mot · GR02Bo297 · 2003-10-07 00:00:00 — 10 Kommunala bostadsbolag en fråga Det är viktigt att slå vakt om kommunernas möjligheter att fullt ut ta sitt bostadsförsörjningsansvar. Kommunerna har olika instrument till sitt förfogande. Den demokratiskt uttryckta folkviljan måste respekteras. Det är inte en statlig uppgift att fatta beslut om handhavandet av de kommunala bostadsföretagen. Sådana ställningstaganden måste göras i kommunerna mot bakgrund av förhållandena i det enskilda fallet. I många kommuner utgör de kommunala bolagen en bas i bostadsbeståndet och uppfattas som ett viktigt bostadspolitiskt instrument av de lokala politikerna. Den kommunala självstyrelsen måste alltid värnas vid valet om det ska finnas ett kommunalt bostadsbolag eller inte. Kommunernas ansvar och befogenheter på det bostadspolitiska området slås primärt fast i kommunallagen, och socialtjänstlagen. har därutöver stiftat två nya lagar; (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar respektive (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Staten har därigenom givits möjlighet att dels förelägga kommuner att inrätta en viss typ av bostadsförmedling och en viss typ av bostadsförsörjningsplanering, dels att förhindra affärer i de kommunala bostadsbolagen. har motsatt sig dessa lagar eftersom de har haft som enda syfte att öka det statliga inflytandet över kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Statens uppgift i bostadspolitiken är att tillhandahålla legala och finansiella instrument för bostadsbyggandet, inte att lägga sig i hur bostadspolitiken verkställs på lokal nivå. Någon särskild lagstiftning för försäljning av hela eller delar av kommunala bostadsföretag behövs inte. Av respekt för den kommunala självstyrelsen vill avskaffa de lagar som den socialdemokratiska regeringen drivit igenom för att begränsa kommunernas kontroll över bostadsförsörjningen och de egna bostadsbolagen. 10.1 Kommunalt ägande med tydligt syfte Av landets cirka 1,6 miljoner hyresbostäder äger kommunala bostadsföretag runt 900 000 lägenheter. Det kan finnas olika skäl till att en kommun önskar sälja delar av det kommunala bostadsinnehavet. I vissa kommuner handlar det om att skaffa kapital för att förstärka beståndets långsiktiga livskraft och förbättra boendemiljön. I andra kommuner kan det handla om en medveten strävan mot ökad konkurrens på hyresmarknaden eller mot ökad mångfald på bostadsmarknaden genom exempelvis ombildning till bostadsrätter. Det måste finnas ett allsidigt utbud av olika upplåtelseformer. Hyresrätten är omistlig för alla dem som inte vill eller kan binda kapital i sitt boende eller som efterfrågar en hög servicenivå. En väl fungerande och rörlig bostadsmarknad förutsätter att det finns ett tillräckligt stort inslag av hyresrätter. Frågan om det finns ett behov av allmännyttiga bostäder eller kommunala bolag är helt beroende av hur den enskilda kommunen arbetar med bostadspolitiken. Det finns inget självändamål med kommunala bolag. Det måste vara en lokal bedömning från fall till fall. Ett sätt att lösa det sociala behovet av tillgång till lägenheter för vissa grupper kan vara genom avtal och god samverkan med privata fastighetsägare. Om en kommun bestämmer sig för att själv äga fastigheter bör syftet med de kommunala bostadsföretagen tydliggöras. Det är viktigt att garantier skapas så att inte ett sådant ägande utsätter skattebetalarna för stora ekonomiska risker som kan leda till förödande effekter för kommunens möjligheter att ge medborgarna en bra skola, vård och omsorg. Bolagen måste givetvis därför skötas ekonomiskt effektivt och ges tydliga ekonomiska, sociala och miljömässiga direktiv att uppnå. Det är viktigt att bolaget bygger upp ett rimligt eget kapital för att klara konjunktursvängningar på marknaden. Övriga syften med bolaget bör vara att medverka till att det finns ett gott utbud av hyreslägenheter på orten till en rimlig kostnad, att främja konkurrens, mångfald och en god miljö när det gäller hyressättning, boendemiljö, upphandling, byggande och upplåtelseformer i olika delar av kommunen, att främja en social bostadspolitik där alla människor, oavsett social situation, får en rimlig chans till ett bra boende, att medverka till integration mellan olika etniska och sociala grupper och att erbjuda hyresgästerna möjlighet till inflytande i förvaltningen. De kommunala bostadsbolagen bör på orter med bostadsbrist ha en framträdande roll när det gäller att öka nyproduktionen av hyreslägenheter och studentbostäder. De kommunala bostadsbolagen bör gå i bräschen för att bygga billiga och funktionella bostäder. De hyror som de kommunala bolagen tar ut vid nyproduktion måste sättas enligt en långsiktigt ekonomiskt hållbar självkostnadsprincip. Så länge som allmännyttan är hyresledande är detta nödvändigt för att även privata byggherrar ska se det som ekonomiskt försvarbart att bygga hyresrätter. En sådan självkostnadsprincip ryms inom nuvarande bruksvärdessystem. 11 Stöd till bostadsföretag i kommuner med bostadsöverskott Omläggningen av bostadspolitiken tillsammans med den demografiska utvecklingen och samhällsekonomiska strukturförändringar har skapat en situation där läget för många kommunala och privata bostadsbolag är ohållbart. Vakanserna kommer på många orter av allt att döma att fortsätta att växa. Många av dessa bolag finns i mindre kommuner som ofta är redan ekonomiskt ansträngda. Problemet blir därför ett nationellt politiskt problem. Staten måste ta ansvar för att befolkningsminskning i kombination med struktur- och regelförändringar medför kostnadskonsekvenser som kommunerna och bostadsföretagen inte kunnat förutse. Detta bör framför allt ske genom generella åtgärder som i så liten grad som möjligt inskränker den kommunala självstyrelsen. De insatser staten gör måste stimulera till kommunalt ledarskap. Stödet från staten måste vara förutsägbart och långsiktigt. har motsatt sig inrättandet av den nya myndighet, , som har till med uppgift att ge stöd till omstrukturering av kommunala bostadsföretag liksom inriktningen av stödet uteslutande riktar sig mot kommunala bostadsföretag. har efterlyst ett stödsystem där staten underlättar kommunernas möjligheter att bära sitt bostadspolitiska ansvar, men där det överlåts åt kommunerna att själva i högre grad få avgöra hur, som privata värdar inte ska missgynnas. Regeringens stödmodell förstärker den statliga styrningen av den kommunala bostadspolitiken genom de medel som anvisas till den nya myndigheten och till statliga bolag med uppgift att äga och förvalta tidigare kommunala bostadsföretag och fastigheter. Därför bör anslagen 31:12 och 31:13 Omstrukturering av kommunala bostadsbolag avvecklas. föreslår att det istället inom utgiftsområde 18 inrättas ett nytt generellt anslag, Stöd till bostadsföretag i kommuner med bostadsöverskott. förordar ett stödsystem som står i bättre överensstämmelse med det kommunala självstyret, som är öppet för alla fastighetsägare i vissa kommuner och som administreras av . Med det system föreslår minskar konkurrenssnedvridningen som bland annat Fastighetsägarna och kritiserat hos regeringens stöd som enbart är riktat mot allmännyttan. Fastighetsägarna har också anmält det av regeringen införda stödet till . 12 Underhållsåtgärder i miljonprogrammet Enligt kommer mellan 500 000 och 1,3 miljoner lägenheter i flerbostadshus, främst byggda 19611975 att behöva omfattande underhållsinsatser som byte av stammar, el, ventilation och fasadarbeten. Det kräver en tredubbling av takten i dessa åtgärder jämfört med . Ca 65 000 lägenheter behöver byta vatten- och avloppsstammar jämfört med drygt 20 000 . föreslår i rapporten koll på underhåll skattebefriade avsättningar till underhållsfond samt olika stärkta statliga investeringsstimulanser. är inte beredda att föreslå sådana regeländringar, men vill ta fasta på en formulering i : Ett kontinuerligt underhåll kräver ett ekonomiskt hållbart bostadsbestånd, där inkomster finansierar nödvändiga investeringar. Att planera för och finansiera underhållet av bostäderna måste vara fastighetsägarens ansvar, men staten behöver se till att rimliga förutsättningar finns för detta ansvarstagande. Ett långsiktigt ägaransvar skulle underlättas av att statens bostadspolitik blev just långsiktig, istället för som tillfällig och oförutsägbar. Därutöver är ekonomiskt sunda bostadsbolag och bostadsrättsföreningar en nödvändighet för att dessa omfattande underhållsåtgärder ska komma till stånd. En mycket viktig fråga för staten bör därför vara att åstadkomma en rimligare beskattning och ett hyressättningssystem som skapar incitament för fastighetsägare att investera i underhållsåtgärder. 13 Boendeformer för alla De boende ska ha reella möjligheter att påverka sin boendemiljö och sina boendekostnader genom medansvar och inflytande. Möjlighet ska finnas att välja, inte bara mellan olika upplåtelseformer och bostadsstorlekar, utan också mellan bostäder med varierande standard. Samhället måste skapa förutsättningar för valfrihet mellan olika boendeformer som hyresrätt, kooperativ hyresrätt, bostadsrätt eller äganderätt. Dessa olika upplåtelseformer bör vara likvärdiga alternativ när det gäller lagstiftningen. Skattemässig neutralitet måste råda mellan boendeformerna. Varje bostadsområde bör tillgodose olika upplåtelseformer så att befolkningsstrukturen blir allsidig. Bostadsfrågor som särskilt berör människor med funktionshinder behandlas i motion Boendeintegration. En fördel med en hyresrätt är att den är öppen för alla utan kapitalinsats. Det är lätt att byta bostad. Bruksvärdessystemet innebär en spärr mot oskälig hyra. En ökad rörlighet på arbetsmarknaden, valfrihet när det gäller utbildningsort och ett ökat internationellt utbyte gör att efterfrågan på hyresrätter är stor. Brist på hyresrätter kan hämma tillväxten. Många äldre efterfrågar också hyresrätten, då den utgör en boendeform med hög servicegrad. Det är av största vikt att undanröja de hinder som beskrivs på flera andra platser i motionen för att fler hyresrätter ska kunna produceras. Förutsättningarna för framförallt privata hyresvärdar att behålla sina fastigheter istället för att sälja till bostadsrättsföreningar behöver också förbättras. Annars hotar hyresrätten försvinna som boendeform i många områden. Det är positivt om människor vill bilda en bostadsrättsförening för att gemensamt äga och sköta sitt hus. Reglerna för hur stor andel av de boende som måste stå bakom beslutet om en ombildning av ett hyreshus till bostadsrätt bör återgå till de regler som gällde , det vill säga det ska räcka med att mer än hälften av de boende önskar ombilda till bostadsrätt. betonar vikten av att varje stadsdel har blandade upplåtelseformer. Det innebär att ombildning av kommunala hyresrätter till bostadsrätter aktivt bör främjas i vissa områden medan det i andra områden kan behöva göras undantag från den generella rätten att kunna ombilda. Det måste dock vara upp till fastighetsägaren, eller privat, att självständigt fatta beslut om försäljning. I lagstiftningen kring bostadsrätter måste det i första hand vara de boendes intressen som ska tas till vara. Ombildning av hyresrätter ska, som regeringen konstaterade i förra årets proposition om bostadsrättsfrågor, ske på de boendes villkor, och de boendes intressen, önskemål och synpunkter ska tillgodoses. Men denna ambition har knappast genomsyrat senare års riksdagsbeslut gällande ombildningar oavsett om det handlat om privata eller allmännyttiga fastigheter. Allt mer har regeringens politik inriktats mot att försvåra ombildningar, vilka därigenom allt mindre genomförs på de boendes villkor. Kravet på kvalificerad majoritet har följts av införandet av en tillståndsplikt från vid ombildning av allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätter. Bostadsrättsombildningar har av Socialdemokraterna kommit att betraktas som ett problem, något de boende ska skyddas mot. Istället för att se bostadsrätten som en möjlighet till ökad valfrihet i boendet, framhäver regeringen möjliga negativa konsekvenser för dem som väljer att kvarstå som hyresgäster och för hyressättningssystem. Att ombildning kan ske om mer än hälften av hyresgästerna så önskar, är en grundförutsättning för att regelverket verkligen ska ta fasta på de boendes intressen och synpunkter. Bostadsrätten utgör en skattemässig hybrid, mellan hyresrätt och småhus. anser att det finns en rad problem kring beskattningen av bostadsrättsföreningar som gör att den eftersträvansvärda skatteneutraliteten mellan boendeformerna inte råder. Det behövs en grundläggande översyn av beskattningen av bostadsrätter, vilket också och skatteutskott uppmärksammat. Socialdemokraterna är dock passiva. Ett betydande problem är dubbelbeskattningen, att bostadsrättsföreningarna utöver fastighetsskatt också betalar schablonmässig inkomstskatt som motsvarar av fastighetens taxeringsvärde. Denna dubbelbeskattning har blivit alltmer kännbar genom att taxeringsvärden höjs. För många föreningar är inkomstskatten högre än fastighetsskatten. har i verkat för att ta bort dubbelbeskattningen på bostadsrätter. anser att en total översyn av hela bostadsrättsbeskattningen bör komma till stånd. 13.3 Tredimensionell fastighetsbildning och ägarlägenheter Regeringen har i en proposition föreslagit att möjlighet till tredimensionell fastighetsbildning införs. har ännu inte fattat beslut i ärendet, men , som länge krävt detta, välkomnar de möjligheter till ökat bostadsbyggande och rationellare fastighetsförvaltning som härmed öppnas. Dock präglas Socialdemokraternas syn på den nya fastighetsbildningsformen, liksom fallet är med bostadsrättsombildningar, av en alltför stor tveksamhet. I propositionen om tredimensionell fastighetsbildning betonade regeringen riskerna med att tredimensionell fastighetsbildning ska leda till ett fragmentiserat och oöverskådligt fastighetsbestånd. Därför har lagstiftningsförslaget behängts med en mängd mer eller mindre godtyckliga bestämmelser i syfte att begränsa ombildning av fastigheter. Restriktivitet är ledordet, vilket innebär att syftet med att tillåta tredimensionell fastighetsbildning delvis motverkas. anser att lagstiftningen gällande fastighetsbildning bör vara konsekvent och entydig. Tredimensionell fastighetsindelning ska ses som jämbördig med annan fastighetsbildning och generella krav för fastighetsbildning ska tillämpas så långt som möjligt. Regeringen har bland annat föreslagit att en tredimensionell fastighet måste inrymma minst fem bostadslägenheter. anser att det är viktigt att regelverket för tredimensionell fastighetsbildning utformas så att det kan anpassas till ett kommande regelverk för enskilda ägarlägenheter. Därför bör gränsen om minst fem lägenheter tas bort. I är nyttjanderätten av en ägd lägenhet knuten till medlemskap i en bostadsrättsförening, där föreningen är ägare till fastigheten i vilken bostaden upplåts. Ett införande av ägarlägenheter skulle tillåta ägandet av en enskild lägenhet i ett flerbostadshus på ett sätt som är jämförbart med ägandet av ett småhus. En sådan ny upplåtelseform kan innebära en stimulans till ökad nybyggnation. Ägarlägenheter har som fördel att boendet blir billigare, när ägaren kan ta egna lån för sin lägenhet och därmed dra av räntekostnaderna i deklarationen. Samhällsekonomin uppmuntras med ett personligt sparande. Ägarlägenheter stärker pantvärdet för lägenheten och minskar riskerna för kreditförluster. Brukarinflytandet ökar och lägenheten kan hyras ut av ägaren. ser det som angeläget att regeringen återkommer till med ett förslag till lagstiftning om ägarlägenheter. Hyresgästernas möjligheter till självförvaltning bör stimuleras. En del i det är förändrade skattekrav, så att självförvaltning lönar sig för den enskilde. ökar intresset för bostaden och det hus och område den är belägen i. Hyresgästinflytande kan utövas dels i varje enskild lägenhet, dels i varje kvarter eller bostadsområde, av hyresgästerna tillsammans. Detta kan få särskilt stor betydelse i s k utsatta områden. Den ger också möjligheter till ökade grannkontakter, gemenskap och ökad trivsel. Förutsättningar för självförvaltning i de större bostadsområdena bör särskilt uppmärksammas. Inte minst viktigt är det att ungdomar aktivt medverkar i skötseln och utformningen av sin miljö. För att främja självförvaltning bör taket för skattefrihet höjas och förbudet mot olika ersättning för dem som deltar i verksamheten upphävas. Att inte olika ersättning får ges är i praktiken en inskränkning mot tidigare gällande principer. Bostadssituationen för studenter är mycket bekymmersam på många universitets- och högskoleorter. visar i en rapport att sammantaget 85 000 studenter köar till studentbostad runt om i landet. Det krävs att både staten och kommunerna tar sitt ansvar för bostadssituationen för högskolestudenterna. Tilldelningen av nya studieplatser inom högskolan bör ske med beaktande av hur bostadsmöjligheterna ser ut i den aktuella kommunen. Den långsiktigt viktigaste förändringen som behövs för att studenter ska kunna skaffa egna bostäder är ett ökat byggande totalt sett. Det är bristen på bostäder i samhället i stort som försämrat studenters boendesituation. Genom generella bostadspolitik med lindrad beskattning och ett förenklat regelverk skulle, framförallt på , också studenters bostadssituation betydligt förbättras. Betydelsen av generella åtgärder till trots, är studenterna en grupp som det är angeläget att det finns en särskild kategori bostäder för, och därmed också en särskild bostadspolitisk stimulans för. föreslår därför att ett nytt investeringsbidrag inrättas för byggande av studentbostäder. 13.5.1 Ett långsiktigt bidragssystem Det investeringsbidrag för studentbostäder som fanns har, med den socialdemokratiska regeringens mått, fungerat bra och haft avsedd effekt. har stött detta bidrag även om kritik riktats mot att regeringen vid upprepade tillfällen ändrat villkoren för stödet till studentbostadsbyggande. Investeringsbidraget har varit på väg att avvecklas samordnats med bidraget till investeringar som främjar ekologisk hållbarhet, och därefter förlängts. har också ifrågasatt den senaste förändringen som innebär att stödet fått formen av skattekreditering med otydliga krav om maxhyra och ekologiska hänsynstaganden. Istället för detta tillfälliga stöd, bör införas ett investeringsbidrag med en konstruktion liknande det som avskaffats,. Bidraget föreslås sammantaget uppgå till och utbetalas med per kvadratmeter i , i och och i övriga landet. Detta stöd för studentbostäder bör beviljas parallellt med den halvering av byggmomsen som föreslår. Räknat på en studentlägenhet blir effekten av föreslagna stöd högre än regeringens införda tillfälliga investeringsstimulans. Regeringens stöd för en bostad baseras på en maximal produktionskostnad på i , i och , samt i övriga landet. föreslagna stöd för motsvarande lägenheter framgår av nedanstående tabell. Jämförelse av investeringsstöd till studentlägenhet på 20 kvm, kr Med ett årligt anslag på , skulle ett investeringsbidrag i denna utformning, med en genomsnittligt stöd på per lägenhet, räcka till 1 500 studentlägenheter . Vid sidan av byggandet av nya bostäder i allmänhet och studentbostäder i synnerhet, behöver möjligheten för studenter att finna alternativa och mer tillfälliga bostadslösningar förbättras. Många studenter skulle kunna hyra in sig hos villaägare och hos dem med stora lägenheter som har gott om utrymme. Men skattereglerna gör sådan uthyrning ganska ointressant. Genom förslag om förändrade skatteregler på inkomster från uthyrning av en del av bostad (vilket beskrivs i motionens avsnitt 6.3) skulle det för många bli ekonomiskt intressant att hyra ut till studerande som är i behov av ett rum. Mot bakgrund av hur situationen ser ut på många studieorter finns också behov av akutlösningar. Insatser på kort och medellång sikt bör kunna ske genom att mobila bostadsenheter placeras i anslutning till högskolor och universitet där trycket på bostäder är stort. Former bör kunna utvecklas där kommuner ger tillstånd till byggbranschen att placera mobila lägenheter på mark som inte ska bebyggas . Nästan var femte person bor kvar hos sina föräldrar. Enligt en undersökning från 2001 ville av dessa flytta . Allt fler av de som bor hemma gör det på grund av att det är svårt att alls få tag på någon bostad. Rent ekonomiska skäl har blivit ovanligare. Det är inte acceptabelt att det krävs antingen goda kontakter eller stora kapitalinsatser för att man som ung i tillväxtområdena överhuvudtaget ska kunna ta sig in på bostadsmarknaden. Än orimligare är det att så många känner sig tvingade till olaglig svarthandel med hyreskontrakt för att få tak över huvudet. Den viktigaste förändringen som behövs för att unga ska kunna skaffa egna bostäder är ett ökat byggande totalt sett. Det är bristen på bostäder i samhället i stort som gör det svårt och dyrt för unga att flytta hemifrån. Förutom att det överlag måste byggas fler bostäder, menar att det är viktigt att skapa enklare bostäder som en brygga mellan boende hos föräldrar och ekonomiska möjligheter till mera stabilt eget boende. Kraven på kvalitet ska inte sänkas, men vad gäller utrymme och utrustning behöver mer lägenheter byggas som tar fasta på ungas behov och intressen. Valfrihet måste vara en ledande princip för äldres boende. Man skall kunna bo kvar i sin vanliga bostad eller byta till seniorboende eller särskilda boendeformer. Hänsynen till de äldres behov bör tas in i ett så tidigt stadium av planeringen som möjligt. Vid all form av bostadsplanering bör mark avsättas i syfte att äldre kan bo kvar i sin invanda miljö. Steget från den egna bostaden direkt till särskilda boendeformer innebär ofta en alltför stor förändring för den enskilde. Därför bör alternativa idéer för äldres boende stimuleras. Det är väsentligt att seniorlägenheter, som är speciellt utformade med tanke på framtida sämre rörlighet, byggs såväl med bostadsrätt som hyresrätt, så att inte personer utan möjlighet till egen kapitalinsats exkluderas från boende särskilt riktat mot äldre. 13.7.1 Boendet för framtidens äldre Den stora ökningen av antalet äldre personer i det svenska samhället innebär att också behovet av bostäder anpassade för denna grupp ökar. En stor del av lägenheterna från millionprogrammet saknar hiss och därmed förutsättningar att bli goda bostäder för äldre med nedsatt rörlighet. är 1,7 miljoner svenskar . Majoriteten av dessa () bor i småhus, vanligtvis med låga boendekostnader. Åldersgruppen är den ekonomiskt mest välbeställda i samhället. Enligt undersökning av tidningen , publicerad , blir de boende allt mindre intresserade av att flytta ju äldre de är. Det är därför väsentligt att bygga långsiktigt attraktivt för personer i övre medelåldern. Trygghet och valfrihet för de äldres boende skapas genom ett ökat utbud av alla typer av bostäder. De flyttkedjor som är eftersträvansvärda kräver ett ökat byggande av alla upplåtelseformer och storlekar, men framförallt av lägenheter i flerbostadshus med gott om utrymme. Regeringens bostadspolitik såsom den förs sätter inte bara en, utan flera käppar i hjulet för byggandet av sådana bostäder framtidens äldre kommer efterfråga. När regeringen med sitt senaste investeringsstöd ensidigt satsar på de allra minsta lägenheterna där det nödvändigt måste snålas med utrymme skapas knappast fler tillgängliga lägenheter för de äldre. Särskilt inte för de som bor i villa och har ett relativt omfattande bohag. Att regeringen dessutom successivt försvårat för bostadsomvandlingar, bidrar ytterligare till att försämra rörligheten på bostadsmarknaden genom att möjligheterna att flytta från villa till lägenhet utan att stå i mångåriga bostadsköer inskränks. 14 Byggande med bättre omsorg om miljö och säkerhet Byggsektorn står för drygt en tredjedel av det globala resursuttaget, energiförbrukningen och det genererade avfallet. En stor del av energiförbrukningen går åt för uppvärmning av byggnader.