sou · GQB321 · 2003-01-01 00:00:00 — Till statsrådet och chefen för Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att utreda frågan om en ny boendeform som ger en med äganderätt jämförlig rätt till en enskild lägenhet i ett flerbostadshus (ägarlägenheter). Till särskild utredare förordnades justitierådet . Som sakkunniga har i arbetet med detta betänkande medverkat kans- lirådet , , hyresrådet , kammarrättsassessorn , Finansdepartemen- tet och departementssekreteraren , Finansdepartemen- tet. Som experter har medverkat doktoranden , In- stitutet för fastighetsrättslig forskning vid , jur. kand. , , direktören , , planeringschefen , Lantmäte- riverket, förbundsjuristen , , dåvaran- de chefekonomen , Byggindustrier, och jur. kand. . Juristen var förordnad som expert un- der tiden till och pol. mag. Ca- milla till . Sekreterare åt utredningen har varit hovrättsassessorn . har tjänstgjort som sekreterare till och även som sakkunnig haft förordnande för att utföra skrivande uppgifter. Utredningen har tagit namnet ägarlägenhetsutredning (Ju 2000:04). Utredningen får härmed överlämna sitt betänkande Att äga sin lä- genhet. Arbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga och exper- terna. De står bakom de olika förslag som läggs fram. Betänkandet har därför avfattats i vi-form. Utredningsuppdraget är med detta slutfört. Förslag till lag om ägarlägenheter................................................. Förslag till lag om ändring i jordabalken ...................................... Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken ............................. Förslag till lag om ändring i ............................. Förslag till lag om ändring i förköpslagen (1967:868) ................. Förslag till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) ..................................................................................... Förslag till lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716) ... Förslag till lag om ändring i (1987:10)........ Förslag till lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors ge- Förslag till lag om ändring i konsumentköplagen (1990:932) ...... Förslag till lag om ändring i lagen (1993:320) om byggfels- Ägarlägenheter i ett historiskt perspektiv..................................... Några olika boendeformer ............................................................ Allmänt om att äga eller nyttja en bostad...................................... Argument för och emot ägarlägenheter ........................................ Vad är en ägarlägenhet? De huvudsakliga argumenten i debatten ....................................... Ökad valfrihet?.............................................................................. Risk för segregation i boendet?..................................................... Risk för spekulation?..................................................................... Betydelse för bostadsproduktionen............................................... 4.7.2 Förvärvet av en bostad i nyproduktion............................. 4.7.3 Rätten att fritt överlåta bostaden ...................................... Rätten att i övrigt bestämma över den egna lägenheten... 68 Den gemensamma egendomen ......................................... Kostnaderna för bostaden.............................................................. Finansiering och kostnadsansvar...................................... Våra slutsatser och valet av modell .............................................. 5.1.1 Valfrihet, segregation och spekulation............................. 5.1.3 Förvärvet av en lägenhet i nyproduktion.......................... Kostnader för boendet ...................................................... 5.1.6 Ägarlägenheter är inte främmande för fastighets- 5.1.7 Är bostadsrätten en otrygg boendeform? 5.1.8 Bör bostadsrättslagen ändras i stället? Den grundläggande utformningen................................................. Att bilda ägarlägenheter ............................................................. Utgångspunkter för lagregleringen.............................................. Överväganden och förslag.............................................. Nya ägarlägenheter endast i nyproduktion.................................. Överväganden och förslag.............................................. Antalet lägenheter m.m. .............................................................. Överväganden och förslag.............................................. 6.4 Ägarlägenhetsfastighet eller traditionellt bildad fastighet? Överväganden och förslag.............................................. Överväganden och förslag.............................................. 6.6Bör ägarlägenhetsfastigheter kunna bildas innan byggnaden Överväganden och förslag.............................................. Behovet av ändringar i ............................... skall vara obligatorisk............................ Gällande rätt och SOU 1996:87 ..................................... Överväganden och förslag.............................................. Ägarlägenhetsfastigheten bebyggs inte....................................... Förslaget i SOU 1996:87................................................ Överväganden och förslag ............................................. Förhållandena när lägenheterna förstörs..................................... Förslaget i SOU 1996:87................................................ Överväganden och förslag ............................................. Användning för annat ändamål än bostadsändamål.................... Förslaget i SOU 1996:87................................................ Förvärv av ägarlägenheter ......................................................... De olika situationerna..................................................... 7.1.3Bör förvärv kunna ske av obebyggda ägarlägenhets- Ekonomiskt underlag inför köpet av en ägarlägenhet? 7.2.1 Den ekonomiska planen för bostadsrätter ...................... Säkerhet för färdigställandet ....................................................... Överväganden och förslag.............................................. Överväganden och förslag.............................................. Avtalsskydd vid förvärv av en inte färdigställd ägarlägenhet..... Överväganden och förslag.............................................. Köp av ännu inte bildad ägarlägenhetsfastighet ......................... Överväganden och förslag.............................................. De befintliga boendeformerna........................................ Överväganden och förslag........................................................... 8.2.1 Skälen för och mot begränsningar.................................. 8.2.2Utformningen av eventuella begränsningar i den fria 8.2.3 Bör det vara möjligt att begränsa friheten? 8.2.4Särskilt om kommuners och landstings rätt att för- Rätten att hyra ut ......................................................................... Överväganden och förslag.............................................. Överväganden och förslag.............................................. Förhållandet mellan grannar...................................................... Överväganden och förslag........................................................... Vanvård av lägenheten ................................................... Störningar i boendet ....................................................... Ägarens hyresgäst stör.................................................... Tillträde till lägenheten .................................................. Utseende av styrelseledamöter.................................................... Överväganden och förslag.............................................. Upplösning av en ägarlägenhetsförening .................................... Överväganden och förslag.............................................. Överväganden och förslag.............................................. 12.1.2 Utmätning av fast egendom............................................ 12.1.4 Annan försäljning vid konkurs....................................... Undantag från utmätning................................................ 12.2.1 Finns det skäl för särregler? 12.2.2 Särskilt om undantag från utmätning ............................. 13.1.1 Hur omfattande kan byggandet av ägarlägenheter 13.1.2 Konsekvenserna för det allmänna .................................. 13.1.3 Konsekvenserna för företag och enskilda ...................... Förslaget till lag om ägarlägenheter............................................ Förslaget till lag om ändring i jordabalken ................................. Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken ........................ Förslaget till lag om ändring i ........................ Förslaget till lag om ändring i förköpslagen (1967:868)......... ... Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970: Förslaget till lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985: 14.8 Förslaget till lag om ändring i (1987:10)... 14.9 Förslaget till lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors 14.10 Förslaget till lag om ändring i konsumentköplagen (1990:932).... 14.11 Förslaget till lag om ändring i lagen (1993:320) om byggfels- Den danska Ejerlejlighedsloven....................................................... Den norska Eierseksjonsloven ......................................................... Författningsförslag i betänkandet Tredimensionell fastighetsin- delning (SOU 1996:87) .................................................................... Författningsförslag i betänkandet Konsumentskyddet vid små- husbyggande (SOU 2000:110) ......................................................... Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader Anläggningslagen (1973:1149) Bostadsrättslagen (1991:614) Lov om ejerlejligheder (ejerlejlighedsloven), 199 den 8/6 1966 Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven), 23. mai 1997 nr 31 Fastighetsbildningslagen (1970:988) Konsumentköplagen (1990:932) Konsumenttjänstlagen (1985:716) Nytt Juridiskt Arkiv, Avd. I Nytt Juridiskt Arkiv, Avd. II Lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter Ägarlägenheter förekommer i många länder men inte i . Vår ena huvuduppgift har varit att analysera vilka skäl som finns för och emot ägarlägenheter. Den andra huvuduppgiften har varit att lägga fram ett förslag till en svensk modell för ägarlägenheter. Vår analys mynnar ut i vilka egentliga argument för och emot ägar- lägenheter som kvarstår efter en närmare granskning. Dessa slutsatser styr i sin tur utformningen av vårt förslag till reglering av ägarlägenhe- ter. Däremot tar vi, eftersom detta är utanför vårt uppdrag, inte någon ställning till om ägarlägenheter bör införas i eller inte. Om ägarlägenheter skall införas, finns det två huvudvarianter. Den ena modellen innebär att ägarlägenheter innehas med direkt äganderätt. Det förutsätter då att en ägarlägenhet kan fastighetsindelas så att den utgör en fastighet. Den andra modellen innebär att de enskilda lägen- hetsinnehavarna innehar hela byggnaden med samäganderätt. Därtill är knutet en rätt för den enskilde att nyttja en viss lägenhet. Redan här bör nämnas att vårt förslag till ägarlägenheter innehåller två viktiga nyheter jämfört med tidigare förslag. Reglerna för själva fastighetsbildningen bygger i stort på ett förslag om tredimensionell fastighetsbildning som bereds i . Och ägarlägenhe- ter skall kunna bildas endast i samband med nyproduktion. Argumenten för och emot ägarlägenheter Ägarlägenheter skulle medföra att bostadsmarknaden tillfördes en ytterligare boendeform som kräver en kapitalinsats. För den som kan betala en sådan insats skulle valfriheten därför öka. Ägarlägenheter skulle, vad gäller nyproduktion, antagligen främst konkurrera med småhus och bostadsrätter. Ägarlägenheter bör, i kombination med annan tredimensionell fastighetsbildning, kunna öppna nya möjligheter vad gäller utformning av stadsbilden och byggnader. Om ägarlägenheter skulle leda till en totalt sett ökad bostadsproduk- tion är svårt att förutsäga. Sannolikt skulle de dock leda till ett tillskott. Vi bedömer att ägarlägenheter inte skulle leda till ökad segregation. Kommunerna har ett ansvar och dessutom styrmöjligheter vad gäller bostadsförsörjningen och bostadsplaneringen i den egna kommunen. Det avgörande är således vilket ansvar kommunerna tar i dessa avseen- den, inte vilka boendeformer som finns. Det är möjligt att välja en utformning som eliminerar risken för att befintliga hyresrätter och bostadsrätter omvandlas till ägarlägenheter. Konceptet ägarlägenhet innebär inget givet svar på om rätten att överlåta lägenheten eller hyra ut den bör vara fri eller på något sätt begränsad. I utlandet finns exempel på olika lösningar i dessa frågor. Något entydigt svar finns inte på frågan hur stort boendeinflytandet i ägarlägenheter blir. Svaret beror bl.a. på vilket stadium och vilka avseenden man väljer att tala om. Totalt sett hamnar ägarlägenheter någonstans mellan bostadsrätter och småhus. Vad gäller kostnader för boendet kan konstateras att boendeformen i sig inte har någon avgörande betydelse för produktionskostnaden. Denna bestäms i stället av sådant som kvalitet och storlek. Ett ofta uppmärksammat förhållande är den skillnad i ränta som finns mellan fastighetslån och bostadsrättslån. Bostadsrättshavaren brukar få betala ungefär en halv procentenhet högre ränta än småhus- ägaren. Vår bedömning är att förutsättningarna för en lägre ränta än för bostadsrätter blir bättre ju mer ägarlägenheter kan jämställas med traditionella fastigheter. har det hävdats att ägarlägenheter är främmande för den svenska fastighetsrätten. Här har alltså förhållandena ändrats. Införs det tidigare nämnda förslaget om tredimensionell fastighetsbildning läggs den fastighetsrättsliga grunden för ägarlägenheter. I olika sammanhang har framförts att ägarlägenheter är överflödiga eftersom det finns bostadsrätter. infördes och utgår från ett kooperativt synsätt. Utvecklingen har dock inneburit att man närmat sig innehav av en ägd bostad. Det är i och för möjligt att fortsätta på den vägen. Men det kan då finnas en risk för att bostadsrättens kooperativa karaktär urholkas. Ett alternativ är att tillfredsställa önskemål om ett mer individualiserat boende genom ägarlägenheter. Direkt äganderätt är lämpligast Om ägarlägenheter skall införas bör man enligt vår uppfattning välja en modell med direkt äganderätt. Den varianten är enklast att smälta in i det svenska rättssystemet. Den tillgodoser bäst önskemål om att stärka den enskildes rättigheter. Skillnaden gentemot bostadsrätter framträder klarast. framstår också som fördelaktigast, om man skall försöka uppnå lägre låneränta än för bostadsrätter. En svensk modell för ägarlägenheter En ägarlägenhet skall, enligt vårt förslag, utgöra en tredimensionellt avgränsad, självständig fastighet som är bildad för bostadsändamål. De rättigheter till lägenhet, byggnaden i övrigt och mark som följer med en ägarlägenhet skall vara odelbara. Fastighetsbildningen skall i stort följa de regler för annan tredimensionell fastighetsbildning som för närva- rande bereds inom . Några särskilda regler föreslår vi dock för ägarlägenheter. De viktigaste är följande. Ägarlägenheter skall alltså, något förenklat, kunna bildas endast i samband med nyproduktion. Därigenom eliminerar man risken bl.a. för att befintliga hyresrätter eller bostadsrätter ombildas till ägarlägenhe- ter. Lägenheterna skall utgöra en sammanhållen enhet. Denna skall be- stå av minst tre lägenheter. En ägarlägenhetsförening skall alltid finnas. Det är en särskild typ av samfällighetsförening som skall förvalta bl.a. gemensamma utrym- men i huset. För föreningen skall dessutom gälla en del särskilda bestämmelser som inte gäller för andra samfällighetsföreningar. Vi återkommer till dessa. Förvärvet av en ägarlägenhet En ägarlägenhet skall kunna förvärvas redan innan den är uppförd. Man skall alltså kunna förvärva en s.k. luftfastighet. Därvid blir det aktuellt också med entreprenadavtal för uppförande av ägarlägenheterna. För denna situation har vi sett behov av en del särskilda regler. För andra fall, t.ex. förvärv av en färdigställd ägarlägenhet, har vi inte funnit något behov av särskilda regler. Vad gäller de särskilda reglerna har vi försökt att så mycket som möjligt ansluta till de förslag för småhus från betänkande Konsumentskyddet vid småhusbyggande (SOU 2000:110) som bereds i . Vår inriktning bidrar inte minst till att regelsystemet totalt sett blir enklare att överblicka för aktörerna. Säkerhet för färdigställandet skall, på motsvarande sätt som före- slagits för småhus, finnas när en konsument är beställare. Huvudfunk- tionen för dessa säkerheter är att vara ett konkursskydd som täcker merkostnaderna för att färdigställa ägarlägenheten, om entreprenören går i konkurs. Vi föreslår dock att den som beviljar säkerheten skall kunna ställa upp ett särskilt undantag, när säkerheten avser en ägarlä- genhet. Något förenklat innebär detta att säkerheten för färdigställandet inte gäller om ägare till andra ägarlägenheter hoppar av och detta innebär hinder för att färdigställa den aktuella lägenheten. Byggfelsförsäkring är ett tioårigt "garantiskydd" mot vissa närmare preciserade byggfel. föreslog vissa särskilda bestämmelser för småhus. Bl.a. skall självrisken få vara högst ett halvt prisbasbelopp. De särskilda bestämmelserna föreslår vi skall gälla också för ägarlägenheter, med undantag för samfälld egendom. föreslog slutligen ett särskilt avtalsskydd när konsumenter ingår entreprenadavtal o.d. Det skyddet föreslår vi skall utsträckas till ägarlägenheter. Skyddet innebär bl.a. att avtalet skall vara skriftligt samt ange uppdragets omfattning, priset och en betalningsplan. Skyddet föreskriver också obligatorisk besiktning och ett tvåårigt garantiansvar. Rätten att överlåta och att hyra ut Vi anser att några särskilda begränsningar inte bör gälla för ägarens rätt att överlåta eller hyra ut sin lägenhet. Beträffande uthyrning är det som närmast talar för någon sorts obli- gatorisk begränsning om man tror att uthyrningen riskerar att få en olämplig omfattning. Mot en alltför utbredd uthyrning talar att hyres- marknaden i är reglerad. Möjligheterna att tjäna pengar på uthyrning är därför begränsade. Dessutom föreslår vi att ägarlägenheter skall kunna bildas endast i samband med nyproduktion. Någon explo- sionsartad övergång till ägarlägenheter kan därför inte ske. Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande föreslog att sedvanliga grannerättsliga regler skall gälla även för tredimensionellt indelade fastigheter. Utredningen föreslog dessutom särskilda bestäm- melser för sådana fastigheter vid vanvård. Bl.a. skall finnas en möjlig- het för den vars egendom löper risk att skadas att vid domstol ansöka om åtgärdsföreläggande gentemot en försumlig ägare. Vi föreslår att dessa särskilda bestämmelser skall gälla också för ägarlägenheter. Bestämmelserna om åtgärdsföreläggande innebär att sökanden kan tillåtas att åtgärda bristen, bl.a. om de förelagda åtgärderna inte utförs. Domstolen skall därvid fastställa den beräknade kostnaden för åtgär- den. Vi föreslår att den fordran sökanden får skall vara förenad med legal panträtt. Betalar ägaren inte fordringen skall lägenheten således kunna säljas exekutivt och fordringen har då ett särskilt gynnat för- månsläge. Vår bedömning är att störningar i boendet i ägarlägenheter kan bli ett problem på ungefär samma sätt som beträffande bostadsrätter och hyresrätter. Vi föreslår därför att en ägare som förorsakar sådana störningar skall kunna åläggas att flytta. Ägaren förlorar alltså inte sin äganderätt utan endast rätten att bo i lägenheten. Situationen kan i stället vara den att ägaren har hyrt ut sin ägarlä- genhet och hyresgästen stör. De sedvanliga hyresreglerna innebär att ägaren då i sin egenskap av hyresvärd skall agera mot störningarna. Men för det fall ägaren inte gör detta föreslår vi en särskild bestämmel- se. En annan lägenhetsägare skall gentemot den försumlige ägaren kunna utverka åtgärdsföreläggande att agera mot störningarna. Utöver de uppgifter som i allmänhet ankommer på en samfällighetsfö- rening, skall en ägarlägenhetsförening agera när en ägare stör. Enligt vår mening bör t.ex. ett byggföretag som är ägare sakna möjlighet att mot lägenhetsägarnas vilja dominera styrel- sen i en ägarlägenhetsförening. Vi föreslår därför att ägarna genom beslut på föreningsstämma skall kunna ändra stadgevillkor som medger detta. Enligt vår bedömning innebär förslaget om ägarlägenheter inte några ökade ofinansierade kostnader för det allmänna. Förslaget kan beräknas träda i kraft tidigast . Härigenom föreskrivs följande. 1 § En ägarlägenhet är en sådan fastighet som avses i 1 kap. 3 § andra stycket fastighetsbildningslagen (1970:988)1 och som har bildats för att utgöra en lägenhet för bostadsändamål. 2 § En ägarlägenhetsförening är en samfällighetsförening enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Föreningens ända- mål är att förvalta den samfällighet för vilken den har bildats och att i övrigt fullgöra de uppgifter som följer av denna lag. I stället för 20 § andra och tredje styckena, 26 § första stycket samt 29 och 61 §§ lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter gäller bestämmelserna i 12, 13 och 15 §§ denna lag i fråga om föreningen och dess förvaltningsuppgifter. Särskilda villkor för fastighetsbildningen 3 § En fastighetsbildning till ägarlägenhet av ett utrymme i en byggnad får ske endast om utrymmet är tidigare outnyttjat. 4 § En fastighetsbildning avseende ägarlägenhet får ske endast om det därigenom bildas en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter. 1 Lydelse enligt förslag i SOU 1996:87. 5 § När lägenhetsägaren använder sin lägenhet skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Lägenhetsägaren har att hålla noggrann tillsyn över att detta iakttas även av dem som hör till hans hushåll, gästar honom eller utför arbete för hans räkning. Om en lägenhetsägare inte iakttar vad som sägs i första stycket skall domstol, med de begränsningar som följer av 6 och 7 §§, på ansökan av ägarlägenhetsföreningen ålägga ägaren och de som hör till dennes hushåll att flytta. 6 § Om det förekommer störningar i boendet, skall ägarlägenhets- föreningen ge lägenhetsägaren tillsägelse att se till att störningarna upphör samt underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. En lägenhetsägare som utan dröjsmål rättar sig efter en tillsägelse får inte åläggas att flytta. En lägenhetsägare får inte åläggas att flytta förrän socialnämnden har underrättats. 7 § Skyldigheten enligt 6 § att ge lägenhetsägaren tillsägelse eller att underrätta socialnämnden gäller inte om störningarna är särskilt allvar- liga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet). I dessa fall skall dock en kopia av ansökningen om åläggande att flytta skickas till socialnämnden. 8 § Är en sådan tillsägelse eller underrättelse som avses i 6 § första stycket avsänd i ett rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall ägarlägenhetsföreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Särskilda bestämmelser vid uthyrning av en ägarlägenhet 9 § Vad som särskilt föreskrivs i 12 kap. jordabalken i fråga om en- eller tvåfamiljshus tillämpas också när ett hyresavtal avser en ägarlä- genhet. 10 § Om en hyresgäst inte iakttar vad som anges i 12 kap. 25 § jordabalken och den lägenhetsägare som är hyresvärd inte vidtar åtgärder för att störningarna skall upphöra, får hyresnämnden meddela åtgärdsföreläggande för hyresvärden enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken även på ansökan av en annan lägenhetsägare. Legal panträtt för vissa fordringar