mot · GQ02L225 · 2002-10-23 00:00:00 — Översyn av jordabalken 4 kap. 19 § tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om behovet av att skyndsamt göra en översyn av ansvaret för fel vid köp av fastigheter. De nuvarande reglerna i jordabalken reglerar förhållandet mellan säljaren och köparen med avseende på fel i fastigheten vid en överlåtelse. Köparen åläggs en omfattande undersökningsplikt medan säljaren, som i många fall känner till sin fastighets fel och brister, inte åläggs en motsvarande upplysningsplikt. Säljaren har dock ansvar för så kallade dolda fel från köpet men säljaren har också möjligheten att i samband med en överlåtelse friskriva sig från sitt ansvar för dolda fel. Den bakomliggande tanken i lagstiftningen är att köparen genom sin undersökning och säljaren genom sin kunskap skall nå en gemensam syn på fastigheten och dess skick som ett underlag för en diskussion om överlåtelsepris. I den praktiska verkligheten fungerar inte den avvägning som sker mellan parternas intressen, och detta ger upphov till många tvister och oväntade kostnader. upplevs lagens avvägning mellan säljarens och köparens intressen i många fall som förmånlig för säljaren trots att säljaren bär ansvaret för dolda fel. Det vanliga är att köparen borde ha räknat med felet eller borde ha upptäckt felet. Av rättspraxis kan man dra slutsatsen att det är betydligt vanligare att köparen får stå för det ekonomiska ansvaret när fel upptäcks efter det att en överlåtelse skett på grund av att köparen brustit i sin undersökningsplikt, än att domstolen anser att felet är dolt och därmed är säljarens ansvar. Oavsett om det är säljarens eller köparens ekonomiska ansvar kommer ett fel i en fastighet som man inte tagit hänsyn till i samband med överlåtelsen att påverka den säljande eller köpande familjens ekonomi . Detta gör att det finns en ekonomisk otrygghet som av allt fler konsumenter upplevs som besvärande. Marknaden för småhus påverkar i hög grad säljares och köpares beteenden. Där det är stor efterfrågan eftersätter köparna ofta sin undersökningsplikt eller gör undersökning först efter det att köpet skett och får ofta en tvivelaktig trygghet genom olika former av besiktningsklausuler i köpeavtalet. På en marknad där utbudet är stort kommer köparna att vara noggrannare i sitt val och ställa större krav på säljarna. Oberoende av marknadssituationen är det viktigt att köparen får ett så gott skydd som möjligt mot ekonomiska överraskningar. Å andra sidan kan man säga att en säljare naturligtvis inte skall ha mer betalt för sin fastighet än vad som är berättigat om fastighetens skick varit känt i samband med överlåtelsen. Översynen av jordabalkens felregler bör syfta till att skapa en bättre balans mellan köparens och säljarens förpliktelser i samband med en överlåtelse i syfte att så långt som möjligt undanröja okända ekonomiska faktorer som i många fall kan bli katastrofer för en privatekonomi. Utvecklingen i andra länder går mot att säljarna får ett ökat ansvar för att upplysa om det faktiska skicket på den egendom man säljer. Ett tydligt exempel på detta är det danska systemet där säljaren för köparen presenterar en besiktning/deklaration (tillståndsrapport). Rapporten skall upprättas efter en mall som beslutas av myndigheterna och utföres av fackman på säljarens bekostnad. Detta innebär att spekulanterna redan från början erhåller en betydligt bättre information och har ett underlag för sitt köpbeslut och sin budgivning än som är fallet i vårt land. Ansvaret för fel och brister i besiktningen ligger på besiktningsmannen, som är skyldig att ha en ansvarförsäkring för detta. Systemet kompletteras också genom en försäkring till köparens förmån för de eventuella dolda fel som inte framkommit genom besiktningen. För att stimulera utvecklingen får en säljare i frihet från ansvar för fastighetens skick när fastighetsköpet sker på detta sätt och säljaren medverkar till att försäkringen tecknas för dolda fel. Ett motsvarande system har utretts för ansvaret mellan säljare och köpare i . Det finns således anledning att utreda och överväga en annan balans mellan parternas ansvar för fel där säljaren ofta men inte alltid har en betydligt bättre kunskap om vad han säljer än köparen har för vad han köper. Säljaren bör således tilläggas ett större ansvar än vad gällande lag ger, bland annat genom att tillhandahålla en fastställd besiktning utförd av fackman där besiktningsmannen också åläggs ett ansvar för sitt ansvar gentemot köparen.