sou · GPB327d1 · 2002-01-01 00:00:00 — Den primära förutsättningen för att de boende skall ta över sina bostäder genom köp av en kooperativ hyresrättsförening (av ägarmodellen, se avsnitt 3.3) är att de är intresserade av ett sådant övertagande. I praktiken torde det vara mindre vanligt att det finns ett intresse av att ta över ett helt eller delar av ett företag, särskilt om dess bostadsbestånd är stort och utspritt. Kommittén har dock inte uteslutit möjligheten eftersom frågan beror på t.ex. engagemanget hos de aktuella föreningsmed- lemmarna och på situationen på den lokala bostadsmarknaden. De boendes intresse är i sin tur beroende av framförallt de finansiella villkor under vilka ett övertagande kan ske. Analys av förutsättningarna för annan än kommun att köpa allmännytta Frågan om de boendes finansiering av ett köp av den fastighet de bor i eller av ett större fastighetsbestånd innehåller två bestånds- delar, nämligen dels den kooperativa hyresrättsföreningens finansiering av köpet av fastigheten/fastigheterna, dels de boen- des finansiering av respektive lägenhet (insats). När det gäller de boendes insats gäller (enligt förslaget i SOU 2000:95), till skillnad mot vad som gäller vid bostadsrätt, att en kooperativ hyresgäst inte skall kunna göra en vinst genom att sälja sin hyresrätt, utan endast få tillbaka erlagt kapitaltillskott. Utredningen om kooperativ hyresrätt gör bedömningen att utgör en övre gräns för vad folk i allmänhet är villiga att betala i insats för en kooperativ hyresrätt. Denna insats finansieras på sedvanligt sätt genom egna sparade medel eller genom lån eller genom en kombination av dessa. Med hänsyn till att insatsen är relativt låg har kommittén inte sett att denna del av finansieringen har avgörande betydelse för de boendes intres- se av övertagande. Det avgörande torde i stället vara föreningens finansiering av lägenheterna. Eftersom de boendes egna ursprungliga insatser är lägre än t.ex. för bostadsrätter, måste en större del av den totala kostnaden för övertagandet finansieras genom att föreningen tar lån. Med hänsyn till att de boendes insats är relativt låg är det sannolikt att behovet av topplån dvs. utan säkerhet i fastig- heten är större än för t.ex. en bostadsrätt. Den lägre insatsen liksom det förhållandet att den kooperativa hyresrätten inte på samma sätt som en bostadsrätt kan generera vinst till innehava- ren, leder sannolikt till att den kooperativa hyresrättsföreningen ses som en mer osäker kredittagare än en bostadsrättsförening. Eller med andra ord att kreditgivaren ser det som en potentiellt högre risk att låna ut pengar till kooperativa hyresrättsföre- ningen jämfört med t.ex. en bostadsrättsförening. Det faktum att den kooperativa hyresrätten är en relativt ny upplåtelseform och att den av olika skäl inte har fått något större genomslag utgör ett grundläggande problem i kredithänseende. Analys av förutsättningarna för annan än kommun att köpa allmännytta Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet (SOU 1999:148) beskriver hur man har löst detta i några andra europeiska länder genom att inrätta olika typer av garantifonder. Detta har inne- burit att bostadsföretagen kan få lån med en ränta som t.o.m. ligger någon procentenhet lägre än för andra låntagare på den allmänna kreditmarknaden. En eventuell högre risk får den kooperativa hyresrättsföre- ningen betala genom en högre riskpremie, dvs. Storleken på riskpremien om någon beror dock sannolikt i stor utsträckning även på bl.a. attraktiviteten hos det lokala området eller den lokala bostadsmarknaden. Denna eventuella merkostnad påverkar hyran för den kooperativa hyresrätten. (Den högre hyresnivån kan i vissa situationer i sin tur göra att området blir mindre attraktivt vilket ökar risken att förlora insatsen.) Avgörande för de boendes intresse är således möjligheterna till föreningens finansiering av köpet och de närmare villkoren härför och hur detta påverkar storleken på hyran. Som sades beror detta i sin tur bl.a. på attraktiviteten i det aktuella området och den aktuella lokala bostadsmarknaden. Om kreditkostnaden och därmed hyran blir för hög satt i relation till den tidigare hyran och det inflytande man uppnår genom ett övertagande samt övriga faktorer torde intresset hos de boende för övertagande vara svalt. En möjlighet att minska eventuella finansieringsproblem för kooperativa hyresrättsföreningar som kommittén övervägt är en statlig kreditgaranti. , , som lämnar kreditgarantier i huvudsak för ny- och om- byggnad av bostäder, skulle kunna ges möjligheter att lämna kre- ditgarantier för lån för omvandling av allmännyttiga bostäder till kooperativa hyresrätter. I enlighet med principbeslut om statliga garantier skall garantisystemet dock vara subventionsfritt. Utredningen om utvärdering av statliga kreditgarantier för bostadsinveste- ringar lämnade i betänkandet Statsgarantier för investeringar i bostäder (SOU 2000:13) förslag som går ut på att kreditgarantin Analys av förutsättningarna för annan än kommun att köpa allmännytta skall vara civilrättsligt bindande, att avgifterna för kreditgarantin skall vara differentierade och riskrelaterade, att avgifterna tas ut för hela eller delar av garantiperioden i förväg (och därmed helt eller delvis kan lånefinansieras) och att BKN får fastställa garantivillkoren. Detta innebär i praktiken att kreditgivaren till en kooperativ hyresrättsförening som anses ha relativt låg kreditvärdighet, får en relativt hög kostnad för garantin. Denna kostnad får i slutänden hyresgästerna betala. Denna effekt torde i praktiken åtminstone delvis ta udden av en kreditgaranti utifrån dagens system för statliga kreditgarantier. Det ligger utanför kommitténs uppdrag att överväga förändringar i syste- met. Sammanfattningsvis ser kommittén positivt på hyresformen kooperativ hyresrätt. Först genom permanent lagstiftning blir det möjligt för den att utvecklas. Enligt kommitténs uppfattning kan den kooperativa hyresrätten komma att bli ett betydelsefullt alternativ på den framtida bostadsmarknaden och för möjlig- heterna till ökat boendeinflytande. Även om det inte är möjligt att med säkerhet fastställa intresset hos de boende eller de exakta finansiella förutsättningarna vid ett övertagande av de boende, är det kommitténs uppfattning att det förslag till per- manent lag om kooperativ hyresrätt som lämnas i SOU 2000:95, bör kompletteras med regler om förköpsrätt för de boende. Frågan om förköpsrätt övervägs närmare i nästa kapitel. 4Förköp av kommunalt bostadsbestånd, m.m. 4.1Förköp av kommunalt bostadsbestånd Kommittén har i denna del enligt sina tilläggsdirektiv att ta ställ- ning till om hyresgäster eller andra bör tillförsäkras rätt till för- köp av kommunala bostadsföretag eller bostadsbestånd. (För det fall det rör sig om försäljning av fast egendom är det i praktiken det kommunala bostadsföretaget som säljer. Rör det sig om för- säljning av aktier i det kommunala bostadsföretaget är det kom- munen som säljer.) Kommittén lämnade i delbetänkandet (SOU 2000:104) förslag om särskilda regler för kommunala beslut vid försäljning av kommunala bostäder, m.m. Kommittén aviserade (s. 33) att det fortsatta arbetet bl.a. skulle inrikta sig på en analys av om dessa regler behöver kompletteras med ett regelverk för förköp av kommunalt bostadsbestånd. Ett ställningstagande i förköps- frågan angavs behöva föregås av en särskild analys av framför allt de finansiella förutsättningarna för överlåtelse av kommunalt bostadsbestånd eller bostadsföretag till privata allmännyttiga aktörer. Denna analys görs i kapitel 3 i detta betänkande. 4.1.2Gällande regler om förköp, m.m. Förköp av fast egendom Förköpslagen (1967:868) innehåller regler som ger kommun förköpsrätt vid försäljning av fast egendom som bl.a. behöver rustas upp eller som behöver byggas om för att tillgodose bostadsförsörjningen eller något ändamål som anknyter till den Förköp av kommunalt bostadsbestånd, m.m. (1 §). Förköpsrätten är begränsad till kommun och härmed avses borgerlig primärkommun; landsting får alltså inte utöva för- köpsrätt. Inte heller har kommunalt bostadsföretag motsvarande rätt. Vidare kan förköp inte ske för att mer allmänt trygga bostadsförsörjningen i kommunen. Lagen torde således inte vara tillämplig för en kommun som vill förvärva fast egendom för att utvidga sitt bostadsbestånd. Syftet med lagen är att förbättra kommunernas möjligheter att på ett tidigt stadium förvärva mark som behövs för samhällsutvecklingen och därigenom åstadkomma en dämpning av prisutvecklingen i fråga om sådan mark (se t.ex. prop. 1967:90 och /Bäärnhielm// Synnergren, Fastighetsrätt, 1999). Bestämmelser om förköp av fast egendom finns även för ombildning till bostadsrätt i lagen (1982:352) om rätt till fastig- hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen). Som rubriken antyder är det i samband med att fastighetsägaren har för avsikt att avyttra sin fastighet som särskilda möjligheter finns till ombildning. I korthet går reglerna ut på att hyres- gästerna bildar en bostadsrättsförening. Denna anmäler till inskrivningsmyndigheten sitt intresse av att förvärva fastigheten. Detta antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Genom anmälan får bostadsrättsföreningen en förköpsrätt. För bostads- rättsföreningen beslut om förvärv gäller vissa formella regler vilka framgår av 9 kap. 19 21 §§ bostadsrättslagen (1991:614), BRL (se SOU 2000:95). Intresseanmälan förutsätter bl.a. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt, och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostads- rättsföreningen (3 §). Om intresseanmälan gjorts får fast egendom som utgör hyres- eller småhusenhet inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresse- anmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshus- eller småhus- enheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller före- Förköp av kommunalt bostadsbestånd, m.m. ning samt fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen (1975:1385) (6 §). Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsägaren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat skriftligt förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskillingen för den hembjudna egen- domen och övriga villkor för förvärvet (7 § första stycket). Hembudet antas genom att bostadsrättsföreningen från den dag då hembudet skedde, skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hem- bjudna egendomen på villkor som anges i förslaget till köpeavtal. När anmälan har kommit in prövar nämnden om hembudet rätteligen har antagits. (10 §) Om hembudet har antagits, skall det anses som om fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen har slutit avtal om köp av den hembjudna egendomen på de vill- kor som anges i förslaget till köpeavtal. (11 §). När det gäller skälen 1982 införda reglerna om ombildning till bostadsrätt konstaterades i förarbetena (prop. 1981/82:169 s. 18 ff) att bostadspolitiken tidigare hade varit inriktad främst på att komma tillrätta med bostadsbrist samt låg utrymmes- och utrustningsstandard. Tiden ansågs vara mogen för att flytta tyngdpunkten mot annat, bl.a. de boendes inflytande. Man bedömde dock att det inte är möjligt att uppnå samma inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande- eller bostadsrätt. Bostadsrätten borde därför öka, sär- skilt i områden där hyresrätten dominerar. Då åstadkommer man, enligt departementschefen, en större variation mellan upp- låtelseformerna, varigenom bl.a. bostadskonsumenternas önske- mål bättre kan tillgodoses. I korthet motiverades alltså reglerna med att man ville stimulera den boendeform som ansågs ge de bästa och mest omfattande möjligheterna till boendeinflytande. (Se även SOU 2000:95.) Utredningen om kooperativ hyresrätt anförde i sitt betän- kande (SOU 2000:95) i frågan om huruvida det finns skäl att gynna någon av upplåtelseformerna kooperativ hyresrätt och bostadsrätt bedömningen att det utifrån förarbetena till ombild- ningslagen (se ovan) inte finns skäl att missgynna kooperativa Förköp av kommunalt bostadsbestånd, m.m. hyresrätter jämfört med bostadsrätter. Detta eftersom en av grundidéerna med kooperativ hyresrätt är just att hyresgästerna skall få möjligheter till medinflytande, ungefär på samma sätt som bostadsrättshavare har. Utredningen bedömde att det utifrån dessa skäl inte heller finns skäl att gynna de koopera- tiva hyresrätterna på bostadsrätternas bekostnad. Aktier kan principiellt, med begränsade undantag, överlåtas och förvärvas fritt utan hinder i lag eller bolagsordning. Överlåtbar- heten bidrar till att göra investeringar i aktier attraktiva och är för företag med mera kapitalkrävande verksamhet en nödvändig förutsättning för deras finansiering (se t.ex. /, Svensk associationsrätt, 7 uppl., 1998). Enligt 3 kap. 2 § aktie- bolagslagen (1975:1385), ABL, måste inskränkning av rätten att fritt överlåta och förvärva aktie följa av lag. Här bortses från vissa regler om hembud (3 kap. 3 § ABL) som saknar intresse i detta sammanhang.1 Regler om förköp av aktier är få i svensk lagstiftning. Enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., krävs till- stånd av av aktier i vissa fall. Enligt samma lag har kommun förköpsrätt vid tillståndspliktig försälj- ning av aktier i bl.a. vissa fåmansföretag som äger hyresfastighet. Lagen ofta benämnd har varit föremål för omfattande kritik. I bl.a. SOU 1994:23 och i flera riksdags- motioner har framförts förslag om att lagen avskaffas. Dessa för- slag avvisades dock av , då den ställde sig bakom ett uttalande om att lagen är ett viktigt instrument för att hindra oseriösa eller på annat sätt olämpliga förvärvare att komma in på fastighetsmarknaden (se 1997/87:BoU7 s. 8 och /01:BoU4 s. 12, se även Karnov 2000/2001 s. 826). 1 I förslaget till ny aktiebolagslag som lades fram av i dess slut- betänkande (SOU 2001:1) föreslås i sak ingen ändring av 3 kap. 2 § (se s. 301 och även SOU 1997:22 s. 315). Förköp av kommunalt bostadsbestånd, m.m. Förköpsreglerna lag kompletterar regleringen i för- köpslagen (, se ovan), som enbart omfattar över- låtelse av fast egendom och tomträtt, och har utformats i överensstämmelse med denna. Förköpsrätten utövas genom att kommunen som gäller för kommunens begäran om hyresnämndens prövning av aktieförvärvet, till hyres- nämnden anmäler beslut att utöva förköpsrätten. Det är såvitt kommittén känner till oklart om rätten att förköpa aktier utnyttjas av kommunerna. I SOU 1994:23 konstaterades (s. 87) att inte något enda ärende angående förköp såvitt bekant avgjorts vid hyresnämnderna . 4.1.3Förslaget från Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet (SOU 1999:148) I direktiven till Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet (dir. 1999:32) angavs att utredaren skulle analysera vilka verk- samhetsformer som kan vara lämpliga för allmännyttiga bostads- företag. Det framhölls även att utredningen skulle lämna förslag till hur de kommunägda företagen kan utvecklas genom att hyresgästerna får ett ökat inflytande, bland annat genom alterna- tiva verksamhetsformer där hyresgästerna äger fastigheterna. Utredningen hade dessutom i uppdrag att pröva alternativet att överföra ägandet av företagen till fristående stiftelser, eller någon form av kooperativ hyresrätt på sätt som skett i vissa andra europeiska länder. Med utgångspunkt från uppdraget i denna del lämnade utred- ningen i diskussionsbetänkandet (SOU 1999:148) följande för- slag (s. 105). Hyresgästerna skall ha rätt till förköp om kommu- nen vill sälja aktier i ett allmännyttigt bostadsbolag eller om bolaget vill sälja fastigheter. En förutsättning för att förköps- rätten skall gälla är att det finns ett dokumenterat intresse bland en majoritet av de berörda hyresgästerna. Kommunens rätt till ersättning vid sådana överlåtelser föreslås bli föremål för ytter- ligare överväganden. Om det vid försäljning av aktier i ett all- männyttigt bostadsbolag uppkommer en realisationsvinst skall Förköp av kommunalt bostadsbestånd, m.m. denna till minst hälften reserveras för åtgärder för bostadsför- sörjningens främjande i kommunen. Detta gäller till den del vinsten överstiger nuvärdet av den skäliga utdelningen på av kommunen tillfört kapital. Utredningen utvecklade sitt förslag om försäljning av aktier i bostadsföretaget enligt det följande (s. 107 f). För att hyresgäs- terna skall kunna utöva förköpsrätten krävs att de bildar en ideell förening som representerar mer än hälften av företagets hyresgäster (innehavare av bostadshyresavtal) genom medlem- skap eller fullmakter. Om hyresgästerna vill utnyttja förköps- rätten skall aktierna förvärvas av en särskild och för ändamålet bildad stiftelse. skall enligt stiftelseförordnandet ha till syfte att äga aktier i det allmännyttiga bostadsbolaget. Enligt förordnandet skall styrelsen utses av en förening där alla berörda hyresgäster har rätt att vara medlemmar. Vidare skall av förordnandet framgå att aktierna inte får avyttras. Om stiftelsen väljer att likvidera företaget skall överskottet inbetalas till kommunen och användas för att främja bostads- försörjningen i kommunen. För att kunna utnyttja förköps- rätten måste hyresgästerna lämna en intresseanmälan till Bo- verket, som sedan kommunen skall underrättas om. För att garantera att försäljning inte sker utan att hyresgästerna erbjudits möjlighet till förköp skall varje aktieförsäljning i ett allmännyttigt bostadsbolag anmälas till . Utredningen utvecklade sitt förslag om försäljning av fast egendom enligt det följande (s. 108 f). För att hyresgästerna skall kunna utöva förköpsrätten krävs att de bildar en ekonomisk förening som har till syfte att upplåta bostäderna med koopera- tiv hyresrätt till föreningens medlemmar. Hyresgäster som väljer att inte bli medlemmar i föreningen behåller enligt hyreslagen sina rättigheter fullt ut. Föreningen måste som medlemmar samla minst hälften av hyresgästerna (innehavare av bostads- hyresavtal) i den eller de berörda fastigheterna. Förslaget inne- bär i praktiken att nuvarande förköpsrätt för en bostadsrätts- förening även skall gälla för en kooperativ hyresrättsförening (i stora drag i överensstämmelse med det förslag till lagändringar SOU 2001:27 Förköp av kommunalt bostadsbestånd, m.m. [SOU 2000:95], se avsnitt 4.1.3). förening och en kooperativ hyresrättsförening gör anspråk på förköpsrätten, föreslås denna i första hand tillkomma den kooperativa hyresrättsföreningen, eftersom denna upplåtelse- form ligger närmare den befintliga. Utredningen utvecklade även sitt förslag om priset vid hyres- gästernas förköp (s. 109 f): Vid försäljning uppkommer frågan om prissättning. En värdering av ett bostadsföretag eller av enstaka fastigheter kan göras på olika sätt. En utgångspunkt vid sådana värderingar är att beräkningen görs på grundval av förväntad framtida avkastning. Vid förköp både enligt förköpslagen och lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads- rätt, betalar den som utnyttjar förköpsrätten det ursprungligen bestämda priset (se avsnitt 4.1.2). Fördelen med denna metod är att priset redan är bestämt. Nackdelen är densamma; säljaren och köparen som utnyttjar förköpsrätten har ingen möjlighet att dis- kutera priset. Det finns därmed en risk att priset drivs upp till en högre nivå, särskilt om förköpsrätten förväntas bli utnyttjad. Vad gäller prissättning på företaget vid förköp bör en avvägning göras av de olika intressen som rimligen bör tillvaratas i sam- manhanget. Det handlar om det kommunala ägarintresset och självstyrelsen, om förutsättningarna för finansiering samt om möjligheterna att stimulera en övergång till nya former för ägande och hyresgästinflytande. Frågan bör enligt utredningen bli föremål för ytterligare analys och överväganden. 4.1.4Förslaget från Utredningen om kooperativ hyresrätt (SOU 2000:95) Utredningen om kooperativ hyresrätt föreslår i sitt betänkande Kooperativ hyresrätt (SOU 2000:95) vissa ändringar i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (se om lagen i avsnitt 4.1.2), som i princip går ut på Förköp av kommunalt bostadsbestånd, m.m. att kooperativa hyresrättsföreningar får samma rätt till ombild- ning av hyresrätt som bostadsrättsföreningar har . Utredningen föreslår även en särskild lag om kooperativ hyresrätt. Upplåtelseformen kan beskrivas som en mellanform mellan traditionell hyresrätt och bostadsrätt. Det skall enligt förslaget finnas två huvudtyper av kooperativa hyresrätts- föreningar. Ägarmodellen innebär att föreningen äger det eller de hus där lägenheterna finns. Hyresmodellen innebär i stället att föreningen hyr samtliga lägenheter i ett hus som den i sin tur upplåter med kooperativ hyresrätt. Enligt utredningen är den kooperativa hyresrätten bl.a. tänkt som ett framtida alternativ för att i de allmännyttiga bostadsföretagen kunna utveckla ett långtgående boinflytande för hyresgästerna. Kommitténs förslag: En företrädesordning vid försäljning av kommunalt fastighetsbestånd eller aktier i kommunalt bostadsföretag regleras i lag. I första hand skall kommunen sälja till annat allmännyttigt bostadsföretag. I andra hand skall kommunen sälja till en kooperativ hyresrättsförening av ägarmodell som hyresgästerna bildat. Först därefter skall kommunen kunna sälja till bostadsrättsförening eller annan. Frågan om den närmare utformningen av en reglering av företrädesordningen och med den sammanhängande frågor som t.ex. avsteg från den kommunala lokaliseringsprincipen liksom frågan om priset vid försäljning av kommunalt fastighetsbestånd kan eller bör regleras, bör bli föremål för ytterligare analyser och överväganden inom ramen för en särskild utredning. En kommun som önskar sälja sitt allmännyttiga bostadsbestånd har flera möjliga vägar att gå. Kommunen kan överlåta enstaka eller flera fastigheter. Kommunen kan även överlåta hela eller delar av ett bostadsföretag. I kommitténs delbetänkande All- Förköp av kommunalt bostadsbestånd, m.m. männyttan beslutsregler vid försäljning av kom- munala bostäder (SOU 2000:104) lämnades olika förslag på reglering för att försvåra förhastade försäljningar av kommunala bostadsföretag och fast egendom inom den kommunala allmän- nyttan. Enligt regeringens och kommitténs uppfattning är det av största betydelse att det finns en tillräckligt stor sektor av bostadsmarknaden där verksamheten bedrivs utan vinstsyfte. Detta har stor betydelse för det bostadspolitiska målet att skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga kost- nader (jfr prop. 1997/98:119). En tillräckligt stor hyresmarknad underlättar även kommunernas boendeplanering. Kommitténs principiella utgångspunkt är därför att överlåtelse av hela eller delar av kommunalt bostadsbestånd så långt det är möjligt bör ske under förutsättningar som gör det möjligt att bostäderna även utgör hyresrätter. Den stora samhällsekonomiska fördelen med hyresrätten är att den erbjuder ett rörligare alter- nativ än ägande av sitt boende, tack vare att det inte krävs någon kapitalinsats. Därigenom sker inträde eller utträde ur en mark- nad enklare och till lägre kostnader än om man skall köpa/sälja sin bostad. Följaktligen är det av stort värde att det finns en fungerande hyresmarknad, och behovet av en sådan marknad är större ju snabbare strukturomvandlingen går. En icke-funge- rande hyresmarknad är därför en hämmande faktor i en till- växtregion. Den begränsar rörligheten på arbetsmarknaden och påverkar därigenom nivån på den strukturella arbetslösheten. Enligt kommitténs bedömning säkerställs hyresrättens fortbe- stånd bäst genom någon form av företrädesordning.