sou · GSB37 · 2005-01-01 00:00:00 — Huvudprincipen är tradition (överlämnande eller besittnings- övergång), som alltså innebär att en förvärvare av lös egendom inte är skyddad mot överlåtarens borgenärer förrän besittningen har övergått till förvärvaren. Vid sidan av tradition förekommer denuntiation (underrättelse) till någon som skall prestera, vilket fyller funktionen som ersättning för tradition, registrering av olika slag, märkning samt, i vissa situationer, själva avtalet.4 När det gäller byggnad på ofri grund anses förvärvaren vinna sakrättsligt skydd redan genom avtalet om överlåtelse.5 När det gäller nyttjanderätt till fast egendom är rättspraxis oklar. I rättsfallet NJA 1979 s. 451 har ansett att sakrättsligt skydd uppstår redan 2För en redogörelse för frågan om omsättningsskyddet inom sakrätten kan t.ex. hänvisas till en framställning från senare år – nämligen , Sakrättens grunder, En lärobok i sakrättens grundläggande frågeställningar avseende lös egendom, 2 uppl., 2002, s. 39 ff. Det bör dock framhållas att den sakrättsliga litteraturen är omfattande. En annan framställning som bör nämnas är , Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996. Härutöver bör nämnas de breda och systematiska verken av , Allmän sakrätt, 1973, och av , i sakrätt, 1985. 3Även i fråga om borgenärsskyddet inom sakrätten kan hänvisas till a. a. s. 59 ff. a. s. 87 ff. samt även t.ex. Håstad a. a. s. 93 ff. 5Högsta domstolens avgörande i rättsfallet NJA 1952 s. 207. Fallet var dock speciellt och gällde skogs- avverkningsrätt. Fastighetsägaren hade då ett mycket litet intresse av vem som utförde avverkningen, bl.a. eftersom vederlaget redan hade uppburits. I ett senare fall ansågs dock att denuntiation till fastighetsägaren krävdes. Fallet gällde överlåtelse av hyresrätt till lokal, där förvärvaren fortsättningsvis skulle betala hyra.6 Enligt vår mening är det troligt att principen i det första nämnda rättsfallet är tillämplig när det är fråga om överlåtelse av ledningar och lednings- rätt (se avsnitt 3.4.2). Hur man skall se på saken om ledningen har dragits fram med stöd av nyttjanderätt skall diskuteras i det följande (se avsnitt 3.4.4). 3.2.3Lagen om fastighetsregister, m.m. I 1 § första stycket lagen (2000:224) om fastighetsregister före- skrivs att det för vissa i lagen angivna ändamål med hjälp av automatiserad behandling skall föras ett register benämnt fastig- hetsregistret. Detta skall ge offentlighet åt den information som ingår i registret (s.k. fastighetsanknuten information). Det är registrets grundläggande syfte. Den centrala tanken med registret är enligt förarbetena att det skall utgöra en informationsdatabas till nytta för samhällslivet i stort.7 Registret innehåller en stor mängd personuppgifter. För de personuppgifter som ingår i registret gäller den väsentliga inskränkningen att de enbart får behandlas för de preciserade ändamål som anges i sex skilda punkter i 2 § lagen om fastighetsregister. Dessutom återfinns ytterligare begränsningar för vissa former av användning av personuppgifter i 7–10 §§ lagen om fastighetsregister. Enligt 1 § andra stycket lagen om fastighetsregister avses med personuppgifter i denna lag detsamma som i personuppgiftslagen (1998:204). Av 3 § personuppgiftslagen framgår att en person- uppgift är all slags information som direkt eller indirekt kan hän- föras till en fysisk person som är i livet. Gemensamt för de registerändamål som räknas upp i 2 § lagen om fastighetsregister är att registret skall tillhandahålla uppgifter för olika verksamheter eller liknande. Ändamålsbeskrivningarna får genom den reglering som personuppgiftslagen innehåller betydelse för vilken insamling och annan behandling av personuppgifter i 6Högsta domstolens avgörande i rättsfallet NJA 1988 s. 257. 1999/2000:39 s. 134. registret som är tillåten. Med behandling av personuppgifter avses varje åtgärd eller serie av åtgärder som vidtas i fråga om person- uppgifter. Som exempel på sådana åtgärder kan nämnas utlämnande av uppgift samt insamling, användning, bearbetning och sam- körning av uppgifter. Av offentlighetsprincipen följer dock att de i lagen uppställda ändamålen inte får inskränka skyldigheten för myndigheter att lämna ut uppgifter.8 Inledningsvis föreskrivs i den första punkten att registret kan ha till ändamål att tillhandahålla uppgifter för verksamhet för vilken staten eller en kommun ansvarar enligt lag eller annan författning – häri inbegrips även verksamhet som staten eller kommuner är skyldiga att bedriva, men som kan överlåtas på annan när det gäller genomförandet, t.ex. sophämtning – och som avser sådan egendom (t.ex. fastigheter, tomträtter eller byggnader) som registreras i registret. Verksamheten måste vidare vara av sådant slag att fullgörandet förutsätter tillgång till fastighetsanknuten information – exempelvis för att användas som underlag för planering, pröv- ningar eller beslut – eller avse fullgörande av föreskriven skyldighet om underrättelse.9 Enligt andra punkten kan registret ha till ändamål att tillhanda- hålla uppgifter för omsättning av sådan egendom som registreras i fastighetsregistret. Det är således fråga om att tillhandahålla upp- gifter för bl.a. vissa kommersiella ändamål. Verksamheter som bedriver omsättning av fastigheter utövas av bl.a. banker och andra kreditinstitut. Som ytterligare exempel kan nämnas mäklare och fastighetsvärderare, men även omsättning som sker mellan privat- personer utan professionell hjälp omfattas av regleringen.10 kan vidare enligt tredje punkten ha till ändamål att tillhandahålla uppgifter för kreditgivning, försäkrings- givning eller annan allmän eller enskild verksamhet där fastighets- anknuten information utgör underlag för prövningar eller beslut. Vad som avses är verksamhet där fastigheter, tomträtter eller bygg- nader inte utgör det centrala i verksamheten, men där uppgifter om sådan egendom kan vara av vitalt intresse. Kreditupplysnings- verksamhet och löpande åtgärder som innebär kontroll av vem som är ägare till en fastighet i sådana fall då detta är befogat (t.ex. på grund av en affärsförbindelse eller en rättstvist) innefattas av ända- målet.11 Ändamålet enligt den fjärde punkten medger att registret används för fastighetsförvaltning, byggande och liknande. Begreppet byggande skall enligt förarbetena ses i vid bemärkelse. Det tar sikte på samtliga stadier från projektering till uppförande av t.ex. hus. Även begreppet fastighetsförvaltning skall ges en vid tolk- ning.12 Enligt femte punkten får registret användas för aktualisering, komplettering eller kontroll av fastighetsanknuten information som finns i kund- eller medlemsregister eller liknande register. Bestämmelsen får betydelse i fall då den som anlitar fatighets- registret redan har ett eget personregister. Detta register får inne- fatta enbart personer som redan står i någon etablerad förbindelse med den som för registret. får däremot inte användas för att aktualisera eller komplettera rena marknads- föringsregister.13 I sjätte punkten anges att fastighetsregistret får användas för uttag av urval av personuppgifter för direkt marknadsföring. Enligt 11 § personuppgiftslagen får urvalsdragning inte äga rum om någon har motsatt sig sådan användning genom s.k. direktreklamspärr.14 Av 3 § första stycket lagen om fastighetsregister framgår att registret skall vara uppdelat i flera olika delar. Begreppet del an- vänds främst för att klargöra den innehållsmässiga uppbyggnaden av fastighetsregistret. Indelningen i skilda delar har emellertid också viss rättslig betydelse. Reglerna om behörighet att föra in uppgifter i registret liksom reglerna om skadestånd och rättelse skiljer sig sålunda delvis åt mellan de olika delarna av registret (4, 13 och 14 §§ lagen om fastighetsregister). De rättsverkningar som är knutna till inskrivning enligt jordabalken inträder bara om ett visst förhållande förs in i fastighetsregistrets inskrivningsdel. På motsvarande sätt får registrering av nybildning eller ombildning av fastighet rättsverkan först om uppgiften förs in i fastighets- registrets allmänna del.15 skall innehålla en all- män del (fastighetsdel), en inskrivningsdel, en adressdel, en bygg- nadsdel och en taxeringsuppgiftsdel. Registret får enligt 3 § andra stycket lagen om fastighetsregister även innehålla annan information som har samband med informa- tion som ingår i någon av registrets delar (tilläggsinformation). Denna information måste redovisas skild från registrets övriga delar. Vidare får regeringen enligt bestämmelsens tredje stycke meddela närmare föreskrifter om vilken fastighetsanknuten infor- mation jämte tilläggsinformation som skall ingå i registret. I lagen om fastighetsregister återfinns vidare bestämmelser om behörighet att föra in uppgifter i registret och om personuppgifts- ansvarig i 4–6 §§, om direktåtkomst samt urval och bearbetningar i 7–9 §§, om utlämnande på upptagning för automatiserad behand- ling (10 §) samt om avgifter, överklagande, skadestånd och rättelse i 11–14 §§. Som har nämnts får regeringen meddela närmare före- skrifter om innehållet i de olika delarna i fastighetsregistret och om tilläggsinformation. I 22 § första stycket 4 förordningen om fastig- hetsregister anges att beträffande fastigheter och samfälligheter skall rättigheter avseende ledningsrätt redovisas. 3.2.4Sökning i fastighetsregistrets nuvarande rättighets- redovisningssystem I föregående avsnitt har vi kortfattat beskrivit de krav som bl.a. lagen om fastighetsregister uppställer i fråga om fastighetsregistrets innehåll. – som enligt 2 § första stycket förord- ningen om fastighetsregister ansvarar för drift och förvaltning av fastighetsregistret – bedriver ett ständigt pågående utvecklings- arbete för att förbättra registrets olika funktioner. Det främsta målet är därvid att systemet skall få en så bred användning som möjligt inom samhällslivets olika områden. strävas efter att inmatning och förändring av uppgifter i fastighetsregistret skall kunna ske så effektivt och rättssäkert som möjligt. Som ett led i denna strävan utvecklades ett s.k. rättighetsredovis- ningssystem, som introducerades . I detta system har varje registrerad rättighet getts en egen sökbar och unik identitet. De rättigheter som registreras i systemet är officialservitut, avtalsservi- tut, officialnyttjanderätt (bl.a. ledningsrätt), utrymme för gemen- samhetsanläggning samt vissa rättigheter enligt anläggningslagen. För varje rättighet kan t.ex. redovisas information om ändamål, fastigheter som är berörda av rättigheten, karthänvisning, för- ändringar som skett av rättigheten samt anmärkningar, bl.a. om rättigheten är tidsbegränsad. När det gäller ledningsrätter går det att söka information via registerbegreppet ledningshavare, varvid viss historik sparas. Rättigheten redovisas även på varje berörd fastighet. Rättighetens identitet består av aktbeteckning följt av punkt och löpnummer, t.ex. 29–80/983.2. Det finns omkring 25 000 terminaler, bl.a. hos banker och andra kreditinstitut, som är uppkopplade till fastig- hetsregistret. Från av dessa går det endast att läsa och skriva ut information, dvs. det är inte möjligt att göra några för- ändringar av innehållet i registret.16 Användaren har ett antal olika möjligheter att söka information i rättighetsredovisningssystemet. Det finns möjlighet att söka med utgångspunkt från rättighetens identitet, med hjälp av aktbeteck- ning (hela eller del av), söka efter rättigheter under en akt, söka efter de rättigheter en fastighet, samfällighet eller gemensamhets- anläggning är berörd av (förmån eller last), söka med utgångspunkt från viss ledningshavare i ett län (får då uppgift om dennes ledningsrätter), söka efter de akter som har förändrat den sökta rättighetens s.k. berörkrets eller, slutligen, begära uppgift om viss rättighet är föremål för ajourföring, och i så fall vilken myndighet som utför denna. När det gäller rättighetsredovisningssystemets uppgifter om led- ningsrätt är det väsentligt att notera att uppgifterna om lednings- havare, som i systemet motsvarar innehavare av ledningsrätt, vare sig är kompletta eller uppdaterade (se vidare avsnitt 3.4.2). Inte heller görs det någon kontroll av uppgifterna med hjälp av Patent- och registreringsverkets bolagsregister. Trots dessa brister anses uppgifterna vara till stor i hjälp i olika sammanhang, t.ex. för myndigheter och företag. 16 Det kan nämnas att fastighetsregistrets inskrivningsdel är föremål för en stor översyn. Tanken är att systemet skall kunna omfatta elektronisk ingivning, handläggning och arkivering. arbete med översynen sker i samarbete med och de sju inskrivningsmyndigheterna. Projektet skall pågå till . 3.3Synpunkter och förslag rörande frågorna om sakrättsligt skydd vid överlåtelse eller pantsättning av en ledningsrätt och om ledningsrättsregister Som redan har framgått har vi genomfört en enkätundersökning i syfte att bredda underlaget för våra överväganden (se kapitel 1). Enkätfrågorna framgår av bilaga 2. Frågorna 9–11 i enkäten gällde olika spörsmål om sakrättsligt skydd vid bl.a. överlåtelse eller pantsättning av en ledningsrätt som inte är fastighetsanknuten. Vidare innehöll frågorna 18–22 i enkäten frågeställningar avseende ett eventuellt införande av ett särskilt ledningsrättsregister. 3.3.2Bör det införas särskilda sakrättsliga regler för över- låtelse och pantsättning av ledning med tillhörande ledningsrätt? En majoritet av dem som har besvarat denna fråga har varit positiva till eller, i vart fall, inte främmande för tanken på ett införande av särskilda sakrättsliga regler vid överlåtelse eller pantsättning av ledning med tillhörande ledningsrätt i de fall då ledningsrätten inte är fastighetsanknuten. Några av dem som har framfört denna upp- fattning – vid Kungl. Tekniska Högskolan och () – har anfört bl.a. att ledningar av nu aktuellt slag ofta representerar stora värden och att det därför är viktigt att de sakrättsliga momenten vid överlåtelse och pantsättning blir klara. AB , , och har framhållit att med klara och tydliga regler skulle överlåtelser och finansiering kunna ske mer kostnadseffektivt och med större trygghet. har anfört att det visserligen inte har framkommit några signaler om att det har uppstått några problem i dessa avseenden, men att behovet av särskilda sakrättsliga regler torde kunna komma att öka i takt med att ägandet av ledningar i allt större utsträckning övergår till kommersiella aktörer. En del av dem som har varit negativa eller tveksamma till regler av nu aktuellt slag, och (), har – IFF med hänvisning till rätts- praxis – hävdat att gällande rätt innebär att sakrättsligt skydd för förvärvaren torde uppkomma redan genom avtalet om överlåtelse.17 IFF har i detta sammanhang, också här under åberopande av viss rättspraxis, dessutom hävdat att belåning på samma sätt torde kunna ske genom s.k. säkerhetsöverlåtelse, medan öppen pant- sättning däremot torde kräva ett särskilt sakrättligt moment i form av denuntiation till fastighetsägaren eller möjligen till lantmäteri- myndighet.18 Vidare har IFF anfört att eftersom en ledningsrätt är överlåtbar ingår den i en näringsidkares företagshypotek samt att ledningsrätten säkerligen också kan bli föremål för avbetalningsköp och finansiell leasing.19 Har även ledningen överlåtits eller pantsatts gäller enligt IFF på grund av bestämmelsen i 35 § ledningsrätts- lagen det sakrättsliga skyddet utan vidare också för ledningen. När det gäller överlåtelse av ledningsrätt krävs det enligt IFF:s upp- fattning knappast att ett särskilt register inrättas, utan det är tillräckligt att avtalsprincipen bekräftas i motiven till nya regler om pantsättning. IFF har dock anfört att pantsättning av ledningsrätt inte är en så stor fråga att ett nytt registersystem bör införas. Enligt IFF synes det mera motiverat att införa nya regler om register- panträtt i nyttjanderätt till fast egendom (bostadsrätt, lokalhyres- rätt, arrenderätt och nyttjanderätt till ledningar) och byggnader på annans mark. IFF har därvid anfört att för ledningsrättens del bör en minimalistisk lösning eftersökas och att ett nytt tredje stycke i 35 § ledningsrättslagen om att ledningsrätt pantsätts genom under- rättelse skulle kunna vara en lösning. , och har framfört att det är svårt att se några förtjänster med lagändringar som medför att ledningar ges flera möjligheter att utgöra kreditunderlag än annan lös egendom. Vad gäller spörsmålet om det, vid överlåtelse eller pantsättning av en ledning, finns behov av ett sakrättsligt skydd för andrahands- nyttjare har ett flertal av dem som har besvarat frågan varit positiva till eller – i vart fall – ansett att det finns skäl att överväga ett in- förande av sådana regler. Att nyttjanderätten består medför enligt Fastighetsägarna att de samlokaliseringsfördelar, som andra- handsupplåtelsen från början har inneburit från fastighetsägarsyn- punkt, inte behöver rubbas. har i sammanhanget anfört att det finns ett behov av sådana regler för undvikande av rättsförluster. 17Högsta domstolens avgörande i rättsfallet NJA 1979 s. 451. 18Högsta domstolens avgörande i rättsfallet NJA 1988 s. 257. 19Det bör noteras att sedan IFF avgav sitt enkätsvar har lagen (1984:649) om företags- ersatts av lagen om företagsinteckning. utrustning i nu aktuella fall vara svår att skilja från den utrustning som ägs av upplåtaren. har därför förordat att upplåtelsen bör registreras i ett ledningsrättsregister. Det har från sida tillagts att en sådan registrering även skulle vara till nytta för lantmäterimyndigheter vid olika sorters för- rättningar och i samband med s.k. myndighetsservice (se vidare nästa avsnitt). har hävdat bl.a. att ett sakrättsligt skydd för nyttjanderättshavare skulle utjämna styrkeförhållandena mellan ledningsrättshavaren och andrahandsnyttjaren samt öka förutse- barheten och förhindra att civilrättsliga alternativ, som inte är lätta att överblicka, skulle uppstå. Av dem som har varit negativa eller uttryckt tveksamhet har anfört att det från ledningsägarnas perspektiv inte torde finnas något behov av ett sakrättsligt skydd för andrahandsnyttjare. IFF har i sammanhanget anfört bl.a. att skydd för sekundär nyttjanderätt helst bör införas generellt i jorda- balken och i utsökningsbalken. Enligt LRF kan det förmodas före- ligga ett behov av ett sakrättsligt skydd vid underupplåtelser av nu aktuellt slag. LRF har dock framhållit att ett sådant skydd även torde föreligga vid andra former av andrahandsupplåtelser och att det därför inte framstår som befogat att föreslå en separat lösning om sakrättsligt skydd avseende andrahandsupplåtelser av nu aktuellt slag. 3.3.3Bör det införas ett särskilt ledningsrättsregister? En majoritet av dem som har besvarat frågan om det bör införas ett särskilt ledningsrättsregister har på olika sätt uttryckt sig i positiva termer beträffande tanken på ett sådant register. Många i denna grupp har vidare klart uttryckt att det finns ett behov av ett särskilt ledningsrättsregister, bl.a. AB , Fastighetsägarna , , , och . Som skäl för denna ståndpunkt har AB åberopat sakrättslig trygghet, ordning och reda samt ut- ökade möjligheter att komma i kontakt med ledningsrättshavare och eventuella andrahandsnyttjare. Fastighetsägarna har vidare lyft fram att med ett ledningsrättsregister skulle man vid markarbeten lättare kunna komma i kontakt med ledningsrätts- havare och därmed få klart för sig ledningsdragningar och annat som kan behövas för att undvika risk för skada på ledningarna vid Liknande synpunkter har och fört fram. – som dock har förordat att man i första hand bör undersöka möjligheten att komplettera det nuvarande systemet för rättighetsredovisning, som ingår i det befintliga fastighetsregsistret – har anfört att ett register skulle innebära stora fördelar för enskilda fastighetsägare, lednings- havare, kreditgivare samt olika statliga och kommunala myndig- heter. Enligt efterfrågas information om led- ningar och deras ägare vid fysisk planering, anläggningsarbeten, räddningsinsatser, miljöövervakning, förrättningsverksamhet och annan myndighetsverksamhet. Synpunkter av liknande slag har dessutom bl.a. i , kommun, , , och fört fram. kommun har dock betonat att en väsentlig förutsättning för ett särskilt ledningsrätts- register är att erforderliga inrapporteringar görs så att registret kan hållas uppdaterat. har anfört bl.a. att dagens system inte synes ha lett till några problem, eftersom led- ningsrättshavarna i regel har varit offentliga organ som inte upphör och handeln med ledningar och ledningsrätter har varit begränsad. Med den pågående utvecklingen mot kommersiella aktörer som ledningsrättshavare och handel med ledningar och ledningsrätter torde enligt behovet av registrering öka för fastighetsägaren. Andra av dem som har besvarat frågan om behovet av ett särskilt ledningsrättsregister – bl.a. , , , , och – har varit negativa eller tvek- samma till tanken på ett särskilt ledningsrättsregister på den grun- den att det skulle vara tillräckligt att använda det befintliga fastig- hetsregistret i större utsträckning. har därvid anfört att genom ett uppdaterat fastighetsregister skulle det vara möjligt för en fastighetsägare att se vem som innehar led- ningsrätter inom fastigheten. Enligt skulle eventuella oklarheter beträffande sakrättsliga skyddet kunna undanröjas om ledningsrättslagen kompletteras med regler om skyldighet att anmäla överlåtelse av ledningar och ledningsrätter samt regler om att den som förvärvar ledningsrätten eller som har panträtt i denna uppnår sakrättsligt skydd då överlåtelsen respek- tive pantsättningen har registrerats. har fört fram att möjligheterna till samlokalisering vid utbyggnad av elektroniska kommunikationsnät skulle underlättas om bl.a. opera- törena på denna marknad skulle kunna få tillgång till identifika- tionsuppgifter från ett officiellt register. har anfört att en lösning av detta slag dock förutsätter att samtliga uppgifter som kan anges i registret i praktiken också läggs in och hålls uppdaterade. rättighetsdel skulle då enligt kunna fylla samma funktion som ett rent lednings- rättsregister. När det gäller frågan vilka uppgifter – förutom uppgifter om led- ningsrättshavarens namn jämte organisations- eller personnummer samt typ av ledning – som bör registreras har nämnts uppgifter om adress och telefonnummer till ledningsrättshavaren, om lednings- rättshavarens samtliga ledningsrätter samt om ledningarnas place- ring och eventuella andrahandsnyttjare.20 har anfört att det, om man anförtros uppgiften att bygga upp registret, kommer att behövas ett resurstillskott från staten. Enligt bör dock kostnaderna för drift och förvaltning kunna täckas av s.k. användaravgifter. har angett att det skulle vara rimligt att betala en avgift motsvarande självkostnadspris, men att det är svårt att upp- skatta vad som skulle vara en rimlig kostnad. När det gäller frågan om avgifter har anfört att en registreringsavgift på några skulle kunna vara ett sätt, men att registret hellre skulle kunna finansieras genom användaravgifter. Även har förordat finansiering genom användaravgifter. har förklarat att man ser det som rimligt att ett register skulle finansieras av ledningsrättshavarna. har dock fört fram att kostnaderna för att bilda ledningsrätt i sig är mycket höga, att detta utgör ett hinder mot ett rationellt utnyttjande av ledningsrättsinstitutet samt att om alter- nativet ledningsrätt belastas ytterligare kommer detta att ytterligare försvåra institutets användning. 20 Det kan i sammanhanget även vara intressant att notera vad Utredningen om IT-stomnät till vissa kommuner har redovisat i betänkandet Bredbandsnät i hela landet (SOU 2003:78 s. 54 och 61), nämligen att inte har någon samlad bild över exakt hur mycket fiberkabel som är anlagd i vägbankarna och att när nya nät byggs så läggs de in i vägdatabank, men att stora delar av det nät som har anlagts inte finns med i databasen.