prop · GR0345 · 2004-03-16 00:00:00 — Regeringens proposition 2003/04:45 Stärkt konsumentskydd vid småhusbyggande Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen föreslås att den konsumenträttsliga regleringen av avtal mellan konsument och näringsidkare som rör uppförande och om- eller tillbyggnad av småhus (småhusentreprenader) undantagslöst skall vara tvingande till konsumentens förmån. Detsamma föreslås gälla för avtal om försäljning av småhus och husbyggsatser. Dessutom föreslås att det i konsumenttjänstlagen (1985:716) tas in särskilda regler för småhusentreprenader som avser uppförande och till- byggnad av småhus. Bl.a. föreslås att näringsidkaren skall ha bevis- bördan för vad som har avtalats i vissa väsentliga hänseenden. Vidare föreslås att en slutbesiktning skall göras om någon av parterna begär det. Till slutbesiktningen skall enligt förslaget knytas särskilda regler om näringsidkares felansvar. Dessa innebär bl.a. att näringsidkaren, som huvudregel, skall svara för bristfälligheter som visar sig efter slutbesiktningen. begränsas konsumentens rätt att åberopa fel som inte har konstaterats vid slutbesiktningen. I fråga om köp av husbyggsatser föreslås att det tas in en bestämmelse i konsumentköplagen (1990:932) om att näringsidkaren som regel skall ansvara för bristfälligheter som visar sig efter leveransen. I propositionen föreslås vidare att det i lagen (1993:320) om byggfels- försäkring införs regler om att det i vissa fall skall finnas ett färdig- ställandeskydd respektive ett avhjälpandeskydd vid byggnadsarbeten på småhus. Båda slagen av skydd skall finnas när ett småhus uppförs och, om finner att det behövs, vid tillbyggnader och vissa ombyggnadsåtgärder. Väsentligen motsvarande typer av skydd skall fin- nas vid köp av husbyggsatser. Färdigställandeskyddet, som föreslås bestå av en försäkring eller bankgaranti, skall trygga att entreprenaden färdig- Avhjälpandeskyddet, som föreslås bestå av en byggfelsförsäkring, skall täcka konsumentens kostnader för att avhjälpa fel och skador under Prop. 2003/04:45 den tioåriga preskriptionstiden. Det skall enligt förslaget ankomma på byggherren att se till att det finns ett färdigställandeskydd och en bygg- felsförsäkring. Detta föreslås gälla oavsett om denne är konsument eller näringsidkare. skall enligt de föreslagna reglerna kontrollera att det finns ett färdigställandeskydd och en byggfelsförsäkring, där detta krävs. De nya reglerna föreslås träda i kraft . Förslag till riksdagsbeslut.................................................................. Förslag till lag om ändring i jordabalken 2.2Förslag till lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716)........................................................................... 2.3Förslag till lag om ändring i konsumentköplagen (1990:932)......................................................................... 2.4Förslag till lag om ändring i (1987:10)........................................................................... 2.5Förslag till lag om ändring i lagen (1993:320) om Ärendet och dess beredning............................................................. Konsumentskydd och småhus ......................................................... Dagens civilrättsliga konsumentskyddslagstiftning.......... Konsumentskydd genom standardvillkor ......................... 4.3Konsumentskydd genom det statliga bostadsstödet och 5 Ett förbättrat avtalsskydd................................................................. 5.1Lagstiftningsbehovet: behövs det en tvingande Avtalets form och innehåll När en småhusentreprenad skall anses Vilka bristfälligheter bör näringsidkaren I vilken utsträckning skall konsumenten i efterhand kunna åberopa fel i En sammanfattning av felreglerna Särskilt om konsumentens skydd när arbetet inte avviker från fackmässig standard Köp av fast ........................................................egendom Köp av husbyggsatser ....................................................... Köp av byggnad ......................................på annans mark Ett förbättrat färdigställande ......................- och avhjälpandeskydd Dagens färdigställande- och avhjälpandeskydd................ Formerna för färdigställande- och avhjälpandeskyddet.... Ett tioårigt skydd mot fel och skador.............. Avhjälpandeskyddet när arbetet inte avviker från fackmässig standard .............................. Vem skall teckna byggfelsförsäkringen m.m.?............... 6.6Färdigställande- och avhjälpandeskydd vid andra avtalstyper än småhusentreprenad .................................. Kontrollen av att konsumentskyddet upprätthålls ......................... Förslaget till lag om ändring i jordabalken..................... 10.2Förslaget till lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716)....................................................................... 10.3Förslaget till lag om ändring i konsumentköplagen (1990:932)....................................................................... 10.4Förslaget till lag om ändring i (1987:10)......................................................................... 10.5Förslaget till lag om ändring i lagen (1993:320) om Bilaga 1 Sammanfattning av betänkande (SOU 2000:110) .................................................................. Bilaga 2 Lagförslagen i betänkandet Konsumentskyddet vid småhusbyggande (SOU 2000:110)...................................... Bilaga 3 Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över betänkandet Konsumentskyddet vid småhusbyggande (SOU 2000:110) .................................................................. Bilaga 4 Lagförslagen i utkast till lagrådsremiss Konsumentskyddet vid småhusbyggande, ....................................... Bilaga 5 Förteckning över deltagarna vid Bilaga 6 Förteckning över remissinstanser som har lämnat skriftliga remissvar i anslutning till Bilaga 9 En sammanfattning av felreglerna....................................... Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde ....... Regeringen föreslår att antar regeringens förslag till 1.lag om ändring i jordabalken, 2.lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716), 3.lag om ändring i konsumentköplagen (1990:932), 4.lag om ändring i (1987:10), 5.lag om ändring i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring. Trots första stycket kan närings- idkaren och konsumenten träffa avtal om att ersättning för skada enligt bestämmelserna i 1219 §§ inte skall omfatta förlust i närings- verksamhet. Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 4 kap. 19 d § jordabalken1 skall ha följande lydelse. En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet sålt en fastighet till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot kon- sumenten åberopa ett köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i 1119 c §§ är till nackdel för denne. Första stycket gäller inte om kon- sumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtals- skydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering. Näringsidkaren och konsumenten kan utan hinder av första stycket träffa avtal om att ersättning för skada enligt bestämmelserna i 12 19 §§ ej skall omfatta förlust i när- ingsverksamhet. Denna lag träder i kraft . Äldre föreskrifter tillämpas på avtal som har ingåtts . 1Balken omtryckt 1971:1209. 2Senaste lydelse 1990:936. 2.2Förslag till lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716) Härigenom föreskrivs i fråga om konsumenttjänstlagen (1985:716) dels att 1 och 3 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas elva nya paragrafer, 5161 §§, samt närmast före 51 § en ny rubrik av följande lydelse. Denna lag gäller avtal om tjänster som näringsidkare utför åt konsumenter i fall då tjänsten avser 1.arbete på lösa saker, dock ej behandling av levande djur, 2.arbete på fast egendom, på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker, 3.förvaring av lösa saker, dock ej förvaring av levande djur. I 5161 §§ finns särskilda bestämmelser om tjänster som av- ser uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus (småhus- entreprenader). Om det i ett avtal om en sådan tjänst ingår uppför- ande eller tillbyggnad av en kom- plementbyggnad, anses också den tjänsten som en småhusentrepren- ad. I den mån annat inte framgår av 5161 §§ är lagens allmänna bestämmelser tillämpliga även på småhusentreprenader. Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen. Första stycket gäller inte vid tjänster som avses i 1 § 2, om kon- sumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtals- skydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering. 1Senaste lydelse 2002:588. 2Senaste lydelse 1990:935. Särskilda bestämmelser om småhus- entreprenad Vid småhusentreprenad gäller vad konsumenten påstår har avtal- ats om 2.priset eller grunderna för hur priset bestäms, 3.tiden för betalning, och 4.tiden för arbetets avslutande, om inte annat framgår av ett skrift- ligt avtal eller av omständigheterna Vid småhusentreprenad är kon- sumenten inte skyldig att betala för annat än utförd del av entreprenad- en. Om det enligt 53 § skall göras en slutbesiktning, har konsumenten, trots 41 § första stycket, rätt att hålla inne av det avtal- ade priset till dess att småhusentre- prenaden har godkänts enligt 56 § andra stycket. Vid småhusentreprenad skall slutbesiktning göras, om någon av parterna begär det. Slutbesiktning görs efter det att arbetet har avslutats. Om flera näringsidkare utför arbeten i anslutning till varandra kan, om parterna är ense om det, slut- besiktning i stället göras när samt- liga arbeten har avslutats. Näringsidkaren skall underrätta konsumenten om när arbetet beräknas vara avslutat och slutbesiktning kan göras. Konsum- enten skall därefter utan dröjsmål meddela näringsidkaren om han eller hon begär besiktning och, om så är fallet, utse en person att utföra besiktningen (besiktnings- Om konsumenten inte utser någon besiktningsman, får närings- idkaren göra det. Parterna kan också utse en besiktningsman gem- ensamt. Besiktningsmannen skall kalla parterna samt den kvalitetsansvarige enligt 9 kap. 13 § (1987:10) till slutbesiktningen. En besiktningsman som avses i 54 § skall ha den erfarenhet och kunskap som krävs för uppdraget. Han eller hon skall utföra sitt upp- drag med opartiskhet och själv- ständighet. Besiktningsmannen har rätt till skälig ersättning för arbete, tids- spillan och utlägg som uppdraget har krävt. Vid en slutbesiktning enligt 53 § skall besiktningsmannen undersöka om småhusentreprenaden är fel- aktig enligt 9 §. Resultatet av slut- besiktningen skall redovisas skriftligen till parterna och inne- hålla uppgift om de förhållanden som besiktningsmannen anser ut- göra fel. Utlåtandet skall också innehålla uppgift om förhållanden som konsumenten anser utgöra fel enligt 9, 10 eller 11 §. Om småhusentreprenaden inte är felaktig enligt 9 § eller de konsta- terade felen är av mindre betydelse, skall besiktningsmannen godkänna entreprenaden. Om småhusentre- prenaden inte godkänns och parter- na inte bestämmer annat, skall en ny slutbesiktning göras vid ett sen- are tillfälle. Näringsidkaren skall underrätta besiktnings- mannen om när en ny slutbesiktning kan göras. Allmän domstol får på talan av konsumenten eller näringsidkaren pröva de frågor som besiktnings- utlåtandet behandlar. Om inte annat har avtalats, är konsumenten skyldig att slutligt svara för ersättningen till besikt- ningsmannen vid en slutbesiktning enligt 53 §. Om det görs en sådan ny slutbesiktning som anges i 56 § andra stycket, skall näringsidkaren svara för den del av ersättningen som hänför sig till den nya besikt- ningen. Bedömningen av om småhus- entreprenaden är felaktig skall göras med hänsyn till förhållandena då entreprenaden godkändes vid slutbesiktning. Vid tillämpningen av 39 § skall vad som där sägs om händelse som har inträffat före den tidpunkt som avses i 12 § i stället tillämpas på händelse som har inträffat före den tidpunkt då entreprenaden god- kändes vid slutbesiktning. Oavsett vad som föreskrivs i 12 § första stycket och 58 § andra stycket skall småhusentreprenaden alltid anses felaktig om ett förhåll- ande som avses i 9, 10 eller 11 § visar sig efter det att entreprenaden godkändes vid slut- besiktning eller, om slutbesiktning inte har gjorts, efter det att arbetena avslutades. Detta gäller dock inte om näringsidkaren gör sannolikt att förhållandet beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse eller på van- vård, onormalt brukande eller något liknande förhållande på kon- sumentens sida. Sedan en småhusentreprenad har godkänts vid en slutbesiktning en- ligt 53 §, får konsumenten endast åberopa fel som har antecknats i Trots första stycket får konsum- enten åberopa fel som 1.konsumenten har påtalat vid slutbesiktningen men som besikt- ningsmannen inte har ansett utgöra fel, 2.besiktningsmannen varken har märkt eller borde ha märkt vid slut- besiktningen, eller 3.har påtalats av konsumenten för näringsidkaren inom sex mån- ader från slutbesiktningen. Av 17 § framgår att en konsument som vill åberopa att tjänsten är felaktig skall underrätta närings- idkaren om detta (reklamation). Vid en småhusentreprenad gäller att reklamation inte behöver göras i fråga om fel som 1.har antecknats i ett besikt- ningsutlåtande enligt 56 §, eller 2.har påtalats av konsumenten enligt 60 § 3. Om det vid småhusentreprenad har gjorts en slutbesiktning enligt 53 §, får reklamation enligt 17 § första stycket inte göras senare än efter det att småhusentrepren- aden har godkänts enligt 56 § andra stycket, såvida inte annat följer av garanti eller liknande utfästelse. Denna lag träder i kraft . Äldre föreskrifter tillämpas på avtal som har ingåtts . Förslag till lag om ändring i konsumentköplagen Härigenom föreskrivs att 20 a § konsumentköplagen (1990:932) skall ha följande lydelse. Ett fel som visar sig efter det att varan avlämnades skall anses ha funnits vid avlämnandet, om inte annat visas eller detta är oförenligt med varans eller felets art. Vid köp av byggnadsdelar som är avsedda att utgöra en huvud- saklig del av ett en- eller två- bostadshus gäller vad som sägs i första stycket fel som visar sig efter avlämnandet. Denna lag träder i kraft . Äldre föreskrifter tillämpas på avtal som har ingåtts . 1 Senaste lydelse 2002:587. Förslag till lag om ändring i Härigenom föreskrivs att 9 kap. 7 och 12 §§ (1987:10) skall ha följande lydelse. När en bygganmälan har kommit När en bygganmälan har kommit samt kalla till samråd (byggsam- samt kalla till samråd (byggsam- råd), om det inte är uppenbart obe- råd), om det inte är uppenbart obe- byggherren, den som byggherren, den som enligt 13 § an- andra som bestäms av nämnden andra som bestäms av nämnden Vid behov skall även Arbets- Vid behov skall även Arbets- Om det krävs en försäkring för byggnadsarbeten be- hövs som avses i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring, skall bygg- avses i lagen (1993:320) om bygg- felsförsäkring m.m., skall byggnads- givaren tillfälle att närvara vid sam- respektive den som svarar för närvara vid samrådet. Om funnit byggsamråd obehövligt, skall nämnden meddela byggherren detta utan oskäligt dröjsmål och lämna så- dana upplysningar som avses i 8 § tredje stycket. Byggsamråd skall alltid hållas när en byggherre begär det. Om en sådan försäkring för bygg- Om det krävs en sådan bygg- nadsarbeten behövs som avses i lagen (1993:320) om byggfelsför- lagen (1993:320) om byggfelsför- påbörjas förrän bevis om för- säkring m.m., får byggnadsarbetena säkringen företetts för byggnads- inte påbörjas förrän bevis om för- Detsamma gäller om ett besked om skyddsrum krävs enligt andeskyddet har visats upp för 6 kap. 8 § lagen (1994:1720) gäller, om det krävs ett besked om enligt 6 kap. 8 § (1994:1720) om civilt försvar. 1 Senaste lydelse 2000:770. 2 Senaste lydelse 1995:1197. I de fall en rivningsplan skall finnas enligt 4 §, får rivningsarbetena Prop. 2003/04:45 inte påbörjas förrän godkänt rivningsplanen. Denna lag träder i kraft . Äldre föreskrifter tillämpas om en bygganmälan har gjorts . 2.5Förslag till lag om ändring i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1993:320) om byggfels- försäkring dels att rubriken närmast före 12 § skall utgå, dels att nuvarande 12 § skall betecknas 22 §, dels att rubriken till lagen samt 13, 6, 7, 10, 11 §§ och den nya 22 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas femton nya paragrafer, 1 ac, 6 a, 12 21 och 23 §§, samt närmast före 1, 12, 16, 17 och 2123 §§ nya rubriker av följande lydelse. Lag om byggfelsförsäkring m.m. När en näringsidkare uppför en En byggfelsförsäkring skall fin- byggnad som helt eller till överväg- ande del skall användas som bostad 1. en byggnad som helt eller till för permanent bruk eller i fråga om övervägande del skall användas sådan byggnad utför åtgärder som som bostad för permanent bruk fordrar bygganmälan och som avse- värt förlänger byggnadens brukstid, 2. när det i fråga om en sådan skall det för byggnadsarbetet finnas byggnad utförs åtgärder som kräver bygganmälan och som avsevärt för- länger byggnadens brukstid. inte i fråga om en- eller tvåbostads- hus när ett sådant garanti-, för- säkrings- och avtalsskydd finns som utgör villkor för statlig bostads- finansiering. I fråga om en- eller tvåbostads- hus (småhus) gäller i stället för vad som sägs i 1 § att en byggfels- försäkring skall finnas 1.när ett småhus uppförs, och 2.när ett småhus byggs till eller är föremål för en åtgärd som avses i9 kap. 2 § första stycket 35 (1987:10) och det 1 Senaste lydelse 1994:850 (jfr 1994:1581). finns behov av en sådan försäkring. En byggfelsförsäkring som avses i första stycket behövs dock inte, om åtgärden enligt 8 kap. 4 § inte kräver bygglov. Den eller de kommunala nämnd- er som fullgör uppgifter inom plan- och byggnadsväsendet (byggnads- nämnden) prövar behovet av en försäkring enligt 1 a § första styck- et 2. Om ett småhus inte skall an- vändas för permanent bruk, får nämnden trots bestämmelsen i 1 a § första stycket 1 besluta att någon byggfelsförsäkring inte behövs. Vid behovsprövningen skall bygg- nadsnämnden särskilt beakta de beräknade kostnaderna för åtgärd- en och försäkringen samt risken för allvarliga fel och skador. Den som för egen räkning utför eller låter utföra ett byggnadsarbete (byggherren) skall se till att det finns en byggfelsförsäkring, om det krävs en sådan enligt denna lag. 2 § En byggfelsförsäkring skall omfatta 1.skälig kostnad för att avhjälpa fel i byggnadens konstruktion, i mate- rial som använts i byggnadsarbetet eller i utförandet av arbetet, och 2.skälig kostnad för att avhjälpa skador på byggnaden som orsakats av felet. Försäkringen behöver dock inte omfatta fel eller skador som måste omfatta fel eller skador som måste antas sakna betydelse för byggnad- antas sakna betydelse för byggnad- en eller dem som bor eller vistas i en eller för dem som bor eller vistas byggnaden och inte heller skador som normalt täcks av andra för- heller omfatta skador som normalt täcks av andra försäkringar, exem- pelvis fastighetsförsäkring, maskin- försäkring eller villaförsäkring. Med fel skall enligt försäkringen avses avvikelse från fackmässigt god- tagbar standard vid den tid då arbetet utfördes. En byggfelsförsäkring skall om- fel eller skador som anmäls fatta fel eller skador som visar sig efter det att byggnads- efter det att byggnadsarbetet arbetet godkänts vid en av försäk- kändes vid en av försäkringsgivaren ringsgivaren angiven besiktning. angiven besiktning och som anmäls efter ett sådant god- I fråga om småhus skall, om en sådan besiktning inte har gjorts, försäkringen omfatta eller skador som visar sig efter det att byggnadsarbetet godkändes vid en slutbesiktning enligt 53 § kon- sumenttjänstlagen (1985:716) efter det att byggnadsarbetet annars avslutades och som anmäls inom tio En byggfelsförsäkring skall innehålla villkor om att den gäller även om byggnaden övergår till ny ägare. En byggfelsförsäkring får innehålla villkor om att 1. kostnader för fel som vållats av 1. kostnader för den som är byggnadens ägare eller vållats av den som är byggnadens av hans anställda ersätts endast om ägare eller av hans eller hennes felet har vållats även av någon anställda ersätts endast om felet har annan eller om det annars finns sär- vållats även av någon annan eller skilda skäl för det, om det annars finns särskilda skäl 2. kostnader inte ersätts i den mån 2. kostnader för fel eller skador ansvaret för felet eller skadorna som omfattas av en lämnad garanti omfattas av ett i avtal lämnat ga- eller av felansvar enligt 59 § kon- rantiåtagande, såvida det inte visas att den ansvarige inte kan fullgöra sätts endast om det visas att den an- svarige inte kan fullgöra sitt åtagan- 3. ägaren skall svara för en viss de eller, i fråga om småhus, om det visas antingen att den ansvarige inte kan fullgöra sitt åtagande eller att åtagandet inte fullgörs eller kan väntas bli fullgjort inom skälig tid. Villkor som anges i första styck- et 1 får, beträffande småhus, även avse fel som har vållats av en tidig- are ägare till huset eller av hans eller hennes anställda. En byggfelsförsäkring får innehålla villkor om att ägaren skall svara för en viss självrisk. I fråga om småhus får självrisken för en byggfelsförsäkring uppgå till högst ett halvt prisbasbelopp enligt lagen (1962:381) FärdigställandeskyddTillämpningsområdet m.m.12 §Om en näringsidkare har åtagit sig att för en konsuments räkningOm en försäkringsgivare i strid mot 10 § har vägrat att meddela en byggfelsförsäkring, skall allmän domstol på yrkande av den som har begärt att få teckna en sådan för- säkring förklara att denne har rätt att teckna försäkringen. säkring för varje fel eller skada. 2003/04:45 Den sammanlagda självrisken för flera fel eller skador får inte över- stiga ett och ett halvt prisbasbelopp. I försäkringsvillkoren får dock före- skrivas att fel eller skador som kostar mindre än 0,2 prisbasbelopp att åtgärda inte ersätts. En byggfelsförsäkring får innehålla villkor om att försäkringsgivarens ansvar för fel och skador är begränsat till ett visst belopp per byggnad (försäkringsbelopp) och till ett visst belopp för samtliga av försäkrings- givaren under ett kalenderår utfärdade byggfelsförsäkringar (gemensamt försäkringsbelopp). I fråga om småhus får för- säkringsbeloppet per byggnad inte sättas lägre än kostnaderna för de åtgärder som har föranlett att för- säkringen tecknades och som om- fattas av försäkringen. Vid bestäm- mandet av försäkringsbeloppet skall penningvärdets förändring beaktas. En försäkringsgivare får inte väg- En försäkringsgivare får inte väg- ra en näringsidkare som enligt 1 § ra den som är skyldig att ha en är skyldig att ha byggfelsförsäkring att teckna en sådan försäkring, om sådan försäkring, om försäkrings- dock vägras om det med hänsyn till vägras om det med hänsyn till skaderisken eller någon annan sär- skaderisken eller någon annan sär- skild orsak finns skäl till detta. skild orsak finns skäl till detta. 11 § Om en försäkringsgivare i strid mot 10 § har vägrat att meddela en byggfelsförsäkring, skall domstol på yrkande av näringsidkaren för- klara att denne har rätt att teckna försäkringen. utföra arbeten som avser ett små- hus, skall det i den omfattning som anges i 13 och 14 §§ finnas ett färdigställandeskydd, som består av en försäkring eller en bankgaranti. Ett färdigställandeskydd skall finnas 1.när ett småhus uppförs, och 2.när ett småhus byggs till eller är föremål för en åtgärd som avses i9 kap. 2 § första stycket 35 (1987:10) samt det finns behov av ett sådant skydd. Ett färdigställandeskydd behövs dock inte, om åtgärden enligt 8 kap. 4 § inte kräver bygglov. prövar behov- et av ett färdigställandeskydd enligt 13 § första stycket 2.