sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG 201 träffande andrahandshyresgästens personliga kvalifikationer. Vidare bör föreningen i enlighet med gällande rätt kunna ta hänsyn till villkor i stadgarna beträffande medlemskap i föreningen. I enlighet med vad vi sagt tidigare bör därjämte vägas in huruvida upplåtelsen innebär att föreningen kan fungera på ett tillfredsställande sätt. Slutligen bör tiden ha betydelse. Den bör därvid kunna ha betydelse på två sätt. Förening- ens förhållanden bör kunna ha betydelse för hur som tillstånd ges för andrahandsupplåtelsen. Och om det är fråga om en fortsättning på en andrahandsupplåtelse bör hänsynen till föreningen ibland kunna innebära att skälen som talar för upplåtelsen inte längre väger över. Vi delar den bedömning som lagstiftaren gjorde beträffande hyres- rätterna att det är svårt att genom förarbetsuttalanden ställa upp några tidsgränser. Det bör överlåtas till rättstillämpningen i varje särskilt fall. Även här bör dock prövningen göras utifrån den tidigare angivna grundsynen beträffande andrahandsupplåtelse av bostadsrätter. Enligt vår mening ligger det också nära till hands att det i mindre föreningar kan vara aktuellt att sätta en något kortare tidsgräns än om det hade gällt en stor förening. Vi anser att beträffande andrahandsupplåtelse av bostadsrätter samma bestämmelser bör gälla för bostadslägenheter som för lokaler. %HVNDWWQLQJ DY I|UHQLQJHQ Avslutningsvis vill vi också ta upp en fråga som vi uppmärksammats på under arbetet. Det har diskuterats om andrahandsupplåtelser i en före- ning kan leda till att bostadsrättsföreningen anses som en oäkta bo- stadsrättsförening och därmed i skattehänseende missgynnas. Vi har inget uppdrag att se över skatterättsliga frågor. I den saken vill vi därför bara påpeka att vi ser det som en självklarhet att lagstiftningen samord- nas så att andrahandsupplåtelser i en omfattning som bostadsrättshava- ren kan driva igenom med hjälp av BRL rimligen inte skall kunna leda till att föreningen i skattehänseende anses som något annat än en äkta bostadsrättsförening. 7LOOWUlGH WLOO OlJHQKHWHQ 203 15 Tillträde till lägenheten 15.1Tillträdesreglerna och deras framväxt har under vissa omständigheter rätt att få kom- ma in i bostadsrättshavarens lägenhet, 7 kap. 13 § första stycket BRL. Sådan rätt föreligger när tillträde behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När bostadsrätten skall tvångsförsäl- jas enligt 8 kap. BRL, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas . I båda fallen skall föreningen se till att bostads- rättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Bostadsrättshavaren är, enligt paragrafens andra stycke, skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvän- diga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken. Det gäller även om den aktuella bostadsrättshavarens lägenhet inte besväras av ohyra. I sistnämnda fall har bostadsrättshavaren rätt till ersättning för kostnader som denne har drabbats av genom åtgärderna. Det kan naturligtvis hända att bostadsrättshavaren inte lämnar till- träde trots att föreningen har rätt till detta. Föreningen kan då begära särskild handräckning, 7 kap. 13 § tredje stycket BRL. Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada, 26 § första stycket hyreslagen. När det gäller förbättringsarbeten kan noteras att första stycket avser endast bråds- kande sådana. En skillnad jämfört med motsvarande bestämmelser i är alltså att hyresvärden har en rätt till tillträde "utan uppskov". Även vissa andra mindre skillnader finns i utformningen. De torde närmast få tillskrivas den annorlunda ansvarsfördelning som föreligger när det är fråga om hyresrätt i stället för bostadsrätt. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas . 204 7LOOWUlGH WLOO OlJHQKHWHQ I 26 § andra stycket finns bestämmelser om under vilka omständig- heter mindre brådskande förbättringsarbeten får utföras. Därvid skiljer man på sådana som "inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjande- rätten" och "annat arbete". Med "annat arbete" åsyftas arbete som inte är brådskande men som vållar hyresgästen väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Den förstnämnda typen av arbeten får utföras efter till- sägelse minst en månad i förväg. Är hyresförhållandet på väg att upp- höra, gäller en ytterligare förutsättning. Arbetena får inte utan hyres- gästens medgivande utföras under den sista månad som hyresförhållan- det består. När det gäller "annat arbete" får hyresgästen inom från det att han fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. Ar- betet får inte utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet så- lunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna i andra stycket gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen. De gäller inte heller arbete som hyresvärden är ålagd att utföra på grund av ett åtgärdsföreläggande. I 26 § tredje stycket hyreslagen åläggs hyresvärden att tillse att hy- resgästen inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt när arbeten enligt första eller andra stycket utförs. Skada som förorsakas hyresgäs- ten genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av hyresvär- den, även om skadan inte beror på dennes försummelse. I paragrafens fjärde stycke finns en bestämmelse om ohyra som motsvarar den för bostadsrätter. Hyresvärden ges i 26 § femte stycket hyreslagen motsvarande möjlighet som bostadsrättsföreningen har att begära särskild handräckning. Genom BRL infördes bestämmelserna i nuvarande 7 kap. 13 § BRL om ohyra respektive särskild handräckning. Bestämmelserna ut- formades med hyreslagens bestämmelser som förebild (prop. 1971:12 s. 126). Bestämmelserna i första stycket har i allt väsentligt varit oför- ändrade sedan 1930 års BRL. 7LOOWUlGH WLOO OlJHQKHWHQ 205 9nUW I|skall ha rätt att tillträda en lägenhet när den skall utnyttja den av oss föreslagna rätten att avhjälpa brister i lägenheten på bostadsrättshavarens bekostnad. När en bostadsrättshavare enligt 4 kap. 11 § BRL har avsagt sig bostadsrätten skall han vara skyldig att låta lägenheten visas . 15.2.1Skillnaderna jämfört med hyreslagen bör bestå Reglerna om tillträde till lägenheten har i BRL och hyreslagen samma utformning när det gäller åtgärder för att utrota ohyra och möjlighet- erna till särskild handräckning. I övrigt finns en hel del skillnader. Vi menar emellertid att de förklaras av skillnaderna i ansvarsfördelningen. Mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen finns en an- svarsfördelning som, när det gäller lägenheten, innebär att en stor del av ansvaret vilar på bostadsrättshavaren. Hyresgästen har inte ett så- dant ansvar. Hyresvärden har därför ett annat behov än bostadsrätts- föreningen av tillträde till lägenheten. Vår bedömning är därför att det för bostadsrätterna inte finns ett be- hov av hyreslagens ingående reglering. Så länge skillnader finns i an- svarsfördelningen är det rätt naturligt att skillnader finns beträffande reglerna om tillträde. I allt väsentligt fungerar dessutom BRL:s be- stämmelser enligt våra erfarenheter tillfredställande. De bör därför i huvudsak behållas. Vi föreslår dock två ändringar. Dessa behandlar vi i de följande avsnitten. 15.2.2Tillträde för att avhjälpa brister på bostads- rättshavarens bekostnad I avsnitt 11.2.5 föreslog vi en rätt för föreningen att avhjälpa vissa brister i lägenheten på bostadsrättshavarens bekostnad. Denna rätt måste givetvis vara förenad med en rätt för föreningen att tillträda lä- genheten. Den nuvarande utformningen av 7 kap. 13 § BRL är sådan att denna situation inte täcks av paragrafen. Rätten till tillträde för att utfö- ra arbeten är nämligen begränsad till sådana arbeten som I|UHQLQJHQ I det nu aktuella fallet är det fråga om motsatsen; nämligen 206 7LOOWUlGH WLOO OlJHQKHWHQ arbeten som egentligen bostadsrättshavaren svarar för. Vi föreslår där- för en justering så att föreningen ges rätt till tillträde för att avhjälpa de aktuella bristerna. Som utvecklats i avsnitt 15.1.1 har föreningen rätt att komma in i bo- stadsrättshavarens lägenhet – förutom vid tillsyn eller reparationer – även när tvångsförsäljning är aktuell. Detta är den närmaste motsvarig- heten till hyresvärdens rätt, enligt 26 § hyreslagen, till tillträde för att kunna visa en lägenhet när den gamle hyresgästen skall flytta. Men be- stämmelsen i BRL är alltså begränsad till att gälla endast tvångsförsälj- ningssituationen. har det jämfört med tidigare skett en rätt markant ök- ning vad gäller avsägelser. En bostadsrättshavare har rätt att avsäga sig bostadsrätten tidigast från upplåtelsen, 4 kap. 11 § första stycket BRL. Genom avsägelsen tillfaller bostadsrätten föreningen. En avsägelse innebär emellertid inte att bostadsrätten direkt övergår till föreningen. Övergången sker i stället vid det månadsskifte som inträf- far närmast från avsägelsen eller vid det senare må- nadsskifte som har angetts i avsägelsen, 4 kap. 11 § andra stycket BRL. Denna situation är alltså väldigt lik den att hyresgästen har sagt upp sin lägenhet. Vid avsägelse är det, enligt de i utredningen företrädda centrala bo- stadsrättsorganisationerna, inte ovanligt att bostadsrättshavare vägrar att låta lägenheten visas. Man har redogjort för olika förfaranden som föreningarna använder sig av för att få bostadsrättshavaren samarbets- villig. Föreningarna vill ju undvika onödiga tidsutdräkter när det gäller att överlåta lägenheten till en ny bostadsrättshavare. Ett exempel på ett sådant förfarande är optionsavtal. Ett annat är överenskommelse med den gamle bostadsrättshavaren att denne får rätt att sälja lägenheten i utbyte mot en rätt för föreningen att visa lägenheten om bostadsrättshavaren inte lyckas sälja den. Enligt vår mening har föreningen ett legitimt behov av att så fort den önskar kunna visa lägenheten för spekulanter så att föreningen i bästa fall har en ny bostadsrättshavare då bostadsrät- ten övergår till föreningen. Vi föreslår därför att bostadsrättshavaren efter en avsägelse, på samma sätt som vid tvångsförsäljning, skall vara skyldig att låta lägenheten visas . En bostadsrättshavare kan frånträda bostadsrätten, om upplåtelsen skett utan att bestämmelserna om ekonomisk plan har iakttagits, 4 kap. 8 § BRL. Han kan vidare frånträda bostadsrätten om den är bristfällig 7LOOWUlGH WLOO OlJHQKHWHQ 207 eller om en väsentlig avgiftshöjning har skett, 7 kap. 2 - 5 och 17 §§ BRL. I dessa fall övergår bostadsrätten till bostadsrättsföreningen. Till skillnad från vad som gäller vid avsägelse övergår emellertid i dessa fall bostadsrätten genast till föreningen, 4 kap. 8 § tredje stycket och 7 kap. 29 § första stycket BRL. För dessa situationer finns alltså inte skäl att införa en rätt till tillträde för visning. En bostadsrätt kan även över- gå till föreningen sedan tvångsförsäljning misslyckats, 8 kap. 6 § BRL, och när den löses in enligt 9 kap. 16 § 2 BRL. I dessa fall finns inte heller något behov av en rätt till tillträde för visning. 208 7LOOWUlGH WLOO OlJHQKHWHQ )|UYHUNDQGH 209 En bostadsrättshavare som missköter sig riskerar att den upplåtna nytt- janderätten till lägenheten förverkas. Det finns olika grunder för för- verkande. De anges i 7 kap. 18 § BRL och skall närmast presenteras här. bör dock nämnas att det inte är endast denna paragraf som uttömmande anger huruvida nyttjanderätten till lägenheten verk- ligen är "förlorad" för bostadsrättshavaren. Ytterligare bestämmelser finns i 7 kap. 19 - 23 §§ BRL. Exempelvis kan nyttjanderätten ibland återvinnas. Dessa bestämmelser behandlas i de följande avsnitten. Om nyttjanderätten till lägenheten är förverkad, är föreningen be- rättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Nyttjanderät- ten är, enligt 7 kap. 18 § BRL, förverkad 1.om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelse- avgift utöver eller den som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver efter förfalloda- gen, 2.om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upp- låter lägenheten i andra hand, 3.om lägenheten används i strid med 6 § (lägenheten används för ett annat ändamål än det avsedda) eller 8 § BRL (otillåten partiell sublokation), 4.om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i and- ra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lä- genheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bi- drar till att ohyran sprids i huset, 5.om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något 210 )|UYHUNDQGH av vad som skall iakttas enligt 9 § BRL vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bo- stadsrättshavare, 6.om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § BRL och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta, 7.om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synner- lig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt 8.om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverk- samhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfäl- liga sexuella förbindelser mot ersättning. Grunderna för förverkande av hyresrätt anges i 42 § hyreslagen. I para- grafens första stycke I|UVWD SXQNWHQ behandlas hyra för bostadslägen- Den långa respittiden för bostadsrättshavare beträffande årsavgiften – den s.k. förverkandefristen – motsvaras här av en frist om efter hyrans förfallodag. Vidare finns undantag för retroaktiva hyror som behandlats i hyressättningsmål. Beträffande lokaler gäller, enligt första stycket DQGUD SXQNWHQ, samma förverkandefrist som för bostadsrätter, alltså . I 42 § andra stycket hyreslagen finns dock särskilda bestämmelser beträffande hyra för lokal som skall betalas i förskott än en månad. Då är förverkande aktuellt endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen. Enligt WUHGMH SXQNWHQ är hyresrätten förverkad om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter den eller annars sätter nå- gon annan i sitt ställe. Samma sak gäller om hyresgästen upplåter lä- genheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad. Den ena delen avser alltså överlåtelser o.d. Den andra, som avser andra- handsupplåtelse, motsvarar i sak 7 kap. 18 § andra punkten BRL. )MlUGH SXQNWHQ avser användning av lägenheten för annat ändamål än det avsedda och otillåten partiell sublokation. Den motsvarar 7 kap. 18 § tredje punkten BRL. )HPWH SXQNWHQ gäller ohyra. I allt här väsent- ligt motsvarar den regleringen i BRL. 6MlWWH SXQNWHQ motsvarar i stort sett 7 kap. 18 § femte punkten. Den avser vanvård av lägenheten, stör- ningar i boendet, bristande tillsyn o.d. )|UYHUNDQGH 211 I VMXQGH SXQNWHQ behandlas situationen att hyresgästen inte ger hy- resvärden tillträde på det sätt som denne är berättigad till enligt 26 § Bestämmelsen motsvarar 7 kap. 18 § sjätte punkten BRL. cWWRQGH SXQNWHQ avser på motsvarande sätt som 7 kap. 18 § sjunde punkten BRL att hyresgästen åsidosätter en avtalad skyldighet och det är av synnerlig vikt för hyresvärden att plikten fullgörs. ingen motsvarighet till alternativet i BRL att skyldigheten kan följa av stadgarna. Slutligen avser QLRQGH SXQNWHQ att lägenheten används för Den motsvarar helt 7 kap. 18 § åttonde punk- ten BRL. Den särskilda tvådagarfristen för årsavgifter i 7 kap. 18 § första punk- ten BRL infördes med BRL. Den dåvarande regleringen i hy- reslagen tjänade som förebild. Den i lagstiftningsärendet aktuella kommittén, , hade i stället föreslagit bestäm- melser som innebar att förverkande kunde ske om bostadsrättshavaren mera regelbundet inte betalade årsavgiften . Departementschefen ansåg emellertid att förslaget gav för stort utrymme för en skälighets- bedömning och att bestämmelserna borde vara sådana att parterna själ- va utan svårighet kunde bedöma förverkandefrågan (prop. 1971:12 s. 130). Därför föreslog han i stället anpassningen till hyreslagstift- ningen. För hyresrätter som är bostadslägenheter gäller att fristen är i stället . Genom BRL infördes också fjärde punkten om ohyra. Det hängde samman med den övriga reglering som infördes om ohyra. Detta innebar en anpassning till hyreslagen. Bestämmelserna i åttonde punkten om brottslig verksamhet infördes för både bostads- och hyresrätter (prop. 1979/80:179). tillkom regleringen beträffande prostitution (prop. 1983/84:105). 16.1.2Överträdelser av ringa betydelse m.m. Oavsett vad som sägs i 7 kap. 18 § BRL så är nyttjanderätten enligt 7 kap. 19 § BRL inte förverkad, om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse. När det gäller bostadslägenheter finns vidare ett särskilt undantag om bostadsrättshavaren är en kommun eller ett landsting. Även om en sådan bostadsrättshavare inte kan fullgöra en 212 )|UYHUNDQGH skyldighet som anges i 7 kap. 18 § 7 BRL så är nyttjanderätten inte förverkad. Slutligen anges i 7 kap. 19 § BRL att en skyldighet för bostadsrätts- havaren att inneha anställning i ett visst företag eller någon liknande skyldighet inte får läggas till grund för förverkande. Det är alltså ett undantag från möjligheten enligt 7 kap. 18 § 7 BRL att ställa upp sär- skilda villkor och att bristande fullgörande kan leda till förverkande. En motsvarighet till undantaget i 7 kap. 19 § BRL för förseelser av ringa betydelse finns beträffande hyresrätter i 42 § femte stycket hy- reslagen. Enligt BRL kunde det förhållandet att bostadsrättshavaren inte längre innehade en anställning leda till förverkande, om stadgarna in- nehöll krav på en viss anställning. Förbudet mot att lägga brist på en viss anställning till grund för förverkande infördes genom BRL. Enligt 7 kap. 20 § BRL skall föreningen ge bostadsrättshavaren möjlig- het att vidta UlWWHOVH i vissa fall innan uppsägning får ske. på grund av förhållande som avses i 7 kap. 18 § 2, 3 eller 5 - 7 BRL (se avsnitt 16.1.1) får nämligen ske endast om bostadsrättshavaren efter tillsägelse låter bli att vidta rättelse utan dröjsmål. Ett av de fall som avses är otillåten andrahandsupplåtelse. Rättelse innebär därvid att andrahandshyresgästen flyttar. Men det finns ett sätt till att förhindra uppsägning vid andrahandsupplåtelse. Uppsägning får inte heller ske om bostadsrättshavaren efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker hos hyresnämnden om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad. )|UYHUNDQGH 213 Bestämmelsen om skyldighet för föreningen att ge bostadsrättshavaren tillsägelse om rättelse har sin motsvarighet i hyreslagen. Skyldigheten är direkt angiven i vissa punkter i 42 § hyreslagen. Detta anges sålunda i 42 § första stycket 3, 4 och 6 hyreslagen. I 42 § första stycket 3 hyreslagen finns en bestämmelse motsvarande den i 7 kap. 20 § BRL om möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om tillstånd till andrahandsupplåtelse. Den särskilda bestämmelsen om andrahandsupplåtelse infördes genom BRL. Det innebar en anpassning till vad som redan gällde för hyresrätter (prop. 1990/91:92 s. 206). 16.1.4Rättelse innan uppsägning sker m.m. Att rättelse sker innan föreningen har gjort bruk av sin rätt till uppsäg- ning har, enligt 7 kap. 21 § BRL, en särskild betydelse, om nyttjande- rätten är förverkad på grund av förhållande som avses i 7 kap. 18 § 1 - 3 eller 5 - 7 hyreslagen. Bostadsrättshavaren kan nämligen då inte där- efter skiljas från lägenheten på den grunden. De två fall som inte är med i uppräkningen är ohyra (fjärde punkten) och när lägenheten an- vänds för brott (åttonde punkten). Är det fråga om ohyra (fjärde punkten) eller att bostadsrättshavaren inte fullgör viss skyldighet (sjunde punkten) måste föreningen säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning från det att före- ningen fick reda på förhållandet. I annat fall kan inte bostadsrättshava- ren skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om före- ningen inte har sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse när det är fråga om otillåten andrahandsupplåtelse. Bestämmelser motsvarande de i BRL finns i 43 § första stycket hy- reslagen. Vissa mindre avvikelser finns. Här bör endast nämnas att tidsdfristen i hyreslagen är både när det gäller uppsägning och tillsägelse om rättelse. 214 )|UYHUNDQGH Tremånadersfristen i BRL när det gäller uppsägning har funnits sedan 1930 års BRL, även om vissa ändringar har gjorts i fråga om vilka fall som regleringen har avsett. Tvåmånadersfristen vid otillåten andrahandsupplåtelse infördes ge- nom BRL. Det motiverades med att det är av stor betydelse för såväl bostadsrättshavaren som den till vilken lägenheten har upplå- tits att få besked om föreningen önskar skilja bostadsrättshavaren från lägenheten (prop. 1971:12 s. 133). I förarbetena tillades att en motsva- rande regel gällde för hyresförhållanden. Beträffande hyresförhållanden gällde en enmånadsfrist för uppsägning. Den omfattade även andrahandsupplåtelse och överlå- telse av hyresrätten. Fristen förlängdes samti- digt som bestämmelserna ändrades så att tillsägelse om rättelse skulle göras beträffande andrahandsupplåtelse och överlåtelse. 16.1.5Uppsägning vid brottslig verksamhet I 7 kap. 18 § 8 BRL anges förverkandegrunden att lägenheten har ingått i brottsligt förfarande. I dessa fall är huvudregeln att föreningen måste säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning från det att föreningen fick reda på förhållandet, 7 kap. 22 § BRL. Därefter kan bostadsrättshavaren inte skiljas från lägenheten på den grunden. Men föreningen får en ytterligare frist om den brottsliga verksam- heten har angetts till åtal eller om förundersökning har inletts under tvåmånadersfristen. Då har föreningen kvar sin rätt till uppsägning in- till dess att har gått från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats på något annat sätt. Bestämmelser motsvarande de angivna finns i 43 § andra stycket hyreslagen. Bestämmelserna i respektive lag infördes , se avsnitt 16.1.1. 16.1.6Återvinning vid försenad betalning av års - avgift I 7 kap. 23 § BRL finns bestämmelser om återvinning vid försenad be- talning av årsavgiften. Bostadsrättshavaren får, när uppsägning på grund av förseningen har skett, inte skiljas från lägenheten om denne )|UYHUNDQGH 215 betalar avgiften senast tolfte vardagen från uppsägningen. Beslut om återvinning får meddelas tidigast efter uppsägningen. Detta beror alltså på tolvdagarsfristen. Bestämmelserna innebär att bostadsrättshavaren kan återvinna bo- stadsrätten hur som helst, så länge årsavgiften betalas inom tolvdagarsfristen. Hyresgästen har liksom bostadsrättshavaren möjlighet att undvika att han skiljs från lägenheten även om hyran betalas . Bestämmel- serna skiljer sig dock på flera punkter. För det första kan hyresgästen undvika detta genom att deponera hyran hos , 21 och 44 §§ hyreslagen (jfr dock vårt förslag i avsnitt 12.2). bostadslägenheter kan hyresgästen återvinna hyresrätten inom en tre- veckorsfrist. Den räknas från det att hyresgästen har GHOJHWWV XQGHUUlW WHOVH om att han kan betala och då få tillbaka hyresrät- ten samt PHGGHODQGH om uppsägningen och anledningen till denna har lämnats till socialnämnden. Beträffande lokaler gäller en tvåveckors- frist från delgivning av underrättelse. Liksom beträffande bostadsrätter får beslut om avhysning inte meddelas förrän efter respektive frists utgång.