sou · GSB37d2 · 2005-01-01 00:00:00 — Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt avkastningsvärdemetoden (avkastningskalkyl) och produktions- kostnadsmetoden (beräkning av tekniskt nuvärde). I korthet kan ortsprismetoden sägas gå ut på att man gör en analys av köp på den fria marknaden av fastigheter som är jämförbara med expropriationsobjketet. De materiella skillnaderna mellan jämförelse- fastigheterna och objektet för expropriationen samt skillnaden mellan jämförelseköpen och värderingstidpunkten är då faktorer som skall vägas in. Lika kort innebär avkastningsvärdemetoden att man gör en beräkning av värdet med utgångspunkt från expropria- tionsobjektets sannolika framtida avkastning. Vanligtvis försöker man beräkna nuvärdet av den framtida, årliga nettoavkastningen genom kapitalisering eller diskontering efter en lämplig antagen räntesats. Det förekommer också att beräkningen görs utifrån en s.k. bruttokapitalisering. Produktionskostnadsmetoden innefattar dels en beräkning av återanskaffningskostnaden för ett objekt av motsvarande art, dels en nedräkning härav med hänsyn till bygg- nadens värdeminskning på grund av ålder och bruk. Som har nämnts anvisar expropriationslagen inte någon sär- skild värderingsmetod. Det framhölls dock i förarbetena att ut- redningsarbetet i expropriationsmålen i först hand skall inriktas på att få fram material som gör det möjligt att tillämpa ortspris- metoden. Först om sådant material inte finns att tillgå eller är klart otillfredsställande har man således anledning att bestämma löse- skillingen på grundval av någon av de andra metoderna.22 Tanken kan alltså sägas ha varit att lagstiftningen snarare skall ange målet för värderingen än metoderna. Vid expropriation av del av fastighet skall det betalas intrångs- ersättning som till sitt belopp skall svara mot den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Marknadsvärdet före och efter expropriationen beräknas enligt de riktlinjer som gäller för beräkningen av löseskillingen vid expropria- tion av hel fastighet. Det är dock inte säkert att – exempelvis om en fastighet styckas i två delar – summan av de nya fastigheternas värde blir detsamma som den ursprungliga fastighetens värde. Den fastig- het som ägaren har kvar kan t.ex. ha blivit mindre lämpad för sitt ändamål. Detta är då något som skall ersättas. Det bör framhållas att det i praktiken kan vara svårt att använda denna metod (s.k. differensmetoden), om värderingen av de två Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt marknadsvärdena skall göras med gängse värderingsmetoder.23 När det gäller att uppskatta en marknadsvärdesminskning vid förlust av små markområden brukar i stället intrångsersättning bestämmas genom s.k. direktuppskattning. Beträffande denna metod för att bestämma ersättning gjordes bl.a. följande uttalanden i för- arbetena.24 Det kan givetvis ibland, t.ex. när det exproprierande området utgör endast en ringa del av fastigheten, vara svårt att påvisa någon skillnad i marknadsvärde mellan den odelade fastigheten och restfastigheten. Som regel torde man dock med fog kunna räkna med att en viss skillnad föreligger åtminstone såtillvida att en köpare inte skulle kunna vara beredd att avstå från någon del av fastigheten utan reduktion av priset. Mot bakgrund härav synes det motiverat att i sådana fall döma ut ersättning bestämd exempelvis till ett visst belopp per m2. Detta synsätt har även bekräftats i praxis.25 Det är vidare viktigt att framhålla att tillämpning av normer och schabloniserade värde- ringsmetoder är det vanliga tillvägagångssättet för att bestämma ersättning bl.a. vid intrång av vägar och elektriska stark- strömsledningar.26 Som exempel på normer kan nämnas skogsnorm och åkernorm, vilka används för att bestämma ersättning för intrång av s.k. luftledning i skogs- respektive . Vidare kan som exempel på schabloniserade värderingsmetoder nämnas metoder för att bestämma ersättning för intrång av underjordiska ledningar i tomtmark och i jordbruksmark.27 Den intrångsersättning som utgår skall alltså omfatta dels värdet av den förlust av mark som exproprieras, dels värdet av skada och intrång på restfastigheten. S.k. företagsskada, dvs. värdepåverkan som beror på verksamheten på den exproprierade delen, ersätts inte enligt denna bestämmelse, utan regleras i 4 kap. 2 § expropriations- lagen (se nästa avsnitt). Som ovan har nämnts kan fastighetsägaren vara berättigad till ersättning för annan skada än som täcks av löseskilling och intrångs- ersättning. Ersättning för annan skada avser dock enbart skador 23Norell a. a. s. 133 ff. och 176 ff. Vidare kan hänvisas till prop. 1973:157 s. 138 och prop. 1974:83 s. 164, där det i det förstnämnda fallet bl.a. sägs att i sådana fall då det är svårt att påvisa någon skillnad i fastighetens marknadsvärde före och efter ianspråktagandet aktualiseras en tillämpning av normer – i den mån de inte kan anses som föråldrade. Det kan också hänvisas till och a. a. s. 190. 25Ett avgörande från senare tid är utslag i mål Ö 5355-02. Detta avgörande har dock på grund av överklagande ännu inte vunnit laga kraft. 26Högsta domstolens avgörande i rättsfallet NJA 1959 s. 354. 27Norell a. a. s. 156 ff. samt 1999:7 och 1991:6. Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt Den ekonomiska skadan kan bestå antingen i att fastighetsägaren drabbas av en direkt utgift eller att denne går miste om en påräknad inkomst.28 Lika med kontanta inkomster anses dels värdet av naturaförmåner, dels värdet av eget arbete som fastighets- ägaren utför och annat sådant som med någon grad av säkerhet kan skattas i pengar. Som redan har nämnts kompenseras inte affektions- värden och liknande. Syftet med ersättningen skall även här vara att ge fastighetsägaren möjlighet att bibehålla det ekonomiska läge som skulle ha förelegat om inte någon expropriation inte hade skett.29 Liksom inom skadeståndsrätten måste det föreligga ett adekvat orsakssammanhang mellan expropriationen och skadan. I allmänhet skall någon ersättning inte utgå om skadan skulle ha inträffat även om expropriationen inte hade kommit till stånd. Om förhållandena är sådana att skada under alla förhållanden skulle ha inträffat men expropriationen gör skadan större än annars, bör ersättningen be- gränsas till merbeloppet.30 I vissa speciella situationer kan emellertid gällande regler om konkurrerande skadeorsaker leda till en annan bedömning. Särskilt om bestämmande av ersättning vid rättighetsexpropriation Av 1 kap. 5 § första stycket expropriationslagen följer att de ovan redovisade ersättningsbestämmelserna skall tillämpas också vid rättighetsexpropriation, dvs. expropriation som riktar sig mot rättig- het eller som innebär tillskapande av rättighet (se vidare avsnitt 5.4.3). Vad som i bestämmelsen anges om ersättning för skada som uppkommer för ägaren till fastigheten gäller därmed också för innehavare av särskild rätt som avstås eller rubbas på grund av expropriationen. Vid upplåtelse av en rättighet till fastighet anses att värderingen skall ske enligt reglerna för delexpropriation.31 Ersätt- ningen skall alltså bestämmas med hänsyn till den förändring som därigenom orsakas i värdet på den fastighet vari rättigheten stiftas. Det nu anförda innebär alltså att reglerna om ersättning i 4 kap. 1 § expropriationslagen skall tillämpas också vid intrång i en nyttjande- rätt, t.ex. ett anläggningsarrende, eller ett servitut. Om expropriationen för med sig att en befintlig rättighet upphör, är det rättighetens art som avgör vilka regler som skall tillämpas, 28Högsta domstolens avgörande i rättsfallet NJA 1960 s.125 (I och II). 30Bouvin och Stark a. a. s. 193. 31Bouvin och Stark a. a. s. 200 ff. Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt vilket slag av ersättning som skall betalas. När det rör sig om servitut eller annan rättighet som är knuten till innehavet av en viss fastighet är det reglerna för delexpropriation som skall tillämpas. Det innebär att ersättningen i ett sådant fall bestäms med hänsyn till förändringen i den härskande fastighetens värde. Beträffande rättigheter av annat slag, t.ex. arrende- eller hyresrätt, skall ersätt- ningen i stället bestämmas i form av löseskilling, om rättigheten bringas att upphöra i sin helhet. Ifall rättigheten endast upphör del- vis skall reglerna om delexpropriation tillämpas, varvid innehavet av rättigheten jämställs med äganderätt till fastigheten. Detta innebär att rättighetshavaren är berättigad till flyttningsersättning vid rättighetens upphörande. I vissa situationer torde hyresgäster, som på grund av högre hyreskostnad för den bostad som har anvisats dem i anledning av expropriation, kunna vara berättigade till ersättning.32 Den som innehar en arrende- eller hyresrätt har den formellt för en viss kontrakterad tid. Expropriationsersättningen skall i sådana fall i första hand syfta till att kompensera rättighetshavaren för de förluster som uppstår genom att kontraktet bryts i förtid.33 Om rätt till förlängning föreligger, bör ersättning utgå också efter kontraktstidens utgång. De viktigaste undantagen från huvudregeln i 4 kap. 1 § expropriations- lagen Som förut har angetts finns det några undantag från huvudregeln i 4 kap. 1 § första stycket expropriationslagen. De viktigaste undan- tagsreglerna är bestämmelserna i 4 kap. 2 § respektive 4 kap. 3 § första stycket expropriationslagen. I 4 kap. 2 § expropriationslagen (den s.k. influensregeln) föreskrivs att om det företag för vars genomförande en fastighet exproprieras har medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens marknads- värde så skall löseskillingen bestämmas på grundval av det marknads- värde fastigheten skulle ha haft om sådan inverkan inte hade före- kommit. Vad som har sagts skall dock enligt bestämmelsen endast gälla i den mån det finnes skäligt med hänsyn till förhållan- 32Högsta domstolens avgörande i rättsfallet NJA 1981 s. 1025. Från rättspraxis kan även framhållas Högsta domstolens avgöranden i rättsfallen NJA 1981 s. 733 och NJA 1989 s. 824 samt också RH 1981:56. Det bör dock nämnas att rättsfallet NJA 1981 s. 733 är om- diskuterat (se , Svensk rättspraxis, SvJT 1985 s. 126 f.). 33Bouvin och Stark a. a. s. 201. Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt dena i orten eller till förekomsten av likartad inverkan under jämförbara förhållanden. En förutsättning för att denna regel skall tillämpas är således att expropriationsföretaget har medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde. I sammanhanget skall beaktas dels den faktiska förändringen, dels förändringens relativa storlek. Om förändringen har varit av den storlek som krävs enligt regeln, räknar man fram det marknadsvärde som fastigheten skulle ha haft, om sådan inverkan inte hade förekommit. Ersätt- ningen skall i sådana fall motsvara detta marknadsvärde i den mån det är skäligt med hänsyn till vad som är orts- eller allmänvanligt.34 Vid denna bedömning beaktas såväl företagets positiva som dess negativa inverkan på marknadsvärdet. Exempelvis kan en planerad expropriation för en väg genom förväntat buller leda till en sänkning av marknadsvärdet (s.k. företagsskada). På motsvarande sätt kan den planerade vägen ge upphov till en ökning av marknadsvärdet genom att fastigheten får tillgång till bättre kommunikationer (s.k. företagsnytta). För att man skall bortse från inverkan av expropria- tionsföretaget skall man således bedöma om denna inverkan är orts- eller allmänvanlig. Vid delexpropriation skall vad som i bestämmelsen anges om be- räkning av marknadsvärde tillämpas i fråga om värdet före expropria- tionen. Detta medför att marknadsvärdet före expropriationen beräknas till det värde fastigheten skulle ha haft om någon inverkan av företaget inte hade förekommit, medan marknadsvärdet efter expropriationen, dvs. på restfastigheten, beräknas med beaktande av en sådan inverkan. Ett annat undantag från huvudregeln är bestämmelsen i 4 kap. 3 § första stycket expropriationslagen (s.k. presumtionsregeln), som innebär att en ökning av en fastighets värde i vissa fall skall antas bero på förväntningar om en ändring av markens tillåtna använd- ningssätt. Syftet med bestämmelsen – som gäller oavsett för vilket ändamål expropriationen utförs – är att dämpa markvärdestegring och dra in åt samhället viss värdestegring som är en följd av sam- hällets egna insatser.35 På grund av den i bestämmelsen uppställda presumtionen gäller detta alltså bara så länge det inte kan visas att värdeökningen har andra orsaker. Regeln är alltså formulerad som en bevisbörderegel. Det åvilar därvid den exproprierande att styrka 34Bouvin och Stark a. a. s. 206 ff. För en klargörande beskrivning av tillämpningen av de s.k. ortsvanlighets- och allmänvanlighetsrekvisiten kan också hänvisas till , Rätten till skadestånd vid miljöskador, 1986, s. 67 ff. 35Bouvin och Stark a. a. s. 211. Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt att en värdeökning av någon betydelse har skett under presumtions- tiden och även hur stor denna är. Det är därför nödvändigt att i målet utreda såväl det aktuella värdet som värdet vid den s.k. pre- sumtionstidpunkten. Huvudregeln är att denna ligger före ansökan om expropriationstillstånd, dock högst före talans väckande vid domstol. Detta innebär att det inte är möjligt att helt bortse från förväntningsvärden, utan det är endast sådana förvänt- ningsvärden som har uppstått efter presumtionstidpunkten som inte är ersättningsgilla. Om den exproprierande lyckas styrka att värdeökningen är av någon betydelse, förutsätts enligt presumtionsregeln att denna värdeökning beror på förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt. Det ankommer då på fastighetsägaren att styrka att värdeökningen har andra orsaker för att han skall kunna till- godogöras denna ökning av fastighetens värde. I det sammanhanget skall man beakta alla förändringar i fastighetens skick som har skett . Regeln kan således leda till att expropria- tionsersättningen bestäms till ett belopp som understiger marknads- värdet.36 Vid delexpropriation skall vad som i bestämmelsen anges om beräkning av marknadsvärde tillämpas i fråga om värdet före ex- propriationen. Denna regel innebär att man vid beräkningen av värdet på fastigheten före expropriationen under vissa förutsätt- ningar skall bortse från viss värdeökning som har inträffat . När det gäller att bestämma restfastighetens värde skall emellertid denna värdeökning i princip medräknas. måste dock beaktas att expropriationen kan ha inneburit att ett övervärde som avser odelade fastigheten har reducerats eller helt fallit bort såvitt avser restfastigheten.37 5.2.4Andra ersättningsbestämmelser av betydelse Ersättningsprinciperna i expropriationslagen tillämpas också vid tvångsförfoganden enligt annan fastighetsrättslig lagstiftning än ledningsrättslagen.38 Detta innebär bl.a. att ersättning bestäms i 36För belysande exempel på presumtionsregelns verkan kan hänvisas till a. a. s. 211 ff. och , Har expropriationslagens presumtionsregel spelat ut sin roll ?, SvJT 2003, s. 540 ff. 38Markersättningsutredningens betänkande Presumtionsregeln i expropriationslagen (SOU 1996:45 s. 39) innehåller en uppräkning av bestämmelser i olika lagar som föreskriver att expropriationslagens ersättningsregler skall gälla vid tvångsförfoganden. Det bör dock upp- Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt form av löseskilling eller intrångsersättning och att ersättningen normalt fastställs med utgångspunkt i den marknadsvärdesprincip och de undantag från denna som kort har beskrivits i före- gående avsnitt. Det finns dock också en del ersättningsregler som innehåller en annan ersättningsprincip än marknadsvärdesprincipen. I 5 kap. 10 a § fastighetsbildningslagen återfinns nämligen – utöver en hänvisning till expropriationslagens bestämmelser om ersättning – även en s.k. vinstfördelningsregel. Denna specialregel, som innebär att bestäm- melsen om avdrag för företagsnytta och presumtionsregeln inte skall tillämpas (4 kap. 2 och 3 §§ expropriationslagen), gör det möjligt att i vissa fall besluta om ett högre ersättningsbelopp än skadan.39 Vidare gäller enligt regeln att vinsten av regleringen skall fördelas mellan de berörda fastigheterna – dvs. i princip mellan den som tillträder ett område och den som avträder det – på grundval av en likvidvärdering. Vinsten kan i många fall bestämmas genom en s.k. direkt vinstdelning, som innebär att ersättningen först beräknas enligt de tillämpliga reglerna i expropriationslagen och att man där- efter beräknar och fördelar vinsten. Enligt motiven är det dock godtagbart att i vissa situationer göra en s.k. indirekt vinstdelning efter mera skönsmässiga grunder.40 Vinsten skall fördelas på ett skäligt sätt. Vad som är skäligt får enligt förarbetena avgöras från fall till fall med ledning av principen att vinsten skall fördelas på det sätt som skulle ha skett vid en normal frivillig överlåtelse. När det gäller ersättning vid över- föring av mark som skall ingå i fastighet för enskilt bebyggande rekommenderades dock att ersättningen som huvudregel bör bestäm- mas enligt den s.k. genomsnittsvärdesprincipen, som innebär att man söker efter det totala marknadsvärdet för den ombildade fastigheten och fördelar detta lika per kvadratmeter. I fråga om ersättning för upplåtelse och inlösen enligt 12 eller 12 a § anläggningslagen gäller ersättningsbestämmelserna i 5 kap. 10–12 §§ fastighetsbildningslagen (13 § anläggningslagen). Hänvis- ningen till fastighetsbildningslagens ersättningsregler medför alltså märksammas att införandet av har medfört att motsvarigheterna till bestäm- melserna i 25 § naturvårdslagen (1964:822) respektive 11 § miljöskadelagen (1986:225) numera återfinns i 32 kap. 2, 11 och 32 §§ . Vidare bör nämnas att vattenlagen (1983:291) har inarbetats i samt i lagen med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet. 1991/92:127 s. 44 f. och 68 ff. Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt att ersättning normalt skall bestämmas enligt expropriationslagens bestämmelser, men att också den i 5 kap. 10 a § fastighetsbildnings- lagen angivna vinstfördelningsregeln skall tillämpas.42 Ersättningen i nu aktuella fall torde kunna bestämmas enligt samma principer som gäller för tillämpningen av 5 kap. 10 a § fastighetsbildnings- lagen.43 I sammanhanget bör man också nämna den regel om ersättning för utnyttjande av annans egendom som återfinns i 4 kap. 14 § lagen om elektronisk kommunikation. Enligt denna bestämmelse kan samlokaliseringsskyldighet eller skyldighet om gemensamt utnytt- jande av egendom föreskrivas inte endast för den operatör som har en dominerande ställning på en viss marknad, utan även för andra operatörer. En förutsättning för detta är dock att skyldigheten krävs för att skydda miljö, folkhälsa eller allmän säkerhet eller för att uppnå mål för fysisk planering m.m.44 Så kan enligt förarbetena vara fallet när det saknas möjlighet till genomförbara alternativa lokaliseringar.45 Enligt bestämmelsen skall vidare ersättningen för utnyttjandet vara marknadsmässig. Beträffande denna fråga uttalade regeringen bl.a. följande i motiven.46 Ersättningen för utnyttjandet av annans egendom med stöd av bestäm- melsen skall vara marknadsmässig. Därvid måste dock bortses från det förhållandet att den berättigade parten i ett aktuellt fall ofta saknar alternativ. Ledning måste då i stället sökas från förhållanden där en fungerande marknad finns eller så får priset vid en tänkt marknad uppskattas efter skälighet. Den som har förpliktats att lämna tillträde med stöd av paragrafen skall ingå ett avtal om upplåtelse med den berättigade parten. Om den förpliktande skulle underlåta att göra detta på de villkor som angetts i beslutet, kan tillsynsmyndigheten meddela förelägganden för beslutets efterlevnad. Paragrafen utgör dock inte självständig grund för att få till stånd en upplåtelse genom tvång. För att uppnå en tvångsupplåtelse av detta slag krävs särskilda beslut. Detta klargörs i 1 kap. 5 § lagen om elektronisk kommunikation, 44Av 4 kap. 8 § 5 lagen om elektronisk kommunikation följer att en operatör av konkurrens- skäl kan förpliktas att tillhandahålla samlokalisering eller andra möjligheter till gemensamt utnyttjande. Ersättning skall då bestämmas enligt reglerna i 4 kap. 11–12 §§ lagen om elektronisk kommunikation. Detta innebär kort uttryckt att allt från kostnadsorienterad till marknadsmässig ersättning kan utgå. 2002/03:110 s. 381. Det kan nämnas att i ett beslut har avslagit en begäran om samlokalisering enligt 4 kap. 14 § lagen om elektronisk kommunikation (Diarienummer 03–11084). Den ersättningsfråga som var uppe i ärendet kom därmed inte att prövas. Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt där det stadgas att ett beslut enligt lagen om elektronisk kommuni- kation inte ersätter tillståndsprövning som föreskrivs i annan lag. Av detta följer att beslut om exempelvis samlokalisering enligt 4 kap. 14 § lagen om elektronisk kommunikation inte ersätter före- skriven prövning enligt t.ex. ledningsrättslagen, expropriationslagen, fastighetsbildningslagen, eller . Detta torde innebära att det för tvångsvis upplåtelse och åtkomst till annans egendom, t.ex. i form av samlokalisering i , fordras beslut om ledningsrätt eller expropriation för tillträde till egen- domen.47 Ersättningsbestämmelsen i 4 kap. 14 § lagen om elektronisk kommunikation innebär således att den ersättning som i ett sam- lokaliseringsfall skall utgå till den operatör som förpliktas att lämna tillträde skall vara marknadsmässig, medan den ersättning som denne har utgett till fastighetsägaren har bestämts enligt ersättnings- principerna i expropriationslagen. Avslutningsvis förtjänar också att nämnas att en arbetsgrupp inom i departementspromemorian Inför en ändrad minerallag har föreslagit att det i minerallagen bör införas en särskild ersättning, mineralavgiften, som – utöver den ersättning som utgår enligt gällande regler – skall utgå till fastighetsägare vid gruvbryt- ning.48 Den föreslagna avgiften, som skall betalas av koncessions- havaren och som har den tidigare jordägaravgälden som förebild, skall motsvara av ett genomsnittsvärde av inom området mängd brutet . Arbetsgruppens förslag bereds inom . 5.2.5Något om ersättning vid avtalsupplåtelser Som har nämnts tidigare tryggas rätten att dra ledningar över annans mark oftast genom att ägaren av ledningen och fastighetens ägare träffar ett nyttjanderätts- eller servitutsavtal (se avsnitt 2.2.1). Ersättningsnivåerna överstiger då ofta de nivåer som erhålls vid en tillämpning av expropriationslagens bestämmelser om ersättning. Som också redan har nämnts i avsnitt 2.2.1 förekommer det ofta att frivilliga överenskommelser träffas som sedan läggs till grund för förrättningsbeslut enligt ledningsrättslagen. 48Ds 2002:65 s. 85 ff. och 150 f. Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt Vid fastställandet av ersättningen har utgångspunkten oftast varit de ersättningsnivåer som gäller enligt 4 kap. expropriationslagen. På detta har sedan gjorts ett visst schabloniserat tillägg. Som ett exempel på vilka belopp det kan handla om kan nämnas de avtal som () har tecknat med bl.a. . Vid dragning av jordkabel i åker utgår därvid en engångsersättning på per meter. Ersättningen för drag- ning av en kabel på en kilometer uppgår sålunda till . När det gäller de ersättningsnivåer som träffas mellan fastighetsägare och de operatörer som står för den s.k. 3G-utbyggnaden har dock utgångspunkten varit en annan. Det är i det sammanhanget viktigt att tänka på att operatörerna genom egna utfästelser som har om- vandlats till tillståndsvillkor har förbundit sig att klara av utbygg- naden inom en viss tidsram. Dessa har dock kommit i tidsnöd och det har varit samarbetsproblem mellan operatörerna. Detta innebär i vissa fall i praktiken, i vart fall när det gäller radionätet, att förhandlingspositionerna har påverkats. Dessutom bör man beakta den oklarhet som råder i frågan om ledningsrätt kan beviljas för t.ex. basstationer som saknar direkt förbindelse med en fysisk ledning (se avsnitt 2.2.4).