sou · GPB383 · 2002-01-01 00:00:00 — Den svenska rege- ringen har i skrivelse till Europeiska kommissionen förklarat sig vara beredd att ta initiativ till att ändra det svenska regel- verket så att det stämmer överens med kommissionens tolkning av EG- fördraget. En sådan anpassning av regelverket aktualiserar överväganden av skilda slag. En första fråga är om inteckningsmodellen bör bibehållas eller om det i stället bör införas ett system för registrering av pantsättningar. Enligt kommissionens tolkning av EG-fördraget måste det bli möj- ligt att registrera panträtt i fast egendom för fordringar inte bara i euro och andra EG-valutor, utan även i tredje lands valuta. Det innebär alltså att en framtida pantsättningsmodell måste konstrueras så att den står öppen för snart sagt vilken valuta som helst. Man kan fråga sig om det i så fall är ändamålsenligt att behålla en inteckningsmodell. Den tydlig- het som har kännetecknat modellen riskerar nämligen att gå förlorad om det inte finns någon gemensam värdemätare. Inteckningsmodellen torde dock även framgent ha flera fördelar. Den främsta av dessa är att den fortfarande kommer att ge information om den maximala belastningen på fastigheten. Eftersom antalet fall där inteckning söks i någon annan valuta än svenska kronor kan antas bli förhållandevis få, torde för övrigt inteckningsmodellens fördelar bestå för flertalet fastigheter. Övervägande skäl talar därför för att inteck- ningsmodellen behålls. En reform som gör det möjligt att få inteckningar i utländsk valuta gör det nödvändigt att överväga om några ändringar behöver göras i jordabalkens bestämmelser om panträtt och i utsökningsbalkens regel- verk om det exekutiva förfarandet. Som har framgått skall det inför en exekutiv försäljning av en fastighet fastställas vilka fordringar och övriga anspråk som skall beaktas vid försäljningen. Dessa sammanfattas i sakägarförteckningen. En fordran tas då upp till det belopp som den beräknas uppgå till på tillträdesdagen. För fordringar som har bestämts i en utländsk valuta gäller då att fordran skall omräknas till svensk valuta enligt den kurs som beräknas gälla på fördelningsdagen. Det sker för att en fördelning av de influtna medlen mellan borgenärerna skall bli möjlig. I ett system som tillåter att inteckningsbeloppen är bestämda i skilda valutor måste i något skede växelkursen mellan de olika valutor som inteckningarna är bestämda i "låsas" mot varandra. Vilken ordning som därvid bör gälla och hur den bör påverka innebörden av inteckningsha- vares panträtt måste utredas närmare. Motsvarande överväganden behöver göras när det gäller företagshy- potek. Mot den nu angivna bakgrunden skall utredaren lämna förslag till de ändringar i det svenska regelverket om inteckning i fast egendom som fordras för att reglerna skall bli förenliga med EG-rätten. Utredaren skall utforma förslagen så att inteckningsmodellens huvuddrag bibe- hålls. Utredaren skall utgå från att det i det nya systemet skall vara möjligt att få inteckning i samtliga utländska valutor. Utredaren skall särskilt analysera om en sådan ordning kräver några ändringar i jordabalkens bestämmelser om panträtt och i utsökningsbalkens regelverk om det ex- ekutiva förfarandet. Utredaren skall vidare pröva om det bör vara möjligt att byta ut en inteckning i en viss valuta mot en inteckning på motsvarande belopp i en annan valuta. Utredaren skall lämna motsvarande förslag och göra motsvarande överväganden när det gäller företagshypotek. Utredaren skall slutligen undersöka om det behövs några ändrade regler för att stämpelskatt skall kunna tas ut också för inteckningar i utländsk valuta. Om det finns be- hov av det, skall utredaren lämna förslag till författningsändringar på området. Ägarhypotek i fast egendom Behovet av en översyn Ett ägarhypotek i fast egendom innebär, som har framgått, en- kelt uttryckt att förekommande överhypotek tillkommer fastighetsäga- ren. Utdelning på en inteckning skall tillfalla fastighetsägaren om och i den utsträckning pantbrevet är obelånat eller endast delvis belånat. Det är emellertid vanligt att kreditgivare som inte får pantbrev med bästa rätt försäkrar sig om en rätt att ta i anspråk eventuella ägarhypotek på framförvarande pantbrev. Det kan ske genom ett förfarande som brukar benämnas koppling och som innebär att ett eller flera bättre prioriterade pantbrev andrahandspantsätts. Det blir då andrahandspanthavaren i stället för fastighetsägaren som kan göra anspråk på ägarhypoteket. Även när andrahandspantsättning inte sker kan en borgenär genom oli- ka utmätningsåtgärder förhindra att ägarhypoteket tas i anspråk av fas- tighetsägaren (se bl.a. 4 kap. 2 § andra stycket utsökningsbalken om utmätning av pantbrev). Ägarhypoteket beträffande fast egendom infördes . I förar- betena (se prop. 1912:22 s. 215) angavs bl.a. följande skäl för detta. Ett skäl var att det exekutiva förfarandet skulle underlättas. Detta stod i samband med den genom lagändringen införda principen om att det skall fastställas ett lägsta bud och att exekutiv försäljning inte får ske under detta bud. Borgenärer med bättre rätt än sökanden skulle vara skyddade. Vid framräkning av det lägsta budet borde då hänsyn behöva tas bara till inteckningsbeloppen och inte till i vilken utsträckning in- teckningarna är belånade. De faktiska fordringsbeloppen skulle alltså inte behöva efterforskas. En sådan ordning ansågs förutsätta förekoms- ten av ett ägarhypotek. Ett annat argument var av rättvisenatur. Det ansågs obilligt mot fas- tighetsägaren och hans borgenärer att en inteckning med sämre för- månsrätt vid en exekutiv försäljning skulle kunna rycka upp i bättre ställning än den hade från början. Särskilt framhölls de olägenheter som en sådan ordning kan innebära för fastighetsägaren om denne i stället för den inteckning, som helt eller delvis bortfallit, måste ta ut en ny in- teckning med sämsta prioritet. De uttalanden i förarbetena till lagstiftningen som angavs som skäl för införandet av ägarhypoteket är nu mycket gamla. Det kan ifrågasät- tas om de fortfarande har samma bärkraft som . Argumentet att ägarhypoteket underlättar det exekutiva förfarandet vid framräkningen av lägsta budet torde inte längre ha samma giltighet. Andra panträttsregler medför nämligen att det ändå alltid är nödvändigt att fastställa de verkliga fordringsbeloppen för att kunna fastställa det lägsta budet. De rättviseresonemang som framförts till stöd för ägarhypoteket tor- de däremot fortfarande ha en del fog för sig. Avsaknaden av ett ägarhy- potek kan medföra att fastighetsägaren om han vill ta upp ett nytt lån blir tvungen att ta ut en ny inteckning med sämsta rätt. Det blir då fråga om ett s.k. topplån med sannolikt mindre förmånliga villkor för fastig- hetsägaren. Det värde som reglerna om ägarhypotek härigenom kan ha försvinner emellertid när - såsom ofta är fallet - ägarhypoteket utnyttjas genom s.k. koppling. , som bl.a. hade uppdraget att se över frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätter samt att lämna ett förslag till ett offentligt register över bostäder, föreslog att ett inteckningssys- tem skulle skapas för bostadsrätternas del. Utredningen förordade där- vid att en ordning med ägarhypotek inte skulle införas (se SOU 1998:80 s. 155 f.). Remissinstanserna hade inga invändningar mot förslaget. Det finns därför anledning att pröva om det är lämpligt med ett ägarhypotek vid fastighetspant. Utredaren skall undersöka vilken betydelse ägarhypoteket har för fastighetspantens funktion. Om utredaren finner att ägarhypoteket som institut kan undvaras, skall utredaren ta ställning till vilka ändringar i systemet som kan vara motiverade och lämna förslag till de regler som behövs. Utredaren skall särskilt uppmärksamma hur det intresse som borge- närer med sämre rätt har av att kunna utnyttja överhypotek i pantbrev med bättre rätt skall balanseras mot fastighetsägarens intresse av att åter kunna pantsätta ett helt eller delvis outnyttjat pantbrev. Utredaren skall alltså ta ställning till om borgenärerna med sämre rätt skall ges en definitiv "uppryckningsrätt", eller om man bör välja en ordning liknan- de den vid företagshypotek, där näringsidkaren trots att något ägarhy- potek inte finns har möjlighet att åter pantsätta ett helt eller delvis out- nyttjat hypoteksbrev. Att beakta i övrigt för utredaren Uppdraget skall vara slutfört . Inteckning i några andra länder Utredningen har förhört sig om inteckningssystemet i några andra län- der. Detta skedde genom en skrivelse där tre frågeställningar togs upp. För det första presenterades grunderna för det svenska inteckningssys- temet, vilket följdes av frågan hur det andra landets system fungerar i detta hänseende. Den andra frågeställning som togs upp var inteckning i utländsk valuta. Vi förhörde oss om detta är möjligt i det aktuella landet samt om det finns några begränsningar vad gäller vilka valutor som kan väl- jas, samt när och hur och av vem en omräkning görs av inteckningar i olika valutor vilka gäller i samma fastighet för att fastigheten skall kunna tas i anspråk som säkerhet. Slutligen presenterade vi ägarhypoteket och möjligheten att pantsätta detta oavsett om ytterligare panthavare finns. Vi frågade om motsva- righeter finns till ägarhypoteket respektive den beskrivna återutgiv- ningsrätten. Den följande redogörelsen bygger på de svar som inkom på våra frågor. Fast egendom pantsätts på ett helt annorlunda sätt än i . Ägaren ställer ut ett pantbrev till långivaren. ger säkerhet för ett be- stämt belopp vilket anges i pantbrevet. Det ger också ytterligare säker- het räntor. Prioritetsordningen anges i pantbrevet. prioritet än redan tingslysta pantbrev krävs samtycke från de aktuella panthavarna. Pantbrev med pant i fast egendom är i regel negotiabla – omsättningsbara – skuldebrev. För att pantsättningen skall gälla mot tredje man krävs tingslysning. Av tingslysningsmyndighetens anteckningar på pantbrevet kan man bl.a. se om pantbrevet har uppnått den prioritet som har angetts i bre- vet. Långivaren betalar därför i regel ut lånet först när han har fått det tingslysta pantbrevet. Ägaren kan ställa ut ett pantbrev till sig själv, ett s.k. ejerpantebrev. Sådana pantbrev används typiskt sett till säkerhet för banklån vars storlek varierar. I kan också ställas ut skadesløsbreve när fordringens storlek varierar. Till skillnad från ejerpantebrev ställs de till panthavaren. Hypotekshandlingar kan registreras som legal charges vid Her Maje- stys Land Registry. Om ingen tidigare legal charge finns skall även the Land Certificate ges in. På grund av detta sänds ett Charge Certificate till panthavaren. Certifikatet är detsamma som the Land Certificate men hypotekshandlingen är fästad vid det. Beträffande efterföljande panter innehåller certifikatet bara en kopia av registret och hypo- tekshandlingen. Prioriteten bestäms vanligen av registreringsdatum. Registreringen är avgörande för om långivaren skall kunna få till stånd t.ex. en exeku- tiv försäljning. I registreras pantobligasjoner – ungefär pantbrev – direkt i grundboken, tingslysingsregistret. Där registreras långivaren och pant- beloppet. Det skall göras av ägaren. Prioriten bestäms av datum för tingslysingen. Det konkreta skuldförhållandet framgår normalt inte av den tings- lysta pantobligasjonen. Normalt finns det ett gjeldsbrev som hänvisar till pantobligasjonen. Det är möjligt att tingslysa en tom pantobligasjon, dvs. när det ännu inte finns något bakomliggande skuldförhållande. Långivare måste dock uppges. En pantobligasjon kan inte ställas på låntagaren eller pantens ägare. Den är omsättningsbar om inte motsatsen anges. Om ägaren önskar byta långivare, kan den ursprunglige panthavaren transportera pantobligasjonen till den nye långivaren. Det kräver givet- vis att det ursprungliga lånet löses. Den nye panthavaren får då samma prioritet som den tidigare hade. Det vanliga är dock att den nye långivaren tingslyser en ny pantobligasjon. Den gamla får upphävas när skulden till den ursprunglige långivaren är infriad. Finns det redan yt- terligare panter, får den nye långivaren förhandla med de andra för att få förutsatt prioritet. I är en inteckning/hypoteksbrev en s.k. . Den ställs ut av egendomens ägare till förmån för långivaren. Långiva- rens jurist ansöker om registrering av säkerheten i the . Registreringen ger sakrättsligt skydd. Prioriteten bestäms av dagen för registrering. En hypotekshandling skall inregistreras av en notarie och ges in till fastighetsregistret för registrering. Fastighetsägaren och långivaren får information om registreringen när denna gjorts. På begäran utfärdas också ett inteckningsbevis. Inteckning i utländsk valuta Pantbrev kan ställas ut i utländsk valuta. Någon omräkning till danska kronor sker inte vid registreringen. Efterstående pantbrev får respektera den variation i skuldens storlek som följer av kursförändringar. Det är vanligt i att lån tas i euro. Pantbrev kan också i övrigt utformas så att skuldens storlek varierar efter pristal eller liknande. förekom det att man tog lån som varierade efter värdet på guld eller priset på korn. En förutsättning för tingslysning av sådana pantbrev är att värdet kan omräknas till danska kronor. Annars finns inga begränsningar. Det finns således inga be- gränsningar i fråga om vilka valutor som kan väljas. Vid tvangsauktion säljs egendomen i danska kronor. Lån i utländsk valuta får då omräknas till danska kronor efter kursen vid den tidpunk- ten. I the Land Register noteras aldrig något belopp. Därför finns inga re- striktioner eller svårigheter att registrera till säkerhet för fordringar ut- tryckta i utländsk valuta. Pant i utländsk valuta som har börsnoterad kurs kan tingslysas. Samma pantdokument kan omfatta flera olika valutor. Om inget annat har avtalats mellan parterna läggs valutakursen för realisationen till grund vid uppgörelsen. De aktuella bestämmelserna är . De förutsätter att beloppet anges i den inhemska valutan. förekom inte utländska lån. har dock accepterats uttryckta i utländsk valuta. Frågan om att inte tillåta någon valuta har aldrig rests. För omräk- ning är det troligen nödvändigt att ha en klausul om hur detta skall gö- ras i the eller i en separat överenskommelse. Det är inte möjligt att registrera inteckningar i utländsk valuta. Ägarhypotek, återutgivningsrätt o.d. I förekommer ejerpant som företer likheter med det svenska ägarhypoteket. Om en panträtt upphör, kan ägaren tingslysa en ny pant på samma plats i prioritetsordningen. Men ägaren kan också få ejerpant noterad i tingbogen, så att ägaren senare kan tingslysa ett pantbrev på den lediga platsen i prioritetsordningen. Ejerpant har nästan ingen betydelse i . Ägaren kan nämli- gen göra avkall på rätten till ejerpant. Och det är det normala att så Ägaren ger då panthavarna oprykkende panteret. Panthavarna rycker därvid upp i takt med att betalningar sker. Fastighetsägaren har i regel full frihet att låna så mycket pengar som han vill. förekommer det att långivaren förbjuder låntaga- ren att vända sig till andra långivare. Det framgår då av the ownership register och är därigenom synligt för potentiella långivare. Ägarhypotek finns inte i . Däremot kan ägare använda ett på grund av avbetalning ledigt utrymme för att kunna ge en bättre priorite- rad ny pant än annars. Det förutsätter att de efterkommande panthavar- na inte har getts uppryckningsrätt. Det normala är att man avtalar om att uppryckningsrätt inte skall fö- religga. Traditionellt sätt är den teoretiska utgångspunkten att uppryck- ningsrätt föreligger, även om detta är omtvistat i litteraturen. Ett annat undantag från uppryckningsrätten än avtal är när ägaren byter långivare. Det kallas refinansiering i . Den som vill göra gällande bästa rätt på grund av ett sådant borgenärsbyte har bevisbör- dan för att de materiella villkor som krävs är uppfyllda. Vid exekution tillfaller lediga utrymmen alltid efterkommande panthavare. Ägarhypotek finns inte i . Prioriteten bestäms vanligen av re- gistreringsdatum. Men när flera lån förekommer kan långivarna be- stämma ändringar i prioritetsordningen. En sådan överenskommelse kan registreras. Fastighetsägaren har inte möjlighet att, t.ex. om lånet med bästa rätt är slutbetalt, ta ett nytt lån och på egen hand ge säkerhet med bästa rätt. Dagen för ansökan om registrering bestämmer prioriteten. Någon direkt motsvarighet till ägarhypoteket finns inte. Men om skulden är betald tillhör inteckningen fastighetsägaren. Om skulden är delvis betald, kan långivaren och ägaren komma överens om att sätta ned inteckningens belopp. Nästföljande långivare tar inte automatiskt den föregåendes plats.