sou · GSB3109d2 · 2005-01-01 00:00:00 — Om säljaren lämnar preciserade uppgifter om byggna- den i fråga, utan att för den skull uttryckligen garantera något eller uttryckligen ta på sig ansvar för att uppgifterna är riktiga, är det fråga om en enuntiation. Allmänt lovprisande av en fastighet – t.ex. vattnet i brunnen är fantastiskt bra – faller utanför begreppet. För att det skall vara fråga om en enuntiation skall uppgiften vara ägnad att inge tillit och ge köparen anledning att utgå från att fas- tigheten har just den goda egenskap (eller saknar den dåliga egen- skap) som säljaren uppger. Ett exempel på en enuntiation kan vara att en köpare upptäcker en torkad fuktfläck, påtalar detta och får ett lugnande besked av säljaren att det förekommit takläckage, men att taket reparerats av en fackman. I den situationen behö- ver inte köparen göra någon mer ingående undersökning av fukt- fläcken. Om det sedan skulle visa sig att det är fuktproblem är det ett fel som säljaren ansvarar för. För fel som köparen inte bort upptäcka (ens vid en tillräckligt noggrann och omsorgsfull undersökning) ansvarar säljaren, oavsett om säljaren känt till felet eller inte. Säljaren har således inte någon SOU 2004:109 Energideklaration av byggnader generell upplysningsplikt motsvarande köparens undersöknings- plikt. Enligt förarbetena till jordabalken bör en köpare kunna räkna med att det han köper är fullt brukbart för det vid köpet förutsatta ändamålet om en undersökning av egendomen inte bort upplysa honom om annat. Felet eller bristen skall också väsentligt inverka på fastighetens saluvärde.18 har i målet NJA 1997 s. 149 prövat om det förhållandet att en fastighet felaktigt var taxerad som hyreshusen- het innebar att fastigheten var behäftad med ett sådant fel som av- ses i 4 kap. 19 § JB. Fastigheten var i själva verket taxerad som småhus, vilket fick till följd att köparna inte kunde göra löpande avdrag för reparationskostnaderna. Av intresse är följande utta- lande av . En avvikelse från vad köparen får anses ha haft anledning att räkna med torde som regel avse en brist i en fysisk egenskap hos fastigheten. Även andra brister kan dock utgöra en sådan avvikelse om bristen är hänförlig till själva fastigheten och påverkar dess värde. I rättspraxis har ansetts att en sådan avvikelse förelåg när en fastighet efter köpet utsatts för opåräknade trafikstörningar till följd av en gatuomläggning (NJA 1981 s. 894) och när en fastighet, köparen ovetande, var belägen inom ett s.k. grönområde med risk för ett förestående inlösenförfa- rande från kommunens sida (NJA 1980 s. 398). I förevarande fall består den påtalade avvikelsen i att fastigheten vid köpet var felaktigt taxerad som hyreshus och inte rätteligen som små- hus. Efter köpet ändrades taxeringen med följd att köparna inte – som de förutsatt vid köpet – har fått göra avdrag för kostnad för renovering av fastigheten vid inkomstbeskattningen. Även om, som sagts, också andra än fysiska brister kan utgöra en avvikelse i den mening som avses i 4 kap. 19 § JB måste en avvikelse för att omfattas av lagrummet dock hänföra sig till fastigheten som sådan och härigenom påverka möjligheten att faktiskt eller rättsligt ut- nyttja denna. Att en fastighet har taxerats felaktigt kan inte sägas vara en brist som berör fastigheten på angivet sätt och kan därför inte anses som en avvikelse i den mening som avses i lagrummet. Av domen framgår att ett fel måste kunna hänföras till fastigheten som sådan och påverka möjligheten att faktiskt eller rättsligt nyttja denna för att felet skall omfattas av 4 kap. 19 § JB. 1970:20 Del B 1 s. 211. Ett abstrakt fel innebär att en fastighet avviker från vad köparen har rätt att förvänta sig mot bakgrund av vad som är normalt för motsvarande fastigheter. Avtalet mellan köpare och säljare ger såle- des inte någon vägledning i det avseendet utan en bedömning får göras av om det fel, som köparen anser att fastigheten är behäftad med, innebär en avvikelse från normal standard. Liksom vad som gäller vid konkreta fel påverkas köparens under- sökningsplikt av vad han själv iakttar och av de uttalanden som säl- jaren gör. Om det finns symptom på fel såsom intorkade fukt- fläckar, underlig lukt, sviktande golv och liknande är det symptom som medför att köparen måste gå vidare i sin undersökning. Om säljaren uppger att han haft problem i något avseende, t.ex. med en brunn som sinar eller att vattnet i brunnen inte är drickbart, måste köparen göra en mer omfattande undersökning. Om säljaren lämnar garantier eller enuntiationer, eller på köpa- rens frågor ger lugnande besked eller bagatelliserar felsymptom, reduceras som regel köparens undersökningsplikt. Vid fastighetsförsäljningar fyller säljaren ibland i en s.k. frågelista som biläggs köpekontraktet. En sådan lista kan t.ex. innehålla frå- gor huruvida säljaren observerat eller haft anledning misstänka brister eller fel i fastighetens avloppssystem, dränering, fuktisole- ring eller elsystem. Andra uppgifter i frågelistan kan vara om sälja- ren själv vidtagit förbättringsåtgärder och reparationer på fastighe- ten, om denne observerat angrepp av röta eller mögel någonstans, eller om säljaren observerat eller haft anledning misstänka några andra fel i fastigheten. I ett antal hovrättsavgöranden (bl.a. RH 1986:2, RH 1987:126, RH 1994:136 och RH 127:84) har prövats vem som bär ansvaret för förekomsten av sådana fel vilka säljaren i en frågelista har besvarat nekande. Bedömningen i domstolarna har skett utifrån samma principer som har angetts ovan, dvs. köparen har undersökningsplikt men denna kan utökas eller reduceras till följd av säljarens utfästelser eller andra uttalanden i samband med köpet. En energideklaration är en handling som en köpare av en fastighet kommer att få i sin hand senast i samband med köpekontraktet. är det oklart vilka närmare uppgifter som en deklaration kommer att innehålla. Säkert är dock att uppgift om byggnadens energiprestanda kommer att ingå. Det kan antas att köparens undersökningsplikt kommer att på- verkas av innehållet i en energideklaration. Om det av deklaratio- nen framgår att husets energiprestanda är dålig, kan det medföra att köparen måste undersöka huset mer noggrant. Frågor som köparen kan behöva ställa sig är varför husets energiprestanda är dålig. Är isoleringen undermålig? Har huset andra brister som inverkar på dess energiprestanda; fungerar exempelvis inte oljepannan tillfreds- ställande? Energideklarationen kan således ge köparen en riskvar- ning som denne inte har efterfrågat. Även det fallet att en energideklaration utvisar att en byggnad har mycket god energiprestanda kan få betydelse för köparens undersökningsplikt. Eftersom deklarationen är en handling som säljaren överlämnar till köparen, och säljaren enligt nuvarande praxis inte har någon upplysningsplikt för brister i fastigheten, kan köparen uppfatta en uppgift om särskilt god energiprestanda som en utfästelse av säljaren. Rättsfallet NJA 1997 s. 149 kan tolkas så att för att en avvikelse i en standard skall omfattas av reglerna i 4 kap. 19 § JB, krävs det att köparens möjlighet att faktiskt eller rättsligt nyttja byggnaden (fastigheten) påverkas. Ett felaktigt värde på byggna- dens energiprestanda, dvs. att det angivna numeriska värdet avviker från det faktiska värdet, innebär att byggnaden inte är så energi- effektiv som köparen med fog kunnat förutsätta, men det påverkar knappast möjligheten att nyttja byggnaden. Utifrån en sådan tolk- ning kan det antas att ett felaktigt värde på byggnadens energipre- standa inte innebär att jordabalkens regler om fel i fastighet blir tillämpliga (jfr SOU 2004:78 s. 110–112). Om emellertid energide- klarationen innehåller uppgifter om en fysiska egenska- per, och dessa skiljer sig från de verkliga, kan det föreligga brister i byggnadens avtalade fysiska egenskaper. det exempelvis i deklarationen att byggnadens isolering är av en viss tjocklek, men isolering i själva verket saknas eller är tunnare än vad som har angetts, föreligger det en brist i byggnadens fysiska egenskaper. Köparens möjligheter att nyttja byggnaden påverkas därmed, efter- som uppvärmningskostnaden blir högre än vad som hade kunnat förväntas utifrån uppgifterna (om isoleringen) i deklarationen. Om säljaren lämnar neutraliserande uppgifter, t.ex. att denne misstänker att isoleringen är sämre än vad som har angetts i deklarationen, kan dock naturligtvis inte köparen med framgång göra någon köprätts- lig invändning beträffande de felaktiga uppgifterna i deklarationen. För det fall deklarationen innehåller felaktiga uppgifter kan det således medföra en möjlighet för köparen att yrka avdrag på köpe- skillingen, ställa skadeståndsanspråk eller att häva köpet. Liksom för frågelistor kommer rättstillämpningen att få utvisa i vilken mån och på vad sätt en energideklaration får betydelse för tillämpningen av 4 kap. 19 § JB. 5.16Energideklarationens betydelse vid uthyrning av hyreslägenheter Bedömning: En energideklaration bedöms inte få någon rättslig betydelse vid uthyrning av hyreslägenheter. Bestämmelser om vilket skick en hyreslägenhet skall vara i finns i 12 kap. jordabalken. Lägenheten skall bl.a. vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet. En hyresvärd och en hyresgäst kan avtala om att en lägenhet skall ha bättre skick än vad som framgår av dessa bestämmelser. Däremot är det i princip inte möjligt att avtala om sämre skick beträffande en bostadslägenhet som är avsedd för permanentboende. En energideklaration kommer i de allra flesta fall att avse en bygg- nad i sin helhet. Vi bedömer att en deklaration inte kommer att innehålla uppgifter som medför att det blir fråga om ett fel i enskilda hyreslägenheter i jordabalkens mening. 5.17Energideklarationens betydelse vid överlåtelse av bostadsrätt Bedömning: Den som överlåter en bostadsrätt bedöms inte bli ansvarig för sådana uppgifter som en bostadsrättsförening redo- visar i en energideklaration. Den som köper en bostadsrätt ingår köpeavtal med den som säljer lägenheten i fråga. är således inte avtalspart. Sådana uppgifter som bostadsrättsföreningen redovisar i en energi- deklaration kan därför knappast säljaren av bostadsrätten göras ansvarig för. Deklarationen i sig torde således inte ha någon bety- delse i förhållandet mellan säljare och köpare, utan kan förväntas få motsvarande ställning som en bostadsrättsförenings ekonomiska plan. Förslag: En mäklare som anlitas för en försäljning skall verka för att säljaren tillhandahåller köparen en energideklaration. När en mäklare förmedlar en fastighet eller annat objekt som en konsument huvudsakligen köper för enskilt bruk, skall fas- tighetsmäklaren i den skriftliga beskrivningen lämna en hänvis- ning till en upprättad energideklaration. Många överlåtelser av småhus, bostadsrätter och liknande objekt förmedlas av fastighetsmäklare. Bestämmelser om fastighetsmäk- lare finns i fastighetsmäklarlagen (1995:400). Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare i enlighet med god fastighetsmäklarsed ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall även verka för att köparen före förvärvet undersöker fastigheten. En fastighetsmäklare som förmedlar en fastighet som en konsu- ment köper för enskilt bruk skall enligt 18 § fastighetsmäklarlagen tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten – en s.k. objektbeskrivning. Detsamma gäller vid förmedling av bl.a. byggnader på annans mark, bostadsrätter och hyresrätter. Objekt- beskrivningen skall innehålla uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal, samt uppgift om byggnadens ålder, stor- lek och byggnadssätt. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om vem som äger fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Enligt uppgift bereds inom rörande en översyn av fastighetsmäklarlagen. En objektbeskrivning bör, utöver de uppgifter som skall ingå i en sådan enligt nuvarande regler i fastighetsmäklarlagen, innehålla en hänvisning till en upprättad energideklaration. På så sätt görs köpare och bostadsrättshavare uppmärksamma på de uppgifter som finns i deklarationen. Dessutom bör en mäklare åläggas en skyldig- het att verka för att säljaren före överlåtelsen tillhandahåller köpa- ren en energideklaration. Dessa frågor bör beaktas inom ramen för den förväntade översynen av fastighetsmäklarlagen. Förslag: En energideklaration, som skall upprättas av ett ackre- diterat kontrollorgan/certifierad expert, skall innehålla uppgifter om byggnadens identitet och energiprestanda, ett eller flera referensvärden samt ett förslag till kostnadseffektiva åtgärder för att förbättra byggnadens energiprestanda. Närmare före- skrifter om innehållet i en energideklaration skall få meddelas av regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyn- digheten. Bedömning: I deklarationen bör också anges om uppföljningar av inomhusklimatet förekommer, vilken metod som används och var resultaten kan återfinnas. Krav på en indikator för kol- dioxidutsläpp bör införas i ett senare skede när en metod för detta har tagits fram. Det detaljerade innehållet i övrigt i deklarationen beror av resultatet av det arbete som pågår inom standardiseringsorganet och kommissionens Concerted Action samt översyn av byggreglerna. 6.1Allmänt om deklarationens innehåll EG-direktivet är allmänt hållet när det gäller de detaljerade uppgif- ter som skall finnas i en energideklaration och vilken rättslig ställ- ning deklarationen skall ha. Deklarationen skall innehålla ett mått på energiprestanda samt referensvärden, såsom aktuella rättsliga normer och riktmärken, så att konsumenter kan jämföra och bedöma byggnadens energiprestanda. Deklarationen skall åtföljas av rekommendationer om hur den aktuella byggnadens energipre- standa kan förbättras kostnadseffektivt. Det formella syftet med deklarationen är enligt direktivet begränsat till att tillhandahålla information. De rättsliga och andra effekter som en energideklara- tion kan ha överlåts till de enskilda medlemsstaterna att besluta om. Det yttersta syftet med direktivet och med kravet på energide- klarationer är att det skall leda till energieffektiviserande åtgärder i bebyggelsen. Deklaration (certifiering) av byggnader och utarbe- tandet av åtföljande rekommendationer skall enligt direktivet utfö- ras på ett oberoende sätt av kvalificerade och/eller auktoriserade experter. I och (s. 22) sägs beträffande framtagandet av energiprestanda bl.a. följande. Det kan övervägas om differentierade krav skulle vara en fördel. Exempelvis kan det i krävas ett enkelt energicertifikat för alla byggnader som säljs och hyrs ut med början 2006. De byggnader som har sämst energiprestanda avkrävs en detaljerad skräddarsydd rekom- mendation som är gjord av ackrediterad energitekniker. Byggnader som vid den första beräkningen konstaterats ha förhållandevis goda prestanda får ett godhetsmärke i form av en siffra på energiprestanda i jämförelse med relevant referensvärde För gruppen med relativt goda prestanda föreslås att standardise- rade åtgärdsförlag tas fram där det är viktigt att hänsyn tas till byggna- dens inneklimat. Beträffande metoder för att ta fram värden på energiprestanda samt referensvärden föreslår myndigheterna att den saken bör utredas vidare, men konstaterar att det existerar mer eller mindre sofistikerade metoder, vilka kan presenteras på olika sätt. Beroende hur trovärdig den (deklarationen) uppfattas och hur enkelt mottagaren kan använda sig av informationen för att ta beslut, så kan olika sätt att utforma certifikatet resultera i olika mycket energibespa- ringar. Under utredningsarbetet har Byggsektorns Kretsloppsråd över- lämnat ett idéutkast om hur byggnader bör energideklareras i . Utkastet bygger i sin tur på ett förslag om deklaration av flerbostadshus (BoEnDe-förslaget) från flera bostadsorganisatio- ner, som också presenterats för oss. förslag går i korthet ut på att fastighetsägaren lämnar uppgifter till en databas om fastighetens yta, inköpt energi, byggår och geografisk tempe- raturzon, vilket skulle utgöra grunden för att en energideklaration utfärdas. Klassificering sker genom jämförelse mellan fastigheter med samma byggår. Fastighetsägaren får ett certifikat, som inne- håller erhållen energiklass, spartips och länkar till beräkningshjälp- medel och aktuella konsulter och entreprenörer. En energiklassde- kal anslås i den aktuella byggnaden. menar att kra- vet på beräkning av energiprestanda för varje byggnad kan anses uppfyllt genom uppdelning i grupper efter byggår och att respek- tive byggnorm torde vara styrande för vilken prestanda hus byggda har. Rådet föreslår att systemet utifrån dessa kända fakta gör en schablonmässig prestandaberäkning som presenteras som referensinformation i certifikatet (deklaratio- nen). och bostadsorganisationerna medger att deras respektive förslag innehåller många olösta frågor och att ett antal problem måste utredas vidare. Liksom i förslaget från och anges ingen bedömning av de ekonomiska konsekvenserna. Vi tolkar direktivets bestämmelser som att energideklarationer skall motsvara högt ställda krav och att förutom byggnadsägare även presumtiva hyresgäster, bostadsrättshavare och köpare av byggnader skall kunna känna stort förtroende för de uppgifter som lämnas. De olika delarna i en energideklaration – mått på energipre- standa, referensvärde och åtgärdsförslag – fyller olika funktioner för målgrupperna köpare, ägare och hyresgäster/bostadsrätts- havare. Uppgifter om energiprestanda och referensvärde, som finns tillgängliga vid försäljning, kan ses som konsumentupplysning för en köpare av en byggnad och för presumtiva hyresgäster/bostads- rättshavare. Informationen kan då utgöra ett viktigt beslutsunder- lag, där köparen väger in både ekonomiska hänsyn och allmänna miljöhänsyn. För köparen av ett småhus värderas den ekonomiska informationen högt, eftersom energianvändningen utgör en ansenlig och påverkbar del av boendekostnaden. Ett företag som hyr en kontorsbyggnad däremot kan komma att värdera uppgiften om energiprestanda mer från imagesynpunkt. En byggnadsägare, som får ett referensvärde, får också en bekräftelse på energi- standarden på det egna huset, vilket bör utgöra en indikation om att det finns kostnadseffektiva åtgärder att genomföra. uppfattning är att ju mer tillförlitlig och transparent denna infor- mation är, desto bättre effekt som stimulans för energieffektivise- rande åtgärder kommer deklarationen att få. Vi anser att det finns ett samband mellan energideklarationens kvalitet och deklarationens effekt som stimulans för energieffekti- visering, särskilt i de byggnader där det finns en stor potential för energieffektivisering. Att deklarationen utfärdas på ett oberoende sätt av en kvalificerad expert är därför ett viktigt krav. I kapitel 9 utvecklar vi närmare vilka krav som bör ställas på dessa experter och vi föreslår också ett särskilt ackrediteringsförfarande för att säkerställa deras kompetens. Det refererade idéutkastet från Byggsektorns Kretsloppsråd, lik- som BoEnDe-förslaget, anser vi inte i en utvecklad form kan till- godose kravet på att en energideklaration på ett standardiserat sätt skall kunna utgöra konsumentinformation för presumtiva köpare, hyresgäster och bostadsrättshavare. Förslaget motsvarar inte heller direktivets krav på att en energideklaration skall upprättas av en oberoende expert. Därmed kommer inte prestandaangivelsen som konsumentinformation och de kostnadseffektiva åtgärdsförslag som skall anges i deklarationen att ha tillräckligt hög trovärdighet för den aktuella byggnaden. pågår ett omfattande arbete inom standardise- ringsorganet för att fastställa centrala standarder som skall ligga till grund för olika frågor som rör direktivet. Preliminära resultat gällande dessa standarder beräknas vara tillgängliga vid ut- gången av . Med stor sannolikhet kommer standarden i flera fall inte entydigt att ange vilka metoder som skall användas, men däremot tillvägagångssätt och krav på alternativa metoder. Vidare har Europeiska kommissionen initierat en så kallad Con- certed Action för att underlätta genomförande av direktivet. Initi- ativet syftar till ett erfarenhetsutbyte i nära samverkan mellan medlemsstaterna, som successivt fram kommer att ge utvecklade kunskaper om lämpliga tillvägagångssätt. Det pågår också ett arbete vid gällande en översyn av byggreglerna. Särskilt när det gäller hur prestanda skall anges i en energideklaration bör det vara i överensstämmelse med förslag om nya energibestämmelser. Vi anser inte att det nu finns anledning att förekomma resultatet av nämnda aktiviteter. Det slutgiltiga och mer detaljerade ställ- ningstagandet beträffande deklarationens utformning och innehåll bör därför avvakta kommande förslag och närmare bestämmelser om energideklarationens innehåll bör meddelas av regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten. Vilka kon- sekvenser detta får för direktivets införande i tiden beskrivs när- mare i kapitel 11. 6.2Identifiering av en byggnad En energideklaration måste med nödvändighet innehålla uppgifter som gör att en byggnad kan identifieras. Sådana uppgifter finns i fastighetsregistrets byggnadsdel (byggnadsregistret). Varje byggnad hör till en fastighet. Såväl fastigheten som den eller de byggnader som är belägna på fastigheten har unika beteckningar. innehåller även uppgifter om byggnaders ägare. Begreppet energiprestanda definieras i direktivet som den faktiska eller beräknade energimängd som används för att uppfylla de behov som är knutna till normalt bruk (standardised use)1 av en bygg- nad. Två principiellt olika metoder kan användas för att ta fram en energiprestanda. Bägge kan ge mer eller mindre verklig- hetsnära resultat, beroende på den valda ambitionsnivån. I prakti- ken kan båda dessa metoder eller kombinationer av dem användas, men för tydligheten anges nedan huvuddragen för var och en. Den ena metoden utgår från uppgifter om den köpta energin och före- språkas i det tidigare nämnda förslaget från Byggsektorns Krets- loppsråd. Eftersom metoden är beroende av omständigheter vid mätögonblicket i den specifika byggnaden och energiprestanda enligt direktivet skall anges för normalt brukande, bör först denna inverkan korrigeras, för att sedan ersättas med ett värde för normaliserat/genomsnittligt brukande. Så bör t.ex. uppgiften om den köpta energin, vilken normalt inte gäller för en tolvmånaders- period och heller normalt inte som referensvär- det, korrigeras. Ett problem i detta avseende utgör fallet där den köpta energin inte är enkelt mätbar och därför inte enkelt låter sig 1 Term använd i den engelska versionen av direktivet. uppskattas, t.ex. vid vedeldning. Hänsyn bör också tas till den in- verkan som brukarnas beteende kan ha, vilken varierar mellan olika byggnadstyper. Småhus och byggnader med lokaler är de mest känsliga, medan inverkan är minst när det gäller större flerbostads- hus. Den viktigaste faktorn för denna korrigering är antalet boende/arbetande och temperaturen i byggnaden. Korrigeringar som rör personvärme, varmvatten och spillvärme från hushållsel och lokalel kan ske på olika sätt, men de skall utföras med en gemensam metod som bygger på representativa empiriska data. Byggnader med väsentligt lägre luftflöden än byggnormens krav – t.ex. hus med självdrag – har lägre värmeförluster via ventilatio- nen. Dessa avvikelser kan ge betydande skillnader i energianvänd- ningen vid jämförelser som baseras på endast uppmätta energileve- ranser och är inte möjliga att korrigera för. Om byggnadens nettoenergi anges, bör korrigering också ske för värmeanläggningens verkningsgrad och den spillvärme som bidrar till uppvärmningen. Om uppvärmningsenergi skall redovisas sepa- rat från el för fastighetsdrift, skall även spillvärme från fastighetsel beaktas med korrektion.