prop · GQ0312 · 2002-10-22 00:00:00 — Remissinstanserna: Några remissinstanser såsom kreditnämnd, , och har framhållit att det vore önskvärt om preciserade krav kunde införas. vid och , KTH har ifrågasatt om kravet på ny ekonomisk plan bör bibehållas. Bakgrund: Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats in- träffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av före- ningens verksamhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostads- rätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats och registrerats (se 3 kap. 4 § första stycket bostadsrättslagen). Enstaka upplåtelser av lägenheter som inte finns med i den ekonomiska planen kan dock göras utan att någon ny plan upprättas (se 3 kap. 4 § andra stycket bostadsrättslagen). En lägenhet får nämligen upplåtas med bostadsrätt trots att den inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet. I allmänna råd Ekonomiska planer för bostadsrättsför- eningar (1995:6) nämns som exempel på en väsentlig förändring att föreningens insatta kapital och nettoskuld avviker väsentligt från mot- svarande poster i den ursprungliga planen (s. 19). Enligt bör en avvikelse på anses som väsentlig. I de allmänna råden anges också att en ny plan inte behöver upprättas när något in- träffar som förbättrar föreningens eller bostadsrättshavarnas ekonomiska situation. Detta motiveras med att bakgrunden till bestämmelserna om ekonomisk plan främst är att förhindra tillkomsten av ekonomiskt osunda föreningar. Skälen för regeringens bedömning: Utredningen har pekat på att det ibland är svårt för föreningarna att leva upp till kraven på ny ekonomisk plan vid väsentligt ändrade förhållanden. Så har särskilt varit fallet när räntor och subventionsvillkor har svängt kraftigt. Det har också ansetts svårt för en förening att veta om den inför nya upplåtelser är skyldig att upprätta en ny ekonomisk plan eller inte. Nya upplåtelser som kan aktualisera en ny plan uppkommer främst i två typsituationer. Den ena typsituationen är att uppbyggnaden av en ny förening drar ut och när t.ex. de sista upplåtelserna skall göras förhållandena har förändrats (jfr prop. 1990/91:92 s. 173 f). Den andra typsituationen är att en befintlig förening bestämmer sig för att upplåta nya bostadsrätter, t.ex. genom att utnyttja en tidigare oinredd vind eller att bostadsrätt skall upplåtas beträffande lägenheter som tidigare upplåtits med hyresrätt. I den förstnämnda typsituationen kan förhållandena ha ändrats så kraftigt att den ursprungliga planen är rättvisande. Rör det sig om försämringar innebär detta att den ursprungliga planen inte ger den bostadssökande det skydd som regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt är avsett att ge. I den andra situationen, när nya upp- låtelser skall göras i en befintlig förening, finns samma skäl att erbjuda de bostadssökande ett skydd som vid den ursprungliga upplåtelsen. Här kan man i och för sig se en gradskillnad eftersom en bedömning av projektets hållbarhet endast behövs om föreningens ekonomiska för- hållanden väsentligt har ändrats eller om de nya upplåtelserna, t.ex. genom sitt antal, är så omfattande att detta påverkar föreningens totala ekonomi på ett någorlunda påtagligt sätt. När man avser att göra ett större antal nya upplåtelser kan det vara motiverat att göra en ny ekonomisk plan även med hänsyn till behovet av skydd för de befintliga bostads- rättshavarna. Mot bakgrund av det sagda finns det alltjämt skäl att ha ett krav på ny ekonomisk plan i samma situationer som . Eftersom det kan vara svårt att avgöra exakt i vilka fall det är nödvändigt att upprätta en ny ekonomisk plan vore det önskvärt med en enklare reglering. En ut- gångspunkt bör därvid alltså vara att bestämmelserna skall slå till i samma situationer som . När det gäller nya upplåtelser i en befintlig förening är det, i den mån det rör sig om ett i förhållande till det befintliga beståndet någorlunda stort antal nya bostadsrätter, av vikt med en ny ekonomisk plan oavsett om förhållandena har förändrats väsentligt. När det rör sig om ett större antal nya upplåtelser är det nämligen alltid viktigt att be- döma sådana faktorer som efterfrågan. Saknas efterfrågan kan hela före- ningen få allvarliga problem. Man skulle därför kunna tänka sig ett generellt krav på ny ekonomisk plan i dessa situationer, med undantag för de fall där det är fråga om enstaka upplåtelser. Vad som är att se som enstaka upplåtelser torde i så fall lämpligen relateras till det totala lägen- hetsbeståndet och inte uttryckas i absoluta tal. Det kan emellertid i stället vara så att de ekonomiska förhållandena har förändrats från det att den senaste ekonomiska planen upp- rättades. Detta kan vara fallet dels vid den första typsituationen med en ny förening där upplåtelser skall ske , dels i en befintlig förening som har för avsikt att upplåta fler bostadsrätter. med regelverket är att utgöra ett skydd för blivande eller befintliga Prop. 2002/03:12 bostadsrättshavare, är en ny plan viktig om förändringarna innebär en försämring av betydelse. Den verkliga förbättringen skulle emellertid uppnås om man kunde ange försämringens omfattning på ett mer precist sätt än med begreppet väsentlig betydelse. I allmänna råd anges att en avvikelse på bör anses som väsentlig (se ovan). Den avvikelse som avses är att föreningens insatta kapital med avdrag för nettoskuld kommer att avvika från motsvarande poster i den ursprungliga planen. Oavsett om just denna modell är lämplig eller inte är det givetvis möjligt att konstruera en beräkningsmodell beträffande föreningens ställning som slår rätt. En sådan skulle dock omfatta endast föreningens ställning, dvs. vara relaterad till balansräkningen. För att ett krav på ny plan skall uppstå med ett sådant kriterium, krävs således förändringar beträffande storleken på lånen eller insatserna. Att ställa upp endast ett kriterium av detta slag är knappast tillräckligt. Man måste också se till förändringar som är relaterade till resultat- räkningen. Exempelvis kan, när upplåtelserna drar ut i en ny förening, räntorna stiga väsentligt. Det behöver inte påverka lånen eller insatserna, i varje fall inte på lite kortare sikt. Resultatet blir däremot sämre om ingen åtgärd vidtas. Regelmässigt behöver föreningen vidta någon åtgärd, exempelvis en höjning av årsavgifterna. Det är alltså tyd- ligt att det finns flera relevanta faktorer att ta hänsyn till. , har pekat på möjlig- heten av att ställa upp olika krav vid nyproduktion respektive om- bildning. Vid ombildning är det enligt vanligt att antalet lägen- heter som upplåts med bostadsrätt skiljer sig från beräknat antal upp- låtelser i den ekonomiska planen. Enligt regeringens mening är det emellertid samma typ av överväganden som måste göras i de olika situa- tionerna, varför det knappast skulle innebära någon egentlig förbättring att skilja dem åt. Som tidigare framhållits hade det varit en fördel om man hade kunnat ställa upp exakta kriterier för när en ny ekonomisk plan skall upprättas. Det har emellertid visat sig svårt att finna någon sådan lösning som dessutom innebär en förenkling. Det är nödvändigt att beakta flera skilda faktorer. Det synes inte heller vara någon direkt vinst med att, som vid och Kungliga Tekniska hög- skolan, KTH har föreslagit, ålägga styrelse och revisor att informera om ändrade förhållanden vid en extra föreningsstämma. Även i så fall skulle det krävas kriterier för när informationsskyldigheten skall slå till. Regeringens bedömning är därför att bestämmelsen bör behållas i sin nuvarande utformning. I och för sig skulle man kunna tänka sig den mar- ginella förändringen att man i lagtexten klargör att en förändring, för att påkalla upprättandet av en ny ekonomisk plan, skall innebära en försäm- ring. Det får emellertid såsom har påpekats av utredningen anses vara så pass självklart att det framstår som onödigt. Sammanfattningsvis föreslår regeringen alltså inte några ändringar i nu aktuella delar. En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder (se 3 kap. 2 § I intyget skall intygsgivarna också ange de huvud- sakliga omständigheter som ligger till grund för deras omdöme. samma gäller för kostnadskalkyler (se 5 kap. 3 § andra stycket bostads- För ekonomiska planer gäller vidare att intygsgivarna skall ange om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § bostadsrätts- lagen är uppfyllda. Härmed avses att de skall ange om det kommer att finnas minst tre lägenheter som är avsedda att upplåtas med bostadsrätt och, när föreningen har fler än ett hus, om husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna. Endast den får vara intygsgivare som har fått behörighet att utfärda intyg. meddelar sådan behörighet (se 3 kap. 3 § bostadsrättslagen och 9 § bostadsrättsförordningen). Behörighet får meddelas endast den som är väl förtrogen med byggverksamhet och förvaltning av bostadsrätts- fastigheter eller som har annan särskild kunskap som finner lämplig (se 10 § första stycket bostadsrättsförordningen). meddelas , högst (se 10 § andra stycket bostadsrätts- Den kan dock återkallas när som helst, om det finns skäl beslut att inte bifalla en ansökan om att bli intygs- givare eller att återkalla behörigheten kan överklagas hos allmän förvalt- ningsdomstol (se 11 kap. 5 § bostadsrättslagen). intygsgivare skall finnas tillgänglig hos och Patent- och registreringsverket (se 11 § andra stycket bostadsrättsförordningen). Utseende av intygsgivare och tillsyn väljer ut sina två intygsgivare. Styrelsens val kan inte överprövas. Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtro- endet för dennes opartiskhet. Endast en av intygsgivarna får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrätts- föreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller att upprätta den ekonomiska planen (se 3 kap. 3 § andra stycket bostadsrättslagen). skall utöva tillsyn över intygsgivarnas verksamhet (se 9 § andra stycket bostadsrättsförordningen). Som har nämnts infördes en ny upplåtelseform då lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt trädde i kraft (jfr ovan 4.2.1). ombildning av vanligt hyresrätt till Vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt Prop. 2002/03:12 ägarmodellen finns krav på att en ekonomisk plan skall upprättas. Reglerna överensstämmer i dessa delar med vad som gäller om ekonomisk plan vid ombildning till bostadsrätt (se 4 kap. 2 § lagen om kooperativ hyresrätt). Till skillnad från vad som gäller enligt bostadsrättslagen föreskriver lagen om kooperativ hyresrätt att ingen av intygsgivarna får ha någon koppling till det aktuella projektet (se 4 kap. 4 §). I förarbetena hänvisade regeringen till Bostadsrätts- utredningens nu aktuella förslag och angav att ändringen var ägnad att minska risken för jäv hos intygsgivarna (se prop. 2001/02:62 s. 113). Regeringens bedömning: Systemet med intygsgivare som granskar ekonomiska planer bör bestå. Utredningens bedömning: Utredningen har inte gjort någon annan Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte framfört någon har dock föreslagit att systemet med intygsgivare skall avskaffas samt att bostadsrättsföreningens ansvar för uppgifter och beräkningar i den ekonomiska planen skall skärpas. Skälen för regeringens bedömning Som har framhållits bedöms den kraftiga ökningen av antalet konkurser inte primärt ha varit hänförlig till brister i regelverket till skydd mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. brister, bl.a. gällande intygsgivningen, har dock framkommit genom utredningens undersökningar (jfr ovan 4.1.2). En särskild fråga är om det, som har föreslagit, finns skäl att ersätta intygsgivarnas granskning av den ekonomiska planen med Förbundet menar att en bostadsrättsförening i stället borde vara skyldig att återta lägenheten om det skulle visa sig att lämnade uppgifter på väsentliga punkter varit felaktiga och att föreningen också skulle vara skyldig att ersätta bostadsrättshavaren för den skada i övrigt som denne drabbats av. För bostadsrättsföreningens åtaganden med anledning av den ekonomiska planen skulle det då finnas en betryggande Regeringen anser att det saknas tillräckliga skäl att frångå det in- arbetade och i sina huvuddrag fungerande systemet med intygsgivare för att ersätta det med något helt nytt och obeprövat (jfr ovan 4.1.2). Systemet i stort bör således finnas kvar. Intygsgivarnas bedömning är det viktigaste inslaget i det skyddssystem av offentlig natur som kringgärdar byggprojekt avseende bostadsrätter. Man kan säga att det nuvarande regelsystemet mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt står och faller med kvaliteten av den granskning som intygsgivarna genomför. regeringens mening bör man därför inrikta sig på att förbättra det gällande systemet så att granskningens kvalitet i största möjliga mån Prop. 2002/03:12 säkras. Bestämmelserna om meddelande, förlängning och återkallelse av behör- ighet som intygsgivare finns i bostadsrättsförordningen. De krav på intygsgivares kompetens som ställs upp är att får meddela behörighet endast till den som är väl förtrogen med bygg- verksamhet och förvaltning av bostadsrättsfastigheter eller som har annan särskild kunskap som finner lämplig (se 10 § bostads- rättsförordningen). I sina allmänna råd (1995:6) anger att den som söker behörighet som intygsgivare bör ha väl dokumenterad kun- skap och praktik i företagsekonomi (kostnads/intäktsanalys, resultat- och balansanalyser, hyressättning, driftskostnader, underhållskostnader och kapitalkostnader), fastighetsrätt och fastighetsekonomi bl.a. vad gäller regelsystemet för bostadsfinansiering/-subventionering. Kunskaperna bör vidare bygga på aktuell erfarenhet inom de olika verksamhetsområdena. har framhållit svårigheter med att avslå ansökningar om be- hörighet eller förlängning av denna med hänsyn till att bestämmelserna i bostadsrättsförordningen är allmänt hållna. Utredningen har lämnat förslag på vissa preciseringar av de nu aktuella bestämmelserna. Utredningen har bl.a. föreslagit att de kriterier som anges i allmänna råd skall anges i författning samt att det där skall anges att sökanden skall ha dessa kvalifikationer. Utredningen har vidare föreslagit att bestämmelserna skall föras in i bostadsrättslagen. Regeringen kan för sin del konstatera att det inte finns något hinder mot att dessa bestämmelser om intygsgivares behörighet m.m. även fortsättningsvis meddelas i förordning efter bemyndigande i lag (jfr 8 kap. 3 och 7 §§ regeringsformen samt 3 kap. 3 § bostadsrättslagen). Det finns i och för sig inget som hindrar att ändå meddela bestäm- melserna i form av lag. Man kan tänka sig en sådan lösning av t.ex. systematiska eller praktiska skäl. Å andra sidan har den nuvarande konstruktionen med ett bemyndigande i lag och behörighetsföreskrifter etc. i förordning flera fördelar. Successiva justeringar av regelverket kan komma till stånd på ett betydligt enklare sätt än när det är fråga om Uppdelningen av bestämmelserna i lag respektive förord- ning är väl inarbetade. Därtill kommer att motsvarande konstruktion helt har valts för regelverket om kooperativ hyresrätt (se prop. 2001/02:62, bet. 2001/02:BoU5, rskr. 2001/02:161, jfr ovan 4.3.1). Mot den nu beskrivna bakgrunden är det enligt regeringens mening mest ändamålsenligt att reglerna om intygsgivares behörighet m.m. även fortsättningsvis meddelas i förordning. Efter det att har tagit ställning till de nu aktuella lagförslagen avser regeringen att göra lämpliga ändringar i bostadsrättsförordningen. sak anser regeringen lika med utredningen att det finns anledning att i författning precisera de kunskapskrav som bör ställas på intygsgivare. Att, som Statskontoret har diskuterat, införa prov för att kontrollera intygsgivarnas kompetens framstår emellertid som väl långtgående. Slutligen kan det, som utredningen också framhållit, finnas skäl att införa en möjlighet för tillsynsmyndigheten att meddela varning. Regeringens förslag: Ingen av intygsgivarna skall få ha någon koppling till det projekt som de skall utfärda intyg om. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag. Utredningen har dessutom föreslagit att de intygsgivare som en bostads- rättsförening har utsett skall godkännas av tillsynsmyndigheten för det aktuella intyget samt att denna prövning skall avse att intygsgivarna är fristående från projektet och att två intygsgivare inte ständigt samarbetar (se betänkandet s. 115121). Remissinstanserna: , Kammarrätten i , Juri- diska fakultetsnämnden vid och Kungliga Tekniska Högskolan, KTH har förklarat sig vara positiva till utredningens förslag, dock att Kammarrätten i har föreslagit att tillsyns- myndighetens prövning skall göras utifrån ett allmänt lämplighetskrav. i , , BKN och har avstyrkt förslaget att tillsynsmyndigheten skall godkänna intygsgivarna. tveksamhet i den del som gäller tillsynsmyndighetens godkännande av har framhållit att det bör övervägas om inte systemet med intygsgivare bör kompletteras med en skärpning av bostadsrättsföreningens ansvar gentemot bostadsrätts- havarna om uppgifterna i den ekonomiska planen inte är korrekta. Skälen för regeringens förslag Den nu gällande ordningen som medger att en av de två intygsgivarna får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen har kritiserats från flera håll. revisorer har i en rapport ifrågasatt om inte båda intygs- givarna borde vara fristående från dem som bildat föreningen (se Riks- dagens revisorers rapport [1996/97:7]). Det ligger onekligen nära till hands att anta att intygsgivarens fri- stående ställning riskerar att äventyras om han eller hon har en stark koppling till projektet i fråga. Risken är att man i praktiken inte har två intygsgivare som ser på saken med kritiska ögon, eftersom den ene av dem kan ha följt projektets utveckling . Risken är också att intygsgivarna genom tillhörighet och inblandning inte kan förhålla sig Som en fördel med den nuvarande ordningen har angetts att intygsgivaren löpande kan följa arbetet och på ett tidigt stadium föra fram synpunkter på hur planen bör utformas. Även för en extern intygsgivare bör dock detta vara möjligt. Det sagda talar för att ingen av intygsgivarna bör få ha någon koppling till det aktuella projektet. Samma bedömning har gjorts i den relativt beslutade lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. Där anges att ingen av intygsgivarna får ha någon koppling till det aktuella projektet (se 4 kap. 4 § och prop. 2001/02:62 s. 113). På grund av det ovan sagda föreslår regeringen att ingen av intygs- givarna skall få ha någon koppling till det projekt som intyget avser. Systemet för hur intygsgivarna utses Utredningen har föreslagit att föreningens val av intygsgivare skall god- kännas av tillsynsmyndigheten samt att myndigheten därvid endast skall ta hänsyn till om intygsgivaren är tillräckligt fristående från föreningen och de andra i projektet involverade samt om intygsgivarna är tillräckligt fristående sinsemellan. Förslaget har motiverats bl.a. av att dagens system blivit föremål för en del kritik eftersom det ofta förekommer att intygsgivarna samarbetar parvis. Ett sådant samarbete kan, har det sagts, medföra en risk för att man litar på varandra alltför mycket eller delar upp arbetsuppgifterna i för stor utsträckning. Samarbetet kan dock även ha vissa fördelar, t.ex. att de två intygsgivarna i viss utsträckning kan komplettera varandra i kompetenshänseende. Som flera remissinstanser, bl.a. i , och har framhållit, kan det emellertid ifrågasättas om inte en sådan ordning där tillsynsmyndigheten skall god- känna intygsgivarna i varje enskilt fall skulle bli onödigt byråkratisk. Vidare har framförts att det borde vara möjligt att komma till rätta med eventuella olägenheter med intygsgivarnas samarbete inom ramen för tillsynen. Risken för att samma två intygsgivare ständigt uppträder till- sammans kommer sannolikt att minska när ingen av intygsgivarna får ha koppling till det projekt som skall bedömas (se ovan). Nyttan av ett godkännande i varje enskilt fall bör, som har diskuterat, vägas mot den administration och tidsut- dräkt som en sådan ordning skulle innebära. Vid en sådan avvägning anser regeringen att det särskilt mot bakgrund av förslaget att ingen av intygsgivarna i fortsättningen skall få ha någon koppling till det projekt som intyget avser inte finns tillräckliga skäl att införa ett krav på godkännande i varje enskilt fall. Regeringen anser således att det nuvarande systemet där bostadsrättsföreningen själv utser intygs- givarna bör bestå oförändrat och inte kombineras med något krav på godkännande. har diskuterat möjligheten att också skärpa föreningens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen. Enligt gällande reglering har föreningen ett visst ansvar här- vidlag. Det är en uppgift för styrelsen att upprätta den ekonomiska planen (se 3 kap. 1 § bostadsrättslagen). Styrelsens åtgärder i detta hänseende kan utlösa skadeståndsansvar (se 10 kap. 1 § bostadsrätts- lagen, jfr nedan avsnitt 4.3.4). I det föregående har framhållits att intygs- givarnas bedömning är det viktigaste inslaget i det skyddssystem av offentlig natur som kringgärdar byggprojekt avseende bostadsrätter samt att man därför nu bör inrikta sig på att förbättra det gällande systemet (se avsnitt 4.3.2). I det följande föreslås att intygsgivarnas skadeståndsansvar skall preciseras (se nedan avsnitt 4.3.4). Under dessa förhållanden anser regeringen att det inte finns tillräckliga skäl att dessutom skärpa föreningens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen. Intygsgivarnas uppgifter och ansvar Regeringens förslag: Bestämmelserna om vilka uppgifter som intygs- givarna skall lämna preciseras i bostadsrättslagen. 1.att förutsättningarna för registrering är uppfyllda, 2.att de lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, samt 3.att de gjorda beräkningarna är vederhäftiga och att den ekono- miska planen framstår som hållbar. Intygsgivarna skall vid intygsgivningen ange vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem. En särskild bestämmelse införs i bostadsrättslagen om intygs- givarnas skadeståndsansvar gentemot bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavarna. Om en intygsgivare uppsåtligen eller av oakt- samhet åsidosätter sina åligganden vid fullgörandet av sitt uppdrag att utfärda intyg, skall han eller hon ersätta den skada som därigenom har uppkommit. Motsvarande bestämmelser införs i lagen om kooperativ hyresrätt. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag, dock att utredningens förslag endast avser bostadsrättslagen (se betänkandet s. 121126). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har förklarat sig vara positiva eller har inte haft något att invända mot utredningens förslag. har förespråkat att den tredje punkten skall ange att den till- tänkta bostadsrättsföreningen kan antas vara ekonomiskt hållbar . har avstyrkt förslaget om att intygsgivarna skall intyga att lämnade uppgifter är riktiga samt förslaget om intygsgivares skade- ståndsansvar. har föreslagit att det införs ett krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare. Bakgrund: I 3 kap. 2 § bostadsrättslagen anges att intygsgivarna skall förse den ekonomiska planen med intyg om att planen enligt deras om- döme vilar på tillförlitliga grunder och att förutsättningarna för registre- ring enligt 1 kap. 5 § bostadsrättslagen kan anses uppfyllda. Intygs- givarna skall vidare ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras omdöme. En motsvarande bestämmelse finns i 4 kap. 3 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. Eftersom den ekonomiska planen enligt den lagen inte behöver registreras, finns dock inte något krav på att förutsättningarna för registrering skall kontrolleras.