bet · GR01BOU3 · 2003-11-20 00:00:00 — Det avstyrks således.Kooperativ hyresrättUtskottets förslag i korthetRiksdagen bör avslå motionsförslaget om kommunalt inflytande överallmännyttiga föreningar m.m. Jämför särskilt yttrande 4 (m).Kommunalt inflytande över allmännyttiga föreningar m.m.Förslaget i motion 2003/04:Bo293 (s) syftar till ett tydliggörande och iviss mån till ändringar i lagstiftningen avseende kommunernas delaktigheti kooperativa hyresrättsföreningar som utgör ett allmännyttigt bostadsföretagoch därmed medverkar till den kommunala bostadsförsörjningen bl.a. vadgäller kommunens inflytande i och stöd till föreningen (förslag omtillkännagivande).Sedan den 1 april 2002 gäller en permanent lagstiftning om kooperativhyresrätt. Kooperativ hyresrätt förekommer i två former, ägarmodellen ochhyresmodellen. Den förstnämnda formen innebär att hyresgästerna självaäger det hus i vilket de är hyresgäster. Den sistnämnda upplåtelseformeninnebär att hyresgästerna genom en kooperativ förening i stället hyr husetoch sedan upplåter lägenheterna med hyresrätt till sig själva. Hyresmodelleninnebär att praktiskt taget hela fastighetsförvaltningen kan föras överfrån fastighetsägaren till hyresgästerna.En särskild utredare har utrett förutsättningarna för att i ett antalpilotprojekt genomföra ombildning av vanlig hyresrätt till kooperativhyresrätt enligt ägarmodellen. Avsikten har varit att inom ramen förpilotprojekten skapa kooperativa hyresrättsföreningar som kan bidra tillbostadsförsörjningen på orten och därmed även ha ett allmännyttigt syfte.Vidare avsågs bl.a. att lagstiftningen skulle prövas och att man snabbtskulle kunna finna och rätta till eventuella brister som framkommer förstvid den praktiska tillämpningen. Projekten avsågs även kunna visa i vilkenmån kooperativa hyresrättsföreningar kan fungera som alternativ ellerkomplement till de kommunala bostadsföretagen. I uppdraget har ingått attutarbeta förslag till stadgar som bl.a. skall bygga på en analys av hurde enskilda hyresrättsföreningarna skall kunna bidra till att debostadspolitiska målen i kommunen uppnås (dir. 2001:97). I uppdraget hardessutom ingått att utreda de juridiska förutsättningarna för statens ochkommunernas medlemskap och möjligheten till utdelning när initiativettill föreningens bildande har tagits av sådana som inte själva är hyresgäster.Projekten kommer att pågå . Uppdraget vad gäller igångsättningm.m. har redovisats för regeringen (ej publicerat). Redovisningen harblivit ofullständig bl.a. på grund av sjukdom. De frågor som utredningenomfattat bereds nu inom . De har ett visst samband medden utredning som tillkallades för att utreda förutsättningarna för attförbättra möjligheterna för de boende i kommunala bostadsföretag attförvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt (dir. 2002:21).Utredningen om försäljning av allmännyttiga bostäder har relativt nyligenavlämnat sitt betänkande (SOU 2003:44). I det föreslås bl.a. att när detär fråga om att ett kommunalt bostadsföretag skall överlåta ett hus såskall hyresgästerna kunna utnyttja sin företrädesrätt enligt ombildningslagenendast genom en kooperativ hyresrättsförening. De skall alltså inte kunnagöra det genom en bostadsrättsförening. Vidare föreslås att kooperativahyresrättsföreningar skall bli skyldiga att ha system för fördelning avföreningens lägenheter till medlemmar i föreningen och att de bör varaskyldiga att ta emot minst så många medlemmar som föreningenhar kooperativa hyresrättslägenheter. Alla i föreningen kommer att hasamma rösträtt när det gäller att överlåta föreningens hus. Det antas attde medlemmar som står i kö för en lägenhet kommer att ha ett intresse avatt huset inte överlåts till en bostadsrättsförening. Systemet avses utgöraett hinder för ombildning från kooperativ hyresrätt och att ge enskildabättre möjlighet att söka bostad. Förslagen omfattar också att en föreningsom förvärvat ett hus inte får överlåta huset efterförvärvet.Utredningen föreslår också att alla kommunala bostadsföretags försäljningarav fastigheter m.m. skall kungöras i förväg för att andra allmännyttigaföretag skall ges möjlighet att förhandla om ett övertagande samt för attge hyresgästerna möjlighet att ombilda till kooperativ hyresrätt. Kommunereller deras företag skall få förvärva allmännyttiga bostäder i andrakommuner.Remissbehandlingen av utredningsförslaget har avslutats och vidareberedning av detta pågår inom Finansdepartementet.Utskottet anser att inte nu i sak bör ta ställning till s-motionen.I stället bör resultatet av det inom pågåendeberedningsarbetet avvaktas. Motionsförslaget avstyrks således.Ombildning till bostadsrättUtskottets förslag i korthetRiksdagen bör avslå motionsförslagen omförändringar av kraven på majoritet och folkbokföring vid ombildning tillbostadsrätt, jämför reservationerna 17 (m, fp) och 18 (kd, c), ochförbudet mot dubbelupplåtelse, jämför reservation 19 (m, kd) och särskiltyttrande 5 (fp).MajoritetsreglernaI ett flertal motioner lämnas förslag om ett återinförande av kravet påenkel majoritet för ombildning till bostadsrätt. Det gäller motionerna2003/04:Bo257 (m) yrkande 14, 2003/04:Bo258 (m) yrkande 7, 2003/04:Bo282(m) i denna del, 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 5, 2003/04:Bo297 (kd) yrkande24 och 2003/04:Bo263 (c) yrkande 21. De nämnda förslagen i motionerna2003/04:Bo257 (m), 2003/04:Bo258 (m) och 2003/04:Bo236 (fp) avser ocksåatt det särskilda införda kravet på folkbokföring som gäller förbostadshyresgäster skall tas bort.För ombildning till bostadsrätt har tidigare gällt ett krav på enkelmajoritet som innebar att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrdalägenheterna måste vara för ombildningen (se bet. 1998/99:BoU10). Detnuvarande kravet på kvalificerad majoritet - liksom tidigare kravet påenkel majoritet - avser förutsättningarna för både att en intresseanmälanskall få göras, vilket grundlägger föreningens rätt till förköp, och attföreningen skall kunna besluta att förvärva en fastighet i syfte att enombildning skall ske. Hyresgästernas företrädesrätt regleras i ombildningslagenoch förutsättningarna för föreningens förvärvsbeslut regleras ibostadsrättslagen. Den s.k. ombildningslagens beteckning är lagen (1982:352) omrätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativhyresrätt.De regler om kvalificerad majoritet som gäller för ombildning tillbostadsrätt har motiverats av att ju fler som deltar i en ombildning,desto större är möjligheten att övergången till bostadsrätt blir lyckad.Vidare har anförts bl.a. att boendet är av en så stor betydelse att detdärför inte är rimligt att en ombildning skall få genomföras om ett störreantal hyresgäster, kanske uppemot hälften, motsätter sig denna.Genom en lagändring med ikraftträdande ställskrav på att de bostadshyresgäster som är för en ombildning måste varafolkbokförda på fastigheten för att få räknas med i den majoritet somerfordras (bet. 2002/03:BoU2). Kravet gäller både för att göra enintresseanmälan och för att förvärva en fastighet. Utskottet instämde vid sinberedning av lagförslaget i regeringens mening att det är mycket angelägetatt så långt möjligt säkerställa att ombildningar till bostadsrätt faktisktsker på de boendes villkor och att de i huset boende hyresgästerna inteförbigås vid ombildningen.Kravet på folkbokföring kommer i vissa situationer att försvåra möjligheternatill ombildning. Utskottet anser att det är försvarbart eftersom enombildning torde ha större förutsättningar att bli framgångsrik ju flermedlemmar som faktiskt bor i huset. Utskottet anser alltså att det finnsanledning att bibehålla kravet på att bostadshyresgästerna skall varafolkbokförda på fastigheten för att få biträda ett beslut om ombildningtill bostadsrätt. Detsamma gäller för att bostadshyresgästerna skall fåräknas med i majoriteten för att en intresseanmälan skall få göras.Utskottets inställning i dessa frågor är alltså oförändrad (se vidare nämndabetänkande).Utskottets ställningstagande under förra innebar också att kravetpå en kvalificerad majoritet bör gälla även fortsättningsvis.Utskottet finner inte anledning att ändra ståndpunkt i någon av de nugenom motionerna väckta frågeställningarna. Motionsförslagen avstyrkssåledes.Förbudet mot dubbelupplåtelseI motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande 13 föreslås att förbudet motdubbelupplåtelse för kommunala bostadsbolag skall slopas. Förslaget avses skapamöjlighet för bolaget att vid en ombildning till bostadsrätt träda in sombostadsrättshavare till de lägenheter där hyresgästen inte vill delta.Bolaget skulle också efter ombildningen vara dessa hyresgästers hyresvärd(förslag om lagändring).Också förslagsställaren i motion 2003/04:Bo282 (m) i denna del villunderlätta för bostadsrättsombildningar bl.a. genom att ge den tidigarefastighetsägaren möjlighet att kvarstå som hyresvärd för vissa hyresgäster(förslag om tillkännagivande).Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att bostadsrätt inte får upplåtastill en lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 § bostadsrättslagen).Bostadsrätt kan dock upplåtas till en hyresgäst som vill att lägenhetenskall omvandlas till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa fall försvåraombildningen till bostadsrätt.Det totala förbudet mot dubbelupplåtelser motiveras bl.a. med atthyresgästerna i dubbelupplåtna lägenheter där bostadsrättsupplåtelsen är densenare upplåtelsen skulle behöva tilläggas fullt besittningsskydd ochoinskränkt bytesrätt. Sådana rättigheter har inte tillförsäkrats hyresgästeri andra bostadsrättslägenheter. Särskiljandet av två typer avbostadsrättslägenheter i de nämnda avseendena har befarats leda till osäkerhetmed åtföljande risk för rättsförluster. Detta är grundat på tidigareerfarenheter.Bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse har behandlats vid mångaolika tillfällen. Bland annat skedde detta i en departementspromemoria oms.k. bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I promemorian bedömdes attförbudet inte skulle tas bort eftersom detta skulle kunna innebära oklarheteroch missförstånd som i sin tur skulle kunna leda till rättsförluster förhyresgäster i bostadsrättslägenheter. I stället föreslogs att vid ombildningfastighetsägaren skulle kunna förvärva en bostadsrättsoption till delägenheter som inte ombildas till bostadsrätter. Optionen förutsattekapitaltillskott och medförde inflytande i föreningen. När en hyresrättupphörde skulle optionshavaren kunna hyra ut på nytt eller ombilda bostadsrätt och därefter sälja den. Optionerna i sig skulle kunnapantsättas och överlåtas. Gällde det flera optioner i en förening skulledet ske gemensamt. Förslaget har inte förts fram till riksdagen.Utskottet har tidigare avstyrkt motsvarande motionsyrkande(se bl.a. bet. 2002/03:BoU2). Utskottet har då ansett - i likhet med deslutsatser som redovisats i promemorian - att negativa effekter skulleuppstå om förbudet togs bort helt eller delvis. Ett partiellt förbud skulledessutom, för att skydda hyresgästerna, behöva medföra ett förbud förkommunen eller dess bolag att överlåta bostadsrätten.Utskottet finner inte anledning att ändra uppfattning i frågan. Motionernaavstyrks.BostadsrättUtskottets förslag i korthetRiksdagen bör avslå motionsförslaget om att ett inteckningsregister skallinföras.InteckningsregisterI motion 2003/04:L282 (s) yrkande 2 lämnas förslag om att ett pantregisterför bostadsrätter skall införas (förslag om tillkännagivande).Bostadsrättsutredningen har föreslagit att ett bostadsrättsregister ochett system för bostadsrättsinteckningar skall införas (SOU 1998:80).Förslaget är föremål för beredning inom Justitiedepartementet.Flertalet remissinstanser har varit positiva till utredningens förslag.Även bostadsministern har uttalat att han anser attutredningens förslag är bra, bl.a. därför att det ger en presumtivbostadsrättsköpare bättre möjligheter att förvissa sig om huruvida bostadsrättenär pantsatt. Han har tillagt att det emellertid är viktigt att ett nyttsystem utformas så att det kan tillgodose alla berördas intressen ochinte medför några onödiga kostnader. Särskilt som samtliga trebostadsrättsorganisationer - HSB, och - har avstyrkt utredningensförslag finns det anledning till ytterligare samråd. Ministern avser attunder hösten ta initiativ till sådant samråd (svar på skriftlig fråga2002/03:1261).Mot bakgrund av den beredning som pågår av utredningsförslaget anserutskottet att nu inte i sak bör ta ställning till motionsförslaget.Detta avstyrks därför.ÄgarlägenheterUtskottets förslag i korthetRiksdagen bör avslå motionsförslagen om att ägarlägenheter skall införas.Jämför reservation 20 (m, fp, kd, c).Införandet av en ny ägarform för bostäderFörslagen i motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkande 3, 2003/04:Bo282 (m) idenna del, 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 6, 2003/04:Bo254 (fp) yrkande 1 och2003/04:Bo297 (kd) yrkande 26 innebär att ägarlägenheter skall införassom en ny form för bostadsägande. Flertalet av förslagen omfattaruttryckligen att hindren för denna ägarform i fastighetsbildningslagensbestämmelser skall tas bort. Motion 2003/04:Bo236 (c) yrkande 20 omfattarockså den att ägarlägenheter skall införas. Utskottet har behandlat dettamotionsförslag i betänkande 2003/04:BoU1 eftersom det är mer vittomfattandeän att bara gälla ägarlägenheter.En modell för hur ägarlägenheter skulle kunna regleras i harföreslagits av ägarlägenhetsutredning. Förslaget återfinns ibetänkandet Att äga sin lägenhet (SOU 2001:21). Det bereds för närvarandeinom Justitiedepartementet.Riksdagen har tagit ställning till och avslagit ett flertalmotioner som syftar till att ägarlägenheter skall införas (bet. 2003/04:BoU2).Utskottet avstyrkte dem med hänvisning till den beredning som pågår inomRegeringskansliet av det ovan nämnda utredningsförslaget. Utskottetavstyrker på samma grund de nya motionerna om ägarlägenheter.ReservationerUtskottets förslag till riksdagsbeslut och ställningstaganden har föranlettföljande reservationer. I rubriken anges inom parentes vilken punkt iutskottets förslag till riksdagsbeslut som behandlas i avsnittet.1. Systemet för hyressättning - den allmänna lagregleringen, punkt 1 (m,fp, kd, c)av (), de (), (), (), (), () ochPeter ().Förslag till riksdagsbeslutVi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 borde ha följandelydelse:Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs ireservationen. Därmed bifaller motionerna 2003/04:Bo236 yrkande2 i denna del, 2003/04:Bo257 yrkandena 7 i denna del och 18, 2003/04:Bo263yrkandena 3 och 4 och 2003/04:Bo297 yrkande 19.StällningstagandeNär bruksvärdessystemet tillkom var dess yttersta syfte att skapa etthållbart besittningsskydd för hyresgästerna och motverka hyreshöjningarpå bostadsmarknader med brist på lägenheter. Systemet skulle återspeglavärderingarna på bostadsmarknaden. Bruksvärdessystemet har i praktikenkommit att användas för att styra all hyressättning efter resultaten avhyresförhandlingarna för de kommunala bostadsföretagens lägenheter. I endel fall får det ett rent orimligt resultat.Dagens tillämpning av bruksvärdessystemet, där de kommunala bostadsföretagenär hyresledande, innebär att många hyresgäster upplever hyressättningensom orättvis. I storstaden kan hyran för en lägenhet i stadens ytterkantert.o.m. vara högre än hyran för en attraktiv lägenhet i stadskärnan.Omsättningen av lägenheter har blivit liten med en omfattande svarthandeloch en stor andrahandsmarknad som följd. Överprissättningen i mindreattraktiva områden i våra städer drabbar de boende hårt. Ett billigareboende i sådana områden skulle öka deras attraktivitet. Dagens bruksvärdessysteminnebär också att en överprissättning sker när hyrorna utanför storstadsområdenabestäms. Det är en följd dels av att systemet motverkar konkurrens, delsav att på hyran - direkt eller indirekt - läggs kostnaderna för de lägenheterde kommunala företagen inte lyckas hyra ut. Lägre hyror på sådana orterskulle öka deras attraktivitet. Det kapital som finns nedlagt i dessabostäder skulle åter komma att utnyttjas på ett samhällsekonomiskt riktigtsätt. Det skulle ge många delar av landet en ny chans att överleva ochutvecklas.Vi anser att ursprungstankarna med bruksvärdessystemet bör vara vägledandeför de förändringar av hyreslagstiftningen som framstår som mer ännödvändiga.De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll skall avskaffas. Därmedskapas förutsättningar för en hyressättning som tar större hänsyn tillhyresgästernas och de bostadssökandes önskemål. Alla likvärdiga lägenheterbör - oavsett vem som äger fastigheten - få ingå i jämförelseunderlagetmed samma vikt när hyran för en lägenhet skall prövas. Först då får mandet omfattande och rättvisande jämförelseunderlag som avsågs närbruksvärdessystemet infördes.De kommunala bostadsföretagens hyresledande roll motverkar i sigbruksvärdessystemets grundtanke, dvs. att hyressättningen skall spegla vad deolika lägenheterna från hyresgästsynpunkt kan anses värda i förhållandetill varandra.Hyresgästernas intresse av trygghet och framförhållning i boendet skallförbli säkrat genom ett fortsatt starkt besittningsskydd. En fastighetsägareskall inte kunna kringgå detta skydd genom oskäligt höga hyreskrav. Vidtvist mellan hyresvärd och hyresgäst bör rimligheten av en av hyresvärdenkrävd hyreshöjning även fortsättningsvis kunna prövas.Vi anser att bör ges direktiv som även omfattaratt de kommunala bostadsföretagens hyror inte skall utgöra förstahandsnormvid tillämpningen av bruksvärdesregeln utan att deras hyror vidjämförelseprövningen skall likställas med andra fastighetsägares.Vi föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vadvi framför. Därmed bifaller motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkandena7 i denna del och 18, 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 2 i denna del, 2003/04:Bo297(kd) yrkande 19 samt 2003/04:Bo263 (c) yrkandena 3 och 4.2. Systemet för hyressättning - regleringen för nyproduktion, punkt 2 (m,fp, kd, c)av (), de (), (), (), (), () ochPeter ().Förslag till riksdagsbeslutVi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2 borde ha följandelydelse:Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs ireservationen. Därmed bifaller motionerna 2003/04:Bo236 yrkandena2 i denna del och 3, 2003/04:Bo253 yrkande 4, 2003/04:Bo257 yrkande 7 idenna del, 2003/04:Bo263 yrkande 5 och 2003/04:Bo297 yrkande 18.StällningstagandeDet är uppenbart att den nuvarande hyreslagstiftningen försvårar nyproduktionav hyreslägenheter. Även på orter med betydande bostadsbrist ärbostadsbyggandet lågt, och då i huvudsak endast inriktat på bostadsrätter. Enviktig åtgärd för att få fart på bostadsbyggandet är att avskaffa dekommunala bostadsföretagens hyresledande roll. Den nuvarande ordningenöppnar möjligheter till en politiskt styrd hyressättning. Det skapar isin tur osäkerhet om de ekonomiska förutsättningarna för att investera ihyresfastigheter och motverkar därmed nybyggnation av hyreslägenheter.Om nyproduktionen av hyresrätter skall komma i gång behöver emellertidytterligare åtgärder vidtas. Den trepartsöverenskommelse som har ingåttsmellan , Fastighetsägarna och om enreformerad hyressättning är ett steg i rätt riktning. Särskilt angeläget ärdet att öppna möjligheter till en friare hyressättning i nyproduktionen.Med dagens ordning är det möjligt att fritt avtala om en inflyttningshyra,men redan efter sex månaders hyrestid kan en bruksvärdesprövning påkallas.Detta är inte rimligt.Regeringen måste därför skyndsamt återkomma med förslag till omen friare hyressättning i nyproduktionen. Genom snabbt genomfördalagändringar kan en försöksverksamhet komma till stånd. Förutom att gevälbehövliga bostäder bör den kunna utgöra ett bra underlag förHyressättningsutredningens arbete.Vi föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vadvi framför. Därmed bifaller motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkande7 i denna del, 2003/04:Bo253 (fp) yrkande 4, 2003/04:Bo236 (fp) yrkandena2 i denna del och 3, 2003/04:Bo297 (kd) yrkande 18 och 2003/04:Bo263 (c)yrkande 5.3. Hyressättning för studentbostäder, punkt 3 (kd)av ().Förslag till riksdagsbeslutJag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 3 borde ha följandelydelse:Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs ireservationen. Därmed bifaller motion 2003/04:Bo248 yrkandena1-3.StällningstagandeDet finns betydande problem på studentbostadsmarknaden. De är en följd avde nya bestämmelserna om att endast de kommunala bostadsföretagen skallvara hyresledande.Min generella inställning är att de kommunala bostadsföretagen bör mistasin hyresledande ställning och att alla lägenheter, oavsett ägare, skallkunna utgöra norm vid en hyresprövning. Intill dess att en noggrann översyngjorts och beslut kan fattas om att avskaffa de kommunala bostadsföretagenshyresledande ställning, bör de nuvarande bestämmelserna revideras.Studentbostäder upplåts som regel genom kommunala bostadsföretag ellersärskilda studentstyrda studentbostadsföretag, vilket är fallet i Lundoch . I tillhandahålls studentbostäder genom enbostadsstiftelse med lika styrelserepresentation för studenter och kommunsamt med en representant för högskolan. Det finns också mindre, privataföretag som på mer eller mindre ideell basis tillhandahåller studentbostädersamt rent kommersiella företag som bedriver studentbostadsverksamhet iliten skala.De studentstyrda bostadsföretagen tillkom som en följd av att ansvaretför studentsocial service från början ansågs alltför betungande att belastaberörda kårortskommuner. I stället överlämnades ansvaret för bl.a.bostadsförsörjningen att handhas av studenterna själva, genom för ändamåletinrättade studentkommuner i form av sådana obligatoriskastuderandesammanslutningarsom regleras genom förordningen (1983:18) om studerandekårer,nationer och studentföreningar för fakultet.Studentbostadsföretagen kom således att styras av studenterna genom t.ex.studentkårerna eller studentnationerna. De gavs allmännyttig status ochfinansierades genom förmånliga lån och skattebefrielse på samma sätt sommotsvarande kommunala bostadsföretag.Rent studentstyrda bostadsföretag finns i och . De drivsenligt samma principer som allmännyttiga kommunala bostadsföretag.Avkastningen på det egna kapitalet överstiger således inte den genomsnittligastatslåneräntan under föregående räkenskapsår med ett tillägg av enprocentenhet (jfr förordningen [2003:348] om skälig utdelning från allmännyttigabostadsföretag). De rent studentstyrda bostadsföretagen i och Stockholmomsätter tillsammans ca . Företagen drivs istiftelseform. Till skillnad mot de flesta kommunala bostadsföretagen harde studentstyrda bostadsstiftelserna inte några ägare som de behöver delaut vinst till. Eventuella överskott återinvesteras därför i verksamhetenoch kommer på så sätt hyresgästerna till del.Bestånden av bostäder utgörs enbart av små enheter som är dyrbara attproducera till följd av de många våtutrymmena (kök/kokvrå och badrum).Medelytan per bostad uppgår till ca 23 kvadratmeter.Fram till hade de studentstyrda studentbostadsföretagen s.k.hyresledande status inom den särskilda brukvärdeskrets som utgörs avstudentbostäder (se RH 1999:65 där studentbostäder som ägdes av en studentnationansågs hyresledande; avseende studentbostäder som särskild bruksvärdeskretsse även beslut i mål ÖH 2070-00). Somen konsekvens av en lagändring fråntogs de studentstyrdastudentbostadsföretagen sin hyresledande status. Detta har medfört attnyproduktion av studentbostäder numera innefattar betydande risker eftersomen bruksvärdesjämförelse i efterhand med kommunala företag (vilka kanfördela sina kostnader över mer blandade bestånd) kan komma att medföraatt hyresnämnden fastställer nybyggnadshyran för de studentstyrdastudentbostadsföretagen under vad som motiveras av produktionskostnaden.De allmännyttiga studentstyrda studentbostadsföretagen saknar såvälkapitalstarka ägare som substantiellt eget kapital som kan täcka förluster.Bristande kostnadstäckning medför således risk för konkurs.