prop · GQ03116 · 2003-05-13 00:00:00 — lämplighetsvillkor för fastighetsbildning kommer att sortera bort alltför Prop. 2002/03:116 små tredimensionella fastigheter. Såsom framgår av nästa avsnitt föreslår regeringen vidare vissa särskilda bestämmelser som medför att tredimen- sionell fastighetsbildning inte får ske så att fungerande förvaltningsobjekt bryts ned i onödan. Därutöver föreslår regeringen inte några särskilda regler om hur stora fastigheter av det nya slaget skall vara. Frågan bör alltså hanteras med tillämpning av allmänna principer för fastighets- bildning och vad som sägs nedan om de särskilda förutsättningarna för tredimensionell fastighetsbildning. 8.2.4Andra särskilda förutsättningar för de nya fastighetsbildningarna Regeringens förslag: Tredimensionella fastigheter och tredimensionella fastighetsutrymmen skall kunna bildas om det står klart att åtgärden är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning samt ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anlägg- ningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen. Utredningens förslag: Utredningen har inte redovisat några särskilda överväganden i frågan. Remissinstanserna: Ingen remissinstans har tagit upp frågan. Förslaget i utkastet till lagrådsremiss: Inget särskilt förslag i frågan lämnades i utkastet till lagrådsremiss. Remissinstanserna: Ingen remissinstans har kommenterat frågan. Skälen för regeringens förslag Som nämnts tidigare är det angeläget att den nya lagstift- ningen inte leder till en onödig uppsplittring av fastighetsbeståndet. En omotiverad uppdelning av vanliga fastigheter på tredimensionella fastig- heter är ägnad att medföra en mera komplicerad och kostsam fastig- hetsförvaltning. För stat och kommun innebär det ökade kostnader för fastighetsregistrering och planläggning. Det är därför naturligt att de nya reglerna gallrar fram de situationer där avsteg från den vanliga fastighetsindelningen framstår som påkallat. Lika naturligt är att reglerna ställer upp spärrar mot en obefogad uppsplittring av fungerande förvalt- ningsobjekt i mindre fastigheter. Trots de förslag som har lämnats i avsnitten 8.2.2 och 8.2.3 synes det finnas en risk för att tredimensionell fastighetsbildning används för att göra omotiverade avsteg från den vanliga fastighetsindelningen. Detta gäller särskilt i fråga om fastighetsindelning av anläggningar i mindre fastigheter. I lagrådsremissen behandlades frågan i vad mån sådan indelning bör kunna tillåtas enbart i författningskommentaren till de före- slagna lagändringarna. Lagrådet har ansett att lagrådsremissen i dessa delar är oklar. Lagrådet har ifrågasatt om lagstiftarens intentioner har kommit till tillräckligt tydligt uttryck i lagtext och motiv för att ge de tillämpande myndigheterna tillfredsställande ledning. Regeringen delar Lagrådets uppfattning att det behövs viss ytterligare Vilka särskilda förutsättningar bör gälla för tredimensionell fastighetsbildning? Förslagen om tredimensionell fastighetsindelning har framsprungit ur behovet av att fastighetsrättsligt trygga större, kapitalkrävande och komplicerade anläggningar med flera verksamhetsutövare. De olika delarna av anläggningen används ofta för skilda ändamål. Vins- ter i förvaltningshänseende skulle kunna uppnås om ansvaret för respek- tive anläggningsdel och dess förvaltning kunde läggas på respektive verksamhetsutövare. Även andra situationer har nämnts där en möjlighet till uppdelning av ansvaret för byggnader med flera verksamhetsutövare skulle vara ändamålsenligt. Det gäller bl.a. bostadsrättsföreningar vilka kan vilja renodla sin verksamhet genom att överföra ansvaret för kommersiella lokaler i det hus som föreningen äger till någon som är inriktad på förvaltning av sådana lokaler. Såsom Lagrådet har påpekat kan det finnas ett sådant intresse av skiktning av byggnader även hos andra fastighetsägare i liknande situationer. De nya reglerna bör alltså ge ett visst utrymme för tredimensionell fastighetsindelning, där en sådan kan påvisas leda till vinster i förvaltningshänseende. I avsnitt 6 har även framhållits behovet av nya regler för att underlätta samhällets utbyggnad, såsom ökade möjligheter till förtätning av stadskärnor. Som exempel har nämnts byggprojekt där avsikten är att lediga ytor ovanpå befintliga kommersiella anläggningar skall nyttjas för bostadsbyggande. En förutsättning för att ett sådant projekt skall kunna genomföras är emellertid att fastighetsägaren både vill och har ekonomiska förutsättningar att ta på sig ansvaret för finansiering och förvaltning av den nya bebyggelsen. Om det utrymme som svarar mot den nya bebyggelsen kunde brytas ut till en särskild fastighet, skulle denna kunna överlåtas till en annan intressent som är beredd att ta på sig finansierings och förvaltningsansvaret för projektet. En tredimensionell fastighetsindelning kan alltså i dessa och andra liknande fall vara en förutsättning för att ett önskat byggprojekt skall komma till utförande. Såsom Lagrådet har varit inne på kan intresset för fastighetsindelning avseende ny bebyggelse ovanpå befintliga flerbostadshus göra sig gällande såväl när den nya bebyggelsen är avsedd att användas för samma slag av bostäder i återstoden av huset (t.ex. hyresrätter) som när den nya bostadsbebyggelsen är avsedd att upplåtas i annan form (t.ex. en tillbyggnad med bostadsrättslägenheter ovanpå ett hyreshus). Vad som har sagts leder fram till slutsatsen att en tredimensionell fastig- hetsindelning bör kunna genomföras också om det är påkallat med hänsyn till förutsättningarna för finansieringen eller uppförandet av den avsedda anläggningen. I andra situationer än de nu nämnda framstår behovet av tredimen- sionell fastighetsindelning inte som särskilt påtagligt. Enligt regeringens mening finns det därför normalt inte anledning att tillgodose exempelvis önskemål om skiktning av befintliga flerbostadshus i flera bostads- fastigheter. Inte heller finns det normalt anledning att dela upp affärs- byggnader i flera affärsfastigheter. I båda fallen skulle en tredimensionell indelning väsentligt öka riskerna för en på lång sikt skadlig uppsplittring av homogena förvaltningsenheter. Lagrådet har lämnat ett förslag till begränsande regel som innebär att Prop. 2002/03:116 tredimensionell fastighetsbildning får ske endast om det står klart att fastighetsbildningen är motiverad med hänsyn till anläggningens kon- struktion och användning, förutsättningarna för finansieringen av upp- förandet av anläggningen eller för en ändamålsenlig förvaltning eller av någon annan särskild omständighet. Regeringen kan i allt väsentligt ansluta sig till innebörden i Lagrådets förslag men anser det vara en fördel om bestämmelsen ännu tydligare anknyter till de båda ovan nämnda situationer då tredimensionell fastighetsbildning är motiverad. Regeringen föreslår därför en lagregel som innebär att tredimensionell fastighetsbildning skall kunna ske endast när det står klart att åtgärden dels är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, dels är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen. Vid den framtida uppföljningen av reformen finns det anledning att återkomma till frågan och söka klarlägga huruvida de nya bestämmelserna har fått en i alla hänseenden lämplig utformning. Lagrådet har efterlyst fler och såvitt möjligt klargörande exempel på när en tredimensionell fastighetsbildning är avsedd att komma i fråga, särskilt när det gäller frågor om skiktning av byggnader. Regeringen avser att i författningskommentaren till de nya bestämmelserna åter- komma med exempel. 8.3Fastighetsbildning för ännu inte uppförda anläggningar Regeringens förslag: Under vissa begränsade förutsättningar skall det vara möjligt att bilda tredimensionella fastigheter avsedda för planerade men ännu inte uppförda byggnader eller andra anläggningar. Dessa förut- sättningar skall vara att 1.fastighetsbildningen är nödvändig för att trygga finansieringen eller uppförandet av den avsedda anläggningen, och 2.det kan antas att fastigheten får användning för sitt ändamål . Vid fastighetsbildning för ännu inte uppförda anläggningar skall lantmäterimyndigheten besluta om den tid inom vilken anläggningen skall ha uppförts. skall kunna förlänga en sådan tidsfrist. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens Utredningen har dock inte uppställt något krav på att fastighets- bildningen skall vara nödvändig för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen men har i stället föreslagit att fastighets- bildningen skall få ske endast om det finns särskilda skäl och nödvändigt bygglov har meddelats. Regeringens förslag om att lantmäterimyndig- heten skall besluta om inom vilken anläggningen skall ha uppförts saknar motsvarighet i utredningens förslag (se betänkandet s. 168 f.). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har godtagit utred- Några, bl.a. och Svenska Kommunför- bundet, har dock ifrågasatt om det över huvud taget bör vara möjligt att bilda tredimensionella fastigheter innan den avsedda anläggningen ännu är uppförd. har också uttryckt tveksamhet till kravet på särskilda skäl. i har ansett att det för fastighetsbildning för ännu inte uppförda anläggningar även bör krävas att det finns en lagakraftvunnen detaljplan. Förslaget i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. I utkastet till lagrådsremiss föreslås dock även att fastighetsbildning för ännu inte uppförda anläggningar skall få ske endast om bygglov har meddelats (se s. 99103 i utkastet till lagråds- remiss). Remissinstanserna: Förslaget i utkastet till lagrådsremiss har i väsent- liga delar tillstyrkts eller godtagits av remissinstanserna. Flera remiss- instanser, bl.a. i och , har dock ansett att kravet på att bygglov skall ha meddelats före beslutet om fastighetsbildning knappast går att förena med gällande bestämmelser i 8 kap. 11 § plan och bygglagen. i har ansett att kriteriet bör bytas ut mot an- givandet av en bestämd tidsperiod. Skälen för regeringens förslag Bör tredimensionell fastighetsbildning få ske för planerad bebyggelse? I avsnitt 8.2.3 har regeringen förordat att en tredimensionell fastighet skall kunna komma till stånd enbart om fastigheten rymmer eller är avsedd att rymma en byggnad eller någon annan anläggning. Såsom där har konstaterats bör enbart det förhållandet att ett visst utrymme är ägnat att bebyggas inte medföra att utrymmet får avskiljas som en särskild fastighet. Det finns emellertid såsom redan har berörts i avsnitt 8.2.4 ett visst behov av att kunna bryta ut tredimensionellt avgränsade utrymmen avsedda för projekterade anläggningar till särskilda fastigheter redan innan utrymmet har blivit bebyggt. Behovet har understrukits i olika sammanhang, bl.a. vid hearing . Framför allt skulle en sådan förtida fastighetsbildning kunna underlätta finansieringen av byggprojektet. Det skulle redan innan byggnadsarbe- tena har påbörjats finnas en fastighet i vilken fastighetsägaren kan lämna säkerhet för de lån som behövs för att finansiera projektet. Kammarrätten i har visserligen ifrågasatt om det finns något egentligt objekt för en pantsättning så länge det aktuella utrymmet ännu är obebyggt. Enligt regeringens uppfattning torde emellertid möjligheterna till belåning av ännu icke bebyggda tredimensionella fastigheter inte skilja sig särskilt mycket från möjligheterna att belåna obebyggda traditionella fastigheter. För båda slagen av fastigheter gäller att de redan från början har ett visst värde, avhängigt av den byggrätt som är knuten till fas- tigheten, och detta värde ökar i den takt anläggningen uppförs. Den allvarligaste invändningen mot en möjlighet att bilda tredimen- sionella fastigheter avsedda för planerade men ännu inte bebyggda anläggningar är att sådana fastigheter kan bli bestående luftfastigheter. Detta kan leda till en mindre ändamålsenlig och redig fastig- hetsindelning liksom till att utrymmen belägna runt luftfastigheterna blir svårare att utnyttja. Problemen torde emellertid inte vara större än att de går att bemästra. Regeringen anser därför att en tredimensionell fastighetsindelning i viss utsträckning bör kunna genomföras också om behovet av nyttjande hänför sig till planerade men ännu inte uppförda Bland annat intresset av ordning och reda i fastig- hetsindelningen talar dock för att regelverket utformas med en viss restriktivitet och så att det i möjligaste mån säkerställs att den avsedda anläggningen kommer till utförande. Det bör därför gälla särskilda villkor, utöver de som föreslås i andra avsnitt, för att en tredimensionell fastighetsbildning avseende en ännu inte uppförd anläggning skall kunna Vilka särskilda villkor bör gälla för tredimensionell fastighetsbildning för ännu inte uppförda anläggningar? Enligt 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen får fastighetsbildning inte äga rum om den fastighet som skall nybildas eller ombildas för nytt ändamål inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig Denna bestämmelse (aktualitetsvillkoret) ger vissa garantier för att det bildas tredimensionella fastigheter för ännu inte uppförda anlägg- ningar endast om det kan antas att utrymmet kommer att bebyggas. Såsom utredningen har funnit bör dock de nya reglerna utformas så att de ytterligare minskar risken för att fastigheterna kvarstår obebyggda under Utredningen har föreslagit tre särskilda villkor för att lantmäteri- myndigheten skall kunna bilda en tredimensionell fastighet avsedd för en anläggning som ännu inte är uppförd. Det första villkoret är att det skall finnas särskilda skäl för fastig- Syftet är att möjligheten till fastighetsbildning av aktuellt slag skall komma till användning enbart i de fall då det finns ett tydligt behov av att underlätta finansieringen av planerade anläggningar (se betänkandet s. 169). Ett sådant villkor är enligt regeringens mening väl ägnat att åstadkomma den restriktivitet som bör prägla lantmäterimyn- Villkoret bör emellertid vara mera precist än vad utredningen har föreslagit. Regeringen föreslår därför att fastighets- bildning för en ännu inte uppförd anläggning bör få ske endast om den är nödvändig för att trygga anläggningens finansiering eller uppförande. Det andra villkoret, som utredningen har velat ställa upp, är att bygglov skall ha meddelats, om ett sådant tillstånd krävs för uppförandet Det tredje villkoret är att det skall kunna antas att fastigheten får varaktig användning för sitt ändamål inom en nära fram- I jämförelse med gällande ordning innebär dessa villkor en skärpning av det ovan nämnda aktualitetsvillkoret i 3 kap. 1 § fastighetsbildnings- Bestämmelser av detta slag framstår enligt regeringens mening som väl ägnade att säkerställa att tredimensionella fastigheter bildas enbart för de projekt som har förutsättningar att genomföras inom en nära Ett särskilt villkor om att bygglov för anläggningen har meddelats synes emellertid inte vara helt nödvändigt. bestämmelse om att fastighetsbildning får ske endast om det kan antas att fastigheten får användning för sitt ändamål torde få till följd att fastighetsbildning inte kan komma till stånd annat än om bygglov föreligger eller kan antas komma att meddelas. på att bygglov, där sådant erfordras, skall ha meddelats skulle dessutom såsom några remissinstanser har påpekat innebära en särskild komp- likation vid fastighetsbildning inom detaljplanelagt område. Av 8 kap. 11 § plan och bygglagen (1987:10) följer nämligen att en ansökan om bygglov inom detaljplanelagt område normalt inte får bifallas, om inte den fastighet på vilken åtgärden skall utföras överensstämmer med detaljplanen och med den för området gällande fastighetsplanen. Bestäm- melsen förutsätter således att fastigheten före bygglovet bringas i överensstämmelse med gällande planbestämmelser; om så inte har skett kan bygglov inte meddelas. Utredningens förslag innebär i stället att bygglovet måste ha meddelats före fastighetsbildningen. Uppenbarligen skulle detta i praktiken kunna få orimliga effekter. Regeringen är därför inte beredd att föreslå något sådant särskilt krav på bygglov som utredningen har förordat. Regeringen föreslår sålunda att tredimensionell fastighetsbildning för anläggningar som ännu inte har uppförts skall kunna äga rum om det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av den avsedda anläggningen och det kan antas att fastigheten får användning för sitt ändamål . En remissinstans har förordat att det i lagtexten anges, i stället för , en bestämd tidsperiod. En sådan bestämmelse riskerar dock att bli alltför inflexibel. I normala fall finns det visserligen knappast anledning att godta att fastighetsbildning sker tidigare än ett eller innan anläggningen bedöms vara uppförd. I enstaka fall kan det emellertid, med hänsyn till byggnationens omfattning, vara rimligt att tillåta fastighetsbildningen trots att det kan antas ta en innan den nya fastigheten får användning för sitt ändamål. i har ansett att det även bör krävas att det finns en lagakraftvunnen detaljplan för en fastighets- bildning av aktuellt slag. Regeringen kan för sin del konstatera att det redan av nuvarande lagstiftning följer att fastighetsbildning utanför detaljplanelagt område inte får ske om den kan föranleda en olämplig bebyggelse (se 3 kap. 3 § fastighetsbildningslagen). Denna bestämmelse kommer att förhindra tredimensionell fastighetsbildning som föranleder en från plansynpunkt olämplig bebyggelse. Redan gällande regler garanterar alltså en tillfredsställande prövning. Vid fastighetsbildningen bör anges en uppförandetid En särskild fråga är om det bör uppställas något villkor om att den nya anläggningen skall ha kommit till stånd . I vissa fall skall lantmäterimyndigheten uttala sig i frågor av detta slag. Vid inrättande av gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen (1973:1149) skall lantmäterimyndigheten sålunda besluta inom vilken anläggningen skall vara utförd (se 24 § andra stycket 6 anlägg- ningslagen). En liknande ordning vid tredimensionell fastighetsbildning för planerade men ännu inte uppförda anläggningar skulle ytterligare minska risken för att fastigheterna kvarstår obebyggda efter fastighetsbildningen. Till den tidsfrist som lantmäterimyndigheten bestämmer kan lämpligen knytas andra regler om att myndigheten skall agera på visst sätt m.m. om anläggningen inte uppförs inom den angivna tiden (se vidare avsnitt 8.6). Regeringen föreslår därför att lantmäterimyndigheten vid tredimen- sionell fastighetsbildning som avser utrymmen för ännu inte uppförda anläggningar i fastighetsbildningsbeslutet skall ange en uppförandetid inom vilken den avsedda anläggningen skall ha kommit till stånd. En annan fråga är om lagen bör ge några närmare anvisningar om hur lång uppförandetiden skall få vara, t.ex. ett visst intervall inom vilket tiden i det enskilda fallet får bestämmas. Sådana regler saknas i anlägg- ningslagen. får i stället ange den tid som i det enskilda fallet framstår som lämplig. Detta torde också vara den enda praktiska ordningen, eftersom en i lagen bestämd bortre tidsgräns knappast kommer att vara ändamålsenlig i alla situationer. Regeringen kan inte förorda någon annan lösning när det gäller tredimensionell fastighetsbildning. Enligt anläggningslagen kan den tid som lantmäterimyndigheten har bestämt för anläggningens utförande förlängas, om det finns särskilda skäl (se 33 § tredje stycket anläggningslagen). Detta bör lämpligen gälla också i de nu aktuella situationerna. har understrukit betydelsen av att nu aktuella tidsfrister inte kommer i otakt med den aktuella detaljplanens genomförandetid. Regeringen, som inte har någon avvikande uppfatt- ning, bedömer att frågan bör kunna lösas inom ramen för det sedvanliga samrådet mellan lantmäterimyndigheten och . Några särskilda regler om detta är alltså inte påkallade. Skall lantmäterimyndigheten kunna säkerställa att den tredimensionella fastigheten bebyggs? De ovan föreslagna reglerna torde avsevärt minska risken för att det uppkommer bestående obebyggda tredimensionella fastigheter. Den risken skulle minska ytterligare om lantmäterimyndigheten gavs möjlighet att mer aktivt genomdriva uppförandet av anläggningarna. I några fall är det möjligt att förordna sysslomän för att verkställa vissa arbeten med anknytning till ett förrättningsbeslut. Enligt anläggningslagen får sålunda lantmäterimyndigheten i vissa fall förordna en syssloman för att genomföra ett anläggningsbeslut. Sysslomannen har de befogenheter som tillkommer delägarna i samfälligheten. Förordnande av syssloman förutsätter att det skäligen kan befaras att anläggningen inte kommer att utföras inom den tid som anges i anläggningsbeslutet eller i ett beslut om förlängd tid (se 33 a § anläggningslagen). Syssloman kan också förordnas enligt fastighetsbildningslagen men då endast för s.k. gemensamma arbeten (se 9 kap. fastighetsbildningslagen). De angivna bestämmelserna om sysslomän torde endast i mycket be- gränsad utsträckning kunna bidra till att anläggningar inom ännu inte bebyggda tredimensionella fastigheter uppförs. Frågan är därför om lant- mäterimyndighetens möjligheter att verka för att anläggningen uppförs bör vidgas, t.ex. genom att det införs nya regler om utförande genom sysslomän. Reglerna i anläggningslagen får emellertid ses mot bakgrund av att en gemensamhetsanläggning tillgodoser intressen knutna till ett flertal fastigheter. Det intresse som finns av att gemensamhets- anläggningar uppförs gör sig knappast gällande med samma styrka i nu Prop. 2002/03:116 aktuella fall. Regeringen föreslår därför inte några nya bestämmelser i 8.4Särskilt om samverkansfrågor vid tredimensionell fastighetsbildning Regeringens förslag: En tredimensionell fastighet skall tillförsäkras sådana rättigheter som behövs för att fastigheten skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Om en samfällighetsförening förvaltar en gemensamhetsanläggning i vilken det deltar en tredimensionell fastighet, skall det normalt gälla regler om obligatorisk fondering och underhållsplan för föreningen. Utredningens förslag: Överensstämmer i allt väsentligt med regeringens förslag (se betänkandet s. 166168). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot utredningens förslag. Några remissinstanser, bl.a. , och , har ansett att det vid tredimensionell fastighets- bildning som innebär att en anläggning delas upp på flera fastigheter alltid skall inrättas en gemensamhetsanläggning för gemensamma anord- ningar i anläggningen. Förslaget i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer med rege- ringens förslag (se s. 103105 i utkastet till lagrådsremiss). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller godtagit förslaget i utkastet till lagrådsremiss. Tekniska Högskolan har tagit upp frågan om behovet av kompletterande regler för att komma till rätta med brister i gemensamt förvaltad egendom, såsom bestämmelser om rätt för den enskilde fastighetsägaren att avhjälpa brister på egen- domen. Skälen för regeringens förslag Tredimensionella fastigheter skall i samband med fastighetsbildningen tillförsäkras nödvändiga rättigheter De allmänna lämplighetsvillkoren för fastighetsbildning i 3 kap. 1 § fas- tighetsbildningslagen ger vissa garantier för att tredimensionella fastig- heter kommer att bildas endast om de blir lämpliga för det ändamål som avses med fastighetsbildningen. Sålunda anges som en omständighet att beakta vid lämplighetsprövningen att fastigheten får tillgång till behöv- liga vägar. Vidare anges att en fastighet som skall användas för be- byggelse skall kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Nuvarande lagstiftning innehåller dock inte något krav på att fastigheten redan vid bildandet skall vara tillförsäkrad nödvändiga rättigheter. Det räcker att det finns eller att det kan antas komma att finnas faktisk tillgång till vägar, vatten och avlopp m.m.