sou · GOB333d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Om ärendet överklagas till saknar hovrätten i praktiken förutsättningar att göra en allmän skälighetsbedömning, eftersom domstolen inte kan antas ha kännedom om förhållandena på orten. De senaste decenniernas utveckling, och presenterade förslag i mitt tidigare betänkande, riskerar att ytterligare urholka hyresnämndernas möjlighet att vid bruksvärdesprövningar göra direkta jämförelsepröv- ningar. Nuvarande utformning av bruksvärdesregeln och gällande rätts- praxis innebär att förutsättningarna för att hitta godtagbara jämförelse- lägenheter vid en bruksvärdesprövning i hyresnämnden minskar. Detta innebär även ökade praktiska svårigheter för parterna att ta fram rele- vant jämförelsematerial, och större osäkerhet när det gäller att kunna förutse hyresnämndens bedömningar, eftersom domstolens bedömning då blir mer skönsmässig. En ökad individualisering stärker hyresrättens konkurrenskraft. Det måste därför anses angeläget att bruksvärdesregeln och rättspraxis inte bidrar till en utveckling som leder till ökade praktiska svårigheter och en ökad andel avgöranden som grundar sig på allmänna skälighetsbe- dömningar. Det finns därför skäl att närmare överväga vad som skall utgöra utgångspunkter vid en bruksvärdesprövning, och på vilket sätt en sådan prövning skall göras. Det är alltså angeläget att närmare se över hur bruksvärdesregeln bör vara utformad och preciserad, så att regelns utformning skapar förutsättningar för att jämförelseprövningar kan ske i ökad omfattning. Bruksvärdesregelns närmare utformning bör därför bli föremål för ytterligare överväganden. 6 Utvärdering av lägesfaktorn Som framgått av tidigare kapitel är dagens hyresstruktur ett resultat av samspelet mellan bruksvärdessystemet, förhandlingssystemet och de allmännyttiga bostadsföretagens särskilda roll. Dessa olika regelverk har delvis olika målsättningar. En viss målkonflikt kan framför allt spå- ras mellan de allmännyttiga bostadsföretagens karaktär av självkost- nadsföretag och bruksvärdessystemets fokusering på konsumentvärde- ringar. I direktiven pekas på att det framförs kritik mot hyressättning- en, främst för att den inte resulterar i en sådan marknadsliknande hy- resstruktur som åsyftades då bruksvärdessystemet introducerades som en ersättning för hyresregleringen. Enligt direktiven lider dock debatten av att det inte finns några aktuella undersökningar av de fak- tiska förhållandena. Utredningen har därför haft till uppgift att undersöka hur väl dagens hyror svarar mot de genomsnittliga konsumentvärderingarna. Enligt direktiven skall särskilt intresse ägnas åt frågan om lägesfaktorn till- mäts den betydelse som är motiverad utifrån intentionerna. I den all- männa debatten hävdas ofta att attraktiva, centralt belägna lägenheter är underprissatta som mindre attraktiva lägenheter har en hyra som är för hög relativt sett. För att undersöka dessa frågeställningar har () haft i uppdrag att genomföra en enkätundersökning med cirka 10 000 intervjuade personer på åtta olika lokala bostadsmarknader. In- stitutet för bostadsforskning (IBF) vid har därefter bearbetat enkätresultatet. Rapporterna från IBF och SCB redovisas i bilaga 1 och 3. Den genomförda undersökningen ger ingen representativ bild av hur det ser ut på alla bostadsmarknader i landet. Av praktiska skäl är det inte möjligt att genomföra en sådan undersökning. Det har därför varit nödvändigt att välja ut ett begränsat antal lokala bostadsmarknader och närmare studera förhållandena på dessa. Urvalet av bostadsmarknader har gjorts så att det skall vara möjligt att utläsa skillnader som är relate- 84 Utvärdering av lägesfaktorn rade till bl.a. storlek och efterfrågesituation. De bostadsmarknader (kommuner) som ingår i studien framgår av tabellen. Folkmängd i de undersökta kommunerna. Källa: SCB. På var och en av dessa bostadsmarknader har det gjorts ett urval av allmänt kända bostadsområden. I omfattar urvalet i grova drag en triangel från innerstaden och västerut. Det innebär att även bostadsområden i andra kommuner än ingår (, och ), som vissa delar av staden inte ingår. Denna urvalsmetodik har använts för att de intervjuade skall ha god kännedom om de olika bostadsområdenas kvaliteter. 6.1.1Två sätt att se på lägesfaktorn Hyressättningen är ett resultat av hur hyresmarknadens parter värderat olika bostäders kvaliteter. En undersökning av hur väl hyressättningen överensstämmer med de allmänna konsumentvärderingarna skulle be- höva uppmärksamma ett stort antal egenskaper hos lägenheterna. Den nu genomförda undersökningen har dock, i enlighet med direk- tiven, fokuserat på den s.k. lägesfaktorn. Med lägesfaktorn torde de flesta i den allmänna debatten avse lägenhetens avstånd till den lokala bostadsmarknadens centrum. Syftet med bruksvärdessystemet var emellertid att hyresstrukturen skulle spegla skillnader i bostädernas kvaliteter – inte bara vad gäller läget, utan på flera olika områden. I förarbetena till bruksvärdessyste- met talas om sådana faktorer som t.ex. tillgång till kommunikationer, närhet till kommersiell och offentlig service. Mot denna bakgrund har lägesfaktorn i denna studie studerats från två utgångspunkter. Huvudintresset har koncentrerats på hur väl den relativa hyresstrukturen speglar de boendes uppfattning av bostadsom- rådena. Därutöver har betydelsen av det geografiska avståndet till cent- rum studerats särskilt. Därigenom blir det möjligt att dels belysa i vilken utsträckning som dagens situation stämmer överens med de målsättningar som en gång i Utvärdering av lägesfaktorn 85 tiden uppställdes för bruksvärdessystemet och dels tillföra empirisk kunskap till den debatt om lägesfaktorn som förs . Vad tycker då de boende? Hyresgästernas värdering av bostaden be- stäms utifrån komplexa mönster bestämda av den rådande livssituatio- nen. Därför måste i en studie av detta slag undersökas en rad olika faktorer som kan tänkas ha relevans i sammanhanget. I undersökningen analyseras även faktorernas inbördes relationer och prioriteringen dem emellan. Den första delen av utvärderingen behandlar lägesfaktorn i betydel- sen det allmänna läget, dvs. det samlade värdet av alla inverkande fak- torer utöver själva avståndet från stadens centrum. Detta uttrycks som de boendes områdespreferenser. Områdespreferensen är detsamma som hyresgästernas relativa värdering av olika bostadsområden på den lokala bostadsmarknaden. 6.2.1Värdering av olika områdesegenskaper De egenskaper som uppmärksammats i undersökningen gäller bland annat egenskaper i själva bostadsområdet, som t.ex. säkerhet och trygg- het, trevlig utemiljö och goda möjligheter för lek. Därutöver har till- gänglighet och närhet till serviceutbud ingått som variabler. Slutligen har egenskaper som inte nödvändigtvis står att finna i det egna bostads- området beaktats. Som exempel kan nämnas kommunikationer, närhet till lokalt centrum samt närhet till parker och grönområden. Mål och värderingar i livet förändras över människors livscykel och därmed även önskningar samt preferenser för olika områdesegenskaper. Det innebär förenklat att även vanor och intressen förändras . Ungdomar värderar t.ex. egenskaper i området annorlunda än vad barn- familjer gör. 86 Utvärdering av lägesfaktorn Av intresse blir då att undersöka hur åldersfördelningen ser ut på de olika bostadsmarknaderna som ingår i undersökningen. Detta framgår av nedanstående tabell. Befolkningen fördelad efter kön och ålder för de oli- ka bostadsmarknaderna (procent). Källa: SCB och IBF. Befolkningsstrukturen vad gäller kön och ålder är ungefär densamma på de studerade bostadsmarknaderna. Förutsättningarna i detta avseen- de är således i det närmaste likvärdiga för samtliga undersökta bo- stadsmarknader, vilket underlättar jämförelsen av resultaten för hur de tillfrågade värdesätter olika områdesfaktorer. De boende har fått ta ställning till ett antal faktorer i den fysiska miljön i syfte att bedöma hur viktiga dessa är för att ett bostadsområde skall betecknas som attraktivt och bra. I praktiken gör också den en- skilde individen en samlad bedömning av de egenskaper i ett bostads- område som påverkar den egna livssituationen. Ett för individen at- traktivt bostadsområde är således ett område där bedömningen utfaller tillfredsställande eller positivt. Resultaten visar att de flesta tillfrågade anser att säkerhet och trygg- het i bostadsområdet är det som främst kännetecknar ett bra bostadsom- råde. Andra viktiga faktorer är bra kommunikationer, närhet till affärer i betydelsen dagligvaruhandel, närhet till parker, att området är vackert och fritt från buller. Av mindre betydelse är såväl närhet till skola som närhet till kultur- och motionsanläggningar. Utvärdering av lägesfaktorn 87 I nedanstående tabell anges den genomsnittliga rangordningen för samtliga bostadsmarknader. I bilaga 3 redovisar SCB rangordningen för respektive bostadsmarknad. Rangordnad värdering av olika faktorer för samtliga bo- stadsmarknader. 1Ett säkert och tryggt område 3En vacker fastighet med trevlig utemiljö 5Nära till park eller grönområden 6Fritt från buller- och trafikstörningar 7Ett område med gott rykte 8En fastighet med hög standard 9Lätt att få parkeringsplats 10Möjlighet till enkelt miljövänligt boende 11Nära till stadens centrum 12Nära till vänner och bekanta 13Nära till vårdcentral eller annan samhällsservice 14Nära till kultur och nöjen 15Nära till skolor och barnomsorg 16Nära till motions- och idrottsanläggningar 17Bra lekytor och lekutrustning Källa: SCB och IBF, bearbetad statistik. De faktorer som ligger till grund för att bedöma attraktionskraften hos ett bostadsområde är överlag relativt samstämmiga mellan olika grup- per och för olika bostadsmarknader. Resultaten uppvisar dock en del skillnader. I några kommuner anser männen att tillgång till parkerings- platser är viktigt för ett bra bostadsområde. Boende med barn anser som regel att närhet till skola är viktigt, vilket övriga boende – föga överraskande – betraktar som i det närmaste helt oviktigt. Det finns också vissa skillnader mellan olika åldersgrupper. De äld- re i flera av kommunerna anser att områdets rykte är nästan lika viktigt som att området upplevs som tryggt och säkert. Yngre och medelålders tillmäter ryktet mindre betydelse. I vissa kommuner anser också de äld- re att närhet till samhällsservice och omsorg, som t.ex. vårdcentral, är viktigt för att ett bostadsområde skall bedömas som attraktivt. Sammantaget kan dock konstateras att skillnaden är liten mellan hur olika grupper av boende karaktäriserar ett bra område. En viktig iaktta- gelse som understryker bostadsområdets rekreativa betydelse är de bo- endes prioritering av närhet till parker samt betoningen på skönhet, 88 Utvärdering av lägesfaktorn trygghet och trivsel. För de allra flesta, oberoende av bostadsmarknad, framstår det som att närheten till centrum inte är särskilt prioriterat för att ett bostadsområde skall anses vara bra. Det kan tolkas som att just centrum förknippas med motsatsen till lugnet, tryggheten och närheten till grönområden. Det finns vissa skillnader mellan olika grupper av boende som visar att behov och även krav skiljer sig åt. De äldre tillmäter ett gott rykte samt närhet till olika former av service stor betydelse. Boende med barn tycker det är viktigt att barnen har nära till skolan och att det finns gott om plats för barnens lek. Även om resultaten av ovanstående rangordning har hög förkla- ringsfaktor och är enkla att uttyda, är det i sammanhanget viktigt att betona att detta är ett sammandrag av de olika värderingar som de bo- ende har givit uttryck för. Det finns med andra ord nyanserade skillna- der mellan de olika bostadsmarknaderna, vilket framgår av bilaga 3. 6.2.2Värdering av det egna bostadsområdet Innan spridningen av de boendes värderingar diskuteras är det i sam- manhanget intressant att peka på att enkätundersökningen även visar att de boende till övervägande del är nöjda med sitt boende. I enkäten ingick frågan om hur nöjda de boende är med det område som bostaden ligger i. Resultatet visar att de flesta svarade att de var ganska eller mycket nöjda med bostadsområdet. Graden av nöjdhet för de boende i undersökningen. Värdena är avrundade. Källa: SCB. Av tabellen framgår att antalet ganska nöjda och mycket nöjda hyres- gäster tillsammans uppgår till mellan på samtliga undersökta bostadsmarknader. De tillfrågade som är mycket eller gans- ka missnöjda utgör endast en liten andel av de tillfrågade. Utvärdering av lägesfaktorn 89 De boendes preferenser för andra bostadsområden än det egna är på motsvarande sätt inte särskilt hög, vilket också redovisas längre fram. Detta innebär enkelt uttryckt att de flesta inte anser det vara rimligt att betala så mycket mer för att bo i ett annat bostadsområde. Några mer långtgående slutsatser går dock inte dra utifrån detta konstaterande. Att det t.ex. skulle vara ett uttryck för att hyresgästerna anser att en allt för hög andel av den disponibla inkomsten redan av- sätts till boendet, kan inte beläggas. Enkäten som tillställts de boende har inte utformats i syfte att söka svar på den typen av frågeställningar och det är inte möjligt att uttala sig om de absoluta hyresnivåerna uti- från en undersökning som denna. I detta avsnitt diskuteras variationen mellan de boendes värderingar. Enkätresultatet visar att spridningen beträffande värderingen av de oli- ka faktorerna är uttalad och relativt stor, dvs. värderingen av ett och samma bostadsområde varierar mellan de tillfrågade individerna. I enkäten har de tillfrågade fått uppge vilken hyra de betalar för den egna lägenheten. De har därefter fått uppge hur mycket mer eller mindre som de anser det vara rimligt att betala i hyra om samma lägenhet i stället varit belägen i vart och ett av de andra bostadsområ- dena. Dessa uppgifter har därefter räknats om till absoluta tal. Med en sådan metod blir det för varje bostadsområde en spridning i svaren. Denna orsakas av två förhållanden. De tillfrågade bor i olika stora och olika välutrustade lägenheter och betalar därmed olika hyror. Denna skillnad överförs till de nya uppgifterna och kommer till uttryck i en spridning av boendevärderingar för de olika bostadsområdena. Därutöver påverkas de boendes bedömning också av deras individu- ella förhållanden. Som nämnts tenderar barnfamiljer, äldre och ungdo- mar att värdera olika egenskaper hos ett bostadsområde olika. Även sådana skillnader har en betydelse för de uppgifter som kommer fram i en undersökning av detta slag. 90 Utvärdering av lägesfaktorn Nedanstående figur utgör ett exempel på hur spridningen kan se ut för olika områden. En mer utförlig redovisning av de statistiska måtten och en fördjupad genomgång av spridningen i preferenser för varje bo- stadsområde återfinns i bilaga 1. Spridning i områdespreferens bland de tillfrågade för respek- tive bostadsområde. Resultatet blir således en spridning av områdespreferenser för varje bostadsområde. Detta illustreras i figuren för en av de bostadsmarkna- der som undersökts. I vart och ett av bostadsområdena är variationen mellan de högsta och de lägsta uppmätta värdena betydande. Av obser- vationerna finns dock inom de olika boxarna och linjen genom boxen illustrerar medianvärdet, dvs. det värde som har lika många observationer över som under. Av figuren går att utläsa att cirka hälften av de tillfrågade angivit områdespreferenser inom ett spann på per kvadratmeter. 6.2.4Sambandet mellan värderingar och hyra I det följande redovisas områdespreferensen på det sätt som de konst- ruerats i undersökningen för samtliga åtta bostadsmarknader. Samvaria- tionen mellan områdespreferens och dagens hyror mäts utifrån den ge- nomsnittliga boendevärderingen. De hyresuppgifter som använts kommer från de allmännyttiga bo- stadsföretagen på respektive ort. Också dessa uppgifter visar en sprid- ning eftersom det i varje område kan finnas bostäder som har olika ut- Utvärdering av lägesfaktorn 91 rustning och standard i övrigt. I de sambandsanalyser som redovisas i det följande har det därför varit nödvändigt att också för hyrorna ut- nyttja genomsnittsvärden för varje bostadsområde. Sambandet har studerats genom att korrelationen mellan dessa två genomsnittsvärden uppmätts, vilket redovisas i ett regressionsdiagram för varje bostadsmarknad. Därutöver illustreras också den genomsnitt- liga områdespreferensen i ett diagram som visar hur denna samvarierar med avståndet från stadens centrum. En närmare redovisning av det använda tillvägagångssättet lämnas i bilaga 1. 92 Utvärdering av lägesfaktorn Regressionsdiagrammet nedan illustrerar den genomsnittliga områdes- preferensen i förhållande till medelhyran. Variationen i de boendes områdespreferens följer i viss mån variationen i rådande hyror. Områ- despreferensen ligger dock i regel på en lägre nivå. Korrelationen mel- lan områdespreferens och medelhyra är 0,60. Sambandet mellan områdespreferens och medelhyra (kronor/kvadratmeter och år). Bostadsområdet bör behandlas med försiktighet eftersom det allmännyttiga beståndets hyror inte är representativa för övriga hyror i området. Det allmännyttiga beståndet på är relativt nyproduce- rat och därmed jämförelsevis dyrt. Resultatet visar att hyressättningen följer den rangordning av olika bostadsområden som de boende givit uttryck för i områdespreferensen. Bostadsområdena och utgör undantag. För en bostad i områdena och är 45 respek- tive beredda att betala mer jämfört med vad de betalar . För området vill däremot betala en lägre hyra än vad de betalar. Utvärdering av lägesfaktorn 93 Områdespreferens (kronor per kvadratmeter) för respektive område fördelad efter avstånd från centrum (meter). I avståndsdiagrammet ovan för minskar värdet snabbt nära centrum för att avta i allt lägre takt ju längre från centrum bostaden är placerad. Det framgår även att de boendes preferenser är indelade i tre olika grupper, med en relativt hög preferens för ett antal områden i centrala lägen. För bostadsområden som ligger kring och längre bort från centrum är områdespreferensen ungefär densamma. 94 Utvärdering av lägesfaktorn Variationen i de boendes områdespreferens följer väl variationen i rå- dande hyror. Områdespreferensen ligger dock på en lägre nivå. Korre- lationen mellan områdespreferens och medelhyra är 0,90. Det område som avviker mest från regressionslinjen är . Sambandet mellan områdespreferens och medelhyra (kronor/kvadratmeter och år). Hyressättningen följer väl den rangordning av olika bostadsområden som de boende givit uttryck för i områdespreferensen, men de boendes preferenser för olika bostadsområden varierar. De boende är i regel beredda att betala mindre för en bostad belägen i något annat bostadsområde och undantaget det egna. Hur mycket mindre varierar dock. Det finns också områden som de boende är villi- ga att betala mer för. Utvärdering av lägesfaktorn 95 För en bostad i områdena Centrum och är beredda att betala mer jämfört med vad de betalar . För områdena och vill däremot betala en lägre hyra än vad de betalar . Områdespreferens (kronor per kvadratmeter) för respektive område fördelad efter avstånd från centrum (meter). Sambandet mellan områdespreferens och avstånd från centrum följer en avtagande funktion. Värdet minskar snabbt nära centrum för att avta i lägre takt ju längre bort från centrum man kommer. 96 Utvärdering av lägesfaktorn Korrelationen mellan områdespreferens och medelhyra i bostadsområ- det är 0,47. Då är det tydligt att avviker markant från regres- sionslinjen. I en förnyad beräkning, där tas bort ur beräknin- gen, blir korrelationen 0,58. Sambandet mellan områdespreferens och medelhyra (kronor/kvadratmeter och år). De boende i uppvisar ett liknande mönster i variation beträf- fande värderingen av bostäder, jämfört med de boende på övriga bo- stadsmarknader. Områdespreferenserna varierar mer än rådande hyror och ligger på en lägre nivå. Av hyresgästerna är villiga att betala mer för en bostad i områdena City och . Av de tillfrågade vill betala en lägre hyra än vad de betalar om lägenheten lig- ger i . Utvärdering av lägesfaktorn 97 Områdespreferens (kronor per kvadratmeter) för respektive område fördelad efter avstånd från centrum (meter). Sambandet mellan områdespreferens och avstånd från centrum är svagt för . Det finns en stor spridning i områdespreferenserna på un- gefär samma avstånd från centrum. 98 Utvärdering av lägesfaktorn Korrelationen mellan områdespreferens och medelhyra är 0,56. Områ- dena Baronbackarna, avviker markant från re- gressionslinjen. Sambandet mellan områdespreferens och medelhyra (kronor/kvadratmeter och år). Hyresgästerna är som regel beredda att betala mindre för en bostad i ett annat område. Hur mycket mindre varierar dock. Det finns också om- råden som de boende är villiga att betala mer för. För en bostad i området City är beredda att betala mer i hyra jämfört med vad de betalar . För områden som Vivalla och Varberga vill däremot betala en lägre hyra än vad de betalar. Även i överensstämmer hyressättningen i viss mån med den rangordning av olika bostadsområden som de boende gett uttryck för i områdespreferensen. Utvärdering av lägesfaktorn 99 Områdespreferens (kronor per kvadratmeter) för respektive område fördelad efter avstånd från centrum (meter). Sambandet mellan områdespreferens och avstånd från centrum följer en avtagande funktion. Värdet minskar snabbt nära centrum för att avta allt mindre ju längre bort från centrum man kommer. 100 Utvärdering av lägesfaktorn Variationen i de boendes områdespreferenser följer i viss mån variatio- nen i rådande hyror. Områdespreferensen ligger dock på en lägre nivå jämfört med rådande hyror. Korrelationen mellan områdespreferens och medelhyra är 0,56. Bostadsområdet avviker markant från regressionslinjen. Medelhyran i detta bostadsområde är betydligt högre än de boendes områdespreferens. Sambandet mellan områdespreferens och medelhyra (kronor/kvadratmeter och år). Hyressättningen följer väl den rangordning av olika bostadsområden som de boende givit uttryck för i områdespreferensen. Hyresgästerna värderar i regel en likvärdig lägenhet i ett annat område lägre som det finns variationer. För bostadsområdet vill betala en lägre hyra jämfört med vad de betalar . För en bostad i områdena Väst på stan och Öst på stan är däremot beredda att betala mer jämfört med vad de betalar . Utvärdering av lägesfaktorn 101 Områdespreferens (kronor per kvadratmeter) för respektive område fördelad efter avstånd från centrum (meter). Sambandet mellan områdespreferens och avstånd från centrum följer en avtagande funktion. Värdet minskar snabbt nära centrum för att avta allt mindre ju längre bort från centrum man kommer. 102 Utvärdering av lägesfaktorn Variationen i de boendes områdespreferens följer väl variationen i rå- dande hyror, men områdespreferensen ligger på en lägre nivå. Korrela- tionen mellan områdespreferens och medelhyra är 0,77. Det centralt belägna bostadsområdet avviker markant från regressionslinjen. I en förnyad beräkning, där Nynäs-Norr tas bort ur beräkningen, blir korrelationen 0,88. Sambandet mellan områdespreferens och medelhyra (kronor/kvadratmeter och år). Hyressättningen följer rangordningen av de olika bostadsområdena re- lativt väl. Det framgår av figuren som visar den genomsnittliga områ- despreferensen för en bostad i olika bostadsområden i förhållande till den genomsnittliga hyran i respektive område. De boende i har i regel värderat andra bostadsområden lägre än det egna området, men det finns också områden som vissa boende värderar högre. För en bostad i områdena Centrum och Söder är 44 re- spektive beredda att betala mer jämfört med vad de betalar . För områdena och vill däremot 85 respek- tive betala en lägre hyra jämfört med vad de betalar . Utvärdering av lägesfaktorn 103 Områdespreferens (kronor per kvadratmeter) för respektive område fördelad efter avstånd från centrum (meter). Sambandet mellan områdespreferens och avstånd från centrum följer en avtagande funktion.