sou · GSB3109d2 · 2005-01-01 00:00:00 — Vi bedömer dock att när regelverket om energideklarationer har införts och blivit allmänt känt, kommer ett stort antal köpare, hyresgäster och bostadsrättshavare att efterfråga en energideklara- tion. På det sättet kan systemet i flertalet fall komma att bli själv- kontrollerande. Bland hyresvärdar torde ett energideklarerat bygg- nadsbestånd även bli ett konkurrensmedel eftersom det visar på byggnadsägarens omsorg om miljön. Det centrala deklarationsregistret möjliggör att tillsynsverksam- heten i huvudsak kan skötas centralt av registermyndigheten. I vissa fall kommer dock en lokal tillsyn att krävas. Vad som härvid avses är de byggnader i vilka en deklaration skall vara anslagen och där det inte är praktiskt möjligt för registermyndigheten att på ort och ställe kontrollera att så är fallet. De byggnader som behöver omfattas av en sådan lokal tillsyn är flerbostadshus, byggnader med lokaler och de specialbyggnader vars golvarea överstiger . För dessa byggnader föreslår vi att de kommunala byggnadsnämn- derna skall ges tillsynsansvar. Nämndernas uppgift kommer där- med att bli att på plats kontrollera om en deklaration är anslagen. Om en nämnd vid en sådan kontroll uppmärksammar att en dekla- ration inte är anslagen, skall nämnden ha rätt att förelägga bygg- nadsägaren att anslå en deklaration. Ett sådant föreläggande skall kunna förenas med vite. Byggnadsnämnderna ges genom förslaget till lag om energidekla- ration av byggnader rätt att på begäran få tillträde till sådana bygg- nader som enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen är indelade som hyreshus, dvs. flerbostadshus och byggnader med lokaler, för att kontrollera att en deklaration är anslagen. Denna rätt omfattar inte någon rätt att få tillträde till bostäder i sådana byggnader, utan endast att på plats kontrollera om en deklaration har upprättats och anslagits. Något behov av att lagreglera rätten till tillträde till de specialbyggnader i vilka en energideklaration skall vara anslagen bedöms inte nödvändig, eftersom sådana byggnader normalt sett är tillgängliga för allmänheten, inklusive tillsynsmyndigheten. Förslag: Om en energideklaration inte har upprättats och getts in i rätt tid, eller om en ingiven deklaration är så ofullständig att den inte kan läggas till grund för registrering, får registermyn- digheten påföra den som skyldigheten åvilar en förseningsavgift. Sådan avgift skall i fråga om småhus uppgå till av det fastställda prisbasbeloppet enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring. För annan byggnad skall av- giften uppgå till av nämnda prisbasbelopp. Innan en förseningsavgift påförs, skall den som skyldigheten åvilar beredas tillfälle att ge in en energideklaration eller att göra de kompletteringar som behövs. En förseningsavgift får sättas ned eller helt efterges om det finns särskilda skäl. Såsom har angetts i föregående avsnitt anser vi att det är nödvän- digt att någon form av sanktion träffar den som inte fullgör sin skyldighet att energideklarera en byggnad som uppförs, säljs eller upplåts med nyttjanderätt, eller för vilken krav på anslående gäller på grund av den särskilda regeln för specialbyggnader vars golvarea överstiger . Om registermyndigheten uppmärksammar att någon inte har fullgjort sin deklarationsskyldighet, skall registermyndigheten få påföra en förseningsavgift. Underlåtenheten kan bestå i att en deklaration över huvud taget inte har upprättats eller att en upp- rättad deklaration är så bristfällig, t.ex. till följd av att identifika- tionsuppgifter om byggnaden saknas, att den inte kan läggas till grund för registrering. Innan en förseningsavgift påförs skall den som skyldigheten åvilar beredas tillfälle att inkomma med en dekla- ration eller att göra de kompletteringar som behövs. Vi anser att förseningsavgiftens storlek i stort sett bör motsvara den bedömda kostnaden för att upprätta en energideklaration. I kapitel 11 gör vi bedömningen att kostnaden för att upprätta en energideklaration för ett småhus i normalfallet kommer att uppgå till 3 000–och i ett flerbostadshus till dubbla den summan. För byggnader med övervägande del lokaler kommer sannolikt skillnaden i kostnader att vara betydande. Vi har för sådana bygg- nader bedömt kostnaden till 6 000–. För att förseningsavgiften skall kunna följa den allmänna prisut- vecklingen föreslår vi att avgiften knyts till prisbasbeloppet enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring. För småhus föreslår vi att avgiften skall uppgå till av nämnda belopp och för andra byggnader till . är prisbasbeloppet , vil- ket innebär att avgiften för ett småhus detta år skulle uppgå till och för övriga byggnader till . Omständigheter kan inträffa som gör att en byggnadsägare inte kan fullgöra sin deklarationsskyldighet, exempelvis till följd av sjukdom eller hög ålder. En persons handlingsförmåga kan även vara påverkad av andra personliga omständigheter såsom skilsmässa eller närståendes sjukdom eller bortgång. Vi föreslår därför en regel av innebörd att avgiften får sättas ned eller helt efterges om det finns särskilda skäl. Vid den närmare utformningen av de skäl som bör kunna ligga till grund för nedsättning eller eftergift kan bestämmelserna i 5 kap. taxeringslagen (1990:324) om särskild av- gift tjäna som förebild. Bedömning: Uppgifter i en energideklaration bör inte omfattas av sekretess. Ett av energideklarationens främsta syften är att tilltänkta köpare, hyresgäster och bostadsrättshavare liksom andra skall få tillgång till uppgifter om en energiprestanda m.m. De uppgifter som avses finnas i en deklaration omfattas inte av någon gällande bestämmelse i sekretesslagen (1980:100). Eftersom det ligger i sakens natur att uppgifterna i deklarationen inte bör vara sekre- tessbelagda, finns det inte skäl att föreslå någon ändring i sekretesslagen med den innebörden att sådana uppgifter skall kunna beläggas med sekretess. Förslag: Beslut om förseningsavgift, vitesföreläggande och rät- telse i energideklarationsregistret får överklagas hos allmän för- valtningsdomstol. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätt. Beslut av registermyndigheten om påförande av förseningsavgift och om rättelse i energideklarationsregistret är beslut som skall kunna överklagas. Även tillsynsmyndighets (byggnadsnämnderna enligt vårt förslag) beslut om föreläggande att vid vite låta anslå en energideklaration i en byggnad som omfattas av sådant krav skall vara överklagbart. I likhet med övriga förvaltningsärenden skall ett överklagat beslut prövas av allmän förvaltningsdomstol, dvs. läns- rätt, kammarrätt och i sista hand Regeringsrätten. Prövningstill- stånd krävs för att ett överklagat ärende skall kunna prövas i kam- marrätt. Förslag: Den som lider skada på grund av tekniskt fel i energi- deklarationsregistret skall ha rätt till ersättning av staten. En sådan ersättning skall sättas ned med skäligt belopp eller helt falla bort om den skadelidande har medverkat till skadan genom att utan skälig anledning låta bli att vidta åtgärder för att bevara sin rätt, eller om den skadelidande på något annat sätt har medverkat till skadan genom eget vållande. En ägare eller rättighetshavare, som drabbas av skada till följd av ett beslut om rättelse i energideklarationsregistret, skall ha rätt till ersättning av staten. Ersättning lämnas dock inte, om den skadelidande med hänsyn till felets art eller andra omstän- digheter hade bort inse att fel förekommit. kommer i egenskap av registermyndighet att ansvara för energideklarationsregistret. Även om, såsom närmare beskrivs i kapitel 6, uppgifterna i en deklaration i de allra flesta fall kommer att skickas direkt till energideklarationsregistret av den som upp- rättar deklarationen, kan det formella ansvaret för registreringen aldrig åvila någon annan än den ansvariga myndigheten, dvs. När det gäller fel som kan uppkomma vid registermyndighetens förande av registret måste två situationer särskiljas. Den ena situa- tionen är att skada kan uppkomma på grund av tekniska fel och den andra är att skada kan uppkomma på grund av fel eller försummelse vid handläggningen av registreringsärenden. Frågan om tekniska fel kan i sin tur delas in i två kategorier, nämligen fel i innehållet i registret, dvs. programvaran, respektive fel i maskinvaran, dvs. apparaturen för den automatiserade behandlingen. Registret kommer att innehålla de energideklarationer, som har upprättats och getts in till registermyndigheten. Utöver den kon- trollfunktion som registreringen fyller, kan registret sägas utgöra en energideklarationsbank. Även om utskrifter av deklaratio- nerna skall tillhandahållas nya ägare och nyttjanderättshavare till byggnader, och energideklarationerna i vissa fall kommer att finnas anslagna, är det viktigt att den nämnda bankfunktionen fungerar och utgör en tillförlitlig tillgång på upprättade och registrerade Att en korrekt deklaration finns att hämta från denna bank kan i vissa situationer ha en inte oväsentlig ekono- misk betydelse inför försäljningar och när olika nyttjanderätter skall upplåtas i byggnader. Tekniska fel i energideklarationsregist- ret kan medföra felaktiga registreringar, att registreringar fördröjs och även att deklarationer som en gång registrerats raderas ut. Detta kan i samtliga fall leda till ekonomiska förluster för byggna- dens ägare. Det är således särskilt viktigt att ersätta skador som kan uppkomma vid tekniska fel, eftersom det tryggar systemet som sådant samt ger en rätt till ersättning för dem som har förlitat sig på att registret fungerar och innehåller korrekta uppgifter. Förlus- ter av deklarationer, eller fel i de registrerade uppgifterna, kan även utgöra hinder eller skapa andra problem i den allmänna omsätt- ningen av fastigheter eller vid byten av nyttjanderättshavare, vilket kan medföra ekonomiska konsekvenser för byggnadernas ägare. Därtill kan sådana förluster eller fel förorsaka merkostnader för att upprätta en ny deklaration, vilket är ekonomiskt kännbart för byggnadens ägare. Mot bakgrund av det anförda bör en särskild bestämmelse om statens skadeståndsansvar införas i den föreslagna lagen om energideklaration av byggnader. Bestämmelsen bör ut- formas efter mönster av 19 kap. 37 § jordabalken (JB), enligt vilken staten har ett strikt ansvar för ett tekniskt fel i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Ansvaret bör således vara strikt med möjlighet till jämkning vid medvållande. Vid sidan av tekniska fel kan, såsom har nämnts ovan, skada även uppkomma genom handläggningsfel. Handläggningen av registre- ringsärenden i energideklarationsregistret måste anses innefatta myndighetsutövning. Om staten gjort sig skyldig till fel eller för- summelse vid denna handläggning och därvid vållat skada, är staten skadeståndsskyldig enligt den generella bestämmelsen om det all- männas skadeståndsansvar i 3 kap. 2 § skadeståndslagen (1972:207). Det finns inte behov av att vid sidan härav reglera statens ansvar för rena handläggningsfel. Regeln i 3 kap. 3 § skadeståndslagen om det allmännas ansvar för ren förmögenhetsskada, vilken kan aktualiseras när en myndighet har lämnat felaktiga upplysningar eller råd, torde täcka den situa- tionen att en anställd vid myndigheten genom fel eller försummelse lämnat oriktig information om innehållet i energideklarations- registret. Den situationen kräver således inte heller någon särskild bestämmelse i den föreslagna lagen om energideklaration av bygg- nader. En registreringsåtgärd som kan komma att företas av register- myndigheten är rättelse i energideklarationsregistret. Även i det sammanhanget kan skada uppstå, som drabbar ägaren till en bygg- nad. En bestämmelse som innebär att en ägare, som drabbas av skada till följd av ett beslut om rättelse, har rätt till ersättning av staten, är därför motiverad. Sådan ersättning skall dock inte lämnas om den skadelidande med hänsyn till felets art, eller andra omstän- digheter, hade bort inse att fel förekommit. Bestämmelsen bör ut- formas efter mönster av 19 kap. 38 § JB. Förordningen (1995:1301) om handläggning av skadeståndsan- språk mot staten gäller sådana anspråk på ersättning för skador som riktas mot staten. När det gäller skada på grund av tekniskt fel i energideklarationsregistret, eller på grund av rättelse, är 19 kap. 37 och 38 §§ JB förebilder för den reglering som vi föreslår. Kammar- kollegiet skall enligt 4 § i den nämnda förordningen handlägga anspråk med stöd av bl.a. 19 kap. 37 och 38 §§ JB. Eftersom de föreslagna skadeståndsbestämmelserna är utformade på – i princip – samma sätt som 19 kap. 37 och 38 §§ JB, är det lämpligt att Kammarkollegiet, genom en ändring i förordningen i fråga, skall handlägga även sådana anspråk. När det slutligen gäller skadeståndsanspråk med stöd av 3 kap. 3 § skadeståndslagen, skall andra anspråk än de som anges i 3 och 4 §§ förordningen om handläggning av skadeståndsanspråk mot staten handläggas av den centrala förvaltningsmyndighet inom vars verksamhetsområde skadan inträffat. 5.13Avdrag för kostnaden för att upprätta en energideklaration Förslag: Kostnaden för att låta upprätta en energideklaration för en byggnad skall vara avdragsgill vid beräkning av kapitalvinst för den försålda egendomen, om avdrag inte har medgivits i inkomstslaget näringsverksamhet. Avdrag får inte medges för mer än en deklara- tion. En bestämmelse av denna innebörd föreslås bli införd i in- komstskattelagen. Bedömning: Om en byggnad används inom näringsverksamhet bör kostnaden för att upprätta en energideklaration vara avdragsgill såsom en kostnad i verksamheten. De flesta privatbostadsföretag – i dagligt tal bostadsrättsföreningar – bedöms dock inte kunna dra nytta av den möjligheten på grund av de särskilda beskattningsreg- ler som gäller för byggnader som ägs av sådana subjekt. För att åstadkomma neutralitet mellan äganderättsformerna är det önsk- värt att frågan om avdragsrätt för privatbostadsföretag utreds vidare. Skattemässigt görs åtskillnad mellan privatbostadsfastigheter och näringsfastigheter. Med privatbostadsfastighet avses enligt 2 kap. 13 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL, under förutsättning att småhuset är en privatbostad, 1.småhus med mark som utgör småhusenhet, 2.småhus på annans mark, och 3.småhus med tillhörande tomtmark på lantbruksenhet. Med näringsfastighet avses enligt 2 kap. 14 § IL en fastighet som inte är en privatbostadsfastighet. Av nämnda definitioner följer att en byggnad, som är taxerad som ett hyreshus, i regel är en näringsfastighet. Som sådan beskat- tas byggnaden fortlöpande i inkomstslaget näringsverksamhet. Huvudregeln för det inkomstslaget är att alla intäkter i verksam- heten skall beskattas och att alla kostnader, som är nödvändiga för intäkternas förvärvande, får dras av. Från avdragsrätten gäller vissa begränsningar, t.ex. att avdrag inte får ske för kostnader av person- Energideklaration av byggnader SOU 2004:109 Vidare får mervärdesskatt inte dras av om det i en byggnad enbart finns bostäder, dvs. Bestämmelser om kapitalvinst vid försäljning av fastigheter finns i 45 kap. IL. Vinsten beräknas som skillnaden mellan försäljnings- intäkten, efter avdrag för försäljningskostnader, och omkostnads- beloppet. I omkostnadsbeloppet ingår anskaffningsutgiften för fastigheten och förbättringsutgifter . För bostadsrätter gäller vissa särbestämmelser. Fastigheter som ägs av privatbostadsföretag – i dagligt tal bostadsrättsföreningar – beskattas enligt 39 kap. 25 § IL schablonmässigt i inkomstslaget näringsverksamhet. Privatbostadsföretaget skall som intäkt ta upp ett belopp som motsvarar av fastighetens taxeringsvärde året före taxeringsåret med tillägg för eventuellt erhållna statliga ränte- bidrag för bostadsändamål. De enda kostnader som får dras av är ränta på lånat kapital som har lagts ned i fastigheten, återbetalning av statliga räntebidrag för bostadsändamål och tomträttsavgäld. Syftet med det av oss föreslagna regelverket rörande energideklara- tioner är att energianvändningen i bebyggelsen skall sänkas. Att låta upprätta en energideklaration för en byggnad kommer att innebära en utgift för byggnadsägaren. Sedan energibesparande åtgärder identifierats och vidtagits torde dock kostnaden för deklarationen i de allra flesta fall komma att uppvägas av sänkta kostnader för energianvändningen i byggnaden. Mot ovanstående resonemang kan invändas att den som säljer en byggnad inte har något intresse av vilka energisparåtgärder som kan genomföras eftersom vederbörande inte kommer att bo kvar i byggnaden. En energideklaration, som upprättas inför en förestå- ende försäljning och som utvisar att byggnaden i fråga har god energiprestanda, kan emellertid påverka försäljningspriset positivt. Ur det perspektivet kan deklarationen även vara av värde för den som säljer en byggnad, trots att det är denne som får bära kostna- den. Vi föreslår dessutom att kostnaden för att upprätta en energi- deklaration skall vara avdragsgill vid beräkning av kapitalvinst för en fastighet som säljs. Lagtekniskt föreslås detta ske genom infö- rande av en ny bestämmelse – 15 b § – i 45 kap. IL, genom vilken det föreskrivs att kostnaden för att upprätta en energideklaration får räknas in i omkostnadsbeloppet. Avsikten är dock inte att en byggnadsägare, som låtit upprätta flera energideklarationer under sin innehavstid, skall få tillgodoräkna sig avdrag för samtliga dekla- rationer. Endast kostnaden för en deklaration får således räknas in i omkostnadsbeloppet. Såsom har angetts ovan är vid den löpande inkomstbeskatt- ningen av näringsfastigheter samtliga kostnader som är nödvändiga för intäkternas förvärvande avdragsgilla. Vi bedömer därmed att en byggnadsägare, som låter upprätta en energideklaration i anledning av att en lägenhet i byggnaden skall hyras ut, kommer att medges avdrag för kostnaden för upprättandet av deklarationen. För att inte denne skall bli dubbelt kompenserad för utgiften genom av- drag såväl vid inkomstbeskattningen som vid försäljning av bygg- naden i fråga, föreskrivs i den föreslagna 15 b § i 45 kap. IL att ut- giften för att låta upprätta en energideklaration inte får räknas in i omkostnadsbeloppet om avdrag har medgetts i inkomstslaget när- ingsverksamhet. Det bör dock noteras att frågan om avdragsrätt vid inkomstbeskattningen för näringsfastigheter i slutändan är en fråga som och de allmänna förvaltningsdomstolarna får ta ställning till. Vad gäller mervärdesskatt får sådan skatt inte dras av om det i en byggnad enbart finns bostäder och inga lokaler. Privatbostadsföretag kommer, till följd av de särskilda regler om schablonbeskattning som gäller för dessa subjekt, sällan att kunna göra avdrag för kostnaden för att upprätta en energideklaration vid den löpande inkomstbeskattningen. Vi har inom ramen för vårt arbete inte haft möjlighet att ta fram ett förslag på hur en sådan avdragsrätt skulle kunna utformas. För att åstadkomma neutralitet mellan de olika äganderättsformerna är det önskvärt att frågan om avdragsrätt för privatbostadsföretag utreds närmare. Förslag: Krav på upprättande och registrering av energideklara- tioner för byggnader som uppförs, säljs eller upplåts med nytt- janderätt träder i kraft . Samma krav gäller för sådana specialbyggnader vars golvarea överstiger i vilka en energideklaration skall vara anslagen på väl synlig plats. Bestämmelser om sanktioner träder inte i kraft förrän . Regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, register- myndigheten får för energideklarationer som upprättas –meddela undantag från kravet att en deklaration skall upprättas av en sådan expert, som direktivet föreskriver. Giltighetstiden för en sådan deklaration bör vara kortare än . Enligt direktivet skall ett regelverk vara i kraft . Om det föreligger brist på sådana personer som är behöriga att upprätta energideklarationer får dock ikraftträdandet ske i stället. Det svenska byggnadsbeståndet är stort. säljs ca 60 000 småhus, vilket kommer att utlösa krav på energideklarering. Om- kring en femtedel av lägenheterna i hyreshus omsätts och i merparten av alla hyreshus byter någon lägenhet hyresgäst eller bostadsrättshavare . Till det kommer alla specialbyggnader, vars golvarea överstiger för vilka krav gäller på anslående av en energideklaration. För att motverka den anhopning av dekla- rationer som kan förväntas när regelverket träder i kraft, men sam- tidigt ge möjlighet för dem som skall upprätta deklarationerna att bygga upp kompetens och erfarenhet, föreslår vi att reglerna för energideklaration av byggnader medger en flexibel tillämpning av direktivets krav. Mot ovan angivna bakgrund föreslår vi att reglerna för energide- klarering av samtliga byggnader, dvs. sådana byggnader som upp- förs, säljs eller upplåts med nyttjanderätt, och sådana specialbygg- nader vars golvyta överstiger och i vilka en energideklara- tion skall vara anslagen, skall träda i kraft . Sank- tionerna, dvs. förseningsavgift och föreläggande vid vite, skall dock inte träda i kraft förrän . Vi föreslår dessutom en övergångsbestämmelse av innebörd att regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten, får meddela före- skrifter om att en energideklaration som upprättas –får upprättas av annan än en sådan expert, som direktivet föreskriver. Giltighetstiden för en sådan deklaration bör vara kortare än . Sådana föreskrifter bör meddelas efter överläggningar med organisationer för olika kategorier av ägare till byggnader om förutsättningarna och formerna för att upprätta energideklarationer – 2008. 5.15Energideklarationens betydelse för jordabalkens regler om fel i fastighet Bedömning: En energideklaration kan komma att påverka köpa- rens undersökningsplikt vid köp av fast egendom. Ett felaktigt värde på byggnadens energiprestanda, dvs. att det angivna nume- riska värdet avviker från det faktiska värdet, bedöms inte innebära att det rör sig om ett fel i jordabalkens mening. Om däremot ener- gideklarationen innehåller uppgifter om en fysiska egen- skaper, och dessa skiljer sig från de verkliga, kan det föreligga sådana brister i byggnadens avtalade fysiska egenskaper, som kan bedömas som fel i fastighet enligt jordabalkens bestämmelser. I 4 kap. 19 § jordabalken (JB) finns regler om ansvar för fel i såld fastighet. Bestämmelsen är enligt 1 § köplagen (1990:931) tillämp- lig även vid köp av byggnad på annans mark. Utgångspunkten vid en fastighetsförsäljning är att fastigheten säljs i befintligt skick. Den som köper en fastighet får som regel själv bära risken för fel, som han inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersök- ning av fastigheten. Köparen har en omfattande undersökningsplikt och är tvungen att undersöka även svåråtkomliga utrymmen, t.ex. trånga vindar. Undersökningsplikten kan utökas eller reduceras beroende på de uppgifter som säljaren lämnar vid försäljningen. Bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB skiljer på vad köparen har rätt att förvänta sig beträffande fastigheten mot bakgrund av avtalet och vad som avhandlats i samband med köpet (konkret fel), och vad som är normalt för motsvarande fastigheter (abstrakt fel). Ett konkret fel innebär att fastigheten avviker från vad köparen har rätt att förvänta sig av fastigheten mot bakgrund av avtalet och vad som inträffat i samband med köpet. Byggnadens ålder och skick, andra iakttagbara förhållanden och uttalanden av säljaren under köpeförhandlingarna som ger skäl att misstänka fel, vars karaktär och omfattning inte är uppenbara, kan medföra att köparen måste undersöka fastigheten mer noggrant. Mögellukt, fuktfläckar och sprickor kan vara symptom på fel som gör att köparen måste göra en mer grundlig undersökning. I samband med en fastighetsförsäljning kan säljaren göra utfäs- telser och s.k. enuntiationer som medför att köparens undersök- ningsplikt minskar och att ansvaret för ett eventuellt fel går över till säljaren.