prop · GQ03116 · 2003-05-13 00:00:00 — Frågor om grävning och liknande arbeten Regeringens förslag: Nuvarande grannelagsrättsliga regler om ansvaret vid grävning och liknande arbeten skall tillämpas även i fråga om tredimensionella fastigheter. Regeringens bedömning: Grannars ansvar för skyddsåtgärder i sam- band med sådana arbeten bör inte utvidgas. Utredningens förslag: Överensstämmer delvis med regeringens för- Utredningen har dock föreslagit att ansvaret för skyddsåtgärder i samband med grävning och liknande arbeten i större utsträckning än i dag skall ligga på ägare av anläggningar som är vårdslöst uppförda eller bristfälligt underhållna (se betänkandet s. 176). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har godtagit eller inte särskilt kommenterat utredningens förslag. Några, däribland Juridiska fakultetsnämnden vid , har dock varit kritiska mot Förslaget i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer med rege- ringens förslag (se s. 124126 i utkastet till lagrådsremiss). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller har inte haft några invändningar mot förslaget i utkastet till lagrådsremiss. Bakgrund: I 3 kap. jordabalken finns, förutom den allmänna regeln i 1 § att var och en vid nyttjandet av sin eller annans fasta egendom skall ta skälig hänsyn till omgivningen, föreskrifter om grävning eller liknande Enligt 3 kap. 3 § första och andra styckena måste den som avser att utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbeten vidta nöd- vändiga skyddsåtgärder för att förebygga skador på angränsande mark. Kostnaden för sådana åtgärder skall normalt betalas av den som är skyl- dig att vidta åtgärderna. Enligt paragrafens tredje stycke skall skydds- åtgärderna dock under vissa förutsättningar bekostas av ägaren av den mark där skada kan komma att uppstå. Detta gäller om en byggnad eller annan anläggning till följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist i underhållet är av sådan beskaffenhet att den fordrar särskild skyddsåtgärd även vid arbete som inte sträcks nedanför vanligt källardjup. skall utföra grävningsarbete har vidare rätt att vidta skyddsåtgärder på annans mark, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig olägenhet (se 3 kap. 5 §). Den skada och det intrång som detta innebär för markens ägare skall ersättas utom i de fall denne själv är skyldig att bekosta arbetet. De nu angivna bestämmelserna kompletteras av en bestämmelse i 32 kap. 5 § . Där föreskrivs att skadestånd skall betalas för skador som orsakas av grävning eller liknande arbete, om den som utför eller låter utföra arbetet har försummat att vidta sådana skyddsåtgärder som anges i 3 kap. 3 § jordabalken eller i ett annat hänseende har brustit i omsorg vid arbetets utförande. Om arbetet är särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild risk, skall skadan ersättas även om den som utför eller låter utföra arbetet inte har varit försumlig. Skälen för regeringens förslag och bedömning: Med den nu före- skyddsåtgärder och skadestånd vid grävning och liknande arbeten utan att bli tillämpliga även på av det nya slaget. bestämmelserna omfattar dessa slag av fastigheter är också enligt Prop. 2002/03:116 regeringens mening principiellt riktigt. Bestämmelserna innebär att bekostandet av skyddsåtgärder i samband med grävning eller liknande arbeten i vissa fall faller på den angränsande fastighetens ägare (se 3 kap. 3 § tredje stycket jordabalken). En förutsätt- ning för detta är att skyddsåtgärden är nödvändig därför att en byggnad eller annan anläggning på grannfastigheten är vårdslöst uppförd eller bristfälligt underhållen. Bristen hos grannfastigheten måste dessutom vara av kvalificerat slag; den måste vara sådan att skyddsåtgärder är påkallade också vid arbete som inte sträcks nedanför vanligt källar- djup. Utredningen har föreslagit att det senare kriteriet skall ändras till som inte är särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild risk. Förslaget är föranlett av utredningens antagande att kostnads- ansvaret för skyddsåtgärder annars inte skulle kunna falla på grannen vid grävning inom tredimensionella fastigheter, eftersom sådana arbeten enligt utredningen som regel torde ske på större djup än vanligt källar- djup. Utredningen har ansett att detta inte skulle vara rimligt (se betän- kandet s. 176). Utredningens förslag i denna del som alltså inte avser endast tredimensionella fastigheter torde medföra att angränsande fastigheters ägare får stå kostnaderna för skyddsåtgärder i flera fall än . En fördel med utredningens förslag är att det synes ligga väl i linje med grundtankarna bakom nuvarande ordning, nämligen att en fastig- hetsägare i princip bör kunna nyttja sin fastighet på ett normalt sätt och att det, om det på grund av brister hos grannfastigheten krävs särskilda skyddsåtgärder, bör vara grannen som får bära kostnaden för dessa (prop. 1970:20 del B 1 s. 112). Regeringen har emellertid svårt att överblicka vilka konsekvenser som utredningens förslag skulle kunna få, i synnerhet för ägare av fastigheter av traditionellt slag. Utredningsförslaget skulle också, som vid har påpekat, leda till en mindre tydlig avgränsning mellan de fall då den som utför grävningsarbetet respektive grannen skall bekosta skyddsåtgärderna. Ett införande av reg- ler om tredimensionell fastighetsindelning synes inte heller påkalla någon ändring i nuvarande bestämmelser, eftersom en sådan reform inte torde medföra att grävning oftare behöver ske på större djup. Regeringen är därför inte beredd att på nuvarande underlag lägga fram något förslag i denna del. Frågor om skyddsåtgärder och tillträde i samband Regeringens förslag: I fråga om byggnader och andra anläggningar som hör till skilda fastigheter, varav minst en är en tredimensionell fastighet, skall följande gälla: Vad som enligt 3 kap. jordabalken och 32 kap. 5 § gäller om ansvaret för grävning eller liknande arbeten och skyddsåt- gärder i samband med sådana arbeten skall i allt väsentligt gälla även i fråga om byggnadsarbeten som avser en del av anläggningen och medför risk för skada på någon annan del av anläggningen. Fastigheternas ägare skall i viss utsträckning ha rätt till tillträde till andra delar av anläggningen för att utföra nödvändiga byggnadsarbeten eller vidta skyddsåtgärder med anledning av sådana arbeten. Utredningens förslag: Överensstämmer delvis med regeringens för- slag. Utredningens förslag om rätt till tillträde för utförande av bygg- nadsarbete är dock inte begränsat till de fall då en tredimensionell fastighet har del i anläggningen. Utredningen har även föreslagit att de regler om vidtagande av skyddsåtgärder vid grävning o.d. som den har föreslagit skall gälla även för byggnadsarbeten på traditionella fastigheter (se betänkandet s. 176 f.). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte haft några in- vändningar mot utredningens förslag. Några remissinstanser, bl.a. vid och , har dock kritiserat förslaget om att bestämmelserna om gräv- ningsarbeten skall tillämpas även vid byggnadsarbeten på traditionella fastigheter. har ansett att bestämmelserna om rätt till tillträde för utförande av byggnadsarbete bör vara tillämpliga även då en byggnad eller annan anläggning är uppförd i gränsen mellan två fastigheter. i har ansett att det finns skäl att analysera problemen kring om och tillbyggnad av tredimensionella fastigheter ytterligare. Förslaget i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer i allt väsent- ligt med regeringens förslag (se s. 126129 i utkastet till lagrådsremiss). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller inte särskilt kommenterat förslaget i utkastet till lagrådsremiss. Skälen för regeringens förslag Som ovan har nämnts finns det lagregler om skyddsåtgärder i samband med grävning och liknande arbeten. Däremot saknas motsva- rande bestämmelser om skyddsåtgärder vid arbeten av annat slag. Det är tydligt att det finns ett särskilt behov av grannelagsrättsliga regler avseende byggnadsarbeten på anläggningar som är uppdelade på flera tredimensionella fastigheter. Särskilda hänsyn måste tas t.ex. när ett byggnadsarbete berör bärande konstruktioner i anläggningen. Enligt regeringens mening bör det grannelagsrättsliga regelverket därför kom- pletteras med bestämmelser som kan tillämpas i sådana fall. När dessa bestämmelser utformas kan det, som utredningen har varit inne på, finnas anledning att använda bestämmelserna om grävnings- arbeten som förebild. Dessa har tillkommit därför att grävning invid fastighetsgräns kan ge upphov till särskilda risker för grannfastigheten, exempelvis risker för ras eller annan markförskjutning. Liknande risker kan förväntas vid byggnadsarbeten på anläggningar som är uppdelade mellan flera tredimensionella fastigheter. Det bör därför ställas krav på att byggherren vidtar de skyddsåtgärder som är nödvändiga för att förebygga skada på andra delar av anläggningen. Vid grävningsarbeten är, såsom framgår av avsnitt 11.2, en granne i vissa fall skyldig att själv bekosta skyddsåtgärder. Den bakomliggande tanken är att en fastighetsägare i princip bör kunna nyttja sin fastighet på ett normalt sätt och att det, om det på grund av brister hos grannfastigheten krävs särskilda skyddsåtgärder även vid mindre grävningsarbeten, bör vara grannen som bär kostnaden för dessa. Samma synsätt kan tillämpas på byggnadsarbeten på anläggningar som är uppdelade på flera tredimensionella fastigheter. Det är rimligt att brister på en del av anläggningen inte hindrar ägaren av en annan del att utföra byggnadsarbeten i normal omfattning på sin del av anläggningen. Normala byggnadsarbeten bör grannarna alltså få räkna med. Om någon av dem brister i underhållet av sin del av anläggningen, bör han eller hon därför vara skyldig att bekosta de särskilda skyddsåtgärder som krävs med anledning av byggnadsarbeten av normal omfattning. Om byggnads- arbetena däremot är av mer omfattande eller riskfylld karaktär, bör, på samma sätt som i fråga om grävning på större djup, något ansvar för förebyggande åtgärder inte kunna läggas på grannen oavsett om denne har brustit i sitt underhållsansvar eller ej. Regeringen föreslår därför, såvitt gäller anläggningar som är upp- delade mellan tredimensionella fastigheter, att den som avser att utföra byggnadsarbeten på sin del av anläggningen skall vara skyldig att vidta varje åtgärd som är nödvändig för att förebygga skada på annan del av anläggningen. Om särskilda skyddsåtgärder är nödvändiga därför att en annan del av anläggningen är vårdslöst uppförd eller bristfälligt underhållen, skall dock byggherren vara skyldig att bekosta skydds- åtgärderna endast om arbetet är särskilt ingripande eller av annan an- ledning medför särskild risk för andra delar av anläggningen. I avsnitt 11.2 har redogjorts för reglerna i 32 kap. 5 § om skadestånd vid grävningsarbeten o.d. Dessa regler innebär bl.a. att skadestånd skall betalas för skador som orsakas av grävning eller liknande arbete, om den som utför eller låter utföra arbetet har försummat att vidta nödvändiga skyddsåtgärder. Det är naturligt att reglerna om skadestånd vid gräv- ningsarbeten gäller även i fråga om byggnadsarbeten i de nu aktuella fallen. Regeringen kommer senare i detta avsnitt att diskutera om det finns anledning att låta bestämmelserna om byggnadsarbeten gälla även i andra fall än det nu angivna (se nedan under . Som ovan har nämnts finns det lagregler som ger en fastighetsägare rätt att få tillträde till annans mark för att vidta skydds- åtgärder med anledning av grävning eller liknande arbeten. Däremot saknas lagregler som ger en fastighetsägare tillträde till annans mark för att utföra själva grävningen. Det är naturligt att den som är skyldig att vidta skyddsåtgärder i samband med byggnadsarbeten bör ha samma rätt att få tillträde till annans del av anläggningen när dessa skyddsåtgärder vidtas som när det är fråga om skyddsåtgärder med anledning av grävningsarbeten. 2002/03:116 Regeringen föreslår att detta får komma till uttryck i lagtexten. Det finns goda skäl för att byggherren också skall kunna få tillträde till andra delar av anläggningen i samband med själva byggnadsarbetet, alltså även om inga skyddsåtgärder behöver vidtas. En allmän granne- lagsrättslig regel om rätt till tillträde till annans fastighet för utförande av byggnadsarbete skulle dock sannolikt uppfattas som väl ingripande. Om en anläggning är uppdelad mellan olika tredimensionella fastigheter, torde emellertid ägarna av de olika delarna typiskt sett ha ett gemensamt intresse av att kunna få tillträde till andras delar av anläggningen för att kunna utföra olika slag av byggnadsarbeten. I längden tjänar samtliga fastighetsägare som har del i en sådan anläggning på att anläggningen underhålls väl och att det inte finns några onödiga hinder mot ombyggnadsåtgärder. Det bör därför införas en bestämmelse för de aktuella fallen om rätt till tillträde för utförande av byggnadsåtgärder. Det är emellertid naturligt att rätten att få tillträde till någon annans del av anläggningen för att utföra byggnadsarbete bör vara begränsad till sådana fall där ett tillträde är nödvändigt för att arbetet skall kunna utföras eller påtagliga merkostnader undvikas. Det är också naturligt att eventuella motstående intressen beaktas. Regeringen föreslår därför att den som skall utföra byggnadsarbetet skall ha rätt till tillträde endast om behovet av tillträde klart överväger den skada och olägenhet som till- trädet kan antas medföra. Ägaren av grannfastigheten bör ha rätt till ersättning, om tillträdet skulle medföra skada eller intrång. Såsom regeringen redan har varit inne på bör den nu aktuella regleringen omfatta byggnadsarbeten på anläggningar som i sin helhet är uppdelade mellan tredimensionella fastigheter. Likaså bör den omfatta byggnads- arbeten på anläggningar som både tredimensionella fastigheter och traditionella fastigheter har del i. När det gäller byggnadsarbeten på anläggningar som ryms inom en och samma tredimensionella fastighet väger skälen för att införa nya regler inte lika tungt. Riskerna för skador i samband med byggnadsarbeten liksom behovet av tillträde för utförandet av byggnadsarbeten lär inte vara större i dessa fall än vid byggnadsarbeten inom vanliga fastigheter. Den nya regleringen bör därför inte omfatta dessa fall. Utredningens förslag om skyddsåtgärder vid byggnadsarbete är avsett att gälla även för arbeten på alla slag av traditionella fastigheter. Och utredningens förslag om rätt till tillträde för utförande av byggnadsarbete är avsett att gälla även vid arbeten på exempelvis traditionella radhus- fastigheter (se betänkandet s. 176). Regeringen kan i och för sig se vissa fördelar med detta; liknande behov kan sålunda föreligga vid arbeten som berör sammanbyggda fastigheter, t.ex. radhus. Det kan hävdas att den ordning som utredningen har föreslagit särskilt förslaget om rätt till tillträde för utförande av byggnadsarbeten framstår som mycket långtgående. Förslagen har också mött invändningar under remissbehandlingen. Sålunda har vid förordat att de nya reglerna inte skall gälla för de traditionella Vidare har bl.a. ansett att kon- Prop. 2002/03:116 sekvenserna av en utvidgning av ansvaret för byggnadsarbeten bör ut- Regeringen är därför inte beredd att på nuvarande underlag lägga fram något förslag om en mer generell reglering. har ansett att de av utredningen före- slagna reglerna om en rätt till tillträde för utförande av byggnadsarbete bör gälla i samtliga fall då en byggnad eller annan anläggning (t.ex. en mur eller ett plank) har uppförts i gränsen mellan två fastigheter. Frågan övervägdes redan i förarbetena till jordabalken. Departementschefen för- klarade att det kunde vara tveksamt om en reglering av frågor av denna art över huvud taget lämpligen borde tas in i balken (se prop. 1970:20 del B 1 s. 98 f.). I förarbetena till jordabalken avstyrktes således ett införande i balken av särskilda regler om anläggningar som har uppförts i gränsen mellan fastigheter. Regeringen har inte funnit anledning att i detta sammanhang göra någon annan bedömning. Frågor om vanvård m.m. av tredimensionella Regeringens förslag: I fråga om byggnader och andra anläggningar som hör till skilda fastigheter, varav minst en är en tredimensionell fastighet, skall följande gälla: Om en del av anläggningen är så vårdslöst uppförd eller bristfälligt underhållen att det finns risk för en inte obetydlig skada på en annan del av anläggningen, skall ägaren av den bristfälliga anläggningsdelen vara skyldig att åtgärda bristen. Ägaren av den del av anläggningen som löper risk att skadas skall ha rätt till skälig ersättning för kostnader som har uppkommit för att undanröja risken för skada. I brådskande situationer skall domstolen interimistiskt kunna förplikta ägaren av den bristfälliga delen av anläggningen att företa de åtgärder som är nödvändiga för att undvika skador. Regeringens bedömning: Det bör inte införas någon särskild be- stämmelse om att en ägare som underlåter att vårda sin del av en anläggning skall kunna åläggas att betala skadestånd. Inte heller bör det införas särskilda regler om förmånsrätt eller försäkring för tredimen- Utredningens förslag: Överensstämmer delvis med regeringens för- Utredningens förslag är dock inte begränsat till de fall då en tredimensionell fastighet har del i anläggningen. föreslagit i stället för en bestämmelse om skyldighet för fastighetsägare att åtgärda brister på den egna fastigheten att domstolen skall kunna meddela ett åtgärdsföreläggande samt därefter ge fastighetsägare vars anläggningsdel riskerar att skadas rätt att åtgärda brister på grannens Enligt utredningen skall domstolen i samband med ett sådant förordnande fastställa den beräknade kostnaden för åtgärderna. Den som vidtar åtgärderna skall ha rätt till ersättning med detta belopp. Utredningen har vidare föreslagit en särskild bestämmelse om att en ägare som underlåter att vårda sin del av en anläggning skall kunna åläggas betala skadestånd (se betänkandet s. 177179). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte uttalat sig i frå- Prop. 2002/03:116 gan. vid har ifrågasatt be- hovet av särskilda regler om åtgärdsföreläggande. i län har ifrågasatt om inte åtgärdsförelägganden bör utfärdas av i stället för av domstol. har ansett att den ersättning som en fastighetsägare enligt de föreslagna reglerna skall vara berättigad till skall utgå med skäligt belopp och vara förenad med förmånsrätt i den bristfälliga fastigheten. Fastighetsägareför- bund har ansett att det för den som äger del i anläggningen skall gälla ett särskilt krav på ansvarsförsäkring. vid har ifrågasatt be- hovet av en särskild skadeståndsregel. Förslaget i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer med rege- ringens förslag (se s. 129137 i utkastet till lagrådsremiss). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft några invändningar mot förslaget i utkastet till lagrådsremiss. Bostadsrätts Centrum har föreslagit att en möjlighet till tvångs- förvaltning skall finnas om den ansvarige fastighetsägaren inte hör- sammar ett föreläggande att åtgärda brister på fastigheten. ifrågasatt om inte tvister om vanvård lämpligen bör avgöras av lant- mäterimyndigheten i stället för av tingsrätten. Skälen för regeringens förslag och bedömning Det måste vara möjligt att ingripa mot vanvård Om fastigheter vanvårdas, kan det leda till skilda slag av olägenheter för hyresgäster, grannar m.fl. Det är därför givetvis viktigt att det finns förutsättningar för ett ändamålsenligt underhåll av fastigheterna. viktigt är att vanvård kan motverkas och att den som drabbas av skada till följd av vanvården kan få ersättning. Särskilt angeläget blir detta naturligtvis när det är fråga om tredimensionella fastigheter. fastigheter torde, som ovan har nämnts, som regel bli särskilt beroende av kringliggande fastigheter. Bostadsförvaltningslagen ger vissa möjligheter till ingripanden mot fastighetsägare som underlåter att hålla bostadsfastigheter i godtagbart Exempelvis kan beslutas att en bostadsfastighet skall ställas under Förfallna och vanprydande fastigheter kan expropri- eras med stöd av 2 kap. 7 § expropriationslagen. Enligt 2 § tredje stycket lagen (1994:847) om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk m.m. skall byggnadsverk underhållas så att deras väsentliga egenskapskrav (bärförmåga, brandskydd m.m.) i huvudsak bevaras. Om brister i under- hållet påverkar någon av dessa krav, kan enligt 10 kap. 15 § plan och bygglagen förelägga ägaren att vidta underhålls- Dessutom gäller enligt 3 kap. 13 § plan och bygglagen att byggnaders yttre skall hållas i vårdat skick. Om det inte sker kan förelägga fastighetsägaren att vidta åtgärder. nadsnämnden har också möjlighet utfärda förelägganden om att brist- Prop. 2002/03:116 fälliga byggnader skall rivas m.m. (se 10 kap. 16 och 18 §§ plan och Dessa bestämmelser kommer att kunna tillämpas också om vanvården gäller en tredimensionell fastighet. Införandet av tredimensionell fastig- hetsindelning förändrar alltså inte förutsättningarna för att på offent- ligrättslig väg komma till rätta med vanskötsel. Några ytterligare offent- ligrättsliga bestämmelser framstår inte som nödvändiga. Civilrättsliga instrument; allmänt Av det sagda framgår att gällande offentligrättsliga bestämmelser mins- kar risken för vanvård, inte minst därför att myndigheten kan ålägga den ansvarige fastighetsägaren att vidta rättelse. För den enskilde är det emellertid viktigt att det också finns civilrättsliga regler som han eller hon kan åberopa mot grannar som vanvårdar sina fastigheter. I någon utsträckning är de nuvarande och föreslagna grannelagsrätts- liga bestämmelserna om grävning respektive byggnadsarbeten ägnade att motverka vanvård, eftersom en granne som försummat underhållet av en anläggning enligt dessa bestämmelser kan bli skyldig att bekosta sär- skilda skyddsåtgärder som fordras i samband med arbeten på in- tilliggande fastigheter. Det behövs dock bestämmelser som ger fastig- hetsägaren ett ännu starkare incitament att rätta brister på fastigheten. Vid tredimensionell fastighetsbildning som innebär att en anläggning delas upp på flera fastigheter torde lantmäterimyndigheten ofta komma att inrätta en gemensamhetsanläggning för den bärande konstruktionen och andra gemensamma delar av anläggningen. Detta ger bättre för- utsättningar för att dessa delar av anläggningen underhålls, något som kommer alla deltagande fastigheter tillgodo. Om det dessutom bildas en samfällighetsförening som förvaltar gemensamhetsanläggningen, mins- kar risken för att underhållet åsidosätts ytterligare. Det kan härvid erinras om att det för gemensamhetsanläggningar av detta slag har föreslagits ett generellt krav på planer för underhåll samt fonderingsskyldighet för föreningen (se avsnitt 8.4). Inte heller inrättandet av gemensamhetsanläggningar och bildandet av samfällighetsföreningar torde dock undanröja alla risker för vanvård och därav följande skador. Det finns därför anledning att granska om det civilrättsliga regelverket bör förstärkas med ytterligare bestämmelser. Utredningen har föreslagit att en fastighetsägare som underlåter att vårda sin del av en byggnad eller någon annan anläggning skall ersätta skada som till följd av underlåtenheten uppkommer på någon annan del av anläggningen (se 3 kap. 7 § jordabalken i utredningens förslag). Rege- ringen delar i och för sig utredningens bedömning att en granne som drabbas av en skada till följd av vanvård bör ha rätt till ersättning liksom att en regel med denna innebörd är ägnad att förebygga uppkomsten av skador på grund av vanvård. har framhållit torde det emellertid inte behövas någon särskild skadeståndsbestämmelse av detta slag. En försumlig granne Prop. 2002/03:116 måste nämligen anses ha ett i allt väsentligt motsvarande skadestånds- ansvar redan enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer. Enligt 2 kap. 1 § skadeståndslagen (1972:207) är den som av vårdslöshet vållar person eller sakskada skyldig att ersätta skadan.