sou · GOB376 · 2001-01-01 00:00:00 — Behov av renovering av fasad och 74 hg godkände åtg Ansökan avsåg klart större och 15 hg motsatte sig Återkallades betr 13 hg Skr info inkl ritning, samrådsmöte, förh med hgför, uppg om hyra efter omb Standardhöjande åtg i kök och 2 hg godkände inte Sakprövades betr 2 hg Skr info inkl ritning, infomöte Hg i samtliga lägenheter utom 1 hg Vattenskada i trapphus. Standardhöjande åtg i badrum Återkallades sedan hg godkänt åtg Skr info, samråd med hgför, avtal om Standardhöjande åtg i badrum och i gemensamma utrymmen m.m. Återkallades sedan hg godkänt åtg Skr info, möte 4 hg hade godkänt Återkallades betr 5 som godk Sakprövades betr 1 hg Återkallades betr 6 hg som godk Sakprövades betr 20 hg 1 hg motsatte sig åtg Återkallades sedan hg godkänt Återkallades betr 4 hg som godk Sakprövades betr 17 hg Återkallades betr 4 hg som godk Sakprövades betr 8 hg Återkallades betr 2 hg som godk Sakprövades betr 11 hg Återkallades sedan hg godk 1 hg motsatte sig åtg Återkallades sedan hg godkänt Överklagades ej Hv: Privat Stambyte och totalrenovering av lägenhet. Bl.a. byte av badrummets och kökets inredning, toalett blir gästkammare m.m. Skr info inkl ritning, infomöte och enskild genomgång med varje hg Byte till säkerhetsdörrar Hn: Tillstånd Överklagades ej Hv: Privat Skr info Byte till säkerhetsdörrar Hn: Tillstånd Överklagades ej Hv: Privat Skr info Byte till säkerhetsdörrar Hn: Tillstånd Överklagades ej Hv: Privat Skr info Standardhöjande åtg i badrum Byggd . Avtal med hg för om nya hyror Standardhöjande åtg i badrum och kök Hv: Privat Skr info Sakprövades betr 1 hg Stambyte, standardhöjande åtg i kök, Hg i 21 lägenheter motsatte sig badrum och gemensamma delar Återkallades betr 10 hg som Sakprövades betr 14 hg eller 10 Skr info, fyra samrådsmöten med hg för avtal om hyror, åtta infomöten med hg Uppgifterna i sammanställningen har uteslutande hämtats från handlingar i hyres- nämndens och hovrättens akter. Sammanställningen är av den anledningen inte komplett. T.ex. kan skriftlig information ha varit undermålig eller informationsmöten ha hållits utan att det har framgått av handlingarna i akterna. Sammanställning över hur i har avgjort ärenden enligt 18 d-18 h §§ hyreslagen Ärenden som inkom --06-30 Tillstånd enligt 18 e § Förbudsföreläggande enligt 18 h § Övriga enligt 18 d-18 h §§ De 39 ärendena angående tillstånd enligt 18 e §, har avgjorts på följande sätt Sakprövats betr 1 hyresgäst Sakprövats betr 2-3 hyresgäster Sakprövats betr 4-10 hyresgäster Sakprövats betr fler än 10 hyresgäster De 23 ärenden som har sakprövats, har haft följande utgång Hyresvärdens ansökan har bifallits helt Hyresvärdens ansökan har bifallits delvis Hyresvärdens ansökan har lämnats utan bifall4 4 De tre ärenden som hyresnämnden lämnade helt utan bifall ändrade hovrätten och biföll helt. De 23 ärenden som har sakprövats, har haft följande 5 Av de 23 ärenden som sakprövades, överklagades 14. Ärenden som inkom --06-30 Tillstånd enligt 18 e § Förbudsföreläggande enligt 18 h § Övriga enligt 18 d-18 h §§ De 38 ärendena angående tillstånd enligt 18 e §, har avgjorts Sakprövats betr 1 hyresgäst Sakprövats betr 2-3 hyresgäster Sakprövats betr 4-10 hyresgäster Sakprövats betr fler än 10 hyresgäster De 20 ärenden som har sakprövats, har haft följande utgång Hyresvärdens ansökan har bifallits helt Hyresvärdens ansökan har bifallits delvis Hyresvärdens ansökan har lämnats utan bifall De 20 ärenden som har sakprövats, har haft följande 6 Av de 20 ärenden som sakprövades, överklagades 6. Utvecklingen av konsumentprisindex och tjänsteprisindex för lokalhyror m.m. Konsumentprisindex, sammansättning 1998 Alkoholhaltiga drycker och tobak Bostad, värme och hushållsel Fritid, nöjen och kultur Alkoholhaltiga drycker och tobak -6,5 Bostad, värme och hushållsel -1,7 -0,8 -0,1 Fritid, nöjen och kultur -0,3 -1,0 -0,6 Tjänsteprisindex för lokalhyror, utveckling 7 Uppgifter om lokalhyror började att samla in i sin nuvarande form 1996. De uppgifter som samlas in är totala hyresintäkter och yta i m2 för kommersiell uthyrning av lokaler. Siffrorna är preliminära och grundar sig på förändring från januari 1998-januari 1999. Omloppstider m.m. för ärenden angående ändring av hyresvillkor enligt 24 § hyresförhandlingslagen (1978:308) och 54 § hyreslagen8-9 Ärenden angående ändring av hyresvillkor enligt 24 § hyresförhandlingslagen Avgjorda ärenden (totalt) Avgjorda ärenden (totalt) Avgjorda ärenden (totalt) 8Statistiken hämtad från internstatistik för hyresnämnderna. 9Hyresnämnden i och i registrerar sina ärenden fastighetsvis och i registrerar sina ärenden per gatuadress. Ett ärende kan sålunda omfatta ett stort antal lägenheter. Ärenden angående ändring av hyresvillkor enligt 54 § jordabalken Avgjorda ärenden (totalt) Avgjorda ärenden (totalt) Avgjorda ärenden (totalt) Omloppstider för avgjorda ärenden angående ändring av hyresvillkor enligt 24 § hyresförhandlingslagen Medelålder (mån) Medianålder (mån) Medelålder (mån) Medianålder (mån) Medelålder (mån) Medianålder (mån) Omloppstider för avgjorda ärenden angående ändring av hyresvillkor enligt 54 § hyreslagen Medelålder (mån) Medianålder (mån) Medelålder (mån) Medianålder (mån) Medelålder (mån) Medianålder (mån) Ålder på balanserade ärenden angående ändring av hyresvillkor enligt 24 § hyreslagen per Ålder på balanserade ärenden angående ändring av hyresvillkor enligt 54 § hyreslagen per Yttranden enligt 12 a § lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder som utredningen har granskat AB ./. m.fl. ./. PK-Tobak m.fl. ./. AB Cajencia ./. med firma ./. Brf Adlern Mindre 1 Fotvård ./. AB ./. kommun ./. AB ./. 2 och 3, m.fl. ./. AB ./. m. fl. AB Väskan ./. Stora gatan 15, Väsk & Handsk Butiken AB ./. Klädbutiken i ./. Handskmakar´n ./. hyreslagstiftningsutredning har i en skrivelse till framställt ett önskemål om att kommittén skall lämna synpunkter på bestämmelsen om skälig hyra i 57 a § hyreslagen. Utredningen vill ha synpunkter på hur kommittén ser på den nuvarande tillämpningen av bestämmelsen och vilken typ av förslag som kommittén anser att utredningen bör lämna i denna del. De i ingående organisationerna får härmed avge följande yttrande. är ett gemensamt arbets- och förliknings- organ mellan å ena sidan , såsom hyresvärdpart, samt å andra sidan och Hotell- och Restaurangföretagare, såsom hyresgästpart. Kommitténs huvud- sakliga uppgift är att utgöra organ för samråd och samverkan i frågor rörande lokalmarknadens utveckling avseende affärslokaler m.m. Kommittén kan i övrigt utröna förutsättningar för att träffa överenskommelser och avge rekommendationer för lokalhyres- marknaden avseende organisationernas medlemmar samt avge utlåtanden i ärenden som hänskjutits dit av medlemsföretag. Kommittén utgör vidare förhandlingsorgan i alla övriga fall där så påkallas av hyresvärds- eller hyresgästparten. Exempel på dessa uppgifter är framtagande av formulär till hyreskontrakt för lokaler (se t ex Normalavtal för centrumanläggningar/gallerior) och frågor om hyresanpassning, dvs trappning av hyra i de fall det är stor skillnad mellan utgående hyra och marknadshyra. Kommitténs utlåtanden och rekommendationer skall syfta till att lösa frågor som är av hyrespolitisk art. Däremot faller avgörande av civilrättslig natur, rättstolkning och bevisfrågor utanför kompetensområdet, såvitt inte kommittén är enig om att ärendet ändå skall prövas. är således inte ett från lokalhyresmarknadens parter fristående organ som utåt kan agera självständigt och i eget namn avge yttrande på det sätt som hyreslagstiftningsutredningen förutsatt. De i kommittén ingående organisationerna har emellertid beslutat att tillmötesgå hyreslagstiftningsutredningens önskemål om yttrande på så sätt att organisationerna avger ett gemensamt yttrande. Den nuvarande tillämpningen av 57 a § hyreslagen om skälig hyra Det indirekta besittningsskyddet för en lokalhyresgäst innebär att hyresgästen har rätt till ersättning av hyresvärden bl a i det fall att hyresvärden har sagt upp avtalet och för förlängning av avtalet krävt en hyra som inte är skälig (57 § första stycket 5 hyreslagen). Vid tillämpning av denna bestämmelse skall enligt 57 a § första stycket samma lag en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen kan antas betinga på den öppna marknaden (marknadshyra). När marknadshyran bestäms, skall främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl, får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit. Vid utformningen av den nuvarande bestämmelsen om marknadshyra var en grundläggande tanke att den skulle skapa förutsättningar för en bättre förutsägbarhet av marknadshyran än vad som tidigare hade varit möjligt. Med den nya ordningen skulle sålunda marknadshyran bestämmas genom en mer renodlad värdering grundad på omständig- heter som i princip var tillgängliga redan före hyresförhållandets upplösning. Parterna i ett lokalhyresförhållande skulle därmed före hyrestidens utgång kunna bedöma skäligheten av ett hyreskrav. När det gäller den närmare tillämpningen av bestämmelsen framgår av förarbetena bl a följande. Med jämförliga lokaler avses lokaler som i vart fall i grova drag motsvarar varandra. Det bör röra sig om liknande typ av lokal, t ex butik, kontor eller industrilokal. Vidare bör lokalernas läge, utformning och standard vara i grova drag likvärdiga. Därvid måste lägesfaktorns betydelse, t ex för butiker, särskilt beaktas. Att en lokal är sämre i något avseende kan i vissa fall uppvägas av att den är bättre i något annat avseende. Från jämförelseprövningen bör uteslutas sådana hyror som av en eller annan anledning inte är representativa för marknadshyresläget. Om det saknas i grova drag jämförliga lokaler på orten, får lokalens marknadshyra bestämmas genom en mer allmän värdering. I sådana fall kan bedömningen grundas på utredning om hyror för andra lokaler. Den allmänna erfarenhet som medlems- organisationer har av hyresnämndernas tillämpning av marknadshyres- bestämmelsen är att huvudregeln, dvs en jämförelse i grova drag av en prövningslokal med andra lokaler, knappast alls kommit att tillämpas. Hyresnämndernas yttranden om marknadshyra grundas regelmässigt istället på allmänna skälighetsbedömningar, se t ex yttranden som avgetts av i (yttrandena finns förtecknade och lätt tillgängliga hos hyresnämnden). En förklaring till att huvudregeln inte tillämpas skulle kunna vara att hyresnämnderna sätter kravet på jämförlighet mycket högt, så högt att det i praktiken endast är i stort sett identiska lokaler som kan komma i fråga för en jämförelse. I detta sammanhang förtjänar påpekas att den prövning som avses med huvudregeln inte sällan benämns "direkt jämförelseprövning". Denna terminologi används från och till både av hyresnämnder, enskilda parter och organisationer. Det är inte omöjligt att bruket av detta uttryck, som inte förekommer i förarbetena, kan vara en bidragande orsak till att kravet på jämförbarhet kommit att sättas högre än vad som varit tänkt vid regelns tillkomst. Å andra sidan skulle man kunna resonera på följande sätt. Processen i hyresnämnden är dispositiv. bedömning av marknads- hyran skall således i princip grunda sig på den utredning som parterna lägger fram. Om hyresnämnden tvingas bestämma marknadshyran efter en allmän skälighetsbedömning, beror detta i så fall på att parterna inte förmått ta fram något relevant material och inte på att hyresnämnden har för högt ställda krav på jämförbarhet. Ett försök att ta reda på vilken av de båda förklaringarna som kan ha mest fog för sig skulle vara att närmare analysera de yttranden om marknadshyra som avgetts av hyresnämnderna. försvåras dock av att många yttranden inte närmare redovisar på vilka grunder en lokal uteslutits som jämförelseobjekt. Inte sällan är yttrandena utformade så att hyresnämnden, efter att ha redovisat av parterna åberopat jämförelsematerial, utan närmare motivering endast konstaterar att ingen jämförbar lokal har åberopats och att huvudregeln således inte kan tillämpas. Något exakt svar på varför det så sällan går att få till stånd en prövning som grundas på lokaler som är i grova drag jämförbara med prövningslokalen går därför kanske inte att få fram. Detta vet man dock inte förrän än en heltäckande genomgång har gjorts. Det skulle därför vara av värde om hyreslagstiftningsutredningen, trots föreliggande svårigheter, genomförde en sådan undersökning. När det gäller de allmänna skälighetsbedömningarna förekommer det att hyresnämnderna inte närmare redovisar hur bedömningen gått till. Nämnderna anger helt allmänt att bedömningen sker mot bakgrund av det av parterna åberopade jämförelsematerialet, iakttagelser vid besiktning eller nämndens allmänna kännedom om hyresläget i orten. Sådana yttranden om marknadshyra, där nämnden utan närmare motivering underkänt av parterna åberopat jämförelsematerial som inte i grova drag jämförligt och där sedan nämnden inte heller utvecklat sin allmänna skälighetsbedömning, är naturligtvis inte särskilt övertygande för parterna. De får visserligen veta vilket belopp hyresnämnden anser vara marknadshyran, men kan ha svårt att acceptera utgången, om de inte kan utläsa hur nämnden kommit fram till detta belopp. En följd av att allmänna skälighetsbedömningar av detta slag får vara den gängse metoden för fastställande av hyran kan å andra sidan bli, att parterna inte bemödar sig om att ta fram jämförelsematerial utan låter sig nöja sig med utlåtanden från nämnderna som inte är grundade på en jämförelse av i grova drag likvärdiga lokaler. Inte sällan kommer hyresnämnden i sådana yttranden också fram till ett belopp som ligger mitt emellan parternas ståndpunkter. Detta inbjuder parterna till att, när de formulerar sina yrkanden, ta till i överkant. Erfarenheten av den hittillsvarande tillämpningen av hyreslagens bestämmelse om skälig hyra är att de rena skälighetsbedömningarna kommit att dominera vid prövningarna i en utsträckning som uppenbarligen inte varit avsedd vid bestämmelsens tillkomst. Vid övervägande av vad som bör göras för att komma till rätta med detta förhållande, kan det dock slås fast att det inte handlar om att avskaffa marknadshyran som norm för hyressättningen och ersätta detta system med något annat. Systemet med marknadshyror för lokaler bör gälla även fortsättningsvis. Vid en bedömning av marknadshyran bör utgångspunkten vidare som vara att prövningslokalen skall jämföras med andra i grova drag likvärdiga lokaler och att parterna skall sörja för utredningen. I förarbetena framhålls att det kan vara svårt att finna en enhetlig hyresnivå för jämförliga lokaler, eftersom spridningen på hyrorna för vissa lokaler är relativt stor. Detta förhållande gäller även sedan enstaka topp- och bottenhyror uteslutits ur materialet. Därför får enligt förarbetena en lokals marknadshyra, med beaktande av den tendens som kan konstateras i hyresutvecklingen, bestämmas med utgångspunkt från den hyresnivå i jämförelsematerialet som framstår som den mest sannolika vid ett utbud av lokalen på marknaden. Därvid bör också rimlig hänsyn tas till de skillnader som kan konstateras hos lokalerna i jämförelsematerialet. I förarbetena uttalas i detta sammanhang slutligen att den föreslagna metoden för bestämmandet av en lokals marknadshyra har likheter med den ortsprismetod som används för bestämmandet av en fastighets marknadsvärde. Att bestämma en lokals marknadshyra på det sätt som anges i förarbetena är en komplicerad uppgift med tanke på de många svårbedömda faktorer som påverkar marknadshyran. Den som har till uppgift att uttala sig om marknadshyran måste därför besitta erforderlig värderingskunskap. När det gäller hyresnämnderna kan sägas att de genom medlingsverksamheten kan skaffa sig en viss uppfattning om hyresläget för lokaler på orten. Utan särskild sakkunskap torde dock nämnderna i allmänhet inte kunna göra mer ingående analyser av ett jämförelsematerial. En följd av detta kan bli att lokaler sorteras bort ur jämförelsematerialet på felaktiga grunder. Hyresnämnderna har emellertid möjlighet enligt 5 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder att anlita en expert att biträda nämnden, om ärendets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det. Detta förekommer dock mycket sällan om ens någonsin i lokalärenden. får också hålla förhör med vittne eller sakkunnig, t ex en värderingsman, om part begär det och förhöret är erforderligt för utredningen. Muntlig bevisning i medlingsärenden, även i de fall hyresnämnden skall avge yttrande om marknadshyra, torde inte heller vara särskilt vanligt förekommande. I propositionen med förslaget till införande av bestämmelserna om marknadshyresyttrande anfördes (prop 1978/79:89 s 30) att utredning om ortsprisjämförelser i allmänhet borde kunna lämnas skriftligen. Det framhölls dock att parterna kunde begära besiktning av en eller flera lokaler, som åberopades som jämförelselokaler. I den proposition som innehöll förslaget till den nuvarande bestämmelsen med jämförelseprövningen som huvudregel gjordes inga särskilda uttalanden om bevismedlen. Utvecklingen i ärenden där marknadshyresyttrande skall avges har blivit den att parterna skriftligen lämnar uppgifter om lokaler som de anser vara i grova drag jämförbara med prövningslokalen, varefter hyresnämnden avger sitt yttrande efter besiktning av dels prövnings- lokalen, dels de jämförelseobjekt som parterna begärt besiktning av. Resultatet blir som framgått i det föregående att marknadshyran i flertalet fall bestäms efter en ren skälighetsbedömning. För att bestämmelsen om marknadshyra i större utsträckning skall kunna tillämpas på det sätt som är avsett, måste för det första parterna tydligare få klart för sig att ansvaret för att få fram användbart jämförelseunderlag ligger på dem, om de skall kunna få bifall till sina ståndpunkter. För det andra måste prövningsorganet kunna göra en kompetent bedömning av parternas utredningsunderlag. Ett sätt för parterna att få fram jämförelseunderlag kan vara att anlita sakkunniga värderingsmän, vars utlåtanden om marknadshyran kan åberopas vid en prövning av partens talan. Givetvis måste underlaget för utlåtandet också redovisas. Parterna skall dessutom kunna räkna med att inför prövningsorganet få hålla muntligt förhör med den sakkunnige, om det inte är uppenbart obehövligt. Detta sätt att arbeta skiljer sig från den ordning som i praktiken tillämpas hos hyresnämnderna. Det strider dock inte, som framgått i det föregående, mot gällande handläggningsregler för hyresnämnderna. Åberopande av sakkunnigbevisning från parternas sida innebär att hyresnämnderna måste ha tillgång till erforderlig sakkunskap för att kunna göra en bedömning av utredningsmaterialet. Den tillgången finns genom att hyresnämnden kan låta sig biträdas av en expert. yttrande har presumtionsverkan i en efterföljande skadeståndsprocess. Det finns därför även ur den synvinkeln all anledning att hyresnämnden oftare tillkallar sakkunnig att biträda nämnden då yttranden avges. Detta gäller i synnerhet då part åberopat sakkunnig- eller värderingsutlåtande. Parternas vetskap om att bedömningen av det utredningsunderlag som läggs fram i nämnden kommer att ske på ett kompetent sätt, torde också inverka positivt på benägenheten att söka få fram ett så bra bedömningsunderlag som möjligt. När det gäller kvalitén på hyresnämndernas yttranden, kan rent allmänt framhållas att det är viktigt att nämnderna klart anger på vilka grunder ett visst material är jämförbart eller inte. Knapphändiga eller intetsägande motiveringar undergräver förtroendet för hyresnämnderna. Vid tillämpningen av marknadshyresbestämmelsen begränsas begreppet lokaltyp oftast till de tre slag av lokaler som anges i förarbetena, dvs butik, kontor och industrilokal. I detta sammanhang kan det därför finnas skäl att erinra om att uppräkningen i förarbetena endast är en exemplifiering. För en utförligare exemplifiering kan hänvisas till direktiven (1984:40 s 47) till (direktiven finns intagna i betänkande, SOU 1987:47, bilaga 1 s 160). Av dessa ytterligare exempel kan här anges gatukök, kaféer och restauranger. Vid en ortsprisjämförelse måste man beakta dels materiella skillnader mellan jämförelseobjekten och prövningslokalen, dels skillnaderna mellan den tidpunkt till vilken värderingen hänför sig och tidpunkterna för jämförelseobjekten. Då det gäller de materiella skillnaderna finns det anledning att observera skillnaderna i läge och egenskaper. Eftersom lagstiftaren använder uttrycket "i grova drag jämförbara lokaler", behöver t ex den omständigheten att de angivna jämförelseobjekten har ytor uppdelade i flera plan inte diskvalificera lokalerna som icke i grova drag jämförbara. Givetvis måste även hänsyn tas till lokalens utformning, där en lokal med större skyltyta värderas högre än en lokal med liten skyltyta och stort djup. Detta bör dock inte diskvalificera åberopat jämförelsematerial som i grova drag icke godtagbart. bör således kunna göra korrigeringar på det sätt som lagstiftaren avsett enligt propositionen med hänsyn till lokalernas varierande utseende utan att för den skull diskvalificera materialet. Sedan man vidtagit de korrigeringar som ovan antytts, måste det framtagna jämförelsematerialet kunna användas för att bestämma marknadsvärdet för prövningslokalen. Någon form av statistisk bearbetning torde då bli nödvändig när det rör sig om flera jämförelseobjekt. Tre olika värden kan tänkas motsvara den mest sannolika hyran för jämförelseobjektet, nämligen det aritmetiska medelvärdet, medianvärdet eller det så kallade typvärdet. Vilken metod som skall väljas beror naturligtvis av omständigheterna i det enskilda fallet. Syftet med metoden är att bestämma hyran till ett belopp som motsvarar den hyra som lokalen sannolikt skulle ha betingat vid ett utbud på den öppna marknaden. Det finns därför anledning att fästa störst avseende vid eventuellt förekommande typvärde som ligger i närheten av medianvärdet. Ett sådant värde framstår alltid som det mest sannolika. Saknas ett typvärde, bör medianvärdet i första hand användas, eftersom detta värde inte tar hänsyn till yttervärden i jämförelsematerialet. I sista hand kan medelvärdet användas. Dock med viss försiktighet, då detta påverkas av yttervärden i alltför stor utsträckning, om man inte finner en ordning med att vikta de olika lokalerna. Om det saknas i grova drag jämförliga lokaler, får enligt uttalandena i förarbetena en mer allmän värdering göras. Även vid en sådan mer fri värdering skall utgångspunkten dock vara den utredning som parterna åberopat (prop 1987/88:146 s 46). Som framgått i det föregående är det inte ovanligt att hyresnämnden i sina skälighetsbedömningar bl a hänvisar till sin allmänna kännedom om hyresläget på orten. Vad som närmare döljer sig bakom detta uttryck redovisas aldrig i yttrandena. uppfattning eller allmänna kännedom om hyresläget på orten får dock inte utgöra en bedömningsgrund vid yttrande om marknadshyra. Endast det material eller utlåtanden som parterna redovisar får utgöra norm för marknadshyran. Om nämnden finner det nödvändigt att tillföra ärendet annan kunskap än den som parterna sörjt för, måste den också redovisas för parterna så att dessa får en möjlighet att yttra sig över materialet innan yttrande avges (jämför uttalande i prop. 1987/88:146 s 46). Över huvud taget bör det kravet kunna ställas på hyresnämnderna att de närmare utvecklar hur man resonerat vid sin bedömning, även när en mer fri värdering gjorts. Utredningen har i sin begäran om yttrande från berört frågan om organisationerna kan skapa någon form av bas med jämförelsematerial som kan användas för jämförelseprövningar och underlätta genomförandet av "direktjämförelser". Marknadshyran fastställs genom en jämförelseprövning. Det är eftersträvansvärt att denna jämförelse sker efter huvudprincipen.