sou · GSB3109d3 · 2005-01-01 00:00:00 — Våra förslag kommer att få ekonomisk betydelse för i princip samtliga aktörer på fastighets- och bostadsmarknaden. På vilket sätt detta kommer att ske har beskrivits i kapitel 11 och i avsnitt 12.2. Förslagen kan även antas få viss betydelse för sysselsättningen i landet i och med att de ger upphov till en ny tjänstemarknad. Som tidigare angivits kan kommunernas energirådgivare komma att söka sig till denna marknad. För de övriga frågor som avses i 15 § kom- mittéförordningen bedömer vi att förslagen saknar betydelse. 13.1Förslaget till lag om energideklaration av byggnader Paragrafen anger lagens ändamål. Lagen lägger fast skyldighet att energideklarera byggnader, att regelbundet kontrollera anlägg- ningar för komfortkyla och att utreda och redovisa alternativa energiförsörjningssystem i byggnader som uppförs enligt vad som föreskrivs i och rådets direktiv /91/EG av om byggnaders energiprestanda. Enligt paragrafen skall regeringen utse en registermyndighet och en eller flera tillsynsmyndigheter. Såsom framgår av bl.a. avsnitt 5.1 och 5.8 föreslås utses till registermyndighet och i den egenskapen även utöva den huvudsakliga tillsynen över att skyldigheten att energideklarera byggnader fullgörs. De kommunala byggnadsnämnderna föreslås utöva tillsyn över att en energideklaration finns anslagen i flerbostadshus och byggnader med lokaler samt i sådana specialbyggnader som omfattas av det särskilda kravet i 6 § första stycket på anslående av en energideklaration. Lagen omfattar alla byggnader i vilka energi används för att påverka byggnadens inomhusklimat. Ouppvärmda byggnader faller således utanför lagens tillämpningsområde. Vilka konsekvenser kravet på energideklarering kommer att få för landets byggnadsägare är en fråga som är relativt komplicerad och det kan antas att synen på vilka typer av byggnader som skall deklareras kommer att ändras över tiden. Sådana bestämmelser bör därför utfärdas av regeringen eller den myndighet regeringen föreskriver. Med utgångspunkt i de undantag som direktivet medger i artikel 4.3, bör detta gälla byggnad som enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) är indelad som ekonomibyggnad, kraftverksbyggnad, industribyggnad, försvarsbyggnad, distributionsbyggnad, värmecentral, reningsanläggning eller ecklesiastikbyggnad. Undantag bör även gälla fristående byggnad vars totala golvarea överstiger , byggnad som avses att användas i högst och fritidshus med högst två bostäder. Möjlighet till undantag efter ett särskilt ansökningsförfarande bör gälla för en byggnad som har förklarats som byggnadsminne enligt lagen (1988:950) om kulturminnen m.m. eller förordningen (1988:1229) om statliga byggnadsminnen m.m., eller om skyddsbestämmelser för byggnaden har meddelats i detaljplan eller områdesbestämmelser på grund av att byggnaden är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. I paragrafen anges de uppgifter som skall finnas i en energideklara- tion. I första stycket 1 definieras begreppet energiprestanda, som är den beräknade eller faktiska mängd energi som används i en bygg- nad för att uppfylla de behov som är knutna till ett normalt bruk av byggnaden. En allmän ram för beräkning av en energipre- standa anges i direktivets bilaga. Beräkningsmetodikerna för bygg- naders energiprestanda skall åtminstone innehålla de faktorer som framgår av bilagan, såsom byggnadens yttre skal och mellanväggar, värmeanläggningar och varmvattenförsörjning, luftkonditione- ringsanläggningar, ventilation och inbyggda belysningsinstallatio- ner. I första stycket 2 uppställs ett krav om att en energideklaration även skall innehålla ett eller flera referensvärden. Ett referensvärde syftar till att ge information om hur den aktuella byggnaden ener- giprestandamässigt förhåller sig till t.ex. andra liknande byggnader. Slutligen skall en energideklaration enligt första stycket 3 innehålla rekommendationer om hur byggnadens energiprestanda kan förbättras. Hur dessa krav närmare skall vara utformade föranleder bestämmelser av detaljerad och teknisk karaktär, och antalet faktorer kan behöva utökas eller närmare preciseras till följd av utvecklingen på området. Regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten bör därför få meddela föreskrifter om innehållet i en energideklaration. I andra stycket anges energideklarationens giltighetstid. Det kan komma att bedömas som nödvändigt att en energideklaration i vissa fall skall ha en kortare giltighetstid än . Sådana bestäm- melser bör utfärdas av regeringen eller, efter regeringens bemyndi- gande, registermyndigheten. En energideklaration skall enligt första stycket upprättas när en byggnad uppförs. I den situationen kommer endast en beräkning, och inte en faktisk uppmätning, av byggnadens energiprestanda att kunna göras. Av andra stycket framgår att om en giltig energideklaration inte har upprättats enligt första stycket, skall en energideklaration upp- rättas innan en byggnad säljs eller upplåts med nyttjanderätt. Det senare fallet omfattar även upplåtelse av en del av en byggnad, t.ex. en lägenhet i ett flerbostadshus eller en lokal. Direktivet tar sikte på försäljningar som sker på den öppna marknaden. I tredje stycket ges regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten ett bemyndigande att meddela undantag från kravet på energideklaration när en byggnad säljs eller upplåts med nyttjanderätt. Utgångspunkten för ett sådant undan- tag bör vara att en energideklaration inte behöver göras i de fall konsumentintresset är starkt begränsat såsom vid försäljningar som sker genom olika exekutiva förfaranden, auktion enligt lagen (1904:48) om samäganderätt, överlåtelse av byggnad på ofri grund efter hembud och vid överlåtelser som sker mellan närstående. Med närstående avses den krets av personer som anges i 2 kap. 22 § inkomstskattelagen (1999:1229). Vidare bör inte uthyrning av ett enstaka rum i ett småhus, liksom uthyrning av småhus som sker , omfattas av kravet på energideklarering. Det kan inte uteslutas att ytterligare situationer, för vilka undantag rörande kravet på upprättande av en energideklaration bör gälla, kan uppkomma . Bestämmelsen anknyter till artikel 7.3 i direktivet, som anger att i byggnader, med en total användbar golvyta på och som inhyser offentliga myndigheter och institutioner som tillhan- dahåller offentliga tjänster för ett stort antal personer och därför ofta besöks av dessa personer, skall en energideklaration anslås på väl synlig plats. Syftet är att sådana byggnader skall tjäna som före- bilder och att nödvändig information om byggnadens energi- användning kommer att spridas till allmänheten genom anslåendet av en energideklaration. De byggnader som omfattas av bestäm- melsen är sådana byggnader som är indelade som specialbyggnader enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och vars totala golvarea överstiger . Kravet på att upprätta en ener- gideklaration gäller även om inte någon av de andra förutsättningar vilka utlöser krav på energideklarering är för handen, dvs. att bygg- naden uppförs, säljs eller upplåts med nyttjanderätt. Beståndet av specialbyggnader är stort och det kan för närva- rande inte överblickas vilka konsekvenser det särskilda kravet på energideklarering kommer att få för dessa. Bestämmelsen i andra stycket avser att underlätta för regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten att meddela föreskrifter om undantag från lagens tillämpningsområde. Utgångspunkten för ett sådant undantag bör vara att sådana byggnader, som inte frekvent besöks av allmänheten, inte skall omfattas av kravet. Exempel på sådana byggnader är, förutom försvarsbyggnader, distributions- byggnader, värmecentraler och reningsanläggningar vilka enligt vad som sägs i kommentaren till 3 § ovan helt bör undantas från lagens tillämpningsområde, byggnader som används inom kriminalvården och sådana kommunikationsbyggnader som inte utgör mötes- och uppehållsplats för resenärer. Liksom vad som har angetts i anslut- ning till 3 § begränsas möjligheterna till undantag av artikel 4.3 i direktivet. I paragrafen föreskrivs att en energideklaration skall upprättas av en energiexpert. Närmare bestämmelser om de krav som bör ställas på sådana personer, bl.a. avseende utbildning och yrkeserfarenhet, skall få meddelas av regeringen eller, efter regeringens bemyndi- gande, registermyndigheten. Av paragrafen framgår vem som är ansvarig för att upprätta en energideklaration. I de fall som avses i första punkten, dvs. när en byggnad uppförs, åvilar detta ansvar den som enligt 9 kap. 1 § (1987:10) skall utföra eller låta utföra byggnads- arbetena, dvs. Ansvaret för att upprätta en energi- deklaration när en byggnad säljs eller upplåts med nyttjanderätt, förutsatt att en giltig energideklaration inte finns upprättad enligt 5 § första stycket, åvilar enligt andra punkten byggnadens ägare. Det är även ägaren som ansvarar för att en energideklaration upp- rättas och anslås i en sådan specialbyggnad som omfattas av 6 § första stycket. Innan en byggnad säljs skall byggnadens ägare tillhandahålla pre- sumtiva köpare byggnadens energideklaration. Med presumtiva köpare förstås en vidare krets av personer, t.ex. de som närvarar vid visning av den byggnad som är till salu. Syftet med bestämmelsen är att konsumenter skall kunna erhålla information om och jämföra byggnaders energiprestanda. Genom bestämmelsen åläggs ägaren till en byggnad att tillhanda- hålla byggnadens energideklaration till presumtiva nyttjanderätts- havare innan byggnaden, eller en del av byggnaden, upplåts med nyttjanderätt. Syftet är att presumtiva boende skall kunna erhålla information om och jämföra byggnaders energiprestanda. Eftersom skyldigheten åvilar ägaren undantas upplåtelser i andra hand. Sådana upplåtelser avser vanligtvis att en hyresgäst låter hyra ut sin bostad för viss begränsad tid p.g.a. utlandsvistelse, studier eller liknande. Andra stycket avser byggnader som enligt 2 kap. 2 § fastighets- taxeringslagen (1979:1152) är indelade som hyreshus, dvs. som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande. I dagligt tal rör det sig om flerbostadshus och byggnader med lokaler. Skyldigheten att tillhandahålla en energideklaration i sådana byggnader skall fullgöras genom att byggnadens ägare anslår en deklaration på väl synlig plats i byggnaden. Denna plats är som huvudregel husets entré. Av tredje stycket framgår att även i sådana specialbyggnader, som omfattas av 6 § första stycket, skall energideklarationen anslås på väl synlig plats. Efter att en energideklaration har upprättas skall den ges in till registermyndigheten och registreras. Med hänsyn till lagens breda tillämpningsområde kan tidpunkten för när en deklaration skall vara registrerad komma att behöva justeras. Bestämmelser om tidpunkter för ingivande av deklarationer i de olika fall som lagen avser bör därför meddelas av regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten. En energideklaration skall registreras i ett energideklarationsregis- ter, som skall föras med hjälp av automatiserad behandling. De föreskrifter som regeringen avses meddela genom bemyndigandet i andra stycket syftar bl.a. på föreskrifter om behandlingen av de per- sonuppgifter som kommer att registreras. Vidare krävs det före- skrifter om hur registret skall vara upplagt, hur registreringsären- dena skall hanteras och, om registerhållningen skall vara avgiftsbelagd, registerhållningsavgifter. Om en uppgift i en registrerad energideklaration innehåller någon uppenbar oriktighet skall registermyndigheten rätta uppgiften. Innan rättelse sker skall den vars rätt berörs beredas tillfälle att yttra sig, om inte rättelsen är till förmån för denne eller yttrandet annars är uppenbart obehövligt. Deklarationen kan ges in till registermyndigheten i fysisk form. De allra flesta energideklarationer kommer dock att ges in på elektro- niskt medium, vilket underlättar hanteringen för såväl den som är skyldig att ge in deklarationen som registermyndigheten. Paragra- fen möjliggör att en deklaration inlämnas på elektronisk väg. Genom paragrafen ges registermyndigheten en rätt att påföra den som inte fullföljer sin skyldighet att inge en energideklaration för registrering en förseningsavgift. Detsamma gäller de fall då en ingi- ven deklaration är så ofullständig att den inte kan läggas till grund för registrering. Avgiften bör i stort sett motsvara vad det kostar att få en deklaration upprättad och relateras till det allmänna pris- basbeloppet. I fråga om småhus föreskrivs följaktligen att avgiften skall uppgå till och i fråga om annan byggnad till av det för året fastställda prisbasbeloppet enligt 1 kap. 6 § lagen (1962:381) om allmän försäkring. Innan en förseningsavgift påförs skall enligt andra stycket den som är skyldig att inge en energideklaration för registrering beredas möjlighet att inge en deklaration eller att göra de kompletteringar som behövs. Förseningsavgiften får sättas ned eller helt efterges om det finns särskilda skäl. Exempel på fall där nedsättning eller eftergift kan ske är att underlåtenheten att ta fram en energideklaration beror på byggnadsägarens ålder eller hälsa. Personliga förhållanden såsom skilsmässa eller en nära anhörigs sjukdom eller bortgång är andra omständigheter som kan föranleda eftergift eller nedsättning. om den särskilda avgiften avses med- delas av regeringen. Paragrafen avser de byggnader i vilka en energideklaration skall vara anslagen på väl synlig plats, dvs. byggnader som enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen är indelade som hyreshus – i dagligt tal flerbostadshus och byggnader med lokaler – och de specialbyggnader som omfattas av det särskilda kravet på anslående i 10 § tredje stycket. Om det kommer till tillsynsmyndighetens kännedom att en energideklaration inte är anslagen i en sådan byggnad får tillsynsmyndigheten förelägga ägaren till byggnaden att anslå en deklaration. Ett sådant föreläggande får förenas med vite. Genom bestämmelsen i andra stycket ges tillsynsmyndigheten rätt att på begäran få tillträde till en byggnad för att kontrollera att en deklaration är anslagen. De byggnader som avses är flerbostads- hus och byggnader med lokaler. Rätten till tillträde omfattar inte någon rätt att få tillträde till bostäder i sådana byggnader, utan endast att på plats kontrollera om det finns en upprättad och ansla- gen deklaration. Specialbyggnader förutsätts vara tillgängliga för allmänheten, inkluderat tillsynsmyndigheten. I paragrafen anges att en obetald förseningsavgift, efter betalnings- anmaning, skall lämnas för indrivning och att verkställighet enligt utsökningsbalken (1981:774) får ske. Bestämmelsen anknyter till artikel 9 i direktivet, vilken ställer krav på regelbunden kontroll av luftkonditioneringssystem med en kyl- effekt som är tolv kilowatt eller högre. Eftersom begreppet luft- konditioneringssystem kan tolkas på olika sätt har det ersatts med anläggning för komfortkyla. Bestämmelser rörande kontrollen av sådana anläggningar kommer att vara av detaljerad och teknisk natur och bör därför meddelas av regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten. Paragrafen anknyter till artikel 5 i direktivet, vilken ställer krav på bedömning av alternativa energiförsörjningssystem och möjlig- heterna att genomföra dessa system i byggnader som avses upp- föras och vars totala användbara golvyta överstiger 1 000 kvadrat- meter. Med alternativa energiförsörjningssystem avses exempelvis decentraliserade energiförsörjningssystem som baseras på förnybar energi, kombinerad värme- och elproduktion, fjärr-/närvärme, fjärr-/närkyla och värmepumpar. I paragrafen åläggs den som enligt 9 kap. 1 § för egen räkning utför eller låter utföra byggnadsarbeten, dvs. byggherren, att utreda och till tillsynsmyndigheten särskilt redovisa de alternativa energiförsörjningssystem som finns och möjlig- heterna att genomföra dessa system. Om en sådan redovisning inte ges in senast i samband med att bygganmälan görs får enligt 9 kap. 12 § byggnadsarbetena inte påbörjas. En redovisning av detta slag kommer att innehålla bestämmelser av detaljerad och teknisk karaktär, och antalet faktorer kan behöva utökas eller närmare preciseras till följd av utvecklingen på områ- det. Regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, register- myndigheten bör därför få meddela föreskrifter om de uppgifter en sådan redovisning skall innehålla. Vid förandet av energideklarationsregistret kan fel uppkomma och orsaka skada för en ägare till en byggnad. Tekniska fel kan hänföra sig till programvaran eller maskinvaran och resultera i att registre- ringar blir felaktiga eller fördröjs, eller att deklarationer som en gång registrerats raderas ut. Vidare kan förluster av deklarationer eller fel i de registrerade uppgifterna utgöra hinder eller skapa andra problem i den allmänna omsättningen av fastigheter eller vid byten av nyttjanderättshavare, vilket kan ha ekonomiska konsekvenser för byggnadens ägare. Därtill kan sådana förluster eller fel föror- saka merkostnader för att upprätta nya deklarationer, vilket är eko- nomiskt kännbart för byggnadens ägare. En särskild bestämmelse om rätt till ersättning av staten har därför förts in i lagen. Bestämmelsen har utformats efter mönster från 19 kap. 37 § jordabalken. En registreringsåtgärd som har lett till rättelse i energideklarations- registret kan ha orsakat skada för ägaren eller nyttjanderättshavaren till en byggnad. Genom paragrafen ges möjlighet för dessa att få ersättning från staten. Sådan ersättning skall dock inte lämnas om den skadelidande med hänsyn till felets art, eller andra omständig- heter, hade bort inse att fel förekommit. Bestämmelsen har utfor- mats efter mönster av 19 kap. 38 § jordabalken. Förordningen (1995:1301) om handläggning av skadeståndsanspråk mot staten gäller sådana anspråk på ersättning för skador som rik- tas mot staten. När det gäller skada på grund av tekniskt fel i ener- gideklarationsregistret, eller på grund av rättelse, är 19 kap. 37 och 38 §§ jordabalken förebilder för bestämmelsen. Kammarkollegiet skall enligt 4 § i den nämnda förordningen handlägga anspråk med stöd av 19 kap. 37 eller 38 § jordabalken. Eftersom de föreslagna skadeståndsbestämmelserna är utformade på i princip samma sätt som de nämnda bestämmelserna i jordabalken är det lämpligt att Kammarkollegiet, genom en ändring i ifrågavarande förordning, kommer att handlägga även sådana anspråk. Av paragrafen framgår vilka av registermyndighetens respektive tillsynsmyndighetens beslut som får överklagas till allmän förvalt- ningsdomstol och att prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. Direktivet föreskriver i artikel 15 att ett regelverk för energidekla- rering av byggnader skall vara i kraft . På grund av bristande tillgång på personer med behörighet att upprätta energideklarationer och att utföra kontroll av anläggningar för komfortkyla får dock ikraftträdandet av regelverket skjutas upp . Lagen föreslås träda i kraft enligt direktivets huvudregel, dvs. Särskilda övergångsbestämmelser för energi- deklarationer som upprättas – föreslås i punkten 3. Bestämmelserna om förseningsavgift och föreläggande vid vite trä- der i kraft . Bestämmelsen innebär att regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten för energideklarationer som upprättas –får meddela föreskrifter om att sådana deklarationer får upprättas av andra än energiexperter enligt 7 §. Vilka uppgifter som kan ingå i en sådan deklaration, och på vilket sätt deklarationen får upprättas, kan inte bedömas. 13.2Förslaget till lag om ändring i (1987:10) Ändringen anknyter till 19 § lagen (0000:000) om energideklara- tion av byggnader. Enligt sist nämnda bestämmelse skall utredning och särskild redovisning av alternativa energiförsörjningssystem och möjligheterna att genomföra dessa system göras innan en byggnad, vars bruttoarea beräknas överstiga , uppförs. Skyldigheten åvilar den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnadsarbetena. Ändringen i denna paragraf innebär att byggnadsarbetena inte får påbörjas om en sådan redovisning som avses i 19 § lagen (0000:000) om energideklaration av byggna- der inte har getts in till senast i samband med att bygganmälan görs. 13.3Förslaget till lag om ändring i fastighets- mäklarlagen (1995:400) Många försäljningar sker via mäklare. En mäklare som anlitas för en försäljning skall verka för att säljaren lämnar de uppgifter om den köpta egendomen som kan vara av betydelse för köparen och att säljaren även tillhandahåller köparen en energideklaration. När en mäklare förmedlar en fastighet, som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren i den skriftliga beskrivningen lämna en hänvisning till en upprättad ener- gideklaration. 13.4Förslaget till lag om ändring i inkomstskattelagen (1999:1229) En ny bestämmelse föreslås av innebörd att kostnaden för att upp- rätta en energideklaration får räknas in i omkostnadsbeloppet vid beräkning av kapitalvinst för en avyttrad fastighet. Om den avytt- rade fastigheten är en näringsfastighet och avdrag för kostnaden för upprättandet av deklarationen har medgivits vid den löpande in- komstbeskattningen i inkomstslaget näringsverksamhet, får dock inte kostnaden räknas in i omkostnadsbeloppet. Det kan förekomma att ägaren till en byggnad har låtit upprätta mer än en energideklaration för byggnaden under sin innehavstid. Avdrag får dock endast medges för utgiften för den senast upprättade deklarationen. Särskilt yttrande av experterna Vi som står bakom detta yttrande, är verksamma inom bostads- sektorn och de synpunkter som vi framför gäller energideklaratio- ner för bostäder – såväl flerbostadshus som småhus. I vårt yttrande redovisar vi synpunkter som vi framfört till utredningen, men som vi anser inte har blivit beaktade i tillräcklig grad i utredningsförsla- get. Vi anser att EG-direktivet har ett vällovligt syfte. Det är angelä- get att fastighetsägare och boende uppmärksammas på möjlighe- terna att genomföra lönsamma energiåtgärder i sina byggnader. Med lönsamma åtgärder avses, att de ska vara fastighetsekono- miskt lönsamma. Vår uppfattning om vilken typ av energiåtgärder som utgör mer- parten av den slumrande potentialen av lönsamma energiåtgärder i bostäder är, att det gäller effektivisering av fastighetsdriften och ändrade brukarbeteenden. Stigande energipriser och låga räntor har dock medfört, att det särskilt i samband med underhållsåtgärder kan finnas fastighetsekonomiska förutsättningar även för större energiinvesteringar, t.ex. tilläggisoleringar och fönsterbyten. Hur effektivt systemet med energideklarationer blir för att väcka en slumrande potential med lönsamma energiåtgärder, är i hög grad beroende på fastighetsägarnas och de boendes inställning till systemet. Det är nödvändigt, att de uppfattar systemet som något som de verkligen kan ha nytta av i sin strävan att förbättra kon- trollen över energianvändningen i byggnaderna och för att identifi- era lönsamma åtgärder för att effektivisera energianvändningen. Då är förutsättningarna goda för att åtgärderna också genomförs. Många fastighetsägare, och även bostadsorganisationer, har negativa erfarenheter av systemet med obligatoriska ventilations- kontroller (OVK) och kan därför vara skeptiska inför ett nytt obli- gatoriskt system, som – liksom OVK – ifrågasätter hur de själva hanterar sin fastighetsförvaltning. Bakgrunden till OVK-systemet var, att man skulle förbättra inomhusmiljön genom att åtgärda dåligt fungerande ventilationsanläggningar. I det fallet gäller det människors hälsa, vilket ändå för fastighetsägare, och i synnerhet för de boende, kan uppfattas ha högre prioritet, än ett system vars huvudsyfte är att förbättra energiförsörjningssituationen inom den europeiska gemenskapen.