bet · GT01BoU10 · 2006-05-02 00:00:00 — I detta betänkande behandlar utskottet proposition 2005/06:80 Reformerad hyressättning jämte de motionsförslag som väckts med anledning av propositionen samt de motionsförslag som väckts under den allmänna motionstiden och som gäller hyressättningsfrågor. I propositionen föreslår regeringen ändringar i bl.a. hyreslagen (12 kap. jordabalken), hyresförhandlingslagen (1978:304) och lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Förslagen syftar till att förbättra förutsättningarna för nybyggnation av bostadslägenheter och till att förbättra hyresnämndernas beslutsmotiveringar. Enligt regeringsförslaget skall det införas ett nytt system för att bestämma hyran för nybyggda lägenheter. Om hyran för en planerad eller nybyggd lägenhet har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse, skall hyran presumeras vara skälig. En förutsättning för att hyran skall presumeras vara skälig skall vara att den hyresgästorganisation som är part i överenskommelsen är etablerad på orten. En annan förutsättning skall vara att förhandlingsöverenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och att den har träffats innan det har ingåtts hyresavtal för någon av lägenheterna. Presumtionen skall gälla . Därefter skall hyran bestämmas enligt de vanliga bruksvärdesreglerna. I propositionen föreslås vidare att hyresnämnden, när den avgör ett ärende, alltid skall ange de skäl som bestämt utgången, om beslutet går någon part emot. I propositionen behandlas även vissa frågar om s.k. tillval och frånval. I dessa delar lämnar dock regeringen inte några förslag. Lagändringarna föreslås träda i kraft . Utskottet tillstyrker regeringens lagförslag och avstyrker samtliga motioner. Till betänkandet har 23 reservationer fogats. Utskottets förslag till riksdagsbeslut antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), 3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 4. lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt enligt bilaga 2. Därmed bifaller proposition 2005/06:80. Fria avtalshyror i nyproduktionen avslår motion 2005/06:Bo12 yrkande 1. Reservation 1 (c) Möjlighet för hyresnämnden att fastställa en hyra som har presumtionsverkan avslår motionerna 2005/06:Bo11 yrkande 6, 2005/06:Bo12 yrkande 2, 2005/06:Bo13 yrkande 1 och 2005/06:Bo14 yrkande 3. Reservation 2 (m, kd, c) Reservation 3 (fp) Möjlighet att sluta enskilda hyresavtal med presumtionsverkan avslår motion 2005/06:Bo12 yrkande 3. Reservation 4 (c) Förutsättningarna för att en förhandlingsöverenskommelse skall ha en presumtionsverkan avslår motion 2005/06:Bo11 yrkande 2. Reservation 5 (m, fp, kd, c) Hyresgästens val av hyresgästorganisation m.m. avslår motion 2005/06:Bo11 yrkande 3. Reservation 6 (m, fp, c) Hyresjusteringar som förhandlingsöverenskommelsen har presumtionsverkan avslår motionerna 2005/06:Bo11 yrkande 4 och 2005/06:Bo12 yrkande 5. Reservation 7 (m) - motiveringen Reservation 8 (fp) Reservation 9 (c) Hyran efter presumtionstidens slut avslår motion 2005/06:Bo11 yrkande 1. Reservation 10 (fp) Hyror med presumtionsverkan och jämförelseprövningen avslår motionerna 2005/06:Bo12 yrkande 4 och 2005/06:Bo13 yrkande 2. Reservation 11 (m) Reservation 12 (c) avslår motionerna 2005/06:Bo11 yrkande 5, 2005/06:Bo12 yrkande 6, 2005/06:Bo13 yrkande 3 och 2005/06:Bo14 yrkande 2. Reservation 13 (m, fp, kd, c) Hyressättningen i det befintliga beståndet avslår motionerna 2005/06:Bo11 yrkande 7, 2005/06:Bo12 yrkande 7 och 2005/06:Bo14 yrkande 1. Reservation 14 (m, fp, kd) Reservation 15 (c) avslår motion 2005/06:Bo11 yrkande 8. Reservation 16 (m, fp, kd, c) De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll avslår motionerna 2005/06:Bo276 yrkande 4, 2005/06:Bo298 yrkande 19 i denna del och 2005/06:Bo338 yrkande 12. Reservation 17 (m, kd) Reservation 18 (fp) avslår motion 2005/06:Bo242 yrkande 6. Reservation 19 (v) avslår motionerna 2005/06:Bo214 yrkande 9, 2005/06:Bo298 yrkande 19 i denna del, 2005/06:Bo335 yrkandena 5 och 6 samt 2005/06:Bo338 yrkande 11. Reservation 20 (m) - motiveringen Reservation 21 (fp) Reservation 22 (kd) Reservation 23 (c) Följande ledamöter har deltagit i beslutet: (), (), (), (), de (), (), (), (), (), (), (), (), (), (), (), () och (). Ärendet och dess beredning I detta betänkande behandlar utskottet proposition 2005/06:80 Reformerad hyressättning jämte de motionsförslag som väckts med anledning av propositionen samt de motionsförslag som väckts under den allmänna motionstiden och som gäller hyressättningsfrågor. Motionsförslagen finns intagna i bilaga 1 till detta betänkande. Regeringen hade beslutat att en särskild utredare skulle tillkallas för att göra en översyn av vissa delar av hyressättningssystemet (dir. 2003:52). Utredningen antog namnet . Utredningen lämnade betänkandet Reformerad hyressättning (SOU 2004:91). Där lämnades förslag till ändringar i hyreslagstiftningen såvitt gäller hyran för nybyggda lägenheter, hyran i det befintliga beståndet, tillval och frånval samt hyresnämndens hyresprövning. En sammanfattning av betänkandet och utredningens lagförslag finns bilagda propositionen. I delar finns det dessutom återgivet nedan. Utredningens betänkande har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns intagen i propositionen. Remissvaren finns tillgängliga i (dnr Ju2004/8235/L1). För att komplettera beredningsunderlaget angående förslaget om tillval och frånval har i ett möte hållits med några av remissinstanserna. Anteckningar från mötet finns tillgängliga i departementet (dnr Ju2004/8235/L1). , Fastighetsägarna och har i en skrivelse förordat vissa lagändringar om hyran i det befintliga beståndet. Förslaget om hyressättningen i det befintliga beståndet bereds vidare inom . Lagrådets yttrande med anledning av de av regeringen remitterade lagförslagen finns bilagda propositionen. Propositionen bygger på en överenskommelse mellan den socialdemokratiska regeringen och . Under utskottets beredning av ärendet har företrädare för , Fastighetsägarna och muntligen framfört synpunkter. Fastighetsägarna har vid tillfället lämnat även skriftliga synpunkter. I hyreslagen (12 kap. jordabalken) finns bestämmelser om hur hyran för en lägenhet skall bestämmas om det uppstår tvist om den (det s.k. bruksvärdessystemet). Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyresnämnden fastställa hyran till skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av kommunala bostadsföretag (55 § hyreslagen). En lägenhets bruksvärde bestäms av bl.a. dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Bruksvärdet påverkas av om det finns tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet (prop. 1983/84:137 s. 72). Däremot skall inte byggnadsår eller produktions-, drifts- eller förvaltningskostnader påverka hyran. Inte heller skall hyresgästens individuella värderingar och behov beaktas. Om ett hyresavtal gäller för obestämd tid och frågan om villkorsändring hänskjuts till hyresnämndens prövning, är utgångspunkten att ett beslut om ändring av hyresvillkoren inte får avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast för ansökan. Beslut om ändring av hyresvillkoren får i detta fall normalt inte heller avse tiden innan har förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas (55 c § hyreslagen). Hyresförhandlingslagen (1978:304) innehåller bestämmelser om kollektiva hyresförhandlingar. Sådana förhandlingar förs i allmänhet mellan en hyresvärd och en hyresgästorganisation. Eftersom hyrorna för de lägenheter som ägs och förvaltas av kommunala bostadsföretag är normerande för det övriga lägenhetsbeståndet, har de regler som gäller för de kommunala bostadsföretagen också betydelse för hyressättningen. Sådana regler finns bl.a. i lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Utgångspunkten är att hyrans storlek skall vara bestämd i hyresavtalet. Om hyran är bestämd i hyresavtalet, kan den ändras genom en överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen eller, om de inte kan enas, genom beslut av hyresnämnden. Det är även möjligt att reglera hyrans storlek kollektivt genom en överenskommelse mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation. Hyrorna för de flesta lägenheter fastställs vid kollektiva hyresförhandlingar. I propositionen finns en mer ingående beskrivning av de nuvarande reglerna. förslag i vissa delar Både i propositionen och motioner görs hänvisningar till förslag. Från utredningsbetänkandets sammanfattning återges därför dess förslag dels om hyrorna i det befintliga beståndet, vilket förslag fortfarande bereds inom , dels om tillval och frånval, vilket förslag regeringen inte fört fram till . Hyrorna i det befintliga beståndet har det allt oftare ifrågasatts om de hyresskillnader som finns mellan olika lägenheter alltid är rimliga ur bruksvärdessynpunkt. Synpunkten att hyran för en lägenhet kan vara för hög eller för låg i förhållande till lägenhetens bruksvärde - beroende t.ex. på hur attraktivt lägenheten är belägen - har fått stöd i olika undersökningar. På vissa orter i har detta lett till förändringar av hyresstrukturen inom ramen för de kollektiva förhandlingarna om hyran för allmännyttans lägenheter. Bruksvärdet för vissa lägenheter höjs då, ibland kraftigt, medan bruksvärdet för andra ligger stilla eller sänks. I de fall där bruksvärdet höjs tas på vissa orter, bl.a. i , den nya, högre bruksvärdeshyran ut direkt av nya hyresgäster, medan befintliga hyresgäster under en övergångstid får en hyresrabatt och därmed en långsammare anpassning till den nya hyresnivån. Utredningen föreslår regler som gör det möjligt att med giltig verkan sluta sådana förhandlingsöverenskommelser. Alla fastighetsägare på en ort sluter emellertid inte förhandlingsöverenskommelser om skilda hyror beroende på om en lägenhet bebos av en ny eller befintlig hyresgäst. Gällande rätt innebär att en fastighetsägare, som inte har slutit en sådan förhandlingsöverenskommelse, skulle kunna åberopa allmännyttans nya - högre - bruksvärdeshyra vid en prövning i hyresnämnden så att denna högre nivå läggs till grund för prövningen av hyran för alla hyresgäster, alltså även för de befintliga hyresgästerna. Detta skulle enligt utredningens mening inte vara godtagbart. För att hindra att så sker behöver det införas en skyddsregel för befintliga hyresgäster. Den skyddsregel utredningen föreslår innebär att en privat fastighetsägare som vill åberopa den hyra för nya hyresgäster (bruksvärdeshyran) som har bestämts inom ramen för ett system med skilda hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster måste acceptera att hela systemet med skilda hyresnivåer tillämpas. Befintliga hyresgäster skall alltså i en sådan situation få del av den hyresrabatt för befintliga hyresgäster som har förhandlats fram i systemet med olika hyresnivåer, även om deras lägenheter inte omfattas direkt av systemet. Enligt utredningens förslag skall skyddsregeln inte tillämpas vid byte av lägenhet, när en lägenhet har renoverats till högre standard eller en lägenhet är uthyrd i andra hand. Det är önskvärt att det finns möjligheter för hyresgäster att göra tillval och frånval, dvs. individuella variationer när det gäller underhållsintervall, utrustning o.d. Regleringen av tillval och frånval bör utgå från frivillighet. Tillval och frånval behandlas i de flesta fall som en del av hyran. Så bör även fortsättningsvis vara fallet. Utredningen föreslår dock en kostnadstäckningsregel som innebär att kostnaden för tillval och frånval skall beaktas vid en bruksvärdesprövning. Den kortaste avskrivningstid som därvid bör godtas för tillval är enligt utredningens mening ungefär . Om tillvalens andel av hyran inte uppgår till mer än , skall dock kortare avskrivningstid kunna godtas. Flyttar den hyresgäst som har gjort ett tillval eller frånval, föreslår utredningen att den nya hyresgästens hyra skall bestämmas enligt bruksvärdesprincipen utan tillämpning av regeln om att kostnaden för tillvalet eller frånvalet skall beaktas. Har priset för tillvalet eller frånvalet bestämts enligt en kollektivt förhandlad prislista eller på annat sätt förhandlats kollektivt, bör det enligt utredningens mening få följande konsekvenser: - Kostnadstäckningsregeln tillämpas även för en ny hyresgäst. - Priset för tillvalet eller frånvalet anses motsvara kostnaden för detta, så länge det inte förekommit klara oegentligheter vid de kollektiva förhandlingarna. - Den skyldighet fastighetsägaren har att förhandla med hyresgästorganisationen inför en hyreshöjning anses uppfylld genom förhandlingen om prislistan. En kollektiv förhandling behöver därför inte ske varje gång en hyresgäst gör ett tillval. I regeringens proposition 2005/06:80 Reformerad hyressättning föreslås ändringar i hyreslagen (12 kap. jordabalken), hyresförhandlingslagen (1978:304), lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder samt lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. Förslagen syftar till att förbättra förutsättningarna för nybyggnation av bostadslägenheter och till att förbättra hyresnämndernas beslutsmotiveringar. Enligt propositionens förslag skall det införas ett nytt system för att bestämma hyran för nybyggda lägenheter. Om hyran för en planerad eller nybyggd lägenhet har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse, skall hyran presumeras vara skälig. En förutsättning för att hyran skall presumeras vara skälig skall vara att den hyresgästorganisation som är part i överenskommelsen är etablerad på orten. En annan förutsättning skall vara att förhandlingsöverenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och att den har träffats innan det har ingåtts hyresavtal för någon av lägenheterna. Presumtionen skall gälla . Därefter skall hyran bestämmas enligt de vanliga bruksvärdesreglerna. Vidare föreslås i propositionen att hyresnämnden, när den avgör ett ärende, alltid skall ange de skäl som bestämt utgången, om beslutet går någon part emot. Även vissa frågar om s.k. tillval och frånval behandlas i propositionen. I dessa delar lämnas dock inte några förslag. Lagändringarna föreslås träda i kraft . Utskottets förslag i korthet bör anta regeringens lagförslag. Därmed bifaller regeringens proposition. Inte någon av de motioner som väckts med anledning av regeringens proposition innehåller förslag om att regeringens lagförslag helt eller delvis inte skall antas. Däremot innehåller motionerna förslag som innebär att vissa av de nya lagbestämmelserna skall förändras eller kompletteras sedan förslagen på sedvanligt sätt beretts inom , i vissa fall efter det att särskilda utredningsinsatser gjorts. Utskottet tar mot denna bakgrund först ställning till regeringens lagförslag. Därefter behandlar utskottet motionerna. Utskottet ställer sig bakom regeringens lagförslag. De föreslagna lagändringarna bör i enlighet med propositionens förslag träda i kraft . Utskottet föreslår således att antar de lagförslag regeringen lagt fram. Utskottet tillstyrker därmed propositionen. Hyran för nybyggda lägenheter Utskottets förslag i korthet bör avslå motionsförslagen om - fria avtalshyror i nyproduktionen, jämför reservation 1 (c), - möjlighet för hyresnämnden att fastställa en hyra som har presumtionsverkan, jämför reservationerna 2 (m, kd, c) och 3 (fp), - möjlighet att sluta enskilda hyresavtal med presumtionsverkan, jämför reservation 4 (c), - förutsättningarna för att en förhandlingsöverenskommelse skall ha en presumtionsverkan, jämför reservation 5 (m, fp, kd, c), - hyresgästens val av hyresgästorganisation m.m., jämför reservation 6 (m, fp, c), - hyresjusteringar som förhandlingsöverenskommelsen har presumtionsverkan, jämför reservationerna 7 - motiveringen (m), 8 (fp) och 9 (c), - hyran efter presumtionstidens slut, jämför reservation 10 (fp), - hyror med presumtionsverkan och jämförelseprövningen, jämför reservationerna 11 (m) och 12 (c). Behovet av särskilda hyressättningsregler för nybyggda lägenheter Enligt regeringens förslag bör särskilda hyressättningsregler för planerade och nybyggda lägenheter införas. Det finns inte något motionsförslag som berör denna del av propositionen. Fria avtalshyror i nyproduktionen Om hyran för en planerad, påbörjad eller nybyggd lägenhet har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse, skall hyran enligt regeringens förslag presumeras vara skälig. (För sådan hyra används i detta betänkande i vissa fall begreppet presumtionshyra.) I motion 2005/06:Bo12 (c) yrkande 1 föreslås införande av fria avtalshyror för nyproduktion, där en i grund och botten fri avtalsrätt råder mellan hyresgäst och hyresvärd. De fria avtalshyrorna skall vara kombinerade med ett starkt besittningsskydd (förslag om tillkännagivande). Såväl bruksvärdessystemet som den nu av regeringen föreslagna nya ordningen som gäller förhandlingsöverenskommelser med presumtionsverkan har som syfte bl.a. att den fria marknaden inte skall pressa upp hyrorna på orter med bostadsbrist till oskäliga nivåer. Det finns således starka konsumentpolitiska motiv för att genom lag reglera hyressättningen. Det av regeringen nu föreslagna systemet innebär att en överenskommelse av det aktuella slaget enbart kan träffas inom ramen för en förhandlingsöverenskommelse. I en sådan måste alltid en hyresgästorganisation vara part. Det kollektiva förhandlingssystemet bygger på tankar om att hyresgästerna genom samverkan skall stärka sin ställning gentemot hyresvärdarna. Fokus är också i detta sammanhang framför allt att oskäliga hyror skall motverkas. C-motionens förslag går stick i stäv med dessa tankar och skulle, om det genomförs, öppna för en marknadsprissättning som skulle undergräva många människors möjligheter att hyra en lägenhet. Skäliga avtalsvillkor utgör en grund för det besittningsskydd och den trygghet i boendet en hyresgäst bör ha. Några möjligheter för hyresvärd och hyresgäst att fritt träffa bindande avtal om hyran skall därför inte införas. Enligt utskottets mening bör inte besluta att frångå den av regeringen i fråga om nyproduktion föreslagna ordningen som ger förhandlingsöverenskommelser presumtionsverkan. Motionen avstyrks därför. Möjlighet för hyresnämnden att fastställa en hyra som har presumtionsverkan Regeringens ställningstagande innebär att det inte skall införas en möjlighet för hyresnämnden att fastställa en hyra som har presumtionsverkan, om fastighetsägaren och hyresgästorganisationen inte skulle komma överens. I motionerna 2005/06:Bo13 (m) yrkande 1, 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 6, 2005/06:Bo14 (kd) yrkande 3 och 2005/06:Bo12 (c) yrkande 2 lämnas i det närmaste helt likalydande förslag om att hyresnämnden skall ges möjlighet att fastställa en hyra med presumtionsverkan om det inte är möjligt att nå en förhandlingsöverenskommelse (förslag om tillkännagivande). Det föreslagna systemet innebär att en överenskommelse av det aktuella slaget enbart kan träffas inom ramen för en förhandlingsöverenskommelse. I en sådan måste alltid en hyresgästorganisation vara part. Många remissinstanser har ansett att förslaget leder till att hyresgästorganisationerna ges en för stark ställning, eftersom organisationerna i praktiken får en form av vetorätt mot hyreskrav. De har därför förordat att det införs en möjlighet för hyresnämnden att fastställa hyra som har presumtionsverkan, om fastighetsägaren och hyresgästorganisationen inte skulle kunna komma överens. Enligt regeringens mening talar goda skäl mot den ordning som remissinstanserna - liksom nu också motionärerna - har förordat. Hyran för lägenheter som planeras vara färdigställda för inflyttning efter kanske två eller kan inte baseras på de hyresnivåer för likvärdiga lägenheter som gäller för prövningen. Ett system med prövning av hyran förutsätter därför att det införs särskilda kostnadskriterier för hyressättningen. En beräkning av hyra som baseras på kostnadskriterier är förenad med åtskilliga osäkerhetsfaktorer. En möjlighet till prövning i hyresnämnden kan därför leda till utdragna rättsprocesser. Ställningstaganden till nybyggnationer kan därmed bli fördröjda. Såsom regeringen konstaterar finns det knappast anledning att anta annat än att hyresgästorganisationerna kommer att fullfölja sin uppgift på ett omdömesgillt sätt. Den föreslagna ordningen får under alla förhållanden anses innebära en förbättring av fastighetsägarens ställning. Också hyresgästernas intresse av trygghet måste beaktas. Detta intresse kommer hyresgästorganisationen som motpart till hyresvärden att kunna ta till vara. Utskottet anser vid en samlad bedömning, i likhet med utredningen och regeringen, att det inte bör införas någon möjlighet att hänskjuta frågan till hyresnämnden om någon förhandlingsöverenskommelse inte kan träffas. Motionerna avstyrks sålunda. Möjlighet att sluta enskilda hyresavtal med presumtionsverkan Regeringens ställningstaganden omfattar att det inte bör införas någon möjlighet att sluta enskilda hyresavtal med presumtionsverkan avseende planerade eller nybyggda lägenheter. Förslaget i motion 2005/06:Bo12 (c) yrkande 3 innebär däremot att hyror med presumtionsverkan skall kunna baseras på individuella avtal. Hyrorna skall inte kunna omprövas i efterhand utan ingångna avtal skall gälla (förslag om tillkännagivande). Frågan är alltså om enskilda hyresavtal som avser planerade eller nybyggda lägenheter bör ges presumtionsverkan på samma sätt som förhandlingsöverenskommelser. Från principiell synvinkel kan det ses som naturligt att enskilda hyresavtal behandlas på samma sätt som förhandlingsöverenskommelser. En sådan ordning kan emellertid leda till att det i orter med bostadsbrist etableras oskäliga hyresnivåer. Bostadssökandes möjligheter att värja sig mot höga hyreskrav är ju i en sådan situation begränsade. Starka konsumentpolitiska skäl kan således anföras mot en sådan ordning. Regeringen liksom utskottet delar därför utredningens bedömning att det inte bör införas någon möjlighet att sluta enskilda hyresavtal som har presumtionsverkan. Förhandlingar för hus som inte färdigställts I lagen skall enligt regeringens förslag klargöras att avtal om förhandlingsordning skall få ingås för planerade hus och för hus som är under byggnation. Det finns inte något motionsförslag som berör propositionens förslag i denna del. Förutsättningarna för att en förhandlingsöverenskommelse skall ha en presumtionsverkan Enligt propositionens förslag skall en hyra som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse presumeras vara skälig om bl.a. följande villkor är uppfyllda. Det gäller att hyresgästorganisationen som är part i förhandlingsöverenskommelsen är etablerad på ortensamt attförhandlingsöverenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har ingåtts innan det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna. I motion 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 2 framförs, mot bakgrund av vikten av fri organisationsrätt, att det är nödvändigt att lagen konstrueras så att den inte utestänger organisationer på sätt som sker genom regeringens förslag om villkoren för en organisations rätt att förhandla fram hyror med presumtionsverkan (förslag om tillkännagivande). I förarbetena till hyresförhandlingslagen anges att lagstiftningen är neutral till hyresgästernas val av intresseorganisation och att inga andra formella krav bör ställas utöver dem som får anses ligga i begreppet hyresgästorganisation. Organisationen skall således vara en rättskapabel ideell förening med uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Hur stor faktisk förhandlingskapacitet som krävs beror på hur stort lägenhetsbestånd som en förhandlingsordning är tänkt att omfatta.