sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — Ett särskilt undantag från rätten att skilja hyresgästen från en bo- stadslägenhet gäller när dröjsmålet bara avser ett belopp som motsvarar en höjning av hyran som fortfarande kan omprövas, 44 § tredje stycket hyreslagen. Beträffande bostadslägenheter finns ytterligare undantag. Undantag gäller om socialnämnden inom treveckorsfristen har tagit på sig betalningsansvaret för hyran. Vidare gäller undantag om hyresgäs- ten har varit förhindrad att betala hyran inom fristen på grund av sjuk- dom eller liknande oförutsedd omständighet. Det förutsätter dock att hyran betalas så snart det är möjligt, senast när tvisten avgörs i första instans. Paragrafens femte stycke innehåller i sin tur ett undantag för alla de tidigare angivna fallen där hyresgästen, genom att vidta olika åtgärder, kan undvika att förlora lägenheten. Detta gäller om hyresgästen ändå är skyldig att flytta än efter det att hyresrätten har förverkats. En hyresgäst som vid upprepade tillfällen betalar sin hyra , men inom de angivna fristerna, riskerar att förlora sin rätt till förläng- ning av hyresavtalet. Hyresgästen kan då anses ha åsidosatt sina för- pliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, 46 § första stycket 2 hyreslagen. 216 )|UYHUNDQGH Genom BRL ändrades fristen i nuvarande 7 kap. 18 § 1 BRL eller den som kunde vara bestämd i stad- garna . infördes den alltjämt gällande tolvdagars återvinningsfristen i 7 kap. 23 § BRL. Ändringen gjordes med hyresla- gens bestämmelser som förebild (prop. 1971:12 s. 130). infördes en återvinningsfrist för hyresrätter . Detta gällde fram , då de nuvarande reglerna infördes. infördes också bestämmelserna om att en bostadshyresgäst inte får skiljas från lägenheten, om socialnämnden åtar sig att betala hyran eller om förseningen beror på att hyresgästen har varit sjuk eller liknande. Möjligheten för socialnämnderna att åta sig betalningsansvar infördes . Bestämmelserna om att hyresgästen skall delges en underrättelse om att denne kan återvinna hyresrätten om hyran betalas in- fördes . I 7 kap. 23 § BRL finns bestämmelser om när bostadsrättshavaren är skyldig att flytta efter uppsägning på grund av att nyttjanderätten är förverkad. Huvudregeln är att bostadsrättshavaren är skyldig att av- flytta genast. Detta gäller dock inte om det rör sig om försenad betal- ning av årsavgiften enligt 7 kap. 18 § 1 BRL och bostadsrätten har återvunnits. Då är ju bostadsrätthavaren inte skyldig att flytta. Huvud- regeln om omedelbar flyttning gäller inte heller vid otillåten andra- handsupplåtelse, användning av lägenheten i strid med bestämmelserna i 7 kap. 6 och 8 §§ BRL eller bristande fullgörelse av stadgeenlig skyl- dighet (7 kap. 18 § 2, 3 och 7 BRL). Då får bostadsrättshavaren bo kvar till det månadsskifte som inträffar närmast från upp- sägningen, om inte rätten ålägger denne att flytta tidigare. Någon direkt motsvarighet finns inte för hyresförhållanden. Bestämmelserna i 7 kap. 24 § BRL har varit i stort sett oförändrade sedan 1930 års BRL. Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning, har före- ningen rätt till ersättning för skada, 7 kap. 25 § BRL. Motsvarande be- stämmelse för hyresförhållanden finns i 42 § sjätte stycket hyreslagen. )|UYHUNDQGH 217 BRL har föreningen haft den aktuella rätten till skadestånd. 9nUW I|UVODJ Liksom enligt gällande rätt skall bostadsrättshavaren vid försenad betalning av årsavgiften normalt inte kunna skiljas från lägenheten, om avgiften betalas inom återvinningsfristen. Men rätten till återvinning skall vara förlorad om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte betala årsavgiften i rätt tid, har åsi- dosatt sina förpliktelser i så hög grad att bostadsrättshavaren skäli- gen inte bör få behålla lägenheten. Beror en uppsägning på upprepade betalningsförseningar skall bostadsrättshavaren ha rätt att bo kvar till det månadsskifte som in- träffar närmast från uppsägningen, om inte rätten ålägger denne att flytta tidigare. %|U HQ VlUVNLOG VDQNWLRQ LQI|UDV" En bostadsrättshavare riskerar inte att förlora sin bostadsrätt vid uppre- pade betalningsförsummelser så länge han iakttar återvinningsfristen . En bostadshyresgäst kan däremot förlora den rätt till för- längning av hyresavtalet som normalt föreligger (direkt besittnings- skydd) om han gör sig skyldig till upprepade betalningsförseningar, 46 § första stycket 2 hyreslagen. Tanken i våra direktiv att införa någon form av särskild sanktion mot upprepade betalningsförseningar med årsavgiften är inte ny. bostadsrättsutredning föreslog i sitt betänkande Översyn av bo- stadsrättslagen m.m. (SOU 1988:14) att nyttjanderätten till en bostads- rätt skulle kunna förklaras förverkad om bostadsrättshavaren vid upp- repade tillfällen inte betalade årsavgiften . Utredningen anförde som motivering (betänkandet s. 161): Visserligen torde det förhålla sig så att betalningsförsummelser endast före- kommer i begränsad omfattning inom bostadsrättsföreningarna. Ändå me- nar vi att det inte kan vara rimligt att, som tidigare nämnts, en bostadsrätts- havare regelmässigt kan erlägga årsavgiften för sent utan påföljd (bortsett 218 )|UYHUNDQGH från att han kan bli skyldig att betala dröjsmålsränta och föreningens kost- nader m.m.). I den proposition som behandlade utredningens förslag uttalade depar- tementschefen att BRL bör anpassas till hyreslagen bl.a. avseende den nu aktuella frågan (prop. 1990/91:92 s. 55). Men motsvarande frågor beträffande hyresförhållanden utreddes vid det tillfället av hyreslagskommitté. Departementschefen ansåg därför att ett ställ- ningstagande till bostadsrättsutrednings förslag borde avvak- tas tills hyreslagskommittén hade lagt fram sina förslag. Beträffande bestämmelserna om förlorat besittningsskydd vid upp- repade betalningsförseningar föreslog hyreslagskommitté inga förändringar (SOU 1991:86 s. 95 ff.). Inte heller departementschefen i det aktuella lagstiftningsärendet ansåg att någon ändring borde göras (prop. 1992/93:115 s. 17). För bostadsrätternas del har frågan inte varit föremål för några vidare överväganden sedan man beslöt att avvakta hyreslagskommittés förslag. Enligt bostadsrättsutredning förekom betal- ningsförsummelser beträffande bostadsrätter endast i begränsad om- fattning. Inom de tre centrala bostadsrättsorganisationerna upplever föreningarna upprepade betalningsförseningar som ett problem. Man uppfattar också att det inte sällan handlar om ett missbruk av sys- temet mer än reella betalningsproblem. Vi har försökt att mer exakt kvantifiera problemet. Det visade sig då att endast hade möjligt att få fram någon form av statistik och då i form av stickprov. Men inte heller det blev meningsfullt. Man försökte undersöka antalet fall där fler än en uppsägning hade gjorts. Det blev väldigt få fall. Detta förklarade handläggarna emellertid med att man i praktiken oftast inte finner det meningsfullt att driva frågan vidare gentemot personer som betalar för sent vid upprepade tillfällen men ändå betalar inom fristerna. Man anser att det är för kostsamt ef- tersom betalningsförseningarna enligt gällande rätt inte leder till någon särskild påföljd. Vi ser inte skäl att ifrågasätta de mer allmänna uppgifter som läm- nats från organisationerna. Vår slutsats är att upprepade betalningsför- seningar numera förekommer i en sådan utsträckning att det ofta upp- levs som ett problem. Detta utgör enligt vår mening ett skäl att nu infö- ra en särskild sanktion mot upprepade betalningsförseningar. Men vi delar också den uppfattning som bostadsrättsutredning hade att det mer allmänt sett inte är rimligt att en bostadsrättshavare regel- mässigt kan betala årsavgiften för sent utan att detta är sanktionerat på något särskilt sätt. Beteendet är illojalt gentemot andra bostadsrättsha- vare och innebär bl.a. ofta extra administrativt arbete för föreningen. )|UYHUNDQGH 219 Mycket talar också för att upprepade betalningsförseningar, betydligt oftare än när avgiften inte alls betalas, beror på missbruk av systemet i stället för reella betalningsproblem. Även om avgiften slutligen betalas finns det därför principiella skäl för att se allvarligt på de upprepade förseningarna. Vi anser således att en särskild sanktion bör införas mot upprepade betalningsförseningar. 6DQNWLRQHQ YLG XSSUHSDGH EHWDOQLQJVI|UVHQLQJDU bostadsrättsutrednings förslag innebar i korthet att upprepade betalningsförseningar skulle kunna leda till förverkande. 1990/92:92 finns en sammanställning av remissinstansernas synpunkter bl.a. såvitt gäller detta förslag (s. 337 f.). Enligt sammanställningen var det i och för sig bara ett fåtal av remissinstanserna som hade särskilda synpunkter i denna fråga. Av dem som yttrade sig var några positiva och andra negativa. Ett par remissinstanser menade att förverkande var en väl sträng påföljd. Man kan då fråga sig vilka andra påföljder än förverkande som skulle kunna vara aktuella. Någon reell möjlighet att införa en motsva- righet till hyreslagens system – där upprepade betalningsförseningar kan leda till förlust av besittningsskyddet – finns inte. Utgångspunkten enligt 1 kap. 4 § BRL är att en upplåtelse av en bostadsrätt i förhållan- det mellan föreningen och bostadsrättshavaren skall ske utan tidsbe- gränsning. Denna princip bör uppenbarligen inte ändras för att åstad- komma en lösning på den fråga som är aktuell. Vi har svårt att se att skadestånd skulle kunna införas som ett slag- kraftigt alternativ. Bl.a. kan man fråga sig vad skadeståndet skulle om- fatta. Eventuell dröjsmålsränta är bostadsrättshavaren skyl- dig att betala. Det enda rimliga alternativet enligt vår uppfattning är förverkande. Möjligheter finns därvid att överväga olika lösningar i den närmare utformningen som gör att regleringen slår mer eller mindre hårt. Exem- pelvis är olika lösningar möjliga när det gäller vad som skall krävas i form av förseningar för förverkande, i vilken utsträckning bostadsrätts- havaren skall varnas och denne skall vara skyldig att flytta. Detta beror ytterst på hur allvarligt man anser upprepade be- talningsförseningar är jämfört med övriga förverkandegrunder. Vi me- nar dock att förverkande vid en sådan jämförelse med rätt utformning utgör en rimlig påföljd. Det bör också framhållas att vi tror att en sär- skild sanktion mot upprepade betalningsförseningar främst kommer att ha en preventiv betydelse och att antalet förverkanden kommer att bli 220 )|UYHUNDQGH Det gäller särskilt mot bakgrund av att det ofta handlar mer om missbruk av systemet än om reella betalningsproblem. )|UYHUNDQGHJUXQG HOOHU XQGDQWDJ IUnQ UlWWHQ WLOO nWHUYLQQLQJ" bostadsrättsutrednings förslag innebar att en ny grund för för- verkande skulle införas. Nyttjanderätten skulle vara förverkad om bo- stadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte betala avgif- ten i rätt tid, åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att han skäligen inte borde få behålla lägenheten. Den nya förverkandegrunden sköt utredningen in som en ny andra punkt i dess motsvarighet till 7 kap. 18 § BRL. Den första punkten hade därvid samma utformning som den har . Beträffande årsavgifter innebär första punkten alltså att nytt- janderätten till lägenheten är förverkad om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver efter förfallodagen. Utredningen pekade på en möjlig alternativ utformning (betän- kandet s. 162 f.). Det utpekade alternativet var en regel som innebar att rätten till återvinning bortfaller, om det visar sig att bostadsrättshavaren vid upprepade tillfällen förverkat nyttjanderät- ten på grund av dröjsmål med betalning av årsavgift. Även vi anser att det närmast är två alternativ som kan komma i frå- ga. Det ena är den av bostadsrättsutredning valda utformning- en, där upprepade betalningsförseningar förs in som en ny förverkan- degrund. Utformningen kan därvid vara densamma som den av utred- ningen föreslagna. När det gäller bostadsrättsutrednings alternativ till sitt för- slag är det svårt att av betänkandet förstå hur man hade tänkt sig den närmare utformningen. Enligt vår uppfattning bör ett alternativ avseen- de förlust av rätten till återvinning utformas enligt följande. I 7 kap. 18 § görs inga ändringar med anledning av den här aktuella frågan. Med andra ord utgör försenad betalning en grund för förverkande enligt denna paragraf. Liksom enligt gällande rätt skall finnas en möjlighet att återvinna bostadsrätten om betalning erläggs inom återvinningsfristen. Men ett nytt undantag från denna rätt införs. Upprepade betalningsför- seningar skall kunna medföra att bostadsrättshavaren anses ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att denne inte skäligen bör få behålla lägenheten. Är så fallet skall alltså rätten till återvinning bortfalla. Vi anser att den sistnämnda modellen bör väljas. Den har flera för- delar. Regleringen blir klarare och speglar bättre de överväganden som domstolen skall göra. Den utformning som bostadsrättsutred- ning valde med en ny förverkandegrund innebär att det i första punkten anges endast att nyttjanderätten är förverkad om betalningen sker efter )|UYHUNDQGH 221 Och i andra punkten tas upprepade betalningsförse- ningar upp. Detta framstår som förvillande eftersom det i den paragra- fen inte sägs något om rätten till återvinning. Därmed ser första punk- ten ut att täcka även den situation som beskrivs i den andra punkten. Vidare är det så att, oavsett vilken utformning som väljs, avsikten är att så länge det inte rör sig om upprepade betalningsförseningar i viss om- fattning, rätten till återvinning skall föreligga. Det rör sig alltså om ett undantag från återvinning och då bör utformningen vara därefter. bostadsrättsutredning ansåg inte sin alternativa modell lämplig. Det skäl som angavs var att den inte på ett godtagbart sätt går att inordna i det traditionella förverkandesystemet (SOU 1988:14 s. 162 f.). Utredningen tillade därvid att man vid bedömningen av en förverkandefråga i t.ex. ett handräcknings- eller lagsökningsmål måste i vart fall enkelt kunna avgöra om bostadsrättshavaren har fått tillbaka nyttjanderätten genom betalning. Vi anser inte att den utformning vi tänker oss beträffande alternati- vet där rätten till återvinning bortfaller skulle vara svårare att infoga i förverkandesystemet än bostadsrättsutrednings förslag. Även med den utredningens förslag, där fallet med upprepade betalningsför- seningar lades som en förverkandegrund, skall en avvägning göras mellan föreningen och bostadsrättshavaren i frågan om förseningarna innebär att bostadsrättshavaren har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att denne VNlOLJHQ inte bör få behålla lägenheten. Och det är denna prövning som är direkt avgörande för om förverkande skall ske eller inte. Mot bakgrund av det sagda kan vi inte heller se att det ena alter- nativet är lättare än det andra att hantera inom den summariska proces- sen. Det är för övrigt en fråga för sig om denna typ av förverkande bör kunna initieras genom summarisk process. Vi återkommer till det. Sammanfattningsvis föreslår vi alltså att upprepade betalningsförse- ningar som skett inom respektive återvinningsfrist skall kunna medföra att den normalt föreliggande rätten till återvinning bortfaller. 9DG E|U NUlYDV I|U DWW ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ VNDOO I|UORUD OlJHQKHWHQ" Förverkande av nyttjanderätten till lägenheten är en allvarlig följd för bostadsrättshavaren. Det är därför, som vi redan tidigare varit inne på, viktigt att utformningen är sådan att bostadsrättshavaren skiljs från lä- genheten endast när detta är befogat. Det är i sammanhanget av intresse att jämföra med praxis beträffan- de hyresrätter. En rätt utförlig genomgång av denna finns i kommenta- ren till hyreslagen (, , Hyreslagen, 5 uppl., 1997, s. 319 ff.). Här görs ett försök att sammanfattningsvis visa vissa linjer. 222 )|UYHUNDQGH repade betalningsförseningar medför i regel att rätt till förlängning inte föreligger (se t.ex. SÖH 28/1996 och BD 211/1985). Så är emellertid inte alltid fallet. Ett skäl till att inte upplösa hyresförhållandet kan vara att hyresvärden har förhållit sig passiv och inte gjort hyresgästen upp- märksam på att hyresvärden inte accepterat förseningarna (jfr t.ex. BD 285/1979, 205/1988 och 276/1988). I ett fall, BD 135/1988, har för- längning medgetts trots påminnelser med motiveringen att hyresvärden i dessa främst uppehållit sig vid påstådda störningar. Även avsaknad av anmaningar om rättelse och innehållet i påminnelser har medfört att det ansetts oskäligt att låta hyresavtalet upphöra (RBD 8:90). Personliga förhållanden har ibland lett till att upphörande har ansetts oskäligt och andra gånger till motsatsen (se t.ex. BD 124/1993 och 135/1993 samt SÖH 108/1996). Enligt vår uppfattning är det inte möjligt att i ett lagstiftningsärende på ett fullständigt sätt dra upp gränserna för när rätten till återvinning skall falla bort respektive finnas kvar. Den närmare gränsen får dras upp i rättstillämpningen. Därvid bör den praxis som växt fram beträf- fande hyresrätter vara vägledande. Vi menar att den – t.ex. genom de linjer som i korthet visats här – innehåller nyanserade bedömningar av de olika intressen som bryts mot varandra. Vi vill dock särskilt nämna en aspekt som vi anser vara viktig vid rättstillämpningen. Som vi har uppfattat praxis för hyresrätter har stor vikt fästs vid att hyresvärden t.ex. genom betalningspåminnelser har gjort klart att man inte accepte- rar betalningsförseningarna. Detta anser vi vara viktigt även när man bedömer frågan om påföljden för upprepade betalningsförseningar be- träffande bostadsrätter. Vi anser inte att olika regler på denna punkt bör gälla för bostadslä- genheter respektive lokaler. 1lUPDUH RP I|UIDUDQGHW Beträffande hyresrätter prövas frågor om förverkande av allmän dom- stol. Motsvarande gäller för bostadsrätter. Som nämnts är upprepade betalningsförseningar beträffande hyresrätter en fråga som är aktuell i förlängningstvister och inte, som vi föreslår för bostadsrätternas del, en omständighet som kan medföra förverkande. Förlängningstvister prö- vas av hyresnämnd. Frågor om förverkande kan – både vad gäller hy- resrätter och bostadsrätter – initieras i summarisk process. Men detta är inte möjligt beträffande förlängningstvisterna. I sådana tvister måste hyresvärden, om inte hyresgästen frivilligt flyttar, beträffande ER VWDGVOlJHQKHWHU hänskjuta tvisten till hyresnämnd. Det innebär bl.a. att frågan inte kan avgöras genom summarisk process. )|UYHUNDQGH 223 måste alltså begära hänskjutande om han inte vill förlänga avtalet och hyresgästen inte flyttar frivilligt. När det gäller ORNDOHU är det hyres- gästen som skall hänskjuta fråga om ersättning om denne begär sådan, 58 § hyreslagen. Det sagda ger upphov till en del frågor. Man kan tänka sig olika lösningar för förfarandet i situationen att rätten till återvinning har gått förlorad på grund av upprepade betalningsförseningar. En möjlighet är att i just denna situation låta hyresnämnden pröva tvisten i stället för allmän domstol. Beträffande bostadsrätter är det ju annars allmän dom- stol som prövar alla förverkandefrågor. Det bör nämnas att hyreslagstiftningsutredning i sitt del- betänkande Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål (SOU 1999:15) föreslog att hyresnämnderna skall avskaffas. Det flesta ären- detyper som förekommer vid hyresnämnderna, bl.a. förlängningstvister, skall enligt förslaget i stället handläggas vid domstol. Men förslaget innebär också att bl.a. förlängningstvister skall handläggas enligt lagen (1996:242) om domstolsärenden och att s.k. intresseledamöter skall delta vid prövningen. Förverkandetvister skall däremot, liksom enligt gällande rätt, handläggas enligt och utan intressele- damöter. Förslaget är föremål för beredning. De reso- nemang som förs i det följande har – mot bakgrund av de skillnader mellan förlängningstvister och förverkandetvister som bibehålls – bär- kraft även om utredningens förslag blir verklighet. I fortsättningen talas därför, för enkelhetens skull, endast om hyresnämnder. För det fall ut- redningens förslag genomförs blir frågan alltså inte YDU handläggningen skall ske utan YLOND UHJOHU som skall gälla för handläggningen i form av tillämplig lag och vilka ledmöter som skall ingå. För att förlägga tvisterna till hyresnämnderna talar att samma av- vägning skall göras mellan föreningen och bostadsrättshavaren som hyresnämnden gör vid upprepade betalningsförseningar i hyresförhål- landen. Detta skall emellertid inte överdrivas. När det gäller de befint- liga förverkandegrunderna beträffande bostadsrätter måste liknande bedömningar i många fall göras. Det sker då i allmän domstol. Som exempel kan nämnas förverkandetvister där lägenheten har använts för ett annat ändamål än det avsedda. Då skall domstolen bedöma om av- vikelsen är av avsevärd betydelse för föreningen. Och vid partiell sublokation blir frågan i en förverkandetvist om detta har medfört men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen. hållas i minnet att det i de aktuella fallen alltid kommer att gälla endast om XSSUHSDGH EHWDOQLQJVI|UVHQLQJDU har medfört att bostadsrättshava- ren har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att bostadsrättshavaren skäligen inte bör få behålla lägenheten. När det gäller förläng- ningstvister är upprepade betalningsförseningar bara en omständighet 224 )|UYHUNDQGH bland många andra som kan medföra att hyresgästen inte skäligen bör få behålla lägenheten. Mot att förlägga tvisterna vid hyresnämnderna talar med styrka det faktum att alla andra förverkandefrågor handläggs av allmän domstol. Man skulle ställas inför komplicerade problem vid utformningen av regleringen för att lösa sådana situationer som t.ex. att föreningen åbe- ropar flera olika förverkandegrunder till stöd för sitt förverkandeyrkan- de. Att föra över samtliga förverkandetvister till hyresnämnderna ser vi inga skäl för. prövar hyresnämnderna inga sådana tvister. Det gäller både beträffande bostadsrätter och hyresrätter. Vi anser att även den här aktuella typen av förverkandetvister bör prövas av allmän dom- stol. En fråga återstår att ta ställning till. Vi förordar alltså att allmän domstol skall pröva de här aktuella förverkandetvisterna. Men trots det kan man tänka sig en ordning där föreningen, liksom vid förlängnings- tivster avseende hyresrätter som är bostadslägenheter, är skyldig att hänskjuta tvisten. Skillnaden skulle då vara att hänskjutandet gjordes till allmän domstol och inte till hyresnämnd. En sådan ordning skulle bl.a. utesluta möjligheten till summarisk process. Men som tidigare nämnts innebär flera andra förverkandegrunder att rätt svåra bedöm- ningar eller avvägningar måste göras. Vi ser därför inget skäl till någon särskild ordning för situationen att rätten till återvinning är förlorad på grund av upprepade betalningsförseningar. Detta gäller särskilt mot bakgrund av att en ansökan om åläggande för bostadsrättshavaren att flytta handläggs som vanlig handräckning. Och avser en sådan ansökan avhysning på grund av att nyttjanderätten är förverkad skall sökanden enligt 14 § lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräck- ning närmare utveckla grunden för sitt yrkande. Bestrider sedan bo- stadsrättshavaren ansökan skall saken prövas av domstol, om förening- en vidhåller sitt krav, 33 § samma lag. 9LG YLONHQ WLGSXQNW VNDOO ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ IO\WWD" Som nämndes när vi tog ställning för förverkande som sanktion vid upprepade betalningsförseningar är det möjligt att välja olika tidpunk- ter då bostadsrättshavaren skall vara skyldig att flytta från lägenheten. I 7 kap. 24 § BRL ställs upp olika frister för när bostadsrättshavaren är skyldig att flytta. Avgörande för vilken frist som gäller är vilken av förverkandegrunderna i 7 kap. 18 § BRL som är grunden för förver- kandet. Bostadsrättshavaren är skyldig att flytta genast i de flesta fall när bostadsrätten sägs upp på grund av att den är förverkad. Undantag finns för tre fall, nämligen vid olovlig andrahandsupplåtelse, när lägen- )|UYHUNDQGH 225