prop · GQ03116 · 2003-05-13 00:00:00 — (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr 11 kap. 5 § i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) Ändringarna i paragrafen är väsentligen redaktionella. Bl.a. har ut- trycket marken bytts ut mot arrendestället för att klargöra att bestäm- melsen inte är begränsad till sådana upplåtelser som innefattar någon del av markytan. 12 kap. 18 a § Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt sjätte och sjunde styckena, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyres- värden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsföreläggande). I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller. Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kost- naden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden. Bestämmelserna i 16 § fjärdesjätte styckena tillämpas också i fråga om upprustningsförelägganden. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör annan än fastighetsägaren. En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för 2.kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3.avlopp för spillvatten, 4.personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5.försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6.matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtag- bara standard skall uppnås 1.att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt av- stånd från den, och 2.att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr 12 kap. 18 a § i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) I femte stycket har ägaren av marken bytts ut mot fastighetsägaren. Någon saklig ändring är inte avsedd. 12 kap. 18 d § En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket 1.utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller 2.utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta god- tagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än fastighetsägaren. avses i 18 dh §§ även den som varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om. (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag. 18 d § i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) I tredje stycket har markägaren bytts ut mot fastighetsägaren. Någon saklig ändring är inte avsedd. Denna lag träder i kraft . Lagen om ändring i jordabalken föreslås träda i kraft . Flertalet av ändringarna får praktisk effekt först sedan tredimensionella fastigheter och tredimensionella fastighetsutrymmen har bildats. som ändringarna i fastighetsbildningslagen föreslås träda i kraft den 1 , kommer beslut om tredimensionell fastighetsbildning att kunna meddelas fr.o.m. detta datum. dock inte förrän besluten har vunnit laga kraft och registrerats i fas- tighetsregistrets allmänna del (se 1 kap. 2 § andra stycket och 19 kap. 3 § I ett avseende får ändringarna i jordabalken praktisk betydelse redan Det förhållandet att jordabalken i sin föreslagna nya lydelse godtar tredimensionellt avgränsade fastigheter medför nämligen att det lagligen kan träffas avtal om överlåtelse av tredimensionellt avgränsade utrymmen. 4 kap. 7 § jordabalken kommer dock giltigheten av sådana överlåtelser att vara beroende av att fastighetsbildning söks . Överlåtelserna kommer inte att bli bestående förrän fastighetsbildning har kommit till stånd. Några övergångsbestämmelser har inte ansetts nödvändiga. 15.2 Förslaget till lag om ändring i 32 kap. 5 a § I andra fall än som anges i 3 eller 4 § skall skadestånd betalas för skador som orsakas inom ramen för sådant byggnadsarbete som avses i 3 kap. 6 § jordabalken och som uppkommer på annan del av den anläggning där arbetena utförs, om 1.den som utför eller låter utföra arbetet har försummat att vidta sådana skyddsåtgärder som anges i 3 kap. 3 § jordabalken, eller 2.denne i ett annat hänseende har brustit i omsorg vid arbetets utförande. Om en åtgärd inom ramen för ett sådant byggnadsarbete som avses i första stycket är särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild risk, skall den skada som orsakas av åtgärden ersättas även om den som utför eller låter utföra åtgärden inte varit försumlig. (Jfr 5 § miljöskadelagen [1986:225] i utredningens förslag och 32 kap. 5 a § i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) Paragrafen, som är ny, är föranledd av förslaget om byggnadsarbete i 3 kap. 6 § jordabalken. Den har utformats i enlighet med Lagrådets Skälen för förslaget framgår av avsnitt 11.3. 5 § innehåller bestämmelser om skadeståndsskyldighet i samband med Där föreskrivs att i andra fall än som anges i 3 eller 4 § skall skadestånd betalas för skador som orsakas av grävning eller lik- nande arbete, om den som utför eller låter utföra arbetet har försummat att vidta sådana skyddsåtgärder som anges i 3 kap. 3 § jordabalken eller i ett annat hänseende har brustit i omsorg vid arbetets utförande. arbetet är särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild risk, skall skadan ersättas även om den som utför eller låter utföra arbetet inte har varit försumlig. I den sistnämnda situationen föreligger alltså ett Förevarande paragraf har i flertalet avseenden utformats efter förebild av 5 §. Bestämmelserna i första stycket medför att den som utför eller låter utföra ett sådant byggnadsarbete som avses i 3 kap. 6 § jordabalken, byggnadsarbete på en del av en anläggning som är uppdelad mellan olika fastigheter på sätt som anges i 3 kap. 5 § jordabalken, och därvid försummar att vidta nödvändiga skyddsåtgärder ansvarar för skador som skulle ha undvikits om skyddsåtgärder hade vidtagits (se första stycket Byggherren ansvarar vidare för skada som beror på att han eller hon i annat hänseende har brustit i omsorg vid arbetets utförande (se första stycket 2). Ansvaret är dock i båda fallen begränsat på så sätt att det bara gäller skador på andra delar av den anläggning där arbetena utförs. Ansvaret för arbete som är särskilt ingripande eller av annan anledning innebär särskild risk har emellertid i denna paragraf getts en något annorlunda utformning än i 5 §. Ett byggnadsarbete kan, även om det sett i sin helhet måste bedömas som mycket ingripande eller riskfyllt, omfatta även moment som inte rymmer några särskilda risker. det inom ramen för ett byggnadsarbete, som berör bärande konst- ruktioner i en byggnad och därför måste bedömas som särskilt riskfyllt, också företas typiskt sett ofarliga åtgärder som målning, mindre snicke- Det har inte ansetts rimligt att ålägga byggherren ett strikt ansvar för skador som måhända utan någons vållande uppkommer vid sådana mindre farliga åtgärder; hur ansvaret enligt 5 § ställer sig i detta fall är inte helt klart (jfr m.fl., . kommentar II s. 32:54). I vart fall har såsom framgår av andra stycket det strikta ansvaret för byggnadsarbete av det aktuella slaget begränsats till fall då den åtgärd som orsakat skadan i sig har varit särskilt in- gripande eller särskilt riskfylld. Uttrycket särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild risk är avsett att ha samma innebörd här som i 5 §. 15.3Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) 1 kap. 1 a § I denna lag betyder 1.tredimensionell fastighet: en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt, 2.tredimensionellt fastighetsutrymme: ett utrymme som ingår i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och som är avgränsat både horisontellt och vertikalt. Vad som sägs i denna lag om mark gäller också annat utrymme som ingår i en fastighet eller är samfällt för flera fastigheter. (Jfr 1 kap. 3 § andra stycket i utredningens förslag och 1 kap. 1 a § i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) I paragrafen, som är ny, har av lagtekniska skäl tagits in bestämmelser av samma slag som i 1 kap. 1 a § jordabalken. Paragrafen har utformats i enlighet med Lagrådets förslag. Såsom har påpekats i inledningen till författningskommentaren till lagen om ändring i jordabalken har det inte ansetts motiverat med någon motsvarande bestämmelse avseende begreppen område och ägovidd. Dessa torde kunna tolkas så att de inbegriper också tredimensionella utrymmen som inte innefattar någon del av markytan. 3 kap. 1 § Fastighetsbildning skall ske så, att varje fastighet som nybildas eller om- bildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid skall särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten skall användas för bebyggelse skall den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som skall nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastig- hetsbildning. En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsut- rymme får ny eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vid tillämpningen av första och andra styckena skall en sådan fastighetsbildnings särskilda karaktär beaktas. Därutöver gäller vad som föreskrivs i 1 a §. (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr 3 kap. 1 § i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) Paragrafen innehåller allmänna villkor för fastighetsbildning. Tredje stycket, som är nytt och har utformats i enlighet med vad Lagrådet har föreslagit, innehåller bestämmelser om villkoren för bildande av tredi- mensionella fastigheter eller tredimensionella fastighetsutrymmen (tredimensionell fastighetsbildning). Ytterligare villkor för sådan fastighetsbildning finns i 1 a §. Tredje stycket första meningen Prop. Av första meningen framgår att det är en generell förutsättning för tre- dimensionell fastighetsbildning att det står klart att åtgärden är lämp- ligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Skälen för denna bestämmelse har redovisats i avsnitt 8.2.2. Bestämmelsen innebär att lantmäterimyndigheten skall pröva vad som är den bästa fastighetsrättsliga lösningen för att tillgodose behoven i det enskilda fallet. Under förutsättning att fastighetsbildning över huvud taget skall komma i fråga (se andra stycket), skall lösningen först sökas inom ramen för traditionell fastighetsbildning eller annan sedvanlig lantmäteriåtgärd (marköverföring, bildande av servitut m.m.). Uttrycket andra åtgärder innebär att prövningen även skall avse frågan om det går att tillgodose ändamålet på ett bra sätt med en kombination av sedvanliga lösningar, exempelvis marköverföring kombinerat med servi- tutsbildning eller gemensamhetsanläggning. Tanken med bestämmelsen är att tredimensionella fastigheter skall bildas endast i klart befogade fall och att tredimensionell fastighetsbildning regelmässigt skall vara enbart ett subsidiärt instrument i förhållande till traditionell fastighetsbildning, bildandet av gemensamhetsanläggningar m.m. För tredimensionell fastighetsbildning fordras alltså bl.a. att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder. Så blir för det första fallet om syftet över huvud taget inte kan tillgodoses genom något eller några av de vanliga instrumenten. Som exempel kan nämnas avskiljandet av ett bergrum som inte har någon anknytning till en annan fastighet och som är avsett att brukas själv- ständigt . Ett annat exempel är avstyckning av ett utrymme, ovanpå en kommersiell anläggning, avsett att bebyggas och förvaltas av en annan intressent. Kravet på att åtgärden är lämpligare är vidare uppfyllt om ändamålet i och för sig skulle kunna tillgodoses på andra sätt men dessa lösningar av skilda skäl framstår som olämpliga. En anledning till att inte välja en servitutsupplåtelse eller någon annan traditionell fastighetsbildnings- åtgärd kan vara att en sådan lösning skulle innebära betydande kostnader eller leda till påtagliga förvaltningsmässiga olägenheter eller rättsliga oklarheter. Kravet är slutligen uppfyllt om alternativa lösningar i och för sig inte framstår som olämpliga men ändå som mindre lämpliga än tredimen- sionell fastighetsbildning. I samtliga tre nu nämnda fall måste det dock stå klart att tre- dimensionell fastighetsbildning är lämpligare än andra åtgärder. I ut- trycket står klart ligger att utredningen i ärendet måste vara så uttöm- mande att lantmäterimyndigheten med någorlunda säkerhet kan kons- tatera att andra alternativ som inte förutsätter tredimensionell fastighets- bildning saknas eller av något skäl är mindre lämpliga. Det bör ankomma på sökanden i ärendet att visa att så är fallet. Den avvägning som härvid måste göras aktualiseras bl.a. när det finns ett behov av att till en fastighet (A) knyta en rätt att nyttja ett utrymme inom en annan fastighet (B). Valet står då normalt mellan å ena sidan en servitutsbildning och å andra sidan en tredimensionell fastighetsbildning som innebär att det aktuella utrymmet (tredimensionellt fastighets- utrymme, se 1 a § tredje stycket) blir en del av A. Utgångspunkten är att Prop. 2002/03:116 en servitutslösning skall väljas. Men om det står klart att A har ett varaktigt behov av en exklusiv rätt till en större anläggning och att underhållsansvaret skall ligga på A:s ägare kan en servitutslösning från förvaltningssynpunkt framstå som mindre lämplig än en tredimensionell fastighetsbildning. Då bör tredimensionell fastighetsbildning kunna komma i fråga. Ett annat exempel är när syftet är att i rättsligt hänseende dela upp större anläggningar med skilda verksamhetsutövare på flera fastigheter. Om det då står klart att traditionella instrument för tre- dimensionellt fastighetsutnyttjande saknas eller att de är otillräckliga, därför att nyttjandet skall tillgodose ett varaktigt behov och vara förenat med betydande investeringar får tredimensionell fastighetsbildning användas. Tredje stycket andra meningen I andra meningen klargörs att man vid tillämpningen av de allmänna villkoren för fastighetsbildning i paragrafens första och andra stycken skall ta särskild hänsyn till de särdrag som tredimensionella fastigheter och tredimensionella fastighetsutrymmen har. Såsom framgår av första stycket skall det vid all fastighetsbildning tillses att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål (det s.k. allmänna lämplighetsvillkoret). Det skall särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och har tillgång till väg. Om fastigheten skall användas för bebyggelse, skall den också kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Vidare måste såsom framgår av andra stycket den fastighet som skall ny eller ombildas för nytt ändamål kunna antas få varaktig användning för sitt ändamål (det s.k. varaktighetsvillkoret). Denna användning skall enligt paragrafen kunna antas komma till stånd inom överskådlig tid (det s.k. aktualitets- villkoret). Om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständlig- heter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning, får fastighetsbildning inte ske. Förevarande bestämmelse innebär att dessa allmänna villkor måste ges en särskild innebörd när det är fråga om bildande av tredimensionella fastigheter eller tredimensionella fastighetsutrymmen. Vid tillämpningen av det s.k. allmänna lämplighetsvillkoret är det givetvis av betydelse att en tredimensionell fastighet, såsom framgår av 1 a §, skall ha en kärna bestående av en viss anläggning eller en del av en anläggning. Den aktuella anläggningens beskaffenhet, såsom dess konstruktion och storlek, får därmed central betydelse vid lämplig- hetsprövningen. För att ett utrymme skall anses vara lämpligt för en tre- dimensionell fastighetsbildning torde det sålunda vara nödvändigt att anläggningen är konstruerad på ett sådant sätt och befinner sig i ett sådant skick att fastigheten har förutsättningar att bestå som en själv- ständig enhet. Den tredimensionella fastighetens anknytning till en anläggning medför också att de skilda slag av kvalitetskrav som i byggnadslag- stiftningen ställs på byggnadsverk (byggnader och andra anläggningar) får en särskild betydelse vid lantmäterimyndighetens prövning av om den avsedda fastigheten kommer att vara i fastighetsbildningslagens mening lämplig. I praktiken torde frågan få störst betydelse i samband med nybyggnation. Sökanden bör då, genom intyg av byggnadsteknisk expertis eller liknande, gör sannolikt att byggnationen kan genomföras i överensstämmelse med gällande bestämmelser. Myndigheten skall dock inte ta på sig något av det ansvar som enligt byggnadslagstiftningen åvilar byggherren eller annan. För all fastighetsbildning gäller att lämplighetsprövningen skall ske utifrån ett visst avsett användningssätt (ändamål) hos fastigheten. Ligger fastigheten inom planområde, bestäms användningssättet i allmänhet genom planen. Detta gäller även vid tredimensionell fastighetsbildning. Det ligger i sakens natur att den anläggning som skall utgöra fastighetens kärna måste vara ägnad att tjäna fastighetens avsedda ändamål. I det s.k. varaktighetskravet ligger att en fastighetsbildningsåtgärd skall avse ett långsiktigt behov. Detta är av betydelse också vid bildandet av tredimensionella fastigheter. Den anläggning som skall utgöra kärnan i fastigheten måste ha en så lång livslängd att varaktighetskravet är uppfyllt. I varaktighetskravet ligger också att utrymmet måste antas kun- na bestå som självständig fastighet oavsett framtida ägarförändringar. Av bestämmelserna i andra stycket anses också följa att ändamål som är knutna enbart till ägarens person inte skall föranleda fastighetsbildning. Detta bör givetvis gälla även vid tredimensionell fastighetsindelning. Det är givet att villkoren i paragrafen måste tillämpas också på åter- stoden av fastigheten när en tredimensionell fastighet avstyckas från en traditionell fastighet. Återstoden måste alltså också efter fastighets- bildningen vara varaktigt lämpad för sitt ändamål. I normalfallet torde lämplighetskravet inte vara uppfyllt om det som återstår av fastigheten enbart är ett obebyggt markområde som inte är avsett för någon själv- ständig verksamhet. Vid all fastighetsbildning får avsteg göras från de allmänna lämplig- hetsvillkoren under de förutsättningar som anges i 9 §. Där sägs att fastighetsbildning får äga rum även om en fastighet som nybildas eller ombildas inte blir varaktigt lämpad för sitt ändamål, under förutsättning att fastighetsindelningen förbättras och en mer ändamålsenlig indelning inte motverkas. Bestämmelsen kommer att vara tillämplig också vid tredimensionell fastighetsbildning. Om en sådan fastighetsbildning inne- bär en totalt sett bättre fastighetsindelning och det kan antas att kom- mande förbättringar av fastighetsindelningen inte försvåras, torde fastig- hetsbildningen alltså kunna komma till stånd, trots att någon av de berörda fastigheterna inte helt och fullt uppfyller lämplighetsvillkoren i 1 §. En fastighetsbildning som innebär att samtliga bebyggda utrymmen inom en fastighet avstyckas som tredimensionella fastigheter och som därför, enligt vad ovan har sagts, normalt inte torde vara förenlig med 1 § skulle alltså undantagsvis kunna genomföras, om fastighetsindelning förbättras och en mer ändamålsenlig fastighetsindelning inte motverkas. Andra villkor för fastighetsbildning är att förrättningen genomförs med beaktande av gällande planer och bestämmelser och så att en lämplig planläggning inte motverkas (2 och 3 §§). Detta kommer att gälla även vid tredimensionell fastighetsbildning. Möjligheten att bilda en tredimen- sionell fastighet kommer därmed att vara beroende av att fastighetsbild- ningen inte strider mot exempelvis en detalj eller fastighetsplan. 2002/03:116 fastighetsbildningen står i strid med 2 §, anses det i princip krävas planändring för att åtgärden skall kunna genomföras (LandahlNordström, Fastighetsbildningslagen, 2:a uppl., s. 60 f.). Frågan har behandlats i avsnitten 8.2.1 och 12. Tredje stycket tredje meningen Tredje stycket innehåller en erinran om de ytterligare villkor för tredi- mensionell fastighetsbildning som uppställs i 1 a §. 3 kap. 1 a § Fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas får ske endast om 1.fastigheten avses rymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan, 2.fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt, 3.det står klart att åtgärden a)är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och b)är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och 4. fastigheten, om den är avsedd för bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst fem bostadslägenheter. I fråga om fastighetsbildning för en anläggning som ännu inte har uppförts gäller dessutom att fastighetsbildning enligt första stycket får ske endast om 1. det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och 2. fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål . Första och andra styckena tillämpas också vid fastighetsbildning som innebär att ett tredimensionellt fastighetsutrymme ny eller ombildas. (Jfr 3 kap. 1 a § i utredningens förslag respektive i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om särskilda villkor för tredimensionell fastighetsbildning. Bestämmelserna, som har ut- formats med beaktande av de synpunkter som Lagrådet har lämnat, kompletterar de allmänna lämplighetsvillkoren i 1 § (jfr kommentaren till den paragrafen). Skälen för förslagen har redovisats i avsnitt 8. Paragrafen innehåller uttrycken tredimensionell fastighet respektive tredimensionell fastighetsutrymme. Definitioner av dessa uttryck finns i 1 kap. 1 a §.