prop · GQ0312 · 2002-10-22 00:00:00 — , () har särskilt framhållit att problemen tydligt pekar på att grundproblemen ligger i bostadsrättens föreningskonstruktion med de därav följande svagheterna i fråga om möjligheterna till ekonomisk genomsyn, föreningens beroende av enskilda bostadsrättshavares sol- vens, bostadsrättshavarnas inbördes ekonomiska beroende etc. har framhållit att den primära orsaken till obestånden enligt förbundets uppfattning är att staten, utan att ha meddelat detta tillräckligt tydligt och i sådan tid att aktörerna på marknaden hann anpassa sig, avgick som garant för de bostadsprojekt som man själv uppmanat till och godkänt. Skälen för regeringens bedömning Utredningen har undersökt orsaker till konkurserna i bostadsrättsför- eningarna genom att gå igenom ett antal förvaltarberättelser. Härvid har en relativt entydig bild kommit fram som i huvudsak godtagits av remissinstanserna. De drabbade föreningarna var oftast relativt nybildade. Majoriteten utgjordes inte av traditionella flerbostadshus utan främst av småhus, par- hus eller radhus. Föreningarna var dessutom relativt små. En av orsakerna till obestånden som angavs i förvaltarberättelserna var den ökade avtrappningen av räntebidrag som skedde . Därtill kom att inflationen var låg. Subventionssystemet byggde på en fortsatt hög inflation. När inflationen i stället sjönk som det beslutades om avtrappningar av räntebidragen blev situationen ohållbar för många föreningar. Att fastighetspriserna sjönk och att det blev lågkonjunktur förvärrade situationen ytterligare. Produktionskostnaderna hade ofta varit höga för de aktuella för- eningarna, vilket medförde att föreningarna var ekonomiskt känsliga. Deras fortbestånd var ofta mer eller mindre beroende av att de flesta ekonomiska antagandena slog in. Den låga inflationen och de minskade räntebidragen gjorde dock att kostnaderna för de boende i bostadsrätts- föreningarna ökade dramatiskt. I många fall hade föreningarna ett geografiskt läge som gjorde att det var svårt att ta ut sådana avgifter etc. som krävdes för att få ett tillfredsställande ekonomiskt resultat. Låg inflation och ökad avtrappning av räntebidragen framstår alltså som väsentliga orsaker till obeståndssituationerna. När de aktuella projekten startades hade man inte förutsett dessa förändringar. Höga anskaffningskostnader och ökade årsavgifter ansågs då inte vara något problem. hade ju den höga inflationen och en het fastighets- marknad kompenserat höga anskaffningskostnader och en beräknad av- trappning av räntebidragen. Orsakerna till obestånden torde således främst vara att finna i yttre faktorer. Eventuella svagheter i regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt synes däremot inte ha varit avgörande för de uppkomna obeståndssituationerna. regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt har ändå fram- Prop. 2002/03:12 kommit. Dessa skall diskuteras i följande avsnitt. Svagheter i dagens system En bidragande orsak till obeståndssituationerna har visat sig vara höga anskaffningskostnader för nybyggnation. Att höga kostnader kunnat accepteras synes i första hand ha hängt samman med kreditprövningen och bidragssystemets utformning och inte med brister i systemet mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. Möjligtvis skulle en uppstramning av intygsgivningen i någon mån kunna minska riskerna för att liknande situationer uppstår . Intygsgivningen behandlas nedan (se avsnitt 4.3). En omständighet som ibland påtalas som en brist är att den enskilde spekulanten inte kunnat se den totala kostnaden för sin lägenhet. Dagens regelverk är inte uppbyggt med tanke på att den enskilde skall kunna göra sådana bedömningar. Frågan om det finns skäl att ändra på detta behandlas i det följande (se avsnitt 4.1.3). Vidare tycks i många fall kostnadsökningarna för föreningarna ha kommit som en överraskning för de inblandade. Gjorda bedömningar synes ha varit fokuserade på föreningarnas verksamhet . Den låga inflationen och den ökade avtrappningen av räntebidragen innebar att de ekonomiska förutsättningarna ändrades radikalt. Det har också förekommit att man i kostnadskalkyler och ekonomiska planer utgått från att det inte skulle bli något bortfall vad gäller influtna årsavgifter (jfr nedan avsnitt 4.2.1). Att samma två intygsgivare arbetar ihop med flera olika projekt och att intygsgivarna ofta utnyttjat den lagliga möjlighet som finns att en av dem kan vara anställd hos en organisation som deltagit i bildandet av föreningen är slutligen två omständigheter som även om de inte synes ha haft någon direkt inverkan på antalet konkurser blivit föremål för en del kritik. Det finns därför anledning att se över dessa frågor (se avsnitt 4.3.3). Den kraftiga ökningen av antalet konkurser bland bostadsrättsföreningar har inte i första hand berott på brister i dagens regelverk mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. Det saknas därför skäl att välja något annat system än det befintliga skyddssystemet mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. Vissa svagheter har dock framkommit (se ovan). Det finns anledning att se närmare på dessa områden och överväga förbättringar. Regeringen återkommer till detta i det följande. 4.1.3Syftena med den ekonomiska planen och kostnadskalkylen Regeringens bedömning: De huvudsakliga syftena med ekonomiska planer och kostnadskalkyler bör bestå. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens be- dömning (se betänkandet s. 8387). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte haft något att invända mot bedömningen. har dock instämt i bedömningen endast om systemet med intygsgivare kvarstår. När det gäller systemet med intygsgivare har förbundet nämligen förespråkat en annan lösning (se nedan 4.3.1). Bakgrund: Som har redogjorts för ovan under avsnitt 4.1.1 måste bostadsrättsföreningen, för att en giltig upplåtelse av bostadsrätt skall kunna ske, ha upprättat en ekonomisk plan (se 3 kap. 1 § bostadsrätts- lagen). Planen kan sägas vara en teknisk och ekonomisk beskrivning som skall göra det möjligt att bedöma föreningens verksamhet. Planen skall vara försedd med intyg av två intygsgivare (se 3 kap. 2 § bostads- rättslagen). Intygsgivarna skall pröva om projektet är ekonomiskt hållbart. meddelar behörighet att verka som intygsgivare. Föreningen utser sedan de två intygsgivarna. Planen skall som huvud- regel registreras hos innan bostadsrätter kan upplåtas. Den ekonomiska planen har som huvudsakligt syfte att utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning av föreningens ekonomiska stabilitet (se prop. 1971:12 s. 78, jfr prop. 1990/91:92 s. 78 f.). Om en bostadsrättsförening vill avtala med en bostadssökande om en framtida upplåtelse av bostadsrätt måste bestämmelserna om förhands- avtal beaktas. Ett sådant avtal skall vara skriftligt och bl.a. innehålla upp- gifter om de beräknade avgifterna för bostadsrätten. Beräkningarna skall grundas på en kostnadskalkyl, en sorts preliminär och förenklad ekonomisk plan. Kalkylen skall förses med intyg av två intygsgivare (se 5 kap. 3 § bostadsrättslagen). Skälen för regeringens bedömning Syften med den ekonomiska planen och kostnadskalkylen Det huvudsakliga syftet med den ekonomiska planen är alltså att vara ett underlag för intygsgivarnas bedömning av en förenings ekonom- iska stabilitet. Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt har den ekonomiska planen ett särskilt syfte, nämligen att dessutom utgöra beslutsunderlag för hyresgästerna (se prop. 1981/82:169 s. 34, jfr nedan under 4.3.1 om kooperativ hyresrätt). Det sagda utesluter i och för sig inte att planen kan tjäna andra syften. Kreditgivare kan använda den ekonomiska planen för att jämföra denna med de kalkyler som de själva har upprättat. Prövningarna tar då sikte på att bedöma om projektet innebär en för kreditgivaren acceptabel risk. En annan fråga är om den ekonomiska planen bör syfta till att utgöra underlag även för de blivande bostadsrättshavarnas bedömningar. saknar de nu aktuella reglerna helt inslag som har till huvudsyfte att bidra till att den enskilde kan göra en bedömning av projektet. Så har det varit sedan 1971 års bostadsrättslag. Enligt bostadsrättslag var däremot ett av syftena med den ekonomiska planen att den skulle ge de bostadssökande erforderliga upplysningar om vilka förpliktelser de ådrog sig som bostadsrättshavare. hölls att föreningarnas verksamhet undergått betydande förändringar lagen varit i kraft och att utvecklingen gått mot allt större byggprojekt där föreningarna ofta själva uppför husen i fråga. Den enskilde ansågs därför i regel inte längre ha möjlighet att själv göra en ekonomisk bedömning av företagets soliditet med hjälp av den ekonom- iska planen. Planen ansågs därför kunna ges ett betydligt mera över- siktligt innehåll än tidigare (se prop. 1971:12 s. 77). Det torde fortfarande vara riktigt att den genomsnittlige spekulanten har mycket små möjligheter att bedöma företaget som helhet. Den enskilde bör däremot ha förutsättningar att bedöma kostnaderna för den bostadsrätt som han eller hon är intresserad av. Frågan är då om det finns skäl att utvidga syftet med den ekonomiska planen till att utgöra underlag även för enskilda bostadsrättshavare. Denna fråga kommer att behandlas nedan. Kostnadskalkyler infördes genom bostadsrättslag. Det främsta syftet med kalkylerna sades då vara att ge en lägenhetssökande informa- tion om vilka uppgifter och beräkningar som ligger till grund för hans eller hennes ekonomiska antaganden och att kalkylen därför skall hållas tillgänglig för förhandstecknaren innan denne binder sig genom för- handsavtalet (se prop. 1990/91:92 s. 87 och 184). Kalkylerna utgör också ett underlag för intygsgivarnas bedömning. Information till den enskilde För den enskilde spekulanten är det givetvis viktigt att få information om kostnaden för den bostadsrätt som upplåtelsen gäller. Grundläggande uppgifter är då insatsen, eventuell upplåtelseavgift och årsavgiften. Dessa uppgifter skall anges både i upplåtelseavtal och i förhandsavtal (se 4 kap. 5 § andra stycket och 5 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen). Det skulle inte innebära någon förbättring om denna information lämnades även i den ekonomiska planen eller i kostnadskalkylen. Man skulle kunna tänka sig att ställa krav på en mer individuellt anpassad information, exempelvis någon form av beräkning av boende- kostnaden. Detta skulle vara beräkningar liknande de som fastighets- mäklare är skyldiga att upprätta i konsumentförhållanden. En fastighets- mäklare har dock som förmedlare en annan ställning än vad en bostads- rättsförening har. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att kalkylen över boendekostnaden främst är avsedd att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på om han eller hon kan klara av de ekonomiska åtagandena samt att det därför är viktigt att mäklaren gör kalkylen med goda säkerhetsmarginaler och förser den med vederbörliga reservationer (se prop. 1983/84:16 s. 41). Mäklaren skall dessutom agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Det är knappast rimligt att ställa samma krav på en bostadsrättsförening. Information av nu aktuellt slag erhålls dessutom ofta från annat håll. En person som finansierar sitt förvärv av en bostadsrätt genom lån hos ett kreditinstitut bör enligt allmänna råd få en boendekostnadskalkyl från kreditgivaren (se allmänna råd om krediter i konsu- mentförhållanden [FFFS 2000:2]). Det kan visserligen vara så att alla konsumenter inte har haft klart för sig vad deras åtaganden inneburit när de förvärvat en bostadsrätt genom Mot bakgrund av det ovan sagda om den information som Prop. 2002/03:12 faktiskt skall lämnas synes det dock vara svårt att se att man skulle åstadkomma någon egentlig förbättring genom att ställa upp nya krav på information från bostadsrättsföreningens sida. Det finns också en risk för att sådan information skulle invagga spekulanten i en falsk säkerhet och, när det gäller mer omfattande krav på information, vara svår för föreningen att leva upp till. Det förhållandet att de avgifter som är knutna till en viss bostadsrätt i slutändan beror på hur föreningens ekonomi är, gör också att det kan bli missvisande att i alltför hög utsträckning förlita sig till individuellt anpassade uppgifter. Erfarenheterna konkurser visar t.ex. att det är negativt att en förening har ett för litet eget kapital. En sådan omständighet kan knappast upptäckas genom indi- viduellt anpassad information till de enskilda. Då krävs i stället att man gör en bedömning av hela projektets ekonomiska hållbarhet. Det kan i sammanhanget framhållas att har en viktig roll när det gäller marknadsföring av bostadsrätter och information till spekulanter. Verket har utarbetat riktlinjer för tillhandahållande, utför- ande och marknadsföring av mäklartjänster i konsumentförhållanden (KOVFS 1996:4). Regeringen anser att mer information till den enskilde spekulanten inte är någon framkomlig väg för att reellt förbättra dennes skydd. Däremot kan andra förändringar förbättra skyddet. Ett sätt är att skärpa reglerna om intygsgivningen (se nedan avsnitt 4.3). Sammanfattningsvis anser regeringen således att det inte finns skäl att ställa upp något nytt syfte med ekonomiska planer och kostnadskalkyler. 4.1.4Förhandsavtal och tidpunkten för upprättande av ekonomisk plan Regeringens bedömning: Systemet med förhandsavtal bör behållas. Tidpunkten för upprättande av ekonomisk plan bör inte ändras. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- ning (se betänkandet s. 9398). Remissinstanserna: Remissinstanserna har inte gjort någon annan Bakgrund: En bostadsrättsförening får som tidigare nämnts träffa avtal om att upplåta en lägenhet med bostadsrätt genom förhandsavtal (se 5 kap. 1 § bostadsrättslagen). När ett sådant avtal har träffats är föreningen skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Den som har tecknat sig för lägen- heten är å andra sidan skyldig att förvärva den. upprättas skriftligen (5 kap. 3 § bostadsrättslagen) och bl.a. innehålla uppgifter om de beräknade avgifterna för bostadsrätten. avgifterna skall grundas på en kostnadskalkyl, vilken i sin tur skall uppfylla vissa krav (jfr ovan 4.1.3). Den skall bl.a. vara försedd med intyg från två sådana intygsgivare som skall användas för ekonomiska Prop. 2002/03:12 planer. Ett förhandsavtal som ingås i strid med lagens bestämmelser är Kostnadskalkylen är alltså en förutsättning för att förhands- avtalet skall vara giltigt. Förhandstecknaren har vissa möjligheter att efter uppsägning frånträda förhandsavtalet. Så är t.ex. fallet om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten blir väsentligt högre än de som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet från den dag då han eller hon fick kännedom om den högre avgiften (se 5 kap. 8 § första stycket 3 bostadsrättslagen). Skälen för regeringens bedömning Fyller förhandsavtal och kostnadskalkyl avsedd funktion? Ett tungt skäl för att införa regler om förhandsavtal var behovet av att på ett tidigt stadium kunna fånga upp olika önskemål när det gäller tillval och dylikt (se prop. 1990/91:92 s. 84). Detta behov kan fortfarande finnas liksom det kan finnas behov av att ha en klar uppfattning om efter- frågan på lägenheter. Det finns således legitima skäl att binda spekulanter i förväg. Mot den bakgrunden är det en fördel att lagstiftaren erbjuder en form för detta. Systemet med förhandsavtal bör därför behållas. Det är av särskilt stor vikt att den blivande bostadsrättshavaren erbjuds ett tillräckligt gott skydd redan på detta tidiga stadium. Där fyller kostnadskalkylen en viktig funktion. Det är också viktigt att kostnads- bilden är så rättvisande som möjligt. Kostnadskalkylens innehåll behand- las nedan (se avsnitt 4.2.1). Det sagda leder vidare till frågan om hur kostnadskalkylerna förhåller sig till de ekonomiska planerna och den ekonomiska planen bör upprättas. Tidpunkten för den ekonomiska planen I bostadsrättslagen finns ingen exakt tidpunkt för när en bostadsrätts- förening skall upprätta en ekonomisk plan. En förutsättning för att före- ningen skall få upplåta lägenheter med bostadsrätt är dock att en eko- nomisk plan har upprättats och registrerats. Planen måste alltså ha upp- rättats senast inför den första upplåtelsen. Enligt huvudregeln får vidare bostadslägenheter inte upplåtas med bostadsrätt innan den slutliga kost- naden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma. kan dock i vissa undantags- situationer ge tillstånd till sådan upplåtelse, se 4 kap. 2 § bostadsrätts- lagen. Frågan är då om det finns anledning att tidigarelägga upprättandet av den ekonomiska planen. När det gäller tidpunkten för upprättande av den ekonomiska planen kan olika argument som drar i olika riktningar anföras. Det finns å ena sidan ett intresse av att bedömningen av projektet görs . När huset är färdigt har stora investeringar gjorts och huset måste utnyttjas på något sätt. Möjligheterna att slå fast den slutliga kostnaden är dock mindre ju tidigare bedömningen av projektet görs. Om planerna upprättas Prop. 2002/03:12 tidigt, finns det en risk att de blir osäkra. Därmed kan också behovet av att upprätta nya planer bli större. Om de upprättas sent, blir det å andra sidan svårt att stoppa projektet. Vid en avvägning av ovanstående intressen anser regeringen i likhet med utredningen att det är en fördel att en bedömning av projektets håll- barhet görs i anslutning till upplåtelsen, dvs. på ett förhållandevis sent stadium. Tidpunkten för upprättandet av den ekonomiska planen bör därför inte ändras. 4.2.1Innehållet i den ekonomiska planen Regeringens bedömning: Bostadsrättslagens regler om den ekono- miska planens innehåll bör inte ändras. Den ekonomiska planen bör alltså även fortsättningsvis innehålla de upplysningar som är av be- tydelse för bedömningen av föreningens verksamhet. Utredningens förslag: Utredningen har inte lämnat något förslag om ändring av lagregleringen om den ekonomiska planens innehåll. Utred- ningen har däremot föreslagit förordningsändringar av innebörd att en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys skall ingå i ekonomiska planer och kostnadskalkyler (se betänkandet s. 102108). Remissinstanserna: Remissinstanserna har såvitt nu är i fråga instämt i utredningens bedömning eller inte haft något att invända mot den. Bakgrund: Den ekonomiska planen skall enligt bostadsrättslagen innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av före- ningens verksamhet (se 3 kap. 1 §). Vidare skall det framgå om förutsätt- ningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § bostadsrättslagen är uppfyllda. I sistnämnda paragraf ställs det upp två förutsättningar för registrering utöver upprättad och registrerad ekonomisk plan. För det första krävs att det i föreningens hus kommer att finnas minst tre lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt. För det andra krävs när föreningen har fler än ett hus att husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig sam- verkan kan ske mellan bostadsrättshavarna. Närmare bestämmelser om den ekonomiska planens innehåll finns i bostadsrättsförordningen (1991:630). I 1 § bostadsrättsförordningen anges vilka uppgifter som skall ingå i en ekonomisk plan. Som exempel på sådana uppgifter kan nämnas uppgifter om bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer, en beskrivning av fastigheten, tid- punkten för upplåtelse och inflyttning, kostnaden för föreningens fastig- het, kostnader för nödvändigt underhåll samt uppgifter om finansieringen av nämnda kostnader (finansieringsplan). Enligt 7 § bostadsrättsförordningen skall lämna allmänna råd om ekonomiska planer. Sådana råd finns i de av utarbetade allmänna råden Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar (1995:6). I 8 § bostadsrättsförordningen finns närmare bestämmelser om kost- Den skall innehålla uppgift om bostadsrätts- föreningens firma och organisationsnummer samt, i den omfattning som Prop. 2002/03:12 behövs för att beräkna avgifterna, de övriga uppgifter som följer av 1 § bostadsrättsförordningen. De sistnämnda uppgifterna är alltså sådana som skall ingå i den ekonomiska planen. I allmänna råd Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar (1995:6) ges ytterligare anvisningar för hur kostnadskalkyler bör utformas och exempel på detta. infördes en ny, permanent upplåtelseform, kooperativ hyresrätt. Kooperativ hyresrätt kan beskrivas som en mellanform mellan vanlig hyra och bostadsrätt. De kooperativa hyresgästernas nyttjanderätt överensstämmer i flera hänseenden med vad som gäller vid vanlig hyra. Hyresvärden skall vara en kooperativ hyresrättsförening och hyres- gästerna skall vara medlemmar i föreningen. Det finns två typer av före- ningar; föreningar enligt ägar- respektive hyresmodellen. Lagen inne- håller även regler för ombildning av vanlig hyresrätt till kooperativ hyresrätt. Vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen finns krav på att en ekonomisk plan skall upprättas. Planens innehåll skall vara detsamma som enligt bostadsrättslagen (se 4 kap. 2 § lagen [2002:93] om kooperativ hyresrätt). Även här återfinns närmare bestäm- melser om planens innehåll i förordning (se förordningen [2002:106] om kooperativ hyresrätt). Skälen för regeringens bedömning Innehållet i ekonomiska planer och kostnadskalkyler Frågan om vilket innehåll den ekonomiska planen och kostnadskalkylen bör ha hänger nära samman med planens syfte. I det föregående har regeringen gjort den bedömningen att planen även fortsättningsvis bör ha som huvudsakligt syfte att utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning av en förenings ekonomiska stabilitet (jfr ovan 4.1.3). Följaktligen bör den ekonomiska planen även i fortsättningen innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens hela verksamhet (se 3 kap. 1 § bostadsrättslagen, jfr prop. 1971:12 s. 78). Utredningen har inte heller föreslagit något annat i denna del. Förordningsändringar om ekonomisk prognos m.m. Utredningen har i sina undersökningar om orsakerna kon- kurser bland bostadsrättsföreningar konstaterat att många ekonomiska bedömningar har varit inriktade på av föreningens verk- samhet (se ovan 4.1.2). Kalkyler och planer har ibland varit snävt tilltagna och utrymmet för förändringar mycket litet. Det förefaller därför angeläget att fästa uppmärksamheten både på föreningens ekonomi under framåt och på frågan hur pass känslig föreningen är för förändringar. I tidigare nämnda råd om ekonomiska planer rekommen- derar verket att både ekonomiska planer och kostnadskalkyler skall innehålla ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser. I råden finns också exempel på hur dessa skall utformas. En ekonomisk prognos utgör enligt råden en beräkning i fasta priser av hur höga medlemmarnas årsavgifter blir utifrån en realistisk bedömning av föreningens kostnader Prop. 2002/03:12 och intäkter på . Den ekonomiska prognosen bygger på ett huvudalternativ angående ränta och inflation. Den bör därför enligt råden kompletteras med en känslighetsanalys som visar hur årsavgifterna påverkas om föreningen gör andra antaganden om ränta och inflation än de som gäller vid upprättandet av planen. revisorer tog upp frågan om prognoser och känslighetsanalyser i sin rapport planer för bostadsrättsföreningar (rapport /97:7). Där konstaterades bl.a. att råd om ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser inte fått genomslag. På grund av det ovan sagda anser regeringen att det finns anledning att införa författningsreglerade krav på ekonomisk prognos och känslighets- analys. Detta låter sig lämpligen göras genom förordningsändringar. Regeringen avser därför att i senare sammanhang återkomma med förordningsändringar i nu aktuella hänseenden. Regeringens bedömning: Det bör inte införas några nya krav för när en ny ekonomisk plan skall upprättas. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- ning (se betänkandet s. 130135).