sou · GSB391 · 2005-01-01 00:00:00 — Hyresvärdens underhållsskyldighet rubbas inte. Hyresgästen skall ha största möjliga bestämmanderätt över tidpunkt för och omfattning av åtgärder i den egna lägenheten, varvid hänsyn skall tas till behovet av en rationell hantering inom bostadsföretaget. En hyresgäst som är aktsam eller avstår från eller själv utför målning och tapetsering skall ha ekonomisk nytta av detta. En hyresgäst som begär högre underhållsstandard skall ersätta bostadsföretaget för denna genom ett engångsbelopp eller genom betalning . Hyresgästens bestämmande och bostadsföretagets åtagande skall rymmas inom hyressättningen. En hyresgäst som flyttar har inte rätt till ersättning för under- hållsåtgärder han vidtagit vare sig från hyresvärden eller från efterkommande hyresgäst. Utredningen har studerat system med tillval och frånval på olika håll i landet. Det har då visat sig att framför allt följande modeller används: Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (HLU). Avstår hyresgästen från underhåll, får han en viss hyresrabatt, som kan utbetalas t.ex. genom ett avdrag på årets sista hyra. Väljer han att tidigarelägga sådant underhåll som ändå skulle ske, utgår det på motsvarande sätt en avgift för detta. Avgiften står i relation till hur det är kvar till nästa planerade underhållstillfälle. Det finns dessutom ofta ett basutbud av tillvalsutrustning till en viss månads- eller engångskostnad. Det kan även finnas en möjlighet att individuellt förhandla fram andra åtgärder än bas- Ett system med HLU kan i praktiken fungera på följande sätt: får alla hyresgäster hem en lista över alla de underhållsåtgärder som med vissa intervall vidtas i lägen- heten. Av listan framgår för varje underhållsåtgärd vilket år åtgärden (t.ex. målning av köksluckor eller omtapetsering i sov- rummet) skall vidtas nästa gång. Det framgår även för varje åtgärd hur mycket det kostar om hyresgästen vill få åtgärden vidtagen i förväg respektive, för åtgärder där tiden för utföran- de är inne, hur mycket hyresgästen sparar om han avstår från åtgärden. Hyresgästen fyller i listan och returnerar den till hyresvärden. Den som avstått från åtgärder får avdrag på t.ex. nästföljande års första hyra med det belopp han sparat på sitt avstående. Varje lägenhet får en fond, dit medel avsätts . får hyresgästen börja använda medlen för underhållsåtgärder inom ramen för hyresgäststyrt lägenhets- underhåll. Vid reparationer av vitvaror tas reparationskostnaden ur fonden. När fonden innehåller medel motsvarande ett visst antal års avsättning, betalas överskjutande medel ut till hyresgästen. Vid avflyttning följer befintliga fondmedel med till nästa hyresgäst i den mån de inte behövs för underhålls- arbeten. Valfritt lägenhetsunderhåll (VLU). Vid införandet av VLU sänks hyran. Hyresgästerna ansvarar därefter själva för beställ- ning av underhåll, vilket kan debiteras kontant eller som ett påslag på hyran under högst , dock högst med ett visst belopp , t.ex. . Hyresgästerna ansvarar även för mindre reparationer i lägenheten. Våtutrymmen brukar vara undantagna från systemet och alltså underhållas på vanligt sätt. Även bland privata fastighetsägare förekommer system med tillval och frånval. De systemen fungerar dock vanligen mer formlöst än allmännyttans system. Det finns bland de privata fastighetsägarna vidare exempel på att kostnaden för ett tillval tas ut med det avtalade beloppet under endast ett begränsat antal år. 7.1.4Hyra och andra hyresvillkor vid tillval och frånval Hyran efter ett frånval bestäms med hänsyn till lägenhetens bruks- värde i det skick lägenheten då befinner sig i. Den hyresrabatt hyresgästen får på grund av frånvalet blir alltså vid en prövning i hyresnämnden så stor som vad lägenheten minskat i bruksvärde till följd av detta. Det kan således inträffa att den hyresreduktion parter- na kommit överens om för ett frånval vid en prövning i hyres- nämnden skulle anses för hög eller låg. Ett frånval får aldrig innebära att en lägenhets standard sjunker under den i lagen stadgade miniminivån. Det innebär inte heller att hyresgästen övertagit något underhållsansvar eller att han inte full- gjort sin vårdplikt enligt 24 § hyreslagen. Fastighetsägaren och hyresgästen kan dock enligt 15 § andra stycket hyreslagen komma överens om att fastighetsägaren inte skall tapetsera och måla lägen- heten, om detta har reglerats i en förhandlingsöverenskommelse som lägenheten omfattas av. Ett specialfall av frånval är reglerat i 21 § hyresförhandlingslagen. Det gäller system med självförvaltning, där hyresgästerna sköter en del av underhållet av fastigheten mot en hyresreduktion som mot- svarar självförvaltningens omfattning. Ett sådant system får bara införas genom en förhandlingsöverenskommelse. I sin enklaste form kan självförvaltningen bestå i att hyresgästerna städar de gemensamma utrymmena eller sköter fastighetens grönområden. Det måste i förhandlingsöverenskommelsen på ett någorlunda preciserat sätt framgå vilket arbete som självförvaltningen omfattar och hur varje typ av arbete skall värderas. Förhandlingsöverens- kommelsen måste kompletteras med avtal mellan hyresvärden och de hyresgäster som önskar delta i självförvaltningen, där det anges bl.a. på vilket sätt hyresgästen i fråga skall delta i självförvaltningen (s. 132 f.). När det gäller tillval, måste man först avgöra om kostnaden för tillvalet är en del av hyran eller ligger utanför denna. Hyreslagen avser enligt sin 1 § avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. När det gäller tillvals- och frånvalsavtal som ingås som själva hyresavtalet, framgår det av rättspraxis att ett hyresinslag skall vara av klart underordnad betydelse jämfört med övriga komponenter i ett avtal för att den direkta tillämpningen av den hyresrättsliga regleringen skall falla bort (se rättsfallen NJA 1971 s. 129 och 1978 s. 389; jfr s. 6 ff.). Således har i rättspraxis även ett serviceavtal (avseende sjuk- sköterskeservice och annan tillgång till personal samt larm) bedömts som en del av hyresavtalet och skälig hyra enligt bruksvärdesregeln bestämts för boendet och servicen sammantagna, när serviceavgiften krävts ut av hyresgästerna, oavsett om de utnyttjat någon av de erbjudna tjänsterna eller inte (se rättsfallet RH 1997:93; jfr &s. 50). Avtal om tillval och frånval torde emellertid ofta ingås separat från själva hyresavtalet genom s.k. kopplade avtal. Innebörden av sådana är att hyresgästen inte har rätt att fortsätta att hyra t.ex. en viss vitvara, om han flyttar från lägenheten. är således kopplat till själva hyresavtalet. När det gäller sådana tillval, får gällan- de rätt anses innebära att tillval som faller inom det hyresrättsliga kärnområdet bedöms som hyra, medan tillval som inte har med själva lägenhetens funktion att göra bedöms enligt allmänna kon- traktsrättsliga principer (jfr s. 18 ff.). Den exakta gränsdragningen framstår dock inte som helt klar. När det gäller de tillval som vanligen förekommer, är ut- redningens bedömning att de är en del av hyran. Ovanligare tillval av t.ex. service som görs under hyresförhållandets gång och inte vid tecknandet av hyresavtalet kan däremot vara att bedöma enligt all- männa avtalsrättsliga regler. Skall tillvalet – såsom är det vanligaste – ses som en del av hyran, följer av detta att en fastighetsägare får ersättning för tillvalet endast i den utsträckning detta höjer lägenhetens bruksvärde. En fastighetsägare som erbjuder sina hyresgäster tillval kan således inte vara säker på att vid en prövning av hyran få ut full ersättning för vad tillvalet kostat honom. Den ekonomiska risk en fastighetsägare tar genom ett tillvalserbjudande blir särskilt påtaglig om det rör sig om ett dyrt tillval, som har med lägenhetens utrustning att göra och därmed faller under hyresreglerna. 7.1.5Flexibilitet och frivillighet: värden att värna Det finns stora fördelar med att hyresgäster har möjlighet till tillval och frånval. En hyresgäst som är varsam kan göra frånval och på så sätt få lägre hyra. En hyresgäst som har särskilda önskemål kan å andra sidan göra tillval och få exempelvis köks- eller badrumsut- rustning som är bättre än vad som är standard i huset. Både frånval och tillval kan på det sättet bidra till ett individanpassat boende och skapa nöjdare hyresgäster. För att hyresrätten som upplåtelseform skall behålla sin attraktivitet för breda grupper i samhället är det önskvärt att det finns möjligheter för hyresgäster till individuella variationer när det gäller underhållsintervall, utrustning o.d. Efter- som den osäkerhet som finns i hyreslagstiftningen motverkar möjlig- heten till individuella variationer, bör osäkerheten i görligaste mån undanröjas. En utgångspunkt bör enligt utredningens uppfattning vara att regleringen av tillval och frånval utgår från frivillighet. En fastig- hetsägare bör således inte vara skyldig att erbjuda tillval eller från- val, om han inte önskar det. Det framstår vidare som positivt om den hyresgäst som inte önskar begagna sig av möjligheter till individuella variationer kan följa ett lättbegripligt standardschema för underhåll och utbyte av lägenhetens ytskikt och utrustning; att hyresrätten utvecklas så att den blir mer attraktiv för dem som vill utforma sitt boende efter individuella önskemål behöver inte innebära att den skall bli mindre attraktiv för dem som inte vill det. En reform bör därför inte gå längre än att skapa ett bättre utrymme för frivilliga överenskommelser. 7.2Tillval och frånval som en del av hyressystemet Utredningens förslag: Tillval och frånval skall behandlas som en del av hyran i samma utsträckning som . Om hyreslagstiftningen ändras så att kostnaden för tillval och frånval inte inräknas i hyran utan avtal om tillval och frånval sluts oberoende av hyresavtalet, kvarstår inte längre den faktor som kan förhindra erbjudanden om tillval eller frånval. Mot en sådan lösning kan emellertid flera argument anföras. Vad som skall anses ingå i hyra behandlas ovan. Fråga är om det är möjligt och lämpligt att på något annat sätt än vad som är fallet dra en klar skiljelinje mellan hyra och tillval och hur det i så fall I det sammanhanget bör det beaktas att det i den rättsvetenskapliga litteraturen (s. 22) ansetts att en exakt definition av hyra i lag skulle riskera att bli allt- för stereotyp och motarbeta själva tanken med en ökad flexibilitet. Utredningen har övervägt en avgränsning som utgår från slut- satsen ovan om att reglerna om en lägenhets minimistandard skall fortsätta att gälla oförändrade. Det skulle då kunna te sig naturligt att det som ingår i en lägenhets minimistandard alltid bedöms enligt reglerna om hyra. Tillvalsavtal vid sidan om hyran skulle med en sådan lösning få slutas endast beträffande det som ligger utanför minimistandarden. En sådan lösning skulle innebära att hyresgästerna inte kan sluta avtal om tillval vid sidan om det hyresrättsliga systemet beträffande sådan utrustning som är grundläggande för en bostads funktion. Den stora nackdelen med en sådan lösning är att mycket av det som ett tillval kan tänkas omfatta – exempelvis köks- eller bad- rumsinredning – utgörs av sådan typ av utrustning som ingår i en lägenhets lägsta godtagbara standard enligt 18 a § hyreslagen. Det skulle t.ex. med en sådan lösning inte vara möjligt att sluta ett avtal om installation av ett särskilt exklusivt kylskåp eller badkar vid sidan om hyresavtalet. Denna nackdel är sådan att en lagändring i enlighet med den angivna avgränsningen skulle riskera att bli ett slag i luften och inte i praktiken underlätta fler tillval. Att på något annat sätt göra en lagstadgad avgränsning mellan hyra och tillval utan att skapa en helt ny definition på vad bostads- hyra innebär låter sig enligt utredningens bedömning inte göras. Utredningen anser inte att det bör skapas någon sådan ny defini- tion, inte minst med hänsyn till intresset av att hyresbegreppet inte ges en alltför statisk utformning. Vad som då återstår, om tillval skall kunna bestämmas utanför hyran, är att låta parterna själva avgöra vad som skall ligga i hyres- respektive tillvalsavtalet. Med hänsyn till att reglerna för tillval skall möjliggöra tillval där sådana inte kommer till stånd på grund av bruksvärdessystemets utformning, måste reglerna för tillval bli mer förmånliga för en fastighetsägare än reglerna om hyra. Det kommer därmed att ligga i fastighetsägarnas ekonomiska intresse att så mycket som möjligt av det som utgör hyresavtal kan ingå i ett tillvalsavtal. Något sådant kan emellertid inte ligga i hyresgästernas intresse. Om hela eller större delen av vad som regleras genom hyresavtal kan komma att regleras genom avtal om tillval, undergrävs bruksvärdessystemet och det skydd detta bereder hyresgästerna. En sådan ordning skulle dess- utom innebära ett incitament för fastighetsägare att sänka standar- den i sina hus för att hyresgästerna skulle sluta tillvalsavtal. Inte heller detta skulle vara i hyresgästernas intresse. Det framstår därtill som föga logiskt om den ersättning en hyresgäst skall betala för en lägenhet med viss utrustning bestäms enligt ett regelverk i en lägenhet där utrustningen är standard och enligt ett helt annat regelverk i en likadan lägenhet i huset bredvid i den mån utrustningen där inte är standard. Skäligheten i en sådan ordning skulle vara svår att förklara. För frånvalens del framstår det dessutom i sig som egendomligt att se ett avtal om minskning av den normala hyran som något annat än en fråga om hyra. Visserligen skulle det vara teoretiskt möjligt att behandla frånval som en del av hyran, medan tillval behandlades utanför hyran. En sådan lösning framstår emellertid inte som logisk, eftersom vad som är frånval i ett hus med hög grundstandard kan vara tillval i ett annat med lägre grundstandard. De argument som sålunda kan anföras mot ett utbrytande av tillval och frånval ur de vanliga hyresreglerna är enligt utredningens uppfattning starka. Tillval och frånval bör därför fortsätta att behandlas som en del av hyran i samma utsträckning som . 7.3Beaktande av tillval och frånval inom ramen för hyresbestämningen Utredningens förslag: Kostnaden för tillval och frånval skall beaktas vid en bruksvärdesprövning. Den kortaste avskrivningstid som därvid kan godtas för tillval skall vara ungefär . Om tillvalens andel av hyran inte uppgår till mer än , kan dock kortare avskrivningstid godtas. Fråga är, om det inom ramen för hyressystemet är möjligt att skapa ett system där större hänsyn än tas till tillval och frånval vid bestämmandet av hyran. Utredningen har övervägt om en regel skulle kunna utformas på så sätt att tillval och frånval skall beaktas vid bestämmande av hyran enligt bruksvärdesregeln. Så sker emellertid , nämligen genom att ett tillval beaktas i den mån det höjt bruksvärdet och ett frånval i den mån det sänkt det. Vad utredningen vill åstadkomma är ju en annan ordning än dagens, nämligen att kostnaden för ett tillval säkert skall bli täckt genom det vederlag en hyresgäst betalar. Även för hyresgästernas del är det av värde att åstadkomma en förutsebar ordning i dessa frågor. När det gäller frånval bör förut- sättningar skapas för att såväl hyresgäst som hyresvärd skall kunna förlita sig på att en hyresreduktion de kommit överens om i anledning av ett frånval också står sig. Intresset av regelverkets klarhet talar för att en regel om frånval får en konstruktion som motsvarar regeln om tillval. En regel som säkerställer att kostnaden för ett tillval beaktas vid hyresbestämningen framstår vid ett första påseende som mindre väl förenlig med en grundtanke i bruksvärdesregeln, nämligen att fastighetsägarens kostnader inte skall beaktas vid bestämmandet av hyran. Detta kan synas tala mot att införa en sådan regel. Det finns emellertid andra omständigheter som talar i motsatt riktning. Allmännyttans hyressättning baserar sig på en kostnads- täckningsprincip, som därigenom får effekt även på det privata hyresbostadsbeståndet. Visserligen har de kommunala bostadsföre- tagen historiskt sett tillämpat kostnadstäckningsprincipen på före- tagsnivå och inte på enskilda bestånd eller objekt. har det emellertid börjat ske en omsvängning. Av det s.k. S:t Eriks- eller Oxtorgsmålet (rättsfallet RH 1999:91) framgår det dessutom att vid en jämförelseprövning med allmännyttans lägenheter upp- rätthållandet av tilltron till bruksvärdessystemet [kräver] att det vid hyressättningen inte har gjorts några väsentliga avsteg från själv- kostnaden för det aktuella projektet. Kostnadstäckningsresonemang spelar således en roll i bruksvärdesbedömningen. Skillnaden med en regel av den innebörd utredningen anger ovan blir att sådana resonemang förs in själva lagtexten. Detta framstår emellertid som nödvändigt, om tillval och frånval med större säkerhet för de inblandade parterna skall kunna hanteras inom ramen för bruksvärdesprincipen. Även om en kostnadstäckningsprincip förs in i hyreslagen när det gäller tillval och frånval, påverkar inte detta bruksvärdes- systemet i övrigt. Utan införande av en kostnadstäckningsprincip för tillval och frånval ökar inte förutsebarheten vid sådana val. Som utredningen visar ovan är alternativet, att bryta ut tillval och frånval från hyresreglerna, förenat med sådana nackdelar att det inte bör genomföras. Intresset av större förutsebarhet i tillvals- och från- valssituationer väger tyngre än nackdelen av den mindre, teoretiska inkonsekvens som en regel om kostnadstäckning i dessa situationer innebär. En sådan regel bör därför införas. Har ett avtal om tillval slutits, prövas skäligheten i det avtalet således mot kostnaden för tillvalet i fråga. visa hur mycket tillvalet kostat. Detta kan innebära att ett tillval kan anses vara avbetalat efter ett visst antal år, varefter hyran skall sänkas med tillvalskostnaden. Påtaglighetskravet i 55 § hyreslagen kan dock leda till att någon sådan sänkning ändå inte kommer till stånd. När det i övrigt gäller det sätt på vilket kostnaden för ett tillval bör beaktas vid skälighetsprövningen enligt 55 § hyreslagen, spelar det roll vilka avskrivningsperioder som skall godtas. Med hänsyn till fastighetsägarens intressen bör relativt korta avskrivningstider godtas. bör det inte godtas att en hyresgäst på väldigt betalar av ett dyrt tillval, eftersom hyresgästen, om han flyttar , inte har rätt att få tillbaka inbetalade belopp i det system utredningen föreslår. Vid en avvägning mellan dessa intressen anser utredningen att den kortaste avskrivningstid som kan godtas bör vara ungefär . Skulle kostnaden för tillval utgöra endast en mindre del av hyran, kan dock enligt utredningens mening även kortare avskrivnings- tider godtas. Ett skäligt riktmärke för den bedömningen kan vara att tillvalens del av hyran inte uppgår till mer än . En regel av angiven innebörd är flexibel. Parterna kan således komma överens om att betala exempelvis en ny spis med glas- keramikhäll genom ett litet antal månadsbetalningar eller, i den mån de angivna riktlinjerna medger det, låta hyresgästen göra en engångsbetalning. De kan även bestämma att höja hyran med ett mindre belopp utan tidsgräns och utgå från att spisen kommer att vara färdigbetald när det är dags att installera en ny spis. När det gäller hur kostnaden för tillvalet skall beaktas i relation till hyran i övrigt, får prövningen i praktiken gå till så att bruks- värdet först bestäms utan beaktande av tillvalet, varefter kostnaden för den tillvalda utrustningen eller det tillvalda underhållet läggs till. En jämförelse får därvid göras med vilken utrustning eller vilket underhåll som är standard. Utredningens förslag: Priset för ett tillval eller frånval skall anses motsvara kostnaden för tillvalet eller frånvalet, om priset fastställts i en kollektivt förhandlad prislista och det inte föreligger synnerliga skäl för annat. Har priset för ett tillval bestämts enligt en kollektivt förhandlad prislista, skall den primära förhandlingsskyldigheten anses uppfylld. Vad som sägs om en kollektivt förhandlad prislista skall gälla även om priset på annat sätt godkänts i en förhandlingsöverens- kommelse. Tillval och frånval i det enskilda fallet grundar sig vanligen på prislistor, som fastställts i en förhandlingsöverenskommelse. I pris- listorna anges priset för varje tillvalsåtgärd och hur mycket en hyresgäst får i hyresreduktion för varje frånval han gör. Prislistorna är ett praktiskt inslag i system med tillval och frånval, eftersom de skapar gemensamma regler för hela lägenhets- bestånd. Den omständigheten att de är framförhandlade under medverkan av en hyresgästorganisation får anses tala för att priserna för olika tillval och frånval inte avviker kraftigt från kost- naderna för dessa och att villkoren i övrigt – såsom betalningstider – normalt sett kan anses skäliga. Prislistor är således ett positivt inslag vid tillval och frånval ur perspektivet att ett avtal – såsom anges i direktiven – skall innehålla godtagbara villkor sett från hyresgästens synvinkel. Det finns därför skäl att i lagstiftningen gynna förekomsten av kollektivt förhandlade prislistor. När det gäller hyror i nybyggda hus, föreslår utredningen en presumtionsverkan för kollektivt förhandlade hyresvillkor. En sådan modell skapar en trygghet hos de inblandade parterna. För nyproduktionshyrornas del motiveras regeln av intresset att få igång nyproduktion av hyresbostäder. När det gäller tillval och frånval, finns det som framgår ovan ett konsumentskyddsintresse av att främja förekomsten av prislistor i tillvals- och frånvalssitua- tioner. En presumtionsverkan för kollektivt förhandlade prislistor skulle enligt utredningens bedömning leda till att fastighetsägare får ett intresse av att förhandla fram prislistor inom ramen för det kollektiva förhandlingssystemet, eftersom risken för ett under- kännande vid en hyresnämndsprövning av det pris de tar ut för till- val då blir ytterst obetydlig. Liksom när det gäller nybyggnadshyror rör det sig här om en situation där en hyresgäst har ett fritt val att godta ett framför- handlat villkor, trots att det kan ändras endast om det finns synner- liga skäl. Utredningen föreslår därför att priset för ett tillval eller frånval skall anses motsvara kostnaden för tillvalet eller frånvalet, om priset fastställts i en kollektivt framförhandlad prislista och det inte föreligger synnerliga skäl för annat. Som synnerliga skäl bör anses bara sådana klara oegentligheter vid förhandlingarna som bryter presumtionen även i fallet med nyproducerade hus. Ett pris som godkänts i en förhandlingsöverenskommelse bör ha denna verkan, även om priset inte står upptaget i en prislista. En förutsättning är givetvis att det är den enskilde hyresgästen som fattat beslutet om tillvalet eller frånvalet. En hyresvärd har enligt 5 § hyresförhandlingslagen en s.k. primär förhandlingsskyldighet med en hyresgästorganisation inför en höj- ning av hyran för en lägenhet som omfattas av en förhandlings- ordning. Sker ett tillval genom ett avtal mellan hyresgästen och hyresvärden och priset för det bestäms enligt en kollektivt för- handlad prislista, bör den primära förhandlingsskyldigheten anses uppfylld. Ett tillval som inte finns med i en prislista måste emellertid bli föremål för kollektiva förhandlingar, om lägenheten omfattas av en förhandlingsordning. Detta torde bli relativt sällan förekommande och bör inte bereda några större praktiska problem. Utredningens förslag: Flyttar den hyresgäst som gjort ett tillval eller frånval, skall den nye hyresgästens hyra bestämmas enligt bruksvärdesprincipen utan tillämpning av regeln om att kostnaden för tillvalet eller frånvalet skall beaktas. Kostnadstäckningsregeln skall dock tillämpas även för nya hyresgäster, om priset för tillvalet eller frånvalet bestämts enligt en förhandlingsöverenskommelse, t.ex. en kollektivt förhandlad prislista. Ett avtal om tillval eller frånval sluts mellan hyresvärden och en viss hyresgäst.