bet · GT01BoU10 · 2006-05-02 00:00:00 — Ett minimikrav är att organisationen förfogar över personer som kan ta ansvar för förhandlingsverksamheten och som har möjlighet att delta i sammanträden i den utsträckning som ett regelbundet förhandlingsarbete fordrar (jfr prop. 1977/78:175 s. 109 f., 113 och 144 f.). Dessa grundkrav bör gälla även för organisationer som ingår förhandlingsöverenskommelser som har presumtionsverkan. Med en möjlighet att sluta förhandlingsordning för hus som är under planering kommer det normalt sett inte att finnas några hyresgäster som kan styra valet av hyresgästorganisation. Det möjliggör för hyresgästorganisationer som inte har någon anknytning till det planerade huset eller orten eller något egentligt intresse av att företräda de blivande hyresgästerna att sluta avtal om förhandlingsordning och förhandlingsöverenskommelse. Eftersom de blivande hyresgästerna inte kan undanröja en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan uppstår frågan hur denna risk skall motverkas. Enligt regeringens förslag sker det genom att det för att en förhandlingsöverenskommelse skall ges presumtionsverkan uppställs krav på att hyresgästorganisationen skall vara etablerad på orten när förhandlingsöverenskommelsen ingås. Med etablerad avses här att organisationen har förhandlingsrätt för ett inte alltför obetydligt lägenhetsbestånd. Eftersom mindre seriösa hyresgästorganisationer inte kan antas ha förhandlingsrätt eller för några större lägenhetsbestånd, kan kravet antas leda till att förhandlingsöverenskommelser sluts med organisationer som tillvaratar hyresgästernas intressen på ett lämpligt sätt. Genom att organisationen skall vara etablerad på orten säkerställs att organisationen har anknytning till orten och en reell möjlighet att fullfölja förhandlingsuppgiften. Skulle flera hyresgästorganisationer anses vara etablerade på orten, bör fastighetsägaren ha rätt att välja med vilken av dessa som han eller hon skall förhandla. Har fastighetsägaren slutit förhandlingsordning och förhandlingsöverenskommelse med en organisation som är etablerad på orten, kommer överenskommelsen att gälla även om det finns andra organisationer som är bättre etablerade på orten. Utskottet ställer sig bakom regeringens uppfattning om det krav som skall ställas på en hyresgästorganisation för att den skall kunna sluta en förhandlingsöverenskommelse med presumtionsverkan. Fp-motionen avstyrks med hänvisning till detta. Hyresgästens val av hyresgästorganisation m.m. Ett till den behandlade frågan näraliggande förslag lämnas i motion 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 3. Enligt förslaget skall för hyresgästen gälla fritt organisationsval och fri bestämmanderätt i fråga om till vem förhandlingsersättningen skall betalas. Det skall vara möjligt för hyresgästen att avtala med hyresvärden om att den genom hyresvärden betalas till eller annan organisation. Eftersom hyresgäster saknas vid förhandlingar angående förhandlingsöverenskommelser med presumtionsverkan bör det sökas en lösning som innebär att de nämnda principerna kan tillämpas när de enskilda hyresavtalen sluts mellan hyresvärdar och hyresgäster (förslag om tillkännagivande). Som utskottet redan konstaterat är lagstiftaren neutral till hyresgästernas val av hyresgästorganisation. Det finns visserligen ett förbud mot flera samtidiga förhandlingsordningar för ett hus (4 § hyresförhandlingslagen). Förbudet innebär att två eller flera organisationer inte kan förhandla för olika hyresgäster i ett och samma hus. (En förhandlingsordning kan också avse flera hus.) Hyresförhandlingslagen ger emellertid en konkurrerande hyresgästorganisation möjlighet att ta initiativ till att den organisationen får överta förhandlingsrätten (3 a § hyresförhandlingslagen). Hyresgästerna kan således genom att starta eller engagera sig i en alternativ organisation göra denna till hyresvärdens motpart i de kollektiva förhandlingar som förs enligt hyresförhandlingslagen. När en ny organisation har övertagit förhandlingsrätten kan genom en förhandlingsöverenskommelse mellan organisationen och hyresvärden träffas avtal om att i hyran för samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp som utgör ersättning till organisationen för dess förhandlingsarbete. Beloppet får inte överstiga vad som kan anses skäligt (20 § hyresförhandlingslagen). Det skall erinras om att en hyresgäst som väljer att förhandla enskilt har rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen (55 § fjärde stycket hyreslagen i dess gällande lydelse). Utskottet är inte berett att förorda att förbudet mot flera samtidiga förhandlingsordningar tas bort eller att motionsförslaget i övrigt tillgodoses. Hyresjusteringar som förhandlingsöverenskommelsen har presumtionsverkan Genom regeringens förslag får hyran ändras som en förhandlingsöverenskommelse har presumtionsverkan i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. I motion 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 4 lämnas förslag om en ny typ av hyresavtal som skall skapa transparens och förutsägbarhet. Den enskilde hyresgästen bör enligt motionärerna ges möjligheter att välja hyresmodell för att få en större förutsebarhet vad gäller hyresökningar. En modell som ger möjlighet att i förväg träffa avtal om framtida procentuella hyrespåslag borde kunna utvecklas. Förslaget läggs fram mot bakgrund bl.a. av att möjligheten - när det gäller presumtionshyror - inskränks att få en hyra prövad och ändrad efter det att hyran började tillämpas och därutöver för att underlätta för en enskild hyresgäst att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet (förslag om tillkännagivande). Förslaget i motion 2005/06:Bo12 (c) yrkande 5 avser införande av en möjlighet att använda ett bostadsrelaterat prisindex för framtida förändringar av hyror med presumtionsverkan (förslag om tillkännagivande). Enligt 19 § hyreslagen skall hyran för en bostadslägenhet vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller en förhandlingsklausul, i förhandlingsöverenskommelsen. Något hinder mot att bestämma att hyran skall justeras enligt visst i avtalet bestämt system, t.ex. med en viss procentsats, finns inte (jfr dock RBD 6:76). Däremot är det inte möjligt att knyta hyran till konsumentprisindex (KPI) eller något annat index, eftersom hyran då inte anses vara bestämd. Förbudet mot att knyta hyran till index infördes . Bakgrunden var bl.a. att konsumentprisindex som då oftast användes ansågs vara en mindre lämplig mätare på kostnadsläget när det gällde bostadslägenheter och att en hyressättning som under en följd av hyresperioder skedde med hjälp av indexklausuler kunde komma i strid med bruksvärdesprincipen (prop. 1973:23 s. 115-118). Ett förbud mot varje justering av hyran skulle kraftigt begränsa förutsättningarna att träffa sådana överenskommelser som har presumtionsverkan eftersom hyran måste vara mycket hög för att täcka eventuella kostnadsökningar under den tiden. Det bör därför, enligt regeringens förslag, införas bestämmelser som gör det möjligt att anpassa hyran efter förändringar i kostnadsläget. Ett sätt att göra det är, som har föreslagits under remissbehandlingen, att låta parterna i förhandlingsöverenskommelsen reglera hur hyran skall justeras som överenskommelsen har presumtionsverkan och att därvid tillåta avtal om rörlig hyra, t.ex. att hyran är knuten till konsumentprisindex. Regeringen anser dock att konsumentpolitiska skäl alltjämt talar mot rörlig hyra. Det är av stor betydelse för hyresgästernas trygghet att hyrans storlek är till beloppet bestämd. Därtill kommer att konsumentprisindex inte speglar förändringar i kostnaderna för fastighetsförvaltningen särskilt väl. En bindning av hyran till konsumentprisindex kan leda till att en fastighetsägare inte får kompensation för sina kostnadsökningar om räntan stiger. En sådan bindning kan också leda till att fastighetsägaren överkompenseras, exempelvis om priserna på de varor och tjänster som konsumentprisindex baseras på stiger snabbare än hyresvärdens kostnader för fastigheten. Regeringens förslag omfattar i stället att det införs bestämmelser om att hyran får ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Eftersom de kommunala bostadsföretagen är hyresnormerande och deras hyror baseras på en självkostnadsnorm, kommer enligt regeringens bedömning kostnadsutvecklingen för fastighetsförvaltning i praktiken att få genomslag på de hyror som har fastställts i förhandlingsöverenskommelser som har presumtionsverkan. Om parterna inte kan komma överens om någon ändring av hyran, bör tvisten, som har föreslagit, kunna hänskjutas till . Vid nämndens prövning bör utgångspunkten, vilket följer av regeringens ovan återgivna förslag, vara att den hyra som har fastställts i förhandlingsöverenskommelsen är skälig och att nämnden enbart skall pröva om den fastställda hyran bör ändras med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Utskottet gör samma bedömning som regeringen. Mot bakgrund av vad som anförts avstyrker således utskottet fp- och c-motionerna. Hyran efter presumtionstidens slut m.m. Enligt regeringens förslag skall presumtionsverkan bestå . Därefter skall hyran bestämmas enligt de vanliga bruksvärdesreglerna. Enligt förslaget skall dock presumtionsverkan kunna brytas tidigare, om det föreligger synnerliga skäl. Enligt förslaget i motion 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 1 bör regeringen återkomma med förslag för infasning i bruksvärdessystemet av lägenheter med presumtionshyra (förslag om tillkännagivande). Regeringen har i propositionen tagit upp frågan om det efter tioårstidens utgång bör ske någon form av successiv avtrappning av presumtionsverkan eller om hyran skall anpassas efter bruksvärdeshyran på orten. Med hänsyn till presumtionstidens längd och att det kommer att stå klart för parterna när presumtionsverkan upphör, anser regeringen att det inte finns tillräckliga skäl att införa bestämmelser om en successiv anpassning av hyran till bruksvärdesnivån. Utskottet anser på samma sätt som regeringen att det inte finns skäl att införa regler om en successiv anpassning av en presumtionshyra till en vanlig bruksvärdeshyra. Förhandlingsöverenskommelser om förhandlingsersättning, dvs. den del av hyran som utgör ersättning till hyresgästorganisation för organisationens förhandlingsarbete, skall enligt regeringens förslag inte ha presumtionsverkan. Det finns inte något motionsförslag som berör propositionens förslag i denna del. Enligt regeringens förslag skall likhetsprincipen enligt hyresförhandlingslagen - som innebär att i en förhandlingsöverenskommelse skall samma hyra bestämmas för lägenheter som är lika stora - inte omfatta lägenheter vars hyra bestäms enligt de nya reglerna. Det finns inte något motionsförslag som berör propositionens förslag i denna del. Hyror med presumtionsverkan och jämförelseprövningen Vid tvist om hyran får enligt regeringens förslag jämförelse inte göras med lägenheter vilkas hyra har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan. I motion 2005/06:Bo13 (m) yrkande 2 förutsätts regeringen noga följa utvecklingen och återkomma med en redovisning av hyresutvecklingen. Enligt förslaget bör regeringen, om det uppstår problem med att inte låta hyresrätter med presumtionsverkan ingå i jämförelseunderlaget vid en bruksvärdesprövning, lämna förslag till lösningar (förslag om tillkännagivande). Förslaget i motion 2005/06:Bo12 (c) yrkande 4 avser att hyror med presumtionsverkan som bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse skall kunna ingå i jämförelseunderlaget vid en hyrestvist (förslag om tillkännagivande). Om i stället ett system för hyror med presumtionsverkan vore baserat på individuella avtal skulle ett sådant avsteg från jämförelseunderlaget vara befogat. Det senare ställningstagandet ansluter till ett av utskottet ovan behandlat förslag i samma motion. I hyreslagen anges att, vid tvist om hyrans storlek, hyran skall fastställas till skäligt belopp och att hyran härvid inte är att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vidare anges att vid prövningen skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av kommunala bostadsföretag (55 § hyreslagen). Av förarbetena till bestämmelsen (prop. 1983/84:137 s. 76-78) framgår att i första hand skall hyran bestämmas efter en jämförelse med hyran för andra lägenheter på samma ort. Vid prövningen skall, som redan framgått, främst beaktas hyran för de kommunala bostadsföretagens lägenheter. Om det inte har åberopats jämförelse med några lägenheter eller om de lägenheter som har åberopats inte ger underlag för en bedömning av hyresnivån för jämförliga lägenheter eller om de lägenheter som har åberopats inte är likvärdiga med prövningslägenheten, skall hyran bestämmas efter en skälighetsbedömning. Vid en skälighetsbedömning får lägenheter på orten som inte har bedömts vara likvärdiga med prövningslägenheten och lägenheter på annan ort med jämförbart hyresläge beaktas. Enligt regeringens förslag får hyran för en lägenhet inte beaktas i en hyressättningstvist om hyran har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan. Hyran för en sådan lägenhet får varken beaktas vid en jämförelseprövning eller som s.k. bakgrundsmaterial vid en skälighetsbedömning. får inte heller väga in sådana hyror inom ramen för sin allmänna kännedom om hyresläget på orten. Ett skäl som talar för att det bör vara möjligt att göra jämförelser med lägenheter vars hyra har bestämts enligt den nya ordningen är intresset av att inte försämra jämförelseunderlaget för nybyggda lägenheter. Eftersom jämförelser med nybyggda lägenheter även görs vid tvister som gäller ombyggda lägenheter, kan en begränsning i möjligheten att göra jämförelser också påverka hyressättningen för ombyggda lägenheter. Dock finns det enligt regeringens proposition flera skäl som talar mot att tillåta hyresjämförelser med lägenheter vars hyra har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan. Dessa lägenheter kommer att hyressättas enligt särskilda regler. Hyran för dessa lägenheter kommer inte att ha sin utgångspunkt i hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga utan i kostnaderna. Hyran kan vidare ha fastställts långt innan huset uppfördes. Det saknas också normalt möjlighet att bruksvärdesanpassa hyran. Hyran kan därför avvika från hyran i det bestånd som hyressätts enligt de vanliga bruksvärdesreglerna. Om hyran skulle avvika kraftigt från hyran i bestånd som hyressätts enligt bruksvärdesreglerna, kan det leda till att hyresnivån i det beståndet påverkas på ett sätt som inte är önskvärt. Denna risk kan hämma hyresgästorganisationernas benägenhet att träffa förhandlingsöverenskommelser som har presumtionsverkan. Starka skäl talar alltså mot att tillåta att lägenheter vars hyror bestämts i förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan används som jämförelseunderlag. Visserligen innebär det att jämförelseunderlaget, i varje fall , kan försämras. Enligt regeringens bedömning kommer dock vissa nybyggda lägenheter även att hyressättas enligt de nuvarande reglerna och det kommer därför att finnas nybyggda lägenheter som kan användas som jämförelseunderlag. Dessutom kan hyran alltid fastställas genom en skälighetsbedömning. Regeringens förslag innebär därför att lägenheter som hyressätts enligt den nya ordningen inte skall få användas som jämförelseunderlag vid vanliga hyressättningstvister. Utskottet avstyrker på de skäl regeringen anför för sitt förslag de nu behandlade motionsförslagen. Utskottets förslag i korthet bör avslå motionerna om införandet av ett kostnadsbaserat system för tillval och frånval. Jämför reservation13 (m, fp, kd, c). Det bör enligt regeringens bedömning inte införas ett kostnadsbaserat system för tillval och frånval. I motion 2005/06:Bo13 (m) yrkande 3 föreslås en lagreglering av kostnadsbaserade tillval och frånval på enskild grund inom bruksvärdessystemets ram, i enlighet med vad föreslagit (förslag om tillkännagivande avseende att regeringen skall återkomma till med förslag). Också i motion 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 5 föreslås en reglering som ger hyresgäster och fastighetsägare möjligheter att avtala om frånval och tillval. Enligt motionärerna bör förslag leda till nya överväganden (förslag om tillkännagivande). Även i motion 2005/06:Bo14 (kd) yrkande 2 lämnas förslag om införandet av en reglering av ett kostnadsbaserat system för tillval och frånval. I motionen förespråkas ett genomförande av förslag med lösningar på de tekniska problem som det kan innehålla (förslag om tillkännagivande). I motion 2005/06:Bo12 (c) yrkande 6 föreslås en reglering som en del av bruksvärdessystemet av tillval och frånval i enlighet med förslag (förslag om tillkännagivande). Med tillval menas att en hyresgäst väljer en högre standard än den normala. Det kan t.ex. gälla tätare intervall på underhållet eller bättre vitvaror eller särskild utrustning. Med frånval menas att hyresgästen väljer en enklare standard än den normala. Det kan konstateras att det framför allt inom det allmännyttiga beståndet utvecklats olika system för tillval och frånval. Regeringen har i propositionen utförligt behandlat frågan om tillval och frånval. I en samlad bedömning anför regeringen att det är framför allt omfattande och särpräglade tillval som inte kommer till stånd eftersom det vid de slagen av tillval råder osäkerhet om bruksvärdet höjs i sådan utsträckning att fastighetsägaren får täckning för kostnaden för åtgärderna. Behovet av ett kostnadsbaserat system för tillval och frånval får därför anses vara förhållandevis begränsat. Som framgår av den mer omfattande redogörelse som regeringen lämnar i propositionen för sitt ställningstagande medför ett genomförande av utredningens förslag att hyressättningen blir mer komplicerad för såväl parter som hyresnämnder. Om det genomförs kostnadsbaserade tillval eller frånval i en stor del av hyreshusbeståndet, får det negativa effekter för hyressättningen i hela beståndet. Till detta kommer de svårigheter som är förknippade med regleringen av ansvaret för underhålls- och reparationsåtgärder och de risker som finns med möjligheten att avtala bort rätten till underhålls- och reparationsåtgärder. Utskottet bedömer i likhet med regeringen att nackdelarna med utredningens förslag väger tyngre än fördelarna. De bör därför inte genomföras. Således bör avslå motionerna om en lagreglering av tillval och frånval. Reglerna om bruksvärdesprövning bör enligt regeringens bedömning inte ändras. Regeringen har bedömt ett förslag om att sänka det höga krav som ställs på likvärdighet mellan åberopade jämförelselägenheter och prövningslägenheten för att en direktjämförelse skall kunna göras, vilket skulle få till följd att hyror i flera fall skulle kunna fastställas efter en jämförelseprövning, i stället för att de fastställs efter en allmän skälighetsbedömning. Enligt propositionens förslag skall hyresnämnden alltid ange de skäl som bestämt utgången i ett ärende om beslutet går någon part emot. Det finns inte något motionsförslag som berör propositionens förslag i denna del. Hyressättningen i det befintliga beståndet Utskottets förslag i korthet bör avslå motionerna om hyressättningen i det befintliga beståndet. Jämför reservationerna 14 (m, fp, kd) och 15 (c). förslag om hyressättningen i det befintliga beståndet bereds vidare inom . I motion 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 7 föreslås att lägesfaktorn stegvis skall ges ökad tyngd vid hyressättningen på det sätt som skett i praktiken i . Det skall införas en skyddsregel för befintliga hyresgäster. Motionärerna uppmärksammar att , Fastighetsägarna och lämnat förslag till hur en skyddsregel skall kunna utformas (förslag om tillkännagivande). Enligt förslaget i motion 2005/06:Bo14 (kd) yrkande 1 skall förändringar av hyressättningen för beståndet ske i linje med förslag. Regeringen bör återkomma med ett förslag som skall bemöta de problem vad gäller hyressättningen som trepartsöverenskommelsen och utredningen påtalat, bl.a. så att en successiv anpassning av hyresnivåerna sker och att en skyddsregel för befintliga hyresgäster införs (förslag om tillkännagivande). I motion 2005/06:Bo12 (c) yrkande 7 lämnas förslag om en reformering av hyressättningen för beståndet av hyresrätter. Bland annat bör lägesfaktorn ges en större roll för att bättre återspegla de värderingar som hyresgästerna har (förslag om tillkännagivande). Utredningens förslag vad gäller hyressättning i det befintliga beståndet av lägenheter bereds inom . Det finns därför inte skäl för att i sakligt hänseende nu ta ställning till de motioner som väckts i denna fråga. Motionerna avstyrks således. Övrigt förslag som väckts med anledning av propositionen Utskottets förslag i korthet bör avslå motionen om hyresstatistik. Jämför reservation16 (m, fp, kd, c). I motion 2005/06:Bo11 (fp) yrkande 8 som väckts med anledning av propositionen lämnas förslag om en utveckling och förstärkning av hur hyresstatistik presenteras och görs tillgänglig för bostadskonsumenter och andra på bostadsmarknaden. bör enligt motionärerna ges i uppdrag att framställa och publicera en förbättrad hyresstatistik (förslag om tillkännagivande). Utskottet anser inte att det finns tillräcklig anledning för att nu fatta beslut om att de i motionen efterfrågade åtgärderna skall vidtas. Skulle det visa sig att de nu behandlade lagändringarna medför ett behov av en förbättrad statistik om hyror m.m. kan det finnas anledning för utskottet och att återkomma till frågan. Fristående motioner om hyressättning Utskottets förslag i korthet bör avslå motionerna om - de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll, jämför reservationerna 17 (m, kd) och 18 (fp), - påtaglighetsrekvisitet, jämför reservation 19 (v), - hyressättningen i övrigt, jämför reservationerna 20 - motiveringen (m), 21 (fp), 22 (kd) och 23 (c). De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll, påtaglighetsrekvisitet samt hyressättningen i övrigt Följande motioner har väckts under den allmänna motionstiden , alltså innan regeringen på bord lagt sina ovan behandlade förslag. I motion 2005/06:Bo276 (m) yrkande 4 (partimotion) lämnas förslag om att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll skall slopas (förslag om tillkännagivande). Förslaget i motion 2005/06:Bo298 (fp) yrkande 19 (partimotion) avser införandet av en friare hyressättning för nyproduktion genom att hyresnämnden skall kunna avgöra hyresnivån före byggstart om inte parterna kan komma överens om vilken hyra som bör gälla , förslagsvis upp till . Dessutom bör hyresgästens rätt till prövning av hyran från inflyttning avskaffas för att hyresvärdens kalkyler inte skall riskera att bli kullkastade. Också denna motion omfattar att de kommunala bostadsföretagens hyresledande roll skall avskaffas. Därutöver innehåller motionen att lägesfaktorn bör ges större tyngd. Hyressättningen i anförs som förebild (förslag om tillkännagivande). I motion 2005/06:Bo214 (fp) yrkande 9 förespråkas ett reformerat hyressättningssystem för nyproduktion omfattande bl.a. att hyresnämnden skall kunna avgöra hyresnivån före byggstart om inte parterna kan komma överens om vilken hyra som skall gälla . Hyresgästens möjligheter att begära omprövning av hyran bör begränsas . Motionärerna uttrycker sin positiva inställning till trepartsöverenskommelsen och den utredning som föranleddes av överenskommelsen, dock att ett nytt läge uppkommit sedan i viss utsträckning frångått överenskommelsen (förslag om tillkännagivande). Enligt motion 2005/06:Bo242 (v) yrkande 6 skall det s.k. påtaglighetsrekvisitet, som innebär att de privata fastighetsägarna har rätt att ta ut en högre hyra än de kommunala fastighetsägarna, avskaffas (förslag om tillkännagivande). Förslaget i motion 2005/06:Bo338 (kd) yrkande 11 avser en friare hyressättning för nyproducerade lägenheter.