mot · GQ02Bo14 · 2003-05-30 00:00:00 — med anledning av prop. 2002/03:116 Tredimensionell fastighetsbildning 1 Förslag till riksdagsbeslut tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om behovet av harmonisering av (1987:10), PBL. begär att regeringen skyndsamt återkommer till med förslag om införande av ägarlägenheter. begär att regeringen skyndsamt återkommer till med förslag om hur lagstiftningen för tredimensionell fastighetsbildning skall vara anpassad för enskilda ägarlägenheter. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att krav och förutsättningar för tredimensionell fastighetsbildning skall motsvara de som gäller för annan fastighetsbildning. avslår regeringens förslag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) såvitt avser 3 kap. 1 § tredje stycket om att tredimensionell fastighetsbildning skall kunna ske endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. avslår regeringens förslag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) såvitt avser 3 kap. 1 a § första stycket 4 om att fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas endast får ske om fastigheten, om den är ägnad åt bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst fem bostadslägenheter. avslår regeringens förslag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) såvitt avser 3 kap. 1 a § första stycket 3 (b) om att fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas endast får ske om det står klart att åtgärden är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen. avslår regeringens förslag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) såvitt avser 3 kap. 1 a § andra stycket 1 om att för fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas, när det gäller fastighetsbildning för anläggning som ännu inte har uppförts, skall det dessutom vara nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen. avslår regeringens förslag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) såvitt avser 3 kap. 1 a § andra stycket 2 som medför att fastighetsbildning för fastighet som ännu inte har uppförts endast får ske om fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål . tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att tredimensionell fastighetsbildning inte skall medföra hinder för skiktning av befintliga flerbostadshus i flera bostadsfastigheter. 2 Tredimensionell fastighetsbildning ger valfrihet och mångfald I propositionen Tredimensionell fastighetsindelning, 2002/03:116, föreslås att tredimensionellt avgränsade fastigheter skall kunna bildas genom horisontella och vertikala gränser. Enligt propositionen skall en fastighet utan eget markområde kunna bildas för ett utrymme som upptas av en byggnad eller någon annan anläggning. Det är utrymmet, inte byggnaden i sig, som skall utgöra en fastighet. Ett förslag som vi varmt välkomnar! Dock anser vi att förslaget dröjt länge mot bakgrund av att utredningsarbetet påbörjades . Vi ser nya spännande möjligheter öppnas genom att fastigheter kan bildas tredimensionellt. ABC Arbete, Bostäder, Centrum präglade stadsplaneringen . Målsättningen var att skapa livfulla bostadsorter med god social service. Invånarna skulle ges möjligheter att kunna arbeta, bo och utöva det sociala livet i sitt närområde. Tredimensionell fastighetsindelning ger nya möjligheter att uppnå blandning av arbetsplatser och boende. Möjligheter att kompletteringsbygga inom tätbebyggda områden uppstår, inte minst gäller det bostadsbyggande. Trista kontorsområden kan kompletteras med bostäder för att utveckla bättre miljöer, men i huvudsak för att få fram fler bostäder. Olika upplåtelseformer kan blandas i en och samma fastighet så att bostadsrättsföreningar, hyresrätter och ägarlägenheter kan existera bredvid varandra. Regeringen anger i propositionen att bostadsrättsföreningar har nytta av tredimensionell fastighetsindelning genom att föreningen kan hitta andra förvaltare/ägare till eventuell kommersiell yta. Vi vill också påtala möjligheten att avhjälpa problem med oäkta bostadsrättsföreningar. Det är ett bekymmer för de enskilda bostadsrättsinnehavarna att föreningar, som till exempel har samhällsnyttig verksamhet i form av vårdcentraler med mera i fastigheten, klassas som oäkta när lokalernas yta överstiger angivna normer för äkta för- eningar. Dagens lagregler gör det omöjligt att förvärva en av lägenheterna i ett flerbostadshus med äganderätt. Reglerna innebär också att det inte går att bygga en ny, fristående fastighet ovanpå en befintlig eftersom den då inte står på jord. kan bostäder ägas som sitter ihop horisontellt bredvid varandra, radhus, men inte bostäder som sitter ihop på höjden i flerfamiljshus. För att möjliggöra ägandet av bostäder även i flerfamiljshus och för att kunna bygga nya fastigheter på redan befintliga behövs nya regler för fastighetsbildning. Det traditionella fastighetsbegreppet som ett ytbegrepp med två dimensioner räcker inte längre till för att en fastighet skall kunna utnyttjas på ett rationellt sätt. Befintliga lösningar som servitut och bestämmelser om fastighetstillbehör är i många fall otillräckliga. 3 Beskattning av tredimensionella fastigheter Vi anser att när regeringen överlämnar förslag till för beslut så skall förslaget vara färdigberett i största möjliga mån. pågår arbete inom för att ta fram förslag på skatteområdet. Vi anser att förslaget om tredimensionell fastighetsbildning borde ha inkluderat även de skattefrågor som aktualiseras för att underlätta en behandling som skapar helhetslösningar och möjliggör avvägningar. Lagrådet har påtalat det otillfredsställande i att uppdelning sker i separata lagstiftningsärenden. Vi efterlyser en gedigen konsekvensanalys av skatternas effekter för boende och byggnation av regeringens förslag till tredimensionell fastighetsbildning. Boendekostnaderna tar en stor andel av de disponibla inkomsterna i jämfört med många andra länder. Kostnaderna för boendet har ökat snabbare än konsumentprisindex. ligger i botten när det gäller nybyggande av bostäder. Den främsta orsaken till detta är extremt höga skatter och avgifter på byggande och boende. Efter höjningen av taxeringsvärdena och på grund av den nu pågående fastighetstaxeringen har det blivit uppenbart att skatten på boende i främst storstadsregionerna och vissa attraktiva områden blivit så hög att den drabbar alla. Problemen förvärras av att även förmögenhets- och arvsskatt beräknas utifrån de höjda taxeringsvärdena. Fastighetsskatten medför att boendet blir dyrare, att människor tvingas flytta och att färre bostäder byggs. Taxeringsvärdeshöjningar drabbar inte enbart småhusägare. Flerfamiljshus i expansiva regioner får också kraftiga höjningar av sina värden. Fastighetsskatten skall sänkas för alla typer av bostäder. Enligt Lagrådet kan en del planer och bestämmelser möjligen utgöra hinder mot bildandet av tredimensionella fastigheter. Framför allt kan gällande fastighetsplaner och tomtindelningar enligt äldre lagstiftning ha ett innehåll som kan vara hindrande. Det vore olyckligt om regeringen underlåtit att i tillräcklig grad harmonisera lagstiftningen på området. Det finns därför skäl att regeringen noggrant följer utvecklingen och återkommer till med förslag till ändring av (1987:10) vid den händelse lagen fungerar som ett betydande hinder för bildningen av tredimensionella fastigheter. Att äga sin bostad innebär för många människor en social trygghet som inte kan mätas i pengar. Att veta att bostaden är ens egen och att staten har en lagstiftning som backar upp ägandet är en trygghet för många som bor i eget hus, så kallat egnahemsboende. Med nuvarande svensk lagstiftning är det inte möjligt för människor som av olika skäl föredrar att bo i lägenhet att äga sin bostad. Hyresrätt med besittningsrätt eller bostadsrätt motsvarar inte kraven för dem som ser ett värde i ägandet. För att ägarlägenheter skall bli en valmöjlighet krävs först att tredimensionell fastighetsbildning blir tillåten i svensk lag. I och med regeringens förslag om tredimensionell fastighetsbildning har ett första steg tagits. De flesta av våra grannländer har lagstiftningar som tillåter tredimensionell fastighetsbildning och ägarlägenheter, däribland och , , och . Där är det en uppskattad boendeform, som fyller behov på ett sätt som hyresrätt och bostadsrätt inte kan göra. Ju fler lagliga boendeformer som tillåts, desto fler medborgare kan få bo så som de själva helst önskar med hänsyn till just deras preferenser och krav. Olika alternativ har sina fördelar och brister. Det är bara varje familj eller individ själv som kan avgöra vilken boendeform som passar bäst för just dem. Hyresrätten erbjuder hög service, men litet eget inflytande över boendet. Bostadsrätten erbjuder mer personligt deltagande, men har sina givna nackdelar jämfört med ägarlägenheten eftersom det saknas lagfart och inteckningsrätt för de enskilda lägenheterna. Många bostadsrättsföreningar hamnade i ekonomiska problem när realräntechocken kom kring 1990. Med ägarlägenheter blir ansvaret personligt och risken överblickbar. Syftet med innehav av en ägarlägenhet är att den skall kunna lagfaras och intecknas på i princip samma sätt som ett småhus. På det sättet skapas större trygghet för finansieringen. Det kan också finnas ett intresse hos bostadsköparen att med eget arbete i lägenhetens färdigställande nedbringa anskaffningskostnaden. Med tredimensionell fastighetsbildning och ägarlägenheter kan byggandet komma i gång relativt snabbt i de områden där fler bostäder efterfrågas mest: i tillväxtregionerna, med bostadsbrist och bostadsköer . Ovanpå affärs- och kontorsbyggnader skulle ägarlägenheter i en tredimensionell fastighetsbildning kunna byggas. En trolig positiv sidoeffekt av detta blir mer levande och tryggare stadskärnor när fler bereds möjlighet att bo centralt. Ett mycket viktigt principiellt skäl för ägarlägenheter är att individer i ett fritt samhälle skall ha möjlighet att välja en sådan boendeform. Regeringens saktfärdighet får inte längre göra det omöjligt för människor att äga sin lägenhet. Vi anser därför att regeringen med det snaraste bör återkomma till med förslag om att tillåta ägarlägenheter. 6 Villkor för bildande av tredimensionell fastighet 6.1 Enhetliga regler för fastighetsbildning Regeringen befarar att tredimensionell fastighetsbildning skall leda till ett fragmentiserat och oöverskådligt fastighetsbestånd med alla nackdelar detta medför. Därför har regeringen valt att införa en mängd olika bestämmelser i syfte att begränsa ombildning av fastigheter restriktivitet skall råda. Vi anser att lagstiftningen bör vara konsekvent och entydig. Regeringens förslag till olika särvillkor ger intryck av att vara godtyckliga och delvis motverka syftet med att tillåta tredimensionell fastighetsbildning. Vi anser att tredimensionell fastighetsindelning skall ses som jämbördig med annan fastighetsbildning och att generella krav för fastighetsbildning skall tillämpas så långt som möjligt. Enligt regeringens förslag skall tredimensionell fastighetsbildning kunna ske endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Tredimensionell fastighetsbildning skall enligt vår mening jämställas med övrig fastighetsbildning. Därmed är det fastighetsägares och boendes önskemål, och inte politiker och byråkrater, som avgör vilken fastighetsindelning som är ändamålsenlig. 6.2 En bostadslägenhet bör räcka Regeringen föreslår att för att få bilda en tredimensionell fastighet måste den inrymma minst fem bostadslägenheter. En sådan gräns bör inte införas enligt vår mening. Om det exempelvis endast finns utrymme för tre bostadslägenheter på ett befintligt hustak kan dessa ej byggas. Regeln öppnar dessutom för olika tolkningar av regelverket. Vi anser att det är viktigt att regelverket för tredimensionell fastighetsbildning utformas så att det kan anpassas till ett kommande regelverk för ägarlägenheter. Vi anser att bör avslå regeringens förslag om att begränsa tredimensionella fastighetsbildningar till att omfatta minst fem bostadslägenheter. 6.3 Fastighetsbildning för ännu inte uppförda anläggningar Regeringen vill begränsa möjligheterna att bilda tredimensionella fastigheter av planerade eller ännu inte uppförda anläggningar genom att sådan fastighetsbildning skall vara nödvändig för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen. Då tredimensionell fastighetsbildning bör vara ett naturligt alternativ jämte övriga fastighetsbildningar anser vi att en sådan begränsning inte krävs. Det är väsentligt att de nya reglerna utformas på ett sådant sätt att de möter behoven av såväl tydlighet som flexibilitet. Propositionens förslag att en fastighet skall kunna antas få användning för sitt ändamål uppfyller inte detta krav. För att undvika uppkomsten av obebyggda fastigheter i luftrummet, finner vi det rimligt att lantmäterimyndigheten, enligt propositionens förslag, skall sätta inom vilken anläggningen skall ha uppförts. Det bör också, som föreslås i propositionen, finnas en möjlighet för myndigheten att anpassa tidskravet beroende på omständigheterna. Vi menar dock att myndighetens bedömningar behöver bygga på ett annat förarbete än det som propositionen utgör. I propositionens författningskommentarer anges som en tumregel att formuleringen nära framtid innebär att byggandet skall påbörjas . Det är en alltför kort tidsrymd. Kravet på att fastigheten skall komma till användning bör utgå ur förslaget till lagstiftning. I enlighet med ambitionen att reglerna för tredimensionella fastigheter så långt som möjligt skall likställas med dem för andra fastigheter, menar vi att det generella tidsmässiga krav som finns enligt 3 kap 1 § fastighetsbildningslagen är tillräckligt också för tredimensionella fastigheter. Det innebär att fastighet får bildas endast om den kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. När tid sätts inom vilken anläggningen skall ha uppförts bör lantmäterimyndigheten således ta fasta på det generella kravet inom överskådlig tid. 6.4 Tillåt skiktning av bostadshus öka integrationen Regeringens mening är att önskemål om att skikta befintliga flerbostadshus i flera bostadsfastigheter inte bör tillgodoses. Vi delar inte den uppfattningen. Genom att kunna blanda olika upplåtelseformer, det vill säga skikta ett bostadshus, kan de boende själva utforma sitt boende i större utsträckning än vad som är möjligt . Till exempel kan vissa boende välja att äga sitt boende som bostadsrätter eller ägarlägenheter medan andra väljer att hyra sina lägenheter. De hyresgäster som blir så kallade resthyresgäster vid ombildning av hyresrätter till bostadsrätter skulle kunna ha en annan hyresvärd än bostadsrättsföreningen . Bostäder för socialt utsatta människor skulle kunna integreras i fastigheter med fastighetsägare som inriktar sig på denna typ av förvaltning. En social integration skulle kunna ske på fastighetsnivå istället för som , på stadsdelsnivå, med komplicerade sociala konsekvenser för stadsdelarna. Ett antal förorter till storstadskommuner präglas av en betydande segregation. , , , , är några exempel. En blandning av upplåtelseformer inom boendet skulle kunna gynna den sociala utvecklingen inom flertalet bostadsområden. Ägarlägenheter skulle kunna införas som komplement i dessa områden, vilket kan vara en mer attraktiv form för ägande än bostadsrättsföreningen som form.