prop · GQ03107 · 2003-05-21 00:00:00 — När det gäller krediter mot säkerhet i tomträtt som upplåtits för affärs- eller kontorsändamål bör också samma belåningsgrad gälla som för krediter mot säkerhet i fast egendom av samma slag, dvs. I sammanhanget bör även beaktas att de belåningsvärden som valts överensstämmer till stora delar med liknande regler beträffande sådana krediter mot säkerhet i fast egendom eller tomträtt som lämnats av försäkringsbolag och som ingår bland tillgångar som skall motsvara försäkringsbolagens skuldtäckning. Detta behandlas i avsnitt 4.7, se även 7 kap. 10 § 14 försäkringsrörelselagen (1982:713) och 10 § i Finans- inspektionens Föreskrifter, FFFFS 1996:30 om register avseende de tillgångar som används för skuldtäckning i svenska försäkringsbolag. Observeras bör också att de föreslagna nivåerna endast utgör övre gräns- värden. Det finns givetvis inget som hindrar ett institut att tillämpa lägre belåningsgrader. Som nämnts ovan kan det vid bolånekonsumentens konkurs finnas förmånsrätter med bättre prioritet än emittentens i den aktuella fasta egendomen, tomträtten eller bostadsrätten. Det är inte sannolikt att sådana fordringar kommer att förekomma annat än undantagsvis. Om så ändå är fallet bör detta medföra att den högsta belåningsgraden skall minska i motsvarande mån. Belåningsvärdet bör således i dessa situationer beräknas utifrån marknadsvärdet minus eventuella skulder som kan komma att belasta egendomen vid konkurs och som har bättre förmånsrätt än emittentens pant. Värdering av säkerheterna Prop. Nära förknippad med belåningsgraden är frågan om hur värderingen av fastigheterna, tomträtterna och bostadsrätterna skall gå till. Det finns inget krav på att detta skall framgå av lag. Utomlands har kravet på en vederhäftig värdering kommit till uttryck på olika sätt i de olika ländernas regler. I skall emittentinstituten själva upprätta värderingskriterier, vilka sedan skall godkännas av tillsynsmyndigheten. I och har lagstiftaren i lagtexten angett huvudprincipen för värderingen men därutöver gett tillsynsmyndigheten möjlighet att meddela närmare föreskrifter om denna. I har Finans- inspektionen byggt upp ett system för hur fastighetsvärdering i samband med årsredovisning i kreditinstitut och värdepappersbolag respektive försäkringsföretag bör utföras (föreskrifter och allmänna råd om årsredovisning i kreditinstitut och värdepappersbolag respektive försäkringsföretag, FFFS 2001:19 och 2000:22). I dessa anges bl.a. att med försäljningsvärde avses det pris som på balansdagen skulle uppnås vid en frivillig, offentligt utbjuden försäljning på en marknad som tillåter försäljning i normal ordning och där skälig tid ges för förhandlingar. Vidare anges att det skall ske en individuell värdering och att värderingen skall utföras av en värderingsman med erforderlig kompetens och med användande av erkända och accepterade värderingsmetoder. Om det finns särskilda skäl, får värderingen av småhus med begränsat värde grundas på generella uppgifter om prisnivåer för sådana objekt. Med hänsyn till den stora vikt som bör fästas vid att värdering sker på ett korrekt sätt bör en allmän princip om värdering anges i lag. Principen kan lämpligen utformas med den ovanstående värderingsregeln som huvudsaklig förebild. Huvudregeln bör således vara att säkerheternas marknadsvärde fastställs genom en individuell värdering. påtalat bör denna värdering få grundas på generella prisnivåer om den avser fast egendom som utgör bostadsfastighet i småhus, tomträtt som upplåtits för bostadsändamål i småhus och bostadsrätt som upplåtits för bostadsändamål. Lagbestämmelsen bör kompletteras med föreskrifter om hur värderingen av belånade fastigheter, bostadsrätter och tomträtter skall utföras. På detta sätt tydliggörs ytterligare vikten av att riktiga värderingar sker. I sammanhanget bör även beaktas att inspektionens tillsyn sannolikt kommer att underlättas av att instituten följer sådana värderingsföreskrifter. Det system som redan utarbetats av bör i allt väsentligt kunna tillämpas även i detta sammanhang. Med ett upplägg motsvarande regelsystemen i och på detta område finns det inte skäl att, som föreslagit, ge instituten möjligheter att få egna värderingsmetoder godkända av i samband med tillståndsgivning för utgivning av säkerställda obligationer. För systemets tillförlitlighet är det av stor vikt att de underliggande säkerheterna de belånade fastigheterna etc. kontinuerligt håller ett Om de förmånsberättigades rätt inte skall äventyras i Prop. 2002/03:107 en konkurssituation bör värdet av de underliggande säkerheterna minst täcka bolånekrediternas värde. Idealet vore naturligtvis att det nominella värdet av bolånen inte under lånens löptid överstiger de underliggande säkerheternas värde, beräknat enligt de belåningsgrader som föreslås vid lånens beviljande. Om så vore fallet skulle bolånens värde alltså inte någonsin överstiga 75 (fastigheter för bostadsändamål), 70 (jordbruksfastigheter) respektive (kommersiella fastigheter) av marknadsvärdet på de underliggande säkerheterna. Värdet av de underliggande säkerheterna kan dock givetvis såväl i enskilda fall som mer generellt, vid en nedgång på fasighetsmarknaden, komma att minska mer än bolånens värde. Det kan således tyckas vara naturligt att föreskriva antingen att de underliggande säkerheternas värde även löpande skall hålla sig inom de högsta belåningsgraderna eller att emittentinstituten såsom säkerhet för obligationsinnehavarnas fordringar endast får inräkna så stor del av varje bolån som motsvarar 75, av de underliggande säkerheternas verkliga värde. Det är dock inte rimligt att kräva detta. Så länge kredittagarna uppfyller sina förpliktelser bör det tillåtas att säkerheternas värde minskas något i förhållande till kreditens värde. Det är knappast heller varken praktiskt möjligt eller ekonomiskt försvarbart att kräva att emittentinstituten fortlöpande skall ha fullständig kontroll över värdet av samtliga underliggande säkerheter, dvs. även säkerheter för krediter där låntagarna fullföljer betalningarna i enlighet med kreditvillkoren. För att försäkra att relationen mellan värdet av de underliggande säkerheterna och krediternas värde inte rubbas alltför mycket bör emellertid emittentinstitutet fortlöpande beakta försämringar av marknadsvärdet på de underliggande säkerheterna. Det bör här vara tillräckligt att instituten översiktligt bedömer om säkerheterna håller samma värde som vid den ursprungliga eller senaste värderingen. Om en säkerhet minskat i värde så att relationen mellan denna och lånebeloppet avsevärt förändrats, får emittentinstitutet vid beloppsmatchningen (se avsnitt 6.6 om matchningsregler) endast inräkna den del av hypotekskrediten som motsvarar den av belåningsgraderna fastlagda procentsatsen av det aktuella marknadsvärdet (se närmare i Författningskommentaren, avsnitt 8). Föreskrifter bör meddelas om hur kontrollen av marknadsvärdet skall utföras. Regeringens förslag: Säkerhetsmassan får bestå av krediter utan säkerheter för vilka sådana särskilt säkra låntagare som avses i 3 kap. 1 § första stycket A 26 kapitaltäckningslagen svarar eller garanterar. Detta innebär bl.a. att såväl lån till svenska kommuner som lån till kommunala bolag som säkerställts med borgen får ingå i säkerhetsmassan. Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. I promemorian föreslås dock att lån som säkerställts med borgen endast övergångsvis får ingå i säkerhetsmassan. Remissinstanserna: riksbank anser att lån till svenska kommuner inte bör få ingå i säkerhetsmassan. Tredje AP-fonden är tveksam till att, ens övergångsvis, i säkerhetsmassan inbegripa krediter till kommunala bolag som säkerställts med borgen. , och anser det lämpligt att tillåta att sistnämnda krediter får ingå permanent i säkerhetsmassan. Skälen för regeringens förslag: Övriga länder som har system med säkerställda obligationer tillåter i allmänhet lån utan säkerhet dels till den egna staten och inhemska kommuner, dels till stater, kommuner och centralbanker i vissa stater (företrädesvis medlemsländer i EES), dels till vissa andra statliga eller överstatliga institutioner. De tillåtna låntagarna är i hög grad sådana som omfattas av noll procents riskviktning i EG:s kreditinstitutsdirektiv (se avsnitt 4.4). Exempelvis kan nämnas att i får lån utan säkerhet beviljas till medlemsländer i EES, , , och samt deras delstatsregeringar och lokala myndigheter som i enlighet med EG:s kreditinstitutsdirektiv getts en riskvikt upp till maximalt . Dessutom till annan stat som är fullvärdig medlem i . Lån får vidare ges till andra låntagare om de ovan nämnda låntagarna ställt säkerhet för lånen. Om investerarnas förmånsrätt inte är garanterad får lån till det landet dock maximalt uppgå till av de offentliga krediterna. I får lån ges till och stater som i fråga om kreditrisk kan jämföras med den, europeiska gemenskaperna, och banker som kan jämföras med den samt vissa finländska kommuner och offentliga institutioner. tillåter krediter till stater, delstatsregeringar, myndigheter och offentliga organ inom EES, och lån till andra låntagare för vilka stater eller delstatsregeringar ställt säkerhet. I kan lån lämnas till stater inom EES och samt deras myndigheter och institutioner. Denna bild av särskilt säkra, accepterade låntagare utomlands ger starkt stöd för att svenska emittenter tillåts inkludera lån till såväl svenska kommuner som vissa utländska aktörer i säkerhetsmassan. Det skäl som anför bristen på regler avseende obestånds- hantering för kommuner utgör inte tillräcklig grund för att inte tillåta att lån till svenska kommuner inräknas i tillgångsmassan. Mot denna bakgrund ter det sig således som obefogat att utestänga kommunerna från möjligheten att åtnjuta lägsta möjliga räntekostnader. Dessa lån utgör visserligen en relativt liten andel av bolåneinstitutens kreditstock, men om lånen får inräknas ökas omfattningen av de lånestockar som ligger till grund för emissionen av obligationerna i en inte obetydlig utsträckning. Detta kan gynna de svenska institutens konkurrenskraft samt kan sannolikt även leda till lägre finansieringskostnader för emittenterna och därmed lägre utlåningsräntor. Om även lån till vissa utländska aktörer kan utgöra säkerhet finns möjlighet till än större volymer med de positiva effekter detta kan ge. Om särskilt säkra utländska låntagare accepteras står systemet i än högre grad i överensstämmelse med om kreditinstituts och värdepappersföretags kapitaltäckning och stora exponeringar bestämmelser som har genomförts i svensk rätt. Enligt dessa regler skall nämligen fordringar mot vissa låntagare anses helt riskfria. Mot denna Prop. 2002/03:107 bakgrund finns det anledning att föreslå att det i säkerhetsmassan skall tillåtas ingå krediter utan säkerhet till sådana låntagare som omfattas av noll procents riskviktning enligt reglerna i 3 kap. 1 § första stycket A 26 kapitaltäckningslagen. Detta innebär bl. a. att krediter kan lämnas till svenska staten och svenska kommuner, de europeiska gemenskaperna, stater och centralbanker inom EU och samt sådana utländska kommuner inom EES som har beskattningsrätt och som åsatts noll procents riskviktning av tillsynsmyndigheten i det landet. Vidare får lån som beviljats till andra gäldenärer ingå, om fordringar eller garantiförbindelser mot någon av ovan nämnda låntagare står som säkerhet för lånet. Detta ställningstagande att säkerhetsmassan får bestå av s.k. nollviktade krediter får bl.a. till konsekvens att även lån till svenska kommunala bolag säkerställda med borgen tillåts ingå i säkerhetsmassan. Någon anledning att särbehandla dessa krediter föreligger inte. Regeringens förslag: Förutom hypotekskrediter och offentliga krediter får emittentinstituten även tillåta vissa andra tillgångar fyllnadssäkerheter att ingå i säkerhetsmassan. Fyllnadssäkerheterna får bestå av sådana tillgångar som är föremål för den mest gynnade riskviktningen från kapitaltäckningssynpunkt, dvs. de som skall riskviktas till noll procent enligt 3 kap. 1 § första stycket A kapitaltäckningslagen. får dock tillåta att även sådana tillgångar som anges i 3 kap. 1 § första stycket B samma lag används som fyllnadssäkerheter. Andelen fyllnadssäkerheter i säkerhetsmassan får uppgå till högst . Om särskilda skäl föreligger får andelen dock, efter tillstånd av , uppgå till högst . Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens Remissinstanserna godtar förslagen. Tredje AP-fonden menar dock att det kan finnas anledning att införa krav på att även fyllnadssäkerheter skall ha betalningsflöden, alternativt vara likvida. Skälen för regeringens förslag: Som nämnts bygger systemet med säkerställda obligationer på en matchningsprincip, dvs. obligationsinnehavarnas fordringar värdemässigt skall motsvaras av de krediter som ingår i säkerhetsmassan (beloppsmatchning). vid genomförandet av matchningen är att löptiderna för obligationer i allmänhet inte överensstämmer med löptiderna för krediterna i Endast i undantagsfall torde obligationerna ha samma löptid som de krediter instituten beviljar. Emission och inlösen av obligationerna infaller därför inte som beviljande och återbetalning av krediter. Det är därför i praktiken svårt att i varje situation uppnå en värdemässig balans mellan obligationerna Balansen rubbas vidare om institutens låntagare återbetalar krediterna eller om institutet har lånat upp medel men inte hunnit bevilja krediter som skall motsvara upplåningen. De länder som lagstiftat om säkerställda obligationer har valt något olika metoder för att lösa detta problem med s.k. mismatching. I ställs krav på att obligationer inte får emitteras om löptiden påtagligt överstiger den tid som är nödvändig med hänsyn till löptiderna på institutets krediter. Vidare krävs att en viss del av obligationerna börjar återbetalas senast efter det att en tredjedel av deras löptid gått till ända. I den danska lagstiftningen ingick tidigare en strikt jämviktsprincip enligt vilken den årliga skillnaden mellan de betalningar som gjordes till placerarna och de betalningar som kom in från kredittagarna inte fick överstiga en procent av bankens egna tillgångar. Detta formella lagkrav har upphävts. I stället får den danska tillsynsmyndigheten bestämma bl.a. hur stor skillnaden får vara mellan obligationernas och bolånens återbetalningstider samt hur stor den ränterisk som uppkommer till följd av olika återbetalningstider får vara. har bestämt att ränterisken inte får överstiga en procent av det egna kapitalet (se även avsnitt 6.6 om matchningsregler). Ett annat sätt att lösa problemet är att tillåta andra tillgångar i säkerhetsmassan än de som normalt får ingå, s.k. fyllnadssäkerheter. tillåter att av tillgångsmassan består av sådana säkerheter. I , och får fyllnads- säkerheter utgöra av tillgångsmassan. I anges också under vilka förhållanden fyllnadssäkerheter får användas, nämligen tillfälligt när krediter inte hunnit beviljas eller registreras som säkerhet eller när värdet av säkerhetsmassan blivit för lågt på grund av återbetalning av krediter. I och (maximalt ) kan instituten efter tillstånd från tillsynsmyndigheten tillfälligt få ha större andelar fyllnadssäkerheter. De olika länderna har vidare något olika regler om vilka tillgångar som får användas som fyllnadssäkerheter. Det rör sig dock om tillgångar som anses ha en låg risk och god likviditet. Tillgångarna ingår i regel bland de tillgångar som åsatts noll procents riskvikt i EG:s kreditinstitutsdirektiv (se avsnitt 4.4). Exempel på sådana tillgångar är fordringar mot den egna staten och dess kommuner, mot andra stater och centralbanker inom och mot de europeiska gemenskaperna. I betänkandet (SOU 1997:110) föreslås att de avskilda tillgångarna huvudsakligen skall vara säkerställda med pant i fast egendom. Det bör vara möjligt, ansåg utredaren, för instituten att hålla tillgångar av utpräglat likvid och säker karaktär, t.ex. statspapper och bank- dispositioner, som säkerhetsmassa i en sådan omfattning som möjliggör en effektiv samordning vid låneomsättning eller överlåtelser. Det finns dock goda skäl för att införa konkreta regler om såväl i vilken omfattning fyllnadssäkerheter får användas som vilka tillgångar som får användas till detta. Ett införande av sådana regler minskar ytterligare risken för att obligationsinnehavarnas ställning försämras. Fyllnadssäkerheterna bör lämpligen kunna bestå av sådana tillgångar som är föremål för den mest gynnsamma riskviktningen från kapitaltäckningssynpunkt, dvs. de som skall riskviktas till noll procent enligt 3 kap. 1 § första stycket A kapitaltäckningslagen. tillgångar ingår bl.a. likvida medel och, som nämnts, skuldförbindelser Prop. 2002/03:107 för vilka svenska staten, en svensk kommun eller vissa utländska stater och centralbanker svarar. Som Tredje AP-fonden har antytt kan det vara motiverat att av likviditetsskäl införa ett mer flexibelt system för fyllnadssäkerheter. Det finns därför anledning att låta medge att även sådana tillgångar som riskviktas till får användas som fyllnadssäkerheter (se 3 kap. 1 § första stycket B kapitaltäckningslagen). Denna kategori omfattar bl.a. placeringar och fordringar för vilka och värdepappersbolag svarar. Det är viktigt att fyllnadssäkerheter inte används mer än nödvändigt. Dessa säkerheter bör i princip nyttjas endast om institutet inte hunnit bevilja eller registrera sådana krediter som får användas som säkerhetsmassa eller om beloppet av de krediter som står som säkerhet för skuldförbindelserna inte till följd av förtida återbetalning av krediter täcker skuldförbindelsernas belopp. Med hänsyn till att behov av fyllnadssäkerheter uppkommer redan när obligationerna och institutens krediter har olika löptider är det dock mindre lämpligt att, såsom gjorts i , införa konkreta regler om i vilka fall fyllnads- säkerheter får användas. Risken finns att sådana regler i allt för hög grad minskar institutens flexibilitet. Användandet av fyllnadssäkerheter bör i stället begränsas genom regler som anger hur stor andel fyllnads- säkerheter får utgöra av säkerhetsmassan. Andelen bör lämpligen bestämmas till . Med hänsyn till de tillfälliga problem som kan uppstå bör dock, om det finns särskilda skäl, andelen fyllnadssäkerheter efter tillstånd av under en sådan begränsad tid som motiveras av dessa skäl få uppgå till . Särskilda skäl kan föreligga t. ex. i samband med att ett institut inleder sin verksamhet eller om det har uppstått tillfälliga finansiella problem likviditetssvackor i institutet. Regeringens förslag: Det nominella värdet av säkerhetsmassan skall vid varje tidpunkt överstiga det sammanlagda nominella värdet av fordringar som kan göras gällande mot emittentinstitutet på grund av säkerställda obligationer (beloppsmatchning). krediter och fyllnadssäkerheter i säkerhetsmassan skall ges sådana avtalsvillkor att en god balans upprätthålls med motsvarande villkor för de säkerställda obligationerna (riskhantering). Derivatvatal som tecknats med motparter som avses i 3 kap. 1 § första stycket A 26 och B 16 kapitaltäckningslagen får användas i detta syfte. skall anses ha uppnått en sådan god balans mellan obligationerna och säkerhetsmassan om nuvärdet av fordringarna i säkerhetsmassan överstiger nuvärdet av institutets skulder avseende säkerställda obligationer. skall se till att betalningsflödena avseende tillgångarna i säkerhetsmassan, derivatavtal och säkerställda obligationer är sådana att institutet kan fullgöra sina betalningsförpliktelser mot obligationsinnehavare och derivatmotparter (likviditetsmatchning). Dessa medel skall hållas avskilda från institutets övriga medel på ett särskilt konto. Promemorians förslag: I promemorian föreslås endast en beloppsmatchningsregel som överensstämmer med regeringens förslag. Remissinstanserna: anser att bestämmelsen om beloppsmatchning bör kompletteras med en regel som tar sikte på ränte- och löptidsmatchning samt att derivatavtal bör få användas i detta syfte. Skälen för regeringens förslag: Ett av kriterierna på säkerställda obligationer i de aktuella EG-direktiven är att kapital som härrör från emissionerna enligt lag måste investeras i tillgångar som, under obligationernas hela giltighetstid kan täcka de med obligationerna förenade fordringarna. Detta krav ger uttryck för en matchningsprincip enligt vilken det skall finnas en värdemässig balans mellan emittentens prioriterade skulder och emittentens tillgångar (beloppsmatchning). Regeln tar sikte på det nominella värdet av utfärdade obligationer respektive säkerhetsmassa. Såväl obligationernas kapitalbelopp som upplupna räntor skall täckas. Av citatet ovan framgår att en lagregel om matchning måste införas om rekvisiten i EG-direktiven skall uppfyllas. När det gäller det närmare innehållet i en sådan regel kan först nämnas att lagstiftningen i och kräver att säkerhetsmassan skall överstiga värdet av obligationsinnehavarnas fordringar . Vi har övervägt om ett krav på extra säkerhetsmarginal bör ställas även här. Ur en säkerhetsaspekt torde det dock inte finnas något behov av en sådan bestämd och relativt stor marginal. Därtill kommer att ett sådant krav kan vara relativt kostsamt och osmidigt för instituten. Givetvis finns det heller ingenting som hindrar instituten från att själva skapa en extra buffert. Det bör dock föreskrivas att säkerhetsmassan skall överstiga obligationsinnehavarnas fordringar. Härigenom kan man räkna med att en viss, inte obetydlig, marginal kommer att finnas. Detta innebär också en viktig markering gentemot inte minst utländska investerare och ratinginstitut om vikten av att säkerhetsmassan är tillräcklig. Ett sådant krav på övervikt finns bl. a. i och . Så länge institutet bedriver sin verksamhet under normala ekonomiska förhållanden rör sig sambandet mellan de utfärdade obligationerna och säkerhetsmassan främst om riskhantering och likviditetsmatchning. Principen om beloppsmatchning syftar däremot främst till att säkerställa att de tillgångar som omfattas av förmånsrätten, säkerhetsmassan, uppgår till ett tillräckligt värde vid en konkurs hos emittenten (se närmare om förmånsrätt för obligationsinnehavare i avsnitt 6.9). Det är dock givetvis också av stor betydelse för systemets trovärdighet att emittenterna fortlöpande upprätthåller denna balans. Säkerhetsmassans värde skall beräknas utifrån värdet av de däri ingående krediterna och fyllnads- säkerheterna. EG-direktivets lydelse, framför allt ordet måste, kan ge intryck av att de upplånade medlen närmast måste öronmärkas för investeringar i de krediter och fyllnadssäkerheter som får utgöra säkerhetsmassa. För att uppfylla kravet på matchning får det dock anses tillräckligt att den totala volymen av emitterade obligationer fortlöpande motsvaras av Om det redan finns ett överskott i säkerhetsmassan, dvs. om instituten skulle ha avskiljt mer säkerhetsmassa än nödvändigt, kan det alltså inte fordras att senare upplånade medel placeras i nya krediter etc. Detsamma gäller givetvis om instituten åstadkommer matchningen genom att använda redan befintliga men icke registerförda krediter eller andra tillåtna tillgångar. Det väsentliga är således att beloppsmatchning alltid föreligger. Matchningen bör praktiskt upprätthållas genom att tillgångarna och skulderna förtecknas i ett register, se avsnitt 6.7. Det finns ingenting som hindrar ett institut att förfoga över tillgångar som antecknats i registret. Det är inte sannolikt att instituten kommer att göra det i någon nämnvärd omfattning, inte minst då detta ter sig vanskligt ur ratingsynpunkt. Om tillgångar som är registrerade realiseras och de kvarvarande registrerade tillgångarna till följd därav inte längre motsvarar obligationsinnehavarnas fodringar åligger det dock givetvis institutet att registrera nya tillgångar av motsvarande värde. Obligationsinnehavarnas och derivatmotparternas förmånsrätt kommer inte att konkurrera med andra borgenärers förmånsrätt i krediter (se avsnitt 6.9).