prop · GT0313 · 2005-09-21 00:00:00 — Första styckets första mening innehåller den grundläggande bestäm- melsen om att en överenskommelse om avstående från besittningsskydd, för att vara gällande, skall tecknas i en särskilt upprättad handling villkoren får alltså inte tas in i själva hyreskontraktet och godkännas av hyresnämnden. Av styckets andra mening framgår att överenskommelsen inte behöver godkännas av hyresnämnden i de fall som anges i två särskilda punkter i styckets sista del. Kravet på att överenskommelsen skall tecknas i en särskild handling gäller även i de båda undantagsfallen. Punkten 1, som motsvarar 45 § tredje stycket andra meningen i den paragrafens gällande lydelse, innebär att en överenskommelse om avstående från besittningsskydd som träffas efter det att hyresför- hållandet har inletts gäller utan hyresnämndens godkännande, om över- enskommelsen avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förläng- ning. En överenskommelse om att en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning inte längre skall vara förenad med sådan rätt är alltså giltig. En förutsättning för detta är dock att överenskommelsen har tecknats i en särskild handling. Av punken 2 följer att en överenskommelse om avstående från besittningsskydd även i vissa andra fall är giltig utan hyresnämndens godkännande. En första förutsättning för detta är att överenskommelsen avser om högst från det att hyresförhållandet inleds. Ytterligare en förutsättning är att överenskommelsen innebär att hyres- gästen inte skall ha rätt till förlängning på grund av något av de förhållanden som anges i två särskilda punkter, a och b. Överens- kommelsen måste normalt tecknas enligt formulär (se kommentaren till tredje stycket). Punkten a avser samma slag av lägenheter som bestämmelsen i 46 § första stycket 6, dvs. lägenheter i en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet. Av punkten följer att överenskommelser som avser sådana lägenheter och som innebär att besittningsskydd saknas på grund av att hyresvärden skall bosätta sig i lägenheten eller överlåta huset är giltiga om de träffas för om högst från det att hyresförhållandet inleds. Den som hyr en hyres- eller bostadsrättslägenhet i andra hand saknar besittningsskydd om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än i följd (se 45 § första stycket 1). Om lägenheten hyrs ut eller , behöver därför inte någon överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas. Vid andrahandsuthyrning än kan parterna med stöd av punkten b utan krav på hyresnämndens godkännande träffa en överenskommelse om avstående från besittningsskydd . En förutsättning för att en överenskommelse om avstående från besittningsskydd skall med stöd av punkten 2 vara gällande utan hyresnämndens godkännande är, som nämnts, att överenskommelsen inte gäller från det att hyresförhållandet inleds. Ett hyresförhållande inleds då hyresgästen får rätt att disponera över lägenheten och varar hela den tid som hyresgästen har sådan rätt vare sig det är ett hyresavtal som gäller eller, t.ex. till följd av förlängning av avtal, flera avtal. Något hinder mot att parterna kommer överens om än finns inte. Om parterna träffar en överenskommelse som gäller från det att hyresförhållandet inleds måste överens- kommelsen godkännas av den skall gälla. En annan förutsättning för att en överenskommelse med stöd av punkten 2 skall vara giltig utan hyresnämndens godkännande är att innebörden i överenskommelsen är att hyresgästen inte skall ha rätt till förlängning om ett sådant förhållande som anges i punkterna a eller b är för handen. Överenskommelsen måste alltså innehålla villkor som motsvarar någon av punkterna a eller b. Om hyresavtalet sägs upp, måste det aktuella villkoret vara uppfyllt. Om hyresavtalet t.ex. avser en lägenhet i ett sådant en- eller tvåfamiljshus som avses i punkten a och innebörden i överenskommelsen är att något besittningsskydd inte skall finnas om hyresvärden åter skall bosätta sig i lägenheten, måste avsikten med en uppsägning vara att hyresgästen skall lämna lägenheten därför att hyresvärden skall bosätta sig i den. Om syftet med uppsägningen är att friställa lägenheten för att hyresvärden vill kunna hyra ut den till någon annan, har hyresgästen däremot besittningsskydd. De vanliga förläng- ningsreglerna gäller då. Enligt andra stycket gäller inte en överenskommelse om avstående från besittningsskydd mot en make eller en sambo till hyresgästen som inte har del i hyresavtalet men som hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades annat än om han eller hon har godtagit överenskommelsen (jfr 45 § tredje stycket tredje meningen i dess gällande lydelse). Bestämmelsen skall tillämpas både på överenskom- melser som har godkänts av hyresnämnden och på överenskommelser som gäller utan hyresnämndens godkännande. I tredje stycket finns bestämmelser om att regeringen eller den myndig- het som regeringen bestämmer skall fastställa formulär till sådana överenskommelser om avstående från besittningsskydd som avses i första stycket 2. Om en överenskommelse avviker från det fastställda formuläret, bör detta få samma verkan som när en underrättelse till hyresgästen om rätt till återvinning vid uppsägning av hyresavtal (se 44 § sjätte stycket hyreslagen och förordningen [1978:314] om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken) avviker från ett fastställt formulär. En underrättelse skall då normalt frånkännas rättslig betydelse. Om ordalydelsen av en överenskommelse avviker från ett formulär men överenskommelsen innehåller samtliga uppgifter som anges i förevarande paragraf och inte är mindre klar eller lättbegriplig än formuläret, skall den alltså godtas (jfr NJA 1981 s. 704). 12 kap. 56 § Bestämmelserna i 5760 §§ gäller för upplåtelser av lokaler, om inte 1.hyresförhållandet upphör innan det varat i följd, eller 2.hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger. Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om villkor som strider mot 5760 §§, gäller överens- kommelsen. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet har varat i följd, gäller den endast om den har godkänts av hyresnämnden. Överenskommelsen gäller även utan sådant godkännande, om den träffas för om högst från det att hyresförhållandet inleds och innebörden i överenskommelsen är att bestämmelserna i 5760 §§ inte skall gälla, om 1.i fråga om samtliga slag av lokaler, hyresvärden skall bedriva egen verksamhet i lokalen, eller 2.i fråga om lokal som upplåts i andra hand, hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst skall upphöra. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till överenskommelser som avses i andra stycket 1 och 2. (Jfr 12 kap. 56 § i promemorians förslag.) Paragrafen innehåller bestämmelser om besittningsskydd till lokal. Skälen till ändringarna i paragrafen har behandlats i avsnitt 4.2. Av första stycket, som inte har ändrats, följer att en lokalhyresgäst som regel har ett s.k. indirekt besittningsskydd, dvs. en rätt till ersättning om hyresvärden skulle säga upp avtalet utan grund eller kräva oskäliga villkor för en förlängning av avtalsförhållandet. I andra stycket finns bestämmelser om att hyresvärden och hyresgästen kan träffa en överenskommelse om att hyresgästen inte skall ha något besittningsskydd. Utgångspunkten är att en överenskommelse om avstå- ende från besittningsskydd skall godkännas av vara gällande. Om en överenskommelse träffas sedan hyresförhållandet har varat i följd, gäller den utan hyresnämndens godkännande. Tredje meningen i andra stycket är ny. I den anges att en överens- kommelse om avstående från besittningsskydd är giltig utan godkän- nande av hyresnämnden om överenskommelsen avser om högst från det att hyresförhållandet inleds och innebär att besittnings- skydd inte skall finnas till följd av något av de förhållanden som anges i två särskilda punkter i meningen. Punkten 1 behandlar överenskommelser om avstående från besittnings- skydd som innebär att besittningsskydd inte skall finnas om hyresvärden avser att bedriva egen verksamhet i lokalen. Inte heller en sådan överenskommelse behöver godkännas av bli gällande. Enligt punkten 2 behöver en avståendeöverenskommelse inte godkännas om hyresavtalet avser en lokal som upplåts i andra hand och innebörden i överenskommelsen är att besittningsskydd inte skall finnas om hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och förstahandshyres- gästen skall upphöra. I båda fallen får överenskommelsen inte avse om från det att hyresförhållandet inleds. För att en överenskommelse om avstående från besittningsskydd skall vara giltig utan hyresnämndens godkännande måste överenskommelsen innehålla villkor som motsvarar någon av punkterna 1 eller 2. en uppsägning av ett hyresavtal måste vara förenligt med detta villkor. 2005/06:13 Om överenskommelsen t.ex. innebär att något besittningsskydd inte skall finnas om hyresvärden skall bedriva egen verksamhet i lokalen, måste avsikten med en uppsägning vara att hyresgästen skall lämna lokalen därför att hyresvärden skall ta i anspråk lokalen för egen verksamhet. Om avsikten är att bereda plats åt någon annan hyresgäst, kan avstående- överenskommelsen inte åberopas. Enligt tredje stycket skall regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställa formulär till sådan överenskommelser om avstående från besittningsskydd som avses i andra stycket 1 och 2. En bestämmelse med samma innehåll har för bostäder införts i 45 a § tredje stycket. Bestämmelserna är avsedda att tillämpas på samma sätt. 12 kap. 70 § Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 af §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § får överklagas från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45 a, 56 eller 59 § får inte överklagas. (Jfr 12 kap. 70 § i promemorians förslag.) Ändringen i denna paragraf är en följd av att bestämmelserna i det hittillsvarande tredje stycket i 45 § om hyresnämndens godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd har flyttats till en ny paragraf, 45 a §. 7.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 3437 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 2224 §§ hyresförhandlings- lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, 3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt 6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 ac §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 df §§ och 18 h § samma balk, 7.pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 8.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres. (Jfr 4 § i promemorians förslag.) Ändringen i första stycket 4 är en följd av att bestämmelserna om hyresnämndens godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet har flyttats från 45 § hyreslagen till en ny paragraf, 45 a § hyreslagen. Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 12 kap. 45, 46, 56 och 70 §§ jordabalken skall ha följande lydelse. Bestämmelserna i 4652 §§ gäl- Bestämmelserna i 4652 §§ gäl- ler vid upplåtelser av bostadslägen- ler vid upplåtelser av bostadslägen- heter, om inte heter, om inte 1. hyresavtalet avser upplåtelse i 1. hyresavtalet avser ett möblerat andra hand av en lägenhet i dess rum eller en lägenhet för fritids- helhet och hyresförhållandet upp- ändamål och hyresförhållandet upp- hör innan det har varat längre än hör innan det varat längre än nio månader i följd, 2. hyresavtalet i annat fall än som 2. lägenheten utgör en del av avses i 1 avser ett möblerat rum upplåtarens egen bostad, eller eller en lägenhet för fritidsändamål 3. hyresvärden säger upp hyres- och hyresförhållandet upphör innan förhållandet att upphöra på den grunden att hyresrätten är för- verkad och annat inte följer av 47 §. 3. lägenheten utgör en del av Har hyresvärden och hyresgästen upplåtarens egen bostad, eller i en särskilt upprättad handling 4. hyresvärden säger upp hyres- kommit överens om att hyresrätten förhållandet att upphöra på inte skall vara förenad med rätt till den grunden att hyresrätten är för- verkad och annat inte följer av 47 §. melsen om hyresförhållandet upp- Bestämmelsen i första stycket 1 hör innan det varat längre än fem gäller inte om upplåtaren har hyrt år i följd och om lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för att hyra ut som innehas med hyresrätt som dem i andra hand. upplåts i andra hand och uthyraren Har hyresvärden och hyresgästen skall bosätta sig i lägenheten, i en särskilt upprättad handling kommit överens om att hyresrätten som innehas med bostadsrätt som inte skall vara förenad med rätt till upplåts i andra hand och uthyraren skall bosätta sig i lägenheten eller melsen om den godkänts av hyres- 3. hyresavtalet avser lägenhet i ler dock utan sådant godkännande ett en- eller tvåfamiljshus som inte om den träffas efter det att ingår i en affärsmässigt bedriven avser en hyresrätt som är förenad ren skall bosätta sig i huset eller med rätt till förlängning. överlåta det, eller make eller sambo som inte har del i hyresavtalet hade sin bostad i lägen- heten när överenskommelsen träffa- des, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den. ett hus som skall rivas eller undergå större ombyggnad eller lägenhet som skall användas för evakuering vid ombyggnad av i överenskom- melsen angiven annan fastighet. Bestämmelsen i andra stycket 1 gäller inte om upplåtaren har hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för att hyra ut dem i andra hand. Om en make eller sambo som inte har del i hyresavtalet hade sin bostad i lägenheten när en över- enskommelse träffades enligt andra stycket, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon godtagit den. Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när 1.hyresrätten är förverkad utan att hyresgästen har sagt upp avtalet att upphöra , 2.hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, 3.huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyres- avtalet upphör, 4.huset skall undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 5.lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 6.avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 7.hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, 9. hyresförhållandet beror av an- nan anställning än som avses i 7 och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även 8. hyresförhållandet beror av an- anställning än som avses i 7 som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, för att upplösa hyresförhållandet, 9. avtalet avser en lägenhet som tillhandahålls för dem som är i be- hov av vård eller omsorg eller för bostadsbehov, om lägenheten skall lämnas enligt avtalet och det inte är oskäligt mot hyresgästen att avtalet 10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller annars är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen läm- nar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning. Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med an- ledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset. gäller för upplåtelser av lokaler, om gäller för upplåtelser av lokaler, om 1. hyresförhållandet upphör innan 1. hyresförhållandet upphör innan den grund att hyresrätten är för- den grund att hyresrätten är för- verkad eller förhållande som avses i verkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger. 28 § föreligger. Har hyresvärden och hyresgästen Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling över- i en särskild upprättad handling enskommit om villkor som strider mot 5760 §§, är överenskommel- strider 5760 §§, gäller överens- melsen träffats innan hyresförhåll- upphör innan det varat längre än följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden. av lokal i hus som skall rivas eller undergå större ombyggnad, 2.hyresavtalet avser upplåtelse av lokal som kommer att tas i an- språk för annat särskilt angivet ändamål, eller 3.lokalen har upplåtits i andra hand och hyresförhållandet mellan Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 af §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § får överklagas från den dag Beslut av hyresnämnden i frågor Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40 40, 45, 56 eller 59 § får inte över- eller 59 § får inte överklagas. 1.Denna lag träder i kraft 2.I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § i sin äldre lydelse. 3.I fråga om avtal om avstående från besittningsskydd till bostads- lägenhet eller lokal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § andra stycket och 56 § andra stycket i sin äldre lydelse. Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att 4 § skall ha följande lydelse. som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, Denna lag träder i kraft. 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostads- rättslagen, Efter remiss har yttrande över promemorian avgetts av , , i , i Mal- mö, i , i , Domstols- verket, , Juridiska fakultetsstyrelsen vid , , , , Migra- tionsverket, i , , , , kommun, , , (), Fastighetsägarna , , , Hotell- och Restaurangföretagare (), (SBC), Stiftelsen och Lunds Universitets Studentkårer. och har avstått från att yttra sig. Yttrande har inkommit även från (). Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 dels att 12 kap. 45, 56 och 70 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i balken skall införas en ny paragraf, 12 kap. 45 a §, av Bestämmelserna i 4652 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenhe- ter, om inte 1.hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess hel- het och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än i följd, 2.hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat i följd, 3. lägenheten utgör en del av 3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller upplåtarens egen bostad, 4. hyresvärden säger upp hyres- 4. hyresvärden säger upp hyres- förhållandet att upphöra på förhållandet att upphöra på den grunden att hyresrätten är den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av förverkad och annat inte följer av 47 §, eller 5. annat följer av en sådan över- enskommelse som avses i 45 a §. Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om upplåtaren har hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för att hyra ut dem i andra hand. Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommel- sen om den godkänts av hyresnämn- den. Överenskommelsen gäller dock utan sådant godkännande om den träffas efter det att hyresförhållan- det har inletts och avser en hyres- rätt som är förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som inte har Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694. Senaste lydelse 2002:29. rätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den. Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommel- sen om den har godkänts av hyres- nämnden. I följande fall gäller överenskommelsen även utan så- dant godkännande. 1.Överenskommelsen träffas ef- ter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. 2.Överenskommelsen träffas för om högst från det att hyresförhållandet inleds och inne- börden i överenskommelsen är att hyresgästen inte skall ha rätt till förlängning, om