prop · GR0345 · 2004-03-16 00:00:00 — gällde detta inte vid köp av byggnadsdelar, om köparen hade tillförsäkrats ett sådant garanti-, för- säkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostads- finansiering. Såsom vi nämnt i avsnitt 4.1 har detta undantag numera tagits bort. En grundtanke i konsumentköplagen är att dess regler i möjligaste mån bör överensstämma med de motsvarande reglerna i köplagen (1990:931). För näringsidkaren kan det vara en fördel att det är i huvudsak samma regler som gäller oavsett om han eller hon avtalar med en annan närings- idkare eller med en konsument, låt vara att de är tvingande i det ena fallet men inte i det andra. Även andra skäl talar för ett någorlunda enhetligt system. En uttalad målsättning har varit att, så långt möjligt, skapa enhetlighet mellan reglerna i konsumenttjänstlagen och konsum- entköplagen. Ett av skälen för det är att likheterna mellan köp och tjänst ofta kan vara stora, ibland så stora att det är svårt att avgöra om ett avtal tillhör den ena eller andra kategorin (se prop. 1989/90:89 s. 24). Detta gäller inte minst småhusförvärv. Så kan det t.ex. i fråga om husbyggsats- er vara svårt att avgöra om ett avtal huvudsakligen har karaktären av köp eller tjänst. Våra förslag avseende konsumenttjänstlagen innebär att reglerna i den lagen alltid skall gälla även vid småhusentreprenad och att det för småhusentreprenader som avser uppförande eller tillbyggnad dessutom skall gälla särskilda regler om avtalsinnehåll, felansvar, slutbesiktning och rätt att hålla inne en del av betalningen. Vi skall nu behandla i vilken utsträckning motsvarande ändringar bör göras i konsumentköplagen. Redan här bör anmärkas att övervägandena enbart torde ha bäring på de fall då hustillverkaren levererar en husbyggsats till en konsument utan att åta sig att helt eller delvis montera byggsatsen eller att utföra grund- läggnings- eller installationsarbeten. Om leverantören av husbyggsatsen också står för montering m.m. torde nämligen normalt konsumenttjänst- lagen bli tillämplig på avtalsförhållandet. Avtalets form och innehåll I avsnitt 5.2.1 har vi föreslagit en bevisbörderegel av innebörd att det som konsumenten påstår om arbetets omfattning, priset m.m. skall gälla, om inte något annat framgår av ett skriftligt avtal eller av omständig- heterna i övrigt. Bör motsvarande bestämmelse gälla i fråga om köp av husbyggsatser? Också avtal om köp av husbyggsatser är regelmässigt av stor betydelse för konsumenten och det är självfallet angeläget att denne har möjlighet att i samband med avtalets ingående överblicka alla avtalsvillkor, t.ex. villkor om vad som ingår i köpet, om pris och om tidpunkten för leve- rans. Också vid avtal av detta slag är ökad skriftlighet ägnad att minska risken för efterföljande tvister. Det talar för att införa samma slag av bevisbörderegel i konsumentköplagen som i konsumenttjänstlagen. Till detta kommer att det från konsumentens perspektiv kan te sig svår- begripligt att i detta hänseende göra skillnad på det fallet då husleve- rantören enbart levererar husbyggsatsen (och konsumentköplagen därför är tillämplig) och det fallet då husleverantören även utför monterings- arbete (och konsumenttjänstlagen vanligen blir tillämplig). är emellertid de allra flesta köpeavtal som träffas på området skriftliga. Det kan också hävdas att ett köp av en husbyggsats jämfört med ett avtal om småhusentreprenad som regel inte ställer kon- sumenten inför så många vägval av teknisk natur och att behovet av en detaljerad skriftlig dokumentation av avtalet därför är mindre. Enligt vår mening är därför de sakliga skälen för en bevisbörderegel inte lika påtagliga som när det gäller tjänster. Det finns också rättssystematiska skäl som talar mot att införa en bevisbörderegel i konsumentköplagen. En grundtanke vid utformningen av konsumentköplagen har varit att dess regler i möjligaste mån skall överensstämma med motsvarande regler i köplagen. Köplagen saknar emellertid regler av detta slag och en bevis- börderegel skulle alltså framstå som en främmande fågel i det köprätts- liga regelverket. finns det en risk för att en bevisbörderegel, som endast är tillämplig beträffande köp av småhus, föranleder felaktiga slutsatser om fördelningen av bevisbördan vid andra typer av konsument- köp. Vi anser att argumenten mot att införa en bevisbörderegel i konsum- entköplagen väger över. Vi föreslår därför inte någon sådan regel. Såsom vi har sagt är besiktningar mycket vanligt förekommande i byggbranschen. Regler om besiktning har därför kommit att utgöra ett av de centrala momenten i förekommande standardavtal. Det gäller såväl för småhus som för större, kommersiella byggprojekt. Vi har behandlat besiktningsfrågan, såvitt gäller småhusentreprenader, i avsnitt 5.2.5. Även om reglerna i ABS 95 inte är direkt avsedda för köpeavtal, följs de ofta vid upprättandet av avtal mellan konsument och näringsidkare om köp av byggnadsdelar. Det innebär att även besiktningsreglerna i 7 kap. ABS 95 brukar tillämpas. Några sådana regler finns däremot inte i det andra standardavtal, AA 94, som också kommer till användning i många fall där ABS 95 inte är tillämpligt. Finns det då anledning att införa lagregler om besiktning av husbygg- satser? Innan man tar ställning till den frågan, kan det finnas anledning att diskutera vad som är den lämpliga tidpunkten för en besiktning. Ett alter- nativ är att besiktningen äger rum i anslutning till leveransen av husbygg- satsen. Ett annat alternativ är att besiktningen görs i anslutning till besikt- ningen av de efterföljande monteringsarbetena. Valet mellan dessa olika alternativ är i sin tur beroende av vad som bör utgöra den relevanta tid- punkten för felbedömningen (och därmed också tidpunkten för övergång- en av risken för den levererade varan). Enligt 20 § konsumentköplagen är det tidpunkten för avlämnandet som är den relevanta tidpunkten för felbedömningen. När det gäller småhusentreprenader har vi i avsnitt 5.2.6 föreslagit att frågan om den utförda tjänsten är felaktig i stället skall bedömas med hänsyn till förhållandena vid slutbesiktningen, dvs. sedan huset har uppförts. Enligt vår mening är det inte lämpligt att, vid leverans av husbyggsatser, anknyta felbedömningen till förhållandena när hus- byggsatsen har monterats. Leveransen sker vanligen långt innan de nöd- vändiga arbetena på byggplatsen är slutförda. Om felbedömningen skjuts fram till dess att huset är uppfört, kommer näringsidkaren att tvingas bära det fulla ansvaret för leveransen , ofta , efter det att han eller hon har förlorat kontrollen över godset. Detta är inte lämpligt. I likhet med utredningen anser vi därför att 20 § konsument- köplagen bör gälla även vid köp av husbyggsatser. Med hänsyn till att felbedömningen således bör göras med hänsyn till förhållandena vid avlämnandet är det naturligast att besiktningen, om en sådan görs, sker i anslutning till avlämnandet. står det klart att en besiktning i samband med avlämnandet ofta inte är något särskilt praktiskt alternativ. För att åstadkomma en meningsfull besiktning skulle det nämligen vara nödvändigt att bryta emballage och förpackningar, varefter materialet skulle ligga oskyddat för väder och vind. Dessa prak- tiska problem skulle bli mindre om besiktningen förläggs till tidpunkten för monteringen av huset. Värdet av en sådan efterföljande besiktning kan emellertid vara begränsat, bl.a. därför att besiktningsmannen skulle ha svårt att avgöra vilka konstaterade bristfälligheter som är hänförliga till tiden före avlämnandet och som leverantören därför skall ansvara för och vilka som hänför sig till tiden därefter. Vad som har sagts talar för att frågan om besiktning inte lämpar sig för lagreglering. Praktiska skäl talar i stället för att frågan om besiktning skall göras och hur denna skall utformas i stället överlämnas till parterna och regleras genom avtal med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet. Vi föreslår därför inte några lagregler om besiktning av husbygg- satser som levereras utan några därmed sammanhängande åtaganden från näringsidkaren att montera eller installera husbyggsatsen. Om en näringsidkare säljer en husbyggsats till en konsument och sam- tidigt åtar sig att utföra arbeten i anslutning till leveransen av byggnads- delarna ter sig saken något annorlunda. Sådana avtal torde dock i de flesta fall vara att bedöma som entreprenadavtal av det slag som skall omfattas av de ovan föreslagna bestämmelserna för småhusentreprenad- er. I dessa fall kommer alltså konsumenten att skyddas genom de bestäm- melser som vi föreslår skall införas i konsumenttjänstlagen. Det kan visserligen förekomma att inslaget av tjänst, trots att det är av stor betyd- else för konsumenten, inte utgör den övervägande delen av näringsidka- rens förpliktelse och att konsumentköplagen därför är tillämplig på avtalsförhållandet (jfr NJA 2001 s. 138). Dessa fall torde dock vara mycket fåtaliga. Inte heller i fråga om dessa slag av avtal är vi därför beredda att föreslå några regler om besiktning. I avsnitt 5.2.6 har vi, såvitt gäller småhusentreprenader, föreslagit att tjänsten skall anses felaktig också om en bristfällighet framträder efter slutbesiktningen eller, om slutbesiktning inte har hållits, efter arbetenas avslutande. Närings- idkaren skall dock gå fri från ansvar, om han eller hon visar att det aktu- ella förhållandet beror på olyckshändelse eller på vanvård e.d. på kon- sumentens sida (garantiansvar). Det förekommer att avtal om leverans av husbyggsatser innehåller bestämmelser om garantiansvar av motsvar- ande slag. Någon tvåårsregel av detta slag finns inte i konsumentköplagen. gäller emellertid att ett fel som visar sig inom sex månad- er från avlämnandet skall anses ha funnits vid avlämnandet, om inte annat visas eller det är oförenligt med varans eller felets art (se 20 a §). Lagen innehåller därutöver, liksom konsumenttjänstlagen, en allmän bestämmelse om säljarens ansvar vid garanti (se 21 §). Enligt denna skall fel anses föreligga, om säljaren genom en garanti eller liknande utfästelse har åtagit sig att svara för varan eller del därav eller för en egenskap hos varan och varan försämras i det avseende som utfästelsen omfattar. Något felansvar föreligger dock inte om det görs sannolikt att försämringen beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse eller på vanvård, onormalt brukande eller Prop. 2003/04:45 något liknande förhållande på köparens sida. De argument av systematisk natur som vi diskuterade i delavsnitt- et om avtalets form och innehåll är relevanta också här. gör sig de skäl som vi, i fråga om vissa större småhusentreprenader, har angett för att näringsidkaren skall ha ett lagreglerat tvåårigt garantiansvar gällande även ifråga om köp av husbyggsatser. Det är fråga om avtals- typer som, när det gäller felansvar, bör regleras på ett likartat sätt. Lik- som utredningen föreslår vi därför att det tas in en bestämmelse om två- årigt garantiansvar i konsumentköplagen. Den bör utformas så att den, förutom den förlängda tidsperioden, överensstämmer med den befintliga bestämmelsen i 20 a §. Nästa fråga är vilka avtal som bestämmelsen skall gälla för. Vi har ovan talat om köp av husbyggsatser. Med husbyggsatser avser vi i första hand vad som i dagligt tal brukar benämnas monteringsfärdiga småhus, dvs. prefabricerade småhus, tillverkade på annan plats än den där huset skall stå. Begreppet husbyggsats är emellertid inte helt entyd- igt och används ibland för att mera allmänt beteckna byggnadsmaterial som skall användas för att uppföra eller bygga till ett småhus. Det är därför såsom några remissinstanser också har varit inne på lämpligt att klargöra den nya bestämmelsens tillämpningsområde. Enligt utredningens förslag skall bestämmelsen avse husbyggsatser dvs. byggmaterial som avser allt eller i vart fall en avgörande del av det material som skall användas för en ny- eller tillbyggnad av småhus. Om bestämmelsens tillämpningsområde avgränsas på detta sätt, kommer bestämmelsen att gälla också i de fall då det levererade byggmaterialet inte har nått upp till någon särskild prefabriceringsnivå. Från konsument- skyddssynpunkt framstår detta som en fördel. Mot utredningens avgräns- ning kan möjligen invändas att den inte är helt entydig, eftersom det i det enskilda fallet kan vara svårt att bedöma hur stor del av bygget som materialet representerar. Om bestämmelsen om garantiansvar utformas så att den blir tillämplig endast när det som en enskild leverantör leve- rerar utgör den huvudsakliga delen av materialet till huset, torde emeller- tid tillämpningssvårigheterna bli försumbara. Vi förordar därför att tillämpningsområdet för bestämmelsen avgränsas på i huvudsak det sätt som utredningen har förordat. Utredningen har dock velat avgränsa tillämpningsområdet ytterligare; husbyggsatsen skall vara avsedd för byggnadsåtgärd för vilken det skall göras en bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 plan- och bygg- lagen, dvs. uppförande och tillbyggnad av en byggnad. Vi delar i och för sig utredningens uppfattning att ytterligare en avgränsning är behövlig. Såsom vi har utvecklat i avsnitt 5.2.1 anser vi dock att bestämmelser av ren konsumentskyddskaraktär inte bör anknyta till plan- och bygglagens bestämmelser om bygganmälan. I stället bör det anges i konsumentköp- lagen vilka byggåtgärder som husbyggsatsen skall vara avsedd för. Dessa bör vara desamma som utredningen har avsett, ny- och tillbyggnad av småhus. Vid övriga köp av material till andra typer av byggnadsåtgärder får de allmänna reglerna i konsumentköplagen om felansvar anses ge ett tillräckligt gott skydd. Såsom har framgått av avsnitt 5.2.2 har utredningen föreslagit att det tas in en särskild bestämmelse i konsumenttjänstlagen om avrådandeplikt vid småhusentreprenader. Vi anser av skäl som vi närmare har utveck- lat i det avsnittet att förslaget inte bör genomföras och att i stället den allmänna bestämmelsen om avrådandeplikt i 6 § konsumenttjänstlagen bör tillämpas också vid småhusentreprenader. Utredningen har förordat att den föreslagna bestämmelsen om avråd- andeplikt vid småhusentreprenader skall vara tillämplig även vid köp av husbyggsatser. För oss blir frågan om 6 § konsumenttjänstlagen bör göras tillämplig vid köp av husbyggsatser. Utredningen har inte redovisat några typfall där en sådan regel skulle vara ändamålsenlig. Enligt vår uppfattning skulle regeln sannolikt aktu- aliseras enbart i mycket särpräglade situationer. Dessutom innehåller konsumentköplagen redan en bestämmelse med en liknande innebörd. Det sägs nämligen i 16 § konsumentköplagen att en vara skall anses vara felaktig, om näringsidkaren före köpet har låtit bli att upplysa konsum- enten om något förhållande rörande varans egenskaper eller användning som näringsidkaren kände till eller borde ha känt till och detta kan antas ha inverkat på köpet. Vi anser därför att konsumentköplagen inte behöver kompletteras med någon bestämmelse om avrådandeplikt. En rätt att hålla inne betalningen I avsnitt 5.2.15 har vi, såvitt gäller småhusentreprenader, föreslagit att konsumenten inte skall behöva betala för annat än utförd del av uppdrag- et samt ha rätt att hålla inne av betalningen till dess att entre- prenaden godkänts vid en slutbesiktning. Detta skall gälla oavsett vad som har avtalats om tidpunkten för betalning. Vårt förslag innebär att det skall införas särskilda bestämmelser om detta i konsumenttjänstlagen. Frågan är då om motsvarande bestämmelser bör införas i konsumentköp- lagen, såvitt gäller köp av husbyggsatser. Enligt 36 § konsumentköplagen skall konsumenten betala när närings- idkaren kräver det, dock inte förrän varan hålls konsumenten till handa. Bestämmelsen är dispositiv. Det finns alltså ingenting som hindrar att den som säljer en husbyggsats förbehåller sig betalning i förskott. Vi har i avsnitt 5.2.15 berört de risker som konsumenten löper om han eller hon betalar i förskott för ett entreprenadarbete. Köp av husbyggsats- er kan innebära vissa liknande risker. Det kan därför synas naturligt att, såsom utredningen har föreslagit, begränsa näringsidkarens möjligheter att begära förskott vid leverans av husbyggsatser. Efter det att utredning- en lämnade sitt förslag har emellertid konsumentens ställning vid kon- sumentköp stärkts genom en bestämmelse om att en konsument som träffar avtal om köp normalt får skydd mot säljarens borgenärer redan genom köpeavtalet (se 49 § konsumentköplagen och prop. 2001/02:134 s. 7177). Om konsumenten har betalat i förskott och säljaren därefter går i konkurs, har alltså konsumenten normalt rätt att få ut varan från konkursboet. Skälen för att begränsa näringsidkarens möjligheter att kräva förskottsbetalning vid köp av husbyggsatser framstår därmed inte längre som lika starka som när det gäller förskottsbetalning vid småhus- Det kan tilläggas att en konsument som har ingått ett köpe- Prop. 2003/04:45 avtal med föreskrifter om förskottsbetalning skyddas även av andra köp- Exempelvis har konsumenten rätt att hålla inne betal- ningen, om det kan befaras att näringsidkarens ekonomiska förhållanden är sådana att det finns starka skäl att anta att han eller hon inte kommer att uppfylla en väsentlig del av sina förpliktelser (s.k. stoppningsrätt, jfr 61 och 62 §§ köplagen. Vi är mot denna bakgrund inte beredda att förorda att det i konsument- köplagen tas in en bestämmelse om betalning av samma slag som den som vi har föreslagit i fråga om betalning av småhusentreprenader. 5.5Köp av byggnad på annans mark Regeringens bedömning: Det bör inte införas något krav på skriftligt avtal när en näringsidkare säljer en byggnad på annans mark till en konsument. Utredningens förslag: Utredningen har föreslagit att bestämmelserna i 4 kap. 13 §§ jordabalken om skriftlig form m.m. skall gälla också när en näringsidkare säljer en byggnad på annans mark till en konsument (se betänkandet s. 222 f.). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte berört frågan. Hovrätten över och har avstyrkt utredningens förslag. Juridiska fakultetsstyrelsen vid har ifrågasatt det, medan har uttalat att det visserligen finns skäl för ett skriftlighetskrav men att detta inte bör vara konstruerat så att brist- er i avtalet leder till ogiltighet. Bedömningen i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer med regeringens bedömning (utkastet till lagrådsremiss s. 7678). Remissinstanserna: Remissinstanserna har inte haft några invänd- ningar mot bedömningen i utkastet till lagrådsremiss. Skälen för regeringens bedömning Enligt fastighetstaxeringen fanns det sammanlagt knappt 57 000 skattepliktiga taxeringsenheter på annans mark, därav ca 28 000 fritids- hus och ca 7 000 permanenthus. I den utsträckning det var fråga om bostadshus torde de vanligen vara belägna på mark som disponeras med bostadsarrende. Jordabalkens regler om köp i 4 kap. gäller enbart fast egendom och till följd av hänvisningar i 13 kap. tomträtt och tillbehör till tomträtt. Konsumentköplagen gäller enbart lösa saker. Vid försäljning av en bygg- nad på annans mark blir därför varken jordabalkens eller konsumentköp- lagens regler tillämpliga. I stället är det de dispositiva bestämmelserna i köplagen som skall tillämpas. Så blir fallet oavsett om det är ett kon- sumentköp eller ej. Olika materiella regler kommer alltså att gälla vid förvärv av småhus beroende på om huset hör till en fastighet eller utgör lös egendom. naden gäller numera främst formen för köpet. Enligt jordabalken skall köpeavtalet upprättas i skriftlig form och bl.a. innehålla uppgift om köpe- skillingen och vissa andra slag av villkor samt parternas underskrifter. I köplagen uppställs inte några motsvarande krav. var också bestämmelserna om ansvaret för fel utformade på olika sätt. Så hade t.ex. den vid fastighetsköp så centrala principen om köpares undersökningsplikt (jfr 4 kap. 19 § jordabalken) ingen direkt motsvarighet vid köp av hus på ofri grund. Ytterligare en olikhet var pre- skriptionstiden, som var i köplagen men i jordabalken. I dessa avseenden ändrades rättsläget genom lagstiftningsärende. I fråga om köp av byggnad på annans mark gjordes undantag för vissa bestämmelser i köplagen (3, 13, 1721 samt 3040 §§ köplagen). I stället föreskrevs att reglerna i 4 kap. 11 och 12 samt 1819 d §§ jordabalken skall tillämpas på detta slag av köp. Det innebär att bl.a. att det numera är jordabalkens bestämmelser om fel och om påföljder för fel som skall tillämpas vid köp av byggnader på annans mark. I konsumentförhållan- den är reglerna tvingande till konsumentens förmån. Bör jordabalkens formkrav gälla? I likhet med utredningen anser vi att det alltjämt finns goda skäl för att reglera köp av byggnad på annans mark på det sätt som har gjorts i köp- lagen. I flertalet avseenden bör alltså köplagen även i fortsättningen vara tillämplig. I fråga om ansvaret för fel i byggnaden och därtill anknytande frågor bör, liksom , jordabalkens regler gälla i stället för köplagens. I avsnitt 5.2.1 har vi föreslagit att det i konsumenttjänstlagen tas in en särskild bevisbörderegel, avsedd att främja användandet av skriftliga avtal vid småhusentreprenader. I 4 kap. 13 §§ jordabalken finns redan uttryckliga bestämmelser om att avtal om köp av fast egendom skall upprättas i skriftlig form. Det finns, såsom utredningen har påpekat, argument som talar för att bestämmelser av liknande slag bör gälla också vid överlåtelser av byggnader på annans mark ett sådant krav. Ett sådant är att den skriftliga avtalsformen skapar en ökad trygghet för konsument- en såväl före som efter köpet, ett annat att ett skriftlighetskrav ligger i linje med utvecklingen inom EU på konsumentskyddsområdet. Till det kommer att skriftliga avtal är vanliga . Överlåtelser av fast egendom och överlåtelser av byggnader på annans mark uppvisar i prakt- iken stora likheter. Det kan därför synas vara naturligt att, såsom utred- ningen har föreslagit, utsträcka de krav på skriftlighet som finns i fråga om överlåtelser av det ena slaget (dvs. bestämmelserna i 4 kap. 13 §§ jordabalken) till att gälla även vid överlåtelser av det andra slaget. Vi anser dock att det inte finns tillräckliga skäl för en sådan förändring. De skäl som ligger bakom skriftlighetskravet i jordabalken gör sig inte i samma utsträckning gällande vid köp av hus som inte utgör fast egen- dom. Typiskt sett rör överlåtelser av byggnader på annans mark inte lika stora värden som överlåtelser av fastigheter. Vid sådana överlåtelser finns inte heller till skillnad från vad som är fallet vid fastighetsöverlåt- elser något behov av en skriftlig dokumentation som kan ligga till grund för ett lagfartsbeslut. Ett skriftlighetskrav av det slag som finns i jordabalken med en anknytande ogiltighetssanktion kan också leda till rättsförluster för den enskilde. Det kan tilläggas att vårt ställningstag- Prop. 2003/04:45 ande i denna del överensstämmer med vad småhusköpsutredningen kom fram till i SOU 1988:66 (s. 5558). Ett annat alternativ är, såsom har framgått ovan, att införa en bevis- börderegel. Enligt vår mening är skälen för en sådan lösning svagare än när det gäller småhusentreprenader. I dessa fall handlar avtalet om över- låtelse av ett redan färdigbyggt hus. Konsumenten kan skaffa sig känne- dom om husets utformning och utrustning genom att besiktiga huset. Behovet av att precisera avtalsinnehållet genom ett skriftligt avtal är därför inte lika stort som i fråga om entreprenadavtal. Vi föreslår därför inte att det införs någon bevisbörderegel vid detta slag av avtal. 6Ett förbättrat färdigställande- och avhjälpandeskydd 6.1 Dagens färdigställande- och avhjälpandeskydd Innebörden av färdigställande- och avhjälpandeskyddet Genom ett avtal om småhusentreprenad bestäms det vilka förpliktelser respektive part har. Konsumentens främsta skyldighet är att erlägga betalning medan näringsidkaren skall svara för att huset uppförs och färdigställs enligt avtalet. Näringsidkaren har efter färdigställandet också ett ansvar för fel och brister i småhuset. Enligt vad vi har föreslagit i