sou · GRB344d1 · 2004-01-01 00:00:00 — De kooperativa hyresgästerna måste vara medlemmar i föreningen. Det går också bra att bli medlem i föreningen även om man ännu inte förvärvat någon lägenhet, t.ex. om man står i kö. Det finns två huvudtyper av föreningar. Föreningar enligt ägar- modellen äger det hus där lägenheterna finns. Föreningar enligt hyresmodellen hyr lägenheterna av fastighetsägaren. För båda upplåtelseformerna gäller som huvudregel att föreningen inte får vägra att upplåta en lägenhet med kooperativ hyresrätt till en medlem som hyr lägenheten. Inte heller får föreningen villkor för upplåtelsen som medlemmen inte skäligen bör godta. En annan sak är att föreningen inte behöver garantera att nya medlemmar, som inte redan har en lägenhet i huset, får en lägenhet. Minimiantalet lägenheter – liksom minimiantalet medlemmar – i en förening är tre. En kooperativ hyresgäst kan överlåta sin hyresrätt i samma omfattning som en vanlig hyresgäst, och den som förvärvat en kooperativ hyresrätt genom överlåtelse eller genom familjerättsligt fång får inte vägras medlemskap i föreningen. Däremot kan hyresrätten förverkas från den person som förvärvat den, om han eller hon efter uppmaning inte ansöker om medlemskap i föreningen. Hyresrätten upphör dessutom normalt sett för den som utträder ur föreningen. Den kooperativa hyresrättsföreningen är ett särskilt slags ekonomisk förening. Reglerna i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (föreningslagen) är i åtskilliga avseenden tillämpliga på föreningens angelägenheter. Medlemmarna betalar vanliga medlemsinsatser. Dessutom kan föreningen ta ut en särskild upplåtelseinsats i samband med lägenhetsupplåtelsen. Medlems- insatsens storlek skall vara bestämd i stadgarna och kan vara olika stor för olika medlemskategorier (där skillnad kan göras mellan t.ex. boende och köande). Föreningen får vidare ta ut regelbundna eller på särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter under förutsättning att föreningens stadgar anger avgifternas belopp eller högsta belopp. I övrigt får föreningen inte ta ut avgifter för sådana åtgärder som den är skyldig att vidta enligt författning. En hyresgäst som flyttar kan inte sälja den kooperativa hyresrätten men har i princip rätt att få tillbaka betalade insatser, dock utan någon uppräkning av dessa. bestämmer hyran för lägenheterna och är därvid inte bunden av några regler om skälig hyra e.d.; däremot skall grunderna för hyresberäkningen anges i stadgarna, och ändring av grunderna kräver enighet eller beslut fattat på två på varandra följande föreningsstämmor med kvalificerad majoritet på den senare av dessa. Uppstår vinst i föreningen, kan föreningen antingen fondera den eller dela ut den till sina medlemmar. En förening får hyra ut en lägenhet eller en lokal även till andra än medlemmar. För sådana hyresförhållanden gäller de vanliga hyresreglerna, inte särreglerna för kooperativa hyresrätter. För ett beslut av en förening om förvärv av en fastighet för ombildning till kooperativ hyresrätt krävs det två tredjedelars majoritet av medlemmarna på föreningsstämma. Dessa skall representera minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Detsamma gäller för övrigt vid en bostads- rättsförenings fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Skälen för regeln om två tredjedelars majoritet, som för bostads- rätternas del infördes , är för båda upplåtelseslagen dels att möjligheterna ökar för att övergången till kooperativ hyresrätt (respektive bostadsrätt) skall bli lyckad, ju fler som deltar i ombildningen, dels att boendet har en stor social betydelse och att det därför inte är rimligt att en ombildning skall få genomföras om ett stort antal hyresgäster, kanske närmare hälften, motsätter sig det. För att en förening skall ändra ett tidigare förvärvsbeslut räcker det däremot att fler än hälften av de aktuella hyresgästerna röstar för en ändring av det tidigare beslutet om förvärv av fastigheten. Ett giltigt beslut om förvärv av en fastighet för ombildning till ägarmodellen förutsätter vidare upprättande av en ekonomisk plan och ett besiktningsprotokoll. Överlåtelse av föreningens hus samt likvidation Om föreningen överlåter det hus där lägenheten finns, om föreningen hyr lägenheten av husets ägare och hyresavtalet upphör att gälla eller om huset säljs exekutivt, upphör den kooperativa hyresrätten. Har lägenheten tillträtts när den kooperativa hyresrätten upphör, skall ett hyresavtal anses ingånget med den nya ägaren. Upphör den kooperativa hyresrätten, har den kooperativa hyresgästen rätt att få tillbaka upplåtelseinsatsen. Ett beslut om överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen och där det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med kooperativ hyresrätt är giltigt endast om två villkor är uppfyllda. Det första villkoret är att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de lägenheter i huset som är upplåtna med kooperativ hyresrätt har gått med på beslutet. Det andra villkoret är att beslutet har fattats på det sätt som enligt föreningslagen gäller för beslut om frivillig likvidation. Detta innebär följande: Beslutet skall fattas på föreningsstämman. Det är giltigt endast om samtliga röst- berättigade har förenat sig om beslutet eller detta har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och på den senare stämman biträtts av minst två tredjedelar av de röstande. Stadgarna kan föreskriva ytterligare villkor. Regeringen har i detta sammanhang uttalat att reglerna om likvidation får anses innebära ett tillräckligt skydd för föreningen och dess kooperativa hyresgäster. Att generellt hindra att kooperativa hyresrättsföreningar upphör eller omvandlas till bostadsrättsföreningar torde enligt regeringen inte vara möjligt och för övrigt inte heller önskvärt. har instämt i regeringens uttalanden (bet. 2001/02:BoU5 s. 14). Reglerna om likvidation i lagen om ekonomiska föreningar gäller även för likvidation av en kooperativ hyresrättsförening. Som redovisats gäller vissa majoritetskrav vid frivillig likvidation. Vid tvångslikvidation gäller däremot inte några sådana krav. Regeringen har gjort bedömningen att bildandet av kooperativa hyresrättsföreningar av ägarmodellen inledningsvis kan innebära vissa finansieringsproblem. har därför getts möjlighet att lämna kreditgarantier – motsvarande högst av ett långsiktigt hållbart marknadsvärde för fastigheten – för de lån som kooperativa hyresrättsföreningar tar upp för nybyggnation eller förvärv av fastigheter för ombildning. Det kan även finnas svårigheter för en enskild att finansiera ett förvärv av en kooperativ hyresrätt, eftersom det inte finns några särskilda möjligheter att använda en sådan som säkerhet (jfr. SOU 2000:95 s. 152 ff.). Att lösa detta problem ligger emellertid utanför utredningens uppdrag. Det har föreslagits att pilotprojekt för ombildning av vanlig hyresrätt till kooperativ hyresrätt skall startas i två kommuner. Frågan om pilotprojekt är emellertid ännu inte avgjord utan bereds inom . 1.3.2Lagen om allmännyttiga bostadsföretag Lagen om allmännyttiga bostadsföretag (prop. 2001/02:58) trädde i kraft . Den innehåller i sitt 1 kap. regler om godkännande av allmännyttiga bostadsföretag. Lagens 2 kap. innehåller regler om tillståndsplikt vid försäljning av bostäder, aktier eller andelar i kommunala bostadsföretag. Ett allmännyttigt bostadsföretag definieras i lagen som ett aktie- bolag, en ekonomisk förening eller en stiftelse som drivs utan vinstsyfte, i sin verksamhet huvudsakligen förvaltar fastigheter där bostadslägenheter upplåts med hyresrätt samt – utom beträffande kommunala bostadsföretag – är godkänt som allmännyttigt bostadsföretag. Utan hinder av dessa villkor får ett aktiebolag eller en ekonomisk förening lämna skälig utdelning på den del av aktiekapitalet eller inbetalda medlemsinsatser som ägaren skjutit till kontant. Regeringen fastställer vad som är skälig utdelning – för . En kooperativ hyresrättsförening uppfyller enligt förarbetena de angivna verksamhetskraven. Lagens definition av ett kommunalt bostadsföretag är ett allmännyttigt bostadsföretag som en kommun har det bestäm- mande inflytandet över. Med bestämmande inflytande avses att kommunen äger aktier i ett aktiebolag eller andelar i en ekonomisk förening med mer än hälften av samtliga röster i bolaget eller föreningen och också förfogar över så många röster. För en stiftelses del menas med bestämmande inflytande att kommunen har rätt att utse eller avsätta mer än hälften av ledamöterna i styrelsen för en stiftelse med egen förvaltning eller är förvaltare i en stiftelse med anknuten förvaltning. Det spelar därvid ingen roll om kommunen utövar sitt inflytande direkt eller genom ett företag över vilket kommunen har det bestämmande inflytandet. Ett godkännande av ett aktiebolag, en ekonomisk förening eller en stiftelse som allmännyttigt bostadsföretag sker efter ansökan till Ett företag som enligt äldre lagstiftning varit godkänt som allmännyttigt bostadsföretag anses godkänt även enligt den nya lagen. Som framgår ovan krävs det inte godkännande för kommunala bostadsföretag. har även till uppgift att återkalla godkännanden som allmännyttigt bostadsföretag. Återkallelse skall ske om företaget ansöker om det eller om företaget inte längre uppfyller förutsättningarna för godkännande. beslut om godkännande eller återkallelse får över- klagas till , vars beslut inte får överklagas. I lagens 2 kap. regleras situationen att ett kommunalt bostads- företag vill överlåta bostäder eller en kommun vill överlåta aktier eller andelar i ett kommunalt bostadsföretag. Som huvudregel får ett kommunalt bostadsföretag inte överlåta vissa typer av fastigheter, enkelt uttryckt huvudsakligen hyreshus, utan tillstånd. De berörda fastigheterna anges i lagtexten som fast egendom eller tomträtt som är taxerad som hyreshusenhet eller småhusenhet och omfattar byggnad i vilken kommunen eller det kommunala bostadsföretaget upplåtit bostadslägenhet med hyresrätt för annat ändamål än fritidsändamål. Både överlåtaren och förvärvaren kan ansöka om sådant tillstånd. En kommun eller ett företag som kommunen har det bestämmande inflytandet över får inte heller utan tillstånd överlåta aktier eller andelar i ett kommunalt bostadsföretag eller i ett företag genom vilket kommunen utöver det bestämmande in- flytandet över ett kommunalt bostadsföretag. Tillstånd behövs dock inte, om kommunen även efter överlåtelsen har – direkt eller indirekt – det bestämmande inflytandet över det kommunala bostadsföretaget. Det är i detta fall kommunen som beslutar att ansöka om tillstånd. Med överlåtelse menas att egendom övergår till annan genom 1.köp (undantaget inrop på exekutiv auktion), byte eller gåva, 2.tillskott till bolag eller förening, 3.utdelning eller skifte från bolag eller förening avseende fast egendom, 4.fusion enligt aktiebolagslagen, eller 5.fusion genom absorption eller kombination enligt lagen om ekonomiska föreningar. Tillstånd till överlåtelse behövs inte, om överlåtelsen utgör ett villkor för statligt stöd som lämnats till en kommun av Bostadsdelegationen för att motverka att kommunen på grund av åtaganden för boendet inte kan fullgöra sina ekonomiska för- pliktelser eller om den utgör ett led i att fullgöra ett avtal som har ingåtts mellan en kommun och i ett ärende om statligt stöd. Inte heller behövs tillstånd, om förvärvaren är ett allmännyttigt bostadsföretag eller en kooperativ hyresrätts- förening. Regeringen får dessutom på ansökan av överlåtaren medge undantag från kravet på tillstånd, om det finns synnerliga skäl. Det kan exempelvis vara fråga om en situation där kommunen eller bostadsföretaget befinner sig i ett allvarligt ekonomiskt läge och den aktuella åtgärden är ett led i en nödvändig sanering av kommunens respektive bostadsföretagets ekonomi. Ansökan om undantag skall göras senast efter överlåtelsen eller efter det att en ansökan om tillstånd har avslagits. Ansökan om tillstånd får göras redan innan egendomen överlåts. Den skall göras senast efter överlåtelsen eller, om regeringen avslagit en ansökan om undantag från tillståndsplikten, efter regeringens beslut. Innan ett beslut om överlåtelse fattas eller, för det fall att ansökan görs tidigare, innan ansökan görs, skall den sökande informera berörda hyresgäster om den planerade överlåtelsen och bereda dem tillfälle att yttra sig. En uppgift om hyresgästernas inställning till överlåtelsen skall fogas till ansökan om tillstånd. Dock har hyresgästernas inställning enligt förarbetena ingen egentlig betydelse för tillståndsprövningen. Frågor om tillstånd prövas av i det län där fastigheten är belägen eller, om det är fråga om överlåtelse av aktier eller andelar, där kommunen är belägen eller företagets styrelse har sitt säte. beslut får överklagas till , vars beslut inte får överklagas. Berättigade att överklaga är den som överlåter eller förvärvar egendom samt hyresgästorganisation och fastighetsägarorganisation. Dessutom finns i vissa fall möjlighet till domstolsprövning enligt lagen (1988:205) om rättsprövning av vissa förvaltningsbeslut (rättsprövningslagen). Lagrådet förordade vid sin granskning av lagförslaget att prövning i förvaltnings- domstol skulle kunna ske med hänsyn särskilt till de stora ekonomiska intressen som här är i fråga (prop. 2001/02:58 s. 102), men regeringen delade inte den uppfattningen. Kriteriet vid prövningen av om tillstånd skall lämnas är formulerat på följande sätt: Tillstånd till en överlåtelse skall inte lämnas om det kan befaras att de kommunala bostadsföretagens hyror till följd av överlåtelsen inte kommer att få tillräckligt genomslag vid tillämpningen av bruksvärdesreglerna i 12 kap. 55 § jordabalken eller de hyresförhandlingar som förs enligt hyres- förhandlingslagen. I förarbetena (prop. 2001/02:58 s. 43 och 64 f. samt bet. 2001/02:BoU4 s. 20) utvecklas dessa kriterier sammanfattningsvis på följande sätt: Det avgörande för ställningstagande är inte huruvida det går att fastställa hyran efter en jämförelse med hyran för lägenheter på orten som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga utan att de kommunala bostadsföretagens hyror får genomslag vid sådana prövningar och vid hyresförhandlingar. skall inte lämna tillstånd till en överlåtelse som innebär att en jämförelse med allmännyttiga lägenheter på orten inte längre går att utföra. Så är fallet om kommunen överlåter hela sitt lägenhetsbestånd, t.ex. genom att överlåta sitt bostadsföretag. Även överlåtelser av delar av ett allmännyttigt bestånd i en kommun och överlåtelser av enstaka fastigheter kan medföra att de kommunala bostadsföretagens hyror inte får genomslag. För att de kommunala bostadsföretagens hyror skall anses få tillräckligt genomslag måste det finnas ett inte obetydligt antal allmännyttiga lägenheter av skiftande slag, dvs. med olika egenskaper som kan påverka bruksvärdet såsom storlek, standard och läge m.m. Först om överlåtelsen varken för en regelrätt bruksvärdesprövning eller för en mer allmän skälighetsbedömning bedöms kunna ha den betydelse som anges i paragrafen bör tillstånd kunna ges. Tolkningen av om förutsättningarna för tillstånd är uppfyllda skall vara restriktiv. Det ankommer på den som ansöker om tillstånd att visa att det finns förutsättningar för sådant. Innan tar ställning till en ansökan, skall den in- hämta yttrande från hyresgästorganisation och fastighetsägar- organisation på orten, om det inte är uppenbart att kriterierna för godkännande av ansökan är uppfyllda. Söks inte tillstånd eller undantag eller beviljas inte tillstånd eller undantag, är överlåtelsen ogiltig. I de fall överlåtelsen avser fast egendom eller tomträtt gäller detta dock inte om lagfart eller inskrivning av förvärv av tomträtt har beviljats i strid med jorda- balkens bestämmelser. Enligt förordningen (2002:105) om förteckning över kommunala bostadsföretag skall föra en förteckning över kommunala bostadsföretag som bedriver verksamhet i länet. skall hållas underrättat om innehållet i för- teckningen och föra in dessa uppgifter i fastighetsregistret. Om fråga uppkommer om lagfart på ett fastighetsförvärv från ett kommunalt bostadsföretag, får inskrivningsmyndigheten däri- genom ett automatiskt varningsmeddelande. Förarbetena ger sammanfattningsvis följande bakgrund till in- förandet av tillståndsprövningen (prop. 2001/02:58 s. 30 ff.). De allmännyttiga bostadsföretagen har en viktig bostadssocial roll, dels när det gäller den bostadssociala målsättningen om en låg hyresnivå, dels när det gäller det bostadssociala ansvaret för hushåll med svårigheter att hitta en bra bostad. Försäljningarna av kommunägda bostäder och kommunala bostadsföretag har ökat . såldes nästan 8 400 kommunägda bostäder i ett sjuttiotal kommuner runtom i landet, i de flesta fall till privata bostadsföretag eller bostadsrättsföreningar. planerades försäljningar av nästan 20 000 lägenheter. Skälet till att en kommun vill överlåta bostäder eller bostads- företag kan vara att frigöra bundet kapital till ägaren, att minska den ekonomiska risk som följer med ägande av bostäder eller att stärka bostadsföretagets ekonomi. Dessutom förekommer det försäljningar av rent ideologiska skäl, där försäljningarna inte synes ha föregåtts av tillräcklig analys. Oavsett orsakerna till en försäljning måste dessa alltid avvägas mot andra intressen. Det första av dessa intressen är hyresgästernas möjlighet till påverkan på vad som sker med deras bostäder. Ett ägarbyte kan innebära stora förändringar för hyresgästerna, särskilt om en fastighet, som inte avsetts ge vinst, skall bli vinst- givande. Hyresgästernas intresse bör därför tas till vara vid en för- säljning, dock på ett sådant sätt att det genom en rimlig avvägning går att kombinera med kommunens ägarintressen. Dessutom skall vid en försäljning vägas in statens intresse av att bevara tillräckligt många kommunala bostäder på en ort för att bruksvärdessystemet skall kunna fungera. Den lagstiftning om företrädesrätt som främst är intressant för vår del är den som återfinns i ombildningslagen, förköpslagen (1967:868) och lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Därutöver innehåller även jordförvärvslagen (1979:230) bestämmelser om företrädesrätt, som det dock inte finns skäl att behandla närmare i detta sammanhang. Enligt ombildningslagen har en hyresgäst rätt att genom en förening förvärva fast egendom eller tomträtt för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. En förut- sättning är att den fasta egendomen eller tomträtten är taxerad som hyreshusenhet eller, om egendomen hyrs ut för något annat ändamål än fritidsändamål, som småhusenhet. En ytterligare förutsättning är att den innehåller minst tre lägenheter. En bostadsrättsförening eller kooperativ hyresrättsförening som är intresserad av ett förvärv enligt ombildningslagen skall anmäla det till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighets- registret. skall underrätta fastighets- ägaren och föreningen om anteckningen. En anmälan gäller från den dag då anteckningen gjordes eller, om hembud (ett begrepp som beskrivs nedan) sker , från den dag då hembudet skedde. Anmälan gäller även mot en ny ägare av fastigheten. Ombildning kan ske till såväl bostadsrätt som kooperativ hyresrätt. I den valsituation som kan uppkomma i anslutning till att frågan om ombildning aktualiseras första gången vinner den linje – bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt – som lyckas samla den nödvändiga majoriteten (två tredjedelar av hyresgästerna). Situationen att en förening av det ena slaget redan har fått till stånd en intresseanmälan men flertalet hyresgäster senare vill att en förening av det andra slaget skall förvärva fastigheten har lösts på följande sätt. Endast en anteckning i taget får finnas i fastighetsregistret. En anmälan kan återtas av den som gjorde den. Sedan anteckningen tagits bort, kan en ny anmälan antecknas. Detta innebär att om en kooperativ hyresrättsförening gjort en anmälan men tillräcklig majoritet på fastigheten numera i stället genom en bostadsrättsförening vill bilda bostadsrätter, så kan den kooperativa hyresrättsföreningen återta sin anmälan och bostads- rättsföreningen göra en ny anmälan. Givetvis gäller detta även omvänt. Till en anmälan om att ta tillbaka en intresseanmälan skall föreningen foga ett intyg om att hyresgästerna i minst hälften av de uthyrda lägenheterna vid föreningsstämma har röstat för att föreningen inte skall förvärva den fasta egendomen. En fastighet som omfattas av en anmälan får inte säljas eller bytas bort utan att den förening som gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva den. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med att fastigheten säljs eller byts bort likställs att den överlåts genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen (1975:1385). En överlåtelse får genomföras utan hembud 1.om föreningen godkänner överlåtelsen, 2.om staten förvärvar egendomen, 3.om förvärvaren är gift med överlåtaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, 4.om fastigheten ropas in på exekutiv auktion eller på auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt, eller 5.om överlåtelsen avser en andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna andel förvärvats på något annat sätt än genom gåva. Hembud behövs inte heller om ett förvärv av föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än föreningen eller villkoren för eller om- ständigheterna vid en sådan överlåtelse. prövar på begäran av fastighetsägaren om hembud behövs, och det är fastighetsägaren som har bevisbördan för att ett hembud skulle vara oskäligt (prop. 1981/82:169 s. 79). Av de oskälighetssituationer som nämns i förarbetena (prop. 1981/82:169 s. 79 f.) är det främst två som kan bli aktuella för allmännyttiga bostadsföretag. Det första fallet är att en fastighets- ägare av ekonomiska skäl behöver sälja en fastighet snabbt, t.ex. för att undgå en exekutiv auktion. Det andra fallet är att en fastighets- ägare av affärsmässiga skäl behöver sälja flera fastigheter, som har samband med varandra, i ett sammanhang, även om en intresse- anmälan omfattar endast någon av fastigheterna. I rättspraxis har tillämpningen av oskälighetsregeln i fall som de angivna behandlats av Bostadsdomstolen (vars roll numera över- tagits av ) i tre rättsfall: RBD 1986:13, 1987:17 och 1994:4. I alla dessa fall har domstolen intagit en restriktiv hållning till att bevilja dispens från hembudsskyldigheten. Ett hembud sker hos hyresnämnden genom en skriftlig anmälan av fastighetsägaren, som därvid skall ge in ett av honom eller henne undertecknat skriftligt förslag till köpeavtal. Detta skall innehålla uppgift om köpeskillingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet. Om ett hembud inte uppfyller detta krav, skall hyresnämnden förelägga fastighetsägaren att avhjälpa bristen . Följer fastighetsägaren föreläggandet, anses hembud ha skett den dag då bristen avhjälptes. Följer han eller hon inte föreläggandet, får hembudet avvisas. skall se till att förslaget till köpeavtal delges den förening som gjort intresseanmälan. Efter delgivningen får inte hembudet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras. Efter hembudet är fastighetsägaren skyldig att ge föreningen tillfälle att besiktiga egendomen. skall för anteckning i fastighetsregistret under- rätta inskrivningsmyndigheten om hembudet och för det. Hembudet antas genom att föreningen från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. När anmälan har kommit in, prövar nämnden om hembudet har antagits på rätt sätt.