prop · GR03115 · 2004-03-16 00:00:00 — Vidare har den föreslagit särskilda regler om åtgärder mot störande lägenhetsinnehavare samt att det alltid skall finnas en samfällighetsförening av särskilt slag (ägarlägenhetsförening) med uppgift att förvalta gemensam egendom och vidta åtgärder med anledning av störningar i boendet. Majoriteten av remissinstanserna har i huvudsak anslutit sig till eller inte särskilt kommenterat utredningens analys av skälen för och emot ägarlägenheter och de grundläggande principerna i utredningens förslag. Flertalet instanser har, i likhet med utredningen, inte tagit ställning till om det bör införas lagstiftning om ägarlägenheter. En del av remissinstanserna, bl.a. Riksbank, och Fastighetsägarna , har varit positiva till att en sådan lagstiftning införs. Andra, bl.a. kommun, kommun och , har gett uttryck för tveksamhet. har ansett det vara tveksamt om ägarlägenheter skulle tillföra så mycket jämfört med bostadsrätt. har avstyrkt att förslaget genomförs. Skälen för regeringens bedömning: Syftet med Ägarlägenhets- utredningens förslag har varit att åstadkomma en ordning där enskilda lägenheter i flerbostadshus kan innehas med en rätt som är jämförbar med äganderätt till traditionella egnahem. Enligt förslaget skall lägenhetsägaren, i likhet med ägaren till en villafastighet, bl.a. ha rätt att ta ut inteckningar i lägenheten och att överlåta eller hyra ut lägenheten utan några särskilda begränsningar. Den modell som utredningen har föreslagit bygger på att ägarlägen- heten skall innehas med direkt äganderätt och utgöra en särskild tredimensionell fastighet. Nuvarande lagstiftning medger emellertid inte att en enskild bostadslägenhet avskiljs som en tredimensionell fastighet. Frågan är då om det, på grundval av utredningens överväganden och förslag, bör införas lagstiftning som gör detta möjligt. Utredningen har analyserat olika argument som talar för att det bör vara möjligt att bilda ägarlägenheter (se betänkandet s. 56 f. och 89 f.) och har vitsordat att ägarlägenheter har flera fördelar. Bland annat har utredningen uttalat att ägarlägenheter skulle medföra en ökad valfrihet och ökat boendeinflytande för den som önskar och har möjlighet att förvärva en sådan lägenhet. Vidare har utredningen angett att ägarlägen- heter sannolikt skulle medföra ett tillskott av nyproducerade bostäder samt i förlängningen även frigöra lägenheter i annan upplåtelseform. Om reglerna utformas så att ägarlägenheter får hyras ut fritt, skulle dessutom, enligt utredningen, utbudet av lägenheter att hyra öka. Flera remiss- instanser har helt eller delvis instämt i utredningens överväganden eller redovisat ytterligare argument för att lagstiftning om ägarlägenheter bör införas. De nu angivna fördelarna och det i flera hänseenden positiva remiss- utfallet kan synas tala för att utredningens förslag bör genomföras. Det har emellertid under remissbehandlingen också ifrågasatts om fördelarna med införande av ägarlägenheter är så påtagliga. Det har också hävdats att fördelarna i alla händelser uppvägs av ett antal nackdelar. Bland annat har det hävdats att ägarlägenheter medför en risk för segregation i boendet. Utredningen har visserligen kommit till slutsatsen att någon ökad sådan risk knappast är att förvänta (betänkandet s. 59 och s. 89). Utredningens överväganden i denna del har dock ifrågasatts av flera remissinstanser, bl.a. av i , kommun och . Det har vidare gjorts gällande att det finns risker för problem i samband med uthyrning i stor omfattning av ägarlägenheter. Utredningen har visserligen bedömt att det inte finns några särskilda sådana risker och har bl.a. framhållit att gällande hyreslagstiftning kan åberopas till hyresgästens skydd i hyresförhållanden av detta slag (betänkandet s. 60). Några remiss- instanser, bl.a. i , har dock ifrågasatt eller varit tveksamma till denna bedömning. Det synes vidare vara oklart dels i vilken utsträckning ägarlägenheter skulle kunna bidra till ett totalt sett ökat bostadsbyggande, dels i vad mån byggandet av ägarlägenheter skulle kunna minska annat bostadsbyggande, i synnerhet byggandet av hyreslägenheter. i har framhållit att det finns ett stort behov av nyproduktion av hyreslägenheter och att byggandet av ägarlägenheter skulle kunna inverka negativt på möjligheterna att bygga hyreslägenheter med rimliga hyresnivåer. Det kan också ifrågasättas om inte behovet av ägarlägenheter redan tillgodoses genom bostadsrättsinstitutet. Enligt utredningen har utveck- lingen gått dithän att innehavet av en bostadsrätt alltmer har kommit att närma sig innehavet av en ägd bostad. Bland annat belånas bostads- rätterna i en omfattning som om de vore likställda med fast egendom (se vidare betänkandet s. 97). Utredningen har särskilt framhållit att ägar- lägenheter sannolikt skulle kunna belånas till en lägre ränta än bostadsrätter (betänkandet s. 84). Flera kreditinstitut erbjuder emellertid numera en ränta för bostadsrättslån som inte är högre än den ränta som erbjuds för villalån. Mot denna bakgrund har vi, i linje med vad Konsu- mentverket har angett, svårt att se att ägarlägenheter i praktiken skulle innebära några särskilt påtagliga fördelar för de boende jämfört med bostadsrätt. Därtill kommer att utredningens förslag att det skall finnas en ägarlägenhetsförening som har hand om den gemensamma förvaltningen gör att skillnaden mellan ägarlägenheter och bostadsrättslägenheter i praktiken blir liten. En annan omständighet som bör beaktas i sammanhanget är att ett genomförande av utredningens förslag förutsätter en förhållandevis långtgående utvidgning av det nuvarande systemet för fastighets- indelningen. De nya reglerna om tredimensionell fastighetsindelning innehåller åtskilliga begränsningar. Dessa innebär bl.a. att tredimen- sionella fastigheter kan bildas enbart om de vanliga fastighetsrättsliga instrumenten inte räcker till för att tillgodose det avsedda ändamålet på ett bra sätt (se 3 kap. 1 § tredje stycket fastighetsbildningslagen). Tredimensionella fastigheter skall vidare kunna bildas enbart i vissa klart påkallade fall, nämligen där åtgärden är ägnad att leda till vinster i förvaltningshänseende eller till att byggprojekt utförs (se vidare 3 kap. 1 a § fastighetsbildningslagen). I förarbetena till de nya reglerna motiverades behovet av dessa regler bl.a. på följande sätt (prop. 2002/03:116 s. 58). [D]et [är] angeläget att den nya lagstiftningen inte leder till en onödig uppsplittring av fastighetsbeståendet. En omotiverad upp- delning av vanliga fastigheter på tredimensionella fastigheter är ägnad att medföra en mera komplicerad och kostsam fastighets- förvaltning. För stat och kommun innebär det ökade kostnader för fastighetsregistrering och planläggning. Det är därför naturligt att de nya reglerna gallrar fram de situationer där avsteg från den vanliga fastighetsindelningen framstår som påkallat. Lika naturligt är att reglerna ställer upp spärrar mot en obefogad uppsplittring av fungerande förvaltningsobjekt i mindre fastigheter. De överväganden som ligger till grund för de nuvarande reglerna om tredimensionell fastighetsindelning präglas alltså av restriktivitet. Även utredningens förslag innehåller vissa spärregler, bl.a. föreslås att ägar- lägenheter skall kunna bildas enbart vid nyproduktion. Trots begräns- ningar av det slaget ligger det i sakens natur att en ordning med ägar- lägenheter skulle medföra att förvaltningsansvaret för homogena förvaltningsobjekt splittrades upp på ett stort antal fastighetsägare. Risken finns att detta leder till en onödig fragmentisering av fastighetsindelningen. Det går knappast att införa ägarlägenheter och hålla fast vid ett restriktivt synsätt i fråga om annan tredimensionell fastighetsindelning. fastighetsindelning har trätt i kraft. Det finns goda skäl att Prop. 2003/04:115 avvakta med förändringar till dess att vi har fått en uppfattning om hur den nya lagstiftningen tillämpas. Vi avser att göra en utvärdering av reglerna om tredimensionell fastighetsindelning (se a. prop. s. 43 och s. 116). I vart fall intill dess en sådan uppföljning har gjorts framstår det inte som lämpligt att utvidga reglernas tillämpningsområde. 9 Ikraftträdande och kostnader Lagändringarna bör träda i kraft . Förslagen om att lantmäterimyndigheten inte alltid skall skicka ut underrättelser till om utsatta sammanträden och om förrättningar som handläggs utan sammanträde kan vara svåra att tillämpa under ett pågående förfarande. Det kan t.ex. vid ikraftträdandet redan ha genomförts ett samråd där det inte funnits särskild anledning för myndigheterna att överväga intresse av att få under- rättelse om planerade sammanträden m.m. Det är därför lämpligast att låta tidpunkten för påbörjandet av förrättningen vara avgörande för om förfarandet vad gäller underrättelser till nämnden skall följa de gamla eller de nya reglerna. Vi föreslår således att äldre bestämmelser om underrättelser till om tid och plats för sammanträden och om sådana förrättningar som handläggs utan sammanträde skall tillämpas för förrättningar som har påbörjats före ikraftträdandet. De nya rättegångskostnadsreglerna kan få betydelse vid ett ställ- ningstagande i frågan om en räkning för förrättningskostnad bör över- klagas eller inte. I lagrådsremissen föreslogs därför att de nya bestämmelserna inte bör gälla om lantmäterimyndighetens beslut har överklagats före ikraftträdandet. Lagrådet har ansett det vara naturligare att avgörande får vara om beslutet har meddelats före ikraftträdandet. Vi har ingen annan uppfattning och följer därför Lagrådets förslag. Några särskilda övergångsbestämmelser i övrigt torde inte behövas. De föreslagna ändringarna i förfarandereglerna bedöms kunna rationa- lisera och effektivisera handläggningen hos lantmäterimyndigheter och byggnadsnämnder. Visserligen torde förslaget att lantmäterimyndigheten i princip alltid skall skicka underrättelser om meddelade beslut medföra en del merarbete och vissa ökade kostnader för myndigheterna. Merkostnaderna torde dock normalt inte behöva bli annat än marginella. Vi bedömer att den eventuella kostnadsökningen mer än väl uppvägs av de vinster som kan göras till följd av övriga ändringar. Här kan bl.a. pekas på de besparingar som torde följa av förslaget om att avskaffa skyldigheten att underrätta sakägarna och andra berörda om tid och plats för meddelande av avslutningsbeslut. Även förslaget att ta bort den nuvarande generella skyldigheten för lantmäterimyndigheten att under- rätta om tid och plats för sammanträden m.m. medför I flertalet fall torde därför förslagen, sedda i sin helhet, Prop. 2003/04:115 inte ge upphov till några kostnadsökningar. Förslaget om att lantmäterimyndigheten skall skicka underrättelser om meddelade beslut kommer i enskilda fall, i synnerhet när antalet sakägare är många, att medföra kostnadsökningar som inte kan balanseras av besparingar till följd av övriga förslag. I den mån kostnadsökningar uppkommer skall de finansieras genom avgifter från sakägarna. Den kostnadsökning som detta kan innebära för sakägaren lär regelmässigt vara begränsad. Den kompenseras av den ökade rättstrygghet som förslaget medför. Slopandet av den obligatoriska underrättelsen till om utsatta sammanträden och förrättningar som avslutas utan samman- träde skulle kunna medföra en marginell ökning av det antal lantmäteri- beslut som överklagas till domstol. Genom ett väl fungerande samråds- förfarande kan emellertid en sådan utveckling undvikas. Förslaget torde därför inte medföra några ökade kostnader för domstolsväsendet. De nya reglerna om rättegångskostnader i mål om prövning av räkning för förrättningskostnader innebär att klaganden normalt skall bära sin kostnad. I viss begränsad utsträckning skall dock den enskilde kunna få ersättning för sina rättegångskostnader av allmänna medel. Förslaget torde inte medföra annat än obetydliga kostnader för lantmäteriorga- nisationen. Ökningen bedöms mer än väl kompenseras av de besparingar som följer av andra förslag. Sammantaget bedöms förslagen kunna leda till rationaliserings- och effektiviseringsvinster. I den mån kostnadsökningar uppkommer skall de finansieras genom avgifter. Förslaget till lag om ändring i fastighets- bildningslagen (1970:988) 4 kap. 15 § Om det finns anledning att anta att förrättningen kan handläggas utan sammanträde, skall ansökningshandlingen delges de sakägare som inte har biträtt ansökan. skall de ges tillfälle att yttra sig över ansökan . I fall som avses i 6 kap. 7 § och 7 kap. 5 § tredje stycket behöver de som är sakägare endast därför att de har del i en berörd samfällighet eller är innehavare av ett berört servitut inte delges ansökan eller ges tillfälle att yttra sig över den. Handläggs en förrättning utan sammanträde, skall lantmäterimyndig- heten underrätta den eller de kommunala nämnder som fullgör uppgifter inom plan- och byggnadsväsendet om förrättningen innan denna avslutas, om nämnden har begärt att få en sådan underrättelse. (Jfr 4 kap. 15 § fastighetsbildningslagen i promemorians förslag.) Paragrafen innehåller bestämmelser om sådana fastighetsbildnings- ärenden som kan handläggas utan sammanträde. Därvid skall de som är sakägare delges ansökan om fastighetsbildning och ges tillfälle att yttra I paragrafens hittillsvarande lydelse har i första stycket funnits en bestämmelse om att den som är sakägare enbart därför att han eller hon är delägare i s.k. onyttiga samfälligheter (jfr 6 kap. 7 §) inte behöver delges ansökan. Den bestämmelsen har flyttats till ett nytt andra stycke och har utvidgats till att avse även ägare av fastighet till vilken hör ett s.k. onyttigt servitut, dvs. servitut som uppenbarligen inte längre används för sitt ändamål och uppenbarligen också saknar ekonomiskt värde (se 7 kap. 5 § tredje stycket). Är en sådan fastighetsägare inte av någon annan anledning sakägare vid förrättningen, behöver han eller hon inte delges ansökan eller ges tillfälle att yttra sig över den. I stället skall underrättelse ske enligt bestämmelserna i 6 kap. 7 § respektive 7 kap. 5 § tredje stycket. Denna fråga har behandlats i avsnitt 5.4. Det nya tredje stycket motsvarar i huvudsak det nuvarande andra stycket. Ändringen i sak innebär att lantmäterimyndigheten skall under- rätta om en förrättning som handläggs utan samman- träde innan den avslutas enbart om nämnden har begärt att få sådan underrättelse. En sådan begäran, som kan framställas formlöst, kan ha framförts i ett enskilt ärende som lantmäterimyndigheten har samrått med om (jfr 25 § första stycket). Den kan också ha framförts i tidigare sammanhang, t.ex. vid s.k. principsamråd mellan lantmäterimyndigheten och nämnden. Det kan ofta vara lämpligt att lantmäterimyndigheten och nämnden sig emellan träffar en överens- kommelse om när underrättelser av det nu aktuella slaget skall ske. I så fall är lantmäterimyndigheten skyldig att, i den utsträckning som följer av överenskommelsen, underrätta nämnden om samtliga förrättningar som handläggs utan sammanträden. Även om någon sådan överens- kommelse inte har träffats, står det dock fritt att på lämpligt sätt meddela lantmäterimyndigheten i vilken utsträckning den önskar bli underrättad. är då alltid skyldig att efterkomma begäran. Motiven för förslaget framgår av avsnitt 5.2. Övriga ändringar är endast redaktionella. 4 kap. 17 § Såsom lantmäterimyndighetens beslut gäller, om förrättningsmännen har olika mening, vad två av dem säger. Har varje förrättningsman sin mening, gäller förrättningslantmätarens mening. I fråga om pengar eller annat som utgör viss mängd skall dock den mening gälla som avser den näst största mängden. Ett beslut skall innehålla skälen för beslutet. Skälen får dock utelämnas om en motivering kan anses överflödig. Beslut, som har meddelats i samband med att förrättningen har avslutats eller ställts in, och beslut, som får överklagas särskilt, skall dessutom innehålla uppgift om hur de kan överklagas. Meddelas beslutet vid ett sammanträde, skall det läsas upp för de närvarande. (Jfr 4 kap. 17 § fastighetsbildningslagen i promemorians förslag.) Paragrafen innehåller bestämmelser om vad ett beslut skall innehålla och hur det skall meddelas. Ändringen i tredje stycket innebär att tidigare bestämmelser om vissa underrättelser om meddelade beslut tas bort. ersätts av den mera generella bestämmelsen om underrättelser i den nya 33 a §. Övervägandena bakom ändringen har behandlats i avsnitt 5.3. Övriga ändringar i paragrafen är endast redaktionella. 4 kap. 18 § Till första sammanträdet under förrättningen skall samtliga kända sak- ägare kallas. Kallelse behövs dock inte, om det kan antas att sakägaren ändå infinner sig. Om det finns anledning anta att det finns okända sakägare, skall kallelse utfärdas även på dessa. I fall som avses i 6 kap. 7 § och 7 kap. 5 § tredje stycket behöver de som är sakägare endast därför att de har del i en berörd samfällighet eller är innehavare av ett berört servitut inte kallas. För den som har framställt yrkande gäller dock första stycket. Kallelse skall delges sakägarna före sammanträdet. (Jfr 4 kap. 18 § fastighetsbildningslagen i promemorians förslag). Paragrafen innehåller bestämmelser om kallelser till det första sammanträdet under förrättningen. I andra stycket finns ett undantag från kravet på kallelse till sammanträde. Det undantaget har avsett endast delägare i s.k. onyttiga samfälligheter (jfr 6 kap. 7 §). Det har utsträckts till att omfatta även innehavare av s.k. onyttiga servitut (jfr 7 kap. 5 § tredje stycket), dvs. servitut som uppenbarligen är övergivna och vars upp- hävande uppenbarligen inte minskar den härskande fastighetens värde. Denna fråga har behandlats i avsnitt 5.4. Övriga ändringar är enbart redaktionella. 4 kap. 24 § Om en sådan nämnd som avses i 15 § tredje stycket har begärt det, skall lantmäterimyndigheten underrätta nämnden om tid och plats för sammanträde. (Jfr 4 kap. 24 § fastighetsbildningslagen i promemorians förslag). Ändringen, som har behandlats i avsnitt 5.2, innebär att byggnads- nämnden behöver underrättas om tid och plats för sammanträde endast om nämnden på något vis har begärt det. En sådan begäran kan ha framställts i ett enskilt ärende som lantmäterimyndigheten har samrått med om (jfr 25 § första stycket). Begäran kan också följa av en särskild överenskommelse mellan myndigheterna eller av en ensidig förklaring från sida, se författningskom- mentaren till 15 § tredje stycket. Sedan begäran har framställs är lant- mäterimyndigheten skyldig att underrätta nämnden om samtliga sammanträden som hålls i ärendet (se avsnitt 5.2). 4 kap. 25 a § Om en sådan nämnd som avses i 15 § tredje stycket vid samråd enligt 4 kap. 25 § anser att tillåtligheten enligt 3 kap. 3 § av fastighetsbildning för ny eller befintlig bebyggelse kan sättas i fråga och om det från andra synpunkter finns förutsättningar för att genomföra fastighetsbildningen, skall lantmäterimyndigheten hänskjuta ärendet till nämnden för att 3 kap. 3 § inte utgör hinder mot Prop. 2003/04:115 fastighetsbildningen, skall nämnden lämna medgivande till denna. Beslut där nämnden vägrat medgivande till fastighetsbildningen eller gjort sådant medgivande beroende av villkor får överklagas hos . beslut får överklagas hos regeringen. Sådana beslut av nämnden eller högre instans varigenom medgivande till fastighetsbildningen vägrats eller gjorts beroende av villkor är bindande för lantmäterimyndigheten. (Paragrafen saknar motsvarighet i promemorians förslag.) Ändringen i paragrafen innebär att hänvisningen i första stycket till 15 § andra stycket ersätts av en hänvisning till samma paragrafs före- slagna nya tredje stycke. 4 kap. 29 § När alla ersättningsfrågor har avgjorts och alla åtgärder som hör till förrättningen har utförts, skall lantmäterimyndigheten besluta att förrätt- ningen är avslutad (avslutningsbeslut). (Jfr 4 kap. 29 § fastighetsbildningslagen i promemorians förslag) Den huvudsakliga ändringen är att andra stycket upphävs. Över- vägandena bakom ändringen har redovisats i avsnitt 5.3. Ändringen innebär att om ett avslutningsbeslut meddelas på ett annat sätt än vid ett sammanträde behöver lantmäterimyndigheten inte längre i förväg underrätta sakägare och andra om tid och plats för meddelandet. Kravet på sådan underrättelse ersätts med kravet i den nya 33 a § att kända sakägare och andra som har rätt att överklaga ett beslut skall underrättas om beslutet. Ändringen påverkar inte möjligheten att meddela avslutningsbeslut vid ett sammanträde (jfr 17 § tredje stycket). 4 kap. 33 a § Kända sakägare skall underrättas skriftligen om beslut som har med- delats i samband med att en förrättning har avslutats eller ställts in och om beslut som får överklagas särskilt. En sådan underrättelse skall också lämnas till andra som har rätt att överklaga beslutet. Underrättelsen skall innehålla uppgifter om innehållet i beslutet och om hur beslutet kan överklagas. bestämmer om underrättelsen skall ske genom vanligt brev, genom delgivning eller på något annat sätt. I fall som avses i 6 kap. 7 § och 7 kap. 5 § tredje stycket behöver de som är sakägare endast därför att de har del i en berörd samfällighet eller är innehavare av ett berört servitut inte underrättas. Har de fram- ställt yrkande, gäller dock första stycket. (Jfr 4 kap. 29 a § fastighetsbildningslagen i promemorians förslag.) Paragrafen är ny. Första stycket innehåller bestämmelser om att kända sakägare och andra som har rätt att överklaga lantmäterimyndighetens beslut (t.ex. ) skall underrättas skriftligen om besluten. Frågan har behandlats i avsnitt 5.3. Underrättelseskyldigheten gäller beslut som meddelas i samband med att en förrättning avslutas eller ställs in samt beslut som får överklagas särskilt (se 15 kap. fastighetsbildningslagen). Underrättelser skall lämnas även om beslutet har meddelats och blivit uppläst vid ett sammanträde. Andra stycket innehåller bestämmelser om hur underrättelserna skall gå till. Paragrafen har i denna del utformats i allt väsentligt med 21 § tredje stycket förvaltningslagen (1986:223) som förebild. Något krav på delgivning av underrättelsen uppställs inte. Det räcker således att under- rättelsen skickas med vanligt brev. Av första stycket följer att det till skillnad från vad som ibland kan vara fallet enligt 21 § förvaltningslagen inte är tillräckligt med enbart en muntlig underrättelse. Den tid inom vilken en underrättelse skall ha skickats kommer att anges i fastighetsbildningskungörelsen (1971:762). I avsnitt 5.3 har diskuterats vad underrättelsen lämpligen bör innehålla. får utforma de närmare föreskrifter som kan behövas om innehållet i underrättelserna (jfr 38 § fastighetsbildnings- kungörelsen). I tredje stycket finns två undantag från underrättelseskyldigheten. Bestämmelsen är på samma vis som motsvarande undantag i 15 och 18 §§ en konsekvens av förenklingsreglerna i 6 kap. 7 § och 7 kap. 5 § tredje stycket när det gäller delägare i s.k. onyttiga samfälligheter och innehavare av s.k. onyttiga servitut. De som är sakägare bara därför att de har del i en sådan samfällighet behöver sålunda inte underrättas om meddelade beslut. Detsamma gäller, vid upphävande av servitut som uppenbarligen inte längre används och är utan värde, ägaren till den härskande fastigheten (jfr 7 kap. 5 § tredje stycket). Även en sådan sakägare skall dock underrättas om han eller hon har framställt något yrkande i förrättningen eller är sakägare även på annan grund, t.ex. därför att förrättningen aktualiserar en överföring av mark från hans eller hennes fastighet. Frågan har behandlats i avsnitt 5.4. 7 kap. 5 § Kan i fall som avses i 4 § första stycket olägenheten ej undanröjas genom ändring, får servitutet upphävas. Servitut får även upphävas, om till följd av ändrade förhållanden servitutet ej behövs för den härskande fastigheten eller nyttan av servi- tutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten. Detsamma gäller, om servitutet ej utövats och omständigheterna även eljest är sådana att det måste anses övergivet.