prop · GQ0371 · 2003-03-17 00:00:00 — I paragrafen anges bl.a. vilka bestämmelser i fastighetsmäklarlagen som inte skall tillämpas vid förmedling av hyresrätt. Ändringen är föranledd av att det i 21 § har lagts till ett nytt fjärde stycke som tar sikte på ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål. Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos . Vad som sägs i första stycket gäller inte advokater och inte heller sådana fastighetsmäklare som ägnar sig åt enbart 1.kommunal förmedling av hyresrätter, 2.vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer inskrivna vid ett universitet eller en högskola, 3.förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, 4.förmedling av hyresrätter till lokaler, eller 5.förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår . En registrering skall avse antingen yrkesmässig förmedling av samtliga förmedlingsobjekt som anges i 1 § (fullständig registrering) eller yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter (registrering för hyresförmedlare). Närmare bestämmelser om meddelas av re- geringen. (Jfr 5 § i promemorians förslag.) I paragrafen fastslås registreringsskyldigheten för fastighetsmäklare samt anges undantagen från denna skyldighet. Regeringens över- väganden har redovisats i avsnitten 5.3.1 och 5.3.2. I första stycket slås fast att fastighetsmäklare är skyldiga att vara registrerade hos . Detta är ingen förändring i förhållande till vad som gäller . Det som är nytt är att de fastighets- mäklare som förmedlar enbart hyresrätter är undantagna från registreringsplikten. Även sådana fastighetsmäklare är alltså, enligt huvudregeln, skyldiga att vara registrerade hos . I andra stycket, som är nytt, anges undantagen från registrerings- skyldigheten. Först undantas advokater. Detta är ingen förändring i förhållande till vad som framgår av första stycket. Därefter följer ytterligare fem undantag. Samtliga dessa tar sikte på förmedling av hyresrätter. Av punkten 1 framgår att en fastighetsmäklare som ägnar sig åt enbart förmedling av hyresrätter inte behöver vara registrerad. Bestämmelsen får framför allt betydelse för den som är anställd av en kommun för att handha kommunens bostadsförmedling. I de fall den kommunala bostadsförmedlingen handhas av ett kommunalt bolag eller har lagts ut på entreprenad gäller samma undantag från kravet på regist- rering för handläggarna i fråga under förutsättning att bostads- förmedlingen är en sådan som kommunen har beslutat att tillhandahålla kommuninvånarna. Undantaget förutsätter vidare att förmedlaren inte utöver den kommunala förmedlingen ägnar sig åt annan hyresförmedling som är registreringspliktig. Genom punkten 2 undantas de fastighetsmäklare som utan kostnad förmedlar hyresrätter enbart till personer inskrivna vid ett universitet eller en högskola. Undantaget är tillämpligt oberoende av om verksamheten omfattar endast sådana bostäder som är särskilt avsedda för studenter eller om det förekommer förmedling även av andra hyresrätter. För att vara undantagen från registreringsplikten krävs dock att förmedlingen uteslutande sker till personer som är inskrivna vid ett universitet eller en högskola och att någon förmedlingsersättning inte tas ut. I punkten 3 görs undantag från kravet på registrering för sådana fastighetsmäklare som ägnar sig åt förmedling av enbart hyresrätter för fritidsändamål. Detta undantag har en motsvarighet i 65 a § hyreslagen. Av den paragrafen framgår nämligen att förbudet mot att uppbära ersättning vid förmedling av hyresrätt inte gäller vid anvisning av bostadslägenhet för fritidsändamål. I den mån en person ägnar sig uteslutande åt sådan förmedling av bostäder för fritidsändamål som åsyftas i den nämnda bestämmelsen, är han eller hon också undantagen från kravet på registrering. I punkten 4 görs undantag för de fastighetsmäklare som ägnar sig åt enbart förmedling av hyresrätter till lokaler. Även detta undantag kan sägas ha en motsvarighet i 65 a § hyreslagen, eftersom förbudet mot att uppbära ersättning vid förmedling av hyresrätt gäller endast vid förmedling av bostadslägenheter. Slutligen görs i punkten 5 undantag för sådana fastighetsmäklare som förmedlar hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår . Det skall alltså vara fråga om ett boende av väsentligen samma tillfälliga karaktär som ett fritidsboende. Undantaget gäller endast för förmedling av rum. Om fastighetsmäklaren även förmedlar lägenheter för korttids- boende, krävs att mäklaren är registrerad. Undantaget gäller endast förmedling av rum där hyrestiden uppgår . Det innebär motsatsvis att en icke registrerad förmedlare inte får medverka till förhyrningar som kan antas bestå för än . Givetvis får en sådan förmedlare inte heller genom sin marknadsföring eller på annat sätt ge sken av att förmedlade korttidskontrakt kan komma att förlängas. Av det tredje stycket, som också det är nytt, följer att det skall finnas två typer av registreringar för fastighetsmäklare. En fastighetsmäklare kan ha antingen en fullständig registrering, dvs. en registrering som tillåter honom eller henne att förmedla samtliga de olika förmedlings- objekt som anges i 1 § fastighetsmäklarlagen, eller en registrering för hyresförmedlare, vilket är en registrering som medger förmedling av endast hyresrätter. Detta innebär att en fastighetsmäklare vars registrering omfattar endast förmedling av hyresrätter och som trots det förmedlar andra objekt, t.ex. bostadsrätter eller villafastigheter, kan dömas till ansvar enligt 10 § fastighetsmäklarlagen. Villkoren för att en fastighetsmäklare skall kunna bli registrerad anges i 6 § fastighetsmäklarlagen. Dessa villkor skall gälla även för de fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. skall ha hand om registrering och tillsyn även av de fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. Vid denna tillsyn skall nämnden ha samma befogenheter som gentemot övriga fastighetsmäklare. Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser om ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål. (Jfr 21 § i promemorians förslag.) Paragrafen innehåller bestämmelser om ersättning till fastighets- Fjärde stycket är nytt och föranlett av tydlighetsskäl. finns en hänvisning till den bestämmelse i jordabalken där regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer bemyndigas att föreskriva grunderna för ersättning vid yrkesmässig förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Den som vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter och som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § skall ansöka om registrering enligt denna lag . Har ansökan gjorts senast den dagen, får verksamheten drivas vidare i avvaktan på att beslutet i registreringsfrågan har vunnit laga kraft. 3.Den som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § men saknar sådan utbildning som avses i 6 § första stycket 3 kan trots detta registreras enligt denna lag om han eller hon vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av hyresrätter till bostads- lägenheter. 4.Den som vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter och som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § får, om ansökan om registrering inte beviljas, efter det att beslutet i registreringsfrågan vann laga kraft fullfölja de förmedlings- uppdrag som har lämnats före det att nämndens beslut vann laga kraft. Punkten 2 innebär att de fastighetsmäklare som vid ikraftträdandet för- medlar enbart hyresrätter och som fram till den tidpunkten inte har varit registreringspliktiga får på sig för att ansöka om registrering som mäklare. De kan därefter fortsätta sin verksamhet till dess att har hunnit pröva deras ansökan och detta beslut har vunnit laga kraft. Genom övergångsbestämmelsen i punkten 3 kan de fastighetsmäklare som vid ikraftträdandet är verksamma som förmedlare av hyresrätter till bostadslägenheter, under förutsättning att de bedriver sådan verksamhet, registreras även om de inte har den utbildning som annars krävs för registrering. Övergångsbestämmelsen i punkten 4 innebär att den fastighetsmäklare som vid ikraftträdandet bedriver yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter men som inte får sin ansökan om registrering beviljad, ges för att avveckla sin registreringspliktiga verksamhet. En sådan mäklare får, trots att han eller hon inte är registrerad, efter det att beslut vann laga kraft fullfölja de förmedlingsuppdrag som har lämnats före det att nämndens beslut vann Prop. 2002/03:71 laga kraft. Sammanfattning av promemoria Registrering av hyresförmedlare (2002:37) Promemorian innehåller förslag som syftar till att åstadkomma en ökad samhällskontroll och ett förbättrat konsumentskydd vid yrkesmässig för- medling av hyresrätter. I promemorian föreslås ändringar i fastighetsmäklarlagen samt i fastighetsmäklarförordningen och förordningen om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling. Såvitt gäller fastighetsmäklarlagen föreslås att det med några särskilt angivna undantag blir obligatoriskt även för de fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter att registrera sig hos . Det föreslås att det skall finnas två typer av registreringar hos , en som avser yrkesmässig förmedling av samtliga förmedlingsobjekt som omfattas av fastighetsmäklarlagen och en som avser yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter. Genom att fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter registrerar sig ställs de, precis som övriga fastighetsmäklare, under Fastighetsmäklar- nämndens tillsyn. I fråga om vilka krav som skall ställas för att en fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter skall kunna registreras, föreslås att dessa i vissa avseenden ställs lägre än vad som gäller för övriga fastighets- mäklare. Vidare föreslås att den ersättning som får tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling skall höjas och hädanefter anges direkt i förordning. Ändringarna föreslås träda i kraft . Förslag till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (1995:400) Härigenom föreskrivs att 2, 5 och 21 §§ fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall ha följande lydelse. Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga förmedlings- objekt som anges i 1 §. Vid för- medling av arrenderätt eller hyres- rätt tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §§. Vid förmedling av nyttjan- derätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten. Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos . Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller så- dana fastighetsmäklare som för- medlar enbart hyresrätter. Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga förmedlings- objekt som anges i 1 §. Vid för- medling av arrenderätt eller hyres- rätt tillämpas dock inte 18 §, 21 § första tredje styckena och 22 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten. Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Vad som sägs i första stycket gäller dock inte i fråga om advo- kater eller sådana fastighets- mäklare som ägnar sig åt enbart 1.kommunal förmedling av hyresrätter, 2.vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer inskrivna vid universitet eller högskola, 3.förmedling av hyresrätter avsedda uteslutande för fritids- ändamål, eller 4.förmedling av hyresrätter till lokaler. En registrering skall avse antingen yrkesmässig förmedling av samtliga förmedlingsobjekt som anges i 1 § eller yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter. Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning be- räknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. I 12 kap. 65 a § första stycket om ersättning vid förmedling av 1.Denna lag träder i kraft . 2.Den som vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter och som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § skall ansöka om registrering enligt denna lag . Har ansökan gjorts senast denna dag, får mäklaren fortsätta sin verksamhet i avvaktan på beslut med anledning av ansökan. 3.Den som vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av hyresrätter till bostadslägenheter och som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § men saknar sådan utbildning som avses i 6 § första stycket 3 kan trots detta registreras enligt denna lag. 4.Den som vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter och som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § får, om ansökan om registrering inte beviljas, efter det att beslut vann laga kraft fullfölja de förmedlingsuppdrag som har lämnats före nämndens beslut. Efter remiss har yttrande över promemorian avgetts av , , Kammarrätten i , Länsrätten i län, i , Riksåklagaren, , , , , , , , Konkur- rensverket, , , , kommun, , , , Fastighetsägarna , , och Bostad . , kommun, , och har avstått från att yttra sig. Förslag till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (1995:400) Härigenom föreskrivs att 2, 5 och 21 §§ fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall ha följande lydelse. Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga förmedlings- objekt som anges i 1 §. Vid för- medling av arrenderätt eller hyres- rätt tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §§. Vid förmedling av nyttjan- derätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten. Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos . Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller så- dana fastighetsmäklare som för- medlar enbart hyresrätter. Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga förmedlings- objekt som anges i 1 §. Vid för- medling av arrenderätt eller hyres- rätt tillämpas dock inte 18 §, 21 § förstatredje styckena och 22 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten. Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos . Vad som sägs i första stycket gäller inte advokater och inte heller sådana fastighetsmäklare som ägnar sig åt enbart 1.kommunal förmedling av hyresrätter, 2.vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer inskrivna vid ett universitet eller en högskola, 3.förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, 4.förmedling av hyresrätter till lokaler, eller 5.förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår . En registrering skall avse antingen yrkesmässig förmedling av samtliga förmedlingsobjekt som anges i 1 § (fullständig regist- Prop. 2002/03:71 rering) eller yrkesmässig för- Bilaga 4 medling av enbart hyresrätter (registrering för hyresförmedlare). Närmare bestämmelser om meddelas av regeringen. Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning be- räknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser om ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsända- mål. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Den som vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter och som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § skall ansöka om registrering enligt denna lag . Har ansökan gjorts senast den dagen, får verksamheten drivas vidare i avvaktan på att beslutet i registreringsfrågan har vunnit laga kraft. 3.Den som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § men saknar sådan utbildning som avses i 6 § första stycket 3 kan trots detta registreras enligt denna lag om han eller hon vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av hyresrätter till bostads- lägenheter. 4.Den som vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter och som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § får, om ansökan om registrering inte beviljas, efter det att beslutet i registreringsfrågan vann laga kraft fullfölja de förmedlings- uppdrag som har lämnats före det att nämndens beslut vann laga kraft. Utdrag ur protokoll vid sammanträde Närvarande: f.d. justitierådet , regeringsrådet Enligt en lagrådsremiss () har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (1995:400). Förslaget har inför Lagrådet föredragits av kanslirådet . Lagrådet lämnar förslaget utan erinran. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde Närvarande: statsministern , ordförande, och statsråden , , , , , , , , , , . O., , ., , Andnor, , , Regeringen beslutar proposition 2002/03:71 Registrering av hyres- förmedlare