mot · GS02Bo310 · 2004-10-01 00:00:00 — Det andra skälet är att hyran går att överklaga till efter inflyttning vilket omkullkastar den kalkyl som investeringsbeslutet grundats på. Denna osäkerhet kring ekonomiska förutsättningar och risker har lett till att hyresrätter byggs i mycket begränsad omfattning. Friare hyressättning för nyproducerade lägenheter behöver därmed införas. liberalerna anser att en rad reformer behövs för att få fart på nyproduktionen av hyresrätter samt för att öka rörligheten och flexibiliteten på hyresmarknaden. Hyresgästens besittningsskydd och de fria förhandlingarna mellan hyresgäster och fastighetsägare är principer som det finns anledning att slå vakt om också . Men inom denna ram finns det utrymme för förändringar. Den så kallade lägesfaktorn måste ges större tyngd i hyresförhandlingarna, på det sätt som i praktiken skett i . En flexiblare hyressättning skapar en större mångfald i utbudet, med större sannolikhet att nya hyresgäster ska hitta något som överensstämmer med deras egna önskemål. Det finns också anledning att observera att den press uppåt på hyrorna i attraktiva lägen som detta innebär motverkas av andra förslag i detta program, till exempel åtgärderna för att öka det totala utbudet av bostäder samt att pressa produktionskostnaderna. Det är angeläget att den samlade politiken motverkar segregation. Hyran fastställs i förväg Friare hyressättning behöver införas. Det skulle skapa förutsättningar att få fart på det bostadsbyggande som på många håll är mycket lågt. När byggföretagen inte kan ta ut sina kostnader eller när andra alternativ - att bygga bostadsrätter - framstår som ekonomiskt fördelaktigare är det inte underligt att väldigt få nya hyresrättslägenheter byggs. Ändå finns det en efterfrågan på hyreslägenheter. gäller att hyresnämnden vid prövning av en hyras skälighet, i enlighet med bruksvärdesprincipen, i första hand ska utgå från de allmännyttiga bostädernas hyror. Det finns, enligt liberalerna, anledning att förnya det systemet. Det är självklart att osäkerheten om vilka hyresnivåer som kan tänkas godtas allvarligt försvårar både den privata och den kommunala nyproduktionen av hyresrätter. Vilken privat - eller - byggherre vill ta på sig att bygga hyresrätter om hyran kan komma att sänkas i efterhand så att alla kalkyler spricker? Enligt liberalerna är förstahandsalternativet att bör avgöra hyresnivån före byggstart om inte parterna kan komma överens om vilken hyra som bör gälla ända upp till . Utöver en fastställd hyresnivå anser vi att hyresgästens möjligheter att begära omprövning av hyran bör begränsas . Vi har varit positivt inställda till den trepartsöverenskommelse som , Fastighetsägarna i och presenterat - vilket också ledde till en utredning - och ser fördelar med att de tre aktörerna kan bidra till att ett steg tas för en reformering av hyresbostadsmarknaden. I övrigt vill vi här hänvisa till vår motion "Valfrihet i boendet" där en mer ingående diskussion förs. I övrigt avser vi att återkomma vad gäller hyresrättsliga frågor vid eventuell behandling av (SOU 2004:91). Boendet utgör ofta en mycket stor del av våra utgifter såsom tidigare påvisats. Att konsumera boende är något som vi alla gör. Det är därför viktigt att konsumentpolitikens aktörer i större utsträckning än tar itu med frågor angående bostadskonsumtion, köp av bostäder, hyresgästernas intressen som konsumenter, hyressättningsfrågor, kvalitetsfrågor och över huvud taget konsumentens position på bostadsmarknaden. har i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. Valfriheten är i praktiken obefintlig. "monopol" måste brytas och den enskilda hyresgästens möjlighet att påverka boendet stärkas. betalas förhandlingsavgift av fastighetsägarna direkt till . Vi menar att denna avgift ska hyresgästen själv bestämma över, samt i de fall hyresgästen såönskar betala till eller någon annan liknande förening. Hyresgästen kan i särskild ordning avtala med hyresvärden om att avgiften utbetalas direkt till . uppgår förhandlingsersättningar till (1 250 000 lägenheter) för den kollektiva förhandlingsverksamheten. Hyresgästerna återfinns både som förstahandshyresgäster, men också i andra former med andra- och tredjehandskontrakt, hos allmännyttan och privatvärdar. Vi ser det angeläget att hyresgästerna får tillgång till ökad rådgivning i egenskap av konsumenter från en organisation som beaktar alla tänkbara boendeformer, inklusive frågor om köp av bostäder. De boendes intressen och behov av rådgivning ska sättas i centrum oavsett vilken boendeform de väljer. Skärp konkurrensen och släpp in fler på marknaden Byggsektorn domineras av några få stora företag som har ungefär samma priser. Krisen inom bostadssektorn kan delvis förklaras med att byggmarknaden inte fungerar, vilket tidigare beskrivits. En annan viktig frågeställning är hur upphandlingar utförs - upphandlingar anses gynna de stora aktörerna på marknaden. Konkurrensen är bristfällig och den höga prisnivån har fått många att ställa frågan om det finns anledning att misstänka kartelltendenser. På cementmarknaden är exempelvis en aktör i princip monopolist och på betongmarknaden dominerar ett fåtal bolag. Importen på dessa produktområden är obetydlig. Resultatet av den bristande konkurrensen, inte minst när det gäller byggnadsmaterial, är onödigt höga produktionskostnader vilket får till följd att bostadsbyggandet inte skjuter fart. Detta gäller även småhusproduktionen, och kanske speciellt småhusbyggnation på mindre orter och landsbygden, där kostnaden för ett nytt hus är högre än för ett äldre. De höga kostnaderna slår också igenom i det högre pris som konsumenten får betala för de nya bostäder som trots allt byggs. Konkurrensen inom byggsektorn måste skärpas. Ett viktigt led i arbetet med att skapa en fungerande byggmarknad är att ge möjligheter att kunna genomföra en effektiv övervakning av att de regler som finns verkligen efterföljs. bör få i uppdrag att följa upp Byggkostnadsdelegationens resultat. Det handlar om allt ifrån anbudstider, översättning av anbudsunderlag och fullständig klarhet om vilka avtal med facket som ska gälla om entreprenören helt eller delvis använder utländsk personal, till en öppenhet för vissa "osvenska" lösningar i produktionen. bör få i uppgift att verka för att fler utländska aktörer kommer in på den svenska byggmarknaden. menar också att ett målmedvetet arbete bör sättas i gång för att locka in fler aktörer, inklusive utländska byggföretag, på den svenska marknaden. Det behövs duktiga byggherrar för att få prisvärda projekt. Den svenska byggarbetsmarknaden måste ocksåöppnas för arbetskraftsinvandring från övriga . Byggföretagen behöver kunna rekrytera arbetskraft, vilket inom många yrkesgrupper inom byggbranschen är svårt på den inhemska marknaden. Rekrytering av arbetskraft kommer att vara en viktig strategisk fråga i och med de stora pensionsavgångarna och med fler reformer kommer förutsättningarna för ökad byggproduktion ökas på både bostads- och anläggningssidan. Regeringen har uppdragit åt att bedriva forskning och utveckling inom ramen för myndighetens arbete. Projekt för billigare byggande är ett exempel på utvecklingsprojekt. Forskningen behöver utvecklas inom byggbranschen så att nya metoder kan bidra till nya lösningar på dagens problem, men detta är inte en uppgift för statliga myndigheter. liberalernas uppfattning är att huvudansvaret för forskning och utveckling ligger hos universitet, näringsliv och de organ som har till syfte att stimulera forskning. Det vore rimligare att ge forskningsanslag till dessa. Tillgången till byggbar mark är en central faktor för bostadsbyggandet. Ansvarigt statsråd har upprepade gånger kritiserat den kommunala markpolitiken utifrån att kommunernas agerande pressar priserna uppåt. Markpriserna har uppvisat en starkt uppåtgående trend prismässigt, men orsakerna till detta kan vara många. Bostadsrätter är den upplåtelseform som varit lönsam att bygga vilket lett till att markvärdet påverkats. I storstadsregionerna har markbristen i centrala lägen resulterat i att tidigare oattraktiv industrimark blivit attraktiv för bostadsbyggande. Denna typ av mark förutsätter ofta betydande insatser på grund av markföroreningar. Prisbilden påverkas därmed. Kommunernas ekonomiska svårigheter har i vissa fall lett till markförsäljningar skett för att få ett ekonomiskt tillskott i kommunkassan vilket lett till att högsta möjliga pris stått i fokus. Så långt det kommunala agerandet. Det statliga markinnehavet är betydande och återfinns även i storstadsregioner. Det statliga markinnehavet förvaltas genom statliga fastighetsbolag där målet är högsta möjliga avkastning. Vi tror att en del av marken skulle kunna användas till bostadsbyggande där högst möjliga avkastning inte behöver vara gällande. Direktiven till bolagen bör därmed kompletteras med ett uppdrag om att mark för visst bostadsbyggande (kategoriboende som studentbostäder) kan ske utan att högsta möjliga avkastning ska vara riktmärket. På så sätt kan boendekostnaden påverkas i positiv riktning. liberalerna vill få till stånd en utvärdering av hur förvaltning och försäljning av det statliga markinnehavet påverkat prisutvecklingen på mark i bristorter där statlig mark återfinns. Frågan är om det statliga agerandet bidragit till höga markpriser. bör även ges i uppdrag att följa upp i vilken mån så kallade utvecklingsbolag där staten och stora byggjättar äger vardera påverkat konkurrensen. Att staten lierar sig med de stora byggbolagen i gemensamma markutvecklingsbolag med statlig mark kan skapa svårigheter för andra byggföretag att ta sig in på marknaden. En viktig ledstjärna för försäljning av statlig mark bör vara att konkurrensförhållandena ska beaktas och att försäljning inte snedvrider konkurrensen. Tillgången på bostäder för studenter är extremt dålig på större studieorter. Men en betydande bostadsbrist finns nu även på flera små och medelstora studieorter. Många studenter som blir antagna till studieplatser tvingas tacka nej därför att de inte har en bostad. Ofta är den enda möjligheten att få tag på en bostad att köpa en, något som är otänkbart för de flesta studenter eftersom priserna är så höga samt för att vissa studenter kan betrakta studieorten som en tillfällig bostadsort och därmed egentligen inte vill behöva köpa en bostad. Men studenter som grupp är inte homogen. I har studenter förhållandevis hög medelålder och därmed finns även flera med familj. Likväl som studenten kan vara en 20-åring som ska flytta till sin första bostad kan denne vara en 30-årig tvåbarnsmamma i behov av en annan typ av boende. Grunden måste ändå vara att stärka studenternas konsumtionsutrymme. vill i budgeten för höja studiemedlets totalbelopp. Studerande med barn ska kunna tilldelas tilläggslån. Studenter ska även ha rätt att ha inkomster vid sidan av studierna utan att straffas ekonomiskt genom sänkta studiemedel. Vi ser det som viktigt att pröva många olika lösningar i syfte att snabbt få fram fler bostäder som passar studenter. SGS i har visat att det går att få fram moduler med studentbostäder . Genom att använda sig av tillfälligt bygglov kan mark snabbt tas i anspråk för uppställande av moduler. Genom att hitta billig mark kan bostadskostnaden hållas nere. förslag om skattefrihet för uthyrning av rum i privatbostäder skulle göra det möjligt att snabbt få fram betydligt fler lagliga hyresrum. Det skulle både effektivisera användningen av det befintliga bostadsbeståndet och mildra den allra mest akuta bostadsbristen, inte minst bland studenter. En annan möjlighet är att omvandla tomma kontor och andra lokaler till studentbostäder. De allmännyttiga bostadsföretagen har i många kommuner en betydande mängd kommersiella lokaler och tomma kontor som kan bidra till att lösa bristen på studentbostäder genom att konverteras till bostäder. Kommunerna kan också utlova ett enklare planförfarande och därmed underlätta för de privata fastighetsägare som vill omvandla sina fastigheter till bostäder. De exempel vi redogör för visar på att det finns ett behov av en ökad flexibilitet för att lösa studenternas bostadsproblem. vill se en översyn av regelverken för att åstadkomma förenklingar och ökad flexibilitet för att pressa byggkostnaderna. Lägre byggkostnader leder i slutändan till lägre hyror för studenterna. Tillgänglighetskravet är ett grundläggande krav men konsekvenserna synes möjligen orimliga och behöver ses över till exempel vad gäller badrummens andel av den totala bostadsytan vilket leder till att badvåtutrymmet även används som förvaringsutrymme. har regeringen förlitat sig på att olika system med subventioner vid nybyggnation ska lösa problemen. Erfarenheterna visar dock att subventionerna fungerat mycket dåligt. Kortsiktigheten i subventionsprogrammen som avlöst varandra i rask takt har i sig varit skadlig. Ett byggprojekt pågår ofta . Osäkerheten i vilka subventioner som kommer att gälla gör att det är svårt för studentbostadsföretagen att veta om deras kalkyler i slutändan går ihop. Osäkerheten leder till att färre studentbostäder byggs och hyrorna blir högre eftersom bolagen även blir tvungna att ta ut en riskpremie. vill avskaffa de statliga subventionerna. Vi vill i stället ha långsiktiga spelregler på bostadsmarknaden, ökad flexibilitet och ett höjt konsumtionsutrymme för landets studenter. Valfriheten som ledstjärna: bestäm själv Det behövs lägenheter, villor och radhus och dessa kan ägas på olika sätt eller upplåtas som hyresrätter. Proportionerna mellan de olika boende- och ägarformerna ska påverkas av efterfrågan. Att vissa människor vill bo i hyresrätt kan inte vara ett argument för att hindra andra människor att bo i bostadsrätt. liberalerna anser att måste besluta om en tillbakagång till det regelverk som gällde för ombildande av bostadsrätt tidigare, det vill säga att det räcker med att av de boende säger ja till ett ombildande. Vi vill också upphäva lagen om allmännyttiga bostadsföretag. En proposition från regeringen till angående ägarlägenheter dröjer. Vi menar att bostadskonsumenter ska ges möjlighet att köpa ägarlägenheter även i vilket skulle leda till ökad bostadsproduktion och större utbud av hyresbostäder på bostadsmarknaden. Fler former av boende skapar mångfald. Det leder till mer av integration, snarare än till ökad segregation. Ägarlägenheter kan förändra och utveckla miljonprogramsområden. Vi har utvecklat tankegångarna om valfrihet i boendet, tredimensionell fastighetsindelning samt ägarlägenheter i kommittémotionerna "Valfrihet i boendet" samt "Samhällsplanering för ökad valfrihet". Det ska löna sig att bygga bostäder - inför ett tillväxtvänligt skatteutjämningssystem Det existerande systemet för skatteutjämning mellan kommuner utgör en hämmande faktor för bostadsbyggande. Med nuvarande bestämmelser uppstår för flera kommuner en så kallad pomperipossaeffekt, det vill säga vid en ökning av skatteunderlaget får kommunen betala en avgift till systemet som är högre än skatteinkomstökningen. För många kommunpolitiker lönar det sig inte - oavsett partitillhörighet - att uppmuntra till nybyggnation av bostäder för att därigenom locka nya människor, med sina skatteinkomster, att flytta till kommunen. Regelverket måste reformeras i grunden. Stora följdinvesteringar i till exempel förskolor, skolor, VA-system och kollektivtrafik anses ofta inte beaktade i utjämningssystemet. Enligt mening bör utjämningsgraden i det kommunala inkomstskatteutjämningssystemet sänkas för att rätta till rådande missförhållanden. Principen om en skatteutjämning slår därmed vakt om, kommuner och landsting ska ha likvärdiga förutsättningar att bedriva sin kärnverksamhet. Men utjämningen ska baseras på tydligt mätbara strukturella kostnadsskillnader. Kreativa kommunpolitiker som, både bildligt och bokstavligt, vill bygga ut sin kommun ska inte straffas för det. Kommunernas roll som fastighetsägare Kommunernas bostadsbolag, den så kallade allmännyttan, har varit ett centralt inslag i svensk bostadspolitik . Trots att de har förlorat sin skattemässiga särställning intar de en dominerande position på hyresmarknaden. Genom bruksvärdessystemet utövar de en styrande effekt på hyressättningen även i privatägda bostäder med hjälp av sin lagfästa roll som hyresledare och referenspunkt vid bruksvärdesprövningar. Kommuner som vill avyttra fastigheter ska kunna göra detta i enlighet med det kommunala självstyret. De bostadspolitiska målen, som syftar till att garantera alla en tillgång till bostad, har kopplats till allmännyttan. Allmännyttan anses från socialistiskt håll vara garanten för en god bostadspolitik. Men dess roll har de facto ändrats och det sociala ansvarets omfattning likaså. Allmännyttan ställer höga krav för att godkänna en hyresgäst vad gäller både eventuella betalningsanmärkningar samt fast jobb och inkomst. Allmännyttans särställning kan inte legitimeras uteslutande utifrån en diskussion kring de bostadspolitiska målen. Hemlösa återfinns även i kommuner där allmännyttan har lediga bostäder. En vanlig invändning mot tanken att avyttra delar av allmännyttan är att det skulle medföra att kommunerna avhänder sig möjligheten att sörja för att också socialt utsatta människor får en bostad. Det är viktigt att kommuner även har möjlighet att tillhandahålla ett kommunalt bostadsbestånd av både sociala och näringspolitiska skäl, men detta kan även ske i samarbete med övriga fastighetsägare. Att själva äga bostäder behöver inte vara det enda verktyget för kommunerna att värna de mest utsatta människornas rätt till en bostad. Kommunerna kan också träffa avtal med privata fastighetsägare som innebär att en viss del av beståndet upplåts till personer som kommunen måste ta ett särskilt ansvar för. Argumenten för att kommuner ska ha rätten att sälja en större eller mindre del av de kommunala bostadsbolagen är flera. Det kommunala självstyret ska råda. Genom att vidta åtgärder kan man förebygga framtida bostadsakuter och statliga insatser. innefattar de kommunala bostadsbolagen en betydande verksamhet med kommersiella fastigheter som medför ökade affärsrisker. Kommuner ska principiellt inte ägna sig åt att driva affärsverksamhet. De kommunala bolagens risktagande riskerar att allvarligt påverka kommunernas ekonomi i kristider och därmed minska utrymmet att koncentrera sig på huvuduppgifterna myndighetsutövning, skola, vård och omsorg. Regeringen anser dock att statligt ägande av övertaliga fastigheter i kommunala bolag är lösningen på strukturproblem och använder därmed statliga bolag för att avveckla och utveckla tomma bostäder i kommuner. Varför ska staten utveckla kommunala fastigheter? Kommunerna bör rimligen ges incitament att själva sälja. Flera exempel finns på hur möjliga fastighetsaffärer förhindrats av nu löpande avtal mellan kommun och stat. Lagen om allmännyttiga bostadsföretag infördes för att ersätta den så kallade stopplagen. I båda fallen har regeringens syfte varit att inskränka den kommunala självstyrelsen på bostadsområdet och begränsa innebörden av äganderätten. Vi vill att beslutar att upphäva lagen om allmännyttiga bostadsföretag. Samhällsplanering för ökad valfrihet Ett stort antal lagar och regler påverkar direkt eller indirekt den enskildes boende och rättigheter i övrigt vad gäller fastigheter. Exempel på sådana lagar är (PBL), , fastighetsbildningslagen, jordabalken, lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk (BVL), expropriationslagen, förköpslagen etc. bestämda uppfattning är att detta komplexa regelverk måste ändras så att den enskilda medborgarens ställning stärks vid en avvägning mot allmänna intressen. Regelverket ska dessutom underlätta en effektiv planering. Det är viktigt med flexibilitet både i regelverket och i tillämpningen av detsamma för att man ska kunna ta hänsyn till och göra avvägningar utifrån lokala förutsättningar. Även om man vid all planering eftersträvar låga bullernivåer och god luftkvalitet kan man rimligtvis inte i varje situation ställa samma krav i storstad som på landsbygden. Bostadsbyggandet i de centrala delarna av våra större städer får inte blockeras. liberalerna har i kommittémotionen "Samhällsplanering för ökad valfrihet" utvecklat tankarna kring några konkreta förslag om sådana regelförändringar. ta bort hindren i den tredimensionella fastighetsbildningen för att ge möjlighet för enstaka ägarlägenheter och nya ägarformer i skiktade flerbostadshus. Detta bör ges regeringen till känna. öka möjligheterna att friköpa tomt som upplåts med tomträtt. ge fastighetsägaren ersättning till fulla marknadsvärdet vid expropriation. förenkla reglerna i PBL bland annat med fler "friggebodsbeslut", enklare planförfarande och en effektivare överklagningsprocess. stärka konkurrensintresset vid tillämpningen av . ta bort kommunernas möjlighet att stoppa lågprisbutiker inom dagligvaruhandeln med stöd av . Etableringsrätten ska vara fri. Regeringen och behöver fatta långsiktiga beslut angående infrastrukturfinansiering. Samplanering mellan infrastruktur och bostäder leder till ökat byggande i attraktiva bostadsområden. Ett lokalt anpassat strandskydd behövs som ökar den enskildes möjligheter att bo strandnära inom områden med lågt exploateringstryck utan att äventyra allmänna intressen. Vi vill motverka varje form av boplikt då det ger en snedvriden bostadsmarknad med bland annat fallande fastighetsvärden på hus med boplikt. Man måste kunna tillåta nyproduktion av bostäder även i områden med bullerproblem i städer och tätorter och då med tekniska åtgärder begränsa problemen i inomhusmiljön. Bra boendemiljö och bra boende för miljön Kopplingen boende och miljö har stor betydelse både för enskilda människors boendekvalitet och för hur boendet i sig påverkar miljön i ett större perspektiv. Enligt vår mening behövs åtgärder för att skapa bättre boendemiljöer både inomhus och utomhus. Men det krävs ocksååtgärder för att boendet inte ska påverka miljön på ett oacceptabelt sätt. liberalerna har utvecklat tankar och förslag kring detta i sin kommittémotion Bra boendemiljö och bra boende för miljön. Vi vill att arbetet med en bostadspolitik för friska hus prioriteras genom flertalet åtgärder i enlighet med ovan angiven motion. Det måste bli ett slut på att vi accepterar dåliga inomhusmiljöer för våra barn, inte minst när det gäller skolor. Vi föreslår att regeringen i dialog med klargör vilka åtgärder som krävs för bättre innemiljö för barn och att detta bör bli ett särskilt delmål inom miljöområdet "God bebyggd miljö". Utomhusmiljön bör förbättras genom att grönområden i närhet till bostäder bevaras och stärks. syn på miljömålet "God bebyggd miljö" utvecklas också i kommittémotionen Bra boendemiljö och bra boende för miljön. Beskattning av boende måste förändras anser att fastighetsbeskattningen ska avskaffas. Det grundläggande motivet för detta är och förblir att det saknas samband mellan betalningsförmåga och debitering. Fastighetsskatten strider till hela sin natur mot principen skatt efter bärkraft. är vi medvetna om att avskaffandet inte kan ske . Skatten beräknas inbringa till statskassan från boende i hyresrätter, bostadsrätter, småhus och villor samt industrifastigheter. Fastighetskatten måste därför avvecklas stegvis. Som utgångspunkt för beräkning av fastighetsskatten tas numera allmänna fastighetstaxering och de taxeringsvärden som då fastställdes. Oaktat att var kritiskt till hela taxeringsprocessen är denna nu ett faktum och ligger till grund för köp, inteckningar, arv, gåvor och andra legala fång. föreslår att skatteprocenten sänks från dagens på småhus till och från på flerbostadshus till . Det innebär att själva procentsatsen sänks i alla boendeformerna. Eftersom taxeringshöjningarna slagit så hårt mot enskilda behöver de särskilda begränsningsregler - nu så många att de är mycket svåröverskådliga tillsammans med alla undantag från fastighetsskatt vid nybyggnation som införts - som Socialdemokraterna med stöd av och tvingats införa vara kvar. Men med bostadspolitik kommer emellertid dessa begränsningsregler att kunna avvecklas.