sou · GOB333d2 · 2001-01-01 00:00:00 — 1.4 Metod och begrepp 1.4.1 Områdespreferens Tillvägagångssättet för att beräkna områdespreferensen har varit att låta de tillfrågade ta ställning till hur mycket mer eller mindre de är villiga att betala för en bostad motsvarande den de har , men belägen i de övriga bostadsområdena på den egna bostadsmarknaden. I avsikt att kunna göra en jämförelse av områdespreferenser i olika lägen, oberoende av lägenhetsstorlek, redovisas områdespreferensen i kronor per kvadratmeter. För att kunna jämföra strukturen på de avgivna områdespreferenserna med den nuvarande medelhyran anges den som summan av hur mycket mer/mindre de boende är beredda att betala för en bostad i annat område och den egna nuvarande hyran i kronor per kvadratmeter. Den nuvarande, genomsnittliga, hyran (medelhyran) per område varierar mellan olika bostadsområden. I denna undersökning saknas möjligheten att kontrollera om hyran varierar mellan olika årgångar, modernitetsgrad etc, och vi beaktar inte heller att hyran per kvadratmeter och år varierar mellan bostäder av olika storlek. Vi kan enbart konstatera att hyran varierar mellan olika områden. Det innebär att det inte är möjligt att direkt jämföra områdespreferensen med nuvarande medelhyra. Bakom de tillfrågades ställningstagande ligger individens bedömning hur väl egenskaperna i bostadsområdet överensstämmer med individens preferenser. Är individen villig att betala mer för sin bostad i ett visst område betraktas området som mer attraktivt än den egna området, och tvärtom för de områden som individen är beredd att betala mindre för. Vilka egenskaper är det då som de boende anser vara viktiga i ett bostadsområde? För att svara på frågan har den även ställts i den utsända enkäten. SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 19 De tillfrågade har gjort en bedömning av hur viktiga följande egenskaper är: - Närhet till affärer - Närhet till skola, barnomsorg - Närhet till vårdcentral, omsorg - Närhet till park eller grönområde - Närhet till kultur och nöjen - Närhet till vänner och bekanta - Närhet till motionsanläggningar - Närhet till stadens centrum - Bra kommunikationer - En vacker fastighet med trevlig utemiljö - Bra lekytor och lekutrustning - Fritt från buller och trafikstörningar - Ett säkert och tryggt område - Möjligt att enkelt kunna ha ett miljövänligt boende - Lätt att få parkeringsplats - Ett område med gott rykte - En fastighet med hög standard Bostadsområdets attraktivitet kan således konstitueras av en rad andra faktorer än enbart dess avstånd till bostadsmarknadens centrum. Det finns dock anledning att särskilt uppmärksamma avståndet eftersom flera studier som berör ämnet har betonat betydelsen av denna faktor. Stadens mest centrala delar anses attraktiva med sitt stora utbud av service, kultur och nöjen. Efterfrågan på bostäder är därför stor. Det finns därför skäl att analysera sambandet mellan detta avstånd och de tillfrågades preferens för de olika bostadsområdena. Avståndet mellan stadens centrum och respektive område är beräknat mellan bostadsområdets mittpunkt och i respektive kommun.4 1.4.2 Segmentation och segregation I bostadsområden med blandade upplåtelseformer bor ofta olika socioekonomiska grupper i skilda upplåtelseformer. En sådan bostadsmarknad är segmenterad. En av frågorna för denna undersökning är segmenteringens storlek inom respektive bostadsområde. Är familjer med låga inkomster koncentrerade till hyresrätt i vissa områden, medan familjer med högre inkomster är koncentrerade till bostadsrätt i andra områden? Vi visar i vilken grad inkomstgrupper är koncentrerade till 4 För : . 20 Bilaga 1 SOU 2000:33 respektive jämnt fördelade mellan upplåtelseformer, dvs. om bostadsområdet är segmenterat eller inte. För att belysa segmenteringen inom bostadsområdena beräknas andelen familjer med lägre disponibel inkomst än genomsnittet. Detta görs för både bostadsrätt och hyresrätt. För att visa huruvida upplåtelseformen har verkat åtskiljande jämförs andelen låginkomsttagare i hyresrätt med andelen låginkomsttagare i bostadsrätt i förhållande till genomsnittet för bostadsmarknaden. En hög andel i hyresrätt och en låg i bostadsrätt betyder att bostadsområdet är segmenterat. En annan fråga för denna undersökningen är segregationen. Med segregation avses här segregation i boendet, vilket betyder en geografisk åtskillnad mellan familjer respektive individer som inte har gemensamma karakteristika. Här undersöks den ekonomiska och den etniska segregationen. Den ekonomiska analyseras efter samma kategorisering som segmenteringen, dvs. fördelningen av familjer med disponibel inkomst över respektive under genomsnittet i respektive undersökningskommun. Den etniska segregationen analyseras efter en kategorisering av individerna efter födelseland – född i eller i annat land. Ett vanligt mått på segregation är det s.k. dissimilaritetsindexet. Måttet baseras på olika befolkningsgruppers fördelning på små geografiska områden, och används för att beräkna den andel av endera befolkningsgruppen som måste flytta för att en lika relativ fördelning av de båda grupper skall åstadkommas. I det icke segregerade bostadsområdet är andelen av de båda befolkningsgrupperna densamma i varje delområde som i det sammantagna området. Värdet på dissimilaritetsindex (D) varierar mellan 0 och 1. Om dissimilaritetsindexet är noll (0) betyder det att de båda befolkningsgrupperna är jämnt fördelade i bostadsområdet. Om däremot dissimilaritetsindexet är ett (1) är de båda befolkningsgrupperna helt separerade från varandra. 1.4.3 Statistiska mått I denna undersökning används några statistiska mått för att beskriva spridning i insamlade uppgifter och samband mellan olika faktorer. Nedan följer en kort beskrivning av dessa mått. För att avgöra om nuvarande medelhyra respektive områdespreferensen avtar med ökat avstånd från centrum beräknas regressionskoefficienten ? (beta). Koefficienten har ett negativt värde om medelhyra respektive områdespreferens avtar med ökat avstånd från centrum och ett positivt värde om medelhyra respektive områdespreferens stiger med ökat avstånd. Storleken på koefficienten avgör hur mycket medel SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 21 hyran respektive områdespreferensen avtar med avståndet. Ett högt värde på koefficienten innebär att medelhyran respektive områdespreferensen avtar snabbt med avståndet, medan ett lågt innebär ett långsamt avtagande. I det senare fallet är således medelhyrans respektive områdespreferensens avståndskänslighet låg. Här används standardiserade regressionskoefficienter för att kunna göra en jämförelse mellan medelhyrans och områdespreferensens avståndsberoende. Värderingen av ett och samma bostadsområde varierar från individ till individ. Denna variationen, spridning, sammanfattas i standardavvikelse respektive variationskoefficienten. Standardavvikelse är ett statistiskt mått på en variabels spridning kring sitt medelvärde. Ju högre standardavvikelse desto större är spridningen kring medelvärdet. Standardavvikelsen anges i samma enhet som den mätta variabeln. Variationskoefficienten uttrycker standardavvikelsen som en andel, mätt i procent, av medelvärdet. Spridningen i de boendes områdespreferenser redovisas bland annat i form av boxar. Av dessa boxar framgår median och kvartiler. I redovisningen används också två begrepp som kräver en förklaring. Det är extremvärde och outlier. Innebörden av begreppen ges i förhållande till längden på den box inom vilken av de observerade värdena ligger. Värden som ligger på avståndet 1,5-3 boxlängder från boxens över- eller underkant kallas outliers. Värden på ett längre avstånd kallas extremvärden. För att göra redovisningen av spridningen mer överskådlig har dock såväl extremvärden som outliers uteslutits. För att ta reda på hur väl medelhyran samvarierar med områdespreferensen beräknas korrelationskoefficienten. Den mäter det linjära sambandet mellan två variabler, x och y. Positiv korrelation innebär antingen att höga värden på x motsvaras av höga värden på y eller att låga värden på x motsvaras av låga på y. Negativ korrelation råder mellan x och y om höga värden på x motsvaras av låga värden på y och omvänt. Den vanligaste korrelationskoefficienten är Pearsons korrelationskoefficient. Den varierar mellan +1 för fullständigt positivt samband och –1 för fullständigt negativt samband. Värdet 0 representerar frånvaro av linjärt samband. SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 23 2 Undersökta kommuner 2.1 De tillfrågade i har fått uttala sig om hur mycket mer eller mindre man är beredd att betala för en bostad, med samma egenskaper som den nuvarande, i tolv olika bostadsområden i undersökningskommunen. Denna differens, i kronor per kvadratmeter, betraktas som de tillfrågades preferens för de i undersökningen ingående bostadsområdena. I nedanstående tabell beskrivs de undersökta bostadsområdena i kortfattat. Andel personer i de undersökta bostadsområdena fördelad efter bostadens upplåtelseform, ålder och födelseland. Bostadsområde Upplåtelseform, procent Ålderskategori, procent Födelseland, procent Antal boende hyresrätt bostadsrätt 65- år Ej 100 0 19 19 40 21 84 16 2189 Bomhus 86 14 22 14 44 20 87 13 2155 Brynäs 69 31 16 26 40 18 87 13 7023 Centrum 65 35 9 24 39 28 94 6 4613 63 37 13 13 42 31 85 15 823 Hemsta 100 0 31 18 37 14 92 8 477 Nynäs-Norr 74 26 15 25 36 24 81 19 2022 Strömsbro 37 63 28 12 42 18 97 3 514 72 28 24 19 41 16 78 22 3880 Söder 54 46 10 25 37 28 93 7 7151 100 0 17 20 41 22 91 9 1466 86 14 17 18 36 29 96 4 1385 Samtliga områden 71 29 15 22 39 23 88 12 33698 I undersökningen ingår huvudsakligen uppgifter från enkätsvaren. De upgifter som är hämtade från register är framförallt inkomstfördelning 24 Bilaga 1 SOU 2000:33 och befolkningssammansättning samt nuvarande medelhyror i bostadsområdena. I de delar av undersökningen som är baserade på enkätsvaren ingår enbart boende i hyresrätt. I delar som är baserade på registerdata ingår såväl boende i hyresrätt som bostadsrätt. De flesta områdena domineras av hyresrätt, undantaget är Strömsbro där ungefär en tredjedel bor i hyresrätt. I områdena Centrum och Söder bor det en relativt hög andel yngre såväl som äldre. Yngre förekommer även i hög utsträckning i bostadsområdena Brynäs och Nynäs/Norr. av de boende i de undersökta bostadsområdena är födda utanför . I områdena Nynäs/Norr och bor det dock betydligt fler än i genomsnitt. 2.1.1 Områdespreferens De boendes värderingar av olika bostadsområden i , uttryckt som områdespreferens, uppvisar stor spridning. I genomsnittsvärdena för varje område döljs stora variationer. Av variationskoefficienten, standardavvikelsen i relation till medelvärdet, framgår att variationen i områdespreferensen är mindre i de centrala områdena jämfört med övriga bostadsområden. För Centrum och Söder, som representerar den lägsta variationen, är variationskoefficienten och för , samt , som representerar den högsta, . På frågan om hur mycket mer eller mindre de boende är beredda att betala för en bostad lika den de har , men belägen i något av de namngivna bostadsområdena och undantaget det egna, har utfallet i regel blivit mindre. Hur mycket mindre varierar. Det finns dock områden som de boende är villiga att betala mer för. För en bostad i områdena Centrum och Söder är av de svarande beredda att betala mer än vad de betalar . För ett område som vill däremot betala en lägre hyra än vad de gör . SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 25 Tabell 2.1.2. Andelen som anser sig vilja betala lika mycket, mer eller mindre än den nuvarande hyran (procent). Område Mindre Lika Mer Antal svarande 81 17 2 621 Bomhus 76 21 3 602 Brynäs 61 31 8 569 Centrum 16 40 44 602 85 12 3 624 Hemsta 61 30 9 623 Nynäs-Norr 49 37 14 622 Strömsbro 58 29 13 631 81 15 4 607 Söder 26 45 29 575 59 32 10 609 77 19 4 633 De boende är endast undantagsvis beredda att betala mer för en bostad i andra bostadsområden jämfört med det egna. Resultatet visar också på en stor spridning i hur mycket man anser att en bostad i olika områden bör kosta . Av figuren framgår denna spridning för vart och ett av bostadsområdena. Områdespreferensen anges i den fortsatta framställningen som summan av hur mycket mer/mindre de boende är beredda att betala för en bostad i annat område och den egna nuvarande hyran i kronor per kvadratmeter. I var och en av boxarna i figuren återfinner vi av de boende. ligger i benet över respektive under boxen. I figuren nedan ingår inga extremvärden och s.k. outlier.1 1 För ytterligare beskrivning av extremvärden och outlier, se avsnitt Statistiska mått. 26 Bilaga 1 SOU 2000:33 Figur 2.1.1. Spridning i områdespreferens bland de tillfrågade för respektive bostadsområde. N = 614 597 563 596 619 618 616 626 603 568 603 627 Bostadsområde Strömsbro Nynäs-Norr Hemsta Brynäs Bomhus per kvm/1000 800 600 400 200 0 Linjen i själva boxen representerar medianen, dvs. det mittersta värdet bland alla tillfrågades svar. Figuren illustrerar å ena sidan en stor spridning i uppfattningen om olika bostadsområden och å andra sidan att av de boende uppger ett intervall om per kvm för en bostad i olika områden. Undantagen är Söder och Centrum där intervallet är . Enkäten ger inget direkt svar på frågan varför vissa personer är villiga att betala mer för en bostad i eller på Söder, medan andra är villiga att betala mindre. En intressant fråga är huruvida trivseln i det nuvarande bostadsområdet har betydelse för hur man betraktar andra områden. Om vi tolkar trivseln som ett uttryck för hur väl det nuvarande området motsvarar de egna preferenserna, finns för dem som uppger att de trivs bra ingen anledning att betala mer för andra områden. För dem som inte trivs med hur de bor kan förhållandet vara annorlunda. En enkel test av huruvida trivseln i det egna området har betydelse för om man vill betala mindre, lika eller mer för andra bostadsområden visar ett varierat resultat beroende på bostadsområde. Överlag vill de som är nöjda med det egna området betala mindre för en bostad i andra SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 27 områden jämfört med de som är missnöjda eller indifferenta. Konfidensintervall (det intervall där av värdena återfinns) i den senare gruppen visar också på en betydligt större spridning jämfört med i gruppen nöjda. visar standardavvikelsen återigen att variationen är mycket stor. Värderingen av olika bostadsområden (uttryckt som hur mycket mer eller mindre man är villig att betala ) för vissa områden samvarierar med uppfattningen om det egna, medan det i andra saknas detta samband. I värderingen av , Centrum, Hemsta, Strömsbro och finns ingen signifikant skillnad mellan nöjda och missnöjda/indifferenta. I värderingen av övriga områden finner vi dock ett sådant samband. En tentativ slutsats av denna analys är att värderingen av Centrum å ena sidan, som ett av de mer attraktiva områdena i , och å andra, som ett mindre attraktivt område, är stabil och oberoende av huruvida man är nöjd respektive missnöjd med sitt nuvarande område. De boendes områdespreferens analyseras i nästa steg utifrån frågeställningen huruvida variationen i områdespreferens för olika områden är att hänföra till systematiska skillnader efter de boendes ålder och deras familjeinkomster. Vilken områdespreferens har låginkomsttagare och ungdomar i förhållande till medelålders och boende med medelinkomster? forskning har visat att ungdomar och äldre har en preferens för centrala lägen framför ytterområden. I figurerna nedan relateras områdespreferensen för olika bostadsområden till de boendes ålder (ungdom, medelålders eller äldre) och till de boendes disponibla familjeinkomst (låg, mellan eller hög). Båda dessa figurer är ordnade efter rådande genomsnittlig hyra i bostadsområdet ifråga, så att högst genomsnittlig hyra återfinns i bostadsområdet längst till vänster i figuren. De bostadsområden i som ingår i denna undersökning har en medelhyra per kvadratmeter som är högre än de boendes värdering av respektive bostadsområde. Det förhållandet gäller oavsett de boendes ålder.2 2 Yngre , medelålders och äldre 65+ år. 28 Bilaga 1 SOU 2000:33 Figur 2.1.2. Områdespreferensen för respektive bostadsområde fördelad efter ålder. Bostadsområde S ä tra Bomhus Hemsta ä s ö msbro S ö rby Nyn ä s-Norr S ö der Centrum Kronor per kvm/ å r 800 750 700 650 600 550 500 450 400 Yngre Medelålders Äldre Åldersgrupperna följer i stort sett samma preferensordning, med några undantag. Nivån varierar framför allt mellan de yngre och de äldre. Så värderar de yngre de mest centrala bostadsområdena högre jämfört med de medelålders och de äldre. De äldre värderar å sin sida de yttre bostadsområdena Bomhus, , och högre än de båda andra åldersgrupperna. SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 29 Figur 2.1.3. Områdespreferensen för respektive bostadsområde fördelad efter inkomst. Bostadsområde S ä tra Bomhus Hemsta ä s ö msbro S ö rby Nyn ä s-Norr S ö der Centrum Kronor per kvm/ å r 800 750 700 650 600 550 500 450 400 Låg Mellan Hög Ungefär samma mönster framträder i en motsvarande analys över områdespreferens bland olika inkomstgrupper. De boende har indelats i tre grupper efter den disponibla årsinkomsten. 3 Överlag värderar de boende med låga inkomster de olika bostadsområdena högre jämfört med de boende med höga inkomster. Skillnaderna är särskilt tydliga för Centrum och Söder. En förklaring är att många av de boende med låga inkomster tillika är ungdomar och dessa har en hög preferens för centrum. 2.1.2 Nuvarande medelhyra Det finns en hyressättning i som väl följer den rangordning av olika bostadsområden som de boende gett uttryck för i områdespreferensen. 3 Inkomstgrupperna låg -94 000, mellan 94 000-147 000, hög 147 000-. 30 Bilaga 1 SOU 2000:33 Figur 2.1.4. Medelhyra fördelat efter bostadsområde. Bostadsområde S ä tra Bomhus ö msbro S ö rby Hemsta ä s Centrum S ö der Nyn ä s-Norr Kronor/kvm och å r 800 750 700 650 600 Av figuren nedan framgår den genomsnittliga områdespreferensen för en bostad i de olika bostadsområdena, i förhållande till den genomsnittliga hyran i respektive området (kronor/kvm i allmännyttan). Variationen i de boendes områdespreferens följer väl variationen i rådande hyror. Områdespreferensen ligger dock på en lägre nivå. Korrelationen mellan områdespreferens och medelhyra i bostadsområdet är 0,77. Men då är det tydligt att det centralt belägna bostadsområdet avviker markant från regressionlinjen. I en förnyad beräkning, där Nynäs-Norr tas bort ur beräkningen, ges korrelationen 0,88, dvs. en hög grad av samvariation. Det framgår även av figuren. SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 31 Figur 2.1.5. Sambandet mellan områdespreferens och medelhyra (kronor/kvadratmeter och år). Områdespreferens 450 500 550 600 650 700 750 Medelhyra i hela området 800 750 700 650 600 Hemsta Brynäs Strömsbro Centrum 2.1.3 Attraktivitet och segmentering De boende har fått ta ställning till en rad faktorer i den fysiska miljön för att bedöma vad som konstituerar ett bra bostadsområde. Vilken innebörd som skall läggas i begreppet bra har däremot varit upp till var och en som besvarat enkäten att bestämma. Resultatet från visar att säkerhet och trygghet i bostadsområdet för de flesta är det främsta kännetecknet på ett bra bostadsområde. Andra viktiga faktorer är bra kommunikationer, närhet till affärer i bemärkelsen dagligvaruhandel, att området är vackert och att det är fritt från buller. Av mindre betydelse är såväl närhet till centrum som närhet till kultur och motionsanläggningar. Överlag är skillnaderna små i hur olika grupper ser på ett bra område. Oberoende av om enkäten har besvarats av en man eller av en kvinna är uppfattningen om vad som karaktäriserar ett bra bostadsområde densamma (för männen är även parkeringsplatser viktigt medan det för kvinnor är bra kommunikationer). Inte heller kan vi se några större skillnader mellan boende med respektive utan barn. 32 Bilaga 1 SOU 2000:33 barnfamiljer tycker att närhet till skola är viktigt. Emellertid finns det skillnader mellan de boende när vi undersöker olika åldersgrupper. De äldre anser att områdets rykte nästan är lika viktigt som att området är tryggt och säkert. Yngre och medelålders tillmäter ryktet mindre betydelse. De äldre anser också att närhet till omsorg såsom hälsocentral är viktigt för ett bra bostadsområde. Enligt tidigare undersökningar är avståndet mellan bostadsområdet och stadens centrum en viktig faktor för att förstå efterfrågan på bostäder. Ett vanligt argument är att det finns ett stort utbud av arbetsplatser, service, kultur och nöjen där. Det är därför intressant att, förutom ovanstående utsaga om betydelsen av närhet till centrum, se vilket uttryck avståndsfaktorn får i de tillfrågades preferens för olika områden. Av figuren framgår att de tillfrågades områdespreferens i varierar med avståndet. De högst värderade områdena återfinns i centrala lägen och de lägst värderade i de yttre områdena. Områdespreferens (kr/kvadratmeter) för respektive område fördelat efter avstånd i meter från centrum. 400 500 600 700 800 900 0 5000 10000 15000 20000 Avstånd Områdespreferens Sambandet mellan områdespreferens och avstånd från centrum följer en avtagandefunktion. Värdet minskar snabbt nära centrum för att avta allt mindre ju längre från centrum man kommer. En enklare analys av sambanden mellan avstånd och nuvarande medelhyra respektive områdespreferens resulterar i regressionskoefficienter (lutningsvinkeln) för nuvarande medelhyra som uppgår till –0,005 respektive –0,008 för områdespreferensen. Av koefficientens negativa tecken framgår att medelhyra och områdespreferens avtar med ökat avstånd från centrum. Områdespreferensens koefficient är något större än koefficienten för medelhyran, vilket betyder att områdespreferensen avtar i något högre grad med ökat avstånd än vad nuvarande medelhyra gör. SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 33 av områdespreferenser på ungefär samma avstånd från centrum tyder på att även andra faktorer är viktiga för att förklara preferensen, såsom t.ex. säkerhet och trygghet i bostadsområdet och bra kommunikationer. Ett attraktivt läge innebär en högre efterfrågan på bostäder. Inom bostadsrätten får detta genomslag i form av högre överlåtelsepriser. En fråga är: kan även, med det nuvarande sättet att bestämma hyror, hushåll med måttlig och låg inkomst bo i de mest attraktiva bostadsområdena? Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten i samtliga bostadsområden är . Generellt sett har de boende i bostadsrätt i de undersökta områdena högre disponibel familjeinkomst än de boende i hyresrätt. Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten uppgår till för boende i bostadsrätt, medan de i hyresrätt i genomsnitt har en inkomst på . Staplarna i diagrammet representerar den genomsnittliga disponibla inkomsten för familjer i bostads- respektive hyresrätt (vissa bostadsområden saknar lägenheter upplåtna med bostadsrätt), medan kurvorna representerar medelhyran respektive områdespreferensen i respektive bostadsområde. Oavsett områdespreferens är inkomstspridningen stor. Områden med ungefär lika områdespreferens uppvisar stor spännvidd i inkomster. Det gäller framförallt hyresrätt. 34 Bilaga 1 SOU 2000:33 Figur 2.1.7. Disponibel famljeinkomst (i tusental kronor) fördelad efter upplåtelseform och område samt nuvarande medelhyra och områdespreferens fördelad efter område (hyra i kronor per kvadratmeter). Områden ordnade efter områdespreferens. 50 100 150 200 t rum S ö der N y n äs-Norr rö m sb ro Brynäs Hemst a B o mhus Va l bo A n dersbe r g F orsba ck a Disponibel familjeinkomst 0 200 400 600 800 1000 Hyra Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt Medelhyra Områdespreferens Det finns ett samband mellan upplåtelseform (bostadsrätt – hyresrätt) och inkomst, så tillvida att familjer med en disponibel inkomst under genomsnitt (nedan betecknade som låg inkomst) är överrepresenterade i hyresrätt. Inom bostadsrätt är däremot inkomstgrupperna mer jämnt fördelade.