sou · GQB321 · 2003-01-01 00:00:00 — Exempelvis styrs möjligheterna att göra ändringar av sådant som bygglovsreglerna. Närmast diskuterar vi situationen att ägaren vanvårdar sin lägenhet. Därefter tar vi upp situationen att ägaren stör de andra och sedan att en hyresgäst stör. I ett sista avsnitt tar vi upp ägarlägenhetsföreningens rätt till tillträde till en ägarlägenhet. Vårt förslag: De särskilda bestämmelser om skadestånd och åt- gärdsföreläggande vid vanvård som Utredningen om tredimensio- nellt fastighetsutnyttjande föreslog skall gälla även i förhållandet mellan ägarlägenheter. Rättar sig lägenhetsägaren inte efter ett åt- gärdsföreläggande, skall domstol kunna ge sökanden tillåtelse att åt- gärda bristen. Domstolen skall därvid fastställa den beräknade kost- naden för åtgärden. Sökandens fordran skall vara förenad med legal panträtt. Betalar ägaren inte fordringen skall lägenheten således kunna säljas exeku- tivt. Den av Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande före- slagna bestämmelsen om skadestånd (3 kap. 7 § JB lagförslaget i be- 186 Förhållandet mellan grannar tänkandet) innebär alltså att den som underlåter att vårda sin del av en anläggning skall ersätta en skada som till följd av underlåtenheten upp- kommer på en annan del av anläggningen. Den bestämmelsen utgör enligt vår bedömning närmast ett förtydligande av vad som redan följer av skadeståndslagens (1972:207) regler. Fastighetsägaren har av oakt- samhet vållat en sakskada och blir då ansvarig för detta. Preciseringen innebär att en klarare reglering ges än vad som finns för bostadsrätter. Bestämmelserna i 7 kap. 12 § BRL handlar nämligen om fördelningen av underhållsansvaret mellan föreningen och bostads- rättshavaren. De reglerar däremot inte det skadeståndsrättsliga förhål- landet mellan två bostadsrättshavare. Exempelvis säger paragrafen om vad som gäller för situationen att en trasig diskmaskin orsakar vattenskador i en annan lägenhet. Sådana tvister mellan bostadsrättsha- vare torde få regleras med hjälp av skadeståndslagen (jfr SOU 2000:2 s. 159). Enligt vår mening finns mot denna bakgrund inte behov av någon ytterligare, särskild skadeståndsrättslig reglering. Däremot bör alltså den av Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande föreslag- na skadeståndsregeln vara tillämplig även i förhållandet mellan ägarlä- genheter. Skadeståndsregler är dock förhållandevis trubbiga instrument och kan inte anses tillräckliga för att alltid förhindra att allvarliga skador upp- står, om en ägare missköter sin lägenhet. Utredningen om tredimensio- nellt fastighetsutnyttjande föreslog därför också bestämmelser om åt- gärdsföreläggande (3 kap. 5 och 6 §§ JB lagförslaget i betänkandet). Regleringen innebär i korthet följande. Grundläggande är att det skall finnas risk för betydande skada. I det läget kan den vilkens egen- dom löper risk att skadas ansöka om åtgärdsföreläggande. Föreläggan- det får förenas med vite. En tid skall bestämmas inom vilken åtgärderna skall ha utförts. Utförs inte åtgärderna, kan sökanden tillåtas åtgärda bristen. Denne är då berättigad till ersättning av fastighetsägaren. I brådskande fall kan sökanden få rätt att åtgärda bristen direkt, om det kan antas att den försumlige fastighetsägaren inte skulle rätta sig efter ett föreläggande. Beträffande betydande skada anförde utredningen följande (betän- kandet s. 201). Med betydande skada avses såväl skador av stor fysisk omfattning som skador med stora ekonomiska konsekvenser. Förhållandet mellan grannar 187 att åtgärdsföreläggande inte bör meddelas om de åtgärder som före- läggandet föreskriver inte står i rimlig proportion till de skador man vill undvika. Uttalandena om stor omfattning och stora ekonomiska konsekvenser skulle kunna uppfattas i absoluta tal. Jämför man med skador som kan orsakas i kommersiella anläggningar skulle därmed åtgärdsföreläggan- de aldrig kunna bli aktuellt avseende en ägarlägenhet bestående av ett rum och kök, även om risk finns för att lägenheten blir totalförstörd. Men enligt vår uppfattning bör man inte uppfatta det återgivna utta- landet på det sättet. Omfattningen och konsekvenserna bör ses i rela- tion till den angränsande fastighetens värde. Och sedan får på sätt som utredningen förordade en bedömning göras om de behövliga åtgärderna står i rimlig proportion till de potentiella skadorna. Vi anser således att reglerna om åtgärdsföreläggande bör vara till- lämpliga även på ägarlägenheter. Vår bedömning är att man härigenom får en både verksam och väl avvägd möjlighet att ingripa mot de mer allvarliga fallen där ägaren inte sköter sin lägenhet. Det bör tilläggas att åtgärdsföreläggande enligt utredningsförslaget skall kunna meddelas inte bara om skaderisken beror på en kontinuerlig brist i underhållet utan även om den beror på en akut skada som inte har åtgärdats på rätt sätt (betänkandet s. 178). Man kan emellertid ock- så tänka sig akuta situationer på det sättet att t.ex. en kran har sprungit läck medan lägenhetsägaren är borta. Denna typ av situationer tar vi upp i avsnitt 10.2.5. Det som därmed återstår att ta ställning till här är om ytterligare be- stämmelser behövs för det fall en lägenhetsägare vanvårdar eller på liknande sätt inte sköter sin ägarlägenhet. För hyresrätter finns särskilda regler om övergivna lägenheter. När det gäller bostadsrätter har diskuterats om skäl finns att, med hyresrätterna som förebild, införa bestämmelser om övergivna lägenheter. Något bör därför sägas i frågan även här. En hyresvärd får, enligt 12 kap. 27 § första stycket JB, genast återta en lägenhet, om hyresgästen överger den. Därefter står det hyresvärden fritt att hyra ut lägenheten till någon annan. I paragrafens andra stycke finns vidare bestämmelser om att egendom som har lämnats kvar tillfaller hyresvärden. tog i sitt slutbetänkande Olika bostadsrätts- frågor (SOU 2000:2) ställning för att sådana regler inte bör införas för 188 Förhållandet mellan grannar bostadsrätternas del (s. 243 f.). Utredningens resonemang gick i korthet ut på följande. En övergiven hyreslägenhet saknar värde för hyresgäs- ten. För en bostadsrätt har en bostadsrättshavare betalat en insats och bostadsrätten kan vara pantsatt. Dessa förmögenhetsrättsliga relationer måste avslutas. Regleringen skulle vidare innebära att bostadsrättshava- ren blev fri från skyldigheten att betala årsavgifter till föreningen. I praktiken skulle därför en reglering om övergivna lägenheter innebära att bostadsrättshavarens rätt att avsäga sig bostadsrätten – vilket enligt gällande rätt får ske först efter upplåtelsen – vidgades. Det är negativt från kreditsynpunkt. Dessa resonemang har bärkraft också på ägarlägenheter. Man kan inte under några omständigheter skilja en lägenhetsägare från rätten till sin ägarlägenhet utan att värdet på lägenheten realiseras och influtna medel fördelas till fordringsägarna. Och ett eventuellt överskott måste tilldelas lägenhetsägaren. Vi instämmer också i bedömningen att en annan reglering skulle kunna inverka negativt på ägarlägenheter som kreditobjekt. Möjligheten enligt 2 kap. 11 § BRL för bostadsrättshavare att avsäga sig sin bostadsrätt när har förflutit från upplåtelsen har nämligen kritiserats i olika sammanhang främst från kreditgivarhåll. Man ser det – beträffande föreningens lån – som en inskränkning när det gäller möjligheterna att hålla gäldenären personligt betalningsan- svarig, se avsnitt 4.8.2. Sammanfattningvis anser vi att bestämmelser om övergivna lägen- heter liknande dem som finns för hyresrätt inte kan komma ifråga för ägarlägenheter. Skiljande av lägenhetsägaren från lägenheten Allvarlig vanvård av en ägarlägenhet kan både i och få till följd att ägaren inte får bo kvar i lägenheten. Konstruktionen vad gäller påföljden vid vanvård är dock olika. I kan ägaren sägas upp till avflyttning. I kan ägaren i stället tvingas att sälja sin eierseksjon. Gemensamt är att det är kollektivet som agerar i dessa frå- gor. Behövs denna typ av regler även för svenska ägarlägenheter? Enligt vad vi har inhämtat har det under beredningen av lagstift- ningsärendet om tredimensionell fastighetsindelning uppkommit tankar om att introducera en ny legal panträtt. Situationen är att ett åtgärdsfö- reläggande har riktats mot en ägare och denne inte har följt föreläggan- det samt att domstolen då har tillåtit sökanden att åtgärda bristen. När domstolen tillåter detta skall domstolen även fastställa den beräknade kostnaden för åtgärden. Den fordran sökanden får gentemot den för- sumlige ägaren efter att ha vidtagit de aktuella åtgärderna skall vara Förhållandet mellan grannar 189 förenad med legal panträtt. Detta får till följd att lägenheten ytterst kan komma att säljas exekutivt om fordringen inte betalas. Och sökanden har således då förmånsrätt till betalning ur influtna medel. Det finns andra tänkbara alternativ. I avsnitt 10.2.3 om störningar diskuterar vi t.ex. tvångsförvaltning och expropriation. Man skulle ock- så kunna tänka sig institut liknande dem i och . De in- nebär att en lägenhetsägare som vanvårdar sin lägenhet skulle kunna tvingas att flytta eller sälja lägenheten. Genom förslagen om skadestånd och åtgärdsföreläggande finns möjligheter för andra lägenhetsägare att agera mot vanvård och det på ett sådant sätt att den lägenhetsägare som missköter sig har möjlighet att bo kvar. Denna typ av regler är tillräckliga, om ägaren rättar sig efter förelägganden som ställs ut o.d. Vi ser därmed inte skäl för ytter- ligare alternativ av den typen som t.ex. tvångsförvaltning. Vad som återstår att ta ställning till är om en ägare som inte rättar sig efter förelägganden och liknande skall kunna skiljas från lägenhe- ten. Ägarlägenheter skall innebära en direkt äganderätt. Det finns ingen möjlighet att skilja en villaägare från villan på de grunder som här är aktuella. Å andra sidan finns en större risk för skador på angränsande lägen- heter om en ägare allvarligt vanvårdar sin lägenhet jämfört med, fram- för allt traditionella fristående småhus, men även radhus o.d. Det finns vidare en gräns för i vilken utsträckning en ägare kan tillåtas att kränka de andras äganderätt. Allvarligare vanvård inverkar menligt på de and- ras boende och i takt med att tiden går får obehagen antas öka. Enligt vår bedömning bör därför en möjlighet finnas att, i de fall vanvården är allvarlig och framstötar inte har gett resultat, skilja ägaren från lägen- heten. Det kan konstateras att alternativet att tvinga ägaren att flytta samti- digt som denne har kvar äganderätten över huvud taget inte framstår som verkningsfullt. Vid vanvård är det grundläggande problemet inte att ägaren bor i sin lägenhet utan hur han sköter den. Enbart en skyl- dighet att flytta förefaller inte lösa några problem i situationen att t.ex. ett åtgärdsföreläggande inte har gett resultat. Vi anser därför att man bör använda sig av en legal panträtt av den typ som övervägs inom ramen för lagstiftningsärendet om tredimensio- nell fastighetsindelning. Vad som avses är alltså en ordning där lägen- hetsägaren ytterst riskerar att få sin lägenhet tvångsvis försåld för att sökanden skall kunna få betalt för de kostnader som denne haft för att åtgärda brister. Enligt vår uppfattning innebär en sådan ordning en rimlig avvägning mellan respekten för en stark äganderätt och de andra ägarnas intres- sen. En exekutiv försäljning förutsätter ju att åtgärdsföreläggande har 190 Förhållandet mellan grannar riktats mot den försumlige ägaren, att denne inte har rättat sig efter detta, att sökanden har fått domstols tillåtelse att utföra åtgärden och att ägaren inte betalar sökanden för åtgärdskostnaderna. Den vanvårdande har således fått flera möjligheter att vidta rättelse. Lösningen innebär också att det är den eller de ägare vars lägenheter tar skada av vanvården som genom hela förfarandet har att agera. Det stämmer väl överens med tanken om ett mer individualiserat boende. Så långt möjligt bör lösningar väljas där den enskilde ägaren skall age- ra och inte ägarlägenhetsföreningen. Eftersom det ligger på den enskilde att agera är det rimligt att denne ges en möjlighet att få tillbaka kostnader för reparationer. Legal pant- rätt innebär ingen full garanti för detta men tillhör ändå en av de säk- raste typerna av lösning i detta hänseende. Och om den åtgärdande lä- genhetsägaren inte fick betalt för sina utlägg, skulle den vanvårdande ägaren eller dennes övriga borgenärer närmast göra en obehörig vinst. Förutsättningar finns också för att en reglering av den här typen får en viss preventiv effekt mot vanvård. Riskerna för panthavarna anser vi får betraktas som begränsade. Er- sättningsrätten avser ju åtgärder som typiskt sett har haft en positiv inverkan på pantobjektets värde. I sammanhanget bör nämnas att lös- ningen med legal panträtt förordades av kreditgivare vid remissbehand- lingen av förslagen om tredimensionell fastighetsindelning i SOU 1996:87. Huruvida den här aktuella legala panträtten kommer att ingå bland bestämmelserna till förslaget om tredimensionell fastighetsindelning är inte helt klart. Vi anser att denna reglering bör gälla för ägarlägenheter oavsett om den införs i det sammanhanget eller inte. Vi lägger därför fram förslag till en sådan reglering i förevarande betänkande. Vårt förslag: En lägenhetsägare skall kunna åläggas att flytta om omgivningen utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadli- ga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Normalt sett skall åläggandet förutsätta att ägaren har fått en tillsägelse från ägarlägenhetsföreningen och inte rättat sig efter denna samt att socialnämnden har underrättats. Detta krav skall dock inte gälla vid särskilt allvarliga störningar. Förhållandet mellan grannar 191 Ägarlägenheternas förhållande till andra anläggningar De regler Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande före- slog inom grannelagsrätten tog sikte på byggnadsarbete och fysisk van- vård av en anläggningsfastighet. Däremot föreslog utredningen inte några särskilda regler om störningar och liknande. Ämnet diskuterades över huvud taget inte. I minnet bör då hållas att det förslaget inte var inriktat på boende. Däremot medger det att enheter bildas där t.ex. hyresrätter eller bo- stadsrätter finns. Följden blir då att mellan enheter som t.ex. ett garage och ett köpcentrum gäller 3 kap. JB och vid vissa typer av immissoner . Dessa regler gäller också i förhållandet mellan t.ex. en bostadsrättsförening och andra fastighetsägare. Enligt vår bedömning gör det därvid ingen skillnad om ägarlägenhe- ter för boende införs. Dessa lägenheter kan bildas i ett hus som står direkt på marken och inte i anslutning till andra anläggningar. Ägarlä- genheterna kan också bildas t.ex. överst på en anläggning med garage, köpcentrum m.m. Men ägarlägenheterna kommer att utgöra en sam- manhållen enhet, se avsnitt 6.3.2. Därför kan vi inte se någon skillnad om denna enhet innehåller ägarlägenheter jämfört med om den innehål- ler bostadsrätter eller hyresrätter. Detta förhållande mellan boende och andra typer av anläggningar är, som konstaterades i avsnitt 10.2.1, fö- remål för prövning inom lagstiftningsärendet om tredimensionell fas- tighetsindelning. Mot bakgrund av det sagda anser vi inte att anledning finns att införa särskilda regler för ägarlägenheter i förhållande till lä- genheter av annat slag. Vi har tidigare föreslagit att det skall krävas minst tre lägenheter för att ägarlägenheter skall få bildas. Och de skall ligga i anslutning till var- andra. De skall utgöra en sammanhållen enhet. Utformningen kommer säkert att variera och vi har ingen anledning att ställa upp begränsning- ar för detta. Tvärtom finns utvecklingsmöjligheter. Men med största sannolikhet kommer ägarlägenheter att konstrueras på ett sätt som är snarlikt bostadsrätts- och hyreslägenheter när det gäller närheten mel- lan lägenheterna o.d. och även beträffande den grundläggande kon- struktionen. Frågan måste därför ställas om det finns skäl för särskilda regler om ordning, störningar o.d. för förhållandet mellan olika lägenhetsägare. Som angavs i avsnitt 10.1.2 finns beträffande bostadsrätter särskilda ordningsregler. Och föreslog nya regler om 192 Förhållandet mellan grannar störningar i boendet (SOU 2000:2 s. 184 ff.). De föreslagna bestäm- melserna om störningar är hämtade från den hyresrättsliga regleringen. För de danska och norska varianterna av ägarlägenheter gäller att den som allvarligt stör kan, enkelt uttryckt, bli av med sin bostad. Det är samma regler som de om vanvård, se det föregående avsnittet. På- följden i är att ägaren kan tvingas flytta. I kan ägaren till och med åläggas att sälja sin lägenhet. Utan att några särskilda regler införs, gäller givetvis de grundläg- gande bestämmelserna i 3 kap. JB, m.m. även mellan olika ägare av ägarlägenheter. Om man bortser från allvarliga immissioner o.d. och koncentrerar sig på andra störningar i boendet, torde grannens enda påtryckningsmedel enligt nu gällande rätt vara skadestånd. Med störningar i boendet avses då den typen av störningar som gällande regler för hyresrätter och de för bostadsrätter föreslagna avser. Det kan vara t.ex. musik på hög volym, vilt festande eller utagerande psykiskt störda människor. Hur vanliga kan störningar förväntas bli? En första fråga är givetvis hur vanligt det kan förväntas bli med den här typen av störningar. Att uttala sig om det på förhand är svårt. Enligt vår bedömning är dock erfarenheterna från bostadsrätter intressanta. Bo- stadsrättsutredningen diskuterade störningar i boendet med olika aktö- rer. Och i utredningen ingick de tre centrala bostadsrättsorganisatio- nerna. Slutsatsen var att det förekommer problem med störningar i bo- endet också när det gäller bostadsrätter. Störande bostadsrättshavare är dock inte lika vanliga som störande hyresgäster. (Se Olika bostadsrätts- frågor [SOU 2000:2] s. Särskilt bör nämnas att man i olika sammanhang har uppmärksam- mat att en vanlig typ av störningar i hyresrätter eller bostadsrätter här- rör från psykiskt störda personer (se t.ex. betänkandet s. 188). Enligt vår bedömning finns det inte skäl att räkna med några större avvikelser från bostadsrätter när det gäller störningar i ägarlägenheter. Man kan med andra ord i de följande resonemangen utgå från förhål- landen för ägarlägenheter som ungefär motsvarar dem som råder be- träffande bostadsrättslägenheter. Utan särskilda regler är således skadestånd det vapen mot störningar som står till buds. Hur stora är då möjligheterna att få ut skadestånd för Förhållandet mellan grannar 193 Om man bortser från brottsliga handlingar är utgångspunk- ten enligt skadeståndslagen (1972:207) att det krävs en person- eller sakskada för att skadestånd skall kunna utgå. Urtypen för personskada är rent fysiska skador t.ex. ärrbildningar eller benbrott. Ett visst – på olika sätt begränsat – utrymme finns för psykiska skador. (Se t.ex. prop. 2000/01:68, SOU 1995:33 Ersättning för ideell skada vid person- skada, s. 129 ff. samt m.fl., Skadeståndsrätt, 6 uppl., 2000, s. 97 f. och 379.) Rätten att erhålla skadestånd vid störningar framstår med andra ord som klart begränsade. Ett alternativ är därför att införa en särskild ska- deståndsregel. I litteraturen har lanserats t.ex. regeln att den som ge- nom uppsåtligt eller oaktsamt handlande stör en annan fastighet i en och samma byggnad på ett sätt som orsakar men bör vara skyldig att utge ersättning (, , Läga – Lägenhet med ägande- rätt, 1999, s. 163). En annan lösning är att öppna en möjlighet för domstol att förelägga den som stör att vid äventyr av vite upphöra med störningarna. Denna typ av ärenden skulle kunna handläggas vid antingen allmän domstol eller hyresnämnd. I litteraturen har också uppmärksammats tvångsförvaltning. Tanken är då att på något sätt använda bestämmelserna i bostadsförvaltningsla- gen (1977:792). Lagen gäller fastigheter där det finns en bostadslägen- het som är uthyrd eller kan hyras ut som sådan till annan. En sådan fastighet kan ställas under särskild förvaltning. Två former finns. För- valtningsåläggande innebär att fastighetsägaren skall överlämna för- valtningen till en särskild förvaltare. heter det om i stället hyresnämnden beslutar att sätta fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare. får besluta om särskild förvaltning, om fastighets- ägaren försummar vården av fastigheten, underlåter att vidta angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller liknande. Enligt förarbetena tar bestämmelserna om åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick sikte på bl.a. att fastighetsägaren skall sköta tillförsel av värme, vatten och elström samt ombesörja trappstädning (prop. 1976/77:151 s. 82). Expropriation har också uppmärksammats som ett alternativ i litte- raturen. Redan nu kan därför konstateras att vi anser att man inte bör utvidga expropriationsbestämmelserna till de här aktuella fallen. De grundläggande syftena med expropriation är helt andra än vad som är aktuellt här. Expropriation handlar i grunden om att tillgodose det all- männas behov av bl.a. mark. Andra alternativ bör därför väljas om av- sikten är att ägaren skall förlora sin äganderätt. 194 Förhållandet mellan grannar Vi ser ytterligare två huvudtyper av sanktionsmöjligheter som tänk- bara. Den ena huvudtypen innebär att man ålägger en ägare som stör att flytta. Denna typ av bestämmelser innebär alltså att ägaren har kvar sin äganderätt men inte får bo kvar. Den andra huvudtypen innebär att ägaren helt avskärs från sin ägar- lägenhet. Olika konstruktioner är tänkbara. Man kan använda termino- login förverkande och använda bestämmelserna för hyresrätter och bostadsrätter som förebild. En annan möjlighet är att, enligt norsk före- bild, ställa upp en skyldighet för ägaren vid allvarligare störningar att sälja sin lägenhet. En särskild fråga vad gäller de två sistnämnda alternativen är vem som skall kunna agera mot en störande ägare; de enskilda ägarna eller ägarlägenhetsföreningen? Ägaren skall kunna åläggas att flytta Enligt vår uppfattning ställer sig störningar i boendet annorlunda i fler- bostadshus jämfört med villor och liknande. En granne som stör kan i och för sig förorsaka lidande för grannarna även i villor och inte minst om boendet är ännu tätare, t.ex. i kedjehus. Men generellt sett är risken större för att störningarna upplevs som oacceptabla i flerbostadshus. Som tidigare nämndes bör förhållandena i bostadsrätter kunna använ- das som utgångspunkt när man försöker uppskatta frekvensen på stör- ningar. Man får således räkna med att störningar kommer att förekom- ma i en sådan utsträckning att problemet inte kan förbises. Störningar- na kan förutses gälla allt från hög musik och vilt festande till utageran- de psykiskt störda personer. Ägarlägenheter skall innehas med äganderätt. Som sagts i flera tidi- gare sammanhang är det viktigt att inte i onödan göra inskränkningar i äganderätten och att, när ingrepp görs, vara så återhållsam som möjligt. Vid störningar måste man dock också beakta grannarna och deras äganderätter. Störningar kan av grannarna upplevas som en kränkning av deras äganderätt. Störningar kan vidare få ekonomisk betydelse på så sätt att lägenheten anses mindre värd vid en försäljning. Lägenheten kan rent av bli osäljbar. Vi anser därför att bestämmelser måste finnas som innebär att man på ett verkningsfullt sätt kan ingripa mot allvarligare störningar. Det bör poängteras att regleringen skall avse endast sådant som objektivt sett är att anse som störningar av det slaget att de inte bör tålas. Att man hör av sin granne o.d. i ett flerbostadshus är ofrånkomligt. När det gäller de olika alternativ som har diskuterats är vår bedöm- ning att man inte kan avstå någon form av sanktion som innebär att den Förhållandet mellan grannar 195 störande, när denne inte rättar sig efter tillsägelser, måste flytta eller sälja sin lägenhet. Det är inte tillräckligt att endast t.ex. vidga skades- tåndsrätten.