mot · GS02Bo301 · 2004-10-05 00:00:00 — Kommunallagen bör ses över, och reglerna för vad som är tillåten respektive otillåten verksamhet preciseras. Kravet på konkurrensneutralitet vid offentlig prissättning bör skärpas. Möjligheterna att överklaga offentlig näringsverksamhet bör förbättras. 7.1Fler bostadsrätter ökar valfriheten Intill dess att ägarlägenheter har blivit verklighet är bostadsrätten i praktiken den enda upplåtelseform som möjliggör bostadsägande - om än indirekt - i flerbostadshus. Bostadsrätten ger många av de fördelar som är förknippade med direkt ägande: goda möjligheter att påverka det egna boendet och boendemiljön, lägre driftkostnader och eget ansvarstagande. Det är ett viktigt mål att möjliggöra för hyresgäster att ombilda sina hyreshus till bostadsrätt. Det är också viktigt att denna möjlighet inte bara förbehålls de hyresgäster som råkar bo i privatägda hyreshus. Också hyresgäster i de kommunala bostadsföretagens fastigheter måste få möjlighet att sluta sig samman och genom ombildning till bostadsrätt fåökad makt över sitt boende. Ombildningarna till bostadsrätt initieras, drivs och beslutas helt och hållet av hyresgästerna själva. Det finns starka bostadssociala skäl för att kommunerna aktivt bör försöka få till stånd allsidig blandning av olika upplåtelseformer för att bryta utanförskapet. Bostadsområdena blir på detta sätt mer mångsidiga, vilket bidrar till ökad valfrihet för de boende. En sådan förändring motverkar även segregation och utanförskap. 7.2Underlätta bildande av bostadsrätter För att underlätta ombildning till bostadsrätt bör bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse slopas för kommunala bolag. Det skulle göra ombildning billigare för hyresgästerna, eftersom kommunen då kan träda in som bostadsrättshavare till de lägenheter där hyresgästen själv känner tvekan inför att delta. För de berörda hyresgästerna skulle förändringen bli minimal. Det kommunala bostadsföretaget skulle fortsättningsvis vara deras hyresvärd. Socialdemokraterna, och har valt att försvåra alla hyresgästers möjligheter att ta över sina hus. I stället för anslutning från mer än hälften av hyresgästerna, krävs det nu två tredjedels majoritet och folkbokföring för att en bostadsrättsförening skall kunna göra intresseanmälan och för att den skall få förvärva en fastighet. Vi vänder oss mot att lagstiftningsmakten används för att hindra medborgarnas fria vilja. De kvalificerade majoritetskraven måste återställas till enkel majoritet. beskattas flerbostadshus genom skatt på schablonintäkt, utöver konventionell fastighetsbeskattning. Vi anser att systemet med schablonintäkt skall avskaffas, därmed försvinner denna skatt. Dagens system för gränsdragning mellan äkta och oäkta bostadsföretag måste förändras. Reglerna kan inte kvarstå oförändrade då de medför orimliga konsekvenser. För höga intäkter från bostäder och lokaler som är uthyrda gör att en bostadsrättsförening betecknas som oäkta. Många kommuner disponerar lokaler för omsorgsboende, barnstugor och liknande i hyres- eller bostadsrättsform hos bostadsrättsföreningar. Ofta har de tillkommit till följd av kommunens bestämmelser för nyproduktion. En kommun har dessutom rätt att köpa en bostadsrätt och att bli medlem i föreningen utan att denna har en möjlighet att säga nej. Detta bör inte ligga föreningen till last i skattehänseende. drabbas ägare till bostadsrätter i oäkta bostadsföreningar av högre reavinstskatt än ägare av bostadsrätter i äkta bostadsrättsföreningar. Dessutom omfattas inte ägaren till bostadsrätter i oäkta bostadsrättsföreningar av uppskovsreglerna för reavinstskatt. Uppskovsreglerna gäller inte heller den person som har sålt bostad för att köpa bostadsrätt i oäkta bostadsrättsföreningar. Dessa regler skapar orimliga konsekvenser för de boende i oäkta bostadsrättsföreningar och köpare av bostadsrätter i oäkta föreningar. Reglerna måste ändras. Valfrihet i boendet förutsätter att det finns ett utbud av olika upplåtelseformer. I tillväxtområden krävs för en fungerande och rörlig bostadsmarknad att det finns ett tillräckligt inslag av hyresrätter. Det finns också många människor som inte kan eller vill binda kapital i den egna bostaden. Många ungdomar startar boendekarriären med en hyrd lägenhet. Vi anser att hyresrätten är en viktig upplåtelseform. Hyresgästen särskiljs dock från bostadsrättsinnehavare och småhusägare i lagstiftningen på så sätt att de förstnämnda inte är betrodda av statsmakten att själva avtala om priset på sitt boende. Till skillnad från småhus och bostadsrätter är nämligen prissättningen på hyresrätter reglerad. Besittningsskyddet för hyresgäster handlar inte bara om rätt till förlängning av hyreskontraktet och om skydd mot obefogade uppsägningar. Det handlar också om regler som förhindrar att en hyresvärd kan tvinga bort en hyresgäst från dennes hem genom att ställa orimliga hyreskrav. För att nå det senare syftet finns en spärregel i hyreslagen, den så kallade bruksvärdesregeln. Bruksvärdesregeln innebär att hyresgästen vid en hyrestvist har rätt att gå till hyresnämnd och domstol för att där få hyran fastställd till "skäligt" belopp. Hyran anses vara skälig om den inte är "påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga". finns också en bestämmelse om att hyresjämförelsen i första hand skall ske mot lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Det är detta tillägg till bruksvärdesregeln som gör att de kommunala bostadsföretagen har blivit hyresnormerande eller "hyresledande". Bruksvärdesregeln säger emellertid inte någonting om vilka hyresskillnader som kan vara skäliga mellan lägenheter som har olika bruksvärde, till exempel en innerstadslägenhet respektive en förortslägenhet. Hyran skall avgöras i förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden. Redan i förarbetena till lagstiftningen 1968 framhöll den socialdemokratiska regeringen att den inte såg någon motsättning mellan att slå vakt om den enskilde hyresgästens trygghet och intressen och acceptera att hyrorna i princip skall bestämmas på marknadens villkor: Det är i sammanhanget viktigt att understryka att besittningsskyddet för bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig motiverade hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren - - - bör vara så avpassade att uppkomsten av en till marknadsförhållandena anpassad hyresbildning inte försvåras (prop. 8.3. och tillämpning Hyresgästernas och de bostadssökandes åsikter och önskemål får inte tillräckligt genomslag i hyressättningen. Det innebär att marknadsmekanismerna inte avgör hyrorna, som ursprungligen var tänkt. Det bidrar till att hyrorna är högre i stora delar av landet än vid marknadshyressättning. När det inte finns hyresgäster som är villiga att betala hyror fastställda genom bruksvärdessystemet måste många allmännyttiga bostadsföretag riva bostadshus. Om bostadspolitiken styrts av sunt förnuft i stället för socialdemokratisk regleringsiver hade hyrorna motsvarat efterfrågan, och rivningarna i vart fall inte varit så omfattande som de är . På andra bostadsmarknader i landet, som till exempel i de socialdemokratiskt styrda kommunerna , har parterna vid hyresförhandlingarna medvetet sökt hålla tillbaka hyrorna i bostadsområden med tomma lägenheter och i stället styrt hyreshöjningarna till de mer attraktiva kommundelarna. I ligger hyrorna under vad människor i allmänhet är beredda att betala, och inte sällan under hyresnivån i förorterna. Med dessa villkor tappar förorternas hyresgäster i praktiken sin bytesrätt, och det finns inte heller några lägenheter som kan möta inflyttningen till staden. I stället ökar efterfrågan på bostadsrätter, andrahandsuthyrningar och svartkontrakt. Trots massiv efterfrågan byggs få hyreslägenheter. Omvandlingen till bostadsrätter sker på grund av regleringarna som omgärdar hyresrätten. Det är orimligt att det som var tänkt som en spärregel mot oskäliga hyreshöjningar i stället bidrar till att hålla hyrorna uppe i stora delar av landet. Lika orimligt är det när den rådande ordningen saboterar bostadsmarknaden och bostadsbyggandet i tillväxtregionerna. 8.4Dags att reformera hyressättningssystemet Haveriet på bostadsmarknaden är en direkt följd av politikers vilja att med prisreglering och subventioner lägga saker och ting tillrätta på bostadsmarknaden. Hyresmarknaden, till skillnad från villa- och bostadsrättsmarknaden, kan knappast kallas för en marknad. Trots att de allra flesta håller med om att hyresregleringen är skadlig för såväl konsumenterna som fastighetsägarna, så stretar fortfarande de flesta politiska partier och hyresgästföreningen emot en uppluckring av reglerna i riktning mot friare hyressättning. I sina kampanjer har motståndarna till fri hyressättning skickligt utmålat förändringar som något helt fruktansvärt. I debatten förs fram att friare hyressättning kommer att leda till att familjer med låga inkomster tvingas lämna sina hem. Det är inte sant! Värt att nämna är att ingen av motståndarna talar om den majoritet av människor, med företrädelsevis låga inkomster, som är förlorare på bostadsmarknaden. lade , och fram ett gemensamt förslag angående hyressättningssystemet till regeringen. I den så kallade trepartsöverenskommelsen konstaterade de bland annat "att det på vissa orter finns bristande överensstämmelse med vad hyresgäster i allmänhet anser vara rättvisande hyresnivåer och hyresskillnader". De är vidare överens om att sådana brister bör rättas till genom successiv anpassning av hyresnivåerna, så att hyresdifferenserna upplevs som rättvisa, det vill säga speglar värderingarna hos hyresgäster i allmänhet. Trepartsöverenskommelsen avslutades med en hemställan till regeringen om att tillsätta en utredning med uppdrag att lägga fram förslag om en reformering av hyreslagstiftningen. presenterade utredningen sitt betänkande Reformerad hyressättning (SOU 2004:91). föreslår att hyror i nyproducerade lägenheter (nybyggd lägenhet, ombyggd vind eller kontorslokal) som är kollektivt förhandlad med den på orten dominerande hyresgäströrelsen skall undantas från bruksvärdesprövningen . Tydligare än så kan inte bruksvärdessystemets tillämpning underkännas. Idén om att tillåta friare hyressättning i nyproduktion är bra, men utredningens förslag ger i praktiken veto mot nyproduktion och befäster bruksvärdessystemet som uppenbarligen inte fungerar. Dessutom strider förslaget mot den fria avtalsrätten eftersom enbart hyror framförhandlade av hyresgäströrelsen undantas från bruksvärdessystemets tillämpning. Formellt råder det fri hyressättning i nybyggda lägenheter, men parterna är inte bundna av sitt avtal mer än . Därefter kan hyresgästen nämligen gå till få sin hyra prövad enligt bruksvärdesregeln. Det är uppenbart att detta försvårar investeringskalkylerna. För att underlätta byggandet av nya hyreshus är det därför nödvändigt att successivt avveckla bruksvärdessystemet och få till stånd en generellt friare hyressättning. av politisk styrning och regleringar går det inte att ändra systemet till fri hyressättning över . För såväl hyresgäster som fastighetsägare är det angeläget att se till att övergången sker successivt och tryggt. En övergång till fri hyressättning bör ske successivt och i flera steg. Fri hyressättning bör tillåtas i nyproduktion. Det kan genomföras utan att någon befintlig hyresgäst berörs. Ett lämpligt nästa steg kan vara att nya kontrakt i gamla hus omvandlas till fria hyreskontrakt när hyresgästen flyttar. Liknande tankegångar finns även i betänkande Reformerad hyressättning (SOU 2004:91). Utredningen föreslår lagändringar inom ramen för bruksvärdessystemet som gör det möjligt att genom stegvisa och relativt stora förändringar i hyresstrukturen göra hyresstrukturen i en stad mer rättvis. I och har detta redan genomförts, men rättsläget är oklart. Utredningen föreslår alltså att det bör vara möjligt att ha olika hyresnivåer för likadana lägenheter, under förutsättning att det införs en skyddsregel för befintliga hyresgäster. Med andra ord kan en ny hyresgäst få betala mer än en befintlig för en likadan lägenhet. Malmös kommunala bostadsbolag (MKB) har framgångsrikt använt sig av denna metod för att utjämna orättvisa hyresskillnader i . Den enskildes skydd mot oskäliga hyreshöjningar skall säkerställas genom att en skälighetsprövning skall kunna göras av allmän domstol, inte partssammansatt hyresnämnd. Därför bör hyresnämnden avskaffas. En av de grundläggande friheterna i samhället är rätten att organisera sig, som arbetstagare eller konsument för att ta några exempel. Alla organisationer skall behandlas lika och opartiskt av staten. Såär inte fallet när det gäller hyresgäströrelsen. har , det vill säga den organiserade hyresgäströrelsen, i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom en förändring eller förbättring av sitt hyresboende är hyresgästen ofta tvingad att gå med i . Hyresgäströrelsens monopolliknande ställning beror på dess historiskt nära band till socialdemokratin och dess långvariga maktinnehav. Socialdemokratin har konsekvent valt att bortse från principen om likabehandling och opartiskhet i relationerna till intresseorganisationerna i . Detta brukar vanligtvis benämnas korporativism, vilket innebär att staten utser några särintressen att förhandla med för att på så sätt tillgodose allmänintresset. På samma sätt som de korporativa beslutsprocedurerna nedmonterats inom arbetsmarknads- och jordbrukspolitiken är det också rimligt att hyresgäströrelsens förhandlingsmonopol bryts. För förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst finns hyresförhandlingslagen (1978:304) som är en tvingande lagstiftning. Ur ett principiellt perspektiv borde förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäst ske efter samma regler som förhandlingar generellt i samhället. Hyresförhandlingslagen baseras på ett gammalmodigt synsätt där alla hyresgäster dras över en kam, trots att boende i ett och samma hus kan ha olika intressen som nödvändigtvis inte sammanfaller. I ett modernt samhälle går det inte att dra alla hyresgäster över en kam och i praktiken tvinga enskilda hyresgäster att låta sig företrädas av ombud från en organisation, vars värderingar de inte nödvändigtvis delar. En väl fungerande hyresmarknad förutsätter därför att hyresförhandlingslagen slopas. En hyressättning som är anpassad till enskilda hyresgästers behov och önskemål utesluter dock inte i sig gemensamma hyresförhandlingar för ett hus. Enskilda hyresgäster eller enskilda hyresvärdar kan genomföra sådana förhandlingar utan hyresförhandlingslagen. De som såönskar kan på frivillig basis låta sig företrädas i förhandlingar av ombud genom till exempel fullmakt. Parterna kan själva och på frivillig väg finna lämpliga former för hyresförhandlingar. Genom sådana frivilliga lösningar kan man också avtala om hyresgästorganisationens förhandlingsersättning. Att avskaffa hyresförhandlingslagen innebär inte att hyresgästens besittningsskydd eller hyresnivå påverkas eftersom dessa regleras genom andra lagrum. För att öka hyresgästernas makt på den politiska sfärens bekostnad krävs att regler och förbud som förhindrar att fler organisationer etableras avskaffas. Till exempel kan enbart en organisation i en fastställd förhandlingsordning. Genom att låta hyresmarknadens parter själva komma överens om förhandlingsordningen ökar den enskilde hyresgästens möjligheter att få sina önskemål tillgodosedda. Vi anser därför att Hyresförhandlingslagen avskaffas i sin helhet. Vi och övriga borgerliga partier motsatte oss lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. De invändningar mot lagen som vi då anförde har samma aktualitet . En av de tyngsta invändningarna handlar om den bristande respekt för den kommunala självstyrelsen som lagen är ett uttryck för. Även Lagrådet pekade på brister i detta hänseende vid sin granskning av lagförslaget. Vi anser att varje kommun självklart måste ges möjlighet att anpassa sin planering av bostadsfrågorna utifrån de lokala förutsättningarna. Statens uppgift i bostadspolitiken är att tillhandahålla de legala och finansiella instrumenten för bostadsbyggandet, inte att lägga sig i hur bostadspolitiken verkställs på lokal nivå. Kommunernas ansvar och befogenheter på det bostadspolitiska området slås primärt fast i kommunallagen, och socialtjänstlagen. Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar har däremot som enda syfte att öka det statliga inflytandet över kommunernas arbete med bostadsförsörjningsfrågor. Lagen riskerar därför att bli ett instrument för ständigt utökade statliga ambitioner att styra kommunernas verksamhet. Ett första steg mot att göra lagen mer detaljerad togs när skärpta krav på den kommunala hanteringen av bostadsförsörjningsplaneringen infördes. Det kan konstateras att ett av regeringens samarbetspartier nu agerar för att mycket långtgående detaljkrav på kommunerna skall införas i lagen. Den uppföljning av lagens hittillsvarande tillämpning som bostadsutskottet låtit genomföra visar att flertalet kommuner endast ser kraven i lagen som ytterligare en statlig pålaga utan någon praktisk betydelse för bostadsförsörjningen. Det framgår exempelvis att få aktörer tror att lagstiftningen har haft effekter på bostadsbyggandet. Det enda "positiva" som kan sägas om lagen är att många tycks anse att den inte haft några effekter alls på den kommunala verksamheten. En lag som i bästa fall saknar betydelse utöver det administrativa merarbetet i kommunerna och i sämsta fall kan komma att innebära ett påtagligt statligt ingrepp i den kommunala självstyrelsen skall givetvis avvecklas utan onödig tidsfördröjning. Med hänvisning till de formella krav som gäller vid upphävande av lag anser vi att skall anmoda regeringen att återkomma med ett lagförslag med denna innebörd. I stora delar av landet där befolkningsunderlaget minskat står kommunerna med tomma hyreslägenheter som kostar skattebetalarna mycket . , de allmännyttiga bostadsföretagens samarbetsorganisation, har beräknat allmännyttans kostnader för tomma lägenheter till för . Det går ut över kommunala kärnverksamheter som vård, skola och omsorg. I andra delar av landet erbjuds boende möjligheten att friköpa lägenheter. Att den boende får friköpa en lägenhet minskar inte antalet bostäder i kommunen. Det är endast fråga om att den boende själv, i en bostadsrättsförening, får äga sin egen lägenhet. Att kommuner bedriver näringsverksamhet medför problem såvitt det tränger ut privat företagsamhet. Enligt socialtjänstlagen har kommunen ansvar för att lösa bostadsfrågan för medborgare med särskilda behov, handikapp eller ålder som är i behov av särskilda boendeformer. Det sociala bostadsförsörjningsansvaret kräver emellertid inte att kommunen äger bostäder på samma sätt som utsatta människors behov av livsmedel inte kräver att kommunen äger livsmedelsbutiker. Enligt den grundlagsfästa principen om kommunalt självstyre kan kommunerna själva avgöra om kommunen skall äga bostäder. Vi anser att staten skall förhålla sig opartisk mellan bostads- och fastighetsföretag som drivs i privat eller offentlig regi, och behandla dem lika. Därför ställer vi oss mycket kritiska till att kommuner enligt lag måste inhämta tillstånd för att överlåta hela eller delar av kommunens bostadsföretag. Lagstiftningen utgör ytterligare ett exempel på bristande respekt för den lokala demokratin och den kommunala självstyrelsen. Följden blir att många nödvändiga omstruktureringar av bostadsföretag uteblir. Lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag bör avskaffas jämte övergångsregler från tidigare lagstiftning med syfte att försvåra omvandling av hyresrätter till bostadsrätter. Dagens regler ger kommunerna rätt att förköpa fastigheter som möjligheten till expropriation kvarstår. Vi anser att den kommunala förköpsrätten skall avskaffas . Den kommunala bostadspolitiken är i stora delar ett misslyckande, vilket inte minst bevisas av att regeringen vill att statliga bostadsföretag skall kunna ta över kommunalt ägda fastigheter. Vi kan inte se att det finns något skäl till att utöka det statliga företagandet. Därför motsätter vi oss statliga fastighetsföretag då detta är en angelägenhet för det privata näringslivet. European Housing Statistics 2002.