prop · GQ0357 · 2003-03-10 00:00:00 — Endast var fjärde inteckning motsvaras av ett skriftligt pantbrev. Även det publika arkivet har vunnit en stor anslutning. Om en pantbrevshavare begär att bli avregistrerad utan att någon annan pant- brevshavare kan registreras i stället, förs inteckningen i de flesta fall över till det publika arkivet. Det publika arkivet har stora praktiska fördelar. Bland annat underlättar det kreditinstitutens hantering av pantbreven efter det att de lån för vilka pantbreven har utgjort säkerhet har lösts. Det blir inte nödvändigt att avregistrera inteckningen från pantbrevsregistret och omvandla datapantbrevet till ett skriftligt pantbrev när det inte finns någon ny pantbrevshavare att registrera i stället för den tidigare borgenären. Nya pantsättningar kan också genomföras på ett smidigare sätt, eftersom nya pantbrevshavare kan registreras direkt. Varken den tidigare eller den nya panthavaren behöver alltså ta någon befattning med skriftliga pantbrev. Kreditinstitutens kostnader för pantbrevshanteringen minskar därmed. Det publika arkivet möjliggör också en förhållandevis säker förvaring av icke-pantsatta pantbrev. Ett pantbrev är en värdehandling. Om det förstörs eller försvinner, måste det dödas enligt ett särskilt förfarande vid domstol. dödas ett stort antal skriftliga pantbrev (enligt uppgift från handläggs vid landets domstolar cirka 6 000 ärenden om dödande av pantbrev). Ett pantbrev som är registrerat i det publika arkivet kan i praktiken varken förkomma eller förstöras. Även för fastighetsägaren kan därför det publika arkivet ha betydande fördelar. Det är emellertid viktigt att det publika arkivet bygger på en till- fredsställande rättslig grund, så att några rättsförluster inte uppkommer. Systemet grundas på avtal mellan och berörda pantbrevshavare respektive fastighetsägare. Ett system som grundas på avtal kan ha vissa fördelar. Det kan t.ex. vara flexibelt och lätt att anpassa efter nya förhållanden. Ett avtalsgrundat system kan emellertid också ha nackdelar. Som har konstaterats i promemorian kan det vara Prop. 2002/03:57 förenat med juridiska oklarheter som i förlängningen kan leda till Enligt är det just olika slag av juridiska oklarheter som har gjort att banker och kreditinstitut inte fullt ut har utnyttjat möjligheten att registrera pantbrev i arkivet. Sammanfattningsvis kan vi konstatera att ett optimalt utnyttjande av pantbrevsregistret förutsätter att systemet med publikt arkiv lagregleras. Även intresset av att undvika rättsförluster talar för en lagreglering. Registreringen av obelånade pantbrev bör alltså lagregleras. Regeringens förslag: En inteckning i pantbrevsregistret skall inte behöva vara förenad med någon uppgift om pantbrevshavare. Om uppgift om pantbrevshavare saknas, skall den som har lagfart för fastigheten anses som pantbrevshavare. Om en lagfartsansökan har förklarats vilande, skall en regist- reringsåtgärd som begärs av den som skall anses som pantbrevshavare få vidtas endast om den som har gjort den vilandeförklarade lagfartsansökan har samtyckt till åtgärden. Promemorians förlag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 3138). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna som har yttrat sig har tillstyrkt förslagen eller inte haft några invändningar mot dem. Några remissinstanser, däribland Kammarkollegiet, och Villa- ägarnas , har ansett att det föreslagna förfarandet blir in- effektivt i samband med en överlåtelse av fastigheten och medför risker för obehöriga åtgärder. De har lämnat olika förslag till reglering av förfarandet vid en överlåtelse. Skälen för regeringens förslag Syftet med den lagändring som diskuteras är att registreringar av inteckningar skall kunna stå kvar i pantbrevsregistret även när pantbrevet skall lämnas tillbaka till fastighetsägaren, t.ex. i samband med lösandet av ett lån. Detta är normalt inte möjligt, eftersom en inteckning får vara registrerad i registret endast om den är förenad med en uppgift om pantbrevshavare och det stora flertalet fastighetsägare inte kan få tillstånd att registreras som pantbrevshavare. I publika arkiv har problemet lösts genom att verket registreras som pantbrevshavare. Det är emellertid naturligt att utgångs- punkten för en ny lagstiftning är en annan, nämligen att pantbrevshavare för obelånade inteckningar skall vara den som har den rättsliga rådigheten över inteckningarna, dvs. Man kan då tänka sig två huvudalternativ. Det ena huvudalternativet är att tillåta att fastighetsägare registreras som pantbrevshavare, trots att de inte har tillstånd enligt 14 § lagen om pantbrevsregister. huvudalternativet är att tillåta att inteckningar står kvar i pantbrevs- Prop. 2002/03:57 registret även om de saknar uppgift om pantbrevshavare samt att föreskriva att, där uppgift om pantbrevshavare saknas, fastighetsägaren skall anses som pantbrevshavare. I det första av de nämnda alternativen skall registret alltid innehålla uppgift om pantbrevshavare. I praktiken skulle det innebära att fastighetsägaren normalt skall registreras som pantbrevshavare för icke- pantsatta inteckningar. En fastighetsägare som är registrerad som pantbrevshavare skulle i samband med en överlåtelse kunna begära att den nye ägaren registreras som pantbrevshavare. Detta stämmer väl överens med det sätt på vilket skriftliga pantbrev brukar hanteras vid överlåtelser; överlåtaren överlämnar i anslutning till överlåtelsen obelå- nade pantbrev till förvärvaren. Denna variant har emellertid nackdelar. Till att börja med kan konstateras att den förutsätter att man frångår en grundläggande princip i det nuvarande systemet, nämligen att endast den som har fått särskilt tillstånd kan registreras som pantbrevshavare. Kravet på tillstånd motiverades i lagens förarbeten på följande sätt. De rationaliseringsvinster som systemet kan medföra är beroende av att registrering kan ske efter ansökan på elektronisk väg. En förutsättning för att någon skall registreras som pantbrevshavare bör därför vara att vederbörande har tekniska förutsättningar för terminalanslutning till systemet och att en sådan terminalanslutning medger tillfredsställande teknisk säkerhet. Dessutom bör krävas att det går att finna tillfreds- ställande former för betalning av expeditionsavgifter och stämpelskatt samt att det inte finns anledning att anta att vederbörande kommer att missköta sin ställning som pantbrevshavare (se prop. 1993/94:197 s. 25). Tillståndskravet bygger alltså på att de i pantbrevssystemet deltagande aktörerna skall ha tillgång till den tekniska utrustning som gör att systemet kan fungera i allt väsentligt utan behandling. Det är önskvärt att denna systemets karaktär kan behållas väsentligen oförändrad. Redan detta talar för att tillståndskravet tills vidare bör behållas. Till detta kommer givetvis att tillståndskravet ger bättre förutsättningar för att upprätthålla den tekniska säkerheten i systemet. Det är också ägnat att garantera en hög registerkvalitet. Mot den bakgrunden framstår det inte som lämpligt att frångå det nuvarande kravet på att endast den som har fått särskilt tillstånd får registreras som pantbrevshavare. En ordning där varje ägarbyte skall föranleda en ändring i pantbrevs- registret har också andra nackdelar. Exempelvis finns det en risk för att överlåtaren på grund av okunnighet underlåter att föra över regist- reringarna på den nye ägaren. En ordning av detta slag skulle också bli arbetskrävande för , eftersom det måste vidtas en registreringsåtgärd vid varje ägarbyte där det förekommer obelånade inteckningar. Då ett stort antal fastighetsägare saknar möjlighet att ansöka om byte av pantbrevshavare på elektronisk väg, skulle handlägg- ningen bli förhållandevis tungrodd. En variant på det första huvudalternativet är att Prop. 2002/03:57 självmant registrerar den som beviljas ny lagfart som pantbrevshavare för de pantbrev som var registrerade på den förgående lagfarna ägaren. De praktiska olägenheterna skulle då bli mindre. Det skulle inte krävas något särskilt ansökningsförfarande och därmed inte heller någon självständig prövning från sida. skulle, på ett tekniskt förhållandevis enkelt sätt, kunna hämta uppgift om lagfarts- förhållandena från fastighetsregistret. Nackdelen med systemet är att det vanligen tar någon eller ägarbyten föranleder ändringar i fastighetsregistret. Redovisningen i pantbrevsregistret skulle alltså inte hålla helt jämna steg med löpande förändringar i ägarför- hållandena. De problem som denna eftersläpning kan ge upphov till skulle emellertid i och för sig kunna lösas (se närmare under nästföljande rubrik). Det andra huvudalternativet innebär att det i lagen slås fast dels att inteckningar kan vara registrerade i pantbrevsregistret utan uppgift om pantbrevshavare, dels att den som har lagfart skall anses som pantbrevshavare när registrerad pantbrevshavare saknas. Med en sådan ordning behöver det inte vidtas någon registreringsåtgärd i pantbrevs- registret i samband med ett ägarbyte. En ny ägare får, när han eller hon beviljas lagfart, automatiskt rådighet över de inteckningar i pantbrevs- registret som saknar uppgift om pantbrevshavare. behöver pantbrevsregistret inte belastas med namnuppgifter som ändå finns lätt tillgängliga i offentliga register. Från praktiska utgångspunkter framstår detta andra huvudalternativ som det bästa. En nackdel är givetvis att rätten att disponera över registreringen går över till en ny ägare först i och med att denne har fått lagfart på förvärvet. De problem som detta medför och som behandlas närmare under följande rubrik går dock enligt vår mening att hantera på ett tillfredsställande sätt. Vi förordar därför en ordning i enlighet med det andra huvudalternativet. Särskilt om förhållandena i samband med överlåtelser Enligt den nu förordade ordningen skall alltså, för det fall att pantbrevs- registret saknar uppgift om pantbrevshavare, den som har lagfart anses som pantbrevshavare. Vid en överlåtelse av fastigheten kommer i så fall överlåtaren att behandlas som pantbrevshavare fram till dess att lagfart har beviljats på förvärvet, medan förvärvaren kommer att behandlas som pantbrevshavare för tiden därefter. Frågan är då hur detta går ihop med överlåtarens respektive förvärvarens intresse av att disponera över pant- breven. Överlåtarens ställning påverkas inte. Lagfart beviljas först när äganderätten till fastigheten har övergått till förvärvaren och överlåtaren således redan har förlorat behörigheten att pantsätta fastigheten. Därmed har han eller hon inte heller något intresse av att disponera över Däremot kan det inträffa att förvärvaren i samband med avtalet pantförskriver pantbrevet till överlåtaren (normalt som säkerhet för betalningen av köpeskillingen). I så fall är det i överlåtarens intresse att stå kvar som pantbrevshavare även sedan förvärvaren har fått lagfart. Situationen är emellertid inte så vanlig att det finns anledning att reglera den särskilt. Överlåtaren kan skydda sin rätt genom att avregi- strera inteckningen från pantbrevsregistret och behålla det skiftliga pantbrev som utfärdas vid avregistreringen. Förvärvaren å andra sidan har ett intresse av att få tillgång till obelånade pantbrev . En vanlig rutin är att säljaren överlämnar obelånade pantbrev till köparen med att köpe- skillingen betalas. Köparen kan därigenom förhindra att säljaren pant- sätter fastigheten, innan köparen har fått lagfart på förvärvet. En sådan utväxling av betalning mot pantbrev går inte att åstadkomma med den nu skisserade ordningen. Fram till dess att köparen har fått lagfart på förvärvet löper han eller hon därför risken att säljaren pantsätter fastigheten till en godtroende tredje man. En köpare kan visserligen alltid skydda sig mot den nämnda risken genom att ställa som villkor för betalningen att säljaren i samband med att köpeskillingen betalas överlämnar ett skriftligt pantbrev. Om detta blev det normala förfarings- sättet, skulle dock såsom flera remissinstanser har påtalat en del av rationaliseringsvinsten med reformen gå förlorad. har mot den bakgrunden föreslagit att säljaren i samband med tillträdet och betalningen skall kunna registrera köparen som pantbrevshavare och därefter ta ut ett registerutdrag, som kan över- lämnas till köparen. När lagfart beviljas, kan enligt förslag uppgiften om pantbrevshavare automatiskt tas bort om denna uppgift sammanfaller med lagfartsuppgiften. Ett liknande förslag har lämnats av . Vi anser dock att förslag inte bör genomföras. För det första skulle det strida mot den ovan berörda principen att endast den som har fått särskilt tillstånd skall kunna registreras som pantbrevs- havare. Den principen har, såsom har konstaterats, fortfarande goda skäl för sig. Det är också tydligt att den ordning som har föreslagit i enskilda fall skulle kunna leda till att registret kom att innehålla felaktiga eller inaktuella uppgifter. Så skulle exempelvis kunna bli fallet om köpekontraktet inte fullföljs. Enligt vår mening går det också att finna praktiska lösningar på det aktuella problemet. Exempelvis kan parterna komma överens om att registrera inteckningen på en betrodd tredje man, t.ex. köparens kredit- givare. Säljaren kan också lämna köparen eller dennes kreditgivare fullmakt att omregistrera inteckningen. Vi föreslår därför inte några särskilda regler om omregistrering i samband med överlåtelser. Vad bör gälla då en ansökan om lagfart har förklarats vilande eller skjutits upp? En överlåtelse av en fastighet genomförs ofta i två steg. Först tecknar parterna ett köpekontrakt. Därefter, vanligen i samband med att köpe- skillingen betalas, upprättas ett köpebrev. I köpekontraktet anges villkoren för överlåtelsen, såsom köpeskillingens storlek. anges också att ett köpebrev skall upprättas som bekräftelse på att köpeskilling- en har betalats. Förvärvaren kan redan när köpekontraktet har upprättats ansöka om lagfart. Om förvärvet är beroende av villkor, såsom att köpe- brev skall upprättas, förklaras lagfartsansökan dock vilande (se 20 kap. 7 § 14 jordabalken). Först när köpebrevet har upprättats, beviljas lagfart. En lagfartsansökan skall förklaras vilande även i vissa andra fall (se 20 kap. 7 § jordabalken). En vilandeförklaring innebär inte annat än att inskrivningsmyndigheten inte slutligen har tagit ställning till ansökan. Om ansökan sedermera beviljas, kommer dock den företrädesrätt som lagfarten ger att räknas för ansökan om lagfart (jfr 17 kap. jordabalken). Den som har fått sin ansökan om lagfart vilandeförklarad är också behörig att ansöka om inteckning i fastigheten. Så länge lagfartsansökan inte har beviljats, kommer emellertid normalt en sådan inteckningsansökan att förklaras vilande (jfr 22 kap. 1 och 4 §§ jordabalken). Bör då den vars lagfartsansökan har förklarats vilande anses som pantbrevshavare på samma sätt som om han eller hon hade beviljats lagfart? Vanligen torde den vilandeförklarade ansökan grunda sig på ett giltigt förvärv. Det är i så fall den som har gjort ansökan som är ensam behörig att pantsätta fastigheten. Såsom fastighetens nye ägare har han eller hon också ett intresse av att kunna förhindra att överlåtaren pantsätter fastigheten. Detta talar givetvis för att förvärvaren bör anses som pantbrevshavare redan från det att hans eller hennes ansökan har förklarats vilande. Såsom har varit inne på talar också systematiken i jordabalken för en sådan ordning. Andra omständigheter talar dock i motsatt riktning. Av särskild betydelse är givetvis att sökandens rätt till fastigheten inte framstår som säker; att ansökan har vilandeförklarats beror ju just på att sökandens rätt till fastigheten i något avseende är oklar. I de fall då grunden för vilandeförklaringen är att ett villkor om betalning inte har fullgjorts torde det visserligen vara klart att ett parterna emellan bindande köpeavtal har träffats. Köpet är emellertid svävande i avvaktan på att betalning sker. Det förhållande att det regelverk som tillämpas av inskrivningsmyndigheterna tillägger vilande- förklaringen mera omfattande rättsverkningar bör enligt vår mening inte tillmätas någon avgörande vikt. Vi anser därför att övervägande skäl talar mot att ge den vars lag- fartsansökan ännu inte har beviljats ställning som pantbrevshavare. Det kan emellertid finnas anledning att ge honom eller henne ett visst inflytande över de registreringsåtgärder som begärs av den som har lagfart. Såsom ovan har nämnts har den som har köpt en fastighet ett intresse av att fastigheten inte belastas av någon panträtt. En vanlig rutin i sam- band med en överlåtelse är därför att obelånade skriftliga pantbrev över- lämnas till köparen i samband med att köpeskillingen betalas. Köparen är härigenom garanterad att dessa pantbrev inte är pantförskrivna eller kommer att pantförskrivas. Genom att ansöka om lagfart kan köparen också försäkra sig om att säljaren kan inteckna fastigheten (se 22 kap. 1 och 2 §§ jordabalken) och att hans eller hennes förvärv har företrädesrätt framför andra eventuella överlåtelser av egendomen (17 kap. 1 § jordabalken). Nyss har också konstaterats att köparen kan skydda sig mot risken för ytterligare pantsättningar på olika sätt, t.ex. genom att ställa som villkor för betalning att inteckningar som är registrerade i pantbrevsregistret Prop. 2002/03:57 avregistreras och att de skriftliga pantbrev som därvid utfärdas överlämnas till honom eller henne. Såsom vi redan har varit inne på kan emellertid ett sådant förfaringssätt ibland vara opraktiskt, i synnerhet om köparen själv föredrar att pantbrevet kommer till uttryck i ett datapantbrev. En annan möjlighet är att säljaren och köparen gemensamt ser till att pantbrevet registreras på en betrodd tredje man, t.ex. en bank. Lagstiftningen bör emellertid ge köparen ytterligare skydd. Bestäm- melsen bör lämpligen anknyta till vad som gäller om vilandeförklaring av lagfartsansökan. Sålunda bör, om någon har ansökt om lagfart på fastigheten och ansökan har förklarats vilande, den som har lagfart på fastigheten inte kunna få till stånd några registreringsåtgärder i pantbrevsregistret annat än efter samtycke från den som har fått sin ansökan vilandeförklarad. En inskrivningsmyndighet kan även besluta om uppskov i ett lagfartsärende. Uppskov kan beslutas om ansökan avser en fastighet som ingår i en beslutad men inte fullbordad sammanläggning. Uppskov kan också beslutas om det är nödvändigt för utredningen eller om ärendet med hänsyn till sin art och omfattning inte lämpligen kan avgöras (se 19 kap. 1315 §§ jordabalken). Ett beslut om uppskov innebär att ärendet skall tas upp på nytt på en ny inskrivningsdag. Om lagfartsansökan sedermera beviljas, kommer den företrädesrätt som lagfarten ger att räknas för ansökan om lagfart (jfr 17 kap. jordabalken). Vilka registreringsåtgärder avseende pantbrevsregistret bör då vidtas när ett beslut om uppskov har meddelats i ett ärende om lagfart? Det finns vissa likheter mellan ett uppskovsbeslut och ett beslut om vilandeförklaring, t.ex. avseende företrädesrätten. Det talar för att behandla de här båda fallen på ett likartat sätt. skall besluten meddelas i principiellt sett helt olikartade situationer. Ett beslut om vilandeförklaring får meddelas endast i vissa särskilt angivna fall och förutsätter i praktiken att sökanden har gjort ett giltigt förvärv som är svävande i någon bemärkelse, t.ex. beroende av att köpeskillingen betalas eller ett myndighetstillstånd. Ett uppskovsbeslut får däremot meddelas vid brister av såväl formell som materiell natur. Enligt vår uppfattning talar därför övervägande skäl för att registreringsåtgärder i pantbrevsregistret inte bör förutsätta samtycke från den vars ansökan har blivit föremål för ett uppskovsbeslut. Pantbrevshavare när uppgift om lagfart saknas För en del fastigheter saknas uppgifter om lagfart. Det gäller framför allt en del fastigheter som har förvärvats , innan något generellt krav på lagfartsansökan hade införts. Att lagfart saknas ger upphov till problem när fastigheten överlåts. Som regel kan lagfart då inte beviljas, eftersom överlåtaren saknade lagfart. finns en bestäm- melse som syftar till att avhjälpa en del av de olägenheter som kravet på lagfart kan medföra i vissa fall (se 60 a § lagen [1970:995] om införande av jordabalken). Bestämmelsen gör det möjligt att bevilja lagfart, trots att överlåtaren inte har lagfart. En förutsättning är därvid att överlåtarens Bestämmelsen gör det vidare möjligt för en fastig- Prop. 2002/03:57 hetsägare som saknar lagfart att söka inteckning eller annan inskrivning, om han eller hon kan styrka sin äganderätt. Han eller hon kan däremot inte få lagfart själv. Det finns också en möjlighet att i särskild ordning få äganderättsförhållandena klarlagda vid en förrättning som lantmäteri- myndigheten håller enligt lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering. Ett stort antal av de fastigheter som saknar lagfartsuppgift tillhör eller dess organisatoriska enheter, såsom olika försam- lingar och kyrkliga samfälligheter. finns det en särskild lag som gör det möjligt för och dess organisatoriska enheter att få lagfart på sin fasta egendom (lagen [2002:385] om lagfart i vissa fall för m.m.). En ordning där den som är lagfaren ägare skall anses som pant- brevshavare går givetvis inte att tillämpa i fråga om fastigheter som saknar uppgift om lagfaren ägare. Om en inteckning i en sådan fastighet är registrerad i pantbrevsregistret utan uppgift om pantbrevshavare, kommer det inte att finnas någon som har behörighet att råda över registreringen. Inteckningen kommer sålunda inte att kunna vare sig avregistreras eller registreras på någon ny pantbrevshavare. En möjlig lösning kan vara att i denna situation efter förebild av 60 a § lagen om införande av jordabalken anse den som kan styrka sin äganderätt till fastigheten som pantbrevshavare. Mot denna lösning kan emellertid invändas att den medför att eller, efter överklagande, allmän förvaltningsdomstol måste pröva frågor av sådant slag som annars vanligen prövas i allmän domstol. Det aktuella problemet synes inte heller vara stort, eftersom de icke lagfarna fastigheterna vanligen torde vara statliga eller kyrkliga fastigheter som i det stora flertalet fall inte är intecknade. Vad gäller fastigheter kan dessutom antas att de kommer att lagfaras . Såvitt går att bedöma på grundval av tillgänglig utredning innehåller pantbrevsregistret inte några inteckningar som är hänförliga till icke lagfarna fastigheter. Vi bedömer därför att det inte är nödvändigt med några särskilda bestämmelser i detta avseende. Regeringens förslag: En ny inteckning eller en tidigare beviljad inteckning skall kunna registreras i pantbrevsregistret utan uppgift om pantbrevshavare. En uppgift om pantbrevshavare skall också kunna tas bort från registret utan att någon ny pantbrevshavare registreras för den aktuella inteckningen. Om en inteckning saknar uppgift om pantbrevshavare, skall den som har lagfart på fastigheten kunna initiera olika slag av registreringsåtgärder, t.ex. att inteckningen avregistreras eller att det tas in en uppgift om pantbrevshavare. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se s. 3841). Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig har tillstyrkt förslagen eller inte haft några invändningar mot dem. Skälen för regeringens förslag: I pantbrevsregistret kan olika typer av registreringsåtgärder utföras. Två registreringsåtgärder har karaktär av nyregistrering, nämligen registrering av nya inteckningar (se 5 § lagen om pantbrevsregister) och registrering av tidigare beviljade inteckningar, s.k. konvertering (se 6 §). I båda fallen är det nödvändigt att i samband med registreringen av inteckningen också registrera en uppgift om pantbrevshavare. Nyss har föreslagits att det bör vara möjligt att registrera en inteckning i pantbrevsregistret utan uppgift om pantbrevshavare. Det är naturligt att detta bör gälla vid båda de nu nämnda slagen av registreringar.