bet · GQ01LU18 · 2003-05-20 00:00:00 — Ändringarnasyftar till att åstadkomma en ökad samhällskontrolloch ett förbättrat konsumentskydd vid yrkesmässigförmedling av hyresrätter.Förslagen bygger på betänkandet (SOU 1999:71)Oseriösa bostadsförmedlare ochdepartementspromemorian (Ds 2002:37) Registrering avhyresförmedlare.Obligatorisk registreringRegeringen föreslår att det - med några särskiltangivna undantag (se under nästa rubrik) - blirobligatoriskt även för de fastighetsmäklare somförmedlar enbart hyresrätter att registrera sig hosFastighetsmäklarnämnden.Enligt förslaget skall det finnas två typer avregistreringar hos , en somavser yrkesmässig förmedling av samtligaförmedlingsobjekt som omfattas avfastighetsmäklarlagen (fullständig registrering) ochen som avser yrkesmässig förmedling av enbarthyresrätter (registrering för hyresförmedlare).Genom att fastighetsmäklare som förmedlar enbarthyresrätter registrerar sig ställs de, precis somövriga fastighetsmäklare, underFastighetsmäklarnämndens tillsyn.De fastighetsmäklare som förmedlar enbarthyresrätter bör enligt regeringens bedömning, ilikhet med andra registreringspliktigafastighetsmäklare, dels betala en ansökningsavgiftnär de ansöker om registrering, dels betala årligaavgifter. Avgifterna bör enligt regeringens meningvara samma som för övriga fastighetsmäklare - förnärvarande vid ansökan om registrering och1 i årlig avgift.I propositionen konstaterar regeringen attomfattningen av den oseriösa förmedlingsverksamhetenantas vara betydande. Regeringen anser därför attdet finns behov av en reglering avhyresförmedlingsverksamheten, dels för attåstadkomma ett bättre konsumentskydd, dels för attetablera någon form av insyn i och samhällskontrollav verksamheten. Enligt regeringen skulle en sådanreglering också kunna vara till nytta för denseriöst bedrivna verksamheten.I motion 2002/03:L15 (m) yrkande 1 anförmotionärerna att regeringen i stället för attförsämra villkoren för det begränsade antalförmedlare av hyresrätter som finns borde lägga framandra förslag i syfte att motverka den svartabostadsmarknaden (förslag om tillkännagivande).Motionärerna lämnar flera exempel på åtgärder som deanser bör vidtas. Det gäller bl.a. slopadfastighetsskatt, reformering av PBL, friarehyressättning och tredimensionellfastighetsindelning.De förslag som motionärerna för fram har tidigarebehandlats av . har underdetta avstyrkt motionsförslag angåendereformering av PBL och om hyressättningssystemetsutformning med hänvisning till bl.a. att frågorna påett eller annat sätt var föremål för utredning ellerberedning (bet. 2002/03:BoU4 respektive bet.2002/03:BoU7, se även dir. 2002:97 respektive2003:52). Enligt vad utskottet har erfarit frånRegeringskansliet kommer regeringen att under vårenlämna en proposition angående tredimensionellfastighetsindelning.Bostadsutskottet finner för sin del intetillräckliga skäl för att nu gå motionärerna tillmötes och avstyrker därför motionsförslaget.Utskottet ansluter sig till regeringensbedömningar och tillstyrker därför lagförslaget idenna del.Undantag från registreringspliktenRegeringen föreslår att fastighetsmäklare somförmedlar enbart hyresrätter inte skall behöva vararegistrerade om de ägnar sig åt enbart1. förmedling av hyresrätter,2.3. vederlagsfri förmedling av hyresrätter tillpersoner inskrivna vid ett universitet eller enhögskola,4.5. förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,6.7. förmedling av hyresrätter till lokaler, eller8.9. förmedling av hyresrätter till rum där hyrestidenuppgår till högst två veckor.10.I motion 2002/03:L15 (m) yrkande 2 begärmotionärerna att förmedling av hyresrätterinte skall vara undantagen från kravet påregistrering.Motion 2002/03:L16 (fp) yrkande 1 innehåller ettliknande yrkande. Förslaget innebär dessutom attvederlagsfri förmedling av hyresrätter till personerinskrivna vid ett universitet eller en högskola inteheller skall vara undantagen från kravet påregistrering.I propositionen anför regeringen att det förkommunal bostadsförmedling redan finns former förinsyn och kontroll varför det inte skulle vararimligt att ålägga tjänstemän som är anställda viden bostadsförmedling en registreringsplikt.Angående förmedling till studenter framhållerregeringen att det är sådan förmedling som bedrivsutan vinstintresse som motiverar ett undantag.Eftersom begreppet vinstintresse emellertid inte äralldeles entydigt och kan ge upphov tilltolkningssvårigheter föreslår regeringen i ställetatt undantaget skall göras beroende av attersättning inte tas ut för förmedlingen. Enligtregeringens bedömning skulle detta innebära att enverksamhet där det finns rena vinstintressen intetorde kunna bli undantagen från kravet påregistrering.Utskottet ansluter sig till regeringensbedömningar och tillstyrker propositionenslagförslag avseende undantag frånregistreringsplikten samt avstyrkermotionsförslagen.Lagförslaget i övrigtEnligt förslaget skall den som avser att förmedlaenbart hyresrätter för att kunna bli registrerad somfastighetsmäklare uppfylla samma villkor som ifastighetsmäklarlagen ställs på övrigafastighetsmäklare. Regeringen har dock gjortbedömningen att kraven, t.ex. på utbildning, i vissaavseenden bör ställas lägre än vad som gäller förövriga fastighetsmäklare.Regeringens förslag innebär vidare attFastighetsmäklarnämnden skall ha hand omregistrering och tillsyn även av defastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter.Nämnden skall ansvara för att också dessafastighetsmäklare iakttar sina skyldigheter enligtlagen. I sin tillsynsverksamhet skall nämnden harätt att granska akter, bokföring och övrigahandlingar som hör till fastighetsmäklarensverksamhet. Liksom övriga fastighetsmäklare skallden som förmedlar enbart hyresrätter vara skyldigatt lämna nämnden de uppgifter som behövs förtillsynen.Den som yrkesmässigt bedriver registreringspliktighyresförmedling utan att vara registrerad skallenligt regeringens förslag kunna dömas till bötereller fängelse . Detsamma skallgälla den vars registrering avser endast förmedlingav hyresrätter men som trots det förmedlar andraobjekt som omfattas av fastighetsmäklarlagen.Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 oktober2003.Lagförslaget har i dessa delar inte möttinvändningar i motioner och tillstyrks avbostadsutskottet.Ersättning vid förmedlingI 12 kap. jordabalken (hyreslagen) finns vissabestämmelser som avser att skydda hyresgäster frånotillbörliga krav på ersättning i samband meduthyrning av lägenheter eller bostadsförmedling.Enligt 65 § hyreslagen är det straffbart attställa upp villkor om särskild ersättning förupplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelseav hyresrätten till en sådan lägenhet. Av 65 a §hyreslagen följer att det i princip är förbjudet attta emot, träffa avtal om eller begära ersättning avhyressökande för förmedling av en bostadslägenhet.Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässigbostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs avregeringen eller den myndighet som regeringenbestämmer.För närvarande får ersättning för förmedling tasut med högst för omöblerad eller möbleradlägenhet i en- eller flerfamiljshus och förmöblerat eller omöblerat rum.Regeringen anser nu att det finns anledning atttillåta något högre ersättning än . Avpropositionen framgår att efter det att riksdagenhar tagit ställning till de nu aktuella lagförslagenavser regeringen att genom förordningsändringar höjanivån på den ersättning som får tas ut vidyrkesmässig förmedling av hyresrätter. Enligtpropositionen bör liksom tidigare rätten att ta utersättning vid bostadsförmedling vara knuten till enfaktiskt genomförd förmedling.I motion 2002/03:L15 (m) yrkande 3 anförmotionärerna att det inte skall finnas en statligtreglerad taxa för förmedling av hyresrätter.Prissättningen bör i stället vara fri (förslag omtillkännagivande). Motion 2002/03:L16 (fp) yrkande 2innehåller ett liknande yrkande.Regeringen konstaterar att en avveckling avsystemet med maximibelopp skulle kunna medföra attden starka efterfrågan på hyresrätter på vissamarknader driver upp ersättningsnivåerna, vilketskulle kunna urholka grundprincipen om att enhyresrätt inte skall kosta pengar utöver hyran.Enligt regeringens mening talar detta starkt motinförandet av en fri prissättning.Förmedlingsersättningen bör därför, liksom ,på något sätt vara begränsad.Bostadsutskottet ansluter sig till regeringensbedömning angående formerna för bestämmande avförmedlingsersättning och avstyrker därförmotionsförslagen.Stockholm den 8 maj 2003På bostadsutskottets vägnarGöran HägglundFöljande ledamöter har deltagit i beslutet: GöranHägglund (kd), (), (),(), de (),(), (), HansUnander (s), (), (),(), (), RigmorStenmark (c), (), () och ().Avvikande meningar1. Fastighetsmäklarlagen (m)av de (), MargaretaPålsson (m) och ().InledningRegeringen föreslår nya regler för hyresförmedlare.De nya reglerna syftar till att komma till rätta medoseriösa hyresförmedlare och åstadkomma en ökadsamhällskontroll och ett förbättrat konsumentskyddvid förmedling av hyresrätter.Oseriösa hyresförmedlare har stor betydelse förden svarta bostadsmarknaden, och vi delar heltregeringens vilja att komma till rätta med dennasvarta marknad. Men faktum är att den svartabostadsmarknaden i grunden är ett resultat avalltför mycket regleringar. För att undanröja densvarta bostadsmarknaden krävs därför andra lösningarän de som regeringen föreslår. Regeringenkonstaterar också helt riktigt attregistreringsplikten "inte löser problemen medsvarthandel med hyresrätter" och tillägger attlagförslaget skall ses som "en viktig markering frånsamhällets sida av att oegentligheter inom områdethyresförmedling inte accepteras".I ligger hyrorna under vadmänniskor i allmänhet är beredda att betala, ochinte sällan under hyresnivån i förorterna. Byggandetav nya hyreslägenheter har nästan helt avstannat.Utbudet av hyreslägenheter klarar inte av att mötainflyttningen till staden. I stället kanaliserasnästan all efterfrågan till bostadsrättsmarknaden,med våldsamt stigande överlåtelsepriser som följd.Vidare ökar andrahandsuthyrningen och svarthandelninom hyreshusbeståndet.Den bristande dynamiken beror på en kombination avorsaker - allmännyttans hyresledande roll, politisktbestämda hyror, ett omfattande kommunaltbostadsägande som har givit allmännyttan enmonopolliknande ställning på många lokalabostadsmarknader samt det kollektivaförhandlingssystemets sätt att fungera under dessaförutsättningar.För att komma till rätta med dessa problem krävsadekvata åtgärder.Hyresrätten måste återupprättas. Subventioner ochprisregleringar, vilka har lett till brist påhyresrätter, långa köer och en omfattande svartmarknad, måste överges. För att det skall varamöjligt att bygga och förvalta hyresrätter även iframtiden måste i stället en friare hyressättningtillåtas, särskilt i nyproduktion. Som ett led idetta bör allmännyttans hyresnormerande ställningavskaffas.För att få i gång byggandet krävs även andraförändringar. Plan- och byggprocessen måstereformeras och antalet instanser för överklagande avdetaljplan och bygglov minskas. Beskattningen avbyggande och boende bör sänkas. Vi anser attfastighetsskatten måste avskaffas. Störremöjligheter att utnyttja strandnära områden förbebyggelse måste tillåtas. Vägnätet bör förbättrasför att möjliggöra nya bostadsområden. En lag sommöjliggör tredimensionell fastighetsbildning ochägarlägenheter bör införas.Ägarlägenheter innebär att människor ges möjlighetenatt själva äga en lägenhet på samma sätt som envillaägare äger sitt hus.För att underlätta för unga och studerande att fåtag på bostad bör en möjlighet att skattefritt hyraut del i stadigvarande bostad införas.Med hänvisning till vad vi nu har anförttillstyrker vi motion 2002/03:L15 (m) yrkande 1.Registreringspliktens omfattningI stället för att, som regeringen föreslår, försämravillkoren för de fåtaliga privata förmedlare avhyresrätter som finns hade vi hellre sett mergenomgripande förslag, i enlighet med vad vi harredovisat ovan, i syfte att ta bortförutsättningarna för en svart bostadsmarknad.Vi motsätter oss dock inte obligatoriskregistrering men vill att undantagskretsen inskränksi förhållande till regeringens förslag. Regeringensförslag innebär bl.a. att registreringstvånget inteskall omfatta förmedling av hyresrätter.Vi anser att det skall råda konkurrensneutralitetmellan och privat verksamhet. Redan i dagbrister det i neutralitet mellan kommunala ochprivata bostadsförmedlingar. Kommunalabostadsförmedlare får t.ex. ta ut en köavgift föratt finansiera verksamheten, vilket privatabostadsförmedlare inte får göra. Genom förslagetaccentueras den missgynnade ställning som privataförmedlare har. Redan av det skälet anser vi att detinte bör finnas något undantag för kommunalförmedling av hyresrätter.Med hänvisning till vad vi nu har anförttillstyrker vi motion 2002/03:L15 (m) yrkande 2 ochavstyrker regeringens förslag till den del detinnebär att förmedling av hyresrätterundantas från registreringsskyldighet.Vidare tillstyrker vi förslaget i motion2002/03:L16 (fp) yrkande 1, till den del det avserundantag för kommunala förmedlingar, och avstyrkerdet i övrigt.2. Fastighetsmäklarlagen (fp)av () och ().InledningFolkpartiet liberalerna delar regeringensuppfattning att det finns ett behov av enreglering av hyresförmedlingsverksamheten.Vi anser det dock inte vara ett bärande skäl förlagförslaget att - som regeringen anför - etableranågon form av insyn i och samhällskontroll avverksamheten. I stället talar det andra skälet somregeringen nämner, ett bättre konsumentskydd, förett genomförande av förslaget. Vidare anser viförslaget ha det positiva med sig att det kan varatill nytta för den seriöst bedrivnahyresförmedlingsverksamheten.Det är lämpligt att som regeringen föreslårgenomföra förslaget genom ändringar ifastighetsmäklarlagen. Utformningen av reglernaframstår, förutom vad gäller undantagskretsen, somvälmotiverad.Registreringspliktens omfattningRegeringens förslag innehåller ett antal undantagfrån registreringstvånget. Bland annat görs undantagför förmedling av hyresrätter ochvederlagsfri förmedling av hyresrätter till personerinskrivna vid ett universitet eller en högskola.Beträffande dessa två undantag har vi en annanuppfattning än regeringen.Vi anser att det skall råda konkurrensneutralitetmellan offentlig och privat verksamhet. Redan i dagbrister det i neutralitet mellan kommunala ochprivata bostadsförmedlingar. Kommunalabostadsförmedlare får t.ex. ta ut en köavgift föratt finansiera verksamheten, vilket privatabostadsförmedlare inte får göra. Genom förslagetaccentueras den missgynnade ställning som privataförmedlare har. Redan av det skälet anser vi att detinte bör finnas något undantag för kommunalförmedling av hyresrätter.Vi anser vidare att undantagskretsarna bör bedömasur ett konsumentperspektiv. Ur ett sådant perspektivär det inte någon skillnad om hyresförmedlingenutövas av privata företag eller kommunalahyresförmedlingar. Det är inte heller någon skillnadom en verksamhet är vederlagsfri eller inte. Kravensom bör ställas på verksamheterna är desamma.Att koppla ett undantag till en bostadssökandessituation, som görs i punkten 2 (förmedling tillpersoner inskrivna vid universitet eller högskola),förefaller dessutom opraktiskt och torde kunna föramed sig tillämpningsproblem.Vi anser således att förmedling avhyresrätter liksom vederlagsfri förmedling avhyresrätter till personer inskrivna vid ettuniversitet eller en högskola icke skall varaundantagna från kravet på registrering.Vi avstyrker därför propositionens förslag i dendel som gäller undantag från kravet på registreringenligt den föreslagna 5 § andra stycket 1 och 2 samttillstyrker motionerna 2002/03:L16 (fp) yrkande 1och 2002/03:L15 (m) yrkande 2.Regeringens förslag i övrigt tillstyrker vi.3. Ersättning vid förmedling (m, fp,kd, c)av (), de (), (), MargaretaPålsson (m), (), () och ().En enhetstaxa för hyresrättsförmedling tar intehänsyn till vilka omkostnader som är förknippade medtjänsten, eller vilken servicegrad som erbjuds.Sannolikt finns behov, hos både uthyrare ochbostadssökande, av hjälp med t.ex. upprättande avkontrakt, juridisk rådgivning eller praktiskagöromål i samband med flytt. Det vore därför bättreom berörda parter fick fritt komma överens omersättningsnivåerna.Enligt regeringen skall samma villkor ställas påförmedlare av hyresrätter som ställs påfastighetsmäklare. Det innebär bl.a. att förmedlarenskall ha en försäkring för att täcka eventuellaskadeståndsanspråk. De fastighetsmäklare somförmedlar fastigheter har möjlighet att ta utväsentligt högre arvoden än hyresförmedlare och hargoda möjligheter att finansiera en sådan försäkring.En enhetligt fastställd förmedlingsavgift förhyresrättsförmedlare framstår även på grund av dettasom mindre lämplig.Vi delar således inte regeringens uppfattning attnivån på den ersättning som får tas ut vidyrkesmässig bostadsförmedling även i fortsättningenskall fastställas av en statlig myndighet.Vi vill inte ha en statligt reglerad taxa förförmedling av hyresrätter. Vi anser i stället,liksom ett flertal remissinstanser, att det skallinföras fri prissättning.Med hänvisning till det anförda tillstyrker vimotionerna 2002/03:L15 (m) yrkande 3 och 2002/03:L16(fp) yrkande 2.