yttr · GO05BoU6y · 2001-01-01 00:00:00 — De ligger med byggkostnader kring per kvadratmeter, som verkar vara relevant f , och de tror att det finns begränsade möjligheter att höja hyrorna . Jag förmodar att det nuvarande hyressättningssystemet implicerar det. Det finns ocks att de kommer att ha vakanser . I det läget ser förmodligen producenterna som ett ganska attraktivt alternativ att i stället producera bostadsrätter. D älja lägenheterna direkt och bli av med all risk för framtiden. Det är utbudssidan. Min bedömning är att till de kostnader som hyresrätterna har är marknaden väldigt liten. Det som produceras är i stort sett det som marknaden kan bära. S att öka byggandet Jag skulle till den fr nd en fungerande hyresmarknad. Man b byggandet. Det finns andra problem p hyresmarknaden. Det som jag upplever som centralt f att produktionskostnaderna kan minskas. L hyresrätten har problem. Det första omr nyproduktionens skattebelastning. Skattereformen som genomfördes för snart tio öjde hyrorna med ungefär 20 . Kostnaderna i andra uppl ärdet av skatteavdragen minskades. Utg skattereformen var att skattebelastningen ska vara neutral mellan olika typer av boende b de mellan och inom uppl telseformer och mellan boende och annan konsumtion. Det finns dock sk ätta om beskattningen faktiskt har blivit neutral. L mig ta ett direkt exempel. Hyrorna i en stor del av det .ex. Hyresintäkterna ligger till grund för taxeringsvärdena. Det innebär att taxeringsvärdena för äldre hyresfastigheter i t .ex. är artificiellt l finns det anledning att misstänka att nyproduktionen är överbeskattad jämfört med det äldre best llandena inom branschen. Det g äller hela vägen fr ng, materiel och byggande till f örvaltningsobjekt. Det finns uppgifter som tyder p dyr i . Vi vet att antalet aktörer p litet. En viktig uppgift för är därför att övervaka konkurrensen inom branschen. En ytterligare aspekt p att vi vet att nyproduktionen av hyresrätter möter begränsad konkurrens fr mig ta ett exempel igen. Folk som flyttar in till och vill bo i hyresr kan inte välja att bo i det existerande best ndet eftersom den regulj ära hyresmarknaden i har upphört att existera. Orsaken till kollapsen var först hyresregleringen, och bruksvärdessystemet. De sätten att bestämma hyror leder till en begränsning av konkurrensen som minskar kostnadspressen i nyproduktionen och därför tenderar att höja hyrorna i denna. Men detta är inte bruksvärdessystemets enda svaghet. Misslyckandet att f kanske ett större problem, inte minst ur rättvisesynpunkt. Min slutsats är att en reformering av sättet att bestämma hyrorna är den första och viktigaste att stadkomma en fungerande hyresmarknad med incitament till kostnadspress och byggande. Den överslagsmässiga kalkylen, som jag visade p overheadbilden, visar att rent marknadsbest ämda hyror förmodligen skulle hamna kring niv eller under, utom i v äder av storlek där hyrorna sätts efter konsumenternas värderingar och med en väl fungerande hyresmarknad. Tre i har givit mig m öjlighet att se detta med egna ögon. är en stad som är ungefär lika stor som . Inkomstniv i , men inte särskilt mycket. Hyrorna där verkar snarare ligga kring i bra l äge. En reformering av bruksvärdessystemet löser förmodligen inte alla problem. Det behövs nog andra äller skattebelastningen och konkurrensen. Om s önskas kan jag presentera ett fungerande alternativ till bruksvärdessystemet som i praktiken ger hyresgästerna besittningsskydd utan att utpl ära hyresmarknaden. Jag kan ocks presentera en enkel reformstrategi. Ordf jag helt övertygad om att vi vill ha. Om du är färdig för stunden tänker jag g ordet till , som är ordförande i . Du f ni inte bygger, eller varför ni inte förvaltar de nybyggen som inte byggs . : Även jag skulle vilja tacka för att jag f tt komma hit och l ägga fram hur vi ser p detta. Det huvudsakliga problemet p att hyresrätten har hamnat i strykklass i förh llande till andra boendeformer. Jag vill f min del särskilt framh lla den privata hyresr ättens villkor. Även de stora företagen st ngfald som vi vet att m gar . Svaret p hyresrätter utan i stort sett enbart bostadsrätter och villor st att finna i den huvudsakliga skillnaden i lagreglering mellan de olika uppl ättningen av dem. Man kan uttrycka det som att reglerna för prissättning av hyresrätten helt enkelt leder fram till att möjlig nybyggnadshyra varit orimligt l llande till det som ger kostnadst inte realistiskt att förvänta sig att fastighetsföretag ska vara beredda att betala för att hyra ut nybyggda hyresbostäder. Hyresrättens prissättningsvillkor skiljer sig fr telser av nyproducerade villor och bostadsr utifr äget, dvs. utbuds- och efterfr ättningen av nybyggda hyresrätter styrs genom hyreslagstiftningen av prissättningen av hyresrätter i äldre hus. Mer konkret innebär hyreslagen att en hyresgäst redan efter sex m ära omprövning av den hyra som b da parter har varit överens om och som krävs för att fastighetsägarens kalkyl ska g ärdessystemets regler och hur det allmännyttiga bostadsföretaget p orten valt att till ämpa bruksvärdessystemet i befintliga hyreshus och vid nyproduktion. Alla vet att det finns en välgrundad kritik mot att m ännyttiga bostadsföretag sätter hyror p som ofta inte motsvarar hyresgästernas allmänna värderingar. Egendomligt nog föreskriver inte hyreslagen att de företag som ska vara normerande för bruksvärdet ocks ätta hyror enligt hyresgästernas värderingar och efter marknadsförutsättningarna, dvs. Detta blev särskilt p man i till ämpade en uttalat politisk hyressättning helt i strid med bruksvärdessystemets tanke. Skadan av det inhoppet p ätten som ett konkurrenskraftigt boendealternativ kan inte nog överskattas. Det är ocks enligt min mening den i s ärklass största anledningen till att all nybyggnad av hyresrätter i princip upphört och ocks till den stora omvandlingen av hyresr ätter till bostadsrätter i framför allt . Allt detta har skapat eller h ärmast kaotisk bostadssituation inom storstadsomr den i landet med en kraftig obalans mellan utbud och efterfr gan och med svartab örshandel av hyresrätter och högt uppdrivna bostadsrättspriser som följd . Det gör det näst intill omöjligt för de flesta bostadssökande utan lokala kontakter eller pengar att ordna ett anständigt boende. Det enda sättet att förändra situationen är att skapa balans mellan tillg gan. Det kan ske dels genom att man bygger fler bost äder, dels genom att man accepterar en större hyresdifferentiering - med andra ord genom att man tillämpar bruksvärdessystemet enligt dess ursprungliga intentioner, dvs. att man ger konsumenten vad han eller hon vill ha och är beredd att betala för . Tecken p att det faktiskt kan fungera kan man t .ex. se i nga ansvariga politiker att i debatten ducka f den verklighet jag precis har beskrivit. I stället väljer man att lägga skulden p änsningar i byggmaterialindustrin, otillräcklig konkurrens i entreprenörledet, höga kommunala markpriser, avgifter och taxor och trög planprocess - som naturligtvis alla leder till högre bygg - och produktionskostnader. (Bild 9) Det finns all anledning att vara kritisk mot alla dessa förh llanden. Det menar sj . Men jag vill betona att de h problemen faktiskt i lika hög grad gäller produktionen av villor och bostadsrättshus. Det är dessutom inte n ll kanske har accentuerats de senaste ren. Det gynnar definitivt inte hyresboendet om man p sättet försöker bortse fr ället. Jag noterar ocks ärna finns en tendens att bortse fr skatteproblematiken. Av de sammanlagda kostnaderna under en nyinvesterings ekonomiska livsl har fastighetsägaren bara kontroll över cirka en tredjedel. Resterande tv redan bestämda genom beslut om beskattning. Alla utredningar har slagit fast att det är fel att ta ut fastighetsskatt p ället förvärrar man problemen genom att via omräkningsförfarandet höja fastighetsskatten p behovet av att bygga hyresbostäder är som störst . Hyresrättens framtid är i hög grad beroende av att staten tar sitt ansvar och skapar legala och skattemässiga förutsättningar som inte missgynnar hyresrätten. Den överenskommelse som , och undertecknat ger tydligt uttryck för att hyresmarknadens organisationer har en samsyn om att hyresrättens överlevnad förutsätter en hyressättning som bättre svarar mot hyresgästernas efterfr överens om behovet av ett starkt besittningsskydd för hyresgäster med en tillämpning av bruksvärdessystemet som bättre svarar mot de ursprungliga tankarna när de infördes. Vi är ocks överens om att se över förutsättningarna för en mer individuell hyressättning som tillgodoser enskilda hyresgästers önskem ng byggandet av hyresbost äder. Det skulle onekligen underlätta v örbättringar om hyreslagstiftningen kunde ändras s ätten ges samma prissättningsvillkor vid nyproduktion som andra uppl övrigt gäller i de flesta europeiska länder. Den andra fr gan vi ombetts besvara vilken den enskilt viktigaste som kan vidtas politiskt för att öka byggandet av hyresrätter. Svaret p naturligtvis: Skapa konkurrensneutralitet mellan olika boendeformer b de i produktions- och f örvaltningsskedet och acceptera en hyressättning som ger en rimlig avkastning vid hyresrättsproduktion. Ta allts bort fastighetsskatten och till riga hyresavtal vid nyproduktion. (Bild 10) Avslutningsvis skulle jag vilja s övertygad om att intresset och viljan att producera hyresrätter definitivt finns hos privata fastighetsägare om regering och riksdag är beredda att vidta de grundläggande förändringar som jag föreslagit. Situationen framför allt i tar naturligtvis tid att förändra, men detta tillsammans med avbyr kratisering av planprocesser och fr ämjande av ökad konkurrens hos materialleverantörer och entreprenörer skulle änd skapa en dynamik som jag tror skulle stadkomma kraftfulla resultat, snabbare nga av oss kan f öreställa sig. Tillfälliga subventioner och gynnande av allmännyttan framför privata företag skulle enligt min mening däremot f rakt motsatt effekt. Tack s vi snabbt vidare och lyssnar p ästernas , . : Jag tycker f . Jag hade efter att ha hört första talaren tänkt inleda med att säga att jag nu ocks av forskningen. visar det sig bara h den här debatten att vi i stora stycken säkert delar b de analys och slutsatser, men i m kommer ni säkert att känna igen en del av det jag kommer att säga utifr har sagt. Men jag har ocks lite andra infallsvinklar. Om man tittar p det inte sv rt att konstatera att vi har tre stora byggentrepren örer, nämligen , och , som är tillräckligt stora för att ocks kunna bygga de stora projekt som stora entreprenörerna projekterar, de bygger ofta p egen mark och de s äljer till högsta marknadspris. är det inte särskilt konstigt alls. Det är väl exakt s örmodas fungera. Jag tänkte ocks visa en overheadbild. Vi har tittat lite grann p de officiella siffror som finns n det gäller byggandet. Man kan se p bilden att de hyresrätter som de facto byggs i storstadsomr till en kostnad av per kvadratmeter. Om man tittar p visar det sig att de har byggts större, men de har ocks ögre kostnad per kvadratmeter. Dessutom betingar de ett pris p per kvadratmeter, s det finns fortfarande ett antal m beredda att betala de här priserna för att f tillfället. (Bild 11) Den oligopolsituation vi har i byggbranschen leder ocks till att vi har ett h prisläge. Jag tycker att Byggkostnadsdelegationen p nga punkter visar bl.a. just detta. D änder om vi skulle förlita oss p det som sker just nu Vi skulle kunna konstatera att med de hyresniv er som det resulterar i - bl.a. det som byggs i Hammarby sj östad - skulle ungefär 3 öjlighet att betala de hyresniv att hamna i ett l de tar slut. Risken är d att vi hamnar i det l .ex. redan befinner sig i, att man nu inte kan avyttra de bostadsrätter man har därför att det inte längre finns n gon marknad. Vi kan ocks äge som , som jag tycker att man kan spana in lite grann. Där finns mycket av svaren, om man skulle släppa hyrorna fria. Där tvingas man att bygga 50 ägenheter av det enkla skälet att varje kommun ocks sina undersköterskor, sjuksköterskor, poliser och lärare. De göre sig icke besvär p en marknad som ser ut p sättet, med en fri hyressättning. Därför finns det i grunden ett starkt kommunalt intresse för att se till att det finns möjligheter att f att lyfta taket p hyresboendet, dvs. Jag tycker att Byggkostnadsdelegationen leder i bevis att det g att bygga billigare. De h de betydligt lägre än de är där det byggs i storstadsomr dena. finns det en annan byggherre p i aktion, nämligen allmännyttan. Den bygger nästan inte alls. Eftersom allmännyttan saknar spekulativt intresse kan man förvänta sig att allmännyttan ocks skulle kunna bygga till rimliga priser f alla de bostadssökande som finns. Jag tror att det är nödvändigt ocks oligopolet och byggmarknaden att man ser till att man har en omvärld som ställer krav p processen och beter sig som goda upphandlare och konsumentföreträdare. De konsumentföreträdare som i övrigt finns är egentligen hyresgäströrelsen som representerar det stora konsumentintresset när det gäller att vi ganska renons p det gäller bostadsrätter. Men jag skulle vilja instämma med om att beskattningen givetvis är ett problem. Den bristande neutraliteten är först ett problem. Den andra fr gan vi fick var: Vad kr att det ska börja byggas hyresrätter äga att denna enda skulle vara att alla gör sitt. Det är oundvikligt att inte titta p hela kedjan. Kommunerna har ett ansvar f de tomträttsavgälder som emellan de tomt- och markpriser man tar ut, för planprocesser, anslutningsavgifter osv. och ocks möjligt att det krävs n - det vet jag inte - för att f ännyttan som en aktör. Staten f det gäller beskattningen, och hyresgästerna f öra sitt. Jag skulle ocks änvisa till den överenskommelse vi har träffat mellan fastighetsägarna, b ännyttan och de privata fastighetsägarna. Jag först nga av de punkter vi överens om att diskutera - alltifr ättning i kommunerna till annat - mycket av diskussioner innan vi kan säga att vi i n fullständigt överens. Vi har änd nuvarande lagstiftning och nuvarande hyresreglering. Alla gör sitt, sade du. ska vi höra de som uppenbarligen inte har gjort sitt, nämligen de kommunala företrädarna. Vi börjar med , som ska redovisa de kommunala f vill jag säga ett stort tack för att jag har f öjlighet att komma hit. Jag företräder som det säkert talas utomordentligt mycket om i men som sällan f komma till tals. Jag ska till att b örja med avliva ett antal myter, bl.a. det som herr ordföranden sade: Vi som inte skulle vilja, eller n örja med att peka p en del saker som visar hur det ser ut p bostadsmarknaden i . Man m sig, även om fr presenterade en del av det h . Vi ska komma ih att vi i har vad vi kan kalla en bostadsbrist även om det inte är s utan bostäder. Den bostadsbristen är s omfattande att den hotar hela utvecklingen och faktiskt tillv äxten inte bara i den här regionen utan därmed ocks i . Jag tror att man ska ha det klart f ägenheter runt om i landet. Vi har västvärldens högsta boendekostnader, men västvärldens lägsta byggande. Vi har faktiskt fortfarande en omfattande svarthandel och mygel med lägenheter framför allt i de attraktiva lägena i Stockholmsomr älften av de kommunala bostadsbolagen lär , enligt en uppgift i , vara om inte direkt konkurrensmässiga, s i alla fall ha ekonomiska problem. Jag n att man ska ha klart för sig att det enligt mitt förmenande inte är politisk illvilja som gör att det inte byggs . Det är ett i grunden stort systemfel. Det är ett systemfel som flera av talarna redan har varit inne p redovisade en del. Jag kan ocks öra en annan jämförelse. har ungefär 17 av landets befolkning, men vi svarar f av bostadsbyggandet. Det borde vara mer. Men det den större delen som faller här . Jag nämner det därför att det p äger att det inte alls byggs i . Jag vill säga att det inte är riktigt sant. Jag kan bara ta min egen kommun, stad, med 57 nare. Just nu ligger i planeringen 10 000 nya arbetsplatser. Det s att det kräver en del saker som jag ska terkomma till. ska jag l en bild. Jag har medvetet inte gjort den i r tt, utan i svart och vitt. Det p att det skulle vara n got slags koppling mellan politiskt styre i vissa kommuner och l bilden visar att det är precis tvärtom. De svarta staplarna representerar allts det styre som jag representerar. Att r kar ligga i topp kan vara en tillf bara tv , och det kan sl ren. Hur som helst, myten om att det skulle finnas n gon sorts politisk illvilja avseendet tycker jag är dags att avliva. Därför är jag s över att kunna vara här och visa den här bilden inför bostadsutskott. Jag hoppas att ni vidarebefordrar den till Lövd lite. Det första är naturligtvis, som flera talare har varit inne p , att en stor del av byggkostnaden skatter som man inte kan röra. En annan förklaring - och jag ska naturligtvis hyressättningen. Det har alla talare varit inne p . I har vi dessutom ett speciellt problem som heter utj ingen tvekan om att det är ett antal kommuner i som inte v ättet. En annan oerhört viktig förklaring är infrastrukturen. Jag ska inte g ägsidan. Vi vet alla att vi inte kan klara den utveckling vi har om det inte kommer till ett antal stora pengar för infrastruktur. Det rör sig om ungefär 10 miljarder per . Fastighetsskatten har redan flera varit inne p rande faktor. har jag svarat p den politiska sektorn p att byggnadssektorn, bostadssektorn ytterligare m öka. Vi har fortfarande det problemet att man p ättningssystemet naturligtvis aldrig lämnar en lägenhet i attraktiva lägen i , eller - de mer centrala delarna. Rörligheten m ättningssystem som i stort sett alla talare har varit inne p örvisso utomordentligt mycket bostadsrätter . Men jag kan tala om att i t .ex. är tv att det har blivit n gon tokbalans. Vi beh över fortfarande ha fler uppl inte fel att det byggs bostadsrätter av det skälet i varje fall. Däremot behövs det ocks en annan sak. Fastighetsskatten har jag nämnt tidigare. Den m oss i , för människor som bor i de lägena. Skatterna p änkas, som det ocks och byggande, vilket den gör . Vi m trafiksatsningar. Jag skulle ocks faktiskt en politisk vilja att bygga. Med risk för att det blir stora rubriker i m äga det som alla kommunalpolitiker g tt och inte bara gr en politisk vilja bakom det, som syntes p över vad som ska byggas som jag visade förut. Svaret p gan om vad som - nu förväntar man sig att jag ska säga skatteutjämning och vägar - ett fungerande hyressättningssystem. Det är det absolut viktigaste. I t .ex. har vi hundratals privata fastighetsägare som ingenting hellre vill än att bygga fler fastigheter, att ha fler fastigheter att förvalta. Varför bygger de inte runt med det hyress ättningssystem vi har . Vi m allt börja med - ska vi kalla det för - inflyttningshyrorna i de nya lägenheterna. Jag tycker att de initiativ som har tagits fr ästföreningen, privata fastighetsägare och kommunala fastighetsägare är bra. Det är ett bra steg p över till andra sidan och lyssnar till fr komma hit. Jag tror att det fr komma upp till diskussion. Jag ska ge en bakgrund till varf oerhört betydelsefullt för . Vi är inte en traditionell förort. Vi är en stor industrikommun. Vi har haft en tillväxt i antalet privata sysselsättningstillfällen i industrin i bästa kommunen i . Vi har en nettoinpendling till kommunen p 000 personer . Det inneb att inte hamna i samma problem som behöver f änniskor som jobbar i att bo i . Vi transporterar nämligen runt mycket människor i . Vi är kanske lite ovanliga p i M ett efter det stora moraset. D gade vi inte. Men vi har haft en produktion p ret : hyresr , bostadsrätt och villor. bygger vi ingenting när det gäller hyresrätter, inte ens i v rt eget bolag, och vi dessutom delägare i ett annat bolag. Varför det ärdiga planer. Vi kan dra i g ng byggen av 500-600 l inte att r äkna hem, inte ens för ett s .k . allmännyttigt bostadsföretag, om man räknar över en 30- äkna hem byggena. Dessutom sitter vi, som m nga kommuner i , med ett borgens tagande i storleksordningen 1,7 miljarder. Det bygger p det gamla statliga bostadsfinansieringssystemet, d ämna borgen till företagen. Vi behöver inte att lära oss vad det kan betyda om det g snett, som det gjorde i . Kommunen fick g det kommunala bostadsbolaget . Det blev drastiska nedskärningar i den kommunala verksamheten. Jag vet inte vad begreppet allmännytta st längre. Vi har ju inte n av att vara allm ännytta. Jag väljer att kalla det för kommunalägda fastighetsbolag. I de gamla s .k . allmännyttiga bostadsföretagen fanns det ingen anledning att ha en hög soliditet. Man skulle se till att man inte fick stora hyresvakanser, och s kunde verksamheten rulla. har vi krav p öretag precis som vilka andra fastighetsbolag som helst. De ska sakta men stegvis höja sin soliditet, sin förlustkapacitet. Det kan komma ste man ha lite i ladorna s att man klarar framtiden. Vad ska man d att göra det möjligt för oss p den kommunala sidan att komma i g Jag tror att de örutsättningar som vilka fastighetsbolag som helst. Om kommunerna inte kan tillföra nytt aktiekapital - och det är det f kommuner som orkar med, s rt belastad som den kommunala ekonomin öretagen själva generera kapital för nybyggnad. Ett bra sätt att göra det är faktiskt att sälja delar av sitt best nd - inte stora delar, men att flytta runt det hela, frig ättet kunna bygga nya bostäder. Jag tror att vid sidan av en reformering av hyressättningssystemet ska man inte ha för mycket specialregler för oss. D ödra och höra vad som företräder ett kommunalt bolag i har att säga. : Jag ska ocks ätta om hur vi upplever verkligheten i , i en universitetsstad. Vi har byggt varje under de senaste 20 ren i genomsnitt 150-200 l ägenheter. Vi har ocks ganska unikt. Vi har haft differentierade hyreshöjningar under hela den här perioden. Det innebär att vi har höjt hyrorna under de senaste 10 mer i de mest attraktiva l llande till de mindre attraktiva, s vi kan egentligen inte skylla p ärdessystemet. Bolaget har en ekonomi som gör att vi redovisar ett resultat som i m ämföras med de mer kommersiella fastighetsbolag som finns i landet. Vi har änd det är ekonomiskt försvarbart att genomföra n kan man kanske undra lite grann varf . Jag ska visa min första bild. Den redovisar de senaste 20 rens produktion i 1999 pricken motsvarar ett enskilt projekt medan den r mer utjämnad. Det finns s hur centralt man bygger och om det en marklägenhet eller ett flerv ningshus. Som vi kan konstatera sker det i fast penningv 80-talet och en kostnads en kostnadsökning utöver inflation. Men det är ocks öjning som har skett i produktionen, s tycker jag att det finns. Att det sedan g äget tror jag inte att entreprenörerna tjänar mycket pengar p oss. (Bild 13) Vad som sedan har h att kostnaderna har ökat dramatiskt. Det finns s klart en del regionala sk . Möjligen har Bo 01 överhettat marknaden. Vi har en yrkesarbetark som inte har kunnat rekrytera folk n . Det har gjort att det är h rd konkurrens om de projekt som entrepren roliga att räkna p ärna fortsätta att bygga. Vi har 15 000 personer som st aktivt sökande och i rätt s akut behov av en ny bostad. Vi har haft olika r äntesubventioneringssystem. Det har gjort att vi hade kanske uppemot 8-9 äntesubventioner. Men om vi tittar p nettoräntan - vad vi har betalat - har det inte varit n gra dramatiska skillnader. I takt med att Danellsystemet trappades av gick ocks äntan ned. Effekten har inte varit s änner vi . är vi nere i bottenläget, och vi f . (Bild 14) Jag har en bild till som är lite komplicerad. Men jag lägger änd att visa hur systemskiftet slog i v nd. Det var olika kostnader som p verkades. Hyran gick upp ungef tack vare att vi minskade r äntesubventionerna och införde moms och liknande. Men det är en del andra saker som jag ocks onödiga i det sammanhanget. (Bild 15) Vad man kan göra är att skapa neutralitet mellan uppl telseformerna. Det har vi h nga. Den stora skillnaden att Danellsystemet har legat kvar med samma subvention sedan det infördes - strax per kvadratmeter. I andra uppl telseformer spelar det ingen roll hur mycket marknaden pressar upp priset.