prop · GR0373 · 2004-03-02 00:00:00 — Regeringens proposition 2003/04:73 Inteckningsfrihet vid avstyckning, m.m. Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen föreslår regeringen ändringar i jordabalken och fastig- hetsbildningslagen (1970:988). Syftet med förslagen är att det skall bli enklare att göra en avstyckad fastighet (styckningslott) fri från inteck- ningar. Förslagen innebär att en lantmäterimyndighet redan vid avstyck- ningen skall kunna förordna om att inteckningarna i stamfastigheten inte skall gälla i styckningslotten. De nya bestämmelserna föreslås träda i kraft . I propositionen behandlas också frågan om att avskaffa de särskilda in- teckningsåtgärderna utsträckning, sammanföring, nedsättning och relaxa- tion. I den delen lämnas inte något förslag. Förslag till riksdagsbeslut.................................................................. Förslag till lag om ändring i jordabalken 2.2Förslag till lag om ändring i fastighetsbildningslagen Ärendet och dess beredning............................................................... Inteckningsfrihet vid .....................................................avstyckning Inteckningsansvaret efter en avstyckning Överväganden ..................................................och förslag Ikraftträdande och övergångsfrågor ................................................ Förslaget till .......................lag om ändring i jordabalken 8.2Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)......................................................................... Bilaga 1 Lagförslagen i promemorian (LMV-Rapport 2001:3) .......... (inteckningsfri avstyckning).................................................. Förteckning över remissinstanser (särskilda Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde .... 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringen föreslår att antar regeringens förslag till 1.lag om ändring i jordabalken, 2.lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988). Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 6 kap. 16 § jordabalken1 skall ha följande ly- delse. Sammanlägges fastighet eller del av fastighet med annan fastighet eller fastighetsdel, omfattar inteckning som besvärar någon av de i samman- läggningen ingående fastigheterna eller fastighetsdelarna hela den ny- Avstyckas samfällighet eller viss En fastighet som har bildats ägovidd av samfällighet, svarar den avstyckade fastigheten icke för för inteckningar i stamfastigheten inteckning i stamfastighet. eller stamfastigheterna, om meddelat ett beslut om inteck- ningsfrihet enligt 10 kap. 8 a § (1970:988), 2. fastigheten har bildats genom eller en viss ägovidd av en sam- Denna lag träder i kraft . 1 Balken omtryckt 1971:1209. 2.2Förslag till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) Härigenom föreskrivs att det i fastighetsbildningslagen (1970:988)1 skall införas en ny paragraf, 10 kap. 8 a §, av följande lydelse. Vid avstyckning enligt 1 § får lantmäterimyndigheten besluta att inteckningarna i stamfastigheten inte skall gälla i styckningslotten. Ett sådant beslut får meddelas om stamfastighetens eller stycknings- ägare begär det. Ett beslut enligt första stycket får meddelas endast om borge- närer som har panträtt i stam- fastigheten medger det. Om stam- fastigheten och styckningslotten har samma ägare, krävs även medgivande från innehavare av annan inskriven rättighet som har lika rätt som eller sämre rätt än inteckningarna. Om stamfastig- heten belastas av gemensamma inteckningar, krävs dessutom de medgivanden från fastighetsägare, borgenärer med panträtt och övriga rättighetshavare som krävs för relaxation enligt 22 kap. 11 § jordabalken. Medgivande behövs inte från den för vilken avstyck- ningen är väsentligen utan be- tydelse. Beslutet enligt första stycket skall tas upp i fastighetsbildnings- beslutet. Denna lag träder i kraft . 1 Lagen omtryckt 1992:1212. Ärendet och dess beredning överlämnade promemorian Inteckningsfri avstyckning (LMV-Rapport 2001:3) till regeringen. Promemorian (i det följande benämnd promemorian nr 1) innehåller förslag till ändringar i jordabalken och fastighetsbildningslagen (1970:988). Enligt förslaget skall en lantmäterimyndighet vid en avstyckning kunna förordna att de inteckningar som belastar stamfastigheten inte skall gälla i stycknings- (dnr Ju2001/2984/L1). Promemorians lagförslag finns i bilaga 1. Promemorian har remissbehandlats. En förteckning över remissinstans- erna finns i bilaga 2. Remissyttrandena finns tillgängliga i ärendet (dnr Ju2001/2984/L1). överlämnade till regeringen en promemoria med förslag om att avskaffa de särskilda inteckningsåtgärderna utsträck- ning, sammanföring, nedsättning och relaxation (dnr Ju2002/9127/L1; promemorian benämns i det följande promemorian nr 2). Promemorian har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bila- ga 3. Remissyttrandena finns tillgängliga i ärendet (dnr Ju2002/9127/L1). Regeringen behandlar i denna proposition förslagen i de båda prome- moriorna. Propositionen bygger på en överenskommelse mellan den socialdemo- kratiska regeringen och . Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 4. Lagrådets yttrande finns i bilaga 5. Lagrådet har lämnat förslagen utan erinran. I förhållande till lagråds- remissens förslag har en redaktionell ändring gjorts i lagtexten. 4 Inteckningsfrihet vid avstyckning 4.1.1Inteckningsansvaret efter en avstyckning Bestämmelser om avstyckning finns i 10 kap. fastighetsbildningslagen. Avstyckning innebär att ett visst område av en fastighets enskilda mark eller en fastighets andel i en samfällighet avskiljs för att utgöra en fastig- het för sig eller ingå i en sammanläggning. Den avstyckade marken eller andelen kallas styckningslott och återstoden av fastigheten stamfastighet. Avstyckning kan även ske av en hel samfällighet eller av ett visst område av en samfällighet. Som stamfastighet anses då varje fastighet som äger en del i samfälligheten. Utmärkande för en avstyckning är att den inte medför någon föränd- ring av äganderätten till styckningsdelarna och att den inte heller rymmer något moment av tvång. Institutets viktigaste funktion är att göra det möjligt att dela en fastighet så, att fastighetsindelningen överensstämmer med nya äganderättsförhållanden. Att avstyckning eller, i förekommande fall, fastighetsreglering genomförs när en del av en fastighet har över- låtits är nämligen enligt 4 kap. 7 § jordabalken en förutsättning för att överlåtelsen skall vara giltig. Institutet avstyckning fyller även en funk- tion i det fallet att en fastighetsägare planerar att sälja olika delar av sin fastighet eller utnyttja olika delar av fastigheten var för sig (jfr fastighetsbildningskommitténs uttalande, återgivet i prop. s.B 649). En fastighet som nybildas genom avstyckning blir automatiskt belastad av alla inteckningar som gäller i stamfastigheten. Stamfastigheten och styckningslotten blir, annorlunda uttryckt, gemensamt intecknade (se 6 kap. 11 § första stycket jordabalken). Så länge stamfastigheten och styckningslotten har samma ägare, är båda fastigheterna ansvariga för inteckningen i förhållande till fastigheternas taxeringsvärden (primär- ansvar). Om stamfastigheten och styckningslotten får olika ägare, ändras styckningslottens ansvar för inteckningen. Primäransvaret upphör och styckningslotten svarar i fortsättningen endast för vad som inte kan utgå ur stamfastigheten (subsidiäransvar). Detta framgår av 6 kap. 11 § andra stycket jordabalken. Jordabalken innehåller särskilda regler om gemensamma inteckningar (se 22 kap. 2 § jordabalken). Flera fastigheter får intecknas gemensamt endast om de har samma ägare och är belägna inom samma inskriv- ningsområde. Om en fastighet redan är intecknad, måste en ny inteckning avse samma fasta egendom som den ursprungliga inteckningen och får inte dessutom avse en fastighet som inte svarar för den inteckningen. Dessa bestämmelser om gemensamma inteckningar ger uttryck för den s.k. homogenitetsprincipen. Tillämpad på avstyckningsfallet innebär denna princip att stamfastigheten och styckningslotten inte kan intecknas var för sig, om stamfastigheten redan är intecknad. Har fastigheterna olika ägare, kan de inte heller intecknas gemensamt. Detta problem kan lösas genom s.k. relaxation eller, i vissa fall, genom att de aktuella in- teckningarna dödas och ersätts med nya inteckningar (se avsnitten 4.1.2 och 4.1.3). En gemensam inteckning får enligt 22 kap. 11 § jordabalken lyftas av från någon eller några fastigheter. Åtgärden kallas relaxation och innebär att färre fastigheter belastas av inteckningen. Relaxationer handläggs av inskrivningsmyndigheten. Ansökan får göras av ägarna av de fastigheter som belastas av inteckningen. Åtgärden förutsätter medgivande från pantbrevets innehavare. Besväras en fastighet, i vilken inteckningen skall kvarstå, av panträtt eller någon annan inskriven rättighet och har rättigheten lika rätt som eller sämre rätt än den aktuella inteckningen, fordras också att innehavaren av rättigheten medger relaxationen. När någon av fastigheterna har bytt ägare blir styckningslotten, som ovan framhållits, endast subsidiärt ansvarig för inteckningarna i stam- fastigheten. För relaxation räcker det då med en ansökan av panthavaren (se 22 kap. 11 § första stycket tredje meningen jordabalken). Den tidigare nämnda s.k. homogenitetsprincipen, som alltså innebär att gemensamt intecknade fastigheter skall vara likformigt belastade, gäller även vid en relaxation (se 22 kap. 11 § andra stycket jordabalken). Belastas t.ex. två fastigheter av lika många gemensamma inteckningar, måste antingen båda inteckningarna relaxeras i endera fastig- heten eller den ena inteckningen relaxeras i den ena fastigheten, och den andra inteckningen relaxeras i den andra fastigheten. När en panthavare lämnar medgivande till relaxation, fordras att pantbrevet (vilandebeviset) ges in (se 22 kap. 13 och 14 §§ jordabalken). Kommer inteckningen till uttryck i en registrering i pantbrevsregistret (datapantbrev), skall det vid inskrivningsmyndighetens handläggning finnas ett beslut enligt 10 § lagen (1994:448) om pantbrevsregister om att inteckningen inte får tas bort från pantbrevsregistret. Ett sådant beslut fattas av på begäran av panthavaren. Det vanligaste sättet att befria en styckningslott från ansvaret för en in- teckning i stamfastigheten är inte relaxation utan dödning av inteck- ningen i förening med nyinteckning i stamfastigheten. En dödning av en inteckning får till följd att inteckningen upphör att gälla. Åtgärden sker på ansökan av fastighetsägaren och förutsätter att pantbrevets innehavare lämnar sitt medgivande (se 22 kap. 10 § jorda- balken). Ägaren till en fastighet som svarar endast subsidiärt (enligt 6 kap. 11 § andra stycket jordabalken) behöver inte biträda ansökan. Även vid dödning skall pantbrevet (vilandebeviset) ges in (se 22 kap. 13 och 14 §§ jordabalken). Vid sidan av de regler som har beskrivits i avsnitten ovan innehåller jordabalken och fastighetsbildningslagen särskilda bestämmelser om inteckningsansvaret vid vissa former av fastighetsbildning. En sådan bestämmelse gäller avstyckning av en samfällighet eller en viss del där- av. Enligt 6 kap. 16 § andra stycket jordabalken är en fastighet som bildas genom avstyckning av en samfällighet eller av en viss del därav inte ansvarig för inteckningar i stamfastigheten. Styckningslotten blir således redan genom fastighetsbildningsbeslutet befriad från intecknings- ansvaret. En lantmäterimyndighet skall vid en sådan förrättning själv- mant se till att panthavarnas ekonomiska intressen tillgodoses (se 10 kap. 2 § andra stycket fastighetsbildningslagen). Ett belopp som motsvarar det avstyckade områdets värde inbetalas till . skall sedan fördela detta belopp bland panthavarna. Någon inbetalning behöver dock inte ske, om panthavarna medger att avstyckningen äger rum utan att inbetalning skett eller om avstyckningen bedöms vara väsentligen utan betydelse för dem (s.k. oskadlighetsprövning). Som regel torde en avstyckning från samfälld mark inte medföra en sådan värdeminskning av stamfastigheterna att panthavarnas säkerhet rubbas. I de flesta fall leder därför en oskadlighetsprövning till att åtgärden kan genomföras utan att panthavarnas medgivande behöver inhämtas. En annan bestämmelse gäller avstyckning av en fastighet, som an- svarar för en sådan fordran som ger förmånsrätt i fastigheten utan in- skrivning (se 10 kap. 9 § fastighetsbildningslagen). Flertalet fordringar Prop. 2003/04:73 av det slaget finns inte redovisade i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Efter avstyckningen blir den avstyckade fastighetens ansvar för fordring- en alltid subsidiärt, om inte annat följer av särskilda bestämmelser. Detta gäller oavsett om styckningsdelarna har samma ägare eller inte. En lantmäterimyndighet kan dock med stöd av 10 kap. 9 § andra stycket fastighetsbildningslagen förordna att fordran över huvud taget inte skall besvära styckningslotten. Ett sådant förordnande får meddelas endast om borgenären medger det eller om förordnandet är väsentligen utan be- tydelse för denne. Det åligger lantmäterimyndigheten att självmant pröva frågan om ansvarsbefrielse. När avstyckningen avser en obetydlig del av stamfastigheten torde ett sådant förordnande om ansvarsbefrielse som regel kunna meddelas med hänvisning till att åtgärden är väsentligen utan betydelse för borgenären. Inteckningsansvaret för en fastighet påverkas även av andra fastighets- bildningsåtgärder än avstyckning. Genom fastighetsreglering kan mark tillföras eller frångå en intecknad fastighet. Inteckningsunderlaget min- skar om mark frångår fastigheten, medan det ökar om mark tillförs fastigheten. Särskild hänsyn måste därför tas till borgenärer med säkerhet i de fastigheter som berörs av fastighetsregleringen. Lantmäterimyndig- heten skall självmant bevaka deras rätt. Det sker som huvudregel genom att de kompenseras ekonomiskt. Det ersättningsbelopp som skall utgå till följd av åtgärden skall betalas in till . för- delar medlen mellan borgenärerna i den fastighet som minskar i värde till följd av åtgärden. Detta förfarande kan ersättas med att lantmäteri- myndigheten inhämtar borgenärernas medgivande till att ersättningen ut- betalas direkt till fastighetsägaren. När regleringen är väsentligen utan betydelse för någon rättsägare krävs inte medgivande från denne. Även vid en fastighetsreglering kan det således ske en s.k. oskadlighetspröv- ning (se 5 kap. 16 § fastighetsbildningslagen). Regeringens förslag: En lantmäterimyndighet skall i samband med ett beslut om avstyckning kunna besluta att inteckningarna i stamfastigheten inte skall gälla i styckningslotten. En förutsättning för ett sådant beslut skall normalt vara att panthavarna har medgett åtgärden. Om avstyck- ningen är väsentligen utan betydelse för någon panthavare, skall dock dennes medgivande inte krävas. Regeringens bedömning: Förslaget om att lantmäterimyndigheten i vissa fall skall kunna avstå från att pröva en ansökan om intecknings- frihet bör inte genomföras. Förslaget i promemorian nr 1: Överensstämmer i allt väsentligt med regeringens förslag. Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslaget. Skälen för regeringens förslag och bedömning: Vid nybildning av fastigheter genom avstyckning är syftet normalt att åstadkomma själv- ständigt fungerande enheter med olika ägare. Om stamfastigheten är intecknad, innebär emellertid jordabalkens bestämmelser att stycknings- förblir beroende av stamfastigheten. Den som vill inteckna styckningslotten måste först se till att inteckningsgemenskapen mellan stamfastigheten och styckningslotten upphör. Detta kan ske genom relaxation eller dödning/nyinteckning, dvs. genom ett förfarande vid en annan myndighet än den som handlägger avstyckningen. Enligt gällande regler kan däremot en lantmäterimyndighet inte förordna om inteck- ningsfrihet i en styckningslott. Det skulle, såsom påtalas i promemorian, innebära en betydande för- enkling för de berörda fastighetsägarna om det vore möjligt att befria en avstyckad fastighet från inteckningsansvar redan i samband med avstyck- ningsförrättningen. Ett ytterligare förfarande vid en annan myndighet skulle då kunna undvikas. Regeringen anser att starka skäl talar för en sådan ordning. Frågan är då hur bestämmelser om detta bör utformas. Tanken på en särskild reglering av inteckningsansvaret vid bl.a. avstyckning är inte ny. diskuterade redan i samband med jordabalkens tillkomst om det borde införas en obligatorisk uppdelning av intecknings- belastningen vid nybildning av fastigheter. Utredningen föreslog dock inte en sådan ordning. Den hänvisade bl.a. till att ansvaret för att upplösa ett gemensamt inteckningsansvar borde ligga hos fastighetsägarna och inte hos det allmänna. Departementschefen delade utredningens bedöm- ning och förordade därför inte tanken på en obligatorisk inteckningsupp- delning (se prop. B 296 f.). förslag till en inteckningsuppdelning diskuteras i promemorian. Promemorians slut- sats är emellertid att en sådan ordning inte bör genomföras. Regeringen delar den bedömningen. Behovet av en allmän regel om en uppdelning av inteckningsansvaret torde vara litet. En sådan ordning skulle dessutom innebära att lån som fastighetsägaren har tagit med säkerhet i fastigheten skulle behöva läggas om. En regel av detta slag skulle alltså ge upphov till bekymmer för både fastighetsägare och borgenärer. Den skulle inte heller nödvändigtvis åstadkomma den nu eftersträvade effekten, inteck- ningsfria styckningslotter. I promemorian diskuteras även en annan lösning, som går ut på att styckningslotten genom avstyckningen utan vidare befrias från inteck- ningsansvaret. En sådan ordning gäller redan vid avstyckning från sam- fälld mark. Också denna lösning bedöms dock i promemorian vara mindre lämplig. skulle då regelmässigt och således inte enbart då någon sakägare begär det tvingas värdera styckningslotten och därefter fördela ett belopp motsvarande värde till panthavarna. Ett sådant förhållandevis komplicerat regelsystem behövs enligt regeringens mening inte för att skapa inteckningsfria styck- ningslotter. Promemorians förslag är att en lantmäterimyndighet på ansökan skall kunna förordna att inteckningarna i stamfastigheten inte skall gälla i styckningslotten. Ansökan skall kunna göras av fastighetsägaren eller av styckningslottens ägare. Regeringen anser att promemorians förslag leder till en i allt väsentligt lämplig ordning. Förslaget bör alltså genomföras. På en punkt finns det dock anledning att avvika från promemorieförslaget. I promemorian föreslås att medgivande till åtgärden normalt skall in- hämtas endast från panthavarna och att ytterligare medgivanden skall krävas endast när stamfastigheten är gemensamt intecknad med en annan fastighet. Regeringen anser för sin del att ytterligare medgivanden till åtgärden bör inhämtas även i vissa andra fall. Utgångspunkten för regeringens ställningstagande i denna del är att förfarandet hos lantmäterimyndigheten bör ge skilda slag av rättsägare samma skydd som om inteckningsfriheten hade kommit till stånd genom relaxation enligt jordabalken. I den mån någon har möjlighet att motsätta sig en relaxation bör alltså hans eller hennes rätt beaktas också av lantmäterimyndigheten. Vilka medgivanden som fordras för relaxation beror på om den fastig- het som åtgärden gäller svarar primärt för den aktuella inteckningen, dvs. på samma sätt som övriga av inteckningen belastade fastigheter, eller om fastighetens ansvar enbart är subsidiärt, dvs. den svarar för inteckningen först om de primärt ansvariga fastigheterna inte täcker panthavarens anspråk. I det senare fallet fordras medgivanden enbart från panthavarna. I det förra fallet fordras därutöver medgivanden från innehavare av rättigheter som har lika rätt som eller sämre rätt än de inteckningar som relaxationen gäller. Om en avstyckad fastighet fortfarande ägs av stamfastighetens ägare, har den avstyckade fastigheten fortfarande ett primärt ansvar för inteck- ningarna i stamfastigheten. En relaxation förutsätter alltså i detta fall att inskrivningsmyndigheten inhämtar medgivande också från innehavare av annan inskriven rättighet med lika rätt som eller sämre rätt än inteck- ningarna. Detta bör oavsett om stamfastigheten är gemensamt inteck- nad med annan fastighet eller ej gälla även när lantmäterimyndigheten förordnar om inteckningsfrihet. I vissa fall bör, såsom föreslås i promemorian, ett medgivande kunna ersättas av att lantmäterimyndigheten vid en s.k. oskadlighetsprövning finner att avstyckningen är väsentligen utan betydelse för den, vars med- givande fordras. Detta överensstämmer med vad som gäller enligt andra bestämmelser i fastighetsbildningslagen (se 5 kap. 16 och 18 §§ samt 10 kap. 2 och 9 §§). Oskadlighetsprövningen bör utföras på gängse sätt en- ligt fastighetsbildningslagen (jfr prop. B 445). När det gäller det närmare tillvägagångssättet vid denna prövning hänvisas till författ- ningskommentaren. I promemorian har föreslagits att en lantmäterimyndighet skall kunna besluta att inte pröva en ansökan om inteckningsfrihet, om hand- läggningen kan antas medföra en avsevärd tidsutdräkt. En sådan för- sening skulle enligt promemorian kunna bero på att panthavarna inte kan nås för medgivande. Enligt regeringens bedömning finns det inte ett tillräckligt behov av en sådan bestämmelse. Skulle en lantmäterimyndig- het vid sin prövning finna att det inte finns förutsättningar för ett beslut enligt den föreslagna bestämmelsen, bör myndigheten lämna begäran utan bifall med hänvisning till att nödvändiga medgivanden till åtgärden inte föreligger. Regeringens bedömning: Möjligheten att förordna om inteck- ningsfrihet bör inte gälla vid nybildning av fastighet genom klyvning. Bedömningen i promemorian nr 1: Överensstämmer med regering- ens bedömning. Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig har anslutit sig till bedömningen eller inte haft någon synpunkt. Skälen för regeringens bedömning: En fastighet kan delas inte bara genom avstyckning utan också genom klyvning (se 11 kap. 1 § fastig- hetsbildningslagen). En fastighet som innehas med samäganderätt får på ansökan av en delägare genom klyvning delas upp i lotter, vilka kan bilda fastigheter var för sig eller ingå i en sammanläggning. Vid klyvning läggs en särskild lott ut för varje delägare som yrkar det, medan en gemensam lott läggs ut för dem som begär det. En gemensam lott läggs även ut för sådana delägare som inte framställer något särskilt yrkande. Om den fastighet som klyvs är intecknad, gäller inteckningen efter klyvningen i samtliga klyvningslotter. Inteckningen är gemensam för de nybildade fastigheterna. Reglerna om inteckningsansvaret är alltså lika- dana som vid avstyckning (se 6 kap. 10 och 11 §§ jordabalken). Det inbördes ansvaret mellan klyvningslotterna fördelas med utgångspunkt i taxeringsvärdena. Någon motsvarighet till det s.k. subsidiära ansvaret för en styckningslott finns dock inte. Ansvaret är enligt bestämmelserna i jordabalken alltid primärt, oavsett vem som äger klyvningslotterna. Med hänsyn till de likheter som har beskrivits mellan avstyckning och klyvning finns det skäl att fråga sig om den föreslagna ordningen borde gälla även klyvning. I promemorian görs den bedömningen att den före- slagna ordningen inte bör omfatta klyvning. Att separera intecknings- ansvaret mellan klyvningslotter skulle enligt promemorian inte kunna ske på samma enkla sätt som vid avstyckning. Regeringen delar den bedömning som görs i promemorian. Genom en klyvning upphör ursprungsfastigheten i sin helhet att finnas. Det finns i den situationen inte någon naturlig bärare av inteckningsbelastningen. Att förordna om inteckningsfrihet på det sätt som föreslås för avstyckade fastigheter låter sig därför inte göras.