prop · GQ03116 · 2003-05-13 00:00:00 — Ett allmänt villkor för att ett föremål skall anses som fastighetstillbehör är att föremålet och fastigheten har kommit i samma ägares hand (se 2 kap. 4 § jordabalken). I 2 kap. 2 § jordabalken anges vissa föremål som genom sin anknyt- ning till en byggnad hör till fastigheten, såsom olika inredningsdetaljer i byggnaden (s.k. byggnadstillbehör). För att ett föremål skall anses som byggnadstillbehör måste byggnaden ha försetts med föremålet och detta måste vara ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. Anknytningen mellan en fastighet och dess tillbehör kan som regel brytas endast om föremålet fysiskt skiljs från fastigheten (se 2 kap. 7 § jordabalken). I vissa fall kan anknytningen brytas också på andra sätt, främst genom s.k. överföring av fastighetstillbehör (se 7 kap. 14 § fastighetsbildningslagen). Överföring av fastighetstillbehör innebär att lantmäterimyndigheten genom fastighetsreglering beslutar att föremålet i rättsligt hänseende skall höra till en annan fastighet än den som föremålet fram till dess har tillhört. Möjligheten till överföring av fastighets- tillbehör gäller enbart för byggnader och andra anläggningar som hör till en fastighet enligt 2 kap. 1 § jordbalken och således inte för andra Prop. 2002/03:116 tillbehör, såsom byggnadstillbehör. Skälen för regeringens förslag Fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § första stycket jordabalken En tredimensionell fastighet kommer enligt regeringens förslag att ut- göras av ett visst utrymme avsett för en byggnad eller annan anläggning. Den anläggning som ryms inom den tredimensionella fastigheten bör givetvis under samma förutsättningar som gäller för anläggningar inom traditionella fastigheter utgöra tillbehör till fastigheten enligt 2 kap. 1 § första stycket jordabalken. I den bestämmelsen talas om föremål som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk. Det kan synas tveksamt om bestämmelsen klart ger uttryck för vad som bör gälla i ett system med tredimensionell fastighetsindelning. Bland annat av ut- talanden i förarbetena framgår att bestämmelsen är avsedd att behandla föremål belägna inom fastigheten (se prop. 1966:24 s. 129). Som Juri- diska fakultetsnämnden vid har uttalat motiverar införandet av en tredimensionell fastighetsindelning ett klarläggande i lagtexten. Regeringen föreslår därför att det i den aktuella bestämmelsen anges att till en fastighet hör föremål som har anbragts inom fastig- heten. Fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § andra stycket jordabalken Om det upplåts ett servitut till förmån för en tredimensionell fastighet, bör naturligen, såsom gäller för andra fastigheter, en anläggning som uppförs utanför fastigheten kunna utgöra tillbehör till denna under de förutsättningar som anges i 2 kap. 1 § andra stycket jordabalken. På mot- svarande sätt bör ledningar som tryggas med ledningsrätt höra till den tredimensionella fastigheten, om lantmäterimyndigheten har förordnat att rätten skall höra till fastigheten. Det nu sagda fordrar inte några särskilda lagregler. Fastighetstillbehör enligt 2 kap. 2 § jordabalken Det är också naturligt att föremål som en byggnad tillhörande en tredimensionell fastighet har försetts med utgör byggnadstillbehör enligt 2 kap. 2 § jordabalken på samma sätt som om byggnaden hade hört till en traditionell fastighet. Inte heller detta fordrar några särskilda lagregler. I ett avseende kommer emellertid frågan om byggnadstillbehör i ett väsentligen annat läge än . Detta beror på att olika delar av en byggnad genom tredimensionell fastighetsbildning kan komma att tillhöra skilda fastigheter. Fråga uppkommer då till vilken av dessa fastigheter föremålet hör. Som regel torde saken inte medföra några större problem. Om det i en del av en byggnad har anbragts ett föremål som är ägnat till stadig- varande bruk enbart för den byggnadsdelen, är det naturligt att föremålet anses som tillbehör till denna. Att föremålet hör till den del av bygg- naden där det har anbragts bör dock klargöras genom en ändring i 2 kap. 2 § jordabalken. Mer komplicerad är situationen då en del av en byggnad har försetts med ett föremål som är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden i dess helhet eller enbart för någon annan del av byggnaden. Den föreslagna ändringen i 2 kap. 2 § jordabalken får, om den tillämpas också i denna situation, till följd att föremålet kommer att utgöra tillbehör till en annan fastighet än den för vilket det helt eller delvis är ägnat. Det kan hävdas att detta skulle kunna medföra problem när det bl.a. gäller frågor om nyttjande och underhåll av föremålet. Ett alternativ kan synas vara att föremålet anses höra till den byggnadsdel för vilken föremålet är ägnat, även om det är beläget i en annan del av byggnaden (och därmed inom en annan fastighet). Ytterligare ett alternativ är att föremålet anses som byggnadstillbehör enbart om det är ägnat för den del av byggnaden där det är beläget. Sådana lösningar skulle dock kunna medföra problem av annat slag, t.ex. när det gäller att bestämma vilka delar av en byggnad som ett visst föremål tjänar. Regeringen kan därför inte förorda dessa alternativ. Frågan om till vilken byggnadsdel ett föremål hör bör därför så snart det har konstaterats att föremålet över huvud taget är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna avgöras enbart med hänsyn till föremålets belägenhet. Huruvida ett föremål i en byggnad är tillbehör eller inte och till vilken del av byggnaden det i så fall hör blir då förhållandevis lätt att bedöma, något som torde vara till fördel bl.a. vid exekution i fastigheten. Den föreslagna lösningen kan i och för sig leda till att ett byggnads- tillbehör kommer att höra till en annan fastighet än den som det i prakti- ken tjänar. Detta är emellertid en situation som kan uppstå när det gäller fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § jordabalken (byggnader och andra anläggningar). Om t.ex. ett servitut upplåts för nyttjande av en byggnad som redan utgör tillbehör till den tjänande fastigheten, förblir byggnaden tillbehör till den tjänande fastigheten trots att den kanske enbart är till nytta för den härskande fastigheten (se 2 kap. 1 § andra stycket jordabalken). De problem som detta kan medföra kan numera minskas genom en fastighetsbildningsåtgärd av särskilt slag (överföring av fastighetstillbehör) som innebär att föremålet i rättsligt hänseende överförs till den fastighet som det betjänar, dvs. den härskande fastigheten (se 7 kap. 14 § fastighetsbildningslagen). Bestämmelserna om överföring av fastighetstillbehör kan dock, som har nämnts, tillämpas enbart när det är fråga om tillbehör enligt 2 kap. 1 § jorda- balken (byggnader och andra anläggningar) men inte i fråga om byggnadstillbehör. Det kan anföras skäl för att nu utsträcka bestäm- melserna till att gälla också byggnadstillbehör. Fastighetsbildnings- beslutet och den åtföljande registreringen skulle då innebära ett klar- görande av att föremålet hör till en annan del av byggnaden än den där det är beläget. Regeringen är dock inte beredd att förorda detta, främst därför att flertalet byggnadstillbehör på grund av sin begränsade storlek (jfr inredningsdetaljer) inte rimligen bör omfattas av en prövning vid en fastighetsbildningsförrättning. Regeringen anser att frågor om byggnadstillbehör i stället lämpligen bör lösas inom ramen för de ovan föreslagna reglerna om tredimensionell fastighetsbildning. Detta kan ske på olika sätt. I vissa fall kan en tre- dimensionell fastighets behov av sådana föremål som är belägna utanför Prop. 2002/03:116 fastigheten tryggas genom bildandet av servitut eller inrättandet av gemensamhetsanläggningar (jfr avsnitt 8.4). I andra fall torde lantmäteri- myndigheten kunna anpassa fastigheternas gränser så att föremålet kommer att utgöra byggnadstillbehör till den fastighet som det betjänar (jfr avsnitt 8.5). 2 kap. 2 § jordabalken behandlar enbart frågan i vilken ut- sträckning föremål hör till en byggnad. vid har tagit upp frågan om behovet av ändringar såvitt gäller tillbehör till sådana anläggningar som inte utgör byggnader. Den frågan kan uppkomma redan inom ramen för gällande fastighets- indelning. Regeringen har inte funnit anledning att föreslå några lag- ändringar i denna del. 10Vissa andra frågor om tredimensionella fastigheter 10.1Frågor om överlåtelse av tredimensionella fastigheter m.m. Regeringens förslag: För överlåtelse av tredimensionella fastigheter skall gälla samma regler som för överlåtelse av andra fastigheter. Tidsfristen för ansökan om fastighetsbildning skall vara densamma vid överlåtelse av obebyggda tredimensionella utrymmen avsedda för byggnader eller andra anläggningar som vid annan överlåtelse av fast egendom. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. Utredningen har även föreslagit att fastighetsbildning efter överlåtelse av ett tredimensionellt avgränsat utrymme, som är obebyggt, inte skall behöva sökas förrän den för utrymmet avsedda anläggningen har uppförts, dock senast efter den dag då köpe- handlingen upprättades (se betänkandet s. 159). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte uttalat sig i dessa delar. Tekniska Högskolan har avstyrkt utredningens för- slag. Förslaget i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer med rege- ringens förslag (se s. 119 f. i utkastet till lagrådsremiss). Remissinstanserna: Remissinstanserna har inte haft några synpunkter i dessa delar. Skälen för regeringens förslag Överlåtelse av tredimensionella fastigheter De nya fastigheterna kommer, likt traditionella fastigheter, att utgöras av individualiserade enheter av fast egendom. Det är därför naturligt att nuvarande regler om överlåtelse av fast egendom i 4 kap. jordabalken Prop. 2002/03:116 tillämpas också på detta slag av fastigheter. För detta krävs inte några Överlåtelse av ännu inte fastighetsbildade utrymmen För att ett köp av en del av en fastighet skall vara gällande fordras att fastighetsbildning sker efter köpet. Av 4 kap. 7 § jorda- balken följer sålunda att ett köp av ett visst område av en fastighet är giltigt endast om fastighetsbildning sker i enlighet med förvärvet efter en ansökan som måste ha gjorts senast efter den dag då köpe- handlingen upprättades. Bestämmelsens syfte är att förhindra att det uppkommer en avvikelse mellan den faktiska äganderätten till fast egen- dom och den officiella fastighetsindelningen (se prop. 1970:20 del B 1 s.162 f). Bestämmelsen kommer att aktualiseras om en fastighetsägare, när de föreslagna reglerna har trätt i kraft, överlåter ett visst tredimensionellt avgränsat utrymme av sin fastighet. Utrymmet måste då, för att över- låtelsen skall vara gällande, avstyckas till en egen fastighet eller genom fastighetsreglering överföras till en annan fastighet. Ansökan om fastig- hetsbildning måste såsom 4 kap. 7 § jordabalken nu är utformad göras från upprättandet av köpehandlingen. Enligt utredningens förslag skall, om en överlåtelse gäller ett obebyggt utrymme, ansökan om fastighetsbildning inte behöva göras förrän den för utrymmet avsedda anläggningen har uppförts, dock senast efter den dag då köpehandlingen upprättades. Syftet är att en fastighetsbild- ningsansökan och därmed en efterföljande lantmäteriförrättning som regel skall kunna anstå till dess att den för utrymmet avsedda anlägg- ningen har uppförts (se betänkandet s. 159). Regeringen anser att lösningen är förenad med nackdelar. En nackdel är att giltigheten av överlåtelsen hålls svävande under avsevärt än enligt nuvarande regler. En annan nackdel är att myndigheter och andra utomstående inte får någon kännedom om över- låtelsen. Regeringen anser därför, i likhet med Kungl. Tekniska Hög- skolan, att lösningen inte bör väljas. Jordabalkens regler om köp av en del av en fastighet bör alltså gälla även vid överlåtelse av ett tre- dimensionellt avgränsat utrymme. Detta innebär att fastighetsbildning skall sökas senast efter den dag då köpehandlingen upp- rättades avseende förvärv av ett utrymme. 10.2Frågor om expropriation och liknande tvångsförvärv Regeringens förslag: Tredimensionella fastigheter skall kunna bli föremål för expropriation och liknande tvångsförvärv på samma villkor som andra fastigheter. Det skall också vara möjligt att bilda tre- dimensionella fastigheter genom expropriation eller liknande förvärv. Utredningens förslag: Utredningen har inte föreslagit några lag- ändringar i denna del (jfr betänkandet s. 160). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte uttalat sig i har dock uttalat att utrymmen avsedda för byggnader eller andra anläggningar bör kunna inlösas enligt reglerna i lagen (1995:1649) om byggande av järnväg. Förslagen i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer i sak med Remissinstanserna: Förslagen i utkastet till lagrådsremiss har inte mött några invändningar. Skälen för regeringens förslag Expropriation och liknande tvångsförvärv av tredimensionella fastigheter Enligt expropriationslagen (1972:719) kan fastigheter tvångsvis tas i anspråk med äganderätt för tillgodoseende av angelägna allmänna I andra lagar, t.ex. väglagen, finns liknande regler om tvångs- vis ianspråktagande av äganderätt till fast egendom genom inlösen. Fastighetens ägare har vid sådana tvångsförfoganden rätt till ersättning De behov och intressen som bär upp lagstiftningen om expropriation och liknande slag av tvångsförfoganden kan givetvis göra sig gällande också i fråga om tredimensionella fastigheter. Det är därför naturligt att också dessa fastigheter kan göras till föremål för sådana förfoganden. Några särskilda lagregler om detta behövs inte, eftersom nuvarande bestämmelser om ianspråktagande av fast egendom utan vidare kommer att omfatta även tredimensionella fastigheter. Expropriation och liknande tvångsförvärv av utrymmen Ett expropriativt förfarande avser ofta enbart en övergång av ägande- rätten till ett visst markområde och således inte en hel fastighet. expropriation får fastighetsbildande verkan; det ianspråktagna området kommer, utan särskild lantmäteriförrättning, att utgöra en egen fastighet (jfr 5 kap. 10 § expropriationslagen). Frågan är om det bör vara möjligt att begränsa en exp- ropriation med äganderätt till att avse endast ett tredimensionellt av- Bör det exempelvis vara möjligt att, där övriga förut- sättningar för expropriation med äganderätt föreligger, expropriera ett bergrum utan att expropriera motsvarande markområde? regeringens mening bör den frågan besvaras jakande. Både för den som exproprierar och för fastighetsägaren kan det vara en fördel att åtgärden begränsas till vad som är nödvändigt med hänsyn till expropriations- Skulle en sådan expropriation medföra synnerligt men vid användandet av återstående delar av fastigheten, kommer fastighetsägaren enligt 3 kap. 8 § första stycket expropriationslagen att kunna påfordra att expropriationen utvidgas till att gälla även dessa delar Vad som kan synas tala mot en sådan lösning är att bestämmelserna i fastighetsbildningslagen om förutsättningar för fastighetsbildning inte tillämpas vid en expropriation även om expropriationen medför att det bildas en ny fastighet. Det kan därför finnas en viss risk för att det genom expropriation bildas tredimensionella fastigheter som har en olämplig Det slaget av olägenheter bör dock kunna hanteras inom Prop. 2002/03:116 ramen för expropriationsprocessen. Expropriation föregås av en särskild myndighetsprövning. Därvid gäller bl.a. att expropriationstillstånd inte skall meddelas om ändamålet lämpligen kan tillgodoses på annat sätt (se 2 kap. 12 § expropriationslagen). Det kan förutsättas att det inte lämnas expropriationstillstånd som ger upphov till klart olämpliga fastigheter. Det kan tilläggas att det redan med nuvarande system för fastighets- indelning kan vara nödvändigt att komplettera en expropriation med en lantmäteriförrättning, t.ex. för servitutsbildning eller inrättande av en gemensamhetsanläggning. Därmed kan utan särskilda regler eventuella olägenheter av expropriationen undanröjas, minskas eller förebyggas. Regeringen anser alltså att det skall vara möjligt att bilda tredimen- sionella fastigheter också genom expropriation av äganderätten till ut- rymmen. Redan gällande regler i expropriationslagen medger att en expropriation begränsas till en del av en fastighet. Vad som har sagts om expropriation av äganderätten till utrymmen synes således inte kräva någon särskild reglering. Tvångsförvärv avseende en del av en fastighet kan även komma till stånd genom inlösen enligt särskilda lagar, såsom plan och bygglagen (1987:10) och väglagen (1971:948). Även sådana förvärv kan, på liknande sätt som expropriation, ha fastighetsbildande verkan. Det kan, liksom vid expropriation, finnas ett behov av att vid sådan inlösen begränsa förvärvet till ett tredimensionellt avgränsat utrymme. Det bör därför vara möjligt att bilda tredimensionella fastigheter även genom inlösen av utrymmen. För detta synes inte några lagändringar påkallade. Begreppet mark utgör dock en särskild lagteknisk komplikation i detta sammanhang. Frågan har berörts i avsnitt 8.1. Såsom där har framhållits avser regeringen att ta initiativ till en genomgång av bestäm- melser som innefattar rätt att tvångsvis ta i anspråk eller på annat sätt förfoga över mark. 11 Frågor om grannelagsrätt m.m. 11.1Störningar, sanitära olägenheter m.m. Regeringens förslag: Allmänna grannelagsrättsliga regler och regler om miljöskydd skall tillämpas även på tredimensionella fastigheter. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 176 f.). Utredningen har inte redovisat några särskilda överväganden i frågan om störningar i boendet. Remissinstanserna: Remissinstanserna har inte haft några invänd- ningar i denna del. Några remissinstanser, däribland , har dock framhållit att de grannelagsrättsliga frågorna är av central betydelse och att de bör bli föremål för fördjupade över- väganden. Förslaget i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer med rege- ringens förslag (se s. 122124 i utkastet till lagrådsremiss). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser, däribland Fastighets- Prop. ägarna och Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisa- tion, har tillstyrkt eller har inte haft några invändningar mot förslaget i utkastet till lagrådsremiss. Några remissinstanser, bl.a. , har dock ifrågasatt om det befintliga regelverket är tillräckligt för att hantera problemen kring störande fastighetsägare. Skälen för regeringens förslag Tredimensionella fastigheter torde som har framhållits i än högre grad än traditionella fastigheter bli beroende av andra fastigheter. Detta blir särskilt tydligt när en tredimensionell fastighetsbildning medför att en anläggning delas upp mellan flera fastigheter. Behovet av en ända- målsenlig grannelagsrättslig reglering är därför mycket påtagligt. Inte minst viktigt är att den verksamhet som utövas inom fastigheten inte ger upphov till oacceptabla störningar eller andra olägenheter för omgivande fastigheter. Denna aspekt beaktas vid all fastig- hetsbildning. Den allmänna lämplighetsprövningen enligt 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen skall sålunda ske utifrån ett planmässigt be- traktelsesätt varvid hänsyn skall tas till förhållandena i omgivningen och till risken för sanitära olägenheter, buller m.m. (se prop. B 1103 och 3 LU 1970:35 s. 127). Gällande fastighetsbildningsregler liksom reglerna i plan och bygglagen ger således vissa garantier för att det inte bildas tredimensionella fastigheter som är olämpliga på grund av risker för buller och andra miljöstörningar. I det enskilda fallet kommer utnyttjandet av fastigheten ändå att kunna ge upphov till störningar som inte rimligen kan godtas. Det kan vara fråga om t.ex. buller, luftföroreningar, skakningar och andra immissioner. Bestämmelserna bör självfallet vara utformade så att sådana störningar kan motverkas. Det framstår dock inte som nödvändigt att göra några lagändringar. Nuvarande ordning ger möjligheter för såväl grannar som myndigheter att komma tillrätta med ett från miljösynpunkt icke önskvärt brukande av fastigheten. Här kan bl.a. pekas på bestämmelsen i 3 kap. 1 § jordabalken som slår fast den allmänna principen att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom skall ta skälig hänsyn till omgivningen. Vidare gäller, enligt 2 kap. 3 § första stycket , att alla som bedriver eller avser att bedriva en verksamhet eller vidta en åtgärd skall utföra de skyddsåtgärder, iaktta de begränsningar och vidta de försiktig- hetsmått i övrigt som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. I vissa fall får en verksamhet över huvud taget inte komma till stånd (se 2 kap. 9 § ). För viss miljöfarlig verksamhet gäller tillstånds och anmälningsplikt (se 9 kap. 6 § miljö- balken). En granne som drabbas av skada kan också i viss utsträckning kräva skadestånd (se 32 kap. ). Även andra sanktioner kan tillgripas mot en störande verksamhet, såsom förbud vid vite. Särskilt om störningar i boendet En tredimensionell fastighetsbildning kan, som har nämnts, medföra att en anläggning delas upp på flera fastigheter. om förutsättningarna för fastighetsbildning är uppfyllda, en enhet med kommersiella lokaler, belägna i ett bostadshus nedre delar, brytas ut till en tredimensionell fastighet. I ett sådant bostadshus, liksom i traditionella flerbostadshus, kommer det att kunna inträffa att de boende stör varandra genom exempelvis festande eller hög musik. Störningar kan även drabba de boende från den andra fastigheten och vice versa. störningar torde i och för sig inte öka med ett införande av en tredimen- Förutsättningarna för att ingripa mot stör- ningarna blir dock delvis annorlunda än i ett traditionellt flerbostadshus. Förhållandet mellan en fastighetsägare och hyresgästerna i fastigheten samt, indirekt, mellan hyresgästerna regleras väsentligen i 12 kap. Där finns bl.a. bestämmelser som innebär att den som stör sina grannar i sista hand kan tvingas att flytta. som har att agera när en hyresgäst stör grannarna. kommer att kunna tillämpas även i förhållandet mellan ägaren av en tredimensionell fastighet och hyresgästerna inom denna fastighet. emellertid inte tillämpas annat än när störningarna härrör från den fastighet där de drabbade finns. Om olika delar av ett hus hör till två olika fastigheter, kommer därför ägaren av en av dessa fastigheter inte att kunna åberopa de hyresrättsliga bestämmelserna gentemot störande hyresgäster i den andra fastigheten. Inte heller kommer hyresgästerna i den ena av fastigheterna att, med stöd av dessa bestämmelser, kunna rikta några krav mot ägaren av den andra fastigheten. Det kan synas tala för att lagstiftningen bör kompletteras i detta avseende. Problemet med störningar mellan fastigheter är emellertid inte nytt. Liknande situationer kan uppkomma , såsom när två bostads- hus har byggts ihop i gränsen mellan två fastigheter. Om det då upp- kommer störningar som härrör från det ena huset men drabbar hyres- gäster i det andra huset, kan dessa hanteras inom ramen för allmänna grannelagsrättsliga regler, främst den allmänna hänsynsregeln i 3 kap. 1 § jordabalken. I vissa fall kan även bestämmelserna i (se särskilt 9 kap. 9 §) och bostadsförvaltningslagen (1977:792) tillämpas. Att märka är också att en hyresvärd här har ett visst ansvar mot grannarna för störningar som härrör från hyresgäster i den egna Även utan lagändringar kommer det alltså att finnas instrument att tillgripa mot störningar som härrör från en intilliggande Det kan visserligen, såsom bl.a. inte uteslutas att dessa instrument är otillräckliga. emellertid inte beredd att nu lägga fram förslag till ytterligare be- Det finns dock skäl att följa utvecklingen uppmärksamt. den framtida utvärderingen av bestämmelserna om tredimensionell fastighetsindelning bör det sålunda utrönas om befintliga regler har visat sig vara tillräckliga för att hantera störningar mellan fastigheter.