mot · GR02Bo297 · 2003-10-07 00:00:00 — Stabila villkor för byggandet skapas framförallt genom tre åtgärder. Dels en förenklad planprocess, som utreds av en parlamentarisk kommitté och där antalet överklagandeinstanser behöver minska. Dels en förändrad hyreslagstiftning med friare hyressättning i nyproduktion, i enlighet med vad hyresgästerna och fastighetsägarna enades om, och en orientering av bruksvärdessystemet mot att bättre motsvara de boendes värderingar. Men än viktigare är en icke-åtgärd, nämligen att staten avhåller sig från plötsliga snedvridande ingrepp som förändrar framförallt de ekonomiska förutsättningarna för byggande. Det måste bli ett slut på utnyttjandet av sådana tillfälliga investeringsstöd som vid upprepade tillfällen har lämnat bygg- och bostadsmarknaden i total ovisshet om vilka villkor som kommer råda inom bara . 5.2 Sänkt skattetryck på byggande och boende Bostäder beskattas genom byggmomsen och fastighetsskatten både som konsumtion och kapital, vilket inte sker för någon annan vara eller tjänst och vilket strider helt mot principerna bakom skattesystemets uppbyggnad. Effekterna av detta är att av kostnaderna för en ny bostad är skatter, när full fastighetsskatt börjar betalas. Därmed är bostaden tillsammans med bland annat sprit, tobak och bensin de varor som extrabeskattas i vårt land. Att hälso- och miljöskäl motiverar den extra höga beskattningen av alkohol, tobak och energi är välkänt, men vilka skäl finns det för att extrabeskatta boendet? Menar allvar med att en bostad för alla är en social rättighet borde boendet beskattas lägre än övriga varor och tjänster, inte högre som . För att främja nyproduktion av bostäder och för att minska boendekostnaderna föreslår att fastighetsskatten avskaffas och att byggmomsen, inledningsvis för flerbostadshus, halveras. föreslår därutöver att skattereglerna vid uthyrning av lägenhet i privatbostad förändras och att ROT-systemet för skattereduktion vid bland annat renoveringsarbeten i bostaden återinförs och utvidgas. I nedanstående tabell framgår den samlade effekten av förslag om att avveckla Socialdemokraternas olika stödsystem och att ersätta dessa med långsiktiga skattesänkningar på byggande och ägande av bostadsfastigheter samt med ett investeringsbidrag för studentbostäder. Effekten av skatte- och utgiftsförslag för ökat byggande Investeringsstimulans till hyres- och studentbostäder Skattereduktion för flerbostadshus motsvarande halverad byggmoms Avvecklad fastighetsskatt för hushållen Total positiv effekt av förslag 6 Reformerad beskattning av byggande och boende Byggmomsens negativa betydelse för byggandet har uppmärksammats i allt fler sammanhang. Bland annat gick Socialdemokraterna till val på uppmärksammade löften om sänkt byggmoms för vissa typer av bostäder. Att detta stannade vid ett löfte, och att regeringen istället infört ännu ett stöd med komplicerat ansökningsförfarande, gör det än mer väsentligt att den av redan tidigare föreslagna verkliga byggmomssänkningen genomförs. EU-regler medför dock svårigheter att införa en lägre moms på byggande. bör därför begära att regeringen agerar inom EU för att möjliggöra en sänkning, såsom skett för andra varor. Tillsvidare bör skattesänkningen på byggandet lösas genom att fastighetsägaren efter deklaration erhåller en skattereduktion som motsvarar hälften av den erlagda byggmomsen, dvs av byggkostnaden. En sådan skattereduktion skulle fungera på samma sätt som sänkt moms genom att den gäller all nyproduktion av flerbostadshus, är utan tidsbegränsning samt är obyråkratisk och utan osäkerhet om den utbetalas eller ej. Den skulle vara en del av skattesystemet och inte ytterligare ett i raden av bidrag riktade till byggsektorn. och beräkningar om byggvolym och genomsnittlig byggkostnad ger en förväntad total byggkostnad för flerbostadshus i om år 20041. Den föreslagna skattereduktionen skulle då uppgå till . Genom skattereduktionen skulle den socialdemokratiska regeringens tidsbegränsade, krångliga och svårförutsägbara investeringsstöd för hyresbostäder kunna avskaffas, såväl det som infördes som det som trädde i kraft . blir effekten av denna nedskärning . Förutom att förslag innebär att statens skatteuttag av bostadssektorn minskar med , består den stora vinsten i ökad enkelhet, tydlighet och förutsägbarhet, samt att betydligt fler typer av bostäder kommer i åtnjutande av stimulansen. föreslår därför en minskad skatt på nyproduktion av alla lägenheter i flerbostadshus motsvarande en halvering av byggmomsen. föreslår att fastighetsskatten avvecklas . Istället bör en fastighetsavgift om max för småhus och och lägenhet införas. Sammantaget innebär reformen att beskattningen (avgiftsuttaget) av boendet minskar med 2004. Det skulle ha mycket stor betydelse inte bara för boendekostnaderna utan också för de långsiktiga ekonomiska förutsättningarna för nybyggande. Fastighetsbeskattningen ökar trots regeringens tal om begränsningsregler och dämpningsregler dramatiskt. Från 2001, till en i budgetpropositionen beräknad nivå på . Fastighetsskatten bör avvecklas inte bara för att den är oerhört hög. Mer väsentligt är att den inte tar hänsyn till skattebetalningsförmågan. Den beskattar inte inkomster som finns, utan själva boendet, och styrs av grannarnas hus- och lägenhetsförsäljningar. Konsekvensen blir att människor tvingas till att flytta av skatteskäl. kritik mot fastighetsbeskattningen tar sin utgångspunkt i övertygelsen att alla skatter måste vara begripliga, upplevas som rättvisa och därmed kunna moraliskt och politiskt legitimeras. Alla skatter måste kunna prövas utifrån grundläggande värden. Skatter kan vara oetiska i den meningen att lagstiftningen i sig innebär att grundläggande etiska värden och mänskliga fri- och rättigheter och härur härledda skatterättsliga principer överträds. Vår uppfattning är att fastighetsskatten genom sin konstruktion kommer i konflikt med såväl äganderätten som den social- och skatterättsliga principen om skatt efter bärkraft. Den statliga fastighetsskatten kan inte heller motiveras utifrån intresseprincipen, eftersom det inte finns någon som helst koppling mellan å ena sidan den skatt man tvingas betala och å andra sidan någon form av förmån eller nyttighet man har som fastighetsägare. Den begränsningsregel och den dämpningsregel som regeringen infört, respektive föreslagit i budgetpropositionen är, tillsammans med ändrade grundavdrag i förmögenhetsbeskattningen, bara de senaste exemplen på de återkommande och ad hoc-mässiga regeländringar, som bekräftar vår principiella kritik av hela fastighetsskattesystemet. Dessa regelförändringar har enbart tillkommit för att blidka en rätteligen allt argsintare opinion. Avskaffandet av den statliga fastighetsskatten bör ske i samband med en reform där kommunerna ges rätt att ta ut en avgift för de kostnader man har som direkt härrör till de fastigheter som finns i kommunen. Förslaget finansieras också av en höjd reavinstbeskattning från vid försäljning av privatbostad. Det är angeläget att överflytta beskattning från fiktiva till verkliga inkomster. Nuvarande uppskovsregel för reavinstskatt vid anskaffande av ersättningsbostad ska naturligtvis vara oförändrad. Förslaget utvecklas vidare i särskilda fastighetsskattemotion. I motiverades fastighetsbeskattningen som en så kallad garantibeskattning, där fastighetsägare skulle betala för garanterade samhällstjänster i form av vatten, avlopp, tillfartsvägar etc. Denna beskattning legitimerades av ett intresse från fastighetsägarens sida av dessa fastighetsanknutna tjänster (intresseprincipen). Men dessa samhällstjänster är kommunala och finansieras genom avgifter, statsbidrag till kommunerna och kommunalskatt. Fastighetsbeskattningen däremot är statlig och fyller enbart syftet som en intäktskälla för staten. som den statliga fastighetsskatten slopas bör kommunerna ges rätt att ta ut en fast avgift per småhus, per bostadslägenhet samt per kvadratmeter lokalyta för kommersiell lokaler och industrienheter. Fastighetsavgiften ska maximalt få uppgå till för småhus, och för lägenheter. Den totala kommunala avgiften får inte överstiga kommunernas självkostnader för gator/vägar och parkering, räddningstjänst samt fysisk planering. Statsbidraget till kommunerna föreslås minska med ett belopp som motsvarar den totala fastighetsavgift kommunerna kan ta ut. En fastighetsavgift för vägar, räddningstjänst och fysisk planering har både legitimitet, transparens och förutsägbarhet. Den som betalar avgiften vet att pengarna går till det som han/hon som fastighetsägare har nytta av. Eftersom avgiften inte baseras på marknadsvärdet försvinner hoten om framtida chockhöjningar. Förutsebarheten inte bara ökar utan blir en realitet. Husägaren får en trygghet och kontroll över sin ekonomi. Kommunernas invånare betalar redan via kommunalskatten för gator, vägar och räddningstjänst. Kommunerna klarar dock inte att finansiera alla sina utgifter med sina egna skatteinkomster, utan är beroende av statsbidrag. Det är därför rimligt att betrakta växlingen fastighetsavgift mot sänkta statsbidrag som att kommunen själv får möjlighet att finansiera det man inte tidigare kunde finansiera på egen hand. De kommuner som så önskar kan förstås lägga avgiften lägre än det fastställda taket. Ett exempel på en situation när kommunerna bör anpassa avgiften under taket är när hus ingår i en samfällighet och själva sköter vägen till/från området. Den kommunala avgiften bör av förenklingsskäl, på samma sätt som den nuvarande statliga fastighetsskatten, debiteras hyresfastighetsägaren respektive bostadsrättsföreningen. Avgiften ska ej vara momspliktig. 6.3 Uthyrning av lägenheter i privatbostäder Många, inte minst studenter och ungdomar, skulle kunna hyra in sig hos villaägare och hos dem med stora lägenheter som har gott om utrymme. Många villor och lägenheter skulle dessutom med begränsade ombyggnader kunna få ytterligare en mindre lägenhet. Men skattereglerna gör sådan uthyrning ganska ointressant. fungerar reglerna för uthyrning av privatbostad så här: Den uppburna hyran tas i sin helhet upp som intäkt. Från denna intäkt får avdrag generellt göras med dock maximalt hyresintäkten. Inkomsten tas upp som inkomst av kapital underskott är inte avdragsgillt. En kraftig höjning av det generella avdraget på skulle i ett slag för många göra det ekonomiskt intressant att hyra ut en del av sin bostad till studerande och andra som är i behov av ett rum eller en mindre lägenhet i en privatbostad. Inte minst i storstadsregioner och högskole/universitetsorter skulle en sådan enkel åtgärd kunna motverka bostadsbristen. Regeringen bör återkomma till med förslag till förändrade skatteregler för uthyrning av lägenhet i privatbostad. 6.4 Hushållstjänster och ROT-avdrag av allt arbete som utförs sker i hemmen. Genom de höga så kallade skattekilarna är den vita marknaden för denna typ av hushållstjänster i stort sett utplånad. Svartjobben inom sektorn är dock mycket omfattande. Det gäller inte minst reparation, om- och tillbyggnad av egna hem. vill göra vita hushållstjänster tillgängliga för människor med normala inkomster. Detta innebär en rejäl utvidgning av tidigare ROT-system till att omfatta renoverings-, underhålls- och reparationsarbeten, städning och andra hemtjänster, trädgårdsarbeten och installationsarbeten för exempelvis vitvaror och datorer i hushållet. vill att det av Socialdemokraterna tidigare avvecklade ROT-systemet återinförs och utvidgas rejält. Tjänster för kan köpas med en femtioprocentig skattereduktion, som då alltså uppgår till maximalt per hushåll och år. Det skulle ge tjänstesektorn helt nya möjligheter att växa. Det innebär också i praktiken att den skattekil som uppstår när man anlitar arbetskraft för redan skattade pengar i stort reduceras. Krav på användandet av standardkontrakt, utarbetade av och byggbranschen, bör kopplas till skattereduktionen för ökat konsumentskydd. Konsumenterna är ofta en mycket svag upphandlare av hantverkartjänster och kan på detta sätt få en bättre situation. Plan- och byggprocessen måste effektiviseras. Överklagandeskedet svarar i genomsnitt för av tidsåtgången i planprocessen. Framförallt är det regeringens prövning som tenderar att dra ut . Att ändra på denna ordning, så att överklagandetiden minskar, är en viktig åtgärd. anser att den instansordning som bland annat föreslagit, med som första instans och en kammarrätt som slutinstans, är mest fördelaktiga. Genom denna ordning tillvaratas kompetens och relativt korta handläggningstid. En överföring av prövningen från regeringen till kammarrätten bör förkorta överklagandetiden. Genom att en kammarrätt utses som slutinstans möjliggörs en enhetlig rättstillämpning. Den parlamentariska kommitté regeringen slutligen tillsatte för att se över måste presentera förslag om en förenklad planprocess för att bostadsbyggandet inte ska sinkas ytterligare. Även om regelverket bör förenklas är det, särskilt i samband med mer kontroversiella byggprojekt, viktigt att kommunerna utvecklar och genomför ambitiösa samrådsprocesser. Delaktighet och lyhördhet är viktiga komponenter i planprocessen. 8 Reformerat hyressättningssystem inga marknadshyror Nackdelarna med dagens hyressättningssystem har blivit allt mer påtagliga. Hårdast drabbas ekonomiskt svaga grupper, nämligen de som ännu inte etablerat sig på bostadsmarknaden och som saknar pengar eller kontakter som möjliggör ett inträde. Dagens hyressättningssystem gör att många privata fastighetsägare låter sina bostäder omvandlas till bostadsrätter eftersom det inte uppfattas vara ekonomiskt rationellt att förvalta hyresfastigheter. Existensen av hyresrätten som boendealternativ hotas i flera av våra största städer till följd av denna utveckling. En annan effekt av nuvarande hyressättningssystem är att privata aktörer inte vågar bygga hyresrätter eftersom de känner sig osäkra om de ska få full kostnadstäckning för sitt projekt. Hyresgästerna har nämligen möjlighet att få till stånd en prövning av hyran genom att begära villkorsändring. En inflyttningshyra som framstått som nödvändig och tillräcklig för att ekonomiskt motivera projektet kan då komma att sänkas, med förluster för fastighetsägaren som resultat. Denna risk gör att många investerare hellre väljer den ekonomiskt säkrare produktionen av bostadsrätter. En tredje effekt är att på många orter finns en bristande överensstämmelse mellan dagens hyror och vad hyresgäster i allmänhet anser vara rättvisa hyresskillnader. Hyrorna uppfyller inte bruksvärdessystemets princip om att spegla hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenheternas egenskaper. 8.1 Förändrad hyressättning vid nyproduktion har drivit frågan om en friare hyressättning i nyproducerade bostäder, med oförändrat starkt besittningsskydd. Detta förslag har av framförallt Socialdemokraterna, i synnerhet års valrörelse, utnyttjats för beskyllningar och skräckpropaganda om marknadshyror. I ett förslag som överlämnats till regeringen, enades med och Fastighetsägarna (de kommunala respektive privata hyresvärdarna) om ett system för friare hyressättning i nyproduktionen. De tre organisationerna kom överens om att hyrorna i nyproducerade hus ska kunna särbehandlas inom ramen för bruksvärdessystemet. Hyror ska framförhandlas med särskild hänsyn till produktionskostnaden och anses vara bindande. Eventuella ändringar ska bara kunna ske om synnerliga skäl talar för det. En sådan nyordning förutsätter emellertid en lagändring. Det främsta motivet de tre organisationerna uttryckt, är att de vill undanröja den osäkerhet som många investerare och finansinstitut upplever som ett hinder för byggande av hyreslägenheter. ser positivt på denna överenskommelse, även om den rymmer allt för strikta bestämmelser om att hyresförhandlingarna ska vara kollektiva. På det hela taget är överenskommelsen dock ett viktigt steg mot bättre förutsättningar för byggandet. Det är därför angeläget att regeringen till föreslår lagändringar gällande hyressättningen i nyproducerade bostäder. Ett faktum som inte bara är positivt, utan som också tydliggör hur den nuvarande bostadspolitiken främst styrs av partipolitiskt taktiska hänsynstaganden, är att regeringen ställde sig positiv till överenskommelsen om friare hyressättning. Bostadsministern var mycket snabb med att utlova regeländringar och tillsatte en utredning. Den smutskastningskampanj Socialdemokraterna bara bedrivit, i vilken samma förslag från de borgerliga partierna som målats ut som marknadshyror, avslöjades därmed som ren och skär valtaktik. Bruksvärdessystemet syftar till att trygga hyresgästernas besittningsskydd och skydda dem från oskäliga hyror genom att en hyreshöjning kan överklagas och skälighetsprövas av hyresnämnden. Det är viktigt att slå vakt om bruksvärdesregeln i dess ursprungliga syfte och principen att likvärdiga lägenheter ska ha lika hyra. Ursprungligen tog bruksvärdessystemet fasta på att man vid en prövning av hyran ska bortse från byggnadsår och produktions-, drift- och förvaltningskostnader. Dock har utvecklingen gått mot att dessa kriterier, snarare än hushållens värderingar av boendets kvaliteter, har kommit att styra hyresprövningen. ser det som angeläget att sträva mot ett hyressättningssystem där läget och lägenhetens beskaffenhet blir mer styrande och hyrorna därmed mer anpassas till konsumenternas värdering, som hyresgästen ges ett fortsatt gott besittningsskydd. I ovan nämnda överenskommelse mellan hyresmarknadens parter har den bristande överensstämmelse mellan hyrorna och de boendes värderingar uppmärksammats som ett problem. Till största del måste en korrigering av detta förhållande styras av bostadsmarkandens parter i förhandlingar, men det kan, som parterna själva påtalat, finnas behov av lagändringar. Det är därför av stor vikt att förslag från den utredning som tillsatts för att se över hyressättningssystemet blir föremål för prövning. För att skapa bättre förutsättningar för hyresrätten att utvecklas bör allmännyttan som förstahandsnorm vid prövning av hyran avskaffas. Det är inte rimligt att allmännyttan med sin självkostnadsprincip ska vara vägledande för hela hyresmarknaden och därmed indirekt bestämma priset på hyresfastigheter på orten. /stiftelser och privata bostadsföretag ska ha likvärdiga konkurrensregler. Hyresförhandlingslagen bör också ses över så att det bland annat blir lättare för individen att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet om man så önskar. Systemet för hyresförhandlingar bör också ge större utrymme för att förhandla fram olika individuella hyreskontrakt för att därigenom utveckla hyresrätten som produkt. Ett starkt och tydligt grundläggande konsumentskydd ska finnas. föreslår därför att begär att regeringen ger i tilläggsuppdrag att dels utreda förutsättningarna för ett upphävande av allmännyttans hyresledande ställning, dels utreda förutsättningarna för ett större individuellt inslag i hyresförhandlingslagens bestämmelser. 9 Sänkta bygg- och markkostnader Statens bostadspolitik, och därmed de riksdagsmotioner som skrivs i detta ämne, ska i första hand fokusera på statens agerande, på de legala och finansiella förutsättningar som staten tillhandahåller för kommuner att ta sitt bostadsförsörjningsansvar och för företag att bygga och förvalta bostäder. Det finns dock anledning att också påtala det stora ansvar som framförallt kommunerna och byggindustrin har för att byggandet kan ske utan onödigt dröjsmål och till rimliga priser. Kostnaderna för att producera bostäder har ända stigit mer än konsumentprisindex. Denna utveckling har varit föremål för omfattande studier och diskussion, och också betydande självrannsakan. Byggbranschen utvecklar effektivare och billigare metoder som många kommuner arbetar för att mark och planer ska kunna erbjudas snabbare och till en lägre kostnad för den som vill bygga bostäder. Framförallt när det gäller att påverka kostnadsläget inom byggsektorn finns dock åtgärder som anser att staten bör vidta. 9.1 Åtgärder för bättre konkurrens Det är mycket viktigt att bryta den förhärskande oligopolstrukturen inom byggsektorn. är den naturliga myndigheten för en sådan genomlysning och bevakning som kan utveckla en mer effektiv och öppen byggmarknad. bör av regeringen få en tydligare uppgift än att ägna byggkostnaderna extra uppmärksamhet. föreslår därför att ska tillföras mer resurser. Byggkostnadsforum, som av regeringen inrättats för denna uppgift, bör därmed avvecklas. Ökade resurser föreslås istället till . har framhållit att materialindustrin präglas av svag konkurrens och få aktörer. De uppmärksammade kartellerna mellan företag inom asfaltering på vissa orter tyder på att antalet aktörer är för litet. Efter byggkrisen har alla medelstora byggföretag försvunnit från marknaden. Kvar finns tre rikstäckande företag (, och ), ett stort bostadsföretag (JM) och därutöver främst små lokala företag. För många typer av entreprenader behöver detta inte vara ett problem. De flesta entreprenader är mindre renoveringsarbeten där många lokala företag kan vara med och konkurrera med de stora. För större arbeten skulle det dock vara en fördel med fler konkurrerande företag. Byggindustrin har pekat på de ålderdomliga och detaljreglerande kollektivavtalen som hämmande för produktivitetsutvecklingen och menar att avtal som mer liknar industrins skulle vara positiva. Det råder stora svårigheter för utländska företag att konkurrera i . Det finns inslag i de svenska kollektivavtalen som är diskriminerande gentemot utländsk arbetskraft och utländska företag, genom att utländska företag drabbas av dubbla avgifter för arbetskraft. Det skapar trösklar som innebär att utländska aktörer utestängs från den svenska marknaden. Detta bör ändras. Ett likvärdigt problem är det omfattande bruket av svart arbetskraft. I stor utsträckning gäller detta när hushåll är kund, men även inom övrigt byggande är svart arbetskraft vanligt förekommande. Mer och hårdare kontroller är bra men kan inte lösa problemet. Vad som behövs är en grundläggande etik bland aktörerna som motverkar den svarta sektorns utbredande. har i många sammanhang argumenterat för detta och presenterat förslag kring hur detta byggs upp i ett samhälle. Arbetet med att förebygga karteller bör ta ytterligare ett steg genom att dessa kriminaliseras. En kriminalisering innebär att enskild person i företag som ansvarar för att företaget samverkar i en olaglig kartell ska kunna åtalas och dömas till böter eller fängelse. Den risk som företag och aktörer inom företag tar, att upptäckas och enbart belastas med konkurrensskadeavgift, har inte visat sig vara tillräckligt avskräckande. En parallell kan dras till den insiderlagstiftning som tillkom vilken innefattar straff istället för sanktionsavgift. Regeringen har tidigare hävdat att rättsväsendet inte har tillräckliga resurser för att klara den ytterligare belastning som kriminalisering innebär. Det bör rimligtvis ankomma på regeringen att tillförsäkra rättsmyndigheter sådana resurser att brott kan utredas och lagföras. anser att regeringen bör återkomma till med förslag om kriminalisering av karteller. som byggkonkurrensen är bristfällig, är det viktigt att inte sätta likhetstecken mellan byggkostnader och boendekostnader, eller ens produktionskostnader. Bostadsrätter i bostadsbristens säljs mycket dyrt, vilket inte behöver ha med byggkostnader att göra utan lika gärna kan bero på höga vinster och/eller dyr mark. Mark- och anslutningsavgifter fick en väsentligt ökad betydelse . motsvarade markkostnaderna av de totala produktionskostnaderna. utgör de , och i vissa extrema fall av produktionskostnaderna. Markkostnaderna har stigit snabbare än andra priser och byggkostnader. Denna utveckling är särskilt märkbar i storstadsområden där marken är en bristvara och ny bebyggelse måste ske genom överdäckning av trafikleder eller på före detta industrimark som inte sällan är starkt förorenad. Det måste ligga i kommunernas intresse att med god framförhållning tillhandahålla mark till rimligt pris för bostadsbyggande.