sou · GSB328 · 2005-01-01 00:00:00 — Om hyresvärden, till skillnad från hyresgästen, inte anser att det är fråga om en ändamålsbyggnad måste denna fråga lösas av någon utomstående. När en tvist uppstår mellan ett lärosäte och Akademiska Hus kan tvisten hänskjutas till hyresnämnden. handlägger ärenden utifrån principen att marknadshyra skall gälla. är därmed inte rätt organ att lösa tvister som rör frågor huruvida en byggnad är en ändamålsbyggnad och till vilket belopp kostnadshyran skall fastställas. Dessa tvister bör även för universitets- och högskolebyggnader lösas av den statliga av hyra i ändamålslokal som kommittén föreslår. 3.6.8Campus och andra avgränsade områden Representanter för universitet och högskolor har uppgett att de vill se sammanhållna campusområden som en helhet och att begreppet ändamålsfastighet måste inbegripa ett helt campus. De har vidare uppgett att ett villkor för effektivitet i forskningen, forskarutbildningen och i högre utbildning inom interdisciplinära områden är en inre lokalmässig samordning och lokalisering inom ett campus med mycket god tillgänglighet till samverkan med akademiskt disciplinbaserade vetenskapliga institutioner. En av de viktigaste drivkrafterna bakom framväxten av stora integrerade campus-områden är dessa krav på samarbete i täta nätverk. Andra har framfört att vissa avgränsade områden som är särpräglade i kulturellt avseende skall anses utgöra en helhet och betraktas som en ändamålsfastighet. Ett exempel är i där det inom ett begränsat område med kulturhistoriska värden bedrivs olika verksamheter. Det finns önskemål om att bevara områdets karaktär och att betrakta det som en ändamålsfastighet med möjlighet för hyresgästerna att begära och få kostnadshyra. Inom både campusområden och kulturellt särpräglade områden finns lokaler som i princip kan användas av vilken hyresgäst som helst och som därför kan hänföras till kategorin generella lokaler. Byggnader, som framför allt ligger i utkanten på dessa områden, kan hyras ut till externa hyresgäster som önskar generella lokaler. Staten har inte beslutat att lärosäten skall upprätthålla ett samlat campus utan högskolorna har fått välja var de vill förlägga verksamheten. Detta innebär att akademiska fastigheter i princip bör anses vara generella. Bedömningen om en byggnad är en ändamålsbyggnad eller inte måste göras i varje enskilt fall. Kommittén finner inte tillräckliga skäl att definiera ett helt campusområde eller ett kulturhistoriskt område som en ändamålsfastighet. De åberopade forsknings- fördelarna med ett sammanhållet campus ändrar inte bedömningen. Däremot kan enstaka byggnader, t.ex. speciallaboratorier eller museer, inom dessa områden klassificeras som ändamålsbyggnader om de uppfyller kraven för detta. Kommittén vill dock påpeka att det i områden som är särpräglade i kulturellt hänseende eller i utbildningshänseende finns ett värde i att staten som hyresvärd beaktar sådana verksamheter som bevarar områdets karaktär. Kommitténs förslag: Fastighetsägarens kostnader för kapital, underhåll och drift skall täckas av kostnadshyran. Kommitténs bedömning: En översiktlig modell för att ta fram en kostnadshyra redovisas. I framtagandet av förvaltningsplanen bör hyresgästen medverka. Hyresgästen och hyresvärden bör upprätta en investeringsplan för hyresobjektet och de bör ha en gemensam uppfattning om avskrivningsregler och kapitalkostnader. Enligt kommitténs direktiv skall kommittén lämna förslag till definition av de två hyresmodeller som bör användas, marknadsmässig hyresmodell och kostnadshyresmodell. I de båda modellerna bör enligt tidigare uttalanden ingå en öppen redovisning och god insyn för hyresgästen i förvaltningen, m.m. I detta kapitel kommer de ovan nämnda hyresmodellerna att behandlas. Vidare sker en redovisning av de hyresmodeller som tillämpas av olika fastighetsbolag m.m. Kommittén har fått hjälp av Statskontoret med inhämtande av uppgifter som ligger till grund för detta kapitel. 4.2.1Marknadshyror eller marknadsliknande hyror (marknadshyresmodell) I publikationen Fastighetsnomenklatur definieras marknadshyra som mest sannolik hyra vid nyteckning av hyreskontrakt på en öppen och fri marknad. Med marknadshyra menas således den mest sannolika hyran mellan två oberoende parter på en öppen hyresmarknad. För att en marknadshyra skall kunna existera måste således en konkurrenssituation föreligga. I praktiken måste en faktiskt angiven marknadshyra definieras utifrån förutbestämda kriterier som t.ex. moderna kontorslokaler, butiker i centrumläge etc. Marknadshyra definieras således inte utifrån beräkningar utan i stället sker jämförelser med hyreskostnaderna på liknande marknader och därefter bestäms hyran efter liknande marknaders utgångspunkt. På lokalhyresmarknaden gäller i princip fri hyressättning. Det står därför hyresvärden fritt att vid uppsägning för ändring av hyresvillkoren kräva den hyra som lokalen betingar vid ett utbud på öppna marknaden. Hyran för generella lokaler bestäms av utbud och efterfrågan. Kostnaderna som fastighetsägarna har för lokalerna har då ingen eller ringa betydelse. () har utvecklat en modell för s.k. marknadsliknande hyra, som används för hyressättning av lokaler där någon marknad inte finns för hela lokalen. Sådana lokaler delas upp efter lokaltyp, t.ex. kontor, lager och utställningslokaler, där det för varje lokaltyp anses finnas relevanta marknader. Det skall då också vara möjligt att för delmarknaderna för de olika lokaltyperna göra antaganden om marknadshyran för dem. Delhyrorna vägs sedan samman till vad som får representera en marknadshyra för hela lokalen. 4.2.2Kostnadshyror (kostnadshyresmodeller) En kostnadsbaserad hyra tillämpas som regel bara när en marknadshyra eller en marknadsliknande hyra inte kan användas till följd av att det inte finns några direkta jämförelseobjekt. En kostnadshyresmodell kan inte beskrivas på ett exakt sätt. Beräkningar görs på grundval av ett antal olika faktorer. De faktorer som är relevanta är bl.a. beräknad inflation, kalkylränta, investeringstid och hyreskontraktets längd. Värdet på de olika faktorerna bestäms efter förhandlingar mellan fastighetsägaren och hyresgästen. Det finns stora likheter mellan kostnadshyresmodeller och investeringsmodeller. De bygger på likartade frågeställningar; När det gäller fastigheter finns ett antal parametrar och antaganden om framtida ekonomiska utvecklingar som måste bedömas och sättas som ingångsvärden i kostnadshyres- och investeringsmodeller. Paramet- rar som vanligen ingår i en investeringsanalys är: typ av lokalarea, drift- och underhållskostnader, mediakostnader (vatten, värme, etc.), produktionskostnad (investeringskostnad), kalkylränta, avskrivningstider, längden på kalkylperioden, bokförda värden. De framtida ekonomiska utvecklingar som vanligen antas inför en investeringsanalys är inflationen, utvecklingen för drift- och underhållskostnaderna samt utvecklingen för marknadsvärdet. Det är också viktigt att prognostisera när betalningar för underhåll och ny-, till- eller ombyggnader kommer att inträffa. En kostnadsbaserad hyra skall täcka alla kostnader som hör samman med verksamheten inklusive ett avkastningskrav på fastighetens kapitalvärde. intäkter måste täcka kostnader för drift, underhåll, administration och eventuellt värme, elektricitet, vatten etc. Intäkterna skall täcka reinvesteringar i fastigheterna samt de minimikrav som ägaren ställt på kapitalavkastning, nämligen räntan på anskaffningskostnaden av fastigheten. Det finns alternativa sätt att beräkna kostnadshyror. Valet av metod torde styras främst av krav på stabilitet i avkastning, hyrespolicy, samt valet av avskrivningsmetod. Kostnadsbaserade hyror förutsätter att man formulerar följande grundprinciper: Hur lång avskrivningstid skall hyran baseras på? Vilken profil skall hyrorna ha över tiden? Skall det vara en hög hyra inledningsvis eller skall en mer eller mindre långtgående utjämning över tiden tillämpas? Hur skall riskerna fördelas mellan parterna och i så fall genom vilken metod? Skall avskrivningar och underhållsnivåer kopplas samman, så att en högre underhållsnivå leder till lägre avskrivningar i hyran? Hur skall hyran sättas i en framtida situation när det ursprungliga värdet är helt avskrivet och/eller när en kalkylperiod är slut? En kostnadshyresmodell kan således inte beskrivas på ett exakt sätt. Beräkningar görs på grundval av ett antal olika faktorer. Värdet på de olika faktorerna bestäms efter förhandlingar mellan fastighetsägaren och hyresgästen. Några olika varianter av kostnadsbaserad hyra finns. En vanlig kostnadshyresmodell är balanshyran. Den bygger på en omfördelning av hyresbetalningarna över tiden givet att nuvärdet av betalningsnettona är lika. Hyran utjämnas över tiden för att bättre överensstämma med lokalens nyttoproduktion och hyresgästens betalningsförmåga. Ett annat exempel på kostnadshyresmodeller är den s.k. komponenthyran, vilken presenterades i bl.a. SOU 1996:187 – Statens ändamålsfastigheter – Princip för förvaltning och hyressättning. Hyran bestäms som summan av ett antal separata komponenter nämligen markhyra, kapitalkostnader för investeringar som har gjorts och kostnader för drift och underhåll. Markhyran skall spegla markens värde i alternativ användning med högre hyra i attraktiva lägen som följd. Kapitalkostnadsdelen i hyran rör byggnader och anläggningar. Vid nyinvesteringar är investeringsbeloppet utgångspunkten och för befintliga fastigheter är utgångspunkten aktuellt bokfört värde. I den modell som presenterades i SOU 1996:187 grundas räntekravet på den nominella räntan på femåriga statsobligationer vid investeringstillfället och justeras . Fastighetsägaren bär dock de risker som är kopplade till byggnadens tekniska konstruktion, vilket enligt ställningstagande i SOU 1996:187 motiverar ett risktillägg på uppskattningsvis . Avskrivningarna bestäms så att resultatet blir en tämligen brant hyresprofil med högre hyra i hyrestidens början. Drift- och underhållskostnadsdelen i hyran bestäms utifrån en gemensam förvaltningsplan och efter en förutsättningslös diskussion om vilka moment som det är lämpligt att hyresgästen respektive fastighetsägaren utför eller upphandlar. I en självkostnadshyra är hyran kostnadsbaserad. Intäkterna för en fastighetsförvaltning med självkostnadshyra motsvarar kostnaderna för fastighetsförvaltningen. En självkostnadshyra behöver inte innebära att hyran exakt motsvarar kostnaden för fastigheten . Självkostnadshyran kan beräknas genom schabloner och erfarenhetsvärden. Begreppets innebörd kan vara olika och den praktiska tillämpningen kan variera. I en fullständig självkostnadshyra ingår kapitalkostnader samt kostnader för drift, underhåll och administration. Om hyran avser en flerårig period kan indexering knuten till konsumentprisernas utveckling också ingå. Parametrarna i en kostnadshyresmodell Driftkostnader är kostnader för åtgärder med ett förväntat intervall högst , vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos förvaltningsobjektet. Mediaförsörjning är driftåtgärder som omfattar tillförsel av energi, vatten, bränsle, fjärrvärme och fjärrkyla. Tillsyn är driftåtgärder som omfattar observation av funktion hos ett förvaltningsobjekt och rapportering av eventuella avvikelser. Skötsel är driftåtgärder som förutom justering och vård av förvaltningsobjektet omfattar byte eller tillförsel av förbruknings- material. Renhållning och städning är exempel på skötsel. Underhållskostnader är kostnader för åtgärder som syftar till att återskapa funktionen hos ett förvaltningsobjekt. Underhåll kan delas upp i löpande och planerat underhåll. Löpande underhåll syftar till att återställa en funktion som oförutsett nått en oacceptabel nivå. Löpande underhåll som kräver omedelbar åtgärd kallas ofta akut underhåll. Planerat underhåll är underhåll som är planerat till tid, art och omfattning. Planerat underhåll kan delas upp i förebyggande och långtidsplanerat underhåll. Förebyggande underhåll är planerat underhåll som syftar till att undvika löpande underhåll, att förlänga intervall för långtids- planerat underhåll och minska mediaförbrukningen. Långtidsplanerat underhåll är planerat underhåll som budgeteras i en flerårig underhållsplan. Långtidsplanerat underhåll kan delas upp i behovsstyrt underhåll och periodiskt underhåll. Behovsstyrt underhåll vidtas på grundval av ett i förvaltningsobjektet konstaterat behov. Periodiskt underhåll är regelbundet återkommande långtids- planerat underhåll. En produktionskostnad i en kostnadshyresmodell är summan av markkostnader och byggnadskostnader. Kalkylränta är en procentsats som används vid investeringsanalyser (kostnadshyresmodeller) för omräkning av belopp över tiden. Vanligen speglar kalkylräntan ett avkastningskrav, vilket grundas på förräntningar i alternativa investeringar. illustreras kalkylräntan genom följande formelmässiga samband: Nominell kalkylränta = Realränta + inflation + risker. Avskrivningsmetod är en metod för att bestämma storlek på avskrivning. Det finns flera avskrivningsmetoder av vilka följande kan nämnas; , linjär (rak) avskrivning där den årliga avskrivningen sker med belopp som motsvarar viss del av det ursprungliga värdet. Degressiv, avtagande avskrivning där den årliga avskrivningen sker med avtagande belopp efter viss plan. Progressiv, tilltagande avskrivning där den årliga avskrivningen sker med stigande belopp efter viss plan. Avskrivningstid är den tidsrymd under vilken avskrivning förutsätts ske. Avskrivningstidens längd för en byggnad bestäms i kostnadshyresmodeller vanligen med hänsyn till byggnadens sannolikt återstående ekonomiska livslängd. Kalkylperiod är den för beslutsituationen intressanta tidsperioden. När det gäller kostnadshyror; den tidsperiod under vilken kostnaderna som ligger till grund för den bedömda hyran genererats. Bokfört värde är en anläggningstillgångs värde på balansräkningen, med hänsyn tagen till ekonomisk livslängd. Marknadsvärde kan definieras som mest sannolikt pris för en viss fastighet vid en viss angiven värdetidpunkt på en öppen och fri marknad. 1.Vid investeringsanalys avses tillgångens, t.ex. fastighetens värde vid slutet av kalkylperioden. 2.Vid bokföringsmässig och skattemässig redovisning avses det värde som efter upp-, ned- eller avskrivning kvarstår av en tillgångs anskaffningskostnad. Man skiljer på bokförings- mässigt och skattemässigt restvärde. Återanskaffningskostnad är en kostnad för att vid värdetidpunkten anskaffa en identisk eller med avseende på funktionen likvärdig egendom som den ursprungliga. Ekonomisk livslängd är den tidsperiod under vilken det är lönsamt att utnyttja en byggnad, anläggning, installation eller maskinell utrustning. Bedömning av en ekonomiska livslängd görs med beaktande av ett optimalt användande av aktuell byggnad samt av förräntningskrav och markens alternativa användning. Förvaltningsplan är en handlingsplan för en fastighet, med prognoser och nyckeltal för betalningsvärden och kapitalvärden. I förvaltningsplanen anges en förvaltningsenhets, eller anläggnings kostnader och intäkter såväl i historiskt perspektiv som i prognos . Kan även innehålla andra för förvaltningen viktiga uppgifter. Prognoserna och nyckeltalen omfattar t.ex. driftnettot uppdelat på delposter samt investeringar och kapitalvärden. Kapitalkostnad är ränta och avskrivning på fastighetskapitalet. Kapitalutgift är ränta och amortering på lånat kapital. 4.3Hyressättningsmodeller i statliga bolag och myndigheter m.m. På tid användes en kostnadsbaserad balanshyra för speciella och exceptionella lokaler samt vid större ombyggnader och nyproduktion av lokaler. Hyran för de generella lokalerna sattes enligt marknadsmässiga principer. Hyran för de speciella lokalerna baserades på de årskostnader hade för lokalen. Exceptionella lokaler hyressattes på samma sätt som de speciella, men med möjlighet till en mer individuell uppgörelse. Hyressättningen av ändamålslokaler hos Akademiska Hus varierar från olika modeller av rena kostnadshyror till hyror som inkluderar ett marknadsmässigt riskpåslag. Riskpåslaget har sin grund i att hyresgästen och Akademiska Hus vid förlängning av hyresavtal har enats om hyrestider som innebär betydande riskexponering för Akademiska Hus vid hyrestidens utgång. Akademiska Hus tillämpar en marknadsanpassad hyra i stället för en s.k. marknadshyra för av beståndet. I de fall kostnadshyressättning tillämpas är det fråga om en balanshyra, där kostnader för bl.a. drift och underhåll fördelas över tiden. Hyresgästen vet då vilket belopp hyran uppgår till. Som regel ingår inte värme, el, kyla, vatten och ånga i hyran för forskningslokaler. Kostnaden för denna försörjning är mycket stor och varierar över tiden. Debitering sker efter faktisk förbrukning och till självkostnad. Vid nybyggnation och större ombyggnader av mer generella lokaler för utbildning och forskning är, i de långa hyresavtal som då sluts mellan parterna, hyrorna alltid kostnadsbaserad. Den kostnadsbaserade hyran gäller under den om normalt 10–. Därefter omprövas hyran i första hand på marknadsmässig grund. Hyreskostnaden per kvm varierar från 700–till som högst vid vissa exklusiva lokaler per kvm och år. En kostnadshyra för en fastighet kan bli både högre och lägre jämfört med om samma fastighet skulle ha marknadshyra baserad på jämförbara lokaler på orten. () tillämpar i enlighet med förordning (1993:527) om förvaltning av statliga fastigheter, m.m. en marknadsmässig hyressättning vad gäller såväl statliga som privata hyresgäster. Vid bedömning av vad som kan anses vara en marknadsmässig hyresnivå görs jämförelser med liknande lokaler i geografiskt jämförbara lägen. Hyran fastställs i förhandling med hyresgästen. Införandet av kostnadshyra har enligt SFV visat sig medföra ett utökat samarbete med hyresgästen. Samarbetet har varit inriktat på öppenhet och gemensam planering av insatser för drift, underhåll och i förekommande fall investeringar. Vid kostnadshyra blir statens kostnad för lokalerna synlig för båda parter och de ingående komponenterna kan diskuteras med hyresgästerna. SFV behöver inte riskera att prioritera underhållsstandard mellan olika hyresgäster. Det finns dock risk för en omfattande administration vid uppföljning av åtgärder och kostnader. Med korta avtalsperioder är det svårt för hyresgästen att hantera de stora variationer i kostnad som alltid uppstår vid periodiskt eller oförutsett underhåll av en byggnad. Vid marknadshyra jämnas överskott och underskott ut inom ett större fastighetsbestånd. Investeringar medför ökade kapitalkostnader, som hyresgästen ofta inte kan finansiera utan ökade anslag. SFV accepterar dock inte balanshyra i dessa fall. För längre avtal kan balanshyra dock användas. SFV:s investeringsplaner innefattar även de byggnader som blir definierade som ändamålsbyggnader. Vid marknadshyra tar fastighetsägaren alla risker och hyresgästen har lagenlig rätt till hyresnedsättning eller ersättning för skada under vissa förutsättningar. SFV uppger att vid kostnadshyra tar hyresgästen alla risker eftersom denne skall svara för samtliga kostnader. Detta gäller enligt SFV:s uppfattning även oförutsedda kostnader i den mån inte SFV:s försäkring i Kammarkollegiet täcker dem. För de fem kulturinstitutioner som omfattas av särskilt regeringsbeslut skall kostnadshyra tillämpas. SFV har emellertid hitintills endast träffat avtal om Kostnads- hyra tillämpas vidare för ett mindre antal donationsfastigheter. Kostnadshyran skall motsvara SFV:s kostnader för drift, underhåll, administration och även kostnaden för det i fastigheten bundna kapitalet såsom avskrivningar, ränta på lån och avkastningskrav på myndighetskapitalet. SFV anser att det är rimligt med kostnadshyra när det inte finns några alternativ för hyresgästen. Vid tvister mellan SFV och privata hyresgäster kan parterna hänföra tvisten till hyresnämnden. Om två statliga myndigheter inte kommer överens i en hyrestvist får parterna hänskjuta tvisten till regeringen. Sådana tvister bör enligt SFV ligga kvar hos regeringen eftersom det är regeringen som bestämmer villkoren och fastställer anslagen. Om parterna inte kan komma överens ankommer det på regeringen att bestämma hyrorna. När Locum, som är ett fastighetsbolag för , bildades infördes marknadsanpassade hyror. Anledningen härtill var att även lokalerna skulle ha sitt pris på samma sätt som andra produktionsfaktorer. i har uttalat att hyrorna för akutsjukvård skall representera en försiktig marknadsnivå. De principer som har utvecklats är följande. Alla kunder skall behandlas på affärsmässiga grunder baserat på ägarens långsiktiga avkastningskrav. Oavsett om det är en privat entreprenör eller som är kund skall konkurrensneutralitet råda. Locums relationer med hyresgästerna skall präglas av en generös syn på hyresgästernas behov av förändringar i lokalutnyttjandet , som fastigheternas generella användbarhet och långsiktiga avkastningsförmåga beaktas. Hyressättningen skall baseras på ett marknadsmässigt synsätt, med hyresnivåer som tar hänsyn till lokalernas användningssätt, standard, skick och läge. Stora investeringar såsom t.ex. ny-, om- och tillbyggnader leder till bashyresavtal; dessa löper på 10–– den ekonomiska livslängden ligger ofta kring . När sådana investeringar görs är Avtal med stora kunder, såsom , bedöms ofta som förhållandevis riskfria. När det gäller de mindre kunderna så bedöms i allmänhet risken som större. Det kan förekomma att en hyresgäst erbjuder sig att bygga om lokalerna för egna medel. Locum ställer sig emellertid tveksam till detta eftersom det kan uppkomma återställningskostnader som är betydande. I de fall möjlighet finns att hyra ut till andra hyresgäster finns det jämförelseobjekt och då kan hyran bestämmas utifrån detta. I de flesta fall när det gäller Locums objekt finns inte några jämförelseobjekt, vilket i sin tur innebär att den marknadsmässiga/affärsmässiga hyran måste bestämmas med utgångspunkt i årskostnaderna. Det uppkommer konflikter när hyran bestäms med utgångspunkt i jämförelseobjekt. Det förekommer att såväl hyresgästen som Locum anlitar externa värderare. Det förekommer även att konflikter uppkommer angående vad som ingår i hyran enligt gränsdragningslistan. En gränsdragnings- lista reglerar bl.a. vilken av parterna som skall finansiera reinvesteringarna. Vidare upptar gränsdragningslistan en förteckning över vad som ingår i hyran. Det anges vem som har hand om driften samt tillsyn och skötsel. Det finns ibland också möjlighet att köpa tillsyn/skötsel för egendom som går utöver gränsdragningslistan. När det gäller avtal med utomstående hyresgäster löses tvister genom skiljedom eller genom att tvisten hänförs till hyresnämnd. När det gäller interna tvister löses tvisten genom ett särskilt sammansatt grupp bestående av en jurist samt en representant för hyresgästen och en representant för Locum. Grundregeln när det gäller ansvarsfördelning är att såväl drift som underhåll ingår i hyran. Såväl yttre som inre underhåll ingår normalt i hyran. Uppdragsgivaren för Skolfastigheter i () är och kravet på bolaget är att verksamheten skall gå ihop. Verksamheten skall till bolaget betala kostnaderna för kapital, drift, underhåll och administration. Verksamheterna skall till bolaget betala självkostnaderna år . Detta ger upphov till dyra lokaler i början. De avtal som finns har formen av ramavtal, ett för och ett för gymnasieskolan. Därutöver finns objektvisa avtal. Hyresgästerna består till av primärverksamheten. Exempel på övriga hyresgäster är vaktmästarbostäder. För externa hyresgäster gäller civilrättsliga avtal med marknadshyra. De konflikter som kan uppkomma vid hyressättningen gäller gränsdragningslistan, vilken reglerar ansvarsfördelningen mellan hyresgästen och fastighetsvärden. Gränsdragningslistan reglerar vidare ansvar för investeringar respektive driften. Konflikterna löses av ett partsammansatt organ under opartiskt ordförandeskap av en controller från och med en representant från vardera och verksamheterna.