sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — Det är viktigt också för intygsgivarna själva att deras uppdrag preciseras så väl som möjligt. I annat fall riskerar man situationer där t.ex. intygsgivaren tror att han har gjort en fullständigt prövning, men där domstol anser att han varit vårdslös eller liknande. De intygsgivare vi träffade efterlyste en precisering. De framhöll bl.a. att det kan vara svårt att veta vilka intygsgivarens uppgifter är och att olika åsikter förekommer i denna fråga. Enligt vår bedömning är det inte möjligt att i författning ange exakt vad intygsgivarna skall kontrollera och bedöma. Risken är dessutom att en så detaljerad reglering måste ändras ideligen, i takt med att byggregler, regler om beskattning osv. Men vi anser det möjligt att i författning något mer precist än enligt gällande rätt ringa in intygs- givarnas uppgifter. Preciseringen i författning bör b ygga på förarbets- uttalandena lagstiftningsärende. Därigenom får man en till- fredsställande avgränsning. I BRL bör således anges att intygsgivarnas granskning skall avse 1.att de lämnade faktiska uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, samt 2.att gjorda beräkningar är vederhäftiga och kan antas vara hållbara. ,QW\JVJLYDUH 123 I bedömningen av att beräkningarna är hållbara ligger att intygsgivaren skall bedöma att den tilltänkta bostadsrättsföreningen framstår som ekonomiskt hållbar och inte är alltför ekonomiskt känslig. Som vi utvecklat i avsnitt 7.3 är den ekonomiska prognos och känslighets- analys som vi där föreslår skall ingå i den ekonomiska planen avsedda att utgöra stöd för bedömningarna att beräkningarna kan antas vara hållbara. Vi är medvetna om att dessa bedömningar är svåra och att ett utrymme måste finnas för olika bedömningar. Vi återkommer till detta när vi diskuterar intygsgivarens skadeståndsansvar. I det sagda ligger vidare att intygsgivaren skall bedöma om de beräknade insatserna och avgifterna är sådana att det kan antas att lägenheterna med hänsyn till bostadsmarknaden på orten går att upplåta med bostadsrätt när de har färdigställts. Beträffande tillgängliga handlingar anser vi att en ytterligare änd- ring bör göras. Vi anser att intygsgivaren i samband med att denne lämnar sitt intyg också skall vara skyldig att ange vilka handlingar som har varit tillgängliga för honom. Ett viktigt skäl för vårt förslag att eko- nomisk prognos och känslighetsanalys skall ingå i den ekonomiska pla- nen är att dokumentationen blir bättre och därmed även möjligheterna i efterhand att göra en bedömning av intygsgivarens insatser, se avsnitt 7.3.2. Det är av samma skäl vi föreslår att intygsgivaren skall ange vil- ka handlingar som har varit tillgängliga. Enligt gällande rätt skall intygsgivaren göra samma granskning av kostnadskalkyler som av ekonomiska planer, bortsett från att denne inte skall bedöma om förutsättningarna för registrering är uppfyllda enligt 1 kap. 5 § BRL (prop. 1990/91:92 s. 184). Enligt vår uppfattning bör en motsvarande överenstämmelse finnas även i fortsättningen. Motsvaran- de preciseringar av intygsgivarens uppgifter bör därför göras beträffan- de intyg av kostnadskalkyler. Någon särskild reglering beträffande intygsgivarnas ansvar för sitt in- tyg finns varken i BRL eller i någon annan författning. Enligt Riksda- gens revisorer har den som ansvarar för upprättandet av den ekonomis- ka planen – dvs. bostadsrättsföreningens styrelse – huvudansvaret för denna. Men om felaktigheter i planen medför att bostadsrättshavare och föreningen orsakas skada, kan – enligt revisorerna – intygsgivarens eventuella ansvar komma att prövas genom tillämpning av bestämmel- serna i skadeståndslagen (1972:207) (rapporten /97:7 s. 22). 124 ,QW\JVJLYDUH Vilket ansvar bör intygsgivaren ha för sitt intyg? Som revisorer har påpekat finns ingen särskild författningsreglering av in- tygsgivarnas ansvar. Det är föreningens styrelse som skall upprätta den ekonomiska planen, 3 kap. 1 § BRL. I och med att styrelsen har detta ansvar kan åtgärder beträffande den ekonomiska planen utlösa skade- ståndsansvar enligt 13 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska förening- ar. Till dessa bestämmelser hänvisar nämligen 10 kap. 1 § BRL. I 13 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar anges att bl.a. en styrelsele- damot skall ersätta skada om denne uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen vid fullgörandet av sitt uppdrag. Styrelseledamöterna har också ett skadeståndsansvar enligt denna paragraf gentemot före- ningsmedlemmar och andra, t.ex. borgenärer. Därvid gäller dock den inskränkningen att det måste vara fråga om överträdelser av lagen, vis- sa angivna redovisningsbestämmelser eller stadgarna. När det gäller intygsgivarna hänvisade revisorer till ska- deståndslagen. Vad skadeståndslagen närmare innebär i fråga om in- tygsgivarnas ansvar får dock betraktas som relativt oklart. Till att börja med kan man fråga sig vilken ställning intygsgivaren har. Han får ett uppdrag av föreningen, vilket skulle kunna medföra att bestämmelserna i 18 kap. handelsbalken gäller i deras relation. Samti- digt kan man konstatera att intygsgivarens roll är rätt speciell. Visserli- gen får han sitt uppdrag av föreningen, men det beror i grunden inte på att föreningen har ett utpräglat intresse av att få en tjänst utförd, utan på att föreningen måste ha ett intyg för att kunna registrera den ekono- miska planen eller kostnadskalkylen. Syftet med regelverket är att för- hindra ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt, vilket enligt vår analys i avsnitt 5.3.1, ytterst innebär ett skydd för bostadssökande. En annan viktig grupp när det gäller presumtiva skadelidande är bo- stadsrättshavare som förlitat sig på uppgifter i den ekonomiska planen. I allmänhet torde det då röra sig om ren förmögenhetsskada. Därvid bör nämnas att enligt 2 kap. 4 § skadeståndslagen förutsätter skadestånds- skyldighet för ren förmögenhetsskada att denna skada har vållats ge- nom EURWW. Därmed inte sagt att skadeståndsansvar är uteslutet även om den rena förmögenhetsskadan har vållats genom annat än brott. Exem- pelvis har värderingsman ålagts sådant ansvar i NJA 1987 s. 692 och saken diskuterats i litteraturen (se t.ex. Kleineman, , förmögen- hetsskada, 1987, s. 541 ff.). Intygsgivarens ansvar är oklart i flera hänseenden. Någon författ- ningsreglering finns inte och frågan är i stort sett oprövad i domstol. Olika aktörer – inte minst intygsgivarna själva – har önskat en precise- ring. Det man därvid närmast tänker på är ansvaret gentemot bostads- rättsföreningen och bostadsrättshavare. Enligt vår mening bör man pre- cisera ansvaret i detta hänseende. Man kan tänka sig att även andra än ,QW\JVJLYDUH 125 föreningen och bostadsrättshavare i olika situationer skulle kunna anse sig berättigade till skadestånd av intygsgivare, t.ex. kreditgivare. Det är dock svårt att förutse alla sådana situationer. De får också i samman- hanget anses som något mer perifera. Vi menar därför att de inte bör omfattas av en särskild reglering, utan sådana frågor får prövas med ledning av allmänna skadeståndsrättsliga principer. Vi föreslår mot denna bakgrund att man inför en särskild reglering i BRL beträffande intygsgivarens ansvar för sitt intyg gentemot bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavare i den aktuella föreningen. När det sedan gäller det närmare innehållet i den särskilda skade- ståndsregleringen kan konstateras att intygsgivaren anlitas av förening- en för att utföra ett särskilt, i författning reglerat uppdrag. På det sättet är intygsgivaren jämförbar med fastighetsmäklare. För fastighetsmäkla- re finns en särskild skadeståndsbestämmelse i 20 § fastighetsmäklarla- gen (1995:400). Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsam- het åsidosätter sina skyldigheter enligt lagens bestämmelser om mäkla- rens uppdrag, skall mäklaren ersätta skada som till följd av detta drab- bar säljaren eller köparen. Men det finns flera olikheter mellan intygsgivarens roll och mäkla- rens. En skillnad är att föreningen är tvungen att anlita intygsgivare för att kunna upplåta bostadsrätter men kanske egentligen inte alls har nå- got intresse av att göra det. Det är svårt att finna någon annan liknande uppdragstagare. Enligt vår bedömning är det revisorns roll som mest liknar intygsgivarens. Det kan därför vara av intresse att säga något om revisorns skadeståndsansvar. För revisorer, i t.ex. ekonomiska föreningar, gäller att de är ersätt- ningsskyldiga enligt de grunder som gäller för styrelseledamöter m.fl., 13 kap. 2 § lagen om ekonomiska föreningar. Det innebär att en revi- sor, som uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han full- gör sitt uppdrag, skall ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan till- fogas en föreningsmedlem eller någon annan, men då med inskränk- ningen att skadan tillfogats genom överträdelse av den aktuella lagen, vissa andra bestämmelser eller stadgarna. Om denna inskränkning sägs i kommentaren till lagen om ekonomiska föreningar att det är tveksamt om det i praktiken blir någon skillnad mellan detta ansvar och ansvaret gentemot föreningen eftersom ett krav på god revisionssed finns inskri- vet i lagen (Mallmén, , Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 483). Vi har i det föregående föreslagit en precisering av intygsgivarens uppgifter. För dessa uppgifter bör intygsgivaren svara vid äventyr av skadestånd. Vad gäller dessa uppgifter kan vi inte se att ansvaret bör vara mer begränsat i förhållande till bostadsrättshavarna än till bostads- rättsföreningen. Vi föreslår därför att intygsgivare i BRL ges ett skade- 126 ,QW\JVJLYDUH ståndsansvar om han uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen eller en bostadsrättshavare vid fullgörande av sitt uppdrag att lämna intyg. Vi kan inte se något skäl att ha en kortare preskriptionstid för denna skadeståndsfordran än för andra skadeståndsfordringar. Vanlig tioårig preskription bör således gälla. Någon särskild bestämmelse om detta behövs inte. Det kan framstå som om intygsgivarnas ansvar genom en reglering som den föreslagna kraftigt vidgas. Vår bedömning är dock att så inte blir fallet. Även om ansvaret och dess gränser är oklart, anser vi att en hel del talar för att intygsgivare redan har ett ansvar liknande det som här föreslås. Gränserna att alla bostadsrättshavare i föreningen skall omfattas och att tioårig preskription skall gälla kan framstå som vida. I minnet bör då hållas att på sedvanligt sätt skall både minst culpa och dessutom adekvat kausalitet föreligga. Detta blir svårare att påvisa t.ex. efter flera överlåtelser eller . Slutligen bör nämnas att en uppgift för intygsgivare visserligen är att bedöma de marknadsmäs- siga förutsättningarna samt föreningens ekonomiska framtid och käns- lighet. Det ligger i sakens natur att det måste röra sig om relativt all- varliga felbedömningar för att skadestånd skall kunna bli aktuellt i de situationerna. Ett skäl att precisera intygsgivarens uppgifter och dennes skade- ståndsrättsliga ansvar är givetvis att man bättre skall kunna förutse ut- gången av en tvist. Men bestämmelserna är viktiga också för att före- bygga tvister. Vi har inga uppgifter om att särskilt många tvister om skadeståndsansvar har varit aktuella. Från något håll har frågan väckts om obligatorisk anvarsförsäkring. I och med att tvister inte är särskilt vanliga har vi inget belägg för att påstå att någon har gjort förluster på grund av att ansvarsförsäkring inte är obligatorisk. Beställaren är en bostadsrättsförening och inte en konsument. När det gäller mäklare åberopades konsumentskydd som skäl för ansvarsförsäkring (prop. 1983/84:16 s. 10 och SOU 1981:102 s. 230). För många andra, t.ex. besiktningsmän, gäller att ansvarsförsäkring inte är obligatorisk. Även om ansvarsförsäkring inte är obligatorisk har en förening möjlighet att välja intygsgivare som är försäkrade. Vi föreslår därför inte obligato- risk ansvarsförsäkring för intygsgivare. ,QW\JVJLYDUH 127 9nUW I|UVODJ skall även i fortsättningen vara tillsynsmyn- dighet. Revisorerna kritiserade som tillsynsmyndighet (revisorernas rapport /97:7 Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar, s. 35 f.) De ifrågasatte bl.a. om hade lagt ned de resurser på verk- samheten som en effektiv tillsyn kräver. Enligt revisorerna utövas inte någon mer aktiv tillsyn eller uppföljning av . Verket har både i samband med revisorernas rapport och inom ramen för vårt utrednings- arbete förklarat sig medvetet om denna problematik. Inom ramen för vårt arbete har också framkommit vissa förklaringar. har få uppgifter vad gäller regelverket mot ekonomiskt ohållba- ra bostadsprojekt. Arbetsuppgifterna utförs av ett par personer och ut- gör en mycket liten andel av dessa personers totala arbetsuppgifter. Våra förslag innebär att får ett antal nya arbetsuppgifter och mer preciserade anvisningar för sin verksamhet som tillsynsmyn- dighet. Det innebär också att får mer insyn och stöd för att kräva in dokumentation osv. Vår bedömning är att kraven på ökad akti- vitet bör inverka positivt på tillsynen i stort. De nya uppgifterna kommer att kräva att lägger ned större resurser på den aktuella tillsynsverksamheten. har förklarat sig positivt till detta och gjort bedömningen att de nya uppgifterna ge- nom omprioriteringar kan lösas inom ramen för befintliga anslag. En viktig förklaring till de tidigare bristerna har, som framgått av det sagda, varit att både arbetsuppgifterna och resurserna för detta ar- bete har varit mycket begränsade. De ändringar som föreslås medför bättre förutsättningar för att fungera väl som tillsynsmyndig- het. 128 ,QW\JVJLYDUH 1\ HNRQRPLVN SODQ 129 9 Ny ekonomisk plan Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som är av YlVHQWOLJ EHW\GHOVH för bedömningen av föreningens verk- samhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats och registrerats, 3 kap. 4 § första stycket BRL. Enligt paragrafens andra stycke kan dock enstaka upplåtelser av lä- genheter som inte finns med i den ekonomiska planen göras, utan att ny plan upprättas. Där anges nämligen att en lägenhet med bostadsrätt får upplåtas med bostadsrätt trots att den inte finns upptagen i en registre- rad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon sådan betydelse som anges i första stycket. BRL infördes bestämmelser om ny ekonomisk plan. Enligt den lagens 13 § skulle föreningen upprätta ny ekonomisk plan innan nya bostadsrätter uppläts, om förändring efter planens upprättan- de inträffat, i fråga om förhållande som planen borde innehålla upplys- ning, av beskaffenhet att i PlUNOLJ PnQ inverka på föreningens ekono- miska ställning eller bostadsrättshavares ekonomiska förpliktelser. BRL ändrades bestämmelserna om när ny ekonomisk plan skall upprättas något. Där angavs i lagens 3 § tredje stycket att "Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av vä- sentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet...". Vissa instanser hade års bostadsrättsutredning anfört att reglerna om när ny ekonomisk plan behövdes borde preciseras. I utred- ningens betänkande och propositionen till BRL behandlades frågan om då gällande rätt innebar att en ny ekonomisk plan behövde upprättas när en lägenhet, som inte fanns med i den befintliga planen, skulle upplåtas med bostadsrätt. Sådan upplåtelse kan vara aktuell när en bostadsrättsförening successivt upplåter bostadsrätter vid t.ex. en ombildning, när bostadsrätter tillkommer genom vindsinredningar, till- 130 1\ HNRQRPLVN SODQ byggnader eller liknande samt när lägenheter slås samman eller delas upp. Utredningens slutsats var att BRL innebar ett krav på ny ekonomisk plan (SOU 1988:14 s. 115). Departementschefen tog inte ställning i denna fråga. Men han ansåg, i likhet med utredningen, att de syften som låg bakom BRL inte motiverade en ny plan när föreningen avser att upplåta någon eller några enstaka lägenheter som inte finns med i planen. En bestämmelse i 3 kap. 4 § andra stycket BRL infördes därför med undantag för enstaka upplåtelser. 9nU EHG|PQLQJ De nuvarande bestämmelserna krav på en ny eko- nomisk plan bör inte ändras. 9.3.1Närmare om dagens förutsättningar Enligt direktiven är det med dagens regler svårt för föreningarna att leva upp till kraven på ny ekonomisk plan vid väsentligt ändrade för- hållanden. Vi skall därför utvärdera de nuvarande bestämmelserna. När det gäller problem att leva upp till lagens krav kan nämnas att i en skrivelse till daterad den 10 de- cember 1992 tog upp detta. Där talas om dessa svårigheter och anges att Hastigheten och omfattningen av politiska beslut, svårigheten att bedöma innehåll och ikraftträdandetidpunkt, turbulensen på kredit- marknaden och länsstyrelsernas arbetssituation har fördjupat problemet och gjort det näst intill omöjligt att leva upp till lagens krav. Detta är skrivet då det rådde kraftig turbulens på fastig- hetsmarknaden. Denna problematik har ingen aktualitet . Givetvis var det svårt för föreningarna att leva upp till kraven när räntor och subventionsvillkor svängde kraftigt. Vid länsstyrelserna förekom långa väntetider. Detta var ett av skälen till att registreringsverksamheten flyttades till i stället. Denna flyttning var fullbordad . I övrigt visar yggens synpunkter mer på vikten av att förutsättningarna för bostadsrättsföreningar inte i onödan ändras. Däremot anser vi det inte möjligt att förbättra reglerna om ny ekonomisk plan så att de fungerar bättre i tider av kraftiga svängningar. Från praktiker har i flera sammanhang påtalats att det är svårt för en förening att veta om den, inför nya upplåtelser, är skyldig att upprätta 1\ HNRQRPLVN SODQ 131 en ny ekonomisk plan. Även när systemet med ekonomiska planer se- nast sågs över hade kritik framförts av innebörd att förutsättningarna för när ny ekonomisk plan skall upprättas borde förtydligas (SOU 1988:14 s. 111). gäller att ny plan krävs om förändringen är av väsentlig bety- delse. Vad innebär det? I förarbetena till BRL angavs (prop. 1971:12 s. 78): För bostadsrättsförening som själv uppför sitt hus grundas uppgifterna i den ekonomiska planen i regel på beräkningar. Uppgifterna kan därför bli in- aktuella antingen genom föreningens åtgärder eller till följd av att gjorda kalkyler inte har hållit streck. Är förändringen mera omfattande, kan den vara av betydelse för bedömandet av företagets stabilitet. En sådan ändring bör liksom enligt gällande rätt och kommitténs förslag medföra att ytterliga- re bostadsrättsupplåtelser inte får ske förrän ny ekonomisk plan har upprät- tats. I propositionen angavs inte huruvida ändringar av större eller mindre betydelse krävdes jämfört med tidigare. före- slog i sitt betänkande Bostadsrätt (SOU 1969:4 s. 114) att ny ekono- misk plan skulle upprättas om förändringen var sådan att den i DYVH YlUG PnQ inverkar på föreningens ställning eller de förpliktelser som enligt planen bostadsrättshavarna skall ha. Därvid angav kommittén särskilt att i förhållande till då gällande rätt (i märklig mån) avsågs med i avsevärd mån ingen ändring i sak. Som redan nämnts valdes emellertid i stället väsentlig betydelse. Någon ändring gjordes inte BRL. Men frågan var uppe till behandling även då. Både i propositionen till BRL och det aktuella betänkandet angavs att utbytet av orden märklig mån till väsentlig betydelse torde innebä- ra att det krävs att ändringarna är av VW|UUH betydelse än vad som gällde enligt BRL (prop. 1990/91:92, SOU 1988:14 s. 117 och m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 80 f.). I propositionen 1990/91:92 görs en del uttalanden om olika situationer som kan aktualisera ny plan (s. 173 f.): En ny ekonomisk plan bör krävas under föreningens verksamhetstid, om bostadsrätt skall upplåtas efter eller i samband med en större ombyggnad eller annan kapitalkrävande åtgärd som väsentligt inverkar på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavarnas förpliktelser. Mindre om- eller tillbyggnader eller upprustningsåtgärder bör däremot inte föranleda någon ny plan. Detsamma gäller andra åtgärder som inte har någon väsent- lig inverkan på ekonomin eller avgifterna i föreningen. Inte heller bör som tidigare anförts enstaka bostadsrättsupplåtelser föranleda någon ny plan, om 132 1\ HNRQRPLVN SODQ inte andra inträffade omständigheter ger anledning till det. Om flera bo- stadsrätter upplåts eller planen successivt har kompletterats , kan förhållandena dock vara sådana att föreningens ekono- miska ställning i förhållande till den ursprungliga planen förändrats i sådan mån att en ny plan behövs. Därefter tas förändringar under husets produktionsskede upp, dvs. då några lägenheter ännu inte har upplåtits med bostadsrätt. En ny plan blir aktuell om det visar sig att den ursprungliga planen inte håller streck och förändringarna väsentligt inverkar på föreningens ekono- miska ställning eller bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser. Det kan, enligt propositionen, vara fråga om inträffade kostnadsök- ningar som ligger utanför föreningens kontroll, t.ex. på grund av infla- tion eller höjda byggmaterialkostnader. I propositionen nämns ytterligare exempel på fall då en ny ekono- misk plan kan bli aktuell. Villkoren för ett i den ursprungliga planen påräknat lån kan drastiskt förändras eller lånesituationen över huvud taget förändras på ett mer ingripande sätt. En konkurs hos t.ex. den ent- reprenör som bygger bostadsrättsföreningens hus kan påverka före- ningens verksamhet. Fullföljs inte entrepenadkontraktet kan detta inne- bära att en ny ekonomisk plan måste upprättas. Eftersom uppgifterna i den ekonomiska planen får grundas på beräkningar, kan dessa bli in- aktuella redan av det skälet att kalkylen inte håller. Om förändringen är mer omfattande, kan den vara av sådan betydelse för föreningens verk- samhet att en ny plan måste upprättas. Slutligen anges att, om nya upplåtelser planeras i sådan utsträckning att dessa kommer i konflikt med väsentlighetsrekvisitet, en ny ekono- misk plan måste upprättas innan nya upplåtelser av bostadsrätter får ske. I allmänna råd Ekonomiska planer för bostadsrättsför- eningar (1995:6) tas situationen upp att föreningens insatta kapital och nettoskuld, dvs. efter reduktion för fordringar, avviker väsentligt från motsvarande poster i den ursprungliga planen (s. 19). Enligt bör en avvikelse på anses som väsentlig. I de all- männa råden anges också att en ny plan inte behöver upprättas när nå- got inträffar som förbättrar föreningens eller bostadsrättshavarnas eko- nomiska situation. Detta motiveras med att bakgrunden till bestämmel- serna om ekonomisk plan främst är att förhindra tillkomsten av ekono- miskt osunda föreningar. 1\ HNRQRPLVN SODQ 133 9.3.2Kan förutsättningarna preciseras? I vilka situationer är det då aktuellt med nya upplåtelser som kan aktu- alisera ny plan? Det rör sig främst om två typsituationer. Den ena typ- situationen är att uppb yggnaden av en ny förening drar ut och – när t.ex. de sista upplåtelserna skall göras – förhållandena har föränd- rats, t.ex. på något av de sätt som angavs i propositionen 1990/91:92. Den andra typsituationen är att en befintlig förening bestämmer sig för att upplåta nya bostadsrätter, t.ex. genom att utnyttja en tidigare oin- redd vind eller att bostadsrätt skall upplåtas beträffande lägenheter som tidigare upplåtits med hyresrätt. I den förstämnda typsituationen kan förhållandena ha ändrats så kraf- tigt att den ursprungliga planen är rättvisande. Rör det sig om försämringar innebär detta att den ursprungliga planen inte ger den bostadssökande det skydd som man tänker sig att regelverket mot eko- nomiskt ohållbara bostadsprojekt är avsett att ge. I den andra situatio- nen, när nya upplåtelser skall göras i en befintlig förening, finns samma skäl att erbjuda de bostadssökande ett skydd som vid den ursprungliga upplåtelsen.