mot · GT02Bo276 · 2005-10-03 00:00:00 — 3Dags för ny bostadspolitik4 5.2.1Slopa allmännyttans hyresnormerande roll8 8Färre hinder för byggnation10 8.1Öka konkurrensen inom byggsektorn10 10.2Uppskov med reavinstbeskattning vid köp utomlands15 tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om ny inriktning för bostadspolitiken. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om det kommunala bostadsägandet. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om bättre villkor för hyresrätten. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att reformera hyreslagstiftningen genom att slopa allmännyttans hyresnormerande roll. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om majoritetsreglerna vid bostadsrättsombildningar. beslutar att upphäva lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag samt de övergångsregler från den s.k. stopplagen som fortfarande tillämpas. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om partiellt slopande av förbudet mot dubbelupplåtelse. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om ägarlägenheter. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att främja konkurrensen inom bygg- och byggmaterielsektorn. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om behovet av infrastrukturella satsningar för att möjliggöra bostadsbyggande. begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av lagstiftningen gällande instansordningen för överklagande av detaljplan och bygglov. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om viss begränsning av sakägarkretsen vid överklagande. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att tidsbegränsa kommuners handläggning av planärenden. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om reglering av handelsändamålet i detaljplan. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om buller- och luftkvalitetsbestämmelser. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om strandskyddsreglerna.1 tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om bostadsfinansieringen. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om fastighetsskatten.2 tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om uppskov av reavinstbeskattning vid köp av fastighet utomlands.2 beslutar att slopa systemet med schablonintäkt för bostadsrättsföreningar.2 begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av gränsdragningsreglerna mellan äkta och oäkta bostadsrättsföreningar i enlighet med vad som anförs i motionen.2 begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av reglerna för reavinstbeskattning och uppskovsreglerna vid reavinst när det gäller oäkta bostadsföretag i enlighet med vad som anförs i motionen.2 tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om uthyrning av privatbostad.2 1 Yrkande 16 hänvisat till MJU. 2 Yrkandena hänvisade till SkU. 3Dags för ny bostadspolitik Det råder bostadsbrist på tillväxtorter till följd av låg nyproduktion. Detta leder till utbredd svarthandel och osäkra hyresförhållanden i andra, tredje eller fjärde hand. Småhus och bostadsrätter blir allt dyrare, vilket leder till att boendeutgifterna ökar för hushållen. Boendet dignar också under höga skatter i likhet med många andra varor och tjänster. Fastighetsskatten bidrar inte till att ge människor en känsla av trygghet i boendet. Bostadsmarknaden präglas av brist på valfrihet, vilket inte minst visar sig i att ofrivillig segregation är ett stort problem för många människor. Bostadsbristen hotar tillväxten eftersom flexibiliteten minskar. Bostadsbristen härrör bl.a. från det faktum att det inte är lönsamt att bygga och förvalta hyresbostäder, kostnaderna för att byta boende är höga och de utdragna planprocesserna bidrar. Ska tillväxten öka krävs att fler kan söka sig till regioner med fungerande arbetsmarknader utan att hämmas av bostadsproblem. Därför krävs en ny politisk inriktning för att återge småhusägare, bostadsrättsinnehavare och hyresgäster en känsla av trygghet. Skattetrycket måste minska både på arbetsinkomster och på fastigheter för att öka hushållens möjlighet att själva styra över boendeutgifterna. Bruksvärdesprincipen måste återupprättas så som det var tänkt för att öka tillgången på hyresrätter, minska svarthandeln med hyreskontrakt och skapa s.k. flyttkedjor. Rätten att bestämma över sitt eget liv är fundamental för oss moderater. Därför är en mångfald av lösningar på boendet som ger valfrihet ett mål för oss. Valfrihet i boendet förutsätter att det finns ett utbud av olika upplåtelseformer. På bostadsmarknaden ska människor kunna välja boende efter skiftande behov och möjligheter under olika skeden av livet. Sedan Socialdemokraterna övertog makten har bostadsbyggandet legat på historiskt låga nivåer. Byggkonjunkturen har vänt uppåt men om nybyggnationen långsiktigt ska uppnå en hållbar nivå krävs lägre skatter och stabila spelregler. Ur ett konsumentperspektiv har subventioner, tidigare regleringar och byggmarknadens koncentration på ett fåtal stora byggbolag lett till dyrare boende än nödvändigt. Konkurrensen inom bygg- och byggmaterielsektorn är bristfällig. Även den utdragna planprocessen har reducerat förutsättningarna för fri konkurrens eftersom mindre byggföretag har svårt att klara de långa beredningstiderna. I jämförelse med flertalet andra länder lägger vi svenskar också en större andel av våra disponibla inkomster på boendet. Detta är en direkt följd av den mycket höga beskattningen på byggande och boende. Bostadssektorn är inte längre plan- och normstyrd. Byggande och bostadsförvaltning ställdes inför stora och nödvändiga krav på anpassning till en mer konkurrensutsatt situation. De flesta statliga regleringar av den kommunala verksamheten på bostadsområdet avskaffades. Ett nytt bostadsfinansieringssystem infördes och subventioner avvecklades. Alla viktiga särregler för de kommunala bostadsföretagen slopades och de konkurrerar nu med övriga aktörer på betydligt mer likartade villkor. Parallellt med avregleringarna förändrades de samhällsekonomiska förutsättningarna i stort. En inflationsekonomi med negativa realräntor växlades över i en samhällsekonomi med låg inflation och höga realräntor. beslutade om en stor skattereform, där de sänkta inkomstskatterna i hög grad finansierades med nya, breddade och höjda skatter på byggande och boende. Relativpriset på boende ökade snabbt och bidrog till det dramatiska fall i bostadsefterfrågan och nyproduktion av bostäder, som alltjämt präglar bostadsmarknaden i stora delar av landet. Förutsättningarna för bostadspolitiken har därmed förändrats i grunden. Bostadsmarknaden är inte längre produktions- och utbudsorienterad, utan styrs i huvudsak av konsumenternas efterfrågan. Vi bejakar denna grundläggande förändring, eftersom den innebär att bostadsbyggandet nu måste anpassas till bostadskonsumenternas önskemål och betalningsvilja, i stället för till statliga byggnormer och låneregler. Detta är långsiktigt den bästa grunden för att få till stånd det utbud av såväl hyresrätter som andra upplåtelseformer som de boende vill ha. Det lägger också en grund för att långsiktigt pressa det svenska folkets höga bostadskostnader. Förändringarna har medfört en stor förskjutning av ansvarstagande och risktagande på bostadsmarknaden. ställde skattebetalarna upp med huvuddelen av riskkapitalet i form av statligt subventionerade lån, vars värde dessutom urholkades snabbt av den dåvarande höga inflationen. måste i stället bolagens ägare själva tillskjuta erforderligt kapital. Eftersom de kommunala bostadsföretagen var särskilt gynnade i subventionshänseende byggdes de upp utan nämnvärda krav på finansiellt sparande. Tvärtom minimerade de statliga räntesubventionerna kommunernas insatser med eget kapital. Därmed stod företagen också illa rustade för den nya situationen när byggande och bostadsförvaltning är en kapitalkrävande verksamhet förenad med ett betydande ekonomiskt risktagande. I många kommuner är bostadsföretagen fortfarande underkapitaliserade. Även om en kommun inte har problem med sitt kommunala bostadsföretag kan det uppstå betydande problem . Detta är tydligt i delar av landet där befolkningsunderlaget minskat och kommunerna står med tomma hyreslägenheter som kostar skattebetalarna enorma summor . principiella förhållningssätt är att kommunala skattepengar ska gå till viktig verksamhet som skola och äldreomsorg, snarare än att riskeras på fastighetsmarknaden. näringsverksamhet tenderar också att snedvrida konkurrensen. får kommunala bostadsföretag ett omfattande stöd genom kommunala borgensåtaganden. Därigenom kan dessa företag få bättre kreditvillkor än privata fastighetsägare. 273 av 287 undersökta kommunala bostadsföretag får kommunalt stöd på totalt ca år 2002.1 Mot bakgrund av att kommunala bostadsbolag är hyresnormerande försämrar detta möjligheterna för privata fastighetsägare att få långsiktig kostnadstäckning. Därutöver innebär ett borgensåtagande en betydande risk för den kommunala ekonomin då kommunen måste träda in och lösa lån vid en eventuell konkurs. Kommunerna har ett ansvar för bostadsförsörjningen. Kommunerna ska också lösa bostadsproblem för människor med sociala problem, handikapp eller för människor som på grund av sin ålder är i behov av särskilda boendeformer. Socialtjänstlagen lägger det yttersta ansvaret för människors nödvändiga uppehälle på kommunen. Slutsatsen av dessa viktiga åligganden är dock inte att kommunerna av det skälet måste bygga, äga eller förvalta hyresfastigheter i egen regi. Kommunerna kan exempelvis trygga bostadsförsörjningen åt särskilt behövande genom avtal med andra hyresvärdar och med bostadsrättsföreningar. Vi behandlar frågan om hemlöshet närmare i motion 2005/06:Bo300. När kommunala skattepengar investeras i fastigheter bör det snarare vara i barnstugor och ålderdomshem än i reguljära hyreshus för folk i största allmänhet. Vårt principiella förhållningssätt förhindrar dock inte att det ytterst måste vara varje kommun som själv avgör hur och i vilka former som kommunen tar sitt bostadspolitiska ansvar. Statens uppgift i bostadspolitiken är att tillhandahålla de legala och finansiella instrumenten för bostadsbyggandet, inte att lägga sig i hur bostadspolitiken verkställs på lokal nivå. Respekten för det kommunala självstyret kräver att vi inte reglerar och standardiserar den verksamhet som kommunerna ska bedriva. Följaktligen anser att lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar kan slopas. I tillväxtområden krävs för en fungerande och rörlig bostadsmarknad att det finns ett tillräckligt inslag av hyresrätter. Det finns dessutom människor som inte kan eller vill binda kapital i den egna bostaden. De flesta ungdomar startar oftast sin boendekarriär i en hyrd lägenhet. Ur ett samhällsekonomiskt perspektiv är hyresrätten nödvändig eftersom detta underlättar för arbetstagare att snabbt skaffa bostad om arbetstillfällen uppstår i en annan del av landet. Om det enbart finns småhus eller bostadsrätter att tillgå kan rörligheten på arbetsmarknaden minska och därför måste det finnas hyresrätter för dem som med kort varsel behöver en bostad. Hyressektorn kännetecknas av låg nyproduktion samt av segregation och utbredd svarthandel med hyreskontrakt i tillväxtorterna. På många orter i vårt land har kommunala bostadsföretag en monopolliknande ställning på den lokala hyresmarknaden. Många av dessa företag har dålig ekonomi. Här håller hyreslagstiftningen och den bristande konkurrensen hyrorna uppe på konstlat höga nivåer. På en del av de här orterna väljer de kommunala bostadsföretagen hellre att minska utbudet av hyreslägenheter genom rivningar än att sänka hyran. har i genomsnitt 2700 lägenheter rivits . Staten satsar till och med skattepengar på att subventionera rivningarna. Hyreslagstiftningens utformning är sådan att de kommunala bostadsföretagen blir hyresnormerande för det privata fastighetsbeståndet i kommunen. Om kommunens politiker missköter det kommunala bostadsföretaget kan det därför leda till att hyresnivån drivs upp i hela kommunen. På vissa orter har hyresregleringen lett till en hyresstruktur som kraftigt avviker från hur hyresgäster och bostadssökande själva värderar olika lägenheter. Det främsta exemplet är förstås där hyresstrukturen är extremt tillplattad. I är det husets produktionsår snarare än bruksvärdet och lägenhetens attraktionsvärde som styr hyrans höjd. Följaktligen har äldre, mycket efterfrågade lägenheter mitt i inte sällan en lägre kvadratmeterhyra än den som gäller för hyreslägenheter i förorternas miljonprogramområden. Med dessa villkor tappar hyresgästerna i förorterna i praktiken sin bytesrätt som det inte finns några lediga hyreslägenheter som kan möta inflyttningen till staden. I stället styrs bostadsefterfrågan till bostadsrättsmarknaden med skenande överlåtelsepriser som resultat. Därtill ökar andrahandsuthyrningarna, liksom handeln med svarta hyreskontrakt. beräknade Fastighetsägarna att svarthandeln omsatte ca bara i . På andra håll t.ex. i de socialdemokratiskt styrda kommunerna har vi i stället sett en successiv marknadsanpassning av hyrorna. I hyresförhandlingarna har man medvetet sökt hålla tillbaka hyrorna i bostadsområden med tomma lägenheter och i stället styrt hyreshöjningarna till de mer attraktiva kommundelarna. Syftet med hyresregleringar och kommunala hyresmonopol är att stödja svaga grupper på bostadsmarknaden och motverka segregation. I stället har vi fått ökade problem med segregationen i boendet. Dessa segregationsproblem är allra störst i just de miljonprogramområden som helt domineras av allmännyttig, hyresrätt. Trots stor efterfrågan byggs det ganska få nya hyreslägenheter. Redan i utgångsläget är det svårt att få full kostnadstäckning men därtill kommer att allmännyttans hyresnormerande roll öppnar möjligheter för en politiskt styrd hyressättning. Denna s.k. Billströmfaktor skapar osäkerhet om de ekonomiska förutsättningarna för att investera i hyresfastigheter. Dagens regleringar syftar till att skydda dem som är svagast men leder i stället till välfärdsförluster för flertalet. Vi behöver få en bättre fungerande kostnads- och prisbildning och ett tillräckligt utbud av hyreslägenheter för att möta efterfrågan. Vår utgångspunkt är att prisbildningen så långt som möjligt ska ske på den marknad som i det här fallet utgörs av hyresgäster, bostadssökande och hyresvärdar. Valet står inte mellan hyresreglering och marknadshyror mellan dagens regler och inga regler alls. På alla konsumentmarknader finns det regler till skydd för konsumenterna och hyresmarknaden är inget undantag. I jämförelse med andra varor och tjänster har bostaden dessutom några särskilda egenskaper. En sådan är de höga s.k. transaktionskostnaderna, dvs. att det är komplicerat att flytta om man är missnöjd med sin hyresvärd. Då ska man bryta upp från sin invanda miljö, leta ny bostad, organisera flyttningen, ta barnen ur skolan etc. Detta leder till att en hyresgäst oftast befinner sig i ett underläge gentemot hyresvärden om denne vill förändra hyresvillkoren. Bostaden det egna hemmet har en oerhört central betydelse för de flesta människor. Att hyra bostad innebär att man betalar för att låna någon annans egendom och göra den till sitt hem. Redan däri ligger en osäkerhet jämfört med när man själv äger sin bostad. Om hyresrätten ska fungera bra som upplåtelseform måste regelsystemet ge också hyresgästen ett rimligt mått av trygghet. Han eller hon måste ha ett besittningsskydd som fungerar i praktiken. Det ska inte vara möjligt för en hyresvärd att göra sig av med en oönskad hyresgäst genom att kräva en orimligt hög hyra. 5.2.1Slopa allmännyttans hyresnormerande roll Den s.k. bruksvärdesregeln är inte ett hyressättningssystem utan en spärregel mot oskäliga hyreshöjningar. Bruksvärdesregeln säger ingenting om vilka hyresskillnader som kan vara skäliga mellan lägenheter med olika bruksvärde, t.ex. en innerstadslägenhet respektive en förortslägenhet. Detta är en hyresförhandlingsfråga, vilket är en viktig förklaring till att situationen, som vi tidigare beskrivit, ser väldigt olika ut i olika delar av landet. Enligt dagens hyreslagstiftning ska bruksvärdesprövning av hyran enbart göras med likvärdiga lägenheter i de kommunala bostadsföretagen. Vi anser i stället att alla likvärdiga lägenheter bör oavsett vem som råkar äga fastigheten få ingå i jämförelseunderlaget med samma vikt. Först då får man det omfattande och rättvisande jämförelseunderlag som avsågs när bruksvärdessystemet en gång infördes. Skälighetsprövningen bör dessutom inte göras av en partssammansatt hyresnämnd, utan av allmän domstol. föreslår att hyreslagens bruksvärdesregel behålls men att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll slopas. Det leder till följande förbättringar. Bruksvärdessystemet återförs till den ordning som gällde när det infördes Jämförelseunderlaget vid bruksvärdesprövning blir större och mer rättvisande Möjligheterna till politiskt styrd hyressättning elimineras Misskötsel av ett kommunalt bostadsföretag höjer inte hyresnivån i hela kommunen Förutsättningar skapas för en hyresstruktur som speglar hyresgästernas efterfrågan En bra fastighetsförvaltning uppmuntras För många människor är det naturligt att vilja äga den egna bostaden. Det innebär en lägre servicenivå än i hyresboendet men större möjlighet till påverkan och också till kostnadsbesparingar. I flerbostadshus har bostadsrätten därför blivit en attraktiv upplåtelseform. Det gäller inte minst i förorter där enskilt ägande kan bli ett viktigt verktyg inte bara för trygghet och egenmakt, utan också för gemenskap och integration. Vi moderater anser att det är de boende som i så stor utsträckning som möjligt ska bestämma villkoren för sitt boende. Socialdemokraterna, har i fattat en rad beslut som ska göra det svårare för hyresgäster som vill ombilda sina lägenheter till bostadsrätt. I stället för anslutning från mer än hälften av hyresgästerna krävs det numera två tredjedels majoritet för att en bostadsrättsförening ska kunna göra intresseanmälan och för att den ska få förvärva en fastighet för att bilda bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. anser att kravet på kvalificerad majoritet ska ersättas med ett krav på enkel majoritet. Alla hyresgäster bör ha samma möjlighet att få ta ökad makt över sitt boende. kan hyresgäster i privatägda fastigheter köpa sina hus för ombildning till bostadsrätt medan hyresgäster hos kommunala bostadsföretag regelmässigt diskrimineras i socialdemokratiskt styrda kommuner. Därtill har Socialdemokraterna, infört en särskild stopplag för att hindra allmännyttans hyresgäster. Enligt den ska pröva alla överlåtelser av lägenheter som ägs av kommunala bostadsföretag. Stopplagen hindrar tusentals människor från att utforma sitt boende efter eget huvud. Ett exempel är hyresgästerna i bostadsområdet utanför . och sedermera har beslutat att deras ombildning inte får ske. Ett annat näraliggande fall återfinns på i . De boende i de två husen ville ombilda sina hyreslägenheter. Hyresvärden var positiv och köpekontrakt skrevs. Men sa nej till udda nummer. Huset med jämna portnummer fick däremot genomföra sin ombildning. I båda dessa fall stoppades ombildningar som inte bara givit engagerade hyresgäster ökad makt utan som också hade bidragit till en mer allsidig sammansättning av bostadsområdena. vill bryta den nedåtgående sociala spiralen i utsatta bostadsområden. Ett bra sätt kan vara att öka inslaget av bostadsrätter. Möjligheten att påverka det egna boendet gör människor trygga och ger dem inflytande över sin tillvaro. Genom en blandning av olika upplåtelseformer ökar de boendes valfrihet, som segregationstendenser, till följd av bristande mångfald i upplåtelseformer, motverkas. För att underlätta ombildning till bostadsrätt bör bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse slopas för kommunala bolag. Det skulle göra ombildning billigare för hyresgästerna, eftersom kommunen då kan träda in som bostadsrättshavare till de lägenheter där hyresgästen själv känner tvekan inför att delta. För de berörda hyresgästerna skulle förändringen bli minimal. Det kommunala bostadsföretaget skulle fortsättningsvis vara deras hyresvärd. anser att stopplagen ska slopas och att även hyresgäster i kommunalt ägda fastigheter ska kunna ombilda till bostadsrätt. Det är viktigt att understryka att prissättningen ska vara marknadsmässig och att det inte handlar om någon utförsäljning av egendom. Ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt initieras underifrån av hyresgäster som organiserar sig och sluter sig samman för att i demokratiska former ta ett gemensamt ansvar för sitt boende. Även kommunens skattebetalare blir vinnare i denna process. Den lag som möjliggör tredimensionell fastighetsbildning medger inte bildning av ägarlägenheter i och med att det krävs minst fem bostäder för en sådan fastighetsbildning. Vi anser att reglerna för tredimensionell fastighetsbildning inte bör skilja sig principiellt från annan fastighetsbildning. De flesta av våra grannländer har lagstiftning som tillåter s.k. tredimensionell fastighetsbildning med ägarlägenheter. Det gäller bl.a. , , , och . I dessa länder är ägarlägenheten en uppskattad boendeform som fyller behov som hyresrätt och bostadsrätt inte gör. Ju fler boendeformer som tillåts, desto fler medborgare kan få bo så som de själva helst önskar. 8Färre hinder för byggnation 8.1Öka konkurrensen inom byggsektorn Konkurrensen inom bygg- och byggmaterielsektorn är fortfarande bristfällig eftersom många decennier av regleringar och subventionspolitik har reducerat förutsättningarna för fri konkurrens. Utdragna planprocesser har även bidragit till att minska konkurrensen inom byggsektorn. Konkurrensen ska främjas genom att man skapar betydligt bättre förutsättningar för alla att konkurrera på lika villkor. Bland annat bör ges starkare ställning, med ökad möjlighet att ingripa med hjälp av konkurrenslagen. EU-medlemskapet skapar förutsättningar för ökad konkurrens på byggmarknaden. Här gäller det att bejaka möjligheten för fler företag att bygga bostäder och lokaler. Detta leder till ökad konkurrens och lägre kostnader. Kommunallagen bör ses över och reglerna för vad som är tillåten respektive otillåten verksamhet preciseras. Kravet på konkurrensneutralitet vid offentlig prissättning bör skärpas. Möjligheterna att överklaga offentlig näringsverksamhet bör förbättras. Importkonkurrens måste stimuleras och för att detta ska ske måste regelverk och normer förenklas och harmoniseras samt den offentliga upphandlingen förbättras. Tillväxtregionerna måste tillåtas expandera. Många av landets tillväxtområden har drabbats av trafikinfarkt. Med förbättrat vägnät och kollektivtrafik kan man skapa fler attraktiva bostadsområden utanför stadskärnorna. För att utveckla är det nödvändigt att satsa på kring- och tillfartsleder samt kollektivtrafiken för att fler och efterfrågade bostäder ska kunna byggas. Antalet instanser för överklagande av detalj- och bygglovsplan måste minskas. Det faktum att en detaljplan kan överklagas i tre instanser och ett efterföljande bygglov i så många som fyra instanser verkar avskräckande för många intressenter och de kostnadsökningar som förseningarna medför omöjliggör många projekt. Framför allt är det små och medelstora företag som får svårigheter att klara av de långa beredningsprocesserna. Vi vill därför se en renodlad förvaltningsdomstolsmodell, med länsrätterna som första överprövande instans. Strukturen att allmänna förvaltningsdomstolar överprövar myndighetsbeslut behålls. Regeringsrätten kan även framöver svara för praxisbildningen. Ett borttagande av länsstyrelserna som överprövningsinstans säkrar en domstolsprövning i ett tidigare skede. Länsstyrelsernas roller enligt PBL kan renodlas till samråd, tillsyn och kontroll.