sou · GSB328 · 2005-01-01 00:00:00 — Med hänsyn härtill föreslår kommittén att en statlig nämnd, benämnd för bestämmande av hyra i ändamålslokal, inrättas som kan pröva tvister mellan statliga hyresvärdar och statliga hyresgäster i byggnader som hyrs av en kulturinstitution eller av ett universitet eller en högskola som omfattas av högskolelagen (1992:1434) när parterna i hyresförhållandet inte är överens om huruvida en byggnad är en ändamålsbyggnad och till vilket belopp kostnadshyran skall fastställas. Nämnden kan även pröva tvister mellan en statlig hyresvärd och . En fråga om en byggnad är en ändamålsbyggnad kan tas upp av nämnden efter framställan av hyresgästen, medan en fråga som gäller kostnadshyran kan prövas efter framställan av hyresgästen eller hyresvärden. för bestämmande av hyra i ändamålslokal skall bestå av en ordförande och en ersättare för denne. Dessa skall vara eller ha varit ordinarie domare eller hyresråd och utses av regeringen. Vid behov kan ordföranden förordna en expert som främst bör ha till uppgift att beräkna kostnadshyran. Nämnden avger ett yttrande om en byggnad är en ändamålsbyggnad och till vilket belopp kostnadshyran skall fastställas. Nämndens yttrande får inte överklagas. Förvaltning av statlig mark Kommittén har haft i uppdrag att utreda om reglerna för försäljning av statlig mark bör ändras så att olika allmännyttiga användningsområden för marken prövas innan en försäljning till marknadspris äger rum. Enligt 8 § förordningen (1996:1190) om överlåtelse av statens fasta egendom får fastighetsförvaltande myndighet sälja fast egendom om egendomen inte alls eller endast i ringa utsträckning behövs i statens verksamhet och om det inte finns särskilda skäl att egendomen fortfarande skall ägas av staten. Om det finns särskilda skäl att fastigheten behålls i statlig ägo skall den emellertid överföras till den myndighet som svarar för förvaltning av fastigheter för avsett ändamål. Marker avsedda för det rörliga friluftslivet förvaltas lämpligen av . Enligt gällande rätt utgör de särskilda skälen för att underlåta försäljning av statlig mark kulturminnesvården, totalförsvaret och naturvården. Kommittén föreslår att försäljning av statlig mark skall kunna underlåtas även om det föreligger särskilda skäl med hänsyn till det rörliga friluftslivet. Kommittén föreslår ett tillägg till 8 § andra stycket förordningen om överlåtelse av statens fasta egendom med denna innebörd. Kommittén har även diskuterat att, för det fall att försäljning av statlig mark skall ske, undantag skall göras från det allmänna kravet på affärsmässighet. Enligt 29 § lagen (1996:1059) om statsbudgeten skall all försäljning genomföras affärsmässigt om inte särskilda skäl talar mot det. Det innebär att om försäljning skall ske till en subventionerad köpeskilling måste särskilda skäl föreligga. Det har framkommit att ett stort antal grupper har anmält intresse att förvärva mark i bl.a. Stockholms skärgårdsområde på andra villkor än helt marknadsmässiga. Detta innebär att om man inför en möjlighet till särbehandling måste det motiveras på ett för allmänheten och fastighetsmarknaden begripligt sätt. Kommittén anser att övervägande skäl talar för att i den mån försäljning skall ske av markområden skall detta även fortsättningsvis ske affärsmässigt. har anfört att Försvarsmakten har många markområden som Försvarsmakten enbart har behov av under vissa perioder . har föreslagit till kommittén att det skulle kunna bildas särskilt sammansatta råd, som skulle ha till uppgift att utreda förutsättningarna för sambruk av markområden som Försvarsmakten behöver under vissa perioder men som kan ianspråktagas för friluftslivet under andra perioder . Rådet skulle enligt förslaget vara sammansatt av i respektive län samt av Försvarsmakten, respektive kommun, och . Kommittén anser att detta kan vara en framtida möjlighet. Kommittén anser dock att förutsättningarna för ett sambruk bör utredas vidare och att den mark som kan vara aktuell för sambruk tills vidare inte bör lämnas till försäljning. Nästa fråga som kommittén har diskuterat är hur den mark som skall vara kvar i statlig ägo skall väljas ut. när en fastighetsförvaltande myndighet, såsom exempelvis , skall sälja fast egendom som kan vara till nytta för det rörliga friluftslivet skall myndigheten samråda med om egendomen kan behövas för dess verksamhet. bör undersöka om det finns kommuner eller organisationer som kan vara intresserade av att bedriva verksamhet som gynnar det rörliga friluftslivet på den aktuella marken. Om finner att marken bör användas för sådan verksamhet kan därefter verka för att regeringen beslutar att marken kvarstannar i statlig ägo. Den mark som kan komma i fråga bör ha ett högt värde för det rörliga friluftslivet. Vid varje enskild försäljning måste således en närmare undersökning göras för att se om marken är sådan att den skall bevaras i statlig ägo för friluftslivet. På detta sätt bestäms vilken mark som staten skall behålla. Därefter får hyra ut eller överlåta tillsynen och förvaltningen av marken till en kommun eller en organisation. I de fall förvaltningen och tillsynen av marken överlåts av det allmänna till en organisation bör ersättning utgå till den organisation som har förvaltnings- och tillsynsuppdraget. Om det finns fler intressenter bör den som är villig att betala den högsta hyran för nyttjanderätten respektive kräva den lägsta ersättningen för tillsyns- och förvaltningsuppdraget ges möjlighet att hyra marken respektive handha tillsynen eller förvaltningen av marken. Enligt 14 § kommittéförordningen gäller att om förslagen i ett betänkande påverkar kostnaderna eller intäkterna för staten, kommuner, landsting, företag eller andra enskilda skall en beräkning av dessa konsekvenser redovisas i betänkandet. Det går inte att beräkna i vilken utsträckning som det kommer att ske en övergång från marknadshyressättning till kostnadshyres- sättning och inte heller om och i så fall i vilken utsträckning det kommer att föra med sig minskade statsfinansiella intäkter. Vilka statsfinansiella konsekvenser som kommer att inträffa blir därför närmast antaganden. Om hyreskostnaden för en myndighet förändras till följd av regelförändring (t.ex. författningsändring) kommer det att innebära att anslagen till utgiftsområdet påverkas. Om hyreskostnaden däremot förändras vid hyresförhandlingar till följd av att hyresgästen t.ex. övertar ansvaret för vissa underhållskostnader kan myndigheten spara pengar och de blir då kvar i myndighetens ramanslag. Enligt kommitténs uppfattning bör, i den mån en ökad användning av kostnadshyra leder till minskade intäkter för staten, detta finansieras genom en minskning av anslagen till respektive utgiftsområde. De ekonomiska konsekvenserna av förslaget att regeringen skall tillsätta en besiktningsman för att utreda om det föreligger eftersatt underhåll på de kulturbyggnader som har klassats som ändamåls- byggnader är svåra att beräkna. Det har för kommittén inkommit uppgifter från kulturinstitutionerna att eftersatt underhåll föreligger men detta har SFV reserverat sig emot. Kommittén anser att det är rimligt att parterna (hyresvärd och hyresgäst) delar på kostnaderna för besiktningsmannens arbete. För SFV:s del bör kostnaderna ingå i administrationskostnaderna. Eftersom det inte är utrett om det föreligger ett eftersatt underhåll och därmed inte heller vilka kostnader som kan uppkomma för att åtgärda en bristande underhållssituation är de statsfinansiella konsekvenserna inte möjliga att beräkna. Det är kommitténs uppfattning att i den mån det föreligger kostnader för att åtgärda ett av en opartisk besiktningsman definierat eftersatt underhåll bör kostnaderna härför i första hand bäras av fastighetsvärden, i detta fall av SFV. SFV kan fördela kostnaderna och i den mån SFV kan inleverera medel till staten i enlighet med de krav som ställs på SFV uppkommer inga stats- finansiella konsekvenser. Uppkommer statsfinansiella konse- kvenser får det bli en senare fråga att beräkna i vilken utsträckning intäkterna har minskat samt att föreslå en finansiering. Vad gäller förslaget att försäljning av statlig mark skall underlåtas i vissa fall är det inte känt vilken mark som skulle kunna vara aktuell för försäljning och vilka intäkter som staten kan gå miste om genom att marken inte försäljs. Ekonomiska konsekvenser av förslagen kan inte beräknas. Övriga förslag av kommittén beräknas inte leda till några ekonomiska konsekvenser. Kommittén konstaterar att de förslag som lämnats inte heller kan förväntas ha någon påverkan på det kommunala självstyret, brottslighet, sysselsättning, små företags arbetsförutsättningar och konkurrensförmåga i förhållande till större företag och inte heller vad gäller jämställdheten eller för möjligheterna att nå de integrationspolitiska målen. Förslag till förordning om ändring i förordningen (1996:312) med instruktion för Härigenom föreskrivs att det i förordningen (1996:312) med instruktion för skall införas fem nya paragrafer, 7–11 §§, av följande lydelse. 7 § Bestämmelserna i 8–11 §§ gäller vid bestämmande av hyra för lokal som hyrs av en statlig kulturinstitution eller av ett statligt universitet eller en statlig högskola som omfattas av högskolelagen (1992:1434). 8 § En lokal är en ändamålslokal om 1.hyresgästen har en särskilt stark anknytning till lokalen, eller 2.lokalen har byggts eller anpassats för föreställningsverksamhet, musei- och utställningsändamål, konstnärlig utbildningsverksamhet eller grundutbildnings- eller forskningsverksamhet och den inte utan särskilt omfattande ombyggnad kan användas för annat ändamål. 9 § För lokal som avses i 8 § skall, om en sådan hyresgäst som anges i 7 § begär det, hyran fastställas utifrån fastighetsägarens kalkylerade kostnader för kapital, drift och underhåll av lokalen (kostnadshyra). 10 § Om en hyresgäst som anges i 7 § begär kostnadshyra har denne rätt att ta del av uppgifter som kan behövas för bestämmande av hyran. 11 § Tvist angående tillämpning av 8 och 9 §§ får hänskjutas till för bestämmande av hyra i ändamålslokal. Denna förordning träder i kraft . Förslag till förordning (00:00) med instruktion för för bestämmande av hyra i ändamålslokal Härigenom föreskrivs följande. 1 § för bestämmande av hyra i ändamålslokal (nämnden)har till uppgift att pröva tvister angående hyressättning mellan statliga myndigheter eller mellan en statlig myndighet och ett statligt bolag. Vad som sagts gäller dock enbart om lokalen hyrs av en kulturinstitution eller av ett statligt universitet eller en statlig högskola som omfattas av högskolelagen (1992:1434). Nämnden skall även ha till uppgift att pröva tvister mellan en sådan hyresvärd som avses i första stycket och . 2 § Nämnden skall avge yttrande om 1. lokal som hyrs är en sådan ändamålslokal som avses i 8 § förordning (1996:312) med instruktion för eller som avses i de ägardirektiv som gäller för , 2. till vilket belopp en kostnadshyra skall fastställas samt hyresvillkoren i övrigt för en lokal som avses enligt 1. Kostnadshyra skall baseras på fastighetsägarens kalkylerade kostnader för kapital, drift och underhåll. 3 § Nämnden består av ordförande och ersättare för denne. Ordföranden och ersättaren för denne skall vara eller ha varit ordinarie domare eller hyresråd. Ordförande och ersättare förordnas av regeringen . Ordföranden skall vid behov kunna förordna expert. 4 § Fråga som avses i 2 § 1 tas upp av nämnden efter skriftlig framställan av hyresgäst som avses i 1 § andra eller tredje stycket. Fråga som avses i 2 § 2 tas upp till prövning efter skriftlig framställan av hyresvärd som avses i 1 § första stycket eller hyresgäst som avses i 1 § andra eller tredje stycket. 5 § Nämnden bereder parterna tillfälle att yttra sig över yrkanden som framställs hos nämnden och utredning som åberopas i ärendet. 6 § Ärende hos nämnden avgöres av ordföranden ensam. 7 § Om en tvist faller utanför kompetensområdet för nämnden enligt 1 och 2 §§ skall ärendet avvisas. 8 § Yttrande eller beslut av nämnden får inte överklagas. 9 § Kostnaderna för nämndens verksamhet betalas av parterna till lika delar. Denna förordning träder i kraft . Förslag till förordning om ändring i förordningen (1993:527) om förvaltning av statliga fastigheter, m.m. Härigenom föreskrivs i fråga om förordningen (1993:527) om förvaltning av statliga fastigheter, m.m. dels att 12 § skall ha följande lydelse, dels att det skall införas en ny paragraf, 12 a §, med följande lydelse. En fastighetsförvaltande myndighet får upplåta mark och lokaler till statliga eller kommunala myndigheter eller till enskilda. Sådana upplåtelser skall ske på marknadsmässiga villkor. Om ersättningen inte kan fastställas på marknadsmässig grund skall den fastställas efter vad som kan anses skäligt. Hänsyn bör därvid tas till sådana faktorer som fastighetens särskilda karaktär samt dess ekonomiska och tekniska livslängd. I 8 och 9 §§ förordningen (1996:312) med instruktion för finns särskilda bestämmelser om bestämmande av hyra för vissa ändamålslokaler. Vid bestämmande av hyra på marknadsmässiga villkor skall hyresgästen ha rätt till insyn i driftkostnader och underhålls- kostnader. Denna förordning träder i kraft . Förslag till förordning om ändring i förordningen (1993:528) om statliga myndigheters lokalförsörjning Härigenom föreskrivs att 9 § förordningen (1993:528) om statliga myndigheters lokalförsörjning skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Inom ramen för de resurser som myndigheten förfogar över får en myndighet ingå de hyres- och arrendeavtal som myndigheten behöver för sin verksamhet. Andra myndigheter än universitet och högskolor får ingå hyres- och arrendeavtal av ekonomisk betydelse och som har längre löptid än endast efter medgivande av regeringen. Universitet och högskolor får Universitet och högskolor får ingå sådana avtal som avses i ingå sådana avtal som avses i andra stycket med längre löptid andra stycket med längre löptid medgivande av regeringen. medgivande av regeringen. som efter beslut av regeringen är myndigheter som hyr sådan lokal huvudman för högre utbildning som avses i 8 § förordning med som efter beslut av regeringen är huvudman för högre utbildning Denna förordning träder i kraft . Förslag till förordning om ändring i förordningen (1996:1190) om överlåtelse av statens fasta egendom, m.m. Härigenom föreskrivs att 8 § förordningen (1996:1190) om överlåtelse av statens fasta egendom, m.m. skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse En fastighetsförvaltande myndighet får sälja fast egendom om egendomen inte alls eller endast i ringa utsträckning behövs i statens verksamhet och om det inte finns särskilda skäl för att egendomen fortfarande skall ägas av staten. vården, totalförsvaret, natur- vården och det rörliga friluftslivet särskilda skäl för att en kan utgöra särskilda skäl för att egendom fortfarande skall ägas en egendom fortfarande skall ägas av staten. Denna förordning träder i kraft . Förslag till utformning av ägardirektiv (information och riktlinjer) för Vid bestämmande av hyra i lokaler som hyrs av ett statligt universitet eller en statlig högskola som omfattas av högskolelagen (1992:1434) eller av skall följande iakttas. En lokal är en ändamålslokal om 1.hyresgästen har en särskilt stark anknytning till lokalen, eller 2.lokalen har byggts eller anpassats för föreställnings- verksamhet, musei- och utställningsändamål, konstnärlig utbildningsverksamhet eller grundutbildnings- eller forskningsverksamhet och den inte utan särskilt omfattande ombyggnad kan användas för annat ändamål. För ändamålslokal skall, om en sådan hyresgäst som ovan nämnts begär det, hyran fastställas utifrån fastighetsägarens kalkylerade kostnader för kapital, drift och underhåll av lokalen (kostnadshyra). Frågor om en lokal är en ändamålslokal samt vad gäller fastställande av kostnadshyra och övriga hyresvillkor får hänskjutas till prövning enligt förordningen (00:00) med instruktion för för bestämmande av hyra i ändamålslokal. Vid bestämmande av hyra på marknadsmässiga villkor skall hyresgästen ha rätt till insyn i driftkostnader och underhållskostnader. Vid bestämmande av kostnadshyra skall hyresgästen ha rätt att ta del av uppgifter som kan behövas för bestämmande av hyran. skall ge direktiv till sina dotterbolag att de skall följa vad som anges ovan. Kommittén skall enligt direktiven dels göra en fortsatt översyn av hyressättningen av ändamålsfastigheter, dels se över tillämpningen samt konsekvenserna av hyressättningsprinciperna för ändamåls- anpassade lokaler inom kulturområdet och universitets- och högskoleområdet. Begreppet ändamålsfastigheter rymmer fastigheter av skilda slag och verksamheterna som bedrivs i dem är mycket varierande. Det är främst inom två områden, kulturområdet och universitets- och högskoleområdet, som det finns problem med hyressättningen. Det bör påpekas redan här att kommitténs överväganden och förslag om ändamålsbyggnader enbart behandlar ändamålsbyggnader inom kulturområdet och universitets- och högskoleområdet. Problemen kan vara av olika slag och har framfört att det därför kan vara möjligt att föreslå olika lösningar för de olika sektorerna. Någon entydig definition av ändamålsfastighet finns inte och gränsen mellan en kommersiell fastighet och en ändamålsfastighet är flytande. Bedömningen får göras i varje enskilt fall. Kommittén skall utreda om det är möjligt att på ett praktiskt sätt definiera och avgränsa begreppet ändamålsfastighet och därefter lämna förslag. Kommittén skall utreda och lämna förslag till vilka principer och kriterier som hyresvärd och hyresgäst skall utgå ifrån för att kunna fastställa hur hyressättning av ändamålsfastighet och kommersiell fastighet skall ske. Kommittén skall därvid pröva om de avkastningskrav som ställs för lokaler inom kulturområdet är ändamålsenliga. Kommittén skall lämna förslag till definition av de två hyresmodeller som bör användas, marknadsmässig hyresmodell och kostnadshyresmodell. I de båda modellerna bör det enligt tidigare uttalanden ingå en öppen redovisning och god insyn i förvaltningen m.m. Kommittén skall utreda hur ansvaret för utförandet av underhållsåtgärder fördelar sig mellan hyresvärd och hyresgäst inom ramen för gemensamt upprättade förvaltningsplaner. En del universitet och ett antal högskolor hyr lokaler av andra hyresvärdar, t.ex. av kommuner och privata värdar. För att myndigheterna inte ekonomiskt eller på annat sätt skall binda upp staten med långa hyreskontrakt genom att beställa nya lokaler, ombyggnader, m.m. finns behov av att regeringen får information om den långsiktiga planeringen vad avser myndigheternas lokalförsörjning. Kommittén skall utreda och lämna förslag till hur regeringen skall förstärka styrningen av myndigheters och institutioners mål när det gäller effektivt lokalutnyttjande samt hur förändrade hyreskostnader skall påverka anslagen. Vidare skall kommittén utreda om ett statligt expertorgan bör inrättas inom eller i nära anslutning till och som skulle kunna vara rådgivande och lämna yttrande om hyresvärd och hyresgäst är oense om vilken hyresmodell, kostnadshyra eller marknadshyra, som skall tillämpas. Slutligen skall kommittén utreda om reglerna för försäljning av statlig mark (fast egendom) bör ändras så att olika allmännyttiga användningsområden för marken prövas innan en försäljning till marknadspris äger rum. I detta sammanhang bör kommittén göra överväganden om också hänsyn till det rörliga friluftslivet och turistnäringen skulle kunna vara skäl för staten att behålla mark i sin ägo, och om förvaltningsansvaret i sådana fall kan ges till stiftelser, kommuner och landsting. Kommittén har genomfört utredningsarbetet genom att studera tidigare utredningars resultat och träffa olika experter inom området. För att ta del av dels universitets och högskolors och dels kulturinstitutioners synpunkter på de frågor som kommittén skall studera har kommittén anordnat en hearing där ett urval av företrädare för nämnda institutioner har deltagit. Sekretariatet har inhämtat uppgifter om hyresutvecklingen samt underhålls- och driftkostnadsutvecklingen för fastigheter som förvaltas av (Akademiska Hus) respektive (). De fem kulturinstitutioner för vilka det finns ett regeringsbeslut om kostnadshyressättning har specialstuderats och fått svara på en särskild frågeenkät. SFV har gett sin syn på de inkomna svaren från kulturinstitu- tionerna. Besök och möte har ägt rum med och kommittén har fått ta del av detta bolags syn på Akademiska Hus hyressättning. Ordföranden och sekretariatet har genomfört studiebesök på i samt på och , båda i . Vidare har sekretariatet träffat representanter för bl.a. , , och . När det gäller frågan om förvaltning av statlig mark har sekretariatet sammanträffat med , vilket verk även har genomfört en utredning som till viss del ligger till grund för det förslag som redogörs för i kapitel 11. Kommittén har även sammanträffat med i . genomfördes förändringar i styrningen av den statliga förvaltningen. Staten skulle bl.a. ange övergripande mål och huvudsaklig inriktning av verksamheten och myndigheterna skulle ges ett ökat ansvar att driva verksamheten. Till följd av dessa förändringar meddelades nya riktlinjer för de statliga myndigheternas lokalförsörjning och fastighetsförvaltning. I detta kapitel görs en kortfattad genomgång av förändringarna inom den statliga lokalförsörjningen och fastighetsförvaltningen. 2.2Reformeringen av den statliga lokalförsörjningen och fastighetsförvaltningen Syftet med de förändringar som påbörjades var att uppnå dels en effektivare lokalförsörjning, dels en effektivare fastighets- och förmögenhetsförvaltning. Efter förslag budgetproposition (prop. 1987/88:100 bil. 9, bet. FiU26, rskr. 338) lades nya riktlinjer för den statliga lokalförsörjningen fast. Dessa innebar i korthet följande. Statsmakterna och myndigheterna bör lägga ökad vikt vid lokalkostnaderna och deras förändringar. Verksamhet och lokalförsörjning bör prövas samlat. Lokalförsörjning bör prövas långsiktigt. Myndigheter bör ges ökade möjligheter att under kostnadsansvar disponera resurser för lokaler. Handläggningen av lokalförsörjningen bör i ökad utsträckning kunna delegeras till myndigheterna. Ökad samordning av den statliga lokalförsörjningen. Frågorna om lokalförsörjning skulle således hanteras på ett för staten effektivt och ekonomiskt sätt. Myndigheterna skulle inte förvalta fastigheter utan i stället vara hyresgäster hos olika hyresvärdar i såväl statliga som kommunala eller privata fastigheter. Vidare skulle myndigheterna ha ett helhetsansvar för sin verksamhet och få möjlighet att besluta om sin egen lokalförsörjning. Statens utgiftsstyrning skedde genom treåriga ramanslag och myndigheterna fick därmed större möjligheter att disponera sina resurser mellan olika utgiftsslag och budgetår. Som ett led i förändringarna av den statliga lokalförsörjningen beslutades att monopol som lokalhållare för den civila statsförvaltningen skulle upphöra. I propositionen om riktlinjer för den statliga fastighets- förvaltningen och ombildningen av , m.m. (prop. 1991/92:44) föreslog regeringen bl.a. följande riktlinjer för den statliga fastighetsförvaltningen. Den statliga fastighetsförvaltningen bör skiljas från brukandet av lokaler och mark. En mer rättvisande bild bör ges av mark- och lokalkostnaderna i statsbudgeten, både vad avser fastighetsförvaltarnas resultat- och balansräkningar och de nyttjande myndigheternas eller uppdragsgivarens/statens utgifter. bör bedrivas med ett, så långt möjligt, marknadsmässigt avkastningskrav. För förvaltning av ändamålsfastigheter bör som ett minimum ställas sådana krav på avkastning som inkluderar täckning av kapitalkostnader, dvs. huvudsakligen anskaffningskostnad, samt på att det skapas utrymme för uppbyggnad av eget kapital motsvarande reinvesteringar m.m. så att förmögenhetens värde bevaras under fastighetens ekonomiska livslängd.