sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Justering görs emellertid enligt praxis med tillämpning av reglerna för justering i taxeringsmodellen. Justering av normtomtens värde leder givetvis till att även normhuset justeras, vilket i sin tur medför en annan relation mellan mark- och byggnadsvärdet. Normtomtens värde kan även som ovan berörts i vissa fall jämkas exempelvis om exploateringskostnader och tomtkostnader i värdeområdet är onormalt höga eller låga. Det främsta skälet till att skapa en tomtvärdetabell var och är att öka likformigheten i värderingen och att i ökad utsträckning samordna förhållandet mellan markvärdets respektive byggnadsvärdets andel av totalvärdet vid en och samma totalvärdesnivå. Tabellen är således uppbyggd på det sättet att för en viss given nivå på totalvärdet anges markvärdets storlek direkt. Markvärdets andel av totalvärdet varierar dock med totalvärdets storlek och ökar i princip med ökat totalvärde. Tomtvärdetabellen används således när riktvärdet för tomtmark inte kan bestämmas med ledning av de köp som finns att tillgå. Hur många köp som behövs för att utesluta användning av tabellen har inte angetts. De köp som finns kan även användas för att jämka det normtomtsvärde som framgår av tabellen. Om värdet på normaltomten avviker från normtomten kan nämligen det värde man får fram behöva jämkas för att bättre passa ett förväntat värde på normaltomten. I vilka fall en sådan jämkning av normvärdet skall göras är inte reglerat. Vid bestämning av riktvärdeangivelsen i värdeområdet används därför förutom tomtvärdetabellerna den värderingstekniska kunskap som finns att tillgå. Det är således ofta en samlad bedömning som ligger till grund för riktvärdeangivelsen. Det kan därför vara svårt att i efterhand veta vad som ligger till grund för bedömningen och det är då naturligtvis viktigt att denna bedömning dokumenteras. RSV har även angett att om normaltomtens värde tagits fram med ledning av tomtvärdetabellen skall det framgå av det underlagsmaterial som finns tillgängligt hos skattemyndigheten. För att göra fastighetsägarna uppmärksamma på att värdet tagits fram med hjälp av tomtvärdetabellen borde detta, enligt utredningens mening, även framgå av riktvärdekartan eller i den eller de förteckningar som hör till denna för värdeområdet. När riktvärdeangivelsen för tomtmark bestämts för värdeområdet är det viktigt att även värderingen av tomtmark på den enskilda fastigheten förfinas. Vid tillämpningen är det därför viktigt att faktorer som påverkar marknadsvärdet beaktas. Detta kan ske vid förberedelsearbetet genom att förutsättningarna för riktvärdeangivelsen anges i den mån det är viktigt för att få fram bra värden. Därmed förbättras arbetet vid taxeringen genom att underlag för justeringar av riktvärdet klart angetts. Denna fråga har utredningen behandlat mer ingående i kapitlet rörande värdeområdesindelningen (se kap. 9). När det gäller strandfastigheter har utredningen även föreslagit en rad förbättringar för att förfina värderingen genom att fånga upp faktorer som påverkar attraktiviteten och därmed även marknadsvärdet (se avsnitt 11.4). Även fortsättningsvis bör vid värderingen ett värde tas fram för såväl tomtmark som byggnad. Detta gäller till skillnad från gällande rätt även de kulturhistoriska byggnaderna. Uppdelning av värdena med stöd av tomtvärdetabellen är i hög grad schabloniserad och inrymmer en rad osäkra bedömningar. Ett alternativ till användning av tabellen är att inte styra fördelningen utan låta värderingstekniker göra fördelningen. Vid tidigare taxeringar har detta medfört stora olikheter vid tillämpningen. Även användningen av tomtvärdetabellen innebär en rad bedömningar, som givetvis kan leda till olikheter. Tabellen har emellertid trots allt inneburit att värderingen stramats upp och därmed även får antas ha lett till en bättre värdering. Enligt utredningens mening bör därför även i fortsättningen tomtvärdetabell användas för att i vissa fall fördela värdet mellan tomtmark och byggnad. Värderingen bör emellertid bli föremål för en bättre reglering. I förordningen bör en definition inte bara av normtomten utan även av normhuset tas in. Vidare bör tillämpningen stramas upp och de justeringar samt jämkningar av basvärdet för normtomten som kan vara aktuella beskrivas närmare i föreskrifter och rekommendationer. Det gäller såväl justering av normtomtsvärdet när normaltomten i värdeområdet skiljer sig från normtomten som den definierats i förordningen som jämkning av normtomtsvärdet om detta inte överensstämmer med ett förväntat normaltomtsvärde i värdeom- rådet. Därutöver bör det framgå av riktvärdekartan för området att markvärdet tagits fram med ledning av tomtvärdetabellen. I samband med att tomtvärdetabellen infördes förutsattes att den skulle utvärderas. Någon utvärdering har emellertid inte gjorts. En utvärdering är naturligtvis svår att göra eftersom det saknas facit för hur värdena skall fördela sig. Den statistiska bearbetning som gjorts hos SCB beträffande precisionen i framtagna delvärden har inte heller gett anmärkningsvärda resultat. En framtida utvärdering skulle emellertid kunna göras av och de värderingstekniska konsulter som använt sig av tabellen för att få fram bra delvärden. Utredningen föreslår inga lagändringar som enbart gäller taxeringen av lantbruksenheter. Taxeringsenhet som utgörs av ekonomibyggnad, , betesmark, skogsmark och skogsimpediment skall enligt 4 kap. FTL betecknas som lantbruksenhet. Småhus med tillhörande tomtmark skall fr.o.m. AFT 98 alltid ingå i lantbruksenhet om småhuset ligger på fastighet med något av nämnda ägoslag. I sådan enhet kan också ingå övrig mark. I 5 kap. FTL slås fast att värdet av en lantbruksenhet skall redovisas som delvärdena bostadsbyggnadsvärde, ekonomibyggnadsvärde, tomt- marksvärde, jordbruksvärde, skogsbruksvärde och skogsimpediments- värde. Bostadsbyggnadsvärde är värdet av de småhus som hör till taxeringsenheten och ekonomibyggnadsvärde är värdet av de ekonomi- byggnader som hör till taxeringsenheten. Tomtmarksvärdet är värdet av taxeringsenhetens tomtmark. I jordbruksvärdet ingår värdet av taxeringsenhetens , betesmark och markanläggningar, som används eller behövs för växtodling. Skogsbruksvärdet utgörs av värdet på taxeringsenhetens skogsmark med växande skog och markanläggningar, som används eller behövs för skogsbruk. Skogsimpedimentsvärde är värdet av de skogsimpediment som hör till taxeringsenheten. Vid taxeringen skall varje delvärde bestämmas för sig enligt 5 kap. 8 § FTL med tillämpning av särskilt angivna grunder. Delvärdena utgör tillsammans taxeringsenhetens basvärde. Enligt 6 kap. 10 § FTL skall vart och ett av ägoslagen , betesmark, skogsmark och skogsimpediment inom en taxeringsenhet utgöra en värderingsenhet. Är arealen inom en taxeringsenhet av större omfattning får åkermarken dock uppdelas i två eller flera värderingsenheter, om det väsentligt underlättar värderingen. Lantbruksenheter värderas med ledning av riktvärdeangivelser. Riktvärde skall enligt 7 kap. 4 § FTL bestämmas så att det leder till basvärde som efter justering för säregna förhållanden överensstämmer med bestämmelserna i 5 kap. 2–5 §§ FTL. Som en komplettering till denna bestämmelse har inför AFT 98 en ny lagbestämmelse införts i 7 kap. FTL (1997:451). Enligt 7 kap. 4 a § FTL skall riktvärdena för värderingsenheter som ingår i lantbruksenhet bestämmas med hänsyn till de värdeförhållanden som gäller för medelstora lantbruksenheter. Lantbruksenhetens sammanlagda riktvärde skall korrigeras med hänsyn till storleksinverkan och särskilda värdeförhållanden, om det behövs på grund av prisbildningen. Detta benämns storlekskorrektion. Värdeområdesindelningen för småhus och tomtmark på lantbruks- enheterna fastställs av skattemyndigheten. Inom varje värdeområde skall enligt 10 kap. 3 § FTL riktvärdet för ekonomibyggnader bestämmas för skilda förhållanden för en eller flera av följande värdefaktorer: byggnadskategori, storlek, ålder och beskaffenhet. Åldern ger uttryck för värderingsenhetens sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av om- och tillbyggnader samt tidpunkten för dessa. Beskaffenhet bestäms med hänsyn till byggnadsmaterial och utrustning samt värderingsenhetens skick. För småhus på lantbruk skall samma värdefaktorer som för övriga småhus beaktas särskilt. Beträffande skall värdefaktorerna storlek, beskaffenhet och dränering beaktas särskilt samt för betesmark endast storlek och beskaffenhet. Ett riktvärde skall bestämmas för varje värderingsenhet inom en lantbruksenhet så att det sammanlagda riktvärdet för värderingsenheterna under normala förhållanden leder till ett värde på lantbruksenheten som svarar mot basvärdenivån. Av 5 kap. 5 § FTL framgår att lantbruksenhet enligt huvudregeln skall värderas enligt ortsprismetoden. Ortsprismetoden används för att bestämma marknadsvärdet för bebyggda småhus, tomtmark, och betesmark. För ekonomibyggnaderna kan emellertid värderings- förfarandet karakteriseras som en ortsprisrelaterad produktions- kostnadsmetod och för skogsmark sker en avkastningsberäkning som är ortsprisrelaterad. Vid provvärderingen stäms de beräknade basvärdena av mot köpeskillingarna för respektive objekt. alltid mot hela objektet oavsett om detta består enbart av ett bestämt ägoslag, t.ex. åker- eller skogsmark, eller om det är ett komplett familjejordbruk med alla förekommande ägoslag och byggnadstyper representerade. Ortsprismetoden bygger på antagandet att det förväntade priset på en fastighet kan uppskattas med ledning av de priser som tidigare betalts för jämförbara fastigheter, de s.k. jämförelseobjekten. Enligt 1 A kap. 1 § FTF skall till ledning vid bestämning av värdenivåer vid allmän fastighetstaxering och omräkning RSV upprätta ett ortsprisregister. Följande överlåtelser skall tas in i ortsprisregistret: –samtliga lagfarna köp av hela eller delar av fastigheter –samtliga fastighetsregleringar vid vilka mer än två hektar , betesmark och skogsmark överförs från en fastighet till en annan och där frivillig överenskommelse om likviden föreligger. Ortsprismaterialet omfattar i princip samtliga frivilliga köp och ensidiga fastighetsregleringar som berör , betesmark och skogsmark där frivillig överenskommelse har skett och där likviden utgör och regleringen inventerats av LMV. Uppgifterna om köpen hämtas i huvudsak från LMV:s fastighetsprisregister. Det anförda innebär att även s.k. tillskottsförvärv skall tas med i ortsprisstatistiken. 12.1.3Inverkan på värdet av offentligrättsliga förpliktelser De lagar som reglerar markens nyttjande , t.ex. (PBL) och innehåller en rad generella begränsningar i ägares rätt att utnyttja viss mark. Därtill kommer ytterligare ett antal begränsningar efter beslut med stöd av dessa lagar. Det marknadsvärde som fastigheten bedöms ha vid tillämpning av vanliga uppskattningsgrunder, bör med andra ord jämkas i skälig mån på grund av den värdeförändring som följer av de beslut enligt PBL, eller annan lag enligt vilken ägares rätt att använda sin fastighet kan särskilt regleras. enligt PBL är sålunda ett sådant för den ifråga- varande fastigheten säreget förhållande som bör föranleda minskning av det värde som bestämts vid tillämpningen av eljest gällande uppskattningsgrunder. Enligt 7 kap. 4 § får eller kommunen förklara ett område som naturreservat i syfte att bevara biologisk mångfald, vårda och bevara värdefulla naturmiljöer eller tillgodose behov av områden för friluftslivet. I beslutet om bildande av naturreservat skall anges de inskränkningar i rätten att använda mark- och vattenområden som behövs för att uppnå syftet med reservatet. Enligt RSV:s (lantbruk) s. 159 gäller följande rekommendationer när det gäller taxering av områden som berörs av naturvårdsföreskrifter. För en värderingsenhet som berörs av naturreservatsföreskrifter bör en justering för säregna förhållanden ske. Justeringens storlek får avgöras från fall till fall med hänsyn till innehållet i meddelade föreskrifter. Exempel på föreskrifter som kan motivera justering av skogsbruksvärdet är avverkningsförbud och krav på viss lövinblandning. Justeringens storlek bör enligt bestämmas med hänsyn till den ekonomiska belastning som reservatsbestämmelserna innebär. Det bör dock uppmärksammas att vissa begränsningar till följd av reservatsbestämmelserna lämpligen bör beaktas redan vid klassificeringen av de värdefaktorer som bestämmer riktvärdet t.ex. genom högre kostnadsklass vad gäller skogen. Naturreservat kan dock även beröra . Exempel på sådana reservatbestämmelser är restriktioner beträffande djurhållning och gödsling. Om ersättning för intrång till följd av bestämmelser om naturreservat har bestämts till belopp motsvarande minskningen av marknadsvärdet måste ersättningen för att läggas till grund för en justering räknas om till värdenivå. Härefter reduceras den omräknade ersättningen till basvärdenivå () för att kunna tjäna till ledning för justeringens storlek. Justering med utgångspunkt från ersättningens storlek bör dock enligt RSV ske med stor försiktighet. Enligt 7 kap. 10 § får eller kommunen förklara ett särpräglat naturföremål såsom ett naturminne om det behöver skyddas eller vårdas särskilt. Förklaringen får omfatta även det område på marken som krävs för att bevara naturföremålet och ge det behövligt utrymme. Vidare får regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer med stöd av 7 kap. 11 § förklara mindre mark- eller vattenområden såsom biotopskyddsområden. Som ovan har sagts skall lantbruksenhet enligt 5 kap.7 § FTL redovisas som delvärdena bostadsbyggnadsvärde, ekonomibyggnadsvärde, tomt- marksvärde, jordbruksvärde, skogsbruksvärde och skogsimpediments- värde. Enligt 7 kap. 9 § FTL skall vid värdering av lantbruksenheter markvärde, tomtmarksvärde, jordbruksvärde, skogsbruksvärde och skogsimpedimentsvärde bestämmas som om taxeringsenheten var obebyggd. Värdena på taxeringsenheten fastställs således för de särskilda ägoslagen som om enheten var obebyggd. Därefter återstår att värdera ekonomibyggnaderna och bostadsbyggnaden. Definitionsmässigt kan således värdet på ekonomi- och bostadsbyggnaden sägas utgöra en restpost. Detta innebär att det mervärde som kan uppstå läggs på byggnaderna. Det har framförts till utredningen att taxering av lantbruk i stället för med hjälp av ortsprismetoden bör ske i enlighet med den s.k. avkastningsmetoden. Som skäl härtill har bl.a. framförts följande. För prisbildningen på lantbruksenheter gäller i princip samma förutsättningar som för alla andra slags företag. Den grundläggande faktorn för värdet är avkastningsförmågan. Värdering av lantbruksenheter och dess beståndsdelar bör därför ske på samma sätt som gäller vid andra slag av företagsvärderingar. Priset bestäms efter en bedömning av det enskilda företagets avkastningsförmåga och hamnar på en nivå som framstår som rimlig med hänsyn till den förräntning som kan uppnås vid alternativa placeringar. Motsvarande gäller för värderingen av lantbruksenheter. Det har vidare framförts att det faktum att ortsprismetoden används för värdering av lantbruksenheter strider mot grunderna i fastighets- taxeringslagen genom att taxeringsvärdet med den nu tillämpade ortsprismetoden ofta överstiger den föreskrivna värdenivån på av marknadsvärdet. Andra stycket i 5 kap. 5 § FTL, nämligen att avkastningsmetoden skall tillämpas om ortsprismetoden inte fungerar, följs inte heller enligt vissa kritiker. Vidare anförs att jord- och skogsbruken genomgår en snabb omstrukturering framför allt genom arrende, vilken även det påverkar marknadsvärdet. Stark kritik har riktats mot att de s.k. släktköpen inte ingår i ortsprismaterialet. Det har framförts till utredningen att det generellt sett är fel att inte beakta sådana köp. Man har anfört att med hänsyn till det begränsade ortsprismaterialet är det viktigt att även dessa köp ingår i materialet. Dessa köp omfattar enligt kritikerna i högre grad hela fastigheter. Det har sagts att till skillnad från när det gäller försäljning av småhus där släktköpen utgör en minoritet utgör de en större del när det gäller försäljning av lantbruk En annan omständighet som har framförts till utredningen är att skogsfastigheter köps till höga priser utan att det vid köpet kalkyleras med att någon skogsvård skall utföras på fastigheten. Fastigheten omsätts i stället för annat ändamål än att ta till vara fastighetens avkastning. Det finns en kategori lantbruksenheter som vid förberedelsearbetet benämns mindre bostadsdominerade lantbruksenheter. av taxeringsobjekt finns lantbruksenheter som ligger tätortsnära och som har en viss sammansättning ofta i form av förutom ett bostadshus även en ekonomibyggnad och betesmark. Det är ofta fråga om egendom som köps upp för att fungera som s.k. hästgårdar och vars värde för ägaren således inte i första hand är odlingsbarheten av marken. Det har framförts till utredningen att det är ett problem att enstaka köp av sådana mindre bostadsdominerade lantbruksenheter som utgör deltidsjordbruk och som köps till höga priser kan driva upp värdenivån på alla lantbruksenheter. Kritik har vidare riktats mot att de s.k. tillskottsförvärven räknas med i ortsprisstatistiken. De argument som anförs i detta sammanhang är att dessa köp uppvisar en annorlunda prisbild än köp av hel fastighet vilket innebär att ortsprisstatistiken får en högre nivå än om dessa köp inte räknats med. En annan synpunkt som har framförts till utredningen är att hänsyn vid bestämmandet av taxeringsvärdet i högre grad bör tas till om det föreligger föreskrifter som har meddelats med stöd av lag och som inskränker förfoganderätten till marken. Kritik har även framförts mot den fördelning på olika delvärden som sker. Det har anförts att fördelningen har ringa eller obefintligt stöd i relevant köpeskillingsstatistik. Det gäller t.ex. för värderingen av småhusen på bebyggda lantbruksenheter – både ägarens bostad och andra småhus. Vid försäljningar på allmänna marknaden görs inte någon uppdelning av köpeskillingen på olika delvärden. Det har framförts att eftersom bostadsbyggnaden och tomtmarken utgör en restpost vid fördelningen mellan värdena kommer dessa att åsättas för höga värden. Det är vidare enligt kritikerna en allmän uppfattning bland aktörerna på fastighetsmarknaden, att den fördelningen leder till alldeles för höga värden på småhusen och ofta även på ekonomibyggnaderna. Det har framförts att man vid taxeringen förutsätter att vid en uppdelning av försäljningspriset mellan näringsdelen och bostadsdelen för en bebyggd lantbruksenhet så betingar bostadsdelen samma pris som ett vanligt småhus på landet. Enligt kritikerna är det tveksamt om bostadshuset på en lantbruksfastighet kan ha samma värde som motsvarande småbostadshus. Bostadsdelen på lantbruksfastigheten har ingen avstyckad tomt och ofta på grund av ålder tungt underhåll samt betydande väghållningskostnad. Från kritikerhåll menar man att värderingsmodellen ofta leder till alldeles för höga taxeringsvärden för bostäder på bebyggda lantbruksfastigheter om det totala taxeringsvärdet för en fastighet skall motsvara av marknadsvärdet. Utredningen har låtit göra en statistisk undersökning av bas- och taxeringsvärdenas precision. Resultaten av denna undersökning presenteras i kap. 5, vartill hänvisas. Som har nämnts har synpunkter framförts till utredningen att avkastningsmetoden i stället för ortsprismetoden bör tillämpas vid värdering av lantbruksenheter. Vilken värderingsmetod som skall användas vid taxering av lantbruksenheter har diskuterats tidigare, bl.a. av (SKU 1990/91:6) som stannat för ståndpunkten att ortsprismetoden bör kvarstå som den i första hand använda värderings- metoden. Av den statistiska undersökningen framgår att vid taxering av lantbruksenheter är den genomsnittliga BK-kvoten 0,718, vilket innebär att lantbruksenheter i genomsnitt undertaxeras. Av undersökningen framgår vidare att spridningen i BK-kvoten är större för lantbruksenheterna än för småhusenheterna. Detta kan sannolikt bero dels på att lantbruksenheterna är mer heterogena, dels på att taxeringen fungerar sämre för lantbruksenheterna. Av undersökningen framgår vidare att antalet köp i de olika värdeområdena är få till antalet och att antalet köp inte i något fall uppgår till 30 försäljningar. Utredningen skall enligt sina direktiv ha marknadsvärdet för den enskilda fastigheten som utgångspunkt och det centrala är då att använda en värderingsmetod som bäst kan bestämma marknadsvärdet för lantbruksenheter. Resultatet av den statistiska undersökningen visar att nuvarande taxering inte fungerar helt tillfredsställande. En svårighet med lantbrukstaxeringen är den heterogenitet som föreligger mellan olika lantbruksenheter och att därför ortsprismetoden inte fungerar lika bra som för småhusen. Reglerna i FTL utesluter emellertid inte att avkastningsberäkningar tillämpas vid värdering av lantbruksenheter och så sker också. Det är dock då inte fråga om någon renodlad avkastningsmetod. Vid förberedelsearbetet används i stället avkastningsberäkningar som ett komplement till ortsprismetoden. Man brukar tala om en ortsprismetod som är avkastningsbaserad. Utredningen anser inte att det finns skäl att genom en lagändring slå fast att en viss värderingsmetod skall användas vid taxeringen av lantbruksenheter utan det är i stället en tillämpnings- fråga vilken metod som skall användas för att komma fram till marknadsvärdet. Särskilt om s.k. mindre bostadsdominerade lantbruksenheter Det har framförts att egendom som köps upp för att fungera som s.k. hästgårdar har drivit upp prisnivån i ortsprisstatistiken. Vid den provvärdering (se förberedande åtgärder inför AFT 98 s. 96 f.) som är en del av det förberedelsearbete som föregår taxeringen skall emellertid de genomsnittliga basvärde- nivåerna beräknas för olika grupper av lantbruksenheter enligt följande: 1.Skogsdominerade enheter – köpeskillingen har till huvudsaklig del avsett skogsmark och skogsimpediment 2.Jordbruksdominerade enheter – köpeskillingen har till övervägande del avsett ekonomibyggnad, och betesmark 3.Bostadsdominerade enheter – köpeskillingen har till övervägande del avsett bostadsbyggnader och tomtmark Dessutom förekommer andra indelningar i grupper som dock inte har någon betydelse i detta sammanhang. De flesta s.k. hästgårdar torde sorteras in under grupp 3. Kritiken att köp av s.k. hästgårdar leder till en högre prisnivå i ortsprisstatistiken har varit känd sedan AFT 1992 och kritiken har fått till följd att mindre bostadsdominerade enheter studerats särskilt noggrant vid nivåläggningen. Av det provvärderingsmaterial som tagits fram inför AFT 98 framgår att kategorin bostadsdominerade enheter har en B/K som klart understiger 0,75 och som dessutom ligger under kvoten för övriga kategorier lantbruksenheter. Denna statistik tyder på att vissa mindre bostadsdominerade lantbruksenheter, som är storstadsnära, snarare är undervärderade vid taxeringen. Det bör påpekas att antalet sålda enheter är få. För att få ett större statistiskt material används emellertid statistik från . Genom de uppgifter som har framkommit beträffande indelningen i olika kategorier av lantbruksenheter vid provvärderingen finns enligt utredningens mening inte tillräcklig grund för den framförda kritiken att de mindre bostadsdominerade lantbruksenheterna driver upp prisnivån på övriga lantbruksenheter på det sätt som har hävdats. Köp av vissa skogsfastigheter Som har anförts har kritiker framfört att skogsfastigheter köps upp till höga priser utan att det vid köpet kalkyleras med att någon skogsvård skall utföras på fastigheten. Fastigheten omsätts i stället för annat ändamål än att ta till vara fastighetens avkastning. Även om medel i samband med köpen avsatts till skogsbruk tas pengarna ut i samband med avyttring av fastigheten. Detta är möjligt eftersom medlen för skogsbruksändamål följer ägaren i stället för fastigheten. De höga priserna vid ifrågavarande köp kan leda till högre värden på övriga skogsfastigheter