sou · GQB3115d1 · 2003-01-01 00:00:00 — Konsultens sammanlagda skadeståndsbelopp för uppdraget är begränsat till 120 prisbasbelopp, om inte annat avtalats. I detta belopp skall inte vite eller skadestånd för försening räknas in. Det förutsätts att kon- sultens sammanlagda skadeståndsskyldighet skall avtalas med ut- gångspunkt i vad som är skäligt med hänsyn till uppdragets art och omfattning.33 För en skada som görs gällande senare än efter det att uppdraget slutförts eller annars upphört, är konsulten skadeståndsskyldig endast om skadans värde överstiger två prisbas- belopp.34 Det bör noteras att konsultens ansvar inte bara kan hävdas vid vårdslöshet utan även till följd av försummelse och att detta ansvar normalt gäller . Konsultens ansvar är således mer långt- gående än entreprenörens, som efter garantitidens utgång bara svarar för väsentliga fel som beror på vårdslöshet. 4 § 4.1 till 4.4 ABK 96. 2 § 2.4 ABK 96. 6 § 6.1 ABK 96ö. 6 § 6.2 och 6.3 ABK 96. 6 § 6.5, ABK 96. Ansvar, tillsyn och kontroll Krav på byggfelsförsäkring avser endast bostadshus. Lagens huvud- syften är att fel som upptäcks skall kunna avhjälpas snabbt, utan långvariga tvister om vems ansvaret är, och att fel skall kunna av- hjälpas även om man inte finner någon ansvarig som kan ta på sig kostnaderna. Lagen avser ytterst att vara ett skydd för de boende mot ohälsa på grund av byggfel. Lagen om byggfelsförsäkring föregicks av lagen (1991:742) om byggnadsgaranti, vars syfte var att möjliggöra ett snabbt avhjäl- pande av fel som framträdde efter garantitidens utgång. Huvud- skälet till detta var de problem med sjuka hus som hade börjat visa sig . De begränsningar i entreprenö- rens ansvar efter garantitidens utgång som fanns i branschavtalen AB 72 och ABT 74 ansågs inte tillfredsställande i detta samman- hang.35 För att snabbt komma till rätta med fel och skador utan att behöva utreda vem som var ansvarig förordades en garantilösning, en byggnadsgaranti. Lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring trädde i kraft den 1 juli 1993.36 Lagen innebär en ren försäkringslösning där vissa minimi- krav ställs på hur försäkringen skall vara utformad för att godtas som byggfelsförsäkring. Lagen omfattar såväl uppförande av bo- stadshus avsedda för permanent bruk som sådana större ändringar av sådana hus som kräver bygganmälan enligt PBL. Byggfelsförsäkringen är i princip en motsvarighet till den an- svarsutfästelse som småhusgarantin gav. Det innebär att den skall täcka skäliga kostnader för att avhjälpa fel i byggnadens konstruk- tion, i det material som använts eller i utförandet. Den skall också omfatta skador till följd av sådana fel. Felbedömningen skall ske med utgångspunkt i det fackmässighetskrav som gällde när bygg- nadsarbetena utfördes. Giltighetstiden är räknat från det att byggnadsarbetena godkändes vid en slutbesiktning. avsnitt 5.9.3 i betänkande, SOU 2000:110. 1992/93:121. Ansvar, tillsyn och kontroll Byggfelsförsäkring skall finnas innan arbetena påbörjas Byggfelsförsäkringen är obligatorisk och skall finnas innan bygg- nadsarbeten som omfattas av krav på försäkring får påbörjas. Byggfelsförsäkringen är en objektsförsäkring och följer med fastig- heten om denna överlåts på ny ägare. Kravet på försäkring gäller enbart då näringsidkare uppför eller ändrar en byggnad som inne- håller bostäder för permanent bruk.37 Kravet gäller således inte den som uppför ett småhus för att själv bo i det, s.k. egnahem. Det är den som uppför eller låter ändra en byggnad innehållande bostäder, dvs., byggherren, som är den som skall teckna försäkringen och inte den som utför arbetena, dvs. Det ingår i byggnadsnämndernas ansvar att följa upp att bygg- felsförsäkring tecknats, genom att ett bevis om byggfelsförsäkring skall ha företetts för nämnden innan arbetena påbörjas.39 5.3.3Lagen om byggfelsförsäkring utreds hade i uppdrag att utvärdera lagen om byggfelsförsäkring samt konsumentskyddet vid byggande av små- hus. I uppdraget ingick även att bedöma behovet av utvidgning av lagens tillämpningsområde. Utredningen konstaterade i betänkan- det Byggkvalitet för framtiden att det hade gått för att göra en fullständig utvärdering av lagen.40 Vad gäller konsumentskyddet vid småhusbyggande bereds för när- varande i ett förslag från som har redovisats i betänkandet Konsumentskyddet vid småhusbyg- gande.41 föreslår bl.a. att kravet på att det skall 37Boverket gjorde en framställan till regeringen om att näringsidkarbe- greppet vållar svårigheter vid tillämpningen av lagen. Stöd för tolkning av begreppet saknas i förarbetena till lagen. 1992/93:121, s. 15 s. 27. 12 § lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring samt 9 kap. 12 § PBL. 1998:80, SOU 1997:177. 1998:80, SOU 2001: 110. Ansvar, tillsyn och kontroll finnas en byggfelsförsäkring när en byggnad uppförs skall omfatta alla småhus. Regeringen fattade beslut om att tillsätta en sär- skild utredare för att allsidigt belysa frågor om byggnadsdeklara- tioner och eventuellt införande av ett byggnadsregister samt att se över systemet med byggfelsförsäkring enligt lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring.42 Regeringen anser att det nu är lämpligt att utvärdera hur lagen har fungerat. Utredaren skall även överväga om kravet på en byggfelsförsäkring bör utvidgas till att avse även andra byggnader än bostadshus. Utredaren skall bl.a. belysa: N faktorer av betydelse för försäkringspremiens storlek till exem- pel i form av dokumenterade sätt att säkra kvaliteten, N principerna för begränsning av försäkringsgivarens ansvar till ett visst belopp per byggnad och till ett visst belopp för samtliga byggfelsförsäkringar som försäkringsgivaren utfärdat under ett kalenderår, N utformningen och nivån på självrisken, N tillämpning av kravet på byggfelsförsäkring i andra fall än vid nybyggnad, N den praktiska hanteringen av byggfelsförsäkringar hos olika aktörer, N samordningen med övrigt försäkringsskydd. Utredaren skall mot bakgrund av bl.a. resultatet av den utförda ut- värderingen överväga om tillämpningsområdet för försäkringen bör utvidgas till att omfatta alla byggnader där människor, och då spe- ciellt barn och ungdom, vistas ofta eller . Som säkerhet för parternas fullgörande av sina åtaganden enligt ett entreprenadkontrakt är det vanligt att ställa krav på någon form av bankgaranti eller motsvarande säkerhet. Krav på säkerhet skall an- ges i kontraktshandlingarna, exempelvis i AF-delen under rubrik 42 Dir. 2002:93. Ansvar, tillsyn och kontroll I entreprenadbestämmelserna AB/ABT finns inget ut- tryckligt krav på att säkerheter skall utväxlas. Det anges däremot i 6 kap. 17 § AB/ABT att om part enligt kontraktshandlingarna är skyldig att ställa säkerhet för sina förpliktelser, skall säkerheten lämnas till motparten efter det att avtal har träffats. Bestämmelserna reglerar även storleken på den säkerhet som skall ställas såväl under entreprenad- som garantitiden. Krav på säkerhet kan vara ömsesidigt eller bara gälla den ena parten i av- talsförhållandet. Som tidigare redovisats under avsnitt 5.2.9 är det även möjligt för parterna att överenskomma andra villkor än som anges i AB/ABT. Detta gäller även frågor om säkerhetens storlek och utväxling. Sådana ändringar eller tillägg måste anges i handling som gäller före AB/ABT för att gälla i händelse av motstridiga uppgifter. Många företag väljer numera att strukturera och utföra sitt arbete och sina processer med stöd av olika kvalitets- och miljölednings- system. Systemen syftar till att systematisera företagets arbete på ett sådant sätt att risken för fel i processerna minimeras, att företagets belastning på miljön skall minska och att resultatet av företagets arbete skall motsvara kundens specificerade och underförstådda förväntningar. Kvalitets- och miljöledningssystem är en hjälp att fördela ansvaret, prioritera, kommunicera, följa upp och kontrollera insatserna för en bättre kvalitet och miljö. Många kunder i byggsektorn har upptäckt fördelarna med att leverantören jobbar systematiskt och med genomtänkta processer och det blir allt vanligare att den som upphandlar olika tjänster på byggområdet kräver att leverantören skall ha någon form av kvali- tetsledningssystem. har allt fler beställare även börjat ställa krav på att leverantörerna skall ha antagit miljölednings- system. har i sitt betänkande givit en fyllig re- dovisning av hur kvalitetsfrågorna hanteras av företagen i bygg- sektorn, liksom av förekomsten av olika kvalitetsledningssystem.43 Motsvarande redovisning av hur utbredd förekomsten av miljöled- ningssystem är har kommissionen däremot inte hittat under utred- ningsarbetet. Införandet av miljöledningssystem i statliga myndig- 43 SOU 1997:177, s.79 ff. Ansvar, tillsyn och kontroll heter är emellertid ett led i regeringens strävan att bygga ett ekolo- giskt hållbart samhälle. Regeringen gav därför de första myndigheterna i uppdrag att införa miljöledningssystem. Systemen har sedan successivt byggts ut och omfattar nu merpar- ten av alla statliga myndigheter. fick i uppdrag av reger- ingen att bl.a. sammanställa resultatet av myndigheternas miljöledningsarbete utifrån deras årliga redovisningar. En första rapport lämnades i maj 2002.44 Ett sätt för en leverantör att styrka att man har antagit kvalitets- och miljöledningssystem är att låta certifiera företaget. Det vanli- gaste är att företaget certifieras enligt de s.k. ISO 9 000 respektive ISO-14 000-systemen. Systemen är internationell standard för kvalitets- och miljöcertifiering och innebär att företagen utarbetat rutiner och system för sitt arbete som överensstämmer med stan- dardernas krav. Certifieringen görs av särskilda certifieringsorgan som i sin tur ackrediterats för ändamålet.45 Att i detta sammanhang djupare analysera syfte, innehåll, om- fattningen och effekterna av företagens kvalitets- och miljöcertifie- ringsarbete skulle föra alldeles för långt. Det skall dock understry- kas att en utveckling mot att företagen strukturerar sin verksamhet med stöd av olika typer av internationellt accepterade system är angeläget och i huvudsak av godo. Det måste understry- kas med skärpa att det faktum att ett företag kan visa att man anta- git ett kvalitets- eller miljöledningssystem eller t.o.m. låtit sig certifieras, inte garanterar att den levererade kvaliteten blir hög. Systemen syftar enbart till att se till att företagen skall agera på ett systematiskt sätt, att belastningen på miljön skall minskas och att kunden skall få den vara man har beställt, dvs. rätt kvalitet, och inget annat. Det är således upp till beställaren av varor och tjänster i t.ex. byggsektorn att specificera kraven på det som beställs, så att det motsvarar såväl samhällets som de egna kraven och förvänt- ningarna. Att kommissionen under sitt arbete har fått många vittnesmål om att kvalitetssäkringen och egenkontrollen i byggprojekten inte fungerar, vare sig i projekteringen eller i produktionen har utförli- 44Naturvårdsverket, Rapport 5211. 45Ackrediteringen innebär att organet visat för den myndighet eller motsvarande som utfärdar ackrediteringen att man har den kompetens, rutiner och organisation som krävs för att utföra certifiering på visst område. I finns en statlig myndighet som godkänner och regelbundet kompetensprövar de företag som får lov att certifiera andra företag eller organisationer enligt ISO 9 000/14 001. Ansvar, tillsyn och kontroll gare redovisats i avsnitt 5.1.3. De problem som redovisats ger vid handen att kvalitets- och miljöledningssystem inte kan säkerställa att kvalitetssäkringen fungerar. Som i de flesta andra sammanhang är det den korrekta tillämpningen och det personliga ansvaret som är den enda garantin för att rätt kvalitet skall erhållas. Uttrycket byggkostnad används ofta då man egentligen menar den totala produktionskostnaden för ett byggprojekt. Men den totala produktionskostnaden är inte heller ett bra begrepp då man istället vill beskriva utvecklingen av priserna för att uppföra bygg- nader eller anlägga broar, hamnar o.d. Med termen produktionskostnad avses enligt TNC 95 summan av markkostnad och byggnadskostnad. Ofta är det dock inte de verkliga kostnaderna som beskrivs då man i olika sammanhang talar om byggkostnader utan snarare de priser som olika aktörer tar ut för de varor och tjänster man tillhandahåller. Entreprenörernas och konsulternas verkliga kostnader – nedlagda i t.ex. ett bostadspro- jekt – är bara tillgängliga för företaget självt och finns inte i den officiella statistiken. Produktionskostnadsstatistiken visar således det totala pris som byggherren har fått betala till sina leverantörer och mer sällan de verkliga kostnader för att tillhandahålla dessa varor och tjänster. I det totala priset för byggnadsverket inräknas då även markpris och priset på övriga tjänster m.m. som bygg- skall betala, t.ex. finansiella kostnader, administrationskost- nader samt skatter och avgifter. Det är summan av alla dessa del- poster som i den officiella statistiken beskrivs med termen pro- duktionskostnad. Med termen markkostnad avses enligt TNC 95 kostnad för anskaff- ning av mark och markanläggning. Markkostnad är således inte samma sak som tomtkostnad. Med tomtkostnad avses endast byggherrens kostnad för anskaffande och iordningsställande av en tomt. I markkostnaden skall utöver tomtkostnad även inräknas fastighetsbildningskostnader, lagfartskostnader, plankostnader, riv- ningskostnader, arkeologiska kostnader, kostnader för gator och vägar utanför kvartersmark, vissa räntekostnader, m.m. Med uttrycket byggkostnad avses ibland byggnadskostnaden. Termen byggnadskostnad avser enligt TNC 95 kostnad för upp- förande av en byggnad inklusive byggnadstillbehör. I byggnads- kostnaden ingår inte kostnaden för mark eller kostnader som avser åtgärder som ligger utanför kvartersmark. Däremot inräknas såväl byggherrens kostnader för olika anslutningar som övriga bygg- herrekostnader och moms. Eftersom byggnadskostnaden är rensad från skillnader i markpris för olika projekt är det oftast bättre att jämföra byggnadskostnad än produktionskostnad då man skall redogöra för sina byggåtaganden eller jämföra med andra projekt. De kostnader (priser) som termen beskriver används som utgångs- punkt i den officiella statistiken, för att beskriva byggkostnads- utvecklingen (egentligen byggnadsprisutvecklingen).1 För den som önskar jämföra priserna i sitt eget projekt med priserna i andra likvärdiga projekt, ger vare sig produktionskostnadsstatisti- ken eller byggnadskostnadsstatistiken direkt jämförbar informa- tion. I båda fallen ingår kostnader som direkt eller indirekt kan på- verkas av byggherren själv. För att kunna göra rättvisa jämförelser och egna bedömningar borde den officiella statistiken även omfatta uppgifter om det pris som byggherren betalar för enbart entrepre- nadarbetena i projektet, dvs. det som normalt benämns entrepre- nadkostnad. En komplicerande faktor är dock att de ingående kom- SCB:s Byggnadsprisindex, BPI. ponenterna i entreprenadpriset kan variera. Så till vida ingår t.ex. huvuddelen av kostnaderna för projektering i entreprenadkostnaden vid en s.k. totalentreprenad, medan projekteringskostnaderna ingår i byggherrens eget åtagande vid en ren utförandeentreprenad (generalentreprenad). Produktions- byggnads- och entreprenadkostnad Produktionskostnad (Pk) Entreprenadkostnad (Ek) Trä, bygg o målning Källa: BI och Byggkostnadsforum Av figur 6.1 framgår skillnaden mellan de olika kostnadsbegreppen. I figuren anges hur totalkostnaden fördelar sig vid normal ny- produktion av bostäder. Höga markpriser eller särskilt påkostat utförande kan givetvis påverka den inbördes fördelningen. 6.1.2Enhetlig kalkyl- och redovisningsmodell De i produktionskostnaden ingående kalkylposterna består i sin tur av ett antal olika delposter. Byggkostnadsforum har ställt samman en mall för hur kostnaderna bör beräknas i bostads- Syftet är dels att säkerställa att vissa kostnader inte förbises vid kalkylering av bostadsbyggnadsprojekt, dels att underlätta jämförelsen mellan olika projekt, t.ex. vid handläggning av ansökningar om statligt investeringsbidrag. Kalkylmodellen har framtagits i samråd med SCB och kommer att utgöra underlag för kommande statistikinhämtning.2 För att kunna göra rättvisa jämförelser mellan olika projekt räcker det inte med att använda en enhetlig kalkylmodell. Man måste även veta vad man jämför med. Bostadsprojekt är på ett eller annat sätt unika. Hus är olika stora, har olika planformer och är byggda med olika stomsystem. I vissa fall har byggnaderna källare, hiss, och takterrass, i andra fall inte. Utanpåliggande trapphus, , tvättstuga på gården och barnvagnsförvaring i ett hus bredvid är naturligtvis inte detsamma som när allt finns i samma hus. Det gör det svårt att kostnads- mässigt jämföra projekt med varandra utan detaljinformation om byggnadernas utformning, utrustning o.d. En likhet mellan de flesta byggprojekt är dock att de kostnader som genereras i byggnadens förvaltning måste finansieras över fastighetens intäktssida baserat på byggnadens hyresgrundande area. En logisk utgångspunkt vid jämförelse mellan olika byggnads- projekt är därför att använda projektets uthyrningsbara area för för- delning av de kostnader som skall bäras av respektive verksamhet. För bostäder innebär det att det blir den uthyrningsbara bruksarean i lägenheterna (BRAlgh) som får bära kostnaden. Den korrekta termen enligt Svensk Standard för denna areatyp är BOA. Mot- svarande term för lokaler är LOA.3 Vid jämförelse av produktionskostnaden för olika projekt, för- delas denna på den sammanlagda bruksarean i de lägenheter (bo- städer eller lokaler) som produceras, uttryckt i enheten kr/m2 BOA (alt. ). Det går då att jämföra olika projekt på ett rättvist och entydigt sätt. Vid en sådan jämförelse vet man emellertid fort- farande inte vilket projekt som är dyrast (dvs. minst prisvärt), bara vilket som kostar mest i relation till den uthyrningsbara arean. För att få reda på vilket som är dyrast måste man även veta hur husen är utförda, inredda och utrustade och vilka långsiktiga egenskaper de har. 2Se information på Byggkostnadsforums hemsida . Svensk Standard, Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler, SS 02 1053, utgåva 1. 6.2Skilj på pris och kostnad En viktig utgångspunkt i arbetet att sänka bygg- och boendekostnaderna är att skilja på begreppen pris och kostnad. Ofta talas det om kostnader när man menar priser och ibland även tvärt om. Det kan tyckas vara onödigt att påpeka detta, men om man inte förstår skillnaden, eller uttrycker sig slarvigt även om man förstår skillnaden, så kan diskussionerna lätt bli förvirrade. En sammanblandning av begreppen kan t.o.m. leda till att fel åtgärder vidtas eller att man försöker att lösa fel problem. Det är t.ex. alltid angeläget att se över möjligheterna att sänka byggkost- naderna, men oftare och i än högre grad handlar det om att sänka de höga bygg- och markpriserna i storstadsregionerna, om det skall vara möjligt att t.ex. producera bostäder även för hushåll med vanliga inkomster. Det kostar i princip inte mer att bygga ett bostadshus i än i t.ex. , eller om man jämför hus med samma standard och utformning. Löner, transportkostnader, materialpriser m.m. varierar visserligen i olika delar av landet, men inte så mycket att det kan förklara prisskillnader på per m2 BOA, för i övrigt likvärdiga produkter.4 Att kvadratmeterpriset i och övriga storstadsområden är så mycket högre än i andra delar av landet, beror på att byggföretagen i storstads- områdena har kunnat ta ut ett betydligt högre pris, eftersom det där funnits kunder som varit villiga att betala betydligt mer för en bostad i rätt läge. En annan viktig orsak till den stora prisskillnaden mellan att bygga i storstadsregionerna och i övriga delar av landet är markpriserna. Även i detta fall måste man skilja på kostnaden för att tillhandahålla 4 Enligt , professor i nationalekonomi vid och Urbanforskning, IFB, i kan en skillnad i priser på högst motiveras av det allmänna kostnadsläget i storstadsregionerna i relation till övriga landet. byggbar mark och det pris ägaren till marken förväntar sig. Mark- priset bör i normalfallet inte överstiga ca 500–/m2 BOA, om det skall gå att producera bostäder som skall upplåtas med hyresrätt.5 har i en rapport till regeringen avseende taxor och avgifter i kommunerna, redovisat att många kommuner tar ut markpriser som håller sig i detta intervall.6 Att markpriset i storstadsområdena ofta är betydligt högre, ibland över 5 000 kro- nor/m2 BOA, beror till viss del på att kostnaderna att tillhandahålla marken varit högre, men främst på att betalningsviljan varit högre än i landet i övrigt. En viktig aspekt som måste vägas in i resonemanget kring priser och kostnader, för såväl byggnader som anläggningar, är de lång- siktiga kostnaderna för drift och förvaltning av byggnadsverket, inklusive kostnader för underhåll och reparationer. Den långsiktiga kostnaden påverkas av hur mycket underhåll som krävs för att få en produkt att fungera långsiktigt, samt priset på detta underhåll. Det är därför viktigt att välja produkter som går att underhålla och där underhållet är så enkelt och billigt som möjligt, även om priset för sådana produkter ofta är högre än för andra som är avsedda för samma ändamål. Ju längre en byggnadsdel håller, utan att den behöver repareras eller bytas ut, desto lägre blir kostnaden på lång sikt. Investerings- kostnaden utgör i normalfallet endast av en totala kostnad, räknat över en livslängd . En höjning av priset till förmån för en högre kvalitet och en långsiktigt hållbarare produkt, kan således påverka av totalkostnaden positivt. Den långsiktiga kostnaden påverkas dock även av det pris man betalar för produkten från början. Ju högre ursprungspriset är desto högre blir den kapitalkostnad för t.ex. räntor och avskriv- ningar som belastar projektet. Det finns således en gräns för hur mycket man bör betala för en vara i förhållande till dess hållbarhet och underhållskostnad. Känner man till var denna gräns går, kan man också optimera valet av produkt. 5Källa Byggkostnadsforum, . 6Taxor och avgifter i kommunerna i samband med byggande och boende, , dnr 2080-3575/2001. även avsnitt 6.4.3. Genom att välja produkter med låg livscykelkostnad, LCC, istället för produkter med enbart lägsta pris, kan även tekniska lösningar med högre inköpspris visa sig vara ekonomiskt lönsamma och ge utrymme för sänkta drift- och förvaltningskostnader . Kunskapen om hur en varas inköpspris förhåller sig till dess livs- cykelkostnad är således avgörande för en beställares möjlighet att sänka sina förvaltningskostnader. Därmed blir det också en viktig utgångspunkt i strävan att sänka bygg- och boendekostnaderna på sikt.7 Sammanlagt har ett bostadsbestånd på ca 4 300 000 lägenheter. Även vid en produktion av nya bostäder på 35 000– 40 000 lägenheter , så motsvarar detta en förnyelse av beståndet med mindre än en (1) procent . Det innebär med enkel matematik att varje nyproducerad lägenhet då måste finnas kvar på bostadsmarknaden , för att det inte skall bli allt färre lägenheter på marknaden, som vi får allt fler hushåll. Med den produktionsvolym som gällt , räcker det inte ens om bostäderna håller för att successivt förnya beståndet.8 I en situation då det behöver byggas ett stort antal billiga bostäder, är det därför viktigt att understryka att detta inte får ske på bekostnad av kvalitet, användbarhet och långsiktig social, ekonomisk och ekolo- gisk hållbarhet. Under de s.k. rekordåren byggdes som mest över 100 000 nya bostäder . Uppskattningsvis 20–25 pro- cent av dessa bostäder byggdes till låga priser och med relativt låg teknisk kvalitet och standard. Den tekniska livslängden har därför blivit kortare än och en stor del av dessa bostäder står nu inför ett betydligt mera omfattande renoverings- och förnyelse- behov, än som varit fallet om man redan från början valt mer långsiktigt hållbara lösningar.9