sou · GQB3115d1 · 2003-01-01 00:00:00 — Byggkostnadsdelegationen anger i sitt slutbetänkande att kommunens taxor och avgifter har betydelse för kostnaden för produktion av bostäder.23 Byggkostnadsdelegationens undersökning visar att såväl engångskostnader (mark, bygglov samt anslutnings och anläggningsavgifter för va, el och fjärrvärme) som bruknings- avgifter (avfall, vatten- och avlopp, el och fjärrvärme) varierade kraftigt mellan de undersökta kommunerna. För kostnader som är av engångskaraktär visar studien att det är störst spridning mellan kommunernas markpriser. Markkostnaden är också den helt domi- nerande kommunala kostnaden för byggherrarna (i de fall marken förvärvats från kommunen). har på uppdrag av regeringen fördjupat Byggkostnads- delegationens undersökning samt analyserat effekterna på boende- kostnaderna för olika kommuner. Resultatet av under- sökning redovisas i en rapport till regeringen som avlämnades i december 2001.24 material har på uppdrag av den s.k. fem-gruppen25 analyserats och kommenterats av L-O 21Boverket, rapport . 22Kommittén för översyn av plan- och bygglagstiftningen (M 2002:05), dir. 2002:97. 23SOU 2000:44, s. 80 ff. 24Taxor och avgifter i kommunerna i samband med byggande och boende, , dnr. 2080-3575/2001. 25Byggnads, HSB, Hyresgästerna, . kommunikations och utrednings AB, med särskild inrikt- ning på Stockholmsförhållandena.26 och L-O konstaterar bl.a. följande om mark- prisutvecklingen.27 N Markkostnaden har stigit kraftigare än andra priser och bygg- kostnaderna . ökade byggnadskostnaderna (exkl. mark) med medan produktionskostnaderna (inkl. mark) steg . N Markpriserna har marknadsanpassats i hög grad. Det är i stor- städerna som markpriset har ökat mest.28 I storstadsområdena har priset ökat med för hyresrätter och mer än trefaldigats för bostadsrätter –2000. Mark- priserna var dubbelt så höga i hela landet för bostads- rätter som för hyresrätter. N Markpriserna varierar kraftigt såväl mellan olika regioner som mellan kommuner inom regionerna. Markpriset vid produktion av hyresrättslägenheter var i genomsnitt ca 1 630 kro- nor/m2 lägenhetsarea (BOA) för storstadsregionerna och ca /m2 BOA för övriga landet. Motsvarande siffror för produktion av bostadsrättslägenheter var ca /m2 BOA i storstadsregionerna och 1 530 i övriga landet. Högst var markpriset i några kommuner i . låg högst med , men också och låg högt. Lägst var priset i och med . Engångs- och anslutningsavgifter m.m. Till markpriserna skall läggas de avgifter som kommunen tar ut för anslutning av vatten- och avlopp och fjärrvärme liksom engångs- avgifter för el-anslutning, avgifter för bygglov och bygganmälan, planavgift m.m. Dessutom är det inte ovanligt att kommunerna 26Kommunala avgifter och markpriser i , L-O kommunika- tions och utrednings AB, , . 28Storstockholm, och . ålägger byggherren att bekosta anläggning av vägar och gångstråk utanför kvartersmark liksom busshållplatser, lekplatser, m.m. som ett villkor i ett exploateringsavtal mellan parterna. Den genomsnittliga engångsavgiften för el i riket är /m2 BOA. Högst är avgiften i och , 114 respektive . Lägst är den i och med 22 re- spektive . Variationen är stor. Engångsavgiften för el är 5 gånger högre i de dyraste kommunerna än i de billigaste. Avgiften för anslutning av fjärrvärme kostar i genomsnitt i riket /m2 BOA. Även denna avgift varierar kraftigt i riket som helhet. Högst är avgiften i , och lägst i , . Priset sätts efter fjärrvärmeföretagets kost- nader. Dessa kan variera högst avsevärt till följd av bebyggelse- täthet, antal kunder, energikällor och effektivitet. Anslutning av vatten och avlopp kostar i genomsnitt i riket /m2 BOA. Avgifterna varierar kraftigt mellan kommu- ner. Högst är den i med och lägst i med . Avgifter för bygglov och bygganmälan Alla större byggnadsprojekt belastas med avgifter för bygglov och bygganmälan. Till dessa kommer, om detaljplanen är gjord , avgifter för detaljplan och fastighetsplan. Planavgifterna kan ligga på samma nivå som kostnaderna för bygglov och bygganmälan. Vidare tillkommer regelmässigt kostnad för utstakning i de fall kommunen utför detta. har tagit in uppgifter från 11 utvalda kommuner i . Kommunerna har valts för att det där har byggts så mycket att det varit meningsfullt att beräkna genomsnit- tliga kostnader för taxor och avgifter. I merparten av kommunerna har det främst byggts småhus. Antalet kommuner i vilka det byggts flerbostadshus är något mer begränsat. Uppgifterna om avgifter gäller dels ett flerbostadshus med 15 lägenheter och dels ett småhus på 120 kvadrat- meter. Avgifterna för bygglov och bygganmälan för småhuset uppgår i genomsnitt till eller ca /m2 BOA. Högst avgift hade med och med 9 594 kro- Lägst avgift hade med och med . För flerbostadshuset blir avgifterna för bygglov och bygganmälan tillsammans ca eller ca /m2 BOA. Högst avgift hade med och med 39 330 kro- nor. Lägst avgift hade även i detta fall med och med . De flesta kommuner använder modell för beräkning av avgifternas storlek. Modellen bygger på ett grund- belopp som multipliceras med en objektsfaktor och ett antal åt- gärdsfaktorer. Den stora skillnaden i avgifternas storlek tyder på stor variation mellan hur kommunerna värderar åtgärdsfaktorerna. 6.4.3Markpriser, taxor och avgifter och deras effekter på hyran har i den i avsnitt 6.4.2 refererade rapporten även studerat hur skillnader i kommunala markpriser, taxor och avgifter påverkar hyresnivån för i övrigt likvärdiga flerbostadshus och gruppbyggda småhus. Vid jämförelsen har utgått från att entreprenad- kostnaden och byggherrens allmänna kostnader är desamma i alla kommuner och att det bara är markpriset och avgifterna som varierar. har även tagit hänsyn till skillnader i förbruk- ningsavgifter för el, vatten och fjärrvärme vid beräkning av kostnaderna för drift och förvaltning. Övriga kostnader för drift och förvaltning har upptagits till samma belopp för alla kommuner. Undersökningen visar att det kan bli stora skillnader i månads- hyra enbart beroende på skillnader i anslutningsavgifter, markpriser och förbrukningsavgifter. Differensen mellan högsta och lägsta månadshyra kan bli så stor som /månad för i övrigt likvärdiga nyproducerade bostäder i flerbostadshus. Hyran i de dyraste kommunerna blir enligt kalkyler mer än 25 pro- cent högre än i de billigaste. Dyrast är det enligt beräkningarna att hyra en bostad i eller , där en nyproducerad hyreslägenhet enligt kalkylerna skulle kosta 8 300 respektive . Lägst blir hyran i och med omkring 6 600 kro- nor i månadsutgift. Markpriset är det som har störst betydelse i sammanhanget. Skillnaden i markpris mellan och betyder ca 1 400 kro- nor i hyreskostnad. Skillnader i anslutningsavgifter och olika kostnader för förbrukning av el, vatten och värme betyder som mest ca på månadshyran.