sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — dast från den som har tecknat förhandsavtal. Därutöver krävs tillstånd från . Tillstånd beviljas under vissa, närmare angivna för- utsättningar. Detta var en kort presentation av regelverket mot ekonomiskt ohåll- bara bostadsprojekt. I de följande kapitlen kommer gällande rätt beträf- fande regelverkets olika delar att mer ingående presenteras i anslutning till de olika överväganden som görs. 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU 55 3Utredningens kontakter och under- sökningar Utredningen har samlat in ett antal sådana förvaltarberättelser som av- ses i 7 kap. 15 § konkurslagen (1987:672) beträffande bostadsrättsför- eningar som har gått i konkurs . Det huvud- sakliga syftet var att undersöka orsaker till konkurser i bostadsrättsför- eningar. I förvaltarberättelsen skall orsaken till obeståndet anges. Vidare har utredningen sammanträffat med representanter för kre- ditgivare som tillhör samt företrädare för Ve- nantius AB, () och AB Bostadsga- ranti. De kreditgivare anslutna till som utred- ningen träffade var , , , och Nordban- ken. Slutligen har utredningen träffat fem intygsgivare. Avsikten med sammanträffandena var dels att få en uppfattning om orsakerna till de konkurser som inträffat , dels att inhämta synpunkter på regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt och vilka för- ändringar som bör göras av detta. Som underlag för urvalet av förvaltarberättelser beträffande konkurs- drabbade föreningar användes statistik sammanställd av AB Bostadsga- ranti. Denna statistik torde vara den mest heltäckande. Statistiken som användes omfattade konkurser t.o.m. . Det sammanlagda antalet konkurser i materialet upp- gick till exakt 500. Följande diagram visar hur många föreningar som gick i konkurs respektive år. 56 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU $QWDO I|UHQLQJDU L NRQNXUV nU Den första konkursen enligt statistiken var oanvändbar, eftersom upp- gifterna om den var ofullständiga. Därför togs utgångspunkten i den andra konkursen och därefter valdes var åttonde konkurs. Det innebär att 63 föreningar valdes ut. Föreningarna var listade efter konkursda- tum. Urvalet kan därför antas vara slumpmässigt både i tiden och geo- grafiskt. Beträffande de 63 föreningarna begärde vi från vederbörande tings- rätt att få förvaltarberättelsen. Sammanlagt har inkommit 55 sådana berättelser. I de återstående fallen har antingen svar inte inkommit eller den aktuella tingsrätten uppgett att den efterfrågade förvaltarberättelsen inte har inkommit till tingsrätten. Det sagda innebär alltså att lite drygt en tiondel av alla konkurser har granskats. Ur förvaltarberättelserna har hämtats uppgifter före- ningen registrerades eller bildades. Konkursdatum har kontrollerats. Vidare har från förvaltarberättelserna hämtats uppgift om vilken typ av byggnader som fanns i den aktuella föreningen och hur många lägen- heter, medlemmar eller liknande som föreningen hade. De sistnämnda uppgifterna utgör underlag för resultatet avseende b yggnadsbeståndet respektive föreningarnas storlek. Slutligen har uppgifter om orsakerna till obeståndet hämtats från förvaltarberättelserna. 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU 57 I det följande redovisas resultaten av vår undersökning av förvaltarbe- rättelserna. Inledningsvis anges tidpunkten för de aktuella föreningar- nas bildande eller registrering samt tidpunkten för konkurserna. Däref- ter följer statistik avseende vilken typ av bebyggelse som förekom och hur många lägenheter de olika föreningarna bestod av. Slutligen redo- visas resultat beträffande uppgivna orsaker till konkurserna. I ELODJD redovisas i tabellform de uppgifter som utgjort underlag för resultaten. 7LGSXQNWHQ I|U I|UHQLQJHQV UHJLVWUHULQJ HOOHU ELOGDQGH VDPW I|U GHVV NRQNXUV Inledningsvis bör något sägas om när föreningarna enligt uppgift i förvaltarberättelsen har registrerats eller bildats. Fördelningen framgår av följande diagram cU Gn I|UHQLQJHQ UHJLVWUHUDGHV HOOHU ELOGDGHV Diagrammet visar en stark koncentration till föreningar bildade . Av detta kan närmast utläsas att äldre föreningar har klarat sig förhållandevis bra . När det gäller nyare före- ningar är det svårare att dra några slutsatser. Som framgår av följande diagram – vilket närmast är ett åskådliggörande av urvalet som ju 58 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU skedde efter konkursdatum – ligger nämligen tyngdpunkten vad gäller tidpunkten för konkurs vanligtvis efter tidpunkten för registre- ringen eller bildandet. I minnet bör också hållas att byggandet avtog . b yggdes i genomsnitt 60 000 bo- städer . påbörjades mindre än 15 000 byggnationer av bostäder (revisorers ra pport 1996/97:7 Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar, s. 7). En annan intressant uppgift är vilken typ av beb yggelse det har varit fråga om i de föreningar som har gått i konkurs. Fördelningen framgår av följande diagram. 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU 59 7\S DY EHE\JJHOVH Som framgår av diagrammet gick två föreningar i konkurs redan innan någon byggverksamhet hann påbörjas. Ett fall med kontorshotell och fyra fall där byggnadstypen är okänd finns. Med andra ord återstår 49 föreningar. Det bör därvid noteras att 19 av dessa () var föreningar där endast småhus förekom. Sedan förekom olika samman- sättningar. Konstateras kan att 39 () var bebyggda uteslu- tande med annat (småhus, parhus, radhus, kedjehus eller blandningar av detta) än vad som vardagligt brukar benämnas lägenheter, alltså bo- stadsrättslägenheter i flerbostadshus. av konkurserna avser föreningar som hade uteslutande flerbostadshus. )|UHQLQJHQV VWRUOHN En annan fråga av intresse är hur stora de föreningar var som gick i konkurs. Underlaget består därvid av 50 föreningar. De övriga fem har fått räknas bort, antingen för att det exakta antalet inte är känt eller för att någon bebyggelse aldrig hann påbörjas. 60 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU )|UHQLQJDUQDV VWRUOHN > 10 < 21 > 20 < 31 Av diagrammet framgår att av de konkursdrabbade föreningarna hade en storlek motsvarande 10 eller färre lägenheter. Om man i stället använder intervallet 20 eller färre lägenheter blir siffran . An- vänds intervallet 30 eller färre är andelen . När det gäller de före- ningar som ingår i intervallet fler än 30 lägenheter kan nämnas att tre av dem hade färre än 50 lägenheter, fyra låg i intervallet 50 - 60 lägen- heter och den sista bestod av 128 lägenheter. Underlaget när det gäller orsaken till obeståndet utgörs av 55 förening- Beträffande dessa har förvaltarberättelser kommit in. De förklaring- ar som angetts i tabellen, se ELODJD , är de som enligt respektive för- valtare har varit avgörande. Följande kan därvid konstateras. Den ökade avtrappningen av räntebidragen har angetts som åtmins- tone en av de avgörande orsakerna i 34 fall, vilket motsvarar . För hög byggkostnad, anskaffningskostnad eller liknande har angetts i 15 fall, dvs. Problem att få lägenheter sålda eller uthyrda har angetts i 14 fall, dvs. Problem med avsägelser eller uppsägningar har angetts i 17, dvs. Det kan också konstateras att i tre fall har angetts att kalkylen eller planen byggde på full eller så gott som full beläggning. Slutligen bör följande nämnas. Två föreningar påbörjade inte byg- gande. En förening avsåg kontorshotell. I två fall rörde det sig om om- eller tillbyggnad. I ett fall brann ett oförsäkrat hus och i ett annat till- skansade sig förvaltaren stora belopp. Dessa fall kan karaktäriseras som 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU 61 Om de räknas bort återstår 48 fall. Beräknat på detta underlag har ökad avtrappning på räntebidrag angetts i av fallen. När det gäller orsakerna till bostadsrättsföreningars konkurser framfördes förklaringar från de olika representanterna för kreditgivare. Lite olika synpunkter framfördes men de var inte motstri- diga och de lämnades utan erinran av övriga deltagare. Följande förkla- ringar lämnades. Det var mycket ett byggarperspektiv. En byggherre utarbetade ett koncept och utförde byggnadsarbetena. Inledningsvis var boendekost- naderna låga. På så sätt kunde man locka spekulanter. Det som sakna- des var en känslighetskalkyl och en flödeskalkyl. Vidare var kapitalin- satserna för låga. Det har förekommit konkurser avseende föreningar med en bra eko- nomi och likviditet. Föreningen har då sänkt insatserna och delat ut medel till medlemmarna. Därefter har föreningen kommit på obestånd. Medlemmarna har sedan köpt ut sina hus. Erfarenheter från glesbygd visar ett mönster där det bildades bo- stadsrättsföreningar med 8 - 10 småhus. Det var ett sätt för småhusfab- rikanterna att hålla igång produktionen. Dessa hus hade aldrig b yggts om det hade varit fråga om egna hem. Folk lockades av låga insatser. visade det sig att kvadratmeterpriset översteg ortens snitt. Problem uppstod när några bostadsrättshavare lämnade sin bo- stadsrätt. Då utbröt panik. Felet var inte de ekonomiska planerna utan att räntebidragen var för gynnsamma. av bostadsrät- terna låg på en egen fastighet. Vid konkurs var de med andra ord lätta att sälja ut styckvis. Glesbygdsproblematiken är viktig. Trähusfabrikanter fanns i vissa regioner. Där har det varit mycket problem. I glesbygdsområdena slår dessutom lågkonjunktur hårdast. Kreditgivarna kände sig förhindrade att vägra kredit när ett statligt lån hade beviljats. Men man såg riskerna. Föreningarna var för små och hade mindre attraktiva lägen. Objekten hade inte varit säljbara ett och ett. hade inflationen hjälpt till att lösa problemen. Väldigt många som har köpt bostadsrätt har bara överblickat beträffande årsavgiften. Genom att avgifterna har gått upp, har värdet sjunkit enormt. 62 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU Den ekonomiska planen spelade en mycket liten roll. Man kunde inte förutse att räntebidragen skulle försvinna. Det finns fortfarande kvar föreningar med problem. För dem gäller samma grundfel som beträffande föreningarna som redan har gått i konkurs. Obestånden har inte enbart lett till konkurser, utan ett antal föreningar har rekonstruerats med hjälp av kreditgivarna. 3.2.2Det nuvarande regelverket och framtiden Följande synpunkter gavs på det nuvarande regelverket för att förhind- ra ekonomiskt ohållbara projekt och på vad som är viktigt för framti- den. I praktiken går det ibland till så att en entreprenör b ygger på egen bekostnad efter att har förankrat projektet hos banken. Spekulanterna finansierar sina köp genom lån på kreditinstitutens lokalkontor. Där granskas den ekonomiska planen och kostnadskalkyler. Ett annat upp- lägg är att systemet med förhandsavtal används. Därvid är den första åtgärden att uppnå tillräcklig beläggning. Därefter förankras projektet hos banken, varefter själva byggandet påbörjas. När systemet med förhandsavtal tillämpas, är kostnadskalkylen vik- tig. Den är grunden för att ge b yggkreditiv. Avlyftet till bundna lån är sedan ofta en ren formalitet. En bra kapitalinsats för en lång livslängd. Denna insats med- för dels att det blir svårare att avsäga sig bostadsrätten, dels att kostna- derna blir lägre. Det är också viktigt att undvika nya föreningar på re- surssvaga orter, dvs. orter med befolkningminskning, en dominerande arbetsgivare osv. Den ekonomiska planen används på det sättet att man jämför den med en kalkyl som kreditgivaren själv har upprättat. Vid avvikelser reagerar man. När man bygger kan man bilda en förening med tre medlemmar. Dessa medlemmar kan vara anställda av byggbolaget. De kan räkna. Men sedan skall föreningen överlämnas till de boende. De boende är inte professionella. Och den gamla styrelsen beviljas ansvarsfrihet. Här kanske något kan göras. De boende bör ha bättre rätt till information. Ett skäl till att tro att det kommer att gå bättre för föreningar som bildas är att de oerhört generösa subventionsreglerna är borta. I vart fall i är det också så att köparna ofta satsar mycket mer själva, . Skattereglerna bör vara neutrala. Samma ordning bör gälla för före- ningarna och medlemmarna. 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU 63 Regler om kapitalskydd vore positivt. Styrelsen bör vara skyldig att i vissa lägen vidta åtgärder, krav bör finnas på en minsta insats osv. Det är bra med avsättning till fonder. Nuvarande avsättning, som normalt följer den ekonomiska planen, är ofta för låg. Det förekommer också att krisföreningar använder avsättningen till fel ändamål. re avsättningar och bättre kontroll. Den ekonomiska planen är främst ett konsumentintresse. Det är viktigt att den har ett sådant utseende att den är begriplig. Intygsgivarna har en sådan koppling till b yggaren att man inte kan förvänta sig att de tar ett ansvar gentemot konsumenten. Man måste ha någon mer fristående. Det finns inga erfarenheter av friserad bokföring. Däremot har fö- reningarna nog ofta svårt att tolka sina siffror. De blir förvånade när kreditgivaren slår larm. Många föreningar avsätter inte till reparationer. Det hade nog professionella revisorer påpekat. Ett krav borde finnas på att redovisa fastighetens skick löpande. När det gäller samfällighetsföreningar finns ett krav på underhållsplan. Det är vettigt. Ett närmande till ägande riskerar att försvaga styrelsens kompetens. Man får kapitalplaceringar i lägenheter gjorda av människor som inte vill bo i lägenheten. 3.3Sammanträffande med Venantius m.fl. Som tidigare nämnts har utredningen också sammanträffat med Venan- tius AB, BKN och AB Bostadsgaranti. Inledningsvis kan skäl finnas att säga något om vilken roll de tre aktörerna har på bostadsrättsmarkna- den. Bolaget har b yggts upp för att förvalta statliga lån med hög risk för förluster. Framför allt har Venantius övertagit högrisklån från . Venantius beviljar alltså inte nya kre- diter. När det gäller bostadsrättsföreningar kan nämnas att Venantius för vårt sammanträffande hade granskat ekonomin i 2 000 bostadsrättsföreningar och gjort kassaflödesberäkningar i dessa. BKN lämnar bl.a. statliga kreditgarantier för lån på kreditmarkna- den avseende finansiering av ny- och ombyggnad av bostäder. Ungefär hälften av kreditstocken utgörs av bostadsrättsföreningar. Bostadsgaranti kan nämnas att bolaget bl.a. ger produktionsgaranti vid ny- eller ombyggnad av flerbostadshus med bostadsrätt 10-års garanti vid nybyggnad av småhus med bostadsrätt 64 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU garanti för förskott på insatser och upplåtelseavgifter vid för- handsavtal om upplåtelse av bostadsrätt garanti för insatser och upplåtelseavgifter vid upplåtelse av bo- stadsrätt. Följande synpunkter framkom vid sammanträffandet. Enligt Venantius uppfattning är de tre viktigaste orsakerna till konkur- serna i tur och ordning lägre inflation, ingen verklig prövning vid kre- ditgivning och en urbaniseringsvåg. Med lägre inflation avses följande. Bidragssystemet byggde på en inflation i den storleksordning som man var van vid. Inflationen skulle äta upp den kostnadsökning som de avtrappade räntebidragen innebar. Inflationen blev i stället . Om man jämför med läget vid en inflation på blev den reala kostnadsökningen mer än större. Venantius angav också ett antal faktorer som har orsakat problem för bostadsrättsföreningar, nämligen: 1.Huset skulle aldrig byggts. Med andra ord det finns ingen efter- frågan på boendet. 2.För små egna insatser. Det medför att bostadsrättshavarna inte blir tillräckligt engagerade och innebär också en risk för att man inte förstår vilken boendeform man valt. Slutligen får förening- arna en svag ekonomi. En del av de 500 konkurserna beror på att man har haft en dålig styrelse. Ett motsatt problem, när det gäller före- ningar med småhus, finns i den mån styrelsen förstår att det är bra att låta föreningen gå i konkurs och sedan köpa ut husen. 4.Småhusföreningar är inte bra på mindre orter med låga andra- handsvärden. Där kan egna hem köpas mycket billigare i andra hand än småhus i bostadsrättsform. Småhus i bostadsrättsför- eningar medförde också att svagare konsumenter genom de låga insatserna kunde skaffa ett hus. När sedan boendekostnaderna ökade tvingades några av dessa att flytta. Därtill kommer, enligt Venantius, att produktionskostnaderna i vissa fall varit för höga. Vissa objekt har varit markant dyrare för den aktu- ella föreningen än andra likvärdiga objekt. Vidare framhölls att ingen genomlysning gjordes, dvs. spekulanten fick inte se den totala kost- naden för den egna lägenheten, och spekulanterna fick inte se någon 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU 65 Det sistnämnda ansågs viktigt eftersom systemet medgav att av projektet finansierades med lån. Bo- stadsrättskonstruktionen angavs ge möjligheter att sälja bostäder till den som har svårt att göra genomlysningen själv trots att kostnaderna i slutändan inte är marknadsmässiga. Bostadsgaranti framhöll följande faktorer som betydelsefulla för om en bostadsrättsförening går i konkurs eller inte. felaktig avgiftspolitik (Föreningarna måste bestämma avgifterna efter vad som krävs för att täcka kostnaderna. Det går inte att be- stämma avgifterna efter närliggande hyresrätter.) bristande kunskaper om bostadsrätter Från BKN framhölls att regelverket kring bostadsrättsföreningar måste spegla att de samhällsekonomiska omvärldsfaktorerna är mer komplicerade . Ett exempel är att med dagens subventions- system står låntagaren risken för ränteförändringar. var det staten. 3.3.2Det nuvarande systemet och framtiden Följande synpunkter framfördes beträffande det nuvarande systemet och vad som är viktigt för framtiden. BKN framhöll att en viktig skillnad jämfört med egna hem är att man inte har personligt betalningsansvar. Enligt Bostadsgaranti är det numera vanligt med teckningslistor, bokningsavtal o.d. som tecknas direkt med entreprenören. Förhandsav- tal och kostnadskalkyler enligt BRL är mer ovanligt. Enligt Venantius är det viktiga att ta hänsyn till marknaden. Om systemet utformas på ett annat sätt är risken större att det slår fel. Ve- nantius framhöll vikten av att den som säljer ges en skyldighet att för kunden visa hela ekonomin för den lägenhet som spekulanten är intres- serad av. Vidare ansåg Venantius att entreprenören bör vara skyldig att 66 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU visa en kalkyl som sträcker sig . Först då kan man se kostnaden vid full fastighetsskatt. Det är, enligt Venantius, viktigt med en konsumentrådgivningskalkyl. BKN och Venantius ansåg att det man för framtiden kan önska sig inte är reformerade bostadsrätter utan ägarlägenheter. Bostadsrättskon- struktionen innebär att man inte har ett personligt betalningsansvar för föreningens skulder. Därför måste en massa spärrar byggas in på konstlad väg. BKN ansåg vidare att det intressanta för om en förening skall klara sig är belåningsnivån medan storleken på insatserna är av underordnad betydelse. Även vid vårt sammanträffande med intygsgivare diskuterades orsaker- na till konkurserna . De faktorer man pekade på var följande. Det byggdes på fel ställen. De föreningar som har gått i konkurs är ofta föreningar med radhus eller parhus, belägna på mindre attraktiva orter eller områden. Subventionssystemet byggde på viss inflati on. När inflationen gick ned ökade den reala boendekostnaden dramatiskt. Därtill kom för snabba förändringar av subventionssystemet och ränte- nivån. Det förekom vidare projekt med låga insatser, vilket gav de före- ningarna ett litet eget kapital. är insatserna högre. Ändringarna av subventionssystemet har gjort att i föreningar som genom ny- byggnation tillkommit efter denna tidpunkt finns föreningens lån hos en enda kreditgivare. Därmed skall det mycket till för att sådana före- ningar skall försättas i konkurs. undersöker man efterfrågan nog- grannare. I huvudsak följande synpunkter framkom beträffande de frågeställning- ar som utredningens direktiv tar upp beträffande regelverket mot eko- nomiskt ohållbara bostadsprojekt. Systemet med ekonomiska planer m.m. bör behållas. Det fyller sin funktion som ett skydd för blivande bostadsrättshavare. Något bättre alternativ är svårt att se. Att låta marknaden reglera detta själv torde 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU 67 innebära större risker. En annan tänkbar möjlighet är någon form av försäkringssystem. Men då inställer sig frågor om vem som skall betala och vad försäkringen skall avse. Nackdelen med att visa SURJQRVHU framåt är att bostads- rättshavarna uppfattar detta som löften. Men prognoserna b ygger på bedömningar och antaganden. Man bör redovisa förändringar som man kan förutse kommer att ske , t.ex. att föreningen skall börja betala fastighetsskatt . Men ett alternativ till att ställa upp dessa siffror i tabellform är att redovisa sådana förändringar i lö- pande text. Prognoser kan också framstå som bättre än de i verklighe- ten är. Vissa angivna kostnader är rena uppskattningar. Vid ombild- ningar från hyresrätt till bostadsrätt är det viktigt att stamrenoveringar o.d. ekonomiskt placeras in i den ekonomiska planen. När det gäller LQQHKnOOHW i den ekonomiska planen finns krav på att kapitalkostnaderna skall redovisas . Man bör ha samma krav beträffande driftskostnader. De är väsentliga. Det före- kommer vidare att driftskostnaderna redovisas i kronor per kvadratme- ter. Den uppgiften är värdefull endast för professionella aktörer. När det gäller den ekonomiska planen som underlag för intygsgivarens be- dömningar kan man fundera över om avskrivningar bör tas upp. De är aldrig med i planen men sedan kräver ofta revisorerna att avskrivningar skall göras redan första året. Blivande bostadsrättshavare är i regel in- tresserade endast av en liten del av uppgifterna i planen, nämligen upp- gifterna som har att göra med kostnaderna för lägenheten. Beträffande Q\ ekonomisk plan är en svårighet för föreningarna att avgöra när en sådan skall göras. Med andra ord; vad avses med väsent- lig förändring? Det är också oklart när en förändring skall anses ha skett, vad gäller politiska beslut. Sker förändringen genom utredningen, propositionen eller lagens ikraftträdande? Ett annat frågetecken är om undantaget för enstaka upplåtelser även gäller när man gör enstaka upplåtelser men vid upprepade tillfällen. Vid någon enstaka upplåtelse fyller en ny ekonomisk plan ingen funktion. Systemet med I|UKDQGVDYWDO och kostnadskalkyler har betydelse vid ombildning på det sättet att då vet man ganska bra inför upprättandet av den ekonomiska planen vilka som kommer att köpa sin lägenhet. När det gäller nybyggnation varierar anvä ndningen. Vissa organisationer har börjat gå ifrån systemet med förhandsavtal. Sin betydelse har för- handsavtal och förskott främst som kvalificerad marknadsundersök- ning och för att folk skall känna sig bundna av en intresseanmälan. Om man anser sig kunna göra marknadsbedömningen på annat sätt, är ett skäl att inte använda förhandsavtal att man undviker merarbete. Oli- ka uppfattningar finns i frågan om förhandsavtal kan villkoras av att man uppnår en viss beläggning. 68 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU Beträffande LQW\JVJLYDUQD är det viktigt att garantera att dessa är kompetenta. Det är oklart vilka krav som gäller . pröv- ning handlar mer om att ingen har någon invändning än att man skall bevisa att man har en viss kompetens. En möjlighet är att införa någon form av prov som den sökande måste klara för att få behörighet. För förlängning kan man tänka sig krav på viss aktivitet. Det är också vik- tigt att intygsgivaren håller sig orienterad beträffande förändringar i regelsystemet osv. Man bör diskutera vilket ansvar intygsgivaren har. Det är inte klart hur mycket man skall kontrollera och i vilka hänseenden man kan fri- skriva sig. Man kan överväga om ansvarsförsäkring bör vara ett krav. En fördel med att båda intygsgivarna inte behöver vara fristående från den som initierar projektet är att man löpande kan följa arbetet med planen. Då kan man påverka utformningen. En praktisk synpunkt är att det går snabbare att få tag i intygsgivare, om krav finns endast på att en skall vara extern. Att alltid samarbeta med samma person har vissa nackdelar.