sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Kökstyp har därför kanske i många fall blivit felklassificerad, vilket leder till en snedvridning i köpeskillingsstatistiken. En annan förklaring kan vara, som ovan nämnts, att egenskaperna i köket även fångar upp kökstyp. En allmän uppfattning är emellertid att ett stort kök är attraktivt på marknaden. Det skulle å andra sidan betyda att det är viktigt att fånga upp storleken på köket. Därmed skulle möjligen en fråga om matplats finns i köket kunna ingå i frågelistan och ge standardpoäng. Å andra sidan finns det en matplats i anslutning till köket. Tillgång till matplats i köket påverkar kanske därför inte värdet av standard i någon större utsträckning. Den statistiska utvärderingen indikerar sammantaget att modellen med frågelista när det gäller bedömning av kökets standard inte fungerar bra. Det skulle eventuellt kunna åtgärdas genom att kökstyp ges en annan utformning och att andra egenskaper används för att belysa utrustningens betydelse för värdet av kökets standard. Ett annat alternativ kan vara att enbart använda kökets utrustning vid bedömningen. En egenskap skulle kunna vara köksinredningen, dvs. utrustningen med skåp. I viss mån kan emellertid värdet av en sådan faktor fångas upp av om byte av inredning skett. En annan faktor skulle kunna vara bänklängden. Vidare skulle som ovan nämnts matplats eventuellt kunna ingå i frågelistan. Sammanfattande bedömning av frågelistan Standardbedömningen med frågelista som tidigare nämnts fungerar enligt utredningens mening tillfredsställande och bör även fortsätt- ningsvis kunna användas vid värderingen. Däremot bör vissa egenskaper bli föremål för omprövning och listan skulle även eventuellt kunna kompletteras för att bättre fånga upp standarden. Det är emellertid viktigt att inte grunda bedömningen på detaljer utan på grundläggande faktorer. En ny egenskap som skulle kunna användas vid standardbedöm- ningen är typ av grund. En annan egenskap skulle kunna vara golvvärme. Även golvvärme i enbart badrum får anses påverka värdet på huset. En annan faktor kan vara trägolv. Parkett i alla rum utom kök och hall blir allt vanligare och bör vara en sådan egenskap som höjer marknadsvärdet. Vidare kan larm och elektronisk garageöppnare vara faktorer som påverkar marknadsvärdet. En faktor som bör bli föremål för ytterligare analys är även underhåll och ombyggnad. När det gäller denna faktor bör naturligtvis tidsgränserna ses över. Vidare har vid utvärderingen framför allt byte av avloppsstammar samt byte av sanitetsutrustningen gett ett märkligt utfall. utvärderingar av den allmänna fastighetstaxeringen har även visat att värdet av ombyggnader av hus inte fångats upp i tillräcklig omfattning. De bedömningar som görs av utredningen i detta avsnitt beträffande de olika egenskapernas påverkan på marknadsvärdet är endast vägledande och en ytterligare utvärdering bör ankomma på RSV att göra. Som ett led i att förbättra taxeringen skulle man även för att bedöma vilken standardpoäng en egenskap skall tilldelas och för att upptäcka systematiska fel vid taxeringen som ett komplement till nuvarande taxeringsmodell kunna använda hedoniska prisfunktioner. Enligt utredningens mening kan tillämpningen vid standardbedöm- ningen även förbättras om möjligheterna till jämkning används i betydligt ökad utsträckning. För att markera detta bör, enligt utredning- ens mening, bestämmelser om jämkning tas in i FTL. I förordningen bör även anges det antal standardpoäng som normhuset som det definieras i 8 kap. 2 § FTL skall ha (se även 1 kap. 6 § FTF). Vid allmänna fastighetstaxering var klassindelningsdata för normhuset 30 standardpoäng. I det sammanhanget bör även övervägas att ta in en bestämmelse i FTF som anger normhusets storlek. Förslag till en alternativ värderingsmodell Det nuvarande sättet att mäta standard bygger på att olika egenskaper poängsätts varefter en summering sker. Denna metod fungerar enligt vad som framgår ovan i huvudsak tillfredsställande. När det gäller kök har det dock visat sig att modellen inte fungerar särskilt bra. De standarddetaljer som används ger ett utfall som dåligt överensstämmer med värdet på vissa standarddetaljer och det är dessutom svårt att finna enskilda detaljer i köket som skulle kunna ersätta de nuvarande. Även om de olika egenskaperna i frågelistan är tänkta som indikatorer på en viss standard finns det enligt utredningens mening anledning att fundera över om modellen med att poängsätta standardegenskaper bör ersättas helt eller delvis med indelning i standardklasser. En av fördelarna med indelning i klasser är att mindre betydelse kommer att tillmätas varje enskild standarddetalj. klasser ger i stället en beskrivning av fastighetens allmänna standardnivå. En nackdel med klassindelning är emellertid att värderingen blir mer schabloniserad. Med hänsyn härtill och till att nuvarande värderingsmodell fungerar tillfredsställande bör, enligt utredningens mening, endast kök klassindelas. Indelningen kan ske i exempelvis fem standardklasser, nämligen mycket låg, låg, normal, hög och mycket hög standard. Standard- klassificeringen bör emellertid inte knytas till värdeåret utan bedömningen görs med utgångspunkt från den standard köket har. Klassificeringen sker med utgångspunkt från de enskilda standard- egenskaperna. Antalet frågor i frågelistan bör i och för sig kunna begränsas och grunda sig på faktorer som är mest betydelsefulla vid värderingen. Det kan dock vara en fördel att klassindelningen görs med utgångspunkt från de frågor som ingick i frågelistan vid allmänna fastighetstaxering. Genom att utgå från samma egenskaper kan nämligen även vid nästa års allmänna fastighetstaxering för småhus ett taxeringsförslag läggas fram. Som ovan nämnts bör emellertid ytterligare överväganden göras för att få fram användbara egenskaper. Vid val av nya egenskaper bör den statistiska utvärderingen kunna vara till hjälp. Klassindelningen skulle dock kunna grunda sig på enbart utrustningen i köket och således inte på kökstyp. Vidare skulle kunna beaktas huruvida det finns arbetsbänk eller ej i köket. Även skåpinredningens utförande skulle kunna ligga till grund för bedömningen. Med skåpinredningens utförande bör avses såväl kökets utrustning vad avser köksskåp som köksskåpens utförande. För att fånga upp skillnader i standardhänseende bör skåpinredningen delas in i enkelt, normalt, exklusivt samt mycket exklusivt utförande. Enkelt utförande skulle kunna avse ett kök med få skåp och målade skåpluckor. Ett normalt utförande skulle kunna avse ett normalutrustat kök med köksluckor i laminat eller målade luckor. Ett exklusivt utförande skulle kunna beskrivas som ett normalutrustat kök som skräddarsytts och med exklusiva skåpluckor. Ett mycket exklusivt kök skulle kunna avse något av de förnämsta köken på marknaden. För indelning i standardklass skulle frågorna därmed kunna avse typ av spis, frysskåp, arbetsbänkar samt skåpinredning. Dessa frågor omfattar således andra frågor än de som ingick vid den allmänna fastighetstaxeringen . Det innebär att standardindelningen kräver att fastighetsägaren på nytt får besvara frågor rörande köksstandarden och att därefter indelning görs vid taxeringen i standardklass. Indelning i standardklasser skulle även kunna göras med utgångs- punkt från att kök med olika standardutförande beskrivs och fastighets- ägaren får ange vilket standardutförande köket har. Även detta förslag innebär att fastighetsägaren bör komma in med en deklaration. Bedömningen av kök skall ske inom ramen för standardbedömningen i övrigt. Värdeinverkan skall således omsättas till standardpoäng. För varje klass skall således ett visst antal standardpoäng bestämmas. Det bör emellertid liksom vid värdeinverkan av till- och ombyggnad kunna ske genom en regressionsanalys. I det följande ges exempel på kök med olika standard och som kan ligga till grund för den indelning i standardklass som skall göras vid taxeringen: Kök får anses ha mycket låg standard om enbart spis med högst tre plattor med eller utan ugn samt kylskåp finns. Det saknas emellertid ett planerat utrymme för spis och kylskåp. Skåpinredningen är enkel och arbetsbänk saknas. Kök får anses ha låg standard om endast spis med eller utan ugn och kylskåp finns. Skåpinredningen är enkel och köket saknar eller har arbetsbänk som understiger . Kök får anses ha normal standard om spis, kyl och frys samt diskmaskin finns. I ett kök med normal standard är skåpinredningen av normal standard. Vidare finns arbetsbänk eller längre. Kök får anses ha hög standard om det finns spis med keramikhäll, kyl, frysskåp, inbyggd diskmaskin samt mikrougn. Arbetsbänkarna har normal standard och skåpinredningen är av hög standard. Kök får anses ha mycket hög standard om det finns spis med keramikhäll, kyl, frys, inbyggd diskmaskin samt inbyggd mikrougn. Arbetsbänkarna har hög standard och skåpinredningen är mycket exklusiv. Beskrivningen av de olika köken bör endast vara utgångspunkt för bedömningen. Ett kök som skiljer sig på ett eller annat sätt från beskrivningen av de olika standardköken bör av det skälet hänföras till ett kök med högre eller lägre standard. Ett kök som får anses ha normal standard förutom att arbetsbänk saknas bör därför i standardhänseende i stället betraktas som ett kök med låg standard. Därutöver skall man fånga upp om huset varit föremål för en mer betydelsefull ombyggnad. Det kan ske genom att en fråga om underhålls- och ombyggnadsstandard ställs. Förskjutningen mot klasser ger en beskrivning av husets allmänna standardnivå i kök. En av fördelarna med förslaget är att standard- klassen blir stabil över tiden. Vidare får varje enskild standardegenskap mindre betydelse. Det är troligt att ett sådant system kommer att i högre grad accepteras av fastighetsägarna. Nackdelen med systemet är att det medför en ökad schablonisering av värderingen. Vidare kan gränseffekterna mellan varje klass bli stor. Det krävs även att så många uppgifter som möjligt går att fånga och a´jourhålla. Vidare bör för bedömningen av nya hus ständigt en översyn av vilka egenskaper om skall ligga till grund för värderingen även omfatta kök. Förslaget i förhållande till det förenklade taxeringsförfarandet Vid taxeringen får fastighetsägaren ett taxeringsförslag. Vid AFT 96 innebar detta att i taxeringsförslaget angavs vilken standardpoäng som beräknats för byggnaden i sin helhet. Denna beräkning byggde i sin tur på de uppgifter som fanns hos skattemyndigheten. Systemet förutsätter dessutom ett inte alltför omfattande uppgiftslämnande från de enskilda fastighetsägarna utan taxeringen bör så långt som möjligt genomföras som registerbaserad taxering. Det är givetvis därför en fördel om uppgifterna från AFT 96 kan ligga till grund för klassindelningen. Nya bedömningsgrunder innebär att uppgifter härom måste samlas in. Fastighetsägarna måste således komma in med uppgifter i en ny deklaration i de hänseenden som bedömningsgrunderna ändrats. Det handlar om uppskattningsvis 2,5 miljoner deklarationer. Hanteringen och granskningen av deklarationerna kräver givetvis stora arbetsinsatser hos skattemyndigheterna. Vidare måste nya beräkningar av värdet göras. Även detta kräver ökade arbetsinsatser. För fastighetsägaren kommer det att innebära en ytterligare nackdel såtillvida att uppgift inte kan lämnas om ett beräknat basvärde. Fastighetsägaren måste i stället själv räkna ut det nya värdet. Ur kostnadssynpunkt är det därför naturligtvis värdefullt om samma uppgifter som redan finns lagrade kan läggas till grund för indelning i klasser i enlighet med förslaget. Detta skall emellertid vägas mot kravet på att få ett fullgott underlag för värderingen. Dessutom är kostnaden i huvudsak en engångskostnad eftersom uppgifterna kan läggas till grund för kommande taxeringar. Ett system med standardklasser för kök kräver sannolikt att nya uppgifter inhämtas för att resultatet skall bli tillfredsställande. Utredningen föreslår att värdeinverkan av ålder skall bestämmas med utgångspunkt från enbart nybyggnadsåret. Värdeåret skall således inte jämkas om ett hus varit föremål för till- och ombyggnad. Värdeinverkan av till- och ombyggnad skall i stället fångas upp vid standardbedömningen. Däremot bör en väsentlig tillbyggnad av ett småhus leda till att ett nytt nybyggnadsår bestäms. Småhusets ålder anges genom ett värdeår. Värdeåret är normalt lika med husets nybyggnadsår. Värdefaktorn ålder skall ge uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd med utgångspunkt från värdeåret. Har huset byggts om eller varit föremål för en tillbyggnad som inneburit ett ökat boutrymme kan värdeåret jämkas. Det tidigaste värdeår som anges är . Det betyder att hus som är byggda tidigare än får ändå som värdeår. Värdefaktorn ålder har beaktats i riktvärdesystem eller riktvärde- liknande förfarande vid taxering av småhus års allmänna fastighetstaxering. Vid allmänna fastighetstaxering skulle klassificeringen av åldersfaktorn för i stort sett samtliga småhus enligt anvisning ske i nio olika klasser från –1969 (RN:s Handledning 1970 s. IV 2:13, 2:14). Vid allmänna fastighetstaxering anvisade RSV att klassindelningen av värdefaktorn ålder skulle omfatta nio klasser från –1979 (RSV:s Handledning 1975 s. 180 och 181). Vid bestämning av åldersklass skulle i enlighet med anvisningar till- och ombyggnader beaktas. Enligt Fastighetstaxeringskommitténs förslag skulle åldersfaktorn avse småhusets återstående livslängd och anknyta till byggnadens ålder och de till- och ombyggnader som företagits. Åldersklasserna för småhus skulle inte få göras större än de för hus med en ålder om högst omfattade högst . Kommittén anförde följande (SOU 1979:32 s. 547): Husets återstående livslängd bestäms enklast genom byggnadens ålder och de till- och ombyggnader som har företagits. I jämförelse med vad som gäller vid taxering föreslås att inte bara mer omfattande till- och ombyggnader beaktas utan samtliga sådana. Ålderns inverkan kan under normala förhållanden förutsättas vara sådan att värdet avtar 0,5–1,. Denna värdeutveckling torde åtminstone gälla för hus som är upp till . För äldre hus blir ålderns inverkan på värdet beroende av de standardhöjande åtgärder som kan ha vidtagits. Detta leder till att åldersklasserna inte bör få göras större än att de för hus med en ålder av högst – eller som med hänsyn till om- eller tillbyggnader anses ha den åldern – omfattar högst . Det åldersbestämningssystem som infördes vid allmänna fastighetstaxering och som innebar att alla ombyggnader skulle beaktas medförde vissa problem. Dessa rörde främst svårigheter att få fram tillförlitliga uppgifter om årtal och kostnader för om- eller tillbyggnader när sådana hade skett. Dessutom upplevdes det som onaturligt att moderniseringar av kök och sanitet eller liknande tillmättes betydelse trots att dessa hade vidtagits för kanske . behandlade värdefaktorn ålder tämligen ingående och föreslog att denna värdefaktor skulle begränsas till att avse nybyggnadsåret med korrektion för tillbyggnader och sådana större ingrepp i byggnaden som avser att ändra dess användning, t.ex. ombygg- nad av förråd. Övriga åtgärder med byggnaden, såsom reparationer och ombyggnader i övrigt, bör beaktas i värdefaktorn standard. Vissa i och för sig livsförkortande förhållanden såsom större angrepp av röta eller trägnagande insekter är så svåra att klassificera och värdera att de bör beaktas genom justering för säregna förhållanden (Ds F. 1987:7 s. 105 ff.). I enlighet härmed föreslog departementschefen att regeln i 8 kap 3 § FTL skulle ändras (prop. 1987/88:164 s. 32, 33). Departementschefen anförde att inriktningen bör vara att åldern på husets byggnadsstomme ges en avgörande betydelse för bestämning av värdeåret Enligt departementschefen skulle således till grund för åldersbestämningen ligga förutom nybyggnadsåret även omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme samt tidpunkterna för dessa. godtog förslaget (SFS 1988:544). Enligt 8 kap. 3 § FTL skall värdefaktorn åldern ge uttryck för husets sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till små- husets nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme samt tidpunkten för dessa. Värdeåret får anses vara ett uttryck för en kombination av omständigheter som skall avgöra åldersklassen. Värdeåret är således detsamma som nybyggnadsåret om inte till- eller ombyggnad har skett. Har till- och ombyggnad, som ändrat boytans storlek, skett skall värdeåret jämkas. Utrustningens ålder skall inte påverka åldersklassi- ficeringen utan skall i stället vägas in vid standardklassificeringen. Nybyggnadsåret har avgörande betydelse vid bestämmandet av åldersfaktorn. Med nybyggnadsår avses enligt 3 kap. 9 § RSFS 1995:7 det år då den övervägande delen av småhuset togs eller kunde ha tagits i bruk. Som nybyggnadsår för byggnader uppförda eller tidigare anges som ett nybyggnadsår. För det fall fastighetsägaren inte exakt har angett ett nybyggnadsår bör enligt (RSV S 1995:17) vid bestämningen av värdeåret användas det tidigaste året, om två årtal angetts, och mittenåret, om en period längre än angetts. Jämkning av värdeår bör enligt rekommendationerna ske i följande fall: Har en byggnad varit föremål för tillbyggnad eller ombyggnadsåtgärder bör en jämkning av värdeåret ske endast om tillbyggnaden eller ombyggnads- åtgärderna medfört att den ursprungliga boytan ökat med . Jämkningen bör ske genom en sammanvägning av de olika tidpunkter när delar av den sammanlagda boytan färdigställts. Detta bör ske med hänsyn till hur stor del av den sammanlagda boytan som färdigställts vid de skilda tidpunkterna. Värdeår som bestämts vid allmän fastighetstaxering (AFT) 1990 eller vid ny taxering som skett vid en senare särskild fastighetstaxering bör bibehållas vid AFT 96, om denna värdeårsberäkning inte bedöms vara felaktig. Har till- eller ombyggnad skett efter 1989 och detta inte beaktades vid särskild fastighetstaxering bör en omprövning av värdeåret ske med utgångspunkt från de företagna till- eller ombyggnaderna och det vid AFT 90 bestämda värdeåret, om detta inte bedöms vara felaktigt. Har ny taxering skett efter 1990 och har till- eller ombyggnad skett efter nytaxeringen, bör på motsvarande sätt det värdeår som bestämts vid nytaxeringen läggas till grund för värdeårsbestämningen vid AFT 96. Värdefaktorn ålder utgör ingångsdata i SO-tabellerna. SO-tabeller skall genom åldersfaktorer visa värderelationerna mellan lika stora byggnader vid skilda förhållanden beträffande värdefaktorerna ålder och standard. Tabellerna visar således hur värdet förändras med värdeåret för varje kombination av ålder och standard. För ett hus som har uppförts (normhuset) och som har normal standard skall åldersfaktorn vara 1,0. Enligt 1 kap. 6 § FTF skall det upprättas sju SO-tabeller. Tabellerna skall betecknas med procenttalen 65, 70, 75, 80, 85, 90, 95. Dessa beräknas med utgångspunkt från värdet av ett småhus som har samma ålder och standard som normhuset. Procenttalen visar den andel härav som utgörs av värdet av ett motsvarande småhus, som uppförts under det sjuttonde året före det år då normhuset uppfördes. Tabellerna för åldersfaktorer förutsätter att nya hus har ett högre marknadsvärde än äldre hus. Klassindelning av värdefaktorn ålder framgår av bilaga till 1 kap. 6 § FTF. Den indelas i följande klasser: Värdeår 1929–1939, 1940–1944, 1945–1949, 1950–1954, 1955–59, 1960–1964, 1965–1969, 1970– 1974, 1975–1976, 1977–1978, 1979–1980, 1981–1982, 1983–1984, 1985–1986, 1987–1988, 1989, 1990, 1991, 1992 , 1993, 1994. Ett småhus hänförs till åldersklass med utgångspunkt från dess värdeår. Till utredningen har framförts att hus byggda före exempelvis får för höga värden. Även det motsatta har gjorts gällande. I vissa attraktiva områden kan gamla hus upplevas som pittoreska och därmed betinga ett högre marknadsvärde än nyare hus. Villaägarna har framfört att det förhållandet att åldersfaktorn är schablonmässigt utformad leder till att systemet blir inexakt och orsakar tröskeleffekter. Basvärdet höjs därmed schablonmässigt och motsvaras således inte av en reell marknadsvärdehöjning. Utredningen skall försöka ge svar på om det vedertagna sambandet mellan en ålder och dess värde är riktigt. Ålderns inverkan på värdet bestäms som den lämnade redogörelsen visar genom de tabeller som konstruerats (SO-tabeller). Svaret på frågan bör därför sökas i tabellernas uppbyggnad. Vid förberedelsearbetet bestäms först värdenivån för byggnader i de olika värdeområdena. Denna bestäms genom bearbetning av ortspris- materialet. Värdenivån uttrycks genom en S-nivåfaktor exempelvis 1,20–3,40 eller 120 000–. Nivåfaktorerna anger vilken SV- tabell som skall användas. Byggnaden har således redan vid förberedelsearbetet genom nivån i värdeområdet getts ett visst grundvärde. Detta värde skall sedan med hjälp av SV-tabellen räknas om för att få fram vilken påverkan storleken och standarden har på värdet. SO-tabellerna däremot skall som ovan nämnts ange värdet i olika kombinationer när det gäller standard i förhållande till ålder. SO-tabellerna utgår från normhuset för hela riket som enligt bestämmelser i har värdeår 1979 och standardpoäng som har bestämts till 30 poäng. I varje tabell har normhuset åldersfaktorn 1,0. Tabellerna relaterar således till normhuset. Åldersfaktorn samvarierar med läget. Åldersinverkan varierar således i olika delar av landet men även i vissa närliggande områden. I glesbygd har åldersinverkan en mer påtaglig lutning än i exempelvis . Detta hänger samman med att efterfrågan på småhus är betydligt större i . Värdet av ett äldre hus än normhuset i exempelvis områden med hög efterfrågan har ett värde som uppgår till av normhuset. I glesbygden i är under motsvarande förhållanden värdet äldre hus av normhuset. För varje värdeområde skall en åldersfaktor bestämmas med hänsyn till om åldersinverkan har en stor eller liten betydelse i området. Åldersinverkan framgår av riktvärdeangivelsen för området. Ålders- faktorn däremot kan utläsas av SO-tabellerna. Inom ett värdeområde kan dock den faktiska åldersinverkan variera. Detta beror givetvis på att i övrigt likvärdiga hus åldras olika beroende på underhåll och reparationer. Denna skillnad bör emellertid i viss mån kunna fångas upp vid standardbedömningen. SO-tabellerna är utformade på så sätt att ju äldre ett hus är desto lägre byggnadsvärde. Detta hänger samman med att det är husets sannolika återstående livslängd som åldersfaktorn skall ge uttryck för. I ett schabloniserat taxeringsförfarande kan ett sådant antagande te sig naturligt. Om man däremot överväger att förfina värderingen bör man kanske fundera över om åldern alltid relaterar till den återstående livslängden eller om det kan vara andra faktorer som styr och som inte fångas upp av tabellerna. Attraktiviteten hos vissa hus kan medföra att åldern inte påverkar marknadsvärdet på det sätt som förutsätts i tabellerna. Exempelvis kan ett äldre hus byggt i trä och med snickarglädje vara mer attraktivt och därmed betinga ett högre pris än ett hus byggt med de kända problem som hus byggda uppvisat. Vidare kan vissa typer av hus betinga ett högre värde än senare byggda hus enbart därför att de är byggda i viss stil exempelvis funkishusen från 1930- talet. En viss typ av radhus byggda i exempelvis engelsk stil kan vara attraktiva. På är den genuina äldre bebyggelsen attraktiv. Vissa utmärkande egenskaper hos byggnader som på detta sätt medför ett ökat marknadsvärde fångas emellertid inte upp av tabellerna förutsatt att de inte utgör ett eget värdeområde. Dessa egenskaper eller andra likvärdiga egenskaper kan emellertid vara svåra att fånga upp och lägga till grund för värderingen. Åldersfaktorns förhållande till standarden Enligt nuvarande bestämmelser i ger åldersfaktorn således uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd. Husets livslängd beräknas därmed med utgångspunkt från nybyggnadsåret, vilket utgör värdeår.