mot · GT02Bo302 · 2005-10-05 00:00:00 — 6Den kooperativa hyresrätten som allmännyttig4 6.1Försäljning av allmännyttiga bostadsföretag4 tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att se över hur tiden för en kooperativ hyresrättsförening att bli konstituerande kan förkortas. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att gynna den kooperativa hyresrätten vid försäljning av ett allmännyttigt bostadsföretag. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om en indexreglerad maximinivå för upplåtelseinsatsen för den kooperativa hyresrätten. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om ändringar i inkomstskattelagen så att den beskattning som gäller för bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodell även skall gälla för en kooperativ hyresrättsförening enligt hyresmodellen.1 tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att införa möjligheten till uppskovsavdrag vid köp av kooperativ hyresrätt.1 tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att utreda möjligheten att inrätta en nationell samordnare kring frågor rörande kooperativa hyresrätter. 1 Yrkandena 4 och 5 hänvisade till SkU. Kooperativ hyresrätt har funnits i olika former sedan början av . infördes en försökslagstiftning som innebar att kooperativa hyresrättsföreningar kunde registreras som ekonomiska föreningar. genomförde på regeringens uppdrag en utvärdering (1996:7), där man bl.a. konstaterade att upplåtelseformen var missgynnad i förhållande till exempelvis bostadsrättsföreningar. menade att i synnerhet ägarmodellen, som innebär att föreningen äger och förvaltar fastigheten, visat sig sårbar. Däremot hade hyresmodellen, där ett bostadsföretag äger fastigheten som hyrs ut till den kooperativa föreningen genom ett s.k. blockhyresavtal, visat sig mer robust. Men man fann dock ett antal problem som hängde samman med den kooperativa hyresrätten som sådan. Det handlade bl.a. om problem med kreditgivning och hyressättningens koppling till bruksvärdesprincipen, vilket genom olika beslut har undanröjt. Regeringen behandladeår ett betänkande om kooperativ hyresrätt (SOU2000:95), vilket resulterade i en proposition om kooperativ hyresrätt (2001/02:62). I bred enighet beslutade att anta lagförslagen, varvid den nya lagstiftningen om kooperativ hyresrätt trädde i kraft . Den nya lagen (SFS 2002:93) reglerar de juridiska villkoren för kooperativa hyresrättsföreningar. Trots att kooperativ hyresrätt alltså varit en lagstadgad upplåtelseform har boendeformen av olika skäl inte nått den framgång många hade hoppats på, endast ett femtontal kooperativa hyresrättsföreningar har registrerats på sedan lagen trädde i kraft. Ett skäl till detta tros vara att utredningar kring boendeformen inte var slutförda innan lagstiftningen var ett faktum. Regeringen karakteriserar den kooperativa hyresrätten som en önskvärd boendeform och gav därför i uppdrag att utveckla förutsättningarna för upplåtelseformen. Uppdraget redovisades i rapporten hyresrätter Nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen. I huvudsak anser även i denna utredning att den kooperativa hyresrätten behandlas orättvist i förhållande till andra upplåtelseformer. För att förbättra situationen har man pekat på regeländringar som kan åstadkommas inom ramen för den stomme som lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt utgör. håller till stor del med och de slutsatser som presenteras i rapporten. Vi föreslår nedan en rad förändringar som skulle kunna hjälpa till att utveckla och stärka den kooperativa hyresrätten så att bildandet och ombildandet till kooperativa hyresrättsföreningar förenklas samt att det blir lättare för kooperativa hyresrättsföreningar att utnyttja förköpsrätten enligt ombildningslagen om ett allmännyttigt bostadsföretag säljs. Juridiskt finns det två olika typer av kooperativa hyresrättsföreningar. Dels hyresmodellen som innebär att föreningen hyr huset där man bor, dels ägarmodellen i vilken föreningen äger huset den bor i. är hyresmodellen den helt dominerande formen. Kooperativ hyresrätt brukar beskrivas som en spekulationsfri upplåtelseform, som befinner sig i en nisch mellan den konventionella hyresrätten och bostadsrätten. Tanken är att boendeformen ska innehålla ett större inslag av boendedemokrati och självförvaltning än den vanliga hyresrätten, som den inte ska tvinga den enskilde till lika stora ekonomiska satsningar som en bostadsrätt vanligen kräver. Upplåtelseformen ger heller inte utrymme för sådana spekulativa inslag som ibland kan prägla bostadsrätten. I den hushållsundersökning som genomfördes av vid , fick svenska folket ta ställning till vilken upplåtelseform man skulle föredra om man fritt fick välja. Rapporten visar att intresset för den kooperativa hyresrätten är mycket stort uppgav att de skulle föredra att bo i en av den kooperativa hyresrättens båda modeller, om man fritt fick välja. Störst var intresset hos hyresgäster av vilka skulle föredra kooperativ hyresrätt, men även boende i bostadsrätt uttryckte att de hellre skulle vilja bo med kooperativ hyresrätt. Särskilt viktigt att uppmärksamma är att den kooperativa hyresrätten uppfattas som just en spekulationsfri upplåtelseform som ökar boendedemokratin och ger hyresgäster större möjligheter att själv påverka och besluta om sitt boende och sina boendekostnader. 6Den kooperativa hyresrätten som allmännyttig 6.1Försäljning av allmännyttiga bostadsföretag Det bör bli enklare för boende i allmännyttiga bostadsföretag att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt om en försäljning är aktuell. För att bättre utnyttja det alltför korta rådrum som lagen stadgar vid en försäljning av ett allmännyttigt bostadsföretag ska den kooperativa hyresrätten bättre kunna utnyttja företrädesrätten enligt ombildningslagen. Regeringen bör se över hur den tid det tar för en kooperativ hyresrättsförening att bli konstituerande kan förkortas. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. En existerande kooperativ hyresrättsförening som godkänts som allmännyttig ska ha rätt att göra en intresseanmälan vid en försäljning av ett allmännyttigt bostadsföretag även om hyresgästerna i det aktuella lägenhetsbeståndet ännu inte är medlemmar i föreningen som gör anmälan. För att köp sen ska bli möjligt måste minst två tredjedelar av hyresgästerna i lägenheterna skriftligen samtycka till detta. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. En kooperativ hyresrättsförening ska kunna bildas, och ligga vilande, av hyresgästerna hos ett allmännyttigt bostadsföretag på samma villkor som är möjligt för en bostadsrättsförening. Detta för att möjliggöra ett snabbt agerande vid en eventuell utförsäljning av det allmännyttiga företaget. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. Den kooperativa hyresrätten kan efter en ansökan godkännas som allmännyttigt bostadsföretag. Därigenom kan boendeformen spela en viktig roll bl.a. vid en försäljning av fastigheter tillhörande kommunala bostadsföretag. För att spela denna roll måste boendeformen vara ekonomiskt tillgänglig för många hushåll och likaså inspirera till medlemmarnas engagemang i det egna boendet. Den kooperativa hyresrätten ska vara en spekulationsfri form av boende. Därigenom ska den alltid kunna kallas för allmännyttig och bl.a. kunna komma ifråga för marktilldelning. Upplåtelseinsatsen bör därför hållas på en rimlig nivå och ligga på max för en normallägenhet. Upplåtelseinsatsen för den kooperativa hyresrätten bör även kunna indexregleras efter den faktiska inflationen. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. En kooperativ hyresrättsförening som äger huset vars lägenheter de hyr ut till sina medlemmar enligt den så kallade ägarmodellen beskattas enligt schablonbeskattningsprincipen (inkomstskattelagen 39 kap. 25 §). Om föreningen blockhyr lägenheterna från ett bostadsföretag för vidare uthyrning till medlemmarna i föreningen, saknas särskilda beskattningsregler. Inkomstskattelagen bör ändras på sådant sätt att kooperativa hyresrättsföreningar som blockhyr minst tre lägenheter ska beskattas på motsvarande sätt som privatbostadsföretag, dvs. såsom bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodell, med den skillnaden att föreningen som intäkt tar upp motsvarande andel av fastighetens taxeringsvärde som blockhyresavtalets omfattning av fastigheten utgör. På detta sätt skulle en kooperativ hyresrättsförening enligt hyresmodellen inte missgynnas i förhållande till ägarmodellen eller bostadsrättsföreningen. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. För att undvika att den kooperativa hyresrätten blir negativt särbehandlad i förhållande till bostadsrätten och äganderätten bör man vid köp av kooperativ hyresrätt införa möjligheten till uppskovsavdrag enligt 47 kap. inkomstskattelagen (1999:1229), efter exempelvis försäljning av bostadsrätt eller småhus. Avdraget ska bara vara möjligt att göra utifrån den fastställda upplåtelseinsatsens belopp. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. Regeringen pekade i direktivet till uppdraget till på behovet av organiserad spridning av kunskap och information om upplåtelseformen. Under uppdragets genomförande har , i samordning med Bokostnadsforum, därför även tagit fram diverse underlag som kan underlätta för hyresgäster att bilda kooperativa hyresrättsföreningar och för kommuner och fastighetsägare att medverka till ombildning till kooperativ hyresrätt. Arbetet med ett mera långsiktigt informations- och kunskapsutvecklingsarbete samt rådgivning på nationell nivå måste dock fortgå. förslag är att den bildade organisationen () blir en nationell samordnare på området. Förslaget innebär att man på nationell nivå, genom SKH, kan utveckla, stödja och främja tillkomsten av fler kooperativa hyresrättsföreningar. Regeringen bör låta utreda möjligheten att inrätta en sådan nationell samordnare kring frågor rörande kooperativa hyresrätter. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna.