bet · GT01BoU10 · 2006-05-02 00:00:00 — Det finns en osäkerhet kring bl.a. vilken hyra som kommer att gälla, vilket påverkar marknadens vilja att bygga hyresrätter till skillnad från bostadsrätter. För hyresrätter kvarstår risken genom de osäkra villkoren för hyressättningen. Det är självklart att osäkerheten om vilka hyresnivåer som kan tänkas godtas allvarligt försvårar både den privata och den kommunala nyproduktionen av hyresrätter och styr över till det mer lönsamma och regelmässigt stabila byggandet av bostadsrätter. Våra förslag om friare hyressättning för nyproducerade lägenheter kommer genom propositionens förslag äntligen att genomföras, även om det kvarstår frågetecken kring villkor och regler i flera avseenden, vilket vi påpekat i vår motion. formas hyrorna i skärningspunkten mellan tre avgörande faktorer: bruksvärdesprincipen, hyresförhandlingarna och de kommunala bostadsföretagens roll. Om skall få en fungerande bostadsmarknad, som bättre tillmötesgår människors önskemål, bör systemet moderniseras. Bruksvärdesprincipen syftade ursprungligen till att skapa ett starkt besittningsskydd för hyresgästerna, men målet var att konsumentens värdering av boende skulle påverka hyressättningen. Av situationen på bostadsmarknad kan vi dra slutsatsen att systemet förvisso har lyckats uppfylla målen vad gäller besittningsskyddet och hyresdämpningen, men bristen på anpassningsförmåga till människors preferenser har skapat en mängd avarter: bostadsbrist, en stor andra- och tredjehandsmarknad och svarta lägenhetsaffärer. Hyresgästens besittningsskydd och de fria förhandlingarna mellan hyresgästorganisationer och fastighetsägare är principer som det finns all anledning att värna. Men inom denna ram finns det utrymme för förändringar och modernisering för att skapa bättre förutsättningar för hyresrätten som upplåtelseform. Den nuvarande ordningen rymmer inneboende motsättningar. Å ena sidan skall vid fastställande av såväl prövningslägenhetens som jämförelselägenheternas bruksvärden helt bortses från produktions-, drifts- och förvaltningskostnader. Å andra sidan skall de kommunala bostadsföretagens självkostnadsbestämda hyror tjäna som norm. Vi har redan framfört förslag om att alla likvärdiga hyresrätter i det nu befintliga beståndet skall kunna ingå som underlag vid en jämförelseprövning. Särskilt tydliga blir de nämnda motsättningarna i hyrestvister, som det uppmärksammade Oxtorgsmålet i eller konsekvenserna av besluten avseende hyressättning i i efter det socialdemokratiska borgarrådet agerande. Utgången satte såväl begreppet självkostnad som principerna för hela jämförelseprövningen på sin spets. fick politiskt bestämda hyror, vilket är att frångå grundprincipen om bruksvärdessystemet och de fria förhandlingarna. Detta skapade också följdeffekten att marknadens värdering av riskerna med att bygga hyresrätter ökade. Vi anser att hyresnämnden före byggstart bör kunna avgöra hyresnivån med presumtionsverkan om inte parterna kan komma överens. Det förslaget har vi redan fört fram. Vi är positivt inställda till den trepartsöverenskommelse som , Fastighetsägarna och presenterat och som ledde fram till betänkande. Vi ser positivt på att de tre aktörerna tog initiativ till en reformering av hyressättningssystemet. Utöver säkerställandet av hur hyran bör fastställas, vill vi även skapa möjligheter för att utveckla hyresrätten genom från- och tillval. Det är också ett förslag vi redan fört fram. Den s.k. lägesfaktorn bör ha betydelse för hyresförhandlingarna, på det sätt som i praktiken skett på vissa orter. Det är angeläget att den samlade politiken motverkar segregation. Vi föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed bifaller motionerna 2005/06:Bo214 (fp) yrkande 9 och 2005/06:Bo298 (fp) yrkande 19 i denna del, bifaller delvis motionerna 2005/06:Bo338 (kd) yrkande 11 samt 2005/06:Bo335 (c) yrkandena 5 och 6. Hyressättningen i övrigt, punkt 15 (kd) av (). Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 15 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo338 yrkande 11 och bifaller delvis motionerna 2005/06:Bo214 yrkande 9, 2005/06:Bo298 yrkande 19 i denna del och 2005/06:Bo335 yrkandena 5 och 6. Jag vill reformera hyressättningssystemet och vill för tydlighetens skull först göra klart att det inte är fråga om att jag vill införa marknadshyror. Nackdelarna med dagens hyressättningssystem har blivit alltmer påtagliga. Hårdast drabbas ekonomiskt svaga grupper, nämligen de som ännu inte etablerat sig på bostadsmarknaden och som saknar pengar eller kontakter som möjliggör ett inträde. Dagens hyressättningssystem gör att många privata fastighetsägare låter sina bostäder omvandlas till bostadsrätter eftersom det inte uppfattas vara ekonomiskt rationellt att förvalta hyresfastigheter. Existensen av hyresrätten som boendealternativ hotas i flera av våra största städer till följd av denna utveckling. En annan effekt av nuvarande hyressättningssystem är att privata aktörer inte vågar bygga hyresrätter eftersom de känner sig osäkra på om de skall få full kostnadstäckning för sitt projekt. Hyresgästerna har nämligen möjlighet att få till stånd en prövning av hyran. En inflyttningshyra som framstått som nödvändig och tillräcklig för att ekonomiskt motivera projektet kan då komma att sänkas, med förluster för fastighetsägaren som resultat. Denna risk gör att många investerare hellre väljer den ekonomiskt säkrare produktionen av bostadsrätter. För att råda bot på den osäkerhet som präglar bostadsbyggandet, är propositionens förslag bra och jag har ställt mig bakom dem även om jag i delar har vissa reservationer, vilket jag tidigare givit uttryck för. har drivit frågan om en friare hyressättning i nyproducerade bostäder, med oförändrat starkt besittningsskydd. Detta förslag har framför allt Socialdemokraterna, i synnerhet års valrörelse, utnyttjat för beskyllningar och skräckpropaganda om "marknadshyror". En tredje effekt är att det på många orter finns en bristande överensstämmelse mellan dagens hyror och vad hyresgäster i allmänhet anser vara rättvisa hyresskillnader. Hyrorna uppfyller inte bruksvärdessystemets princip om att spegla hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenheterna. I det förslag som överlämnades till regeringen - - enades med och Fastighetsägarna om ett system för friare hyressättning i nyproduktionen och vissa andra frågor som gäller hyressättningen. Det främsta motivet de tre organisationerna uttryckt är att de vill undanröja den osäkerhet som många investerare och finansinstitut upplever som ett hinder för byggande av hyreslägenheter. ser positivt på överenskommelsens inriktning. Förslaget från regeringens utredare, som regeringen fört vidare till och som innebär att hyrorna i nyproducerade lägenheter skall ha en tioårig karenstid under vilken de inte kan ändras, stärker dock hyresgäströrelsens ställning på ett icke önskvärt sätt. Genom att kravet på kollektiva förhandlingar inte förenas med någon oberoende skälighetsprövning av inflyttningshyrorna, får hyresgäströrelsen veto mot byggandet av lägenheter vars hyresnivå man inte gillar. Jag har tidigare lagt fram mitt förslag i denna fråga. När nyproducerade bostäder nu lyfts ur bruksvärdessystemet bör möjlighet skapas för friare avtal mellan hyresgäster och fastighetsägare. Det skulle åstadkomma en bättre balans mellan utbud och efterfrågan på hyresbostäder. Bruksvärdessystemet syftar till att trygga hyresgästernas besittningsskydd och skydda dem från oskäliga hyror genom att en hyreshöjning kan skälighetsprövas av hyresnämnden. Det är viktigt att slå vakt om bruksvärdesregeln i dess ursprungliga syfte och principen att likvärdiga lägenheter skall ha lika hyra. Ursprungligen tog bruksvärdessystemet fasta på att man vid en prövning av hyran skall "bortse från byggnadsår och produktions-, drifts- och förvaltningskostnader". Dock har utvecklingen gått mot att dessa kriterier, snarare än hushållens värderingar av boendets kvaliteter, har kommit att styra hyressättningen. Jag ser det som angeläget att sträva mot ett system där läget och lägenhetens beskaffenhet blir mer styrande och hyrorna därmed mer anpassas till konsumenternas värderingar, som hyresgästen ges ett fortsatt gott besittningsskydd. Jag har tidigare fört fram ett förslag om att lägesfaktorn måste ges ökad tyngd. I ovan nämnda överenskommelse mellan hyresmarknadens parter har den bristande överensstämmelsen mellan hyrorna och de boendes värderingar uppmärksammats som ett problem. Till största delen måste en korrigering av detta förhållande styras av bostadsmarknadens parter i förhandlingar, men det kan, som de själva påtalat, finnas behov av lagändringar. Det är därför av stor vikt att alla förslag från blir föremål för prövning. Jag har redan tidigare ställt mig bakom ett förslag om att de kommunala bostadsföretagens hyror som förstahandsnorm vid prövning av hyran skall avskaffas. Det är inte rimligt att de kommunala bostadsföretagen med sin självkostnadsprincip skall vara vägledande för hela hyresmarknaden och därmed indirekt bestämma priserna på hyresfastigheter. De kommunala bostadsföretagen liksom andra allmännyttiga bostadsföretag, såsom stiftelser, och privata bostadsföretag skall ha likvärdiga konkurrensregler. Hyresförhandlingslagen bör också ses över så att det bl.a. blir lättare för individen att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet, om man så önskar. Jag föreslår ett större individuellt inslag i den lagens bestämmelser. Systemet för hyresförhandlingar bör också överlag ge större utrymme för att förhandla fram olika individuella hyreskontrakt och för att därigenom utveckla hyresrätten som produkt. Ett starkt och tydligt grundläggande konsumentskydd skall finnas. Jag föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo338 (kd) yrkande 11, bifaller delvis motionerna 2005/06:Bo214 (fp) yrkande 9, 2005/06:Bo298 (fp) yrkande 19 i denna del samt 2005/06:Bo335 (c) yrkandena 5 och 6. Hyressättningen i övrigt, punkt 15 (c) av (). Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 15 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo335 yrkandena 5 och 6 samt bifaller delvis motionerna 2005/06:Bo214 yrkande 9, 2005/06:Bo298 yrkande 19 i denna del och 2005/06:Bo338 yrkande 11. Jag önskar se ett reformerat bruksvärdessystem. På en fungerande marknad råder en viss balans mellan utbud och efterfrågan. Om efterfrågan ökar stiger priset och utbudet följer efter. På en bostadsmarknad återspeglas inte detta samband så tydligt då befolkningsförändringar inte alltid får ett så snabbt genomslag vad gäller efterfrågan på bostäder, och planerandet och byggandet av bostäder är en utdragen process. I är det dock ingen tvekan om att vi inte har en fungerande marknad. När människor som vill bo i en hyresrätt inte kan hitta något boende på normalt sätt kan de tvingas att antingen flytta, bo i andra hand, köpa sitt boende eller i värsta fall söka sig till den svarta marknaden. Såväl bostadsrättsmarknaden som svarthandeln med bostäder har växt kraftigt . Detta är ett tecken på att den svenska bostadsmarknaden inte fungerar och bör reformeras. Befintlig lagstiftning ger utrymme för att inom ramen för det kollektiva förhandlingssystemet sluta överenskommelser om att reformera hyresstrukturen, något som kan ske på olika sätt. I har valt att gå mycket långsamt fram, medan man i har gått annorlunda till väga. Där har de inblandade parterna gemensamt sett över i princip varje lägenhet och klassificerat lägenheterna i tio olika lägeskategorier. Kategori 1 ligger närmast torgen i centrum samt i strandnära lägen, medan kategori 10 är typiska förortsområden som brukar betraktas som mindre attraktiva. I vissa fall har lägenheter i de mindre populära kategorierna fått hyressänkningar direkt, medan andra lägenheter har haft hyra. Nya hyresgäster som flyttar in i ett populärt läge får betala den nya högre hyran direkt, medan befintliga hyresgäster får behålla den gamla hyran med gängse hyreshöjningar . Därefter höjs hyran utöver den vanliga hyreshöjningen till dess att den nya bruksvärdesnivån har uppnåtts. Ett problem med att förlita sig på en överenskommelse mellan parterna i det kollektiva förhandlingssystemet är att i praktiken ges vetorätt. är en intresseorganisation för hyresgäster med förstahandskontrakt. Det är således tveksamt om organisationen kommer att värna om bostadslösa som har allt att vinna på en uppluckrad hyressättning. Detta är ett resultat av den s.k. insider-outsider-problematiken. Insider i detta fall är de som redan sitter på reglerade, underprissatta och attraktiva lägenheter. En insider kan använda sin lägenhet för att byta till sig en annan lägenhet, alternativt hyra ut lägenheten i andra hand utan besittningsskydd till en andrahandshyresgäst och i många fall ta ut ett överpris för lägenheten. Outsider är de som saknar fast boende och som tvingas förlita sig på tillfälliga andrahandskontrakt. Eftersom förstahandskontrakten är värdefulla krävs det kontakter eller långa kötider för att få lägenhet, någonting outsider saknar. är insider organiserade, medlemmar i , de har kontakter och lätt att nå ut i debatten, medan outsiders är oorganiserade och saknar intresseorganisation. På grundval av detta är det opassande att ge vetorätt för en reformering av hyressättningen. i trots detta har gått med på att reformera hyressättningen hedrar dem. Signalerna från pekar på att en sådan lösning tyvärr inte är en framkomlig väg där. Jag menar att det genom ny lagstiftning skall möjliggöras för landets hyresvärdar att införa en modifierad Malmömodell. Det går inte att förlita sig på att parterna på hyresmarknaden kan klara det på egen hand, bl.a. eftersom det finns en risk att bostadsmarknadens outsider inte kommer att finnas representerade. Den befintliga lagstiftningen är således inte tillräcklig. Jag vill genomföra följande. Det bör finnas möjligheter för kommuner att inrätta någon form av hyresnämnd som har till uppgift att kategorisera det befintliga lägenhetsbeståndet där varje lägenhet klassificeras i en kategori beroende på relevanta variabler. Den metod som har använts i bygger på ett korporativistiskt tänkande, som principiellt sett inte bör förordas, även om det just i har fungerat väl. Målsättningen för hyresnämndernas arbete bör vara att genomsnittshyran inte skall förändras och att omsättningen blir jämn över hela kommunen. Den klassificering som hyresnämnden kommer fram till skall successivt införas i det befintliga beståndet på ett likvärdigt sätt som gjordes i . Privata fastighetsvärdar skall själva kunna välja att använda sig av kategoriindelningen. Om de väljer att göra detta skall de använda sig av systemet fullt ut. Det skall alltså inte vara möjligt att i en och samma kommun "plocka russinen ur kakan" genom att få möjlighet att successivt höja hyrorna för attraktiva lägenheter i centrum som man behåller relativt höga hyror för mindre attraktiva lägenheter. För att utvärdera hur väl klassificeringen stämmer överens med hyresgästernas egna värderingar bör omsättningshastigheten för respektive lägenhetskategori mätas. Om det visar sig att ett visst område har betydligt högre omsättningshastighet på lägenhetskontrakten, dvs. hyresgästerna stannar avsevärt jämfört med ett likvärdigt område, finns det fog att anta att hyresnivåerna är för högt satta och att det finns skäl att ompröva klassificeringen. Ett hyressättningssystem där hyresgästernas preferenser återspeglas i hyressättningen kommer i teorin att ha likartade omsättningshastigheter oavsett om lägenheternas läge är attraktiva eller inte. Den nuvarande utformningen av bruksvärdessystemet är en av de faktorer som håller nere byggandet. Bruksvärdessystemet ger en hyresgäst möjligheten att få till stånd en prövning av hyran. Detta leder till en stor osäkerhetsfaktor för den som är intresserad av att bygga hyresrätter, då den kalkylerade hyran kan komma att kastas omkull. I den nu av bostadsutskottet tillstyrkta propositionen har bl.a. föreslagits ett 10-årigt undantag från en vanlig bruksvärdesprövning av hyran genom att en förhandlingsöverenskommelse träffas mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation. Detta förslag är ett steg i rätt riktning men ger även här organisationen i praktiken en vetorätt till nya projekt. Jag vill i sammanhanget erinra om de tidigare förslag jag lagt för att utforma systemet så att nyproduktionen gynnas, bl.a. om en modell där beträffande nyproduktionen en grundläggande avtalsfrihet skall råda. Jag föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo335 (c) yrkandena 5 och 6 samt bifaller delvis motionerna 2005/06:Bo214 (fp) yrkande 9, 2005/06:Bo298 (fp) yrkande 19 i denna del och 2005/06:Bo338 (kd) yrkande 11. Förteckning över behandlade förslag Proposition 2005/06:80 Reformerad hyressättning: antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), 3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 4. lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. 2005/06:Bo11 av m.fl. (fp): tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att återkomma med förslag för infasning av lägenheter med presumtion i bruksvärdessystemet. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om fri organisationsrätt. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att hyresgästen själv skall bestämma över förhandlingsavgiften. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att öka den enskilda hyresgästens möjligheter att välja hyresmodell som ger ökad förutsägbarhet. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att återkomma med förslag om tillval och frånval. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om hyresnämndernas roll om förhandlingslösning ej uppnås. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om hyror i befintligt bestånd. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om hyresstatistik. 2005/06:Bo12 av m.fl. (c): tillkännager för regeringen som sin mening vad som i motionen anförs om ett hyressättningssystem för nybyggda lägenheter med fri hyressättning kombinerat med ett starkt besittningsskydd som en viktig väg att stimulera nybyggnation. tillkännager för regeringen som sin mening vad som i motionen anförs om hyresnämndens möjlighet att fastställa hyra som har presumtionsverkan om förhandlingsöverenskommelse ej kan komma till stånd. tillkännager för regeringen som sin mening vad som i motionen anförs om hyresavtal med presumtionsverkan baserade på enskilda avtal. tillkännager för regeringen som sin mening vad som i motionen anförs om att hyror med presumtionsverkan, bestämda genom förhandlingsöverenskommelse, även skall ingå i jämförelseunderlaget vid hyrestvist. tillkännager för regeringen som sin mening vad som i motionen anförs om möjligheten att indexreglera hyror med presumtionsverkan. begär att regeringen återkommer med ett förslag om tillval och frånval som en del av bruksvärdessystemet. tillkännager för regeringen som sin mening vad som i motionen anförs om behovet av en reform av hyressättningen för det befintliga beståndet. 2005/06:Bo13 av de m.fl. (m): tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att hyresnämnden skall ges möjlighet att fastställa en hyra med presumtionsverkan om det ej är möjligt att nå en förhandlingslösning. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om behovet av att regeringen återkommer med lösningar om det uppstår problem med att inte låta hyresrätter med presumtionsverkan ingå i jämförelseunderlaget vid en bruksvärdesprövning. begär att regeringen återkommer med förslag om tillval och frånval i enlighet med vad som anförs i motionen. 2005/06:Bo14 av m.fl. (kd): begär att regeringen återkommer till med förslag om hyressättningen i det befintliga lägenhetsbeståndet i enlighet med vad som anförs i motionen. begär att regeringen återkommer till med förslag om tillval och frånval i enlighet med vad som anförs i motionen. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att hyresnämnden skall ges möjlighet att fastställa en hyra med presumtionsverkan om det ej är möjligt att nå en förhandlingslösning. Motioner från allmänna motionstiden 2005/06:Bo214 av m.fl. (fp): tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om reformerat hyressättningssystem för nyproduktion. 2005/06:Bo242 av m.fl. (v): tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att avskaffa det s.k. påtaglighetsrekvisitet, dvs. att privata fastighetsägare har rätt att ta ut en högre hyra än allmännyttan. 2005/06:Bo276 av m.fl. (m): tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att reformera hyreslagstiftningen genom att slopa allmännyttans hyresnormerande roll. 2005/06:Bo298 av m.fl. (fp): tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om friare hyressättning och lägesfaktorn. 2005/06:Bo335 av m.fl. (c): tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om ett reformerat bruksvärdessystem baserat på lokala hyresnämnder. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att undanta nyproducerade lägenheter från bruksvärdesprövning. 2005/06:Bo338 av m.fl. (kd): tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om införandet av en friare hyressättning i nyproducerade lägenheter. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att utreda förutsättningarna för ett upphävande av allmännyttans hyresledande ställning.