prop · GQ03116 · 2003-05-13 00:00:00 — I första stycket 1 anges som ett villkor för fastighetsbildningen att den fastighet som skall ny eller ombildas avses rymma en byggnad eller annan anläggning eller del av en sådan. Fastigheten skall alltså ha en koppling till en bestämd anläggning, befintlig eller planerad. Med ut- trycket byggnad eller annan anläggning avses föremål av det slag som kan utgöra fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § första stycket jordabalken. Anläggningen torde vanligen vara uppförd på markytan men även konstruktioner som i sin helhet är belägna under markytan, t.ex. bergrum, faller in under anläggningsbegreppet. Det finns inte något hinder mot att en tredimensionell fastighet utformas så att den omfattar flera anlägg- ningar eller anläggningsdelar. Att utrymmet skall vara avsett för en viss anläggning eller anlägg- ningsdel hindrar inte att utrymmet är större än anläggningen eller anlägg- ningsdelen (se avsnitt 8.5). Det kan t.ex. vara lämpligt att en viss säkerhetszon eller en underhållszon ingår i fastigheten. Av 1 § får dock anses följa att fastigheten inte får vara större än vad som krävs för en ändamålsenlig användning av den anläggning som fastigheten är avsedd att rymma. I den mån det uppkommer ett restutrymme som inte heller någon annan fastighet har användning för bör detta dock kunna tillföras den tredimensionella fastigheten med stöd av 9 §. I uttrycket avses rymma ligger att det skall vara möjligt att bilda en fastighet innan anläggningen är uppförd. De särskilda förutsättningarna för det anges i andra stycket. I första stycket 2 anges att en tredimensionell fastighet skall till- försäkras de rättigheter som behövs för att fastigheten skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt (se avsnitt 8.4). Bestämmelsen medför att det inte räcker att fastigheten har eller kan antas få en rent faktisk tillgång till de anordningar som fastigheten behöver. Tillgången måste också vara tillförsäkrad, dvs. Det har inte ansetts ändamålsenligt att i lagtexten precisera vilka rättsliga lösningar som härvid skall väljas. Som regel torde den mest ändamålsenliga och betryggande lösningen vara inrättandet av en gemensamhetsanläggning eller bildandet av ett fastighetsbildningsservitut. , i frågor av mindre vikt, bör dock även avtalsservitut kunna komma i fråga om det är lämpligt. Syftet med bestämmelsen i första stycket 3 är främst att förhindra en onödig uppsplittring av befintliga fastigheter. Skälen för detta har angetts i avsnitt 8.2.4. Bestämmelsen, som får särskild betydelse i fråga om fastighetsbildning som innebär att en anläggning delas upp på ett flertal fastigheter, inne- håller två led. Enligt punkten a skall åtgärden vara motiverad med hänsyn till an- läggningens konstruktion och användning. Anläggningen måste alltså ha sådan karaktär att det är lämpligt att den utgör en särskild fastighet respektive delas upp på flera fastigheter. Därutöver krävs, enligt punkten b, att åtgärden leder till en viss nytto- effekt. Denna kan vara av två slag. Det ena fallet är när åtgärden är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen. Om en anläggning rymmer skilda verksamheter, kan de olika verk- samheterna vara så olikartade att de inte lämpligen bör förvaltas gemen- samt. Klarläggs det att vinster i förvaltningshänseende skulle uppnås om ansvaret för förvaltningen av anläggningen delas upp på de skilda verksamhetsutövarna, bör en motsvarande fastighetsbildning kunna medges. I normala fall torde det dock från förvaltningssynpunkt vara lämpligare att en anläggning förvaltas genom en enda fastighets- ägare/hyresvärd än att förvaltningen splittras på ett flertal fastighetsägare. I sådana fall föreligger inte förutsättningar att tillämpa det nu aktuella En fastighetsbildning som innebär att exempelvis ett befintligt kontorshus delas in i skilda kontorsfastigheter eller att ett befintligt flerbostadshus delas in i skilda flerbostadsfastigheter kommer därmed inte att kunna genomföras. Däremot torde förvaltningsvillkoret ofta vara uppfyllt när det är fråga om att från en flerbostadsfastighet skilja av en kommersiell del av påtaglig storlek. På motsvarande sätt torde förvaltningsvillkoret vanligen vara uppfyllt när det är fråga om att från en kommersiell anläggning, t.ex. ett kontorshus, bryta ut sådana delar som betjänar väsentligen andra ändamål, såsom trafikanläggningar. Vidare kan tredimensionell fastighetsbildning komma i fråga när åtgärden är ägnad att trygga finansieringen eller uppförandet av anlägg- ningen. Detta villkor avser sådana nybyggnads eller tillbyggnadsprojekt där ägaren till den traditionella fastigheten inte är intresserad av att satsa på projektet, åtminstone inte utan externa intressenter. Då kan en tredi- mensionell fastighetsbildning vara en förutsättning för att det avsedda projektet skall bli utfört. Se i övrigt kommentaren till andra stycket 1. Om fastighetsbildningen kan motiveras enbart av att den är ägnad att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, måste lant- mäterimyndigheten även beakta intresset av en ändamålsenlig förvalt- ning. Fastighetsbildningen bör sålunda inte medges annat än om det framgår såväl att den avsedda fastigheten blir ett lämpligt förvaltnings- objekt som att förvaltningen av anläggningen i dess helhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt sätt. Det medför att en mera långtgående upp- splittring av anläggningen på flera fastigheter knappast kan accepteras. Så bör det exempelvis inte vara möjligt att bilda särskilda fastigheter av varje våningsplan i ett planerat tiovåningshus. Det sistnämnda gäller oavsett om, när det gäller bostäder, varje sådan enhet uppfyller det särskilda villkor om minst fem bostadslägenheter som uppställs i punkten 4. Däremot bör det inte möta hinder mot en mindre långtgående uppdelning, såsom en fördelning av anläggningen på några fastigheter som var och en är av påtaglig storlek. Normalt torde bestämmelserna i förevarande punkt inte heller förhindra en fastighetsbildning som innebär att ett utrymme ovanpå en befintlig anläggning avskiljs till en särskild fastighet, om syftet är att bebygga utrymmet med en påbyggnad av någorlunda storlek (jfr även punkten 4). Detta gäller oavsett om den befintliga anläggningen är avsedd för samma ändamål som den avsedda tillbyggnaden och, i fråga om bostäder, upplåtelseformen är densamma i den befintliga anläggningen som i den planerade påbyggnaden. I uttrycket står klart ligger att utredningen i ärendet på ett över- tygande sätt måste visa att de i lagen angivna förutsättningarna för tre- dimensionell fastighetsbildning är förhanden. Det bör ankomma på sökanden att förebringa sådan utredning. Såsom framgår av första stycket 4 får tredimensionell fastighetsbild- ning som syftar till att skapa en tredimensionell fastighet för bostads- ändamål inte ske om fastigheten inte är ägnad att omfatta minst fem bostadslägenheter. Skälen för bestämmelsen framgår av avsnitt 8.2.3. Vid prövningen av om fastigheten är ägnad att omfatta minst fem bostadslägenheter bör tillses att de avsedda lägenheterna kan antas få sådan storlek och utformning att de kan fungera som självständiga lägenheter. Bestämmelsen hindrar inte att en tredimensionell fastighet bildas i syfte att rymma ett komplex av bostadslägenheter (t.ex. en överbyggnad med fem eller fler bostadslägenheter inrymda inom en tredimensionell fastighet ovanpå en befintlig anläggning). Villkoret i punkten 4 är den enda uttryckliga begränsningen som anknyter till arten av den anläggning som den tredimensionella fastig- heten skall rymma. Av de allmänna lämplighetsvillkoren i 1 §, liksom av de särskilda villkoren i punkten 3, följer emellertid att det inte kommer att vara möjligt att bilda tredimensionella fastigheter för mindre anläggningar, t.ex. ledningar eller , som inte utgör självständiga brukningsenheter eller för anläggningar som inte är avsedda att bli be- stående. Jfr även kommentaren till 1 §. I andra stycket föreskrivs vissa särskilda villkor vid tredimensionell fastighetsbildning för nya, ännu inte uppförda anläggningar. Frågan har behandlats i avsnitten 8.2.3 och 8.3. Ett första villkor är att fastighetsbildningen är nödvändig för att den avsedda anläggningen skall kunna finansieras eller uppföras, se andra stycket 1. I det enskilda fallet måste det alltså kunna påvisas något förhållande, hänförligt till anläggningens finansiering eller uppförande, som gör det nödvändigt att bilda fastigheten innan anläggningen har kommit till stånd. kan finansieringen av ett byggnadsprojekt vara beroende av att byggherren redan innan anläggningen uppförs lämnar säkerhet i fast egendom. Om byggherren i ett sådant fall är någon annan än stamfastighetens ägare och alternativa finansieringsmöjligheter sak- nas, kan fastighetsbildningen vara en nödvändighet för att anläggningen skall kunna uppföras. Tanken är inte att lantmäterimyndigheten skall pröva sökandens möjligheter att över huvud taget finansiera projektet men det skall framgå att fastighetsbildningen behövs för att kunna säkerställa ett finansieringsalternativ som annars inte hade förelegat. Även andra förhållanden än enbart finansieringsbehov kan utgöra grund för att tillåta fastighetsbildning av detta slag. Som exempel kan nämnas vissa exploateringsföretag med flera medverkande, om det i det enskilda fallet påvisas att anläggningens avsedda utformning inte kan bestämmas slutligt utan en förtida fastighetsbildning. Vad som sägs i lagtexten om att fastighetsbildningen skall vara nödvändig för anläggningens finan- siering eller uppförande innebär att den som ansöker om bildandet av en tredimensionell fastighet för ännu inte utförd bebyggelse måste kunna presentera förhållandevis påtagliga skäl för sin ansökan. Vidare fordras, enligt andra stycket 2, att den ny eller ombildade fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål . Villkoret utgör en skärpning av aktualitetsvillkoret enligt 1 § andra stycket och innebär att det skall finnas konkreta skäl att anta att en planerad bebyggelse faktiskt kommer till stånd. En nödvändig förutsätt- ning för att villkoret skall anses uppfyllt är givetvis att sökanden har eller i vart fall kan antas få bygglov, där sådant erfordras. Det är naturligt att lantmäterimyndigheten genom samråd med utreder hur det förhåller sig i det avseendet. I övrigt torde lantmäterimyndig- hetens prövning av om det förstärkta aktualitetsvillkoret är uppfyllt i praktiken få grundas främst på det underlag som sökanden tillhandahåller om hur det planerade projektet skall förverkligas. En lämplig tumregel kan vara att sökanden skall göra sannolikt att projektet kommer att påbörjas under det närmaste året. Vid detta slag av fastighetsbildning skall lantmäterimyndigheten ange Prop. 2002/03:116 den tid inom vilken anläggningen skall vara uppförd. 4 kap. 25 § andra stycket femte meningen. I tredje stycket har tagits in en bestämmelse om att paragrafen också gäller för sådan tredimensionell fastighetsbildning som innebär att ett tredimensionell fastighetsutrymme uppkommer eller förändras. Avsikten är att bestämmelserna skall tillämpas helt analogt. Det innebär bl.a. att tillskapandet av ett tredimensionellt fastighetsutrymme förutsätter att utrymmet avses rymma en byggnad eller någon annan anläggning samt att den fastighet till vilken utrymmet skall höra tillförsäkras de rättigheter som behövs för att utrymmet skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Såsom Lagrådet har påpekat kommer undantagsregeln i 9 § att gälla även vid tredimensionell fastighetsbildning. Lagrådet har efterlyst ett förtydligande vad gäller regelns tillämplighet på villkoren i 1 a §. Enligt regeringens bedömning ger 9 § enbart möjlighet att göra avsteg från kravet på varaktig lämplighet i 1 § första stycket. De villkor som upp- ställs i 1 a § är av annat slag; detta gäller även det förstärka aktua- litetsvillkoret i 1 a § andra stycket 2. Det går alltså inte att göra avsteg från bestämmelserna i förevarande paragraf med hänvisning till 9 §. Frågan har inte bedömts kräva någon ytterligare lagreglering. 4 kap. 7 § En förrättning skall handläggas av lantmäterimyndigheten i den ort där den eller de berörda fastigheterna är belägna. Ligger fastigheterna under flera lantmäterimyndigheter, skall förrättningen handläggas av endera myndigheten. (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr 4 kap. 7 § i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) I paragrafen har föreskrivits att en förrättning skall handläggas av lantmäterimyndigheten i den ort där marken är belägen. I och med införandet av tredimensionell fastighetsindelning har begreppet mark i detta sammanhang ansetts mindre ändamålsenligt. Det har därför bytts ut mot de berörda fastigheterna. 4 kap. 14 § Vid förrättning skall lantmäterimyndigheten hålla sammanträde med sakägarna. Sammanträde behövs inte, om det inte förekommer några motstridande intressen mellan sakägarna i ärendet och det inte heller finns några hinder mot den sökta fastighetsbildningen. Om ansökan skall avvisas eller det är uppenbart att fastighetsbildningen inte kan tillåtas, är sammanträde inte heller behövligt. Vid sammanträde skall lantmäterimyndigheten redogöra för ansök- ningen samt klargöra innebörden av vidtagna och planerade åtgärder. Sakägare och annan, som enligt särskild föreskrift skall underrättas om sammanträdet, skall få tillfälle att yttra sig och förebringa utredning i frågor som behandlas vid sammanträdet. Sammanträde skall hållas i anslutning till den eller de berörda fastig- heterna, om det inte utan olägenhet kan hållas på annat ställe. (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr 4 kap. 14 § i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) Ändringarna är av samma slag som i 4 kap. 7 §. Vissa redaktionella ändringar har också gjorts. 4 kap. 25 § skall utreda förutsättningarna för fastighetsbild- ningen. Föreligger ej hinder mot denna, skall myndigheten utarbeta den fastighetsbildningsplan samt ombesörja de göromål av teknisk art och de värderingar som behövs för åtgärdens genomförande. Därvid bör råd- plägning med sakägarna ske. Vid behov skall samråd ske med de myn- digheter som beröres av åtgärden. Sedan de i första stycket föreskrivna åtgärderna har utförts, skall myndigheten meddela beslut om fastighetsbildningen (fastighetsbild- ningsbeslut). Detta beslut skall ange hur fastighetsindelningen ändras, vilka servitutsåtgärder som vidtas och vilka byggnader eller andra an- läggningar som överförs till en annan fastighet. I övrigt skall beslutet innehålla uttalanden i frågor som har ett samband med fastighetsbildningen. Särskilda bestämmelser om vad beslutet i vissa fall skall innehålla finns i 5, 8 och 12 kap. Vid fastighetsbildning enligt 3 kap. 1 a § andra stycket skall lantmäterimyndigheten bestämma inom vilken anläggningen skall ha uppförts. Om det finns särskilda skäl, får lantmäterimyndigheten förlänga tiden. Om det är lämpligt, får fastighetsbildningsbeslutet meddelas utan hin- der av att tekniska göromål och värderingar ej utförts. Under samma förutsättning får olika frågor som hör till beslutet upptagas för sig och avgöras genom särskilda beslut. Vad som föreskrives om fastighets- bildningsbeslut gäller även sådant avgörande. (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr 4 kap. 25 § i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) Paragrafens andra stycke innehåller regler om vad ett beslut om fastighetsbildning skall innehålla. Femte meningen, som är ny, innebär att lantmäterimyndigheten i vissa fall skall bestämma inom vilken en anläggning skall ha uppförts. Bestämmelsen skall ses mot bakgrund av de i 3 kap. 1 a § andra stycket angivna villkoren om bildande av tre- dimensionella fastigheter för anläggningar som ännu inte är uppförda. Frågan har behandlats i avsnitt 8.3. I bestämmelsen används uttrycket tid inom vilken anläggningen skall ha uppförts. Avsikten är att lantmäterimyndigheten skall ange inte bara för anläggningar som skall byggas upp i traditionell mening utan också för anläggningar (t.ex. tunnlar) som skall utföras under mark. Som regel torde det vara naturligt att bestämma tiden med utgångs- punkt från ett underlag om när sökanden avser att påbörja projektet; därtill får fogas den tid som kan antas åtgå för att utan dröjsmål slutföra projektet. Tiden bör inte vara längre än vad lantmäterimyndigheten fin- ner lämpligt eller vad ett beviljat bygglov tillåter (jfr 8 kap. 33 § plan och bygglagen). Om det i anslutning till fastighetsbildningen fattas beslut om inrättande av en gemensamhetsanläggning som skall utföras, kan det vara lämpligt att ange för uppförandet av anläggningen och utförandet av gemensamhetsanläggningen (se 24 § andra stycket 6 anläggningslagen [1973:1149]). Om det finns särskilda skäl, får tiden för uppförande förlängas. Ett sådant beslut måste meddelas före utgången av den beslutade tidsfristen. Det finns inte något hinder mot att tiden förlängs . Uttrycket särskilda skäl är avsett att ha samma innebörd som i de liknande reg- lerna i 33 § tredje stycket anläggningslagen (jfr prop. 1973:160 s. 250 f.). Om en anläggning inte uppförs inom föreskriven tid, kan en tillämp- ning av den föreslagna bestämmelsen i 8 kap. 7 § komma ifråga. 4 kap. 27 § Gräns som tillkommer genom fastighetsbildningen skall utstakas och utmärkas i behövlig omfattning. Sträckningen av utstakad gräns skall överensstämma med fastighetsbildningsbeslutet. Utstakning som endast i mindre mån avviker från beslutet får dock läggas till grund för utmärk- ningen, om rättelse av utstakningen skulle medföra kostnad som inte står i skäligt förhållande till den betydelse det kan ha för sakägare att fastighetsbildningen genomförs i full överensstämmelse med beslutet. Om det är lämpligt, får utmärkning av gräns verkställas efter förrätt- ningens avslutande. Sakägarna skall underrättas om åtgärden . Underrättelsen lämnas genom skriftligt meddelande eller i sådan särskild ordning som beslutats enligt 20 § andra stycket. Om utstakning och utmärkning enligt första och andra styckena inte lämpligen kan ske på grund av fastighetens beskaffenhet, skall gränserna med tillräcklig noggrannhet beskrivas på den karta som upprättas enligt 28 § eller i andra förrättningshandlingar. (Jfr 4 kap. 27 § i utredningens förslag respektive utkastet till lagråds- remiss.) Paragrafen innehåller bestämmelser om utstakning och utmärkning av fastighetgränser. Tredje stycket är nytt. Skälen för förslaget framgår av avsnitt 8.5. I paragrafen har också gjorts vissa redaktionella ändringar. Av tredje stycket framgår hur lantmäterimyndigheten skall förfara om en utstakning och utmärkning av fastighetsgränser enligt första och andra styckena inte är möjlig att verkställa. Bestämmelsen får framför allt betydelse i fråga om redovisningen av gränser för tredimensionella fastigheter och tredimensionella fastighetsutrymmen men kan tillämpas även i fråga om fastigheter av traditionellt slag. Uttrycket inte lämpligen kan ske avser att markera att bestämmelsen kan tillämpas inte bara när det är praktiskt omöjligt att genomföra utmärkningen eller utstakningen såsom vanligen är fallet med tredimensionella fastigheter utan mark- kontakt utan även då det mot bakgrund av de kostnader eller svårig- heter som åtgärden är förenad med inte är försvarbart att vidta den. I så fall skall gränserna beskrivas på den karta som skall upprättas enligt 28 § eller i andra förrättningshandlingar. Som framgår av avsnitt 8.5 torde en redovisning av tredimensionella fastigheters gränser i många fall kunna ske på grundval av byggnads- ritningar eller andra konstruktionsritningar, t.ex. så att man som förrätt- ningskarta använder en byggnadsritning av god kvalitet kompletterad med tydliga uppgifter om fastighetens gränser m.m. När det gäller grän- serna för tredimensionella fastigheter och utrymmen under jord, torde en naturlig utgångspunkt vara att en redovisning av fastighetens respektive utrymmets läge anges genom koordinater. Även i fråga om andra fastig- heter torde gränsangivning med koordinater i vissa fall vara lämpligt. andra fall kan det vara naturligt att lägesbestämma fastigheten eller Prop. 2002/03:116 utrymmet i förhållande till såväl angränsande traditionella fastigheter som eventuellt angränsande tredimensionella fastigheter och utrymmen. Det gäller i synnerhet när anläggningar har delats upp mellan flera fastig- heter. Även om redovisningen görs med noggrannhet torde det inte alltid vara möjligt att beskriva gränsens rätta läge i detalj. Det kan då vara lämpligt att komplettera beskrivningen och dokumentationen av fastig- hetsgränserna med ytterligare upplysningar, såsom att gränsdragning har skett i förhållande till fasta detaljer på eller inom en anläggning (t.ex. väggar, tak, fönster, dörrar, schakt för ledningar m.m.). Om tredimensionell fastighetsbildning sker för en anläggning som ännu inte har uppförts, kan den sedermera uppförda anläggningen komma att i visst hänseende avvika från den planerade. Om avvikelsen medför att fastighetens gränser har fått ett i förhållande till anläggningen olämpligt läge, kan detta rättas till genom en fastighetsregleringsåtgärd. Om förrättningen inte har avslutats, kan en sådan åtgärd genomföras inom ramen för den pågående förrättningen. Annars fordras en ny förrättning. Om det i ett senare skede blir nödvändigt att klarlägga gränsens rätta sträckning, får gränsen bestämmas efter de grunder som anges i 1 kap. 3 § jordabalken. 8 kap. 5 § Bestämmelserna i denna paragraf tillämpas när 1.olika delar av en byggnad eller annan anläggning hör till skilda fastigheter, 2.minst en del av anläggningen hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme, och 3.anläggningen eller en sådan del av anläggningen som avses under 2 har skadats eller förslitits i sådan utsträckning att den måste ersättas med en ny för att tjäna sitt ändamål och detta förhållande väsentligt försvårar en ändamålsenlig användning av en angränsande fastighet. I fall som avses i första stycket får ägaren av en av de fastigheter som avses i första stycket 1 på begäran lösa in de tredimensionella fastigheter och tredimensionella fastighetsutrymmen som anläggningen eller anläggningsdelen hör till. Om flera fastighetsägare begär inlösen, skall inlösen ske på det sätt som leder till den lämpligaste fastighets- indelningen. Är flera inlösenalternativ lika lämpliga, skall företräde ges till den fastighetsägare vars del av anläggningen beräknas ha det största värdet eller, om flera delar beräknas ha lika värde, till den fastig- hetsägare som först har begärt inlösen. Om det genomförs ändringar i fastighetsindelningen med tillämpning av 5 kap., skall dessa beaktas vid uppskattningen. Om förutsättningarna enligt första stycket föreligger men någon inlösen enligt andra stycket inte sker, skall lantmäterimyndigheten förordna att de tredimensionella fastigheter och tredimensionella fastig- hetsutrymmen som anläggningen eller anläggningsdelen hör till skall avstås genom inlösen och överföras till den fastighet som de skulle ha hört till om några tredimensionella fastigheter eller tredimensionella fastighetsutrymmen inte hade bildats. Inlösen enligt andra eller tredje stycket får inte ske om det kan antas att den tredimensionella fastigheten eller det tredimensionella fastig- hetsutrymmet kommer att få fortsatt användning för sitt ändamål inom en (Jfr 8 kap. 5 § och 8 kap. 6 § första stycket i utredningens förslag respektive 8 kap. 5 § i förslaget i utkastet till lagrådsremiss.) Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om inlösen. Den har utformats i enlighet med Lagrådets förslag. Skälen för förslaget be- handlas i avsnitt 8.6. Bestämmelserna kan tillämpas när en tredimensionell fastighet eller motsvarande utrymme kan tillgodose sitt ändamål, därför att den anläggning eller anläggningsdel som utgör fastighetens eller utrymmets kärna är i så dåligt skick att den måste ersättas med en ny och detta förhållande väsentligt försvårar en ändamålsenlig användning av grannfastigheten.