prop · GR0345 · 2004-03-16 00:00:00 — Det är alltså som beslutar i frågan. Första stycket andra meningen ger en möjlighet att i fråga om fritidshus besluta att något färdigställandeskydd inte behövs. Bestämmelsen motsvarar 1 b § första stycket andra meningen. I andra stycket finns riktlinjer för prövning. Bestämmelsen motsvarar huvudsakligen vad som gäller för nämndens prövning av om det behövs en byggfelsförsäkring. skall särskilt beakta kostnaderna för det arbete som färdigställande- skyddet är hänförligt till och kostnaderna för skyddet. Liksom i fråga om byggfelsförsäkringen bör kostnaden för färdigställandeskyddet vara rimlig i förhållande till de ekonomiska risker som konsumenten löper. Om riskerna är små, t.ex. därför att näringsidkarens åtagande är av enklare och mera begränsad natur, bör alltså nämnden inte besluta om att det skall finnas ett färdigställandeskydd. I det enskilda fallet kan kost- naden för färdigställandeskyddet bli särskilt stor på grund av att konsum- enten har anlitat flera delentreprenörer. Normalt torde detta inte innebära några ökade ekonomiska risker för konsumenten. Den högre kostnaden kan då vara ett skäl att inte kräva färdigställandeskydd. De uttalanden som har gjorts i författningskommentaren till 1 b § om byggnadsnämnd- ens prövning är till stor del relevanta även vid prövningen enligt före- varande paragraf. Byggherren skall se till att det finns ett färdigställandeskydd, om det krävs ett sådant enligt denna lag. (Jfr 3 a § i utredningens förslag.) Paragrafen är ny och har huvudsakligen utformats i enlighet med Lag- rådets förslag. Skälen till bestämmelsen har behandlats i avsnitt 6.4. Av paragrafen framgår att det ankommer på byggherren/konsumenten själv att se till att ett färdigställandeskydd finns. Bestämmelsen, som är en motsvarighet till 1 c §, hindrar inte att skyddet tillhandahålls genom näringsidkaren, t.ex. genom att denne ingår ett avtal om färdigställande- skydd med en tredje man. Vad färdigställandeskyddet skall omfatta Ett färdigställandeskydd skall omfatta skälig ersättning för 1.extra kostnader för att slutföra arbetena, 2.kostnader för att avhjälpa fel som en besiktningsman har anmärkt på vid en slutbesiktning enligt 53 § konsumenttjänstlagen (1985:716), och 3.kostnader för att avhjälpa skador på byggnaden som har orsakats av fel som avses i 2. Färdigställandeskyddet skall, till den del den avser ersättning för kost- nader enligt första stycket 1, få tas i anspråk om näringsidkaren hamnar isådant dröjsmål som ger konsumenten rätt att häva avtalet enligt 29 § konsumenttjänstlagen. Till den del färdigställandeskyddet avser ersätt- ning enligt första stycket 2 eller 3 skall den få tas i anspråk om närings- idkaren har gått i konkurs eller av annan anledning inte kan fullgöra sitt åtagande. (Jfr 3 a § i utredningens förslag.) Paragrafen är ny och innehåller närmare regler om vilka krav som ställs på ett färdigställandeskydd. Vid utformningen av paragrafen har Lagrådets synpunkter delvis beaktats. De frågor som berörs i paragrafen har behandlats i avsnitt 6.4. I första stycket anges vilka kostnader som färdigställandeskyddet skall omfatta. Till att börja med föreskrivs att det skall omfatta skälig ersätt- ning för extra kostnader för husets eller tillbyggnadens färdigställande (punkten 1). Det är fråga om de extra kostnader som kan uppkomma för att en annan näringsidkare slutför vad den först anlitade näringsidkaren har åtagit sig. Både arbetskostnader och kostnader för material omfattas. De extra kostnaderna kan bero på att den andre näringsidkaren betingar sig en högre ersättning än den först anlitade. Även merkostnader som beror på att konsumenten har betalat för ännu inte utfört arbete och därför tvingas att betala en del av bygget två gånger omfattas i och för sig av färdigställandeskyddet. En begränsning av rätten till ersättning för detta slag av merkostnader följer dock av att ersättningen skall vara Konsumenten är inte skyldig att betala för annat än utförd del av entreprenaden (jfr 52 § första stycket konsumenttjänstlagen). Om kon- sumenten ändå betalar i förskott, bör detta i vissa fall kunna innebära att han eller hon inte kan påkalla ersättning för den därav föranledda mer- kostnaden. Om förskottsbetalningen beror på att konsumenten har gjort en felaktig uppskattning av hur långt arbetet framskridit, bör detta dock inte läggas honom eller henne till last. Omfattar näringsidkarens åtagande inte enbart arbete utan även lever- ans av material som skall användas vid arbetena det kan vara fråga om lösvirke men också en hel husbyggsats (jfr 1 § konsumentköplagen) som näringsidkaren har åtagit sig att montera ihop skall färdigställande- skyddet kunna täcka även de kostnader som uppkommer om leverans inte sker . Om konsumenten har anlitat flera delentreprenörer, skall färdigställ- andeskyddet täcka samtliga åtaganden av någon betydelse. Färdigställandeskyddet får alltså under de i lagen angivna förutsätt- ningarna tas i anspråk när tjänsten inte utförs . Det innebär att färdigställandeskyddets viktigaste funktion är att skydda konsumenten i situationer där näringsidkaren har hamnat i dröjsmål, medan byggfels- försäkringen skall säkerställa att fel blir avhjälpta. Den avgörande tid- punkten för gränsdragningen mellan dröjsmål och fel är, som har redo- visats i avsnitt 5.2.6, normalt när entreprenaden godkändes vid en slut- besiktning. Efter denna tidpunkt är det alltså byggfelsförsäkringen som i förekommande fall skall tas i anspråk, om inte villkoren för det ställda färdigställandeskyddet för med sig något annat. Första stycket 2 och 3 utgör ett undantag från denna huvudregel. Färdigställandeskyddet skall sålunda täcka även kostnaderna för avhjälpandet av slutbesiktnings- anmärkningar, dvs. fel som besiktningsmannen anmärkt på vid slut- besiktningen men som inte hindrat denne från att godkänna entrepren- aden (punkten 2; se författningskommentaren till 56 § första stycket kon- sumenttjänstlagen). Av lagtexten följer att skyddet i denna del omfattar endast fel som besiktningsmannen har anmärkt på men däremot inte fel som på konsumentens anmaning har antecknats i besiktningsutlåtandet (jfr 56 § konsumenttjänstlagen). Färdigställandeskyddet skall även täcka kostnaderna för att avhjälpa eventuella följdskador på byggnaden (punkten 3). I andra stycket finns bestämmelser om när färdigställandeskyddet får tas i anspråk. Bestämmelserna skiljer på det fallet då skyddet tas i anspråk med anledning av näringsidkarens dröjsmål med färdigställandet (första stycket 1) och det fallet då skyddet tas i anspråk för avhjälpande av slutbesiktningsanmärkningar och därav föranledda skador (första stycket 2 och 3). Vad gäller det egentliga färdigställandeskyddet (första stycket 1) framgår av andra stycket första meningen att detta får tas i anspråk när näringsidkaren hamnar i ett sådant dröjsmål som ger konsumenten rätt att häva avtalet enligt 29 § konsumenttjänstlagen. Konsumenten behöver således inte ha hävt avtalet för att vara berättigad att ta färdigställande- skyddet i anspråk. Det räcker att det kan konstateras att näringsidkaren har gjort sig skyldig till ett sådant dröjsmål att konsumenten är berättigad att häva avtalet. Även befarade dröjsmål (se 29 § andra stycket konsum- enttjänstlagen) omfattas. I praktiken torde det främst vara vid närings- Prop. 2003/04:45 idkarens konkurs som färdigställandeskyddet behöver tas i anspråk. Är det inte fråga om dröjsmål på näringsidkarens sida, får färdigställ- andeskyddet såvitt avser första stycket 1 inte tas i anspråk. Det kan förekomma att gränsdragningen mellan fel och dröjsmål vållar svårigheter. I princip bör gränsen dras så, att reglerna om fel anses tillämpliga om konsumenten har fått klart för sig att näringsidkaren i god tro anser sig ha utfört allt det arbete som han är skyldig att utföra. I andra fall bör det anses föreligga ett dröjsmål på näringsidkarens sida. Se vidare prop. 1984/85:110 s. 191 f. Vad sedan gäller avhjälpandet av slutbesiktningsanmärkningar och därav föranledda skador krävs det att näringsidkaren har försatts i konkurs eller att konsumenten kan visa att näringsidkaren av annan an- ledning inte kan fullgöra sitt åtagande. Rekvisitet inte kan fullgöra sitt åtagande är uppfyllt om näringsidkaren på grund av likvidation har upp- hört att existera. Rekvisitet är också uppfyllt om näringsidkaren har fått allvarliga ekonomiska problem som, på objektiva grunder, omöjliggör ett avhjälpande. Vanligen torde detta vara fallet när näringsidkaren har ställt in sina betalningar. Det bör framhållas att avtalet om färdigställandeskydd inte får inne- hålla förbehåll om att konsumenten först skall vända sig mot närings- idkaren (se 17 §). Villkor om inskränkningar i konsumentens rätt till ersättning m.m. Ett avtal om färdigställandeskydd får, utöver vad som följer av 18 och 19 §§, inte innehålla villkor som inskränker konsumentens rätt att ta färdigställandeskyddet i anspråk. Avtalet får inte heller innehålla villkor om att konsumenten skall svara för en viss självrisk. (Jfr 4 § i utredningens förslag.) Av paragrafen, som är ny, följer att ett avtal om färdigställandeskydd inte får innehålla några andra inskränkningar i rätten att ta skyddet i anspråk än de som anges i de följande två paragraferna. Bestämmelsen tar sikte på generellt tillämpliga villkor som i efterhand begränsar kon- sumentens rätt och som saknar samband med hur konsumenten fullgör sina avtalsenliga förpliktelser gentemot näringsidkaren. Färdigställande- skyddet får alltså inte förenas med i avtalet intagna faktiska begräns- ningar av ersättningens omfattning utöver vad lagen medger. Däremot är bestämmelsen inte avsedd att förhindra försäkringsbolag och banker att använda sig av sedvanliga villkor, som frister för att framställa ersätt- ningsanspråk, force majeur-förbehåll eller om skyldighet för konsument- en att följa avtalade betalningsplaner eller att avvärja och begränsa skada. Jfr 4 § om byggfelsförsäkringen. På Lagrådets inrådan har i lagtexten särskilt angetts att någon självrisk inte får förekomma. Ett avtal om färdigställandeskydd skall innehålla villkor som säkerställer att belopp som tas i anspråk används för att täcka sådana kostnader som avses i 16 § första stycket. (Jfr 5 § andra stycket i utredningens förslag.) Paragrafen är ny. Den anger att avtalet om färdigställandeskydd alltid skall innehålla ett villkor som ser till att vad som kan komma att tas i anspråk ur skyddet verkligen används för att färdigställa eller reparera huset eller tillbyggnaden. En motsvarande bestämmelse, såvitt gäller byggfelsförsäkringar, finns i 5 § (se prop. 1992/93:121 s. 31 f.). Ett färdigställandeskydd får begränsas till ett visst belopp. Den skall dock alltid motsvara av det avtalade priset för den åtgärd som omfattas av skyddet. (Jfr 7 § tredje stycket i utredningens förslag.) Paragrafen är ny och anger att färdigställandeskyddet alltid skall mot- svara av det avtalade priset för den åtgärd som omfattas av skyddet. Begränsningsregeln innebär att konsumenten i vissa fall inte kan få full ersättning ur färdigställandeskyddet för sina tillkommande kostnader. I sådana fall är konsumenten hänvisad till att begära ersättning av den ansvarige näringsidkaren. Om ett avtal om färdigställandeskydd innehåller ett villkor som innebär att en begäran om att ta skyddet i anspråk måste framställas , får villkoret inte begränsa konsumentens rätt att framställa en sådan begäran mer än vad som framgår av andra stycket. När det gäller ersättning enligt 16 § första stycket 1, får ett villkor som avses i första stycket innebära att begäran skall göras utan oskäligt dröjsmål efter det att konsumentens rätt att häva avtalet med närings- idkaren har uppkommit. När det gäller ersättning enligt 16 § första stycket 2 och 3, får villkoret innebära att begäran skall göras från den dag då entreprenaden godkändes vid en slutbesiktning enligt 53 § konsumenttjänstlagen (1985:716). (Jfr 4 § i utredningens förslag.) Paragrafen är ny och innehåller vissa riktlinjer för vad ett avtal om färdigställandeskydd får innehålla beträffande den tid som konsumenten har på sig för att begära att färdigställandeskyddet skall tas i anspråk. Frågan har behandlats i avsnitt 6.4. Av första stycket framgår att den som svarar för färdigställandeskyddet får föreskriva i avtalet att konsumenten har en begränsad tid på sig att begära att skyddet skall tas i anspråk. Avtalet får dock inte innehålla för konsumenten mindre förmånliga villkor än vad som sägs i paragrafen. Med begäran avses inte ett specificerat ersättningsanspråk, utan vad som motsvarar en skadeanmälan. I andra stycket anges de typer av villkor som godtas. Vad först gäller rätten att utnyttja färdigställandeskyddet för att få ersättning för kostnad- erna för att slutföra byggnadsarbetena, får tiden för åberopandet av skyddet begränsas genom villkor om att begäran skall göras utan oskäligt dröjsmål efter det att konsumentens rätt att häva entreprenadavtalet uppkom. Ett sådant villkor skall sålunda anknyta till den tidpunkt då kon- sumentens hävningsrätt, objektivt sett, uppkom. Näringsidkarens inställ- ning i fråga om hävning saknar betydelse. Har den som svarar för färdig- ställandeskyddet och konsumenten olika uppfattning om när hävnings- rätten uppkom, får frågan i sista hand prövas av domstol. Vad som skall anses vara utan oskäligt dröjsmål får avgöras i det enskilda fallet. Normalt bör begäran framställas innan konsumenten anlitar en annan näringsidkare för att slutföra det arbete som näringsidka- ren inte har slutfört. kan det vara svårt för konsumenten att avgöra exakt när rätten att häva avtalet uppkom. Konsumenten bör inte förlora rätten att åberopa färdigställandeskyddet därför att han eller hon har gjort en viss felbedömning i denna fråga. Vad sedan gäller rätten att utnyttja färdigställandeskyddet för att få ersättning för kostnader för att avhjälpa slutbesiktningsanmärkningar m.m. kan den som svarar för färdigställandeskyddet uppställa villkor om att en begäran om att ta skyddet i anspråk skall göras från slutbesiktningen. Ett villkor av detta slag innebär att konsumenten, om det förflyter från hävningen av entreprenadavtalet utan att han eller hon begär att få ta färdigställandeskyddet i anspråk, förlorar rätten att göra skyddet gällande. Inget hindrar att parterna kommer överens om en längre preskriptionstid. Konsumenten skall, om inte annat framgår av avtalet om färdigställ- andeskydd, i första hand framställa sin begäran om att utnyttja färdig- ställandeskyddet till den som svarar för skyddet. Begäran kan vara muntlig, även om det kan vara lämpligt att den görs skrift- ligt. Lagrådet har förordat att det i lagtexten anges att det är besiktnings- utlåtandets dagtecknande som skall utgöra utgångspunkten för ettårsfrist- en. Därför har det i lagtexten skrivits in att fristen skall räknas från den dag då entreprenaden godkändes vid en slutbesiktning. Om säkerheten utgörs av en försäkring, gäller även allmänna för- säkringsrättsliga regler. Villkor om regressrätt m.m. Vad som sägs i 8 och 9 §§ gäller också ett avtal om färdigställande- skydd. Med försäkringsgivare jämställs då den som svarar för färdig- ställandeskyddet och med försäkringshavare jämställs konsumenten. (Jfr 8 och 9 §§ i utredningens förslag.) Paragrafen hänvisar till de bestämmelser om byggfelsförsäkring som även skall tillämpas på avtalet om färdigställandeskydd. kommenteras närmare i prop. 1992/93:121 s. 32 f. Innebörden är i korthet att ett avtal om färdigställandeskydd skall innehålla villkor om att den som svarar för färdigställandeskyddet övertar den rätt till ersättning som konsumenten kan ha mot den som är ersättnings- skyldig med anledning av dröjsmålet eller felet och som konsum- enten inte själv tar i anspråk (8 §), konsumenten inte, till nackdel för den som svarar för färdigställ- andeskyddet, får avsäga sig den rätt till ersättning som tillkommer honom eller henne enligt avtal eller allmänna skadeståndsrättsliga bestämmelser (8 §), den som svarar för färdigställandeskyddet inte, efter det att avtalet om färdigställandeskydd har ingåtts, får ingå ett avtal med konsum- enten som medför att det ursprungliga avtalet inte längre uppfyller kraven på skyddets innehåll enligt lagen (9 §). Det kan förekomma att näringsidkaren tillhandahåller färdigställande- skyddet, t.ex. genom att ställa en bankgaranti. Enligt andra meningen skall i så fall den som svarar för färdigställandeskyddet jämställas med försäkringsgivaren vid tillämpningen av de bestämmelser som paragrafen hänvisar till. Villkor för byggstart 22 § Att byggnadsarbetet inte får påbörjas förrän ett bevis om byggfels- försäkring och färdigställandeskydd har företetts för den eller de nämnd- er som fullgör kommunens uppgifter inom plan- och byggnadsväsendet, framgår av 9 kap. 12 § (1987:10). (Jfr 12 § i utredningens förslag.) Paragrafen har flyttats och motsvarar 12 § i lagens gällande lydelse. Hänvisningen till har utökats så att den nu- mera tar sikte även på färdigställandeskydd enligt den nya 12 §. Ändring- en är föranledd av den ändrade lydelsen av 9 kap. 12 § plan- och bygg- lagen. beslut enligt denna lag får överklagas hos länsstyr- elsen. beslut får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag.) Paragrafen är ny. Innebörden av bestämmelserna är att samma ordning för överklagande gäller för å ena sidan beslut att en byggfelsförsäkring eller ett färdigställandeskydd behövs för en viss åtgärd och å andra sidan ett eventuellt beslut att förelägga byggherren/- Prop. 2003/04:45 konsumenten att visa upp ett bevis om att kravet är uppfyllt. 2 och 4 §§ (1987:10). Allmänna bestämmelser om överklagande finns i 2325 §§ förvaltningslagen (1986:223). Huvudregeln vid överklagande av förvaltningsbeslut är att dessa över- klagas hos allmän förvaltningsdomstol med krav på prövningstillstånd i kammarrätt och Regeringsrätten. Som framgår av bestämmelsen avviker instansordningen från denna ordning. Skälet är att reglerna bör överens- stämma med reglerna om överklagande i mål enligt . I detta sammanhang bör nämnas att instansordningen i mål enligt är föremål för översyn (Dir. 2002:97). Sammanfattning av betänkande Konsumentskyddet vid småhusbyggande (SOU 2000:110) Vi har haft i uppdrag att överväga utformningen av konsumentskyddet vid uppförande, om- och tillbyggnader av småhus. Utgångspunkten har varit att konsumenten skall tillförsäkras ett heltäckande avtalsskydd samt få ett skydd för att de åtaganden som näringsidkaren har gentemot kon- sumenten fullgörs. Vi har också haft som uppgift att ta ställning till om utformningen av lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring är ändamåls- enlig vad gäller småhus. Vi har behandlat dessa frågor och överlämnar nu vårt förslag. Förslaget består av två huvuddelar; ett civilrättsligt avtalsskydd och ett försäkrings- rättsligt fullgörandeskydd. Ett civilrättsligt konsumentskydd vid småhusbyggande Huvuddelen av de avtal som träffas mellan näringsidkare och konsument med anknytning till småhus är entreprenadavtal, d.v.s. de innebär att parterna har kommit överens om att näringsidkaren skall utföra en tjänst. Detta har lett till överväganden rörande reglerna i KTjL, som är den lag som behandlar avtal mellan näringsidkare och konsument om utförande av tjänster. KTjL gäller för småhusentreprenader. Bestämmelserna i lagen, som i huvudsak är tvingande, kan för närvar- ande avtalas bort mellan parterna till följd av ett särskilt undantag i 3 § andra stycket, som hänvisar till reglerna om statlig bostadsfinansiering. Detta har i praktiken inneburit att de flesta avtal om småhusentreprenader inte har reglerats av KTjL utan i stället av det inom småhusområdet gäll- ande standardavtalet, ABS 95. ABS 95 är resultatet av förhandlingar mellan och byggbranschen. Det har ansetts uppfylla de krav som ställts på avtalsskydd för att kunna erhålla statlig bostads- finansiering. Möjligheterna att få statliga räntesubventioner för uppförande av små- hus upphörde /2000. Bland annat med hänvisning till det anser vi att det finns behov av en lagreglering av avtalsskyddet. Vi föreslår en sådan reglering inom ramen för KTjL. Denna reglering skall vara tvingande till sin karaktär. Den särskilda regleringen för tjänster som rör småhus skall inte gälla alla tjänster med anknytning till småhus utan endast avtal om sådana mer omfattande byggnadsåtgärder för vilka det krävs bygganmälan enligt reg- lerna i 9 kap. 2 § första stycket 1 och 35 PBL. Vi kallar dessa för små- husentreprenader. Det innebär att de gäller för avtal om uppförande eller tillbyggnad av ett småhus. De gäller också för sådana mer omfattande ombyggnadsarbeten som påverkar husets konstruktion eller mer vitala installationer som ventilation, eldstäder och VVS. För avtal rörande småhus som inte faller inom ramen för den särskilda regleringen innebär vårt förslag att de tvingande reglerna i KTjL skall gälla och att någon möjlighet att avtala bort dessa inte skall finnas. Behovet av konsumentskydd inom småhusområdet gör sig emellertid gällande även beträffande andra typer av avtal än småhusentreprenader. Vi har övervägt dessa och lämnar förslag om tvingande reglering i fråga om avtalsskyddet vid konsumenters köp av fastighet från näringsidkare, vid konsumenters köp av husbyggsatser samt vid konsumenters köp av byggnad på annans mark. Vårt förslag om avtalsskydd vid småhusentreprenader innebär att vi utgår från de befintliga reglerna i KTjL. Vi föreslår att vissa av dessa skall ersättas av eller kompletteras med särskilda regler för småhusentrepre- nader. I övrigt skall KTjL gälla även för denna typ av tjänst. De särskilda regler som föreslås rör ett krav på skriftliga avtal, en särskild regel om avrådandeplikt, obligatorisk besiktning, ett tvåårigt garantiansvar för fel samt konsumentens betalningsskyldighet. Vi föreslår att avtal om småhusentreprenader alltid skall upprätts i skrift- lig form. Alla avtal skall innehålla uppgift om vilka parterna är, vilken omfattning det överenskomna uppdraget har, när det skall vara slutfört, priset för uppdraget och en plan för hur betalningen skall erläggas. Om ett avtal inte uppfyller dessa krav blir följden att näringsidkaren får bevisbördan för vad som har avtalats i det avseende som avtalet är brist- fälligt. Med andra ord blir konsumentens påstående om avtalets innehåll i dessa delar gällande om näringsidkaren inte kan visa att parterna har kommit överens om någonting annat. Vid tvist om ett avtals innehåll i något annat avseende än de för formkravet särskilt angivna gäller däre- mot vanliga beviskrav. KTjL innehåller en skyldighet för näringsidkaren att vid vissa förhållan- den avråda konsumenten från att låta utföra en tjänst. Vi föreslår en särskild regel om avrådandeplikt för småhusentreprenader. Den innebär att om näringsidkaren inser eller borde ha insett att ett uppdrag som kon- sumenten vill få utfört med hänsyn till priset, sättet för utförandet, upp- gifter som konsumenten har lämnat eller något annat förhållande inte kommer att bli till rimlig nytta för konsumenten skall näringsidkaren av- råda denne från att låta utföra det. Begreppet rimlig nytta skall ses både ur ett ekonomiskt och funktionellt perspektiv. Avrådandeplikten innebär inget krav på att näringsidkaren skall vidta särskilda undersökningar utan syftar enbart till att konsumenten skall få del av näringsidkarens kunskaper och erfarenhet som fackman. Tanken på att införa ett krav på obligatoriska besiktningar har tidigare övervägts såväl beträffande småhusentreprenader som andra avtal. Vi har sett ett stort värde i att det när ett uppdrag är slutfört sker en besiktning av resultatet av arbetena i syfte att undersöka om dessa är utförda i enlig- het med parternas avtal. Vi föreslår därför att en besiktning alltid skall ske i samband med småhusentreprenadens avslutande.