sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — – av typen kokvrå, pentry eller liknande, dvs. har en total bänklängd som är kortare än 2 m – av annan typ Köket är utrustat med följande utrustnings- – el- eller gasspis med minst tre plattor och ugn eller keramisk spishäll med ugn – spishäll och separat inbyggd ugn i – frysskåp (minst 150 l) Köksinredningen (skåp, bänkar och liknande) är I huset finns indraget Bad, dusch och WC I bostadsplan (inkl. sluttningsvåning) finns – ett bad- eller duschutrymme – två eller flera bad- eller duschutrymmen – bad- eller duschutrymme finns i källarvåning – väggbeklädnad i det största bad- eller dusch- utrymmet består till mer än hälften av kakel, Bastu (även friliggande) hör till huset Särskilt utrymme större än finns inrättat för tvätt och klädvård, t.ex. tvättstuga eller Mer än hälften av vatten- och avlopps- stammarna i huset är utbytta Sanitetsutrustningen, golvbeläggningen och väggmaterialet i det största bad- eller duschutrymmet är i allt väsentligt utbytt Öppen spis, gillestuga – Öppen spis, kakelugn eller braskamin finns i I källare finns gillestuga eller liknande inrett – är 10– – är större än Bedömningen av husets exteriör skall enligt RSV således omfatta bl.a. stomme, fasadbeklädnad och takbeläggning. Vidare skall ingå i bedömningen om fasaden och taket reparerats sedan huset byggdes. Under sanitet skall tillgång till vatten bedömas samt husets standard när det gäller bad- och duschutrymmen samt tvättutrustning. Även underhåll och reparation av badrum ingår i bedömningen. I bedömningen av kök ingår kökstyp och hur köket är utrustat samt om köket varit föremål för reparation. Energihushållning omfattar bl.a. isolering och fönster samt uppvärmning. Vidare ingår i bedömningen eventuellt utbyte av elsystemet. Under övrig interiör skall förekomsten av öppen spis och gillestuga beaktas. Vid allmänna fastighetstaxering beaktades ombyggnader vid åldersklassificeringen. Det var vid allmänna fastighetstaxering som ålderklassificeringen ändrades såtillvida att nybyggnadsåret är avgörande för att bestämma värdeåret. Ändringen innebär således att underhåll av fastigheten numera beaktas vid standardbedömningen. Vid utvärderingen av den allmänna fastighetstaxeringen framkom, som ovan nämnts, emellertid att man vid standardbedömningen inte lyckades fånga upp ombyggnader av äldre hus i tillräcklig omfattning. Varje småhus skall värderas med utgångspunkt från normhuset (se 8 kap. 2 § FTL). För att bestämma värdeinverkan av storlek och standard för småhus vid skilda värdenivåer skall med utgångspunkt från normhuset tre SV-tabeller upprättas. Vidare skall SO-tabeller upprättas som skall visa värdeskillnader mellan lika stora byggnader vid skilda förhållanden mellan värdefaktorerna ålder och standard. Standardpoängen utgör ingångsdata i SV- och SO-tabellerna. För ett nybyggt småhus skall det finnas minst 15 standardklasser. Värdefaktorn standard indelas enligt 1 kap. 6 § FTF och bilaga 1 till FTF med utgångspunkt från standardpoäng i följande klasser: i SV-tabellerna: 0–2 3–27: varje klass omfattar 1 poäng 28–39: varje klass omfattar 2 poäng 40–67: varje klass omfattar 4 poäng i SO-tabellerna: 0–8, 9–14, 15–20, 21–23, 24–26, 27–28, 29–30, 31–32, 33–34, 35–36, 37–38, 39 För att bedöma en standard utgår man således från byggnads- material och byggnadens utrustning inom fem olika huvudområden. RSV har i föreskrifter (3 kap. 11 §, bilaga 3 RSFS 1995:7) för varje huvudområde angett vissa faktorer som kan vara av betydelse för standardbedömningen. I enlighet med RSV:s föreskrifter har en frågelista rörande material och utrustningsdetaljer tagits in i deklarationen och i varje enskild deklaration har förkryssats vilken utrustning huset har. I föreskrifterna regleras även vilken poäng visst material och utrustningsdetaljerna skall ge. Poängen varierar mellan 1 och 4 poäng. En förutsättning för att standardpoäng skall åsättas bör, enligt , vara att materialet eller utrustningen är i funktionsdugligt skick eller, om så inte är fallet, att kostnaderna för att återställa materialet eller utrustningen inte överstiger anskaffnings- kostnaden (RSV S 1995:17 p 4.3). För att en utrustningsdetalj skall påverka standardbedömningen krävs dessutom att den utgör tillbehör till byggnaden (se NJA 1986 s. 513). Utrustning som tillhör en hyresgäst utgör inte byggnadstillbehör. Utrustning eller byggnadsdelar som tillförts av ägaren eller andra familjemedlemmar blir däremot tillbehör om de infogats i småhuset eller stadigvarande används på plats som kan sägas vara avsedd för utrustningen i fråga. Enligt skall vid standardbedömningen även hänsyn tas till om upprustning skett i fråga om materialet och utrustningen. Med upprustning avses enligt rekommendationerna byte av material, utrustning och inredning samt underhållsåtgärder som är standardhöjande. Under exteriör skall exempelvis hänsyn tas till om fasadbeklädnaden är till mer än hälften utbytt – 1989, eller . Enbart sådan upprustning som är påtagligt standardhöjande bör beaktas. Upprustningen medför att standardpoäng skall påföras med 2 respektive 3 poäng. Åtgärder vid påtagligt eftersatt underhåll och akut reparationsbehov eller andra onormala underhålls- kostnader beaktas inte vid standardklassificeringen utan genom justering för säregna förhållanden. Den totala poängen för ett huvudområde betecknas delsumman för området. De sammanlagda delsummorna för huvudområdena utgör småhusets standardpoäng. Under vissa förusättningar kan emellertid delsummorna jämkas. Om den framräknade standardpoängsumman inte ger en rättvisande bild i det enskilda fallet bör enligt departementschefen jämkning få göras av poängsumman (prop. 1987/88:164 s. 36). Enligt RSV:s föreskrifter 3 kap. 12 § RSFS 1995:7 får delsummorna jämkas om byggnadsmaterial och utrustning finns men är av mycket hög eller mycket låg standard. Jämkning kan också ske om annat material än det som är upptaget i tabellen för standardpoängberäkningen är av mycket hög eller mycket låg standard och poängsumman för huvudområdet därför uppenbarligen ger en felaktig bild av den faktiska standarden. Jämkning av en delsumma får inte medföra att antalet standardpoäng överstiger det maximala antalet standardpoäng som kan erhållas för huvudområdet. Inte heller får jämkningen medföra att standardpoängen för huvudområdet blir lägre än 0. Jämkning av andra skäl än de som angetts i 12 § kan inte göras. Enligt RSV är jämkningsanledningarna generellt sett hänförliga till kvalitén, utförandet och åldern i fråga om de standardhöjande åtgärderna som finns upptagna i rekommendationerna (taxering 1996 s. 38). RSV har gett exempel på jämkningsanledningar (1996 s. 37). Under exteriör kan jämkning av delsum- man ske bl.a. om teglet i fasaden är av andra sortering eller kopparplåten i takbeläggningen är särskilt tunn. Om basturum finns men bastuaggregat saknas kan delsumman för sanitet jämkas. energihushållning kan jämkas om endast halva huset är vinterbonat och för kök om det finns två kök i huset och dessa har avsevärt olika standard. Jämkning sker till skillnad från justering för säregna förhållanden inom riktvärdet för den enskilda fastigheten. Förhållanden som kan föranleda jämkning kan således inte medföra justering för säregna förhållanden. Justering för säregna förhållanden Den riktvärdeangivelse som bestämts för småhuset i värdeområdet kanske inte fångar upp vissa av de egenskaper som den enskilda fastigheten har. I dessa fall kan det riktvärde för den enskilda fastigheten som räknats fram med ledning av riktvärdeangivelsen justeras, s.k. justering för säregna förhållanden. För att en justering skall medges krävs att värdeinverkan uppgår till sammanlagt . Utredningen har emellertid föreslagit en sänkning av detta belopp (se kap. 16). Justering för säregna förhållanden kan enligt RSV:s rekommenda- tioner (RSV S 1995:17 p. 5.3) föranledas av exempelvis ·Byggnadsskador t.ex. fukt- och mögelskador Justering för säregna förhållanden får endast ske för egenskaper som inte beaktats i riktvärdeangivelsen för området. Standarden i vilken underhåll utgör en del ingår i riktvärdeangivelsen. Det kan därför vara tveksamt om justering får ske för påtagligt eftersatt underhåll. Frågan om möjligheterna att justera för säregna förhållanden på grund av påtagligt eftersatt underhåll kompliceras även av att underhåll är en del av åldersfaktorn i så motto att förslitning och behov av reparation beaktas i denna faktor. Gränsdragningsproblem uppkommer således när ställning skall tas till om förslitning och behov av reparation beaktats i åldersfaktorn eller om jämkning alternativt justering för säregna förhållanden i stället bör ske. Utredningen har emellertid vid behandling av åldersfaktorn föreslagit att denna skall utformas som en renodlad åldersfaktor. Det innebär att åldern till skillnad från vad som gäller inte skall ge uttryck för husets återstående livslängd utan enbart återge husets ålder och påverkan av denna. De förändringar som huset genomgår till följd av underhåll och reparationer samt till- och ombyggnader skall därmed fångas upp vid standardbedömningen (se avsnitt 11.3). 11.2.3Kritiken mot det nuvarande systemet Standardbedömningen har varit utsatt för mycket kritik. Villaägarna menar att systemet med standardpoäng har inte vunnit förståelse hos allmänheten. I syfte att undgå höjda basvärden har detta medfört att fastighetsägare i vart fall i områden med höga huspriser underhåller byggnader orationellt. Exempelvis hävdar att man lägger om halva taket eller kaklar endast en del av väggarna i badrummet. Villaägarna kritiserar även standardbedömningen och anser att den är okänslig för utrustningens ålder. Detta medför att utrustning ger lika många poäng som en ny utrustning. Enligt Villaägarna bör utredningen även titta på effekterna av energisparande åtgärder. Förbundet menar att en upprustning av huset för att spara energi innebär höjd fastighetsskatt. Vid taxeringen förekommer dessutom enligt förbundet i princip inte jämkning av antalet standardpoäng. Vidare pekar Villaägarna på att poängsystemet innehåller vissa snedvridningar. Om el finns indragen medför detta två poäng. Om elen byts ut erhålls ytterligare tre poäng. Ett papptak ger inte några standardpoäng. Om man lägger på ny papp på taket medför detta däremot tre poäng. Till utredningen har även framförts att beräkningen ger trappstegs- effekter, som medför att ett ytterligare poäng kan höja basvärdet med ett belopp som inte alls motsvarar standardhöjningen. En ofta förekommande kritik är också att enstaka utrustningsdetaljer påverkar taxeringsvärdet alltför mycket och ofta mer än kostnaden för att anskaffa utrustningen. I utredningens uppdrag ingår att undersöka om de egenskaper som används fångar upp husets marknadsvärde. Egenskaperna skall således ha betydelse för värdet. I uppdraget ingår även att undersöka hur mycket varje egenskap påverkar marknadsvärdet. Slutsatserna vid en sådan undersökning bör sedan ligga till grund för att bestämma vilken värdeinverkan de olika egenskaperna skall ges vid fastighetstaxeringen. För att få underlag till denna bedömning har utredningen genomfört en statistisk undersökning. En redogörelse för de slutsatser i undersökningen som har direkt betydelse för standardbedömningen lämnas i kap. 5 och i bilaga 2. Resultatet av den statistiska utvärderingen är inte helt entydig när det gäller de olika egenskapernas betydelse. Som en komplettering till den statistiska undersökningen har därför allmänna synpunkter om standardens betydelse inhämtats från mäklare. Slutsatserna kan ligga till grund för en kompletterande och översiktlig bedömning om vilka faktorer som är av störst betydelse när värdet på ett hus skall bestämmas. En kortfattad redogörelse för de synpunkter som kommit fram lämnas nedan. De mäklare som kontaktats arbetar samtliga i en storstadsregion. De synpunkter som lämnats kan därför i viss mån vara karaktäristiska för attraktiva storstadsområden. För att bestämma ett ingångsvärde på huset använder mäklarna köpeskillingsstatistik för området. Enligt mäklarna är således läget, dvs. läget i landet, i kommunen, i området en betydelsefull faktor för marknadsvärdet. Läget i området i förhållande till gata eller grönområde kan således ha betydelse för värdet. Andra viktiga värdefaktorer är enligt mäklarna husets ålder och storlek. Det framtagna värdet justeras därför eventuellt för dessa faktorer. Åldern påverkar inte alltid värdet negativt utan kan även ha ett plusvärde. Enligt mäklarnas uppfattning har standarden en underordnad betydelse i förhållande till dessa faktorer. De standardfaktorer som har störst betydelse är kök och badrum. Vid bedömningen av kök och badrum har maskinernas och utrustningens ålder stor betydelse. Ett renoverat kök eller badrum anses således höja värdet. Därutöver påverkar värmesystemet värdet. är bergvärme attraktivt på marknaden. Vissa värmesystem såsom exempelvis direktverkande el är negativt för marknadsvärdet. Andra faktorer i äldre hus som påverkar värdet är standarden på fönster, dräneringsförhållanden samt huruvida elledningar samt vatten- och avloppsstammar varit utbytta. En viktig faktor att fånga upp vid fastighetstaxeringen är därför enligt mäklarna underhåll och ombyggnad. Betydelsen av övriga standardfaktorer är, enligt mäklarna, marginella. Mäklarna anser att öppen spis kan påverka marknadsvärdet men att bastu däremot i regel saknar betydelse för värdet. Värdet av standard bestäms av de egenskaper som marknadens parter anser värdefulla. För att förstå möjligheterna att bestämma värdet av standarden bör det emellertid inledningsvis framhållas att det är mycket komplicerat att bestämma vilka faktorer som har betydelse för marknadsvärdet. Fastighetsköpare har olika uppfattning om vad de vill betala för. Dessutom är det en kombination av faktorer köparen tar ställning till. Bedömningen blir därmed naturligtvis behäftad med stor osäkerhet. En fråga som bör beröras och som komplicerar standardbedömningen ytterligare är de värdeskillnader som skall fångas upp i tabellerna. I tabellerna har värdeskillnaderna beräknats till mellan och ca . Standardpoängen omfattar i praktiken skalan 0–67 poäng. Skillnaderna i värde mellan hus i ett värdeområde har emellertid inte denna spännvidd. Antalet standardpoäng är i normalfallet 30–31 poäng och variationen ligger i allmänhet mellan 25–35 poäng. Indelning av standardpoängen i klasser medför emellertid med hänsyn till värdeskillnaderna att mer eller mindre stora tröskeleffekter uppstår. Det finns även mer övergripande faktorer som styr värdet av standard. En sådan faktor är läget. Läget har således betydelse för hur mycket standarden betyder för marknadsvärdet. Betydelsen av ett visst standardutförande varierar även i olika delar av landet. I kan således värdet av köksö vara betydligt större än i andra delar av landet. I en annan del av landet kanske man i än högre grad värdesätter ett traditionellt utformat kök. Enligt gällande rätt bestäms standarden hos ett hus med utgångspunkt från byggnadsmaterial och utrustning. Vid fastighetstaxeringen används som mått på standarden egenskaper som är relaterade till vissa områden såsom exempelvis sanitet och kök. De egenskaper som används har tagits fram av RSV. Detta har skett genom att RSV listat en mängd faktorer som sedan har varit föremål för statistiska bearbetningar. Det råder delade meningar om vilken betydelse standarden har för marknadsvärdet. Bland mäklare har gjorts gällande att standarden i vart fall i vissa områden i stort sett saknar betydelse och att enbart läget har betydelse för marknadsvärdet. En annan uppfattning är att standarden har en underordnad betydelse i förhållande till andra värdefaktorer. Det är givetvis svårt att urskilja vilken betydelse standarden och de olika standardegenskaperna har för värdet. I ett område med likvärdiga hus, exempelvis radhus, kan emellertid standardens betydelse tydligt iakttas genom att skillnader i prisnivåer med största sannolikhet i huvudsak beror på att husen har olika standard. Det råder även delade meningar om olika egenskapers betydelse för värdet på ett hus. Vissa egenskaper anses inte ha betydelse för värdet medan andra har en annan betydelse än den vid fastighetstaxeringen bestämda. Även betydelsen av en enskild egenskap kan emellertid tydligt iakttas i ett radhusområde. Två radhus kan säljas för olika köpeskilling på grund av att ett av husen saknar exempelvis öppen spis. Det får därmed anses sannolikt att den öppna spisen i detta fall innebär ett mervärde för huset. Även det motsatta skulle emellertid kunna tänkas hända, nämligen att två likvärdiga radhus säljs för samma köpeskilling trots att ett av radhusen saknar öppen spis. Detta skulle kunna leda till slutsatsen att en öppen spis saknar betydelse för marknadsvärdet. Allmänt hållna synpunkter är givetvis inte tillräckliga för att ligga till grund för en utvärdering av standardbedömningen. För att få ett bra underlag för att avgöra olika egenskapers betydelse krävs att ett större statistiskt material analyseras. Utredningen har därför genomfört den tidigare nämnda statistiska undersökningen. Undersökningen är baserad på sambandet mellan på försålda fastigheter och uppgifter om standard som fastighetsägare lämnat vid den allmänna fastighetstaxeringen. Den ger således svar på vilket värde standard- egenskaperna har i förhållande till köpeskillingen. En sådan under- sökning kan emellertid endast visa eller göra sannolikt hur egenskaperna i genomsnitt påverkar marknadsvärdet. Vid jämförelse mellan två radhus kan således en öppen spis visa sig sakna betydelse för priset i ett enskilt fall även om den statistiskt sett innebär att värdet ökar. För att bemöta den kritik som ofta riktas mot fastighetstaxeringen är det därför angeläget att belysa den problematik som finns inbyggd i standardbedömningen. Det föreligger nämligen i vissa fall en skillnad mellan vad som är statistiskt visat och vad som utgör den enskildes uppfattning om olika egenskapers betydelse, eller annorlunda uttryckt de statistiska slutsatserna skiljer sig i vissa fall från utfallet i det enskilda fallet. Utredningens uppgift bör därför vara att redogöra för de statistiska slutsatserna och därutöver redogöra för de bedömningar som med nödvändighet kompletterar den statistiska utvärderingen. På detta sätt kan förhoppningsvis en ökad förståelse för standardbedömningen uppnås. Det är således viktigt att erinra om att även standardbedöm- ningen begränsas av att taxeringen utgör en schablonvärdering grundad på statistiska beräkningar. Det förda resonemanget visar vilka svårigheter det finns att på ett riktigt och likformigt sätt vid fastighetstaxeringen värdera olika standarddetaljer beroende på framför allt att människors värdering av sådana detaljer är så olika. Den kritik som har framförts går också ofta ut på att vissa standarddetaljer värderas felaktigt eller får för stor genomslagskraft. Utredningen har därför övervägt att överge systemet med en detaljerad frågelista och i stället försöka hitta ett annat system, i första hand någon form av standardklasser. En frågelista har dock funnits vid flera allmänna fastighetstaxeringar och systemet har efter hand förfinats och förbättrats. En modell med standardklasser skulle innebära en ökad schablonisering och risk för trappstegseffekter. Den statistiska undersökning som utredningen har genomfört visar också att systemet med frågelista på de flesta delområden fungerar relativt väl, även om resultatet i vissa fall inte är helt entydigt. När det gäller kök har frågelistan dock inte fungerat bra. Enligt utredningens mening finns det därför inte anledning att helt frångå systemet med en frågelista. De slutsatser som redovisas i den statistiska undersökningen beträffande värdefaktorn standard bör ligga till grund för utredningens förslag till förändringar i frågelistan och i poängsättningen. Eftersom frågelistan beträffande kök inte har fungerat särskilt bra föreslår utredningen som ett alternativ till frågelistan att en indelning i standardklasser sker. Som en konsekvens av att utredningen i annat sammanhang föreslår att åldersfaktorn förändras föreslår utredningen även en förändring av standardbedömningen. Denna förändring innebär att värdeinverkan av till- och ombyggnader inte längre skall beaktas som en jämkning av värdeåret utan i stället beaktas vid bedömning av husets standard (se avsnitt 11.3 samt nedan). Standardbedömning med utgångspunkt från frågelista? Det finns anledning att inledningsvis försöka förklara hur standardbedömningen med frågelista är konstruerad och vad den innebär för möjligheterna att bestämma värdet på en byggnad. Värdet på en byggnad delas inte upp i två delar varav en del utgör värdet på byggnaden och den andra delen värdet på standarden. Det skulle innebära att man kunde ange ett värde på byggnaden och sedan lägga till värdet för varje standardfaktor med utgångspunkt från standardpoängen för att på det sättet beräkna ett sammanlagt värde på byggnaden. Det skulle även innebära att värdet av varje standardpoäng var detsamma för samtliga fastigheter. En standardpoäng ger emellertid inte samma värde oberoende av fastighet utan varierar exempelvis med hänsyn till byggnadernas storlek. Systemet med standardpoäng innebär vidare att t.ex. en diskmaskin betyder mer för värdet i storstad än i glesbygd. Värdet på byggnaden får man således inte fram genom att addera olika värden. Det är således viktigt att komma ihåg att en värde inte består av byggnaden i sig utan av de egenskaper som byggnaden har. En sådan egenskap är standarden. Vid fastighetstaxeringen har för värderingen i stället ett normhus skapats som de enskilda fastigheterna jämförs med. Normhuset har klassificerats som ett friliggande småhus med bl.a. värdeåret bestämt till 1979 och med 30 standardpoäng. Med utgångspunkt från normhuset skall således värdet på den enskilda fastigheten bestämmas. Om standardpoängen är lägre eller högre än 30 poäng skall således värdet på den enskilda fastigheten justeras i förhållande till normhuset. Standardbedömningen relaterar således till normhuset och värderingen av den enskilda fastigheten bygger i sin tur på en teoretisk modell baserad på den kunskap om marknaden som finns vid värderingen. Vad betyder då en standardpoäng? En standardpoäng innebär en höjning av byggnadsvärdet om byggnaden har just den egenskapen. Vid den statistiska undersökningen har denna värdehöjning mätts i marginalpriser. Om marginalpriset är betydligt högre än kostnaden för att köpa t.ex. en diskmaskin indikerar det att diskmaskinen inte bara mäter värdehöjningen utan även något annat. Resultaten indikerar att förekomsten av inbyggd diskmaskin och keramisk spishäll med separat ugn i arbetshöjd i genomsnitt ökar marknadsvärdet med respektive . Rimligtvis är husköparna inte villiga att betala så mycket för en diskmaskin respektive keramisk spishäll med separat ugn i arbetshöjd då de köper hus. Resultaten indikerar att dessa egenskaper inte bara fångar upp hur mycket marknadsvärdet ökar om fastigheten är utrustad med dessa attribut utan fångar också upp en i övrigt god standard i köket. Det konstateras emellertid att så är antagligen inte alltid fallet. Det finns förmodligen många fastigheter som har diskmaskin och/eller spis med keramikhäll men där standarden i övrigt inte kan klassas som god. Detta kan leda till att sådana fastigheter kan få felaktiga basvärden. Därmed uppkommer frågan vilka egenskaper som bör användas vid standardbedömningen. Egenskaperna skall motsvara vad köparna lägger vikt vid och anser betydelsefullt vid köp av hus. Frågorna skall dessutom vara utformade så att de uppfattas på ett likartat sätt av många. Antalet egenskaper får emellertid inte vara för få. Det kan medföra att värderingen blir för schablonmässig. Å andra sidan innebär för många egenskaper att analysen försvåras. Några egenskaper kanske mäter samma sak och det totala utfallet blir därmed inte bra. Vid utvärderingen har samma egenskaper undersökts som ingår i RSV:s frågelista.