mot · GS02Bo297 · 2004-10-05 00:00:00 — tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om ett nytt investeringsbidrag för byggande av studentbostäder. beslutar om ändring i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag i enlighet med den lydelse som framgår av motionen. beslutar om ändring i 12 kap. 55 § jordabalken i enlighet med den lydelse som framgår av motionen. beslutar om ändring i 12 kap. 55 d § jordabalken i enlighet med den lydelse som framgår av motionen. Bostadssituationen för studenter är mycket bekymmersam på många universitets- och högskoleorter. visar i en rapport att sammantaget 85 000 studenter köar till studentbostad runt om i landet. Det krävs att både staten och kommunerna tar sitt ansvar för bostadssituationen för högskolestudenterna. Tilldelningen av nya studieplatser inom högskolan bör ske med beaktande av hur bostadsmöjligheterna ser ut i den aktuella kommunen. Den långsiktigt viktigaste förändringen som behövs för att studenter ska kunna skaffa egna bostäder är ett ökat byggande totalt sett. Det är bristen på bostäder i samhället i stort som försämrat studenters boendesituation. Genom generella bostadspolitik med lindrad beskattning och ett förenklat regelverk skulle, framförallt på , också studenters bostadssituation betydligt förbättras. Betydelsen av generella åtgärder till trots, är studenterna en grupp som det är angeläget att det finns en särskild kategori bostäder för och därmed också en särskild bostadspolitisk stimulans för. föreslår därför att ett nytt investeringsbidrag inrättas för byggande av studentbostäder. I är bristen på studentbostäder värre . Många studenter tvingas avstå från att börja på exempelvis KTH eftersom de inte hittar någon bostad. Brist på bostäder gör att studenter ratar och storstaden lockar inte längre som studentstad. Antalet ansökningar till minskar och flera utbildningar riskerar att få tomma platser . Bristen på studentbostäder hämmar utvecklingen. Att begåvade ungdomar som vill studera inte kan göra detta är en samhällsekonomisk förlust utöver den privatekonomiska då begåvningen inte kan användas optimalt. Flera av de större högskolorna i landet får fler sökande medan går bakåt. sökte 38 800 till höstterminen, är det bara 37 400. För få och för dyra studentbostäder är en förklaring till de dåliga siffrorna. Enligt den senaste statistiken fanns det drygt 70 000 studenter i . Av dessa studerade drygt hälften på heltid. Totalt har de som studerar att slåss om cirka 10 000 studentbostäder av vilka cirka 1 000 stycken ligger centralt i . En del av studentbostäderna är små, många är enbart ett rum i en korridor eller en lägenhet på mindre än . Egentligen är dessa byggda för en målgrupp som inte stämmer med dagens studenter. Av alla de som studerar vid universitet och högskolor i är 23 000 och yngre. Det är mindre än en tredjedel av det totala antalet inskrivna studenter. En farhåga som studentkåren hyser är att själva bostadsbristen för unga gör att många drar ut allt längre på sina studier. Det är påfallande liten rörlighet bland de attraktiva innerstadslägenheterna, med väntetider . Det investeringsbidrag för studentbostäder som fanns har, med den socialdemokratiska regeringens mått, fungerat bra och haft avsedd effekt. har stött detta bidrag även om kritik riktats mot att regeringen vid upprepade tillfällen ändrat villkoren för stödet till studentbostadsbyggande. Investeringsbidraget har varit på väg att avvecklas, samordnats med bidraget till investeringar som främjar ekologisk hållbarhet och därefter förlängts. har också ifrågasatt den senaste förändringen som innebär att stödet fått formen av skattekreditering med otydliga krav om maxhyra och ekologiska hänsynstaganden. Istället för detta tillfälliga stöd, bör införas ett investeringsbidrag med en konstruktion liknande det som avskaffats. Bidraget föreslås sammantaget uppgå till och utbetalas med per kvadratmeter i , i och och i övriga landet. Detta stöd för studentbostäder bör beviljas parallellt med den halvering av byggmomsen som föreslår. Räknat på en studentlägenhet blir effekten av föreslagna stöd högre än regeringens införda tillfälliga investeringsstimulans. Regeringens stöd för en bostad baseras på en maximal produktionskostnad på i , i och , samt i övriga landet. föreslagna stöd för motsvarande lägenheter framgår av nedanstående tabell. förslag om en halverad byggmoms tar fasta på byggkostnaderna och inte hela produktionskostnaden. Skillnaden är att markkostnaden inte ligger till grund för beräkningen av skattereduktionens storlek. utgjorde markkostnaderna av den totala produktionskostnaden för flerbostadshus. Istället för på den maximala produktionskostnaden på för en studentbostad, bygger alltså stöd på den korrelerande byggkostnaden som uppgår till . Jämförelse av investeringsstöd till studentlägenhet på 20 kvm, kr Med ett årligt anslag på skulle ett investeringsbidrag i denna utformning, med ett genomsnittligt stöd på per lägenhet, räcka till 1 500 studentlägenheter . För att kunna studera måste man ha en bostad. har problem med att skaffa bostäder till allt fler studenter. De som vågar chansa och tacka ja till en utbildningsplats har ofta inget annat val än att leva i kappsäck med en på ett vardagsrumsgolv helt utelämnad till vänners och bekantas goda vilja. Alternativet är svartkontrakt och ockerhyror utan rättigheter. Enligt råder bostadsbrist i 107 kommuner och det behövs omgående 119 000 bostäder i landet för att lösa bostadskrisen för ungdomar. byggdes omkring 21 000 bostäder i landet och enbart en liten del var lägenheter lämpade för en studerande med låga inkomster. Regeringen hävdar att deras investeringsstimulans ska skapa fler studentbostäder. Detta har inte gett den effektsom regeringen påstår. kommer endast 600 studentbostäder att byggas tack vare stödet. Det motsvarar mindre än en procent av behovet, som ligger påöver 60 000. Därmed måste investeringsstimulansen ses som ett stort misslyckande. kan vi också konstatera att det är brist på rörlighet. av alla lägenheter i flerfamiljshus är på ett rum och kök. Problemet för studenterna är egentligen inte bristen på små lägenheter utan bristen på rörlighet i bostadssektorn. är skattesystemet så konstruerat att det inte är lönsamt att hyra ut en lägenhet eller delar av lägenhet till studenter eller unga bostadslösa. Det finns massor av fritidshus och även villor som står tomma på grund av att ägaren arbetar utomlands eller bor i varmare områden. Det som avhåller dessa husägare från att hyra ut sina bostäder är dels hyresregleringen, dels beskattningen. Det enklaste sättet att få igång andrahandsuthyrningen vore att lyfta ut den ur hyresregleringen och ur skattesytemet. I finns ett system där man kan hyra ut del av sin bostad som ej över stiger av kvadratmeterytan utan att behöva betala skatt. Det är angeläget att hittar lösningar som stimulerar husägare att hyra ut lägenheter till exempelvis studenter. I riksdagsmotion Enklare bostadsägande för hushåll med låga inkomster föreslås därför att regeringen ska lägga fram förslag till förändrade skatteregler vid uthyrning av del av privatbostad. 6Studentstyrda allmännyttiga bostadsföretag bör tills vidare göras hyresledande för studentbostäder Lagstiftningen angående de kommersiella förutsättningarna för studentägda allmännyttiga bostadsföretag är i behov av översyn. bör, till dess att en generell översyn av allmännyttans hyresledande ställning genomförts, återinsätta de studentstyrda allmännyttiga bostadsföretagen i deras hyresledande funktion för studentbostäder. Annars kan konsekvensen bli att nyproduktion av studentbostäder minskar eller helt upphör. Studentstyrda allmännyttiga bostadsföretag bör även i hyran tillåtas kompensera sig för sina kostnader vid upplåtelse av inhyrda lägenheter i andra hand. generella inställning är att allmännyttiga bostadsföretag bör mista sin hyresledande ställning och att alla lägenheter, oavsett ägare, skall kunna utgöra jämförelsenorm vid hyresprövning. I bostadspolitiska motion föreslås att regeringen ska ge i tilläggsuppdrag att utreda förutsättningarna för ett upphävande av allmännyttans hyresledande ställning. Intill dess att en noggrann översyn gjorts och beslut kan fattas om att avskaffa allmännyttans hyresledande ställning, anser att de närmare formerna för den hyresledande ställningen bör revideras. Studentbostäder upplåts som regel genom kommunala bostadsföretag eller genom särskilda studentstyrda studentbostadsföretag. De senare förekommer främst påäldre kårorter som och . Även i fanns det tills ganska ett studentstyrt bostadsföretag som har övergått i rent kommersiell drift. I tillhandahålls studentbostäder genom en bostadsstiftelse med lika styrelserepresentation för studenter och kommunen samt en representant för högskolan. Härutöver finns det mindre privata företag som på mer eller mindre ideell basis tillhandahåller studentbostäder samt rent kommersiella företag som bedriver studentbostadsverksamhet i liten skala. De studentstyrda bostadsföretagen tillkom ursprungligen till följd av att ansvaret för studentsocial service från början ansågs för betungande för att belasta berörda kårortskommuner (särskilt och , där antalet studenter var oproportionerligt stort i förhållande till antalet skattebetalande innevånare). I stället överlämnades ansvaret för bland annat bostadsförsörjningen att handhas av studenterna själva, genom för ändamålet inrättade studentkommuner i form av sådana obligatoriska studerandesammanslutningar som regleras genom förordningen (1983:18) om studerandekårer, nationer och studentföreningar för fakultet. Studentbostadsföretagen kom således att styras av studenterna genom studentkårerna, studentnationerna (eller deras samarbetsorganisationer i form av s.k. kårortsnämnder), men gavs allmännyttig status och finansierades genom förmånliga lån och skattebefrielse på samma sätt som motsvarande kommunala bostadsföretag. Rent studentstyrda bostadsföretag finns i och . De drivs enligt samma principer som allmännyttiga kommunala bostadsföretag. Avkastningen på det egna kapitalet överstiger således inte den genomsnittliga statslåneräntan under föregående räkenskapsår med ett tillägg av en procentenhet - jfr förordningen (2003:348) om skälig utdelning från allmännyttiga bostadsföretag. De rent studentstyrda bostadsföretagen i och omsätter tillsammans . Företagen drivs i stiftelseform och kan således sägas ägas av sitt ändamål. Till skillnad från vad som är fallet med de flesta kommunala bostadsföretagen har de studentstyrda bostadsstiftelserna inte några ägare som de behöver dela ut vinst till. Eventuella överskott delas därför inte ut, utan återinvesteras i verksamheten och kommer på så sätt hyresgästerna till del. Bestånden av bostäder utgörs enbart av små enheter som är dyrbara att producera till följd av de många våtutrymmena (kök/kokvrå och badrum) per totalyta. Medelytan per bostad uppgår till . Fram till hade de studentstyrda studentbostadsföretagen så kallad hyresledande status inom den särskilda brukvärdeskrets som utgörs av studentbostäder (se RH 1999:65 där studentbostäder som ägdes av en studentnation ansågs hyresledande; avseende studentbostäder som särskild bruksvärdeskrets, se även avgörande i mål ÖH 81-2002). Som en konsekvens av en lagändring som genomfördes fråntogs de studentstyrda studentbostadsföretagen sin hyresledande status. Detta medför att nyproduktion av studentbostäder numera innefattar betydande risker eftersom en bruksvärdesjämförelse i efterhand med kommunala företag (vilka kan fördela sina kostnader över mer blandade bestånd av lägenheter) kan komma att medföra att en hyresnämnd fastställer nybyggnadshyran för de studentstyrda studentbostadsföretagen så att den hamnar under produktionskostnaden. Till skillnad från kommersiellt betingade bostadsföretag eller företag med skattepengar i ryggen saknar de allmännyttiga studentstyrda studentbostadsföretagen såväl kapitalstarka ägare som substantiellt eget kapital som kan täcka uppkommande förluster. Bristande kostnadstäckning riskerar således innebära att företagen går i konkurs. innebär detta att de studentstyrda bostadsföretagen kan tvingas att upphöra med nyproduktion helt, eftersom en framtida kostnadstäckning genom hyror, vilket är en förutsättning för företagens hela existens, inte längre garanteras. De studentstyrda studentbostadsföretag som även är allmännyttiga enligt definitionen i lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag bör således återinsättas i sin hyresledande funktion enligt 12 kap. 55 § jordabalken. Detta kan ske genom att en särskild definition av studentbostadsföretag införs i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag samt att bruksvärdesnormen i 12 kap. 55 § första och andra stycket jordabalken justeras med hänvisning till denna definition. 7Kompensation för kostnader vid andrahandsuthyrning Utbudet av studentbostäder består av upplåtelser i första hand av lägenheter som ägs eller förvaltas av upplåtaren/hyresvärden eller av upplåtelser i andra hand, där upplåtaren hyresvärden hyrt in lägenheter från andra fastighetsägare vilka sedan hyrs ut som studentbostäder. I äger Stiftelsen () fastigheter med cirka 7 000 bostadslägenheter som upplåts som studentbostäder genom förstahandskontrakt. För att kunna erbjuda ännu fler ungdomar den tillfälliga bostadslösning som behövs för att de över huvud taget skall kunna få tillgång till högre studier, hyr stiftelsen även in bostäder från andra fastighetsägare för att upplåta i andra hand. De inhyrda bostäderna uppgår till drygt 1 000 stycken, varav cirka hälften utgör "insprängda" bostäder, det vill säga lägenheter i hus som även innehåller vanliga bostadslägenheter, vilka inte upplåts med studentbostadskontrakt. De "insprängda" studentbostadslägenheterna återfinns huvudsakligen i det kommunala fastighetsbeståndet. Dessa har ursprungligen tillkommit antingen till följd av föreskrifter redan i samband med bygglovs- eller tomträttsupplåtelser när husen byggdes (huvudsakligen ) eller som tillfälliga upplåtelser av lägenheter som annars hade stått tomma i avvaktan på t.ex. förestående saneringsarbeten (jämför förhållandena vid så kallade rivningskontrakt) eller som fastighetsägarna av andra skäl önskar kunna utrymma med kort varsel. Till berörda fastighetsägare betalar normalt samma hyra som utgår för övriga bostadslägenheter i fastigheten. Denna hyra är som regel förhandlad med i . För att täcka sina kostnader för andrahandshyresverksamheten tar stiftelsen ut ett pålägg på förstahandshyran () vilket inkluderas i andrahandshyran. Några studenter som inte ville betala detta pålägg vände sig till hyresnämnd och begärde återbetalning enligt bestämmelsen i 55 d § hyreslagen. Prövningshyrorna (inklusive pålägg) översteg inte i något fall den förstahandshyra som utgår för likvärdiga studentlägenheter i Studentbostäders eget bestånd. I de flesta fall understeg andrahandshyrorna dessa hyror till och med kraftigt. En student som bodde i en "insprängd" tvårumslägenhet , centralt belägen på i , betalade i andrahandshyra till per m2/år. Han begärde att hyran skulle sänkas till per m2/år. Jämförbar (förhandlad) hyra för de studenter som bodde i likvärdiga lägenheter i Studentbostäders eget bestånd på vid utanför uppgick till per m2/år. En annan student som bodde i en "insprängd" tvårumslägenhet , även den centralt belägen på västra i , betalade i andrahandshyra till per m2/år. Hon begärde att hyran skulle sänkas till per m2/år. Jämförbar (förhandlad) hyra för de studenter som bodde i likvärdiga lägenheter i Studentbostäders eget bestånd på vid utanför uppgick till per m2/år. Trots detta fann hyresnämnden i att i de aktuella fallen inte fick göra några kostnadspålägg utan enbart den med hyresgästföreningen framförhandlade hyra som stiftelsen betalade till fastighetsägarna tilläts tas ut. Stiftelsen förelades därför att till de klagande studenterna återbetala aktuella hyrespålägg. utslag fastslogs senare av , med för studentbostadsföretagen prejudicerande betydelse (se , beslut i mål nr ÖH 6662-2002). En konsekvens av domstolens praxis är att andrahandsverksamheten inte tillåts bära sina egna kostnader utan dessa måste täckas på annat sätt. De studenter som bor i första hand i studentbostadsföretagens egna bestånd kommer således genom höjda hyror att tvingas betala, inte bara kostnaderna för sitt eget boende, utan även för hyresgästerna i de "insprängda" lägenheterna. Alternativet är att studentbostadsföretagen tvingas avveckla andrahandshyresverksamheten. Enbart i skulle detta innebära att över 500 studentlägenheter försvinner från utbudet. De studentstyrda studentbostadsföretag som även är allmännyttiga enligt definitionen i lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag bör således utan hinder av bestämmelsen i 55 d § hyreslagen tillåtas ta ut ett skäligt pålägg för att täcka sina administrativa kostnader i samband med andrahandsupplåtelser för studentbostadsändamål. Förutom rena administrativa kostnader för företagens gemensamma förvaltning och den särskilda ersättning som utgår vid hyresförhandlingar med studentbostadsföretagens egna förhandlingsmotparter (som regel speciella studenthyresgästföreningar) föranleder de "insprängda" hyresavtalen icke sällan särskilda förvaltningskostnader för extra underhåll på grund av upplåtelsernas speciella karaktär. Samtliga dylika kostnader borde allmännyttiga studentbostadsföretag tillåtas kompensera sig för vid sina upplåtelser i andra hand. Ett skäligt påslag bör som regel inte överskrida av grundhyran eller medföra att sluthyran påtagligt överstiger den förstahandshyra som utgår för studentbostäder som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Detta kan ske genom att den tidigare föreslagna definitionen av studentbostadsföretag införs i 1 kap. 2 § lagen om allmännyttiga bostadsföretag samt att det i 12 kap. 55 d § jordabalken som ett nytt tredje stycke införs ett undantag för sådana påslag som allmännyttiga kommunala bostadsföretag eller studentbostadsföretag tar ut för att täcka skäliga kostnader för sin andrahandshyresverksamhet. föreslår att 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag ges följande lydelse: 2 § Med kommunalt bostadsföretag avses i denna lag ett allmännyttigt bostadsföretag som en kommun har det bestämmande inflytandet över. avses ett allmännyttigt bostadsföretag som en eller flera sammanslutningar enligt förordningen (1983:18) om studerandekårer, nationer och studentföreningar för fakultet har det bestämmande inflytandet över. Med bestämmande inflytande avses att kommunen Med bestämmande inflytande avses i första och andrastyckena att kommunen eller studentsammanslutningen 1. äger aktier i ett aktiebolag eller andelar i en ekonomisk förening med mer än hälften av samtliga röster i bolaget eller föreningen och också förfogar över så många röster, eller 2. har rätt att utse eller avsätta mer än hälften av ledamöterna i styrelsen för en stiftelse med egen förvaltning eller är förvaltare i en stiftelse med anknuten förvaltning. Vid tillämpning av andra stycket 1 och 2 skall det inflytande som utövas av ett företag över vilket kommunen bestämmer på det sätt som anges i nämnda punkter anses utövat av kommunen. Vid tillämpning av tredje stycket 1 och 2 skall det inflytande som utövas av ett företag över vilket kommunen eller studentsammanslutningen bestämmer på det sätt som anges i nämnda punkter anses utövat av kommunen eller studentsammanslutningen. 55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen(2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag eller studentbostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vidare föreslås att12 kap. 55 § jordabalken skall ges följande lydelse: Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 a och 55 b §§ iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första-tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Därtill föreslås12 kap. 55 d § jordabalken ges följande lydelse: 55 d § Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första och andra styckena, skall hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden skall betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse tillbaka än tvåår före dagen för ansökan. Vid upplåtelse i andra hand för studentbostadsändamål, genom ett sådant kommunalt bostadsföretag eller studentbostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag, skall i skälig hyra enligt andra stycket inbegripas sådant skäligt påslag som hyresvärden behöver för att täcka sina kostnader till följd av upplåtelsen. I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första och andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet skall gälla . Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 c § femte-åttonde styckena. För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden från det att hyresgästen lämnade lägenheten. von der Esch (kd) Skånberg (kd)