sou · GQB373 · 2003-01-01 00:00:00 — Värdeår åsätts vid fastighetstaxeringen och hämtas från fastighetstaxeringsregistret. Värdeåret bestäms med hänsyn till byggnadens nybyggnadsår, omfattningen av till- och ombyggnader samt tidpunkten för dessa. Om till- eller ombyggnad inte skett utgörs värdeåret av byggnadens färdigställandeår. Eftersom det äldre fastighetsbeståndet byggt i stor utsträckning har till- och ombyggts och därmed fått en högre standard, har fastigheterna i många fall fått ett nytt värdeår. Detta medför i sin tur högre hyra. I tabellerna har därför kvadratmeterhyrorna för hyresfastigheter färdigställda en högre kvadratmeterhyra än yngre fastigheter. För att åldersfaktorn skall kunna få påverka hyran krävs att sådan statistik finns framtagen efter värdeår i stället för färdigställandeår. På grund av denna brist på relevanta basuppgifter har i de genomförda beräkningarna bortsetts från åldersfaktorn. Endast antal rum och region har varit avgörande för att bestämma kvadrat- meterhyran. Varmhyran kan då beräknas för varje eget hem som den genomsnittliga kvadratmeterhyran multiplicerad med bostads- ytan. Denna hyra kan såväl över- som understiga den schablon- mässigt beräknade boendekostnad som finns i inkomststatistiken. Inkomststatistikens boendeutgift är beräknad som nettot av utgiftsränta och tomträttsavgäld minus räntebidrag efter skatte- effekt med tillägg för fastighetsskatt, värme och driftkostnad enligt schablon. () fastställer schablonbelopp för hur uppvärmnings- och driftkostnader skall beräknas i samband med bland annat utbetalning av bostadsbidrag och bostadstillägg för pensionärer. Schablonen för uppvärmningskostnader per kvadratmeter följer fyra klimatzoner. Kostnaden för garage/parkeringsplats hämtar nationalräken- skaperna från Intäkts- och kostnadsundersökningen för fler- bostadshus (IKU). Hyrorna för garage- och parkeringsplatser är imputerade och motsvarar en hyra på /år, vilket inkluderas i den beräknade hyran. För att erhålla kallhyra reduceras varmhyran med uppvärmnings- kostnaden. Här kan användas den schabloniserade värmekostnaden från RFV som multiplicerad med bostadsytan ger den totala årskostnaden. Kallhyran blir betydligt lägre än i nationalräkenskaperna. Vad detta beror på har inte kunnat utrönas. Eftersom hyreshusen är mer sällan förekommande på landsbygden än småhusen indikerar det att hyrorna borde vara ytterligare lägre än beräkningarna visar. Nationalräkenskaperna har viktat den genomsnittliga hyran för hyreslägenheter efter småhusens geografiska fördelning (FoB). Denna fördelning stämmer dock mycket väl överens med den som framkommer i HEK, varför region inte borde vara en källa till avvikelse. Det är oklart om avsaknaden av åldersfördelning på- verkar resultatet. I nationalräkenskaperna tar man hänsyn till åldersfaktorn för årgångarna . Den översyn som pågår där kan komma att medföra att åldersfaktorn även får påverka senare årgångar. Det finns egnahem som har bostadsytor som vida överstiger det normala. När bostadsytan uppgår till 300–blir kallhyran mycket hög. En begränsning kan vara aktuell. Denna kan göras på flera sätt. Exempelvis kan man begränsa antalet kvadrat- meter för vilken hyra beräknas eller använda den schabloniserade bostadskostnad som finns beräknad i HEK enligt ovan. För att komma vidare i beräkningarna av driftsöverskott avgår förbrukning eller driftkostnader från kallhyran. Även här har använts ett av RFV fastställt schablonbelopp för driftkostnader per kvadratmeter. Liksom vid beräkning av hyran hamnar inkomst- statistiken lägre än nationalräkenskaperna. Efter förbrukning framkommer ett förädlingsvärde. Därifrån dras fastighetsskatten bort, subventioner (räntebidrag) läggs till och kapitalförslitning dras ifrån. För att inte fastighetsskatten skall ligga som en minuspost både i driftsöverskottet och slutlig skatt lyfts den bort ur den slutliga skatten. Fastighetsskatten för det bebodda småhuset kan räknas fram. Räntebidraget finns tillgängligt i inkomstregistren. Kapitalför- slitningen kan beräknas under förutsättning att man har uppgift om separata taxeringsvärden för byggnad och mark. Detta kan hämtas från fastighetstaxeringsregistret. Även här blir inkomststatistikens siffror lägre. Efter kapitalförslitning framkommer ett driftsöver- skott beräknat enligt nationalräkenskapernas metod, men på hushållsnivå. Totalt sett blir driftsöverskottet 1999 för egnahem lägre än i nationalräkenskaperna. Ränteutgifter utgör en avdragspost vid beräkningen av disponi- bel inkomst i nationalräkenskaperna – oavsett om det är räntor på boende eller övriga konsumtionsräntor. För att få ett netto för boendet måste räntor på lån nedlagda i fastigheten dras av från driftsöverskottet. Beräkning av driftsöverskott för fritidshus i Även för småhus som används som fritidshus beräknar national- räkenskaperna ett driftsöverskott. Nyttjandevärdet beräknas som summa kostnader för vatten, avlopp, sophämtning, reparationer, ränta, försäkring, kapitalförslitning och fastighetsskatt. Denna möjlighet att beräkna ett driftsöverskott, saknas i HEK. Ett alternativ är att använda taxerings- eller marknadsvärdet. Om man utgår från att driftsöverskottet för ett fritidshus är lika stort som för ett eget hem och nationalräkenskaperna uppger att fritidshusen utgör av alla privatägda småhus, kan man med hjälp av resultaten för egnahem beräkna det totala drifts- överskottet för fritidshus. Beloppet får sedan fördelas på fritids- husen med hjälp av en framräknad procentsats av taxeringsvärdet alternativt marknadsvärdet. I de försök som har gjorts med hjälp av FASIT har procentsatsen beräknats till av taxerings- värdet. En stor nackdel med metoden är att man först måste göra beräkningen klar för egnahem. Ett annat alternativ är att utnyttja den information som finns i fastighetstaxeringsregistret. Uppgift om antal rum saknas, dock innehåller registret information om bostadsyta. Man skulle kunna beräkna ett värde genom att multiplicera driftkostnadsschablonen med ytan och lägga till kapitalförslitning, ränta och fastighetsskatt. Den metoden ligger närmare den som nationalräkenskaperna tillämpar. Uppgift om räntan för fritidshus har saknats . Eftersom man i intervjun frågar om boenderänta för egnahem kan man även begära uppgift om räntor på kapital nedlagt i fritidshuset. Ett annat alternativ är att göra en simulering i FASIT för att beräkna räntorna på lån till fritidshus. Alternativa beräkningar av avkastning av småhus i Driftsöverskott kan även beräknas på det sätt som Finans- departementet gjort. Där har man fördelat nationalräkenskapernas totalsumma för driftsöverskottet proportionellt mot marknads- värdet på husen i inkomstfördelningsundersökningarna. Att göra sådana beräkningar går bra. Då blir nivån på driftsöverskottet för det enskilda småhuset helt kopplat till marknadsvärdet. Det är en enkel metod som är lätt att genomföra. Ett annat angreppssätt är att mäta avkastningen för att äga bostaden i stället för att hyra den – en avkastning på det egna kapitalet i fastigheten. Det egna kapitalet beräknas då som fastig- hetens marknadsvärde minskat med lån nedlagda i fastigheten. Avkastningen bör då avspegla en avkastning efter skatteeffekt och inflation. Ett ytterligare beräkningssätt är att göra som i där man beräknar en avkastning på hela marknadsvärdet. Ett problem är frågan om hur stor del av de samlade lånen som är nedlagda i fastigheten. Enbart den anledningen att ett lån upptagits mot inteckning i fastigheten betyder inte att kapitalet är nedlagt där. Det kan ha använts för konsumtion. Det är dock något som är svårt att utreda, även i en intervju. Inkomst av eget hem beräknad som avkastning på eget kapital har bl.a. använts i forskarantologin och försörjning som ingår i välfärdsbokslutet för 1990-talet (SOU 2000:40). Här har avkastningen beräknats som av det egna kapitalet i fastigheten (en tänkt avkastning efter inflation). Fastighetsskatten för boendet har betraktats som en utgift och inte något som påverkar den disponibla inkomsten. Den skattereduktion som ränteutgifterna för boendet ger upphov till har återförts. Någon korrigering i avsikt att utesluta reavinsterna har dock inte gjorts. Uthyrda småhus och småhus i näringsverksamhet Under inkomst av kapital återfinns även hyresintäkter från privatbostäder som hyrs ut tillfälligt, utan att utgöra närings- fastighet. Här kan avses uthyrning av både egnahem, fritidshus, bostadsrätter och hyresrätter för kortare eller . För att inte en avkastning skall påföras för småhus, som har varit helt eller delvis uthyrda, bör den deklarerade hyresintäkten dras ifrån det beräknade driftöverskottet. I näringsverksamhet kan finnas småhus som utgör närings- fastigheter. Inkomster och kostnader för dessa är bokförda i näringen och avdrag har erhållits för fastighetsskatten. Vid beräk- ning av driftsöverskott för fritidshus kan sådana näringsfastigheter ingå. Det finns dock ingen möjlighet att identifiera dessa för att lämna dem utanför driftsöverskottsberäkningarna. Reavinst för småhus i inkomststatistiken Vid en alternativ avkastning beräknad för småhus måste reavinster och skatteeffekter som belöper på dessa exkluderas. Dessa in- komster får anses vara inkluderade i de alternativa beräkningarna. I inkomststatistiken redovisas, som tidigare nämnts, reavinst vid försäljning som inkomst av kapital. I HEK inhämtas den fram- räknade vinsten före eventuella reduktioner enligt skattereglerna direkt ur deklarationsformulären. I IoF är det den skattepliktiga vinsten enligt taxeringen som utgör reavinst i beräkningen av disponibel inkomst. I tidigare refererade rapport anser man att reavinster från eget hem och skatteeffekter av dem, skall exkluderas vid en alternativberäkning. Synsättet är att när överskott för egnahem och fritidshus beräknas fördelar man avkastningen årsvis i stället för att mäta den samlade reavinsten när man säljer fastigheten. uppgår reavinsten för småhus till ca 15 mdkr och den 30-procentiga skatten härpå till 4,5 mdkr. menar att det i princip bara är oförutsedda värdestegringsvinster eller värdeminskningsförluster som skall in- kluderas i en idealisk reavinstberäkning. Han menar att förutsedda vinster och förluster blir beaktade i den löpande inkomsten av eget hem eftersom de påverkar normhyran. En förutsedd vinst sänker normhyran medan en förutsedd förlust höjer densamma. Det innebär att vinsterna eller förlusterna kan anses ingå i netto- avkastningen på ägarens kapital. I praktiken finns det emellertid inga möjligheter att göra beräkningar av oförutsedda värdestegringsvinster eller värde- minskningsförluster, eftersom de inte kan identifieras. Det som återstår är att ta bort hela den beräknade reavinsten. Förlusten har inte dragits ifrån i inkomststatistiken. Ett annat alternativ är att behålla nuvarande system där ingen avkastning beräknas på realt kapital och inga räntor dras av. Då behålls reavinsten på reala tillgångar oförändrad med den skillnaden att avdrag för reaförlust tillåts, se avsnitt om reaförluster längre fram. Behandlingen av fastighetsskatt för småhus Fastighetsskatten kan ses som en kostnad för brukandet. Även förmögenhetsskatten kan eventuellt ses som en sådan. Fastighetsskatten, som infördes , föregicks av en intäkts- schablon på taxeringsvärdet. Den motsvarade en avkastning på . Från den beräknade intäkten skedde avdrag för lånekost- naderna. I den mån lånen var dyrare procentuellt sett blev in- komsten av eget hem underskattad. Det ursprungliga syftet med denna s.k. villaschablon var att uppnå ett värde som skulle motsvara räntan på det egna kapitalet och därmed jämställas med mot- svarande kapitalplacering på inlåningsräkning i bank. menar att fastighetsskatten inte skall dras bort vid beräkningen av den disponibla inkomsten. Han menar att den är en indirekt skatt som skall behandlas på samma sätt som t.ex. hundskatten eller personbilsskatten. Då fanns inte den statliga fastighetsskatt vi har . I stället avses dels den inkomstskatt som byggde på schablonintäkt och garanti- belopp enligt dåvarande skattesystem, dels eventuell förmögenhets- skatt. Enligt rapporten från skatteekonomiska enheten på anses fastig- hetsskatten traditionellt ha räknats till de indirekta skatterna. I rapporten redovisas den dock bland de direkta skatterna. Orsaken härtill sägs vara att fastighetsskatten på egnahem ses som en del av kapitalbeskattningen. Fastighetsskatten ingår i slutlig skatt och påverkar den disponib- la inkomsten i sänkande riktning. Under förutsättning att man inte beräknar någon avkastning av eget hem och fritidshus kan fastig- hetsskatten lämnas utanför beräkningen av disponibel inkomst. Då blir jämförelsen med boende i hyresfastigheter bättre eftersom hyresgästen betalar fastighetsskatt via hyran som ingår i konsum- tionsutgifterna. Sammanfattande kommentarer rörande behandling av avkastning på reala tillgångar i inkomststatistiken Den ovan redovisade genomgången visar att det är möjligt att i inkomststatistiken komplettera disponibel inkomst med en beräknad avkastning på reala tillgångar. Det skulle göra inkomst- statistiken bättre jämförbar med dels nationalräkenskaperna, dels den kommande EU-SILC. Det skulle också göra behandlingen av avkastningen på reala tillgångar mer likartad behandlingen av avkastning på räntebärande finansiella tillgångar. kommenteras hur en sådan komplettering skulle kunna göras. I kapitel 6 återkommer utredningen med överväganden och förslag. I Hushållens ekonomi (HEK) skulle beräkningarna av netto- avkastningen av eget hem kunna genomföras helt i enlighet med nationalräkenskapernas metod. För fritidshus skulle beräkningarna kunna genomföras genom att med hjälp av taxerings- eller marknadsvärde fördela ett beräknat driftsöverskott som erhållits som resultat av beräkningar för egnahem. Beräkningen av avkastning för egnahem och fritidshus gör att avkastning av ägandet fördelas över hela innehavstiden. Det medför att man för åtminstone de reala tillgångarna slipper problemen med att värdeökningen uppkommer först vid försäljningen. När räntan höjs minskar driftsöverskottet och därmed den disponibla in- komsten till skillnad mot i nuvarande inkomstberäkning där in- komsten reagerar omvänt. För att det beräknade driftsöverskottet för egnahem och fritidshus skall kunna läggas till i disponibel inkomst måste vissa justeringar först göras. De poster för vilka justering skall göras är ränteutgifter för kapital nedlagt i småhus, inkomst vid uthyrning av småhus, realisationsvinst på reala tillgångar och skatteeffekten på reavinsterna. Strukturen i disponibel inkomst har inte medgett några negativa poster under inkomst av kapital. Av den anledningen synes det mest lämpligt att ränteutgifterna i stället får reducera driftsöverskottet för småhusen. Detsamma gäller för inkomster från uthyrda småhus. Denna uthyrningsinkomst, tillsammans med inkomster från bostadsrätter och hyresrätter, utgör kapitalinkomst. Rätteligen skall endast den hyresinkomst som avser småhus reducera driftsöverskottet. Det är dock inte möjligt att göra en sådan uppdelning. I stället måste man förutsätta att om det finns småhus så härrör eventuella hyresinkomster härifrån. Realisations- vinsterna på småhus lyfts bort direkt ur beräkningen av faktor- inkomst och skatteeffekten härav justeras bort ur den slutliga skatten. Driftöverskottet skulle således kunna reduceras med skuldräntor och uthyrningsinkomster. Det blir då ett mer nettobetonat begrepp än vad nationalräkenskaperna redovisar i sitt driftsöverskott som inte blir direkt jämförbart. Inkomststatistikens begrepp måste därför erhålla ett nytt namn. Det bästa är ett namn som inte är alltför långt. Namnet är inte självklart givet. Man kan tänka sig flera alternativ. I EU-SILC används imputed rent from owner- occupiers and others medan Canberragruppen använder income less expences from owner-occupied dwellings. SCB lutar åt att använda begreppet avkastning av småhus. Avkastningen av småhus blir en kombinerad inkomst från arbete och kapital, vilket också företagarinkomsten är. Av den anled- ningen kan avkastningen av småhus och företagarinkomsten föras samman under ett begrepp. Canberragruppen låter inkomsterna ingå i begreppet inkomst från självständig verksamhet. Eftersom inkomst från självständig verksamhet gärna styr tanken till egen- företagande, dvs. till företagarinkomsten, kan begreppet blandad inkomst vara ett bredare begrepp för avkastning från arbete och kapital. Se även avsnittet för företagarinkomst. Avkastningen av småhus föreslås därför rymmas under rubriken blandad inkomst tillsammans med företagarinkomsten. Fastighetsskatten ingår, förutom i den beräknade avkastningen, även i den slutliga skatten. För att undvika dubbelavdrag föreslås att korrigering görs i den slutliga skatten. Detta är i överens- stämmelse med hur nationalräkenskaperna behandlar fastighets- skatten. Som motvikt till driftsöverskottet tillåter nationalräkenskaperna avdrag för ränteutgifter. Förutom för räntor på lån nedlagda i småhusfastigheter, bostadsrätter och näringsverksamhet ingår även konsumtionsräntor. Alla utgiftsräntor ligger då under kapital. Något skäl att låta konsumtionsräntor minska den disponibla inkomsten enbart av den anledningen att avdrag ges för räntor i småhus och räntor i näring, har inte hittats. Den disponibla inkomsten får anses vara disponibel för att bl.a. bestrida sådana räntor. Att avdrag för alla räntor medges i omvärlden och i de internationella rekommendationerna beror i allmänhet på att det är svårt att dela upp räntorna. I avgår ränteutgifter för upplånat kapital i näringsverksamhet direkt i förvärvskällan (se även under avsnittet om företagarinkomsten). Övriga ränteutgifter för boende och konsumtion återfinns under inkomst av kapital. Via intervjun erhålls information om bostadsräntor i egnahem och bostadsrätter, vilket kan inhämtas även för räntor på fritidshus. Ett annat alternativ är att beräkna dessa med hjälp av FASIT. I Inkomst- och förmögenhetsstatistiken (IoF) finns inte möjligheten att göra en beräkning av driftsöverskott på samma sätt som i HEK. Uppgift saknas om vilken fastighet som eventuellt ut- gör den permanenta bostaden. Dessutom saknas uppgifter om antal rum. Genom att utnyttja fastighetstaxeringsregistrets information om bostadsyta skulle man dock kunna försöka göra en beräkning av driftsöverskott på samma sätt som föreslagits för fritidshus i . Detta kunde göras genom att multiplicera driftkostnadsschablonen med ytan och lägga till kapitalförslitning och fastighetsskatt. Här uppkommer dock problem med att särskilja fastighetsräntor från konsumtionsräntor. Dessutom saknas möjlighet att skilja ut de reavinster som härrör från reala tillgångar. Någon lösning på dessa problem syns inte , varför små- husen i skulle få hanteras som . I ett tänkt kommande samarbete med nationalräkenskaperna kan man eventuellt finna lösningar för att beräkna någon form av driftsöverskott även i den totalräknade inkomststatistiken. har endast reavinster tagits med i inkomstbegreppet disponibel inkomst. Reaförluster har lämnats helt utanför beräk- ningarna, vilket kan ses som inkonsekvent. Företagarinkomsten avser att belysa den inkomst som erhålls från förvärvsverksamhet som bedrivs yrkesmässigt där ett anställnings- förhållande inte föreligger. Hit räknas även innehav av närings- fastighet, dvs. fastighet som inte utgör privatbostad. Även in- komster av hobby, dvs. inkomstgivande verksamhet av varaktig eller tillfällig natur, hänförs hit. De verksamhetsformer som kan förekomma i inkomstslaget näringsverksamhet är enskild firma, enkla bolag och handelsbolag/kommanditbolag. Inkomsten för de personer som driver sin verksamhet i aktiebolagsform ingår inte. Dessa tar ut lön ur företaget som deklareras som inkomst av tjänst. Inkomsten för företagare beräknas på olika sätt beroende på produkt. I Inkomst- och förmögenhetsstatistiken (IoF), som i detta avseende endast har tillgång till taxeringsdata, byggs den disponibla inkomsten upp med hjälp av det taxeringsmässiga be- greppet Inkomst av näringsverksamhet samt inkomstgivande hobby som deklareras under inkomst av tjänst. Någon specifik företagarinkomst tas inte fram. Inkomsten av näringsverksamhet kan delas upp i aktiv och passiv verksamhet och dessutom i enskild firma respektive handelsbolag/kommanditbolag. Underskott av näringsverksamhet får vid taxeringen inte utnyttjas mot andra inkomster utan får i stället rullas vidare . Således, om ett överskott redovisas, kan det ha reducerats med underskott . Det behöver inte vara årets resultat som visas utan det samlade resultatet efter avdrag för tidigare underskott. I Hushållens ekonomi (HEK) beräknar man däremot en företagarinkomst. Man utgår från samma begrepp som i IoF, dvs. det taxeringsmässiga begreppet Inkomst av näringsverksamhet samt inkomstgivande hobby och drar av erhållen sjukpenning, som i stället återkommer som transferering. Eftersom man här har tillgång till SRU-material (standardiserade räkenskapsutdrag), som utgör redovisningsbilagor i deklarationen, kan man beräkna årets verkliga resultat, oavsett om det är över- eller underskott. Det verkliga resultatet ingår då i inkomstberäkningen. För att göra inkomsten mer jämförbar med den inkomst som redovisas för den anställde återförs vissa avdrag. Eftersom avdrag för pensions- sparande som allmänt avdrag inte medges i inkomststatistiken återförs motsvarande eget avdrag i näringsverksamheten. Det- samma gäller avdrag för resor till och från arbetsplatsen. Det finns vissa skatter och avgifter som debiteras näringsidkare som är avdragsgilla i näringsverksamheten. För egenavgifter för egenföretagare, särskild löneskatt på förvärvsinkomster och allmän löneavgift erhålls vid taxeringen ett schablonavdrag för de be- räknade avgifterna som stäms av efterföljande år. Dessutom påförs näringsidkarna särskild löneskatt på egna och anställdas pensions- kostnader och fastighetsskatt på hyreshus. Dessa debiteras och är avdragsgilla året efter inkomståret. Även fastighetsskatt för småhus som utgör näringsfastigheter är avdragsgill. Dessa småhus kan dock, som tidigare nämnts, inte identifieras. De uppräknade skatterna och avgifterna ingår som en del i den slutliga skatten. Det innebär att, såvida inte någon justering görs, blir de avdragna två gånger i den disponibla inkomsten. Justering kan ske på två sätt, antingen genom att beloppen lyfts bort ur slutlig skatt eller genom att de återförs som tillkommande post i företagarinkomsten. I inkomststatistiken sker justering i den slutliga skatten. För fastighetsskatten återförs dock endast den del som avser hyreshus. I inkomststatistiken medges inte avdrag för ränteutgifter i inkomstslaget kapital. Dessa hänförs till konsumtion. Räntor på arbetande kapital i näring anses dock utgöra en driftkostnad och ligger kvar som en resultatpåverkande post. En studie av hur inkomster från företagande beräknas i socialför- säkringssystemen visar att inkomsten av näringsverksamhet blir föremål för viss justering. Vid beräkning av inkomsten vid underhållsstöd och bostadsbidrag utgår man från den taxerade in- komsten av näringsverksamhet som: +avdrag för underskott från tidigare beskattningsår +utgift för egen pension med högst ett halvt prisbasbelopp +årets avsättning till periodiseringsfond -årets upplösning av periodiseringsfond -minskning av expansionsmedel Tillägget för utgiften för egen pension återförs med högst ett halvt prisbasbelopp i stället för med hela beloppet, vilket görs i HEK. Man begränsar alltså återföringen till det normalt maximala belopp, som i allmänhet gäller för löntagares avdrag för pensionssparande under allmänna avdrag. Egenföretagarna har, till skillnad från lön- tagarna, inga tjänstepensioner eller avtalspensioner. I stället har man ett större avsättningsutrymme för pensionssparande i närings- verksamhet. Avsättningar till periodiseringsfonder innebär att en resultat- utjämning kan ske mellan olika beskattningsår.