prop · GQ03116 · 2003-05-13 00:00:00 — Vilken aktsamhetsplikt som därvid åvilar den enskilde beror bl.a. på de risker som en viss verksamhet är behäftad med. De särskilda skaderisker som föreligger när en anläggning är uppdelad på flera fastigheter medför sannolikt regel- mässigt en särskilt sträng aktsamhetsplikt som i huvudsak motsvarar vad utredningen har föreslagit. En tillämpning av allmänna skadestånds- rättsliga regler ger också, enligt regeringens bedömning, större möjlig- heter att beakta förhållandena i det enskilda fallet än vad som synes vara möjligt med utredningens förslag. Regeringen är därför inte beredd att föreslå någon ny skadeståndsbestämmelse utan förordar i stället att frågor om skadestånd på grund av vanvård prövas enligt nuvarande be- stämmelser i skadeståndslagen. Det är angeläget att regelverket utformas så att den som äger en del av en anläggning som är uppdelad mellan flera tredimensionella fastigheter kan åläggas att åtgärda brister i sin del av anläggningen i den mån dessa brister innebär risker för skador på andra delar av anläggningen. Det bör därför införas regler som ger den som äger någon annan del av anläggningen möjlighet att framtvinga ett åtgärdande. vid har påpekat torde visserligen den allmänna hänsynsregeln i 3 kap. 1 § jordabalken ge vissa möjligheter för en granne att åstadkomma ett domstolsföreläggande mot en fastighetsägare med anledning av risker som härrör från dennes fastighet, i vart fall om fastigheten är i ett sådant skick att det har uppkommit en mera allvarlig risk för grannfastigheten (jfr , P., Kommentar till jordabalken 15 kap. s. 199 f.). Enligt regeringens me- ning är det dock osäkert om den allmänna hänsynsregeln i förevarande situation ger ett tillräckligt skydd. Det bör därför införas bestämmelser om skyldighet för ägaren av den bristfälliga anläggningsdelen att åtgärda brister som kan medföra skador på andra delar av anläggningen. Närmare om skyldigheten att åtgärda Bestämmelserna bör utformas så att de garanterar att nödvändiga åt- gärder kommer till stånd när det finns risk för skada på en annan del av anläggningen och denna risk beror på brister i underhållet av en del av anläggningen. I gällande grannelagsrättsliga regler jämställs vanligen vårdslöshet vid uppförandet med brister i underhållet. Det är naturligt att göra det även här. Utredningen har föreslagit att bestämmelserna också uttryckligen omfattar det fallet att risken för skada beror på befintliga skador på en del av anläggningen. Regeringen anser för sin del att detta inte behöver komma till uttryck särskilt i de nya bestämmelserna. I den mån en befintlig skada på del av anläggningen ger upphov till risker för ytterligare skador på andra delar och fastighetsägaren underlåter att vidta åtgärder som undanröjer risken för vidare skador, innebär det uppen- Prop. 2002/03:116 barligen att det föreligger brister i underhållet. En särskild fråga är hur stor den befarade skadan skall vara för att skadeförebyggande åtgärder skall kunna framtvingas. Utredningen har föreslagit att den befarade skadan skall vara betydande. Enligt rege- ringens mening bör åtgärder emellertid kunna framtvingas även om den skada som kan befaras inte kan antas bli särskilt omfattande. De nya bestämmelserna bör dock inte gälla samtliga slag av befarade skador. En sådan mer vidsträckt ordning skulle kunna tvinga fastighetsägare att vidta orimligt kostsamma åtgärder för att undanröja risker även för obetydliga skador. Regeringen föreslår i stället att grannens rätt att framtvinga åtgärder skall gälla enbart när det finns risk för en inte obetydlig skada. Vem skall pröva tvister om åtgärdande? i har ifrågasatt om det inte bör vara som prövar tvister enligt de nu föreslagna reglerna. har för sin del ansett skäl tala för att tvisterna prövas av lant- mäterimyndigheten. Enligt regeringens mening är det naturligt att frågor av det aktuella slaget, som är av civilrättslig natur och där tvistande parter ställs mot varandra, prövas av allmän domstol och inte av en förvaltningsmyn- dighet. Bestämmelser av det nu skisserade slaget kan antingen utformas såsom materiella regler, som riktar sig till de enskilda fastighetsägarna och slår fast deras grannelagsrättsliga rättigheter och skyldigheter, eller såsom processuella regler, som riktar sig till domstolen och anger hur denna skall agera när vissa förhållanden är förhanden. Utredningen har föreslagit ett regelverk av processuell natur. Enligt detta skall en domstol under vissa närmare angivna förhållanden kunna rikta ett åtgärdsföreläggande mot en fastighetsägare, döma ut förelagt vite och, i sista hand, tillåta en granne att själv åtgärda bristen på den försumlige fastighetsägarens bekostnad. I förarbetena till 3 kap. jordabalken förekom principiella överväganden om hur de grannelagsrättsliga reglerna i detta hänseende borde utformas. Man kom därvid fram till att reglerna så långt möjligt borde utformas som materiella bestämmelser. I den mån en sådan bestämmelse åsido- sattes kunde detta, framhölls det, alltid rättsligen beivras och allt efter omständigheterna ge upphov till anspråk på återställelse eller fullgörelse samt skyldighet att ersätta skada. Det framhölls att när det gällde formerna för sådant beivrande skulle allmänna processuella och exeku- tionsrättsliga regler gälla. Endast i den mån en avvikelse från dessa var påkallad borde en särskild reglering övervägas (se , P., Kommentar till jordabalken 15 kap. s. 191 med vidare hänvisningar). Det är naturligt att ha samma utgångspunkt i detta sammanhang. Det kan då konstateras att, om det nu föreslagna regelverket om åtgärdande av brister utformas som materiella regler, kommer dessa, likt andra civilrättsliga förpliktelser, att kunna genomdrivas av den berättigade Prop. 2002/03:116 parten utan att det fordrar någon särskild processuell reglering. anser att en fastighetsägare inte fullgör sin skyldighet att åtgärda brister av det aktuella slaget kommer att kunna väcka talan vid domstol enligt sedvanliga regler med yrkande om att fastighetsägaren skall förpliktas att åtgärda bristerna. Om talan bifalls kan enligt allmänna regler domstolens avgörande ges formen av en fullgörelsedom. Och om fastighetsägaren likväl inte åtgärdar bristerna, kommer käranden att kunna vända sig till kronofogdemyndigheten och där ansöka om verkställighet av domstolens avgörande. I verkställighetsärendet kommer bestämmelserna i 16 kap. utsökningsbalken om verkställighet av förpliktelser som inte avser betal- ningsskyldighet att kunna tillämpas. Av dessa bestämmelser följer bl.a. att verkställighet kommer att kunna ske genom att kronofogde- myndigheten förelägger svaranden att fullgöra vad som åligger honom eller henne eller genom att myndigheten själv vidtar behövlig åtgärd. Vidare kommer kronofogdemyndigheten att, på framställning av sökan- den och om det anses lämpligt, kunna överlämna åt sökanden att efter myndighetens anvisning utföra behövlig åtgärd (se 16 kap. 12 § utsök- ningsbalken). Som nämnts föreslog utredningen en uttrycklig bestämmelse om att domstolen skulle kunna förena ett föreläggande mot den ansvarige fastighetsägaren med vite. Av hävd anses dock följa att domstolen alltid har möjlighet att förena en förpliktelse som inte avser betalning med ett vitesföreläggande (se Fitger, P., I, s. 13:4b). Vidare får, enligt utsökningsbalken, kronofogdemyndigheten förena ett före- läggande mot svaranden att fullgöra en förpliktelse som inte avser betalningsskyldighet med vite (se 2 kap. 15 § utsökningsbalken). Nuvarande möjligheter till vitesföreläggande framstår som tillräckliga också i förevarande sammanhang. Några särskilda bestämmelser om vite behöver alltså inte införas. Regeringen föreslår sammanfattningsvis att det i jordabalken tas in en bestämmelse om att en fastighetsägare i de nu aktuella fallen skall vara skyldig att åtgärda sådana brister som innebär risker för inte obetydlig skada på en annan del av anläggningen. Särskilt om brådskande fall Utredningen har föreslagit en särskild regel av innebörd att domstolen skall ha möjlighet att direkt tillåta en granne att åtgärda brister på en annan fastighet. Om det finns synnerliga skäl skall, enligt utrednings- förslaget, ett tillstånd kunna meddelas utan att motparten har beretts tillfälle att yttra sig över ansökan. En förutsättning för detta är att det föreligger fara i dröjsmål (se 3 kap. 6 § jordabalken i utredningens för- slag och betänkandet s. 179 och s. 202). Regeringen delar uppfattningen att en fastighetsägare kan ha ett be- fogat intresse av att snabbt få till stånd ett åtgärdande av sådana brister på en grannfastighet som innebär överhängande skaderisker för fastigheten. Den av utredningen föreslagna regeln är av processuell natur. Såsom har angetts ovan bör särskilda processuella regler införas först om det kan anses påkallat av särskilda omständigheter. I 15 kap. 3 § rättegångs- balken ges domstolen möjlighet att, om vissa i lagbestämmelsen närmare Prop. 2002/03:116 angivna förutsättningar är förhanden, besluta om lämplig säkerhetsåtgärd såsom föreläggande vid vite för att säkerställa parts rätt. Om det före- ligger fara i dröjsmål, får domstolen bevilja åtgärden att gälla till dess annat förordnas (se 15 kap. 5 § tredje stycket ). Bestämmelserna i 15 kap. 3 § är emellertid inte ändamålsenliga för de speciella situationer som det här blir fråga om. Regeringen delar därför utredningens uppfattning att det bör införas en särskild processuell bestämmelse. Det är naturligt att denna bestämmelse utformas så att domstolen ges vissa möjligheter att i mål om skyldighet att åtgärda brister på en fastighet meddela interimistiskt beslut om åtgärdande. En grundläggande förutsättning för detta bör vara att saken inte tål uppskov. Normalt bör motparten ges tillfälle att yttra sig i saken innan något beslut fattas. Det bör dock finnas ett visst, om än begränsat, utrymme för domstolen att fatta beslutet även utan hörande av motparten. Utredningen har, som nämnts, föreslagit att domstolens av- görande skall gå ut på att sökanden tillåts företa de åtgärder som är oundgängligen nödvändiga. Enligt regeringens mening är det i linje med vad som har föreslagits om en skyldighet för ägaren av den bristfälliga anläggningsdelen att åtgärda bristerna mera naturligt att domstolens beslut innehåller ett förpliktande för den bristfälliga anlägg- ningsdelens ägare att vidta nödvändiga åtgärder. Beslutet bör kunna verkställas . Om reglerna ges det innehållet, kommer käran- den att kunna vända sig till kronofogdemyndigheten för verkställighet enligt sedvanliga exekutionsrättsliga regler. Därvid kommer de ovan berörda reglerna i 16 kap. 1012 a §§ utsökningsbalken att vara tillämp- liga. Det kan anmärkas att kronofogdemyndigheten, enligt dessa regler, kommer att, om saken är brådskande, kunna vidta behövliga åtgärder utan att svaranden behöver underrättas. Myndigheten kan också, om det är lämpligt, överlämna till sökanden att vidta åtgärderna om sökanden begär detta (se 16 kap. 11 § utsökningsbalken). Grannens rätt till ersättning för avhjälpande m.m. Utredningen har, som ovan har angetts, föreslagit att ägaren av den an- läggningsdel som riskerar att skadas skall kunna tillåtas att själv avhjälpa brister på annans anläggningsdel. Enligt utredningens förslag skall domstolen fastställa den beräknade kostnaden för åtgärden i samband med att den ger sökanden tillstånd att själv åtgärda bristen. Den åt- gärdande grannens rätt till ersättning skall motsvara det sålunda fast- ställda beloppet (se betänkandet s. 179). Om reglerna, som regeringen förordar, i stället utformas så att de slår fast en skyldighet för ägaren av den bristfälliga anläggningsdelen att av- hjälpa bristerna på fastigheten, passar utredningens förslag om kostnads- ersättning mindre väl. Det är emellertid också med en sådan lösning naturligt att grannen har rätt till ersättning, i synnerhet som ett åt- gärdande av bristerna ofta torde leda till att motpartens fastighet ökar i värde. Regeringen föreslår därför att den åtgärdande grannen skall ha rätt till ersättning för kostnader som han eller hon har haft för åtgärdande av Prop. 2002/03:116 brister på någon annans anläggningsdel. Det är också rimligt att grannen har rätt till ersättning för andra kostnader som han eller hon har haft för skadeförebyggande åtgärder, t.ex. kostnader för att vidta skyddsåtgärder på den egna fastigheten. Regeringen föreslår alltså att ägaren av den del av anläggningen som riskerar att skadas skall ha rätt till ersättning för kostnader som han eller hon har haft för att undanröja risken för skada. Det är knappast möjligt att i lagen precisera ersättningsnivån på annat sätt än att ersättningen skall vara skälig. I den mån parterna inte kan enas om ersättningens storlek måste denna bestämmas av domstol. En särskild fråga är när ersättningen skall fastställas. Utredningen har, som nämnts, föreslagit att ersättningsbeloppet skall fastställas i samband med att domstolen ger grannen tillstånd att åtgärda bristen. Den lösningen synes dock inte ändamålsenlig, särskilt inte som grannens rätt till ersättning kan omfatta också kostnaderna för verkställighet av domstolens avgörande (jfr nedan). Regeringen anser därför, i likhet med , att det är bättre att ersättningen bestäms i efterhand. Vad som utgör skälig ersättning kan då bedömas med utgångspunkt i de faktiska kostnader som grannen har haft för att vidta skadeförebyggande åtgärder. Frågan om förrättningskostnader hos kronofogdemyndigheten För kostnader som uppkommer för kronofogdemyndigheten vid verk- ställighet, förrättningskostnader, svarar i princip den förpliktade. Gent- emot staten svarar dock även sökanden. kan begära av sökanden att denne skall förskottera förrättningskostnaderna. Ersättning för förrättningskostnader får normalt tas ut av svaranden utan att det behövs någon särskild exekutionstitel (se 17 kap. 8 § utsöknings- balken). Om verkställighet sker genom sökandens försorg, saknar dock sökanden möjlighet att få sina kostnader ersatta i verkställighetspro- cessen (se prop. 1980/81:8 s. 801). Detta framstår som en godtagbar ordning också i förevarande sammanhang, särskilt som sökanden är oför- hindrad att i efterhand kräva svaranden på ersättning för kostnaderna (se ovan). Några ändringar i utsökningsbalkens regler om förrättnings- kostnader behövs alltså inte. Regeringen har i avsnitt 11.3 föreslagit vissa regler om skyddsåtgärder respektive tillträde vid byggnadsarbeten. Dessa regler skall, något för- enklat, tillämpas på anläggningar som är uppdelade mellan flera fastig- heter under förutsättning att någon av fastigheterna är en tredimensionell fastighet. Det är naturligt att också de nu föreslagna reglerna om åtgärdande av brister tillämpas på det slaget av anläggningar. Utredningen har föreslagit att reglerna skall gälla även för anlägg- ningar som är uppdelade enbart mellan traditionella fastigheter. Detta har en del remissinstanser välkomnat, medan andra har varit kritiska. Regeringen är för sin del inte beredd att på nu föreliggande underlag Prop. 2002/03:116 förorda ett genomförande av utredningens förslag i denna del. Den fordran som en fastighetsägare, enligt de föreslagna reglerna, har för nedlagda kostnader för att undanröja risken för skada hamnar vid en konkurs, såsom regelverket är utformat, bland de oprioriterade fordringarna. har föreslagit att fordran skall vara förenad med särskild förmånsrätt i fastigheten. Frågan har därefter övervägts i en promemoria som har utarbetats inom och behand- lats vid departementets remissmöte . Promemorian ut- mynnar i slutsatsen att det saknas tillräckliga skäl för att förena en fordran av det aktuella slaget med förmånsrätt. Denna bedömning mötte inga invändningar vid remissmötet. Regeringen har ingen annan upp- fattning. En fordran av detta slag har skadeståndsrättslig natur. Skade- ståndsfordringar brukar inte anses motivera förmånsrätt, inte heller om skadan har uppstått utanför ett kontraktsförhållande. Det finns knappast skäl att i förmånsrättshänseende behandla de aktuella fordringarna på annat sätt än andra skadeståndsfordringar. Mot en förmånsrätt av detta slag talar också att den till skillnad från andra legala förmånsrätter i fast egendom inte skulle synliggöras för tredje man genom inskrivning eller annan publicering. Förmånsrätten skulle därmed utgöra ett osäkerhets- moment vid pantsättning och omsättning av fastigheten. har under remissbehandlingen av be- tänkandet föreslagit att ägare till tredimensionella fastigheter skall vara skyldiga att teckna heltäckande ansvarsförsäkringar. Med anledning därav har det i den nämnda promemorian diskuterats även frågan hur ett obligatoriskt försäkringssystem för tredimensionella fastigheter skulle kunna utformas. I promemorian skisseras bl.a. ett förslag där en för- säkring är obligatorisk i vissa fall. Förslaget är begränsat på så sätt att försäkring måste finnas enbart där riskbilden för fastigheten är mera påtaglig. En annan begränsning är att försäkringen enbart måste garan- tera grannens rätt till ersättning för sådana skadeförebyggande åtgärder som grundas på de i utkastet till lagrådsremiss föreslagna reglerna om åtgärder mot vanvård. Bland dem som har yttrat sig över promemorians förslag har flertalet, däribland , Fastighetsägarna och , ifrågasatt om ett krav på försäkring är befogat. har uttalat att det kan finnas fog för försäkringslösningar. Även Bostadsrätts Centrum har varit positiv till det i promemorian redovisade förslaget. Enligt regeringens mening kan det ofta vara lämpligt att de som äger del i anläggningar som är uppdelade på olika fastigheter skaffar sig ett försäkringsskydd som avser de speciella risker som sådana anläggningar kan vara förenade med. Frågan är emellertid om lagen bör uppställa ett krav på att fastighetsägarna tecknar försäkring. förekommer sådana krav enbart i undantagsfall. Det gäller då vanligen Prop. 2002/03:116 särskilt riskfylld verksamhet eller verksamhet som drivs av vissa slag av Regeringen anser inte att de nu aktuella fallen innehav av vissa slag av tredimensionella fastigheter ger upphov till sådana särskilda risker att det finns anledning att göra försäkringar obligatoriska. Såsom bl.a. har angett torde det vara mest naturligt att frågan om försäkring för de tredimentionella fastigheternas vidkommande inte lagregleras särskilt. Regeringen är alltså inte beredd att föreslå några bestämmelser om obligatorisk försäkring. 11.5 Rätten att använda luftrum inom en angränsande fastighet Regeringens bedömning: Det bör inte införas någon särskild bestäm- melse om rätt till användning av annans luftrum. Utredningens förslag: Utredningen har föreslagit att ägaren av en tre- dimensionell fastighet skall ha rätt att i viss omfattning använda luftrum som tillhör en grannfastighet (se betänkandet s. 154 f.). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte haft några in- vändningar mot utredningens förslag. och Juridiska fakul- tetsnämnden vid har dock ifrågasatt den föreslagna bestämmelsen. Bedömningen i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer med regeringens bedömning (se s. 137 i utkastet till lagrådsremiss). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt bedömningen eller har inte lämnat några synpunkter på den. Skälen för regeringens bedömning: Utredningens förslag i denna del sammanhänger med utredningens grundläggande synsätt att en tredi- mensionell fastighet inte skall kunna omfatta någon del av det luftrum som befinner sig utanför själva anläggningen (se betänkandet s. 154). Med regeringens förslag kommer det emellertid inte att finnas något hinder mot att en tredimensionell fastighet omfattar luftrum, om det är ändamålsenligt i det enskilda fallet (se avsnitt 8.5). Till detta kommer såsom vid har påpekat att det av allmänna rättsprinciper om förhållandet mellan grannar anses följa att en fastighetsägare har rätt att i viss omfattning nyttja luftrum som tillhör en grannfastighet, om detta inte medför någon olägenhet för grannen (jfr , P., Kommentar till jordabalken 15 kap, s. 200 f.). Det finns därför inte skäl för att införa särskilda regler om rätt att nyttja luftrum som tillhör en grannfastighet. Vem skall kunna åberopa bestämmelserna och mot Regeringens förslag: De nya grannelagsrättsliga bestämmelserna om byggnadsarbete och åtgärdande av brister utformas så att de kan åberopas av och mot såväl fastighetsägare som tomträttshavare. Regeringens bedömning: Frågan om i vilken utsträckning bestämmel- serna skall kunna tillämpas även i fråga om andra nyttjanderättshavare än tomträttshavare bör överlämnas till rättstillämpningen. Utredningens förslag: Utredningen har inte redovisat några över- väganden i frågan. Remissinstanserna: Ingen remissinstans har tagit upp frågan. Förslaget i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer med rege- ringens förslag och bedömning (se s. 137139 i utkastet till lagråds- remiss). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller inte lämnat några synpunkter på bedömningen i utkastet till lagrådsremiss. Skälen för regeringens förslag och bedömning Regeringen har i avsnitt 11.3 föreslagit regler om skyddsåtgärder och till- träde i samband med byggnadsarbeten. Vidare har regeringen i avsnitt 11.4 föreslagit bestämmelser om åtgärdande av brister i vissa fall. Bestämmelser av detta slag får givetvis sin största praktiska betydelse för rättsförhållandet mellan olika fastighetsägare. En tredimensionell fastig- het kommer emellertid, likt andra fastigheter, att kunna upplåtas med tomträtt eller annan nyttjanderätt. Det aktualiserar frågan om en tom- trättshavare i dessa sammanhang skall ha samma rättigheter och skyl- digheter som en fastighetsägare har enligt förslagen. Det finns också anledning att fråga sig om bestämmelserna skall kunna åberopas av respektive mot andra nyttjanderättshavare. De föreslagna bestämmelserna om byggnadsarbete har utformats efter förebild av gällande regler om grävningsarbeten i 3 kap. 3 och 5 §§ jordabalken. I 3 kap. 3 § första stycket föreskrivs att den som ämnar utföra grävning eller liknande arbete på sin mark skall vidta skydds- åtgärder. I paragrafens tredje stycke regleras frågan om skyldighet för den angränsande markens ägare att i vissa fall bekosta skyddsåtgärder och i 3 kap. 5 § finns bestämmelser om rätt till tillträde för vidtagande av skyddsåtgärder på annans mark. Frågan om tillämpligheten av bestämmelserna i 3 kap. 3 § jordabalken på nyttjanderättshavare övervägdes i förarbetena. Det ansågs att frågan i vilken utsträckning ägaren av fastigheten bär ansvaret för den som på en eller annan rättsgrund förfogar över fastigheten inte lämpade sig för reglering i lag utan borde överlämnas till rättspraxis (se prop. 1970:20 del A s. 205 f. och 394, se även del B 1 s. 102, 3 LU 1970:80 s. 195 och NJA 1994 s. 168). Det ligger nära till hands att anta att det nu sagda har bäring även på de till 3 kap. 3 § första stycket anknutna bestämmelserna i . 2002/03:116 3 kap. 5 § om rätt att vidta åtgärder på annans mark för att förebygga skador till följd av grävning (jfr prop. 1992/93:6 s. 7). Bestämmelserna om grävningsarbeten gäller 1993 uttryckligen även tomträttshavare (se prop. 1992/93:6). Det är därför naturligt att de föreslagna reglerna om byggnadsarbeten utformas så att de omfattar även tomträttshavare. Det kan anföras skäl för att bestämmelserna också skall kunna åbe- ropas av och mot andra slag av nyttjanderättshavare, t.ex. arrendatorer och hyresgäster. Såsom uttalades i förarbetena till jordabalken torde lämpligheten härav vara beroende av förhållandena i det enskilda fallet. Regeringen förordar därför att frågan om bestämmelsernas tillämplighet i förhållande till andra slag av nyttjanderättshavare än tomträttshavare bör överlämnas till rättstillämpningen. De föreslagna reglerna om åtgärdande av brister får närmast ses som en precisering för visst fall av de grundläggande rättsprinciper för granne- lagsförhållanden som anges i 3 kap. 1 § jordabalken.