bet · GS01BOU2 · 2004-12-09 00:00:00 — Vad är det egentligen man talarom?Per-Åke , utredningschef, : Det finns,som har sagts, ett antal allmänna hinder för att bygga nytt, oavsettupplåtelseform. Dem måste man naturligtvis kunna hantera. Om man ärsärskilt intresserad av att utbudet av hyresrätter ska öka är det så,precis som Hans är inne på, att hur stor ketchupeffekten än är när detgäller hyresrätter talar vi om högst någon extra procent . Detlöser inte bostadsbristen. En ny bostadsminister skulle nog behöva sättasig ned och fundera på vad som gör att man när man bygger nytt väljeratt upplåta med bostadsrätt i stället för hyresrätt. Med mitt perspektivär den stora skillnaden hyresregleringen. Den andra skillnaden, sommånga har varit inne på här, är skatteförutsättningarna som också harsin betydelse. Se över detta och se om det går att normaliserahyresrätten!Jag vill nämna att när man i avreglerade hyresmarknaden tillkomi ungefär 80 000 nya hyreslägenheter, inte direkt över ennatt, men de tillkom. En massa övernattningslägenheter och andra frigjordesnär man fick en mer normal hyressättning.Erik , biträdande regionchef, : Rubriken varvilka verkningar bostadsrättsombildningarna har haft. Det är nog därförjag är här. Jag känner inte riktigt att jag har mandat för att tala förhela organisationen. Jag kan ändå instämma i att likvärdiga förutsättningarför de olika upplåtelseformerna är väldigt centralt, att det blir en avgrunderna som man på central politisk nivå har ansvar för att lösa. Detär ett samspel. Det handlar också om vad kommunerna gör när det gällerupplåtelse av mark och förutsättningar för planering och sådant. Det ären lång kedja som bostadsministern inte alltid äger. Ska det bli enallmän bostadspolitisk debatt - det kan det naturligtvis bli och dethär är i kanten - tror jag att mina överordnade får komma och ta den.Jag har kommit för att ta just den här biten. Jag hoppas att ni harrespekt för det, att jag inte är talesman för hela landet i dag.Jan , bostadspolitisk expert, : Vi har byggt bort bostadsbristen . Konsekvenserna har intealltid varit positiva. Jag skulle ge följande råd: Se tillatt villkoren för de olika upplåtelseformerna blir likvärdiga! Det gällerbåde skattevillkoren och bostadsfinansieringsvillkoren. Just nu satsarvi mycket på små lägenheter, eftersom det finns en stor efterfrågan. Viförsöker inom HSB-rörelsen att bygga olika lägenhetsstorlekar. Undersökningartyder på att vi med större, lite dyrare lägenheter åstadkommer längreflyttkedjor än om vi bygger små lägenheter. Det är nästan dubbelt sålånga flyttkedjor med de stora som med de små. Likvärdiga villkor trorjag kan bidra, men det krävs många andra åtgärder också.Bengt , professor, (): Jag tycker att man när det gäller hyressättning kan konstateraatt det har uppstått en hyressplittring i landet som är lite oavsedd.En del av nyproduktionen av hyresrätter har möjliggjorts genom atthyrorna har släppts upp på ganska höga höjder i nyproduktionen, så högaatt producenterna är villiga att producera och på en sådan nivå attändå en viss del av hyresgästerna är villiga att betala för det. Menman når en mycket liten del av alla de 1 miljon eller 800 000 som ståri köerna. Därvidlag har vi balans. Men det är en balans till priset aven hyressplittring. Den hyressplittringen är så pass långtgående attden kanske gör det nya lagförslaget om ny hyressättning ganska meningslöstoch ganska onödigt. Det lustiga är att ingen har tittat på det här. Detfinns ingen statistik som visar exakt hur hyressplittringen har utvecklatsi landet och i vad mån det står i strid mot bruksvärdesprövningssituationer,att en hyra ska kunna sättas ned om jämförbara lägenheter har lägrehyra. Det är en tvist i sammanhanget. Det innebär att man urbostadsförsörjningssynpunkt möter efterfrågan men bara på den ganska höga nivån.Det klarar naturligtvis inte av ombildningsproblematiken. Den drivsinte av 1 200, 1 300 eller per kvadratmeter. Det är kanske enhyressättning på i stället runt kvadratmetern. Det är det sommycket driver ombildningen.En kommentar till nyproduktion vid kajkanten, bostadsrättsproduktion iHammarby Sjöstad och attraktiva lägen: Det är klart att det sätter igång en flyttkedja, men när jag betraktar flyttkedjorna ser jag, somhar sett en del av fakta i sammanhanget, att i nio tiondelar av fallenöverdrivs och romantiseras flyttkedjorna på ett sätt som är ganskaosakligt. Kedjelängden är kanske två länkar. Den sugs upp väldigt snabbtav att folk kommer från andra kommuner eller av att hushåll nybildas.Så absorptionen är förvånansvärt snabb. Om man bygger en lägenhet iHammarby Sjöstad friställs kanske en och en halv eller två bostäder.Sedan dör kedjorna ut. Om det är mycket eller lite är naturligtvis envärderingsfråga.Dan (): Jag vill ta upp integrationsperspektivet. Jag villtro att en blandning av upplåtelseformer är bra ur ett integrationsperspektivoch att det också borde påverka frågan om ombildning. togupp det väldigt konkret. var också inne på det lite grann.Min fråga är om det inte vore bra ur ett integrationsperspektiv attytterligare underlätta för ombildningar i stora bostadsområden? Jankanske kunde utveckla lite om ert engagemang, och om någon ytterligarevill ta upp tråden när det gäller integrationen vore det bra.Jan , bostadspolitisk expert, : Från HSB-rörelsens sida tyckervi att det vore bra om man också hade omvandlingar i de mycket storamiljonprogramsområdena. Det är ganska svårt att ombilda en bostadsrätttill en hyresrätt. Det blir i regel otroligt dyrt att göra det. Attombilda en hyresrätt till bostadsrätt kanske är enklare. Man behöver haen mer genomtänkt idé om hur man ska stimulera integrationen i deområdena. Man försöker kompletteringsbygga och se till att vi får andraupplåtelseformer. Man kanske också ska se till, när man bygger om dehär områdena, att det blir fler olikartade lägenhetstyper än vad det äri dag. I många av områdena är det typiskt sett tvåor och treor. Väldigtmycket treor finns det från miljonprogrammets tid i hyresrätten, äveni bostadsrätten.Det pågår i HSB-rörelsen en diskussion. Fler och fler av våra HSB-föreningaröverväger att skaffa sig fler hyresrätter. Det finns många olika skältill det. Ett av skälen är naturligtvis att vi vill ta en av vårabostadspolitiska ambitioner på allvar, nämligen att försöka bidra till enökad integration. Vi vet att det hos våra medlemmar, de som står i vårbosparkö, finns ett önskemål om att i varje fall få tillgångtill en hyresrätt. På det sättet kanske det blir lite fler hyresrätterförvaltade inom och ägda av HSB-rörelsen.Erik , biträdande regionchef, : Det är envällovlig tanke som jag har förståelse för. Verkligheten har visattvärtom, att ombildningen har varit som starkast där det nu är svårastför vissa grupper att flytta in. I den mån det har förekommit i densortens områden som du kanske tänker på är det tyvärr så att det där ärrätt många som inte ens får vara med om en ombildning fast de vill. Deekonomiska förutsättningarna att ombilda saknas för många även ompriserna är lägre på de ställena. Det finns exempel ute i ytterområdenatt man verkligen har velat vara med om en ombildning men inte fått.Det är ett annat dilemma. Det är nog ingen enkel lösning. Ska man jobbamed det måste det finnas en medveten politisk strategi för hur det skalyckas. Det som vi har pekat på och som har pekats på i forskningsrapportenär att det inte fanns någon sådan strategi. Det var tvärtom så att närdiskussionen uppstod menade man i att man måsteerbjuda precis på samma sätt överallt i hela staden, av något sortsjämställdhetsperspektiv. Ditt perspektiv tyckte man inte gick atttillämpa. Jag kan ha sympati för det, men det är ganska svårt att kommadit.Hans Lind, universitetslektor, . Tekniska högskolan (KTH): Vi hargjort studier där vi har tittat runtom i världen på hur man gör för attunderlätta för folk att äga sina bostäder. Det är en del av samma fråga.Hur kan man underlätta ombildningen? Problemet är precis som föregåendetalare sade att bankerna inte är beredda att gå in till de här hushållen.Det är för stora risker. Hushållen själva kan inte ta de riskerna.Slutsatsen blir att någon annan måste gå in och hjälpa till på ett ellerannat sätt. Det vanligaste sättet är att staten kan gå in och garanteralån och vara beredd att underlätta för de här hushållen att ta lån pårelativt förmånliga villkor, kanske även gå in och dela risken så har någon garanti att inte förlora pengar om man säljer inom enviss tid. Det innebär i slutändan att staten måste vara beredd att satsalite pengar på att göra det här.Bengt , vd, ():Jag har bara en liten stillsam iakttagelse. Om man vill skapa en ökadsocial eller ekonomisk spridning i bostadsområdena, vilket ju är ettvällovligt syfte, kan väl ändå inte ombildning till bostadsrätt varaett instrument för det? Om man erbjuder de människor som bor i ett husatt ombilda det huset till en bostadsrättsförening och de tackar jatill det är det samma människor som bor kvar efter processen. Det kanju inte få den segregationspåverkande effekten annat än på väldigt långsikt. Det förutsätter att de människor som bor i huset när man ombildarflyttar ut och att det kommer några andra från ett annat håll och flyttarin. Det är väl inte riktigt den praxis som vi har sett.Ulrika , vd, (SBC): Ofta harmiljonprogramsområdena en väldigt hög omsättning av hyresgäster. Det hari sig varit ett problem för dessa områden att omsättningen är hög. Vihar sett i de fall där vi har hjälpt till att ombilda att omsättningengår ned och att det blir stabilare. Ett av de problem som jag nämndeinledningsvis är hur kommuner hanterar socialbidragen. Många av hushållenkänner att man släcker ut den möjligheten och kännersig tveksamma inför detta. Det är ett problem, för kommunerna hanterardet olika. I allmänhet har kommuner utanför varit merbenägna att ställa upp eftersom de som har varit med om detta har fåttlägre boendekostnader. Men socialbidragsreglerna är ett problem.Bengt , professor, (): Jag har ett kort svar på frågan om segregation. Jag upprepar vadsegregationsexperten hos mig säger. Det är självklart att det, som BengtOwe säger, cementerar segregationen att omvandla till bostadsrätt imiljonprogramsområden. vet vi att många som bor där kommerfrån kulturer där ägandet är väldigt viktigt. Många av dem kommer frånägarkulturer. Självklart ska de få möjlighet att göra en boendekarriäri området. Ofta är det kanske viktigare att bo kvar i området än attgöra boendekarriär. Då är det ganska rimligt att man försöker kombineradet genom ombildning och omvandlingar. Det finns ekonomiska aspekter.Det är dåliga och osäkra låntagare, precis som Hans säger. Det ärmöjligtvis där skulle kunna göra en insats. Ombildningar iinnerstaden är mer drivna av ekonomiska anomalier på hyresmarknaden. Debekymrar mig mindre ur den här synvinkeln. Det är viktigare att försökaåstadkomma en ökad andel bostadsrätter och ägarlägenheter i de invandrartungabostadsområdena.Per-Åke , utredningschef, : Att få instörre inslag av blandade upplåtelseformer i bostadsområdena tror jagär vällovligt. Jag vill bara nämna att av de ombildningar som sker iStockholmsområdet är hälften utanför innerstaden numera. Det är framförallt söder om staden. Den processen går nog vidare i den riktningen,och det gagnar nog detta syfte.Siw (): Jag vill tacka för intressanta föredragningar.Det har varit jättelärorikt. Den slutsats som jag kan dra nu - denbehöver ni inte kommentera - är att när man ombildar verkar ägandet varadet drivande, inte inflytandefrågorna som jag när det gäller boendettycker skulle vara de viktiga. Man får tolka det som man vill, men detverkar ju så.Jag har en fråga till och . Du sade att försäljning avföretag är väldigt vanligt inom SABO-världen. Man säljer ungefär 7 000lägenheter. av dem har gått till andra fastighetsbolag. från sade att när de säljerskulle de gärna vilja sälja till andra företag, men det är så krångligt.Därför säljer de till bostadsrättsföreningar. Det var enklare. Jagvill fråga varför SABO-världen kan göra det på sitt sätt och på annat sätt? Jag förstår inte var skillnadenligger när det gäller försäljningen.Per-Åke , utredningschef, : Skillnadenär att de kommunala företagen lyder under stopplagen. De privata företagenvill kunna sälja till andra privata företag i många fall, men då dykerförköpsrätten upp för den bildade bostadsrättsföreningen. Den ger rättatt ta över det hela till samma pris. I förköpslagstiftningen liggerett hinder att avyttra husen till andra som vill upplåta till hyresrätt.Det är inte krångligt i sig. Det handlar om förköpsrätten. Det innebäri många fall att den bildade bostadsrättsföreningen dessutom är bereddatt betala betydligt mer än vad andra fastighetsföretag kan göra föratt få förräntning på det hela. Det är där skon klämmer.Bengt , vd, ():Man ska inte överdriva köp och försäljningar inom allmännyttan. Vi harungefär 830 000 allmännyttiga lägenheter. Jag tog fram ur ekonomiskastatistik att sålde man 2 911 lägenheter och köpte 881.Det är lite beståndsvård helt enkelt runtom i landet.Erik , biträdande regionchef, : Vår bild ärdessutom att det inte är vanligt att förköpsrätten utnyttjas utan mangår som privat hyresvärd i en direktförhandling med de boende. Förköpsrättenrent formellt har inte så stor betydelse, men den finns där bakom.Rigmor (): Tack för en intressant föredragning. Jag troddeinte att det skulle ge så mycket, eftersom jag tyckte, precis som SABOoch sade, att den här biten inte har pågått och attdet är lite för tidigt att utvärdera. De flesta av er förespråkar attdet ska vara en tvåtredjedelsmajoritet. Vad jag förstår vet ni ocksåatt det finns politiska förslag om enkel majoritet. Ni måste ändå hafunderat på vad det skulle innebära. Jag skulle vilja få veta lite grannom den biten.Jag har en annan fråga också. Det har att göra med utbildning. Relationenmellan grannar är inte alltid den bästa, skriver man. Så är det ju.Problemställningen kan vara att man inte vet när man övergår från attvara hyresgäst till att bli bostadsrättsinnehavare. Det kan vara enproblematik i sig. Då undrar jag om det finns någon utbildning för denbiten. Det tror jag är väldigt viktigt att man har så att man möter deosämjor som ligger på lut. Proffsutbildningar för styrelsen tror jag ärjätteviktigt, även utbildning för bostadsrättsmäklare. Det har funnitsen utredning som har krävt att man ska titta över den biten. Jag undrarom det behövs lagstiftning på hela problematiken, att människor får merutbildning för sitt boende.Ulrika , vd, (SCB): Jag tror intelagstiftningsvägen är den rätta. Det här gäller ju som för vilken annanförening som helst. Det finns många föreningar som hanterar stora värdenför medlemmar. Bostadsrätten är på det sättet inte unik. Vi ger alltidutbildning till styrelsen. Vi ger också utbildning till dem som bor ihuset om vad det innebär att bo med bostadsrätt. Bo med bostadsrättheter utbildningen. För föreningar som har fått problem har vikonflikthanteringsutbildning.Jan , bostadspolitisk expert, : Inom HSB-rörelsen är vi väldigtangelägna om att våra föreningsstyrelser är duktiga på det de ska göra,att förvalta sina bostäder. Därför ger vi dem sådan utbildning. Vi harockså en, visserligen ännu så länge ganska liten, diskussion om - ochi någon förening har man - så kallad köpskola för att se till att desom är intresserade av att köpa en bostadsrätt hos oss får sådaninformation och kunskap att de vet vad de ger sig in i. Det är ganskadiffust för många. Det är viktigt att säga det.När det gäller eller två tredjedelar har vi inte riktigt funderatöver . Vi vill nog se att man är ännu fler än två tredjedelar innanman ger sig på det här. Vi är ju en professionell förvaltare av hyresrätter.Det krävs ganska mycket för att sköta de 19 000 hyresrätter vi har och22 000 andra. Det är inte alltid så lätt för en nybildad bostadsrättsförening.Därför är vi angelägna om att det är många som ska vara med om man skatillåta en försäljning till de boende.Per-Åke , utredningschef, : När detgäller gränsen kan man säga att oavsett om man skulle lägga den på enlägre nivå är det ekonomiska realiteter som styr det hela. Vi behöverkanske inte komma så förfärligt långt från de allra hetaste områdenaför att det måste finnas en övervägande del som ställer upp och ärmedlemmar i bostadsrättsföreningen. Annars blir det ett för stortrisktagande att hyra ut. Det är inte givet på alla orter att det går atthyra ut. Då blir det en risk. Jag vill också lägga till att det finnsgränser för när en förening inte längre blir äkta. Det påverkas ocksåav hur stor andel hyresintäkter man har i förhållande till intäkterfrån avgifterna. Höjningen skedde, om jag förstår det rätt, i de hetaområdena i där det kanske hade gått att räkna hemäven om färre än två tredjedelar hade anslutit sig.Helena (): Vi hör här att hyresrätten är hotad ochatt det är väldigt många som står i kö i , 100 000. Antalethyresrätter att förmedla minskar fast det är flera fastighetsägare somansluter sig. Det verkar som om det finns en viss hausse påbostadsrättsmarknaden. Många har pekat på överbelåningen. Jag skulle vilja frågadem som har lite framtidsvyer om det finns någon risk att bubblanspricker. Vad händer då med alla som har gått in och omvandlat till dagenshöga nivåer?Bengt , professor, (): Jag brukar prata om bubblor så jag får väl göra det nu också.Det är klart att det finns en risk. Priserna är historiskt sett myckethöga. När man köper bostadsrätter köper man en bra bit under de aktivamarknadspriserna trots allt. Så det finns en slags gardering inbyggd isystemet. Om man ligger väldigt nära den gränsen och belånar fullt ut- bankerna är nu väldigt glada i att låna ut till nästan hundra procent- är det klart att det är stora risker att de här lägenheterna bliröverbelånade. Det är en högst påtaglig risk. Det är inte mer att sägaom det.Hans Lind, universitetslektor, . Tekniska högskolan (KTH): Det ärviktigt att betona att risken inte ligger hos dem som är med i ombildningen.De får ju köpa ganska billigt, som säger. De stora riskerna liggernog hos dem som sedan köper på marknaden. Det är i den gruppen det kanfinnas hushåll som råkar illa ut.Ulrika , vd, (SBC): harnu gett alla banker order om att lägga sig på en tänkt högre räntenivånär man ger krediter för att mildra den här effekten. Om räntan är 3 %i dag måste hushållen klara . Det är det direktiv Riksbankenhar gett till bankerna.Per , vd, : Jagvill bara tydliggöra kösituationen i . Det är 100 000 i kö. Avdem är det ungefär 30 000 som är intresserade av att få en bostad ochsöker aktivt. Vi förmedlar ungefär 6 000 lägenheter . Situationen är inte fullt så dramatisk som man iblandtror. Fullt så omöjligt är det inte.Maria (): Jag vill också säga att det var intressant att ha allaåsikter och tankar samlade på en och samma gång. Det ger en bredarebild. Jag vill bara göra en egen reflexion eftersom jag kommer utifrånlandet. Det var någon som sade att det egentligen inte råder någon störrebrist på bostadsrätter i . Jag kan läsa i tunnelbanan sida uppoch sida ned med bostäder som är till försäljning, och så talar man ombristen på hyresrätter. Det är klart att det inte blir fler hyresrätternär man ombildar dem till bostadsrätter. Det var bara en egen reflexion.Jag skulle vilja ställa en fråga till och kanske till . Närdet gäller situationen att man har bostadsrättsföreningar som harhyresgäster har HSB lång erfarenhet av det. Vad jag förstår har SBC ocksådet. Gör man då kontinuerliga undersökningar och uppföljningar av hurde hyresgäster som blir kvar upplever sin bostadssituation så man slipperhamna i krishantering när det kanske är för sent och har lite koll påvad som händer med hyresgästerna som bor i sina bostadsrättsföreningar?JanHellman, bostadspolitisk expert, : Vi har väldigt liten erfarenhetav detta. Det är väldigt få bostadsrättsföreningar som innehållerhyresgäster. De flesta bostadsrättsföreningar vi har är bildadebostadsrättsföreningar som ursprungligen var bostadsrättsföreningar. Med vissreservation vill jag säga att jag inte tror att det genomförts någonsärskild undersökning om detta inom HSB-rörelsen. Däremot, när det gällerutbildningsaktiviteter och liknande ingår det, om man har lokalhyresgäster,att man vet vilka regler som gäller. Det är viktigt.Ulrika , vd, (SBC): Vi gör ingensystematisk genomgång av detta, men i alla de föreningar som vi förvaltaroch som har ombildats bor det alltid kvar några hyresgäster.Vi ser till att de föreningarna fungerar på ett bra sätt och att detinte uppstår sådana här konflikter. Vi vet att det är viktigt att tänkapå detta redan från början vid ombildningstillfället så att man inteskapar detta. Vi upplever inte att det är ett stort problem i våraföreningar.Det är tvärtom så att de flesta föreningarna har en löpande inkomstfrån hyresintäkter. Man uppskattar att ha denna inkomst. Vi uppleverinte detta som ett problem, men jag vet att det finns sådana som harproblem. Jag tror att det ofta beror på det som har skett i självaombildningsögonblicket och att man inte har hanterat den situationen bra.Peter (): Jag tänkte att jag skulle försöka hålla mig kvarlite vid ombildningarna i ytterområdena och miljonprogramsområdena. Vihar sagt här att det har gått långsammare där. När det väl börjadekomma i gång kom stopplagen. Den har satt en del käppar i hjulet, inteminst i . Det har vi alla hört om, inte minst genommedierna.Det är lätt att det blir lite problemorienterat när man samlas så här.Man söker alla problem i ombildningssituationen. Jag skulle vilja vändalite grann på kuttingen och försöka söka de positiva saker som finns iombildningsprocessen. Jag vet att en del ombildningar har skett ute imiljonprogramsområdena, bland annat på i där dejämna numren fick ombildas och inte de udda. Det finns en rätt intressantstudie över vad som har hänt med de här två husen. Det ena är kvar somhyresrättshus, och det är andra är ombildat till bostadsrätt.Min fråga riktar sig väl egentligen till forskarna som är med oss, Hansoch . Finns det några studier på effekter i form av bättre sköttahus, lägre omsättning av hyresgäster, större personligt ansvar ochtrygghet? Kan man lyfta ett område med hjälp av att man får lite merpersonligt ansvar i boendet?Delar av bostadsutskottet har precis varit i och tittat lite grannpå hur de har jobbat med att förbättra områden som har varit utsatta.De har bland annat använt sig av ägandet som ett redskap där.Finns det några studier på detta? Planerar man några studier? Eller ärdet för tidigt att se några effekter av detta?Bengt , professor, (): Jag kan säga någonting. Det har gjorts relativt få studier, ochdet beror framför allt på att i regel så byter man också befolkning ihusen. Då vet man inte i vad mån ett förbättrat underhåll och en förbättradsituation i husen beror på en annan befolkning eller på att boendeformeni sig har sådana effekter. Sannolikt är det så att boendeformen i sighar väldigt svaga effekter. Den tunga effekten beror på att man harlättare att avvisa folk med uppenbara sociala problem. Det är det enkla,snabba svaret.Hans Lind, universitetslektor, . Tekniska högskolan (KTH): Jagtror att det finns en annan aspekt att väga in här, och det är att detinte är slumpartat var någonstans i de här områdena som ombildningarnasker. Mitt intryck, utan att ha några vetenskapliga studier bakom migmer än möjligen det lilla som jag nämnde tidigare, är att ombildningensker i de kvarter där det finns en mer stabil befolkning från början.Det är de som har möjlighet att driva detta. Där finns det tillräckligtmånga som kan låna pengar.Det här gör att det är svårt att jämföra sedan. Man vet inte, precissom säger, vad som beror på vad. Mitt intryck är att få skullesäga emot dig. De allmänna effekter som du talar om finns där. Men fråganär hur vi ska göra för att påverka förändringstakten.Bengt , professor, (): Och i vad mån är det ett nollsummespel så att de hushåll somhar svårt att sköta sig i stället hamnar på andra ställen och ökarförvaltningsproblemen där?