prop · GT0313 · 2005-09-21 00:00:00 — förekommande att överenskommelser om avstående från besittnings- skydd träffas i fråga om studentlägenheter, lägenheter för dem som är i behov av vård och omsorg eller försökslägenheter för missbrukare med hänvisning till lägenheternas karaktär eller hyresgästernas särskilda behov av bostad. I promemorian har föreslagits att parterna inte skall kunna avtala bort besittningsskyddet med hänvisning till förhållanden av detta slag och att besittningsskyddsfrågan skall kunna prövas endast i efterhand vid en tvist om förlängning av hyresavtalet. För att markera att hyresförhållandet normalt skall upphöra om hyresavtalet sägs upp har det emellertid i promemorian i stället föreslagits en bestämmelse som skulle begränsa hyresgästens rätt till förlängning av hyresavtal avseende kategoriboende. Enligt den föreslagna bestämmelsen skall ett villkor i ett hyresavtal om att lägenheten skall lämnas beaktas, om hyresavtalet avser en lägenhet som tillhandahålls för dem som är i behov av vård eller omsorg eller för studerande, ungdomar eller andra kategorier boende med särskilda bostadsbehov och det inte är oskäligt mot hyresgästen att avtalet upphör. Regeringen kan konstatera att den nu gällande ordningen har den fördelen att parterna redan på förhand får ett definitivt besked i En prövning av besittningsskyddet i en förläng- ningstvist innebär att hyresnämnden måste göra en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Även om prövningen många gånger inte minst i de fall som den föreslagna besittningsskydds- brytande grunden tar sikte på utfaller till hyresvärdens förmån, går det inte att med säkerhet veta att så blir fallet. leder därför enligt regeringens mening inte till samma förutsägbarhet som det nuvarande systemet ger. Till detta kommer att hyresnämndens avgörande i en förlängningstvist kan överklagas och att hyresnämnden därvid kan besluta om uppskov med avflyttningen. Det kan sålunda råda osäkerhet också om när hyresgästen skall lämna lägenheten. Som flera remissinstanser har påpekat skulle promemorians förslag också kunna leda till en ökning av antalet förlängningstvister. görs bedömningen att parterna normalt skulle rätta sig efter de förutsättningar som anges i hyresavtalet, varför ökningen av antalet förlängningstvister sannolikt skulle bli mycket liten. kan emellertid innebära ett avsevärt arbete för hyresnämnden jämfört med en prövning av en ansökan om godkännande av en överenskom- melse om avstående från besittningsskydd. Vinsten av att avstående- ärendena inte finns kvar skulle därmed i vart fall delvis gå förlorad. Regeringen anser mot denna bakgrund att möjligheten att i dessa fall avtala bort besittningsskyddet bör finnas kvar. Bibehållandet av denna möjlighet utesluter i och för sig inte att man inför en särskild bestämmelse om rätten till förlängning av avtal som avser s.k. kategoriboende. Som bl.a. har framhållit förekommer det avtalsvillkor som innebär att hyresförhållandet skall upphöra om en viss Exempelvis förekommer det att det i hyresavtal som avser lägenheter som hyrs ut av särskilda studentstiftelser till studerande . 2005/06:13 vid universitet och högskolor tas in villkor om att hyresgästen skall lämna lägenheten när han eller hon är klar med sina studier. Sådana avtalsvillkor skall beaktas vid en förlängningstvist (jfr 46 § första stycket 10 hyreslagen). Något behov av att ytterligare begränsa hyresgästens besittningsskydd i de nu aktuella fallen uppkommer inte heller, om möjligheten att avtala bort besittningsskyddet bibehålls. Promemorians förslag i denna del bör därför inte genomföras. Överenskommelser om avstående från besittningsskydd som inte godkänns av hyresnämnden bör få gälla under högst fyra år En särskild fråga är hur som en överenskommelse om avstående från besittningsskydd som inte skall godkännas av hyresnämnden (se ovan) skall få vara gällande. Enligt hyresnämndernas nuvarande praxis godkänns vid andrahandsuthyrningar överenskommelser som gäller . Om huset skall rivas eller byggas om, godkänns överenskommelser som gäller . Om en hyresgäst hyr ut sin lägenhet på grund av studier eller arbete på annan ort, kan han eller hon ha behov av att kunna avtala bort andra- handshyresgästens besittningsskydd . Enligt regeringens mening bör därför överenskommelser om avstående från besittningsskydd som inte har godkänts av hyresnämnden och som avser lägenheter som upplåts i andra hand få gälla från det att hyresförhållandet inleds. bör gälla när besittningsskyddet avtalas bort vid uthyrning av en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus. I enstaka fall kan det finnas behov av besittningsskyddsavståenden som gäller , t.ex. inför studier på annan ort. Regeringens förslag hindrar inte att det träffas avtal om det. Det är emellertid rimligt att ett sådant avtal alltid godkänns av hyresnämnden. Det bör fastställas formulär till de överenskommelser om avstående från besittningsskydd som inte behöver godkännas av hyresnämnden Hyreslagen innehåller bestämmelser om att regeringen skall fastställa formulär till underrättelse och meddelande som skall lämnas till en hyresgäst respektive en socialnämnd i samband med att ett hyresavtal sägs upp att upphöra . Regeringen har i förordning fastställt sådana formulär (se 44 § sjätte stycket hyreslagen och förordningen [1978:314] om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken). De flesta remissinstanser som har yttrat sig över prome- , däribland , , i , Juridiska fakultetsstyrelsen vid , , , och Lunds Universitets Student- kår, har förordat att det fastställs formulär även för de överenskommelser om avstående från besittningsskydd som inte behöver godkännas av hyresnämnden. Frågan om en hyresrätt är förenad med besittningsskydd eller inte har mycket stor betydelse för hyresgästen. Det är därför angeläget att hyresgästen förstår innebörden av en överenskommelse om avstående Om överenskommelserna måste godkännas av Prop. 2005/06:13 hyresnämnden, kan hyresnämnden utöva viss kontroll över att de ges en Regeringens förslag innebär att denna kontroll i vissa fall inte längre kommer att göras. För att undvika att hyresgäster lider rättsförluster på grund av att överenskommelsen har formulerats på ett vilseledande sätt bör det därför fastställas särskilda formulär för de överenskommelser som inte behöver godkännas av hyresnämnden. Sådana formulär bör lämpligen fastställas i en förordning. En överens- kommelse som avviker från ett fastställt formulär bör normalt frånkännas rättslig betydelse. Så bör dock i enlighet med Högsta domstolens praxis på området inte vara fallet om ordalydelsen i överenskommelsen avviker från ett formulär men överenskommelsen innehåller samtliga uppgifter som anges i hyreslagen och den inte är mindre klar och lättbegriplig än formuläret (jfr NJA 1981 s. 704 och 1985 s. 586) Regeringen utgår från att hyresnämnderna även fortsättningsvis kom- mer att tillhandahålla blanketter till överenskommelser om avstående från besittningsskydd och att blanketterna, i fråga om de överenskom- melser som diskuteras, kommer att motsvara de fastställda formu- lären. Besittningsskyddet vid kortvariga andrahandsupplåtelser Den som hyr en lägenhet i andra hand saknar besittningsskydd om hyres- förhållandet upphör innan det har varat längre än i följd. Sedan hyresförhållandet har varat , blir avtalet förenat med besittnings- skydd. I promemorian har föreslagits att en andrahandshyresgäst skall ha besittningsskydd även av hyresförhållandet. Förslaget har kritiserats av flera remissinstanser. Bl.a. har framhållit att förslaget leder till att kommunens möjlighet att erbjuda olika slag av försöksboenden, t.ex. för psykiskt sjuka och missbrukare, försämras, eftersom fastighetsägare kan antas bli mindre benägna att hyra ut lägenheter till kommunen om möjligheten att snabbt avhysa en störande andrahandshyresgäst försämras. Liknande synpunkter har kommun och framfört. Rätten till förlängning av hyresavtal vid kortvariga andrahands- uthyrningar slopades . Det anfördes då att det normalt finns en påtaglig skillnad mellan förstahandsupplåtelser och kortvariga andra- handsupplåtelser. Vid en kortvarig upplåtelse i andra hand av en hyres- lägenhet eller en bostadsrättslägenhet är parterna typiskt sett inställda på att uthyrningen är av tillfällig natur. Det anfördes också att hyres- nämnderna regelmässigt godkänner avstående från besittningsskydd vid kortvariga andrahandsupplåtelser och att en prövning enligt förläng- ningsreglerna i de flesta fall utmynnar i att hyresförhållandet upplöses. En prövning av besittningsskyddet, oavsett om den sker på förhand eller i efterhand, utfaller sålunda normalt till hyresvärdens fördel. Det ansågs mot denna bakgrund att en prövning av hyresnämnden enligt förläng- ningsreglerna inte var särskilt meningsfull och att hyresgästernas förlängningsrätt vid kortvariga andrahandsupplåtelser därför kunde upphävas (se prop. 1992/93:115 s. 27 och 28). Enligt regeringens mening har de skäl som åberopades i det nämnda Prop. 2005/06:13 lagstiftningsärendet alltjämt giltighet. Till detta kommer att den nuva- rande ordningen ger kommunerna bättre möjligheter att erbjuda olika slag av försöksboenden. Ett införande av besittningsskydd kan dessutom antas leda till att antalet förlängningstvister ökar. Detta är inte önskvärt. Promemorians förslag bör därför inte genomföras. Regeringens förslag: En överenskommelse om avstående från besittningsskydd skall inte behöva godkännas av hyresnämnden, om innebörden i överenskommelsen är att hyresgästen inte skall ha besittningsskydd när i fråga om samtliga slag av lokaler, hyresvärden skall bedriva egen verksamhet i lokalen, eller i fråga om lokal som upplåts i andra hand, hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst skall upphöra. Om överenskommelsen är avsedd att gälla från det att hyresförhållandet inleddes, skall dock hyresnämnden alltid lämna sitt godkännande. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer skall fastställa formulär till de överenskommelser om avstående från besittningsskydd som inte behöver godkännas av hyresnämnden. Promemorians förslag: Överensstämmer delvis med regeringens förslag (se promemorian s. 1216 och 2022). I promemorian har föreslagits ett upphävande av kravet på hyresnämn- dens godkännande dels i de fall som omfattas av regeringens förslag, dels i fråga om lokaler som är belägna i hus som skall rivas eller genomgå större ombyggnad eller som skall användas för annat i överenskommel- sen angivet ändamål. Enligt promemorians förslag skall besittningsskyddet inte kunna av- talas bort i övriga fall. Hyresgästens besittningsskydd skall i stället enbart kunna prövas sedan hyresförhållandet har upphört vid en tvist om ersättning. Remissinstanserna: Förslaget om att för vissa fall slopa kravet på hyresnämndens godkännande har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av de flesta remissinstanser. och Hotell- och Restaurangföretagare har dock avstyrkt förslaget. Förslaget om att för de övriga fallen helt ta bort möjligheten att avtala bort besittningsskyddet har avstyrkts av de flesta remissinstanser som har yttrat sig. Bl.a. har det avstyrkts av , i , , Fastighetsägarna , och Hotell- och Restaurangföretagare. Bakgrund: En lokalhyresgäst har ett s.k. indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen visserligen måste flytta från lokalen om hyresavtalet sägs upp och han eller hon inte kommer överens med hyresvärden om en förlängning av hyresförhållandet. Om hyresvärdens vägran att förlänga avtalet är att anse som obefogad eller om de villkor som hyresvärden kräver för förlängning bedöms som oskäliga, har hyres- gästen dock rätt till ersättning för skada. Tvister om hyresvärdens ersättningsskyldighet prövas av allmän domstol. En förutsättning för att en hyresgäst skall ha rätt till ersättning är dock att han eller hon har hänskjutit tvisten till hyres- . Det finns vissa undantag från bestämmelserna om hyresgästens ersättningsrätt. Enligt 56 § första stycket hyreslagen har hyresgästen inte rätt till ersättning om hyresförhållandet upphör innan det har varat eller om det upphör på grund av att hyresrätten är förverkad eller hyresgästen enligt 28 § hyreslagen inte ställer ny säker- het. Vidare finns det bestämmelser som i det enskilda fallet inskränker hyresgästens ersättningsrätt (se 57 § första stycket hyreslagen). En hyresvärd och en hyresgäst kan också komma överens om att hyresförhållandet inte skall vara förenat med något besittningsskydd. En sådan överenskommelse skall för att vara gällande tas in i en särskilt upprättad handling. Den får alltså inte tas in i själva hyreskontraktet. Om överenskommelsen har träffats innan hyresförhållandet har varat i följd, måste den godkännas av vara gällande (se 56 § andra stycket hyreslagen). I hyreslagen anges inte under vilka förutsättningar som hyresnämnden skall godkänna avtal om avstående från besittningsskydd till lokal. Uttalandena i förarbetena till hyreslagen om under vilka förutsättningar som hyresnämnden skall godkänna överenskommelser om avstående från besittningsskydd till bostadslägenheter anses dock ge viss ledning (se avsnitt 4.1, jfr /Thomsson, Hyreslagen En kommentar, 7 uppl., 2003 s. 544). Hyresnämnderna tillhandahåller ett formulär för avstående från besitt- ningsskydd till lokal. Formuläret innehåller en förtryckt överenskom- melse om besittningsskyddsavstående. I denna anges att hyresgästen inte har rätt till ersättning om uppsägning av avtalet sker på grund av att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad, uthyraren själv skall bedriva verksamhet i lokalen, eller hyresförhållandet mellan uthyraren (förstahandshyresgästen) och I den förtryckta överenskommelsen anges att den gäller endast om hyresavtalet upphör från tillträdesdagen. Skälen för regeringens förslag: Även vissa slag av överenskom- melser om avstående från besittningsskydd till lokal godkänns regel- mässigt av hyresnämnden. Det gäller bl.a. för överenskommelser som avser sådana förhållanden som förtryckts i hyresnämndens formulär. hantering av dessa överenskommelser tjänar därför i praktiken inte något syfte. Ett avskaffande av kravet på hyresnämndens godkännande skulle förenkla för parterna. Det skulle också innebära att hyresnämnden slipper att handlägga ett inte obetydligt antal ärenden. Finns det då några skäl som talar emot att ta bort kravet på hyres- nämndens godkännande i dessa fall? Ovan har gjorts bedömningen att en möjlighet att utan hyresnämndens godkännande avtala bort besittningsskydd för bostäder på grund av att huset som lägenheten är belägen i skall rivas eller genomgå en större ombyggnad kan leda till missbruk (se avsnitt 4.1). Regeringen gör motsvarande bedömning i fråga om avståendeavtal som avser lokaler. När det gäller de båda övriga slagen av överenskommelser som anges i hyresnämndens formulär konstaterar regeringen att överenskommelserna regelmässigt godkänns. Ett avskaffande av kravet på hyresnämndens godkännande kan inte innebära någon förändring i hyresgästens skydd. Det kan möjligen hävdas, såsom bl.a. har varit inne på, att det kan vara svårt för en hyresgäst att förstå innebörden av en överenskommelse om avstående från besittningsskydd. I fråga om lokaler är emellertid parterna regelmässigt näringsidkare och vana vid att ingå avtal. De aktuella fallen är dessutom klart avgränsade och det torde normalt vara lätt att förstå överenskommelsens innebörd. Några avgö- rande skäl mot att avskaffa kravet på hyresnämndens godkännande kan därmed inte anses föreligga. Regeringen anser mot denna bakgrund att kravet på hyresnämndens godkännande bör tas bort för överenskommelser som innebär att något besittningsskydd inte skall finnas om uthyraren själv skall bedriva verksamhet i lokalen eller, i fråga om lokal som upplåts i andra hand, hyresförhållandet mellan uthyraren (förstahandshyresgästen) och fastig- hetsägaren upphör. Kravet på att överenskommelsen skall ha tecknats i en särskild handling bör dock vara kvar, eftersom det innebär att hyresgästen görs särskilt uppmärksam på överenskommelsen. Hyresnämnderna godkänner regelmässigt överenskommelser om avstå- ende från besittningsskydd för lokaler som gäller . Möjligheten att utan hyresnämndens godkännande avtala bort besittningsskydd bör enligt regeringens mening lämpligen avse överenskommelser som gäller högst . Ovan (avsnitt 4.1) har föreslagits att regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer skall fastställa formulär för vissa överenskom- melser om avstående från besittningsskydd avseende bostäder. Motsva- rande formulär bör fastställas för överenskommelser som avser lokaler. I promemorian har föreslagits att hyresnämndens godkännande inte heller skall krävas om hyresavtalet avser en lokal som kommer att tas i anspråk för annat särskilt angivet ändamål. Om det vid uthyrningstill- fället står klart att lokalen skall tas i anspråk för annan verksamhet som alltså inte behöver bedrivas av hyresvärden utan kan bedrivas av någon annan skall alltså parterna på egen hand kunna avtala om att hyres- rätten inte skall vara förenad med besittningsskydd (se promemorian Ett genomförande av promemorians förslag i denna del skulle enligt regeringens bedömning kunna leda till att hyresgästens besittningsskydd avtalas bort i situationer, där hyresnämnderna inte godkänner avståendeöverenskommelsen och hyresgästen därför alltid är garanterad ersättning vid en obefogad uppsägning. Förslaget skulle alltså innebära en faktisk förändring i skyddet för hyresgästen. Det finns en viss, om än begränsad, risk för att en sådan förändring skulle kunna missbrukas. Det gäller särskilt som förslaget sannolikt skulle kunna få betydelse i en mängd skilda situationer där effekten av överenskommelse inte alltid skulle vara helt tydlig för parterna. Förslaget bör därför inte genomföras. I de aktuella fallen bör alltså, liksom , parterna kunna avtala om avstående från besittningsskydd men en sådan överenskommelse skall Prop. 2005/06:13 alltid vara beroende av hyresnämndens godkännande. I promemorian har föreslagits att det överhuvudtaget inte skall vara möjligt att avtala bort hyresgästens besittningsskydd i övriga fall. Enligt förslaget skall besittningsskyddsfrågan enbart kunna prövas i efterhand vid en eventuell tvist om ersättning. Regeringen anser för sin del att de skäl som ovan (jfr avsnitt 4.1) har anförts för att behålla möjligheten att avtala bort besittningsskyddet för bostadslägenheter gör sig gällande också i fråga om lokaler. En möjlighet att avtala bort besittningsskyddet till en lokal leder alltså till god förut- sägbarhet i hyresförhållandet, eftersom parterna redan på förhand vet om hyresförhållandet är förenat med besittningsskydd eller inte. Att besitt- ningsskyddsfrågan prövas först inom ramen för en ersättningstvist är dessutom förenat med olägenheter för parterna; en sådan prövning kan medföra betydande kostnader och förutsätter att hyresförhållandet har slutligt upphört. Om möjligheten att avtala bort besittningsskyddet avskaffas, kan det dessutom antas leda till att antalet medlingsärenden vid hyresnämnd och ersättningstvister vid domstol ökar. Den besparing för hyresnämnderna som uppstår till följd av att överenskommelserna inte behöver godkännas kan därför gå förlorad. Förslaget bör mot denna bakgrund inte genomföras. 5 Ikraftträdande och övergångsfrågor De föreslagna lagändringarna bör träda i kraft . Det kommer vid ikraftträdandet att finnas överenskommelser om avstående från besittningsskydd som har ingåtts före ikraftträdandet men som inte har godkänts av hyresnämnd. Intresset av förutsägbarhet i hyresförhållandet talar för att de föreslagna bestämmelserna inte bör om- fatta dessa överenskommelser. Sådana överenskommelser bör i stället godkännas av bli giltiga. Det bör därför införas en övergångsbestämmelse om att överenskommelser som har ingåtts före ikraftträdandet skall behandlas enligt äldre bestämmelser. 6Kostnader och andra konsekvenser av försla- gen De föreslagna lagändringarna leder till att antalet ärenden vid hyres- nämnderna om avstående från besittningsskydd minskar. Statens kost- nader för hyresnämndernas verksamhet bedöms därför minska något. Hyresnämnderna bör även fortsättningsvis tillhandahålla blanketter för överenskommelser om avstående från besittningsskydd och lämna infor- mation till hyresvärdar och hyresgäster om hur man går till väga för att träffa sådana överenskommelser. Förslagen innebär en förenkling för de hyresvärdar och lokal- och bostadshyresgäster som träffar avtal om avstående av besittningsskydd, eftersom vissa av avtalen inte längre behöver ges in till hyresnämnden Prop. 2005/06:13 för godkännande. 7.1Förslaget till lag om ändring i jordabalken 12 kap. 45 § Bestämmelserna i 4652 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte 1.hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess hel- het och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än i följd, 2.hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat i följd, 3.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, 4.hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §, eller 5.annat följer av en sådan överenskommelse som avses i 45 a §. Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om upplåtaren har hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för att hyra ut dem i andra hand. (Jfr 12 kap. 45 § i promemorians förslag.) Paragrafen innehåller bestämmelser om besittningsskydd till bostads- lägenhet. Bestämmelserna i det hittillsvarande tredje stycket om avtal om avstående från besittningsskydd har lyfts bort från paragrafen och bestämmelser om sådana avtal har i stället tagits in i en ny paragraf, 45 a §. Till följd av denna ändring har det i första stycket som inne- håller en uppräkning av olika situationer då reglerna i 4652 §§ om hyresgästens besittningsskydd inte skall gälla införts en bestämmelse om att reglerna i 4652 §§ inte skall gälla om annat följer av en sådan överenskommelse som avses i 45 a §. 12 kap. 45 a § Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den har godkänts av hyres- nämnden. I följande fall gäller överenskommelsen även utan sådant godkännande. 1.Överenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. 2.Överenskommelsen träffas för om högst från det att hyresförhållandet inleds och innebörden i överenskommelsen är att hyresgästen inte skall ha rätt till förlängning, om a) i fråga om en bostadslägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, hyresvärden skall bosätta sig i lägenheten eller överlåta huset, eller b) i fråga om en bostadslägenhet som upplåts i andra hand, hyres- värden skall bosätta sig i lägenheten eller, när hyresvärden innehar lägenheten med bostadsrätt, bosätta sig i den eller överlåta bostads- Om en make eller en sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överens- kommelsen mot den maken eller den sambon endast om han eller hon har godtagit den. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till överenskommelser som avses i första stycket 2. (Jfr 12 kap. 45 § i promemorians förslag.) Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet. Paragrafens första stycke 1 och andra stycke motsvarar 45 § tredje stycket i den paragrafens gällande lydelse. Bestämmelserna i första stycket 2 är nya. Skälen till ändringen har behandlats i avsnitt 4.1.