mot · GR02Bo248 · 2003-10-07 00:00:00 — Kommersiella förutsättningar för studentbostäder 1 Förslag till riksdagsbeslut beslutar om ändring i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag i enlighet med den lydelse som framgår av motionen. beslutar om ändring i 12 kap. 55 § jordabalken i enlighet med den lydelse som framgår av motionen. beslutar om ändring i 12 kap. 55 d § jordabalken i enlighet med den lydelse som framgår av motionen. Lagstiftningen angående de kommersiella förutsättningarna för studentägda allmännyttiga bostadsföretag är i behov av översyn. bör, till dess att en generell översyn av allmännyttans hyresledande ställning genomförts, återinsätta de studentstyrda allmännyttiga bostadsföretagen i deras hyresledande funktion för studentbostäder. Annars kan konsekvensen bli att nyproduktion av studentbostäder minskar eller helt upphör. Studentstyrda allmännyttiga bostadsföretag bör även i hyran tillåtas kompensera sig för sina kostnader vid upplåtelse av inhyrda lägenheter i andra hand. 3 Studentstyrda allmännyttiga bostadsföretag bör tills vidare göras hyresledande för studentbostäder Föreliggande motion föranleds av att , av organisationer som verkar på studentbostadsmarknaden, gjorts uppmärksamma på betydande problem i de gällande bestämmelserna kring hyresledande bostadsföretag. generella inställning är att allmännyttiga bostadsföretag bör mista sin hyresledande ställning och att alla lägenheter, oavsett ägare, skall kunna utgöra jämförelsenorm vid hyresprövning. I bostadspolitiska motion föreslås att regeringen ska ge i tilläggsuppdrag att utreda förutsättningarna för ett upphävande av allmännyttans hyresledande ställning. Intill dess att en noggrann översyn gjorts och beslut kan fattas om att avskaffa allmännyttans hyresledande ställning, anser att de närmare formerna för den hyresledande ställning bör revideras. Studentbostäder upplåts som regel genom kommunala bostadsföretag eller genom särskilda studentstyrda studentbostadsföretag. De senare förekommer främst på äldre kårorter som och . Även i fanns det tills ganska ett studentstyrt bostadsföretag som har övergått i rent kommersiell drift. I tillhandahålls studentbostäder genom ett bostadsstiftelse med lika styrelserepresentation för studenter och kommunen samt en representant för högskolan. Härutöver finns det mindre privata företag som på mer eller mindre ideell basis tillhandahåller studentbostäder samt rent kommersiella företag som bedriver studentbostadsverksamhet i liten skala. De studentstyrda bostadsföretagen tillkom ursprungligen till följd av att ansvaret för studentsocial service från början ansågs för betungande att belasta berörda kårortskommuner (särskilt och , där antalet studenter var oproportionerligt stort i förhållande till antalet skattebetalande innevånare). I stället överlämnades ansvaret för bland annat bostadsförsörjningen att handhas av studenterna själva, genom för ändamålet inrättade studentkommuner i form av sådana obligatoriska studerandesammanslutningar som regleras genom förordningen (1983:18) om studerandekårer, nationer och studentföreningar för fakultet. Studentbostadsföretagen kom således att styras av studenterna genom studentkårerna, studentnationerna (eller deras samarbetsorganisationer i form av s.k. kårortsnämnder), men gavs allmännyttig status och finansierades genom förmånliga lån och skattebefrielse på samma sätt som motsvarande kommunala bostadsföretag. Rent studentstyrda bostadsföretag finns i och . De drivs enligt samma principer som allmännyttiga kommunala bostadsföretag. Avkastningen på det egna kapitalet överstiger således inte den genomsnittliga statslåneräntan under föregående räkenskapsår med ett tillägg av en procentenhet jfr. förordningen (2003:348) om skälig utdelning från allmännyttiga bostadsföretag. De rent studentstyrda bostadsföretagen i och omsätter tillsammans . Företagen drivs i stiftelseform och kan således sägas ägas av sitt ändamål. Till skillnad från vad som är fallet med de flesta kommunala bostadsföretagen har de studentstyrda bostadsstiftelserna inte några ägare som de behöver dela ut vinst till. Eventuella överskott delas därför inte ut, utan återinvesteras i verksamheten och kommer på så sätt hyresgästerna till del. Bestånden av bostäder utgörs enbart av små enheter som är dyrbara att producera till följd av de många våtutrymmena (kök/kokvrå och badrum) per totalyta. Medelytan per bostad uppgår till . Fram till hade de studentstyrda studentbostadsföretagen så kallad hyresledande status inom den särskilda brukvärdeskrets som utgörs av studentbostäder (se RH 1999:65 där studentbostäder som ägdes av en studentnation ansågs hyresledande; avseende studentbostäder som särskild bruksvärdeskrets se även avgörande i målet ÖH 81-2002). Som en konsekvens av en lagändring som genomfördes (2003) fråntogs de studentstyrda studentbostadsföretagen sin hyresledande status. Detta medför att nyproduktion av studentbostäder numera innefattar betydande risker eftersom en bruksvärdesjämförelse i efterhand med kommunala företag (vilka kan fördela sina kostnader över mer blandade bestånd av lägenheter) kan komma medföra att hyresnämnd fastställer nybyggnadshyran för de studentstyrda studentbostadsföretagen under deras produktionskostnad se lagen (2002:103) om ändring i lagen (2002:29) om ändring i jordabalken. Till skillnad från kommersiellt betingade bostadsföretag eller företag med skattepengar i ryggen saknar de allmännyttiga studentstyrda studentbostadsföretagen såväl kapitalstarka ägare som substantiellt eget kapital som kan täcka uppkommande förluster. Bristande kostnadstäckning riskerar således innebära att företagen går i konkurs. innebär detta att de studentstyrda bostadsföretagen kan tvingas att upphöra med nyproduktion helt, eftersom en sådan framtida kostnadstäckning genom hyror som är en förutsättning för företagens hela existens inte längre garanteras. De studentstyrda studentbostadsföretag som även är allmännyttiga enligt definitionen i lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag bör således återinsättas i sin hyresledande funktion enligt 12 kap. 55 § jordabalken. Detta kan ske genom att en särskild definition av studentbostadsföretag införs i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag samt att bruksvärdesnormen i 12 kap. 55 § första och andra stycket jordabalken justeras med hänvisning till denna definition. 4 Studentstyrda allmännyttiga bostadsföretag bör få kompensera sina kostnader vid andrahandsuthyrning Utbudet av studentbostäder består av upplåtelser i första hand av lägenheter som ägs eller förvaltas av upplåtaren/hyresvärden eller av upplåtelser i andra hand, där upplåtaren hyresvärden hyrt in lägenheter från andra fastighetsägare vilka sedan hyrs ut som studentbostäder. I äger Stiftelsen () fastigheter med cirka 7 000 bostadslägenheter som upplåts som studentbostäder genom förstahandskontrakt. För att kunna erbjuda ännu fler ungdomar den tillfälliga bostadslösning som behövs för att de över huvud taget skall kunna få tillgång till högre studier, hyr stiftelsen även in bostäder från andra fastighetsägare för att upplåta i andra hand. De inhyrda bostäderna uppgår till drygt 1 000 stycken, varav cirka hälften utgör insprängda bostäder, det vill säga lägenheter i hus som även innehåller vanliga bostadslägenheter, vilka inte upplåts med studentbostadskontrakt. De insprängda studentbostadslägenheterna återfinns huvudsakligen i det kommunala fastighetsbeståndet. Dessa har ursprungligen tillkommit antingen till följd av föreskrifter redan i samband med bygglovs- eller tomträttsupplåtelser när husen byggdes (huvudsakligen ) eller som tillfälliga upplåtelser av lägenheter, vilka annars hade stått tomma i avvaktan på t.ex. förestående saneringsarbeten (jämför förhållandena vid så kallade rivningskontrakt) eller som fastighetsägarna av andra skäl önskar kunna utrymma med kort varsel. Till berörda fastighetsägare betalar normalt samma hyra som utgår för övriga bostadslägenheter i fastigheten. Denna hyra är som regel är förhandlad med i . För att täcka sina kostnader för andrahandshyresverksamheten tar stiftelsen ut ett pålägg på förstahandshyran () vilket inkluderas i andrahandshyran. Några studenter som inte ville betala detta pålägg vände sig till hyresnämnd och begärde återbetalning enligt bestämmelsen i 55 d § hyreslagen. Prövningshyrorna (inklusive pålägg) översteg inte i något fall den förstahandshyra som utgår för likvärdiga studentlägenheter i Studentbostäders eget bestånd. I de flesta fall understeg andrahandshyrorna dessa hyror till och med kraftigt. En student som bodde i en insprängd tvårumslägenhet på 41 kvm, centralt belägen på i , betalade i andrahandshyra till per kvm/år. Han begärde att hyran skulle sänkas till per kvm/år. Jämförbar (förhandlad) hyra för de studenter som bodde i likvärdiga lägenheter i Studentbostäders eget bestånd på vid utanför uppgick till per kvm/år. En annan student som bodde i en insprängd tvårumslägenhet på 49 kvm, även den centralt belägen på västra i , betalade i andrahandshyra till per kvm/år. Hon begärde att hyran skulle sänkas till per kvm/år. Jämförbar (förhandlad) hyra för de studenter som bodde i likvärdiga lägenheter i Studentbostäders eget bestånd på vid utanför uppgick till per kvm/år. Trots detta fann i att i de aktuella fallen inte fick göra några kostnadspålägg utan enbart den med hyresgästföreningen framförhandlade hyra som stiftelsen betalade till fastighetsägarna tilläts tas ut. Stiftelsen förelades därför att till de klagande studenterna återbetala aktuella hyrespålägg. utslag fastslogs senare av , med för studentbostadsföretagen prejudicerande betydelse (se , beslut i mål nr. ÖH 6662-2002). En konsekvens av domstolens praxis är att andrahandsverksamheten inte tillåts bära sina egna kostnader utan dessa måste täckas på annat sätt. De studenter som bor i första hand i studentbostadsföretagens egna bestånd kommer således genom höjda hyror att tvingas betala, inte bara kostnaderna för sitt eget boende, utan även för hyresgästerna i de insprängda lägenheterna. Alternativet är att studentbostadsföretagen tvingas avveckla andrahandshyresverksamheten. Enbart i skulle detta innebära att över 500 studentlägenheter försvinner från utbudet. De studentstyrda studentbostadsföretag som även är allmännyttiga enligt definitionen i lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag bör således utan hinder av bestämmelsen i 55 d § hyreslagen tillåtas ta ut ett skäligt pålägg för att täcka sina administrativa kostnader i samband med andrahandsupplåtelser för studentbostadsändamål. Förutom rena administrativa kostnader för företagens gemensamma förvaltning och den särskilda ersättning som utgår vid hyresförhandlingar med studentbostadsföretagens egna förhandlingsmotparter (som regel speciella studenthyresgästföreningar) föranleder de insprängda hyresavtalen icke sällan särskilda förvaltningskostnader för extra underhåll på grund av upplåtelsernas speciella karaktär. Samtliga dylika kostnader borde allmännyttiga studentbostadsföretag tillåtas kompensera sig för vid sina upplåtelser i andra hand. Ett skäligt påslag bör som regel inte överskrida av grundhyran eller medföra att sluthyran påtagligt överstiger den förstahandshyra som utgår för studentbostäder som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Detta kan ske genom att den tidigare föreslagna definitionen av studentbostadsföretag införs i 1 kap. 2 § lagen om allmännyttiga bostadsföretag samt att det i 12 kap. 55 d jordabalken som ett nytt tredje stycke införs ett undantag för sådana påslag som allmännyttiga kommunala bostadsföretag eller studentbostadsföretag tar ut för att täcka skäliga kostnader för sin andrahandshyresverksamhet. 5 Förslag till lagtext föreslår att 1 kapitel 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag ges följande lydelse: Nuvarande lydelse: Föreslagen lydelse: 2 § Med kommunalt bostadsföretag avses i denna lag ett allmännyttigt bostadsföretag som en kommun har det bestämmande inflytandet över. avses ett allmännyttigt bostadsföretag som en eller flera sammanslutningar enligt förordningen (1983:18) om studerandekårer, nationer och studentföreningar för fakultet har det bestämmande inflytandet över. Med bestämmande inflytande avses att kommunen Med bestämmande inflytande avses i första och andra stycket att kommunen eller studentsammanslutningen 1. äger aktier i ett aktiebolag eller andelar i en ekonomisk förening med mer än hälften av samtliga röster i bolaget eller föreningen och också förfogar över så många röster, eller 2. har rätt att utse eller avsätta mer än hälften av ledamöterna i styrelsen för en stiftelse med egen förvaltning eller är förvaltare i en stiftelse med anknuten förvaltning. Vid tillämpning av andra stycket 1 och 2 skall det inflytande som utövas av ett företag över vilket kommunen bestämmer på det sätt som anges i nämnda punkter anses utövat av kommunen. Vid tillämpning av tredje stycket 1 och 2 skall det inflytande som utövas av ett företag över vilket kommunen eller studentsammanslutningen bestämmer på det sätt som anges i nämnda punkter anses utövat av kommunen eller studentsammanslutningen. Vidare föreslås att 12 kapitel 55 § jordabalken skall ges följande lydelse: Nuvarande lydelse: Föreslagen lydelse: 55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag eller studentbostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 a och 55 b §§ iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första-tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Samt att 12 kapitel 55 d § jordabalken ges följande lydelse: Nuvarande lydelse: Föreslagen lydelse: 55 d § Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första och andra styckena, skall hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden skall betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse tillbaka än före dagen för ansökan. Vid upplåtelse i andra hand för studentbostadsändamål, genom ett sådant kommunalt bostadsföretag eller studentbostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag, skall i skälig hyra enligt andra stycket inbegripas sådant skäligt påslag som hyresvärden behöver för att täcka sina kostnader till följd av upplåtelsen. I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första och andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet skall gälla . Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 c § femte - åttonde styckena. För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden från det att hyresgästen lämnade lägenheten. von der Esch (kd)