sou · GOB376 · 2001-01-01 00:00:00 — Om han gör det och förlängning inte kommer till stånd blir han ersättningsskyldig. Medlingsförfarandet och de s.k. preklusions- och presumtions- bestämmelserna Innan en lokalhyresgäst får väcka talan i tingsrätt om ersättning på grund av obefogad uppsägning, skall hyresgästen ha ansökt om medling hos hyresnämnden. Enligt 12 § nämndlagen skall hyresnämnden klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna. Kan parterna inte förlikas efter förslag av någondera parten, skall hyresnämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för en överenskommelse saknas. Som tidigare nämnts infördes regler om att hyresnämnden, om någon av parterna begär det, skall avge yttrande om lokalens marknadshyra eller - i fall då uppsägningen är föranledd av rivning eller ombyggnad - om en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar. I fråga om marknadshyran är avsikten med yttrandet att tvinga fram en bättre utredning och att ge parterna ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden som bör göras för att få hyresförhållandet förlängt (se prop. 1978/79:89 s. 11). Om hyresnämnden finner att den begärda hyran inte överstiger lokalens marknadshyra, skall nämnden begränsa sitt yttrande till det. Om nämnden däremot finner att den överstiger lokalens marknadshyra, måste nämnden ange marknadshyran till visst belopp (se prop. 1978/79:29 s. 29). yttrande har presumtionsverkan i en efterföljande ersättningstvist i tingsrätten. Enligt 57 a § andra stycket hyreslagen får i en sådan tvist ett yttrande nämligen frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett eller hyresnämndens bedömning av en anvisad ersättningslokal inte varit riktig. En avvikelse som uppgår till eller mer skall dock alltid betecknas som påtaglig (se SOU 1978:8 s. Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 191 Ett yttrande har i övrigt inte några rättsverkningar och får inte överklagas. För att förhindra att hyresvärden i samband med yttrande om marknadshyran spekulerar i hyresgästens bristande kunskap om den hyra som någon annan kan ha förklarat sig villig att betala för lokalen, infördes en preklusionsregel i 57 a § tredje stycket hyreslagen. Enligt denna får när hyresnämnden avgett yttrande om marknadshyran, sådana omständigheter som inte lagts fram under medlingen beaktas i en ersättningstvist endast om det finns synnerliga skäl. Avtal för jämförelselokaler, hyresanbud från tredje man, avtal som träffats med en ny hyresgäst eller annat material som inte har lagts fram under medlingen får därför beaktas i en ersättningstvist endast om det föreligger synnerliga skäl. En värdering av en lokals marknadshyra skall, som tidigare nämnts, grundas på omständigheter som i princip är tillgängliga redan före hyresförhållandets upplösning. Värderingen skall dock avse tiden för hyrestidens utgång. Eftersom yttrande kan avges kan det inträffa förändringar i det framlagda jämförelsematerialet. Sådana förändringar får emellertid åberopas i en ersättningstvist (se prop. 1987/88:146 s. 31). Kommer parterna inte överens om en förlängning av avtalet, måste hyresgästen flytta. Förhandlingar mellan parterna anses som avslutade i och med att hyresnämnden avskriver medlingsärendet från vidare handläggning. avgett yttrande om marknadshyran, skall parterna dock, enligt 21 a § nämndlagen, innan ärendet avskrivs, beredas tillfälle att hos nämnden anmäla om de antar den hyra som angetts i yttrandet. Om hyresförhållandet skall upphöra på grund av hyresvärdens uppsägning eller hyresgästens uppsägning för villkorsändring, får hyresnämnden enligt 59 § första stycket hyreslagen på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning , dock högst från hyrestidens utgång. Uppskov kan meddelas när hyresgästen är i behov av anstånd med avflyttning för att kunna avveckla sin verksamhet i den förhyrda lokalen. Också hyres- värden kan vara i behov av uppskov för att inte gå miste om hyresintäkt. Ansökan om uppskov med avflyttning måste göras före hyrestidens utgång. Så länge som uppskovsfrågan handläggs vid hyresnämnden har hyresgästen rätt att vara kvar i lokalen (se SOU 1981:77 s. 375). 192 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra Om uppskov medges skall hyresnämnden enligt 59 § andra stycket hyreslagen fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att hyresavtalet upphört till dess att hyresgästen skall flytta. Tingsrätten prövar frågan om hyresvärdens ersättningsskyldighet enligt 57 §, 58 § fjärde stycket och 58 a § tredje stycket hyreslagen. Ett mål om sådan ersättningsskyldighet handläggs enligt regler för dispositiva tvistemål. Det innebär bl.a. att domstolen grundar sitt avgörande på det underlag som parterna lägger fram. Vidare innebär det att parterna disponerar över tvisten och t.ex. kan ingå förlikning med varandra. Även reglerna i hyreslagen skall beaktas vid prövningen av ersättningsfrågan. För att hyresgästen skall kunna få ersättning enligt 57 § hyreslagen krävs sålunda, dels att han har hänskjutit tvisten till från uppsägningen, dels att talan väcks vid tingsrätt från det att hyresgästen lämnade lägenheten (58 § andra stycket och 61 § hyreslagen). Som grund för prövningen i ersättningsprocessen skall som regel läggas den ståndpunkt som hyresvärden slutligen intagit vid förhandlingarna inför hyresnämnden. Enligt 3 § förordningen (1975:529) om protokollföring m.m. vid arrendenämnd och hyresnämnd skall parternas slutliga ståndpunkt vid medlingen antecknas i protokollet (se prop. 1978/79:89 s. 25). De omnämnda presumtions- och preklusionsreglerna i 57 a § andra och tredje styckena hyreslagen skall också beaktas vid en ersättningstvist. Hyresvärden skall vid obefogad förlängningsvägran i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av att hyresförhållandet upphör (se 58 b § andra stycket hyreslagen). Enligt förarbetena till ersättningsreglerna skall hyresvärden i princip ersätta all den ekonomiska skada som hyresförhållandets upplösning medför för hyresgästen. 1968:91 (bihang A s. 117 f., 129 och 236) anges att ersättning utgår främst för 1. flyttningskostnader, Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 193 2.värdeminskning på hyresgästens egendom, 3.förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbete m.m. som hyresgästen bekostat, och 4.skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen. Till flyttningskostnader hör nödvändiga utgifter för flyttning, såsom ersättning för transport, kostnader för magasinering och utgifter för extra personal i samband med flyttningen o.dyl. Värdeminskning av hyresgästens egendom avser bl.a. förlust på grund av framtvingad realisation av varulager, värdeminskning till följd av att hyresgästens inventarier kan användas i den lokal för vilken de anskaffats och förlust till följd av att brevpapper, kuvert reklambroschyrer m.m. blir oanvändbara efter avflyttningen. Rätten till ersättning för förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbete m.m. som hyresgästen bekostat ändrades (se prop. 1987/88:146 s. 37). gäller att om förlusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten ersättas om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Med ändring förstås ombyggnad eller annan ändring av lokalen, t.ex. inredningsarbete. En förutsättning för rätt till ersättning är, som nämnts, att hyresvärden har samtyckt till ändringen eller att hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få göra ändringen. Också ett tyst samtycke eller att hyresgästen vid hyresavtalets ingående har haft befogad anledning att räkna med att han skulle få bygga om innefattas i att hyresvärden samtyckt till ändringsarbetena (se prop. 1968:91 bihang A s. 129). Ersättning för hinder eller intrång i näring eller annan av hyresgästen bedriven verksamhet utgår dels om en rörelse skadas men kan fortsätta att drivas, dels om en rörelse måste läggas ned helt. Några närmare anvisningar för beräkning av ersättningen har inte lämnats i förarbetena till hyreslagen. Däremot har det angetts att ersättningen skall fastställas enligt samma grunder som ersättning för s.k. rörelseskada med anledning av expropriation (se SOU 1966:14 s. 315 f., prop. 1968:91 bihang A s. 128 f och 3 LU 1968:50 s. 86). Värdering av en sådan skada sker i regel genom en jämförelse mellan rörelsens eller verksamhetens antagna utveckling om expropriationen ej skett och det läge expropriaten befinner sig i genom expropriationen (se nedan). Ersättning skall enligt 58 b § andra stycket hyreslagen utgå i skälig omfattning. Jämkning bör dock ske endast i undantagsfall (se prop. 194 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 1968:91 bihang A s. 236). Ett skäl för jämkning kan vara att hyresgästen inte medverkat till att begränsa skadan. Principer för beräkning av ersättning vid rörelseskada När det gäller fastställandet av ersättning för hinder eller intrång i hyresgästens verksamhet skall, som angetts, expropriationsrättsliga regler beaktas. Tanken är att en jämförelse skall ske mellan verk- samhetens antagna utveckling om hyresförhållandet inte upphört att gälla och det läge som hyresgästen befinner sig i genom att så har skett. Hyresgästen skall befinna sig i samma ekonomiska läge som om hyresförhållandet inte upphört (närmare beskrivning av hur skadan skall värderas finns i, , 1993:9 Annan ersättning Ersättning för övrig skada enligt expropriationslagen s. 85 f.). Det finns tre metoder att tillämpa vid värderingen av skada vid nedläggning av rörelse. Ett marknadsvärde för en rörelse kan ofta upp- skattas med ledning av en eller flera av dessa metoder. Enligt substansvärdemetoden gör man i huvudsak en beräkning efter en balansräkning uppvisande det verkliga värdet av tillgångar och skulder. Bokförda värden justeras med hänsyn till marknadsvärden, skatteskulder osv. Värderingen baseras på fortsatt drift. Likvidationsvärdemetoden används i vissa fall då rörelsen skall läggas ner . Den består i en beräkning av substansvärdet varvid hänsyn tas till marknadsvärden och skatteskulder. Vid en sådan värdering bör rörelsens tillgångar värderas som om avveckling kunnat ske under normala förhållanden och avvecklingen i övrigt kunnat genomföras under en förhållandevis lång avvecklingstid. Slutligen avkastningsvärdemetoden innebär att man gör en beräkning av företagets förmåga att ge ekonomisk avkastning. Metoden innebär att nuvärdet av företagets väntade framtida nettovinster beräknas. Underlaget för denna beräkning hämtas vanligen från bokföringsmaterialet . Om ägaren själv arbetar i rörelsen belastas rörelsen med lön för anställd. I undantagsfall kan det utgå ersättning för inkomstförlust för enskild näringsidkare, framförallt då denne p.g.a. ålder, sjukdom eller annan omständighet har svårt att få annan anställning eller starta en ny rörelse (se SOU 1969:50 s. 188 f. och 263 f. samt , 1993:9 Annan ersättning Ersättning för övrig skada enligt expropriationslagen s. 131 f.) Slutligen kan nämnas att i ett mål som prövat har ersättningen bestämts till vad en seriös köpare förklarat sig villig att betala för en rörelse som bedrevs i lokalen. Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 195 rörelsens faktiska värde (se RH 1999:45, meddelade inte prövningstillstånd). Enligt förarbetena till ersättningsbestämmelserna i hyreslagen får hyresgästen i allmänhet inte ersättning för ökade hyreskostnader. Frågan berördes av departementschefen som anförde följande (se prop. 1968:91 bihang A s. 236, jfr NJA avd. I 1981 s. 1025 samt , 1993:9 Annan ersättning Ersättning för övrig skada enligt expropriationslagen s. 80 f.). "Den omständigheten att hyresgästen genom att hyresförhållandet upphör går miste om en lokal med särskilt förmånlig hyra kan i och för sig inte berättiga honom till ersättning. Att hyran understigit vad hyresvärden med hänsyn till marknadsläget kunnat betinga sig kan inte rimligtvis föranleda ersättningsskyldighet för hyresvärden. Undan- tagsvis kan dock som de sakkunniga anfört även ökade hyreskostnader vara att anses som ersättningsgill skada, nämligen om hyresgästen tvingats flytta sin verksamhet från en större lokal till flera mindre och den totala hyreskostnaden överstiger skälig hyra för den tidigare lokalen. Motsvarande torde böra gälla i fråga om hyresvärdens anvisningsskyldighet vid uppsägning på grund av rivning eller större ombyggnad. Hyran för en av hyresvärden anvisad ersättningslokal skall vara skälig. Något krav på likvärdig hyra bör däremot inte uppställas." Vid värdering av en rörelse skall, som nämnts, normalt resultatet belastas med värdet av rörelseinnehavarens egen arbetsinsats. Undantagsvis kan ersättning lämnas för förlorad arbetsinkomst, om rörelsen drivs av någon som till följd av hög ålder, sjukdom eller andra omständigheter har svårt att finna likvärdigt arbete. Vid värdering av mindre rörelser där företagaren själv arbetar kan därför ibland inte någon ekonomisk skada konstateras. Samma sak gäller vid värdering av vissa icke-kommersiella verksamheter, såsom ideella och kulturella föreningars verksamheter och kommunala verksamheter, såsom dag- hem och skolor. Därför infördes en regel (58 § första stycket hyreslagen) som innebär att om hyresgästen har rätt till ersättning, skall hyresvärden alltid betala ersättning med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda kontraktet, dock högst ett belopp som motsvarar fyra basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän 196 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra försäkring (se SOU 1987:47, prop. 1987/88:146, BoU 1987/88:21, rskr. 344 och SFS 1988:927). Med årshyra avses i detta sammanhang totalhyran, dvs. all den ersättning även engångsbelopp samt ersättning för värme, varmvatten, el och va-avgifter, som hyresgästen betalat till hyresvärden med anledning av hyresförhållandet. Har hyran satts lägre till följd av att hyresgästen åtagit sig att utföra arbeten eller tjänster som normalt åligger en hyresvärd, skall värdet av dessa räknas in i hyran. Årshyran skall normalt avse den hyra som utgått under den sista tolvmånaders- perioden av hyresförhållandet. Har hyresförhållandet varat , får den hyra som utgått ligga till grund för en beräkning av en årshyra. Denna beräknade årshyra får i sådant fall utgöra minimiersättning (se prop. 1987/88:146 s. 49). 10.1.5Hur bestämmelserna tillämpas i praktiken Hur parterna agerar när de vill få till stånd en villkorsändring De flesta hyresavtal gäller för bestämd tid . Många av dessa avtal innehåller bestämmelser om att vissa av villkoren skall justeras på en visst angivet sätt. En mycket stor andel av lokalhyresavtalen innehåller t.ex. indexklausuler som innebär att hyran skall följa konsumentprisindex (se avsnitt 5.1.5). I samband med att ett hyresavtal löper ut önskar inte sällan endera parten eller båda parterna ingå nytt avtal om delvis förändrade villkor. har uppgett att det torde utgöra god sed i hyresförhållanden att före hyrestidens utgång tillställa hyresgästen ett kontraktsförslag. träffas nya hyresavtal som skall börja gälla när det gamla avtalet löper ut. Det gamla avtalet sägs sålunda inte upp. Leder förhandlingarna inte till resultat sägs avtalen upp. Sedan uppsägning har skett brukar parterna fortsätta att förhandla med varandra. Om förhandlingarna inte leder till resultat hänskjuter hyresgästen tvisten till . kallar till medling kan parterna ånyo ta kontakt med varandra för att försöka göra upp tvisten utan nämndens medverkan. Av enkätsvaren framgår att vissa större hyresvärdar väljer att först säga upp avtalen och därefter förhandla med hyresgästen. Hyresnämndernas handläggning av medlingsärenden Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 197 Till hyresnämnderna inkommer ett mycket stort antal ärenden angående medling enligt 58 och 58 a §§. har i genomsnitt drygt 2 700 medlingsärenden avgjorts . av medlingsärendena handläggs vid något sammanträde (enligt statistik från statistiksystem för hyresnämnderna). De flesta ansökningar återkallas innan något sammanträde har hållits. Om ett ärende handläggs vid ett sammanträde och parterna inte kan förlikas på egen hand lägger i allmänhet nämnden fram ett förslag till förlikning. Yttrande om marknadshyra eller om en anvisad ersättningslokal är godtagbar avges endast i av ärendena. Sättet att handlägga medlingsärenden varierar något mellan de olika hyresnämnderna. i , som handlägger mer än hälften av landets samtliga medlingsärenden, har uppgett i huvudsak följande om sin handläggning. De flesta uppsägningar av lokaler sker till . från delgivningen av uppsägningen skall hyresgästen ansöka om medling. Rotlarna infordrar erforderliga kompletteringar och handlingarna sänds till motparten för kännedom eller yttrande beroende på ansökningarnas innehåll. fram till maj-juni "ligger ärendena till sig". En del ärenden vilandeförklaras på begäran av parterna, som vill förhandla själva. Vissa ordförande sätter ut förberedande sammanträden och kvarvarande ärenden sätts ut till sammanträde . av ärendena sätts ut till förhandling. En stor andel av ärendena återkallas före sammanträdesdagen. Uppskattningsvis av ärendena handläggs vid något sammanträde. 10.1.6Hyresnämndernas yttranden om marknadshyra Utredningen har gått igenom i princip samtliga yttranden om marknadshyra som avgetts vid landets hyresnämnder (se bilaga 9). Utredningen har även tagit del av en del yttranden som avgetts . När det först gäller handläggningen framgår att sedan det har begärts ett yttrande om marknadshyran brukar parterna skriftligen få lämna uppgifter om det jämförelsematerial som de åberopar. I vissa fall anger parterna därvid att vissa av lokalerna är "direkt jämförbara" med prövningslokalen och vissa åberopas som ett bakgrundsmaterial. Särskilda sakkunnigutlåtanden eller förhör med sakkunnig eller vittne åberopas sällan. kallar sedan parterna till ett 198 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra sammanträde och besiktigar i anslutning till sammanträdet prövnings- lokalen och i allmänhet även de lokaler som parterna anser vara i grova drag jämförbara med prövningslokalen. Hyresnämnderna avgör ärendena i en sammansättning bestående av ett hyresråd och två särskilda ledamöter. Expert deltar inte. Yttrandena är i regel enhälliga (endast en skiljaktig mening har avgetts ). Ytterst få yttranden som avgetts har baserats på en sådan jämförelseprövning mellan i grova drag jämförbara lokaler som omnämns i förarbetena till hyreslagen (prop. 1987/88:146 s. 46). Hyrorna har i stället bestämts efter en allmän värdering. Exempelvis har inte något av de yttranden som i avgett byggt på någon egentlig jämförelseprövning och i har i två av åtta fall gjort jämförelseprövningar. Däremot har i i två av tre yttranden gjort jämförelseprövningar. Av de övriga hyresnämndernas yttranden har ett baserats på en jämförelseprövning. Utredningens genomgång visar vidare att hyresnämnderna för- hållandevis sällan ansett att någon av de åberopade lokalerna varit i grova drag jämförbar med prövningslokalen. I regel anförs att lokalerna inte är "direkt jämförbara" eller att någon "direktjämförelse" inte kan göras. Genomgången visar också att det finns vissa skillnader mellan hyresnämnderna i fråga om hur likartade lokaler måste vara för att anses vara i grova drag jämförbara. I de följande avsnitten kommer det att ges vissa exempel på hyresnämndernas bedömningar av jämförbarheten av olika lokaler. Det kan dock redan nu konstateras att i har besiktigat cirka 170 jämförelselokaler. Nämnden har inte i något yttrande anfört att någon lokal varit i grova drag jämförbar med prövningslokalen. I ett yttrande (ärende nr 1808-99) anfördes att några lokaler "möjligen kunde sägas vara" i grova drag jämförbara med prövningslokalen. Därutöver har hyresnämnden i något ärende anfört att åberopade lokaler inte ger "tillräckligt underlag för en direktjämförelse" vilket skulle kunna innebära att någon lokal ansetts vara i grova drag jämförbar med prövningslokalen. i har i sina två yttranden som baserats på jämförelseprövning ansett att sex av åtta respektive fem av sex jämförelselokaler varit i grova drag jämförbara med prövningslokalerna (ärende nr 1319-98 och 1577-98). i har också ansett att några jämförelselokaler varit i grova drag jämförbara med prövningslokalen (ärende nr 1194-98 och 358-99). Som skäl för att inte utföra jämförelseprövning anges i allmänhet skillnader mellan lokalerna i fråga om läge, storlek och standard samt att Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 199 hyreskontrakten för jämförelselokalerna, på grund av tidpunkten för dessas tecknande, inte speglar det rådande hyresläget på orten. Om det inte anses finnas förutsättningar att bestämma hyran genom en jämförelseprövning, måste hyran bestämmas efter en mer allmän värdering. I de flesta yttranden som grundas på en allmän värdering har åberopade jämförelselokaler beaktats som bakgrundmaterial. I åtskilliga yttranden har också anförts att bedömning även grundats på nämndens iakttagelser vid sin besiktning och på "nämndens allmänna kännedom om hyresförhållandena på orten". Utredningen har försökt att närmare analysera hur hyresnämnderna bedömer olika faktorer, såsom jämförbarheten mellan olika lokaler. En av de faktorer som därvid är av intresse är bedömningen av om olika typer av lokaler kan jämföras med varandra. I förarbetena anförs att för att två lokaler skall anses vara i grova drag jämförbara bör det röra sig om liknande typ av lokal. Som exempel på lokaltyper anges butik, kontor och industrilokal. Det anförs också att vilken typ av rörelse eller annan verksamhet som inom sådana ramar bedrivs i lokalen inte skall tillmätas någon betydelse (prop. 1987/88:146 s. 46). I de yttranden som utredningen granskat har parterna i regel gjort gällande att jämförelse skall göras med lokaler som uppenbarligen måste anses vara av samma typ som prövningslokalen. Butiker har sålunda jämförts med butiker och kontor med kontor. Vidare har hotell jämförts med hotell. I ett ärende ansågs att en lokal i gatuplan som av hyresnämnden benämndes kontorslokal och som hyrdes av en mäklarfirma, var i grova drag jämförbar med en butikslokal (i , ärende nr 358-99). En särskild fråga är om restaurang utgör en särskild lokaltyp eller om en restaurang kan jämföras med t.ex. en butik. I några ärenden har det nämligen gjorts gällande att butiker kan jämföras med restauranger. i har i ett sådant ärende uttalat (ärende nr 1194- 98) att de jämförelselokaler som var upplåtna för annan verksamhet än restaurangverksamhet (dvs. butiksverksamhet) inte kunde tjäna till någon ledning vid bestämning av hyran. Skälet härför var dels de särskilda krav som i olika avseenden ställs på en restauranglokal, dels det förhållandet att lokalens läge för en restauranglokal inte har samma avgörande betydelse för dess marknadshyresläge som det har för en butikslokal. i anförde däremot i ett yttrande som gällde en restauranglokal i en centrumanläggning att den omständigheten 200 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra att prövningslokalen redan från början hade anpassats för restaurangverksamhet, inte medförde att lokalen på ett sådant markant sätt skiljer sig från övriga lokaler inom anläggningen att den skall utgöra en särskild lokaltyp, som inte låter sig jämföras med andra lokaler inom anläggningen. ansåg däremot att prövningslokalens disposition och utformning var sådan att den inte kunde anses vara i grova drag jämförbar med åberopade butikslokaler (ärende nr 3776-98). Vid bedömningen av om två lokaler kan anses vara i grova drag jämförbara måste läget hos lokalerna beaktas. I förarbetena anförs att lägesfaktorns betydelse, t.ex. för butiker, måste "särskilt beaktas". Vid bedömning av lägesfaktorn måste hänsyn tas till området och mikroläget. Ett område kan indelas i olika mikrolägen som klargör lägesskillnader inom området. Mikroläget för en butik är beroende av ett flertal faktorer.