sou · GQB321 · 2003-01-01 00:00:00 — Det talas om problem att hålla isär de olika formerna. Det torde dock finnas anledning anta att den som avser att lägga ner det kapital som kommer att krävas för att förvärva en ägarlägenhet tar reda på vad boendeformen innebär och vad han får för pengarna. Möj- lighet finns att hos t.ex. konsumentvägledare, fastighetsmäklare och de flesta banker eller andra låneinstitut få upplysningar om olika aktuella boendealternativ. Mycket viktigt för att motverka risken för samman- blandning är enligt vår uppfattning att det klart framgår vad boende- formen står för. Det är viktigt att t.ex. benämningen och innehållet är lättbegripliga. I såväl som existerar ägarlägenheter jämsides med andra boendeformer. Och i exempelvis finns som ett ägaralter- nativ bostadsinnehav i aktiebolagsform. Vi har inte fått några uppgifter som indikerar att utbudet i dessa länder av skilda upplåtelseformer skulle ha fört med sig några påtagliga svårigheter för de bostadssökan- de att göra sina val. Gemensamt för de olika boendeformer som finns i är att samtliga utom en, hyresrätten, kräver en kapitalinsats för möjligheten att erhålla en bostad. Med ägarlägenheter tillkommer ytterligare en sådan kategori. Det kan därför finnas anledning att särskilt uppmärk- samma vilka konsekvenser ett införande av ägarlägenheter kan få för tillgången på och möjligheten för den enskilde att välja lägenhet att hyra. är produktionen av ordinära hyreslägenheter mycket låg i landet som det i de tre storstadsregionerna , och samt i Uppsala-, Växjö- och Umeåregionerna råder bostadsbrist. Enligt beräkningar som gjort behövs det en nyproduktion på omkring 25 000 bostäder i landet för att täcka den efterfrågan som kan förutses. kan det dock noteras att det på sina håll finns ett överskott på bostäder. 58 Argument för och emot ägarlägenheter Enligt vad vi inhämtat från företrädare för byggföretagen är det inte lönsamt att bygga hyreshus (se också SOU 2000:33 s. 127 ff.). Detta har angetts vara en orsak till den låga produktionen av sådana hus. Det är svårt att uttala sig om vilken betydelse för produktionen av hyreslä- genheter som ett införande av ägarlägenheter skulle kunna få. Sannolikt kommer en produktion av ägarlägenheter att konkurrera främst med byggandet av småhus och bostadsrättslägenheter och möjligen även kooperativa hyresrättslägenheter. Vi anser det därför inte troligt att en nyproduktion av ägarlägenheter skulle försämra valmöjligheterna för den som söker en nyproducerad hyreslägenhet. Till frågan om ägarlägenheternas inverkan på tillgången på hyresrät- ter hör också om hyreslägenheter i det befintliga beståndet skall kunna omvandlas till ägarlägenheter. Till denna fråga återkommer vi i avsnitt 6.2.2. Enligt företrädare för byggföretagen kan produktionen av nya bo- stadslägenheter sannolikt förväntas öka om ägarlägenheter får byggas, eftersom köparna kommer att tillföra kapital för en ny typ av flerbo- stadshus. Att bostadsmarknaden tillförs kapital för byggandet av ägar- lägenheter kan givetvis ge ett efterfrågat tillskott av lägenheter på en ansträngd bostadsmarknad. Även om detta tillskott primärt kommer den till del som kan och vill köpa sin lägenhet, utesluter inte detta att också andra kan dra nytta av produktionen. Denna bör kunna bidra till att bostäder i annan upplåtelseform frigörs, i förlängningen även hyreslägenheter. Detta bör närmast bredda möjligheterna för den enskilde att välja bostad även om en ägarlägenhet inte blir valet. Ett visst tillskott på lägenheter att hyra skulle också kunna uppnås, om ägarlägenheter kommer att kunna hyras ut. Detta förutsätter då att ägarlägenheter medför att fler bostadslägenheter produceras än vad som annars skulle ha blivit fallet. Frågan om det önskvärda i en sådan form av uthyrning är dock starkt omdiskuterad och rätten att fritt hyra ut ägarlägenheter är inte given. Vi återkommer till denna fråga i avsnitt 9.1.2. Från byggföretagen har framhållits att ägarlägenheter ger möjlighe- ter till nytänkande och innovationer vid byggande av lägenheter. Det man då ser framför sig är nya typer av lägenheter, vilka kommer att kunna produceras genom ägarlägenhetskonceptet. Man ser möjligheter till större arkitektonisk frihet i utformningen av stadsbilden samt boen- de- och arbetsmiljöer. Exempelvis kan fastigheter i stadskärnor inrym- ma lokaler för t.ex. butiker, biografer, myndigheter, kontor, garage och bostadslägenheter. Detta anges kunna främja boendet i stads- kärnorna och ge större variation i stadsbilden. I attraktiva lägen medger ägarlägenheter, enligt byggföretagen, ett tätare byggande jämfört Argument för och emot ägarlägenheter 59 Det sagda framhålls då också som en ökad valfrihet och möjlighet till större tillfredsställelse vad gäller det egna boendet. Den enskildes val av bostad styrs av flera faktorer. Omständigheter som är hänförliga till den enskildes ekonomiska förhållanden kan som redan sagts begränsa valfriheten. Men också önskemål om närhet till arbete, barnomsorg och skola och den enskildes sociala kontakter i övrigt har betydelse för bostadsvalet. Tillgången på ägarlägenheter ökar inte valfriheten, om inte lägenheterna finns på de platser där de efterfrågas. Ytterst handlar det i detta avseende om kommunernas an- svar för bostadsplaneringen. 4.4Risk för segregation i boendet? Som sagts kommer inte alla att ha råd att köpa en ägarlägenhet, även om viljan att förvärva en sådan lägenhet kan finnas. Bl.a. detta förhållande kan, sägs det i debatten, leda till en segregation i boendet. uppvisar samhället en uppdelning mellan olika katego- rier boende. Enligt Storstadskommitténs underlagsrapport stä- der (SOU 1997:118) bygger segregationen i storstäderna framför allt på ekonomiska och sociala grunder. Vi hänvisar här till denna rapport och till den bostadssociala kartläggning av bostadsmarknaden som Bover- ket gjort i rapporten hushållens skilda boendeformer, vilken finns intagen i SOU 2001:27. Att ägarlägenheter kräver en kapitalinsats innebär inte i sig någon ökad risk för segregation. Den grupp som av ekonomiska skäl är ute- stängd från möjligheten att köpa en bostad, t.ex. ett småhus eller en lägenhet med bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, får inte med ägar- lägenheter sin situation försämrad, men inte heller förbättrad. Redan av 1 kap. 2 § andra stycket regeringsformen följer att det åligger det allmänna att trygga rätten till en bostad och verka för en god levnadsmiljö. Ett ansvar för att den enskilde har tillgång till en god bostad ligger på kommunerna. Detta kommer till uttryck bl.a. i lagen (2000:1383) om kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen. I sam- manhanget bör också nämnas den grundläggande bestämmelsen i 2 kap. 1 § PBL som ålägger kommunerna ett ansvar för att planläggningen av bebyggelsen främjar en från allmän synpunkt lämplig utveckling och ger förutsättningar bl.a. för en från social synpunkt god bostadsmiljö. Kommunerna har olika instrument för att kunna fullgöra dessa sina uppgifter. Och däri ligger också en möjlighet att söka begränsa segre- gationen på bostadsmarknaden. I betänkandet Allmännyttiga bostadsfö- retag och kommunernas boendeplanering (SOU 2001:27) diskuteras 60 Argument för och emot ägarlägenheter närmare kommunernas bostadsförsörjningsansvar och rätten till bostad. Här hänvisas till detta betänkande. Tilläggas kan att, om förslaget i SOU 1996:87 om tredimensionell fastighetsindelning leder till lagstiftning, detta kan bidra till en minskad segregation genom de möjligheter som då öppnas att i ett och samma bostadshus inrymma lägenheter med olika boendeformer. 4.5Risk för spekulation? Ett argument mot ägarlägenheter sägs vara att boendeformen kan ge upphov till spekulation i bostäder. Tanken är då att lägenheterna inte köps i avsikt att förvärvarna själv skall bo i dem utan endast i kapital- placeringssyfte, något som skulle motverka de sociala bostadspolitiska mål som ställts upp. Köparen saknar intresse för själva lägenheten och frågor av gemensam betydelse för de boende. Spekulation är ett värdeladdat ord. Ofta sätts ordet i samband med att någon satsar ett kapital i syfte att göra sig en vinst, oftast en vinst som anses oskälig antingen det rör sig om realisationsvinst eller av- kastningen på det insatta kapitalet. En spekulation innebär dock inte bara möjligheter till ekonomisk förkovran utan också risker. Både småhusköpare och köpare av bostadsrättslägenheter kan ha förväntningar om att värdet på bostaden skall stiga och att de kommer att göra en vinst när bostaden säljs vidare. Men båda grupperna kan också riskera att inte få igen insatt kapital. Detta gäller såväl den som köper en bostad för att bo i som den vilken köper en bostad enbart på spekulation. I samtliga fall är det frågan om ekonomiska värden knut- na till ett bostadsinnehav. Det är svårt att förutse om ägarlägenheter kan komma att bli särskilt utsatta för spekulativ hantering. En spekulation som tar sikte på avkastningen av insatt kapital rör för ägarlägenheternas del den ersättning som ägaren kan ta ut om han tillåts hyra ut sin lägenhet och villkoren i övrigt för en sådan upplåtel- se. I den mån uthyrningsrätten för ägarlägenheter blir fri torde det fin- nas goda möjligheter att komma till rätta med oseriösa, spekulativa inslag. Lagstiftningen ger flera exempel på skydd som ges åt den sva- gare parten i ett hyresförhållande. Den som hyr en lägenhet, även om det är frågan om endast en andrahandsuthyrning, är t.ex. skyddad mot oskäliga hyresvillkor såväl vad gäller hyrans storlek som i fråga om de rättigheter och skyldigheter i övrigt som följer med hyresförhållandet. I sammanhanget bör emellertid också framhållas att om man så önskar är det möjligt att förbjuda eller begränsa möjligheterna för ägare till ägar- lägenheter att hyra ut lägenheten. Argument för och emot ägarlägenheter 61 Lagstiftningen ger också andra exempel på skydd till förmån för den svagare parten i avtalsförhållanden. Ett exempel är bostadsrättslagens bestämmelser om villkor för förhandsavtal och om förskott. Och i av- talslagen finns bestämmelser om skydd mot oskäliga avtalsvillkor. Nämnas kan också de förslag som har lagts fram i betänkandet Konsumentskyddet vid småhusbyggande (SOU 2000:110). Legala instrument för att skydda svaga, enskilda parter mot oskäliga spekulativa inslag finns således och kan, om så behövs, utvecklas även för ägarlägenhetsförhållanden. är produktionen av lägenheter låg. Som sagts (avsnitt 4.3) byggs det knappast några vanliga hyreslägenheter, men enligt de företrädare för byggföretag som vi haft kontakt med skulle nyproduktionen av lägenheter med största sannolikhet komma att öka, om det vore möjligt att erbjuda lägenheter med äganderätt. Bakom denna uppfattning ligger bl.a. dels att det framför allt i städer med bo- stadsbrist skulle vara möjligt att bygga till ägarlägenheter i det befintli- ga beståndet främst i stadskärnorna, dels att ägarlägenheter även i lan- det i övrigt skulle utgöra en ny, attraktiv boendeform. Med ägarlägen- heter skulle, i enlighet med de tankar som utvecklades i avsnitt 4.3, innovationer i byggandet kunna introduceras och lägenheterna i större utsträckning kunna utformas efter köparnas önskemål. Det skulle också bli möjligt för en köpare att själv låta färdigställa sin lägenhet. På många håll med stor efterfrågan på bostäder finns det inte tillräckligt med tomtmark för att bygga småhus. Med ägarlägenheter skulle det bli fråga om att så att säga bygga radhus på höjden, vilket kräver mindre markutrymme. är det givetvis möjligt att bygga till ytterligare bostads- lägenheter på ett befintligt bostadshus. Om huset i sig är avsett för bo- stadslägenheter och planbestämmelserna inte heller i övrigt lägger någ- ra hinder i vägen, kan på ett hyreshus likaväl som på ett bostadsrättshus ytterligare våningar med lägenheter med samma upplåtelseform byggas till. Om möjlighet ges till tredimensionell fastighetsindelning, skulle ägarlägenheter inte bara kunna byggas till på befintliga byggnader. Det skulle också bli möjligt att inne i en och samma byggnad – oavsett om det är fråga om nyproduktion eller ombyggnad av ett befintligt hus – upplåta utrymmen med skilda upplåtelseformer och för olika ändamål, t.ex. för bostäder, garage, butikslokaler eller kontorslokaler med hyres- 62 Argument för och emot ägarlägenheter rätt, bostadsrätt och/eller äganderätt. En sådan möjlighet borde också kunna bidra till en minskad segregation i boendet (se avsnitt 4.4). Ett annat argument som framförs för ägarlägenheter är att den enskilde i en sådan boendeform skulle få större möjlighet att själv bestämma över sitt boende – och därmed även påverka boendekostnaderna – än vad som är möjligt inom ramen för de nuvarande boendeformerna i ett flerbostadshus. Önskemålet om ett förstärkt boendeinflytande i flerbostadshus är emellertid inte begränsat till frågan om ett införande av ägarlägenheter. Det förslag som har lämnats till om en permanent lagstift- ning för kooperativ hyresrätt är ett exempel som syftar till att stärka den enskildes inflytande över det egna boendet (prop. 2001/02:62). Men även inom hyresområdet har hyresgästerna kommit att få en allt starkare rättslig ställning (se 12 kap. JB). Som exempel kan anges att hyresgästen har getts rätt att på egen bekostnad utföra målning och tapetsering m.m. i lägenheten (24 a §). Hyresgästerna är vidare tillförsäkrade inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten (18 d – 18 h §§). Ytterligare förstärkningar i hyresgästens boendeinfly- tande har föreslagits av Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet (SOU 1999:148). I betänkandet och kommunernas boendeplanering (SOU 2001:27) diskuteras frågorna vidare. Där föreslås att regeringen skall tillsätta en särskild utredning med uppdrag att närmare analysera förslagen betänkande samt även i övrigt analysera och lämna förslag bl.a. som leder till ett ökat boendeinflytande. De diskussioner som förs om ägarlägenheter utgår i allmänhet ifrån att närma den enskilde lägenhetsinnehavarens rättigheter till dem som gäller för småhusägaren. Av naturliga skäl går det dock inte att jämstäl- la ett boende i småhus med boende i ett flerbostadshus. I ett flerbo- stadshus kan regelsystemet inte begränsas till de enskildas lägenheter utan måste omfatta även huset i övrigt, exempelvis tak, fasader och gemensamma utrymmen och den mark som huset är uppfört på. När det talas om den enskildes boendeinflytande gäller det således inte infly- tande över bara den egna lägenheten utan också den egendom i övrigt som den boende måste ha tillgång till. Det gäller ansvaret för kostnader och skötsel av lägenhet och övrig egendom, rätten och skyldigheten att Argument för och emot ägarlägenheter 63 bestämma över denna egendom och formerna för hur beslut skall fattas i gemensamma frågor. Behovet av ett ökat boendeinflytande genom ägarlägenheter får vä- gas gentemot de andra, alternativa boendeformer som redan finns. I debatten om ägarlägenheter hänvisas ofta till bostadsrätterna. När vi i det följande diskuterar de olika argument som brukar föras fram gäl- lande boinflytandet är det därför naturligt att vi i stor utsträckning gör jämförelser med boendet i bostadsrätt och även ser på möjligheterna att genom ändringar i bostadsrättslagen möta den kritik som ägarlägen- hetsförespråkarna för fram mot denna boendeform. 4.7.2Förvärvet av en bostad i nyproduktion Köparens inflytande över bostadshuset Den som avser att köpa en nyproducerad bostadsrättslägenhet har i princip ingen möjlighet att påverka utförandet av och kostnaden för färdigställandet av själva huset. Bostadsrättshavaren kommer i allmän- het in först efter det att föreningen har träffat entreprenadavtalet. Där- emot kan han, framför allt genom systemet med förhandsavtal, ha möj- lighet att påverka den närmare utformningen av den egna lägenheten. Den som köper en ägarlägenhet i en nyproduktion kan komma att erbjudas en lägenhet i ett redan projekterat och kanske också uppfört bostadshus. Hans situation liknar då radhusköparens i motsvarande fall. Som en av flera köpare av delar i ett större komplex kommer han att ha små möjligheter att påverka utformningen av bostadshuset som sådant. Vad han kan få inflytande över blir utformningen av själva bostaden. Det är dock givet att med ägarlägenheter kan det etableras direkt kontakt mellan byggföretagen och intresserade på ett stadium. Från byggföretagens sida har särskilt framhållits de möjlighe- ter som skulle kunna erbjudas köpare att på projekteringsstadiet påver- ka utformningen av hus och framför allt lägenheterna. En förutsättning för detta är att bindande avtal om köp och entre- prenadavtal skall kunna träffas redan innan huset har uppförts. Det finns vissa risker med en sådan ordning. Man får därför närmare över- väga om detta bör vara möjligt och om särskilda skyddsregler i så fall bör finnas. Redan här kan i korthet nämnas att särskilda skyddsregler finns för bostadsrätter. Och beträffande småhus har ett särskilt skydd kunnat ges inom ramen för systemet med den statliga bostadsfinansie- ringen. utgår inte räntebidrag för småhus. Med anledning av detta föreslog vissa skyddsregler för småhus- entreprenader i sitt betänkande Konsumentskyddet vid småhusbyggan- de (SOU 2000:110). Vi återkommer till dessa frågor i kapitel 7. 64 Argument för och emot ägarlägenheter En bostadsrättsförening är skyldig att när lägenheten första gången skall tillträdas efter en upplåtelse tillhandahålla denna i fullt brukbart skick för det avsedda ändamålet. Det innebär att föreningen normalt tillhandahåller inredning och utrustning av olika slag, t.ex. spis och diskbänk, garderober och sanitetsutrustning. Inget hindrar emellertid avtal om att bostadsrättshavaren själv skall svara för inredningen eller delar av den (7 kap. 1 § BRL). Väljs en nyttjanderättsform för själva lägenheten i en ägarlägen- hetsmodell kan samma alternativ komma i fråga som gäller för bostads- rätternas del, dvs. att avtal kan träffas med husets (övriga) ägare om huruvida inredningen skall ingå i upplåtelsen eller om lägenhetsinne- havaren själv skall svara för denna. Nyttjanderätten kan med andra ord avse antingen endast det utrymme som lägenheten representerar eller dessutom även hela eller delar av inredningen i lägenheten. Vad som kommer att gälla blir således beroende av vad avtalsparterna kommer överens om, såvida inte lagstiftaren i något eller några avseenden väljer att reglera nyttjanderättens innehåll. Om den modellen väljs att en ägarlägenhet skall kunna förvärvas med direkt äganderätt kommer förvärvaren, likt en småhusköpare, inte att vara beroende av något samtycke för att få bestämma om lägenhe- tens inredning. Det blir köparen som ensam bestämmer. En annan sak är om köparen också kan få sina önskemål tillgodosedda av säljaren eller av någon annan som åtar sig att färdigställa lägenheten så som han önskar. 4.7.3Rätten att fritt överlåta bostaden Bostadsrättslagens krav på medlemskap Ett skäl som brukar anföras för ägarlägenheter är att lägenhetsinneha- varen skall kunna överlåta sin lägenhet till vem han vill. En sådan fri- het har inte bostadsrättshavaren i motsats till småhusägaren. Den till vilken bostadsrättshavaren vill överlåta sin lägenhet måste antas som medlem i föreningen. Vägras medlemskap, är överlåtelsen ogiltig (6 kap. 5 § BRL). rätt att bestämma om medlemskap skall be- viljas eller ej är emellertid inte utan begränsningar. Inträde i föreningen får i princip inte vägras, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta den nye som bostadsrättshavare (se närmare 2 kap. 3–9 §§ BRL). Argument för och emot ägarlägenheter 65 En bostadsrättsförening beslutar själv innehållet i sina stadgar och därmed villkoren för medlemskap. Det kan t.ex. vara fråga om att för- värvaren skall ha uppnått en viss ålder (seniorboende) eller tillhöra någon särskild sammanslutning. En bostadsrättsförenings frihet att i sina stadgar bestämma villkoren för medlemskap är dock inte obegrän- sad. Bl.a. är villkor utan verkan om krav på visst medborgarskap eller viss inkomst eller förmögenhet (se närmare 2 kap. 2 § BRL). Många anser också att det är bra för de boende i ett flerbostadshus, med den närhet som råder dem emellan, att kunna ställa upp villkor för medlemskap och få prövat om nytillkommande förvärvare uppfyller dessa. Mot detta står uppfattningen bland andra om att denna möjlighet är av begränsat värde i vart fall i föreningar med många medlemmar. Det torde höra till undantagen att en köpare vägras inträde i en bo- stadsrättsförening. Kravet på medlemskap utgör således i praktiken sällan något hinder för förvärvet. Den nuvarande ordningen kan dock ställa till med problem på grund av att det ibland tar innan fö- reningen prövar en ansökan om medlemskap. Skulle medlemskap sedan vägras medför detta givetvis olägenheter för avtalsparterna, eftersom avtalet blir ogiltigt. Exempelvis kan säljaren ha tillgodogjort sig köpe- skillingen för förvärv av en annan bostad och ha svårt att betala tillba- ka. Problemet uppmärksammades av . I sitt betänkande Bostadsrättsregister (SOU 1998:80 s. 204 ff.) föreslog ut- redningen ändringar för att ansökningar om medlemskap skall prövas snabbare. Medlemskap – ett hinder mot en fri överlåtelserätt? En småhusägare kan i princip sälja sitt hus till vem han vill. Något ju- ridiskt hinder mot att ändra bostadsrättslagen så att kravet på medlem- skap inte skall utgöra något hinder mot en fri överlåtelserätt finns inte. Men det råder som framgått olika uppfattningar om det lämpliga med en sådan ordning. För den som äger ett småhus kan samråd och beslut krävas i frågor av gemensamt intresse bland övriga småhusägare. Som sagts är det inte ovanligt att småhusägare, inte minst radhusägare, genom sitt fastighetsinnehav har del i en gemensamhetsanläggning eller någon annan samfällighet (se avsnitt 3.2). Förvaltningen av denna samfällig- het kan ske antingen som en delägarförvaltning eller genom en samfällighetsförening. Medlemskapet i en samfällighetsförening följer direkt av fastighetsinnehavet. Någon prövning av medlemskapet sker alltså inte. 66 Argument för och emot ägarlägenheter Det är inte givet att lägenhetsägarna i ett ägarlägenhetshus måste tillhöra en förening. För ägarnas samråd och beslut i frågor av gemen- sam betydelse kommer det visserligen att krävas en form för samarbete, men föreningsformen är då endast ett alternativ. Huruvida det i ett så- dant alternativ också skall ställas upp särskilda villkor för rätt till med- lemskap, dvs. därmed i realiteten en begränsning i rätten att fritt överlå- ta lägenheten, är en öppen fråga, liksom vad följderna blir om medlem- skap vägras. Andra begränsningar i en fri överlåtelserätt? I såväl som har lägenhetsinnehavaren som huvudregel rätt att fritt överlåta sin lägenhet, men rätten kan vara begränsad på grund av stadgevillkor. I är det inte vanligt med bestämmelser som ger föreningen rätt att godkänna eller underkänna förvärvaren. Det förekommer dock att stadgarna ställer särskilda krav på förvärvaren, t.ex. att denne skall bo i lägenheten eller vara pensionär (, , Läga – Lägenhet med äganderätt, 1999, s. 54 ). Även i Nor- ge kan rätten att fritt överlåta eierseksjonen vara begränsad. Det är inget som hindrar att motsvarande möjligheter till begräns- ningar i den fria överlåtelserätten införs även i för ägarlägenhe- ternas del. Ägarlägenheter innebär ingen given lösning på frågan om rätten att överlåta skall vara fri eller inte. Eventuella begränsningar kan följa av lag, bestämmelser i föreningsstadgar eller överenskommelser mellan lägenhetsägarna. Förespråkare för ägarlägenheter har hävdat att möjligheter till ökat in- flytande över boendet finns inte bara genom fri överlåtelserätt utan också genom möjlighet att fritt hyra ut sådana lägenheter. Kritiker till ägarlägenheter har å sin sida sett risker för uthyrning i stor skala med oprofessionella hyresvärdar och kanske på spekulativa grunder.