sou · GSB3109d2 · 2005-01-01 00:00:00 — Ett byggsamråd är ett möte mellan å ena sidan och å andra sidan byggherren, dennes konsulter och entreprenörer och den kvalitetsansvarige. kan även någon ytterligare part medverka. Byggsamrådet syftar till att såväl byggherren som på ett tidigt stadium skall få klarhet i vilka egenskapskrav som byggnaden måste uppfylla samt vilka kontroller och verifikationer som krävs. Vid byggsamrådet eller därefter skall besluta om en kontrollplan för arbetena, om det inte är uppenbart obehövligt. I kontrollplanen skall anges vilka kontroller som skall utföras och vilka sakkunnigintyg och övriga handlingar som skall ges in till nämnden. Kontrollen kan utföras genom dokumenterad egenkontroll av fristående sakkunniga eller, om det finns särskilda skäl, av . När byggherren har uppfyllt sina åtaganden enligt kontroll- planen och funnit att byggandet inte skett i strid mot några regler, skall nämnden enligt 9 kap. 10 § PBL utfärda ett bevis om detta – ett slutbevis. Om alla handlingar som krävs har kommit in till nämnden, kan slutbeviset utfärdas även om byggna- den inte helt har färdigställts. Det torde dock endast vara åtgärder av mindre betydelse som får återstå. Enligt 9 kap. 12 § PBL får byggnadsarbetena i vissa fall inte på- börjas. Det första fallet är om ett bevis om byggfelsförsäkring eller färdigställandeskydd enligt lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring inte har visats upp för . Det andra fallet är om byggnadsarbetena skall utföras inom ett område där skyddsrum skall byggas och byggherren inte har lämnat kommunen besked om sin avsikt att utföra byggnadsåtgärder (jfr 6 kap. 8 § lagen (1994:1720) om civilt försvar). (M 2002:05) ser över bestäm- melserna i PBL, lagen (1994:847) om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m.m. (BVL) och annan närliggande lagstiftning. I uppdraget ingår bl.a. att göra en samlad genomgång av regleringen i PBL och BVL av olika tekniska frågor, inbegripet frågor om tillsyn, kontroll och sanktioner. Kommittén skall lämna sina förslag . Det är inte otänkbart att kommer att lämna förslag som förändrar det nuvarande förfarandet med bl.a. bygglovsansökan och bygganmälan. För att få indikationer på hur de tekniska egenskapskraven rörande energihushållning och värmeisolering efterlevs i praktiken har vi inom ramen för vårt arbete tillsatt en arbetsgrupp, som valt ut och intervjuat tre representanter från var och en av aktörerna byggnadsnämnd, byggherre och kvalitetsansvarig. Till grund för arbetsgruppens undersökning har även legat årsredovisningar från sju länsstyrelser avseende dessas tillsyn över kommunernas till- lämpning av regelverk på byggområdet, revi- sionsrapport i byggandet (2002) och rap- port Länsstyrelseuppdraget (2002). De indikationer som undersökningen har gett är att tillsynen av att energikraven följs förefaller vara svag på samtliga nivåer. Bover- ket har uppgett att byggreglerna i huvudsak upplevs som bra, men att det är stora brister i tillsyns- och kontrollsystemen. Länsstyrel- serna har i allmänhet ingen aktiv tillsyn av kommunernas verksam- het vid bygganmälan och kommunerna tycks inte kontrollera att energihushållningskraven uppfylls. Det har även framkommit att kommunerna skurit ned resurserna för sin tillsyn efter PBL-refor- men . Tillsynen synes formellt följa punkterna i PBL, dvs. byggsamråd, utseende av kvalitetsansvarig, upprättande av kon- trollplan, mottagande av slutanmälan och utfärdande av slutbevis, men besök eller inspektioner på byggarbetsplatserna förekommer mycket sällan. Intervjuundersökningen indikerar även att det brister i byggherrens förmåga att ta sitt ansvar bl. a. när det gäller egenkontroll av att energikraven har uppfyllts. I samband med att en byggnad uppförs träffas byggherren av vissa krav i bl.a. 9 kap. PBL. Eftersom det är byggherren som har den bästa insynen i byggprojektet är denne enligt vår bedömning även bäst skickad att ombesörja att en energideklaration upprättas i dessa fall. Vi föreslår därför att skyldigheten att upprätta en energi- deklaration när en byggnad uppförs och att ge in deklarationen för registrering till registermyndigheten skall åvila byggherren. Direktivet säger inget närmare om den tidpunkt då energidekla- rationen skall upprättas för en byggnad som är under uppförande. Beräkning av energianvändning etc. sker som regel redan på pro- jekteringsstadiet. Det förekommer också att byggnader säljs eller upplåts för nyttjande i tidiga skeden med stöd av projekterings- handlingar. För vissa typer av byggnader, t.ex. sådana med lokaler för uthyrning, är det senare det vanliga förfarandet. För att anknyta till detta, och samordna de kontroller och liknande åtgär- der som sker under en byggprocess, anser vi att upprättandet och ingivandet av deklarationen för registrering bör knytas till senast den tidpunkt då bygganmälan görs. Det kan dock inte uteslutas att den tidpunkten kan behöva justeras längre fram, och kanske även komma att variera för olika byggnadstyper. För att inte låsa fast tidpunkten, och därmed försvåra senare eventuella ändringar, bör närmare föreskrifter om tidpunkten för ingivandet meddelas av regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten. Såsom har nämnts ovan fordrar direktivet att genomförbarheten av alternativa energiförsörjningssystem bedöms för byggnader, vars totala golvarea beräknas överstiga , och att den bedöm- ningen sker innan byggandet inleds. Nuvarande bygglagstiftning innehåller i och för sig krav på att en uppvärmnings- system i skälig utsträckning skall utformas så att skilda energislag, vilka är lämpliga från allmän energisynpunkt, kan användas utan omfattande ändringar. Det kan dessutom konstateras att om en byggnad ansluts till fjärrvärme torde i normalfallet en sådan sär- skild utredning, som direktivet föreskriver, inte tillföra särskilt mycket i sak. För att artikel 5 i direktivet skall anses vara uppfylld bedömer vi emellertid att det är nödvändigt att frågan om alterna- tiva energiförsörjningssystem formellt utreds och på något sätt dokumenteras innan byggandet påbörjas. Vi föreslår därför att byggherren åläggs att utreda och – senast när bygganmälan görs - till särskilt redovisa alternativa energiförsörjningssystem och möjligheterna att genomföra dessa. Om byggherren inte efterkommer detta krav föreslår vi, genom en ändring i 9 kap. 12 § PBL, att byggnadsarbetena inte skall få påbörjas förrän redovisningen har getts in till . bör utfärda närmare föreskrifter om hur en sådan redovisning skall göras och eventuellt tillhandahålla formulär. Om byggnaden kommer att anslutas till fjärrvärme, torde det enligt vår mening vara tillräckligt med ett kryss i en ruta på formuläret för att redovisningen av alternativa energiförsörjningssystem skall anses vara fullständig. översyn av plan- och bygglagstiftningen kan komma att leda till att nuvarande system för frågor om tillsyn, kontroll och sanktioner vid byggande ändras. Om så sker bör våra förslag, i de delar de hänvisar till bestämmelser i 9 kap. PBL, juste- ras med hänsyn därtill. Förslag: Innan en byggnad säljs skall ägaren till byggnaden se till att en energideklaration tillhandahålls presumtiva köpare. Om en giltig energideklaration inte redan finns registrerad för byggnaden skall ägaren till byggnaden se till att en deklaration upprättas och ges in till registermyndigheten för registrering senast vid den tid- punkt som regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten bestämmer. En energideklaration skall enligt direktivet göras tillgänglig för pre- sumtiva köpare när byggnader säljs. Kravet gäller alla byggnader, såvida de inte har undantagits med stöd av artikel 4.3. Om det finns flera byggnader på en fastighet, skall en deklaration tas fram för varje byggnad. SCB har för utredningens behov tagit fram uppgifter om antalet årliga småhusförsäljningar. Undersökningen baserar sig på uppgif- ter för då sammanlagt 84 119 lagfarter meddelades. av dessa (61 267 lagfarter) grundade sig på försäljningar som skedde på den s.k. öppna marknaden. Övriga lagfarter (22 852) meddelades huvudsakligen till följd av arv (16 325) eller gåva (5 786). Med hänsyn till att deklarationerna skall vara ett medel för att konsumenter skall kunna jämföra och bedöma olika byggnaders energiprestanda anser vi att kravet på deklaration endast skall om- fatta försäljningar som sker på den öppna marknaden. Den siffra som därmed är relevant är 61 267, vilket är antalet beviljade lagfar- ter efter avdrag för förvärv till följd av arv, gåva och liknande fång. har den siffran avvikit med högst . Antalet småhusförsäljningar kan därmed uppskattas till ca 60 000 . Ett småhus ägs i genomsnitt i ungefär . Siffran är beräknad utifrån det totala antalet permanentbebodda småhus (ca 1,8 miljo- ner) dividerat med antalet nya lagfarter (ca 84 2002). Tomträtt är en nyttjanderätt som uppvisar stora likheter med ägan- derätt till fast egendom. Rättigheten innebär att det allmänna – en kommun – upplåter mark för bebyggelse. Tomträtter finns i ca 65 kommuner och är vanligast i större städer. Upplåtelse av tomträtt gäller . Endast fas- tighetsägaren, dvs. kommunen, har vissa möjligheter att säga upp avtalet och det först . Tomträttshavaren kan fritt använda fastigheten samt överlåta, pantsätta och upplåta begrän- sade rättigheter i tomträtten, t.ex. hyra ut en lägenhet. Byggnader som är uppförda på den mark som tomträtten avser ägs av tomt- rättshavaren. De befogenheter som en tomträttshavare har är såle- des till stora delar desamma som vad en småhusägare med ägande- rätt till fastigheten har. Tomträttshavaren betalar en viss summa till kommunen (s.k. avgäld) för rätten att nyttja tomten. Antalet småhus med tomträtt uppgår till ca 91 000. Det finns även ett inte obetydligt antal flerbostadshus på mark som innehas med tomträtt. Med arrende menas att en fastighetsägare upplåter mark till en fysisk eller juridisk person (arrendator) för nyttjande mot vederlag. Det finns fyra typer av arrende – jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Jordbruksarrende och lägenhetsarrende beskrivs i avsnitt 5.5. Här skall endast kortfattat beskrivas bostadsarrende och anläggningsarrende, vilka arrende- former medför att en arrendator har rätt att på en fastighet, som ägs av annan, uppföra och behålla en byggnad som är avsedd för eget bruk. Vid bostadsarrende är det vanligtvis fråga om sommar- stugor, medan anläggningsarrende avser uppförande av en byggnad som är avsedd för förvärvsverksamhet. I dessa fall förvärvar arren- datorn, på motsvarande sätt som tomträttshavaren, äganderätten till en på arrendestället uppförd byggnad. För att uppfylla direktivets krav skall ägaren till en byggnad göra en energideklaration tillgänglig för presumtiva köpare innan en bygg- nad säljs. Med hänsyn till deklarationens syfte som ett dokument, vilket skall ge konsumenter möjlighet att jämföra och bedöma byggnaders energiprestanda, bör säljaren vara beredd att tillhanda- hålla en deklaration till den som närvarar vid t.ex. visning av en byggnad som är till salu. Om en energideklaration inte har upprättats, eller om den tidigare upprättade deklarationen är giltig, skall ägaren till byggnaden se till att en deklaration upprättas och ges in till registermyndigheten för registrering senast regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten bestämmer. Denna tidpunkt bör vara densamma som då ett civilrättsligt bindande avtal om försäljning föreligger. För tomträtt skall motsvarande regler tillämpas eftersom en tomträttshavare äger de byggnader som är uppförda på den tomt som rättigheten avser. Tomträttshavaren skall således tillhandahålla den som är intresserad av att förvärva tomträtten en energi- deklaration. Om en energideklaration inte har upprättats för byggnaden, eller om den tidigare upprättade deklarationen är giltig, skall tomträttshavaren se till att en deklaration upp- rättas och ges in till registermyndigheten för registrering senast regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten bestämmer. Denna tidpunkt bör vara den- samma som då ett civilrättsligt bindande avtal om överlåtelse av tomträtten föreligger. En byggnad som har uppförts på mark som upplåtits med bostadsarrende eller anläggningsarrende tillhör juridiskt sett arren- datorn. I konsekvens därmed åvilar skyldigheten arrendatorn att vid överlåtelse av byggnaden upprätta, tillhandahålla och ge in en energideklaration för registrering. Det förtjänar påpekas att om en deklaration har upprättats tidi- gare, och byggnaden säljs inom deklarationens giltighetstid, behö- ver inte en ny deklaration upprättas. 5.5Upplåtelse av hyra och andra nyttjanderätter till byggnader Förslag: Innan en byggnad eller del av en byggnad upplåts med hyres- eller annan nyttjanderätt skall byggnadens ägare se till att en energideklaration tillhandahålls presumtiva nyttjanderättshavare. Upplåtelse i andra hand omfattas inte av deklarationskravet. Om en giltig energideklaration inte redan finns registrerad för byggnaden, skall ägaren till byggnaden se till att en deklaration upprättas och ges in till registermyndigheten för registrering senast vid den tid- punkt regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, register- myndigheten bestämmer. Enligt artikel 7 i direktivet skall en ägare göra en energi- deklaration tillgänglig för presumtiva hyresgäster när byggnader hyrs ut. Direktivet omfattar även det fall att en del av en byggnad, t.ex. en bostadslägenhet eller lokal, hyrs ut. Hyra är juridiskt sett en nyttjanderätt, vilket innebär en rätt för en person att bruka en fastighet eller en del av en fastighet. former av vanligt förekommande nyttjanderätter är arrende, tomträtt och bostadsrätt. I avsnitt 5.4 har tomträtt samt de arren- deformer som ger arrendatorn äganderätt till en byggnad på arren- destället behandlats. För att lagstiftningen skall tillämpas likfor- migt anser vi att, vid sidan av hyra, upplåtelse som sker i form av bostadsrätt, jordbruksarrende eller lägenhetsarrende skall omfattas av det föreslagna regelverket. I bor flertalet småhusägare själva i sina hus. Vi bedömer därmed att hyresmarknaden för småhus är relativt sett liten. Där- emot är hyresmarknaden för lägenheter med bostäder och lokaler mycket omfattande. Omsättningen av hyresgäster inom de kommunala bostadsbola- gens bestånd är hög. Enligt uppgift från () omsätts av lägenheterna inom de allmännyttiga bostadsbolagen. Trenden är visserligen minskande, särskilt i , där omsättningen i vissa områden understiger , men detta beror uteslutande på den överhettade bostadsmarknaden och svårigheten att få ett hyreskontrakt i . över hela landet bedöms den siffra som uppgett gälla. I byggnader som ägs av privata hyresvärdar är omsättningen av lägenheter i genomsnitt lägre. Hyreskontrakten på lokalsidan (dvs. lokaler som används till kontor, butik, lager m.m.) löper vanligtvis av tre till med nio månaders uppsägningstid. Det bör noteras att en kort avtalstid inte innebär att lokalen i fråga övertas av en ny hyresgäst varje gång ett sådant avtal löper ut. Ofta sägs nämligen inte avtalet upp för avflyttning utan löper vidare med samma hyresgäst men med nya hyresvillkor. En skälig uppskattning är att ungefär en tredjedel av de nya kontraktsperioderna avser en nytill- kommen hyresgäst. Det är således dessa fall som kommer att utlösa krav på energideklarering. I vissa extrema fall kan hyreskontrakten löpa . Ett exempel är det så kallade i , som Nor- dea sålde till ett amerikanskt riskkapitalföretag. består av hela kvarteret som varuhuset ligger i, utom själva NK. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till . Nor- dea, som kommer att ha kvar sin verksamhet i delar av byggnaden, har tecknat ett hyreskontrakt som löper , vilket kan förlängas med . Om fastigheten inte säljs, kan den komma att undgå kravet på energideklarering . Bostadsrätt är en speciell form av nyttjanderätt, som har vissa lik- heter med reglerna för hyresrätt. Bostadsrätten kan avse såväl en bostadslägenhet som en lokal. I dagligt tal används ofta uttrycket äga en bostadsrätt, och bostadsrättshavarens ställning påminner, liksom tomträttshavarens, mycket om en ägares. Några särdrag skall påpekas. Bostadsrätten gäller utan begränsning i tiden. Bostadsrätten är knuten till medlemskap i en (ekonomisk) förening – en bostadsrättsförening. Föreningen, i vilken bostads- rättshavaren är medlem och andelshavare, äger i sin tur bygg- naden. Föreningen får inte upplåta bostadsrätt till andra än medlemmar. Bostadsrättshavarens ställning som nyttjanderätts- havare är starkare än hyresgästens och han kan bara i speciella fall skiljas från nyttjanderätten. Bostadsrätten är i juridisk mening inte knuten till en fysisk lägenhet utan till en andel i föreningen och utgör lös egendom. Genom sin anknytning till andelen i föreningen representerar bostadsrätten ett förmögenhetsvärde, som bostadsrättshavaren kan tillgodogöra sig bl.a. genom att överlåta bostadsrätten. Föreningen har bara begränsade möjligheter att motsätta sig en sådan överlåtelse. Upplåtelse av bostadsrätt är en term som betecknar den upplåtelse som sker från föreningen till en medlem. Detta sker i regel endast när lägenheten upplåts . Därefter är det meningen att bostadsrätten skall övergå genom överlåtelse (försäljning) eller på något annat sätt (t.ex. genom arv, gåva eller bodelning). Bostadsrätt får endast upplåtas till medlem i föreningen. Termen bostadsrätt avser i själva verket medlemmens rätt på grund av upp- låtelsen och sammanfattar de befogenheter som tillkommer med- lemmen genom upplåtelsen, t.ex. rätten att bo i lägenheten. Antalet bostäder som innehas med bostadsrätt uppgår enligt en uppskattning av till ca 720 000. Med bostäder förstås såväl lägenheter i småhus som lägenheter i flerbo- stadshus.13 Enligt statistik från säljs ca 70 000 bostadsrätter.14 Det innebär att av bostadsrättsbeståndet omsätts . Principen att upplåtelse av bostadslägenhet sker genom hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäst, eller i form av bostadsrätt, har gällt . Det förekommer dock även vissa äldre former av nyttjanderätt eller dispositionsrätt till bostadslägenheter. En sådan form är bostadsföreningar, som upplåter lägenheter på begränsad eller obegränsad tid. I en bostadsförening kan rätten att nyttja lägenheten vara på ett eller annat sätt knuten till en andels- rätt i föreningen, men beteckningen bostadsförening förekommer även när sådan anknytning inte föreligger. Skillnaden mellan en bostadsförening och en bostadsrättsföre- ning behöver inte vara särskilt stor. Den väsentliga skillnaden är att olika regelkomplex gäller – lagen (1987:667) om ekonomiska före- ningar för bostadsföreningen och bostadsrättslagen (1991:614) för bostadsrättsföreningen. Dessutom kan en medlem i en bostadsfö- rening alltid lämna föreningen och återkräva sin insats, medan en bostadsrättshavare får lita till att få tillbaka vad han satsat vid över- låtelse av bostadsrätten. Tanken är att dessa äldre upplåtelseformer skall försvinna. I syfte att underlätta ombildandet av en bostadsförening till en bostads- rättsförening tillkom lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. Lagen anger vissa principer för att enkelt ombilda en bostadsförening till bostads- rättsförening. Antalet lägenheter i bostadsföreningar som omsätts har inte kunnat uppskattas. 13Till grund för uppskattningen ligger uppgifter års folk- och bostadsräkning med tillägg för nybyggnad, ombyggnad och rivning . Justering har även gjorts för det beräknade antal bostäder som har ombildats från hyresrätt till bostadsrätt. 14År såldes 70 687 bostadsrätter. Under de senaste 5–10 åren har försäljningen av objekt som innehas med bostadsrätt varit relativt och uppgått till ca 70 000 . Med andelshus avses vanligtvis hus i vilka nyttjanderätt till lägen- heter grundar sig på äganderätt av ideella andelar i fastigheten, eller på delägarskap i handelsbolag och kommanditbolag. Delägarna brukar ingå särskilda avtal om dispositionsrätt till bestämda lägen- heter i huset och om förvaltningen. Begreppet andelshus har även kommit till användning för sådana fjällstugor m.m. där veckoupplåtelser äger rum. Antalet lägenheter i andelshus som omsätts har inte kunnat uppskattas. Med arrende menas att en fastighetsägare upplåter mark till nytt- jande. Nyttjandet skall ske mot vederlag. Det finns fyra typer av arrende – jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. I föregående avsnitt har bostadsarrende och anläggningsarrende beskrivits. Jordbruksarrende innebär att mark upplåts till en fysisk eller juridisk person (arrendator) för drift av jordbruk. Arrendeformen har stora likheter med hyra. Överlåtelse av arrenderätten är som regel förbjuden om inte jordägaren har gett sitt samtycke. Vid arrendeavtal som löper , och om arrendatorns insat- ser av arbete och kapital medfört att arrenderätten representerar ett betydande ekonomiskt värde, får dock arrendatorn överlåta sin rätt till en ny och av jordägaren godtagbar arrendator. Lägenhetsarrende är annan arrendeupplåtelse än jordbruksar- rende, bostadsarrende och anläggningsarrende. Som exempel kan nämnas att mark arrenderas för att användas för upplag eller som idrottsplats. Hur många arrendeupplåtelser som sker har inte kunnat uppskattas. För att uppfylla direktivets krav skall ägaren till en byggnad göra en energideklaration tillgänglig för presumtiva hyresgäster innan en byggnad, eller en del av en byggnad, hyrs ut. För att energideklara- tionens syfte såsom ett medel för konsumenter att jämföra byggnaders energiprestanda skall uppfyllas, anser vi att byggnadens ägare, dvs. hyresvärden, bör vara beredd att tillhandahålla en deklaration i samband med visning av en lägenhet som skall hyras ut. Om en energideklaration inte har upprättats, eller om den tidigare upprättade energideklarationen är giltig, skall byggnadens ägare se till att en deklaration upprättas och ges in till registermyndigheten för registrering senast regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, registermyndigheten bestämmer. Denna tidpunkt bör vara densamma som då ett civilrättsligt bindande hyresavtal föreligger. Hur skall då tillhandahållandet av energideklarationen ske? Ett sätt är att hyresvärden ger varje presumtiv hyresgäst ett eget exem- plar. Ett annat sätt är att en deklaration anslås på en väl synlig plats i huset. Enligt exempelvis 12 kap. 18 i § jordabalken är en hyresvärd skyldig att lämna uppgift om bl.a. sitt namn och adress till hyresgästerna. Uppgifterna skall anges i ett skriftligt meddelande, som skall anslås på väl synlig plats i huset. Denna plats är regelmässigt husets entré. Genom 6 § förordningen (1991:1273) om funktionskontroll av ventilationssystem åläggs ägare till bygg- nader som omfattas av förordningen att anslå intyg om utförd ven- tilationskontroll på väl synlig plats i byggnaden. Vi bedömer att ett offentligt anslående av energideklarationen är det mest praktiska sättet att förmedla deklarationens innehåll i flerbostadshus och i byggnader med lokaler. Hyresvärden behöver på så sätt inte ombesörja att energideklarationen kopieras och delas ut till varje hyresgäst. Den hyresgäst som vill säkerställa att bygg- naden är energideklarerad kan på ett enkelt sätt ta reda på hur det förhåller sig med den saken genom att kontrollera om en deklara- tion finns anslagen eller inte. De byggnader som enligt vår mening skall omfattas av kravet på offentligt anslående är de som enligt fastighetstaxeringslagen klassificeras som hyreshus, dvs. flerbo- stadshus och byggnader med lokaler. Vid uthyrning av t.ex. småhus skall dock varje presumtiv hyresgäst få ett eget exemplar av den upprättade energideklarationen. Av pedagogiska skäl bör innehållet i en anslagen deklaration begränsas till vissa huvuddrag. Den hyresgäst som så önskar bör kunna vända sig till hyresvärden för ett fullständigt dokument.