frsrdg · GP04RR12 · 2002-01-01 00:00:00 — Eftersom det, som revisorerna påpekar, också kan bli fråga om en omvärdering av fastigheterna vid ändring av hyressättningsprincip kan regeringen även av det skälet behöva fatta beslut för att en ändring av hyressättningen ska kunna ske. Också det begränsade antalet tvister som kan förmodas komma att uppstå gör att Statskontoret ställer sig tveksamt till att ett särskilt expertorgan inrättas. Statskontoret anser att det bör noteras att det redan med den nuvarande ordningen är möjligt att hänföra en tvist i en hyresfråga mellan två statliga myndigheter till regeringen för avgörande. tillstyrker förslaget om inrättande av ett statligt expertorgan med uppgift att medla i frågor om hyressättning. Expertorganet bör enligt uppfattning ha ett vidare och tyngre mandat än det föreslagna och fungera som en hyresnämnd med rätt att avdöma ärenden. En sådan ordning skulle vara till hjälp vid meningsskiljaktigheter och skulle dessutom bidra till att implementera reformen. menar att alla hyresgäster inte är förtrogna med reformens innebörd och syften, trots att gått sedan den genomfördes. ställer sig mycket frågande till revisorernas förslag om inrättandet av ett statligt expertorgan för samråd om hyresmodell. Bolaget menar att om statsmakternas riktlinjer för förvaltare och myndigheter behöver förtydligas bör detta ske utan inrättande av ett expertorgan. För marknadsanpassade hyror fyller hyresnämnderna uppgiften som medlare m.m. För olika metoder att tillämpa kostnadsbaserade hyror ser Akademiska Hus inget behov av ett expertorgan. Högskolan anser att sedvanlig medling inför hyresnämnd inte är ett meningsfullt instrument att handlägga eventuella konflikter beträffande hyressättningen. När det gäller ändamålsfastigheter kan inte heller sedvanliga regler om avflyttning vinna tillämpning för de fall parterna inte kan enas om hyressättningen. stöder förslaget att det bör bildas ett statligt expertorgan som kan lösa tvister beträffande gränsdragningen samt frågor om tillämpliga principer för hyressättningen. har tidigare begärt medling i hyresnämnden då högskolan och Akademiska Hus var helt oeniga i frågan huruvida beståndet av äldre byggnader på campus utgjorde ändamålsfastigheter eller inte. har ingen möjlighet att pröva frågan om ändamålsfastigheter. Under förhandlingen i hyresnämnden framkom att faktiskt underlag saknades för att kunna göra en bedömning av marknadshyra för lokaler som ska användas för undervisnings- och forskningsändamål. En bedömning skulle närmast komma att ske baserat på centralt belägna kommersiella fastigheter i , vilket enligt inte är den marknad som ska ligga till grund för hyressättningen. I tvisten mellan och Akademiska Hus finns inget organ som kan pröva hyressättningen och principerna härför. konstaterar att det inte finns möjligheter till lösning av tvisten på det sätt hyreslagen förutsätter. delar revisorernas uppfattning avseende betydelsen av att ha tillgång till ett opartiskt medlingsorgan, men ställer sig frågande till de nuvarande hyresnämndernas framtida roll i en sådan organisatorisk modell. 1 Revisorernas granskning 1 1.1 Sammanfattning av rapporten 1 2 Revisorernas överväganden 4 2.1 Självkostnad när hyresgästen har begränsade alternativ 4 2.2 God insyn i förvaltningen och redovisning av förvaltningskostnader 6 2.3 Gemensamt upprättade förvaltningsplaner 7 2.4 Effektiviseringar i myndigheters lokalutnyttjande 8 2.5 Ett statligt expertorgan för samråd om hyressättning 9 3 Revisorernas förslag 11 Rapport 2001/02:2 Statens ändamålsfastigheter - hyressättning och Förändringar i fastighetsförvaltningen 17 Utvärderingar av reformen 17 Vissa förändringar av reformen 17 Regeringens styrning och fastighetsförvaltarnas tillämpning 18 Brister i anslagssystemet 19 Nya hyror för vissa kulturinstitutioner 19 1 Granskningens bakgrund och inriktning 20 2 Förändringar i statsförvaltningen 22 Ny styrning av myndigheterna 22 Reform av fastighetsförvaltningen 22 3 Utvärderingar av fastighetsreformen 25 utvärdering av riktlinjer 26 Utvärderingen av statens fastighetsorganisation 26 revisorers granskning om lokalförsörjning 27 4 Principer för hyressättning 27 5 Tillämpning av principerna för hyressättning och fastighetsförvaltning 30 Regeringens styrning av fastighetsförvaltningen 30 Statens fastigheter av ändamålskaraktär 31 6 Hyresgäster i ändamålsfastigheter 45 Förordningen om myndigheters lokalförsörjning 46 Kulturinstitutioner och centrala museer 46 Universitet och högskolor 51 7 Kompensations- och anslagssystemen 57 Anslagssparande och incitament 62 8 översyn av hyressättning av kulturinstitutioner 64 9 Revisorernas slutsatser och förslag 66 om hyressättning är inte vidarebefordrade av regeringen 66 om insyn i förvaltningen är inte vidarebefordrade av regeringen 67 om gemensamt upprättade förvaltningsplaner är inte vidarebefordrat av regeringen 67 Brist i kompensationssystemet 68 Bedömning av myndigheternas lokalbehov 68 Regeringsförslaget ger ingen långsiktig lösning 69 Intervjuer och övrig information 70 Underbilaga 1 Definitioner och teorier 73 Definitioner och teorier 73 Referenser till bilaga 1 80 Underbilaga 2 Ändamålsfastigheter i 81 Referenser till bilaga 2 84 Sammanfattning av remissyttranden över rapport /02:2 Statens ändamålsfastigheter - hyressättning och förvaltning 85 Allmänna synpunkter på granskningen 85 Självkostnad när hyresgästen har begränsade alternativ 87 God insyn i förvaltningen och redovisning av förvaltningskostnader 89 Gemensamt upprättade förvaltningsplaner 90 Effektiviseringar i myndigheters lokalutnyttjande 91 Ett statligt expertorgan för samråd kring hyressättning 92 En ändamålsfastighet är en fastighet som är utformad för ett särskilt ändamål, t.ex. teater, bensinstation, etc. revisorer, förstudie /01:12. 1991/92:44. 1986/87:99. 1990/91:100 s. 53. 1990/91:100 s. 54. SOU 1997:96 s. 27. 1990/91:150, bet. 1990/91:FiU30, rskr. 1990/91:386. En mindre del av statens fastigheter, t.ex. slott och monument, ger små eller inga intäkter, konstaterades i prop. 1991/92:44. Avyttring ansågs inte aktuell eftersom de är en del av kultur-arvet, men regeringen betonade vikten av att kostnaderna för drift och underhåll även för dessa objekt redovisades i statsbudgeten. 1991/1992:44, bet. 1991/92:FiU8, rskr. 1991/92:107. 1992/93:FiU08, rskr. 1992/93:123. Definitioner från prop. 1991/92:44 s. 3. SOU 1996:187 s. 20. , rapport nr 1996:23 s. 21. , dnr 36-54/1996. SOU 1997:96 s. 16. 1997/98:137, bet. 1997/98:FiU25, rskr. 1997/98:252. 1995/96:RR11, s. 7, rapport /96:4. 1997/98:FiU25, rskr. 1997/98:252. Begreppet självkostnadshyra diskuteras mer ingående i bilaga 1. Begreppet förvaltningsplan definieras i bilaga 1. 1997/98:FiU25, rskr. 1997/98:252. Avkastningsunderlag och fastighetsvärdering diskuteras mer ingående i bilaga 1. Begreppet avkastningskrav diskuteras mer ingående i bilaga 1. 1991/92:44, bet. 1991/92:FiU8, rskr. 1991/92:107. 1997/98:FiU25. 1997/98:252. Regeringsformen 9 kap. Finansmakten, 8 §, 9 §. Bokfört värde av materiella anläggningstillgångar . Regeringen har föreslagit kostnadsbaserad hyra för fem kulturinstitutioners huvudbyggnader. Se kapitel 8. Avsnittet bygger på intervju med , . 1997/98:FiU25, rskr. 1997/98:252. Balanshyra diskuteras mer ingående i bilaga 1. Risk- och ansvarsfördelning diskuteras mer ingående i bilaga 1. PM från SFV, 2001. En marknadsvärdering går till så att värderaren beräknar den marknadshyra som sannolikt skulle gälla utifrån fastighetens läge och särskilda egenskaper. Från de beräknade hyresintäkterna dras sedan kostnader för drift och underhåll, vilket resulterar i ett s.k. driftsnetto. Utifrån detta förväntade driftsnetto och krav på förräntning och direktavkastning kan nuvärdet på fastigheten räknas fram. De s.k. bidragsfastigheterna som inte ger några hyresintäkter åsattes inte något värde. Exempel på bidragsfastigheter är de kungliga slotten, statyer, monument, fästningar, m.m. Avskrivningar diskuteras mer ingående i bilaga 1. Avsnittet bygger på intervju med , . och , . Relationen mellan och Försvarsmakten ska granskas närmare av revisorer. , PM 19/01F. Intervju med , . Skriftlig upplysning från , . , PM 19/01F. Avsnittet bygger på intervju med och , Standard&Poors hemsida , , , publicerad . Sådana överväganden är möjliga genom att bolag har möjlighet att välja om en viss typ av kostnad tas upp som tillgång i balansräkningen, vilket påverkar det bokförda värdet, eller om kostnaden tas upp som kostnad i resultaträkningen, vilket inte påverkar det bokförda värdet. Avsnittet bygger på intervju med , och . Bolaget förvärvade då samtliga aktier i , , och . Specialfastigheter, 1999. Översynens slutsatser och förslag presenteras mer ingående i kapitel 8. Avsnittet bygger på intervju med och , . Statskontoret, 2000 a. Avsnittet bygger på intervju med , . Statskontoret, 2000 a. Avsnittet bygger på intervju med , och , . Statskontoret, 2000. Avsnittet bygger på intervju med , . Avsnittet bygger på intervju med , . Relationen mellan och Försvarsmakten ska granskas närmare av revisorer. SOU 2000:82 s. 162. Avsnittet bygger på intervju med , . Avsnittet bygger på intervju med och , Avsnittet bygger på intervju med , och , . KTH och , 2001. Avsnittet bygger på intervju med Per , . Enligt frågeformulär till , . 1993/94:150 bil. 1 s. 122. Telefonsamtal med , Statskontoret, . 1991/92:44 s. 10. Intervju med , , . 1993/94:150 bil.1 s. 122. Statskontoret, 2000 b. Statskontoret, 2001. En arbetsgrupp från och Statskontoret. Telefonsamtal med , Statskontoret, . Statskontoret 1998:31 s. 33 -34. Statskontoret 1998:31 s. 35. Regeringsbeslut (). Statskontoret 1998:31 s. 5. Statskontoret 1998:31 s. 14 -15. Statskontoret 1998:31 s. 36. Intervju med , , . Intervju med , , . SOU 1997:96 s. 98. 1997/98:137 respektive bet. 1997/98:FiU25. Institutionerna tillförs dock reformmedel på sammanlagt . 2000/01:100 s. 128, bet. 2000/01:FiU20, rskr. 2000/01:288. Lokalkostnader för högskolefastigheter prisomräknas på samma sätt som för generella lokaler, vilket innebär att hänsyn tas till hyresutvecklingen på marknaden. Intervju med , KTH, . , 1996, s. 14. utlåningsränta enligt förordningen (2000:1172). Regleringsbrev för avseende s. 6. 1995 s. 25. 1995 s. 24. 1995 s. 18 och s. 60. 1995 s. 21. 1999 b s. 55. 1995 s. 34. 1996 s. 11. , Hans 2001. 1996 s. 12. SOU 1996:187 s. 55. SOU 1997:96 s. 93. SFS 1996:312 2 §. SOU 1997:96 s. 64. , 1999 a. Avsnittet bygger till största delen på en intervju med , Landstingsrevisorerna, 2001. Telefonintervju med , Locum, 2001.