sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — I vissa fall skall i stället till grund för värderingen läggas jämförelse- hyra, nämligen för sådana bostäder och lokaler i hyreshus som 1.innehas med bostadsrätt, 3.disponeras av ägaren eller av honom närstående 4.varit outhyrda eller del av året eller för vilka hyresrabatter utgår eller 5.har en utgående hyra som är en internhyra. Jämförelsehyror bör även läggas till grund för värderingen om den utgående hyran på annat sätt uppenbart avviker från bruksvärdehyran då det gäller bostäder och marknadsmässig hyra i fråga om lokaler. Med marknadsmässig hyra avses genomsnittligt utgående hyra för likartade lokaler detta år. Jämförelsehyror bör bestämmas med hjälp av i första hand hyresnivån för övriga bostäder och/eller lokaler inom hyreshuset, i andra hand en jämförelse med omkringliggande hyreshus och i tredje hand rekommenderade genomsnittshyror. Genomsnittshyror rekommenderas av skattemyndigheten i länet. Genomsnittligt förekommande vakanser inom ett värdeområde beaktas genom valet av s.k. H-nivåfaktor. Om vakanser i ett hyreshus vid beskaffenhetstidpunkten avviker från vad som är genomsnittligt i värdeområdet kan en justering för säregna förhållanden ske. Av (RSV 1999:25) framgår bl.a. följande beträffande vakansers inverkan på taxeringen av hyreshus: Justering för avvikande vakansgrad aktualiseras under förutsättning att värderingsenhetens vakansgrad med överstiger den inom värdeområdet genomsnittliga för samma lägenhetstyp, dels att vakansgraden inte kan förväntas bli normal för värdeområdet från taxeringsårets ingång. Med vakansgrad avses det hyresbortfall som uppkommer genom att lägenheter står tomma. Hyresbortfallet anges i procent av värdefaktorn för värderingsenheten. Avvikande vakansgrad beräknas som vakansgraden för värderingsenheten minus den genomsnittliga vakansgraden för lägenhetstypen i fråga inom värdeområdet. Den tidsrymd som bedöms åtgå för att vakansgraden skall kunna nedbringas till den inom värdeområdet genomsnittliga för den aktuella lägenhetstypen är beroende av flera faktorer, t.ex. hur stor den avvikande vakansgraden är. Generellt har man att räkna med längre tidsrymd ju större den avvikande vakansgraden är. De närmare angivna rekommendationerna om justeringens storlek bygger på antagandet att 20–avvikande vakansgrad kan nedbringas till normal vakansgrad inom värdeområdet , medan det för en avvikande vakansgrad på 91–tar . Som framgår av vad som ovan nämnts skall jämförelsehyra ligga till grund för värderingen även i de fall det har utgått hyresrabatter. Detta innebär att om hyresrabatterna är långvariga och av betydande storlek kan det förekomma beaktansvärda skillnader mellan den jämförelsehyra som skall ligga till grund för värderingen och verkliga hyresintäkter. Liksom hyresfaktorn har värdefaktorn ålder beaktats för hyreshusen års allmänna fastighetstaxering. Vid allmänna fastighetstaxering varierade den bruttokapitaliseringsfaktor, som hyran skulle multipliceras med för att hyresfastighetens riktvärde skulle erhållas – förutom med drift- och underhållskostnaderna och markvärdet – även med byggnadernas ålder. Vid allmänna fastighetstaxering anvisade RSV bl.a. följande om klassindelningen av värdefaktorn ålder (RSV:s Handledning 1975 s.193, 194): Åldersklassen bestäms främst med hänsyn till nybyggnadsåret. Har omfattande till- eller ombyggnad förekommit skall åldersklassen bestämmas med hänsyn därtill. I en tabell räknas upp de nio åldersklasser som finns. Vid större tillbyggnad bör åldersklassen väljas mellan tidpunkterna för nybyggnad och tillbyggnad. Enligt Fastighetstaxeringskommitténs förslag (SOU 1979:32) skulle åldersfaktorn avse hyreshusets återstående livslängd och främst anknyta till byggnadens ålder och de till- och ombyggnader som hade företagits. Åldern bör liksom för småhusen ge uttryck för hyreshusets återstående livslängd. Denna uppskattas enklast med utgångspunkt i hyreshusets nybyggnadsår. Hänsyn bör även tas till de om- och tillbyggnader som har företagits och detta har skett. Vid taxering påverkades åldern endast av mer omfattande till- eller ombyggnad. Kommittén ansåg att i princip alla till- eller ombyggnader borde beaktas. Om dessa var av endast mindre omfattning kom de även att påverka värdet i mindre utsträckning. Den åldersklassindelning som gjordes vid taxering visade sig medföra alltför stora skillnader i värde mellan framför allt 40- och 50-talshus. Detta borde enligt kommittén beaktas vid kommande åldersklassindelning. Kommittén ansåg det vara tillräckligt att i lagtext föreskriva att åldersklassen för hyreshus som är högst eller motsvarande inte får göras större än eller motsvarande. års allmänna fastighetstaxering gjordes den ändringen att det i 9 kap. 3 § FTL föreskrevs att det skulle finnas sju klasser för åldern. Den återstående livslängden skall bestämmas med hänsyn till –omfattningen av till- och ombyggnader – tidpunkten för till- och ombyggnader RSV föreslog i PM angående allmänna fastighetstaxering av bl.a. hyreshus att komplettering borde ske med en definition av begreppet värdeår. RSV anförde bl.a. följande: Skälet härtill är att begreppet värdeår kommit till användning även i annan lagstiftning och därför bör definieras i FTL och inte som sker i RSV:s värderingsföreskrifter. Närmare regler om klassindelningen av värde- faktorn ålder bör lämnas i FTF. Riktlinjen bör därvid vara att klassificeringen genom värdeårsangivelsen skall vara ett uttryck för den sannolika återstående livslängden. Värdeåret anges med nybyggnadsåret, dock . Vid till- och ombyggnad bör jämkning ske av värdeåret. Undantagsvis kan förhållandena vara sådana att åldern bör anges som återstående nyttjandetid. Exempel på en sådan undantagssituation är då ett relativt nytt hyreshus kommer att användas endast ytterligare på grund av att annan markanvändning har beslutats t.ex. genom antagande av en detaljplan. Antalet fall då undantagsbestämmelsen kan tillämpas är så få att det kan antas att några riktvärden knappast kommer att rekommenderas särskilt. klassificeras värdefaktorn ålder med hänsyn till hela byggnadens livslängd oberoende av om den uppdelats i flera värderingsenheter. Av administrativa och värderingstekniska skäl bör värderingsmodellen inte ändras i detta avseende. Det bör således föreskrivas att för en byggnad som uppdelas i flera värderingsenheter skall värdeåret bestämmas lika för dessa. Förslaget antogs (prop. 1992/93:122 s.47). Sammanfattningsvis kan sägas att åldern ger uttryck för värderings- enhetens sannolika återstående livslängd och anges genom ett värdeår och, om särskilda skäl föreligger, genom återstående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av till- och ombyggnader samt tidpunkten för dessa. Om en byggnad delas in i flera värderingsenheter skall samma värdeår bestämmas för dessa (9 kap. 3 § FTL). Med nybyggnadsår avses det år då den övervägande delen av hyreshuset togs eller kunde ha tagits i bruk. Det tidigaste nybyggnadsår som anges är . Har en byggnad varit föremål för påtaglig om- eller tillbyggnad skall värdeåret jämkas. Beräkningen av värdeår vid flera ombyggnader kan ske på i princip samma sätt som vid en ombyggnad även om beräkningarna blir mer komplicerade. Värdefaktorn lägenhetstyp bestäms med hänsyn till om värderings- enheten är inrättad för bostäder eller lokaler (9 kap. 3 § FTL). Enligt bör indelningen i bostäder och lokaler ske i enlighet med den definition som gäller enligt 12 kap. JB och Svensk Standard. Med bostadslägenhet avses således lägenhet som upplåtits för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad. Annan lägenhet än bostad utgör lokal. Riktvärdeangivelsen för tomtmark för hyreshus, industribyggnad och övrig mark skall, enligt 12 kap. 1 § FTL, avse värdet av en värderings- enhet tomtmark. Denna bestämmelse gäller fr.o.m. den allmänna fastighetstaxeringen . ingick i riktvärdeangivelsen värdet per kvadratmeter. Värdering per kvadratmeter tomtmark ansågs emellertid mindre lämplig. I stället föreslogs att riktvärdeangivelsen för en värderingsenhet tomtmark för hyreshus i fortsättningen skulle bestämmas med ledning av hur många kvadratmeter byggrätten utgör. Värdefaktorn storlek skulle därmed beaktas som en särskild värdefaktor. Med storlek avses då enligt förarbetena värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter bruttoarea. Det traditionella sättet att bestämma marknadsvärdenivåer är att analysera köp av obebyggd tomtmark och med hjälp av ortsprismetoden dra slutsatser om nivåerna i olika områden. Den begränsade tillgången på obebyggd tomtmark vid småhustaxeringen medförde emellertid att en schematisk värderingsgrund infördes för att bestämma värdet på normaltomten i värdeområdet när ortsprisstatistiken är otillräcklig. Fördelningen av totalvärdet för bebyggda småhusenheter för att få fram mark- och byggnadsvärde sker därför numera med hjälp av en tomtvärdetabell. Tomtvärdetabellen för småhus behandlas mer ingående i avsnitt 11.5. Även inför den allmänna fastighetstaxeringen har tillgången på köp av obebyggd tomtmark varit mycket begränsad. När det gäller hyreshus har antalet köp uppgått till omkring 200 tomtmarksköp fördelade över ca 1 800 värdeområden. I förslag till ändringar inför den allmänna fastighetstaxeringen har RSV därför i promemorian 4893-99/100 föreslagit att tomtvärdetabell även skall upprättas för hyreshus, industribyggnad och övrig byggnad. I enlighet härmed har med stöd av 5 kap. 8 § FTL för dessa taxeringsenheter bestämmelser om tomtvärdetabell tagits in i 1 kap. 3 § och 37 § FTF (SFS 1999:631). Vid förberedelsearbetet inför AFT 00 har således riktvärdeangivel- serna för tomtmark i första hand tagits fram med ledning av ortsprismaterial inom varje värdeområde. I de fall ortsprismaterialet varit bristfälligt har riktvärdeangivelsen schematiskt bestämts med ledning av tomtvärdetabellen. Av LMV:s promemoria om tomtvärdetabellen vid den allmänna fastighetstaxeringen framgår att värderingen med hjälp av en tomtvärdetabell bör bygga på de samband som finns mellan totalvärde (byggnadsvärde samt markvärde) och markvärde, totalvärde och marknadsmässig hyresnivå samt totalvärde och direktavkastnings- procent. Sambanden analyseras med hjälp av tomtmarksköp, hyresdata från den förtida uppgiftsinsamlingen och bedömda totalvärdenivåer för bebyggda hyreshus- och industrifastigheter. En teoretisk beräkning av markvärdet kan grundas på förutsättningen att i de fall en skillnad föreligger mellan marknadsvärdet och produktionskostnaden, dvs. kostnaden för byggnaden samt för att iordningställa marken så att den är bebyggbar, faller den i sin helhet på marken. Utgångspunkten är emellertid inte helt invändningsfri. Vid fastighetstaxeringen behandlas i stället såväl ett övervärde som ett undervärde annorlunda genom att detta antas fördela sig både på byggnaden och marken. Ett viktigt antagande är därvid att tomtmarken aldrig kan anta negativa värden. Tomtvärdetabellen är konstruerad så att markkostnaderna för lokaler och bostäder är lika stora. Enligt LMV bör ett eventuellt övervärde, dvs. skillnaden mellan marknadsvärdet och produktionskostnaden, fördelas mellan markvärdet och byggnadsvärdet. Fördelningen skall i första hand bestämmas med ortsprismaterial som underlag. Vidare bör man titta på de uppgörelser beträffande tomträttsavgälder som finns att tillgå för att på det sättet få vägledning beträffande hur stor andel av totalvärdet som belöper på marken. Fastighetsmarknaden för hyreshus har drabbats av långvariga sviter efter den fastighetskris som inleddes . Det har även konstaterats att en kategori av hyreshus har haft en speciell utveckling, nämligen vissa av de nyare bostadshyreshusen. –92 har kommit att kallas för krisårgångarna och för dessa har noterats en betydligt sämre prisutveckling än för övriga bostadshyreshus. När det gäller hyreshustaxeringen har stark kritik från flera håll riktats mot det s.k. omräkningsförfarandet. Problemen med omräknings- förfarandet har varit flera. Ett problem har varit att eftersom det sker relativt få köp har jämförelsematerialet blivit ringa och de s.k. prisutvecklingsområden som har bildats har varit begränsade till sitt antal. Detta har enligt kritiker lett till att hyreshus från områden med olika prisutveckling har hamnat i samma prisutvecklingsområde och därmed kommit att räknas om med samma omräkningstal trots att skillnaden i prisförändringar mellan de olika områdena har varit markant. För hyreshus som producerades samt har marknadsvärdena sänkts i samband med att räntebidragen har minskat. Marknadsvärdena på nämnda hus har i vissa fall legat under åsatta taxeringsvärden. Dessa hus har oaktat att de i vissa fall drabbats av en prisnedgång omräknats med omräkningstal som baseras på en mer allmän prisuppgång, vilket i sin tur har lett till högre fastighetsskatt. Bland de organisationer som har kritiserat omräkningen finns som har anfört att det är svårt att fastställa omräkningstal för olika hyreshusområden. Från såväl fastighetsägar- som hyresgästhåll påtalades särskilt att indelningen i prisutvecklingsområden för vid senaste omräkningen var felaktig. Förbundet har vidare framhållit att det helt saknas förutsättningar att kunna mäta årliga värdeförändringar av hyreshus på ett objektivt godtagbart sätt. Antalet köp är för litet och kommer troligen att bli än mindre , eftersom allt fler hyreshus kommer att ägas av aktiebolag och att framtida överlåtelser företrädesvis kan förutsättas ske genom aktieförsäljningar. Hyreshusenheter bör därför enligt fastighetsägareförbundet inte omfattas av omräkningsförfarandet. Även RSV har i en promemoria ställd till anfört att omräkningsförfarandet för hyreshus leder till tveksamma värderingstekniska konsekvenser och verket har vidare framfört att omräkningsförfarandet bör bli föremål för en översyn. Vid AFT 94 dök vakansproblematiken upp. Detta problem har funnits tidigare men inte i sådan omfattning som vid AFT 94. Som ovan har sagts skall hyra bestämmas för alla bostäder och lokaler även om de står oanvända. Genomsnittligt förekommande vakanser inom ett värdeområde beaktas genom valet av H-nivåfaktor. H-nivåfaktorerna beaktade vid taxeringen den genomsnittliga vakans som förelåg under . Förändringar i genomsnittlig vakans mellan nivååret och /94 beaktades inte vid taxeringen, eftersom sådana förändringar avsåg prisnivåns förändring efter nivååret. Om däremot vakanserna i ett enskilt hyreshus /94 avvek från vad som genomsnittligt förekom inom värdeområdet för den aktuella lägenhetstypen kunde en justering för säregna förhållanden aktualiseras. har anfört att vid den allmänna fastighetstaxeringen tog man inte tillräcklig hänsyn till att priserna för hyreshus föll kraftigt och att vakanserna ökade. RSV:s anvisningar bygger på att vakanserna kommer att vara temporära. Efter ökade emellertid vakanserna ytterligare enligt . Justeringen för säregna förhållanden bör enligt bygga på ett mer flexibelt system. har vidare framfört att vad gäller vakanser krävs i att vakanserna skall överstiga den normala med för att justering skall ske enligt reglerna för säregna förhållanden. Dessa rekommendationer har medfört att många fastighetsägare inte medgetts justering trots höga vakanstal, som när det gäller AFT 94 i stället för att minska ökade efter . Justeringen förutsätter dessutom yrkande från fastighetsägaren, något som en del fastighetsägare inte känner till och därmed kan förbise att göra. De nu nämnda förhållandena ledde enligt kritikerna till att bostadshus från de s.k. krisårgångarna generellt sett åsattes alltför höga taxeringsvärden vid AFT 94. Detsamma gäller lokalhyreshus i områden med kraftigt stigande vakanser. Även om marknadssituationen förbättrats så synes det ha skett en strukturell förändring av fastighetsmarknaden för hyreshus som enligt måste beaktas vid framtida fastighetstaxeringar. har framfört bl.a. följande: Dagens system för fastställande av taxeringsvärde ger inte acceptabla resultat och bör därför reformeras så att de s.k. krisårgångarna inte belastas med högre skatt än äldre årgångar. Fastighetsskatten utgör en stor belastning för de krisdrabbade årgångarna av fastigheterna. Taxeringsvärdet stiger brant ju yngre huset är. Rådet anser att det krävs ett nytänkande när det gäller fastighetsskatten och att fastighetens läge och standard i stället för taxeringsvärdet bör få avgöra vilken skatt som skall utgå på en fastighet. Arbetet inför den allmänna fastighetstaxeringen pågår . Utfallet av denna taxering kan inte bedömas redan nu utan övervägandena i detta kapitel tar sikte på situationen före denna taxering. Det har dock framförts till utredningen att man under förberedelsearbetet ägnat särskild omsorg när det gäller bl.a. vakansproblematiken och de problem som finns när det gäller de s.k. krisårgångarna. Som framgår av vad ovan har anförts har omräkningsförfarandet haft beaktansvärda brister framför allt när det gäller hyreshusen. Utredningen föreslår i kap. 19, som behandlar frågan om omräkning och taxeringsintervall, att omräkningsförfarandet skall tas bort för samtliga taxeringsenheter (med undantag av industri- och elproduktionsenheter) och ersättas med ett system med tätare allmänna fastighetstaxeringar. Det finns anledning att anta att en viktig del av den kritik som har riktats mot hyreshustaxeringen därigenom har fått en lösning. Därtill kommer att utredningen även föreslår utökade möjligheter till särskild fastighetstaxering. Enligt nuvarande regler kan justering ske av åsatta taxeringsvärden för hyreshusenheter om säregna förhållanden bl.a. i form av att stora vakanser förekommer. Även om denna utredning har till uppgift att utvärdera reglerna om fastighetstaxering förtjänar att nämnas att enligt domar av Regeringsrätten från (mål nr 323--324-1997, mål nr 1768--1772-1997) kan även nedsättning av fastighetsskatten ske vid stora vakanser. Eftersom taxeringsvärdet är underlag för fastighets- skatten kan det vara av intresse att kort referera nämnda domar från Regeringsrätten som gäller fastighetsskatt för hyreshus med outhyrda lägenheter. Regeringsrätten har nämligen i domarna från i mål om statlig fastighetsskatt medgett nedsättning av fastighetsskatten med hänsyn till att uthyrning av olika skäl inte har kunnat ske av hela fastigheterna. Rätt till nedsättning av fastighetsskatt regleras i 3 § fjärde stycket lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt, FSL. Där föreskrivs följande: Har byggnad, som är avsedd för användning , på grund av eldsvåda eller därmed jämförlig händelse inte kunnat utnyttjas eller har i sådan byggnad för uthyrning avsedd lägenhet inte kunnat uthyras, får fastighetsskatten nedsättas med hänsyn till den omfattning, vari byggnaden inte kunnat användas eller uthyras. Har så varit fallet under endast av beskattningsåret, skall någon nedsättning dock inte ske. I mål nr 323--324-1997 (RÅ 1998 ref 27) var det fråga om en fastighet i där lägenhetsytan hänförde sig till både bostäder och lokaler. Bostadslägenheterna var i sin helhet uthyrda under de i målen aktuella taxeringsåren. Av lokalerna var emellertid inte uthyrda. Orsaken härtill uppgavs vara bristande efterfrågan på lokaler. Regeringsrättens slutsats blev att nedsättning av fastighetsskatten skall ske när ett hinder förelegat mot att hyra ut en för uthyrning avsedd lägenhet i en byggnad som är avsedd för användning , förutsatt att hindret inte har varit begränsat till endast av beskattningsåret. Ett fall där nedsättning kan komma i fråga är enligt Regeringsrätten att en fastighetsägare på grund av bristande efterfrågan inte har lyckats hyra ut en uthyrningslägenhet. Nedsättning av den statliga fastighetsskatten har således medgetts för de i målet aktuella fastigheterna. I mål nr 1768--1769-1997 var orsaken till att en stor del av lägenhetsytan var outhyrd att fastigheterna hade genomgått stora ombyggnadsarbeten. Regeringsrätten fann även i dessa mål att skäl förelåg att sätta ned den statliga fastighetsskatten och anförde att enligt 3 § fjärde stycket andra ledet FSL finns det grund för nedsättning av fastighetsskatten om en uthyrningslägenhet som är avsedd för användning inte har kunnat hyras ut. Någon begränsning till vissa slags hinder görs inte. Lagtexten omfattar således enligt sin lydelse varje form av hinder mot uthyrning. Det kan nämnas att enligt en artikel i publikationen Skattenytt nr 3 för (och – Nedsättning av fastighetsskatten – kritisk granskning av RSV:s promemoria) görs den bedömningen att mot bakgrund av att FTL och FSL är två skilda regelsystem skall eventuell justering av taxeringsvärdet för avvikande vakansgrad inte påverka möjligheten att senare erhålla nedsättning av fastighetsskatten för verklig vakansgrad. RSV har emellertid i en promemoria gjort gällande att det inte kan ske någon nedsättning av fastighetsskatten i de fall där taxeringsvärdet justerats enligt reglerna om säregna förhållanden innefattande avvikande vakansgrad vid den allmänna fastighetstaxeringen. har framfört att förbundet anser att större hänsyn vid fastighetstaxeringen skall tas till att vakanser förekommer i stor utsträckning i vissa hyreshus Det har framkommit att vakanser alltid har förekommit i viss utsträckning men att det var först vid AFT 94 som vakansproblematiken uppkom på allvar. Det var en följd av den fastighetskris som uppstod . Vad som kan diskuteras är om det bör införas ökade möjligheter till jämkning av taxeringsvärdet vid lägre förekomst av vakanser än vad som gäller enligt nuvarande regler. Vakanser av temporär karaktär som avviker från normala vakanser kan knappast anses påverka marknadsvärdet och bör därför inte heller påverka taxeringsvärdet. Mera varaktiga vakanser måste dock få påverka taxeringsvärdet. Så sker emellertid redan genom dels att hänsyn tas till vakanser vid värdeområdesindelningen men även genom en möjlighet till justering för säregna förhållanden. I detta sammanhang kan nämnas att utredningen föreslår utökade möjligheter till justering för säregna förhållanden vilket kan få betydelse även vid vakanser i hyreshus. Även om fastighetsmarknaden har börjat återhämta sig kan det förväntas att problematiken med vakanser kommer att finnas kvar i vissa områden men avta i andra områden. Utfallet av AFT 2000 är ännu inte känt men det har framkommit att vakanserna har gått ned i vissa områden. Vid förberedelsearbetet inför AFT 2000 har man vidare lagt ner stor omsorg i arbetet med att ta hänsyn till vakanserna vid nivåläggningen. Utredningen finner med anledning av det anförda inte anledning att föreslå ytterligare åtgärder för justering av vakanser. Enligt nuvarande regler gäller att justering av värdet på grund av vakanser sker först efter yrkande av fastighetsägaren. Det bör övervägas om justering för höga vakanser skall kunna ske utan särskilt yrkande av fastighetsägaren. Eftersom fastighetsägaren under alla omständigheter måste uppmärksamma skattemyndigheten på förekomsten av vakanser är det mest lämpligt att skyldigheten för fastighetsägaren att yrka justering av värdena på grund av höga vakanser kvarstår. En särskild fråga om förekomsten av vakanser bör dock ställas i deklarationsformuläret i syfte att uppmärksamma fastighetsägaren på denna fråga. Vid utvärdering av utfallet av AFT 94 av Utredningen om förenklad fastighetstaxering (SOU 1995:148) konstaterades att fastighetsmark- naden för utvärderingen fortfarande led av sviterna efter den fastighetskris som inleddes . Det konstaterades även att en kategori av hyreshus hade haft en speciell utveckling, nämligen vissa av de nyare bostadshusen. Bostadshyreshusen som byggdes –1992 har kommit att kallas för krisårgångarna och för dessa noterades en betydligt sämre prisutveckling än för övriga bostadshyres- hus. I betänkande Fastighetsskatt (SOU 1992:11) anges bl.a. att en starkt bidragande orsak till att taxerings- värdena stigit kraftigt och har varit att räntebidragen har bidragit till att höja prisnivån på dessa fastigheter.