sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Därmed skall ett mycket stort antal fastigheter taxeras. För att möjliggöra detta måste värderingsmomenten i själva taxeringen begränsas. I stället koncentreras värderingsinsatserna till ett förberedel- seskede. Det avgörande är då att utifrån ett referensmaterial hitta generella metoder för taxeringen. Taxeringen skall genomföras på av fastighetsägarna inlämnade uppgifter. Eftersom taxeringen berör så många människor är det viktigt att regelverk och förutsättningar finns tillgängligt på ett överskådligt sätt. 4.3.2Förberedelser inför fastighetstaxering – provvärdering FTL och FTF skall kompletteras med föreskrifter och rekommenda- tioner. För att ge underlag och förutsättningar för detta bedrivs hos skatteförvaltningen och lantmäteriverket ett förberedelsearbete. Förberedelserna redovisas kortfattat nedan. Dessa behandlas även i kap. 9 och 18. Vid förberedelsearbetet skall underlag tas fram som gör det möjligt att bestämma riktvärdena i enlighet med reglerna i FTL. Det framtagna materialet skall göra det möjligt att bestämma riktvärdet, dvs. till av marknadsvärdet före taxeringsåret. Förberedelsearbetet sker i två etapper. I den första företas de särskilda förberedelseåtgärder som behövs i fråga om användningen av de värderingsmetoder som skall tillämpas för respektive taxerings- omgång. Förslag till riktvärdekartor med indelning i värdeområden och riktvärdeangivelser tas fram. I nästa steg sker en kontroll av förslagen till riktvärdekartorna med den föreslagna indelningen i värdeområden och riktvärdeangivelser (provvärdering). Undersökningen sker med utgångspunkt från de köp (provvärderingsobjekt) som skett under nivååret och därutöver ytterligare . Den provvärdering som först sker syftar dels till att testa de föreslagna riktvärdekartorna, dels till att pröva de preliminära föreskrifter om klassindelning av värdefaktorer, klassindelningsgrunder och värdetabeller m.m., som då finns. Vid provvärderingen analyseras de ingående köpen (varje köp) på så sätt att värdefaktorerna som är knutna till köpet och de föreslagna riktvärdena ställs i relation till köpeskillingen. Markvärdet och byggnadsvärdet bearbetas separat. Värdena summeras därefter till ett basvärde. Basvärdet ställs sedan i relation till en omräknad köpeskilling. Den omräknade köpeskillingen korrigeras för olika värdetidpunkter i provvärderingsmaterialet. Inom värdeområdet beräknas medeltal. Viktiga värderingstekniska moment är att välja värdefaktorer som är mätbara och som avspeglar marknadsförutsättningar. Därefter skall värdeområdena avgränsas så att valda värdefaktorer så bra som möjligt avspeglar aktuella köp. I förberedande åtgärder (AFT 96 och 98) redovisas i en översikt att provvärderingen består av följande arbetsmoment vid taxering av småhusenheter. Vid taxering av övriga enheter genomförs motsvarande moment anpassade till de skilda förutsättningarna: ·Översyn av värderingsmetoderna för småhusenheter ·Insamling och bearbetning av ortsprismaterial ·Förslag till indelning i värdeområden ·Förslag till riktvärdeangivelser för värdeområdena ·Beslut och redovisning av riktvärdekarta och tillhörande provvärde- ringar och kontrollvärdering. Under förberedelsearbetet görs en värdeområdesindelning och värdenivåer inom de olika värdeområdena bestäms (nivåläggning). Genom förfarandet avses att inom vissa toleransnivåer finna former för att basvärden/taxeringsvärden skall kunna åsättas så att riktvärdena vid normala förhållanden motsvarar av marknadsvärdet. Anknytning sker till aktuellt nivåår. Vid nivåläggningen måste bedömningarna grundas på allt tillgängligt, men relevant jämförelsematerial. I uppgiften ingår bedömningar som kräver kompetenta värderare och kunskap om förhållandena på orten. Uppgiften blir mer avancerad, men också föremål för fler bedömningar om det finns endast få köp. I de fallen behöver ett antal olika jämförelser göras. Dessa varierar från fall till fall. Exempelvis kan vid nivåläggning av småhus i en mindre tätort jämförelse ske med småhusförsäljningar i likartade/jämförbara orter i en annan del av länet. Det kan i andra situationer, exempelvis vid taxering av köpcentra vara nödvändigt att söka jämförelser inom ett betydligt större område, eventuellt inom hela landet. Vid nivåläggning i dessa situationer skall även annan relevant information beaktas när det är möjligt. Något om värdering då jämförelseobjekt saknas belyses allmänt i avsnitt 4.1.3. Vid taxering i situationer då relevant jämförelsematerial saknas, t.ex. på grund av att köpare saknas i en ort med nedläggningsproblem, är det ibland nödvändigt att göra skälighetsbedömningar som går utöver historiska marknadsnivåer. Här kan ifrågasättas hur lågt marknadsvärdet är, eller hur det tar innan en ny nivå etablerats där köpare och säljare är överens. Det omvända förhållandet kan gälla även för unika, eftertraktade objekt som inte bjuds ut på allmänna marknaden. 4.3.3Tillämpning av ortsprismetoden vid fastighetstaxering Ortsprismetoden är huvudmetoden enligt 5 kap. 5 § FTL för att bestämma marknadsvärdet. Detta sker med ledning av genomförda förvärv av likartade fastigheter på en fri och öppen – allmän marknad. Metoden redovisas närmare under avsnitt 4.1.1 ovan och används på motsvarande sätt inom fastighetstaxeringen. Tillgången till en relevant köpeskillingsstatistik är avgörande för möjligheten att använda metoden och för värderingens resultat. Inte minst vid fastighetstaxering ställs ofta frågan hur många jämförelseköp som behövs för att ett marknadsvärde skall kunna anges. Ett entydigt svar eller en miniminivå kan inte ges. Det måste bli en avvägning mellan antal köp, hur likartade köpen är, vilka möjligheter som finns att analysera och likrikta färre eller enstaka jämförelseköp, m.m. Av avgörande betydelse är i detta fall möjligheterna att dels anpassa värdeområdenas storlek, dels möjligheterna att analysera jämförelse- material över flera värdeområden. Se vidare i avsnitt 9.3.7. Det framtagna primärmaterialet skall granskas objektivt med hänsyn till representativitet och jämförbarhet. Detta genomförs på motsvarande sätt som annan marknadsvärdering med ortsprismetoden. Se avsnitt 4.1.1. Förfarandet tillämpas vid förberedelsearbetet inför fastighetstaxe- ringen på sätt som redovisas ovan, se avsnitt 4.3.2. Ortsprismetoden relaterad till avkastningssituationer Även då ortsprismaterial inte kan användas för att direkt bedöma fastigheternas marknadsvärde kan ett representativt ortsprismateial användas för att bedöma värdet på exempelvis hyreshus eller andra objekt där avkastningen är en viktig värdefaktor och en viktig bärare av marknadsvärdet. Man brukar i det sammanhanget tala om en ortsprisrelaterad avkastningsmetod. Genom förfarandet med ursprunglig koppling till ortspriset men värdet relaterat till avkastningsfaktorer borde metoden i stället kallas för avkastningsrelaterad ortsprismetod. Metoden är egentligen en utvecklad ortsprismetod där hyran är normeringsfaktor. I förberedelsearbetet för hyreshus och vissa industrifastigheter används det tillgängliga ortsprismaterialet för att fånga den aktuella marknadsvärdenivån. Marknadsvärdet relateras i fastighetstaxerings- sammanhang till utgående bruttohyra (vid marknadsvärdering av enskilda objekt beaktas normalt nettohyran). Med bruttokapitaliserings- faktorer fångas värdefaktorn ålder upp och används för att bygga upp ett tabellverk för den praktiska taxeringen (relativ kapitaliseringsfaktor). Läget fångas upp med en nivåfaktor och redovisas i ett tabellverk. Bruttokapitaliseringsfaktorn och nivåfaktorn bestäms via provvärderingen med ledning av jämförelseköp. Mot bakgrund härav skulle metoden kunna kallas bruttohyresmetoden. Inslag av avkastningsmetod finns för skogsfastigheter och för skogsdelen i lantbruksfastigheter. Avkastningsmetoden används för att i tabellform konstruera relativa tal som grund för fastighetstaxeringen. Marknadsvärdeanpassning görs genom jämförelse med faktiska försäljningar. Denna sker vid nivåläggningen. avkastningsmetod kan användas för att beräkna marknadsvärdet. sorteras metoder där ett ortsprismaterial normerats till avkastningsfaktorer (enligt ovan) under avkastningsmetoden. Med en mer strikt tillämpning enligt ovan konstateras att vid fastighetstaxering används avkastningsmetoden i relativt begränsad omfattning. När en mer renodlad avkastningsmetod används vid fastighets- taxering ingår vid värderingen en nuvärdesberäkning. Vid denna bedömning är kalkylräntan en viktig faktor Kalkylräntefoten är en mycket betydelsefull faktor vid beräkning av avkastningsvärden. 4.3.5Produktionskostnadsmetoden – beräkning av tekniska nuvärden Vid fastighetstaxeringen används metoden vid värdering främst av vissa industrifastigheter. Enligt FTL skall, som redovisats ovan, produktionskostnadsmetoden användas om inte andra metoder inte ger tillräcklig vägledning. Metoden redovisas i avsnitt 4.1.1. Även för produktionskostnadsmetoden behövs därför en marknads- anpassning. Anpassningen måste ofta ske genom överväganden om branschens lönsamhet. Viss praxis, som bygger på ortsprisstudier kan användas. För att kunna bestämma marknadsvärdet behövs underlag i form av prisstatistik. Uppgifterna behövs för direkt användning vid ortsprismetoden, men används även för övriga metoder när dessa marknadsanpassas – ortsprisrelateras. För fastighetstaxering används det ortsprismaterial som finns tillgängligt i LMV:s fastighetsprisregister. Detta upprättas med ledning av de uppgifter ur lagfartsansökningar som redovisas av inskrivningsmyndigheterna. Lagfartsuppgifterna kompletteras med uppgifter om bl.a. ägarkategori, areal, typ av fastighet och andra uppgifter t.ex. uppgifter om byggnadernas storlek och ålder. SCB:s officiella prisstatistik grundas på data från fastighets- datasystemet och ger en uppfattning om vilka genomsnittliga höjningar av taxeringsvärdena som kan förväntas. Däremot kan inte ur den officiella statistiken utläsas vilka förändringar av taxeringsvärdenivån som kommer att erfordras inom enskilda värdeområden. Enligt 5 kap. 5 § FTL skall vid bestämmande av marknadsvärdet vid tillämpning av ortsprismetoden inte beaktas sådana försäljningar om vilka man kan anta att ovidkommande omständigheter har inverkat på priset. Icke representativa köp skall således gallras bort ur ortsprismaterialet. Bortgallringen av icke representativa köp sker dels under insamlingen, dels vid granskningen av ortsprismaterialet. De köp som skall ligga till grund för valet av riktvärdeangivelse skall vara representativa. För att bedöma representativiteten hos köpen i fastighetsprisregistret måste dessa gås igenom. Köp där speciella relationer mellan köpare och säljare eller andra särskilda omständigheter i hög grad kan ha påverkat priset skall i princip gallras bort. Även i andra situationer kan finnas problem med att köp som inte sker på en fri och öppen marknad faktiskt kan påverka en marknadssituation. Ett ofta relaterat exempel på detta är när kommunen säljer obebyggda tomter. Hur tydlig påverkan är varierar högst påtagligt mellan kommunerna. Avgörande är oftast hur stor den fria och öppna marknaden är, hur efterfrågesituationen i orten ser ut, jämförbarhet avseende läge m.m. Kommunens försäljningar kan dels påverka prisnivån direkt, dels påverka indirekt genom att också andra köp anpassas till kommunens nivå. Vid en indirekt påverkan har marknaden faktiskt påverkats. Då skall inte heller köpen gallras. Ett svårt läge uppkommer om marknaden enbart består av exempelvis kommunala försäljningar. Den fria och öppna marknaden kan förutsättas anpassa sig efter de förutsättningar som gäller i den specifika situationen. Den principiella uppbyggnaden också för fastighetstaxeringen bör därför vara att söka jämförelseköp i den fria och öppna marknaden. Det bedöms därför inte principiellt riktigt att beakta t.ex. släktköp. I speciella situationer där tillräcklig ledning inte kan fås ur ett gallrat jämförelsematerial är det värderarens uppgift att i tillgängligt material i övrigt och med erfarenhet om marknadssituationen göra generella bedömningar när värdenivån bestäms och när tabeller upprättas m.m. Extra viktigt är då att dokumentera vilka faktorer som ligger till grund för bedömningen. Denna fråga kommer att närmare behandlas i samband med lantbruks- taxeringen, där släktköp är vanligt förekommande. Utgångspunkter för gallringen är att det återstående materialet skall vara så rättvisande som möjligt. Med rättvisande avses att köp där marknadens villkor styrt skall ingå i materialet. Köpeskilling som har erlagts för en viss fastighet kan inte utan vidare anses som ett exakt uttryck för marknadsvärdet. Frånsett att köpeskillingen kan ha påverkats av särskilda förhållanden, såsom släktskap, affektionsvärde o.d., kan den vara ett toppris eller ett bottenpris, som inte motsvarar det verkliga marknadsvärdet. Sådant pris kan föranledas av speciella omständigheter beträffande försäljning eller köp , av ett obetänksamt ingånget avtal m.m. Först om ett någotsånär tillräckligt antal olika försäljningar föreligger, om vilka anledning inte finns att anta att ovidkommande omständigheter har inverkat på prisbildningen, kan en tillförlitlig slutsats dras angående ett normalt värde i handeln, dvs. Det är således de representativa köpen som skall läggas till grund för taxeringen. Dessa skall tas fram genom tillämpning av allmänt vedertagna utgallringsprinciper. Det totala antalet frivilliga köp – och för lantbruksegendom även ensidiga fastighetsregleringar som bygger på frivilliga överenskommelser om ersättningarna – skall således bli föremål för en granskning med syfte att gallra bort alla köp som inte kan anses som representativa. I 1 A kap. FTF och RSV:s (1997) redovisas generella och särskilda utgallringskriterier och hur gallringen dokumenteras. Vägledning ges även om vilka gallringssituationer som normalt förekommer. De generella utgallringskriterierna är enligt handboken: Transportköp Tvångsförvärv försäljningar Orena köp såsom Köp mellan moderbolag och dotterbolag Försäljning av andel av fastighet till person som redan äger andel Enligt handboken föreligger annan intressegemenskap mellan köpare och säljare för köp med: Lågt värde/ Andelsköp Främmande egendom/ Avvikande användningssätt Osäkra värdeförutsättningar vid köpetillfället Extremt låg/hög K/B Utöver de generella utgallringskriterierna anges i handboken särskilda utgallringskriterier. För t.ex. småhus ges särskilda utgallringskriterier som motiveras av att granskningsförfarandet skall kunna förenklas utan att kravet på noggrannhet eftersätts. Detta är möjligt när tillgången på köp är stor – som normalt är fallet beträffande bebyggda småhusenheter. Då bör alla köp vars representativitet kan ifrågasättas gallras bort liksom köp där tveksamhet kan råda om de registrerade uppgifterna om värdefaktorer var riktiga vid köpetillfället. För den generella gallringsgrunden extrema köp skall enligt handboken direkt gallring ske av köp som inte har ett K/B inom intervallet 0,5 till 5,0. Med hänsyn till tillgången på köp skall den generella gallringen för lantbruk och hyresfastigheter ske först sedan vissa korrigeringar och kontroller gjorts. Även i andra fall när antalet köp är begränsat såsom t.ex. beträffande de fåtaliga köpen av obebyggda småhusenheter och industrifastigheter kan det vara motiverat att även analysera mindre representativa köp. De avvikelser eller oklarheter som finns om representativitet måste då på något sätt beaktas. Gallring av provvärderingsmaterial dokumenteras genom anteck- ningar i föreskriven förteckning, för att underlätta eventuella framtida granskningar och genomgångar. 5En statistisk utvärdering av bas- och taxeringsvärdenas precision Utredningen har låtit göra en statistisk utvärdering av bas- och taxeringsvärdenas precision. Syftet med utvärderingen är i första hand att ta reda på om dagens regler för fastighetstaxering leder fram till det avsedda förhållandet att en fastighets basvärde skall utgöra av dess marknadsvärde. Med hjälp av beskrivande statistik har utredningen vidare försökt bedöma om taxeringen fungerar olika bra för olika fastighetstyper. När det gäller taxeringen av småhus har utredningen också låtit genomföra en mer omfattande statistisk utvärdering. Den har syftat till att undersöka om det förekommer systematiska fel i småhusens basvärden och till att bedöma om omräkningsförfarandet fungerar betydelse för fastighetens marknadsvärde samt om standardpoäng- sättningen är rimlig. Även frågan om det finns någon signifikant skillnad i marknadsvärden mellan permanent- och fritidsfastigheter i jämförbara lägen och med likvärdig standard har undersökts. mer omfattande analys presenteras endast kortfattat i detta kapitel. En utförligare redovisning ges i bilaga 2. Den statistiska utvärderingen, till den del den avser småhus, är baserad på uppgifter som fastighetsägarna lämnar i samband med den allmänna fastighetstaxeringen, vilket bl.a. inkluderar uppgifter om husets standard såsom boyta, samt på uppgifter om basvärden och priser på försålda fastigheter. Den statistiska utvärderingen av övriga fastighetstyper är baserad enbart på uppgifter om överlåtelsepriser och basvärden på försålda fastigheter. Endast marknadsmässiga överlåtelse- priser inkluderas. 150 En statistisk utvärdering av bas- och taxeringsvärdenas precision SOU 2000:10 Det bör framhållas att det med statistiska metoder inte utan osäkerhet går att avgöra om basvärdet korrekt återspeglar marknadsvärdet i varje enskilt fall. Även med individuella värderingar är detta svårt. Syftet med denna utvärdering är i första hand att med statistiska metoder undersöka om det finns systematiska felaktigheter i taxeringen. Om dessa åtgärdas kommer precisionen bli bättre även i det enskilda fallet. Eftersom en fastighets köpeskilling i praktiken inte nödvändigtvis sammanfaller med fastighetens marknadsvärde (se kapitel 4 eller bilaga 2) är det felaktigt att utvärdera om dagens regler för fastighetstaxering leder fram till avsett resultat genom att förvänta sig att den genomsnittliga köpeskillingen för ett stort antal försålda hus ger en god uppskattning av det genomsnittliga marknadsvärdet. Därför bör det vara rimligt att testa om taxeringsmodellen i genomsnitt träffar rätt genom att undersöka om basvärdena i genomsnitt utgör av köpe- skillingarna. Precisionen i de basvärden som fastställdes vid den senaste fastighetstaxeringen av småhus bör testas med försäljnings- statistik eftersom basvärdena skall återspegla prisnivån . Vid den statistiska utvärderingen, som omfattar 54 387 har kvoten mellan basvärdet och köpeskillingen beräknats för varje försåld fastighet (denna kvot kallas fortsättningsvis för BK-kvoten). 1 Tabell 5-1 sammanfattar resultaten. Tabell 5-1: Beskrivande statistik, småhusenheter Värdeom råden m ed Värdeom råden m ed minst 10 försäljningar minst 30 försäljningar 1 På uppdrag av utredningen konstruerade SCB databasen genom en samkör- ning av och Fastighetsprisstatistiken. SOU 2000:10 En statistisk utvärdering av bas- och taxeringsvärdenas precision 151 Utvärderingen visar att basvärdet i genomsnitt utgör av köpeskillingen. Det finns ett fåtal höga BK-kvoter som tenderar att dra upp den genomsnittliga BK-kvoten. Om BK-kvoter som är större än 2 rensas bort, närmar sig genomsnittet . I genomsnitt fungerar alltså taxeringsmodellen mycket väl. Figur 5-1: BK-kvoter för småhus, ackumulerad frekvensfördelning Ackumulerad frekvens i procent Vad kan sägas om variationen? Variationen kan åskådliggöras på olika sätt. Numeriskt kan variationen uttryckas med de statistiska måtten standardavvikelse eller variationskoefficient. Innebörden av dessa statistiska begrepp förklaras utförligare i bilaga 2. Av skäl som också redovisas i bilaga 2 kommenteras i det följande enbart variations- koefficienten. Variationskoefficienten uppgår t ill 0,36. Emellertid är det svårt att ha en uppfattning om denna variation är t illfredsställande. Om det finns alternativa taxeringsmodeller bör man välja den modell som ger lägst variationskoefficient. Man kan också få en uppfattning om variationen genom att studera den ackumulerade frekvensfördelningen. Denna beskriver hur stor andel av fastigheterna som ligger under en viss nivå på B/K-kvoten. Figur 5-1 visar den ackumulerade frekvensfördelningen för de 54 387 BK- kvoterna. Om samtliga BK-kvoter vore 0,75 skulle kurvan i Figur 5-1 vara en vertikal kurva ovanför punkten 0,75 på x-axeln. Figuren visar emellertid att det finns många observationer (husförsäljningar) där BK- kvoten avviker såväl uppåt som nedåt från 0,75. Ju flackare kurvan är ju större är spridningen i BK-kvoten. 152 En statistisk utvärdering av bas- och taxeringsvärdenas precision SOU 2000:10 I figuren ser man att för ca. av husförsäljningarna utgör basvärdet av köpesk illingen och för av husförsäljningarna utgör basvärdet av köpeskil- lingen. Utan ett närmare studium av de fall där basvärdet avviker kraftigt från av den observerade köpeskillingen (exempelvis genom individuella värderingar) är det svårt att avgöra om detta, som vid en första anblick kan verka stötande, har orsakats av att basvärdena är felaktiga och/eller av att de observerade köpeskillingarna av någon anledning avviker nedåt eller uppåt från marknadsvärdena. Även om man inte bör förvänta sig att alla enskilda BK-kvoter skall vara 0,75 bör man förvänta sig att den genomsnittliga BK-kvoten i alla värdeområden med ett tillräckligt stort antal husförsäljningar skall vara 0,75. Vid en undersökning av hur det förhöll sig på värdeområdesnivå framkom att det fanns ett betydande antal värdeområden där basvärdet i genomsnitt inte utgör av köpeskillingen trots att det statistiska underlaget i form av köpeskillingsstatistik borde vara tillräckligt stort (se vidare bilaga 2, avsnitt 1). Tabell 5-1 pekar också på ett annat problem. Det är bara i 407 värdeområden av totalt 7 605 som det finns minst 30 försäljningar vilket generellt sett får anses vara det minsta antal försäljningar som krävs för att bilda sig en uppfattning om prisnivån i ett enskilt värdeområde. I mer homogena värdeområden är det möjligt att ett mindre antal observationer också ger god information om prisnivån. Å andra sidan, i mer heterogena värdeområden kan det krävas ett betydligt större antal försäljningar för att prisnivån skall kunna fastställas. I nuvarande taxeringsmodell löser man detta problem genom att studera andra likartade värdeområden med ett tillräckligt stort antal försäljningar. 5.2.2Resultaten av den mer omfattande utvärderingen av småhusens bas- och taxeringsvärden Redovisningen ovan visar att fastighetstaxeringen för småhus fungerar väl i genomsnitt. Däremot är det svårt att dra några konkreta slutsatser om precisionen överlag. Resultaten av den mer omfattande statistiska utvärderingen av småhusens bas- och taxeringsvärden indikerar emellertid att det finns vissa systematiska fel i taxeringen och att man bör kunna förbättra precisionen i vissa avseenden. Nedan presenteras kortfattat resultaten av denna analys. En utförligare presentation av resultaten och de statistiska metoder som använts ges i bilaga 2, avsnitt 2 och 3. SOU 2000:10 En statistisk utvärdering av bas- och taxeringsvärdenas precision 153 NHus i höga prislägen undertaxeras i stor utsträckning. Dock är undertaxeringen i de flesta fall marginell. För mycket dyra hus kan undertaxeringen i absoluta termer dock vara betydande. NVärdeområdesindelningen fyller en mycket viktig funktion för basvärdenas precision. Det är förmodligen svårt att helt ersätta värdeområdesindelningen med variabler som mäter områdets karaktär. Områdesbeskrivningar kräver bedömningar av subjektiv karaktär som inte på något enkelt sätt låter sig fångas upp av ett begränsat antal variabler. Däremot bör värdeområdesindelningen till viss del kunna kompletteras med en beskrivning av områdets karaktär som sedan kan ligga till grund för justering för säregna förhållanden.