prop · GQ0357 · 2003-03-10 00:00:00 — I ärenden om registrering av ny eller tidigare beviljad inteckning, byte av pantbrevshavare och avregistrering med utfärdande av skriftligt pantbrev skall sökanden betala avgifter som fastställs av regeringen (se 15 § förordningen [1994:598] om pantbrevsregister). Det genomförs ett mycket stort antal registreringsåtgärder i pantbrevsregistret (t.ex. 768 000 byten av pantbrevshavare ). För att förenkla uppbörden av avgifterna tar ut avgifter från pantbrevshavarna genom antingen autogiro eller eller kvartalsvis faktura. Månads- och kvartalsfakturorna omfattar som regel ett mycket stort antal åtgärder, eftersom åtskilliga pantbrevshavare ständigt genomför olika typer av åtgärder i registret. I praktiken fordras det för tillstånd att bli registrerad som pantbrevshavare att pantbrevs- havaren går med på att stämpelskatt, expeditionsavgifter och regist- reringsavgifter får tas ut genom autogiro (se 14 § andra stycket 2 lagen om pantbrevsregister). I ett system av det nu föreslagna slaget uppkommer frågan hur man bör debitera avgifter för sådana åtgärder som initieras av fastighetsägare utan tillstånd enligt 14 §. kan självfallet inte ingå avtal om debitering genom autogiro med samtliga fastighetsägare. Registreringsåtgärder som avser inteckningar som fastighetsägaren råder över torde ofta komma att begäras genom att någon som har tillstånd enligt 14 § uppträder som ombud för fastighetsägaren (se avsnitt 4.3.6). Det får antas att ombudet då normalt går med på att också avgifter för dessa åtgärder tas ut genom autogiro eller tillsammans med de övriga avgifterna som upptas på ombudets månadsvisa eller kvartalsvisa faktura. Alternativet är att betalning sker åtgärd för åtgärd, något som givetvis skulle vara mycket opraktiskt även för den betalande. Om avgiften inte kan debiteras någon som har tillstånd enligt 14 §, Prop. 2002/03:57 måste den enskilde fastighetsägaren krävas på betalning. t.ex. genom faktura för varje åtgärd. Avgiften kan då betalas med post- eller bankgiro. Med tanke på att avgifterna är 3, 4, beroende på åtgärd (se 15 § förordningen om pantbrevsregister), riskerar dock kostnader för uppbörden av avgifterna att bli väsentligt högre än avgifterna. Det medför att avgifter från åtgärder som genomförs av pantbrevshavare med tillstånd måste användas för att täcka dessa kostnader. Som och har påpekat kan en sådan ordning inte anses vara kostnadseffektiv. Att generellt avgiftsbefria åtgärder som begärs av fastighetsägare och finansiera dessa med avgifter från åtgärder som begärs av pantbrevshavare med tillstånd eller att ta ut en extra hög avgift för dessa åtgärder strider dock mot grundläggande principer om statliga avgifter (se prop. 1989/90:138 s. 7 f. och prop. 1993/94:197 s. 52 f.). Som ovan nämnts bereds inom frågan om elektronisk ingivning i inskrivningsärenden. Därvid behandlas också frågan om fastighetsägare skall ges möjlighet att ge in elektroniska ansökningar till pantbrevsregistret (se avsnitt 4.3.5). I det sammanhanget kommer frågan om betalning via Internet att beröras. En sådan betalningsmetod torde minska kostnaderna för uppbörden. är dock betalning åtgärd för åtgärd med post- eller bankgiro de betalningsmetoder som kan antas komma att användas i de flesta fall om avgiften inte kan debiteras någon pantbrevshavare med tillstånd. Mot bakgrund av nackdelarna med dessa betalningsmetoder och de mycket låga avgiftsbeloppen anser vi att det bör vara möjligt för Lantmäteri- verket att meddela föreskrifter om undantag från skyldigheten att betala avgift. Bestämmelser om rätten att meddela sådana föreskrifter bör tas in i förordningen om pantbrevsregister. 5 Kreditsäkerhet i byggnader på annans mark Regeringens bedömning: Det bör inte införas ett system för pant- sättning av byggnader på annans mark. Bakgrund: Med byggnad på annans mark avses en byggnad som är belägen på mark som byggnadens ägare varken äger eller innehar med tomträtt. I allmänhet brukar byggnadens ägare disponera marken med arrenderätt. Byggnaden kan därför inte pantsättas enligt det fastig- hetsrättsliga pantsättningssystemet (jfr avsnitt 4.1.1). Kreditvärdet i byggnaden kan däremot utnyttjas genom en s.k. säkerhetsöverlåtelse eller, om byggnaden används för näringsverksamhet, genom en upp- låtelse av företagshypotek. Säkerhetsöverlåtelse är en i lagstiftningen oreglerad form av panträtt som innebär att ägaren utan tradition överlåter egendomen till en borgenär som säkerhet för en betalningsskyldighet. Sedan överlåtaren har fullgjort sin förpliktelse gentemot borgenären, återgår äganderätten till egendomen till överlåtaren. Frågan om möjligheten att utnyttja kreditvärdet i byggnader på annans mark kan förbättras har diskuterats och utretts av bl.a. . föreslog i betänkandet Panträtt i registrerad nyttjanderätt (SOU 1984:22) att det skulle införas ett system för pantsättning av byggnader på annans mark. Pantobjektet skulle bestå av nyttjanderätten till marken varvid byggnaden skulle räknas som tillbehör till nyttjanderätten. En nyttjanderätt skulle efter ansökan kunna registreras i ett särskilt nyttjanderättsregister. Utredningen föreslog också ingripande ändringar i arrendelagstiftningen, som bl.a. syftade till att säkerställa att en registrerad nyttjanderätt inte skulle förlora sitt värde som kreditobjekt om nyttjanderättsavtalet upphörde att gälla. förslag behandlades i propositionen /98:98. Där konstaterades att förslaget från rättslig synpunkt var väl genomtänkt men att det ändå, på grund av sin komplicerade karaktär, torde vara ägnat att leda till tillämpningsproblem. Den föreslagna säkerhetsformen ansågs också vara förenad med andra olägenheter, bl.a. av markpolitiskt slag. Vidare konstaterades att en panträtt i registrerad nyttjanderätt inte skulle komma att få samma säkerhetsmässiga valör som panträtt i fast egendom och därmed inte heller minska lånekostnaderna för byggnadernas ägare i någon mera betydande mån. Det ansågs mot denna bakgrund att förslaget inte borde genomföras. Inte heller ansågs det att det genom andra slag av lösningar som hade övervägts inom och diskuterats med företrädare för kreditinstituten var möjligt att förbättra kreditmöjligheterna i de aktuella fallen (se a. prop. s. 23 f.). Frågan togs därefter upp av lagutskottet. uttalade i sitt av godkända betänkande att ett genomförande av Byggnads- pantutredningens förslag var ägnat att leda till bättre kreditvillkor för byggnadernas ägare än de villkor som kreditinstituten annars kan erbjuda. Utskottet ville emellertid inte förorda att utredningens förslag skulle genomföras eller att någon förnyad utredning skulle företas. I stället ansåg utskottet att regeringen på nytt borde undersöka om det fortfarande finns något behov av en ny kreditsäkerhetsform för byggnader på annans mark. Om det därvid skulle visa sig att det finns ett sådant behov, utgick utskottet från att regeringen ånyo skulle överväga lagstiftningsfrågan (se bet. 1997/98:LU22, rskr. 1997/98:221). Med anledning av tillkännagivande fick en utredare i uppdrag att kartlägga behovet av en ny kreditsäkerhetsform. Utredarens slutsats, som redovisats i promemorian Kreditsäkerhet i byggnader på annans mark (Ds 2001:21), var att det finns ett beaktansvärt behov av en ny kreditsäkerhetsform för byggnader på annans mark. Promemorian har behandlats vid ett samrådsmöte i Justitiedepar- tementet. Inbjudna myndigheter och organisationer har också beretts tillfälle att lämna skriftliga synpunkter. Skälen för regeringens bedömning: Av utredarens kartläggning framgår att det finns ett stort om än minskande antal byggnader på annans mark och att åtskilliga av dem är mycket värdefulla. För att de skall kunna omsättas på ett väl fungerande sätt, men också för att de skall kunna hållas i ett funktionellt skick, är det angeläget att det finns goda förutsättningar att utnyttja kreditvärdet i dem. Ett sätt att utnyttja kreditvärdet i en byggnad på annans mark är, som har nämnts, att använda sig av institutet säkerhetsöverlåtelse. Enligt är säkerhetsöverlåtelse den normala pantformen för byggnader på annans mark och den medför enligt för- eningen inte några större problem för kreditgivarna. Säkerhetsöverlåtelse är för övrigt en vanlig kreditsäkerhetsform även när det gäller andra slag av egendom på annans mark, såsom mobiltelefonmaster och ledningar. Ett annat sätt att utnyttja kreditvärdet i byggnader på annans mark är att upplåta företagshypotek. Som nämnts kan detta dock göras endast om byggnaden används för näringsverksamhet. Vidare erbjuder de flesta kreditinstitut lån utan säkerhet. En nackdel med sådana lån är dock att villkoren för dem som regel är mindre fördelaktiga för låntagaren jämfört med vad som gäller för lån med säkerhet. För att lindra denna nackdel finns det exempel på att en intresseorganisation träffar avtal med kreditinstitut om att deras medlemmar skall erbjudas särskilda lån utan säkerhet på vad som betecknas som förmånliga villkor. Så har skett beträffande medlemmar i och Fritidsbyar för lån som avser köp, uppförande eller ombyggnad av kolonistuga. Enligt prome- är räntan för ett sådant lån högre än för lån med pantsäkerhet (se Ds 2001:21 s. 24). Det finns alltså möjlighet att utnyttja kreditvärdet i byggnader på annans mark genom säkerhetsöverlåtelse eller upplåtande av företags- och även viss möjlighet att beviljas kredit utan någon säkerhet. I promemorian har den slutsatsen dragits att det ändå finns behov av en ny kreditsäkerhetsform. Vid bedömningen av om det bör inledas ett lagstiftningsarbete som är inriktat på en ny kreditsäkerhetsform, bör emellertid beaktas vilka förutsättningar som finns att skapa en ny ändamålsenlig säkerhetsform. Som tidigare nämnts arrenderas i allmänhet marken som byggnaderna är belägen på. Kreditvärdet i en säkerhetsöverlåten byggnad är nära sammankopplat med de villkor som gäller för arrendet och möjligheten att överlåta arrenderätten till en ny ägare av byggnaden. Kreditgivaren har alltså ett intresse av att arrendeförhållandet inte upphör, eftersom värdet i byggnaden då kommer att minska eller helt elimineras. Kreditgivaren har också ett intresse av att det är möjligt att föra över arrenderätten till en ny ägare av byggnaden, om kreditgivaren måste ta i anspråk värdet i byggnaden genom en överlåtelse. Vid en säkerhets- överlåtelse brukar därför även arrenderätten överlåtas till kreditgivaren samt fastighetsägaren medge i en s.k. fastighetsägareförklaring att en ny arrendator under vissa villkor kan få förvärva arrenderätten. För att en ny säkerhetsform skall ha en lika bra säkerhetsmässig valör som en säkerhetsöverlåtelse, måste den alltså tillgodose kreditgivarens intresse av att arrendeförhållandet inte kan upphöra utan vidare och att arrenderätten kan föras över till en ny ägare av byggnaden. Förutsätt- ningarna för att skapa en säkerhetsform som ger ett bättre säkerhets- mässigt värde än säkerhetsöverlåtelsen är mot denna bakgrund mycket begränsade. Bl.a. torde förutsättas som föreslog att det införs ett registreringsförfarande och görs genom- gripande ändringar i arrendelagstiftningen. Och det torde under alla förhållanden inte vara möjligt att skapa ett system som ger samma säkerhetsmässiga valör som panträtt i fast egendom eller tomträtt. 2002/03:57 Byggnadernas ägare torde därmed inte kunna minska sina lånekostnader i någon mera betydande mån. Vid det tidigare nämnda samrådsmötet i har förslag på nytt diskuterats. Inte någon av deltagarna ansåg att detta förslag bör genomföras. I promemorian Kreditsäkerhet i byggnader på annans mark har översiktligt redovisats några alternativ som bygger på att enbart byggnaderna skall registreras och att kreditgivaren, byggnadens ägare och fastighetsägaren på samma sätt som skall reglera de frågor som gäller arrendet. Dessa alternativ har mött invändningar från flera myndigheter och kreditinstitut, som har ansett att även nyttjanderätten måste omfattas för att ett nytt system skall bli verkningsfullt. De alternativ som i övrigt är tänkbara har stora likheter med förslag eller torde inte vara förenade med några fördelar jämfört med säkerhetsöverlåtelsen. Sammanfattningsvis kan vi konstatera att behovet av en ny kredit- säkerhetsform framstår som förhållandevis begränsat. Eftersom vinsterna med ett nytt system framstår som osäkra är det också mycket tveksamt om ett nytt system, som bör bygga på ett registreringsförfarande, skulle kunna finansieras av dem som skulle nyttja systemet. Till detta kommer att ett nytt system med nödvändighet skulle bli mycket komplicerat och därmed svårt att tillämpa. Vi anser mot denna bakgrund att det inte bör införas ett system för pantsättning av byggnader på annans mark. 6 Ikraftträdande och övergångsfrågor De föreslagna lagändringarna bör träda i kraft . Vid ikraftträdandet kommer det att finnas uppskattningsvis 450 000 datapantbrev i det publika arkivet. En första fråga är om dessa pantbrev bör fortsätta att vara registrerade i det publika arkivet eller om de bör omfattas av de nya bestämmelserna. Syftet med det publika arkivet har varit bl.a. att skapa en möjlighet till förvaring av icke pantsatta pantbrev. De nu föreslagna bestämmelserna har samma syfte och kommer att medge en minst lika säker förvaring. Det är mot den bakgrunden lämpligt att den nu föreslagna ordningen får omfatta även de pantbrev som finns i det publika arkivet. Nästa fråga blir hur pantbreven i det publika arkivet skall fogas in i det nya systemet. Det publika arkivet bygger på särskilda avtal som har träffat med berörda pantbrevshavare respektive fastighetsägare. Det kan synas tala för att det publika arkivet avvecklas efter en granskning av förhållandena i varje särskilt fall. En prövning i varje enskilt fall grundad på en begäran från respektive fastighetsägare skulle emellertid bli synnerligen arbets- och kostnadskrävande. står som pantbrevshavare för samtliga inteck- ningar som ingår i det publika arkivet. En förhållandevis enkel avveck- ling av det publika arkivet kan åstadkommas genom att alla sådana uppgifter om att är pantbrevshavare tas bort från regist- ret utan att någon annan registreras som pantbrevshavare i Lantmäteri- Därmed kommer funktionen som pantbrevshavare utan Prop. 2002/03:57 vidare att övergå på den lagfarna ägaren. Frågan är då om en sådan åtgärd skulle kunna innebära några risker för berörda fastighetsägare eller andra. Det kan då konstateras att villkoren i de avtal som ligger till grund för det publika arkivet i allt väsentligt stämmer väl överens med de nu föreslagna bestämmelserna. De skill- nader som finns, bl.a. rörande den lagfarna ägarens möjligheter att få till stånd registreringsåtgärder sedan annans lagfartsansökan har förklarats vilande, torde i detta sammanhang sakna praktisk betydelse. Några risker för andra rättsinnehavare torde därför inte uppkomma. Vi föreslår därför att det till det nya regelverket fogas en övergångs- bestämmelse som innebär att, om är registrerat som pantbrevshavare, uppgiften om pantbrevshavare skall tas bort från registret i anslutning till lagens ikraftträdande. 7 Kostnader och andra konsekvenser De nya bestämmelserna medför att vissa tekniska justeringar måste göras i pantbrevsregistret. Dessutom måste de som har beviljats tillstånd att vara registrerade som pantbrevshavare informeras av om de nya rutinerna för registret. Kostnaderna för dessa åtgärder är begränsade och skall finansieras genom avgifterna för registreringar i pantbrevsregistret. Reformen kommer att skapa förutsättningar för en mer rationell pant- brevshantering. Exempelvis kan det antas att färre pantbrev kommer att avregistreras och att nya pantsättningar i större utsträckning kommer att genomföras på elektronisk väg. Detta medför kostnadsbesparingar för , kreditinstituten och de övriga företag som hanterar säkerheter i fast egendom. Även för privatpersoner och företag som äger fast egendom torde förslaget medföra vissa ekonomiska vinster. Det sker bl.a. genom att kostnadsbesparingar som banker och kreditföretag gör kan komma dem till del genom lägre avgifter. Vidare förenklar det förvaringen av obelånade pantbrev. Kostnaderna för att döda förkomna och förstörda pantbrev torde också minska. För mäklarnas del medför förslaget ett behov av vissa begränsade utbildningsinsatser. Det blir också nödvändigt att utveckla nya mäklar- rutiner för hanteringen av datapantbrev. underlättas emellertid också mäklarnas arbete. 8.1Förslaget till lag om ändring i lagen (1994:448) om pantbrevsregister skall föras med hjälp av automatiserad behandling. (Jfr 2 § i promemorians förslag.) I paragrafen har uttrycket automatisk databehandling ersatts med automatiserad behandling. Ändringen innebär en anpassning till termi- nologin i personuppgiftslagen (1998:204, se särskilt 5 § i den lagen). får användas för följande ändamål 1.för registrering av inteckningar och pantbrevshavare enligt denna 2.som underlag för beslut som får meddelas enligt denna lag, och 3.som underlag för underrättelser till registrerade pantbrevshavare och dem som enligt 4 § skall anses som pantbrevshavare om a) innehållet i fastighetsregistrets allmänna del och inskrivningsdel, b) taxeringsvärden och andra vid fastighetstaxering fastställda upp- gifter, c) fastighetsägares och tomträttshavares postadresser. (Jfr 3 § i promemorians förslag.) I paragrafen anges vilka ändamål som pantbrevsregistret får användas för. Ändringen i punkten 3 är föranledd av att lagen i sin föreslagna nya lydelse gör åtskillnad mellan den som är registrerad som pantbrevshavare och den som enligt 4 § anses som pantbrevshavare. Frågan om ändamålsbestämmelsens betydelse har behandlats i avsnitt 4.3.4. För att en inteckning skall få föras in i pantbrevsregistret fordras att den är införd i fastighetsregistrets inskrivningsdel och att begäran om registrering framställs enligt 5 eller 6 §. En uppgift i pantbrevsregistret om en inteckning får förenas med en uppgift om vem som har rätt att råda över registreringen (pantbrevs- havare). Endast den som har fått tillstånd enligt 14 § får registreras som pantbrevshavare. Om registret inte innehåller någon uppgift om pant- brevshavare, skall den som senast har beviljats lagfart på fastigheten anses som pantbrevshavare. Gäller inteckningen i tomträtt, skall i stället den som enligt fastighetsregistrets inskrivningsdel är tomträttshavare anses som pantbrevshavare. Om en inteckning har varit föremål för beslut om utbyte enligt 22 kap. 8 § jordabalken, skall bestämmelserna i denna lag om inteckning i stället gälla de genom utbytet beslutade pantbreven. (Jfr 4 § i promemorians förslag.) I andra stycket har föreskrivits att en inteckning får registreras i Prop. 2002/03:57 pantbrevsregistret endast om den är förenad med uppgift om pantbrevs- Enligt den nu föreslagna lydelsen får en uppgift om en inteckning förenas med en uppgift om vem som är pantbrevshavare. Det är alltså inte nödvändigt att föra in en sådan uppgift. Liksom tidigare får endast den som har beviljats tillstånd enligt 14 § registreras som pantbrevshavare. Om den registrerade inteckningen saknar uppgift om pantbrevshavare, skall den som senast har beviljats lagfart på fastigheten anses som Om det beviljas en ny lagfart på fastigheten, blir således den nya lagfarna ägaren automatiskt att anse som pantbrevs- Därmed blir det också denne som kommer att ha rådighet över förlorar den som dittills har haft lagfart rådighet Med lagfart avses här inte bara sådana beslut som har tillkommit enligt nuvarande lagstiftning utan även beslut som har tillkommit enligt motsvarande äldre föreskrifter och som har förts in i lagfartsprotokoll, fastighetsbok eller motsvarande. Vem som senast har beviljats lagfart för fastigheten framgår normalt av fastighetsregistrets inskrivningsdel. För ett mycket begränsat antal fastigheter saknas dock egentlig lagfartsuppgift. I stället lämnas under en särskild rubrik, gruppinformation, uppgifter eller hänvisningar om Dessa kan innehålla uppgift om lagfart på I den mån dessa uppgifter svarar mot ett beslut om lagfart som har förts in i lagfartsprotokoll, fastighetsbok eller motsvarande är även sådana uppgifter relevanta. Om den intecknade fastigheten har flera lagfarna ägare, kommer samtliga att vara att anse som pantbrevshavare. ningen kommer i så fall att tillkomma dem gemensamt. fallet om en inteckning gäller i flera fastigheter och dessa har skilda Av andra stycket framgår vidare att, om en inteckning för en fastighet som är upplåten med tomträtt saknar uppgift om pantbrevshavare, den som enligt fastighetsregistrets inskrivningsdel är tomträttshavare skall anses som pantbrevshavare. På begäran av den som ger in en ansökan om inteckning till inskrivningsmyndigheten skall verket föra in en uppgift om inteckningen, om en sådan beviljas, i pantbrevsregistret. Om sökanden begär det, skall verket föra in en uppgift om pantbrevshavare. Bestämmelserna i första stycket tillämpas även i samband med ansökningar om sådana inteckningsåtgärder som avses i 22 kap. 79 och 11 §§ jordabalken. (Jfr 5 § i promemorians förslag.) Paragrafen innehåller bestämmelser om registrering av nya inteck- ningar i pantbrevsregistret. Med den utformning som 4 § har haft har det vid sådan registrering alltid registrerats också en uppgift om Såsom 4 § nu utformas blir detta inte nödvändigt. första stycket av förevarande paragraf har emellertid klargjorts att uppgift om pantbrevshavare dock alltid skall registreras, om inteckningssökan- Prop. 2002/03:57 den begär det. Om någon sådan uppgift inte förs in, skall fastighetens lagfarna ägare anses som pantbrevshavare (se förslaget till ändring i 4 § andra stycket). På begäran av en innehavare av ett skriftligt pantbrev skall verket föra in en uppgift om den inteckning som svarar mot pantbrevet i pantbrevs- registret. Om sökanden begär det, skall verket föra in en uppgift om pantbrevshavare. En inteckning får föras in i pantbrevsregistret enligt bestämmelserna i första stycket endast om det skriftliga pantbrevet har givits in till verket. I samband med införandet i registret skall pantbrevet förstöras. Bestämmelserna i andra stycket gäller inte pantbrev som avses i 22 kap. 5 b § andra meningen jordabalken. I fråga om inteckningar som har beviljats före gäller bestämmelserna i denna paragraf om pantbrev även sådana inteckningshandlingar som avses i 24 § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken. En sådan handling behöver dock inte förstöras om den förses med påskrift om att den inte längre medför någon rätt i den intecknade egendomen. (Jfr 6 § i promemorians förslag.) Paragrafen innehåller bestämmelser om registrering i pantbrevs- registret av tidigare beviljade inteckningar. I första stycket har gjorts samma tillägg som i 5 §. Om pantbrevsregistret inte innehåller någon uppgift om pantbrevs- havare, skall verket på begäran av den som enligt 4 § skall anses som pantbrevshavare föra in en uppgift om pantbrevshavare i registret. (Jfr 7 § i promemorians förslag.) Paragrafen behandlar den situationen då en inteckning i pantbrevs- registret inte är förenad med någon uppgift om pantbrevshavare. Av paragrafen framgår att det då är möjligt att genom en särskild registreringsåtgärd komplettera registreringen med uppgift om pantbrevs- havare. Det förutsätter en begäran från den som enligt 4 § dittills har varit att anse som pantbrevshavare, dvs. normalt den som har lagfart för den fastighet som inteckningen gäller i. Frågan har behandlats i avsnitt 4.3.3. De nuvarande bestämmelserna i paragrafen om byte av pantbrevs- havare (från en registrerad pantbrevshavare till en annan sådan pant- brevshavare) har flyttats till en ny paragraf, 7 a §. På begäran av den som är registrerad som pantbrevshavare skall verket ta bort uppgiften om pantbrevshavare från pantbrevsregistret. Om sökanden begär det, skall verket i samband med en åtgärd enligt första stycket föra in en ny uppgift om pantbrevshavare i registret. (Jfr 7 a § i promemorians förslag.) 2002/03:57 I paragrafen, som är ny men delvis motsvarar den tidigare 7 §, har