bet · GS01BOU2 · 2004-12-09 00:00:00 — är detfastighetsägarna som tar initiativet också till att bilda bostadsrättsförening,inte bara till att sälja. Då blir situationen lite annorlunda. IStockholm är det nästan aldrig så medan det i har varit så vidflera tillfällen. Fastighetsägare med lite större bestånd har självatagit initiativ för att det ska bli bostadsrättsföreningar. I ärdet de boende som driver frågan.Vi tycker att lagarna fungerar bra. Vi tycker att två tredjedelar är enbra avvägning. Vi har ombildat både på bästa gator och iförortsområden med så kallade sociala problem. Där är det lite olikahur kommunerna hanterar situationen. I är merbenägen att tillåta socialbidrag även för dem som går med i enbostadsrättsombildning för att boendekostnaden har blivit lägre efterombildningen än vad den var innan.Stockholms stad är annorlunda och säger att om man har gått med i enbostadsrättsombildning måste man sedan sälja sin lägenhet, för man fårinte ta emot socialbidrag efteråt. Vi tycker att det är tråkigt att manhanterar frågan så olika i olika kommuner. Då tvingar man faktiskt någraatt flytta av just det skälet.Väldigt många av de svagare hushållen, som vet att de understundom blirberoende av socialbidrag, vågar inte gå med i bostadsrättsombildningen.Det är också synd, för då ligger de kvar på en högre boendekostnad änvad grannar gör, som har fått lägre boendekostnader. I de här husen harkommunen ofta just velat sälja och få till stånd bostadsrättsföreningar,kanske av andra skäl än de gängse. Det har handlat om en större stabiliteti området och så vidare. Därför har man fått köpa husen väldigt billigt,ofta nästan till bokförda värden. Det får sådana här oönskade konsekvenser.Som organisation bistår vi alltid föreningarna i det här arbetet. utbildning, och vi håller dem i handen efterombildningen så att de vet vilka åtaganden de har, dels gentemot de kvarboendehyresgästerna, hur de ska hantera dem, dels när det gäller vilket ansvarsom styrelsen tar på sig. Vi ger väldigt mycket utbildningar till demsom kliver på det här. Vi ser till att förvaltningen blir bra redanfrån början.Vårt intresse är ju inte själva ombildningssituationen även om vi sombostadsrättsorganisation självklart tycker att det är jättekul att detblir många fler bostadsrätter i landet. Vårt intresse är ett långsiktigtförhållande till de här föreningarna, att hjälpa dem över tiden och setill att bostadsrätten blir en bra boendeform. Därför vill vi minimeraantalet konflikter och antalet problem som uppstår. Vi tycker att detskvätter på bostadsrätten som upplåtelseform, så det är vårt självklaraintresse att bistå i det här fallet.När det gäller stopplagen vill jag bara säga ett par saker. Vi förståratt den har tillkommit och av vilka skäl, alltså att det inte finnsjämförelsematerial. Det finns i och för sig stora stadsdelar där detbara finns bostadsrätter, och det finns nästan hela kommuner där detinte finns några hyresrätter i allmännyttan över huvud taget. Där kanman uppenbarligen sätta hyror. Det har vi noterat.Det vi tycker inte är bra är att det blir ett godtycke i överprövningen.Det blir knepigt att förklara för någon bostadsrättsförening att andrafick köpa ett hus på det här numret på den här gatan, men ni fick detinte. Det är ingen bra situation. Lagen måste bli något mer förutsägbarså att det blir någon form av rättssäkerhet. Man bör öka rättssäkerheteni överprövningen.Vi tycker också att det inte vore helt fel att man hörde hyresnämndeni de här överprövningarna eftersom hyresnämnden sannolikt är den instanssom har erfarenhet av hyressättningen - mer, kanske, än vad länsstyrelseoch boverk har.Ordföranden: för det. Jag försöker blicka ut över åhörarna ochalla inledare. Alla ser otroligt fräscha och pigga ut. Så vi klarar avatt fullfölja den här lyssnardelen. Därmed lämnar jag ordet till JanHellman, HSB.Jan : Tack för det. Jag vill inledningsvis säga att vi harrelativt likartade erfarenheter bland bostadsrättsorganisationerna. InomHSB-rörelsen har vi erfarenhet av bostadsrätten somupplåtelseform. Jag vill med en gång säga att vi tycker att det är enutomordentligt bra upplåtelseform. Vi har nästan 320 000 bostadsrättersom vi förvaltar inom HSB-rörelsen. Men vi är sprungna ur hyresgäströrelsen.Vi har också nästan 19 000 hyresrätter som de regionalaföreningarna äger. Därutöver förvaltar vi drygt 20 000 hyresrätter.Vi tycker, och det vill jag understryka, att det är väldigt viktigt attdet finns olika upplåtelseformer i bostadsområdena. Vi har under senareår byggt relativt lite, som alla byggherrar. När vi nu ökar produktionenär det så att fler och fler av föreningarna bygger både bostadsrätteroch hyresrätter. av det som vi producerar är hyresrätter.I de flesta fall är det hyresrätter som vi själva kommer att förvalta.Vi tycker också att det är bra om man ser till att bättre än blandaupplåtelseformerna. Det är ingen bra ordning på bostadsmarknaden.Det är ganska kraftig segregation på olika sätt. HSB harunder köpt två fastighetsbestånd. Ett ligger i Jordbrooch ett i . Det är hyresfastigheter. Det har vi gjort av olikaskäl, men ett av skälen är just den här integrationsaspekten. Vi hardessutom behov av att kunna erbjuda våra bosparare, som är drygt 100 000,möjligheten att medan de sparar få en hyresrätt. Det är många som ärtacksamma för det. Vi har redan märkt att det kommer in fler i Rinkebysom är, ska vi kalla det, ursprungliga svenskar i det fastighetsbeståndsom vi nu har. Det är en positiv och trevlig trend.Vi har en relativt liten erfarenhet av de här ombildningarna frånhyresrätt till bostadsrätt. kan man räkna dem på bådahändernas fingrar. Det är ett tiotal. Flertalet av dem är i ,och . I några fall är det sådana ombildningar där vi harvarit konsulter till en extern uppdragsgivare. I några fall är det våraegna hyresfastigheter där hyresgästerna har velat ombilda och där dehar kunnat göra det.Jag vill säga att vi har god erfarenhet av den nuvarandeombildningslagens regler. Det är nödvändigt att det är minst två tredjedelarav hyresgästerna som är med i en ombildning för att det ska vara ekonomisktrimligt att göra den. Vi ser gärna att det är ännu fler.Vi har alltså inte så där väldigt många konkreta erfarenheter avombildningar. Däremot har vi en del indirekta erfarenheter och kommentarersom jag vill göra. Jag vill understryka det som sade. Vitycker att vi är skattemässigt missgynnade inom bostadsrättsrörelsen.Och jag tror att man kan säga att hyresgäströrelsen tycker detsammafrån sina utgångspunkter.Skattesystemet medverkar i hög grad till att vi får den här strömmenfrån hyresrätt till bostadsrätt i de mest attraktiva områdena. Men dethar också lett till att alla andra bostadsrättsinnehavare, och det äri hög grad de som bor i , har fått ökade boendekostnader för attpriserna har drivit upp taxeringsvärdena och därmed förmögenhetsvärdena.Man tvingas betala mer skatt - fastighetsskatt och inkomstskatt.År 2002 betalade de föreningar hos oss som har både inkomstskatt ochfastighetsskatt . Hälften av detta varinkomstskatt, något som för bara var näst intill okänt. Manvisste knappt om att vi var schablonbeskattade.Det där är en tendens som förstärks. Gissningen är, vi har gjort enstickprovsmässig undersökning på det, att tendensen nu förstärks. Fleroch fler kommer att få betala inkomstskatt. En del av orsakerna, intealla, handlar också om de här ombildningarna.Det finns mycket mer att säga. Jag tror att jag får återkomma i frågornai så fall. Men jag vill nämna en sak som inte alls har varit uppe. Detfinns en ökande tendens till ombildning av bostadsrättsföreningar iradhusform till egnahem. Det är också drivet av skattesystemet. När manomvandlar en hyresrätt till bostadsrätt får man i regel lägre kostnader,i varje fall om man inte behöver betala så väldigt mycket i insatseller överlåtelsevärde. Samma sak inträffar i regel om man omvandlarradhusbebyggelsen i bostadsrättsform till egnahem.Det är ännu inte så förfärligt många, men det är något tiotalbostadsrättsföreningar som har ombildats , och det pågårdiskussioner om fler. Det tycker vi är oroande, för vi tycker attbostadsrätten som upplåtelseform är bra. Det är säkert egnahem också. Detär många som bor i egnahem - flertalet om man ska se på de tre storaupplåtelseformerna. Men det är bra om skattesystemet, bostadsfinansieringen,är utformat så att alla upplåtelseformer har rimligt likvärdiga villkor.Så är det inte i dag.Slutligen vill jag dessutom tilläga en sak om de stora överlåtelsevärdensom vi har fått av olika skäl. Ett skäl är naturligtvis den pågåendeomvandlingen. De har lett till att många bostadsrättsinnehavare hartagit mycket större risker . Det normala för en bostadsrättsföreningsidé är ju att man tar gemensamt ansvar och gemensam risk. Det är poängen.Det som vi nu ser är att den enskilde bostadsrättsinnehavaren tvingasta en alltför stor ekonomisk risk.När det är uppåtgående tendenser, och det är så att man vill sälja justdå, kan man tjäna på det här. Men i en nedåtgående tendens kan manförlora. Det var liksom inte ursprunget för bostadsrättsidén.Ordföranden: , . Och ett varmt tack till er allesammansför spännande inledningar. Jag vågar nästan förutspå att temperaturenkommer att öka något ytterligare när frågeställningarna kommer framöver.Jag vill gärna säga att jag vädjar till mina kolleger i utskottet somska ställa frågor att ni redan nu tecknar ned frågeställningarna så attdet blir korta frågor så att vi hinner med så många som möjligt underden timme som vi kommer att ha kvar, på ett ungefär, efter att vi hartagit paus.Vi beräknar att dra igång igen 10.45. Vi har ambitionen att sluta ungefärtio i tolv, så var på hugget . Bestäm er för vilka frågor ni ska ställaoch fokusera så att det blir korta, raka puckar. Och så vädjar jag ocksåtill våra inledare att ge så korta svar som möjligt. (Paus)Ordföranden: har vi upprättat en lista på alla som vill ställa frågor.Vi har försökt att fördela det så att det ska bli rättvist partivis.Jag hoppas att ni som ställer frågor riktar er direkt till en person.Annars får vi se om det är fler som känner att de vill svara. Då förväntarjag mig att det blir så korta och tydliga svar som möjligt så att detinte drar ut alltför mycket.Owe (): Jag har två frågor. Jag var på ett seminarium i Visbyi somras. Där pratade man om behovet av hyresrätter kontra rörlighetenpå arbetsmarknaden. Man hänvisade till europeisk forskning om att detblir problem om bristen på hyresrätter är alldeles för stor.Det får bli en fråga till forskarna. Ser vi sådana tendenser här iSverige? Finns det några gränser för när det här blir ett jättestortproblem?Den andra frågan gäller någonting som vi inte alls har berört här i dag.Det är den kooperativa hyresrätten, och representanter för den är inteheller här och pratar för sin vara. Vi har ju gjort den här lagstiftningenpermanent. En fråga är: Hur ska den bli ett alternativ i det härsammanhanget? Den har ju sina fördelar och nackdelar.Hans Lind, universitetslektor, . Tekniska högskolan (KTH): Låtmig börja med den första frågan om hur många hyresrätter som egentligenbehövs. Man kan inte ställa frågan på det sättet. Det hänger på hurhyresmarknaden fungerar. Har vi en hyresmarknad av dagens typ medreglerade hyror är det lika svårt att få tag i en hyresrätt som i en annanbostad. Svårigheten att få rörlighet är lika stor med en regleradhyresmarknad som med en ägandemarknad. Jag tror att det är viktigt förden fortsatta diskussionen att vi vet vilka alternativ vi talar om här.Vad är det vi vill åstadkomma långsiktigt? Då tror jag att det är likaviktigt att få en fungerande hyresmarknad som det är att se till attdet blir ordning och reda på ombildningarna.Den andra frågan handlade om kooperativ hyresrätt. Jag tror att bedömningenhos dem som har tittat på detta är att svårigheten ligger i fördelningenav de ekonomiska riskerna. Tanken med kooperativ är att man inte ska tanågra ekonomiska risker. Men frågan är: Vem är det då som ska ta demnär de de facto finns där? När man inte kan lösa den frågan är detväldigt svårt att skapa nya kooperativa hyresföreningar.Bengt , professor, (): Jag instämmer i det Hans säger. Har vi en reglerad hyresmarknadär den inte särskilt tillgänglig. kan man säga att även meden balanserad hyresmarknad fordras det kanske något fler hyresrätter änvad vi ser ut att få i . Men då har manockså ställt kravet att alla stadsdelar ska ha en mix av olikaupplåtelseformer. Det är på något sätt ett väldigt svenskt krav. I andraländer kan man mycket väl tänka sig att man inte har hyresrätter ellerbostadsrätter i vissa stadsdelar. Det är ett väldigt svenskt krav atthyresrätter ska vara tillgängliga överallt i alla delar av staden ochatt det ska vara balanserat. Det är ett svårt krav att tillgodose.Lilian Virgin (s): Jag har en fundering. Vad är det vanligaste skälettill ombildning? Det har vi delvis fått svar på . Det är fördelar förfastighetsägare, hyresgäster och även för bostadsrättsföreningar. Detblir lägre kostnader och så. Men då undrar jag varför det är ettstorstadsfenomen. De här sakerna borde ju kunna slå igenom även på andraorter. Finns det något enkelt svar på det?Bengt , professor, (): Det enkla svaret är naturligtvis att det bara är i storstädernasom vi har stora skillnader mellan bostadsrätternas priser och hyresrätternashyror. Det är bara där det finns stora övervinster att hämta hem. Detär ett indirekt tecken på att det är ekonomin som är en väldigt starkdrivkraft. Annars skulle man kunna tänka sig att demokratiaspekter ochinflytandeaspekter skulle väga tungt. Då skulle vi ombilda mångahyresrätter i och kommun, men det gör vi uppenbarligen inte.Marietta de (): Fru ordförande! Först vill jag sägaatt jag kommer att smita . Det beror inte på ointresse utanpå en interpellationsdebatt med bostadsminister . Jag villsäga det eftersom det ser väldigt oartigt ut när jag går.Det är frestande att ställa frågan om stopplagen, godtycket ochrättssäkerheten, men jag vet faktiskt inte riktigt vem jag ska ställa dentill. Möjligen skulle jag vilja ställa den till urden aspekten att det faktiskt finns de som bor i ytterområdena som villombilda. De är egentligen bara ute efter en enda sak, och det är inflytandeöver sitt boende, och ändå stoppas detta med denna lag. Motivet för detär ju att man ska bevara bruksvärdessystemet. Jag tycker att det är ettmycket märkligt motiv för att stoppa dem som vill ombilda till bostadsrätteri ytterområdena.Sedan tycker jag att vi har fått väldigt olika bilder av vad kostnadernablir när man ombildar. Först lät som om det blir mycket dyrare, men påslutet fick vi höra att det faktiskt blir billigare. Jag skulle viljaatt de som började och de som slutade utvecklar detta lite grann.Sedan låter det nästan som om det är jämmer och elände för dem som borkvar som hyresgäster efter en ombildning till bostadsrättsförening. Detfick vi i alla fall höra från . Jag skulle viljafråga SBC, och vilka erfarenheter ni har när det gällerde som bor kvar. Hur är det? Det skulle jag vilja veta för att få enannan bild av det hela.Dessutom sades det att många säljer väldigt snabbt. Där fick vi barahöra den ena sidan. Jag skulle vilja höra den andra sidan. Är det såatt folk säljer väldigt snabbt? Vilka erfarenheter har SBC, Riksbyggenoch HSB.Den sista frågan gäller svarthandeln. Kan någon säga om den har minskatmed omvandlingen?Erik , biträdande regionchef, : När det gällerstopplagen vill jag säga att bruksvärdesregeln inte bara gäller iinnerstan. Den måste fungera i alla olika sorters områden. Det är klartatt det uppstår en konflikt, men det är väldigt angeläget för dem sombor kvar som hyresgäster i de här områdena att bruksvärdesregeln fungerar.Det är vår utgångspunkt för den. Sedan finns det några exempel irättstillämpningen där det har upplevts som lite konstigt eftersom dethar varit flera föreningar på gång . Vi har inte utifrån lagentyckt att vi har anledning att stoppa alla, men vi har avstyrkt så mångaatt bruksvärdesregeln fungerar. har ofta följt detta.Sedan var det frågan om det blir billigare. Det blir dyrare att bo därdet ombildas, så på kort sikt blir det dyrare. Sedan har andra pratatom att bostadsrätten rent allmänt är billigare, men det får andra prataom. På kort sikt blir det ofta dyrare. Man betalar ju faktiskt lite mer.Det är inte så att alla bostadsrättsföreningar är dåliga hyresvärdar.Det vill jag understryka. Det finns många som är bra och som försöker.Men det är viktigt att komma ihåg att motivet för ombildningen inte äratt bli hyresvärd. Det är alltså hyresvärdar som inte vill vara hyresvärdartill skillnad från privata hyresvärdar. De vill faktiskt vara det. Detär en idé med detta. Det är inte så konstigt att det blir dåligt, mendet finns många som är bra. Det ska jag också säga.Hans Lind, universitetslektor, . Tekniska högskolan (KTH): Närdet gäller frågan om det blir billigare eller dyrare är det så att detär olika saker i luften . Det finns en rad studier som visaratt förvaltningskostnader för ägda fastigheter och bostadsrätter ärlägre än för hyresrätter av alla möjliga skäl. I den meningen blir detmindre resursåtgång efter en ombildning. Men när man går in i ombildningenmåste ju den gamla hyresgästen betala för att köpa huset. Räknar man dåin kostnaderna för de lån som hyresgästen måste ta upp för det, tenderarboendeutgifter, inte alltid men i ett antal fall som vi har tittat på,att bli högre än vad de skulle ha varit med den gamla hyresnivån.Bengt , professor, (): Jag har lite erfarenheter från . I Gavlegården har vi sålttill bostadsrätt, och där går det faktiskt att hitta en kombination därföretaget är skadeslöst som de boende i bostadsrättsformenkommer att få något lägre bostadsutgifter, framför allt genom lägreförvaltningskostnader.Det är en annan sak när det gäller . Där köper man fastigheternalångt över de bokförda värdena. Det leder till ökade utgifter. Det kanibland te sig som om det vore billigare, men det beror på att man hargjort mycket stora egna insatser. Man har satt in eget kapital i lägenheten,men det är ju bara ett slags penningillusion att tro att det däravblir billigare.Ulrika , vd, (SBC): Det finns somsagt alla exempel. Det bottnar oftast i vilket produktionsår fastighetenhar. Det hänger ihop med de bokförda värdena, som sades här. Det är denstora skillnaden.Om det blir problem i huset med hyresgästerna efteråt beror väldigtmycket på hur själva ombildningsprocessen har gått till. Vår erfarenhetär att har man en bra ombildningsprocess, vilket vi alltid strävar efter,blir det inga problem efteråt. Men har det varit en hätsk ombildningsprocessdär man har stått mot varandra kan det bli problem. Därför tycker viatt det är viktigt att man använder sig av erfarna konsulter när mangenomför ombildningar. Det är viktigt att man förstår vilket stödföreningens styrelse måste ha i utbildning och annat så att man får enbra ombildningsprocess. Man ska ju leva tillsammans i huset sedan. Detär viktigt.Per-Åke , utredningschef, : Låt migsäga någonting om svarthandeln. Vi har ingen riktigt färsk statistikför hur det har påverkat. På bostadsrättsmarknaden finns det ingensvarthandel. När det blir fler bostadsrätter verkar det i minskanderiktning. Å andra sidan är bostadsbristen och bristen på hyresrätterväldigt stor. Det driver det åt andra hållet. Sedan tror jag också attfolk i allmänhet blir väldigt konfunderade. I ena fallet är detfullständigt legitimt att ta betalt. Ju fler fall det blir, desto underligareblir det för dem att man inte kan ta betalt när man byter hyresrättermed varandra. Utan att ha någon statistik kan man säga att det fortfarandefinns drivkrafter åt svarthandelshållet.Jan , bostadspolitisk expert, : Jag vill kommentera detta medbilligare eller dyrare. På kort sikt är det nog i många fall så att detblir lite dyrare för den enskilde därför att de tar upp väldigt högalån. På lång sikt vet vi statistiskt att det är billigare att bo ibostadsrätt än det är att bo i hyresrätt. Det är klart att det finns ensådan drivkraft. Men jag vill än en gång understryka att det är viktigtatt man uppmärksammar de här kraftigt ökade överlåtelsevärdena. Deinnebär också stora risker för dem som ger sig in i de här affärerna. Vihar relativt sett genomfört få ombildningar.Marietta de (): En fråga fick inget svar. Det var denom man ser att folk flyttar väldigt snabbt för att göra det snabbaklippet. Det skulle jag vilja ha en kommentar om från bostadsrättsföreningarna.Ulrika , vd, (SBC): I de föreningarsom vi förvaltar, som vi har kvar, är inte omsättningen stor. Den ärofta lägre än vad den har varit i samma hus när det var en hyresfastighet.Men som jag sade tidigare finns det drivkrafter där man kanske intefår sitt socialbidrag och annat som gör att man tvingas att flytta. Mengenerellt sett är vår bild att det inte är så att man tar sina pengaroch går.Nina (): Ni har varit inne på drivkrafter vad gällerombildningarna. En fråga som ni bara har snuddat vid är den allmännabostadsbristen. Det finns ett väldigt litet utbud av bostäder. Jag skullevilja koncentrera mig på frågan om utbud och tillgång på hyresrättersett till nyproduktion och till flyttkedjor. Jag har en fråga som jaghoppas att så många som möjligt av er svarar på. Det är: Om du varbostadsminister och hade chansen att göra någonting , vadvore din första åtgärd för att öka utbudet och tillgången påhyresrätter?Per , vd, : Jag haralltid längtat efter att vara . Det byggs ju väldigt mycketi . Vi har faktiskt en situation där det går att fånyproducerade lägenheter i princip utan kötid. Jag tror att man skullekunna gå in på vår hemsida och hitta ett antal. Det sker en ganskadramatisk förändring av hur snabbt bostäderna blir tillgängliga i dag.Men då är det nyproducerade hyresrätter med relativt hög hyra.Om jag fick råda skulle jag vilja att hon tittade påförutsättningarna för nyproduktion. Det är ändå det som är det bästa sättetatt öka tillgången på bostäder i . Det finns naturligtvisen del ekonomiska faktorer som förtjänar att tittas på när det gällerstödet till nyproduktion, men jag skulle vilja säga att det är ännuviktigare att man ser över miljökvalitetsnormer och bullerregler somsnart hotar att stoppa allt byggande i alla attraktiva lägen i Stockholmdär folk faktiskt vill bo. Ju längre kötid vi har, desto större risk ärdet att det blir stopp på grund av de här reglerna. Det känns inte somom de här två frågorna går i takt.Bengt , vd, ():Jag skulle inte vara så orolig. Det är inte bara i sombyggandet ökar dramatiskt. När det gäller allmännyttan är rena ketchupeffektenpå gång . Vi har byggt väldigt lite avnaturliga skäl. Det gjorde alla. Vi har gjort en analys på av hurmycket som har byggts och vad som kommer att färdigställasunder . Det går från ett par tusen lägenheter upp till över 7 000lägenheter i allmännyttan spritt lite grann över hela landet.Om vi tittar på vår marknadsandel så bygger vi mer än vad viegentligen skulle göra om vi skulle ha oförändrad marknadsandel. Detgår faktiskt att producera bra bostäder till rimliga kostnadermed det regelverk som vi har.Om jag blev bostadsminister skulle jag sätta högsta fart på att ta framett permanent system som ska gälla också efter 2006. Det finns enosäkerhet bland bostadsföretagen om vad som kommer att gälla efter dagensmer temporära regelverk.Det är full rulle på allmännyttan med det regelverk som vi har.Jag ska gärna redovisa det materialet för bostadsutskottet i form av enliten rapport som vi kan skicka över.Hans Lind, universitetslektor, . Tekniska högskolan (KTH): Om jagskulle vara rådgivare skulle jag säga att det är fel att tro att manlöser de problem vi har talat om genom att bygga mera bostäder.De problem vi talar om är i det gamla beståndet. Vad händer därpå en reglerad marknad? Vill vi ha kvar dem som hyresrätter, eller skade ombildas till bostadsrätter? Det är precis som framkom här, det äringen brist på dyra nya hyreslägenheter i . Man ska vara väldigtförsiktig när man talar om bostadsbrist.