frsrdg · GP04RR12 · 2002-01-01 00:00:00 — Myndigheter i ändamålslokaler kompenseras enbart för utvecklingen i konsumentprisindex och inte för utvecklingen i marknadshyror trots att hyrorna i vissa fall är marknadsliknande. Revisorerna konstaterar att regeringen har uppmärksammat bristen i kompensationssystemet. Statskontoret ska få i uppdrag av regeringen att lämna det underlag som är nödvändigt för att prisomräkningen ska gå till på ett tillfredsställande sätt även för myndigheter i ändamålslokaler. Revisorerna förutsätter därmed att problemet kommer att lösas. Bedömning av myndigheternas lokalbehov Förslag: Revisorerna föreslår att regeringen i budgetprocessen beaktar möjligheter till effektiviseringar i myndigheters lokalutnyttjande. När myndigheterna övertog ansvaret för sin lokalförsörjning justerades deras anslag så att de skulle täcka lokalkostnaderna. För myndigheter i generella kontorslokaler baserades lokalkostnadsandelen av anslaget bl.a. på lokalyta per anställd och på bedömd marknadshyra i den aktuella regionen. För myndigheter i ändamålslokaler användes den faktiska hyreskostnaden som bas för budgetering. Myndigheternas lokalbehov prövades inte av regeringen när basbudgeteringen för lokalbehov och lokalkostnader gjordes. Anslaget har efter sy-stemets införande justerats genom prisomräkning av lokalkostnaderna . En konsekvens av systemet är att de myndigheter som hade höga lokalkostnader på grund av lokaldimensionering eller läge när basbudgeteringen gjordes gynnas av det i den fortsatta anslagstilldelningen. Myndigheter som då hade små lokalkostnader missgynnas av motsvarande skäl i anslagstilldelningen. Statskontoret lade 1998 fram ett förslag på hur regeringens styrning av resursanvändningen skulle kunna stärkas genom ett utvecklat system för basbudgetering av lokalbehov och lokalkostnader för nya eller omstrukturerade myndigheter. En bedömning av alla myndigheters lokalbehov med avseende på area och läge borde ha gjorts vid systemets införande, enligt revisorernas uppfattning. Mot bakgrund av anslagsberäkningens konsekvenser är det motiverat att regeringen uppmärksammar myndigheternas nyttjande av lokaler i enskilda budgetdialoger. Revisorerna föreslår därför att regeringen i budgetprocessen beaktar möjligheter till effektiviseringar i myndigheters lokalutnyttjande. Regeringsförslaget ger ingen långsiktig lösning Förslag: Hyresgäster och förvaltare i ändamålsfastigheter bör ha möjlighet att samråda kring vilken hyressättning som ska gälla med ett statligt expert-organ, i de fall parterna inte når en överenskommelse genom förhandlingar. Revisorernas uppfattning är att regeringens förslag inte är konsekvent och därför inte långsiktigt hållbart. Regeringen föreslår att kostnadshyra i stället för marknadshyra ska tillämpas för fem kulturinstitutioner, vars huvudbyggnader skiljer sig från övriga ändamålsfastigheter på ett avgörande sätt. Huvudbyggnaderna för dessa fem institutioner har i hög grad formats för ändamålet, är symboler för kulturinstitutionens verksamhet och utgör en del av stadsbilden, enligt den arbetsgrupp inom som tagit fram förslaget. Enligt revisorernas bedömning är det möjligt att det inom det statliga fastighetsbeståndet finns fler fastigheter än dessa fem byggnader som är berättigade till kostnadshyra utifrån uttalanden. Revisorerna anser att ett konsekvent system förutsätter tydliga kriterier för när kostnadshyra ska gälla och att dessa är generella för hela den statliga fastighetsförvaltningen. Revisorerna förutser dock att oenighet i bedömningar av fastigheter kan komma att uppstå, även om villkoren för hyressättning är tydliggjorda och hyresgästens rätt till förhandling om hyreskontraktets utformning är stärkt i regeringsdirektiven. Revisorerna anser därför att hyresgäster och förvaltare i ändamålsfastigheter bör ha möjlighet att samråda med ett statligt expertorgan kring vilken hyressättning som ska gälla, i de fall parterna inte når en överenskommelse genom förhandlingar. Revisorerna vill härvid påpeka att kostnadshyra inkluderar kapitalkostnader. Om hyressättningen övergår från att vara marknadsmässig till att vara kostnadsbaserad kan omvärdering av fastigheter vara nödvändig. Det beror på att fastighetsvärderingen i många fall har gjorts utifrån marknadsmässiga hyresintäkter och att fastighetsvärdet har betydelse för kapitalkostnadernas storlek. Förändrade förutsättningar för myndigheten kan också komma att påverka myndighetens anslag. Intervjuer och övrig information , , vd, , Hans, ekonomichef, , , marknadschef, , . , , museichef, , , ekonomichef, , , driftschef, , . Ganslandt, , ekonomiansvarig på byggnadsenheten, , , byggnadschef, , . , , chef för lokalförsörjningsenheten, Statskontoret, , , ställföreträdande GD, verksamhetsansvarig, , . , , ekonomichef, , . Junhav, , fastighetschef, , . , , chef för fastighetsavdelningen, ., , chef för administrativa avdelningen, , , sakkunnig på hyresfrågor och ekonomi, . , , administrativ chef, , , finansdirektör, , , personaldirektör, , . Lönngren, , planeringsdirektör, , . , , vice vd för koncernen, , , vd för dotterbolaget i , , . Rigelius, , drifts- och säkerhetschef, , , , biträdande teaterchef, , , ekonomichef, , . , , departementssekreterare, , , Per, ekonomidirektör, , . , , chef för fastighetsavdelningen, Försvarsmakten, 2001, Årsredovisning 2000. betänkande 1990/91:FiU30, Den ekonomiska politiken och slutlig budgetreglering för /92. betänkande 1991/92:FiU8, Den statliga fastighetsförvaltningen och ombildningen av , m.m. betänkande 1992/93:FiU8, Ny organisation för förvaltning av statens fastigheter och lokaler, m.m. betänkande 1997/98:FiU25, Statlig fastighetsförvaltning och lokalförsörjning, m.m. betänkande 2000/01:FiU20, Riktlinjer för den ekonomiska politiken, utgiftstak, skattefrågor m.m. 2001, Årsredovisning 2000. 2001, Ny hyresmodell, PM 19/01F. och 2001, PM beträffande Akademiska Hus hyressättning för högskolor och universitet, . Regeringens proposition 1986/87:99, Ledningen av den statliga förvaltningen. Regeringens proposition 1990/91:100, Budgetpropositionen för /92. Regeringens proposition 1990/91:150, Kompletteringspropositionen. Regeringens proposition 1991/92:44, Om riktlinjer för den statliga fastighetsförvaltningen och ombildningen av , m.m. Regeringens proposition 1993/94:150, Kompletteringspropositionen, bilaga 1. Regeringens proposition 1997/98:137, Förvaltning av statens fastigheter och statliga myndigheters lokalförsörjning, m.m. Regeringens proposition 2000/01:100, ekonomiska vårproposition. 2001, Översyn av hyressättningen i vissa statliga ändamålsfastigheter. revisorer 1996, Myndigheternas lokalförsörjning, rapport /96:4. revisorer 1996, Myndigheternas lokalförsörjning. Förslag till 1995/96:RR11. revisorer 2000, Kulturinstitutionernas hyror, förstudie /01:12. SOU 1996:187, Statens ändamålsfastigheter, Princip för förvaltning och hyressättning, Delbetänkande av utredningen om utvärderingen av ombildning m.m. SOU 1997:96, Lokalförsörjning och fastighetsägande, En utvärdering av statens fastighetsorganisation, slutbetänkande av utredningen om utvärdering av ombildning. SOU 2000:82, Högskolans styrning - en utvärdering. Betänkande av utredningen högskolan - en utvärdering. 2001, Årsredovisning 2000. 1996, Hyressättning i ändamålsfastigheter m.m. Rapport nr 1996:23. 1996, skrivelse till regeringen, dnr 36-54/1996. 2001, Årsredovisning 2000. 2000, Årsredovisning 1999. 2001, Driftkostnader , 1999, 2000. Statskontoret 1998, Regeringens styrning och kontroll av den statliga lokalförsörjningen. Statskontoret 2000 a, Sammanställning av hyreskostnader och lokalarea för vissa myndigheter och institutioner inom område, . Statskontoret 2000 b, Redovisning av underlag för prisomräkning av lokalkostnadsandelen i anslagsbaserna , PM . Statskontoret 2001, Redovisning av underlag för prisomräkning av lokalkostnadsandelen i anslagsbaserna för , bilaga 3, Förordning (1993:527) om förvaltning av statliga myndigheter. Förordning (1993:528) om statliga myndigheters lokalförsörjning. Förordning (1996:102) med instruktion för . Förordning (1996:1188) Kapitalförsörjningsförordningen med föreskrifter och allmänna råd. Förordning (1996:1189) Anslagsförordning. Bilaga 1 Definitioner och teorier I denna bilaga definieras ett antal begrepp som förekommit i rapporten på ett mer utförligt sätt. Begreppen som behandlas är: Många av termerna som används i fastighetsekonomiska sammanhang kan tolkas på olika sätt. För att kunna diskutera frågorna är det viktigt att innebörden av olika begrepp är tydlig. Det är också relevant att se hur olika komponenter och funktioner hänger ihop. Nedan följer ett mer ingående resonemang kring ett antal begrepp som förekommit i rapporten. I en s.k. självkostnadshyra är hyran kostnadsbaserad. Intäkterna för en fastighetsförvaltning med självkostnadshyra motsvarar kostnaderna för fastighetsförvaltningen. En självkostnadshyra behöver inte innebära att hyran exakt motsvarar kostnaden för fastigheten . En självkostnadshyra kan beräknas genom schabloner och erfarenhetsvärden. Begreppets innebörd kan vara olika och den praktiska tillämpningen varierar, enligt en rapport från . En kostnadsbaserad hyra ska täcka alla kostnader som hör samman med verksamheten inklusive ett avkastningskrav på fastighetens kapitalvärde. intäkter måste täcka kostnader för drift, underhåll, administration och eventuellt värme, elektricitet, vatten, etc. Intäkterna måste också täcka det minimikrav som ägaren ställt på kapitalavkastning, nämligen räntan på anskaffningskostnaden för fastigheten samt reinvesteringar i fastigheten så att den behåller sitt värde. En kostnadsbaserad hyra kan vara : utjämnad, så att kostnaderna är omfördelade . En sådan hyra kallas balanshyra och den förutsätter långa kontraktstider. Bruksvärdeshyra är också en utjämnad kostnadshyra. Det innebär att hyran speglar hyresgästens värde av fastigheten. Bruksvärdeshyran för en äldre fastighet som inte har så höga kapitalkostnader blir högre än om kostnadshyran beräknas exakt, Hyran baseras då på fastighetens exakta kostnader för drift och underhåll och kan variera kraftigt . Direktavkastning mäts som kvoten mellan årets driftnetto (intäkter-kostnader) och kapitalvärdet. Om också förändringen av kapitalvärdet inkluderas får man den totala förräntningen. Ett avkastningskrav (realräntekrav + inflationskompensation + riskpremie) används för att styra och utvärdera en verksamhet. Det finns emellertid problem med att låta avkastning mäta effektivitet i ett offentligt fastighetsbolag: hyrorna för många ändamålsfastigheter är satta internt och inte på en fungerande marknad, det avkastningspliktiga kapitalet ökar av en investering men inte av underhåll, och klassificering av vad som är investering respektive underhåll kan variera, subjektiva värderingsprocesser när fastigheterna värderades, efterfrågan på fastigheterna kan ha utvecklats på ett sätt som fastighetsbolaget inte kunnat styra. Regeringen fastställer det avkastningskrav (statens avkastningsränta) som ska gälla för avkastningspliktigt kapital. Avkastningskravet bestäms av statens utlåningsränta samt av en riskpremie. Riskpremien som staten valt att använda för bolag och verk som förvaltar ändamålsfastigheter är för . Riskfördelningen mellan hyresgäst och fastighetsägare påverkar vad som är ett rimligt avkastningskrav. Ju högre risk fastighetsägaren tar i en invest-ering desto högre avkastning vill fastighetsägaren ha. Överskott eller underskott i fastighetsförvaltningen som avviker från kapitalavkastningskravet får inte disponeras fritt av myndigheten. Om ett ackumulerat överskott uppgår till av verksamhetens omsättning ska förslag om hur det ska disponeras lämnas till regeringen. Staten vill ha avkastning på sitt kapital. Men vad är det egentligen som ska generera avkastning? I samband med fastighetsreformen värderades alla fastigheter som överfördes till de nya statliga bolagen och verken. Detta bokförda värde motsvarar det avkastningspliktiga statskapitalet. Det bokförda värdet är tänkt att spegla anskaffningskostnaden och vad man vid anskaffningstillfället hade för uppfattning om den ekonomiska livslängden för byggnaden. Värdenivån enligt bokföringen kan sakna koppling till såväl värdet i användning som värdet på fastighetsmarknaden. Det är väsentligt att precisera vad det bokförda värdet ska spegla, ett värde i fortsatt användning eller ett marknadsvärde. Det bokförda värdet beror på hur värderingen av tillgångarna är gjord. Marknadsvärdet definieras som det pris som kan förväntas om fastigheten bjuds ut på den öppna fastighetsmarknaden givet en för objektet normal marknadsföringstid. Marknadsvärdet utgör ett bytesvärde på fastighetsmarknaden. En förutsättning för ett bytesvärde är att det finns en alternativ användning som ger en hyra, vilken täcker de förväntade kostnaderna för drift och underhåll, dvs. att fastigheten ger ett positivt driftnetto. Den traditionella metoden för att värdera verksamhetsfastigheter för vilka det inte finns några relevanta marknadspriser är att utgå från produktionskostnaden. När de statliga ändamålsfastigheterna skulle värderas i samband med fastighetsreformen var grundtanken att det skulle ske utifrån återanskaffningsvärden, dvs. vad det skulle kosta att i anskaffa en i avseende funktion likvärdig fastighet som den ursprungliga. Utifrån detta värde skulle avskrivningar göras efter ålder och bruk. Detta bedömdes dock som alltför besvärligt och kostsamt i många fall, vilket gjorde att alternativa metoder användes. Kostnaden för att bygga nytt Nyanskaffningskostnaden är kostnaden för att i anskaffa en fastighet med dagens krav på funktioner och standard. Att skaffa en ny, modern, fastighet är alltid ett alternativ till att utnyttja egna äldre fastigheter eller inhyrda objekt. eller senare måste dessutom alla fastighetsfunktioner bytas ut. Nyanskaffningskostnaden bedöms därför vara en intressant kapitalbas såväl vid investeringstillfället som under löpande förvaltning. Anskaffningskostnad (historisk anskaffningskostnad) avser den verkliga utgiften för förvärv av fastigheten. I anskaffningskostnaden ingår de samlade kostnaderna från den första idén fram till förvaltningsskedet. Anskaffningskostnaden är relativt säker att räkna sig fram till i efterhand, men ett byggprojekt kan aldrig kostnadsberäknas med exakthet i förväg. I den privata sektorn har avkastningsvärdet fått en allt större tillämpning. Avkastningsvärdet uttrycker nyttan för verksamheten. Man är intresserad av att få veta "vad är fastigheten värd för mig givet mina förutsättningar". Fastighetens avkastningsvärde bedöms genom att framtida hyresintäkter ställs mot framtida kostnader. I den offentliga sektorn är avkastningsvärdet svårt att bedöma eftersom en äkta intäktssida saknas; den internt satta hyran är normalt inte relevant. Ofta görs ändå en bedömning av vad det är rimligt för fastighetsenheten att kunna förränta, vilket baseras på produktionskostnader, men också på en bedömning av framtida hyresintäkter och kostnader. Särskild värdering av ändamålsfastighet? Principiellt finns inga skillnader mellan att värdera en generell fastighet med en högavkastande alternativ användning och en ändamålsfastighet med begränsad alternativ användning. En skillnad är osäkerheten som är kopplad till ett bedömt marknadsvärde av ändamålsfastigheter med svag eller ingen marknad. Ett sätt att bedöma marknadsvärdet är att först bedöma ett sannolikt pris med avseende på den alternativa användningen och sedan dra av de kostnader som är nödvändiga för att uppnå denna alternativa användning. I en kostnadsbaserad hyra ska kapitalkostnaderna täcka avskrivningar, och hyran påverkas därmed av avskrivningarna. Avskrivning kan definieras som att utgiften för en anläggningstillgång successivt fördelas över det antal år som den används i verksamheten . Avskrivningar på byggnader ska spegla en fortlöpande resursförbrukning. Den årliga avskrivningen kopplas till den förväntade ekonomiska livslängden (avskrivningstiden) och det förlopp som kapitalvärdet förväntas anta över tiden (avskrivningsförloppet). Om en kalkyl görs för fastighetens hela kvarvarande ekonomiska livslängd kommer restvärdet att spegla ett markvärde, dvs. värdet av en byggrätt. Avskrivningarnas storlek hänger samman med återstående ekonomisk livslängd. Med stigande marknadsvärden för marken i alternativ användning konkurrerar marken med existerande användning. Stigande markvärden indikerar kortare ekonomiska livslängder. En verksamhet som utnyttjar fastigheter med kort livslängd måste generera högre nyttor för att vara motiverad jämfört med en verksamhet där fastigheterna har en längre livslängd. Man kan använda sig av s.k. komponentavskrivning, vilket innebär att olika delar av byggnaden får olika avskrivningstid beroende på faktisk ekonomisk livslängd. Nominell metod är den enklaste och bygger på rak avskrivning, dvs. att byggnaden skrivs av med ett nominellt lika stort belopp av beräknad brukstid, samt aktuell nominell ränta på restvärdet. Denna metod innebär att hyreskostnaden sjunker , eftersom det icke avskrivna beloppet minskar. Den nominella metoden leder till stora initiala kostnader vilket kan leda till motvilja att investera. Om räntor och inflation fluktuerar kraftigt vid långa bruksvärdestider blir fördelningen av kapitalkostnaderna ojämn. Förloppet blir dock detsamma som för lån. Det är inte alltid så att den uträknade årskostnaden blir hyran i ett kostnadsbaserat system. Hos vissa fastighetsförvaltare finns ett system för utjämning av hyran över kontraktstiden (s.k. balanshyra). Detta kan ses som en annuitetsmodell för hyressättning. En real annuitetsmetod innebär till skillnad från den nominella metoden att kapitalkostnaderna är realt oförändrade under fastighetens ekonomiska livslängd. Avskrivningen är progressiv (ökar med tiden) och följer inte den normala bruksvärdesutvecklingen. Metoden är därför också känslig för eventuella felbedömningar av den ekonomiska livslängden, då amorteringarna till stor del sker långt fram i tiden. Fördelarna med balanshyra är att man slipper de höga initiala kapitalkostnaderna, och investeringar missgynnas därför inte. Kostnaden för likvärdiga byggnader blir lika trots olika ålder. Denna balanshyresmetod innebär att är den årliga "avskrivningen" som hyresgästen betalar lägre än den bokföringsmässiga avskrivningen. Det omvända gäller under hyresperiodens senare skeden. För ett större fastighetsbestånd som ligger i olika faser utjämnas detta i regel. Balanshyra kan dock leda till felaktiga investeringsbeslut eftersom betalningarna skjuts . Om byggnadens ekonomiska livslängd felbedöms kan metoden leda till stora restskulder. Balanshyra och real annuitetsmetod kan således ge fel styreffekt på lokalefterfrågan. Hur avskrivningsförloppen ser ut inom ramen för en viss ekonomisk livslängd har betydelse i den mån en hyra är kopplad till förloppet. Riskfördelningen mellan hyresgäst och fastighetsägare måste regleras i kontraktet. Det påverkar i sin tur vad som är ett rimligt avkastningskrav. Marknadsrisk innebär att den som bygger en fastighet för vanlig uthyrning löper risk att efterfrågan kan komma att sjunka, med vakanser och lägre hyror som följd. Förändringar i omvärlden, i värderingar och ekonomisk situation kan göra att statliga verksamheter i ändamålsfastigheter med liten alternativ användning behöver avvecklas, vilket innebär en risk för fastighetsförvaltaren. I hyreskontraktet måste också regleras vad som ska hända i avvecklingssituationer. Risker är också kopplade till osäkerhet om framtida ränte- och inflationsutveckling. Ägaren finansierar normalt en stor del av byggnationen med lån, vars räntor kan svänga. Lånestrukturen och om hyran indexeras till räntan eller inte, påverkar hur stor denna risk är. Hyreskontraktets löptid och nominella lån påverkar inflationsrisken. En annan risk är den tekniska risken; en viss typ av byggnadskonstruktion kanske inte har den tekniska livslängd som förutsätts eller kräver betydligt högre underhållskostnader än väntat. Enligt utredningen är det rimligt att fastighetsägaren bär denna risk. Ansvarsfördelning mellan hyresgäst och fastighetsägare måste regleras i kontraktet. Att tydligt klara ut ansvarsfördelning mellan parterna är nödvändigt för att fastighetsförvaltning och fastighetsdrift ska kunna genomföras på ett strukturerat och effektivt sätt. Statsmakternas krav på de statliga fastighetsförvaltarna är bl.a. att fastigheternas värden tas till vara och att verksamheten bedrivs som ett stöd för den myndighet som brukar ändamålslokalerna i sin verksamhet. Målet med uthyrningen är enligt statsmakterna att drift och underhåll ska genomföras på ett långsiktigt ekonomiskt och effektivt sätt och att brukarna ska vara nöjda med fastigheterna och deras skötsel. Åtgärder och aktiviteter som är nödvändiga för att fastighetsförvaltaren ska kunna bibehålla fastighetens värde ingår i hyran men vilka åtgärder det är, och nivå och omfång av dessa åtgärder, bör fastställas i hyreskontraktet. Vid nybyggnationer eller investeringar bör det göras tydligt i avtalet vem som ansvarar för kostnadsförändringar. Investeringskostnader är ofta svårförutsägbara och incitamentent att hålla nere kostnaderna är svaga för fastighetsägaren, om inte ansvaret för kostnaderna är reglerat. En förvaltningsplan fungerar som grund för underhållsstrategin, dvs. hur underhållet av en fastighet planeras och läggs upp. Förvaltningsplanen innehåller både teknisk och ekonomisk information - analyser, prognoser och data - på objektnivå. Planen ska utgöra underlag för ställningstaganden avseende om och när underhåll är ändamålsenligt, eventuella ombyggnader, försäljningar eller rivning, etc. Grunden för en underhållsstrategi är att man har en rimlig uppfattning om de nuvarande och framtida lokalbehoven. Och för att precisera lokalbehoven måste förvaltaren föra en dialog med hyresgästerna. En viktig fråga för planeringen av underhåll är vad hyresgästernas verksamhet kräver av lokalerna, . Det långsiktiga perspektivet ger underlag för bedömningar om byggnadernas framtida användbarhet, medan det kortsiktiga ger en bild av omedelbara underhålls- och moderniseringsbehov. Planen för underhåll är en central del i förvaltningsplanen och av stort intresse för hyresgästen. I intervjuerna med hyresgästerna i statens ändamålsfastigheter har vi därför frågat efter underhållsplaner och inte förvaltningsplaner. Referenser till bilaga 1 , , professor i fastighetsekonomi, , . , Hans, 2001, Avskrivningar på verksamhetsfastigheter. Hur gör (några) statliga och privata fastighetsägare, samt jämförelser med studien av kommuner och landsting. Rapport på uppdrag av UFOS, . SOU 1996:187, Statens ändamålsfastigheter, Princip för förvaltning och hyressättning. Delbetänkande av utredningen om utvärderingen av ombildning. SOU 1997:96, Lokalförsörjning och fastighetsägande, En utvärdering av Statens fastighetsorganisation. Slutbetänkande av utredningen om utvärdering av ombildning. 1996, Hyressättning av ändamålsfastigheter. Rapport nr 1996:23. 1995, Lokalens rätta värde. Fastighetsvärden och kapitaltjänstkostnader i offentlig sektor. 1999 a, Se om sitt hus. Strategier för underhåll av offentliga fastigheter. 1999 b, Värdets tre skeden. Kapitalvärden i offentlig fastighetsförvaltning. Förordning (1996:312) med instruktion för . Kapitalförsörjningsförordningen (1996:1188) Bilaga 2 Ändamålsfastigheter i Ändamålsfastigheter finns inom fler sektorer än den statliga. Landstingen har ett fastighetsbestånd som till stora delar utgörs av ändamålsfastigheter. Som jämförande exempel kan det vara värdefullt att se hur ett landsting har organiserat fastighetsförvaltningen, och därför presenteras kortfattat systemet inom . i övergår alltmer till marknadshyror för sina ändamålsfastigheter. Det landstingsägda fastighetsbolaget redovisar öppet sina kostnader för hyresgästen, även när marknadshyra tillämpas. Det bidrar till förtroende mellan parterna, enligt fastighetsbolaget.