sou · GQB3115d1 · 2003-01-01 00:00:00 — Kommunens befogenheter och skyldigheter i bostadsför- sörjningsfrågor borde enligt regeringens bedömning så långt möjligt framgå av kommunallagen och socialtjänstlagen.16 Av årliga bostadsmarknadsenkät framgår att kommu- nernas arbete med kommunala bostadsförsörjningsprogram, KBP, härefter nedprioriterades ganska snabbt.17 Hur arbetar kommunerna med bostadsförsörjnings- frågor? P ro c e n t 1 9 9 2 19 9 3 19 9 4 1 99 5 1 99 6 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 20 0 2 A nnan strategisk plan Diagrammet visar att hade nästan tre fjärdedelar av kom- munerna upprättat ett bostadsförsörjningsprogram som antagits av kommunfullmäktige, medan knappt en femtedel av kommunerna upprättat ett sådant bostadsförsörjningsprogram . hade andelen kommuner med bostadsförsörjningsprogram minskat 1992/93:242 s. 17. 17Boverket, rapport , Bostadsmarknaden –2003, s. 39 ff. Utvecklingen på bostadsmarknaden bidrog också till att kommunerna inte ansåg att boendefrågorna skulle priorite- ras. Stora delar av kommunernas resurser att analysera vad och för vem det behöver byggas samt var det kan byggas avvecklades suc- cessivt eller utnyttjades för andra uppgifter. Därmed försvann ett viktigt stöd för den kommunala planeringen, planberedskapen och markpolitiken. bostadsföretag och bostadssocial utveckling, den s.k. , pekade på brister i flera fall i kommunernas samordning av bostadsfrågor och konstate- rade att en hel del kunskap om instrumenten för den lokala bostads- politiken tycks ha fallit i glömska med lågt byggande och överskott på bostadsmarknaden.18 I mer än hälften av kommunerna sker planeringen av bostads- byggandet numera inom ramen för översiktsplaneringen eller någon annan övergripande planprocess som inte antas av fullmäktige, såsom årlig bostadsöversikt eller mark- och bostadsplan, och inte i form av bostadsförsörjningsprogram. Kommunerna har dock alltjämt det övergripande ansvaret för bostadsförsörjningen. Bostäder kan tillhandahållas av privata fastig- hetsägare, genom bostadsrättsföreningar eller de allmännyttiga bostadsföretagen eller i form av egna hem. För att uppnå mångfald på bostadsmarknaden är det viktigt att kommunen långsiktigt planerar för boendet. infördes genom lagen (2000:1383) om kom- munernas bostadsförsörjningsansvar på nytt krav på planering av bostadsförsörjning och på bostadsförmedling om det behövs för att främja bostadsförsörjningen. Riktlinjer för bostads- försörjningen skall också beslutas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Kommunerna har också genom de allmännyttiga bostadsföre- tagen ett instrument att påverka bostadssituationen i kommunen. 18 SOU 2001:27, s. 187. Bygg- och träfacken har länge haft en stark ställning på arbetsmark- naden. är det största förbundet och organiserar totalt 32 olika yrkesgrupper.19 Träarbetare, betongarbetare, maskinförare, murare, bergarbetare, golvläggare, anläggnings- och vägarbetare, vvs-montörer och mudderverksarbetare är några av dessa yrkes- grupper. Bland i byggsektorn kan även nämnas Bygg- och träfackens medlemmar har stora möjligheter att på- verka såväl kvaliteten på det som byggs som kostnaden för det byggda. Även om mycket styrs av beställarens förväntningar och specificerade krav, liksom av de villkor som förhandlats fram i rela- tion till arbetsgivaren, d.v.s. entreprenadföretaget, är det ändå den som utför arbetet som fastställer resultatet. Den yrkes- arbetare som lärt sig att målmedvetet satsa på sitt hantverkskun- nande, som tar personligt ansvar och som känner yrkesstolthet kan åstadkomma ett gott slutresultat, även då det finns brister i projektering, arbetsledning och samordning. Om inte den som ut- för arbetet kan sitt hantverk, tar ansvar eller känner yrkesstolthet hjälper det å andra sidan ofta inte hur väl projektet genomförs i övrigt. Finansiärernas roll i byggprocessen är att pröva projekten med hän- syn till risktagande, avkastning och lönsamhet. Det gäller obero- ende av om finansieringen sker genom extern medverkan eller genom tillskott av eget kapital från inblandade aktörer. Sedan bygg- krisen har kreditprövningen i bostads- och lokalprojekt blivit betydligt noggrannare. Krav på hög och snabb avkastning på insatt kapital driver upp produktionstakten och fokuserar tillgången på riskvilligt kapital till projekt som kan antas ge snabb och säker avkastning. De långsiktiga fördelarna av att investera i material och tekniska lösningar som ger låga kostnader i förvaltningen värderas lågt eller beaktas för lite. Avgörande för projektens finansieringsmöjligheter är istället ofta den förväntade direktavkastningen på insatt kapital. 19 har 131 479 medlemmar (), vara 98 247 . Av byggnadsmedlemmar är endast 1 362 kvinnor (källa: . Värderingsmännen bedömer och värderar projekten för finansiärer- nas räkning med hänsyn till i första hand marknadsvärdet vid en försäljning och inte med hänsyn till avkastningsvärdet baserat på framtida intäkter och kostnader för förvaltningen. Tekniska lös- ningar och val av produkter med låga drift- och underhållskostna- der har liten eller ingen betydelse för värderingen. Inom byggandet förekommer en lång rad försäkringslösningar, såväl frivilliga som mer eller mindre obligatoriska. Systemet omfattar olika typer av ansvarsförsäkringar för inblandade konsulter och projektörer samt försäkringar som byggherrar och entreprenörer tecknar mot skadestånd till följd av miljöskador, skador på egen- dom eller på personer i samband med uppförandet av ett bygg- nadsverk. Vissa försäkringar är obligatoriska, t.ex. olika slag av arbetsskadeförsäkringar. Vid produktion av bostäder med hyres- eller bostadsrätt krävs också byggfelsförsäkring enligt lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring. En närmare redovisning av byggsektorns olika försäkringslös- ningar finns i betänkande Byggkvalitet för framtiden. 2.3.1Stora svängningar i nyproduktionen Produktionen av nya byggnader och andra byggnadsverk har varierat kraftigt . Särskilt stora svängningar inträffade och . Ett flertal faktorer har samverkat i denna utveckling. Miljonprogrammet innebar stora produktionsvolymer som tvingade fram storskaliga produktionsmetoder. Det gynnade större företag och ledde till att ett antal entreprenadföretag växte kraftigt. En annan effekt av miljonprogrammet var att de allmännyttiga bostads- företagen övergick från att bygga i egen regi till att i första hand förvalta byggnader. infördes s.k. produktionskostnads- anpassad statlig belåning. Upphandling i konkurrens utgjorde ett villkor för att lånen skulle anpassas till produktionskostnaden. Det ledde bl.a. till att de allmännyttiga bostadsföretagen upphörde att bygga i egen regi. Avvecklingen av räntesubventionerna och ned- dragningen av samhällets engagemang i bygg- och bostadsfrågorna sammanföll också med att konjunkturen vände och efterfrågan på infrastrukturinvesteringar, lokaler och bostäder sjönk dramatiskt. Den extremt stora bostads- och lokalproduktionen –1993 ledde till en kraftig överhettning av byggsektorn, som kulminerade . kom fastighetskrisen varvid efterfrågan på nybyggnad föll dramatiskt och en historiskt oöverträffad neddragning av bygginvesteringarna inträffade. Särskilt uttalad blev uppbromsningen på bostadsmarknaden. Bostadsinvesteringar 1950–2000 Källa: SCB, BI Nedgången på övriga delmarknader var inte lika kraftigt som på bostadsmarknaden och till skillnad från bostadsmarknaden åter- hämtade sig övriga delmarknader snart igen.20 Bygginvesteringar (utom bostäder) 1950–2000 Källa: SCB, BI Marknaden för reparation och underhåll av byggnader och anlägg- ningar (s.k. byggservice) har ökat stadigt ända , så när som på en svag nedgång i inledningen av . Den officiella statistiken för reparation och underhåll sträcker sig endast . Uppgifterna för perioden –2000 baserar sig därför på skattningar som Byggindustrier gjort, omräknat till priser. 20 Med övriga delmarknader avses övriga hus, väg- och anläggningar samt industrins byggande. Reparationer och underhåll 1950–2000 M d k r 1 9 9 1 å rs p ris e r 1 9 5 0 R U H 9 1 Källa: SCB, BI Bygg- och fastighetssektorns sammanbrott hade många samverkande orsaker, som beskrivits i flera rapporter och debattinlägg.21 Bilden är komplicerad och kräver en omfattande analys. Vi väljer därför att här endast peka på några faktorer som kan antas ha påverkat framför allt bostadsbyggandet . Finansieringssystemen förändrades på ett avgörande sätt . Med av- regleringen följde en kraftig expansion av kreditgivningen. Konkur- rensen på den avreglerade finansmarknaden ledde till stor utlåning. Varken staten eller kreditinstituten beaktade de kredit- eller mark- nadsrisker, som bl.a. länsbostadsnämnderna pekade på. Långiv- ningen baserades, , inte på marknadsvärden utan på pro- duktionskostnader. Något större eget kapital behövdes inte för att bygga hus. Dessa gynnsamma förutsättningar ledde till en mycket stor produktion av bostäder framförallt på orter utanför storstads- områdena. De minsta kommunerna byggde mest. 21 Se t.ex. Byggkraschen av , 1997, Ekerlids förlag . ökningen av bostadsproduktionen skedde sålunda i kommuner med färre än 30 000 invånare. Där byggdes –1993 nästan 120 000 bostäder. I dessa orter byggdes ca 3,5 lägen- heter per inflyttad person . I ökade bostadsbyggandet inte alls, trots att de gynnsamma förutsättningarna för bostadsproduktion gällde även där. Härtill kommer den långsiktiga omvandling av ekonomin, som följt av omställningen från industri- till tjänsteproduktion och lett till att folkmängden minskat i industriorter och ökat i de större städerna.22 Också förutsättningarna för produktion av lokaler var goda. En faktor av betydelse var här att antalet kontorsanställda ökade med till följd av högkonjunkturen. Efterfrågan på kontorsytor var således stor. Det ledde till att fastig- hetspriserna ökade snabbt. Lokalhyrorna steg också med . Omkring 1990 inleddes en lågkon- junktur då efterfrågan på lokaler minskade och hyresnivåerna vände nedåt. Fastighetspriserna sjönk dramatiskt och kreditinstitutens säkerheter i fast egendom minskade. Andra faktorer som påverkade utvecklingen var låga realräntor och statliga subventioner till byggandet.23 Det visade sig att praktiskt taget allt som byggts var överbelånat om fastig- heternas substansvärden och avkastning beaktas. Detta blev ohåll- bart i samband med en rad regeländringar och andra händelser under 1990-talet.24 Fastighetsskatten höjdes kraftigt och subventionerna minskade. Driftskostnaderna steg som en följd av att skattebasen breddades genom skattereformen. Det gamla systemet förutsatte i viss mån inflation. När inflationen sjönk kraftigt fanns inte längre utrymme att möta de kostnadshöjningar i fastig- hetsbranschen, som till stor del berodde på skattereformen och förändringar i bostadsfinansieringssystemet. Till detta kom en all- män konjunkturnedgång och minskad bostadsefterfrågan bl.a. av arbetsmarknadsskäl. Skattereformen ledde till att hyrorna ökade långt mer än konsu- mentprisindex trots låg inflation. I genomsnitt höjdes hyrorna med (Diagram 2.6). 22Staten fick – en om bostadsfinansieringen 1985–1993, Ds 2002:9. 23Dwight M. Jaffee: Den svenska fastighetskrisen, . flera extraupptrappningar av den garanterade räntan samt införandet av det så kallade Danellsystemet fr.o.m. . kr/m2 BRA Hyra kr/m2 genomsnitt Källa: SCB, BI Sänkta inkomstskatter finansierades bl.a. genom sänkta skatteav- drag för räntor och minskade räntebidrag. Mervärdesskatten ut- vidgades till en generell och enhet- lig beskattning av i princip all yrkesmässig omsättning av varor och tjänster. Detta innebar bl.a. att de s.k. reduceringsreglerna för bl.a. byggnadsentreprenader slopades vid utgången av år 1990.25 För att till viss del kompensera för borttagandet av denna skattereduktion infördes ett statligt investeringsbidrag.26 Boendekostnadernas andel av hushållens inkomster steg från till . Det motsvarar en ökning med . Det är först som den relativa utgiftsnivån för boendet har minskat, främst på grund av 25Se lag (1990:576) om ändring i lagen (1968:430) om mervärdesskatt och prop. 1989/90:111. 26Se förordning (1990:1369) om statligt investeringsbidrag för ny- och ombyggnad av bo- städer och förordning (1991:1923) om statligt investeringsbidrag för ny- och ombyggnad av bostäder. Investeringsbidraget utgjorde en procentuell andel av ett schablonmässigt beräknat bidragsunderlag. Den procentuella andelen varierade bl.a. beroende på ansökningstidpunkt. Andelen var först men sjönk sedan, först till och sedan till 3,1 pro- cent – för att därefter helt upphöra. lägre räntenivåer och stigande inkomster. svarade den genomsnittliga boendekostnaden sålunda för av hushållens disponibla inkomster. De beskrivna faktorerna ledde till att bostadsproduktionen prak- tiskt taget upphörde kring mitten av 1990-talet.27 påbörjades produktionen av drygt 12 000 nya lägenheter (Diagram 2.7). Det är en rekordlåg nivå. För att förmå byggherrarna att tidigarelägga bostadsinvesteringar och där- med minska risken för brist på bostäder infördes fr.o.m. ett nytt 10-procentigt investeringsbidrag.28 Nyproduktionen har dock inte ökat på något påtagligt sätt och infördes ett nytt investeringsbidrag. Bidrag lämnas nu till nybyggnad av bostäder som upplåts med hyresrätt i områden med bostadsbrist.29 Påbörjade bostäder 1950–2000 Källa: SCB, BI 27Fakta om byggandet utgiven av Byggindustrier. 28Se förordning (1995:801) om statligt investeringsbidrag för nybyggnad av bostäder och prop. 1994/95:218. 29Se förordning (2001:531)om statligt investeringsbidrag för nybyggnad av bostäder som upplåts med hyresrätt i områden med bostadsbrist och prop. 2000/01:100. Byggsektorn har och fram till nu varit föremål för en omfattande strukturell omvandling. Denna omvandling började och har givit tydliga effekter . I spåren av det kraftigt minskade byggandet –1995 följde framför allt en omfattande strukturomvandling bland entreprenadföretagen. Det har aldrig funnits så många bygg- och anläggningsentreprenörer som under slutet av högkonjunkturen omkring –1991. fanns det drygt 23 500 byggentreprenadföretag, varav ca 10 000 en- skilda näringsidkare. Antalet verksamma företag sjönk dock under lågkonjunkturen. fanns ca 18 000 bygg- och anläggningsentreprenörer, varav ca 8 000 enskilda näringsidkare.30 Lågkonjunkturens konsekvenser syns tydligt bland de medel- stora företagen.31 Antalet medelstora företag, som uppgick till ca 200, halverades –1995. Uppköp och sam- manslagningar av entreprenadföretag blev mycket vanligt även bland de större företagen. köpte ett stort antal företag och växte därmed till ett av de fyra största entreprenadföretagen i landet. Av de tio största byggföretagen 1991 finns bara fyra kvar, , , och JM. Endast tre företag, , och , bedriver verksamhet i hela landet. Övriga större företag är etablerade i ett antal regioner och har sin basverksamhet i de tre storstadsregionerna. Många medelstora företag har således försvunnit från marknaden. Av samtliga byggföretag verksamma 2001 hade färre än 50 anställda. Färre än 100 företag () hade fler än 50 men mindre än 250 anställda. Endast 15 företag, inkluderande och produktions- enheter, har fler än 250 anställda i . Det motsvarar ca 0,1 pro- cent av det totala antalet entreprenadföretag. En liknande utveck- ling mot ett fåtal stora och många små aktörer har i varierande grad ägt rum också i övriga delar av byggsektorn. Det gäller t.ex. kon- sultföretagen, materialtillverkarna, grossistföretagen och installatö- rerna. Sammanfattningsvis kan sägas att byggsektorn tidigare präglades av ett myller av kunniga beställare, som i egen regi eller med hjälp 31Med medelstora företag avses företag med 50–250 anställda enligt EU-norm. av omsorgsfullt handplockade lokala byggmästare och hantverkare byggde för en egen långsiktig förvaltning. råder en situa- tion med ett fåtal stora rikstäckande byggbolag, som på eget initiativ och med egen personal eller kontrakterade underentreprenörer och leverantörer producerar byggnadsverk som överlåts till förvaltning av någon annan. Efterkrigstidens expansiva byggande och den utveckling som skedde skapade starka entreprenörer och konsulter på marknaden. I syfte att stärka sin roll som byggherrar bildade ett antal industriföretag . skall utgöra ett forum för erfarenhetsutbyte och bevakning av gemensamma intressen. På den statliga sidan ut- vecklade en unik byggherrekompetens, som också kom icke statliga byggherrar till nytta genom rapporter, råd och anvisningar. Inom anläggningssektorn var bl.a. , SJ (numera ), och stora byggherrar. I samband med miljonprogrammet –infördes omfattande detaljregleringar av byggandet. Det innebar bl.a. att byggherrens möjligheter att utforma byggnaderna minska- de betydligt. Byggherrens roll kom därmed att inriktas på kontroll av att byggnaderna och byggandet svarade mot regelverken och behovet av byggherrens kompetens i tidiga skeden minskade. Strukturomvandlingen i industrin ledde till att centrala byggherrefunktioner decentraliserades och byggavdelningar hos byggherrarna lades ned eller delades. Produk- tionen av vägar, järnvägar och annan infrastruktur avtog. skedde förändringar i balansen mellan sektorns aktörer. Entrepre- nörerna kom alltmer att dominera kompetensutvecklingen. Tillämp- ningar av totaltåtagande i olika form ledde också till en försvagning av byggherrens kompetens.32 delades samlade beställarkom- petens upp på flera företag och myndigheter, utan samlad kvalitets- påverkande roll. Det innebar en kraftig förskjutning av styrkeför- 32 Kompetensutveckling inom samhällsbyggnad, Byggherren i fokus, Kungl. Ingenjörsveten- skapsakademien, IVA, avd. III, feb. 1997, s. 9 ff. hållandet mellan marknadens parter och ett steg mot en byggsektor i huvudsak dominerad av större leverantörer och entreprenörer.33 Det låga bostadsbyggandet , till följd av en kraftigt vikande efterfrågan, ledde till att de traditionellt starka byggherrarna som byggt för egen långsiktig förvaltning trädde tillbaka, avvecklade mycket av sin beställarkompetens och övergick till att i första hand förvalta det redan byggda. Också näringslivet, inte minst industriföretagen, har i likhet med bostadsföretagen avvecklat stora delar av sin byggherrekompetens. Företagen har i många fall sålt sina fastighetsbestånd och hyr de kontors- eller industrilokaler som behövs. Hos de företag som fortfarande bygger för egen förvaltning, har byggherrerollen fått låg status och de ekonomiska intressena, med höga krav på snabb förräntning av insatt kapital, väger ofta tyngre än långsiktighet och hållbarhet. Vid utfråg- ningar har framgått att upphandling av byggentreprenader numera ofta sker inom samma enheter som sköter företagens övriga inköp och upphandlingar och inte i första hand av byggspecialister. 2.3.4Entreprenadföretagen i ny roll De ovan beskrivna effekterna av lågkonjunkturen och fastighets- krisen, såsom vikande efterfrågan från de traditionella beställarna och en tilltagande företagskoncentration, medförde att de större byggentreprenadföretagen tvingades se sig om efter nya affärsom- råden. Det har lett till att bostadsbyggandet numera i huvudsak sker på initiativ av de större byggentreprenörerna. I egenutvecklade projekt bygger de bostäder på egen mark för försäljning direkt på bostadsmarknaden. Genom strategiska markförvärv och genom att utveckla egna projekt har byggbolagen på så sätt blivit sina egna beställare och därmed kunnat kompensera sig för uteblivna beställningar från fastighets- och bostadsföretagen. NCC äger mark med byggrätter för ca 20 000 lägenheter, varav ca 14 000 lägenheter i . innehar ca 27 000 byggrätter totalt, varav ca 12 600 i . De fyra största byggföretagen i äger sammantaget mark med byggrätter i olika skeden som 33 verksamhet delades upp på , Akademiska Hus, och . rymmer minst 60 000 bostäder.34 Med en produktionscykel på 6–från idé till färdig bostad och ett kontinuerligt tillskott av nya projekt, kan dessa företag ensamma producera en övervägande del av de bostäder som behövs . Med eget markinnehav, eget kapital, egen konsultpool – även för planarbetet, egna eller inhyrda produktionsmedel samt, inte minst, med egna projektidéer har de större entreprenadföretagen numera ett stort inflytande över bostadsbyggandet. Ofta utvecklas projekten i syfte att överlåtas till en bostads- rättsförening som entreprenören bildat. I planeringsskedet och vid byggstart har bostadsrättsföreningen en interimsstyrelse bemannad av byggbolagets egen personal och någon utomstående. Mer sällan bjuds projektet i lämpligt skede av processen ut till försäljning till ett privat eller kommunalt fastighetsbolag. Oavsett vem som övertar det färdiga huset innebär det sagda att den blivande fastig- hetsägarens intressen, exempelvis från ett förvaltningsekonomsikt perspektiv, riskerar att underordnas de produktionsekonomiska be- dömningar byggentreprenören gör. –påbörjades i hela riket drygt 55 000 lägenheter i flerfamiljshus. Av dessa var ungefär två tredjedelar bostäder med hyresrätt och en tredjedel bostäder med bostadsrätt. Av bostäderna med bostadsrätt har HSB och svarat för en liten del och de större byggföretagen för en stor majoritet. Andelen bostadsrätter i nyproduktionen har emellertid ökat av- sevärt . Åren 1995–1996 svarade hyres- rätterna för av nyproduktionen. avsåg av de påbörjade bostäderna lägenheter med hyresrätt och lägenheter med bostadsrätt. Byggandet inom HSB och har också ökat, men från mycket låga nivåer . HSB och svarar samman- taget fortfarande för en liten andel av bostadsrättsbyggandet i för- hållande till övriga byggherrar.35 Det är rimligt att anta att den aktuella utvecklingen hänger nära samman med vad som ovan sagts om entreprenadföretagens nya 34Enligt årsredovisningar från , , och . 35Källa: SCB. Bostadsrättsbyggande, särskilt på orter med stor bostadsefter- frågan, är mer lönsamt än att producera hyresrätter. De beskrivna utvecklingstendenserna har sammantaget lett till en genomgripande förändring av balansen mellan byggherrar och byggentreprenörer. Mest påtaglig är denna förändring när det gäller produktion av bostadsrätter i de av byggentreprenörerna initierade och genomförda projekten, inte minst mot bakgrund av vad som tidigare framgått om de krav som samhället ställer på byggherren. Entreprenadföretagen har blivit färre och större. Byggherrarna har blivit svagare och de har förlorat mycket av den kunskap som krävs för att på ett effektivt sätt utöva byggherrerollen. Det allmännas roll i byggandet har också på många sätt förändrats . Dessa förändringar har dock inte alltid varit ägnade att motverka den balansförskjutning som skett mellan byggherrar och entreprenörer. 2.4.1Byggnadsverk är långsiktiga investeringar Hus och anläggningar byggs normalt för att användas . Tiden från byggande till rivning kan vara . Bygg- och fastighetssektorn svarar för av den totala energi- användningen, av el-användningen och genererar av allt avfall. Byggfel ökar belastningen på miljön genom sämre isolering i väggar, bjälklag och fönster än vad som föreskrivits. Detta leder till större energiåtgång, vilket även innebär större utsläpp av koldi- oxid.36 Byggfel inverkar på miljön också på andra sätt. Brister i sortering av avfall minskar möjligheten till återanvändning och ökar risken för diffus spridning av föroreningar. Även möjligheten att ta hand om olika avfall på bästa sätt minskar om t.ex. brännbart material, metaller och organiskt material blandas. Inte minst i de tidiga skedena av planerings-, bygg- och förvaltningsprocesserna är det viktigt med en helhetssyn på miljö och kostnader. 36 Koldioxid, CO2, är en av de s.k. växthusgaserna som påverkar klimatet. ligga på byggnadens livscykelkostnader och på miljöeffekter under byggnadens hela livslängd snarare än på kostnaderna för miljö- effekter i produktionsskedet. Driften innebär i sig en betydande miljöbelastning.37 I syfte att samordna miljöengagemangen i bygg- och fastighetssek- torn bildades Byggsektorns Kretsloppsråd. skall också vara en stark drivkraft för ett uthålligt kretsloppssamhälle.