sou · GSB336d3 · 2005-01-01 00:00:00 — Där klass A är mycket bra, klass B är bra, klass C motsvarar dagens grundkrav för byggnaden och klass D ligger under normkraven. Ju bättre klass desto högre incitament krävs för att byggnaden skall nå klassen i fråga. Miljöklasser och incitament för att nå olika nivåer Ex. äldre (kultur)byggnader Skattedifferentiering föreslås med hänsyn till byggnadens miljö- klass (bostäder och lokaler) för att skapa incitament att nå så hög klass som möjligt. En viss miljöklass kopplas till en reduktion av fastighetsskatten genom att underlaget för skatteberäkningen redu- ceras. Därmed kan en skattedifferentiering med hänsyn till miljö- klass uppnås. Fastighetens taxeringsvärde påverkas ej utan den kopplas till marknadsvärdering och bestäms enligt gällande regler. En sådan skattedifferentiering i kombination med försäkringsbola- gens anpassning av sina /självrisker och bankernas kredit- bedömningar som beaktar miljöklassningen bedöms kunna skapa långsiktiga incitament, som främjar angelägna miljöinvesteringar i bebyggelsen och därmed en hållbar utveckling inom bygg- och fastighetssektorn. Enligt Bygga-bo-dialogens förslag beräknas reduktionen av fas- tighetsskatt för en viss miljöklass med utgångspunkt från ett underlag som baseras på procentandelar av byggnadens fastighets- skatt enligt följande. Underlag för beräkning av (Under grundkrav) Exempel på beräkning av fastighetsskatt för ett småhus För ett småhus med ett taxeringsvärde på skulle förslaget innebära att fastighetsskatten på årsbasis reduceras med för ett klass A-hus och för ett B-hus samt att fastighetsskatten är oförändrad för ett C-hus. Exempel för beräkning av fastighetsskatt för ett genomsnittligt småhus Underlag för beräkning av 0,5 x 700 000 = 350 000 0,01 x 350 000 = 0,75 x 700 000 = 525 000 0,01 x 525 000 = 1,0 x 700 000 = 700 000 0,01 x 700 000 = (Under grundkrav) Minskade statliga inkomster från fastighetsskatt uppvägs av andra effekter För staten skulle förslaget innebära en minskad inkomst från fas- tighetsskatt för alla skattepliktiga småhusenheter( Totalt taxerings- värde : ) med totalt om alla småhus klassades som A-hus och med vid B-hus. Vid enbart C-hus sker ingen förändring jämfört med nuvarande situation. En realistisk bedömning torde vara att en tredjedel av husen skulle kunna komma att ligga i respektive klass A, B och C om 15–. Statens minskade inkomster från fastighetsskatt för småhus skulle då på årsbasis bli . Motsvarande siffra för hyreshusenheter skulle bli . För båda kategorierna skulle således statens inkomster från fastighetsskatten på årsbasis vid periodens slut minska med jämfört med nuvarande situation. Den årliga fastighetsskatten och reduktion av fastighetsskatt för småhus- och hyrehusenheter där en tredjedel av husen bedöms ligga i respektive klass A, B och C blir enligt följande: (andel av beståndet) (miljarder kronor) Nuvarande(2003) fastighetsskatt: Reduktion av fastighetsskatt: De positiva effekterna av de förväntade resultaten (bl.a. sysselsätt- ning, ökade investeringar, utveckling av miljövänlig teknik, ökade exportinkomster, skatteintäkter m.m.) torde dock mer än väl upp- väga statens minskade inkomster från den direkta fastighetsskatten. Fastighetsskatten enligt förslaget bedöms kunna få en positivt sty- rande effekt mot de av antagna 15 nationella miljökvali- tetsmålen. Förslaget skulle även kunna innebära en ökad förståelse för och acceptans av fastighetsskatten hos medborgarna. Finansiering föreslås ske genom grön skatteväxling Skattereduktionen utformas på ett kostnadseffektivt sätt inom en finansiell ram som skapas genom en successivt ökad miljö- relatering av skattesystemet och en grön skatteväxling. ekonomiska vårproposition angav regeringen att det samlade utrymmet för grön skatteväxling skulle vara . I de följande budgetproposi- tionerna har regeringen tagit steg genom förändringar i bl.a. energi- och koldioxidskatterna och genom förändringar i skatterna på arbete genom höjda grundavdrag och genom sänkta arbetsgivar- avgifter. har en skatteväxling om genomförts. Under återstoden av mandatperioden planeras skatteväxling på . Statens minskade inkomster av fastighetsskatten för småhus- och hyreshusenheter sker successivt och mot- svarar vid periodens slut ovan nämnd belopp på . Skattereduktionen bör utformas på ett så kostnadseffektivt sätt som möjligt inom en finansiell ram som skapas genom en suc- cessivt ökad miljörelatering av skattesystemet och en fortsatt grön skatteväxling enligt ovan. Ett mer detaljerat och utarbetad förslag till energideklaration och kriterier för miljöklassificering av byggnader bedöms kunna utvecklas bl.a. i pilotprojekt inom Bygga-bo-överenskommelsen och arbetet skulle kunna bedri- vas parallellt med arbetet med utveckling av energideklarationer enligt EU:s energidirektiv. Kriterierna bedöms sedan kunna vara i huvudsak stabila . Klassificering av bebyggelsen där en tredjedel av bygg- nader ligger i klasserna A, B respektive C bedöms kunna ske av 15–. (Se även Bygga-bo-målet nr. 4 på sidan 4.) Den stora utmaningen ligger i att förändra den befintliga bebyggel- sen så att den motsvarar nya kvalitetskrav när det gäller hälsosam inomhusmiljö (bl.a. radon), effektiv energianvändning och en effektiv resursanvändning (material, farliga ämnen m.m.). Vid utveckling av kriterier för miljöklassificering av byggnader är det viktigt att komma ihåg att miljökrav som ska leda till skattelättna- der måste regleras i lag. Vidare är det viktigt att man i det fortsatta arbetet utreder frågan om beslutsmyndighet, rätten till överkla- gande m.m. Förväntade resultat av dialogprojektet – Normalt handlar det om långa ledtider när det gäller planering, byggande och förvaltning och från det att ett investeringsbeslut fattas tills resultat uppnås i verkligheten. Målsättningen med Bygga-bo-dialogens arbete bedöms kunna leda till följande resultat under förutsättning att resultaten sprids och kommer att omfatta all bebyggelse i . Detta bedöms kunna ske inom en 25-års- period. Bygga-bo-överenskommelsen förväntas innebära: Långsiktiga insatser för att nå en minskad energianvändning i bebyggelsen samt en begränsad användning av fossila bränslen för värmeändamål (). Åtagandena innebär en ökad användning av förnybara energikällor som sol, vind och vatten. Det innebär att CO2-utsläppen från byggna- der bedöms kunna minska med 70–. (Bygg- och fas- tighetssektorn bidrar med CO2.) En minskad årlig energianvändning i byggnader med 30–som motsvarar 20–. I offent- liga byggnader kan besparingar åstadkommas motsvarande 5– , som kan användas till andra nyttigheter, exempelvis resurser för vård, skola och omsorg. Att byggnaderna kommer att vara kvalitetsklassade med avse- ende på hälsa, miljö och energi och att en hälsosam inomhus- miljö uppnås och kan kombineras med en effektiv energi- användning, användning av giftfria material och en i övrigt effektiv materialanvändning. Att helhetssyn och livscykeltänkande tillämpas vid upphandling av material, komponenter och system, vilket kan bidra till lägre årskostnader för den enskilde hyresgästen och samhället i stort även om produktionskostnaden ibland kan bli något högre. Ett ökat inslag av utveckling och innovationer inom miljö- och energiteknikområdena med kopplingar till viktiga funktioner och kvalitetsfrågor i bebyggelsen. En omfattande kompetensutveckling för yrkesverksamma inom bygg- och fastighetssektorn samt att överenskommelsen med dess utmaningar leder till att skapa en ökad attraktivitet att arbeta inom sektorn. Ökad sysselsättning inom bygg- och fastighetssektorn. Ökad internationell konkurrenskraft hos den svenska bygg- och fastighetssektorn, som bidrar till ökad export av byggrela- terade miljö/energiprodukter och tjänster. Inte minst gäller det komplexa och intelligenta teknik- och systemlösningar. Lagförslag för att minska asymmetrin i beskattningen av boende i en och samma upplåtelseform I denna bilaga redovisar vi uppdraget att ta fram ett lagförslag som kopplar uttaget av fastighetsskatt till den indelning av fastigheter som sker vid inkomstbeskattningen. I avsnitt 11.1 belyser vi konsekvenserna av ett sådant förslag. Vi har även valt att i denna bilaga redovisa ett alternativt lagförslag som också syftar till att minska asymmetrin i beskattningen av de boende i en och samma upplåtelseform. Förslaget har den fördelen att det inte kräver lika stora ingrepp i lagen om statlig fastighetsskatt. Efter respektive förslag följer en författningskommentar. Fastighetsskatt baserad på inkomstskattelagens indelningar lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt Härigenom föreskrivs att 1–3a §§ lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt ska ha följande lydelse. som vid fastighetstaxeringen be- som vid inkomsttaxeringen be- tecknats som småhusenhet, hyres- inkomstskattelagen (1999:1229). finns vad som vid fastighetstaxe- 1. fastighet som året före taxe- 1 Senaste lydelse 1999:1254. Bilaga 4 SOU 2004:36 eller tomtmark för småhus. skatteplikt undantas fastighet som (1979:1152), året före taxeringsåret inte varit 2. fastighet som vid fastighets- taxeringen betecknats som lant- taxeringslagen (1979:1152). bruksenhet i de delar den inte Utöver vad som sägs i första Utöver vad som sägs i första stycket är sådan bostad som stycket är sådan bostad som 2 kap. 8–12 §§ 2 kap. 8–12 §§ inkomst- skattelagen (1999:1229) är pri- skattelagen är privatbostad och vatbostad och som är belägen utomlands, skattepliktig till fas- skattepliktig till fastighetsskatt. Skattskyldig till fastighetsskatt är ägaren till fastigheten eller den som enligt 1 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) skall anses som ägare. Såvitt gäller sådan privat- Såvitt gäller sådan privat- bostad som avses i 1 § andra bostad som avses i 1 § tredje het endast för tid under vilken het endast för tid under vilken ägaren varit bosatt i . ägaren varit bosatt i . I det fall inkomst av eller I det fall inkomst av eller står av sådan privatbostad som står av sådan privatbostad som avses i 1 § andra stycket är avses i 1 § tredje stycket är på grund av dubbel- på grund av dubbel- privatbostad inte tas ut. privatbostad inte tas ut. Fastighetsskatt beräknas för beskattningsår. Omfattar beskatt- ningsåret än eller har fastig- heten förvärvats eller avyttrats under beskattningsåret, skall underlaget för fastighetsskatten jämkas med hänsyn härtill. 2 Senaste lydelse 1996:1402. Fastighetsskatten beräknas på grundval av det taxeringsvärde som gäller under beskattningsåret. Gäller olika värden för skilda delar av beskattningsåret beräknas skatten särskilt för varje sådan del med motsvarande tillämpning av bestämmelserna i fjärde stycket. Om en småhusenhet, en hyres- husenhet som avses i 3 § första eller en näringsfastighet som avses stycket b eller ett småhus med i 3 § första stycket b vid en all- tillhörande tomtmark på en lant- män eller en förenklad fastig- bruksenhet vid en allmän eller en hetstaxering fått ett högre värde än det närmast föregående vär- ett högre värde än det närmast det, skall fastighetsskatten be- föregående värdet, skall fastig- räknas på ett underlag där höj- ningen fördelas lika mellan de år underlag där höjningen fördelas som återstår av den löpande tax- lika mellan de år som återstår av den löpande taxeringsperioden. Vad som sägs i första stycket Vad som sägs i första stycket gäller också om en enhet eller en gäller också om en fastighet eller del av en enhet som avses där vid en del av fastighet som avses där vid en särskild fastighetstaxering fått ett högre värde än det när- fått ett högre värde än det när- mast föregående värdet. mast föregående värdet. Om en särskild fastighetstax- Om en särskild fastighetstax- ering lett till att en enhet eller en ering lett till att en fastighet eller del av enhet som avses i första en del av en fastighet som avses i stycket i stället fått ett lägre första stycket i stället fått ett värde, skall fastighetsskatten för lägre värde, skall fastighets- vart och ett av åren fram till skatten för vart och ett av åren nästa allmänna eller förenklade fram till nästa allmänna eller det nya värdet, om inte det beräknas på det nya värdet, om värde som enligt första stycket inte det värde som enligt första skall ligga till grund för fastig- stycket skall ligga till grund för året är lägre. ningsåret är lägre. 3 Senaste lydelse 2003:1203. Bestämmelserna i denna paragraf skall inte tillämpas när ett taxe- ringsvärde har fastställts i samband med att en ny taxeringsenhet har bildats eller en taxeringsenhets typ har ändrats. Fastighetsskatten utgör för varje beskattningsår a) av: taxeringsvärdet eller, om är lägre, det underlag som avses är lägre, det underlag som avses i 2 a § avseende småhusenhet, i 2 a § avseende privatbostads- tomtmarksvärdet eller, om är lägre, det underlag som avses är lägre, det underlag som avses i 2 a § avseende småhus på lant- i 2 a § avseende sådan privat- bostadsfastighet som avses i 2 kap. 13 § 3 inkomstskattelagen av marknadsvärdet avseende privatbostad i utlandet, b) av: taxeringsvärdet eller, om är lägre, det underlag som avses är lägre, det underlag som avses i 2 a § avseende hyreshusenhet till i 2 a § avseende näringsfastighet den del det avser värderingsenhet till den del den avser bostäder, bostäder under uppförande, tomt- bostäder under uppförande, vär- mark som hör till dessa bostäder samt tomtmark som är obebyggd, som hör till dessa bostäder samt tomtmark som är obebyggd, c) av: husenhet till den del det avser ringsfastighet till den del den värderingsenhet för lokaler, vär- avser lokaler, lokaler under upp- förande samt tomtmark som hör till dessa lokaler, avseende tomtmark som hör till dessa lokaler, 4 Senaste lydelse 2003:1203. SOU 2004:36d) av:taxeringsvärdet avseende in- taxeringsvärdet avseende nä- dustrienhet och elproduktions- ringsfastighet som vid fastig- enhet. hetstaxeringen betecknats indu- strienhet eller elproduktions-enhet.Innehåller byggnaden på en fastighet, som är belägen i , bostäder och har byggnaden beräknat värdeår som utgör året före det fastighetstaxeringsår som föregått inkomsttaxeringsåret, utgår dock ingen fastighetsskatt på bostadsdelen för det fastighetstaxe- ringsåret och de fyra följande kalenderåren och halv fastighetsskatt för de därpå följande fem kalenderåren enligt vad som närmare föreskrivs i femte stycket. Detsamma gäller färdigställd eller ombyggd sådan byggnad, för vilken värdeår inte har åsatts vid ny fastighetstaxering, men som skulle ha åsatts ett värdeår motsva- rande året före det fastighetstaxeringsår som föregått inkomsttaxe- ringsåret, om ny fastighetstaxering då hade företagits.För fastighet, som avses i 2 kap. 13 § inkomstskattelagen (1999:1229), skall fastighetens andel av taxeringsvärdet på annan samfällighet än sådan som avses i 6 kap. 6 § första stycket nämnda lag inräknas i underlaget för fastighetsskatten om samfälligheten utgör en särskild taxeringsenhet.Har byggnad, som är avsedd för användning , på grund av eldsvåda eller därmed jämförlig händelse inte kunnat utnyttjas eller har i sådan byggnad för uthyrning avsedd lägenhet inte kunnat uthyras, får fastighetsskatten nedsättas med hänsyn till den omfattning, vari byggnaden inte kunnat använ- das eller uthyras. Har så varit fallet under endast av beskattningsåret, skall någon nedsättning dock inte ske.Om fastighetsskatt skall be- Om fastighetsskatt skall be- räknas enligt olika grunder för räknas enligt olika grunder för skilda delar av fastigheten skall skilda delar av fastigheten skall underlaget för beräkningen av underlaget för beräkningen av fastighetsskatten för dessa delar fastighetsskatten för dessa delar utgöras av den del av värdet som utgöras av den del av värdet som belöper på respektive fastig- belöper på respektive fastig- hetsdel. Den nedsättning av fas- hetsdel. Den nedsättning av fas- tighetsskatten som föreskrivs i tighetsskatten som föreskrivs i andra stycket skall såvitt avser andra stycket skall såvitt avser småhusenhet beräknas på den del privatbostadsfastighet beräknas av taxeringsvärdet som belöper på den del av taxeringsvärdet537 Bilaga 4 SOU 2004:36 som belöper på småhus med småhuset med tillhörande tomt- tillhörande tomtmark, om tomt- mark, om tomtmarken ingår i samma taxeringsenhet som små- ingår i samma taxeringsenhet som tillhörande tomtmark på lant- tillhörande tomtmark på lant- beräknas nedsättningen på den del av taxeringsvärdet som belö- del av taxeringsvärdet som avser per på värderingsenhet som avser bostäder med tillhörande värde- bostäder med tillhörande värde- ringsenhet tomtmark, om tomt- ringsenhet tomtmark, om tomt- marken ingår i samma taxe- ringsenhet som hyreshuset. Vid beräkning av fastighetsskatt enligt 3 § skall följande iakttas. Har kostnader för om- eller Har kostnader för om- eller tillbyggnad nedlagts på den del tillbyggnad nedlagts på den del av en hyreshusenhet som avser av en näringsfastighet som är in- rättad för bostäder och som vid begär det och inte annat följer som hyreshus skall, om den av tredje stycket, ett reducer- skattskyldige begär det och inte annat följer av tredje stycket, ett ceringsbeloppet är lika med det närmast efter om- eller tillbygg- naden bestämda taxeringsvärdet, med det närmast efter om- eller som utgör underlag för fastig- ringsvärdet, som utgör underlag stycket b, minskat med det värde som skulle ha bestämts första stycket b, minskat med det värde som skulle ha be- värde om om- eller tillbyggna- stämts som motsvarande taxe- den inte hade gjorts. ringsvärde om om- eller till- byggnaden inte hade gjorts. Ett reduceringsbelopp skall bestämmas endast när om- eller till- byggnadskostnaderna överstiger och det taxerings- 5 Senaste lydelse 2003:1203. SOU 2004:36 Bilaga 4 värde som utgör underlag för fastighetsskatten enligt 3 § första stycket b har höjts med i förhållande till det senast före om- eller tillbyggnaden bestämda taxeringsvärdet. Reduceringsbelopp skall inte bestämmas när om- eller tillbygg- nadskostnaderna föranleder att 3 § andra stycket skall tillämpas. har bestämts för en värderings- har bestämts för en del av en enhet som därefter ändras och fastighet som därefter ändras och innebär ändringen att hela eller innebär ändringen att hela eller bör hänföras till annan värde- bör hänföras till annan del av en ringsenhet än den för vilken fastighet än den för vilken redu- ligen bestämts skall reducerings- beloppet proportioneras i för- loppet proportioneras i för- hållande till om- eller tillbygg- hållande till om- eller tillbygg- de nya värderingsenheterna. de nya delarna av fastigheten. När ett reduceringsbelopp har bestämts skall skatt enligt 3 § första stycket b beräknas på taxeringsvärdet som där avses minskat med reduceringsbeloppet som det höjda taxeringsvärdet ligger till grund för fastighetsskatten och minskat med halva reduceringsbeloppet de därpå följande fem kalenderåren. Om det leder till lägre fastighetsskatt, skall dock skatten beräknas på det underlag som avses i 2 a §. Har omständighet inträffat som gör att 3 § andra stycket är tillämpligt skall vid beräkningen av fastighetsskatten hänsyn inte tas till reduceringsbelopp som bestämts före det att 3 § andra stycket blev tillämpligt. I första stycket regleras vilka fastighetstyper som är skattepliktiga till fastighetsskatt. I det lagförslag som kommittén ska ta fram ska uttaget av fastighetsskatt kopplas till inkomstskattelagens indel- ning av fastigheter. Syftet är att uttaget av fastighetsskatt på små- hus som innehas med bostadsrätt eller hyresrätt ska vara detsamma som för andra bostäder inom respektive upplåtelseform. Som en följd av kommitténs förslag anges i lagtexten att till fastighetsskatt skattepliktiga fastigheter är sådana som vid inkomsttaxeringen betecknats som privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. Den nuvarande kopplingen till skatteplikten vid fastighetstaxeringen ska dock vara kvar. Det innebär att fastighetsskatt inte utgår för en fastighet som inte varit åsatt något taxeringsvärde för beskattnings- året. Den omständigheten att en fastighet varit åsatt ett taxerings- värde behöver dock inte innebära att fastighetsskatt skall tas ut. Bedömningen av om en fastighet är skattepliktig eller inte görs nämligen oberoende av hur fastigheten rent faktiskt har taxerats vid fastighetstaxeringen. Som en följd av kommitténs förslag har det i paragrafen införts ett nytt andra stycke. Där anges vilka fastigheter som är undantagna från skatteplikten. Tredje stycket motsvarar andra stycket i paragrafens gällande lydelse. Införandet av ett nytt andra stycke i 1 § medför konsekvensänd- ringar i andra och tredje styckena. Av första stycket framgår vilka fastigheter som omfattas av dämp- ningsregeln. De nuvarande fastighetstaxeringsbeteckningarna små- husenhet, hyreshusenhet (bostadsdelen) och småhus med tillhö- rande tomtmark på lantbruksenhet ersätts av beteckningarna privatbostadsfastighet och näringsfastighet. Småhusenheter och småhus med tillhörande tomtmark på lantbruksenheter utgör privatbostadsfastigheter, under förutsättning att småhuset är en privatbostad. I annat fall är småhusen näringsfastigheter. Juridiska personer kan endast inneha näringsfastigheter. I den nuvarande lydelsen hänvisas beträffande hyreshusenheter till 3 § första stycket för att klargöra att det endast är den del av fastighetsskatten som beräknas på bostadsdelen som omfattas av dämpningsregeln. Med inkomstskattelagens indelning av fastig- heter kommer denna hänvisning att få en vidare betydelse och omfatta även andra näringsfastigheter än hyreshusenheter. Hänvis- ningen kommer med andra ord att även omfatta småhusenheter och småhus med tillhörande tomtmark på lantbruksenheter som är näringsfastigheter. I andra och tredje styckena finns bestämmelser om dämpning när taxeringsvärdet har höjts respektive sänkts vid en särskild fastig- Bestämmelserna gäller för samma typer av enheter och delar av enheter som första stycket. Med delar av (taxe- rings)enheter avses småhus på en lantbruksenhet och bostadsdelen i en hyreshusenhet som ju inte utgör egna taxeringsenheter utan endast delar av större taxeringsenheter. För dessa delar av en enhet utgörs underlaget för fastighetsskatt inte av det samlade taxerings- värdet utan av särskilt angivna delvärden.6 I den föreslagna lydelsen har begreppen en enhet eller en del av en enhet ersatts av en fastig- het eller en del av en fastighet. För att undvika att dämpningsregeln får en ändrad innebörd är det viktigt att det av 3 § tydligt framgår på vilket underlag fastighetsskatten har beräknats för respektive fastighetstyp. Mer om detta i kommentaren till 3 §. Av fjärde stycket framgår att bestämmelserna inte ska tillämpas när ett taxeringsvärde har fastställts i samband med att en ny taxe- ringsenhet har bildats eller en taxeringsenhets typ har ändrats. I förarbetena (prop. 2003/04:19, s. 28) klargörs att när det gäller nybildade taxeringsenheter gör sig motiven för en dämpningsregel – att undvika språngvisa höjningar – inte gällande. Samma sak gäller när en taxeringsenhet ändras från en typ till en annan. Denna bestämmelse reglerar situationer som är direkt kopplade till fastig- hetstaxeringsförfarandet och det är inte möjligt att med de begrepp och uttryckssätt som inkomstskattelagen tillhandahåller formulera om texten utan att innehållet i bestämmelsen ändras. Texten bör därför vara oförändrad. I paragrafen anges att det är taxeringsvärdet som utgör underlag för fastighetsskatten. Där anges med vilken procentsats som fastig- hetsskatt ska tas ut på olika taxeringsenheter. Fastighetsskatt tas dock inte alltid ut på hela taxeringsenheten. För småhus med tillhö- rande tomtmark på lantbruksenhet beräknas fastighetsskatten på bostadsbyggnadsvärdet och tomtmarksvärdet. I första stycket anges således med vilken procentsats fastighets- skatten tas ut för olika typer av taxeringsenheter. I punkt a) första ledet i den föreslagna lydelsen har småhusenhet ersatts av privat-