sou · GQB321 · 2003-01-01 00:00:00 — Som vi framhållit i flera andra sammanhang finns flera fördelar med att ha så lika regler som möjligt. Det gäller inte minst på det redan komplicerade område som vi nu talar om. Småhusutredning- ens förslag har vidare i stort fått ett positivt mottagande. Det finns där- för inga skäl för att i ett utgångsläge skissa på en helt annan lösning för ägarlägenheterna. bör inte omfattas av skyddet krav på säkerhet för färdigställandet gäller endast i konsumentrelationer. Överfört till ägarlägenheter skulle detta innebä- ra att kravet inte skulle gälla när ägarlägenhetsföreningen är beställare. Man kan tänka sig lösningar där t.ex. ägarlägenhetsföreningen står som byggherre för delar av projektet. Enligt vår uppfattning bör man inte låta ägarlägenhetsföreningen omfattas av kravet på säkerhet. Det innebär vissa komplikationer att skilja ut denna juridiska person från andra sådana. Vi ser t.ex. inget skäl för en särregel för ägarlägenheter som innebär att konsumentskyd- det skall gälla när beställaren är en juridisk person. Enligt vår uppfatt- ning finns det också anledning att räkna med att de enskilda lägenhets- ägarna oftast kommer att vara beställare. Det finns nämligen andra självständiga skäl för entreprenören för att träffa avtal med dessa i stäl- let för med föreningen. Det kanske viktigaste är dock att, i fall då det förekommer konsu- menter som beställare och färdigsställandeskydd således skall finnas, det dessutom i princip kommer vara nödvändigt att sådant skydd finns för hela byggnationen. Det kommer med största sannolikhet inte vara 142 Förvärv av ägarlägenheter möjligt att garantera att en enskild lägenhet skall byggas upp utan att färdigställandeskydd är tecknat för alla andra delar av byggnaden. Vid våra kontakter med försäkringsgivare har nämligen angetts föl- jande. Säkerhet kan inte ställas utan att samtliga delar av byggnaden täcks. Samtliga lägenheter måste också vara avyttrade. Annars skulle entreprenören kunna försäkra sig mot sig själv. Det måste vidare vid beviljandet av försäkring stå klart vilka närmare åtaganden som finns. Lägenheterna kommer nämligen med all sannolikhet att vara individu- ellt utformade. Man måste då bedöma de enskilda lägenheterna för att kunna bestämma premien. Försäkringsgivares rätt att inte försäkra En annan sida av saken är att kravet att entreprenören inte själv får äga någon lägenhet kan innebära begränsningar av möjligheterna eller komplikationer för t.ex. en exploatör. Vi anser dock att detta är försvar- ligt. I annat fall skulle försäkringen avseende en viss lägenhet behöva garantera uppförandet av även andra lägenheter. Det framstår i sig som en orimlighet. Man kan ju t.ex. bara fundera över storleken på en sådan försäkringspremie. För de lägenheter som är osålda saknas vidare så att säga en finansiär. Säkerheten täcker endast kostnader utöver vad bygg- skall betala enligt det entreprenadavtal som måste föreligga. Men köpare skall ju alltid bidra med de summor som anges i entrepre- nadavtalet. I det sammanhanget bör uppmärksammas att försäkringsgivare som marknadsför byggfelsförsäkringar, enligt huvudregeln, inte får vägra att på begäran teckna en sådan försäkring, 10 § lagen om byggfelsförsäk- ring. föreslog att denna s.k. kontraheringsplikt skall gälla även säkerhet för färdigställandet. Det finns dock ett undan- tag från denna plikt. Försäkring får vägras om det med hänsyn till ska- derisken eller någon annan särskild orsak finns skäl till detta. Enligt vår bedömning bör det med stöd av detta undantag vara möjligt att vägra att försäkra en ägarlägenhet om inte hela byggnaden härigenom är eller blir försäkrad. Det är möjligt att försäkringsgivare finner möjligheter att meddela försäkring, utan att beställare finns till alla lägenheter. Den bedömningen anser vi emellertid bör överlåtas till marknaden. Det är inget som vi har för avsikt att förhindra. Förvärv av ägarlägenheter 143 Situationen att alla inte önskar ett färdigställande förslag är att säkerheten skall kunna tas i anspråk när näringsidkaren har gjort sig skyldig till sådant fel eller dröjsmål att konsumenten har rätt att häva avtalet. Hävningsrätten anges i 21 § and- ra stycket och 29 § KtjL respektive 13, 28 och 29 §§ KKL. Konsumen- ten behöver dock inte häva avtalet. Det räcker med att det kan konstate- ras att den rätten föreligger (betänkandet s. 349). Det sagda bör gälla även ägarlägenheter. Bakgrunden till det föreslagna färdigställandeskyddet för småhus är i huvudsak önskemålet att rädda situationen i de fall entreprenören går i konkurs och vissa andra liknande händelser där entreprenören har slutat att fullgöra sina förpliktelser men där konkurs ännu inte har in- trätt, t.ex. inställda betalningar, vägran att utföra arbete eller överlåtelse av rörelsen, s.k. inkråmsöverlåtelser, för att undandra sig ansvar (SOU 2000:110 s. 281). Färdigställandeskyddet för småhus bygger på att byggherren/konsumenten är intresserad av att småhuset färdigställs. Enligt vår bedömning är det viktigaste att ha ett skydd för dessa si- tuationer. Typfallet är alltså att entreprenören inte fortsätter med bygg- nadsarbetena och lägenhetsköparna vill få sina lägenheter färdigställda. Ett skydd för ägarlägenheter i enlighet med för- slag skulle täcka de fallen. Men situationer kan uppkomma där inte alla blivande lägenhetsäga- re är intresserade av att den egna lägenheten färdigställs. Som tidigare nämndes finns ett beroende mellan lägenheterna. Även om undantag kan finnas är färdigställandet av en viss lägenhet regelmässigt beroende av att andra lägenheter uppförs åtminstone i viss utsträckning. I ett fall där entreprenören, t.ex. beroende på konkurs, missköter si- na åtaganden så att en hävningsrätt uppstår för samtliga byggherrar kan man således tänka sig att vissa inte är intresserade av att få sina lägen- heter färdigställda. Det kan då bli så att problem finns med att färdig- ställa lägenheterna åt de byggherrar som önskar detta eftersom andra lägenhetsägare inte vill fortsätta. Problemet är nämligen då att pengar saknas i projektet. Färdigställandeskyddet täcker ju som tidigare nämnts endast merkostnader. Men tanken är fortfarande att byggher- ren/beställaren skall betala vad denne åtagit sig i entreprenadavtalet. Detta inbördes beroende kan man försöka lösa på i huvudsak två, helt motsatta sätt. Den ena vägen är att försöka ta bort möjligheten för lägenhetsköpare att hoppa av. Syftet med en sådan bundenhet är så- ledes att man därigenom skall kunna garantera att ett färdigställande alltid sker. Den andra vägen är försöka ställa upp ett skydd för huvud- fallen men acceptera undantag för vissa situationer. 144 Förvärv av ägarlägenheter Utformningen om man skall försöka ge ett heltäckande skydd Vi har övervägt hur utformningen skulle kunna vara om man skall för- söka garantera att ett färdigställande alltid skall kunna ske. Såvitt vi kan se krävs för en sådan lösning en särskild regel för ägar- lägenheter om att försäkringsgivaren skall ha rätt att aktivera övriga försäkringar, om en av försäkringstagarna begär färdigställande. Rätten skulle alltså föreligga även om de andra försäkringstagarna inte begär detta, trots att hävningsrätt föreligger. Därutöver skulle krävas ett hinder för försäkringstagare att hoppa av trots att hävningsrätt föreligger. Det som förefaller ligga närmast till hands vore en regel att lägenhetsägaren gentemot försäkringsgiva- ren skall vara bunden vid projektet när hävningsrätt föreligger, under förutsättning att försäkringsgivaren också är beredd att aktivera försäk- ringen. Därigenom undviker man en fortsatt bundenhet gentemot entre- prenören. En heltäckande lösning är inte möjlig En nackdel med den nu beskrivna lösningen är att den innebär rätt kraf- tiga och på vissa sätt något märkliga avvikelser från gängse avtalsrätt. Den innebär bl.a. att man så att säga på försäkringsmässig väg inskrän- ker den avtalsrättsliga hävningsrätten. Det finns därför en risk för att man bl.a. rubbar den balans som är tänkt att de avtalsrättsliga reglerna skall ge mellan parterna. Huruvida detta är rimligt eller inte kan man naturligtvis ha olika uppfattning om. Vad som är värre är att vi inte kan se att lösningen kan göras hel- täckande. Även om bundenheten kvarstår gentemot försäkringsgivaren kan lägenhetsköparen sluta att betala. Det kan för övrigt ske även utan att hävningsrätt föreligger för lägenhetsköparen, vilket i så fall skulle ge entreprenören en hävningsrätt. Resultatet blir att kapital som utgör en förutsättning för färdigställandet kommer att saknas. I denna del kan vi inte se någon lösning. Man kan så att säga inte garantera att lägen- hetsköparen betalar. Då skulle man behöva garantera hela projektet. En sådan försäkring blir alldeles för dyr. förslag byg- ger på att konsumenten är intresserad av att huset skall färdigställas och därmed fullgör sina åtaganden. Vår slutsats är således att det inte är möjligt att åstadkomma en rim- lig lösning där man genom bundenhet vid projektet kan garantera att ett färdigställande alltid sker. Förvärv av ägarlägenheter 145 Vårt förslag – ett skydd för huvudfallen Man får därför i stället överväga en lösning som ger ett färdigställande- skydd i de viktigaste situationerna. Som nämndes inledningsvis innebär situationen att entreprenören missköter sina åtaganden och alla lägen- hetsköpare är intresserade av ett färdigställande inget problem. Huvud- fallen kan därmed täckas. Men enligt vår bedömning är det nödvändigt att möjliggöra undan- tag från försäkringsskyddet i fall då inte alla lägenhetsköpare är intres- serade av ett färdigsställande. Det viktiga är begränsa undantagen så långt som möjligt. Vårt förslag är att det skall finnas en rätt för försäkringsgivaren att ställa upp villkor om att han inte är skyldig att fullgöra sitt åtagande enligt en ställd säkerhet när vissa närmare bestämda förutsättningar föreligger. Situationen skall vara den att någon av de andra ställda säkerheterna i den sammanhållen enheten för ägarlägenheter inte kan tas i anspråk trots att hävningsrätt föreligger. Det vi då främst tänker på är att någon eller några lägenhetsköpare är villiga att betala. Vidare skall krävas att det faktum att inte alla lägenhetsköpare fullgör sina åtaganden innebär ett hinder mot att uppföra den lägenhet som den aktuella säkerheten avser. Men, som vi återkommer till i författnings- kommentaren, behöver inte ens det faktum att vissa lägenhetsköpare drar sig ur innebära något hinder. kommer det vara möjligt att inom någorlunda samma ekonomiska ramar för varje lägenhet genom- föra projektet i mindre skala. Den lösning vi har stannat för är alltså inte heltäckande. Men enligt vår uppfattning ger den ett färdigställandeskydd i de vanligare fallen. Och de fall där undantaget slår till kan förväntas bli så få att lösningen får anses godtagbar. Den andra delen av det försäkringsrättsliga skydd som Småhusutred- ningen föreslog innebär att en obligatorisk byggfelsförsäkring skall finnas till konsumentens skydd vid byggfel. Det är samma sorts bygg- felsförsäkring som avses i lagen om byggfelsförsäkring. Sådan försäk- ring är enligt gällande rätt obligatorisk bl.a. när en näringsidkare upp- för en byggnad som helt eller till övervägande del skall användas som permantentbostad. Undantag gäller bl.a. för småhus när motsvarande skydd finns som villkor för statlig bostadsfinansiering. 146 Förvärv av ägarlägenheter innebär byggfelsförsäkringen ett tioårigt garantiskydd mot vissa närmare preciserade byggfel. förslag för småhus innebär vissa skillnader jämfört med det nuvarande systemet. För det första skall försäkringen vara obligatorisk i här aktuella fall eftersom motsvarande skydd som villkor för statlig bostadssubventionering är aktuellt. Vad gäller självrisk skall en begränsning, enligt förslaget, gälla till högst ett halvt prisbasbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring. Nämnas bör också att inskränkningar föreslås gälla i möjligheterna att göra sådana begränsningar av försäkringsbeloppet som annars är möjli- ga. Vårt förslag: De särskilda bestämmelser om byggfelsförsäkring som föreslog för småhus skall gälla även för ägarlägenheter, med undantag för samfälld egendom. Det innebär bl.a. att lägenhetsägarens självrisk skall få vara högst ett halvt pris- basbelopp. För samfälld egendom skall i stället sedvanliga regler om bygg- felsförsäkring gälla, dock med en avvikelse. Ägarlägenhetsförening- en skall alltid svara för självrisken när det är fråga om fel eller ska- dor avseende samfälld egendom. Läget utan särskilda regler När det gäller byggfelsförsäkring bör först slås fast att krav på sådan försäkring, enligt vår uppfattning, regelmässigt kommer att gälla för ägarlägenheter om vi inte föreslår några särskilda bestämmelser i frå- gan. Det gäller oavsett om man ser till nu gällande regler eller de änd- ringar föreslog. Enligt gällande rätt krävs nämligen sådan försäkring när en näringsidkare uppför en byggnad som helt eller till övervägande del skall användas som bostad för permanent bruk, 1 § lagen om byggfelsförsäkring. En byggfelsförsäkring skall också inne- hålla villkor om att den gäller även om byggnaden övergår till en ny ägare, 3 § andra stycket samma lag. Man brukar tala om att försäkring- en är objektorienterad. Det sagda innebär också att byggfelsförsäkring kan bli aktu- ell oavsett om ägarlägenheterna säljs först när byggnaden är färdig- Förvärv av ägarlägenheter 147 ställd eller om exploatören säljer lägenheterna i ännu inte uppförda hus med entreprenadavtal. Den grundläggande skillnaden jämfört med andra flerbostadshus Oavsett vilken av dessa varianter som är aktuell, finns emellertid en grundläggande skillnad jämfört med uppförandet av andra flerbostads- hus, t.ex. ett hyreshus. Liksom beträffande ett hyreshus rör det sig om en byggnad. Men denna byggnad är indelad i flera fastigheter och delar av den kommer att utgöra samfälld egendom. Även den samfällda egendomen skall, om man applicerar gällande regler, omfattas av för- säkringen i den mån den utgör en del av byggnaden. Som tidigare nämnts är ju försäkringen objektorienterad och skall avse byggnaden. Byggfelsförsäkringen bör utgöra utgångspunkten Vi anser att lösningen med byggfelsförsäkring bör användas även be- träffande ägarlägenheter för att åstadkomma ett försäkringsrättsligt skydd mot byggfel o.d. Som redan nämnts finns krav på sådan försäk- ring vid uppförande av andra typer av flerbostadshus. Och Småhusut- redningens förslag om ett obligatoriskt sådant skydd i konsumentför- hållanden för småhus har fått ett positivt mottagande. När det gäller själva ägarlägenheten med eventuella biutrymmen – här bortses från samfälld egendom – anser vi att situationen är jämför- bar med uppförande av en- eller tvåbostadshus. Tanken med sådana lägenheter är ju att de skall utgöra bostadslägenheter. Småhusutred- ningens förslag innebär dessutom att man inte gör skillnad mellan hus för permanent- respektive fritidsboende. Det är således samma kon- sumentsituation i båda fallen. föreslog för småhus att den högsta tillåtna självris- ken för en konsument skall vara ett halvt prisbasbelopp. Det var avsett som ett hinder mot att lagen kringgås genom att för höga självrisker tas ut (SOU 2000:110 s. 289). Byggfelsförsäkringen får inte inskränkas till ett lägre belopp än byggnadens fulla värde, vilket vid nybyggnation motsvarar kostnaden för att bygga huset. Avsikten med detta är att en konsument som drabbas av mycket allvarliga och kostsamma skador skall ha ett heltäckande försäkringsskydd (betänkandet s. 293). Kon- sumenter gavs också en förstärkt rätt på det sättet att möjligheten att 148 Förvärv av ägarlägenheter göra undantag i byggfelsförsäkringen för förekommande garantiåta- ganden är begränsad. Om garantigivaren inte vidtar den aktuella åtgär- den inom skälig tid, har konsumenten rätt att vända sig direkt till för- säkringsgivaren (a.a. s. 295 ff.). Dessa bestämmelser och de skäl som har anförts för dem anser vi har samma bärkraft på ägarlägenheter som småhus. Vi anser därför att de bör gälla även för ägarlägenheter med undantag för den samfällda egendomen. Vi återkommer till den samfällda egendomen. Det finns också ett särskilt utvidgat undantag. I 6 § första stycket 1 lagen om byggfelsförsäkring finns ett undantag för fel som har vållats av byggnadens ägare. föreslog att undantaget skall gälla även om fastigheten har överlåtits och felet har vållats av en tidi- gare ägare. Bakgrunden till förslaget är att det angavs vara vanligt att byggherren, dvs. konsumenten, själv utför vissa delar av byggnadsarbe- tena. Det ansågs svårt att göra riskbedömningar avseende sådana arbe- ten vilket skulle kunna ge svårigheter att finna försäkringsalternativ eller höga (betänkandet s. 294 f.). Hur vanligt det blir att lägenhetsägare utför motsvarande arbeten själv är inte lätt att förutsäga. Rent allmänt finns dock motsvarande förutsättningar för den blivande ägaren att själv utföra vissa arbeten. Enligt vår uppfattning bör man därför ansluta även i denna del. Däremot innebär de delar av byggnaden som utgör samfälld egendom en avvikelse jämfört med byggnation både av andra flerbostadshus och av småhus. Man kan t.ex. fråga sig hur man bör förfara om ett byggfel upptäcks på ett tak som utgör samfälld egendom. Skall då i ett hus med t.ex. 50 lägenheter samtliga självrisker lösas ut? Risken för komplikationer framstår som överhängande med hänsyn till att olika lösningar i fråga om enskild och samfälld egendom är möj- liga och bestäms vid fastighetsbildningen samtidigt som olika försäk- ringsvillkor är tänkbara. Att blanda in flera lägenhetsägare och deras självrisker kan bli komplicerat. Risken för osämja, gränsdragningspro- blem m.m. förefaller överhängande. är den som är ansvarig för förvaltningen av den samfällda egendomen. Enligt vår uppfattning finns därför över- vägande skäl för att så att säga använda sig av föreningen beträffande den samfällda egendomen. Vi föreslår en ny bestämmelse i lagen om byggfelsförsäkring om att ägarlägenhetsföreningen skall svara för självrisken om det aktuella felet eller skadan avser samfälld egendom. För dessa fall bör enligt vår Förvärv av ägarlägenheter 149 uppfattning inte de särskilda konsumentreglerna vara tillämpliga. Som vi utvecklar i avsnitt 7.5.2 är det generellt så att konsumentskydd inte gäller för juridiska personer. Men när endast en självrisk är aktuell framstår det inte som rimligt att begränsa denna till ett halvt prisbasbe- lopp. Det kan ju gälla fel i en fasad för 100 lägenheter. I och med att de särskilda konsumentreglerna inte görs tillämpliga innebär det inte hel- ler några problem om vissa lägenhetsägare är t.ex. juridiska personer och alltså inte konsumenter. Det bör framhållas att vi inte menar att man med dessa regler löser samtliga gränsdragningsproblem som kan uppträda i ett ägarlägenhets- hus. I det enskilda fallet kan problem finnas med att avgöra om ett fel är att hänföra till enskild eller samfälld egendom. Det är en motsvarig- het till det problem som finns vid sedvanliga försäkringsfall i bostads- rättsförhållanden. Möjligen kan de förutsättningar för klarare gräns- dragning som vi ser (avsnitt 6.1.2) något motverka dessa problem. Pro- blem kan också finnas om det t.ex. finns flera entreprenörer och var och en tecknar försäkring för sina arbeten. Men det är en problematik som har sin motsvarighet oavsett boendeform. Sammanfattningsvis föreslår vi således följande. För egendom som är att hänföra till den enskilda lägenheten skall de förslagna reglerna för småhus gälla. För samfälld egendom skall dessa regler däremot inte gälla. Och ägarlägenhetsföreningen skall svara för självrisken i de sist- nämnda fallen. 7.5Avtalsskydd vid förvärv av en inte färdigställd ägarlägenhet föreslog ett förstärkt avtalsskydd vid småhusbyg- gande. Här övervägs om ett motsvarande skydd bör finnas vid entre- prenader och liknande tjänster som avser ägarlägenheter. Allmänt om rättsläget och förslag Innan vi går in på förslag i betänkandet Konsu- mentskyddet vid småhusbyggande (SOU 2000:110) bör nämnas att nu 150 Förvärv av ägarlägenheter gällande bestämmelser om köp av fast egendom i huvudsak finns i jor- dabalken medan avtal om uppförande av småhus – t.ex. entrepenadav- tal – i konsumentrelationer i huvudsak regleras av konsumenttjänstla- gen (1985:716), KtjL. Nuvarande bestämmelser i konsumenttjänstlagen kan avtalas bort mellan parterna i ett entreprenadavtal. Möjligheten beror på det alterna- tiva skydd som har kunnat erbjudas inom ramen för den tidigare statli- ga bostadsfinansieringen. Detta har i praktiken lett till att de flesta avtal inte reglerats av konsumenttjänstlagen utan i stället av ABS 95, som är det standardavtal som gäller inom området för småhusentreprenader. Mot bakgrund bl.a. av att det är möjligt att få statliga ränte- subventioner vid uppförandet av småhus har före- slagit att lagregleringen i konsumenttjänstlagen utökas och blir tving- ande. Liksom beträffande det försäkringsrättsliga skyddet avser utred- ningens förslag endast sådana mer omfattande byggnadsåtgärder för vilka det krävs bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 och 3–5 PBL. Det innebär att förslagen gäller avtal om uppförande eller till- byggnad av småhus och också sådana mer omfattande ombyggnadsar- beten som påverkar husets konstruktion eller mer vitala installationer som ventilation, eldstäder och VVS. Konsumenttjänstlagen saknar föreskrifter om avtalets innehåll såvitt gäller uppdragets omfattning. Och vad gäller priset skall, om det inte följer av avtalet, konsumenten enligt lagen betala vad som är skä- ligt (se närmare 36 §). Enligt 41 § KtjL är konsumenten inte skyldig att betala förrän uppdraget har slutförts, om inte parterna avtalar om annat. föreslog att ett uppdragsavtal mellan en konsu- ment och en näringsidkare skall vara skriftligt samt att i avtalet skall anges bl.a. uppdragets omfattning och priset och en plan för betalning. Enligt utredningens förslag skall en konsument inte vara skyldig att betala för annat än utförd del av uppdraget. Konsumenten skall vidare ha rätt att hålla inne av det avtalade priset tills godkänd slutbesiktning har skett (eller skulle ha skett, om det berott på konsu- menten att besiktningen dröjt). Utredningen föreslog en särskild avrådandeplikt, dvs. en skyldighet för näringsidkaren att vid vissa förhållanden avråda konsumenten från att låta utföra en tjänst. Vidare föreslogs ett krav på obligatoriska be- siktningar och ett lagfästande av näringsidkarens s.k. garantiansvar efter det att arbetena är slutförda. Förvärv av ägarlägenheter 151 Beträffande köp av s.k. husbyggsatser föreslog utredningen att reg- lerna om skriftligt avtal, avrådandeplikt, rätt att hålla inne betalningen och garantiansvaret skulle gälla även vid sådana köp. Vårt förslag: Småhusutredninges förslag om avtalsskydd vid entrepre- nadavtal o.d. skall göras tillämpliga även på det fallet att en konsument beställer sådana arbeten avseende en ägarlägenhet. Vår bedömning: Några särskilda bestämmelser vad gäller gränsdrag- ningen mellan bestämmelserna i jordabalken om köp och i konsument- tjänstlagen om tjänster bör inte införas. Konsumentköp eller konsumenttjänst? Ett förvärv av en ägarlägenhet kan utgöras av endast ett fastighetsbildat utrymme i ett ännu inte uppfört bostadshus eller, om huset är uppfört, ett ännu inte färdiginrett utrymme. Det krävs då att avtal träffas om uppförandet av byggnaden och färdigställandet av lägenheten för att denna skall kunna användas för sitt avsedda ändamål. Det konsumentskydd som finns i jordabalken och konsumenttjänst- lagen vid förvärv av fast egendom och avtal om tjänster avseende sådan egendom bör enligt vår uppfattning omfatta också ägarlägenheter.