sou · GOB333d3 · 2001-01-01 00:00:00 — I nedanstående figurer uttrycks avståndet som antal kilometer från kommunens mittpunkt till den församling där bostaden är belägen. De kilometertal som anges motsvarar observationerna, dvs. det finns inga församlingar på andra avstånd än de angivna. Det förklarar varför alla kilometertalen inte är representerade i figurerna. Skalan blir därmed också olika, beroende på att städerna är olika stora. Figur 4.1 beskriver situationen i . Inkomsterna är dispo- nibla inkomster (definition 2 enligt SCB) dividerat med antalet kon- sumtionsenheter för att få ett standardiserat mått. I är den disponibla inkomsten avsevärt högre inom bostadsrättssektorn än inom hyressektorn i de mest centrala delarna av kommunen. Det finns dock en tendens att skillnaden är mindre inom den allra mest centrala delen av staden. Disponibel inkomst per konsumtionsenhet fördelad efter upplåtelseform och avstånd, . I är inkomstvariabeln mycket ovanlig. I centrala delar av staden är inkomsterna lägre än de är . Därefter sjunker inkomsterna snabbt, utom för bostadsrätten som ligger markant över hyresrätten i perifera lägen. Här finns en förklaring till det posi- tiva sambandet mellan hyra/avgift och avstånd. är uppenbar- ligen inte monocentrisk i konventionell mening. Disponibel inkomst per konsumtionsenhet fördelat efter upplåtelseform och avstånd, . Lägeshyror på hyresmarknaden 191 I faller inkomsterna med ökat avstånd från centrum och in- komsterna är högre inom bostadsrättssektorn. Disponibel inkomst per konsumtionsenhet fördelad efter upplåtelseform och avstånd, . Det framgår av figurerna att inkomsterna i bostadsrättssektorn genom- gående är högre än i hyressektorn. Det gäller särskilt , där inkomsterna för bostadsrättshushållen är extra höga i den mest centrala delen av staden. Utvecklingen verkar dessutom accelerera, vilket tabellen visar. Hushållens inkomster i olika upplåtelseformer och på olika avstånd från centrum i 1997 efter disponibel inkomst per konsumtionsenhet ()7 priser. Slutsatsen är att yuppifieringen har gått ganska långt inom bostads- rättssektorn. har genomsnittsinkomsterna stigit kraftigt i alla delarna av bostadsrättsbestånd. Mest uttalad är denna ökning inom de mest centrala områdena, där startpunkten ut- märktes av små inkomstskillnader mellan olika delar av staden. En ytterligare observation är att inkomsterna för de boende inom hyressektorn inte har följt samma utveckling. var inkomsterna obetydligt högre inom bostadsrättssektorn. Skillnaderna var dessutom små mellan det mest attraktiva området och övriga områden. Utveck- lingen fram har inneburit relativt små förändringar för de boende i hyreshusen. Inkomsterna i de mest attraktiva delarna ökade knappast i relation till de minst attraktiva delarna. Det kan tolkas som att utfallet av hyresförhandlingarna har varit sådant att hushåll med låga inkomster har kunna bo kvar i de mest attraktiva områdena, och inte fångats av utvecklingen inom bostadsrättssektorn, där de fattiga hushållen i stor utsträckning har ersatts av hushåll med höga inkomster. Denna situation är inte med nödvändighet stabil över tiden. Även om hyrorna skulle ligga stilla i reala termer i de mest attraktiva delarna av staden, är det ändå svårt att tänka sig att inte hushåll med goda in- komster stegvis skulle etablera sig på dessa områden med hyror som är alltför låga ur marknadsmässig synvinkel. 7Kommentar: hushållen med de lägsta disponibla inkomsterna har borttagits ur datasetet. 8Genomsnitt 95 och 97 på grund av databrist. Lägeshyror på hyresmarknaden 193 Den avgörande frågan är om denna infiltration av resursrika hus- håll sker i en takt som är i närheten av den som skulle äga rum på en hyresmarknad med en marknadsanpassad hyra. Uppsatsen beskriver hyressättningens grunder i . En utgångs- punkt är de kommunala bostadsföretagens förutsättningar och spelreg- ler. Dessa bryts mot hyresgästernas och samhällets krav och önskemål. Resultatet kan bli en hyressättning som är starkt marknadsanpassad, men likaväl kan resultatet bli att hyressättningen bestäms av historiska kapitalutgifter. Det finns inte heller i hyressättningssystemet några garantier för att planlösning, läget i kommunen, kvalitetsegenskaper i övrigt, med mera skall beaktas på ett konsistent sätt. Studier av hyres- sättningspraxis i ett antal kommuner i visar på betydande skill- nader som inte med enkelhet låter sig förklaras med en viss lokal hyressättningsstrategi. Empiriska studier visar att avståndsfaktorn tillmäts en viss betydelse i flera kommuner, även om husens byggår betyder mer i absoluta ter- mer. Emellertid förmår inte jämförelsen med bostadsrättssektorn visa på hur en marknadsanpassad hyressättning skulle skilja sig från den nu- varande hyressättningen. Orsaken är sannolikt att de faktorer som är prispåverkande i en bostadsrättsmarknad endast i begränsad utsträck- ning kan identifieras med ett fåtal variabler. Det rör sig om subtila faktorer såsom status, planlösning, kulturella värden, läget i kvarteret och i stadsdelen, etc. Det säger sig självt att sådana hänsyn är svåra att identifiera och använda i ett hyressättningssystem. De påtagliga skillnader som ändå finns mellan hyressättningen på bostadsrättsmarknaden och den faktiska hyressättningen inom hyres- marknaden – den alltför enkla modellen till trots – kan trots allt för- med att hyressättning inom hyressektorn är trubbig och föga marknadskänslig. Endast i och i kan avvikelsen ges en enkel beskrivning. Där är hyrorna i centralt belägna lägenheter alltför låga – sett i relation till bostadsrättssektorn. Med som utgångspunkt beskrivs hur hus- hållens genomsnittsinkomster har utvecklats över perioden i olika delar av regionen i hyresrätt respektive bostadsrätt. Analysen visar att hus- hållen i hyresrätt har lägre inkomster och en långsammare inkomst- utveckling än hushållen i bostadsrätt. Dessutom är skillnaderna i in- komster mellan de mest attraktiva och de minst attraktiva delarna i hyresbeståndet relativt små. Utvecklingen inom bostadsrättssektorn är Lägeshyror på hyresmarknaden 195 Inkomsterna ökar snabbare, och allra snabbast stiger inkomsterna i den mest attraktiva delen av . ), (1996), Hyra på marknaden, , . , S., (1984), Bruksvärdering och hyressättning i , och , för byggnadsforskning, Rapport , . & B. (1991), Problem på den svenska hyresmark- naden, i Hyresrättens roll och villkor bostadsmarknad. , U., & L. (2000), Områdepreferens i hyresrätt, SOU:2000:33, bilaga 1. , (1982), Hyressättning, hyresvärdering etc, . , L & , T. (1996), Hyressättning på de boendes villkor, Meyers. SOU 1995:98, 1990-talets bostadsmarknad – en första utvärdering. Del- betänkande av den Bostadspolitiska utredningen. Strömqvist, U. (1995), Marknadsanpassad hyressättning, . (1983), Hyror och hyrespolitik i , Meddelande M83:8, forskning, . (1992), Hyrornas marknadsanpassning - en jämförelse med bbostadsrättssektorn. Rapport till utvärderingen av bruksvärdessystemet. : , Ds 1992:74. , B., (1996), Effekterna av en marknadsanpassad hyra, i , N. ), Hyra på marknaden, , .