bet · GP01BOU4 · 2002-02-21 00:00:00 — Jagska passa lite grann i den frågangenomatt konstateraatt det på nuvarande stadium uppriktigt sagt ärsvårt att bedöma dettaFrån och företagens sida är detemellertid viktigt, vilket jag framhöll som i , att det finnsett utrymme för den sk beståndsvård som ändåhänger samman med en professionellfastighetsförvaltning och en anpassning av detbestånd som företagen har ansvaret förOm vi sedan går vidare till den fråga som BjörnSundström slutade med och som handlade om statligtstöd till de bostadsföretag, som vi på tyckeratt det i första hand bör vara, som drabbas avbefolkningsförändringar och som har högavakansgrader som ett resultat av det, kan mansäga att det förslaget ligger väldigt nära detsom vi har arbetat fram på under det gångnaåret Och jag utgår från att är positivt till nu genomför ett stödsystem i huvudsak ienlighet med det som vi har föreslagitDet som är viktigt, och där har jag sammauppfattning som ,är attstödsystemet utformas med hänsyn tagen till attdetta är ett regionalpolitiskt problem Det ärfokuserat på bostadssituationen, och kommunernasövriga ekonomi ska inte påverka i vilken utsträckningman kan få hjälp att hantera den situation somman inte kan rå förVi jobbar alltså vidare på med glada idéersom vi ska försöka förmedla till hur manskulle kunna arbeta i denna nya myndighet, såatt man respekterar den kommunala självstyrelsenSlutligen något om kooperativ hyresrätt Det ären fråga som har drivit i mittenav Vi tycker att det är bra att det nuskapas ytterligare ett alternativ som ökarvalfrihetenför människorna i när det gälleratt välja bostadsform, ett nytt alternativ sominnebär att man kan bo till självkostnadBengt , : Vihar tillskrivit utskottet med en hel del synpunkter påpropositionen Jag tänkte här passa på att tatillfället att mycket kortfattat lyfta fram tre avde frågor som vi pekar påEnligt vår uppfattning går det inte att se ettregelsystem för de kommunalaeller allmännyttigabostadsföretagen isolerat frånbostadsmarknaden ellersamhället i övrigt Dessa regler kommer att gälla istorleksordningen 300 350 kommunala företag, men detfår också i rättsligt och i ekonomiskt hänseendekonsekvenser för uppemot 40 000 privatafastighetsföretag Det går inte att bortse från det Ochvi tycker att det är angeläget att dessakonsekvenser belyses och diskuteras innan riksdagenfattar ett beslutVi tycker tex att det ärfullständigt oacceptabeltatt man nu också inför ett statligtkonkurrenssnedvridande stöd särskilt om dessaföretag ska vara hyresnormerande Här finnsförslag om statliga kreditgarantier men ävenstatligt riskkapital(Bild 10)I propositionen tas bla upp ett förslag omattfastighetsbolaget ska kunna gå in ochförvärva fastigheter och dessutom, som enkonsekvens av detta, kunna agera med hjälp av dettastöd på lokalhyresmarknaden som ju i övrigt heltdomineras av privata fastighetsföretagEn annan juridisk aspekt som vi särskilt vill lyftafram är att man ska hanterafrågan omallmännyttig status via ochBoverket, dvs att det inte ska ske någonrättslig prövning av frågan Vi menar att dessaförslag faktiskt har rättslig innebörd ochborde kunna underkastas rättslig prövning Detgäller tex de föreslagna reglerna för köp ochförsäljning av fastigheter Och det gäller ocksåde aviserade men ännu inte presenterade förslagen omsärskilda likvidationsbestämmelser för de kommunalaeller allmännyttiga bostadsföretagen(Bild 11)Enligt vår uppfattning innebär detta också enpåtaglig materiell förändring av reglerna, även omregeringen hävdar motsatsen i propositionen Detinnebär de facto en mycket kraftig ökning av antaletallmännyttiga och därmed hyresnormerande företagFör privata fastighetsföretag är det särskiltangeläget att hyresnormerande företag sätterhyrorna enligt bruksvärdetVi kommer i pausen att dela ut en sammanfattning avBengt publicerade studie av sexstörre bostadsmarknader i SverigeEn enkelsammanfattning av detta är att man på tämligen godgrund kan påstå att hyrorna vanligtvisintesätts enligt bruksvärdet Detta fårnaturligtvis bäring på de nya reglerna om en kraftigökningav antalet hyresnormerande företagSlutligen den tredje frågan Är denhyresnormerande rollen förenlig med EG-rätten?Detta är enligt vår uppfattning inte prövatLagrådet har inte haft anledning att ta uppfrågan Vi menar att Lagrådet måste pröva den Detpågår faktiskt en omfattande samhandel av blabostadsfastigheter över gränserna inom EU, även iSverigePär , : Jag får tackaför inbjudan Vad som händer med de allmännyttigaföretagen är enmycketviktig bostadspolitisk fråga inteminst för våra medlemmar och för andrahyresgäster både berör och upprör mångahyresgäster(12)Fem minuters talartid medger inte att man går in påpropositionens alla delar, utan jag kommer attuppehålla mig lite kring vad jag tycker är viktigtoch hur förhållandena ter sig för huvudintressenternaifrågan Därför visar jag här en bild sida tycker vi att det finnstre huvudintressenter när det gäller de allmännyttigabostadsföretagens utveckling Man kan säga att bådestatens och kommunernas intressen är väl företräddaMen det finns också ett starkt hyresgästintressebåde allmänt när det gäller att få tillgång till enbostad och när det gäller att kunna bo tryggt Dethar tex betydelse att bruksvärdessystemetfungerarföratt besittningsskyddet i sin tur ska kunnafungera Det är viktigt att kunna bo hos företagmedsjälvkostnadsprinciper Många hyresgäster harflyttat in hos de allmännyttiga företagenmed förvissningen om att de ska drivas tillsjälvkostnad Det är självfallet också viktigt attha inflytande över den egna lägenheten och även i en såviktig fråga som huruvida ens lägenhet ska säljastill någon annan aktör som är ettallmännyttigt företag, som drivs i ett sådant syfteVi tycker att staten har ett viktigt intresse Detgrundläggande kravet som finns i regeringsformen äratt det ska åligga det allmänna att trygga rättentill bostad Det står ingenting om hur man skagöra det, men det är ändå ett område som är särskiltutpekat som viktigt för det allmänna(Bild 13)Vi har en kommunallag, som , där det redan nu finns mycket som ärreglerat kring självkostnadsprincipen Men vi vet ocksåatt det finns många företeelser i denkommunala världen som man måste anse strider mot denprincipen Det borde vara ett statligtintresse att påverka så att man ävenfortsättningsvis driver företag i kommunernaenligt de principer som gäller för kommunalverksamhet(Bild 14)Vi har ett samband mellan hyreslagstiftning,bruksvärde, egen- och allmännyttiga företag ochkollektiva hyresförhandlingar En viktig del ärockså det statliga intresset av att se till att detsystem som finns för att kunna skapa ettbesittningsskydd och ha rimliga hyror ocksåfungerarSjälvfallet finns det också ett statligtintresse i och med att man har varit med om att byggaupp de här företagen på olika sätt Det tycker viockså innebär att det finns ett statligtintresse och ansvar när det gäller att se till attrekonstruera företagen när de till följd avstrukturomvandlingen kan fungera påmånga orter i landet Ett sådant förslag finns också ipropositionenKommunen har som ägare och med sittbostadsförsörjningsansvar självfallet starka intressenbåde av att de kommunala företagen fungerar och har rådighet över dem Men den rådigheten kaninte innebära att det kommunala självstyret sättsföre gemensammanationella intressen Vi tyckerdärför att det nu är hög tid att stanna upp ochgöra en ny plattform för de allmännyttigaföretagen Det har blivit väldigt vildvuxet ochoförutsägbart när det gäller vad som ska händamed företagen Det skapar oro hos hyresgästerna och detskapar naturligtvis oro från statsmakternas sidaöver hur de här systemen, som hänger ihop, skakunna fungera Det kan inte vara rimligt attbruksvärdessystemet och helahyressättningsförfarandet görs obsolet genomkommunernas agerande Vill man ha andrahyressättningssystem och andra typer avbesittningsskydd så måste man diskutera det ochutreda frågan om hur sådana system kan se utFrån sida tycker vi att vi harett utmärkt system i Men det bygger ju påatt alla intressenter var och en tar sitt ansvar föratt det ska fungeraDärför tycker vi att en lag om allmännyttigabostadsföretag är bra Det är bra med denutdelningsbegränsning som föreslås införas Men vihade gärna också sett att man klarare hadedefinierat självkostnadsprincipen i lagen Det skermånga transaktioner med bostadsföretagen ikommunerna som gör det svårt att frånhyresgästsidanbedöma skäligheten i företagenskostnader Det är samma sak när det gäller statensintresse av att ha rimliga hyror Lagstiftningen är somsagt bra, men den behöver kompletteras med entydligare definition av självkostnadsprincipen(Bild 15 och 16)När det gäller frågan om försäljningar så tycker viatt det är bra att det nu sker en statlig prövning avden Staten har ett starkt intresse av attbruksvärdessystemet och förhandlingssystemet fårgenomslag i hyressättningen Staten, hyresgästernaoch hyresgästorganisationerna har haft anledning attförutsättaatt de kommunala bostadsföretagen ärlångsiktiga ägare Därför är det också rimligtatt man har ett inflytande när man vill säljaföretag eller fastigheter Hyresgästerna har ettintresse får man en möjlighet inte att säganej, men väl att säga vad man tycker Man harmöjlighet att agera politiskt och lokalt har man möjlighet att yttrasig inom det sakområde man behärskar när länsstyrelsenska besluta om tillstånd Jag tror att det med deskrivningar som finns är möjligt för länsstyrelsenatt pröva Även om det inte finns några exaktabeskrivningar så tror jag att man med suntförnuftochsakkunskap ändå kan göra rimliga bedömningar Detpåverkar tex förmodligen bruksvärdessystemetstillämpning i högre grad om man säljer unikainnerstadsfastigheter än om man säljer 50lägenheter av 700 ute i en förort där det dessutombara finns tvåor och treor av samma slagMed det underlag som både vi och fastighetsägarnahar så tror jag alltså att det ska kunna gå att görabra prövningar och fatta kloka beslutOrdföranden: Då ska vi gå över till att belysaförslaget i ett EG- perspektiv Till det har vihjälp av Per , som är doktorand i LundPer , : Det finnsinte några EG-rättsliga problem i det somregeringen vill göra i proposition 58 Däremotfinns det stora och betydelsefulla problem idet som regeringen inte vill göraOm man ser på hela det grundläggande paketet omde allmännyttiga bostadsföretagen sägs det i EG-rättens artikel 295 i EG-fördraget att samhället harrätt att driva företag, även bostadsföretag paket handlar egentligen om huruvida stateneller kommunen ska få lov att bestämma överhyressättning, utdelning, försäljning osv Om statenbestämmer, om kommunen bestämmer eller om man harjust den blandningen som finns i propositionen är eninternt demokratisk fråga, som EG-rätten inte läggersig iMen det EG-rättsliga problem som regeringen harvalt att helt lämna åt sidan är det problem somhar att göra med de kommunala bostadsföretagenshyresledande ställning Bruksvärdessystemet innebär juatt allmännyttan faktiskt har fått samhälletsuppdrag att ange hyresregleringsnivån Det är EG-rättsligt tillåtet att ha en prisreglering på bostäderDet är också tillåtet att använda främstallmännyttans lägenheter för att bestämmaprisregleringsnivån Men man får inte lämna överhela makten till de allmännyttigabostadsföretagen!Hyresnämnden måste göra en aktiv kontroll innanden godkänner allmännyttans hyror somhyresregleringshyra I den kontrollen kräver EG-rätten att hyresnämnden säkerställer tre punkter Detmåste vara fråga om för det första realistiska priser,för det andra transparens och för det tredje enrätt till rättslig prövningOm vi går till det första realistiska priserså får ingen prisregleringsnivå vara så låg atten effektiv producent inte kan göra en rimligvinstEtt effektivt fastighetsföretag som har produceratett nytt hus måste alltså få lov att göra enrimlig vinst Så högmåste hyresregleringsnivån vara måste underkänna enallmännyttig lägenhet somär underprissatt Enallmännyttig lägenhet kan vara underprissatt delsdärför att allmännyttan omfördelar från gamla hustill nya hus och från lokaler till bostäder,dels därför att man har fått ett gynnande bidragantingen från staten eller från kommunen Här varBengt tidigare inne på att det finns ettproblem med de statliga stöd som föreslås Det är ensak om staten får lov att ge stöd till ett visstbostadsföretag av ett visst skäl De reglernatillåter generellt sett mycket, och där har maninget problem när man går in med deomstruktureringsstöd som föreslås i propositionenProblemet kommer senare Vad gör man med hyrorna i detbostadsföretag som har fått ta emot stödet? Där ärEG-rätten klar De hyrorna måste underkännas i enjämförelseprövning i bruksvärdesprincipen, för debostadsföretag som har tagit emot stödet har ju använtdet till att hålla hyrorna på en lägre nivå om de hargjort detEn annan sak är att man måste ha transparens manmåste ha genomskinlighet En utomstående måste kunna se,kontrollera och förstå hur hyran sätts ochkontrollera om det är riktigt Ska man hatransparens i ett system som bygger på allmännyttanshyror som grundför hyresregleringsbeslut så måsteman ställa hårda krav på allmännyttan Man måstekrävaatt allmännyttan tydligt redovisar varje kostnadför varje hus som man har, att man tydligt redovisarvarje bidrag som man får från kommun eller stat ochvad man sedan betalar tillbaka i vinstutdelningosv Detta krav är ett rättssäkerhetskrav, och detborde samhället tydligt ställa upp i den lagsamhället har om sina allmännyttiga bostadsföretagDen tredje delen är att man måste ha rätt tillrättslig prövning, dvs att hyresnämnden måste se sigsjälv som den reglerande myndigheten i en hyresförhandling mellan allmännyttanoch hyresgästföreningen har kommit överens om ska ha prisskillnad beroendepå läget Sedan har man klassificerat ett område iförhandlingen som ett lågt område Kommer då denprivata fastighetsägaren med en bevisningomatthyresgästerna faktiskt värderar detta område likahögt som lägenheterna i den centrala staden såmåste hyresnämnden vara bereddattpröva bevisningenoch se hur allmännyttan och hyresgästföreningenhar kommit fram till det hela och hur de privatahar kommit fram till det hela Verkar den privatafastighetsägarens utredning vara den som stämmerbättre med verkligheten så måste man vara bereddatt fatta ett annat beslut än det som allmännyttanhar fattatNär man nu gör justeringar i 55 § hyreslagen så bordeman också ha gjort klara förarbetsuttalandeni dessafrågor Man borde tydligt ha beskrivit när enhyresnämndska underkänna ett kommunalt bostadsföretagshyra, och man borde ha skapat tvingande reglerför hur kommun och allmännyttiga bostadsföretag skauppträda så att deras hyror ska kunna utgöragrunden för en rättssäker bruksvärdeshyra enrättssäker hyresregleringshyraOrdföranden: för det! Då har vi klarat avinledningarna Det har tagit lite än vadsom var utsatt, men kanske inte mer än vad som varförväntat Det brukar ju aldrig gå att hålla tidenexakt, och det har ändå varit hyggligt bra Vi tar nu15 minuter, som icke får överskridas Jag avser alltsåatt sätta i gång om exakt , och jag berer vara återsamlade här då Kaffe finns utanför!Den förste som jag ska ge ordet till är utskottetsvice ordförande , socialdemokraternaVarsågod!Lennart (): Tack, herr ordförande! Jag inser juatt om man ska resonera om självstyrelse blirdet en politisk diskussion Det beror på vilkautgångspunkter man har, det har jag förstått när jaghar lyssnat på både och lämnar det därhän Vi fick en uppgiftfrån om att det fanns sex kommunerhär i som inte hade någraallmännyttiga bostadsföretag skulle egentligenmin fråga baseras på att mycket av det här knytsupp omkring bruksvärdessystemet Då skulle jag viljafråga Per från hyresgäströrelsen om han sernågra skillnader när det gäller hyrorna förmänniskor i olika områden där det inte finns någrakommunala bostadsföretag man se att det harskett någonting där det inte finns kommunalaföretag?Per , : Det är juinte under någon särskilt som de härkommunerna har fungerat utan allmännyttiga företagStockholmsföreningen tex, vår hyresgästförening iStockholm, har gjort en undersökning av vad somhänt i Där har man en betydligt mer ogynnsamhyresutveckling utifrån hyresgästernas synpunkt änvad man har i motsvarande bestånd i andra kommuner iStockholmsregionenOrdföranden: Då går vidare till ,ModeraternaInga Berggren (): Ordförande! Ett av motivenbakom att införa den här särskilda lagen förallmännyttiga bostadsföretag sägs vara möjlighetenatt kunna erbjuda bostäder åt hushåll som avolika skäl är i behov av förtur Då undrar jag:Är det verkligen på det sättet i verkligheten? Ärinte den lagstiftning som redan finns ,socialtjänstlagen, kommunallagen, ,tillräckliga redskap? Den frågan skulle jag vilja att dekommunala företrädarna ochPeter svarade påPeter , kommunalråd (s): På Inga Berggrensfråga vill jag svara att jag uppfattar förslaget såatt man måste ha ett tillräckligt bestånd avallmännytta för att kunna säkerställa en upplåtelse åtdem med skilda sociala behov Om jag studerar min egenkommun är det uppenbartsåatt allmännyttan tarett väsentligt större socialt ansvar änandrafastighetsägare Jag befarar att vi i ensituationdären allmännytta av någon omfattninginte fanns skulle hamna i en bostadssocialsituation som är mycket besvärandeJag har haft diskussioner med representanter förFastighetsägareföreningen, här närvarande i lokalen,och jag måste säga att man verbalt får mycket vackrabostadspolitiska ambitioner Men när det kommer tillbläcket i pennan och handlingen ute i kommunen, dåfinns det steg kvar till handling Det är minabsoluta uppfattning Jag tror att ett bibehållandeoch en utveckling av allmännyttan ären avgörandebostadssocial förutsättningCarl , finansborgarråd (m): Jagöverlämnar denna fråga tillmin kollega,fackborgarrådet , (m):Herr ordförande! IStockholm har vi synsättet att det bostadssocialaansvaret måste tas gemensamt av alla aktörerpåbostadsmarknadenDet finns två delar i detta Delshar vi en bostadsförmedlingsom arbetar medatt träffa avtal med alla aktörer på bostadsmarknadenDär har vi nu ett ökande antal privatafastighetsägare som träffar avtal medbostadsförmedlingen Dels har vi nu också ettintresse från hela regionen, märker vi, föratt träffa avtal med bostadsförmedlingDet gör att det här inte i det hänseendet blirberoende av att man har de kommunala bolagensbeståndNär det gäller andra typer av specialbostäder som ju enkommun också har behov av att kunna erbjudaträffar vi ofta den typen av avtal i samband medexploateringsavtalen, vid markanvisningen eller vidplanen eller i samband med det ekonomiska avtal somkommunen träffar med byggherren Då gällerdetta oavsett byggherrens huvudman eller ägare Jag seralltså inte för vår del, och med vårt sätt attarbeta, att det har någon särskild betydelse vem som ärbyggherreInga Berggren (): Då har jag en följdfråga Vi harfått svar som skiljer sig lite grann från varandra,kan man säga Den ene säger att det räcker med denlagstiftning som finns ochatt kommunaltförtroendevalda, ansvarsfulla och framåttänkande,kan klara av bostadssituationen även för dem som harbehov av att få hjälp för att finna en god bostadDå vill jag ändå fortsätta och ställa en fråga tillPeter säger att det behövs ensärlagstiftning av det här motivet, det här skäletPrivatanäringsidkare tvingas konkurrera utan någonsom helst förtur eller särlagstiftning Då kan manundra: Varför behövs det egentligen en sådan? Ärkommunerna sämre på att sköta verksamheten så att detdärför krävs speciallagar? Är det inte så att enkommun borde klara av bostadsförsörjningen även utankommunalt ägda bostäder med stöd av denlagstiftning som redan finns, och ta det härbostadspolitiska ansvaret som naturligtvis ärväldigt viktigt?Peter , kommunalråd (s): Om vi ser påJönköpings kommuns bostadsförsörjning över ett20-årigt perspektiv har man sett tider avöverskott, tider av underskott och tider dådet har behövts bestämda ambitioner och åtagandenför att klara byggnation Då är alltid kravet stort påkommunen, inte minst från näringslivet, för att kunnatillgodose bostadsförsörjningen för att klaraarbetsmarknaden på ett rimligt sätt Det är intebara en Jönköpingsfråga utan en nationell frågasom också får kopplingar till diskussionen omhuruvida kommunerna är dugliga på att sköta sinabostadsbestånd När man för diskussioner omöverskott på kommunala bostäder, i Bergslagenmåhända, kan vi spåra detta tillbaka till Då stod man på rad och krävde attkommunerna skulle byggaJag konstaterar att i nästan alla avseenden närkommuner har gått in och byggt har det varitmarknaden i meningen privata företag som harhaft stora krav på att vi skulle bygga för att klaraförsörjningen De privata fastighetsägarna har intesvarat upp mot de anspråk som har ställts Man harockså en möjlighet att optimerabeståndet och ha de fullt medan allmännyttan harfått ta ansvar för de svängningar som förekommer iefterfråganDet är en poäng Den andra poängen är att jag ärövertygad om att vi skulle ha haft en ihållandebostadsbrist under och av störreomfattning i landet, som hade hämmatvår utveckling,om vi inte hade haft en betydande kommunalpolitiskaktivitet när det gäller bostädernaCarl , finansborgarråd (m): Jag tror attdet väsentliga är att om kommunerna ska ta dettaansvar, som de har enligtgällande lagstiftning, måstede få spela på hela klaviaturet De måste få göra dehär bedömningarna utifrån sina lokalaförutsättningar utan inblandning i form av sådanaspecialregler som vi nu diskuterarJag vill bara ta upp det som pratade ompå slutet här, nämligen specialbostäder av olikaslag för handikappade, särskilt boende för äldreosv Ett sätt för kommunerna att finansierasådana utbyggnader och få fram sådana projekt är juatt i andra ändan sälja fastigheter Kommunerna harju en ekonomisk press på sig som är oerhörtstor Kommunerna tog ett oerhört stort ansvar försaneringen av det här landets ekonomi Man har väldigt tajta budgetar, och man måstevara väldigt noggrann med hur man hanterarskattebetalarnas pengar för att uppnå det som ärviktigtVarje sådant förslag som det som vi diskuterar , som bakbinder kommunalpolitikernas, devaldaombudens, möjligheter att spela på helaklaviaturet, kommer i slutändan att leda till attsaker som bör göras inte blirgjordaFastighetsförvaltning måste vara en dynamisk och aktivverksamhet och inte en statisk verksamhet Ska dekommunala bolagen och kommunerna kunna sköta sinaroller måste de ha frihet att agera: att köpa,sälja och ändra inriktning i beståndallteftersom behoven förändras och uppstår Det härförslaget får rakt motsatt effekt Därmed kommerdet i slutänden att motverka precis de syften man harmed förslaget Det finns ett gammalt talesätt som sägeratt vägen till helvetet är stensatt med godaföresatser Det här är ett typiskt exempel på detOrdföranden: ! Då går vi vidare i frågelistan Dåär det , Varsågod!Owe (): Tack, herr ordförande! Även omCarl säger att det byggs en del nu iStockholmsområdet, även hyresrätter, är det mednivåer på hyran som väldigt få kan efterfrågaJag tror att har tittat pådet här och sagt att det motsvarar nivåer som bara3 % av invånarna klarar av att hyra till med deinkomster man har Det här förslaget om allmännyttanger ju inte allmännyttan några särskildastimulansereller fördelar av att vara allmännyttaJag funderar naturligtvis på detta, och vänder migtill båda företrädarna för kommuner, och undrar omdetbehövs sådana stimulanser eller fördelar för attallmännyttan ska klara att bygga billiga hyresrättertill det stora flertalet av dem som behöverbostäder Det gäller inteminst ungdomar Det finnsväl ungefär 160 000 ungdomar som vill utpå bostadsmarknaden De stimulanser som finns i daghur fungerar de? Räcker investeringsbidraget till iStockholm om man ska bygga billiga bostadsrättereller vilken nivå ska det annars vara på?