sou · GQB321 · 2003-01-01 00:00:00 — Utredningen redovisade i sitt betänkande Kooperativ hyresrätt (SOU 2000:95) en ingående analys (betänkandet s. 141 ff.). Utredningens slutsats var att kooperativa hyresrätter inte kan bli bra kreditobjekt utan att hyresrätten görs fritt överlåtbar, vilket dock skulle strida mot grundidén med kooperativ hyresrätt. Regeringen kom till samma slutsats i prop. 2001/02:62 s. 91 ff. I förbigående kan nämnas endast ett par av de resonemang som låg bakom utredningens slutsats. När det gäller vanliga hyresrätter krävs normalt samtycke från hyresvärden för överlåtelse av hyresrätten. Följ- den är att en hyresrätt, t.ex. en lokal, inte kan utmätas, om hyresvärden inte samtycker till en exekutiv försäljning, se 5 kap. 5 § UB och NJA 1986 s. 68. Denna osäkerhet i frågan om en panthavare i det enskilda fallet verkligen kan ta nyttjanderätten i anspråk inverkar naturligtvis menligt på dess värde som kreditobjekt. Ett annat resonemang handlade om effekterna om prissättningen inte är fri. Något pristak kan inte gälla vid exekutiv försäljning som ju bygger på att högstbjudande vinner, jfr t.ex. 9 kap. 4 § UB och 8 kap. 3 § utsökningsförordningen (1981:981). Men saknas prisbegränsningar vid just exekutiv försäljning uppstår en möjlighet att kringgå det annars gällande pristaket. Utgångspunkten bör vara fri överlåtbarhet De angivna skälen anser vi talar tungt för fri överlåtbarhet. Vi anser att de har en sådan styrka att man redan här kan slå fast att utgångspunkten bör vara fri överlåtbarhet. 8.2.2Utformningen av eventuella begränsningar i den fria överlåtbarheten Den fråga som därmed uppkommer är om lägenhetsägarna skall ges möjlighet att i en eller annan form bestämma sig för begränsningar. Det rör sig alltså om någon form av motsvarighet till vad som gäller i Dan- mark och . Innan vi tar ställning till detta bör något sägas om vilken reglering som i så fall behövs. Inte minst ger detta en överblick när det gäller hur omfattande en sådan reglering skulle bli. Först kan konstateras att, om man anser att lägenhetsägarna bör ges möjligheten att besluta om begränsningar, särskilda bestämmelser om detta bör införas. I annat fall är ägarna hänvisade till att försöka träffa någon form av avtal. Men räckvidden av sådana avtal är enligt gällande rätt oklar. Om lösningen innebär att en förening krävs, anser vi att det är lämp- ligt att använda den ägarlägenhetsförening som alltid skall finnas, se avsnitt 6.8.2. Poängen med att införa särskilda bestämmelser är enligt vår upp- fattning att det ägarna är överens om skall gälla även mot tredje man, t.ex. en senare tillkommen, ny ägare. Det är också viktigt att en be- gränsning av överlåtelserätten får publicitet. Enligt vår uppfattning bör därför eventuella begränsningar tas in i föreningens stadgar. Ställning bör tas till om några särskilda krav bör gälla för beslut om inskränkningar i den fria överlåtelserätten. Skall ett beslut om in- skränkningar kräva full enighet mellan delägarna eller skall någon form av enkel eller kvalificerad majoritet vara tillräcklig? Överväger man en möjlighet att begränsa överlåtelserätten uppstår frågan om lägenhetsägarna bör ha full frihet att bestämma grunderna för att inte godkänna en överlåtelse. Med full frihet uppstår en risk för diskriminerande villkor. Enligt vår uppfattning kan det inte komma ifråga att godta villkor som innebär t.ex. diskriminering av en etnisk grupp. Man kan man tänka sig olika alternativ för att förhindra att den typen av villkor får någon verkan. I den norska lagen anges uttryckligen att vägran att godkänna kräver saklig grund. Denna lokution får sedan ges ett närmare innehåll i förar- betena. En annan möjlighet är att vara mer utförlig i författning och där ange vissa villkor som inte är giltiga. Man kan t.ex. bygga på de grän- ser som finns för bostadsrättsföreningar i 2 kap. 2 § BRL. Konstruktio- nen i bostadsrättslagen är att sådana i paragrafen angivna stadgevillkor är utan verkan. En särskild fråga är vem som skall kunna agera mot en överlåtelse. Skall ägarlägenhetsföreningen ges rätt att agera eller skall det vara upp till de andra delägarna att stoppa en oönskad överlåtelse? Vidare måste ställning tas till om en begränsning i överlåtelserätten skall kunna innebära att överlåtelser skall godkännas. Då blir det med andra ord obligatoriskt att få sin överlåtelse godkänd för att denna skall vara giltig. Alternativt kan överlåtelser anses giltiga till dess saken har prövats i domstol och denna bestämt motsatsen. En annan variant är att följden inte blir ogiltighet utan att förvärva- ren – om överlåtelsen inte godtas – ges skyldighet att sälja lägenheten vidare och, eventuellt, inte får bo där . 8.2.3Bör det vara möjligt att begränsa friheten? Efter denna skiss över vilken reglering som är nödvändig är det att besvara frågan om ägare av ägarlägenheter i författning bör ges någon särskild möjlighet att begränsa överlåtelserätten avseende ägarlägenhe- ter. Som konstaterades i avsnitt 8.2.1 kan den ekonomiska gemenskapen mellan delägarna förväntas bli förhållandevis begränsad. Den kommer emellertid inte helt att saknas och dess omfattning kommer att variera. Hur utfallet blir kommer att bero bl.a. på vad ägarna bestämmer. Men i regel kommer alltså den ekonomiska gemenskapen enligt vår bedömning att vara klart mindre. I avsnitt 10.2.2 föreslår vi vidare att legal panträtt med bästa förmånsrätt skall gälla för vissa fordringar som ägarlägenhetsföreningen kan ha gentemot lägenhetsägarna. Vi anser därför att den ekonomiska gemenskapen inte utgör något tungt skäl för en möjlighet att begränsa överlåtelserätten. Kollektivets intressen får anses vara tillräckligt tillgodosedda ändå. Boende i ett flerfamiljshus innebär en annan närhet till grannar än traditionellt villaboende. Det är inte en slump att regler om störningar i boendet och liknande ordningsregler har utvecklats beträffande hyres- rätt och bostadsrätt men saknar motsvarighet för fast egendom. I sådana sammanhang är det inte bara fråga om den enskilde ägarens rättigheter mot kollektivet. Det är mer en fråga om vilken ägares rättigheter man vill prioritera. Den som vill sälja har ett intresse av att fritt få göra det. De ägare som bor kvar har ett intresse av att få en granne som inte stör osv. En bostadsrättsförening har viss möjlighet att vägra medlemskap under hänvisning till det som brukar kallas personliga kvalifikationer (m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 50 f.). Den större när- heten i flerfamiljshus jämfört med villor kan enligt vår mening i viss mån tala för att ge kollektivet ett inflytande. Mot detta kan invändas att det ytterst handlar om vems äganderätt man anser bör vara stark. Den säljandes eller övrigas? Därför är det inte heller givet att uttrymme skall finnas att underkänna en förvärvare på förhand med motiveringen att en risk för störningar finns. Tanken är då alltså att störningar får motarbetas när de väl har börjat uppträda. Vi föreslår sådana särskilda bestämmelser i avsnitt 10.2.3. En annan aspekt är s.k. kategoriboende. Det finns både kooperativa hyresrättsföreningar och bostadsrättsföreningar som är inriktade på kategoriboende, t.ex. boende för ungdomar eller för äldre personer. Sådana arrangemang är möjliga också i de danska och norska varian- terna av ägarlägenheter. I den mån man anser att den typen av boende bör vara möjlig också inom ramen för ägarlägenheter torde det vara nödvändigt att införa regler som medger begränsningar i den fria över- låtbarheten. Möjligheter till kategoriboende finns således inom ramen för både bostadsrätter och förslaget om kooperativa hyresrätter. När man jämför med ordningen i andra länder måste man väga in att bostadsrätter har en stark ställning i och att kategoriboende är möjligt inom ra- men för denna boendeform. Enligt vår bedömning framstår det också som mer naturligt med sådant som kategoriboende inom ramen för de mer kollektiva boendeformerna. Att ge delägarna en möjlighet att införa begränsningar kan ses som att valfriheten blir större, vilket i sin tur stärker äganderätten, i stället för att man ser det som en inskränkning av ägarnas rättsliga rådighet. Och sätter ägarna stort värde på ett inflytande över vilka nya grannar man får eller vilken kategori som skall bo i huset kan hävdas att man stärker deras rättigheter om de ges ett inflytande i dessa frågor. Enligt vår bedömning ligger det dock rätt nära till hands att kräva full enighet eller åtminstone en kvalificerad majoritet för denna typ av beslut. Den här diskuterade friheten finns då inte för nya förvärvare. De kanske inte önskar den aktuella begränsningen som det i praktiken kan bli omöjligt för dem att åstadkomma någon förändring. Visserligen har den nye ägaren i nyssnämnda fall förvärvat lägenhe- ten med den begränsning i förfoganderätten som ägarkollektivet be- stämt. En risk kan dock finnas att en förvärvare inte har klart för sig att begränsningar råder och att detta kommer som en överraskning när denne i sin tur skall avyttra lägenheten. Redan när det gäller bostadsrät- ter förekommer en del problem med att förvärvare inte har klart för sig att man måste bli medlem i föreningen. Och skall man komma ihåg att kravet på medlemskap i bostadsrättsföreningen följer redan av bo- stadsrättslagen. Risken för missförstånd förefaller bli än större med ett system där inskränkningar kan gälla; nämligen när detta har angetts i stadgarna. Av vår skiss i avsnitt 8.2.2 framgår att begränsningar skulle kräva en hel del bestämmelser. Regelverket blir således mer komplext och svåröverskådligt. Det är inte endast någon enstaka regel som behövs. Bestämmelser krävs om i vilken form överenskommelse skall träffas, majoritetskrav, möjliga villkor, systemet för prövning, osv. I enlighet med vad vi angav i avsnitt 8.2.1 finns flera skäl som talar för fri överlåtbarhet. Ägarlägenheter skall bl.a. vara en direkt ägande- rätt som ligger nära annan fast egendom. Regleringen blir enklare och risken för missförstånd mindre om inga inskränkningar finns. Vi anser därför att rätt starka skäl bör krävas för att ens öppna en särskild möj- lighet för lägenhetsägarna att med bindande verkan komma överens om den här typen av begränsningar. Några övertygande sådana skäl har vi inte funnit. Vi anser därför att några särskilda bestämmelser om möj- ligheter att inskränka rätten att överlåta ägarlägenheter inte bör införas. I all korthet bör framhållas att vi anser att några särskilda inskränk- ningar i rätten att pantsätta en ägarlägenhet inte heller bör finnas. En- ligt vår syn på saken är detta uteslutet redan genom ställningstagandet att några inskränkningar inte skall finnas i överlåtelserätten. 8.2.4Särskilt om kommuners och landstings rätt att förvärva En fråga som har samband med den fria överlåtbarheten är om skäl finns att ge kommuner eller landsting någon särskild möjlighet att för- värva sådana lägenheter. Bakgrunden är att kommuner och landsting särbehandlas bl.a. beträffande bostadsrätter. En kommun eller ett lands- ting som har förvärvat en bostadsrätt har alltid rätt att bli medlem i fö- reningen, 2 kap. 4 § andra stycket BRL. Kommuner och landsting har inte någon förköpsrätt eller liknande beträffande småhus. Visserligen har kommuner under närmare angivna omständigheter förköpsrätt till fast egendom enligt förköpslagen (1967:868). Men det gäller inte bl.a. om försäljningen avser en fastig- het som har en ägovidd understigande och är be- byggd med friliggande småhus eller rad- eller kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer. I sammanhanget kan också nämnas att förvärv av hyresfastigheter i regel kräver förvärvstillstånd enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Men bl.a. kommuner och landsting är gynnade. Om de är förvärvare krävs inte tillstånd. Från våra utgångspunkter kan därmed följande konstateras. Kom- muner eller landsting är inte gynnade när det gäller småhus. Beträffan- de bostadsrätter är de gynnade på det sättet att de alltid har rätt att bli medlemmar. Och vid förvärv av hyresfastigheter är de gynnade på ett motsvarande sätt. Förvärvet kan aldrig falla på grund av uteblivet till- stånd. Däremot är kommuner och landsting inte gynnade på de sättet att de vid förvärv av sådan egendom har någon företrädesrätt jämfört med andra intressenter eller rätt att förvärva till ett lägre pris. För förvärv av ägarlägenheter skall inte inskränkningar kunna göras i den fria överlåtbarheten. Därmed krävs inte några särregler för att kommunen skall komma i samma position som vid förvärv av bostads- rätter eller småhus o.d. Vi ser därför inte skäl för några sådana regler. Frågor om t.ex. kommunerna bör ges en mer gynnad rätt att förvärva ägarlägenheter faller inte inom ramen för vårt uppdrag utan får övervä- gas i ett bredare bostadspolitiskt sammanhang. 9.1Rätten att hyra ut En fastighetsägare bestämmer själv om han vill hyra ut sin egendom helt eller delvis. Både för hyresgäster och bostadsrättshavare gäller vissa begräns- ningar i uthyrningsrätten, Vid upplåtelse av hela lägenheten talar man om andrahandsupplåtelse, 12 kap. 39 och 40 §§ JB och 7 kap. 10 och 11 §§ BRL. För det krävs antingen samtycke från hyresvärden respek- tive bostadsrättsföreningen eller tillstånd från hyresnämnden. Vid till- ståndprövningen görs en avvägning mellan hur tunga hyresgästens eller bostadsrättshavarens skäl är gentemot hyresvärdens eller föreningens. Till stöd för avvägningen finns närmare kriterier. är faktiskt reglerna för hyresrätt något liberalare än reglerna för bostads- rätt. föreslog i sitt slutbetänkande Olika bo- stadsrättsfrågor (SOU 2000:2) nya regler för andrahandsupplåtelse av bostadsrätter. Genomförs det förslaget blir bostadsrättshavarens rätt mer vidsträckt än hyresgästens. Det är inte heller helt fritt att inrymma utomstående i lägenheten, s.k. partiell sublokation. Men här är hållningen mer liberal. Något sam- tycke eller tillstånd på förhand behövs inte. Gränsen går vid att inrym- mandet inte får innebära men för hyresvärden respektive bostadsrätts- föreningen och de andra medlemmarna, 12 kap. 41 § JB och 7 kap. 8 § BRL. Det liberala synsättet har historiska förklaringar som går tillbaka till den tid då en vanlig familj hade inneboende i lägenheten för att klara hyran (m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996, s. 46). Beträffande kooperativa hyresrätter föreslog Utredningen om koo- perativ hyresrätt att man skall ansluta till reglerna för vanliga hyresrät- ter i nu aktuella hänseenden (SOU 2000:95 s. 197 ff.). Utgångspunkten är både i och att lägenhetsägaren har rätt att hyra ut sin lägenhet. Men begränsningar i denna rätt kan – i lik- het med vad som gäller i fråga om den fria överlåtelserätten – ställas upp. I kan ejerforeningens stadgar innehålla krav på förening- ens godkännande av hyresgästen. I dessa fall kan dock föreningen för- hindra en uthyrning endast om det finns saklig grund för beslutet. Stad- garna kan också innehålla ett totalt förbud mot uthyrning. (Se Bratt- ström, , Läga, 1999, s. 56). När det gäller finns i § 22 ESL en uttrycklig bestämmelse om att en vägran att godkänna en hyresgäst kräver saklig grund. Det är också möjligt att i stadgarna ställa upp som krav på en förvärvare att denne själv skall bo i lägenheten (a.a., s. 74). föreslog inga inskränkningar av lägenhets- ägarens rätt att hyra ut sin ägarlägenhet (SOU 1982:40 s. 151 f.). Men utredningen ansåg att ägarlägenheter i flerfamiljshus kunde förväntas fungera bättre om ägarna bor i sina lägenheter. Man såg där- för skäl för en regel som motverkar uthyrning, men tar hän- syn till att en ägare kan ha behov av att hyra ut lägenhe- ten. Lösningen innebar i korthet följande. Det fanns, och finns för övrigt fortfarande, vissa bestämmelser om uthyrning i enfamiljshus som är förmånligare för den som hyr ut än vad som annars gäller. Exempelvis har den som är hyresgäst i ett enfamiljshus ett svagare besittningsskydd än andra hyresgäster. De här aktuella reglerna om uthyrning i enfa- miljshus skulle gälla som ägarlägenheten var uthyrd. Därefter skulle de sedvanliga reglerna för flerfamiljshus gälla. Utredningen lade fram ett ytterligare förslag för att minska ägarnas benägenhet att hyra ut sina lägenheter. Hyresgästen skulle ges en rätt till förköp av lägenheten om denna bjöds ut till försäljning. Vårt förslag: Den som äger en ägarlägenhet skall ha rätt att hyra ut denna. Några inskränkningar i den rätten skall inte finnas. Av vår analys av skäl för och emot ägarlägenheter, framgår att koncep- tet ägarlägenhet i sig inte innebär att rätten att hyra ut lägenheten skall vara helt utan inskränkningar, se avsnitt 4.7.4. I förevarande avsnitt diskuterar vi därför om rätten att hyra ut eller inrymma utomstående bör begränsas och hur det i så fall bör ske. Någon obligatorisk begränsning i författning bör inte ställas upp Liksom vi gjorde i frågan om överlåtbarheten kan framhållas att den som äger en ägarlägenhet enligt våra grundläggande ställningstaganden har en direkt äganderätt till fast egendom. Det är då viktigt att inte in- skränka den rättsliga rådigheten utan övertygande skäl. Det är också ofrånkomligt att snegla på vad som gäller för bostads- rätt och hyresrätt. Att tala om en direkt äganderätt till ägarlägenheter och ha mer restriktiva regler än för bostadsrätter eller hyres- rätter framstår rent allmänt inte som rimligt. Jämfört med bostadsrätter gäller detta dessutom mot bakgrund av att ett viktigt skäl för inskränk- ningarna för bostadsrätter är föreningens funktion. Tanken med bo- stadsrättsföreningar är att föreningen skall ha en central och viktig roll. Beträffande ägarlägenheter bör enligt vår mening inriktningen vara en annan. Den enskilda lägenheten bör sättas i fokus. Vilken rätt ägaren ges att hyra ut lägenheten anser vi däremot, till skillnad från när man bedömer rätten att överlåta lägenheten, inte har någon nämnvärd betydelse för ägarlägenheternas värde som kreditob- jekt. Visserligen skulle en uthyrning som består vid överlåtelse kunna påverka priset. Men vi kan inte se att det får återverkningar på möjlig- heterna att belåna lägenheten så länge man ser detta i relation till priset eller på villkoren för dessa lån. Som antyddes har man, beträffande bostadsrätter, i olika sam- manhang uttalat farhågor för att en förening skulle fungera dåligt om alltför många lägenheter bebos av andra än bostadsrättshavaren (se t.ex. prop. 1990/91:92 s. 117). Tanken med ägarlägenheter är som sagts att föreningsliv, gemensamma utrymmen o.d. skall vara mer begränsa- de. Som redan konstaterats finns därför skäl för en generös inställning till uthyrningsrätten. Men när det gäller flerfamiljshus är gemenskap i viss mån ofrånkomlig. Det talar för begränsningar. Däremot kan vi inte se den risk som ibland hävdats för att en uthyr- ningsrätt skulle inverka negativt på kollektivets möjligheter att kräva in ekonomiska tillskott från lägenhetsägarna. En ägare som hyr ut är ju fortfarande ägare och har kvar de ekonomiska skyldigheter gentemot kollektivet som kan följa med ägandet. Vi återkommer till den slutliga bedömningen av om några begräns- ningar av uthyrningsrätten över huvud taget bör finnas eller bör kunna ställas upp. Men redan här kan konstateras att vi anser att just hänsynen till kollektivet inte i sig utgör skäl för obligatoriska begränsningar i författning. Enligt vår uppfattning kan man i så fall överlämna åt del- ägarna att bedöma om de anser att begränsningar bör finnas. Det som talar för i lag föreskrivna begränsningar är närmast om man bedömer att uthyrningen annars skulle bli väldigt omfattande och inte anser detta önskvärt. I samband med kritik mot ägarlägenheter har ta- lats om risken för att lägenheterna används som investeringsobjekt, att man får en marknad med oprofessionella hyresvärdar osv., se avsnitt 4.7.4. Hur utbredd uthyrningen kan bli är svårt att bedöma på förhand. Så- vitt vi har kunnat förstå varierar detta i olika länder där det finns ägar- lägenheter. Det förefaller också som om olika förklaringar finns till den uthyrning som förekommer. I det sammanhanget bör framhållas att vi vad gäller förklaringar, till förhållandena i t.ex. och , har varit hänvisade till bedömningar från sakkunniga på området. I är, enligt statistik, en större del av beståndet som är upp- fört efter 1989 uthyrt. Den förklaring som vi har fått till detta är att man för säkerhets skull har delat upp byggnader i ägarlägenheter som egentligen var avsedda som hyreslägenheter för den händelse ägarlä- genheter skulle förbjudas. Merparten av dessa lägenheter finns därför i hus som är föremål för uthyrningverksamhet av näringsidkare. Men vad gäller beståndet i övrigt är uthyrningsfrekvensen väsentligt lägre. Totalt sett är drygt en tredjedel av beståndet uthyrt. I vissa delar av har tidigare funnits en reglerad hyresmark- nad. Den är under avveckling och har ett mycket begränsat tillämp- ningsområde (Wyller, , Boligrett, 4 uppl., 2000, s. 229 f.). De uppgifter vi har fått från tyder på att det förekommer en uthyr- ning av viss omfattning. Upplysningarna från tyder på att uthyrningen där inte var särskilt omfattande hyresmark- naden var reglerad. Vi har inom ramen för vår utredning inte kunnat göra några egna undersökningar av hur hyresgäster i ägarlägenheter i t.ex. och ser på sin situation. De uppgifter vi har fått från och är övergripande men innebär att man inte uppfattar några större problem för hyresgästernas del. Men förhållandena varierar alltså i olika länder och det torde bero på sådant som vilka andra boendeformer som finns, vad som gäller för dessa osv. Vi tror därför inte att man alltför mycket kan snegla på ut- landet när det gäller hur det skulle bli i , utan man får se till förhållandena i . En omständighet som talar mot en alltför utbredd uthyrning är att hyresmarknaden i är reglerad. För bostadslägenheter gäller den s.k. bruksvärdesprincipen, 12 kap. 55 § JB. Vi har inte för avsikt att föreslå undantag från den regleringen för uthyrning av ägarlägenheter, se nästa avsnitt. Det innebär att lägenhetsägaren inte på samma sätt har möjlighet att tjäna pengar på uthyrning som om hyresmarknaden hade varit fri. Men framför allt anser vi att vårt förslag i i avsnitt 6.2.2 att ägarlä- genheter skall kunna bildas endast i samband med nyproduktion inne- bär att man bör avvakta med obligatoriska begränsningar av uthyr- ningsrätten. Begränsningen till nyproduktion innebär att någon explo- sionsartad övergång till ägarlägenheter inte kan ske. Det kommer inte vara möjligt att omvandla befintliga hyresrätter till ägarlägenheter så att hyresgästerna plötsligt finner att de är hyresgäster i en ägarlägenhet. Och det är endast beträffande ägarlägenheter som en ny uthyrnings- marknad över huvud taget skulle kunna uppstå. Begränsningarna för andrahandsupplåtelse av bostadsrätter och hyresrätter påverkas ju inte. Det är därför det enligt vår mening bör vara möjligt att avvakta och att införa begränsningar först om man ser tendenser till missförhållanden. Det bör framhållas att, om man skulle komma till en annan slutsats och önskar begränsningar, vi inte kan se några lagtekniska svårigheter med att ställa upp sådana. Det gäller inte minst mot bakgrund av vårt förslag att en ägarlägenhetsförening alltid skall finnas. Därmed finns ett lämpligt organ om man anser att saken skall prövas av de boende. Och när det gäller kriterierna kan man snegla på t.ex. reglerna för bo- stadsrätter. Men vi anser alltså att obligatoriska begränsningar inte bör ställas upp. Bör då ägarna ges rätt att träffa överenskommelse om att begränsa rätten till uthyrning? Inför den diskussionen bör först något sägas om vilken reglering som behövs, om man anser att lägenhetsägarna bör kunna träffa denna typ av överenskommelser. Utformningen av eventuella begränsningar i rätten att hyra ut