bet · GP01LU15 · 2002-02-21 00:00:00 — är det svårt att finnajämförbara bostadsarrenden och då anser LRF attdet vore av intresse om man vid fastställande avarrendeavgiften kunde titta lite mer på vad enskälig förräntning på tomtens värde skulleinnebära samt att man tog större hänsyn tillbefintliga fastighetsskatter och andra kostnaderför jordägaren.En bostadsarrendator som inte bryter motvillkoren i avtalet eller mot jordabalkensbestämmelser sitter mycket säkert underarrendetiden och även då avtalet skall förlängas.Enda möjligheten för jordägaren att fåavtalsförhållandet att upphöra är då arrendatornvill överlåta arrenderätten och gjordainvesteringar. Före arrendatorn överlåterarrenderätten skall han först hembjuda den tilljordägaren. Arrendatorn skall då först erbjudajordägaren att mot erläggande av skäligersättning för arrenderättens värde lösaarrenderätten. Jordägaren skall dessutom inlösade byggnader och övriga investeringar somarrendatorn har utfört. Hur dessa värderingarskall utföras är oklart i nuvarande bestämmelserenligt JB 10:7. görs ofta enmarknadsprissättning på arrendatornsinvesteringar vilket innebär att arrendetomtenslokalisering påverkar värdet mycket kraftigt.Investeringarnas tekniska värde ligger oftasttill grund för värderingen där tomterna är mindreattraktivt lokaliserade. Hur värdet skallfastställas både vad avser arrenderättens värdeoch arrendatorns investeringar är i nuvarande lagoklart.Med hänvisning till ovanstående tillstyrkerLantbrukarnas att en utredningtillsättes som ser över arrendelagenskonsekvenser vad avser bostadsarrende samt övrigtsom framgår av motionen.Sveriges FastighetsägareförbundSveriges Fastighetsägareförbund har anfört:Sveriges Fastighetsägareförbund är den centralainstansen i organisationen . Organisationen, som på detregionala planet består av niofastighetsägareföreningar, arbetar för de privatafastighetsföretagens intressen. Medlemsföretagensverksamhet består huvudsakligen i uthyrning avbostäder och lokaler. Fastighetsägareberörs således sällan eller aldrig av dearrenderättsliga frågor som tas upp i motionen.Generellt sett är det dock viktigt att ägare avprivat mark kan bedriva näringsverksamhet pårimliga villkor. Förbundet kan därför ställa sigbakom önskemålet om en utredning av arrendelagenskonsekvenser för markägare vid upplåtelse avbostadsarrende (s.k. tomtarrende enligtmotionen).Mauritz BäärnhielmMauritz Bäärnhielm har anfört:Gemensam bakgrundMotionen syftar till ändring av vissabestämmelser i jordabalkens bestämmelser ombostadsarrende (8 och 10 kap. JB).De första bestämmelserna om bostadsarrendetillkom genom SFS 1968:342. De inarbetades sedani JB (SFS 1970:994). De bestämmelser i somaktualiseras genom motionen är dels 8 kap. 21 §,som fick nuvarande lydelse genom SFS 1995:567,dels 10 kap. 6 § (SFS 1979:371), dels 10 kap. 7 §(SFS 1970:994).Upplåtelser, som med dagens terminologi ärbostadsarrende, klassades före somlägenhetsarrende. Bestämmelser därom fanns i 2kap. 70 § lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätttill fast egendom (NJL). På grund av gällandeövergångsbestämmelser har flertalet av dessaupplåtelser, i den mån de fortfarande består,kommit att föras in under JB:s ordning förbostadsarrende.Frågan om återlösen (Förslag 2 i motionen)En rad ändringar i arrendelagstiftningen, som iolika omgångar skett , harinneburit att arrendatorns ställning successivtstärkts. I samband med JB:s tillkomst gjordes dettill en huvudregel att arrendelagstiftningen ärtvingande rätt till förmån för arrendatorn, se 8kap. 2 § JB.För bostadsarrende gäller att det krävsuppsägning för att upplåtelsen skall upphöra; 10kap. 3 § JB. Uppsägning kan enligt huvudregelnbara göras till utgången av gällandearrendeperiod. Denna skall vara tidsbestämd("viss") och får enligt huvudregeln inte varakortare än . Vid utgången av enarrendeperiod har arrendatorn, även om uppsägningskett, i princip rätt till förlängning("besittningsskydd"; 10 kap. 4-5 §§ JB).Ett annat förhållande, som gör att jordägareninte så ofta får tillfälle att återta ettutarrenderat område, är att arrendatorn ibetydande utsträckning har rätt att överlåtaarrenderätten till en ny arrendator, se 10 kap. 7§ JB. Bestämmelsen är ett undantag från den inomavtalsrätten gällande allmänna rättsprincip somsäger att en förpliktad part inte utan motpartensmedgivande genom att överlåta sin rätt tilltredje man kan utträda ur rättsförhållandet(förbud mot substitution). [1] Bostadsarrendatornsöverlåtelserätt är dock inte fri. Det krävssålunda alltid att den nye arrendatorn är någon"med vilken jordägaren skäligen kan nöjas".Dessutom gäller att en överlåtelse skall föregåsav hembud till jordägaren. (Undantag:hembudsregeln gäller inte vid överlåtelse ifamiljerättsliga situationer eller i arrendatornskonkurs, se 10 kap. 7 § 3 st. JB). Hembudetinnebär att jordägaren ges en företrädesrätt iförhållande till arrendator nr. två.För att denna effekt skall uppstå krävs dockatt jordägaren till arrendatorn betalar ettbelopp som motsvarar arrenderättens värde. Hararrenderätten inget värde, behöver jordägareninte betala. Oavsett om värde finns eller integäller 8 kap. 21 § JB, som blir aktuell omarrendatorn avträder arrendestället ochåterlämnar det till jordägaren. Bestämmelseninnebär att arrendatorn i samband med avträdet ärskyldig att till jordägaren hembjuda även hus ochandra investeringar som arrendatorn gjort ellerbekostat på arrendestället. Ett gammalt uttryckför dessa ting är överloppshus. För detaljerhänvisas till lagtexten i 8 kap. 21 § och 10 kap.7 § JB. Värt att framhålla här är attbestämmelserna om överloppshus inte är tvingande.Någon skyldighet för jordägaren att lösa finnsinte vare sig i fråga om arrenderättens värdeeller överloppshus. Jordägaren väljer själv omhan vill lösa eller inte. Men vill han återtadispositionsrätten till marken eller lösa inöverloppshusen, måste han acceptera hembudet.Lagtexten ger inte några regler för hurarrenderätten och överloppshusen skall värderas.Kan parterna inte komma överens avgörs tvisten avfastighetsdomstolen i första instans. Typfalletdå arrenderätten anses ha ett värde föreligger dåden utgående arrendeavgiften är lägre än vad somär normalt.Lämnar inte jordägaren ett positivt svar inomen månad står det arrendatorn fritt att antingenföra bort överloppshusen eller överlåta dem tillden arrendator som eventuellt efterträder honom.Den sistnämnda möjligheten är resultatet av enlagändring 1995 (SFS 567). Utnyttjar intearrendatorn sin rätt att föra bort eller överlåtaöverloppshusen övergår de "gratis" tilljordägaren inom frister som anges i 8 kap. 21 § 2st. JB. "Lagstiftaren" har av allt att döma tänktsig att frågan om lösen av arrenderätt ochöverloppshus i första hand skall bestämmas genomförhandlingar mellan parterna innan de går tillrättegång.I motionen hävdas att det inte ens närarrendatorn vill sälja är möjligt för jordägarenatt på rimliga villkor förvärva arrendatornsstuga. Jag känner inte till något sådant fall,men det kan naturligtvis ha förekommit. Det gårdock knappast att hävda att den gällande lagen idenna situation ger arrendatorn ett sådantövertag att rimliga avslut normalt inte skullekunna uppnås. Det kan heller inte hävdas attlagens - vid tid efter annan gjorda - förarbetenger stöd för en sådan mening. Jag hänvisar tillNJA II 1908 nr. 5 s. 41, 1944 s. 192 ff[2]2, 1968s. 177, 1972 s. 263, 324 ff, 335, SOU 1966:26 s.125.Ett fall där frågan om en tilltänkt arrendatornr. två var godtagbar redovisas i Rättsfall frånhovrätterna 2000:21. I de vanligaprejudikatsamlingarna har jag inte påträffatnågot fall där frågan om ersättning efter hembudenligt här nämnda bestämmelser har behandlats. -har i en dom 16.11.1978 (DT 144)behandlat en bostadsarrendators yrkande om högreersättning än vad jordägaren medgivit. Såvältingsrätten som hovrätten, som båda varenhälliga, lämnade arrendatorns talan utanbifall. Domen synes inte ha blivit föremål förnågot referat. Av särskilt intresse är följandeuttalande i domen (s. 3): "ersättningen - - - börberäknas såsom värdet på den allmänna marknadenav arrendatorns byggnader och andra anläggningarsamt rätten att såsom tomt till byggnaderna brukadet arrenderade området. "Domen bifogas. [3]3Den beskrivning av rättsläget som ges imotionen får ett visst stöd i hovrättens sätt attvärdera den av arrendatorn hembjudna egendomen.Ett annat sätt att värdera tillämpades avtingsrätten i samma mål. Eftersom hovrättsdomeninte kan sägas vara ett prejudikat i vedertagenmening, synes det vara berättigat att säga atträttsläget ännu inte nått full stabilitet.Förhållandet bekräftas av den i not 3 omnämndaartikeln av tre i ämnet väl insatta domare.Frågan om arrendeavgiften (Förslag 3 imotionen)När en fastighetsägare och en blivande arrendatorträffar avtal om upplåtelse av mark förbostadsarrende föreligger avtalsfrihet i fråga omarrendeavgiften. Hinder föreligger inte helleratt utforma avtalet så att arrendeavgiften kommeratt omfatta fastighetsskatt som belöper påarrendestället. (Detta i motsats till vad somgäller för jordbruksarrende). Det är först närtiden för upplåtelsen förlängs (om arrendet ärsådant att rätt till förlängning enligt lagföreligger) som en tvist om arrendeavgiftenavgörs av arrendenämnden; se 8 kap. 30 § och 10kap. 4 och 6 §§ JB. Syftet med denna ordning ärinte att hålla nere avgifterna eller sättaprisstopp utan är i stället att garanteraförlängningsrätten. En förlängningsrätt, som intekombineras med någon form av avgiftsprövning avett utomstående organ, skulle bli ett slag iluften. [4]4Som instruktion för arrendenämnden i detta lägegäller 10 kap. 6 § 1 st. JB. Där föreskrivs början att avgiften skall vara skälig. Vidaregäller att avgiften skall "motsvaraarrenderättens värde med hänsyn till avtaletsinnehåll och omständigheterna i övrigt". En partsom finner att arrendenämndens beslut om avgiftinte motsvarar denna beskrivning kan överklagabeslutet till fastighetsdomstolen; 8 kap. 31 §JB. Denna dömer i dessa frågor som sista instans;8 kap. 33 § JB. Avgiftsfrågan vid bostadsarrende(liksom vid jordbruksarrende) kommer därför inteunder hovrätts eller Högsta domstolens prövning.Det för med sig att någon prejudikatbildning ivedertagen mening inte sker.Enligt motionärerna är det ofta inte möjligtför jordägaren att i samband med förlängning fåett rimligt arrende. De uppger att arrendena ivissa fall inte ens täcker fastighetsskatten.I och för sig är det inte uteslutet attfastighetsskatten kan bli högre än arrendet.Själv har jag dock aldrig stött på något sådantfall. Anledningen till att sådant ändå kan tänkasske är att det inte finns någon direkt kopplingmellan dessa olika företeelser. Om en fastighetinte används på annat sätt än genom utarrenderingoch inga andra värden finns, ter det sig meranaturligt att taxeringsvärdet (som är bestämmandeför skatten) anpassas till arrendeavgiften äntvärtom. Det motionärerna upplever som fel kansåledes lika väl vara att taxeringsvärdet är förhögt som att arrendet är för lågt.Alldeles bortsett från problemet medfastighetsskatten kan det naturligtvis inträffaatt arrendenämnden sätter ett arrende som inte ärrimligt. Vad motionärerna syftar på är attarrendet från jordägarens synpunkt är för lågt.Men det kan också inträffa att arrendet - settfrån arrendatorns synpunkt - blir orimligt högt.Båda har som sagt möjlighet att överklaga, menäven då kan det inträffa att resultatet upplevssom orimligt. (Arrendatorn har då i vissa fallrätt att säga upp arrendet - se hänvisningen i 10kap. 6a § till 9 kap. 12a § JB). Det som i dettasammanhang är avgörande kan dock inte vara attresultatet är orimligt från partens synpunkt utanfrån lagstiftarens. Vid en diskussion härom finnsdet anledning att skilja på fallet att resultatetär orimligt sett från den gällande lagenssynpunkt och att det är orimligt utifrån en lagsom man skulle vilja ha.Jag har själv - vid sidanav ordinarie tjänst - varit ställföreträdare förordförande i i . Jag hardärunder varit med om att avgöra ett inteobetydligt antal ärenden av det slag som här äraktuellt. Huruvida jag därvid varit med om attfastställa arrendeavgifter som jordägarenuppfattat som orimliga känner jag inte till; mendet är möjligt. Besluten i fråga har dock såvittjag kommer ihåg alltid varit enhälliga och sällanöverklagats. Men ingen skall döma i egen sak, såjag avstår från att kommentera de avgöranden somjag deltagit i. Jag kan dock försäkra att minsträvan alltid varit att avgörandet skulle stå iöverensstämmelse med lagen. [5]5Under har jag aktivtmedverkat i mer än 100 konferenser och kurser medarrendefrågor som huvudtema. Deltagarna har varitav de mest skilda slag och diskussionerna harofta varit livliga. Jag har dock aldrig hörtnågon påstå att arrendenämndernas beslut omavgifter varit orimliga för jordägaren.En undersökning som går ut på att ta reda på omparterna uppfattat avgörandet som orimligt framstårknappast som meningsfullt. Annorlunda framstår sakenom det gäller att fastställa om avgörandet objektivtsett är orimligt. Teoretiskt är detta måhända intenågon omöjlighet. Frågan är dock om frekvensen omfelaktiga avgöranden är så omfattande att enundersökning framstår som meningsfull. Eftersom jagi någon mån har del i saken borde jag egentligeninte tala emot en sådan undersökning. Å andra sidananser jag det krävs mer och bättre underlag för attstarta en undersökning. **FOOTNOTES**[1]: Se exv. , Obligationsrätt, 1956, 56 §vid not 28; betr. nyttjanderätt i allmänhetBengtsson, Särskilda avtalstyper I, 1977, s. [2]:2 För båda de sistnämnda textställena gälleratt de inte är begränsade till jordbruksarrendeutan har avseende på arrende överhuvudtaget. [3]:3 En analys av domen görs av . i artikeln "Vilka fallgropar kan enbostadsarrendator ramla i ? ", Advokaten nr.3/2000, s. 24. - Hovrätten uttalar i domskälen(s. 2) att förarbetena till 1907 och 1943 årslagändringar betr. jordbruksarrende kan vara tillledning. Det förhåller sig dock så attifrågavarande ändringar inte begränsades tilljordbruksarrende utan omfattade ävenlägenhetsarrende, varur bostadsarrendet sedanvuxit fram. [4]:4 1966:26 s. 117,150, 217, prop. [5]:5 Inte sällan inträffar att ett arrendeförlängs beroende på någon formell brist ijordägarens uppsägning. Arrendatorn sitter dåvanligen kvar - i regel fem år- och på oförändrade villkor. Särskilt i tider avinflation kan detta säkert av många jordägareupplevas som obilligt. Fall av detta slag hamnarinte sällan hos arrendenämnderna - i regel medsamma utgång. Jag har dock utgått från att detinte är sådana fall som motionärerna syftar på.