bet · GS01BOU2 · 2004-12-09 00:00:00 — Det är en intressant fråga, skulle jag vilja säga.En annan fråga som har uppmärksammats lite grann, och som vi håller påatt titta lite mer på eftersom vi har medlemmar som är intresserade avden, är vad som händer med de lägenheter som ombildas. Hur länge bor denya hyresgästerna kvar? Det där hade lite uppgifter om frånde studier man har gjort på Teknis. Det är naturligtvis också en intressantfråga. Det handlar ju mycket om förmögenhetsöverföring.Slutligen kommer jag till det som kanske är det centrala för en företrädareför , nämligen vad detta får för konsekvenser för bruksvärdessystemetoch möjligheterna att tillämpa det på olika delar av bostadsmarknaden.Det är ju bakgrunden till Allbolagen; det krävs ett rimligt antalallmännyttiga hyreslägenheter för att systemet ska fungera. Det finnsförslag nu om att ta bort nyproduktionshyrorna från bruksvärdessystemet.Om man gör det så blir frågan ännu mer akut: Hur ska vi få bruksvärdessystemetatt fungera om det blir alltför få hyreslägenheter på en lokalbostadsmarknad?Man kan säga att ombildningen i huvudsak sker av privata hyresrätter.Det är ganska naturligt från ekonomiska utgångspunkter att en privatfastighetsägare har till uppgift att bygga och förvalta fastigheter därdet lönar sig och när det lönar sig. Men en allmännyttig hyresvärd haruppgiften att bygga och förvalta lägenheter där det behövs och när detbehövs. Det är en viss skillnad på de två affärsidéerna. Om man nu intevill trassla till tillvaron alltför mycket för privata investorer påhyresmarknaden så är ändå slutsatsen den att om ombildningen av privatahyresrätter fortsätter i den takt som den har skett så är det ännuviktigare att se till att de allmännyttiga bostadslägenheter som finnspå de här ställena blir kvar. Annars blir till exempel Stockholmsinnerstad alltför tunn när det gäller hyreslägenheter. Det finns mångasynpunkter på det. Jag poängterar här omsorgen av bruksvärdessystemet,men det finns också en massa andra, mer socialt orienterade synpunkter.Någon har också varit inne på dem här. Vad händer med den ekonomiskasegregationen och så vidare? Men det är inte min uppgift att funderaöver det här.Vi bedriver ett antal case studies på . Det är ett mycket begränsatantal, och jag tror att det påminner lite grann om det som Hans Lindberättade om att man har gjort på Teknis. Jag tror att vi kommer attkunna redovisa vissa resultat från dem . Men grundinställningenfrån min sida är att det är lite för tidigt att göra en seriös utvärderingav det som hände till exempel i sedan.Jag tror att det finns all anledning att följa upp detta ytterligareunder en period - i varje fall när det gäller frågan om vad det betyderför de enskilda människor som är inblandade i processen.Man slutade med en reklambild här. Får jag hjälpa till genom att sägaatt jag tycker att det kunde vara en lämplig uppgift för attansvara för. Man skulle kunna ta stöd genom att ge Institutet förbostadsforskning i ett utredningsuppdrag på området.Ordföranden: ! Vi går då vidare till Fastighetsägareförbundoch utredningschef . Varmt välkommen!Per-Åke (bilder s. 117 nederst-120 överst): Jag kommer frånFastighetsägarna , som det numera heter i stället förFastighetsägareförbundet. Vi har som tidigare framgått blivit mycket berördaav omvandlingarna, då de i första hand sker i de privatägda hyreshusen.När man ska svara på frågan om vilka verkningar som de genomfördaombildningarna får så tycker jag att det är naturligt att man börjar medatt titta på det hela i de boendes perspektiv. Vi kan konstatera frånvår sida att detta är i högsta grad drivet av hyresgästernas önskemål.Ombildningarna sker enbart om det finns en kvalificerad majoritet avhyresgäster som vill att huset ska ombildas till bostadsrätt.Som framgått tidigare är det en stark drivkraft att detta är ekonomisktfördelaktigt på många olika sätt, inte minst när det gäller skattetrycket.Det blir avsevärt lägre i den här upplåtelseformen jämfört med ihyresrättsformen. Det som också har nämnts tidigare är att de flestahushåll är alldeles på det klara med att hyreslägenheterna har ett värde.Men hyreslagstiftningen förhindrar att det realiseras. Det innebär attdet som är svart på en reglerad marknad vid en ombildning blir vitt påden oreglerade marknaden. Även om inte alla hyresgäster och boendeförstår alla lagstiftningens vindlingar kring detta så är det alldelesuppenbart att det är en drivkraft.När man har hamnat i bostadsrättsformen tvingas även vi som är verksammapå hyresmarknaden konstatera att här öppnar sig möjligheter att tillgodoseindividuella önskemål om hur lägenheten ska utformas, som hyresregleringendessvärre hindrar oss att tillgodose från vår sida.Vi anpassar oss så fort vi hinner till den nya utvecklingen. Vi kankonstatera att det i fortfarande sker en ombildning tillbostadsrätter. En lägenhet ombildas året runt, varje dag.Vi ser att det sker ökningar i . Man bedömer där att det kommeratt vara en fördubbling jämfört . Ökningstaktenfinns även i södra , där vi också mäter det hela.Vi kan notera att många av bostadsrättsföreningarna väljer att blimedlemmar hos oss. är andelen så hög som , och i Stockholm.Det innebär att vi numera i väl så hög grad kan betrakta oss som enbostadsrättsorganisation. Vi har också tagit på oss ansvaret att drivabostadsrättsföreningarnas näringspolitiska frågor i högre grad än vadvi kanske har gjort tidigare.Ett viktigt skäl för bostadsrättsföreningarna att ansöka om medlemskapär att de kan få både professionell hjälp i förvaltningen och goda rådi hyresfrågor till exempel. Precis som har sagts har de styrelsersom finns i föreningarna av naturliga skäl inte den kompetens som kanbehövas. Därför vänder de sig till oss för att få hjälp med det.Vi har också ett dokument som heter God sed för hyresvärdaroch som är mycket uppskattat inte minst av . Det framhållssom ett föredöme. Vi håller nu på att utforma en motsvarande version avdokumentet för bostadsrättsföreningar så att de som är hyresgäster där- lokalhyresgäster eller bostadshyresgäster - ska åtnjuta samma skyddoch respekt som om de vore hyresgäster hos vanliga privata fastighetsföretag.Ser man konsekvenserna för bostadsmarknaden som helhet så kan vi konstateraatt inte minst i är antalet lediga hyreslägenheterminst sagt begränsat. De är inlåsta till följd av regleringarna. Vi kanockså konstatera att när de kommer ut på bostadsrättsmarknaden så blirde tillgängliga på ett helt annat sätt. Vi som bor i en stor tjock bunt med tidningar med tillgängligabostadsrättslägenheter.Man kan också se att vi på den lite friare marknaden får en tydligarebild av vad det är för egenskaper som de boende värderar hos olikalägenheter. Det tror jag på många sätt gagnar en bättre marknadsanpassningför hyressättningen för hyreslägenheter. Det är också möjligt atttillgodose efterfrågan både när det gäller nybyggnation och, för all del,ändringar i de befintliga lägenheterna. Det som vi ser som ett visstbekymmer är att detta är en form som åtminstone på bristorterna kräverganska betydande kapitalinsatser. Då kan det bli risk för överbelåning.Det är därför vi tycker att det är viktigt att hyresrätten finns kvarsom ett alternativ på bostadsmarknaden.Det vi ser som direkta konsekvenser på hyresmarknaden är att hyresrättenav olika skäl har hamnat i strykklass på det här sättet. Vi kan ocksåse av SCB:s statistik att antalet hyresrätter över hela landet harminskat med 100 000 . För vår och våra medlemsföretags del kanvi konstatera att den förköpsrätt som finns för bostadsrättsföreningaroch formellt även för kooperativa hyresgästföreningar ärett hinder för att en fastighetsägare ska kunna sälja till en annanfastighetsägare eller till ett fastighetsföretag. De som vill att husetska vara kvar och upplåtas som hyresrätt men av olika skäl måste avyttrahuset ser små möjligheter att överlåta det till ett annat fastighetsföretag.Det som vi ser som en fördel är att det blir tydligare vilka nackdelarsom har följt i hyresregleringens spår. Jag tror att det kan vara braför diskussionen om hur man ska få ett bättre hyressättningssystem iframtiden.Vi skulle gärna vilja se att man för att rätta till det hela ser tillatt hyresrätten får en normalisering och att hyresmarknaden blirnormaliserad. Vi har inga önskemål om att förutsättningarna för bostadsrättenska försämras på något sätt. Däremot vill vi argumentera för attförutsättningarna för att upplåta med hyresrätt förbättras. Dit hörnaturligtvis hyresregleringen, som vi tycker att det börjar bli dags attompröva på lite olika sätt.Vi kan också konstatera att en konkret effekt av ombildningarna och dehöga priser som gäller vid överlåtelser är att fastighetsskatten höjsgenom att taxeringsvärdena baseras på de höga överlåtelsepriserna. Detfinns därför skäl att pröva om det skattetryck som gäller förhyresrätter är rimligt.Vi tycker även att det finns skäl att ompröva om den förköpsrätt som nufinns verkligen ska finnas kvar. Vi tycker att det är bättre att detfinns möjligheter för den som säljer att välja vem han vill sälja till.Det tycker vi är naturligt.Ordföranden: så mycket, Fastighetsägarna - då har vi rättattill det! Vi går vidare till , biträdanderegionchef i region . Varsågod!Erik (bilder s. 120 nederst-125 överst): Ordförande! del har vi olika roller när det gällerbostadsrättsombildningsfrågan. Det är en stor fråga för oss . Den enarollen är vad man skulle kunna kalla en politisk roll. Också andra harvarit inne på att det här påverkar antalet hyresrätter. I den härregionen råder det ju också bostadsbrist, och inte minst brist på justhyresrätter. Andra har också varit inne på detta med bruksvärdesregeln.Den urholkas, och det blir svårigheter att tillämpa den med den mycketsnabba omvandling som sker.Vi tycker, och har redan tyckt, att det är dags att titta på konsekvenserna.Det är möjligt att det är för tidigt, som säger, att draslutgiltiga slutsatser. Men vi bad att titta påkonsekvenser av den omvandling som hade skett av allmännyttan i Stockholm.Där har man gjort ett mycket gediget arbete och belyst det här på olikasätt. Även institution har varit inblandad i detta. Manhar alltså tittat på olika aspekter och bland annat konstaterat att denomvandling som har skett av allmännyttan skedde med snabba beslut menutan att man på något sätt hade försökt att bedöma vilka konsekvensernakommer att bli.Jag rekommenderar läsning av arbetet, men jag hinner inte gå in på detmer. Jag kan dock säga att jag har lagt ut en liten delskrift som varett resultat av det arbetet och som heter Hyresgäster bland bostadsrätter- omvandlingens osynliggjorda förlorare. Jag återkommer lite grann tillvad det handlar om. Forskarna kallade den gruppen för "resthyresgäster".Det tycker jag är ett lite tråkigt begrepp. Man kan också kalla demför "ursprungshyresgäster", för de har varit kvar som hyresgäster helatiden.Vi har en roll på det sättet att vi yttrar oss när den så kalladestopplagen tillämpas. Då yttrar vi oss till om huruvida detär möjligt att tillämpa bruksvärdesregeln om ombildning sker. Vi haravgivit yttranden i 51 ärenden. I 41 av dem har vi föreslagit attombildning inte ska godkännas. Men av det ser ni också att vi inte harmotsatt oss det i tio fall. Vår prövning handlar strikt om ifall detstämmer med bruksvärdesregeln oberoende av vad vi på andra sätt kantycka som organisation.Länsstyrelsens ställningstagande har sammanfallit med vårt i 38 ärenden.Alla ärenden är inte klara . Det är rester från beslut som fattadesinnan man förändrade inriktningen i . Men det finns ocksåandra kommuner där det här pågår, i alla fall lite grann.Den andra rollen som vi som medlemsorganisation har är vad vi kallarför ombudsrollen. Medlemmar hos oss, hyresgäster, behöver hjälp att taställning och hävda sina intressen i själva ombildningsprocessen. Sombland annat har varit inne på är det också så att ett antalhyresgäster blir kvar som hyresgäster. De får en ny och tyvärr oftasämre hyresvärd.För att vi ska klara de här uppgifterna har det bildats ett nätverk medde här hyresgästerna, för de känner sig vara i en mycket speciellsituation. Det finns 700 hyresvärdar som är bostadsrättsföreningar iStockholm . Det har alltså bildats ett särskilt nätverk för det,och en särskild grupp hos oss på kontoret jobbar med de här förhandlingarnaeftersom det är en speciell situation. Motparterna är helt enkelt inteprofessionella nog att sköta det här.För att få en tydligare bild av konsekvenserna av det här har vi tagitfram en rapport. Den har utskottets ledamöter fått i förväg, hoppas jag.Den finns också tillgänglig för övriga här. Vi har kallat den för Iombildningens spår. Jag ska kort försöka dra några punkter, sammanfattningsvis,ur den här rapporten.Vi har också en särskild grupp som just har jobbat med att ge stöd iomvandlingsprocessen. Då kan vi konstatera att det ärtveksamma metoder som används i den här ombildningsprocessen. ärdet naturligtvis på grund av okunskap, men det är inte alltid bara det.Det kan också vara ganska styrt.Först har vi detta med obegränsat antal köpstämmor. Det känns som otrygghet för den som bor. Trots att det blev nej - då kan man somhyresgäst tänka att man ändå får bo kvar i lugn och ro - fortsätterprocessen. Man försöker skapa majoritet med olika nya påtryckningar påhyresgästerna. Det skapar stor otrygghet.Under en sådan här process blir det ofta stopp för åtgärder som annarsskulle behövas och som hyresvärdarna har ansvar för. Det är få hyresvärdarsom vill satsa pengar i en fastighet som är föremål för en diskussionom ombildning.Det är ibland oklart vem som är medlem. En del bostadsrättsföreningarhar betraktat hyresgäster som medlemmar bara för att de har ringt ochfrågat om någonting i en sådan här process. Det kanske inte har så storformell betydelse, men det är många hyresgäster som upplever det härsom väldigt tveksamt.Sedan gäller det fullmakter i samband med omröstningar. Det förekommeratt man bildar en styrelse på fem personer i en förening. De skaffarsig 30 fullmakter var och har därmed 150 fullmakter när de träffas. Såfattar man det avgörande beslutet. Det känns inte bra, tycker vi.En oklarhet gäller att när vi har sett att det finns uppenbara bristeri förfaringssättet och har vänt oss till inskrivningsmyndigheten föratt den inte ska bevilja lagfart så gör den det ändå. Lagreglerna är dåsådana att även om det sedan visar sig att det har varit något fel gälleren beviljad lagfart. Jag kan förstå bakgrunden, men jag återkommer tillvad man borde göra åt det.Slutligen är det konsulter inblandade i den här verksamheten. De har endrivkraft, som andra har varit inne på, och det är att tjäna pengar. Defår nog ofta bara betalt om det verkligen blir en ombildning. Detpåverkar också deras agerande.En annan sak som andra har varit inne på är att det ibland brister. Manklarar inte av rollen som hyresvärd. Jag tycker att man i sanningensnamn ska säga att det inte är för att bli hyresvärd som man gör enombildning. Men man är inte medveten om att man får det på köpet.Det är regelmässigt så att det blir hyresgäster kvar som inte kan, intevill eller inte får bli bostadsrättshavare. Det finns ju de som vill,som alltså röstar för en ombildning, men som sedan inte kan eller fårbli bostadsrättshavare. Därför är det inte säkert att det är tvåtredjedelar som deltar i ombildningen. Det ska vi vara klara över. Detkrävs att två tredjedelar röstar för en ombildning men inte att de deltari den.Jag brukar säga att drivkraften ju heller inte är att äga ett hustillsammans, vilket är bostadsrättens idé. Drivkraften är att äga sinlägenhet, vilket inte är bostadsrättens idé.Utifrån detta har vår regionstyrelse i diskuterat krav pålagförändringar. Dem ska vi i och för sig skicka till vårt riksförbund,som säkert återkommer till statsmakterna om detta. Men jag kan kortbara nämna vad det handlar om.Är det möjligt, och det kan vara tveksamt, att begränsa hur ofta ochsnart man får pröva ombildning när det har sagts nej? Detkan komma i konflikt med föreningslagen, men vi vill ändå att mandiskuterar detta. Vi tycker att det kan vara rimligt att beslut om ombildningska ske på samma sätt som stadgeändringar, det vill säga på två olikastämmor.Vi vill, när det gäller majoritetsregeln, faktiskt skärpa kravet fråntvå tredjedelar till tre fjärdedelar. Det kan tyckas, och det stod såi tidningen , att vi vill försvåra ombildning. Men någon annan harvarit inne på att det också handlar om att där det sker ombildning bördet ske på villkor som gör att bostadsrättsföreningarna kan fungera bra.Det är ett intresse för bostadsrättsföreningarna att många är med närdet blir en ombildning. Vi tror alltså att detta vore bra på flera sätt.Ombudsfrågan var jag inne på. Där tycker vi att man borde kunna skärpareglerna. Sedan tror jag att det var som var inne på att detförekommer bulvanförfaranden när det gäller vilka som ska delta i omröstning.Det är mycket vanligt att det sker en stor inflyttning till en delfastigheter - och motsvarande utflyttning veckan efter stämmans beslut.Det är inte så att personerna har befunnit sig i fastigheten någongång, inte möblerat. Men man har skrivit sig där.Ett ytterligare krav, angående inskrivningsmyndigheten, nämnde jag. Vitycker inte att det är rimligt att man fattar sina beslut innanöverklagningstiden i varje fall har gått ut. Annars är det ju poänglöst attgå till en myndighet och få prövat om allt har gått rätt till, om affärenändå verkställs.Vi har också diskuterat att bostadsrättsföreningarnas förvärv bordeprövas inom ramen för förvärvslagstiftningen, förvärvsprövningen. Närden infördes tänkte man nog på de professionella bostadsrättsorganisationerna.Där ska det inte behövas. är det många icke-professionella, villjag påstå. Framför allt har detta udden mot de icke-seriösa fastighetsägaresom vill göra en ombildning med konstruktioner där inte hyresgästernaegentligen är inblandade.Vi tycker också att vi som organisation borde få en självständig möjlighetatt få till stånd prövningar.Sedan är det mer en intern sak som har blivit ett problem när det gällerallmännyttans ombildning i . Det rör avtal som hyresgästernahar uppfattat som väldigt bra när det gäller inflytande över lägenhetenoch andra saker. Det är oklart i vad mån de gäller hos en ny ägare. Mendet är en sak som vi ska reda ut mellan parterna.Slutligen vill jag säga att en mäklare som säljer en lägenhet eller etthus förväntas vara auktoriserad. För dem som agerar mäklare när detgäller kanske 150 lägenheter finns ingen auktorisation. Det tycker viskulle vara angeläget att förändra.Det finns mycket mer att säga om de här rapporterna men det återkommerjag gärna till när det blir diskussion.Ordföranden: så mycket för det, . går vi vidaretill synpunkter från bostadsrättsorganisationerna. Först ut är KjellWedin, utredningschef från . Varmt välkommen!Kjell : Tack så mycket! I , som jag kommer från, har viendast medverkat i ett fåtal ombildningar. Jag har inte så mycketerfarenheter att redovisa för er och ska därför fatta mig ganska kort.I de ombildningar som vi har medverkat till har vi arbetat utifrånkonsumentperspektivet. Vi har alltså inte agerat på uppdrag frånfastighetsägare som vill ombilda. Vi har också i samtliga ombildningar tagithand om förvaltningen. Det tycker vi är en viktig fråga, som flera hartagit upp här, att det blir en professionell förvaltning i föreningenefter en ombildning.När det gäller regelsystemet tycker vi att det i stort sett fungerarbra. Även om säger att det fuskas en del vill jag ändåsäga att vi tycker att det fungerar väldigt bra. Vi anser också attmajoritetsregeln om minst två tredjedelar bör behållas. Skälet till detär att man måste ha en ekonomisk bärighet i föreningen. Det är detfrämsta skälet.Vi tycker också att det är bra att man har infört den här regeln ommantalsskrivning för dem som ska rösta.När det gäller stoppregeln ska jag inte säga något annat än att det kanfinnas synpunkter på tillämpningen. Men i grunden anser vi att människorändå måste ges så stora möjligheter det går att få bo som de vill. Detfinns rationella skäl för att besluta att gå med i en bostadsrättsförening,som har redovisats här tidigare.En generell synpunkt är att en negativ konsekvens av ombildningarna,som också har nämnts tidigare, är att de har medfört ökade taxeringsvärdengenom de priser som ombildningarna har skett till. Det har drabbatbostadsrättsföreningar generellt, naturligtvis inte bara dem som harombildats utan även andra bostadsrättsföreningar och även hyreshus.Främst gäller det dock bostadsrätter, som förutom fastighetsskatt ocksåhar inkomstskatt ovanpå detta. Man kan säga att ombildningsprisernaligger högre än vad avkastningsvärdena ligger på i fastigheterna.Jag stannar där.Ordföranden: Då tackar vi för det. Då hälsar jag SBC:s fram.Ulrika (bilder s. 125 nederst-126): Tack. Vi bistår föreningari , , och vid ombildningar, det villsäga vi bistår de boende när de har bildat sin förening. Allt blir intebostadsrättsföreningar, men ca 60 fastigheter är vi med om att förafram till bostadsrättsföreningar årligen.Vad är det som driver på detta? Vi har varit inne lite på det tidigare,men jag skulle vilja visa hur det ser ut, hur folk önskar bo. Vi lätSifo ställa frågan till 1 000 svenskar hur de önskar bo, med vilkenupplåtelseform. Av den bild jag nu visar upp framgår hur de svarade.Om man klumpar är det bostadsrätter och äganderätt, somsannolikt är villor. Det vet vi inte, för vi frågade just om äganderätt.Det kan ju vara så att någon vill äga en andelslägenhet i flerfamiljshusockså. Man ser att det är en ganska stor andel av svenska folket somfaktiskt vill ha ett betydande inflytande över sitt boende på det härsättet.Eftersom svensk bostadspolitik bara handlar om Stockholmfrågade vi också särskilt i . Här blir skillnaderna liteannorlunda. I storstaden är det större önskemål om hyresrätter, och detfinns fler som önskar bostadsrätt än i landet i övrigt.Vi tycker inte att detta är så konstigt. Det har talats om de rationellaekonomiska skälen när det gäller kapitalperspektivet. Men det finnsockså ett annat perspektiv, och det är att driftskostnaden i enbostadsrättsförening över tiden blir betydligt lägre än för hyresrätter.Nu kan vi inte jämföra med det privata beståndet, för dess statistik ärinte tillgänglig. Men om vi tittar på SABO-beståndet kan vi se attbostadsrätten ligger betydligt under. Det beror till viss del på att denboende har ansvar för det inre underhållet själv i en bostadsrättsförening.Det har SABO-företagen ansvar för i hyresrätterna. Men även om man tarbort det ser man att driftskostnaderna blir lägre i en bostadsrättsförening.Över tiden blir det alltså billigare att bo i en bostadsrätt.Jag tog med ett exempel för att visa att det redan från början ärbetydligt billigare att bo i en bostadsrätt än i en hyresrätt. Jag hartagit två hus bredvid varandra på Liljeholmskajen i somproduceras nu och räknat om räntor. Den är hundraprocentigt belånad ,med ett topplån på och ett bottenlån på ränta ibostadsrättsföreningens fall. Det andra är den kommunala bostaden.Vi har människor som har tecknat kontrakt i de allmännyttigabostadsföretagen, som ligger bredvid, och som kommer ned till oss ochsäger: Vi vill hellre köpa en lägenhet nere på kajen. Där vi - SBC -producerar lägenheter.Så jag tycker att det finns två aspekter när det gäller ekonomin. Detär inte bara möjligheten till vinst utan också driftskostnaderna övertiden, som jag tycker är ett väldigt starkt skäl.Det är också det skälet vi möter bland de boende, framförallt i . Man ser att man betalar en, som mantycker, kanske lite för låg hyra jämfört med många andra. Justinnerstadsfastigheterna har ju i allmänhet lägre hyra än vadytterstadsfastigheternahar. Någonstans ser man att det inte kan fortgå så. Då säger man: Detär bättre att vi bildar bostadsrätt , så vi får kontroll över våraboendekostnader, för kommer det marknadshyror. Det är deboendes enkla perspektiv på detta.Bostadsrättsombildningarna drivs av lite olika skäl.