sou · GPB383 · 2002-01-01 00:00:00 — 11.uppgift om förhållanden som avses i 19 kap. 23 §, 25 §, 29 § första stycket 3-5 och 35 § jordabalken, när det gäller inteckning eller inskrivning av rättighet i fastigheten eller tomträtten. SOU 2001:83 Författningsförslag 41 Införingen skall ske på sådant sätt att en inskrivning i förhållande till andra inskrivningar redovisas i gällande företrädesordning. Gäller inskrivningar med lika rätt, skall det anges särskilt. Kan företrädesord- ningen inte klarläggas med säkerhet, skall en anmärkning om det föras in vid berörda inskrivningar. Det sammanlagda belopp för Det sammanlagda belopp för vilket fastigheten eller tomträtten vilket fastigheten eller tomträtten svarar på grund av inteckningar svarar på grund av inteckningar som har beviljats eller sökts skall som har beviljats eller sökts skall Om det finns in- teckningar i olika valutor, får dock de sammanlagda beloppen i varje valuta redovisas separat. Om en fastighet eller tomträtt inte besväras av någon sökt eller be- viljad inteckning eller annan inskrivning, skall detta anges. 9Förslag till förordning om ändring i inskrivningsförordningen (2000:309) Härigenom föreskrivs att 10 § inskrivningsförordningen (2000:309) skall ha följande lydelse. Inskrivningsbevis, vilandebevis och skriftliga pantbrev utfärdas på blanketter som fastställs av . Ett skriftligt pantbrev skall innehålla uppgift om 1. inteckningens belopp med 1. inteckningens belopp med bokstäver och siffror, bokstäver och siffror samt valu- 2.den eller de fastigheter som inteckningen har beviljats i eller ut- sträckts till eller den tomträtt som inteckningen har beviljats i, 3.den eller de fastigheter eller den tomträtt som inteckningen gäller inär pantbrevet utfärdas, 4.datum och nummer för inteckningsansökan samt, om beslutet som ligger till grund för pantbrevets utfärdande meddelats på senare in- skrivningsdag, datum och nummer för beslutet, 5.andra förhållanden som rör inteckningen och som är av betydelse för bedömningen av den rätt inteckningen medför enligt lag. Om skriftliga pantbrev som utfärdas enligt 8 § lagen (1994:448) om pantbrevsregister finns särskilda bestämmelser i 7 § förordningen (1994:598) om pantbrevsregister 1 Utredningsuppdraget och arbetet Utredningens uppdrag anges i regeringens direktiv från den 30 novem- ber 2000 (Dir. 2000:80). Vi har två huvuduppgifter. Den ena är att lämna förslag till de regler som behövs för att det skall vara möjligt att meddela fastighets- och företagsinteckningar i utländsk valuta. Den andra huvuduppgiften gäller endast fastigheter. Vi skall ta ställning till om den gällande ordningen med ägarhypotek skall bestå. Direktiven i sin helhet framgår av bilaga 1. När det gäller inteckning i utländsk valuta har utredningen haft kontakter med företrädare för sjöfartsregistret och Patent- och registre- ringsverket. Utredningen har genom kontakter med sakkunniga i re- spektive land informerat sig om hur inteckningssystemen fungerar i ett antal länder, både vad gäller inteckning i utländsk valuta och i avseen- den som hänger samman med frågan om ägarhypotek. En redogörelse finns intagen som bilaga 2. Beträffande ägarhypotek och därmed sammanhängande frågor har utredningen träffat företrädare för , Nordbanken tek, och , se avsnitt 12.1. Utredningen har vidare fått viss statistik från och genom en enkät inhämtat in- formation från landets kronofogdemyndigheter, se avsnitt 12.2–3. Kort om gällande rätt 45 2 Kort om gällande rätt I det följande beskrivs mycket kortfattat dels jordabalkens intecknings- system, dels företagshypotek. Avsikten är endast att ge en inledande orientering. Inför våra överväganden i olika frågor ges sedan bak- grundsbeskrivningar som tar sikte direkt på de där aktuella frågorna. Här sägs också något om inteckningssystemen för skepp och luft- fartyg. Skälet till det är att inteckning i utländsk valuta är möjlig i de inteckningssystemen. De kommer därför att vidare uppmärksammas i avdelningen om inteckning i utländsk valuta. Om en fastighetsägare vill pantsätta sin fastighet krävs att ägaren be- viljas inskrivning i fastigheten av ett visst penningbelopp. Denna in- skrivning kallas inteckning. Det är endast möjligt att få inteckningens belopp i svenska kronor, 22 kap. 2 § JB. Inteckningen innebär att det i fastigheten skapas ett reserverat utrymme som fastighetsägaren kan an- vända för pantsättning. Normalt sett finns det kanske ingen anledning för en fastighetsägare att ta ut en inteckning om det inte är aktuellt att ta ett lån. Men något krav på att en fordran skall finnas för att en inteckning skall få tas ut finns inte. Och inte heller finns det något hinder mot att, när en fordran finns, bestämma inteckningen till ett högre belopp än fordringen. Till inteckningen är ett pantbrev kopplat. Det finns både skriftliga pantbrev och datapantbrev. Medan det skriftliga pantbrevet verkligen är en handling är datapantbrevet i själva verket endast en registrering i pantbrevsregistret. utgör bevis om inteckningen. utgör datapantbreven huvuddelen av de befintliga pantbreven. 46 Kort om gällande rätt Panträtt upplåts genom att fastighetens ägare överlämnar pantbrevet som pant för fordringen, 6 kap. 2 § JB. Ett datapantbrev kan inte, i or- dets traditionella mening, överlämnas. Det anses överlämnat när bor- genären har registrerats som pantbrevshavare i pantbrevsregistret. När inteckningen tas ut eller senare kan ett outnyttjat intervall uppstå genom att fordringsbeloppet är lägre än inteckningsbeloppet. Det out- nyttjade intervallet kallas ägarhypotek och tillfaller primärt fastighets- ägaren. Det lediga intervallet kan fastighetsägaren använda för en pantsätt- ning till en ny borgenär. Det kallas andrahandspantsättning. Genom inteckningsåtgärder kan fastighetsägaren åstadkomma vissa ändringar beträffande fastighetens inteckningar. Bl.a. kan flera inteck- ningar slås samman till en. Den nya inteckningen kommer då att lyda på det sammanlagda beloppet av de tidigare inteckningarna. Vid utmätning eller konkurs kan flera fordringshavare, borgenärer, fin- nas. Den som har panträtt i fast egendom har särskild förmånsrätt, 6 § förmånsrättslagen (1970:979). Den som har särskild förmånsrätt har rätt till betalning före borgenärer med allmän förmånsrätt och borgenä- rer som saknar förmånsrätt, s.k. oprioriterade borgenärer. Bestämmelser finns vidare för det fall flera inteckningar har tagits ut i fastigheten. Man talar då om företrädesrätten mellan de olika in- teckningarna. Företrädesrätten bestäms efter den tidsföljd i vilken in- teckningarna har sökts, 17 kap. 6 § JB. Inteckningar som har sökts på samma inskrivningsdag har samma företrädesrätt, om inte sökanden begär annat. Kort om gällande rätt 47 Panträtten innebär att panthavaren, om fordran inte betalas, kan få till stånd tvångsvis betalning ur fastigheten. Det sker i sista hand genom exekutiv försäljning. Exekutiv försäljning kan komma till stånd efter utmätning. Särskilda regler finns för försäljning av just fast egendom. Försälj- ning kan ske antingen på offentlig auktion eller under hand. 2.2.1Företagsinteckning och upplåtelse av företagshypotek För näringsidkare som vill använda sin verksamhet som säkerhet finns företagshypotek. Panträttsterminologin används inte. I stället talar man om upplåtelse av företagshypotek. För att kunna göra en sådan upplå- telse behöver näringsidkaren en inskrivning i näringsverksamheten av ett visst penningbelopp, företagsinteckning. Bevis om inskrivningen heter företagshypoteksbrev. Det är alltså motsvarigheten till pantbrev. Företagshypoteket omfattar med vissa undantag den lösa egendom som hör till den intecknade verksamheten. Flera likheter finns med inteckning i fast egendom. Inteckningsbe- loppet kan bestämmas endast i svenska kronor. Företagshypotek upp- låts genom överlämnande, i detta fall av företagshyptoteksbrevet. Däremot finns inget ägarhypotek. Inte heller finns, enligt gällande rätt, någon motsvarighet till datapantbreven. En försöksverksamhet på- går dock i regi. Verkets ambition är att få till stånd en rättslig reglering motsvarande den för datapantbrev. Vid utmätning eller konkurs ger företagshypotek särskild förmånsrätt, 5 § första stycket 2 förmånsrättslagen. Motsvarande regler om företags- inteckningars företrädesrätt finns som för inteckningar i fast egendom. Äldre inteckning går alltså före yngre, 4 § lagen (1984:649) om före- tagshypotek. 48 Kort om gällande rätt Beträffande exekutiv försäljning kan nämnas att försäljningen skall ske enligt reglerna för lös egendom. Liksom vid exekutiv försäljning av fast egendom kan man välja mellan offentlig auktion eller underhands- försäljning. föreslog i sitt huvudbetänkande Nya förmåns- rättsregler (SOU 1999:1) vissa ändringar beträffande företagshypote- ket. Av intresse i förevarande sammanhang är framför allt följande för- slag om företaghypotek. Termen företagshypotek skall avskaffas. Lagen om företagshypotek skall ersättas med en ny lag om företagsinteckning. Företagsinteckning skall inte som företagshypotek vara en särskild förmånsrätt. Den skall i stället vara en allmän förmånsrätt. Det innebär alltså bl.a. att det förmånsrättsliga läget försämras. Nämnas bör också att allmän förmånsrätt gäller endast vid konkurs, 2 § förmånsrättslagen. Den allmänna förmånsrätten skall gälla i hälften av all gäldenärens egendom som återstår sedan fordringar med bättre förmånsrätt har fått full betalning. Jämfört med tidigare görs en utvidning på det sättet att underlaget för företagsinteckning skall utgöras av all den lösa egendom som hör till den intecknade verksamheten. De befintliga undantagen skall alltså slopas. Skepp och skeppsbyggen som enligt närmare bestämmelser i sjölagen (1994:1009) anses vara svenska skall eller kan på begäran registreras. Sådana skepp förs in i skeppsregistret. Skeppsbyggen förs i stället in i skeppsbyggnadsregistret. I fortsättningen talas endast om skepp. De skillnader m.m. som finns mellan skepp och skeppsbyggen har inget intresse i förevarande sammanhang. Ägaren av ett registrerat skepp kan inteckna detta, 3 kap. 1 § sjöla- gen. Liksom beträffande fastighetsinteckning och företagshypotek be- viljas därmed inskrivning av ett visst belopp. Men en i sammanhanget betydelsefull skillnad finns. Inteckningen behöver inte meddelas i svenskt mynt. Den kan också meddelas i utländskt mynt eller i s.k. sär- skilda dragningsrätter. Kort om gällande rätt 49 Nämnas bör att en form av legal panträtt, s.k. sjöpanträtt, finns för vissa fordringar. En typ av fordringar med sjöpanträtt är lön på grund av anställning på skeppet. Sjöpanträtt har bästa förmånsrätt. Annars måste konstateras att reglerna om inteckning och pantsätt- ning visar stora likheter med motsvarande regler för fast egendom. gjordes nämligen en genomgripande reform då man i mångt och mycket anslöt till . I all korthet kan följande likheter nämnas. Ägarhypotek förekom- mer. Panträtt upplåts genom överlämnande av pantbrev. Andra- handspantsättning kan ske. Inteckning kan medges också i luftfartyg. Detta regleras i lagen (1955:227) om inskrivning av rätt till luftfartyg. Här tillämpas fortfa- rande intecknade skuldebrev. Införande av en ordning motsvarande den som finns för bl.a. skepp har föreslagits (se Utredningens angående inskrivning av rätt till luft- fartyg m.m. betänkande Rätt till luftfartyg m.m. [SOU 1976:70]). Rege- ringen beslutade emellertid att inte genomföra den föreslagna reformen. Motiveringen var att det praktiska behovet inte föreföll stå i rimlig proportion till det omfattande arbete som kräv- des. Luftfartyg kan intecknas till säkerhet för fordran på ett visst belopp i pengar, 3 § lagen om inskrivning av rätt till luftfartyg. Fordringsbelop- pet kan vara i svenskt eller utländskt mynt (se t.ex. SOU 1976:70 s. 78). 50 Kort om gällande rätt B Inteckning i utländsk valuta I detta kapitel redogörs för de bestämmelser i som är av in- tresse för frågan om inteckning i utländsk valuta. Vidare tas upp EG- domstolens två domar i detta ämne. De bestämmelser i fördraget om Europeiska gemenskapen (EG- fördraget) som är aktuella finns i artikel 56 (f.d. artikel 73b). Artikeln har följande lydelse. 1.Inom ramen för bestämmelserna i detta kapitel skall alla restriktio- ner för kapitalrörelser mellan medlemsstater samt mellan medlems- stater och tredje land vara förbjudna. 2.Inom ramen för bestämmelserna i detta kapitel skall alla restriktio- ner för betalningar mellan medlemsstater samt mellan medlemssta- ter och tredje land vara förbjudna. I våra direktiv uppmärksammas också ett rådets direktiv i vilket bl.a. anges vad som räknas som kapitalrörelser. Det framstår emellertid inte som meningsfullt att här utveckla detta. I de domar från som tas upp i de följande avsnitten slås nämligen fast att inteckningar är att anse som en sådan kapitalrörelse att förbudet i artikel 56 gäller. I resonemang tas slutligen bestämmelser i artikel 58 i EG-fördraget upp. De bör därför nämnas här. I artikeln anges bl.a. att artikel 56 inte skall påverka medlemsstaters rätt att vidta åtgärder som är motiverade med hänsyn till allmän ordning eller allmän säkerhet. Det återgivna innebär således en inskränkning av förbuden mot restrik- tioner i artikel 56. 3.3EG-domstolens dom Trummer och 3.3.1Vad handlade målet om? dom (mål C-222/97, Trummer och , REF 1999, s. I-1661) gällde innehållet i österrikisk rätt. Enligt de nationella bestämmelserna kunde inteckning göras endast i österri- kisk schilling eller på sådant sätt att köpeskillingen för den fasta egen- domen var bestämd med hänvisning till priset på guld. Inteckning i ut- ländsk valuta kunde således inte göras. sålde sin andel av en österrikisk fastighet till Trummer. Kö- peskillingen angavs i tyska mark. Trummer fick i avtalet bl.a. uppskov med betalningen av köpeskillingen. Parterna avtalade om att en inteck- ning skulle skrivas in som säkerhet för Trummers skuld. Men ansökningen om inteckning avslogs. Parterna överklagade detta genom flera instanser. Oberster Gerichtshof vilandeförklarade målet och ställde följande fråga till . Utgör det en sådan restriktion för kapitalrörelser och betalningar som är förenlig med arti- kel 73b i EG-fördraget att inte bevilja en inteckning till säkerhet för en skuld i utländsk valuta (här = tyska mark)? 3.3.2Avgörandet och dess räckvidd dom inleds med en sammanfattning. Där anges bl.a. följande. Artikel 73b utgör hinder för en sådan lagstiftning i en medlemsstat, i vilken det föreskrivs en skyldighet att uttrycka inteckningar, vilka ställts som säkerhet för en skuld som skall betalas i en annan med- lemsstats valuta, i den nationella valutan, då inteckningsbeloppet inte får överstiga värdet av skulden i sistnämnda valuta på inskriv- ningsdagen. Ett medlemsland kan alltså inte ställa upp en skyldighet att uttrycka inteckningar i den nationella valutan. Mot det är artikel 73b ett hinder. Uttalandet är dock enligt ordalydelsen begränsat på så sätt att det gäller när vissa andra förutsättningar är uppfyllda. För det första skall det va- ra fråga om inteckningar som har ställts som säkerhet för en skuld som skall betalas i en annan medlemsstats valuta. För det andra skall lag- stiftningen också innebära att inteckningsbeloppet inte får överstiga värdet av skulden i den nationella valutan på inskrivningsdagen. I själva domslutet anges följande. Artikel 73b i EG-fördraget utgör hinder för en sådan nationell lag som den i målet vid den nationella domstolen, i vilken föreskrivs en skyldighet att uttrycka inteckningar, vilka ställts som säkerhet för en skuld som skall betalas i en annan medlemsstats valuta, i den natio- nella valutan. Här saknas begränsningen avseende förbudet mot högre intecknings- belopp än skuldbeloppet. Men redan i inledningen till domskälen sägs: Dessutom skall påpekas att domstolens resonemang grundar sig på den av den hänskjutande domstolen uppgivna förutsättningen att den nationella lagstiftningen i fråga inte tillåter den som är borgenär för en fordran som är uttryckt i en utländsk valuta att göra en in- teckning i nationell valuta för ett belopp som överstiger värdet av skulden i sistnämnda valuta på inskrivningsdagen. En fråga i sammanhanget är således vilken omfattning domstolens av- görande har. Har domstolen endast uttalat sig om fall där intecknings- beloppet inte får överstiga fordringsbeloppet? Eller innebär avgörandet att förbudet mot inteckning endast i inhemsk valuta gäller även om in- teckningsbeloppet kan sättas högre än fordringsbeloppet? Vidare tar, som tidigare nämndes, domstolens uttalande sikte endast på att inteck- ning skall kunna göras i annan medlemsstats valuta. I sammanhanget bör nämnas att inte bara den svenska utan även den engelska versionen av domen har granskats. De två versionerna torde inte innehålla någon skillnad av betydelse i de nu aktuella hänseende- na. I sammanhanget bör något sägas om vilka skäl domstolen angav för ställningstagandet att en restriktion mot kapitalrörelser förelåg. Hårt sammanfattat tryckte domstolen på två omständigheter. Den första omständigheten var att den i målet aktuella typen av säkerhet blir mindre attraktiv än när fordrings- och inteckningsvaluta stämmer över- ens. Domstolen angav således följande om den nationella regeln: ...leder till en försvagning av kopplingen mellan den fordran som säkerheten avser, vilken skall betalas i en annan medlemsstats va- luta, och inteckningen, vars värde kan komma att understiga värdet av fordran till följd av senare inträffade växelkursförändringar. Detta kan endast leda till att sådana säkerheter blir mindre effektiva och därigenom även mindre attraktiva. Regeln kan således komma att leda till att de som berörs av den avskräcks från att uttrycka en fordran i en annan medlemsstats valuta, varigenom de berövas en av de rättigheter som utgör en del av den fria rörligheten för kapital och betalningar... För det andra menade domstolen att begränsningen kan leda till ökade kostnader för de avtalslutande parterna. Denna risk kan enligt domsto- len uppstå genom att parterna för att kunna inteckna tvingas att värdera fordran i den nationella valutan och att, i förekommande fall, registrera denna omräkning. Det var alltså risken för sänkt attraktivitet och kostnadsökningar som ledde till ställningstagandet att det förelåg en restriktion mot ka- pitalrörelser. Med anledning av en invändning från den finska regeringen gjorde domstolen ett påpekande om rätt att göra vissa begränsningar. Dom- stolen angav att en medlemsstat har rätt att vidta de åtgärder som är nödvändiga för att inteckningssystemet på ett säkert och överskådligt sätt skall lägga fast dels hypoteksinnehavarnas rättigheter inbördes, dels samtliga hypoteksinnehavares rättigheter i förhållande till övriga borgenärer. konstaterade emellertid att i det här fallet möjlig- gjorde den aktuella lagstiftningen endast att borgenärer med sämre rätt fick kännedom om de prioriterade fordringarnas storlek. Och därige- nom kunde de uppskatta värdet av den säkerhet som de erbjöds, till pri- set av osäkerhet för innehavare av fordringar uttryckta i utländsk valu- ta. Avslutningsvis påpekade att den österrikiska lag- stiftningen ändå innehöll ett osäkerhetsmoment eftersom en inteck- nings värde kan uttryckas med hänvisning till priset på guld. har i en senare dom behandlat det österrikiska förbudet mot inteckning i utländsk valuta (domstolens dom , mål C-464/98, ). Huvudfrågan i det målet var om artikel 56 i EG- fördraget har retroaktiv verkan på inteckningar som har beviljats innan en medlemstat är ansluten till Europeiska gemenskapen. Bakgrunden var i korthet följande. var publicus och skrev in en inteckning i utländsk valuta. Enligt den östterrikiska lag- stiftningen var en sådan inteckning utan verkan. Sedan blev medlem i gemenskapen. gick den aktuella gäldenären i konkurs. Enkelt uttryckt uppstod då problem med den ogiltiga inteck- ningen och en skadeståndstalan väcktes mot . I den processen ställde den österrikiska domstolen följande frågor till . 1) Utgör den omständigheten att en inteckning avseende en skuld som uttryckts i en utländsk valuta (i förevarande fall tyska mark) inte är tillåten en sådan restriktion för kapitalrörelser och be- talningar som är förenlig med artikel 73b i EG-fördraget? 2)a) Har artikel 73b i EG-fördraget sådan retroaktiv verkan att in- teckningar som gjorts innan blev medlem i Europeiska gemenskapen och som därvid var ogiltiga på grund av att de hade uttryckts i tyska mark har blivit giltiga i efterhand? b) Innebär, på grund av ansökan om medlemskap av och yttrandet av , de europarättsli- ga bestämmelserna om fri rörlighet för kapital och särskilt artikel 73b i EG-fördraget att det var tillåtet att uttrycka en inteckning i en utländsk valuta? domslut löd enligt följande. Artikel 73b i fördraget skall tolkas så att den utgör hinder för nationella bestämmelser som de som är i fråga i målet vid den na- domstolen, i vilka föreskrivs en skyldighet att uttrycka in- teckningar som ställts som säkerhet för en skuld som skall betalas i en annan medlemsstats valuta i den nationella valutan. 2Artikel 73b i fördraget skall tolkas så att den inte var tillämplig i före dagen för Republiken anslutning till Euro- peiska unionen. 3Artikel 73b i fördraget skall tolkas så att den inte innebär att en inteckning som enligt det ifrågavarande nationella rättssystemet re- dan från början är absolut och undantagslöst ogiltig och saknar all rättslig betydelse blivit giltig från och med EG-fördragets ikraftträ- dande i . Den första frågan är alltså densamma som var aktuell i målet Trummer och . Man kan notera att domslutet inte innehåller någon in- skränkning till fall då inteckningsbeloppet inte får sättas högre än ford- ringsbeloppet, om man inte läser in det i lokutionen nationella be- stämmelser som de som är i fråga i målet vid den nationella domsto- len. i förhållande till den här aktuella frågan framkommer inget annat i skälen som i sin helhet löd: I punkt 34 i domen i det ovannämnda målet Trummer och fann domstolen att artikel 73b i fördraget utgör hinder för natio- nella bestämmelser, i vilka föreskrivs en skyldighet att uttrycka inteckningar som ställts som säkerhet för en skuld som skall be- talas i en annan medlemsstats valuta i den nationella valutan. Eftersom sökanden i målet vid den nationella domstolen inte har anfört någon omständighet som ger anledning att ompröva denna rättspraxis skall den första frågan besvaras så, att artikel 73b i fördraget skall tolkas så att den utgör hinder för nationella bestämmelser som de som är i fråga i målet vid den nationella domstolen, i vilka föreskrivs en skyldighet att uttrycka inteck- ningar som ställts som säkerhet för en skuld som skall betalas i en annan medlemsstats valuta i den nationella valutan. I denna avdelning finns våra överväganden i frågan hur man bör möj- liggöra inteckning i utländsk valuta. Inför våra överväganden om den närmare utformningen vill vi först ange de allmänna utgångspunkter som enligt vår mening bör ligga till grund för utformningen. Utredningen är föranledd av påpekanden från Europeiska kommissio- nen om brister i det svenska inteckningssystemet i förhållande till det EG-rättsliga regelverket. Det är givetvis viktigt att den lösning som väljs uppfyller de krav som EG-rätten ställer. Våra direktiv är entydiga på det sättet att avsikten är att det skall bli möjligt att inteckna i ut- ländsk valuta. Vi skall dessutom utgå från att det skall vara möjligt att få inteckning i samtliga utländska valutor. Det sagda förhindrar inte att det är av intresse att närmare analysera vilka krav avgöranden i den här aktuella frågan inne- bär. Det finns nämligen olika tänkbara lösningar när det gäller att möj- liggöra inteckning i utländsk valuta. Det kan därvid konstateras att i domen Trummer och , se avsnitt 3.3.2, i sammanfattningen begränsar domens räckvidd till fall där inteckningsbeloppet inte får sättas högre än fordringsbelop- pet. I själva domslutet finns i och för sig inte denna begränsning.