frsrdg · GP04RR12 · 2002-01-01 00:00:00 — har ett fastighetsförvaltande bolag som heter . Bolaget ska förvalta fastigheterna inom och denna verksamhet ska generera kapitalavkastning enligt beslut. Locum förvaltar ca inom , motsvarande ett bokfört värde på ca . Fram /2001 hade ett internhyressystem och en lokalpolicy som innebar att endast fick hyra lokaler av Locum. Varje sjukvårdsförvaltning förhandlar med Locum om sina hyror. Pengar till verksamheten får förvaltningen av sjukvårdsstyrelser som med landstingsbidrag köper vård av förvaltningarna. Köpsystemet har en fast prissättning för vården, vilket innebär att t.ex. ett sjukhus inte kompenseras särskilt för lokalkostnader. När systemet med internhyra infördes lades lokalkostnaderna till den tidigare bidragsnivån. Hyran för lokalerna sattes på olika typer av marknader, en för sjukhus och en för mer spridd verksamhet som vårdcentraler, kontor, etc. Tanken var ursprungligen att hyran skulle vara marknadsmässig och att den skulle påverkas av läget. Sjukvården krävde dock samma hyra för alla, oavsett läge. I första hand för akutsjukhusen blev hyran utjämnad med endast små skillnader i kvadratmeterkostnader. Hyran beräknades på kalkyler över kostnader. Om- och tillbyggnader genererade en kostnadsbaserad tilläggshyra för det aktuella hyresobjektet. För vårdcentraler och annan verksamhet som i högre grad finns på en marknad var hyran en blandning mellan självkostnad och marknad. Man "sneglade" på marknaden och anpassade hyran efter vad lokalen skulle generera för hyra där. fattade ett beslut om att marknadshyra ska eftersträvas i högre grad. fick också rätt att hyra lokaler av andra värdar än Locum. Huvudmotivet till besluten är enligt Landstingsrevisorerna en generell konkurrensutsättning inom . har sålt eller håller på att sälja vården i alla fastigheter utom sjukhusen. Några sjukhus bedrivs i aktiebolagsform, ett sjukhus är privatägt och verksamhet inom primärvården privatiseras. Dessa förhållanden gör det svårare att upprätthålla den planekonomiska lösningen. Marknadsanpassade hyror anses också nödvändiga för att ska vara konkurrensneutralt, dvs. vare sig subventionera privata vårdgivare som hyr av eller konkurrera ut andra fastighetsvärdar. Övergången till marknadshyror kommer att ske successivt i samband med att hyreskontrakt löper ut. Enligt Landstingsrevisorerna har Locum och det nyinrättade hyresrådet en stor roll i att uttolka beslutet och bestämma hur hyrorna ska sättas. Den uttolkning som gjorts vad gäller sjukhus är att hyrorna ska vara funktionsrelaterade. Fastigheterna ska klassificeras i sju olika klasser; öppen vård, sluten vård, laboratorier, kontor, etc. För varje klass ska Locum i samråd med hyresgästen bestämma vad som är en rimlig marknadshyra. Förhandlingarna med hyresgästen gäller innehållet i fastigheterna, hur ändamålsenliga de är. Både hyresgäst och hyresvärd gör marknadsjämförelser, och det förekommer att hyresgästen anlitar externa värderare av fastigheten. För nyproduktion tillämpas en produktionsbaserad hyra som täcker kostnaderna. Locum har ett kostnadstak som inte får överskridas och hyresgästen har incitament att hålla nere kraven. Raka amorteringar tillämpas och efter 10 -är investeringen avskriven. Enligt fullmäktiges beslut ska Locum vid hyressättningen ta i beaktande marknadssituationens särskilda förutsättningar. Marknadshyra ska gälla om inte beslutar annat. Ett exempel på när beslutat annat är , som subventioneras via hyran för att klara en mycket högre beläggning . Ett hyresråd ska lösa tvister när sådana uppstår kring hyror och klassificeringar. Locum har i huvudsak öppet redovisat sina kostnader för hyresgästen. Enligt Locum bidrar den stora öppenheten till förtroende mellan parterna. Öppenheten är dock något mer begränsad om hyresgästen är extern. En företrädare för bolaget anser inte att öppenheten försvårar förhandlingar, men att det kräver att systemet förklaras. Locum har många fastigheter och det är viktigt att klargöra att det är summan av fastigheterna som ska ge en viss avkastning. Hyresgästen bör veta var fastigheten befinner sig i en investeringsscykel; att just innan ett stort investeringsbehov är avkastningen hög för fastigheten, men att kostnader kommer att uppstå längre fram. Locum strävar efter långsiktiga relationer med hyresgästen och tar inte ut högsta möjliga marknadshyra i varje situation. Locum lägger ut all drift på entreprenad. Underhållsarbete planeras med egna resurser, men själva underhållsarbetet köps upp i konkurrens. Referenser till bilaga 2 , , Landstingsrevisorerna, Lenberg, , Locum, Locum 2001, Årsredovisning 2000 Sammanfattning av remissyttranden över rapport /02:2 Statens ändamålsfastigheter - hyressättning och förvaltning Följande remissinstanser har yttrat sig: Statskontoret, , , , , , , , , , , , , och . Följande remissinstanser har inte yttrat sig: , , , , , , och . Allmänna synpunkter på granskningen Statskontoret anser att revisorer gjort en ingående och förtjänstfull genomgång av hyressättningsproblematiken i statligt ägda ändamålsfastigheter. Statskontoret instämmer i huvudsak i revisorernas förslag men är tveksamt till fruktbarheten i revisorernas förslag om ett expertorgan för samråd i tvistemål. anser att det är viktigt att riksdag och regering som uppdragsgivare till såväl som hyresgäster fastlägger de spelregler för hyressättning som erfordras för att undvika såväl konflikter som andra långsiktigt negativa konsekvenser. Verket menar att dess agerande legat i linje med statsmakternas riktlinjer för fastighetsförvaltningen. framhåller också sin ambition att stödja hyresgästerna i deras brukande av lokaler, att hålla en öppen dialog där hyresgästerna har insyn i lokalfrågorana samt att använda den hyresmodell och de hyresavtal som bäst gagnar allas intressen. uppfattning är att revisionsrapporten är tendentiös till hyresgästernas fördel och att finansutskottets betänkande (1997/98:FiU25) inte återges till fullo. Som exempel på vad som inte är återgivet anger ställningstagande att graden av specialanpassning i en investering bör påverka om hyresgästen betalar en investering . ställningstagande i det fallet innebär enligt att fastigheterna inte så lätt kan lämnas och att kapitalförstöring därmed kan förhindras. Enligt tolkning omfattar ägarens uppdrag till fastighetsförvaltarna kostnadseffektivitet, kundnytta och ändamålsenlighet för staten som helhet. Verket anser att ägandet av fastigheterna är ett medborgerligt intresse i högre grad än vad hyresgästernas verksamhet är. Företrädaren för fastighetsägandet har till uppgift att balansera dessa intressen, hävdar . Verket anser vidare att de kriterier som rapporten anger att man kan bedöma en fastighets grad av ändamålsmässighet utifrån är ett klargörande tillskott. (Kansliets anmärkning: kriterierna är återgivna från SOU 1996:187.) instämmer i revisorernas slutsatser och förslag. tycker att revisorer utfört en gedigen rapport, en mycket bra sammanställning av de utredningar som gjorts i frågan. Revisorerna har också fångat upp de problem som finns på ett mycket bra sätt, enligt , som tillstyrker nästan samtliga förslag. har dock en avvikande mening i en del av förslaget om hyressättning. Museet vill klargöra att de tre värderingsmän som omnämns i rapporten på s. 36 anlitades av och gemensamt, och inte endast av , vilket det felaktigt står i rapporten. Försvarsmakten finner att rapporten på ett tydligt sätt avspeglar förhållandena vad gäller förvaltningen av statens fastigheter med ändamålskaraktär. Försvarsmakten delar inte utredningens uppfattning att en självkostnadshyra kan beräknas genom schabloner och erfarenhetsvärden, utan hävdar att en kostnadsbaserad totalhyra alltid måste bestå av korrekt redovisade objektvisa kostnader. Försvarsmakten anser att regeringen måste ge i uppdrag att stödja Försvarsmaktens brukande av ändamålsfastigheter, att hålla en öppen aktiv dialog med hyresgästen samt att optimera kundnyttan. Vidare påpekar att utredningen vid referat av intervju med Försvarsmakten använt ordet fastighet där ordet objekt skulle ha använts. anser att rapporten inte gör några nya avväganden i sakfrågor eller föreslår några nya riksdagsbeslut, utan att den begränsar sig till att föreslå att regeringen ska fullfölja fattade riksdagsbeslut. har inget att tillägga i den frågan. gör några tillrättalägganden. Som helhet anser att Akademiska Hus fastighetsförvaltning fungerar bra och ser ingen fördel med att ta över förvaltningen i egen regi. Att Akademiska Hus bedriver byggprojektverksamhet på ett mindre aktivt sätt än privata fastighetsägare torde vara en återspegling av deras respektive affärsidéer. Relationerna med Akademiska Hus fungerar i praktiken bra. tillstyrker samtliga förslag i rapporten. stödjer de principiella riktlinjer för handhavande av ändamålsfastigheter som revisorer föreslagit. (SiS) har med intresse tagit del av rapporten och menar att det aktuella problemområdet ligger myndigheten mycket nära och ofta diskuteras inom organisationen. SiS anser att revisorernas förslag är bra och att de är ägnade åt att stärka hyresgästens ställning. Hyresgästens ställning stärks dock inte tillräckligt i förslagen, enligt SiS uppfattning. borde överväga något som ger hyresgästen en radikalt starkare ställning gentemot hyresvärden. Att låta hyresgästerna förvalta marken, och fastighetsförvaltarna byggnaderna, skulle ge hyresgästen bättre möjlighet att utnyttja konkurrensen mellan olika förvaltare, menar . När det gäller myndigheternas hyreskompensation anser SiS att dagens begränsade indexuppräkning gör att den del av anslaget som ska täcka hyreskostnader successivt minskar och att begränsningen därför bör avskaffas. stöder samtliga revisorernas slutsatser och förslag. Självkostnad när hyresgästen har begränsade alternativ revisorer föreslår i rapporten att regeringen bör vidarebefordra uppfattning om självkostnad som utgångspunkt när hyresgästen har begränsade alternativ och är beroende av en statlig hyresvärd. Regeringen bör också klargöra att hyresmodellens utformning ska vara föremål för förhandlingar mellan parterna. anser att det är viktigt att riksdag och regering som uppdragsgivare till såväl som hyresgäster fastlägger de spelregler för hyressättning som erfordras för att undvika konflikter och andra långsiktigt negativa konsekvenser. bifogar ett tidigare yttrande där verket redovisar ett antal argument mot kostnadshyra enligt en tidgare utrednings förslag (SOU 1996:187). anser att direktiv inte behövs för någon av punkterna. Verket instämmer inte i revisorernas beskrivning av regeringens styrning utan menar att man måste förutsätta att myndigheter och bolag både läser och rättar sig efter riksdagsbeslut. påpekar att regeringen inte endast styr genom direktiv utan, som i fall, även genom att kontinuerligt föra en dialog med verket om bl.a. förvaltning och hyressättning. Verket anser sig veta vad som gäller och har en självkostnadsbaserad hyressättning. anser att det är en självklarhet att hyresmodellens utformning ska vara föremål för partsförhandlingar. menar att systemet med valfrihet för hyresgäster och konkurrens mellan hyresvärdar sätts ur spel av särskilda regler för olika aktörer. Akademiska Hus påpekar att fastighetsägarna till högskolelokaler ofta har goda alternativ till högskolan som hyresgäst. Bolaget hävdar också att högskolorna ofta har möjlighet att välja andra fastighetsägare till hyresvärd. Fastigheter där både hyresvärd och hyresgäst över tiden har mycket begränsade alternativ utgör av Akademiska Hus bestånd. Bolaget vill också erinra om att universitetsfastigheter som utgör symbolbyggnader för verksamheten och är en del av det kulturhistoriska arvet inte överläts till Akademiska Hus, utan redovisas hos . Akademiska Hus anser det vara självklart att marknadsmässiga villkor måste gälla för högskolelokaler. Skillnaderna mellan högskolefastigheter och t.ex. kriminalvårds- eller försvarsfastigheter är dock betydande, vilket kanske kan motivera mer områdesanpassade riktlinjer/uppdrag, menar . Bolaget menar vidare att genomgående självkostnadshyror för högskoleområdet innebär att hanteringen av risker övergår till regeringen. Det skulle vara alternativet till dagens riskhantering där bolagets avkastning täcker de risker som det innebär att avkastningskravet är grundat på marknadsanpassade hyror och en viss omfördelning av avkastning sker . I nuvarande system kan Akademiska Hus omfördela sina vinstmarginaler till nedskrivningar och investeringar. instämmer i förslaget om självkostnad men anser till skillnad från revisorerna att hyresmodellens utformning bör vara reglerad för parterna. Skälen för detta är att hyresförhandlingar blir kostsamma och kräver kompetens som till stora delar saknas på myndigheterna. () anser att de olika systemen för hyressättning som utarbetats inte ger någon rättvisande bild av myndigheternas lokalkostnader. Det gör däremot en marknadsliknande hyra enligt Statens fastighetsverks metod. En marknadsliknande hyra ger också myndigheterna större möjlighet att välja lokaler och hyresvärd på den öppna marknaden än en kostnadsbaserad hyra, eftersom anslagen med den förstnämnda hyran är marknadsanpassade. Olika hyressättningssystem medför även att hyresgästen måste besitta kunskap om förhandlingsmöjligheter inom flera olika system och att det är svårt för hyresgästen att hitta externt konsultstöd med kompetens för dessa specialmodeller. Marknadsliknande hyra möjliggör en enhetlig metod för beräkning av anslagsbehov och därmed mindre risk för underkompensation. Dessutom förenklar en marknadsliknande hyra hanteringen för de fastighetsförvaltande verken, enligt SSHM. SSHM menar att det finns en marknad för de allra flesta fastigheter, om än något begränsad. SSHM påpekar också att om inte staten varit fastighetsägare hade en marknadsmässig hyra varit nödvändig att räkna fram. har ingen invändning mot revisorernas förslag, men anser att regeringen bör fastställa tydligare principer för när en fastighet ska betraktas som en ändamålsfastighet och inte. anser att intentioner med självkostnads-/kostnadshyror för ändamålsfastigheter bör genomföras fullt ut. efterlyser också en klarare definition av begreppet ändamålsfastighet. Läget torde påverka bedömningen av om en fastighet ska klassas som ändamålsfastighet eller ej, menar . Med nuvarande situation, med Akademiska Hus som fastighetsägare inom hela campusområdet, skulle det innebära att hela beståndet på campusområdet skulle klassas som ändamålsfastigheter. stöder förslaget och hävdar att en hyressättning som följer upp- och nedgångar på den allmänna hyresmarknaden försvårar den ekonomiska planeringen och även kan leda till en icke avsedd vinstgenerering i Akademiska Hus. Sådana hyror kan urgröpa universitetens och högskolornas ekonomiska resurser och möjligheter att tillhandahålla högklassig utbildning och forskning, menar . ser det som utomordentligt angeläget att regeringen vidarebefordrar uppfattning om självkostnad som utgångspunkt i de fall där hyresgästen har begränsade alternativ. anser att fastigheterna i ett sammanhållet campusområde är att betrakta som ändamålsfastigheter. Synpunkter specifika för högskolesektorn Olika synpunkter har förts fram från Akademiska Hus respektive högskolorna angående hur fastigheter på ett campusområde ska betraktas. påpekar att högskolan får bekosta marknadseffekterna av sin egen lokalisering, och menar att det är orimligt när hyresvärden är statlig. Marknadshyra innebär att lokalisering av och struktur för högre utbildning och forskning styrs av hyresmarknader i stället för utbildnings- och forskningspolitik och studenternas behov. Högskolan påpekar vidare att Akademiska Hus system med kostnadshyra för nybyggen och större ombyggnationer, och efter konstraktstidens utgång övergång till marknadshyra, innebär att en högskola betalar investeringskostnader utan att kunna tillgodoräkna sig värdet av dessa investeringar vid omteckning av kontrakt. anser att en mer marknadsliknande situation bör eftersträvas för den del av universitets fastigheter som är generell och kan konkurrensutsättas. Det förutsätter att Akademiska Hus markmonopol bryts, t.ex. genom att ge beslutanderätt över marken, menar . Det skulle även förbättra möjligheter att använda donationsmedel i lokalinvesteringar. () beskriver synergieffekter inom ett campusområde och menar att växelverkan mellan utbildning och forskning kräver ett fungerande campus. Därför måste man se sammanhållna campus-områden som en helhet och inte bedöma de ingående byggnaderna var för sig, menar KTH. Hyressättningen varken kan eller bör följa utvecklingen på en konkurrensutsatt hyresmarknad. Även lyfter fram effektivitetsvinster som campusidén ger för forskning, utbildning och näringsliv och hävdar att en marknadsrelaterad hyressättning skapar hinder för att uppnå de önskade resulaten. Begreppet ändamålsfastigheter bör förtydligas och definieras så att det kan inbegripa ett helt campus, anser . Om fastigheter på ett campusområde skulle vara berättigade till självkostnadshyror frågar sig Akademiska Hus hur fastigheter utanför campusområdet men med samma förvaltare och hyresgäst skulle hyressättas, om konkurrensneutralitet går att förena med självkostnadshyra samt hur anslagssystemet kan hantera olika prissättningsmetoder för lokaler. Bolaget anser att det inte saknas alternativ för högskolorna och jämför den begränsning som finns med den liknande situation som uppstår för en tillverkande industri som önskar en samlad lokalisering. God insyn i förvaltningen och redovisning av förvaltningskostnader revisorer föreslår i rapporten att regeringen bör vidarebefordra uppfattning om att god insyn i förvaltningen ska råda och att det innebär öppen redovisning av förvaltningskostnader. uppger att deras ambition och inriktning är att hålla en öppen dialog och ge hyresgästerna insyn i lokalfrågorna, vilket verket menar är en förutsättning för att kunna utveckla bra relationer och samarbete. I det bifogade yttrandet till en tidigare utredning hävdar att drift- och underhållskostnader varierar över tiden och att hyran innehåller en långsiktig årlig underhållskostnad. Hyresgästen kan inte rimligen ha någon kunskap och erfarenhet av vad en realistisk långsiktig drift- och underhållskostnad är. anser att direktiv från regeringen inte behövs och redovisar redan förvaltningskostnaderna öppet. anser att även nyckeltal, som ger hyresgästen möjlighet till kostnadsjämförelser, ska redovisas öppet. instämmer till fullo i förslaget. anser att revisorernas förslag om god insyn i förvaltningen till största delen bör vara förenligt med marknadsliknande hyressättning. När det gäller driftkostnader är det dessutom en förutsättning för att myndigheter på ett aktivt sätt ska kunna styra sin miljöpåverkan, menar museet. anser att hyran för ändamålsfastigheter ska beräknas på affärsmässiga grunder, dvs. baserat på kostnadstäckning för drift och underhåll samt med skälig avkastning på investerat kapital. Detta medför att Akademiska Hus måste vara berett att redovisa sina bokförda värden på fastighetsbeståndet, kapitalkostnader, kalkyler m.m. så att meningsfulla förhandlingar kan äga rum. stöder revisorernas förslag avseende god insyn och öppen redovisning av olika hyresdelar. Revisorerna föreslår i rapporten att regeringen bör klargöra att förvaltningsplaner ska upprättas gemensamt av parterna. påpekar att byggnaders och anläggningars långsiktiga underhåll och drift ska genomföras oberoende av brukarens kortsiktiga ekonomi och verksamhet. Verket betonar vidare att uppdelningen mellan brukande och förvaltande av fastigheterna ska vara tydlig och att och hyresgästerna ska vara professionella inom sina respektive verksamheter. instämmer inte helt i revisorernas förslag. anser att förvaltningsplaner givetvis ska upprättas, men av fastighetsägaren efter samråd med hyresgästerna. Risken med partsgemensamma förvaltningsplaner är bl.a. att det planerade underhållet kommer att eftersättas för att frigöra medel för hyresgästen. hävdar att det har hänt i deras fall, vilket verket anser beror på att Försvarsmakten haft ett alltför stort inflytande på underhållets omfattning. menar att de har ett omfattande samråd med sina hyresgäster om fastighetsunderhåll och påpekar att de har initierat utvecklingsplaner med riktlinjer för vissa förvaltningsfrågor för flertalet campusområden. Dessa planer upprättas tillsammans med hyresgästerna. instämmer i revisorernas förslag. stöder förslaget och påpekar att det är förenligt med marknadsliknande hyressättning. Delaktighet i underhållsplanering ska regleras i hyreskontrakten i likhet med omfattningen av servicenivå, menar . Större möjligheter för myndigheterna att förhandla om drift och underhåll ger möjligheter till bra och flexibel verksamhetsanpassning, vilket bör kunna vara mycket kostnadseffektivt. anser att verksamhetsintresset borde gå före intresset av att bevara fastighetens förmögenhetsvärde i större utsträckning än vad det gör . SiS påpekar dock att strävar efter att tillgodose SiS önskemål och att parterna arbetar på att ta fram ett gemensamt dokument om det framtida samarbetet. instämmer i förslaget och anser att regeringen i förordning, regleringsbrev och ägardirektiv klart bör ange att förvaltningsplaner för fastigheterna ska upprättas gemensamt av parterna. Därvid undviks eventuella oklarheter rörande former för handläggningen och samrådet vid upprättandet av dessa planer. Effektiviseringar i myndigheters lokalutnyttjande Revisorerna föreslår i rapporten att regeringen i budgetprocessen beaktar möjligheter till effektiviseringar i myndigheters lokalutnyttjande. Statskontoret instämmer i att det kan vara motiverat att i budgetdialogen ta upp och beakta lokaleffektiviteten hos myndigheterna. Det måste dock ske på ett sådant sätt att det står i överensstämmelse med den grundläggande regeln att myndigheterna själva ska kunna göra avvägningar mellan olika produktionsresurser inom den ram de har tilldelats. Statskontoret har, som framgår av revisorernas rapport, tidigare redovisat ett motsvarande förslag. tillstyrker förslaget och anser att det är angeläget. Enligt uppfattning kan det finnas stora besparingsmöjligheter i en mer effektiv lokalplaneringsprocess och ett bättre lokalutnyttjande. Det är viktigt att också skapa incitament för återhållsamhet med mark, lokaler och medieförbrukning, anser . Ett av målen med reformen av fastighetsförvaltning och lokalförsörjning var en effektiv lokalförsörjning, men därefter har en tämligen ensidig fokusering skett på förvaltningen, menar . anser att bättre resursanvändning ligger i myndighetens eget intresse. Man måste dock beakta att vissa verksamheter, t.ex. museer, i sitt uppdrag har en inbyggd expansion i och med samlingarnas accession. delar revisorernas uppfattning. Ett statligt expertorgan för samråd kring hyressättning Revisorerna föreslår i rapporten att hyresgäster och förvaltare i ändamålsfastigheter bör ha möjlighet att samråda kring vilken hyressättning som ska gälla med ett statligt expertorgan, i de fall parterna inte når en överenskommelse genom förhandlingar. Statskontoret är tveksamt till om ett expertorgan av det föreslagna slaget kan lösa det problem som det förutsätts göra. Statskontoret ser revisorernas förslag som att en särskild hyresnämnd inrättas för ändamålet. För statlig fastighetsförvaltning som sker i aktiebolagsform finns denna möjlighet redan tillgänglig. Även hyreslagstiftningen i övrigt gäller när fastighetsförvaltaren har denna juridiska form. Att utnyttja det föreslagna expertorganet blir därför främst aktuellt när den statliga fastighetsförvaltningen sker i myndighetsform. Expertorganet ska enbart kunna utnyttjas för samråd. Att ge det en beslutande funktion är knappast tänkbart, menar , och olösta frågor kommer därför att behöva gå vidare till regeringen.