sou · GSB37 · 2005-01-01 00:00:00 — I princip finns hela spektrumet representerat i olika typer av avtal, från det att hyrestagaren sköter egendomen som sin egen till det att uthyraren utför allt underhåll och alla reparationer. I det senare fallet är det vanligt att, när det är frågan om mera komplicerad egendom, som t.ex. kopiatorer och datorer, att uthyraren erbjuder kunden ett särskilt serviceavtal vid sidan av hyresavtalet, som garanterar regel- bunden service liksom akutservice med förtur framför andra kunder. Hyra av utrymme i lös egendom Den i vårt delbetänkande föreslagna regeln, 3 b § ledningsrätts- lagen, om upplåtelse av nyttjanderätt i ledning, som ingår i elektro- niskt kommunikationsnät, har modifierats i den tidigare nämnda promemorian med utkast till lagrådsremiss. Enligt vårt förslag skulle innehavare av ledningsrätt som avser ledning som ingår i elektroniskt kommunikationsnät, bl.a. allmän teleledning, dels i det utrymme som ledningsrätten avser få upplåta nyttjanderätt, dels få upplåta nyttjanderätt i de ledningar som har uppförts i utrymmet för att tillgodose sådana ändamål som avses i 4 kap. 3, 8 eller 14 § i lagen om elektronisk kommunikation (se avsnitt 2.1.2).62 Som redan har nämnts har i den nämnda promemorian i stället en ny, 11 a §, bestämmelse i ledningsrättslagen föreslagits. Enligt denna bestämmelse får lantmäterimyndigheten besluta att innehavare av sådan ledning som ingår i elektroniskt kommuni- kationsnät har rätt att låta annan dra fram och använda ledningar inom det upplåtna utrymmet. Enligt förslaget får dock ett sådan beslut enbart meddelas om det med hänsyn till ledningens beskaffenhet finns behov av en sådan rätt och den kan anses förenlig med bestämmelserna i 6–11 §§. Vidare innebär förslaget att, om lantmäterimyndigheten har meddelat ett sådant beslut, ledningrättshavaren själv får dra fram och använda en sådan ledning som avses i beslutet i stället för att låta någon annan göra det. Att ett beslut i denna fråga har fattats av lantmäterimyndigheten påverkar dock endast förhållandet mellan fastighetsägaren och ledningsrättshavaren. Det innebär att det som sägs fortsättningsvis utan svårigheter kan anpassas till att gälla hyra av (nyttjanderätt till) det utrymme som ledningsrätten avser. Lantmäterimyndig- hetens beslut måste nämligen ses som ett tillstånd till ledningsrätts- havaren – inte en förpliktelse för honom – att göra en upplåtelse. Detta gör upplåtelsen civilrättslig. Det förhållandet att lednings- rättshavaren själv kan dra fram och använda en sådan ledning kan dessutom knappast begränsa hans rätt att hyra ut den. Dessutom kan ledningsrättshavaren ta över en ledning som någon annan har installerat i utrymmet. Även om den följande framställningen är skriven främst med sikt på hyra av ledningar gäller det som sägs där också det utrymme 62 Det bör uppmärksammas att 15 § i Utredningens om elektronisk kommunikation förslag till lag om elektronisk kommunikation motsvaras av 14 § i den antagna lagen (prop. 2002/03:110 s. 21 och 381 f.). som kan ha upplåtits för att dra fram egna ledningar. Regler om underhåll, reparationer, hinder i nyttjanderätten m.m. kommer då att ta sikte på utrymmet, medan ansvaret för den egna ledningen givetvis åvilar ägaren. Skador på ledningen till följd av brister i utrymmet, liksom skador som vållas på utrymmet eller på andra ledningar i utrymmet, måste emellertid bli föremål för viss särskild diskussion. I det följande lämnas en enkel redogörelse för de viktigaste frågor- na som uppkommer i ett avtal om hyra av lös egendom. En första viktig fråga gäller hyrestidens längd vid ett visstidsavtal eller om det skall vara frågan om avtal tills vidare. Det kan också vara frågan om hyrestagaren skall ges option på fortsatt förhyrning eller köp vid avtalstidens slut. Vidare bör avtalet reglera när och hur avlämnandet skall ske. Egendomens skick vid avlämnandet bör också regleras. En annan fråga gäller hyresavgäldens betalning och periodicitet. Avtalet bör reglera uthyrarens och hyrestagarens förpliktelser , framför allt när det gäller underhåll och repara- tioner, skötsel av egendomen i allmänhet, för vilket ändamål den får användas och av vem. En del andra frågor när det gäller vård- plikten kan gälla om hyrestagaren skall vara skyldig att anmäla fel på egendomen, liksom frågan om vem som skall bära ansvaret för att fel uppstår i olika situationer. Ytterligare frågor gäller påföljder för kontraktsbrott. Dessutom bör avtalet innehålla regler om egendomens skick vid återlämnandet och om ansvaret för brist i den situationen. Utöver detta kan hyresavtalet innehålla en mängd skiftande bestämmelser, t.ex. om egendomens försäkring, överlåtelseförbud, förbud mot vidareuthyrning eller om vad som skall gälla om egen- domen förstörs. Ett hyresavtal är ett avtal som gäller . Därmed skiljer det sig från ett mera momentant avtal, som t.ex. köp. Det ger an- ledning att tala om tre olika stadier i avtalets utveckling – initial- skedet, hyresperioden och återlämnandeskedet. Avtalstidens längd brukar vara angiven i avtalet. möter man tidsbestämda avtal. kan bundenheten vara olika, t.ex. så att hyrestagaren har rätt att avbryta hyresförhållandet , medan uthyraren inte kan göra detta. Är hyrestiden inte angiven i avtalet får man antagligen anse att hyresavtalet gäller och att det kan sägas upp efter en lämplig uppsäg- ningstid, som kan bestämmas exempelvis med hänsyn till möjlig- heterna för hyrestagaren att avbryta användningen och återlämna egendomen. I avtalet kan hyran bestämmas på olika sätt – som en engångs- betalning, periodiskt eller efter avslutad hyresperiod. Om inget har angetts i avtalet anses det att hyran skall betalas i efterskott. Här finns alltså ingen anledning att göra någon analogi med reglerna i jordabalken. Som har framhållits i rättslitteraturen står sig emeller- tid hyrestagaren förmodligen slätt om uthyraren vägrar att lämna ut egendomen om han inte får betalt i förskott.63 Hyran bestäms med hänsyn till hyresperiodens längd och med hänsyn till vilka skyldigheter uthyraren respektive hyrestagaren har i fråga om underhåll och reparationer. Har av någon anledning hyran inte angetts får man förmodligen i analogi med 45 § köplagen anta att hyrestagaren skall betala vad som är skäligt med hänsyn till egendomens beskaffenhet, hyrestidens längd, gängse pris för sådana hyresavtal samt omständigheterna i övrigt. Som har nämnts brukar hyrestiden anges i hyresavtalet. Det kan också förekomma att tiden när nyttjandet skall ta sin början anges i avtalet, om det inte framgår av omständigheterna. Det troliga är att om tiden inte kan bestämmas man kan göra en analogi med 9 § köplagen så att uthyraren skall ställa egendomen till hyrestagarens förfogande inom skälig tid. Om det inte har bestämts hur avlämnandet skall gå till får man antagligen också i analogi med 6 § köplagen anta att hyrestagaren har att hämta egendomen. Möjligen kan också hyrestagaren ha en förpliktelse att medverka till uthyrningen motsvarande vad som gäller enligt 50 § 63 a. a. s. 188. köplagen.64 I vart fall bör man kräva att han hämtar eller tar emot varan, när uthyraren så kräver. När det gäller egendomens skick och beskaffenhet vid hyres- tidens början bör man också kunna göra analogier från reglerna vid köp. Vad som krävs i detta avseende är ofta specificerat i kontraktet eller framgår av sedvana – en hyrbil skall t.ex. vara städad och fulltankad och en kopieringsmaskin på långtidshyra brukar vara ny och inte begagnad. Om inte annat sägs, skall egendomen vara av sådan beskaffenhet som egendom av samma slag i allmänhet är. Detsamma gäller om den skall vara ägnad för ett särskilt ändamål, om uthyraren insåg eller borde ha insett detta särskilda ändamål (17 § köplagen). Även andra typer av fel kan naturligtvis före- komma – rättsliga fel, rådighetsfel, ekonomiska fel, skönhetsfel. Uthyraren bör vara ägare till egendomen och han får inte sälja den utan att göra förbehåll om nyttjanderätten. I den juridiska litteraturen anges att uthyraren har en bevarande- plikt i fråga om egendomens skick och beskaffenhet under hyres- tiden. Vad detta emellertid närmare innebär om frågan inte har av- talsreglerats är emellertid omdiskuterat i litteraturen. Den kritiska situationen är den att egendomen skadas utan att bli totalförstörd. Enligt en mening gäller då i analogi med reglerna i hyreslagen att uthyraren är skyldig att reparera egendomen utan kostnad för hyrestagaren.65 Eventuellt kan det också bli fråga om att ersätta den. Enligt en annan mening är detta emellertid att gå för långt.66 Som grund för denna ståndpunkt har angetts att det inte finns samma sociala skäl som vid hyra av en lägenhet och att det dessutom inte är säkert att uthyrningen sker yrkesmässigt. Dock anses att hyran kan sättas ned vid en inträffad olyckshändelse – något som kan vara skäl för uthyraren att reparera egendomen. Vidare kan uthyraren föredra att reparera egendomen snarare än att acceptera värdeminskningen på egendomen. Å andra sidan tycks det råda enighet om att hyresavtalet förfaller om egendomen blir totalförstörd eller annars går förlorad. Detta gäller också vid hyra av en lägenhet (12 kap. 10 och 16 §§ jorda- 64Millqvist a. a. s. 168 ff. 65Bengtsson a. a. s. 51 ff. samt a. a. s. 223 ff. 66Hellner a. a. s. 185 f. Innebörden av detta är att uthyraren inte är ersättnings- skyldig och inte heller skyldig att ersätta egendomen vid en olycks- händelse. Naturligtvis är det möjligt att reglera frågan i avtalet på annat sätt, t.ex. så att hyrestagaren är ansvarig för att ersätta ut- hyraren om egendom förstörs av olyckshändelse.67 Om fel uppstår kan hyrestagarens rätt till hyresnedsättning vara beroende av att han anmäler detta till uthyraren. Uthyraren är enligt huvudregeln skyldig att tåla att egendomen blir föremål för normal förslitning , dvs. samma princip som gäller vid hyra av bostad och lokal. Om hyrestagaren inte iakttar sin vårdplikt, är det dock inte fråga om normal för- slitning. anses hyrestagaren ha en vårdplikt i för- hållande till uthyraren. Om inte avtalet anger annat är han skyldig att ta hand om egendomen på ett ansvarsfullt sätt, t.ex. se till att en bil får påfyllning av olja, att däcken har rätt lufttryck och att bilen tvättas. Det kan också föreskrivas att nyttjaren har tillräckliga kvalifikationer. Det enkla fallet är att den som kör en hyrbil har körkort. Det anses att om hyrestagaren lägger ned kostnader för att bevara egendomen (nödvändiga kostnader) har han i princip rätt till ersättning för detta. Däremot har han inte rätt till ersättning för i och för sig nyttiga men överflödiga kostnader. Avtalet kan naturligtvis ge andra bestämmelser i sådana frågor. Utöver detta har hyrestagaren också ganska självklara rättsliga förpliktelser, som främst avser skyldigheten att respektera ut- hyrarens äganderätt. Han får sålunda inte sälja egendomen – fram- för allt inte så att köparen gör ett godtrosförvärv, han får inte pantsätta den och får han besök av kronofogden skall han se till att egendomen inte blir utmätt. Mera ovisst är hur man skall se på hyrestagarens rätt att överlåta hyresrätten. Det är inte uteslutet att hyrestagaren har rätt att säga upp hyresavtalet om hyresvärden utan skäl vägrar att godta över- låtelsen, något som skulle vara en analogi med reglerna i 12 kap. 32 § jordabalken. En bättre lösning är emellertid i sådant fall att hyrestagaren ges en rätt att hyra ut egendomen i andra hand och därmed kvarstå som ansvarig för avtalets fullgörande i förhållande till uthyraren, men med rätt att säga upp avtalet om uthyraren vägrar sitt tillstånd utan godtagbara skäl. I princip måste dock sublokation anses otillåten utan uthyrarens tillstånd. 67 Högsta domstolens avgörande i rättsfallet NJA 1949 s. 87. Som har berörts i det föregående förutsätter hyra av utrymme som omfattas av ledningsrätt en särskild reglering när det gäller ansvaret för skador på ledningen till följd av brister i utrymmet, liksom skador som vållas på utrymmet eller på andra ledningar i utrymmet. Här kan det förefalla lämpligt att göra analogier med reglerna främst i 12 kap. jordabalken. I den mån som ledningsrätts- havaren enligt avtal eller allmänna regler bär ansvar för underhåll av kanalisation och liknande anordningar bör han därmed vara an- svarig för skador som uppstår på den av hyrestagaren ägda led- ningen. som utrymmet är i bristfälligt skick bör hyrestagaren ha rätt till nedsättning av hyran. På motsvarande sätt har hyrestagaren ett ansvar för att skador inte uppstår på kanalisa- tionen eller motsvarande anordning. Ansvaret för att andra led- ningar i utrymmet inte skadas måste dock betraktas som utom- obligatoriskt. Ifall hyrestagaren i en sådan situation missköter sig eller beter sig oskickligt, kan grund för förverkande av rätten till utrymmet föreligga. Däremot kan man knappast anse att det finns skäl att analogisera med de hyresrättsliga reglerna av innebörd att nyttjanderätten är exklusiv. Ledningsrättsinnehavaren bör ha rätt till tillträde till utrymme för att utföra underhåll, inspektioner m.m., utan att han i förväg anmäler detta till hyrestagaren. Här kan man hysa delade meningar om vem som bör ansvara för detta. Den reglering som föreskrivs i 12 kap. 26 § jordabalken kan kanske utgöra en lämplig kompromiss. På motsvarande sätt kan man kanske anse att reglerna i 12 kap. 27 § jordabalken kan innebära en förebild för regleringen på så sätt att om utrymmet övergivs så får ledningsrättshavaren återta det. Om åter ledningen ligger kvar sedan nyttjanderätten har upphört, kan reglerna i 8 kap. 21 och 22 §§ jordabalken lämpligen få mot- svarande tillämpning. Vid hyrestidens slut skall hyrestagaren återlämna egendomen till uthyraren. Förmodligen innebär detta att, om inte kontraktet anger något annat, att egendomen skall återlämnas hos uthyraren. Egen- domen skall vara i avtalsenligt skick, eller, i brist på bestämmelser i avtalet, i normalt skick med hänsyn till ursprungligt skick och nytt- jandet , dvs. i princip fungerande men sliten. Det kan i sammanhanget kort konstateras att reglerna om kon- traktsbrott ansluter till de vanliga, alltså regler om dröjsmål och fel. Påföljderna får väljas ur den vanliga arsenalen – prisavdrag, hävning och skadestånd. 2.2.8Särskilt om hyra av ledning som innehas med lednings- rätt Hyra av ledning som innehas med ledningsrätt är något som knappast har förutsetts i lagstiftning eller litteratur. I båda fallen görs en tydlig åtskillnad mellan fast och lös egendom – dock kan en ledning av nämnt slag vara av bådadera slagen. Särskilt i litteraturen koncentreras uppmärksamheten på hyra av lösöre. De viktigaste fallen av hyra av annan lös egendom som byggnad på ofri grund och tomträtt är uttryckligen lagreglerade, medan behovet av reg- lering av andra typer av lös egendom, t.ex. värdepapper, har setts som mycket litet. Det kan därför finnas ett behov av att se över frågan från nya utgångspunkter. Man bör också beakta att det är fråga om en andrahandsupplåtelse när det gäller hyra av ledning som innehas med ledningsrätt. Själva ledningsrätten utgör därvid en upplåtelse i fast egendom, låt vara att den inte är grundad på avtal och därför faller utanför jordabalkens regler. Men även i de fall då en upplåtelse av rätt att dra fram ledning över mark har skett genom avtal gäller att reglerna om bl.a. sakrättsligt skydd i 7 kap. jordabalken inte omfattar andrahandsupplåtelser. Något mera ovisst ter det sig om upplåtelsen har skett genom servitut och därför ledningen skall ses som tillbehör till den härskande fastig- heten (se vidare avsnitt 2.4.4). Till detta kommer att en bedömning måste göras av marknadens behov av hyra av sådan ledning som upplåtelseform, närmast i förhållande till existerande former för upplåtelser, däri inkluderat upplåtelser av kapacitet. En särskild fråga som också förtjänar uppmärksamhet är om ut- hyrning av ledningar kan komma att strida mot ledningsrättslagens krav på att upplåtelsen måste ske för ett allmänt ändamål. Detta skulle t.ex. kunna vara fallet om ledningen hyrs ut i sin helhet för ett ändamål eller annars i en situation där ledningsrätt inte skulle ha kunnat beviljas om hyrestagaren hade varit ägare och begärt led- ningsrätt. Det kan t.ex. vara fråga om en teleledning som på grund av uthyrningen är ansluten till ett allmänt nät. Om så sker kan förmodligen fastighetsägaren begära att ledningsrätten upphävs. Naturligtvis måste man vid uthyrning av ledningar även uppmärksamma de villkor för ledningsrätten som har upptagits i ledningsbeslutet så att uthyrningen inte kommer att strida mot ledningsbeslutets innehåll (se avsnitt 2.2.6). Om emellertid uthyrningen endast gäller en del av ledningen, t.ex. några av fiberparen i en fiberoptisk kabel, behöver detta inte innebära att det allmänna ändamålet förändras. Det kan inte ute- slutas att man t.o.m. kan hyra ut alla fiberparen på detta sätt utan att kravet på allmänt ändamål åsidosätts – detta sätt att använda ledningen skiljer sig i princip inte från en användning där led- ningens ägare hyr ut kapacitet i ledningen till olika intressenter; varje nyttjande av ledningen kan ses som enskilt, men sammantaget skulle det möjligen enligt ett betraktelsesätt kunna vara fråga om ett allmänt ändamål. Upplåtelse av kapacitet eller ett visst fiberpar Det förekommer förhållandevis ofta att en ägare av fiberoptiska kablar med ensamrätt upplåter ett visst fiberpar – dvs. en del av en ledning – till en nyttjare, som anser sig ha behov av en sådan ensamrätt, t.ex. av säkerhetsskäl. En viktig fråga för aktörerna är därvid att det klarläggs om, och i så fall i vilka hänseenden, det skall anses föreligga skillnader mellan, å ena sidan, sådana upplåtelser och, å andra sidan, upplåtelse av transmissionskapacitet. Upplåtelse av kapacitet av detta slag är en ren tjänst, som inte kan medföra några sakrättsliga verkningar. Den är inte knuten till viss utrustning och det föreligger inga löften om på vilket sätt tjänsten skall fullgöras. Det är fullt möjligt för leverantören att använda annans utrustning för fullgörandet av uppdraget, utrust- ningen kan när som helst bytas ut, leverantören kan använda sig av underleverantörer osv. Går leverantören i konkurs utgör kundens fordran en vanlig oprioriterad kundfordran. Här finns ingen sär- skild förmånsrätt och ingen separationsrätt. Men med ett sådant arrangemang är det knappast möjligt att tvinga förvärvarna av egendomen efter konkursen att fortsätta att honorera kontraktet; fallet kan inte jämställas med t.ex. hur en nyttjanderätt i fast egen- dom behandlas vid exekutiv försäljning. Skälet är att rättigheten inte är lokaliserad till viss egendom. Mot bakgrund av det nu anförda kan sägas att upplåtelse av transmissionskapacitet helt saknar fastighetsrättsliga aspekter och att en innehavare av led- ningsrätt har rätt att upplåta viss kapacitet i en ledning till annan. Det kan i sammanhanget nämnas att sedan elmarknaden avreglera- des gäller detta enligt 3 kap. 9 § ellagen för elektriska starkströms- ledningar.68 När det gäller upplåtelse av ett visst fiberpar är rättsläget något mindre klart. Tillåtligheten av sådana upplåtelser, som är mycket vanliga, ifrågasätts emellanåt. Det handlar dock egentligen också i dessa fall om ett sätt att tillhandahålla kapacitet. Mot denna bak- grund kan i vissa fall även upplåtelser av detta slag anses vara tillåtna. 2.3Synpunkter och förslag rörande frågorna om ända- mål för ledningsrättsupplåtelse, om upplåtelse av nyttjanderätt i ledning som omfattas av lednings- rätt och om ledningsrätt i lös egendom Som har redovisats i kapitel 1 har vi genomfört en enkätunder- sökning i syfte att bredda underlaget för våra överväganden. Enkät- frågorna framgår av bilaga 2. Frågorna 1–8 i enkäten rörde spörsmål om ändamål för ledningsrättsupplåtelse, om upplåtelse av begrän- sad rätt i befintlig ledningsrätt samt om ledningsrätt i lös egendom. Vidare har vi, som även har redovisats i kapitel 1, anordnat en utfrågning om vissa frågor rörande vårt uppdrag. Som också har framgått av redovisningen i nämnda kapitel har synpunkter på vårt uppdrag även inhämtats vid möten med enskilda intressenter. När det gäller enkätsvaren som redovisas under avsnitt 2.3.4 bör uppmärksammas att dessa svar har utgått från en fråga om att utvidga tillämpningsområdet för den bestämmelse, 3 b § lednings- rättslagen, som vi föreslog i delbetänkandet Ledningsrätt för elektro- niska kommunikationsnät (se kapitel 1 och avsnitt 2.1.2 samt bilaga 2). 68 I denna bestämmelse föreskrivs bl.a. att den som har nätkoncession är skyldig att på skäliga villkor överföra el för annans räkning. 2.3.2Bör tillämpningsområdet för ledningsrättslagen utvidgas? De flesta som har besvarat frågan har utan närmare motivering uttalat att det inte finns något behov av att tillämpningsområdet för ledningsrättslagen utvidgas till att omfatta andra slags ledningar eller tillbehör än dem som anges i lagen. En del av dem som har varit negativa eller tveksamma till en utvidgning har anfört att man bör inta en restriktiv hållning till varje tanke på utvidgning (, och kommun). Några av dem som har besvarat denna fråga (Lantmäterimyndig- heten i , och ) har emellertid angett att det föreligger ett behov av att tillämp- ningsområdet för ledningsrättslagen utvidgas så att lagen blir tillämplig också på tunnlar för vatten eller avlopp. Enligt Lant- mäteriverket bör detta övervägas eftersom sådana tunnlar kan utgöra ett direkt alternativ till en fysisk ledning. Dessutom har i sammanhanget framhållit att en s.k. va-tunnel får anses ha samma funktion som en traditionell va-ledning. har vidare anfört att det även bör övervägas om inte ledningsrätt bör kunna upplåtas för en tunnel som byggs för att exempelvis dra fram ledningar som ingår i elektroniska kommu- nikationsnät för allmänt ändamål, att en sådan tunnel då får karaktären av en kanalisation – där olika operatörer kan anlägga ledningar – och att det skulle vara mer ändamålsenligt om ledningsrättslagen kunde användas i de nu nämnda situationerna för att lösa markåtkomstfrågan för hela ledningssträckningen. Även har framhållit att det finns behov av att kunna upplåta ledningsrätt för kanalisationer för teleledningar. har därvid anfört att kan ledningsrätt bara upplåtas för kanalisationer som vid förrättningstillfället utgör tillbehör till ledning för vilken ledningsrätt upplåts, att man av den anledningen med stöd av ledningsrätten inte kan anlägga kanalisationer som skall svara mot framtida behov vid anläggande av teleledningar samt att man inte heller kan byta teleledningar i kanalisationen. Enligt innebär det nämnda att ledningsrättslagen inte är möjlig att använda för ett modernt och rationellt byggande av teleinfrastruktur. Härutöver har framhållit att möjligheten att med stöd av ledningsrätt anlägga kanalisation i praktiken skulle minska intrånget på en fastighet, eftersom det – i stället för att behöva utföra markarbeten i samband med en reparation – skulle vara möjligt att dra om en ledning i en ledig kanalisation. har dessutom fört fram att fjärrkyla framstår som en sådan produkt som 2 § första stycket 4 lednings- rättslagen syftar på, men att ett tillägg i lagtexten vore önskvärt för att undanröja osäkerheten. 2.3.3Bör ledningsrätt för en viss sorts ledning ge rätt att dra fram ledningar av annat slag? Flertalet synes ha ställt sig bakom tanken på att det från resurshushållningssynpunkt och av effektivitetsskäl finns fördelar med en ordning som ökar möjligheterna till samutnyttjande för skilda typer av ledningar. En majoritet av dem som har svarat har dock på olika grunder varit negativa eller tveksamma till att utvidga ledningsrättshavarens rätt att utnyttja det upplåtna utrymmet.