sou · GSB364d2 · 2005-01-01 00:00:00 — Exempel på detta är en kulvert som sträcker sig från en traditionell fastighet under en annan traditionell fastighet. Huvudsakligen skall samma regler gälla för tredimensionella fastigheter och fastighetsutrymmen som för övriga fastigheter. Fastigheter av det nya slaget ny- och ombildas alltså genom förrättning samt kan köpas, lagfaras och intecknas på samma sätt som andra fastigheter. Den särskilda karaktären på tredimensionella fastigheter har ändå medfört ett antal särregler för dessa i främst jordabalken och fastighetsbildningslagen. Fast egendom är, enligt 1 kap. 1 § jordabalken, jord. Denna är indelad i fastigheter. I begreppet jord innefattas även vad som finns Detta utgör del av den fasta egendomen. Dessutom räknas en del av luftrummet ovanför jordytan in i den fasta egendomen och torde, även om det språkligt sett är svårt att se, vara att hänföra till jord. Utsträckningen såväl uppåt som nedåt är inte oinskränkt, men gränserna kan knappast preciseras och en traditionell fastighet anses inte vara vertikalt avgränsad (se , Jordabalken 1–5 kap, 1971 s. 50). Enligt nämnda lagrum i dess lydelse avgränsas en fastighet antingen horisontellt (dvs. den traditionella avgräns- ningen) eller både horisontellt och vertikalt (dvs. tredimensionell fastighetsindelning). Närhetskravet är uppfyllt om förbindelsepunkten för en traditionell, horisontellt avgränsad fastighet förlagts i eller i omedelbar anslutning till fastighetsgränsen. Däremot är förbindelsepunktens placering i höjdled sällan av betydelse i detta sammanhang, vilket är naturligt med hänsyn till fastighetens utsträckning nedåt. Om förbindelsepunkten fått en i höjdled olämplig placering och en annan placering hade varit möjlig kan däremot avgiftsskyldigheten påverkas och skadestånd förekomma. Vid tredimensionell fastighetsindelning kan det vara svårt att upprätthålla närhetskravet. För det fall den tredimensionella fastigheten avser en del av en byggnad, utan anknytning till markplanet, är svårigheten uppenbar. Inte heller för en tredimensionell fastighet som är belägen under markytan är det alltid möjligt att upprätta en förbindelsepunkt i fastighetens omedelbara närhet med den bestämning av begreppet som utbildats i praxis. Det djup på vilket en vatten- eller avloppsledning förläggs kan variera såväl lokalt inom ett verksamhetsområde som i olika delar av landet och påverkas av flera faktorer, såsom markens beskaffenhet, klimat och vilken typ av bebyggelse som skall betjänas. Att anpassa distributionsledningens läge med hänsyn till en tredimensionell fastighet som består av ett bergrum på betydande djup låter sig nog inte göras. Men en sådan anläggning kommer kanske heller inte att ha något behov av sådana vattentjänster som den allmänna va-anläggningen skall tillgodose. En ytterligare komplikation i sammanhanget är att en tredimensionell fastighet kommer att rymmas inom en traditionell fastighet. I regeringens proposition 2002/03:116 ges en hel del exempel på i vilka situationer tredimensionell fastighetsindelning kan ske och hur sådana fastigheter kan utformas. Endast undantagsvis kan det förutsättas att den tredimensionella fastighetens gräns sammanfaller med den tidigare traditionella fastighetens gräns. Om närhetskravet då skall upprätthållas måste alltså ledningar till en allmän va-anläggning ofta förläggas till tomtmark när den skall betjäna en tredimensionell fastighet. Det finns olika tänkbara sätt att hantera de tredimensionella fastigheterna i det va-rättsliga systemet. Vid bedömningen av vilken lösning som är lämplig bör beaktas att tredimensionell fastighets- indelning troligen kommer att bli relativt ovanlig. Förutom den allmänna förutsättningen för fastighetsbildning, att den fastighet som skall bildas kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid, gäller särskilt för tredimensionella fastigheter eller fastighetsutrymmen att dessa får bildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet (3 kap. 1 § tredje stycket fastighets- bildningslagen [1970:988]). Om ändamålet kan tillgodoses exempelvis genom traditionell fastighetsbildning, marköverföring eller servitut får inte tredimensionell fastighetsbildning ske. Den omständigheten att antalet tredimensionella fastigheter kan förväntas bli relativt litet och avse fastighetsbildning av mycket skiftande slag, gör det svårt att motivera en särreglering bara för dessa fastigheter. finns det inte heller skäl att göra avsteg från närhetskravet, såsom då den tredimensionella fastigheten faktiskt gränsar till en gata. Det närmare behovet och utformningen kan hur som helst knappast bedömas innan det finns erfarenheter av tillämpningen av de nya reglerna. Frågan är om en förläggning i den omedelbara närheten verkligen bör vara huvudregeln också för de tredimensionella fastigheterna. Som framgått tidigare skulle detta i många fall leda till mindre lyckade eller olämpliga lösningar, exempelvis att huvudmannen skulle ansvara för en allmän va-anläggning inom en byggnad som är uppdelad i flera fastigheter. Dessutom skulle en konsekvens vara att, om ett våningsplan i en byggnad på en traditionell fastighet brutits ut till en särskild fastighet, huvudmannen gentemot den traditionella fastigheten kunde fullgöra sin skyldighet genom en förbindelsepunkt vid fastighetsgränsen men för den tredimensionella fastigheten skulle krävas ledningsdragning över den förra. Vi har emellertid kommit fram till att huvudregeln i och för sig bör kunna gälla formellt för alla slag av fastigheter men att särskilda skäl för en annan placering av förbindelsepunkten än vad som följer av närhetskravet regelmässigt får anses finnas i fråga om En allmän förutsättning vid fastighetsbildning är att fastigheten, om den skall användas för bebyggelse, skall kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp (3 kap. 1 § första stycket fastighetsbildningslagen). För tredimensionella fastigheter krävs därutöver att fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt (3 kap. 1 a § första stycket 2 fastighetsbildningslagen). Därmed avses att de nya fastigheternas rättigheter i förhållande till andra fastigheter är formellt fastlagda redan vid fastighetsbildningen (prop. 2002/03:116 s. 65 f). Hur detta skall ske är inte preciserat i lagtexten. Det torde normalt förutsättas att, om en byggnad är indelad i flera fastigheter genom tredimensionell fastighetsbildning, gemensamma funktioner såsom bärande konstruktioner, vatten- och avloppsledningar, trapphus, hissar m.m. tillförsäkras de olika fastigheterna genom en gemensamhetsanläggning. I vissa fall kan det möjligen vara lämpligare med fastighetsbildningsservitut. Enbart en, i och för sig civilrättsligt giltig, överenskommelse mellan fastighetsägarna är knappast tillräcklig för att den tredimensionella fastigheten skall anses vara tillförsäkrad nämnda nyttigheter. I något fall torde dock avtalsservitut godtas (a. prop. s. 141). En tredimensionell fastighet måste alltså tillförsäkras rättigheten till vatten- och avloppsledningar, inte enbart inom byggnaden utan givetvis genom att få tillgång till det allmänna va-nätet, om va- försörjningen sker därigenom. I praxis har, som tidigare nämnts, accepterats att en gemensam förbindelsepunkt för flera fastigheter som har ett gemensamt ledningsnät inom ett kvarter förlagts där gemensamhetsanläggningen ansluter till den allmänna ledningen. Motsvarande har accepterats för servitut. Eftersom rätten till vatten och avlopp normalt torde tillförsäkras den tredimensionella fastigheten genom en gemensamhetsanläggning är det således redan enligt gällande rätt möjligt att i sådana fall frångå närhetskravet för den enskilda fastigheten. Enligt vår uppfattning är detta betraktelsesätt också det enda rimliga såvitt avser de tredimensionella fastigheterna. Sammanfattningsvis har vi alltså funnit att de nuvarande reglerna om förbindelsepunktens placering är ändamålsenliga även i den nya lag som vi föreslår. Det har ansetts vara tveksamt om huvudmannen och enskilda brukare kunnat träffa avtal om förbindelsepunktens läge. När huvudman och brukare är ense om var förbindelsepunkten bör förläggas, bör det dock finnas ett visst utrymme för att träffa avtal om detta. Det kan gälla att förbindelsepunkten förläggs såväl med frångående av närhetskravet som inne på tomtmark. Avtals- möjligheten kan dock inte vara helt fri. Den skall i det här fallet rymmas inom den offentligrättsliga regleringen. Huvudmannen skall inte kunna utnyttja sin ställning och avtalsmöjligheten till att genomdriva en för fastigheten mycket ofördelaktig placering av förbindelsepunkten, om det inte finns sakliga skäl för den. Eftersom avtalsmöjligheten alltså skall rymmas inom den offentligrättsliga regleringen behövs ingen särskild föreskrift om den i lagtexten. Ett avtal träffat under dessa förutsättningar måste gälla även mot senare innehavare av fastigheten. 15.6.1Vad som ingår i den allmänna va-anläggningen Genom bestämmelserna i nuvarande 14 § va-lagen bestäms vad som ingår i den allmänna va-anläggningen och därmed den principiella ansvarsfördelningen mellan huvudman och fastighetsägare. Anordningar som inte ingår i den allmänna va-anläggningen har huvudmannen inte ansvaret för. Enligt gällande rätt avgränsas den allmänna va-anläggningen från fastighetens installationer genom förbindelsepunkten. Ledningar och andra anordningar före förbindelsepunkten ingår i den allmänna va-anläggningen om de tillhör huvudmannen. Anord- ningar efter förbindelsepunkten, dvs. på fastighetssidan, ingår i fastighetens va-installation. När en vattenmätare är installerad på fastigheten ägs denna ofta av huvudmannen men ingår genom placeringen inte i den allmänna anläggningen utan i va- installationen. Vad som skall gälla om vattenmätare regleras vanligen genom allmänna bestämmelser. Vi har tidigare funnit att reglerna om förbindelsepunkt och de rättsverkningar som följer av att sådan upprättats m.m. bör behållas i fråga om avgiftsskyldighet. Inte heller i fråga om förbindelsepunkten såsom avgränsning mellan den allmänna va- anläggningen och fastigheternas installationer finns det anledning att göra några grundläggande förändringar i gällande rätt. Förbindelsepunkten utgör en klar avgränsning mellan de allmänna och enskilda delarna i va-nätet och bestämmer även ansvarsfördelningen mellan huvudmannen och fastighetsägaren när annat inte överenskommits. Eftersom förbindelsepunkten skall ligga i fastighetens omedelbara närhet, kommer normalt alla anordningar inom fastigheten att ingå i va-installationen. Vattenmätare och andra anordningar som huvudmannen äger men som är placerade efter förbindelsepunkten skall således inte heller ingå i den allmänna anläggningen. Vattenmätarna kräver en särskild reglering i lagen (se avsnitt 17.2.4). Även i övrigt bör huvudmannen ha ett visst begränsat ansvar för anordningar efter förbindelsepunkten. Vi återkommer till den frågan. I den mån det annars finns skäl för huvudmannen att äga anordningar efter förbindelsepunkten bör de närmare förhållandena regleras i avtal. Enligt 14 § första stycket va-lagen ingår i den allmänna va- anläggningen sådana anordningar som tillhör huvudmannen. Att huvudmannen verkligen måste äga dessa anordningar torde inte krävas utan det får anses tillräckligt i det här sammanhanget att denne stadigvarande nyttjar dessa anordningar. En allmän va-anläggning utförs normalt så att fastigheterna kan ansluta sina servisledningar och nyttja anläggningen utan att det krävs särskilda anordningar för fastigheten. Detta är dock inte alltid möjligt. Topografiska förhållanden kan exempelvis göra det omöjligt att avleda avloppsvatten till den allmänna va-anläggningen med självfall eller att få tillräckligt vattentryck i renvatten- ledningarna. Då krävs ofta att pumpar och tryckstegrings- anordningar installeras för att anläggningen skall kunna nyttjas på avsett vis. Pumpar och andra anordningar som bara behövs för enstaka fastigheter omfattas normalt inte av huvudmannens ansvar enligt va-lagen, vare sig dessa är belägna före eller efter förbindelsepunkten. Enligt punkten 4 i ABVA 85 bekostas sådana anordningar av vederbörande fastighetsägare om inte huvud- mannen bestämt annat. Detta gäller alltså även om anordningen förlagts före förbindelsepunkten. Om däremot behovet av sådana särskilda anordningar inte är hänförligt till den enskilda fastighetens särförhållanden utan föranletts av att den allmänna va- anläggningen fått en olämplig utformning, skall huvudmannen stå för anordningen på den allmänna delen och fastighetsägaren kompenseras ekonomiskt på något sätt om anordningen skall ingå i va-installationen. Även inom konventionella avloppssystem behövs inte sällan avloppspumpstationer för att överbrygga höjdskillnader inom systemet. De anordningar som då krävs ingår givetvis i den allmänna va-anläggningen. omöjliggör, eller i vart fall väsentligt försvårar och fördyrar, områdets topografiska förhållanden en konventionell självfallslösning för avloppet. Det kan aktualisera ett val av något av de alternativa avloppssystem som har utvecklats för denna vattentjänst. Av särskilt intresse är här de s.k. lätta tryckavloppen (LTA). I tidigare rättspraxis och i litteraturen har dessa ofta benämnts LPS (Low Pressure Sewer), vilket dock är varumärket för det förmodligen vanligaste men ändå inte det enda systemet av ifrågavarande slag. Vi har därför här valt benämningen LTA. Ett LTA-system består av små pumpenheter, ofta en per fastighet, som i de flesta fall placeras inne på fastigheten i anslutning till den bebyggelse som skall betjänas av systemet. Rörsystemet består av tryckledningar med klena dimensioner (utvändig diameter på servisledningar om och på samlings- och huvudledningar om 50–). Ledningarna kan följa markytan och läggs normalt på frostfritt djup. För att den enskilda fastigheten skall bli av med sitt avloppsvatten krävs att den egna pumpen fungerar, oberoende av hur fastigheten ser ut. Även det allmänna systemet fordrar dock pumpning på fastigheten för att avloppsvattnet skall kunna ledas vidare, men för detta krävs inte att varje enskild pump fungerar. LTA-systemen har gett upphov till ett antal tvister särskilt gällande frågor om ansvar för de pumpenheter som placeras inne på fastigheterna. Genom några domstolsavgöranden har huvud- mannen ålagts ett ansvar enligt va-lagen för sådana pumpenheter trots att dessa förlagts efter förbindelsepunkten. Detta har motiverats av att pumpenheterna har ett nära funktionellt samband med den allmänna va-anläggningen. Olika uppfattningar i denna fråga har dock förekommit i rättspraxis och det finns därför anledning att analysera rättsläget. I rättspraxis har LTA-systemet befunnits vara förenligt med 12 § va-lagen, även om systemet kräver anordningar efter förbindelsepunkten. Den fråga som då återstår att besvara är om huvudmannen i alla fall skall ha ett ansvar för dessa pumpanordningar och liknande anordningar. har i flera fall funnit att huvudmannen inte med stöd i va-lagen kan åläggas ett ansvar för anordningar som är förlagda efter förbindelsepunkten. Vattenöverdomstolen och har däremot i olika avgöranden gjort en annan bedömning. Domstolarna har funnit att de anordningar som krävs för LTA-systemet på fastighetsägarnas mark i allmänhet är betydligt mera kostnadskrävande än anordningar som behövs vid ett självfallssystem. Det skulle strida mot likställighetsprincipen i 26 § va-lagen att låta fastighetsägarna dels fullt ut svara för sin andel i den allmänna va-anläggningen, dels bekosta de särskilda anordningar som krävs på fastigheten. För att komma ifrån detta avsteg har domstolarna fört fram två tänkbara metoder. Antingen bör avgiftsskyldigheten reduceras eller så bör kommunen svara för de särskilda kostnader som LTA-systemet medför. Domstolarna har konstaterat att flera omständigheter talar för den sistnämnda metoden. Dels finns ett nära funktionellt samband mellan vad som i lagteknisk mening ingår i den allmänna va-anläggningen och va- installationen, dels är kostnaderna för anläggandet normalt så stora och svårbedömda att det ter sig naturligt att huvudmannen får svara för dessa kostnader. Med hänsyn till svårigheten att bedöma vilka framtida kostnader som är förenade med LPS-installationerna har domstolarna funnit att huvudmannen inte utan överenskommelse med respektive fastighetsägare genom avdrag från eljest utgående avgifter kunnat freda sig från alla framtida ersättningsanspråk för underhåll och förnyelse. har inte tagit upp frågan. Domstolarnas bedömning innebär att huvudmannen på ett eller annat sätt har det ekonomiska ansvaret för just pumpanordningen i LTA-systemet. Talan i målen har förts på sådant sätt att frågan om huvudmannen har ett längre gående ansvar än så inte behövt besvaras uttryckligen. Dock har fastighetsägarna i något fall givits ett inflytande över hur pumpanordningen närmare bör utföras. Detta får nog uppfattas så att fastighetsägaren har det faktiska ansvaret för anordningen eftersom huvudmannen, om denne skulle ha ett längre gående ansvar än ett rent ekonomiskt, då borde få bestämma exempelvis vilken slags pump som skall installeras. Vi har tidigare bedömt att den gällande regleringen, där förbindelsepunkten utgör gränsen för huvudmannens ansvar, bör behållas som huvudregel. Just för den nu aktuella situationen, när en viss anordning som förlagts efter förbindelsepunkten inte är motiverad enbart av denna fastighets särförhållanden utan ingår i ett större system, kan det dock finnas skäl att överväga en viss utvidgning av huvudmannens ansvar. I Svenskt Vattens normalförslag till allmänna bestämmelser för brukande av kommuns allmänna vatten- och avloppsanläggning (ABVA 85 i senaste uppdateringen ) har tagits in ett förslag till bestämmelse rörande just LTA-system. Vid anslutning till allmänt tryckavloppssystem tillhandahålls, om inte huvudmannen bestämmer annat, [LPS-]pumpenhet eller annan aktuell pumpenhet av huvudmannen och förblir huvudmannens egendom. Huvudmannen bestämmer antalet pumpenheter och vilket slag av pumpenhet som skall användas. Fastighetsägaren bekostar erforderliga anordningar för att sammankoppla enheten med installationen i övrigt. Enhetens plats skall bestämmas av huvudmannen, som äger rätt till kostnadfri upplåtelse av platsen och som ensam har befogenhet att uppsätta, nedtaga, kontrollera, justera, underhålla samt till- och frånkoppla enheten. För sådana åtgärder skall huvudmannen äga fritt och obehindrat tillträde till enheten. Fastighetsägaren är skyldig att väl vårda enheten och skydda den mot frost och åverkan samt annan skadlig påverkan. För kostnaden för elförsörjning för drift av pumpenheten och för uppvärmning av servisledning fram till förbindelsepunkt svarar fastighetsägaren. Det är som vi ser det framför allt två skäl som skulle kunna motivera en reglering som utvidgar huvudmannens ansvar till att i vissa fall också omfatta anordningar efter förbindelsepunkten. För det första kan det hävdas att huvudmannen – egentligen va- kollektivet – bör stå den ekonomiska risken för det system som huvudmannen väljer att inrätta. En osäkerhet i fråga om vilka kostnader en viss lösning medför vid inrättandet och bör enligt detta synsätt drabba huvudmannen och inte den enskilde fastighetsägaren. För det andra kan det hävdas att den enskilde fastighetsägaren varken bör åläggas ett tekniskt eller ett ekonomiskt ansvar för en mer eller mindre avancerad anordning som han inte själv önskat. I rättspraxis är det framför allt det första av dessa skäl som synes ha motiverat ett utökat ansvar för huvudmannen. Domstolarna förefaller ha tagit fasta på att de framtida kostnaderna är svåra att beräkna, särskilt då pumpanordningarnas livslängd inte varit helt klar. Detta hindrar dock inte att hänsyn till de ekonomiska konsekvenserna för fastighetsägaren i stället tas vid avgiftsuttaget. Tvärtom torde det vara nödvändigt enligt va-lagen att särbehandla en fastighet som åsamkas sådana kostnader utifrån reglerna om avgiftsuttag efter skälig och rättvis grund. Att beräkningen av hur framtida kostnader bör påverka avgiftsuttaget måhända är svårare i detta fall än vad som är normalt utgör inte enligt oss ett tillräckligt skäl att här avvika från den huvudregel som gällt. Det andra skälet som nämnts ovan förefaller ha större tyngd. När en va-anläggning såsom ett LTA-system förutsätter pumpar eller andra särskilda anordningar som måste förläggas efter förbindelsepunkten för att anläggningen skall fylla sitt ändamål kan det givetvis vara svårförståeligt för fastighetsägaren att denne måste svara för dessa anordningar. Förbindelsepunkten framstår i den situationen inte som en naturlig avgränsning av huvudmannens ansvar, sett ur fastighetsägarens synvinkel. Särskilt när det rör sig om anordningar som kräver underhåll och även behöver bytas ut med jämna mellanrum kan det finnas fog för uppfattningen att huvudmannen försöker lägga över delar av sitt ansvar på fastighetsägaren. I och för sig behöver fastigheter i många fall tekniskt krävande anordningar av motsvarande slag på grund av fastighetens egna förhållanden. Då är det klart att fastighetsägaren själv måste svara för dessa anordningar. När sådana anordningar däremot krävs på grund av att huvudmannen valt ett visst system, och detta inte är motiverat enbart av en eller ett fåtal fastigheters särförhållanden, kan det dock vara befogat att utvidga huvud- mannens ansvar. Mot detta kan riktas invändningar. Den klara avgränsningen som förbindelsepunkten innebär för huvudmannens ansvar försvinner för vissa slags anordningar. Huvudmannen kommer att få en lagstadgad skyldighet att svara för anordningar som är belägna på tomtmark och kanske rent av inne i byggnader. Bestämmelserna i va-lagen om förbindelsepunkter syftade bland annat till att undvika att huvudmannen skulle ha ett sådant ansvar. På grund av de nämnda domstolsavgörandena har emellertid va- huvudmän som valt att inrätta LTA-system i många fall redan påtagit sig ett sådant ansvar, och alltså genom överenskommelser inrättat sig i den ordning som vi nu överväger att lagreglera. Dessutom har va-huvudmän , normalt med stöd av allmänna bestämmelser, ansvaret för anordningar efter förbindelse- punkten, nämligen vattenmätare. Om huvudmannens ansvar utökas har denne dock inte utan vidare möjlighet till löpande tillsyn över de aktuella anordningarna. Detta gäller i och för sig även vattenmätare, men dessa har till skillnad från exempelvis LTA- pumpar inte någon betydelse för va-anläggningens funktion. utvidgning av huvudmannens ansvar förutsätter därför att fastighetsägarna måste ha något slags tillsynsansvar för anordningarna. Anförda invändningar synes inte ha sådan tyngd att de bör hindra en utvidgning av huvudmannens ansvar till att avse även sådana särskilda anordningar på va-installationer som inte enbart är motiverade av en eller ett fåtal fastigheters särförhållanden. Den angivna avgränsningen leder till att enbart sådana anordningar som inte ändå skulle ha krävts för fastighetens va-försörjning omfattas av ansvaret. Sålunda utesluts ansvar för servisledningar och andra sedvanliga va-installationer. Det har sagts från kommunalt håll att redan den utvidgning av ansvaret som skett genom de anmärkta domstolsavgörandena riskerar att leda till att huvudmännen väljer att inrätta konventionella system i stället för exempelvis LTA-system. Men om det verkligen är motiverat med ett alternativt system, och detta medför lägre anläggnings- och driftkostnader, borde alternativet väl ändå kunna behålla sin konkurrenskraft. Huvudmannen måste dock vid planeringen beakta de kostnader som det utökade ansvaret kan medföra.