mot · GQ02Bo291 · 2002-10-23 00:00:00 — Många villor och lägenheter skulle dessutom med begränsade ombyggnader kunna få ytterligare en mindre lägenhet. Men skattereglerna gör sådan uthyrning ganska ointressant. fungerar reglerna för uthyrning av privatbostad så här: Den uppburna hyran tas i sin helhet upp som intäkt. Från denna intäkt får avdrag generellt göras med , dock maximalt hyresintäkten. Inkomsten tas upp som inkomst av kapital underskott är inte avdragsgillt. En kraftig höjning av det generella avdraget på skulle i ett slag för många göra det ekonomiskt intressant att hyra ut en del av sin bostad till studerande och andra som är i behov av ett rum eller en mindre lägenhet i en privatbostad. Inte minst i storstadsregioner och högskole- och universitetsorter skulle en sådan enkel åtgärd kunna motverka bostadsbristen. Regeringen bör återkomma till med förslag till förändrade skatteregler för uthyrning av lägenhet i privatbostad. 5.5 Hushållstjänster och ROT-avdrag av allt arbete som utförs sker i hemmen. Genom de höga så kallade skattekilarna är den vita marknaden för denna typ av hushållstjänster i stort sett utplånad. Svartjobben inom sektorn är dock mycket omfattande. Det gäller inte minst reparation, om- och tillbyggnad av egna hem. vill göra vita hushållstjänster tillgängliga för människor med normala inkomster. Detta innebär en rejäl utvidgning av tidigare ROT-system till att omfatta renoverings-, underhålls- och reparationsarbeten, städning och andra hemtjänster, trädgårdsarbeten och installationsarbeten för exempelvis vitvaror och datorer i hushållet. vill att det av Socialdemokraterna tidigare avvecklade ROT-systemet återinförs och utvidgas rejält. Tjänster för kan köpas med en 50-procentig skattereduktion, som då alltså uppgår till maximalt per hushåll och år. Det skulle ge tjänstesektorn helt nya möjligheter att växa genom en 50-procentig skattereduktion för de privata hushållens köp av tjänster i det egna hemmet. Det innebär i praktiken att den skattekil som uppstår när man anlitar arbetskraft för redan skattade pengar i stort reduceras. Krav på användandet av standardkontrakt, utarbetade av och byggbranschen, bör kopplas till skattereduktionen för ökat konsumentskydd. Konsumenterna är ofta en mycket svag upphandlare av hantverkartjänster och kan på detta sätt få en bättre situation. 6 Sänkta byggkostnader genom förbättrad konkurrens Byggkostnaderna har ända stigit mer än konsumentprisindex. Byggkostnadsdelegationen som avslutade sitt arbete hade som uppdrag att verka för en långsiktigt ökad konkurrens på byggmarknaden och ett undanröjande av tekniska och administrativa hinder för lägre byggkostnader. Byggkostnadsdelegationens betänkande (SOU 2000:44) föreslår en första målsättning om minskade byggkostnader och minskade byggtider som kvalitetsfelen minskar . Delegationens arbete behöver följas upp bättre. Inrättandet av ett Byggkostnadsforum inom och tillsättandet av en byggkommission bestående av generaldirektörer och landshövdingar är inte tillräckliga åtgärder. är snarare än den myndighet som bör bevaka byggkostnaderna. skulle å sin sida bli starkare och få en mindre politisk prägel om alla inblandade parter var med byggmaterialleverantörer, byggherrar, kommuner, förvaltare osv. 6.1 Åtgärder för bättre konkurrens Det är mycket viktigt att bryta den förhärskande oligopolstrukturen inom byggsektorn. är den naturliga myndigheten för en sådan genomlysning och bevakning som kan utveckla en mer effektiv och öppen byggmarknad. bör av regeringen få en tydligare uppgift än att ägna byggkostnaderna extra uppmärksamhet. föreslår därför att ska tillföras mer resurser. Byggkostnadsforum, som av regeringen inrättats för denna uppgift, bör därmed avvecklas. Ökade resurser föreslås istället till . har framhållit att materialindustrin präglas av svag konkurrens och få aktörer. De uppmärksammade kartellerna mellan företag inom asfaltering på vissa orter tyder på att antalet aktörer är för litet. Efter byggkrisen har alla medelstora byggföretag försvunnit från marknaden. Kvar finns tre rikstäckande företag (, och ), ett stort bostadsföretag (JM) och därutöver främst små lokala företag. För många typer av entreprenader behöver detta inte vara ett problem. De flesta entreprenader är mindre renoveringsarbeten där många lokala företag kan vara med och konkurrera med de stora. För större arbeten skulle det dock vara en fördel med fler konkurrerande företag. Byggindustrin har pekat på de ålderdomliga och detaljreglerande kollektivavtalen som hämmande för produktivitetsutvecklingen och menar att avtal som mer liknar industrins skulle vara positiva. Det råder stora svårigheter för utländska företag att konkurrera i . Det finns inslag i de svenska kollektivavtalen som är diskriminerande gentemot utländsk arbetskraft och utländska företag genom att utländska företag drabbas av dubbla avgifter för arbetskraft. Det skapar trösklar som innebär att utländska aktörer utestängs från den svenska marknaden. Detta bör ändras. Ett likvärdigt problem är det omfattande bruket av svart arbetskraft. I stor utsträckning gäller detta när hushåll är kund, men även inom övrigt byggande är svart arbetskraft vanligt förekommande. Mer och hårdare kontroller är bra men kan inte lösa problemet. Vad som behövs är en grundläggande etik bland aktörerna som motverkar den svarta sektorns utbredande. har i många sammanhang argumenterat för detta och presenterat förslag kring hur detta byggs upp i ett samhälle. Arbetet med att förebygga karteller bör ta ytterligare ett steg genom att dessa kriminaliseras. En kriminalisering innebär att enskild person i företag som ansvarar för att företaget samverkar i en olaglig kartell ska kunna åtalas och dömas till böter eller fängelse. Den risk som företag och aktörer inom företag tar, att upptäckas och enbart belastas med konkurrensskadeavgift, har inte visat sig vara tillräckligt avskräckande. En parallell kan dras till den insiderlagstiftning som tillkom vilken innefattar straff istället för sanktionsavgift. Regeringen har tidigare hävdat att rättsväsendet inte har tillräckliga resurser för att klara den ytterligare belastning som kriminalisering innebär. Det bör rimligtvis ankomma på regeringen att tillförsäkra rättsmyndigheter sådana resurser att brott kan utredas och lagföras. anser att regeringen bör återkomma till med förslag om kriminalisering av karteller. som byggkonkurrensen är bristfällig är det viktigt att inte sätta likhetstecken mellan byggkostnader och boendekostnader, eller ens produktionskostnader. Bostadsrätter i bostadsbristens säljs mycket dyrt, vilket inte behöver ha med byggkostnader att göra utan lika gärna kan bero på höga vinster eller dyr mark. Mark- och anslutningsavgifter fick en väsentligt ökad betydelse . motsvarade markkostnaderna av de totala produktionskostnaderna. utgör de , och i vissa extrema fall av produktionskostnaderna. Markkostnaderna har stigit snabbare än andra priser och byggkostnader. Denna utveckling är särskilt märkbar i storstadsområden där marken är en bristvara och ny bebyggelse måste ske genom överdäckning av trafikleder eller på före detta industrimark som inte sällan är starkt förorenad. Det måste ligga i kommunernas intresse att med god framförhållning tillhandahålla mark till rimligt pris för bostadsbyggande. Plan- och byggprocessen måste effektiviseras. Överklagandeskedet svarar i genomsnitt för av tidsåtgången i planprocessen. Framför allt är det regeringens prövning som tenderar att dra ut . Att ändra på denna ordning, så att överklagandetiden minskar, är en viktig åtgärd. anser att den instansordning som bland annat föreslagit, med som första instans och en kammarrätt som slutinstans, är mest fördelaktig. Genom denna ordning tillvaratas kompetens och den relativt korta handläggningstiden där. En överföring av prövningen från regeringen till kammarrätten bör förkorta överklagandetiden. Genom att en kammarrätt utses som slutinstans möjliggörs en enhetlig rättstillämpning. Den parlamentariska kommitté regeringen slutligen tillsatt för att se över måste presentera förslag om en förenklad planprocess för att bostadsbyggandet inte ska sinkas ytterligare. Även om regelverket bör förenklas är det, särskilt i samband med mer kontroversiella byggprojekt, viktigt att kommunerna utvecklar och genomför ambitiösa samrådsprocesser. Delaktighet och lyhördhet är viktiga komponenter i planprocessen. 8 Reformerat hyressättningssystem inga marknadshyror Nackdelarna med dagens hyressättningssystem har blivit alltmer påtagliga. Hårdast drabbas ekonomiskt svaga grupper, nämligen de som ännu inte etablerat sig på bostadsmarknaden och som saknar pengar eller kontakter som möjliggör ett inträde. Dagens hyressättningssystem gör att många privata fastighetsägare låter sina bostäder omvandlas till bostadsrätter eftersom det inte uppfattas vara ekonomiskt rationellt att förvalta hyresfastigheter. På orter med minskande befolkning där det finns tomma lägenheter och allmännyttan är en dominerande aktör medverkar främst allmännyttans dominans till att hålla uppe hyrorna. Men också hyressättningssystemet medverkar till detta, trots att inga förbud råder mot lägre hyror än vad allmännyttan har. Föreställningen om allmännyttans ledande hyresroll skapar en uppfattning att allmännyttan är riktmärket för hyrorna oavsett konkurrensläget. En annan effekt av nuvarande hyressättningssystem är att privata aktörer inte vågar bygga hyresrätter eftersom de känner sig osäkra om de ska få full kostnadstäckning för sitt projekt. Hyresgästerna har nämligen möjlighet att få till stånd en prövning av hyran genom att begära villkorsändring. En inflyttningshyra som framstått som nödvändig och tillräcklig för att ekonomiskt motivera projektet kan då komma att sänkas, med förluster för fastighetsägaren som resultat. Denna risk gör att många investerare hellre väljer den ekonomiskt säkrare produktionen av bostadsrätter. 8.1 Förändrad hyressättning vid nyproduktion En reform som skulle kunna genomföras utan svåra övergångsproblem och som skulle öka den låga nyproduktionen av hyreslägenheter är att förändra hyressättningssystemet vid nyproduktion. vd presenterade i SOU 2000:33 ett förslag för att stimulera nyproduktionen av hyresrätter. Det gick ut på att undanta nyproduktionen från bruksvärdesreglerna under en ömsesidig så kallad karenstid, under vilken hyresvärden inte kan begära hyreshöjning och hyresgästen inte kan begära villkorsändring. Med en sådan ordning skulle hyresgästens besittningsskydd tryggas som fastighetsägaren får bättre förutsättningar att bedöma det ekonomiska resultatet av sin investering. anser att en ändring av hyreslagen bör komma till stånd i syfte att undanta hyran i nyproducerade lägenheter från gällande bruksvärdesregler. 8.2 Tillbaka till bruksvärdessystemet Hyresgästens rätt till förlängning av ett hyresavtal förutsätter att det finns ett tak för hur hög hyran kan bli. Utan ett sådant tak skulle besittningsskyddet sakna reell substans. Bruksvärdessystemet syftar till att trygga hyresgästernas besittningsskydd. Det sker genom en jämförelseprövning som bygger på principen att likvärdiga lägenheter ska ha lika hyra. Bruksvärdessystemet infördes , och dess ursprungliga tanke var att hyran bestäms av hyresvärd och hyresgäst. Bara om dessa inte kom överens kunde hyran bli föremål för prövning. Ursprungligen tog bruksvärdessystemet fasta på att man vid en prövning av hyran ska bortse från byggnadsår och produktions-, drift- och förvaltningskostnader. Dock har utvecklingen gått mot att dessa kriterier, snarare än hushållens värderingar av boendets kvaliteter, har kommit att styra hyresprövningen. Det är angeläget att sträva mot ett hyressättningssystem där läget och lägenhetens beskaffenhet blir mer styrande och hyrorna därmed mer anpassas till konsumenternas värdering, som hyresgästen ges ett fortsatt gott besittningsskydd. Det är viktigt att slå vakt om bruksvärdesregeln i dess ursprungliga syfte. Därmed skyddas hyresgästen från oskäliga hyror genom att en hyreshöjning kan överklagas och skälighetsprövas av hyresnämnden. Men för att skapa bättre förutsättningar för hyresrätten att utvecklas och skapa bättre förutsättningar för nyproduktion bör allmännyttan som förstahandsnorm vid prövning av hyran avskaffas. Det är inte rimligt att allmännyttan med sin självkostnadsprincip ska vara vägledande för hela hyresmarknaden och därmed indirekt bestämma priset på hyresfastigheter på orten. eller stiftelser och privata bostadsföretag ska ha likvärdiga konkurrensregler. Hyresförhandlingslagen bör också ses över så att det bland annat blir lättare för individen att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet om man så önskar. Systemet för hyresförhandlingar bör också ge större utrymme för att förhandla fram olika individuella hyreskontrakt för att därigenom utveckla hyresrätten som produkt. Ett starkt och tydligt grundläggande konsumentskydd ska finnas. 9 Kommunala bostadsbolag en fråga Det är viktigt att slå vakt om kommunernas möjligheter att fullt ut ta sitt bostadsförsörjningsansvar. Kommunerna har olika instrument till sitt förfogande. Den demokratiskt uttryckta folkviljan måste respekteras. Det är inte en statlig uppgift att fatta beslut om handhavandet av de kommunala bostadsföretagen. Sådana ställningstaganden måste göras i kommunerna mot bakgrund av förhållandena i det enskilda fallet. I många kommuner utgör de kommunala bolagen en bas i bostadsbeståndet och uppfattas som ett viktigt bostadspolitiskt instrument av de lokala politikerna. Den kommunala självstyrelsen måste alltid värnas vid valet om det ska finnas ett kommunalt bostadsbolag eller inte. Kommunernas ansvar och befogenheter på det bostadspolitiska området slås primärt fast i kommunallagen, och socialtjänstlagen. har därutöver stiftat två nya lagar; (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar respektive (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Staten har därigenom givits möjlighet att dels förelägga kommuner att inrätta en viss typ av bostadsförmedling och en viss typ av bostadsförsörjningsplanering, dels att förhindra affärer i de kommunala bostadsbolagen. har motsatt sig dessa lagar eftersom de har haft som enda syfte att öka det statliga inflytandet över kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Statens uppgift i bostadspolitiken är att tillhandahålla legala och finansiella instrument för bostadsbyggandet, inte att lägga sig i hur bostadspolitiken verkställs på lokal nivå. Någon särskild lagstiftning för försäljning av hela eller delar av kommunala bostadsföretag behövs inte. Av respekt för den kommunala självstyrelsen vill avskaffa de lagar som den socialdemokratiska regeringen drivit igenom för att begränsa kommunernas kontroll över bostadsförsörjningen och de egna bostadsbolagen. 9.1 Kommunalt ägande med tydligt syfte Av landets cirka 1,6 miljoner hyresbostäder äger kommunala bostadsföretag runt 900 000 lägenheter. Det kan finnas olika skäl till att en kommun önskar sälja delar av det kommunala bostadsinnehavet. I vissa kommuner handlar det om att skaffa kapital för att förstärka beståndets långsiktiga livskraft och förbättra boendemiljön. I andra kommuner kan det handla om en medveten strävan mot ökad konkurrens på hyresmarknaden eller mot ökad mångfald på bostadsmarknaden genom exempelvis ombildning till bostadsrätter. Det måste finnas ett allsidigt utbud av olika upplåtelseformer. Hyresrätten är omistlig för alla dem som inte vill eller kan binda kapital i sitt boende eller som efterfrågar en hög servicenivå. En väl fungerande och rörlig bostadsmarknad förutsätter att det finns ett tillräckligt stort inslag av hyresrätter. Frågan om det finns ett behov av allmännyttiga bostäder eller kommunala bolag är helt beroende av hur den enskilda kommunen arbetar med bostadspolitiken. Det finns inget självändamål med kommunala bolag. Det måste vara en lokal bedömning från fall till fall. Ett sätt att lösa det sociala behovet av tillgång till lägenheter för vissa grupper kan vara genom avtal och god samverkan med privata fastighetsägare. Om en kommun bestämmer sig för att själv äga fastigheter bör syftet med de kommunala bostadsföretagen tydliggöras. Det är viktigt att garantier skapas så att inte ett sådant ägande utsätter skattebetalarna för stora ekonomiska risker som kan leda till förödande effekter för kommunens möjligheter att ge medborgarna en bra skola, vård och omsorg. Bolagen måste givetvis därför skötas ekonomiskt effektivt och ges tydliga ekonomiska, sociala och miljömässiga direktiv att uppnå. Det är viktigt att bolaget bygger upp ett rimligt eget kapital för att klara konjunktursvängningar på marknaden. Övriga syften med bolaget bör vara att medverka till att det finns ett gott utbud av hyreslägenheter på orten till en rimlig kostnad, att främja konkurrens, mångfald och en god miljö när det gäller hyressättning, boendemiljö, upphandling, byggande och upplåtelseformer i olika delar av kommunen, att främja en social bostadspolitik där alla människor, oavsett social situation, får en rimlig chans till ett bra boende, att medverka till integration mellan olika etniska och sociala grupper och att erbjuda hyresgästerna möjlighet till inflytande i förvaltningen. De kommunala bostadsbolagen bör på orter med bostadsbrist ha en framträdande roll när det gäller att öka nyproduktionen av hyreslägenheter och studentbostäder. De kommunala bostadsbolagen bör gå i bräschen för att bygga billiga och funktionella bostäder. De hyror som de kommunala bolagen tar ut vid nyproduktion måste sättas enligt en långsiktigt ekonomiskt hållbar självkostnadsprincip. Så länge som allmännyttan är hyresledande är detta nödvändigt för att även privata byggherrar ska se det som ekonomiskt försvarbart att bygga hyresrätter. En sådan självkostnadsprincip ryms inom nuvarande bruksvärdesystem. 10 Stöd till bostadsföretag i kommuner med bostadsöverskott Omläggningen av bostadspolitiken tillsammans med den demografiska utvecklingen har skapat en situation där läget för många kommunala och privata bostadsbolag är ohållbart. Vakanserna kommer på många orter av allt att döma att fortsätta att växa. Många av dessa bolag finns i mindre kommuner som redan ofta är ekonomiskt ansträngda kommuner. Problemet blir därför ett nationellt politiskt problem. Staten måste ta ansvar för att befolkningsminskning i kombination med struktur- och regelförändringar medför kostnadskonsekvenser som kommunerna och bostadsföretagen inte kunnat förutse. Detta bör framför allt ske genom generella åtgärder som i så liten grad som möjligt inskränker den kommunala självstyrelsen. De insatser staten gör måste stimulera till kommunalt ledarskap. Stödet från staten måste vara förutsägbart och långsiktigt. har , i behandlingen av dels proposition 2001/02:58 , dels den ekonomiska vårpropositionen, avstyrkt regeringens förslag om en ny myndighet med uppgift att ge stöd till omstrukturering av kommunala bostadsföretag liksom regeringens övriga förslag angående omstrukturering av kommunala bostadsföretag. har efterlyst ett stödsystem där staten underlättar kommunernas möjligheter att bära sitt bostadspolitiska ansvar, men där det överlåts åt kommunerna att själva i högre grad få avgöra hur, som privata värdar inte ska missgynnas. Regeringens stödmodell förstärker den statliga styrningen av den kommunala bostadspolitiken genom de medel som anvisas till den nya myndigheten och till statliga bolag med uppgift att äga och förvalta tidigare kommunala bostadsföretag och fastigheter. Därför bör anslagen 31:13 och 31:14 Omstrukturering av kommunala bostadsbolag avvecklas. föreslår att det istället inom utgiftsområde 18 inrättas ett nytt generellt anslag, Stöd till bostadsföretag i kommuner med bostadsöverskott. förordar ett stödsystem som står i bättre överensstämmelse med det kommunala självstyret, som är öppet för alla fastighetsägare i vissa kommuner och som administreras av . Med det system föreslår minskar konkurrenssnedvridningen som bland annat Fastighetsägarna och kritiserat hos regeringens stöd som enbart är riktat mot allmännyttan. 11 Boendeformer för alla De boende ska ha reella möjligheter att påverka sin boendemiljö och sina boendekostnader genom medansvar och inflytande. Möjlighet ska finnas att välja, inte bara mellan olika upplåtelseformer och bostadsstorlekar, utan också mellan bostäder med varierande standard. Samhället måste skapa förutsättningar för valfrihet mellan olika boendeformer som hyresrätt, kooperativ hyresrätt, bostadsrätt eller äganderätt. Dessa olika upplåtelseformer bör vara likvärdiga alternativ när det gäller lagstiftningen. Skattemässig neutralitet måste råda mellan boendeformerna. Varje bostadsområde bör tillgodose olika upplåtelseformer så att befolkningsstrukturen blir allsidig. Bostadsfrågor som särskilt berör människor med funktionshinder behandlas i motion Boendeintegration. Tryggheten med en hyresrätt är att den är öppen för alla utan kapitalinsats. Det är lätt att byta bostad. Bruksvärdessystemet innebär en spärr mot oskälig hyra. En ökad rörlighet på arbetsmarknaden, valfrihet när det gäller utbildningsort och ett ökat internationellt utbyte gör att efterfrågan på hyresrätter är stor. Brist på hyresrätter kan hämma tillväxten. Många äldre efterfrågar också hyresrätten, då den utgör en boendeform med hög servicegrad. Det är av högsta vikt att undanröja de hinder som anges i motionen för att fler hyresrätter ska kunna produceras. Förutsättningarna för framför allt privata hyresvärdar att behålla sina fastigheter istället för att sälja till bostadsrättsföreningar behöver också förbättras. Annars hotar hyresrätten att försvinna som boendeform i många områden. 11.2 Tredimensionell fastighetsbildning och ägarlägenheter Fastighetsindelningen är enligt svensk rätt tvådimensionell. Enskilda fastigheter avgränsas mot varandra genom vertikala gränser i markplanet. Fast egendom under markplanet och luftrummet ovanför ingår i den fastighet som markytan tillhör. För att kunna bygga på befintliga hus eller bygga garage under en fastighet måste det vara samma ägare till hela fastigheten. Tredimensionell fastighetsbildning innebär att det blir möjligt att också ha med en tredje dimension, nämligen höjden vid avgränsningen mellan olika fastigheter. Genomförandet förutsätter ändring i bland annat jordabalken och fastighetsbildningslagen, så att markområde inte längre ställs som krav för att räknas som fastighet. Indelningen i fastigheter kan därmed också avse utrymmen som upptas eller är avsedda att upptas av en byggnad eller någon annan anläggning. Ett ökat bostadsbyggande i tillväxtregionerna skulle möjliggöras om det öppnades upp för bostadsprojekt i tidigare omöjliga lägen genom att flera ägare tillåts inom samma huskropp. Framför allt stadskärnor och förortscentrum kan blir mer befolkade genom att bostäder byggs ovanpå kontorsfastigheter. Bristen på mark i flera städer ökar behovet av tredimensionell fastighetsbildning. För gäller att nyttjanderätten av en ägd lägenhet är knuten till medlemskap i en bostadsrättsförening, och föreningen är ägare till fastigheten i vilken bostaden upplåts. Ett införande av ägarlägenheter skulle tillåta ägandet av en enskild lägenhet i ett flerbostadshus på ett sätt som är jämförbart med ägandet av ett småhus. En sådan ny upplåtelseform kan innebära en stimulans till ökad nybyggnation. Ägarlägenheter har som fördel att boendet blir billigare när ägaren kan ta egna lån för sin lägenhet och därmed dra av räntekostnaderna i deklarationen. Samhällsekonomin uppmuntras med ett personligt sparande. Ägarlägenheter stärker pantvärdet för lägenheten och minskar riskerna för kreditförluster. Brukarinflytandet ökar och lägenheten kan hyras ut av ägaren. För att göra det möjligt att skapa denna för nya upplåtelseform krävs lagstiftning om tredimensionell fastighetsindelning. ser det som angeläget att regeringen återkommer till med ett förslag till lagstiftning om tredimensionell fastighetsbildning.