sou · GRB344d1 · 2004-01-01 00:00:00 — Regeringen bemyndigade statsrådet att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att bl.a. utreda förutsättningarna för att förbättra möjligheterna för de boende i allmännyttiga bostadsföretag att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt. förordnades som särskild utredare hyresrådet och chefen för hyresnämnden i . Som sakkunniga förordnades departements- sekreteraren , , och hovrätts- assessorn , , samt kanslirådet , . Som experter förordnades juristen , , förbundsjuristen , , stadsjuristen , , ekonomen , , och skattejuristen , Fastighetsägarna . Som sekreterare anställdes hovrättsassessorn . Utredningen, som har antagit namnet Utredningen om försäljning av allmännyttiga bostäder, får härmed överlämna sitt betänkande Om allmännyttan säljs – stärkt kooperativ hyresrätt (SOU 2003:44). Uppdraget är därmed slutfört. Arbetet har bedrivits i nära samråd med sakkunniga och experter. Betänkandet har därför avfattats med användande av vi- form. Till betänkandet fogas ett särskilt yttrande av . 1Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om Förslag till lag om ändring i lagen (2002:102) om Förslag till förordning om allmännyttiga bostadsföretag ..... Inledning och bakgrund .............................................. 1.3.1 Lagen om kooperativ hyresrätt.................................... 1.3.2 Lagen om allmännyttiga bostadsföretag ..................... Lagstiftning om företrädesrätt..................................... förslag om en företrädesordning ............ 1.4.2 Förslag om en företrädesordning ................................ 1.4.3 Förhindrande eller försvårande av en ombildning av kooperativ hyresrätt till bostadsrätt........................ Möjlighet att förvärva allmännyttiga bostäder i andra Den kommunala lokaliseringsprincipen ................................. Lokaliseringsprincipen i lag, förarbeten och rättspraxis........ 2.3Undantag från lokaliseringsprincipen i 2.3.1 Undantag på andra områden än bostadsområdet........ 2.3.2 Undantag på bostadsområdet....................................... Svårare att ombilda från kooperativ hyresrätt till 3.4Skyldighet att anordna ett system för Förbud eller tillståndsprövning............................................... 3.5.1 Förbud mot att bilda bostadsrättsförening ................. 3.5.2 Totalt förbud mot överlåtelse ...................................... 3.5.3 Tidsbegränsat förbud mot överlåtelse ......................... Modifiering av majoritetsreglerna................................ Priset på fastigheter och aktier..................................... Modeller för värdering av fastigheter och aktier .................... 4.2.2 Andra metoder för prisbestämning ............................. 4.3Bestämning av priset på fastigheter enligt befintlig Expropriationslagen (1972:719) .................................. 4.4Bestämning av priset på aktier enligt befintlig 4.4.2 Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. ................... Två tänkbara företrädesordningar ................................. Ombildningslagen som förebild – modell A.......................... Förköpslagen som förebild – modell B .................................. Skyldighet att kungöra en överlåtelse ........................... 6.1Fördelar och nackdelar med de båda 6.2 Kan vårt uppdrag lösas utan en företrädesordning? 6.2.2 En företrädesordnings betydelse i praktiken ............ sidan av ombildningslagen.......................................... 6.2.4 Utformning av en alternativ modell .......................... 6.2.5 Företrädesordning eller alternativ modell?............... 6.3Förhållandet mellan kungörelse- och informationsskyldigheten och tillståndsplikten................... Konsekvenser och övergångsbestämmelser .................. Konsekvenser för små företag............................................... Konsekvenser för den kommunala självstyrelsen ................ 8.1Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller 8.2Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om 8.3Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:102) om 8.4Förslaget till förordning om allmännyttiga Utredningen om försäljning av allmännyttiga bostadsföretag har haft i huvudsakligt uppdrag dels att förbättra möjligheterna för de boende i allmännyttiga bostadsföretag att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt, dels att se över möjligheterna för allmännyttiga bostadsföretag att förvärva bostäder eller företag som skall säljas. I uppdraget har ingått att beakta förslag om en företrädesordning vid försäljning av fastigheter, aktier eller andelar i kommunala bostadsföretag (SOU 2001:27). Vi har funnit att fördelarna med en företrädesordning inte skulle väga upp nackdelarna med en sådan ordning och lägger i stället följande förslag. Möjlighet för en kommun eller ett kommunalt bostadsföretag att förvärva allmännyttiga bostäder i andra kommuner Kommuner och kommunala bostadsföretag bör få möjlighet att förvärva fastigheter, aktier och andelar i allmännyttiga bostads- företag i andra kommuner. Ett undantag bör därför göras från den kommunala lokaliseringsprincipen. Kungörelseskyldighet vid försäljning av fastigheter, aktier eller andelar i kommunala bostadsföretag före en överlåtelse av fastigheter, aktier eller andelar i ett kommunalt bostadsföretag skall det kungöras att en överlåtelse kan komma att ske. Därigenom får andra kommuner och allmännyttiga bostadsföretag möjlighet att förhandla med säljaren om ett övertagande. När det gäller överlåtelse av en fastighet, får dessutom hyresgästerna, som i samband med kungörelsen särskilt skall informeras och beredas tillfälle att yttra sig, möjlighet att anmäla intresse för att överta fastigheten enligt ombildningslagen. Den lagen ger hyresgäster företräde till att ta över det hus där de bor, om huset skall säljas eller på annat sätt överlåtas. Ombildningslagen bör särskilt gynna kooperativa hyresrätts- föreningar Ombildningslagen bör ändras för de fall där överlåtaren är ett kommunalt bostadsföretag. I de fallen bör de kooperativa hyresrättsföreningarna gynnas som upplåtelseform genom att hyresgästerna bara kan utnyttja sin företrädesrätt enligt lagen om de gör det genom en kooperativ hyresrättsförening. De bör alltså inte, som , kunna göra det genom en bostadsrättsförening i dessa fall. Förslaget påverkar inte hyresgästerna i fastigheter som ägs av privata bostadsföretag. Obligatoriskt system för lägenhetsfördelning samt minimiantal medlemmar i kooperativa hyresrättsföreningar Kooperativa hyresrättsföreningar bör bli skyldiga att ha system för fördelning av föreningens lägenheter till medlemmar i föreningen. De bör även vara skyldiga att ta emot minst så många medlemmar som föreningen har kooperativa hyresrättslägenheter. Alla i föreningen kommer att ha samma rösträtt när det gäller beslut om att överlåta föreningens hus. De medlemmar som står i kö för att få en lägenhet kommer att ha intresse av att föreningens hus stannar kvar i den kooperativa hyresrättsföreningen och inte överlåts till en bostadsrättsförening. Genom införandet av ett system för lägenhetsfördelning för- hindrar vi därmed ombildningar från kooperativ hyresrätt till bostadsrätt, vilket varit en del av vårt uppdrag. Dessutom ger existensen av fördelningssystem enskilda bättre möjligheter att söka bostad. För att systemet inte skall kunna kringgås, föreslår vi att det kombineras med ett bestämmelse om att en förening som förvärvat ett hus inte får överlåta huset efter förvärvet. Införandet av ett fördelningssystem påverkar inte de möjligheter till byte och övertagande av en lägenhet som hyreslagen i vissa fall ger hyresgästerna. Våra förslag är väl förenliga med den grundlagsskyddade principen om självstyrelse. Skulle våra förslag vid en framtida utvärdering visa sig ha haft otillräckliga effekter, kan det behöva övervägas om en företrädes- ordning skall införas. Vi har utvecklat två förslag till företrädes- ordningar. En viktig utgångspunkt vid förslagens utformning har varit att priset för fastigheter, aktier och andelar bör bestämmas utifrån marknadsmässiga principer. Införs en företrädesordning, bör överklagandena i lagen om allmännyttiga bostadsföretag handläggas av allmän förvaltnings- domstol och inte som av . Vidare måste på grund av EG-rättens diskrimineringsförbud i så fall även utländska bostadsföretag kunna godkännas som allmännyttiga. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt Härigenom föreskrivs att 1 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt1 skall ha följande lydelse. Enligt denna lag har hyresgäster rätt att genom en förening förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Rätten till förvärv gäller fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet eller, om egendomen hyrs ut för något annat ändamål än fritidsändamål, som småhusenhet. Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt. Om överlåtaren är ett sådant kommunalt bostadsföretag som avses i lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag, gäller vad som i denna lag sägs om hyresgästernas rätt endast för ombildning till kooperativ hyresrätt, inte för ombildning till 1Senaste lydelse av lagens rubrik 2002:99. 2Senaste lydelse 2002:99. Denna lag träder i kraft den Har en intresseanmälan antecknats före denna dag, tillämpas lagen inte denna anmälan gäller. lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt Härigenom föreskrivs beträffande lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt dels att 2 kap. 8 och 19 §§ samt 6 kap. 2 § skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas tre nya paragrafer, 2 kap. 5 a, 7 a och 7 b §§, samt före den nya 7 b § en ny rubrik av följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Vid tillämpningen av 3 kap. 1 § första stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar skall en kooperativ hyresrättsförening alltid vara skyldig att godta minst så många medlemmar som det i föreningens hus finns lägenheter vilka är upplåtna med kooperativ hyresrätt. Vid tillämpningen av 3 kap. 4 § tredje stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar får den omständigheten att en medlem i en kooperativ hyresrättsförening tackat nej till ett erbjudande om en lägenhet inte användas som grund för uteslutning ur föreningen. Fördelning av föreningens lägenheter En kooperativ hyresrättsförening är skyldig att anordna ett system för fördelning av lägenheter i föreningens hus till föreningens medlemmar. Lediga lägenheter skall fördelas till medlemmar i föreningen i ordning efter när de blivit medlemmar. Av medlemsregistret skall framgå datum för varje medlems inträde i föreningen. En medlem skall underrättas om att en lägenhet är ledig för förvärv. Underrättelsen skall sändas till den adress medlemmen uppgett för föreningen. Medlemmen skall efter underrättelsen ha skälig tid på sig att anmäla sitt intresse för lägenheten. Denna bestämmelse inskränker inte rätten till förvärv av ko- operativ hyresrätt enligt 12 kap. 33, 34 eller 35 § eller 47 § andra stycket jordabalken jämförda med 1 kap. 4 § tredje stycket och 3 kap. 1 § första stycket denna lag. En förening får i sina stadgar meddela närmare föreskrifter om tillämpningen av denna bestäm- melse. En förening får även i sina stadgar föreskriva att en medlem måste ha anmält sitt intresse av att få en lägenhet fördelad till sig för att omfattas av fördelningssystemet. gjort det, gäller vad som i denna bestämmelse sägs om medlemmar i föreningen endast medlemmar som gjort en sådan anmälan. Varje medlem deltar i föreningen genom att betala en medlems- insats. Föreningen har också rätt att ta ut en medlemsinsats av särskilt slag, upplåtelseinsats, i samband med att föreningen upplåter en lägenhet med kooperativ hyresrätt. Sådana medlemsinsatser och avgifter som de medlemmar be- talar, som inte är kooperativa hyresgäster, får tillsammans inte uppgå till högre årliga belopp än vad som svarar mot av prisbasbeloppet enligt 1 kap. 6 § lagen (1962:381) om allmän försäkring. Bestämmelsen i tredje stycket gäller inte medlemsinsatser och avgifter som en medlem betalar i samband med fördelning av en lägenhet till medlemmen. Ett beslut om överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen och där det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med kooperativ hyresrätt är giltigt endast om 1.det har fattats på det sätt som enligt 11 kap. 1 § andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller för beslut om likvidation, och 2.hyresgästerna i minst två tredjedelar av de lägenheter i huset som är upplåtna med kooperativ hyresrätt har gått med på beslutet. Ett beslut om överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen och där det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med kooperativ hyresrätt är inte giltigt om det fattas efter den dag då föreningen förvärvade huset. Därefter är det giltigt endast om 1.det har fattats på det sätt som enligt 11 kap. 1 § andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller för beslut om likvidation, och 2.hyresgästerna i minst två tredjedelar av de lägenheter i Om det i föreningens stadgar finns ytterligare något villkor för att beslutet skall vara giltigt, gäller även det. huset som är upplåtna med kooperativ hyresrätt har gått med på beslutet. Om det i föreningens stadgar finns ytterligare något villkor för att beslutet skall vara giltigt, gäller även det. Vid beslut enligt första stycket är en bestämmelse i stadgarna som anger annat än att varje medlem har en röst dock utan verkan. Vad som sägs i 16 kap. 1 § första och tredje styckena och 2 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller också i fråga om Till böter döms den som Till böter döms den som uppsåtligen eller av oaktsamhet uppsåtligen eller av oaktsamhet 2. tar emot förskott i strid 2. bryter mot bestämmelserna i med 2 kap. 12 §, eller 2 kap. 7 b §, 3. använder firma i strid med 3. tar emot förskott i strid 2 kap. 26 §. med 2 kap. 12 §, eller 4. använder firma i strid med 2 kap. 26 §. Denna lag träder i kraft den lag om ändring i lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag Härigenom föreskrivs beträffande lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag dels att 2 kap. 4 och 8 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas tre nya paragrafer, 1 kap. 8 § samt 2 kap. 4 a och 4 b §§, av följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse En kommun eller ett kommu- nalt bostadsföretag får förvärva 1.en fastighet från ett allmännyttigt bostadsföretag i en annan kommun, eller 2.aktier eller andelar i ett allmännyttigt bostadsföretag i en annan kommun, utan att förvärvet har sådan anknytning till den egna kommunen eller dess medlemmar som avses i 2 kap. 1 § kommunal- lagen (1991:900). Ansökan om tillstånd skall göras hos i det län där fastigheten är belägen om det är fråga om överlåtelse av fast egendom. Är det fråga överlåtelse av aktier eller andelar, skall ansökan göras hos i det län där kommunen är belägen eller företagets styrelse har sitt säte. Innan beslut om överlåtelse Innan beslut om överlåtelse fattas eller, för det fall att fattas eller, för det fall att ansökan görs, skall de hyres- gäster som berörs informeras om berörs om den planerade över- beredas tillfälle att yttra sig. låtelsen och bereda dem tillfälle uppgift om hyresgästernas in- att yttra sig samt kungöra att egendomen kommer att överlåtas. fogas till ansökan om tillstånd. Regeringen får föreskriva vad en ortstidning och i Post- och Inrikes En uppgift om hyresgästernas inställning till överlåtelsen skall fogas till ansökan om tillstånd. Egendom som avses i detta kapitel får inte överlåtas förrän efter dagen för kungörelse och information enligt 4 a §. Överlåtelse före denna tid- punkt är ogiltig. Detta gäller dock inte, om lagfart eller inskrivning av förvärv av tomträtt har beviljats i strid med bestämmel- serna i jordabalken. Regeringen får på ansökan av Regeringen får på ansökan av från kravet på tillstånd, om det finns synnerliga skäl. information och kungörelse, om det finns synnerliga skäl. Ansökan om undantag skall göras senast efter överlåtelsen eller efter det att en ansökan om tillstånd har avslagits. Denna lag träder i kraft den förordning om allmännyttiga bostadsföretag 1 § Information och kungörelse om överlåtelse av fast egendom enligt 2 kap. 4 a § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostads- företag skall innehålla följande uppgifter: 1.fastighetens beteckning och adress, 2.antalet hus på fastigheten och dessas ålder, 3.antalet bostadslägenheter i husen på fastigheten, 4.ägarens namn, organisationsnummer och adress, 5.upplysning om att ägaren avser att överlåta fastigheten, och 6.upplysning om att fastigheten som huvudregel inte får överlåtas till annan än en kooperativ hyresrättsförening eller ett allmän- nyttigt bostadsföretag förrän efter informations- och kungörelsetidpunkten. 2 § Information och kungörelse om överlåtelse av aktier eller andelar enligt 2 kap. 4 a § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag skall innehålla följande uppgifter: 1.ägarens namn, organisationsnummer och adress, 2.upplysning om att kommunen eller ett företag genom vilket kommunen utövar det bestämmande inflytandet över ett kommunalt bostadsföretag avser att överlåta aktier eller andelar i ett allmännyttigt bostadsföretag, 3.detta allmännyttiga bostadsföretags namn, organisationsnummer och adress, 4.antalet aktier eller andelar som kommer att överlåtas, samt 5.upplysning om att aktierna respektive andelarna som huvudregel inte får överlåtas till annan än en kooperativ hyresrättsförening eller ett allmännyttigt bostadsföretag förrän efter informations- och kungörelsetidpunkten. 3 § Till ansökan om lagfart på fast egendom som avses i 2 kap. 1 § första stycket 2 lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag och som överlåtits enligt 2 kap. 2 § samma lag skall bifogas utred- ning om att kungörelse och information skett, om att regeringen medgett undantag från kravet på kungörelse och information eller om att fråga är om fall som avses i 2 kap. 6 § samma lag. Denna förordning träder i kraft den Den tillämpas inte på avtal om överlåtelse som slutits . 1 Inledning och bakgrund Utredningens uppdrag kan delas in i två olika delar. Den första delen handlar om den nya upplåtelseformen kooperativ hyresrätt, som finns fr.o.m. . Vårt uppdrag i den delen är att förbättra möjligheterna för de boende i allmännyttiga bostadsföretag att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt. I uppdraget ligger därvid att överväga om upplåtelseformen kooperativ hyresrätt skall gynnas framför upplåtelseformen bostadsrätt. Den andra delen tar sin utgångspunkt i regeringens uppfattning att de allmännyttiga bostadsföretagen har en central roll när det gäller kommunernas möjlighet att upprätthålla sitt ansvar inom bostadsförsörjningsområdet. presenterade ett allmänt hållet förslag om företrädesordning vid försäljning av allmännyttiga bostäder. Vårt uppdrag i denna del går ut på att, med beaktande av förslag, se över möjligheterna för andra allmännyttiga bostadsföretag att förvärva bostäder eller företag som skall säljas. Vi börjar med att sammanfatta våra direktiv. De fullständiga direktiven återfinns som en bilaga till betänkandet. För att sätta in vårt uppdrag i dess sammanhang fortsätter vi sedan med att ge en överblick över gällande rätt i relevanta delar. För det första gäller det reglerna om kooperativ hyresrätt samt de regler om allmännyttiga bostadsföretag och om tillståndsplikt vid försäljning av kommunalägda bostäder som trädde i kraft . För det andra handlar det om den lagstiftning om företrädesrätt som finns . Därefter går vi igenom förslag om en företrädesordning. Avslutningsvis redovisar vi hur vi genomfört uppdraget. Enligt våra direktiv finns det mycket som talar för att hyresgästerna i allmännyttiga bostadsföretag borde ges ytterligare möjlighet att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt. Det kan, framhåller regeringen, finnas fall där varken de boende eller andra allmännyttiga företag ges möjlighet att påverka skeendet i samband med ett kommunalt bostadsföretags försäljning av en fastighet. En sådan situation uppkommer när vid sin prövning enligt lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag (som beskrivs i avsnitt 1.3.2) beviljar en ansökan om tillstånd till en överlåtelse eftersom man anser att tillämpningen av bruksvärdes- reglerna inte äventyras. Mot denna bakgrund ges utredningen i direktiven i uppdrag att utreda behovet av – och förutsättningarna för – att förbättra möjligheterna för de boende i allmännyttiga bostadsföretag att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt. När det gäller en kooperativ hyresrättsförening som förvärvat en fastighet från ett allmännyttigt bostadsföretag, skall vi också överväga om det finns skäl att införa begränsningar som förhindrar en senare ombildning till bostadsrätter. Vi skall även ta ställning till om det finns skäl att ge en kooperativ hyresrättsförening företräde enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen, som beskrivs i avsnitt 1.3.3) framför en bostadsrättsförening, om det uppstår en konkurrenssituation mellan föreningarna i samma hus. Regeringen anför i direktiven vidare att de allmännyttiga bostads- företagen har en central roll när det gäller kommunernas möjlighet att upprätthålla sitt ansvar inom bostadsförsörjningsområdet. Det kan, påpekar regeringen, hända att vid tillståndsprövningen enligt lagen om allmännyttiga bostadsföretag – förutom att bevilja en fastighetsförsäljning – beviljar en ansökan om tillstånd att överlåta aktiemajoriteten i ett kommunalt bostads- företag. Varken då eller när det gäller försäljning av fastigheter har, framhåller regeringen, andra allmännyttiga bostadsföretag möjlig- het att påverka skeendet. Vi skall därför överväga om det finns skäl att införa någon form av förköpsrätt eller liknande för andra allmännyttiga bostadsföretag när det gäller såväl fastigheter som aktier. Regeringen förklarar i direktiven att man således delar Allbo- kommitténs – vars förslag redovisas i avsnitt 1.4 nedan – upp- fattning att frågan om företrädesordning vid försäljning av allmännyttiga bostadsbestånd eller aktier i allmännyttiga bostads- företag bör övervägas ytterligare. Enligt direktiven skall vi särskilt analysera kommitténs förslag om en företrädesordning. Utredningen skall enligt direktiven även särskilt beakta lagen om allmännyttiga bostadsföretag och lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. När det gäller redovisning av förslagets konsekvenser för små företag, skall vi samråda med för Regel- granskning. Utredningen skall lämna förslag till den nödvändiga lagreglering som följer av övervägandena. 1.3.1Lagen om kooperativ hyresrätt Lagen om kooperativ hyresrätt trädde i kraft (prop. 2001/02:62). har det funnits kooperativa hyresrätter, som kännetecknats av att hyresgästerna är medlemmar i en förening och att det är föreningen som hyr ut lägenheterna. Den största kooperativa hyresrättsföreningen, (), har funnits . Ett begränsat antal kooperativa hyresrättsföreningar tillkom med stöd av en försökslag, som gällde . Kooperativ hyresrätt kan beskrivas som en mellanform mellan vanlig hyra och bostadsrätt. Den kan användas för upplåtelse av bostadslägenheter i hyresform men inte för upplåtelse av lokaler. Den kooperativa hyresgästens nyttjanderätt till lägenheten stämmer i åtskilliga avseenden överens med vad som gäller vid vanlig hyra. Hyresvärden är emellertid en kooperativ hyresrätts- förening.