prop · GQ0312 · 2002-10-22 00:00:00 — 1993/94:199 s. 82) anges att det är av stor betydelse för hyresgästen att redan vid uppsägningen få klart för sig vad som är orsaken till denna. Vidare anges att upplysningen är tänkt att underlätta för hyresgästen att överväga om det tjänar något till att ta strid om att få bo kvar. Den kan också bidra till att hyresvärd och hyresgäst redan innan frågan förs till rättslig prövning kommer till tals med varandra och kan hitta en lösning. Hyresgästen kan också på ett tidigare stadium förbereda en förestående rättslig prövning. I förarbetena diskuterades även alternativet att anse uppsägningar ogiltiga om orsaken inte anges. Risken för rättsförluster vid en sådan ordning ansågs dock vara för stor. Någon ogiltighetspåföljd föreslogs således inte. Skälen för regeringens bedömning: En bostadsrättshavare har i och för sig såsom utredningen och ett par remissinstanser har påpekat ett lika stort behov som en hyresgäst av att veta orsaken till en uppsägning. Utredningen har dock framhållit att föreningarna regelmässigt underrättar bostadsrättshavaren om orsaken till en uppsägning (se betänkandet s. 240). Frågan är då om det finns skäl att, på motsvarande sätt som i hyreslagen, föreskriva att en bostadsrättsförening bör ange orsaken till en uppsägning. En osanktionerad bestämmelse om att orsaken till uppsägning bör anges skulle, som utredningen har framhållit, knappast öka benägenheten att ange orsaken till uppsägningar i någon större utsträckning. Med hänsyn till att det dessutom i praktiken torde vara vanligt att orsaken till en uppsägning anges anser regeringen att en sådan bestämmelse inte bör införas. Att införa en sanktionerad bestämmelse i detta hänseende skulle föra för långt. Någon bestämmelse om att en bostadsrättsförening skall vara skyldig att ange orsaken till en uppsägning föreslås således inte. 5.8.3Delgivning av uppsägning respektive underrättelse till bostadsrättshavaren Regeringens bedömning och förslag: Bestämmelserna om delgiv- ning av uppsägningar bör inte ändras. En underrättelse till bostadsrättshavaren om dennes möjligheter att få tillbaka sin lägenhet genom att betala inom återvinningsfristen bör delges på samma sätt som uppsägningen. Utredningens bedömning och förslag: Överensstämmer med regeringens bedömning och förslag (se betänkandet s. 241 och 242 och 244246). Remissinstanserna: Remissinstanserna har godtagit utredningens bedömning och förslag. Skälen för regeringens bedömning och förslag En skriftlig uppsägning avseende bostadsrätt skall delges den som söks för uppsägningen (se 7 kap. 27 § första stycket bostadsrättslagen). Utgångspunkten är därvid att delgivningslagen (1970:428) är tillämplig. Vissa av delgivningslagens bestämmelser, 1215 §§, är dock undantagna. I stället gäller bostadsrättslagens regler om delgivning i dessa delar (se 7 kap. 27 § andra och tredje styckena bostadsrättslagen). Av dessa bestämmelser framgår att, om den som söks för delgivning inte träffas i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under bostadsrättshavarens vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en vuxen medlem av hushållet eller, om bostadsrättshavaren driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon anställd där. Påträffas inte någon av de nu angivna, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning anses ha skett när vad som sagts har utförts. Slutligen finns en möjlighet till uppsägning genom kungörelse i Post- och . Detta förutsätter att den hos vilken delgivning skall ske saknar känt hemvist i och inte heller har något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom. Hyreslagens bestämmelser om delgivning skiljer sig delvis från bostadsrättslagens. Bestämmelserna i hyreslagen innebär samman- fattningsvis följande. En skriftlig uppsägning skall normalt delges den som söks (se 8 § hyreslagen). Vissa lättnader i kravet på delgivning finns dock. En uppsägning kan nämligen under vissa förutsättningar skickas i rekommenderat brev (se 8 § fjärde stycket hyreslagen). Detta förutsätter dock att den som söks för uppsägning har hemvist här i landet. Vidare får det inte vara fråga om en förverkandesituation enligt 42 § hyreslagen eller om en situation där en hyresvärd enligt 58 § hyreslagen säger upp en lokalhyresgäst. En uppsägning som sker genom ett rekommenderat brev anses ha skett när brevet har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. Särskilda bestämmelser finns om vad som skall anses som hyresgästens vanliga adress. Det sagda innebär att en hyres- gäst alltid kan göra en uppsägning med rekommenderat brev under förut- sättning att hyresvärden har hemvist i landet. I förarbetena har detta i Prop. 2002/03:12 korthet motiverats med att sådana försändelser kommer fram i tillräckligt stor utsträckning och att det i god fastighetsförvaltning ingår att alltid vara anträffbar (se prop. 1983/84:137 s. 120). Det sistnämnda innebär att hyresvärden får stå risken för att försändelser t.ex. blir liggande på ett obemannat kontor. En hyresvärd får använda rekommenderat brev endast om uppsägningen inte har rättsverkningar för hyresgästen. För en bostadsrättshavare har en uppsägning alltid rättsverkningar. Regeringen anser att det skulle föra för långt att frångå kravet på att bostadsrättshavare skall delges uppsägningar. Det skulle bl.a. innebära att man eftergav grundläggande krav på rättssäkerhet. Det torde vidare ligga i sakens natur att bostadsrättshavare i regel inte har några problem med att nå föreningen, varför några skäl att införa lättnader i kravet på del- givning inte heller i den delen synes vara motiverade. Sammanfattningsvis anser alltså regeringen att någon motsvarighet till de lättnader i delgivningskravet som finns vid uppsägning av hyresrätter inte bör införas för bostadsrätternas del. I det föregående har föreslagits att en bostadsrättsförening, vid upp- sägning av en bostadsrättshavare på grund av utebliven betalning av års- avgiften, skall vara skyldig att underrätta bostadsrättshavaren om att denne har möjlighet att få tillbaka sin lägenhet genom att betala avgiften inom återvinningsfristen. Bestämmelsen är hämtad från hyreslagen där en motsvarande bestämmelse infördes . Beträffande delgivning gällde då att underrättelsen skulle delges på samma sätt som uppsäg- ningen, dvs. enligt hyreslagens delgivningsregler. gäller emeller- tid att uppsägningen fortfarande skall delges på detta sätt men att under- rättelsen skall delges enligt delgivningslagens bestämmelser. När möjlig- heten till uppsägning genom rekommenderat brev infördes i hyreslagen gjordes nämligen en ändring i 44 § hyreslagen som innebar att lokutionen "i den ordning som gäller för uppsägning, delgivits" ersattes med "delgetts". har sedermera slagit fast att denna formulering innebär att delgivning enligt delgivningslagen krävs beträffande underrättelser (se prop. 1983/84:137 s. 129 och rättsfallet NJA 1988 s. 420). Regeringen har i det föregående gjort den bedömningen att bostads- rättslagens regler om delgivning av uppsägning inte bör ändras. Utred- ningen har funnit att det saknas anledning att välja ett annat regelverk för delgivning av underrättelser. Remissinstanserna har inte haft någon annan uppfattning. Enhetliga bestämmelser har flera fördelar, bl.a. blir reglerna enklare att överblicka. En annan fördel är att föreningen kan ta in underrättelsen i uppsägningen. Regeringen föreslår mot denna bak- grund att delgivning av underrättelser skall göras på samma sätt som delgivning av uppsägningar, dvs. med tillämpning av 7 kap. 27 § bostadsrättslagen. Regeringens bedömning: Någon reglering om övergivna lägenheter bör inte införas. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- ning (se betänkandet s. 243 och 244). Remissinstanserna: har föreslagit att en bestäm- melse om återtagande av övergivna lägenheter skall införas. Övriga remissinstanser har inte framfört några invändningar mot utredningens bedömning. Bakgrund: En hyresvärd får genast återta en lägenhet om en hyresgäst överger den (se 27 § första stycket hyreslagen). Därefter står det hyres- värden fritt att hyra ut lägenheten till någon annan. Egendom som finns kvar i lägenheten tillfaller under vissa förutsättningar hyresvärden (se 27 § andra stycket hyreslagen). Skälen för regeringens bedömning: En hyreslägenhet som en hyresgäst har övergett saknar värde för hyresgästen. Annorlunda är det med en bostadsrätt. Bostadsrättshavaren har betalat en insats för lägen- heten och bostadsrätten kan vara pantsatt. har förespråkat att en regel om hanteringen av övergivna lägenheter införs. Förbundet har hänvisat till att förekomsten av bostadsrättshavare som överger sina lägenheter är ett problem för bostadsrättsföreningar utanför storstadsregionerna och att förfarandet med uppsägning och tvångsförsäljning är tidskrävande för föreningarna. Såsom utredningen emellertid har konstaterat skulle en reglering om övergivna lägenheter för bostadsrätter innebära att man i praktiken gav bostadsrättshavaren möjlighet att avsäga sig bostadsrätten redan innan har gått från upplåtelsen. Avsägelse, som får ske tidigast efter upplåtelsen, innebär att bostadsrättshavaren avstår från all rätt till ersättning för bostadsrätten som han eller hon blir fri från sina förpliktelser mot föreningen (se 4 kap. 11 § bostadsrättslagen). Tvåårs- fristen avser att skydda föreningens intressen (jfr NJA II 1930 s. 469). En regel om övergivna lägenheter motsvarande den som finns i hyreslagen skulle alltså innebära en möjlighet för bostadsrättshavaren att komma ifrån skyldigheten att betala årsavgift även för tiden innan det att har gått efter upplåtelsen. Det skulle i och för sig vara möjligt att före- skriva att återtagande av en lägenhet får ske tidigast efter upp- låtelsen. På så sätt skulle en motsvarande tvåårsfrist gälla för återtagande som för avsägelse. Enligt regeringens bedömning är det dock tveksamt om det finns något verkligt behov att införa en sådan bestämmelse. Någon regel om övergivna lägenheter föreslås därför inte. 5.8.5Sättet för tillsägelse i vissa fall Regeringens förslag: Ett meddelande om en tillsägelse till en bostadsrättshavare vid störningar i boendet skall kunna lämnas genom att ett rekommenderat brev sänds till mottagarens vanliga adress. På samma sätt skall föreningen kunna uppmana en bostadsrättshavare att avhjälpa en brist. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag, dock att utredningen har föreslagit att även underrättelser till social- nämnden skall kunna lämnas genom rekommenderat brev (se betänkandet s. 252 och 253). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslaget. Skälen för regeringens förslag: I det föregående har regler om stör- ningar i boendet föreslagits (se avsnitt 5.4.2). Av dessa regler följer att föreningen vid störningar som inte är särskilt allvarliga skall säga till bostadsrättshavaren att upphöra med störningarna. Enligt motsvarande bestämmelser i hyreslagen kan ett meddelande om sådan tillsägelse lämnas genom ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress (se 63 § hyreslagen). Detsamma bör enligt utredningen gälla för bostads- rätternas del. Remissinstanserna har inte haft någon annan uppfattning. Mot den bakgrunden föreslår regeringen att en förening i nu aktuella fall skall anses ha fullgjort sin skyldighet att säga till bostadsrättshavaren genom att sända ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. Tillsägelsen bör därför tas med bland de meddelanden som räknas upp i 7 kap. 32 § bostadsrättslagen. I det föregående har föreslagits att en bostadsrättsförening skall ha rätt att på bostadsrättshavarens bekostnad avhjälpa vissa allvarligare brister som bostadsrättshavaren svarar för (se avsnitt 5.2.4). Som där har nämnts bör en förutsättning för detta vara att föreningen har uppmanat bostadsrättshavaren att avhjälpa bristen. Denna uppmaning bör föreningen kunna ge på samma sätt som en tillsägelse till bostads- rättshavaren att upphöra med störningar i boendet. Regeringen föreslår därför att även den här aktuella uppmaningen skall kunna ges genom rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress och således tas med bland de meddelanden som räknas upp i 7 kap. 32 § bostadsrättslagen. 5.9Övriga bestämmelser om rättigheter och skyldigheter Regeringens bedömning: Bestämmelserna i 7 kap. bostadrättslagen om avgifter till föreningen, frånträde vid avgiftshöjning, underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt m.m. bör behållas oförändrade. Några nya bestämmelser om informationsskyldighet för bostads- rättsföreningen, pant eller borgen bör inte införas i bostadsrättslagen. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- ning (se betänkandet s. 252254). Remissinstanserna: Remissinstanserna har inte framfört någon annan uppfattning än utredningen. Skälen för regeringens bedömning Reglerna om avgifter till föreningen m.m. bör inte ändras Utredningen har gjort en systematisk genomgång av bostadsrättslagens bestämmelser om rättigheter och skyldigheter samt jämfört dessa med hyreslagens bestämmelser. Bestämmelserna i bostadsrättslagen om avgifter som bostadsrätts- havaren har att betala (se 7 kap. 1416 §§), bostadsrättsföreningens legala panträtt (7 kap. 16 a §), frånträde vid avgiftshöjning (7 kap. 17 §), underrättelse vid pantsättning (7 kap. 31 §), vissa övriga meddelanden (7 kap. 32 §) och upphörande av bostadsrätten i vissa fall (7 kap. 33 §) m.m. saknar med några undantag motsvarigheter i hyreslagen. Utred- ningen har förklarat att man inte uppmärksammat några missförhållanden i dessa delar (se betänkandet s. 253). Remissinstanserna har inte angett någon avvikande uppfattning. I denna del synes det således inte finnas behov av några lagändringar. Dessa regler bör därför behållas oförändrade. Regler om informationsskyldighet, pant eller borgen bör inte införas infördes vissa regler om hyresvärdens informationsskyldighet samt om pant och borgen beträffande bostadslägenheter i hyreslagen (se prop. 1997/98:46). Regeln om informationsskyldighet innebär att hyresvärden är skyldig att lämna hyresgästen uppgift om sitt namn och sin adress där hyres- värden kan anträffas. Om hyresvärden är en juridisk person skall mot- svarande uppgifter lämnas avseende dennes ställföreträdare (se 18 i § hyreslagen). Skälet till regleringen var att en oseriös hyresvärd genom att hålla sig undan kan försvåra för hyresgästerna att få till stånd nödvändiga åtgärder i huset (se prop. 1997/98:46 s. 36). Utredningen har inte uppmärksammat några motsvarande problem på bostadsrättens område. Remissinstanserna har inte givit uttryck för någon annan uppfattning. Det finns alltså inte skäl att införa en liknande informationsskyldighet för en bostadsrättsförening. Vad slutligen gäller pant och borgen till säkerhet för avtal om hyra innehåller hyreslagen bestämmelser om rätt för pantsättaren eller borgensmannen att säga upp sina åtaganden avseende bostadslägenheter (se 28 a § hyreslagen). Pantsättaren eller borgensmannen får säga upp sitt åtagande att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller från det att åtagandet började gälla. När det gäller pant är bestämmelserna tillämpliga både på pant som ställts av hyresgästen själv och pant som ställts av tredje man (se prop. 1997/98:46 s. 56). Bakgrunden till regleringen torde såsom utredningen har anfört främst ha varit en utveckling som innebar att det blivit allt vanligare att en hyres- värd kräver borgen som villkor för hyresavtal (se a. prop. s. 23). Bestämmelserna är avsedda att motverka att denna utveckling leder till att vissa grupper utestängs från den reguljära hyresmarknaden. Utredningens erfarenheter är att borgen till säkerhet för en bostads- rättshavares skyldighet att betala årsavgift till föreningen används när detta kan anses befogat. Inte heller förefaller användningen av borgen ha Prop. 2002/03:12 blivit vanligare (se betänkandet s. 254). Så länge det rör sig om en nyanserad användning torde det såsom utredningen funnit inte finnas skäl att införa en reglering om uppsägning av borgensåtagande motsvarande den som finns i hyreslagen. Ytterligare ett skäl mot en sådan ordning är det förhållandet att borgen kan vara aktuell även för det fall bostadsrättshavaren tar lån för att finansiera insatsen eller köpe- skillingen för bostadsrätten. Att införa begränsningar i den delen är inte aktuellt. Det framstår då som mindre lämpligt att införa begränsningar för borgen avseende årsavgiften. Regeringens bedömning: Reglerna om när en bostadsrättsförening skall vara skyldig att utse kvalificerad revisor bör tills vidare vara Utredningens bedömning och förslag: Utredningen har gjort den bedömningen att en bostadsrättsförening även fortsättningsvis skall vara skyldig att utse auktoriserad eller godkänd revisor endast om fattat beslut om detta. Utredningen har dock föreslagit att bestämmelsen om revision skall förtydligas (se betänkandet s. 258269). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har instämt i eller inte framfört några invändningar mot utredningens bedömning och förslag. Föreningen har däremot framhållit att regleringen om kvalificerad revisor bör vara densamma som för andra SBC har förordat att det ställs upp krav på att revisor alltid skall vara godkänd. krav på kvalificerad revisor bör övervägas ytterligare. Bakgrund: En vanlig ekonomisk förening skall ha minst en revisor (se 8 kap. 1 § föreningslagen). Något generellt krav på att någon revisor i föreningen skall vara kvalificerad (dvs. auktoriserad eller godkänd) finns Däremot måste minst en av revisorerna vara auktoriserad eller godkänd revisor som avlagt revisorsexamen, om tillgångarnas nettovärde överstiger 1 000 prisbasbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring eller om antalet anställda i föreningen under vart och ett av de två senaste räkenskapsåren i medeltal har överstigit 200 (se 8 kap. 5 § första stycket föreningslagen). Vidare kan , om det är på- kallat av särskilda omständigheter, besluta att minst en revisor skall vara kvalificerad (se 8 kap. 6 § föreningslagen). Föreningslagens bestämmelser om revision gäller i tillämpliga delar även för bostadsrättsföreningar. Bostadsrättsföreningar är dock inte skyldiga att utse kvalificerad revisor annat än om har beslutat om det (se 9 kap. 26 § bostadsrättslagen). Ett generellt krav på att åtminstone en revisor skall vara kvalificerad infördes för aktiebolag som ett led i bekämpningen av ekonomisk brottslighet och andra oegentligheter som kan förekomma i samband med näringsverksamhet (se prop. 1981/82:171 s. 8). ningslagens tillkomst övervägdes om en liknande reglering borde införas för ekonomiska föreningar. Då gjordes bedömningen att det inte fanns Prop. 2002/03:12 något behov av en sådan skärpning (se prop. 1986/87:7 s. 68). Skälen för regeringens bedömning: Utredningen har inte funnit skäl att föreslå att det införs ett generellt krav på kvalificerad revisor i bostadsrättsföreningar. Utredningen har bl.a. hänvisat till att det inte har framkommit något som tyder på ett behov av auktoriserade eller godkända revisorer för att motverka ekonomisk brottslighet, att man inte kunnat se någon koppling mellan de inträffande konkurserna bland bostadsrättsföreningar och revisionen och att ett krav på kvalificerad revisor skulle medföra en viss kostnadsbelastning för i synnerhet mindre föreningar. Regeringen instämmer med utredningen att det är mycket som talar för att ett generellt krav på kvalificerad revision skulle föra väl långt. Ett sådant krav gäller som nämnts inte heller för ekonomiska föreningar. En annan fråga är om det finns anledning att koppla ett krav på kvalificerad revision till antalet anställda eller föreningens tillgångar, t.ex. på sätt som gäller för andra ekonomiska föreningar (se 8 kap. 5 § föreningslagen). Enligt regeringens mening kan det finnas skäl för att bostadsrättsföreningar bör vara underkastade liknande krav på kvalificerad revision som gäller för flertalet näringsdrivande juridiska personer. Det sagda gäller även för kooperativ hyresrätt (jfr prop. 2001/02:62 s. 107). Det finns dock ett förhållande som talar för att tills vidare behålla undantaget för bostadsrättsföreningar (och även för koop- erativa hyresrättsföreningar) från vad som annars gäller i fråga om revision genom auktoriserad revisor. Föreningslagens bestämmelser om när en auktoriserad revisor krävs anknyter bl.a. till värdet på föreningens tillgångar. Den stora tillgångsposten i en bostadsrättsförening är före- ningens fastighet. Det torde inte vara ovanligt att värdet av denna överskrider det nämnda tillgångsvärdet (1 000 prisbasbelopp) utan att föreningens ekonomiska förhållanden för den skull behöver vara särskilt komplicerade. Utredningen har gjort bedömningen att mellan 2 500 och 3 000 föreningar skulle överskrida nämnda värde (se betänkandet s. 263). pågår en översyn av de gränsvärden som styr olika redovisnings- och revisionsbestämmelser. Den kan leda till att nuvarande gränsvärden som bestämmer när ett företag måste ha auktoriserad revisor kommer att justeras. I avvaktan på resultatet av denna översyn anser regeringen att bostadsrättslagens regler om revision bör behållas oförändrade. Samma sak bör gälla för de motsvarande reglerna avseende kooperativ hyresrätt. Regeringen avser dock att åter- komma till dessa frågor i samband med översynen av gränsvärdena. Regeringen är inte heller i detta sammanhang beredd att, som har föreslagit, överväga frågan om registrering av revisorerna i ekonomiska föreningar. Denna fråga övervägs inom (jfr prop. 2001/02:62 s. 107). Regeringens bedömning: Det bör inte införas några särskilda regler om differentierade insatser. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- Prop. 2002/03:12 ning (se betänkandet s. 274 och 275). Remissinstanserna: Remissinstanserna har inte haft någon annan upp- fattning än utredningen. Bakgrund: Att en bostadsrättsförening tar ut differentierade insatser innebär att olika insatser tas ut för likadana lägenheter. En hög insats skall då i princip innebära att årsavgiften blir lägre jämfört med årsav- giften för den som betalar en låg insats (se , m.fl., Bostads- rättslagen, andra uppl. 1998, s. 195). Tanken med detta är att boende, som föredrar att redan från början betala en större kapitalinsats för att därmed få lägre månadskostnader, skall kunna göra det. Något hinder mot detta har i doktrinen inte ansetts föreligga så länge det ekonomiska utfallet för medlemmarna kan anses hålla sig inom ramen för likhets- principen (se a.a. s. 195). Likhetsprincipen kan enkelt uttryckt sägas innebära att alla medlemmar i en förening skall behandlas lika. Både HSB och har skrivningar i sina mönsterstadgar som medger differentierade insatser. Skälen för regeringens bedömning: Stadgebestämmelser om dif- ferentierade insatser medger att insatsens storlek kan bestämmas med beaktande av den enskilde bostadsrättshavarens ekonomiska för- hållanden. Detta får anses vara positivt för bostadsrättshavarna. En ändring av insatserna skall beslutas på föreningsstämma (se 9 kap. 13 § bostadsrättslagen). Om ett sådant beslut medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall det fattas med viss majoritet (se 9 kap. 16 § första stycket 1 bostadsrättslagen). Dessa bestämmelser innebär således ett visst skydd för bostadsrättshavarna. Detta skydd föreslås i det följande stärkas ytterligare (se avsnitt 8). Det är visserligen tänkbart att vissa problem kan uppkomma när det gäller bedömningen av om alla bostadsrättshavare totalt sett betalar proportionellt lika mycket. Sådana problem torde emellertid kunna lösas inom ramen för föreningsdemokratin. Sammantaget anser regeringen att det inte finns skäl att införa några särskilda regler om differentierade insatser. Särskilda villkor för vissa beslut