sou · GSB391 · 2005-01-01 00:00:00 — However the committee proposes a regulation for re- covering costs, to the effect that the costs of choosing and rejecting options are taken into account when the utility value is considered. It is the opinion of the committee that the shortest depreciation period for choices made or rejected should be approxi- five years. However, if options chosen do not amount to more than approximately 20 per cent of the rent, a shorter period of depreciation should be accepted. If a who has chosen or rejected an option moves out, the committee proposes that the rent for the new should be decided in accordance with the principle of utility value, without applying the regulation that the cost of choosing or rejecting an option should be taken into account. If the price for an option chosen or rejected has been decided in accordance with a price list that has been collectively negotiated, or been collectively negotiated in any other way, it is the opinion of the committee that the following consequences should prevail: The rule that costs should be recovered should also be applied to a new . The price for choosing or rejecting an option is deemed to correspond to the cost of it, as long as no obvious irregularities occurred during the collective negotiations. The obligation of a landlord to negotiate with organi- sations before rents are raised, is deemed to have been fulfilled by means of the negotiation about the price list. A collective negotiation need not therefore take place every time a chooses an option. Rent tribunals and the determination of rents does not consider that the regulation concerning comparative evaluation in the utility value system should be changed. However, the obligation of the rent tribunals to justify their decisions should be more extensive than is the case at the present time. A rent tribunal should always be obliged to justify its decision if it rules against a particular party. The justifications should be formulated so that they are easy to understand, both for the parties involved and for others. The consequences of the committees proposals The financial consequences of the committees proposals, both concerning options chosen and rejected and the rent tribunals justifications of their decisions, are minor or negligible. How much significance the other proposals will have will depend on the extent to which the parties in the housing market for rental properties exploit the opportunities given to them by the proposals. As far as the states finances are concerned, the proposals may affect the costs of interest subsidies and, to a lesser extent, housing subsidies. With the production of new dwellings to rent, the costs of unemploy- ment may diminish and tax revenue increase. The proposal with respect to justifying the decisions of the rent tribunals does not mean that the rent tribunals are in need of more resources. As far as municipal finances are concerned, the costs of social allowances may be affected to a minor extent, and to the degree that the proposals contribute towards increased production, there will be increased infrastructure costs. As far as domestic finances are con- cerned, the proposals might result in some people paying higher rents, and other people paying lower rents, than would otherwise have been the case. As far as business finances are concerned, the proposals will result in greater predictability for land-lords and in some cases might also result in greater profitability. As far as public finances are concerned, the proposals might contribute towards a housing market that works better as a result of facilitating the production of new dwellings. As far as integration policy is concerned, the consequences of the committees proposals are marginal. To the extent that the proposals have any consequences in this respect, these can be both positive and negative. lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs beträffande 12 kap. jordabalken1 dels att 55 c–55 d §§ skall betecknas 55 e–55 f §§, dels att 53, 55, 55 b, 55 f, 66, 67, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas två nya paragrafer, 55 c och 55 d §§. 1 Balken omtryckt 1971:1209. Bestämmelserna i 54–55 c §§ Bestämmelserna i 54–55 e §§ gäller vid upplåtelser av bostads- gäller vid upplåtelser av bostads- lägenheter, om inte lägenheter, om inte 1.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fri- tidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat i följd, eller 2.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55–55 c §§ endast om det följer av nämnda lag. Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55–55 e §§ endast om det följer av nämnda lag. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmän- nyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägen- heter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vid en prövning enligt första stycket får hyran för en jäm- förelselägenhet inte beaktas, om det enligt 55 d § krävs synnerliga skäl för att ändra hyran för jäm- förelselägenheten. Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 a och 55 b §§ iakttas. 2Senaste lydelse 1997:62. 3Senaste lydelse 2002:103. Om en förhandlingsklausul i Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och ett hyresavtal har slopats och i hyran enligt 20 § hyresför- i hyran enligt 20 § hyresför- (1978:304), handlingslagen (1978:304), bestämmelserna i första, andra styckena rätt att få hyran sänkt och fjärde styckena rätt att få med ett belopp som motsvarar hyran sänkt med ett belopp som Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständig- heterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyres- Om hyresvärden och hyres- gästen kommer överens om vill- gästen kommer överens om vill- koren för fortsatt uthyrning i en koren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte tvist enligt första eller sjätte stycket, gäller de överenskomna stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före- villkoren, oavsett vad som före- skrivs i nämnda stycken, i den skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm- mån inte annat följer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk. melserna i övrigt i denna balk. Har en hyresgäst bekostat ombyggnads-, ändrings- eller under- hållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförlig betydelse i sin lägenhet, får vid prövningen av hyran för lägenheten hyresvärden tillgodoräknas den förbättringen endast om det finns särskilda skäl för det. Har en hyresvärd på hyres- gästens begäran utrustat eller underhållit lägenheten utöver vad som skulle ha varit fallet utan en sådan begäran (tillval), skall kostnaden för detta beaktas vid tillämpningen av 55 § första stycket. Har priset för tillvalet 4 Senaste lydelse 1994:817. fastställts i en förhandlingsöver- enskommelse enligt hyresförhand- lingslagen (1978:304), gäller detta även för en senare hyresgäst. I sådant fall skall dessutom priset anses motsvara kostnaden för åtgärden, om inte synnerliga skäl talar för annat. Vad som sägs i andra stycket skall gälla på motsvarande vis, om hyresgästen har avstått från visst underhåll eller viss utrust- ning, som utan detta avstående skulle ha utförts eller installerats (frånval). Om tvist råder om hyrans storlek samt 1.en lägenhet, vars hyra be- aktas vid prövningen enligt 55 §, omfattas av en förhandlingsöver- enskommelse om skilda hyres- nivåer enligt 21 § hyresförhand- lingslagen (1978:304), och 2.den hyresgäst vilkens hyra prövas har fått tillträde till sin lägenhet innan de skilda hyres- nivåerna enligt 1 började till- lämpas, skall vid bestämmandet av hyran beaktas även vad som före- skrivs i förhandlingsöverenskom- melsen i fråga om hur hyran för en hyresgäst som fått tillträde till lägenheten skall bestämmas. Detta gäller dock inte 1.närmast efter utförandet av en åtgärd som avses i 18 d § och som har höjt lägenhetens bruks- värde utom i de fall en sådan åtgärd inte skall beaktas enligt 55 a §, 2. vid upplåtelse av en lägenhet i andra hand, eller 3. vid överlåtelse enligt 35 §. Om hyran för en nybyggd lä- genhet har bestämts i en förhand- lingsöverenskommelse enligt hy- resförhandlingslagen (1978:304), skall hyran godtas vid en pröv- ning enligt 55 § från tillträdesdagen för den första hyresgästen i lägenheten under förutsättning att 1. förhandlingsöverenskommelsen slutits innan det första hyres- avtalet ingåtts för lägenheten, 2. förhandlingsöverenskommelsen slutits mellan en fastighetsägare och en hyresgästorganisation som är etablerad på orten, samt 3. det inte föreligger synnerliga skäl för annat. Bestämmelsen i första stycket gäller inte ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen. Utan hinder av första stycket får hyran ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till 1. den allmänna hyresutveck- lingen på orten eller 2. tillval eller frånval som hyresgästen har gjort enligt 55 b §. 5 Senaste lydelse 1994:817. Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. emot en hyra som inte är skälig emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första–tredje stycke- na, skall hyresnämnden på an- sökan av hyresgästen besluta att hyresvärden skall betala tillbaka betala tillbaka vad han tagit vad han tagit emot utöver emot utöver skäligt belopp till- skäligt belopp tillsammans med Räntan beräknas enligt 5 § (1975:635) då hyres- dagen då hyresvärden tog emot värden tog emot beloppet till beloppet till dess att återbetal- genom beslut som vunnit laga vunnit laga kraft och enligt 6 § kraft och enligt 6 § räntelagen räntelagen för tiden därefter. för tiden därefter. beslut om återbetalning av hyra återbetalning av hyra får inte får inte avse tillbaka avse tillbaka än två år än före dagen för ansökan. före dagen för ansökan. I ett ärende om återbetalning I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyres- enligt andra stycket skall hyres- nämnden, om hyresgästen begär nämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för det, också fastställa hyran för och med dagen för ansökan. och med dagen för ansökan. Beslut om ändring av hyres- villkoren anses som avtal om anses som avtal om villkor för När det finns skäl till det, får finns skäl till det, får hyres- nämnden bestämma att beslutet Om hyran höjs eller sänks hyran höjs eller sänks retro- femte–åttonde styckena. Om lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad och den hyra upplåtaren skall betala för bostaden bestäms med till- lämpning av 55 c §, skall den bestämmelsen även tillämpas vid prövning eller fastställande av hyran enligt andra och tredje styckena. För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Avtal mellan hyresvärd och Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med hyresgäst, att framtida tvist med skall hänskjutas till avgörande av skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skilje- för parterna att klandra skilje- domen, får inte göras gällande i domen, får inte göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller be- skyldighet att tillträda eller be- hålla lägenheten, fastställande av hålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, hyresvillkor i fall som avses i 51, eller 55 §, eller 55 §, hyra och fastställande av hyra hyra och fastställande av hyra enligt 55 d § eller bestämmande enligt 55 f § eller bestämmande 58 b §. 58 b §. övrigt gäller skiljeavtalet inte så- övrigt gäller skiljeavtalet inte så- vitt därigenom skiljemän utsetts vitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om eller bestämmelse meddelats om deras utseende eller förfarandet deras utseende eller förfarandet (1999:116) om skiljeförfarande (1999:116) om skiljeförfarande Vad som sagts nu Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i utgör dock inte hinder för att i 6 Senaste lydelse 1999:199. skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma för meddelande av skiljedomen. skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma för meddelande av skiljedomen. i fråga om hyresförhållande som i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskom- ställe även om överenskom- melsen strider mot bestäm- melsen strider mot bestäm- melse i 4, 33–35, 40, 46, 47, 49– melse i 4, 33–35, 40, 46, 47, 49– 54, 55 c, 55 d eller 66 §, såvida 54, 55 e, 55 f eller 66 §, såvida av kollektivavtal och på arbets- av kollektivavtal och på arbets- tagarsidan har slutits eller god- tagarsidan har slutits eller god- känts av organisation som enligt känts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbe- lagen (1976:580) om medbe- stämmande i arbetslivet är att stämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagar- anse såsom central arbetstagar- Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtals- slutande arbetstagarorganisationen i arbete som avses med avtalet, om 1.arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet, 2.hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren skall tillämpas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring enligt 54 och 55 §§. frågor som avses i 11 § första frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a–f §§, 18 h §, 23 § andra 18 a–f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § får över- 54, 55 f, 62 eller 64 § får över- 7Senaste lydelse 1994:817. 8Senaste lydelse 1998:146. dag beslutet meddelades. dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas. I hyrestvister som avses i 49, I hyrestvister som avses i 49, 55 f § och första stycket 5 eller 16 § andra första stycket 5 eller 16 § andra a–c §§, a–c §§, om tillstånd till förbättrings- om tillstånd till förbättrings- 18 d–f §§, om 18 d–f §§, om eller om utdömande av vite eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § . av 18 kap. 6 § . Denna lag träder i kraft . 9 Senaste lydelse 1998:146. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs att 3, 5, 6, 9, 21, 22 och 25 §§ hyres- förhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse. heter i ett hus, om inte något heter i ett befintligt eller planerat annat följer av andra eller tredje hus, om inte något annat följer av andra eller tredje stycket. En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyres- värden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat i följd. Överenskommelsen skall undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. En överenskommelse som inte upp- fyller dessa föreskrifter är ogiltig. En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnden inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat i följd. Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om 1. höjning av hyran för en 1. höjning av hyran för en lägenhet utom när hyres- höjningen grundar sig på ett tillval enligt 12 kap. 55 b § andra stycket jordabalken och priset för tillvalet fastställts i en förhand- 2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra, 10Senaste lydelse 1997:64. 11Senaste lydelse 1997:64. 3.ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller 4.ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyres- gästerna. Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om 2.lägenheternas och husets skick, 3.gemensamma anordningar i huset, 4.övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också med- föra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förut- sättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken. Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyres- gästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 c §§ samma balk. Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyres- gästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 e §§ samma balk. Ett avtal om förhandlings- ordning skall avse ett eller flera hus. Avtalet skall upprättas skriftligen och dagtecknas. Ett avtal om förhandlings- ordning skall avse ett eller flera befintliga eller planerade hus. Avtalet skall upprättas skrift- ligen och dagtecknas. Vägrar hyresvärd att efter skriftlig begäran från organisation av hyresgäster sluta avtal om förhandlingsordning, har organisationen rätt att få frågan om förhandlingsordning prövad av hyresnämnden. Motsvarande rätt tillkommer hyresvärd, om organisation av hyres- gäster vägrar att efter skriftlig begäran från hyresvärden sluta avtal om förhandlingsordning. 12 Senaste lydelse 1994:816. Vad som sägs i första stycket gäller dock inte en förhandlings- ordning för ett planerat hus. kommelse om hyra skall samma kommelse om hyra skall samma lägenheter som är lika stora och lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma för- som omfattas av samma för- med hänsyn till vad som är känt med hänsyn till vad som är känt och övriga omständigheter kan och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. fråga om bruksvärdet. avses i 12 kap. 55 d § jordabalken gäller detta dock endast för lägen- heter som ligger i samma hus och som omfattas av den bestäm- hindrar inte att det i en förhand- om hyresgästen fått tillträde till lägenheten innan de skilda hyres- efter denna tidpunkt samt, om en sådant innehåll, även på om det föreligger en sådan Bestämmelsen i första stycket 55 c § andra stycket jordabalken. Bestämmelsen i första stycket hindrar inte att det i en förhand- hindrar inte heller att det i en att hyresgäster som deltar i ett för samtliga berörda hyresgäster deltar i ett för samtliga berörda 13 Senaste lydelse 1997:403. valtning skall ha rätt till avdrag självförvaltning skall ha rätt till den ordinarie hyran. den ordinarie hyran. draget får dock inte vara större får dock inte vara vad som föranleds av själv- större än vad som föranleds av Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att hos hyres- nämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För att kunna upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, från den dag då villkoret började tillämpas mot honom. Vid prövning av hyresvillkor Vid prövning av hyresvillkor lämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §. avvikelse som kan följa av 21 §. avses i 20 § Skäligheten av belopp som avses prövas även utan samband med i 20 § får prövas även utan sam- prövning av hyran i övrigt. band med prövning av hyran i Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhand- lingsöverenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden för beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överens- kommelse som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket. Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande. Hyran och andra hyresvillkor Hyran och andra hyresvillkor skall fastställas enligt 12 kap. skall fastställas enligt 12 kap. 55, 14Senaste lydelse 1984:696. 15Senaste lydelse 1994:816. 55 § jordabalken. 55 c och 55 d §§ jordabalken. Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen Bestämmelserna i 12 kap. 50 § Bestämmelserna i 12 kap. 50 § fjärde–åttonde styckena fjärde–åttonde styckena balken skall tillämpas. balken skall tillämpas. Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om vill- koren för fortsatt förhyrning. Denna lag träder i kraft . lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att 4, 21 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder16 skall ha följande lydelse. som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, föreläggande enligt 12 kap. 11 § föreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra första stycket 5 och 16 § andra 12 kap. 23 § 12 kap. 23 § 24 a §, 24 a §, 37 §§, upplåtelse av lägenhet i 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt förlängning av hyresavtal enligt hyra och fastställande av hyra hyra och fastställande av hyra 55 d §, 55 f §, 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, 3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av 16Lagen omtryckt 1985:660. 17Senaste lydelse 2003:32. Av ett beslut genom vilket nämnden avgör ett ärende skall de skäl som bestämt utgången framgå, om beslutet går någon part emot. Detsamma gäller andra beslut, om det behövs.