prop · GQ0312 · 2002-10-22 00:00:00 — Bostadsrättshavaren kan dock i stadgarna medges en vidsträcktare rätt till förändringar. Rätten till förändringar kan emellertid inte inskränkas. Några förarbetsuttalanden som närmare belyser vad som avses med begreppet väsentlig förändring finns inte. bostadsrättslag angavs att det skulle vara fråga om en "avsevärd förändring". Ändringen till "väsentlig förändring" gjordes för att uttrycket skulle korrespondera med vad som anges i 9 kap. 15 § bostadsrättslagen. Någon ändring i sak var dock inte avsedd (se prop. 1990/91:92 s. 198). I litteraturen har som exempel på åtgärder som bostadsrättshavaren i regel torde ha rätt att vidta utan styrelsens tillstånd nämnts inläggning av heltäckande mattor och uppsättning av persienner, medan rivning av vägg har nämnts som exempel på motsatsen (se t.ex. , m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998 s. 174). Skälen för regeringens förslag: Utredningen har pekat på att avsak- naden av vägledande förarbetsuttalanden beträffande vad som skall anses vara en väsentlig förändring utgör ett problem för bostadsrättsföreningar och andra aktörer. Till skillnad från vad som gäller för fördelningen av ansvaret för lägenhetens skick mellan föreningen och bostadsrättshavaren är den nu aktuella gränsdragningen inte heller något som kan preciseras i föreningens stadgar. Regeringen instämmer därför med utredningen att det är angeläget att tydliggöra den gräns som bör gälla för vilka föränd- ringar bostadsrättshavaren alltid bör ha rätt att göra, respektive vilka förändringar som bör kräva tillstånd från styrelsen eller medgivande i stadgarna. Till en början finns det anledning att överväga vad som bör vara utgångspunkten i fråga om bostadsrättshavarens möjligheter att göra förändringar i lägenheten. Utredningen har föreslagit att utgångspunkten bör vara att bostadsrättshavaren får förändra lägenheten. Som har framhållit finns det dock anledning att ifrågasätta lämplig- heten av en sådan utformning av bestämmelsen. I sak innebär den knappast någon förändring jämfört med dagens reglering. anser i stället att utgångspunkten för regleringen även fortsättningsvis bör vara att styrelsens tillstånd skall krävas när det är fråga om förändringar eller, som Lagrådet har föreslagit, åtgärder av visst slag. Det finns vidare skäl att precisera de åtgärder som förutsätter styrelsens tillstånd i lagen. För det första gör bl.a. säkerhetsaspekter att det inte är lämpligt att tillåta åtgärder som innefattar ingrepp i bärande konstruktioner utan samverkan med föreningen i övrigt. Detta bör gälla trots att sådana åtgärder ofta torde vara sådana att de kräver bygglov. Det bör också tilläggas att åtgärder som påverkar bärande egenskaper kan vara sådana åtgärder som bostadsrättshavaren inte själv råder över eftersom det inte rör sig om åtgärder i lägenheten utan i någon annan del av huset. För det andra bör tillstånd alltid krävas för åtgärder i lägenheten som avser installation eller förflyttning av våtutrymme, toalett eller kök. Det rör sig i dessa fall om utrymmen till vilka hör gas-, vatten- eller avlopps- ledningar. Sådana utrymmen bör bostadsrättshavaren, med åtföljande ändringar av ledningssystemet, inte få installera eller flytta på egen hand. Åtgärder av detta slag torde typiskt sett kunna medföra olägenhet för föreningen, eftersom det ju är föreningen som svarar för i vart fall de gemensamma delarna av sådana ledningssystem. Omdragningar av aktuella ledningar i lägenheten kan t.ex. orsaka föreningen merkostnader vid framtida omdragningar av gemensamma ledningar. Som Lagrådet har framhållit är det av tydlighetsskäl lämpligt att låta tillståndsplikten avse åtgärd som innefattar ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten (jfr 7 kap. 12 § bostadsrättslagen). Att låta ändringar av elektricitetsledningar i lägenheten omfattas av en generell tillståndsplikt skulle vara alltför långtgående. Det kan vidare finnas skäl att överväga ytterligare begränsningar. Detta har framhållits av bl.a. vid och , . Visserligen har bostadsrättshavaren normalt ett starkt intresse av att sköta sin lägenhet så att den inte sjunker i värde. Bostadsrättshavaren har ju ofta gjort bety- dande investeringar som han eller hon torde vara angelägen om att förvalta väl. I dessa fall torde de ovan föreslagna reglerna sannolikt inte innebära några större problem. Det förekommer dock att en bostads- rättslägenhet inte har något högre marknadsvärde, att efterfrågan på bostadsrätter är låg eller att bostadsrättshavaren avser att sedermera lämna tillbaka lägenheten till föreningen genom t.ex. avsägelse (se 4 kap. 11 § bostadsrättslagen). I sådana situationer är bostadsrättshavaren kanske mindre angelägen att bevara lägenheten i sådant skick att den går att avyttra. Med hänsyn till det ovanstående finns det skäl att ange ytterligare en typ av åtgärder som skall kräva styrelsens tillstånd. Detta bör, som Lagrådet har förordat, lämpligen komma till uttryck på så sätt att till- stånd bör krävas för åtgärder som innefattar annan väsentlig förändring av lägenheten. Exempel på sådana åtgärder är förändringar som innebär att en lägenhets karaktärsdrag inte beaktas eller att dess kulturhistoriska värde inte tas till vara. Vidare bör ingrepp i sådana ledningar som före- ningen enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen ansvarar för normalt anses utgöra en väsentlig förändring. Däremot bör åtgärder som t.ex. innebär förflyttning av väggar som Prop. 2002/03:12 saknar bärande egenskaper och som tillhör lägenheten typiskt sett inte anses utgöra någon väsentlig förändring. Åtgärder av denna typ bör vara jämförbara med sådant som ommålning, tapetsering och ny golvbe- läggning och bör därför som regel inte fordra styrelsens tillstånd. En möjlighet som Fastighetsägarna , och har förespråkat är att tillåta att föreningen i sina stadgar ställer upp ytterligare begränsningar beträffande förändringar av lägen- heten. Enligt regeringens bedömning torde dock behovet av ytterligare begränsningar i de flesta fall tillgodoses genom att åtgärder som innebär en väsentlig förändring även fortsättningsvis föreslås kräva tillstånd. Någon möjlighet till begränsningar i stadgarna föreslås därför inte. I stället bör det liksom vara möjligt att i stadgarna medge en mer vidsträckt rätt till förändringar utan styrelsens tillstånd. Denna vidare rätt bör i enlighet med Lagrådets förslag ta sikte på möjligheten att i stadgarna undanta åtgärder av visst slag från kravet på tillstånd. Som Lagrådet har föreslagit bör bestämmelsen också kompletteras med en föreskrift om att tillstånd till en åtgärd får vägras endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Sammanfattningsvis anser regeringen att tillstånd eller medgivande i stadgarna bör krävas för åtgärder som innefattar för det första ingrepp i bärande konstruktioner, för det andra ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten samt för det tredje annan väsentlig förändring av lägenheten. Dessa fall bör anges i lagen. Härigenom torde gränsen för vilka åtgärder som får vidtas utan styrelsens tillstånd bli tydligare än . Dessutom bör i lagen anges att styrelsen inte får vägra att medge tillstånd till aktuell åtgärd om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Regeringens avsikt med den föreslagna ändringen är främst att ge bestämmelsen en tydligare innebörd och minska utrymmet för tolkningsproblem. Förslaget torde visserligen innebära att tillstånd kommer att behöva sökas i något fler situationer än . Eftersom tillstånd inte skall få vägras om inte styrelsen har tunga skäl för det, torde förslaget ändå ge utrymme för en något större möjlighet för bostadsrättshavaren att förändra sin lägenhet. Regeringens förslag: En motsvarighet till hyreslagens regler om störningar i boendet införs i bostadsrättslagen. skall vara skyldig att uppmana den störande att se till att störningarna upphör. Om störningarna då inte upphör, får föreningen säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Är störningarna särskilt allvarliga, skall uppsägning kunna ske genast. En tillsägelse att upphöra med störningarna skall kunna lämnas genom ett rekommen- derat brev till mottagarens vanliga adress. Tvister som rör störningar i boendet skall handläggas med samma skyndsamhet som när det gäller hyresrätt. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag, dock att utredningen även har föreslagit att socialnämnden skall underrättas om störningen (se betänkandet s. 184189). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har inte haft något att invända mot förslaget. , , och har avstyrkt förslaget i den del som innebär att socialnämnden skall underrättas. Kammarrätten i har förklarat sig vara tvek- sam till att en bostadsrättshavare vid särskilt allvarliga störningar skall få sägas upp utan föregående tillsägelse. Bakgrund: Såväl bostadsrättshavare som vanliga hyresgäster och kooperativa hyresgäster är skyldiga att iaktta sundhet, ordning och skick inom eller utom huset (se 7 kap. 9 § bostadsrättslagen och 25 § hyres- lagen, jfr 3 kap. 1 § lagen [2002:93] om kooperativ hyresrätt). Gemen- samma bestämmelser finns också om vad de boende skall iaktta beträffande vissa personer som vistas i lägenheten och om ohyra. För bostadsrättshavare gäller vidare en skyldighet att rätta sig efter de särskilda ordningsföreskrifter som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Någon motsvarande bestämmelse finns inte på hyresrättens område. Vid hyra gäller särskilda regler om störningar i boendet, vilka saknar motsvarighet när det är fråga om bostadsrätter (se 25 § första och andra stycket hyreslagen). Dessa regler gäller även beträffande kooperativ hyresrätt (jfr 3 kap. 1 § lagen om kooperativ hyresrätt och prop. 2001/02:62 s. 74). Reglerna tar sikte på sådana störningar som kan vara skadliga för de boendes hälsa eller försämra deras bostadsmiljö. Om störningar uppkommer, skall hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna upphör samt underrätta socialnämnden. Om stör- ningarna inte upphör, kan hyresrätten förverkas (se 42 § första stycket 6 hyreslagen). Vid särskilt allvarliga störningar kan hyresvärden säga upp hyresavtalet direkt (se 25 § tredje stycket hyreslagen). Enligt 72 § hyreslagen skall hyrestvister som rör störningar i boendet handläggas särskilt skyndsamt. Skälen för regeringens förslag Bestämmelser om störningar i boendet bör införas I förarbetena till hyreslagens regler om störningar i boendet (se prop. 1992/93:115 s. 19 f.) framhölls bl.a. att hyresgästernas skydd mot stör- ningar i boendet måste förbättras och att det borde gå snabbare att åstad- komma rättelse eller avhysning av störande hyresgäster. Det betonades också att de boende är beroende av att hyresvärden agerar samt att värden därför skall ha en skyldighet att göra det genom att uppmana den störande att upphöra med störningarna. Slutligen framhölls att det mest önskvärda är att störningarna upphör på annat sätt än genom avhysning och att socialnämnderna i vissa fall kan bidra till detta. Värden bör därför i normalfallet vara skyldig att underrätta socialnämnden. I betänkandet anges att det enligt de tre centrala bostadsrättsorga- nisationerna förekommer problem med störningar i boendet också när det gäller bostadsrätter, även om störande bostadsrättshavare inte är lika vanliga som störande hyresgäster. Regeringen delar utredningens bedömning att det när det gäller stör- Prop. 2002/03:12 ningar i boendet inte finns skäl att anlägga något annat synsätt beträffande bostadsrätter än vad gäller hyresrätter. Det är svårt att moti- vera varför en störande bostadsrättshavare bör behandlas på något annat sätt än en störande hyresgäst. Visserligen måste en avvägning göras mellan den störandes och de andras intressen. Därvid får dock sådana skillnader som att den störande bostadsrättshavaren till skillnad från den störande hyresgästen har betalat en insats anses vara av under- ordnad betydelse. Även de andra bostadsrättshavarna har ju betalat en insats. Inte heller utgör det faktum att störningar torde vara mindre vanliga i bostadsrättsföreningar än i hyreshus något skäl mot att införa regler om störningar. I de fall där störande bostadsrättshavare före- kommer är det viktigt att det finns förutsättningar att se till att störning- arna upphör. På grund av det ovan sagda föreslår regeringen att en motsvarighet till hyreslagens regler om störningar i boendet införs i bostadsrättslagen. Föreningen bör således åläggas samma skyldighet att agera som den hyresvärden har. Föreningen bör alltså vara skyldig att uppmana en störande bostadsrättshavare att se till att störningarna upphör. När det är fråga om särskilt allvarliga störningar bör bostadsrättshavaren, liksom vid hyresförhållanden, få sägas upp utan föregående varning. Störningar som får betraktas som särskilt allvarliga är, liksom vid hyres- förhållanden, t.ex. sådana där en hyresgäst gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet eller sådana där det kan förutses att en begäran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för de när- boende (se prop. 1992/93:115 s. 21). Särskilt om underrättelse till socialnämnden På hyresrättens område gäller ett krav på att hyresvärden skall skicka en underrättelse till socialnämnden innan uppsägning får ske av en bostads- hyresgäst. Undantag gäller när det är fråga om särskilt allvarliga stör- ningar. Frågan är då om detta bör gälla även på bostadsrättens område. Som tidigare nämnts var tanken med reglerna om underrättelse till socialnämnden bl.a. att man i vissa fall skulle kunna få störningarna att upphöra på annat sätt än genom avhysning. Ett annat skäl var att social- nämnden skulle kunna bidra till att lösa bostadsproblemet för den störande hyresgästen (se prop. 1992/93:115 s. 20 f.). Utredningen har funnit att kommunernas aktivitet vid underrättelse om störningar i boendet varierar kraftigt, att det även när en kommun vidtar åtgärder ibland kan saknas lagliga möjligheter att lämna hjälp samt att den störande kan känna sig kränkt av socialnämndens inbland- ning (se betänkandet s. 187 f.). Som och har framhållit skulle det kunna uppfattas som känsligt för styrelsen i en bostadsrättsförening att vara skyldig att anmäla en granne och föreningsmedlem till socialnämnden. Därtill kommer, som flera av remissinstanserna har framhållit, att systemet med meddelande i praktiken inte fungerar särskilt bra på hyres- rättens område. Under dessa förhållanden anser regeringen att det inte finns tillräckliga skäl att införa regler som underrättelseskyldighet till Prop. 2002/03:12 socialnämnden vid störningar i boendet när det gäller bostadsrätt. När bestämmelserna om störningar i boendet infördes i hyreslagen beto- nades vikten av att störningsfrågor handläggs med särskild skyndsamhet. Detta föreskrivs i hyreslagen (se 72 § hyreslagen). Utredningen föreslog att störningsfrågor skulle handläggas skyndsamt (se betänkandet s. 330). Lika med utredningen anser regeringen att mål om störningar i boendet bör handläggas med samma skyndsamhet oavsett om stör- ningarna härrör från hyres- eller bostadsrätt. Detta markeras tydligast genom att införa en motsvarande bestämmelse om särskilt skyndsam handläggning i bostadsrättslagen som den som finns i hyreslagen. Lagrådet har diskuterat formuleringen särskilt skyndsamt och menat att den kan medföra problem när det gäller prioriteringsordningen i för- hållande till andra prioriterade mål. Avsikten med formuleringen är emellertid inte att ange någon prioritet i förhållande till andra brådskande mål utan endast att markera att mål om störningar skall handläggas lika skyndsamt när det gäller bostadsrätt som när det gäller hyresrätt. I bostadsrättslagen bör således anges att mål om störningar i boendet skall handläggas särskilt skyndsamt. 5.5Upplåtelse i andra hand 5.5.1 Att upplåta hela eller delar av lägenheten till annan Utomstående personer i lägenheten En bostadsrättshavare får utan särskilt tillstånd ha inneboende i sin lägenhet om detta inte medför något men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen (se 7 kap. 8 § bostadsrättslagen). Man talar härvidlag om s.k. partiell sublokation eller upplåtelse i andra hand av del av lägenhet. Hyreslagen innehåller en motsvarande bestämmelse (se 41 § hyreslagen). När det gäller upplåtelse i andra hand av hela lägenheten, s.k. total sublokation, är huvudregeln att sådan upplåtelse inte får göras utan styrelsens samtycke (se 7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Några undantag finns dock. Samtycke behövs inte när en juridisk person med panträtt i bostadsrätten har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning (se 7 kap. 10 § andra stycket 1 bostadsrättslagen). Samtycke krävs inte heller när lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten innehas av en kommun eller ett landsting (se 7 kap. 10 § andra stycket 2 bostads- rättslagen). Om föreningens styrelse vägrar samtycke till andrahandsupplåtelse kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden. lämna tillstånd till upplåtelsen om bostadsrättshavaren inte har tillfälle att använda sin lägenhet, bostadsrättshavaren har beaktans- Prop. 2002/03:12 värda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad an- ledning att vägra samtycke (se 7 kap. 11 § första stycket bostadsrätts- lagen). Beträffande juridiska personer som innehar en bostadsrätts- lägenhet krävs för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Fram till gällde motsvarande bestämmelser för hyres- rätter. Från sagda tidpunkt gäller dock något mer liberala regler i hyres- förhållanden. Om hyresvärden vägrar samtycke till andrahandsuthyr- ningen skall hyresnämnden nämligen ändå lämna tillstånd om 1.hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och 2.hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd skall begränsas till och kan förenas med villkor (se 40 § hyreslagen). Till skillnad från bostadsrättslagen ställer hyreslagen alltså inte längre upp något krav på att hyresgästen skall vara för- hindrad att använda lägenheten. Dessutom preciseras i hyreslagen i vilka slags situationer andrahandsupplåtelse över huvud taget kan komma i fråga (se prop. 1997/98:46 s. 57 f.). 5.5.2Upplåtelse för självständigt brukande Regeringens förslag: Avgörande för om en sublokation skall anses vara total (andrahandsupplåtelse) eller partiell (upplåtelse av del av lägenhet till inneboende) skall vara huruvida bostadsrättshavaren har upplåtit lägenheten till annan för självständigt brukande eller inte. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 194197). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har inte haft något att erinra mot förslaget i denna del. har tillstyrkt förslaget och framhållit att det kan finnas skäl att överväga en motsvarande ändring i hyreslagen. i har förordat att man tydligare tar fasta på om bostadsrättshavaren har sin huvudsakliga bostad kvar i lägenheten. , KTH har betonat att regleringen bör vara densamma i hyreslagen som i bostadsrättslagen. Skälen för regeringens förslag: Bestämmelserna om partiell subloka- tion är mer generösa mot bostadsrättshavaren än vad bestämmelserna om andrahandsupplåtelse är. Något hinder mot partiell sublokation finns inte så länge upplåtelsen inte medför men för föreningen eller någon av dess medlemmar. Andrahandsupplåtelse kräver däremot normalt samtycke från föreningen eller tillstånd av hyresnämnden. Utredningen har funnit att det förekommer fall där arrangemang vidtas för att man skall kunna åberopa de generösare reglerna om partiell sublokation och därigenom slippa att enligt reglerna om andrahands- upplåtelse begära samtycke från styrelsen eller tillstånd från hyres- Ett sådant typfall är att bostadsrättshavaren stänger av ett rum i den upplåtna lägenheten och gör gällande att det är fråga om en partiell Prop. 2002/03:12 sublokation. Den fråga som först bör ställas är innebörden av gällande rätt. Är den ovan beskrivna typsituationen att anse som en andrahandsupplåtelse eller som partiell sublokation? Praxis har tidigare inneburit att domstolarna fäst avgörande vikt vid hur stor del av lägenheten som den till vilken lägenheten har upplåtits har haft tillgång till (se betänkandet s. 195 f.). har relativt avgjort två mål där frågeställningen var om en bostadsrättshavare upplåtit hela lägenheten i andra hand eller inte (se NJA 2001 s. 241 I och II). I det första målet hade bostadsrättshavaren undantagit ett rum men hade i övrigt inte haft annan kontakt med lägenheten än att bostadsrätts- havarens sambo besökt lägenheten , efter att först ha meddelat sin ankomst till hyresgästen. ansåg att hyresgästen hade rätt att självständigt nyttja lägenheten och att bostads- rättshavaren därför fick anses ha upplåtit hela lägenheten. I det andra målet övernattade bostadsrättshavaren i lägenheten i måna- den, besökte lägenheten (varvid han utnyttjade köket och ett undantaget rum) samt fick sin post till lägenheten. ansåg inte att hyresgästen haft rätt att självständigt utnyttja lägenheten och fann att bostadsrättshavaren inte kunde anses ha upplåtit hela lägenheten. Av de nu nämnda rättsfallen framgår att det i rättspraxis tagits ställning för en gränsdragning som ligger nära den som utredningen har föreslagit. Enligt regeringens mening finns det därmed goda skäl att i lag slå fast denna praxis. Regeringen föreslår således att det avgörande för om en sublokation skall anses som total eller partiell bör vara huruvida upplåtelsen har skett till annan för självständigt brukande eller inte. Har lägenheten upplåtits för andrahandshyresgästens självständiga brukande bör alltså upplåtelsen anses som en andrahandsupplåtelse. Detta bör gälla även om något rum hålls låst för andrahandshyresgästen. Några remissinstanser har framfört att regleringen bör vara densamma i hyreslagen. Som tidigare framhållits (se avsnitt 5.1) tar regeringen emellertid inte i detta sammanhang ställning till behovet av ändringar i hyreslagen. 5.5.3När bör andrahandsupplåtelse tillåtas? Regeringens förslag: Det nuvarande kravet för tillstånd till andra- handsupplåtelse att bostadsrättshavaren inte har tillfälle att använda lägenheten slopas. Tillstånd till andrahandsupplåtelse skall fort- sättningsvis lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. När tillstånd lämnas, skall det alltid begränsas till . Förslagen innebär inte några förändringar av bestämmelsen om tillstånd till andrahandsupplåtelse av bostadslägenhet som innehas av en juridisk person. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 197201). Remissinstanserna: Bland de remissinstanser som har yttrat sig särskilt i frågan har , , och Hyresgästerna tillstyrkt utredningens förslag. har dock ansett det olyckligt att beaktansvärda skäl får olika innebörd i hyreslagen respektive i bostadsrättslagen. och Hyres- gästerna har vidare ansett det otillfredsställande att olika förutsättningar skall gälla för olika stora föreningar. Fastighetsägarna har avstyrkt förslaget. Några remissinstanser, bl.a. i , har förordat likalydande regler i bostadsrättslagen och i hyreslagen. har varit positivt till förslaget men ansett att man bör kunna gå ännu lite längre genom att helt ta bort kravet på beaktansvärda skäl. Skälen för regeringens förslag Reformbehovet; ändringarna i hyreslagen m.m. Det finns flera skäl för att se över bestämmelserna om andrahands- upplåtelse i 7 kap. 11 § bostadsrättslagen, inte minst för att jämföra dem med de regler som gäller för hyresförhållanden (se ovan 5.5.1).