sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — Den mest avgörande nackdelen är att rätten till frånträde i de fall projektet visade sig ekonomiskt ohållbart skulle vara intressant endast på ett teoretiskt plan. I de fallen är ju föreningen kon- kursmässig, varför medel att betala ut till drabbade bostadsrättshavare skulle saknas. Därmed skulle systemet inte heller innebära något reellt skydd. Till detta kommer att ett system med frånträde får sin betydelse på ett betydligt senare stadium än det nuvarande systemet. Det sist- nämnda förhindrar ju upplåtelse av bostadsrätt, om projektet bedöms vara ohållbart. Ett system med frånträde innebär att upplåtelserna sker och att man i efterhand försöker gottgöra bostadsrättshavarna. I övrigt kan vi inte alls se några alternativ till det nuvarande syste- mets huvuddrag. En invändning mot det nuvarande systemet som har rests är att det inte är rimligt att ha ett så omfattande skydd vid just upplåtelse av bo- stadsrätt, när en motsvarighet saknas för senare övergångar av bostads- rätter. Enligt vår uppfattning finns det goda skäl för att göra skillnad mellan dessa situationer. Regelverket mot ekonomiskt ohållbara bo- stadsprojekt i dess helhet gäller framför allt i situationen att en ny före- ning bildas, t.ex. genom nyproduktion eller ombildning. Avsikten är i typfallet att i princip alla lägenheter i föreningens hus skall upplåtas med bostadsrätt. Tanken är då att man inför detta skall göra en bedöm- ning av om projektet i dess helhet är hållbart. Om projektet inte är eko- nomiskt hållbart, är risken överhängande att hela föreningen går i kon- kurs. Denna situation är inte jämförbar med situationen att en köpare betalar ett överpris vid en senare övergång av en bostadsrätt. 'H IUnJHVWlOOQLQJDU YL WDU XSS Det har hävdats att blivande bostadsrättshavare har haft svårt att ge- nomskåda kostnaderna för den egna lägenheten. Detta har samband med de i direktiven aktualiserade frågorna om vilka syften den ekono- miska planen skall tillgodose och om lekmannen bör tillställas annan information vid sidan av planen. Vi behandlar dessa frågor närmast, nämligen i kapitel 5. Enligt direktiven skall vi överväga om den prövning som sker ge- nom den ekonomiska planen bör förskjutas till en tidigare tidpunkt. Detta är kopplat till frågan om förhandsavtalen. Dessa frågor tar vi upp i kapitel 6. Ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser hör samman med innehållet i ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Vi skall pröva om 80 2UVDNHUQD WLOO NRQNXUVHUQD reglerna om innehållet är ändamålsenligt utformade. Det gör vi i kapitel 7. De övriga svagheter vi redovisade i det föregående avsnittet hänger samman med intygsgivarna som vi uppmärksammar i kapitel 8. Slutligen tas ny ekonomisk plan upp i kapitel 9. %LOGDQGHW DY HQ ERVWDGVUlWWVI|UHQLQJ Inför fortsättningen bör beskrivas hur bildandet av en bostadsrättsför- eningen går till. Det kan naturligtvis ske på många sätt. Vad vi här be- skriver är vad vi uppfattat som vanliga handlingssätt eller alternativ. Det är vanligt att entreprenadföretag initierar hela projektet genom att först skaffa mark. Samtal inleds med kommunen och man bestämmer den ungefärliga storleken på projektet. En bostadsrättsför- ening bildas. I denna är ofta representanter för den som har initierat projektet styrelseledamöter. Ett entrepenadavtal skrivs mellan före- ningen och entreprenören. Regelmässigt undersöks sedan efterfrågan på bostadsmarknaden in- nan ytterligare åtgärder vidtas. Det förekommer därvid att förhandsav- tal används. Förhandsavtalen är regelmässigt villkorade av att tillräck- ligt många tecknar förhandsavtal. Det brukar krävas en beläggning på i vart fall . Minst lika vanligt är emellertid att systemet med förhandsavtal inte tillämpas. Då använder man sig av system med olika former av bokning eller intresseanmälan i stället. Det är inte ovanligt att det är entreprenören som tar emot anmälningarna. Om förhandsavtal används tas i allmänhet förskott in. När tillräckligt många intresserade finns vidtar b yggandet. Tillval brukar göras på ett tidigt stadium. Det är inte ovanligt att dessa beställs direkt av entreprenören. När byggandet närmar sig slutskedet upplåts bostadsrätterna. Detta brukar ske före tillträdet, även om full betalning er- läggs något . Utbytet av styrelseledamöter så att styrelsen består av boende sker oftast inte förrän alla lån är placerade, vilket brukar ta . Inte sällan finns representanter från intiativtagaren kvar i sty- relsen även efter detta. Det förekommer också att exploatören får alla lägenheter eller vissa av dem upplåtna på sig själv. Sedan säljer denne lägenheterna. 6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ 81 5 Syften med den ekonomiska planen En ekonomisk plan skall bl.a. granskas av två intygsgivare. Den eko- nomiska planen utgör numera huvudsakligen ett underlag för intygsgi- varnas bedömning av föreningens ekonomiska stabilitet (prop. 1971:12 s. 78, jfr prop. 1990/91:92 s. 78). Systemet med ekonomisk plan m.m. infördes genom BRL. När det gäller syftet med ekonomisk plan angavs i förarbetena (prop. 1930:65 s. 41) att detta enligt de sakkunniga var att förhindra upp- komsten av sådana bostadsföreningar som inte vilar på sunda och be- tryggande ekonomiska grunder. Planens betydelse var, som det ut- trycktes, huvudsakligen av prohibitiv natur. Vidare hade de sakkunniga menat att tvånget för föreningens initiativtagare att framlägga detalje- rade upplysningar angående företagets ekonomiska förhållanden var ägnat att "förebygga allmänhetens inledande i företag av svindelkarak- tär eller eljest tvivelaktig soliditet. För detta syfte ansåg departementschefen det nödvändigt att knyta vissa rättsverkningar vid planens upprättande. Detta gjordes genom bestämmelser om att endast i planen upptagen lägenhet fick utbjudas med bostadsrätt, att de i planen angivna värdena skulle vara normeran- de för de värden som skulle föras in i lägenhetsförteckningen samt att i visst fall de tillträdesbelopp, som upptagits i planen, inte fick överskri- das. Planen skulle slutligen ge de bostadssökande erforderliga upplys- ningar om vilka förpliktelser de ådrog sig som bostadsrättshavare. Frågan om syftena med den ekonomiska planen togs upp lagstiftningsärende. Som allmän kritik hade angetts att de ekonomiska 82 6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ planer som upprättades inte tjänade det syfte som planerna enligt den dåvarande bostadsrättslagen var avsedda att göra. I propositionen konstaterade departementschefen att utvecklingen hade inneburit att föreningarna ofta svarade för uppförandet av husen i stället för att förvärva färdiga hus. Han angav vidare att bostads- rättsprojekten blev allt större med inflyttning successivt (prop. 1971:12 s. 77). En enskild sökande ansågs därför inte längre ha möjlighet att själv göra en ekonomisk bedömning av företagets soliditet med hjälp av den ekonomiska planen. Han pekade på att den ekonomiska planen enligt BRL låg till grund för fastställandet av de enskilda bostadsrättshavarnas rättig- heter och skyldigheter. Det var därför, enligt departementschefen, nöd- vändigt att planen för varje lägenhet måste innehålla specificerade uppgifter om yta, utrustning, avgifter, andelsvärde m.m. Detta ansåg han emellertid vara mindre ändamålsenligt med hänsyn till utveckling- en mot allt större företag. Departementschefen ansåg att det inte var nödvändigt att kräva att bostadsrättsföreningen skall precisera samtliga bostadsrättshavares rättigheter och skyldigheter i den ekonomiska pla- nen innan någon bostadssökande får knytas till föreningen. Mot bakgrund av det sagda menade departementeschefen att den ekonomiska planen i fortsättningen huvudsakligen borde utgöra ett un- derlag för intygsgivarnas bedömning av föreningens ekonomiska stabi- litet. gjordes en del ändringar BRL bl.a. för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt. I förarbetena (prop. 1981/82:169 s. 34 f.) till ändringarna uttalade departementschefen att vid nyproduktion spelade den ekonomiska planen knappast någon roll som informationsinstrument för den enskilde. Men situationen ansågs annorlunda vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Enligt depar- tementschefen borde den ekonomiska planen utgöra det viktigaste be- slutsunderlaget för hyresgästerna. Hon tillade att det inte var tillräckligt med någon form av preliminär plan utan att en slutlig kalkyl i form av en ekonomisk plan borde föreligga. Mot bakgrund av det sagda infördes en bestämmelse om att en eko- nomisk plan skulle föreligga när hyresgästerna skulle fatta beslut om fastighetsförvärvet. Intyg skulle finnas med planen, men behövde inte ha getts in till . Vidare infördes en bestämmelse om att ett besiktningsprotokoll om fastighetens skick skulle fogas till den ekono- miska planen vid ombildning. Tanken med detta var att det var viktigt 6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ 83 att hyresgästerna fick kännedom om sådana kostnadsökningar som kunde förutses (prop. s. 35). I förarbetena till BRL gjordes inte så klara uttalanden som tidigare be- träffande syftet. Inledningsvis redogjordes för de då gällande bestäm- melserna om ekonomisk plan m.m. Vidare angavs att skälet till de be- stämmelserna var främst att förhindra tillkomsten av ekonomiskt osun- da bostadsföretag. Departementschefen uttalade sedan (prop. 1990/91: 92 s. 78). Innan jag närmare går in på utredningens förslag vill jag redan här uttala att jag anser det angeläget att slå vakt om de ekonomiska planernas kvalitet. Med tillförlitliga planer skapas förutsättningar för att föreningarnas verk- samhet vilar på en betryggande ekonomisk grund. 9nU EHG|PQLQJ Även i fortsättningen bör den ekonomiska planen och kostnadskalkylen utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedöm- ning av om projektet är hållbart. Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt bör planen, liksom , också utgöra ett beslutsunder- lag för hyresgästerna. 5.3.1Syften med hela regelverket Som angavs i det föregående avsnittet anser vi att systemet i stort med ekonomiska planer m.m. bör finnas kvar, medan ändringar bör övervä- gas beträffande olika delar i det. En uppgift enligt direktiven är att överväga vilka syften som den ekonomiska planen skall tillgodose. Vi kommer snart till det. Först bör dock något sägas om syftet med hela regelverket. Det brukar sägas att detta är till för att hindra ekonomiskt osunda bostadsföretag eller, som vi har valt att uttrycka det, ekono- miskt ohållbara bostadsprojekt. Skäl finns att kommentera detta något. När man bygger ett flerbostadshus finns i princip två alternativ. Man kan bygga ett hyreshus eller ett hus för bostadsrätter. 84 6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ av ett hyreshus kringgärdas inte av något motsvarande regelsystem. Det som i ekonomiskt hänseende främst skiljer en bostadsrättshavare från en hyresgäst är att bostadsrättshavaren investerar ett visst belopp i form av insats och eventuell upplåtelseavgift. Vad regelverket, så som det alltid har varit uppbyggt, kan förhindra är att föreningen får möjlighet att upplåta bostadsrätter. Därmed förhindrar man att bostadssökande investerar pengar i ett ohållbart projekt. De man skyddar med regelver- ket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt är således ytterst speku- lanter på bostadsrätter. Naturligtvis är det samhällsekonomiskt olyck- ligt om olönsamma bostadsprojekt startas. Så länge de som initierar dessa projekt handlar någorlunda rationellt innebär skyddet för speku- lanter givetvis i sin förlängning även ett skydd mot negativa effekter för samhället i övrigt. Längre än så kan man som vi ser det inte heller nå, eftersom regelverket i BRL endast kan förhindra upplåtelser av bo- stadsrätter. Detta om syftet med hela det aktuella regelverket. Vi går över till att diskutera syftet med ekonomiska planer och – i den mån systemet med förhandsavtal skall behållas – kostnadskalkyler. 5.3.2Syften med ekonomiska planer och kostnads- kalkyler Syftet med den ekonomiska planen är enligt gällande rätt huvudsakli- gen att den skall utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning av föreningens ekonomiska stabilitet. Som nämndes i det föregående av- snittet ser vi inget skäl för att ändra systemet i stort. Vi ser det som en fördel med ett system som innebär att en opartisk instans prövar bygg- projektets ekonomiska förutsättningar. Vi anser därför att den HNRQR PLVND SODQHQ även i fortsättningen bör utgöra ett underlag för bedöm- ningen av projektets ekonomiska hållbarhet. Samma syfte bör gälla beträffande NRVWQDGVNDON\OHU. I sammanhanget bör nämnas att ett sär- skilt syfte med ekonomiska planer finns vid ombildning. Då skall pla- nen dessutom utgöra ett beslutsunderlag för hyresgästerna, se avsnitt 5.2.3. Så bör det vara också i fortsättningen. Det sagda utesluter inte att den ekonomiska planen och kost- nadskalkylerna kan tjäna även andra syften. Det är närmast två andra grupper som man över huvud taget kan tänka sig gör prövningar beträf- fande de ekonomiska förutsättningarna. De som avses är alltså kredit- givare och blivande bostadsrättshavare. Kreditgivare använder den ekonomiska planen för att jämföra denna med kalkyler som man själv har upprättat. Kreditgivarens prövningar har givetvis till syfte att bedöma om projektet innebär en för denne ac- 6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ 85 Frågan är därför närmast om den ekonomiska planen och kostnadskalkylerna eller regelverket i övrigt bör utgöra ett underlag för den blivande bostadsrättshavarens bedömningar. Utformningen kan i så fall vara på olika sätt. Ett alternativ är att planernas och kalkylernas innehåll kompletteras. En annan möjlighet är att den blivande bostads- rättshavaren tillhandahålls någon form av särskilt dokument i stället för att få hela planen eller kalkylen. Regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt saknar helt inslag vilka har som huvudsyfte att bidra till att den enskilde kan göra en bedömning. Så har det varit sedan 1971 års BRL. Enligt BRL var ett av syftena med den ekonomiska planen att den skulle ge de bostadssökande erforderliga upplysningar om vilka förpliktelser de ådrog sig som bostadsrättshavare, se avsnitt 5.2.1. lag- stiftningsärende ansågs en enskild sökande inte längre ha möjlighet att själv göra en ekonomisk bedömning av företagets soliditet med hjälp av den ekonomiska planen. Det är säkert riktigt att den genomsnittlige spekulanten i stort sett saknar förutsättningar att bedöma företaget . Däremot bör denne ha förutsättningar att göra en bedömning av kostnaderna för den bostadsrätt som denne är intresserad av. 5.3.3Information till den enskilde Vad är det då för information spekulanten är betjänt av? Det som när- mast är aktuellt är av rätt självklara skäl uppgifter om kostnaderna för boendet. En möjlighet för spekulanten är givetvis att ta del av kost- nadskalkylen i de fall förhandsavtal är aktuellt och annars den ekono- miska planen. Som redan sagts är problemet att dessa dokument för många kan vara svårgenomträngliga. De uppgifter som är viktigast för den enskilde inför upplåtelsen är kostnaden för den aktuella bostadsrätten. Grundläggande uppgifter är därvid insatsen, eventuell upplåtelseavgift och årsavgiften. Dessa upp- gifter skall emellertid anges både i upplåtelseavtal och förhandsavtal, 4 kap. 5 § andra stycket och 5 kap. 3 § första stycket BRL. Att lämna samma uppgifter i den ekonomiska planen, kostnadskalkylen eller en separat handling innebär inte någon förbättring. En tänkbar möjlighet är att ställa krav på en för den enskilde mer individuellt anpassad information. Närmast till hands ligger då någon form av beräkning av boendekostnaden. Det blir alltså något liknande de beräkningar fastighetsmäklare är skyldiga att upprätta i konsument- förhållanden. Vi anser emellertid att det inte är rimligt att ställa detta krav på spekulantens motpart, dvs. 86 6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ En fastighetsmäklare har i egenskap av förmedlare en helt annan ställning än bostadsrättsföreningen. I förarbetena till den aktuella be- stämmelsen för fastighetsmäklare anges att kalkylen främst är avsedd att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på om denne kan kla- ra av de ekonomiska åtagandena samt att det därför är viktigt att mäkla- ren gör kalkylen med goda säkerhetsmarginaler och förser den med vederbörliga reservationer (prop. 1983/84:16 s. 41). Och mäklaren skall agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed m.m. Det är inte rimligt att ha samma förväntningar på en motpart. Därmed kan man inte heller förvänta sig att en motsvarande ordning skulle vara lika me- ningsfull. Det finns vidare grundläggande kompetenskrav på mäklare. Man kan inte räkna med att det i alla bostadsrättsföreningar finns mot- svarande kunskaper. Därmed föreligger en risk för brister och fel om föreningarna skall upprätta t.ex. kalkyler. I minnet måste vidare hållas att upplåtelser av bostadsrätter kan falla under fastighetsmäklarlagen (1995:400). Givetvis är så fallet om en mäklare förmedlar upplåtelsen. gäller dessutom föl- jande (prop. 1994/95:14 s. 59). Den som är anställd i en organisation för bostadsrättsföreningar och som tar plats i föreningens styrelse och därefter i egenskap av ILUPDWHFNQDUH för föreningen upplåter bostads- rätter anses inte I|UPHGOD bostadsrätter i fastighetsmäklarlagens me- ning. För en sådan upplåtelse är alltså lagens bestämmelser inte till- lämpliga. Men för en person som yrkesmässigt förmedlar upplåtelser på uppdrag av olika bostadsrättsföreningar gäller lagens bestämmelser, t.ex. kravet på boendekostnadskalkyl. Detsamma gäller om personen både ägnar sig åt förmedling i fastighetsmäklarlagens mening och med- verkar till upplåtelser i egenskap av firmatecknare. En konsument som finansierar sitt förvärv av en bostadsrätt genom lån hos ett kreditinstitut får vidare regelmässigt en boendekostnadskal- kyl. En sådan skall nämligen lämnas till konsumenten enligt Finansin- spektionens riktlinjer (Allmänna råd om krediter i konsumentförhållan- den [FFFS 1997:33]). Det är uppenbart att alla konsumenter inte har haft riktigt klart för sig vad deras åtaganden inneburit när de förvärvat en bostadsrätt ge- nom en upplåtelse av bostadsrätt. Mot bakgrund av det sagda kan vi emellertid inte se att man kan åstadkomma någon reell förbättring ge- nom nya krav på den som upplåter, dvs. bostadsrättsföreningen, beträf- fande information. Vi ser en uppenbar risk för att en reglering av det slag vi har skisserat antingen endast skulle invagga i en falsk säkerhet eller, när det gäller mer omfattande krav på information, vara svår för föreningarna att leva upp till. Risken för att skyddet skulle kunna bli mer skenbart än substantiellt åskådliggörs vidare av följande. Så länge bostadsrättshavarens åtagan- 6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ 87 den handlar om insats, årsavgifter och eventuell upplåtelseavgift är inte bara storleken på dessa åtaganden av betydelse. Det är också mycket viktigt hur de olika avgifterna I|UGHODU sig. talets obeståndssituationer visar t.ex. att det är negativt att föreningen har ett för litet eget kapital. Sådana aspekter är emeller- tid svåra att med skriftligt material klargöra för den enskilde. Då är man nämligen återigen inne på en bedömning av hela projektets eko- nomiska hållbarhet. Vi ser alltså inte mer information till den enskilde spekulanten som en framkomlig väg för att reellt förbättra dennes skydd. Däremot kan man tänka sig andra förändringar i syfte att förbättra detta skydd. Framför allt handlar det därvid om att strama upp regleringen kring intygsgiv- ningen. Vi återkommer till det. I sammanhanget bör också betonas att har haft och även i fortsättningen kommer att ha en viktig roll vad gäller kon- troll av marknadsföring av bostadsrätter och information till bostadssö- kande konsumenter. Det kan därvid nämnas att träffade en överenskommelse med yggen om konsumentinformation i samband med marknadsföring avseende upp- låtelse och överlåtelse av bostadsrätt. Vidare har verket utarbetat rikt- linjer för tillhandahållande, utförande och marknadsföring av mäklar- tjänster i konsumentförhållanden (KOVFS 1996:4). De är tillämpliga bl.a. vid förmedling av bostadsrätter och innehåller vissa bestämmelser som särskilt tar sikte på sådan förmedling. utreder ytterligare möjligheter att informera bl.a. bostadsrätts- havare dels i samband med förvärvet, dels i senare skeden. Det bör återigen påpekas att det inte är så att möjligheter sak- nas för den enskilde att göra bedömningar. Den som så önskar kan ta del av ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Insats, årsavgift och eventuell upplåtelseavgift skall anges i upplåtelseavtalet och, när så- dant används, förhandsavtalet. När fastighetsmäklare eller kreditinstitut är inblandade i affären har dessa skyldighet att upprätta boendekost- nadskalkyler. Det enda vi här har konstaterat är att vi inte kan se någon verkningsfull metod för att med regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt från informationssynpunkt förbättra situationen ytterli- gare för bostadsrättshavare. Det sagda innebär att vi anser att något nytt syfte med ekonomiska planer och kostnadskalkyler inte bör ställas upp. 88 6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ )|UKDQGVDYWDO RFK WLGSXQNWHQ I|U XSSUlWWDQGH 89 6Förhandsavtal och tidpunkten för upprättande av ekonomisk plan 6.1.1Tidpunkten för upprättande av ekonomisk plan Det finns ingen i BRL fixerad tidpunkt vid vilken bostadsrättsförening- en skall upprätta den ekonomiska planen. En förutsättning för att en bostadsrättsförening skall få upplåta lägenheter med bostadsrätt är att en ekonomisk plan har upprättats och registrerats. Med andra ord måste planen ha upprättats senast inför den första upplåtelsen. Enligt huvud- regeln får vidare ERVWDGVOlJHQKHWHU inte upplåtas med bostadsrätt innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registre- rad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, 4 kap. 2 § BRL. Men kan ge tillstånd till en sådan upplåtelse. skall lämna tillstånd om 1.en ekonomisk plan har registrerats och 2.föreningen har ställt betr yggande säkerhet hos för återbetalning av insatsen till bostadsrättshavarna jämte, i förekom- mande fall, upplåtelseavgift. En bostadsrättsförening får ingå avtal om att upplåta en lägenhet med bostadsrätt genom I|UKDQGVDYWDO, 5 kap. 1 § BRL. förhandsavtal har ingåtts är föreningen skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som har tecknat sig för lägenheten. Förhands- tecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. Ett förhandsavtal skall upprättas skriftligen, 5 kap. 3 § BRL. Avtalet skall ange parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna 90 )|UKDQGVDYWDO RFK WLGSXQNWHQ I|U XSSUlWWDQGH för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnats i för- skott. De beräknade avgifterna skall grundas på en kostnadskalkyl, vil- ken i sin tur skall uppfylla vissa krav. Mer om detta i det följande. förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 5 kap. 3 § BRL är RJLOWLJW, 5 kap. 4 § BRL. Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än sin make, registre- rad partner eller sambo i sitt ställe. Förhandstecknaren får inte heller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Begränsningarna har tillkommit för att motverka handel med förhandsavtal (prop. 1990/91:92 s. 97 f.). Ett förhandsavtal XSSK|U enligt huvudregeln DWW JlOOD, om avtalet avser en lägenhet i ett hus som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för ombildning till bostadsrätt och förhandstecknarens hyres- rätt till lägenheten upphör innan bostadsrätten upplåtits, 5 kap. 7 § BRL. Undantag gäller för det fallet att förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne har övertagit hyresrätten till lägenheten. Förhandstecknaren har enligt 5 kap. 8 § BRL vissa möjligheter att efter uppsägning IUnQWUlGD förhandsavtalet. Detta är möjligt om 1.lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,