sou · GOB395d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Sådana bestämmelser förutsätter att man har ringat in vilka möjlig- heter som finns att på förhand binda en spekulant. Det kunde beträf- fande bostadsrätter göras på ett enkelt sätt genom att utgångspunkten var att sådana avtal var förbjudna i den mån de inte i författning särskilt tilläts. Vår bedömning beträffande hyresrätter är att olika former av förhandsavtal och optionsavtal även utan särskilda regler är bindande. Särskilda avgränsningar skulle därför behöva ställas upp. Som framgått av det tidigare ser vi emellertid fördelar med att inte formalisera för- handsavtalen. Med hänsyn till det och till det skydd som avtalslagens regler ger anser vi att man, i vart fall inledningsvis, inte bör införa sär- skilda regler om frånträde. I sammanhanget bör särskilt nämnas situationen att en avgiftshöj- ning sker. Frånträdesreglerna i BRL innebär då att rätt att frånträda fö- religger om höjningen är väsentlig. I den situationen bör enligt vår mening normalt 36 § avtalslagen vara tillämplig. Här bör vidare nämnas att en motsvarighet till regeln i 5 kap. 6 § BRL att förhandstecknaren inte får sätta någon annan än make eller sambo i sitt ställe framstår som överflödig. Det anser vi alltså även för det fall man anser att formkrav, regler om frånträdesrätt m.m. bör infö- ras. Syftet med 5 kap. 6 § BRL är att motverka handel med den rätt som förhandsavtalet innebär (prop. 1990/91:92 s. 97). Vi har i avsnitt 4.2.6 föreslagit att hyreslagens bestämmelser om överlåtelse av hyresrätt skall gälla även för kooperativa hyresrätter. Enligt de bestämmelserna är huvudregeln att överlåtelse inte skall kunna ske utan föreningens samtycke. Vi har dessutom föreslagit att rätten att ta ut ersättning vid överlåtelse skall vara begränsad. Därmed finns inte motsvarande risk för handel med avtalen. Särskilda bestämmelser framstår därmed som överflödiga. Den som har tecknat förhandsavtal har en obetingad rätt till med- lemskap i föreningen. En uttrycklig bestämmelse om det finns i 2 kap. 9 § BRL. Någon motsvarighet till den behövs inte. Föreningen har, en- ligt 65 § hyreslagen, inte rätt att ta emot upplåtelseinsats från annan än medlem för en bostadslägenhet. Det är därför svårt att se att en motsva- 126 Föreningens rätt att upplåta righet till bestämmelsen i 2 kap. 9 § BRL skulle ha någon praktisk be- tydelse. Sammanfattningsvis föreslår vi således att särskilda bestämmelser skall finnas endast om krav på säkerhet när en kooperativ hyresrättsfö- rening avser att ta ut förskott. Föreningen äger en fastighet 127 C Finansiella frågor m.m. 6 Föreningen äger en fastighet I våra direktiv anges att det vid utvärdering av försöksverk- samheten hade kommit fram sådant som bidragit till ett ganska negativt utfall av försöksverksamheten. Som ett exempel anförs svårigheter för kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen att få kredit, vil- ket i sin tur anges ha bidragit till att sådana föreningar har ombildats till bostadsrättsföreningar. Vi skall, enligt direktiven, ge dessa frågor särskild uppmärksamhet. I detta kapitel tar vi upp just frågan om vilka möjligheter som finns att förbättra de ekonomiska förutsättningarna för kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen. Vår bedömning: Våra förslag om hur upplåtelseformen kooperativ hy- resrätt bör vara utformad innebär att de brister i upplåtelseformens ut- formning som fann vid sin utvärdering av försöksverksamhe- ten har åtgärdats. Däremot kan man inte genom utformningen av upp- låtelseformen råda bot på det finansieringsproblem som kan finnas för kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen på grund av att spekulanter inte är beredda att betala lika höga insatser för kooperativa hyresrätter som för bostadsrätter. För det fordras lösningar som inte ligger inom ramen för vårt uppdrag. När det gäller möjligheterna att förbättra de kooperativa hyresrättsföre- ningarnas ställning vid kreditgivning tas en aspekt upp i direktiven. En ordning med ekonomisk plan på liknande sätt som för bostadsrättsför- 128 Föreningen äger en fastighet eningar framhålls, med hänvisning till (1996:7) Ut- värdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt, som en tänkbar åtgärd för att förbättra ställningen vid kreditgivning. Vår bedömning är att ett regelverk med ekonomiska planer m.m. motsvarande det som finns för bostadsrätter inte kan inverka positivt på kooperativa hyresrättsföreningars möjligheter att få kredit. Kreditgivar- intressen har varit företrädda i utredningen. Som de påpekat krävs na- turligtvis alltid inför en kreditbedömning av t.ex. byggnadsprojekt att kalkyler finns. Det är av stor vikt att bl.a. kunna bedöma ett projekts hållbarhet på 5 och . Men att man inför ett i författning regle- rat system med ekonomiska planer och intygsgivning medför enligt kreditgivarnas bedömning inte att kooperativa hyresrättsföreningar får en bättre ställning vid kreditbedömningen. Denna inställning harmonie- rar med vad som från kreditgivarhåll anfördes i samband med Bostads- rättsutredningens överväganden om regelverket mot ekonomiskt ohåll- bara bostadsprojekt (SOU 2000:2 s. 62). Beträffande våra övriga överväganden om ekonomiska planer hän- visas till avsnitt 5.2.1. anlade synpunkten i sin rapport att förutsättningarna för ko- operativa hyresrättsföreningar att få lån bör kunna bli bättre, om det i en permanent lagstiftning görs helt klart att insatser och kreditbelopp från medlemmarna fungerar som eget kapital (s. 38). Det skulle, enligt verket, innebära att garantin om återbetalning av insatsen eller kredit- beloppet vid en medlems avflyttning aldrig kan få prioritet framför fö- reningens förpliktelser mot långivarna. lämnade också ett för- slag till hur detta skulle kunna åstadkommas. Förslaget innebar att man skall föreskriva att en förutsättning för återbetalningsrätten är att före- ningen har rekryterat en ny medlem som har erlagt de aktuella belop- pen och att återbetalningsrätten är begränsad till högst det insats- eller kreditbelopp som den nye medlemmen erlagt. Vi har i avsnitt 4.2.4 tagit ställning för vad vi anser bör gälla beträf- fande återbetalning av insatser. Vårt förslag är att återbetalningsrätten skall vara beroende av föreningens ställning i enlighet med de närmare reglerna i föreningslagen. Föreningen skall dessutom ha möjlighet att i sina stadgar på olika sätt villkora eller helt ta bort återbetalningsrätten. Vår tanke är att föreningen – bl.a. efter överläggningar med eventuella kreditgivare – är den som bäst bedömer vad som närmare bör gälla be- träffande återbetalningsrätten. Vi har inte heller föreslagit någon änd- ring av principen att en ekonomisk förening, så länge den inte på ett Föreningen äger en fastighet 129 eller annat sätt har avstått från det, alltid har rätt att kvitta sina mot- fordringar inför en återbetalning. Den utformning vi således har före- slagit beträffande återbetalningsrätten menar vi svarar mot tankar i stort i detta hänseende. I sammanhanget bör nämnas att bl.a. kreditgivare till Bostadsrättsut- redningen framförde önskemål om förbättringar av kapitalskyddet. Ut- redningen föreslog att beslut om sänkning av samtliga insatser skall re- gistreras av . Beslutet skall enligt försla- get få verkställas tidigast efter registreringen. Den bestämmelsen finns redan för ekonomiska föreningar i föreningslagen. Vi har föresla- git att den skall gälla också för kooperativa hyresrättsföreningar. En annan åtgärd som anvisade för att förbättra de kooperativa hyresrättsföreningarnas kreditvärdighet var frikoppling från bruksvär- desprincipen. En sådan frikoppling föreslår vi i avsnitt 9.4.1. Ett problem under försöksverksamheten var att det rörde sig om just en försöksverksamhet. Det skapade en osäkerhet beträffande både vilken framtid upplåtelseformen hade och vilka regler som gällde. Dessa problem undanröjs genom att man inför en permanent regle- ring. Och som vi påpekade i våra allmänna överväganden är det viktigt att i vissa hänseenden bringa klarhet i vad som gäller. Ett sådant exem- pel är den tidigare berörda återbetalningsskyldigheten. Som tidigare nämnts har svårigheter för kooperativa hyresrättsföre- ningar att få lån angetts som skäl till att ombildningar till bostadsrätt har skett under försöksverksamheten. Det torde innebära att lån aldrig har erhållits och att ombildningarna därför skedde redan innan någon verksamhet hade kommit igång. Svårigheterna att få lån kan ha berott på de faktorer som vi redan har tagit upp. De problem som orsakades av dessa faktorer torde med våra förslag vara undanröjda. Men vi bedömer att det finns en annan viktig förklaring till att om- bildningar till bostadsrättsföreningar har skett. Det saken i grunden handlar om är vilka insatser folk i allmänhet är beredda att betala för en 130 Föreningen äger en fastighet Som vi angett i avsnitt 5.2.1 bedömer vi att spe- kulanter i allmänhet kommer att vara beredda att betala mindre för en kooperativ hyresrätt än för en bostadsrätt. Detta antagande kan man gö- ra redan på grund av det förhållandet att, som vi konstaterat under våra allmänna överväganden, någon möjlighet att göra en vinst vid en för- säljning inte finns. Men vi finner, som nämndes i avsnitt 5.2.1, också stöd för ståndpunkten i iakttagelser vid utvärderingen. Kan- ske ännu viktigare är de iakttagelser som har gjorts vid försök att starta kooperativa hyresrättsföreningar av vissa i utredningen företrädda or- ganisationer. Ståndpunkten förekommer också i arkiverat material från den tillkallade kommittén som skulle bl.a. utvärdera försöks- verksamheten med kooperativ hyresrätt (dir. 1990:54). Viljan att betala endast lägre insatser ger följande resultat. Kreditin- stitut lämnar bottenlån endast till en viss del av det av institutet upp- skattade marknadsvärdet. Hur stor den delen är varierar från tid till an- nan. går gränsen runt 70 – av marknadsvär- det. Den återstående delen måste täckas av kapitaltillskott eller topplån. Vid nyproduktion överstiger produktionskostnaden oftast marknads- värdet. Men då kan också erhållas lån mot s.k. BKN-garanti. Kravet på kapitaltillskott eller topplån blir då ungefär detsamma. Men svårigheten är att få spekulanter på kooperativ hyresrätt att betala insatser i den storleksordningen, alltså insatser motsvarande de återstående 25 – av marknadsvärdet eller, vid nyproduktion, produktionskost- naden. Med andra ord är det därigenom risken uppstår för att projektet utmynnar i bostadsrätter i stället för kooperativa hyresrätter. Var gränsen går i fråga om vilka insatser folk skulle vara beredda att betala för en kooperativ hyresrätt är naturligtvis svårt att förutsäga. Det är möjligt att man skulle kunna göra undersökningar av detta. Frågan är dock hur säkra de skulle bli. Framför allt har sådana åtgärder varken rymts inom vårt utredningsuppdrag eller det tidsschema som gällt för utredningen. Något entydigt svar finns inte heller. Faktorer som bo- stadssituationen på den aktuella orten är naturligtvis också av betydel- se. Men inom utredningen har trots allt en stor del av landets erfarenhet av kooperativ hyresrätt i praktiken varit representerad. Med ledning av de funderingar som genom tiderna funnits inom de organisationerna och de försök som gjorts att starta föreningar har vi försökt att göra en försiktig skattning av en övre gräns för vad folk i allmänhet kan tänkas vara beredda att betala i insats för en kooperativ hyresrätt. Vår bedöm- ning är att denna grovt dragna gräns går . Vi utesluter givetvis inte att det i enstaka fall kan finnas ett intresse av att betala högre insatser. Vår bedömning är således av generell art. Föreningen äger en fastighet 131 Jämfört med förhållandena när en bostadsrättsförening skall bildas uppstår då en skillnad i finansieringen. kan täcka den del av finansieringen som bottenlånet och det eventuella lå- net mot BKN-garanti inte täcker med insatser, alltså de 25 – 30 återstå- ende procenten. I den kooperativa hyresrättsföreningen uppstår ett gap på 15 – , om man nu räknar i insatser. Det som då återstår för den kooperativa hyresrättsföreningen är att fylla ut detta gap med ett topplån. Nackdelen med att ersätta insatser med ett topplån är att detta gene- rellt sett torde vara en dyrare lösning. Slutsatsen bygger på följande re- sonemang. Bostadsrättshavare kan givetvis finansiera sina egna insatser på många olika sätt. Det är dock inte ovanligt att bostadsrättshavare tar lån avseende betydande delar av insatsen. Jämfört med bostadsrättsha- varnas lån, där bostadsrätten används som säkerhet, får man räkna med att amorteringstiden för ett topplån till föreningen kommer att vara kortare. Dessa amorteringar får slås ut på hyresgästerna. Månadskost- naden blir därmed högre än om respektive hyresgäst hade tagit ett lån med längre amorteringstid. Naturligtvis kan skillnader också uppstå i räntesatser och skattemässiga effekter. Hur det blir med räntan är dock än mer svårförutsägbart och skattemässiga effekter kan alltid justeras. När det gäller räntan finns med dagens system inte särskilt mycket som talar för att räntan för topplånet skulle bli billigare än ett bottenlån för en bostadsrätt. Det sagda gäller både vid nyproduktion och vid förvärv för ombild- ning till ett någorlunda marknadsmässigt pris. Men i övrigt kan vi inte se att förhållandena är olika på ett sådant sätt att man generellt sett har anledning att räkna med några skillnader. Det finns således ingen an- ledning att generellt sett räkna med skillnader mellan de två upplåtelse- formerna, t.ex. vad gäller produktionskostnader för lägenheter eller kostnaderna för bottenlån. Problemet är att viljan inte finns att betala en lika hög insats som för en bostadsrätt. Och när den viljan inte finns återstår med dagens system för föreningen att ta ett topplån. De skillnader mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt som ex- emplet påvisar kan inte överbryggas genom olika utformningar av upplåtelseformen som sådan, med mindre man gör de kooperativa hy- resrätterna fritt överlåtbara. Det är inte aktuellt. Då rör det sig nämligen i realiteten om bostadsrätter. Särskilt bör påpekas att saken inte blir bättre för att man skapar möjligheter att pantsätta den kooperativa hy- resrätten. Problemet är att spekulanter inte kommer att vara beredda att betala lika mycket i insats för en kooperativ hyresrätt som för en bo- stadsrätt. Mot det hjälper inte en aldrig så bra säkerhet. En säkerhet kan bara förbättra spekulanternas förutsättningar att få lån till insatsen, inte öka deras vilja att betala höga insatser. 132 Föreningen äger en fastighet I minnet skall hållas att det vi talar om är kooperativa hyresrättsfö- reningar enligt ägarmodellen där någon finansiär inte finns i bakgrun- den utan föreningen självständigt skall lösa hela finansieringen. Läget är ett helt annat enligt hyresmodellen. Där finns inte något motsvarande behov av kapitaltillskott. Problemet i initialskedet är särskilt olyckligt mot bakgrund av att det finns anledning att se betydligt ljusare på boendekostnaden om man ser på den i ett längre tidsperspektiv. Den korta amorteringstiden på topplånet gör att räntekostnaderna för detta – här bortses från skift- ningar i ränteläget – efterhand kommer att bli lägre och att lånet kom- mer att vara slutbetalt då bostadsrättsahavaren har kvar sitt lån till insatsen. Dessutom finns, som vi nämnde i våra allmänna överväganden, i attraktiva områden goda möjligheter till att boende- kostnaden kan hållas nere jämfört med bostadsrätter. Priserna vid för- säljning av bostadsrätter är i attraktiva områden höga. Det höga priset drabbar förvärvaren som en boendekostnad. Men den höga köpeskil- lingen tillfaller inte föreningen utan säljaren. Hade köpeskillingen till- fallit föreningen kunde den möjliggjort sänkning av årsavgiften. I den kooperativa hyresrättsföreningen återbetalar föreningen insatser när en hyresgäst flyttar. Och sedan betalar den tillträdande hyresgästen nya insatser, vilka dessutom kan vara högre till beloppet än vad föreningen betalade tillbaka till den gamle hyresgästen. Med andra ord betalar den tillträdande medlemmen inga övervärden till den som lämnar förening- en. De problem vi ser för ägarmodellen handlar således om initialske- det och inte föreningens överlevnad . Det initiala problemet leder dock till att någon form av ekonomisk stimulans torde krävas, om man vill att kooperativa hyresrättsförening- ar enligt ägarmodellen skall förekomma i stor omfattning. Vi har inte uppdrag att lägga fram sådana lösningar. Sådana lösningar förutsätter för övrigt också att man gör en prioritering av upplåtelseformen koope- rativ hyresrätt jämfört med andra upplåtelseformer. Om man bara skall peka på möjliga alternativ utan att närmare värdera dem kan nämnas ekonomiska stimulanser som kommunala borgensåtaganden och statli- ga åtaganden, t.ex. genom BKN. Hyreslagen avser enligt lagens 1 § första stycke avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. I paragrafens andra stycke uppmärksammas situationen att upplåtelse också avser jord vilken skall nyttjas tillsammans med lägenheten. Även sådana av- tal är att anse som hyresavtal, om jorden skall användas för trädgårds- odling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. I 1 § sjätte stycket hyreslagen behandlas s.k. blockuthyrning. Om ett hyresavtal omfattar minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen skall hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot bestämmelserna i hyreslagen för bostadslägenheter. Två undantag finns. Reglerna för bostadslägenheter om direkt besittningsskydd och bruksvärdessystemet kan parterna inte avtala bort. Dessutom gäller för- utsättningen att förbehåll inte får göras som strider mot bestämmelser- na i hyreslagen om lokaler. Förbehåll gäller enligt huvudregeln endast om det har godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd. Vårt förslag: Bestämmelserna om blockuthyrning i 1 § sjätte stycket hyreslagen skall gälla också när hyresgästen är en kooperativ hyres- rättsförening. Kravet vid blockuthyrning på godkännande av hyres- nämnd av förbehåll skall dock inte gälla när hyresgästen är en koope- rativ hyresrättsförening. Även när föreningen enligt hyresmodellen hyr lägenheter och upp- låter dem med kooperativ hyresrätt, skall de kooperativa hyresgästerna vid tillämpning av hyreslagen anses som förstahandshyresgäster. 7.2.1Hyresmodellens möjligheter att etablera sig Inledningsvis vill vi framhålla att de avgränsningar som görs i 1 § första och andra styckena hyreslagen innebär, som också anges i våra direktiv, att det är riktigt att samla de kooperativa hyresrättsföreningar som inte äger sin fastighet under begreppet hyresmodellen. Det är fråga om hyra både när delar av ett hus upplåts och när upplåtelsen avser hela huset. Och även när jord ingår är det, utom i vissa fall, fråga om hyra. Undantagssituationerna är inte aktuella för kooperativa hyres- rättsföreningar. Behovet av kapitalanskaffning för en förening enligt hyresmodellen är inte alls detsamma som för en förening enligt ägarmodellen. De frå- gor om insatser som togs upp i det förra kapitlet beträffande ägarmo- dellen har således inte någon aktualitet för föreningar enligt hyresmo- dellen. Föreningar enligt hyresmodellen kan startas antingen i hus där hy- resgäster saknas, t.ex. i nyproducerade hus, eller i hus där hyresgäster redan finns. Beträffande den förstnämnda situationen kan vi inte se några särskilda problem på det sättet att kooperativa hyresrättsföre- ningar skulle ha särskilda problem att hävda sig. När det gäller den andra situationen, att hyresgäster redan finns, uppstår en intressemotsättning. Hyresgästerna kan ha olika uppfattning om huruvida man vill att en kooperativ hyresrättsförening skall ta över eller inte. Hur denna konkurrenssituation löses kan ha stor betydelse för frågan vilken spridning denna typ av föreningar kan få. Inte minst gäller det när kooperativ hyresrätt diskuteras som ett alternativ för det allmännyttiga bostadsbeståndet. Vi har dock samlat alla ombildnings- frågor i kapitel 18. Vi återkommer därför till denna fråga där. Viktigt för hyresmodellen är naturligtvis också att förhållandet mellan fastighetsägaren och föreningen får en lämplig reglering. Det behandlar vi närmast. 7.2.2I vilken utsträckning är 1 § hyreslagen tillämplig? Vi föreslår att mellan föreningen och hyresgästerna från hyreslagen av- vikande bestämmelser skall gälla i flera olika avseenden. Det gäller bl.a. sådant som rättigheter och skyldigheter. Ett annat exempel är att vi i avsnitt 9.4.1 föreslår från hyreslagen avvikande regler för föreningens hyressättning av kooperativa hyresrätter. Frågan är därvid vad som bör gälla mellan föreningen och upplåtaren när hyresgästen är en koopera- tiv hyresrättsförening. Det är viktigt att kollisioner inte uppstår så att t.ex. den som upplåter till föreningen får ett större underhållsansvar för lägenheterna gentemot föreningen än vad föreningen har gentemot sina hyresgäster. I minnet måste också hållas att det är möjligt för koopera- tiva hyresrättsföreningar att hyra ut till andra än sina medlemmar. Först bör övervägas vad som skulle gälla mellan fastighetsägaren och föreningen om några särskilda bestämmelser inte införs. Frågan blir då om upplåtelsen till den kooperativa hyresrättsföreningen faller under bestämmelserna om blockuthyrning i 1 § sjätte stycket hyresla- gen. Regelmässigt kommer de aktuella hyresavtalen att omfatta minst tre bostadslägenheter. Så långt är kriterierna för blockuthyrning således uppfyllda. Men för att det skall vara fråga om blockuthyrning skall upplåtelsen avse lägenheter som hyresgästen – i det här fallet den ko- operativa hyresrättsföreningen – skall hyra ut i andra hand. Hur skall man se på det? Vi har tagit ställning för att en fast koppling inte skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Och nyttjanderätten skall i grunden vara hyresrätt. När det gäller de grundläggande dragen anser vi att samma bestämmelser skall gälla för kooperativa hyresrätter som för vanliga sådana. Men sedan föreslår vi som sagts avvikelser från hy- reslagen i olika avseenden. Mot denna bakgrund skulle det möjligen kunna anses tveksamt om upplåtelserna mellan föreningen och de kooperativa hyresgästerna är att anse som upplåtelser i andra hand enligt hyreslagen. Enligt vår upp- fattning är det fråga om andrahandsupplåtelse. Men vi anser att samma bestämmelser bör gälla i relationen mellan föreningen och de koopera- tiva hyresgästerna, oavsett om det är en förening enligt ägarmodellen eller hyresmodellen. Vi föreslår därför att man uttryckligen anger att bestämmelserna om kooperativ hyresrätt skall gälla även när det är en förening enligt hyresmodellen och att hyreslagens bestämmelser om andrahandsupplåtelse således inte skall vara tillämpliga på föreningens upplåtelser till sina medlemmar. Den föreslagna särbestämmelsen innebär i sin tur att en fastighets- ägares upplåtelse till en kooperativ hyresrättsförening från juri- disk/teknisk synpunkt inte utgör en blockuthyrning enligt 1 § sjätte stycket hyreslagen i dess nuvarande lydelse. Ett av kriterierna för blockuthyrning är ju nämligen att hyresgästen skall hyra ut i andra hand. Därmed återstår frågan om de här aktuella upplåtelserna bör in- ordnas under bestämmelserna om blockuthyrning i 1 § sjätte stycket hyreslagen eller om särskilda bestämmelser bör gälla. 7.2.3Bör särskilda bestämmelser införas för upplåtelse till kooperativa hyresrättsföreningar? Två omständigheter anser vi avgörande för om upplåtelserna bör inord- nas under blockuthyrningsbestämmelserna. Frågan är om de begräns- ningar av möjligheterna att avvika från hyreslagen som finns innebär några problem för kooperativa hyresrättsföreningar och om erfarenhe- terna från befintliga föreningar tyder på behov av särskilda bestämmel- ser. Det direkta besittningsskyddet och bruksvärdessystemet