mot · GR02Bo257 · 2003-10-07 00:00:00 — Det finns, som i , starka bostadssociala skäl för kommunerna att aktivt försöka få till stånd en allsidig blandning av olika upplåtelseformer. Ett själ är att bryta utanförskapet. Bostadsområdena blir på detta sätt mer mångsidiga, vilket bidrar till ökad valfrihet för de boende. kan en sådan förändring motverka segregation och utanförskap. 7.2 Underlätta bildande av bostadsrätter För att underlätta ombildning till bostadsrätt i utsatta förortsområden bör bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse slopas för kommunala bolag. Det skulle göra ombildning billigare för hyresgästerna, eftersom kommunen då kan träda in som bostadsrättshavare till de lägenheter där hyresgästen själv känner tvekan inför att delta. För de berörda hyresgästerna skulle förändringen bli minimal. Det kommunala bostadsföretaget skulle fortsättningsvis vara deras hyresvärd. Socialdemokraterna, och har valt att försvåra alla hyresgästers möjligheter att ta över sina hus. I stället för anslutning från mer än hälften av hyresgästerna, krävs det nu två tredjedels majoritet och mantalsskrivning för att en bostadsrättsförening skall kunna göra intresseanmälan och för att den skall få förvärva en fastighet. Vi ställer oss mycket kritiska till att lagstiftningsmakten används för att hindra medborgarnas fria vilja. De kvalificerade majoritetskraven måste återställas till enkel majoritet. 7.3 Beskattning av bostadsrätter beskattas flerbostadshus genom skatt på schablonintäkt, utöver konventionell fastighetsbeskattning. Vi anser att systemet med schablonintäkt skall avskaffas, och därmed försvinner denna skatt. Dagens system för gränsdragning mellan äkta och oäkta bostadsföretag måste förändras. Reglerna kan inte kvarstå oförändrade då de medför orimliga konsekvenser. För höga intäkter från bostäder och lokaler som är uthyrda gör att en bostadsrättsförening betecknas som oäkta. Många kommuner disponerar lokaler för omsorgsboende, barnstugor och liknande i hyres- eller bostadsrättsform hos bostadsrättsföreningar. Ofta har de tillkommit till följd av kommunens bestämmelser för nyproduktion. En kommun har dessutom rätt att köpa en bostadsrätt och att bli medlem i föreningen utan att denna har en möjlighet att säga nej. Detta bör inte ligga föreningen till last i skattehänseende. drabbas ägare till bostadsrätter i oäkta bostadsföreningar av högre reavinstskatt än ägare av bostadsrätter i äkta bostadsrättsföreningar. Dessutom omfattas inte ägaren till bostadsrätter i oäkta bostadsrättsföreningar av uppskovsreglerna för reavinstskatt. Uppskovsreglerna gäller inte heller den person som har sålt bostad för att köpa bostadsrätt i oäkta bostadsrättsförening. Dessa regler skapar orimliga konsekvenser för de boende i oäkta bostadsrättsföreningar och köpare av bostadsrätter i oäkta föreningar. Reglerna måste ändras. 8.1 En efterfrågad boendeform Valfrihet i boendet förutsätter att det finns ett utbud av olika upplåtelseformer. I tillväxtområden kräver en fungerande och rörlig bostadsmarknad att det finns ett tillräckligt inslag av hyresrätter. Det finns också många människor som inte kan eller vill binda kapital i den egna bostaden. För ungdomar är det naturligt att starta boendekarriären med en hyrd lägenhet. Vi anser att hyresrätten är en viktig upplåtelseform. Det är ofrånkomligt att det är ägaren som har det yttersta inflytandet över sin egendom. Hyresgästen har en svagare position och mindre inflytande över bostaden än bostadsrättshavaren eller egnahemsägaren. Därför blir det helt avgörande för hyresrättens ställning och framtid att det finns ett starkt och fungerande besittningsskydd. Besittningsskyddet handlar inte bara om rätt till förlängning av hyreskontraktet och om skydd mot obefogade uppsägningar. Det handlar också om regler som förhindrar att en hyresvärd kan tvinga bort en hyresgäst från dennes hem genom att ställa orimliga hyreskrav. För att nå det senare syftet finns en spärregel i hyreslagen, den så kallade bruksvärdesregeln. 8.3 Bruksvärdesregelns utformning ... Bruksvärdesregeln innebär att hyresgästen vid en hyrestvist har rätt att gå till hyresnämnd och domstol för att där få hyran fastställd till skäligt belopp. Hyran anses vara skälig om den inte är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. finns också en bestämmelse om att hyresjämförelsen i första hand skall ske mot lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Det är detta tillägg till bruksvärdesregeln som gör att de kommunala bostadsföretagen har blivit hyresnormerande eller hyresledande. Bruksvärdesregeln säger emellertid inte någonting om vilka hyresskillnader som kan vara skäliga mellan lägenheter som har olika bruksvärde, till exempel en innerstadslägenhet respektive en förortslägenhet. Hyran skall avgöras i förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden. Redan i förarbetena till lagstiftningen 1968 framhöll den socialdemokratiska regeringen att den inte såg någon motsättning mellan att slå vakt om den enskilde hyresgästens trygghet och intressen och acceptera att hyrorna i princip skall bestämmas på marknadens villkor: Det är i sammanhanget viktigt att understryka att besittningsskyddet för bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig motiverade hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren bör vara så avpassade att uppkomsten av en till marknadsförhållandena anpassad hyresbildning inte försvåras. tillämpas bruksvärdessystemet annorlunda. Hyresgästernas och de bostadssökandes åsikter och önskemål får inte tillräckligt genomslag i hyressättningen. avgörs inte hyran genom marknadsmekanismer. Det bidrar till att hyrorna är högre i stora delar av landet än vid marknadshyressättning. När det inte finns hyresgäster som är villiga att betala hyror fastställda genom bruksvärdessystemet måste många allmännyttiga bostadsföretag riva bostadshus. Om bostadspolitiken styrts av sunt bondförnuft i stället för socialdemokratisk regleringsiver hade hyrorna motsvarat efterfrågan, och rivningshysterin i vart fall inte varit så omfattande som den är . På andra bostadsmarknader i landet, som till exempel i de socialdemokratisk styrda kommunerna , har parterna vid hyresförhandlingarna medvetet sökt hålla tillbaka hyrorna i bostadsområden med tomma lägenheter och i stället styrt hyreshöjningarna till de mer attraktiva kommundelarna. I ligger hyrorna under vad människor i allmänhet är beredda att betala, och inte sällan under hyresnivån i förorterna. Med dessa villkor tappar förorternas hyresgäster i praktiken sin bytesrätt, och det finns inte heller några lägenheter som kan möta inflyttningen till staden. I stället ökar efterfrågan på bostadsrätter, andrahandsuthyrningar och svartkontrakt. Trots massiv efterfrågan byggs näst intill inte några hyreslägenheter. Detta beror inte på bruksvärdesregeln i sig. Allmännyttans hyresledande roll, politiskt bestämda hyror, omfattande kommunalt bostadsägande som givit allmännyttan en monopolliknande ställning samt det kollektiva förhandlingssystemets sätt att fungera under dessa förutsättningar är några exempel på orsaker. Det är orimligt att det som var tänkt som en spärregel mot oskäliga hyreshöjningar i stället bidrar till att hålla hyrorna uppe i stora delar av landet. Lika orimligt är det när den rådande ordningen saboterar bostadsmarknaden och bostadsbyggandet i tillväxtregionerna. 8.5 Dags för reform Vi vill reformera bruksvärdesregeln genom att slopa allmännyttans hyresnormerande roll. Bruksvärdesregeln skulle därmed komma att återfå ungefär samma roll som den hade när den infördes. Därmed skapas förutsättningar för hyressättning som tar större hänsyn till hyresgästernas och de bostadssökandes önskemål. Innebörden av förslaget är att bruksvärdesprövning av hyran inte enbart skall omfatta lägenheter i de kommunala bostadsföretagen, utan alla likvärdiga lägenheter. Först då får man det omfattande och rättvisande jämförelseunderlag som avsågs när bruksvärdessystemet infördes. Skälighetsprövning skall göras av allmän domstol, inte partssammansatt hyresnämnd, som därmed blir den enskildes skydd mot oskäliga hyreshöjningar. Det finns en rad starka skäl som talar för att de kommunala bostadsföretagen inte längre skall vara hyresnormerande: Bostadsmarknaden har avreglerats och allmännyttans förmånliga låne- och skatteregler har tagits bort. verkar de kommunala bostadsföretagen på i stort sett samma villkor som de privata fastighetsägarna. Det är de hyresvärdar som har den mest professionella fastighets- och kapitalförvaltningen som kommer att kunna hålla de lägsta hyrorna. De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll bidrar till en skev hyressättning. Förhandlingarna återspeglar inte bostadsföretagens ekonomiska situation, eftersom avtalen får effekt också på hyressättningen i det privata hyreshusbeståndet. Det motverkar hyressättning som speglar hyresgästernas värdering av lägenheterna. Den nuvarande ordningen öppnar möjligheter till politiskt styrd hyressättning. Det skapar i sin tur osäkerhet om de ekonomiska förutsättningarna för att investera i hyresfastigheter och motverkar därmed nybyggnaden av hyreslägenheter. För att öka fastighetsägarnas investeringsintresse anser vi att allmännyttans hyresnormerande roll måste avskaffas. kan hela investeringskalkylen stjälpas i efterhand till följd av att det fattas politiska beslut om hyressättningen i kommunens bolag. Ytterligare skäl för att avskaffa allmännyttans hyresnormerande roll och tillåta friare hyressättning är den trepartsöverenskommelse som allmännyttiga och privata fastighetsägare slutit tillsammans med hyresgäströrelsen. Parterna har uttalat sig för att tillåta friare hyressättning. Formellt råder det fri hyressättning i nybyggda lägenheter, men parterna är inte bundna av sitt avtal . Därefter kan hyresgästen gå till få sin hyra prövad enligt bruksvärdesregeln. Det är uppenbart att detta försvårar investeringskalkylerna ytterligare. För att underlätta byggandet av nya hyreshus är det därför nödvändigt att få till stånd en generellt friare hyressättning vilket innefattar nyproduktionen. En av de grundläggande friheterna i samhället är rätten att organisera sig, som arbetstagare eller konsument för att ta några exempel. Alla organisationer skall behandlas lika och opartiskt av staten. Så är inte fallet när det gäller hyresgäströrelsen. har , det vill säga den organiserade hyresgäströrelsen, i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom en förändring eller förbättring av sitt hyresboende är hyresgästen ofta tvingad att gå med i . Hyresgäströrelsens monopolliknande ställning beror på dess historiskt nära band till socialdemokratin och dess långvariga maktinnehav. Socialdemokratin har konsekvent valt att bortse från principen om likabehandling och opartiskhet i relationerna till intresseorganisationerna i . Detta brukar vanligtvis benämnas korporativism, vilket innebär att staten utser några särintressen att förhandla med för att på så sätt tillgodose allmänintresset. I takt med den ökade individualiseringen av samhället och att krav på omvandlingstryck gjort de korporativa beslutsprocedurerna omoderna har de avvecklats. På samma sätt som de korporativa beslutsprocedurerna nedmonterats inom arbetsmarknads- och jordbrukspolitiken är det också rimligt att hyresgäströrelsens förhandlingsmonopol bryts. För förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst finns hyresförhandlingslagen (1978:304) som är en tvingande lagstiftning. Ur ett principiellt perspektiv borde förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäst ske efter samma regler som förhandlingar generellt i samhället. Hyresförhandlingslagen baseras på ett gammalmodigt synsätt där alla hyresgäster dras över en kam, trots att boende i ett och samma hus kan ha olika intressen som nödvändigtvis inte sammanfaller. I ett modernt samhälle går det inte att dra alla hyresgäster över en kam och i praktiken tvinga enskilda hyresgäster att låta sig företrädas av ombud från en organisation, vars värderingar de inte nödvändigtvis delar. En väl fungerande hyresmarknad förutsätter därför att hyresförhandlingslagen slopas. En hyressättning som är anpassad till enskilda hyresgästers behov och önskemål utesluter dock inte i sig gemensamma hyresförhandlingar för ett hus. Enskilda hyresgäster eller enskilda hyresvärdar kan genomföra sådana förhandlingar utan hyresförhandlingslagen. De som så önskar kan på frivillig basis låta sig företrädas i förhandlingar av ombud genom till exempel fullmakt. Parterna kan själva och på frivillig väg finna lämpliga former för hyresförhandlingar. Genom sådana frivilliga lösningar kan man också avtala om hyresgästorganisationens förhandlingsersättning. Att avskaffa hyresförhandlingslagen innebär inte att hyresgästens besittningsskydd eller hyresnivå påverkas eftersom dessa regleras genom andra lagrum. För att öka hyresgästernas makt på den politiska sfärens bekostnad krävs att regler och förbud som förhindrar att fler organisationer etableras avskaffas. Till exempel kan enbart en organisation i en fastställd förhandlingsordning. Genom att låta hyresmarknadens parter själva komma överens om förhandlingsordningen ökar den enskilde hyresgästens möjligheter att få sina önskemål tillgodosedda. Vi anser därför att hyresförhandlingslagen bör avskaffas i sin helhet. I stora delar av landet där befolkningsunderlaget minskat står kommunerna med tomma hyreslägenheter som kostar skattebetalarna mycket . , de allmännyttiga bostadsföretagens samarbetsorganisation, har beräknat allmännyttans kostnader för tomma lägenheter till för . Det går ut över kommunala kärnverksamheter som vård, skola och omsorg. I andra delar av landet erbjuds boende möjligheten att friköpa lägenheter. Att den boende får friköpa en lägenhet minskar inte antalet bostäder i kommunen. Det är endast fråga om att den boende själv, i en bostadsrättsförening, får äga sin egen lägenhet. Att kommuner bedriver näringsverksamhet medför problem såvitt det tränger ut privat företagsamhet. Enligt socialtjänstlagen har kommunen ansvar för att lösa bostadsfrågan för medborgare som på grund av särskilda behov, handikapp eller ålder är i behov av särskilda boendeformer. Det sociala bostadsförsörjningsansvaret kräver emellertid inte att kommunen äger bostäder på samma sätt som utsatta människors behov av livsmedel inte kräver att kommunen äger livsmedelsbutiker. Vi vill inte förbjuda kommunala bostadsföretag då det strider mot den grundlagsfästa principen om det kommunala självstyret. Vi anser emellertid att staten skall förhålla sig opartisk mellan bostads- och fastighetsföretag som drivs i privat eller offentlig regi, och behandla dem lika. Därför ställer vi oss mycket kritiska till att kommuner enligt lag måste inhämta tillstånd för att överlåta hela eller delar av kommunens bostadsföretag. Lagstiftningen utgör ytterligare ett exempel på bristande respekt för den lokala demokratin och den kommunala självstyrelsen. Följden blir att många nödvändiga omstruktureringar av bostadsföretag uteblir, se även motionerna 2003/04:Bo258 och 2003/04:Bo229. Lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag bör avskaffas jämte övergångsregler från tidigare lagstiftning med syfte att försvåra omvandling av hyresrätter till bostadsrätter. Dagens regler ger kommunerna rätt att förköpa fastigheter som möjligheten till expropriation kvarstår. Vi anser att den kommunala förköpsrätten skall avskaffas . Den kommunala bostadspolitiken är i stora delar ett misslyckande, vilket inte minst bevisas av att regeringen vill att statliga bostadsföretag skall kunna ta över kommunalt ägda fastigheter. Vi kan inte se att det finns något skäl till att utöka det statliga företagandet. Därför motsätter vi oss statliga fastighetsföretag då detta är en angelägenhet för det privata näringslivet.