sou · GQB321 · 2003-01-01 00:00:00 — Om en konsument köper en ägarlägenhet i ett ännu inte uppfört bo- stadshus och säljaren åtar sig att uppföra huset och eventuellt också att färdigställa lägenhetsutrymmet kan gränsdragningsproblem uppkomma i frågan huruvida 4 kap. JB eller konsumenttjänstlagen skall tillämpas på förhållandet mellan säljaren och köparen i dessa avseenden. Kon- sumenttjänstlagen gäller avtal om tjänster som näringsidkare i sin yr- kesmässiga verksamhet utför åt konsumenter huvudsakligen för enskilt ändamål bl.a. i fall då tjänsten avser arbete på fast egendom, på bygg- nader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fas- ta saker (1 § 2 p.). Dock gäller lagen enligt 2 § 3 p. inte arbete som till fullgörande av ett avtal om köp utförs för att avhjälpa fel i den sålda egendomen. Varken jordabalken eller konsumenttjänstlagen innehåller någon bestämmelse om hur gränsen skall dras mellan köp av fast egen- dom och köp av tjänst som avser sådan egendom. Gränsdragningen i frågan vad som utgör ett köp respektive tjänst kan vara problematisk. Här kan hänvisas till bl.a. , , Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 1 häftet, Särskilda avtal, 3 uppl. 1996 s. 86 f. och Grauers, , Fastighetsköp, 15 uppl., 2001, s. 250 f. (jfr också 152 Förvärv av ägarlägenheter t.ex. NJA 2001 s. 138). Problematiken förstärks emellertid enligt vår mening inte med införandet av ägarlägenheter. Vi ser därför inte heller något skäl för att föreslå särlösningar såvitt gäller avtal som rör ägarlä- genheter. Uppdragets omfattning, priset och betalning När det gäller beställningen av en entreprenad är en möjlighet att de blivande lägenhetsägarna är beställare. Dessa kan vara byggherrar inte bara avseende de egna lägenheterna utan även beträffande huset i öv- rigt. Som angavs i avsnitt 7.3.2 kan man också tänka sig att ägarlägen- hetsföreningen beställer hela eller delar av entreprenaden. Men i den utsträckning den blivande lägenhetsägaren är beställare kommer det regelmässigt att handla om ett konsumentförhållande. Frå- gan är därför om de regler om avtalsskydd som föreslog bör vara tillämpliga även i dessa fall. Vi ser enbart fördelar med att ansluta till de föreslagna konsument- reglerna, om de införs för småhus. Reglerna ger den blivande lägen- hetsägaren ett motsvarande skydd som blivande småhusägare får. Ägar- lägenheter innebär inga skillnader gentemot småhus som i nu aktuella frågor har någon direkt betydelse. Det är också en klar fördel om samma regler kan gälla oavsett om en entreprenad avser ett småhus eller en ägarlägenhet. Antalet regler blir färre. Det blir enklare för aktörer på området att veta vad som gäller osv. Vi föreslår därför att regler om avtalsskydd skall gälla avtal om motsvarande arbeten beträffande ägarlägenheter som en konsument träffar. Det sagda gäller under förutsättning att det är frågan om tjänster av sådan omfattning eller av sådant slag att det av föreslagna skyddet skall gälla. Som tidigare nämndes anser vi att fördelarna är stora med att ha samma regler för ägarlägenheter som för småhus. Utredningens förslag om avtalsskydd fick ett överlag positivt mottagande. Vi lägger därför inte fram de bestämmelser här som föreslog utan endast förslag till de ytterligare bestämmelser som behövs för att deras regler skall bli tillämpliga även för ägarlägenheter. Enligt vår uppfatt- ning bör sedan inriktningen vara att samma regler skall gälla. Förvärv av ägarlägenheter 153 Däremot bör, enligt vår uppfattning, ett motsvarande avtalsskydd inte gälla för en ägarlägenhetsförening, när den är avtalspart till entreprenö- ren. Det kan visserligen tyckas att det för de enskilda konsumenter som köper ägarlägenheter ligger ett intresse i att föreningen har samma skydd som om de själva slutit avtalet. Det gäller inte minst mot bak- grund av den betalningsskyldighet som de kommer att ha gentemot föreningen, om denna bekostar entreprenaden. I stället för att ansvara direkt inför entreprenören kommer lägenhetsköparna att då bli betal- ningsskyldiga gentemot föreningen. Denna kommer i sin tur att kunna till säkerhet för uttaxerat belopp erhålla en legal panträtt i lägenhets- ägarens lägenhet (se närmare avsnitt 11.4.2). är emellertid en fristående, juridisk per- son. En sådan anses generellt sett ha bättre förutsättningar än en en- skild konsument att ta till vara sina intressen i avtalsförhållanden, var- för skyddsintresset inte anses lika starkt för en förenings del. Det vore vidare med den gängse avgränsningen för konsumentskyddslagstift- ningen främmande att införa ett konsumentskydd för en juridisk person – en sammanslutning som därtill kan komma att bestå även av andra medlemmar än konsumenter. förslag är också begränsat till att gälla de enskilda konsumenterna i näringsidkarförhål- landen. Regelmässigt kommer det vara aktuellt med ett förvärv av fast egen- dom, oavsett om den byggnad som skall inrymma ägarlägenheter redan är uppförd eller inte. I detta avsnitt tas upp vissa frågor om förvärv av fast egendom. Köp av fast egendom är formbundet. I 4 kap. 1 § JB anges formkraven. Där föreskrivs att köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Ett köp som inte uppfyller dessa krav är ogiltigt. Det krävs dock att någon av parterna gör gällande att avtalet är ogiltigt. 154 Förvärv av ägarlägenheter Vår bedömning: Några särskilda bestämmelser beträffande köp – här bortses från handpenningavtal o.d. som vi återkommer till – av en ägar- lägenhetsfastighet behövs inte. Som tidigare angetts innebär våra förslag i kapitel 6 att reglerna för köp av fast egendom i jordabalken gäller för ägarlägenheter, om inte några särskilda avvikande bestämmelser införs. I bakgrundsavsnittet uppmärksammade vi formkraven enligt jorda- balken. Ett köp av en ägarlägenhet som inte uppfyller de i bakgrunds- avsnittet angivna kraven kommer att vara ogiltigt. Ogiltigheten slår dock inte till automatiskt, utan det krävs att någon av parterna i det enskilda avtalet åberopar att formkraven inte uppfyllts. Om ett lägen- hetsköp av detta skäl är ogiltigt, följer alltså inte med detta automatiskt att även de övriga köpen av ägarlägenheter i huset är ogiltiga. Den ordningen anser vi är lämplig. Vi kan inte i övrigt se några följder av att ansluta till de annars gällande reglerna för förvärv av fast egendom vilka bör kommenteras. Enligt vår bedömning är dessa be- stämmelser lämpliga även för ägarlägenheter. Det sagda gäller med reservation för föravtal, handpenningar o.d. Dessa frågor diskuterar vi i avsnitt 7.8. 7.7Köp av ännu inte bildad ägarlägenhets- fastighet Som nämndes i det inledande avsnittet kan man tänka sig förvärv av en ännu inte bildad ägarlägenhetsfastighet. Här tas frågan upp om detta bör vara möjligt och vad som i så fall bör gälla. För ett civilrättsligt giltigt förvärv av ett markområde gäller att detta är fastighetsbildat eller att ansökan om fastighetsbildning söks efter köpet (se 4 kap. 7 § JB). Söks inte någon fastighetsbildning inom den föreskrivna tiden, är köpet ogiltigt. Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande föreslog att bestämmelserna i 4 kap. 7 § JB skall gälla vid köp av en viss del av en fastighet. Utredningen föreslog också särskilda bestämmelser om när Förvärv av ägarlägenheter 155 en ansökan om fastighetsindelningsförrättning senast måste göras i de fall köpet avser ett obebyggt utrymme (se avsnitt 6.6.1 och förslaget till ändring av 4 kap. 7 § andra stycket JB i SOU 1996:87). Av 10 kap. 6 § första stycket och 11 kap. 1 § första stycket FBL fram- går att det är markfastighetens ägare som är behörig att ansöka om fas- tighetsbildning. Har ett lägenhetsutrymme förvärvats innan fastighets- bildning skett, kommer också köparen att kunna begära fastighetsbild- ning (se 10 kap. 6 § andra stycket FBL). Vårt förslag: Ett köp av ett utrymme avsett som ägarlägenhet skall vara giltigt endast om utrymmet är fastighetsbildat eller ansökan om fastighetsbildning sker efter köpet och också verkställs på grundval av köpet. Som utvecklades i kapitel 6 anser vi att bildandet av ägarlägenheter i stort sett bör följa samma bestämmelser som Utredningen om tredi- mensionellt fastighetsutnyttjande föreslagit för bildandet av anlägg- ningsfastigheter. Något som dock bör markeras är att vi anser att det inte bör vara möjligt att medge fastighetsbildning avseende endast någon eller några av de i ett byggprojekt ingående ägarlägenheterna. Görs en ansökan om fastighetsbildning av en lägenhetsköpare, anser vi att följden bör vara att även övriga lägenhetsköpare och andra sakägare kallas till förrätt- ningen samt att frågan om fastighetsbildning avser projektet i sin hel- het. Så torde det också bli redan genom nu gällande regler. Därvid kan följande nämnas. Rätten att påkalla fastighetsbildning tillkommer ägare av en fastighet som berörs av regleringen. Har en försäljning skett av ett markområde är både säljaren och köparen berättigad att ansöka. Det är också så att en samfällighetsförening får efter beslut av föreningsstämma påkalla fastighetsreglering som berör samfälld mark under föreningens förvaltning. Om sökanden återkallar sin ansökan, kan sakägare som har fört talan vid förrättningen och som själv hade kunnat ansöka om åtgärden begära att förrättningen fortsät- ter. Enligt vår mening innebär alltså nu gällande regler en tillräcklig säkerhet för att fastighetsbildningen sker och att den sker under gemen- 156 Förvärv av ägarlägenheter (Se i dessa frågor 4 kap. 10 och 32 §§ och 5 kap. 3 § FBL, m.fl., Fastighetsbildningslagen, 2 uppl., 1991, s.172 f., SOU 1960:25 s. 81 samt , , Kommentar till jordabalken kap. 1–5, 1971, s. 317 ff.) I övrigt kan konstateras att de av utredningen föreslagna ändringar- na i 4 kap. 7 § JB skapar möjlighet till förvärv av en ägarlägenhetsfas- tighet som ännu inte är bildad. För köpets bestånd gäller dock att ansö- kan om fastighetsbildning söks och genomförs . Som nämndes inledningsvis i detta kapitel anser vi att inskränkningar inte bör göras, om man inte kan se någon särskild risk eller annat skäl för sådana. Några sådana särskilda faror kan vi inte se i förevarande fall. Vi anser därför att de regler som föreslagits för anläggningsfastigheter bör gälla även för ägarlägenheterna. Avtal om köp och löften om framtida köp Ett avtal om köp av fast egendom är bindande för avtalsparterna. En utfästelse att senare köpa sådan egendom är däremot inte bindande enligt jordabalken. Jordabalken innehåller inte några bestämmelser om när betalning skall erläggas vid köp av fast egendom. Detta är något som parterna själva får avtala om. Om det i en köpehandling har föreskrivits att köpebrev skall utfärdas, anses dock detta som om förvärvets fullbordan eller be- stånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande (4 kap. 5 § JB). Vanligt är att köparen betalar en handpenning när köpekontraktet skrivs och därefter fullgör sin resterande betalningsskyldighet när kö- pebrevet utfärdas. En handpenning av detta slag är alltså en form av förskottsbetalning vid det bindande avtal om köp som träffats. Det är inte ovanligt med s.k. reservationsavtal, dvs. avtal där någon åtar sig att längre fram köpa en fastighet och i anslutning till löftet betalar in en handpenning. Förvärv av ägarlägenheter 157 Ett handpenningavtal av detta slag är i princip giltigt. Begränsningar finns dock såvitt gäller säljarens rätt att tillgodogöra sig handpenning- en. Sådan rätt föreligger om köpet inte kommer till stånd under förut- sättning att handpenningen skall ersätta endast säljarens kostnader för att ingå avtalet, t.ex. annons- och administrationskostnader. Sannolikt har säljaren även rätt att få ersättning för den mellanskillnad som sälja- ren kan ha gått miste om genom att han inte kunnat sälja fastigheten till någon annan som erbjudit sig att betala mer (jfr NJA 1974 s. 526; jfr också SOU 1991:81 s. 87 f., Grauers, , Fastig- hetsköp, 15 uppl., 2001, s. 63 ff. och , , Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 1 häftet, särskilda avtal, 3 uppl., 1996, s. 41). Om köpet inte kommer till stånd, skall alltså resterande del av handpenningen återgå till köparen. Det gäller även om det är beroende på honom att köpet inte blir av. Förhandsavtal och förskott för bostadsrätter m.m. En bostadsrättsföreningen har rätt att ta emot förskott endast under vissa närmare angivna förutsättningar. Förhandsavtal skall ha tecknats. För sådant avtal gäller bl.a. att en kostnadskalkyl skall finnas och vara granskad av två intygsgivare. Kostnadskalkylen kan beskrivas som en preliminär och mer kortfattad ekonomisk plan, jfr avsnitt 7.2.1. För mottagande av förskott krävs därutöver tillstånd från länsstyrel- sen. Det är straffbart att ta emot förskott utan att förutsättningarna för det är uppfyllda. Utredningen om kooperativ hyresrätt föreslog i sitt betänkande Ko- operativ hyresrätt (SOU 2000:95) en motsvarighet till kravet på säker- het vid mottagande av förskott (s. 120 ff.). Vår bedömning: Några särskilda bestämmelser om kostnadskalkyl eller om handpenning bör inte införas. Om några särskilda bestämmelser inte införs kommer för ägarlägenhe- ter gälla samma möjligheter att träffa avtal om köp, att ta emot för- skottsbetalning vid köp samt att träffa reservationsavtal som beträffan- de annan fast egendom. Vi kan inte se några skäl för att avvika från 158 Förvärv av ägarlägenheter denna grundläggande systematik. Ägarlägenheter skall utgöra fast egendom och den befintliga systematiken framstår därför enligt vår mening som lämplig att bygga på. Exempelvis de bestämmelser som finns om förhandsavtal för bostadsrätter bygger på helt andra grundläg- gande principer, där föreningens inledande upplåtelse behandlas på ett annat sätt än bostadsrättshavarens vidare överlåtelser av bostadsrätten. Bostadsrätter utgör vidare lös egendom. Vad som här skall diskuteras är därför om något skydd utöver be- fintliga regler bör ställas upp. Även om vi anser att man bör ta de grundläggande principerna för fast egendom som utgångspunkt finns, när eventuella skyddsregler övervägs, inget hinder mot att hämta inspi- ration från de särskilda skyddsregler som finns för bostadsrätter. Det är närmast dessa som vi anser bör uppmärksammas. Systemet för bostadsrätter med förhandsavtal och förskott kan sägas innehålla två typer av skydd. Kravet på granskad kostnadskalkyl inne- bär att en bedömning har gjorts av om det rör sig om ett ekonomiskt hållbart projekt. Kravet på säkerhet innebär att man har säkerställt att spekulanten får tillbaka erlagt förskott om projektet trots allt inte blir av. Någon motsvarighet till kostnadskalkyler bör inte införas Kostnadskalkylen hänger, som antyddes i bakgrundsavsnittet, samman med systemet med ekonomiska planer. Vi tog i avsnitt 7.2.2 ställning för att inte införa en motsvarighet till systemet med ekonomiska planer. Mycket kortfattat kan sägas att vår slutsats där var att bedömningen av hela projektets hållbarhet inte har samma intresse för ägarlägenheter som för bostadsrätter eftersom det inte är en förening som äger alla lägenheter utan olika individer som äger sin lägenhet. Av detta följer enligt vår mening att systemet med kostnadskalkyler inte bör ges en motsvarighet för ägarlägenheternas del. Utformningen av ett eventuellt krav på säkerhet Det som därför återstår att diskutera här är om man bör införa någon motsvarighet till kravet på säkerhet för mottagande av förskott. Man skulle då kunna använda den för kooperativa hyresrätter föreslagna regleringen som förebild. Den innebär följande. En kooperativ hyres- rättsförening får ta emot förskott endast om den har tillstånd till det från . Sådant tillstånd skall lämna om före- Förvärv av ägarlägenheter 159 ningen har ställt betryggande säkerhet hos för återbetal- ning av mottagna förskott. Överträdelser mot detta är straffbelagda. Bör ett krav på säkerhet ställas upp? Rent allmänt kan konstateras att utbetalning av förskott, handpenningar o.d. innebär ett särskilt risktagande. Den som gör utbetalningen får ju ingen direkt motprestation vid utbetalningstillfället. Det var den typen av resonemang som ledde fram Utredningen om kooperativ hyresrätt till förslaget om krav på säkerhet. När det gäller ägarlägenheter kan först konstateras att den grundläg- gande systematik för olika avtalsformer som finns innebär en viss komplikation i förevarande sammanhang. Systemet med två köpehand- lingar, köpekontrakt och köpebrev, innebär att man även där rör sig med en form av förskott. Vidare är det möjligt att träffa avtal om köp av ännu inte bildade fastigheter. Krav på säkerhet i dessa situationer framstår enligt vår mening som rätt främmande. torde dessa situationer från risksynpunkt inte mer markant avvika från rena hand- penningavtal. I sammanhanget bör också nämnas att kravet på säkerhet gäller bo- stadsrättsföreningar respektive kooperativa hyresrättsföreningar som vill ta emot förskott angående en framtida upplåtelse. Däremot finns inga särskilda bestämmelser avseende föravtal som en bostadsrättsha- vare träffar. Det skall inte finnas någon motsvarande förening i föreva- rande fall. Vem som är säljare av själva ägarlägenhetsfastigheten eller den blivande fastigheten kan därför variera. Det behöver inte vara nå- gon särskild typ av aktör. Hänsyn bör enligt vår mening också tas till att något krav på säker- het inte finns beträffande annan fast egendom. Såvitt vi har kunnat ut- röna finns inga mer omfattande problem med den ordningen. Vi kan inte se att ett handpenningavtal avseende ägarlägenheter på något mer avgörande sätt från risksynpunkt avviker från sådana avtal beträffande annan fast egendom. Vår slutsats är därför att något lagfäst krav på säkerhet inte bör infö- ras för ägarlägenheterna. 160 Förvärv av ägarlägenheter Den som äger en fastighet kan normalt sett fritt överlåta den. Vissa inskränkningar finns. Exempelvis kan förvärv av hyresfastighet ibland kräva tillstånd enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Ett annat exempel är att ägaren av en sådan fastighet kan vara skyldig att hembjuda den till en bostadsrättsförening enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Men i flertalet fall är rätten att överlåta – dvs. att sälja, byta eller ge bort – fri. Inte heller finns vad som här kan kallas särskilda begränsningar för andra typer av ägarskiften som arv. För hyresrätter gäller motsatsen. Huvudregeln är att hyresvärdens samtycke krävs, 12 kap. 32 § JB. Vissa avvikelser finns. Bl.a. kan hy- resnämndens tillstånd ersätta uteblivet samtycke vid byte av bostadslä- genheter. Bostadsrätterna kan sägas inta en mellanställning. Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren fritt kan överlåta eller på annat sätt åstad- komma ett innehavarskifte. Men ett i sammanhanget viktigt undantag finns. har ett inflytande över innehavarskiftena. Huvuddragen är följande. En överlåtelse är ogiltig om föreningen inte godkänner förvärvaren som medlem, 6 kap. 5 § BRL. Det bör framhållas att föreningen inte efter eget skön har rätt att vägra medlemskap. Bestämmelser finns i 2 kap. BRL om vilka omständigheter som ger en förening rätt att vägra medlemskap. Även vid andra innehavarskiften, t.ex. bodelning, arv eller bolags- skifte, får det följder om föreningen vägrar medlemskap. Enkelt ut- tryckt har då förvärvaren inte rätt att behålla lägenheten, se vi- dare 6 kap. 1 a och 2 §§ BRL. Den som har vägrats medlemskap kan, utom i ett undantagsfall av- seende juridiska personer, få saken prövad i hyresnämnden, 2 kap. 10 § BRL. Både i och är utgångspunkten att deras varianter av ägarlägenheter är fritt överlåtbara. Men stadgarna kan föreskriva att inskränkningar skall gälla, t.ex. att förvärvaren skall godkännas. Vårt förslag: Den som äger en ägarlägenhet skall kunna överlåta den fritt. 8.2.1Skälen för och mot begränsningar Flera skäl talar för fri överlåtbarhet Som vi utvecklade i avsnitt 4.7.3 i vår analys av skälen för och emot ägarlägenheter innebär konceptet ägarlägenhet inte i sig en given lös- ning i frågan om lägenheten skall vara fritt överlåtbar eller inte. Det finns emellertid flera skäl som med styrka talar för att i vart fall ut- gångspunkten bör vara fri överlåtbarhet. I enlighet med våra grundläggande ställningstaganden skall lägen- hetsägaren ha en direkt äganderätt närbesläktad med ägande av andra typer av fast egendom. En viktigt del av äganderätten är den rättsliga rådigheten. För stora inskränkningar i den rådigheten innebär att man i realiteten inte kan tala om en äganderätt. En annan allmän utgångspunkt som vi har är att varje ägare skall ha ett självständigt ekonomiskt ansvar för sin lägenhet och att åtaganden för gemensamma ändamål bör minimeras. Det betyder generellt sett att kostnadsåtagandena gentemot kollektivet bör bli klart mindre än i en bostadsrättsförening. Det talar enligt vår uppfattning också emot att ge kollektivet ett inflytande över överlåtelser av ägarlägenheter. En av de grunder som en bostadsrättsförening har för att vägra medlemskap – vilka dessutom utgör ett begränsat antal – är just om föreningen bedö- mer att förvärvaren inte kommer att klara de ekonomiska förpliktelser- na mot föreningen (m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 49). Men den grunden för vägran framstår alltså enligt vår uppfattning som mindre självklar beträffande ägarlägenheter eftersom åtagandena gent- emot kollektivet förväntas bli klart mindre. Som angetts i avsnitt 5.2 anser vi också att det är viktigt att ägarlä- genheter får en utformning som inverkar gynnsamt på den enskildes möjligheter att få en låg boendekostnad och att finansiera sitt förvärv. Exempelvis bör man ta till vara de utsikter som kan finnas till lägre bolåneränta för ägarlägenheter än för bostadsrätter. För att åstadkomma detta är det enligt vår bedömning viktigt att så långt möjligt jämställa ägarlägenheterna med annan fast egendom. För stora inskränkningar i möjligheterna att fritt överlåta lägenheten kan inverka menligt på bl.a. kreditgivarnas syn på ägarlägenheter som kreditobjekt. Inskränkningar kan medföra att ägarlägenheterna inte uppfattas som sådana t.ex. i internationella sammanhang. I så fall upp- står samma problem för kreditgivarna som de angett finns med bostads- rätter. Problemet är, enkelt uttryckt, att svenska kreditgivare inte kan låna upp pengar för vidare utlåning till bostadsrätter lika billigt som pengar för utlåning till egna hem, se avsnitt 5.1.5. Vi kan inte göra någ- ra utfästelser beträffande räntenivåer o.d. Men en utformning bör väljas där man bedömer att förutsättningarna är så goda som möjligt för ett bra utfall. I sammanhanget bör också framhållas sambandet mellan överlåtbar- het och egendomens värde som pantobjekt. Begränsningar i överlåtbar- heten får i regel återverkningar på möjligheterna att effektivt realisera egendomen exekutivt. Hur bra dessa realisationsmöjligheter är har i sin tur stor betydelse för hur bra pantobjekt egendomen anses vara. Sambandet har uppmärksammats i flera olika sammanhang. Här kan nämnas en del ändringar som gjordes i bostadsrättslagen för att stärka bostadsrätten som pantobjekt. En av ändringarna var att pantha- vare som förvärvar en bostadsrätt vid exekutiv försäljning gavs möjlig- het att utöva bostadsrätten utan att vara medlem. Det inne- bar alltså ett särskilt undantag från huvudregeln vid överlåtelse om att medlemskap är en förutsättning för att förvärvaren skall få utöva bo- stadsrätten. Tanken var att panthavaren härigenom fick bättre förutsätt- ningar att skydda sin panträtt och att detta i sin tur något skulle bidra till att förbättra bostadsrätten som kreditobjekt (prop. 1995/96:17 s. 43). Ett annat sammanhang där sambandet mellan överlåtbarheten och värdet som kreditobjekt uppmärksammades var när Utredningen om kooperativ hyresrätt övervägde möjligheterna att göra kooperativa hy- resrätter till bra kreditobjekt.