sou · GQB321 · 2003-01-01 00:00:00 — Vi anser därvid att man kan nöja sig med bestämmelser som innebär att den störande åläggs att flytta. Därmed har man försäkrat sig om att störningarna upphör. Reglerna måste således innebära att den störande kan avhysas om han inte flyttar frivilligt. Men det är inte nödvändigt att förverka äganderätten eller tvinga fram en försäljning. Och därigenom blir inskränkningen i äganderätten mindre. Vi kan inte heller se att en sådan bestämmelse innebär någon konflikt med egendomsskyddet i 2 kap. 18 § regeringsformen eller i artikel 1 tilläggsprotokollet (d. ) till konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (se t.ex. , , Ersättning vid offentliga ingrepp 1, 1986, s. 76 ff. och 140 f.). Man kan tänka sig att den som stör så mycket att han kan åläggas att flytta också vanvårdar sin lägenhet eller inte sköter sina betalningar till kollektivet. Men i sådana fall innebär de föreslagna bestämmelserna i avsnitt 10.2.2 att dessa former av misskötsamhet kan leda till att lägen- heten säljs exekutivt. Vilka störningar bör kunna medföra åläggande att flytta? Nästa fråga blir vilka störningar som bör kunna leda till att en lägenhets- ägare tvingas att flytta. Vad gäller hyresrätter finns alltså särskilda regler om störningar i boendet. Och föreslog att motsvarande be- stämmelser skall införas för bostadsrätter. Gränsen dras därvid på det sättet att de som bor i hyresgästens eller bostadsrättshavarens omgiv- ning inte skall utsättas för störningar som i sådan grad kan vara skad- liga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skä- ligen bör tålas. Därutöver finns sedan början på vad som kan kallas ordningsbestämmelser. Hyresgästen eller bostadsrättshava- ren skall iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick. Vi föreslår att man inför en bestämmelse om störningar i boendet där gränsen dras på motsvarande sätt som för hyresrätter och som före- slagits för bostadsrätter. Gränsen bör således gå vid störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra omgiv- ningens bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. I och för sig skulle man, med hänsyn till att lägenhetsägaren innehar sin lägenhet med äganderätt, kunna argumentera för en snävare gräns. Men gränsen får anses som förhållandevis snäv redan när det gäller hyresrätter och bo- 196 Förhållandet mellan grannar Det måste också beaktas att när det gäller bostadsrätt – vil- ket är en s.k. evig nyttjanderätt – följden blir att nyttjanderätten förver- kas. Med andra ord är bostadsrätt å ena sidan inte en äganderätt men följden av ett förverkande är å andra sidan än mer ingripande än den följd vi föreslår skall gälla vid störningar i ägarlägenheter. Inga ytterligare sanktioner bör införas Bör då någon ytterligare särskild sanktion mot störningar finnas? En vidgad möjlighet till tvångsförvaltning anser vi inte framstår som särskilt lämplig i förevarande sammanhang. Lagstiftning om sådan för- valtning tar sikte på fall där en hyresvärd finns som hyr ut till andra. Typfallet innebär att värden är professionell och kanske inte ens bor i någon av lägenheterna. I den här aktuella situationen bor lägenhetsäga- ren i den lägenhet som skulle vara aktuell för tvångsförvaltning och ägaren stör sin omgivning. Man kan fråga sig vad tvångsförvaltningen egentligen skulle avse. En särskild skadeståndsbestämmelse, t.ex. av den typ som beskrevs i det tidigare, skulle kunna införas. Fördelen är att denna sanktion är mindre ingripande än att ägaren tvingas flytta. I många fall av störning- ar får det dock anses mycket tveksamt om skadestånd har någon före- byggande effekt eller kan medföra att störningar upphör. Exempelvis torde skadestånd närmast vara verkningslöst mot störande missbrukare eller psykiskt störda personer. En risk finns också för att regleringen blir svår att tillämpa. Exempelvis måste en praxis utvecklas beträffande vilka belopp som bör bli aktuella. Över huvud taget anser vi att man kan ifrågasätta hur intressant skadestånd är just i störningssituationen. Enligt våra erfarenheter torde det t.ex. vara mycket ovanligt att en bo- stadsrättsförening begär skadestånd när en bostadsrätt är förverkad på grund av störningar. En sådan möjlighet finns annars genom 7 kap. 25 § BRL. Det skäl vi anser närmast skulle kunna finnas för att införa en sär- skild skadeståndsbestämmelse är om skadestånd skulle vara ett nöd- vändigt genomgångsled innan någon kan åläggas att flytta. Men i så fall framstår vite som ett bättre alternativ från handläggnings- och effektivi- tetssynpunkt. Även beloppsfrågan blir då enklare. Det är dock inte realistiskt att ställa upp utdömt skadestånd eller fö- relagt vite som en förutsättning för att lägenhetsägaren skall kunna åläggas att flytta. Oavsett vilken av dessa två varianter som väljs måste talan väckas vid allmän domstol eller möjligen, när det gäller vite, vid hyresnämnd. En omfattande utredning måste läggas fram. Processen kommer att ta tid och förorsaka kostnader. Förhållandet mellan grannar 197 För övrigt är detta inte en förutsättning för att en bostadsrätt skall kunna förverkas. Vi anser därför att några särskilda bestämmelser om skadestånd el- ler vite vid störningar inte bör införas. Vår slutsats är således att man, när det gäller särskilda bestämmelser mot störningar, bör nöja sig med bestämmelser om åläggande att flytta. Ägaren bör normalt ha möjlighet att vidta rättelse När det gäller förverkande på grund av störningar i hyresrätt finns en form av varningsmekanism. Detsamma skall, enligt Bostadsrättsutred- ningens förslag, gälla för bostadsrätter. Det innebär för bostadsrätternas del att föreningen i normalfallet skall ge bostadsrättshavaren tillsägelse att se till att störningarna upphör. Tillsägelsen kan före- ningen i och för sig delge den störande enligt de sedvanliga delgiv- ningsreglerna. Men det är tillräckligt att meddelandet skickas i ett re- kommenderat brev under mottagarens vanliga adress. Rättar sig den störande efter tillsägelsen kan han inte sägas upp. Enligt vår uppfattning bör en lägenhetsägare enligt huvudregeln också ges någon form av varning och möjlighet att bo kvar om han rät- tar sig efter varningen. En lösning är att ge de andra lägenhetsägarna initiativrätt i frågan om avflyttande och tillsägelse. För det talar skill- naden mellan bostadsrätter och ägarlägenheter att bostadsrättsförening- en äger bostadsrättslägenheterna. Det är naturligt att en bostadsrättsfö- rening – i egenskap av ägare – ges rätten att agera vid störningar. Nå- gon sådan ägande förening skall inte finnas beträffande ägarlägenheter. I stället är det, som vi har nämnt i andra sammanhang, en naturlig ut- gångspunkt att det skall vara upp till de enskilda ägarna att agera i grannerättsliga frågor. Men att bostadsrättsföreningen och, när det gäller hyresrätter, hy- resvärden, agerar i störningsfallen kan sägas innebära en viss form av objektivitet i förfarandet. Man kan inte på samma sätt tala om en var- ning om denna skall kunna tilldelas av en enskild granne som känner sig störd. Använder man sig av ägarlägenhetsföreningen byggs en viss form av objektivitet in. Föreningen kan också i viss mån komma att fungera som ett filter i dessa frågor och i gynnsamma fall medverka till mer konstruktiva lösningar än avflyttning. Vi anser därför att över- vägande skäl talar för att ägarlägenhetsföreningen skall vara den som har rätt att agera i störningsfrågor. 198 Förhållandet mellan grannar bör i normalfallet också vara skyldig att skicka en underrättelse till socialnämnden innan en lägenhetsägare fö- reläggs att flytta. övervägde i sitt slutbetän- kande Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2 s. 186 ff.) om den ord- ningen bör gälla för bostadsrätter. Utredningen undersökte hur syste- met för hyresrätter med underrättelser fungerar i praktiken. Den kom fram till att det fungerar långt ifrån perfekt. Kommunernas aktivitet varierar kraftigt. Även när en kommun vill agera, kan den sakna lagliga möjligheter att ge någon hjälp. Det händer också att man träffar fel och att personer känner sig kränkta av socialnämndens påstötning. Men utredningen stannade ändå för att systemet bör införas och an- förde som skäl för det (s. 188): Utan hinder av det anförda torde det dock ofta förhålla sig så att so- cialnämnden kan göra en positiv insats i fall då det behövs. Bland störande hyresgäster förefaller en förhållandevis stor grupp vara så- dana som kan anses hjälpbehövande. Det viktigaste enligt vår be- dömning är att denna möjlighet att få störningarna att upphöra på annat sätt än genom avhysning utgör en integrerad del av regelver- ket mot störningar i boendet. Det finns inte skäl att anta att systemet med underrättelser skulle funge- ra bättre för ägarlägenheter än annars. Men som tidigare angetts är ett åläggande att flytta från den lägenhet man äger en ingripande sanktion. Chansen finns att socialnämnden i vissa fall kan medverka till en mer konstruktiv lösning än avflyttning. Den möjligheten anser vi väger tyngre än det merarbete underrättelsesystemet medför. Vi föreslår såle- des att föreningen skall vara skyldig att underrätta socialnämnden om störningarna. Möjligen bör undantag gälla vid sådana särskilt allvarliga störningar som vi nu skall övergå till. Det för hyresrätter gällande och för bostadsrätter föreslagna regelsy- stemet mot störningar i boendet innehåller särskilda bestämmelser för vad som kallas särskilt allvarliga störningar. Hyresgästen eller bo- stadsrättshavaren behöver då inte ges en chans att vidta rättelse. Och till socialnämnden behöver hyresvärden eller bostadsrättsföreningen endast skicka en kopia av uppsägningen. Förhållandet mellan grannar 199 Det är, enligt förarbetena (prop. 1992/93:115 och SOU 2000:2 s. 309), framför allt i två situationer som det är motiverat att hyresgästen respektive bostadsrättshavaren med omedelbar verkan kan skiljas från lägenheten. Den ena utgörs av sådana fall när denne har gjort sig skyl- dig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, t.ex. mord- brand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat stör- ningar i boendet eller mot någon annan som bor i huset. Den andra situationen är sådana fall där det kan förutses att en begä- ran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för de närboende. Fram- för allt gäller det särskilt omfattande störningar. Det kan vara fråga om en hyresgäst eller bostadsrättshavare som inte klarar ett eget boende eller den som lider av kvalificerat drogmissbruk, psykisk sjukdom eller liknande. Det rör sig således om mycket allvarliga fall. Vi anser att omgiv- ningens intressen väger tillräckligt tungt i dessa fall för att man skall kunna avstå från kravet på tillsägelse. Inte heller bör någon skyldighet finnas att underrätta socialnämnden. En kopia av ansökan att flytta bör vara tillräcklig. Liksom när det gäller hyresgäster och bostadsrättshava- re bör följden – om underrättelser inte har lämnats och störningarna inte anses särskilt allvarliga – vara att den störande inte kan åläggas att flytta. T.ex. vid gränsfall bör således föreningen underrätta för säker- hets skull. Sammanfattningsvis föreslår vi alltså att en lägenhetsägare skall kunna åläggas att flytta om omgivningen utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostads- miljö att de inte skäligen bör tålas. Normalt sett skall åläggandet förut- sätta att ägaren har fått en tillsägelse från ägarlägenhetsföreningen och inte rättat sig efter detta samt att socialnämnden har underrättats. Dessa krav skall dock inte gälla vid särskilt allvarliga störningar. Nämnas bör att den konstruktion vi har valt innebär att skyldigheten för den som stör att flytta inte uppstår förrän domstol har beslutat om ett åläggande att flytta. Därmed kan summarisk process inte användas. Vår bedömning är dock att man inte bör ge föreningen den starka ställ- ning som t.ex. en bostadsrättsförening har på det sättet att föreningen genom ett visst agerande så att säga utlöser skyldigheten att flytta, vil- ket i sin tur skulle möjliggjort summarisk process. Ägarlägenhetsföre- ningen agerar i de här aktuella fallen, till skillnad från en bostadsrätts- förening, inte i egenskap av ägare. Det är då inte lika naturligt att före- 200 Förhållandet mellan grannar ningen genom sitt agerande kan åstadkomma den inskränkningen i äganderätten att ägaren är skyldig att flytta. Dessutom menar vi att man genom den valda utformningen markerar den starka äganderätt som ägarlägenheter bör innebära. Vårt förslag: En lägenhetsägare skall kunna utverka åtgärdsföre- läggande mot en annan lägenhetsägare som är hyresvärd och som inte agerar mot en störande hyresgäst. Jämförelser med andra boendeformer Störningar av den typ som har diskuterats behöver emellertid inte nödvändigtvis komma från lägenhetsägaren eller de som bor tillsam- mans med ägaren. Lägenheten kan vara uthyrd och störningarna kom- ma från en hyresgäst. Bestämmelserna i 12 kap. JB innebär att hyres- värden, dvs. lägenhetsägaren, kan agera för att få hyresgästen vräkt. Men vad bör gälla om lägenhetsägaren inte agerar mot störningarna? När en fastighetsägare hyr ut sin villa finns inga särskilda regler för situationen att hyresgästen stör. Exempelvis finns inga särskilda regler som innebär ett påtryckningsmedel för grannarna för att få fastighets- ägaren att agera. Annorlunda är situationen vid andrahandsupplåtelse av en bostads- rättslägenhet. Enligt förslag skall reglerna om störningar i boendet gälla på samma sätt, om lägenheten är upplåten i andra hand och det är andrahandshyresgästen som stör. Det kan alltså också leda till förverkande. Och enligt gällande rätt kan förverkande ske om en andrahandshyresgäst bryter mot ordningsreglerna i 7 kap. 9 § BRL. Den konstruktionen kan inte användas för ägarlägenheter, eftersom vi har tagit ställning för en lösning som innebär att lägenhetsägaren skall kunna åläggas att flytta. Men vi anser att omgivningen bör ha möjlighet att agera mot en hyresgäst som stör. Utgångspunkten bör därvid vara att hyresgästen inte bör ges ett starkare besittningsskydd än i andra hyres- relationer. Å andra sidan bör det inte heller vara svagare. Förhållandet mellan grannar 201 En variant som vi har övervägt är att ge ägarlägenhetsföreningen samma möjligheter att agera mot en störande hyresgäst som en hyres- värd har. Vi ser emellertid två problem med den lösningen som medför att den inte är lämplig. För det första finns det en uppenbar risk att den enskilde lägenhetsägaren som hyresvärd inte agerar utan inväntar att föreningen gör det. För det andra finns det en risk för dubbla processer eller invecklade regler för att förhindra sådana komplikationer. Gentemot en hyresvärd som inte agerar mot störningar, kan övriga hyresgäster ansöka om åtgärdsföreläggande. Enligt vår uppfattning är den lämpligaste ordningen att en möjlighet ges att genom åtgärdsföre- läggande framtvinga åtgärder från en lägenhetsägare som är hyresvärd för en störande hyresgäst. Närmare om den valda lösningen Nästa fråga blir då vem som bör vara behörig att ansöka. Skall ägarlä- genhetsföreningen ges denna möjlighet eller skall detta vara upp till de enskilda lägenhetsägarna? Som tidigare nämnts anser vi att det är mest förenligt med de mer grundläggande idéerna med ägarlägenheter att den enskilde agerar. Den utformningen är också mest lik regleringen för hyresförhållanden, där det är den enskilde hyresgästen som kan ansöka om åtgärdsföreläggan- de. Vi föreslår därför att rätten att ansöka om åtgärdsföreläggande skall ges till de enskilda lägenhetsägarna. Det enda tillägg som krävs till reglerna i 12 kap. 16 § JB om åt- gärdsföreläggande är således att även andra lägenhetsägare än den som är hyresvärd vid störningar skall ges behörighet att ansöka om åtgärds- föreläggande. Vi anser därför att frågan, liksom i andra fall när åtgärds- föreläggande mot hyresvärd prövas, bör handläggas av hyresnämnden. I detta fall är det ju fråga om åtgärder mot lägenhetsägaren i hans egen- skap av hyresvärd. Vårt förslag: Samma bestämmelser om tillträde till lägenheten skall gälla som för andra anläggningsfastigheter. 202 Förhållandet mellan grannar Varför kan skäl finnas för särskilda regler om tillträde? En bostadsrättsförening har rätt att få komma in i bostadsrättslägenhe- terna när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som förening- en svarar för, 7 kap. 13 § BRL. Bostadsrättshavaren är också skyldig att låta lägenheten visas, om den skall tvångsförsäljas. Sådan försäljning kan bli aktuell, bl.a. om nyttjanderätten är förverkad. Beträffande hy- resrätter finns en särskild tillträdesrätt för hyresvärden, 12 kap. 26 § JB. När det gäller ägarlägenheter torde lägenhetsägarna själva i större utsträckning än om man jämför med bostadsrättshavare och hyresgäster ha anledning att utföra underhållsarbeten av den typen att tillträde be- hövs till andra lägenheter. Utredningen om tredimensionell fastighetsindelning föreslog sär- skilda bestämmelser om tillträde för ägare (SOU 1996:87 s. 176 f.). Den som skall utföra arbete på sin del av en byggnad har enligt försla- get viss rätt till tillträde till en annan del av byggnaden. Rätt till tillträ- de föreligger, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller synnerlig olägenhet. Dessutom skall angelägenheten av tillträdet uppväga den skada som tillträdet medför. Dessa regler anser vi bör gälla även för ägarlägenheter. De reglerna kommer därvid att gälla även för det fall en ägarlägen- hetsförening är ägare av t.ex. delar av en byggnad. Det är emellertid enligt vår uppfattning angeläget att föreningen har rätt till tillträde även i fall då föreningen inte äger utan endast förvaltar samfälld egendom. Förslaget i SOU 1996:87 tillräckligt för de flesta fall Vår tolkning av utredningsförslaget är att föreningen har en sådan rätt. I förslaget till 3 kap. 4 § andra stycket JB anges nämligen att tillträdes- rätt föreligger för Den som skall utföra arbete på sin del av en bygg- nad eller någon annan anläggning som är uppdelad mellan flera fastig- heter.... Eftersom en tillträdesrätt således enligt vår uppfattning finns föreslår vi ingen särskild regel i den delen. Det finns en ytterligare typ av fall som bör uppmärksammas. Dessa fall kan rubriceras som akuta situationer. Det kan t.ex. vara så att en kran i en lägenhet där ägaren är bortrest har sprungit läck. För den som bor t.ex. i lägenheten under finns en risk för skador och ett behov av att Förhållandet mellan grannar 203 genast åtgärda vattenläckaget. Hyresvärden har en särskild tillträdesrätt i sådana fall, 12 kap. 26 § JB. Däremot torde det vara tveksamt om en bostadsrättsförening alltid har en särskild tillträdesrätt i dessa akutfall. De särskilda bestämmel- serna om föreningens tillträdesrätt finns i 7 kap. 13 § BRL. Föreningen har rätt till tillträde för tillsyn eller för att utföra arbete som förening- en svarar för. till ordalydelsen föreligger således, när det gäller arbeten, en tillträdesrätt endast när det är arbete som inte omfattas av bostadsrättshavarens underhållsplikt utan är sådant som föreningen skall svara för. När särskilda tillträdesregler saknas får man falla tillbaka på den allmänna regeln om nöd i 24 kap. 4 § . Nöd föreligger när fara hotar bl.a. egendom. Man har då rätt att begå brottsliga handlingar, t.ex. skadegörelse och hemfridsbrott, om åtgärden med hänsyn till fa- rans beskaffenhet, den skada som åsamkas annan och omständigheterna i övrigt är försvarlig. Tanken med nödbestämmelserna är att den gärning som företas i nöd skall vara påkallad av ett intresse av betydligt större vikt än det som offras. Och nödbestämmelserna är avsedda för undantagsfall (se t.ex. m.fl., , kap. 13–24, s. 24:42). Nödrätten vidgades vad gäller just egendom (prop. 1993/94:130 s. 34 ff.). fanns rätten endast när fara hotade värdefull egen- dom. Man poängterade dock i förarbetena att en avvägning skall göras mellan den hotade och uppoffrade egendomen eftersom åtgärden skall vara försvarlig. I förarbetena angavs att, även i de fall den hotade egendomen har endast affektionsvärde, åtgärden i undantagsfall kan vara försvarlig. Som exempel nämndes att man vid en brand slår sönder en fönsterruta för att rädda en gammal hund utan ekonomisk värde. Gränserna för vad som utgör nöd är med andra ord rätt snäva. Å andra sidan måste beaktas, när det gäller tillträdesrätt till en ägarlägen- het, att detta rör sig om intrång i någon annans äganderätt. I minnet måste också hållas att särskilda tillträdesregler saknas beträffande an- nan fast egendom och förefaller endast delvis täcka akuta lägen beträf- fande bostadsrätter. Enligt vår uppfattning täcker nödreglerna sådana situationer som att vatten tränger in i en underliggande lägenhet och ägaren till den lägenheten eller någon som denne anlitar – utan att or- saka onödiga skador – tar sig in och stänger av en kran. Vi anser därför att nödreglerna utgör en godtagbar avvägning mellan behovet av att förebygga skador och den enskilde ägarens rättigheter. Vi föreslår där- för inte några särskilda tillträdesregler i här aktuellt hänseende. 204 Förhållandet mellan grannar Enligt vårt förslag i avsnitt 6.8.2 skall en ägarlägenhetsförening alltid bildas i samband med fastighetsbildning för ägarlägenheter, med mindre en sådan redan finns. I samma kapitel tog vi ställning för att ansluta till de grundprinciper som gäller enligt förslaget till tredimensionell fastighetsindelning. Föreningens grundläggande uppgift skall således, på i stort sett samma sätt som för andra samfällighetsföreningar, vara att förvalta samfälligheten. För detta skall i huvudsak gälla reglerna i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, SFL. En avvikelse från vanliga samfällighetsföreningar är att en ägarlä- genhetsförening även skall ha till uppgift att agera mot störande ägare (se avsnitt 10.2.3). Vi har också föreslagit en särregel för ägarlägen- hetsföreningar i fråga om byggfelsförsäkring, se avsnitt 7.4.2. I detta kapitel diskuterar vi om det förhållandet att förvaltningen skall avse ägarlägenheter ger anledning till fler särregler. Stadgarna för en samfällighetsförening skall ange bl.a. hur styrelsen skall vara sammansatt och hur den skall utses, 28 § första stycket 4 SFL. Ändring av stadgar kräver kvalificerad majoritet enligt närmare bestämmelser i 52 § samma lag. Det är möjligt att i stadgarna ställa upp strängare krav än lagens för ändring i stadgarna. Det sagda innebär att möjlighet finns att bestämma t.ex. att samfällighetsföreningens styrelse skall utses på annat sätt än av föreningsstämman. Även i en bostadsrättsförening finns möjlighet att i stadgarna ange att styrelseledamöter skall utses på annat sätt än genom val av före- ningsstämman. I en bostadsrättsförening skall dock alltid minst två, eller om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma, 9 kap. 12 § 1 BRL. Vårt förslag: Ett stadgevillkor om att hälften eller fler av styrelse- ledamöterna skall utses på annat sätt än av föreningsstämman, skall stämman alltid kunna ändra. Vid omröstning i en sådan fråga skall varje röstberättigad medlem ha en röst. För beslut om ändring av stadgevillkoret skall krävas två tredjedelar av de avgivna rösterna. Vi har redan konstaterat att formerna för produktion och försäljning av ägarlägenheter troligen mycket kommer att likna dem som tillämpas vid exploatering av småhus- och radhusbebyggelse. Därför kan det bli så att t.ex. ett byggföretag köper mark för exploatering av ägarlägenhe- ter. I sådant fall kommer byggföretaget ha möjlighet att till stor del ensam utöva inflytande över föreningsbildningen. Vid det konstituerande sammanträde som hålls av lantmäterimyn- digheten för bildande av ägarlägenhetsföreningen skall stadgar antas och styrelse utses (20 § SFL).