sou · GSB3109d2 · 2005-01-01 00:00:00 — Vid det fortsatta arbetet med utformningen av energideklaratio- nerna bör beaktas hur innehållet i dessa kan samordnas med upp- gifterna från utförd ventilationskontroll och, för det fall systemet med byggnadsdeklarationer genomförs, uppgifterna i en byggnads- deklaration. Det är viktigt att trapphusen inte blir översållade med olika slag av intyg, eftersom det negativt kan påverka hyresgäster- nas benägenhet att ta del av information. Den som hyr i andra hand har som regel inte samma långsiktig- het i sitt boende som den som hyr i första hand har. Behovet av information om en energiprestanda gör sig i de fallen inte lika starkt gällande som vid ett förstahandskontrakt. Genom att den av oss föreslagna lagen om energideklaration av byggnader endast omfattar de upplåtelser av nyttjanderätt som sker av bygg- nadens ägare, utesluts andrahandsuthyrningar. Uthyrning av ett enstaka rum i småhus, liksom uthyrning av småhus som sker , bör enligt vår mening undantas från kravet på energideklarering. Regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten har i förslaget till lag om energideklarering av byggnader bemyndigats att meddela föreskrifter om sådana undantag. Det har anförts tidigare, men förtjänar att upprepas, att den upp- rättade deklarationen inte behöver avse den enskilda lägenhet som hyrs ut, utan kan omfatta byggnaden i sin helhet eller en represen- tativ lägenhet i byggnaden. En och samma energideklaration kan också användas vid flera uthyrningar, förutsatt att dessa sker inom deklarationens giltighetstid. Bostäder och lokaler som innehas med bostadsrätt skall, i de fall lägenheterna finns i byggnader som enligt fastighetstaxeringslagen indelas som hyreshus, behandlas på samma sätt som har angetts ovan för hyra. Innan en bostadsrätt säljs, skall således en energide- klaration upprättas och tillhandahållas presumtiva köpare genom att anslås i husets entré. Det är inte nödvändigt att upprätta en deklaration för den specifika lägenhet som är till salu, utan deklara- tionen kan avse byggnaden i dess helhet. En och samma deklaration kan därmed komma att användas vid flera överlåtelser inom bygg- naden, förutsatt att dessa sker inom deklarationens giltighetstid. Om en energideklaration inte har upprättats för byggna- den, eller om den tidigare upprättade deklarationen är giltig, skall byggnadens ägare se till att en deklaration upprättas och ges in till registermyndigheten för registrering senast vid den tid- punkt regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten bestämmer. Denna tidpunkt bör vara densamma som då ett civilrättsligt bindande avtal om nyttjanderätt föreligger. Ansvaret för att upprätta en deklaration åvilar bostadsrättsföreningen, eftersom det är föreningen som äger byggnaden och som har faktisk och rättslig möjlighet att få en bedömning av byggnaden utförd. För bostadsföreningar och andelshus skall skyldigheten att energi- deklarera byggnaden vid upplåtelse med nyttjanderätt fullgöras på samma sätt som har anförts ovan vad gäller hyra och bostadsrätt. Om byggnaden klassificeras som hyreshus enligt fastighetstaxe- ringslagen skall således en deklaration anslås på väl synlig plats i byggnaden. Klassificeras däremot byggnaden som småhus skall deklarationen tillhandahållas varje presumtiv nyttjanderättshavare. Ansvaret för att upprätta en deklaration åvilar byggnadens ägare. Om en deklaration inte har upprättats för byggnaden, eller om den tidigare upprättade deklarationen är giltig, skall ägaren se till att en deklaration upprättas och ges in till register- myndigheten för registrering senast regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten bestämmer. Denna tidpunkt bör vara densamma som då ett civil- rättsligt bindande avtal om nyttjanderätt föreligger. Arrende är en nyttjanderätt som till stora delar liknar hyra. Den jordägare som upplåter jordbruksarrende är skyldig att upprätta och tillhandahålla en energideklaration till arrendatorn på samma sätt som har anförts ovan rörande övriga nyttjanderätter. Om en deklaration inte har upprättats, eller om den tidigare upp- rättade deklarationen är giltig, skall jordägaren se till att en deklaration upprättas och ges in till registermyndigheten för registrering senast regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten bestämmer. Denna tidpunkt bör vara densamma som då ett civilrättsligt bindande avtal om arrende föreligger. Samma regler gäller vid lägenhetsarrende, förutsatt att en byggnad hör till arrendet. 5.6Byggnader i vilka offentliga tjänster tillhandahålls Förslag: För en byggnad, vars golvarea överstiger och vil- ken är indelad som specialbyggnad enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxe- ringslagen, skall en energideklaration upprättas, anslås på väl synlig plats och ges in till registermyndigheten för registrering. Detta krav gäller även om inte någon av de andra förutsättningar vilka utlöser krav på energideklarering är för handen, dvs. att byggnaden uppförs, säljs eller upplåts med nyttjanderätt. Regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten skall få meddela föreskrifter om vilka byggnader som får undantas från kravet. Direktivet innehåller i artikel 7.3 en särskild bestämmelse för större byggnader i vilka s.k. offentliga tjänster tillhandahålls. Bestämmel- sen lyder på följande sätt. Medlemsstaterna skall vidta åtgärder för att se till att det i byggnader, med en total användbar golvyta på och som inhyser offentliga myndigheter och institutioner som tillhandahåller offentliga tjänster för ett stort antal personer och därför ofta besöks av dessa personer, placeras ett energicertifikat som inte får vara äldre än och det på en plats som är framträdande och klart synlig för allmän- heten. Direktivet anger inte närmare vilka byggnader som omfattas av be- stämmelsen. Den enda vägledning som finns är i punkten 16 i ingressen, i vilken sägs följande. Myndighetsbyggnader och byggnader som allmänheten ofta besöker bör fungera som förebilder genom att man där tar hänsyn till miljö- och energifaktorer, och därför bör dessa byggnader energicertifieras med jämna mellanrum. Denna information om energiprestanda bör spridas bättre till allmänheten genom att energicertifikaten anslås tyd- ligt. Om man dessutom visar den rekommenderade inomhustempera- turen jämte den faktiska inomhustemperaturen, bör det avhålla från obetänksam användning av värme-, luftkonditionerings- och ventila- tionssystem. Detta bör bidra till att onödig energianvändning undviks och till att ett behagligt inomhusklimat (värmekomfort) garanteras i förhållande till utomhustemperaturen. Direktivet föreskriver således att en energideklaration skall anslås i byggnader som inhyser offentliga myndigheter och institutioner som tillhandahåller offentliga tjänster för ett stort antal personer. För att avgöra vilka byggnader som omfattas av kravet måste be- greppet offentliga tjänster redas ut. Uttryckssättet leder närmast tankarna till vad som i 1 kap. 8 § regeringsformen (RF) benämns offentlig förvaltning. I 1 kap. 8 § RF sägs att det för rättskipningen finns domstolar och för den offentliga förvaltningen statliga, kommunala och landstingskommunala förvaltningsmyndigheter. Med utgångspunkt i det subjekt som driver en verksamhet är det naturligt att med offentliga tjänster i första hand avse all verksamhet som tillhanda- hålls medborgarna genom ett statligt eller kommunalt organ. Bibli- otek, simhallar, domstolar, kommunhus, försäkringskassor, sjuk- hus, vårdcentraler, skolor, universitet, teatrar och konsertlokaler utgör därmed exempel på offentligt tillhandahållande av tjänster. Samtliga dessa byggnader är skattebefriade på grund av sin sam- hällsnyttiga användning. Som sådana är de indelade som special- byggnader enligt fastighetstaxeringslagen (FTL). Med undantag för kategorin allmänna byggnader är indelningen oberoende av vem som äger byggnaden i fråga. I stället är det byggnadens ändamål som avgör. Såsom framgår av avsnitt 5.2.2 gäller övervägandeprin- cipen vid indelning av byggnader i byggnadstyper, dvs. indelningen sker utifrån den byggnadstyp som byggnaden till övervägande del är inrättad för eller används för. Det saknar, förutom vad gäller kategorin allmänna byggnader, betydelse vem som äger byggnaden i fråga. har det blivit allt vanligare att sådan verksamhet som tidigare det allmänna stod för bedrivs av privaträttsliga organ. Exempel på detta är i och i , vilka drivs av det börsnoterade bolaget På utbildningsområdet bedrivs undervisning vid förskolor, grundskolor och gymnasieskolor av ett stort antal privaträttsliga subjekt. En av de större aktörerna på området är Vittra Utbildning, som ägs av det börsnoterade bolaget . Det kan även nämnas att många förskolor drivs i föreningsform såsom föräldra- kooperativ eller personalkooperativ Såsom framgår av bl.a. avsnitt 5.2.4-6 ligger FTL:s indelning i byggnadstyper till grund för våra bedömningar om vissa typer av byggnader som bör undantas från kravet på energideklarering. I konsekvens därmed bör FTL:s indelning tjäna som grund även för de byggnader som är i fråga, dvs. byggnader i vilka offentliga tjänster tillhandahålls och vilka allmänheten ofta besöker. Ut- gångspunkten bör härvid vara de byggnader som är indelade som specialbyggnader. För de flesta specialbyggnader framgår deras an- vändningsområde redan av namnet, t.ex. vårdbyggnader och skol- byggnader. Allmänna byggnader är vanligtvis administrations- och förvaltningsbyggnader, förutsatt att de ägs av staten, kommun eller annan menighet. Med annan menighet förstås församling, kom- munförbund och liknande, men inte kommunala eller statliga bolag. Fritidsgårdar, ungdomsgårdar och liknande hör också till kategorin allmänna byggnader. Antalet specialfastigheter uppgår sammanlagt till ca 90 000 stycken. Eftersom en fastighet kan omfatta flera byggnader är an- talet byggnader större än 90 000. Antalet ägare till dessa byggnader är ca 1 000 stycken. Många specialbyggnader ägs av stat, kommun eller landsting, men inte alla. Kommunernas byggnadsbestånd består till övervägande del av skolbyggnader medan landstingen framför allt äger vårdlokaler. Staten äger en rik flora av byggnader av olika slag, vilket illustreras av nedanstående tabell över de största statliga ägarna. Energideklaration av byggnader SOU 2004:109 Tabell 5.1 De största statliga fastighetsägarna Area, milj m2 Regeringsbyggnader, rikskulturbyggnader, slott, fästningar, muséer, fastigheter ut- Fastigheter för kriminalvård, polis-verk- samhet, räddningsskolor, specialskolor F.d. militära och andra offentligt ägda byggnader som får annan användning Källa: (2004) Uthyrning förekommer i stor omfattning inom det offentliga byggnadsbeståndet. Både kommuner och landsting har en stor an- del hyresavtal. Dessa avtal är dock övervägande interna hyresavtal, dvs. hyresavtal mellan olika förvaltningar inom en och samma organisation. Även inom det statliga byggnadsbeståndet förekommer hyres- avtal med såväl interna som externa parter, men där utgör ofta de externa hyresgästerna en större andel. Akademiska Hus hyr t.ex. genomgående ut sina lokaler till externa aktörer, i det fallet i första hand universitet och högskolor och därtill knuten verksamhet. Det typiska för det beståndet är dock att hyresgästen är densamma över . Det sker således sällan hyresgästbyten som utlöser krav på energideklaration. är ett exempel på en statlig ägare där hyresgästerna till stor del är kommersiella aktörer och där hyres- avtalen följer gängse regler på den kommersiella marknaden. För att direktivets krav på offentligt anslående av energideklaratio- ner i större byggnader, vilka allmänheten ofta besöker, enkelt skall kunna tillämpas, föreslår vi att kravet skall omfatta alla byggnader som enligt 2 kap. 2 § FTL är indelade som specialbyggnader och vars golvarea överstiger . Detta krav gäller således även om inte någon av de andra förutsättningar som utlöser energideklare- ring är för handen, dvs. att en byggnad uppförs, säljs eller upplåts med nyttjanderätt. Vad gäller areabegreppet bör, såsom har angetts i avsnitt 5.2.7, bruttoarea tillämpas. Beståndet av specialbyggnader är stort och det kan för närva- rande inte överblickas vilka konsekvenser ett krav på energideklare- ring kommer att få för dessa. Vi föreslår därför att regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten skall få meddela föreskrifter om de byggnadskategorier som får undantas. Möjligheten till undantag begränsas dock av artikel 4.3 i direktivet. I avsnitt 5.2.3–5.2.10 har vi redogjort för de byggnadskategorier som vi anser bör undantas från den föreslagna lagens tillämpnings- område med stöd av artikel 4.3 i direktivet. Ett flertal av dessa byggnadskategorier är specialbyggnader (försvarsbyggnader, distri- butionsbyggnader, värmecentraler, reningsanläggningar och eckle- siastikbyggnader). Om dessa byggnader undantas, återstår inom kategorin specialbyggnader kommunikationsbyggnader, vårdbygg- nader, bad-, sport- och idrottsanläggningar, skolbyggnader, kultur- byggnader och allmänna byggnader. För dessa gör vi följande bedömningar. Kommunikationsbyggnader är en byggnadskategori som inklude- rar lokstall, terminaler, garage, hangarer, stationsbyggnader, vänt- hallar, godsmagasin, reparationsverkstäder och liknande byggnader. Många av dessa byggnader är sådana som allmänheten inte har till- träde till. Vissa byggnader frekventeras dock av en stor mängd människor. Ett exempel är flygplatser för vilka är huvudman. ansvarar således för landets ankomst- och avgångshallar. De tjänster som utförs på flygplatser – att frakta personer och gods i luften – tillhandahålls i och för sig av privata aktörer (flygbolag). Med hänsyn till de skillnader som finns mellan EU:s medlemsstater vad gäller organisation och tillhandahållande av s.k. offentliga tjänster tolkar vi emellertid direktivet som att det inte är ett krav att tjänsterna skall erbjudas och utföras av ett organ som verkar i offentlig regi. En avgångshall är typiskt sett en sådan byggnad där offentliga tjänster tillhandahålls för ett stort antal per- soner och vilka ofta besöks av dessa personer. Vi bedömer därför att sådana kommunikationsbyggnader som utgör träffpunkter för människor, dvs. stationsbyggnader och vänthallar, bör omfattas av kravet på offentligt anslående av en energideklaration. Vårdbyggnader används framför allt för sjukvård, missbrukar- vård, omsorger om barn och ungdom, kriminalvård, åldringsvård och omsorger om psykiskt utvecklingsstörda. Det är sällan fritt tillträde till dessa byggnader, men i merparten av dem erbjuds tjänster som många medborgare kan komma i behov av. Enligt vår mening bör samtliga vårdbyggnader, förutom de byggnader som används inom kriminalvårdens verksamhet, omfattas av kravet på offentligt anslående av en energideklaration. Skälet till att fängelser och liknande bör undantas är att det råder stränga restriktioner för att få tillträde till sådana byggnader. Eftersom statliga myndigheter och bolag med fastighetsinnehav bör vara en förebild vad gäller energieffektivisering anser vi att staten bör undersöka möjligheten att ingå överenskommelse om frivilliga åtaganden med Specialfas- tigheter , som äger de vårdbyggnader som används för kriminalvård, i syfte att uppnå en mer effektiv energianvändning i dessa byggnader. Bad-, sport- och idrottsanläggningar är öppna för allmänheten och bör undantagslöst omfattas av kravet på offentligt anslående av energideklaration. Detsamma bör gälla för skolbyggnader. Teatrar, muséer och biografer är några av de byggnader som hör till kategorin kulturbyggnader. Folketshusbyggnader torde normalt kunna hänföras till denna byggnadstyp, endast i de fall lokaler för teater eller biografändamål utgör den övervägande delen av bygg- naden. Samtliga dessa är öppna för allmänheten och kan anses till- handahålla offentliga tjänster. Enligt vår mening bör de därför om- fattas av kravet på offentligt anslående. Till kategorin allmänna byggnader hör bl.a. administrations- och förvaltningsbyggnader som ägs av stat eller liknande subjekt. Fritidsgårdar och liknande hör också till denna grupp. Samtliga dessa är av det slag som bör omfattas av kravet på offentligt anslående. Förslag: En energideklaration är giltig från det att deklara- tionen har upprättats. Regeringen eller, efter regeringens bemyndi- gande, registermyndigheten skall få meddela föreskrifter om kortare giltighetstid. Direktivet föreskriver i artikel 7 att giltighetstiden för en energide- klaration inte får överskrida . och Bover- ket har i rapporten om hur och rådets direktiv /91/EG om byggnaders energiprestanda skall genomföras i inte berört frågan om giltighetstidens längd. I remissyttrande över myndigheternas rapport anförde For- mas15 att det är mycket viktigt att ta till vara de tillfällen då byggna- der byggs om för att genomföra energieffektiviseringsåtgärder. och lämnade liknande synpunkter.16 I övrigt lämnade inte någon av remissinstanserna synpunkter i den delen. har föreslagit att en bygg- nadsdeklaration skall få vara högst , och att reger- ingen eller den myndighet som regeringen bestämmer skall få med- dela föreskrifter om att en byggnadsdeklaration skall upprättas eller uppdateras med tätare intervall. Klimatskal och energiinstallationer i en byggnad har ofta en varak- tighetstid . Det är därför rimligt att giltighetsti- den för en energideklaration inte sätts allt för kort. Vi anser att den i direktivet angivna tiden är väl avvägd. Den sammanfaller även med vad har föreslagit beträffande giltighetstiden för en byggnadsdeklaration. Det bör i samman- hanget erinras om att en energideklaration kan användas vid flera överlåtelser eller upplåtelser med nyttjanderätt under en tioårspe- riod. Om en energideklaration har upprättats och en byggnad därefter byggs om eller ändras, med följd att dess energiprestanda väsentligt förändras, kommer energideklarationen i stora delar att basera sig på inaktuell information. Deklarationens värde går därigenom för- lorat. Eftersom det nu är svårt att överblicka och närmare ange samtliga de fall då en kortare giltighetstid kan bli aktuell föreslår vi att regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyn- digheten ges rätt att meddela föreskrifter om en kortare giltighets- 15Forskningsrådet för miljö, areella näringar och samhällsbyggande 16Dnr N2002/3613/ESB Det bör påpekas att om åtgärder har utförts i en bygg- nad enligt förslag i en upprättad energideklaration, med följd att byggnadens energiprestanda väsentligt har förbättrats, skall det givetvis inte medföra att ett nytt krav på energideklarering inträder. Förslag: Ett energideklarationsregister upprättas. Grundupp- gifter i registret skall hämtas från byggnadsdelen i Lantmäteri- verkets fastighetsregister. skall utöva den huvudsakliga tillsynen över att deklarationsskyldigheten enligt lagen om energidekla- ration av byggnader fullgörs. De kommunala byggnadsnämnderna skall utöva tillsyn över att en energideklaration finns anslagen i flerbostadshus och byggnader med lokaler samt i sådana specialbyggnader vars golvarea överstiger . har huvudansvar över att plan- och bygglagstiftningen efterlevs. I varje kommun har , eller motsva- rande nämnd, den närmare tillsynen över regelverkets efterlevnad. Byggnadsnämnderna har även tillsyn över att kontroll enligt för- ordningen (1991:1273) om obligatorisk ventilationskontroll (OVK) utförs. Det bör dock noteras att tillsynen enligt OVK inte fungerar tillfredsställande. Skälet till det är resursbrist, vilket i sin tur uppges bero på att kommunerna inte får ta ut avgifter för sina kontroller. har föreslagit att en bygg- nadsägare skall vara skyldig att upprätta en byggnadsdeklaration innan en byggnad tas i bruk, säljs eller hyrs ut. Enligt förslaget skall tillsynen åläggas kommunerna genom eller mot- svarande nämnd.17 I tidigare avsnitt har nämnts att har ett system för s.k. energimärkning av byggnader. Systemet innebär bl.a. att en byggnad som säljs skall vara energicertifierad. 17 Se SOU 2004:78 s. 107–108. ringen resulterar i ett energimärke och en energiplan med föreslagna energisparåtgärder. Reglernas efterlevnad är dock inte helt tillfreds- ställande. av småhusen och av flerfamiljshusen energi- certifieras. Om ett småhus säljs utan att vara energicertifierat kan köparen upp till efter köpeavtalet kräva att säljaren låter bekosta en energicertifiering. Någon annan sanktion finns dock inte. Det är för övrigt inte ovanligt att en köpare inte känner till att det finns ett energimärke och en energiplan bland de dokument som säljaren överlämnar i samband med försäljningen. och har i sin tidigare nämnda rap- port föreslagit att tillsyn och kontroll så långt som möjligt skall samordnas och anpassas till befintliga system inom plan- och bygg- området. Myndigheterna har dock inte lämnat några förslag på vil- ken eller vilka myndigheter, eller andra organ, som tillsynsansvaret bör åläggas. Den ökade energianvändningen och de därav följande utsläppen av bl.a. koldioxid är ett reellt hot mot vår miljö. Det är därför av stor vikt att de åtgärder som direktivet om byggnaders energiprestanda ställer upp, och vilka medlemsstaterna har åtagit sig att genomföra, blir verkningsfulla. Mot bakgrund av erfarenheterna från bedömer vi det som nödvändigt att någon form av sanktion träffar den som inte fullgör skyldigheten att energideklarera en byggnad som uppförs, säljs eller upplåts med nyttjanderätt, eller som om- fattas av det särskilda kravet på anslående på grund av att byggna- den är en specialbyggnad och dess golvarea överstiger . Hur sanktionssystemet bör utformas beskrivs i avsnitt 5.9. Det är viktigt att förfarandet enligt det nya regelsystemet blir enkelt och lätt att tillämpa för dem som berörs. I detta syfte före- slår vi att ett energideklarationsregister upprättas. Registret skall vara en central databas där energideklarationer för samtliga byggnader som omfattas av lagförslaget skall förvaras. Ansvaret för att föra registret skall åvila registermyndigheten, dvs. (jfr kapitel 10). Grunduppgifterna i databasen skall hämtas från byggnadsdelen i det fastighetsregister som förs hos Lantmäte- riverket. Ansvaret för att en deklaration upprättas och ges in för registrering åvilar, när en byggnad uppförs, byggherren och, när en byggnad säljs eller upplåts med nyttjanderätt, byggnadsägaren. Även vad gäller de specialbyggnader som omfattas av det särskilda kravet på anslående av en energideklaration (jfr avsnitt 5.6) åvilar skyldigheten byggnadsägaren. Hur databasen närmare skall utfor- mas och är avsedd att fungera beskrivs i kapitel 11. Närmare före- skrifter om registret skall få meddelas av regeringen, bl.a. gällande vem som skall få direktåtkomst till uppgifterna i registret. Det bör enligt vår mening exempelvis inte vara möjligt att använda registret för massutskick av reklam till ägare av byggnader. Genom att deklarationerna registreras i ett centralt register underlättas tillsynsverksamheten. Vårt förslag är att den huvudsak- liga tillsynen skall skötas av registermyndigheten. När exempelvis en ny lagfart beviljas, bör inskrivningsmyndigheten skicka en underrättelse till det centrala registret över energideklarationer. Om det vid avstämning mellan den nya lagfarten och registret uppmärksammas att någon deklaration inte finns upprättad och registrerad avseende den byggnad som har sålts, skall en förse- ningsavgift påföras den som har sålt byggnaden. En försenings- avgift skall även påföras om en deklaration har getts in, men är så ofullständig att den inte kan läggas till grund för registrering. Vid upplåtelse av nyttjanderätt till bostäder finns inte något, på motsvarande sätt som vid försäljning av fast egendom, officiellt register att tillgå. Ett förslag till folkbokföring på lägenhet är för- visso framtaget, men det är inte klart när en sådan lag skall träda i kraft.