prop · GQ0312 · 2002-10-22 00:00:00 — var också ett av skälen för att ändra majoritetsreglerna till ett krav på kvalificerad majoritet (se prop. 1998/99:101 s. 11). Varför förekommer då förfaranden med s.k. falska bostadsrättsföre- Den mest troliga förklaringen är att fastighetsägaren kan vinna ekonomiska fördelar av att medlemmarna i bostadsrättsföreningen på olika sätt står honom eller henne nära. Om medlemmarna fungerar som för fastighetsägaren, kan denne, efter det att lägenheterna upplåtits med bostadsrätt, tillgodogöra sig den vinst som sannolikt uppkommer vid en försäljning av lägenheterna till marknadspris. Förfaranden av detta slag går stick i stäv med intentionerna bakom handlar det i dessa situationer om skenavtal som inte avspeglar verkliga förhållanden utan bara har till- kommit för att kringgå lagstiftningen. Dessa förfaranden kan få oönskade konsekvenser för framför allt de hyresgäster som bor i huset och som inte vill ombilda till bostadsrätt. Situationen kan t.ex. vara den att det från början inte finns en majoritet för ombildning i ett hus. successivt se till att lägenheter som blir lediga hyrs ut till personer som fastighetsägaren kontrollerar kan en majoritet för ombildning uppnås. Denna majoritet återspeglar då inte uppfattningen hos de riktiga hyres- gästerna, dvs. de som verkligen bor i huset. Även om de kvarvarande hyresgästerna vid en ombildning har rätt att bo kvar i huset som hyresgäster, kan ombildningen få negativa konsekvenser för dem. kan t.ex. finnas en risk för att föreningen sätter sina egna medlemmars intressen framför hyresgästernas (jfr prop. 1998/99:101 s. 12). Det nu sagda talar enligt regeringens mening för att bestämmelserna bör justeras så att intentionerna bakom ombildningsreglerna kan upprätt- Det kan finnas olika sätt att i nu aktuellt hänseende skydda hyresgästerna i en ombildningssituation. I den remitterade promemorian diskuterades flera olika alternativ. För det första övervägdes om hyresgästernas besittningsskydd är till- räckligt bra eller om gällande bestämmelser gör det alltför lätt för fastig- hetsägaren att få dem att flytta från huset inför en ombildning. promemorian (se s. 9) framhölls att dagens regler får anses ge hyres- gästerna ett godtagbart skydd och några ändringar föreslogs inte i den Remissinstanserna har inte framfört någon avvikande uppfattning. Några ändringar i reglerna om besittningsskydd föreslås således inte. Förfarandet hos inskrivningsmyndigheten behandlades också i promemorian (s. 9 och 10). Som tidigare framhållits är inskrivnings- myndighetens prövning normalt formell. I promemorian diskuterades om det finns anledning att utvidga inskrivningsmyndighetens utrednings- skyldighet i nu aktuella fall. Några ändringar föreslogs dock inte. i har framhållit bör inskrivnings- myndighetens prövning även i fortsättningen vara formell. föreslår således inte några ändringar avseende förfarandet vid inskriv- Vidare diskuterades i promemorian ett krav på faktiskt boende i fastig- heten för att få delta i ett beslut om ombildning (se s. 10 f.). konstaterades att ett sådant krav i och för sig framstår som rimligt men att det inte passar för den formella prövning av en lagfartsansökan som inskrivningsmyndigheten har att göra. har inte framkommit. Regeringen delar den bedömning som gjordes i Promemorians förslag om krav på folkbokföring på den aktuella fastigheten har i princip godtagits av remissinstanserna och kommer att diskuteras mer ingående i det följande, liksom den angränsande frågan om möjligheten för en person att inneha fler än en lägenhet vid en om- bildning. Regeringen kommer dessutom att behandla den fråga som bl.a. har tagit upp, nämligen om förvärvslagens tillämpningsområde bör utvidgas till att omfatta även förvärv genom ombildning. Ett krav på folkbokföring på fastigheten Ovan har konstaterats att krav på faktiskt boende på den aktuella fastigheten för att få biträda ett beslut om ombildning i och för sig fram- står som rimligt, men att ett sådant krav ändå är mindre lämpligt eftersom det inte passar för den prövning som inskrivningsmyndigheten har att göra. De rekvisit som inskrivningsmyndigheten skall kontrollera bör nämligen vara lätt konstaterbara och påvisbara vid en skriftlig hand- läggning. Ett krav på att hyresgästen skall vara folkbokförd på fastigheten för att få delta i ett beslut om ombildning till bostadsrätt framstår enligt regeringens mening som en möjlig lösning på problemet med s.k. falska bostadsrättsföreningar. Genom personbevis kan folkbokföringsadress lätt visas. Folkbokföringen innebär bl.a. fastställande av en persons bosättning och sker genom skattemyndighetens försorg. Enligt folkbokföringslagen (1991:481) skall en person folkbokföras på den fastighet där han är att anse som bosatt (6 §). En person skall anses bosatt på den fastighet där han regelmässigt tillbringar, eller när byte av bostad skett, kan antas komma att regelmässigt tillbringa sin dygnsvila. Den som kan antas vara bosatt på fler än en fastighet skall anses bosatt där han har gemensam bostad med sin familj make, sambo eller barn eller med hänsyn till övriga omständigheter får anses ha sitt egentliga hemvist (7 §). En tillfällig (tidsbestämd) vistelse som är avsedd att vara högst och utgör ett avbrott i en annars pågående bosättning skall inte anses leda till ändrad bosättning (8 §). Den som inte regelmässigt tillbringar sin dygnsvila på någon viss fastighet anses bosatt på den fastighet som han med hänsyn till familje- och arbetsförhållanden och övriga omständig- heter kan anses ha starkast anknytning till (12 §). Den som har flyttat skall anmäla detta inom (25 §). Ett beslut om ändrad folkbok- föring skall gälla med verkan från flyttdagen under förutsättning att anmälan gjorts i rätt tid. Kommer anmälan in senare gäller folkbok- föringen då anmälan kom in. Om beslut fattas utan föregående anmälan, gäller folkbokföringen från och med beslutets dag (se 34 och 35 §§). Den som underlåter att fullgöra sin anmälnings- skyldighet om ändring av adress kan dömas till penningböter (se 43 §). Platsen för en persons regelmässiga dygnsvila är vad som normalt betraktas som en persons hem (jfr prop. 1990/91:153 s. 88). Så långt ligger ett krav på folkbokföring på fastigheten för att få biträda ett beslut om ombildning till bostadsrätt väl i linje med vad som eftersträvas i dessa fall. Vilka konsekvenser får då en sådan ordning för den som hyr ut sin lägenhet i andra hand eller använder den som övernattningslägenhet? Vid uthyrning i andra hand kan folkbokföringslagens bestämmelse om tillfälliga vistelser bli aktuell (8 §, se ovan). Av den följer att om någon bor på en annan fastighet kan detta leda till ändrad folkbokföring. Ett krav på folkbokföring på fastigheten för att en hyres- gäst skall få biträda ett beslut om ombildning till bostadsrätt, medför att en person som hyr ut sin lägenhet för än riskerar att inte kunna påverka ett beslut om ombildning. Detta är en förändring i förhållande till . Som SBC har framhållit finns det ganska många fall där det finns legitima skäl för t.ex. dubbel bosättning. Men med tanke på att det är de boendes intressen som ombildnings- reglerna avser att ta tillvara och med beaktande av att en ombildning torde ha större förutsättningar att bli framgångsrik ju fler medlemmar som faktiskt bor i huset är denna konsekvens enligt regeringens mening ändå acceptabel. En bestämmelse om att enbart den som är folkbokförd på fastigheten får delta i ett beslut om ombildning till bostadsrätt medför också att en person som har en övernattningslägenhet i det hus som skall ombildas men är folkbokförd någon annanstans inte får räknas med. Utifrån samma resonemang som förts beträffande hyresgäster med lägenheter som hyrs ut i andra hand anser regeringen att detta är försvarbart. Att de fåtal juridiska personer som hyr bostadslägenheter inte heller får påverka beslutet framstår som rimligt, inte minst eftersom de regelmässigt torde hyra ut lägenheterna i fråga i andra hand. Risker för kringgående av ett krav på folkbokföring m.m. Som flera remissinstanser, bl.a. , och i har framhållit finns det risker för att även ett krav på folkbokföring kommer att kringgås. Det är t.ex. tänkbart att mindre nogräknade personer kan vara beredda att ändra sin folkbokföring utan att detta återspeglar verkliga förhållanden. Det är då viktigt att ha i minnet att folkbokföringen har betydelse i många olika sammanhang, t.ex. när det gäller skattesats och bostadsbidrag. Detta förhållande kan minska risken för kringgående. I samma riktning talar enligt regeringens mening följande. Som tidigare nämnts kan den som underlåter att anmäla flyttning straffas. I förarbetena till folkbokföringslagen övervägdes att även kriminalisera lämnandet av oriktiga uppgifter i ett folkbokföringsärende. En särskild bestämmelse om detta hade föreslagits av folkbokförings- kommitté men kom att ifrågasättas under remissbehandlingen. Riks- åklagaren anförde att de fall av oriktigt uppgiftslämnande som avsågs i allt väsentligt kan beivras som osant intygande enligt . Någon särskild straffbestämmelse kom inte att föreslås (se prop. 1990/91:153 s. 107 f.). Det är således inte uteslutet att straffansvar ändå kan komma i fråga om oriktiga uppgifter lämnas i ett folkbokförings- ärende. Vidare kan ett krav på folkbokföring medföra att det i vissa fall blir svårare att få erforderlig majoritet för ett beslut om ombildning till bostadsrätt. Ju fler andrahandsuthyrningar, övernattningslägenheter och juridiska personer som bostadshyresgäster det finns i ett hus, desto svårare blir det att få ihop en kvalificerad majoritet av på fastigheten folkbokförda hyresgäster som tillsammans med eventuella lokalhyres- gäster röstar för en ombildning. Som har framhållits torde dock en ombildning ha större förutsättningar att bli framgångsrik ju fler Prop. 2002/03:12 medlemmar som faktiskt bor i huset, varför detta enligt regeringens mening får anses försvarbart. Enligt regeringens mening är det mycket angeläget att så långt möjligt säkerställa att ombildningar till bostadsrätt faktiskt sker på de boendes villkor och att de i huset boende hyresgästerna inte förbigås vid om- bildningen. Regeringen anser därför att det finns anledning att ställa upp ett krav på att en bostadshyresgäst skall vara folkbokförd på fastigheten för att få biträda ett beslut om ombildning till bostadsrätt. Detsamma bör gälla för att en bostadshyresgäst skall få räknas med i majoriteten för en s.k. intresseanmälan enligt ombildningslagen. Möjligheterna att inneha fler än en lägenhet vid en ombildning En fråga som ibland har berörts i dessa sammanhang är att en hyresgäst som deltar i en ombildning kan ha kontrakt på flera lägenheter i samma hus. Varje medlem i en bostadsrättsförening har emellertid bara en röst på föreningsstämman även om han innehar flera bostadsrätter, om inte något annat har bestäms i stadgarna (se 9 kap. 14 § bostadsrättslagen och 7 kap. 1 § föreningslagen). Möjligheten att låta samma hyresgäst inneha flera lägenheter i ett hus skulle i och för sig kunna utnyttjas av en fastighetsägare för att få kontroll över hyresgästernas röster inför en ombildning. Det finns emellertid inget som tyder på att detta skulle vara vanligt förekommande. Som tidigare angetts sker folkbokföring på fastighet. En bestäm- melse finns dock i folkbokföringslagen om att en person som är bosatt på en fastighet som innehåller flera bostadslägenheter skall folkbokföras också på lägenhet (se 6 § andra stycket folkbokföringslagen). Denna bestämmelse har bara trätt i kraft i kommun och i . Folkbokföring på lägenhet ses som en förutsättning för en kommande registerbaserad folk- och bostadsräkning. beslutade att en sådan skall genomföras (se prop. 1995/96:90, bet. 1995/96:FiU6, rskr. 1995/96:117). En försöksverk- samhet med lägenhetsregister och folkbokföring på lägenhet har redan införts i de ovan nämnda kommunerna. Arbetet med det fortsatta genom- förandet fortgår. Inriktningen är att en registerbaserad folk- och bostads- räkning skall kunna genomföras eller 2005 (se prop. 1998/99:100, bet. 1998/99:FiU27, rskr. 1998/99:249 och promemorian En ny FoB-lag, Ds 2000:17 samt , Riks- skatteverkets och hushålls- och bostadsstatistik i stället för FoB, Ju 2001/6185/F). När förslaget om folkbokföring på lägenhet genomförs i hela landet kan det bli aktuellt att införa ett krav på folkbokföring på viss lägenhet även vid ombildning till bostadsrätt. Med hänsyn till att en hyresgäst då kommer att kunna vara folkbokförd endast på en lägenhet skulle detta minska riskerna för sådana förfaranden som just beskrivits. finns, som tidigare angetts, en ny, permanent upplåtelseform i ; kooperativ hyresrätt. beskrivas som en mellanform mellan vanlig hyra och bostadsrätt och skall bara kunna användas för upplåtelse av bostadslägenheter. Nyttjanderätten skall i stora delar överensstämma med vad som gäller för Därtill kommer emellertid att hyresgästerna skall tillhöra en förening, en kooperativ hyresrättsförening. Föreningen skall vara hyres- värd i förhållande till de kooperativa hyresgästerna och antingen äga huset (ägarmodellen) eller hyra det från dess ägare (hyresmodellen). Medlemmarna i en kooperativ hyresrättsförening skall betala vanliga medlemsinsatser till föreningen. Dessutom skall en särskild upplåtelse- insats kunna tas ut när lägenheterna upplåts. En hyresgäst som flyttar skall inte kunna sälja lägenheten fritt men skall i princip ha rätt att få tillbaka betalade insatser. Spekulativa inslag saknas alltså. reglerna gäller även ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägar- Mot bakgrund av ovanstående finns det anledning att fråga sig om kravet på folkbokföring på fastigheten bör gälla även för deltagande vid ombildning till kooperativ hyresrätt. har förespråkat en sådan Reglerna för ombildning är utformade på samma sätt för ombildning till bostadsrätt respektive till kooperativ hyresrätt. därför tyckas tala för en sådan samstämmighet. dessutom underlätta hanteringen för såväl hyresgäster som står i begrepp att ombilda till en ny boendeform som för tillämpande myndigheter. Å andra sidan utgör de föreslagna reglerna om kooperativ hyresrätt en helt ny lagstiftning. Upplåtelseformen saknar helt spekulativa inslag. Några risker för missbruk och kringgåenden liknande de som före- kommer på bostadsrättens område kan enligt regeringens bedömning inte Fördelarna av likformiga regler kan enligt regeringens mening knappast utgöra tillräckliga skäl för att nu ställa upp ett nytt rekvisit som inte framstår som sakligt motiverat vid ombildning till kooperativ Regeringen anser därför att det inte bör ställas upp krav på att en hyresgäst skall vara folkbokförd på fastigheten för att få delta i ett beslut om en sådan ombildning. Bör förvärvslagens tillämpningsområde utvidgas? Förvärvslagen syftar, som har framhållits, till att förhindra att olämpliga personer eller företag träder in på fastighetsmarknaden. Bestämmelserna i lagen innebär i huvudsak att, om en kommun påkallar prövning av ett förvärv av en hyresfastighet, förvärvet får komma till stånd endast efter tillstånd från hyresnämnden. fyra kriterier som är av betydelse för om tillstånd till ett förvärv skall vägras (se 4 § första stycket). Förvärvstillstånd skall vägras om för- värvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten, om förvärv- aren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och hålla den i visst angivet skick, om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i Prop. 2002/03:12 hyresförhållanden eller om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åliggan- den enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Förvärv genom ombildning enligt bostadsrättslagens regler är undan- tagna från lagens tillämpningsområde (se 2 § 3). Bakgrunden till detta är att det har ansetts mycket svårt att finna några avslagsgrundande om- ständigheter mot en hyresgästbildad bostadsrättsförening (se prop. 1986/87:37 s. 43). Att märka är dock att även om ombildningssitua- tionerna normalt är undantagna från reglerna om förvärvstillstånd hyres- nämnden kan komma att pröva om förutsättningarna för undantag är uppfyllda, dvs. om ombildningsbeslutet har fattats enligt bostadsrätts- lagens regler. Exempel på att hyresnämnden har gjort en sådan prövning finns i rättspraxis. En utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde till att avse för- värv genom ombildning skulle, som har framhållit, sannolikt öka möjligheterna att komma åt missför- hållanden med de s.k. falska bostadsrättsföreningarna. Andra remiss- instanser har dock påtalat att nyttan av att låta förvärv genom ombildning omfattas av förvärvslagen måste vägas mot den ökade byråkrati och de olägenheter i övrigt som detta sannolikt skulle innebära. I det föregående har ett nytt materiellt krav för ett beslut om ombildning föreslagits. Till- räckliga skäl för att i detta sammanhang även utvidga förvärvslagens tillämpningsområde föreligger enligt regeringens mening inte. Regering- en kan dock komma att ompröva frågan om behov skulle uppstå. Regeringens förslag: Reglerna om fusion i bostadsrättslagen förtyd- ligas så att det framgår att fusion mellan en bostadsrättsförening och ett aktiebolag inte är tillåten. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 1517). Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrks eller lämnats utan erinran av de remissinstanser som yttrat sig. SBC har framhållit att man bör ta hänsyn till hur förslaget slår mot det fåtal bostadsaktiebolag som fort- farande finns och som önskar övergå till bostadsrätt. har förordat att en bostadsrättsförening bara skall kunna fusioneras med en annan bostadsrättsförening. Bakgrund: I bostadsrättslagen anges att bestämmelserna om fusion i 12 kap. föreningslagen i tillämpliga delar gäller även bostadsrättsföre- ningar (se 9 kap. 30 § bostadsrättslagen). 12 kap. föreningslagen handlar om fusion och inlösen av aktier i dotteraktiebolag. I kapitlet behandlas fusion mellan ekonomiska före- ningar (17 §§), fusion mellan en ekonomisk förening och ett helägt dotteraktiebolag (8 §) och fusion genom inlösen av aktier i ett dotter- aktiebolag (913 §§). Fusion mellan ekonomiska föreningar kan ske på två sätt. Vid fusion Prop. 2002/03:12 genom absorption går en förening upp i en annan. kombination går två eller flera föreningar upp i en nybildad förening. Som nämnts innehåller föreningslagen också bestämmelser om fusion mellan en ekonomisk förening och ett helägt dotteraktiebolag samt regler om inlösen av aktier i ett dotteraktiebolag. Detta hänger samman med att lagen innehåller vissa regler om koncernförhållanden. I början av föreningslagen definieras vad som i dessa sammanhang avses med en koncern (se 1 kap. 4 § föreningslagen). Beslut om fusion fattas på föreningsstämma med viss majoritet (se 12 kap. 4 § föreningslagen). Ett fusionsavtal skall registreras hos Patent- och registre- ringsverket (PRV) (se 12 kap. 5 §). Därefter skall tingsrätten ge tillstånd att verkställa avtalet (se 12 kap. 6 §). Fusionen är genomförd när rättens tillstånd har registrerats hos PRV (se 12 kap. 7 §). Skälen för regeringens förslag Tolkning av gällande rätt Frågan är till en början hur bostadsrättslagens hänvisning till 12 kap. föreningslagen i tillämpliga delar bör tolkas. I förarbetena till bostads- rättslagen sägs att koncernbestämmelserna i föreningslagen inte skall gälla i fråga om bostadsrättsföreningar (se prop. 1990/91:92 s. 227 och 430, jfr prop. 1979/80:144 s. 135). Bakgrunden till detta är följande. I den lagrådsremiss som föregick den förstnämnda propositionen föreslogs att bostadsrättslagens fusionsbestämmelse skulle hänvisa till bestäm- melserna om fusion m.m. i 12 kap. föreningslagen. Lagrådet ansåg att tillägget m.m. skapade intrycket att även bestämmelserna om inlösen av aktier i dotteraktiebolag skulle gälla i fråga om bostadsrättsföreningar och förordade att tillägget skulle utgå. Lagrådet motiverade detta med att koncernbestämmelserna i föreningslagen inte skulle gälla för bostads- rättsföreningar. Regeringen följde Lagrådets förslag och bestämmelsen fick den utformning som den har. Även bestämmelsen om fusion mellan en ekonomisk förening och ett helägt dotteraktiebolag, 12 kap. 8 § föreningslagen, tar sikte på koncern- förhållanden. Föreningslagens koncerndefinition är emellertid som nämnts inte tillämplig på bostadsrättsföreningar. Enligt regeringens mening ligger det därför närmast till hands att tolka lagstiftarens avsikt så att tillämpningen av fusionsbestämmelserna i tillämpliga delar innebär att inte heller denna bestämmelse är tillämplig på bostadsrättsföreningar. Intresset för att ombilda hyresrätt till bostadsrätt har ökat kraftigt under , särskilt i . Stora ekonomiska värden står på spel för såväl den fastighetsägare som skall sälja sitt hus till en bostadsrätts- förening som för de hyresgäster som skall förvärva sina lägenheter med bostadsrätt. Ombildningslagen är tänkt att ge de hyresgäster som bor i huset en starkare ställning än andra spekulanter på fastigheten. har emellertid nya tillvägagångssätt vid ombildning uppkommit som gör att hyresgästerna i huset kan komma att förbigås. Det handlar om fall där fastighetsägaren bildar en bostadsrättsförening med medlemmar som på olika sätt står honom nära (se föregående avsnitt). situation kan beskrivas på följande sätt. Fastigheten ägs av ett aktiebolag som har fastigheten som sin enda tillgång. initierade bostadsrättsföreningen köper samtliga aktier i bolaget och beslutar att bolaget genom fusion skall gå upp i föreningen. blir därmed ägare till fastigheten trots att något sådant beslut om förvärv som krävs enligt bostadsrättslagen aldrig har fattats. Även om de hyres- gäster som bor i huset har bildat en bostadsrättsförening och gjort en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten behövs i denna situation inte något hembud till den föreningen. Det finns exempel ur praxis på att fusioner av det nu beskrivna slaget har godtagits. Det ovan beskrivna tillvägagångssättet med fusion mellan en bostads- rättsförening och ett aktiebolag medför att intentionerna bakom ombild- ningsreglerna sätts ur spel och att hyresgästerna i huset kan komma att Det är enligt regeringens mening viktigt att principerna för hur en om- bildning skall gå till upprätthålls så att de boendes intressen tas tillvara på det sätt som är tänkt. Ett förtydligande bör därför göras i bostadsrätts- lagens bestämmelse om fusion så att det framgår att en fusion mellan en bostadsrättsförening och ett aktiebolag inte är möjlig. endast kunna äga rum mellan föreningar. Tillräckliga skäl att, som bl.a. har förordat, begränsa tillämpnings- området så att en bostadsrättsförening bara skall kunna fusioneras med en annan bostadsrättsförening, har enligt regeringens uppfattning inte Hänvisningen till föreningslagens regler om fusion bör enligt regering- ens mening lämpligen utformas så, att det i bostadsrättslagen direkt anges vilka av föreningslagens bestämmelser som är tillämpliga för bostads- På så sätt kommer regleringen också att överensstämma med den konstruktion som har valts för kooperativ hyresrätt (se 2 kap. 24 § lagen [2002:93] om kooperativ hyresrätt). Vad slutligen gäller den fråga som SBC har tagit upp, nämligen behovet av övergångsbestämmelser för sådana bostadsaktiebolag som vill övergå till bostadsrätt, vill regeringen framhålla följande. längre möjligt att bilda bostadsaktiebolag (jfr 1 kap. 4 och 8 §§ bostads- Äldre bostadsaktiebolag får dock leva vidare med stöd av övergångsbestämmelser till bostadsrättslagen (se punkterna 4 och 7). betänkandet Översyn av bostadsrättslagen m.m. uppskattades antalet äldre bostadsaktiebolag till ett 30-tal i hela landet (se SOU 1988:14 s. 207). I förarbetena till bostadsrättslag uttalade departementschefen att han inte var beredd att föreslå några åtgärder beträffande dessa (se prop. 1990/91:92 s. 145).