sou · GOB311d3 · 2001-01-01 00:00:00 — finansiella företagen och marknaderna Regeringsrapport (1999:7) – Cit. : Inspektionens regeringsrapport 99. Försäkringsbranschens – Cit. Försäkringsdialogen, Svenska Försäkringsföreningens medlemstidningCit. Lybeck, ., (2000), Sparandets nivå och placeringsformer: Konsekvenser för finansmarknaderna i , bilaga 8 till . Nordisk , kvartalstidskrift utgiven av försäkrings- föreningarna i , , och – Cit. Risk & Försäkring utgivet av Svenska Nyhetsbrev ABCit. : Risk & Försäkring. Regeringens proposition 1998/99:87, Ändrade försäkringsrörelsereglerCit. : prop 98/99:87. Statistisk ´99 (SCB, , 1998) – Cit. : SCB 99. Svensk försäkring, 1999 (, 1999) – Cit. : ÅB 99. Volym B:222 Bilaga 10 Svensk Försäkrings Framtid, Samling av uppsatser till Svenska Försäkringsföreningens 125 årsjubiléum, 2000 – Cit. Dawidson, , m.fl., Vad är försäkring?, IFU, 5 uppl., 1996 – Cit. : Vad är försäkring. Hörngren, och , , Försäkringsmarknaden, SNS, 1994 , , En EUropeisk försäkringsmarknad, 2 IFU, 1999 – Cit. , , Försäkringsekonomi, IFU, 3 uppl, 1992 – Den svenska bostadsfinansieringsmarknaden och dess internationella konkurrenskraft Bilaga 11 till . Eventuella åsikter och förslag som presenteras i denna studie är förfat- tarens egna och sammanfaller inte nödvändigtvis med Finansmarknads- utredningens ståndpunkt. * Civilekonom 1963. verkställande direktör i . verksam på olika poster i inom områdena bostadspolitik, byggfrågor och bostadsfinansiering. Även utred- ningsuppdrag inom dessa områden både nationellt och internationellt. bl.a. verksam som organisationskonsult vid , , . Efter pensionering som verkställande direktör i , styrelseposter i fastighetsbolag. Volym B:224 Bilaga 11 Inledning och syfte ..................................................................... Marknaden för bostadsfinansiering i – kort återblick och Förutsättningar för de svenska bolåneföretagens konkur- 3.4Den internationella utvecklingen av bostadsfinansierings- Makroekonomiska förutsättningar i ............................ 3.6Allmän anpassningsförmåga till ändrade förutsättningar och Några tänkbara utvecklingslinjer på den svenska bokredit- Bostadsinstitutens svenska särdrag behålls ............................. Sammanfattning och slutsatser .................................................. Referenser och källor .......................................................................... Studien handlar om den svenska bostadsfinansieringsmarknaden i ett internationellt perspektiv. I studien görs ett försök att beskriva den svenska bostadsfinasieringsbranschens konkurrenskraft och att beskriva tänkbara utvecklingslinjer på den svenska marknaden och för de aktörer som finns på denna. Bostadskreditmarknaden, som utgör ungefär hälften av den totala kreditmarknaden i , har förändrats i betydande omfattning . De svenska aktörernas internationella konkurrenskraft bedöms som god och stigande på massmarknaden, dvs. för lån till egna- hem och bostadsrätter. På företagsmarknaden har utländska aktörer bidragit till en konkurrenssituation med fallande lönsamhet. Konkur- renstrycket på denna marknad kommer att framtvinga stora förändringar för att uppnå t illfredsställande lönsamhet. Volym B:226 Bilaga 11 1 Inledning och syfte Bostadskreditmarknaden utgör ungefär hälften av den totala kredit- marknaden i . Den totala utlåningen till allmänheten uppgick till 2.261 m iljarder kr varav utlåningen från bostads- institut var . Bankernas utlåning var . Av bankernas utlåning avser en del också bostadsändamål, men det saknas tillförlitlig statistik över denna utlåning. Man brukar dock uppskatta bankernas direkta bostadslångivning till ett par hundra miljarder. Även när det gäller kapitalanskaffningen tar bostadssektorn i anspråk ungefär hälften av all kapitalanskaffning. Den svenska bokreditmarknadens storlek ger i sig anledning att försöka beskriva de svenska aktörernas konkurrenskraft och effektivitet samt de olika utvecklingslinjer på marknaden som kan skönjas. I en bilaga beskrivs fördelningen av bostadslåneföretagens utlåning, de olika aktörernas storlek och bostädernas fördelning på upplåtelse- former. Det kan konstateras att utlåningen till hushållssektorn, dvs. egnahem och bostadsrätter, uppgick till 522,5 m iljarder kr vid halvårs- skiftet 1999 medan utlåningen till flerbostadshus var 428 m iljarder kr och till affärs- och kontorshus . Fem svenska aktörer svarar för uppskattningsvis av bostadsutlåningen. Avsikten med denna uppsats är att försöka beskriva den svenska marknaden för bostadsfinansiering i ett internationellt perspektiv. Syftet är bl.a. att översiktligt försöka ange förutsättningarna för den svenska bostadsfinansieringsindustrins konkurrenskraft och att utifrån det internationella perspektivet försöka beskriva tänkbara utvecklingslinjer på den inhemska marknaden och för de aktörer som finns på denna marknad. Begreppet bostadsfinansiering används i vid bemärkelse. Begreppet fastighetsfinansiering, som kommer att användas parallellt och synonymt med bostadsfinansiering, avspeglar bättre verksamheten i bostadsinstituten eller bolåneföretagen. Huvuddelen av bolåneföre- tagens utlåning avser bostadsfastigheter, men utlåning till affärs- och kommuner förekommer, men i ganska begränsad omfattning. Uppsatsen har tillkommit på initiativ av finansmarknadsutredningen. Författaren är ensam ansvarig för innehållet, som i en preliminär version behandlades vid ett seminarium i Finansforums regi De synpunkter som fördes fram vid detta seminarium har beaktats i möjligaste mån. Volym B:228 Bilaga 11 2Marknaden för bostadsfinansiering i – kort återblick och nuläge De allmänna avregleringarna på kreditmarknaden avsåg också bostadsinstituten. Egentligen var det kanske problemen inom bostadsfinansieringen som tidigt skapade den allmänna insikten om behovet av avreglering på kreditmarknaden. Den stränga regleringen av bl.a. räntor för utlåning till bostadssektorn medförde nämligen ökande kreditflöden utanför den organiserade kreditmarknaden. Förekomsten av bl.a. säljarreverser ökade explosionsartat och . var helt enkelt tvungen att börja lätta på trycket för att få in kreditflödena på den organiserade kredit- marknaden. De stora stegen på avregleringsvägen för bolåneföretagen var dock avskaffandet av det s.k. utlåningstaket , slopandet av det s.k. prioriteringssystemet 1986 och valutaavregleringen . Dessa åtgärder avsåg inte bara bostadsfinansieringen men fick stor effekt på denna. Avskaffandet av utlåningstaket ledde till en kraftigt ökad utlåning till fastighetssektorn och prioriteringssystemets avskaffande medförde att bostadssektorns kapitalanskaffning måste ske på marknadsmässiga villkor i konkurrens med andra sektorer. Valutaavregleringen medförde att den internationella kapitalmarknaden blev tillgänglig för boinstituten och i förlängningen att svenska placerare fick större frihet att placera utanför . startade en stor avreglering av det statliga bostadsfinansieringssystemet. Den statliga topplångivningen av- skaffades. , som finansierat dessa topplån, blev en aktör som konkurrerade med de existerande bolåneföretagen om bottenlånen. För att säkerställa topplånebehovet etablerades (), som mot avgift lämnar kreditgaranti på toppen för lån till bostadsinvesteringar. Räntebidrag och lån frikopplades helt och reglerna för räntebidrag schabloniserades kraftigt med bl.a. minskade räntebidrag för varje individuellt projekt som följd. Dessa avregleringar av kreditmarknaden och bostadsfinasieringen fick vittgående konsekvenser på bostadsfinansieringsmarknaden. hade bostadsbyggnadsprojekt som godkänts av myndigheterna i praktiken en garanterad finansiering av statsmakterna, som också svarade för större delen av riskerna genom de statliga topplånen. SOU 2000:11 Den svenska bostadsfinansieringsmarknaden Volym B:229 blev finansieringen en fråga som avgjordes av långivarna. Vidare hade bostadsbyggnadsprojekten tidigare en garanterad räntenivå eftersom räntebidragen täckte räntekostnader som översteg den garanterade räntan och eftersom långivarna vid sin räntesättning följde den s.k. subventionsräntan som angav den högsta nivå som räntebidrag utgick för. Den lånedel som efter reformerna täcktes av räntebidrag minskade och långivarna slutade i regel att följa subventionsräntan vid ränte- sättningen. Följden blev ökade faktiska räntekostnader. Dessa förändringar genomfördes som internationellt bestämda kapitaltäckningsregler infördes och under den uppblommande fastighetskrisen. De svenska bolåneföretagen var underkapitaliserade i förhållande till kraven enligt de nya kapital- reglerna. Det uppstod alltså ett behov av att öka kapitaltäckningen, dvs. att antingen öka det egna kapitalet eller begränsa utlåningen. I praktiken användes båda metoderna. Det uppstod en kreditbrist för bostadssektorn 1992-1994 och marginalerna höjdes kraftigt. Till denna marginalhöjning bidrog behovet att motverka de stora kreditförluster som uppstod. Många bostadsbyggnadsprojekt fick inte någon finansiering alls och kom inte till stånd. På så sätt begränsades det bostadsöverskott som uppstod Men låntagarna upplevde att begränsades och försök att förmå politiker att ingripa för ingripanden eller återregleringar gjordes dock inte. Sedan avregleringarna började har antalet inhemska aktörer på bostadsfinansieringsmarknaden i stort sett halverats. återstår fem stora aktörer som svarar för av utlåningen från specialiserade mellanhandsinstitut. Fyra av dessa ägs av storbankerna medan är statligt ägd och därmed är fristående från storbankerna. Konkurrenstrycket har dock ökat som en följd av att utländska aktörer, främst tyska hypoteksbolag, i allt större utsträckning har börjat uppträda på marknaden för krediter till företag och kommuner. Konkurrenssituationen påverkas också av andra faktorer. En sådan grundläggande faktor är marknadens tillväxt. Efter den mer än förd ubb- lingen av bostadskreditmarknaden som ägde rum har marknaden i stort sett varit oförändrad. Det begränsade lånebehov som ny- och ombyggande har genererat har uppvägts av att låntagarna, särskilt på företagsmarknaden, har amorterat och förtidslöst lån. Denna utveckling mot högre soliditet bland fastighetsbolagen pågår fortfarande. Det bör nämnas att kommuner och kommunala bostads- bolag har gått i spetsen för denna utveckling. En annan sak som bidragit till det höga konkurrenstrycket är låntagarnas kraftigt ökade kompetens och medvetenhet i finansierings- Volym B:230 Bilaga 11 Avregleringarna innebar en chockartad förändring för låntagarna som länge vant sig vid att statsmakterna garanterade både finansiering och räntekostnader. spelar låntagarnas förmåga att anskaffa finansiering till bra villkor en allt större roll för fastighetsbolagens konkurrenskraft och egnahemsägarnas boendekostnader. Kompetensen i dessa frågor bland låntagarna har ökat avsevärt, inte minst när det gäller att utnyttja den nya konkurrrenssituationen. har således marknaden för bostadsfinansiering genomgått stora förändringar. Huvudorsaken till dessa förändringar är de avregleringar av kreditmarknaden som genomfördes och den avreglering av bostadspolitiken och bostadsfinansieringen som skett under den första . Till förändringarna har kriserna på fastighetsmarknaden och i den finansiella sektorn i viss mån bidragit. Även det internationella inflytandet i form av regelverk och ökad konkurrens från utländska aktörer har bidragit till att skapa nya förutsättningar. Dessa nya förutsättningar kännetecknas av allt hårdare konkurrens, särskilt på företagsmarknaden, stagnerande totalmarknad, minskande antal inhemska aktörer som dock uppvägs av nya utländska aktörer. Effekten har blivit krympande marginaler och minskande lönsamhet på företagsmarknaden för de existerande svenska bolåneföretagen. På privatmarknaden är konkurrensen än så länge mindre med hyggliga marginaler och lönsamhet på denna marknad som följd. 3Förutsättningar för de svenska bolåneföretagens konkurrenskraft Det finns anledning tro att de utländska aktörernas uppträdande på den svenska bostadsfinansieringsmarknaden är ett bestående inslag. Det finns därför skäl att försöka belysa vad det är som bestämmer svenska och utländska aktörers konkurrenskraft i men i någon mån också svenska aktörers konkurrenskraft vid etableringar utanför . I det följande görs ett försök att beskriva några sådana förhållanden. Kreditvärdigheten spelar en allt större roll för upplåningskostnaderna och därmed för konkurrenskraften. Under de svenska kriserna – bank- och fastighetskriserna, valuta- och budgetkriserna m.fl. kriser – föll och de finansiella institutionernas kredit- värdighet dramatiskt. Räntenivån steg både faktiskt och i förhållande till andra länder och aktörer med bättre kreditvärdighet. På de interna- kapitalmarknaderna fick den minskade kreditvärdigheten ett genomslag i ökade upplåningskostnader. På den inhemska marknaden, som först blivit mer ratingmedveten, blev effekterna mindre. Alla utländska aktörer som agerar på den svenska bostads- finansieringsmarknaden har bättre kreditvärdighet än sina svenska konkurrenter. De utländska aktörernas upplåningskostnader kan upp- skattas ha legat 15-20 punkter lägre vid långfristig upplåning . Men skillnaderna i kreditvärdighet har börjat minska. De svenska finansiella institutionernas kreditvärdighet har i flera fall höjts. Den svenska statens kreditvärdighet har också börjat höjas, något som får positiv effekt på också de finansiella institutionernas möjlighet att förbättra sin kreditvärdighet. De fundamentala ekonomiska för- hållandena talar för en högre kreditvärdighet för . En EMU- anslutning skulle sannolikt leda till att får högsta tänkbara kreditvärdighet. Slutsatsen är att skillnaderna i kreditvärdighet mellan svenska och utländska aktörer sannolikt kommer att minska ytterligare och att den Volym B:232 Bilaga 11 konkurrensfördel som utländska aktörer har kommer att utjämnas eller helt försvinna. Kostnadseffektiviteten har stor betydelse för konkurrenskraften främst på massmarknaden, dvs. vid utlåningen till egnahem och individuella bostadsrätter. Det har visat sig att inte någon utländsk aktör ännu börjat operera på massmarknaden, något som talar för att de svenska bolåne- företagen har god kostnadseffektivitet i jämförelse med utländska konkurrenter. Det bör dock framhållas att det finns betydande initial- kostnader för etablering på massmarknaden, t.ex. i form av marknads- föring. De utländska aktörerna har i stället koncentrerat sig på kommuner och större fastighetsbolag med stora lånevolymer. Vid denna typ av utlåning är de administrativa kostnaderna försumbara i förhållande till upplåningskostnader och kostnader för kapitaltäckning och förlustrisk. Slutsatsen är att de svenska bolåneföretagens konkurrenskraft är tillräckligt stor på massmarknaden och att kostnadseffektiviteten t.o.m. uppväger högre upplåningskostnader för de svenska aktörerna. Användningen av internet på massmarknaden ökar kraftigt och nya former för distribution av bokrediter kan komma att ändra konkurrens- förutsättningarna . Det förefaller emellertid som om de svenska aktörerna ligger väl framme på detta område. Den framtida utvecklingen när det gäller distributionsformer m.m. behandlas i avsnitt 4.4. På företagsmarknaden spelar däremot den administrativa effekti- viteten mindre roll. På denna marknad torde de svenska aktörerna inte ha några större konkurrensfördelar jämfört med sin utländska konkurrenter. Den byråkratiska handläggning som kännetecknat de utländska aktörernas handläggning – och som i viss mån är en konkurrensfördel för de svenska aktörerna – kommer sannolikt att minska i takt med de utlandsägda aktörernas vidgade erfarenheter av utlåning i och ökad anställning av svensk personal. De svenska aktörernas förmåga att erbjuda många olika låneprodukter har ökat avsevärt . Det är en följd av både låntagarnas ökade kompetens och därmed krav på låneprodukter och långivarnas förmåga att etablera nya produkter. ligger den enda begränsningen för svenska aktörer huvudsakligen i IT-kostnaderna för nya produkter. Utvecklingen av IT är emellertid en högt prioriterad fråga för de svenska aktörerna. De utländska aktörerna erbjuder i regel inte samma produktflora som de svenska aktörerna, något som många låntagare i noterat. De utländska aktörerna kan erbjuda i huvudsak endast standardiserade låneprodukter och swappar. Kombinationer av terminer, optioner och swappar som de svenska aktörerna kan erbjuda saknas än så . Slutsatsen är att de svenska aktörerna har en förhållandevis hög konkurrenskraft när det gäller produktutveckling. Detta eventuella konkurrensförsprång kan snabbt försvinna om aktörer med anglosaxisk bakgrund eller aktörer som använder sig av anglosaxisk finansiell teknik etablerar sig i . Ett problem i , som behöver lösas, är avsaknaden av en fungerande marknad för kreditförsäkringar, något som behandlas i avsnitt 4.1 3.4Den internationella utvecklingen av bostadsfinansieringsindustrin I den anglosaxiska världen har bostadsfinansiering utvecklats efter andra banor än i . Värdepapperisering och annan verksamhet som inte belastar balansräkningen ökar dramatiskt på bekostnad av traditionell bostadsfinansiering. Huvudskälet till denna utveckling är att traditionell bostadsfinansiering är kapitalkrävande eftersom lånen ligger kvar i balansräkningen. Det stora kapital som krävs medför låg avkastning på kapitalet när konkurrenssituationen hårdnar. I finns, i en väl utvecklad form, den modell som kan kallas traditionell europeisk bostadsfinansiering. Den tyska modellen anses öka i inflytande bl.a. genom införandet av euron. Denna modell innebär en stark koppling av säkerheterna för utlåningen och de obligationer som utges. Vidare behövs en stor kapitalbas. Modellen kännetecknas också av för- hållandevis stark statlig lagreglering, kontroll och tillsyn av hypoteks- bolagen. Jag kommer under kapitel 4 Några tänkbara utvecklingslinjer i att närmare beskriva dessa två olika modeller för bostads- finansiering. Jag vill i detta sammanhang endast konstatera att den svenska bostadsfinansieringbranschens utveckling sannolikt påverkas av vilken modell som är internationellt mest framgångsrik och i vilken utsträckning som de svenska lagreglerna anpassas till denna internationella utveckling. Vi har ju två helt olika utredningsförslag liggande för statsmakternas bedömning: Säkrare obligationer och Bättre förutsättningar för värdepapperisering. inte uteslutet att lagstiftningen öppnar för båda modellerna, men det Volym B:234 Bilaga 11 praktiska valet av huvudlinje för bolåneföretagen blir i så fall både besvärligt och långsiktigt viktigt. Det torde vara uppenbart att utländska aktörers benägenhet att satsa på den svenska bolånemarknaden ökar vid gynnsamma makroekonomiska förutsättningar, dvs. god tillväxt, ökande marknad för bolån, stigande priser på fastigheter och stabil budget- och valutasituation. I detta sammanhang räcker det med att konstatera att senare inneburit förbättringar i flera av de ovan nämnda för- hållandena. Sannolikt förbättras förutsättningarna ännu mer och i fler avseenden i början av nästa århundrade. Till och med bostadsbyggandet och efterfrågan på bolån ser ut att ha tagit hygglig fart och kan väntas öka ytterligare . Slutsatsen är att de makroekonomiska förutsättningarna sannolikt stimulerar till ökat utländskt deltagande på den svenska bolåne- marknaden. En likartad gynnsam ekonomisk utveckling pågår och kan väntas i de nya länderna runt . Det kan locka till svenska etableringar av bolåneverksamhet i större skala i dessa länder. De svenska bankernas etableringar över har redan medfört viss verksamhet på bolåneområdet, t.ex. Nordbanken verksamhet i . 3.6Allmän anpassningsförmåga till ändrade förutsättningar och andra länder Många bolåneföretag i har fått smärtsamma erfarenheter vid etablering på bolåneområdet utanför hemlandet. Bostadsfinansiering i är en så nationell företeelse att t.o.m. EU har uppgett alla planer på harmonisering av regelsystemet i form av särskilda direktiv för hypoteksbolag. Den harmonisering som sker är inom den allmänna ramen för bankdirektiven. Det betyder att bostadsfinansiering kringgärdas av nationella regler och särskilda förutsättningar som är svåra att förstå för utländska aktörer. Danska hypoteksbolag, som etablerade sig i och , råkade ut för betydande problem och kreditförluster. Ett välkänt amerikanskt finansbolag som försökte etablera sig på bolåneområdet i , gjorde det initialt med SOU 2000:11 Den svenska bostadsfinansieringsmarknaden Volym B:235 förutsättningen att amerikanska regler och kultur kunde tillämpas också i . Det medförde inte några andra konsekvenser än att verksam- heten knappast medförde några volymer alls. Sedan svensk personal anställts även på ledande befattningar kan verksamheten komma att bli mer framgångsrik. De tyska hypoteksbolagen och fransk-belgiska , som etablerat sig i har i stor utsträckning anställt svensk personal. lider dock verksamheten av att regelsystemet och kulturen i de etablerade företagens hemländer avviker från svenska förhållanden. Som nämnts tidigare tycker många svenska låntagare att låneprocessen är för byråkratisk och tar . Hur är det då med de svenska bolåneföretagens anpassningsförmåga till ändrade förutsättningar i och till nya förutsättningar vid eventuella etableringar utanför ? Det finns inte något entydigt svar på den frågan. Allmänt kan man konstatera att de svenska bolåneföretagen levde i skydd av regleringar och bristande konkurrens utifrån ända . har förutsättningarna ändrats högst väsentligt. Regleringarna ger inte längre något som helst skydd och konkurrenssituationen har skärpts genom utländska aktörers entré, stagnerande marknad och låntagarnas ökade professionalitet. De svenska aktörerna verkar på en konkurrensutsatt marknad, som sannolikt blir ännu mer konkurrensutsatt framöver. Kraven på produktutveckling, kostnadseffektivitet och lönsamhet skapar därför ett allmänt ett förändringstryck. Min uppfattning, som är svår att belägga och därmed präglas av viss subjektivitet, är att de svenska aktörerna numera har en hög anpass- ningsförmåga, i varje fall i jämförelse med de kontinentalt baserade aktörerna. Dessa har vissa kvarstående konkurrensfördelar i form av bättre kreditvärdighet och kraftfullare kapitalbas, men dessa fördelar minskar sannolikt i takt med förbättrad kreditvärdighet för de svenska aktörerna och ökade krav på avkastning på det egna kapitalet i de utländska bolagen. De nämnda fördelarna för europeiska aktörer kan rent av bidra till att minska behovet av förnyelse och innovationer hos dessa aktörer. Om anglosaxiska aktörer, särskilt amerikanska, på allvar skulle ge sig in på den svenska marknaden kan läget bli ett annat. Förut- sättningarna är att de skaffar sig personal med kunskap om den lokala marknaden, nationella regler och den specifika kultur som finns på marknaden för fastighetsfinansiering i . Om de kan förena dessa kunskaper med svensk administrativ teknik och amerikansk finansiell uppfinningsförmåga och djärvhet kan konkurrensen bli svårare från sådana aktörer. Än så länge har, såvitt mig är bekant, amerikanska aktörer ägnat den svenska marknaden endast ett översiktligt intresse. Volym B:236 Bilaga 11 4Några tänkbara utvecklingslinjer på den svenska bokreditmarknaden Som framgått av det föregående finns det flera utvecklingslinjer som är tänkbara för den svenska bostadskreditmarknaden och aktörerna på denna. I det följande skall fyra sådana tänkbara utvecklingslinjer diskuteras. bostadsinstitutens svenska särdrag behålls med i stort sett nuvarande regelsystem och inriktning, men med vissa mindre förändringar av de institutionella ramarna en utveckling mot guldkantade obligationer, dvs. en anpassning till det tyska hypotekssystemet en utveckling mot omfattande värdepapperisering av bolån, i huvudsak enligt anglosaxisk modell annan verksamhet på marknaden för fastighetsfinansiering Det bör framhållas att dessa utvecklingslinjer mycket väl kan tänkas äga rum och parallellt.