sou · GRB344d1 · 2004-01-01 00:00:00 — Är medlemmen och föreningen det, kan en sådan underrättelse skickas per e-post. Föreningen får själv avgöra om underrättelser om lediga lägenheter skall skickas till alla medlemmar, om de skall skickas endast till den medlem som står närmast i tur eller om någon annan metod skall tillämpas. En medlem skall ha skälig tid på sig att anmäla sitt intresse för lägenheten, sedan han eller hon väl mottagit underrättelsen. Har en medlem haft på sig, får detta krav som regel anses uppfyllt. Bestämmelsen i fjärde stycket innebär att hyreslagens (12 kap. jordabalken) bestämmelser om hyresgästernas rätt att bl.a. byta bostaden gäller framför fördelningssystemet. Dessa bestämmelser får i det här sammanhanget följande innebörd: 33 § Vid skilsmässa eller dödsfall behöver den kvarboende maken, makan eller sambon inte lämna den utflyttande eller bortgångna makans, makens respektive sambons andel ifrån sig till fördelning. 34 § En lägenhetsinnehavare behöver inte lämna lägenheten ifrån sig till fördelning, om han eller hon varaktigt sammanbor med en närstående som vill överta lägenheten och föreningen skäligen kan nöja sig med förändringen. Det är hyresnämnden som avgör om så är fallet. 35 § En lägenhetsinnehavare kan gå förbi fördelningssystemet och använda sin lägenhet för byte till en annan lägenhet, i eller utanför föreningen, om han eller hon har beaktansvärda skäl för bytet, detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för föreningen samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Det är hyresnämnden som avgör om så är fallet. Dock har en förening möjlighet att i sina stadgar ha en bestämmelse om att den som på detta sätt lämnat sin lägenhet i föreningen för att byta till en lägenhet utanför föreningen inte längre får vara medlem. 47 § andra stycket Om två makar eller sambor bor i en lägenhet men bara den ena maken eller sambon är medlem i föreningen och står för kontraktet och denna make eller sambo skall flytta, så har den andra maken eller sambon möjlighet att kräva att lägenheten inte skall lämnas till fördelning utan att i stället han eller hon skall få överta hyreskontraktet, om föreningen skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Det är hyresnämnden som avgör om så är fallet. Den angivna möjligheten gäller även i vissa andra, likartade fall. Av 2 kap. 6 § lagen om kooperativ hyresrätt följer för övrigt att den som i någon av de angivna situationerna förvärvat en lägenhet i föreningen inte får vägras medlemskap. I sista stycket ges en möjlighet för en förening att låta fördelningssystemet tillämpas endast på de medlemmar som särskilt anmält intresse för att få en lägenhet fördelad till sig. Har en förening gjort en sådan inskränkning, måste detta klart framgå för dem som blir medlemmar i föreningen. Bestämmelsen ger utrymme för ett system där man kan köa för en lägenhet av viss storlek e.d. eller där de som är nöjda med en lägenhet de redan har i föreningen inte behöver finnas med i fördelningssystemet. Den ger även utrymme för det system som tillämpas i , där medlemmarna får anmäla sitt intresse för en viss lägenhet. Genom förslaget, som behandlas i kapitel 3, införs två nya stycken, andra och tredje styckena. Andra stycket innebär att en kooperativ hyresrättsförenings rätt att ta ut avgifter och medlemsinsatser av sina köande medlemmar är begränsad till ett sammantaget årligt belopp som svarar mot av prisbasbeloppet enligt lagen om allmän försäkring. innebär det av det samlade beloppet får uppgå till högst . Tredje stycket klargör att beloppsbegränsningen i andra stycket inte gäller medlemsinsatser och avgifter som betalas i samband med fördelning av en lägenhet. Undantaget avser således den situationen att det står klart att en viss medlem kommer att tilldelas en viss lägenhet och att medlemmen önskar förvärva denna. Förslaget, som behandlas i kapitel 3, innebär för det första att en kooperativ hyresrättsförening inte får överlåta ett hus förrän efter det att föreningen förvärvade huset. Ett beslut om överlåtelse i strid med detta är ogiltigt. För det andra innebär förslaget att en förening måste ge alla sina medlemmar lika röstetal vid en omröstning om överlåtelse av föreningens hus. En stadgebestämmelse i strid med detta är utan verkan. 6 kap. 2 § Förslaget, som behandlas i kapitel 3, innebär att den som uppsåtligen eller av oaktsamhet bryter mot bestämmelserna om ett fördelningssystem i 2 kap. 7 a § skall straffas med böter. Exempel på straffbart handlande är underlåtenhet att över huvud taget upprätta ett fördelningssystem samt fördelning av en lägenhet med förbigående av den som stått på tur för att få den. 8.3Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag 1 kap. 8 § Paragrafen är ny. Förslaget, som behandlas i kapitel 2, innebär att ett undantag görs från den i 2 kap. 1 § kommunallagen (1991:900) uttryckta kommunala lokaliseringsprincipen i vissa fall. En kommun eller ett kommunalt bostadsföretag får således förvärva fastigheter, aktier eller andelar i allmännyttiga bostadsföretag i andra kommuner. Undantaget gäller förvärv både i kommunala bostadsföretag och i privata allmännyttiga bostadsföretag. 4 § och 4 a § Förslaget, som behandlas i kapitel 6, innebär för fjärde paragrafens del att bestämmelsen om ett kommunalt bostadsföretags skyldig- het att informera hyresgästerna om en planerad överlåtelse flyttas till en ny 4 a §. I den nya 4 a § kompletteras informationsskyldigheten med en skyldighet att kungöra den kommande överlåtelsen i ortstidning och i Post- och . Regeringen bemyndigas att föreskriva vad en information och en kungörelse skall innehålla. Paragrafen är ny. Förslaget, som behandlas i kapitel 6, innebär att kommunen respektive det kommunala bostadsföretaget måste vänta för kungörelse och information innan den överlåter egendomen. Har kungörelse skett olika dagar i olika tidningar, framgår det av 5 § första stycket lagen (1977:654) om kungörande i mål och ärenden hos myndighet m.m. att kungörandet skall anses ha skett den dag då det sista föreskrivna tillkännagivandet ägde rum. Har hyresgästerna informerats efter kungörelsen, bör samma princip gälla på så sätt att de tre månaderna räknas från tiden för information till hyresgästerna. Frågan, hur hyresgästerna skall informeras och beredas tillfälle att yttra sig, har inte behandlats närmare i förarbetena. Formerna för hyresgästernas yttrande omfattas inte av våra lagförslag och behandlas därför inte här. När det gäller själva informationen, kan den antingen läggas i varje hyresgästs brevlåda eller anslås i alla trappuppgångar eller motsvarande. Kommunen respektive det kommunala bostadsföretaget bör göra en anteckning om tid- punkten för utdelning eller anslående. Överlåtelse innan de tre månaderna har gått till ända är ogiltig, förutsatt att inte, om överlåtelsen avser fastigheter eller tomträtt, lagfart eller inskrivning av förvärv av tomträtt har beviljats i strid med bestämmelserna i jordabalken. Förslaget, som behandlas i kapitel 6, innebär att regeringens möjlighet att bevilja undantag utvidgas från att avse endast tillståndsplikten till att avse även kungörelse- och informations- skyldigheten enligt 4 a §. 8.4Förslaget till förordning om allmännyttiga bostadsföretag Förordningen är ny. 1 – 2 §§ De föreslagna bestämmelserna innehåller en detaljerad uppräkning av vad en information och en kungörelse om överlåtelse skall innehålla. I den föreslagna bestämmelsen föreskrivs vilka särskilda handlingar som skall bifogas en lagfartsansökan vid försäljning av fastigheter från kommunala bostadsföretag. Huvudregeln är att det skall finnas med en utredning om att kungörelse och information skett. När det gäller kungörelse, torde en sådan lättast kunna åstadkommas genom att tidningsurklipp på kungörelserna bifogas, varvid det även måste framgå vilken dag kungörelserna varit införda. När det gäller information, bör det vara tillräckligt att ge in en kopia av informationen och av anteckningen om datumet då informationen delades ut eller anslogs. Har regeringen beviljat undantag från kungörelse- eller informa- tionsskyldigheten, bör en kopia av regeringsbeslutet bifogas. Rör det sig slutligen om en försäljning som på grund av regeln i 2 kap. 6 § lagen om allmännyttiga bostadsföretag inte är kun- görelsepliktig, så måste utredning ges in om på vilket sätt någon av punkterna i denna bestämmelse är uppfylld. Särskilt yttrande av experten Utredningen lägger fram ett förslag om ett avsteg från lokali- seringsprincipen. Enligt förslaget skall kommuner och kommunala bostadsföretag ges rätt att förvärva fastigheter, aktier och andelar i allmännyttiga bostadsföretag i andra kommuner. Som skäl för att föreslå en så pass genomgripande och principiellt viktig förändring åberopar utredningen några före- kommande undantag från lokaliseringsprincipen. Jag kan konsta- tera att vart och ett av dessa kan motiveras av att de gynnar den egna kommunens medlemmar som de inte kommer i konflikt med grannkommuners berättigade intressen. Med förvärv av bostadsfastigheter eller bostadsföretag utanför kommunen förhåller det sig dock annorlunda. Eftersom det är fråga om permanentbostäder kommer de boende att vara medlemmar i grannkommunen, oavsett om de bor i husen från början eller flyttar dit . Om lägenheter hyrs ut till medlemmar i den köpande kommunen upphör dessa att vara medlemmar i denna i och med att de flyttar till en annan kommun. Ett förvärv kan således definitionsmässigt aldrig vara till nytta för den förvärvande kommunens (kvarvarande) medlemmar. Om fastigheten innehåller lediga lägenheter uppkommer dessutom frågan i vilken mån de tomma lägenheterna skall lämnas till bostadsförmedlingen i den säljande kommunen. Jag delar inte utredningens uppfattning att syftena bakom utredningsuppdraget – att bevara ett allmännyttigt bestånd av hyresbostäder och att utveckla möjligheterna för den kooperativa hyresrätten att göra sig gällande som upplåtelseform – i sig väger så tungt att lokaliseringsprincipen bör få ge vika. Vid avgörandet av om ett undantag skall göras från lokaliserings- principen måste en avvägning göras mellan lokaliseringsprincipen och andra intressen. För att kunna göra en sådan avvägning krävs enligt min mening en noggrann genomgång och analys av de konsekvenser ett sådant undantag kan leda till för kommun- medlemmarna såväl i den säljande som i den köpande kommunen. Jag anser inte eventuella konsekvenser av ett undantag från lokaliseringsprincipen på det sätt som föreslås är analyserade eller belysta i tillräckligt hög grad. Det gäller t.ex. om och i vilken omfattning ett köp av en bostadsfastighet i en annan kommun kan anses vara till nytta för kommunmedlemmarna i den förvärvande kommunen. Inte heller konsekvenserna för tillämpningen av bruks- värdessystemet är tillräckligt analyserade eller belysta. (endast källor som vi hänvisar till) SOU 1993:40 Fri- och rättighetsfrågor. Delbetänkande av Fri- och rättighetskommittén. SOU 1994:23 Förvalta bostäder. Betänkande av Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus. SOU 1997:22 Aktiebolagets kapital. SOU 1999:5 Effektiva värme- och miljölösningar. Delbetänkande av Värme- och gasmarknadsutredningen. SOU 1999:148 På de boendes villkor – allmännyttan . Betänkande från Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet. SOU 2000:95 Kooperativ hyresrätt. Betänkande av Utredningen om kooperativ hyresrätt. SOU 2001:27 och kommunernas boendeplanering. (Fi 2001/3005, .) 1959:173 till med förslag till lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen (nr 523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande. 1967:90 till med förslag till förköpslag m.m. 1973:90 med förslag till ny regeringsform och ny riksdags- ordning m.m. 1975/76:33 med förslag till lag om förvärv av hyresfastighet m.m. 1981/82:169 Åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m.m. 1985/86:170 om räddningstjänstlag, m.m. 1990/91:92 Ny bostadsrättslag m.m. 1990/91:117 om en ny kommunallag. 1992/93:242 om minskad statlig reglering av kommunernas ansvar för boendefrågor. 1993/94:117 Inkorporering av och andra fri- och rättighetsfrågor. 1993/94:162 Handel med el i konkurrens. 1995/96:167 uppdragsverksamhet avseende kollektivtrafik, m.m. 1996/97:124 Ändring i socialtjänstlagen. 2001/02:26 Bostadsförsörjningsfrågor m.m. 2001/02:58 . 2001/02:62 Kooperativ hyresrätt. 2001/02:BoU4 Allmännyttiga bostadsföretag, m.m. 2001/02:BoU5 Kooperativ hyresrätt. , , , kontinuerligt uppdaterad lösbladsupplaga. 1-9 kap. : Juridik. Grundlagen och fastighetsrätten. : Nerenius & Santérus Förlag. , , 1999. Mänskliga rättigheter i europeisk praxis. En kommentar till om de mänskliga rättigheterna. Särskilt om ersättning och värdering vid expropriation. Organisationernas rättsliga ställning. Om ekonomiska och ideella föreningar. Binnenmarkt und Diskriminierungs- verbot: unter besonderer nicht- staatlicher Handlungseinheiten. : Dunckler & Humblot. , , 1980. Grundlagarna med till- hörande författningar. : Söners förlag. , , 2001. kommunallag i dess lydelse . En handbok med lagtext och kommen- tarer. Svensk rätt i ett komparativt perspektiv. Hembud och lösningsrätt vid övergång av aktie. : Söners förlag. Rättsprövning & rätten till dom- stolsprövning. Rättsfall från Bostadsdomstolen (RBD) Företrädesordning vid försäljning av bostäder eller aktier i allmännyttiga bostadsföretag Beslut vid regeringssammanträde . En särskild utredare tillkallas med uppgift att utreda förutsätt- ningarna för att förbättra möjligheterna för de boende i allmän- nyttiga bostadsföretag att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt. Vidare skall utredaren se över möjligheterna att förbättra för allmännyttiga bostadsföretag att förvärva andra allmännyttiga bostäder eller företag som skall säljas. Uppdraget skall redovisas . En kommun som önskar sälja sitt allmännyttiga bostadsbestånd har flera möjliga vägar att gå. Kommunen kan – i regel via sitt bostads- företag – överlåta hela eller delar av företagets bestånd av bostäder. Kommunen kan även överlåta hela eller delar av sitt bostadsföretag. En försäljning av den fastighet i vilken man som boende hyr sin lägenhet kan i många fall innebära en stor förändring och skapa en känsla av otrygghet och oro. Om man som hyresgäst tvingas acceptera en sådan ägarförändring utan att få möjlighet att göra sin röst hörd uppstår lätt en känsla av maktlöshet. Regeringen har i propositionen Kooperativ hyresrätt (2001/02:62) föreslagit en ny, permanent lag om kooperativ hyresrätt att träda i kraft . Som ett sätt att ge hyresgästerna möjlighet att påverka sin situation har regeringen föreslagit en rad åtgärder som syftar till att underlätta för hyresgästerna att i form av kooperativ hyresrätt förvärva sitt hus. I bilagan följer en kort redovisning av dessa förslag. Dessutom redovisas ett förslag från nyttiga bostadsföretag och boendesocial utveckling () om en särskild företrädesordning vid försäljning av kommunalt fastighetsbestånd eller aktier i kommunalt bostadsföretag. Behovet av en utredning Kooperativ hyresrätt är en upplåtelseform som förenar gott boende med boendeinflytande och boendedemokrati. Upplåtelseformen medför bättre förutsättningar att motverka spekulation i boendet. Dessutom kan den kooperativa hyresrätten utgöra ett instrument i arbetet med att utveckla de allmännyttiga bostadsföretagen. Som framgår i bilagan har regeringen vidtagit ett antal åtgärder för att underlätta för de boende att i form av kooperativ hyresrätt förvärva sitt hus. Enligt regeringens uppfattning är det dock mycket som talar för att hyresgästerna i allmännyttiga bostads- företag bör ges ytterligare möjlighet att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt. Regeringen anser att de allmännyttiga bostadsföretagen har en central roll när det gäller kommunernas möjlighet att upprätthålla sitt ansvar inom bostadsförsörjningsområdet. Mot denna bakgrund finns även anledning att se över möjligheterna för allmännyttiga bostadsföretag att förvärva andra allmännyttiga bostäder eller företag som skall säljas. Regeringen delar mot denna bakgrund upp- fattning att frågan om företrädesordning vid försäljning av allmän- nyttiga bostadsbestånd eller aktier i allmännyttiga bostadsföretag bör övervägas ytterligare. Detta bör ske genom att en särskild utredare tillkallas. En utgångspunkt för arbetet skall vara att utreda behovet av – och förutsättningarna för – att förbättra möjligheterna för de boende i allmännyttiga bostadsföretag att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt. Vidare skall utredaren se över möjligheterna för andra allmän- nyttiga bostadsföretag att förvärva bostäder eller företag som skall säljas. Utredaren skall särskilt analysera det förslag från om företrädesordning vid överlåtelse av allmännyttigt bostadsföretag eller bostäder som presenterats i betänkandet (SOU 2001:27) och kommunernas boende- planering. Utredaren skall lämna förslag till den nödvändiga lagreglering som följer av övervägandena. Utredaren skall dessutom i sitt arbete särskilt beakta de förslag till ny lagstiftning som regeringen lämnat i propositionen Allmän- nyttiga bostadsföretag (2001/02:58) och propositionen Kooperativ hyresrätt (2001/02:62). Närmare om överlåtelse av fastighet till kooperativ hyresrättsförening eller annat allmännyttigt bostadsföretag Överlåtelse av fastighet handlar om den situationen att en kommun eller ett kommunalt bostadsföretag vill avyttra hela eller delar av sitt fastighetsbestånd. Som framgår ovan innebär regeringens förslag i proposition 2001/02:58 att en sådan över- låtelse normalt skall vara belagd med tillståndsplikt. Tillstånd beviljas av . De boende i de fastigheter som omfattas av överlåtelsen skall informeras om den planerade överlåtelsen och beredas tillfälle att yttra sig. Den föreslagna tillståndsplikten gäller dock inte om förvärvaren är en kooperativ hyresrättsförening eller ett annat allmännyttigt bostadsföretag. Genom bildandet av en kooperativ hyresrättsförening ges således de boende möjlighet att utan tillstånd från förvärva fastigheten. En annan möjlighet för de boende skulle – om den ovan redo- visade ändringen i ombildningslagen genomförs – vara att ombilda fastigheten till kooperativ hyresrätt. Sammanfattningsvis kan det fastslås att det genom regeringens båda förslag öppnas relativt goda förutsättningar för de boende att överta fastigheten i form av kooperativ hyresrätt. Det kan dock finnas fall där varken de boende eller andra allmän- nyttiga företag ges möjlighet att påverka skeendet. En sådan situation uppkommer när beviljar en ansökan om tillstånd till en överlåtelse eftersom man anser att tillämpningen av bruksvärdereglerna inte äventyras. Utredaren skall mot denna bakgrund överväga om det finns skäl att införa någon form av förköpsrätt eller liknande för andra allmännyttiga bostads- företag eller de boende i fastigheten. Utredaren skall också överväga om det finns skäl att införa begränsningar för en kooperativ hyresrättsförening som förvärvat en fastighet från ett allmännyttigt bostadsföretag att sedan ombilda den till bostadsrätter. Utredaren skall dessutom ta ställning till om det finns skäl att ge en kooperativ hyresrättsförening företräde enligt ombildningslagen framför en bostadsrättsförening om det uppstår en konkurrens- situation mellan föreningarna i samma hus. Närmare om överlåtelse av aktier till annat allmännyttigt bostads- företag Överlåtelse av aktier handlar om den situationen att kommunen som ägare till ett allmännyttigt bostadsföretag beslutar att helt eller delvis avyttra aktierna i företaget. Regeringens förslag i propositionen Allmännyttiga bostads- företag (2001/02:58) innebär att en sådan överlåtelse är tillstånds- pliktig om inte kommunen direkt eller indirekt även efter över- låtelsen innehar det bestämmande inflytandet över bostadsföre- taget. Liksom vid överlåtelse av fastigheter gäller dock att tillstånd inte krävs om förvärvaren är ett annat allmännyttigt bostadsföretag eller en kooperativ hyresrättsförening. Det kan hända att beviljar ansökan om tillstånd att överlåta aktiemajoriteten i företaget. Utredaren skall mot denna bakgrund särskilt överväga om det finns skäl att erbjuda andra allmännyttiga bostadsföretag möjlighet att överta aktierna före andra intressenter. Att beakta i övrigt för utredaren Utredaren skall, när det gäller redovisning av förslagets konse- kvenser för små företag, samråda med för regelgranskning. Uppdraget skall redovisas . Nedan följer en kort redovisning av regeringens förslag som syftar till att underlätta för hyresgästerna att i form av kooperativ hyres- rätt förvärva sitt hus. Dessutom redovisas ett förslag från om en särskild företrädesordning vid försäljning av aktier eller fastigheter i kommunala bostadsföretag. Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) ger möjlighet för en av hyres- gästerna bildad bostadsrättsförening att förvärva fastigheten om fastighetsägaren avser att avyttra den. I korthet går reglerna ut på att bostadsrättsföreningen till inskrivningsmyndigheten anmäler att den är intresserad av att förvärva fastigheten. Detta antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Sedan anmälan har skett får fastigheten inte säljas utan att bostadsrättsföreningen först har erbjudits att köpa den (hembud). I propositionen Kooperativ hyresrätt (2001/02:62) föreslås att ombildningslagen utvidgas så att även ombildning till kooperativ hyresrätt omfattas. Detta innebär att hyresgäster som är intres- serade av att ombilda huset de bor i kan bilda en kooperativ hyres- rättsförening och göra en intresseanmälan till inskrivningsmyndig- heten. Förslaget innebär att det bara kan finnas en intresseanmälan i taget i fastighetsregistrets inskrivningsdel. I syfte att tillskapa kooperativa hyresrättsföreningar som kan bidra till bostadsförsörjningen på orten har regeringen även tillsatt en särskild utredare med uppdrag att utreda förutsättningarna för att i ett antal pilotprojekt genomföra ombildning från vanlig hyresrätt till kooperativ hyresrätt (Fi 2001:15). Utredaren skall i dialog med intresserade kommuner ta fram nödvändigt underlag för att göra det möjligt att ta ställning till ett genomförande av pilotprojekt i kooperativ hyresrätt. I uppdraget ingår att ta fram lämpliga bostadsbestånd samt sådant underlag att kostnaderna för inblandade parter kan bedömas. Uppdraget skall redovisas (se dir. 2001:97). Lag om allmännyttiga bostadsföretag Regeringen har i propositionen (2001/02:58) föreslagit att en tillståndsplikt införs vid överlåtelse av allmännyttiga bostadsföretag eller bostäder. Förslaget innebär att överlåtelser av aktier eller andelar i ett allmännyttigt bostads- företag som har en sådan omfattning att kommunens bestämmande inflytande över företaget upphör, skall godkännas av för att vara giltiga. Likaså skall överlåtelser av hela eller delar av ett allmännyttigt bostadsföretags bestånd av bostadslägenheter god- kännas av för att vara giltiga. Ansökan om tillstånd skall avslås om det kan befaras att de allmännyttiga bostadsföre- tagens hyror till följd av överlåtelsen inte kommer att få tillräckligt genomslag vid tillämpningen av bruksvärdereglerna i 12 kap. 55 § jordabalken eller de hyresförhandlingar som förs enligt hyres- förhandlingslagen (1978:304). Tillstånd krävs dock inte om egen- domen förvärvas av en kooperativ hyresrättsförening eller ett annat allmännyttigt bostadsföretag. bostadsföretag och boendesocial utveckling () Den parlamentariskt sammansatta (Fi 2000:01) hade bland annat i uppdrag att ta ställning till om hyresgäster eller andra bör tillförsäkras rätt till förköp av kommunala bostadsföretag eller bostadsbestånd (dir. 1999:110 samt dir. 2000:102). Förköp av kommunalt bostadsföretag avser den situationen att kommunen säljer aktier i företaget.