prop · GQ0312 · 2002-10-22 00:00:00 — Regeringens proposition 2002/03:12 Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen föreslås vissa ändringar i bostadsrättslagen. Efter en utvärdering av reglerna som syftar till att förhindra före- komsten av ekonomiskt osunda bostadsföretag föreslås att ingen av de två intygsgivare som enligt lagen skall granska bl.a. den ekonomiska planen skall få ha någon koppling till det projekt som intyget avser. Vidare föreslås att de uppgifter som intygsgivningen skall avse preciseras i lagen. Dessutom föreslås en särskild bestämmelse om intygsgivarnas skadeståndsansvar gentemot bostadsrättsföreningen och bostadsrätts- havarna. När det gäller bestämmelserna om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter (7 kap. bostadsrättslagen) görs en jämförelse med de mot- svarande bestämmelserna i hyreslagen. Det föreslås bl.a. att vad som är att se som en andrahandsupplåtelse preciseras. Avgörande för om en andrahandsupplåtelse skall anses föreligga skall enligt förslaget vara om upplåtelsen har skett för självständigt brukande eller inte. Möjligheterna till andrahandsupplåtelse föreslås vidgas något. Vidare föreslås ett förtydligande av bestämmelsen om vilka förändringar i lägenheten som kräver styrelsens tillstånd. Det föreslås att det i lagen skall anges att styrelsens tillstånd skall krävas för åtgärder som innefattar ingrepp i bärande konstruktioner, ändringar av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten eller annan väsentlig förändring av lägenheten. Vidare föreslås att styrelsen inte skall få vägra att medge tillstånd till nu nämnda åtgärder om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. En ny regel som innebär att en bostadsrättsförening i vissa fall skall ha rätt att avhjälpa allvarligare brister i lägenheten på bostadsrättshavarens bekostnad föreslås också, liksom nya regler vid störningar i boendet motsvarande dem som finns i hyreslagen. I propositionen föreslås också vissa ändringar av reglerna om förverk- Prop. 2002/03:12 ande. Bland annat skall en bostadsrättshavare kunna skiljas från lägenheten vid upprepade betalningsförseningar. Även bestämmelser om särskilda villkor för vissa beslut tas upp i propositionen. Det föreslås bl.a. särskilda regler för beslut om ökning av samtliga insatser. Slutligen föreslås vissa ändringar i syfte att säkerställa de boendes intressen vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Det föreslås att reglerna om fusion ändras för att klargöra att fusion mellan en bostadsrättsförening och ett aktiebolag inte är möjlig. Vidare föreslås en skärpning av majoritetsregeln vid ombildning. En bostadshyresgäst skall vara folkbokförd på fastigheten för att anses vara hyresgäst vid tillämpning av bestämmelserna om krav på kvalificerad majoritet vid ett ombildningsbeslut. Ett motsvarande krav på folkbokföring föreslås gälla för en s.k. intresseanmälan för ombildning till bostadsrätt. Lagändringarna föreslås träda i kraft . Förslag till riksdagsbeslut ................................................................. Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) .......................................................................... 2.2Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ................................. 2.3Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om Ärendet och dess beredning............................................................ Ekonomisk plan, intygsgivare m.m. ............................................... 1990-talets fastighetskris och bostadsrätts Orsaker till konkurserna och behovet av Syftena med den ekonomiska planen och Förhandsavtal och tidpunkten för upprättande av ekonomisk plan.......................................... Den ekonomiska planen ................................................... Innehållet i den ekonomiska planen............... Ny ekonomisk plan ........................................ Systemet med intygsgivare ............................ Intygsgivarnas uppgifter och ansvar .............. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter.......................... Bestämmelserna om lägenhetens skick.......... Fördelningen av ansvaret för lägenhetens Avhjälpande av brist ...................................... Bör en rätt att deponera årsavgiften införas? Bostadsrättshavarens användning av lägenheten ............. Förändringar av lägenheten............................ Störningar i boendet ....................................... Upplåtelse i andra hand .................................................... Att upplåta hela eller delar av lägenheten till Upplåtelse för självständigt brukande............ När bör andrahandsupplåtelse tillåtas? Tillträde till lägenheten .................................................... Frister vid försenad betalning......................... Underrättelser och meddelanden.................... Återvinning vid sjukdom................................ Förfarandet vid uppsägning m.m. .................................... Sättet för uppsägning...................................... Bör orsaken till uppsägningen anges?............ Delgivning av uppsägning respektive underrättelse till bostadsrättshavaren ............. Sättet för tillsägelse i vissa fall....................... Övriga bestämmelser om rättigheter och skyldigheter..... Särskilda villkor för vissa beslut..................................................... Ökning av insatserna ........................................................ Nedsättning av insatserna................................................. Gällande regler och hur de kringgås ................................ Krav på folkbokföring.................................................... Kostnader och ikraftträdande........................................................ 11.1Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) ...................................................................... 11.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ............................... 11.3Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt................................................ 11.4Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om Bilaga 1 Sammanfattning av slutbetänkandet SOU 2000:2.............. Författningsförslagen i slutbetänkandet.............................. Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över slutbetänkandet SOU 2000:2 ...................................... Sammanfattning av promemorian Ombildning till bostadsrätt fusion m.m..................................................... Lagförslagen i promemorian Ombildning till bostadsrätt Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över promemorian Ombildning till bostadsrätt fusion m.m. ... Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde Regeringen föreslår att antar regeringens förslag till 1.lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614), 2.lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder, 3.lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, och 4.lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att 3 kap. 2 och 3 §§, 5 kap. 3 och 5 §§, 7 kap. 5, 7, 913, 18, 20, 21, 23, 24, 26 och 32 §§, 9 kap. 4, 16, 19 och 30 §§ samt 11 kap. 3 § skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas fyra nya paragrafer, 7 kap. 12 9 kap. 18 a §, 10 kap. 1 a § och 11 kap. 1 §, samt närmast före 7 12 a § en ny rubrik av följande lydelse. En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. Vidare skall intygs- givarna ange om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § kan anses uppfyllda. I intyget skall intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras omdöme. Den ekonomiska planen skall vara försedd med intyg av två personer. Av intyget skall framgå 1.att förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda, 2.att de i planen lämnade uppgifterna är riktiga och stäm- mer överens med tillgängliga handlingar, samt 3.att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att den ekono- miska planen framstår som håll- bar. I intyget skall intygsgivarna också ange de huvudsakliga om- ständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgäng- liga för dem. Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndig- het som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda sådant intyg. Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns som regeringen eller den myndig- het som regeringen bestämmer har Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det någon omständighet som kan rubba förtroendet för dennes opart- iskhet. Endast en av intygsgivarna får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsför- eningen eller hjälpt till med för- eningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. någon omständighet som kan Prop. 2002/03:12 rubba förtroendet för dennes opart- Ingen av intygsgivarna får vara anställd hos företag, organisa- tion eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekono- miska planen. Ett förhandsavtal skall upprättas skriftligen. I avtalet skall följande anges: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott. bostadsrätten skall grundas på en bostadsrätten skall grundas på en kalkyl över kostnaderna för pro- kalkyl över kostnaderna för pro- Kalkylen skall enligt intyg Kalkylen skall vara försedd av två sådana intygsgivare som med ett intyg av två sådana intygs- avses i 3 kap. 3 §, vila på tillför- givare som avses i 3 kap. 3 §. I intyget skall de 1. att de i kalkylen lämnade ligger till grund för omdömet uppgifterna är riktiga och stäm- Styrelsen skall hålla kal- kylen och intyget tillgängliga för 2. att gjorda beräkningar är framstår som hållbar. också ange de huvudsakliga om- ständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit till- gängliga för dem. hålla kalkylen och intyget tillgäng- skall lämna tillstånd till en förening att ta emot förskott, 1. det finns en kalkyl över kost- 1. det finns en kalkyl över kost- naderna för projektet, granskad naderna för projektet, granskad enligt 3 § andra stycket, och enligt 3 § andra och tredje stycke- 2. föreningen ställt betryggande säkerhet hos för åter- betalning av förskott till förhandstecknarna. skall på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det att bostadsrätterna upplåtits eller mottagna förskott har återbetalats. Finns det ohyra i lägenheten till Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsrättshavaren gäller men för bostadsrättshavaren gäller 2 § i tillämpliga delar. 2 § i tillämpliga delar. kommit efter det att lägenheten kommit efter det att lägenheten tillträtts, gäller dock inte vad som tillträtts, gäller dock inte vad som sagts , om det skett genom sagts , om det skett genom vårdslöshet eller försummelse av eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som han som han eller hon svarar för enligt svarar för enligt 12 § andra 12 § tredje stycket 2. I fråga om bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är styrelsen skyldig att vidta tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om bostads- rättshavaren är ansvarig enligt första stycket för att sådan förekommer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändiga kostnader som han drabbats av genom åtgärder för att utrota ohyran. Bostadsrättshavaren får inte göra någon väsentlig förändring i lägenheten utan tillstånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren kan i stadgarna dock medges en vid- sträcktare rätt. Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar 1.ingrepp i en bärande kon- struktion, 2.ändring av befintliga ledning- ar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller 3.annan väsentlig förändring av lägenheten. Styrelsen får inte vägra att med- ge tillstånd till en åtgärd som av- ses i första stycket om inte åt- gärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket. att när han använder lägenheten vänder lägenheten skall han eller 1 Senaste lydelse 1995:1464. iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom eller utanför huset. Han skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstäm- melse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 12 § andra stycket. som enligt vad bostads- rättsinnehavaren vet är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägen- heten. hon se till att de som bor i omgiv- Prop. 2002/03:12 ningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Bostads- rättshavaren skall även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Han eller hon skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att dessa åligganden fullgörs också av dem som han eller hon svarar för enligt 12 § tredje stycket Om det förekommer sådana störningar i boendet som avses i första stycket första meningen, skall föreningen ge bostads- rättshavaren tillsägelse att se till att störningarna upp- hör. Andra stycket gäller inte om föreningen säger upp bostadsrätts- havaren med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller om- fattning. Om bostadsrättshavaren vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten. En bostadsrättshavare får upp- låta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra stycket. En bostadsrättshavare får upp- låta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt sam- tycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra stycket. 2 Senaste lydelse 1995:1464. Samtycke behövs dock inte, 1.om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller 2.om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting. Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket. Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupp- låtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta hela sin lägenhet i andra hand, om han inte har tillfälle att använda läg- enheten och hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostads- rättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och före- ningen inte har någon befogad an- ledning att vägra samtycke. I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Ett tillstånd till andrahandsupp- låtelse kan begränsas till och förenas med villkor. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra eller tredje stycket. Detta gäller även marken, om sådan in- går i upplåtelsen. Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamled- ningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som för- eningen försett lägenheten med. För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupp- låtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om bostadsrätts- havaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till . I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Till- ståndet kan begränsas till . Ett tillstånd till andrahandsupp- låtelse kan förenas med villkor. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andrafemte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upp- låtelsen. Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilations- kanaler. eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostads- rättshavaren själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsrättshavaren brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta. Andra stycket andra meningen gäller i tillämpliga delar om det finns ohyra i lägenheten. För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom 1.hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse, eller a) någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst, b) någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten, eller c) någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten. För reparation på grund av brandskada som uppkommit genom vårdslöshet eller försum- melse av någon annan än bostads- rättshavaren själv är dock denne ansvarig endast om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn. Tredje stycket gäller i tillämp- liga delar om det finns ohyra i lägenheten. Föreningens rätt att avhjälpa brist Om bostadsrättshavaren för- summar sitt ansvar för lägen- hetens skick enligt 12 § i sådan ut- sträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens föreningen avhjälpa bristen på ningen har rätt att få komma in i ningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt 12 a §. enligt 8 kap., är bostadsrätts- När bostadsrättshavaren har av- havaren skyldig att låta lägenheten sagt sig bostadsrätten enligt 4 kap. 11 § eller när bostadsrätten skall skall se till att bostadsrättshavaren tvångsförsäljas enligt 8 kap., är inte drabbas av större olägenhet än bostadsrättshavaren skyldig att låta Föreningen skall se till att bostads- rättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjan- derätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall tillämpas 5 §. Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när före- ningen har rätt till det, får kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till 1. om bostadsrättshavaren dröjer 1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upp- med att betala insats eller upp- eller den som kan vara eller den som kan vara bestämd i stadgarna från det att bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen an- föreningen efter förfallodagen an- manat honom att fullgöra sin manat honom eller henne att fullgöra sin betalningsskyldighet, bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver två var- dagar efter förfallodagen, 1 a. om dröjer med att betala årsavgift, när det gäller en bostadslägenhet, mer 3Senaste lydelse 1995:1464. 4Senaste lydelse 1995:1464. än efter förfallodagen eller, när det gäller en lokal, efter förfallo- dagen, 2.om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upp- låter lägenheten i andra hand, 3.om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §, 4.om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i huset, 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrätts- havaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsido- sätter något av vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den till- syn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare, 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrätts- havaren åsidosätter sina skyldig- heter enligt 9 § vid användning av lägenheten eller om den som lägenheten upplåtits till i andra hand vid användning av denna åsidosätter de skyldigheter som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare, 6.om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta, 7.om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt 8.om lägenheten helt eller till väsentlig del används för närings- verksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 § 2, 3 eller 57 får ske endast om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. I fråga om en bostads- lägenhet får uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 § 2 inte heller ske om bostadsrätts- havaren efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad. Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 § 2, 3 eller 57 får ske om bostads- rättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjs- mål. Uppsägning på grund av för- hållande som avses i 18 § 2 får dock, om det är fråga om en bostadslägenhet, inte ske om bostadsrättshavaren utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upp- låtelsen och får ansökan beviljad. Är det fråga om särskilt all- varliga störningar i boendet gäller vad som sägs i 18 § 5 även om någon tillsägelse om rättelse inte Detta gäller dock inte tid då lägenheten varit upplåten i andra hand på sätt som anges i 10 eller 11 §. Är nyttjanderätten förverkad på