sou · GQB321 · 2003-01-01 00:00:00 — finansierar köpet av fastigheten dels genom de insatser som medlemmarna betalar in till föreningen, dels genom lån som föreningen själv tar upp. Föreningen kan erhålla bottenlån med pant i fastigheten. Belåningsgraden uppgår normalt till av värdet på fastigheten som vore den en hyresfastighet. Det betyder att bruks- värdeshyressättningen ligger till grund för bedömningen av bostads- rättsfastighetens värde, som uppgår till mellan 1/2 och 2/3 av produk- tionskostnaden/marknadsvärdet för fastigheten. Den reella belånings- graden blir således av detta värde. För sitt bottenlån får före- ningen normalt en räntefavör om 0,25 - jämfört med villaäga- ren. Resterande lånebehov kan täckas genom topplån hos föreningen till den del finansieringen inte kan ske genom de insatser som bostads- rättshavarna betalar. Argument för och emot ägarlägenheter 77 Föreningen har, liksom småhusköparen, att betala expeditionsavgift och stämpelskatt för lagfarten och eventuella inteckningar. En bostadsrättsförening svarar för utgifter för drift, underhåll och reparation av huset, inklusive lägenheterna i den utsträckning ansvaret för lägenhetens inre inte ligger på bostadsrättshavaren, samt kostnader som är hänförliga till den mark som byggnaden är uppförd på. Före- ningen är betalningsskyldig för räntor och amorteringar på de lån som den tagit upp. För sina kostnader får föreningen ta ut en årsavgift (van- ligtvis månadsavgifter eller kvartalsavgifter) av varje bostadsrättshava- re. Avgiften är vanligtvis relaterad till ett andelstal. Detta är i sin tur baserat på föreningens produktionskostnad för huset eller liknande. är som juridisk person ansvarig för sina lån. Bostadsrättshavaren har alltså inget personligt ansvar för dem. Om fö- reningen går i konkurs eller likvideras utan överskott, förlorar bostads- rättshavaren dock det kapital som han har satsat på förvärvet av bo- stadsrätten. Och ansvaret för de lån han tagit består. Den som vill förvärva en bostadsrätt av föreningen har att betala den insats och, om stadgarna medger det, den upplåtelseavgift som föreningen bestämmer när bostadsrätten upplåts (7 kap. 14 § BRL). En bostadsrättshavare kan inte själv bestämma vilka lån som fastig- heten skall belastas med. I den delen bestämmer föreningen. Dess be- slut får återverkningar på storleken av den avgift som bostadsrättsha- varen skall betala. En bostadsrättshavare kan dock få en lägre årsavgift än övriga jämförbara bostadsrättshavare genom att betala in en högre insats för sin bostadsrätt. Detta kräver dock att stadgarna medger diffe- rentierade insatser och att föreningen går med på bostadsrättshavarens önskemål (se vidare om differentierade insatser, SOU 2000:2 s. 271 ff.). Genom att i så stor utsträckning som möjligt lägga kostnadsansvaret för lägenhetens drift, reparation och underhåll på den enskilde bostads- rättshavaren kan dennes del i de kostnader som skall täckas genom av- gifter till föreningen . Han kan således i det avseendet så långt det går själv styra dessa utgifter. Effekten av den tvingande reglering som bostadsrättslagen nu innehåller om föreningens ansvar för repara- tioner av sådana stamledningar som föreningen försett bostadsrättslä- genheterna med kan visserligen elimineras genom en byggteknik som innebär att varje lägenhet ansluter sitt enskilda ledningssystem till stamledningar utanför lägenheten. Sannolikt är detta dock en lösning som ter sig mer naturlig i en ägarlägenhetsreglering. Om förvärvaren köper bostadsrätten av en bostadsrättshavare, har han att betala det belopp som parterna kommer överens om. Dessutom kan han bli skyldig att betala en överlåtelseavgift till föreningen. Avgif- tens storlek är inte reglerad i lag utan beräkningen av denna skall fram- 78 Argument för och emot ägarlägenheter gå av föreningens stadgar (9 kap. 5 § första stycket p. 5 BRL). I förar- betena har som en riktpunkt angetts ett belopp om av bas- beloppet. Bostadsrättshavaren kan finansiera sitt förvärv av bostadsrätten helt eller delvis genom lån och som säkerhet lämna bostadsrätten som pant. Belåningsgraden uppgår normalt till av marknadsvärdet för bo- stadsrätten. Räntan är normalt högre än vad som gäller för en villaägares bottenlån. Egen insats eller dyrare topplån uppgår i allmän- het till av bostadsrättens marknadsvärde. och dess övriga medlemmar har inget ansvar för bostadsrättshavarens lån. Om bostadsrättshavaren inte betalar sina lån, riskerar han att bostadsrätten säljs exekutivt och att han måste flyt- ta från lägenheten. Bostadsrättshavaren kan, som redan sagts, drabbas ekonomiskt också om föreningen går i konkurs eller likvideras utan överskott. Han förlorar då det kapital som han har satsat på förvärvet av bostadsrätten. Men ansvaret för de lån han tagit består. Bostadsrättshavaren, liksom en småhusägare, kan genom sitt val av standard påverka kostnaderna för sitt boende. Det gäller oavsett om inredningen bekostas av föreningen eller av honom själv. Detsamma kan komma att gälla även lägenhetsinnehavaren i en ägarlägenhetsmo- dell, oavsett om han äger lägenheten eller innehar den med endast nytt- janderätt. Den som köper en ägarlägenhet kommer som sagts att köpa ett paket, nämligen rätten till lägenheten och en rätt till byggnaden eller en anläggning i denna och en rätt till marken. Till skillnad mot småhus- ägaren kommer ägarlägenhetsköparen inte att finansiera förvärvet av hela bostadshuset. Han skall finansiera sitt paket, liksom envar av de övriga köparna finansierar sina paket. Paketet kan som framgått tänkas ha olika innehåll. Med förebild i den norska ägarlägenhetsmodellen kan ett lägenhetsköp avse en sam- ägarandel i hus och mark och en exklusiv nyttjanderätt till en bestämd lägenhet i huset. Med ett innehåll som svarar mot den danska modellen kommer paketet däremot att avse äganderätt till en bestämd lägenhet (fastighet) och en samäganderätt eller annan rätt till byggnaden i övrigt och marken. I den sistnämnda modellen kan kostnaderna för paketet delas upp i kostnaden för lägenhetsfastigheten, som köparen ensam skall svara för, och övriga kostnader som samtliga lägenhetsköpare kommer att få ta del i. I paketet kan ingå, men det är inte nödvändigt, att säljaren skall Argument för och emot ägarlägenheter 79 färdigställa även lägenhetsutrymmet. Om en ägarlägenhet skall kunna köpas i en ännu inte uppförd byggnad, kan köparens andel i kostnaden för uppförandet ingå i köpeskillingen för paketet eller så kan detta vara en kostnad som skall bestridas först . Väljs den lösningen att byggnaden/tillbyggnaden exklusive lägenhe- terna skall inrättas som en gemensamhetsanläggning – något som förut- sätter att lägenheterna fastighetsbildas – kan ansvaret för utförandet av denna anläggning komma att ligga på en samfällighetsförening (14 § AL och 4 § SFL). Om inte köparna själva skjuter till erforderligt kapi- tal för uppförandet av anläggningen, blir det samfällighetsföreningen som i eget namn får ta upp lån för detta ändamål. Långivaren eller lång- har då att vända sig till föreningen med sina betalningskrav. Lä- genhetsägarna har inget personligt ansvar för föreningens lån. Skulle det emellertid vara så att föreningen saknar medel för att betala sina lån, har föreningens styrelse att upprätta en debiteringslängd och ge- nom uttaxeringar av lägenhetsägarna efter andelstal ta ut vad som ford- ras. Föreningen kommer då att ha förmånsrätt i lägenhetsfastigheterna för uttaxerade belopp som inte varit obetalda än (se lagen [1973:1152] om förmånsrätt för fordringar enligt lagen [1973:1150] om förvaltning av samfälligheter). Skulle det däremot i det inledningsvis nämnda exemplet vara fråga om en delägarförvaltning, får delägarna själva ta lån i egna namn. De får då erbjuda säkerhet i sina lägenhetsfastigheter. Väljs däremot en modell där lägenheten kommer att innehas endast med nyttjanderätt, får lägenhetsinnehavarnas äganderätt knytas till markfastigheten. Lägenheterna kan då, utifrån nu gällande principer, inte lämnas som säkerhet eftersom dessa är en del i samägd egendom. Det bör dock framhållas att man i har bestämmelser som medger pantsättning av bruksrätten. Enligt vad vi har inhämtat från bankföreträdarhåll skulle det krävas att lägenheten utgör en fastighet för att lägenhetsinnehavaren skall få samma möjlighet som en villaköpare till ett bottenlån på normalt av marknadsvärdet/köpeskillingen. Sammanfattningsvis kan sägas att den enskilde lägenhetsinnehavaren får ett mindre omfattande direkt betalningsansvar i en modell där finan- sieringen för uppförandet av delar av byggnaden som inte skall utgöra enskilda lägenheter sker genom en förening som är ansvarig gentemot långivaren för återbetalningen. Föreningen har dock i sin tur rätt att utkräva ersättning av lägenhetsinnehavaren för fullgörandet av före- 80 Argument för och emot ägarlägenheter ningens återbetalningsskyldighet efter lägenhetsinnehavarens ägaran- del. En samfällighetsförening fyller i likhet med en bostadsrättsförening en sådan funktion. Om en medlem inte kan fullgöra sin betalningsskyl- dighet gentemot föreningen, kan i båda dessa alternativ föreningen yt- terst tvingas att hos de övriga medlemmarna i föreningen ta ut de be- lopp som fallerar på grund av den förstnämndes bristande betalnings- förmåga. Med andra ord ökar beroendet av de andras betalningsförmå- ga i takt med att föreningen får ett större betalningsansvar. Till skillnad mot en bostadsrättsförening anses en samfällighetsfö- rening inte kunna försättas i konkurs, eftersom föreningen skall hos medlemmarna uttaxera de medel som krävs. Medlemmen i en samfäl- lighetsförening riskerar därför ett i realiteten vidare kostnadsansvar för föreningens skulder än en bostadsrättshavare som, om bostadsrättsföre- ningen försätts i konkurs, inte kan åläggas någon betalningsskyldighet för föreningens skulder. Å andra sidan medför bostadsrättsföreningens konkurs att bostadsrättshavaren förlorar det kapital han betalat för bo- stadsrätten. Bostadsrättslagen ger bostadsrättshavarna en möjlighet att på föreningsstämma bestämma huruvida de vill rädda föreningen från konkurs genom att besluta om höjda insatser. Som framgått av vad som sagts krävs det för att lägenheter skall kunna förvaltas av en samfällighetsförening att lägenheterna är fastighetsbildade. I annat fall får man falla tillbaka på någon form av samäganderättsreglering, där lägenhetsinnehavarna får ett direkt, per- sonligt betalningsansvar. En bostadsrättshavare kan drabbas av ökade kostnader som en småhus- ägare inte riskerar. Så kan bli fallet bl.a. om en bostadsrättshavare av- säger sig sin bostadsrätt (4 kap. 11 § BRL). Han blir då fri från framti- da ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. Avsägelserätten har kritiserats. Regleringen är avsedd som ett skydd för den enskilde, vars konsekvenser får bäras av det kollektiv som bostadsrättsföreningen representerar. Innebörden av en avsägelse är att den avsagda bostadsrätten övergår till föreningen utan någon ersättning, dvs. bostadsrättshavaren har inte rätt att få tillbaka insatsen, upplåtelseavgift eller några andra avgifter som han betalat till föreningen. Rätten till avsägelse kan göras gällande Argument för och emot ägarlägenheter 81 tidigast från det att föreningen upplåtit bostadsrätten. Bostads- rättshavaren behöver inte ange något skäl för sin avsägelse. Någon rätt till avsägelse finns inte för de danska eller norska ägar- lägenhetsinnehavarna. Kritikerna av avsägelserätten anser att den helt bör slopas eller att det i vart fall bör ha förflutit än innan rätten till avsä- gelse skall kunna göras gällande. Den motiverades i korthet med att bostadsrättshavaren utan avsägelserätt beträffande föreningens förbindelser skulle bli underkastad en ekonomisk bundenhet som när- made sig ett personligt ansvar (NJA II 1930 s. 469). För att få bort rätten till avsägelse krävs det en ändring i bostads- rättslagen. Om så bör ske och avsägelserätten möjligen bör ersättas av något annat skydd för den enskilde bostadsrättshavaren, kan det råda delade meningar om. Vi ser inte anledning att här närmare gå in på denna fråga. Men, i sak är det vår uppfattning att avsägelserätten inte är oskiljaktigt förenad med bostadsrätten. Redan den kritik som finns mot avsägelserätten talar mot att en sådan rätt skulle ha någon plats i en ägarlägenhetsreglering. Om en lägenhet skall innehas med en äganderätt följer med detta ett ansvar för ägaren att själv se till att avyttra lägenheten, om så krävs när avgifterna blir för höga eller ägaren av andra skäl anser sig inte ha råd att behålla den. Och även med en modell som innebär att lägenhetsinnehavaren har endast en nyttjanderätt till sin lägenhet bör en avsägelserätt vara uteslu- ten mot bakgrund av att rätten till lägenheten kommer att ingå i ett pa- ket som lägenhetsinnehavaren äger i någon form. Denne bör också i detta fall ta ansvar för sitt ägande och inte kunna övervältra det på nå- gon annan. Insatserna för nyproducerade bostadsrättslägenheter är höga. I storstäderna och andra orter med bostadsbrist är också överlå- telsepriserna för bostadsrätter höga. Det är inte längre bara bostads- rättsföreningen som pantförskriver lån för att finansiera sitt fastighets- förvärv och senare uppkomna kostnadskrävande åtgärder. De enskilda bostadsrättsköparna tar i allt större utsträckning upp lån mot säkerhet i 82 Argument för och emot ägarlägenheter bostadsrätten för att kunna förvärva rätten till sina lägenheter. På detta sätt uppkommer en form av dubbel pantsättning. Den består i att före- ningen kan pantsätta fastigheten och bostadsrättshavaren sin bostads- rätt. Bostadsrättens värde som pant Värdet av bostadsrätten som säkerhet är delvis beroende av värdet på föreningens tillgångar och dess skulder, framför allt vilka lån som fö- reningen har tagit med fastigheten som säkerhet. Bostadsrätten utgör således en sämre säkerhet än en fastighet. Till detta kommer att före- ningen kan ha en legal panträtt i bostadsrätten för fordran på obetalda avgifter; en fordran som oftast uppkommit först efter det att bostadsrät- ten pantförskrivits, men som trots detta har förmånsrätt före den avta- lade panträtten (se närmare 7 kap. 16 a § BRL). De nu nämnda förhål- landena är omständigheter som kan utgöra skäl för att en bostadsrätts- havare som lämnar sin bostadsrätt som säkerhet i allmänhet får betala högre ränta på lånet än en småhusägare, som lämnar sin fas- tighet som pant. Ett annat skäl för den högre räntan på bostadsrättslån kan vara att de som lämnar eller avser att lämna ett lån till bostadsrättshavaren kan ha svårt att få en samlad överblick över bostadsrättsföreningens ekonomi och tillförlitliga uppgifter om vilka lån som direkt eller indirekt belas- tar bostadsrätten. Den som lämnar lån med säkerhet i ett småhus kan genom det offentligt förda fastighetsregistret få uppgift om lagfaren ägare och om de pantbrev som tagits ut i fastigheten. Något motsvaran- de register förs inte för bostadsrätternas del. I är de enskilda bostadsrättsföreningarna skyldiga att föra förteckningar över dels sina medlemmar (medlemsförteckning), dels de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt (lägenhetsförteckning), se 9 kap. 8 § BRL. För att en panthavare skall ha sakrättsligt skydd för pant i en bostadsrätt krävs att föreningen har underrättats (denuntierats) om pantsättningen. Föreningen är skyldig att föra in en anteckning om denuntiationen i lägenhetsförteckningen (9 kap. 10 § tredje stycket BRL). Ansvaret för att denuntiationerna antecknas hos föreningen lig- ger på dess styrelse. Det är således med uppgifter från förteckningen som presumtiva långivare kan få besked om vilka panter som belastar den enskilda bostadsrätten. Den nuvarande regleringen avseende pantsättning av bostadsrätter är bristfällig och har kritiserats. En förstärkning skulle nås, om i stort sett samma inskrivningsförfarande kom till användning för registrering av bostadsrättsinnehav och pantsättning av bostadsrätter som gäller för Argument för och emot ägarlägenheter 83 lagfart på och inteckning av fast egendom. I betänkande SOU 1998:80 har bristerna i den nuvarande ordningen re- dovisats och förslag lagts fram om ett offentligt bostadsrättsregister för landets samtliga cirka 700.000 bostadsrätter. Om förslaget till offentligt register för bostadsrätter genomförs skul- le ett skäl för den högre räntan för bostadsrättslån falla. Kvar skulle emellertid stå att bostadsrättens pantvärde är beroende av föreningens ekonomiska situation. Ett förslag som syftade till att stärka bostadsrät- tens värde som pant lades tidigare fram i departementspromemorian Förstärkt bostadsrätt, Ds 1994:59. Det föreslogs i denna att föreningar- na skulle vara förbjudna att ta upp lån. Endast bostadsrättshavarna skulle kunna låna och då mot säkerhet i de enskilda bostadsrätterna. Förslaget förkastades dock av remissinstanserna. Vill man undvika möjligheten till dubbelpantsättning vore ett annat alternativ att förbjuda bostadsrättshavarna att ta upp lån med bostads- rätten som säkerhet. Att kanalisera lånen till föreningarna skulle sanno- likt främja bosparandet och också minska möjligheten att utnyttja bo- ta upp lån för annat ändamål än boendet. Men det skulle innebära en risk för dyra lån för föreningen och beta bostads- rättshavaren möjligheten att använda bostadsrätten som säkerhet. Den nuvarande regleringen i bostadsrättslagen som medger att före- ning och bostadsrättshavare kan belåna och pantsätta bostadshuset re- spektive bostadsrätten kan mot bakgrund av vad som sagts förväntas bestå. För att undvika dubbelpantsättning krävs att rätten till en lägenhet och lägenhetsinnehavarens rätt i övrigt till hus och mark kan pantsättas endast tillsammans. Som redan framgått är det också en sådan lösning som vi förordar för ägarlägenheternas del, dvs. att rättigheterna skall vara odelbara. Ägarlägenhetsinnehavaren skulle med denna utgångspunkt få en jämfört med bostadsrättshavaren mer fristående ställning. Att kanalise- ra alla lån som rör förvärvet av lägenheten och de rättigheter i övrigt som hör till lägenhetsinnehavet borde vara till fördel även för borgenä- rerna och kunna bidra till förmånligare lånevillkor än vad som gäller för en bostadsrättshavares lån. Som framgått av tidigare avsnitt (4.8.1) kan emellertid, om en lös- ning med förvaltning via en samfällighetsförening väljs, uppförandet av gemensamma delar av byggnaden ske i föreningens regi och föreningen kan då via uttaxeringar kräva in de belopp som lägenhetsägarna skall 84 Argument för och emot ägarlägenheter Och detta föreningens krav skulle vara förenat med en legal panträtt i de enskilda lägenhetsfastigheterna såvitt avser obetalda be- lopp under en tidsrymd av . Föreningens uttaxeringsrätt och legala panträtt är emellertid inte begränsade till krav som hänför sig till före- ningens kostnader för att uppföra huset. Även i andra fall då föreningen behöver medel, t.ex. för en kostsam reparation av husets fasad, kan föreningen göra gällande dessa rättigheter. Så till vida kan också i en ägarlägenhetsreglering med en samfällighetsförening som förvaltare av den gemensamma egendomen en form av dubbelpantsättning uppkom- ma, om än för begränsad tid. Något beloppstak för uttaxeringsmöjlighe- ten och den legala panträttens omfattning finns inte med nuvarande regler. Den skillnaden finns jämfört med bostadsrätter att bostadsrättsföre- ningens skulder kan medföra att pantobjektet bostadsrätten så att säga utraderas. Det sker om bostadsrättsföreningen går i konkurs. Så kan inte bli fallet när föreningen är en samfällighetsförening. Den kan ju inte gå i konkurs. I en modell där lägenheten innehas med direkt ägan- derätt är inte heller ägarlägenheten för sitt bestånd direkt beroende av föreningens bestånd. Däremot upphör alltså en bostadsrätt om bostads- rättsföreningen upphör. Enligt vad vi inhämtat från bankhåll är det för bankernas upplåning på den internationella marknaden av väsentlig betydelse att bankernas utlåning i sin tur sker mot säkerhet i fast egendom. Om lägenheten ut- gör sådan egendom, talar enligt bankföreträdare en mycket stor sanno- likhet för att lägenhetsköparen normalt skulle få betala en något lägre ränta än en bostadsrättshavare för de lån han tar för sitt förvärv. I diskussionerna om ägarlägenheter framförs ofta den åsikten att det finns brister i neutraliteten i beskattningen mellan olika boendeformer. Vad som avses är i allmänhet det förhållandet att det ekonomiska utfal- let kan bli olika om man jämför en småhusägare som investerat ett visst kapital i ett småhus och en bostadsrättshavare som investerat motsva- rande kapital i en bostadsrättlägenhet. I en rad hänseenden är skattereglerna för småhusägare och bostads- rättshavare dock utformade på i princip samma sätt. Det gäller t.ex. reglerna om kapitalvinstbeskattning och rätten till uppskov med be- skattningen vid bostadsbyten. Förklaringen till de skillnader som finns är att småhusägaren äger en fastighet, medan bostadsrättshavaren inne- har sin lägenhet med endast nyttjanderätt och i övrigt äger en andel i bostadsrättsföreningen. Argument för och emot ägarlägenheter 85 En småhusägare betalar med nuvarande bestämmelser fastighets- skatt av taxeringsvärdet, med den begränsningen att fastig- hetskatten – under vissa förutsättningar – inte skall överstiga av den skattskyldiges inkomst. Småhusägaren har rätt till avdrag i in- komstslaget kapital för räntan på lån i fastigheten. Värdet av fastighe- ten kan också bli föremål för förmögenhetsskatt. Fastigheten tas upp till taxeringsvärdet. Avdrag medges för skuld. För fysisk person är skattesatsen på belopp över ett fribelopp om för ensamstående och för sambeskattade par. Under- skott i inkomstslaget kapital upp till och med leder till skattereduktion . För underskott därutöver är skattereduktio- nen . Kapitalvinstskatten vid försäljning av en privatbostadsfastighet är av vinsten. Vinsten utgörs i princip av skillnaden mellan å ena sidan vad som erhållits för den avyttrade egendomen och å andra sidan av alla omkostnader för förvärvet och avyttringen. Till avdragsgilla omkostnader hör bl.a. anskaffningsutgiften för fastigheten och förbätt- ringsutgifter . Den som säljer en privatbostadsfas- tighet kan få uppskov med beskattningen om han inom vissa tidsramar förvärvar en ny bostad och bosätter sig där. En bostadsrättsförening beskattas för en schablonintäkt i inkomst- slaget näringsverksamhet motsvarande av taxeringsvärdet. Avdrag medges endast för räntor och tomträttsavgälder. Ofta kan avdragsrätten inte utnyttjas fullt ut. skall också betala fastig- hetsskatt. Skattesatsen är av taxeringsvärdet om bostadsrättsfö- reningens hus är ett hyreshus och om det är ett småhus. En bo- stadsrättshavare har rätt till avdrag i inkomstslaget kapital för räntan på lån för bostadsrätten. Andel i en bostadsrättsförening som avser privatbostad är förmögenhetsskattepliktig. En sådan andel tas upp till ett värde som motsvarar medlemmens andel i föreningens förmögenhet, beräknad med utgångspunkt i det taxeringsvärde som gäller för föreningens fastighet vid beskattningsårets utgång och med hänsyn till föreningens övriga tillgångar och skulder enligt bokslutet för det senaste räkenskapsår som avslutats före under beskattningsåret. Bostadsrättshavaren betalar själv ingen fastighetsskatt utan den betalas av föreningen. Kapitalvinstskatten vid försäljning av en lägenhet i en bostadsrätts- förening är av vinsten. Vinsten beräknas i princip på samma sätt som vid försäljning av en privatbostadsfastighet. Säljaren av en lägen- het i en bostadsrättsförening kan få uppskov med beskattningen om han inom vissa tidsramar förvärvar en ny bostad och bosätter sig där. Vad som sagts om bostadsrättsföreningar gäller de s.k. äkta före- ningarna. För att en förening skall räknas som en äkta bostadsrättsföre- 86 Argument för och emot ägarlägenheter ning krävs att föreningens verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen.