bet · GS01BOU2 · 2004-12-09 00:00:00 — Sannolikt är det en viss extraeffekt, men detär väldigt svårt att utröna hur stark den är.Peter (): Ett bra studieobjekt kan ju vara just det härexemplet i där man har ett hus på var sida av gatan. Där kan manju titta på hur många det är som flyttar, vad som händer egentligen ochsådant. Det är ett litet forskningstips.Sten (): Det har ställts ganska många frågor. Jag skulleegentligen vilja ha lite fakta, men jag vet inte vem jag ska rikta dettatill. Det finns ju ett övervärde för en bostadsrättsförening med enlägenhet som ligger kvar i ett hus. Jag är lite nyfiken på en sak. Vivet om att vid varje ombildning stannar det kvar några hyresgäster. Jagär lite nyfiken på hur länge de stannar kvar.Jag var också på resan i . Där fick vi höra talas om de långakontraktens hyror, vilket skapade ett visst intresse för nya former avavvisningseffekter, det vill säga att man kan tjäna betydligt mer pengarpå att en hyresgäst flyttar. Är det någon som har en aning om hur längeman orkar vara kvar som hyresgäst när man har omvandlat?Vi såg att det var en ganska stor omflyttning i nybildadebostadsrättsföreningar.Jag tror att du sade att det var som flyttade, Hans. Hur ser detut normalt när man startar en bostadsrättsförening? Hur stor äromflyttningen ?Ulrika , vd, (SBC): De vanligasteanledningarna till att man inte är med i själva bostadsföreningen vidombildningsögonblicket är att man är äldre och inte vill ta på sig låni den åldern. De bor i allmänhet kvar tills de flyttar av naturligaskäl. Det är det vanligaste exemplet. Vi har inte någon systematiskstatistik över det.Den andra frågan är väldigt svår att svara på. Det beror helt och hålletpå var man befinner sig på marknaden. Vi har varit med och produceratföreningar där omsättningen har varit jättestor därför att prisuppgångenpå marknaden har varit enorm. Då kan det hända att man inteens flyttar in. Det kan vara så att aldrig flyttade in utan såldedirekt. Är det en stabil marknadssituation flyttar i stort sett 100 %in. Efter eller har kanske någon enstaka sålt. Detberor helt på hur marknadssituationen ser ut.Hans Lind, universitetslektor, . Tekniska högskolan (KTH): Närman talar om omflyttning efter ombildning tror jag att det är viktigtatt inte se detta som någonting som skulle vara negativt och säga attde bara gick in i detta på spekulation. Det kan mycket väl vara så gick in i detta för att man hade ett seriöst intresse förbostadsrättsformen, men sedan upptäcker man efter ett eller två att manfaktiskt har helt andra valmöjligheter . Man vill kanske ha en störrelägenhet, och har man ekonomiska möjligheter att skaffa sig det. Detvore väldigt konstigt om den förändrade förmögenhetssituationen integjorde att ganska många omprövade sin bostadssituation.Bengt , professor, (): Hans har ett väldigt positivt sätt att se det på, men jaginstämmer i att det finns en sådan aspekt också. Jag tänkte ge ett rådtill bostadsutskottet. Ska man studera de här ombildningarna och dedynamiska effekterna ska man inte till utan österut. Man ska resatill som är fullt av de här husen som man brukar kalla förSwiss cheese problem, alltså Schweizerostproblem. Där har 20, 30 eller40 % av bostadssektorn ombildats. Man har mängder med hus med dessa såkallade resthyresgäster kvar. Där finns de dynamiska processer som sättsi gång. Mitt råd är: Åk till eller i stället förUSA!Mariam (): Jag har faktiskt stött på många hyresgästersom har röstat för en ombildning och känner sig lurade för att de intehar blivit beviljade lån på grund av sin låga inkomst. Är det intesjystast mot dessa hyresgäster som ångrar sig väldigt att kreditprövadem först innan man går till en omröstning?Sedan har jag en fråga till. Hur kan allmännyttan göra hyresrätten attraktiv boendeform?Erik , biträdande regionchef, : Vi hardiskuterat frågan om det borde finnas ett samband mellan beslutet attrösta för och att faktiskt delta i ombildningen. Det blir självfalletett problem för den som inte får. Där finns det mycket tragik. Man harju först visat att man vill vara med, men sedan måste man skylta medatt man är så fattig att man inte får vara med. Det är ju den signalenman ger.Men det får också den effekten för dem som faktiskt vill genomföra dettaseriöst att deras grund också blir svagare. Vi har diskuterat om detska finnas ett direkt samband, ett åtagande, men vi har inte funnit attdet är juridiskt rimligt att ha ett sådant. Det ena är ett beslut somfattas på en stämma. Det andra är individuella beslut. Men det är ettmycket stort problem som vi upplever. Det har många konsekvenser. Detär inte heller så roligt att skylta med sin fattigdom.Mariam (): Vore det inte bra att upplysa om att det ärdetta som gäller på en gång?Erik , biträdande regionchef, : Det vorealldeles utmärkt om de som driver de här processerna gjorde det. Det ärinte vi som gör det.Ewa (): Jag vill ta upp två saker. Jag skulle vilja fånågra reflexioner. Vi fick några när ställde sin fråga. Det gällerdetta med förmögenhetsöverföringen från företag till privatpersoner.Jag skulle vilja höra utveckla synen på vart man flyttar ochvarför. Vi fick några svar på det. Det finns kanske någon annan somvill komplettera det.Sedan skulle jag vilja få speglat om det finns någon kunskap om hurmånga sådana här ombildningar som sker utan professionell hjälp.Det låter lite som om det är ganska bra när man har haft professionellhjälp, till exempel av SBC, men när pratade lät detju, trots vad de skriver i sin rapport, som om det finns ganska mycketdåligt. Jag skulle vilja höra lite om det.Hans Lind, universitetslektor, . Tekniska högskolan (KTH): Eftersomjag nämndes måste jag väl säga någonting. Vi har väldigt dåliga kunskaperom omflyttningar. Den studie som jag nämnde är en liten studie. Jagskulle egentligen vilja säga att vi inte ska förvänta oss något specielltmönster. Det hänger ju på individernas och hushållens värderingar, hurmycket pengar de vill lägga på bostäder, vilken livssituation de befinnersig i, vilken ålder de har och så vidare. Vi ska förvänta oss att mananvänder den här möjligheten på väldigt olika sätt.Sedan tycker jag att det är lite fel att säga att det är någon sortsförmögenhetsomfördelning. Det var ju ingen som hade den här förmögenhetenfrån början. Den var dold. hamnar den delvis i fastighetsägarnasfickor och delvis i hyresgästernas fickor, men det är inte någon somhar förlorat den.Erik , biträdande regionchef, : Vi har intenågon statistik över hur många som är bra och dåliga. Vi har ansvaretatt uppmärksamma de problem som uppstår. Så är det med all lagstiftning.Den måste till för att skydda de allra svagaste. Det är inte alla sombehöver använda den. Det är det vi har uppmärksammat. Vi tycker att detär för många, men vi har inte någon statistik på det. Vårt arbete, blandannat med det här nätverket, kommer säkert att ge oss en bättre bildäven om den inte är statistisk. Det vore väldigt bra om forskningentittar på detta.Stockholms stad har ju planer på att utvärdera omvandlingen av allmännyttansom är en bit i det hela. Det tycker vi är angeläget. I den förstarapporten pekar man på att det inte fanns någon forskning eller någrautredningar innan man satte i gång den stora omvandlingen av allmännyttan.Det är angeläget att man följer upp det ytterligare, och vi har försöktbidra lite grann.Gunnar (): Jag har en kort fråga. Har det skett någraombildningar på orter med bostadsöverskott? Jag kommer från en sådan ort.Även om det finns bostadsöverskott finns det ju exklusiva lägen, tillexempel sjönära.Ordföranden: det någon som kan svara på den frågan? Finns detingen som vågar gissa heller, som vi politiker brukar göra när vi intekan svara? Vi får skicka med den, som vi brukar säga, . Du kanskekan få ett skriftligt svar så småningom.Leif (): Den övergripande frågeställningen rör naturligtvisde långsiktiga sociala effekterna. Där är det väl så som säger att det är för tidigt att dra dessa slutsatser. Detborde kanske egentligen vara ansvariga kommunalpolitiker som svarade påde frågorna. Jag ska inte ställa för många frågor om detta. Vi har fåtten del svar.Jag har en väldigt konkret fråga. Ni som representerarbostadsrättsorganisationernahar ju pratat om hur ni jobbar med kvalitetssäkring och utbildning. HSBi har till exempel detta med certifierade föreningar. Allt dettaär jättebra. Men då ställer man sig ju frågan: Hur många av de nybildadeoch ombildade föreningarna är medlemmar i era organisationer? Vad ärorganisationsgraden?Jan , bostadspolitisk expert, : Vi har så få erfarenheter avdetta. När vi ombildar våra egna fastigheter blir de i regel medlemmarhos oss. Sedan har vi haft några få konsultuppdrag. Där är det ingenmig veterligt som har blivit medlem i HSB, men det rör sig bara om fyrafem stycken.Per-Åke , utredningschef, : Vi harerfarenheten, inte minst från , att många av föreningarna blirmedlemmar hos oss i Fastighetsägarna . Dels behöver de proffshjälpmed förvaltningen och med att sköta huset, dels behöver de hjälp medatt klara förhållandena med hyresgästerna och hjälp med den juridiskakompetens som behövs både för bostadshyresgäster och lokalhyresgäster.Det innebär att de i många fall lägger ut förvaltningen och skötselnpå oss. Vi har fått en mycket stor medlemsanslutning frånbostadsrättsföreningarna. Som jag sade är vi angelägna om att utveckladokumentetGod sed för bostadsrättsföreningar så att de hyresgäster som finns iföreningarna blir korrekt behandlade.Kjell , utredningschef, : Som jag nämnde har videltagit i ett fåtal ombildningar som konsulter åt de hyresgäster somhar velat bilda om. Ingen av de föreningarna har blivit medlem i Riksbyggen.Däremot har samtliga köpt förvaltningen från i samband medombildningen. I övrigt har vi ungefär 2 000 föreningar sommedlemmar.Ulrika , vd, (SBC): Alla dem somvi har hjälpt är medlemmar hos oss, och vi förvaltar dem. Det kan finnasnågot enstaka undantag. Vi tar alltså hand om dem hela vägen. Det sommöjligtvis är ett problem är att det finns många mäklare som håller påpå marknaden. De kan i och för sig sälja enstaka bostadsrätter, men deförstår inte riktigt vad det innebär att driva en bostadsrättsförening.Där ligger en av skillnaderna.Tomas Agenberg (s): Tack för spännande information! Vi har pratat mycketom kvarvarande eller ursprungliga - det beror på hur man ser det -hyresgäster i föreningarna. Min fråga rör de kvarvarande verksamhetersom kan finnas. Det är alltså hyresgäster i form av ideella föreningaroch andra föreningar, förskolor med mera. Jag har personliga erfarenheterav det, för jag har barn på en förskola i en ombildad fastighet där mangör vad man kan för att bli av med förskolan. Det känns som om de somhar ombildat bostadsrätterna inte var beredda på att det var en tvåamed ett dagis som de köpte.Finns det en tendens där man försöker göra sig av med de här övrigahyresgästerna för att få in snabba pengar i föreningen? Eller är detmer så att det är en trygg, långsiktig inkomst?Erik , biträdande regionchef, : Tendenserska vara styrkta med statistik, men det finns alltför många exempel påprecis det som du säger. Det handlar väl om det här att man inte riktigtvisste vad det innebar att bli hyresvärd också för lokaler. Det finnsexempel på sådana verksamheter. Det rör också egna verksamheter för deboende, lokaler och sådant. Det har blivit krångel med dem också ibland.Ulrika , vd, (SBC): Problemet äratt föreningarna blir så kallade oäkta föreningar. Vi bostadsrättsorganisationerhar uppvaktat ett antal gånger om att man ska undantalandstingskommuner och kommuner i det underlag som man har när man räknar.Det innebär att man kan ha gruppboenden och dagis kvar utan att blioäkta. Man kan lösa det ganska enkelt, för det är detta som driver dethela.Ordföranden: Då vill jag å bostadsutskottets vägnar framföra ett riktigtvarmt tack till alla föredragande som har varit med oss här . Tackockså till alla ledamöter för alla kloka frågor!Det är rätt intressant att man kan få se så många olika sidor av en ochsamma bild. Jag satt och läste en ny rapport frånForskningsgruppen för samhälls- och informationsstudier. Där talar man omutförsäljning av allmännyttan. Ute i landet är positiva och 26 %negativa, och i storstad är skillnaden . är positiva och 37 %negativa. Bilden kan alltså se olika ut beroende på med vilken penselman målar.Jag tycker att vi har fått många fina infallsvinklar här , som vinog med all sannolikhet kommer att använda oss av. Vi kommer att citeraoch debattera och ni kommer kanske att få höra ochi någon debatt att "det sades då och då på vår offentliga hearing avHans Lind" eller vem det nu kan vara. Vi kommer naturligtvis att åberopaer kunskap i de fortsatta sammanhangen.Ett varmt tack till er alla!