mot · GQ02Bo267 · 2002-10-23 00:00:00 — Tillsammans med en aktiv mark- och planpolitik kan dessa pengar ligga till grund för nödvändig nybyggnation av hyreslägenheter. 6.2 Öka byggandet genom sänkta skatter En viktig anledning till att det byggs för lite i är att bostadssektorn är hårt beskattad. subventionerades boendet; nu fungerar boendet i praktiken som en källa för skatteintäkter. Genom skattereform finansierades sänkta inkomstskatter till stor del genom höjda indirekta skatter och avgifter som rörde boendekostnaderna. Hyrorna höjdes realt i hela beståndet och kostnaderna steg ännu mer för nybyggda bostäder. Eftersom subventionerna dessutom trappades ned, har boendekostnaderna ökat dramatiskt. går i genomsnitt en tredjedel av hushållens disponibla inkomster till boendet. Inget annat OECD-land har så höga boendekostnader. Eftersom boendet är ett grundläggande behov för alla måste boendekostnaderna utredas för att åstadkomma en sänkning. Detta bör ges regeringen till känna. 6.2.1 Slopa fastighetsskatten på hyreshus Nya subventioner löser inte problemet med att det byggs för lite nya hyreslägenheter. Istället bör de kvarvarande räntesubventionerna avvecklas. Fastighetsskatten för hyreshus bör avskaffas. Fastigheter bör inte beskattas eftersom de är ett arbetande kapital i fastighetsföretaget. Vinsten beskattas dessutom redan med bolagsskatt. Dagens system där räntebidragen i princip är avvecklade och inte kan motivera en fastighetsskatt innebär tillsammans med bolagsskatten att hyresfastigheter är utsatta för en dubbelbeskattning. Slopandet av fastighetsskatten för hyreshus bör ske stegvis i den takt som statens finanser tillåter. Vad som ovan angivits angående slopandet av fastighetsskatt på hyreshus bör ges regeringen till känna. 6.2.2 Slopa uttagsbeskattning på fastighetsarbete i egen regi skattereform ingick bland annat att lägga moms på fastighetsförvaltning. Därtill lades en särskild skatt, en så kallad uttagsskatt, på företag som driver fastighetsskötsel i egen regi. Detta har bland annat drabbat många allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag med ökade hyreskostnader. Uttagsskatten bör slopas. Då blir beskattningen av hyresboendet lägre och missgynnas inte i jämförelse med andra boendeformer. Förslaget om slopad uttagsskatt presenteras i skattemotion Fi286. 6.2.3 Se över byggmomsen Det finns också anledning att göra en generell utvärdering av den höjning av momsen på byggande som infördes i och med skattereform. Sänkt moms på bostadsbyggande skulle inte bara dämpa kostnaderna för nyproduktion utan hålla igen kostnadsutvecklingen för hela beståndet av bostäder. Även regeringen har insett de negativa konsekvenser för bostadsmarknaden som momshöjningen orsakade. En momssänkning, men bara på vissa former av byggande, har därför föreslagits. Vi vill att allt byggande ska ske på lika villkor. Därför uppmanar vi regeringen att göra en generell utvärdering av den höjning av momsen på byggande som infördes i och med skattereform. Detta bör ges regeringen till känna. 6.3 Bygg fler hyreslägenheter Hyresrätten utgör en viktig del av en fungerande bostadsmarknad. Den är ofta det självklara alternativet när unga människor eller nya svenskar ska skaffa sig sitt första boende. På samma sätt efterfrågar människor som vill flytta till en kommun ofta en hyresrätt. Den svåra bostadssituationen i våra storstäder skulle helt klart bli bättre om byggandet av hyresbostäder ökade. bidrar den låga tillgången på hyresrätter till att trissa upp priserna på bostadsrätter och villor. För är det viktigt att understryka behovet av att det finns hyresrätter med rimliga hyror att tillgå på bostadsmarknaden, framför allt i kommuner med stor inflyttning. Alla kan inte, eller vill inte, äga sin bostad. Det finns ett stort behov av en boendeform som inte innebär stora kapitalbindningar för de boende. Trots ett skriande behov av bostäder, framför allt i storstadsområdena och i universitets- och högskoleorter, är intresset för att bygga hyreslägenheter lågt. Merparten av de flerbostadshus som byggs är bostadsrätter. Regeringen bör ges i uppdrag att tillsätta en utredning med uppgift att allsidigt belysa hur förutsättningarna för att bygga och förvalta hyresbostäder kan förbättras. 6.3.1 Bättre konkurrens och nya metoder på byggmarknaden Det främsta incitamentet för att investera i och bygga hyresfastigheter är att det går att få en rimlig avkastning på det satsade kapitalet. Det viktiga är att få ner byggnads- och boendekostnaderna. Då är det fungerande konkurrens på byggmarknaden samt lägre skatter och avgifter på boendet, och inte fler bidrag, som är avgörande. Förutsättningarna för nyproduktion måste vara sådana att byggande av flerfamiljshus är attraktivt för såväl privata som allmännyttiga fastighetsägare. bör ett stort ansvar läggas på byggföretagen för att pressa produktionskostnaderna och hitta metoder att bygga bostäder till rimlig kostnad. Byggkostnadsdelegationen har i sitt betänkande (SOU 2000:44) pekat på att det finns stora möjligheter att sänka byggkostnaderna. Delegationen har som en första målsättning sagt att det är möjligt att sänka byggkostnader och minska byggtiderna som kvalitetsfelen minskar . anser att denna målsättning är realistisk, men det förutsätter att delegationens arbete följs upp på ett kraftfullt sätt. Regeringen har följt upp Byggkostnadsdelegationens arbete genom att, för en tidsbegränsad period, inrätta ett Byggkostnadsforum vid . Problemet med höga byggkostnader är alltför omfattande för att kunna åtgärdas med att ge ett tillfälligt uppdrag till . Eftersom en stor del av de höga byggkostnaderna beror på dålig konkurrens inom byggbranschen bör istället ges ett i uppdrag att följa upp Byggkostnadsdelegationens arbete. Vad som ovan anförts angående behovet av att föra över uppgiften att följa upp Byggkostnadsdelegationens arbete från till bör ges regeringen till känna. En intressant utvecklingsmöjlighet, som förenar miljötänkande med god ekonomi, är att bygga flervåningshus i trä. och har visat att det går och att brandrisken inte är större än i andra hus. Däremot är byggkostnaderna lägre än vid byggnation med betong, stål och plast. Trä används ofta i småhus, men på grund av att tidigare byggnormer inte tillät byggande av flervåningshus i trä, ligger efter utvecklingen i exempelvis . Trots att är rikt på träråvara finns det därför en stor outnyttjad potential för trä som byggnadsmaterial. lade fram ett förslag om att regeringen skulle ta fram ett nationellt handlingsprogram för byggande i trä, vilket bifölls av . Det är av största vikt att detta handlingsprogram nu fullföljs. Detta bör ges regeringen till känna. Ett väl fungerande hyressättningssystem är avgörande för att det ska bli intressant att förvalta och bygga nya hyresbostäder. Den så kallade trepartsöverenskommelsen om utveckling av hyresboendet, som tecknats av organisationerna på bostadshyresmarknaden, , och , bör vara en utgångspunkt för en nödvändig reformering av hyressättningssystemet. Inriktningen på reformeringen bör vara att göra bruksvärdessystemet mer flexibelt och fungera som det var tänkt när det infördes ett system byggt på avtalsfrihet, men med ett starkt besittningsskydd. Allmännyttans hyresledande roll bör slopas och de privata fastighetsföretagen och deras organisation göras till en reell och fullvärdig förhandlingspart i det kollektiva förhandlingssystemet. För över ansvaret till de lokala hyreskommittéer, med företrädare från både hyresgästföreningen, fastighetsägarföretagen och kommunala bostadsföretag, som bildats efter trepartsöverenskommelsen. Uppgifterna för dessa lokala kommittéer ska vara att komma fram till hur hyresgäster värderar lägenheters olika egenskaper, dvs. att bestämma objektiva bruksvärden i enlighet med de principer om bruksvärdet som gällde när bruksvärdessystemet infördes. bör besluta att slopa allmännyttans hyresledande roll och göra de privata fastighetsföretagen och deras organisation till en reell och fullvärdig förhandlingspart i det kollektiva förhandlingssystemet. Nyproduktion bör undantas från bruksvärdessystemet. Den nuvarande tillämpningen av bruksvärdessystemet gör att byggherrar inte är benägna att bygga hyreshus. En av orsakerna till detta är att bruksvärdessystemet ger hyresgästerna möjlighet att få till stånd en prövning av hyran. För en fastighetsägare är detta en stor osäkerhetsfaktor. Hela kalkylen kan spricka om en inflyttningshyra, som framstått som nödvändig och tillräcklig för ett projekt, kan komma att sänkas. Efterfrågan på de nya hyreslägenheterna kan vara stor, men denna risk leder i många fall till att potentiella investerare istället väljer en mindre riskfylld bostadsrättsproduktion. Detta syns tydligt i där bara en bråkdel av de bostäder som byggs är hyresrätter. Om några nya hyreslägenheter ska byggas måste hyrorna på nybyggda lägenheter bättre spegla efterfrågan. anser därför att de hyresavtal som tecknas vid nyproduktion inte ska kunna omprövas i efterhand. Tillsammans med ett starkt besittningsskydd för hyresgästen handlar detta om att reformera bruksvärdessystemet, inte om att införa marknadshyror. bör besluta att undanta nyproducerade lägenheter från bruksvärdessystemet. Hyresgästen bör få större inflytande över sin hyra genom individuell hyressättning. Med möjligheten att själv välja utrustning, nivå på underhåll samt förbrukning av värme och vatten kan hyresgästen aktivt påverka boendekostnaden. Detta innebär billigare boende för till exempel unga. Individuell hyressättning kan dessutom innebära att miljöpåfrestningarna blir mindre. När kostnader som har direkt koppling till boendets miljöpåverkan blir synliga och möjliga att påverka ger det ekonomiska skäl för den enskilde hyresgästen att vara sparsam. bör besluta att skapa ett utrymme för individuell hyressättning. En stor del av de hyresbostäder som byggs är specialbostäder för exempelvis studenter. Men nybyggnationen av studentbostäder måste öka. Studenter i , , och har det svårare än någonsin att få en studentbostad. byggs omkring 4 000 studentbostäder, enligt , , bostadsrapport . Det är en droppe i havet för de tiotusentals studenter som står i kö för en bostad. Regeringen har ansvar för att tillsammans med samtliga berörda parter forma en strategi för hur studentbostadstillgången ska säkras. Användningen av de resurser som avsatts för att stimulera nybyggnation av studentbostäder bör avgöras genom dessa diskussioner. Studenters situation på dagens bostadsmarknad bör särskilt analyseras och belysas mot bakgrund av denna grupps särskilda behov. Regeringen bör få i uppdrag att med de kommuner som får nya högskoleplatser förhandla om den studentsociala situationen. Detta bör ges regeringen till känna. Att ge så få subventioner som möjligt bör vara bostadspolitikens riktlinje. Endast i vissa speciella fall ska det användas då inga andra politiska beslut tycks ha någon verkan. För att kunna minska bristen på studentbostäder är det fortfarande befogat med subventioner för studentbostäder. Investeringsbidraget för byggande av studentbostäder har, till skillnad mot andra subventioner, visat sig vara effektivt. Men för att byggandet av studentbostäder ska fungera bra behövs dock mer av långsiktighet, vilket man inte kan säga att regeringens politik på området har haft. Det förra investeringsbidraget infördes och fanns kvar till utgången av 1999, bara för att återkomma i en liknande form . Det nuvarande investeringsbidraget räcker till utgången av 2003. Sedan är det oklart hur det blir. Resultatet av ryckigheten syns tydligt i byggandet, eftersom byggföretagen inte har kunnat lita på att de kan planera utifrån en budget som inkluderar bidrag. För att inte fler byggprojekt ska läggas på is bör regeringen permanenta investeringsbidraget för anordnande av bostäder för studenter. Då kan staten också kräva av kommun, näringsliv, studentbostadsföretag och högskola på respektive ort att agera långsiktigt, exempelvis genom att göra en gemensam planering framåt och bland annat titta på vilka områden det finns att bebygga. bör besluta att permanenta nuvarande investeringsbidrag för anordnande av bostäder för studenter. Investeringsbidraget för nybyggnad av hyresbostäder infördes efter investeringsbidraget för studentbostäder. Bidragsbeloppet är högre per byggd lägenhet. Effekten blir att fastighetsbolagen tjänar mer på att bygga hyresbostäder än studentbostäder. SFS menar att investeringsbidraget för hyresrätter måste utvidgas till att omfatta även studentbostäder. Vår lösning på konkurrensen mellan dessa två bidrag är att avskaffa investeringsbidraget för nybyggnad av hyresbostäder. Med våra förslag för att stimulera byggandet skulle detta bidrag inte behövas. Vad som ovan anförts om att avskaffa investeringsbidraget för nybyggnad av hyresbostäder bör ges regeringen till känna. Vid nybyggnation är det viktigt att studentbostäderna är tillgängliga för funktionshindrade. Utbudet av tillgängliga studentbostäder är exempelvis i i det närmaste obefintligt. Även vid nybyggnationen händer det att man gör avsteg från kravet på tillgänglighet. Detta är inte acceptabelt. Alla studenter ska ha tillgång till studentbostäder. Bostadsbristen i storstadsområdena kan mildras betydligt genom förbättrade kommunikationer inom regionerna, men också till bostadsmarknader i nära liggande regioner. Goda kommunikationer innebär att den totala restiden för arbetspendling är rimlig och att punktligheten är god. I båda dessa hänseenden finns en stor utvecklingspotential för kollektivtrafiken inom storstadsregionerna. Människor måste kunna lita på att de kommer fram till sitt arbete . Med den tryggheten skulle efterfrågan på bostäder inom storstadsregionerna bli jämnare. Bra kommunikationer mellan stad och landsbygd gör det också möjligt att bo där man vill. Detta medför inte bara att trycket på de överhettade bostadsmarknaderna i storstadsregionerna blir lägre. Det innebär också utvecklingsmöjligheter för städer och bygder runt storstäderna. Med goda kommunikationer har boende i tätortsnära landsbygd en väldigt hög utvecklingspotential. Att bo på landet, men ändå kunna ta del av arbets- och kulturutbud i en stor stad, innebär för många en hög livskvalitet. Bättre vägar och högre reseavdrag är också viktiga åtgärder för att förbättra kommunikationerna och möjligheten att arbetspendla. Ett högre reseavdrag ökar den regionala rörligheten på arbetsmarknaden och bidrar till ett större arbetskraftsutbud även i mindre orter, då det finns möjlighet att pendla till näraliggande tätorter. I skattemotion Fi286 lägger vi fram förslag om att reseavdraget höjs till per mil och att avdragsrätten även ska gälla för resor till och från barnomsorg. Vad som ovan anförts om vikten av goda kommunikationer för att minska trycket på de bostadsmarknader som är överhettade bör ges regeringen till känna. 6.6 Akutåtgärder för bostadslösa För den som är bostadslös är det en klen tröst att byggandet försiktigt börjar ta fart. Det dröjer ju ännu innan fastigheterna blir inflyttningsklara. byggs dessutom ofta hyreslägenheter som, trots investeringsbidrag, får en hög hyra. För människor med en skörare ekonomi blir dessa lägenheter inget bostadsalternativ. De får vackert vänta tills någon lämnar sin billigare lägenhet för en av de nybyggda. Vad som behövs är en akut åtgärd för att snabbt förse dessa människor med en bostad. De idéer och modeller som redan finns bör tas till vara och utvecklas för att på kort sikt akut lösa bostadsbristen. Fram till dess att bostadsmarknaden har återfått balansen kan fler bostadshotell och modullägenheter vara bra temporära lösningar. För att skapa lägenheter med rimliga hyror har även ungdomar själva i olika projekt kunnat renovera äldre lägenheter och därmed sänkt kostnaderna. Det minskade byggandet av hyresbostäder har gjort situationen ännu svårare för de socialt utslagna och hemlösa i samhället. Temporära lösningar mot hemlöshet är härbärgen i kommunens eller frivilligorganisationers regi som kan kombineras med trappstegsboende. Ökad frivillig samverkan mellan olika grupper i samhället, både ur den offentliga sektorn och det civila samhället, skulle kunna ge fler hemlösa bostad. I finns en förebild i ett landsomfattande projekt. Några större välkända föreningar har tillsammans bildat en stiftelse som köper små lägenheter och överlåter dem till behövande hemlösa. Flera tusen lägenheter har överlåtits på detta sätt. Politiker på olika nivåer har menat att bostadsbristen löses genom att ökat byggande utlöser en flyttkedja som ska lösgöra de billigare lägenheterna för yngre och hushåll med lägre inkomster. Men behovet är akut och kräver en omedelbar lösning. Regeringen bör därför genast utarbeta en strategi för att minska antalet bostadslösa och hemlösa. Antalet andrahandsuthyrningar har ökat kraftigt i våra storstäder. På grund av att utbudet av bostäder på marknaden styrs av regleringar, resulterar inte efterfrågan i att det görs investeringar och byggs nya hyreslägenheter. Betalningsviljan syns istället på marknaden för andrahandsuthyrningar och på svarthandel med hyreskontrakt. För att få en bättre fungerande hyresmarknad i våra storstäder behöver det byggas fler hyreslägenheter. Regeringen gör nu enligt begäran en översyn över andrahandsuthyrningen och svarthandeln med hyreskontrakt. Det är angeläget att den leder till konkreta förslag och beslut för hur problemen kan lösas som omsätts i handling. 7 Åtgärder för regioner med bostadsöverskott En frisk bostadssituation uppnås genom stimulerandet av tillväxt och livskraft i hela landet. Om detta fungerade i högre grad skulle utflyttningen minska och bostadsöverskottet försvinna. Men dagens läge ser annorlunda ut. Parallellt med utvecklingen i de områden som växer, avfolkas andra delar av landet, med ett bostadsöverskott som följd. Framför allt är det lägenheter i allmännyttan som står tomma. Det kostar allmännyttan och de kommunala bostadsbolagen pengar, som i sin tur innebär högre hyror för de hyresgäster som ska kompensera för de uteblivna intäkterna. Det kan handla om upp till en tusenlapp per hushåll. De årliga hyresförlusterna balanseras också med att underhållet av fastigheterna sätts på undantag. Eftersom driftskostnaderna för hela huset tickar på, även när det bara är delvis bebott, väljer många av allmännyttans bolag att riva. I 2002 uppges att ca 75 kommuner överväger att riva bostäder på grund av uthyrningssvårigheter. Nästan 5 500 lägenheter kan komma att rivas under 20022003, detta trots att över 20 000 lägenheter har rivits . Givetvis är det främst kommunen som av egen kraft bör hantera sina bostadsbolag. Kommunen ska inte hindras av statliga regler vid omstrukturering och eventuell försäljning av kommunala bostadsbolag. För kommuner med en väldigt ansträngd ekonomi kan omstruktureringar dock vara svåra att genomföra. Därför är det viktigt att staten kan ställa ut kreditgarantier i samband med obeståndshantering. Som en sista utväg kan staten gå in och hjälpa kommunen, men att staten tar över och äger fastigheter är däremot ingen konstruktiv lösning. Vad som ovan anförts om omstrukturering av kommunala bostadsbolag bör ges regeringen till känna. Viss utförsäljning av allmännyttan har för många kommuner varit en möjlighet att kunna klara sin ekonomi. anser att allmännyttan har en viktig roll att fylla för bostadsförsörjningen. Den skapar en bas i bostadsbeståndet, som framför allt vid bostadsbrist är en trygghet och kan komma den breda allmänheten till del. Ur bostadssocial synpunkt är en generell avyttring av bostadsbolagen inte eftersträvansvärd och får inte bli ett självändamål. lagstiftades om införandet av en tillståndsplikt. Den innebär att kommunerna måste ha godkännande vid överlåtelse av aktier eller andelar i ett kommunalt bostadsföretag i den omfattningen att kommunens bestämmande inflytande över företaget upphör. Ett godkännande krävs också vid överlåtelser av hela eller delar av ett kommunalt bostadsföretags bestånd av bostadslägenheter. Att regeringen via länsstyrelserna ska ha insyn i och kontroll över kommunpolitikernas lagstadgade rätt att fatta beslut på sina invånares vägnar är oacceptabelt. Utifrån vår demokratisyn anser vi att det är kommunernas uppgift att fatta beslutet om de vill eller måste sälja ut de allmännyttiga bostadsföretagen. Även Lagrådet ifrågasätter idén med en tillståndsplikt och konstaterar att det rör sig dessutom om en inskränkning av självstyret på ett för kommunerna centralt ansvarsområde, nämligen bostadsförsörjningen. (se prop. 2001/02:58). Eftersom bostadssituationen är väldigt skiftande runtom i landet krävs skräddarsydda lösningar istället för centrala direktiv. Vad som ovan anförts om avskaffandet av tillståndsplikten bör ges regeringen till känna. som regeringen vill hindra kommunerna att själva genomföra de omstruktureringar som anses nödvändiga föreslås att en ny myndighet, , inrättas med uppgiften att ge fortsatt statligt stöd till omstrukturering av kommunala bostadsföretag. Vari ligger rimligheten att regeringen först hindrar kommunerna att genomföra nödvändiga omstruktureringar för att sedan med statliga medel hjälpa dem ur den ekonomiska knipa man har försatt dem i? Vi anser att bör avvecklas. Detta bör ges regeringen till känna. 8 Utformningen av våra livsmiljöer Vid sidan av bostadsbyggandet finns ett behov av att utveckla och förändra de befintliga bostadsområdena. Det måste också till en genomtänkt samhällsplanering och översiktsplan för att de nya bostadsområdena som växer fram ska ge den mångfald i boendeformer och ägarformer som ett livskraftigt samhälle behöver. I planeringen måste brukarna leda besluten och brottsförebyggande aspekter ska finnas med. Grupper som funktionshindrade och äldre måste finnas med i planeringen, som god planering är en del i ledet att motverka segregation och underlätta integration. 8.1 Förnyelse av bostadsmiljön vill betona att det ställs kvalitetskrav, både fysiska och sociala, för en bra bostadsmiljö. Vid nybyggnation uppfylls oftast rimliga kvalitetskrav. Svårigheterna är framför allt att tillfredsställa sådana i äldre miljöer och alldeles speciellt i en del förortsområden. Det är speciellt viktigt att ta till vara önskemål och synpunkter från de som bor i det aktuella området. Det är de som även i fortsättningen skall utnyttja området och bostäderna. Det gäller särskilt de så kallade miljonprogramsområdena, där förändringen måste gå mot ökad trygghet och andra förbättringar. Många kommuner har inlett eller genomfört väsentliga miljöförbättringar inom dessa områden, men mycket återstår. Det är viktigt att betona att det är fastighetsägarna och de boende som måste vara pådrivande för en förändring: staten ska inte detaljreglera någon ombyggnad. Staten har ett ansvar för att det utarbetas en konkret strategi för förnyelse och för att lyfta fram goda förebilder. bör ges i uppdrag att konkretisera hur detta ska ske. Ett bra underhåll av fastigheter tillhör en god ekonomisk hushållning. Dessvärre kan vi konstatera att underhållet av fastigheter ofta blir eftersatt i svåra ekonomiska tider. 90-talet har varit en sådan period. Många fastighetsägare, ofta i de mindre kommunerna, har endast haft det ekonomiska utrymmet att sköta det inre och mer kosmetiska underhållet medan system- och större underhållsåtgärder skjutits . blygsamma byggnadsproduktion innebär att åldrade fastigheter bibehålls, vilket ställer stora krav på ett aktivt underhåll. I jämförelse med grannländerna och framgår det att den svenska underhålls- och reinvesteringsnivån är påtagligt lägre. Detta kommer att kräva stora investeringsinsatser . I stadsmiljön är det av speciell betydelse att grönområden och parker inte reduceras. De har en stor betydelse för människors välbefinnande och trivsel. I vissa fall är det ändå nödvändigt att för annat ändamål utnyttja ett stycke parkmark. Det är då angeläget att detta inte sker på ett sådant sätt att nettoarealen parkmark minskar.