prop · GQ03116 · 2003-05-13 00:00:00 — De har utformats så att inlösen skall kunna ske också då den tredimensionella fastigheten eller det tredimensionella fastighetsutrymmet har bildats enligt annan lagstiftning än fastighetsbild- ningslagen (jfr avsnitt 10.2). I första hand bör en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme av detta slag avvecklas genom fastighetsreglering grundad på avtal. Är detta inte möjligt, ger reglerna i 5 kap. fastighets- bildningslagen visst utrymme för tvångsvis fastighetsreglering. Om inte heller en sådan fastighetsreglering kan ske till följd av de begränsningar som anges i 5 kap. 8 §, får reglerna om inlösen i förevarande paragraf tillämpas. Syftet med paragrafen är alltså att möjliggöra en överföring som inte går att åstadkomma på frivillig väg eller inom ramen för all- männa regler om tvångsvis fastighetsreglering. I första stycket anges paragrafens tillämpningsområde. Av punkterna 1 och 2 framgår att paragrafen är tillämplig när byggnader eller andra anläggningar har delats upp på skilda fastigheter, under förutsättning att en del av anläggningen hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme. Paragrafen överensstämmer i denna del med 3 kap. 5 § första stycket jordbalken, se författningskommentaren till den paragrafen. Om en sådan anläggning eller en del av en sådan anläggning har förslitits eller skadats, t.ex. genom rivning eller brand, i sådan utsträckning att den måste ersättas med en ny för att tjäna sitt ändamål (jfr punkten 3) får de tredimensionella fastigheterna eller motsvarande utrymmen lösas in enligt bestämmelserna i andra eller tredje stycket. Har hela anläggningen förstörts, omfattar möjligheten till inlösen alla däri ingående tredimensionella fastigheter och utrymmen. Om enbart en del av anläggningen behöver ersättas, får inlösen ske av den tredimensionella fastighet som den anläggningsdelen hör till. Detsamma gäller för tredimensionella fastighetsutrymmen, under förut- sättning att det är detta utrymme som rymmer den förslitna eller skadade anläggningsdelen. Återstoden av den fastighet till vilken fastighets- utrymmet hör kan däremot aldrig bli föremål för inlösen enligt denna paragraf. Uttrycken skadats eller förslitits och måste ersättas med en ny förekommer även i 9 kap. 18 § första stycket jordabalken och är avsedda att ha samma betydelse i förevarande sammanhang. I första stycket 1 används, i anslutning till begreppet anläggning, ut- trycket hör till skilda fastigheter. I den avsedda situationen är det alltså fråga om en sådan anläggning eller del därav som utgör tillbehör till fastighet enligt 2 kap. 1 § jordabalken. Det är emellertid tänkbart att fastigheten har upplåtits med tomträtt och att den skadade eller förslitna anläggningen utgör tillbehör till tomträtten (se 13 kap. 9 § andra stycket jordabalken). Frågan i vilken utsträckning paragrafen skall kunna tillämpas analogt i sådana fall har överlämnats till rättstillämpningen. Som en generell förutsättning för inlösen gäller (jfr punkten 3) att den tredimensionella fastigheten väsentligt försvårar en ändamålsenlig användning av en angränsande fastighet. Frågan om så är fallet skall prövas med utgångspunkt från vad planbestämmelserna anger om den angränsande fastighetens tillåtna användningssätt. En situation då förut- sättningen normalt torde föreligga, är när skicket hos den tredimen- sionella fastigheten medför att möjligheterna att utnyttja en byggrätt på en angränsande fastighet försvåras i mera påtaglig utsträckning. En förutsättning för att inlösen enligt andra stycket skall kunna komma i fråga är att någon som är behörig att ansöka om fastighetsreglering har anhängiggjort ett ärende om fastighetsreglering enligt vanliga regler. Det innebär att frågan om inlösen kan komma upp efter yrkande av ägaren av en grannfastighet med del i anläggningen, vars fastighet skulle förbättras genom en inlösenåtgärd (jfr 5 kap. 3 och 5 §§). Frågan kan också komma upp om det är kommunen som har påkallat fastighetsreglering (jfr 5 kap. 3 §) men inlösen kan då komma till stånd enbart om någon inlösenberättigad sakägare begär det under förrättningen. Rätt till inlösen tillkommer såsom framgår av andra stycket första meningen ägarna av de fastigheter som har del i anläggningen. Inlösen kan ske så att den inlösenberättigade löser in samtliga tredimensionella fastigheter eller utrymmen som har del i den förstörda anläggningen eller anläggningsdelen. Om enbart en del av anläggningen har förstörts, kan ägarna av övriga delar av anläggningen komma överens om att de tredimensionella fastigheter eller utrymmen som svarar mot anlägg- ningsdelen skall lösas in av dem gemensamt, så att det aktuella utrymmet delas upp på flera fastigheter. Finns det inte förutsättningar för sådan gemensam inlösen, får det aktuella utrymmet lösas in av någon bland fastighetsägarna. I båda fallen förutsätter inlösen att de ombildade fastig- heterna uppfyller kraven i 3 kap. 1 och, i förekommande fall, 1 a §§. Vad som gäller om det finns flera oförenliga inlösenyrkanden framgår av andra stycket andrafjärde meningarna. I första hand skall lant- mäterimyndigheten då välja det alternativ som leder till den lämpligaste fastighetsindelningen. Finns det flera inlösenalternativ som framstår som lika lämpliga, gäller en företrädesordning som motsvarar den som gäller vid inlösen enligt 4 §. Det innebär att företräde skall ges till den vars del i anläggningen beräknas ha det högsta värdet. Om det bland dem som har begärt inlösen finns flera vars delar av anläggningen beräknas ha samma värde, tillkommer företrädesrätten den som begärde inlösen först. I tredje stycket anges vad som gäller om förutsättningar för inlösen enligt andra stycket föreligger men någon sådan inlösen inte sker. Att inlösen inte sker enligt andra stycket kan bero på att en avsedd fastighetsreglering inte uppfyller lämplighetsvillkoren i 3 kap. och därför inte går att genomföra. Men det kan också bero på att någon i och för sig inlösenberättigad fastighetsägare aldrig begär inlösen. Lantmäteri- myndigheten skall då förordna att de tredimensionella fastigheter eller fastighetsutrymmen som den förstörda anläggningen/anläggningsdelen hör till skall avstås genom inlösen och överföras till den eller de fastigheter som fastigheterna eller fastighetsutrymmena skulle ha tillhört om några tredimensionella fastigheter eller fastighetsutrymmen inte hade tillskapats. Detta innebär att de tredimensionella fastigheterna och utrymmena skall överföras till den eller de fastigheter av traditionellt slag inom vars gränser fastigheterna eller utrymmena ryms. Denna eller dessa fastigheter kan på grund av senare fastighetsbildningsåtgärder vara andra än de från vilka de tredimensionella fastigheterna/utrymmena en gång bröts loss. För inlösen enligt tredje stycket krävs inte, till skillnad från inlösen enligt andra stycket, att den traditionella fastigheten har del i anläggningen på sätt som anges i första stycket 1. Lagrådet har uttalat att det synes något oklart under vilka förutsätt- ningar en fråga om inlösen enligt tredje stycket får tas upp. Med anled- ning därav bör först understrykas att också inlösen enligt tredje stycket förutsätter att en ansökan om fastighetsreglering har gjorts av någon behörig sökande. Har en sådan ansökan gjorts utan att det har lett till inlösen enligt andra stycket (jfr ovan), kan lantmäterimyndigheten pröva ett yrkande från ägaren av den fastighet av traditionellt slag inom vars gränser den tredimensionella fastigheten ryms (ursprungsfastigheten) eller från kommunen om att utrymmet skall föras över till den fastig- heten. Vid förrättningen kan frågan om regleringen skall ske genom inlösen initieras såväl av ursprungsfastighetens ägare som av kommunen. Frågan kan också tas upp av lantmäterimyndigheten ex officio. Detta följer av allmänna regler om fastighetsbildning och inlösen och har inte föranlett någon särskild bestämmelse. Det förhållandet att inlösen enligt tredje stycket kan initieras av kommunen innebär att inlösen av detta slag till skillnad från vad som gäller vid inlösen enligt andra stycket kan komma till stånd även om ägaren av ursprungsfastigheten inte begär det. bör dock inte utan starka skäl besluta om inlösen i strid mot ursprungsfastighetens ägares vilja (jfr prop. B 1142). Eftersom inlösen enligt tredje stycket syftar till en överföring av tredimensionella fastigheter eller utrymmen till den eller de traditionella fastigheter inom vars gränser fastigheterna ryms torde det kunna antas att en sådan fastighetsbildning normalt uppfyller de allmänna lämplighets- villkoren i 3 kap. 1 §. I vissa fall torde en mindre lämplig fastighets- bildning kunna genomföras med stöd av 3 kap. 9 §. Bestämmelserna i 3 kap. 1 a § aktualiseras inte, eftersom syftet med åtgärden är att den tredimensionella fastigheten skall upphöra att existera. I 5 kap. 8 § fastighetsbildningslagen finns vissa begränsningar vad gäller tvångsvis fastighetsreglering. Dessa innebär bl.a. att fastigheten efter den avsedda regleringen skall få sådan sammansättning och utform- ning att den inte i mindre mån än före lämpar sig för det avsedda ändamålet och att den inte får ändras så att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet upp- kommer för ägaren. De effekter som inlösen får för den inlösta fastig- heten saknar dock i detta sammanhang betydelse, eftersom paragrafen enligt sin lydelse inte utgör hinder mot att fastighet eller del därav inlöses enligt 8 kap. När det däremot gäller den mottagande fastigheten gäller begränsningarna i 5 kap. 8 § fullt ut. Det leder bl.a. till att inlösen inte kan genomföras om åtgärden leder till att den mottagande fastighetens graderingsvärde minskas väsentligt Fjärde stycket innehåller vissa särskilda begränsningar i möjligheten till inlösen enligt andra och tredje styckena. Där anges att inlösen inte får ske om det kan antas att den tredimensionella fastigheten eller fastighets- utrymmet kommer att få fortsatt användning för sitt ändamål . Syftet är att inlösen inte skall ske om det finns förut- sättningar för att fastigheten kommer till fortsatt användning genom att den eller de berörda fastighetsägarna ser till att en skadad eller förstörd anläggning eller anläggningsdel ersätts med en ny. Vid bedömningen härav kan en lämplig tumregel vara att det skall framstå som sannolikt att projektet kommer att påbörjas under det närmaste året (jfr författnings- kommentaren till 3 kap. 1 a § andra stycket 2). Paragrafen innehåller inte några särskilda bestämmelser om ersättning. I fråga om ersättning gäller därför vad som sägs i 5 kap. 1012 §§. Detta innebär att ersättningen endera får bestämmas genom en tillämpning av reglerna om s.k. vinstdelning (se 5 kap. 10 a § tredje stycket) eller om fastigheten eller utrymmet skulle ha kunnat tas i anspråk genom expro- priation eller liknande förfogande genom en tillämpning av exp- ropriationsrättsliga principer (se 5 kap. 10 a § andra och tredje styckena). Normalt torde inlösen enligt förevarande paragraf inte ha expropriativ karaktär. Ersättningen skall då fastställas med tillämpning av principen om vinstdelning. Den som genom inlösenförfarandet avstår fast egendom skall alltså ha en ersättning som motsvarar inte bara egendomens mark- nadsvärde utan också innefattar en skälig andel i regleringsvinsten. Marknadsvärdet för en tredimensionell fastighet eller ett motsvarande fastighetsutrymme får antas uppgå till det värde som någon är villig att betala för fastigheten eller utrymmet och den därtill knutna byggrätten. Om berörda parter kommer överens om ersättningens storlek, bör detta normalt gälla. är dock skyldig att genom en oskadlighetsprövning tillvarata panthavarnas intressen. Avsteg från reg- lerna om ersättning med samtycke av fastighetsägaren får ske endast om panthavare i fastigheten medger det, såvida inte regleringen är utan betydelse för honom (se 5 kap. 18 § andra stycket). Om anläggningen inte är totalförstörd eller om ett nybyggnadsprojekt har påbörjats, kan det finnas egendom som utgör tillbehör till den fastig- het som skall bli föremål för inlösen. Även sådan egendom skall ersättas med marknadsvärdet. Vid inlösen gäller vissa särskilda regler om delgivning, anteckning i fastighetsregistret m.m. Dessa framgår av 10 § (hittillsvarande beteckning 8 kap. 7 §). 8 kap. 6 § Om en anläggning, som i sin helhet hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme, har skadats eller förslitits i sådan utsträckning att den måste ersättas med en ny för att tjäna sitt ändamål och detta förhållande väsentligt försvårar en ändamålsenlig användning av en angränsande fastighet, tillämpas 5 § tredje och fjärde styckena. (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr 8 kap. 6 § i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) Paragrafen, som är ny, kompletterar reglerna i 5 §. Skälen bakom den har angetts i avsnitt 8.6. Paragrafen har utformats i enlighet med Bestämmelserna om inlösen i 5 § avser det fallet att en skadad bygg- nad eller annan anläggning är uppdelad på flera fastigheter. I förevarande paragraf finns motsvarande inlösenbestämmelser för det fall att den skadade anläggningen i sin helhet ryms inom en enda tredimensionell fastighet eller ett enda tredimensionellt fastighetsutrymme och detta förhållande väsentligt försvårar användningen av en angränsande fastighet. I denna situation skall bestämmelserna i 5 § tredje och fjärde styckena tillämpas. 8 kap. 7 § Vad som sägs i 5 § andrafjärde styckena och 6 § gäller också om anläggningen inte har uppförts inom den tid som har beslutats enligt 4 kap. 25 § andra stycket. (Jfr 8 kap. 6 § andra stycket i utredningens förslag och 8 kap. 7 § i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) Paragrafen är ny och har utformats i enlighet med Lagrådets förslag. Skälen för förslaget framgår av avsnitt 8.6. Nuvarande 8 kap. 7 § föreslås få beteckningen 8 kap. 9 §. Paragrafen anger att bestämmelserna om inlösen i 5 § andrafjärde styckena och 6 § skall tillämpas också när tredimensionell fastighets- bildning har skett för en anläggning som ännu inte har uppförts (om sådan fastighetsbildning, se 3 kap. 1 a § andra stycket) och den avsedda anläggningen inte kommit till uppförande inom föreskriven tid. Paragrafen knyter an till bestämmelserna i 4 kap. 25 § andra stycket om att lantmäterimyndigheten, vid fastighetsbildning enligt 3 kap. 1 a § andra stycket, skall besluta inom vilken den planerade anlägg- ningen skall ha uppförts. En tillämpning av förevarande paragraf blir aktuell när eller, om förlängning har beslutats enligt 4 kap. 25 § andra stycket sjätte meningen, den förlängda tiden har gått till ända. Det krävs då bl.a. att den avsedda anläggningen inte har uppförts. Om endast inredningsarbeten eller andra avslutande åtgärder återstår, bör dock anläggningen anses som uppförd, varför inlösen inte bör kunna komma i fråga. 8 kap. 8 § Inlösen enligt 57 §§ får ske trots bestämmelserna i 3 kap. 2 §, 5 kap. 7 § samt 13 §§ i detta kapitel. (Jfr 8 kap. 5 § andra stycket i utredningens förslag och 8 kap. 8 § i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) Paragrafen, som är ny, innehåller huvudsakligen vissa undantag från annars tillämpliga regler om fastighetsreglering. Skälen för förslaget har behandlats i avsnitt 8.6. Av paragrafen framgår att vissa av de bestämmelser som annars gäller vid fastighetsreglering inte gäller vid fastighetsreglering (inlösen) med tillämpning av 57 §§. Inlösen enligt de nämnda paragraferna får sålunda Prop. 2002/03:116 ske även om fastighetsbildningen inte uppfyller kraven i 3 kap. 2 §. förhållandet att fastighetsbildningen, efter en inlösen av den tredimen- sionella fastigheten, skulle stå i strid med planbestämmelser förhindrar således inte att inlösen sker. Vidare gäller att inlösen får ske mot fastig- hetsägarens vilja även om det finns en byggnad inom det utrymme som inlöses (jfr 5 kap. 7 §). Undantag får vidare göras från bestämmelserna i 13 §§. Detta motsvarar de undantag från annars tillämpliga be- stämmelser som gäller vid inlösen enligt 4 §. Avsikten är att bestämmel- sen skall tillämpas på samma sätt i förevarande sammanhang. Av 5 kap. 8 § tredje meningen framgår att bestämmelserna i den paragrafen inte utgör hinder mot ett förordnande enligt 8 kap. om att fastighet eller del därav skall avstås genom inlösen. 8 kap. 9 § Om inlösen enligt 57 §§ av en del av en fastighet skulle medföra att en återstående del av fastigheten till följd därav kan användas för sitt ändamål, får inlösen ske endast om även denna del inlöses. (Jfr 8 kap. 5 § andra stycket i utredningens förslag och 8 kap. 9 § i för- slaget i utkastet till lagrådsremiss.) Paragrafen, som är ny, rör den situationen att det bara finns grund för inlösen av en del av en tredimensionell fastighet eller motsvarande ut- rymme. Om återstoden av fastigheten till följd av förlusten av det inlösta utrymmet kan användas på ett ändamålsenligt sätt, skall även denna del inlösas. Liknande bestämmelser finns i bl.a. 5 kap. 8 c §. Denna lag träder i kraft . Lagen föreslås träda i kraft . Fr.o.m. denna tidpunkt kan lantmäterimyndigheterna således handlägga fastighetsbildnings- ansökningar om tredimensionell fastighetsindelning. Fastighetsbildning som innebär att en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme bildas fullbordas dock inte förrän beslutet har vunnit laga kraft och uppgift om åtgärden har införts i fastighetsregistrets allmänna del (19 kap. 3 § och 1 kap. 2 § andra stycket). Några över- gångsbestämmelser har inte ansetts behövliga. Skälen för förslaget i denna del har behandlats i avsnitt 14. 15.4Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter Föreningen skall vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemen- samma bästa. Varje medlems enskilda intressen skall även beaktas i skälig omfattning. En samfällighetsförening som förvaltar en gemensamhetsanläggning skall avsätta medel till en fond för att säkerställa underhåll och förnyelse av gemensamhetsanläggningen, när gemensamhetsanläggningen 1.är av kommunalteknisk natur eller annars av större värde samt inrättad för småhusfastigheter eller för sådana fastigheter tillsammans med hyresfastigheter eller bostadsrättsfastigheter, eller 2.tillförsäkrar en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme sådana rättigheter som avses i 3 kap. 1 a § första stycket 2 fastighetsbildningslagen (1970:988). I de fall som avses i andra stycket skall föreningens styrelse också upprätta en underhålls och förnyelseplan. Den skall innehålla de upp- lysningar som är av betydelse för att fondavsättningarnas storlek skall kunna bedömas. (Jfr 19 § i utredningens förslag respektive i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) Andra och tredje styckena, som behandlar skyldigheten för vissa sam- fällighetsföreningar att göra fondavsättningar och upprätta underhålls och förnyelseplaner, motsvarar paragrafens tidigare andra stycke. Bestämmelserna har dock fått ett vidare tillämpningsområde. Skälen för förslaget framgår av avsnitt 8.3. Andra stycket 1 motsvarar vad som har gällt enligt paragrafens gällande lydelse. Av andra stycket 2 framgår att skyldigheten att göra fondavsättningar och att upprätta underhålls och förnyelseplaner gäller även i vissa fall när en samfällighetsförening förvaltar en gemensamhetsanläggning med anknytning till en tredimensionell fastighet eller till en fastighet i vilken ingår ett tredimensionellt fastighetsutrymme. Definitionerna av tre- dimensionell fastighet och tredimensionellt fastighetsutrymme åter- finns i 1 kap. 1 a § jordabalken. Minst en sådan fastighet skall ingå bland de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen. som framgår av hänvisningen till 3 kap. 1 a § fastighetsbildningslagen att gemensamhetsanläggningen tillförsäkrar en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme de rättigheter som behövs för att fastigheten eller utrymmet skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Gemensamhetsanläggningen skall alltså vara av det slag som lantmäterimyndigheten har inrättat för att tillgodose kravet i 3 kap. 1 a § första stycket 2 och tredje stycket fastighetsbildningslagen. Om gemensamhetsanläggningen är av det slaget, är den samfällig- hetsförening som därvid har bildats skyldig att göra fondavsättningar för anläggningens underhåll och förnyelse. Bestämmelsen i tredje stycket har funnits i andra stycket andra meningen.