prop · GQ0312 · 2002-10-22 00:00:00 — Regeringens förslag: Särskilda förutsättningar skall gälla för ett beslut som innebär att samtliga insatser ökas utan att det inbördes förhållandet mellan insatserna rubbas. För att beslutet skall vara giltigt skall krävas att alla röstberättigade i föreningen har gått med på det. Beslutet skall också vara giltigt om två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 280284). Remissinstanserna: har framfört synpunkter på den nämnden vid och , KTH har framhållit att det bör övervägas om inte reglerna bör gälla också vid ändring av andelstal. , har betonat att bolaget i sin egenskap av kreditgivare inte anser att det finns någon anledning att försvåra möjligheterna till ökning av insatserna eftersom detta är positivt för föreningarna. Övriga remiss- instanser har inte framfört några invändningar mot förslaget. Bakgrund: Ändring av insatserna beslutas av föreningsstämman (se 9 kap. 13 § bostadsrättslagen). Om ett beslut innebär ändring av någon insats och medför att det inbördes förhållandet mellan insatserna rubbas, skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås krävs att två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet samt att detta har godkänts av hyresnämnden (se 9 kap. 16 § första stycket 1 bostadsrättslagen). Ett beslut på en föreningsstämma om ökning av insatserna utan att det inbör- des förhållandet rubbas kan dock fattas med enkel majoritet. Skälen för regeringens förslag: Utredningen har funnit att en ökning av samtliga insatser kan innebära risker för otillbörliga förfaranden gentemot enskilda bostadsrättshavare. En ökning av insatserna kan t.ex. vara ett sätt att tvinga en icke önskvärd bostadsrättshavare som inte kan finansiera den ökade insatsen att sälja sin bostadsrätt. Utredningen har däremot inte funnit några andra negativa konsekvenser av en sådan ökning. Som , framhållit är en ökning av insatserna ofta positiv för föreningarna. Den drabbar inte heller kreditgivarna på något oskäligt sätt. Motivet för att inte acceptera enkel majoritet beträffande beslut om ökning av insatsen skulle alltså främst vara att man vill förhindra otillbörliga beslut gentemot enskilda bostadsrättshavare. Högre ställda majoritetskrav innebär att föreningens möjligheter att ordna finansieringen på det sätt föreningen anser bäst inskränks. En förening kan ha goda skäl för att ändra sin belåning. Om föreningen minskar sin belåning på huset uppstår ofta ett behov av att öka insatserna. Ofta innebär detta att bostadsrättshavarna i stället för föreningen lånar pengar av banken. Förfaranden av detta slag beror i allmänhet på att det skattemässigt är mer fördelaktigt om bostadsrättshavarna lånar pengarna än om föreningen gör det. Man kan också tänka sig fall där någon eller till och med alla bostadsrättshavare kan betala den större insatsen utan att låna. Detta skulle i så fall kunna vara ett skäl för att sänka föreningens belåning. Av det ovan sagda framgår å ena sidan att ett beslut om ökning av insatserna kan innebära risker för otillbörliga förfaranden gentemot enskilda bostadsrättshavare. Detta talar enligt regeringens mening för att särskilda förutsättningar bör ställas upp för denna typ av beslut. Å andra sidan står det klart att det kan finnas helt legitima skäl för sådana beslut. Man bör därför inte ställa upp onödiga hinder för beslut som är rationella och inte otillbörliga. Hur bör då den närmare utformningen av reglerna vara? Risken för otillbörliga förfaranden gentemot enskilda skall minimeras, som onödiga hinder mot rationella beslut inte skall ställas upp. En möjlighet är att kräva att alla röstberättigade går med på beslutet. Risken för otillbörligheter får då anses närmast utesluten. Ett sådant krav är å andra sidan mycket långtgående. Detsamma gäller att, som Juridiska Prop. 2002/03:12 fakultetsnämnden vid och Kungliga Tekniska högskolan, KTH har förordat, i stället föreskriva att den som motsätter sig en ökning av insatserna skall ha rätt att bli utlöst och bo kvar som hyresgäst. En sådan reglering skulle kunna få betydande ekonomiska konsekvenser för föreningen. En mer rimlig avvägning är enligt rege- ringens mening att införa en regel liknande den som gäller vid ändring av insatser som rubbar det inbördes förhållandet (se 9 kap. 16 § första stycket 1 bostadsrättslagen). Regeln bör ha den innebörden att beslutet är giltigt enbart om samtliga röstberättigade i föreningen har gått med på beslutet eller, om en sådan enighet inte gått att nå, om två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och beslutet dessutom har godkänts av hyresnämnden. bör godkänna beslutet såvida detta inte framstår som otillbörligt mot någon enskild eller några enskilda bostads- rättshavare. Slutligen bör, som vid och , KTH har diskuterat, över- vägas om regleringen även bör gälla vid ändring av andelstal. Vissa före- ningar tillämpar system med andelstal som grund för fördelningen av årsavgiften. Genom bostadsrättslag togs tidigare bestämmelser om andelsvärden bort ur lagstiftningen (jfr prop. Rege- ringen anser därför att bl.a. systematiska skäl talar emot att nu införa regler som även gäller andelstal. Några direkta missförhållanden torde inte heller förekomma vad gäller andelstal. Särskilda regler vid ändring av andelstal föreslås således inte. Regeringens förslag: Ett beslut om nedsättning av samtliga insatser skall registreras hos . få verkställas förrän har förflutit efter registreringen. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 284292). Remissinstanserna: Bl.a. , Juridiska fakultetsnämnden vid , Kungliga Tekniska hög- skolan, KTH och har tillstyrkt förslaget. har framhållit att de föreslagna åtgärderna visserligen leder i rätt riktning men att de är otillräckliga för att behovet av skydd för det egna kapitalet skall vara tillgodosett. fakultetsnämnden vid , Kungliga Tekniska hög- skolan, KTH, vid universitet, , Venantius och Konkursförvaltar- kollegiernas förening har framhållit att kapitalskyddsfrågan bör över- Bakgrund: Inledningsvis kan något sägas om kapitalskyddet i eko- För en ekonomisk förenings förpliktelser svarar endast föreningens tillgångar (se 1 kap. 3 § föreningslagen). principen är alltså att medlemmar, styrelseledamöter och andra före- trädare inte har personligt ansvar. Dock kan också föreningens fordringar på ännu inte inbetalda insatser och avgifter tas i anspråk för föreningens förpliktelser. Insatserna skall redovisas som bundet eget kapital (se 5 kap. 15 § årsredovisningslagen [1995:1554]). I 10 kap. 1 § förenings- lagen anges att föreningens medel får delas ut endast i form av över- skottsutdelning, återbetalning av medlemsinsatser, utbetalning vid ned- sättning och utskiftning vid likvidation. Föreningslagen innehåller också bestämmelser om nedsättning av insatsernas belopp. Insatsen skall anges i stadgarna (se 2 kap. 2 § föreningslagen). En ändring av stadgarna får enligt huvudregeln inte verkställas förrän beslutet har registrerats hos . När det gäller ett beslut om nedsättning av insatserna får detta emellertid inte verkställas förrän har förflutit efter registreringen (se 7 kap. 14 § femte stycket föreningslagen). Detta innebär alltså ett visst skydd för borgenärerna på så sätt att de får en var- ning och på sig för att t.ex. driva in sina fordringar på föreningen. Slutligen innehåller föreningslagen en bestämmelse om återbetalnings- skyldighet om utbetalning har skett i strid mot lagens bestämmelser (se 10 kap. 7 § föreningslagen). Vad gäller då beträffande kapitalskyddet i bostadsrättsföreningar? Bestämmelser om vinstutdelning finns i 9 kap. 27 och 28 §§ bostads- rättslagen. Utdelning får endast ske av vinst som redovisas i fastställd balansräkning för det senaste räkenskapsåret. Vinst får inte delas ut till andra än bostadsrättshavarna. Bestämmelser finns också om fördelningen av vinsten mellan bostadsrättshavarna. Om vinstutdelning görs i strid med det nu sagda eller någon bestämmelse i föreningens stadgar gäller bestämmelserna om återbetalning i 10 kap. 7 § föreningslagen. I 9 kap. 4 § bostadsrättslagen finns en motsvarighet till 1 kap. 3 § före- ningslagen. För föreningens förpliktelser svarar endast föreningens till- gångar. Årsredovisningslagens bestämmelse om att insatserna skall redovisas under bundet kapital i balansräkningen (se 5 kap. 15 § årsredovisnings- lagen) gäller enligt 9 kap. 26 § bostadsrättslagen även för bostadsrätts- föreningar. Till skillnad från vad som gäller för ekonomiska föreningar behöver insatserna inte anges i stadgarna (jfr 9 kap. 5 § bostadsrättslagen). Det finns inte heller någon motsvarighet till bestämmelsen i 7 kap. 14 § före- ningslagen om att verkställighet av ett beslut om nedsättning av insatsernas belopp får ske först . Över huvud taget sägs inget särskilt om sådana beslut. Någon uppräkning motsvarande den i 10 kap. 1 § föreningslagen beträffande på vilka sätt föreningens medel får betalas ut till medlemmarna finns inte heller i bostadsrättslagen. Utredningen har diskuterat frågan om avsaknaden av regler mot- svarande dem i föreningslagen medför att det är tillåtet att sätta ned insatserna genom ett vanligt majoritetsbeslut (se betänkandet s. 286 291). Utredningens bedömning är att detta är tillåtet. För en sådan bedömning talar följande. Föreningslagens bestämmelser gäller inte för bostadsrättsföreningar annat än när detta särskilt anges i bostadsrätts- lagen. Bostadsrättslagens bestämmelse i 7 kap. 14 § om att en beslutad insats kan ändras i den ordning som anges i 9 kap. 13 och 16 §§ samt bestämmelsen i 9 kap. 16 § första stycket 1 om särskilda villkor för beslut om ändring av insatser som rubbar det inbördes förhållandet mellan insatserna talar för att lagstiftaren endast avsett att reglera förhållandena mellan föreningen och bostadsrättshavarna utan beaktande av borgenärsskydd. Beslut om nedsättning av insatserna torde därför enligt dagens regler kunna fattas med enkel majoritet. Skälen för regeringens förslag: I det föregående har föreslagits sär- skilda regler för beslut om ökning av samtliga insatser. Finns det skäl att ställa upp särskilda krav även för beslut om nedsättning av insatserna? Från kreditgivarsynpunkt kan dagens reglering framstå som bristfällig. Enligt utredningen finns uppgifter från kreditgivare om fall där före- ningar kommit på obestånd eller avsevärt försämrat sin ekonomi genom nedsättning av insatserna. har påtalat liknande förfaranden. Detta aktualiserar frågan om borgenärerna bör ges ett bättre skydd. Ett något starkare skydd för borgenärerna behöver såsom utred- ningen påpekat inte nödvändigtvis vara positivt endast för borgenärerna. Att kapitalskyddet anses vara för svagt kan vara negativt även för bostadsrättsföreningarna, t.ex. i lånesituationer. En sådan bedömning drabbar i så fall även skötsamma, välordnade föreningar. Det är knappast meningsfullt att ställa upp krav på olika former av kvalificerad majoritet. Regler om kvalificerad majoritet kan skydda medlemsminoriteter men ger knappast föreningens borgenärer någon större trygghet. Inte heller framstår ett krav på godkännande av hyres- nämnden som lämpligt bl.a. eftersom skyddsintressena skulle vara andra än de som hyresnämndens prövning normalt skall tillgodose. Enligt regeringens mening bör man i stället överväga en bestämmelse liknande den som finns i föreningslagen om att skall förflyta innan beslutet får verkställas. Liksom för ekonomiska föreningar gäller beträffande bostadsrättsföreningar att ett beslut om ändring i stadgarna inte får verkställas förrän registrering har skett (se 9 kap. 25 § bostads- rättslagen). Som tidigare nämnts finns dock inte i bostadsrättslagen något krav på att insatserna skall anges i stadgarna. Ett krav bör därför lämp- ligen ställas upp på att beslut om nedsättning av insatserna skall anmälas för registrering hos . Beslutet bör sedan inte få verkställas förrän efter registreringen. Lagrådet har, bl.a. mot bakgrund av att det inte finns någon registrering av den nivå som en nedsättning utgår ifrån, ifrågasatt värdet av den föreslagna regleringen. Enligt regeringens mening bör emellertid det offentliggörande som en registrering innebär vara en värdefull varningssignal för borgenärerna oavsett om borgenärerna saknar kännedom om insatsernas tidigare belopp. En sådan regel innebär således en viss förstärkning av kapital- skyddet. Borgenärerna får möjlighet att avveckla sina affärskontakter med föreningen inom året. Som utredningen funnit bör ettårsregeln avse endast beslut om ned- sättning av samtliga insatser. Det är typiskt sett de besluten som innebär störst risker för borgenärerna. Om inte samtliga insatser sätts ned torde det regelmässigt röra sig om nedsättning av enstaka insatser, t.ex. för att en större lägenhet har blivit två. Flera remissinstanser, bl.a. , och , har efterlyst ytterligare åtgärder för att stärka kapitalskyddet för bostadsrättsföreningar. Regeringen har inte i detta lagstiftningsärende tillräckligt underlag att föreslå ändringar i detta hänseende men är beredd att ompröva frågan om behov skulle uppstå. Regeringens bedömning: Det finns inte skäl för några ytterligare ändringar av reglerna om villkor för vissa beslut. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- ning (se betänkandet s. 292). Remissinstanserna: Remissinstanserna har inte redovisat någon annan uppfattning än utredningen. Bakgrund: I det föregående har berörts vissa av de beslut som enligt bostadsrättslagen skall fattas med särskild majoritet. Lagen innehåller dock ytterligare bestämmelser med sådana krav. Bestämmelser om beslut om ändring av stadgar finns i 9 kap. 2325 §§ bostadsrättslagen. I 9 kap. 16 § finns bestämmelser om vissa typer av beslut som alltid skall fattas på föreningsstämma och med viss majoritet. Punkten 1 behandlar, som tidigare nämnts, beslut om ändring av insatserna som medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna. Punkten 2 tar upp beslut som innebär förändring av en lägenhet. Punkten 3 handlar om beslut om utvidgning av föreningens verksamhet. Punkten 4 behandlar beslut om överlåtelse av föreningens hus. Av punkten 5 framgår att stadgarna kan innehålla ytterligare villkor för besluts giltighet. 9 kap. 15 § bostads- rättslagen innehåller bestämmelser om beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark. Särskilda förutsättningar gäller också för beslut om ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Dessa kommer att behandlas i nästa avsnitt. Skälen för regeringens bedömning: Enligt utredningen har inget framkommit som påkallar ändringar av majoritetskraven för de nu aktuella besluten eller utformningen av bestämmelserna. En fråga som har varit föremål för prövning är om en bostads- rättsförenings uppförande av balkonger i visst fall skulle anses påverka lägenheter i markplanet på ett sådant sätt att den aktuella förändringen faller inom tillämpningsområdet för 9 kap. 16 § första stycket 2 bostads- rättslagen. Domstolen ansåg i detta fall att även ett beslut som inte med- förde förändringar av själva lägenheten eller berörde gemensamma utrymmen etc. men som ändå var menligt för bostadsrättshavaren skulle anses omfattat av skyddsreglerna i 9 kap. 16 § första stycket 2 (se beslut i mål ÖH 3895-00, SÖH 118). Regeringen anser inte att detta avgörande ger anledning att överväga några ändringar av den aktuella bestämmelsen. Sammanfattningsvis anser regeringen inte att det finns skäl att föreslå några ytterligare ändringar av reglerna om särskilda villkor för vissa beslut. Förutsättningar för beslut om ombildning från hyresrätt till bostadsrätt kommer att behandlas nedan under avsnitt 9. 9.1Gällande regler och hur de kringgås Nuvarande regler om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt sker genom att hyresgästerna i en hyresfastighet bildar en bostadsrättsförening, som förvärvar fastigheten av husets ägare och sedan upplåter lägenheterna med bostadsrätt till de hyresgäster som vill delta i ombildningen. I bostadsrättslagen finns regler om hur en ombildning till bostadsrätt skall gå till. Ett beslut att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som om- fattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen (se 9 kap. 19 §). Innan ett beslut om förvärv av ett hus fattas, skall en ekonomisk plan upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna (se 9 kap. 20 §, jfr 3 kap.). Beslut om för- värv i strid mot lagens bestämmelser är ogiltiga (se 9 kap. 21 §). skall beakta ogiltighetspåföljden när en bostadsrättsförening söker lagfart på sitt förvärv. En lagfartsansökan skall avslås om det är uppenbart att förvärvet är ogiltigt (se 20 kap. 6 § 10 jordabalken). Om inskrivningsmyndigheten kan konstatera att ett beslut om förvärv inte har biträtts av två tredjedelar av hyresgästerna eller att de hyresgäster som biträtt beslutet inte är medlemmar i bostads- rättsföreningen, skall myndigheten därför avslå ansökan. Inskrivnings- myndighetens granskning är normalt formell och tar sikte på att utifrån ingivna handlingar kontrollera att lagens krav är uppfyllda. En inskriv- ningsmyndighet har dock möjlighet att, om särskilda omständigheter föreligger, låta den vars rätt berörs yttra sig (se 19 kap. 16 § jorda- balken). Vid köp av hyresfastigheter krävs om en kommun begär prövning av förvärvet tillstånd från hyresnämnden, s.k. förvärvstillstånd. Detta regleras i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen). Syftet med regleringen är att förhindra oseriösa eller på annat sätt olämpliga personer eller företag att komma in på fastighets- marknaden. Förvärvstillstånd fordras dock inte när en bostadsrätts- förening har fattat beslut om förvärvet på det sätt som föreskrivs för ombildning i bostadsrättslagen. För att främja en övergång från hyresrätt till bostadsrätt infördes lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen). gjordes en del ändringar i den då gällande bostadsrättslagen. Bl.a. infördes kravet på viss majoritet för att en ombildning skulle få ske. Ombildningslagen ger hyresgästerna rätt att för ombildning till bostadsrätt förvärva huset de bor i före andra köpare. En förutsättning för att hyresgästerna skall få en starkare ställning än andra spekulanter på fastigheten är att de har bildat en bostadsrättsförening och att föreningen har gjort en s.k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten för anteck- ning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. En intresseanmälan kan göras om hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av ombildning. Så länge en sådan Prop. 2002/03:12 anmälan gäller får en fastighetsägare normalt inte överlåta fastigheten om inte föreningen först har erbjudits att förvärva fastigheten. I förarbetena till de ombildningsregler som infördes har fram- hållits att en ombildning till bostadsrätt bör ske på de boendes villkor samt att det är de boendes intressen, önskemål och synpunkter som bör tillgodoses när det är fråga om en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Bakgrunden till regleringen var att det enligt bostadsrättslagens tidigare bestämmelser var möjligt att bilda en bostadsrättsförening med syfte att ombilda en hyresfastighet utan att vare sig styrelseledamöterna eller övriga medlemmar var bosatta i fastigheten samt att en ombildning kunde genomföras helt utan insyn av de boende (se prop. 1981/82:169 s. 27 f.). För ett giltigt beslut om ombildning krävs således , att hyres- gästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet går med på beslutet och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättsföreningen. Även hyresgäster som inte bor i huset skall om- fattas i beräkningsunderlaget. Det finns inget krav på att hyresgästen, för att få delta i omröstningen, skall vara folkbokförd på fastigheten. Om en lägenhet inte är uthyrd skall den däremot inte räknas med. Inte bara bostadslägenheter utan även lokaler skall ingå i beräkningsunderlaget. Det är emellertid bara hyresgäster som hyr direkt av värden som skall räknas med, vilket innebär att andrahandshyresgäster inte ingår i under- laget. Ombildningslagen gäller även för ombildning till kooperativ hyresrätt och lagens rubrik är lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyres- rätt. Samma krav gäller för ombildning till bostadsrätt respektive till kooperativ hyresrätt. Skydd för hyresgäster som inte vill delta i en ombildning En hyresgäst som inte vill delta i en ombildning till bostadsrätt har rätt att bo kvar i lägenheten som hyresgäst. Han eller hon får då bostadsrätts- föreningen som hyresvärd (se 7 kap. 11 och 13 §§ jordabalken). Föreningen får inte upplåta bostadsrätt till lägenheten så länge hyresför- hållandet består. Hyresgästen har samma besittningsskydd och samma bytesrätt som . Föreningen har samma skyldigheter som en vanlig hyresvärd. har uppmärksammats förfaranden som innebär att ombild- ningsreglerna delvis kringgås. Bostadsrättsföreningar har bildats på initiativ av fastighetsägare med medlemmar som på olika sätt står fastighetsägaren nära. Dessa medlemmar har visserligen giltiga hyres- kontrakt avseende lägenheter i huset men bor egentligen inte där. På detta sätt bildade föreningar kallas ibland falska bostadsrättsföreningar. Sådana föreningar har kommit att förvärva hus antingen genom sed- vanligt majoritetsbeslut vilket förutsätter att många av de ursprungliga hyresgästerna i huset på det ena eller det andra sättet kommit att flytta Prop. 2002/03:12 eller genom att det bolag som äger huset genom fusion har gått upp i bostadsrättsföreningen. I det senare fallet blir föreningen ägare till fastigheten trots att något sådant beslut om förvärv som fordras enligt bostadsrättslagen aldrig har fattats. I den mån de verkliga hyresgästerna har bildat en bostadsrättsförening som gjort en intresseanmälan behöver denna inte heller erbjudas att förvärva huset. Hyresgästerna har dock rätt att bo kvar i huset som hyresgäster. I de nu nämnda situationerna har lagens regler kommit att användas på ett annat sätt än lagstiftaren ursprungligen torde ha avsett. I det följande lämnar regeringen därför förslag på lagändringar i syfte att förhindra sådana förfaranden. Regeringens förslag: Bostadshyresgäster skall vara folkbokförda på fastigheten för att få räknas med i den kvalificerade majoritet som krävs för ett beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Detsamma skall gälla vid en s.k. intresseanmälan om ombildning till Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 715). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslaget. Flera av remissinstanserna, bl.a. Riks- skatteverket och , har dock betonat att det även med den föreslagna åtgärden finns risker för kringgåenden. ansett att förvärv genom ombildning skall omfattas av förvärvslagen. Skälen för regeringens förslag Att bostadsrättsföreningar bildas med medlemmar som visserligen har giltiga hyreskontrakt avseende lägenheter i huset men som ändå inte bor där har uppmärksammats , framför allt i . förfaranden överensstämmer knappast med lagstiftarens intentioner bakom reglerna om ombildning. Dessa regler syftar till att ta tillvara de Att ombildning bör ske på de boendes villkor samt att de boendes intressen, önskemål och synpunkter bör tillgodoses vid över- gång från hyresrätt till bostadsrätt har framhållits som utgångspunkter för regleringen (jfr ovan under avsnitt 9.1). Skyddet för de boendes intressen