prop · GR0394 · 2004-03-02 00:00:00 — Regeringens proposition 2003/04:94 Bostadsrätt underrättelser till socialnämnden Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen föreslås ändringar i bostadsrättslagen (1991:614) i syfte att garantera att de sociala myndigheterna blir uppmärksammade på enskilda bostadsrättshavares situation i samband med vissa uppsägningar som rör bostadsrätt. Det föreslås att en bostadsrättsförening skall vara skyldig att underrätta socialnämnden innan en bostadsrättshavare som har en bostadslägenhet sägs upp på grund av störningar i boendet eller betalningsförsening. Ändringarna föreslås träda i kraft . Förslag till riksdagsbeslut.................................................................. Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)............... Ärendet och dess beredning............................................................... Överväganden och förslag................................................................. Underrättelse till socialnämnden vid uppsägning på grund av störningar ............................................................. 5.2Meddelande till socialnämnden vid uppsägning på grund Ikraftträdande och kostnadskonsekvenser....................................... Bilaga 1 Sammanfattning av promemorian ......................................... Förteckning över remissinstanser.......................................... Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde .... Regeringen föreslår att antar regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614). 2Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) Härigenom föreskrivs att 7 kap. 9, 20, 23 och 32 §§ bostadsrättslagen (1991:614) skall ha följande lydelse. När bostadsrättshavaren använder lägenheten skall han eller hon se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Bostadsrättshavaren skall även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Han eller hon skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att dessa åligganden fullgörs också av dem som han eller hon svarar för enligt 12 § tredje stycket 2. störningar i boendet som avses i störningar i boendet som avses i stycket första meningen, skall föreningen ge bostadsrätts- havaren tillsägelse att se till att 1. ge bostadsrättshavaren till- sägelse att se till att störningarna 2. om det är fråga om en bo- nämnden i den kommun där lägen- heten är belägen om störningarna. Andra stycket gäller inte om föreningen säger upp bostadsrättshavaren med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning. Om bostadsrättshavaren vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fast- ställer formulär till underrättelse som avses i andra stycket 2. Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 § 2, 3 eller 57 får ske om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. Senaste lydelse 2003:31. Senaste lydelse 2003:31. Är det fråga om särskilt allvar- liga störningar i boendet gäller vad som sägs i 18 § 5 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Detta gäller dock inte om störningarna inträffat under tid då lägenheten varit upplåten i andra hand på sätt som anges i 10 eller 11 §. Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 § 2 får dock, om det är fråga om en bostadslägenhet, inte ske om bostadsrättshavaren utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad. Uppsägning på grund av stör- ningar i boendet enligt 18 § 5 får, om det är fråga om en bostads- lägenhet, inte ske förrän social- nämnden har underrättats enligt 9 § andra stycket 2. Är det fråga om särskilt allvar- liga störningar i boendet gäller vad som sägs i 18 § 5 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning som gäller en bostads- lägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden. Fjärde stycket gäller inte om störningarna inträffat under tid då lägenheten varit upplåten i andra hand på sätt som anges i 10 eller 11 §. Är nyttjanderätten enligt 18 § 1 a förverkad på grund av dröjsmål med betalning av årsavgift, och har föreningen med anledning av detta sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning, får denne på grund av dröjsmålet inte skiljas från lägenheten 1. om avgiften när det är fråga 1. om avgiften när det är fråga om en bostadslägenhet betalas om en bostadslägenhet betalas bostadsrättshavaren på sådant sätt a) bostadsrättshavaren på sådant som anges i 27 och 28 §§ har sätt som anges i 27 och 28 §§ har delgetts underrättelse om möjlig- delgetts underrättelse om möjlig- heten att få tillbaka lägenheten heten att få tillbaka lägenheten genom att betala årsavgiften inom genom att betala årsavgiften inom b) meddelande om uppsägning- en och anledningen till denna har lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är beläg- 2. om avgiften när det är fråga om en lokal betalas från det att bostadsrättshavaren på sådant sätt som anges i 27 och 28 §§ har delgetts underrättelse om möjligheten att få tillbaka lägenheten genom att betala årsavgiften . 3 Senaste lydelse 2003:31. Är det fråga om en bostadslägenhet får en bostadsrättshavare inte heller skiljas från lägenheten om han eller hon har varit förhindrad att betala årsavgiften inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och årsavgiften har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans. Vad som sägs i första stycket gäller inte om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte betala årsavgiften inom den tid som anges i 18 § 1 a, har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att han eller hon skäligen inte bör få behålla lägenheten. Beslut om avhysning får meddelas tidigast tredje vardagen efter ut- gången av den tid som anges i första stycket 1 eller 2. Regeringen eller den myndighet Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fast- som regeringen bestämmer fast- ställer formulär till underrättelse ställer formulär till underrättelse som avses i första stycket 1 och 2. och meddelande som avses i första Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 9 §, 12 a §, 16 §, 18 § 1, 20 § eller 31 § första stycket eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mot- tagarens vanliga adress, skall före- ningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant med- delande från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §. Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 9 §, 12 a §, 16 §, 18 § 1, 20 § första stycket, 23 § första stycket 1 b eller 31 § första stycket eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mot- tagarens vanliga adress, skall före- ningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant med- delande från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §. 1.Denna lag träder i kraft . 2.I fråga om störningar som har skett före ikraftträdandet tillämpas 7 kap. 9 och 20 §§ i sina äldre lydelser. 3.I fråga om årsavgifter som har förfallit till betalning före ikraft- trädandet tillämpas 7 kap. 23 § i sin äldre lydelse. 4 Senaste lydelse 2003:31. Ärendet och dess beredning I propositionen Olika bostadsrättsfrågor (prop. 2002/03:12) föreslog regeringen vissa ändringar i bostadsrättslagen. Förslagen gällde bl.a. reglerna om upphörande av bostadsrättshavarens rätt till lägenheten (förverkande). Vid riksdagsbehandlingen av förslagen gjorde ett tillkännagivande. Tillkännagivandet gällde underrättelse till social- nämnden i samband med förverkande av bostadsrätt (se bet. 2002/03:BoU2 s. 11). Med anledning av tillkännagivandet har inom promemorian Bostadsrätt underrättelser till socialnämnden utarbetats. I promemorian lämnas förslag till vissa ändringar i bostadsrättslagen. Förslagen syftar till att garantera att de sociala myndigheterna blir upp- märksammade på enskilda bostadsrättshavares situation i samband med uppsägningar avseende bostadsrätt. En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. Promemorians författningsförslag finns i bilaga 2. Promemorian har remissbehandlats. En förteckning över remissin- stanserna finns i bilaga 3. Remissvaren finns tillgängliga i lagstiftnings- ärendet (Ju2003/7412/L1). I denna proposition tar regeringen upp de frågor som behandlas i promemorian. Regeringen anser sig härigenom ha tillgodosett tillkännagivande. Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 4. Lagrådet har lämnat förslagen utan erinran. Lagrådets yttrande finns i bilaga 5. I förhållande till lagrådsremissen har ett par redaktionella ändringar gjorts i lagtexten. Regler om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter finns i 7 kap. bostadsrättslagen (1991:614). Där finns bl.a. bestämmelser som reglerar under vilka förutsättningar nyttjanderätten till en bostadsrättslägenhet kan komma att upphöra, förverkas, på grund av för sen betalning av årsavgiften eller annat kontraktsbrott, t.ex. störningar i boendet (se 7 kap. 18 § bostadsrättslagen). Reglerna i 7 kap. bostadsrättslagen fick sin nuvarande lydelse genom lagändringar som trädde i kraft (se prop. 2002/03:12, bet. 2002/03:BoU2, rskr. 2002/03:96, SFS 2003:31). I förarbetena till de nya bestämmelserna gjordes bl.a. en jämförelse mellan bestämmelserna om rättigheter och skyldigheter i bostadsrättslagen och motsvarande regler i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) (se a. prop. s. 49 f.). Jäm- förelsen kom att leda till ändringar beträffande bl.a. reglerna om störningar i boendet och förverkande på grund av betalningsförseningar av innebörd att reglerna för bostadsrätt numera i hög grad överens- stämmer med vad som gäller för hyresrätt på motsvarande områden. När det gäller störningar i boendet infördes i bostadsrättslagen en Prop. 2003/04:94 motsvarighet till hyreslagens uttryckliga regler om störningar i boendet (se a. prop. s. 63 f.). Reglerna innebär i korthet att en bostadsrättshavare inte får utsätta dem som bor i omgivningen för störningar och att en bostadsrättsförening är skyldig att uppmana en störande bostadsrätts- havare att se till att störningarna upphör (se 7 kap. 9 § första och andra styckena). Om störningarna då inte upphör, får föreningen säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning (se 7 kap. 18 § 5). Är störningarna särskilt allvarliga, får uppsägning ske även om tillsägelse om rättelse inte har skett (se 7 kap. 20 § tredje stycket). De frister som gäller vid försenad betalning av årsavgiften förlängdes så att de nu överensstämmer med de motsvarande frister som gäller på hyresrättens område (se a. prop. s. 79 f.). När det gäller bostadslägen- heter förlängdes således förverkandefristen den tid efter förfallodagen inom vilken årsavgiften kan betalas utan att förverkande kan ske till (se 7 kap. 18 § 1 a). Återvinningsfristen den tid efter förverkande inom vilken bostadsrättshavaren kan betala årsavgiften och därmed ha möjlighet att få tillbaka lägenheten förlängdes för bostadslägenheter (se 7 kap. 23 § första stycket 1). Vidare infördes en regel som innebär att återvinningsfristen skall börja löpa först när föreningen har underrättat bostadsrättshavaren om möjligheten att få tillbaka lägenheten genom att betala årsavgiften inom återvinningsfristen (se 7 kap. 23 § första stycket 1). Även denna regel har sin motsvarighet i hyreslagen. Hyreslagen innehåller även regler enligt vilka en hyresvärd är skyldig att underrätta socialnämnden vid såväl störningar i boendet som vid betalningsförseningar (se 42 § tredje stycket och 44 § första stycket 1 hyreslagen). Regler av detta slag saknas i bostadsrättslagen. Med anledning av det tillkännagivande som gjorde i samband med behandlingen av propositionen Olika bostadsrättsfrågor finns det nu skäl att överväga om motsvarande regler om underrättelse- skyldighet bör införas i bostadsrättslagen (se bet. 2002/03:BoU2 s. 14 f.). 5 Överväganden och förslag 5.1Underrättelse till socialnämnden vid uppsägning på grund av störningar Regeringens förslag: En bostadsrättsförening skall vara skyldig att underrätta socialnämnden om störningar från en bostadslägenhet som en bostadsrättshavare är ansvarig för. Underrättelsen skall vara en förutsättning för att uppsägning skall få ske. Vid särskilt allvarliga störningar skall uppsägning få ske utan före- gående underrättelse. En kopia av uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 89). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt för- slagen eller inte haft några invändningar mot dem. Fastighetsägarna , SBC Bostadsrättscentrum, och har dock motsatt sig att en underrättelseskyldighet införs. Barnombuds- mannen har menat att uppsägning bör föregås av en underrättelse till socialnämnden även vid särskilt allvarliga störningar. har ansett att en tillsägelse med möjlighet till rättelse alltid skall ske innan social- nämnden underrättas. vid uni- versitet har ansett att det av lagen bör framgå att en barnfamilj inte får sägas upp från en bostadslägenhet innan socialnämnden har bekräftat att ett annat boende är ordnat. Skälen för regeringens förslag: Hyreslagens förverkandebestämmel- ser innehåller ett krav på att hyresvärden skall underrätta socialnämnden innan uppsägning av en bostadshyresgäst får ske på grund av störningar i boendet (se 25 § andra stycket och 42 § tredje stycket hyreslagen). Undantag från underrättelseskyldigheten gäller för särskilt allvarliga stör- ningar men då skall en kopia av uppsägningen skickas till socialnämnden (se 42 § fjärde stycket hyreslagen). De skäl som anfördes när dessa regler infördes var bl.a. att man i vissa fall skulle kunna få störningarna att upphöra på annat sätt än genom avhysning samt att socialnämnden skulle kunna bidra till att lösa bostadsproblemen för den störande hyresgästen (se prop. 1992/93:115 s. 20 f.). När reglerna om störningar sågs över beträffande bostadsrätter avstod regeringen från att föreslå några bestämmelser om underrättelse till socialnämnden (se prop. 2002/03:12 s. 65 f.). tillkännagav emellertid att en underrättelseskyldighet bör införas även i dessa fall. Som skäl för detta anfördes bl.a. att en bostadsrättsförening likt andra samhällsaktörer har ett socialt och samhälleligt ansvar för sina med- lemmar och att det är lämpligt att detta kommer till uttryck i form av kontakter eller annat samarbete med bl.a. sociala myndigheter (se bet. 2002/03:BoU2 s. 14 f., rskr. 2002/03:96). Mot denna bakgrund anser regeringen att det nu finns skäl att på nytt överväga frågan. Som bl.a. Fastighetsägarna och har framhållit finns det vissa olikheter mellan upplåtelseformerna hyres- och bostads- rätt som synes tala mot att överföra de regler om underrättelseskyldighet som redan gäller enligt hyreslagstiftningen till bostadsrättslagen. Hit hör t.ex. att det kan vara känsligt för styrelsen i en bostadsrättsförening att skicka en underrättelse om störningar som gäller en granne och före- ningsmedlem till socialnämnden. Vidare synes, såsom flera remiss- instanser, bl.a. , har påtalat, systemet med underrättelser inte alltid fungera tillfredsställande på hyresrättens område. Konsument- verket har framhållit att en möjlighet att komma till rätta med detta kan vara att förbättra rutinerna i samband med avhysning. För att åstad- komma detta behövs inga lagstiftningsåtgärder. står det klart att som och kommuner också har framhållit en underrättelseskyldighet kan ge kommunerna ökade möjligheter att sätta in stödinsatser så att man kan komma till rätta med störning- arna och därmed förhindra avhysning. Som närmare utvecklas i avsnitt 6 skulle man mot promemorians för- slag också kunna hävda att en underrättelseskyldighet medför en viss administrativ belastning för bostadsrättsföreningarna. framkommit som tyder på att förverkande av bostadsrätt är särskilt vanligt förekommande. i sitt sammanhang skulle därför ett system med underrättelse till socialnämnden på bostadsrättens område medföra en enbart mycket begränsad ökning av bostadsrättsföreningens åliggan- den vid uppsägning av en bostadsrättshavare. Vid en avvägning av de skäl som kan anföras för och emot en under- rättelseskyldighet anser regeringen att fördelarna med en underrättelse- skyldighet väger över. En uppsägning på grund av störningar i boendet avseende en bostadslägenhet bör således, på motsvarande sätt som enligt hyreslagen, normalt föregås av en underrättelse till socialnämnden. bör då underrättelsen lämnas? Redan enligt gällan- de rätt är föreningen, som ovan angetts, skyldig att uppmana den stör- ande bostadsrättshavaren att se till att störningarna upphör. har förordat att underrättelsen till socialnämnden av integritets- skäl alltid bör föregås av en sådan tillsägelse med möjlighet till rättelse. När det gäller tidpunkten för underrättelsen har i förarbetena till hyres- lagen uttalats att det normala bör vara att hyresvärden underrättar social- nämnden i samband med tillsägelsen, men att det undantagsvis kan finnas anledning för hyresvärden att dröja med underrättelsen, t.ex. om det finns anledning att tro att störningarna kommer att upphöra till följd av tillsägelsen (se prop. 1992/93:115 s. 33). Det är enligt regeringens mening lämpligt att en bostadsrättsförening på motsvarande sätt ges en viss frihet att ta hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet och göra egna bedömningar om tidpunkten för underrättelsen. Underrättelsen bör dock alltid liksom på hyresrättens område lämnas före uppsägningen. På hyresrättens område behöver ingen underrättelse lämnas när det är fråga om särskilt allvarliga störningar. Det rör sig då om så allvarliga störningsproblem att det har ansetts motiverat att en hyresgäst kan skiljas från lägenheten med omedelbar verkan. Som exempel har nämnts att en hyresgäst har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, t.ex. mordbrand. Ett annat exempel är när det kan förutses att en begäran om rättelse inte kommer att vara verkningsfull och det är fråga om störningar som kan betecknas som outhärdliga för de närboende (se a. prop. s. 21). En kopia av uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden. Bör detsamma gälla för motsvarande situationer på bostadsrättens område? I promemorian har den frågan besvarats jakande. Några remissin- stanser har emellertid invänt mot promemorians bedömning med hän- visning till de konsekvenser som en uppsägning kan få för barnen i familjen. har ansett att det inte är förenligt med FN:s konvention om barnens rättigheter () att säga upp en bostadsrättshavare med hemmavarande barn utan att ha underrättat socialnämnden. vid har, också med hänvisning till , menat att den lagändring som föreslogs i promemorian bör kompletteras så att det framgår att en barnfamilj inte får sägas upp från en bostadslägenhet innan socialnämnden har bekräftat att ett alternativt boende är ordnat. Enligt skall konventionsstaterna vidta lämpliga åt- gärder för att bistå föräldrar och andra som är ansvariga för barnet och skall vid behov bland annat tillhandahålla materiellt bistånd, särskilt i fråga om mat, kläder och bostäder (se artikel 27 tredje stycket). regeringens mening kan barnens rätt enligt konventionen tillvaratas utan Prop. 2003/04:94 att bostadsrättsföreningen behöver åläggas att underrätta socialnämnden i de nu aktuella fallen. I och med att, såsom följer av regeringens förslag, en kopia av uppsägningen skall skickas till socialnämnden ges kommu- nen goda möjligheter att agera för att ta tillvara barnens rätt och t.ex. verka för att ett annat boende ordnas. Om uppsägningen leder till verk- ställighetsåtgärder, åligger det dessutom kronofogdemyndigheten att underrätta socialnämnden när en ansökan om avhysning har gjorts (se 16 kap. 2 § utsökningsförordningen [1981:981]). På grund av det ovan sagda anser regeringen att kravet på underrättelse till socialnämnden inte bör gälla vid särskilt allvarliga störningar men att föreningen i dessa fall bör vara skyldig att sända en kopia av uppsäg- ningen till socialnämnden. Det kan dock finnas anledning att återkomma till frågan om en eventu- ell underrättelseskyldighet vid särskilt allvarliga störningar längre fram. När det gäller hyresrätt föreslog nämligen i slutbetänkandet Att motverka hemlöshet (SOU 2001:95) att underrättelse skall ske även vid särskilt allvarliga störningar. Betänkandet har remiss- behandlats och förslaget bereds nu inom . Vid den fort- satta beredningen av förslaget kan det vara det lämpligt att även beakta de motsvarande situationerna på bostadsrättens område. 7 kap. 9 § bostadsrättslagen innehåller bestämmelser om stör- ningar i boendet. De nya bestämmelserna om underrättelse till social- nämnden passar bäst in där. Underrättelseskyldigheten bör anses uppfylld om föreningen har skickat det aktuella meddelandet med rekommenderat brev till socialnämndens vanliga adress (jfr 63 § hyreslagen). Närmare bestämmelser om underrättelsens innehåll bör, i linje med vad har föreslagit, tas in i förordning. Underrättelsen bör innehålla uppgifter om den ansvariga bostadsrättshavarens namn, den lägenhet som det är fråga om samt vilka störningar som förekommit (jfr prop. 1992/93:115 s. 32 f.). Några författningsregler om underrättelsens innehåll finns inte beträffande hyresrätt. Regeringen tar i detta samman- hang inte ställning till behovet av en motsvarande förordningsreglering på hyresrättens område. 5.2Meddelande till socialnämnden vid uppsägning på grund av betalningsförsening Regeringens förslag: En bostadsrättsförening skall vara skyldig att lämna ett meddelande till socialnämnden om en bostadsrättshavare som innehar en bostadslägenhet sägs upp på grund av att årsavgiften inte har betalats i rätt tid. Meddelandet skall vara en förutsättning för att återvinningsfristen skall börja löpa. Vid uppsägning på grund av upprepade betalningsförseningar skall föreningen inte vara skyldig att lämna något meddelande till social- nämnden. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 910). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt för- slagen eller inte haft några invändningar mot dem. Fastighetsägarna , SBC Bostadsrättscentrum, och har dock motsatt sig att en underrättelseskyldighet införs. Barnombuds- mannen har ansett att en bostadsrättsförening alltid skall vara skyldig att underrätta socialnämnden. vid har ansett att det av lagen bör framgå att en barnfamilj inte får sägas upp från en bostadslägenhet innan socialnämnden har bekräftat att ett annat boende är ordnat. Skälen för regeringens förslag: Enligt hyreslagen är, som tidigare nämnts, hyresvärden skyldig att lämna ett meddelande till socialnämnden när en bostadshyresgäst sägs upp på grund av utebliven betalning av hyra. Meddelandet är en förutsättning för att återvinningsfristen skall börja löpa (se 44 § första stycket 1 hyreslagen). Dessa regler infördes i hyreslagen för att så långt som möjligt hindra vräkningar på grund av betalningsförsening (se prop. 1977/78:175 s. 176). När reglerna om betalningsförseningar sågs över på bostads- rättens område ansåg regeringen att det inte fanns tillräckliga skäl att införa motsvarande regler om underrättelseskyldighet för bostadsrätter (se prop. 2002/03:12 s. 82). kom emellertid till en annan slutsats.