sou · GSB391 · 2005-01-01 00:00:00 — När hyran skall bestämmas för en hyresgäst som bor i en lägenhet vilken inte omfattas av en förhandlingsöverenskommelse om skilda hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster, finns det situationer där det inte utan vidare framstår som självklart om en hyresgäst skall anses som ny eller befintlig. Frågan om den tidsmässiga gränsen mellan nya och befintliga hyresgäster har berörts ovan. De situation- er där gränsdragning kan vara nödvändig i övrigt rör sig främst om bytessituationer och om uthyrning i andra hand. Sådana situationer kan regleras antingen genom att vad parterna i de kollektiva förhandlingarna bestämt i detta avseende skall gälla generellt på orten eller genom att det i lag slås fast vilka som skall räknas som nya respektive befintliga hyresgäster. Intresset av flexibilitet gör sig inte gällande i samma grad i den här frågan som när det gäller själva skyddsregelns konstruktion. I frågan om vilka grupper som skall räknas som nya respektive befintliga hyresgäster gör sig enligt utredningens uppfattning intresset av förutsebarhet för den enskilde gällande med betydande styrka. Den som t.ex. hyr en lägenhet i andra hand bör inte behöva undersöka hur en förhandlingsöverenskommelse om skilda hyres- nivåer på orten reglerat frågan om vilka som skall anses som nya respektive befintliga hyresgäster. Det bör därför i lag slås fast vilka som skall räknas till respektive grupp vid skyddsregelns tillämpning. Däremot bör parterna i de kollektiva förhandlingarna ha frihet att, för de lägenheter som omfattas av dessa, stadga en annan ord- ning än lagens i denna fråga. Vid upplåtelser i första hand Utredningens utgångspunkt är att skyddsregeln skyddar endast be- fintliga hyresgäster. Fråga är emellertid vilka som skall anses ingå i denna kategori. Den som flyttar in i en lägenhet är inte en befintlig hyresgäst när hans första hyra för lägenheten bestäms. Hur en sådan hyresgäst behandlas vid senare hyresjusteringar får avgöras av förhandlings- överenskommelsens utformning. Ett vanligt sätt att skaffa sig en ny lägenhet, inte minst på orter med en ansträngd hyresmarknad, är att byta sin lägenhet mot någon annans bostad. Om hyresvärden inte lämnar sitt tillstånd, skall hyresnämnden enligt 35 § hyreslagen lämna tillstånd till ett byte, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för detta och det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Det finns vissa undantag från denna regel, bl.a. om en lägenhet hyrs i andra hand. Konsekvensen av ett byte är att den nya hyresgästen träder in i det befintliga rättsförhållandet. Detta regleras visserligen av villkoren i det gamla hyresavtalet. Faktiskt sett innebär ett byte emellertid att man flyttar till en ny bostad, vars bruksvärdeshyra på förhand är känd. Det skyddsintresse som finns för befintliga hyresgäster föreligger således inte i en bytessituation, utan det är utredningens uppfatt- ning att den som byter till sig en lägenhet bör behandlas som en ny hyresgäst vid skyddsregelns tillämpning. Visserligen minskar detta bytesvärdet av en lägenhet. Utredningen ser emellertid inte detta som något avgörande argument mot att behandla den som bytt till sig sin lägenhet som en ny hyresgäst i detta sammanhang. Det finns vissa särskilda fall av familjerättsliga förvärv av en hyreslägenhet. Det rör sig bl.a. om makar eller sambor, där endast den ena parten stått för hyresavtalet och där det – på grund av dödsfall eller särflyttning – är aktuellt att den andra sambon eller maken skall bo kvar i lägenheten. Sådana situationer regleras i 33, 34 och 47 §§ hyreslagen. Det är utredningens uppfattning att det i sådana situationer finns ett skyddsintresse som innebär att en rabatt för befintliga hyresgäster skall tillämpas även då. Vid upplåtelser i andra hand En andrahandsuthyrning är ett avtal mellan förstahands- och andrahandshyresgästerna. Visserligen är fastighetsägaren part i en process om tillstånd till andrahandsuthyrning, men han är inte part i själva andrahandshyresförhållandet. Om det inte införs någon sär- skild reglering för andrahandshyresfallen, kommer således den som inte bor i sin lägenhet utan hyr ut den i andra hand att räknas som en befintlig hyresgäst med låg hyra, medan den som hyr lägenheten i andra hand torde komma att räknas som en ny hyresgäst och där- med inte få del av den rabatterade hyran. Förstahandshyresgästen gör då en vinst på att hyra ut sin lägenhet i andra hand. En ordning där en förstahandshyresgäst kan göra en sådan vinst har inte godtagits, och det finns ingen anledning att nu göra någon annan bedömning. En möjlig åtgärd för att komma till rätta med sådana situationer är att stadga att en andrahandshyresgäst alltid skall omfattas av en rabatt, om förstahandshyresgästen omfattas av den. En sådan be- stämmelse skulle emellertid enligt utredningens sätt att se det inte beakta det faktum att den som flyttar in i en lägenhet faktiskt är en ny hyresgäst i den lägenheten. Lika lite som det finns anledning att låta en ny förstahandshyresgäst omfattas av en rabatt finns det anledning att låta en ny andrahandshyresgäst göra det. En regel om att en andrahandshyresgäst skulle omfattas av en hyresrabatt på samma villkor som en förstahandshyresgäst skulle visserligen lösa detta problem. Den skulle emellertid – under den för utredningen självklara utgångspunkten att andrahands- och förstahandshyresgästens hyror i princip bör vara lika stora – få till konsekvens att den hyra en förstahandshyresgäst var skyldig att betala till fastighetsägaren skulle kunna komma att variera bero- ende på hur länge en andrahandshyresgäst bott i lägenheten. En sådan ordning skulle bli lagtekniskt komplicerad och hos alla de inblandade aktörerna skapa osäkerheter som skulle kunna utnyttjas av mindre seriösa personer. Utredningen förordar därför den lösning som framstår som den enklaste: att en hyresrabatt för befintliga hyresgäster inte gäller vid andrahandsuthyrningar. En sådan bestämmelse tar sikte på såväl relationen mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen som den mellan förstahands- och andrahandshyresgästerna. Den enda nack- del en sådan bestämmelse kan medföra är att en andrahandshyres- gäst, som bott länge i en lägenhet, inte skyddas mot plötsliga, kraf- tiga hyreshöjningar. Med hänsyn till att de skäl som kan föranleda tillstånd till andrahandsuthyrning enligt 40 § hyreslagen främst tar sikte på kortare tidrymder kan detta emellertid inte anses utgöra något avgörande hinder mot en sådan lösning, när det ställs mot de skäl som ovan anförs mot andra tänkbara lösningar. Återkommer förstahandshyresgästen till sin lägenhet efter andra- handsuthyrningens slut, kan han komma att omfattas av en hyres- rabatt. Bedömningen av om så skall vara fallet bör enligt utred- ningens mening göras som om förstahandshyresgästen bott kvar i lägenheten . Systemet bör fungera på det sätt som illustreras av följande exempel (som anknyter till exemplet i avsnitt 5.3.4): A har hyrt en bostad. En justering av hyresstrukturen på orten ledde år 1 till att hyran höjdes från till . Som befintlig hyresgäst omfattades A emellertid av en skyddsregel, vilket ledde till att den hyra hon skulle betala begränsades till . 1 hyr A ut sin lägenhet till B i andra hand. Den hyra B måste betala till A och A måste betala till fastighetsägaren blir då . År 2 flyttar A tillbaka till lägenheten. Bruksvärdeshyran upp- går då till . A skyddas då emellertid åter av skydds- regeln som om hon hade bott kvar i lägenheten och behöver därför inte betala mer än . Uthyrning av del av egen lägenhet Den som hyr ut ett rum i sin lägenhet bor ofta själv kvar i lägen- heten. Han har med andra ord inneboende. Uthyrningen äger van- ligen rum för att uthyraren skall få en ekonomisk förstärkning, som kanske är nödvändig för att han själv skall kunna bo kvar. Det är därför inte rimligt att undanta sådana andrahandsuthyrningar från en skyddsregels tillämpning. Om hyran för den som hyr ut ett rum i sin lägenhet inte bestäms enligt den lägre hyresnivån, är det inte heller rimligt att hyran för den som hyr ett rum i lägenheten gör det. Den personen är inte mer skyddsvärd än andra andrahandshyresgäster. Om däremot ut- hyrarens hyra bestäms enligt den lägre hyresnivån till följd av skydds- regeln eller en förhandlingsöverenskommelse, framstår det å andra sidan inte heller som rimligt att han skall kunna göra en – i vissa fall kanske kraftig – vinst på att hyra ut ett rum i lägenheten. situation bör därför den inneboendes hyra bestämmas på samma sätt som förstahandshyresgästens. Blockuthyrning är en särskild form av andrahandsuthyrning. Den innebär att en fastighetsägare hyr ut flera – minst tre – bostads- lägenheter till en hyresgäst, som i sin tur hyr ut lägenheterna i andra hand. I sådana situationer öppnas i 1 § sjätte stycket hyres- lagen en möjlighet att mellan fastighetsägaren och förstahands- hyresgästen avtala bort hyreslagens tvingande regler för bostads- hyresgäster under förutsättning att detta inte strider mot bestäm- melserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Exempelvis kan det avtalas att förstahands- hyresgästen skall ansvara för underhållet av lägenheterna. Ett avtal om blockuthyrning skall godkännas av hyresnämnden, om inte staten eller en kommun är hyresvärd. Andrahandshyresgästernas rättigheter påverkas inte av dessa regler. Tvärtom stärktes relativt andrahandshyresgästernas rätt vid blockuthyrning jämfört med sådana andrahandshyresgäster som inte hyr blockuthyrda lägenheter. Detta skedde genom att det in- fördes besittningsskydd för andrahandshyresgästerna i blockuthyrda lägenheter redan från hyresförhållandets början gentemot första- handshyresgästen; vid annan andrahandsuthyrning uppkommer inte besittningsskydd förrän . I förarbetena till lagändringen anfördes bl.a. följande (prop. 2001/02:41 s. 36): Upplåtelser av lägenheter som omfattas av blockhyresavtal kan i flera avseenden jämföras med upplåtelser som görs direkt av en fastighetsägare. Hyresgästen i blockhyresavtalet hyr precis som de flesta fastighetsägare ut ett flertal lägenheter och har inte någon avsikt att själv bosätta sig i någon av dem. Inte sällan har hyresgästen i blockhyresavtalet åtagit sig att svara för uppgifter som annars åvilar hyresvärden, t.ex. lägenhetsunderhåll. Ur andrahandshyresgästens perspektiv framstår det i allmänhet inte heller som någon skillnad om han eller hon tecknar hyresavtalet med fastighetsägaren eller med hyresgästen i blockhyresavtalet. Detta talar för att andrahandshyres- gästen bör ha samma besittningsskydd som vanliga hyresgäster. Blockuthyrning förekommer främst i samband med upplåtelser som riktas till särskilda kategorier av hyresgäster såsom studenter, äldre, psykiskt sjuka, missbrukare och anställda av företag eller av en myndig- het. Enligt vår uppfattning finns det inte anledning att ge dessa kategorier av boende – som i många fall redan har en socialt utsatt situation – ett sämre besittningsskydd än andra hyresgäster. Ett ut- vidgat besittningsskydd kommer dessutom att minska risken för att mindre seriösa fastighetsägare och fastighetsförvaltare utnyttjar be- stämmelserna om blockuthyrning i syfte att kringgå reglerna om hyresgästens rätt till besittningsskydd. Enligt [hyreslagstift- ningsutredning] har sådant missbruk förekommit, om än i begränsad utsträckning. Ett ökat användande av blockhyresavtal avseende s.k. lägenhetshotell talar också för att det vid detta slag av andrahands- upplåtelser bör gälla ett sedvanligt besittningsskydd. Förutom vad som framgår av detta förarbetsuttalande kan nämnas att blockuthyrning även används vid upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. De skäl som har föranlett att andrahandshyresgäster i blockut- hyrningssituationer tillerkänts samma besittningsskydd som första- handshyresgäster talar enligt utredningens mening för att block- uthyrningssituationerna behandlas annorlunda än andra andra- handsuthyrningar även när det gäller tillämpningen av en skydds- regel. Mot detta kan visserligen vid ett första påseende tyckas tala att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen kan ha avtalat om en högre hyra än den andrahandshyresgästen skall betala. Så är emeller- tid fallet redan i dagens system, där andrahandshyresgästen har rätt till bruksvärdeshyra, medan förstahandshyresgästen i en blockut- hyrning kan ha avtalat om en annan hyra (låt vara primärt endast under den första hyresperioden). Detta är därför inget bärande argument mot att låta en skyddsregel omfatta även blockuthyr- ningsfallen. Bärande argument mot en tillämpning av skyddsregeln i block- uthyrningsfallen är emellertid vad utredningen har anfört i det föregående mot en sådan tillämpning vid övriga andrahandsut- hyrningar. En regel om att en andrahandshyresgäst skulle omfattas av en hyresrabatt på samma villkor som en förstahandshyresgäst skulle exempelvis få till konsekvens att den hyra en förstahands- hyresgäst skulle vara skyldig att betala till fastighetsägaren kunde variera beroende på hur länge en andrahandshyresgäst bott i lägen- heten, vilket skulle innebära att fastighetsägaren för att veta vilken hyra han hade rätt att ta ut skulle behöva ha kännedom om hur länge varje andrahandshyresgäst i ett hus bott i sin lägenhet. En sådan ordning skulle vara opraktisk och kan inte förordas. En möjlighet skulle kunna vara att låta en hyresrabatt vid blockuthyrningar omfatta endast andrahandshyresgästerna, medan förstahandshyresgästen, om annat inte avtalats, skulle behöva be- tala full bruksvärdeshyra. En sådan ordning skulle innebära att den som hyr ett hus för att sedan hyra ut det i andra hand riskerar att gå med ekonomisk förlust. Visserligen skulle detta inte vara lika oacceptabelt i blockuthyrningssituationer, där förstahandshyres- gästen får antas vara en ekonomiskt stark aktör, som vid andra andrahandsuthyrningar. Det framstår enligt utredningens mening likväl som mindre lämpligt, och utredningen förordar inte en sådan ordning. Sammanfattningsvis blir utredningens slutsats att det visserligen ur ett socialt skyddsperspektiv vore önskvärt att en skyddsregel skulle tillämpas vid blockuthyrningar men att nackdelarna med en sådan ordning likväl väger över. Efter en större renovering av ett hyreshus med byte av stammar, inkluderande en standardhöjning, höjs hyrorna regelmässigt kraf- tigt. Det kan röra sig om hyreshöjningar på . In- förandet av en skyddsregel har inte sin bakgrund i sådana hyres- höjningar, och dessa motsvaras – till skillnad mot hyreshöjningar till följd av anpassningar av hyresstrukturen – av reella förbätt- ringar av lägenheternas standard. Det har ansetts att kraftiga hyreshöjningar i denna situation fått godtas även för befintliga hyresgäster. Med hänsyn till det anförda anser utredningen inte att en skyddsregel bör vara tillämplig, om skälet till att en hyra höjs är en större renovering av ett hus med åtföljande standardhöjning. Den närmare gränsdragningen härvidlag bör ansluta sig till hittills- varande rättspraxis avseende i vilka fall en större hyreshöjning kan godtas. Utredningens bedömning: Det finns skäl att utreda i vilken ut- sträckning hyreslagstiftningen gynnar respektive missgynnar under- hållsinsatser i stället för stora, standardhöjande åtgärder. En sådan översyn ryms dock inte inom tidsramen för utredningens uppdrag. har i en rapport om underhåll av bostäder, Bättre koll på underhåll, pekat på att bruksvärdesreglerna uppmunt- rar stora, standardhöjande ombyggnadsåtgärder snarare än före- byggande och kontinuerliga underhållsinsatser. I rapporten anförde att utredningen borde se över i vilken utsträckning hyres- lagstiftningen, bortsett från andra åtgärder, gynnar respektive miss- gynnar underhållsinsatser. Regeringen har överlämnat rapporten i denna del till oss. Det problem pekat på förtjänar en översyn. En sådan kräver emellertid så ingående överväganden att den inte ryms inom tidsramen för utredningens uppdrag. Utredningen avstår därför från att göra den av förordade översynen men rekom- menderar att en sådan sker i annat sammanhang. 7 Tillval och frånval Utredningens bedömning: Det är önskvärt att det finns möjlig- heter för hyresgäster att göra tillval och frånval, dvs. individuella variationer när det gäller underhållsintervall, utrustning o.d. Regleringen av tillval och frånval bör utgå från frivillighet. Hyres- lagens regler om lägsta godtagbara standard och om att en lägenhet på tillträdesdagen skall vara i sådant skick att den enligt den all- männa uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ända- målet bör kvarstå oförändrade. Hyran för en bostadslägenhet skall enligt hyreslagen inkludera en viss grundläggande standard, som inte får avtalas bort. Miniminivån för en lägenhets standard och utrustning är vad som i 18 a § hyreslagen benämns som lägsta godtagbara standard. Med lägsta godtagbara standard menas att det i lägenheten skall finnas anordning för kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, avlopp för spillvatten, personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbruk- ning, samt matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsut- rymmen och avställningsytor. Dessutom skall det finnas tillgång till förrådsutrymmen och tvätt- möjligheter, och huset får inte heller ha några icke godtagbara brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållan- den. Brister fastighetsägaren i dessa avseenden, kan han på ansökan av hyresgästen drabbas av ett upprustningsföreläggande. Det är inte möjligt för parterna att avtala bort något av det som ingår i lägsta godtagbara standard. Det räcker emellertid inte att standarden för en bostadslägenhet uppfyller de krav som motsvaras av lägsta godtagbara standard. Lägenheten måste dessutom enligt 9 § hyreslagen på tillträdesdagen vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, vilket innebär att den utöver lägsta godtagbara standard bl.a. måste ha godtagbara tapeter och andra ytskikt. Den måste också enligt 15 § första stycket hyreslagen fortsätta att vara i ett sådant skick . Denna högre nivå kan emellertid avtalas ned eller bort i en förhand- lingsöverenskommelse. När det gäller lägenhetens skick under hyres- tiden, ger ordalydelsen i 15 § vid handen att ett avtal inte behöver slutas genom en förhandlingsöverenskommelse utan kan slutas direkt med den enskilde hyresgästen. I förarbeten och den rättsvetenskapliga litteraturen har dock anförts att så inte skulle vara fallet (se s. 80). Miniminivån för underhåll och service regleras, förutom genom vad som följer av 15 § första stycket hyreslagen, av samma paragrafs andra stycke. När det gäller tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens för- sämring genom ålder och bruk, finns det där en särskild regel, som förpliktar hyresvärden att med skäliga tidsmellanrum ombesörja sådana åtgärder. Denna förpliktelse kan dock avtalas bort i en för- handlingsöverenskommelse (men inte på annat sätt). Brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket eller skadas lägenheten – samt i vissa andra situationer, som inte behöver tas upp här –, ges hyresgästen vissa rättigheter. Dessa rättigheter är väsentligen följande: Rätt att under vissa förutsättningar avhjälpa bristen på hyres- värdens bekostnad. Rätt att under vissa, restriktiva förutsättningar säga upp hyres- avtalet. Rätt till skälig nedsättning av hyran lägenheten är i bristfälligt skick. Rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att felet inte beror på hans försummelse. Rätt att hos hyresnämnden ansöka om åtgärdsföreläggande mot hyresvärden. Det kan anmärkas att dessa rättigheter inte avser situationen att hyresvärden underlåter att hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, så länge inte sådan under- låtenhet avser tapetsering, målning och sedvanliga reparationer eller innebär att lägenheten får anses skadad. Utredningen ser ingen anledning att göra någon ändring i de nu redovisade bestämmelserna. En hyresgäst bör alltså inte kunna sluta avtal om lägre lägenhetsstandard i större utsträckning än vad som är möjligt . Bostadslägenheters utrustning och standard överstiger ofta de miniminivåer som bestäms i lagen. En lägenhet har t.ex. ofta bal- kong, parkettgolv i vardagsrummet och frys. Vid valet av material i lägenheten finns det goda möjligheter att ge lägenheten en kvalitet, som ersätts via hyran. Utgångspunkten är härvid att en hyresgäst har att godta en lägenhet med den standard som hyresvärden valt att ge den, så länge lägenhetens skick överstiger den miniminivå som lagen stadgar i fråga om utrustning och underhåll. Detta gäller även under ett pågående hyresförhållande. Således har en hyresgäst t.ex. inte rätt att motsätta sig att fastighetsägaren installerar kabel- TV och att sedan betala för denna installation (s. 16). Dock har en fastighetsägare som genom- för en större åtgärd i en lägenhet utan hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd inte rätt till ersättning för åtgärden genom hyran (18 d och 55 a §§ hyreslagen). 7.1.3System för tillval och frånval har allt fler fastighetsägare börjat erbjuda sina hyres- gäster valmöjligheter när det gäller lägenheternas standard. En bakgrund till denna utveckling beskrivs av Utredningen om allmän- nyttan och bruksvärdet i dess betänkande Bruksvärde, förhandling och hyra – en utvärdering (SOU 2000:33) på följande sätt (s. 71 f.): Dagens hyresgäster ställer ofta krav på att en modern bostad skall upp- fylla många behov . Bostaden skall exempelvis ge utrymme för socialt umgänge och fritidsaktiviteter, men också kunna fungera som arbetsplats vid distansarbete. Det moderna samhället präglas av olika livsstilar, varierande behov och önskemål i olika faser av livet samt en utveckling där kärnfamiljen inte längre intar samma självklara plats som . Denna situation innebär att hyresgästernas efter- frågan och önskemål kommer att bli mer varierande. Detta medför att hyresvärdarna måste kunna tillgodose de enskilda hyresgästernas önskemål och behov för att kunna skapa förutsättningar för långvariga hyresförhållanden med nöjda hyresgäster. En ökad lyhördhet och an- passning till hyresgästernas önskemål har också märkts . Valmöjligheter ges i form av tillval och frånval. Med tillval menas möjligheter att välja en högre standard än den normala. Det kan gälla tätare underhåll eller tätare utbyte av lägenhetens vitvaror. Det kan också gälla förseende av lägenheten med bättre utrustning än vad som ingår i den normala standarden. I det material utredningen gått igenom har det funnits bl.a. följan- de exempel på basutbud av tillval, förutom tidigarelagt underhåll: Diskmaskin eller tvättmaskin eller kompletta anslutningar för sådana. Frysskåp eller extra kylskåp. Spis med timer, glaskeramikhäll eller varmluftsugn. Köksfläkt med kolfilter. Köksluckor i trälaminat. Säkerhetsdörr eller säkerhetsgrind. Parkett- eller laminatgolv. Jordat vägguttag på balkong eller uteplats. Det har även förekommit att fastighetsägare varit intresserade av att erbjuda sina hyresgäster möjlighet att helt utforma sina lägen- heter efter egen smak med kostsamma och personliga inrednings- lösningar, exempelvis i de lägenheter som byggdes i i samband med bomässan . Med frånval menas möjligheter att välja en enklare standard än den normala, t.ex. genom att senarelägga ommålning eller utbyte av kylskåp eller spis. Tillval och frånval förekommer huvudsakligen i allmän- nyttans bostadsbestånd. För allmännyttans del baserar sig dagens system på riktlinjer som antagits av och . Utgångspunkterna för en förhandlingsöverenskom- melse om tillval och frånval är där huvudsakligen följande: