bet · GR01LU15 · 2004-02-17 00:00:00 — Som en allmän bakgrund till motionsspörsmålen kan upplysasföljande.Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot ersättning.Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende, bostadsarrende,anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Regler om dessa arrendeformer finnsi 8-11 kap. jordabalken.Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelse som sker för annat ändamål änjordbruk och som berättigar arrendatorn att uppföra eller bibehållabostadshus på marken (10 kap. 1 §). Ett avtal om bostadsarrende skall träffasför , , eller för arrendatorns livstid. Uppsägningskall alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidensutgång. bostadsarrende kom och syftade tillatt förbättra den rättsliga ställningen för ägare till fritidshus ochpermanentbostäder som disponerade marken med arrenderätt (sommarstugearrendenoch arrendevillor).En förutsättning för besittningsskydd vid bostadsarrende är att det, dåarrendeavtalet senast kan sägas upp från jordägarens sida, på arrendeställetfinns ett bostadshus som är avsett till bostad åt arrendatorn och honomeller henne närstående. Besittningsskyddet kan bara brytas under i lagenangivna förutsättningar (10 kap. 5 §). Att besittningsskyddet bryts innebäratt arrendatorn, i regel vid arrendetidens slut, måste flytta. Förutom ifall då arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser enligt arrendeavtaletkan besittningsskyddet brytas bl.a. om jordägaren gör sannolikt att markenskall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelseneller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet samt attjordägarens intresse att kunna förfoga över marken för sådant ändamålpåtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende (10 kap. 5§ första stycket 5).I likhet med vad fallet är vid jordbruksarrende saknar jordabalken vidbostadsarrende bestämmelser om arrendeavgiftens storlek för den förstaarrendeperioden. I detta avseende råder alltså avtalsfrihet. Annorlundaär situationen vid förlängning som beror på att arrendatorn harbesittningsskydd. Lagen reglerar då inte bara arrendeavgiften utan också övrigavillkor. Enligt 10 kap. 6 § gäller sålunda att arrendeavgiften utgår medskäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn inte enas om hur storarrendeavgiften bör vara, skall avgiften bestämmas så att den kan antasmotsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehålloch omständigheterna i övrigt. Den allmänna formuleringen är ett uttryckför att det ställer sig svårt att i lagen närmare precisera vad som skallanses utgöra skälig arrendeavgift. Särskilt arrenden för fritidsändamålhar en mångskiftande karaktär och avser mark belägen på vitt skilda ställen.I förarbetena har uttalats att viss ledning när det gäller att avgöraarrendeavgiftens storlek kan man få genom att utröna vad som kan ansesvara ortens pris för jämförliga arrenden (prop. 1968:19 s. 86). Om sådantjämförelsematerial inte föreligger torde frågan få avgöras efter vadarrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. I normala fallanses det inte oskäligt att arrendeavgiften är av den storleksordningenatt den får förränta markvärdet.Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han ellerhon i övrigt nedlagt kostnader på detta utöver vad som ålegat honom ellerhenne, gäller enligt 8 kap. 21 § att byggnaden eller vad som annars utförtsskall erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn frånträder arrendetdärför att avtalet upphör att gälla. Har jordägaren inte inom en månadfrån det erbjudandet gjordes förklarat sig villig att antaga detta, fårarrendatorn föra bort egendomen eller överlåta den till en tillträdandearrendator. Detta måste arrendatorn i så fall göra , annarstillfaller egendomen jordägaren utan lösen. Lagen innehåller inga reglerom löseskillingens storlek. Kommer parterna inte överens härom får sakenavgöras i fastighetsdomstol.Jordägaren kan göra gällande en inlösenrätt även i samband med attarrendatorn vill överlåta arrenderätten. Enligt 10 kap. 7 § får enbostadsarrendator, om arrendeavtalet är slutet , överlåtaarrenderättentill någon med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall emellertidförst erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot erläggande av skäligersättning för arrenderättens värde. Ett sådant erbjudande får innefattaäven byggnad och anläggningar som arrendatorn utfört på arrendestället.Om jordägaren inte vill återta arrendestället står det arrendatorn frittatt överlåta sin arrenderätt till vilken godtagbar ny arrendator som helst.Bakgrunden till denna reglering är att en bostadsarrendator många gångerkan ha befogad anledning att vilja avveckla arrendeförhållandet ,och en överlåtelserätt gör det lättare för den avträdande arrendatornatt få tillbaka kostnader som han lagt ned på huset och arrendestället.Genomen särskild lag, lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärvaarrendestället, har en arrendator i vissa fall rätt att förvärva arrendeställetom det skall försäljas. Lagen är tillämplig på vissa jordbruksarrenden (s.k. gårdsarrenden) och bostadsarrenden.Reglerna i jordabalken ger inte några anvisningar för hur arrenderättensvärde skall beräknas. Frågan har emellertid behandlats i förarbeten,rättspraxis och i den juridiska litteraturen. Allmänt kan sägas att syftetmed ersättningen för arrenderättens värde är att ge arrendatorn kompensationför att han eller hon frånträder arrendet som markägarenunder den återstående arrendetiden kan dra nytta av de förbättringar somarrendatorn utfört. I första hand kommer därvid i fråga värdet påinstallationer som arrendatorn gjort för att underlätta driften eller höjaavkastningen, men även det värde som ligger i att arrendeavgiften är lägreän arrendenivån i orten bör beaktas (se Bäärnhielm, , Arrendelagen,, s. 10:22).Kan parterna inte komma överens om löseskillingen gäller även här attsaken får avgöras av fastighetsdomstol.MotionernaChatrine () begär i motion L206 att regeringen utrederarrendelagstiftningen och ger förslag till ramar för arrendesättningen ienlighet med ett förslag som närmare redovisas i motionen. Motionären anservidare att arrendatorns besittningsrätt bör förstärkas på så sätt att enarrendator vid en försäljning av arrendestället arrende,under vissa förutsättningar, skall ha rätt att köpa arrendestället.Ingegerd Saarinen (mp) yrkar i motion L257 ett tillkännagivande om behovetav en utredning om arrendereglernas utformning, varvid särskilt skallbeaktas regelverkets ändamålsenlighet och språkliga utformning,arrendeavgifternas storlek och fastighetsägarens inlösensvillkor.Utskottets ställningstagandeMotioner i syfte att få till stånd ändringar i lagstiftningen om bostadsarrendehar behandlats av utskottet vid ett flertal tillfällen under senare år.Vid behandlingen avstyrkte utskottet sådana motioner i sitt avriksdagen godkända betänkande 2000/01:LU6, och i samband därmed underströkutskottet att rättsutvecklingen varit inriktad på att isocialt och ekonomiskt hänseende stärka arrendatorerna såsom varande densvagare och mer utsatta parten i arrendeförhållandet. I synnerhet gällerdetta beträffande möjligheterna för bostadsarrendatorer - liksom förjordbruksarrendatorer - att få arrendeavtalet förlängt vid arrendetidensutgång, det s.k. direkta besittningsskyddet. Även om utvecklingen inneburitatt fastighetsägaren fått vidkännas vissa inskränkningar i sina möjligheteratt disponera sin egendom som han eller hon vill, har, fortsatte utskottet,den nuvarande regleringen utformats efter en avvägning av de skildaintressen som gör sig gällande i ett arrendeförhållande.Vad som anförts i de nu aktuella motionerna utgör, enligt utskottets mening,inte tillräckliga skäl för att nu skall ta initiativ till attfå till stånd ändringar i den aktuella lagstiftningen. Med det anfördaföreslår utskottet att avslår motionerna L206 och L257.JordbruksarrendeUtskottets förslag i korthetRiksdagen bör avslå en motion om jordbruksarrendatorers rätt till ersättningför viltskador. Utskottet hänvisar till gällande rätt.BakgrundEnligt 10 § första stycket jaktlagen (1987:259) har jordägaren jakträttenpå den mark som hör till fastigheten. Enligt 10 § andra stycket gällerdock att arrendatorn vid jordbruksarrende har jakträtten på den arrenderademarken om inte annat har avtalats. Det råder alltså avtalsfrihet rörandevilken av parterna i ett arrendeförhållande som skall ha jakträtten.MotionenBengt-Anders () påpekar i motion L306 att jordbruksarrendatorersom arrenderar mark där jakträtten inte ingår inte har någon egen möjlighetatt ingripa eller förebygga viltskador. Motionären begär ett tillkännagivandeom att regeringen bör ges i uppdrag att stärka jordbruksarrendatorernasrätt till ersättning för viltskador.Utskottets ställningstagandeAv 9 kap. 34 a § jordabalken följer att om en jordägare har förbehållitsig jakträtten är han skyldig att ersätta arrendatorn för förluster pågrund av viltskador på arrendestället eller på arrendatorns egendom. Dettagäller dock inte om jordägaren visar att skadan inte kunnat förhindrastrots rimliga ansträngningar från hans sida.Enligt utskottets mening framstår den avvägning som görs i 9 kap. 34 a §jordabalken mellan arrendatorns och jordägarens intressen som rimlig, ochutskottet kan inte finna att någon översyn av dessa regler kan ansespåkallad.Med det anförda föreslår utskottet att avslår motion L306.Reservationer1. Jordabalkens felregler, punkt 1 (fp, v)av (), () och ().Förslag till riksdagsbeslutVi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 bordeha följande lydelse:Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad somanförs i reservationen om jordabalkens felregler. Därmed bifaller riksdagendelvis motionerna 2003/04:L218 och 2003/04:L269.StällningstagandeFel i en fastighet som inte är kända och beaktas i samband med en överlåtelsekommer att påverka den säljande eller köpande familjens ekonomi för långtid framöver. Det finns, enligt vår mening, en ekonomisk otrygghet vidköp och försäljning av fastighet som alltfler upplever som besvärande.Liksom motionären bakom motion L218 anser vi att det är viktigt att bådeköparen och säljaren får ett så gott skydd som möjligt mot ekonomiskaöverraskningar. Vi anser att regeringen bör ta initiativ till en översynav jordabalkens felregler i syfte att skapa en bättre balans mellanköparens och säljarens förpliktelser i samband med en fastighetsöverlåtelseför att åstadkomma tryggare köp och försäljningar. Inom ramen för översynenbör även vissa oklarheter kring begreppet dolda fel redas ut. Bland annatbör tiden för säljarens juridiska ansvar kortas och man bör se övermöjligheten till införande av obligatorisk besiktning. Det får ankomma påregeringen att ta initiativ till en sådan översyn.Vad som anförts ovan bör , med delvis bifall till motionernaL218 och L269, som sin mening ge regeringen till känna.2. Fastighetsmäklare m.m., punkt 3 (m, fp, kd, c)av (), (), (), MartinAndreasson (fp), (), () och AnnikaQarlsson (c).Förslag till riksdagsbeslutVi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 3 bordeha följande lydelse:Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad somanförs i reservationen om fastighetsmäklare m.m. Därmed bifaller riksdagendelvis motionerna 2003/04:L202, 2003/04:L219 och 2003/04:L287 och avslårmotionerna 2003/04:L250 och 2003/04:L282 yrkande 1.StällningstagandeVi kan konstatera att det nu gått riksdagenstillkännagivande angående en ändring i fastighetsmäklarlagen. Trots detta harnågot lagstiftningsarbete ännu inte inletts. Det är nu hög tid att regeringen,utan dröjsmål, beslutar om direktiv till den aviserade utredningen, ochenligt vår mening är ett ytterligare tillkännagivande till regeringendärom påkallat.Vad som anförts ovan bör , med delvis bifall till motionernaL202, L219 och L287 samt med avslag på motionerna L250 och L282 yrkande1, som sin mening ge regeringen till känna.Särskilt yttrandeFriköp av historiska arrenden, punkt 2 (v)() anför:Jag anser att en lagreglerad möjlighet till friköp av historiska arrendenbör införas.Med hänvisning till den pågående beredningen inom avdepartementspromemorian (Ds 2003:11) Historiska arrenden - en kartläggninghar jag valt att inte reservera mig.BilagaFörteckning över behandlade förslagMotioner från allmänna motionstiden /04:L202 av och (båda m):tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförsom ändringar i fastighetsmäklarlagen.2003/04:L206 av ():begär att regeringen utreder arrendelagstiftningen och gerförslag till ramar för arrendesättning enligt vad i motionen anförs.2003/04:L218 av de ():tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförsom behovet av att göra en översyn av lagstiftningen avseende ansvaret förfel på fastighet vid överlåtelse.2003/04:L219 av de ():begär att regeringen gör en allmän översyn av fastighetsmäklarlagen(1995:400) samt därvid särskilt beaktar vad som anförs i motionen omlagregeln om förtroenderubbande sidoverksamhet.2003/04:L238 av och (båda s):tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförsom friköp av historiska arrenden.2003/04:L250 av och (båda s):tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförsom behovet av att fastighetsmäklarlagen ses över .2003/04:L257 av ():tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförsom behovet av en utredning av arrendereglernas utformning, vari särskiltskall beaktas regelverkets ändamålsenlighet och språkliga utformning,arrendeavgifternas storlek och fastighetsägarens inlösensvillkor.2003/04:L269 av och (båda s):tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförsom dolda fel vid försäljning av hus.2003/04:L282 av ():1. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionenanförs om ökat skydd för konsumenter genom att mäklares ansvar i mäklarlagentydliggörs bättre för skydd vid överlåtelse för pantsatt bostad.2003/04:L287 av ():tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförsom en översyn av fastighetsmäklarlagen (1995:400).2003/04:L306 av ():tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförsom att uppdra till regeringen att stärka jordbruksarrendatorernas rätttill ersättning vid viltskador.