sou · GOB333d2 · 2001-01-01 00:00:00 — SOU 2000:33 5 Bilaga 1 Områdespreferens i hyresrätt och , 6 Bilaga 1 SOU 2000:33 SOU 2000:33 Innehåll 7 Innehåll 1 Åtta fallstudier om områdespreferens ................................................. 9 1.1 Inledning....................................................................................... 9 1.2 Sammanfattning ......................................................................... 11 1.3 Fallstudier i - en sammanfattande analys.......... 15 1.3.1 Områdespreferens ................................................................... 15 1.3.2 ....................................................................................... 17 1.4 Metod och begrepp..................................................................... 18 1.4.1 Områdespreferens ................................................................... 18 1.4.2 Segmentation och segregation................................................. 19 1.4.3 Statistiska mått ........................................................................ 20 2 Undersökta kommuner ........................................................................ 23 2.1 .......................................................................................... 23 2.1.1 Områdespreferens ................................................................... 24 2.1.2 Nuvarande medelhyra ............................................................. 29 2.1.3 Attraktivitet och segmentering................................................ 31 2.1.4 Sammanfattning ...................................................................... 37 2.2 ..................................................................................... 41 2.2.1 Områdespreferens ................................................................... 42 2.2.2 Nuvarande medelhyra ............................................................. 47 2.2.3 Attraktivitet och segmentering................................................ 49 2.2.4 Sammanfattning ...................................................................... 56 2.3 ........................................................................................ 59 2.3.1 Områdespreferens ................................................................... 60 2.3.2 Nuvarande medelhyra ............................................................. 64 2.3.3 Attraktivitet och segmentering................................................ 66 2.3.4 Sammanfattning ...................................................................... 73 2.4 ........................................................................................ 77 2.4.1 Områdespreferens ................................................................... 78 2.4.2 Nuvarande medelhyra ............................................................. 83 2.4.3 Attraktivitet och segmentering................................................ 85 2.4.4 Sammanfattning ...................................................................... 92 2.5 ................................................................................... 95 2.5.1 Områdespreferens ................................................................... 96 8 Bilaga 1 SOU 2000:33 2.5.2 Nuvarande medelhyra ........................................................... 102 2.5.3 Attraktivitet och segmentering.............................................. 103 2.5.4 Sammanfattning .................................................................... 111 2.6 ........................................................................................ 115 2.6.1 Områdespreferens ................................................................. 116 2.6.2 Nuvarande medelhyra ........................................................... 121 2.6.3 Attraktivitet och segmentering.............................................. 123 2.6.4 Sammanfattning .................................................................... 130 2.7 ...................................................................................... 133 2.7.1 Områdespreferens ................................................................. 134 2.7.2 Nuvarande medelhyra ........................................................... 139 2.7.3 Attraktivitet och segmentering.............................................. 141 2.7.4 Sammanfattning .................................................................... 148 2.8 .................................................................................. 151 2.8.1 Områdespreferens ................................................................. 152 2.8.2 Nuvarande medelhyra ........................................................... 156 2.8.3 Attraktivitet och segmentering.............................................. 158 2.8.4 Sammanfattning .................................................................... 164 3 Referenser ........................................................................................... 167 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 9 1 Åtta fallstudier om områdespreferens 1.1 Inledning Denna studie handlar om bostadshyror och de boendes värderingar och betalningsvilja för olika lägen på åtta bostadsmarknader. Vilka bostadsområden är det som betraktas som attraktiva? Hur ser hushållens värderingar ut av en bostad i centrum alternativt i en förort? Syftet är här att kommentera och analysera de boendes värderingar av olika bostadsområden och hur de är relaterade till den nuvarande hyresstrukturen respektive inkomststrukturen hos boende såväl i hyresrätt som i bostadsrätt. Den centrala frågeställningen för undersökningen rör individers preferens för bostadsområden -– vilka egenskaper i ett bostadsområde de värdesätter och hur mycket de är villiga att betala för en, med den nuvarande bostaden, likvärdig lägenhet i andra bostadsområden. Denna värdering uttryckt i kronor per kvadratmeter benämns områdespreferens. I studien undersöks även segregation och segmentering på bostadsmarknaderna. En individs preferenser för ett bostadsområde är ett redskap för att uppnå vissa livsmål och sådana värden som trygghet, säkerhet, närhet till vänner etc. De egenskaper i ett bostadsområde som en individ föreställer sig kunna bidra till att deras livsmål uppnås kommer också att önskas av dem. Värderingen av egenskaperna sker med hjälp av de aktiviteter som egenskaperna kan tänkas understödja, och som i sin tur bidrar till att uppfylla den boendes livsmål. Sådana aktiviteter kan vara att umgås med sin familj, umgås med vänner, vistas ute i naturen, gå ut och roa sig eller det egna förvärvsarbetet. Ett bostadsområdes läge tolkas vanligtvis i geografiska termer, dvs. områdets relation till andra lägen, som t.ex. stadens centrum, arbetsplatsen, släkt och vänner etc. Ofta uttrycks läget som ett avstånd i antal kilometer eller antal minuter. Den geografiska dimensionen är dock enbart en av flera faktorer för att bedöma ett bostadsområdes attraktivitet. Andra viktiga faktorer rör t.ex. utbudet av tjänster inom ett bo 10 Bilaga 1 SOU 2000:33 stadsområde och faktorer som kan relateras till dess fysiska utseende och även dess rykte. De faktorer som vi uppmärksammar i denna undersökning gäller dels egenskaper i själva bostadsområdet såsom t.ex. säkerhet och trygghet, trevlig utemiljö och goda möjligheter för lek, dels god tillgänglighet och närhet till olika utbud, ej nödvändigtvis i det egna bostadsområdet, såsom goda kommunikationer, närhet till centrum och närhet till parker och grönområden. Målen och värdena i livet förändras över individernas livscykel. Det innebär att aktiviteter och därmed önskningarna, preferenserna, för olika områdesegenskaper förändras. Ungdomar värderar andra egenskaper i området än vad t.ex. småbarnsfamiljer gör. Åtta bostadsmarknader undersöks vilka innehåller mellan nio och tjugoen bostadsområden. De studerade bostadsmarknaderna är , , , , , , och . Bostadsmarknaderna avgränsas till att omfatta enskilda kommuner. Undantaget är här vars bostadsmarknad är kommunövergripande. För varje bostadsmarknad görs ett urval av bostadsområden. Inom bostadsmarknad görs urvalet i , , och kommuner. Det omfattar mellan nio och 21 områden på respektive bostadsmarknad. Det omfattar vidare personer och som bor i hyresrätt. Urvalet resulterar i mellan 600 och 900 personer per bostadsmarknad. Uppgifterna har samlats in med hjälp av enkäter. Denna del av studien har utförts av . Befolkningen fördelad efter kön och ålder . Bostadsmarknader Befolkning Kön, procent Ålder, procent Män Kvinnor 80+ år 1783440 49 51 8 31 24 10 4 459593 49 51 10 32 22 12 5 254904 48 52 9 30 23 13 6 122641 48 52 10 27 24 12 5 103517 49 51 13 30 23 9 3 90105 49 51 9 28 25 13 5 58808 49 51 10 27 24 13 5 58673 49 51 10 28 25 13 5 De studerade bostadsmarknaderna skiljer sig från varandra i många avseenden. Bland annat så är efterfrågan på bostäder mycket hög på SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 11 vissa av bostadsmarknaderna, medan den är mer måttlig på andra. Det finns även en variation i upplåtelseformer mellan de valda bostadsmarknaderna. De skiljer sig också åt i befolkningsstorlek. bostadsmarknad omfattar ungefär 1,8 miljoner invånare, medan det i bor knappt 60 000 invånare. Däremot är befolkningsstrukturen vad gäller kön och ålder ungefär densamma på de studerade bostadsmarknaderna. Rapporten består av två kapitel. Det första kapitlet innehåller en sammanfattning av studiens resultat, där de åtta bostadsmarknaderna diskuteras. Detta avsnitt innehåller även en sammanfattning av vilka egenskaper de tillfrågade anser vara viktiga i ett bostadsområde. Vidare görs en jämförelse med tidigare studier där likartad metodik har tillämpats, fast i en mindre skala. I avsnittet Metod och begrepp presenteras även metoden för att mäta områdespreferens och vilka egenskaper i bostadsområden som de tillfrågande fått ta ställning till. Dessutom diskuteras begreppen segmentation och segregation samt tillvägagångssättet för att mäta segmentation respektive segregation. Kapitlet avslutas med en kort presentation av de statistiska mått som används i studien. Kapitel två är uppdelat i åtta avsnitt, ett för varje undersökt bostadsmarknad. Varje sådant avsnitt avslutas med en sammanfattning av huvudresultaten för respektive bostadsmarknad. 1.2 Sammanfattning De tillfrågades preferenser för bostadsområdena på de åtta undersökta bostadsmarknaderna uppvisar ett likartat mönster, nämligen att det finns en påtaglig variation i preferensen för de olika bostadsområdena. De områden som i genomsnitt har den högsta värderingen är de mest attraktiva bostadsområdena i , och . I och värderas det mest attraktiva bostadsområdet högre än det minst attraktiva. I fall rör det sig om en skillnad på mellan 566 respektive per kvadratmeter. Övriga undersökta bostadsmarknader har en något lägre differens. Den minsta skillnaden, , finner vi i respektive . I återfinns även den lägsta värderingen av de minst attraktiva bostadsområdena. Värderingen ligger på samma nivå även i , och , per kvadratmeter. Det finns dock en viss variation i de angivna värderingarna för ett och samma bostadsområde. En del av den variationen i värdering kan hänföras till skilda preferenser för olika typer av hushåll. 12 Bilaga 1 SOU 2000:33 bilden är t.ex. att ungdomar värderar de mest attraktiva bostadsområdena högre än vad andra grupper gör.1 Överensstämmelse mellan medelhyra och områdespreferens varierar mellan bostadsmarknaderna. I är överensstämmelsen mycket god, medan strukturen i hyressättning respektive områdespreferens skiljer sig åt i betydande grad för bostadsmarknaden i . Så är även fallet för , där bostadsområdet har en betydligt högre medelhyra än övriga bostadsområden i . De boende har fått ta ställning till en rad faktorer i bostadsområdena och bedöma hur viktiga dessa är för att ett bostadsområde skall betecknas som bra. Vilken innebörd som skall läggas i begreppet bra har däremot varit upp till var och en som besvarat enkäten att bestämma. Resultatet visar att säkerhet och trygghet i bostadsområdet för de flesta är det främsta kännetecknet på ett bra bostadsområde. Andra viktiga faktorer är närhet till affärer i bemärkelsen dagligvaruhandel, närhet till parker, att området är vackert och fritt från buller. Av mindre betydelse är såväl närhet till skola som närhet till kultur- och motionsanläggningar. Överlag är skillnaderna små i hur olika grupper ser på ett bra område. Några skillnader finns dock. I några kommuner anser männen att tillgång till parkeringsplatser är viktigt för ett bra bostadsområde. Överlag anser barnfamiljer att närhet till skola är viktigt, vilket övriga boende betraktar som mindre viktigt. Det finns också vissa skillnader mellan åldersgrupper. I flera kommuner anser de äldre att områdets rykte nästan är lika viktigt som att där är tryggt och säkert. Yngre och medelålders tillmäter dock ryktet mindre betydelse. I några av kommunerna anser de äldre att närhet till omsorg såsom hälsocentral är viktigt för att ett bostadsområde skall vara attraktivt. Andra viktiga faktorer är bra kommunikationer. Avståndet till centrum är en av de faktorer som har uppmärksammats i diskussionen om lägesrelaterade hyror. Vilken betydelse har då avståndet för områdespreferensen? På sju av de åtta undersökta bostadsmarknaderna finns det ett tydligt samband mellan avstånd och områdespreferens, så att preferensen sjunker med ökat avstånd från centrum. Det gäller framförallt för . Förutom att överensstämmelsen mellan nuvarande medelhyra och områdespreferensen är mycket god i , finns där också ett starkt samband mellan såväl nuvarande medelhyra som områdespreferensen och avståndet från . I är samvariationen mellan områdespreferens och nuvarande medelhyra mycket låg. Däremot finns det ett relativt högt samband mellan områdespreferens och avstånd till centrum i . 1 m.fl. 1989, och , 1996. SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 13 förefaller avståndet till centrum i mycket liten utsträckning inverka på områdespreferensens storlek. Den särskiljande faktorn mellan högt och lågt värderade bostadsområden i tycks vara närhet till kustlinjen. De mest attraktiva områdena återfinns i hög grad nära vattnet, medan de minst attraktiva bostadsområden ligger markant längre från kustlinjen. Sammanställning av sambandskoefficienter för medelhyra, områdespreferens och avstånd till centrum. Procentuell skillnad mellan högsta och lägsta områdespreferens Korrelation mellan områdespreferens och medelhyra 0,772 0,6 0,9 0,74 0,47 0,56 0,56 0,04 Avståndets betydelse för områdespreferensen, regressionskoefficient.3 -0,008 -0,013 -0,024 -0,057 - -0,015 -0,038 -0,031 Avståndets betydelse för medelhyra, regressionskoefficient. -0,005 -0,003 -0,022 -0,033 - -0,006 -0,029 -0,005 Resultaten visar dock att avståndet bara är en av flera komponenter som förklarar nivån på preferensen för olika områden. En samlad slutsats av hur olika grupper av boende karaktäriserar ett bra område är för det första att skillnaderna är små, för det andra att betydelsen av närhet till parker och betoningen av skönhet, trivsel, trygghet och lugn understryker bostadsområdets rekreativa betydelse för de boende. De flesta, oberoende av kommun, anser att närhet till centrum inte har samma tyngd för att ett bostadsområde skall anses vara bra. Det kan tolkas som att just centrum förknippas med motsatsen till lugnet, tryggheten och närheten till grönområden. är de centrala bostadsområdena ofta de mest attraktiva, vilket kan framstå som en paradox. Vi kan konstatera att bostadsmarknaden är segmenterad i så måtto att familjernas disponibla inkomst är högre i bostadsrätt jämfört med i 2 Fet stil anger signifikanta koefficienter. 3 Se vidare kapitel två under respektive bostadsmarknad. 14 Bilaga 1 SOU 2000:33 hyresrätt i samma bostadsområde. Andelen familjer med en disponibel inkomst under genomsnittet för samtliga bostadsområden i respektive kommun är också högre i hyresrätt jämfört med i bostadsrätt. Skillnaderna varierar mellan . Störst () är skillnaderna i , , , , , samt , och minst () i och . Graden av segmentering inom respektive kommun och bostadsområde varierar måttligt i förhållande till genomsnittet för respektive kommun. Men det finns avvikelser. En högre andel familjer med låga inkomster boende i bostadsrätt finner vi i i , i , Norr och Väster i , Bremerlyckan i , Sofielund i , Brynäs i och i . En motsvarande hög andel med låga inkomster i hyresrätt finns i centrala områden i , i , och i samt Varberga i I vissa områden finns i hyresrätt även en betydligt lägre andel familjer med låga inkomster jämfört med genomsnittet för kommunen. Några av dessa områden är centrala bostadsområden i , och . Mönstret är inte lika tydligt i övriga undersökningskommuner, men även här finns centralt belägna områden med låg andel familjer med inkomster under genomsnittet. I fallstudierna diskuterar vi den etniska och ekonomiska segregationen inom bostadsområden. Däremot har vi avstått från att jämföra segregationen i enskilda bostadsområden med hela kommunen. Motivet är att fallstudierna utgörs av ett urval bostadsområden i respektive kommun, och det är därför vanskligt att göra jämförelser mellan enskilda bostadsområden och övriga områden i en kommun. Emellertid kan en sådan analys ändå ge en viss begränsad antydan om segregationen på respektive bostadsmarknad. Analysen av den ekonomiska segregationen är baserad på en kategorisering av familjernas disponibla inkomst i två grupper – under respektive över genomsnittet i respektive kommun. Det index som används för denna beräkning, och som finns ytterligare beskrivet i avsnitt Statistiska mått, ger vid handen att den ekonomiska segregationen är låg i , , och . Den är något högre i , samt och högst i . En förklaring till den jämförelsevis stora segregationen i står att finna i befolkningssammansättningen i bostadsområdena och . Dessa områden har i jämförelse med övriga bostadsområden i en låg respektive hög andel familjer med en disponibel inkomst under genomsnittet. Den etniska segregationen analyseras utifrån en indelning av individerna i två grupper: födda i eller i annat land. SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 15 har genomförts på samma sätt som av den ekonomiska segregationen. Resultatet visar att den etniska segregationen är låg i , högre i och samt ytterligare högre i , , och . Den högsta etniska segregationen finns i . Förklaringen står att finna i att drygt hälften av de individer som är födda i annat land bor i bostadsområdet . 1.3 Fallstudier i - en sammanfattande analys Även har med likartad metodik, undersökningar om preferenser för bostadsområden genomförts över bostadsmarknader i . Här görs en översikt av de studierna samt en jämförelse mellan den nu aktuella undersökningen och de tidigare utförda undersökningarna för . Undersökningarna bland boende i kommunala bostadsföretag i handlar om preferensen för bostäder i olika geografiska lägen, men också vad boende i de kommunala bostadsföretagen värderar i sin boendemiljö samt vad det är som behöver förändras. Avsikten har varit att bestämma olika bostadsområdens attraktivitet i både monetära och icke monetära termer, såsom trivsel, rykte och viljan att flytta från bostadsområdet. Undersökningarna har genomförts medelst intervjuer av boende inom sex olika kommunalt ägda bostadsföretag i (se referenslista). Sammantaget har drygt 2 000 boende intervjuats. 1.3.1 Områdespreferens De boende har tillfrågats om bland annat: - Vilka egenskaper är viktiga för ett attraktivt boende? - Vilken betydelse ger de boende en god social miljö? - Är det viktigt att bo centralt? - Vad är de boende beredda att betala för lägenheter i olika geografiska lägen? Resultaten av intervjuerna från de sex bostadsföretagen är entydiga. När de boende pekar ut faktorer som är viktiga för bedömningen av bostadsområdets attraktivitet uppmärksammar de i första hand närmiljön . Särskilt viktigt är att området har en lugn social karaktär (lugn och ro, att man kan känna sig trygg och att det är ordning och reda – 16 Bilaga 1 SOU 2000:33 på gårdar och i tvättstugor), att det finns tillgång till grönområden samt särskilt för de unga och de äldre tillgång till närservice i området, som dagligvarubutik och post, samt att området har goda kommunikationer. Undersökningarna visar också att de boende i allmänhet finner en bostad i centrum mer attraktiv än motsvarande bostad i en förort eller i ett ytterområde. I studierna har också undersökts dem olika bostadsområdenas attraktivitet utifrån trivseln bland de som redan bor i områdena, hur andra värderar respektive område och vart de boende med planer på att flytta, vill flytta. En slutsats från studierna är att hur de boende värderar andra områden påverkas av den geografiska närheten - man skattar grannområdet högre jämfört med mer obekanta bostadsområden i andra delar av staden eller kommunen. Få boende har planer på att flytta och sällan flyttar man på grund av otrivsel utan snarare som ett led i en boendekarriär. Barnfamiljer som behöver mer utrymme är vanligt förekommande. Men bland dem som planerar att flytta är antingen troheten mot det egna området stor eller också vill man komma närmare centrum. Det framkommer att områdespreferensen ofta ligger under rådande hyror i de flesta bostadsområden, men också att det finns skillnader mellan olika grupper av boende beroende bland annat på inkomster och hushållssammansättning respektive ålder. De boende har fått ta ställning till hur mycket mer eller mindre, jämfört med vad de betalar för den egna bostaden, de är villiga att betala för en bostad i olika namngivna bostadsområden. Den högsta områdespreferensen har i några av studierna funnits bland de äldre och bland de yngre. Relativt hög preferens för bostäder i ytterområden finns bland barnfamiljer (grönområden, lekplatser, närhet till skola och dagis) och bland enboende för centrum (närhet till utbudet av kommersiell service). Undersökningarna visar på ett svagt samband mellan attraktivitet i bemärkelse ett bostadsområdes rykte och områdespreferensen värderad i kronor per kvadratmeter. Fallstudierna visar att många av de boende har bott i samma område , ofta . Flertalet boende är mycket nöjda med sitt boende i området. Det gäller särskilt de äldre. Trivseln är också större i de mindre orterna. I finns små gräddhyllor men även mindre bra områden. I och är alla nöjda med sitt bostadsområde. SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 17 1.3.2 De områdespreferenser som de boende i gett uttryck för i den nu aktuella undersökningen (våren ) jämförs med resultat från ovanstående tidigare gjorda studier av områdespreferenser i . De studierna genomfördes av det allmännyttiga bostadsföretaget respektive av Gavlegårdarna. Skillnader i tidpunkt gör att nivåerna uttryckt i kronor per kvm inte bör jämföras. Områdespreferenserna bland boende i Gavlegårdarnas bostadsbestånd framgår av figuren nedan. Områdespreferens för boende i Gavlegårdarnas bostadsbestånd . Bostadsområde Södra Bomhus Hemsta Områdepreferens 700 650 600 550 Preferenserna bland boende i Hyresbostäders bestånd uppvisar ett likartat mönster. Områdespreferenserna från den nu aktuella undersökningen överensstämmer i stora delar med resultatet från de tidigare fallstudierna i . Den inbördes ordningen av områdena visar då, , liksom nu att de boende har en högre preferens för de centrala områdena Centrum och Söder jämfört med ytterområdena och . Områdespreferensen är också avtagande med avståndet från centrum. Det är inte bara som tillhör de 18 Bilaga 1 SOU 2000:33 mindre attraktiva områdena utan det gör andra områdena långt från stadens centrala, som och . Den stora överensstämmelsen mellan undersökningarna pekar på att områdespreferenserna i rangordningshänseende är stabila. De avvikelser som förekommer kan troligtvis hänföras till att undersökningarna i genomfördes samt att grunden för undersökningspopulationen var en annan.