mot · GS02Bo235 · 2004-09-30 00:00:00 — menar att en bostadspolitik baserad på federalismens principer gör vanliga människor mer delaktiga i planering och utformning av boendet. Med mer delaktighet bygger vi ett starkare civilsamhälle där människor tar ett större ansvar för sig själva och andra, utan att blint förlita sig på att de offentliga institutionerna ska arrangera medborgarnas liv. Med en lokalt anpassad bostadspolitik ges större förutsättningar att klara de skiftande förutsättningar som finns beroende på var någonstans i landet man befinner sig. Byggsektorn behöver reformeras i en mer marknadsekonomisk inriktning, då kartellbildningar är lika vanligt som prismedvetenhet är ovanligt. En reformerad bostadspolitik är nödvändig för att återge människor möjligheter till billigare boende, lokalt inflytande och för att kunna känna delaktighet i samhället. En reformerad bostadspolitik är nödvändig för att ge dem som befinner sig utanför bostadsmarknaden en chans att kunna komma in. 6.4Med mångfald, mot segregation10 6.8Minska den sociala och regionala klyvningen13 6.9Flyttkedjor och konsekvenser därav14 tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att federalismens principer bör appliceras inom bostadspolitiken. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om det ansvar lagstiftande och andra politiska beslutsförsamlingar har vad gäller reformeringen av bostadsmarknaden i en mer marknadsekonomisk inriktning. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om vikten av åtgärder för att minska det s.k. underhållsberget. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om de negativa effekter den nuvarande varianten av bruksvärdessystem ger upphov till. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om vikten av långsiktiga spelregler och enkelt regelverk inom bostadssektorn. beslutar att avsätta för företags vidgade avdragsrätt i samband med ombyggnad och underhållsåtgärder i byggnader. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om vikten av en landsomfattande handlingsplan för en god boendemiljö. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om vikten av mångfald för att motverka segregation. begär att regeringen utreder hur ett nytt hyressättningssystem baserat på avtalsfrihet och ett starkt besittningsskydd skall kunna införas. beslutar avskaffa förhandlingsmonopolet för hyreslägenheter. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att en genomgång bör göras i syfte att minska alla politiskt orsakade etableringskostnader för byggsektorn. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om flyttkedjors politiska implikationer. beslutar avskaffa det statliga investeringsbidraget för lägenheter. beslutar permanenta det statliga investeringsbidraget för studentlägenheter. begär att regeringen skyndsamt återkommer med ett lagförslag baserat på betänkandet Att äga sin lägenhet (SOU 2002:21). beslutar avskaffa begränsningsregeln för tredimensionell fastighetsbildning. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om vikten av en tydlig bostadspolitisk profil. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om processerna kring ansökningstider och överklagandeprocedurer. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om bostadsbidragens negativa marginaleffekter. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om inflationssäkring av medlemsinsatsen till kooperativa hyresrätter. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att en översyn över reglerna kring kooperativ hyresrätt och uppskovsavdrag bör genomföras. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att en strategi för att minska antalet bostads- och hemlösa utarbetas. Den egna bostaden är central för människors välbefinnande. Få andra nyttigheter torde spela en så pass stor roll att skapa en trygghet för enskilda individer eller familjer som just det egna hemmet. Det är de närmast berörda som vet vad som är bäst för dem själva. ser villkoren olika ut beroende på var i landet man befinner sig. Den svenska bostadspolitiken måste omformas drastiskt, där statliga direktiv och pekpinnar ersätts med underifrånperspektiv och medborgarinflytande. Bostadspolitiken, såväl som övrig politik, måste omformas efter federalismens principer, där makten byggs underifrån och delegeras uppåt endast om det är nödvändigt och med den undre maktens godkännande. är en stark centralmakt där toppstyrda direktiv förväntas ge goda resultat oavsett lokala förutsättningar. Det är förmodligen ett av skälen till varför är ett splittrat land, där en tredjedel av landets kommuner har bostadsöverskott medan en annan tredjedel lider av bostadsbrist. vill omforma efter federalismens principer med en klar och tydlig konstitution där olika beslutnivåers kompetenser klarläggs. Huvudprincipen ska vara att beslutsnivån ska ligga på lägsta möjliga nivå, såvida inte underliggande nivåer på egen hand väljer att flytta upp beslutsnivån till en högre nivå. Detta system kommer att göra att vi får ett kommunalt självstyre som är reellt, inte bara en chimär. Med det kommunala självstyret kommer de kommunala beslutsnivåerna att vara potenta, och vi får ökade möjligheter till medborgarinflytande eftersom det kommer att bli fruktsamt att vända sig till lokala beslutsfattare när dessa faktiskt har makt. ser det egna självbestämmandet som grunden för vår demokrati. Den maktlöshet många människor känner kommer att minska när möjligheterna att vara delaktiga i samhällets utveckling blir större. Vad som ovan anförts om att vikten av att federalismens principer appliceras inom bostadspolitiken bör ges regeringen till känna. De tre har sett kraftiga svängningar inom svensk bostadsproduktion. Under miljonprogrammets dagar färdigställdes över 100 000 lägenheter, att jämföra med bottennoteringen 1998 då enbart 11 000 lägenheter byggdes. har en viss uppgång skett i byggandet, vilket givetvis är positivt med tanke på att det finns bostadsbrist i var tredje kommun. är det dock långt kvar till dess att det finns en rimlig bostadsproduktion. Däremot är det inget självändamål att till varje pris bygga fler och fler bostäder. En återgång till miljonprogrammets bostadsbyggande är inte önskvärt. Den nuvarande situationen är dock inte långsiktigt hållbar. återkommande bostadsmarknadsenkäter visar att andelen kommuner med bostadsbrist fortsätter att öka alarmerande, vilket åskådliggörs i diagrammet nedan. finns det stora överskott i ungefär lika många kommuner, även om denna siffra har minskat . Klart är att bostadsmarknaden uppvisar stora tecken på obalans. När en ekonomisk marknad uppvisar en systematisk obalans är det inte sällan olika former av regleringar som kan ligga bakom. En mycket simpel ekonomisk modell säger att en tillfällig obalans rättar till sig själv givet vissa förutsättningar. Bostadsmarknaden innehåller stora delar regleringar, men marknaden som sådan är tämligen komplex. Ett exempel är den planprocess som föregår många byggprojekt, en självvald procedur i syfte att säkerställa demokratiskt inflytande. Det är inte heller bara regelverk som skapar obalanser i systemet. Ett marknadsmisslyckande i form av den s.k. svincykeln är ej heller otänkbar1, något som kan drabba bostadsmarknaden på grund av långa byggtider. Det tar således innan utbud och efterfrågan möter varandra, och ett marknadsmisslyckande kan bli följden. Även om problemet kanske är akademiskt till sin natur visar det att bostadsmarknaden även utan regleringar kan leda till marknadsimperfektioner. menar dock att de nuvarande problemen till större delen är orsakade av för mycket regleringar, oligopolstrukturer och för lite marknadsmässiga inslag. Det åvilar således lagstiftande och andra politiska beslutsförsamlingar att reformera denna sektor i riktning mot ett större inslag av marknadsekonomi. Detta bör ges regeringen till känna. kommer närmare 1 300 000 lägenheter i flerbostadshus, framför allt inom rekordårens bostadsbestånd (1961-1975), att kräva ett omfattande bostadsunderhåll. Även en stor andel av de äldre delarna av bostadsbeståndet kommer, i likhet med miljonprogrammets bostäder, att behöva åtgärda installationer som tekniska system och stammar, el och ventilation också fönster, balkonger och fasader. Dessutom behöver 65 000 lägenheter få vatten och avloppsledningar utbytta. Utöver underhållsbehovet i lägenheter ska läggas det behov som finns i egnahem, framför allt i hus byggda . Sammantaget innebär det att det finns ett underhållsbehov i av våra lägenheter och av våra småhus. Situationen framstår därmed som ett framträdande samhällsproblem. Eftersatt underhåll följer gängse regionala och sociala klyftor i samhället. Det innebär att kommer olikheten och dessa klyftor i samhället att öka allt mer. Det blir påtagligt då regioner utanför tillväxtområdena är mer utsatta ur underhållssynpunkt, eftersom risken för vakanser är större och det ofta finns andra områden som de boende kan flytta till. Problematiken kring underhållsberget måste föras upp på den politiska dagordningen. En samlad översyn måste göras av skatteregler, hyressättningssystem, regelverk i syfte att dels dokumentera behovet av underhåll, dels framför allt för att säkerställa de ekonomiska villkoren kring underhållsbehovet. Detta bör ges regeringen till känna. Hyresrätten är tänkt att vara en flexibel bostadsform med låga s.k. entry- och exitkostnader, dvs. det ska vara lätt att flytta in och ut utan några stora kostnader. Problemet är dock det att det nuvarande hyressättningssystemet lägger en död hand på all rörlighet. I en enkät fick amerikanska nationalekonomer ange hur man ställde sig till ett 40-tal olika påståenden. Det påstående som flest antal instämde i, , var "Hyresreglering minskar kvantitet och kvalitet på tillgängligt boende"2. Över har gått , men effekterna av den svenska varianten av hyresregleringen har blivit än starkare. som släppte sitt betänkande, Reformerad hyressättning (SOU 2004:91), har haft till uppgift att se till hur det nuvarande systemet för hyressättning kan reformeras framför allt i syfte att underlätta nyproduktion av hyresrätter utan att för den skull rubba bruksvärdessystemet. Utredningen föreslår bland annat att en byggherre kan sluta en överenskommelse med en lokal hyresgästförening för att undanta nyproducerade lägenheter från bruksvärdessystemet . Med tanke på hur det nuvarande systemet ser ut är det svårt att tänka sig att någon enda förändring skulle leda till negativt resultat. Givet nuvarande praxis är alla förändringar i den nuvarande uttolkningen av bruksvärdessystemet per definition en förbättring. Vi beklagar dock att utredningen inte föreslår skarpare förslag. Det positiva med utredningens förslag är dock att man helt korrekt identifierar att den nuvarande ordningen skapar osäkerhet kring nybyggnation av hyresrätter och därmed är en bidragande orsak till att knappt någon nyproduktion av denna boendeform äger rum. Med utredningens förslag kan byggherrar få ekonomi i nya byggprojekt av hyresrätter och undviker därmed den osäkerhet som blir följden när hyresgäster kan få hyran omprövad i hyresnämnden. Detta förutsätter dock att en hyresgästorganisation godkänner hyresnivåerna. Tyvärr innebär förslaget att i praktiken ges vetorätt till nya projekt. Vi frågar oss varför inte enskilda individer kan tillåtas förhandla med byggherren direkt. Varför är det så att vuxna individer inte kan tillåtas fri avtalsrätt? Uppenbarligen är det så att en myndig individ betraktas som just myndig i alla sammanhang utom när det handlar om tecknande av hyresrättskontrakt. Vi förutsätter att regeringen i den kommande propositionen värnar om den fria avtalsrätten. Om utredningens förslag genomförs minskas den osäkerhet som finns kring byggnation av nya hyresrätter. Vi tror dock inte att det kommer att lösa bostadsproblematiken i storstäderna. Som exempelvis (Ds 2003:6) visar har det bland annat av skattemässiga skäl varit mer gynnsamt att bygga bostadsrätter än hyresrätter i attraktiva lägen, oaktat osäkerheten kring huruvida hyresnämnden skulle komma att sänka hyresnivåerna i efterhand eller ej. Vår förhoppning är givetvis att byggandet av nya hyresrätter kan sätta fart, men det vore orealistiskt att tro att utredningens förslag kommer att leda till substantiella effekter. Så länge bostadshyrorna ligger under vad de flesta människor är beredda att betala kommer varje förstahandskontrakt att vara värdefullt. När kontrakten är värdefulla blir det irrationellt att frivilligt göra sig av med dem, även om man inte längre har nytta av lägenheten. Det blir rationellt, om än inte lagligt, att behålla kontraktet i syfte att hyra ut lägenheten i andra hand till en vinst, eller sälja kontraktet svart. Detta gör att omsättningshastigheten för förstahandskontrakten blir mycket lång, så också bostadsköerna. I orsakar detta beteende kötider på uppemot , och den intressanta frågeställningen är då hur en rättvis distribution av lägenheter går till. Tämligen ofta hörs i debatten att även s.k. vanliga människor ska ha råd att bo på centrala lägen i storstäder, vilket givetvis är en sympatisk tanke. Problemet är dock att om hyrorna sätts konstlat lågt uppkommer ett s.k. efterfrågeöverskott, och därmed blir lägenheter en bristvara. När hyrorna ligger så pass lågt går det inte att bygga bort bristen med annat än en samhällsekonomiskt in- effektiv lägenhetsproduktion3. Frågan som måste ställas är då hur distributionen av befintligt lägenhetsbestånd ska gå till. Är kötider rättvisa och ekonomiskt effektiva? Vi betvivlar att såär fallet. Det nuvarande systemet leder till att de individer med kontakter och goda finansiella förutsättningar förhållandevis enkelt kan skaffa sig en lägenhet med subventionerad hyra, som de individer som inte har kommit in på bostadsmarknaden antingen får finna sig i en extremt lång kötid, alternativt försöka övervintra på osäkra andra- respektive tredjehandskontrakt. Vi betvivlar starkt att detta var lagstiftarens syfte. Vad som ovan har anförts om de negativa effekterna kring den nuvarande varianten av bruksvärdessystemet bör ges regeringen till känna. Långsiktiga och stabila spelregler är ett begrepp som är obekant inom svensk bostadspolitik. Vi tror att den socialdemokratiska regeringen är medveten om problemen, men att det är fel medicin som skrivs ut. Kortsiktighet och ryckighet får förödande konsekvenser. När ett problem uppstår kommer ett specialanpassat bidrag som en åtgärd, som i sin tur orsakar nya problem. Vem vågar investera och bygga när det finns förväntningar om ytterligare fördelaktiga bidrag vid senare tillfälle? Regelverket för planering och byggande behöver förenklas. Byggande och boende i är av tradition en genomreglerad samhällssektor. Trots att detaljregleringarna minskat är regelverket fortfarande komplext, vilket gör att bostadsmarknaden saknar den dynamik som kännetecknar en marknad som kan tillgodose människors varierande behov och önskemål. Enklare regelverk är ett måste för att kunna bedriva en sund och kostnadseffektiv boendepolitik. Vad som ovan har framförts angående vikten av långsiktiga spelregler och enkelt regelverk bör ges regeringen till känna. Det är av yttersta vikt att det underhållsberg som skjuts framåt i åtgärdas. Enligt var marknadsvärdet för samlade fastighetsbestånd . Detta är kapital som i mycket stor utsträckning står som säkerhet till utestående lån. För enbart SABO-företagen bedöms det eftersatta underhållet motsvara mellan 2,5 och . När underhållsberget växer sker en urgröpning av det finansiella systemets grundbultar när långivarnas säkerheter utsätts för en långsamt tickande kapitalförstöring, vilket de facto är en rättvisande beskrivning av den nuvarande situationen. Det finns en mängd olika förklaringsfaktorer till varför detta sker. En sådan är den nuvarande uttolkningen av bruksvärdesprincipen där hyresvärdar i stort sett saknar incitament för underhåll och ombyggnad. Bortsett från en reformering av bruksvärdessystemet anser att nya grepp behövs för att åtgärda underhållsberget. har pekat på det akuta behovet av åtgärdsprogram för att rekonstruera bostadssektorn. Målsättningen är att stimulera det långsiktiga underhållet via såväl ombyggnads- som direkta underhållsåtgärder. Målsättningen är också att synliggöra utgifterna vilket innebär att förutsättningarna att ta hänsyn till gjorda åtgärder blir större i samband med hyressättningar. Ett problem med underhållskostnader är att dessa inte är jämnt fördelade över en investerings livslängd. Kostnaderna tenderar att bli större ju äldre fastigheten blir. Ett företag med ett stort fastighetsbestånd och med en varierad åldersstruktur kan sannolikt klara av detta utan större problem, men för ett mindre, eller ett företag med homogen struktur kan det innebära problem. Kommunägda, men även enskilt ägda bostadsföretag, tillämpar principen om konventionell beskattning, vilket innebär att underhållskostnader är avdragsgilla. Däremot är inte ombyggnadsåtgärder avdragsgilla. En vidgning av avdragsrätten att omfatta såväl underhåll som vissa ändringsarbeten skulle stimulera upprustningen av äldre bostadsbestånd. Avdragsrätten vidgas via detta begrepp att innefatta även byte av bärande byggnadsdelar så länge byggnadens användningsområde, planlösning eller konstruktion inte ändras. För är underhållsberget en högt prioriterad frågeställning. I vår budget avsätter vi fr.o.m , för att ge dessa företag möjlighet att göra avdrag för direkta insatser i form av ombyggnad och underhåll i byggnader. Denna reform kommer dessutom att ge riktiga jobb och därmed påverka den offentliga sektorns finanser i en positiv riktning, en vinst som av princip dock inte räknas hem i budgetmotion. bör besluta avsätta för företags vidgade avdragsrätt i samband med ombyggnad och underhållsåtgärder i byggnader. Samhällets kostnader för ohälsan är uppe i av BNP enbart för statskassan. Utöver detta ska även människors lidande adderas, och det blir uppenbart att ohälsan är ett gigantiskt problem. menar att orsakerna till ohälsan är flera. Ett bra boende ger trygghet och säkerhet för individerna. I termer av ohälsa är det sannolikt att ett sämre boende förvärrar ohälsoproblematiken. Det finns tyvärr gott om faktorer kring boendet som har orsakat sämre hälsa - radon är ett exempel - och det förefaller finnas samband mellan barnallergier och boendemiljö. Vi anser att debatten kring ohälsan måste vidgas och nya grepp måste till. Ett steg i detta är att utarbeta en nationell handlingsplan som ska analysera nuläget och orsaker men framför allt ge konkreta förslag till förbättringar. Denna handlingsplan borde kopplas till det enorma renoveringsbehov som finns för fastigheter. finns det oroväckande stora mängder PCB, och emitterande material i befintligt fastighetsbestånd. I syfte att uppnå en god boendemiljö borde dessa hälsofarliga byggnadsbeståndsdelar arbetas bort. Vikten av en landsomfattande handlingsplan för en god boendemiljö bör ges regeringen till känna. 6.4Med mångfald, mot segregation Som har konstaterats är valet av bostad fundamentalt för en persons välbefinnande. Just valet av bostad är vanligtvis inget större problem för personer som redan har en stark ställning på bostadsmarknaden, eller som råkar vara kapitalstarka. De som har en hög och trygg inkomstkälla har vanligtvis inga problem att hitta antingen en villa eller bostadsrätt. Dessutom går det att köpa ett svartkontrakt för en hyresrätt om nu preferenser av någon anledning för detta finns. Problemet är större för dem som är mindre bemedlade, eller som står utanför bostadsmarknaden. Detta är ett tydligt fenomen för framför allt unga och ensamstående med barn. Det är i princip omöjligt att komma in på bostadsmarknaden i en kommun med bostadsbrist. Problematiken kring hyresrätten, något som utvecklas i kapitel 5.4, gör att den boendeform som egentligen borde passa just dessa grupper bäst, dvs. ungdomar, människor som saknar kapitaltillgångar och ensamstående med barn, är utom räckhåll. Den nuvarande politiken gör att billiga och attraktiva hyreslägenheter är reserverade för dem med kontakter. Människor som kan få välja fritt har större möjligheter att finna ett boende som passar just dem. Den nuvarande situationen gör att alltför många tvingas leva ett kringflackande liv i osäkra andra- och tredjehandsbostäder. Andra sitter fast och har svårt att lämna ett boende som inte är lämpligt därför att rörligheten på bostadsmarknaden är för liten. Den nuvarande bostadspolitiken gör att de med kapitaltillgångar och bra kontakter har valfrihet, medan redan svaga grupper har svårt att göra s.k. bostadskarriär. Från olika håll har det framförts farhågor om att avtalsfrihet på hyresmarknaden skulle leda till segregering. , som nämndes tidigare, skriver att "det är lätt att överskatta effekterna av en marknadsanpassning av hyrorna. Det finns inte tillräckligt många rika hushåll för att alla hyror i en stads centrala delar skall kunna bli skyhöga." Vidare konstateras att det sannolikt är betydligt effektivare att antingen genom subventioner eller olika bidragssystem gynna de fastighetsägare som förbinder sig att hyra ut lägenheter åt de utsatta individer som av olika anledningar har svårt att få reguljära förstahandskontrakt, snarare än att snedvrida hela marknaden för hyresrätter, om än med ett behjärtansvärt motiv. Detta är en metod som finns prövat i andra länder, enligt ESO4. Alltför tydligt kan effekterna av enformighet i boendet studeras i de så kallade miljonprogramslägenheterna där segregationen är tydlig. Där växer klyftorna och utanförskapet. Även om miljonprogrammet hade ett gott syfte, och faktiskt förbättrade bostadsstandarden då, har likformigheten bidragit till den segregerade miljön. Dessa lärdomar bör vi ta med oss. Vad som ovan har anförts om vikten av mångfald för att motverka segregation bör ges regeringen till känna. Utredningens förslag om en reformerad hyressättning kommer förhoppningsvis att leda till en viss nybyggnation av hyresrätter, men kärnfrågan berörs tyvärr inte, hur ett befintligt hyresbestånd kan komma att användas mer effektivt. menar att det nuvarande bruksvärdessystemet bör göras mer flexibelt och fungera som det var tänkt när det infördes - ett system byggt på avtalsfrihet, men med ett starkt besittningsskydd. Hur detta ska ske är en grannlaga uppgift. Som tidigare nämndes är det egna hemmet fundamentalt för vanliga individers trygghet och välbefinnande, och i en diskussion kring hyressättningen måste det med emfas slås fast att politiska beslut som ändrar förutsättningarna för befintliga hyreskontrakt är oacceptabla. Ingångna avtal ska hållas. Däremot bör det utredas om det nuvarande systemet successivt kan fasas ut till förmån för ett nytt system där avtalsfrihet kombineras med ett starkt besittningsskydd, vilket i praktiken är en återgång till det ursprungliga bruksvärdessystemet. Detta gör ges regeringen till känna. Den nuvarande hyresförhandlingslagen medger att endast en part får förhandla på uppdrag av hyresgästerna, något som i praktiken ger ett oinskränkt monopol på att företräda hyresgästerna. För att få inflytande över sitt boende är hyresgäster tvingade att gå med i , ett organisationstvång som är oacceptabelt, framför allt med tanke på att är en organisation med starkt politiska inslag. Detta implicita monopol måste brytas. Vi finner det synnerligen ologiskt att vuxna individer själva får fatta beslut om inköp av bostadsrätt, eller en egen fastighet men inte själv förhandla om en hyresnivå. bör besluta avskaffa förhandlingsmonopolet för hyreslägenheter. Byggföretagen har verkat i en reglerad miljö vilket har skapat en speciell situation där kostnadsmedvetenhet och innovationstänkande inte har varit prioriterade områden, och en oligopolliknande struktur har blivit resultatet.