sou · GQB321 · 2003-01-01 00:00:00 — Först kan slås fast att några särskilda begränsningar i rätten att hyra ut inte finns för småhusägare. Argument för och emot ägarlägenheter 67 Bostadsrättshavarens rätt att hyra ut i andra hand En bostadsrättshavare får däremot inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen (7 kap. 8 § BRL). Han får i princip inte heller hyra ut lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke (samma kapi- tel 10 §). Vägrar styrelsen samtycke, kan frågan prövas av hyresnämn- den (11 §). Begränsningarna i rätten till andrahandsuthyrning hör till en av de delar i bostadsrättslagen som starkt kritiserats av förespråkarna för ägarlägenheter. De anser att uthyrningsrätten skall vara fri, på samma sätt som fallet är för småhusägaren. Mot dem står de som sluter upp kring bostadsrättslagens reglering. De anser att en lägenhetsinnehavare själv skall bo i sin lägenhet och ha rätt att hyra ut den endast under särskilda förhållanden. Att släppa andrahandsuthyrningen fri skulle strida mot den grundläggande tanken bakom bostadsrätterna, nämligen att nyttjanderätten skall utövas av föreningens medlemmar. Man ser flera nackdelar med andrahandsuthyrningen, såväl för de boende i hu- set som för den som får hyra sin lägenhet endast i andra hand. Andra- handsuthyrningen skapar osäkerhet bland de boende om vilka som rät- teligen hör till huset och det finns också en risk, menar man, att andra- handshyresgästen inte vårdar sig om lägenheten på samma sätt som den som innehar förstahandsrätten till den. Men även för andrahandshyres- gästen är upplåtelsen ett sämre alternativ, framhåller man. Denne har en svagare rättslig ställning och har inte samma möjlighet till boendein- flytande som förstahandshyresgästen. föreslog i sitt slutbetänkande Olika bo- stadsrättsfrågor (SOU 2000:2) en viss utvidgning av bostadsrättshava- rens rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand. I såväl som får lägenhetsinnehavaren fritt hyra ut sin ägarlägenhet. Men ägarna kan i stadgarna föreskriva begränsningar i uthyrningsrätten. I gäller särskilda regler om boenderepresentation för hy- resgäster. Om en person äger minst sex bostadslägenheter i samma fö- rening och det bland hyresgästerna finns en sådan representation, skall de allmänna ordningsregler som beslutas för de boende antas av dem som fysiskt bor i huset, hyresgäster och ägare, och inte av ägarföre- ningen. Hyr en ägare ut sin lägenhet, saknar han alltså då rösträtt såvitt gäller sådana regler. I ordningsreglerna kan bestämmas t.ex. om villko- 68 Argument för och emot ägarlägenheter ren för att använda en gemensam tvättstuga eller parkeringsplats och om rätten att hålla husdjur eller spela musik på kvällstid. Beslut om ordningsregler fattas med enkel majoritet (, , Läga – Lägenhet med äganderätt, 1999, s. 64 f.). Hyresgästen har alltså här ett boendeinflytande som saknar motsvarighet för den som hyr en svensk bostadsrättslägenhet. Som framgått av vad som sagts om andrahandsuthyrning av bostadsrät- ter finns inget givet svar på frågan om inskränkningar bör finnas i den rätten eller inte. Något juridiskt hinder finns inte mot att helt ta bort begränsningarna i bostadsrättslagen i fråga om bostadsrättshavarens rätt att fritt hyra ut sin lägenhet. När det gäller ägarlägenheter har man i och gett ägarna möjlighet att bestämma inskränkningar i uthyrningsrätten. Man kan tänka sig att ansluta till de principer som gäller för småhus vad gäller ägarlägenheter i . Det skulle alltså ge en fri uthyrning. Men man kan välja att ta hänsyn till skäl som kan finnas för in- skränkningar. Exempelvis kan skäl som anförts mot fri andrahandsupp- låtelse av bostadsrätter vägas in eller hänsyn tas till den större närhet som finns i ett flerbostadshus jämfört med småhus. Vad som redan här kan slås fast är att konceptet ägarlägenheter inte ger ett givet svar på frågan om uthyrningsrätten skall vara fri eller inte. Detta är något som man får ta ställning till efter en närmare analys av skälen för och emot. Det gör vi i avsnitt 9.1.2. 4.7.5Rätten att i övrigt bestämma över den egna lägenheten Bostadsrätten är den form för boende i lägenhet som med dagens regel- system får anses ge en lägenhetsinnehavare störst möjlighet att själv bestämma över sitt boende i ett flerbostadshus. En bostadsrättslägenhet utgör en del i den byggnad som bostadsrättsföreningen äger. Och lä- genheten upplåts, som redan sagts, till bostadsrättshavaren med nytt- janderätt. Genom sin andelsrätt i föreningen har bostadsrättshavaren en indirekt äganderätt till den egendom som föreningen äger (byggnad, inklusive lägenheter, och i allmänhet också mark) och kan i sin egen- skap av medlem och bostadsrättshavare delta i och söka påverka de Argument för och emot ägarlägenheter 69 beslut som föreningen har ansvaret för, antingen besluten rör den egna lägenheten eller egendomen i övrigt. I bostadsrättslagen regleras förhållandet mellan bostadsrättsföre- ningen och bostadsrättshavarna. Här dras gränserna upp för vilka in- skränkningar i äganderätten som föreningen måste tåla och vilka rättig- heter som tillkommer bostadsrättshavaren såsom innehavare av bo- stadsrätten. I föreningens stadgar kan tas in närmare föreskrifter, bl.a. om bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick och om dennes möjligheter att företa ändringar i lägenheten. Även med ägarlägenheter kommer det att krävas regler som gäller lägenhetsinnehavarnas ansvar och förhållandet till bostadshuset och dess lägenheter, antingen dessa kommer att innehas med äganderätt eller någon form av nyttjanderätt. Valet av modell, nyttjanderätt eller direkt äganderätt, för lägenheterna kan ha viss betydelse, men bestäm- mer inte med nödvändighet vilket inflytande lägenhetsinnehavaren skall ha över lägenheten. Varken i de danska eller norska modellerna har lägenhetsinnehavaren en oinskränkt rätt att förfoga över sin lägen- het. Hur fördelningen av ansvaret för hus och lägenheter bör göras är inte på förhand givet. En avvägning måste göras mellan skilda intres- sen. Gränsdragningen kan givetvis få betydelse även för lägenhetsin- nehavarens möjligheter att påverka kostnaderna för sitt boende. Till belysning av vilka intresseavvägningar som kan bli aktuella för ägarlägenheternas del redovisar vi i det följande de huvudsakliga be- stämmelserna i bostadsrättslagen i fråga om föreningens och bostads- rättshavarnas rättigheter och skyldigheter. De grundläggande bestäm- melserna finns i lagens 7 kap. De paragrafer som vi hänvisar till i det följande hänför sig till detta kapitel, om inte något annat anges Inflytandet över lägenhetens inre underhåll En bostadsrättsförening är skyldig att hålla lägenheten, liksom huset och marken, i gott skick (4 §). Men även bostadsrättshavaren har ett ansvar för lägenheten. Han är skyldig att på egen bekostnad hålla den i gott skick, om inte något annat har bestämts i stadgarna (12 §). Det är dock inte så vanligt att frågan om ansvaret regleras i stadgarna i den omfattning som skulle vara önskvärd. Bostadsrättshavaren ansvarar enligt lag för vad man brukar kalla lägenhetens inre underhåll, t.ex. tapetsering och målning. Var gränsen går mellan föreningens och bo- stadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter avseende lägenheten är en ofta diskuterad fråga i de enskilda föreningarna. Även i en ägarlägenhetsmodell kan motsvarande problem uppkom- ma, om lägenheten innehas med endast nyttjanderätt. 70 Argument för och emot ägarlägenheter alternativet att lägenhetsutrymmet skall fastighetsindelas, bör gräns- dragningsproblemen kunna bli mindre. Lägenhetsfastighetens gränser bestäms då vid fastighetsbildningsförrättningen. En bostadsrättshavare får inte göra någon väsentlig förändring av lä- genheten utan tillstånd av styrelsen, om inte stadgarna medger en vid- sträcktare rätt (7 §). å sin sida företa en sådan om- eller tillbyggnad av huset som innebär att en bostadsrättshavares lägenhet kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av före- ningen, krävs det beslut på föreningsstämma i saken och att bostads- rättshavaren själv har gått med på förändringen. Det kan gälla t.ex. att föreningen vill installera en hiss eller ett sopnedkast och därför behöver ta i anspråk ett utrymme i lägenheten. Ger bostadsrättshavaren inte något samtycke till detta, kan ett sådant beslut ändå genomdrivas med stöd av en kvalificerad majoritet av de röstande, om också hyresnämn- den godkänner beslutet (9 kap. 16 § första stycket 2 BRL). I svarar lägenhetsägaren för lägenhetens inre. Han har rätt att företa förändringar i lägenheten, men inte i sådan omfattning att byggnadens säkerhet eller konstruktion äventyras. I allt väsentligt gäll- er motsvarande ansvar för den norske innehavaren av en eiereseksjon såvitt gäller den egna lägenheten. Även i en svensk ägarlägenhetsmodell måste gränser sättas för vad den enskilde lägenhetsinnehavaren får göra och vad denne måste tåla vad avser den egna lägenheten. I vilken utsträckning särskilda regler behövs kan dock, enligt vår bedömning, bero bl.a. på vilken form som väljs. Rent allmänt framstår behovet av den här typen av regler som mindre om ägarlägenheterna utgör självständiga fastigheter. Ordning, skick m.m. Föreningens tillträdesrätt. Förlust av lägenheten. En bostadsrättshavare får i princip inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda (6 §). Han är vidare skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ord- ning och skick inom eller utanför huset (9 §). Han är också skyldig att bereda föreningen tillträde till lägenheten, när det behövs för tillsyn eller för utförande av arbete som föreningen svarar för (13 §). Ytterst kan den som bryter mot sina skyldigheter som bostadsrätts- havare riskera att förlora nyttjanderätten till lägenheten och bli skyldig att flytta ifrån den. Han riskerar också under närmare förutsättningar att Argument för och emot ägarlägenheter 71 lägenheten kan bli föremål för tvångsförsäljning. (Se närmare 7 kap. 18 – 25 §§ BRL.). Detta är åtgärder som är vanligast i de fall bostadsrätts- havaren inte har betalat sina avgifter till föreningen. gjorde i sitt betänkande (SOU 2000:2) en systematisk jämförelse mellan reglerna i 7 kap. BRL och motsvarande bestämmelser i hyreslagen. I betänkandet föreslog utredningen – utöver en utvidgad rätt till andrahandsuthyrning – bl.a. en viss utvidgning av bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten. Vidare föreslog ut- redningen bestämmelser gällande störningar i boendet samt en rätt för föreningen att avhjälpa vissa brister i lägenheten på bostadsrättshava- rens bekostnad. Något ställningstagande till förslagen har ännu inte gjorts. Även i de danska och norska ägarlägenhetsmodellerna har lägen- hetsinnehavaren ett ansvar för lägenhetens skick och ett ansvar gent- emot de övriga lägenhetsinnehavarna. Som ägare till den egna lägenhe- ten kan den danske lägenhetsinnehavaren med stöd av allmänna gran- nerättsliga regler föra talan mot en störande granne. Den danske lägenhetsägaren är i lag ålagd skyldighet att ge före- ningen tillträde till lägenheten när det är nödvändigt för tillsyn och reparationer (§ 5 andra stycket EJLL). Om han grovt eller upprepat missköter sina förpliktelser gentemot föreningen eller dess medlemmar kan föreningen ålägga honom att flytta från lägenheten (§ 8 EJLL). Ett sådant åläggande kan prövas av domstol, om ägaren begär det. Ett be- slut om avflyttning innebär dock inte att också äganderätten till lägen- heten upphör. En norsk samägare som allvarligt bryter mot sina förpliktelser kan däremot tvingas inte bara att flytta från sin lägenhet utan också att sälja sin eierseksjon (se närmare §§ 26 och 27 ESL). Det är styret som kan ta initiativ till sådana åtgärder. Även här kan lägenhetsinnehavaren begära domstolsprövning av vad styret bestämt. De rättigheter och skyldigheter som hör till den lägenhet som en bo- stadsrättsförening upplåter grundas antingen på bestämmelser direkt i lag eller på stadgevillkor. För vissa bostadsrättshavare kan begräns- ningen i ansvaret utgöra en trygghet, av andra uppfattas som en besvä- rande inskränkning i rätten att bestämma. Om förslag genomförs kommer bostads- rättshavarens bestämmanderätt över bostaden att stärkas. Något juri- diskt hinder mot att ge bostadsrättshavaren en än starkare bestämman- derätt över lägenheten finns emellertid inte. Det finns dock en gräns för 72 Argument för och emot ägarlägenheter hur långt bostadsrättshavarens bestämmanderätt kan gå. Föreningen har genom sitt ägande det yttersta ansvaret för huset och lägenheterna. Det innebär bl.a. ett ansvar för att se till att bostadsrättshavaren sköter om lägenheten och även i övrigt iakttar sina skyldigheter som innehavare av nyttjanderätten till lägenheten. Vad bostadsrättshavaren gör med sin lägenhet kan vara av intresse för föreningen och också få återverkning- ar som berör andra lägenheter i huset eller bostadsrättshavare. Om nyttjanderättsalternativet väljs i en svensk ägarlägenhetsmodell, uppkommer motsvarande frågor som här redovisats för bostadsrättsha- varens och föreningens rättigheter och skyldigheter. Innehar lägenhets- innehavaren lägenheten med nyttjanderätt, kommer dennes ansvar allt- så att bestämmas av hur omfattande förfoganderätt som denne ges inom ramen för sin nyttjanderätt. Väljs däremot en modell med en direkt äganderätt till lägenheten, är frågan närmast vilka inskränkningar i äganderätten som är sakligt sett befogade. I båda fallen blir det ytterst frågan om intresseavvägningar. I en bostadsrättsförening äger föreningen huset, inklusive lägenheterna, och i förekommande fall också marken som huset uppförts på. Genom sitt medlemskap i föreningen har bostadsrättshavarna inflytande över beslut som rör föreningens egendom, inklusive lägenheterna i huset, i den utsträckning inte de enskilda bostadsrättshavarna bestämmer själva på grund av lag eller bestämmelser i stadgarna. I både de danska och norska modellerna har lägenhetsinnehavarna tillsammans en rätt i någon form till hus och mark. I har lä- genhetsägaren ejendomsret till grunden, gemensamma beståndsdelar och tillbehör m.m. (§ 2 EJLL), medan den norske lägenhetsägaren äger en eierseksjon, dvs. en samägarandel i den bebyggda egendomen med de rättigheter som följer därmed (§ 1 ESL). Rätten till lägenhet, hus och mark är, som redan tidigare framgått, i båda länderna odelbar. Något hinder finns inte mot att, i en svensk modell, bostadshuset exklusive lägenheterna ägs av någon annan än lägenhetsinnehavarna. Dessa skulle kunna äga sina lägenheter, men inte ha någon äganderätt till byggnaden i övrigt. Att vara delägare till byggnaden i övrigt eller på annat sätt ha rätt att bestämma i frågor som rör denna ger dock givetvis lägenhetsinnehavaren ett större inflytande över sitt boende. Det gäller även om rätten skulle vara endast indirekt, t.ex. genom ett delägarskap i en förening som äger byggnaden i övrigt. Argument för och emot ägarlägenheter 73 Om lägenheterna är fastighetsindelade, dvs. det blir möjligt med en tredimensionell fastighetsindelning, kan lägenhetsfastigheterna tillför- säkras tillgång till huset i övrigt t.ex. genom en gemensamhetsanlägg- ning. I det förslag som Utredningen om tredimensionellt fastighetsut- nyttjande lade i betänkandet SOU 1996:87 pekade utredningen just på att gemensamhetsanläggning ofta är en lämplig lösning när en byggnad skall delas in i flera ungefärligen jämbördiga fastigheter (s. 167). När- mare bestämmelser om sådana anläggningar finns i anläggningslagen (1973:1149), AL. En gemensamhetsanläggning är inrättad för de deltagande fastighe- ternas behov. Den och rätten till utrymme för anläggningen är samfäll- da för de fastigheter som deltar i anläggningen (14 § AL). När vi i det följande talar om gemensam egendom avser vi inte bara sådan egendom som lägenhetsinnehavarna direkt eller indirekt äger tillsammans utan över huvud taget egendom som är samfälld för berör- da fastigheter, t.ex. gemensamhetsanläggning och marksamfällighet. Av vad som sagts följer också att om de enskilda lägenheterna innehas endast med någon form av nyttjanderätt, så kommer också lä- genheterna att utgöra gemensam egendom. Förvaltningen av den gemensamma egendomen För den enskilde innehavaren av en ägarlägenhet kommer det att vara av vikt på vilket sätt han kan komma till tals och påverka beslut som rör den gemensamma egendomen och frågor som annars är av gemen- samt intresse för lägenhetsinnehavarna. För tredje man är det värdefullt att i sina kontakter med delägarna kunna vända sig till någon som före- träder dem alla i frågor som rör den gemensamma egendomen. Det kan gälla t.ex. den som skall lämna ett lån för en kostnadskrävande renove- ring av huset, hantverkaren som anlitas för att måla husets trappupp- gång eller den som skadats av en nedfallande takpanna och vill ha er- sättning för uppkommen skada. Hur förvaltningen av den gemensamma egendomen och beslutande- rätten i frågor av gemensamt intresse bör utformas i en ägarlägenhets- modell är inte på förhand givet. Lägenhetsinnehavarna kan själva till- sammans svara för förvaltningen och fatta de beslut som krävs eller så kan denna funktion ligga på någon annan. I rår varje samägare över sin eierseksjon, men i frågor av gemensamt intresse agerar samägarna via sameiermötet och styret. Det kan gälla kostnader som rör annat än de enskilda lägenheterna, panträtt i eierseksjonerna för sådana kostnader och om åtgärder mot en ägare som allvarligt missköter sina plikter. Lägenhetsinnehavaren har ett di- 74 Argument för och emot ägarlägenheter rekt, personligt ansvar för sådana gemensamma utgifter som sameier- mötet eller styret beslutar om, t.ex. för kostnader för underhåll och re- paration som rör bostadshuset och som utgör gemensamma delar (bä- rande väggar, fasader, stamledningar m.m.). Ansvaret gentemot tredje man är dock begränsat efter andelstalet, dvs. det gäller inte något soli- dariskt betalningsansvar. I är det en förening som har förvaltaruppgiften och beslu- tanderätten såvitt gäller den gemensamma egendomen och vissa frågor av gemensamt intresse. Föreningen kan t.ex. ta upp lån. Varje medlem ansvarar då fullt ut – personligt, solidariskt och direkt – för föreningens förpliktelser, men med regressrätt gentemot övriga samägare (Bratt- ström, , Läga – Lägenhet med äganderätt, 1999, s. 59). Detta gäller om inte annat avtalats med långivaren. I en bostadsrättsförening är det föreningsstämman eller styrelsen som utövar ansvaret och bestämmanderätten över huset och i före- kommande fall marken. Styrelsen utses av stämman. På stämman har varje medlem normalt en röst, om inte stadgarna föreskriver annat. Be- sluten fattas i allmänhet genom enkel majoritet, men i frågor av mer ingripande karaktär ställs särskilda krav upp. Styrelsens uppgift är att sköta den löpande förvaltningen. Bostads- rättshavaren har givetvis inte rätt att själv bestämma i frågor som det ankommer på föreningsstämman eller styrelsen att besluta om. Om t.ex. en granne är störande, måste bostadsrättshavaren därför vända sig till styrelsen om han anser att grannen bör avhysas. I finns bestämmelser om förvaltning och nyttjande av sam- ägd egendom i lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Enligt denna lag krävs det i princip att delägarna är ense i allt som rör det samägda för att beslut skall kunna fattas. Lagen utgör ett trubbigt instrument för beslutsfattande, framför allt när samägarna är många. Om samägarna inte kan enas, kan en god man förordnas som tar över förvaltningsupp- gifterna och beslutanderätten. Begär någon av samägarna det, skall den gemensamma egendomen säljas. En sådan ordning kan givetvis ställa till bekymmer för de övriga delägarna. Med samäganderättslagen finns det inte någon som direkt på grund av lagen företräder samägarna, bortsett från de fall då en god man har förordnats. Om samäganderättslagen skulle göras tillämplig för förvaltning och beslut som gäller gemensamt ägd egendom i en ägarlägenhetsmodell, krävs ändringar i lagen. Det lämpliga i att välja samäganderättslagen som utgångspunkt för förvaltningen av lägenhets- innehavarnas gemensamma egendom kan dock starkt ifrågasättas. Den tidigare nämnda lagen om förvaltning av samfälligheter inne- håller bestämmelser om förvaltningen av bl.a. sådana gemensamhetsan- Argument för och emot ägarlägenheter 75 läggningar som vi talat om. är en möjlighet. Alternativet är att en samfällighetsförening bildas. En samfällighetsförening är i likhet med en bostadsrättsförening en juridisk person. Men regelsystemen för de båda föreningstyperna är i vissa avseenden olika. Bl.a. har en samfällighetsförening inte den möj- lighet som en bostadsrättsförening har att vägra medlemskap. Den som förvärvar en i samfällighetsföreningen deltagande fastighet blir auto- matiskt medlem i föreningen. I bostadsrättssystemet finns det formellt sett inte någon gemensam egendom. Det är föreningen som är ägare till både hus och lägenheter. För det samråd och de beslut som bostadsrättshavarna/medlemmarna måste samlas kring innehåller bostadsrättslagen särskilda regler. Det ansvar som lägenhetsinnehavarna kommer att ha för den ge- mensamma egendomen i ett ägarlägenhetssystem och andra frågor av gemensamt intresse gör att inte heller innehavare av en sådan lägenhet kan komma ifrån ett beroende av de övriga lägenhetsinnehavarna. Be- slut måste kunna fattas i någon form. En reglering som alltid kräver enighet bland delägarna är inte realistisk. Det måste i princip gå att fatta beslut även om inte alla delägare kan komma överens. Till frågan om lägenhetsinnehavarnas ansvar hör inte bara i vilka former förvalt- ningen skall drivas och beslut fattas. Hit hör också vilket ansvar i öv- rigt som de enskilda lägenhetsinnehavarna skall ha för den gemensam- ma egendomen, t.ex. underhålls- eller skadeståndsansvar, och ansvar för underlåtenhet att vidta åtgärder när så krävs. Vi ser det som mest förenligt med de önskemål som ligger bakom tanken på ägarlägenheter att en ägarlägenhetsreglering så långt möjligt skall begränsa behovet av gemensamma beslut och den enskilde lägen- hetsinnehavarens ansvar för den gemensamma egendomen. Det finns därför anledning att så långt möjligt söka minimera dels omfattningen av den egendom som är gemensam, dels det personliga ansvaret för denna egendom dock utan att därmed också utestänga den enskilde från möjligheten att delta i beslut som rör sådan egendom. Slutligen bör man ha så få begränsningarna som möjligt i den enskildes rätt att be- stämma över den egna egendomen. Det blir med denna utgångspunkt i första hand omfattningen av den gemensamma egendomen som kommer att ge uttryck för hur stor skill- naden kommer att bli mellan bostadsrätts- och ägarlägenhetssystemen. Den största effekten uppnås härvidlag, om lägenheterna inte utgör ge- 76 Argument för och emot ägarlägenheter mensam egendom och den enskilde i så stor utsträckning som möjligt ges rätt att själv bestämma över lägenheten. Den som köper ett småhus måste själv kunna finansiera hela köpet. Han kan förhandla om pris och om kontantinsatsen. Småhusägaren kan ställa sin fastighet som säkerhet för de lån som krävs. Normalt kan han då räkna med att få lån av marknadsvärdet/köpe- skillingen. Utöver köpeskilling får köparen också betala expeditionsav- gift och stämpelskatt när han erhåller lagfart på sitt förvärv (formellt är dock betalningsansvaret solidariskt med säljaren). Avgifter och skatter skall betalas för eventuella nya inteckningar som tas ut. Om ägaren inte betalar sina lån riskerar han att huset säljs exekutivt och att han får flytta. Småhusägare har också själv ansvaret för kostnader för amortering, ränta, drift, underhåll och reparationer m.m. I bostadsrättsformen finns två rättighetsinnehavare. Det är dels bostads- rättsföreningen som äger huset, dels medlemmarna i förening- en/bostadsrättshavarna som äger ideella andelar i föreningen och inne- har nyttjanderätt till sina lägenheter.