prop · GQ0371 · 2003-03-17 00:00:00 — Regeringens proposition 2002/03:71 Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen föreslås vissa ändringar i fastighetsmäklarlagen. Ändringarna syftar till att åstadkomma en ökad samhällskontroll och ett förbättrat konsumentskydd vid yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Det föreslås att det med några särskilt angivna undantag blir obli- gatoriskt även för de fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter att registrera sig hos . Vidare föreslås att det skall finnas två typer av registreringar hos , en som avser yrkesmässig förmedling av samtliga förmedlingsobjekt som omfattas av fastighetsmäklarlagen (fullständig registrering) och en som avser yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter (registrering för hyresförmedlare). Genom att fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter registrerar sig ställs de, precis som övriga fastighetsmäklare, under tillsyn. Ändringarna föreslås träda i kraft . Förslag till riksdagsbeslut ................................................................. Ärendet och dess beredning.............................................................. Bostadsförmedlaren och dennes uppdrag Överväganden ..............................................................och förslag 5.1Behovet av en reglering av yrkesmässig bostadsförmedling10 Formen för en reglering.................................................... Registrering och tillsyn .................................................... Frågan om registrering ................................... Undantag från kravet på registrering.............. Förutsättningarna för registrering .................. Straffansvar för oregistrerad bostadsförmedlare22 Kostnader för registrering och tillsyn ............ Ersättning vid bostadsförmedling..................................... Ikraftträdande och övergångsfrågor................................................ Sammanfattning av promemoria Registrering av hyresförmedlare (2002:37) .............................................. Förteckning över remissinstanser ........................................................... Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde ......... Regeringen föreslår att antar regeringens förslag till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (1995:400). Regeringen har följande förslag till lagtext. Förslag till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (1995:400) Härigenom föreskrivs att 2, 5 och 21 §§ fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall ha följande lydelse. Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga förmedlings- objekt som anges i 1 §. Vid för- medling av arrenderätt eller hyres- rätt tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §§. Vid förmedling av nyttjan- derätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten. Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos . Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller så- dana fastighetsmäklare som för- medlar enbart hyresrätter. Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga förmedlings- objekt som anges i 1 §. Vid för- medling av arrenderätt eller hyres- rätt tillämpas dock inte 18 §, 21 § förstatredje styckena och 22 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten. Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos . Vad som sägs i första stycket gäller inte advokater och inte heller sådana fastighetsmäklare som ägnar sig åt enbart 1.kommunal förmedling av hyresrätter, 2.vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer inskrivna vid ett universitet eller en högskola, 3.förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, 4.förmedling av hyresrätter till lokaler, eller 5.förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår . En registrering skall avse Prop. 2002/03:71 antingen yrkesmässig förmedling av samtliga förmedlingsobjekt som anges i 1 § (fullständig regist- rering) eller yrkesmässig för- medling av enbart hyresrätter (registrering för hyresförmedlare). Närmare bestämmelser om meddelas av regeringen. Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning be- räknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser om ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsända- mål. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Den som vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter och som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § skall ansöka om registrering enligt denna lag . Har ansökan gjorts senast den dagen, får verksamheten drivas vidare i avvaktan på att beslutet i registreringsfrågan har vunnit laga kraft. 3.Den som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § men saknar sådan utbildning som avses i 6 § första stycket 3 kan trots detta registreras enligt denna lag om han eller hon vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av hyresrätter till bostads- lägenheter. 4.Den som vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter och som är skyldig att vara registrerad enligt 5 § får, om ansökan om registrering inte beviljas, efter det att beslutet i registreringsfrågan vann laga kraft fullfölja de förmedlings- uppdrag som har lämnats före det att nämndens beslut vann laga kraft. Ärendet och dess beredning lagutskott har i ett av godkänt betänkande (bet. 1997/98:LU15, rskr. 1997/98:158) påpekat att erfarenheterna av yrkes- mässig förmedling av främst andrahandsupplåtelser tyder på att det kan finnas behov av att överväga någon form av samhällskontroll och konsu- mentskyddsregler vid hyresförmedling. beslöt regeringen att tillkalla en bostadssocial beredning med uppdrag att följa utvecklingen på det bostadssociala området och lämna förslag till åtgärder för att stödja särskilt utsatta grupper på bostadsmarknaden. Beredningen skulle även söka bilda sig en upp- fattning om hur stort problemet med oseriösa bostadsförmedlare är samt bedöma om de problem som förekommit motiverar någon form av samhällskontroll och ökat konsumentskydd vid yrkesmässig förmedling av hyreslägenheter. Beredningen skulle också undersöka vilka förut- sättningar och möjligheter som finns för att åstadkomma samhälls- kontroll och förbättrat konsumentskydd. Beredningen, som antog namnet Boendesociala beredningen, överlämnade delbetänkandet Oseriösa bostadsförmedlare (1999:71). Betänkandet innehåller inte några lagförslag. Inom har därefter upprättats promemorian Registrering av hyresförmedlare (2002:37). En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. Promemorians lagförslag finns i bilaga 2. Promemorian har remissbehandlats. En förteckning över remiss- instanserna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissvaren finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju 2002/4975/L1). Propositionen bygger på en överenskommelse mellan den socialdemo- kratiska regeringen och . Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 4. Lagrådet har lämnat förslagen utan erinran. Lagrådets yttrande finns i bilaga 5. Med begreppet bostadsförmedling avses verksamhet som syftar till att skapa kontakt mellan en bostadssökande och en bostadsupplåtare som inte är identisk med förmedlaren (se t.ex. betänkandet Bostadsförmedling i nya former, SOU 1992:71, s. 28 och prop. 2000/01:26 s. 19). mellan bostadsförmedling och uthyrning kan ibland vara svår att dra. fastighetsägare som själv anvisar sina lägenheter bedriver inte bostads- Det är då i stället fråga om uthyrningsverksamhet. samma torde gälla om det är ett förvaltningsbolag som förmedlar fastighetsägarens bostadslägenheter och förvaltningsbolaget inte förmed- lar bostäder åt fler än en uppdragsgivare. Om flera fastighetsägare bildar ett särskilt förmedlingsföretag i en fristående organisatorisk form, bör Prop. 2002/03:71 verksamheten däremot kunna anses som bostadsförmedling (se prop. 2000/01:26 s. 19). Förmedling av hyresrätter kan ske på olika sätt. Det traditionellt van- ligaste är att kommunen, ofta genom ett särskilt kommunalt organ, bedriver bostadsförmedling. Det förekommer också i allt större utsträck- ning privat förmedlingsverksamhet. 4.2Bostadsförmedlaren och dennes uppdrag Enligt definitionen i 1 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) är fastighets- mäklare fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Fastighets- mäklarlagen omfattar alltså yrkesmässig förmedling av bl.a. bostäder i olika upplåtelseformer. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 63), vilka i sin tur hänvisar till förarbetena till lagen (1984:81) om fastighetsmäklare (prop. 1983/84:16 s. 27 f.), tar uttrycket förmedla sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken han eller hon kan träffa avtal, t.ex. om upplåtelse av hyresrätt i första eller andra hand. Övrigt bistånd som förmedlaren kan lämna och som kan vara av betydelse för tillkomsten av avtalet är inte förmedling i lagens mening. Exempel på sådant bistånd är rådgivning av juridisk eller ekonomisk natur och upprättande av hyresavtal. Den som enbart ägnar sig åt sådant biträde omfattas alltså inte av fastighetsmäklarlagen. För att lagen skall vara tillämplig krävs vidare att förmedlingen sker yrkesmässigt. Av särskild betydelse vid bedömningen av om förmed- lingen sker yrkesmässigt är i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Det skall också vägas in hur tjänsten har marknadsförts. I begreppet yrkesmässigt ligger också att förmedlingen skall bedrivas som ett led i näringsverksamhet. Det sägs i förarbetena att lagen blir tillämp- lig om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastig- hetsförmedlare även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle (prop. 1983/84:16 s. 28). Att i annonser eller på annat sätt erbjuda förmedlartjänster kan därmed anses vara yrkesmässig förmedling oberoende av hur framgångsrik förmedlingen sedan är (jfr SOU 1999:71 s. 17). I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) finns vissa bestämmelser som avser att skydda hyresgäster från otillbörliga krav på ersättning i samband med uthyrning av lägenheter eller bostadsförmedling. Enligt 65 § hyreslagen är det straffbart att ställa upp villkor om särskild ersättning för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätten till en sådan lägenhet. Av 65 a § hyreslagen följer att det i princip är förbjudet att ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för förmedling av en lägenhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av Prop. 2002/03:71 regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. har i förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsför- medling föreskrivit att ersättning skall utgå enligt en taxa som fastställs av Kammarkollegiet. Av Kammarkollegiets föreskrifter framgår att ersättning för förmedling får uppbäras endast om förmedlingen leder till att hyresavtal träffas samt att den högsta ersättning som får tas ut är för en lägenhet och för ett rum (se , KAMFS 2000:2). Det saknar betydelse om förmedlingen avser en förstahands- eller en andrahands- upplåtelse. Vidare gäller taxan även om det är en juridisk person som efterfrågar tjänsten. Enligt 4 § lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjnings- ansvar får en bostadsförmedling, utöver sådan förmedlings- ersättning som får tas ut enligt 65 a § hyreslagen, även ta ut en köavgift av den hyressökande. För detta krävs dock att lägenheterna förmedlas i turordning efter kötid. Kommunen får bestämma avgiftens storlek och grunderna för hur avgiften skall se ut. Andra bostadsförmedlingar än de kommunala får inte ta ut någon köavgift. Som angetts under avsnitt 4.2 omfattar fastighetsmäklarlagen yrkes- mässig förmedling av bostäder i olika upplåtelseformer. Flera av lagens bestämmelser är emellertid inte tillämpliga vid förmedling av hyresrätter. Enligt 5 § fastighetsmäklarlagen skall varje fastighetsmäklare vara registrerad hos . Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. Därmed är förmedlarna av hyresrätter också undantagna från de krav som ställs på en registrerad fastighetsmäklare, nämligen att han eller hon skall vara myndig, inte vara försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud eller ha förvaltare, ha en ansvarsförsäkring, ha tillfreds- ställande utbildning, vara redbar och i övrigt vara lämplig som fastighets- mäklare. Tillsyn över registrerade fastighetsmäklare utövas av . Nämnden skall se till att fastighetsmäklarna i sin verk- samhet iakttar sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. En registre- rad mäklare är skyldig att låta nämnden granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten. Nämnden kan utdela varningar eller återkalla en registrering. har alltså inget ansvar när det gäller att se till att den som förmedlar enbart hyresrätter och därför inte är registrerad hos nämnden följer tillämpliga delar av fastighetsmäklar- lagen och kan inte ingripa i fall där sådana förmedlare handlar i strid med lagen. Det innebär t.ex. att nämnden inte heller kan kontrollera att hyresförmedlarna uppfyller lagens krav på att hålla klientmedel åtskilda från egna tillgångar. Regeln om att mäklare som förmedlar enbart hyresrätter inte behöver vara registrerade finns kvar oförändrad från lagen (1984:81) om I förarbetena till den lagen uttalade departements- chefen att det skulle föra för långt att ställa upp krav på registrering för Prop. 2002/03:71 en självständig förmedlingsverksamhet av hyresrätter (prop. s. 62 f.). Lagrådet ansåg att skyddsbehovet fanns men inte var lika uttalat som när det gäller förmedling av fastigheter, där stora kapitalinveste- ringar i allmänhet förekommer (a. prop. s. 52). Det är enkelt att starta en förmedlingsverksamhet för hyresrätter. Någon större investering behövs inte. Det ställs inga krav på utbildning eller registrering. Inte heller förekommer det någon lämplighetsprövning. I regioner med bostadsbrist finns det en marknad för oseriös verksamhet. Det förekommer t.ex. att hyressökande förmås att betala in förmedlingsavgifter i förskott och att dessa avgifter aldrig återbetalas trots att några lägenheter i realiteten aldrig förmedlas. Också där för- medlingen ger resultat i någon form av kontrakt förekommer otillåtet höga förmedlingsavgifter och andra ersättningar (se vidare avsnitt 5.1). Boendesociala beredningen konstaterade att det skulle kunna vara befogat med någon form av etableringskontroll avseende yrkesmässiga bostadsförmedlare. Vidare borde insyn i den yrkesmässiga bostads- förmedlingsverksamheten etableras (SOU 1999:71 s. 53). En reglering med sådan inriktning skulle bl.a. syfta till att stödja den seriöst bedrivna verksamheten. Beredningen föreslog därför att även yrkesmässiga bostadsförmedlare skall omfattas av registreringsskyldighet hos och att en översyn av fastighetsmäklarlagen därför initieras. Med vissa undantag borde, enligt beredningen, gälla samma villkor för registrering av yrkesmässiga bostadsförmedlare som för övriga mäklare (1999:71 s. 8). Som alternativ övervägde beredningen att i stället föreslå någon form av frivillig auktorisation. Härmed torde beredningen ha avsett möjlig- heten till ett system med frivillig auktorisation inom ramen för en branschorganisation. Beredningen bedömde dock att en sådan lösning inte skulle bidra nämnvärt till att minska den oseriösa verksamheten. Vidare ansåg beredningen att en ny form av tillsyn, som enbart skulle rikta sig till de yrkesmässiga bostadsförmedlarna, inte är realistisk, bl.a. av ekonomiska skäl. Beredningen föreslog vidare att det under alla förhållanden borde göras en översyn av regleringen av rätten till ersättning för förmedling av hyresavtal. Såväl ersättningsnivåer som alternativ eller komplement till den nuvarande taxan borde därvid prövas. Översynen borde enligt beredningen samordnas med den översyn av fastighetsmäklarlagen som har föreslagits av Utredningen om tillsyn i betänkandet effektivare tillsyn (SOU 1999:35). 5.1Behovet av en reglering av yrkesmässig bostadsförmedling Regeringens bedömning: Det finns ett behov av ökad samhälls- kontroll och förbättrat konsumentskydd vid yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Promemorians bedömning: Överensstämmer med regeringens bedömning (se promemorian s. 23 och 24). Remissinstanserna: I stort sett samtliga remissinstanser har instämt i bedömningen eller inte haft någon invändning mot den. Skälen för regeringens bedömning: Boendesociala beredningen har i delbetänkandet Oseriösa bostadsförmedlare (1999:71) konstaterat att en kartläggning av omfattningen och utbredningen av bostads- förmedling i privat regi, då särskilt den oseriösa delen, inte har låtit sig göra. Det har inte gått att få fram uppgifter om omflyttning i olika upplåtelseformer eller om i vilken utsträckning förmedlare medverkar vid upplåtelse eller byte av hyreskontrakt. Beredningen har däremot funnit många exempel på olika former av oseriös bostadsförmedling, bl.a. genom information från olika aktörer på bostadsmarknaden. Bland dessa exempel finns fall där förmedlaren i realiteten aldrig har haft några objekt att förmedla utan bara har haft för avsikt att ta in avgifter som sedan inte återbetalas. Andra bedriver en reell förmedlingsverksamhet men följer inte reglerna om återbetalning av eventuella förskott eller om att klientmedel skall hållas åtskilda. Det förekommer vidare att den maximala förmedlingsersättningen överskrids. Olika avgifter anges för enskilda och företag, där enskilda ibland övertalas att registrera sig som företag och betala en högre summa för att få bättre information. Avgifter för registrering och köavgifter förekommer trots att det inte är tillåtet. Begreppet relocation används i bostadsannonser som i första hand vänder sig till företag som behöver bostäder åt sina anställda. Bostads- förmedlare erbjuder här verkliga eller fiktiva tjänster mot extra betalning utöver den godkända taxan. Det kan vara allt från visningar av objekt till flyttstädning. För ytterligare exempel på oseriös förmedlingsverksamhet hänvisas till SOU 1999:71 s. 43 f. Förutsättningarna för att bedriva oseriös förmedlingsverksamhet är störst i storstadsområdena, där in- och omflyttningen är stor och där det dessutom råder bostadsbrist. Men även på bostadsmarknader i balans torde det förekomma viss oseriös bostadsförmedlingsverksamhet. Som regel torde den ekonomiska skadan av varje enskilt fall av oseriös förmedlingsverksamhet vara förhållandevis begränsad. För den enskilde kan emellertid effekterna av den oseriösa verksamheten ändå vara mycket kännbar. Det är dessutom sannolikt att den oseriösa verksam- heten främst drabbar de svagaste grupperna av bostadssökande. Samman- taget kan omfattningen av den oseriösa verksamheten antas vara betydande. Regeringen anser mot denna bakgrund att det finns behov av en reglering av hyresförmedlingsverksamheten, dels för att åstadkomma ett bättre konsumentskydd, dels för att etablera någon form av insyn i och Prop. 2002/03:71 samhällskontroll av verksamheten. En sådan reglering skulle också kunna vara till nytta för den seriöst bedrivna verksamheten. Formen för en reglering Regeringens förslag: Fastighetsmäklarlagen ändras i syfte att åstad- komma ett bättre konsumentskydd vid hyresförmedling och en ökad insyn i och samhällskontroll av sådan verksamhet. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 24 och 25). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt prome- förslag eller inte haft någon invändning mot det. mäklarnämnden, och Bostad har menat att man bör utreda frågan ytterligare eller i vart fall avvakta med en reglering till dess att fastighetsmäklarlagen har utvärderats. Skälen för regeringens förslag: Boendesociala beredningen har föreslagit att det initieras en översyn av fastighetsmäklarlagen för att närmare utreda regleringen av den yrkesmässiga bostadsförmedlingen. Regeringen har för avsikt att utvärdera fastighetsmäklarlagen. utredning kan tillsättas är dock ännu för tidigt att säga. angeläget att ett förbättrat konsumentskydd i samband med yrkesmässig förmedling av hyresrätter kan komma till stånd möjligt. hänsyn därtill anser regeringen att det finns starka skäl för att en reglering med detta syfte införs utan att man avvaktar utvärderingen av När det gäller formen för regleringen finns det huvudsakligen två Det ena är att göra erforderliga ändringar i fastighets- mäklarlagen, t.ex. genom att ta bort eller begränsa det undantag från kravet på registrering som gäller för den som förmedlar enbart Det andra är att införa en helt ny lag som ger ett förbättrat konsumentskydd just vid yrkesmässig förmedling av hyresrätter och en ökad insyn i och samhällskontroll av sådan verksamhet. För det sistnämnda alternativet talar att den yrkesmässiga förmed- lingen av hyresrätter företer en hel del skillnader i förhållande till övrig Åtskilliga andra omständigheter talar emellertid för det första alternativet. De flesta av fastighetsmäklarlagens civilrättsliga bestämmelser skall tillämpas även på förmedling av hyresrätter. torde också vara möjligt att tillämpa merparten av lagens bestämmelser om registrering och tillsyn på dem som förmedlar enbart hyresrätter. Förmedlingen avser i det ena såväl som det andra fallet bostäder eller i vart fall en rätt till fast egendom. registrerade fastighetsmäklare vid sidan av förmedling av egnahem och bostadsrätter även ägnar sig åt yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Det kan vidare antas att flera redan registrerade fastighetsmäklare kommer att utvidga sin verksamhet till förmedling av hyresrätter, om de ges möjligheter att driva en sådan verksamhet med lönsamhet. Mot denna bakgrund anser regeringen att övervägande skäl talar för att hyresförmedlare och andra fastighetsmäklare bör omfattas av ett och En reglering som syftar till att åstadkomma ett bättre Prop. 2002/03:71 konsumentskydd vid yrkesmässig hyresförmedling samt en ökad insyn i och samhällskontroll av sådan verksamhet bör därför komma till stånd genom kompletteringar i fastighetsmäklarlagen. Regeringens förslag: Som huvudregel skall även de fastighets- mäklare som förmedlar enbart hyresrätter vara registrerade. Det skall finnas två typer av registreringar: 1.en som avser yrkesmässig förmedling av samtliga de förmed- lingsobjekt som omfattas av fastighetsmäklarlagen (fullständig regist- rering) och 2.en som avser yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter (registrering för hyresförmedlare). Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag dock att uttrycken fullständig registrering och registrering för hyres- förmedlare inte används i promemorian (se promemorian s. 2628). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt förslaget eller har inte haft någon invändning mot det. och Bostad har ifrågasatt om det är befogat att bygga upp ett eget regelverk för det förhållandevis begränsade antalet hyres- förmedlare som förekommer. har vidare påpekat att en registrering av hyresförmedlare inte löser de verkliga problemen med svartmäkleri med hyresrätter. Även och har ifrågasatt om förslaget kommer att få avsedd effekt. har bl.a. av den anled- ningen inte ansett sig kunna tillstyrka förslaget. Fastighetsägarna har uttalat att det även behövs andra åtgärder. tings- rätt, , och