prop · GQ0371 · 2003-03-17 00:00:00 — Det bör därvid framhållas att de föreslagna reglerna om att hyresförmedlare skall vara registrerade inte innebär att försäkrings- ersättning kan utgå för annan typ av skada än sådan som en registrerad fastighetsmäklare kan bli skyldig att ersätta. Om det skulle visa sig att en hyresförmedlare får svårt att teckna ansvarsförsäkring på rimliga villkor, avser regeringen dock att ta upp frågan om alternativ till ansvarsförsäkring till övervägande. Regeringen anser alltså att det bör vara en förutsättning för registrering att hyresförmedlaren har tecknat en ansvarsförsäkring för den skade- ståndsskyldighet som kan drabba honom eller henne. Det är naturligtvis viktigt att ansvarssumman för en sådan obligatorisk försäkring bestäms till ett från olika synvinklar rimligt belopp. Bland annat måste denna kunna balanseras mot den möjlighet till ersättning som en hyresför- medlare har att ta ut för sitt uppdrag. Regeringen avser att i senare sammanhang återkomma med förordningsändringar i nu aktuella avseenden. Enligt fastighetsmäklarlag krävdes för registrering att sökanden, förutom att han eller hon skulle uppfylla vissa formella krav, också i övrigt bedömdes lämplig som fastighetsmäklare. I motiven till bestäm- melsen sades att mäklaren borde vara en redbar och seriös yrkesutövare. 2002/03:71 angavs det att ansökningar om registrering borde avslås endast i mera flagranta fall och att återkallelser av registreringar borde kunna tillgripas endast i fall då mäklarens bristande lämplighet var starkt uttalad (prop. 1983/84:16 s. 10 och 32 f.). Vid tillkomsten av den nu gällande fastighetsmäklarlagen ansågs det att det fanns skäl att ställa högre krav på den sökandes allmänna lämplighet . Detta gjordes genom att ett uttryckligt redbarhetsrekvisit togs in i lagen. Enligt förarbetena borde det inte krävas att en mäklare som söker registrering har gjort sig känd för redbarhet. Men om det vid lämplighetsprövningen kommer fram omständigheter som ger anledning till tvekan om den sökandes lämplighet, borde utgångspunkten vara att registrering skall medges endast om det vid en samlad bedömning av omständigheterna i ärendet finns skäl att utgå ifrån att sökanden är lämplig att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare (prop. 1994/95:14 s. 35). Enligt regeringens mening är det naturligt att det också för fastighets- mäklare som förmedlar enbart hyresrätter gäller ett allmänt krav på redbarhet och lämplighet. bör alltså, innan den registrerar någon som hyresförmedlare, göra en lämplighetsprövning motsvarande den som sker vid registrering av andra fastighetsmäklare. Utan en sådan prövning skulle en registrerad hyresförmedlare inte få den avsedda kvalitetsstämpeln. Det övergripande syftet med prövningen bör vara att i omsorg om de hyressökande verka för en i olika avseenden god standard inom kåren av hyresförmedlare. Om en registrerad hyres- förmedlare senare visar sig inte uppfylla detta lämplighetskrav, bör han eller hon på samma sätt som andra fastighetsmäklare kunna bli föremål för disciplinära åtgärder från registreringsmyndighetens sida, i sista hand återkallelse av registrering. Det nu sagda kräver dock inga särskilda lagändringar. Regeringens förslag: skall ha hand om registrering och tillsyn även av de fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. Nämnden skall ansvara för att även dessa fastig- hetsmäklare iakttar sina skyldigheter enligt lagen. I sin tillsyns- verksamhet skall nämnden ha rätt att granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till fastighetsmäklarens verksamhet. Liksom övriga fastighetsmäklare skall en fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter vara skyldig att lämna nämnden de uppgifter som behövs för tillsynen. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 3638). Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan invänd- ning av de remissinstanser som har yttrat sig i frågan. Skälen för regeringens förslag: inrättades i samband med att den nu gällande fastighetsmäklarlagen trädde i kraft Nämnden är central förvaltningsmyndighet för registrering och tillsyn över fastighetsmäklare. Enligt förordningen (1998:1808) med Prop. 2002/03:71 instruktion för består nämnden av en ordförande och en vice ordförande samt högst sex andra ledamöter. Ordföranden och vice ordföranden skall vara jurister och ha domar- erfarenhet. Nämndens huvudsakliga uppgifter är att sköta registreringen av fastighetsmäklare, utöva tillsyn över de registrerade mäklarna och sprida information om god fastighetsmäklarsed (jfr SOU 1999:35 s. 31). Såsom anförs i promemorian och som också Boendesociala bered- ningen har påpekat kan man uppskatta de fastighetsmäklare som för- medlar enbart hyresrätter till en antalsmässigt ganska begränsad grupp. Redan av den anledningen är det inte ett rimligt alternativ att bygga upp en ny verksamhet för registrering och tillsyn av dessa fastighetsmäklare. Kriterierna för att en hyresförmedlare skall kunna bli registrerad kommer i flera avseenden att vara desamma som de som gäller för övriga fastighetsmäklare. En samlad tillsyn över samtliga fastighetsmäklare torde dessutom skapa de bästa förutsättningarna för kompetent beman- ning och kontinuitet i verksamheten. Den tillsynsorganisation som redan finns för fastighetsmäklare, dvs. , bör mot denna bakgrund handha registrerings- och tillsynsfrågor även vad avser fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. Själva tillsynen av fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter kommer av naturliga skäl att i olika avseenden skilja sig från tillsynen av övriga fastighetsmäklare. Detta bör emellertid inte hindra att de rutiner som har tillskapats för den nuvarande registrerings- och tillsynsverksam- heten åtminstone i huvudsak kan användas även avseende dessa fastig- hetsmäklare. Det är naturligtvis angeläget att tillsynen kan bedrivas effektivt. För att det inte skall finnas någon risk för att tillsynsärenden fördröjs genom att fastighetsmäklaren vägrar lämna upplysningar bör därför även denna grupp av fastighetsmäklare enligt lag vara skyldig att lämna de uppgifter som behövs för tillsynen. Vidare bör nämnden, i likhet med vad som gäller i fråga om övriga fastighetsmäklare, vara garanterad tillgång till det material som finns hos fastighetsmäklaren och som har betydelse för utövandet av tillsynen. Det kan t.ex. vara fråga om akter i förmedlings- ärenden samt bokföring. Om en registrerad fastighetsmäklare åsidosätter sin skyldighet att medge granskning eller att lämna uppgifter för till- synen, kan det föranleda avregistrering (jfr prop. 1994/95:14 s. 27). Detsamma bör gälla registrerade fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. Detta kräver dock inga lagändringar utan blir utan vidare följden av att också denna grupp av fastighetsmäklare ställs under tillsyn. 5.3.5Straffansvar för oregistrerad bostadsförmedlare Regeringens förslag: Den som yrkesmässigt bedriver registrerings- pliktig hyresförmedling utan att vara registrerad skall kunna dömas till böter eller fängelse . Detsamma skall gälla den vars registrering avser endast förmedling av hyresrätter men som trots det förmedlar andra objekt som omfattas av fastighetsmäklarlagen. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 38 och 39). Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan invänd- ning av de flesta remissinstanserna. har dock framhållit vikten av att man överväger om kompletterande eller alternativa sanktioner står till buds. har uttalat att, om förslagen i promemorian genomförs, det bör införas verkningsfulla sanktioner mot oregistrerade hyresförmedlare och att straffmaximum enligt 10 § fastighetsmäklarlagen ter sig otillräckligt. Vidare har uttalat att det i många fall torde komma att bli svårt att avgöra om det är straffbestämmelsen i 65 a § hyreslagen eller den i 10 § fastighetsmäklarlagen som skall tillämpas och att det är angeläget att sådana oklarheter undanröjs. har framhållit att straffbestämmelsen i 65 a § hyreslagen bör ses över. Skälen för regeringens förslag: Enligt fastighetsmäklarlagen kan den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som i lagen föreskrivs om registrering dömas till böter eller fängelse (10 §). I förarbetena till straffbestämmelsen uttalas bl.a. att de mäklare som väljer att förmedla fastigheter utan att bry sig om registreringsplikten troligen i stort sett kan inordnas i gruppen oseriösa. Vidare konstateras att det med tanke på de risker som dessa mäklare utsätter sina kunder för, t.ex. genom att vara utan ansvarsförsäkring finns skäl att se allvarligt på oregistrerade mäklares verksamhet (prop. 1994/95:14 s. 29 f.). Eftersom de fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter enligt gällande bestämmelser inte är skyldiga att vara registrerade, blir det aldrig aktuellt att tillämpa straffbestämmelsen på dem. Införandet av en registreringsplikt även för fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyres- rätter kommer emellertid att medföra att straffbestämmelsen träffar också dem. Regeringen menar att de ovan nämnda förarbetsuttalandena till stor del är relevanta även beträffande hyresförmedlare. Och även om de ekonomiska skadorna för enskilda inte kan bli lika stora som vid förmedling av egnahem och bostadsrätter kan de ändå bli kännbara. Också av boendesociala skäl finns det anledning att se allvarligt på oregistrerade hyresförmedlares verksamhet. har framhållit vikten av att man överväger om kompletterande eller alternativa sanktioner står till buds. Som konstateras i promemorian torde det dock vara svårt att finna någon annan ända- målsenlig och effektiv sanktion mot den som bedriver hyresförmedling utan att vara registrerad. Eftersom oregistrerade mäklare inte står under tillsyn, torde t.ex. vitesbestämmelser knappast vara ett ändamålsenligt alternativ. Detta hindrar naturligtvis inte att man i annat lämpligt sammanhang, exempelvis vid den planerade utvärderingen av fastighets- mäklarlagen, också ser över sanktionssystemet för fastighetsmäklare. Regeringen förordar därför att den nuvarande straffbestämmelsen i 10 § fastighetsmäklarlagen får omfatta även den som yrkesmässigt förmedlar hyresrätter utan att vara registrerad. Detta fordrar dock inte någon lagändring (jfr 2 § fastighetsmäklarlagen). Ovan har föreslagits att det skall finnas två typer av registreringar, en för de fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter och en för Regeringen delar bedömningen i promemorian Prop. 2002/03:71 att det är naturligt att också en mäklare, vars registrering omfattar endast förmedling av hyresrätter, men som överskrider den behörighet som denna registrering ger och förmedlar även andra objekt bör kunna dömas till ansvar enligt straffbestämmelsen. Inte heller detta fordrar någon lagändring. har ifrågasatt om straffskalan i 10 § fastighetsmäklarlagen, dvs. böter eller fängelse , är tillräckligt verkningsfull mot oregistrerade hyresförmedlare. Att i detta sammanhang införa mer långtgående sanktioner bedömer dock regeringen som mindre lämpligt. Det bör i så fall ske i ett större sammanhang, där också straffansvaret för övriga fastighetsmäklare prövas. Också den av efterfrågade översynen av straffbestämmelsen i 65 a § hyreslagen bör göras i annat större sammanhang. Enligt kan det i många fall vara svårt att avgöra om det är straffbestämmelsen i 65 a § hyreslagen eller den i 10 § fastighetsmäklarlagen som skall tillämpas. Regeringen kan för sin del konstatera att dessa straffbestämmelser tar sikte på två olika slag av handlingar. Enligt 65 a § hyreslagen är det straffbart att ta ut otillåten ersättning för förmedling av en hyresrätt. Straffansvar kan komma i fråga oavsett om förmedlaren är registrerad enligt fastighetsmäklarlagen eller ej. Enligt regeringens förslag till ny lydelse av fastighetsmäklarlagen kommer det att bli straffbart att förmedla hyresrätter utan att vara registrerad hos . Om en registreringspliktig hyresförmedlare förmedlar hyresrätter utan att vara registrerad och därtill tar ut otillåtna avgifter för det, kan han eller hon således dömas till ansvar för brott mot båda dessa bestämmelser. Och även om brottet mot 65 a § hyreslagen bedöms som grovt, exempelvis därför att verksamheten har bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning, utesluter det inte en samtidig tillämpning av 10 § fastighetsmäklarlagen. Något lagstiftnings- behov föreligger inte i denna fråga. 5.3.6Kostnader för registrering och tillsyn Regeringens bedömning: De fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter bör, i likhet med andra registreringspliktiga fastighetsmäklare, dels betala en ansökningsavgift när de ansöker om registrering dels betala årliga avgifter. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens bedömning (se promemorian s. 39 och 40). Remissinstanserna: De remissinstanser som har uttalat sig i frågan har tillstyrkt promemorians förslag eller lämnat det utan invändning. Skälen för regeringens bedömning: gäller att fastighetsmäklare som ansöker om registrering skall betala en ansökningsavgift. Avgiften tas ut enligt avgiftsförordningen (1992:191) och är . Vidare skall den som är registrerad som fastighetsmäklare från och med kalenderåret efter registreringsåret betala en årlig avgift. samhet finansieras med anslag via statsbudgeten men är indirekt Prop. 2002/03:71 finansierad genom dessa avgifter. För nämnden gäller i princip full Enligt uppgift från finns det ca 4 500 mäklare registrerade hos nämnden. Boendesociala beredningen har bedömt att en registrering också av dem som yrkesmässigt förmedlar hyresrätter kommer att öka antalet registrerade endast marginellt. Den tillkommande gruppen fastighetsmäklare torde därför inte kräva några mer betydande investeringar eller någon ny kompetens hos nämnden (SOU 1999:71 s. 58). Utgångspunkten är, vilket framgår av avsnitt 5.3.3, att nuvarande registrerings- och tillsynsrutiner skall kunna tillämpas även beträffande de fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. Såsom anförs i promemorian, och som även har konstaterats av Boendesociala bered- ningen, bör kostnaderna för registrering och tillsyn beräknat per mäklare inte behöva bli större än för de redan registrerade mäklarna. Ett uttag av avgifter som motsvarar kostnader torde därmed vara möjligt även för den nya verksamheten. Regeringen anser mot denna bakgrund att de fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter skall betala en ansökningsavgift på samma sätt och med samma belopp som övriga fastighetsmäklare. Efter registrering bör de betala en årlig avgift i likhet med vad som gäller för övriga fastighetsmäklare. Regeringens bedömning: Nivån på den ersättning som får tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling bör höjas. Promemorians förslag: I promemorian föreslås att sådan ersättning för förmedling av bostadslägenhet som får uppbäras vid yrkesmässig bostadsförmedling inte längre skall utgå enligt taxa fastställd av Kammarkollegiet utan regleras i förordning. förslaget få tas ut endast om förmedlingen leder till att ett hyresavtal Vidare föreslås att ersättningen skall få vara högst för förmedling av en omöblerad eller möblerad lägenhet i en- eller flerfamiljshus och högst för förmedling av ett möblerat eller omöblerat rum (se promemorian s. 4146). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt pro- memorians förslag eller inte haft några invändningar mot dem. hetsmäklarnämnden, och Bostad har ansett att taxan helt bör slopas och att det i stället bör införas fri pris- , KTH har menat att det är tvek- samt om de föreslagna höjningarna är tillräckliga och har ansett att frågan bör göras till föremål för en fördjupad studie. kommun har menat att de föreslagna höjningarna inte torde vara tillräckliga och att även privata hyresförmedlare bör tillåtas att ta ut Fastighetsägarna har ansett att man bör överväga tillåtandet av ytterligare serviceavgifter. ansett att det bör vara tillåtet att ta ut även registreringsavgifter. Skälen för regeringens bedömning: En förutsättning för en seriös och väl fungerande bostadsförmedlingsverksamhet är att det finns goda förutsättningar att driva sådan verksamhet med rimligt ekonomiskt utbyte. Av Boendesociala beredningens beskrivning av oseriös förmedlings- verksamhet framgår att det ofta förekommer att den maximala för- medlingstaxan överskrids eller att andra, otillåtna, avgifter öppet tas ut. Som beredningen har framhållit finns det flera tänkbara förklaringar till att höga avgifter tas ut och också tycks accepteras. En förklaring kan vara att regleringen av avgifter är okänd, både för förmedlare och sökande. En annan förklaring kan vara att den maximala taxan faktiskt inte täcker kostnaderna för tjänsten och att den sökande upplever sig inte ha något annat val än att betala vad som begärs (jfr SOU 1999:71 s. 60). Det har i olika sammanhang framförts att den maximala förmed- lingstaxa som får tas ut är så låg att det inte går att bedriva en seriös verksamhet med någon lönsamhet. Exempelvis menar företrädare för fastighetsmäklarbranschen att hyresförmedling av den anledningen är en ointressant verksamhet för de etablerade mäklarna (se t.ex. SOU 1999:71 s. 60). Finns det då anledning att tillåta högre ersättningsuttag än eller rentav att som några remissinstanser har förespråkat tillåta fri prissättning? Enligt regeringens mening skulle en avveckling av systemet med maximibelopp kunna medföra att den starka efterfrågan på hyresrätter på vissa marknader driver upp ersättningsnivåerna, vilket skulle kunna urholka grundprincipen om att en hyresrätt inte skall kosta pengar utöver hyran. Detta talar starkt mot införandet av en fri prissättning. Förmedlingsersättningen bör därför, liksom , på något sätt vara begränsad. I promemorian diskuteras olika tänkbara typer av avgifter liksom frågan om det bör vara möjligt att ta ut en högre förmedlingsersättning än vad som tillåts. Enligt promemorian talar övervägande skäl för att ersättningen liksom bör vara konstruerad som en ersättning för varje förmedlat förmedlingsobjekt och att den ersättning som får tas ut även fortsättningsvis bör vara bestämd till ett högsta tillåtna belopp angivet i kronor. Det konstateras emellertid att detta belopp bör vara högre än vad som gäller (Ds 2002:37 s. 42 f.). De flesta remiss- instanser har delat denna bedömning, dock att några remissinstanser har menat att man bör tillåta även andra typer av avgifter. Också regeringen anser att det finns anledning att tillåta något högre ersättning än . I denna lagrådsremiss föreslås att de fastighets- mäklare som förmedlar enbart hyresrätter skall registrera sig hos . Registreringen kommer att innebära vissa kostnader för hyresförmedlaren registreringen ställs hyres- förmedlaren under nämndens tillsyn. Därigenom kommer det att finnas en viss öppenhet och insyn i förmedlingsverksamheten. Riskerna för missbruk av ersättningssystemet bör därför vara begränsade. Regeringen konstaterar att ersättningen bör vara av sådan storlek att det finns goda förutsättningar att bedriva en seriös och väl fungerande bostadsförmedlingsverksamhet med rimligt ekonomiskt utbyte. Det måste finnas möjlighet att få verksamheten att gå runt lagligt. är det förstås viktigt att den enskilde hyressökande skyddas mot oskäliga Prop. 2002/03:71 ersättningsuttag. Det är angeläget att dessa intressen vägs mot varandra på ett rimligt sätt när man tar ställning till vilken ytterligare ersättning som bör tillåtas. Efter det att har tagit ställning till de nu aktuella lagförslagen avser regeringen att genom förordningsändringar höja nivån på den ersättning som får tas ut vid yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Liksom tidigare bör rätten att ta ut ersättning vid bostadsförmedling vara knuten till en faktiskt genomförd förmedling. 6 Ikraftträdande och övergångsfrågor De föreslagna lagändringarna bör träda i kraft . Med nödvändighet kommer det att ta innan har behandlat alla ansökningar om registrering från de mäklare som är verksamma med förmedling av enbart hyresrätter. Dessa fastighetsmäklare måste ha möjlighet att bedriva sin verksamhet . Vidare bör mäklarna ha på sig efter lagens ikraftträdande för att ansöka om registrering. Det bör mot den bak- grunden vara tillräckligt att ansökan om registrering görs efter lagens ikraftträdande. Har ansökan gjorts , bör verksamheten få drivas vidare i avvaktan på att Fastighetsmäklar- nämndens beslut med anledning av ansökan har vunnit laga kraft. Detta förutsätter en särskild övergångsbestämmelse. En övergångsbestämmelse behövs också beträffande de fastighets- mäklare som vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter men som inte har genomgått den föreskrivna utbildningen som skall krävas för registrering. En sådan mäklare bör trots det kunna registreras under förutsättning att han eller hon har erfarenhet av förmedling av hyresrätter till bostadslägenheter. En fastighetsmäklare, som vid ikraftträdandet bedriver yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter och som inte får sin ansökan om registrering beviljad, bör få på sig för att avveckla sådan förmedlingsverksamhet som är registreringspliktig. Han eller hon bör därför efter det att beslut vann laga kraft få fullfölja de förmedlingsuppdrag som har lämnats före det att nämndens beslut vann laga kraft. Den föreslagna bestämmelsen om registrering av hyresförmedlare inne- bär att det kommer att ställas nya krav på utbildning och ansvars- försäkring på dem som bedriver yrkesmässig förmedling av hyresrätter. En registrerad hyresförmedlare kommer att stå under tillsyn av , vilket kommer att vara förenat med vissa kostnader för förmedlaren i form av ansökningsavgift och årliga avgifter. Regeringen har emellertid förutskickat förordningsändringar som kom- mer att innebära att hyresförmedlare ges rätt att ta ut en högre ersättning Prop. 2002/03:71 för sitt arbete än vad som är tillåtet. Även om fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter redan enligt gällande bestämmelser kan ansöka om registrering hos , torde detta i praktiken vara mycket ovanligt, om det över huvud taget förekommer. Förslagen i lagrådsremissen innebär därför ökade arbetsuppgifter för genom att nämnden skall ha ansvar för registrering och tillsyn också av denna tillkommande grupp av fastighetsmäklare. Som har angetts i avsnitt 5.3.6 är anslagsfinansierad över statsbudgeten. Nämnden förutsätts i princip få full kostnadstäckning genom de avgifter som fastighetsmäklarna betalar. Den tillkommande gruppen fastighetsmäklare kommer dock sannolikt att vara relativt begränsad. Nuvarande registrerings- och tillsynsrutiner bör i princip kunna tillämpas även beträffande de fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. Därigenom blir kostnaden för registrering och tillsyn, beräknad per mäklare, densamma som för redan registrerade mäklare. Mot denna bakgrund torde ett uttag av avgifter som motsvarar kostnader vara lämpligt även för den till- kommande verksamheten. bör även fortsätt- ningsvis anslagsfinansieras över statsbudgeten i enlighet med nuvarande princip för full kostnadstäckning. Därutöver bör nämnden tillföras ett engångsbelopp om för ökade initiala kostnader för t.ex. information till mäklare och utbildning till nämndens personal i samband med de nya reglernas ikraftträdande samt för uppbyggandet av ett separat registreringssystem. Detta engångsbelopp skall finansieras genom omför- delning av medel från utgiftsområde 18. Förslag till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (1995:400) Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas dock inte 18 §, 21 § förstatredje styckena och 22 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten. (Jfr 2 § i promemorians förslag.)