frsrdg · GP04RR12 · 2002-01-01 00:00:00 — Avkastningskravet var inledningsvis differentierat mot olika verksamhetsgrenar inom . De differentierade avkastningskraven slogs samman till ett avkastningskrav för hela verksamheten som beräknades genom en sammanvägning av avkastningskraven för de olika fastighetsbestånden, med hänsyn tagen till bidragsfastigheterna. Denna sammanvägning resulterade i ett avkastningskrav på av myndighetskapitalet. levererar det totala överskottet till , under förutsättning att soliditeten inte sjunker . () inrättades 1994. De tidigare försvarsfastigheterna hade då delats upp och hamnat i olika förvaltningsorganisationer beroende på hur försvarsspecifika de var. De fastigheter som klassificerades som ändamålsfastigheter fick förvaltar- och ägaransvaret för. I ändamålsfastigheterna ingår mark, anläggningar (befästningar, flygbaser m.m.) och lokaler. Försvarsmakten är verkets största hyresgäst, men , , och hyr också av verket. Mål för verksamhet och ekonomi ska enligt instruktionen från regeringen förvalta ändamålsfastigheter på ett sätt som innebär god hushållning och hög ekonomisk effektivitet. Verket ska tillhandahålla ändamålsenliga mark-, anläggnings- och lokalresurser på konkurrenskraftiga villkor och långsiktigt ta till vara ändamålsfastigheternas värden. Instruktionen kompletteras på sedvanligt sätt i årliga regleringsbrev från regeringen. Verksamheten ska finansieras av avgifter som bestämmer storleken på, enligt regleringsbrevet. Verksamheten ska generera en avkastning motsvarande statslåneräntan plus en riskpremie på av myndighetskapitalet. Medel motsvarande av- och nedskrivningar på invärderat fastighetsbestånd ska betalas till statsverket som amorteringar på statskapital. I regleringsbrevet avseende ges i uppdrag att minska sina löpande kostnader för drift och underhåll . Verket ska också i samarbete med Försvarsmakten m.fl. hyresgäster upprätta en överenskommelse som klargör roll- och ansvarsfördelning i syfte att utveckla effektiva samverkansformer i lokalförsörjningsprocessen. Det finns inget krav på vilken soliditet verket ska ha. Inga direktiv kring hyreskontraktens utformning anges eller att förhandlingar kring dessa ska ske. Styrdokumenten säger heller inget om god insyn eller att en öppen dialog bör föras mellan parterna. I uppdragen för anges att risk- och ansvarsfördelning ska tydliggöras i ett dokument men inget sägs om återkommande, gemensamt upprättade förvaltningsplaner. Begreppet kundnytta nämns inte i regleringsbrevet eller instruktionen. tillämpar kostnadsbaserad hyra. Möjligheterna att hyra ut lokaler till externa hyresgäster begränsas eftersom de ligger på militärt område och sällan är avskiljningsbara. Enligt den nuvarande totalhyresmodellen beräknas en totalhyra för varje objekt. Det sker genom en summering av fem delkomponenter, kapital, administration, underhåll, drift och en komponent för värme, kyla, vatten, avlopp och elektricitet. Dessa utgörs av schabloniserade värden som baserar sig på erfarenhetsvärden och budgeterade värden. Kapitaldelen i hyran omfattar budgeterade avskrivningar per hyresobjekt, statens avkastningskrav på det bokförda värdet samt utlåningsräntor. Hyresobjektens ålder och bokförda värden varierar kraftigt vilket medför stora spridningar på kapitalersättningarna. Den administrativa delen i hyran ska täcka vissa personalkostnader och andra administrativa kostnader. Den baseras på beräknade kostnader för administration och fördelas schablonmässigt ut på hyresobjekten. Underhållsdelen i hyran omfattar underhåll som syftar till att bevara byggnadens värde och funktion. Hyran är schabloniserad och fördelas ut på objekten. Drift omfattar förebyggande och avhjälpande underhåll, kapitalkostnader för driftens anläggningar/byggnader samt en overhead för täckning av del av administrationen. Den del av hyran som ska täcka driftskostnader baserar sig på en offert från driftsenheter. Kostnaden beräknas genom erfarenhetsvärden från föregående år, arbetsmängdsberäkningar och prognoser. Driftsdelen i hyran fördelas ut mellan objekten. Hyran omfattar också kostnader för energi, vatten, m.m., investerings- och underhållskostnader av tekniska försörjningssystem, samt overhead för täckning av del av administrationen. Den del av hyran som täcker detta beräknas genom totalförbrukningar från föregående år och prognoser och fördelas sedan mellan hyresobjekten. Upplåtelseavtal kallas överenskommelsen om att hyresgästen disponerar ett antal markområden, byggnader och anläggningar för till en överenskommen hyresersättning. Ett upplåtelseavtal är ett samlat avtal för en samling objekt. Avtalen är i princip ettåriga. Eftersom stora delar av beståndet finns kvar intakt över åren blir upplåtelserna indirekt tillsvidareavtal, där hyran regleras . Genom att avtalen är årliga har hyresgästen ett relativt stort inflytande i förhandlingssituationen, menar . När bildades hade Försvarsmakten egna resurser för drift och löpande underhåll av de fastigheter som hyr ut. bestämde dock regeringen att dessa resurser skulle överföras till . En stor del av driften har därefter utförts med verkets egen personal. All projektering och alla entreprenader som avser investering eller underhåll upphandlas på marknaden. Omfattningen av entreprenaderna styrs i hög grad av hyresgästens behov och beställning av ny- och tillbyggnader. En underhållsplan för normalt ett till upprättas i samråd mellan parterna, enligt verket. fastigheter (lokaler och lånefinansierade anläggningar) är invärderade till historiskt anskaffningsvärde, kompletterat med investeringar minus avskrivningar. Marken invärderades till marknadspris vid bildandet av och har inte justerats därefter. Nya lokaler och lånefinansierade anläggningar tas upp till anskaffningsvärdet. Avskrivningarna är raka över normalt en för lokaler och en för lånefinansierade anläggningar. Avkastningskravet på kapital är statens utlåningsränta och en riskpremie på , vilket sammanlagt motsvarar . Det kapitalavkastningskrav som tillämpar ska dessutom täcka utlåningsräntor. Det prognostiserade avkastningskravet och medel motsvarande av- och nedskrivningar på invärderat fastighetsbestånd ska inlevereras till statsverket. Verksamheten ska inte generera ett större överskott än att det täcker avkastningskrav och ger visst utrymme för oförutsedda utgifter. Verket får behålla balanserade överskott upp till en nivå motsvarande av omsättningen, enligt kapitalförsörjningsförordningen . Uppgår överskottet till så ska verket redovisa för regeringen hur överskottet utnyttjas. Överskott från avyttring med anledning av försvarsbesluten och 2000 får enligt regeringsbeslut utnyttjas för avvecklingskostnader. Ett likviditetsöverskott får inte användas till investeringar. Dessa ska finansieras med lån i . Besparingskrav från regeringen har medfört att verket minskat sina kostnader. Kraven som regeringen ställt på har varit inriktade på kostnadssidan, inte på intäktssidan. Följaktligen har hyrorna inte sänkts trots lägre kostnader vilket resulterat i växande årliga överskott. har dock fattat beslut om att hyran ska sänkas . Problem med hyresmodellen och förslag på en ny Enligt är den nuvarande totalhyresmodellen tung att administrera på grund av korta avtalstider och omfattande diskussioner kring systemet med schabloner. Hyran beaktar inte fastighetens nyttjandevärde utan är rent kostnadsbaserad, vilket skapar incitament för hyresgästerna att avveckla nyare lokaler med relativt höga kapitalkostnader i stället för äldre med lägre kapitalkostnader. Enligt är detta olämpligt ur ett långsiktigt perspektiv. Verket anser sig också i alltför hög grad stå för den finansiella risken vid avyttringar. Ett förslag på en ny hyresmodell utarbetas inom . Hyran ska enligt förslaget vara en kostnadsbaserad totalhyra men med något mer marknadsanpassade hyresförhållanden än i nuvarande hyresmodell. är ett helstatligt företag som bildades . Bolaget äger och förvaltar 75 -av de lokaler där universiteten bedriver verksamhet samt av motsvarande lokaler för högskolorna. På vissa högskoleorter är Akademiska Hus den enda hyresvärden för hyresgästerna. Koncernen består av moderbolaget och sju helägda dotterbolag som äger och förvaltar koncernens fastigheter. Dessa bolag är lokaliserade i orterna för de största universiteten i . Ett åttonde helägt dotterbolag svarar för gemensam service och utvecklingsarbete inom koncernen. Akademiska Hus har en stark ställning på marknaden, vilket bl.a. bekräftas av kreditvärderingsbolaget bedömning. Akademiska Hus bedöms vara en dominerande marknadsaktör genom att staten finansierar och kontrollerar majoriteten av svenska universitet och högskolor, samt genom att bolaget har en strategisk koncentration på campusområden. Långa hyreskontrakt och väl underhållna fastigheter bidrar också till att Akademiska Hus anses vara ett företag med låg verksamhetsrisk. Mål för verksamhet och ekonomi Enligt ägarens uppdrag ska bolaget erbjuda universitet och högskolor ändamålsenliga och sunda lokaler för utbildning och forskning. Bolaget har också som förvaltare ett ansvar att tillvarata de ekonomiska och kulturella värden som finns i fastigheterna. I ägardirektivet till Akademiska Hus återges delvis riktlinjer kring förvaltning av ändamålsfastigheter. Där står att fastighetsrörelsen ska stödja den myndighet som brukar ändamålslokalerna i sin verksamhet. Ägardirektivet innehåller dock inga krav på att förvaltningsplaner ska upprättas gemensamt och att drifts- och underhållskostnader ska kunna särskiljas i hyressättningen. Verksamheten ska bedrivas kostnadseffektivt så att den genererar avkastning på statskapitalet. Det framgår att hyresvärd och hyresgäst fritt bör förhandla fram villkor kring hur investeringar ska finansieras, men det sägs inget om att parterna ska förhandla om hyreskontraktets utformning i övrigt. Ägardirektiven anger vidare att en öppen och aktiv dialog mellan parterna är angelägen. Ägarens ekonomiska krav på Akademiska Hus är att koncernens soliditet bör uppgå till . Avkastningen på genomsnittligt eget kapital ska motsvara den femåriga statsobligationsräntan plus över en konjunkturcykel, vilket innebär . Koncernens utdelningsmål ska vara av årets resultat efter skatt. Vid beslut om utdelning ska hänsyn tas till bolagets ekonomiska ställning. Akademiska Hus kan självständigt förhandla om hyror med hyresgästerna, inom de ramar som riksdag och regering lagt fast. Olika principer tillämpas i hyresavtalen, beroende på den specifika situationen. Normalt tillämpas marknadsanpassade hyror. Det innebär att hyran sätts i relation till hyror för likartade lokaler på orten. Vid nybyggnad eller genomgripande ombyggnad innebär det att hyran bestäms som en kostnadshyra utifrån ett ingångsvärde på fastigheten, fastighetsägarens risk och förväntad avkastning samt kalkylerade drifts- och underhållskostnader. Kostnaderna för underhåll beräknas genom schabloner. Kostnader för energi, vatten, etc. påverkas starkt av hyresgästens särskilda verksamhet och debiteras normalt som hyrestillägg efter faktisk förbrukning och enligt självkostnadsnivå. Normalt tillämpas s.k. balanshyra. I undantagsfall, för ytterst specialanpassade fastigheter, tillämpas en långsiktigt kostnadsbaserad hyra. Särskilda hyreslösningar för donationer till lokaler förekommer också. Kapitalkostnadernas storlek påverkas av den interna kalkylräntenivån som är fastställd av styrelsen, beroende på ränteläge. Kalkylräntan är lika för alla fastigheter. innehåller uppgifter om hyrans storlek och principer för dess omräkning samt avtalets giltighetstid och villkor för uppsägning. Vanligen räknas en del av hyran upp enligt utvecklingen av konsumentprisindex. Det förekommer att lärosätena själva svarar för investeringskostnader för viss verksamhetsanpassning av lokalerna. Förhandlingar gäller hyresnivån, inte vilken modell för hyresberäkning som ska användas. Det är upp till hyresvärden om kostnaderna som belastar ett visst hyresobjekt redovisas för hyresgästen eller inte. Vissa hyresvärdar redovisar dessa kostnader i samband med investeringar, men inte alla. Hyran för många lokaler för universitet och högskolor diskuteras enbart utifrån marknadsvärdet. Akademiska Hus särredovisar endast kostnader för energi, vatten, m.m. Hyresmarknadsundersökningar görs både av bolaget och av hyresgästen, och är underlag för hyresförhandlingarna. Förhandlingen kan utgå från ganska olika exempel från marknaden och kan gälla vilken standard, planlösning, etc. som är jämförbar med ett visst objekt. Akademiska Hus har ett fullständigt ansvar för drift och underhåll. För varje fastighetsområde under ett dotterbolag görs underhållsplaner. Det sker i kommunikation med hyresgästen för att underhållet ska passa med verksamheten. Eftersom löpande underhållskostnader för det enskilda objektet inte direkt påverkar hyran för detta, har hyresgästen inte något intresse av att hålla nere underhållskraven, enligt Akademiska Hus. Akademiska Hus tog över ett fastighetsbestånd där underhållet var eftersatt och fick i uppdrag att rusta upp byggnaderna och att underhålla dem väl. Enligt Akademiska Hus blir underhållet eftersatt om det sköts av hyresgästen själv. Bolaget upphandlar en stor del av tjänsterna; vid byggnationer upphandlas alla entreprenader och en stor del av projekteringsarbetet. Driftsarbeten som tar köps upp på entreprenad liksom underhållsarbeten. För att göra kostnadsjämförelser mellan dotterbolagen och med andra företag använder man sig av nyckeltal och benchmarking. Bolaget har en incitamentslönemodell och nöjd-kund-index för att hålla nere kostnaderna för drift och underhåll. Fastigheterna värderades till marknadspriser vid övertagandet av beståndet. Enligt en representant för bolaget är de bokförda värdena på äldre fastigheter inte rättvisande. De är ofta påverkade av bokföringsmässiga och skattemässiga överväganden. Avskrivningstiden för byggnaderna är . Vid mer specialanpassade byggnader är avskrivningstiden kortare eftersom det då är extra svårt att bedöma avkastningen . Hyreskalkylens längd justeras efter riskfaktor. Avtalstiden är normalt 10 -. Akademiska Hus bedömer i de flesta fall att byggnaderna går att hyra ut efter avtalstidens slut och sätter därför inte avtalstiden lika med avskrivningstiden. Statsmakternas avkastningskrav på statslåneräntan plus en riskpremie på , är det mest styrande målet för Akademiska Hus. Avkastningskravet är ett långsiktigt mått på bolaget. Utdelningsmålet är på hälften av resultatet. Soliditetsmålet på av bokfört kapital, är överordnat utdelningsmålet och uppnås alltid. Det påverkar lånekostnaderna och är därför angeläget att uppfylla. Intentionerna med fastighetsreformen upplevs som tydliga av Akademiska Hus, liksom bolagets uppdrag. De tillägg som gjordes 1997/98 anses dock ha förvirrat begreppen. Det finns olika tolkningsmöjligheter av det som står i utskottsbetänkandet. yttrande gav stöd för att hyressättning av högskolans lokaler skulle ske på likvärdigt sätt som på övriga marknaden. Detta motiverades av att särskilda regler och eventuellt lägre prissättning skulle ge Akademiska Hus en monopolsituation och riskera att begränsa lärosätenas frihet att välja mellan olika hyresvärdar. I samma betänkande betonar att kundnyttan ska optimeras, att hyrans olika kostnadskomponenter ska redovisas öppet och att självkostnadshyra ska vara utgångspunkt när hyresgästen har begränsade alternativ. Enligt Akademiska Hus har dessa skrivningar bidragit till oenighet om vilken hyresmodell som ska gälla. Relationerna med hyresgästerna är nära och relativt goda, enligt Akademiska Hus. Konkurrensen är begränsad, men företaget är ett nischföretag med i första hand en kategori av hyresgäster, och det strävar därför efter att vara ett stöd för verksamheten. Akademiska Hus uppfattar att hyresgästerna uppskattar den långsiktighet och stabilitet som bolaget kan erbjuda. är ett helstatligt bolag som startade sin verksamhet 1997. renodlades verksamheten genom att ägandet övergick från Civitaskoncernen (f.d. ) till . Specialfastigheter har fem dotterbolag. Verksamheten bedrivs över hela . Det bokförda värdet är ca och lokalarean är på ca 1 miljon kvadratmeter. De största hyresgästerna är , , , Specialskolor, Försvarsmakten och . De är statliga myndigheter med ändamålsanpassade lokaler, både med hänsyn till läge och utformning. Mål för verksamhet och ekonomi ska drivas på ett sådant sätt att de myndigheter som hyr och brukar ändamålslokaler i sin verksamhet får sitt behov tillgodosett, enligt statens ägardirektiv till bolaget. Specialfastigheter ska sträva efter att hålla en öppen och aktiv dialog med hyresgästerna i lokalfrågor. Bolaget ska erbjuda maximal nytta i form av t.ex. funktionella lokaler, hög standard och god service. uppfattning att begreppet kundnytta inrymmer gemensamt upprättade förvaltningsplaner och möjlighet att särskilja drifts- och underhållskostnader i hyressättningen framförs inte i ägardirektiven. Ägardirektiven anger att verksamheten ska bedrivas kostnadseffektivt och att kostnaderna för drift och underhåll inte ska överstiga en marknadsmässig nivå. Bolaget ska sträva efter att överföra verksamhetsrisken på hyresgästen i förhållande till i vilken grad lokalen saknar alternativ användning. riktlinjer angående hyressättning i ändamålslokaler återges delvis i ägardirektiven. Det står att inriktningen på fastighetsrörelsen bör vara att stödja den myndighet som brukar ändamålslokalerna i sin verksamhet, att verksamheten ska generera avkastning utifrån affärsmässiga principer. Parterna ska förhandla fritt om villkor som t.ex. hur verksamhetsrisken ska fördelas, enligt ägardirektiven. De ekonomiska kraven som ställs på verksamheten är att soliditeten bör uppgå till . Avkastningen ska motsvara den femåriga statsobligationsräntan plus . Koncernens utdelningsmål bör vara av årets resultat efter skatt enligt ägardirektiven . Specialfastigheter har full kostnadstäckning som utgångspunkt för all hyressättning. Hyreskalkyler över investeringskostnader görs för varje enskilt hyresobjekt, tillsammans med hyresgästen. Viss marknadsanpassning sker dock genom att bolaget tar hänsyn till alternativkostnad och alternativanvändning, vilket får effekt på restvärdet. Där det finns möjligheter att hitta en alternativ användning efter kontraktstidens slut behöver inte hela fastigheten skrivas av under kontraktets löptid, vilket sänker hyran. I de fall fastigheten har lågt värde vid alternativ användning måste bolaget se till att få tillbaka det insatta kapitalet, vilket höjer hyran. Kostnadshyran måste också ge utrymme för en buffert i långsiktiga avtal, så att bolaget kan ta sitt fastighetsansvar även om förändrade krav ger fördyringar i verksamheten. Bolaget använder sig av samma kalkylränta för alla fastigheter. Den påverkas inte av en fastighets alternativanvändning och baseras på gemensam finansiering. Det bokförda värdet av fastigheter är högre i regioner där marknadshyrorna är högre, vilket påverkar avskrivningen. Det innebär antingen längre kontraktstider eller högre hyror. Relationen med hyresgästen är öppen. Regelbundna måldialoger om verksamhetsplaner hålls och kostnaderna redovisas för hyresgästen. Bolaget anser sig vara utsatt för konkurrens, utom i de allra längsta kontrakten med kriminalvårdsanstalter. De flesta hyresgäster har andra hyresvärdar också. (SiS) har valt Specialfastigheter i en konkurrenssituation, vilket man från bolagets sida ser positivt på. I nybyggnadssituationer finns alltid konkurrens, enligt bolagets uppfattning. Specialfastigheter anser att ägarens uppdrag är tydligt och riktlinjerna klara. har fyra årliga möten med bolaget, varav ett är ett strategimöte. Dessutom har man styrelsemöten, där är representerat. Specialfastigheter har egen driftspersonal, men köper upp en dryg fjärdedel av driftarbetet. Underhållsarbete i form av byggprojekt köps upp till . Eftersom kontrakten ofta är långa och innehåller en fastlagd hyra, har bolaget incitament att hålla nere drifts- och underhålls-kostnader. Eftersom servicenivån också är definierad i hyresavtalet måste bolaget hålla kostnaderna för detta inom hyresramen. Man använder sig också av nyckeltal över kostnader och hyresnivåer för att jämföra sig med övriga marknaden i . Specialfastigheter redovisar även dessa nyckeltal för hyresgästerna. Enligt bolaget är ansvaret för förvaltningen definierat i alla hyresavtal. Ansvarsfördelningen slås fast genom förhandlingar och varierar efter hyresgästernas speciella behov och önskemål. Den tekniska driften sköts dock av Specialfastigheter själva. Stöd för hyresgästen märks mest i fastighetsfrågor, anser Specialfastigheter. Bolagets kunskap om hyresgästens verksamhet och tekniska kunskap bidrar till att man kan förutse hyresgästens behov och presentera alternativa lösningar. Fastigheterna är marknadsmässigt värderade, vilket innebär att resultatet enligt gällande hyresavtal och fastighetens restvärde har nuvärdesberäknats. Hänsyn till alternativvärdet tas vid en marknadsmässig värdering av en fastighet. Statens avkastningskrav på statslåneräntan plus en riskpremie på uppnås, liksom utdelningsmålet på av årets resultat. delades hela resultatet ut för att soliditetsmålet på av bokfört kapital ska uppnås. Sammanfattning: Bristande insyn i förvaltningen och oklara förutsättningar för hyressättningen är förhållanden som många av hyresgästerna kritiserar. Oenighet kring om marknads- eller kostnadsbaserad hyra ska gälla har uppstått i vissa fall. Hyresgästerna kan inte påverka vilken modell för hyressättning som ska gälla. De flesta hyresgäster är relativt nöjda med sin statliga hyresvärd som fastighetsförvaltare. Hur väl definierat ansvaret för olika åtgärder är varierar mellan olika förvaltare. Underhållsplaner upprättas, men inte alltid gemensamt och de upplevs inte alltid fylla sin funktion. Förordningen om myndigheters lokalförsörjning Förordningen om statliga myndigheters lokalförsörjning anger att en myndighet får besluta om sin egen lokalförsörjning. Myndigheten ansvarar för hur de lokaler som den disponerar används. Inom sina resursramar får myndigheten ingå de hyres- och arrendeavtal som myndigheten behöver för sin verksamhet. Friheten begränsas dock genom att hyresavtal som anses vara av ekonomisk betydelse och som har en löptid på längre än måste godkännas av regeringen. Universitet och högskolor har något större frihet och behöver endast regeringens medgivande för avtal som löper längre än . Regeringens medgivande krävs också inför en lokalförändring som förutsätter ökade resurser till myndigheten. Beskrivningen av hyresgästerna i ändamålsfastigheter bygger på intervjuer med lokalansvariga inom respektive organisation samt på de skriftliga källor som anges. Kulturinstitutioner och centrala museer har gjort en översyn av hyressättningen av kulturinstitutionerna. Slutsatserna som drogs ledde till ett förslag på kostnadsbaserad hyressättning för huvudbyggnaderna som används av Operan, , , samt av . Nedanstående uppgifter gäller situationen innan den eventuella hyresförändringen. har inga synpunkter på om hyror ska sättas på marknadens villkor eller ej, det anser man vara en politisk fråga. anser dock inte att marknadsprissättningen fungerar tillfredsställande eftersom deras hyror inte gick ned vid den allmänna hyresnedgången . menar att det beror på att vet att teatern ändå inte kan flytta. Man anser att en viss öppenhet och insyn finns i hyresrelationen mellan och och att det är möjligt att förhandla om hyresnivån. Det är oklart vad hyran baseras på, menar . Öppen redovisning av fastigheternas ingångsvärden önskas. Vid övergången till det nya hyressystemet lyckades teatern få ner hyresnivån genom jämförelser med hyror för andra lokaler i omgivningen. Några jämförelser med hyror för andra liknande fastigheter har inte gjort och man anser att jämförelser är vanskliga. För huvudbyggnaden vid betalade en kvadratmeterhyra på ca . Det var mer än 1993/94. Underhållsplaner görs men tycker att de är alltför kortsiktiga.