bet · GS01BOU2 · 2004-12-09 00:00:00 — Man kanske vill köpaett hus någon annanstans. Man får nya möjligheter, och man utnyttjardem på olika sätt.De som hade högre inkomster flyttade antingen inom ellertill en närförort till . Ni kan själv tänka er att man plötsligtfår råd att flytta till ställen som man kanske har velat flyttatill.Vi tittade också på dem som flyttade in. Ni ser att av dem som flyttadein hade högre inkomst än i bostadsrättshuset. Motsvarandesiffra var för dem som flyttade in i hyreshuset.Ordföranden: för det. Vi ska lämna över ordet till professor från . Varsågod, Bengt.Bengt (bilder s. 100 nederst-110): Tack så mycket för att jagblev inbjuden att komma hit. Jag ska tala lite grann om en del kunskapsom kommit fram. Det kapitel jag har skrivit innehåller en del statistiskauppgifter. Sedan ska jag föra till ytterligare en del kunskap.Jag kommer att repetera en del av det som har sagts. Hur vanligt ärdet? Vad är det som driver ombildningarna? Vilka effekter får det? Sedanska jag säga några ord om hyressättningssystemet och de nya förslagentill nytt bruksvärdessystem.Man kan konstatera att till exempel allmännyttiga företag köper ochsäljer naturligt som en del av sin verksamhet. Det som man mest intresserarsig för här är försäljning till bostadsrätt. Sedan ska man vara klaröver att allmännyttiga företag köper och säljer också på lite andrasätt. Det är en naturlig del av verksamheten.I det internationella perspektivet kan man konstatera att haren relativ stor allmännytta och en relativt stor hyressektor. Den sektornha minskat något i storlek. Men den har minskat mindre än vad allmännyttani allmänhet har gjort i andra delar av . ska vi intejämföra med. Där har det sjunkit från till i vissa fall. Menjämfört med vissa andra västeuropeiska länder har allmännyttan hållitsin ställning relativt väl i Sverige.Tittar vi på ombildningarna är det mest i . Det är ettstorstadsfenomen, vilket inte är så okänt. Det har hänt lite grann i Stockholmsom ingen människa behöver bry sig om. Det händer mest i . Dethänder lite grann i , och också. Det är välkänt.Vi ser också från dessa data att i har ombildningarna ökatlite medan allmännyttans ombildningar har stannat som ennaturlig följd av stopplagen. Ombildningar i privata hyresrätter tuffarpå i ungefär den takt som vi har sett tidigare.Alla intresserar sig för det extrema. Det har inneburit att bostadsrättsandeleni har ökat från år år 2003.Det är naturligtvis en mycket snabb ombildningstakt oavsett vilket måttman mäter med. Det har gått långsammare i ytterstaden. Det säger en delom vilka drivkrafter som finns bakom ombildningarna.Drivkrafterna kan man fundera och spekulera över. Det har gjorts en heldel mer sociologiskt inriktade studier av det. I regel är det så att deekonomiska motiven dominerar, att legalisera gråa eller svarta inköp avhyresrätt. Enda sättet att tvätta sina pengar på är att se till atthyresrätten omvandlas till bostadsrätt.Det handlar också om en oro över framtida hyreshöjningar,kapitalplaceringsbehov,grupptryck och genuint intresse av ägande och påverkansmöjligheter,vilket är en viktig aspekt i sammanhanget. Sedan finns vissa arbitrageeffektersom tycks ha försvunnit. Man har lyckats åtgärda vissa problem.Tittar vi på ombildningars ekonomiska förutsättningar finns ett antalcase studies. En såg vi som Hans visade. En förutsättning ärofta att avgiften inte får bli avsevärt högre än den nuvarande hyran.Det måste finnas ett premium, och man måste tjäna pengar på det.Osäkerheten om de framtida bostadsrättspriserna är stor. Det innebär måste köpa till ett premium. Alla inser naturligtvis attbostadsrättspriserna nu är extremt höga.En annan förutsättning är att tillräckligt många hyresgäster i fastighetenmåste vara kreditvärdiga, två tredjedelar. Sedan finns det ekonomiskaincitament att ha kvar en viss andel resthyresgäster. kanman sälja de lägenheterna till marknadspriser i stället för tillinlösningspriserna man ofta har. Där finns majoritetskravet.Man kan göra en liten kalkyl på skoj. Jag gjorde det för Pinnpojken 1i , som är ett konkret fall. Marknadsvärdet på delägenheterna var kvadratmetern, vilket inte är orimligt förinnerstaden i . Man fick köpa för . Det höllfastighetsägaren skadeslös ur cash flow-synpunkt. tvingasfastighetsägaren att sälja till de boende hyresgästerna, vilket är en betydandeinskränkning i möjligheterna att ta ut ett fullt marknadsvärde.För hyresgästerna ökade utgifterna . Det säger en del. Det är lite grannfastighetsskatteproblematikeneller bondens problem. Man lever fattig men dör rik.De ekonomiska och sociala effekterna är att man får en inkomstomfördelning.Men det gäller bara på riktigt heta marknader. Detta är ett Stockholmsfenomen,och det ska man vara klar över. Det är lätt att inte tro det när mansitter där vi sitter . Man förstärker alldeles tydligt segregationen.De som flyttar in är resursrikare än de som flyttar ut.Dagens hyressättning med låga hyror i innerstaden och i de attraktivadelarna driver naturligtvis omvandlingen. Det är den ekonomiska motorni omvandlingarna. Sedan kan man tänka sig att priserna på bostadsrätterdämpas en del genom att utbudet ökar.Detta är ett exempel från , som är det hetaste av det heta. Viska inte bry oss om det. Det är en aspekt som är lite intressant. Jagska inte gå in så mycket på det. Min talartid är antagligen redan slut.Inkomstsegregationen ökar. Men den demografiska segregationen minskari den meningen att det kommer in fler barnfamiljer genom ombildningarna.Oavsett vilken ideologisk syn man har kan man glädja sig över att detblir lite mer allsidigt från familjesammansättningssynpunkt.De drivande argumenten är följande. Om andelen bostäder med hyresrättblir för liten äventyras rörligheten på bostadsmarknaden. Det är detklassiska ekonomiska argumentet.Detta har vi tagit fram med hjälp på IBF och en databas.I är hyresrättens andel , i 60 %och i . I ytterstad är andelen fortfarande högst.Om det är en stor eller liten del är mer en fråga om glaset är halvfullteller halvtomt. Det är bostadsutskottets bord och inte mitt bord.Ett annat argument är att om andelen allmännyttiga bostäder blir förlitet äventyras hyressättningssystemet och därmed i förlängningen densociala bostadspolitiken. Stopplagen bygger på denna premiss. Hyreskommitténsförslag ändrar självfallet spelreglerna. Man får då tre olika hyresnivåer,och jämförelseprövningen är inte självklar längre. Då urholkas självfalleten del av argumentet, vilket egentligen inte beaktas i någon nämnvärdgrad i utredningen. Det kanske inte heller var dess uppdrag.Det handlar fortfarande om det halvfulla eller halvtomma glaset. är allmännyttans andel av hyresrätterna , iMalmö är den och i . Andelen är någorlundakonstant för tillfället. I ytterstäderna är allmännyttans andel högsti landet.Man kan dra lite olika slutsatser av det. Det är relativt lite allmännyttaför att hålla stånd i det klassiska traditionella systemet. Hyresrättensandel sjunker ganska snabbt i innerstaden. är jag klar, tack för mig.Ordföranden: tackar för det, . Vi hastar snabbt vidare. Det ärHåkan , som är chef för i . Varmt välkommen.Håkan : Jag har varit chef för hyresnämnden . Sedandess har ärendetillströmningen ökat markant. Det var 10 000 ärenden år1997 och 16 000 . En liten del av ökningen hänför sig tillbostadsrättsomvandlingar. Jag ska förklara närmare snart.Jag var med på utredningsstadiet och propositionsstadiet när ombildningslageninfördes . Man underströk då bland annat bostadsrättensalla fördelar. Jag ska inte gå in närmare på dem. Man underströk ocksåatt ombildningarna ska ske på hyresgästernas villkor. Bland annat infördeman regler om att hyresgästerna vid en ombildning ska ha en oförändradrättsställning.Omvandlingarna till bostadsrätt har sannolikt lett till att hyresgästerfått flera fördelar av omvandlingarna och övergången till bostadsrättsom är förenade med bostadsrättens upplåtelseform. Men man får ändåsäga, och det har framskymtat här, att det kan vara problematiskt frånolika perspektiv med omvandlingarna. Man får dels blandade upplåtelseformeri samma hus, åtminstone inledningsvis , dels handlar det omdet ekonomiska värde som ni vet finns på bostadsrätterna.Nyttjanderätten till en lägenhet i representerarett mycket stort ekonomiskt värde. Det förhåller sig också så attmarknadsvärdet på bostadsrätten är väsentligt högre än den insats somhyresgästen betalar när han förvärvar bostadsrätten vid ombildning.Mellan insatsen och marknadsvärdet för bostadsrätten finns ett värde.Det kallades dolt värde. Man kan kalla det för övervärde eller vad mantill. Men det finns ett värde som är intressant att tillgodogöra sig -som i varje fall vi upplever det på hyresnämnden - för såväl fastighetsägarensom säljer huset, som hyresgästen och bostadsrättsföreningen.Det har en del negativa inverkningar vid en ombildning. Först och främsttror jag att övervärdet är en stor anledning till att man går över tillbostadsrätt. Det driver fram ombildningen till bostadsrätt. Jag trordet faktiskt. Att man får fördelar av bostadsrätten som upplåtelseformär väl också uppenbart. Det har sin betydelse. Men det avgörande är deekonomiska faktorerna.Jag har också det intrycket att övervärdet, eller dolda värdet, gör attsåväl den som säljer fastigheten som bostadsrättsföreningen vill fålägenheter friställda i så stor utsträckning som möjligt. Om man får enlägenhet friställd kan bostadsrättsföreningen tillgodogöra sig övervärdetgenom det som i bostadsrättslagen kallas upplåtelseavgift. Man har eninsats som man upplåter bostadsrätten till. Men får man den friställdkan man upplåta bostadsrätten till någon utomstående. Då är det inteenbart insatsen utan också en upplåtelseavgift på det. Det blir tillsammansmarknadsvärdet på bostadsrätten. Det blir en avsevärd ekonomisk fördelför bostadsrättsföreningen.Övervärdet och möjligheten att friställa lägenheter gör i sin tur attsäljaren har intresse av att friställa lägenheter. På så vis kan han fåett högre pris på bostadsrättsfastigheten.Striden om värdet alstrar en hel del tvister hos hyresnämnden. Hyresnämndenhandlägger tvister om förlängning av hyresavtal, det vill säga tvisterefter uppsägningar. Vi handlägger ärenden om medlemskap i bostadsrättsföreningaroch så kallat upplåtelseföreläggande i bostadsrättsföreningar. Vihandlägger också tvister om förvärv av hyresfastighet och tvångsförvaltningaroch har en del uppgifter när det gäller hembuden vid ombildningar.Man kan se att värdet alstrar tvister när det gäller framför alltuppsägningar. Jag kan inte ge någon statistik på det tyvärr. Det finnsinte i vårt system någon möjlighet att få fram detta. Men det är ettallmänt intryck som jag och mina kolleger på nämnden har att det finnsen hel del sådana tvister.Det man strider om är egentligen inte det som hyreslagen är tänkt atttillgodose, det vill säga besittningsskyddet för hyresgästerna. Detkläs i sådana termer. Men den egentliga tvisten gäller värdet påbostadsrätten. Det kommer till synes i förlängningstvisterna och tvisterom medlemskap och upplåtelseföreläggande.Det finns andra tvister. Vi har haft tvångsförvaltningar och lite andratvister. Där har det i kanske större utsträckning än tidigare förekommitatt den som vill sälja sin fastighet vill friställa lägenheter och fåtomma lägenheter. Man sätter in bulvaner i lägenheterna, allt i syfteatt kringgå majoritetsregler och reglerna om tillstånd till förvärv avhyresfastighet, som ju gäller när man inte fattar beslut med två tredjedelsmajoritet. Då gäller de reglerna.Det har man nu försökt att täppa till på olika sätt. Bland annat skaman när man röstar för ombildning vara folkbokförd i lägenheten för attkunna få rösträtt. Det är väl bra. Men som framhölls redan när ändringenkom till stånd tror jag att det fuskas en del med folkbokföringen. Ivarje fall är intrycket det från hyresnämndens verksamhet. Det finnshål i detta.Likadant är det med de nya reglerna om fusionering som nyligenbeslutade om, det vill säga att man inte kan fusionera ett aktiebolagmed en bostadsrättsförening. Det har gjorts för att kringgå bland annatmajoritetsreglerna. De reglerna är nog bra. Men det finns också därmöjligheter att kringgå dessa regler. Man kan fusionera på annat sättgenom olika omgångar och ändå få samma effekt av det. Jag ska inte gåin närmare på det.Sedan skulle jag också vilja framhålla från hyresnämndens horisont närdet gäller bostadsrättsföreningar vid ombildningar att det ofta visarsig att föreningarna är väldigt oprofessionella när det gäller atthantera tvisterna och hyresgäster.Man känner inte till vilka regler som gäller. Man kommer oförbereddtill förhandlingar. Man säger upp lokalhyresgäster för att få högrehyror. Man vet inte vilka regler som gäller. Det är mycket sådant somvi möter. De protokoll som finns från föreningar från föreningsstämmornai olika tvister vi har är ofta bristfälliga. Man ska göra tolkningar avvad man egentligen har beslutat och sådana saker.Jag kan inte frigöra mig från tanken att när en bostadsrättsföreninghar bildats och man har en blandad upplåtelseform så finns det ett A-och ett B-lag. Det märks också hos nämnderna i de tvister vi har. Mångaföreningar är väldigt bra, men i andra föreningar är det så här.Bostadsrättsinnehavarna blir hyresvärdar till hyresgäster som inte villförvärva bostadsrätter. Det tror jag inte är så bra. Jag såg att detfanns en skrift om detta.Jag har inte något statistiskt underlag, men mitt intryck är att detfinns både positiva och negativa delar med ombildningarna. Det har råttturbulens när det gäller majoritetsregeln, två tredjedelar- det var ju ett tag. Det har gått fram och tillbaka. I anslutningtill det vill jag säga att jag tror att det är viktigt att man behålleren så hög majoritetsregel som möjligt. Det ursprungliga förslaget innebartvå tredjedelar, och det syftade till att det ska vara en ekonomisktstabil förening och att man inte ska få alltför många hyresgäster ifastigheten.Jag vill också framhålla det som jag sade tidigare om att man ska försökastimulera föreningarna på olika sätt att bli mer professionella i sinhantering av verksamheten.Ordföranden: Jag tackar för det och lämnar ordet till Per ,vd i bostadsförmedling. Välkommen!Per (bilder s. 111-117 överst): Jag tänkte begå misstagetatt försöka driva två helt motsatta linjer under sex minuters föredragning.Ni får väl se om ni står ut med det.Jag har jobbat som vd för i snart ett år.Bostadsförmedlingen verkar vara någonting som alla människor har en bild avoch ett intryck av. Jag tänkte börja med att berätta en anekdot. För 14dagar sedan fick vi ett brev till Bostadsförmedlingen från en 65-årigherre i . Med brevet bifogade han ett kontrakt som han tecknademed Bostadsförmedlingen 1965. var det möjligt för enhyresgäst att lämna in en lägenhet till Bostadsförmedlingen och sedan harätt att få tillbaka samma typ av lägenhet när han eller hon återflyttade till staden. Han flyttade till och har hållitdetta kontrakt i sin hand och haft det som en trygghet i livet. Nuskickar han det alltså till oss och säger: vill jag hemskt gärna hamin tvåa i . Vi har en pärm på Bostadsförmedlingen med ett30-40-tal sådana här kontrakt, som fortfarande finns kvar. Jag tyckeratt det är rätt roligt med en förmedling som har haft så olika rolleri bostadspolitiken och att det fortfarande hållermed ett 40-årigt avtal på drivs i bolagsform. Det har den gjort sedan2000. Bostadsförmedlingen finansieras helt och hållet av dem somstår i bostadskö. De betalar en årlig avgift på för att stå ikön, och de betalar i förmedlingsavgift när de får en lägenhetvia förmedlingen. Vi driver också en förtursverksamhet som Stockholmsstad finansierar.För att klara detta har vi som affärsidé att försöka vara den självklaramarknadsplatsen för hyresrätter i . För att vara enmarknadsplats och för att de bostadssökande ska vilja betala för vårverksamhet är det viktigt att vi har lägenheter att förmedla. Därförhar vi ägnat mycket tid åt att bygga upp ett förtroendehos fastighetsägarna i . Vi har strävat efter att ge dem enbra service och att vara tydliga mot dem. De ska känna trygghet i attdet är de som bestämmer villkoren för vilka hyresgäster som kommer tillderas lägenheter. Jag tror att de siffror som jag har visar att vi harklarat det.Samtidigt är det jätteviktigt att de som betalar för verksamheten - debostadssökande - förstår att det finns en tydlighet i hur lägenheternaförmedlas. Vi förmedlar alla lägenheter efter kötidsordning med deninskränkningen att fastighetsägaren har rätt att ställa krav påhyresgästens inkomst eller annat. Det är den som har längst kötid ochuppfyller fastighetsägarkravet som får lägenheten. Detta redovisar vi förvarje lägenhet. Det gäller både hur det ser ut under förmedlingen ochefter förmedlingen, då vi redovisar hur lång kötid den person som ficklägenheten hade.Vi har lyckats skapa trovärdighet gentemot de bostadssökande. Vi harfördelen att antalet i kön ökar lite grann år . Det kommerförmodligen att vara 100 000 i kön när vi passerar . De somstår i bostadskön är ganska representativa för befolkning.Vi har dock en betoning på unga, och det betyder att inkomsterna liggernågot lägre än genomsnittet bland de boende i staden. Men detta är ocksånaturligt. Det är när man är ung som man ställer sig i bostadskön föratt få sin första bostad. Många i bostadskön har också mycket godainkomster. av hushållen har en inkomst på över 500 000. Det tyckervi är viktigt inte minst , när vi får mer och mer nyproduktion attförmedla.Jag visar här en bild över inlämnade lägenheter. Den mörkblå stapelnvisar det totala antalet inlämnade lägenheter. Ni ser att vi kommer atthamna på mer än 6 000 lägenheter . När vi startade verksamheten lågvi på strax över 3 000. Det är en bra ökning, tycker vi. Den randigaljusblå stapeln representerar privata fastighetsägare. Som ni ser harvi inte minst lyckats med en 75-procentig ökningav inlämnade lägenheter från privata fastighetsägare. Det tycker vi ärjättekul och vi tolkar det som ett kvitto på att de privata fastighetsägarnaär nöjda med den service som vi ger dem.Vi för också rent konkreta diskussioner med privata fastighetsägare omatt ta över all extern förmedling från dem. Det ser vi som ytterligareett tecken på att vi levererar bra service och bra hyresgäster tillfastighetsägarna. På det sättet får kön fler lägenheter att efterfråga,och det är det som är vår affärsidé. Detta gäller också för innerstaden.Där är inte ökningen lika dramatisk. Men trots allt - vilket är litemärkligt - har vi lyckats öka antalet inlämnade lägenheter i innerstaden.Nu ska jag snart byta fot och driva den andra linjen. Det går alltsåbra för bostadsförmedlingen. Vi har med vårt koncept lyckats få fleroch fler lägenheter att förmedla, och det är vi nöjda med och glada åt.Däremot är vi lite oroliga för vad som händer . De närmasteåren kommer den omfattande nyproduktion som är på gång i attgöra att vi får fler och fler lägenheter att förmedla. Men det finns enunderliggande trend, som flera ju har pratat om, . Det gällervad som händer med bostadsbeståndet i staden. Man kan visa det på olikasätt, och på den bild jag visar här har jag valt att göra om statistikentill staplar. Ni ser att de blå staplarna, som representerar hyresrätter,sjunker successivt, trots nyproduktion. Det beror på omvandlingen tillbostadsrätter. Bilden för innerstaden är ännu mer dramatisk. I innerstadenär bostadsrätterna färre än hyresrätterna och omvandlingen ochdärmed minskningen av hyresrätterna fortsätter i dramatisk omfattning.Eftersom vi bara kan förmedla hyresrätter så är det klart att dettabekymrar oss. Någonstans slår vi i taket; det går inte att få in flerlägenheter att förmedla, utan det kommer i stället att börja minska.Ännu mer bekymrad blir jag när jag tittar på den bild som jag visar nu.De röda prickarna står för fastigheter som är bostadsrätter. De blåstår för hyresrätter. De är fastigheter som ombildatstill bostadsrätter. Bostadsförmedlingen finns på påKungsholmen, och därför känns det naturligt att titta lite närmare påKungsholmen. När jag nu zoomar in bilden och går ett varv runt Tekniskanämndhuset så ser vi att det är var och varannan fastighet som under dehär åtta åren har ombildats från hyresrätt till bostadsrätt. För attbibehålla en hyresrättsmarknad är det viktigt att det fortfarande finnshyresrätter även i det område som är mest attraktivt, och det ärinnerstaden. Det är dit alla vill som det krävs en lång kötid för att fåen lägenhet. Vi har inga långa köer om man är beredd att flytta tillytterstaden eller till en grannkommun. I både innerstaden och närförortensker en snabb ombildning. Detta blir problem i ett bostadsförmedlingsperspektivoch i hyresrättens perspektiv som säkert är specifika för Stockholm.Men det är ju som jag jobbar i, och det är det jag är bekymradför.Ordföranden: tackar för detta. Vi går då vidare in på avdelningen omsynpunkter från bostadsföretag och hyresgäster. Inledare är , vd för . Välkommen!Bengt : Jag börjar med att tacka för inbjudan att kommahit. Det är tilltalande att bostadsutskottet intresserar sig för frågan.Ett hyresavtal är ju inget vanligt leasingavtal, utan det är en oerhörtviktig relation som man har som hyresgäst med sin fastighetsägare. Ivarje fall i de bästa av världar kan man utgå från att en stor del avhyresgästerna har en möjlighet att välja sin fastighetsvärd. Relationenmellan hyresvärden och hyresgästen bygger på ett slags förtroendeförhållande.Det är naturligtvis ingen tillfällighet att man till exempel iStorbritannien när man genomför så kallade stop transfers, som det heternär man flyttar fastigheter från kommunen till en privat fastighetsägare,gör det först efter en omröstning.Mot den bakgrunden är det här viktiga frågor. Just när det gällerbostadsrättsombildning tillkommer ytterligare en aspekt, som på här på ett tydligt sätt; den nya värd som man får som hyresgästär de grannar som man bor tillsammans med. Det tillför ytterligare endimension till förändringen.Det är en stor dramatik som hyresgäst att få en annan fastighetsägareän den som man ursprungligen har vant sig vid och kanske till och medaktivt valde . Det är viktigt att ha det klart för sig.Just därför är det förstås särskilt viktigt att fundera över vad denhär typen av förändringar får för konsekvenser, och det är ju det somär temat i dag.Jag har faktiskt inte så många uppgifter att redovisa, för det här ärinte något jättestort fenomen inom allmännyttan. Det är ett utpräglatStockholmsfenomen. De allmännyttiga bostadsföretagen både säljer ochköper fastigheter som ett naturligt inslag i sin verksamhet, precis somBengt sade. Av de försäljningar som skedde - det varungefär 7 000 lägenheter - var försäljningar till andra hyresvärdar.Det var bara en mindre del som gällde ombildning till bostadsrätt. Detvar alltså 2003, och det var efter det att Allbolagen hade trätt i kraft.Men den stora ombildningsvågen hos allmännyttan skedde , under andra förhållanden. Det var innan den här lagstiftningeninfördes.Min grundläggande inställning till frågan om vad som händer när man görsådana här förändringar är lite grann att jag egentligen tycker att detär väl tidigt om man ska vara seriös. Jag tror att vi ännu inte riktigthar sett de mer långsiktiga effekterna av förändringarna. Men det hindrarinte att det är viktigt att uppmärksamma det som händer under resansgång.De frågor som man har varit inne på här och som är centrala att intresserasig för gäller naturligtvis hur många som blir kvar som hyresgästerdirekt i samband med ombildningarna. Och vad händer med de hyresgästernaöver tid när de ska leva tillsammans med sina grannar som hyresvärdar?Man har talat här om de nya hyresvärdarna - den oprofessionella föreningen.Men så oprofessionell är den naturligtvis inte att den inte inser attdet skulle löna sig bra om hyresgästen flyttade utan att utnyttja sinbytesrätt.