yttr · GO05BoU6y · 2001-01-01 00:00:00 — Om det s per kvadratmeter f subvention av den egna kapitalinsatsen. D en stor skillnad som jag tycker att man ska rätta till. Det man kan göra alldeles omg att det blir ett mer rimligt f llande till vad det kostar att bygga, s av produktionskostnaden. Jag tycker att man borde hitta ett system som även över tiden ser till att hyresrätten f öga subventioner som andra uppl det kanske lite petitesser. Alla har ju pratat om fastighetsskatten, s jag ska inte upprepa detta med den normala fastighetsskatten. D äremot vill jag ta upp skatten p ende produktion. Har jag byggt f vid jag betala i skatt. Om jag hade r rsskiftet hade jag blivit skattebefriad i fem ende produktion har vi ingen f och tror oss vara ganska kompetenta byggherrar. D gillar vi inte heller att vi har blivit p backade en obligatorisk sjukf örsäkring, som vi kallar det. Byggfelsförsäkringen har vi aldrig haft n gon nytta av. Det pengar vi betalar till försäkringsbolag som vi helst skulle vilja slippa betala. Sedan känner vi ocks att dessa kanske genererar ett nedskrivningsbehov. Redovisningsr dets rekommendationer att man ska bokf öra varje fastighet till ett marknadsvärde gör det av ytterligare ett skäl omöjligt att bygga. Dels vill vi s som inte de som flyttar in i ska betala, dels m ända tillbaka och höra vad , i , har att säga. Det är inte p ässan, men det finns annan p verkan i som g att din bild kanske ocks oss. : Jag tackar ocks öjlighet att komma hit. undrar man vad man egentligen h sju och en halv minut svara p gor som kanske kr äver ett heldagsseminarium. Men jag gör ett försök i alla fall utifr mitt perspektiv i . Den f den viktigaste enskilda orsaken till att det byggs s De flesta talare har varit inne p att jag ska kunna lämna mitt svar vill jag göra en kort hur historien har varit och var vi st . 1992 kom skatteoml äggningen. Räntesubventionssystemet lades fast. Det innebar att merparten av boendekostnaden hos slutkonsumenten ska betalas via den egna pl nboken och inte via skattsedeln. I dagsl räntesubventionen i storleksordningen per kvadratmeter och en annan förutsättning ocks den som vi har n , nämligen att bostadsmarknaden best marknader. Dels har vi den marknad som jobbar p marknadens egna villkor med bostadsr ätter och villor, dels har vi hyresrätten, som jobbar p en indirekt reglerad marknad med bruksv en viktig aktör. (Bild 16) Det är självklart s , som flera har varit inne p , att i en situation med stor efterfr gan koncentreras de investeringsmedel som kr äver en viss avkastning till den mest lönsamma sektorn. D nga har varit inne p skillnaden i marknadsförutsättningarna mellan hyresrätter och bostadsrätter som är den nu enskilt viktigaste orsaken enligt min uppfattning. Sedan undras det varför inte allmännyttan i bygger särskilt mycket . Det gör vi. Bilden till vänster är v nyproduktion i Hammarby sj östad, 200 lägenheter som vi precis har tagit det första spadtaget till. Naturligtvis är tillg ngen till byggbar mark och kostnadsl att om vi ska f älvkostnader täckta blir hyresniv dana att vi egentligen bara kan efterfr ga mark i attraktiva l ett litet experiment för att visa skillnaden. V produktionskostnad i Hammarby sj per kvadratmeter. Det per kvadratmeter och och den som flyttar in har inga r tankeexperimentet att vi producerar en självkostnadsbostadsrätt i stället i det här projektet. Räntebidraget är detsamma. Men man kan tänka sig att de här finansieras med 9 000 i föreningen och via egen insats. Om jag l till 6 änteavdrag som motsvarar per kvadratmeter och ättet att det inte produceras n i stället den att det här regelsystemet leder till att bostadsrätterna i ligger i prisklassen per kvadratmeter. P ömse sidor om de här i produktionskostnad g till den som äger marken och en vinst ovanp . Vi kan allts produktion, utan vi är beroende av tomträttsuppl vi. (Bild 18) Sedan ska jag svara p gan, om vilken som den viktigaste enskilda politiska att öka byggandet av hyresrätter. Svaret är ganska givet. Det är att utjämna förutsättningarna mellan hyresrätt och bostadsrätt. Generellt sett kan man säga att vi i det här räkneexemplet ligger i strykklass med per kvadratmeter och änteavdraget har ju en brytpunkt vid 100 mer ur systemet. (Bild 19) D gan: Vad ska man g ju en politisk fr ga. Man kan jobba p som var inne p örändra räntebidragssystemet och gynna hyresrätten den vägen. Det kan gälla investeringsbidrag alternativt skattelättnader för de enskilda bolagen. Vi är ju i en situation nu där bostadssektorn egentligen är närande och inte tärande. För del fick vi i räntebidrag 2000. Vi har betalat i storleksordningen i skatt p örvaltning. Vi har ocks som g av speciella intäkter som vi har haft . Men det viktiga är som sagt att gör man n att rädda hyresrätten. Och det ska vara neutralt oavsett vem som r det! D ska vi vandra vidare och kommer till , Nya Hem. : Tack s öre mig har sagt att de är glada att vara här . Jag är ocks . Jag vet inte om jag är glad när jag g klarar man sig bra. Vi f gor som ligger mig oerh varmt om hjärtat. Jag jobbar all min tid varenda dag med bostadsfr gor, och jag tycker att det fantastiskt skoj. Jag har diskuterat de här fr . Jag har tr nga av er i de h sammanhangen förut. Jag kommer tyvärr inte med n gra nyheter. Sedan sist har jag inte hittat p gon tulipanaros. Jag kommer med en d res envishet att upprepa det jag sagt. Jag hoppas att ni orkar med att lyssna p ng till. Vi ska prata hyresr sju och en halv minut. Det finns ett antal generella problem, och dem har vi beskrivit i en folder, Varf det inte fler bostäder Den kommer jag att l ägga ut i samband med pausen här . Den pratar om generella problem som utdragen planprocess, brist p planlagd mark, avsaknad av m öjlighet med tredimensionell fastighetsbildning osv. Den första fr den viktigaste orsaken till det l det gäller hyresrätter samma pedagogiska exempel som vi har sett här tidigare, att jämföra en bostadsrätt med en hyresrätt. Jag har tidigare fört fram ett exempel där jag har visat alla siffror fr i . Vi har ögatan, ett projekt som heter öterrassen. Det har vi byggt som en bostadsrätt. (Bild 20) När vi byggde detta som bostadsrätt hade vi en total produktionskostnad, eller ett försäljningspris till bostadsrättsföreningen, p . Insatsen h per kvadratmeter. Sedan fanns det en m per kvadratmeter. Om man tittar p utan att själv sätta in n ätter in noll kronor och l nar alla pengar sj per kvadratmeter och , vilket skulle motsvara en m nad. Om vi i st detta som hyresrätt ser ni att det som kallas produktionskostnad sjunker till . Det är väldigt viktigt att tänka p i bostadsrätten tittar vi p örsäljningspriset . I hyresrätten är det en produktionskostnad p . Den stora skillnaden att om jag byggde detta som en hyresrätt skulle jag inte ta ut n gon vinst vid sj älva byggnationen, vilket jag gör i bostadsrättsfallet. D tar jag ut vinsten senare n jag förvaltar hyresrätten. Jag tror ocks att man skulle kunna bygga en n got enklare produkt i hyresr ättsfallet. Det finns ocks öga momsen. Varje sparad krona är värd 1:25. Det är allts ömer att vi skulle kunna göra det för . Om vi gör en normal avkastningskalkyl och kräver en avkastning p rsperiod, vilket jag tror att exempelvis B örje skulle tycka var okej för att bygga, skulle det ge en kostnad per kvadratmeter och har jag inte tagit st ällning till huruvida det är rimligt eller ej. Vi kan byta bild. Det har framförts att det skulle g det självklart. Men man m ste i den debatten skilja p huruvida man bygger en eller en . Vi har n gonting som kallas Boklok, som i mycket byggande av en . Vi har ocks som kan jämföras med en . Men det här är i alla fall en bild som har plockat fram. Det är ett typhus 1975. D av den totala kostnadsmassan sj samma typhus 1994 är själva byggkostnaden 55 byggkostnaden som har ökat oerhört mycket de senaste 20-25 inte i debatt om det. Men det finns andra kostnader som hyresg ästen ska betala som har ökat oerhört mycket mer. (Bild 21) Vi kan byta bild. Om man änd änka själva byggkostnaden i det här fallet, allts äkert skulle vara möjligt om man skulle titta p änkningar och liknande samt vara effektivare och allt vad det är , skulle det i den här kalkylen sl igenom genom att kostnaden per kvadratmeter och per kvadratmeter och . (Bild 22) Avslutningsvis vill jag ta upp fr gan om vilka som ärder som politiker kan besluta om. Jag är inne p samma saker som i princip samtliga f ende talare. st äller sig i sin utredning fr gande till att beh jag ocks . Jag tror att man m äktsmöjligheten. Hur mycket det skulle öka byggandet av hyresrätter om man släppte hyran i nyproduktion fri vet jag inte. Det finns ju ocks vad folk kan betala och är villiga att betala. Den andra saken som man naturligtvis kan göra är att dramatiskt sänka kostnaderna. Det är klart att vi har höjt kostnaderna mycket med moms, fastighetsskatt osv. Om man dramatiskt sänker kostnaderna skulle det naturligtvis ocks öka byggandet av hyresrätter. Den tredje saken är n got som jag med en d res envishet har framf som jag kallar för Svartepetterspel. I Svartepetter är det inte s viktigt om man vinner. Det viktiga att inte förlora, det viktigaste är att inte bli sittande med Svartepetter. Det finns ett antal olika grupperingar - byggare, politiker, fastighetsägare osv. - som debatterar bostadsfr gorna. Det handlar i debatten lite grann om att f gon annan. Det jag efterfr att man ser till att det skapas ett forum där människor fr olika grupperingar kan komma samman och f varandras problem och situation. Sedan behöver vi inte gilla den andres situation. Det är helt upp till oss själva. Men vi kan inte g örsöka lösa ett problem om vi inte har kunskap om helheten. S öra det kommer vi aldrig att kunna lösa det här . Därför efterfr gar jag fortfarande ett s att det g mycket pre- stige i de h gorna att det kanske nd samarbetet. Det har ocks pratats om konkurrensbilden. Jag vill i alla fall visa vilken konkurrens som jag anser att vi m vi ska köpa mark att bygga p en lista som vi har f med de f mark för bostadsbyggande i . Det var det man hade statistik p och en del stora, men jag tycker inte att konkurrensen lig. (Bild 23) vet jag att det har skrivits mycket i tidningarna om Hammarby sj om en del av utskottets medlemmar g ärna skulle vilja ställa fr gor kring detta. ska handla om andra saker, men jag har i alla fall tagit med mig en PM där vi beskriver hur vi ser p i . Den kommer jag ocks att ni har fr sikter om Hammarby sj ärna till mig utanför det här forumet. D öranden: Tack, det var utomordentligt intressant. Vi ska se till att utskottet f tjäna väldigt mycket pengar p . Vi ska höra vad ni gör av dessa pengar, varför ni inte ser till att l ännu mer pengar till bostadsbyggande i , framför allt hyreshusbyggande, och vad ni kan göra för att se till att vi f ökat hyreshusbyggande. Jag vill ocks öjlighet att komma hit och kommentera den här viktiga fr ärens perspektiv. Jag vill gärna direkt haka p örandens reflexion omkring möjligheten att finansiera objekten. L fast att det inte r att investera. Dessutom kanske det ocks att ge en bild av hur marginalsättningen ser ut p ett krav p behov av eget kapital f den finansiella marknaden, den finansiella branschen. Om man tar ett miljonprojekt, där en lägenhet skulle kosta , och säger att detta skulle vara fullfinansierat s det att den kapitaltäckningskostnad som det finansiella institutet behöver för projektet är ungefär det vi kallar 30 punkter. Det skulle motsvara i m ägenhet. Jag tycker att det kan vara viktigt att notera att prissättningen och marginalsättningen p bostäder ligger p nger handlar det faktiskt om att byta pengar i den h verksamheten. Man ser kanske mer till en l ngsiktig kundrelation som en viktig f örutsättning i affären. Det finns tv gor, som jag vill peka p problem i sammanhanget. Den ena är lönsamheten i objekten, den andra är osäkerheten för investerare. Om vi först tar lönsamheten i objekten m viktigt att den som ska binda mycket kapital och bygga hyresrätt ocks har en rimlig avkastning p den gjorda investeringen. Det handlar om att vi l nar ut till stabila f öretag som vi naturligtvis ocks örutsättningar. Även om det är en stark finansiär eller fastighetsägare i bakgrunden tittar vi självklart ocks hur de enskilda objekten ser ut. D kan vi konstatera att det blir en bristande l önsamhet om man bygger hyresrätter. Det andra är osäkerheten för investerare. Även om kalkylen för ett projekt i exempelvis skulle kunna se n gorlunda rimlig ut vet vi inte vad som kommer att ske den dag hyran omf det en risksituation. Det ödvändigt att investerare har täckt in den risken. Det finns det allts öjlighet att göra . Jag skulle vilja visa p en faktor som har p nyproduktionen under de senaste tio skulle jag be att f örsta bilden. Den visar en ökning av kostnaden, en förändring i kostnadsbilden mellan ren 1989 och 1997. K en utredning och analys som har gjort. D kan vi se hur de olika komponenterna, fastighetsskatt, drift, reparationer, underh ll och kapitalkostnad, har p verkat. Vi har en ökning med närmare 18-20 . (Bild 24) Jag skulle vilja visa n att summera komponenterna i de här prisförändringarna. Vi kan se att kostnaderna till helt övervägande del, jag v örändrade skatter. Det gäller kanske inte enskilt fattade beslut, men sammantaget med det skattesystem som gäller för de olika kostnadskomponenterna blir skatteökningen ca 16 en viktig faktor att lägga in i kostnadsförändringen p en kostnad av . D fallet som direkt en ny skatt som jag f gon form av avfallsskatt. Det den typen av skatter som ocks kommer in i olika sammanhang och summerat under den h denna effekt. (Bild 25) Sedan över till den mycket sv gan om vad som skulle kunna g att förbättra förutsättningarna, skapa utrymme för att bygga hyresrätter. Det fr gas om den enskilt viktigaste politiska ärden. Jag skulle egentligen vilja vända p ällningar som var problembilden, nämligen lönsamheten i objekten och osäkerheten för investerare. De faktorerna m verka det regelverk som begr att kunna sätta en hyra som blir mer marknadsanpassad. Marknaderna ser olika ut. Jag v att vi ofta talar om som en marknad och om andra orter i landet som en annan marknad. Men jag tror att man även inom kan se skillnad mellan marknaden som är och marknaden som är kranskommunerna till . Det är allts olika spelregler som gäller p marknaderna. Jag skulle vilja lägga p jag lägger till ytterligare en faktor, nämligen marknaden och hur den agerar i olika sammanhang. Den här bilden vill beskriva betalningsviljan, som finns i den svarta heldragna linjen, för bostadsrätter och betalningsviljan för hyresrätter. Den beskriver dessutom, l äga, och i förh kan man se att n vi befinner oss i a-läge i innerstaden kommer sannolikt betalningsviljan för en bostadsrätt att överskrida den produktionskostnad som finns i den streckade röda linjen. Det finns med andra ord en marknad för att bygga. Det finns en efterfr beredda att betala. (Bild 26) Men det är inte möjligt att ens i n . I det sammanhanget kan det vara skäl att sätta in den skattesituation som jag beskrev. Den röda heldragna linjen beskriver i princip den situation som uppst med det hyresregleringssystem vi har, den takhyra som möjlig att ta ut. Detta visar principbilden, den egentligen omöjliga situationen. Det är i princip ett moment 22-läge. Det här m marknadens olika aktörer som man ocks att den blir mer rimlig f att även bygga hyresrätter. Det skulle vara mitt bidrag till den här diskussionen. Ordföranden: för det. Jag vill rikta ett varmt tack till v ra inledare. Ni har varit sansl lla den av oss planerade tidtabellen. Det brukar inte alltid vara p man har utfr gningar. Tanken var att vi skulle inta kaffe . Klockan sanslöst bra, vill jag säga. Tanken är att vi sedan ska komma till fr gor och diskussion. Jag vill ocks äga en sak som ni kan tänka p till mig har anm att han inte kan vara med riktigt . Fr gor som ni vill ha svar p hans sida kan ni allts ska vi se till att ni f svar. tar vi denna kaffepaus. Vi brinner av intresse att höra Hans Wijkanders modell för hur man skulle kunna stadkomma ett snabbare byggande och hur man g i men ocks örande, hur man skulle reformera det svenska systemet med bibeh ärdeshyra. Hans Wijkander: (OH-bilder visas) Det är ett system som fungerar i verkligheten, det fungerar i . Jag bodde där i tre och var verksam vid . D öjlighet att studera detta. Hur systemet i princip är upplagt beskrivs i fem punkter. (Bild 27) Den första är att det finns ett standardiserat kontrakt som gäller i nio örnyas eller omförhandlas. Standardiseringen gör att hyresgäster som är ovana vid förhandlingar har lättare att kunna träffa ett avtal. De kommer inte automatiskt att vara i underläge mot en mer van part. Hyran avtalas mellan hyresgäst och hyresvärd när man skriver kontraktet. Det finns ingen inblandning av andra i den situationen. Den avtalade hyran ligger fast i tv . Sedan skrivs den upp eller ned med avseende p det index som best av en myndighet som samlar in alla kontrakt som skrivs och allts vet hur hyrorna utvecklas. I b hyrorna i . började hyrorna att komma upp igen. Den fjärde punkten innebär att hyresgästen när som helst kan bryta kontraktet, men med tre m naders varsel. Om man bryter kontraktet under f ärden i ett slags skadest att det blev ett väldigt kort kontrakt. Om man bryter under andra nadshyror, under det tredje en m naders varsel. Den femte punkten, som h ller nere driftskostnaderna av l att hyresgästerna ansvarar för lägenheten, ser till att den inte utsätts för mer än normalt slitage. För att se till att det är s man en noggrann besiktning av lägenheten när man flyttar in. Sedan besiktigar hyresvärden lägenheten när hyresgästen flyttar ut s ämföra vilka fel och skavanker som har uppkommit. Det här systemet att lägga upp hyresmarknaden finns att besk da i verkligheten. Man kan ta en weekend-resa till f att studera hur hyresmarknaden fungerar där jämfört med . Som en sista bild vill jag visa en bild om en förändringsstrategi. Hur skulle man kunna ta det nuvarande bruksvärdessystemet till ett system där hyresgästernas värdering av lägenheterna faktiskt sätter hyran Jo, man skulle kunna l ta de nuvarande kontrakten med de nuvarande hyrorna vara ing rsperiod, eller man kan l ta den vara av en annan l . Men det nuvarande kontraktet kan vara ing örjar man justera hyran efter marknadsläget. Eftersom hyresmarknaden i och i andra stora svenska städer är s öjlighet att anpassa sig och marknaden hinner bli lite större s att det faktiskt finns ett utbud. (Bild 28) Slutligen den n got kontroversiella punkten om att en s ng naturligtvis kommer att inneb ära att fastighetsvärden i attraktiva lägen kommer att öka. Jag tror att man behöver överväga n den värdeökning som blir, s att inte hela avregleringsvinsten g ägare utan hyresgästerna kan f del av avregleringsvinsten. Detta örslag som jag vill lansera. Det är ett ganska enkelt förslag som ger ett rimligt besittningsskydd för hyresgästerna. Ordföranden: En fr det lönsamt att skicka och till för att förhandla fram det här : Det beror lite p vem som betalar resan. Ordf det bara resan det handlar om resan det handlar om tror jag att vi ska kunna fixa den. Min fr helt kort: Tycker ni att det här är intressant : Jag tror att vi som organisation, precis som hyresg ästerna och alla andra organisationer, faktiskt m ället och företräda de intressen vi har att företräda p och som skapar en fungerande marknad. Jag tycker att det ska bli intressant att studera förslaget. Jag r systemet , och jag vet att det fungerar. Men det kräver att det är en marknad där tillg i balans. Annars fungerar det inte. : S ga om att betala k sig att man avser hyresg ästerna. Men en viktig sak att diskutera är hyresrättens särart. Den liknar inte villaboendet och bostadsrättsboendet p ättet att den inte förutsätter kapital fr den som hyr. Det en rörlig bostadsform som förtjänar att f vara just det och leva p de villkoren. Det jag spontant reagerade mot i Brysselmodellen förutsätts hyran sättas utan inblandning. Jag förutsätter att man med det menar utan inblandning av hyresgäströrelse och andra. Men det som lider brist p snarare starka konsumentföreträdare. Jag tror att ocks ättre av att man värnade den lite mer. Vi behöver inte bara balans p att det inte ska bli en alltför sjuk marknad. (): Det har varit intressant att lyssna p vad som sagts, och jag tycker att vi tycks vara r örande överens om fr man talar med olika byggare, det m älla allmännyttiga eller privata bostäder, anger de ofta tv att det är dyrt att bygga och att man inte kan ta ut den hyra man skulle behöva. Det är precis vad vi har hört här . Om man nu ändrar p att f nd nybyggnation kommer inte allm ännyttan att vara hyresledande men änd ha kvar sin roll n det gäller det gamla hyresbest det viktigt att man känner en trygghet i sitt boende. Det gäller att f komponenter. Man talar ofta om den boendes v ärdering. Den boendes värdering är framför allt att bo bra och billigt. Jag skulle vilja höra lite grann vad och säger om att f att bygga. Det ser man p byggmaterialkostnaderna och momsen, som vi kristdemokrater f ned till 6 eller 12 , och vi vill ha en utredning som ska se över de kostnaderna. Det skulle vara intressant att höra fr vad man kan t änka sig att göra. Kommer det verkligen att p ned byggkostnaden, att ta bort momsen helt eller minska den till h : Jag tycker att det viktigt, innan vi talar för mycket om kraven p ättningen, att vi konstaterar hur läget ser ut. Det är ingalunda s om vi ska avancera ännu längre ifr övriga europeiska länder eller inte. Men s har det sett ut fr mitten av 80-talet och fram (OH-bild), att vi har haft en f ördubbling av hyrorna i detta land. Dessutom ligger sist när det gäller hur stor andel av den disponibla inkomsten vi betalar för boende. Det är ett utg ste beakta. (Bild 29) Vad vi talar om att vi m örändra hyrorna. Det enda gemensamma med alla exempel är att det är högre hyror än . Men det har sin grund i olika skäl och resonemang. De flesta av skälen handlar allts om att vi har en bostadsmarknad i obalans. Vi f örsöker att utnyttja detta läge till hyreshöjningar, som i sig inte är motiverade av annat än att det finns möjligheter p ll och kanter. Vi har ocks den andra delen av , d ägenheter som borde kunna flyttas hit. Vi ska vara p det klara med att vi talar om hyresh landet. (Bild 30) Ordföranden: kan naturligtvis säga att sänker man skatten ökar den disponibla inkomsten. Det finns alltid tv sidor i detta. (): F vill jag som konstatera att det är väldigt m konsumenter. Det blir allts slagsida i debatten om vem som ska st ller med om att det en svartepetterlek i de här fr andras ansvar. Vi har drivit ganska l änge nu att regeringen ska tillsätta en boendekostnadskommission med parterna p de konsumenter och producenter. Vi f ingen respons, men vi ser att n ägare, hyresgästföreningar och andra. En liten handuppräckning: Hur m nga av er som sitter h ett bra förslag att samlas och diskutera om de här fr gorna och komma med egna f att sänka boendekostnaderna naturligtvis vara att se till att utlova att fastighetsskatten ska bort p nga som redan har redogjort f varför man ska göra det - och att inte dribbla med alla andra skatter p boendet. Det handlar faktiskt i f örsta hand om hyresrätter när det gäller rättvisefr gan. Vi tror inte att det h öra andra saker ocks ägred. Jag vet att regeringen i v gon typ av investeringsbidrag. Jag skulle vilja st ga. Om man ska bygga billiga bost en trerummare -vilka niv dana investeringsbidrag om du j kostnadsläget i landet lite grann, och hur skulle detta p Jag antar att har funderat p gor. Min andra fr ga vill jag st älla till vd:ar och kommunföreträdare. Om vi nu ska bygga billiga bostäder med denna typ av investeringsstöd, har ni d handlar det kanske inte om de mest attraktiva l ägena med sjöutsikt och annat. Har ni planer för att dra i g ng detta byggande, och vill ni bygga denna typ av bost ägred: Jag tror inte att jag v gan. Jag tror att byggarna ska svara p ället.