sou · GSB391 · 2005-01-01 00:00:00 — I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a § tredje stycket jordabalken skall anses förlängt. Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillstånd till framtida förvärv, skall i beslutet33 bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrätts- lagen, 5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–f §§ och 18 h § samma balk, 7.pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyres- fastighet m.m., 8.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastig- heten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handels- bolag, där förvaltningen föres. I nämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den mån det är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a § tredje stycket jordabalken skall anses förlängt. Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillstånd till framtida förvärv, skall i beslutet utsättas , högst , för tillståndets giltighet. 18 Senaste lydelse 1988:928. utsättas , högst , för tillståndets giltighet. Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller göra ansökan om återupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga. förhandling i ärendet och kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut ej meddelas som förhandlingen avslutats, meddelas be- slutet , om ej synnerligt hinder möter. Underrättelse om tiden för beslutets meddelande skall lämnas vid förhandlingen. Slutligt beslut tillställes part genom nämndens försorg. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om beslutet meddelas vid förhandling i partens närvaro. Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas parterna på samma sätt som beslutet. Om en nämnds beslut enligt följande bestämmelser inte över- klagas, får beslutet verkställas som lagakraftägande dom: - 9 kap. 14 § eller - 9 kap. 14 § eller 24 a §, 55 c § åttonde 24 a §, 55 e § åttonde eller 55 d § jordabalken, eller 55 f § jordabalken, -22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304), -13 a § första stycket denna lag, eller -13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792). Beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket denna lag om verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf meddelat beslut får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Detsamma gäller om hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen har bestämt att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket i den lagen skall gälla genast. Denna lag träder i kraft . 19 Senaste lydelse 2003:32. har fått regeringens uppdrag att över- väga reformer av hur hyror för bostadslägenheter bestäms dels för nyproducerade lägenheter, dels i det befintliga beståndet. Vidare omfattar uppdraget att överväga om det behövs förändringar för hur prövningen i hyressättningstvister går till samt om förutsätt- ningarna för en hyresgäst att göra olika slag av s.k. tillval och från- val bör förändras. Det står enligt direktiven utredningen fritt att ta upp även andra frågor som har anknytning till dessa. Regeringen har även till utredningen överlämnat en rapport från om underhåll av bostäder. En bakgrund till utredningens uppdrag är en överenskommelse som träffades mellan de tre organisationerna på hyresbostadsområdet , Fastighetsägarna och (de allmännyttiga bostadsföretagens organisation). Över- enskommelsen behandlar samma frågor som utredningens direktiv, och representanter för organisationerna har deltagit i utredningens arbete som experter. Av direktiven framgår det att utredningen särskilt skall beakta överenskommelsen och söka finna lösningar som alla tre organisationerna står bakom. 1.1.1Hyran för nyproducerade lägenheter Utredningens uppdrag när det gäller nyproducerade lägenheter är att överväga om det bör införas särskilda hyressättningsregler för lägenheter i nybyggda hus. Utredningen skall beakta dels situa- tionen när en nybyggd lägenhet hyrs ut första gången, dels senare anpassningar av hyran efter nya förhållanden. Hyran skall på samma sätt som kunna fastställas i en förhandlingsöverens- kommelse eller ett enskilt hyresavtal. Bakgrunden till detta uppdrag är att det råder brist på hyres- bostäder och att en önskvärd nyproduktion av sådana enligt över- enskommelsen förutsätter en möjlighet att ta ut en hyra, som gör en sådan investering ekonomiskt försvarbar. Parterna på hyres- bostadsmarknaden är överens om att hyror för nyproducerade lägen- heter som har godkänts av en hyresgästorganisation i regel inte bör kunna ändras av hyresnämnden. Av direktiven följer också att utredningen skall överväga om hyresnämndens möjlighet att ändra en avtalad hyra bör begränsas. framhålls i direktiven att det skall finnas kvar en möjlighet att pröva avtalade hyresvillkors skälighet. I överenskommelsen betonas även att det är önskvärt att en hyres- värd redan på förhand kan få klarhet i vilka hyror som kommer att gälla för lägenheterna i ett planerat hyreshus. Utredningens förslag i denna del får inte påverka hyresnivån i det befintliga lägenhetsbeståndet, och utredningen skall beakta vilka effekter som förslagen kan ha för förvaltningen av detta bestånd. Effekten av tillfälliga investeringsstimulanser skall också beaktas. 1.1.2Hyresanpassningar i det befintliga beståndet När det gäller hyresanpassningarna i det befintliga lägenhetsbe- ståndet, är utredningens uppdrag att se över förutsättningarna för att där anpassa hyrorna efter bruksvärdet. Bakgrunden till detta uppdrag är att det allt oftare har ifrågasatts om de hyresskillnader som finns mellan olika lägenheter är rimliga från bruksvärdessynpunkt. Framför allt har detta gällt skillnader i hyra mellan lägenheter i attraktiva och mindre attraktiva områden samt produktionsårets betydelse för hyran. I direktiven betonas att det är viktigt att skillnader mellan olika hyror motsvaras av skillnader i bruksvärde, så att hyrorna uppfattas som rättvisa. Om det finns behov av förändringar, skall utredningen överväga bl.a. om det bör vara möjligt att i ett hus tillämpa olika hyresnivåer för nyinflyttade och befintliga hyresgäster. De som bor i underpris- satta lägenheter skulle därigenom kunna få relativt begränsade hyres- höjningar , medan nya hyresgäster som flyt- tade in i samma hus skulle betala full bruksvärdeshyra. Utredningen skall säkerställa att förslagen inte medför oönskade konsekvenser vid framtida hyressättning i huset eller vid hyres- sättning i andra hus. Utredningens uppdrag i denna del är att överväga i vilken ut- sträckning förutsättningarna för en hyresgäst att göra olika slag av s.k. tillval eller frånval, t.ex. avseende fast inredning, utrustning, underhåll eller service, kan och bör ändras. Bl.a. skall utredningen överväga om förutsättningarna för ett tillval eller frånval bör kunna regleras i ett särskilt avtal mellan en hyresvärd och en hyresgäst. Ett sådant avtal måste innehålla för hyresgästen godtagbara villkor. Möjligheten att ingå det får inte kunna utnyttjas på ett otillbörligt sätt. En lägenhet måste alltid uppfylla hyreslagens nuvarande krav på en lägsta godtagbar standard. En bakgrund till detta uppdrag är att hyresbostadsmarknadens parter i sin överenskommelse anfört att enskilda hyresgästers önskemål om avvikelser från ett normalt hyresavtal bör kunna tillgodoses så långt som möjligt. I överenskommelsen anför hyresbostadsmarknadens parter att det har pågått en utveckling mot att hyresnämnderna i allt större utsträckning fastställer en tvistig hyra efter en allmän skälighetsbedömning i stället för att, enligt hyreslagens huvudregel, göra det genom en direkt jämförelse med andra, likvärdiga lägen- heter. De anför även att hyresnämnderna i sina beslut ibland inte på ett tillräckligt tydligt sätt redovisar hur de gått till väga, när de gjort en allmän skälighetsbedömning. Mot bakgrund av dessa synpunkter har utredningen fått i upp- drag att undersöka hur hyresnämndernas prövning i praktiken går till och, om undersökningen ger skäl för det, överväga om hyres- lagen bör ändras i detta avseende. Utredningen skall i så fall särskilt överväga om det bör finnas ett ökat utrymme för s.k. kvittning för att jämföra lägenheter med skilda egenskaper. Dessutom skall utredningen överväga om det kan finnas skäl att närmare reglera hur beslut i hyressättningsärenden skall utformas. Utredningen har haft nio sammanträden, varav ett i internatform. Under arbetets gång har utredningen samrått med samt anordnat en hearing med representanter för fyra Vidare har utredningen genom den särskilde ut- redaren eller sekreteraren deltagit i möten och seminarier i hyres- kommittéerna i och , vid den av universi- tet anordnade Bostadsveckan i , i Hyresrättsliga diskussions- klubben i , hos i och vid hyresrådens årliga konferens i . 2.1Hur bostadshyror bestäms – en inledning Hyror för bostadslägenheter bestäms genom en samverkan av flera olika regelverk. En utgångspunkt för regleringen är hyresgästernas besittningsskydd till sina lägenheter. Systemet består sedan av regler för formerna kring hyresförhandlingar och hyresprövning samt kriterier för hur en hyra skall bestämmas, om det uppstår tvist om den (det s.k. bruksvärdessystemet). De flesta hyror förhandlas kollektivt, alltså mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation, men dels finns det även individuellt förhandlade hyror, dels finns det inom ramen för det kollektiva hyressystemet en möjlighet till individuell prövning av den framförhandlade hyran. Lagregleringen sker dels i 12 kap. jordabalken, allmänt kallat hyreslagen, dels i hyresförhandlingslagen (1978:304). Den följande redogörelsen utgår, där inget annat sägs, från någon av följande källor: Bruksvärde, förhandling och hyra – en utvärdering (SOU 2000:33), betänkande från Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet. och : Hyresförhandlingslagen. De båda kommentarerna hänvisar i sin tur i stor utsträckning till lagförarbeten och rättsfall. Hyrans storlek skall enligt 19 § hyreslagen vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om det finns en förhandlingsklausul, i förhandlingsöverenskommelsen. Från bestämmelsen i 19 § hyreslagen är undantagna kostnader som hänför sig till lägenhetens förseende med varmvatten eller elektrisk ström, eller avgifter för vatten och avlopp, om någon av följande tre situationer föreligger: 1.Hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul och beräknings- grunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut där hyres- nämnden i det enskilda fallet ersatt en förhandlingsöverens- kommelse med andra villkor enligt 22 eller 25 § hyresför- handlingslagen. 2.Lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus. 3.Kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell mätning. En utgångspunkt för bruksvärdessystemet är att hyresgäster har direkt besittningsskydd. Besittningsskyddet regleras i 46 § hyres- lagen, som stadgar att en hyresgäst som huvudregel har rätt till förlängning av sitt hyresavtal. Från huvudregeln finns ett antal undantag. Förutom fall av misskötsamhet avser undantagen bl.a. fall där hyresförhållandet är kopplat till anställning eller där det är fråga om uthyrning av bostadsrättslägenhet eller lägenheter i mindre hus. Dessutom finns det ett undantag för när ett helt hus skall byggas om och det inte är oskäligt att besittningsskyddet bryts; därvid beaktas bl.a. möjligheten för hyresgästen att flytta tillbaka till en likvärdig lägenhet i samma hus, låt vara med högre hyra. Ett besittningsskydd skulle emellertid vara verkningslöst, om hyresvärden fritt kunde sätta hyran. Då skulle en hyresgäst alltid kunna tvingas bort genom att hyresvärden bestämde en så hög hyra att hyresgästen inte hade råd att bo kvar. Därför finns det i hyres- lagen bestämmelser som reglerar hur hyran skall bestämmas, om parterna inte kan komma överens om den. Bestämmelserna gäller bostadslägenheter förutom när någon hyr ut ett rum i sin bostad eller, i vissa andra fall, ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål. I de fall där hyresförhandlingslagen gäller, tillämpas hyreslagens bestämmelser bara när den lagen anger det. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, stadgar 55 § hyreslagen att hyran skall bestämmas till skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid denna prövning skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av kommunala bostadsföretag. 1983/84:137 anför det föredragande statsrådet följande angående valet av metod för hyressättning (s. 69 f.): Av de tre metoder för hyressättning som rimligen kan aktualiseras, nämligen marknadsprissättning, bruksvärdering och hyresreglering, är bruksvärderingen enligt min mening klart överlägsen. Självfallet upp- fylls inte de grundläggande bostadspolitiska målen enbart genom valet av den ena eller andra hyressättningsnormen. Tillsammans med andra behövliga åtgärder är emellertid bruksvärderingen den bästa metod vi f.n. känner för att försöka ge alla människor en bra bostad till rimligt pris. Bruksvärdessystemets syfte är att efterlikna ett marknadssystem men utgöra en spärr mot oskäliga hyror och trygga be- sittningsrätten. En lägenhets bruksvärde bestäms bl.a. av dess storlek, moderni- tetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet (prop. 1983/84:137 s. 72). Dessutom beaktas om underhållet är eftersatt. Sådana förändringar av underhållsskicket som normalt förekommer har dock inte någon betydelse (prop. 1993/94:199 s. 43). Uttryckssättet i 55 § att en hyra inte får vara påtagligt högre än en annan innebär att det vid en jämförelseprövning finns utrymme för ett spann mellan hyran i prövningslägenheten och hyrorna i jäm- förelselägenheterna; i förarbetena (prop. 1974:150 s. 473) uttrycks det som att det kan behövas ett utrymme för hyreshöjningar utöver den nivå som kunnat konstateras genom jämförelseprövningen. Detta bör dock inte vara större än vad som är motiverat framför allt av önskemålet att skapa de nödvändiga förutsättningarna för rörlighet på hyresmark- naden. Påtaglighetsrekvisitet infördes som ersättning för ett tidigare väsentlighetsrekvisit, som ansågs ha lett till alltför kraftiga hyreshöjningar – över bruksvärdet (prop. 1974:150 s. 473). Vid en utvärdering gjorde regeringen bedömningen att påtaglighetsrekvisitet borde behållas (prop. 1983/84:137 s. 73 f.). I kommentaren till hyreslagen beskrivs gränsdragningen för vad som är en påtagligt högre hyra på följande sätt (s. 428 f.): Av Bostadsdomstolens avgöranden kan man inte dra någon bestämd slutsats om var gränsen för påtagligt respektive ej påtagligt går. [I]nnebörden av begreppet får antas vara olika för olika stora lägenheter . Om exempelvis gränsen för en tvårumslägenhet skulle gå vid är det inte säkert att gränsen är densamma för en femrumslägenhet. Begreppet kan emellertid ha olika innebörd också för samma lägen- het beroende på vilket jämförelsematerial som används. Om gränsen påtagligt/icke påtagligt ges en viss innebörd vid jämförelse mellan helt likvärdiga lägenheter synes det helt naturligt att tillåta en mindre skillnad om prövningslägenheten är något sämre än jämförelselägenheten (men ändock i grova drag likvärdig) och en något större skillnad om prövningslägenheten är något bättre än jäm- förelselägenheterna. Som allmän riktlinje torde dock kunna förmodas att gränsen i normalfallet går någonstans vid ca. Bestäms hyran inte efter en jämförelseprövning utan efter en allmän skälighetsbedömning (en situation utredningen återkommer till), tillämpas inte påtaglighetskravet. Vill en hyresvärd ta ut lägre hyra av vissa hyresgäster än vad som stadgas i en överenskommelse, kan de lägre hyrorna inte användas som jämförelsematerial för andra hyresgäster som vill sänka sin hyra med hänvisning till dessa, om hyresskillnaden är tillfällig eller berör endast ett fåtal lägenheter och den lägre hyran inte kan sägas vara uttryck för en jämförbar nivå. Uttryckssättet att det främst är det kommunala bostadsföretagets hyror som skall beaktas innebär att de kommunala bostadsföre- tagen är hyresnormerande men inte att andra hyror aldrig får be- aktas. I förarbetena har vidare anförts bl.a. följande till belysning av detta (prop. 1974:150 s. 471 f.): [O]m jämförelsematerialet innehåller ett visserligen inte dominerande men representativt inslag av lägenheter från allmännyttiga bostadsföre- tags fastigheter, [bör] dessa hyror tillmätas avgörande betydelse. Hyror som ligger högre bör i sådana fall inte få påverka bedömningen utan bör kunna uteslutas från jämförelsematerialet utan särskild ut- redning. Som en allmän utgångspunkt bör gälla att hyrorna i det allmän- nyttiga lägenhetsbeståndet bör godtas som norm vid fastställandet av hyran för prövningslägenheten, om antalet allmännyttiga lägenheter i jämförelsematerialet är så stort att det kan sägas ge underlag för tillförlitliga slutsatser om hyresnivån för allmännyttiga lägenheter av samma beskaffenhet som prövningslägenheten. Kan en sådan hyres- nivå konstateras, bör det sakna betydelse hur stor andel de allmän- nyttiga jämförelselägenheterna har i hela jämförelsematerialet. Detta betyder att hyresnivån i det privatägda fastighetsbeståndet får avgöran- de inflytande vid jämförelseprövningen först om det i jämförelsemate- rialet inte ingår några allmännyttiga lägenheter eller så liten andel så- dana lägenheter att det inte finns underlag för en bedömning av hyres- nivån i jämförliga allmännyttiga lägenheter. Även i lägen där jämförelsematerialet inte ger fullt tillförlitlig anvis- ning om hyresnivån för likvärdiga lägenheter hos de allmännyttiga bostadsföretagen bör deras hyror, om de genomsnittligt är lägre än hyrorna i andra hus, kunna utgöra en riktpunkt för hyresprövningen på så sätt att hyresnivån läggs lägre än som skulle ha varit fallet, om det inte hade funnits några jämförliga allmännyttiga lägenheter. Ett kommunalt bostadsföretag definieras i 1 och 2 §§ lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag sammanfattningsvis som ett aktiebolag, en ekonomisk förening eller en stiftelse som en kommun har det bestämmande inflytandet över och som drivs utan vinstsyfte, huvudsakligen förvaltar hyreslägenheter och är godkänt som allmännyttigt bostadsföretag. Förutom kommunala bostads- företag finns det även privata allmännyttiga bostadsföretag. Dessa är emellertid inte hyresnormerande, vilket vid införandet av lagen om allmännyttiga bostadsföretag klargjordes genom en ändring i 55 § hyreslagen (se prop. 2001/02:58 s. 67); ändringen verkar f.ö. ha inneburit en viss saklig inskränkning av vilka företag som är hyresnormerande, eftersom tidigare rättspraxis godkänt nations- stiftelser som hyresnormerande allmännyttiga bostadsföretag. När det i detta betänkande talas om allmännyttan avses därmed – något oegentligt men i enlighet med vedertaget språkbruk – de kommunala bostadsföretagen, inte andra allmännyttiga bostads- företag. De kommunala bostadsföretagens hyror bestäms i praktiken utifrån självkostnadsprincipen. Detta innebär att hyrorna skall täcka direkta kostnader och inbegripa en skälig förräntning på det insatta kapitalet. Självkostnaden beräknas på företagsnivå, inte för varje fastighet för sig. Det har varit vanligt att de årliga hyres- ökningarna i det allmännyttiga beståndet har fördelats så att hyresgästerna i de äldre husen fått bära en större del av de totala kostnaderna än vad som har varit motiverat om man bara ser till kostnaderna för dessa hus (den s.k. solidariska hyressättnings- principen) (prop. 1993/94:199 s. 44 f.). Förenklat uttryckt skall hyresintäkterna sammantaget täcka företagets samtliga kostnader inklusive behov av konsolidering och utdelning på insatt kapital. Hyresuttaget fördelas sedan på olika lägenheter i enlighet med deras relativa bruksvärde genom ett poängsystem, där hänsyn tas till bl.a. lägenhetens storlek, utrustning, geografiska läge, närservice och närmiljö. I förarbetena har uttalats att det krävs att hyres- sättningen i de allmännyttiga jämförelselägenheterna är korrekt och representativ för det allmännyttiga lägenhetsbeståndet (prop. 1974:150 s. 471). Därtill kommer vad som uttalats i rättsfallet RH 1999:91 (det s.k. S:t Eriksmålet eller Oxtorgsmålet), där hov- rätt vid sin jämförelseprövning underlät att beakta hyror för lägen- heter i av allmännyttan ägda, nyproducerade hus på en viss fastig- het, när hyrorna väsentligt avvikit från rimliga självkostnader för den fastigheten. Som grund för sina överväganden anförde hov- rätten bl.a. följande: Den omständigheten, att det vid hyressättningen av nyproducerade lägenheter sker en viss övervältring av produktionskostnaden på andra delar av företagets lägenhetsbestånd, medför enligt gällande rätt inte utan vidare att lägenheterna inte får användas som jämförelse- material. Utrymmet för en sådan utjämning får dock anses Att vid hyressättning av en nyproduktion hos ett allmännyttigt bostadsföretag utan vidare betrakta som självkostnad enbart vad bostadsföretaget väljer att hänföra till nyproduktionen, sedan den fördelat kostnaderna även på andra delar av sitt lägenhets- bestånd, framstår [inte] som förenligt med en korrekt hyressättning. Under alla förhållanden kräver upprätthållandet av tilltron till bruksvärdessystemet att det vid hyressättningen inte har gjorts några väsentliga avsteg från självkostnaden för det aktuella projektet. Annars skulle i många fall privata hyresvärdar utan möjlighet till kostnads- utjämning komma att diskrimineras och sakna möjlighet att bedöma de ekonomiska förutsättningarna för sin verksamhet. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Enligt förarbeten (prop. 1983/84:137 s. 76 ff.) och rättspraxis skall den möjligheten emellertid bara utnyttjas, om det i prövningsorten inte finns något jämförelsematerial som vare sig kan läggas till grund för en jämförelseprövning eller tjäna till ledning för en all- män skälighetsbedömning. I ett nytt avgörande från behandlas frågan om orts- begreppet (, avd. 16, beslut i mål nr. ÖH 1992–03). Det till hovrätten överklagade målet handlades i första instans av i . ansåg sig oförhindrad att vid bedömningen av skälig hyra för prövningslägenheten, som låg i (en kommun i ), beakta att i målet redovisade ombyggnadshyror för i allmänhet ligger väsentligt lägre än hyror för ombyggda lägenheter i framför allt men ofta också lägre än i andra delar av .