sou · GRB344d1 · 2004-01-01 00:00:00 — 3.Det är väl förenligt med viktiga konstitutionella principer. 4.Det spelar en positiv roll för enskilda bostadssökande och därmed, i ett samhällsperspektiv, för bostadsförsörjningen. Svårare att ombilda från kooperativ hyresrätt till bostadsrätt Inget av de andra system vi ovan redogjort för kommer i närheten av att uppfylla alla dessa önskvärda egenskaper. Existensen av ett slagkraftigt alternativ i form av ett obligatoriskt fördelningssystem innebär för övrigt även att ett totalförbud mot överlåtelse inte kan anses nödvändigt vid en proportionalitetsbedömning (jfr. avsnitt 3.5.2 ovan). En skyldighet för kooperativa hyresrättsföreningar att ha system för lägenhetsfördelning bör därför införas. När det gäller bestämmelsernas närmare utformning, gör vi – förutom vad som framgår av avsnitt 3.4 – följande överväganden. En förening bör aldrig få begränsa medlemsantalet under ett visst antal medlemmar, ställt i relation till antalet lägenheter i föreningen. Det måste vidare säkerställas att de medlemmar som finns i fördelningssystemet tilldelas lägenheter på ett rättvist och förutsebart sätt. Utredningen anser att ett lämpligt kriterium för tilldelning av lägenhet är tidpunkten för medlemskap i föreningen. Genom ett sådant kriterium omfattas även de som redan har en lägenhet som är upplåten med kooperativ hyresrätt av fördelnings- systemet, vilket ger dem möjlighet att t.ex. flytta till en lägenhet av annan storlek inom föreningen. Detta system stämmer överens med vad som gäller inom (), där turordningsrätt förvärvas genom inbetalning till föreningen av bosparinsats och där lediga bostäder sedan till- delas medlemmarna enligt deras turordningsrätt. Har flera personer samma kötid, bör föreningen själv kunna avgöra den inbördes före- trädesordningen. SKB gör detta med hjälp, vilket framstår som en möjlig lösning. De kooperativa hyresrättsinnehavarna har möjlighet att i vissa fall fritt bl.a. byta eller överlåta lägenheterna med stöd av bestämmelserna i 12 kap. 33, 34, 35 och 47 §§ jordabalken, vilka enligt 1 kap. 4 § tredje stycket och 3 kap. 1 § första stycket lagen om kooperativ hyresrätt gäller även för kooperativa hyresrätter; jfr. 2 kap. 6 § samma lag. Självfallet bör dessa möjligheter kvarstå oberoende av och gälla framför bestämmelserna om ett system för lägenhetsfördelning. Som framgår ovan, kan en förening neka att ta emot nya medlemmar med hänsyn till arten eller omfattningen av före- ningens verksamhet eller föreningens syfte eller annan orsak. Ett krav på att kooperativa hyresrättsföreningar skall godta fler med- lemmar än det finns lägenheter i föreningens hus innebär i vissa fall att en förening blir skyldig att ta emot medlemmar i större ut- sträckning än vad föreningen skulle vara skyldig till . Svårare att ombilda från kooperativ hyresrätt till bostadsrätt heten bör emellertid inte vara obegränsad, eftersom det skulle kunna utgöra en alltför stor administrativ påfrestning på en före- ning. bör skyldigheten inte vara så begränsad att syftet att motverka ombildningar till bostadsrätter inte får genomslag. Utredningen anser att en lämplig avvägning mellan dessa intressen är ett krav på godtagande av så många medlemmar som föreningen har lägenheter, upplåtna med kooperativ hyresrätt. De som står i kö utan att ha lägenhet blir därmed dubbelt så många som antalet lägenhetsinnehavare med rösträtt i föreningen. Den närmare hanteringen av ett system för lägenhetsfördelning bör följa vissa principer. När det gäller hur en ledig lägenhet erbjuds dem som finns i fördelningssystemet, bör det krävas av varje förening att de som står i kö för en lägenhet har fått möjlighet att anmäla sitt intresse för förvärv inom skälig tid. Denna bör inte understiga från det att föreningen meddelat att en lägen- het är ledig. Det bör räcka att ett sådant meddelande skickas med vanligt brev (eller, om föreningen och medlemmen är överens om det, e-post) till den adress medlemmen uppgett för föreningen. Det bör däremot inte krävas av föreningen att medlemmarna tillfrågas i turordning, även om det är möjligt för föreningen att frivilligt ha en sådan ordning. Vad som bortsett härifrån är lämpligt för en förening i dessa och andra praktiska avseenden kan variera med hänsyn till föreningens storlek, medlemmarnas önskemål och andra faktorer. Det bör därför inom de ramar som lagen ställer upp kunna beslutas i respektive förening. Det bör även vara möjligt för en förening att i sina stadgar föreskriva att en medlem måste ha anmält sitt intresse av att få en lägenhet fördelad till sig för att omfattas av fördelningssystemet. Inom ramen för en sådan begränsning är det, om föreningen önskar det, möjligt att ordna ett system där man kan köa för en lägenhet av viss storlek e.d. eller där de som är nöjda med en lägenhet de redan har i föreningen inte behöver finnas med i fördelnings- systemet. Begränsningsmöjligheten möjliggör även att det system som tillämpas i SKB, där medlemmarna får anmäla sitt intresse för en viss lägenhet, kan kvarstå oförändrat. Som framgår av förarbetena till lagen om kooperativ hyresrätt har en kooperativ hyresrättsförening – i likhet med andra ekonomiska föreningar – vissa möjligheter att med stöd av 3 kap. 4 § tredje stycket föreningslagen utesluta medlemmar, när något grundläggande villkor för medlemskap är för handen (prop. 2001/02:62 s. 59). för uteslutning skall anges i Svårare att ombilda från kooperativ hyresrätt till bostadsrätt Det är inte möjligt att i stadgarna ge beslutande organ en rätt att helt skönsmässigt utesluta någon, och en uteslutningsgrund får inte stå i strid med öppenhetsprincipen (Hemström s. 127 f.). Enligt utredningens mening bör det inte vara möjligt att utesluta någon ur en kooperativ hyresrättsförening på den grunden att vederbörande tackat nej till en erbjuden lägenhet. Detta bör uttryckligen framgå av lagen om kooperativ hyresrätt. Däremot bör en förening kunna ha en bestämmelse om att en medlem förlorar sin plats i kön om han eller hon använder en lägenhet, som föreningen upplåtit åt honom eller henne med kooperativ hyresrätt, för byte till annan lägenhet utanför föreningens fastighetsbestånd; SKB har en sådan regel. Det måste finnas någon sanktion, om en förening bryter mot dessa bestämmelser. Det är inte rimligt att låta en förvärvare ta konsekvensen av en förenings underlåtenhet att fördela lägenheter med kooperativ hyresrätt på ett korrekt sätt genom att låta brister i fördelningen innebära att den kooperativa hyresrätten är förverkad. Utredningen har övervägt en bestämmelse om skadestånds- skyldighet för föreningen vid brott mot bestämmelserna. Det kan emellertid ofta vara svårt att bestämma skadan, vilket skulle leda antingen till att bestämmelsen blir utan effekt eller till att man får bestämma ett schematiskt skadestånd. Det förra är givetvis inte godtagbart. Det senare skulle i praktiken innebära att man införde vad som i amerikansk rätt kallas punitive damages, alltså straffskadestånd, en rättsfigur som får anses främmande för svensk rätt. Vid en samlad bedömning anser utredningen därför inte att en skadeståndsbestämmelse bör införas. Den lämpligaste sanktionen vid brott mot bestämmelserna är i stället enligt vår mening att låta sådana brott omfattas av straffansvaret i 6 kap. 2 § lagen om kooperativ hyresrätt, som straffbelägger vissa slags försummelser och felaktigt handlande i kooperativa hyresrättsföreningar. Den som uppsåtligen eller av oaktsamhet bryter mot bestämmel- serna om fördelning av lägenheter med kooperativ hyresrätt bör således kunna dömas till böter. Ett praktiskt genomslag för en bestämmelse om skyldighet att godta fler medlemmar än vad det finns lägenheter i föreningens hus förutsätter att de medlemsinsatser och avgifter föreningen tar ut av de köande inte uppgår till orimligt höga belopp. Annars skulle en förening som ville ombilda utan att hindras av några köande kunna föreskriva så höga medlemsinsatser för de köande att inga personer ville ställa sig i kön. är det enligt utredningens mening Svårare att ombilda från kooperativ hyresrätt till bostadsrätt rimligt att en förening får ta ut en medlemsinsats eller en avgift som är tillräckligt hög för att täcka föreningens kostnader för att hålla en kö. I förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostads- förmedling bestäms ersättningsnivån för yrkesmässig bostads- förmedling till belopp som fastställs av Kammarkollegiet. Kollegiet har fastställt beloppen till för omöblerad eller möblerad lägenhet i en- eller flerfamiljshus och för möblerat eller omöblerat rum. Avgiften får tas ut endast om en lägenhet faktiskt fördelas. Det kan således gå innan en avgift kan tas ut. SKB tar ut ett belopp om för att bli medlem och därefter ett årligt belopp om ; av dessa avgifter utgör årsavgift, medan resten är medlemsinsats i form av bosparande, som upphör sedan det hopsparade beloppet uppnått . Ett enkelt sätt att reglera storleken av avgifter och medlems- insatser är att koppla den till prisbasbeloppet (tidigare kallat basbeloppet) enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring. Utredningen anser att denna lösning är den mest rationella. Prisbasbeloppet uppgår för till . Ett maxbelopp för avgifter och medlemsinsatser som motsvarar av prisbasbeloppet skulle således uppgå till . Denna nivå ansluter nära till det årliga belopp SKB – efter – tar ut och får anses motsvara en lämplig avvägning mellan föreningens behov av att täcka kostnaderna för lägenhetsfördelningen och samhällets intresse av att avgifterna och medlemsinsatserna inte blir för höga. Det kan förväntas gå från det att en kooperativ hyresrätts- förening dess att så många personer hunnit ställa sig i kö och bli medlemmar att de kan förhindra en ombildning till bostads- rätter. Det bör därför inte vara möjligt för en kooperativ hyres- rättsförening att överlåta ett hus som tillhör föreningen och där det finns lägenheter som är upplåtna med kooperativ hyresrätt förrän det gått efter den dag då föreningen förvärvade huset. En sådan inskränkning av ägarens förfoganderätt är enligt vår bedömning så ringa att den, även om den i sig bedöms inkräkta på den grundlagsskyddade egendomsrätten, får anses godtagbar vid en proportionalitetsbedömning. 4 Priset på fastigheter och aktier Vår bedömning: Skall en företrädesordning införas, bör priset bestämmas utifrån marknadsmässiga principer. Vi tar avstånd från en prisreglering. Enligt vår mening bör en eventuell företrädes- ordning utgå från principerna i antingen förköpslagen eller ombildningslagen. Det innebär att priset på en fastighet, en aktie eller en andel i så fall bör bestämmas på något av följande sätt: Den företrädesberättigade träder in i ett redan träffat avtal och tar över det pris som bestämts där. Den företrädesberättigade betalar det pris som kommunen eller det kommunala bostadsföretaget bestämt. Vill den företrädesberättigade inte göra det, får kommunen eller det kommunala bostadsföretaget sälja egen- domen till någon annan, men man får inte ta ut ett lägre pris än vad den företrädesberättigade hade behövt betala. Varje fastighet och varje aktie åsätts ett pris vid en försäljning. Sker försäljningen på den fria marknaden, blir priset ett marknadspris. Vi skall emellertid överväga att införa en företrädesordning. Inom ramen för en sådan är det inte självklart att priset kommer att bestämmas på en fri marknad. menade att kommunens rätt till ersättning vid överlåtelse borde bli föremål för ytterligare överväganden. En utgångspunkt för våra överväganden är att priset bör bestämmas på samma sätt oavsett om en företrädesrätt utnyttjas av en kooperativ hyresrättsförening eller av ett annat allmännyttigt bostadsföretag. Så långt möjligt bör även samma principer gälla för prisbestämning av aktier som för prisbestämning av fastigheter. Priset på fastigheter och aktier Utredningen börjar med att gå igenom olika sätt att bestämma priset på fastigheter och aktier dels enligt ekonomiska modeller, dels enligt befintlig lagstiftning. Vi kommer i samband med detta att redovisa hur frågan om vem som förvärvar en fastighet påverkar prisbildningen på fastighetsmarknaden. Därefter kommer vi att redovisa vår uppfattning om vilka prisbildningsmekanismer som kan vara lämpliga att använda inom ramen för en företrädesordning. 4.2Modeller för värdering av fastigheter och aktier I en normal försäljningssituation säljs en fastighet eller en aktie för sitt marknadspris. Vad ett marknadspris innebär kan uttryckas på olika sätt. En vanlig definition är att ett marknadspris är det mest sannolika priset. Ett lagförslag om säkerställda obligationer, vilket lagts fram för Lagrådet (Fi 2001/3005), ger följande definition av marknadsvärde (2 kap. 4 § andra stycket förslaget till lag om utgivning av säkerställda obligationer): Med marknadsvärde avses det pris som skulle uppnås vid en frivillig, offentligt utbjuden försäljning på en marknad som tillåter försäljning i normal ordning och där skälig tid ges för förhandlingar. Bedömningen av marknadsvärdet skall ske med bortseende från spekulativa och tillfälliga förhållanden. Annorlunda uttryckt är ett marknadspris den punkt eller det inter- vall där tillgång och efterfrågan möts i jämvikt. Varje säljare har ett lägsta pris och varje köpare ett högsta pris han eller hon kan godta. När försäljningar äger rum, uppstår det förr eller senare en situa- tion där det inte längre finns någon köpare vars högsta pris över- stiger någon säljares lägsta pris. Det pris man då nått fram till är ett marknadspris. Marknadspriset på en fastighet blir utifrån denna modell – förenklat uttryckt – det högsta pris som någon köpare är beredd att betala (och erbjuder), förutsatt att detta pris inte understiger det lägsta pris som säljaren är beredd att godta (s. 142 ff.). En särskild situation uppkommer vid försäljning av en fastighet till en bostadsrättsförening, särskilt i storstadsområdena. Med hän- syn till att priset för en bostadsrätt ofta är så högt att en bostads- rättsinnehavare gör en vinst på ombildningen är nämligen en bostadsrättsförening normalt sett beredd att betala mer än någon Priset på fastigheter och aktier annan förvärvare för en fastighet som skall ombildas till bostads- rätter. För en fastighet som kan vara aktuell för förvärv av en bostadsrättsförening, t.ex. till följd av att en intresseanmälan gjorts enligt ombildningslagen, kan det således sägas finnas två olika marknader – en för bostadsrättsföreningen och en annan för övriga intresserade köpare. 4.2.2Andra metoder för prisbestämning Det finns emellertid olika situationer där en försäljning inte sker på vanliga marknadsmässiga villkor. Expropriation är ett sådant exempel, övertagande av en fastighet enligt ombildningslagen ett annat. För värdering av fastigheter och aktier i sådana situationer finns vissa metoder. Följande metoder är de vanligaste vid fastighets- värdering (s. 154 ff.): Denna metod används framför allt för fastigheter som dels är av vanligt förekommande slag och utformning, dels av en typ som är föremål för försäljningar i tillräcklig utsträckning – exempelvis villafastigheter. Metoden går ut på att man samlar in information om andra försäljningar av liknande fastigheter och sedan genom en analys av denna information får fram ett marknadsvärde för fastigheten. Vid analysen av skillnader och likheter mellan de jämförda fastigheterna beaktas bl.a. tid, plats, finansiering, försäljningsvillkor och fysiska egenskaper. Efter denna analys får man inte ett exakt värde utan ett sannolikt prisintervall. Vill man få fram ett värde, kan man använda olika metoder, framför allt medelvärde eller medianvärde; mer sällan kan typvärdet (det mest frekventa värdet) användas. Priset på fastigheter och aktier Med denna metod inriktas värderingen på fastighetsägarens framtida överskott, som denne kan tillgodogöra sig ur fastigheten. Metoden är således svår att använda för exempelvis villor som bebos av ägaren men lämpar sig väl för hyresfastigheter. Den grundläggande matematiska formeln för avkastnings- värdering är a v = ––– där a står för den framtida genomsnittliga avkastningen, i för kalkylräntefoten och v för det framräknade avkastningsvärdet. Den framtida genomsnittliga avkastningen (a) beräknas skönsmässigt. Vid beräkningen tar man hänsyn till sådana faktorer som avskrivningar på anläggningstillgångar, hyresintäkter, löne- kostnader, underhåll, skatteuttag och historiska resultat. Graden av osäkerhet i bedömningen bör redovisas, t.ex. genom att man lämnar flera möjliga uppskattningar om avkastningen: en opti- mistisk, en pessimistisk och ett mellanting. Vid fastställande av kalkylräntefoten (i) tar man hänsyn till bl.a. aktuellt ränteläge och framtida utveckling av detta, inflations- förväntningar, krav på riskmarginal, företagets finansiella ställning, företagets allmänna struktur och relationen mellan företagets avkastningsvärde och likvidationsvärde. Ett avkastningsvärde kan motsvara men motsvarar inte auto- matiskt ett marknadsvärde. Denna metod utgår från tanken att ingen är beredd att betala mer för ett visst objekt än vad det skulle kosta vederbörande att själv tillverka eller iordningställa motsvarande egendom. Det är således en utbytestanke eller ett alternativkostnadsresonemang som ligger bakom metoden. Den anses generellt svårast att tillämpa av de tre traditionella metoderna. Problemet är att det inte alltid föreligger ett samband mellan produktionskostnaderna och marknadsvärdet. Metoden tar sikte på att få fram det högsta alternativpriset till ett förvärv av den aktuella fastigheten och är aktuell att använda först i fråga om Priset på fastigheter och aktier fastigheter där inga andra metoder går att använda, t.ex. kyrkor och vissa byggnader som ägs av det allmänna – alltså fastigheter vilkas marknad är mycket begränsad. 4.3Bestämning av priset på fastigheter enligt befintlig lagstiftning Först sedan ett avtal slutits, varvid priset bestämts på en fri marknad, träder kommunen här in och tar över avtalet. Prisets bestämning enligt förköpslagen avviker således inte från vanliga marknadsmekanismer, möjligen med det undantaget att risken för att en köpare inte kan tillgodogöra sig sitt förvärv i någon mån kan påverka priset i sänkande riktning. Säljaren bestämmer ensidigt priset. eller den kooperativa hyresrättsföreningen inte priset, är säljaren fri att sälja till vem den vill – dock inte till ett lägre pris eller till villkor som är avsevärt gynnsammare för köparen intresse- anmälan gäller. Denna lagtekniska konstruktion tvingar en säljare att sätta ett pris som inte överstiger marknadspriset. Har säljaren satt ett för högt pris, kommer ju nämligen fastigheten inte att bli såld. Däremot hindrar ombildningslagen inte säljaren från att sätta ett för lågt pris. Då en säljare normalt sett torde vilja få ut ett så högt pris som möjligt, har detta emellertid knappast någon reell betydelse. För kommuner och kommunala bostadsföretag gäller dessutom i det här avseendet kommunallagens regler om krav på likabehandling av kommunmedlemmarna (2 kap. 2 § kommunal- lagen), förbud mot ekonomiskt understöd åt enskilda (jfr. 2 kap. 1 § kommunallagen) och krav på god ekonomisk hushållning (8 kap. 1 § kommunallagen). Vidare antog Europeiska unionens kommission ett vägledande meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader (CELEX 397Y0710/01/), som skall säkerställa att medlemsstaterna – ett begrepp som även omfattar kommuner och kommunala bostadsföretag (s. 102, Hintersteininger Priset på fastigheter och aktier s. 298 f.) – inte bryter mot EG-rättens regler om statsstöd genom att sälja fastigheter till underpris. Genom ombildningslagens regler, kombinerade med normala marknadsmekanismer och kommunallagens och EG-rättens bestämmelser, säkerställs således att det pris som åsätts en fastighet kommer att i vart fall ligga nära ett marknadspris. Som nämns ovan kan det när en bostadsrättsförening är aktuell som förvärvare uppkomma två olika marknadspris. Detta får den effekten att om bostadsrättsföreningen inte antar hembudet, finns det inte någon annan köpare som är beredd att förvärva fastigheten. Priset på en fastighet som hembjuds till en bostadsrättsförening ligger högre än vad säljaren hade kunnat få av någon annan köpare – ofta på en sådan nivå att det kan sägas att bostadsrättsinnehavarna och säljaren delar på den vinst som ligger i att bostadsrätternas samlade värde är högre än fastighetens. 4.3.3Expropriationslagen (1972:719) I 4 kap. 1 § första stycket expropriationslagen slås huvudregeln för ersättning vid expropriation av fastighet fast: att ersättningen skall bestämmas till fastighetens marknadsvärde. Föresatsen är därvid att ersättningen skall försätta den drabbade i en oförändrad ekonomisk ställning (s. 379 ff.). föreskrevs i lagtexten att ortspris- eller avkastnings- metoderna skulle användas, men en domstol har frihet att välja den metod som ger det mest rättvisande resultatet. Dock utgår förarbetena från att de metoder som grundas på t.ex. prisstatistik skall sättas i förgrunden och att kalkylmetoder med hypotetiska underlag skall motverkas. Enligt förarbetena är det fortfarande ortsprismetoden som framför allt bör tillämpas, men när underlaget är för dåligt för att så skall kunna ske, tillgrips i första hand avkastnings- och i andra hand produktionskostnads- metoden. Vidare bör avkastningsmetoden användas för att kontrollera rimligheten i det resultat man uppnår med ortspris- metoden (s. 386 ff.). En modifiering av bestämmelsen i 4 kap. 1 § första stycket expropriationslagen är regeln i 4 kap. 3 § första stycket samma lag, enligt vilken en sådan ökning av fastighetens marknadsvärde av någon betydelse som ägt rum före ansökningen om expropriation, dock högst före talans väckande i domstol, räknas ägaren till godo endast i den mån det Priset på fastigheter och aktier blir utrett, att den beror på annat än förväntningar om ändringar i markens tillåtna användningssätt. 4.4Bestämning av priset på aktier enligt befintlig lagstiftning Av 3 kap. 2 § aktiebolagslagen (1975:1385) framgår att aktier som huvudregel fritt kan överlåtas och förvärvas. Däri ligger att priset bestäms på marknadsmässiga villkor, dvs. genom en fri överens- kommelse mellan säljaren och köparen. Denna regel skapar förutsättningar för kontinuitet i ett bolags verksamhet även om någon eller några av aktieägarna önskar frigöra sitt i bolaget investerade kapital och lämna bolaget. Rätten för aktieägarna att när som helst avbryta engagemanget i bolaget och avyttra aktierna bidrar också till att sänka bolagets kapitalkostnader och gynnar därigenom bolagets kapitalförsörjning (, s. 3:10). Av 3 kap. 3 § aktiebolagslagen följer att det i bolagsordningen kan tas in förbehåll om att aktieägare eller annan skall vara berättigad att lösa aktie, som övergår till ny ägare. En sådan hembudsklausul innebär att aktien hembjuds först efter det att ett köpeavtal träffats. Ofta stadgar bolagsordningen att lösenbeloppet skall motsvara vederlaget för aktien, när sådant har lämnats (SOU 1997:22 s. 207 f.). Om emellertid tillämpningen av föreskrift i bolags- ordningen rörande lösens belopp skulle bereda någon otillbörlig fördel, kan jämkning ske. Lösenbeloppet skall då bestämmas av skiljemän, som har att söka fastställa ett med hänsyn till alla omständigheter skäligt lösenbelopp (, s. 3:17). har föreslagit ytterligare ett förfarande, som innebär avvikelse från marknadsmekanismerna vid prisets bestämmande. I sitt betänkande Aktiebolagets kapital (SOU 1997:22) föreslår man (s. 210 ff.) bl.a. att den som avser att överlåta en aktie måste erbjuda aktien för förköp till den eller dem som i bolagsordningen är angivna som förköpsberättigade. Kommer parterna inte överens om priset, avgörs prisfrågan i domstol alternativt skiljeförfarande. Förslaget bereds i . Priset på fastigheter och aktier 4.4.2Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. Först sedan ett avtal slutits, varvid priset bestämts på en fri marknad, träder kommunen här in och tar över aktieköpet.