sou · GOB395d2 · 2001-01-01 00:00:00 — Bestämmelsen att hyresvärden har ansvaret för lägenhetens skick efter tillträdet infördes . ansågs dock hyresvär- den principiellt skyldig att hålla lägenheten i skick (, , All- männa hyreslagen, 1949, s. 78 f.). Men varför valde man en annan lös- ning beträffande huvudansvaret för en bostadsrätt efter tillträdet? I sak- kunnigförslaget till BRL motiverades saken på följande sätt (NJA II 1930 s. 507 f.). Föreningen såsom ägare av huset åligger att ansvara för husets vidmakthållande. Emellertid torde det bäst överensstämma med besittningsrättens natur, att skyldigheten att hålla varje särskild lä- genhet i stånd åligger en var besittningshavare. Underlåtenhet här- utinnan kan medföra besittningsrättens förlust. Med hänsyn till den risk för hela husets bestånd, som bristande underhåll av lä- genheterna kan medföra, synes hinder dock ej böra möta att i stad- garna införa bestämmelse, att föreningen skall svara för underhål- let även av de särskilda lägenheterna. Om man drar ut konsekvenserna av tankarna i förarbetena till BRL om upplåtelseformens natur, torde de bli att den motsatta lösning- en bör väljas för hyresrätter. Enligt det synsättet bör alltså hyresgästen inte ha underhållsansvaret för lägenheten. Å andra sidan har synen på vad som är naturligt förskjutits . Lägenhetens skick och ansvaret för den 181 att hyresgästen har tillerkänts allt större rättigheter t.ex. i fråga om att själv måla m.m. och att ha inflytande vid ombyggnad. Tanken att ge hyresgästen en skyldighet att sköta underhållet framstår därför inte lika främmande. Det kan hävdas vara en form av ökat inflytande. innebär det naturligtvis ett ansvar. En grundtanke med kooperativ hyresrätt är att hyresgästerna skall ha möjlighet att aktivt ta del i förvaltningen av sina bostäder. En del av förvaltningen kan vara det fysiska underhållet. Det kan sägas tala för att lägga ut ansvaret på hyresgästerna. T.ex. finns förutsättningar för att det bidrar till aktsamheten om lägenheterna vilket i sin tur inverkar po- sitivt på boendekostnaderna. Under försöksverksamheten kunde regeringen ge kooperativa hyres- rättsföreningar dispens från 15 § andra stycket hyreslagen. I nämnda paragraf finns huvudregeln att hyresvärden är skyldig att i bostadslä- genheter med skäliga tidsmellanrum göra sedvanliga reparationer, t.ex. tapetsering. I det sammanhanget bör också nämnas att i vanliga hyres- förhållanden parterna i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresför- handlingslagen (1978:304) kan avtala om undantag från bestämmelser- na om hyresvärdens reparationsskyldighet. Den bakomliggande tanken med avtalsmöjligheten är att en enskild bostadshyresgäst som erbjuds reparation skall kunna avstå från detta och i gengäld få ekonomisk nytta av det genom lägre hyra, rabatt eller liknande (, , Hyreslagen, 5 uppl., 1997, s. 82). Vi har i avsnitt 9.4.2 föreslagit att hy- resförhandlingslagen inte skall vara tillämplig beträffande kooperativa hyresrätter. En omständighet som talar mot att ge den kooperative hyresgästen underhållsansvaret är att denne till skillnad från bostadsrättshavare inte skall kunna göra en vinst när han lämnar lägenheten. Å andra sidan handlar det inte om standardhöjande åtgärder, utan om att underhålla lägenheten. Man bör hålla i minnet att det faktum att underhållsansvaret läggs på föreningen inte betyder att underhållet blir kostnadsfritt för hyres- gästen. Kostnaden för underhållet blir då en del av de avgifter som denne betalar till föreningen. Av det sagda framgår att det finns argument som pekar i olika rikt- ningar. Precis som beträffande en vanlig hyresrätt är upplåtelsen tids- begränsad och uppsägningsrätt finns. Den traditionella synen torde därmed vara att man får lägga underhållsansvaret på, i det här fallet, fö- reningen. Men tankarna om inflytande, engagemang m.m. talar i en an- nan riktning. Förhållandena blir också något annorlunda när den som upplåter är en förening. Denna består ju, i vart fall i stor utsträckning, av hyresgästerna. Med andra ord blir underhållet under alla omständig- heter en angelägenhet för alla. Den demokrati en ekonomisk förening 182 Lägenhetens skick och ansvaret för den utgör innebär en viss garanti för lösningar som åtminstone en majoritet önskar. Föreningen torde vara den som i det enskilda fallet bäst kan avläsa vilka önskemål som finns hos flertalet. Slutligen finns vissa möjligheter till undantag från huvudregeln om hyresvärdens under- hållsskyldighet . Vi föreslår därför en huvudregel om att föreningen skall ha under- hållsansvaret för lägenheterna. Men föreningen skall ha möjlighet att i sina stadgar lägga ut underhållsansvaret eller delar av detta på hyres- gästerna. Vissa begränsningar när det gäller vad föreningen kan bestämma i sina stadgar bör dock finnas. Enligt 7 kap. 12 § andra stycket BRL finns det en del reparationer som bostadsrättshavaren inte svarar för. Det gäller bl.a. reparationer av vissa stamledningar samt reparationer på grund av vissa brand- eller vattenledningsskador. Dessa reparationer bör, enligt vår mening, kooperativa hyresgäster i samma utsträckning aldrig kunna göras ansvarig för. I sammanhanget bör nämnas att i sitt slut- betänkande Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2) föreslog vissa smär- re ändringar av de aktuella bestämmelserna (s. 155 ff.). Utredningen föreslog att begreppet stamledningar av tydlighetsskäl skall utmönst- ras och att de aktuella ledningarna skall definieras på ett annat sätt. Vi- dare föreslog utredningen att undantagsreglerna skall utvidgas till att avse även ventilationskanaler. I den mån dessa förslag genomförs för bostadsrätter, anser vi att detsamma bör gälla för kooperativa hyresrät- ter. Vid utformningen av vårt förslag till bestämmelser använder vi där- för ändringsförslag som grund. Vad bör närmare gälla i de fall föreningen har underhållsansvaret? I de fall den kooperativa hyresrättsföreningen har kvar hela eller delar av underhållsansvaret är frågan vad som bör gälla. Om brister upp- kommer o.d. har en vanlig hyresgäst samma rättigheter som vid ur- sprunglig brist, 16 och 17 §§ hyreslagen. Det bör även den kooperative hyresgästen ha. Annars skulle stora oklarheter kunna uppstå i detta hänseende. Här bortses dock från hyresgästens möjlighet att utverka åt- gärdsföreläggande. Vi återkommer till det i nästa avsnitt. När föreningen har underhållsansvaret bör hyreslagens regler också gälla om hyresvärdens skyldighet att underhålla, måla om o.d. Å andra sidan bör bestämmelserna i 24 och 24 a §§ hyreslagen om hyresgästens skyldigheter att vårda lägenheten och rätt att utföra ommålning o.d. gälla. Även i dessa hänseenden förefaller andra lösningar endast ge upphov till osäkerhet och ställa krav på reglering i stadgarna, vilket i Lägenhetens skick och ansvaret för den 183 sin tur skulle kunna få olyckliga konsekvenser om så inte skedde. I de fall hyresgästen har underhållsansvaret förlorar dessa bestämmelser i aktualitet. En avvikelse från bestämmelserna i 24 a § hyreslagen bör dock gö- ras. Enligt första stycket har hyresvärden, om lägenhetens bruksvärde minskar till följd av hyresgästens målning, tapetsering mm., rätt till er- sättning för skadan. Vi har i avsnitt 9.4.1 föreslagit att bruksvärdessys- temet inte skall tillämpas beträffande kooperativa hyresrätter. Därmed är det av flera skäl inte lämpligt att ha bruksvärdet som utgångspunkt för hyresvärdens rätt till ersättning. I flera fall i både hyreslagen och BRL, där någon av parterna har rätt till skadestånd, skall ersättningen beräknas till det positiva kontrakts- intresset. Sådana skadeståndsbestämmelser bygger emellertid på att motparten har vållat skadan av vårdslöshet eller uppsåtligen. I föreva- rande fall blir utgångspunkten en annan. Det saken handlar om är att hyresgästen i och för sig har haft rätt att vidta åtgärden, men att denna inte har utförts på ett tillfredsställande sätt. Enligt vår uppfattning bör man därför försöka att ansluta så nära som möjligt till de principer som gäller enligt 24 a § första stycket hyreslagen. I förarbetena till bestämmelsen angavs att rätt till ersättning skall fö- religga om åtgärderna inte fyller anspråken på fackmässigt utförande eller av annan anledning medför att lägenhetens bruksvärde har mins- kat (prop. 1974:150 s. 458). Enligt vår uppfattning bör till grund för rätt till ersättning beträffande en kooperativ hyresrätt läggas att åtgär- den inte är fackmässigt utförd eller på ett liknande sätt otillfredsstäl- lande. Principerna för beräkningen togs också upp i den aktuella proposi- tionen (a.a. s. 489). Där angavs att det vid beräkningen av skadan torde vara mest ändamålsenligt att utgå från vad det kostar att återställa lä- genheten i normalt skick. Kan det visas att reparationsbehov förelåg då hyresgästen vidtog åtgärderna, angavs att ersätt- ningen skall jämkas. Starkt eftersatt underhåll angavs kunna leda till att någon ersättning inte alls skall utgå till hyresvärden. Dessa principer anser vi bör gälla även för kooperativa hyresrätter. Som nämnts i avsnitt 12.1.2 föreslog en rätt för bostadsrättsföreningar att avhjälpa vissa allvarligare brister på bo- stadsrättshavarens bekostnad. Den föreslagna rätten avser fall då bo- stadsrättshavaren inte har levt upp till sitt ansvar. Mot att införa en motsvarighet talar att den kooperativa hyresrättsföreningen enligt hu- vudregeln skall ha underhållsansvaret. Väl så betydelsefullt är att hy- resrätt inte som bostadsrätt är en evig nyttjanderätt. Eftersatt underhåll kan påverka besittningsskyddet. Vi föreslår därför inte någon motsva- righet till förslag. 184 Lägenhetens skick och ansvaret för den Bör hyresgästen få vidta ytterligare åtgärder? Man skulle kunna tänka sig att hyresgästen gavs en ännu vidare möj- lighet att vidta åtgärder än vad som följer av 24 a § hyreslagen. Som framgått av avsnitt 12.1.1 har en bostadsrättshavare rätt att utan till- stånd göra vissa förändringar – sådana som inte är väsentliga – av lä- genheten. En hyresgäst har inte en lika vid rätt att vidta åtgärder med lägenheten. Gränsen för hyresgäster går vid tapetsering o.d. enligt 24 a § hyreslagen. Det är viktigt att framhålla att gränserna inte är helt klara. Men något förenklat kan sägas att det hyresgästen får göra mot- svarar underhåll medan bostadsrättshavaren även får göra vissa föränd- ringar. Bostadsrättshavarens manöverutrymme torde dessutom växa något, om förslag genomförs. Här skall över- vägas vad som bör gälla för den kooperative hyresgästen. Den fråga vi ställer är om den kooperative hyresgästen bör ges en lika vid rätt att vidta åtgärder med lägenheten som en bostadsrättshavare. För enkel- hetens skull kallar vi det en rätt att förändra lägenheten. Liksom bostadsrättshavaren har den kooperative hyresgästen betalat en insats. Det kan sägas tala för en rätt att förändra lägenheten. Men den i sammanhanget betydelsefulla skillnaden finns att den kooperative hyresgästen har en uppsägningsrätt som bostadsrättshava- ren normalt inte har. Hyresgästen kan säga upp lägenheten. Och enligt vårt förslag i avsnitt 4.2.4 har denne då rätt att i princip få tillbaka in- sats och upplåtelseavgift. Därmed står föreningen så att säga risken för att förändringarna har försämrat lägenheten. Ett enligt vår mening tungt skäl för att ge bostadsrättshavaren en rätt att förändra lägenheten är att denne också tar den ekonomiska risken. Vid en framtida avyttring är det bostadsrättshavarens problem att försöka få tillbaka vad denne har betalat för bostadsrätten. Beträffande kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen finns en ytterligare faktor att ta hänsyn till. Då finns en fastighetsägare i bakgrunden. En vid rätt till förändringar skulle därmed kunna leda till problem. Vi föreslår därför att en kooperativ hyresgäst på motsvarande sätt som en vanlig hyresgäst inte skall ha rätt att utan överenskommelse med föreningen förändra lägenheten. En annan sak är att hyresgästen enligt stadgarna kan ha ett underhållsansvar eller att denne i andra fall har en rätt att under vissa förutsättningar måla om o.d., se avsnitt 12.2.3. Man skulle kunna tänka sig att det sagda endast utgjorde huvudre- geln och att föreningen tillerkändes en möjlighet att i stadgarna ge hy- resgästen rätt att förändra lägenheten. Problemet blir då att i stadgarna precisera vilka förändringar hyresgästen får göra. Gällande rätt för bo- Lägenhetens skick och ansvaret för den 185 stadsrätter innebär att bostadsrättshavaren utan tillstånd inte får göra någon väsentlig förändring, om inte stadgarna är generösare. Vad detta innebär anses oklart (se t.ex. m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 174 och Melz m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996, s. 44). Bland praktiker har oklarheterna ansetts problematiska, vilket utgjorde ett av skälen till att föreslog en ändring, se avsnitt 12.1.2. Utredningens förslag om en huvudregel med rätt att förändra lägenheten anser vi inte är aktuell för kooperativa hyresrätter. Att inte ge möjligheten till öppningar i stadgarna innebär i förhål- lande till motsatsen en inskränkning i föreningarnas handlingsfrihet. Men vi bedömer att risken för problem är överhängande, om möjlighe- ten ges. Från en utgångspunkt att hyresgästen saknar rätt att förändra lägenheten skall föreningen i stadgarna ställa upp en gräns. Det är en uppgift som framstår som än svårare än vad det är för en bostadsrätts- förening att, på sätt gällande rätt medger, vidga bostadsrättshavarens rätt. Den utformning vi har valt innebär också att en kooperativ hyres- gäst inte har rätt att ta ut ersättning för en bostadshyresrätt. Det innebär i sin tur att den kooperative hyresgästen ofta inte kan få tillbaka pengar som denne har investerat i sin lägenhet. En öppning i stadgarna för för- ändringar anser vi innebär risker för missuppfattningar om detta. När särskilda överenskommelser träffas är möjligheterna något större att den kooperative hyresgästen får klart för sig vilka begränsningar som gäller i fråga om möjligheterna att få tillbaka investerade summor. Vi anser således att någon möjlighet att i stadgarna medge föränd- ringar inte bör införas. Det sagda innebär emellertid inte att den koope- rative hyresgästen kommer att helt sakna möjligheter att vidta sådana åtgärder som vi här har kallat förändringar. Även om det inte särskilt anges i hyreslagen har en vanlig hyresgäst möjlighet att efter särskild överenskommelse med hyresvärden vidta sådana åtgärder. Något skäl att beta kooperativa hyresgäster motsvarande möjligheter ser vi inte. 186 Lägenhetens skick och ansvaret för den 12.2.4Åtgärdsföreläggande, upprustningsföre- läggande och hyresgästinflytande Vårt förslag: En kooperativ hyresgäst skall, på motsvarande sätt som en vanlig hyresgäst, kunna ansöka om åtgärdsföreläggande. Sådant fö- reläggande skall dock inte kunna utverkas beträffande gemensamma ut- rymmen. Hyreslagens bestämmelser om upprustningsföreläggande och om hyresgästinflytande vid ombyggnad skall inte gälla för kooperativa hy- resrättsföreningar. Inte heller skall bostadsförvaltningslagen (1977: 792) gälla för kooperativa hyresrättsföreningar. Åtgärdsföreläggande, upprustningsföreläggande och hyresgästinflytan- de vid ombyggnad är institut som alla förekommer i hyreslagen men saknas i BRL. föreslog inte att något av dem skulle införas för bostadsrätter. Bostadsförvaltningslagen (1977:792) gäller för hyresrätter men inte för bostadsrätter. Vad bör då i de nu nämnda hänseendena gälla för kooperativa hyresrätter? Åtgärdsföreläggande beträffande ursprunglig brist infördes i hyresför- hållanden . Den andra typen, som avser brister vilka uppkom- mer , infördes . Då benämndes institutet reparationsföreläggande. Sådant föreläggande kunde utfärdas beträf- fande skador på såväl själva lägenheten som på utrymmen och appara- tur som var att betrakta som tillbehör till lägenheten, t.ex. ett trapphus eller en för hyresgästerna gemensam tvättmaskin (m.fl., Hyresrätt, 2 uppl., 1978, s. 47). döptes institutet om till åtgärdsfö- reläggande. Det berodde på att en viss utvidning gjordes. Åtgärderna behöver numera inte avse reparation av befintliga anordningar, utan kan även avse åtgärder för att utrymmena skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt (prop. 1983/84:137 s. 123). Innan reparationsföreläggande infördes ansågs rätten till självhjälp vara den viktigaste sanktionen för att trygga efterlevnaden av bestäm- melserna om hyresvärdens reparationsskyldighet. Skälen för att komp- lettera med reparationsföreläggande var för det första att rätten till självhjälp ansågs ha den nackdelen att den förutsätter att hyresgästen förskotterar kostnaderna för reparationen. Vidare anfördes (prop. 1974:150 s. 455): Lägenhetens skick och ansvaret för den 187 Vägrar hyresvärden att betala kostnaderna, kan hyresgästen få lig- ga ute med pengarna , eftersom han inte utan vidare kan hålla inne hyra till motsvarande belopp utan att riskera att hy- resrätten förverkas. Nuvarande regler ställer även i övrigt tämligen stora krav på hyresgästen. För att säkerställa sitt krav bör han dels genom besiktning eller på annat sätt säkra bevisning om lägenhe- tens skick före reparationen, dels infordra anbud från flera hant- verkare, innan han beställer arbetet. Oavsett hur försiktig hyres- gästen varit får han emellertid alltid räkna med att domstolen i en tvist mellan honom och hyresvärden kan ha en annan mening om reparationsbehovet eller skäligheten av kostnaderna för de repara- tioner som han låtit utföra. De skäl som anfördes för att införa åtgärdsföreläggande som en möj- lighet vid ursprunglig brist var desamma som de återgivna (prop. 1997/98:46 s. 34). De återgivna argumenten för åtgärdsföreläggande är helt överförbara till den kooperative hyresgästen. För denne är det lika svårt att förskottera kostnader, säkra bevisning m.m. I och för sig är den kooperative hyresgästen medlem i en förening och har därigenom ett medinflytande i många frågor. Men i den här aktuella situationen har ett motsatsförhållande uppstått mellan hyresgästen och föreningen. Då är medlemskapet av underordnad betydelse. skäl för att inte införa åtgärdsföreläggande var i korthet följande (SOU 2000:2 s. 162 f.). Kärnan i åtgärdsföreläg- gande är hyresgästens rätt i ett pågående hyresförhållande att tvinga fram en reparation i den egna lägenheten. I normalfallet skall en bo- stadsrättshavare göra denna typ av reparationer själv. Beträffande ge- mensamma utrymmen är det lämpligt att beslut fattas inom ramen för den demokrati som bostadsrättsföreningen utgör. I det föregående avsnittet tog vi ställning för att den kooperativa hy- resrättsföreningen enligt huvudregeln skall ha underhållsansvaret. Det är motsatsen till den huvudregel som gäller för bostadsrätter. Därmed är de argument om underhållsansvaret som an- förde mot åtgärdsföreläggande beträffande lägenheterna inte relevanta för kooperativa hyresrätter. Vi ser inget annat skäl mot att hyresgästen ges möjlighet att utverka åtgärdsföreläggande beträffande den egna lägenheten. Vi föreslår där- för att hyresgästen skall ha möjlighet att utverka sådant åtgärdsföreläg- gande. Det bör i sammanhanget påpekas att våra förslag i de två föregående avsnitten om lägenhetens skick och om underhållsansvaret har betydel- se för möjligheterna att utverka åtgärdsföreläggande. Vi har föreslagit avtalsfrihet beträffande skicket vid tillträdet och möjlighet för före- 188 Lägenhetens skick och ansvaret för den ningen att i sina stadgar lägga ut underhållsansvaret efter tillträdet på de kooperativa hyresgästerna. Om den kooperative hyresgästen t.ex. är underhållsansvarig för lägenheten kan denne givetvis inte utverka åt- gärdsföreläggande om reparation av lägenheten. Men möjligheten kvar- står oförändrad i de avseenden där ansvaret ligger kvar på föreningen. Däremot anser vi att någon möjlighet att utverka åtgärdsföreläggan- de beträffande gemensamma utrymmen inte bör finnas. Vi delar Bo- stadsrättsutredningens syn i den frågan. Den typen av beslut bör fattas inom ramen för föreningsdemokratin. Rätten till åtgärdsföreläggande enligt hyreslagen omfattar slutligen även annat än fysiska brister, t.ex. störande grannar. Vi ser inte skäl för några inskränkningar jämfört med hyreslagen i det avseendet. Före- komsten av en förening gör ingen skillnad vid den typen av problem. Andra bestämmelser om hyresgästinflytande beträffande standarden Som redogjorts för i avsnitt 12.1.1 kan en vanlig hyresgäst ansöka om upprustningsföreläggande, om gästens bostadslägenhet inte når upp till en viss närmare specificerad minimistandard. Upprustningsföreläggan- de infördes . slopades bostadssaneringslagen (1973:531). Den lagen hade införts för att det ansågs föreligga ett bety- dande saneringsbehov, särskilt i beståndet av flerfamiljshus i tätorterna. Lagen motiverades med att det var en angelägen bostadspolitisk uppgift att genom ökade insatser från samhällets sida främja en snabb avveck- ling av bristerna i det äldre bostadsbeståndet. lagstiftningsä- rende menade man att stora delar av hyreshusbeståndet var sanerade samt att behov av de möjligheter till upprustningsåläggande och an- vändningsförbud som bostadssaneringslagen gav inte längre förelåg (prop. 1993/94:199 s. 71 f.). Men ansågs ett behov finnas av att en enskild hyresgäst kan få till stånd en upprustning av den egna lägenheten i fall då denna inte har lägsta godtagbara standard. Därför infördes möjligheten för den enskilde hyresgästen att ansöka om upprustningsföreläggande. I sammanhanget bör också nämnas bostadsförvaltningslagen (1977: 792). Den lagen siktar in sig på hyresvärdar som mer grovt missköter bostadsfastigheter. Tanken är att tvångsåtgärder genom lagen skall kunna riktas mot den undantagsgrupp av illojala fastighetsägare som mera systematiskt åsidosätter hyresgästernas och samhällets intressen av en tillfredsställande fastighetsförvaltning (prop. 1976/77:151 s. 44). finns bestämmelser i hyreslagen där avsikten är att ge hy- resgästerna inflytande beträffande vilka ombyggnads- och andra för- Lägenhetens skick och ansvaret för den 189 bättringsåtgärder som skall få göras. När bostadssaneringslagen upp- hävdes infördes en bestämmelse att den standardhöjning som kunde bli följden av en förbättringsåtgärd i vissa fall inte skulle inverka på lä- genhetens bruksvärde. Därmed kunde alltså hyresvärden inte ta ut hyra för den förbättringen. Bestämmelsen ansågs ha olika svagheter, bl.a. att inflytandet endast var indirekt och att bestämmelsen endast avsåg för- bättringar av lägenheten och inte gemensamma utrymmen (prop. 1996/97:30 s. 62 f.). Därför infördes de i avsnitt 12.1.1 uppmärksammade bestämmelser- na om hyresgästinflytande vid ombyggnad i 18 d – h §§ hyreslagen. Regeringen anförde därvid i den aktuella propositionen (prop. 1996/97:30 f.): Det är enligt regeringens mening positivt att utvecklingen går mot ett ökat inflytande för hyresgästerna. För att garantera hyresgästin- flytandet är det nödvändigt med en viss lagreglering. Vid lagregle- ringen måste emellertid sättas vissa gränser för hur långt hyres- gästinflytandet skall sträcka sig. Det kan nämligen enligt regering- ens bedömning inte komma i fråga att ge hyresgästerna vetorätt mot alla förbättringsåtgärder. Hänsyn måste också tas till hy- resvärdarnas berättigade intresse av att bedriva en rationell fastig- hetsförvaltning. Hyresgästinflytandet bör därför konstrueras så att hyresgästerna får ett reellt inflytande över standarden på och ut- formningen av lägenheterna och de gemensamma utrymmena utan att det resulterar i att hyresgästerna i praktiken övertar bestäm- manderätten över förvaltningen av huset. Det gäller således att ut- forma reglerna för hyresgästinflytandet så att det uppstår en balans mellan hyresvärdarnas och hyresgästernas intressen. I sammanhanget bör nämnas att hyreslagstiftningsutredning (Ju 1997:09) enligt sina tilläggsdirektiv (dir. 1999:16) hade i uppdrag att utvärdera reglerna om hyresgästinflytande vid ombyggnad. Utred- ningen förslog inga genomgripande förändringar utan endast vissa, smärre justeringar.