bet · GT01BoU6 · 2006-03-07 00:00:00 — Förslaget omfattar att varje hyresgäst själv skall bestämma över förhandlingsersättningen och efter egna önskemål betala denna till eller någon annan liknande förening. Det skall dock finnas möjlighet för hyresgästen att i särskild ordning avtala med hyresvärden om att ersättningen skall betalas direkt till hyresgästorganisationen (förslag om tillkännagivande). Också motion 2005/06:L290 (fp) yrkande 6 berör ställning. I motionen föreslås en översyn av konsumentskyddet vid hyra av bostad särskilt vad gäller monopol att företräda hyresgästerna. Enligt motionärerna måste detta brytas så att den enskilde hyresgästens möjlighet att påverka sitt boende blir större (förslag om tillkännagivande). I motion 2005/06:Bo338 (kd) yrkande 13 lämnas förslag om en utredning av förutsättningarna för ett större individuellt inslag i hyresförhandlingslagens bestämmelser bl.a. så att det skall bli lättare att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet för den som så önskar. Systemet bör också ge större utrymme för att förhandla fram olika individuella hyreskontrakt för att därigenom utveckla hyresrätten som produkt. Det skall finnas ett konsumentskydd som är starkt och tydligt (förslag om tillkännagivande om översyn). Utskottet har tidigare tagit ställning till liknande motionsyrkanden (se bet. 2004/05:BoU2). Utskottet finner skäl att nu i allt väsentligt upprepa vad som då sades och anför följande. Det kollektiva förhandlingssystemet såsom det utformats i hyresförhandlingslagen (1978:304) är en viktig del av den reglering som avser att ta till vara och stödja de intressen hyresgästerna har. Hyresgästerna ges styrka genom att de vid de kollektiva förhandlingarna kan uppträda gemensamt genom en företrädare som har förhandlingsvana och kunskaper om hyresmarknaden. Systemet är också kostnadsbesparande och bidrar därför i viss utsträckning till att hålla hyresnivåerna nere. Hyresförhandlingslagen innehåller dessutom regler som avser att ta till vara de enskilda hyresgästernas intressen. Bland annat kan hyresgästerna få det kollektiva förhandlingsresultatet och förhandlingsersättningens storlek överprövade vid hyresnämnden. Genom lagen har säkerställts att vissa viktiga frågor kan avgöras också i strid med hyresvärdens inställning till dem. Det gäller bl.a. om kollektiva förhandlingar skall föras, vilken organisation som skall företräda hyresgästerna och hyresgästens rätt att förhandla enskilt. Från konsumentsynpunkt framstår systemet som lämpligt. Enligt utskottets mening kan det inte komma i fråga att i grundläggande avseenden ändra denna lagstiftning. Enligt hyresförhandlingslagen har den enskilda hyresgästen sedan en viss karenstid förflutit rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet och därmed inte omfattas av de överenskommelser om hyror och andra hyresvillkor som träffas mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen. Ett avtal om att hyresgästen inte skall omfattas av systemet får träffas först sedan hyresförhållandet varat . Motsvarande begränsning gäller hyresnämndens möjligheter att fatta beslut i frågan (2 och 3 §§ hyresförhandlingslagen; prop. 1996/97:30, bet. 1996/97:BoU5). är det inte längre möjligt att två eller flera hyresgästorganisationer på grundval av en med hyresvärden avtalad eller hyresnämnden beslutad förhandlingsordning förhandlar för hyresgästerna i ett visst hus. Frågan regleras genom ett förbud mot flera samtidiga förhandlingsordningar (4 § hyresförhandlingslagen). Förbudet hindrar dock inte, och det är det viktiga, att en konkurrerande organisation tar över förhandlingsrätten för hyresgästerna i ett visst hus (eller för en grupp hus), förutsatt bl.a. att denna organisation åtnjuter hyresgästernas förtroende och har tillräckliga kvalifikationer för att sköta ett regelbundet förhandlingsarbete med hyresvärden. Utskottet kan således konstatera att det inte råder någon monopolsituation för en viss förhandlande hyresgästorganisation, varken vad gäller förhandlingsrätten för de enskilda hyresgästerna eller i förhållande till en annan konkurrerande hyresgästorganisation. Inte heller finns det fog för den i motionerna framförda kritiken mot ordningen i övrigt. Frågan om en mer individualiserad hyressättning baserad på hyresgästens till- och frånval kommer det, med anledning av regeringens behandling av frågan i prop. 2005/06:80 Reformerad hyressättning som ligger på bord, att finnas anledning för utskottet att återkomma till senare i vår. Propositionens lagförslag innebär att hyresgästerna genom sina organisationer får ett förstärkt inflytande över hyressättningen. Enligt utskottets mening bör avslå motionsförslagen i samtliga delar. Utskottets förslag i korthet bör avslå motionsförslagen om att andrahandshyresgästernas besittningsskydd skall ändras. Jämför reservation 15 (fp, c). I två motioner föreslås ändringar i hyreslagens lokalhyresbestämmelser om besittningsskydd med syfte att konkurrensen på dagligvarumarknaden skall stärkas. Enligt motion 2005/06:Bo308 (s) bör besittningsskyddet för näringsidkare som hyr i andra hand endast ge utrymme för uppsägning av hyresgästen på grund av att denna underlåter att fullgöra avtalsförpliktelse. Förslaget syftar till att handlare som i andra hand hyr av ett partihandelsföretag fritt skall kunna flytta sina varuinköp mellan handelsblocken utan att mötas av repressalier med risk för att mista sin utkomst (förslag om tillkännagivande). I motion 2005/06:N444 (s) yrkande 2 lämnas förslag om en översyn av hyreslagen så att enskilda näringsidkares besittningsskydd stärks. Motionären påpekar att det måste bli möjligt för enskilda handlare att utan repressalier kunna byta fullsortimentsgrossister. Den inlåsning som existerar av enskilda näringsidkare genom avtal om köptrohet och andrahandskontrakt hos partihandelsföretag ger upphov till inlåsningseffekter, påpekar motionärerna (förslag om tillkännagivande). Det kan vara värt att särskilt notera att även den lokalhyresgäst som hyr i andra hand har ett besittningsskydd i förhållande till sin hyresvärd (förstahandshyresgästen). Vad gäller lokalhyresförhållanden förekommer i hyreslagen endast ett besittningsskydd som är indirekt. Det innebär att hyresgästen har rätt till ekonomisk ersättning om hyresgästen och hyresvärden inte kan enas om att hyresavtalet skall förlängas (och de villkor som skall gälla), förutsatt att någon besittningsskyddsbrytande grund inte föreligger (t.ex. att hyresgästen åsidosatt sin förpliktelse att betala hyra). Lokalhyresgästen kan alltså - om denna sägs upp - till skillnad från en bostadshyresgäst inte få sitt hyresavtal förlängt genom beslut av hyresnämnden. Hyresgästen måste i ett sådant fall flytta. Från allmän konkurrenssynpunkt har det stor principiell betydelse om leverantörer med en stark marknadsställning kan tillämpa konkurrensbegränsande villkor gentemot vissa kunder som på grund av finansiellt stöd eller ett hyresförhållande är beroende av leverantörerna. Sådana frågor har också prövats i domstol och av andra myndigheter som har att tillämpa det konkurrensrättsliga regelsystemet. (Se t.ex. dom MD 1981:10 och beslut i ärende 744/2002.) Enligt utskottets mening bör det intresse som finns av en fungerande konkurrens lösas främst genom tillämpning av, och eventuellt förändringar i, det konkurrensrättsliga regelkomplexet. Övervägandena inom detta område av politiken tillhör inte bostadsutskottets beredningsområde. När det gäller den hyresrättsliga regleringen anser utskottet att det skulle föra alltför långt att för lokalhyresgäster som hyr i andra hand införa en ny och i jämförelse med de hyresgäster som hyr i första hand annorlunda typ av besittningsskydd på sätt som föreslagits. Utskottet är inte berett att föreslå utredningsinsatser på grundval av motionerna. Utskottet avstyrker de båda motionsförslagen. Utskottets förslag i korthet bör avslå motionsförslagen om - information, råd och stöd, jämför reservationerna 16 - motiveringen (m, fp) och 17 (v, mp), och - indexuppräkning av och nivån på insatsen, jämför reservationerna 18(m, c), 19 (v) och 20 (mp). Information, råd och stöd Förslagen i motion 2005/06:Bo293 (s) syftar till att främja den kooperativa hyresrätten som upplåtelseform. Det gäller att åtgärda bristerna på information och skapa möjligheter till rådgivning. Motionärerna avser åstadkomma att upplåtelseformen skall komma till ökad användning bl.a. i situationer när ombildning av hyresrätter och utförsäljning av allmännyttiga fastigheter är aktuella (förslag om tillkännagivande). Det finns ytterligare motioner med samma inriktning som s-motionen. I motion 2005/06:Bo302 (v) yrkande 6 förespråkas att arbetet med ett mera långsiktigt informations- och kunskapsutvecklingsarbete samt rådgivning på nationell nivå måste fortgå. En nationell samordnare som kan utveckla, stödja och främja tillkomsten av fler kooperativa hyresrättsföreningar bör utses. Motionärerna ställer sig bakom vad har fört fram till regeringen om att den bildade organisationen () kan utses till sådan samordnare (förslag om tillkännagivande om att regeringen bör utreda möjligheten att utse en nationell samordnare). Även i motion 2005/06:Bo333 (mp) yrkande 2 (delvis) lämnas förslag om att den kooperativa hyresrätten som upplåtelseform skall gynnas på olika sätt. Bland annat att staten bör bidra med särskild rådgivning samt organiserad spridning av kunskap och information, liksom att pilotprojekt skall anordnas. Vidare föreslås överväganden av hur staten antingen direkt eller indirekt kan ge stöd för upplåtelseformen omfattande också ekonomiska stödåtgärder (förslag om tillkännagivande). har i rapporten Kooperativa hyresrätter - Nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen beskrivit den kunskapsbrist som omger den kooperativa hyresrätten och identifierat denna brist som den enskilt största orsaken till att upplåtelseformen ännu inte kan jämföras med de övriga upplåtelseformerna på ett likvärdigt och rättvisande sätt. har genomfört informationsinsatser, delvis genom sitt Byggkostnadsforum. Också pilotprojekt har genomförts. har i sin rapport behandlat frågan om en nationell samordnare av kooperativ hyresrätt och pekat på att Kooperativa Hyresrättsföreningar (SKH) skulle kunna fylla den rollen. Verket föreslår vidare ett särskilt statligt bidrag som på ett nationellt plan skall syfta till att utveckla, stödja och främja tillkomsten av kooperativa hyresrättsföreningar. Det är fråga om en förstärkt samverkan mellan kooperativa hyresrättsföreningar och samordning av utvecklingsinsatser jämte allmän information och rådgivning. har i sin rapport förutom förslag om statliga bidrag lämnat förslag om vissa förändringar i fråga om beskattningen av kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen. Eftersom en rad frågeställningar med det gemensamma att det gäller att främja den kooperativa hyresrätten som upplåtelseform genom ligger på regeringens bord anser utskottet att inte nu bör ta saklig ställning till de frågor som motionerna innehåller. Motionerna avstyrks således. Enligt förslaget i motion 2005/06:Bo302 (v) yrkande 3 bör upplåtelseinsatsen för en normallägenhet maximeras till och indexregleras efter den faktiska inflationen (förslag om tillkännagivande). Också i motion 2005/06:Bo335 (c) yrkande 30 föreslås en inflationssäkring av medlemsinsatsen (förslag om tillkännagivande). I motion 2005/06:Bo333 (mp) yrkande 2 (delvis) föreslås liksom i den först nämnda v-motionen att upplåtelseinsatsen för en normallägenhet inte bör överstiga . Därutöver bör det vara möjligt att frivilligt kunna betala en större upplåtelseinsats mot att hyran blir lägre (förslag om tillkännagivande). En kooperativ hyresgäst som flyttar kan inte sälja den kooperativa hyresrätten men har rätt att få tillbaka betalade insatser. Enligt 2 kap. 9 § fjärde stycket lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt skall en avgående medlem inte ha rätt att få tillbaka ett högre belopp än det han eller hon betalat till föreningen som insatser. Uppräkning kan dock göras av insatser vid en ny medlems inträde eller en ny upplåtelse av hyresrätt. Något tak för uppräkningen finns inte. Lagen i denna del innebär, enligt vad som sägs i dess förarbeten, inte någon försvagning av föreningens eget kapital utan har en gynnsam inverkan på föreningens ekonomi. Utskottet avstyrkte vid sin beredning av lagen om kooperativ hyresrätt motioner om indexuppräkning och inflationssäkring vid återbetalning av insatser och anförde (bet. 2001/02:BoU5): Såsom regeringen anför är frågan om en uppräkning av insatserna skall tillåtas vid återbetalning till en avgående medlem ytterst beroende på den värdering man gör av vem man vill gynna; den avgående medlemmen eller de som bor kvar med kooperativ hyresrätt. Utskottet anser att regelsystemet så långt möjligt bör utformas så att det i främsta rummet ger utrymme för att hålla hyrorna nere. En sådan ordning kommer också en avgående medlem att ha haft fördel av. Motionsförslagen om att insatserna skall kunna räknas upp vid en återbetalning till en avgående medlem bör därför avslå. har i sin (ovan nämnda) rapport anfört att den kooperativa hyresrätten ofta jämförs med bostadsrätten och att en vanlig fråga är varför inte upplåtelseinsatsen skall kunna räknas upp på något sätt. har dock inte lämnat något förslag att ändra lagen. Enligt uppfattning skall den kooperativa hyresrätten vara en spekulationsfri form av boende och att den därigenom alltid skall kunna kallas allmännyttig. Riktmärket för en upplåtelseinsats bör enligt förslag ligga runt för en normallägenhet. anser emellertid att det skall vara möjligt att därutöver betala en högre frivillig upplåtelseinsats och därigenom kunna reducera sin hyra. har tagit ställning för att det är av större värde att regelverket anpassas så att upplåtelseinsatserna kan hållas på en för vanliga hushåll skälig nivå, än att förorda en anpassning av regelverket till de högre insatsnivåerna. Utskottet finner inte nu skäl att göra en annan bedömning i fråga om indexuppräkningen av insatserna än den utskottet gjorde vid sin beredning av lagen om kooperativ hyresrätt. Med hänvisning till att är föremål för beredning inom anser utskottet att det inte nu finns skäl för att närmare ta ställning till motionsförslagen som alltså avstyrks. Utskottets förslag i korthet bör avslå motionsförslagen om - inrättandet av ett centralt bostadsrättsregister, jämför reservation 21 (kd) och särskilt yttrande 1 (m, fp, c), - hyran vid andrahandsupplåtelse, jämför reservation 22 (fp, c), - underrättelse till socialnämnd vid förverkande, jämför reservation 23 (m, fp, kd). Förslagen i motionerna 2005/06:Bo286 (m) och 2005/06:Bo318 (kd) gäller att ett centralt bostadsrättsregister skall inrättas (båda motionerna innehåller förslag om tillkännagivanden i denna fråga). I m-motionen förespråkas att registret knyts till fastighetsregistret medan det i kd-motionen förordas en samordning med lägenhetsregistret, om beslutar om att ett sådant register skall införas. I motionen finns också som ett alternativ ett separat upprättat register. har föreslagit att ett bostadsrättsregister och ett system för bostadsrättsinteckningar skall införas (SOU 1998:80). Senast utskottet tog ställning till ett med de nu behandlade motionsförslagen liknande förslag avstyrkte utskottet detta med hänvisning till den beredning av frågan som pågick i (bet. 2003/04:BoU3). har beslutat utreda frågan om ett bostadsrättsregister. Utredaren skall komplettera ett alternativt förslag till register som utarbetats av HSB, SBC och och jämföra förslag med detta kompletterade förslag och väga de båda förslagens för- och nackdelar mot varandra. Uppdraget skall redovisas . Det finns mot den angivna bakgrunden inte skäl för att nu i sakligt hänseende ta ställning till frågan om ett centralt bostadsrättsregister. Motionerna avstyrks således. Hyressättning vid andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet m.m. Förslagsställarna bakom motion 2005/06:Bo214 (fp) yrkande 6 önskar se genomfört en översyn av reglerna om andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet syftande till bl.a. inskränkningar av prövningsmöjligheterna i efterhand avseende hyresnivå och åläggande av återbetalningsskyldighet av hyra som ligger över bruksvärdesnivå. Lagregleringen bör inte ske på samma sätt som när det gäller en andrahandsupplåtelse av en hyreslägenhet. Förslaget omfattar också att hyresvärdens (bostadsrättshavarens) möjligheter till hyreshöjningar under pågående kontraktstid skall begränsas i samband med att en inskränkning av andrahandshyresgästens prövningsmöjligheter görs. En viktig förändring som bör genomföras är att bostadsrättshavarens kostnader för lägenheten skall kunna beaktas vid en prövning av den hyra som skall gälla för andrahandsupplåtelsen (förslag om tillkännagivande). Genom lagstiftning 1987/88 infördes en möjlighet för andrahandshyresgäster att återfå erlagd överhyra, dvs. hyra som ligger över bruksvärdesnivå, samt få den framtida hyran bestämd (55 d § hyreslagen). I lagstiftningsärendet motionerades om att en bostadsrättshavare som upplåter sin lägenhet i andra hand skall ha möjlighet att få ersättning för sina faktiska kostnader när hyran fastställs. Det fanns vidare motionsförslag om att regeringsförslaget helt skulle avslås. Reglerna om villkorsändring hade dittills i många fall inneburit att hyresgästen blev bunden att betala den hyra som överenskommits, låt vara att vissa överuttag varit straffbelagda (prop. 1987/88:162 och bet. 1987/88:BoU22). Utskottet avstyrkte motionsförslagen och anförde bl.a. följande (i nämnda bet. Inte minst mot bakgrund av läget på bostadsmarknaden finns det enligt bostadsutskottets mening skäl att förstärka skyddet för bl.a. andrahandshyresgäster. De som hyr sin lägenhet i andra hand representerar ofta grupper - t.ex. ungdomar och invandrare - som har en svag ställning i samhället och då inte minst på bostadsmarknaden. Det är därför nödvändigt att vidta åtgärder som stärker deras ställning och som gör det möjligt för dem att hävda sina krav. Andrahandshyresgäster måste i likhet med vad som gäller för andra hyresgäster, ges möjlighet att värja sig mot orimliga hyror. Även enligt bostadsutskottets mening bör sålunda hyreslagen ändras i enlighet med regeringens förslag. Utgångspunkten bör härvid vara att en hyresgäst som hyr i andra hand inte skall behöva betala en högre hyra än vad som motsvarar bruksvärdeshyran för den aktuella lägenheten. Detta bör gälla oavsett om uthyrningen avser en hyreslägenhet eller en lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt. Utskottet har tagit upp motioner om friare hyressättning vid andrahandsupplåtelser och då avstyrkt dessa med hänvisning till vad som sagts i samband med det ovan nämnda lagstiftningsärendet. Regeringen har i den ungdomspolitiska propositionen (prop. 2004/05:2) uttalat sin avsikt att tillsätta en utredare som skall se över villkoren för uthyrning av bostad i andra hand. Detta görs mot bakgrund av att många ungdomar särskilt i storstadsregionerna är hänvisade till ett andrahandsboende. bereds nu direktiv till en utredning som gäller regelsystemet för uthyrning av bostad i andra hand. Uppdraget kommer att fullfölja vad som sades i den ungdomspolitiska propositionen. Regeringen har dessutom utsett en nationell bostadssamordnare(dir. 2005:37) med uppgift att arbeta fram förslag på konkreta åtgärder i syfte att underlätta ungdomars inträde på bostadsmarknaden. Uppdraget omfattar även en översyn som syftar till att skapa flexibilitet i bostadsanvändningen och att ge förutsättningar för andrahandsuthyrning. Målgruppen för arbetet är i första hand unga personer, men de förslag på åtgärder som samordnaren kommer fram till kan också komma andra grupper till del. Även den omfattande utförsäljningen av hyresrätter till bostadsrätter som har skett och pågår i framför allt storstäderna bör enligt utredningsuppdraget belysas utifrån vilka konsekvenser detta för med sig för ungdomars inträde på bostadsmarknaden. En slutrapport skall lämnas till regeringen. skall delrapporter lämnas. Det finns inte skäl för att nu göra ett sakligt ställningstagande till motionsförslaget. bör i stället avvakta resultaten av de regeringsuppdrag utskottet redogjort för. Fp-motionen avstyrks således. Underrättelse till socialnämnd vid förverkande I motion 2005/06:Bo300 (m) yrkande 9 föreslås ett upphävande av kravet på underrättelse till socialnämnd, vilket krav gäller vid uppsägning av bostadsrättshavare på grund av störningar och betalningsdröjsmål avseende årsavgiften (riksdagsbeslut om lagändring). Genom en lagändring som trädde i kraft infördes följande nya regler i bostadsrättslagen beträffande uppsägning på grund av förverkande (prop. 2003/04:94 och bet. 2003/04:BoU10). En bostadsrättsförening är skyldig att innan en uppsägning sker på grund av störningar från en bostadslägenhet underrätta socialnämnden om störningarna. Underrättelsen är en förutsättning för uppsägningen. Vid särskilt allvarliga störningar får dock uppsägning ske utan föregående underrättelse. Tanken är att en avhysning skall kunna verkställas snabbt till gagn för de grannar som störts. En kopia av uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden. Vidare är en bostadsrättsförening skyldig att inför en uppsägning på grund av att årsavgift för en bostadslägenhet inte betalats i rätt tid underrätta socialnämnden om försummelsen. Underrättelsen är en förutsättning för uppsägningen. Någon underrättelseskyldighet föreligger inte vid uppsägning på grund av upprepade förseningar. Lagändringarna föreslogs av regeringen med anledning av tillkännagivanden som gjort (bet. 2002/03:BoU2). Vid sin behandling av regeringens förslag och de motstående motionerna (liknande den som bereds) uttalade utskottet(bet. 2003/04:BoU10).bl.a. tillkännagivanden omfattade den uttalade uppfattningen att en bostadsrättsförening, likt andra samhällsaktörer, har ett socialt och samhälleligt ansvar för sina medlemmar och att det är lämpligt att detta kommer till uttryck i form av kontakter eller annat samarbete med bl.a. sociala myndigheter. Utskottet står fast vid denna uppfattning och anser att bostadsrättslagen med den nya utformning som regeringens lagförslag innebär kommer att svara mot de värderingar majoritet givit uttryck för. Genom en kontakt med socialnämnden kan bostadsrättshavarens behov av att erhålla adekvat hjälp för de problem han mött tillgodoses. Därutöver ges socialnämnden möjligheter till insatser som hindrar eller förebygger att bostadsrättshavarens sociala situation försämras genom de sanktioner som bostadsrättsföreningen kan komma att vidta. Hänsynen till barn gör sig i dessa sammanhang gällande med avsevärd styrka. Lagstiftaren bör söka garantera att de sociala myndigheterna blir uppmärksammade på enskilda bostadsrättshavares problem. En bostadsrättsförening är en form för samverkan där syftet är att bereda ägarna bostäder. Det är för utskottet en främmande tanke att som angiveri beteckna en underrättelse till socialnämnden om att någon i samverkanskretsen riskerar att förlora sin bostad. Enligt utskottet ligger en underrättelseskyldighet klart inom ramen för en god samverkan med syfte att tillgodose medlemmarnas bostadsbehov. Först vad gäller frågan om uppsägning på grund av störningar. Som bl.a. Fastighetsägarna och i sina remissvar har framhållit finns det vissa olikheter mellan upplåtelseformerna hyres- och bostadsrätt som synes tala mot att överföra de regler om underrättelseskyldighet som gäller enligt hyreslagen till bostadsrättslagen. Hit hör t.ex. att det kan vara känsligt för styrelsen i en bostadsrättsförening att skicka en underrättelse om störningar som gäller en granne och föreningsmedlem till socialnämnden. Vidare synes, såsom flera remissinstanser, bl.a. , har påtalat, systemet med underrättelser inte alltid fungerat tillfredsställande på hyresrättens område. har framhållit att en möjlighet att komma till rätta med detta kan vara att förbättra rutinerna i samband med avhysning. För att åstadkomma detta behövs inga lagstiftningsåtgärder.