sou · GSB391 · 2005-01-01 00:00:00 — Nämnden ansåg sig vidare inte kunna bortse från att , och flera andra kommuner har tämligen likartade förhållanden på bostadsmarknaden och att jämförelser och utblickar över kommungränserna enligt nämndens mening därför kunde vara motiverade. Hovrätten konstaterade i sitt avgörande att hyresnämnden syn- tes vid skälighetsbedömningen ha i inte obetydlig mån tagit intryck av hyresmarknaden även i och att de hyror nämnden fastställt låg på en inte oväsentligt högre nivå än den som enligt de i målet åberopade ombyggnadslägenheterna gällde i . De hyror nämnden fastställt översteg de åberopade ombyggnadslägenheternas med 13–för enrumslägenheter och med 10–för tvårumslägenheter. tog intryck av hyresmarknaden i , trots att den fann att det fanns lägenheter i vilkas hyror kunde utgöra ett bakgrundsmaterial, även om de inte var direkt jämförbara. Hovrätten gjorde i detta avseende en annan bedömning än hyres- nämnden och konstaterade att så länge hyrorna i prövningsorten kan beaktas som jämförelse- eller bakgrundsmaterial, bör i enlighet med lagstiftarens intentioner och hittillsvarande praxis jämförelsematerial från en annan ort än prövningsorten inte beak- tas vid hyressättningen. Avgörandet innebär alltså att regeln om att hyror från en annan ort inte kan beaktas, så länge det bland det åberopade materialet finns hyror på den egna orten som duger som i vart fall bakgrunds- material, upprätthålls strikt i rättspraxis. När det gäller anledningen till att och bedömts som olika orter, hänvisade hovrätten till ett tidigare avgörande , där Bostadsdomstolen slagit fast att och var att anse som skilda orter med skilda hyresnivåer. Hovrätten tog också fasta på den omständigheten att hyresnivå- erna skiljer sig åt mellan och , nu liksom . Med beaktande av det och av den citerade formuleringen fall kan avgörandet möjligen anses innebära att det krav som i lagtexten ställs upp på att hyresnivån skall vara jämförbar bör tolkas ganska snävt. I så fall kan det åtminstone sägas att om hyresnivån i ett samhälle överstiger den i ett närliggande samhälle med mellan , så är den skillnaden för stor för att de båda samhällena skall kunna anses utgöra samma ort i hyres- rättslig mening, även om förhållandena på bostadsmarknaden i övrigt är likartade. För att lägenheterna skall vara likvärdiga fordras att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de normalt ha samma användnings- sätt, bostadsyta och modernitetsgrad. Dessutom bör de i en större stad ha ett i grova drag motsvarande läge eller annorlunda uttryckt ligga i samma del av kommunen. Bostadsdomstolens praxis visar enligt Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet att det ställs stora krav på att de åberopade jämförelselägenheterna är likvärdiga med prövningslägenheten för att de skall få användas som jäm- förelsematerial, framför allt när det gäller antal rum och kvadrat- meter. Jämförelsen görs mellan totalhyrorna, även om kvadratmeter- antalet är något olika (prop. 1993/94:199 s. 44). I praxis kan det antas att skillnader i storleken på upp till godtas. Där hyresgästerna åberopat direkt jämförbara lägenheter och de av hyresvärden åberopade lägenheterna varit i grova drag jämförbara, har de senare lägenheterna (som representerat en högre hyresnivå) i praxis lagts till grund för bestämmande av hyran. Det har ingen betydelse om en jämförelselägenhets hyra be- stämts efter förhandling med en hyresgästorganisation eller på annat sätt. I rättspraxis godtas s.k. kvittning i viss, begränsad utsträckning. Olika bruksvärdesfaktorer kvittas därvid mot varandra. En förut- sättning för att kvittning skall godtas är att de skiljaktiga faktorerna är av någorlunda likartat slag; sålunda har kvittning mellan planlös- ning och teknisk standard inte godtagits i praxis. Bostadsdom- stolen har anfört bl.a. följande i frågan (se rättsfallet RBD 46:80): [M]etoden att s.a.s. kvitta minusfaktorer mot plusfaktorer [bör] tillämpas med viss varsamhet vid en prövning av likvärdigheten mellan lägenheter. Annars kan jämförelsematerialet lätt komma att inrymma lägenheter som skiljer sig alltför mycket från prövningslägenheten, låt vara att de vid en mera fri bedömning kan framstå som likvärdiga med denna. För en försiktig användning av metoden talar också att bedöm- ningen av frågan om en minusfaktor skall anses kunna uppvägas av en plusfaktor inte sällan i sig inrymmer så mycket av subjektiva moment och preferenser att prövningen av hyressättningstvisten kan bli alltför skönsmässig. Kvittning bör därför i princip förbehållas faktorer av någorlunda likartat slag. Det ankommer på parterna att själva ta fram det jämförelsematerial som de vill åberopa, och bedömningen i målet skall i första hand grunda sig på det materialet. En hyresvärd kan vitesföreläggas att lämna in uppgifter om jämförelsehyror till hyresnämnden. När man har ett jämförelsematerial, skalar man bort icke repre- sentativa topphyror och utgår sedan från de lägenheter som efter bortskalningen har de högsta hyrorna. I en situation där brist på bostäder skapat höga hyror som inte kan förväntas stämma överens med marknadsläget på , kan de höga hyrorna dock inte beaktas, även om de inte är att anse som topphyror. besiktigar normalt sett i vart fall prövnings- lägenheten. En lägenhet som åberopats som jämförelselägenhet besiktigas däremot vanligen endast om parternas framställning ger vid handen att lägenheten kan vara direkt jämförbar. I praktiken är det vanligt att parterna inte lyckas prestera ett jämförelsematerial som hyresnämnden godtar. Finns det inget god- tagbart jämförelsematerial, gör hyresnämnden som framgår ovan en allmän skälighetsbedömning. Som framgår av kapitel 7 används sådana bedömningar i stor utsträckning. I förarbetena uttalas följande om när hyresnämnderna bör tillgripa allmän skälighetsbedömning (prop. 1983/84:137 s. 77 f.): I första hand bör hyran bestämmas efter en direkt jämförelse med hyran för andra lägenheter på samma ort. Vid hyresprövningen skall främst beaktas hyran för de allmännyttiga bostadsföretagens lägen- heter. Om det inte står sådana jämförelselägenheter till buds för att kunna genomföra prövningen – antingen av det skälet att några jäm- förelselägenheter inte alls har åberopats eller att de som har åberopats utgör en så liten andel sådana lägenheter att de inte ger underlag för en bedömning av hyresnivån i jämförliga lägenheter eller att de som har åberopats inte ansetts vara likvärdiga – får hyresnämnden lita till den grundläggande regeln om att hyran skall vara skälig. Vad som är skäligt i nu åsyftade fall måste avgöras med hänsyn till andra omständigheter. Enligt min mening är hyresnämnden därvid oförhindrad att beakta förhållanden i första hand på ortens hyresmarknad men också övriga omständigheter. Saknas alltså helt likvärdiga lägenheter på orten, kan ledning hämtas från hyran för närmast likvärdiga lägenheter på annan ort. Även hyres- nivån i det enskilt ägda fastighetsbeståndet kan därvid tillåtas inverka vid jämförelseprövningen. Om jämförelsematerial helt saknas på orten finns enligt min mening inget som hindrar att ledning hämtas från hyresmarknaden på en annan ort, om förhållandena på den orten i övrigt förefaller likvärdiga. En sådan vidgning av ortsbegreppet kan enligt min mening väl förenas med hyresnämndernas nuvarande möjligheter att företa en allmän skälighetsbedömning. Skulle inte heller en jämförelse med hyreshöjningar och hyresnivåer på andra orter ge tillräckligt säkert underlag för en bruksvärdes- prövning får hyresnämnden göra en mer renodlad skälighetsbedöm- ning. [D]et [kan] i en sådan situation vara naturligt om hyres- värden och hyresgästen kommer in på resonemang om behovet av hyreshöjning med hänsyn till kostnadsutvecklingen i det företag som förvaltar lägenheten. I vad mån kostnadsaspekterna får ett avgörande inflytande vid prövningen i det enskilda fallet beror självfallet främst på styrkan hos de övriga omständigheter som hyresnämnden skall be- akta. Vid den sammanvägning som hyresnämnden måste göra innan den slutligt bestämmer sig för vilken hyra som skall utgå för lägen- heterna kan i undantagsfall vägas in också sådana omständigheter som hänger samman med bostadsföretagets kostnadsutveckling. Förutom detta förarbetsuttalande framgår det inte av förarbetena hur en allmän skälighetsbedömning skall gå till. Hyresnämnderna hänvisar ofta till sin allmänna kännedom om hyresläget på orten. Eftersom i regel saknar kännedom om hyresläget på en ort, är en hyresnämnds allmänna skälighetsbedömning normalt sett omöjlig att få ändrad efter ett överklagande, om inte nytt relevant material åberopas. Däremot finns det ofta ett av parterna åberopat bakgrundsmaterial, som kan ligga till grund för den all- männa skälighetsbedömningen. Utredningen återkommer till dessa frågor i kapitel 7. Som framgår ovan tillämpas påtaglighetsregeln inte vid en allmän skälighetsbedömning. Vid fastställandet av bruksvärdet skall man anlägga ett objektivt betraktelsesätt och alltså bortse från olika individers skilda värde- ringar (t.ex. att nattarbetare värderar god isolering och barnfamiljer skojiga lekplatser) och behov (exempelvis får även den som inte har bil betala för en biluppställningsplats som ingår i lägenhetshyran; se t.ex. prop. 1993/94:199 s. 43). Man skall även bortse från byggnadsår och produktions-, drifts- och förvaltningskostnader. Detta är, anförde Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet, uppenbart eftersom dessa faktorer inte påverkar lägenhetens egenskaper och förmåner, utan i princip saknar betydelse för hur praktiskt användbar lägenheten är för hyresgästen (2000:33 s. 28). innebär detta synsätt, som Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet framhåller, en motsättning, eftersom allmännyttans hyror bestäms utifrån själv- kostnadsprincipen, som ju beaktar just de faktorer som man vid bedömningen av bruksvärdet skall bortse från. När det gäller byggåret, värderas det dessutom ofta ändå indirekt, eftersom det får betydelse för hur modern lägenheten är (prop. 1993/94:199 s. 43). Dessutom skall man enligt 55 a § hyreslagen vid bruksvärdes- bedömningen bortse från om det på fastigheten har vidtagits standardhöjande åtgärder med en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde eller som medfört en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten under följande förutsättningar: 1.Godkännande eller tillstånd har inte lämnats, trots att så krävts. Om hyresgästerna (eller, när det gäller gemensamma delar av fastigheten, mer än hälften av dessa) inte godkänner en åtgärd av aktuellt slag, är förutsättningen för att hyresnämnden skall göra det att hyresvärden har ett beaktansvärd intresse av att åtgärden genomförs och att det inte är oskäligt mot hyres- gästen att så sker. prövning skall i normala fall göras utifrån typiska och vanligt förekommande hyresgäst- intressen (prop. 2001/02:41 s. 25). Godkännande eller tillstånd krävs dock inte för åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. 2.Den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden bor kvar i lägen- heten. Bortseende från de standardhöjande åtgärderna skall även ske om en efterlevande make eller sambo tillskiftas hyresrätten till lägenheten genom bodelning eller arvskifte eller i samband med separation. Däremot skall det inte ske vid byte av bostad. Närstående ges alltså här ett särskilt skydd, som inte tillkommer den som genom byte övertagit lägenheten. Vidare skall man enligt 55 b § hyreslagen bortse från ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförlig betydelse som hyresgästen vidtagit i lägenheten, om dessa skulle leda till högre hyra och det inte finns särskilda skäl för att beakta arbetena eller åtgärderna. Ett särskilt problem vid bruksvärderingen kan vara att det i vissa lägenheter är hyresvärden som ansvarar för målning, tapetsering o.d. enligt hyreslagens huvudregel, medan i andra lägenheter hyresgästen mot en hyresreduktion åtagit sig att själv sköta sådana åtgärder. Det har i förarbetena uttalats att jämförelseprövningen i första hand bör utgå från lägenheter som är likvärdiga i detta avseende men att, om detta inte är möjligt, även jämförelser mellan lägenheter som i detta avseende skiljer sig från varandra är möjliga, låt vara att skillnaden då bör beaktas. Det kollektiva förhandlingssystemet, som regleras i hyresför- handlingslagen, grundar sig på kollektiva förhandlingar mellan å ena sidan en hyresvärd, eventuellt tillsammans med en intresse- organisation på fastighetsägarsidan, å andra sidan en hyresgäst- organisation. är vanligen organisationen men kan lika gärna vara någon annan organiserad sammanslutning av hyresgäster, exempelvis en student- förening. Kravet på att det måste finnas en hyresvärd på ena sidan innebär att det inte är möjligt att föra centrala förhandlingar för hela landet. Förhandlingarna måste i stället föras lokalt. En hyresgästs medlemskap i en hyresgästorganisation har aldrig någon betydelse vid tillämpningen av det kollektiva förhandlingssystemet. En grund för systemets tillämplighet har varit att det funnits en förhandlingsklausul, enligt vilken hyresgästen förbundit sig att betala den hyra som parterna i den kollektiva förhandlingen kommit överens om. Så är det numera bara delvis. En förhandlings- ordning gäller således enligt 3 § hyresförhandlingslagen för en lägenhet, om inte hyresvärden och hyresgästen skriftligen avtalat att det inte skall finnas någon förhandlingsklausul eller hyres- nämnden fattat ett sådant beslut; i båda fallen gäller att hyres- förhållandet först måste ha varat i följd. Däremot fordras en uttrycklig förhandlingsklausul för att ett nytt förhandlingsresultat skall kunna tillämpas i hyresförhållandet. Vill en hyresvärd tillämpa en hyreshöjning som avtalats i en för- handlingsöverenskommelse mot en hyresgäst i vars hyresavtal det inte finns någon förhandlingsklausul, måste värden, om hyres- gästen inte frivilligt går med på höjningen, få till stånd en hyres- prövning vid hyresnämnden enligt hyreslagens regler. Införandet av en förhandlingsklausul förutsätter att det redan finns en förhandlingsordning, så att hyresgästerna vet vad de binder sig för (prop. 1993/94:199 s. 40). Med hänsyn till det anförda får – i de fall där det inte finns en uttrycklig förhandlingsklausul – innebörden av bestämmelsen att en förhandlingsordning alltid gäller för en lägenhet i början av ett hyresförhållande anses begränsa sig till att hyresvärden inte har möjlighet att ansöka om en höjning av hyran för lägenheten utan att först ha förhandlat med hyresgästorganisationen. Något hinder mot att med en sådan förhandling meddela hyresgästen – enligt hyreslagens regler – att värden önskar en hyreshöjning torde inte finnas. Vid tvist om införande eller slopande av en förhandlingsklausul skall hyresnämnden enligt 2 § hyresförhandlingslagen besluta i enlighet med hyresgästens uppfattning, om inte synnerliga skäl talar emot det. Med synnerliga skäl menas exempelvis att hyres- gästen upprepade gånger har fått en förhandlingsklausul införd eller slopad, att hyresgästen snart skall flytta eller att hyresvärden säger upp hyresavtalet (prop. 1993/94:199 s. 52 och 88). Har hyres- gästen inte gett sin uppfattning till känna, skall nämnden besluta i enlighet med hyresvärdens uppfattning. Även sedan en förhandlingsklausul har slopats, kommer den i förhandlingsöverenskommelsen avtalade hyran att gälla för lägen- heten; hyresvärden och hyresgästen behöver således inte avtala på nytt om den hyra som skall betalas. Borttagandet har däremot betydelse för framtida förhandlingar. Själva förhandlingen äger rum i två steg. Först förhandlar parterna fram en förhandlingsordning, och sedan förhandlar de utifrån denna fram en förhandlingsöverenskommelse. En förhandlingsordning omfattar enligt 3 § hyresförhandlings- lagen som huvudregel samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus. I förhandlingsordningen anges förhandlingsrättens närmare om- fattning och parternas inbördes rättigheter och skyldigheter. För- handlingsordningen reglerar också formerna för hur förhandlings- arbetet skall bedrivas. Det är inte möjligt att begränsa förhandlings- ordningen till att avse endast hyresgästorganisationens medlemmar (prop. 1993/94:199 s. 38). Det är inte heller möjligt att ha mer än en förhandlingsordning i ett hus, om det inte finns mer än en hyresvärd (såsom t.ex. vid andrahandsuthyrning genom en studentstiftelse). En förhandlingsordning är bindande för parterna och följer som huvudregel med, om huset byter ägare. Lyckas parterna inte nå fram till ett avtal om förhandlings- ordning, kan vilken som helst av parterna tvinga fram en sådan ord- ning genom hyresnämnden. I så fall fastställer hyresnämnden för- handlingsordningens innehåll. Rätten till en förhandlingsordning är dock inte ovillkorlig utan prövas utifrån följande kriterier: Detta kriterium får betydelse främst för organisationer utanför den organiserade Kraven är ganska låga, om det är fråga om ett enstaka hus med få lägenheter, men ökar med antalet lägen- heter och med antalet berörda hyresgäster som inte är med- lemmar. Framför allt krävs att organisationen har tillgång till personer som kan ta ansvar för förhandlingsarbetet och som har möjlighet att delta i sammanträden med hyresvärden i den utsträckning som ett regelbundet förhandlingsarbete fordrar (prop. 1977/78:175 s. 113). Det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta. Kan den förväntas att komma att omfatta mer än ett hundratal, kan en förhandlingsordning tvingas fram. Vid lägre antal lägenheter än så krävs det att förhandlings- ordningen kan förväntas omfatta ett flertal av lägenheterna. Konkurrerar flera hyresgästorganisationer om förhandlings- rätten, bör den som huvudregel tillkomma den förhandlings- ordning som kan antas komma att omfatta flest lägenheter; undantag kan vara bl.a. om den ena organisationen anses vara av dagsländekaraktär (prop. 1996/97:30 s. 47). Bevisbördan åvilar den som vill få en förhandlingsordning till stånd och kan fullgöras genom t.ex. opinionsundersökningar eller intyg från hyresgästerna; en förutsättning är då i allmänhet att hyres- gästerna fått information om innebörden av det val de ställts inför. Omständigheterna i övrigt. En hyresgästorganisation som inte har någon medlem eller endast få medlemmar i ett hus kan inte alltid tvingas att godta att vara part i en förhandlingsordning för det huset. En förhandlingsordning kan sägas upp. Sägs den upp, kan den för- längas av hyresnämnden med tillämpning av de redovisade kriterierna. Det får även betydelse hur förhandlingsord- ningen varit i kraft: ju , desto mer talar för att den skall bestå. Det finns även möjlighet för en annan hyresgästorganisation än den som är part i förhandlingsordningen att få förhandlingsord- ningen upphävd. Förutsättningen för att så skall ske är att den hyres- gästorganisation som ansöker om upphävande uppfyller förutsätt- ningarna för att själv ingå en förhandlingsordning (prop. 2001/02:41 s. 49). På grundval av förhandlingsordningen förhandlar parterna i syfte att nå en förhandlingsöverenskommelse. Parterna är enligt 15 § hyresförhandlingslagen skyldiga att komma till en förhandling och där lägga fram ett motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. De är däremot inte skyldiga att komma överens. Förhandlingsordningen ger enligt 5 § hyresförhandlingslagen en hyresvärd en skyldighet att på eget initiativ förhandla med hyresgästföreningen (s.k. primär förhandlingsskyldighet) om bl.a. höjning av hyran för en lägenhet samt bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra. Detta innebär att en hyresvärd inte har primär förhandlingsskyldighet för ett nybyggt hus och inte heller för förstagångshyror efter en större ombyggnad (prop. 1993/94:199 s. 39). Däremot är det vanligt att parterna i förhandlingsordningen avtalar om att utvidga den primära förhandlingsskyldigheten till att avse även hyror för lägenheter som inte hyrts ut tidigare. Vidare medför en förhandlingsordning en skyldighet att för- handla även om avtalsvillkoren i övrigt, om parterna inte avtalat bort den skyldigheten, dock endast på motpartens begäran. Däremot medför en förhandlingsordning inte en rätt för hyres- gästorganisationen att förhandla om tillämpningen av ett enskilt hyresavtal, om inte hyresgästen gett organisationen skriftlig fullmakt att föra sådan förhandling och parterna är överens om att organisationen bör få göra det. En förhandlingsordning inskränker enligt 5 § fjärde stycket hyresförhandlingslagen inte en hyresgästs rätt att begära prövning av hyran i hyresnämnden och att vid den prövningen få hyran prövad mot bruksvärdet enligt hyreslagens regler. Motsvarande rätt gäller emellertid inte för hyresvärden på samma sätt. Om en hyresvärd som omfattas av en förhandlingsordning yrkar hyreshöjning enligt hyreslagens regler utan att ha fullgjort sin förhandlingsskyldighet, får yrkandet enligt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (kallad nämndlagen) inte tas upp till prövning. Sluter hyresvärden ett avtal om hyreshöjning direkt med en hyresgäst utan att ha fullgjort sin förhandlings- skyldighet, är det avtalet ogiltigt och hyresvärden skyldig att betala tillbaka vad han uppburit för mycket jämte ränta. Detta gäller dock inte, om det inte är hyresvärdens fel att det inte blivit någon för- handling. Gäller ingen primär förhandlingsskyldighet på grund av att huset är nybyggt eller ombyggt, är de avtal om hyra som hyres- värden sluter med hyresgästerna förstås giltiga utan hinder av denna bestämmelse. I förhandlingsöverenskommelsen bestäms hyran. Enligt 21 § hyresförhandlingslagen skall därvid samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses finnas skillnader mellan dem i fråga om bruksvärdet. I överenskommelsen får även fastställas skälig förhandlingsersättning till hyresgästföreningen. Slopas en förhandlingsklausul i ett hyresavtal, har hyresgästen enligt 55 § fjärde stycket hyreslagen rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Förhandlingsersättning får endast avse ersättning för själva för- handlingsarbetet, inte för arbete med exempelvis boendedemokrati- frågor eller fritidsverksamhet (prop. 1996/97:30 s. 34). Den hyra som bestäms i förhandlingsöverenskommelsen avser endast den högsta hyra som hyresvärden får ta ut. Det står således hyresvärden fritt att bestämma att ge vissa hyresgäster en hyres- rabatt utan att detta behöver tas med i en förhandlingsöverens- kommelse. Att en sådan hyresrabatt kan få betydelse vid en bruks- värdesprövning av andra lägenheter, om rabatten inte endast om- fattar en liten del av lägenheterna, framgår ovan. En förhandlingsöverenskommelse gäller så länge parterna kommit överens om det eller tills vidare. En part kan ta initiativ till förhand- ling i en fråga som regleras av en tidsbunden förhandlingsöverens- kommelse även innan överenskommelsen upphört att gälla. Upp- hör en överenskommelse att gälla, fortsätter de genom överens- kommelsen bestämda hyrorna och andra villkoren att gälla som förut. En hyresvärd som vill höja hyran kan inte gå runt förhandlings- skyldigheten genom att förhandla direkt med varje hyresgäst, eftersom det som framgår ovan föreligger s.k. primär förhandlings- skyldighet vid hyreshöjningar (dock inte vid förstagångshyror efter nybyggnad eller ombyggnad som är att jämställa med nybyggnad). Kan parterna inte nå en förhandlingsöverenskommelse, kan en hyresvärd eller en hyresgäst enligt 24 § hyresförhandlingslagen ansöka om att hyresnämnden ändrar den befintliga hyran med utgångspunkt från den tidpunkt som den aktuella förhandlingen avsett (prövningstidpunkten).