sou · GPB383 · 2002-01-01 00:00:00 — Till statsrådet och chefen för Regeringen beslutade att tillkalla en särskild ut- redare med uppdrag att se över vissa frågor om pantsättning av fast egendom och om företagshypotek. Till särskild utredare förordnades ordföranden i . Som sakkunnig har i arbetet med detta betänkande medverkat hov- rättsassessorn , . Som experter har medverkat kammarrättsassessorn , , planeringschefen , , verkställande di- rektören , , verksjuristen , , och chefsjuristen , . Sekreterare åt utredningen har varit hyresrådet . Utredningen har tagit namnet (Ju 2000:12). Utredningen får härmed överlämna sitt betänkande Utländsk valuta Arbetet har bedrivits i nära samråd med den sakkunnige och exper- terna. De står bakom de olika förslag som läggs fram. Betänkandet har därför avfattats i vi-form. Utredningsuppdraget är med detta slutfört. Förslag ......................................till lag om ändring i jordabalken Förslag .............................till lag om ändring i utsökningsbalken Förslag till lag om ändring i lagen (1984:649) om företags- Förslag till lag om ändring i lagen (1994:448) om pant- Förslag till förordning om ändring i utsökningsförordningen (1981:981) ..................................................................................... Förslag till förordning om ändring i förordningen (1985:804) Förslag till förordning om ändring i förordningen (1994:598) Förslag till förordning om ändring i förordningen (2000:308) Förslag till förordning om ändring i inskrivnings- förordningen ...............................................................(2000:309) Utredningsuppdraget .................................................och arbetet Kort om ....................................................................gällande rätt Företagsinteckning och upplåtelse av företags - Inteckning i utländsk valuta ....................................dom Trummer och Vad handlade målet om? Avgörandet och dess räckvidd En ändamålsenlig ................................och minimalistisk lösning Bädda ......................................................................för framtiden Öppningen ......................................................för utländsk valuta Överväganden .............................................................och förslag Valet av .......................................................................valuta m.m Bokföring och redovisning i utländsk valuta Överväganden .............................................................och förslag Inflytandet över valet av valuta Överväganden och förslag............................................................. Utsträckning, relaxation, nedsättning och dödning ....... Utbyte och sammanföring.............................................. Upplåtelse av panträtt m.m. ........................................... Särskilt om blockbildning.............................................. Särskilt om koppling...................................................... Det exekutiva förfarandet.............................................................. Överväganden och förslag............................................................. Tidpunkten för omräkning av pantbrev ......................... Tidpunkten för omräkning av företagshypoteks- Vilken kurs skall kronofogdemyndigheten Överväganden och förslag........................................................... Omräkning för skattebeläggning.................................. Särskilt om dödning och samtidig nyinteckning.......... Ägarhypoteket och dess framväxt ............................................... Den historiska bakgrunden .......................................... De utländska alternativen ............................................ 11.2 framförda argument om ägarhypotek ........................... 11.2.1 Förarbetena till reform .................................. Skepp och luftfartyg..................................................... Erfarenheter och synpunkter avseende ägarhypoteket ............... Sammanträffanden med kreditgivare .......................................... Enkät till kronofogdemyndigheterna........................................... Allmänt om enkäten..................................................... Förekomsten av ägarhypotek....................................... 12.3.3 För vilken typ av fordringar utmäts pantbrev? Förekomsten av koppling............................................. Åsikter om ägarhypotek och utmätning av pantbrev... 124 Åsikter om andrahandspantsättning............................. Överväganden och förslag .......................................................... 13.1.2 Institut som bör finnas kvar ......................................... 13.1.3 Alternativen till det nuvarande systemet ..................... 13.2 Håller de gamla skälen för ägarhypotek?.................................... 13.2.1 Det dåvarande rättslägets betydelse............................. 13.3 Ägarhypotekets betydelse i praktiken ......................................... 13.4 Andrahandspantsättning bör finnas kvar..................................... 13.4.2 Utbyte av pantbrev är inget bra alternativ ................... Konsekvens i systemet................................................. 13.4.4 Byte av långivare – ingen komplikation...................... Ägarhypotek och utmätning av pantbrev bör avskaffas.............. 13.5.2 Likheten med utländska system och övriga 13.5.3 Minskar skälen för andrahandspantsättning? 13.5.4 Betydelsen för exekutionen m.m. ................................ Vår sammanfattande bedömning ................................. Förändring av formerna för andrahandspantsättning .................. 13.6.1 Två huvudlinjer är tänkbara......................................... 13.6.2 Elektronisk registrering för sakrättsligt skydd............. 13.6.3 Elektroniska åtgärder i stället för skriftliga ................. Ekonomiska konsekvenser m.m. ................................................ 14.1.1 Förslaget om inteckning i utländsk valuta ................... Förslaget om ägarhypotek............................................ Förslaget till lag om ändring i jordabalken ................................. Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken ........................ Förslaget till lag om ändring i lagen (1984:649) om Förslaget till lag om ändring i lagen (1994:448) om pant- Förslaget till förordning om ändring i utsökningsförord- ningen (1981:981) ....................................................................... Förslaget till förordning om ändring i förordningen (1985:804) Förslaget till förordning om ändring i förordningen (1994:598) Förslaget till förordning om ändring i förordningen (2000:308) Förslaget till förordning om ändring i inskrivningsförordningen (2000:309) ................................................................................... Inteckning i några andra länder ................................... Europeiska gemenskapen/Europeiska Nytt Juridiskt Arkiv, avd. I Nytt Juridiskt Arkiv, avd Utsökningsförordningen (1981:981) är det inte möjligt att bevilja fastighets- eller företagsinteckningar i utländsk valuta. Vi har med anledning av en dom från haft i uppdrag att föreslå regler så att det blir möjligt. Vår andra huvuduppgift har gällt endast fastigheter och har varit att överväga om ägarhypoteket inom fastighetsrätten skall finnas kvar eller inte. I det följande sammanfattas våra förslag och överväganden. Inteckning i utländsk valuta Fastighets- och företagsinteckningar skall alltså kunna beviljas i ut- ländsk valuta. Vid registreringen av inteckningen skall inskrivnings- myndigheten ange inteckningens belopp och valutan. Fastighetsägaren eller – beträffande företagsinteckningar – nä- ringsidkaren skall fritt kunna välja att inteckna i utländsk valuta. Inga begränsningar till vissa valutor skall finnas. En omräkning till svensk valuta måste göras vid beviljandet av in- teckningen. Detta krävs för att stämpelskatt skall kunna fastställas. Det finns omräkningsbestämmelser i 3 § förordningen (1984:406) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Dessa be- stämmelser skall gälla även vid beviljande av fastighets- och företags- inteckningar i utländsk valuta. Inför en exekutiv försäljning av fast egendom skall kronofogdemyn- digheten, vid upprättandet av sakägarförteckning, räkna om pantbrev i utländsk valuta till svenska kronor. Myndigheten skall dessutom göra ett påslag som en gardering mot kursförändringar. Vid fördelningen skall en slutlig omräkning göras. skall därvid inte kunna tas upp till ett högre belopp i svenska kronor än det som angetts i sakägarförteckningen. Någon sakägarförteckning upprättas inte vid försäljning med anled- ning av företagshypotek. Företagshypoteksbrev i utländsk valuta skall därför omräknas först vid fördelningen. De principer som vid exekution gäller för omräkning av fordringar i utländsk valuta skall gälla även vid omräkning av inteck- ningar. Det nuvarande systemet och alternativen till detta I samband med att inskrivningsmyndigheten beviljar en fastighetsin- teckning utfärdas ett pantbrev som bevis om inteckningen. lyder på samma belopp som inteckningen. understiger skulden pantbrevets belopp. Ett outnyttjat inter- vall har uppstått. Det kallas ägarhypotek. Att det kallas ägarhypotek beror på att fastighetsägaren primärt har rätten till det belopp som det outnyttjade intervallet representerar. Det lediga utrymmet kan fastig- hetsägaren normalt använda för nya pantsättningar. Är pantbrevet en- dast delvis outnyttjat blir det därvid fråga om en s.k. andrahandspant- sättning. Det är inte ovanligt att förstahandspanthavare – som inte har pant i pantbrevet med bästa företrädesrätt – har säkerhet i fastigheten även genom andrahandspant i framförvarande pantbrev, s.k. koppling. Avskaffar man ägarhypoteket blir följden att bakomvarande pantha- vare rycker upp i takt med att ett framförvarande pantbrev blir ledigt. Därmed kan medel vid exekution aldrig primärt tillfalla fastighetsäga- ren före panthavare. Om ägarhypoteket avskaffas följer att även möj- ligheten att utmäta pantbrev bör tas bort. Kortfattat kan det förklaras med att institutet innebär en möjlighet att utmäta uppkomna ägarhypo- tek. Det ena alternativet som vi har övervägt är därför avskaffande av ägarhypotek och utmätning av pantbrev. Praktiker har framhållit att systemet med andrahandspantsättning är dyrt och krångligt. Vi har därför även övervägt om ett eventuellt av- skaffande av ägarhypotek och utmätning av pantbrev bör kombineras med ett slopande av rätten att pantsätta i andra hand. Rätten att pant- sätta helt lediga pantbrev – återutgivningsrätten – bör däremot under alla omständigheter finnas kvar. Ägarhypoteket och utmätning av pantbrev bör utmönstras Vid införandet åberopades tre skäl för ägarhy- . Det ansågs vara systematiskt riktigt och rättvist samt under- lätta det exekutiva förfarandet. Inget av dessa skäl har längre någon bärkraft. Den verkan ägarhypoteket har i praktiken torde främst vara att det leder till tillämpning av andrahandspantsättning och utmätning av pantbrev. Ett system utan ägarhypotek är mer följdriktigt. Det finns inget tungt skäl för att ge fastighetsägaren eller oprioriterade borgenärer möjlighet att vid exekutiv försäljning av fastigheten få utdelning före borgenärer med panträtt i fastigheten. Ordningen utan ägarhypotek stämmer vidare bäst överens med vad som gäller i de flesta andra, närliggande länder. En reform innebär ock- så vissa förenklingar av det exekutiva systemet. Ägarhypoteket och utmätning av pantbrev skall således utmönstras. Däremot bör möjligheten att pantsätta i andra hand finnas kvar. Ett av- skaffande skulle innebära dels en minskning av fastighetsägarens handlingsfrihet, dels förhållandevis besvärliga övergångsproblem. Inte heller finns bland aktörer någon enad opinion om att avskaffa möjlig- heten att pantsätta i andra hand. Eftersom systemet med andrahandspantsättning uppfattas som krångligt finns det skäl att försöka förenkla rutinerna. Några författ- ningsändringar behövs emellertid inte för det. En förenkling är därför något som får åstadkommas genom överenskommelser mellan kreditin- stituten. Möjligheten att meddela inteckning i utländsk valuta innebär att änd- ringar behöver göras av berörda myndigheters datasystem. har angett att verket behöver medel för utveckling av dess system och att detta får finansieras med höjda avgifter. Hos andra myndigheter torde det inte uppkomma särskilda kostnader som ställer krav på finansiering. Nämnas kan att anser att verket under alla omständigheter står inför en omfattande systemförny- else samt att bedömer att nödvändiga åtgärder på dess område kan vidtas inom ramen för befintliga anslag. Registered mortgage in foreign currency In , it is at present not possible to grant a registered land mort- gage or business mortgage (floating charge) in foreign currency. Our Commission has been given the assignment of proposing rules to make this possible. The matter thus involves both registered mortgages rela- ting to real property (land units) and business mortgages. The background to our assignment in this respect is a ruling by Court of . The ruling gives cause, according to the Government Directive for our Commission, for a change of the rules to make it possible to grant registered mortgages in foreign currency. The Swedish registered mortgage system for real property operates in a that differs from means employed within the systems of most other countries. The loan document is not submitted for registra- tion. Instead, the landowner requests from the Land Registration Aut- hority a mortgage registration (inteckning) for a particular amount in his real property. The Land Registration Authority registers the mort- gage. The property owner receives a certificate of the mortgage regist- ration. This is referred to as a mortgage certificate (pantbrev). The pro- perty owner can then hand over the mortgage certificate as a security for a debt. When a business operator wishes to use his operation as security, he can request registration against the business operation of a particular monetary amount, business mortgage. A certificate for the mortgage registration – corresponding to a pantbrev – is referred to as a business mortgage certificate. As has been mentioned before it shall be possible to grant a land or bu- siness mortgage registration in foreign currency. Upon registration of the mortgage, the Land Registration Authority, in accordance with our proposal, shall specify the amount of the mortgage registration and the currency. The landowner or – as regards business mortgages – the bu- siness operator shall be at to decide whether to register in fo- reign currency. No limitations to any particular currencies shall exist. A conversion to Swedish currency must be made in connection with the grant of the mortgage registration. A duty computed on the amount of the mortgage registration is normally charged when the mortgage re- gistration is granted. There are already in existence conversion provi- sions that apply, for example, when a duty is to be charged for a pur- chase of real property in foreign currency. We propose that these pro- visions shall also apply to the grant of land and business mortgage re- gistrations in foreign currency. In preparation for an executory sale of real property, the Enforce- ment Service must prepare a list of interested parties. With the gui- dance of this, the lowest amount at which the property may be sold is determined. We propose that the , when preparing the list of interested parties, shall convert mortgage certificates in fo- reign currency into Swedish kronor. The Authority shall also add a supplement of five per cent as a buffer against changes in rates of ex- change. Funds received from the executory sale are subsequently distributed to the creditors. The time taken before implementing a distribution va- ries, inter alia, depending upon which form of sale has been used. This can often take 4–10 weeks. In connection with the distribution, accor- ding to our proposal, a final conversion shall be made. When making this conversion, it shall not be possible to include the mortgage certifi- cate at a higher amount in Swedish kronor than that stipulated in the list of interested parties. A list of interested parties is not prepared in connection with a sale pursuant to a business mortgage. We therefore propose that a business mortgage certificate in foreign currency, upon execution, shall be con- verted only in connection with the distribution. Our second main task, which is related only to land, has been to delibe- rate upon whether excess security within Swedish land law should continue to exist or not. The current system and alternatives to this In conjunction with a Land Registration Authority granting a land mortgage registration, as mentioned earlier, a mortgage certificate is issued as evidence of the mortgage registration. The nominal amount of the mortgage certificate is the same amount as the mortgage registra- tion. Sometimes, the debt is less than the amount of the mortgage certifi- cate. An unused interval has arisen. This is referred to as excess secu- rity. The reason for this being known as excess security results from the fact that the landowner upon enforcement is primarily entitled to the amount represented by the unutilised interval. The underlying mortgagees, i.e. second, third mortgagees, etc., consequently do not shift upwards to absorb the interval. The unused capacity may normally be used by the landowner to arrange a new loan using this capacity as security. If the mortgage certificate is only partially used, the landow- ner can arrange a so-called sub-mortgage. If a mortgage certificate is instead completely unused (usually due to complete redemption), a completely new loan on the mortgage could be arranged using this cer- tificate as security. If one abolishes excess security, the consequence will be that the underlying mortgagees will move up in pace with the mortgage certifi- cate in front of it becoming vacant. Thereby, funds upon enforcement will never primarily pass to the landowner before the mortgagees. Another consequence of excess security being abolished is that the possibility to distrain a mortgage certificate should be removed. Brie- fly, this can be explained by the fact that this distraint basically is a distraint of the excess security. The first alternative that we have deli- berated upon is therefore the abolition of excess security and distraint of mortgage certificates. This alternative does not involve any limita- tion of the opportunity to use completely or partially vacant mortgage certificates as security. Sub-mortgaging is used rather widely, not least in a way whereby a person who has the mortgaged rights in a mortgage certificate other than the certificate with the best priority rights takes a sub-mortgage in the more preferential mortgage certificate. that sub-mortgaging is expensive and complex. We have therefore also deliberated upon whether a prospective abolition of excess security and distraint of mortgage certificates should be combined with the removal of the right to effect a sub-mortgage. However, we consider that the right to arrange loans secured on completely vacant mortgage certifi- cates in all circumstances should be retained. Excess security and distraint of mortgage certificates We propose that excess security and distraint of mortgage certificates should be abolished. Upon the introduction of the system, almost 100 years ago, three re- asons were referred to in support of excess security. It was considered to be systematically correct and fair as well as facilitating the enforce- ment procedure. None of these reasons are sustainable today. The effect that excess security has in practice is primarily that it re- sults in the use of sub-mortgaging and distraint of mortgage certifica- tes. A system without excess security is more logical. There are no strong reasons for giving a landowner or ordinary creditors an opportu- nity, upon an executory sale of the real property, to receive a distribu- tion before creditors with mortgage rights in the land unit. The system without excess security would correspond most closely with that applicable in the majority of other, neighbouring countries. A reform also means some simplification of the enforcement system. However, we consider that the possibility for sub-mortgaging should remain. An abolition would mean first a reduction of the scope for action by the landowner, second a rather complex transitional problem. is there among interested parties any uniform opinion concerning the abolition of the possibility to sub-mortgage. As the system with sub-mortgaging is considered to be complex, there is reason to try to simplify the routines. However, no statutory amendments are required for this. A simplification is consequently so- mething which may be achieved by agreements between the credit in- stitutes. 1Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att 6 kap. 9 § skall upphöra att gälla, dels att rubriken närmast före 6 kap. 9 § skall utgå, dels att 6 kap. 2 och 3 §§ samt 22 kap. 2 och 8 a §§ skall ha följande lydelse. Panträtten upplåtes genom att fastighetens ägare överlämnar pantbrevet som pant för fordringen. Ett datapantbrev skall anses ha överlämnats till borgenären, när denne eller någon som företräder honom har registrerats som pant- brevshavare i pantbrevsregistret. Bestämmelser om fastighets- ägarens rätt när pantbrev icke alls eller delvis utnyttjats för pantsättning (ägarhypotek) finns i 9 §. När en myndighet vid utsökning eller i annat fall fördelar medel mellan rättsägare i fastighet, har borgenär rätt att för fordran, som är förenad med panträtt i fastigheten, med den företrädesrätt inteckningen medför enligt lag få betalning ur medlen intill pantbrevets belopp. I den mån detta ej förslår, erhåller borgenären betalning ur medlen genom ett till- lägg. Detta får icke överstiga femton procent av pantbrevets belopp jämte ränta på detta belopp från den dag då fastigheten utmättes, kon- kursansökan gjordes eller de medel nedsattes som eljest skall fördelas. Räntan beräknas för år enligt en räntefot som motsvarar det av Riks- gäldskontoret fastställda, vid varje tid gällande diskontot ökat . Förändringar i diskontot som inträffar efter upprättan- det av sakägarförteckning skall inte beaktas. Har flera pantbrev överlämnats som pant för fordran och har inteck- ningarna samma företrädesrätt eller gäller de efter varand- ra, skall bestämmelserna i första stycket om pantbrevets belopp avse pantbrevens sammanlagda belopp. En borgenärs rätt till betal- En borgenärs rätt till betal- ning omfattar inte tillägget, om ning omfattar inte tillägget, om pantbrevet har utmätts på ansö- pantbrevet är pantförskrivet till kan av borgenären eller om honom i andra hand. honom i andra hand. En ansökan om inteckning skall En ansökan om inteckning skall göras av fastighetsägaren. skall innehålla uppgift om dels skall innehålla uppgift om dels det belopp på vilket inteckningen inteckningens belopp och valuta, skall lyda, dels den eller de fas- dels den eller de fastigheter som skall anges i svenska kronor. Ansökan får ej avse del av fastighet. Den får avse flera fastigheter gemensamt endast om dessa är i samme ägares hand och belägna inom samma inskrivningsmyndighets område. Angår ansökan fastighet som svarar för beviljad eller sökt inteckning, måste ansökningen avse sam- ma fasta egendom som inteckningen och får icke därjämte avse fastig- het som ej svarar för inteckningen. Inteckningar som besvärar endast en fastighet får på ansökan av fastig- hetsägaren och efter medgivande av pantbrevens innehavare samman- föras till en inteckning (sammanföring).