sou · GSB37d2 · 2005-01-01 00:00:00 — Det kan i sammanhanget även nämnas att Markersättnings- utredningen i betänkandet Presumtionsregeln i expropriationslagen bl.a. studerade problematiken kring s.k. privata exproprianter.53 , som därvid framförde uppfattningen att det inte är självklart att privata rättssubjekt skall få åberopa presumtionsregeln och åtnjuta samma förmån som ett allmänt rättssubjekt, konstaterade att expropriationslagen emellertid inte i övrigt innehåller någon särreglering av de fall där ett privat rätts- subjekt exproprierar och att det därför inte var en bra idé att bryta ut presumtionsregeln för att ändra den i nu aktuellt hänseende. Enligt borde en sådan ändring i stället göras i ett annat sammanhang där ett större grepp tas kring frågorna om privata rättssubjekt som exproprianter. Sammanfattningsvis menar vi alltså att det är olämpligt att före- slå särlösningar som enbart omfattar utvidgningsfallen och att det finns starka skäl för en övergripande översyn av reglerna om ersätt- ning vid expropriativa ingrepp. Ett införande av någon annan form av ersättningsprincip i ledningsrättslagen är dock en reform som kräver betydligt mera ingående överväganden än som ryms inom ramen för detta uppdrag. En diskussion om alternativa värderingsmetoder Som har nämnts saknar expropriationslagen särskilda regler om hur en fastighets marknadsvärde skall bestämmas (se avsnitt 5.2.3). I motiven återfinns emellertid uttalanden om vilka metoder för värdering som bör användas. Däri framhölls – som också har 53 SOU 1996:45 s. 93 f. Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt nämnts i avsnitt 5.2.3 – tre särskilda metoder, nämligen ortspris-, avkastningsvärde- och produktionskostnadsmetoderna. Vidare gjordes också vissa uttalanden om värdering av rörelser.54 Det vanligaste i rättstillämpningen är dock att ersättning för intrång av ledningar bestäms med stöd av värderingsnormer eller andra schablon- metoder (se avsnitt 5.2.3). Den nuvarande tillämpningen av reglerna framstår dock inte som självklar. Enligt vår mening bör nämligen expropriationslagens inriktning innebära att det finns ett betydande utrymme dels för utveckling av de olika värderingsmetoderna, dels för en diskussion om vilken skada det är som skall ersättas eller, med expropriationslagens termino- logi, hur stor minskningen av fastighetens marknadsvärde är på grund av den vidtagna åtgärden. Det bör även framhållas att en utveckling av motsvarande slag äger rum inom ett närgränsat område, nämligen i fråga om ersättning för rörelseskada m.m. vid obehörig uppsägning inom lokalhyres- förhållanden. Vid bestämmande av ersättning har på detta område i huvudsak använts tre skilda metoder för beräkning av ersättning (avkastningsvärdes-, substansvärdes- och likvidations- värdesmetoderna). I praxis har dessutom också för vissa fall accepterats ytterligare en beräkningsmetod (marknadsvärdesmeto- den).55 Det bör vidare enligt vår mening inte föreligga några principiella hinder mot att använda modernare varianter av exempelvis avkastningvärdemetoden såsom t.ex. cash-flow-analys. En annan faktor, som enligt vår uppfattning mycket väl bör kunna tas med i en ersättningsberäkning, är fastighetsägarens möjlig- heter att göra upplåtelser i fastigheten. När det gäller ledningar är det uppenbart att en sådan möjlighet i realiteten existerar, eftersom troligtvis det stora flertalet av alla ledningsupplåtelser sker på fri- villig väg. Det kan mycket väl tänkas att det råder konkurrens om utrymme för sådana upplåtelser på fastigheten. Om emellertid en intressent bestämmer sig för att utnyttja ledningsrättsinstitutet, går fastighetsägaren miste om den möjligheten. Vi anser att förlusten av en sådan möjlighet borde kunna beaktas då ersättningen bestäms. Till detta kommer att det framstår som otillfredsställande om en operatör skall kunna dra tillbaka ett erbjudande om marknads- 55RH 1999:45 och RH 2001:1. För en vidare diskussion kan hänvisas till , Kommersiell hyresrätt, 3 uppl., 2003, s. 82 ff. Det finns också anledning att jämföra med Högsta domstolens praxis i skadeståndsmål, där man synes mena att det föreligger en mera liberal inställning till hur skada skall beräknas (, Skadeståndsrätt, 5 uppl., 1995, s. 415 ff.). Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt mässig ersättning i och med att han övergår till att begära lednings- rätt – även om detta naturligtvis går för sig med dagens regler. Vad gäller värdeersättning inom skadeståndsrätten tillämpas principer som ganska mycket påminner om de som gäller vid expropriativa förvärv. De skadeståndsrättsliga bedömningarna fram- står dock medvetet som mindre beroende av ekonomiska beräk- ningsmodeller, som ju oftast bygger på det mest sannolika värdet.56 När egendomen har förstörts på ett eller annat sätt är det åter- anskaffningsvärdet som ersätts, dock i förekommande fall med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och bruk. Det bör emellertid framhållas att denna metod uttryckligen har ansetts kunna användas i vissa fall när det gäller bestämmande av expro- priationsersättning.57 Försäljningspriset och bruksvärdet kommer endast i undantagsfall i fråga som norm för värdeersättningen. Vid partiell skada kan ersättning motsvarande återanskaffningskost- naden vid totalskada beräknas på två sätt. En metod är att först fastställa värdet före skadan och därjämte fastställa restvärdet. Ersättningen utgörs av skillnaden mellan dessa värden. Metoden gör det möjligt för den skadelidande att sälja den skadade egen- domen och med dessa intäkter samt skadeståndet anskaffa egen- dom liknande den skadade. Det kan dock i vissa fall vara ett problem att en ersättningsanskaffning fördyras av mellanhänder. Man får alltså ta hänsyn till att kostnaden för återanskaffning kan vara högre än ett försäljningspris. En annan metod är att ersätta kostnaden för reparation. Detta medges om inte reparationen ter sig som ett klart dyrare alternativ. Om reparation har skett och värdeminskning ändå kvarstår, skall ersättning ges också för detta. Det finns också i rättspraxis exempel på skadeståndsrättens stora flexibilitet när det gäller att ta ställning till vad som är ersättnings- gill skada och till hur ersättningen skall bestämmas.58 Att det är återanskaffningsvärdet som är avgörande för skadans beräkning stämmer på det hela taget överens med expropriationslagens huvud- princip, nämligen att fastighetsägaren skall sättas i samma för- mögenhetssituation efter expropriationen som om denna inte hade ägt rum. är det ju svårt att komma med utredning beträf- fande återanskaffningsvärdet när det gäller fastigheter, eftersom den ena inte är den andra lik. Det finns ändå situationer när detta synsätt skulle kunna vara relevant. Som exempel kan nämnas fallet 56Hellner a. a. s. 416 ff. 57Bouvin och Stark a. a. s. 190. 58Högsta domstolens avgöranden i rättsfallen NJA 1991 s. 269 och NJA 1995 s. 249. Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt att en elektrisk starkströmsledning har dragits fram i villabebyggelse. Ett annat tänkbart fall är när en sändarmast har monterats på fasaden till ett bostadshus och det kan göras troligt att lägenheterna i huset blir svårare att hyra ut på grund av rädsla för att masten har negativa hälsoeffekter. Man kan också tänka sig att fastighetsägaren kan begära ersättning för kostnader som han har lagt ned på fastig- heten – även om dessa inte mera uppenbart påverkar fastighetens värde, t.ex. kan fastighetsägaren ha lagt ned kostnader på att plantera vissa träd, som huggs ned på grund av ledningsdragningen. Det kan också vara fråga om ersättning för kostnader som blir onyttiga genom framdragande av ledningen. En komplikation i sammanhanget är att full ersättning för minskningen i marknads- värdet kanske inte utgår på grund av reglerna om s.k. orts- och allmänvanlighet i 4 kap. 2 § expropriationslagen, men här gäller att de skadeståndsrättsliga reglerna i har samma innebörd. Som exempel kan nämnas kostnader för stubbrytning. 5.4.3Ersättning vid ledningsrätt i lös egendom Bedömning: Ersättningsbestämmelserna i 4 kap. expropriations- lagen kan tillämpas också vid upplåtelse av ledningsrätt i lös egen- dom. Det bör inledningsvis framhållas att som föremål för expropriation anges i 1 kap. 1 § expropriationslagen i första hand fastighet och särskild rätt till fastighet. Att föremålet för expropriation anges vara fastighet betyder inte att expropriation inte kan avse all sorts fast egendom. Expropriation kan nämligen omfatta även del av fastighet, andel i fastighet samt samfällighet och del av eller andel i samfällighet.59 Expropriation kan också avse tillbehör till fastighet, om ett sådant partiellt ianspråktagande är tillräckligt för att till- godose ändamålet med expropriationen.60 Det finns vidare i 13 kap. 26 § andra stycket jordabalken en uttrycklig bestämmelse som jämställer tomträtt med fast egendom vid expropriation. I vissa situationer kan dock tomträtt betraktas som en rättighet (se avsnitt 2.2.1). Den närmare innebörden av begreppet särskild rätt 59Bouvin och Stark a. a. s. 25 f. 60Bouvin och Stark a. a. s. 26. Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt definieras, som redan har nämnts i avsnitt 2.2.1, i 1 kap. 2 § första stycket expropriationslagen. Begreppet omfattar bl.a. nyttjanderätter i form av t.ex. arrende, hyra och tomträtt. Andrahandsrättigheter torde dock inte vara att betrakta som särskild rätt.61 Av 1 kap. 2 § andra stycket samma lag framgår att byggnad eller annan anläggning på annans mark jämställs med fastighet vid tillämp- ningen av lagen. Som exempel kan nämnas sådan byggnad som bostads- eller anläggningsarrendator har på en arrenderad fastighet. Det nu anförda innebär alltså – som redan har konstaterats i avsnitt 5.2.3 – att expropriationslagens bestämmelser kan användas för att ta i anspråk vissa typer av lös egendom. Möjligtvis skulle man kunna tänka sig att tillämpa regeln om rättighetsexpropriation i 1 kap. 5 § expropriationslagen. Enligt vår bedömning spelar valet av expropriationsform ingen roll från ersättningssynpunkt. Oavsett hur man ser på saken torde med andra ord resultatet bli detsamma i fråga om ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt i lös egendom. Om föremålet för expropriationen är äganderätt till fast egendom, brukar man tala om äganderättsexpropriation, medan expropriation som riktar sig mot rättighet eller innebär tillskapande av rättighet kallas rättighetsexpropriation.62 Genom äganderättsexpropriation utsläcks inte bara föregående fastighetsägares rätt, utan även en bestående särskild rätt till egendom (s.k. osjälvständig rättighets- expropriation). Expropriation kan emellertid också vara direkt inriktad på en rättighet, utan att fastigheten tas i anspråk. Genom expropriation kan som framgår av 1 kap. 1 § expropriations- lagen nyttjanderätt eller servitut upplåtas. Enligt bestämmelsen kan också särskild rätt till fastighet upphävas eller begränsas genom expropriation. Dessa båda former av rättighetsexpropriation, vilka riktar sig mot olika personer – i det förra fallet mot fastighets- ägaren och i det senare mot rättighetshavaren, brukar föras samman under begreppet självständig rättighetsexpropriation.63 Att tomträtt som har nämnts jämställs med fast egendom innebär att rättigheten kan överföras från tomträttshavaren till annan genom äganderättsexpropriation. Det är dock också möjligt att betrakta den som en rättighet i expropriationssammanhanget. Därmed kan tomträtten också upphävas eller begränsas i enlighet med reglerna om självständig rättighetsexpropriation. 61Bouvin och Stark a. a. s. 32 ff. 62Bouvin och Stark a. a. s. 23. Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt Av 1 kap. 5 § första stycket expropriationslagen följer vidare att bestämmelserna om expropriation av fastighet, t.ex. reglerna om ersättning, skall tillämpas om särskild rätt till fastighet exproprieras eller rubbas. De vanliga ersättningsbestämmelserna kan tillämpas även vid upplåtelse av ledningsrätt i lös egendom Vi har i avsnitt 2.4.4 föreslagit att det i ledningsrättslagen införs en möjlighet att upplåta ledningsrätt även i visst slag av lös egendom på annans mark. En fråga som då inställer sig är hur ersättningen skall bestämmas i dessa fall. Frågan om beräkningen av ersättning till sakägarna vid upplåtelse i lös egendom är som vi bedömer det principiellt sett okomplicerad, eftersom de vanliga reglerna om intrångsersättning och ersättning för annan skada enligt 4 kap. 1 § expropriationslagen kan användas (se avsnitten 5.2.2 och 5.2.3). Redan här vill vi dock slå fast att man bör hålla fast vid huvud- principen vid expropriativa ingrepp, dvs. att ersättning skall utgå i form av engångsersättning (se avsnitt 5.2.2). Utgångspunkten är att var och en av de berörda sakägarna – dvs. dels ägaren av den lösa egendomen, dels fastighetsägaren – skall erhålla ersättning i förhållande till intrånget för egen del. Som har framgått av avsnitt 2.4.4 anser vi att ledningsrätt alltid skall upp- låtas även i berörd fastighet. Reglerna om ersättning för annan skada kan vidare anses utgöra en garanti för sakägaren att denne skall försättas i samma ekonomiska situation efter som före intrånget. Detta innebär alltså att ersättning för intrång i en nyttjanderätt, t.ex. i ett anläggningsarrende, i första hand skall bestämmas som intrångsersättning. Eftersom marknadsvärdesprincipen gäller, skulle därmed värderingsproblemet gå ut på att bestämma minskningen av arrenderättens värde, dvs. skillnaden mellan arrenderättens värde före och efter intrånget. Vidare skulle annan ersättning betalas för den ersättningsgilla skadan utöver minskningen av arrenderättens marknadsvärde. När det gäller ersättning till nyttjanderättshavaren, dvs. ägaren till den lösa egendomen, är dock frågan om ersätt- ningens storlek påverkad av att nyttjanderätten är begränsad i tiden. De värderingsmetoder som kommer till användning förefaller emellertid inte ta hänsyn till detta, utan förutsätter att nyttjande- rätten kan komma att fortsätta i all framtid. Vad som har sagts Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt kommer kanske klarast till uttryck när det gäller beräkningen av rörelseskada vid obehörig uppsägning i lokalhyra, som klart bygger på expropriationsrättslig grund. Det bör därvid noteras att det där, liksom vid nyttjanderättsformen anläggningsarrende, föreligger ett indirekt besittningsskydd.64 Beträffande såväl arrende- som hyresavtal skall expropriationsersättningen, som har nämnts ovan i avsnitt 5.2.3, i första hand kompensera rättighetshavaren för de förluster som uppstår genom att kontraktet bryts . Om rätt till förlängning föreligger, bör dock ersättning utgå också efter avtalstidens utgång. Detta sker då med tillämpning av den grundläggande värderingsregel som går ut på att bedöma den sannolika utvecklingen i det fall expropriationen inte hade kommit emellan med den situation som har uppstått genom expropria- tionen.65 I praxis rörande äldre regler i expropriationslagen finns exempel på hur den nu aktuella frågan har hanterats.66 Härav kan egentligen sägas följa att man skall göra en sedvanlig skadestånds- rättslig bedömning av expropriationens konsekvenser, dvs. jämföra utfallet av denna med en sannolik utveckling utan expropriation. Ersättning till nyttjanderättshavaren och till fastighetsägaren skall alltså ges som om upplåtelsen skall vara . I vissa fall kan detta dock modifieras om det kan visas att det exempelvis före- låg en besittningsskyddsbrytande grund enligt 11 kap. jordbalken. Ersättning till såväl tomträtts- och vägrättshavare som ägare eller innehavare av särskild rätt i lös egendom kan i allt väsentligt bestämmas i enlighet med vad som har beskrivits. Det är emellertid viktigt att framhålla att de närmare principerna för skadeuppskattningen i olika situationer naturligtvis i vanlig ordning får bli en fråga för de rättstillämpande organen. Självfallet kommer också arbete med att ta fram relevanta rekommendationer för värdering spela en central roll. Tillämpning av schabloner och värderingsnormer torde därmed sannolikt kunna komma att förenkla tillämpningen. För att illustrera vilka över- väganden rörande skade- och intrångseffekter som typiskt sett kan komma att behöva göras i en värderingssituation diskuteras i det följande några tänkta typfall. Diskussionen förs utifrån ett praktiskt 64 För en ingående redogörelse för principerna för beräkningen av rörelseskada vid obehörig uppsägning i lokalhyresförhållanden kan hänvisas till , Kommersiell hyresrätt, 3 uppl., 2003, s. 80 ff. 65Bouvin och Stark a. a. s. 201. 66Högsta domstolens avgöranden i rättsfallen NJA 1955 s. 530 och 1959 s. 666. Ett exempel från hyresrättens område från senare tid är RH 2001:1. Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt perspektiv och omfattar i huvudsak det som i värderingsprocessen betecknas som identifiering av skade- och intrångseffekter.67 Ett exempel på skadebedömning vid upplåtelse av ledningsrätt i anläggning som har upplåtits med nyttjanderätt eller ledningsrätt När det gäller frågan om vilka bestående skade- och intrångseffekter som – t.ex. vid en upplåtelse av ledningsrätt för en antenn i en befintlig mast för mobiltelefoni som är anlagd med stöd av ett nyttjanderättsavtal – kan tänkas uppstå för innehavaren av den lösa egendomen (masten) är det lämpligt att dela in problemet i två områden. Först bör därvid fastställas vilka effekter av detta slag som är direkt knutna till den anläggning som tas i anspråk. Exempelvis kan det vara fråga om ökad tidsåtgång dels vid underhåll av masten, dels för samråd. Naturligtvis kan man tänka sig även andra slag av påtvingat samarbete som kan ses som adekvata negativa effekter av ledningsrättsupplåtelsen. Det bör sedan fastställas vilka effekter som direkt drabbar den rörelse som anläggningen ingår i. Naturligtvis kan rörelsen sägas också drabbas av de nämnda effekterna av upplåtelsen. Det kan dock möjligen tänkas finnas andra typer av effekter som på ett annat sätt drabbar rörelsen. Nästa steg i värderingsprocessen kan i korthet sägas vara att de skade- och intrångseffekter som är direkt knutna till anläggningen skall uttryckas som en årlig skada. Denna måste därefter omvandlas till ett engångsbelopp, varvid kalkylperiodens längd och kalkylränte- foten är huvudparametrar. Beträffande intrång som drabbar arren- datorer brukar, vid praktisk värdering, som regel arrendeperiodens återstående längd läggas till grund för ersättningsberäkningen. För tiden därefter brukar man förutsätta att arrendatorn får en sänkt arrendeavgift och därigenom går skadefri.68 Denna beräkningsprincip tillämpas t.ex. även vid intrång av allmänna vägar på jordbruks- fastigheter. I en situation av nu aktuellt slag framstår det dock inte som realistiskt att tillämpa den värderingsmetodik som har beskrivits för jordbruksarrende. Snarare torde effekten bli den motsatta, 67Norell a. a. s. 34 och 39 ff. 68Norell, Intrång i areella näringar, Principer för att bestämma ersättning enligt expropria- tionslagen, 1989, s. 89 ff. Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt nämligen att fastighetsägaren på grund av samutnyttjandet av masten kommer att kunna förhandla upp arrendeavgiften efter det att arrendeavtalet har gått ut. Detta medför att man vid ersättnings- beräkningen även bör ta hänsyn till förhållandena efter innevarande arrendeperiod. Självfallet är det inte möjligt att göra några säkra bedömningar av förhållandena efter arrendeperiodens utgång. Om det enbart återstår , ter det sig emellertid rimligt att utgå från att arrendeavtalet kommer att förlängas. Däremot kan det – om det återstår av avtalet – kanske vara rimligt att utgå från den återstående arrendetidens längd. I det nu aktuella fallet kan fastighetsägaren naturligtvis komma att drabbas av intrång i samband med anläggningsarbetet, dvs. när den nya antennen skall monteras i masten. Dessutom kommer ägaren av fastigheten troligen att drabbas av vissa andra bestående intrångs- effekter. Det torde därvid främst handla om olägenheter i samband med tillsyn och underhåll av den tillkommande antennen. Ett annat exempel är en ökad samrådsskyldighet för fastighetsägaren i samband med egna arbeten på fastigheten. Värderingen av effekter av detta slag torde inte kunna göras på annat sätt än schablonmässigt. Ett exempel på skadebedömning vid upplåtelse av ledningsrätt i område som omfattas av tomträtt Skade- och intrångseffekterna för tomträttshavaren kommer natur- ligtvis att bli beroende av vilket slag av anläggning som det rör sig om. Också här bör det göras en uppdelning mellan dels det direkta ianspråktagandet av mark och byggnader, dels övriga effekter. Med övriga effekter avses t.ex. administrativa olägenheter liksom psykiska störningar (se avsnitt 5.2.3) av olika slag. Som exempel på det sistnämnda kan nämnas olustkänslor av att någon har rätt att beträda det aktuella området för besiktning. När det gäller den första gruppen av effekter torde dessa – om det gäller tomträtt för bostadsändamål – kunna värderas enligt de metoder som används vid intrång på vanlig tomtmark, dvs. på en fastighet som inte är belastad med tomträtt. Den andra, mera diffusa, gruppen av effekter kan däremot vara svår att kvantifiera. Beträffande dessa får i stället göras en direkt bedömning av in- trångets inverkan på tomträttens värde. Vid bestämmande av ersättningsbelopp i nu aktuella fall ter det sig rimligt att ersättningarna blir något lägre än vid intrång på en Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt fastighet som inte är belastad med tomträtt. Detta torde i så fall kunna beaktas på två olika sätt. Antingen genom att ersättningen reduceras med en rimlig faktor. Eller genom att man tar hänsyn till tidsaspekten på ett noggrannare sätt, dvs. utgår från återstående avtalstid och gör en bedömning av om tomträttshavarens skada kan komma att minska efter en omförhandling av tomträttsavgälden. Efter en omprövning av tomträttsavgälden kan fastighetsägaren komma att drabbas av skada i form av minskade avgälder. Det får dock sägas ligga i sakens natur att det kan vara svårt att uppskatta storleken av en sådan skada. Sannolikt torde emellertid inte den skada som drabbar tomträttshavaren helt slå igenom när det gäller fastighetens värde. I praktiken torde fastighetsägarens skada få uppskattas genom någon form av schabloner. Ett exempel på skadebedömning vid upplåtelse av ledningsrätt i område som omfattas av vägrätt De bestående skade- och intrångseffekter som kan tänkas drabba väghållaren torde bestå i olägenheter dels i samband med underhåll och reparationer av vägkroppen, dels i samband med underhåll av ledning eller anläggning som har placerats i området med stöd av ledningsrätt. Dessutom kan man kanske tänka sig olägenheter i form av fördyrad administration. Effekter av detta slag kan knappast kvantifieras och värderas på annat sätt än med hjälp av schabloner, t.ex. ett visst belopp per meter ledning. Vidare bör beloppets storlek variera beroende på avståndet till vägkanten. Detta är den metod som enligt vanligtvis används vid avtalsupplåtelser rörande optokablar inom vägrättsområden. Det bör betonas att oförutsedda skador, t.ex. att vägen eller ledningen går sönder så att det krävs särskilda insatser utöver normalt underhåll, naturligtvis inte kan betraktas som en skada som har orsakats av ledningsrättsupplåtelsen. Sådana skador täcks således inte av ett schablonbelopp som bestäms vid förrättningen i samband med upplåtelsen. Om ledningsrätt, som vi har föreslagit i avsnitt 2.4.4, upplåts i enbart väganordning uppstår frågan om vad som händer ifall vägen dras in. Reglerna i 32 § väglagen föreskriver inte att användningen av området som väg i sådana fall skall upphöra automatiskt. Efter det att väghållaren har påkallat förrättning enligt anläggningslagen, torde vägen ofta i stället övergå till att bli enskild väg (25 § andra Ersättning vid upplåtelse av ledningsrätt stycket väglagen).