bet · GP01BOU3 · 2002-01-22 00:00:00 — Det nya ireformen är att den enskilde skall kunna säga nejtill standardhöjningar som påverkar hyran(bruksvärdet). Nytt är också att, omlägenhetsförändringar sker genom att lägenhetsplanengörs om med annan lägenhet, hyresgästen harmöjlighet att motsätta sig detta. Fastighetsägarenhar rätt att utföra beaktansvärda åtgärder. Reformenhar dock inte lett till avsevärda förbättringar. Ivissa fall har normalt fastighetsunderhåll blivitinkörsporten till stora ombyggnader.Samarbetsformerna mellan hyresgäster ochfastighetsägare måste förbättras. Regeringen hardärför i den nu behandlade propositionen återkommiti frågan.Lagrådets kritik beträffande lydelsen av dencentrala bestämmelsen i 18 f § hyreslagen - om attsakliga ändringar inte bör genomföras vilkasinnebörd inte alls eller med svårighet kan utläsasur lagtexten - har viss bärighet även mot denlydelse av lagrummet som återfinns i propositionen.Hyresvärdens intresse som skall vägas mot ''''''''detintresse'''''''' som hyresgäster i allmänhet kan antas haändras till ''''''''de skilda intressen'''''''' som hyresgäster iallmänhet kan antas ha. Vi anser attlagbestämmelserna är alltför generelltutformade, vilket kan leda tilltolkningssvårigheter.Hyresgästerna likaväl som fastighetsägarna ärbetjänta av en välavvägd och förutsebar rättsligreglering. Vi anser därför att ett tillägg till 18 f§ bort prövas med lydelsen: "Sedan hyresgästernadelgivits att hyresvärden lämnat in ansökan tillhyresnämnden enligt föregående stycke, får enhyresgäst eller grupper av hyresgäster inom en månadansöka hos hyresnämnden om tillstånd kan tillstyrkaseller ej samt ange grunderna för talan".Vi anser att exemplifieringen iförfattningskommentaren är för svagt preciserad. Detborde förtydligas om en hyresgästs lägenhet skallfortsätta existera efter förbättringsarbeten om intemycket preciserade och angelägna skäl däremot kananföras av hyresvärden. En hyresvärds skäl ifråga omåtgärder för fastighetens bestånd, ändamålsenligförvaltning samt rimlig vinst på verksamheten börkunna motiveras utöver allmänna påståenden för attbeaktas. och hovrättens tillgång tillsakkunnig, s k råd, bör regleras i de särskildaregler som finns för respektive instans, nämligenlagen om arrende- och hyresnämnder respektive lagenom rättegången i vissa mål i 1Förteckning över behandlade förslagPropositionenI proposition 2001/02:41 föreslås att riksdagenantar regeringens förslag till1. lag om ändring i jordabalken,2. lag om ändring i hyresförhandlingslagen(1978:304),3. lag om ändring i lagen (1973:188) omarrendenämnder och hyresnämnder.Följdmotioner2001/02:Bo3 av m.fl. (m):1. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om presumtion vidpassivitet.2. beslutar att förlänga hyresgästernassvarstid, i 12 kap. 18 e, jordabalken till tremånader i enlighet med vad som anförs i motionen.3. beslutar att inte göra den föreslagnaändringen i 12 kap. 18 f § jordabalken.4. beslutar att den föreslagna skrivningentill 12 kap. 55 a § jordabalken skall ändras tillatt innefatta att hyresnämnden skall prövasanktionens längd i enlighet med vad som anförs imotionen.5. beslutar att verkställighetsbeslut vidförverkande av hyresrätt skall fattas avtingsrätt.6. beslutar att inte göra den föreslagnaändringen i 12 kap. 58 b § jordabalken.7. beslutar att hyra enligt ''annanberäkningsgrund'' skall vara giltig vid avtal somlöper över minst två år.2001/02:Bo4 av och ():1. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om att förlängatidsfristen för ansökan om tillstånd hoshyresnämnd efter information tillhyresgäst.2. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om primärförhandlingsskyldighet vid upprustnings- ochändringsåtgärder.3. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om hyresgästernasmedgivande vid ombyggnad.4. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om utvärdering avlagförändringens effekter vad gällerhyresgästernas inflytande.5. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om bygglovskrav föråtgärder i kulturhistoriskt värdefull bebyggelse.6. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om definitionen avupplåtare vid blockuthyrning.2001/02:Bo5 av m.fl. (kd):1. avslår regeringens förslag till ändringi 12 kap. 18 § jordabalken avseende förbud motåtgärd som kan antas bli påbörjad utan godkännandeeller tillstånd.2. avslår regeringens förslag till ändringi 12 kap. 45 § jordabalken avseende bestämmelserkring s.k. blockhyresavtal.3. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om att dödsboet efteren avliden lokalhyresgäst skall ha rätt att sägaupp lokalhyresavtalet i förtid.2001/02:Bo6 av m.fl. (c):1. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om atttillgängligheten måste öka i alla boendemiljöer.2. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om att hyresnämndenges skyldighet att upplysa närombyggnader som berör varsamhetsreglerna i PBLskall genomföras.3. beslutar att avslå de förslag ipropositionen som rör formerna förhyresgästinflytandet och hyresnämndens prövning.5. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om att sanktioner mothyresvärdar som bryter mot lagen bör kombinerasmed en jämkningsregel.2001/02:Bo7 av och ():1. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om ansvaret förprivata hyreshus.2. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om presumtion vidpassivitet.3. beslutar att förlänga hyresgästernassvarstid i 12 kap. 18 e § jordabalken till tremånader i enlighet med vad som anförs i motionen.2001/02:Bo8 av m.fl. (mp):1. tillkännager för regeringen som sinmening vad som i motionen anförs om lägstagodtagbara standard.2. tillkännager för regeringen som sinmening vad som i motionen anförs om formelltalerätt för de boende.3. tillkännager för regeringen som sinmening vad som i motionen anförs om sanktioner mothyresvärd som inte följer reglerna.4. tillkännager för regeringen som sinmening vad som i motionen anförs om rätt tillhandikappanpassning.5. tillkännager för regeringen som sinmening vad som i motionen anförs om indirektbesittningsskydd för lokalhyresgäst.Motioner från allmänna motionstiden(fristående motioner)2001/02:Bo292 av och ():1. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om att en översyngörs av reglerna för hyresgästinflytande vidombyggnad/förbättringsarbeten.2. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om att hyresgästernages initiativrätt, så att ett ärende kan prövasoch avgöras i hyresnämnden.4. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om informationspliktfrån hyresnämnd till byggnadsnämnd.2001/02:Bo308 av m.fl. (mp):1. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om att de boende börges generell tale- och förhandlingsrätt, även vadgäller lägsta godtagbara standard.2001/02:A226 av m.fl. (c):10. begär hos regeringen en översyn avlokalhyreslagstiftningen i enlighet med vad imotionen anförs.2001/02:So501 av m.fl. (c):8. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om behovet av enöversyn av lokalhyreslagstiftningen.Bilaga 2Regeringens lagförslag1. [1]Förslag till lag om ändring ijordabalkenHärigenom föreskrivs i fråga om jordabalkendels att 12 kap. 18 d, 18 e, 18 f, 18 h, 45, 50,55, 57 a och 58 b §§ skall ha följande lydelse,dels att det i balken skall införas en nyparagraf, 12 kap. 55 a §, av följande lydelse.-----------------------------------------------------Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse-----------------------------------------------------12 kap.18 d §En fastighetsägare får endast under deförutsättningar som anges i andra stycket1. utföra sådana standardhöjande åtgärder påfastigheten som har en inte obetydlig inverkan på enbostadslägenhets bruksvärde, eller2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentligändring av en bostadslägenhet eller av de gemensammadelarna av fastigheten.-----------------------------------------------------För att sådana åtgärder För att sådana åtgärderskall få vidtas krävs det skall få vidtas krävs detatt de har godkänts av de att de har godkänts av deberörda berördabostadshyresgästerna bostadshyresgästernaeller att hyresnämnden eller att hyresnämndenhar lämnat tillstånd till har lämnat tillstånd tillåtgärderna. Om åtgärderna åtgärderna. Om åtgärdernaavser de gemensamma avser de gemensammadelarna av fastigheten, delarna av fastigheten,krävs det att de har god- krävs det att de harkänts av hyresgästerna i godkänts av hyresgästernaminst hälften av de i mer än hälften av deberörda berördabostadslägenheterna eller bostadslägenheterna elleratt hyresnämnden har att hyresnämnden harlämnat tillstånd till lämnat tillstånd tillåtgärderna. Godkännandeeller tillstånd behövs eller tillstånd behövsinte, om åtgärderna inte, om åtgärdernavidtas för att en vidtas för att enbostadslägenhet skall bostadslägenhet skalluppnå lägsta godtagbara uppnå lägsta godtagbarastandard enligt 18 a § standard enligt 18 a §sjätte och sjunde sjätte och sjundestyckena. styckena.-----------------------------------------------------Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträttoch ägare av byg[2]gnad som tillhör någon annan änmarkägaren. Med hyresgäst avses i 18 d-h §§ även densom varit hyresgäst, om hans hyresavtal harupphört med anledning av en större ombyggnad och hanhar rätt att flytta tillbaka till en lägenhet ifastigheten efter ombyggnaden och kan anses varaberörd av den åtgärd det är fråga om.18 e §Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder somavses i 18 d §, skall han skriftligen meddela deberörda bostadshyresgästerna detta.-----------------------------------------------------Om en berörd Om en berördbostadshyresgäst inte bostadshyresgäst integodkänner åtgärden, får godkänner åtgärden, fårhyresvärden ansöka hos hyresvärden ansöka hoshyresnämnden om tillstånd hyresnämnden om tillståndatt utföra åtgärden. att utföra åtgärden.Ansökan får göras Ansökan får görastidigast efter tidigast två månaderdet att meddelandet efter det att meddelandetlämnats till hyres- lämnats till hyresgästen. [3]gästen.-----------------------------------------------------Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas ocksånär ansökan enligt andra stycket har gjorts.18 f §En ansökan enligt 18 e § andra stycket skallbifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärtintresse av att åtgärden genomförs och det inte äroskäligt mot hyresgästen att den genomförs.-----------------------------------------------------Vid prövningen av om det Vid prövningen av omär oskäligt mot det[4] är oskäligt mothyresgästen att åtgärden hyresgästen att åtgärdengenomförs skall genomförs skallhyresvärdens intresse av hyresvärdens intresse avatt åtgärden genomförs att åtgärden genomförsvägas mot det intresse vägas mot de skildasom hyresgäster i intressen som hyresgästerallmänhet kan antas ha av i allmänhet kan antas haatt åtgärden inte vidtas. av att åtgärden inteOm det finns särskilda vidtas. Om det finnsskäl, får även särskilda skäl, får ävenomständigheter som hänför omständigheter som hänförsig endast till den sig endast till denenskilde hyresgästen enskilde hyresgästenbeaktas. beaktas.-----------------------------------------------------18 h §-----------------------------------------------------Om en förbättrings- Om en förbättrings-eller ändringsåtgärd som eller ändringsåtgärd somavses i 18 d § påbörjas avses i 18 d § påbörjasutan godkännande eller eller av särskildtillstånd, skall anledning kan antas blihyresnämnden förbjuda påbörjad utan godkännandehyresvärden att utföra eller tillstånd, skallåtgärden. Förbudet får hyre[5]snämnden förbjudaförenas med vite. hyresvärden att utföraåtgärden. Förbudet fårförenas med vite.-----------------------------------------------------En fråga om förbud prövas på ansökan av en berördbostadshyresgäst.På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphävaett förbud.Bestämmelserna i 16 § fjärde-sjätte styckenatillämpas också när ansökan enligt andra stycket hargjorts.45 §Bestämmelserna i 46-52 §§ gäller vid upplåtelser avbostadslägenheter, om inte1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av enlägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphörinnan det har varat längre än i följd,2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avserett möblerat rum eller en lägenhet förfritidsändamål och hyresförhållandet upphör innandet har varat i följd,3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egenbostad, eller4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet attupphöra på den grunden att hyresrätten ärförverkad och annat inte följer av 47 §.-----------------------------------------------------Bestämmelsen i förstastycket 1 gäller inte omupplåtaren har hyrtlägenheten tillsammansmed minst två lägenhetertill för att hyra ut demi andra hand.-----------------------------------------------------Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättadhandling kommit överens om, att hyresrätten inteskall vara förenad med rätt till förlängning, gälleröverenskommelsen om den godkänts av hyresnämnden.Överenskommelsen gäller dock utan sådant godkännandeom den[6] träffas efter det att hyresförhållandethar inletts och avser en hyresrätt som är förenadmed rätt till förlängning. Om en make eller sambosom inte har del i hyresrätten hade sin bostad ilägenheten när överenskommelsen träffades, gälleröverenskommelsen mot den maken eller sambon endastom han eller hon har godtagit den.50 §**FOOTNOTES**[1]:aft den 1 april 2002.2. I[2]:fråga om hyresavtal som har[3]: sagts upp före ikraftträda[4]:ndet gäller 13 a och 32 §§[5]:i sina äldre lydelser.3. I[6]: fråga om en tvist enligt 2-----------------------------------------------------Är frågan om förlängning Är frågan om förlängningav hyresavtalet ännu ej av hyresavtalet ännu inteavgjord när hyrestiden avgjord när hyrestidengår ut, har hyresgästen går ut, har hyresgästenrätt att bo kvar i rätt att bo kvar ilägenheten till dess lägenheten till dess frå-frågan är slutligt gan är slutligt avgjord.avgjord. För den tid somhyresgästen sålunda bor Bestämmelsen i förstakvar i lägenheten skall stycket gäl-ler inte omde förut gällande hyresnämnden enligthyresvillkoren tillämpas 13 a § andra styckettill dess hyresvillkoren lagen (1973:188) omför blir arrendenämnder ochslutligt bestämda. hyresnämnde[7]r harbestämt att ett beslut omåläggande för hyresgästenatt flytta enligt denparagrafens första styckefår verkställas även omdet inte har vunnit lagakraft.För den tid somhyresgästen bor kvar ilägenheten skall de förutgällande hyresvillkorentillämpas till desshyresvillkoren för sammatid blir slutligtbestämda.-----------------------------------------------------55 §Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyransstorlek, skall hyran fastställas till skäligtbelopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, omden är påtagligt högre än hyran för lägenheter sommed hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.Vid prövning enligt första stycket skall främstbeaktas hyran för lägenheter i hus som ägs ochförvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om enjämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, fåri stället beaktas hyran för lägenheter på en annanort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartadeförhållanden på hyresmarknaden.-----------------------------------------------------Vid en prövning enligt Vid en prövning enligtförsta stycket skall även första stycket skall ävenbestämmelserna i 55 b § bestämmelserna i 55 a ochiakttas. 55 b §§ iakttas.-----------------------------------------------------Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal harslopats och det ingår förhandlingsersättning i hyranenligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), harhyresgästen utan hinder av bestämmelserna iförsta-tredje styckena rätt att få hyran sänkt medett belopp som motsvarar ersättningen.Om tvisten gäller något annat villkor än hyran,skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen harställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyntill hyresavtalets innehåll, omständigheterna vidavtalets tillkomst, senare inträffade förhållandenoch omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall varaobestämd, om inte bestämd hyrestid av särskildanledning är lämpligare.Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens omvillkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligtförsta eller femte stycket, gäller de överenskomnavillkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämndastycken, i den mån inte annat följer avbestämmelserna i övrigt i denna balk.-----------------------------------------55 a §Vid prövning avhyran skall en åt-gärd som avses i18 d § och som harhöjt lägenhetensbruksvärde inte be-aktas, om1. godkännandeeller tillståndkrävdes för attåtgärden skulle fåvidtas och sådantgodkännande ellertillstånd in[8]tehar lämnats,2. lägenheten ärupplåten till denhyresgäst somskulle ha godkäntåtgärden eller hyresgäst somhar övertagithyresrätten fråndenne enligt 33 §andra stycket, 34 §eller 47 § andrastycket, och3. det vidtidpunkten förändringen av hyranhar förflutit sedanåtgärdenslutfördes.-----------------------------------------57 a §-----------------------------------------------------Vid tillämpningen av Vid tillämpningen av57 § första stycket 5 57 § första stycket 5skall en krävd hyra inte skall en krävd hyra inteanses som skälig, om den anses som skälig, om denöverstiger den hyra som överstiger den hyra somlokalen vid hyrestidens lokalen vid hyrestidensutgång kan antas betinga utgång kan antas betingapå öppna marknaden på öppna marknaden(marknadshyra). När (marknadshyra).marknadshyran bestäms, Marknadshyran skall iskall främst beaktas första hand bestämmas medhyran för närmast utgångspunkt i en jäm-jämförliga lokaler på förelse med hyran förorten. Endast om det andra liknande lokaler påfinns särskilda skäl får orten. Endast om dethänsyn tas till ökning av finns särskilda skäl fårlokalens värde, som en hänsyn tas till ökning avhyresgäst har lokalens värde, som enåstadkommit. hyresgäst haråstadkommit.-----------------------------------------------------I tvist om ersättning enligt 57 § fåryttrande av hyresnämnden frångås endastom det är uppenbart1. när yttrand[9]et avsermarknadshyran, att denna är påtagligthögre eller lägre än hyresnämndenangett,2. när yttrandet avser anvisad lokal,att hyresnämndens bedömning inte varitriktig.I fall som avses i andra stycket 1 fårutredning som inte har lagts fram undermedlingen, beaktas vid prövningen endastom det finns synnerliga skäl.58 b §-----------------------------------------------------Om hyresgästen har rätt Om hyresgästen har rätttill ersättning enligt till ersättning enligt57 §, 58 § fjärde stycket 57 §, 58 § fjärde stycketeller 58 a § tredje eller 58 a § tredjestycket, skall hy- stycket, skall hy-resvärden alltid betala resvärden alltid betalaersättning till ersättning tillhyresgästen med ett hyresgästen med ettbelopp som motsvarar en belopp som motsvarar enårshyra för lokalen årshyra för lokalenenligt det uppsagda enligt det uppsagdahyresavtalet, dock högst hyresavtalet.ett belopp som vidhyrestidens utgångmotsvarar fyra basbeloppenligt 1 kap. 6 § lagen(1962:381) om allmänförsäkring.-----------------------------------------------------Om hyresgästen på grund av atthyresförhållandet har upphört harförorsakats en förlust som inte täcks aversättning enligt första stycket, skallhyresvärden i skälig omfattning ersättahyresgästen för denna förlust. Omförlusten har samband med atthyresgästen har bekostat ändring avlokalen, skall förlusten beaktas endastom hyresvärden har samtyckt tilländringen eller om hyresgästen harträffat hyresavtalet under förutsättningatt han skulle få utföra ändringen.1. Denna lag träder i kraft den 1april 2002.2. I fråga om åtgärder som harpåbörjats före ikraftträdandet skall12 kap. 55 a § inte tillämpas samt12 kap. 18 d och 55 §§ tillämpas i sinaäldre lydelser. Om ett meddelande enligt12 kap. 18 e § har lämnats tillhyresgästen före ikraftträdandet, skalldenna paragraf tillämpas i sin äldrelydelse. 12 kap. 18 f § skall tillämpasi sin äldre lydelse om ansökan omtillstånd till åtgärden har kommit intill hyresnämnden före ikraftträdandet.3. I fråga om hyresavtal som avserupplåtelse i andra hand och har ingåttsföre ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 §i sin äldre lydelse.4. I frå[10]ga om hyresavtalsom har sagts upp föreikraftträdandet skall12 kap. 50, 57 a och 58 b §§tillämpas i sina äldrelydelser. **FOOTNOTES**[7]:§ andra stycket hyresförhan[8]:d[9]:lingslagen som harhänskjutits till hyresnämnd föreikraftt[10]:r2. Förslag till lag omändring ihyresförhandlingslagen(1978:304)Härigenom föreskrivs att 3 a §hyresförhandlingslagen (1978:304) skallha följande lydelse.-----------------------------------------------------Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse-----------------------------------------------------3 a §1-----------------------------------------------------Om det finns särskilda Om det finns särskildaskäl, får hyresnämnden i skäl, får hyresnämnden påen tvist som avses i 2 § ansökan av enandra stycket förordna organisation avatt en hyresgäster besluta attförhandlingsordning inte en förhandlingsordningvidare skall gälla för inte längre skall gällahuset eller husen som det för ett eller flera av deär fråga om. hus somförhandlingsordningenavser.I ärendet är hyresvärdenoch denhyresgästorganisation somär part iförhandlingsordningensökandens motparter. Omförhandlingsordningengäller även för enorganisation avfastighetsägare, är ävenden organisationensökandens motpart.-----------------------------------------------------1. Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.2. I fråga om en tvist enligt 2 § andrastycket som har hänskjutits till hyresnämndenföre ikraft[11]trädandet gäller 3 a § i sinäldre lydelse.1 Senaste lydelse 1997:64. **FOOTNOTES**[11]:ädandet gäller 17 § i sin äl3. Förslag till lag om ändring ilagen (1973:188) omarrendenämnder och hyresnämnderHärigenom föreskrivs att 13 a, 17 och 32 §§lagen (1973:188) om arrendenämnder ochhyresnämnder skall ha följande lydelse.-----------------------------------------------------Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse-----------------------------------------------------13 a §1Bifalls hyresvärdens talan om att hyresavtaletskall upphöra att gälla, får hyresnämnden efteryrkande av hyresvärden i beslutet åläggahyresgästen att flytta dålägenheten skall lämnas.-----------------------------------------------------Upphör hyresavtalet attgälla på den grunden atthyresrätten är förverkad,får hyresnämnden, omhyresvärd[12]en yrkar detoch det finns skäl tilldet, bestämma attbeslutet om åläggande förhyresgästen att flyttafår verkställas även omdet inte har vunnit lagakraft. Om det finnsanledning, skallhyresnämnden då före-skriva att hyresvärdenskall ställa säkerhet förskadestånd som han kanbli skyldig att betala ombeslutet ändras.-----------------------------------------------------17 §2Om det finns anledning, skall nämnd eller dennämnden förordnar besiktiga den fastighet somärendet rör. Parterna skall beredas tillfälleatt närvara vid sådan besiktning. fårockså föranstalta om annan nödvändig utredning.I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 aeller 31 § jordabalken skall arrendenämndeninhämta yttrande från .