mot · GQ02Bo290 · 2002-10-23 00:00:00 — En tydlig glidning har dock skett som systemet har varit i bruk till att även ha som syfte att dämpa hyresutvecklingen. Av situationen på bostadsmarknad kan vi dra slutsatsen att systemet förvisso har lyckats uppfylla målen vad gäller besittningsskyddet och hyresdämpningen. Men bristen på anpassningsförmåga till människors preferenser på en fri marknad har skapat en mängd avarter: bostadsbrist, en stor andra- och tredjehandsmarknad och svarta lägenhetsaffärer. anser att en rad reformer för att få fart på nyproduktionen av hyresrätter samt för att öka rörligheten och flexibiliteten på hyresmarknaden bör genomföras. Hyresgästens besittningsskydd och de fria förhandlingarna mellan hyresgäster och fastighetsägare på bruksvärdesprövningens grund är principer som det finns anledning att slå vakt om också . Men inom denna ram finns det utrymme för förändringar som bryter med det planekonomiska tänkande som har dominerat svensk bostadspolitik. Den så kallade lägesfaktorn måste ges större tyngd i hyresförhandlingarna, på det sätt som i praktiken skett i . En flexiblare hyressättning skapar en större mångfald i utbudet, med större sannolikhet att nya hyresgäster ska hitta något som överensstämmer med deras egna önskemål. Ingen ifrågasätter att en bostadsrätt är billigare i en förort än i ett centralt stadsläge. Att steg tas i den riktningen även när det gäller hyresrätter kan knappast anses orimligt, även om det naturligtvis måste ske i sådana steg att hyresgästerna har bra förutsättningar att anpassa sig till dem. Det finns också anledning att observera att den press uppåt på hyrorna i attraktiva lägen detta innebär motverkas av andra förslag i detta program, till exempel åtgärderna för att öka det totala utbudet av bostäder. Det är angeläget att den samlade politiken motverkar segregation. Friare hyressättning för nyproducerade lägenheter behöver införas. Det skulle skapa förutsättningar att få fart på det bostadsbyggande som på många håll är mycket lågt. När byggföretagen inte kan ta ut sina kostnader eller när andra alternativ bygga bostadsrätter eller kontorsfastigheter framstår som ekonomiskt fördelaktigare är det inte underligt att väldigt få nya hyresrättslägenheter byggs. Ändå finns det en efterfrågan på hyreslägenheter. gäller att hyresnämnden vid prövning av en hyras skälighet, i enlighet med bruksvärdesprincipen, i första hand ska utgå från de allmännyttiga bostädernas hyror. Denna regel har sitt ursprung i de bestämmelser som infördes i bristorter men utvidgades till att gälla på hela bostadsmarknaden. Det finns, enligt , anledning att förnya det systemet. Den nuvarande ordningen rymmer nämligen inneboende motsättningar. Å ena sidan ska vid fastställande av såväl prövningslägenhetens som jämförelselägenheternas bruksvärden helt bortses från produktions-, drifts- och förvaltningskostnader, å andra sidan skall allmännyttans självkostnadsbestämda hyror tjäna som norm. Särskilt tydlig blir denna motsättning i hyrestvister, som det uppmärksammade Oxtorgsmålet i eller konsekvenserna av besluten avseende hyressättning i i efter borgarrådet () agerande. Utgången satte såväl begreppet självkostnad som principerna för hela jämförelseprövningen på sin spets. Det är självklart att osäkerheten om vilka hyresnivåer som kan tänkas godtas allvarligt försvårar både den privata och kommunala nyproduktionen av hyresrätter och styr över till det mer lönsamma och regelmässigt stabila byggandet av bostadsrätter. Vilken privat eller byggherre vill ta på sig att bygga hyresrätter om hyran kan komma att sänkas i efterhand så att alla kalkyler spricker? Enligt bör därför hyresnämnden ha avgjort hyresnivån före byggstart. Allmännyttans roll och hyresgästföreningarnas En översyn och förnyelse av hyressättningssystemet måste också innehålla en diskussion om allmännyttans roll. De kommunala bostadsbolagens funktion som förstahandsnorm vid hyressättning bör upphävas och ersättas av ett system där hyrorna i ett större utbud av bostäder, oavsett ägare, leder fram till ett bruksvärde. Boendet utgör ofta en mycket stor del av våra utgifter. Att konsumera boende är något som vi alla gör. Det är därför viktigt att konsumentpolitikens aktörer i större utsträckning än tar itu med frågor angående bostadskonsumtion, köp av bostäder, hyresgästernas intressen som konsumenter och över huvud taget konsumentens position på bostadsmarknaden. har i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom en förändring eller förbättring av ditt hyresboende känner du dig ofta tvingad att gå med i . Detta är förstås inte acceptabelt. monopol måste brytas och den enskilda hyresgästens möjlighet att påverka boendet stärkas. vill utveckla den enskilde hyresgästens möjligheter att välja vem som skall företräda denne vid en förhandling kring hyressättningen. betalas en förhandlingsavgift till av fastighetsägaren. Vi vill att hyresgästen själv skall bestämma över denna avgift, samt i de fall hyresgästen så önskar betala till eller någon annan liknande förening som åtar sig att sköta förhandlingar med hyresvärd. Hyresrätt eller bostadsrätt? Radhus eller lägenhet? Det behövs lägenheter, villor och radhus, och dessa kan ägas på olika sätt eller upplåtas som hyresrätter. Proportionerna mellan de olika boende- och ägarformerna ska individerna bestämma. Att vissa människor, som vi nämnde i förra punkten, vill bo i hyresrätt kan inte vara ett argument för att hindra andra människor att bo i bostadsrätt. Ett viktigt sätt att ge den enskilda människan mer makt över det egna boendet är alltså att låta de hyresgäster som så önskar ombilda sina hyresrätter till bostadsrätter. Bostadsrätten är en upplåtelseform som innebär ökat inflytande och ökat ansvar för den enskilda människan. Att fler människor direkt eller indirekt äger sin bostad, antingen i form av ägarlägenheter eller bostadsrätter, är en utveckling som bör uppmuntras. På flera håll i landet, bland annat i , väljer nu alltfler människor att bilda bostadsrättsföreningar och ombilda sina hyresrätter till bostadsrätter. Detta utvidgade privata ägande har inte setts med blida ögon av Socialdemokraterna. Regeringen har blåst till strid mot den privata äganderättsrevolution till gagn för enskilda människor som pågår. En regel har införts som innebär att minst två tredjedelar, i stället för att som tidigare enbart hälften, av hyresgästerna måste vara överens om att ombilda en fastighet från hyresrätter till bostadsrätter för att en bostadsrättsförening ska kunna bildas. Ett argument som brukar användas mot att fler hyresrätter förvandlas till bostadsrätter är att det riskerar att leda till segregation. I själva verket innebär ett ökat eget ägande en chans att bryta upp från den negativa spiral av vanmakt och utanförskap som präglar många utsatta bostadsområden, inte minst inom det så kallade miljonprogrammet. När människor får större inflytande över det egna boendet ökar engagemanget också för bostadsområdet. Med fler bostadsrätter blir det även en bättre blandning av olika upplåtelseformer bostadsrätt, hyresrätt, ägarlägenheter. Fler former av boende skapar mångfald. Det skapar nya möten mellan människor med olika bakgrund. Det leder till mer av integration, snarare än till ökad segregation. En annan viktig följdeffekt med blandande upplåtelseformer och former av boende är att detta även påverkar utvecklingen inom bland annat skolan och förskolan. En hög omflyttning och utflyttning har skett i bostadsområden hyresrätter där byte av upplåtelseform eller bostadsform är omöjlig p.g.a. av avsaknad av annat utbud. Utflyttningen påverkar klassernas och barngruppernas sammansättning. Svårigheten att skapa sociala nätverk ökar när omsättningen på barn ökar i omfattning. Detta har skett i förorter till kommuner i storstadsregioner. Den paradoxala effekten av den nya tvåtredjedelsregeln vad gäller bostadsrätter är att den framför allt kommer att leda till en minskad ombildning av hyresrätt till bostadsrätt i de utsatta förorterna. I ett inledningsskede tenderar intresset i dessa områden att vara något mindre än i städernas, exempelvis , centrala delar. Med stor sannolikhet leder det till att ombildningen till bostadsrätter i centrala bostadsområden fortsätter medan utvecklingen i förorterna stannar av. Resultatet av Socialdemokraternas politik blir att segregationen ökar, inte tvärtom. Att äga sin egen bostad blir ett privilegium för ett flertal, inte en reell rättighet för alla. anser att måste besluta om en tillbakagång till det regelverk som gällde för ombildande av bostadsrätt tidigare, det vill säga att det räcker med att av de boende säger ja till ett ombildande. Det ska löna sig att bygga bostäder revidera skatteutjämningssystemet Det existerande systemet för skatteutjämning mellan kommuner utgör en hämmande faktor för bostadsbyggandet. Med nuvarande bestämmelser uppstår för flera kommuner en så kallad pomperipossaeffekt, dvs. vid en ökning av skatteunderlaget får kommunen betala en avgift till systemet som är högre än skatteinkomstökningen. Det lönar sig inte för många kommunpolitiker oavsett partitillhörighet att uppmuntra till nybyggnation av bostäder för att därigenom locka nya människor, med sina skatteinkomster, att flytta till kommunen. Regelverket måste reformeras i grunden. uppnås en utjämningseffekt på mellan . Stora följdinvesteringar i till exempel förskolor, skolor och VA-system anses ofta underfinansierade i utjämningssystemet. Fastighetsägare påtalar ofta betydelsen av konkurrens för att påverka prisbilden avseende kommunala nyttigheter. Kommunala taxor skiljer sig åt avsevärt. Enligt mening bör utjämningsgraden i det kommunala inkomstskattesystemet sänkas för att rätta till rådande missförhållanden. Principen om en skatteutjämning slår därmed vakt om; kommuner och landsting ska ha likvärdiga förutsättningar att bedriva sin kärnverksamhet. Men utjämningen ska baseras på tydligt mätbara strukturella kostnadsskillnader. Kreativa kommunpolitiker som, både bildligt och bokstavligt, vill bygga ut sin kommun ska inte straffas för det. Inrätta ägarlägenheter och tillåt vertikal fastighetsbildning Värnet av den privata äganderätten är en grundläggande princip i liberal politik. Att ha makt över sin inkomst och den egna egendomen ger den enskilda människan frihet att forma sitt liv efter just sina önskemål och värderingar. Inom bostadssektorn är det privata ägandet satt på undantag. Till skillnad från många andra europeiska länder saknas det i möjlighet att direkt äga sin egen lägenhet. Boendet utgör för de flesta människor en stor del av hushållsekonomin. De flesta av oss tillbringar också en inte oansenlig del av vardagen i bostaden. Få reformer skulle därför innebära en sådan kraftig förstärkning av egenmakten som om en lag om ägarlägenheter infördes. Den som äger sin egen lägenhet behöver inte fråga hyresvärden eller bostadsrättsföreningen om lov; hon eller han bestämmer själv. För lägenhetsinnehavaren blir det exempelvis lättare att belåna lägenheten för att göra investeringar. Kravet på att införa ägarlägenheter har stått på den liberala politiska dagordningen . På bland annat initiativ beslöt 1999 att begära att regeringen skulle tillsätta en utredning med uppgift att ta fram ett förslag som innebär att ägarlägenheter kan införas. Förutom att ge den enskilde större makt över sitt eget boende banar också inrättandet av ägarlägenheter väg för ökat bostadsbyggande. Med ett vidgat utrymme att skapa ägarlägenheter förbättras villkoren att ägna sig åt vertikal fastighetsbildning. Vertikal fastighetsbildning innebär, till skillnad från den horisontella, att fastigheter kan byggas på varandra på höjden, inte enbart bredvid varandra. Det skapar ökad flexibilitet och pluralism i boendet. Vertikal fastighetsbildning betyder med stor sannolikhet att det blir mer lönsamt att bygga hyresrätter. Ett trevåningshus skulle exempelvis kunna bestå av ett våningsplan med ägarlägenheter, ett med bostadsrätter och ett med hyresrätter. Inne i städerna skulle det också vara möjligt att bygga på en våning med bostäder ovanpå till exempel parkeringshus eller kontorsbyggnader. anser att regeringen behöver lägga fram ett förslag till om ett införande av vertikal fastighetsbildning. Öka möjligheterna att friköpa tomter I flera kommuner runtom i har småhusägare erbjudits att friköpa sina tomter som upplåts med tomträtt. För åtskilliga människor innebär den nuvarande situationen att de själva äger sitt eget hus men inte den mark på vilken fastigheten står. För många framstår det som både egendomligt och otillfredsställande. Erbjudandet att friköpa sin tomt borde finnas i alla kommuner där tomträtt finns. Utrymmet för privat ägande, också när det gäller tomtmark, måste vidgas. Det är ett naturligt led i stärkandet av egenmakten inom bostadspolitiken. förordar möjligheten att använda arrendeavgifter för till exempel tillfälliga bygglov för bostadsbaracker. Minska kommunernas roll som fastighetsägare Kommunernas bostadsbolag, den så kallade allmännyttan, har varit ett centralt inslag i svensk bostadspolitik . Trots att de har förlorat sin skattemässiga särställning intar de en dominerande position på hyresmarknaden. Genom bruksvärdessystemet utövar de en styrande effekt på hyressättningen även i privatägda bostäder med hjälp av sin lagfästa roll som hyresledare och referenspunkt vid bruksvärdesprövningar. Allmännyttans dominans måste brytas. Fler alternativ och ökad konkurrens leder till en bättre fungerande hyresmarknad. De bostadspolitiska målen, som syftar till att garantera alla en tillgång till bostad, har kopplats till allmännyttan. Allmännyttan anses från socialistiskt håll vara garanten för en god bostadspolitik. Så är dock inte fallet. Allmännyttan ställer höga krav för att godkänna en hyresgäst både vad gäller till exempel eventuella betalningsanmärkningar samt fast jobb. Allmännyttans särställning kan inte legitimeras uteslutande utifrån en diskussion kring de bostadspolitiska målen. En vanlig invändning mot tanken att avyttra delar av allmännyttan är att det skulle medföra att kommunerna avhänder sig möjligheten att sörja för att också socialt utsatta människor får en bostad. Det är viktigt att kommuner har möjlighet att även tillhandahålla ett kommunalt bostadsbestånd av både sociala och näringspolitiska skäl, men detta kan även ske i samarbete med övriga fastighetsägare. Att själva äga bostäder behöver inte vara det enda verktyget för kommunerna att värna de mest utsatta människornas rätt till en bostad. Kommunerna kan också träffa avtal med privata fastighetsägare som innebär att en viss del av beståndet upplåts till personer som kommunen måste ta ett särskilt ansvar för. Argumenten för att sälja ut en större eller mindre del av de kommunala bostadsbolagen är flera. Kommuner ska principiellt inte ägna sig åt att driva affärsverksamhet. innefattar de kommunala bostadsbolagen en betydande verksamhet med kommersiella fastigheter som medför ökade affärsrisker. De kommunala bolagen riskerar att dränera kommunernas ekonomi och därmed minska utrymmet att koncentrera sig på huvuduppgifterna skola, vård och omsorg genom skatteplanering. En annan konsekvens är en minskad demokratisk insyn, och det medför att konkurrensen på marknaden snedvrids. Utvecklingen har också givit rätt vad gäller kommuners bostadsengagemang. Vidlyftiga bolagsaffärer har inte bara gjort att flera kommuner har fått mycket besvärliga problem med sin ekonomi; de har också inneburit åtskilliga skandaler, vilka allvarligt har skadat tilltron till det lokala demokratiska systemet. Att hyresgästerna erbjuds möjlighet att friköpa sina lägenheter är ett sätt att minska det kommunala bostadsbeståndet. Men fastigheter kan också bjudas ut till andra, privata, fastighetsägare för försäljning. I länder som och har i olika omfattning det tidigare kommunala bostadsbeståndet överförts till nya former av ägande och förvaltning. Här finns gott om exempel på nya lösningar med fristående stiftelser under mer eller mindre samhällelig reglering. Det är en möjlighet som också bör prövas i . Röj upp i regeldjungeln fler friggebodsbeslut Ingen enskild avreglering har fått en så symbolisk betydelse som fp-statsrådet initiativ att ta bort bygglovskravet för enskilda att bygga en liten bod om högst på den egna fastigheten. Fler friggebodsbeslut behövs. Den bristande konkurrensen på byggmarknaden är ett skäl till att det produceras få nya bostäder och att kostnaderna för de bostäder som byggs är höga. En annan faktor, som inte får underskattas, utgörs av rigida och oflexibla regler som gäller både för tillkomsten av och standarden på nya bostäder. En ökad forskning och metodutveckling är nödvändig. Finns det skäl att se över metoder som innebär att husen i byggs två gånger; först i trä och sedan gjuter man dem i betong? Behöver den outhyrningsbara ytan i flerbostadshus, till exempel trapphus, vara så stor eller kan andra lösningar lösa kraven kring funktion? Planprocesser och nybyggnadsregler måste förenklas. Befria fastighetsägare och villaägare från onödigt krångel. Tillfälliga åtgärder enligt , PBL, skall kunna införlivas i detaljplaner, det vill säga bli permanentade, med en mycket förenklad detaljplaneprocess efter ett visst antal år. Mindre åtgärder kan befrias från bygglov. Låt människor bygga till exempel takkupor och terrasser utan krångel med bygglov men styr upp möjligheten att vidta åtgärder inom bostadsområden som av olika skäl, till exempel kulturhistoriska, behöver skyddas. Där kan regelverket till och med vara hårdare styrt i syfte att värna en speciell miljö ur ett kulturhistoriskt perspektiv. Hänsyn gentemot grannar skall visas, och vissa förändringar förutsätter ett godkännande av grannar. Genom att överklagandemöjligheterna minskas kan planprocessen påskyndas. finns det möjlighet att överklaga till fyra instanser i planärenden. Det är knappast rimligt med tanke på att det i andra mål bara går att överklaga till två instanser. Det är också väsentligt att, som har påpekat, konsumenternas intresse av en effektiv konkurrens beaktas vid tillämpningen av (PBL). Kommunernas rätt att stoppa lågprisbutiker med bestämmelser i (PBL) måste försvinna. Synen på hur bostäder ska byggas, exempelvis när det gäller utformning och standard i övrigt, måste bli mer flexibel. Det finns en hel del människor, bland annat studenter, som kan tänka sig en lägre boendestandard om hyran kan hållas låg. Att bostäder och bostadsområden har sett ut på ett visst sätt får inte hindra framväxten av nya lösningar. De boende måste kunna påverka standarden i större utsträckning. Sänk beskattningen på boendet De höga skatterna är vid sidan av det faktum att den fria marknaden på många punkter har satts ur spel ett betydelsefullt skäl till att boendekostnaderna i är förhållandevis höga och tar en stor del () av den disponibla inkomsten i anspråk. Fastighetsskatten och förmögenhetsskatten bidrar till att många människor, också i låga eller normala inkomstlägen, försätts i en mycket svår ekonomisk situation. Förmögenhetsskatten är orättvis och går ej att ta ut på stora förmögenheter. Fastighetsskatten är omöjlig att planera för, och många har inte pengar i handen för att kunna betala för den. Dagens beskattning medför negativa konsekvenser. Byggandet hämmas, för många människor blir kostnaderna mycket betungande, en del tvingas till och med att flytta från bostäder de vill bo kvar i. Tilltron till skattesystemet undermineras. Fastighetsskatten måste avvecklas. Ett nytt system måste präglas av likformighet mellan boendeformer och att avdragsrätten för låneräntor bibehålls. majoritet beslutade att släppa frysningen av taxeringsvärdena . Trots den sänkta skattesatsen har det lett till kraftigt höjda fastighetsskatter i delar av landet för boende i både småhus och lägenheter. Det är en utveckling som inte kan ställa upp på. I avvaktan på en grundläggande reformering bör fastighetsskatten sänkas avsevärt mer än regeringen föreslagit. Vidare ligger i förslag ett successivt avskaffande av förmögenhetsskatten. Det är inte minst kombinationen av höjd fastighets- och höjd förmögenhetsskatt som kommit att bli en tung börda för många. Särskilt gäller detta för dem som amorterat ned sina huslån. På kort sikt vill vi avskaffa sambeskattningen och höja fribeloppen i förmögenhetsbeskattningen. På så sätt skulle i stort sett ingen behöva betala förmögenhetsskatt för sin bostad. Taxeringsförfarandet i sig medför för många stora problem och upplevda orättvisor. För att nämna några exempel på detta är systemet med värdeområdet, vilket höjer taxeringsvärden efter genomförda försäljningar i området, något som förefaller i många fall vara alltför trubbigt utformat. För flerfamiljshus finns endast tre värdeområden, vilket medför att exempelvis omvandling till bostadsrätter i höjer taxeringsvärden och därmed fastighetsskatten för boende i förorter och mellansvenska städer utan att detta motsvaras av ökat marknadsvärde. Taxeringsvärde beräknas på fastighetens totala värde, vilket medför att taxeringsvärde för bostadsrättsföreningar i många fall kraftigt avviker nedåt från det samlade marknadsvärdet för varje bostadsrätt för sig. Administrativt fastställda regler medför att taxeringsvärdet i många fall avviker från marknadsvärde för varje enskild fastighet. Taxeringsförfarandet uppfyller dessutom inte krav på rättssäkerhet, då de inte kan överklagas. Taxeringsvärdena bör därför återföras till nivå för att en rejäl reform av taxeringen ska ske. Taxeringsvärdena är ju inte bara grund för beskattning utan har även civilrättsliga effekter och måste därför vara så korrekta som möjligt för varje enskild fastighet. Efter en omläggning och sänkning av skatteuttaget bör man gå vidare med en successiv skattesänkning i den takt som samhällsekonomi och andra överväganden kan tillåta. Detta ska ske i former som så långt möjligt likställer olika boendeformer. Detta måste således vara ett led i en reformering av den totala boendebeskattningen. Vid sidan av en omedelbar sänkning av fastighetsskatt och förmögenhetsskatt innehåller politik också andra skattelindringar som kommer byggsektorn till del. föreslår att beskattningen av småföretagare sänks och förenklas. Det kommer indirekt att innebära lägre kostnader och därmed i slutändan också lägre konsumentpriser i byggsektorn. De selektiva, behovsprövade, bostadsbidragen är en annan företeelse som bidrar till att den svenska bostadsmarknaden inte fungerar. Enligt uppfattning bör bostadsbidragen minskas. Grupper med särskilt stor försörjningsbörda, bland annat barnfamiljer, bör kompenseras genom höjt generellt barnstöd och sänkta inkomstskatter. En sådan reform skulle få flera positiva effekter. Det nuvarande bostadsbidragssystemet leder till att det för många låg- och medelinkomsttagare lönar sig väldigt lite, eller ibland inte alls, att öka sin arbetsinkomst. När inkomsten stiger försvinner nämligen hela eller delar av bostadsbidraget. Många människor fastnar i en fattigdomsfälla som det är svårt att ta sig ur. Med modell skulle cirka 20 000 bidragsmottagare kunna slippa ur fattigdomsfällan genom att de är beroende av bostadsbidraget. Bostadsbidragen fungerar i mångt och mycket som ett förtäckt offentligt stöd till bygg- och bostadsföretagsbranschen. Bidraget leder till att bostadsproducenter och byggherrar får mindre incitament att hålla igen på kostnaderna och effektivisera sin verksamhet. Det blir mer lönsamt att bygga stort och dyrt än litet och billigt. säger nej till regeringens investeringsstöd som inte är en effektiv åtgärd mot bostadsbristen utan tvärtom driver på produktionskostnaden, både för hyresbostäder och studentbostäder. De s.k. lokala investeringsprogrammen har inte visat sig effektiva och kan avskaffas. En avtrappning av den garanterade räntan håller nere utgifterna för räntebidragen. Genom vårt ökade stöd till barnfamiljerna behöver bostadsbidragen inte ha samma omfattning som med regeringens politik.