sou · GPB383 · 2002-01-01 00:00:00 — Beträffande helt lediga inteckningar fanns redan enligt då gällande inteckningsförordning en återutgivningsrätt. endast till fall där in- teckningen har blivit helt ledig innebar således införandet av ägarhy- potek inte något mått av större rättvisa för fastighetsägaren. Däremot är det, som tidigare nämndes, kanske så att man vid tiden för lagberedningens uttalande inte beaktade möjligheten till andra- handspantsättning av delvis belånade pantbrev. Men en sådan möjlig- het föreligger numera. Den uppryckningsrätt som en panthavare skulle få om ägarhypoteket togs bort motsvarar den som hypotekshavare har enligt systemet för företagshypotek. Fastighetsägaren skulle alltså kun- na pantsätta i andra hand trots att ägarhypotek saknades. Därmed kan uppryckningen inte sägas ske på fastighetsägarens bekostnad. Även i förevarande sammanhang har möjligheten till koppling sin betydelse. Koppling sätter i stor utsträckning rättviseresonemanget ur spel. En koppling kan nämligen innebära att en bakomvarande borgenär rycker upp på fastighetsägarens bekostnad. Andrahandspantsättningen kan då betyda just att fastighetsägaren för nybelåning tvingas ta ut en ny inteckning. Det är riktigt att en panthavare som rycker upp får en fördel. Det har då sagts att denne inte har något berättigat anspråk på denna fördel, se avsnitt 11.2.3. Men mot det påståendet kan ställas att det kanske inte heller kan sägas att oprioporiterade borgenärer eller borgenärer med allmän förmånsrätt har något sådant anspråk på ett eventuellt ägarhy- potek. Det är enligt vår mening inte möjligt att fastställa någon objektiv rättvisa i detta sammanhang. I diskussionen om fördelar bör också nämnas det förändrade läget på kreditmarknaden efter den avreglering som har skett. Överväganden och förslag 133 derna är kortare än . Vidare finns en helt annan konkurrens mellan långivare jämfört med när kreditmarknaden var reglerad. Därmed ökar möjligheterna för låntagaren att sätta press på en långivare som rycker upp. Detta är å andra sidan förhållanden som kan ändras igen och som därför kanske inte särskilt starkt talar i någon bestämd riktning. Men mot bakgrund av vad som i övrigt har anförts anser vi att ett bevarande av ägarhypoteket inte kan motiveras med de anförda rättviseskälen. Det sista och antagligen tyngsta skälet som anfördes för ägarhypoteket var det som vi kallar rationalitetsskälet. Det gick ut på att kronofogde- myndigheten skulle slippa att räkna ut de faktiska fordringsbeloppen inför fastställandet av skyddsbeloppet. En kontroll av inteckningarnas belopp skulle vara tillräcklig. På så sätt skulle exekutionen underlättas. Följande bör då nämnas om de exekutionsrättsliga förhållandena runt det . Angivande av aktuella kapitalbelopp på in- teckningar var inte och är inte heller något problem inför en exekutiv försäljning. Beträffande beräkning av räntan gällde däremot då att den i avsaknad av närmare utredning skulle beräknas (se t.ex. , , Promemoria till utsökningslag, 1927, s. 22). Och ränta skulle inte utgå på ägarhypotek. Därmed kunde med fog hävdas att systemet med ägarhypoteket underlättade exekutionen. Men menade, som angetts i avsnitt 11.2.6, angående gällande rätt att ett lägsta bud inte kan fastställas utan att det verkliga fordringsläget utreds. Utredningen hänvisade till att detta krävs för att tilläggen skall kunna räknas fram. Vi kan inte se annat än att detta är riktigt. Med andra ord innebär ägarhypoteket inte någon förenkling av det exekutiva förfarandet, på det sätt som var tänkt. I sammanhanget vill vi göra en utvikning angående den i avsnitt 11.2.4 uppmärksammade kritiken från ett par remissinstanser under be- redningen av lagstiftningsärende. Det bör poängteras att denna fråga inte har betydelse för frågan om det exekutiva förfarandet för- enklas eller inte. Vi tar upp den här endast för att den i lagstiftningsä- rendet behandlades i det sammanhanget. De aktuella remissinstanserna kritiserade det föreslagna systemet för exekutiv försäljning utifrån exekutionssökandens perspektiv. Man menade att lägsta budet i regel skulle sättas för högt. Tanken var att de faktiska fordringarna understeg skyddsbeloppet som ju räknas fram uti- från inteckningarna. 134 Överväganden och förslag Detta bemötte Lagberedningen med att det föreslagna systemet med ägarhypotek innebär att en inteckning graverar fastigheten med sitt fulla belopp, oavsett hur stor den faktiska fordringen är. Det är enligt vår mening ett väl formalistiskt synsätt. Naturligtvis är det riktigt att lägsta budet i enskilda fall kan bli lägre, om ägarhypote- ket tas bort (jfr t.ex. 12 kap. 27 § andra stycket UB). En annan sak är att ett system med ägarhypotek och utmätning av pantbrev i andra, en- skilda fall kan ge ett högre skyddsbelopp än om instituten inte hade funnits. Kan t.ex. pantbrevet med bästa rätt utmätas för oprioriterade fordringar blir skyddsbeloppet lägre än om utmätningsfordran – i ett system utan ägarhypotek – hamnar efter alla fordringar med särskild förmånsrätt. Men den nu diskuterade frågan har alltså ingen betydelse för frågan om exekutionen underlättas eller inte. I den delen är, som vi tidigare angav, vår slutsats att ägarhypoteket inte längre förenklar exekutionen på det sätt som var tänkt. 13.3Ägarhypotekets betydelse i praktiken Vår bedömning: Ägarhypotekets verkan torde främst vara att det leder till tillämpning av två andra institut, nämligen andra- handspantsättning och utmätning av pantbrev. Jämfört med ett sys- tem utan ägarhypotek blir skillnaden därmed i huvudsak att medel kan komma att tillfalla andra borgenärer än sådana som har panträtt i fastigheten. Utfallet beror i sin tur i stor utsträckning på hur pantha- varna har valt att agera i det enskilda fallet. Användningen av koppling – dvs. att en panthavare tar pant i andra hand i framförvarande pantbrev – är utbredd, se kapitel 12. I och för sig förefaller tendensen vara att man går från en utveckling där koppling gjordes regelmässigt till bedömningar i det enskilda fallet. Men som sagts förefaller denna prövning resultera i att andrahandspantsättningar är vanliga. Koppling innebär att ägarhypoteket har satts ur spel. Genom koppling åstadkommer man uppryckningsrätt för bakomvarande pant- havare. I sammanhanget bör påpekas att det givetvis inte är teoretiskt kor- rekt att tala om att panthavare t.ex. tar pant. Det är ju fastighetsäga- ren som pantsätter. I praktiken är dock kreditgivarens inställning re- gelmässigt helt avgörande i pantsättningsfrågorna. Det är mot den bak- grunden vi använder den förenklade och mer kortfattade terminologin. Överväganden och förslag 135 Det kan konstateras att förekomsten av ägarhypotek utgör ett skäl för att utföra kopplingar. Görs ingen koppling finns en – sett ur kredit- givarens perspektiv – risk för att medel vid en exekution tillfaller fas- tighetsägaren. Därvid bör framhållas att även andra skäl finns för att genomföra en koppling. För det första förebygger man därigenom ris- ken att senare tillkomna långivare, genom andrahandspantsättning i framförvarande pantbrev, ges bättre förmånsläge än det egna. För det andra garderar man sig mot att vid en exekution gå miste om medel på grund av utmätning av pantbrev. Enligt vårt synsätt nödvändiggör ägarhypoteket institutet utmätning av pantbrev. Så länge ägarhypoteket finns kvar bör utmätning av pant- brev, enligt vår mening, vara möjlig. Effekten blir annars endast att man i efterhand får utmäta medel som har tillfallit fastighetsägaren. anser att kronofogdemyndigheten alltid bör under- söka om pantbrevsutmätning är möjlig (, Utsökning & Indrivning, 1996, s. 213). Av de siffror och bedömningar som redovi- sades i avsnitt 12.2–3 framgår att utmätning av fastigheter torde vara 5–10 gånger vanligare än utmätning av pantbrev. Statistiken avseende utmätning av pantbrev visar inte bara att såda- na utmätningar sker i en viss andel av fallen utan även att det finns en viss andel av fall där ett ägarhypotek verkligen finns. Konstateras kan att ägarhypoteket i dessa fall har den betydelsen att förutsättningar finns att medel genom ägarhypoteket tillfaller oprioriterade borgenärer. En annan sak är att exekutiv försäljning sedan ofta inte sker utan att andra lösningar hittas. Man kan därmed sammanfattningsvis konstatera att den verkan ägarhypoteket har torde främst vara att det leder till tillämpning av två andra institut, nämligen andrahandspantsättning och utmätning av pantbrev. Jämfört med ett system utan ägarhypotek blir skillnaden därmed i huvudsak att medel kan komma att tillfalla andra borgenärer än sådana som har panträtt i fastigheten. Utfallet beror i sin tur i stor utsträckning på hur panthavarna har valt att agera i det enskilda fallet. 13.4Andrahandspantsättning bör finnas kvar Vår bedömning: Möjligheten att pantsätta i andra hand bör finnas kvar. Av de två alternativ vi presenterade i avsnitt 13.1.3 är det mest ingri- pande det där inte bara ägarhypotek och utmätning av pantbrev utan även andrahandspantsättning tas bort. Skillnaden är att även möjlighe- 136 Överväganden och förslag ten att pantsätta i andra hand avskaffas. Närmast diskuteras konsekven- serna av ett borttagande av möjligheten att pantsätta i andra hand. Ett avskaffande av rätten att pantsätta i andra hand skulle innebära att fastighetsägaren inte längre kunde utnyttja det lediga utrymme som uppstår då ett pantbrev är endast delvis belånat. Vid sammanträffande med kreditgivare hävdades från något håll åsikten att ett sådant avskaffande i praktiken inte skulle vara särskilt kännbart. Förklaringen var att löptiderna på lån numera är kortare än . Konsumenter har vidare alltid en rätt att lösa in lån . Och konkurrensen mellan kreditgivare är större sedan kreditmarknaden av- reglerades. Tanken är således att fastighetsägaren kan t.ex. lösa in det befintliga lånet och ta ett nytt större lån motsvarande pantbrevets hela belopp. Beskrivningen av de nuvarande förhållandena är måhända riktig. Men det går ändå inte att komma ifrån att ett borttagande av andra- handspantsättning innebär en minskning av fastighetsägarens hand- lingsfrihet och en risk för ökade kostnader. Det är vanligen förenat med en kostnad att lösa in lån . Vidare kan sägas att, även om bind- ningstiderna numera ofta är korta, de inte alltid behöver vara det. En fastighetsägare kan också vara i situationen att lånet alldeles har lagts om. I sådana situationer är inlösen kanske inte ett särskilt at- traktivt alternativ. Slutligen kan kreditmarknaden och låntagarnas bete- enden förändras igen. Beroende på t.ex. ränteläge och bedömningar om framtida räntor kan det på nytt bli populärt med längre bindningstider. 13.4.2Utbyte av pantbrev är inget bra alternativ Utbyte av pantbrev är ett alternativ till andrahandspantsättning. Genom utbyte kan fastighetsägaren utnyttja överhypoteket på det sättet att det upptagna intervallet blir ett pantbrev och det lediga intervallet blir ett eller flera nya pantbrev. Sistnämnda pantbrev skulle fastighetsägaren sedan kunna använda för nya pantsättningar. Utbyte kräver medgivande av pantbrevets innehavare, 6 kap. 8 § JB. Sättet att vidga fastighetsägarens möjligheter att göra utbyten torde där- för vara att ta bort kravet på medgivande. Men detta skulle då rimligen få begränsas på det sättet att rätten till utbyte var obegränsad endast av- seende lediga intervall. Överväganden och förslag 137 En sådan ordning är dock på flera sätt problematisk. Det kan i vissa fall, t.ex. om pantförskrivningen är generell, vara svårt att fastställa om något överhypotek finns eller inte. För fall där fastighetsägaren och pantbrevets innehavare är oense måste tvisten lösas på ett eller annat sätt. Härför krävs ett sedvanligt domstolsförfarande eller liknande. Enligt vår uppfattning skulle en ordning med vidgade möjligheter till utbyte bli så komplicerad och svårtillämpbar att den inte framstår som lämplig. Med andra ord bör en sådan vidgning inte ses som ett al- ternativ när man överväger konsekvenserna av ett borttagande av fas- tighetsägaren rätt till andrahandspantsättning. Vår slutsats är därför följande. Administrationen kring ett utbyte är närmast mer omfattande än vid en andrahandspantsättning. Utbyte är också förenat med avgifter för fastighetsägaren. Slutligen förutsätter utbyte, enligt gällande rätt, samtycke från pantbrevshavaren. Fastig- hetsägaren har således inte samma handlingsfrihet som med andra- handspantsättning. Att ta bort kravet på samtycke är ingen framkomlig väg. Utbyte är således inte ett för fastighetsägaren lika attraktivt alter- nativ som andrahandspantsättning. Som vi angav i avsnitt 13.1.2 är en återutgivningsrätt – dvs. en rätt att på nytt pantsätta helt lediga pantbrev – närmast en förutsättning för ett inteckningssystem enligt svensk modell. De fastare beloppsintervall som det svenska tvåstegsförfarandet ger blir annars meningslösa. Åter- utgivningsrätten är enligt våra erfarenheter över huvud taget inte ifrå- gasatt. Från mer principiella utgångspunkter framstår det som mest följd- riktigt att en rätt finns att utnyttja delvis lediga pantbrev, när möjlighe- ten finns beträffande helt lediga pantbrev. Andrahandspantsättning re- presenterar just rätten att utnyttja delvis lediga pantbrev. Enligt vår uppfattning talar således även mer principiella skäl för att ha kvar rätten till andrahandspantsättning. 13.4.4Byte av långivare – ingen komplikation Företrädare för kreditgivare har påtalat att ett avskaffande av andra- handspantsättning skulle kunna innebära komplikationer vid byte av långivare. Bakgrunden till detta har beskrivits på följande sätt. En låntagare har en skuld till t.ex. på och är registrerad 138 Överväganden och förslag som pantbrevshavare på ett pantbrev på den summan. Lånet skall läg- gas om. Kunden vänder sig till som beviljar en kredit mot säkerhet i pantbrevet. Kunden skriver på skuldebrevet som också inne- håller en pantförklaring. Via pant- brevsregistret skickar en begäran till att denne skall lösgöra sig som pantbrevshavare så att i stället kan registrera sig. Det kan ta en innan den mottagande banken vidtar den begärda åtgärden. I det läget ligger pantbrevet hos tredje man. Det har då hävdats att, om något skulle hända, förstahandspantsättning- en inte är fullbordad. anses inte överlämnat. Genom begäran anser sig den nye långivaren emellertid ha fått andrahandspanträtt fram till dess denne registreras. Man kan tänka sig att låntagaren går i kon- kurs eller att han pantsätter till någon annan. Enligt vår bedömning borde det dock inte vara något problem att finna en lösning i denna fråga, om man önskar ta bort möjligheten att pantsätta i andra hand. I litteraturen har förts fram att denuntiation för sakrättsligt skydd är möjlig också i förstahandsförhållanden (se t.ex. , , Kommentar till jordabalken, 6 kap., 1977, s. 234 och , , Panträtt i fast egendom, 5 uppl., 1997, s. 50). Ett exempel som därvid har angetts när detta kan vara användbart är att borgenären är en privatperson och att han föredrar att pantbrevet förvaras hos en bank. Rätt utformad torde underrättelsen – i exemplet var det alltså under- rättelsen från till – utgöra en denuntiation i ett förstahandsförhållande. Skulden är ju löst varför i realiteten inte längre har någon panträtt. Byte av långivare innebär således, enligt vår uppfattning, ingen så- dan komplikation som utgör ett självständigt skäl att behålla andra- handspantsättning. En förhållandevis svår övergångsproblematik uppstår om man bestäm- mer sig för att ta bort andrahandspantsättning. Inte minst med tanke på den rätt rikliga förekomsten av kopplingar, se avsnitt 13.3, kan konsta- teras att det finns ett stort antal andrahandspantsättningar. En ut- gångspunkt vid ändring av civilrättsliga bestämmelser är allmänt att re- dan ingångna rättsförhållanden inte bör ändras till nackdel för ena par- ten. Det bör krävas starka skäl för att göra undantag från den principen. Utgångspunkten blir därför att befintliga andrahandspantsättningar så att säga bör få leva kvar. De är som nämnts rätt många. Och de kan, Överväganden och förslag 139 med en sådan princip, förväntas leva kvar rätt . Just låneförhål- landena i fastigheter har en förhållandevis lång livslängd. Vill man undvika dubbla system skulle man vara tvungen att göra avkall på principen att inte rubba befintliga rättsför- hållanden. Exempelvis skulle en preklusionsfrist kunna ställas upp på det sättet att andrahandspantsättningar upphör att gälla efter la- gens ikraftträdande. Tanken skulle då vara att lån i re- gel ändå måste läggas om. Men för att en sådan princip över huvud ta- get skall vara tänkbar menar vi att reformen måste framstå som ytterst angelägen. En icke försumbar risk finns nämligen för bl.a. rättsförluster och ofördelaktiga villkor för fastighetsägare. Det skulle antagligen inte heller alltid vara helt enkelt att vid om- läggningar av lån o.d. avgöra om en ny pantsättning hade skett eller inte. Med andra ord skulle tvister kunna uppstå i frågan om en ny and- rahandspantsättning har skett – vilken då skulle vara ogiltig – eller inte. Det är inte heller helt enkelt att se hur man skall hantera ägarhypo- teket övergångsvis när också andrahandspantsättning tas bort. Man kan exempelvis tänka sig en fastighet med fem inteckningar. Diverse kopp- lingar finns. Vissa försvinner medan andra finns kvar. Vad skall då gälla vid en exekutiv försäljning. Skall ägarhypoteket också finnas kvar? Skall möjlighet finnas att utmäta pantbrev? Det som talar för ett avskaffande av rätten till andrahandspantsättning är en praktisk aspekt. Andrahandspantsättning för med sig en del arbete och kostnader. Men från fastighetsägarhåll har önskemål inte framförts om borttagande av andrahandspantsättning. Så gott som samtliga kre- ditgivare vi har haft kontakt med har förklarat att de inte är intresserade av denna ändring. Man anser att fördelarna både för kreditgivaren och fastighetsägaren trots allt väger över arbetet och kostnaderna. Inte hel- ler har det till utredningen från andra aktörer framförts något enat öns- kemål om ett slopande av möjligheten till andrahandspantsättning. De företrädare vi har träffat är måhända inte rakt igenom representativa i den meningen att de korrekt återspeglar antalet anhängare av respektive alternativ. Men det står klart att någon enad opinion om att ta bort and- rahandspantsättning inte finns. Ett avskaffande av rätten till andrahandspantsättning skulle innebära en minskning av fastighetsägarens handlingsfrihet och förhållandevis besvärliga övergångsproblem. Principiella skäl talar enligt vår mening också för att behålla denna rätt. 140 Överväganden och förslag Vår slutsats är således att fastighetsägaren även i fortsättningen bör ha möjlighet att göra andrahandspantsättningar. Det som återstår är därmed att ta ställning till om instituten ägarhy- potek och utmätning av pantbrev bör finnas kvar eller inte i ett system där man behåller möjligheten till andrahandspantsättning. 13.5Ägarhypotek och utmätning av pantbrev bör avskaffas Vårt förslag: Ägarhypotek och utmätning av pantbrev skall avskaffas i fråga om fastigheter. Att ägarhypoteket avskaffas skulle inte innebära att man inskränker fastighetsägarens möjligheter att pantsätta ett helt eller delvis obelånat pantbrev. Fastighetsägaren skulle alltså ha kvar såväl rätten att pant- sätta helt obelånade pantbrev som rätten att genom andrahandspant- sättning utnyttja delvis obelånade pantbrev. Förändringen skulle där- emot innebära att medel vid exekution aldrig på panthavares bekostnad skulle tillfalla vare sig fastighetsägaren, hans oprioriterade borgenärer eller borgenärer med allmän förmånsrätt . Från principiella utgångspunkter kan med andra ord konstateras att en reform skulle ge den effekten att fastighetsägaren eller oprioriterade borgenärer aldrig skulle kunna kila in sig mellan panthavare. Det kan hävdas att det inte finns rationella skäl som talar för att panthavare skall behöva stå tillbaka för fastighetsägaren eller borgenärer utan pantsäkerhet i fastigheten. Mot detta kan anföras den uppfattning som angavs i förarbetena när ägarhypoteket infördes, nämligen att en pant- havare inte har något befogat anspråk på en uppryckningsrätt. Ett ställ- ningstagande i denna fråga kan enligt vår mening inte grundas på rätt- viseaspekter i egentlig mening. I detta sammanhang är det ju fråga om att bestämma spelreglerna i förhållandena mellan fastighetsägaren och hans borgenärer samt mellan dessa borgenärer sinsemellan. Oavsett vilket system som väljs kommer en aktör vid pantsättningen att kunna känna till dessa regler och anpassa sitt handlande därefter. Men att man inte kan tala om rättvisa i detta sammanhang hindrar inte att någon av de tänkbara lösningarna ändå är att föredra från rent principiella utgångspunkter. Det kan därvid framhållas att ett avskaf- fande av ägarhypoteket skulle innebära en förenkling av systemet. Överväganden och förslag 141 ra tunga rättspolitiska skäl som talar för ägarhypoteket finns det inte. Det kan tvärtom förefalla överraskande att fastighetsägaren eller i praktiken vanligen dennes oprioriterade borgenärer i vissa fall skall tillgodoses före panthavare med säkerhet i fastigheten. Ett avskaffande av ägarhypoteket skulle innebära att möjligheten i vissa fall ökar att samtliga panthavare erhåller full utdelning. Frågan om ägarhypotekets vara eller inte vara bör dock enligt vår mening inte besvaras med ledning av enbart principiella eller teoretiska resonemang. Det är här fråga om att ändra ett system som är väl inar- betat , inte minst bland aktörerna på lånemarknaden. Mot den bakgrunden finns det anledning att fästa särskild uppmärksamhet på vilka mer praktiska skäl som kan tala för eller emot en förändring i detta hänseende. Av betydelse är vidare om ett avskaffande av ägarhy- skulle innebära en rättslig harmonisering med omvärlden. Dessutom kan det finnas anledning att överväga om själva övergången till ett system utan ägarhypotek skulle innebära större problem. Dessa frågor behandlas i det följande. 13.5.2Likheten med utländska system och övriga svenska inteckningssystem Såvitt vi vet är det endast i som det finns ett inteckningssystem liknande det svenska. Det skulle därför kunna hävdas att rättslig har- monisering inte är ett starkt skäl för att ta bort just ägarhypotek. Men det är också så att ägarhypotek saknar motsvarighet i de allra flesta andra länder. Om man avskaffar ägarhypoteket, åstadkommer man den likheten med de flesta andra länders system att fastighetsägaren aldrig kan kila sig emellan panthavare. Ett visst närmande till andra system skulle en reform alltså innebära. Från kreditgivarhåll har hävdats att detta skulle innebära en förenkling i internationella sammanhang och en fördel för det arbete som pågår med att försöka åstadkomma en harmonisering av de europeiska förhållandena. Man kan ställa frågan om intresset att skapa rättslikhet mellan olika svenska inteckningssystem är av betydelse i detta sammanhang. Därvid kan konstateras att ägarhypotek saknas på företagsinteckningarnas om- råde. Emellertid pågår det inom ett beredningsarbete i avsikt att förvandla företagsinteckningar till en allmän förmånsrätt som alltså skall kunna göras gällande endast i konkurs, se avsnitt 2.2.4. Därmed saknas intresse av att skapa likhet mellan företagsinteckningar och fastighetsinteckningar vad gäller ägarhypoteket. I övrigt kan kon- stateras att ägarhypotek förekommer endast beträffande skepp. Mot denna bakgrund anser vi att intresset att skapa rättslikhet mellan olika 142 Överväganden och förslag svenska inteckningssystem inte kan åberopas som skäl för att avskaffa ägarhypoteket på fastighetsrättens område. 13.5.3Minskar skälen för andrahandspantsättning? Ett skäl för att avskaffa ägarhypoteket skulle kunna vara om man där- med tog bort ett viktigt incitament för de synnerligen vanliga andra- handspantsättningarna, vilka enligt somliga kreditgivare nödvändiggör dyra och krångliga rutiner.