bet · GT01BoU3 · 2005-11-17 00:00:00 — I detta betänkande behandlas regeringens förslag i proposition 2005/06:13 Avstående från besittningsskydd jämte en motion som väckts med anledning av propositionen. Regeringens förslag innebär att kravet på att avtal om avstående från besittningsskydd skall godkännas av vara gällande tas bort för vissa slag av upplåtelser. De nya bestämmelserna föreslås träda i kraft . Utskottet föreslår att antar regeringens lagförslag och avslår motionen. Utskottet tillstyrker alltså propositionen. Till betänkandet har fogats två reservationer. Utskottets förslag till riksdagsbeslut Avstående från besittningsskydd - bostäder antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i jordabalken, och 2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder i denna del enligt bilaga 2. Därmed bifaller proposition 2005/06:13 i denna del. Tidsgränsen för överenskommelsen - bostäder antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken i denna del enligt bilaga 2. Därmed bifaller proposition 2005/06:13 i denna del och avslår motion 2005/06:Bo1 yrkande 1. Reservation 1 (v) Tidpunkten för besittningsskyddets inträde vid andrahandsupplåtelse - bostäder avslår motion 2005/06:Bo1 yrkande 2. Reservation 2 (v) Avstående från besittningsskydd - lokaler antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken i denna del enligt bilaga 2. Därmed bifaller proposition 2005/06:13 i denna del. Regeringens lagförslag i övrigt antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i jordabalken, och 2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder i denna del, enligt bilaga 2, i den mån lagförslagen inte omfattas av vad utskottet föreslagit ovan. Därmed bifaller proposition 2005/06:13 i denna del. Följande ledamöter har deltagit i beslutet: (), (), (), (), de (), (), (), (), (), (), (), (), (), (), (), () och (). Ärendet och dess beredning hyreslagstiftningsutredning lämnade delbetänkandet Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål (SOU 1999:15). Betänkandet innehåller förslag till ändringar i hyreslagen (12 kap. jordabalken). Bland annat föreslås att kravet på att avtal om avstående från besittningsskydd skall godkännas av vara gällande skall tas bort för vissa slag av upplåtelser. Betänkandet har remissbehandlats (dnr Ju1999/1174/L1). Bostadsdomstolens, Arrendenämndernas och Hyresnämndernas Samarbetsorgan (BAHS) ingav promemorian Avstående från besittningsskydd till (dnr Ju2002/4840/L1). I promemorian föreslås - i huvudsak i enlighet med förslag - att kravet på att hyresnämnden skall godkänna avtal om avstående från besittningsskydd skall tas bort för vissa upplåtelser. Enligt förslaget skall det vid övriga slag av upplåtelser inte vara möjligt att avtala bort besittningsskyddet. Hyresgästens besittningsskydd skall i stället kunna prövas enbart i efterhand vid en eventuell tvist om förlängning av hyresförhållandet. Förslaget har remissbehandlats. Regeringen beslutade att överlämna proposition 2005/06:13 Avstående från besittningsskydd till . Promemorians lagförslag och en förteckning över remissinstanserna återfinns i bilagor i propositionen. En sammanställning av remissvaren finns tillgänglig i (dnr Ju2002/4840/L1). Regeringen har inhämtat Lagrådets yttrande över de lagförslag som arbetats fram. Lagrådets yttrande finns återgivet i propositionen. Utskottet förslag i korthet bör anta regeringens lagförslag om att kravet på att avtal om avstående från besittningsskydd skall godkännas av vara gällande skall tas bort för vissa slag av upplåtelser samt avslå ett delvis motstående motionsförslag. Jämför reservation 1 (v). bör vidare avslå ett motionsförslag om att ett andrahandshyresavtal avseende en bostadslägenhet skall förenas med besittningsskydd . Jämför reservation 2 (v). Ett s.k. direkt besittningsskydd gäller för de flesta hyresgäster. Det innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet, om hyresvärden säger upp avtalet att upphöra vid hyrestidens utgång. Förlängningsrätten har dock inskränkts på två sätt; dels saknas det i vissa hyresförhållanden helt förlängningsrätt (45 § första stycket hyreslagen), dels får förlängningsrätten i vissa situationer vika med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet (46 §). En hyresvärd och en hyresgäst kan i en särskilt upprättad handling komma överens om att hyresavtalet inte skall vara förenat med något besittningsskydd. En sådan överenskommelse måste godkännas av gälla. Överenskommelsen gäller dock utan godkännande om den träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. Särskilda regler skyddar en make eller en sambo som inte har del i hyresrätten (45 § tredje stycket hyreslagen). Följden av att det finns en giltig överenskommelse om avstående från besittningsskydd är att hyreslagens bestämmelser om rätt till förlängning av hyresavtalet inte gäller för hyresförhållandet. Detta innebär att hyresförhållandet upphör när hyrestiden går till ända - i vissa fall under förutsättning att uppsägning har skett - och att någon prövning av frågan om rätt till förlängning av hyresavtalet inte kan ske vid hyresnämnden. Lagen anger inte under vilka förutsättningar som hyresnämnden skall godkänna överenskommelser om avstående från besittningsskydd. I förarbetena till bestämmelsen i 45 § anförs dock följande (prop. 1968:91 Bihang A s. 89 f.). "Det torde inte vara nödvändigt att i lagen närmare ange förutsättningarna för att sådant godkännande skall få ges. Det ligger i sakens natur att prövningen skall inriktas på att hindra missbruk av avtalsfriheten. Som en riktpunkt kan anges att ett avtal om avstående från besittningsskydd alltid bör godkännas, om förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas intressen i en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle anses ha rätt till förlängning av hyresförhållandet." Hyresnämnderna har framställt ett formulär för avstående från besittningsskydd. I formuläret finns förtryckt en överenskommelse om avstående från besittningsskydd. I överenskommelsen anges att hyresgästen inte skall ha rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden begär att avtalet skall upphöra att gälla och anger någon av följande orsaker. Uthyrning av hyreslägenhet i andra hand: Uthyraren skall åter bosätta sig i lägenheten sedan uthyrningen har varat längre än i följd. Uthyrning av bostadsrättslägenhet i andra hand: Uthyraren skall åter bosätta sig i lägenheten eller sälja bostadsrätten sedan uthyrningen har varat längre än i följd. Uthyrning av hyreslägenhet inför rivning/ombyggnad: Hyreslägenheten är belägen i ett hus som skall rivas eller byggas om. Uthyrning av en- eller tvåfamiljshus: Uthyraren skall bosätta sig i huset eller sälja det. Parterna har möjlighet att i formuläret själva formulera villkoren för ett avstående från besittningsskydd. I den i formuläret förtryckta överenskommelsen anges att den gäller endast från tillträdesdagen. Om hyresvärden och hyresgästen har angett något av de i formuläret angivna förhållandena, godkänns överenskommelsen regelmässigt av hyresnämnden. Även överenskommelser som parterna själva har utformat brukar i vissa fall godkännas. Det gäller exempelvis överenskommelser om att rätt till förlängning saknas därför att lägenheten skall används som s.k. försökslägenhet eller som studentbostad. kan endast godkänna eller avslå en ansökan om godkännande av en överenskommelse om avstående från besittningsskydd. Nämnden kan alltså inte göra tillägg eller justeringar i överenskommelsen. beslut får inte överklagas. Avstående från besittningsskydd genom direktverkande överenskommelse Regeringenföreslår att en överenskommelse om avstående från besittningsskydd inte skall behöva godkännas av hyresnämnden, om innebörden i överenskommelsen är att hyresgästen inte skall ha rätt till förlängning när - i fråga om en bostadslägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet - hyresvärden skall bosätta sig i lägenheten eller överlåta huset. Motsvarande skall gälla, om - i fråga om en bostadslägenhet som upplåts i andra hand - hyresvärden skall bosätta sig i lägenheten eller, när hyresvärden innehar lägenheten med bostadsrätt, bosätta sig i den eller överlåta den. Enligt förslaget skall regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställa formulär till de överenskommelser om avstående från besittningsskydd som inte behöver godkännas av hyresnämnden. Enligt regeringens bedömning skall möjligheten att avtala bort besittningsskydd på grund av att huset skall rivas eller genomgå en större ombyggnad vara kvar och även fortsättningsvis kräva hyresnämndens godkännande. Regeringens förslag i denna del har inte mött invändning i någon motion och bör enligt utskottets mening genomföras av de skäl regeringen redovisat i propositionen. Utskottet föreslår således att med bifall till propositionen antar regeringens lagförslag i denna del; såvitt avser lydelsen av 12 kap. 45 a § jordabalken i allt utom vad avser följande ord i paragrafens första stycke 2: "Överenskommelsen träffas för om högst från det att hyresförhållandet inleds". Enligt regeringens förslag måste en överenskommelse om avstående från besittningsskydd som är avsedd att gälla från det att hyresförhållandet inleddes alltid godkännas av överenskommelsen skall få vara gällande. I motion 2005/06:Bo1 (v) yrkande 1 förespråkas såsom motionen får förstås följande. Rådande praxis i fråga om tidsgränser för överenskommelser om besittningsskyddsavståenden skall bilda utgångspunkt för de nya reglerna. Detta innebär enligt motionärerna att - vid andrahandsuthyrning och uthyrning i en- och tvåfamiljshus - den längsta möjliga tiden för ett giltigt avstående från besittningsskydd utan godkännande av hyresnämnden skall bestämmas till . Godkännande av hyresnämnden än som gäller enligt nuvarande praxis, alltså utöver vid andrahandsuthyrning och uthyrning i en- och tvåfamiljshus skall ske mycket restriktivt. Motsvarande bör gälla i rivnings- och ombyggnadsfallen i fråga om tid . Som framgår av motionengodkänns enligt hyresnämndernas nuvarande praxis vid andrahandsuthyrningar överenskommelser som gäller i högst . Om huset skall rivas eller genomgå större ombyggnad, godkänns överenskommelser som gäller i högst . Om en hyresgäst hyr ut sin lägenhet på grund av studier eller arbete på annan ort, kan han eller hon ha behov av att kunna avtala bort andrahandshyresgästens besittningsskydd . Enligt regeringens mening bör därför överenskommelser om avstående från besittningsskydd som inte har godkänts av hyresnämnden och som avser lägenheter som upplåts i andra hand få gälla från det att hyresförhållandet inleds. bör gälla när besittningsskyddet avtalas bort vid uthyrning av en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus. I enstaka fall kan det finnas behov av besittningsskyddsavståenden som gäller , t.ex. inför studier på annan ort. Regeringens förslag hindrar inte att det träffas avtal om det. Det är emellertid enligt den bedömning som regeringen gör rimligt att ett sådant avtal alltid godkänns av hyresnämnden. Utskottet delar regeringens uppfattning om den tidsgräns som skall gälla. Motionsförslaget i denna fråga bör alltså inte genomföras. Det finns enligt utskottets mening inte tillräcklig anledning att gå motionärerna till mötes vad gäller den mer restriktiva hållning de önskar se beträffande hyresnämndernas godkännanden av dem underställda överenskommelser om avståenden från besittningsskydd. Motionen i denna del bör således inte läggas till grund för ett tillkännagivande till regeringen. Utskottet tillstyrker därför med bifall till propositionen och avslag på motionen regeringens lagförslag i denna del. Tidpunkten för besittningsskyddets inträde vid andrahandsupplåtelse m.m. Enligt regeringens bedömning bör det inte införas några särskilda regler om besittningsskydd för lägenheter för s.k. kategoriboenden, dvs. lägenheter som tillhandahålls personer med särskilda behov, t.ex. studerande. Det bör inte heller införas något besittningsskydd för upplåtelser i andra hand som är avsedda att upphöra innan hyresförhållandet har varat längre än i följd. Enligt förslaget i motion 2005/06:Bo1 (v) yrkande 2 skall den som hyr en lägenhet i andra hand erhålla besittningsskydd . Den som hyr en lägenhet i andra hand saknar besittningsskydd om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än i följd. Sedan hyresförhållandet har varat , blir avtalet förenat med besittningsskydd. I den för propositionen grundläggande promemorian hade föreslagits att en andrahandshyresgäst skall ha besittningsskydd även av hyresförhållandet. Promemorieförslaget har kritiserats av flera remissinstanser. Bland annat har kommunframhållit att förslaget leder till att kommunens möjlighet att erbjuda olika slag av försöksboenden, t.ex. för psykiskt sjuka och missbrukare, försämras, eftersom fastighetsägare kan antas bli mindre benägna att hyra ut lägenheter till kommunen om möjligheten att snabbt avhysa en störande andrahandshyresgäst försämras. Liknande synpunkter har kommun och framfört. Rätten till förlängning av hyresavtal vid kortvariga andrahandsuthyrningar slopades . Det anfördes då att det normalt finns en påtaglig skillnad mellan förstahandsupplåtelser och kortvariga andrahandsupplåtelser. Vid en kortvarig upplåtelse i andra hand av en hyreslägenhet eller en bostadsrättslägenhet är parterna typiskt sett inställda på att uthyrningen är av tillfällig natur. Det anfördes också att hyresnämnderna regelmässigt godkänner avstående från besittningsskydd vid kortvariga andrahandsupplåtelser och att en prövning enligt förlängningsreglerna i de flesta fall utmynnar i att hyresförhållandet upplöses. En prövning av besittningsskyddet, oavsett om den sker på förhand eller i efterhand, utfaller sålunda normalt till hyresvärdens fördel. Det ansågs mot denna bakgrund att en prövning av hyresnämnden enligt förlängningsreglerna inte var särskilt meningsfull och att hyresgästernas förlängningsrätt vid kortvariga andrahandsupplåtelser därför kunde upphävas (prop. 1992/93:115 s. 27 f.). Enligt regeringens mening har de skäl som åberopades i det nämnda lagstiftningsärendet alltjämt giltighet. Till detta kommer att den nuvarande ordningen ger kommunerna bättre möjligheter att erbjuda olika slag av försöksboenden. Utskottet delar regeringens uppfattning. Ett införande av besittningsskydd i enlighet med promemorieförslaget kan dessutom antas leda till att antalet förlängningstvister ökar. Detta är inte önskvärt. Utskottet delar regeringens uppfattning om att promemorians förslag inte bör genomföras. Mot denna bakgrund bör enligt utskottets mening inte heller motionsförslaget genomföras. Utskottets föreslår således att avslår motionen. Avstående från besittningsskydd genom direktverkande överenskommelse Regeringen föreslår att en överenskommelse om avstående från besittningsskydd inte skall behöva godkännas av hyresnämnden, om innebörden i överenskommelsen är att hyresgästen inte skall ha besittningsskydd när - i fråga om samtliga slag av lokaler -hyresvärden skall bedriva egen verksamhet i lokalen, eller - i fråga om lokal som upplåts i andra hand - hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst skall upphöra. Om överenskommelsen är avsedd att gälla från det att hyresförhållandet inleddes, skall dock hyresnämnden alltid lämna sitt godkännande. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer skall fastställa formulär till de överenskommelser om avstående från besittningsskydd som inte behöver godkännas av hyresnämnden. Regeringens lagförslag har inte mött invändning i någon motion och bör enligt utskottets mening antas på de av regeringen i propositionen anförda skälen. Propositionen tillstyrks således i denna del. Regeringens lagförslag i övrigt De nya reglerna föreslås av regeringen träda i kraft . Överenskommelser som har ingåtts före ikraftträdandet skall dock behandlas enligt äldre bestämmelser. Utskottet föreslår att i fråga om ikraftträdande och övergångsbestämmelser antar regeringens lagförslag. Utskottet föreslår också att antar regeringens lagförslag i övrigt i den mån de inte omfattas av utskottets förslag ovan. Utskottets förslag till riksdagsbeslut och ställningstaganden har föranlett följande reservationer. I rubriken anges vilken punkt i utskottets förslag till riksdagsbeslut som behandlas i avsnittet. Tidsgränsen för överenskommelsen - bostäder, punkt 2 (v) av () och (). Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2 borde ha följande lydelse: antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 45 a § första stycket 2 i denna del med den ändringen att "högst " ersätts med "högst " samt tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo1 yrkande 1 och bifaller delvis proposition 2005/06:13 i denna del. Regeringen föreslår att den tid som en överenskommelse om avstående från besittningsskydd som inte behöver godkännas av hyresnämnden får avse om högst från det att hyresförhållandet inleds. Gällande praxis från nämnderna är dock att man godkänner överenskommelser i fråga om andrahandsupplåtelser som sträcker sig högst framåt. Det kan erinras om att enligt gällande regelsystem ett godkännande från hyresnämnden inte behöver inhämtas när det är fråga om en andrahandsupplåtelse om högst eftersom andrahandshyresgästen inte har något besittningsskydd . Om huset skall byggas om eller rivas godkänns enligt praxis överenskommelser som gäller i högst . Regeringen menar att en hyresgäst som avser att studera eller arbeta på annan ort kan ha behov av att avtala bort en andrahandshyresgästs besittningsskydd än . Det bör noteras att man i detta resonemang utgår från den praxis som tillämpas av hyresnämnden beträffande överenskommelser om avstående från besittningsskydd och inte från de som gäller för besittningsskyddets inträde. Vi menar att man skall utgå från gällande praxis när det närmare innehållet i de ny reglerna om avstående från besittningsskydd utformas. Detta eftersom det främsta syftet med de nya reglerna är att avlasta hyresnämnderna. Vår utgångspunkt innebär i praktiken inte någon skillnad för vare sig första- eller andrahandshyresgästen. Det är viktigt ur andrahandshyresgästens synvinkel att hans eller hennes ställning inte försämras. Vi lägger därför fram ett förslag som innebär att regeringens lagförslag skall antas men med den förändringen att direktverkande överenskommelser om avstående från besittningsskydd skall få träffas för om högst . Vårt ändringsförslag omfattar även avståenden som avser uthyrning i en- och tvåfamiljshus eftersom hyresgästens ställning i allt väsentligt liknar den som en andrahandshyresgäst har. Den som vill ingå en överenskommelse om avstående från besittningsskydd som skall avse måste därför även fortsättningsvis inhämta godkännande av överenskommelsen skall bli giltig. Vi vill alltså inte generellt försämra förhållandena ytterligare för de som är hänvisade till andrahandsmarknaden som vi vill behålla individuella möjligheter till längre avståenden. Vi menar vidare att det av regelverket vad gäller de nu behandlade fallen tydligt måste framgå att godkännanden av hyresnämnden avseende överenskommelser om avstående från besittningsskydd utöver de som förordas av oss måste ges mycket restriktivt. Konsekvensenligt bör motsvarande gälla för hyresnämndens godkännande av överenskommelser i rivnings- och ombyggnadsfallen utöver de som regelmässigt beviljas. De lagändringar som erfordras i dessa hänseenden bör utarbetas genom försorg. Regeringen bör återkomma till med de lagförslag som tas fram. Vi föreslår att antar regeringens lagförslag i denna del med den ändringen att "högst " ersätts med "högst " samt tillkännager för regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo1 (v) yrkande 1 och bifaller delvis proposition 2005/06:13 i denna del. Tidpunkten för besittningsskyddets inträde vid andrahandsupplåtelse - bostäder, punkt 3 (v) av () och (). Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 3 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. Därmed bifaller motion 2005/06:Bo1 yrkande 2. Den som hyr en lägenhet i andra hand saknar besittningsskydd om hyresförhållandet upphör innan det har varat i följd. Först därefter blir avtalet förenat med besittningsskydd. I den till grund för propositionen liggande promemorian har föreslagits att en andrahandshyresgäst skall ha besittningsskydd även av hyresförhållandet. Vi tycker att intentionerna i promemorian är riktiga men har förståelse för de synpunkter som kommit in från flera av remissinstanserna. Vi håller dock inte med regeringen om att man helt skall avvisa promemorians förslag. I takt med att alltfler får svårt att komma in på den reguljära bostadsmarknaden växer den sekundära bostadsmarknaden, och då också den del där erbjuder hemlösa bostäder med andrahandskontrakt. Det gäller gruppboende eller kategoriboende där de boende hyr rum eller lägenheter av , träningslägenheter som är avsedda att vara ett led i en boendekarriär med normalisering som mål och sociala kontrakt (försöks- eller övergångslägenheter) där den boende hyr bostad i andra hand på särskilda villkor av kommunen eller . Kommunerna organiserar ofta sin sekundära bostadsmarknad som en s.k. boendetrappa där syftet uppges vara att klienter hos som står utan bostad skulle kunna "träna i eget boende" och gradvis avancera för att erhålla en bostad med eget kontrakt. Verkligheten ser dock annorlunda ut. ikläder sig genom andrahandsuthyrning den motstridiga rollen som både hjälpare och hyresvärd. För att minimera uppsägningstiden hyrs bostaden formellt ut under mycket korta perioder (en ) vilket understryker bostadens tillfälliga karaktär och försvårar klientens integration och normalisering. Andrahandsupplåtelsen kombineras vanligtvis med specialvillkor som innebär betydande begränsningar i hyresgästens möjligheter att disponera och förfoga över lägenheten - det är fråga om långtgående tillsyn och kontroll. Dessa villkor går långt utöver dem som gäller för övriga, "vanliga" hyresgäster och är inte så sällan integritetskränkande, i vissa fall t.o.m. olagliga (se SOU 2001:95, SOU 2004:3). Det finns dock alternativ till det svenska systemet. Här kan hänvisas till tyska exempel (från ) där personer med långvarig hemlöshet erbjuds en fast bostad och där stöd från socialtjänst/frivilligorganisationer förmedlades som ett varaktigt erbjudande, inte som ett villkor för att få tillgång till bostaden. Det har där visat sig att många lyckas behålla sina vanliga, fasta förstahandskontrakt som deras behov av stöd minskar successivt. När andrahandskontraktet görs till norm för bostadslösa är syftet med denna upplåtelseform förfelat. Lagstiftningen utgår från att den som hyr ut en lägenhet i andra hand tillfälligt upplåter sin privata bostad och inte därmed bör riskera att förlora lägenheten, men på den "sociala" bostadsmarknaden har andrahandskontraktet konstruerats enbart för att begränsa den boendes rättigheter. Det är därför nödvändigt att se över besittningsskyddet för innehavare av andrahandskontrakt så att det utformas olika beroende på vem som hyr ut och vad syftet med uthyrningen är. En anpassning måste ske för att gynna de grupper av hyresgäster som har någon form av sociala kontrakt. Dessa hyresgäster bör dessutom ges en reell möjlighet att komma in på den reguljära bostadsmarknaden. Detta kan t.ex. ske genom att göra det möjligt att omvandla andrahandskontrakt till förstahandskontrakt. Vi har lagt motionsförslag med denna innebörd och återkommer i annat sammanhang till dessa frågor. I detta lagstiftningsärende föreslår vi mot den givna bakgrunden att det i hyreslagen markeras att ett andrahandsboende utan besittningsskydd skall vara kortvarigt. Vi föreslår därför att den som hyr en lägenhet i andra hand skall erhålla besittningsskydd .