prop · GQ03107 · 2003-05-21 00:00:00 — Reglerna om upplåtelse av panträtt i tomträtt motsvarar nästan helt vad som gäller pantsättning av fast Som framgått har tomträtter en stabil och långvarig karaktär. därför ett säkert underlag för kreditgivning. Ett uttryck för detta är att krediter mot inteckning i tomträtt får användas till skuldtäckning enligt reglerna om försäkringsföretags försäkringstekniska avsättningar. kapitaltäckningssammanhang (se avsnitt 4.7) riskviktas också fordringar med säkerhet i tomträtt till bostadsfastighet på samma sätt som fordringar med säkerhet i fast egendom. Särskilt i de största städerna har tomträtt stor praktisk betydelse som kreditsäkerhet. Det finns således inga bärande skäl för att utesluta lån mot säkerhet i tomträtt från att ingå i Det finns i omkring 700 000 bostadsrätter och i dessa bor cirka en miljon människor. Bostadsrätter regleras i bostadsrättslagen (1991:614). En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars ändamål är att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av en En bostadsrättsinnehavares ställning påminner, i likhet med tomträttsinnehavarens, om en ägares. lagstiftningen om bostadsrätter är att bostadsrättsinnehavaren skall ha rätt att förfoga över det förmögenhetsvärde som bostadsrätten representerar. Bostadsrätter kan således överlåtas och pantsättas. överlåtelse och pantsättning av bostadsrättslägenheter anses emellertid Prop. ha vissa brister. Det saknas uttryckliga regler om hur sakrättsligt giltig överlåtelse och pantsättning åstadkoms. Enligt praxis gäller, i analogi med reglerna för enkla skuldebrev, att sådant skydd i båda fallen erhålls genom att en underrättelse lämnas till bostadsrättsföreningen. ningen fått underrättelse om pantsättning måste föreningen genast anteckna detta i dess lägenhetsförteckning. Tanken är att en presumtiv köpare eller kreditgivare skall kunna få kännedom om ägar- och pantsättningsanteckningar genom utdrag ur lägenhetsförteckningen. inträffar dock att bostadsrättsföreningar förbiser att föra in uppgifter om panträttningar i lägenhetsförteckningen, varvid s.k. dolda panträtter Pantsättningen åtnjuter då sakrättsligt skydd men är inte synlig för en ny kreditgivare. Det inträffar också att inaktuella noteringar om pantsättningar står kvar i lägenhetsförteckningarna. är att det är oklart i vilken utsträckning tilläggskrediter och omlagda krediter från en långivare som beviljat den ursprungliga krediten kräver en ny underrättelse till föreningen för att få sakrättsligt skydd. De nämnda bristerna medför risker för rättsförluster för bl.a. Bristerna kan även i någon mån antas medföra att bostadsrättens kreditvärde är lägre än vad det skulle ha varit med ett mer I syfte att komma till rätta med bl.a. dessa problem och med den övergripande målsättningen att förbättra bostadsrätterna som kreditobjekt har i ett delbetänkande (SOU 1998:80) föreslagit att det skall införas ett system enligt vilket pantsättningar av bostadsrätter skall registreras i ett offentligt Härvid skulle sakrättsligt skydd vid pantsättning uppkomma genom registrering i registret. uppgifter för identifiering av bostadsrättsföreningen och bostadsrätten, bostadsrättshavaren och dennes förvärv, bostadsinteckningar och inteckningshavare samt åtgärder vilka påverkar möjligheterna att förfoga över en bostadsrätt, t.ex. uppgifter om utmätning eller om tvist pågår. Betänkandet har remissbehandlats och bereds inom Det är oklart om förslag om ett offentligt bostadsrättsregister kommer att genomföras. När det gäller frågan om bostadsrätters säkerhet som kreditunderlag bör nämnas att ett stort antal bostadsrättsföreningar gick i konkurs eller hade finansiella problem , i synnerhet under fastighetskrisen i decenniets först hälft. Något liknande hade inte inträffat Mot den bakgrunden har sett över det regelverk i bostadsrättslagen med ekonomiska planer m.m. som syftar till att förhindra ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. undersökte orsakerna till konkurserna och konstaterade i sitt slut- betänkande (SOU 2000:2) att bilden var rätt enhetlig. Det var fråga om föreningar som hade bildats . En klar majoritet av dessa var inte den för bostadsrättsföreningar kanske mer traditionella typen med flerbostadshus. Byggnadsbeståndet utgjordes i stället av småhus, parhus eller radhus. Föreningarna var dessutom relativt små. det gäller orsakerna till konkurserna fann utredningen att den ökade avtrappningen av räntebidrag var en väsentlig faktor. inflationen inte längre var så hög som den tidigare Detta gjorde att höga produktionskostnader blev ett större problem än det varit tidigare. Dessutom byggde bidragssystemet på att inflationen skulle vara lika hög som . Ytterligare en delorsak var att anskaffningskostnaderna blev för höga. Enligt uppgifter som utredningen inhämtat från olika kreditgivare och branschförbund berodde detta på att det bidragssystem som gällde fram medförde att en seriös kreditgivning från kreditgivarnas sida inte var nödvändig; kreditgivarna bidrog nämligen med bottenlån medan staten stod för lån med sämre förmånsläge. Utredningens slutsats var att svagheter i regelverket inte varit en avgörande faktor för det stora antalet konkurser . Det fanns därför inte skäl att välja ett annat skyddssystem än det befintliga. Utredningen fann dock att vissa svagheter ändå fanns i systemet och föreslog därför en skärpning av regelverket i vissa avseenden. har beslutat om vissa ändringar i bostadsrättslagen som syftar till att förhindra förekomsten av ekonomiskt osunda bostadsföretag (se prop. 2002/03:12, bet. 2002/03:BoU2, rskr. 2002/03:96). Den nya lagstiftningen trädde i kraft . och har anfört att utlåning mot pant i bostadsrätt inte bör få ingå i säkerhetsmassan, huvudsakligen för att sådan pant är förenad med större risker än inteckning i fast egendom. Bostadsrätter används i stor utsträckning som säkerhet för krediter och systemet för värdering av bostadsrätter är väl inarbetat. Även bostadsrätter utgör därför generellt sett tillförlitliga säkerheter för krediter. De nämnda bristerna i systemet för pantsättning och de konkurser som drabbade bostadsrättsföreningar kan synas tala för att kreditgivning mot bostadsrättspant dock inte är tillräckligt säker för att ingå i säkerhetsmassan. Vad gäller pantsättnings- systemet finns det naturligtvis mindre anledning att undanta dessa krediter om bostadsrättsregister införs. Även utan ett sådant system får dock bristerna inte anses vara så stora att krediterna inte bör få utgöra underliggande säkerheter i säkerhetsmassan. När det gäller konkursrisken torde situationen ha varit mycket ovanlig, med en rad samverkande negativa faktorer. Den överhettade fastighetsmarknaden berodde till stor del på alltför frikostig kreditgivning från banker och andra kreditgivare. Överlag torde en viss åtstramning av kreditgivningen ha skett. Det nuvarande statliga subventionssystemet inom bostads- sektorn är också utformat på ett annat sätt och det torde inte i samma utsträckning avhålla kreditgivare från en ordentlig kreditprövning. Till detta kommer att regeringen i ovan nämnd proposition föreslår skärpta regler i bostadsrättslagen för att ytterligare minska risken för obestånd i bostadsföretag. Det finns således inte heller några bärande skäl för att utesluta lån mot pant i bostadsrätt från att ingå i säkerhetsmassan. Sammanfattningsvis bör krediter mot säkerhet i tomträtt och bostadsrätt kunna ingå i säkerhetsmassan eftersom krediterna får anses utgöra en naturlig del av denna och då det är angeläget att även ge dessa kategorier bolånekonsumenter möjlighet till lägre räntor. I fråga om tomträtt bör det, på i huvudsak motsvarande sätt som föreslås gälla beträffande krediter mot säkerheter i fast egendom, krävas att tomt- rätterna avser bostads-, affärs- eller kontorsändamål. Det är vidare viktigt att lagstiftningen återspeglar de skillnader i risk som föreligger vid en jämförelse mellan fastigheter avsedda för bostads- respektive kommersiella ändamål. Att kreditförlusterna inom den kommersiella sektorn är större och även svårare att prognostisera än Prop. 2002/03:107 motsvarande förluster inom bostadssektorn är ett välkänt faktum. att hantera denna skillnad i risknivå är att tillåta lägre belåningsgrader för mer riskfyllda sektorer förslag på en sådan differentiering kommer även att lämnas (se avsnitt 6.3.3). Det finns dock, som anfört, skäl att ytterligare begränsa möjligheten för ett emittentinstitut att ägna sig åt en riskfylld utlåning med säkerhet i kommersiella fastigheter genom att införa ett tak på av säkerhetsmassan för sådana krediter. En motsvarande gräns har införts i den irländska lagstiftningen om säkerställda obligationer. Regeringens förslag: Hypotekskrediter får vara säkerställda endast med säkerheter i egendom belägen inom EES. Promemorians förslag: I promemorian har föreslagits att hypotekskrediter endast får säkerställas med säkerheter belägna inom EES, dock med en begränsning om högst av hypoteks- krediterna för krediter med säkerheter belägna i andra EES-länder än . Där har också föreslagits att får medge om det finns särskilda skäl att hypotekskrediterna får säkerställas med säkerheter utanför EES och att andelen säkerheter belägna i ett annat EES-land än får överstiga . Remissinstanserna: hävdar att det är principiellt felaktigt att uppställa en begränsningsregel för hypoteks- krediter säkerställda med säkerheter inom EES. vid anser att denna begränsningsregel är anmärkningsvärt restriktiv och att det bör övervägas om det inte finns förutsättningar för att tillåta sådana krediter i större omfattning. Tredje AP-fonden ifrågasätter om inte en begränsningsregel för krediter till utländska låntagare eller krediter som säkerställs med säkerhet utomlands strider mot EG-rättens regler om fri rörlighet för kapital. Skälen för regeringens förslag: En fråga som aktualiseras i sammanhanget är om även krediter till utländska låntagare och/eller krediter som säkerställs med säkerheter i egendom belägen utomlands bör få ingå i säkerhetsmassan. Generellt sett torde det vara svårare att bedöma både vilken kreditvärdighet en utländsk låntagare har och vilket belåningsvärde en säkerhet i utlandet kan ha. Om säkerhetsmassan består av lån till utländska kredittagare och/eller av lån säkerställda med säkerheter i utländska tillgångar kan detta därför öka riskerna i säkerhetsmassan. I synnerhet om utländska säkerheter förekommer torde det också bli svårare för instituten att följa upp att matchning föreligger och att de underliggande säkerheterna har ett godtagbart värde. I en sådan situation försvåras också möjligheter att utöva tillsyn. Med säkerheter i utländsk egendom uppstår vidare frågan om i vad mån emittentinstituten och ytterst, vid konkurs hos både emittenten och låntagarna, obligationsinnehavarna kan hävda förmånsrätt till säkerheterna i det aktuella landet. En stor andel lån till utländska låntagare eller mot utländska säkerheter kan vidare göra att säkerhetsmassan blir heterogen, vilket kan vara negativt från ratingsynpunkt. Å andra sidan kan ett inkluderande av utländska låntagare och säkerheter ge emittentinstituten möjlighet att hålla större kreditstockar och att öka riskspridningen i dessa. När det gäller frågan om vilka låntagare som bör godtas kan erinras om de allmänna föreskrifterna om kreditgivning i bankrörelselagen (1987:617) och lagen (1992:1610) om finansieringsverksamhet, enligt vilka låntagarna på goda grunder skall kunna fullgöra låneförbindelsen. Dessa regler, som givetvis även gäller utländska låntagare, innebär bl.a. att kredit inte skall lämnas om det redan från början framstår som sannolikt att en ställd säkerhet måste realiseras för att krediten skall kunna återbetalas (prop. 1986/87:23, band 1, s. 240). Det ter sig vanskligt att inom ramen för ett system med säkerställda obligationer ställa upp något ytterligare kriterium för godtagbara låntagare. En avgränsning utifrån exempelvis nationella kriterier skulle bli alltför trubbig; det finns givetvis godtagbara låntagare i relativt osäkra stater och vice versa. Sådana begränsningar torde dessutom, som Tredje AP-fonden påpekat, strida mot EG-rättens regler om fri rörlighet för kapital. Inget av de EU- länder som infört system med säkerställda obligationer har heller infört begränsningar i fråga om låntagarna. Mot denna bakgrund saknas skäl att införa sådana regler. Samtliga EU-länder med regelverk för säkerställda obligationer, utom , har infört begränsningar i fråga om utländska säkerheter. Institut i och får bevilja lån mot säkerheter i egendom belägen inom OECD-området. I fall gäller dock vissa restriktioner när säkerheten är belägen i länder utanför EES. I gäller begränsningen EES-länderna och . I accepteras förutom dessa länder även , och . I gäller samma begränsning som i , dock att tyska institut får bevilja lån mot säkerheter belägna även inom europeiska länder utanför EES som är fullvärdiga medlemmar av . Vissa gränsvärden ställs dock upp för olika geografiska marknader. Flertalet av de övriga EES-länderna har infört system med säkerställda obligationer. Det kan därför förutsättas att dessa länder har system för pantsättning av fast egendom som är väl fungerande och som ger erforderlig förmånsrätt för emittenterna och obligationsinnehavarna. Huvuddelen av de länder som infört system för säkerställda obligationer har numera inte heller någon begränsningsregel för lån säkerställda med säkerheter i egendom belägen inom EES. Mot denna bakgrund anser vi, i likhet med , att de bör i obegränsad utsträckning få lämna lån mot säkerhet i egendom belägen inom EES- länderna. Ett sådant ställningstagande ligger dessutom, som Tredje AP- fonden anfört, väl i linje med andan i EG-rättens regler om fri rörlighet för kapital. Med hänsyn till de risker som redogjorts för bör i säkerhetsmassan inte tillåtas ingå lån mot säkerheter som är belägna utanför EES. En önskvärd möjligheten till riskspridning kan till fullo tillgodoses inom nu föreslaget geografiskt område särskilt med beaktande av att EU kommer att utvidgas till att även innefatta en rad länder från central- och . Vad gäller krediter mot säkerhet i tomträtt och bostadsrätt kan Prop. 2002/03:107 sannolikt fråga uppkomma om utländska egendomskategorier motsvarar Det kan här givetvis inte krävas att någon fullständig överensstämmelse finns. 6.3.3Belåningsgrader och värderingsregler för hypotekskrediterna Regeringens förslag: Vissa högsta belåningsgrader skall gälla för hypotekskrediter som kan ingå i säkerhetsmassan för fast egendom, tomträtt och bostadsrätt som är avsedd för bostadsändamål av marknadsvärdet för fast egendom som är avsedd för jordbruksändamål av marknadsvärdet för fast egendom, tomträtt och bostadsrätt som är avsedd för affärs- och kontorsändamål av marknadsvärdet. När ett emittentinstitut lämnar hypotekskrediter skall säkerheternas marknadsvärde fastställas genom en individuell värdering. Denna värdering får grundas på generella prisnivåer om den avser fast egendom som utgör bostadsfastighet i en- eller tvåfamiljshus eller tomträtt som upplåtits för bostadsändamål avseende en- eller tvåfamiljshus eller bostadsrätt som upplåtits för bostadsändamål. Principen för fastställande av marknadsvärdet lagregleras. skall fortlöpande kontrollera marknadsvärdet för den egendom eller de rättigheter som utgör säkerheter för hypotekskrediterna. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag, utom beträffande bostadsfastigheter och jordbruksfastigheter där det i promemorian föreslås belåningsgrader om och beträffande värderingsprinciper där det föreslås att säkerheternas marknadsvärde alltid skall fastställas genom individuell värdering. Remissinstanserna: föreslår en belåningsgrad om 2/3 av marknadsvärdet för bostadsfastigheter, tomträtter och bostadsrätter samt hälften av marknadsvärdet för kommersiella fastigheter och jordbruk. , och föreslår även för jordbruksfastigheter. och anför att en belåningsgrad om för bostadsfastigheter avspeglar en rimlig risknivå. och hävdar att det är lämpligt med en lägre belåningsgrad för bostadsrätter. menar att alternativa värderingsmetoder (generella prisnivåer) måste kunna godtas beträffande småhus och att det som alternativ till promemorians förslag bör finnas en möjlighet för instituten att få egna värderingsmetoder (värderingsmodeller) godkända av vid ansökan om tillstånd att ge ut säkerställda obligationer. Skälen för regeringens förslag Genom att i lag ange en högsta belåningsgrad för de fastigheter, tomträtter och bostadsrätter som ställs som säkerhet för bolånen markeras vikten av att obligationsinnehavares och andras förmånsrätt inte urholkas av en alltför riskfylld kreditgivning. Belåningsgrader ger extra stadga åt deras ställning vid konkurs hos emittentinstitutet. Om både emittenten och bolånekonsumenter går i konkurs måste förmånsrättsinnehavarna i slutänden tillgodogöra sig de underliggande säkerheterna, dvs. I det läget är det givetvis väsentligt att de underliggande säkerheterna motsvarar lånens värde. För det fall endast emittenten går i konkurs kan kreditstocken komma att säljas vidare. Kreditstocken blir givetvis lättare att sälja och betingar ett högre pris om det finns goda säkerheter för lånen. Vid bestämmande av belåningsvärden uppkommer ett dilemma. Å ena sidan bör belåningsgraderna bestämmas så att även tämligen kraftiga prisfluktuationer ryms inom utrymmet upp till det fulla marknadsvärdet. Å andra sidan bör gränserna inte sättas så lågt att de för med sig oönskade strukturella förändringar på bostadsfinansieringsmarknaden eller påtagliga kostnadsökningar för finansieringen av topplånen. Kostnaderna för toppbelåningen får nämligen antas öka ju lägre belåningsgrad som används (se avsnitt 4). Det är således fråga om en avvägning mellan bolånekonsumenternas intresse av att kunna få så förmånliga totala lånevillkor som möjligt och intresset hos förmånsrättsinnehavarna att säkerhetsmassan är tillräckligt säker. Det bör också anmärkas att regler om högsta belåningsgrader inte kan betraktas fristående. Den eftersträvade effekten med sådana regler att göra de förmånsberättigades fordran så säker som möjligt påverkas av en rad andra faktorer, såsom institutens värderingskriterier och övriga verksamhet etc. När det gäller den säkerhetsmarginal som bör finnas kan vissa förhållanden under fastighetskrisen tjäna som en utgångspunkt för bedömningen. Priserna på bostadsfastigheter föll med i genomsnitt i hela landet och med då i . Prisfallet på kommersiella fastigheter uppgick till . och rådde en jakt på ökade marknadsandelar på kreditmarknaden. Inte minst detta ledde till att kreditgivarna beviljade krediter utan att ha gjort självständiga värderingar av kredittagarnas förmåga att återbetala krediterna eller utifrån en orealistisk bild av säkerhetens värde, i synnerhet gällde detta kommersiella fastigheter. Efter fastighetskrisen har kreditgivarnas kreditprövning utvecklats på ett positivt sätt. Instituten har numera mer utförliga interna regler om villkoren för kreditgivning. Kreditgivningen torde därför ske på ett mer kontrollerat sätt än under fastighetskrisen. Det kan också framhållas att prisstabiliteten i den svenska ekonomin allmänt har ökat till följd av olika institutionella förändringar, t.ex. en mer självständig Riksbank med ett tydligt operativt inflationsmål samt en ökad budgetdisciplin i staten. De aktuella EG-direktiven innehåller inte några regler om vilken belåningsgrad som skall gälla. Som framgått av den internationella utblicken i avsnitt 4.6 har den tyska lagstiftningen fungerat huvudsaklig förebild för en rad olika länders lagstiftning. belåningsgraden för alla slags fastigheter . Detta gäller även i Det finns dock ingen enhetlig belåningsgrad i I gäller olika belåningsgrader för bostadsfastigheter kommersiella fastigheter (). I har gränserna satts vid för bostadsfastigheter och för övriga fastigheter. Procentsatserna för motsvarande kategorier i är 80 respektive Frågan om vilken belåningsgrad som bör väljas ställer sig olika beroende på vilken typ av hypotekskrediter det är fråga om. beskrivits ovan är det en avsevärd skillnad i risknivå mellan bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. Det är lämpligt att den valda belåningsgraden återspeglar de skilda risknivåer som förekommer vid utlåning till olika ändamål. När det gäller bostadsfastigheter ligger de högsta belåningsgraderna för bottenlån i praxis i har föreslagit att belåningsgraden för denna kategori bör sättas till 2/3 av marknadsvärdet. Säkerhetsmarginalen bör i likhet med vad inspektionen anser vara något större än den som för närvarande gäller i branschen. Denna ståndpunkt får också stöd vid en En riskbedömning leder dock till att en belåningsgrad på av marknadsvärdet väl fångar den risknivå som ifrågakommer vid utlåning till bostadsfastigheter. Andra typer av fastigheter som föreslås kunna utgöra underliggande säkerheter i säkerhetsmassan är affärs- och kontorsfastigheter. på sådana fastigheter är normalt mindre stabila än priserna på Detta beror bl.a. på att efterfrågan på dessa fastigheter är mer känslig för konjunktursvängningar än efterfrågan på Prisskillnaderna mellan enskilda objekt kan också vara förhållandevis stora beroende på individuella faktorer som t.ex. läge När det gäller krediter till jordbruksfastigheter så uppvisar de en lägre faktisk risknivå än kommersiella krediter. delförklaring torde vara att jordbrukare oftare har sidoinkomster från skog på fastigheten och därför är mindre påverkade av fluktuationer i priset på jordbruksprodukter. Enligt bör belåningsgraden vara för kommersiella fastigheter och jordbruksfastigheter. föreningen, och har, med hänvisning till en lägre faktisk risknivå än för kommersiella fastigheter, belåningsgraden för dessa fastighetstyper bör i överensstämmelse med vad inspektionen anfört vara lägre än för bostadsfastigheter. internationell utblick visar att samtliga länder utom tillämpar en bedömning av risken i en sådan utlåning leder också till att gränsen bör kunna sättas vid denna internationellt accepterade nivå. innehåller nu föreslagen lagstiftning dessutom en regel som begränsar andelen kommersiella krediter i säkerhetsmassan påtalat, uppvisar en lägre faktisk risknivå än den som gäller för Prop. 2002/03:107 kommersiella fastigheter är det lämpligt att som i lägga fast en högre belåningsgrad för denna kategori. Nivån bör fastställas till . När det gäller krediter mot säkerhet i tomträtt och bostadsrätt kan hävdas att det förhållandet att dessa inte utgör någon regelrätt äganderätt bör medföra att belåningsgraderna skall sättas lägre. Beträffande bostadsrätter har detta anförts av och . Till detta kommer att det finns regler i förmånsrättslagen (1970:979) som ger vissa borgenärer företrädesrätt framför de fordringsägare som har säkerhet i form av inteckning i tomträtt respektive bostadsrättspant (en närmare redogörelse för detta finns i avsnitt 6.5), vilket ytterligare kan synas tala för att belåningsvärdet för tomträtt och bostadsrätt skall vara lägre än det är för fast egendom. Det kan även hävdas att de brister som finns i systemet för pantsättning av bostadsrätter (se avsnitt 6.2.2) bör medföra att i vart fall belåningsvärdet för bostadsrätter skall vara lägre än för fast egendom. Kreditgivning mot säkerhet i bostadsrätt och tomträtt kan generellt sett anses något mindre säker än kreditgivning mot pant i fast egendom. Den är emellertid väl etablerad och sker i stor omfattning. Värderingen av säkerheten sker på liknande sätt som beträffande fast egendom. Det är också eftersträvansvärt att ha belåningsgrader som är så enhetliga som möjligt. Mot den bakgrunden bör även beträffande bostadsrätt och tomträtt för bostadsändamål en belåningsgräns på vara väl förenligt med de försiktighetsmått som bör användas.