sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Det faktum att räntekostnaderna finansieras genom bidrag har fått den följden att fastigheten kunnat säljas till ett högre pris än vad som annars hade varit fallet. Detta har resulterat i högre taxeringsvärden för fastigheter som uppbär räntebidrag. Till följd av förändringar i räntebidragssystemet har skillnaderna i prisnivå mellan nyare hyreshus och äldre hyreshus blivit allt mindre. Vid förberedelsearbetet inför AFT 2000 avspeglar sig denna minskning i differensen i prisnivå mellan nya och gamla hyreshus i den del av HK- tabellen som avser åldersinverkan för att därigenom åstadkomma en rättvisare värderelation mellan nybyggda hyreshus och äldre hyreshus. 13.5.5Finns det behov av att införa standard som värdefaktor vid taxering av hyreshus? Värdefaktorerna vid taxering var hyra, ålder och standard. Värdefaktorn standard bestämdes vid taxering med utgångs- punkt i fastighetens modernitet. Värdefaktorn kan bestämmas på olika sätt. Vid taxering bestämdes den med hänsyn till den sanitära utrustningen. ansåg i Fastighets- taxering 1981 (SOU 1979:32) att standardbegreppet skulle bestämmas med hänsyn till hyreshusets byggnadsmaterial och utrustning. Kommittén ansåg att det var tillräckligt att det minsta antalet standardklasser bestämdes till tre för hus som hade en ålder om högst eller motsvarande. För äldre hus borde antalet standardklasser även få understiga tre. Efter förslag i prop. 1985/86:160 (s. 25) slopades värdefaktorn standard för hyreshus. Som skäl härtill anförde departementschefen bl.a. följande: utgör som nämnts standarden en viktig värdefaktor vid värderingen av hyreshus. Standarden bestäms med hänsyn till husets byggnadsmaterial och utrustning. Skillnaden i standard mellan olika hyreshus beaktas vid värderingen även utan en särskild standardfaktor. Således påverkar ju t.ex. standarden storleken på hyran, vilken är en annan värdefaktor. Vidare är samvariationen mellan värdefaktorerna ålder och standard mycket påtaglig, eftersom åldern skall vara ett uttryck för husets sannolika återstående livslängd. Jag anser därför att värdefaktorn standard kan slopas. Detta medför dessutom en förenkling vid deklarationstillfället för fastighetsägaren. Det har framförts att standarden är viktig för bruksvärdesystemet och att det har förekommit att skillnaden i de hyror som sattes i slutet av 1980- talet inte motsvarades av olika standardegenskaper. De allmännyttiga bostadsföretagen tog ut högre hyror i vissa bostadsområden för att täcka kostnaderna i andra områden. Det kan påpekas att vid taxering av småhus utgör husets standard en värdefaktor. Det som bl.a. skiljer värderingen av hyreshus från värderingen av småhus är att vid värderingen av hyreshus innebär värdefaktorn hyra att en bedömning görs av standarden på fastigheten vid hyressättningen. Genom utgående hyra har därmed en värdering av standarden på fastigheten redan skett. Även genom värdefaktorn ålder sker i de flesta fall en värdering av standarden på fastigheten eftersom åldern i de flesta fall torde ha betydelse för vilken standard fastigheten har. Mot bakgrund av att såväl värdefaktorn hyra som värdefaktorn ålder utgör mått på fastighetens standard anser utredningen att det inte finns behov av att införa en ny särskild värdefaktor som enbart skall mäta hyreshusets standard. Tomtvärdetabellen kommer i enlighet med vad som framgår av tidigare avsnitt att tillämpas vid taxering av hyreshus vid den allmänna fastighetstaxeringen 2000. Tabellen är konstruerad så att markvärde- andelen varierar beroende på totalvärdenivån. , som yttrat sig över förslaget till tomtvärdetabell, har emellertid kritiserat tabellen och anser att den delvis ger felaktiga Förbundet anser att upp till en totalvärdenivå om ca per kvadratmeter är fördelningen i tabellen riktig. Brytpunkten ligger emellertid vid detta belopp. Över brytpunkten bör, enligt förbundets mening, ökningen av totalvärdenivån tillfalla markvärdet, vilket innebär en dramatisk ökning av markvärdeandelen vid stigandet totalvärdenivåer. Vid remissbehandlingen har emellertid företrädare för markägare haft motsatt uppfattning när det gäller fördelningen av totalvärdet. Hur det totala värdet för en bebyggd enhet fördelar sig mellan mark- och byggnadsvärdet bygger på värderingstekniska teorier. Enligt bestämmelser i är byggnadsvärdet det mervärde som taxerings- enheten har på grund av att den är bebyggd. Vidare skall markvärdet bestämmas som om taxeringsenheten var obebyggd (se 7 kap. 8 och 9 §§ FTL). Tomtvärdetabellen är, som tidigare anförts, upprättad på det sättet att mervärdet fördelas mellan markvärdet och byggnadsvärdet med utgångspunkt från ortsprismaterialet. Därutöver måste man göra bedömningar hur en lämplig fördelning bör se ut. Det har exempelvis visat sig att tillgången på ortsprismaterial är mycket begränsad när det gäller de högre nivåerna i tabellerna. Dessa bedömningar görs med utgångspunkt från värderingsteoretiska överväganden men även genom analys av de värden som fastställs i mål rörande tomträttsavgälder. Tomtvärdetabellen bygger på en schematisk värderingsgrund med de brister som detta kan innebära. Enligt utredningens mening finns det inte något som talar för att mervärdet ur marknadsvärdesynpunkt helt och hållet bör hänföras till markvärdet. Kritiken har inte heller gått ut på att ersätta tomtvärdetabellen med annan värderingsteknisk bedömning. För att kunna ta ställning till om tomtvärdetabellens konstruktion är korrekt är det emellertid viktigt att underlaget för att ta fram tabellen dokumenteras. I vissa fall kan även vid tillämpningen korrigeringar av värdena i tabellen behöva göras om tomtmarken inte är bebyggbar. Som framhållits i samband med behandlingen av tomtvärdetabellen för småhus är det även väsentligt att det framgår av riktvärdekartan att riktvärdeangivelsen för tomtmark för värdeområdet tagits fram med ledning av tomtvärde- tabellen. Slutligen är det viktigt att påpeka att tomtvärdetabellen endast utgör en rekommendation som inte är bindande. Finns det ortsprismaterial för värdeområdet som tyder på en annan fördelning skall givetvis dessa köp läggas till grund för fördelningen av totalvärdet. 13.6Möjligheten att påverka taxeringsvärdet När det gäller den enskilde fastighetsägarens möjlighet att påverka det egna taxeringsvärdet föreslår utredningen olika åtgärder för att förbättra den enskildes ställning. Bl.a. föreslås att fastighetsägare skall få möjlighet att få insyn i och möjligheter att lämna synpunkter på värdeområdesindelningen genom att denna föreslås bli föremål för ett utställningsförfarande (se kap. 17). Därtill kommer att utredningen även föreslår ökade möjligheter att justera för säregna förhållanden vid taxering av de olika taxeringsenheterna, se kap. 16. Justering för säregna förhållanden har till syfte att användas när det schablonmässiga förfarandet inte fångar upp sådant som är av betydelse för taxeringsvärdet. Genom förslagen i ovan nämnda kapitel som gäller även vid taxering av hyreshusenheter får den enskilde fastighetsägaren förbättrade möjligheter att påverka taxeringsvärdet på sin fastighet. 14Taxeringsenheter med flera byggnader Utredningen föreslår att värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden beträffande taxeringsenheter som har karaktär av grupphusområden endast skall indelas i två klasser, nämligen en klass för småhus på självständiga fastigheter och en klass för övriga småhus. För övriga taxeringsenheter skall dock nuvarande regler fortfarande gälla. Till utredningen har framförts kritik från bl.a. bostadsrättsorganisatio- nerna HSB, och beträffande taxeringen av fastigheter som ägs av bostadsrättsföreningar och utgör vad som brukar kallas grupphusområden. Detta begrepp används i den fortsatta framställ- ningen. Även enskilda bostadsrättsföreningar har framfört kritik. Kritiken går i huvudsak ut på att skillnaderna i taxeringsvärden blir mycket stora för fastigheter med i princip samma marknadsvärde, beroende på hur klassindelningen av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden sker. Kritik har också riktats mot att reglerna i FTL om indelning i byggnadstyper i vissa fall kan medföra att en fastighet i samme ägares hand, t.ex. en bostadsrättsförening på vilken det finns flera olika byggnader, beroende på reglernas konstruktion kan komma att taxeras delvis som småhusenhet, delvis som hyreshusenhet. Taxeringen av fastigheter på vilka det finns flera olika byggnader styrs av särskilda regler i FTL som i vissa fall kan innebära problem i tillämpningen. Det gäller framför allt inom grupphusområden som ägs av bostadsrättsföreningar. De regler som berörs avser framför allt indelning i byggnadstyp och värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållan- den. Därtill kommer frågan om hur en marknadsvärdebedömning skall göras av objekt som mycket sällan bjuds ut till försäljning. 356 Taxeringsenheter med flera byggnader Indelningen i byggnader styrs i allmänhet av de ändamål som byggnaden är inrättad för. Sålunda utgörs byggnadstypen småhus av en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Hyreshus däremot utgörs av en byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller kontor, butik, hotell, restaurang och liknande. En byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer hör alltså till byggnadstypen småhus oavsett om småhuset är ett egna hem eller ägs av t.ex. en bostadsrättsförening. Detta innebär också att det ortspris- underlag och de värdefaktorer som avser enskilt ägda småhus används för att bestämma taxeringsvärdet. För att kunna ta hänsyn till hur marknadsvärdet påverkas av om tomtmarken där småhuset ligger utgör självständig fastighet eller inte och i senare fallet om tomtmarken kan bilda egen fastighet använder man sig av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden. För att kunna avgöra om tomtmarken kan bilda egen fastighet görs en bedömning utifrån de planmässiga förhållandena. Emellertid tillämpar kommunerna planinstitutet på olika sätt, vilket kan få återverkningar i taxerings- hänseende. Marknadsvärdebedömningen görs således delvis utifrån vad som kan förväntas hända i fastighetsrättsligt hänseende, något som i sin tur är beroende av lantmäterimyndigheternas ställningstaganden och av kommunernas benägenhet att i plansammanhang tillåta avstyckningar. Vidare kan man vid denna bedömning sällan eller aldrig utgå från fullt ut jämförbara objekt, eftersom avstyckade småhus som ägs av bostadsrättsföreningar eller småhus som ligger på samma fastighet och ägs gemensamt sällan eller aldrig brukar säljas. Sammanfattningsvis kan således konstateras att de regler som styr taxeringen av grupphusområden som ofta ägs av bostadsrättsföreningar är dåligt anpassade till denna typ av bebyggelse. Reglerna är mera avpassade för t.ex. fritidshus på arrenderad mark eller fastigheter med flera byggnader i villakvarter. Det kan konstateras att bebyggelse med marklägenheter i radhusform där upplåtelseformen är en annan än äganderätt har blivit vanlig först och således efter tillkomsten av här aktuella regler. Det finns därför anledning att se över det regelsystem som gäller och försöka hitta en lösning som innebär en mer rättvis taxering för denna typ av bebyggelse. Taxeringsenheter med flera byggnader 357 14.2Bakgrund till nuvarande regler Klassindelning av fastighetsrättsliga förhållanden har varit föremål för bedömningar inför AFT 81och inför AFT 90. I SOU 1984:37 har behandlats frågan om värdefaktorn kan slopas eller om färre klasser kan användas. Enligt kommitténs mening var det uppenbart att marknadsvärdet påverkas av om en bebyggd tomt kan säljas (utgör självständig fastighet alternativt kan avstyckas till en sådan) eller om så inte kan ske. I prop1987/88:164 konstateras att terminologin bör ändras för att undvika att taxeringsmyndigheternas bedömningar i detta avseende av fastighetsägarna kommer att uppfattas som beslut eller förhandsbesked i fastighetsbildningsfrågan. Likaså uttalas att avsikten med bestämmelserna inte har varit att någon mer ingående prövning av avstyckningsmöjligheterna skall företas. I propositionen konstateras att den huvudsakliga skillnaden mellan en självständig fastighet och en osjälvständig fastighet (dvs. icke rättsligen bildad fastighet) är att den senare inte kan intecknas och därmed inte heller kan belånas. Därtill kommer också sådana faktorer som att viss osäkerhet kan råda om huruvida fastighetsbildning kommer att fördröjas eller förhindras samt, vid fastighetsbildning, kostnaderna för denna. Dessa skillnader bör även fortsättningsvis komma till uttryck vid fastighetstaxeringen. I propositionen, liksom i tidigare utredningar, konstaterades att det fanns behov av en värdefaktor fastighetsrättsliga förhållanden och att RSV:s normer för klassindelningen borde ses över. Byggnader och mark skall indelas i byggnadstyper respektive ägoslag. Denna indelning regleras i 2 kap. FTL. Den klassificering av byggnadstyper och ägoslag som görs vid fastighetstaxeringen skall i första hand tjäna till att få fram ett rättvisande underlag för de olika beslut som fattas vid taxeringen, t.ex. vid indelningen i taxeringsenheter. Vidare används olika värderingsmetoder för skilda slag av egendom. För fastighetstaxeringen är det därför viktigt att man vid klassificeringen får fram grupper av egendom som har likartade egenskaper och som enhetliga värderingsregler kan ställas upp för. Ett riktmärke för klassificeringssystemet är att det skall kunna samordnas med annan lagstiftning, där likartade begreppsbestämningar kommer till användning och vid statistikframställning. Ett annat mål är att definitionerna skall vara klara och enkla att tillämpa för uppgiftslämnare och myndigheter. 358 Taxeringsenheter med flera byggnader I 10 kap. finns en närmare redogörelse för reglerna om indelning i byggnader och mark. Särskilda problem uppkommer när det finns flera byggnadskroppar på samma fastighet. Denna fråga har också koppling till fastighets- rättsliga förhållanden. Enligt (2000 s. 26 f.) bör varje byggnadskropp anses som en byggnad. Är en byggnadskropp uppdelad genom vertikalt genomgående väggar, exempelvis genom brandmurar, i två eller flera självständigt fungerande enheter, bör dock varje sådan enhet anses som en byggnad. Gemensamma vinds- eller källarutrymmen utgör inte hinder för en sådan indelning. Byggnadskropp som genom vertikalt genomgående väggar är uppdelad i delar med två bostadslägenheter i varje del (tvåbostadsradhuslänga), bör dock om byggnadskroppen ligger på en fastighet indelas som en byggnad (hyreshus). Enligt RSV:s mening kan således inte en byggnadskropp indelas i byggnader horisontellt. Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden skall bestämmas både för småhus och för tomtmark. Enligt 8 kap. 3 § FTL skall fastighetsrättsliga förhållanden bestämmas med hänsyn till om den värderingsenhet för tomtmark på vilken småhuset ligger utgör självständig fastighet eller inte. Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet skall hänsyn tas till möjligheten att tomtmarken kan bilda egen fastighet. Småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet skall jämställas med småhus som ligger på tomtmark som utgör självständig fastighet. Om det på en lantbruksenhet finns endast ett småhus, anses det utgöra bruknings- centrum. Om det finns flera småhus på en lantbruksenhet, utgör det värdefullaste småhuset brukningscentrum, såvida inte annat visas. För tomtmark finns en motsvarande bestämmelse i 12 kap. 3 § FTL. Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden skall enligt 1 kap. 35 a § FTF indelas i tre klasser (RSFS 1995:7). Enligt 3 kap. 5 § skall därvid följande klassindelningsgrunder gälla. 1.Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter. 2.Värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet. 3.Värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet . Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter skall föras till klass 1. Till klass 2 skall föras värderingsenhet som kan bilda Taxeringsenheter med flera byggnader 359 självständig fastighet och till klass 3 förs värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet. Enligt RSV S 1995:17 bör klassindelning av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden avseende klass 2 ske på följande sätt. Värderingsenhet bör anses kunna bilda självständig fastighet endast i de fall tveksamhet inte föreligger om möjligheten att bilda fastigheten. En värderingsenhet bör normalt kunna förutsättas bilda självständig fastighet i följande fall: AVärderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till ett eller flera friliggande småhus -utom detaljplan: 1.Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om värdearea och minst 9 standardpoäng och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas. 2.Om för värderingsenheten gäller bygglov eller förhandsbesked för ett småhus om värdearea och minst 9 standardpoäng och värderingsenheten har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas. 3.Om värderingsenheten var bebyggd med ett småhus om värdearea och minst 9 standardpoäng senast före taxeringsårets ingång och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas. -inom detaljplan: 1.Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om värdearea och minst 9 standardpoäng och att avskiljande inte hindras av detaljplan eller upprättad fastighetsplan. 2.Om värderingsenheten är obebyggd men avsedd att enligt detaljplanen bebyggas med småhus om värdearea och minst 9 standardpoäng och att avskiljande inte hindras av detaljplan eller upprättad fastighetsplan. 360 Taxeringsenheter med flera byggnader BVärderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till radhus och kedjehus: 1.Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om värdearea och minst 9 standardpoäng, ligger inom detaljplan och kan avskiljas enligt upprättad fastighetsplan. 2.Om värderingsenheten är obebyggd men avsedd att bebyggas med småhus om värdearea och minst 9 standardpoäng, ligger inom detaljplan och kan avskiljas enligt upprättad fastighetsplan. Med fastighetsplan jämställs äldre tomtindelning. När det gäller korrigering av normaltomtsvärdet har RSV följande rekommendationer. Om en värderingsenhet tillhör klass 2 eller 3 för fastighetsrättsliga förhållanden bör värdet korrigeras. Tillhör värderingsenheten klass 2, bör ett avdrag göras med . Tillhör värderingsenheten klass 3, bör beräknat värde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,5 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet som beräknas för klass 3 får dock inte överstiga värdet för en motsvarande värderingsenhet i klass 2. Värdet av en värderingsenhet tomtmark i klass 3 får inte överstiga dubbla värdet av byggnaderna på tomtmarken. Om värde inte är åsatt byggnader, får värdet av tomtmarken inte överstiga . Reglerna för värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för småhus är i princip desamma som gäller för värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för tomtmark till småhus enligt redovisning ovan. Det innebär främst att värdefaktorn är indelad i tre klasser med hänsyn till om den tomtmark, som småhuset är beläget på, utgör självständig fastighet eller inte samt, om tomtmarken inte utgör självständig fastighet, att hänsyn även skall tas till möjligheten att tomtmarken kan bilda egen fastighet. 14.4Rättsfall om fastighetsrättsliga förhållanden Av FTL och RSV:s föreskrifter framgår att värderingen av osjälvständig fastighet innefattar en bedömning av sannolikheten för att tomtmarken i fråga kan bilda en självständig fastighet. Innebörden av regelsystemet får anses vara att man vid denna bedömning skall anse tomtmark vara möjlig att avskilja endast om det med hänsyn till gällande fastighets- och Taxeringsenheter med flera byggnader 361 planrättsliga regler framstår som mer eller mindre uppenbart att så kan ske. Från rättspraxis kan noteras några fall där frågan om klassificeringen av tomtmark med hänsyn till avstyckningsbarheten varit aktuell. Det har därvid gällt reglerna i deras lydelse vid allmänna fastighetstaxering. I RÅ 1985 1:15 gällde det en fastighet på vilken hade uppförts 21 fritidshus. Marken ägdes av en fritidshusförening medan husen hade skilda ägare. Planläggning i byggnadslagens mening saknades. hade uttalat att en förrättning för avstyckning av tomter till de olika fritidshusen måste föregås av en detaljplanläggning eftersom tätbebyggelse förelåg, att en sådan planläggning syntes svårlöst samt att möjligheterna att kunna avstycka tomter kring varje hus därför bedömdes som mycket små. Regeringsrätten klassificerade tomterna som ej avstyckningsbara. Samma utgång blev det i RÅ 1988 ref. 51 där frågan gällde obebyggda (I) och bebyggda (II) småhustomter tillhöriga bostadrättsföreningar och belägna inom stadsplanelagt men ej tomtindelat område. Regeringsrätten anförde bl.a. att förhållandena vid taxeringsårets ingång i vart fall inte var sådana att en uppdelning i självständiga tomter kunde väntas komma till stånd utan avsevärd tidsutdräkt. Även i RÅ 1986 ref. 38 blev bedömningen densamma. Där hade fastighetsägaren till stöd för sin ståndpunkt att tomterna i fråga inte var avstyckningsbara åberopat en kommunöversikt med riktlinjer av innebörd att avstyckning inte skulle medges. Kommunöversiktens innehåll hade i målet inte föranlett någon erinran och invändning från taxeringsintendentens sida. Kammarrätten i har i ett antal avgöranden (t.ex. mål m 4632-1997, beslut ) som besvär i särskild ordning haft att ta ställning till överklaganden av bostadsrättsföreningar som yrkat att värdefaktorn för fastighetsrättsliga förhållanden skall ändras från klass 2 till klass 3. Det har därvid gällt den allmänna fastighetstaxeringen 1990 och särskild fastighetstaxering. Föreningarna har åberopat bl.a. att fastighetsplan eller tomtindelning saknas för fastigheten samt att tidskrävande förberedelseåtgärder krävs innan fastighetsbildningen är klar. För att ta ställning till om tomterna kan bilda självständiga fastigheter har yttranden inhämtats från lantmäterimyndighet. Enligt myndigheten utgör avsaknaden av fastighetsplan inte hinder vid bedömningen om en fastighet kan uppdelas i flera självständiga fastigheter. Normalt sett kan fastigheter delas upp så länge inte en uttrycklig bestämmelse finns i detaljplanen som förhindrar detta. Förutsättningen är normalt att byggnaderna kan delas i lägenhets- avskiljande väggar och att gemensamhetsanläggning kan inrättas. För att radhusfastigheterna skall uppfylla de allmänna lämplighetsvillkoren i fastighetsbildningslagen bildas enligt myndigheten en 362 Taxeringsenheter med flera byggnader samfällighet omfattande gemensam mark, såsom exempelvis grön- och kommunikationsytor. För säkerställande av funktion och drift av gemensamma anläggningar, såsom exempelvis vatten-, avlopps- och dräneringsledningar m.m. bildas dessutom en gemensamhetsanläggning där varje fastighet ges ett andelstal. För förvaltningen av gemensam- hetsanläggning bör även en samfällighetsförening bildas. uttalade att om fastighetsplan eller äldre tomtindelning inte föreligger bör det enligt krävas att någon tveksamhet inte föreligger om möjligheterna att värderingsenheten kan bilda egen fastighet. Kammarrätten fann inte skäl att ta upp överklagandena till prövning. Underlaget har således inte bedömts som ofullständigt. Inte heller har särskilda skäl för prövning förelegat. Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden har därmed inte ändrats från klass 2 till 3. Ett överklagande har dock tagits upp till prövning och bifallits med hänsyn till att brandsäkra lägenhetsskiljande väggar i vindsbjälklaget varit nödvändigt före en eventuell avstyckning (mål nr 4175-1996, dom ). Regeringsrätten har vidare beviljat resning i ett mål där en fastighet, som ägdes av en bostadsrättsförening, hänförts till klass 2. Det visade sig dock senare att avstyckning inte var möjlig varför Regeringsrätten beviljade resning (beslut , mål nr 1150-1996).