bet · GT01BoU10 · 2006-05-02 00:00:00 — Motionärerna ser positivt på och den överenskommelse som organisationerna på hyresmarknaden träffat. Dock innehåller motionen invändningar mot bl.a. att kravet på kollektiva förhandlingar inte förenas med någon oberoende skälighetsprövning av inflyttningshyrorna med syfte att hyresgäströrelsen inte skall få vetorätt mot nybyggnation. När nyproducerade bostäder lyfts ur bruksvärdessystemet bör en möjlighet skapas för friare avtal mellan hyresgäster och fastighetsägare (förslag om tillkännagivande). I motion 2005/06:Bo338 (kd) yrkande 12 föreslås att en utredning skall tillsättas om förutsättningarna för att upphäva de kommunala bostadsföretagens hyresledande ställning (förslag om tillkännagivande). Förslaget i motion 2005/06:Bo335 (c) yrkande 5 avser att bruksvärdessystemet skall reformeras baserat på lokala hyresnämnder. Mot bakgrund av erfarenheterna av hyressättningen i bör ett system utvecklas som innebär att kommunen skall ha möjlighet att inrätta en form av hyresnämnd som har till uppgift att klassificera varje lägenhet i en kategori, grundat på de värderingar hyresgästerna har. Klassificeringen skall sedan successivt införas för beståndet. De privata fastighetsägarna skall kunna välja att använda sig av kategoriindelningen, vilket då skall gälla samtliga de fastigheter han eller hon har i kommunen (förslag om tillkännagivande). I motion 2005/06:Bo335 (c) yrkande 6 läggs förslag fram om undantag från bruksvärdesprövning för nyproducerade lägenheter. Enligt motionen är förslag ett steg i rätt riktning. Det förespråkas dock att det införs en modell där avtalsfrihet råder. Hyrorna skall inte kunna omprövas i efterhand, utan ingångna avtal skall gälla. Förslaget omfattar också att ett starkt besittningsskydd skall gälla (förslag om tillkännagivande). Utskottet har tidigare i detta betänkande tagit ställning i sak till hur hyressättningssystemet skall reformeras när det gäller hyrorna i nyproduktion. Flera av de nu behandlade motionsförslagen kommer genom de tillstyrkta lagförslagen att bli tillgodosedda. I vissa andra delar har utskottet redan ovan tagit ställning mot förslagen. Utskottet har dock inte i sak tagit ställning till hur hyressättningen skall regleras när det gäller det befintliga beståndet av lägenheter med hänvisning till den beredning av dessa frågor som pågår i . Utskottet anser att bör avvakta med sitt sakliga ställningstagande intill dess regeringen redovisat sin uppfattning om hur hyressättningen för det befintliga beståndet bör regleras och i ett sammanhang avgöra hur hyressättningssystemet skall vara utformat. Det kan finnas skäl att erinra om att regeringen beslutat att tillkalla en utredare för att se över de villkor och förutsättningar som gäller för allmännyttiga och kommunala bostadsföretag (dir. 2005:116). Utredaren skall undersöka vilka förändringar som kan vara nödvändiga i de lagar och förordningar som direkt styr villkoren för hyresmarknaden i allmänhet och för de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen i synnerhet. En viktig fråga är om olika delar av regelverken behöver förstärkas för att syftet med lagstiftningen lättare skall kunna uppnås. Utredaren skall se över utrymmet för att inom EU-medlemskapets ramar bedriva en nationell bostadspolitik; särskilt villkoren och förutsättningarna för de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagens skall analyseras. En central fråga är hur man för dessa företag kan formulera någon form av långsiktig självkostnadsprincip som kan tillämpas på ett konsekvent sätt. En annan viktig utgångspunkt är att hyressättningssystemet även fortsättningsvis innehåller en spärr mot oskäliga hyror och garantier för ett reellt besittningsskydd. Eventuella förslag skall utformas med hänsyn till intresset av att slå vakt om kärnan i den svenska bostadspolitiken, inklusive grunderna för allmännyttans och de kommunala bostadsföretagens roll. Uppdraget skall redovisas . Med hänvisning till det ovan sagda avstyrker utskottet dels motionerna 2005/06:Bo276 (m) yrkande 4, 2005/06:Bo298 (fp) yrkande 19 i denna del och 2005/06:Bo338 (kd) yrkande 12 avseende att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll skall upphävas, dels motion 2005/06:Bo242 (v) yrkande 6 om att påtaglighetsrekvisitet skall avskaffas, dels övriga fristående motioner om hyressättningen. Utskottets förslag till riksdagsbeslut och ställningstaganden har föranlett följande reservationer. I rubriken anges vilken punkt i utskottets förslag till riksdagsbeslut som behandlas i avsnittet. Fria avtalshyror i nyproduktionen, punkt 2 (c) av (). Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo12 yrkande 1. tillsatte regeringen en särskild utredare med uppdrag att se över hyressättningssystemet. överlämnade denna utredning, som antog namnet , sitt betänkande Reformerad hyressättning (SOU 2004:91). Utredningen innehöll flera förslag att reformera hyresmarknaden i en riktning där den bättre skulle motsvara de boendes egna önskemål och värderingar. Det är med besvikelse jag konstaterar att regeringen endast i begränsad mån nu går vidare för att reformera hyressättningen. har en hyresmarknad i obalans och som kännetecknas av att stora grupper inte har möjlighet till det boende de önskar som en stor svart bostadsmarknad växer obehindrat. Detta är inget nytt, utan den negativa utvecklingen har pågått . Rösterna för aktiva åtgärder har blivit alltfler och samstämmiga, och efterfrågan på handling från regeringens sida är stor. Framför allt innebär dagens system att hyresrätten är på tillbakagång. Alltfler privata fastighetsägare väljer att sälja sina fastigheter i stället för att förvalta dem då de inte ser någon framtid med dagens system. har föreslagit ett system med vad vi kallar fria avtalshyror för nyproduktionen där en i grund och botten fri avtalsrätt råder mellan hyresgäst och hyresvärd. I systemet skall avtalen kombineras med ett starkt besittningsskydd för hyresgästen. Jag ser detta som en nödvändig reform såväl för att bevara befintliga hyresrätter som för att nya hyresrätter fortsättningsvis skall byggas. anser att hyresrätten är viktig och att den måste finnas. Därför vill vi reformera bostadsmarknaden. Jag föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo12 (c) yrkande 1. Möjlighet för hyresnämnden att fastställa en hyra som har presumtionsverkan, punkt 3 (m, kd, c) av (), de (), (), () och (). Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 3 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motionerna 2005/06:Bo12 yrkande 2, 2005/06:Bo13 yrkande 1 och 2005/06:Bo14 yrkande 3 och bifaller delvis motion 2005/06:Bo11 yrkande 6. Regeringen föreslår att hyran i nyproduktion enbart skall ges presumtionsverkan om den avtalats inom ramen för en förhandlingsöverenskommelse. Det innebär att det kan uppkomma situationer där parterna inte når en förhandlingsöverenskommelse. Då är fastighetsägaren förhindrad, enligt regeringens förslag, att vända sig till få en hyra med presumtionsverkan fastställd. Fastighetsägaren är i detta fall hänvisad till en ren bruksvärdesprövning enligt det hittillsvarande systemet, ett system som alla parter önskat komma bort ifrån för att skapa mer långsiktighet på hyresmarknaden, vilket kan leda till lägre hyror än för den övriga nyproduktionen. Vi har ingen anledning att ifrågasätta hyresgästorganisationernas vilja att nå förhandlingslösningar i syfte att öka nybyggnationen. Men i ett principiellt perspektiv anser vi att det vore felaktigt att ge en icke-offentlig organisation en vetorätt som närmast kan sägas tangera myndighetsutövning vad gäller fastställandet av hyra i nyproduktion. Det kan uppkomma situationer där parterna inte når en förhandlingsöverenskommelse. Det är omöjligt att bedöma hur omfattande problemen att nå förhandlingslösningar kommer att bli i det nya systemet. Det är därför angeläget att skapa en ordning som garanterar långsiktigt förutsägbara villkor också i de lägen där förhandlingsöverenskommelser inte kan nås. Vi anser, i likhet med många remissinstanser, att det bör införas en möjlighet att få en hyra med presumtionsverkan fastställd av hyresnämnden i de fall en förhandlingsöverenskommelse inte kan nås. bör avgöra hyresnivån före byggstart. Regeringen bör återkomma till med ett förslag till lösning. Vi föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed bifaller motionerna 2005/06:Bo13 (m) yrkande 1, 2005/06:Bo14 (kd) yrkande 3 och 2005/06:Bo12 (c) yrkande 2 samt bifaller delvis motion 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 6. Möjlighet för hyresnämnden att fastställa en hyra som har presumtionsverkan, punkt 3 (fp) av () och (). Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 3 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo11 yrkande 6 och bifaller delvis motionerna 2005/06:Bo12 yrkande 2, 2005/06:Bo13 yrkande 1 och 2005/06:Bo14 yrkande 3. Regeringen föreslår att hyran i nyproduktion enbart skall ges presumtionsverkan om den avtalats inom ramen för en förhandlingsöverenskommelse. Det innebär att det kan uppkomma situationer där parterna inte når en förhandlingsöverenskommelse. Då är fastighetsägaren förhindrad, enligt regeringens förslag, att vända sig till få en hyra med presumtionsverkan fastställd. Vi har ingen anledning att ifrågasätta hyresgästorganisationernas vilja att nå förhandlingslösningar i syfte att öka nybyggnationen. Det är omöjligt att bedöma hur omfattande problemen att nå förhandlingslösningar kommer att bli i det nya systemet. Det är därför angeläget att skapa en ordning som garanterar långsiktigt förutsägbara villkor också om förhandlingsöverenskommelser inte kan nås. Vi anser, i likhet med många remissinstanser, att det bör införas en möjlighet att få en hyra med presumtionsverkan fastställd av hyresnämnden i de fall en förhandlingsöverenskommelse inte kan nås. bör avgöra hyresnivån före byggstart. Regeringen bör återkomma till med ett förslag till lösning. Vi föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 6 samt bifaller delvis motionerna 2005/06:Bo13 (m) yrkande 1, 2005/06:Bo14 (kd) yrkande 3 och 2005/06:Bo12 (c) yrkande 2. Möjlighet att sluta enskilda hyresavtal med presumtionsverkan, punkt 4 (c) av (). Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 4 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo12 yrkande 3. När det gäller nyproduktionen är det att göra ett avslut med det regleringssystem för hyressättningen som gäller. Jag vill i stället se en modell där avtalsfrihet råder. Varför skall inte var och en själv klara av att bedöma hur hög hyra man har råd med? Jag är övertygad om att människor klarar av att göra denna bedömning. För att hyresvärdarnas kalkyler inte skall kunna kastas omkull skall hyrorna på nybyggda lägenheter inte kunna omprövas i efterhand, utan ingångna avtal skall gälla. Jag anser därför att det bör införas möjligheter till hyresavtal med presumtionsverkan som baseras på enskilda avtal. Jag föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo12 (c) yrkande 3. Förutsättningarna för att en förhandlingsöverenskommelse skall ha en presumtionsverkan, punkt 5 (m, fp, kd, c) av (), de (), (), (), (), () och (). Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo11 yrkande 2. Vi vill utveckla den enskilda hyresgästens möjligheter att välja vem som skall företräda denna vid en förhandling kring hyressättningen. Vi ser en rad frågetecken kring den beskrivning regeringen gör när den lämnar sin syn på vilken förening som skall ges rätt att förhandla fram hyror med presumtionsverkan. Regeringens förslag innebär ett krav på att föreningen skall vara etablerad. Med detta begrepp avses att föreningen skall ha haft förhandlingsrätt för ett inte obetydligt antal lägenheter. Detta krav riskerar att utestänga framtida hyresgästorganisationer, och vi ifrågasätter om detta är en rimlig avvägning för att förebygga den "bulvanverksamhet" som (SOU 2004:91) behandlat. Vi vill betona vikten av fri organisationsrätt och vikten av att konstruera villkor som inte riskerar att utestänga organisationer eller hindrar att sådana bildas. Vi föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 2. Hyresgästens val av hyresgästorganisation m.m., punkt 6 (m, fp, c) av de (), (), (), (), () och (). Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 6 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo11 yrkande 3. belastas hyran med en förhandlingsersättning, ett slags förhandlingsavgift, som fastighetsägaren utbetalar till hyresgästorganisationen; nästan uteslutande är det fråga om . Vi menar att hyresgästen själv skall bestämma över denna avgift och om den skall betalas till eller någon annan liknande förening. Hyresgästen skall naturligtvis kunna avtala med hyresvärden om att avgiften utbetalas direkt till eller annan organisation. Vi ser självfallet svårigheten med att tillämpa den av oss förordade grundläggande principen om valfrihet när det gäller den föreslagna modellen för presumtionshyror eftersom hyresgäster i formell mening saknas vid den tid som förhandlingsöverenskommelsen ingås. Däremot bör de av oss förordade principerna om hyresgästens fria val av organisation och bestämmanderätt över förhandlingsavgiften kunna tillämpas när hyresavtalen sluts mellan hyresvärdar och hyresgäster. Hur detta bäst skall ske bör en utredning titta närmare på. Regeringen bör därefter återkomma med förslag till i de nu behandlade avseendena. Vi föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 3. Hyresjusteringar som förhandlingsöverenskommelsen har presumtionsverkan, punkt 7 - motiveringen (m) av de (), () och (). De regler som skall möjliggöra hyresjusteringar som en förhandlingsöverenskommelse har presumtionsverkan vilar till delar på de kommunala bostadsföretagens hyresledande roll. Vi har lagt fram förslag om att de kommunala bostadsföretagen inte längre skall vara hyresledande. Detta förslag har ännu inte behandlat. Genomförs förslaget finns det enligt vår mening skäl att på nytt bedöma efter vilka regler justeringar av presumtionshyror skall ske. Vi anser dock inte att behovet av hyresjusteringar skall tillgodoses på de sätt som föreslås i de nu behandlade motionerna. Hyresjusteringar som förhandlingsöverenskommelsen har presumtionsverkan, punkt 7 (fp) av () och (). Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 7 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo11 yrkande 4 och avslår motion 2005/06:Bo12 yrkande 5. Vi vill betona vikten av att hyresavtal skapar transparens och förutsägbarhet. Propositionen innebär att möjligheten för den enskilda hyresgästen att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet i praktiken frångås. Detta är en begränsning av en enskild hyresgästs rättigheter enligt nu gällande lagstiftning. Denna avvägning bör vara rimlig om hyresgästen vid ingåendet av ett avtal ges goda möjligheter att ta ställning till hyresavtalets utveckling . En modell borde kunna utvecklas där avtalet innehåller villkor kring hyresnivåer som bestäms på förhand. Denna modell borde kunna tillämpas inte minst mot bakgrund av att parterna bakom den s.k. trepartsöverenskommelsen anger en procentmodell för anpassningar av hyror i det befintliga beståndet. En modell av det slag vi föreslår ger förutsägbarhet men även sannolikt en dämpning av vilken ingångshyra som måste tas ut från dag ett. Ett annat viktigt skäl till vårt förslag är att möjligheten att få till stånd en prövning och ändring av hyrans storlek inskränks. Även detta talar för värdet av en ökad förutsägbarhet för hyresgästen vad gäller den kommande hyresutvecklingen. Vi föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 4 och avslår motion 2005/06:Bo12 (c) yrkande 5. Hyresjusteringar som förhandlingsöverenskommelsen har presumtionsverkan, punkt 7 (c) av (). Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 7 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo12 yrkande 5 och avslår motion 2005/06:Bo11 yrkande 4. Om ett hyresavtal med presumtionsverkan blir gällande för en lägenhet varar presumtionstiden . Under en så är det naturligt att hyresnivån kan behöva anpassas efter ändrade kostnadsnivåer. Regeringens förslag innebär att hyran endast får ändras i den mån det är skäligt, med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Detta innebär en oförutsägbarhet och osäkerhet för hyresvärdarna, då hyresutvecklingen lokalt är beroende av utfallet i lokala hyresförhandlingar, och inte nödvändigtvis är kopplad till den faktiska kostnadsutvecklingen. Jag vill se en möjlighet att använda ett bostadsrelaterat prisindex som skulle kunna ligga till grund för senare hyresregleringar av hyror med presumtionsverkan. Regeringen bör återkomma med ett förslag om gör detta möjligt. Jag föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo12 (c) yrkande 5 och avslår motion 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 4. Hyran efter presumtionstidens slut, punkt 8 (fp) av () och (). Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 8 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo11 yrkande 1. Förhandlingsöverenskommelser bör ges presumtionsverkan, och vi anser liksom regeringen att är en rimlig tidsperiod. Däremot ser vi en rad framtida problem med att hyresrätter efter denna tidsperiod skall infasas i bruksvärdessystemet. förslag har inte beaktats av regeringen i samband med denna proposition, utan regeringen har för avsikt att återkomma med förslag. Vi vill uppmärksamma den skrivelse som de tre parterna på hyresmarknaden sammanställde där just det befintliga beståndet behandlas samt behovet av hyresanpassning i det befintliga beståndet. Regeringen hade moderniseringen av bruksvärdessystemet i belysning i kommittédirektivet men har i denna proposition lämnat frågan utan behandling och förslag. Vi anser det viktigt att regeringen återkommer med förslag i den del som gäller hur infasningen skall gå till för att inte hindra att de nya bestämmelserna om att en förhandlingsöverenskommelse ges presumtionsverkan kommer till användning och därför inte blir det instrument för bostadsbyggandet som är avsett. Vi föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 1. Hyror med presumtionsverkan och jämförelseprövningen, punkt 9 (m) av de (), () och (). Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 9 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo13 yrkande 2 och bifaller delvis motion 2005/06:Bo12 yrkande 4. Nyproduktionshyror med presumtionsverkan får enligt regeringsförslaget inte beaktas vid en prövning som innebär att en direktjämförelse görs med andra till bruksvärdet likvärdiga lägenheter. De får - följdriktigt till regeringens förslag - inte heller användas som bakgrundsmaterial vid en skälighetsbedömning. Inte heller får hyresnämnden väga in sådana hyror inom ramen för sin allmänna kännedom om hyresläget. Det är en svaghet som även framförts i propositionen. Det är inte oproblematiskt att regeringen genom sitt förslag inte tillåter att de framförhandlade presumtionshyrorna får beaktas. De komplikationer som kan uppstå riskerar att bli stora särskilt om samtliga nyproducerade hyresrätter på en ort hyressatts så att presumtionsregeln är tillämplig för dem. Underlaget för hyresjämförelser blir skevt. Detta blir än mer tydligt om det inte finns några eller endast få jämförbara hyreslägenheter i det övriga beståndet. Det föreslagna systemet kan leda till att hyresmarknaden får två parallella hyressättningssystem. När de tio åren är till ända skall presumtionshyrorna sammanfalla med det övriga beståndets hyror, vilket kan skapa än större spänningar på hyresmarknaden. Regeringens förslag snävar in jämförelsemöjligheterna genom att nyproduktionens presumtionshyror undantas på ett sätt som gör att följderna inte går att överblicka. Vi förutsätter att regeringen noga följer utvecklingen och återkommer med en redovisning för hyresutvecklingen jämte lösningar för att motverka eventuella problem. Vi föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo13 (m) yrkande 2 och bifaller delvis motion 2005/06:Bo12 (c) yrkande 4. Hyror med presumtionsverkan och jämförelseprövningen, punkt 9 (c) av (). Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 9 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo12 yrkande 4 och bifaller delvis motion 2005/06:Bo13 yrkande 2. Vid en hyrestvist skall, enligt regeringens förslag, lägenheter vars hyra har presumtionsverkan inte ingå i jämförelseunderlaget. Regeringens skäl till detta är att hyror med presumtionsverkan skulle vara baserade på byggkostnader och inte baserade på bruksvärdesprincipen. Att undanta lägenheter som har hyror med presumtionsverkan skulle bidra till att försämra jämförelseunderlaget, detta inte minst då en stor del av nybyggda lägenheter troligtvis kommer att omfattas av hyror med presumtionsverkan. är de kommunala allmännyttiga bostadsbolagens hyror baserade på en självkostnadsprincip som blivit alltmer kritiserad . Om en hyresgästorganisation, i enlighet med regeringens förslag, är med och förhandlar fram en hyra med presumtionsverkan, borde den också anses som godtagen av parterna. Jag kan då inte se något skäl till att hyror med presumtionsverkan skall undantas från jämförelseunderlaget. Om i stället ett system för hyror med presumtionsverkan vore baserat på individuella avtal, vilket förslag jag tidigare fört fram, skulle ett sådant avsteg från jämförelseunderlaget vara befogat. Jag föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo12 (c) yrkande 4 och bifaller delvis motion 2005/06:Bo13 (m) yrkande 2. Tillval och frånval, punkt 10 (m, fp, kd, c) av (), de (), (), (), (), () och (). Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 10 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motionerna 2005/06:Bo11 yrkande 5, 2005/06:Bo12 yrkande 6, 2005/06:Bo13 yrkande 3 och 2005/06:Bo14 yrkande 2. lade fram ett förslag om införandet av ett system för tillval och frånval. Tanken är att hyresgästerna själva skulle kunna påverka sin boendesituation genom frivilliga och aktiva val när det gäller t.ex. utrustning i lägenheten och underhållsintervall. Tillval och frånval behandlas i de flesta fall som en del av hyran. Utredningens förslag innebar att tillval och frånval skulle kunna fastställas som en del av bruksvärdessystemet. Regeringens utredare föreslog en kostnadstäckningsregel som innebär att kostnaden för tillval och frånval skall beaktas vid en bruksvärdesprövning.