspannor var enligt 850 000, varav 413 000 av dessa var oljepannor. Under pe- rioden 19992003 har oljeanvändningen kraftigt minskat i småhusen. En stor andel av ägarna till sådana hus har redan helt eller delvis ersatt olja med el. Vidare pågår en omfattande konvertering från oljedrift till andra alternativ, exempelvis värmepump, pelletseldning och fjärrvärmeanslut- ning. Konverteringen främjas av investeringsstödet för konvertering från oljebränslen i bostadshus, vilket regeringen föreslog i propositionen Stöd för konvertering av oljeuppvärmningssystem (prop. 2005/06:32), som gäller till och med . De senare årens högre oljepriser och förändrade energiskatter bidrar också till en övergång från oljeuppvärmningssystem. Ytterligare insatser genom särskilda kontroller eller rådgivning beträf- fande småhuspannorna skulle därför ge en liten effekt. som undantar småhusen är därför motiverad. Det finns däremot ingenting som hindrar att rekommendationer på området kan lämnas inom ramen för verksamheten med energideklarationerna, eftersom en bedömning av uppvärmningssystemet ingår som en naturlig del i byggnadens energiför- sörjningssystem. Antalet baspannor i byggnader med bostadslägenheter och lokaler har av bedömts uppgå till ungefär 35 000. Pannbeståndet i är relativt ålderstiget. En övervägande del av oljepannorna är . Om en särskild pannkontroll infördes skulle en engångskontroll krävas av byggnadernas hela värmesystem. En sådan genomgång av värmesystemen kommer ändå att göras i byggnader när de energideklareras. Dessa byggnader påverkas således inte nämnvärt av vilket alternativ kontroll eller rådgivning som väljs. har emellertid konstaterat att en pann- kontroll som syftar till åtgärder i form av service, byte av munstycke, inreglering m.m. ger en relativt begränsad effektivisering. Utredningen har pekat på tidigare utredningar, då denna effektivisering uppskattats till i byggnader med bostadslägenheter och till i bygg- nader med lokaler, förutsatt att de rekommenderade åtgärderna genom- förs. användes eldningsolja i de nämnda byggnadskategorierna. Om uppskattningsvis av denna använd- ning effektiviseras som en följd av pannkontroll skulle det enligt utred- ningens bedömning motsvara en totalt minskad oljeanvändning om , som även kan motiveras ekonomiskt i förhållande till ett läge då ingenting görs. Utöver åtgärder på pannan kan även pannbyte och konvertering till andra energislag bli aktuella. Sådana mer omfattande åtgärder kräver dock rådgivning om olika ekonomiska alternativ. Vid mer omfattande åt- gärder kan större oljebesparingar åstadkommas. Energideklarationsutred- ningen har redovisat att ett byte till en ny och modern oljepanna ofta ger besparingar på av oljeförbrukningen. I byggnader med 6 20 lägenheter kan ett utbyte av en äldre och överdimensionerad olje- panna minska oljeförbrukningen med så mycket som med en återbetalningstid . Konverteringar till pelletseldning som baslast eller fjärrvärme ger normalt oljereduktioner på . Mot den angivna bakgrunden har utredningen dragit slutsatsen att den margi- nella förbättringen av verkningsgraden i äldre pannor som kan uppnås med en pannkontroll och efterföljande åtgärder sällan kan anses motive- rad, om det bästa alternativet från miljömässiga och ekonomiska ut- gångspunkter är att byta till en modernare oljepanna eller att konvertera till en helt annan uppvärmningskälla. Regeringen delar därför Energidek- larationsutredningens bedömning att en pannkontroll inte kan anses upp- fylla direktivets intentioner i samma grad som en genomtänkt informa- tions- och rådgivningsverksamhet i förening med de grundläggande styrmedlen på området. Således bör informations- och rådgivningsalter- nativet väljas. har av regeringen fått i uppdrag att i samråd med lämna förslag om hur tillämpningen av informations- och råd- givningsalternativet skall genomföras. Myndigheten redovisade en rapport av förslag till uppföljning av informations- och rådgivningsinsats för värmepannor ( dnr M2005/5044/E) med en plan för hur detta alternativ skall genom- Prop. 2005/06:145 föras. Regeringen har gett ett förnyat uppdrag utifrån denna rapport, att vidta erforderliga åtgärder för att tillämpa informa- tions- och rådgivningsalternativet. Uppdraget skall redovisas . Huvuddelen av byggnaderna med bostadslägenheter och lokaler kom- mer att behöva energideklareras under systemets inledningsskede. Efter- som uppvärmningssystemet är en del av en energiinstallationer är det naturligt och kostnadseffektivt att även pannanläggningen bedöms i samband med att byggnaden energideklareras. Utgångspunkten bör vara att besiktningen inte enbart omfattar oljepannor, utan även andra pann- typer. Pann- och värmesystemets egenskaper liksom dess energi- och effektbehov bör bedömas. Bedömningen bör ge underlag för energibe- räkningen i fråga om pannsystemets årsverkningsgrad, panncentralens spillvärmeeffekt och andel av denna som kan anses komma byggnadens uppvärmning till godo. Vidare bör bedömningen ge underlag för effekti- viseringsåtgärder i panndriften och för investeringsbeslut för konverter- ing till andra mer miljövänliga uppvärmningsalternativ. 25Metodiker och minimikrav på energiprestanda Regeringens bedömning: Det svenska regelverket innehåller bestäm- melser om minimikrav på byggnaders energiprestanda. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer kan, genom de be- myndiganden som finns i lagen (1994:847) om tekniska egenskaps- krav på byggnadsverk m.m., besluta om kompletterande föreskrifter om minimikrav på byggnaders energiprestanda, metodiker för att be- räkna byggnaders energiprestanda samt om minimikrav på energipres- tanda när byggnader med en total användbar golvarea som är större än byggs till eller blir föremål för annan ändring. bedömning överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: har stött utredningens förslag att bl.a. bedömningen av byggnaders energiprestanda och minimikrav på energi- prestanda kopplas till uppfyllandet av byggregler. Skälen för regeringens bedömning: EG-direktivet föreskriver att med- lemsstaterna skall tillämpa metodiker för att beräkna byggnaders ener- giprestanda och att de, utifrån de antagna metodikerna, skall fastställa minimikrav på byggnaders energiprestanda. I avsnitt 8 beskrivs bl.a. regelverket om väsentliga tekniska egenskaps- krav på byggnadsverk. Bestämmelserna innebär krav på bl.a. byggnaders energihushållning och värmeisolering. och deras installa- tioner för uppvärmning, kylning och ventilation skall vara projekterade och utförda på ett sådant sätt att den mängd energi som med hänsyn till klimatförhållandena på platsen behövs för användandet är liten och vär- mekomforten för brukarna tillfredsställande. avseende byggnadens klimatskärm, ventilation samt värmeproduktion Prop. 2005/06:145 och värmedistribution. har med stöd av bemyndiganden i lagen (1994:847) och förordningen (1994:1215) om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m.m. utarbetat föreskrifter och allmänna råd om energihushållning och värmeisolering. Där framgår att byggnader skall vara utformade så att energibehovet begränsas genom låga värmeförluster, effektiv värmean- vändning och effektiv elanvändning. Krav ställs på enskilda komponen- ter som har betydelse för att en byggnad skall kunna medge god energi- hushållning, t.ex. byggnadens värmeisolering samt värme- och ventila- tionsinstallationer. Effektivitetskrav ställs vidare på byggtekniska in- stallationer som kräver energi. Värmepannor skall utformas så att god pannverkningsgrad erhålls under normal drift. För vissa värmepannor gäller särskilda bestämmelser om verkningsgrad, med effektivitetskrav för nya värmepannor som eldas med flytande eller gasformigt bränsle. Vidare innehåller föreskrifterna underlag för energiberäkning beträffande nya byggnader. Bestämmelser i svenska författningar rörande metodiker för beräkning av byggnaders energiprestanda och minimikrav på byggnaders energi- prestanda finns således redan. Underlaget för beräkningen av byggnaders energiprestanda behöver emellertid kompletteras i fråga om energihus- hållningskrav för luftkonditioneringssystem, transport av ventilationsluft och fast belysning samt de omständigheter som har en positiv påverkan och som skall tas med i beräkningen i tillämpliga fall, nämligen aktiva solvärmesystem och andra värme- eller elsystem som baseras på förny- bara energikällor, el från kombinerad värme- och elproduktion, fjärr- och närvärmesystem, fjärr- och närkylsystem samt naturligt ljus. Sådana kompletteringar kan göras inom ramen för de bemyndiganden som redan finns i lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m.m. Dessa behöver emellertid kompletteras med anpassade bemyndiganden i för- ordningen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m.m. Den befintliga bebyggelsen utgör en viktig potential för att nå miljö- målen och effektivisera energianvändningen i sektorn. Det är därför ett viktigt samhällsintresse att de kostnadseffektiva åtgärder som kan göras i befintlig bebyggelse också genomförs. EG-direktivet innehåller en särskild bestämmelse om större renover- ingar av byggnader med en total användbar golvarea som är större än . Bestämmelsen innebär att byggnadens energipre- standa skall förbättras vid sådana renoveringar för att uppfylla minimi- kraven i den mån det är tekniskt, funktionellt och ekonomiskt genom- förbart. Uttrycket större renovering ger utrymme för olika tolkningar. Under- håll avser inre och yttre åtgärder beträffande en byggnad som bevarar den i sitt skick och avser både arbeten som måste göras vid upprepade tillfällen under en brukstid och speciella åtgärder som skall hålla byggnaden i ett gott tekniskt skick eller främja en rationell drift av byggnaden. Exempel på underhållsåtgärder är ommålning, tapetsering, omläggning av tak och byte av golvbeläggning. Även skötsel och injus- tering av t.ex. anordningar för energihushållning ingår i underhållsbe- greppet. Begreppet ändring kan indelas i två kategorier av åtgärder; tillbyggnad Prop. 2005/06:145 och annan ändring. Tillbyggnad innebär att byggnadens volym ökar. Hit räknas t.ex. påbyggnad och utgrävning för källare, men inte att en vind inreds inom den befintliga byggnadsvolymen. Annan ändring av- ser en yttre eller inre åtgärd som innebär en ändring av t.ex. planlösning, fasad, konstruktion och installation eller byte av inredning och material i en större omfattning än vad gäller vid underhåll av byggnaden. En större renovering är enligt EG-direktivet exempelvis sådana fall då den totala renoveringskostnaden för byggnadens skal och, eller, energiin- stallationer såsom uppvärmning, varmvattenförsörjning, luftkonditioner- ing, ventilation och belysning överstiger av byggnadens värde, exklusive värdet av den mark där byggnaden är belägen, eller då av skalet på byggnaden skall renoveras. Ett värde som är lätt att utgå från är byggnadens taxeringsvärde. Att använda sig av taxerings- värdet för att avgöra i vilka fall krav skall ställas på förbättring av bygg- nadens energiprestanda skulle dock, med hänsyn till variationen i taxer- ingsvärden, innebära att liknande fall inte bedöms lika. En bestämmelse som är kopplad till en taxeringsvärde är därför olämplig. Att bedöma om av en byggnad skall renoveras leder till tillämpningsproblem. En annan lösning bör således väljas, som lämpli- gen bör ha sin grund i bygglagstiftningens terminologi. Åtgärder för en effektiv energianvändning är mest kostnadseffektiva när en byggnad byggs till eller genomgår ändring beträffande t.ex. fasa- den, planlösningen eller andra installationer av mer omfattande karaktär. En tolkning som stämmer överens med direktivets intentioner är att med större renovering likställa tillbyggnad och annan ändring. Byggnads- verk som uppförs skall uppfylla väsentliga tekniska egenskapskrav i fråga om bl.a. energihushållning och värmeisolering. Gällande bestäm- melser innehåller även krav om att såväl tillbyggda delar som andra ändringar skall uppfylla nybyggnadskrav. Detta kompletteras med be- stämmelser för det fall en annan ändring medför en avsevärd förläng- ning av byggnadens brukstid eller väsentligen ändrad användning av byggnaden. I sådana fall skall egenskapskraven uppfyllas även i de delar som indirekt berörs av ändringen. byggregler innehåller dock bara sådana krav för ny- och tillbyggnad, inte för annan ändring. Re- gelverket finns således på plats i lagen och förordningen om tekniska egenskapskrav för byggnadsverk, m.m., men har inte utfärdat några bindande föreskrifter med sådana krav för annat än ny- och till- byggnad. Regeringens bedömning är emellertid att sådana kompletter- ingar kan göras inom ramen för de bemyndiganden som redan lämnats. Regeringens förslag: Bestämmelserna om undantag från kravet på tillstånd vid allmännyttiga bostadsföretags överlåtelse av viss egendom kompletteras med anledning av att Statens bostads- nämnds uppgifter har övertagits av . Skälen för regeringens förslag: sammanslogs Prop. 2005/06:145 med . nämnd hade bl.a. till uppgift att i enskilda stödärenden träffa avtal med kommuner om statens medverkan vid omstrukturering eller rekonstruk- tion av kommunala bostadsföretag. Ett led i ett sådant avtal kan vara att ett allmännyttigt bostadsföretag skall avyttra viss fast egendom. Som huvudregel krävs tillstånd från när en sådan avyttring sker (2 kap. 3 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag). Enligt 2 kap. 6 § nämnda lag krävs inte tillstånd om avyttringen utgör ett led i att fullgöra ett avtal som har ingåtts mellan en kommun och . Statens bostadsnämnds uppgifter har övertagits av . Denna ändring bör återspeglas i lagen. Det undantag från tillståndsplikten som gällt för överlåtelser som utgjort ett led i att fullgöra ett avtal mellan en kommun och föreslås nu istället gälla för överlåtelser som utgör ett led i att fullgöra ett avtal mellan en kommun och . För att avtal som ingåtts mellan en kommun och före den föreslagna ikraftträdandedagen även fortsättningsvis skall omfattas av undantaget föreslås en övergångsbestämmelse. 27.1Nationellt program för energieffektivisering och energismart byggande Ett nytt mål för energieffektivisering i bebyggelsen I syfte att arbeta mer effektivt, fokuserat och bättre koordinerat med energieffektivisering i bebyggelsen föreslås ett nytt mål för energieffek- tivisering i bostäder och lokaler, se avsnitt 6.2. Bebyggelsen består uppskattningsvis av knappt 600 miljoner kvadrat- meter uppvärmd yta. , eller (TWh), av energianvändningen i sektorn bostäder och service utgörs av använd- ning i bostäder och lokaler. En stor del av energianvändningen utgörs av uppvärmning och varmvatten, ca . Fjärrvärme stod 2003 för ca av den totala nettovärmen, el för ca , olja för ca och bioenergi för . Resterande utgörs av bl.a. gas. Ca användes som hushållsel och ca användes som driftel. I departementspromemorian Ds 2005:51 föreslogs en uppföljning av målet utifrån viktningsfaktorer. Användningen av viktningsfaktorer lig- ger i linje med det energitjänstedirektiv som förväntas träda i kraft . Direktivet möjliggör framtagandet av egna nationella vikt- ningsfaktorer. I det följande utgås från en viktningsfaktor för el på 2,5 och en viktningsfaktor för olja på 1,1 som ska återspegla energikällornas omvandlingsförluster (I CEN-standarderna viktas el med en faktor 2,8 och olja med en faktor 1,1). Den totala energianvändningen (inklusive hushållsel och driftel) upp- gick 2003 således omräknat till . uppgick med hänsyn tagen till viktningsfaktorer till [25,5 x 1,1 (olja) + 38,2 (fjärrvärme) + 25,6 x 2,5 (elvärme) + 11,3 (biobränsle) + 1,7 (övrigt)]. beräknas den totala nettovärmen till . Med hänsyn tagen till viktningsfaktorer har nettovärmen så- ledes minskat jämfört med . Användningen av el till annat än uppvärmning har däremot ökad till följd av en ökad användning av driftel i lokaler. Den totala uppvärmda ytan har i princip legat och uppgick till 599 miljoner kvm jämfört med 598 miljoner kvm 2003. Den viktade totala energianvändning per uppvärmd yta i bostäder och lokaler uppgick därmed 2003 till 402 kWh/kvm jämfört med 406 kWh/kvm 1995. Den totala energianvändningen per kvadratmeter har därmed mins- kat (vilket i övrigt bekräftar bakgrundsbe- skrivningen i propositionen i vilken det konstateras att energianvänd- ningen i det närmaste har varit ). EnergiCentrum () har på uppdrag av presenterat en utredning där man bl.a. beskriver bebyggelsens energi- användning samt energibesparingspotentialer. Den teknisk-ekonomiska energibesparingspotentialen, dvs. ekonomiskt lönsamma åtgärder utifrån dagens tekniska lösningar, i befintliga bostadshus och lokalbyggnader uppskattas i denna rapport till drygt eller netto- värme och drygt eller el. Hur stor del som i verkligheten kommer att uppnås beror på en rad faktorer. utgår från en acceptansnivå för energieffektiviserande åt- gärder i storleksordningen baserat på rådande energipriser, ett framgångsrikt införande av de kommande energideklarationerna samt skärpta energihushållningskrav i byggreglerna. Den realiserbara energi- effektiviseringspotentialen i den befintliga bebyggelsen skulle därmed uppgå till i storleksordningen nettovärme och el .