prop · GQ0312 · 2002-10-22 00:00:00 — Såsom utredningen påpekat är det därför viktigt att reglerna utformas så att bostadsrättshavaren får skiljas från lägenheten endast när detta är befogat. En jämförelse med vad som gäller beträffande hyresrätter kan här vara av intresse. Enligt hyreslagen är en förutsättning för brytande av besittningsskyddet att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas (se 46 § första stycket 2 hyreslagen). Upprepade betalningsförseningar medför i regel att rätt till förlängning inte föreligger. Så är emellertid inte alltid fallet. Ett skäl till att inte upplösa hyresförhållandet kan vara att hyresvärden har förhållit sig passiv och inte gjort hyresgästen uppmärksam på att hyresvärden inte accepterat förseningarna. Avsaknad av anmaningar om rättelse och inne- hållet i påminnelser kan också medföra att det ansetts oskäligt att låta hyresavtalet upphöra (se , , Hyreslagen, 6 uppl., 2000 s.314 f.). Som utredningen framhållit torde det inte vara möjligt att i ett lagstift- ningsärende på ett fullständigt sätt dra upp gränserna för när rätten till återvinning skall falla bort respektive finnas kvar. Avgörande för bedöm- ningen bör dock vara att bostadsrättshavaren för att skiljas från lägen- heten skall ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att han eller hon inte skäligen bör få behålla lägenheten. Den närmare gränsen bör dras upp i rättstillämpningen. Den praxis som har växt fram i förlängnings- tvister avseende hyresrätter bör härvidlag kunna vara vägledande. Särskilt viktigt synes dock vara att hyresvärden, t.ex. genom betalnings- påminnelser, klartgjort att värden inte accepterar betalningsförse- ningarna. Regeringen delar utredningens bedömning att det saknas skäl att föreslå olika regler för bostadslägenheter och lokaler. Samma regler bör således gälla för dessa. Bör allmän domstol eller hyresnämnd pröva tvisterna? Frågor om förverkande prövas av allmän domstol. Detta gäller både i fråga om hyresrätt och bostadsrätt. När det gäller hyresrätt kommer dock frågan om upprepade betalningsförseningar avseende bostadslägenheter ofta upp i förlängningstvister. Sådana tvister prövas av hyresnämnd. Frågor om förverkande kan både vad gäller hyresrätt och bostadsrätt initieras i summarisk process. Detta är dock inte möjligt beträffande för- längningstvister. I sådana tvister måste hyresvärden, om inte hyresgästen flyttar frivilligt, hänskjuta tvisten till hyresnämnd. Det innebär bl.a. att frågan i dessa fall inte kan avgöras genom summarisk process. Bör då hyresnämnd eller allmän domstol pröva den nu aktuella typen av tvister? För att förlägga tvisterna till hyresnämnderna talar, som bl.a. i har framhållit, att samma avvägningar skall göras i de nu aktuella tvisterna som hyresnämnden har att göra i tvister om upprepade betalningsförseningar i hyresförhållanden. Liknande bedöm- ningar måste dock göras när det gäller övriga förverkandegrunder avseende bostadsrätt. Detta sker i allmän domstol. Som exempel kan nämnas förverkandetvister där en lägenhet har använts för ett annat ända- mål än det avsedda. Domstolen skall då bedöma om avvikelsen är av avsevärd betydelse för föreningen. Mot att förlägga tvisterna vid hyresnämnderna talar alltså den om- ständigheten att alla övriga förverkandefrågor handläggs av allmän domstol. Det skulle onekligen komplicera regelverket om olika förfar- anderegler kom att gälla för olika förverkandegrunder, i synnerhet som förverkandegrunderna torde kunna komma att åberopas alternativt. Några skäl att föra över samtliga förverkandetvister till hyresnämnderna har inte framkommit. Vid en samlad bedömning anser regeringen att även tvister om förver- kande på grund av upprepade betalningsförseningar bör prövas av allmän domstol. skall bostadsrättshavaren flytta? Som tidigare nämnts är det möjligt att välja olika tidpunkter för när bostadsrättshavaren skall vara skyldig att flytta. Bostadsrättslagen ställer upp olika frister (se 7 kap. 24 § bostadsrättslagen). Avgörande för vilken frist som gäller är vad som är grunden för för- verkandet. Bostadsrättshavaren är i de flesta fall när bostadsrätten sägs upp på grund av att den är förverkad skyldig att flytta genast. Undantag finns för några fall, nämligen när förverkande beror på olovlig andra- handsupplåtelse, att lägenheten har använts för annat ändamål än det avsedda, otillåten partiell sublokation eller att bostadsrättshavaren inte har fullgjort sådan skyldighet som avses i 7 kap. 18 § 7 bostadsrättslagen. I nu nämnda fall har bostadsrättshavaren rätt att bo kvar till det månads- skifte som inträffar närmast från uppsägningen, om inte rätten ålägger honom eller henne att flytta tidigare. En grundläggande fråga är om man bör ha kvar denna skillnad mellan de olika förverkandegrunderna. har förespråkat att avflyttning alltid bör ske genast. En skillnad mellan förverkande- grunderna har dock i detta avseende funnits ända sedan 1930 års bostads- rättslag. Då fanns sex förverkandegrunder. Hälften av dem omfattades av tremånadersregeln. Enligt förarbetena gjordes uppdelningen "efter det men, som kan anses tillskyndas föreningen genom bostadsrättshavarens kvarsittande" (se NJA II 1930 s. 516). De nya förverkandegrunder som därefter tillkommit ohyra och brottslig verksamhet har inte kommit att omfattas av tremånadersregeln. Såsom utredningen konstaterat torde det beträffande vissa av förver- kandegrunderna vara mer angeläget för föreningen att bostadsrätts- havaren snabbt kan skiljas från lägenheten jämfört med de andra grunderna. Det finns därför enligt regeringens mening skäl att bibehålla de olika fristerna för när bostadsrättshavaren skall vara skyldig att flytta. Frågan är då om förverkande på grund av upprepade betalningsförsen- ingar skall medföra att bostadsrättshavaren skall vara skyldig att flytta genast eller först från uppsägningen. Att tvingas flytta från sin bostad är för de flesta en ingripande påföljd. Det finns starka skäl att ge den berörde visst rådrum, inte minst för att skaffa sig en ny bostad. Å andra sidan är det viktigt att missbruk beivras. Sena betalningar torde emellertid innebära en mindre förlust för föreningen än om betalning inte alls erläggs. I lagrådsremissen föreslogs att tremånadersregeln skulle omfatta även de fall då rätten till återvinning har gått förlorad på grund av upprepade betalningsförseningar. Lagrådet har ifrågasatt om inte den föreslagna ordningen i vissa fall kan leda till oskäliga konsekvenser och pekat på att den som vid endast ett tillfälle gjort sig skyldig till betalningsför- summelse och inte betalar inom återvinningsfristen blir skyldig att flytta genast efter fristens utgång, medan den som vid upprepade tillfällen försummat sin betalningsskyldighet får en respit . Enligt regeringens mening finns det dock goda skäl för att välja en sådan ordning. Vid de tillfällen då tremånadersfristen föreslås gälla har före- ningen sedermera fått betalt. Om en bostadsrättshavare efter upprepade betalningsförseningar blir uppsagd och underlåter att betala årsavgiften inom återvinningsfristen är han eller hon skyldig att flytta genast. Den föreslagna ordningen påminner också om den ordning som gäller på hyresrättens område. En hyresgäst som inte betalar hyran inom förverkandefristen eller återvinningsfristen får inte någon respit med att flytta om hyresvärden säger upp avtalet att upphöra . Upprepade betalningsförseningar kan leda till att hyresgästen förlorar rätten till förlängning av hyresavtalet (se 46 § första stycket punkten 2 hyreslagen). Hyresgästen har då rätt att bo kvar i lägenheten till dess förlängningstvisten är slutligt avgjord (se 50 § hyreslagen). Mot denna bakgrund anser regeringen det rimligt att även en bostadsrättshavare som skall flytta på grund av upprepade betalningsförseningar får en längre respit än den som skall flytta på grund av att han eller hon inte har betalat årsavgiften inom återvinningsfristen. 5.7.3Frister vid försenad betalning Regeringens förslag: Nyttjanderätten till en bostadslägenhet som innehas med bostadsrätt skall vara förverkad om en bostadsrättshavare dröjer med att betala årsavgiften efter förfallodagen. Motsvarande frist för förverkande bör beträffande lokaler inte ändras utan även fortsättningsvis vara . Fristen för återvinning sedan bostadsrätten har förverkats på grund av försenad betalning skall vara för bostadslägenheter och för lokaler. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 226 och 227). Remissinstanserna: och har motsatt sig att återvinningsfristerna förlängs. Övriga remissinstanser har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslaget. Bakgrund: Nyttjanderätten till en lägenhet kan, som tidigare fram- hållits, förverkas om betalning av hyran respektive årsavgiften inte sker efter förfallodagen. På bostadsrättens område är den s.k. förverkandefristen medan den enligt hyreslagen är för bostadslägenheter och för lokaler (se 7 kap. 18 § 1 bostadsrättslagen samt 42 § första stycket 1 och 2 hyreslagen). Nyttjanderätten till en lägenhet kan, som tidigare angetts, återvinnas om betalning sker från uppsägningen. Återvinningsfristen är för bostadsrätter (se 7 kap. 23 § bostadsrättslagen) medan den enligt hyreslagen är för bostadslägenheter och för lokaler (se 44 § första stycket 1 och 2 hyreslagen). När det gäller hyresrätt förlängdes förverkandefristen för bostadslägen- heter till . Regeringen motiverade detta med att bostaden är av central betydelse för en hyresgäst såväl ekonomiskt som socialt och att förverkande på grund av ett så kort betalningsdröjsmål som därför inte framstod som rimligt (se prop. 1992/93:115 s. 15). I samma lagstiftningsärende föreslogs en ändring av återvinningsfristen . Denna ändring motiverades med intresset av att fristerna anges på ett enhetligt sätt, nämligen i veckor (prop. 1992/93:115 s. 16). före- slog i stället en återvinningsfrist för bostadslägenheter. Utskottet motiverade denna ändring med att fristen därigenom skulle bli så lång att en månadslön skulle kunna komma att betalas ut under den tiden och att socialnämnden skulle få tillräckligt med tid för att agera (se 1992/93:BoU24 s. 7). beslutade enligt utskottets förslag. Skälen för regeringens förslag: Bostaden är socialt sett lika viktig för en bostadsrättshavare som för en hyresgäst. Ekonomiskt är bostadsrätten kanske ännu viktigare än en hyresrätt. De skäl som lagstift- ningsärende åberopades för en längre förverkandefrist för hyresrätter har alltså bärkraft även på bostadsrättens område. Det talar för att de nu- varande reglerna är för stränga mot bostadsrättshavare som har en bostadslägenhet. har mot detta kunnat anföras att ingen särskild påföljd har funnits mot en bostadsrättshavare som gör sig skyldig till upprepade betalningsförseningar inom fristerna. Såsom utredningen påpekat faller emellertid det argumentet bort med förslaget att upprepade betalnings- förseningar skall kunna leda till att rätten till återvinning förfaller. En anpassning till hyreslagen i nu aktuella hänseenden innebär också Prop. 2002/03:12 att systemet blir mer lättöverskådligt, t.ex. för en förening som även har Mot bakgrund av det ovan sagda föreslår regeringen således att för- verkandefristen beträffande bostadsrätter skall vara för bostads- lägenheter och för lokaler samt att återvinningsfristen skall vara för bostadslägenheter och för lokaler. Regeringens förslag och bedömning: Återvinningsfristen skall börja löpa först när föreningen har underrättat bostadsrättshavaren om möjligheten att få tillbaka lägenheten genom att betala årsavgiften inom återvinningsfristen. Någon skyldighet att underrätta social- nämnden bör inte införas. Utredningens förslag och bedömning: Överensstämmer med regeringens förslag och bedömning (se betänkandet s. 228231). Remissinstanserna: och har framhållit att socialnämnden bör underrättas vid uppsägningar på grund av för sen betalning. Övriga remissinstanser har inte haft något att erinra mot förslaget eller bedömningen. Bakgrund: Enligt hyreslagen är hyresvärden skyldig att skicka vissa underrättelser och meddelanden som saknar motsvarighet på bostads- rättens område. En förutsättning för att återvinningsfristen skall börja löpa beträffande hyresrätt är t.ex. att hyresgästen har delgetts en under- rättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten. Det gäller för både bostadslägenheter och lokaler (se 44 § första stycket 1 och 2 hyreslagen). Beträffande bostadslägenheter gäller dessutom för att återvinningsfristen skall börja löpa att ett meddelande om uppsägningen och anledningen till denna skall ha lämnats till socialnämnden. När det gäller bostadsrätt börjar återvinnings- fristen däremot enligt nuvarande regler att löpa när föreningen har sagt upp bostadsrättshavaren. Frågan huruvida det finns skäl att införa regler om underrättelse- skyldighet till lägenhetsinnehavaren och meddelande till socialnämnden även på bostadsrättens område diskuterades redan i förarbetena till bostadsrättslag. Regeringen avstod dock från att då föreslå några ändringar i dessa hänseenden eftersom motsvarande frågor på hyres- rättens område behandlades av hyreslagskommitté (se prop. 1990/91:92 s. 55). Skälen för regeringens förslag och bedömning: Skyldigheten att lämna underrättelse till hyresgästen infördes på hyresrättens område för att säkerställa att hyresgästen verkligen får kännedom om den möjlighet som finns att återvinna hyresrätten (se prop. 1973:23 s. 168 f.). En under- rättelseskyldighet kan visserligen komma att medföra ett visst mått av extra arbete för föreningen. Detta måste emellertid vägas mot den fördel systemet från informationssynpunkt skulle innebära för bostadsrätts- havaren. Fördelarna med bestämmelser om underrättelseskyldighet väger enligt regeringens bedömning över eventuella nackdelar. föreslår således att bostadsrättshavaren för att återvinningsfristen skall börja löpa skall ha underrättats om möjligheterna att återvinna bostads- rätten. Underrättelsen bör kunna lämnas i en särskild handling eller tas in i uppsägningshandlingen. På hyresrättens område finns särskilda bestämmelser om hur underrättelsen skall utformas (se 1 § förordningen [1978:314] om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jorda- balken). Om en hyresvärd väljer att ansöka om stämning utan föregående uppsägning och underrättelsen inte tagits in i eller fogats vid stämnings- ansökan, skall domstolen ombesörja att hyresgästen underrättas (se 2 § nämnda förordning). Regeringen avser att i senare sammanhang åter- komma med motsvarande förordningsbestämmelser för bostadsrätter. Frågan om delgivning av underrättelse behandlas nedan (se avsnitt 5.8.3). Bör det då även införas en skyldighet att underrätta socialnämnden? Kravet på meddelande till socialnämnden infördes i hyreslagen för att så långt möjligt förhindra vräkningar (se prop. 1977/78:175 s. 176). Beträffande bostadsrätter är möjligheterna att hjälpa den som har betalningsproblem avsevärt mindre än beträffande hyresrätter. Ekono- misk hjälp att behålla en bostadsrätt torde knappast kunna bli aktuellt annat än om det rör sig om ett helt temporärt betalningsproblem eller möjligen om bostadsrätten helt saknar förmögenhetsvärde. I normalfallet innebär dock regelsystemet att bostadsrätten skall avyttras. Ekonomiskt ligger bostadsrätter närmare ett ägande av fast egendom än vad hyresrätt gör. Exempelvis består en del av bostadsrättshavarens faktiska boendekostnad oftast av amorteringar och räntebetalningar avseende lån på samma sätt som för en fastighetsägare. Kreditinstituten behöver inte skicka meddelanden till socialnämnden. Den som inte kan betala årsavgiften har sannolikt också problem att betala sina lån. Därmed kan lägenheten komma att avyttras efter agerande av kredit- givaren. Det finns således ett antal olikheter mellan de olika upplåtelseformerna såvitt gäller förhållandena vid utebliven betalning. De åtgärder som socialnämnden skulle kunna vidta i dessa fall torde vara avsevärt färre när det gäller bostadsrätter än vad gäller hyresrätter. Därtill kommer att det genom utredningens kontakter med bl.a. har fram- kommit att systemet med meddelande i praktiken inte verkar fungera tillfredsställande beträffande hyresrätter. På grund av det ovan sagda anser regeringen att det inte finns tillräck- liga skäl att införa regler om en underrättelseskyldighet till social- nämnden i nu aktuella fall. Regeringens förslag och bedömning: En bostadsrättshavare skall inte förlora nyttjanderätten till en bostadslägenhet även om han eller hon betalar årsavgiften efter återvinningsfristens utgång, om bostads- rättshavaren på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet har varit förhindrad att betala och betalning sedan har skett så snart det var möjligt, dock senast när frågan om avhysning avgörs i första instans. Någon motsvarighet till den möjlighet som enligt hyreslagen finns för socialnämnden att ta över betalningsansvaret bör inte införas. Utredningens förslag och bedömning: Överensstämmer med regeringens förslag och bedömning (se betänkandet s. 231233). Remissinstanserna: och har avstyrkt förslaget. Övriga remissinstanser har tillstyrkt eller inte framfört några invändningar mot förslaget eller bedömningen i denna del. Skälen för regeringens förslag och bedömning: En hyresgäst får inte skiljas från en bostadslägenhet om socialnämnden inom återvinnings- fristen meddelar hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller om hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom återvinningsfristen på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans (se 44 § fjärde stycket hyreslagen). Reglerna infördes dels i syfte att förbättra socialnämndernas möjligheter att agera och förhindra att hyresgäster förlorar sina bostäder, dels för att säkerställa att hyresgäster i vissa klart ursäktliga fall får bo kvar i lägenheten trots dröjsmål med betalning av hyran till efter ut- gången av återvinningsfristen (se prop. 1992/93:115 s. 16 f.). Bör då dessa bestämmelser överföras till bostadsrättslagen? När det gäller frågan om socialnämndens övertagande av betalnings- ansvar är det att märka att en bostadsrätt till skillnad från en hyresrätt representerar ett förmögenhetsvärde. Som angetts i det föregående (se avsnitt 5.7.4) är det därför mindre troligt att tänka sig att socialnämnden skulle överta betalningsansvaret för en bostadsrätt. Bl.a. av detta skäl har regeringen i det föregående avstått från att föreslå att socialnämnden skall underrättas vid betalningsförseningar. Detta innebär att det enligt regeringens mening inte heller finns tillräckliga skäl för att i bostads- rättslagen införa regler om socialnämndens övertagande av betalnings- ansvar för årsavgifter. En annan fråga är om det finns skäl att införa en regel om att en bostadsrättshavare inte får skiljas från en bostadslägenhet trots att betal- ning har skett efter återvinningsfristens utgång, om förseningen berott på sjukdom eller liknande. Det är å ena sidan angeläget att man upprätt- håller principen att årsavgiften skall betalas och att detta sker . Inte minst i små bostadsrättsföreningar är detta av stor vikt för föreningens ekonomi. och har framhållit drabbar uteblivna betalningar övriga medlemmar i föreningen. är det viktigt med balans i systemet. Redan enligt gällande rätt är utebliven betalning av årsavgiften en förverkandegrund. I det föregående har före- slagits att upprepade betalningsförseningar inom återvinningsfristen skall kunna leda till att rätten till återvinning går förlorad, vilket i sin tur med- för att bostadsrättshavaren förlorar sin lägenhet. Frågan som är föremål för överväganden är emellertid om boende som blir sjuka etc. och inte betalar inom återvinningsfristen, skall förlora sin bostad. De aktuella fallen torde såsom utredningen påpekat i regel framstå som ursäktliga och torde inte vara ett uttryck för missbruk av systemet. Det framstår därför som rimligt att utgångspunkten är att fall som dessa inte skall leda till ett förverkande. Regeringen föreslår alltså att det för bostadsrätter som är bostadslägen- Prop. 2002/03:12 heter införs ett undantag från huvudregeln att bostadsrättshavaren får skiljas från lägenheten när betalning har skett efter återvinningsfristen. Undantaget skall avse den situationen att förseningen beror på att bostadsrättshavaren har varit förhindrad att betala årsavgiften på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet. Regleringen bör i denna del utformas efter mönster av hyreslagen. 5.8Förfarandet vid uppsägning m.m. Regeringens förslag: En uppsägning skall alltid vara skriftlig. Möjligheten till muntlig uppsägning, om ett skriftligt erkännande lämnas, tas bort. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 239 och 240). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller inte framfört några invändningar mot förslaget. Bakgrund: En uppsägning avseende bostadsrätt skall vara skriftlig om inte skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas (se 7 kap. 26 § bostadsrättslagen). Bostadsrättshavaren kan alltid göra uppsägningen hos en behörig ställföreträdare för föreningen. I lagen anges ytterligare en möjlighet. Bostadsrättshavaren kan nämligen göra uppsägningen även hos den som är behörig att ta emot årsavgiften på föreningens vägnar. Beträffande hyresförhållanden är utgångspunkten att en uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat i följd till vilken tid uppsägningen görs (se 8 § första stycket hyreslagen). Om hyresförhållandet har varat än , kan avtalet alltså sägas upp muntligen, oavsett om det är hyres- värden eller hyresgästen som gör uppsägningen. Därefter är det bara hyresgästen som kan säga upp avtalet muntligen. Det förutsätter dock att hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Ett undantag finns. En lokalhyresgästs uppsägning måste i vissa fall vara skriftlig (se 8 § första stycket och 58 a § hyreslagen). På motsvarande sätt som för bostadsrätter får uppsägning göras hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Skälen för regeringens förslag: Enligt utredningen tillämpas i princip aldrig muntlig uppsägning beträffande bostadsrätter (se betänkandet s. 240). Remissinstanserna har inte givit uttryck för någon annan upp- fattning. Bland annat av detta skäl har utredningen föreslagit att möjlig- heten till muntlig uppsägning tas bort. På hyresrättens område har utredningen funnit att muntlig uppsägning torde fylla en funktion. Frågan om att ta bort möjligheten till muntlig uppsägning har också tidigare diskuterats i lagstiftningssammanhang. När frågan behandlades ansågs förfarandet vara väl inarbetat på hyresmarknaden varför det borde bestå (se prop. 1983/84:137 s. 119). Det faktum att möjligheten till muntlig uppsägning nästan aldrig utnyttjas beträffande bostadsrätter talar för att ta bort den. också att avsägelse alltid skall göras skriftligen (se 4 kap. 11 § bostads- Prop. 2002/03:12 rättslagen). Reglerna blir mer lättöverskådliga om detsamma gäller även Regeringen föreslår således att uppsägning av bostads- rätt i fortsättningen endast skall kunna ske skriftligen. 5.8.2Bör orsaken till uppsägningen anges? Regeringens bedömning: Någon regel om att en bostadsrättsförening bör ange orsaken till en uppsägning bör inte införas. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens be- dömning (se betänkandet s. 240 och 241). Remissinstanserna: Kammarrätten i och har framhållit att den enskilde bör få veta orsaken till uppsägningen. Övriga remissinstanser har inte haft något att invända mot utredningens bedömning i denna del. Bakgrund: När en hyresvärd säger upp ett hyresavtal bör han eller hon normalt ange orsaken till att hyresavtalet upphör (se 8 § andra stycket hyreslagen). I förarbetena till bestämmelsen (se prop.