frsrdg · GP04RR12 · 2002-01-01 00:00:00 — Teatern tror att gör omprioriteringar i sina långsiktiga underhållsplaner så att de kan välja att ge mer pengar till t.ex. Operans underhåll under vissa år på bekostnad av andra institutioners underhåll. Större tillgång till långsiktiga underhållsplaner skulle förbättra dialogen och förstärka institutionernas förhandlingsposition, menar . I stort sett fungerar fastighetsskötseln bra. Ett problem är dock att hyreskontraktet är standardiserat och inte innehåller några särbestämmelser för den enskilda institutionen. Kontraktet lämnar utrymme för olika tolkningar av vad som ingår i hyran och inte. Ansvar för underhåll, drift, etc. behöver bli tydligare. anser att det är oklart om fastighetsskötseln går att få billigare hos annan fastighetsskötare och om institutionen har rätt att anlita någon annan. Operan anser att hyran är för hög i förhållande till det man får. Som underlag för den bedömningen hänvisar man till hyran för som Operan hyr av en privat hyresvärd - . Sämre kvalitet och mindre scen på motiverar inte den stora hyresskillnaden menar . Möjlighet att förhandla ner hyran för Operan finns när kontrakten går ut . Operan betalade ca i hyra per kvadratmeter för huvudbyggnaden vid . Kvadratmeterhyran för huvudbyggnaden ökade med mellan /94 och 1999. Öppenheten är bristfällig när det gäller hyressättning, och förhandlingarna är mer som ett föreläggande av hyran. Operan tror att det beror på att vill ha en frihet att fördela sina intäkter från och kostnader för olika fastigheter. Operan har anlitat en konsult som visade att var dyrare när det gäller drift och underhåll än vad en jämförbar privat fastighetsförvaltare skulle vara. Det finns oklarheter kring ansvar för renoveringar, menar . åtar sig att göra vissa upprustningar men det skulle få genomslag i hyran. Operan skulle vilja upphandla drift och underhåll själv, vilket man anser sig kunna göra till ett betydligt lägre pris. (NRM) anser att hyressystem är felaktigt. Samarbetsformerna är goda enligt NRM, men förhandlingarna fungerar dåligt. NRM har förhandlat om hyran en gång, då utan att veta hur fastigheten var värderad eller vad drift och underhåll kostar. NRM ville veta vilka komponenter hyran bestod av, men det ville inte avslöja. Någon underhållsplan diskuterades inte heller. I samband med förhandlingarna anlitade NRM tre oberoende värderingsmän som med marknadsvärde och jämförbara hyror som utgångspunkt kom fram till lägre hyror än vad gjort. Resultatet blev att museet lyckades förhandla ner hyrorna med . Museet vänder sig mot att investeringar leder till höjda hyror . En investering ska finansieras via hyran, men när den är avbetald borde den inte motivera högre hyra än före investeringen. Museet förespråkar en kostnadsbaserad hyra. NRM anser att de höga hyresnivåerna och de därigenom uppräknade anslagsnivåerna ger en felaktig bild av kulturbudgeten. Museet anser vidare att dyra förhandlingar är en konsekvens av dagens hyressystem. Museet hade en hyra på per kvadratmeter. Mellan 1993/94 och 1999 minskade hyran per kvadratmeter med . NRM är relativt nöjd med servicenivån och anser att är en bättre hyresvärd än och Akademiska Hus. Museet önskar dock att större hänsyn tas till antalet besökande, eftersom det påverkar underhållsbehovet. Hyreskontraktet är relativt detaljerat och innehåller en bilaga med en gränsdragningslista som enbart gäller för och museets förehavanden. I samarbete har parterna gjort en utvecklingsplan om hur byggnaden kan utvecklas. NRM önskar större insyn i hur gör upphandlingar av drift och underhåll, men vill inte göra någon upphandling själv. Museet skulle också gärna se en redovisning av kostnader för förbrukning av el, värme, vatten, m.m., eftersom det skulle förstärka museets incitament att minska förbrukningen. Det är svårt att avgöra hur man som hyresgäst kan sänka kostnaderna. har till största delen till hyresvärd. Museibyggnaden på är inte en ändamålsfastighet, enligt museets egen uppfattning. Museet övervägde att flytta till något nytt och diskuterade detta med och . Nyproduktion eller anpassning av annan fastighet skulle medföra en väsentligt högre hyreskostnad än dagens. Det gick därmed inte att få något politiskt stöd för en flyttning. Kvadratmeterhyran för på var . Det var mer än 1993/94. Byggnaden är uppförd för verksamheten genom donationspengar, vilket innebär att hyran bygger på kostnader för drift och underhåll och inte innehåller några kapitalkostnader. Eftersom anslaget är anpassat för den låga hyresnivån är museet bundet till den nuvarande byggnaden och hyresvärden. Om Fastighetsverket skulle tillämpa marknadshyra och anslaget vore anpassat därefter skulle museet ha större möjlighet att välja en annan hyresvärd, menar . I teorin kan byta ut alla delar av lokalerna, men anslaget tillåter inte detta. Öppen dialog och stöd för verksamheten har relativt goda erfarenheter av förhandlingar med . Förhandlingarna kan gälla drift och underhåll. Kostnaderna redovisas öppet i balanshyreskontrakt, men inte när marknadshyra tillämpas. upplevs delvis som ett stöd för verksamheten, men museet framhåller att även privata hyresvärdar agerar för att göra kunden nöjd. Enligt är det inte klart vad som ingår respektive inte ingår i hyrorna. Underhållsplanen är generell och inte specifik för myndigheten. säger sig utgå från en standardnivå, men standard är olika för olika typer av myndigheter och fastigheter, menar . Fastighetsunderhållet var tidigare presenterat med både åtgärder och kostnader, men det är bara åtgärder som presenteras. Försvarsmaktens syn på förvaltningen Försvarsmakten är inte nöjd med det hyressystem som tillämpar. Hyrorna sätts utifrån centralt beräknade kostnader som sedan fördelas på olika objekt. Försvarsmakten vill att hyrorna ska grundas på kostnader för enskilda fastigheter. Korrekt satta hyror för varje fastighet skulle möjliggöra långa avtal i stället för dagens ettåriga avtal, anser Försvarsmakten. Försvarsmakten anser också att underhållsplanerna är otillräckliga. De är alltför övergripande och finns inte för enskilda objekt, vilket leder till dispyter kring vilka åtgärder som ingår i hyran och inte. Gränsen mellan vad som är en investering och vad som är en underhållsåtgärd behöver förtydligas, eftersom den får konsekvenser för vem som är betalningsansvarig. Frånsett detta fungerar fastighetsskötseln bra, anser Försvarsmaktens fastighetsavdelning. Förhandlingarna mellan Försvarsmakten och sker på olika nivåer. Den årliga procentförändringen av hyran förhandlas fram centralt, medan regionala förhandlar kring lokala avtal. Uppräkning av kostnader för drift och administration är en central fråga i förhandlingarna. Kapitalkostnader upptar däremot inte stor plats i förhandlingarna, eftersom dessa är politiskt beslutade och grundar sig på bokfört värde. Försvarsmakten upplever inte att lokalkostnaderna går att påverka genom förhandlingar. Försvarsmakten har också kritiska synpunkter på kundanpassning. Kundundersökningen som är ålagt att göra för att mäta hur nöjda hyresgästerna är mäter bara fastighetsskötsel och inte åsikter kring det ekonomiska systemet. Från centralt håll i Försvars-makten anser man att enkäten inte är helt rättvisande genom att den enbart besvaras av folk som är långt ute i organisationen. förslag på ny hyresmodell möts med blandade reaktioner från Försvarsmakten. Längre hyreskontrakt som motsvarar hela avskrivningstiden och att hyran anpassas efter nyttjandevärdet möter inget motstånd, men eftersom Försvarsmakten vill ha en hyra baserad på verkliga kostnader är man kritisk till att endast totalhyran ska redovisas. Akademiska Hus har ofta en monopolliknande ställning och det begränsar lärosätenas möjligheter att pressa lokalhyrorna, konstaterar en utredning som gjorts om högskolans styrning. Akademiska Hus förvaltade av den totala lokalyta som universitet och högskolor hyrde . Lokaler ägda av Akademiska Hus genererade då av universitetens och högskolornas hyreskostnader. Lokalkostnaderna stod för av deras totala kostnader. Universitetens och högskolornas lokalförsörjning är mycket varierande mellan lärosäten. Det genomsnittliga antalet hyresvärdar per lärosäte är ca 17 stycken, men konkurrenterna till Akademiska Hus är relativt små och delar på av högskolornas lokaler. Systemet för lokalförsörjningen betraktas generellt som positivt bland universitet och högskolor, visar en enkätundersökning i utredningen om högskolans styrning. Lärosätena har hög uppfattning om Akademiska Hus som hyresvärd. Ett problem är dock att systemet inte är transparent och att förhandlingarna förs utifrån oklara förutsättningar, enligt utredningen. Det orsakar merarbete och försämrade relationer. Lärosätena ägnar mycket tid åt Akademiska Hus hyressättnings- och avtalsprinciper samt avkastning, eftersom alternativen till Akademiska Hus ofta är begränsade. Balanshyran som tillämpas innebär att hyran jämnas ut för det enskilda objektet. Grunden för hyran sedd över en längre tidsperiod är otydlig för hyresgästen, eftersom Akademiska Hus inte redovisar de värden olika byggnader är invärderade till och vilka avskrivningar som gjorts. Den bristande transparensen leder till besvärliga diskussioner och förhandlingar, konstateras i utredningen. är en högskola under uppbyggnad och expansion. Första terminen var . var ca 8 000 studenter registrerade, och man räknar med en expansion på minst 500 studenter . Högskolan bedriver sin verksamhet på tre orter i södra : där huvuddelen ligger, och . Akademiska Hus är en av hyresvärdarna. av hyreskostnaderna går till Akademiska Hus. Högskolan hyr även lokaler av ett par privata fastighetsägare, av och kommun samt av en stiftelse som bildats för högskolas räkning. Akademiska Hus äger en del mark på campusområdet och en del av lokalerna. Under den första uppbyggnadsfasen anlitade högskolan delvis Akademiska Hus som byggherre, eftersom bolaget hade lämplig mark och ansågs vara det mest professionella och snabba alternativet. För dessa nybyggnationer tillämpar Akademiska Hus kostnadshyra. Vid förhandlingar om hyran framförde högskolan önskemål om att få behålla kostnadshyra även efter den första avtalsperioden . Investeringarna skulle då vara avbetalda och högskolan ansåg det rimligt att då få betala en lägre kostnadshyra. Det accepterade inte Akademiska Hus som vill marknadsanpassa hyran. anser att förhandlingarna med Akademiska Hus fungerar relativt bra. Byggkostnaderna och upphandlingar från bolagets sida har redovisats öppet. Den del av hyran som utgör kapitalkostnader är dock inte förhandlingsbar. Drifts- och underhållskostnader är utanför högskolans kompetensområde, och högskolan har därför inte tagit upp dessa i förhandlingar. upplever att Akademiska Hus har väldigt liten riskbenägenhet. Bolaget vill gardera sig mot tomma hus genom långa kontrakt eller höga hyror för kortare kontrakt. Långa kontrakt strider mot önskan att behålla styrmöjligheter. Kontrakten har listor som tydliggör vem som är ansvarig för vad i förvaltningen. Underhållsplaner finns också upprättade, men på grund av tids- och kompetensbrist har inte högskolan medverkat i framtagningen av underhållsplanerna. Förvaltningen fungerar tillfredsställande, enligt . Intrimningsproblem förekommer i vissa lokaler, men bolaget har agerat för att lösa problemen. har ett ovanligt brett register av utbildning och forskning vilket bidrar till att dess fastighetsbestånd är väldigt blandat. Nya och gamla fastigheter, moderna högteknologiska laboratorier, gamla kulturhistoriska byggnader och kontorslokaler ingår i beståndet. Akademiska Hus äger marken i hela universitetsområdet i . vill gärna komma över mer mark och därigenom alternativa hyresvärdar men det är svårt. Man förhandlar med kommunen om det men bebyggelsen runt är tät, och det är svårt att hitta alternativ. Forskningsbyn ligger i utkanten av område, och där hyr av två privata fastighetsbolag. Situationen är annorlunda i , och där också bedriver verksamhet. Där finns fler alternativ till Akademiska Hus som hyresvärd. Akademiska Hus är den största hyresvärden, av de totala hyreskostnaderna går till Akademiska Hus. hyr också av , kommunala bolag, stiftelser och privata bolag. förvaltar de kulturhistoriska byggnaderna och fastigheter där donationspengar är inblandade. anser att hyrorna är för höga. Det beror enligt uppfattning på att bolaget har en monopolliknande ställning och att de bedriver en omfattande fastighetsförvaltning med höga kostnader. förutser att Akademiska Hus vinster kommer att öka kraftigt som en följd av bolagets expansion av nybyggen där balanshyresmodellen tillämpas. Balanshyresmodellen innebär att kostnaderna för räntor och byggkostnader ligger i början av perioden och sedan avtar. investeringskostnader finansieras genom påläggshyra. Underhållskostnaderna är relativt låga för nybyggen, vilket gör att vinsterna kommer att bli stora. Alltför stora vinster innebär ett trovärdighetsproblem för hyresmodellen, anser . är Akademiska Hus ett bolag, vars alla risker är eliminerade och vars alla kostnader fullständigt hamnar hos kunden. Pressen på kostnaderna är svag eftersom hyresgästen står för alla kostnader och inte kan flytta. Öppen dialog och stöd för verksamheten har inte förhandlat om sina kontrakt som skrevs med Akademiska Hus efter reformen. Kontrakten som då skrevs löper och 2006. Förhandlingar har dock hållits kring om-, till- och nybyggnader som bolaget utfört . Kontrakten och kostnaderna förhandlas om . Lunds universitets erfarenhet är att Akademiska Hus är ovilligt att ge sig in i byggprojekt och att de koncentrerar sig på den del av uppdraget som innebär att de ska äga och förvalta byggnader. Bolaget driver inga byggfrågor, får anlita konsulter för att ta fram byggförslag långt mer än vad som är fallet med privata fastighetsbolag. En tydlig skillnad mellan en privat fastighetsvärd och Akademiska Hus är att en privat är mer villig att anpassa sig efter kundens önskemål, enligt erfarenheter. Akademiska Hus vill ha en slutkostnadsuppgörelse, dvs. att ett projekts kostnader inte fastslås förrän det är avslutat. Enligt innebär det att bolaget har svaga incitament att hålla nere kostnaderna. I vissa fall har fått igenom en slutkostnadskalkyl med incitament inbyggda. Listor över ansvarsfördelning finns upprättade för varje avtal, ofta specifikt för en viss fastighet. Det är tydliggjort vilket ansvar som ligger på bolaget, men upplever att det ofta är bolagets perspektiv som får avgöra vad som behöver göras och när något inte fungerar. Som helhet fungerar förvaltningen mycket bra, anser . Det skulle emellertid vara bättre om självt fick förvalta fastigheterna, menar . Risken för att underhåll skulle eftersättas kan regleras genom ekonomiska krav och ansvar på universitetsstyrelsen. För vissa typer av fastigheter skulle kanske välja Akademiska Hus även om det fanns alternativ, men har bolaget även monopol på enkla funktioner som läsplatser, restauranger och allt annat som ligger på marken som Akademiska Hus äger. Det mest väsentliga är därför att Akademiska Hus markmonopol bryts, anser . , , har huvuddelen av sitt fastighetsbestånd på campus, centralt beläget i . Ungefär en tredjedel av fastigheterna finns i , och . En övervägande del av fastigheterna är ändamålsanpassade som undervisningslokaler och laboratorier. Akademiska Hus är hyresvärd i av fastigheterna och så gott som i allt på campusområdet. I och har högskolan privata och kommunala fastighetsvärdar. KTH har ett internt prissättningssystem av lokalerna. Hyresförhandlingar och avtalstecknande sker centralt, men institutionerna betalar en hyra för sina lokaler. Ungefär hälften av KTH:s intäkter är statsanslag, återstoden härrör från externa finansiärer. har lokalkostnaderna utvecklats snabbare än statsanslagen, hävdar KTH, vilket får negativa konsekvenser för verksamheten. I en skrivelse som KTH och riktat till hänvisar högskolan till de av staten fastlagda riktlinjerna för fastighetsförvaltning och föreslår en ny hyressättningsprincip för högskolorna. De föreslår att hyrorna ska vara kostnadsbaserade och inte marknadsanpassade eftersom universitetens möjligheter att skaffa lämpliga alternativ är kraftigt begränsade. Enligt förslaget ska lokalerna kunna hyras av Akademiska Hus för långa hyrestider. Full insyn och en öppen dialog mellan parterna bör ligga till grund för hyresdiskussionerna. Öppen dialog och stöd för verksamheten KTH anser att Akademiska Hus roll är otydlig. Affärsrelationen störs av fastighetsägarens monopolställning. Bolaget ska agera som ett stöd för verksamheten, vilket gör relationen mellan parterna otydlig. En renodlad marknadssituation utan monopolföretag skulle vara att föredra, enligt KTH. Förhandlingar med Akademiska Hus pågår kontinuerligt eftersom kontrakten har olika löptider och ska omförhandlas vid olika tillfällen. Enligt KTH så är parternas utgångspunkter vitt åtskilda vid förhandlingarnas inledning. Konflikter uppstår följaktligen ofta. KTH argumenterar för kostnadshyra och Akademiska Hus för marknadshyra. De hyresbud som dessa olika utgångspunkter ger upphov till skiljer sig väsentligt. Resultatet hamnar vanligen någonstans mittemellan de första buden. Jämfört med marknadshyran för kontorslokaler i området har KTH relativt låg hyra. Drift och underhåll upptar inte stor del av förhandlingarna. Öppenheten från Akademiska Hus sida är mycket bristfällig, enligt KTH:s erfarenheter. Akademiska Hus redovisar inte fastigheternas bokförda värden och inte kostnaderna för drift och underhåll, trots att högskolan efterfrågat dessa uppgifter. Privata fastighetsbolag är mer öppna i redovisning av hyresunderlag, enligt KTH. Förvaltningen av fastigheterna fungerar tillfredsställande. I KTH:s fall är förvaltningen som Akademiska Hus står för något dyrare och sämre än övriga fastighetsvärdar, men skillnaden är inte betydande och anses inte vara en konsekvens av systemet. Ansvaret för olika drifts- och underhållsåtgärder är specificerat. Konflikter kring ansvarsfördelningen kan visserligen uppstå i vissa fall, men som helhet fungerar det bra. Det är ett strategiskt mål från KTH:s sida att minska beroendet av Akademiska Hus som hyresvärd. Det finns emellertid begränsade möjligheter att göra det. Det beror dels på att fastigheterna är ändamålsanpassade, dels på att verksamheten är förknippad med campusområdet på där högskolan legat . Delar av lokalerna på campus har dock sagts upp, och man har expanderat på andra orter där alternativa hyresvärdar finns. (SiS) är en statlig myndighet som ansvarar för vård och behandling på landets LVM-hem (lagen om vård av missbrukare i vissa fall) och särskilda ungdomshem. I regel sker behandlingen utan samtycke från den som vårdas, vilket ställer stora krav både på insatsernas kvalitet och på lokalernas kvalitet och säkerhet. Verksamheten omfattar ca 15 LVM-hem och 32 särskilda ungdomshem. Fastighetsbeståndet har en geografisk spridning över hela landet. Med undantag av några vårdinstitutioner på sjukhusområden är fastigheterna belägna utanför tätorter. I första hand består fastighetsbeståndet av vårdinstitutioner som är specialanpassade för verksamheten. Lokalförsörjningen sker centralt inom myndigheten; där tecknas kontrakt och fattas beslut om utbyggnader och nyinvesteringar. Man tillämpar inte något internhyressystem, och kostnaderna för vård och lokaler är åtskilda i den interna budgeten. Specialfastigheter är hyresvärd för ca 80 -av SiS fastigheter. Privata värdar, landsting och kommuner är hyresvärdar för återstoden, vilket främst är fastigheter inom den öppna verksamheten. Alternativen till Specialfastigheter som hyresvärd är mycket begränsade, enligt SiS. Specialfastigheter menar att det alltid finns konkurrens vid nybyggnationer, men det håller inte SiS med om. Det kräver alltför stora resurser för SiS att göra riktiga projekteringar, vilket är nödvändigt för att anlita någon annan byggherre. SiS uppfattning är att systemet för hyressättning skulle fungera bättre om relationen var mellan två myndigheter i stället för mellan ett bolag och en myndighet, eftersom parterna då skulle vara mer jämställda. Avkastningskravet på fastigheterna är obefogat enligt myndighetens uppfattning, eftersom det inte finns någon alternativ användning för dem. Lönsamhetskravet på bolaget skapar ett motsatsförhållande mellan parterna som inte gynnar verksamheten. Möjligheterna att påverka hyrorna är små för SiS. Flexibiliteten i lokalkostnaderna är också relativt liten genom de långa kontrakten. Kortare kontrakt skulle visserligen öka flexibiliteten men också medföra högre lokalkostnader som följd av Specialfastigheters låga riskbenägenhet. Öppen dialog och stöd för verksamheten Enligt Statens institutionsstyrelses erfarenheter är insynen i hur hyrorna sätts god och kostnaderna redovisas öppet. SiS menar dock att det är svårt att kontrollera kostnadernas relevans. Förhandlingarna med Specialfastigheter gäller nivån på grundhyran som fastställs i femtonåriga kontrakt. Inför varje ombyggnad förhandlas om hyrespåslag. Den beroendesituation SiS befinner sig i på grund av ett stort behov av utökade lokaler bidrar till att myndigheten har en svag förhandlingsposition jämfört med hyresvärden, menar . Specialfastigheter kan i vissa avseenden sägas utgöra ett stöd för verksamheten, enligt SiS uppfattning. De är samarbetsvilliga och tar hänsyn till verksamheten. SiS anser emellertid att eget ägande och förvaltande av fastigheterna skulle vara att föredra. är man inte säker på att egen förvaltning verkligen skulle innebära lägre kostnader, i synnerhet gällande större projekt. Enligt SiS uppfattning är Specialfastigheter professionella fastighetsförvaltare, men de satsar för mycket på kvalitet och för lite på kvantitet i förhållande till hyresgästens behov. Underhållsinsatserna är väl omfattande i förhållande till fastigheternas ekonomiska livslängd, anser SiS. Ansvaret för drift och underhåll är reglerat och specificerat på ett acceptabelt sätt. Driften sköter SiS själv eftersom det passar in som en del av verksamheten. är en myndighet inom rättsväsendet med den övergripande uppgiften att arbeta för minskad brottslighet och ökad trygghet i samhället. Myndigheten verkställer fängelsestraff och frihetsberövanden. Fastighetsbeståndet är geografiskt utspritt över hela landet och består till en övervägande del av specialanpassade fastigheter. (Ca 10 -kan sägas vara generella lokaler.) Ansvaret för lokalförsörjning för häkten och anstalter är centralt, medan ansvaret för generella lokaler är decentraliserat. Alternativ till Specialfastigheter som hyresvärd finns vid nybyggnad av en anstalt, men inte annars, enligt uppfattning. Myndigheten anser vidare att förhandlingar med bolaget fungerar bra och att det finns möjligheter att påverka förhandlingarnas utfall angående hyresnivå, drift och underhåll. har svårt att påverka sina lokalkostnader. Flexibiliteten är liten vad det gäller de specialanpassade fastigheterna. anser att Specialfastigheters fastighetsförvaltning fungerar till belåtenhet. Ansvarsfördelningen mellan parterna är tydlig och underhållsplaner finns för fastigheterna. Angående hyressättningen är uppfattningen inom delad, men enligt myndighetens fastighetsansvarige fungerar det bra, i princip som på den öppna marknaden. Sammanfattning: När myndigheterna fick ansvar för sin lokalförsörjning justerade regeringen anslagen så att de skulle täcka lokalkostnaderna. Anslagsbasen för lokalkostnader baserades på lokalutnyttjande och lokalkostnader. Någon bedömning av myndigheternas lokalbehov gjordes inte. Det innebar en fördel för de myndigheter som hade stora och dyra lokaler när reformen genomfördes och motsvarande nackdel för myndigheter med mindre och billigare lokaler. Anslagssystemet ska kompensera myndigheten för den allmänna prisutvecklingen så att dess köpkraft inte förändras. Kompensationssystemet fungerar dock inte som avsett för myndigheter i ändamålsfastigheter.