prop · GQ03116 · 2003-05-13 00:00:00 — En sådan ordning framstår i detta sammanhang som otillräcklig. 2002/03:116 Typiskt sett kommer tredimensionella fastigheter att vara beroende av andra fastigheter i högre utsträckning än vad traditionella fastigheter är. Det är därför angeläget att de nya fastigheternas rättigheter i förhållande till andra fastigheter är formellt fastslagna. Regeringen föreslår mot den bakgrunden en särskild bestämmelse om att tredimensionella fastigheter får bildas endast om de tillförsäkras de rättigheter som behövs för att de skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Hur skall behovet av samverkan med andra fastigheter tillgodoses? Några remissinstanser har pekat på det särskilda behovet av samverkan som föreligger när en anläggning delas upp mellan flera fastigheter genom tredimensionell fastighetsbildning. Remissinstanserna har för- ordat att det i lagen anges att samverkansfrågorna i dessa fall skall lösas genom inrättandet av en gemensamhetsanläggning. Regeringen delar uppfattningen att en gemensamhetsanläggning ofta, eller rentav i de flesta fall, kan vara den bästa lösningen. Det är dock inte ändamålsenligt att i lagen precisera hur samverkan skall organiseras i enskilda fall. Behovet av en ändamålsenlig samverkan kan, såsom utredningen har funnit, vara av mycket skiftande slag. bör därför ha möjlighet att utforma lösningar som tillgodoser behoven i det enskilda fallet. Nuvarande regler, främst bestämmelserna om gemensamhetsan- läggningar och fastighetsbildningsservitut, får i detta avseende anses till- fredsställande. Några särskilda regler om formerna för samverkan mellan fastigheter som bildas genom tredimensionell fastighetsbildning bör alltså inte införas. I synnerhet om en anläggning genom en tredimensionell fastighets- bildning delas upp på flera fastigheter torde, som har nämnts, behovet av en ändamålsenlig samverkan mellan de berörda fastigheterna ofta tillgodoses bäst genom inrättandet av en eller flera gemensamhets- anläggningar. Det kan i ett sådant fall ligga nära till hands att låta de delar av anläggningen som är av gemensam betydelse för fastigheterna, däribland bärande konstruktioner, fasader, hissar och vissa ledningar, ingå i gemensamhetsanläggningen. Samverkansfrågorna kan då lämp- ligen hanteras inom ramen för en samfällighetsförening som förvaltar gemensamhetsanläggningen. Genom befintliga bestämmelser om inrät- tande och förvaltning av gemensamhetsanläggningar kan anläggningens behov av fortlöpande underhåll och förnyelse tillgodoses. Gemensamhetsanläggningar som tredimensionella fastigheter deltar i torde normalt representera betydande värden. Dessutom torde de vara en förutsättning för att fastigheterna skall kunna nyttjas som avsett. Det är därför angeläget att gemensamhetsanläggningen förvaltas så att dess framtida underhåll och förnyelse säkerställs. En bestämmelse om fondering och planläggning för underhåll och förnyelse av gemen- samhetsanläggningar finns i 19 § andra stycket lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Bestämmelsen är tillämplig när samfällig- hetsföreningar förvaltar gemensamhetsanläggningar som är av kom- Prop. 2002/03:116 munalteknisk natur eller annars av större värde och som är inrättade för vissa slag av fastigheter (endera småhusfastigheter eller sådana fastig- heter jämte hyres eller bostadsrättsfastigheter). Såsom utredningen har föreslagit, bör bestämmelsens tillämpningsområde utsträckas till att gälla för gemensamhetsanläggningar som tredimensionella fastigheter deltar i. Därmed skapas bättre garantier för gemensamhetsanläggningarnas under- håll och fortbestånd. Det medför i sin tur att nyttjandet av fastigheter av det nya slaget tryggas över tiden. Bestämmelsen bör dock inte tillämpas i fråga om samtliga gemensamhetsanläggningar som en tredimensionell fastighet har del i. En gemensamhetsanläggning kan ju i det enskilda fallet vara av mindre betydelse även om någon av de deltagande fastig- heterna är en tredimensionell fastighet. I sådana fall är det inte motiverat att kräva att fondering m.m. alltid sker. I stället bör bestämmelsen gälla för alla gemensamhetsanläggningar som tillförsäkrar en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme sådana rättigheter som behövs för att fastigheten eller utrymmet skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Förslaget medför ändringar i 19 § lagen om förvaltning av samfällig- heter. Nya regler om åtgärdande av brister på gemensamhetsanläggningar? gällande bestämmelser om samfällighetsförvaltning torde tillsam- mans med en sådan bestämmelse som har föreslagits normalt ge goda förutsättningar för att sådana gemensamma anordningar som tredimensionella fastigheter behöver underhålls på ett bra sätt. Tekniska Högskolan har dock hävdat att det kan finnas behov av ytterligare regler, såsom bestämmelser om rätt för den enskilde fastighetsägaren att avhjälpa brister på gemensamt förvaltad egendom. Regeringen saknar underlag för att nu bedöma behovet av sådana regler. Vid den framtida uppföljningen av de nya bestämmelserna kan det dock finnas skäl att återkomma till frågan. 8.5Gränser för tredimensionella fastigheter Regeringens förslag: Om utstakning och utmärkning inte lämpligen kan ske, skall fastigheternas gränser beskrivas på förrättningskartan eller i andra förrättningshandlingar. Regeringens bedömning: Det bör inte införas några bestämmelser om att tredimensionella fastigheters gränser skall anges i förhållande till den anläggning som fastigheten rymmer. Det bör inte heller införas några regler som anger enligt vilka kriterier sträckningen av sådana gränser skall bestämmas. Utredningens förslag: Utredningen har föreslagit att gränser för tre- dimensionella fastigheter skall anges i förhållande till den anläggning som fastigheten omfattar, dels att en sådan gräns skall ha den sträckning som med ledning av bl.a. anläggningens konstruktion kan antas ha varit Utredningen har vidare föreslagit att en tredimensionell fas- tighets gränser skall beskrivas i karta eller handlingar (se betänkandet s. 170172). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt eller inte haft några invändningar mot utredningens förslag. har avstyrkt förslagen. Enligt verket bör frågor om gränser för tredimen- sionella fastigheter hanteras inom ramen för gällande ordning. har ansett att en tredimensionell fastighet vid behov även bör kunna omfatta ett utrymme utanför anläggningen. och Ban- verket har understrukit vikten av att gränser för tredimensionella fastigheter kan dras så att det till utrymmen för underjordiska an- läggningar kan föras en skyddszon kring anläggningen. har ansett att det bör klargöras att redovisningen av fastighetens gränser skall återfinnas i förrättningshandlingarna. Förslaget i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer med rege- ringens förslag (se s. 105108 i utkastet till lagrådsremiss). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller har inte haft något att invända mot förslaget i utkastet till lagrådsremiss. Bakgrund: Fastighetsbildningslagen innehåller regler om hur fastig- hetsgränser skall redovisas. Bland annat gäller att lantmäterimyndighe- ten, i den omfattning som det behövs, skall utstaka och utmärka gränser som har tillkommit genom fastighetsbildning (se 4 kap. 27 § fastighets- bildningslagen). Myndigheten skall också upprätta en karta vid förrätt- ningen, om inte fastighetsbildningen kan genomföras och förrättnings- resultatet åskådliggöras utan karta. Vidare skall lantmäterimyndigheten upprätta en beskrivning över de ändringar i fastighetsindelningen och andra förhållanden som åstadkoms genom fastighetsbildningen, om inte resultatet av förrättningen ändå framgår med tillräcklig noggrannhet av förrättningshandlingarna. I beskrivningen skall den nya fastighetsindel- ningen anges i enlighet med gränsutstakningen eller, i den mån ut- stakning inte skall ske, i överensstämmelse med fastighetsbildnings- beslutet (se 4 kap. 28 § fastighetsbildningslagen) . I 1 kap. 3 § jordabalken finns det regler som anger efter vilka grunder befintliga fastighetsgränser skall bestämmas. Reglerna innebär bl.a. att en gräns som är lagligen bestämd dvs. som har fastställts genom en dom eller förrättning eller på liknande sätt (se prop. 1970:20 del B 1 s. 78) har den sträckning som har utmärkts på marken. Om utmärkningen inte kan fastställas med säkerhet, har gränsen den sträckning som med ledning av karta, handlingar och andra omständigheter kan antas ha varit åsyftad. Om det inte har skett någon utmärkning på marken, har gränsen den sträckning som framgår av karta och handlingar. Skälen för regeringens förslag och bedömning Utredningen har föreslagit att gränser för tredimensionella fastigheter skall anges i förhållande till anläggningen. Tanken med förslaget är att fastigheten vid markhöjningar skall följa den anläggning som fastigheten omfattar, dvs. att fastighetens gräns skall vara rörlig (se betänkandet s. 170). Enligt utredningen innebär dess förslag att gränserna för tredi- mensionella fastigheter som omfattar anläggningar ovan mark skall dras så att gränsen följer anläggningen utan att något luftrum utanför denna ryms inom fastighetens gränser (se betänkandet s. 154). Utredningens förslag kan synas naturligt med hänsyn till hur de nya fastigheterna skall vara beskaffade. Varje sådan fastighet skall ju ha en kärna, bestående av en anläggning, och då bör, kan det hävdas, fastig- hetens gränser sammanfalla med anläggningens. Förslaget har också den fördelen att det kan antas förebygga de tvister som kan uppkomma om en anläggning till följd av sättningar i marken e.d. kommer att skjuta in på en grannfastighets område; tanken är då att den tredimensionella fastig- hetens gränser skall följa anläggningen även om dess läge har rubbats. Regeringen anser dock att övervägande skäl talar mot utredningens förslag. Som utredningen själv har uppmärksammat passar det mindre väl för anläggningar som kräver ett säkerhetsutrymme utanför an- läggningen, t.ex. tunnlar. Utredningen har visserligen angett att förslaget inte är avsett att hindra en gränsdragning som ger en fastighet under jord ett större utrymme än den anläggning som fastigheten är avsedd att omfatta (se betänkandet s. 149). Men det är givetvis tänkbart att också tredimensionella fastigheter ovan mark behöver ha tillgång till ett utrymme som är större än anläggningen (jfr broar och andra kom- munikationsanläggningar). Det är enligt regeringens bedömning tvek- samt om en sådan gränsdragning är förenlig med utredningens förslag. En annan nackdel är att också smärre ändringar av anläggningen, såsom ett fasadbyte eller en mindre tillbyggnad, skulle kunna kräva en justering av fastighetsgränserna genom ett särskilt fastighetsbildningsbeslut. Ytterligare en nackdel är att användningen eller skötseln av anläggningen ofta skulle nödvändiggöra ett intrång på grannfastigheten. Rätten till intrång skulle visserligen kunna regleras genom servitut. Detta skulle emellertid kunna tvinga lantmäterimyndigheten att ta ställning till frågor av mycket detaljerad karaktär (jfr betänkandet s. 154 f.). Regeringen anser därför, i likhet med , att en bättre och mer flexibel lösning är att lantmäterimyndigheten ges möjlighet att bestämma fastighetsgränserna på det sätt som förhållandena i det enskilda fallet påkallar. Det bör t.ex. vara möjligt att, utan några särskilda begräns- ningar, till fastigheten hänföra en viss skydds eller underhållszon kring anläggningen. Med en sådan ordning blir det också möjligt att avpassa fastighetsgränserna så att de tar hänsyn till behovet av ett visst expan- sionsutrymme för förutsebara mindre tillbyggnader och liknande framtida förändringar av anläggningens omfång. En annan fråga är hur tredimensionella fastigheters gränser skall redo- visas. Nuvarande ordning innebär, som har nämnts, att fastighetsgränser skall stakas ut och märkas ut på marken i behövlig omfattning. Det enda praktiskt möjliga torde vara att gränserna för tredimen- sionella fastigheter redovisas på förrättningskartan eller i andra förrätt- ningshandlingar. Det slaget av redovisning måste anses väl så ändamåls- enligt i de nu aktuella fallen. Regeringen föreslår därför att, om utstak- ning och utmärkning inte lämpligen kan ske, fastighetsgränserna skall beskrivas på förrättningskartan eller i andra förrättningshandlingar. En sådan bestämmelse torde inte minst få betydelse för tredimensionella fastigheter men bör lämpligen gälla vid all fastighetsbildning där fas- tighetens beskaffenhet medför att traditionell utstakning och utmärkning inte alls eller endast med svårighet kan ske. Ytterligare en fråga är hur förrättningshandlingarna bör utformas i de nu aktuella fallen. Utredningen har ansett att byggnadsritningar bör kunna utgöra förrättningskarta vid tredimensionell fastighetsbildning (se betänkandet s. 171). Flera remissinstanser, bl.a. , har kritiserat uttalandet och hävdat att byggnadsritningar inte är tillräckligt tillförlitliga för att kunna utgöra förrättningskarta. Regeringen anser för sin del att fastighetens gränser alltid måste komma till ett tydligt uttryck i de förrättningshandlingar som sparas i förrättningsakten. Detta bör dock, som har angett, inte hindra att byggnadsritningar och liknande handlingar ligger till grund för utarbetandet av förrättnings- kartan när så är lämpligt. För att möjliggöra detta krävs dock inte några lagändringar. Lagrådet har framhållit betydelsen av att det av förrättningshand- lingarna klart framgår var fastighetsgränserna är redovisade. Regeringen instämmer i detta. Någon särskild lagregel framstår dock inte som påkallad. Frågor om ändring av fastighetsgränser Om den byggnad som en tredimensionell fastighet är avsedd att rymma inte är uppförd när fastighetsbildningsbeslutet meddelas, kan det när byggnaden har uppförts visa sig att det behöver göras smärre jämkningar av fastighetsgränserna. Enligt gällande bestämmelser kan en ändring av gränsen i dessa och andra fall åstadkommas enbart genom en fastig- hetsregleringsåtgärd. Lagrådet har ansett att det kan finnas skäl att överväga om en möjlighet bör införas att under enklare former i fastig- hetsbildningsärendet innan detta har avlutats kunna företa smärre justeringar av gränserna, i vart fall när sakägarna är ense i frågan. Regeringen delar Lagrådets uppfattning i sak men anser att en närmare bedömning av behovet av lagstiftningsinsatser i frågan bör anstå till dess att det finns erfarenheter från tillämpningen av de nya bestämmelserna. Ännu en fråga är vilka kriterier som bör gälla om det i efterhand blir nödvändigt att klarlägga gränserna för den tredimensionella fastigheten. Utredningen har föreslagit att det tas in en särskild bestämmelse om detta i jordabalken. Enligt förslaget skall gränsen anses ha den sträckning som med ledning av anläggningens konstruktion, förrättningskarta till- sammans med handlingar, innehav och andra omständigheter kan antas ha varit avsedd. I jordabalken finns det emellertid ett flertal regler som omfattar olika slag av gränsbestämningsfrågor. Bland annat gäller att, om någon gränsutmärkning inte har skett, gränsen har den sträckning som framgår av karta och handlingar. Regeringen bedömer, i likhet med , att dessa bestämmelser är tillräckliga även Prop. 2002/03:116 när det gäller bestämmande av gränser som har åsatts tredimensionella fastigheter och motsvarande utrymmen. Ytterligare en fråga är vad som skall gälla om det, trots vad som har sagts om redovisning av fastighetsgränser, råder oklarhet om gränsens rätta sträckning. Enligt gällande bestämmelser kan lantmäterimyndigheten genom fastighetsbestämning bl.a. undanröja oklarheter i fastighetsindelningen genom att bestämma vilken sträckning en fastighetsgräns rätteligen har (se 14 kap. 1 § fastighetsbildningslagen). Detta måste anses vara en lämplig ordning också när det råder oklarhet om en tredimensionell fastighets gränser. Reglerna om fastighetsbestämning kommer utan vida- re att kunna tillämpas även på gränser för tredimensionella fastigheter. Frågor om fastighetsbestämning kan initieras av lantmäterimyndig- heten själv eller, efter särskild ansökan, av en sakägare eller av kom- munen (se 14 kap. 1 § tredje och fjärde styckena). Så kommer utan vidare att bli fallet också när någon av de berörda fastigheterna är en tredimensionell fastighet. Införandet av regler om tredimensionell fastighetsindelning påkallar därför inte några ändringar i bestämmelserna om fastighetsbestämning. Regeringen avser att i ett senare sammanhang återkomma till en särskild fråga om fastighetsbestämning, nämligen om en innehavare av vägrätt bör ges rätt att ansöka om fastighetsbestämning. 8.6Vad skall gälla om en tredimensionell fastighet inte längre tjänar sitt ändamål? Regeringens förslag: Om den anläggning som en tredimensionell fastighet har bildats för förstörs eller skadas så att den måste ersättas med en ny eller om anläggningen aldrig uppförs samt detta förhållande väsentligt försvårar användningen av en angränsande fastighet, skall fastigheten kunna avvecklas genom fastighetsreglering. Då skall det gälla särskilda regler om tvångsvis fastighetsreglering (inlösen): 1.Om anläggningen är uppdelad på flera fastigheter, skall ägaren till en av dessa ha rätt att genom inlösen förvärva den eller de berörda tre- dimensionella fastigheterna. Om flera begär inlösen, skall fastighetsbild- ning ske på det sätt som är mest lämpligt. Om flera olika inlösenalter- nativ framstår som lika lämpliga, skall företräde ges åt den vars del av anläggningen vid uppskattning beräknas ha det största värdet. 2.Lantmäterimyndigheten skall, om inlösen enligt 1 inte sker, kunna förordna att den tredimensionella fastigheten genom inlösen skall överföras till den fastighet som utrymmet skulle ha tillhört, om någon tredimensionell fastighetsbildning inte hade kommit till stånd. Inlösen skall kunna ske även om ägaren till den mottagande fastigheten inte har begärt det. Motsvarande skall gälla om den anläggning för vilken den tredimen- sionella fastighetsbildningen har skett aldrig uppförs. Utredningens förslag: Överensstämmer delvis med regeringens för- slag. Utredningen har även föreslagit att den behöriga kommunala nämnden (normalt ) skall vara skyldig att till lant- mäterimyndigheten anmäla att anläggningen har förstörts eller att den aldrig har uppförts. En sådan anmälan skall enligt utredningsförslaget göras om den tredimensionella fastighetsindelningen kvarstår efter det att en därav berörd anläggning har förstörts. En anmälan skall också göras om ett bygglov som har utgjort förutsättning för en tredimensionell fastighetsbildning för en ännu inte uppförd anläggning har upphört att gälla enligt reglerna i 8 kap. 33 § plan och bygglagen. Vidare har utredningen föreslagit att lantmäterimyndigheten, när en sådan anmälan har gjorts, självmant skall ta upp frågan om inlösen. Slutligen är ut- redningens förslag om inlösen enligt 2 annorlunda utformat (se betänkandet s. 179185). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot utredningens förslag. Några remissinstanser, däribland , har dock önskat vissa förtydliganden och kompletteringar, bl.a. vad som skall gälla i fråga om fördelning av för- rättningskostnader vid inlösen av tredimensionella fastigheter. har ifrågasatt om i alla lägen har möjlighet att avgöra när en anmälan till lantmäterimyndigheten skall ske. Förslaget i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer i väsentliga delar med regeringens förslag. Utkastet innehåller dock ingen motsvarig- het till regeringens förslag att vid inlösen enligt 1, där flera begär inlösen, fastighetsbildning skall ske på det sätt som är mest lämpligt. Enligt utkastet skall företräde i stället ges åt den vars del av anläggningen vid uppskattning åsätts det största värdet (se s. 108115 i utkastet till lagrådsremiss). Remissinstanserna: Remissinstanserna har i huvudsak varit positiva till förslaget i utkastet till lagrådsremiss. Några, bl.a. Lantmäterimyndig- heten i , har dock kritiserat den i utkastet föreslagna företrädesregeln vid inlösen enligt 1. har tagit upp frågan om fördelningen av förrättningskostnaderna vid inlösen. Skälen för regeringens förslag Tredimensionella fastigheter som har blivit onyttiga skall kunna avvecklas genom fastighetsreglering Enligt de ovan föreslagna reglerna skall tredimensionella fastigheter ha en kärna bestående av en anläggning som redan existerar eller i vart fall kommer att uppföras . Det kan knappast förhindras att tredimensionella fastigheter i vissa fall blir onyttiga. Så blir typiskt sett fallet om den anläggning som utgör kärnan i fastigheten förstörs eller om den skadas så att den måste ersättas med en ny. I de allra flesta fall torde emellertid den eller de berörda fastighetsägarna se till att anläggningen, och därmed den tredimen- sionella fastigheten, på nytt kan användas på ett ändamålsenligt sätt. Det kan i det enskilda fallet innebära att fastighetsbildningsåtgärder måste Så kan t.ex. en ny anläggning kräva att fastigheten tillförs ytter- ligare utrymme, något som i sin tur förutsätter att fastighetsgränserna justeras genom en fastighetsreglering. Detta påkallar dock inte några Det kan dock inte uteslutas att tredimensionella fastigheter förblir onyttiga, därför att den förstörda eller skadade anläggningen inte ersätts med en ny. Detta kan antas ge upphov till skilda slag av olägenheter, såsom att fastigheterna förhindrar eller i vart fall försvårar en rationell användning av angränsande fastigheter. Också intresset av ordning och reda i fastighetsindelningen talar för att fastigheter av detta slag bör Regeringen föreslår därför att regelverket utformas så att detta blir möjligt. En lösning kan synas vara att man i lagen anger att tredimensionella fastigheter som har blivit onyttiga skall avregistreras från fastighets- registret och att utrymmena därmed utan vidare åtgärder upphör att utgöra särskilda fastigheter. En sådan ordning skulle dock kunna leda till oklarheter i fastighetsindelningen och rättsförluster för enskilda, inte minst för eventuella panthavare. Enligt regeringens mening bör en av- veckling av fastigheterna i stället ske efter en särskild myndighets- Det är naturligt att denna prövning görs av lantmäteri- myndigheten med tillämpning av bestämmelserna om fastighetsreglering. Kan myndigheten konstatera att fastigheten inte längre tjänar något ändamål, bör den alltså under vissa förutsättningar kunna genom fastighetsreglering föra över det utrymme som fastigheten omfattar till en Särskilt om tvångsvis ianspråktagande av tredimensionella fastigheter som Det är givet att lantmäterimyndigheten i första hand bör försöka få till stånd en frivillig avveckling av tredimensionella fastigheter som har Detta kan åstadkommas redan genom befintliga bestäm- melser om fastighetsreglering. Det är emellertid tänkbart att ägaren till den onyttiga fastigheten inte vill medverka till fastighetsbildningen och därigenom blockerar nödvändiga förändringar. Detta ger anledning till frågan om fastigheter av detta slag skall kunna avvecklas också om en fastighetsägare motsätter sig avvecklingen. Det är tydligt att det i dessa situationer kan finnas ett praktiskt behov av att kunna vidta fastighetsregleringsåtgärder även när en fastighets- ägare motsätter sig det. Till en viss del skulle visserligen såsom Lagrådet har berört de problem som onyttiga fastigheter kan ge upphov till kunna lösas genom ändringar i annan lagstiftning, i första hand genom skärpningar i det offentligrättsliga regelverket avseende van- vårdade fastigheter (detta behandlas i avsnitt 11.4). slaget torde dock inte, till skillnad från regler om tvångsvis fastig- hetsreglering, vara ägnade att komma till rätta med en sådan olämplig fastighetsindelning som beror på att en anläggning har förstörts eller Det kan finnas skäl att vid en senare utvärdering av de nya bestämmelserna överväga behovet av ändringar i annan lagstiftning men