bet · GT01BoU6 · 2006-03-07 00:00:00 — Utskottet anförde bl.a. följande (bet. 2005/06:BoU3). Den som hyr en lägenhet i andra hand saknar besittningsskydd om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än i följd. Sedan hyresförhållandet har varat , blir avtalet förenat med besittningsskydd. I den för propositionen grundläggande promemorian hade föreslagits att en andrahandshyresgäst skall ha besittningsskydd även av hyresförhållandet. Promemorieförslaget hade kritiserats av flera remissinstanser. Bland annat hade framhållit att förslaget leder till att kommunens möjlighet att erbjuda olika slag av försöksboenden, t.ex. för psykiskt sjuka och missbrukare, försämras, eftersom fastighetsägare kan antas bli mindre benägna att hyra ut lägenheter till kommunen om möjligheten att snabbt avhysa en störande andrahandshyresgäst försämras. Liknande synpunkter hade kommun och framfört. Rätten till förlängning av hyresavtal vid kortvariga andrahandsuthyrningar slopades . Det anfördes då att det normalt finns en påtaglig skillnad mellan förstahandsupplåtelser och kortvariga andrahandsupplåtelser. Vid en kortvarig upplåtelse i andra hand av en hyreslägenhet eller en bostadsrättslägenhet är parterna typiskt sett inställda på att uthyrningen är av tillfällig natur. Det anfördes också att hyresnämnderna regelmässigt godkänner avstående från besittningsskydd vid kortvariga andrahandsupplåtelser och att en prövning enligt förlängningsreglerna i de flesta fall utmynnar i att hyresförhållandet upplöses. En prövning av besittningsskyddet, oavsett om den sker på förhand eller i efterhand, utfaller sålunda normalt till hyresvärdens fördel. Det ansågs mot denna bakgrund att en prövning av hyresnämnden enligt förlängningsreglerna inte var särskilt meningsfull och att hyresgästernas förlängningsrätt vid kortvariga andrahandsupplåtelser därför kunde upphävas (prop. 1992/93:115 s. 27 f.). Enligt regeringens mening har de skäl som åberopades i det nämnda lagstiftningsärendet alltjämt giltighet. Till detta kommer att den nuvarande ordningen ger kommunerna bättre möjligheter att erbjuda olika slag av försöksboenden. Utskottet delar regeringens uppfattning. Ett införande av besittningsskydd i enlighet med promemorieförslaget kan dessutom antas leda till att antalet förlängningstvister ökar. Detta är inte önskvärt. Utskottet delar regeringens uppfattning om att promemorians förslag inte bör genomföras. Mot denna bakgrund bör enligt utskottets mening inte heller motionsförslaget genomföras. Utskottet föreslår således att avslår motionen. Vid riksdagsbehandlingen avslogs motionen. Utskottet behandlade ett med det i förevarande betänkande liknande motionsförslag och fann inte skäl att i förhållande till ett tidigare ställningstagande ändra sin inställning (bet. 2004/05:BoU2). Det tidigare ställningstagandet löd (bet. 2002/03:BoU7): Enligt nu gällande regler skyddas andrahandshyresgäster av hyresförhållandet i sin besittning endast av de regler som gäller om hyres- och uppsägningstider. Är hyrestiden mycket kort betyder det att hyresgästen snabbt kan förlora sin lägenhet. Hans möjligheter att få sina hyresvillkor ändrade påverkas på ett praktiskt plan av att han kan sägas upp utan att han har några enligt lagen givna möjligheter att få sitt hyresavtal förlängt. De hyreskontrakt som avses i motionen utgör vanligen tillsammans med andra åtgärder ett led i samhällets insatser för att den enskilde skall få det stöd, den vård eller annan hjälp han behöver. Hur samhällets insatser närmare skall utformas är och bör naturligtvis vara individuellt betingat. Enligt socialtjänstlagen skall den verksamhet som bedrivs som socialtjänst i samtliga fall bygga på respekt för människors självbestämmanderätt och integritet. Vanligen torde hyresrättsliga överväganden av gängse slag inte utan vidare kunna appliceras på de hyreskontrakt det är fråga om. reagerar en hyresgäst mot de villkor som gäller för hans fortsatta boende eller mot tillämpningen av dessa. Det har framgått att det ofta saknas möjligheter för honom att enligt hyreslagen ta strid i frågan. I övrigt torde hyresgästen i allt väsentligt endast genom ombudsmäns verksamhet och annan tillsyn över och annan myndighetsutövning kunna få till stånd ett ingripande mot sådana uppställda villkor för ett fortsatt boende som inte är godtagbara. (SOU 2000:14) har behandlat förhållandena på den sekundära bostadsmarknaden och uttalat att det är väsentligt att kommunerna tillsammans med berörda bostadsföretag ingår en överenskommelse där formerna och villkoren för andrahandskontrakt klargörs. Det bedömdes som oacceptabelt att hyresgäster med andrahandskontrakt hos vilka har skött sig klanderfritt, skall nekas förstahandskontrakt och därmed tvingas underkasta sig onormala hyresvillkor. har i sitt slutbetänkande återigen behandlat kommunernas andrahandsuthyrning (SOU 2001:95) och framhållit bl.a. att det är väsentligt att öka tryggheten och självständigheten i boendet för andrahandshyresgästen och därvid påtalat vikten av att långa kontraktstider tillämpas och att eventuellt vidhängande hyresvillkor inte strider mot hyreslagen samt lämnat en uppmaning om att förstahandskontrakt skall tillämpas i större utsträckning. Kommittén anser att det finns skäl för socialnämnderna att aktivt verka för att andrahandsuthyrningen reduceras. Utskottet kan ställa sig bakom de ovan refererade uttalanden som kommittén gjort. Förhoppningsvis kan de till kommunerna och bostadsföretagen ställda förslagen leda till förbättringar varigenom motionsförslaget åtminstone delvis skulle bli tillgodosett. Utredningen om vräkning och hemlöshet bland barnfamiljer har överlämnat sitt betänkande (se det inledande avsnittet ovan). Utredningens fokus har varit vräkningar som verkställs av kronofogden där barnfamiljer drabbas. Utredningen tar med anledning av sitt uppdrag upp mer vittgående frågor som gäller bostadsmarknaden i stort omfattande bl.a. hemlöshet, den sekundära bostadsmarknaden och dubbla roll som hyresvärd och socialtjänst. Se vidare det inledande avsnittet ovan om den utredning som fått ett uppdrag att se över allmännyttans förutsättningar och villkor och om den interdepartementala arbetsgrupp som ser över bostadsförsörjningsfrågor. Ett flertal frågor vad gäller bostadsförsörjningen och vissa andra frågor inom det bostadspolitiska området övervägs som framgått. Enligt utskottets mening finns det skäl att avvakta de utrednings- och beredningsinsatser som görs innan utskottet och närmare tar ställning i sak till de frågor som väckts genom motionerna. Utskottet är mot denna bakgrund inte berett att nu föreslå utredningsinsatser om förändringar av hyreslagen med anledning av motionen. V-motionen avstyrks därför. Utskottets förslag i korthet bör avslå motionsförslaget om en ny form av tidsbegränsade kontrakt. Jämför reservation 5 (fp). Förslaget i motion 2005/06:Bo214 (fp) yrkande 8 gäller införandet av en möjlighet till tidsbegränsade kontrakt som skall öka möjligheterna för bostadssökande att komma in på bostadsmarknaden. Förslaget syftar till förbättringar för personer med betalningsanmärkningar, eller stora skulder eller som har svårigheter på grund av sociala skäl eller skäl som har med arbetsmarknaden att göra. Kontrakten skall förenas med möjlighet till förlängning eller till ett vanligt icke tidsbestämt kontrakt. Motionsförslaget avser i främsta rummet att en utredning skall överväga och närmare utforma förslaget och därvid uppmärksamma de eventuella nackdelar som kan finnas (förslag om tillkännagivande). Utredningen om vräkning och hemlöshet blandbarnfamiljer har överlämnat sitt betänkande (se det inledande avsnittet). Utredningens fokus har varit vräkningar som verkställs av kronofogden där barnfamiljer drabbas men behandlar även mer generella frågor om bostadsförsörjningen. Se även det inledande avsnittet ovan om den utredning som fått i uppdrag att se över allmännyttans villkor och om den interdepartementala arbetsgruppen som ser över bostadsförsörjningsfrågor. I likhet med vad utskottet anfört under föregående avsnitt övervägs i olika sammanhang åtgärder som bl.a. syftar till att stärka utsatta gruppers ställning på bostadsmarknaden. Utskottet anser mot bakgrund av detta att inte nu bör ta ställning i sak till frågan om en utredning skall inledas om hyreslagen bör ändras på sätt som föreslås i fp-motionen. Utskottets förslag i korthet bör avslå motionsförslagen om förutsättningarna för vräkning. Jämför reservationerna 6 - motiveringen (fp), 7 (v) och 8 (kd). I motion 2005/06:Bo274 (v) yrkande 8 (partimotion) lämnas förslag om att upprepade försenade hyresbetalningar inte längre skall kunna utgöra grund för att en hyresrätt förverkas. En normal konsekvens av sena betalningar i andra sammanhang, som rimligen bör kunna tillämpas inom det hyresrättsliga området, är att en betalningspåminnelse skickas ut och att därefter någon form av straffavgift påföres hyresgästen (förslag om tillkännagivande om översyn av 46 § hyreslagen). Förslaget i samma motions yrkande 9 innebär att en kartläggning och analys genomförs av informella vräkningar såväl hos privata och allmännyttiga fastighetsägare som hos samt att förslag till åtgärder som stärker hyresgästernas ställning i en sådan situation utarbetas. [förslag om tillkännagivande om tilläggsdirektiv till Utredningen om vräkning och hemlöshet bland barnfamiljer (2004:09)]. I motion 2005/06:Bo337 (kd) yrkande 4 föreslås en översyn med sikte på att ett samrådsförfarande mellan fastighetsägaren, hyresgästen och socialnämnden blir obligatoriskt inför hot om vräkning (förslag om tillkännagivande om översyn). I reservationen för ett liknande förslag (nr 6 i bet. 2004/05:BoU2) utvecklades tanken om samråd så att det skall ställas krav på hyresvärden att medverka i ett samråd och att detta skall utgöra en förutsättning för att en vräkning skall få beslutas. I det fall att hyresgästen inte vill medverka skall ett uteblivet samråd inte hindra vräkning. har i sitt slutbetänkande framfört att ett gemensamt uppsökande arbete från hyresvärdar och socialtjänst bör bedrivas gentemot hushåll med hyresskulder. Arbetet skall ske med beaktande av uppgifter och ansvar. Kommittén anser att hyresvärdar och socialtjänst bör sträva efter att utveckla en gemensam strategi för att så långt det är möjligt förhindra vräkning. Vidare har kommittén föreslagit att vissa lagändringar skall genomföras. Förslagen innebär att hyreslagens krav på underrättelse till socialnämnden och rättelseanmaning till hyresgästen skall utvidgas i förhållande till gällande rätt när det gäller uppsägning på grund av hyresgästens betalningsförsummelse eller störningar i boendet. Dessa förslag till lagändring återfinns i beskrivande form i kommitténs betänkande Att motverka hemlöshet (SOU 2001:95 avsnitt 12.3.3 och 12.3.4). Förslagen i de delarna bereds inom . Utredningen om vräkning och hemlöshet bland barnfamiljer har, som redan framgått, överlämnat sitt betänkande. Utredningsbetänkandet liksom vissa andra utredningsinsatser har berörts i det inledande avsnittet. Betänkandet bereds nu i interdepartemental form inom . Enligt utskottets mening bör inte nu göra något sakligt ställningstagande till motionsförslagen utan avvakta resultatet av den beredning som pågår inom . Utskottet avstyrker således både v- och kd-motionerna. Utskottets förslag i korthet bör avslå motionsförslagen om åtgärder mot svarthandel. Jämför reservationerna 9 (m, fp, kd, c) och 10 (mp). Förslaget i motion 2005/06:Bo214 (fp) yrkande 10 avser att åtgärder mot svarthandel skall genomföras. Förslaget omfattar bl.a. följande. En reformering bör ske av hyressättningssystemet beträffande nyproduktionen med syfte att stimulera till ökat byggande. Vid hyressättning bör en större tyngd ges åt lägesfaktorn. En utvärdering bör ske av hyreslagens bestämmelser som kriminaliserar svarthandel bl.a. avseende att bara en part - hyresvärden - kan straffas och i fråga om kreditinstitutens ansvar. Vidare bör polisen och andra rättsvårdande myndigheter ges ökade resurser för att beivra svarthandelsbrott. Också hyresnämndernas roll att övervaka frågan om ersättning vid byten mellan hyresrätt och ägarformerna egna hem och bostadsrätt bör ges en mer framträdande plats (förslag om tillkännagivande om översyn). Också i motion 2005/06:Bo335 (c) yrkande 4 föreslås en översyn med syfte att finna åtgärder för att motverka svarthandeln med hyresrätter (förslag om tillkännagivande). I motion 2005/06:Bo230 (mp) yrkande 1 (delvis) lämnas förslag om att en fastighetsägare skall tvingas böta de hyresbelopp som denna dragit in på lägenheter som hyrts ut svart (förslag om tillkännagivande). anförde utskottet följande (bet. 2004/05:BoU10) med anledning av de då behandlade motionerna om åtgärder mot svarthandel. behandlade föregående år motionsförslag med i huvudsak samma inriktning som de nu aktuella och redogjorde då för lagstiftningen på området samt olika överväganden i frågor med betydelse för möjligheterna att i högre grad än motverka svarthandeln. Utskottet skall inte här upprepa denna redogörelse men vill erinra om att s.k. svarthandel med hyresrätter är ett brott med en straffskala som inbegriper fängelse . Svårigheterna att hindra denna brottsliga verksamhet har ofta samband med att ingen av de närmast inblandade parterna har intresse av en rättslig prövning. I denna del skiljer sig svarthandeln från många andra former av brottslig verksamhet. För att komma till rätta med detta problem fordras sannolikt en bred attitydförändring i synen på svarthandel. Kampen mot och lagföringen av dem som begår brotten är således i stor utsträckning beroende av gemene mans inställning, som i sin tur är beroende av den uppmärksamhet problematiken med de svarta lägenhetsaffärerna ges genom mediernas bevakning men även genom debatter och diskussioner som förs. Här vilar ett ansvar på såväl de politiska partierna som intresseorganisationerna och andra berörda parter. För samhället gäller det således att bekämpa de brott som de svarta lägenhetsförsäljningarna utgör men kanske framför allt att motverka den grundläggande förutsättningen för dem, dvs. bristen på lägenheter. En bostadspolitik som ger förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande är således av grundläggande betydelse. Utskottet skall emellertid här även kortfattat kommentera de åtgärder som föreslås i de aktuella motionerna i syfte att motverka svarthandel med hyresrätter, dvs. införande av ett lägenhetsregister, begränsning av bytesrätten, en reformering av hyressättningssystemet samt ökade resurser för brottsbekämpning. Som konstateras i en av motionerna har införandet av ett lägenhetsregister diskuterats . Frågan om registret aktualiserades av beslut om att det i stället för de traditionella folk- och bostadsräkningarna skall genomföras registerbaserade folk- och bostadsräkningar. En utredning om utformningen av ett lägenhetsregister har genomförts av berörda myndigheter och frågan har beretts inom . i vår aviserade . anser att ställningstagandet till registret för dess avsedda primära ändamål, som till stor del ligger utanför utskottets beredningsområde, bör avvaktas innan en diskussion även om andra användningsområden tas upp. Utskottet utesluter emellertid inte att ett lägenhetsregister på olika sätt kan få betydelse även i arbetet med att motverka svarthandel med hyresrätter. När det sedan gäller förslaget om att begränsa hyresgästernas bytesrätt bör åtgärdens eventuellt positiva inverkan, dvs. att otillåten prispåverkan i samband med vissa bostadsköp motverkas, ställas mot den negativa inverkan på bostadsmarknaden som kan befaras. En begränsning av hyresgästernas bytesrätt till att endast avse byten med andra hyreslägenheter kan få till följd att rörligheten mellan olika upplåtelseformer motverkas på ett oönskat sätt. ser ett stort värde i en rörlighet på bostadsmarknaden som möjliggör för enskilda hushåll att anpassa sitt boende till sina förändrade behov. Byte av bostad bör i möjligaste mån kunna ske både inom och mellan olika upplåtelseformer. Däremot skall givetvis tillstånd inte ges till sådana byten mellan hyresrätt och äganderätt där otillåten ersättning förekommit. Detta är också innebörden i hyreslagens regler om byten (35 §). I fp-motionen anförs att en reformering av hyressättningssystemet kan få betydelse för omfattningen av svarthandeln med hyreslägenheter. ifrågasätter den koppling som motionärerna gör mellan dagens hyressättningssystem och svarthandeln med hyreslägenheter. Oavsett synen på denna fråga kan det emellertid konstateras att ett förslag om förändringar i hyressättningssystemet håller på att utarbetas och att en proposition kan förväntas under innevarande år. Utskottet återkommer nedan till frågan om förändringar i bruksvärdessystemet. Slutligen anförs i fp-motionen att ökade resurser för brottsbekämpning kan ge polisen större möjlighet att avslöja de aktuella brotten. kan instämma i detta närmast självklara påpekande. Frågan om den totala resurstilldelningen till de brottsbekämpande myndigheterna ligger utanför bostadsutskottets beredningsområde. Däremot ser utskottet naturligtvis gärna att polisen inom ramen för givna resurser i högre grad än har möjlighet att uppmärksamma svarthandeln med hyresrätter. Med hänvisning till det anförda avstyrker utskottet motionerna . I ett yttrande till finansutskottethar bostadsutskottet tidigare under anfört bl.a. följande med anledning av proposition 2004/05:171 En ny lag om lägenhetsregister (yttr. 2005/06:BoU2y; finansutskottet har inte slutbehandlat propositionens förslag). Utskottet delar således motionärernas inställning till behovet av att vidta åtgärder mot svarthandeln med hyresrätter. Det kan emellertid konstateras att införande av ett lägenhetsregister i sig inte ger de möjligheter till analyser av byteskedjor m.m. som motionärerna efterlyser. föreslås inte innehålla de uppgifter om kontraktsinnehavare m.m. som sådana registerbearbetningar skulle förutsätta. En utvidgning av registerändamålet enligt förslaget i motionen skulle därför inte vara tillräckligt för en användning av registret för det aktuella ändamålet. I den mån motionärernas förslag avser kontroll av folkbokföringsuppgifter eller eventuella samkörningar mellan olika register är detta en betydligt vidare fråga som bostadsutskottet inte anser sig ha underlag att närmare överväga i detta sammanhang. Utskottet avstyrker samtliga motionsförslag med hänvisning till vad utskottet anförde under föregående . Utskottet vill återigen understryka att den olagliga handeln med hyreskontrakt allra bäst motverkas genom att det byggs nya lägenheter i de områden där det råder bostadsbrist. I detta sammanhang bör bl.a. erinras om regeringens förslag till ändringar i reglerna om hyressättning för nybyggda lägenheter vilket förslag utskottet kommer att behandla senare i vår (prop. 2005/06:80 Reformerad hyressättning). Utskottets förslag i korthet bör avslå motionsförslagen om förändringar av bostadsförvaltningslagen m.m. Jämförreservation 11 (m). Förslaget i motion 2005/06:Bo300 (m) yrkande 6 innebär att lagen om förvärv av hyresfastigheter skall avskaffas. skall nya regler införas som ger ordentliga möjligheter till ingripande i de fall där fastighetsägare visar sig inte fullgöra sina förpliktelser gentemot hyresgästerna (förslag om tillkännagivande). Bostadsförvaltningslagen innebär bl.a. att ingripanden kan ske genom särskild förvaltning - förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning - eller inlösen. Vid förvaltningsföreläggande skall fastighetsägaren själv överlämna förvaltningen till någon annan. Vid tvångsförvaltning skall hyresnämnden utse förvaltare och fastighetsägaren utestängs från skötseln. Kan någon lämplig förvaltare inte utses förfaller frågan. Inlösen förutsätter att tvångsförvaltning prövats och det visat sig att denna inte gett avsett resultat. Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus (SOU 1994:23) föreslog - efter ett konstaterande att lagen om förvärv av hyreshus inte var tillräckligt effektiv och att den därför borde avskaffas - att bostadsförvaltningslagen skulle ändras, bl.a. genom att - det skulle öppnas en möjlighet att ingripa redan när det föreligger omständigheter som med stor säkerhet kommer att leda till missförhållanden (nu krävs att det skall ha uppkommit ett missförhållande) varigenom tillgodoses krav på snabbare ingripande och därmed följande mindre olägenheter för de boende, -- ett förvaltningsföreläggande i jämförelse med skall kunna beslutas vid en lägre grad av missförhållanden, - det skulle kunna utfärdas förvaltningsförbud för fastighetsägare som grovt åsidosatt sina skyldigheter (den som ålagts ett förbud skulle i princip vara generellt förhindrad att vidta några åtgärder som innefattar fastighetsförvaltning; det skulle vidare inte vara tillåtet för denne att inneha vissa befattningar hos juridiska personer som bedriver fastighetsförvaltning; de fastigheter som den förelagde äger skulle ställas under tvångsförvaltning och i vissa fall bli föremål för ett försäljningsföreläggande), - inlösen skulle kunna ske i ett tidigare skede än . Utredningsförslaget har inte lett till lagstiftning. Utskottet anser att lagstiftningen bör vara sådan att oseriösa eller på annat sätt olämpliga förvärvare av hyresfastigheter i möjligaste mån hindras från att över huvud taget komma in på fastighetsmarknaden. I ett sådant system är förvärvslagen fortfarande ett viktigt instrument. Ju effektivare denna lag är, desto mindre blir behovet att ingripa mot försumliga hyresvärdar och desto mindre olägenheter uppstår för hyresgästerna. Bostadsförvaltningslagen har varit i kraft . första hälft blev lagen om förvärv av hyresfastigheter och bostadsförvaltningslagen föremål för två utredningars överväganden. Den först verksamma utredningen föreslog att förvärvslagen skulle avskaffas som bostadsförvaltningslagen skulle skärpas (SOU 1994:23). Den senare utredningen föreslog vissa ändringar av förvärvslagen men inte någon förändring av bostadsförvaltningslagen. Den föreslog dessutom vissa ändringar av reglerna om åtgärdsföreläggande (SOU 1996:148). Det är värt att notera att utredningen vid sina överväganden om bostadsförvaltningslagen i huvudsak utgått från det faktamaterial som den tidigare utredningen redovisat. Någon ny undersökning hade således inte genomförts. Dock hade tillgänglig statistik fogats till det gamla materialet. Det har inom inletts ett arbete med att undersöka om det finns skäl att se över hyreslagens regler om lägenhetens skick och lagstiftningen om förvärv av hyresfastigheter och tvångsförvaltning av hyresfastigheter. Inom ramen för detta arbete har därför bl.a. Kommuner och Landsting, , Fastighetsägarna , , och inbjudits till ett möte i som ägt rum . Utskottet har tidigare ställt sig positivt till en översyn i fråga om vilka möjligheter som skall finnas för att ingripa mot försumliga och på annat sätt olämpliga hyresvärdar. Utskottet har då varit inne på frågan om en bredare översyn som inte enbart skulle omfatta bostadsförvaltningslagens bestämmelser (bet. 2003/04:BoU3). Eftersom det nu inom pågår överväganden om att genomföra en översyn av hithörande frågor anser utskottet inte att det finns skäl för att närmare ta ställning till de frågor som aktualiseras i motionen. Motionen avstyrks av detta skäl. Utskottets förslag i korthet bör avslå motionsförslagen om att hyresförhandlingslagen skall ändras. Jämför reservationerna 12 (m, c), 13 (fp) och 14 (kd). Motion 2005/06:Bo298 (fp) yrkande 20 (partimotion) berör en hyresgästorganisations ensamrätt att företräda hyresgästerna i kollektiva förhandlingar. Motionen skjuter in sig på ställning när det gäller kollektiva förhandlingar som förs enligt hyresförhandlingslagens bestämmelser. Såsom motionen får förstås skall ensamrätt brytas genom att förbudet mot flera samtidiga förhandlingsordningar avseende ett hus skall tas bort. Detta skall möjliggöra för varje hyresgäst i ett hus att själv kunna välja vilken hyresgästorganisation som skall företräda honom eller henne.