prop · GT03145 · 2006-03-22 00:00:00 — har föreslagit en bestämmelse om att de kommunala nämnder som fullgör kommunens uppgifter inom plan- och byggväsendet skall, i enlighet med vad som föreskrivs i (1987:10), övervaka att en ägare till en byggnad fullgör sina skyldigheter enligt den föreslagna lagen eller enligt de föreskrifter som har meddelats med stöd av lagen. Remissinstanserna: Kammarrätten i har anfört att 10 kap. 15 § inte torde kunna åberopas som stöd för ett föreläggande om att avge deklaration och att särskilda bestämmelser om bl.a. förelägganden och viten bör tas in i den föreslagna lagen. Ett antal kommuner har påtalat de resurser som krävs för att fullgöra ett tillsyns- ansvar. förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens. Remissinstanserna: Kommuner och Landsting har avstyrkt förslaget med hänsyn till de ökade kostnader det medför för kommuner- na. har förordat ett kommunalt tillsynsansvar, men att det bör finansieras genom avgifter. Skälen för regeringens förslag: Genom de förslag som lämnas i av- snitt 16 har ansvaret för att energideklarationer hålls tillgängliga inför försäljningar av byggnader lagts på säljaren och ansvaret är enligt för- slaget civilrättsligt sanktionerat. När det gäller en byggnadsägares skyldighet att se till att en luftkonditioneringssystem besiktigas och att energideklarationer finns tillgängliga i specialbyggnader och byggnader som helt eller delvis upp- låts med nyttjanderätt, kan det antas att allmänhetens kunskap om bygg- nadsägarens skyldigheter i dessa avseenden blir drivkrafter för full- Detsamma gäller befintliga och blivande nyttjanderättshavares intressen av vederhäftig information om byggnadernas energianvändning och inomhusmiljö. Systemet blir på så sätt i viss utsträckning själv- reglerande. På lokal nivå krävs emellertid en tillsyn över denna verksamhet. Kom- munerna har ett tillsynsansvar över den obligatoriska ventilations- kontrollen och inomhusmiljön i bostäder och lokaler för allmänna ända- mål. Kommunerna har vidare tillsyn över frågor som rör bebyggelsen enligt bl.a. (1987:10) och . Det är därför lämpligt att den eller de kommunala nämnder som fullgör kommunens uppgifter inom plan- och byggnadsväsendet blir tillsynsmyndigheter även beträffande dessa frågor. En förutsättning för att kommunerna skall kunna fullgöra sitt tillsynsansvar är att de får kännedom om i vilka byggnader som de skilda skyldigheterna inte uppfyllts. Ett av huvudsyftena med det i avsnitt 17 föreslagna energideklarationsregistret är just att ge kommu- nerna underlag för sin tillsynsverksamhet. En effektiv tillsyn förutsätter att tillsynsmyndigheterna har möjlighet att förelägga de nämnda bygg- nadsägarna att fullgöra sina skyldigheter i de nämnda avseendena och att sådana förelägganden får förenas med vite. I sammanhanget kan nämnas att det, enligt gällande bestämmelser för den obligatoriska ventilations- kontrollen, finns en skyldighet för byggnadens ägare att se till att även intyg om utförd ventilationskontroll skall anslås på en väl synlig plats i byggnaden. Den beskrivna befogenheten kräver att tillsynsmyndigheterna har rätt att få tillträde till vissa byggnader som omfattas av tillsynen, i den ut- sträckning som krävs för att fullgöra denna. Lagrådet har ifrågasatt om intresset av att med tvång få tillträde till en enskilds lokaler för att kontrollera ett luftkonditioneringssystem kan anses väga så tungt att intresset av att respektera den enskildes vilja skall få ge vika. Lagrådet har vidare konstaterat att tillsynsmyndigheten, enligt de föreslagna bestämmelserna i 25 § lagen om energideklaration för bygg- nader, får förelägga ägaren till en byggnad att se till att luftkonditioner- ingssystemen besiktigas och att besiktningsprotokoll upprättas samt att föreläggandet får förenas med vite. Mot denna bakgrund har Lagrådet förordat att tillsynsmyndighetens rätt till tillträde inte skall gälla byggna- der där tillsynen avser besiktningen av en luftkonditionerings- system. Regeringen instämmer i Lagrådets bedömning. De byggnader som bör omfattas av tillträdesrätten är således special- byggnader och byggnader som helt eller delvis upplåts med nyttjanderätt och där en energideklaration skall finnas tillgänglig genom att anslås i eller i anslutning till en byggnad. Av integritetsskäl bör rätten till tillträde inte omfatta en byggnad, eller en del av en byggnad, som är inrättad till bostad. Tillsynen är inte heller av sådan karaktär, att myndigheten bör ha rätt till tillträde utan att först ha begärt detta av byggnadens ägare. Lagrådet har vidare ansett att det bör klargöras i vilken utsträckning och i så fall på vilket sätt en tillsynsmyndighet skall kunna begära en annan myndighets hjälp för att få det tillträde som behövs för tillsynen. I fråga om specialbyggnaderna ligger det i sakens natur att byggnader- nas allmännyttiga ändamål och användning i regel medför att allmänhe- ten besöker sådana byggnader och att tillsynsmyndigheten därför inte i normalfallet skulle behöva någon annan myndighets hjälp till sådant till- Det kan dock inte uteslutas att det även i fråga om specialbyggna- Prop. 2005/06:145 der finns situationer då allmänhetens rätt till tillträde är begränsad eller ägaren till byggnaden, av andra skäl, motsätter sig att tillsynsmyndighe- ten utövar en sådan rätt. bör därför kunna begära en annan myndighets hjälp för att få tillträde till både specialbyggnader och byggnader som helt eller delvis upplåts med nyttjanderätt. När det gäller en hyresvärds eller en bostadsrättsförenings behov av hjälp för att få tillträde till lägenheter finns bestämmelser i 12 kap. 26 § femte stycket jordabalken och 7 kap. 13 § tredje stycket bostadsrättslagen (1991:614). Enligt de bestämmelserna får kronofogdemyndigheten beslu- ta om s.k. särskild handräckning, vilken regleras i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Även om tillsynsmyndighe- tens rätt till tillträde i de nu aktuella fallen inte får omfatta bostäder, är kronofogdemyndighetens hjälp i frågor om tillträde en näraliggande lös- ning. Det kan även konstateras att kronofogdemyndigheten, enligt 10 kap. 12 och 13 §§ (1987:10) ger samma tillsynsmyndig- heter biträde i frågor om ingripanden för att åstadkomma rättelse, m.m. Mot denna bakgrund gör regeringen bedömningen att det mest ändamåls- enliga är att tillsynsmyndigheten bör kunna ansöka om särskild hand- räckning hos kronofogdemyndigheten i de fall byggnadens ägare inte med- ger tillträde. Bestämmelser om sådan handräckning finns i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Tillsynen över de oberoende experternas verksamhet utövas av Styrel- sen för ackreditering och teknisk kontroll enligt lagen (1992:1119) om teknisk kontroll. Regeringens förslag: beslut om föreläggande som förenats med vite och beslut om rättelse i energi- deklarationsregistret med stöd av personuppgiftslagen (1998:204) får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. Prövningstillstånd skall krävas vid överklagande till kammarrätten. har inte lämnat något förslag om överklagande. Remissinstanserna: Kammarrätten i har anfört att bestäm- melser om bl.a. överklagande bör tas in i lagen. förslag överensstämmer delvis med regeringens förslag. Remissinstanserna: Kammarrätten i har avstyrkt förslaget med hänvisning till de ekonomiska konsekvenserna för förvaltningsdom- stolarna. Kammarrätten i har, särskilt med hänvisning till att de föreslagna förseningsavgifterna är sådana som i vissa fall innebär en rätt till muntlig förhandling vid förvaltningsdomstol, påpekat att systemet medför ökade kostnader för domstolarna. Skälen för regeringens förslag: för- slag innehöll bl.a. en beslutskategori som skulle kunna överklagas till all- män förvaltningsdomstol, nämligen beslut om förseningsavgift som re- gistermyndigheten skulle få meddela i de fall en energideklaration inte inlämnats för registrering i rätt tid. Kammarrätterna i och Jön- har påtalat de ökade kostnader för domstolarna som förslaget skulle medföra. Som framgår av avsnitt 20 om tillsyn, föreslås inte så- dana avgifter. De beslut som föreslås kunna överklagas gäller tillsyns- myndigheternas beslut om förelägganden som förenats med vite. Sådana beslut gäller enskilds ställning i förhållande till det allmänna. Det är därför naturligt att sådana beslut skall kunna överklagas till allmän för- valtningsdomstol. Det är inte möjligt att bedöma i vilken utsträckning sådana beslut om förelägganden kommer att meddelas och därmed inte heller i vilken utsträckning förvaltningsdomstolarna kommer att belastas. Det kan dock konstateras att de kommunala nämnder som skall utöva till- synen finns spridda över hela landet och att den jämna fördelning av de eventuella mål som dessa beslut föranleder medför att någon särskild domstol inte kommer att belastas mer än andra. I avsnitt 17 konstateras att en registreringsåtgärd som utför inte bygger på någon ansökan från enskild, att den inte grundar sig på något formellt beslut av myndigheten och att den inte medför någon direkt rättsverkan för den enskilde. Det finns således inget behov av att i den föreslagna lagen reglera någon rätt till överklagande av de registrer- ingsåtgärder som kommer att utföra. innebär en re- gistreringsåtgärd eller en underlåten registrering i någon mening ett be- slut av myndigheten, som i vart fall indirekt kan medföra en rättsverkan för en enskild. Enligt 22 § förvaltningslagen (1986:223) får dock ett beslut överklagas av den som beslutet angår, om det har gått honom emot och beslutet kan överklagas. Som anges i avsnitt 17 tillkommer en beslutskategori, som gäller Bo- verkets beslut om rättelse i energideklarationsregistret med stöd av per- sonuppgiftlagens (1998:204) bestämmelser. Enligt 28 § personuppgifts- lagen är den personuppgiftsanvarige bl.a. skyldig att på begäran av den registrerade rätta, blockera eller utplåna sådana personuppgifter som inte har behandlats i enlighet med personuppgiftslagen eller före- skrifter som har utfärdats med stöd av den lagen. Sådana beslut gäller en- skilds ställning i förhållande till det allmänna och de bör därför kunna överklagas enligt den föreslagna lagens bestämmelser. Det är inte heller möjligt att bedöma i vilken utsträckning möjligheten till överklagande enligt 22 § förvaltningslagen kan komma att tillämpas. Det ligger dock i sakens natur att det normala förfarandet, att registrera inlämnade energideklarationer och besiktningsprotokoll inte torde inne- bära beslut som går någon emot. Rättelser på begäran av en enskild med stöd av personuppgiftslagens bestämmelser torde inte heller föranleda många överklaganden. Till skillnad från tillsynsmyndigheternas beslut, kommer dock eventuella överklaganden att belasta den länsrätt till vars domsaga hör. Den föreslagna bestämmelsen om att prövningstillstånd skall krävas vid överklagande till kammarrätten torde ha en tämligen begränsande effekt i fråga om samtliga beslutskategorier som det föreslagna systemet medför. 22 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser Regeringens förslag: Lagen om energideklaration för byggnader och lagen om ändring i (1989:110) skall träda i kraft . Byggnader som är indelade som specialbyggnader enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och som har en total golvarea som är större än och byggnader som upplåts med nyttjanderätt och som är flerbostadshus skall vara energideklarerade . Övriga byggnader skall energidekla- reras första gången efter . Luftkonditioneringssystem skall besiktigas första gången efter . För byggnader under uppförande skall skyldig- heten att energideklarera byggnaden inte gälla om bygganmälan har gjorts före . För byggnader under uppförande , med en total användbar golvarea som är större än , skall skyl- digheten att för visa upp en särskild redovisning av alternativa energiförsörjningssystem inte gälla om bygganmälan har gjorts före . förslag överensstämmer delvis med regeringens förslag. Utredningen har föreslagit ett särskilt, förenklat de- klarationsförfarande under systemets inledande år. Remissinstanserna: Enligt Styrelsen för ackreditering och teknisk kontroll (SWEDAC) är det inte sannolikt att det finns tillräckligt många ackrediterade organ eller certifierade energiexperter till hands då utredningen föreslagit att lagen skall träda i kraft. Konsu- mentverket har befarat att det kan visa sig svårt att hinna genomföra alla de förslag som beskrivs i betänkandet. Enligt verket kan ambitionsnivån därför behöva anpassas , så att åtminstone de vikti- gaste delarna kan genomföras, som det bör säkerställas att till- räckliga ekonomiska och andra resurser ställs till förfogande så att ge- nomförandet inte äventyras. har lämnat likartade syn- punkter. Även kommun har pekat på svårigheter med att genom- föra direktivet inom den tidsram som föreslagits. har där- emot ansett att behovet av ny besiktningspersonal kanske inte är så om- fattande som utredaren har beskrivit. Företag inom överlåtelsebesiktning, fastighetsvärdering, fukt- och miljösanering omfattar många hundra per- soner och dessa har enligt ofta en mycket god kännedom om fastigheters konstruktioner. har vidare anfört att det inom bo- laget finns omfattande erfarenheter från energibesiktning i småhus, base- rat på standardiserade mallar. har anfört att det är olyckligt att energideklarera med ett förenklat förfarande under en över- gångsperiod, eftersom varje byggnad är unik och platsbesök krävs. Enligt är det bättre att utfärda dis- till de aktörer på marknaden som kan uppvisa ett seriöst befintligt alternativ för att bedöma energiprestanda och ge åtgärdsförslag. har anfört att ett förenklat deklarationsförfarande är att föredra, eftersom ett träffsäkert resultat kräver stora insatser och många antaganden. har anfört att genomförandet måste ske stegvis och att bör utnyttja den tid som står till förfogande för att fullt ut implementera direktivet. HSB har förordat att BoEnDe-systemet bör utvecklas och prövas och att om erfarenheterna är goda, så bör det antas som ett permanent system samt att det skulle kunna vara en fördel med olika energiklassningssystem för olika byggnadskategorier. Skälen för regeringens förslag: De föreslagna lagarna bör träda i kraft . Enligt EG-direktivet får den s.k. certifieringen av byggnader och be- siktningarna av luftkonditioneringssystemen skjutas upp till med hänvisning till en brist på kvalificerade och auktoriserade experter. Perioden 20062008, då deklarationssystemet skall införas, för att fullt ut vara i kraft , ställer stora krav på alla inblandade aktörer. En stor mängd byggnader behöver deklareras under dessa inle- dande år. Deklarationsmetoder, hjälpmedel och det energideklarations- register som föreslagits i avsnitt 17 behöver utvecklas. Vidare behöver de oberoende experterna utbildas och ett förfarande med ackreditering och certifiering genomföras. De byggnader som är indelade som specialbyggnader enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och som har en total golvarea som är större än har en särskilt framträdande roll i det föreslagna systemet, eftersom de skall tjäna som förebilder. Flerbostads- hus utgör en kategori som representerar en mycket stor andel av alla byggnader som skall energideklareras. I syfte att underlätta en övergång bör möjligheten att inleda deklarationssystemet på ett mindre resurs- krävande sätt utnyttjas. Regelverket bör ge utrymme för en inledande period då de oberoende experterna kan se till att uppfylla de krav som systemet ställer, som specialbyggnaderna och flerbostadshusen kan deklareras. För att möjliggöra detta bör det införas övergångsbestämmelser som innebär att de nämnda kategorierna av byggnader successivt infasas i systemet och att efterfrågan på deklarationer jämnas ut. Förutsättningen för en sådan infasning är tillgången på oberoende experter. Ägarna till de aktuella byggnadskategorierna bör därför medges en längre frist då de får möjlighet att uppfylla den föreslagna lagens krav. Med hänsyn till direk- tivets bestämmelser skall en sådan frist begränsas till . Med den föreslagna ordningen bör systemet vara berett att kunna omfatta även andra typer av byggnader som om- fattas av systemet, dvs. byggnader som är under uppförande, byggnader med i huvudsak lokaler som helt eller delvis upplåts med nyttjanderätt samt byggnader som försäljs. Övergångsbestämmelsen för dessa bygg- nader anger när skyldigheten att energideklarera sådana byggnader in- träder. Det hindrar inte att en byggnadsägare , under förut- sättning att ägaren kan uppfylla den föreslagna lagens krav, frivilligt låter deklarerar sin byggnad. Övergångsbestämmelser behövs även för besiktningar av luftkondi- Prop. 2005/06:145 tioneringssystem, som också kräver oberoende experter. En särskild övergångsbestämmelse behövs även för byggnader under uppförande, som innebär att skyldigheten att energideklarera byggnaden inte skall gälla om bygganmälan gjorts före . Skyldigheten att redovisa en utredning av alternativa energiförsörj- ningssystem innan ett byggnadsarbete påbörjas, som föreslås i avsnitt 16, kräver också en övergångsbestämmelse, som innebär att den skyldig- heten inte skall gälla i de fall bygganmälan gjorts före . Energideklarationens roll i andra rättsliga Regeringens bedömning: Energideklarationen kan komma att påverka säljares och köpares skyldigheter vid försäljningen av en byggnad. Fastighetsmäklarens ansvar för att köpare får information om egendo- men följer av allmänna bestämmelser i fastighetsmäklarlagen (1995:400). En säljares möjlighet att göra avdrag för kostnaden att upprätta en energideklaration i samband med försäljningen av egendomen följer av allmänna bestämmelser i inkomstskattelagen (1999:1229). bedömning rörande en köpares undersökningsplikt överensstämmer med regeringens. föreslagit att fastighetsmäklare skall ha vissa skyldigheter att verka för att byggnadsdeklarationer upprättas och att skriftlig information lämnas om upprättade deklarationer. Remissinstanserna: har påpekat att fastig- hetsmäklare redan har en skyldighet att bl.a. verka för att säljaren före upplåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen och att utredningens förslag innebär vissa oklar- heter om mäklarens ansvar enligt fastighetsmäklarlagen bedömning rörande köparens under- sökningsplikt överensstämmer med regeringens. git att fastighetsmäklare skall ha vissa skyldigheter att verka för att energi- deklarationer upprättas och att skriftlig information lämnas om upprättade Utredningen har vidare föreslagit en ändring i inkomst- skattelagen, som innebär att utgiften för att låta upprätta en energidekla- ration skall få räknas in i omkostnadsbeloppet vid beräkning av kapital- vinst för den försålda egendomen, om avdrag inte medgetts i inkomstsla- Remissinstanserna: har hänvisat till sitt yttrande över och har vidare anfört att frågan om fastighetsmäklarens skyldigheter bör tas upp inom ramen för den pågående översynen av fastighetsmäklarlagen. efterfrågat vissa klargöranden av om energideklarationerna förändrar en säljares ansvar enligt jordabalken eller köplagen samt om mäklarens an- svar enligt fastighetsmäklarlagen. har inte haft några erin- ringar mot förslaget. Skälen för regeringens bedömning Enligt EG-direktivet skall syftet med energicertifikaten vara begränsat till att tillhandahålla information och alla de effekter som dessa kan ha när det gäller rättsliga förfaranden eller annat skall beslutas i enlighet med nationella bestämmelser. En viktig fråga är det ansvar som kan följa i anledning av energideklarationens innehåll. I 4 kap. 19 § jordabalken finns regler om ansvar för fel i såld fastighet. Den bestämmelsen är enligt 1 § köplagen (1990:931) tillämplig även vid överlåtelse av tomträtt. Vid köp av byggnad som uppförs för stadigvar- ande bruk gäller enligt 1 kap. 1 § tredje stycket köplagen bl.a. jordabal- kens bestämmelser om fel i fastighet. Utgångspunkten vid en fastighetsförsäljning är att fastigheten säljs i befintligt skick. Den som köper en fastighet får som regel själv bära risken för fel, som köparen inte känt till men borde ha upptäckt vid en tillräckligt omsorgsfull och sakkunnig undersökning. Köparen har såle- des en undersökningsplikt. Omfattningen av denna plikt bli större eller mindre beroende på bl.a. de uppgifter som säljaren lämnar vid försälj- ningen. Bestämmelserna i 4 kap. 19 § jordabalken skiljer på vad köparen har rätt att förvänta sig beträffande fastigheten mot bakgrund av avtalet och vad som avhandlats i samband med köpet, s.k. konkret fel, och vad som är normalt för motsvarande fastigheter, s.k. abstrakt fel. Enligt den praxis som gäller på området bör en köpare kunna räkna med att den köpta fastigheten är fullt brukbar för det ändamål som är förutsatt vid köpet, om en undersökning inte bort upplysa köparen om annat. En avvikelse från vad köparen haft anledning att räkna med torde som regel avse en brist i en fysisk egenskap hos fastigheten. Även andra brister kan dock utgöra en sådan avvikelse om bristen är hänförlig till själva fastigheten och påverkar dess värde. En avvikelse måste således hänföra sig till fast- igheten som sådan och påverka möjligheten att faktiskt eller rättsligt nyttja denna. En energideklaration är en handling som kommer att göras tillgänglig inför en försäljning av en byggnad och kommer att innehålla uppgifter om sådana egenskaper i byggnaden som har betydelse i fråga om energi- användning och inomhusmiljö, samt rekommendationer om hur byggna- dens energiprestanda kan förbättras. Det kan antas att köparens under- sökningsplikt kommer att påverkas av innehållet i en deklaration, efter- som uppgifter om energianvändningen i byggnaden vid ett normalt bruk, liksom uppgifter om inomhusmiljön, kan indikera fel eller dålig kvalitet i fråga om byggnadens fysiska egenskaper eller dess anläggningar för energiförsörjning eller ventilation. Även uppgifter i deklarationen som synes vara bra eller tillfredsställande kan påverka denna undersöknings- plikt, om de inte förefaller vara relevanta i förhållande till byggnadens ålder, skick och installationer. Energideklarationens innehåll kan därför komma att påverka köparens undersökningsplikt. Uppgifter i en energideklaration om byggnadens egenskaper kan kom- ma att tolkas som att vissa fysiska egenskaper i byggnaden har avtalats mellan parterna. Det ligger således i båda parters intresse att den infor- mation som energideklarationen innehåller regleras i köpeavtalet mellan parterna, så att det klargörs vad en säljare kan anses ha utfäst angående byggnaden respektive vad en köpare varit medveten om vid köpet. I de fall ett köp av en byggnad omfattas av köplagens bestämmelser och när det gäller bostadsrätter kan det inte uteslutas att deklarationens innehåll kan komma att få betydelse i fråga om bl.a. egendomens öve- rensstämmelse med avtalet, säljarens upplysningsskyldighet och köpa- rens undersökningsplikt enligt 1720 §§ köplagen. När det gäller upplåtelse av nyttjanderätt finns bestämmelser i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) om vilket skick en hyreslägenhet skall vara i. Lägenheten skall bl.a. vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet. En hyresvärd och en hyresgäst kan avtala om att en lägenhet skall vara i ett bättre skick än vad som framgår av dessa bestämmelser. Däremot är det i princip inte möjligt att avtala om ett sämre skick beträffande en bostads- lägenhet som är avsedd för permanentboende. När det gäller uppgifter om byggnadens energiprestanda, som ju gäller hela byggnaden, torde sådana inte utgöra utfästelser som medför att avvikelser anses utgöra en brist i lägenhetens skick i hyreslagens bemärkelse. Uppgifter om obliga- torisk ventilationskontroll torde inte i sig innebära en utfästelse om att luften i byggnaden har en viss kvalitet. Frågan om det föreligger en brist i lägenheten måste, oavsett om det finns en deklaration eller ej, avgöras utifrån bestämmelserna i hyreslagen om att en lägenhet skall vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet.