sou · GOB395d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Vårt förslag: Särskilda bestämmelser som medger uppräkning av in- satserna vid medlems avgång skall inte finnas. Uppräkning skall kunna göras av insatser vid en ny medlems inträde eller en ny upplåtelse av nyttjanderätt. Uppräkning av insatser vid medlems avgång En annan fråga som uppmärksammade i sin rapport om för- söksverksamheten var indexuppräkning av insatser ([1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyres- rätt, s. 36, 38 och 43). ansåg att ett klargörande behövs i för- hållande till såväl förenings- som skattelagstiftningen. När det gäller skattefrågan menade att indexuppräkning som innebär endast en värdesäkring bör vara skattefri. Verket vägde också in frågan när man talade om nackdelen jämfört med bostadsrätter att hyresgästen inte har chans att göra en vinst vid en försäljning. Den form av uppräkning som hade i åtanke var alltså att den som redan har betalat in- satser skall ha möjlighet att få tillbaka ett något större belopp vid sitt utträde. Föreningen och medlemmarna 97 Enligt arkiverat material från den sedermera nedlagda utredning som skulle bl.a. utvärdera försöksverksamheten med kooperativ hyres- rätt (dir. 1990:54) förekom under försöksverksamheten stadgar som utlovade uppräkning av insatserna vid återbetalning. I en promemoria avseende en intervjuundersökning angavs att sådana stadgebestämmel- ser förekom i sju av åtta intervjuade föreningar enligt ägarmodellen och i en av nio föreningar enligt hyresmodellen. angav i sin rap- port att 10 av 37 föreningar hade indexklausuler (rapporten s. 24). Huruvida föreningslagen medger någon form av uppräkning av re- dan erlagd insats är oklart. Som en utgångspunkt kan nämnas Mallméns synsätt att en betald medlemsinsats inte ger upphov till en fordringsrätt och därmed inte heller rätt till ränta (Mallmén, , Lagen om eko- nomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 68, se även Hagbergh m.fl., Lagen om ekonomiska föreningar, 5 uppl., 1981, s. 32). Hans inställning är i övrigt att det är ovisst om en stadgebestämmelse gäller om att en med- lem skall få ut ett större belopp än den inbetalda insatsen (a.a., s. 130). har angett samma inställning men förefaller närmast ha tänkt på bestämmelser av innebörden att medlemmen skall få ut hela den på honom belöpande delen av föreningens nettobehållning (, , Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 109, jfr dock s. 218). En annan inställning verkar ha varit att man inte kan utvidga rätten att få tillbaka den inbetalda insatsen (jfr Hagbergh m.fl., Lagen om ekonomiska före- ningar, 5 uppl., 1981, s. 58). Frågan måste enligt vår mening också ses mot den bakgrunden att föreningslagen innehåller vissa regler om i vilka former utbetalning till medlemmar får ske, 10 kap. 1 § föreningslagen. Föreningens medel får betalas ut till medlemmarna endast i form av överskottsutdelning, åter- betalning av medlemsinsatser enligt 4 kap. föreningslagen, utbetalning vid nedsättning av medlemsinsatsernas belopp och utskiftning vid lik- vidation. Andra utbetalningar är olovliga och kan medföra bl.a. återbe- talningsskyldighet för den som har tagit emot medlen. Utvidgningar innebär att föreningsborgenärernas skydd försämras, vilket kan tas till intäkt för försiktighet. Men å andra sidan skall man också vara medveten om att kapitalskyddande aspekter av lagstiftaren inte alltid har satts i centrum. Exempelvis uttalades i förarbetena till föreningslag följande (prop. 1951:34 s. 59 f.). Utmärkande för aktiebolaget är att verksamheten drives på grundval av ett aktiekapital, vilket tillskjutes av delägarna och varå dessa er- hålla utdelning genom andel i uppkommen vinst för bolaget. De ekonomiska föreningarna kännetecknas däremot i princip av att de- ras verksamhet åsyftar att främja delägarnas, medlemmarnas, intres- 98 Föreningen och medlemmarna sen på ett sätt som mera direkt anknyter till medlemmarnas hushåll- ning eller förvärvsverksamhet. Denna grundläggande skillnad mellan aktiebolag och ekonomis- ka föreningar påkallar tydligen i viss mån olika lagregler för de skilda företagsformerna. Lagstiftningen för aktiebolag och före- ningar är också i åtskilliga hänseenden olikartad. Aktiebolagsrätten innehåller sålunda regler om aktiekapitalets bevarande inom bola- get, till skydd främst för aktieägarna och bolagets borgenärer. Då de ekonomiska föreningarna äro personsammanslutningar, har däremot för dem erfordrats en reglering i första hand beträffande inträde och utträde av medlemmar och därmed sammanhängande problem. Det kan inflikas att gjorde bedömningen att frånvaron av särskilda bestämmelser om sänkning av samtliga insatser inte innebar något hinder mot att fatta ett sådant beslut på förenings- stämma (SOU 1998:80 s. 284 ff.). Det bör dock framhållas att den frå- geställningen är något annorlunda. Exempelvis finns i BRL ingen di- rekt motsvarighet till 10 kap. 1 § föreningslagen som anger vilka utbe- talningar till medlemmar som är tillåtna. Nämnda paragraf medger för övrigt utbetalning av belopp vid nedsättning av insatserna. I sammanhanget bör nämnas att just föreningslag innehöll en bestämmelse om utdelning som beräknades på annat sätt än i vilken utsträckning föreningens verksamhet hade tagit i anspråk. Sådan utdel- ning fick fastställas till högst av inbetalda insatser. I förarbetena framhölls att bestämmelsen underströk det angelägna i att från den aktuella föreningsformen skilja rena kapitalsammanslutningar (prop. 1951:34 s. 121 f.). kom bestämmelsen att ändras. Men först slo- pades helt begränsningar i fråga om hur stora belopp relaterade till in- satserna som får betalas ut. I det aktuella lagstiftningsärendet uttalade regeringen att, eftersom grundtanken med kooperativ företagsamhet inte är att verksamheten skall ge vinst, den traditionella kooperativa uppfattningen är att medlemmarna skall få så låg ränta som möjligt el- ler ingen ränta alls på sitt ägarkapital (prop. 1996/97:163 s. 30). Med- lemmarna skall, enligt regeringen, i stället få ersättning för sin samhan- del i form av förmånliga priser, högre service osv. Skälet för att slopa begränsningen var att man ville underlätta föreningarnas kapitalan- skaffning. Tanken var att denna anskaffning underlättas om man kan erbjuda marknadsmässig avkastning på medlemsinsatsen. Man kan då ställa frågan hur befogade de tidigare inskränkningarna för kvarvarande medlemmar kan anses ha varit om man fritt hade kun- nat räkna upp insatsen för en utträdande medlem. Begränsningarna ta- lar alltså mot att sådan fri uppräkning har varit tillåten. Föreningen och medlemmarna 99 bränner det till när man erinrar om att en medlem som utträder, förutom återfående av erlagda insatser, har rätt till beslutad vinstutdelning, 4 kap. 1 § föreningslagen. gällde alltså de angivna begräns- ningarna även för denna vinstutdelning. Vår bedömning är att det är tveksamt vad som gäller, men att en hel del talar mot att uppräkning av erlagda insatser i samband med att en medlem utträder är tillåten. Frågan blir då om man bör införa någon särskild bestämmelse för kooperativa hyresrättsföreningar som medger sådan uppräkning. En möjlighet är att reglera gränserna i författning, eventuell i kom- bination med att en myndighet bemyndigas att meddela närmare före- skrifter. Då måste föreningarna orientera sig i dessa föreskrifter, vilket innebär en viss komplikation. En annan möjlighet är att låta förening- arna fritt bestämma uppräkningens storlek. En risk finns då för oklara stadgebestämmelser. Vidare medger en sådan lösning inte bara värde- säkring utan också att ytterligare avkastning på kapitalet kan erbjudas. Bör då någon av de här typerna av reglering införas? Det handlar om motstående intressen. Uppräkningen är en fördyring för föreningen men fördelaktig för den enskilde. Den är negativ för kreditgivare, eftersom den innebär att kapitalskyddet i viss mån försva- gas. Oavsett vilken lösning som väljs kan uppräkningsbestämmelser in- nebära en ökad risk för tvistigheter vid innehavarbyten. Men det anser vi inte är det avgörande. En uppräkning kan hävdas innebära att man värdesäkrar insatserna, t.ex. i tider med inflation. Högre uppräkningar innebär dessutom att av- kastning ges på kapitalet. Men när man talar om värdesäkring och av- kastning är det viktigt att komma ihåg att detta kan åstadkommas på olika sätt. Som redan framgått av de förda resonemangen finns ett sam- band mellan uppräkning och vinstutdelning. De summor som går åt för uppräkning av avgående medlemmars insatser skulle med andra ord i stället kunna delas ut till de kvarvarande medlemmarna. Det finns också ett samband med hyrorna. Kapital som finns kvar i föreningen kan användas för att hålla nere hyrorna. Låg hyra kan sägas utgöra en form av avkastning på kapitalet. Alternativet är ju att dela ut medlen som sedan kan användas för t.ex. hyresbetalning. Med andra ord innebär ställningstagandet i frågan om uppräkning av insatser vid medlems avgång inte att man avgör om medlemmarna skall kunna få avkastning eller inte. Uppräkning är en av flera möjliga for- mer för att värdesäkra kapitalet eller ge ytterligare avkastning på det. Men den konkurrerar med andra alternativ som vinstutdelning eller hy- ra. Det är därför närmast en fråga om vem man vill priorietera; de medlemmar som utträder eller de som är kvar i föreningen. 100 Föreningen och medlemmarna Alternativet att hålla nere hyreskostnaden är något som harmonierar med de grundläggande idéerna med kooperativ hyresrätt. Aspekter som medinflytande och låga boendekostnader på grund av ansvarstagande osv. skall komma i förgrunden. Slutligen bör nämnas att vi, vilket ut- vecklas i avsnitt 6.2.5, gör bedömningen att insatsernas belopp regel- mässigt kommer att vara lägre för kooperativa hyresrätter än för bo- stadsrätter. Vi anser därför att det inte finns tillräckligt starka skäl för att införa särskilda bestämmelser om uppräkning. Väl så viktigt är att skydda fö- reningens kapital och att inte i onödan komplicera upplåtelseformen. Uppräkning av insatser vid antagande av ny medlem I nu befintliga kooperativa hyresrättsföreningar förekommer en annan form av vad som kan betecknas som uppräkning av insatser. Det finns stadgar enligt vilka den insats som skall betalas vid inträdet skall upp- räknas. Med andra ord får den som inträder i föreningen efter det att föreningen bildades betala en högre insats vid sitt inträde än vad insatsen var från början. Denna situation är helt annorlunda jämfört med den tidigare be- handlade. Detta förfarande innebär inte någon försvagning av förening- ens egna kapital utan har tvärtom en gynnsam inverkan. Enligt vår be- dömning är systemet inte heller så sammanhängande att man kan säga att ett sådant samband finns mellan de två frågorna att svaret är givet utifrån de slutsatser som gjordes beträffande uppräkning vid medlems avgång. I litteraturen torde den aktuella formen av uppräkning ha an- setts tillåten (se t.ex. Mallmén, , Lagen om ekonomiska före- ningar, 2 uppl., 1995, s. 71). Vi bedömer att något hinder inte finns mot den här aktuella typen av uppräkning. Det gäller dock under förutsättning att de bestämmelser iakttas som generellt gäller. Insatsernas storlek skall anges i stadgarna. Och likhetsprincipen skall iakttas. Vi ser inte något skäl för att just ko- operativa hyresrättsföreningar skall vara förhindrade att föreskriva den här typen av uppräkning. Föreningen och medlemmarna 101 4.2.6Bör medlemmen kunna överlåta sin andel respektive hyresrätt? Vårt förslag: En kooperativ hyresgäst skall ha samma möjligheter att överlåta sin hyresrätt som en vanlig hyresgäst. Vid överlåtelse av en kooperativ hyresrätt avseende en bostadslägenhet skall överlåtaren, i enlighet med 65 § hyreslagen, inte ha rätt att ta ut ersättning. Men överlåtaren skall ha möjlighet att få tillbaka sina insatser direkt. Härför skall krävas att förvärvaren har erlagt motsvarande insatser eller, om stadgarna föreskriver sådana, de uppräknade insatserna. Bestämmelserna om övergång genom bodelning, arv, m.m. i 33 § hyreslagen skall gälla också för kooperativa hyresrätter. En kooperativ hyresrättsförening skall inte kunna vägra den med- lemskap som genom överlåtelse eller universalfång har gjort ett giltigt förvärv av en hyresrätt. Den som har gjort ett sådant förvärv skall vara skyldig att ansöka om medlemskap i föreningen. Om hyresgästen inte efter tillsägelse från föreningen ansöker om medlemskap, skall hyresrätten vara förverkad. En grundläggande idé med kooperativ hyresrätt är att någon motsvarig- het till det spekulativa moment som är förknippat med bostadsrätter inte skall finnas. Ett utslag av den principen är att hyresgästen inte skall kunna göra någon vinst genom att sälja sin kooperativa hyresrätt. Det innebär i sin tur att man inte kan tänka sig en ordning för överlåtelse motsvarande den som gäller för bostadsrätter. Bostadsrättshavaren har full frihet att överlåta sin bostadsrätt till vilket pris denne önskar. Be- gränsningen består i att överlåtelsen blir ogiltig, om föreningen inte godtar förvärvaren som medlem. Föreningens möjligheter att vägra medlemskap är begränsade. Att denna ordning inte kan gälla för kooperativa hyresrätter är emellertid inte detsamma som att medlemmen helt skall sakna möjlig- het att överlåta sin andelsrätt respektive hyresrätt. Vi ser två skäl för att ställa upp begränsningar. För det första bör den nämnda grundidén försvaras. Utformningen bör därför vara sådan att medlemmen inte har något ekonomiskt att vinna på att överlåta nyttjanderätten. Möjligen skall en överlåtelse kunna medföra att medlemmen kan få tillbaka sina insatser vid en tidi- gare tidpunkt än annars. För det andra anser vi att kooperativa hyresrättsföreningar som så önskar bör ha viss möjlighet att upprätthålla kösystem. 102 Föreningen och medlemmarna möjligheter talar inte endast hänsyn till föreningarna. Även ur hyres- gästernas perspektiv kan sådana system av rättviseskäl framstå som motiverade. När det gäller kooperativa hyresrätter är ju tanken inte att en konkurrens mellan flera intressenter skall lösas genom att den som betalar mest vinner. Det är viktigt att inte i onödan ställa upp begränsningar. Naturligtvis uppfattar hyresgäster begränsningar som negativa. Men onödiga be- gränsningar kan också slå tillbaka mot de kooperativa hyresrättsföre- ningarna på det sättet att upplåtelseformen inte anses attraktiv. Utifrån dessa utgångspunkter diskuterar vi i det följande vilka möj- ligheter medlemmen bör ha att överlåta eller på andra sätt avhända sig andelsrätten respektive hyresrätten. Först uppmärksammas därvid överlåtelse. Därefter sägs något om andra successionsformer. Avslut- ningsvis tar vi upp en medlemskapsfråga. Den grundläggande rätten att överlåta En andel i en ekonomisk förening kan, enligt föreningslagen, överlåtas. På liknande sätt som gäller för bostadsrätter innebär emellertid inte överlåtelsen av andelen att förvärvaren blir medlem. Denne får ansöka om medlemskap och det skall göras , 3 kap. 3 § före- ningslagen. Om förvärvaren inte ansöker eller godtas som medlem, an- ses denne ha sagt upp sig till utträde. Förvärvaren har därvid samma rätt till återbetalning av medlemsinsatsen som en medlem vilken begär utträde. Föreningen har i allmänhet samma möjligheter att vägra med- lemskap som annars, se avsnitt 4.1.1. Det är emellertid inte överlåtelse av andelen som är det intressanta. När man talar om övervärden är det nyttjanderätten som kommer i centrum. Enligt huvudregeln krävs enligt hyreslagen hyresvärdens samtycke för överlåtelse av hyresrätten, 32 § hyreslagen. I vissa särskilda situa- tioner har hyresgästen möjlighet att driva igenom en överlåtelse utan samtycke. Ett exempel beträffande bostadslägenheter är när hyresgäs- ten överlåter till en närstående som hyresgästen varaktigt sammanbor med. Ett annat är lokaler som används för förvärvsverksamhet. I dessa fall kan hyresnämndens tillstånd ersätta hyresvärdens samtycke. Särskilt bör byte nämnas. När en hyresgäst vill byta sin bostadslä- genhet för att få en annan, är reglerna generösare än vid andra överlå- telser, 35 § hyreslagen. skall lämna tillstånd, om hyres- gästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan på- taglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra skäl talar mot Föreningen och medlemmarna 103 Tillståndet kan förenas med villkor. En rad undantag finns från rätten till byte, bl.a. om lägenheten finns i ett enfamiljshus. Om dessa regler görs tillämpliga även för kooperativa hyresrätter, skulle alltså enligt huvudregeln den kooperativa hyresrättsföreningens samtycke krävas för en överlåtelse. Undantag skulle gälla för vissa si- tuationer där lagstiftaren beträffande vanliga hyresrätter har funnit skäl för att vara något mer generös. När det gäller byte kan nämnas att by- tesrätten av lagstiftaren har karaktäriserats som ett centralt inslag i hy- resgästens rättigheter och att den har bedömts ha stor betydelse för rör- ligheten på bostadsmarknaden (prop. 1992/93:115 s. 22). Hyreslagen innebär rätt stora begränsningar i hyresgästens möjlig- heter att överlåta hyresrätten. De möjligheter som finns till överlåtelser – kanske särskilt bytesrätten – ger naturligtvis vissa nackdelar för före- ningen, t.ex. när det gäller möjligheterna att upprätthålla kösystem. Vi anser dock att hyreslagens regler innebär en rimlig avvägning gentemot den enskilde hyresgästens intressen. Det är svårt att se att en kooperativ hyresgäst bör ha mindre möjligheter att driva igenom ett byte än en vanlig hyresgäst. Något sådant skulle för övrigt, som tidigare nämnts, kunna inverka negativt på upplåtelseformens attraktionskraft. Vi föreslår således att en kooperativ hyresgäst skall ha samma möj- ligheter att överlåta sin hyresrätt som en vanlig hyresgäst. Det som därmed återstår att ta ställning till är vad som skall gälla beträffande er- sättning för den kooperativa hyresrätten. Olika lösningar avseende ersättning vid överlåtelse Först bör då nämnas lokaler. Något förbud mot att ta emot ersättning för lokaler som är vanliga hyresrätter finns inte. Det talar för att beträf- fande lokaler som är kooperativa hyresrätter inte heller sätta upp några särskilda begränsningar. För bostadshyreslägenheter finns i 65 § hyreslagen ett förbud mot att ta ersättning för hyresrätten. Den som vill överlåta sin hyresrätt har normalt sett anledning att överlåta alla andelar i föreningen. Annorlunda uttryckt vill denne ha tillbaka såväl erlagda vanliga med- lemsinsatser som upplåtelseinsatser. Vi ser två möjliga modeller för denna situation. Det ena alternativet är att öppna för att överlåtaren ges möjlighet att få tillbaka sina insatser direkt från föreningen mot att förvärvaren erlägger motsvarande insat- ser. Inledningsvis bör då närmare övervägas hur detta alternativ i så fall bör utformas. Vi ser det som viktigt att försöka åstadkomma en lösning som dels inte innebär större avvikelser från föreningslagens och hy- 104 Föreningen och medlemmarna SOU 2000:95 reslagens principer än nödvändigt, dels fungerar för både bostäder och lokaler. Hyreslagen innebär inget hinder mot att överlåtaren tar ut ersättning vid överåtelse av en lokal. Som tidigare nämnts är, enligt föreningsla- gen, andelar i en ekonomisk förening fritt överlåtbara. måste hållas i minnet att vi har föreslagit att någon fast koppling inte skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Dessutom har vi före- slagit att en kooperativ hyresrättsförening skall kunna ta ut vanliga medlemsinsatser men också, i samband med upplåtelse av nyttjande- rätt, upplåtelseinsats. Det sagda får vissa konsekvenser. Med hänsyn till att ersätt- ning enligt hyreslagen får tas ut för lokaler men inte för bostadslägen- heter skulle man kunna tänka sig en reglering som innebär att vid överlåtelse av bostadshyresrätt hyresgästen inte skulle få ta emot peng- ar. Detta skulle i stället gå via föreningen. Men en sådan uppdelning är inte teoretiskt hållbar eftersom en koppling saknas mellan andelar och nyttjanderätt. En annan variant är ett heltäckande förbud mot att ta emot ersätt- ning. Med andra ord skulle en kooperativ hyresgäst varken få ta emot ersättning motsvarande erlagda vanliga medlemsinsatser eller upplåtel- seinsatser. Det skulle innebära en kraftig avvikelse från föreningsla- gens principer om att andelar är fritt överlåtbara. Dessutom skulle alla möjligheter att fritt ta ut ersättning för lokaler försvinna. I många fall skulle det innebära att kooperativ hyresrätt vore ett för näringsidkare ointressant alternativ. Det finns också mer grundläggande problem med en sådan lösning. I svensk rätt finns gemensamma grundläggande prin- ciper för slutande av avtal och om överlåtelser, t.ex. principer om ut- växlande av prestationer o.d. Ingrepp i detta får naturligtvis konsekven- ser. Med denna lösning blir konsekvenserna något teoretiskt svåröver- skådliga när betalningsmomentet rycks undan. Vi förordar därför följande lösning. Förbudet i 65 § hyreslagen att ta ut ersättning vid överlåtelse bör gälla även för kooperativa hyresrätter. En kooperativ hyresgäst skall således inte ha rätt att ta emot ersättning för en bostadshyresrätt. Däremot skall föreningen vara skyldig att be- tala tillbaka erlagda insatser i samband med en överlåtelse av hyresrät- ten, om förvärvaren erlägger erforderliga insatser. Det sist- nämnda innebär att, i en kooperativ hyresrättsförening som tillämpar uppräkning när en ny medlem inträder, förvärvaren måste erlägga det uppräknade beloppet för att föreningen skall vara skyldig att återbetala insatserna till förvärvaren. Teoretiskt har man då inte ställt upp något hinder mot att ta ut er- sättning som inte avser hyresrätten. Man kan alltså fortfarande fritt överlåta andelar som avser endast föreningen. Men för sådana andelar Föreningen och medlemmarna 105 är i praktiken överpriser regelmässigt uteslutna. Som tidigare nämnts innebär principerna i 65 § hyreslagen att sådan ersättning oftast är att anse som ersättning för hyresrätten. Därmed saknas i allmänhet skäl för parterna att överlåta sådana andelar privat. Enligt vår uppfattning innebär den här förordade lösningen att man i praktiken har säkerställt att ersättning beträffande bostadshyresrätter inte utväxlas mellan parterna. Lokaler som är kooperativa hyresrätter kan överlåtas på samma sätt som vanliga hyresrätter. Lösningen inne- bär minst ingrepp i föreningslagens och hyreslagens principer. Den nu skisserade lösningen är alltså det första huvudalternativet. Vi kan kalla detta alternativ för föreningslösningen. Men som vi tidiga- re nämnde finns även ett andra alternativ. Det är att göra ett undantag från 65 § hyreslagen på det sättet att den som överlåter en kooperativ hyresrätt ges rätt att ta ersättning motsvarande, enkelt uttryckt, de in- satser denne har erlagt. Naturligtvis skall någon rätt att ta ut överpriser inte finnas. Detta alternativ kan vi kalla för partslösningen. Frågan är då vilket av dessa två alternativ som bör väljas. Med partslösningen är den enda avvikelse som krävs från förenings- lagen och hyreslagen ett förbud mot överpriser beträffande hyresrätten. I praktiken skulle det nämligen regelmässigt omfatta även överpriser för vanliga medlemsinsatser, eftersom det som tidigare nämnts normalt sett saknas rationella skäl att betala överpriser för sådana insatser. Å andra sidan behövs inget undantag alls i hyreslagen med föreningslös- ningen. Då krävs i stället ett undantag i föreningslagen från principen att insatser inte kan återbetalas utan att föreningens ställning har kon- trollerats. Men det skall bara gälla vid överlåtelse och under förutsätt- ning att förvärvaren erlägger sina insatser. Det är viktigt att utformningen inte blir sådan att onödiga risker för överpris för hyresrätten uppstår. Skillnaden mellan lösningarna är att pengaströmmarna med föreningslösningen skall gå via föreningen me- dan de går direkt mellan parterna med partslösningen (om vi begränsar oss till överlåtelse av bostadshyresrätt). En risk för överpriser i attrak- tiva områden finns oavsett lösning.