sou · GPB383 · 2002-01-01 00:00:00 — Frågan om hur rutinerna kan förenklas åter- kommer vi till ett följande avsnitt. skall vi behandla frågan om ett avskaffande av ägarhypoteket verkligen skulle leda till att andra- handspantsättningarna blir mindre vanliga. uttalade i sitt betänkande att, för den händel- se man tog bort ägarhypoteket, andrahandspantsättning genom upp- ryckningsrätten skulle bli överflödig (se avsnitt 11.2.5). Enligt vår upp- fattning skulle emellertid ett avskaffande av ägarhypoteket och utmät- ning av pantbrev inte innefatta något tillräckligt skäl att avstå från and- rahandspantsättning i fall då sådan pantsättning sker . Visserligen skulle det utan ägarhypotek saknas anledning för en långivare som inte har pantbrev med bästa rätt i fastigheten att genom andrahandspantsätt- ning förhindra att fastighetsägaren eller dennes oprioriterade borgenä- rer får utdelning ur ett ledigt bättre förmånsläge efter en exekutiv för- säljning. Men syftet med en andrahandspantsättning torde vanligen även vara att förhindra att någon ny långivare dyker upp och tar andra- handspant i framförvarande pantbrev. Vid beviljande av lån kan det med andra ord finnas skäl att gardera sig mot att andra, senare tillkom- mande långivare så att säga tränger sig före i förmånsordningen. Detta förhållande utgör enligt vår bedömning ett tillräckligt skäl för att and- rahandspantsättning kommer till stånd i de situationer där kreditgivaren anser att en sådan är befogad. Vid våra kontakter med olika kreditinstitut ansåg endast ett av dem att skälen för andrahandspantsättning minskar om ägarhypoteket av- skaffas, se avsnitt 12.1.2. Minskningen skulle enligt detta kreditsinsti- tut främst bero på att förutsättningarna ökar för att kreditinstituten sinsemellan skall kunna träffa en överenskommelse om att avstå från andrahandspantsättningar. De övriga kreditinstituten menade att skill- naden skulle bli marginell. Enligt vår mening kan det antas att en över- enskommelse av detta slag, om den alls kommer till stånd, i varje fall skulle vara svår att vidmakthålla i ett längre tidsperspektiv. Det skulle exempelvis kunna inträffa att någon ny betydelsefull aktör, inhemsk eller utländsk, etablerar sig på den svenska lånemarknaden och inte är beredd att samarbeta. Överväganden och förslag 143 Vår uppfattning är mot bakgrund av det anförda att det inte finns anledning att tro att ett avskaffande av ägarhypotek i sig skulle påverka förekomsten av andrahandspantsättning. Man får alltså räkna med samma arbete med och kostnader för andrahandspantsättning, oavsett om ägarhypoteket finns kvar eller inte. 13.5.4Betydelsen för exekutionen m.m. Vissa arbetsbesparingar kan göras är av uppfattningen att kronofogdemyndigheten alltid bör undersöka om pantbrevsutmätning är möjlig (, Ut- sökning & Indrivning, 1996, s. 213). Motiveringen är att oprioriterade borgenärer då har större utsikter att få betalt för sina fordringar än om endast fastigheten utmäts. Verket har mot den bakgrunden förklarat att ett borttagande av ägarhypoteket och utmätning av pantbrev skulle in- nebära en viss arbetsbesparing i många utmätningsärenden. Detta gäller framför allt i ärenden där utmätning skall ske för oprioriterade ford- ringar. Om gäldenären i ett sådant fall äger en fastighet, måste krono- fogdemyndigheten undersöka om det finns något ägarhypotek. Ägarhy- potek kan finnas t.ex. i ett pantbrev med bästa rätt och kan då ge utdel- ning till oprioriterade borgenärer även om fastigheten är högt belånad. Även om ägarhypoteket tas bort, måste kronofogden i fall då utmät- ning begärts för oprioriterade fordringar undersöka om en fastighet som gäldenären äger bör utmätas. Liksom måste kronofogden un- dersöka vilka fordringar som belastar fastigheten. Skillnaden kan be- skrivas så att det utan ägarhypotek krävs endast en mer översiktlig summering av det totala fordringsläget för bedömningen om en försälj- ning kan ge ett överskott som kan fördelas till oprioriterade borgenärer. I ett system med ägarhypotek måste, som tidigare nämnts, kronofogde- myndigheten kontrollera även om det finns ägarhypotek som kan ge ut- delning inom ramen för de olika pantbreven. Denna kontroll är således mer detaljerad än den som krävs i ett system utan ägarhypotek. Slutsat- sen blir att vissa arbetsbesparingar kan göras. Från ett par kronofogdemyndigheter har påpekats att skyddsbeloppet kan bli högre i vissa fall, om ägarhypoteket tas bort. Tanken är då att t.ex. en oprioriterad borgenär på grund av ägarhypotek i ett pantbrev med bästa rätt kan få en utmätning i detta. Skyddsbeloppet blir då lägre än om den oprioriterade borgenären skall ställa sig sist i kön. 144 Överväganden och förslag Å andra sidan kan, som angavs i avsnitt 13.2.4, skyddsbeloppet i andra fall i stället bli lägre om ägarhypoteket tas bort. Det kan vara fallet bl.a. när en panthavare är sökande och framförvarande pantbrev inte är fullt belånade. Enligt vår mening saknar de nu angivna förhål- landena därmed egentlig betydelse för ställningstagandet i frågan om ägarhypoteket bör avskaffas. Konkursboets möjligheter att påkalla försäljning Enligt 12 kap. 13 § andra stycket första meningen UB har konkursför- valtaren rätt att begära att fastigheten säljs för den rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek i fastigheten. Denna rätt har betydelse för skyddsbeloppet. Och denna förvaltarens rätt till försäljning får av- skaffas, om ägarhypoteket utmönstras. Därmed mister boet eller oprio- riterade borgenärer en möjlighet att tillgodogöra sig ägarhypotekets värde. Men detta är följdriktigt. För övrigt har det i förarbetena kon- staterats att den praktiska betydelsen av försäljningsrätten torde vara ganska liten (prop. 1993/94:191 s. 31). Som angavs i förarbetena torde fastigheter vid konkurs i regel vara fullt belånade. Slutligen bör frågan ställas om ett avskaffande av ägarhypotek och ut- mätning av pantbrev ger upphov till besvärliga övergångsfrågor. För- sämringar i förmånsrätten kan motivera antingen att undantag görs för vid ikraftträdandet bestående förhållanden eller att t.ex. panthavare ges tillfälle att ompröva sina krediter under en övergångstid (jfr t.ex. SOU 1999:1 s. 336 f.). De här aktuella ändringarna har emellertid inte den typen av konsekvenser. För panthavarna sker ingen försämring utan snarare en förbättring genom att de får en uppryckningsrätt. För fastighetsägaren inträder den förändringen att överhypoteket inte primärt tillfaller honom vid exekution. Teoretiskt innebär det en viss försämring för fastighetsägaren, men denna försämring gäller inte pantsättningens innebörd. Det är också enligt gällande rätt på det sättet att, så länge det finns fordringar som uppgår till köpeskillingen vid en exekutiv försäljning, medel inte slutligt skall tillfalla fastighetsägaren. Man kan dessutom i praktiken anta att det för fastighetsägarens beslut att upplåta pant inte har någon betydelse, om ett ägarhypotek kan komma att uppstå eller inte. Vår slutsats är mot bakgrund av det sagda att det, om ägarhypoteket avskaffas, inte krävs någon särskild över- Överväganden och förslag 145 gångsregel som innebär att den tidigare ordningen skall gälla för pant- sättningar som skett före ikraftträdandet. För oprioriterade borgenärer och andra borgenärer utan pant i fas- tigheten förändras situationen typiskt sett till det sämre, om möjlighe- terna till pantbrevsutmätning tas bort. Möjligheten för dem att kila in sig mellan panthavare försvinner ju. Den rätt som pantbrevsutmätning kan ge är emellertid slumpartad. Det är inte en rätt som en borgenär i förväg – t.ex. vid ett avtalsslut – kan räkna med. Oprioriterade borgenä- rer har inget skydd mot att fastighetsägaren genom ny belåning avhän- der sig uppkomna ägarhypotek. Enligt vår uppfattning är detta därmed inte jämförbart med andra försämringar av förmånsrätten, t.ex. det fal- let att en särskild förmånsrätt försämras till att bli en allmän förmåns- rätt. Vi anser därför inte att ett avskaffande av ägarhypotek och pant- brevsutmätning motiverar övergångsbestämmelser av den typen att re- dan ingångna förbindelser undantas för viss eller obegränsad tid. Slutsatsen i denna del blir att det inte skulle uppkomma några be- svärliga övergångsfrågor, om man väljer att avskaffa ägarhypoteket och utmätning i pantbrev. Intresset av att skapa rättslikhet med andra svenska inteckningssystem kan inte åberopas som skäl för att avskaffa ägarhypotek och utmätning av pantbrev. Det finns inte heller skäl att tro att ett avskaffande skulle ha någon större betydelse för förekomsten av koppling och andra and- rahandspantsättningar. Några övergångsproblem finns inte. Vilka skäl återstår då som bör vägas in? Ägarhypoteket är en bland aktörer väl etablerad rättsfigur. Ägarhy- är en av flera bitar i det rätt komplicerade pussel som exeku- tionsrätten utgör. En reform som den här aktuella genererar inlednings- vis en viss mängd utbildningsinsatser, kostnader o.d. Det krävs därför skäl av en viss styrka för att ta bort ägarhypoteket och utmätning av pantbrev. Det kan konstateras att de skäl som anfördes till stöd för ägarhypoteket inte längre äger giltighet. Det finns enligt vår mening inte något tyngre rättspolitiskt skäl som talar för att man bör be- hålla ägarhypoteket. Ett avskaffande av ägarhypoteket skulle innebära en viss förenkling av systemet. Vårt system skulle då också i högre grad än den nuvarande ordningen stämma överens med vad som gäller i de flesta andra länder. En viss harmonisering skulle alltså uppnås, vilket bl.a. kreditgivare be- 146 Överväganden och förslag dömer som positivt i internationella kreditsammanhang. En reform skulle också innebära vissa förenklingar av det exekutiva förfarandet. Det finns rent principiella skäl som talar mot systemet med ägarhy- potek. Det kan förefalla överraskande att fastighetsägaren eller oprio- riterade borgenärer i vissa fall skall tillgodoses före panthavare med säkerhet i fastigheten. Med ägarhypotek är detta möjligt, och det före- kommer även i praktiken även om det inte är så vanligt. Effekterna av ägarhypoteket kan i och för sig neutraliseras genom koppling, vilket också sker i stor utsträckning. Därför kan med visst fog hävdas att ägarhypoteket innebär en valfrihet för aktörerna i frågan om i vilken ordning medel skall delas ut. Men ett system utan ägarhypotek skulle innebära att man även utan andrahandspantsättning uppnår den effekt som de flesta förefaller anse vara rimligast, nämligen att panthavarna får utdelning före fastighetsägaren och oprioriterade borgenärer. Enligt vår mening talar övervägande skäl för att instituten ägarhy- potek och utmätning av pantbrev avskaffas. Vi föreslår därför att så skall ske. 13.6Förändring av formerna för andrahandspantsättning Vår bedömning: Rutinerna för andrahandspantsättning bör kunna förenklas på det sättet att åtgärder som görs skriftligen bör kun- na utföras elektroniskt. Detta är dock något som varken bör eller be- höver ske genom reglering i författning utan som i så fall kan ske ge- nom överenskommelser mellan kreditinstituten. 13.6.1Två huvudlinjer är tänkbara Tanken har framförts från bl.a. kreditgivare, se avsnitt 12.1.2, att man borde försöka förenkla rutinerna för andrahandspantsättning, om möj- ligheten till sådan pantsättning inte tas bort. Detta är en fråga som får sägas ligga i utkanten av vårt uppdrag. Vi anser dock att skäl finns att trots allt säga något om den. Det som anses tidskrävande är de skriftliga underrättelser som skickas mellan kreditgivarna. Detta har beskrivits på följande sätt. Den bank som vill ha andrahandspant skall skicka en underrättelse till förs- tahandspanthavaren. Den andra banken skall registrera underrättelsen i sitt system och returnera den påskrivna underrättelsen. Denna bank måste också komma ihåg att lämna pantbrevet till andrahandspanthava- Överväganden och förslag 147 ren om pantbrevet blir ledigt. Andrahandspanthavaren skall, om hans fordran betalas, komma ihåg att underrätta förstahandspanthavaren så att pantbrevet inte skickas till den förstnämnde i situationen att första- handspanthavarens fordran betalas. De som önskar förenklingar ser framför sig ett elektroniskt förfa- rande. Som vi ser på saken kan man därvid tänka sig två huvudlinjer. Den ena linjen är att åstadkomma förändringen att registrering i pant- brevsregistret ger sakrättsligt skydd. Den andra är att alla de nuvarande åtgärderna visserligen skall utföras men att de görs på elektronisk väg i stället för på skriftlig. 13.6.2Elektronisk registrering för sakrättsligt skydd Endast datapantbrev skulle kunna omfattas Lösningar där elektronisk registrering ger sakrättsligt skydd kan beträf- fande skriftliga pantbrev avskrivas direkt. Sådana pantbrev skall kunna användas även när t.ex. privatpersoner är panthavare. Den elektroniska utvecklingen har inte nått dithän att uteslutande elektroniska lösningar är tänkbara för de fallen. När det gäller datapantbreven är läget ett annat. Endast professio- nella kreditgivare som uppfyller vissa krav ges tillstånd att registreras som pantbrevshavare, 14 § lagen (1994:448) om pantbrevsregister. Den största rationaliseringen uppnås genom ett system där även andrahandspantsättningar registreras i pantbrevsregistret. För en sådan lösning krävs ändringar i författning. En sådan lösning skulle alltså in- nebära att sakrättslig skydd erhålls genom registreringen i pantbrevsre- gistret. Därmed skulle inga underrättelser heller behövas. Den blivande andrahandspanthavaren skulle slippa att skicka skriftliga underrättelser. Och förstahandspanthavaren skulle inte behöva kvittera. Inte heller skulle någon av panthavarna behöva underrätta den andre om han upp- hör att vara panthavare. Ändringen skulle innebära vissa kostnader En ändring som den här diskuterade torde kräva vissa förändringar av pantbrevsregister. Vissa kostnader skulle därmed uppstå. Å andra sidan borde kreditinstitutens hantering bli enklare och därmed billigare. 148 Överväganden och förslag Vissa övergångsproblem skulle uppstå. Frågan är hur man skall hantera de befintliga andrahandspantsättningarna. Om de endast ges fortsatt giltighet skulle man få leva med dubbla system . Som ti- digare angetts brukar pantsättningsförhållandena i fastigheter har för- hållandevis lång livslängd. Ett alternativ är att sätta upp någon tids- gräns, t.ex. 5 eller , inom vilken panthavare måste anmäla sig till pantbrevsregistret. Detta skulle alltså i få fall vara en förutsättning för att panthavaren skulle ha kvar sitt sakrättsliga skydd. Efter tidsfristens utgång skulle panthavare som inte har anmält sig tappa sitt sakrättsliga (och kanske också obligationsrättsliga) skydd. Sekretessen för uppgiften om pantbrevshavare Ett problem i sammanhanget är 8 kap. 22 § sekretesslagen (1980:100). Enligt den paragrafen gäller sekretess för uppgift om pantbrevshavare, om det inte står klart att uppgiften kan röjas utan att den som uppgiften rör lider skada. Undantag gäller gentemot fastighetsägaren eller tomt- rättshavaren. Dessa har alltid rätt att få veta vem som är pantbrevshava- re. Detta innebär ett visst hinder eftersom andrahandspant- sättning skall ske genom denuntiation. Enligt förarbetena är det pant- brevshavaren som skall underrättas (prop. 1993/94:197 s. 69). Det an- ges följa av 16 § lagen om pantbrevsregister. Frågan är då hur den bli- vande andrahandspanthavaren vet vem förstahandspanthavaren är. På grund av sekretessen kan ju detta inte utläsas av registret. I praktiken gör man så att fastighetsägaren vid kreditgivningstillfället får ange vem som är pantbrevshavare. En sedvanlig denuntiation skickas och den får sedan bekräftas av mottagen. Men läget blir ett annat om registreringen skall ge sakrättsligt skydd. Några kontakter skall inte tas med den av fastighetsägaren upp- givne pantbrevshavaren. Då får man inte heller någon kontroll av fas- tighetsägarens uppgift på det sätt som sker . Någon bekräftelse från den mottagande banken skall ju inte skickas. Sekretessen motiveras av konkurrensskäl (prop. 1993/94:197 s. 40 f.). Följande angavs i förarbetena. Ett helt offentligt pantbrevsregister skulle kunna medföra inte obe- tydliga skador för pantbrevshavarna. Registreringarna kommer re- gelmässigt att återspegla lån som pantbrevshavarna har lämnat till fastighetsägarna. Det förhållandet att registret kommer att föras med Överväganden och förslag 149 hjälp av ADB gör det mycket lätt att genom sökningar i registret ta fram sammanställningar över en viss pantbrevshavares kundkrets. Det skulle därigenom bli möjligt för konkurrenter att ganska väl kartlägga varandras affärskontakter. Det skulle kunna invändas att liknande effekter kan uppkomma genom systemet med innehavsanteckningar i inskriv- ningsregistret. En sådan jämförelse är emellertid inte rättvisande. Systemet med innehavsanteckningar är nämligen helt frivilligt och det utnyttjas därför inte heller av alla kreditgivare. För den som över huvud taget vill utnyttja pantbrevsregistret kommer däremot en uppgift om pantbrevshavare att vara obligatorisk. föreslog, vid sina överväganden om ett bo- stadsrättsregister, att den där motsvarande uppgiften skulle vara offent- lig. I gengäld föreslog utredningen att den personuppgiftsansvarige inte skulle kunna använda uppgiften om – som utredningen benämnde det – inteckningshavaren som sökbegrepp (SOU 1998:80 s. 284 ff.). Därmed skulle, enligt utredningen, inte heller andra – t.ex. konkurrenter – kun- na göra den typen av sökningar. Utredningen menade att detta skulle ge ett lika bra skydd från konkurrenssynpunkt som en sekretessbestäm- melse. I remissomgången var man från kreditgivarhåll kritisk till denna lösning och förordade i princip samma sekretess som den för pant- brevsregistret. Frågan är dock om inte ett borttagande av sekretessen – t.ex. på det sätt som föreslog – är en förutsätt- ning för en nyordning där elektronisk registrering skall ge sakrättsligt skydd. Rättsförhållandet mellan primär- och sekundärpanthavare En mer allvarlig komplikation är emellertid enligt vår uppfattning rätts- förhållandet mellan primär- och sekundärpanthavare. Det saknas helt regler i författning om sådant som i vilken utsträckning primärpantha- varen kan utöka sin skuld med bibehållen förmånsrätt sedan denne har underrättats om en andrahandspantsättning. I litteraturen förs resone- mang om olika situationer. Åsikterna går i rätt stor utsträckning också i sär. Hur pantförskrivningen ser ut anges i regel ha betydelse. Men ut- formningen av pantförskrivningen avseende såväl förstahands- som andrahandspanten kan tänkas ha betydelse. I olika utsträckning fäster författare också avseende vid vilka insikter förstahandspanthavaren har. (Se t.ex. Håstad, , Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 324 f. och 330 ff., , , Panträtt, 2 uppl, 1998, s. 44 ff., , , i sakrätt, s. 473 ff. och , , 150 Överväganden och förslag Ändamålsenliga sakrättsmoment – om rådighet, sken och rådighetssken i SvJT 1997 s. När man i litteraturen har dragit upp linjerna för vad som bör gälla i olika situationer har det enligt vår bedömning betydelse att andra- handspantsättning sker genom just denuntiation. Genom de kontakter som skall tas kan man förutsätta vissa insikter. Inte sällan resulterar kontakterna också i att mottagaren får del av den nya pantförskrivning- en osv. Den i litteraturen uppbyggda systematiken kan därför inte ome- delbart appliceras på ett system där registreringen ger sakrättsligt skydd. En ändring av det sakrättsliga momentet kräver därför ingående överväganden. Lämpligheten kan ifrågasättas av att ha olika system be- roende på om det är skriftliga pantbrev eller datapantbrev. Frågan är också om inte andrahandspantsättning inför en sådan ändring bör ges en bredare översyn. Enligt vår uppfattning är det mot denna bakgrund inte lämpligt att i förevarande sammanhang vidare överväga en sådan ändring. 13.6.3Elektroniska åtgärder i stället för skriftliga Den alternativa linje som vi anser ligger närmast till hands är ett system där i och för sig samma åtgärder skall vidtas som , men på elek- tronisk väg i stället för på skriftlig. Skillnaden jämfört med det föregå- ende alternativet är att förutsättningarna inte rubbas när det gäller vilka insikter de inblandade kan förutsätta ha osv. Den nuvarande möjligheten för andrahandspanthavaren att skriftli- gen underrätta förstahandspanthavaren infördes genom en änd- ring i lagen (1936:88) om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man. var alternativen antingen en underrättelse från pantsättaren eller uppvisande av panthavaren av skriftlig handling som visar att panträtt blivit utfäst. Men öppningen för panthavare avsåg inte endast skriftlig underrättelse utan även underrättelse på annat från bevissynpunkt likvärdigt sätt. I den aktuella propositionen angavs att med det uttrycket avses telex o.d. men även dataöverföring, om den kan ordnas betryggande. Det är således möjligt att underrätta elektroniskt i stället för skriftligen. Den stora mängden ärenden är mellan de stora kreditgi- varna. Det är också mellan dessa kreditgivare som det är realistiskt att tänka sig elektroniska lösningar. I och med att elektroniska överföring- ar redan är medgivna i författning kan vi emellertid inte se skäl för för- fattningsändringar. Ett elektroniskt förfarande bör i stället – om aktö- Överväganden och förslag 151 rerna så önskar – kunna uppnås genom förhandlingar mellan kreditgi- varna själva och, eventuellt, med medverkan från . 152 Överväganden och förslag Vår bedömning: Vårt förslag om inteckning i utländsk valuta innebär för ökade kostnader. Verket har bedömt kostnaden till och föreslagit att detta finansieras genom höjda avgifter. I övrigt innebär förslagen inga behov av ökade anslag. 14.1.1Förslaget om inteckning i utländsk valuta Beträffande våra förslag att möjliggöra inteckning i utländsk valuta kan vi se ekonomiska konsekvenser för tre myndigheter. Det är Lantmäteri- verket, samt . När det gäller fastighetsregistrets inskrivningsdel innebär förändringen att en inteckning skall kunna skrivas in i utländsk valuta. I 48 § första stycket 1 förordningen (2000:308) om fastighetsregister anges att upp- gifter om inteckningar skall avse inteckningsbeloppet med siffror. Dessutom skall det sammanlagda beloppet anges, alltså avseende samtliga inteckningar som belastar fastigheten anges. I den delen före- slår vi en ändring så att myndigheten har möjlighet att summera olika valutor var för sig. Motsvarande bestämmelser för företagsinteckningar finns i 14 § förordningen (1985:804) om företagshypotek. Vidare skall en omräkning göras för stämpelskattebeläggningen. Det är något som man är skyldig att göra om t.ex. en köpeskil- ling är i utländsk valuta. Nyheten är att detta kan bli aktuellt också för inteckningar. För företagsinteckningar har det över huvud taget inte varit aktuellt tidigare. Men i övrigt föreslår vi inga ändringar beträffan- de inteckningsåtgärder o.d. arbetar med att utveckla ett nytt system för hante- ring av inskrivningsuppgifter. Arbetet sker i samråd med Domstolsver- ket. har angett bl.a. följande om utvecklingsarbetet och dess förutsättningar. Det nuvarande systemet är gam- malt. Det är svårt att effektivt förvalta detta. Ett nytt system behövs. Annars finns det risk för att verksamheten drabbas av allvarliga stör- ningar. Ett nytt system är också en förutsättning för att man skall kunna utveckla arbetet vid de nya inskrivningsmyndigheterna och göra ratio- naliseringsvinster. Ett nytt system bör vidare ge ökad säkerhet och ra- tionalitet i fastighetsaffärer. Det krävs ett nytt system för att man skall kunna hantera inteckningar i utländsk valuta, innefattande bl.a. rutiner för inhämtande av kurser och för omräkning. Det nuvarande systemet är för bräckligt för att klara de omfattande systemförändringar som trots allt blir nödvändiga. Utvecklingsarbetet beräknas ta 3–. Kostnaden för detta beräknar till i storleksordningen .