sou · GQB321 · 2003-01-01 00:00:00 — Redan här kan därför konstateras att det inte behövs något stort antal särskilda regler utöver dem som Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande före- slog för att det skall bli möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter. I vissa frågor anser vi dock att det finns skäl att närmare diskutera behovet av särskilda regler eller begränsningar beträffande ägarlägen- heter. Dessa frågor tar vi upp i de följande avsnitten. Att bilda ägarlägenheter 109 6.2Nya ägarlägenheter endast i nyproduktion I detta avsnitt tar vi ställning till om ägarlägenheter skall få bildas en- dast i samband med nyproduktion eller om även äldre byggnader vars lägenheter är t.ex. upplåtna med hyresrätt skall kunna tas i anspråk. Som en bakgrund anges vad som gäller enligt förslaget om tredimen- sionell fastighetsbildning. Vi redogör också kort för vissa ombildnings- regler som aktualiseras i förevarande sammanhang. Utredningens om tredimensionellt fastighetsutnyttjande förslag i be- tänkandet Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87) innehål- ler ingen begränsning vad gäller möjligheterna att tredimensionellt fastighetsindela byggnader när det inte är fråga om nyproduktion. En annan sak är att förslaget inte medger bildande av ägarlägenheter, se avsnitt 6.1.2. infördes särskilda regler om ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Reglerna går ut på att hyresgästerna kan bilda en bostads- rättsförening. De kan sedan med viss kvalificerad majoritet fatta beslut om att förvärva sitt hyreshus, 9 kap. 19 § BRL. Hyresgästerna kan där- efter till inskrivningsmyndigheten anmäla sitt intresse att förvärva hy- resfastigheten. Fastighetsägaren kan, när intresseanmälan har gjorts, enligt huvudregeln inte sälja eller byta bort fastigheten utan att först hembjuda den till den aktuella bostadsrättsföreningen, 6 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Utredningen om kooperativ hyresrätt föreslog i sitt betänkande Ko- operativ hyresrätt (SOU 2000:95) motsvarande ombildningsregler för kooperativa hyresrättsföreningar. Med andra ord skall, enligt förslaget, en sådan förening också sedan vederbörliga beslut fattats kunna anmäla sitt intresse vilket ger fastighetsägaren en hembudsskyldighet. Vårt förslag: Ägarlägenheter skall kunna bildas endast i samband med nyproduktion. 110 Att bilda ägarlägenheter Om man i tillåter ägarlägenheter kommer dessa – om inga för ägarlägenheter särskilda regler införs – att kunna bildas på i huvudsak två sätt. Antingen uppförs helt nya byggnader för bildande av ägarlä- genheter eller så använder man byggnader som tidigare haft eller fort- farande har en annan användning. Vad gäller den sistnämnda typen av byggnader kan man givetvis tänka sig allt ifrån att endast fastighets- bildningsåtgärder vidtas för att åstadkomma ägarlägenheter till att des- sa åtgärder kombineras med mer eller mindre omfattande om- eller tillbyggnadsarbeten, renoveringsarbeten o.d. Dessa byggnader kan vara obebodda, innehålla endast lokaler, innehålla hyres- eller bostadsrätts- lägenheter osv. Inledningsvis kan konstateras att vi anser det givet att ägarlägenhe- ter bör kunna bildas genom nyproduktion. Med nyproduktion avser vi då t.ex. ett helt nyuppfört hus. Men hit räknar vi även sammanhållna enheter för lägenheter vilka uppförs som tillskott till en befintlig an- läggning, t.ex. som ett våningsplan som byggs till ovanpå ett affärs- centrum eller någon annan befintlig bebyggelse. En annan sak är att önskemål kan finnas om styrning av var – rent geografiskt – nyproduk- tion av ägarlägenheter skall tillåtas. Detta behandlar vi i avsnitt 6.7.2. Det som därför återstår att här behandla är om det finns skäl att för- hindra bildande av ägarlägenheter i någon situation där det inte är fråga om vad vi nu har benämnt nyproduktion. I det följande tar vi upp skäl för och emot. Misstron mot ägarlägenheter bör beaktas Ägarlägenheter är en i oprövad boendeform. Som vi utvecklade i bl.a. avsnitt 4.2 finns det olika uppfattningar om huruvida ägarlägen- heter är en behövlig eller lämplig boendeform. Farhågor har t.ex. utta- lats för att ägarlägenheter kan ge en olämplig hyresmarknad. Från olika håll har också uttryckts oro för att ägarlägenheter kan konkurrera ut främst hyresrätter men även bostadsrätter och att de kan leda till segre- gation i boendet. Vi anser att det är rimligt att väga in de meningsskiljaktigheter som finns. De talar för att gå försiktigt fram. Enligt vår uppfattning ökar då förutsättningarna för att få enighet och samsyn beträffande olika boen- dealternativ. Hur stora de påtalade riskerna är kan man ha olika upp- fattningar om. Vi menar dock att de invändningar som framförts under alla omständigheter måste beaktas. Det sagda anser vi utgör avgörande Att bilda ägarlägenheter 111 skäl för att ett införande av ägarlägenheter bör ske under mer kontrolle- rade former. Som utvecklades i avsnitt 4.3 byggs det få ordinära hyreslägenheter . Så länge man talar om nyproduktion av ägarlägenheter är, som också utvecklades i det nämnda avsnittet, sådana lägenheter närmast konkurrenter till bostadsrätter och, i viss mån, småhus. Konkurrensen sker mellan boendeformer som båda kräver kapitalinsatser. Situationen förändras i princip inte för de grupper som av ekonomiska skäl inte kan eller vill köpa sin bostad. Ombildningsreglerna innebär en komplikation Läget blir ett annat om man tillåter att hyresrätter på ett eller annat sätt ombildas till ägarlägenheter. I attraktiva områden kan marknadsvärdet för ett hus vara lägre om det innehåller bostadshyresrätter jämfört med om det hade innehållit bostadsrätter eller ägarlägenheter. Medger man ombildning av hyresrätter till ägarlägenheter finns därför en risk för att befintliga hyresrätter blir ägarlägenheter och att förändringar därige- nom sker som får anses vara till nackdel för de ekonomiskt svaga eller andra som föredrar boende i hyresrätt. Visserligen kan invändas att denna risk redan finns i och med att ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är möjlig. Det är i och för sig riktigt. Men ägarlägenheter skulle på det sättet utgöra en ytterligare konkurrent till hyresrätten. Det finns skäl att stanna till vid de nämnda ombildningsreglerna. De särskilda reglerna om ombildning från hyresrätt till bostadsrätt infördes . Vilka skäl angavs då för detta? I förarbetena (prop. 1981/82:169 s. 18 ff.) konstaterades först att bostadspolitiken tidigare hade varit inriktad på främst att komma till rätta med bostadsbrist samt låg utrymmes- och utrustningsstandard. Tiden ansågs vara mogen för att flytta tyngdpunkten mot annat, bl.a. de boendes inflytande. Man bedömde dock att det inte är möjligt att uppnå samma inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande- eller bostadsrätt. Man kom därför till slutsatsen att bostadsrätten borde öka, särskilt i områden där hyresrätten dominerade. Enligt departementschefen åstadkommer man då en större variation mellan upplåtelseformerna, varigenom bl.a. bostadskonsumenternas önskemål bättre kan tillgodoses. Syftet med ombildningsreglerna var alltså i korthet att gynna bildandet av nya bo- stadsrätter på hyresrätternas bekostnad. 2001/02:62 Kooperativ hyresrätt föreslås att de nämnda om- bildningsreglerna skall göras tillämpliga även på kooperativa hyresrät- ter. Det motiverades med att hyresgästerna skall få möjlighet till sam- 112 Att bilda ägarlägenheter ma medinflytande på i väsentliga avseenden samma sätt som bostads- rättshavare har (prop. s. 111). I ett scenario där både kooperativa hyresrätter och ägarlägenheter införs och ombildningsreglerna vidgas till att gälla även ombildning till ägarlägenheter skulle följden bli att alla boendeformer i flerfamiljshus gynnades utom hyresrätt. Det är givetvis inte rimligt. I stället pekar de nämnda förhållandena med tydlighet på behovet av en översyn av om- bildningsreglerna, om man inför nya boendeformer och olika typer av ombildning skall kunna ske. Men då får man alltså ta ett helhetsgrepp i denna fråga. Detta är emellertid något som inte ryms inom våra direktiv. Vår ut- redning avser inte de andra boendeformerna. Dessutom handlar om- bildningsreglerna om gynnande av någon boendeform. Sådana överväganden är närmast av bostadspolitisk karaktär. Vid en eventuell översyn bör från grunden prövas vilka syften ombildningsreglerna skall fylla och om man även i fortsättningen skall gynna någon eller några boendeformer framför andra. I dessa frågeställningar ryms också sådant som i vilken utsträckning ombildning bör kunna ske från bostadsrätt till ägarlägenheter, från kooperativ hyresrätt till någon annan boendeform osv. Våra slutsatser beträffande befintliga bostadsrätts- och hyreslägenheter Det finns de som ser ombildning till ägarlägenheter som ett sätt att räd- da hyreshus i glesbygdsorter från rivning. Vi anser å andra sidan att man vid ett införande av ägarlägenheter bör ta hänsyn till att denna boendeform tidigare är oprövad i och att olika åsikter finns om huruvida detta är en för lämplig boendeform. Gällande om- bildningsregler kan inte bara appliceras även på ägarlägenheter. Vad som i det tidigare sades om produktion och ombildning visar ock- så att man inte kan bortse från farhågorna om hård konkurrens för hy- resrätter, i den mån befintliga bostäder skall kunna ombildas till ägar- lägenheter. I det läget anser vi att det framstår som klokt att inte medge ombild- ning av hyresrätter, kooperativa hyresrätter eller bostadsrätter till ägar- lägenheter. Man kan då så att säga börja försiktigt och studera utfallet. Finner man sedan att utvidgningar bör göras, att väsentliga behov inte tillgodoses osv. är det förhållandevis enkelt att vidga möjligheterna för bildande av ägarlägenheter. Om man däremot ger för vida möjligheter från början, är risken att man får en utveckling som i efterhand inte anses lyckad men som det då inte går att göra särskilt mycket åt. Att bilda ägarlägenheter 113 en sådan lösning kräver ett införande av ägarlägenheter inte heller nå- gon översyn av de gällande ombildningsreglerna. En sådan lösning får antas innebära också, vilket vi återkommer till i avsnitt 9.1.2, en mindre risk för att uthyrningen av ägarlägenheter blir särskilt omfattande eller att man får en övergång till privatpersoner som hyresvärdar. I sammanhanget kan nämnas att, när ägarlägenheter infördes i Dan- mark, en basregel fanns om att omvandlingar fick avse endast hus som uppfördes efter ikraftträdandet. Skälet var att man inte vill föra bort billiga lägenheter från hyresmarknaden (, , Läga – Lägenhet med äganderätt, 1999, s. 48 not 8). Den förda argumentationen innebär i princip inget hinder mot att hus som är tomma, hus som innehåller lokaler osv. får användas för bildande av ägarlägenheter. Enligt vår bedömning är det emellertid inte lämpligt att dra gränsen vid t.ex. tomma hus. I attraktiva områden kan starka incitament finnas för att försöka ombilda t.ex. ett hyreshus till något annat. har exempel funnits på hur man på olika sätt försökt tömma hus för att kunna t.ex. göra om bostadshyreslägenheter till kontor eller bostadsrätter. Drar man gränsen vid t.ex. tomma hus finns därför en klar risk för att upp- låtna lägenheter i praktiken genom olika förfaranden ombildas till ägar- lägenheter. Vår slutsats är därför att man inledningsvis bör tillåta bildande av ägar- lägenheter endast i från grunden helt nyproducerade hus eller i nypro- ducerade tillskott till befintlig bebyggelse. Med det sistnämnda avser vi alltså situationen att en sektion för ägarlägenheter byggs till t.ex. ovan- på ett affärscentrum eller ett parkeringshus. Givetvis kan denna lösning framstå som något fyrkantig. Vi anser dock att man kan kosta på sig detta just vid införandet av en ny boendeform. I förevarande avsnitt överväger vi vilken minimigräns som bör gälla beträffande antalet lägenheter. Vidare prövar vi om ägarlägenheter – 114 Att bilda ägarlägenheter vilka utgör endast en del av en byggnad – bör kunna vara utspridda i byggnaden utan fysiskt samband eller om ett krav bör ställas upp att lägenheterna skall utgöra sammanhållna enheter. En bostadsrättsförening måste ha minst tre lägenheter, 1 kap. 5 § BRL. ägarlägenhetsutredning satte lägsta nivån för ägarlägenheter till två stycken. Vårt förslag: En fastighetsbildning för ägarlägenheter skall omfatta minst tre bostadslägenheter. Lägenheterna skall utgöra en sammanhållen enhet. En utgångspunkt för vårt förslag är att fastighetsbildningen skall avse bostadslägenheter i ett flerbostadshus. Vad som förstås med flerbo- stadshus är dock inte givet. Att det måste vara frågan om fler än en lägenhet är givet. Men hur många lägenheter därutöver? Ägarlägenhetsutredning ansåg det vara tillräckligt med minst två lägenheter. Utredningen byggde sitt resonemang på att det inte från teknisk synpunkt fanns skäl för att kräva fler än två lägenhe- ter. Det kunde enligt utredningen underlätta ett bättre utnyttjande av större villor (SOU 1982:40 s. 108). På flera håll i lagstiftningen skiljer man mellan en- och tvåbostads- hus, även kallat småhus, å ena sidan och hus med fler bostäder, å andra sidan. Exempel på detta finner man på många håll, t.ex. i 8 kap. 4 § PBL och 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152). Även i de äldre författningarna om statliga lån och bidrag till byggande återfanns denna uppdelning och den lever kvar än . Denna traditionella upp- delning är en omständighet som kan vara värd att beakta. Det är inte ovanligt att två familjer tillsammans äger ett tvåbo- stadshus. Samägandet kräver att ägarna kan komma överens och i all- mänhet går det också bra. Skulle ägarna till ett tvåbostadshus få sina respektive bostäder fastighetsindelade till ägarlägenheter, borde det ligga närmast till hands att förvaltningen av huset i övrigt och marken såsom en samfällighet skulle få ske som en delägarförvaltning. Att bilda ägarlägenheter 115 För en gräns vid två lägenheter talar den stora skillnad som ligger i att själv äga sin bostad, vilket lägenhetsägaren kommer att göra, jäm- fört med att tillsammans med annan äga ett tvåbostadshus. Den som äger en ägarlägenhet kan få lagfart på sin fastighet och pantförskriva denna. En samägare kan visserligen få lagfart på sin ideella andel i den samägda fastigheten, men han kan t.ex. inte självständigt pantförskriva sin andel (22 kap. 2 § andra stycket första meningen JB). Men det finns också skäl för en något högre gräns. Först bör då erin- ras om att vi i avsnitt 6.2.2 tog ställning för att ägarlägenheter skall få bildas endast vid nyproduktion. Därmed utgör inte eventuella fördelar för det befintliga beståndet ett argument för att dra gränsen så att två- bostadshusen kan bli ägarlägenheter. Därtill kommer att vi i avsnitt 6.8.2 föreslår att den enda samver- kansform som skall vara möjlig för lägenhetsägare skall vara förenings- formen. Visserligen saknar lagen om förvaltning av samfälligheter nå- gon nedre gräns för bildandet av en samfällighetsförening. En förvalt- ning i föreningsform kräver dock i princip minst tre medlemmar för att bäst fungera (jfr 2 kap. 1 § första stycket lagen [1987:667] om ekono- miska föreningar och 1 kap. 2 § BRL). Detta talar för att antalet lägen- heter för fastighetsbildning bör vara minst tre. Slutligen är ägarlägenheter en i oprövad boendeform. Med en lagstiftning om ägarlägenheter kommer en helt ny typ av fastigheter att kunna bildas. Det är svårt att på förhand förutse vilket intresse som kommer att finnas för denna boendeform och vilka mer speciella pro- blem som kan komma att uppstå. Den introduktion till en ny boende- form som lagstiftningen innebär kan därför ses som ett slags försöks- verksamhet. En utgångspunkt bör vara att regelsystemet blir så enkelt och renod- lat som möjligt. En del i denna ambition är att endast en förvaltnings- form bör komma i fråga och att denna bör vara en föreningsförvaltning. Även om det kan finnas ett befogat intresse att fastighetsindela tvåbo- stadshus anser vi sammantaget att ägarlägenheter, i vart fall inled- ningsvis, bör kunna bildas endast om huset därmed kommer att innehål- la tre ägarlägenheter eller fler. Lägenheterna skall utgöra en sammanhållen enhet Som angavs i avsnitt 6.1.2 anser vi att det bör vara möjligt att bilda en enhet för ägarlägenheter t.ex. ovanpå ett befintligt eller pro- ducerat affärscentrum eller annan byggnad. Förslaget om tredimensio- nell fastighetsindelning innebär inget hinder mot att det blandat i ett hus bildas fastigheter med t.ex. bostadsrättslägenheter eller hyreslägen- 116 Att bilda ägarlägenheter Men då blir det alltså frågan om sammanhållna enheter. Enskilda lägenheter för boende får ju inte bildas. Och för bostadsrätternas del måste, enligt 1 kap. 5 § BRL, minst tre bostadsrättslägenheter finnas inom ramen för den bildade anläggningsfastigheten. När det gäller ägarlägenheter skulle man kunna tänka sig att sprida ut t.ex. tre ägarlägenheter i byggnaden. Vi anser emellertid att det inte bör vara tillåtet. För det första underlättas regleringen av grannerättsli- ga frågor lägenhetsägarna emellan, om lägenheterna ligger i anslutning till varandra. På detta sätt underlättas också den samverkan i övrigt mellan lägenhetsägarna som kommer att krävas i frågor som rör dem i denna deras egenskap. Dessutom bör man enligt vår uppfattning även i detta sammanhang, eftersom det handlar om introduktion av en ny upp- låtelseform, välja en utformning som är enkel och lätt att överskåda. Enligt vår bedömningen blir det enklare med ett krav på att lägenheter- na hålls samman. 6.4Ägarlägenhetsfastighet eller traditionellt bildad fastighet? I detta avsnitt överväger vi hur gränsen skall dras i fråga om när ägar- lägenhetsfastigheter skall få bildas och när traditionell fastighetsbild- ning skall användas. Den danska lagstiftningen bygger på principen att ejerlejligheder kan bildas endast om avstyckning inte är möjlig (§ 3 EJLL). I råder i stället fri valmöjlighet mellan seksjonering (ägarlägenhetsbildande) och s.k. deling (av markområde). I förarbetsuttlandena till den aktuella norska lagen framhålls att prövningen av vilken lösning som är lämpli- gast bör ske med utgångspunkt i de boendes och samhällets intressen. Man antar att deling är vanligast beträffande enbostadshus på en och samma markfastighet och seksjonering för flerbostadshus. Den sam- verkan för underhåll av gemensam egendom som en seksjonering med- ger, anses vara fördelaktig för t.ex. boende i radhus (Ot. 33 [1995-96] s. 18 f.). Enligt de uppgifter utredningen inhämtat från medför den där gällande ordningen att de boende ibland inte har klart för sig om t.ex. ett grönområde kring ett enbostadshus ingår i en ge- menskap med andra hus (fellesarealen) eller är avstyckad för endast ett hus. Att bilda ägarlägenheter 117 Enligt förslaget i SOU 1996:87 till 3 kap. 1 a § FBL får tredimen- sionell fastighetsbildning inte ske om syftet bättre kan tillgodoses ge- nom fastighetsbildning på annat sätt. Vårt förslag: Ägarlägenheter skall, liksom enligt förslaget om tre- dimensionell fastighetsindelning i SOU 1996:87, få bildas endast om saken inte bättre kan lösas genom fastighetsbildning på traditio- nellt sätt. Enligt vårt förslag i det föregående avsnittet skall ägarlägenheter få bildas endast om det är fråga om minst tre lägenheter. För en- eller två- bostadshus kan någon fastighetsbildning för ägarlägenheter således i regel inte bli aktuell. Ett radhus kan redan med dagens regler innehas antingen med ägan- derätt eller någon form av nyttjanderätt (t.ex. bostadsrätt eller hyres- rätt). Något behov av att fastighetsbilda ett enskilt radhus som ägarlä- genhet torde därför regelmässigt inte föreligga. I den mån ett radhus har behov av tillgång till en för samtliga radhus i radhuslängan gemen- sam ledning, tvättstuga, grönområde, parkeringsplats eller annat, kan behovet även för ägda radhus tillgodoses genom inrättandet av en eller flera gemensamhetsanläggningar. Att bilda ägarlägenheter när traditio- nell fastighetsbildning är möjlig anser vi därför inte vara det bättre sät- tet. Det behov vi anser som angeläget är att möjliggöra fastighetsindel- ning även beträffande byggnader där inte samtliga lägenheter är i markplan, dvs. enkelt uttryckt att radhusen har ställts på högkant. Utifrån detta saknas strängt taget skäl att tillåta tredimensionell fastig- hetsindelning annat än när saken inte kan lösas genom annan fastig- hetsbildning. Den föreslagna regeln i SOU 1996:87 innebär dock att gränsen inte har dragits riktigt så snävt. Som tidigare nämnts anser vi att ägarlägen- heter inte är det bättre sättet, om traditionell fastighetsbildning är möj- lig. Vår bedömning är också att traditionell fastighetsbildning i allmän- het kommer att väljas om sådan är möjlig. Skulle så i något fall inte ske, förefaller inte konsekvenserna av det bli alltför allvarliga. Vi anser därför att tillräckliga skäl inte finns för att avvika från förslaget i SOU 1996:87. 118 Att bilda ägarlägenheter Förslaget om tredimensionell fastighetsindelning innebär att jordabal- kens regler om tomträtt skall gälla också för anläggningsfastigheter. Tomträtt kommer alltså att kunna upplåtas även i en anläggningsfastig- het (SOU 1996:87 s. 166). Vårt förslag: Ett uttryckligt hinder mot att upplåta tomträtt i en ägarlägenhetsfastighet skall finnas. Tomträtt kan upplåtas av stat eller kommun samt i fastighet som eljest är i allmän ägo, 13 kap. 2 § JB. Det är inte är särskilt vanligt med upplåtande av nya tomträtter. Däremot pågår en viss utförsäljning av mark som är upplåten med tomträtt. Enligt vår uppfattning är det därför knappast troligt att staten eller någon kommun skulle anse det vara ett lämpligt alternativ att bilda ägarlägenheter och sedan upplåta dem med tomträtt. Vi anser emellertid att en sådan konstruktion under alla förhållan- den skulle vara klart olämplig. Det motverkar tanken att man skall öpp- na en ny boendeform där ägarlägenheter kan ägas direkt av den som bor i lägenheten. Det skulle vidare kunna ge maktförhållanden beträf- fande den gemensamma förvaltningen som avviker från idén med ägar- lägenheter. Det är rent allmänt rätt svårt att överblicka konsekvenserna av konstruktionen. Enligt vår uppfattning finns därför, trots att fallen i praktiken kan förväntas bli mycket ovanliga, skäl att avvika från vad som skall gälla för andra anläggningsfastigheter och förhindra tomt- rättsupplåtelser av ägarlägenheter. Vi föreslår därför ett särskilt förbud i 13 kap. 2 § JB mot att upplåta tomträtt i ägarlägenhetsfastigheter. 6.6Bör ägarlägenhetsfastigheter kunna bildas innan byggnaden uppförts? I förevarande avsnitt tar vi upp frågan om s.k. luftfastigheter skall kun- na bildas, dvs. om en ägarlägenhetsfastighet skall kunna bildas redan innan någon byggnad är uppförd. Att bilda ägarlägenheter 119 Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande föreslog i SOU 1996:87 en huvudregel om att fastighetsbildning för anläggningsfastig- heter skall avse befintlig bebyggelse. Huvudregeln motiverades med att man ville motverka risken för dels att anläggningsfastigheten kommer att avvika från de gränser som fastställts vid fastighetsbildningen, dels att luftfastigheter bildas som inte bebyggs. Tredimensionell fastighetsindelning skall emellertid enligt utred- ningsförslaget kunna ske även för planerad bebyggelse. Så skall dock kunna ske endast under vissa villkor (se förslag till 3 kap. 1 a § andra stycket FBL i betänkandet). Ett krav finns på särskilda skäl. Sådana kan föreligga framför allt om fastighetsbildning av finansieringsskäl behövs redan före uppförandet av stora komplicerade anläggningar. Därutöver föreslog utredningen en förstärkning av det s.k. aktuali- tetskravet i 3 kap. 1 § andra stycket FBL jämfört med vad som gäller för traditionell fastighetsbildning. Förslaget innebär att om bygglov behövs sådant skall ha meddelats. Och fastigheten skall antas få varaktig användning för sitt ändamål. Genom de två kraven vill man motverka att luftfastigheter som inte blir föremål för byggnation bildas i onödan.