sou · GRB344d1 · 2004-01-01 00:00:00 — Om föreningen från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen är in- tresserad av att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs tiden för att anta hembudet , alltså från den dag då hembudet skedde. skall underrätta fastighetsägaren om detta. Reglerna för föreningens interna beslut att förvärva egendomen redovisas ovan i avsnitt 1.3.1. Hembudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller när föreningen skriftligen under- rättat hyresnämnden om att den inte antar hembudet. Om hembudet har antagits, skall det anses som om fastighets- ägaren och föreningen har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal. I förslaget skall anses föreskrivet att köpebrev skall upprättas. Även om hembudet har upphört att gälla, får så länge föreningens intresseanmälan gäller ett sådant förvärv som omfattas av om- bildningslagen inte ske till någon annan än den förening som gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för över- låtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighets- ägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske, om ett villkor som angavs vid hem- budet är uppenbart oskäligt mot föreningen. I förarbetena anförs sammanfattningsvis följande om denna regels tillämpning (prop. 1990/91:92 s. 140 ff.). En förening som inte anser sig kunna acceptera de villkor som fastighetsägaren ställer upp i hembudet får avstå från förvärv för att i stället tvinga fram ett nytt bud, som föreningen kan godkänna, eller ett nytt hembud, som får prövas av hyresnämnden. En marknadsmässig köpeskilling utgör inte ett oskäligt villkor. Sådana villkor som ålägger föreningen förpliktelser mot tredje man skall en förening dock inte behöva godta, om inte särskilda skäl föreligger. Detsamma gäller villkor som ger fastighetsägaren speciella för- måner på bekostnad av föreningen. Exempel på uppenbart oskäliga villkor kan vara krav på att hyresgästerna skall träda in som part i ett entreprenadavtal eller godta köp av egendom som inte har ett naturligt samband med fastighetsförvärvet eller då en fastighetsägare förbehåller sig rätt att få förvärva bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt till lägenheter i huset. Överlåtelser i strid mot hembudsskyldighet eller reglerna om tidigare hembuds hindrande verkan i vissa fall är ogiltiga, om inte lagfart meddelats. Enligt förköpslagen har en kommun förköpsrätt till fast egendom som behövs för bl.a. tätbebyggelse, bostadsförsörjning, idrott eller bevarande av kulturhistoriskt intressanta byggnader. Förköpsrätt får utövas endast om den fasta egendomen är belägen helt eller delvis inom kommunens gränser. Om egendomen delvis är belägen i en annan kommun, får förköpsrätt utövas endast med den kommunens samtycke. Det finns ett antal undantag från förköpsrätten. Således får förköpsrätt inte utövas om staten är säljare eller köpare, om fastig- heten är liten och bebyggd med friliggande småhus, om fastigheten bebos av högst två familjer, om försäljningen sker på exekutiv auktion, om försäljningen sker mellan nära släktingar samt, under vissa förutsättningar, om endast en andel av fastigheten säljs. Förköp som utövas i strid med dessa undantag är utan verkan. Förköpsrätten innebär att kommunen får förvärva den egendom köpet avser från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Till skillnad mot vad som gäller enligt ombildnings- lagen måste alltså ett köpeavtal ha slutits för att lagen skall bli tillämplig. Säljaren är skyldig att på begäran upplysa kommunen om sådana köpevillkor som inte framgår av köpehandlingen. En bestämmelse som kommunen varken ägde eller bort äga kännedom om när förköpsrätten utövades får göras gällande mot kommunen endast om särskilda skäl föreligger. Villkor som avtalats mellan säljaren och köparen får jämkas, om det är oundgängligt med hänsyn till arten av köparens åtagande gentemot säljaren. Vill kommunen att ett villkor skall jämkas, skall kommunen väcka talan om jämkning från det att förköpet fullbordades. Kommunen skall ersätta säljaren för dennes förlust på grund av jämkningen. Förköpsrätten skall som huvudregel utövas efter det att lagfart söktes på köparens förvärv. Den utövas genom att kommunen underrättar säljare och köpare om beslutet att utöva förköpsrätt samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten. Ligger den aktuella fastigheten även inom en annan kommuns område, skall även den kommunen underrättas. Utövas förköpsrätten inte inom föreskriven tid, går den förlorad. En kommun som har utövat förköpsrätt är skyldig att söka tillstånd till förköpet hos regeringen, om säljaren eller köparen inom efter det att förköpsrätten utövades bestrider förköpsrätten. Låter kommunen bli att söka tillstånd trots sådant bestridande, är förköpet utan verkan. Regeringen skall vägra tillstånd, om de nämnda förutsättningarna för förköpsrätt inte är uppfyllda. Tillstånd skall dessutom vägras, om det är oskäligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna De oskälighetssituationer som nämns i förarbetena (prop. 1967:90 s. 141) är bl.a. att fastigheten sålts till underpris eller att en överlåten fastighet är särskilt ägnad att utnyttjas i köparens rörelse eller annars avsevärt underlättar hans utkomstmöjligheter och sådana fördelar inte kan vinnas genom förvärv av annan fastighet. När kommunens beslut om förköp vunnit laga kraft, är förköpet fullbordat. Då anses egendomen ha övergått från säljaren till kommunen för försäljningen genom frivillig över- låtelse. Lagen reglerar dessutom vissa frågor om hur kommunens förvärv påverkas av vad som förevarit mellan säljaren och den ursprunglige köparen. Kommunen skall ersätta den ursprunglige köparen för nödvändiga kostnader. Beviljas lagfart i strid med förköpsreglerna, är förköpsrätten förlorad. Beträffande förhållandet mellan förköpslagen och ombildnings- lagen gäller följande (prop. 1981/82:169 s. 54 f.). Ett fastighetsförvärv som sker genom att ett hembud antas bör i princip anses som ett vanligt fastighetsförvärv vid förköpslagens tillämpning. Emellertid torde, om hyresgästerna önskar ta över fastigheten enligt ombildningslagen, en ansökan av kommunen om förköp i allmänhet komma att avslås med stöd av oskälighetsregeln i förköpslagen, i vart fall när det gäller fastigheter som är i behov av upprustning. Om däremot kommunen åberopar att fastigheten behövs för tätbebyggelseändamål torde omständigheterna kunna vara sådana att bostadsrättsföreningens (eller den kooperativa hyresrättsföreningens) förvärv får vika för de kommunala intressena. Om föreningen har genomfört ett förvärv i strid med de kommunala intentionerna – fastigheten skall t.ex. rivas –, kommer detta givetvis att inverka på oskälighetsprövningen. I praktiken torde, sägs det vidare i förarbetena, föreningen redan före förvärvet kunna få besked från kommunen om att förköp inte kommer att ske. Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. Förköpslagen ger inte kommunerna möjlighet att utöva förköpsrätt i sådana fall där en fastighet ägs av ett bolag och där en fastighets- överlåtelse i realiteten sker genom överlåtelse av aktierna i bolaget. För att fylla denna lucka infördes lagen om förvärv av hyres- fastighet m.m., som kompletterar förköpslagen med bestämmelser om förköpsrätt vid försäljning av aktier (prop. 1975/76:33 s. 75). De båda lagarna har i åtskilliga avseenden likalydande bestämmelser. Utgångspunkten för förköpsordningen är att det krävs förvärvs- tillstånd för förvärv av aktie eller andel i ett bolag, som äger fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet. För att förvärvstill- stånd skall aktualiseras måste vissa förutsättningar vara uppfyllda. För det första skall det röra sig om ett handelsbolag eller om ett aktiebolag, där av aktierna ägs av högst tio fysiska personer. För det andra skall fastigheter utgöra mer än hälften av bolagets tillgångar. För det tredje måste kommunen hos hyres- nämnden begära prövning av om förvärvstillstånd behövs. För att kommunen skall kunna göra detta är överlåtaren eller förvärvaren skyldig att från förvärvet anmäla detta till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen. Kommunen skall bereda hyresgästorganisation möjlighet att yttra sig. Förvärvstillstånd krävs inte vid förvärv från bl.a. en kommun. Det krävs inte heller om förvärvaren är bl.a. en kommun eller ett allmännyttigt bostadsföretag eller, vid förvärv för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, om förvärvaren är en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening. Även vissa andra undantag finns, bl.a. exekutiv försäljning. Kriterierna vid förvärvstillståndsprövningen tar sikte på om förvärvaren är seriös. Om förvärvstillstånd krävs och det är fråga om förvärv av aktier, har kommunen förköpsrätt till aktierna. Detta innebär att förköps- rätten går förlorad, om förvärvstillstånd meddelas. Har bolaget hyreshusfastigheter i flera kommuner, har den kommun förköps- rätt inom vars område huvuddelen av hyreshusfastigheterna finns. Kopplingen till förvärvstillståndet innebär bl.a. att förköpsrätt inte föreligger i de ovan redovisade undantagssituationerna, dvs. bl.a. vid vissa försäljningar till bostadsrättsföreningar. Till skillnad mot vad som gäller enligt förköpslagen är ett förköp av aktier i strid mot dessa undantag inte utan verkan. Den som vill göra gällande att förköp inte får ske därför att det ursprungliga förvärvet inte är tillståndspliktigt måste bestrida förköpsrätten och göra invändning om förhållandet hos hyresnämnden (prop. 1975/76:33 s. 97); se nedan om sådant bestridande. Vill kommunen utöva förköpsrätt, skall den anmäla det till hyresnämnden från det att överlåtaren eller förvärvaren anmält förvärvet till kommunen. skall då underrätta bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt. Förköpsrätten innebär att kommunen får förvärva aktierna från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Säljaren är skyldig att på anmodan av kommunen upplysa om de bestämmelser som gäller för försäljningen och som inte framgår av eventuell köpehandling och köparens uppgifter i ansökan i tillståndsärendet. Bestämmelse som kommunen varken ägde eller bort äga kännedom om får göras gällande mot kommunen endast om särskilda skäl föreligger. Om det i köpet ingår annan egendom än sådan aktie som skall förköpas, skall den egendomen undantas från förköpet på yrkande av den ursprungliga köparen (och i vissa fall även på yrkande av kommunen). Undantas egendom, skall den ursprunglige köparen betala så mycket av köpeskillingen som belöper på det som undan- tagits och kommunen betala återstoden. Om säljaren eller den ursprunglige köparen är missnöjd med kommunens förköp, har han eller hon möjlighet att bestrida förköpet hos hyresnämnden inom en månad från delgivning av kommunens beslut om förköp. skall då underrätta kommunen, som måste ansöka om tillstånd till förköpet inom en månad från det att bestridandet kom in till hyresnämnden, om inte förköpet skall förlora sin verkan. skall vägra tillstånd till förköp, om förut- sättningarna för förköp inte var för handen. Dessutom skall förköp vägras, om det är oskäligt (med lagtextens ord obilligt) att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller omständigheterna vid försäljningen. Som exempel på fall där förköp skulle kunna vara oskäligt nämns i förarbetena (prop. 1975/76:33 s. 76 f.) att priset för aktierna bestämts efter annat än marknadsmässiga grunder, att fastig- heternas andel av företagets tillgångar ligger nära gränsen för lagens tillämplighet eller att företaget vid sidan av fastighetsförvaltningen bedriver en omfattande rörelse av ett slag som kommunen normalt sett inte skall ägna sig åt. I rättspraxis har Bostadsdomstolen slagit fast att oskälighetsregeln skall tillämpas restriktivt (se rättsfallet RBD 1989:14). Förköpet är fullbordat när kommunens beslut om förköp vunnit laga kraft och tillstånd till förköpet getts eller tiden för bestridande av förköpsrätten gått ut utan att bestridande anmälts samt aktiebrev, som omfattas av förköpet, överlämnats till kommunen med påskrift om överlåtelse. får på begäran av kommunen vid vite förelägga säljare eller köpare som innehar aktie- brev som omfattas av förköp att lämna över det till kommunen med påskrift om överlåtelse. När förköp fullbordats, anses egendomen ha övergått från säljaren till kommunen från försäljningen genom frivillig överlåtelse. Lagen reglerar även frågor om förpliktelser som den ursprung- lige köparen fullgjort före förköpet o.d. Förutom de nu genomgångna bestämmelserna innehåller lagen bestämmelser om förvärvstillstånd för förvärv av fast egendom, som är taxerad som hyreshusenhet; dessa regler är emellertid inte av något större intresse i detta sammanhang. uppgav i sitt slutbetänkande och kommunernas boendeplanering (SOU 2001:27) att det var oklart om kommunerna utnyttjade möjligheten till för- köp av aktier. Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus angav att förköp av aktier var mycket ovanliga i praktiken (SOU 1994:23 s. 87). konstaterade vidare att bestämmelserna om förköpsrätt till aktier utsatts för omfattande kritik men att riks- dagen – senast under /2001 – ställt sig bakom dem (SOU 2001:27 s. 114 f.). 1.4Allbo-kommitténs förslag om en företrädesordning Den parlamentariskt sammansatta lämnade sitt slutbetänkande och kommunernas boendeplanering (SOU 2001:27). De delar av betänkandet som är av särskild betydelse för vårt arbete redovisas nedan. Kommittén var långt ifrån enig i sina ställningstaganden: fyra av elva ledamöter reserverade sig i de delar som tas upp nedan. 1.4.2Förslag om en företrädesordning Som en utgångspunkt för sina förslag anförde kommittén följande: Det är av största betydelse att det finns en tillräckligt stor sektor av bostadsmarknaden där verksamheten bedrivs utan vinstsyfte. Detta har stor betydelse för det bostadspolitiska målet att skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga kostnader. En tillräckligt stor hyresmarknad underlättar även kommunernas boendeplanering. Den principiella utgångspunkten bör därför vara att överlåtelse av hela eller delar av kommunalt bostadsbestånd så långt det är möjligt sker under förutsättningar som gör det möjligt att bostäderna även utgör hyresrätter. Den stora samhälls- ekonomiska fördelen med hyresrätten är att den erbjuder ett rörligare alternativ än ägande av sitt boende, tack vare att det inte krävs någon kapitalinsats. Därigenom sker inträde eller utträde ur en marknad enklare och till lägre kostnader än om man skall köpa/sälja sin bostad. Följaktligen är det av stort värde att det finns en fungerande hyres- marknad, och behovet av en sådan marknad är större ju snabbare strukturomvandlingen går. En icke-fungerande hyresmarknad är därför en hämmande faktor i en tillväxtregion. Den begränsar rörlig- heten på arbetsmarknaden och påverkar därigenom nivån på den strukturella arbetslösheten. Hyresrättens fortbestånd säkerställs bäst genom någon form av företrädesordning. Den kooperativa hyresrätten hade enligt kommitténs uppfattning den fördelen att möjligheterna till boendeinflytande ökar, vilket främjar gemenskap, boendedemokrati, ansvarstagande och aktsam- het. I en kooperativ hyresrättsförening skulle, framhöll kommittén, även möjligheterna att påverka boendekostnaderna vara goda. En försäljning borde enligt kommittén i första hand ske till ett annat allmännyttigt bostadsföretag, inte nödvändigtvis ett kommunägt. I andra hand borde försäljning ske till de boende i form av en kooperativ hyresrättsförening (av ägarmodellen). Först sedan hyresgästerna erbjudits att ta över borde bostäderna kunna ombildas till bostadsrätter eller säljas på den övriga bostads- marknaden. För det fall det råder konkurrens mellan flera allmännyttiga bostadsföretag och den ena intressenten är en kooperativ hyres- rättsförening som godkänts som allmännyttigt bostadsföretag borde enligt kommittén föreningen för ett annat allmännyttigt bostadsföretag. Det främsta argumentet för att ge ett annat allmännyttigt bostadsföretag företräde framför de boende i form av en kooperativ hyresrättsförening var enligt kommitténs uppfattning att det med en omvänd ordning vore sannolikt att antalet hyres- rätter skulle riskera att minska i större utsträckning, eftersom det då skulle finnas en risk att de kooperativa hyresrätterna ombildades till bostadsrätter. En företrädesordning behövde enligt kommittén sannolikt regleras i en ny lag. Kommittén såg inte att sådan reglering skulle ha någon given plats i befintlig lagstiftning. En fråga som enligt kommittén behövde övervägas var om regleringen borde utformas med förebild i ombildningslagen, dvs. att ett annat allmännyttigt bostadsföretag skulle anmäla intresse och därigenom få en förköps- rätt, eller om det mer aktivt skulle ligga på kommunen att under- söka intresset hos övriga allmännyttiga aktörer på den lokala bostadsmarknaden. En skyldighet av skisserad art kunde visser- ligen, medgav kommittén, sägas utgöra ett visst åsidosättande av den kommunala självstyrelsen. Mot detta argument kunde det emellertid, framhöll man, invändas att ingreppet i kommunens bestämmanderätt endast avsåg vem kommunen skulle få sälja till. Det skulle inte innebära att kommunen inte fick sälja. Ur denna synvinkel framstod, slöt kommittén, åsidosättandet av den kommunala självstyrelsen inte som större än då en bostadsrätts- förening med stöd av ombildningslagen utnyttjar förköpsrätt vid försäljning av en kommunägd fastighet. Kommittén såg därför inte att en lagreglering med skisserat innehåll kunde angripas från konstitutionell synpunkt. Kommittén framhöll några frågor, som i detta sammanhang behövde analyseras närmare. En första fråga gällde eventuell konkurrens mellan flera allmännyttiga bostadsföretag. Om flera kooperativa hyres- rättsföreningar eller flera andra allmännyttiga bostadsföretag konkurrerade skulle företrädesrätten, sade kommittén, få lösas genom tidpunkt för intresseanmälan eller på annat sätt. En andra fråga gällde ett avsteg från den kommunala lokaliseringsprincipen (2 kap. 1 § kommunallagen) – vars innebörd redovisas i kapitel 2 – i syfte att möjliggöra för kommuner att kunna agera över kommungränserna när det skulle vara bostads- politiskt motiverat. Enligt kommitténs uppfattning skulle en möjlighet för ett kommunalt bostadsföretag att, helt eller delvis, köpa fastigheter eller bostadsföretag i andra kommuner underlätta för kommunerna att utföra sina bostadspolitiska uppgifter. Det skulle därför enligt kommitténs uppfattning vara motiverat med ett avsteg från SOU 2003:44 Inledning och bakgrund Frågan behövde dock, framhöll man, bli föremål för närmare analys och överväganden. En tredje fråga var kommunens rätt till ersättning vid överlåtelse. Kommittén hade, betonade man, inte haft möjlighet att på djupet analysera denna komplicerade fråga. Man konstaterade att priset på en fastighet har ett samband med boendekostnaden och anförde vidare: För att det inte skall vara dyrare att bo i en kooperativ hyresrätt än i en vanlig hyresrätt, är det nödvändigt att priset på fastigheten som den kooperativa hyresrättsföreningen övertar i stora drag motsvarar ett objektivt avkastningsvärde, dvs. de hyror som en fastighet kan antas generera i egenskap av hyresfastighet eller med andra ord det marknadspris som kan uppnås om köparen avser att även upplåta bostäder med hyresrätter i fastigheten. Mot bakgrund av den beskrivning som ges i betänkandet från Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet, På de boendes villkor – allmännyttan (SOU 1999:148), är det fråga om priset vid försäljningen över huvud taget kan eller bör regleras. Flera invändningar kan resas mot en sådan reglering. En är den uppenbara risken för snedvridning av konkur- rensen på bostadsmarknaden. En annan är att det torde vara förenat med stora svårigheter att fastställa en objektiv beräkningsgrund för priset. Det andra ledet i kommitténs förslag till företrädesordning var hyresgästernas rätt att köpa fastigheten i det kommunala bostads- företaget, om inget allmännyttigt bostadsföretag visat intresse. I denna del kunde enligt kommitténs bedömning ombildningslagen tjäna som utgångspunkt. Det fick, sade kommittén, övervägas om ytterligare regler borde föras in i ombildningslagen eller om en annan lösning vore att föredra. Enligt kommitténs mening borde oavsett hur man lagtekniskt valde att utforma regelverket vid konkurrens en kooperativ hyresrättsförening ges företräde framför en bostadsrättsförening, eftersom överlåtelse av hela eller delar av kommunalt bostads- bestånd så långt det var möjligt borde ske under förutsättningar som skulle göra det möjligt att bostäderna förblev hyresrätter. En annan fråga som kommittén tog upp var om det skulle vara lättare för en kooperativ hyresrättsförening än för en bostadsrätts- förening att aktualisera förköpsrätten. Kommittén såg emellertid ingen anledning att ha någon annan uppfattning i frågan än den som kommit till uttryck i ombildningslagen, alltså att det borde krävas två tredjedelars majoritet bland hyresgästerna. 1.4.3Förhindrande eller försvårande av en ombildning av kooperativ hyresrätt till bostadsrätt Kommitténs utgångspunkt var att det i princip inte borde vara möjligt för hyresgästerna att omsätta sina kooperativa hyresrätter till kapital genom ombildning till bostadsrätt. En motsatt ordning skulle enligt kommitténs uppfattning bl.a. stå i strid med den över- gripande målsättningen att hyresrätten skulle vara en boendeform fri från spekulativa moment. Ett totalförbud mot ombildning skulle emellertid enligt kommitténs mening strida mot grundläggande föreningsrättsliga principer och mot tankarna bakom den grund- lagsfästa positiva föreningsfriheten (2 kap. 1 § 5 regeringsformen). Mot denna bakgrund var det kommitténs uppfattning att utrymmet för hyresgästerna att genom ombildning av kooperativ hyresrätt till bostadsrätt omsätta sina nyttjanderätter borde vara mycket begränsat och att det skulle vara befogat med regler som försvårade sådan ombildning. konstaterade kommittén att de krav som enligt gällande lagstiftning ställs på en kooperativ hyresrättsförenings beslut om frivillig likvidation är förhållandevis höga. Man ansåg att de ger ett tillräckligt skydd för de kooperativa hyresgästerna. Att ytterligare höja gränserna för frivillig likvidation eller rent av omöjliggöra sådan likvidation skulle enligt kommittén inte vara meningsfullt. Man anförde att det för ekonomiska föreningar, liksom för andra liknande associationer, finns regler om tvångs- likvidation och likvidation i samband med konkurs samt att alltför stränga begränsningar för frivillig likvidation skulle kunna kringgås genom att alla medlemmar utträder, betalningar ställs in etc. Kommitténs bedömning blev därför att föreningslagens regler om likvidation, i kombination med nu gällande regler om över- låtelse av föreningens hus, skulle utgöra ett tillräckligt skydd för den kooperativa hyresrättsföreningen och dess hyresgäster. Att helt förhindra att kooperativa hyresrättsföreningar upphör och blir bostadsrättsföreningar bedömde kommittén inte vara meningsfullt. Frågan om hur man förhindrar en förmögenhetsöverföring från kommunen till det privata borde enligt kommitténs uppfattning lösas avtalsvägen, t.ex. på så sätt att kommunen som förutsättning för försäljning till en kooperativ hyresrättsförening ställde upp villkor som gick ut på att kommunen skulle godkänna försäljning som sker . För att förhindra spekulativa köp enbart i syfte att kort därefter ombilda de kooperativa hyresrätterna till bostadsrätter förutsatte kommittén att kommunen inte lämnade sitt godkännande om sådant begärdes efter köpet från kommunen.