prop · GR0373 · 2004-03-02 00:00:00 — Det är sammantaget inte lämpligt att införa en sådan ordning. Förändringar av inteckningsbelastningen i fastigheter som har nybildats genom klyvning bör alltså även fortsätt- ningsvis ske genom inskrivningsmyndighetens försorg. Regeringens bedömning: De särskilda inteckningsåtgärderna ut- sträckning, sammanföring, nedsättning och relaxation bör inte av- skaffas. Förslaget i promemorian nr 2: I promemorian har föreslagits att de särskilda inteckningsåtgärderna utsträckning, sammanföring, nedsättning och relaxation skall avskaffas. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser som har yttrat sig har tillstyrkt eller inte haft någon invändning mot förslaget i promemorian. Några remissinstanser har dock framfört kritiska synpunkter. Lunds tek- niska högskola och har avstyrkt förslaget såvitt gäller sammanföring, nedsättning i enkelt intecknade fastigheter och rela- xation. Kammarrätten i har uttalat att de aktuella inteck- ningsåtgärderna fortfarande kan behövas i ett fåtal fall. har ansett att förslaget kan leda till att en intecknings belåningsvärde försämras radikalt. vid univer- sitet har uttalat bl.a. att förslaget knappast kan genomföras utan att rättighetsinskrivningarnas prioritet vid en sanering fått en tillfreds- ställande lösning. Bakgrund: Om det finns flera inteckningar i en fastighet, gäller dessa i tidsordning. Den äldsta inteckningen ger alltså rätt till betalning först, osv. Inteckningar som söks ger lika rätt (se 17 kap. 6 § jordabalken). Inteckningar kan, som ovan har beskrivits, gälla i en eller flera fastigheter. kan det finnas ett behov av att ändra inteckningsbelastningens omfattning eller ordningsföljden mellan flera inteckningar. Detta kan ske med hjälp av de olika s.k. inteckningsåtgärderna (se 22 kap. 711 §§ jordabalken). Dödning innebär, som har beskrivits, att en inteck- ning upphör att gälla. Genom utbyte kan ett pantbrev bytas ut mot två eller flera nya pantbrev. Vid sidan av dessa båda inteckningsåtgärder som inte omfattas av det aktuella promemorieförslaget finns de mer ovanliga åtgärderna utsträckning, sammanföring, nedsättning och relaxa- tion. De kan kortfattat beskrivas enligt följande. Genom utsträckning blir en inteckning gemensamt gällande i fler fastigheter än före åtgärden. Inteckningar som gäller i endast en fastighet och direkt efter varandra kan sammanföras till en inteckning. För att ändra inteckningars inbördes prioritetsordning kan nedsättning tillgripas. Denna åtgärd kan användas även för gemensamma inteckningar. Relaxation slutligen innebär att en inteckning lyfts av från en eller flera gemensamt intecknade fastigheter (se närmare avsnitt 4.1.2). Skälen för regeringens bedömning: I promemorian föreslås att de särskilda inteckningsåtgärderna utsträckning, sammanföring, nedsättning och relaxation tas bort i anslutning till att det nya inskrivningssystemet införs. Att avskaffa de nu aktuella inteckningsåtgärderna bidrar enligt promemorian till att det nya tekniska systemet för inskrivningsväsendet kan ges en mer ändamålsenlig utformning. Vidare sägs att utvecklings- kostnaderna för det nya systemet skulle bli lägre. Enligt promemorian används de aktuella åtgärderna i så liten utsträckning att de även av det skälet bör avskaffas. Samma förändringar av en fastighets intecknings- belastning som kan komma till stånd genom dem kan enligt prome- åstadkommas genom dödning i förening med nyinteckning. Regeringen är för sin del inte övertygad om att de särskilda inteck- ningsåtgärderna alltid kan ersättas av dödning och nyinteckning. Tanken bakom de särskilda inteckningsåtgärderna är, enkelt uttryckt, att det skall gå att göra nödvändiga förändringar av inteckningsbelastningen utan att behöva dra in fler pant- och andra rättighetshavare än som berörs av åtgärden i förfarandet. I propositionen till en ny jordabalk framhölls att omständigheterna i det enskilda fallet kan vara sådana att dödning i kombination med nyinteckning inte är någon framkomlig väg. En sådan åtgärd skulle, sades det vidare, i vissa fall föra med sig en inte önskad försämring av förmånsrättsläget (se prop. 1970:20, del B 2, s. 645). Regeringen anser att den bedömning som gjordes i förarbetena till jorda- balken alltjämt har giltighet. Promemorieförslaget skulle alltså innebära bl.a. att fler pant- och rättighetshavare måste medverka för att en ändring av inteckningsbelastningen skall kunna komma till stånd. Användandet av dödning och nyinteckning i stället för exempelvis relaxation skulle också medföra att en inteckning eller en inskriven rättighet i vissa fall får bästa företrädesrätt, trots att detta inte har varit åsyftat. Problemet med att flera pant- och andra rättighetshavare än måste medverka för att få till stånd en ändrad inteckningsbelastning kan åskåd- liggöras genom följande exempel. Antag att fastigheten 1:1 belastas av fyra inteckningar. Fastighetsägaren vill nu försämra företrädesrätten för den bäst prioriterade inteckningen så att den hamnar som nr 2 i priori- tetsordningen. Detta kan enligt dagens regler åstadkommas genom nedsättning av den inteckningen. Åtgärden kräver samtycke av den berörde panthavaren. Nedsättningen innebär i detta fall i praktiken att inteckningarna nr 1 och 2 byter plats i prioritetsordningen. Övriga pant- havare behöver inte medverka. Om inteckningsåtgärden nedsättning inte fanns, skulle fastighetsägaren vara hänvisad till dödning och nyinteckning. Fastighetsägaren kan då låta döda inteckningen nr 1 och sedan ansöka om en ny inteckning som därvid får sämre företrädesrätt än inteckning nr 2. Åtgärderna får emellertid även till effekt att också inteckningarna nr 3 och 4 rycker fram i prioritetsordningen så att den nya inteckningen hamnar sist i prioritets- ordningen. Tillvägagångssättet utgör alltså inte ett likvärdigt alternativ till nedsättning. Det enda sättet att uppnå samma effekt som en ned- sättning är att döda även inteckningarna nr 3 och 4 och därefter ta ut tre nya inteckningar, motsvarande de dödade inteckningarna. Detta fordrar emellertid medgivande från innehavarna av de pantbrev som svarar mot inteckningarna nr 3 och 4. Detta alternativ innebär att fler panthavare dras in i förfarandet, som följaktligen blir mer komplicerat. Om pant- havarna inte medverkar, återstår endast för fastighetsägaren att ge upp idén om nedsättning, eller acceptera den effekt som har beskrivits ovan, nämligen en inte önskad försämring av företrädesrätt för inteckning nr 1. Flera remissinstanser har också pekat på att förslaget i promemorian kan skapa problem när det gäller inskrivna nyttjanderätter. Även dessa rättigheter kan dödas med innehavarens medverkan, och sedan skrivas in på nytt (se 23 kap. 6 § jordabalken). I det hänseendet liknar de inteck- ningarna. Antag i exemplet ovan att en inskriven nyttjanderätt finns sist i prioritetsordningen. Om panthavarna, men inte rättighetshavaren, med- verkar till dödning/nyinteckning, rycker nyttjanderätten fram i prioritets- ordningen. Problemet med att just en nyttjanderätt rycker fram är, att fastigheten kan bli svår att sälja på en exekutiv auktion. Detta drabbar i sin tur panthavarna. De problem som redogjorts för ovan gäller inte bara nedsättning utan även de tre andra inteckningsåtgärder som föreslås avskaffade, dvs. utsträckning, sammanföring och relaxation. De särskilda inteckningsåtgärderna används visserligen i liten om- Prop. 2003/04:73 fattning. Detta faktum är dock ingen avgörande invändning mot att be- Det finns fortfarande komplicerade inteckningsförhållanden i många fastigheter. I dessa fall fyller åtgärderna en funktion. Regeringens bedömning är sammantaget att de nu aktuella särskilda intecknings- åtgärderna inte bör avskaffas. 6 Ikraftträdande och övergångsfrågor De föreslagna lagändringarna bör träda i kraft . Några övergångsbestämmelser behövs inte. Kostnaderna för det arbete som en lantmäterimyndighet lägger ned på att handlägga en fråga enligt förslaget bör betalas av fastighetsägarna som en förrättningskostnad. Detta kräver inte någon lagändring, utan gällande bestämmelser kommer utan vidare att ge lantmäterimyndigheterna möj- lighet att debitera för tillkommande kostnader. Lantmäterimyndigheterna kommer därför inte att tillföras några ytterligare resurser. Också fördelningen av kostnaderna för lantmäterimyndighetens arbete kan hanteras enligt befintliga bestämmelser. Vid avstyckning gäller att kostnaderna för åtgärden skall betalas av sökanden eller, om stycknings- delarna har olika ägare, fördelas efter vad som är skäligt (se 10 kap. 10 § fastighetsbildningslagen). Bestämmelsen blir tillämplig också på kost- nader som hänför sig till frågan om inteckningsbefrielse. Förslaget får betydelse även för inskrivningsmyndigheternas verksam- het. Antalet fastigheter som nybildats genom avstyckning och som dess- utom berörts av dödningsåtgärder har varit i snitt ca 6 500 . I nästan samtliga fall har inteckningarna dödats, varefter nyfastställelse har skett i stamfastigheten. Relaxation har använts endast undantagsvis. Om man antar att det föreslagna förfarandet kommer att bli det normala vid avstyckning, innebär det en inte obetydlig minskning av antalet dödningsärenden vid inskrivningsmyndigheten. Om lantmäteri- myndigheten förordnar om inteckningsfrihet vid exempelvis av alla avstyckningsförrättningar, skulle det med utgångspunkt i siffran 6 500 innebära en minskning av antalet dödningsärenden vid inskriv- ningsmyndigheten med cirka 5 200. Finns det i genomsnitt tre inteck- ningar i varje fastighet skulle det totala antalet nyinteckningsärenden som bortfaller bli 15 600. Sannolikt torde dock antalet nya inteckningar som tas ut i samband med dödning vara mindre än antalet inteckningar som dödas. Bortfallet av inteckningsärenden kan därför i verkligheten för- väntas bli mindre än vad som sagts, uppskattningsvis 12 000. Ansökan om dödning är kostnadsfri, medan expeditionsavgiften för en ansökan om inteckning är . Totalt kan intäktsbortfallet avseende expeditionsavgifter uppskattas till . Förslaget innebär å andra sidan att inskrivningsmyndigheten inte be- Prop. 2003/04:73 höver handlägga lika många inteckningsärenden som . kan ett visst arbete tillkomma med att registrera uppgifter angående beslut om inteckningsfrihet i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Detta arbete är dock av en annan karaktär än den ovan beskrivna handlägg- ningen av inteckningsärenden och fordrar därför en väsenligt mindre arbetsinsats. Effekten av förslaget blir därför att den totala arbetsbelast- ningen minskar något. Minskningen kan också leda till en viss kostnadsbesparing. 8.1Förslaget till lag om ändring i jordabalken 6 kap. 16 § Sammanlägges fastighet eller del av fastighet med annan fastighet eller fastighetsdel, omfattar inteckning som besvärar någon av de i sam- manläggningen ingående fastigheterna eller fastighetsdelarna hela den nybildade fastigheten. En fastighet som har bildats genom avstyckning ansvarar inte för inteckningar i stamfastigheten eller stamfastigheterna, om 1.lantmäterimyndigheten har meddelat ett beslut om inteckningsfrihet enligt 10 kap. 8 a § fastighetsbildningslagen (1970:988), eller 2.fastigheten har bildats genom avstyckning av en samfällighet eller en viss ägovidd av en samfällighet. I andra stycket har införts en ny bestämmelse. Stycket har vidare jämkats i redaktionellt hänseende. Den nya bestämmelsen finns i punkten 1 och innebär att en avstyckad fastighet inte svarar för inteckningar i stam- fastigheten om lantmäterimyndigheten har beslutat om inteckningsfrihet enligt 10 kap. 8 a § fastighetsbildningslagen. Punkten 2 överensstämmer med gällande rätt. 8.2Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) 10 kap. 8 a § Vid avstyckning enligt 1 § får lantmäterimyndigheten besluta att inteck- ningarna i stamfastigheten inte skall gälla i styckningslotten. Ett sådant beslut får meddelas om stamfastighetens eller styckningslottens ägare begär det. Ett beslut enligt första stycket får meddelas endast om borgenärer som har panträtt i stamfastigheten medger det. Om stamfastigheten och styck- ningslotten har samma ägare, krävs även medgivande från innehavare av annan inskriven rättighet som har lika rätt som eller sämre rätt än inteckningarna. Om stamfastigheten belastas av gemensamma inteck- ningar, krävs dessutom de medgivanden från fastighetsägare, borgenärer med panträtt och övriga rättighetshavare som krävs för relaxation enligt 22 kap. 11 § jordabalken. Medgivande behövs inte från den för vilken av- styckningen är väsentligen utan betydelse. Beslutet enligt första stycket skall tas upp i fastighetsbildningsbeslutet. Paragrafen är ny. Den ger lantmäterimyndigheten möjlighet att vid en avstyckning besluta att inteckningarna i stamfastigheten inte skall gälla i styckningslotten (inteckningsfrihet). Bakgrunden till paragrafen har be- handlats i avsnitt 4.2.1. Paragrafen är såsom följer av första stycket tillämplig vid avstyck- ning av en fastighets enskilda mark eller en fastighets andel i en sam- fällighet. Det innebär att frågan om meddelande av inteckningsfrihet kan tas upp enbart i den förrättning där frågan om avstyckning av den aktuella styckningslotten prövas. Sedan frågan om inteckningsfrihet har aktualiserats i avstyckningsförrättningen blir den en del av förrättningen och skall behandlas enligt de bestämmelser som i övrigt gäller för denna. Det innebär att allmänna regler om exempelvis förrättningskostnader och överklagande blir tillämpliga. Det ligger dock i sakens natur att vissa av lagens allmänna regler saknar relevans vid denna typ av åtgärd, t.ex. de allmänna lämplighetsvillkoren i 3 kap. fastighetsbildningslagen. Det krävs en begäran för att en lantmäterimyndighet skall ta upp en fråga om inteckningsfrihet. kan alltså inte själv- mant pröva frågan. Begäran kan göras av stamfastighetens ägare eller av förvärvaren av styckningslotten. beslut skall innebära att inteckningarna i stamfastigheten inte skall gälla i styckningslotten. I detta ligger att be- slutet måste avse samtliga penninginteckningar i stamfastigheten. Det går alltså inte att begränsa beslutet till en av flera inteckningar. Ett villkor för att lantmäterimyndigheten skall kunna besluta om inteckningsfrihet är enligt andra stycket att de borgenärer som har panträtt i stamfastigheten har medgett åtgärden. Om stamfastigheten och styckningslotten är i samma ägares hand, fordras dessutom medgivande från innehavare av inskrivna rättigheter som har lika rätt som eller sämre rätt än inteckningarna. Är stamfastigheten gemensamt intecknad med en eller flera andra fastigheter fordras vidare de medgivanden från fastig- hetsägare, borgenärer med panträtt och övriga rättighetshavare som föreskrivs i bestämmelserna om relaxation (se 22 kap. 11 § jordabalken). Lagtextens uppräkning av vilka medgivanden som fordras är ut- tömmande. Om förvärvaren av styckningslotten har framställt en begäran om inteckningsfrihet, fordras alltså inte att stamfastighetens ägare har medgett den och vice versa. Givetvis bör den andre sakägaren vid för- rättningen ändå ges tillfälle att yttra sig över begäran, i synnerhet som det ibland kan bli aktuellt att belasta denne med någon del av kostnaden för åtgärden. Lagens krav på medgivande bortfaller om lantmäterimyndigheten kan konstatera att avstyckningen är väsentligen utan betydelse för den be- rörda rättsägaren. Den s.k. oskadlighetsprövning som lantmäterimyndig- heten härvid måste göra bör gå till på gängse sätt enligt fastighets- bildningslagen. Det betyder att prövningen bör utföras så att lantmäteri- myndigheten först genom en översiktlig värdering uppskattar stamfastig- hetens värde efter avstyckningen och därefter bedömer om det upp- skattade värdet täcker de fordringar för vilka borgenärerna kan göra gällande förmånsrätt i fastigheten. Kravet på att avstyckningen skall vara väsentligen utan betydelse markerar att prövningen skall ske med för- siktighet. Om det visar sig att värdet med god marginal täcker förmåns- rätten i fastigheten, behöver något medgivande inte inhämtas från den Blir utfallet det motsatta, skall medgivande inhämtas. Även när Prop. 2003/04:73 det är tveksamt om avstyckningen är väsentligen utan betydelse bör med- givande inhämtas (jfr prop. B 436 och 444 f. samt /, Fastighetsbildningslagen, 2 uppl. s. 233). När det gäller övriga rättighetshavare skall en bedömning göras av risken för att rättigheten inte står sig vid en exekutiv försäljning. Panthavarnas och andra berördas rättigheter får således inte riskeras. En oskadlighets- prövning bör göras beträffande varje rättsägare för sig. Det är givet att prövningen skall göras endast med beaktande av panthavarnas m.fl. intressen och oavsett sökandens intresse i det enskilda fallet av att åstad- komma en inteckningsfri styckningslott. Medgivande från panthavare m.fl. skall inhämtas på samma sätt som sker vid exempelvis fastighetsreglering enligt 5 kap. 16 § fastighetsbild- ningslagen, dvs. genom en skriftlig förfrågan. Panthavarna bör kunna lämna medgivande skriftligen eller på elektronisk väg. Av borgenärer som inte är bank eller liknande kreditinrättning bör krävas att denne legi- timerar sig genom att visa upp det skriftliga pantbrevet. När det gäller inteckningar som kommer till uttryck i en registrering i pantbrevsregistret (datapantbrev), bör lantmäterimyndigheten skaffa sig tillgång till uppgift om vem som står upptagen som pantbrevshavare i pantbrevsregistret. Enligt tredje stycket skall ett beslut om inteckningsfrihet tas upp i fastighetsbildningsbeslutet. En lantmäterimyndighet förutsätts, på samma sätt som sker vid avstyckning från samfällighet och vid fastighets- reglering, göra en kontroll i fastighetsregistrets inskrivningsdel respek- tive pantbrevsregistret i samband med att fastighetsbildningsbeslutet och beslut om inteckningsfrihet meddelas. Lagförslagen i promemorian (LMV-Rapport 2001:3) Prop. Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 6 kap. 16 § jordabalken skall ha följande ly- delse. Sammanlägges fastighet eller del av fastighet med annan fas- tighet eller fastighetsdel, omfattar inteckning som besvärar någon av de i sammanläggningen ingående fastigheterna eller fastighetsdelar- na hela den nybildade fastigheten. Avstyckas samfällighet eller viss ägovidd av samfällighet, svarar den avstyckade fastigheten icke för inteckning i stamfastighet. Sammanlägges fastighet eller del av fastighet med annan fastig- het eller fastighetsdel, omfattar in- teckning som besvärar någon av de i sammanläggningen ingående fastigheterna eller fastighetsdelar- na hela den nybildade fastigheten. Avstyckas samfällighet eller viss ägovidd av samfällighet, svarar den avstyckade fastigheten inte för inteckning i stamfastighet. En avstyckad fastighet svarar inte heller för inteckning i stamfastig- heten, om ett förordnande enligt 10 kap. 8 a § fastighetsbildnings- lagen (1970:988) har meddelats. Denna lag träder i kraft . Förslag till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) Härigenom föreskrivs att det i fastighetsbildningslagen (1970:988) skall införas en ny paragraf, 10 kap. 8 a §, av följande lydelse. Vid avstyckning av fastighets enskilda mark eller fastighets an- del i samfällighet får lantmäteri- myndigheten på ansökan av fastig- hetsägaren förordna att inteck- ningarna i stamfastigheten inte skall besvära styckningslotten. Är det område som skall avstyckas överlåtet, får ansökan göras av förvärvaren av området. För förordnande enligt första stycket fordras medgivande av fordringshavarna. Besväras stam- fastigheten av gemensam inteck- ning fordras dessutom de med- givanden från fastighetsägare, fordringshavare och övriga rätts- ägare som i 22 kap. 11 § jorda- balken föreskrivs för relaxation. Medgivande av rättsägare fordras inte om förordnandet är väsent- ligen utan betydelse för honom. Om åtgärder enligt andra stycket kan antas medföra en avse- värd tidsutdräkt, får lantmäteri- myndigheten besluta att inte pröva en ansökan enligt första stycket. Förordnandet skall tas upp i fastighetsbildningsbeslutet. Denna lag träder i kraft . Förteckning över remissinstanser (inteckningsfri av- styckning) Efter remiss har yttrande över promemorian Inteckningsfri avstyckning (LMV-Rapport 2001:3) avgetts av Hovrätten för , Härnö- sands tingsrätt, , , , Riks- skatteverket, , Kungl. Tekniska högskolan, avdel- ningen för fastighetsvetenskap, , , län, , , i kommun, , , och , , , , , Lantbrukarnas Riksför- bund, , och . , Byggindustrier och har avstått från att yttra sig. Förteckning över remissinstanser (särskilda inteck- ningsåtgärder) Efter remiss har yttrande över promemorian om särskilda intecknings- åtgärder avgetts av Hovrätten för , Kammarrätten i , i , Inskrivningsmyndig- heten i , i , Inskrivningsmyndig- heten i , i , Domstols- verket, , , , i , , Bo- verket, vid , , , avdelningen för fastighetsvetenskap, , , , , , Fastighetsägarna , , och . och har avstått från att yttra sig. Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 6 kap. 16 § jordabalken1 skall ha följande ly- delse. Sammanlägges fastighet eller del av fastighet med annan fastighet eller fastighetsdel, omfattar inteckning som besvärar någon av de i samman- läggningen ingående fastigheterna eller fastighetsdelarna hela den ny- bildade fastigheten. Avstyckas samfällighet eller viss ägovidd av samfällighet, svarar den avstyckade fastigheten icke för inteckning i stamfastighet. En fastighet som har bildats genom avstyckning ansvarar inte för inteckningar i stamfastigheten eller stamfastigheterna, om 1.lantmäterimyndigheten har meddelat ett beslut enligt 10 kap. 8 a § fastighetsbildningslagen (1970:988), eller 2.fastigheten har bildats genom avstyckning av en samfällighet eller en viss ägovidd av en sam- fällighet. Denna lag träder i kraft . 1 Balken omtryckt 1971:1209. Förslag till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) Härigenom föreskrivs att det i fastighetsbildningslagen (1970:988)1 skall införas en ny paragraf, 10 kap. 8 a §, av följande lydelse. Vid avstyckning enligt 1 § får lantmäterimyndigheten besluta att inteckningarna i stamfastigheten inte skall gälla i styckningslotten. Ett sådant beslut får meddelas om stamfastighetens eller stycknings- ägare begär det. Ett beslut enligt första stycket får meddelas endast om borge- närer som har panträtt i stam- fastigheten medger det. Om stam- fastigheten och styckningslotten har samma ägare, krävs även medgivande från innehavare av annan inskriven rättighet som har lika rätt som eller sämre rätt än inteckningarna. Om stamfastig- heten belastas av gemensamma inteckningar, krävs dessutom de medgivanden från fastighetsägare, borgenärer med panträtt och övriga rättighetshavare som krävs för relaxation enligt 22 kap. 11 § jordabalken. Medgivande behövs inte från den för vilken avstyck- ningen är väsentligen utan betydelse. Beslutet enligt första stycket skall tas upp i fastighetsbildnings- beslutet. Denna lag träder i kraft . 1 Lagen omtryckt 1992:1212. Utdrag ur protokoll vid sammanträde Närvarande: f.d. regeringsrådet , justitierådet och regeringsrådet . Enligt en lagrådsremiss () har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till 1.lag om ändring i jordabalken, 2.lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988). Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn . Lagrådet lämnar förslagen utan erinran. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde Närvarande: statsrådet , ordförande, och statsråden , , , , , , , , Andnor, Nuder, , , Regeringen beslutar proposition 2003/04:73 Inteckningsfrihet vid avstyckning, m.m.