prop · GQ03116d2 · 2003-05-13 00:00:00 — I fråga om det framtida behovet av tredimensionella fastighetsutnyttjanden gör man i remissen bedömningen att detta kommer att öka efter hand. Framtida byggnation i tätorterna kommer att i ökad omfattning ske i anslutning till redan befintliga anläggningar och önskemål om nya förvaltningsformer kommer att verka i riktning mot att förvaltningsansvaret för att bli ändamålsenligt behöver delas upp på de skilda verksamheter och funktioner som ingår i anläggningarna. Lagrådet anser att man i remissen på ett övertygande sätt visat att det finns behov av möjligheter till en tredimensionell fastighetsindelning. De grundläggande bestämmelserna om fastigheter och dess gränser finns i 1 kap. jordabalken (JB). I 1 kap. 1 § första stycket anges att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. Jord anses omfatta inte bara markytan utan också kringliggande utrymmen i höjd och djupled (se , Kommentar till jordabalken 15 kap. s. 50 med hänvisningar). Dessa utrymmen begränsas i sidled av fastighetens gränser i markplanet. Förslaget innebär att man i fortsättningen skall kunna avgränsa dessa utrymmen tredimensionellt. Inledningsvis avfärdas i remissen alternativa lösningar genom ändrade regler om servitut, nyttjanderätt och liknande rättigheter. Man slår fast att det nya regelverket bör ha som utgångspunkt att de utrymmen som avgränsas tredimensionellt skall tjäna ett varaktigt ändamål, utgöra självständiga fastigheter, kunna registreras och därmed även kunna tjäna som kreditsäkerhet samt även i övrigt följa principerna inom fastighetsrätten. Lagförslagen bygger följaktligen på att tredimensionella fastigheter skall i lagstiftningen i görligaste mån behandlas som traditionella fastigheter. De särbestämmelser som likväl anses nödvändiga, utgör kompletteringar till den gällande lagstiftningen på fastighetsområdet. Lagstiftningsmodellen ger möjlighet att i stor utsträckning applicera nuvarande regler om hur fastigheter bildas och nyttjas också på tredimensionella fastigheter. Sådana kräver emellertid särlösningar i vissa avseenden. Det ligger i sakens natur att de är mera beroende av sin omgivning än traditionella fastigheter. Särskild uppmärksamhet har därför ägnats frågor av grannelagsrättslig och liknande karaktär. Vidare uppkommer för dessa fastigheter ett betydligt större behov av gemensamhetsanläggningar t.ex. för ledningar av olika slag, bärande byggnadskonstruktioner m.m. För att infoga de tredimensionella fastigheterna i fastighetsrätten har det ansetts nödvändigt att uttryckligen klargöra att begreppet mark omfattar även utrymme såväl under som över markytan. Lagrådet ansluter sig till den föreslagna lagstiftningens inriktning och anser att, även om den utgör en väsentlig förändring i fastighetsbildningssystemet, den väl passar in i detta. Vidare ger förslagen förutsättningar för att täcka de angivna behoven. Lagrådet har emellertid vissa synpunkter på enskildheter i förslagen, vilka kommer att behandlas i det följande. (1987:10 ), PBL, har inte annat än i vissa detaljer behandlats i remissen. Lagrådet saknar underlag för att bedöma behovet av ändringar i denna lag, men vill peka på att vissa bestämmelser i kan ha betydelse för tillämpningen av de föreslagna lagändringarna. Detta gäller i första hand planfrågor. Liksom för traditionell fastighetsbildning förutsätts en nära samverkan mellan lantmäterimyndigheten och kommunen. Även i fråga om bildandet av en tredimensionell fastighet kommer att gälla att fastighetsbildningen inte får ske i strid mot gällande detaljplan, fastighetsplan eller områdesbestämmelser (3 kap. 2 § FBL). Det kan säkert vara i kommunernas intresse att tredimensionella fastigheter bildas, inte minst för att främja bostadsbyggandet, men det torde inte vara möjligt att förutse i vilken utsträckning kommunerna kommer att inom plansystemets ram verka för att så sker. Det är så till vida klart att en del planer och bestämmelser som gäller när den nya lagstiftningen träder i kraft kan komma att utgöra ett hinder mot att bilda tredimensionella fastigheter. Det kan därför på sina håll komma att ta innan den nya lagstiftningen får genomslag. Detta gäller inte endast i de fall det vid ikraftträdandet finns detaljplaner där exempelvis byggrätten redan har utnyttjats fullt ut. Framför allt kan gällande fastighetsplaner och tomtindelningar enligt äldre lagstiftning ha ett innehåll som kan hindra att tredimensionella fastigheter bildas. Enligt vad som upplysts under föredragningen av lagrådsremissen fanns det i riket ca 3.000 fastighetsplaner och ca 90.000 äldre tomtindelningar som alltjämt är gällande. En annan fråga med anknytning till PBL är förslaget om rätt till inlösen av onyttiga fastigheter. Även om man i remissen kortfattat behandlat vissa offentligrättsliga instrument hade en närmare belysning av möjligheterna enligt PBL att komma till rätta med bristfälligt underhållna eller på annat sätt vanvårdade fastigheter varit på sin plats. kommer i detta hänseende i kommentaren till 8 kap. FBL nedan. Efter en genomgång av lagrådsremissen är det samlade intrycket att avgränsningen rörande möjligheterna att bilda tredimensionella fastigheter är oklar. Man har anbefallt restriktivitet i tillämpningen. Lagtexten är emellertid allmänt hållen och torde enligt sin lydelse tillåta fastighetsbildningar som enligt motiven inte synes avsedda. Lagrådet ifrågasätter därför om lagstiftarens intentioner kommit till tillräckligt tydligt uttryck i lagtext och motivuttalande för att ge de tillämpande myndigheterna tillfredsställande vägledning. Detta gäller särskilt i fråga om möjligheten att fastighetsindela utrymmen i byggnader. I remissen har man framhållit att den nya lagstiftningen inte får leda till en fragmentisering av fastighetsbeståndet men detta har enligt Lagrådets mening inte kommit till klart uttryck. Behovet av tydlighet är särskilt framträdande, eftersom man här skall tillämpa bestämmelser som rör en ny typ av fastigheter. Lagrådet återkommer i denna fråga i anslutning till kommentarerna beträffande 3 kap. 1 § och 1 a § FBL. Namnen på de nya fastighetstyperna De nya fastighetstyperna föreslås i remissen få namnen anläggningsfastighet respektive anläggningsutrymme. Förslaget förutsätter visserligen att det skall vara en anläggning som motiverar den nya formen av fastighetsbildning, men Lagrådet vill ändå ifrågasätta om inte lämpligare namn kan väljas. Begreppet anläggning är mångtydigt. Det kan så som det här är att förstå innefatta allt från mycket stora byggkonstruktioner till mindre enheter, t.ex. endast ett utrymme i en byggnad eller annan anläggning. Begreppet kan ge felaktiga associationer till gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen (1973:1149). På skatteområdet och i redovisningssammanhang (anläggningstillgång) används begreppet med ytterligare annan innebörd. Lagrådet vill förorda att tredimensionell fastighet respektive tredimensionellt fastighetsutrymme väljs. Det kan visserligen mot detta förslag invändas att även en traditionellt indelad fastighet är tredimensionell, fastän de övre och nedre gränserna inte bestämts genom fastighetsbildningsbeslutet. Namnet tredimensionell fastighet, som förordas också av flera remissinstanser, används dock ofta redan i diskussionerna om denna nya fastighetstyp. Namnet får också anses bättre associera till den nya fastighetstypen än det i remissen föreslagna namnet. Lagrådet använder sig i detta yttrande av de namn som Lagrådet nu förordat. Förslaget till lag om ändring i jordabalken Med förslaget om tredimensionell fastighetsindelning införs en ny form för fastighetsbildning i svensk rätt. Gränserna för enskilda fastigheter har fastställs enbart i markplanet. Det har inte ansetts möjligt att genom fastighetsbildning avgränsa fastigheter i vertikalplanet. Inte heller har en fastighet ansetts kunna bli avgränsad så att den helt eller delvis sträcker sig över eller under en annan fastighet. Med remissförslaget blir det emellertid möjligt att fastställa gränser för fastigheten i utrymme ovan och under markplanet. Fastighetsgränser som fastställs i markplanet avses även i fortsättningen bli den vanligaste formen för att bestämma gränser. Att en fastighets gränser kan komma att avgränsas antingen på traditionellt sätt eller tredimensionellt bör enligt Lagrådets mening komma till klart uttryck redan i JB:s inledning. Lagrådet förordar därför ett tillägg enligt följande (här markerat med kursivstil): 1 kap. 1 § första stycket Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser. 1 kap. 1 a § Lagrådet har inledningsvis under rubriken på de nya fastighetstyperna förordat andra namn än vad som föreslagits i remissen. Lagrådet förordar därför och även i förtydligande syfte att första stycket ges följande lydelse (de föreslagna ändringarna markerade med kursiv stil): I denna balk betyder 1.tredimensionell fastighet: en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt, 2.tredimensionellt fastighetsutrymme: ett utrymme som ingår i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och som är avgränsat både horisontellt och vertikalt. Det föreslagna andra stycket innehåller en s.k. trolleribestämmelse. En motsvarande bestämmelse föreslås bli intagen även i FBL, men i övrigt avses frågan om behovet och lämpligheten av liknande bestämmelser i andra lagar bedömas i kommande översyner av respektive lagar. Lagrådet kan ha viss förståelse för den valda lösningen. Hur ordet mark skall förstås i andra lagar som ännu inte setts över torde få prövas mot bakgrund av de bakomliggande motiven för regleringen i varje enskilt fall ställt mot den utvidgade betydelse ordet getts i JB och FBL. Lagrådet anser det dock inte tillfredsställande att kommande översyner avvaktas innan en genomgång sker av de bestämmelser som innefattar rätt att tvångsvis ta i anspråk eller på annat sätt förfoga över mark i t.ex. expropriationslagen (1972:219), PBL, lagen (1987:11) om exploateringssamverkan och minerallagen (1991:45). Det är här fråga om be- stämmelser som i princip skall tolkas restriktivt, varför det är angeläget att översynen av dem sker utan onödig tidsutdräkt. 3 kap. 5 9 §§ Om Lagrådets förslag till namn på de tredimensionellt avgränsade fastigheterna/utrymmena godtas, bör orden anläggningsfastighet och anläggningsutrymme i 5 § första stycket 2 bytas ut till tredimensionell fastighet respektive tredimensionellt fastighetsutrymme. I 6 § första stycket hänvisas inledningsvis till bestämmelserna om grävning eller liknande arbete i 3 § första och andra styckena samt 4 §. Hänvisningen i citerade delar synes något missvisande, varför Lagrådet föreslår att den utgår. Eftersom det redan i 3 § första stycket finns en hänvisning till ersättningsbestämmelserna i 32 kap. synes även 6 § fjärde stycket kunna utgå. Lagrådet förordar att 9 § delas upp i två paragrafer, där de föreslagna första och andra styckena ges beteckningen 9 § och de resterande tredje femte styckena beteckningen 10 §. Det innebär att den hänvisning som i remissförslagets 9 § tredje och fjärde stycken görs till paragrafens första stycke får i den av Lagrådet föreslagna 10 § ändras till 9 § första stycket. Om förslaget godtas får nuvarande 7 § betecknas 11 §. Förslaget till lag om ändring i 32 kap. 5 a § Den nya 5 a § är föranledd av förslaget i 3 kap. 6 § JB om ansvar vid byggnadsarbeten på en del av en anläggning som är uppdelad mellan olika fastigheter på sätt som anges i 3 kap. 5 § samma balk. Enligt författningskommentaren är avsikten att den som försummar att vidta nödvändiga skyddsåtgärder skall vara ansvarig för skador som skulle ha undvikits om skyddsåtgärder hade vidtagits. Vidare skall byggherren svara för skada som beror på att han eller hon i annat hänseende har brustit i omsorg (med den begränsningen att ansvaret bara gäller skador på andra delar av den anläggning där arbetena utförs). I andra stycket har tagits in bestämmelser om strikt ansvar. Förslaget har getts en något annorlunda utformning än motsvarande bestämmelser i 32 kap. 5 § andra stycket om strikt ansvar, enligt författningskommentaren beroende på att det ansetts inte helt klart hur ansvaret enligt det stycket ställer sig för skador som uppkommer vid mindre farliga åtgärder. Det är uppenbart att ett byggnadsarbete i sig kan vara mer eller mindre ingripande eller riskfyllt och också att det inom ramen för ett sådant arbete kan ingå moment av skiftande karaktär. Enligt Lagrådets mening skulle den föreslagna regleringen om skadeståndsansvar och om strikt ansvar bli överskådligare och tydligare, om den fick ett utan hänvisning till 32 kap. 5 § fristående innehåll. Lagrådet föreslår därför att paragrafen ges följande lydelse: I andra fall än som anges i 3 eller 4 § skall skadestånd betalas för skador som orsakas inom ramen för sådant byggnadsarbete som avses i 3 kap. 6 § jordabalken och som uppkommer på annan del av den anläggning där arbetena utförs, om 1.den som utför eller låter utföra arbetet har försummat att vidta sådana skyddsåtgärder som anges i 3 kap. 3 § jordabalken, eller 2.denne i ett annat hänseende har brustit i omsorg vid arbetets utförande. Om en åtgärd inom ramen för ett sådant byggnadsarbete som avses i första stycket är särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild risk, skall den skada som orsakas av åtgärden ersättas även om den som utför eller låter utföra åtgärden inte varit försumlig. Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) 1 kap. 1 a § I paragrafen ges i likhet med vad som föreslagits i den nya 1 kap. 1 a § JB definitioner på de nya tredimensionella fastigheterna och fastighetsutrymmena. Lagrådet föreslår att paragrafen ges motsvarande lydelse som Lagrådet föreslagit för 1 kap. 1 a § JB. Enligt remissen avses de föreslagna nya tredimensionella fastigheterna ges samma slag av registerbeteckningar som andra fastigheter. Det har dock framhållits att fastighetsregistret, inkl. registerkarta, bör innehålla bl.a. sådana uppgifter att de tredimensionella fastigheterna särskiljs från andra fastigheter samt att det också är betydelsefullt att fastighetsregistret innehåller annan information av betydelse för kreditgivare och andra, såsom uppgifter om den eller de fastigheter som har avstått utrymme i samband med bildandet av en tredimensionell fastighet. Lagrådet vill instämma i detta och som ytterligare exempel på information av betydelse nämna uppgift om att en fastighet har avstått ett tredimensionellt fastighetsutrymme till annan fastighet. 3 kap. 1 § och 1 a § I 3 kap. finns föreskrifter om gällande villkor för fastighetsbildning. I remissen föreslås att dessa föreskrifter skall gälla även vid bildandet av tredimensionella fastigheter. Dessutom föreslås ett nytt tredje stycke i 1 § och en ny paragraf, 1 a §, med kompletterande föreskrifter gällande förutsättningarna för tredimensionell fastighetsindelning. Möjligheten att tredimensionellt avgränsa en fastighet skall enligt remissen användas med återhållsamhet. Om det finns andra fastighetsbildningsåtgärder som skulle kunna vara lämpliga, bör enligt uttalande i remissen en tredimensionell fastighetsbildningsåtgärd dock kunna genomföras, men endast om åtgärden är lämpligare än andra åtgärder. Förslaget om tredimensionell fastighetsindelning har framsprungit ur behovet av att fastighetsrättsligt trygga större, kapitalkrävande och komplicerade anläggningar. Förslaget avser emellertid att öppna möjlighet för tredimensionell fastighetsbildning även i andra fall. I remissen har nämnts önskemålet att främst i tätorter kunna utnyttja marken mer intensivt och önskemålet att av förvaltnings- eller finansieringsskäl dela upp fastigheter och anläggningar eller delar av dem så att de likt självständiga fastigheter kan ägas och pantsättas för sig. I remissen sägs att den valda modellen har fördelen att den kan användas i ett stort antal skilda situationer, såsom när redan uppförda anläggningar skall byggas till med nya enheter för ett nytt ändamål, när en anläggning med flera olikartade verksamheter behöver delas upp i flera separata enheter och när en traditionell fastighet behöver kompletteras med ett i horisontal- och vertikalplanet avgränsat utrymme utanför fastighetens gränser i markplanet. Vidare sägs att lösningen synes kunna användas i praktiskt taget alla situationer av tredimensionellt fastighetsutnyttjande där ett behov av ändrade regler gör sig gällande. Modellen sägs vara särskilt väl ägnad att tillgodose intresset av förtätning av stadsbebyggelse. Hur långt lagstiftarens avsikter sträcker sig synes dock inte klart. Den beskrivning som redovisats är allmänt hållen och mot denna står uttalanden på annat håll i remissen att möjligheten att bilda tredimensionella fastigheter skall tillämpas med viss restriktivitet. Den lagstiftning som föreslås har mötts av stort intresse inte minst vad gäller möjligheten att fastighetsindela utrymmen i byggnader som innehåller bostäder och lokaler. I remissen har lämnats en del exempel på fall då en tredimensionell fastighetsindelning skulle kunna komma i fråga. Huruvida exemplen är avsedda att vara uttömmande inom sina områden, alternativt valda för att ge uttryck för den restriktivitet som anses böra iakttas står dock inte alltid klart. För rättstillämpningen vore det värdefullt med fler och så långt möjligt klargörande exempel. Lagrådet vill här peka på några situationer där ett klargörande vore värdefullt. Det gäller bl.a. frågan om tredimensionell indelning av kommersiella lokaler i ett flerbostadshus. Som exempel har i remissen nämnts att en bostadsrättsförening kan vilja avbörda sig förvaltningsansvaret för sådana lokaler. Ett sådant intresse torde kunna finnas också hos andra fastighetsägare. En annan situation gäller möjligheten att tredimensionellt indela tillbyggnader av bostadslägenheter en möjlighet som enligt remissen kan bli aktuell av finansieringsskäl vid en önskad förtätning av stadskärnor. Som exempel nämns tillbyggnad på en kommersiell anläggning, men intresse kan uppenbarligen finnas också av att få fastighetsindelat tillbyggnader på befintliga bostadshus, antingen tillbyggnaden innehåller bostäder upplåtna i samma form som bostäderna i huset (t.ex. en tillbyggnad med hyresbostäder tillförd ett hyreshus) eller en tillbyggnad med bostäder upplåtna i annan form (t.ex. en tillbyggnad med bostadsrättslägenheter tillförd ett hyreshus). Enligt 3 kap. 1 a § första stycket 4 skall en tredimensionellt indelad fastighet för bostadsändamål vara ägnad att omfatta minst fem bostadslägenheter. Något krav på att lägenheterna skall rymmas inom en sammanhållen enhet är inte uppställt och det kan kanske finnas skäl för detta. En följd av förslaget blir att det inte synes föreligga något hinder i sig mot att en tillbyggnad kan omfatta exempelvis endast en bostadslägenhet, om tillbyggnaden tillåts ingå i en fastighetsbildning omfattande även minst fyra andra redan befintliga bostadslägenheter i huset. Även andra exempel finns som skulle vara förtjänta av kommentarer. Här kan nämnas frågan om och under vilka förutsättningar en fastighetsindelning av lokaler i kommersiella anläggningar lämpligen bör kunna komma i fråga och hur lagstiftaren ser på möjligheten att i övrigt fastighetsindela en byggnad för skilda verksamheter och med skilda upplåtelseformer, t.ex. butikslokaler, kontor och bostadslägenheter, upplåtna med hyres- eller bostadsrätt. Att utforma en lagtext som ger uttryck för de skilda omständigheter som anses böra beaktas är inte helt lätt. En möjlighet vore att något omarbetat föra upp det lämplighetskriterium som föreslagits i 1 a § första stycket 3 till det förslagna nya tredje stycket i 1 §, där det synes bättre höra hemma, och att i 1 a § första stycket 3 så långt möjligt genom exemplifiering ge uttryck för att särskilda omständigheter utöver de i 1 § och 1 a § i övrigt föreskrivna måste föreligga för att tredimensionell fastighetsbildning skall kunna ske. Ett exempel på hur punkten 3 i 1 a § första stycket skulle kunna lyda ges i följande utkast, som utformats med utgångspunkt i de motivuttalande som regeringen gjort i remissen. Ändringsförslagen har kursiverats. 3 kap. 1 § tredje stycket En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får ny eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vid tillämpningen av första och andra styckena skall en sådan fastighetsbildnings särskilda karaktär beaktas. Därutöver gäller vad som föreskrivs i 1 a §. 3 kap. 1 a § första stycket Fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas får ske endast om 1.fastigheten avses rymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan, 2.fastigheten tillförsäkras de ---- ett ändamålsenligt sätt, 3.det står klart att fastighetsbildningen är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, förutsättningarna för finansieringen av uppförandet av anläggningen eller för en ändamåls- enlig förvaltning eller av någon annan särskild omständighet, och 4. fastigheten, om den --- minst fem bostadslägenheter. 3 kap. 1 a § tredje stycket Om Lagrådets förslag på annat namn för anläggningsutrymme godtas, bör en följdändring göras i tredje stycket. Enligt 9 § gäller att en fastighetsbildning får äga rum, även om fastighet som nybildas eller ombildas inte blir varaktigt lämpad för sitt ändamål, såvida fastighetsindelningen förbättras och en mer ändamålsenlig in- delning inte motverkas. I författningskommentaren till 3 kap. 1 a § har uttalats att det inte går att göra avsteg från bestämmelserna i 3 kap. 1 a § första och andra styckena med hänvisning till 9 §. något frågande till detta uttalande. Det torde inte råda någon tvekan om att de särskilda villkor som ställts upp i 1 a § inte kan frångås med stöd av 9 §, i vart fall inte såvitt gäller 1 a § första stycket eller andra stycket Däremot skulle uttalandet kunna förstås så, att bestämmelsen i 9 § om undantag från varaktighetskriteriet som återfinns i 1 § och kommer att gälla vid såväl traditionell som tredimensionell fastighetsbildning inte skulle kunna tillämpas vid tredimensionell fastighetsbildning, i vart fall inte i sådana fall som avses i 1 a § andra stycket (jfr punkten 2). efterlyser ett förtydligande. 4 kap. 27 § I tredje stycket har förts in nya bestämmelser som gör det möjligt att beskriva gränser för en tredimensionell fastighet eller ett sådant fastighetsutrymme på karta eller i andra förrättningshandlingar. gränsen bestäms blir av betydelse bl.a. när det gäller att avgöra vem som har underhållsansvaret och åtföljande ansvar för skador som kan uppkomma på grund av brister i underhållet, antingen ansvaret ligger på en enskild fastighetsägare, en samfällighetsförening eller annan. gälla ansvaret för bärande konstruktioner, ventilationsanordningar och ledningar som går i gränsen mellan eller inom skilda fastigheter. nya tredje stycket bör det finnas goda möjligheter att beskriva gränserna tydligt i förrättningshandlingarna, inte minst när det gäller att redovisa gränser i väggar, golv och tak som består av olika skikt. detta sammanhang framhålla betydelsen av att det av förrättnings- handlingarna klart framgår var fastighetsgränserna är redovisade. Enligt första stycket tredje meningen i paragrafen får en utstakning som endast i mindre mån avviker från fastighetsbildningsbeslutet läggas till grund för utmärkningen, om rättelse av utstakningen skulle medföra kostnad som inte står i skäligt förhållande till den betydelse det kan ha för sakägare att fastighetsbildningen genomförs i full överensstämmelse Någon motsvarande möjlighet kommer inte att finnas vid tredimensionell fastighetsbildning, eftersom någon utstakning normalt inte blir aktuell. För tredimensionella fastigheter och utrymmen i