prop · GQ0312 · 2002-10-22 00:00:00 — Sistnämnda ändringar innebär att hyreslagen numera är något generösare beträffande andrahandsupplåtelse än vad bostadsrätts- lagen är. gällde även i hyresförhållanden att andrahandsupplåtelse bara tilläts om det kunde antas att hyresgästen inte kunde utnyttja lägenheten. Genom lagändringen togs begränsningen till bort. I förarbetena angavs att begränsningen ansågs ha fått vissa oönskade konsekvenser, dels i fall när äldre och sjuka önskade hyra ut sina lägenheter, dels när en hyresgäst avsåg att inleda ett samboför- hållande men ville ha kvar sin lägenhet för det fall samboförhållandet inte föll väl ut. I sådana situationer framstod det ofta som mindre sanno- likt att hyresgästen skulle komma att återvända till lägenheten, varför tillstånd till andrahandsuthyrning vägrades. Genom lagändringen inför- des även ett krav på att tillstånd till andrahandsuthyrning alltid skulle tidsbegränsas (se prop. 1997/98:46 s. 19). Det finns nu skäl att överväga huruvida motsvarande ändringar bör göras på bostadsrättens område eller om andra intressen gör sig gällande där. Till skillnad från en hyresgäst har en bostadsrättshavare betalat en insats för sin lägenhet. På det sättet ligger bostadsrätten nära äganderätten. Detta talar för att ge bostadsrättshavaren en stor frihet att upplåta sin lägenhet i andra hand. Utgångspunkten i bostadsrättslagen är vidare att bostadsrättshavaren svarar för underhållet av lägenheten. Normalt sett är det alltså bostadsrättshavaren som får betala det slitage som andrahands- upplåtelsen kan medföra. Detta talar i samma riktning. finns skäl som talar mot en obegränsad rätt till andrahands- upplåtelse. Bostadsrättshavaren är medlem i bostadsrättsföreningen. De boende måste samverka i en associationsform. av att åtminstone en del av de boende engagerar sig i denna, i vart fall så att styrelsearbetet kan fungera. Detta innebär att en liten förening är mer känslig än en stor för ett stort antal andrahandsupplåtelser. Det bör emellertid inte enbart vara hänsynen till att föreningen över huvud taget skall kunna fungera vad gäller t.ex. styrelsearbetet som är avgörande för när andrahandsupplåtelse bör tillåtas. vilar på en föreningstanke. Som utredningen påpekat vore det därför olyckligt om flertalet boende i en bostadsrättsförening kom att vara antingen styrelsemedlemmar eller andrahandshyresgäster. att de skäl som bör kunna åberopas för en andrahandsupplåtelse bör ha någon form av tyngd. Bestämmelserna bör t.ex. inte vara sådana att de öppnar för köp i rent spekulativt syfte där förvärvaren aldrig har haft för avsikt att bo i lägenheten. Sammanfattningsvis talar det sagda för att det inte finns skäl att auto- matiskt ansluta till vad som gäller för hyresrätter. det för såväl tillämpande myndigheter som de boende i hyres- respektive bostadsrätter om samma regler om andrahandsuthyrning gäller för de Regeringen delar emellertid utredningens bedöm- ning att detta inte utgör tillräckliga skäl för att välja en enhetlig lösning. Bostadsrättens konstruktion med medlemskap i en förening gör nämligen att det kan finnas skäl att ta hänsyn till aspekter som saknar motsvarig- heter på hyresrättens område. Dessa skäl väger enligt regeringens mening tyngre än den mer allmänna fördelen av att ha samma regler för bostads- rätter och hyresrätter. Regeringen anser alltså att det finns skäl att ha en i grunden generös in- ställning till andrahandsupplåtelse avseende bostadsrätt. bör beaktas dels hänsynen till föreningen, dels tidsfaktorn som innebär att skälen för att tillåta en andrahandsupplåtelse ofta väger lättare och lättare ju går. På motsvarande sätt som skett på hyresrättens område bör begräns- ningen till att bostadsrättshavaren inte har tillfälle att använda lägenheten slopas. Liksom vid hyresrätt kan en sådan begräns- ning nämligen få icke önskvärda konsekvenser. havaren kan komma att återvända till lägenheten eller inte bör alltså inte ha någon självständig betydelse för bedömningen av om andrahands- upplåtelse skall tillåtas. Även med en generös grundinställning till i vilka situationer andra- handsuthyrning bör kunna komma i fråga, framstår det emellertid inte som lämpligt att helt släppa kravet på att skälet för andrahands- upplåtelsen skall ha någon tyngd för att vara godtagbart. köp där avsikten inte är att bostadsrättshavaren skall bo i eller använda lägenheten bör t.ex. inte gynnas av reglerna om andrahandsupplåtelse. De omständigheter som bostadsrättshavaren skall kunna åberopa bör således, liksom tidigare, ha viss styrka. Utredningen har funnit att begreppet beaktansvärda skäl även fortsättningsvis uttrycker detta bäst. Gränsen för vad som bör anses utgöra beaktansvärda skäl förskjuts dock jämfört med gällande rätt eftersom kopplingen till att bostadsrättshavaren inte kan nyttja lägenheten slopas. framhållit att begreppet är avsett att ha en något vidare tolkning än den som har ställts upp i hyreslagen. har framhållit kan det ses som en nackdel att samma formulering används i de båda regelverken. I hyreslagen finns dock en exemplifiering som visar på att det skall vara fråga om särskilda situationer då hyresgästen har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla den; nämligen att hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familje- förhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Denna uppräkning bör även om den inte är avsedd att uttömmande ange de situationer som kan komma i fråga anses vara begränsande (jfr prop. 1997/98:46 s. 20). Någon motsvarighet till den exemplifiering som finns i hyreslagen bör inte införas i bostadsrättslagen. På bostadsrättens område bör andra- handsuthyrning kunna tillåtas även om de skäl som bostadsrättshavaren åberopar är av mer varierande slag. Förutom de situationer som nämns i hyreslagen, bör t.ex. tillstånd kunna lämnas när en förälder som innehar en mindre bostadsrättslägenhet vill hyra ut den till sitt barn. Vidare bör andrahandsuthyrning kunna medges när en person har förvärvat en bostadsrättslägenhet för att bosätta sig där efter pensionen men har behov av att kunna hyra ut den under en övergångstid. De skäl som i princip bör kunna godtas kan alltså variera. Sammanfattningsvis ansluter sig regeringen till utredningens mening att skälen för andrahandsupplåtelse i lagtexten inte bör begränsas på annat sätt än att de bör vara beaktansvärda. De beaktansvärda skäl som bostadsrättshavaren kan ha för en andra- handsupplåtelse bör dock vägas mot hänsynen till föreningen. En andra- handsupplåtelse bör inte medges när föreningen har tillräckligt tunga skäl som talar emot upplåtelsen. Liksom skall samtycke kunna vägras om föreningen har befogad anledning till det. Ju bostadsrättshavaren avser att inte utnyttja lägenheten, desto svagare blir normalt motiven för att andrahandsuthyrningen skall tillåtas mot föreningens vilja. Det bör därför såsom utredningen har föreslagit ställas upp ett krav på att tillstånd till andrahandsupplåtelse alltid skall begränsas till (jfr prop. 1997/98:46 s. 20). Det finns ytterligare skäl som talar för att tidsbegränsa andrahands- upplåtelser. I mindre föreningar kan det finnas en risk för att föreningen medger andrahandsuthyrningar men och då närmast på grund av att det redan finns så många andrahandsuthyrningar i huset gör bedömningen att ytterligare andrahandsuthyrningar inte kan godtas eftersom föreningens intressen av att få till stånd en fungerande styrelse etc. då skulle äventyras. Om tiden för andrahandsuthyrningar alltid begränsas minskar risken för sådana tröskeleffekter. Föreningens förhållanden bör kunna ha betydelse för hur som tillstånd ges för andrahandsupplåtelsen. Om det är fråga om en förläng- ning av en andrahandsuthyrning bör hänsynen till föreningen ibland kunna innebära att skälen som talar för upplåtelsen inte längre har till- räcklig tyngd. Utredningen har delat den bedömning som lagstiftaren gjorde beträf- fande hyresrätter, nämligen att det är svårt att genom förarbetsuttalanden ställa upp någon tidsgräns för hur länge en andrahandsupplåtelse skall få Förhållandena kan vara mycket varierande. Regeringen instäm- Prop. 2002/03:12 mer i att det på motsvarande sätt som på hyresrättens område därför är lämpligt att överlåta till rättstillämpningen att i varje särskilt fall avgöra hur länge andrahandsuthyrningen skall få pågå (jfr a. prop. s. 20 f.). Även här bör dock prövningen göras utifrån den tidigare angivna grundsynen beträffande andrahandsupplåtelse av bostadsrätter. Härvid ligger det nära till hands att förmoda att det i mindre föreningar ofta kan finnas skäl att sätta en något kortare tidsgräns än i större föreningar. Föreningen bör liksom tidigare kunna göra invändningar beträffande andrahandshyresgästens personliga kvalifikationer. Vidare bör förening- en i enlighet med gällande rätt kunna ta hänsyn till villkor i stadgarna beträffande medlemskap i föreningen. Samma bestämmelser bör, såsom utredningen funnit, gälla beträffande andrahandsupplåtelse av såväl bostadslägenheter som lokaler. Regeringens förslag: Föreningen skall ha rätt att få komma in i en lägenhet när den skall utnyttja den tidigare föreslagna rätten att av- hjälpa brister i lägenheten på bostadsrättshavarens bekostnad. När en bostadsrättshavare har avsagt sig bostadsrätten skall han eller hon vara skyldig att låta lägenheten visas . Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 205207). Remissinstanserna: Ingen av remissinstanserna har framfört några invändningar mot förslagen. Bakgrund: En bostadsrättsförening har under vissa omständigheter rätt att få komma in i bostadsrättshavarens lägenhet (se 7 kap. 13 § första stycket bostadsrättslagen). Sådan rätt föreligger när tillträde behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. rätten skall tvångsförsäljas enligt 8 kap. bostadsrättslagen är bostadsrätts- havaren skyldig att låta lägenheten visas . I nu nämnda fall skall föreningen se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Bostadsrättshavaren är vidare skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken (se 7 kap. 13 § andra stycket bostadsrättslagen). Detta gäller även om den aktuella lägenheten inte besväras av ohyra. sistnämnda fall har bostadsrättshavaren rätt till ersättning för kostnader som han eller hon har drabbats av genom åtgärderna. Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde trots att föreningen har rätt till detta, kan föreningen begära särskild handräckning (se 7 kap. 13 § tredje stycket bostadsrättslagen). Hyreslagens regler om hyresvärdens rätt till tillträde är något mer långtgående än motsvarande bestämmelser i bostadsrättslagen (se 26 § Hyresvärden har t.ex. rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada (se 26 § första stycket). bestämmelser finns för hur mindre brådskande arbeten skall få utföras (se 26 § andra stycket). Hyresvärden har att tillse att hyresgästen inte föror- sakas större olägenhet än nödvändigt (se 26 § tredje stycket). Hyreslagen innehåller även regler om tillträde för utrotande av ohyra och om särskild handräckning. Dessa bestämmelser motsvarar i stort sett de som gäller för bostadsrätter (se 26 § fjärde och femte styckena). Skälen för regeringens förslag: Vid en jämförelse mellan bostads- rättslagens och hyreslagens regler om tillträde framgår att reglerna om tillträde för att utrota ohyra och möjligheterna till särskild handräckning har samma utformning i de båda regelverken, men att reglerna i övrigt skiljer sig åt i flera hänseenden. Såsom utredningen framhållit motiveras olikheterna främst av de skillnader i ansvarsfördelningen för lägenhetens skick som finns i de båda regelverken. Hyresvärden har mot den bak- grunden ett större behov än bostadsrättsföreningen av tillträde till lägen- heten. Regeringen delar utredningens bedömning att det för bostads- rätterna inte finns ett behov av hyreslagens långtgående reglering. Bostadsrättslagens bestämmelser om tillträde till lägenheten bör därför i huvudsak behållas. I två situationer kan det emellertid finnas skäl att överväga en utökad rätt till tillträde för föreningen. I det föregående har föreslagits att föreningen skall ha rätt att avhjälpa vissa brister i lägenheten på bostadsrättshavarens bekostnad (se ovan 5.2.4.). Denna rätt bör, för att bli verkningsfull, vara förenad med en rätt för föreningen att få tillträde till lägenheten. Den nuvarande utform- ningen av 7 kap. 13 § bostadsrättslagen täcker inte den situationen. Rätten till tillträde för att utföra arbeten är begränsad till sådana arbeten som föreningen svarar för. I det nu aktuella fallet är det fråga om mot- satsen; nämligen arbeten som bostadsrättshavaren egentligen skall svara för. Regeringen föreslår därför en ändring av bestämmelsen så att före- ningen ges rätt till tillträde för att avhjälpa de aktuella bristerna. Som utvecklats i det föregående har föreningen rätt att komma in i bostadsrättshavarens lägenhet förutom vid tillsyn eller reparationer när tvångsförsäljning är aktuell. Utredningen har pekat på att det skett en ökning av antalet avsägelser (se betänkandet s. 206). En bostadsrättshavare har rätt att avsäga sig bostadsrätten tidigast från upplåtelsen (se 4 kap. 11 § första stycket bostadsrättslagen). Genom avsägelsen tillfaller bostadsrätten föreningen. En avsägelse inne- bär inte att bostadsrätten direkt övergår till föreningen. Övergången sker i stället vid det månadsskifte som inträffar närmast från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som har angetts i avsägelsen (se 4 kap. 11 § andra stycket bostadsrättslagen). Denna situation är lik den att hyresgästen har sagt upp sin lägenhet. Utredningen har påtalat att det enligt de i utredningen företrädda cen- trala bostadsrättsorganisationerna inte är ovanligt att bostadsrättshavare efter avsägelse vägrar att låta lägenheten visas (se betänkandet s. 206). Föreningen är i dessa situationer normalt angelägen att undvika onödig tidsutdräkt när det gäller att överlåta lägenheten till en ny bostads- rättshavare. Enligt regeringens mening har föreningen ett legitimt behov av att så fort den önskar kunna visa lägenheten för spekulanter i syfte att kunna upplåta lägenheten till en ny bostadsrättshavare då bostadsrätten övergår till föreningen. Regeringen föreslår därför att bostadsrättshavaren efter en avsägelse, på samma sätt som vid tvångs- Prop. 2002/03:12 försäljning, skall vara skyldig att låta lägenheten visas . Om en bostadsrättshavare frånträder bostadsrätten övergår bostads- rätten genast till bostadsrättsföreningen (se 4 kap. 8 § tredje stycket och 7 kap. 29 § första stycket bostadsrättslagen). För dessa situationer finns inte skäl att införa en rätt till tillträde för visning. En bostadsrätt kan även övergå till föreningen sedan tvångsförsäljning misslyckats (se 8 kap. 6 § bostadsrättslagen) eller för att den tas i anspråk av föreningen (se 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen). Inte heller i dessa fall finns något behov av en rätt till tillträde för visning. I såväl hyreslagen som bostadsrättslagen finns regler om upphörande av nyttjanderätten, förverkande, på grund av för sen betalning av hyran respektive årsavgiften eller på grund av annat avtalsbrott (se 7 kap. 18 § bostadsrättslagen och 42 § hyreslagen). Gemensamt för de båda regel- verken är också att hyresrätten respektive bostadsrätten efter förverkande kan återvinnas om betalning sker (se 7 kap. 23 § bostads- rättslagen och 44 § hyreslagen). Bostadsrättslagens och hyreslagens regler om förverkande är till stora delar lika. En förklaring till detta är att flera av bestämmelserna i bostadsrättslagen har utformats med de motsvarande hyresrättsliga reglerna som förebild. Det finns emellertid också en del avvikelser. En bostadshyresgäst kan t.ex. förlora sin lägenhet vid upprepade betal- ningsförseningar. Den principiella rätt till förlängning av hyresavtalet som en bostadshyresgäst har till följd av reglerna om direkt besittnings- skydd kan nämligen brytas om hyresgästen har åsidosatt sina för- pliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (se 46 § första stycket 2 hyreslagen). Någon motsvarande bestämmelse finns inte i bostadsrättslagen. En annan skillnad är att bostadsrättslagens regler om förverkande inte innehåller någon motsvarighet till bestämmelserna i hyreslagen om att hyresvärden är skyldig att informera socialnämnden om uppsägningen samt underrätta hyresgästen om dennes möjlighet att återvinna hyres- rätten. Ytterligare en skillnad är att den s.k. förverkandefristen vid hyresför- hållanden är medan den för bostadsrätter är (se 42 § första stycket 1 hyreslagen och 7 kap. 18 § 1 bostads- rättslagen). infördes också i hyreslagen regler om dels att social- nämnden i vissa fall kan ta på sig betalningsansvaret för hyran, dels att en hyresgäst inte får skiljas från lägenheten om han på grund av sjukdom etc. inte har kunnat betala hyran (se 44 § fjärde stycket hyreslagen). I det följande tar regeringen ställning till i vilka fall bostadsrättslagens regler i nu aktuella hänseenden bör anpassas till vad som gäller på hyres- rättens område. Regeringens förslag: Upprepade betalningsförseningar skall kunna medföra att en bostadsrättshavare förlorar sin rätt till återvinning. Tvister om förverkande på grund av upprepade betalningsför- seningar skall prövas av allmän domstol. Om en uppsägning beror på upprepade betalningsförseningar skall bostadsrättshavaren ha rätt att bo kvar i lägenheten till det månads- skifte som inträffar närmast från uppsägningen, om inte rätten ålägger bostadsrättshavaren att flytta tidigare. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 217226). Remissinstanserna: har tillstyrkt förslagen. nämnden i har förklarat sig vara tveksam till utformningen av förslaget om förverkande vid upprepade betalningsförseningar samt framhållit att det, om föreslaget genomförs, bör övervägas om inte hyres- nämnden skall handha prövningen. och , KTH har sagt sig inte kunna tillstyrka förslaget om förverkande vid upprepade har anfört att avflyttning bör ske genast vid samtliga förverkandegrunder. bundet har bl.a. framhållit att de aktuella tvisterna bör prövas av hyres- Övriga remissinstanser har inte framfört några invändningar Skälen för regeringens förslag Bör en särskild sanktion införas? En bostadsrättshavare riskerar inte att förlora sin bostadsrätt vid uppre- pade betalningsförsummelser så länge han eller hon betalar inom återvinningsfristen som är (se 7 kap. 18 § första stycket 1 och 23 § första stycket bostadsrättslagen). kan däremot förlora den rätt till förlängning av hyresavtalet som normalt föreligger (direkt besittningsskydd) om han eller hon gör sig skyldig till upprepade betalningsförsummelser (jfr 46 § första stycket 2 hyreslagen). Frågan är om det bör införas någon form av särskild sanktion mot upp- repade förseningar med betalning av årsavgiften. tidigare och bostadsrättsutredning föreslog i sitt betänkande Översyn av bostadsrättslagen m.m. att nyttjanderätten till en bostadsrätt skulle kunna förklaras förverkad om bostadsrättshavaren vid upprepade tillfällen inte betalade årsavgiften (se SOU 1988:14 s. 158 f.). I det lagstiftningsärende där utrednings förslag behandlades framhölls att även om bostadsrättslagen i möjligaste mån borde anpassas till hyreslagen, bl.a. avseende den nu aktuella frågan, fanns det skäl att avvakta med detta eftersom motsvarande frågor på hyresrättens område då utreddes av hyreslagskommitté (se prop. 1990/91:92 s. 55). Frågan har därefter inte varit föremål för några vidare överväganden. Utredningen har behandlat frågan och pekat på att förekomsten av upprepade betalningsförseningar enligt de centrala bostadsrättsorganisa- tionerna utgör ett problem för bostadsrättsföreningarna. Omfattningen av Prop. 2002/03:12 problemet har inte kunnat kartläggas, vilket torde bero på att förening- arna inte har funnit det meningsfullt att driva frågor om uppsägning gentemot personer som visserligen betalar för sent men som till slut ändå betalar. Att vid upprepade tillfällen betala årsavgiften för sent får anses vara illojalt gentemot de andra bostadsrättshavarna i föreningen. Det torde dessutom ofta innebära extra administrativt arbete för föreningen. Även om avgiften slutligen betalas finns det således principiella skäl för att se allvarligt på företeelsen. Regeringen anser därför att det bör införas en särskild sanktion vid upprepade betalningsförseningar. Sanktion vid upprepade betalningsförseningar Utredningen har funnit att den enda rimliga sanktionen vid upprepade betalningsförseningar är förverkande av nyttjanderätten. i , som i och för sig har instämt i utredning- ens bedömning att upprepade betalningsförsummelser bör leda till att nyttjanderätten upphör, har framhållit att man bör överväga en annan utformning av reglerna än den som utredningen föreslår. Nämnden har dock inte presenterat något alternativt förslag. Vilka andra påföljder än förverkande skulle då kunna komma i fråga vid upprepade betalningsförseningar? Vid hyra av bostadslägenhet kan upprepade betalningsförseningar, som tidigare nämnts, leda till förlust av besittningsskyddet (se 46 § första stycket 2 hyreslagen). Någon motsvar- ande påföljd är inte möjlig på bostadsrättens område eftersom utgångs- punkten är att upplåtelse av bostadsrätt sker utan tidsbegränsning (se 1 kap. 4 § bostadsrättslagen). Den normala sanktionen vid misskötsamhet eller kontraktsbrott är enligt bostadsrättslagen förverkande. Regeringen delar därför utredningens bedömning att det är svårt att finna någon annan lämplig påföljd än förverkande. Vid den närmare utformningen av reglerna kan det dock finnas skäl att överväga olika lösningar, t.ex. vilka förseningar som bör leda till förverkande, i vilken utsträckning bostadsrättshavaren skall varnas och denne skall vara skyldig att flytta. Som framhållit är det mycket som talar för att man bör utforma bestämmelsen så att sanktionen i första hand får en preventiv betydelse. Förverkandegrund eller undantag från rätten till återvinning? Av det ovan sagda framgår att regeringen anser att förverkande är den mest lämpliga påföljden vid upprepade betalningsförseningar. vid och , KTH har diskuterat möjligheten att låta frågan om förverk- ande vara avhängig av om bostadsrättshavarens försummelser är ett väsentligt kontraktsbrott. Enligt regeringens mening framstår det dock som mer lämpligt att anknyta till bestämmelserna om dröjsmål med betalning av årsavgiften. Den aktuella påföljden kan utformas på olika sätt; antingen så att upprepade betalningsförseningar utgör en ny förver- kandegrund eller så att rätten till återvinning faller bort vid upprepade Utredningen har förordat den sistnämnda lösning- Prop. 2002/03:12 en. Båda konstruktionerna får till följd att bostadsrättshavaren förlorar sin bostadsrätt. Det är möjligt att välja olika tidpunkter för när detta skall ske. Avsikten med bestämmelsen är emellertid att rätten till återvinning skall finnas kvar så länge det inte är fråga om upprepade betalnings- förseningar. Enligt regeringens mening är det därför mest lämpligt att utforma bestämmelsen som ett undantag från bestämmelsen om åter- . Regeringen föreslår således att upprepade betalningsförseningar inom återvinningsfristen bör kunna medföra att rätten till återvinning faller bort. Så länge betalning sker inom förverkandefristen (se avsnitt 5.7.3) bör dock bostadsrättshavaren inte kunna skiljas från lägenheten. Vad bör krävas för att bostadsrättshavaren skall förlora lägenheten? Förverkande av nyttjanderätten till lägenheten är en allvarlig påföljd för bostadsrättshavaren.