sou · GSB328d2 · 2005-01-01 00:00:00 — Kommitténs förslag: En oberoende besiktningsman skall tillsättas av regeringen för att bedöma kulturinstitutionernas underhållsbehov och undersöka om det föreligger eftersatt underhåll. Kommitténs bedömning: Vid hyressättning av ändamåls- byggnader bör ett avkastningskrav ingå. En riskpremie bör vara en del av avkastningskravet. beslutade att tillsätta en arbetsgrupp med uppgift att se över hyressättningen i vissa statliga ändamålsfastigheter. Uppdraget till arbetsgruppen var att göra en översyn av hyresprinciperna och deras tillämpning för vissa statliga ändamålsfastigheter, i första hand kulturinstitutionerna, samt att föreslå de ändringar som översynen gav anledning till. Arbetsgruppen ansåg att tillämpningen av de olika hyresmodellerna på det hela taget syntes rimlig, men fann att den marknadsliknande hyresmodell som användes för att fastställa hyran för vissa ändamålslokaler framstod som tveksam för de huvudbyggnader som används av Operan, , , och . Arbetsgruppens översyn ledde till att regeringen beslutade om kostnadsbaserad hyra för ovan nämnda fem kulturinstitutioners huvudbyggnader. Under kommitténs arbete har framkommit att enbart en av ovan nämnda institutioner har träffat avtal med () om hyressättningen. Kommittén har närmare studerat de fem institutioner för vilka det har beslutats att kostnadshyra skall gälla. En enkät med olika frågor har skickats ut till de olika har träffat ett hyresavtal med SFV om kostnadshyra och frågorna för denna institution har därför formulerats på ett något annorlunda sätt än för de övriga institutionerna. Till att börja med har kulturinstitutionerna tillfrågats hur rådande förhandlingsläge är med SFV. Kulturinstitutionerna har även tillfrågats hur hyresnivån har förändrats efter regeringens beslut om att kostnadshyra skall gälla. Frågor med anknytning till avkastningskravet har ställts. Kommittén har frågat om och i så fall i vilka avseenden det föreligger delade meningar mellan respektive institution och SFV när det gäller beräkning av kostnadshyra. Ett viktigt område är hur ansvaret för underhållsåtgärder har fördelats mellan respektive institution och SFV och om respektive institution anser att gällande ansvarsfördelning när det gäller löpande underhållsåtgärder är bra. Institutionerna har tillfrågats hur de anser att ansvaret för underhållsåtgärder i annat fall bör vara. De har även tillfrågats hur de anser att ansvaret skall ligga i de fall det kan föreligga eftersatt underhåll. De har även fått ge sin syn på vilka åtgärder som behöver vidtas för att komma till rätta med underhållssituationen samt även fått svara på vilka kostnader som underhållsåtgärderna kan föra med sig. Vidare har institutionerna tillfrågats om underhållsplanerna är upprättade av respektive institution eller endast av SFV. Det har ställts en fråga vad gäller ansvaret för extraordinära åtgärder och var detta skall ligga. Institutionerna har tillfrågats angående vad som skedde efter lokalförsörjningsreformen och om några särskilda åtgärder vidtogs i samband därmed eller därefter. Slutligen har institutionerna tillfrågats beträffande hur de bedömer att förutsättningarna är för att träffa ett avtal om hyressättningen. SFV har fått ta del av kulturinstitutionernas enkätsvar och har därefter lämnat sina synpunkter till kommittén. Det har till kommittén framkommit att även andra kulturinstitutioner än de som har svarat på ovan nämnda enkät anser sig ha problem med underhållssituationen för de byggnader som verksamheten bedrivs i. Förhandlingar om hyressättningen påbörjades direkt efter att beslutet om tillämpning av kostnadshyra hade fattats. pågår emellertid inga förhandlingar i avvaktan på kommitténs ställningstagande. betalar hyra enligt gällande avtal med avdrag för den av regeringen beslutade hyressänkningen. SFV:s nya förslag innebär en ökning av hyran med . Anledningen till höjningen är att omkostnadsbudgeten inte ryms inom den nuvarande hyran. Enligt uppfattning är det uppställda avkastnings- kravet för högt. En marknadsmässig avkastning på bör utgå enligt uppfattning. Enligt uppfattning skall avkastning endast utgå på av och bekostade nyinvesteringar i byggnaden, eftersom byggnad och mark betalades med lotterimedel och ingångsvärdet för staten därför var . Det sagda har framförts i särskilt brev till regeringen. SFV och har i stort sett en samsyn när det gäller hur konstruktionen av en kostnadshyresmodell skall se ut. En överens- kommelse om kostnadshyra är därför möjlig enligt så snart de återstående huvudsakliga tvistefrågorna är lösta. Vad gäller löpande underhåll regleras detta på ett tillfredställande sätt i förslag till hyresavtal. Frågan om eftersatt underhåll vid avtalets ingående är däremot inte löst. I avtalsförslaget regleras frågan om ansvaret för extraordinära underhållsåtgärder gentemot SFV:s försäkring i Kammarkollegiet. Om åtgärden inte har sin grund i inträffad skada skall den regleras som ett investeringsbeslut och om det är frågan om en omfattande åtgärd skall båda parter lyfta frågan till regeringen för beslut om eventuellt extra bidrag. Inga särskilda insatser gjordes i samband med att avvecklades. Vad gäller frågan om eftersatt underhåll anser att en överenskommelse måste träffas om ansvaret för eftersatt underhåll eftersom åtgärdandet av detta kommer att påverka både hyresnivån och möjligheten att ta hand om löpande underhåll. Eftersom SFV ensidigt kunnat bestämma om vilka fastigheter som åtnjutit större insatser och finansieringen av dessa är det orimligt att hyresgästen sedan ensidigt ska ta konsekvenserna av dessa beslut när de övergår till nya avtalsformer. SFV bör avsätta särskilda medel för bekostande av reparationer för eftersatt underhåll. Avtalet med hyresgästen upprättas därefter enbart på grundval av löpande underhållsplan. De åtgärder som behöver vidtas är installation av nytt brandlarm, omläggning av tak, reparation av el och VVS. Kostnaderna för nytt brandlarm kan beräknas till , omläggning av tak beräknas kosta . Vad gäller underhållsplanerna är de upprättade gemensamt och insynen är god. Under förutsättning att SFV tar på sig ansvaret för eftersatt underhåll och frågan om avkastningskravet är löst samt att regeringen kompenserar för den faktiska hyresökning som avtalet resulterar i, kan ett nytt avtal tecknas. Operan gottskrevs för lägre hyra i samband med att regeringen fattade beslut om kostnadshyressättning. Förhandlingar angående nytt hyresavtal mellan SFV och Operan påbörjades direkt efter att regeringen beslutat om kostnadshyressättning. var Operan och SFV huvudsakligen överens om innehållet i ett kommande hyresavtal. Parterna var dock oeniga beträffande hur problemen med klimatanläggningen i skulle lösas. Denna oenighet består och något hyreskontrakt har ännu inte tecknats. Operan har framfört att det bristfälliga klimatet i för med sig stora olägenheter för artister och övriga anställda. Dyrbara instrument riskerar enligt Operan att förstöras eftersom temperaturen och luftfuktighetsförhållandena inte är de rätta. Operan har därför beslutat att innehålla av hyran genom insättning på ett konto hos . SFV har framfört att verket instämmer i att klimatet bör förbättras, men verket anser att det är Operans sak att bekosta förbättringsarbetet eftersom det råder kostnadshyressättning. SFV har, som en konsekvens av att Operan innehåller viss del av hyran, beslutat att upphöra med större delen av planerade och gemensamt överenskomna investeringar och underhållsåtgärder på . Operan anser att det förräntningskrav som SFV kräver är för högt. Vidare anser Operan att balansräkningsvärdena för tomt och byggnad är felaktigt satta med nackdel både för Operan och SFV. Det relativt sett för högt satta byggnadsvärdet genererar onödigt höga avskrivningar. Det är inte reglerat mellan parterna vem som skall bära det ekonomiska ansvaret för extraordinära händelser. Om en ren kostnadshyra tillämpas med garanterad förräntning anser Operan att det finns en risk för att det saknas incitament och styrmedel för att SFV skall göra ett så effektivt arbete som möjligt. Operan påpekar att det saknas kvalitetssystem för SFV:s verksamhet. Operan anser att ansvarsfördelningen för löpande underhålls- åtgärder fungerar relativt bra. Operan anser att ansvaret för extraordinära underhållsåtgärder bör ligga på SFV, som bör finans- iera åtgärderna och sedan debitera ut kostnaden över . Vissa extra underhållsinsatser genomfördes av SFV efter lokalförsörjningsreformen. Enligt Operans mening bör det vara SFV – eller – som måste tillskjuta medel för att komma till rätta med det eftersatta underhåll som fortfarande föreligger. SFV:s årliga avskrivningar genererar enligt Operan ett visst finansiellt utrymme. Staten kan också gå in med större eget kapital i SFV. En annan åtgärd för att skapa finansiella resurser kan enligt Operan vara att sätta mer korrekta balansräkningsvärden på tomter respektive byggnader. Detta skulle innebära att avskrivningsbehovet minskas med större finansiella resurser som följd. Åtgärder som behöver vidtagas enligt Operans uppfattning Ett nytt scenundermaskineri behöver installeras . som går ökar arbetsmiljöproblemen och riskerna. Investeringen uppgår till ca . Det finns även arbetsmiljöåtgärder som behöver genomföras. Den stora frågan är emellertid klimatproblemen som nämnts ovan. Det handlar om ett resursbehov om kanske 10–. Olika åtgärder på byggnaden genomförs löpande enligt underhållsplan – den underhållsplan som man varit överens om har stoppats av SFV. Mer allmänt upprustningsbehov utgörs av inköp av mattor, salongsstolar m.m. – kostnaderna härför uppgår till ca . Den första reella hyresförhandlingen ägde rum . Förhandlingen ajournerades dock och har ännu inte återupptagits. Den av regeringen för beviljade hyres- sänkningen, , motsvarar en hyresnivåsänkning på . Hyresnivån har sänkts för huvudbyggnad, galleria, överglasning och hiss till restaurangen, medan däremot annexet, som är sammankopplat med huvudbyggnaden, inte berörs av sänkningen. Inställningen från sida vad gäller avkastningskravet kan delas upp i två delar. För det första ifrågasätts om begreppet är tillämpligt i sammanhanget. I normala fastighetssammanhang kan ett avkastningskrav aldrig bli annat än en ambition baserad på tänkta hyresintäkter med avdrag för drift- och underhållskostnad. I SFV:s kalkyl ligger detta avkastningskrav som en grundkostnad oaktat övriga upplupna underhållskostnader och oavsett hur driftkostnaden varierar . Detta gör att det s.k. avkastningskravet snarare skall ses som en ränteavkastning på ett imaginärt värde som SFV fått i sin balansräkning – ett värde som för övrigt aldrig kan verifieras eftersom fastigheten enligt bedömning inte kan försäljas eller få en alternativ hyresgäst. I övrigt är institutionens inställning vad gäller avkastningskravet att om man ändå vidhåller terminologin med direktavkastningskrav skall det i så fall motsvara ett bedömt realt förräntningskrav uttryckt i procent för det aktuella värdet på fastigheten. Direktavkastningskravet bestäms då utifrån den reala räntan för riskfria investeringar i ekonomin t.ex. statsobligationer. Till detta avkastningskrav lägger man till den risk som är motiverat av den aktuella fastigheten. I fallet är risken enligt institutionen obefintlig för hyresförlust alternativt vakans eftersom avkastningskravet är rimligt att jämföra med en 5-årig statsobligation som handlas för strax under – att jämföra med de som SFV har som önskemål. Kostnadsbaserad hyra är ett internhyressystem för lokalkostnader. Syftet är att få tydlighet i debiteringen av lokalkostnader, att öka kostnadsmedvetandet på institutionerna och i längden öka lokalutnyttjandet/lokaleffektiviteten, dels så att en del lokaler kan sägas upp eller hyras ut i andra hand, dels så att förbrukning och slitage kan minskas. Det torde vara bra ur ett allmänekonomiskt perspektiv att både brukare och uthyrare gemensamt bestämmer omfattning av underhåll och renoveringsinsatser. anser att det framstår som närmast märkligt att de olika kulturinstitutionerna skall med hjälp av kostsam anställd eller inhyrd fastighetsexpertis förhandla fram så förmånliga villkor för sin institution med SFV som möjligt – som SFV har ett överlägset kunnande på detta område. Sammantaget uppstår en situation som inte kan anses vara förenlig med rskr. 1997/98:252 där det uttalas att fastighetsverksamheten skall vara ett stöd för den verksamhet som bedrivs i lokalerna och hyressättningen för ändamålsfastigheter borde vara flexibel. Det finns ingen gällande gränsdragningslista som reglerar ansvarsfördelningen mellan hyresgäst och hyresvärd av mark, hus, el- och telesystem, transport, styrning, övervakning och inredning. pågår en revidering av en tidigare gränsdragningslista avseende ansvarsfördelningen beträffande nämnda områden. anser att ansvaret för kostnader för extraordinära åtgärder bör ligga på SFV. Med extraordinära åtgärder avser institutionen åtgärder som hänger samman eller beror på eftersatt underhåll samt åtgärder som orsakas av oförutsedda händelser, t.ex. en sättning i huset eller force majeure. De mer omfattande underhållsåtgärderna har varit sandblästring av fasad inför kulturhuvudstads- året, byte av en fasadskulptur samt ny kopparplåt på 30–av yttertaket. Dessa åtgärder genomfördes innan det kostnadsbaserade hyressystemet infördes. anser att kostnader för eftersatt underhåll åvilar fastighetsägaren, dvs. har inget realistiskt förslag för att komma till rätta med det eftersatta underhållet men kan dock konstatera att en nollställning av byggnaden skulle handla om mångmiljonbelopp och kräva en noggrann inventering av en partsammansatt grupp. Teoretiskt skulle man därefter kunna undanta samtliga kostnader hänförliga till det upplupna underhållssystemet från det kostnadsbaserade hyressystemet. Det är dock viktigt att konstatera att en diskussion om hur en fungerande hyressättningsmodell skall se ut inte kan komma till stånd om frågan om det upplupna underhållet förblir olöst. Rent allmänt kan sägas att en byggnad som är och som inte kontinuerligt moderniserats och byggts om har stora brister och risker. Det krävs stora ombyggnader och åtgärder för att förbättra arbetsmiljön och tillgängligheten till vad som är norm. Vilka åtgärder som behöver vidtagas åvilar fastighetsägaren att veta. Hyresgästen besitter inte de kunskaper och har inte den expertis som behövs för att kunna bedöma husets status i detta hänseende. Hyresgästen besitter däremot stora kunskaper om den verksamhet som har bedrivits och som har relevans för byggnadens utformning. Underhållsplanerna upprättas av SFV. har fått lämna synpunkter på planen för . bedömer att förutsättningarna för att träffa ett avtal om hyressättningen med SFV är mycket små. Det pågår inga förhandlingar mellan () och SFV. SFV har presenterat olika lösningar till hyresavtal för , vilka enligt museet varit framtagna utifrån SFV:s egna utgångspunkter. I båda fallen har förslagen inneburit kraftigt ökade kostnader för främst på grund av underhållskostnader. Kapitalkostnaden har visserligen minskat med , vilket angavs som nivå i regeringsbeslutet. märker emellertid inget av kapitalkostnaden eftersom den totala hyran så totalt domineras av underhållskostnader. Avsikten med reformen när kostnadsbaserade hyror infördes måste ha varit att de fem institutionerna skulle få lägre lokalkostnader . Att en del av hyreskostnaden har minskat har enbart inneburit att tiden för att bearbeta det eftersatta underhållet har minskat något. anser att avkastningskravet enbart är en rundgång av statens pengar. Om avkastningskravet slopades helt skulle ca kunna användas som en buffert för att klara det eftersatta underhållet på ändamålsfastigheterna. menar att kostnaderna för museets fastighet i praktiken måste vara avskrivna för länge sedan. anser att nuvarande ansvarsfördelning gällande löpande underhåll fungerar – bortsett från det eftersatta underhållet. Några ombyggnads- och upprustningsåtgärder har genomförts under dessa år, men inget kontinuerligt omfattande underhållsarbete har genomförts sedan lokalförsörjningsreformen. Två stora underhållsåtgärder har startats , takomläggning/målning och terrassisolering. Båda dessa projekt har av SFV ansetts som akuta för att byggnaderna inte ytterligare skall försämras. Åtgärderna har genomförts på löpande räkning utan medgivande från . Det föreligger enligt Historiska museets mening ett gravt eftersatt underhåll på byggnaden som enligt har uppstått genom decenniers underlåtenhet att förvalta byggnaderna på ett korrekt sätt. har tillsammans med SFV gått igenom en underhållsplan för åren 2003–2006 och kommit fram till att i dessa planer ligger underhållskostnaderna på ca enligt SFV:s beräkningar. Formuleringen av ett nytt avtal enligt kostnadshyresprincipen har inte varit en smärtfri procedur. Diskussionen har till stor del handlat om underhållsfrågan. I förhandlingen med SFV kom man överens om att varje investeringsprojekt framgent skall diskuteras specifikt när det gäller avskrivningstid. Museet har kommit överens med SFV att teckna treårsavtal med samma hyra , dvs. en utjämning som regleras med hjälp av underhållsplanen. Den ekonomiska risken står för enligt principen kostnadsbaserad hyra. anser att avkastningskrav och kalkylränta ligger på för höga nivåer. Den kostnadsbaserade hyran består av fyra delar nämligen SFV:s administration, drift- och kapitalkostnader. Dessa tre komponenter innehåller i stort sett fasta kostnader. Den fjärde komponenten, underhållskostnaden, är bara delvis förhandlingsbar. på egen hand om de åtgärder som har till syfte att säkra byggnadernas tekniska och kulturhistoriska värde. Dessa åtgärder prioriteras framför andra underhållsåtgärder. Övriga underhållsåtgärder är förhandlingsbara där ramanslag är styrande för nivån på dessa insatser. En komplicerande faktor i förhandlingar är regeringens beslut att endast anvisa delar av fastighetsbestånd för den kostnadsbaserade hyran. Icke medtagna byggnader är vaktmästarbostaden och (båda används som laboratorium och kontor), det s.k. spritmagasinet, Cosmonova och den fristående Paleozoologibyggnaden (forskning). Vaktmästarbostaden och ingår i byggnadsminnet, Cosmonova och spritmagasinet är knappast lokaler som går att hyra ut till annan verksamhet. Den fristående Paleozoologibyggnaden skulle möjligtvis efter ombyggnad kunna hyras ut till annan verksamhet. Det nu sagda innebär att man arbetar med både en kostnadsbaserad och marknadsbaserad hyresmodell. Fördelningen är kostnadsbaserad modell och marknadsbaserad modell. anser att det är orimligt att det finns ett avkastningskrav på en kulturinstitution i en fastighet byggd för sitt ändamål . Det skulle vara angeläget med en generell översyn av ansvarsfördelningen när det gäller löpande underhållsåtgärder. Vad gäller extraordinära åtgärder är det gränsdragningslistan som behandlar denna fråga även om det är som har det ekonomiska ansvaret. För att komma till rätta med det eftersatta underhåll som anser föreligga bör en diskussion föras mellan parterna där man når en överenskommelse om ett nolläge dvs. ett uppfyllande av dagens standard inkluderande ett arbetsmiljökrav enligt arbetsmiljölagstiftningen. Efter det att ett s.k. nolläge uppnåtts kan den kostnadsbaserade hyresmodellen verka fullt ut. anser att det är omfattande åtgärder som måste vidtas när det gäller fastighetens underhåll. SFV har följande synpunkter på vad som har framförts av kulturinstitutionerna. Allmänt anförs från SFV:s sida att institutionerna förväxlar underhållsåtgärder med investeringar. Underhållsåtgärder syftar till att vidmakthålla en byggnad i ett visst skick. En investering är däremot en värdehöjande åtgärd som skall leda till ett förhöjt värde. Den situation som råder innebär en årlig förlust för SFV med . Vardagssamarbetet fungerar emellertid bra. När det gäller diskussionen om avkastningskrav anser SFV att förväxlar begreppen direktavkastning och avkastning på eget kapital. uppger att det avkastningskrav som SFV ställer på är det avkastningskrav som ställs av regeringen. Fördelningen när det gäller ansvar för underhållsåtgärder framgår av gränsdragningslista. Ansvaret för säkerhetsåtgärder ligger på hyresgästen. När det gäller extraordinära åtgärder täcks detta av SFV:s försäkring. Den självrisk som eventuellt utlöses betalas av . Vad gäller anser SFV att det inte finns något eftersatt underhåll. Stora belopp har lagts ned på underhållskostnader. Om det skall genomföras investeringar skall regeringen lämna tillstånd till detta. Vad gäller de underhållsåtgärder som anger bör ske, anförs att takomläggning till stora delar har genomförts. När det gäller förhandlingsläget står parterna inte så långt från varandra. Förhandlingsläget är problematiskt och Operan har beslutat att innehålla av hyran, även retroaktivt . SFV har väckt talan vid med yrkande att återfå detta belopp. När det gäller balansräkningsvärdena sker det inte någon avskrivning på markvärdet, vilket har bibringat Operan uppfattningen att värdena är för högt satta. När det gäller nedlagda underhållskostnader kan SFV visa att relativt stora belopp har lagts ned på underhållskostnader. När det gäller Operans resonemang om avkastningskravet är de redovisade siffrorna felaktiga. SFV anser inte att det föreligger något eftersatt underhåll på klimatanläggningen. Klimatanläggningen är dock av gammalt datum (). Visst underhållsarbete har skett av anläggningen. Enligt SFV:s bedömning är det mycket komplicerat att installera en ny klimatanläggning i en så gammal och särpräglad byggnad som Operan är. Extraordinära åtgärder finansieras genom SFV:s försäkringssystem. Om självrisk skall betalas är det Operan som är betalningsskyldig. SFV är kvalitetscertifierade på miljösidan och skall certifieras i andra perspektiv. När det gäller vilka underhållsåtgärder/investeringar som behöver genomföras finns delade meningar. SFV anser inte att underhåll eller installation av en ny scenundermaskin är SFV:s ansvar. Operans Rotunda har genomgått ett stort förbättrings- arbete – det kvarstår dock arbete med klimatanläggningen som är knuten till Rotundan. Operan har debiterats tilläggshyra när det gäller de arbeten som har genomförts på Rotundan. SFV anser generellt sett att det inte föreligger något eftersatt underhåll på . Riktlinjer har lagts upp för ett upprustningsarbete. Upprustningen måste genomföras som investering. Detta kommer att leda till ett förhöjt värde och högre hyror. När det gäller kostnadshyra är den viktigaste komponenten att samtliga kostnader skall ingå i hyran. Resonemanget att nollställning skall ske är orealistiskt. Det skulle kräva en omfattande totalrenovering. Något avtal om kostnadshyra har inte träffats. Det regeringsbeslut som fattades efter arbetsgruppens rekommendation var att förhandling om kostnadshyra skall ske. Kan något kostnadshyresavtal inte träffas anser SFV det vara rimligt att återgå till det tidigare systemet med en marknadsliknande hyressättning. SFV vidgår att visst eftersatt underhåll finns när det gäller museets fasad. En viss besiktning har skett. Underhållsarbeten har skett . Moderniseringar behövs för att höja standarden till dagens nivå. Moderniseringar är dock svåra att göra eftersom det är fråga om en mycket gammal byggnad. Något underhållsarbete genomförs inte beroende på den oenighet som råder mellan parterna. är den institution som har träffat avtal med SFV om kostnadshyra. Avtalet är treårigt. Relativt stora summor har nedlagts på underhållsarbete. har underhållskostnader på per kvm nedlagts. Det har skett en nedgång av underhållskostnader efter att kostnadshyra har införts. Det kan möjligen vara på det sättet att underhållskostnaderna kan bli lägre om underhållet upphandlas externt. När det gäller underhållsåtgärder/investeringar kan sägas att åtgärder behöver vidtagas för att avhjälpa att fastigheten saknar ventilation. I avtalet ingår en underhållsplan. Den är relativt detaljerad.