prop · GQ0371 · 2003-03-17 00:00:00 — har menat att beteckningen fastighetsmäklare bör förbehållas dem som registreras enligt gällande krav och att de som förmedlar enbart hyresrätter bör benämnas något annat, exempelvis hyresförmedlare. Skälen för regeringens förslag: En registrering av dem som yrkes- mässigt förmedlar hyresrätter skulle ge den hyressökande en viss möjlighet till kontroll av förmedlarna. Den skulle även möjliggöra en viss samhällskontroll av den privata förmedlingsverksamheten. En registrering kan i och för sig väntas innebära vissa merkostnader. Dessa torde dock i sammanhanget vara försumbara. Vid en samlad bedömning anser regeringen därför att övervägande skäl talar för att någon form av registrering, frivillig eller obligatorisk, bör finnas. Frågan är då om det såsom förespråkas i såväl promemorian som av Boendesociala beredningen skall vara obligatoriskt för alla som yrkesmässigt förmedlar hyresrätter att registrera sig eller om det finns tänkbara alternativ till en sådan registreringsplikt. är det möjligt för de fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter att frivilligt registrera sig. Med hänsyn till de krav som ställs för att kunna bli registrerad som fastighetsmäklare torde det dock inte i praktiken förekomma att fastighetsmäklare som avser att bedriva enbart icke registreringspliktig verksamhet ansöker om registrering. Det alternativ till en registreringsplikt som ligger närmast till hands att överväga är ett system där den nuvarande möjligheten för hyres- förmedlaren att registrera sig som fastighetsmäklare kombineras med regler som ger den registrerade vissa fördelar, t.ex. rätt att ta ut högre förmedlingsersättning. Därigenom skulle det skapas en möjlighet för en hyressökande att identifiera de förmedlare som uppfyller de kvalitetskrav som gäller för registrering och är föremål för viss tillsyn. För en sådan mjukare reglering talar vissa uttalanden i förarbetena till fastighets- mäklarlagen (1984:81). Av dessa framgår att departementschefen ansåg att det skulle föra för långt att ställa upp krav på registrering av en självständig förmedlingsverksamhet av hyresrätter (prop. 1983/84:16 s. 62 f.). I detta avseende gjordes inte någon annan bedömning när den nuvarande fastighetsmäklarlagen infördes . Som konstateras i promemorian är det dock mycket som talar för att förekomsten av mindre seriösa bostadsförmedlare har ökat väsentligt . Detta har medfört att hyressökandes skyddsbehov nu gör sig gällande i betydligt högre grad än vad som var fallet då. I synnerhet gäller detta vid en jämförelse med situationen för övervägandena års fastighetsmäklarlag. Det nu sagda talar enligt regeringens bedömning för att tiden nu är mogen för att införa en generell registreringsplikt för förmedlare av hyresrätter. Några remissinstanser har ställt sig tveksamma till om en registrerings- plikt för de fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter kommer att få avsedd effekt. Regeringen anser dock att det står klart att en registreringsplikt kombinerad med tillsynsansvar för t.ex. skulle ha flera fördelar. Bland annat skulle den innebära en möjlighet att med omedelbar verkan sätta stopp för att en oseriös verksamhet drivs öppet. Vidare skulle den innebära en möjlighet att kontrollera att också detta slag av fastighetsmäklare har klientmedels- konton. En registreringsplikt med därtill knuten tillsyn torde också kunna bidra till utvecklingen av god fastighetsmäklarsed på området och ge tillsynsmyndigheten möjlighet att ingripa mot fastighetsmäklare som medverkar till oseriösa företeelser, såsom uttag av högre hyra än vad gällande regler om hyressättning medger. Och även om införandet av en registreringsplikt även för sådana fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter inte löser problemen med svarthandel med hyresrätter, skulle det vara en viktig markering från samhällets sida av att oegentligheter inom området för hyresförmedling inte accepteras. Införandet av en registreringsplikt utesluter givetvis inte att det även vidtas andra åtgärder för att komma till rätta med oseriösa förfaranden på hyresmarknaden. Sammantaget framstår det alltså enligt regeringens uppfattning numera som motiverat att införa en registreringsplikt även för de fastighets- mäklare som förmedlar enbart hyresrätter. Frågan i vad mån det bör finnas några undantag från registreringsplikten kommer att behandlas i avsnitt 5.3.2. I promemorian har föreslagits att det skall finnas två typer av registreringar, en som avser yrkesmässig förmedling av samtliga de förmedlingsobjekt som omfattas av fastighetsmäklarlagen och en som avser yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter. I fråga om de krav som skall ställas på en fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter för att denne skall kunna registreras föreslås att dessa i vissa avseenden ställs lägre än vad som gäller för övriga fastighetsmäklare. Några remissinstanser har menat att beteckningen fastighetsmäklare bör förbehållas dem som registreras enligt gällande krav och att de som förmedlar enbart hyresrätter i stället bör benämnas hyresförmedlare. Som skäl för att en sådan distinktion bör göras har bland annat anförts att, om två olika typer av fastighetsmäklare uppträder parallellt på marknaden och kraven för registrering är olika högt ställda för dessa, konsumenter kan bli osäkra eller missledas beträffande vilka tjänster en fastighets- mäklare har rätt att utföra. Regeringen anser, i likhet med vad som anförs i promemorian, att det inte är rimligt att ställa samma höga krav på dem som skall förmedla enbart hyresrätter som på övriga fastighetsmäklare. Det bör därför finnas två typer av registreringar. Frågan är då om man som några remiss- instanser alltså har ansett bör förbehålla titeln fastighetsmäklare för dem som registreras enligt de krav som gäller . Med ett system med två typer av registrerade fastighetsmäklare för vilka kraven är olika högt ställda är det naturligtvis angeläget att det är tydligt för konsumenten vilken behörighet den enskilde fastighets- mäklaren har. kan det konstateras att även de som yrkes- mässigt förmedlar enbart hyresrätter är fastighetsmäklare enligt den definition som finns i fastighetsmäklarlagen och att titeln fastighetsmäklare inte är lagligt skyddad på samma vis som exempel- vis titeln advokat. Det har inte framkommit något som tyder på att de som ägnar sig åt förmedling av hyresrätter använder sig av beteckningen fastighetsmäklare i syfte att vilseleda konsumenter eller att någon annan form av missbruk av titeln förekommer. Enligt regeringens mening är det mindre lämpligt att , utan vidare utredning och innan den planerade utvärderingen av fastighetsmäklarlagen, ändra definitionen av fastighets- mäklare eller såsom några remissinstanser har förespråkat förbehålla en viss grupp av fastighetsmäklare rätten att använda denna titel. Det torde dock enligt regeringens mening vara av värde att särskilja de två typerna av registreringar genom att ge dem olika benämningar. Sålunda bör de fastighetsmäklare som registreras enligt gällande krav erhålla en registrering benämnd fullständig registrering, medan de fastighets- mäklare som registreras för att förmedla enbart hyresrätter bör erhålla en begränsad registrering benämnd registrering för hyresförmedlare. Därigenom görs en distinktion där benämningen på registreringen ger konsumenter viss ledning beträffande den enskilde fastighetsmäklarens behörighet. Frågor om handhavande av registreringar, vilka krav som skall ställas för registrering, tillsyn m.m. kommer att behandlas i de kommande avsnitten. Detsamma gäller frågan om förutsättningarna att bedriva ekonomiskt lönsam förmedlingsverksamhet och möjligheten att ta ut Prop. 2002/03:71 högre ersättning av de hyressökande. 5.3.2Undantag från kravet på registrering Regeringens förslag: Fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyres- rätter skall inte behöva vara registrerade om de ägnar sig åt enbart 1.kommunal förmedling av hyresrätter, 2.vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer inskrivna vid ett universitet eller en högskola, 3.förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, 4.förmedling av hyresrätter till lokaler, eller 5.förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår . Promemorians förslag: Överensstämmer i princip med regeringens förslag, med den skillnaden att promemorian inte innehåller något förslag till undantag för förmedling av hyresrätter till rum (se promemorian s. 2831). Remissinstanserna: Merparten av remissinstanserna har tillstyrkt förslaget eller inte haft något att invända mot det. och har ansett att undantaget för förmedling av hyresrätter till personer inskrivna vid universitet eller högskola snarare borde grundas på att förmedlaren saknar vinstintresse. Enligt borde undantaget vidare kopplas till att för- medlaren är knuten till ett universitet eller en högskola. Nämnden har vidare påpekat att, om undantag görs för dem som förmedlar hyresrätter avsedda uteslutande för fritidsändamål, undantag bör göras också för sådan förmedling avseende korttidsboende som sker genom t.ex. turistbyråer. har ansett att kravet på registrering skall omfatta alla hyresförmedlare. Bostad har motsatt sig att undantag görs för hyresförmedling och förmedling av studentbostäder. Skälen för regeringens förslag: De fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter bör enligt vad som har angetts ovan under avsnitt 5.3.1 som huvudregel vara skyldiga att registrera sig. Frågan är då om det finns några verksamhetsområden som är eller torde vara att anse som yrkes- mässig förmedling men där det framstår som motiverat att göra undantag från kravet på registrering. har ansett att det inte bör göras några undantag alls, medan Bostad har motsatt sig undantag för hyresförmedling och förmedling av studentbostäder. Till en början kan konstateras att frågan om vad som är yrkesmässig förmedling ibland kan vara svår att besvara entydigt. Det gäller t.ex. bostadsförmedling. Begreppet yrkesmässig bostadsförmedling förekommer i bl.a. 65 a § hyreslagen där det föreskrivs att ersättning för förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål får utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. tillämpas på såväl privat yrkesmässig förmedling som förmedling av hyresrätter. Som konstateras i promemorian talar därför övervägande skäl för att bostadsförmedling faller in under begreppet yrkesmässig förmedling. När det gäller bostadsförmedling finns det emellertid redan former för insyn och kontroll. Regeringen anser mot den bakgrunden att det knappast skulle vara rimligt att ålägga tjänstemän som är anställda vid en bostadsförmedling en registreringsplikt. De förmedlare som ägnar sig åt enbart förmedling av hyresrätter bör därför uttryckligen undantas från kravet på registrering. Det är inte ovanligt att den kommunala bostadsförmedlingen handhas av ett kommunalt bolag eller att verksamheten läggs ut på entreprenad. Kommunen har emellertid alltjämt huvudmannaskapet och det yttersta ansvaret för verksamheten. Den form i vilken verksamheten bedrivs bör därför inte inverka på om en bostadsförmedling skall anses vara eller inte. Det avgörande bör vara om bostads- förmedlingen är en sådan som kommunen har beslutat att tillhandahålla kommuninvånarna efter vissa politiska riktlinjer och fastställda förmedlingsprinciper (jfr prop. 2000/2001:26 s. 19). Under förutsättning att så är fallet och att den enskilde förmedlaren inte dess- utom ägnar sig åt sådan förmedlingsverksamhet som är registrerings- pliktig, bör undantaget gälla även den som på kommunens uppdrag handhar förmedling av hyresrätter. Även gränsen mellan bostadsförmedling och uthyrning kan vara svår att dra. En fastighetsägare som själv anvisar sina lägenheter bedriver inte bostadsförmedling. Det är då i stället fråga om uthyrningsverksamhet. Ett exempel på sådan icke registreringspliktig uthyrningsverksamhet är när en stiftelse som äger och förvaltar studentbostäder hyr ut stiftelsens egna lägenheter. Det finns emellertid också, om än i relativt begränsad omfattning, verksamhet som avser anvisning av studentbostäder som verksamhetsutövaren inte äger. Sådan verksamhet, som även kan omfatta förmedling av andra typer av rum och lägenheter, torde ofta bygga på åtminstone i vissa delar ideellt arbete. Exempelvis förekommer det att studenter i universitetsstäder arbetar ideellt med förmedling av bostäder åt andra studenter. Det är dock inte uteslutet att verksamheten, även om någon förmedlingsersättning inte tas ut, kan ha inslag som gör att den är att betrakta som yrkesmässig. Det torde föra för långt att ställa upp krav på registrering för sådan verksamhet som inskränker sig till vederlagsfri förmedling av bostäder till studenter. Med hänsyn därtill delar regeringen promemorians bedömning att det bör göras ett uttryckligt undantag från kravet på registrering även för dessa hyresförmedlare. I promemorian har en lämplig avgränsning ansetts vara att undanta sådan verksamhet som avser enbart förmedling av hyresrätter till personer inskrivna vid universitet eller högskola och för vilken någon ersättning inte tas ut av den hyressökande. och , som inte har haft någon invändning mot undantaget som sådant, har dock menat att det snarare borde grundas på att förmedlaren saknar vinstintresse. Regeringen instämmer i att det är sådan förmedling till studenter som bedrivs utan vinstintresse som motiverar ett undantag. Begreppet vinstintresse är emellertid inte alldeles entydigt och kan ge upphov till tolkningssvårigheter. Om man, såsom föreslås i promemorian, i stället gör undantaget beroende av att ersättning inte tas ut för förmedlingen, torde sådan verksamhet där det finns rena Prop. 2002/03:71 vinstintressen inte komma att omfattas av undantaget. nämnden har vidare menat att undantaget borde kopplas till att förmedlaren är knuten till ett universitet eller en högskola. Den som förmedlar hyresrätter till studenter utan att ta ut ersättning för det torde i allmänhet ha någon form av anknytning till ett universitet eller en högskola. Regeringen anser dock inte att en sådan koppling skall vara nödvändig för att en hyresförmedlare skall kunna omfattas av undantaget från kravet på registrering. Regeringen ansluter sig således till promemorians förslag beträffande hur undantaget bör utformas. Vid förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än fritids- ändamål får, som ovan har nämnts, ersättning för förmedlingen tas ut endast enligt de grunder som föreskrivs av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Om en bostad förmedlas för fritidsändamål, finns det däremot inte någon motsvarande begränsning i rätten att ta ut förmedlingsersättning. Det kan exempelvis vara fråga om den typen av förmedling av rum och fritidslägenheter som turistbyråer ägnar sig åt. I dessa fall är det regelmässigt fråga om yrkesmässig förmedling. Den hyressökandes skyddsbehov kan dock inte anses lika starkt som vid förmedling av bostad för permanentboende. Beträffande dessa för- medlare torde det därför enligt regeringens mening inte vara nödvändigt att kräva att de skall uppfylla de villkor som en registrering med nödvändighet måste vara förenad med. Det bör därför göras undantag från kravet på registrering även för de hyresförmedlare som förmedlar enbart hyresrätter avsedda uteslutande för fritidsändamål. Inte heller när det gäller hyresrätter till lokaler finns det någon begränsning av rätten att begära eller träffa avtal om förmedlings- ersättning. I dessa fall riktar sig förmedlingsverksamheten i regel till näringsidkare eller andra juridiska personer. Vid denna typ av förmedling finns det inga boendesociala aspekter att ta hänsyn till och inte heller några konsumentskyddshänsyn att beakta. Det är mot den bakgrunden regeringens uppfattning att det bör göras undantag från regist- reringskravet även för sådana hyresförmedlare som förmedlar enbart hyresrätter till lokaler. har menat att undantag bör göras även för sådan förmedling avseende korttidsboende som sker genom t.ex. turistbyråer. Härmed torde avses förmedling av rum för övernattning någon eller några enstaka nätter, utan att det nödvändigtvis är för fritidsändamål. Det synes rimligt att även de som förmedlar hyresrätter för boende av sådan tillfällig karaktär undantas från kravet på regist- rering. Regeringen anser mot den bakgrunden att det i lagen bör tas in ett undantag för den ägnar sig åt förmedling av rum avsedda för uthyrning . Regeringens förslag: Den som avser att förmedla enbart hyresrätter skall för att kunna bli registrerad som fastighetsmäklare uppfylla samma villkor som i fastighetsmäklarlagen ställs på övriga fastighets- Regeringens bedömning: Vid den närmare utformningen av kraven bör emellertid dessa i vissa avseenden ställas lägre än vad som gäller för övriga fastighetsmäklare. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag. promemorian föreslås beträffande den närmare utformningen av kraven att det skall vara tillräckligt med en försäkring som täcker en skade- ståndsskyldighet intill för varje skadefall. vidare att det skall vara tillräckligt med genomgången handledd praktik och att det alltså inte skall krävas viss teoretisk utbildning. föreslås i promemorian att det skall ankomma på registrerings- och tillsynsmyndigheten att närmare utforma innehållet i kravet på utbildning (se promemorian s. 3135). Remissinstanserna: Merparten av remissinstanserna har tillstyrkt promemorians förslag eller inte haft någon invändning mot dem. och har ansett att den föreslagna nivån för ansvarsförsäkringen är alltför låg. förbundet har framfört samma uppfattning samt vidare menat att det saknas en analys av förutsättningarna för och branschens intresse för att meddela försäkring för hyresförmedlare liksom av vilka skador som kan uppkomma till följd av ett felaktigt agerande från en hyresförmedlare. Enligt bör det i stället för obligatorisk ansvars- försäkring krävas att hyresförmedlaren ställer någon form av ekonomisk garanti för att få verka som hyresförmedlare. AB har ansett att man, innan det fastställs huruvida det över huvud taget är lämpligt med ansvarsförsäkring vid andrahandsförmedling, bör utreda vad en sådan försäkring skall täcka. har ansett att det även för hyresförmedlare bör krävas någon form av teoretisk utbildning. Skälen för regeringens förslag och bedömning: För att en fastighets- mäklare skall registreras som mäklare krävs att han eller hon N inte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud eller har förvaltare enligt , N har försäkring för täckande av eventuella skadeståndsanspråk, N har tillfredsställande utbildning, N har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, och N är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. lagutskott har i ett av godkänt betänkande (1997/98:LU 15) Utvärdering av fastighetsmäklarlagen m.m. uttalat att det knappast finns några sakliga skäl för att ställa de relativt omfattande krav som följer av fastighetsmäklarlagen på den som förmedlar enbart Även Boendesociala beredningen har kommit fram till att det inte finns några tungt vägande skäl för att yrkesmässiga bostads- förmedlare bör omfattas av samtliga krav som ställs på fastighetsmäklare (jfr SOU 1999:71 s. 55). Grundläggande krav som regeringen bedömer som självklara att ställa även på den som förmedlar enbart hyresrätter är att han eller hon inte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud och att han eller hon inte heller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § . är också rimligt att kräva att den sökande avser att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, om än med den begränsningen att han eller hon avser att förmedla enbart hyresrätter. För att bli registrerad som fastighetsmäklare krävs enligt fastighets- mäklarlagen att sökanden har tillfredsställande utbildning. utbildning, som preciseras i fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) och i föreskrifter (FMN 1998:2), omfattar såväl teoretisk utbildning från universitet eller högskola som praktik. krävs examina om minst 80 högskolepoäng och dessutom minst tio veckors handledd praktik hos en registrerad mäklare. Regeringen anser att även fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter bör uppfylla det grundläggande kravet i fastighetsmäklarlagen på tillfredsställande utbildning. Tillfredsställande utbildning bör alltså vara ett villkor för registrering även för detta slag av fastighetsmäklare. Det synes dock, såsom anges i promemorian, rimligt att kraven på vad som skall anses vara tillfredsställande utbildning ställs avsevärt lägre för dessa fastighetsmäklare jämfört med vad som gäller för övriga fastighets- Exempelvis skulle det föra för långt att ställa krav på utbildning från universitet eller högskola. Hur kraven närmare bör vara utformade bör lämpligen regleras i fastighetsmäklarförordningen. därför att i senare sammanhang återkomma med förordningsändringar i Vidare krävs enligt fastighetsmäklarlagen att en registrerad fastighets- mäklare har en försäkring för den skadeståndsskyldighet som kan drabba honom eller henne om han eller hon åsidosätter sina skyldigheter enligt Kravet på försäkring preciseras i Där anges bl.a. att den försäkring som en registrerad fastighetsmäklare är skyldig att teckna skall täcka en skadestånds- skyldighet intill för varje skadefall. skydd är ett viktigt inslag i det konsumentskydd som fastighetsmäklar- lagen är avsedd att ge. I promemorian konstateras att vid förmedling av hyresrätter är tänk- bara skadeståndskrav sannolikt av en helt annan och mindre omfattning än vad som kan bli fallet vid förmedling av t.ex. bostadsrätter och Som exempel på kostnader som kan uppkomma till följd av en hyresförmedlares agerande nämns kostnader för dubbelboende, flytt- kostnader och magasinering av möbler (se Ds 2002:37 s. 33 f.). Ett par remissinstanser har efterlyst en mer ingående analys i denna Regeringen kan för sin del konstatera att bestämmelserna i 1117 §§ och 19 § fastighetsmäklarlagen om fastighetsmäklarens uppdrag gäller i tillämpliga delar för hyresförmedlare. Ett uppsåtligt eller oaktsamt åsidosättande av dessa skyldigheter kan enligt 20 § fastig- hetsmäklarlagen innebära att hyresförmedlaren blir skadeståndsskyldig. har konstaterat torde orsakerna till att en hyresförmedlare kan bli skadeståndsskyldig vara många. Så som har angetts i förarbetena till fastighetsmäklarlagen är det dock inte möjligt att göra någon fullständig genomgång av sådana situationer (se prop. 1983/84:16 s. 42). Detta måste med nödvändighet överlämnas till rätts- praxis. Genom Fastighetsmäklarnämndens praxis beträffande god fastig- hetsmäklarsed torde det också komma att utarbetas riktlinjer för vad som i skilda avseenden åligger en hyresförmedlare och om den aktsamhet som han eller hon bör iaktta. Enligt regeringens mening står det alltså klart att också förmedling av hyresrätter kan ge upphov till olika slag av skador och krav på skadestånd. Från konsumentskyddssynpunkt skulle det därför vara en fördel om förmedlaren har en ansvarsförsäkring. Att en sådan försäkring finns torde också vara av betydelse för den kvalitetsstämpel som registreringen är avsedd att innebära. har uttalat att en försäkring för hyresförmedlare sannolikt inte kommer att få någon omfattande efterfrågan och att det av den anledningen är tveksamt om det finns ekonomi i att utveckla och tillhandahålla en sådan försäkringslösning. Förbundet har därför förordat att det ställs krav på att hyresförmedlaren ställer någon form av ekonomisk garanti för att få verka som hyresförmedlare och har fram- hållit att försäkring kan vara ett av flera alternativ i det sammanhanget. Enligt regeringens bedömning kan det antas att de ansvarsförsäkringar som förekommer på marknaden, med vissa justeringar, kommer att kunna användas även för dem som ansöker om registrering som hyres- förmedlare.