sou · GOB334d2 · 2001-01-01 00:00:00 — Som framhållits tidigare (se avsnitt 12.4) kan denna definition av marknadsvärdet emellertid Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler Tabell 13.3 Förändring i skatteunderlag per kvadratmeter. Marknads- värde definierat utifrån föreningens nominella nettoskuld. Kronor per kvadratmeter. Uppgifterna i fet stil avser medianvärdet. Uppgifterna inom parentes ( ) anger spridningen runt medianen i form av det nedre respektive övre kvartilvärdet. (+7 420/+10 195) (+6 495/+9 580)1 (+5 515/+8 600)1 (+7 265/+9 655) (+6 495/+9 580)1 (+5 515/+8 600)1 (+1 390/+1 640) (-150/ (+3 495/ +2 255)2 +3 910)2 +6 757)2 (-690/+355) (-470/ (-150/ (+3 495/ +2 255)2 +3 910)2 +6 575)2 (+3 440/ (+2 160/ (-470/ (-150/ (+3 495/ +2 255)2 +3 910)2 +6 575)2 (+1 580/ (-90/ (-1 195/ (-1 455/ (-565/ (+1 885/ (-905/ (-1 235/ (-1 555/ (-1 675/ (-180/ (+1 645/ (-725/-55) (-1 235/ (-1 490/ (-125/ (+1 355/ står för ingen uppgift. 1För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i del 1 och 2 i . 2För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i och samt prisgrupp 1. 418 Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler ifrågasättas, bl.a. mot bakgrund av att det förekommer räntesubven- Som vi ska se längre fram skulle Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler ningarna i denna del av beståndet bli betydligt mindre om definitionen av marknadsvärdet grundades på den nominella nettoskulden justerad för skillnaden mellan de aktuella räntevillkoren för föreningens skuld och marknadsräntan vid överlåtelsetidpunkten. Tabell 13.4 Förändring i skatteuttaget till följd av sänkt skattesats och ändrat skatteunderlag Marknadsvärde definierat utifrån föreningens nominella nettoskuld. Kronor per kvadratmeter. Uppgifterna i fet stil avser medianvärdet. Uppgifterna inom parentes ( ) anger spridningen runt medianen i form av det nedre respektive övre kvartilvärdet. Sthlms innerstad del 1 (+50/+85) (+30/+85)1 (+15/+55)1 Sthlms innerstad del 2 (+65/+100) (+30/+85)1 (+15/+55)1 (-25/-10) (-45/+5)2 (-50/+10)2 (-55/-5)2 (-40/-25) (-45/+5)2 (-50/+10)2 (-55/-5)2 (+20/+65 (±0/+45) (-45/+5)2 (-50/+10)2 (-55/-5)2 (-5/+45) (-25/+10) (-45/-15) (-55/-25) (-40/-5) (-35/-5) (-35/-20) (-35/-20) (-45/-30) (-50/-30) (-35/-10) (-30/±0) (-35/-15) (-35/-25) (-40/-25) (-20/+5) (-15/+5) står för ingen uppgift. 1För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i del 1 och 2 i . 2För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i och samt prisgrupp 1. 420 Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler Den del av omläggningen, som består i att dubbelbeskattningen genom kombinationen av schablonintäkt och fastighetsskatt ersätts av enbart en schablonintäkt, motsvarar en skattesatssänkning på . Denna sänkning motverkar givetvis höjningarna av skatteunderlaget i förekommande fall. Av tabell 13.4 framgår den samlade effekten av skattesatssänkningen och förändringarna i skatteunderlaget i olika delar av beståndet. Tabell 13.5 Andel av föreningens totala ränteutgifter som motsvaras av skattereduktion och räntebidrag enligt gällande regler. står för ingen uppgift. 1För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i del 1 och 2 i . 2För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i och samt prisgrupp 1. 3Endast räntebidrag enligt regler (Danell-bidragen) har inkluderats i beräkningarna. Dagens begränsade möjligheter till skattereduktion för föreningens utgiftsräntor berör i praktiken endast föreningar med högt belånade fastigheter. För merparten av alla fastigheter i den äldre delen av beståndet, dvs. fastigheter med värdeår , medför dagens regler att utgiftsräntor ger en skattelindring om (se tabell Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler 13.5).9 För dessa fastigheter skulle nettoskatteuttaget därför inte påverkas nämnvärt av att föreningarna, genom möjligheten till skatte- utbetalning, garanteras en skattelättnad på av föreningens utgiftsräntor. Däremot är effekten av denna del av reformen betydande för de fastigheter i den yngre delen av beståndet som inte omfattas av s.k. eviga räntebidrag men som har en relativt hög belåningsgrad. Med dagens regler uppgår skattelättnaden för merparten av dessa fastigheter endast till mellan av ränteutgifterna. En garanterad skattelättnad på skulle därför medföra kraftigt minskade nettoränteutgifter för föreningar som inte uppbär räntebidrag enligt regler. För hälften av alla fastigheter med värdeår utanför skulle föreningarnas ränteutgifter minska med mer än per kvadratmeter och år (se tabell 13.6). Det motsvarar mer än för en lägenhet . För hälften av alla fastigheter med värdeår belägna i någon av de församlingar som ingår i prisgrupp 2–4 skulle ränteutgifterna minska med per kvadratmeter och år. Det innebär en utgiftssänkning på för en 70 kvadratmeters lägenhet. I de fastigheter som erhåller räntebidrag enligt regler förtas dock effekten av de utökade möjligheterna till skattelättnad för föreningens ränteutgifter helt av de slopade räntebidragen. Tillsammans resulterar dessa två förändringar i ökade nettoränteutgifter för föreningen på per kvadratmeter. Eftersom det här rör sig om föreningar som i regel är relativt högt skuldsatta bör man, för att underlätta anpassningen, överväga någon form av successiv utfasning av räntebidragen istället för ett avskaffande. Vi återkommer till detta i avsnitt 13.6. 9 Eftersom äkta privatbostadsföretag beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet kan avdragseffekten maximalt uppgå till . Det är endast i de fall då fastigheten omfattas av räntebidrag som uppgifterna i tabellen kan överstiga . Fastigheter som erhåller räntebidrag enligt regler förekommer emellertid, i vårt material, endast i de tre stor- städernas innerstäder och prisgrupp 1. Följaktligen är det endast i dessa grupper som procenttalet i tabellen överstiger . 422 Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler Tabell 13.6 Förändring i nettoränteutgifter till följd av en garanterad skattelättnad på av utgiftsräntorna och slopade räntebidrag. Kronor per kvadratmeter. Sthlms innerstad del 1 Sthlms innerstad del 2 står för ingen uppgift. 1För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i del 1 och 2 i . 2För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i och samt prisgrupp 1. 13.2.2Marknadsvärde baserat på justerad nettoskuld Som framhållits tidigare kan det ifrågasättas om det är rimligt att i definitionen av bostadsrättslägenheternas marknadsvärde inkludera bostadsrättens andel i föreningens nominella nettoskuld. I det fall då räntevillkoren för denna skuld avviker betydligt från de ränteförhåll- anden som gäller på marknaden kapitaliseras sannolikt det diskonterade nuvärdet av denna avvikelse i överlåtelsepriset. kan avvik- elsen betraktas som en tillgång som, i den mån föreningens räntevillkor är förmånliga i förhållande till gällande marknadsränta, kan anses ha ett positivt marknadsvärde. I det motsatta fallet, då föreningens räntevillkor är relativt oförmånliga, rör det sig istället om en tillgång med ett negativt marknadsvärde. I diskussionen om hur bostadsrättslägenhetens marknadsvärde bör definieras råder det bred enighet om att bostadsrättens överlåtelsevärde bör minskas med värdet av föreningens Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler tillgångar i form av t.ex. hyreslägenheter. Därför, kan man hävda, bör i förekommande fall även en korrigering ske för den del av överlåtelse- värdet som har sin grund i en avvikelse mellan räntevillkoren för föreningens nettoskuld och gällande marknadsränta. Utifrån detta synsätt vore det lämpligt att i definitionen av bostads- rättslägenhetens marknadsvärde ersätta den nominella nettoskulden med en räntejusterad nettoskuld definierad enligt följande: nominell nettoskuld x (föreningens nettoräntesats/marknadsränta) Skillnaden mellan ett skatteunderlag för bostadsrättslägenheterna, som fastställts utifrån en marknadsvärdedefinition av detta slag, och det underlag som bygger på föreningens nominella nettoskuld framgår av tabell 13.7. I de fall då föreningens räntevillkor inte avviker i någon betydande utsträckning från gällande marknadsränta och/eller då föreningens lån på fastigheten är relativt små har det ingen större betydelse för skatteunderlaget vilken av de två definitionerna vi utgår ifrån. Detta gäller också för merparten av alla fastigheter i vårt datamaterial. Det finns dock en kategori fastigheter för vilka valet mellan de två definitionerna har större betydelse. Det gäller fastigheter som är högt belånade och för vilka föreningen uppbär räntebidrag. I vårt material gäller det främst fastigheter med värdeår 1987 eller . För dessa fastigheter blir skatteunderlaget betydligt lägre i det fall då marknadsvärdet definieras utifrån den räntejusterade nettoskulden. En övergång till likformiga taxerings- och skatteregler, där skatte- underlaget definieras utifrån den räntejusterade nettoskulden, skulle följaktligen resultera i ännu något större sänkningar av nettoskatte- uttaget för föreningar med nybyggda fastigheter. För hälften av alla fastigheter i prisgrupp 2-4 med värdeår 1987 eller senare skulle netto- skatteuttaget enligt våra beräkningar minska med mer per kvadratmeter och år än i det fall då skatteunderlaget definieras utifrån den nominella nettoskulden. Det bör dock påpekas att denna effekt i hög grad sammanhänger med att det, enligt nu gällande regler, utgår räntebidrag för många av dessa fastigheter. I samband med en reformering av beskattningen av bostadsrättsfastigheterna, i syfte att öka likformigheten, bör dock ränte- bidragen avskaffas och ersättas av en likvärdig skattemässig behandling av alla ränteutgifter, oavsett om de avser lån tagna av föreningen eller av den enskilda bostadsrättsinnehavaren. Efter en sådan omläggning torde de praktiska konsekvenserna av valet mellan de två definitionerna av marknadsvärdet vara relativt begränsade. 424 Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler Tabell 13.7 Bostadsrättslägenheternas marknadsvärde definierat utifrån föreningens räntejusterade nettoskuld i procent av marknadsvärdet definierat utifrån den nominella nettoskulden. står för ingen uppgift. 1För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i del 1 och 2 i . 2För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i och samt prisgrupp 1. 13.3De berörda hushållens inkomstförhållanden Av de analyser som redovisats i föregående avsnitt framgår att en reformering av beskattningen av bostadsrättsfastigheterna i syfte att öka den skattemässiga likformigheten mellan upplåtelseformerna skulle medföra betydande förändringar i nettoskatteuttaget för många hushåll. För många hushåll bosatta i äldre bostadsrättsfastigheter i framförallt och församlingar där den allmänna fastighets- prisnivån är hög skulle nettoskatteuttaget avseende bostaden öka betydligt. I andra delar av landet skulle nettoskatteuttaget däremot minska för många hushåll, främst då för hushåll bosatta i de yngre delarna av beståndet. Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler För att få en bild av de fördelningsmässiga aspekterna på en sådan omläggning har vi tagit fram uppgifter avseende de ekonomiska för- hållandena för hushåll bosatta i bostadsrättsfastigheter i olika delar av landet. Vi har då utgått från SCBs totalräknade inkomststatistik 1997. Tabell 13.8 Inkomstförhållanden för hushåll bosatta bostadsrättslägenheter i flerfamiljshus i olika delar av landet. Andel av alla hushåll bosatta i bostadsrätt med disponibel inkomst under 89 200 kr1 över 211 500 kr2 Sthlms innerstad del 1 Sthlms innerstad del 2 Alla hushåll i riket Källa: , . 1Beloppet motsvarar den nedre kvartilgränsen för alla hushåll i riket. 2Beloppet motsvarar den övre kvartilgränsen för alla hushåll i riket. I den första kolumnen i tabell 13.8 redovisas den genomsnittliga disponibla hushållsinkomsten i de olika innerstadsområdena och områdesgrupperna. Genomsnittsinkomsten för alla hushåll i riket uppgår till . För bostadsrättshushåll bosatta i någon av de två delarna av , där den ovan beskrivna reformen generellt sett skulle resultera i betydande ökningar av nettoskatteuttaget, ligger dock genomsnittsinkomsten på 195 800 respektive . Av den andra kolumnen i tabell 13.8 framgår också att av alla hushåll bosatta i bostadsrätt i har en disponibel inkomst som överstiger den övre kvartilgränsen för alla hushåll i riket, . Det finns emellertid även i dessa 426 Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler områden hushåll med relativt låga inkomster. För av alla bostadsrättshushåll i uppgår den disponibla inkomsten till , vilket motsvarar den undre kvartilgränsen för alla hushåll i riket. I övriga delar av landet, där den ovan beskrivna reformen generellt sett skulle resultera i lägre nettoskatteuttag för boendet, ligger den genomsnittliga disponibla hushållsinkomsten för de berörda hushållen däremot under genomsnittet för riket. De beräkningar av effekterna på nettoskatteuttaget som redovisats ovan bygger på en statisk analys baserad på de värdeförhållanden som gällde på bostadsrättsmarknaden . De initiala förändringar i nettoskatte- uttaget som en omläggning av taxerings- och skattereglerna ger upphov till kommer dock sannolikt att påverka överlåtelsepriserna på bostads- rättsmarknaden och därmed bostadsrättslägenheternas marknads- värden. I de fall då nettoskatteuttaget ökar till följd av omläggningen kommer överlåtelsepriserna sannolikt att bli lägre än de skulle ha varit med nuvarande taxerings- och skatteregler. Följaktligen kommer även lägenheternas marknadsvärden att bli lägre vilket åter- speglas i lägre taxeringsvärden. På motsvarande sätt gäller, i de fall då omläggningen resulterar i lägre nettoskatteuttag, att överlåtelsepriserna blir högre än de skulle ha blivit med oförändrade regler, vilket återspeglas i högre taxeringsvärden. Det bör poängteras att vi i detta sammanhang endast talar om den förändring i bostadsrättspriserna som har att göra med förändringen av taxerings- och skattereglerna. Det innebär att vi tar sikte på de prisför- ändringar som skulle äga rum under i övrigt likartade förhållanden. I praktiken förändras emellertid även förhållandena i övrigt över tiden. I den mån det finns andra faktorer som pressar upp bostadsrättspriserna i områden där omläggningen resulterar i ett ökat nettoskatteuttag, som t.ex. , är det inte omöjligt att priserna även efter en omläggning endast upphör att stiga eller t.o.m. fortsätter att öka, men i långsammare takt. Den renodlade effekten av en skatteomläggning som denna kan med andra ord aldrig isoleras. Hur snabbt priseffekterna slår igenom i det löpande nettoskatte- uttaget beror bl.a. på hur snabbt marknaden reagerar på förändringarna i regelverket. Vidare beror det på taxeringsförfarandet, dvs. med vilken fördröjning taxeringsvärdena speglar värdeförhållandena på marknaden. Eftersom en omläggning av detta slag kommer tillkännages i förväg är det mycket möjligt att marknaden kommer reagera redan innan Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler reformen trätt i kraft. Det gäller framförallt i områden där reformen förväntas ge upphov till betydande förändringar i nettoskatteuttaget Det förhållandet att en reform av det slag som diskuteras här kan förväntas ge upphov till motverkande priseffekter är väsentligt att upp- märksamma av flera skäl. Effekterna innebär för det första att föränd- ringarna i nettoskatteuttaget på lite sikt torde bli något mindre än vad som framkommit i analyserna ovan. För att få en mer fullständig bild av vilka konsekvenser en omläggning av detta slag skulle få för nettoskatteuttaget skulle vi i beräkningarna ovan behöva ta hän- syn till dessa priseffekter. För det andra innebär priseffekterna att de berörda hushållen inte bara kommer påverkas av förändringar i det löpande nettoskatteuttaget. Reformen kommer också ge upphov till vissa förmögenhetseffekter för de hushåll som äger en bostadsrätt då reformen genomförs. Detta kan framförallt leda till svårigheter för hushåll med högt belånade bostads- rättslägenheter i fastigheter där nettoskatteuttaget kommer öka och överlåtelsepriserna kan förväntas falla. För högt belånade lägenheter kan kraftigt sänkta marknadsvärden medföra att panten inte längre täcker kreditgivarens fordran. I en sådan situation kan kreditgivaren säga upp krediten om inte låntagaren ställer ytterligare säkerhet för att täcka krediten. För att underlätta anpassningen till de nya reglerna för dessa hushåll är det nödvändigt att tillämpa särskilda övergångsregler vid genomförandet. Reglerna bör utformas så att höjningarna i skatte- uttaget från till ett annat begränsas i viss utsträckning. Vidare innebär priseffekterna att även utbudet av bostadsrättslägen- heter kan komma att påverkas. I de områden där en omläggning av taxerings- och skattereglerna resulterar i lägre nettoskatteuttag för lägenheter i nyproducerade fastigheter kan såväl lägenheternas som fastigheternas marknadsvärden förväntas öka. I den mån det finns utrymme för bostadsbyggande i dessa områden torde detta stimulera till ökad nyproduktion. I de områden där priserna kan förväntas falla, dvs. främst i , torde däremot omläggningen ha en viss dämpande effekt på nyproduktionen av bostadsrättsfastigheter. Det är också möjligt att kombinationen av förändrade skatteregler och pris- nivåer kan komma att påverka omfattningen av ombildningen av hyres- fastigheter med bostäder till bostadsrättsfastigheter. Sådana omvand- lingar förekommer främst i där skillnaden i marknadsvärdet för en hyresfastighet och det samlade marknadsvärdet för lägenheterna då de upplåts med bostadsrätt är betydande. Denna skillnad torde minska efter en omläggning av bostadsrättsbeskattningen. Det bör dock påpekas att den skillnad i marknadsvärdet, som sammanhänger med upplåtelseformen, i hög grad 428 Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler har sin grund i att bruksvärdessystemet håller nere marknadsvärdena för dessa fastigheter på hyresmarknaden. Slutligen är det väsentligt att vi beaktar priseffekternas betydelse för förändringarna i nettoskatteuttaget i vår bedömning av de stats- finansiella konsekvenserna av omläggningen. Eftersom dessa föränd- ringar går i olika riktningar i olika delar av beståndet ger priseffekterna inte upphov till några större skillnader mellan de omedelbara stats- finansiella effekterna och mer långsiktiga effekterna. Vi återkommer till detta i avsnitt 13.7. 13.4.1Utgångspunkter för en bedömning av priseffekternas storlek För att få en uppfattning om vilken betydelse priseffekterna kan få för utfallet har vi genomfört vissa beräkningar avseende de långsiktiga förändringarna i nettoskatteuttaget. Vi har då utgått från en teoretisk modell som beskriver hur privatbostädernas marknadsvärden bestäms givet vissa förenklande antaganden. Den kan bl.a. användas för att analysera hur en förändring i fastighetsbeskattningen kan förväntas påverka privatbostädernas marknadsvärde. När vi nu tillämpar modellen på bostadsrättsmarknaden bör det påpekas att slutsatserna gäller just bostadsrättslägenheternas marknadsvärden, inte överlåtelsepriserna. De förändringar i lägenheternas marknadsvärde som skatteomläggningen kan förväntas ge upphov kan komma till uttryck både genom förändringar i bostadsrätternas överlåtelsepriser och genom förändringar i föreningarnas nettoskulder. Hur den totala förändringen i marknadsvärdena kan förväntas fördela sig mellan dessa två kompon- enter ger modellen dock inget svar på. I det följande ges en kortfattad redogörelse för de i detta samman- hang centrala delarna av modellen. För närmare detaljer om modellens förutsättningar och konstruktion hänvisar vi till bilaga 4 i kommitténs delbetänkande (SOU 1999:59) eller Ds 1998:3 Fastighetsskatt – alter- underlag m.m., bilaga 3, båda författade av fil.dr . Den grundläggande tanken i modellen är att marknadsvärdet för bostaden bestäms så att de totala kapitalkostnaderna, inklusive de skatter som är knutna till marknadsvärdet, motsvarar nettohyresvärdet, NH. Detta värde utgörs av bostadens marknadsmässigt bestämda hyresvärde minskat med kostnaderna för drift och underhåll. Förändringar i kapitalkostnaderna eller de skatter som berör de privatägda bostäderna har ingen direkt effekt på nettohyresvärdet. Det bestäms istället av förhållandet mellan utbud och efterfrågan på boendetjänster eller, med ett annat uttryck, på bostäder som Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler konsumtionsvaror.10 Sambandet mellan de privatägda bostädernas nettohyresvärde och deras marknadsvärde kan uttryckas på följande vis: MV x [(1-t)i-p + t] = NH Þ MV = NH / [(1-t)i-p + t] där MV är bostadens marknadsvärde, i är den nominella räntesatsen för såväl det lånade som det egna kapitalet efter skatt, t är kapitalinkomst- skattesatsen, p är inflationstakten och t är de bostadsanknutna skatt- erna uttryckta som andel av marknadsvärdet, dvs. den effektiva fastig- hetsskattesatsen. Uttrycket (1-t)i-p i ekvationen ovan motsvarar real- räntan efter skatt. Kapitalkostnaderna motsvaras här enbart av ränte- kostnaden som förutsätts vara densamma för eget och lånat kapital. I den mån köpare och säljare på marknaden förväntar sig att bostadens marknadsvärde skall stiga snabbare i värde än den allmänna prisnivån, och de tar hänsyn till detta i sin bedömning av vad som är ett godtagbart pris för bostaden bör kapitalkostnaden korrigeras för detta. För att förenkla analysen något utgår vi dock här ifrån att så inte är fallet.11 Det bör dock påpekas att det innebär att våra beräkningar av den initiala priseffekten sannolikt underskattar den kortsiktiga effekten på bostadsrättspriserna i områden där nu gällande priser bygger på förväntningar om en fortsatt stark prisutveckling, som exempelvis . Av uttrycket ovan framgår att om nettoskatteuttaget ökar , då bostadens marknadsvärde uppgår till MV0, som nettohyresvärdet är oförändrat, så kommer hushållen på marknaden inte vara beredda att betala ett lika högt pris för bostaden som . Följaktligen kommer marknadsvärdet att sjunka. Låt oss utgå från att förändringarna i nettoskattebelastningen kapitaliseras till i bostadsrättslägenheternas marknadsvärden. Det innebär att vi förut- sätter att lägenheternas marknadsvärden förändras så att de totala kapitalkostnaderna för den boende, inklusive kostnaden för det egna kapitalet, inte påverkas av omläggningen.12 Priseffekterna förutsätts med andra ord helt neutralisera den initiala effekten av omläggningen på 10 Indirekt kan förändringar i dessa faktorer dock även komma att påverka nettohyresvärdet då priseffekterna får återverkningar på bostadsutbudet via bostadsproduktionen. 11 Skulle vi utgå från att hushållen på marknaden förväntar sig en viss real värdestegring och tar hänsyn till detta i sina beslut skulle priseffekterna under i övrigt lika förutsättningar bli större än under ovan angivna antagande. 12 Det är väsentligt att poängtera att vi här talar om förändringen i boende- kostnaderna och inte boendeutgifterna. I det här sammanhanget består skillnaden mellan de två begreppen i att vi i boendekostnaden även inkluderar alternativkostnaden för det egna kapitalet. 430 Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler I denna situation kan den förändring i mark- nadsvärdet som en viss förändring i nettoskatteuttaget ger upphov till uppskattas enligt följande: MV1-MV0 = - [(t1 - t0)/((1-t)i-p + t0)] x MV0 Om vi betraktar de skatter, som belastar fastigheten som sådan, som en del av den totala kapitalkostnaden så säger oss detta uttryck att marknadsvärdet förändras proportionellt sett lika mycket som de totala kapitalkostnaderna vid en skatteomläggning, men i motsatt riktning.