mot · GT02Bo338 · 2005-10-05 00:00:00 — Denna beskattning legitimerades av ett intresse från fastighetsägarens sida av dessa fastighetsanknutna tjänster (intresseprincipen). Men dessa samhällstjänster är kommunala och finansieras genom avgifter, statsbidrag till kommunerna och kommunalskatt. Fastighetsbeskattningen däremot är statlig och fyller enbart syftet som intäktskälla för staten. som den statliga fastighetsskatten slopas bör kommunerna ges rätt att ta ut en fast avgift per småhus, per bostadslägenhet samt per kvadratmeter lokalyta för kommersiella lokaler och industrienheter. Fastighetsavgiften ska maximalt få uppgå till för småhus, och för lägenheter. Den totala kommunala avgiften får inte överstiga kommunernas självkostnader för gator/vägar och parkering, räddningstjänst samt fysisk planering. Statsbidraget till kommunerna föreslås minska med ett belopp som motsvarar den totala fastighetsavgift kommunerna kan ta ut. En fastighetsavgift för vägar, räddningstjänst och fysisk planering har både legitimitet, transparens och förutsägbarhet. Den som betalar avgiften vet att pengarna går till det som han/hon som fastighetsägare har nytta av. Eftersom avgiften inte baseras på marknadsvärdet försvinner hoten om framtida chockhöjningar. Förutsägbarheten inte bara ökar utan blir en realitet. Husägaren får en trygghet och kontroll över sin ekonomi. Kommunernas invånare betalar redan via kommunalskatten för gator, vägar och räddningstjänst. Kommunerna klarar dock inte att finansiera alla sina utgifter med sina egna skatteinkomster, utan är beroende av statsbidrag. Det är därför rimligt att betrakta växlingen fastighetsavgift mot sänkta statsbidrag som att kommunen själv får möjlighet att finansiera det man inte tidigare kunde finansiera på egen hand. De kommuner som så önskar kan förstås lägga avgiften lägre än det fastställda taket. Ett exempel på en situation när kommunerna bör anpassa avgiften under taket är när hus ingår i en samfällighet och själva sköter vägen till/från området. Den kommunala avgiften bör av förenklingsskäl, på samma sätt som den nuvarande statliga fastighetsskatten, debiteras hyresfastighetsägaren respektive bostadsrättsföreningen. Avgiften ska ej vara momspliktig. 11.3Uthyrning av lägenheter i privatbostäder För familjer med låga inkomster skulle uthyrning av en del av bostaden kunna vara en väsentlig inkomstkälla som skapar större ekonomisk trygghet i ägandet. är skattesystemet så konstruerat att det inte är lönsamt att hyra ut delar av en bostad till exempelvis studenter eller unga bostadslösa. I syfte att dels minska bostadsbristen, dels underlätta bostadsägande för hushåll med låga inkomster bör det göras enklare och mer attraktivt att hyra ut delar av bostaden. Det enklaste sättet att få i gång andrahandsuthyrningen vore att lyfta ut denna ur hyresregleringen och ur skattesytemet. I finns ett system där man kan hyra ut delar av sin bostad som ej överstiger av kvadratmeterytan utan att behöva betala skatt. anser att bör inrätta ett motsvarande regelverk för att skapa bättre möjligheter för husägare att hyra ut delar av bostad. I riksdagsmotion Enklare bostadsägande för unga och låginkomsttagare föreslås därför att regeringen ska lägga fram förslag till förändrade skatteregler vid uthyrning av del av privatbostad. av allt arbete som utförs sker i hemmen. Genom de höga s.k. skattekilarna är den vita marknaden för denna typ av hushållstjänster i stort sett utplånad. Svartjobben inom sektorn är dock mycket omfattande. Det gäller inte minst reparation, om- och tillbyggnad av egna hem. vill göra vita hushållstjänster som städning och andra hemtjänster, trädgårdsarbeten och installationsarbeten för exempelvis vitvaror och datorer i hushållet, tillgängliga för människor med normala inkomster. Tjänster för bör kunna köpas med en 50-procentig skattereduktion, som då alltså uppgår till maximalt per hushåll och år. förslag skulle ge tjänstesektorn helt nya möjligheter att växa. Det innebär också i praktiken att den skattekil som uppstår när man anlitar arbetskraft för redan skattade pengar i stort reduceras. Krav på användandet av standardkontrakt, utarbetade av och byggbranschen, bör kopplas till skattereduktionen för ökat konsumentskydd. Konsumenterna är ofta en mycket svag upphandlare av hantverkartjänster och kan på detta sätt få en bättre situation. Plan- och byggprocessen måste effektiviseras. Överklagandeskedet svarar i genomsnitt för av tidsåtgången i planprocessen. Att ändra på denna ordning, så att överklagandetiden minskar, är en viktig åtgärd. Det är särskilt angeläget att minska antalet PBL-ärenden som regeringen handlägger, eftersom denna handläggning vanligtvis tar mycket . Ordningen med en dubbel överprövning på länsnivå är också viktig att förändra. Kommuners beslut avseende översiktsplaner överklagas till länsrätt. Länsrättens avgörande kan sedan överklagas till kammarrätt och därefter till Regeringsrätten. Överprövning av detaljplaner sker däremot genom en speciell form av förvaltningsbesvär. Det innebär att kommunens beslut överklagas till och därefter till regeringen. De ofta överklagade besluten om bygglov överprövas i fyra instanser, varav två på länsnivå, först i länsstyrelserna och sedan i länsrätterna. Därefter finns det möjlighet att överklaga till kammarrätt och slutligen till Regeringsrätten. Detta svåröverskådliga system för överprövningar i PBL-ärenden och de långa instanskedjorna är ett problem, både vad gäller byggprocessens effektivitet och ur ett medborgarperspektiv. Till detta kommer långa handläggningstider och oklarheter när det gäller överprövningens omfattning och rätten att komma till tals i processerna. En ändrad prövningsorganisation måste möta kraven på en effektiv hantering som håller hög kvalitet och som innebär ett enkelt och överskådligt system för kommuner, myndigheter, näringsliv och enskilda. Även om regelverket bör förenklas är det, särskilt i samband med större byggprojekt, viktigt att kommunerna genomför ambitiösa samrådsprocesser. Delaktighet och lyhördhet är viktiga komponenter i planprocessen. Den parlamentariska kommitté regeringen slutligen tillsatt för att se över har presenterat förslag om en förenklad planprocess i form av två alternativa modeller. Den ena modellen innebär att överprövningen för PBL- och miljöbalksärenden samordnas genom att överprövningen sker i länsstyrelser, utbyggda miljödomstolar och med i utbyggd form som sista instans. Den andra modellen innebär att allmänna förvaltningsdomstolar även fortsättningsvis ska avgöra PBL-ärenden, men länsstyrelserna ska då inte längre ingå i instanskedjan. har inte tagit ställning till vilken modell som lämpligen bör användas för att effektivisera planprocessen, utan föreslår i riksdagsmotion Effektivare planprocess att ger regeringen i uppdrag att skyndsamt återkomma med förslag på förändring av instansordningen och överprövningens omfattning. 13Reformerat hyressättningssystem inga marknadshyror Nackdelarna med dagens hyressättningssystem har blivit allt mer påtagliga. Hårdast drabbas ekonomiskt svaga grupper, nämligen de som ännu inte etablerat sig på bostadsmarknaden och som saknar pengar eller kontakter som möjliggör ett inträde. Dagens hyressättningssystem gör att många privata fastighetsägare låter sina bostäder omvandlas till bostadsrätter eftersom det inte uppfattas vara ekonomiskt rationellt att förvalta hyresfastigheter. Existensen av hyresrätten som boendealternativ hotas i flera av våra största städer till följd av denna utveckling. En annan effekt av nuvarande hyressättningssystem är att privata aktörer inte vågar bygga hyresrätter eftersom de känner sig osäkra på om de ska få full kostnadstäckning för sitt projekt. Hyresgästerna har nämligen möjlighet att få till stånd en prövning av hyran genom att begära villkorsändring. En inflyttningshyra som framstått som nödvändig och tillräcklig för att ekonomiskt motivera projektet kan då komma att sänkas, med förluster för fastighetsägaren som resultat. Denna risk gör att många investerare hellre väljer den ekonomiskt säkrare produktionen av bostadsrätter. En tredje effekt är att det på många orter finns en bristande överensstämmelse mellan dagens hyror och vad hyresgäster i allmänhet anser vara rättvisa hyresskillnader. Hyrorna uppfyller inte bruksvärdessystemets princip om att spegla hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenheternas egenskaper. 13.1Förändrad hyressättning vid nyproduktion har drivit frågan om en friare hyressättning i nyproducerade bostäder, med oförändrat starkt besittningsskydd. Detta förslag har av framför allt Socialdemokraterna, i synnerhet års valrörelse, utnyttjats för beskyllningar och skräckpropaganda om marknadshyror. I ett förslag som överlämnats till regeringen enades med och Fastighetsägarna (de kommunala respektive privata hyresvärdarna) om ett system för friare hyressättning i nyproduktionen. De tre organisationerna kom överens om att hyrorna i nyproducerade hus ska kunna särbehandlas inom ramen för bruksvärdessystemet. Hyror ska framförhandlas med särskild hänsyn till produktionskostnaden och anses vara bindande. Eventuella ändringar ska bara kunna ske om synnerliga skäl talar för det. En sådan nyordning förutsätter emellertid en lagändring. Det främsta motivet de tre organisationerna uttryckt, är att de vill undanröja den osäkerhet som många investerare och finansinstitut upplever som ett hinder för byggande av hyreslägenheter. Detta har föranlett regeringen att tillsätta en hyressättningsutredning som presenterat ett förslag med utgångspunkt i organisationernas överenskommelse. ser positivt på överenskommelsens inriktning. I förslaget från regeringens utredare, som innebär att hyrorna i nyproducerade lägenheter ska ha en tioårig karenstid då de inte kan överklagas till hyresnämnden, stärks dock hyresgäströrelsens ställning på ett icke önskvärt sätt. Genom att kravet på kollektiva förhandlingar inte förenas med någon oberoende skälighetsprövning av inflyttningshyrorna, får hyresgäströrelsen veto mot byggandet av lägenheter vars hyresnivå man inte gillar. När nyproducerade bostäder nu lyfts ur bruksvärdessystemet bör möjlighet skapas för friare avtal mellan hyresgäster och fastighetsägare. Det skulle åstadkomma en bättre balans mellan utbud och efterfrågan på hyresbostäder. För att råda bot på den osäkerhet som präglar bostadsbyggandet, är det angeläget att regeringen till föreslår lagändringar gällande hyressättningen i nyproducerade bostäder. Bruksvärdessystemet syftar till att trygga hyresgästernas besittningsskydd och skydda dem från oskäliga hyror genom att en hyreshöjning kan överklagas och skälighetsprövas av hyresnämnden. Det är viktigt att slå vakt om bruksvärdesregeln i dess ursprungliga syfte och principen att likvärdiga lägenheter ska ha lika hyra. Ursprungligen tog bruksvärdessystemet fasta på att man vid en prövning av hyran ska bortse från byggnadsår och produktions-, drifts- och förvaltningskostnader. Dock har utvecklingen gått mot att dessa kriterier, snarare än hushållens värderingar av boendets kvaliteter, har kommit att styra hyresprövningen. ser det som angeläget att sträva mot ett hyressättningssystem där läget och lägenhetens beskaffenhet blir mer styrande och hyrorna därmed mer anpassas till konsumenternas värdering, som hyresgästen ges ett fortsatt gott besittningsskydd. I ovan nämnda överenskommelse mellan hyresmarknadens parter har den bristande överensstämmelsen mellan hyrorna och de boendes värderingar uppmärksammats som ett problem. Till största delen måste en korrigering av detta förhållande styras av bostadsmarknadens parter i förhandlingar, men det kan, som parterna själva påtalat, finnas behov av lagändringar. Det är därför av stor vikt att förslag från den utredning som tillsatts för att se över hyressättningssystemet blir föremål för prövning. För att skapa bättre förutsättningar för hyresrätten att utvecklas bör allmännyttan som förstahandsnorm vid prövning av hyran avskaffas. Det är inte rimligt att allmännyttan med sin självkostnadsprincip ska vara vägledande för hela hyresmarknaden och därmed indirekt bestämma priset på hyresfastigheter på orten. /stiftelser och privata bostadsföretag ska ha likvärdiga konkurrensregler. Hyresförhandlingslagen bör också ses över så att det bl.a. blir lättare för individen att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet om man så önskar. Systemet för hyresförhandlingar bör också ge större utrymme för att förhandla fram olika individuella hyreskontrakt för att därigenom utveckla hyresrätten som produkt. Ett starkt och tydligt grundläggande konsumentskydd ska finnas. föreslår därför att begär att regeringen utreder förutsättningarna för dels ett upphävande av allmännyttans hyresledande ställning, dels ett större individuellt inslag i hyresförhandlingslagens bestämmelser. 14Sänkta bygg- och markkostnader Statens bostadspolitik, och därmed de riksdagsmotioner som skrivs i detta ämne, ska i första hand fokusera på statens agerande, på de legala och finansiella förutsättningar som staten tillhandahåller för kommuner att ta sitt bostadsförsörjningsansvar och för företag att bygga och förvalta bostäder. Det finns dock anledning att också påtala det stora ansvar som framför allt kommunerna och byggindustrin har för att byggandet kan ske utan onödigt dröjsmål och till rimliga priser. Kostnaderna för att producera bostäder har ända stigit mer än konsumentprisindex. Denna utveckling har varit föremål för omfattande studier och diskussion, och också betydande självrannsakan. Byggbranschen utvecklar effektivare och billigare metoder som många kommuner arbetar för att mark och planer ska kunna erbjudas snabbare och till en lägre kostnad för den som vill bygga bostäder. Framför allt när det gäller att påverka kostnadsläget inom byggsektorn finns dock åtgärder som anser att staten bör vidta. 14.1Åtgärder för bättre konkurrens Det är mycket viktigt att bryta den förhärskande oligopolstrukturen inom byggsektorn. är den naturliga myndigheten för en sådan genomlysning och bevakning som kan utveckla en mer effektiv och öppen byggmarknad. bör av regeringen få en tydligare uppgift än att ägna byggkostnaderna extra uppmärksamhet. föreslår därför att ska tillföras mer resurser. Byggkostnadsforum, som av regeringen inrättats för denna uppgift, bör därmed avvecklas. Ökade resurser föreslås istället till . har framhållit att materialindustrin präglas av svag konkurrens och få aktörer. De uppmärksammade kartellerna mellan företag inom asfaltering på vissa orter tyder på att antalet aktörer är för litet. Efter byggkrisen har alla medelstora byggföretag försvunnit från marknaden. Kvar finns tre rikstäckande företag (, och ), ett stort bostadsföretag (JM) och därutöver främst små lokala företag. För många typer av entreprenader behöver detta inte vara ett problem. De flesta entreprenader är mindre renoveringsarbeten där många lokala företag kan vara med och konkurrera med de stora. För större arbeten skulle det dock vara en fördel med fler konkurrerande företag. Byggindustrin har pekat på de ålderdomliga och detaljreglerande kollektivavtalen som hämmande för produktivitetsutvecklingen och menar att avtal som mer liknar industrins skulle vara positiva. Det råder stora svårigheter för utländska företag att konkurrera i . Det finns inslag i de svenska kollektivavtalen som är diskriminerande gentemot utländsk arbetskraft och utländska företag, genom att utländska företag drabbas av dubbla avgifter för arbetskraft. Det skapar trösklar som innebär att utländska aktörer utestängs från den svenska marknaden. Detta behöver arbetsmarknadens parter förändra. Ett likvärdigt problem är det omfattande bruket av svart arbetskraft. I stor utsträckning gäller detta när ett hushåll är kund, men även inom övrigt byggande är svart arbetskraft vanligt förekommande. Fler och hårdare kontroller är bra men kan inte lösa problemet. Vad som behövs är en grundläggande etik bland aktörerna som motverkar den svarta sektorns utbredande. har i många sammanhang argumenterat för detta och presenterat förslag kring hur detta byggs upp i ett samhälle. Arbetet med att förebygga karteller bör ta ytterligare ett steg genom att dessa kriminaliseras. En kriminalisering innebär att en enskild person som ansvarar för att företaget samverkar i en olaglig kartell ska kunna åtalas och dömas till böter eller fängelse. Den risk som företag och aktörer inom företag tar, att upptäckas och enbart belastas med konkurrensskadeavgift, har inte visat sig vara tillräckligt avskräckande. En parallell kan dras till den insiderlagstiftning som tillkom , vilken innefattar straff i stället för sanktionsavgift. Regeringen har tidigare hävdat att rättsväsendet inte har tillräckliga resurser för att klara den ytterligare belastning som kriminalisering innebär. Det bör rimligtvis ankomma på regeringen att tillförsäkra rättsväsendet sådana resurser att brott kan utredas och lagföras. anser att regeringen bör återkomma till med förslag om kriminalisering av karteller. som byggkonkurrensen är bristfällig, är det viktigt att inte sätta likhetstecken mellan byggkostnader och boendekostnader, eller ens produktionskostnader. Bostadsrätter i bostadsbristens säljs mycket dyrt, vilket inte behöver ha med byggkostnader att göra utan lika gärna kan bero på höga vinster och/eller dyr mark. Mark- och anslutningsavgifter fick en väsentligt ökad betydelse . motsvarade markkostnaderna av de totala produktionskostnaderna. utgör de , och i vissa extrema fall av produktionskostnaderna. Markkostnaderna har stigit snabbare än andra priser och byggkostnader. Denna utveckling är särskilt märkbar i storstadsområden där marken är en bristvara och ny bebyggelse måste ske genom överdäckning av trafikleder eller på f.d. industrimark som inte sällan är starkt förorenad. Det måste ligga i kommunernas intresse att med god framförhållning tillhandahålla mark till rimligt pris för bostadsbyggande. 15Kommunala bostadsbolag en fråga Det är viktigt att slå vakt om kommunernas möjligheter att fullt ut ta sitt bostadsförsörjningsansvar. Kommunerna har olika instrument till sitt förfogande. Det är inte en statlig uppgift att fatta beslut om handhavandet av de kommunala bostadsföretagen. Sådana ställningstaganden måste göras i kommunerna mot bakgrund av förhållandena i det enskilda fallet. I många kommuner utgör de kommunala bolagen en bas i bostadsbeståndet och uppfattas som ett viktigt bostadspolitiskt instrument av de lokala politikerna. Den kommunala självstyrelsen måste alltid värnas vid valet om det ska finnas ett kommunalt bostadsbolag eller inte. Kommunernas ansvar och befogenheter på det bostadspolitiska området slås primärt fast i kommunallagen, och socialtjänstlagen. har därutöver stiftat två nya lagar, (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar respektive (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Staten har därigenom givits möjlighet att dels förelägga kommuner att inrätta en viss typ av bostadsförmedling och en viss typ av bostadsförsörjningsplanering, dels att förhindra affärer i de kommunala bostadsbolagen. har motsatt sig dessa lagar eftersom de har haft som enda syfte att öka det statliga inflytandet över kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Statens uppgift i bostadspolitiken är att tillhandahålla legala och finansiella instrument för bostadsbyggandet, inte att lägga sig i hur bostadspolitiken genomförs på lokal nivå. Någon särskild lagstiftning för försäljning av hela eller delar av kommunala bostadsföretag behövs inte. Av respekt för den kommunala självstyrelsen vill avskaffa de lagar som den socialdemokratiska regeringen drivit igenom för att begränsa kommunernas kontroll över bostadsförsörjningen och de egna bostadsbolagen. Detta föreslår tillsammans med övriga borgerliga partier i riksdagsmotionen Kommunernas bostadspolitik är en fråga. 15.1Kommunalt ägande med tydligt syfte Av landets ca 1,6 miljoner hyresbostäder äger kommunala bostadsföretag runt 900000 lägenheter. Det kan finnas olika skäl till att en kommun önskar sälja delar av det kommunala bostadsinnehavet. I vissa kommuner handlar det om att skaffa kapital för att förstärka beståndets långsiktiga livskraft och förbättra boendemiljön. I andra kommuner kan det handla om en medveten strävan mot ökad konkurrens på hyresmarknaden eller mot ökad mångfald på bostadsmarknaden genom exempelvis ombildning till bostadsrätter. Det måste finnas ett allsidigt utbud av olika upplåtelseformer. Hyresrätten är omistlig för alla dem som inte vill eller kan binda kapital i sitt boende eller som efterfrågar en hög servicenivå. En väl fungerande och rörlig bostadsmarknad förutsätter att det finns ett tillräckligt stort inslag av hyresrätter. Frågan om det finns ett behov av allmännyttiga bostäder eller kommunala bolag är helt beroende av hur den enskilda kommunen arbetar med bostadspolitiken. Det finns inget självändamål med kommunala bolag. Det måste vara en lokal bedömning från fall till fall. Ett sätt att lösa det sociala behovet av tillgång till lägenheter för vissa grupper kan vara genom avtal och god samverkan med privata fastighetsägare. Om en kommun bestämmer sig för att själv äga fastigheter bör syftet med de kommunala bostadsföretagen tydliggöras. Det är viktigt att garantier skapas så att inte ett sådant ägande utsätter skattebetalarna för stora ekonomiska risker som kan leda till förödande effekter för kommunens möjligheter att ge medborgarna en bra skola, vård och omsorg. Bolagen måste givetvis därför skötas ekonomiskt effektivt och ges tydliga ekonomiska, sociala och miljömässiga direktiv. Det är viktigt att bolaget bygger upp ett rimligt eget kapital för att klara konjunktursvängningar på marknaden. Övriga syften med bolaget bör vara att medverka till att det finns ett gott utbud av hyreslägenheter på orten till en rimlig kostnad, att främja konkurrens, mångfald och en god miljö, men också att främja en social bostadspolitik där alla människor, oavsett social situation, får en rimlig chans till ett bra boende och att medverka till integration mellan olika etniska och sociala grupper. De kommunala bostadsbolagen bör på orter med bostadsbrist ha en framträdande roll när det gäller att öka nyproduktionen av hyreslägenheter och studentbostäder. De kommunala bostadsbolagen bör gå i bräschen för att bygga billiga och funktionella bostäder. De hyror som de kommunala bolagen tar ut vid nyproduktion måste sättas enligt en långsiktigt ekonomiskt hållbar självkostnadsprincip. Så länge som allmännyttan är hyresledande är detta nödvändigt för att även privata byggherrar ska se det som ekonomiskt försvarbart att bygga hyresrätter. En sådan självkostnadsprincip ryms inom nuvarande bruksvärdesystem. Runtom i landet har kommunala bostadsbolag aviserat planer på att bygga småhus och lägenheter för att sälja dessa. I , och har de redan dominerande kommunala bolagen uttalat intresse att börja bygga bostadsrätter och småhus med äganderätt. Att de kommunala hyresbostadsföretagen nu vill ge sig in på övriga delar av bostadsmarknaden och t.o.m. på byggmarknaden är knappast oproblematiskt. De kommunala allmännyttiga bostadsföretagens hyresnormerande roll är redan ifrågasatt av övriga aktörer på hyresbostadsmarknaden, till följd av de särskilda förhållanden, bl.a. vad gäller statligt ekonomiskt stöd, som dessa bolag åtnjuter. Att de kommunala bolagen visar intresse att expandera på nya marknader hänger samman med möjligheterna att generera vinster, bl.a. genom att kapital till investeringarna lånas ut till mycket förmånliga villkor av ägaren kommunen. Det är högst tvivelaktigt att de bolag som ska drivas efter självkostnadsprincipen, och som ska sätta sina normerande hyror efter denna, genererar potentiellt betydande intäkter på sidoverksamheter. ser det som allvarligt att de allmännyttiga hyrorna genom detta förfarande riskerar att än mer avvika från de hyror som är långsiktigt hållbara för privata hyresvärdar. 15.2Stöd till bostadsföretag i kommuner med bostadsöverskott