mot · GQ02Bo12 · 2003-04-03 00:00:00 — med anledning av prop. 2002/03:98 Åtgärder för att främja byggande av mindre hyresbostäder och studentbostäder 1 Förslag till riksdagsbeslut avslår proposition 2002/03:98. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att statens åtgärder för att främja bostadsbyggandet skall orienteras bort från tidsbegränsade och extraordinära insatser. begär att regeringen inom EU verkar för att möjliggöra en generell byggmomssänkning i . tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om skattereduktion vid nyproduktion av flerbostadshus motsvarande halverad byggmoms. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om avskaffad fastighetsskatt och en fastighetsavgift. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om åtgärder för att förbättra studenters boendesituation. I propositionen föreslås en ny tillfällig investeringsstimulans för att komma till rätta med det låga bostadsbyggandet. Förslaget om ett fyraårigt stöd, med strikta begränsningar för bostadsyta och hyresnivå, har redan dömts ut av bygg- och bostadsmarknadens aktörer. Prognoserna för antalet nya bostäder har sjunkit dramatiskt och bostadspolitiken befinner sig i en akut förtroendekris. Socialdemokraternas vallöfte om sänkt byggmoms för vissa typer av bostäder stannade vid ett löfte. Vad som föreslagits är ett nytt traditionellt investeringsbidrag fast med än mer komplicerat regelverk än det hittillsvarande. Investeringsstimulansen till mindre hyreslägenheter är ett kortsiktigt, detaljreglerande instrument på en byggmarknad som behöver förutsägbara spelregler och ett sänkt skattetryck. Stödet blir ytterligare ett bidrag till byggkrisen. Propositionen bör därför avslås. I stället för att lappa och laga på det nötta bostadspolitiska täcket borde regeringen ta sig an bostadsbyggandets fundamentala problem och dra upp riktlinjer för en helt ny, långsiktig bostadspolitik. För är det uppenbart vilka förändringar som är nödvändiga. Fastighetsskatten bör avskaffas, byggmomsen halveras för flerbostadshus, och en friare hyressättning införas i nyproducerade fastigheter för att stimulera bostadsinvesteringar. För att förbättra studenters boende finns det skäl att överväga särskilda åtgärder riktade mot just denna kategori. Det måste göras mindre problematiskt och mer lönsamt att bygga och äga alla typer av bostadsfastigheter. Bara då kan bostadsmarknaden vara en del av den samhällsutveckling mot större frihet och trygghet som vill se. 3 Efterlyses: analys och långsiktighet I propositionen identifierar regeringen ett allvarligt problem. Bostadsbyggandet uppgår till 20 000 nya bostäder , medan det långsiktiga behovet är 30 000. Regeringen konstaterar också att byggandet av hyresbostäder varit mycket lågt under en lång följd av år. Trots dessa långsiktiga och grundläggande brister hos bostadsbyggandet, begränsar sig regeringen till tidsbegränsade och extraordinära insatser. I propositionen saknas både en analys av de långsiktiga problemens orsaker och förslag på hur dessa ska korrigeras. Det långsiktiga perspektiv som efterlyser hade bostadsministern inte behövt söka särskilt långt bort efter. Expertgruppen för studier i offentlig ekonomi (), egen tankesmedja, publicerade en studie av fastighetsekonomen . I utreds vad det är som gör att marknaden för bostadsbyggande inte fungerar likt andra varumarknader. Bakgrunden är att bostadsbyggandet trotsat generella marknadsmekanismer och legat kvar på en mycket låg nivå trots en positiv ekonomisk utveckling och en kraftigt ökad efterfrågan på bostäder. Slutsatsen är att det krävs en reform av samma typ som skattereformen . Regeringen behöver ägna mer kraft åt dessa grundläggande fenomen hos bostadsmarknaden och mindre åt förvirrande punktinsatser, ägnade att täcka bara de mest skriande behoven, men inte kapabla att komma åt ens dessa. 4 Bidragspolitiken kväver byggandet bostadspolitik under den socialdemokratiska regeringen är uppbyggd kring ett antal mer eller mindre tillfälliga bidragssystem och en hög grad av detaljstyrning. Denna politiks misslyckande återspeglas i att antalet nya bostäder som byggs i med bred marginal kommer att understiga regeringens vallöfte om 30 000 bostäder 20032006. nås enligt den nivån. Pessimismen har förstärkts sedan regeringen i två steg presenterade det nya investeringsstöd som föreslagits . Byggindustriers prognos för antalet nya bostäder har sjunkit från 23 000 till 18 300. förväntas endast 16 500 nya bostäder byggas. Till kören av prognosnedskrivare har också bostadsminister sällat sig, genom att för föreliggande proposition medge omöjligheten att nå upp till vallöftet. Effekterna av de vikande byggsiffrorna låter inte vänta på sig. I årliga bostadsmarknadsenkät redovisas att det nu i 100 kommuner råder bostadsbrist i kommunen som helhet. Det är en ökning . Därutöver har 35 kommuner i stort sett balans på bostadsmarknaden som helhet men en bristsituation på centralorten/innerstan. Det råder alltså en verklig bostadsbrist i 135 av landets 290 kommuner. Om trenden ska kunna vändas kan bostadsbyggandet inte fortgå under de nuvarande tillfälliga omständigheterna. En byggmarknad som är beroende av bidrag präglas av osäkerhet och ovilja att investera. Aktörerna på byggmarknaden lämnas ideligen genom nya bostadspolitiska hugskott i ovisshet om de framtida spelreglerna. Regeringen skriver i propositionen att det är viktigt att investeringar i bostadsproduktionen inte senareläggs med anledning av nya förslag om åtgärder för att minska produktionskostnaderna. Ändå är det precis detta bostadsministern gång på gång ägnar sig åt. Om den nu föreslagna investeringsstimulansen skriver följande i sina senaste indikatorer: Stödet ger troligen en negativ effekt på byggandet , och en positiv effekt först . Vi bedömer att en del aktörer väljer att avvakta riksdagsbeslutet innan planerade projekt fortskrider. Även omprojekteringar till följd av de nya reglerna kan fördröja effekten. Förutom att bidrag är förknippade med osäkerhet är de dyra. Staten har inte med det nuvarande ensidiga bidragsinstrumentet råd att stimulera byggandet i tillnärmelsevis nödvändig grad. Ett sänkt skattetryck är en bättre lösning inte bara för den som vill bygga, utan också för statskassan. Det ökade byggande vi eftersträvar genererar då ökade statsinkomster, inte ökade utgifter som blir följden av ett bidragsorienterat system. Denna problematik medger också regeringen, när det i propositionen sägs att ett mer generellt stöd, omfattande större lägenheter, skulle föra alltför långt. I vilket avseende förtydligas inte. Alltför långt vad gäller budgetbelastning möjligen, men knappast alltför långt i strävan efter en större bostadsproduktion. Det är mycket långt till en överhettad marknad för bostadsbyggande. Regeringens olika argument mot ett mer generellt angreppssätt har alla sitt ursprung i den djungel av regler och begränsningar som redan påförts bostadssektorn. En verklig byggmomssänkning är enligt propositionen inte önskvärd, eftersom problem då uppstår till följd av att regeringens stöd ska vara begränsat till de minsta lägenheterna, till en fyraårsperiod och till att enbart komma fastighetsägaren, inte entreprenören, till godo. Enligt är det just de generella förutsättningarna, däribland både fastighetsägares och byggbolags intresse att bygga hyresrätter, som behöver stärkas. Det är uppenbart att regeringen saknar tilltro till att marknadsmekanismer under friare statliga tyglar kan få fart på byggandet. Detta är synnerligen inkonsekvent, eftersom regeringen till stor del skyller det begränsade byggandet på en dåligt fungerande byggmarknad. 5 Regeringens nya bidrag till byggkrisen Motivet bakom socialdemokratiska investeringsstöd är att man från centralt håll enklast tror sig styra produktionen i en riktning som bäst motsvarar samhällets behov. Den här gången har den planekonomiska illusionen krossats redan på skrivbordsstadiet. Propositionen har föregåtts av en osäkerhet om vid vilka produktionskostnader som projekt kan få stöd. Resultatet är att aktörer avvaktat eller till och med omprojekterat. Enligt Byggindustrier kvarstår osäkerheten. Byggindustrin kommenterar (i Perspektiv på byggmarknaden nr 3, 2003) propositionen på följande sätt: är det svårt, för att inte säga omöjligt, för en investerare att utifrån texten i propositionen veta om ett eventuellt projekt kan bli aktuellt för bidrag eller inte. Att regeringen nu ändå helt och hållet sätter sitt hopp till detta ifrågasatta stöd förtydligas i ett skriftligt frågesvar bostadsministern avgav : Mitt svar till är att jag inte avser att vidta några åtgärder för att stimulera sådant billigt, eftertraktat byggande som faller utanför ramen för den nya tillfälliga investeringsstimulansen vid byggande av mindre hyresrätter och studentbostäder. Inga planer och inget intresse finns alltså för att med generella insatser, eller ens med bidragsregler som är mindre exkluderande, förbättra förutsättningarna för byggande av hyreslägenheter större än 70 kvm. Regeringen har kört fast i en skrivbordsprodukt. slutsats av den kritik som redgörs för nedan är att propositionen bör avslås. 5.1 Bara små lägenheter I princip alla remissinstanser har ifrågasatt att stödet begränsas till de minsta lägenheterna. Bidrag utgår för högst 60 kvm, även om lägenheterna får vara upp till 70 kvm. Det är dock långt ifrån bara små lägenheter som är en bristvara. Vad som behövs är en rörligare bostadsmarknad, flyttkedjor, och det åstadkoms inte genom byggandet av bara de allra enklaste och minsta bostäderna. Det har kommunerna, och byggindustrin hävdat . som propositionen överlämnades redovisade i sin bostadsmarknadsenkät att antalet kommuner som saknar tre- och fyrarumslägenheter ökat dramatiskt . Generaldirektör kommentar till enkäten var avslöjande: Vid en uppföljning av det kommande statliga investeringsstödet är det därför viktigt att man särskilt analyserar behovet av större lägenheter. Regeringens förslag är alltså redan föråldrat. Åtgärderna motsvarar inte behoven. Regeringen medger i propositionen att åstadkommandet av flyttkedjor genom byggandet av större lägenheter är just sådana mekanismer som bidrar till att efterfrågan och utbud balanseras på en fungerande bostadsmarknad. Regeringen medger också att trångboddhet, inte minst i storstadsregionernas mest utsatta delar, kan vara ett problem. Regeringen medger dessutom att en viss blandning av lägenhetstyper och lägenhetsstorlekar är önskvärd för att undvika ensidiga bostadsområden. Ändå konstateras i propositionen att det på kort sikt i första hand är små lägenheter som behövs. Ett längre perspektiv vore önskvärt. 5.2 Statligt hyrestak social housing En av många luddigheter i propositionens villkor för beviljande av det nya stödet gäller hyresnivån. Kravet är att byggprojekten ska till sin karaktär vara ägnade att säkerställa rimliga boendekostnader. Det anses i normalfallet inte överstiga en årshyra på per kvadratmeter i , /kvm i och respektive /kvm i övriga tillväxtområden. Osäkerheten för den som vill bygga blir närmast total när regeringen, trots denna sifferexercis, slår fast att riktvärdena inte ska tolkas bokstavligt för varje enskilt projekt. Det ska kunna medges skillnader beroende på vilka projekt som blir aktuella. Allt överlåts till att synnerligen godtyckligt, från fall till fall, besluta om. ska vid beslut om stöd göra en helhetsbedömning. Det är som Byggindustrier konstaterat, omöjligt att vid ansökningstillfället veta om kommer att godkänna projektet. Vid sidan av den avskräckande osäkerheten har kommunala bostadsbolag påtalat det orimliga i att regeringen villkorar bidraget med en maxhyra som kraftigt understiger den som framförhandlats för motsvarande befintliga lägenheter. har påtalat faran med att hyrestaket kommer i konflikt med bruksvärdessystemet. Dessutom har nära nog alla med insyn i bostadsmarknaden, till och med bostadsministern själv, som lovat lagändringar, insett den utomordentliga betydelsen av en sådan flexiblare hyressättning i nyproducerade fastigheter som bostadsmarknadens parter enats kring. I propositionen sägs att investeringsstödets krav på rimliga boendekostnader inte uppfylls enbart av det faktum att en hyra är förhandlad mellan parterna på bostadsmarknaden eller i övrigt framstår som skälig i hyreslagens mening. Varför är en skälig hyra enligt hyreslagen inte längre rimlig i regeringens ögon? Det är ohållbart att från politiskt håll göra denna distinktion och det är mycket allvarligt om de lägenheter som staten lägger sina bostadspolitiska resurser på hyresmässigt hamnar i en egen kategori, vid sidan av den generella hyrespolitiska utvecklingen. Det innebär ett definitivt steg mot socialt kategoriboende, social housing, som inte minst Socialdemokratin så skarpt avvisat . 5.3 Långsiktigt hållbart byggande? Regeringen har dessutom villkorat investeringsstödet med att byggprojektet bidrar till ett långsiktigt hållbart byggande. För dessa lägenheter med mycket begränsade förutsättningar till lönsamhet ska alltså särskilda krav gälla, som går utöver vad dagens lagstiftning och regelverk föreskriver. I den hållbarhet som varje sökande måste visa att projektet bidrar till, lägger regeringen bland annat in medvetna val av material och processer som begränsar långsiktigt negativa effekter på det ekologiska systemet samt att byggandet ska underlätta integration och rättvis resursfördelning bland medborgare och leda till en uthållig social utveckling. Visserligen anser regeringen att dessa krav inledningsvis ska tolkas som en målsättning. Men för att de ska vara meningsfulla får man anta att länsstyrelserna för sin helhetsbedömning kommer att efterfråga konsekvensbeskrivningar gällande denna långsiktiga hållbarhet. Detta kommer inte i något avseende medverka till att bostadsbyggandet förenklas och spelreglerna blir mer förutsägbara. 5.4 Orealistiska statsfinansiella antaganden Utformningen av propositionens förslag bygger, som brukligt är, på dess beräknade statsfinansiella konsekvenser. Propositionens resonemang om budgetkonsekvenser är dock helt verklighetsfrämmande, vilket medför att stödets inriktning inte bara blir felaktig, utan rent kontraproduktiv. Regeringen påtalar att senaste prognos är att cirka 95 000 nya bostäder byggs 20032006. Regeringens mål är 120 000 bostäder . Utgångspunkten för de statsfinansiella beräkningarna sägs därför vara att den nya stimulansen ska bidra till att ytterligare 25 000 bostäder byggs. Därtill antar regeringen att av de hyresbostäder som tillkommer uppfyller kriterierna för det nya stödet. Summa summarum uppgår då nettobelastningen på statsbudgeten till 4,3 mdkr, varav 2,8 mdkr är kostnaden för att hålla nere hyrorna i bostäder som skulle byggts även utan denna åtgärd, medan 1,5 mdkr utgör kostnaden för de ytterligare bostäder förslaget beräknas generera. Vad regeringen inte tar hänsyn till är att i sin prognos om 95 000 bostäder, varav 44 000 åren 20032004, räknat med effekterna av det nya bidraget. Inte heller beaktar propositionen att byggindustrin spår ännu mycket lägre byggande 35 000 bostäder 20032004. Utgångspunkten att budgetutrymme ska finnas för en total produktion på 120 000 bostäder är därmed verklighetsfrämmande. Det har också bostadsministern, mitt , medgivit. Underlaget för propositionens beräkningar, och därmed för beslut, är i högsta grad otillräckligt. Beräkningarna behöver sannolikt revideras kraftigt i den ekonomiska vårpropositionen. Allvarligare är dock att regeringens generösa, men utifrån dagens förutsättningar grundlösa, vallöfte om 120 000 nya bostäder tvingat fram ett så begränsande regelverk för investeringsstimulansen att få potentiella byggare kommer att finna skäl att ansöka. Det kontraproduktiva resultatet av regeringens vidlyftiga målsättningar blir ett minskat intresse för bostadsinvesteringar. 6 En total bostadspolitisk reform En förutsättning för en fungerande marknad för bostadsbyggande är att spelreglerna är långsiktiga och förutsägbara samt att den straffbeskattning som påförts bostadssektorn undanröjs. I stället för propositionens förslag till åtgärder, vilka anser att bör avslå, krävs en förändring av byggandets förutsättningar, lika genomgripande som det tidiga 1990-talets skattechock och subventionsneddragning, fast i motsatt riktning. En sådan reform för byggandet av flerbostadshus inkluderar dels en förändrad hyressättning, dels en slopad fastighetskatt och en reducerad byggmoms. Det senare kräver att agerar inom EU. I avvaktan på att en faktisk byggmomssänkning kan genomföras bör den tekniskt lösas genom att fastighetsägaren erhåller en skattereduktion som motsvarar hälften av den erlagda byggmomsen. Vid sidan av detta behöver staten agera för att planprocessen förenklas och att konkurrensbevakningen av byggsektorn förbättras. Därutöver har kommunerna och byggindustrin ett stort ansvar för att byggandet kan ske utan onödigt dröjsmål och till rimliga priser. Stabila villkor för byggandet skapas framför allt genom tre åtgärder: dels en förenklad planprocess, som utreds av en parlamentarisk kommitté och där antalet överklagandeinstanser behöver minska, dels en förändrad hyreslagstiftning med friare hyressättning i nyproduktion, i enlighet med vad hyresgästerna och fastighetsägarna enades om, och en orientering av bruksvärdessystemet mot att bättre motsvara de boendes värderingar. Men än viktigare är en icke-åtgärd, nämligen att staten avhåller sig från plötsliga snedvridande ingrepp som förändrar framför allt de ekonomiska förutsättningarna för byggande. har regeringen vid upprepade tillfällen lämnat bygg- och bostadsmarknaden i total ovisshet om vilka villkor för investeringsstöd och beskattning som kommer att råda inom bara . Resultatet bli att de som avser att bygga, i synnerhet de som redan äger mark, väntar in bättre bidragstider. Det måste bli slut på bruket av fyrafemåriga investeringsstöd, som får förändrade regelverk i halvtid, vilket aviseras . Bara för att byggandet måste vara föränderligt och anpassa sig efter omvärlden kan inte bostadspolitiken fungera efter samma logik. De ständiga förändringarna gör byggmarknaden mer försiktig och statisk. Förutsättningarna att locka till sig ytterligare aktörer till den konkurrensmässigt svaga byggmarknaden, främst från utlandet, minskar dessutom. bör tillkännage för regeringen att statens åtgärder för att främja bostadsbyggandet skall orienteras bort från tidsbegränsade och extraordinära insatser. 6.2 Sänkt skattetryck på byggande och boende Bostäder beskattas både som konsumtion och kapital, vilket inte sker för någon annan vara eller tjänst och vilket strider helt mot principerna bakom skattesystemets uppbyggnad. Effekterna av detta är att av kostnaderna för en ny bostad är skatter, när full fastighetsskatt börjar betalas. Skattetrycket på bostadsbyggande och innehavet av en bostad måste ner för att främja nyproduktion. Byggmomsen bör därför halveras, inledningsvis för flerbostadshus. Därutöver bör fastighetsskatten avskaffas. EU-regler medför svårigheter att införa en lägre moms på byggande. bör begära att regeringen agerar inom EU för att möjliggöra en sänkning, såsom skett för andra varor. Tills vidare bör skattesänkningen på byggandet lösas genom att fastighetsägaren efter deklaration erhåller en skattereduktion som motsvarar hälften av den erlagda byggmomsen, dvs. En sådan skattereduktion skulle fungera på samma sätt som sänkt moms genom att den gäller all nyproduktion av flerbostadshus, är utan tidsbegränsning samt är obyråkratisk och utan osäkerhet om den utbetalas eller ej. Den skulle vara en del av skattesystemet och inte ytterligare ett i raden av bidrag riktade till byggsektorn. har i sitt budgetalternativ föreslagit en sådan minskad skatt motsvarande en halverad byggmoms. Helårseffekten av den föreslagna skattereduktionen beräknades till . beräknades den till . återkommer i samband med den ekonomiska vårpropositionen med en uppdaterad beräkning av förslagets budgetkonsekvenser. Under det senaste dryga decenniet har fastighetsskatten stigit . För flerbostadshusen uppgår fastighetsskatten 2003 till . finansierar i sitt budgetalternativ fastighetsskattens avskaffande. I stället införs en fastighetsavgift om max per lägenhet och år. Uttaget av skatt/avgift minskar för flerbostadshusen med i förslag. Detta kommer framför allt de regioner till godo där bostadsbrist råder, eftersom det är där taxeringsvärdena skenat i väg . En avskaffad fastighetsskatt skulle ge betydligt bättre förutsättningar till lönsamhet i hyresfastigheter. bör tillkännage för regeringen att fastighetsskatten skall avskaffas och ersättas av en fastighetsavgift. Bostadssituationen för studenter är bekymmersam på många universitets- och högskoleorter. Det krävs att både staten och kommunerna tar sitt ansvar för bostadssituationen för högskolestudenterna. Tilldelningen av nya studieplatser inom högskolan bör ske med beaktande av hur bostadsmöjligheterna ser ut i den aktuella kommunen. 7.1 Långsiktiga åtgärder och alternativa lösningar har tidigare kritiserat det sätt på vilket regeringen vid upprepade tillfällen ändrat villkoren för stödet till studentbostadsbyggande. Investeringsbidraget har varit på väg att avvecklas, samordnas med bidraget till investeringar som främjar ekologisk hållbarhet, förlängts och utökats. Ryckighet och kortsiktighet har blivit regel snarare än undantag i regeringens politik. Den långsiktigt viktigaste förändringen som behövs för att studenter ska kunna skaffa egna bostäder är ett ökat byggande totalt sett. Det är bristen på bostäder i samhället i stort som försämrat studenters boendesituation. bostadspolitik kan förbättra situationen genom en lindrad beskattning och ett förenklat regelverk. motsätter sig regeringens alltmer detaljreglerande och selektiva bidragspolitik. Studenterna är ändå en grupp som det är angeläget att det finns en särskild kategori bostäder för. Riktat mot studenterna behövs dock, vid sidan av långsiktiga stimulansåtgärder för byggande av studentbostäder, ett skatte- och regelsystem som gör fler alternativa bostadslösningar möjliga. Många studenter skulle kunna hyra in sig hos villaägare och hos dem med stora lägenheter som har gott om utrymme. Men skattereglerna gör sådan uthyrning ganska ointressant. Genom förändrade skatteregler på inkomster från uthyrning av en del av bostad skulle det för många bli ekonomiskt intressant att hyra ut till studerande som är i behov av ett rum. Mot bakgrund av hur situationen ser ut på många studieorter finns också behov av akutlösningar. Insatser på kort och medellång sikt bör kunna ske genom att mobila bostadsenheter placeras i anslutning till högskolor och universitet där trycket på bostäder är stort. Former bör kunna utvecklas där kommuner ger tillstånd till byggbranschen att placera mobila lägenheter på mark som inte ska bebyggas . återkommer i samband med den ekonomiska vårpropositionen med förslag rörande ekonomiska stimulanser för att förbättra studenternas boendesituation. von der Esch (kd)