prop · GQ03116 · 2003-05-13 00:00:00 — Vad som sägs i denna lag om mark gäller också annat utrymme som ingår i en fastighet eller är samfällt för flera fastigheter. Fastighetsbildning skall ske så, att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förut- sättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid skall särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten skall användas för bebyggelse skall den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som skall nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastig- hetsbildning. 1 Lagen omtryckt 1992:1212. En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastig- hetsutrymme får ny- eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vid tillämp- ningen av första och andra stycke- na skall en sådan fastighets- bildnings särskilda karaktär be- aktas. Därutöver gäller vad som föreskrivs i 1 a §. Fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet ny- bildas eller ombildas får ske endast om 1.fastigheten avses rymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan, 2.fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt, 3.det står klart att åtgärden a)är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och b)är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av an- läggningen eller att trygga finan- sieringen eller uppförandet av an- läggningen, och 4. fastigheten, om den är avsedd för bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst fem bostadsläg- enheter. I fråga om fastighetsbildning för en anläggning som ännu inte har uppförts gäller dessutom att fastig- hetsbildning enligt första stycket får ske endast om 1. det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller upp- förandet av anläggningen, och 2. fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål . Första och andra styckena tillämpas också vid fastighetsbild- Sammanträde skall hållas i an- slutning till den eller de berörda fastigheterna, om det inte utan olägenhet kan hållas på annat ställe. ning som innebär att ett tre- Prop. 2002/03:116 dimensionellt fastighetsutrymme ny- eller ombildas. Förrättning skall handläggas av lantmäterimyndigheten i den ort där marken är belägen. Ligger marken under flera lantmäteri- myndigheter, handlägges förrätt- ningen av endera myndigheten. En förrättning skall handläggas av lantmäterimyndigheten i den ort där den eller de berörda fastig- heterna är belägna. Ligger fastig- heterna under flera lantmäteri- myndigheter, skall förrättningen handläggas av endera myndighe- ten. Vid förrättning skall lantmäterimyndigheten hålla sammanträde med Sammanträde behövs inte, om Sammanträde behövs ej, om stridiga intressen mellan sakägare det inte förekommer några mot- ej förekommer i ärendet och stridande intressen mellan sak- hinder mot den sökta fastighets- ägarna i ärendet och det inte heller bildningen ej föreligger. finns några hinder mot den sökta sökan skall avvisas eller det är skall avvisas eller det är uppenbart icke kan tillåtas, är sammanträde ej att fastighetsbildningen inte kan tillåtas, är sammanträde inte heller Vid sammanträde skall lantmäterimyndigheten redogöra för ansök- ningen samt klargöra innebörden av vidtagna och planerade åtgärder. Sakägare och annan, som enligt särskild föreskrift skall underrättas om sammanträdet, skall få tillfälle att yttra sig och förebringa utredning i frågor som behandlas vid sammanträdet. Sammanträde hålles där den mark är belägen som fastighets- bildningen avser, om det ej utan olägenhet kan hållas på annat ställe. skall utreda förutsättningarna för fastighets- bildningen. Föreligger ej hinder mot denna, skall myndigheten utarbeta den fastighetsbildningsplan samt ombesörja de göromål av teknisk art och de värderingar som behövs för åtgärdens genomförande. Därvid bör rådplägning med sakägarna ske. Vid behov skall samråd ske med de myndigheter som beröres av åtgärden. Senaste lydelse 1995:1394. Senaste lydelse 1995:1394. Senaste lydelse 2001:890. Sedan de i första stycket före- Sedan de i första stycket skrivna åtgärderna har utförts, skall om fastighetsbildningen (fastighets- Detta beslut skall ange ange hur fastighetsindelningen änd- ras, vilka servitutsåtgärder som vid- och vilka byggnader eller andra tas och vilka byggnader eller andra anläggningar som överförs till en anläggningar som överförs till en I övrigt skall be- I övrigt skall be- slutet innehålla uttalanden i frågor slutet innehålla uttalanden i frågor som har ett samband som har ett samband bestämmelser om vad beslutet i bestämmelser om vad beslutet i vissa fall skall innehålla finns i 5, 8 vissa fall skall innehålla finns i 5, 8 och 12 kap. Vid fastighetsbildning kap. 1 a § andra läggningen skall ha uppförts. Om det finns särskilda skäl, får lant- mäterimyndigheten förlänga tiden. Om det är lämpligt, får fastighetsbildningsbeslutet meddelas utan hinder av att tekniska göromål och värderingar ej utförts. Under samma förutsättning får olika frågor som hör till beslutet upptagas för sig och avgöras genom särskilda beslut. Vad som föreskrives om fastighets- bildningsbeslut gäller även sådant avgörande. och utmärkas i behövlig omfattning. och utmärkas i behövlig omfattning. skall överensstämma med fastig- skall överensstämma med fastig- som endast i mindre mån avviker som endast i mindre mån avviker från beslutet får dock läggas till från beslutet får dock läggas till grund för utmärkningen, om rättelse grund för utmärkningen, om rättelse kostnad som icke står i skäligt för- kostnad som inte står i skäligt för- hållande till den betydelse det kan hållande till den betydelse det kan ha för sakägare att fastighetsbild- ha för sakägare att fastighetsbild- ningen genomföres i full överens- ningen genomförs i full överens- stämmelse med beslutet. stämmelse med beslutet. Om det är lämpligt, får utmärk- Om det är lämpligt, får utmärk- ning av gräns verkställas efter för- ning av gräns verkställas efter na skall underrättas om åtgärden i sen lämnas genom skriftligt med- genom skriftligt meddelande eller i ning som beslutats enligt 20 § andra stycket. beslutats enligt 20 § andra stycket. Om utstakning och utmärkning enligt första och andra styckena inte lämpligen kan ske på grund av fastighetens beskaffenhet, skall gränserna med tillräcklig nog- grannhet beskrivas på den karta som upprättas enligt 28 § eller i andra förrättningshandlingar. Bestämmelserna i denna para- graf tillämpas när 1.olika delar av en byggnad eller annan anläggning hör till skilda fastigheter, 2.minst en del av anläggningen hör till en tredimensionell fastig- het eller ett tredimensionellt fas- tighetsutrymme, och 3.anläggningen eller en sådan del av anläggningen som avses under 2 har skadats eller förslitits i sådan utsträckning att den måste ersättas med en ny för att tjäna sitt ändamål och detta förhållande väsentligt försvårar en ändamåls- enlig användning av en angrän- sande fastighet. I fall som avses i första stycket får ägaren av en av de fastigheter som avses i första stycket 1 på begäran lösa in de tredimensio- nella fastigheter och tredimensio- nella fastighetsutrymmen som an- läggningen eller anläggningsde- len hör till. Om flera fastighets- ägare begär inlösen, skall inlösen ske på det sätt som leder till den lämpligaste fastighetsindelningen. Är flera inlösenalternativ lika lämpliga, skall företräde ges till den fastighetsägare vars del av anläggningen beräknas ha det största värdet eller, om flera delar beräknas ha lika värde, till den 5 8 kap. 5 § upphävd genom 1992:1212. fastighetsägare som först har be- genomförs ändringar i fastighets- första stycket föreligger men nå- gon inlösen enligt andra stycket inte sker, skall lantmäterimyn- digheten förordna att de tredimen- sionella fastigheter och tredimen- sionella fastighetsutrymmen som anläggningen eller anläggnings- delen hör till skall avstås genom inlösen och överföras till den fastighet som de skulle ha hört till om några tredimensionella fastig- heter eller tredimensionella fas- tighetsutrymmen inte hade bildats. Inlösen enligt andra eller tredje stycket får inte ske om det kan antas att den tredimensionella fas- tigheten eller det tredimensionella fastighetsutrymmet kommer att få fortsatt användning för sitt ända- mål . Om en anläggning, som i sin helhet hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme, har skadats eller förslitits i sådan utsträckning att den måste ersättas med en ny för att tjäna sitt ändamål och detta förhållande väsentligt försvårar en ändamålsenlig användning av en angränsande fastighet, tillämpas 5 § tredje och fjärde styckena. Vad som sägs i 5 § andrafjärde styckena och 6 § gäller också om anläggningen inte har uppförts inom den tid som har beslutats enligt 4 kap. 25 § andra stycket. 6 8 kap. 6 § upphävd genom 1992:1212. Inlösen enligt 57 §§ får ske trots bestämmelserna i 3 kap. 2 §, 5 kap. 7 § samt 13 §§ i detta kapitel. Om inlösen enligt 57 §§ av en del av en fastighet skulle medföra att en återstående del av fastigheten till följd därav kan användas för sitt ändamål, får inlösen ske endast om även denna del inlöses. Mål som fullföljes enligt be- stämmelserna i detta kapitel (fas- tighetsbildningsmål) prövas av den fastighetsdomstol inom vars dom- krets marken är belägen. Ligger marken under flera fastighets- domstolar, upptages talan av den domstol under vilken huvuddelen ligger. Mål som överklagas enligt be- stämmelserna i detta kapitel (fas- tighetsbildningsmål) skall prövas av den fastighetsdomstol inom vars domkrets den eller de be- rörda fastigheterna är belägna. Ligger fastigheterna under flera fastighetsdomstolar, skall talan tas upp av den domstol under vilken huvuddelen ligger. Denna lag träder i kraft . 7 8 kap. 8 § upphävd genom 1977:362. En samfällighetsförening som förvaltar en gemensamhetsanlägg- ning skall avsätta medel till en fond för att säkerställa underhåll och förnyelse av gemensamhetsanläggningen, när gemensamhetsanläggningen1. är av kommunalteknisk natur eller annars av större värde samt inrättad för småhusfastigheter eller för sådana fastigheter till- sammans med hyresfastigheter eller bostadsrättsfastigheter, eller2. tillförsäkrar en tredimen- sionell fastighet eller ett tredimen- sionellt fastighetsutrymme sådana rättigheter som avses i 3 kap. 1 a § första stycket 2 fastighetsbild- ningslagen (1970:988).I de fall som avses i andra stycket skall föreningens styrelse också upprätta en underhålls och förnyelseplan. Den skall innehålla de upplysningar som är av bety- delse för att fondavsättningarnas storlek skall kunna bedömas. Förslag till lag om ändring i lagen (1973:1150) om Härigenom föreskrivs att 19 § lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter1 skall ha följande lydelse. Föreningen skall vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Varje medlems enskilda intressen skall även beaktas i skälig omfattning. Om en samfällighetsförening förvaltar gemensamhetsanlägg- ning som är av kommunalteknisk natur eller annars av större värde och som är inrättad för småhus- fastigheter eller för sådana fas- tigheter jämte hyresfastigheter el- ler bostadsrättsfastigheter, skall samfällighetsföreningen avsätta medel till en fond för att säkerstäl- la underhåll och förnyelse av gemensamhetsanläggningen. Fö- reningens styrelse skall i sådant fall också upprätta en underhålls och förnyelseplan som skall inne- hålla de upplysningar som är av betydelse för att fondavsättning- arnas storlek skall kunna be- dömas. Denna lag träder i kraft . 1 Lagen omtryckt 1987:128. 2 Senaste lydelse 1989:727. Ärendet och dess beredning Regeringen bemyndigade genom beslut chefen för att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att bl.a. överväga vissa fastighetsrättsliga frågor om samordning av skilda verksamheter i komplicerade byggnadsanläggningar. förordnades lagmannen att vara särskild utredare. Utred- ningen, som antog namnet Utredningen om tredimensionellt fastig- hetsutnyttjande, överlämnade betänkandet Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87). En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 1 och utredningens lagförslag i bilaga 2. Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena finns tillgänglig i lagstift- ningsärendet (dnr Ju1996/2497/L1). Vissa av utredningens förslag har redan lett till lagstiftning (se prop. 2000/01:138, bet. 2000/01:BoU2, rskr. 2001/02:137, SFS 2001:890892). I denna proposition behandlas återstoden av utredningens förslag. höll en hearing i syfte att få ett bättre underlag för en bedömning av behovet av de regler som utred- ningen föreslog. En förteckning över deltagarna vid hearingen finns i bilaga 4. Minnesanteckningar från hearingen finns tillgängliga i lag- stiftningsärendet. Därefter utarbetades inom ett utkast till lagråds- remiss som behandlades vid ett remissmöte . Vid remissmötet behandlades även en promemoria om försäkringsfrågor m.m. med anknytning till de förslag som lämnades i utkastet till lagrådsremiss. Lagförslaget i utkastet finns i bilaga 5. En förteckning över deltagarna vid remissmötet finns i bilaga 6. I anslutning till remissmötet har också lämnats skriftliga synpunkter på utkastet och promemorian. En förteckning över de remissinstanser som har lämnat skriftliga synpunkter finns i bilaga 7. Utkastet, promemorian, minnes- anteckningar från remissmötet och en sammanställning av de skriftliga synpunkterna finns tillgängliga i lagstiftningsärendet. Propositionen bygger på en överenskommelse mellan den social- demokratiska regeringen, och . Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 8. Lagrådets yttrande finns i bilaga 9. Regeringen behandlar Lagrådets synpunkter och de ändringar som med anledning av dessa har gjorts i förslaget i avsnitten 8.1, 8.2.4, 8.5, 8.6, 8.7, 10.2, 12 och 14 samt i författningskommentaren. Regeringen har i allt väsentligt följt Lagrådets förslag. Dessutom har vissa redaktionella ändringar gjorts i lagtexten. Förslagen i detta ärende aktualiserar olika förändringar på skatteområdet, främst när det gäller fastighetstaxeringen. fastighetsindelning behandlades inga skattefrågor. Inom Finansdeparte- Prop. 2002/03:116 mentet pågår därför ett arbete för att ta fram förslag på skatteområdet. En departementspromemoria med sådana förslag har remitterats (se Ds Enligt planeringen kommer en proposition där skattefrågorna behandlas att överlämnas till . 4Gällande system för fastighetsindelningen I 1 kap. 1 § första stycket jordabalken anges att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. Bestämmelsen utgör en av grundpelarna i den svenska fastighetsrätten. För enskilda fastigheter fastställs gränser enbart i markplanet. Till respektive fastighet hör dock inte enbart den sålunda avgränsade mark- ytan. Varje fastighet omfattar därutöver ett utrymme ovanför och ett utrymme under markytan. Dessa utrymmen begränsas i sidled av fastig- hetens gränser i markplanet. Fastigheten anses visserligen inte ha en obegränsad utsträckning i vertikalplanet (dvs. i höjd och djupled). Hur långt fastigheten sträcker sig i vertikalplanet är dock oklart. Det anses inte möjligt att genom fastighetsbildning avgränsa fastigheter i vertikal- planet. Inte heller anses en fastighet kunna avgränsas så att den helt eller delvis sträcker sig över eller under en annan fastighet. Att bilda fastigheter som består av tredimensionellt avgränsade utrymmen (dvs. slutna volymer) är således inte möjligt. Av 2 kap. jordabalken följer att det till en fastighet kan höra vissa s.k. fastighetstillbehör, bl.a. byggnader och andra anläggningar. För att en byggnad eller annan anläggning skall höra till en fastighet fordras, som huvudregel, att den har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk och att den tillhör fastighetens ägare (se 2 kap. 1 och 4 §§ jordabalken). Ändringar i fastighetsindelningen åstadkoms genom offentliga förfaran- den. Vanligen är det lantmäterimyndigheten som, efter en avvägning mellan olika allmänna och enskilda intressen, beslutar om ändringar i fastighetsindelningen genom fastighetsbildning. Bestämmelser om fastig- hetsbildning finns i fastighetsbildningslagen (1970:988). Ett beslut om fastighetsbildning meddelas vid en förrättning. Beslutet kan innebära att en eller flera nya fastigheter bildas (genom avstyckning, klyvning eller sammanläggning) eller att bestående fastigheter ändras (genom fastig- hetsreglering). fastighetsutnyttjande enligt gällande ordning Det är vanligt att olika horisontella plan av en fastighet används av skilda personer för väsentligen skilda ändamål. brukar beskrivas som tredimensionellt fastighetsutnyttjande. Gemensamt för det tredimensionella fastighetsutnyttjandet är att det avser utrymmen vilka är uttryckligen eller underförstått avgränsade såväl horisontellt som vertikalt (dvs. Utrymmena upptar vanligen olika slag av anläggningar. de anläggningar som det tredimensionella fastighetsutnyttjandet avser varierar men det rör sig om allt från mindre anläggningar, såsom ledningar, till mycket stora anläggningar, såsom centrum eller trafik- Dessa olika slag av anläggningar kan vara belägna såväl ovan som under jord. Anläggningarna är vanligen uppförda inom en enda fastighet men de kan även sträcka sig över flera fastigheter, såsom typiskt sett är fallet med ledningar eller tunnlar. hetsutnyttjandet en anläggning i dess helhet, t.ex. ett underjordiskt är dock anläggningarna uppdelade på flera verksamhets- Mycket ofta är de olika verksamheter som utövas inom fastigheten eller anläggningen förvaltningsmässigt och ändamålsmässigt oberoende av varandra. Det tredimensionella fastighetsutnyttjandet förekommer, som har antytts, i mycket olika former. Ett tydligt exempel på tredimensionellt fastighetsutnyttjande är när en och samma fastighet rymmer både en underjordisk anläggning, t.ex. ett bergrum för förvaringsändamål, och en anläggning ovan mark för något helt annat ändamål, t.ex. en byggnad för Ett annat exempel på tredimensionellt fastighets- utnyttjande är när flera verksamhetsutövare utnyttjar olika delar av en och samma anläggning, såsom när en byggnad rymmer både bostäder och kommersiella lokaler eller när ett kommersiellt centrum förutom affärslokaler rymmer parkeringsgarage och kontor. utgör de ibland mycket komplext sammansatta anläggningar, där utrym- men avsedda för kommunikationsändamål (såsom busstationer och järn- vägsanläggningar) har kombinerats med utrymmen för affärs eller Detta lagstiftningsärende tar sikte på sådana fall av tredimensionellt fastighetsutnyttjande som innebär särskilda svårigheter. Det bör redan nu påpekas att det inte är alla former av tredimensionellt fastighets- utnyttjande som ger upphov till dessa särskilda svårigheter. torde det tredimensionella fastighetsutnyttjandet i det stora flertalet fall Det gäller t.ex. vid sedvanlig uthyrning av bostäder och lokaler i normala bostads eller affärsfastigheter. skilda slag kan uppkomma, framför allt om de aktuella verksamheterna är så olikartade att de inte lämpligen kan förvaltas tillsammans. Regeringen kommer i avsnitt 6 att närmare behandla de situationer då det tredimensionella fastighetsutnyttjandet möter praktiska hinder och de skäl som talar för att lagstiftningen bör ändras. Först finns det dock att beröra de olika instrument som nuvarande lagstiftning tillhandahåller för att möjliggöra tredimensionellt fastighetsutnyttjande Prop. 2002/03:116 av skilda slag. De viktigaste instrumenten är nyttjanderätt (främst hyra), servitut, gemensamhetsanläggning och ledningsrätt. Ytterligare ett instrument, fastän mindre vanligt, är samäganderätt kombinerad med en rätt för en delägare att nyttja en viss del av en samägd fastighet. Såsom närmare framgår av det följande är vart och ett av de angivna instrumenten i det här sammanhanget förenat med olägenheter eller begränsningar. Den som behöver utnyttja ett tredimensionellt avgränsat utrymme inom en fastighet kan träffa ett nyttjanderättsavtal med fastighetsägaren. Vill han eller hon disponera ett våningsplan eller något annat utrymme i en byggnad, kan dispositionsrätten sålunda tryggas genom ett hyresavtal. Ett nyttjanderättsavtal kan ofta vara tillräckligt för att tillgodose nyttjarens behov, såsom när nyttjandet avser en enskild bostadslägenhet eller affärslokal. Särskilt om nyttjandet avser större anläggningar, är avsett att vara mera långsiktigt eller förutsätter större investeringar kan dock nyttjanderätten framstå som bräcklig. Det beror på flera faktorer: Nyttjanderättshavarens möjligheter att självständigt disponera över utrymmet är begränsade. Nyttjanderätten är begränsad i tiden och kan komma att upphöra i samband med en exekutiv försäljning av fastig- heten. Dessutom är möjligheterna till pantsättning av nyttjanderätten i praktiken begränsade. Ett servitut är en rätt för innehavaren av en fastighet (den härskande fastigheten) att utnyttja en annan fastighet (den tjänande fastigheten) eller en del av denna på ett visst sätt. Servitut tillkommer endera genom avtal mellan de berörda fastighetsägarna (avtalsservitut) eller genom ett myndighetsbeslut, vanligen fattat av lantmäterimyndigheten enligt fastighetsbildningslagen (fastighetsbildningsservitut). Servitutet kan avse ett tredimensionellt avgränsat utrymme, t.ex. en tunnel under markytan. Ett servitut är rättsligt knutet till den härskande fastigheten och en anläggning som uppförs på den tjänande fastigheten med stöd av servitutet blir tillbehör till den härskande fastigheten (se 2 kap. 1 § andra stycket jordabalken). Detta ger möjlighet att utnyttja det särskilda kredit- värde som utrymmet kan ha, nämligen genom pantsättning av den härskande fastigheten. Genom servitut kan man därför i många fall åstadkomma de rättsliga lösningar som krävs för ett ändamålsenligt tredimensionellt fastighetsutnyttjande. Servitutslösningar är emellertid inte alltid möjliga. Exempelvis kan servitut inte användas när man vill skapa en självständig bruksenhet inom en viss fastighet men det inte går att knyta rätten till någon annan fastighet. Vidare får en på servitut grundad rätt att nyttja en fastighet inte innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten (jfr NJA 1983 s. 292). Vad särskilt gäller avtalsservitut kan ett sådant dessutom upphöra att Prop. 2002/03:116 gälla av olika anledningar, såsom i samband med en exekutiv försäljning av den tjänande fastigheten. Fastighetsbildningsservitut är mer stabila och har ett starkare sakrättsligt skydd än avtalsservitut. Men även här gäller att servitutet inte får innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten och att det måste kunna knytas till en annan fastighet. Vidare gäller bl.a. att ett fastighetsbildningsservitut skall vara av väsentlig betydelse för den härskande fastighetens ändamålsenliga an- vändning (7 kap. 1 § fastighetsbildningslagen). Det finns exempel på servitutsbildningar för tredimensionellt fastighetsutnyttjande där det kan ifrågasättas om kravet på väsentlig betydelse har varit uppfyllt. Det egentliga intresset förefaller i stället ha varit att tillgodose berörda intressenters önskemål om en uppdelning av ett byggnadsprojekt (, Tredimensionellt fastighetsutnyttjande genom fastighetsbildning s. 172 f.). Det har förekommit att fastigheter bildas med det enda, eller i vart fall huvudsakliga, syftet att vara härskande i ett servitutsförhållande. En sådan åtgärd står knappast i överensstämmelse med allmänna principer för fastighetsbildning.