sou · GPB327d2 · 2002-01-01 00:00:00 — Här är emellertid skillnaden att det för att över- huvudtaget locka barnfamiljer till miljonprogramsområden kan vara nödvändigt att tillskapa flera moderna familjelägenheter. När det gäller större lägenheter är det befogat att tala om en brist. Skall det mest moderna rivas ? Bostadspolitiken och allmännyttan står av allt att döma inför ett viktigt principbeslut – vad skall uppfattas som en rimlig stan- dard för ett småhushåll? och vad är rimligt med hänsyn till lång- siktig ekonomisk utveckling? Trerummarna har blivit omoderna som . (Resonemanget är i hög grad giltigt även för fyrarummare.) En ansenlig mängd står nu tomma till avsevärd del på grund av att mindre hushåll i de ekonomiskt kärva tiderna inte förmått att överta dem. Utifrån en föreställning om att en kärv ekonomi kommer att bestå eller utifrån en uppfatt- ning om att trerummare av andra skäl alltid kommer att vara för stora för småhushåll återstår knappast något annat än att riva stora delar av detta bestånd. Ett sådant ställningstagande innebär emellertid också rivning i de mest moderna delarna i beståndet. De är moderna inte minst i att de ger möjligheter för småhushåll att utveckla sin utrymmes- standard – möjligheter att skaffa ett extra rum för gäster (barn, vänner el släktingar etc.), för hobbies, för studier, för hemarbete eller rentav till förråd. Den mest rimliga lösningen förefaller vara att se till så att tre- rummare kan övertas av småhushåll på det sätt som skett tidigare i utvecklingen mot en alltmer dräglig bostadsstandard. Före beslut om omfattande rivning framstår det som rimligt att i första hand pröva om efterfrågan från småhushåll på bättre standard kan stödjas och inte minst så att flera små och billiga bostäder kan frigöras för ungdomar som bor hemma men vill ha en egen bostad Ett frigörande av mindre bostäder skulle också gynna många psykiskt funktionshindrade. Med en fortsatt tillväxt kan möjligtvis efterfrågenivån allmänt komma att höjas så att avbruten påfyllning av småhushåll i större bostäder återupptas automatiskt. För att med säkerhet få till stånd önskvärda flyttströmmar torde emellertid krävas insatser och inte minst i form av ändringar i statliga villkor. (Det finns frihetsmarginaler att påverka utvecklingen lokalt. I väntan på stora och långsiktiga förändringar är plomberingsinstrumentet av intresse och frågan är om det inte borde tillämpas i större utsträckning än vad som är fallet. Med plombering kan en större lägenhet i ett slag ändras till en liten utan nämnvärd kostnad. Hyran kan snabbt sänkas till lämplig nivå och även rättviseproblem vid hyressänkning kan undvikas. Plombering kan också vara ett sätt att gradvis introducera en standardhöjning. Plomberade tvåor eller treor kan hyras ut som ettor med mervärdet för hyresgäster att de enkelt kan höja sin bostads- standard i takt med att ekonomin förbättras. Plombering kan dessutom vara en väg att motverka flyttning från större till mindre lägenheter för att sänka hyran. Sådana flyttningar är av allt att döma tämligen omfat- tande och dyra för många företag. Med plombering är det inte bara möjligt för en hyresgäst att bo kvar. Möjligheter skapas också att snabbt och enkelt återupprätta bostadsstandarden när ekonomin så medger. Plomberingsinstrumentet är av intresse inte minst för att skapa flera ungdomsbostäder.) - om psykiskt stördas boende Delbetänkande psykiatriutredningen 1991:92 - service, stöd och vård för psykiskt sjuka Slutbetänkande av 1992:73 1990-talets bostadsmarknad - en första utvärdering Delbetänkande Bostadspolitiska utredningen 1995:98 - från produktions- till boendepolitik Expertrapporter Bil till slutbetänkande av bostadspolitiska utredningen Stöd och vård till barn och ungdom med psykiska problem SOU 1998:31 Rättsäkerhet, vårdbehov och samhällsskydd vid psykiatrisk tvångsvård Det borde löna sig Om samordnad boendeservice och ekonomi Per Utveckling av samordnad boendeservice Lägesrapport och förslag Boendeservicedelegationen Om samordnad boendeservice och välfärd Bättre hemtjänst med samverkan? Om samordnad boendeservice och social hemtjänst BoDep Ds 1990:73 Utvärdering av bruksvärdeshyressystemet Slutrapport - en om de hemlösa i folkhemmet Expertgruppen för studier i offentlig ekonomi Ds 1999:46 Reformens första tusen dagar Årsrapport för psykiatrireformen 1998 SoS följer upp och utvärderar 1998:4 Välfärd och valfrihet? Slutrapport från utvärderingen av psykiatrireform Sos följer upp och utvärderar 1999:1 Projekt som fått stimulansmedel Centrala mål i lokala verkligheter Bilder från reformarbetet ute i länen En studie av 111 verksamheter för personer med psykisk stör- ning En studie av 115 verksamheter för personer med psykiska funk- tionshinder Psykiskt funktionshindrade och deras liv Intervjuer med långvarigt psykiskt störda i Personligt ombud för psykiskt funktionshindrade personer SoS Psykiatriuppföljningen 1999:3 Enighet om hela oenigheten En fallstudie om planeringens sociala insida Studie av 6 gruppbostäder för utvecklingsstörda En rättsvetenskaplig studie av bostadshyresgästens besittnings- skydd Bostadspolitik för tjugohundratalet Återtåg och nya värden Omgivningens möte med psykiskt avvikande En komparativ undersökning av svensk och engelsk lagstiftning om rätt till bostad akad avh Juristförlaget i En studie av vräkningarna i Bostad åt alla? Om svaga grupper på bostadsmarknaden Statistik över missbrukare, hemlösa och psykiskt störda i Totalinventering av , sjukvårdens, ideella organisa- tioners och institutioners kontakter Vägen till ett värdigt boende Om särskilt boende och boendestöd för psykiskt funktions- hindrade Svensk psykiatri inför 90-talet Svenska psykiatriska föreningen/ Artiklar DN-debatt och Medicinsk tidskrift av Psykiaterna Vissa ekonomiska konsekvenser vid ombildning av kommunägda hyres- rätter till bostadsrätter i Avsikten med denna PM är att överslagsvis bedöma ekonomiska värden på hyresrätter i allmännyttiga bostadsföretag vid ombild- ning till bostadsrätter i . Nedanstående tabell sammanfattar de mest signifikanta värde- na vid säljtransaktioner mellan olika parter behandlade i denna PM. Som framgår av nedanstående tabell så värderas lägenheter- na olika beroende på vilka parterna i affärstransaktionen är. Ekonomiska värden på samma lägenheter beroende på vem som är köpare respektive säljare och 2000 i miljoner 2000/2001 i om 66 kvm i Intäkternas storlek och därmed värdena på de försålda lägenheterna är beroende på vilka parterna vid försäljningen/överlåtelsen är såsom utvisas av tabellen. 1.Första raden i ovanstående tabell avser de lägenheter som ägts av de allmännyttiga bostadsföretagen i och som ombildats till bostadsrätter . Siffran anger antal tecknade köpeavtal. 2.Andra raden avser de allmännyttigt ägda lägenheter inom innerstad för vilka intresseanmälan för ombildning till bostads- rätter inlämnats. Siffran visar i huvudsak på kvarstående lägenheter efter bostadsföretagens behandling av intresseanmälningarna och anges därför som möjliga för ombildning. 3.Tredje raden illustrerar, som jämförelse, vad de kalkylerade priserna skulle innebära vid försäljning av en enda medellägenhet om 66 kvm beroende på vem som är köpare respektive säljare. A.Första kolumnen visar det sammantagna värdet på redan ombildade lägenheter respektive lägenheter som avses att ombildas till bostads- rätter vid försäljning från allmännyttiga bostadsföretag till annat fas- tighetsföretag (med undantag för bostadsrättsförening). B.Andra kolumnen visar samma lägenheters värden då ett allmän- nyttigt bostadsföretag säljer dem till bostadsrättsföreningar för om- bildning till bostadsrätter. C.Tredje kolumnen visar värdet på samma lägenheter då bostadsrätts- havarna i sin tur efter ombildning säljer samma lägenheter till andra personer (överlåter bostadsrätterna). I tabellen visas enbart de genomsnittligt beräknade värdena. För- utsättningarna i övrigt bakom nedanstående priser framgår av texten i denna PM. I de fastigheter som försålts ingår också en stor andel lokaler, vilkas ekonomiska värde inte ingår i de här redovisade intäkter- na/värdena. De angivna priserna avser och är nedan redovisade så att ingående faktorer enkelt kan varieras och beräk- nas för andra och ändrade förhållanden. Priset/lägenhet förutsätter att samtliga hyresgäster önskar köpa sina lägenheter. Köper endast 2/3 av hyresgästerna sina lägenheter, som ju är krav för ombildning, så ökar deras/före- ningens köpeskilling med den 1/3-del som vid 100%-ig anslut- ning skulle ha erlagts av dem som kvarstår som hyresgäster. Ombildningen av lägenheter upplåtna med hyresrätt och ägda av de kommunägda bostadsföretagen i till bostadsrätter har ökat . Hitintills har ombildningarna främst gällt , men en vidgning till innerstadens närområden och vissa närliggande kommuner med attraktiva bostadslägen kan märkas. Enligt statistik från bostadsmarknadsenkät planerades försäljning av 15 400 kommunägda lägenheter för ombildning till bostadsrätter inom . Huvuddelen av de planerade försälj- ningarna avsåg hyresrätter inom innerstadsområdet. Denna PM behandlar innerstadsområdet varför strävan har varit att få ett så aktuellt och relevant underlag som möjligt med avseende på omfattningen av framtida möjliga ombildningar i . Eftersom bostadsmarknadsenkäten ovan behandlar hela och avser planerade omvand- lingar så har säkrare underlag gällande innerstaden inhämtats med avseende på årsskiftet 2000/2001 från de allmännyttiga bostadsföretagen. En viktig anledning till vända sig till bostads- företagen är att underlaget blir mer aktuellt. Det är också dessa som tar emot intresseanmälningarna från bostadsrättsföreningar- na. De bostadsföretag som i huvudsak svarar för ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter i innerstaden och därför även bidra- git med statistik är AB , AB och AB Stockholmshem. Arbetsgången vid behandling av intresseanmälningarna hos bostadsföretagen avser att granska intresseanmälningar ur olika aspekter. Vissa föreningar kan inte bildas då de inte uppfyller grundläggande krav för att kunna bilda en bostadsrättsförening. Andra åter nekas köp av andra skäl, ytterligare andra som anmält intresse avstår från köp i ett senare skede. De därefter åter- stående intresseanmälningarna går vidare till beslut och teckning av köpeavtal. /2001 var endast en mindre del ännu obehandlade. Varför det uppgivna antalet har stor relevans under nuvarande förutsättningar. Behandlingen av intressean- mälningar redovisas mer detaljerat nedan. /2001 har redan bildade bostadsrättsföre- ningar anmält intresse för köp av ytterligare ca 9 400 allmän- nyttiga hyresrätter inom innerstaden enligt uppgift från de aktuella bostadsföretagen. Vad som verkligen ombildas blir en fråga om hur bostads- marknaden i utvecklas, exempelvis kostnader för alternativa lösningar på boendet, förändringar i utbud och efter- frågan på bostäder samt köparnas betalningsvilja. Statistik över bostadsmarknaden i förs av (). Enligt dem ombilda- des 264 lägenheter som var upplåtna med hyresrätt och ägda av de kommunägda bostadsföretagen i till bostadsrätter. var motsvarande siffra 2 668 lägenheter. USK:s statistik omfattar registrerade köp till skillnad från bostadsföretagen som noterar tecknade köpeavtal. som går mellan att köpeavtalen tecknats till att ombildningen registrerats så skulle de lägenheter som befinner sig i detta läge inte vara upptagna som ombildade av USK och inte heller räknas bland de kvarstående intresseanmälda då bostadsföretagen noterat att köpeavtal är tecknat. För att statistiken för ombildningar skall vara konsistent med intresseanmälningarna, så att glapp inte förekommer har nedanstående uppgifter inhämtats från ovanstående tre allmän- nyttiga bostadsföretag SOU 2001:27 Bilaga 6 De allmännyttiga bostadsföretagen ombildade Motsvarande uppgifter för var Summa ombildade allmännyttiga hyresrätter i Att väljs som underlag för beräkningarna beror på att inga tidigare ombildningar av allmännyttigt ägda hyresrätter har registrerats . I några fall har försäljningar av fastigheter skett som senare ombildats. För övrigt har inga ombildningar skett då drygt 800 lägenheter ombildades av AB och AB . Ovanstående uppgifter kan även ses i ett vidare perspektiv. De kommunägda bostadsföretagens bestånd i innerstaden var 1999- 12-31, 29 989 lägenheter och vid utgången av 27 441 lägenheter. Sammantaget ägde de kommunägda bostadsföretagen i knappt 114 000 lägenheter eller cirka 110 600 lägenheter vid slutet av enligt USK. I hela fanns 206 016 lägen- heter ägda av bostadsföretag som är medlemmar i , enligt SABO-statistiken . Utöver lägenheterna förvaltar bostadsföretagen även ca 1,6 milj. kvm lokaler varav en stor del ligger i innerstaden. För att belysa ombildningarnas konsekvenser för bostads- marknadens struktur i gjorde en sammanställning av läget baserat på uppgifter från de största allmännyttiga bostadsföretagen. Sammanställningen redovisades i delbetänkandet. Vid beräk- ningstillfället fanns cirka 15 000 intresseanmälningar, som skulle kunna resultera i en ombildning, inlämnade till AB , AB och AB Stockholmshem. Intresseanmälningarna avsåg företagens hela bostadsbestånd och lägenheterna var huvudsakligen belägna i innerstaden. Kommittén visade på att planerade och gjorda ombildningar kommer att leda till en väsentlig förändring av bostadsmarkna- dens struktur i . Hyresrättens andel av boendet i flerbostadshus minskar från av totalt drygt 172 000 lägenheter 1999 (varav all- männytta) till av närmare 177 000 lägenheter (varav allmännytta) efter att ombildningarna genomförts. Övriga lägenheter i innerstaden är i huvudsak upplåtna med bostadsrätt. Undantaget är drygt 500 lägenheter i småhus. I denna PM anges antalet intresseanmälningarna till skillnad från ovan till 9 400. Den differens som uppkommer gentemot de siffror som angavs i delbetänkande förklaras av dels olika tidpunkter och dels på att uppgifterna angående intresseanmälningar i denna PM baseras på enbart innerstads- lägenheter. Att uppgifterna skiljer sig åt tydliggör också att den fort- gående behandlingen av intresseanmälningarna har lett till att en stor del har avskrivits för att bostadsrättsföreningarna inte har klarat de grundläggande kraven som måste föreligga vid köp. I praktiken kan det t.ex. handla om att bostadsrättsföreningarna är att anse som oäkta p.g.a. att fastigheten innehåller en för hög andel lokaler. Det kan även vara så att tillräckligt många hyresgäster inte har lyckats erhålla erforderliga banklån och därmed inte kunnat fullfölja köpet. För det tredje kan en viss andel av intresseanmälningarna i delbetänkandet hänföras . Som tidigare framhållits så var endast en mindre del av inkomna intresseanmälningar obehandlade /2001. Intresseanmälningar inkommer till bostadsföretagen konti- nuerligt, vilket även gäller för bostadsföretagens beslut om försäljning. Eftersom behandlingarna av och besluten gällande inkomna intresseanmälningar är en fortgående process så för- ändras underlaget medan beräkningarna förefaller be- skriva ett statiskt förhållande. Sammantaget ger underlaget en uppfattning av omfattningen av de förändringar som sker då det gäller den kommunägda hyresrätten. Ombildning av bostäder upplåtna med hyresrätt till bostads- rätt Ur juridisk synpunkt sker ombildning av lägenheter upplåtna med hyresrätt på så sätt att en fastighetsägare säljer en bostads- fastighet/-er till en bostadsrättsförening. Föreningen överlåter sedan formellt lägenheterna till respektive hyresgäst, som er- lägger upplåtelseavgiften (insatsen) och blir bostadsrättshavare. Upplåtelseavgiften motsvarar den andel av köpeskillingen för fastigheten som genom fördelningstal åsätts den speciella lägen- heten. Föreningen kan finansiera viss del av köpet genom att ta upp lån vars kapitalkostnader tillsammans med driftkostnader och fastighetsskatt senare belastar bostadsrättshavarna i form av månadsavgifter. För att bilda en bostadsrättsförening krävs tre personer – fysiska eller juridiska. Dessa behöver inte vara bosatta i fas- tigheten som är tänkt att ombildas. Då beslut om ombildning skall tas krävs dock att minst 2/3 av de lägenhetsinnehavare, som omfattas av förvärvet, ställer sig positiva till att den bildade bostadsrättsföreningen förvärvar fastigheten och att de därmed även köper sina respektive lägenheter av bostadsrättsföreningen. Övriga hyresgäster som inte ställt sig bakom förvärvet har möjlighet att bo kvar som hyresgäster hos bostadsrättsföre- ningen med det skydd som hyreslagen föreskriver. Bland annat innebär detta att bruksvärdesprincipen gäller vid hyressättning för de uthyrda lägenheterna. Hyresgästen skyddas därmed mot för hög hyra, vilket i sin tur kan skapa motsättningar till de nyblivna bostadsrättshavarna. Dessa skall förutom att bekosta sina egna kapitalkostnader som normalt belöper sig på lägen- heten även kollektivt finansiera mellanskillnaden mellan influtna hyror från hyresgästerna och kapitalkostnaderna föranledda av köpet av fastigheten enligt ovan. rättsföreningen att kunna sälja hyreslägenheterna som bostads- rätter och då sannolikt kunna kompensera sig för merkostnad- erna. Ombildningsprocessen inleds numera oftast genom att fas- tighetsägaren erbjuder föreningen/hyresgästerna att köpa sina lägenheter till visst pris. Accepterar minst 2/3 av hushållen detta så lämnar dessa hyresgäster, genom sin bildade bostadsrättsföre- ning, in sin intresseanmälan till bostadsföretaget. Hyresgästernas bostadsrättsföreningar har rätt till förtur till förvärv då en fastighet utbjuds till försäljning. Priset vid förtur blir det pris som aktörerna på marknaden i övrigt är beredda att betala. Vid fastighetsaffärer är det, enligt uppgift, nu vanligt att fastigheter som skall säljas placeras som tillgångar i aktiebolag. På så sätt undviker man stämpelskatten för lagfarten vid över- låtelser. undviker säljaren att hembjuda fastigheten till bostadsrättsföreningen i de fall då detta inte skulle vara önskvärt. Köparna köper således aktierna i aktiebolaget som kvarstår som ägare till fastigheten. Nedan redovisade uppgifter hänför sig till olika kategorier av försäljningar. Här redovisas fastighetstransaktioner dels mellan fastighetsföretag och dels försäljning av enstaka fastigheter till bostadsrättsföreningar. För att ge jämförelser har även värdet av försäljning (överlåtelser) av bostadsrättslägenheter till enskilda personer beräknats. Ytterligare jämförelser görs genom att de ekonomiska konsekvenserna även beräknats på en genomsnittlig lägenhet. Uppgifterna baserar sig dels på tillgänglig statistik och dels på intervjuer med aktörer på fastighets- och bostadsmarknaden. Eftersom vissa siffror inte alltid är möjliga att underbygga statistiskt så redovisas därför underlaget för beräkningarna och ställningstaganden som gjorts. Allt för att ge underlag för läsa- rens egna bedömningar. Ur statistik för medlemsföretag kan utläsas att medelvärdet på lägenhetsytorna inom Stor-Stockholms- området var 67,3 kvm. De tre största kommunägda bostads- företagen med jämförelsevis stort antal lägenheter i innerstaden redovisar en genomsnittlig lägenhetsyta på 65 kvm. Sannolikt är dock medeltalet för lägenheterna i innerstaden något större varför beräkningarna i denna PM bygger på en genomsnittlig lägenhetsyta på 66 kvm, vilket kan antas gälla för . I innerstaden finns dels äldre byggnader med stora lägenhetsarealer, men också med en stor andel smålägenheter och dels byggnader producerade från och med 1960-talet. Bruttohyran för allmännyttiga bostäder i Stor-Stockholms- området var , /kvm. Efter att kostnaderna för drift, underhåll och fastighetsskatt fråndragits återstår ett för- valtningsnetto på /kvm. Det är denna senare summa som används vid beräkning av en fastighets avkastningsvärde enligt nedan. Försäljning av bostadsfastigheter till andra fastighetsföretag Normalt sker värdering av en fastighet efter förväntad av- kastning. På en överhettad marknad kan värdering även ske med utgångspunkt från förväntad värdestegring. Fastighets- krisen har dock lett till viss försiktighet i detta avseende. Avkastningskravet beräknas nu ofta ligga mellan av investerat kapital (köpeskillingen). Fastighetens avkastning anges som det som ovan benämnts förvaltningsnetto (även kallat driftnetto). Den bakomliggande tanken är att efter- som driftnettot utgörs av intäkterna för fastigheten minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt så skall det upp- komna nettot finansiera kostnaderna för det av köpet föranledda kapitalbehovet. I har värderingarna av fastigheter kommit att närma sig förväntade försäljningsintäkter vid om- vandling till bostadsrätter (se nedan). Avkastningsvärderingar med krav på avkastning förekommer vid försälj- ningar av fastigheter belägna i stadens inre delar. Det låga av- kastningskravet är föranlett av att ombildning till bostadsrätter ger möjlighet till ökade försäljningsintäkter (värdestegring). Med utgångspunkt från ovanstående medelvärden för i blir avkastnings- värdet följande vid några olika krav på avkastning på investerat kapital från presumtiva köpare: Priser på /kvm kan förekomma. I extremt attraktiva lägen har priser som vida överstiger dessa förekommit, men är då undantag. Nedanstående beräkning visar hur stora intäkterna för de allmännyttiga bostadsföretagen skulle bli om de istället för att sälja lägenheterna som är föremål för ombildning direkt till en bostadsrättsförening sålde dem till ett annat fastighetsföretag. Observera dock att det låga avkastningskravet på , i sig uppkommer genom möjligheten för den framtida ägaren att omvandla fastigheten till bostadsrätter. I annat fall skulle varit det normala. Till de här redovisade intäkterna kommer intäkter för försålda lokaler. Observera att sista kolumnen är i tusental kronor (kkr). Omvandlat pris/lgh 2000/2001 lgh Vid ett avkastningsvärde på /kvm () Vid ett avkastningsvärde på /kvm () Vid ett avkastningsvärde på /kvm (3,) Dessa kalkylerade intäkter kan jämföras med en försäljning för omvandling till bostadsrätter enligt nedan Försäljning av allmännyttigt ägda fastigheter till bostads- rättsföreningar De priser som varit aktuella har i innerstaden legat i storleksordningen /kvm vid ombildning av allmän- nyttiga hyresrätter till bostadsrätter. På omvandlades en av Lidingöhems fastig- heter till bostadsrätt. Priset blev /kvm att jämföra med mer centrala delar av . Lidingöhems fastig- hetsbestånd är huvudsakligen . I ombildas 2 100 lägenheter. En ombildning på 450 lä- genheter genomfördes till ett medelpris av /kvm. Ovanstående exempel antyder något om vad läget inom Stor- betyder. sker, som tidigare påtalats, omvandling av hyresrätter till bostadsrätter främst i innerstaden och i viss mån i de attraktivare delarna av innerstadens när- område. Uppgifter tyder på att ett försiktigt uppskattat medelpris torde ligga på ca /kvm, vilket också stämmer med upp- Detta pris skulle vid försäljning av de här behandlade lägenheterna för ombildning till bostadsrätter ge följande intäkter till de kommunala bostadsföretagen Vid ett försäljningspris på /kvm Vid ett försäljningspris på /kvm Vid ett försäljningspris på /kvm Det är väl känt att priserna för bostadsrätter vid överlåtelser mellan privatpersoner har ökat kraftigt . De högsta priserna betalas för lägenheter på , , samt på . På dessa platser varierade normalpriset /kvm. Prismässigt kommer därnäst en grupp bestående av Norrort, Västerort och Söder om söder. Motsvarande prisvariation är där /kvm. Utanför dessa områden är priserna ofta väsentligt lägre, /kvm, i närområdena till ovanstående mer centrala områden. I innerstaden kan det genomsnittliga priset beräknas till /kvm enligt uppgifter från gällande för oktober – . En försiktig bedömning av värdet på de ombildade allmän- nyttiga hyresrätterna som är föremål för omvandling på sätt som ovan skulle ge följande intäkter till bostadsrättshavare som säljer dessa lägenheter Vid ett överlåtelsepris på /kvm ge Vid ett överlåtelsepris på /kvm ge Vid ett överlåtelsepris på /kvm ge