sou · GOB376 · 2001-01-01 00:00:00 — För hyresvärdens del innebär det att om han kan finna en ny hyresgäst som är villig att teckna ett treårigt hyreskontrakt med en hyra som är högre, är det för honom från ekonomisk synpunkt motiverat att vägra förlängning och betala skadestånd med fyra basbelopp samt att hyra ut lägenheten till den högre hyran. Enligt har det blivit allt vanligare att hyresvärden inte godtar den hyra som hyresnämnden fastställt i yttrande om marknadshyra. Hyresvärdar begär i stället icke marknadsanpassade hyror. har enligt Svensk Handels kännedom hyresvärdarna i ett tjugotal fall inte antagit den hyra som hyresnämnden fastställt. Godtar inte hyresvärden nämndens yttrande, måste hyresgästen antingen acceptera en hyra som överstiger den nivå som hyresnämnden anser utgör marknadshyra eller flytta och inleda en ersättningsprocess. Utredningen kan vidare konstatera att många småföretagare driver verksamheter som, om de skulle avvecklas, inte ger någon ersättning för hinder eller intrång i rörelsen. Det beror på, som nämnts, att vid värderingen av en rörelse skall resultatet belastas med värdet av rörelseinnehavarens egen arbetsinsats. I regel skall denna anses mot- svara kostnaden för att anställa en person för att utföra motsvarande 232 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra Detta får till konsekvens att rörelsen i vissa fall inte skall anses ge något överskott och att den därför skall anses sakna ekonomisk värde. Lönsamhetsutredningar som har gjort visar att en mycket stor andel av landets butiksinnehavare vid en avveckling inte kan få någon ersättning för hinder eller intrång i rörelsen. Utredningarna visat bl.a. att detaljhandelsföretag inom dagligvaruhandel, beklädnadshandel, hemutrustningshandel och övrig fackhandel med en eller två sysselsatta i genomsnitt uppvisar ett negativt resultat efter kalkylerad chefslön. Samma sak gäller detalj- handelsföretag inom dagligvaruhandel med tre till fem anställda. Det är först detaljhandelsföretag med 6-20 anställda som uppvisar någon egentlig vinst (se lönsamhet 1980-97 och lönsamhetsundersökning 1998, båda av ). Den totala ersättningen enligt 58 b § hyreslagen för företag som inte uppvisar någon egentlig vinst blir mycket liten. De kan i princip enbart räkna med att få ersättning för kostnader för flyttning, för värdeminsk- ning på egendom och för kvarvarande värde av ändringsarbeten. I praktiken utgår i många fall då endast minimiersättning. Begränsningen av minimiskadeståndet till fyra basbelopp har, till följd av hyresutvecklingen i de största städerna, urholkat lokalhyresgästernas besittningsskydd där. Begränsningen leder också till att skadeståndet blir, ställt i relation till den totala hyreskostnaden, mindre om det rör sig om en större lokal jämfört med om det rör sig om en mindre lokal. Detta trots att den verkliga skadan kan vara större i det förstnämnda fallet. Enligt utredningens mening har många småföretagare ett svagt besittningsskydd till följd av ersättningsreglerna. Särskilt nystartade småföretag har svårigheter att påvisa något värde som det kan ha gjorts stora investeringar i dessa företag. Även ideella föreningar och myndigheter har ett dåligt skydd eftersom de av naturliga skäl inte kan uppvisa någon rörelseskada. Detta är otillfredsställande. Besittningsskyddet bör alltså stärkas. För att besittningsskyddet vid obefogad uppsägning inte i så hög grad skall vara beroende av hyresgästens verksamhet och lönsamhet samt hyrans storlek, förordar utredningen att basbeloppsregeln tas bort. I stället skall minimiersättning alltid utgå med en årshyra. Utredningens förslag kommer att leda till att småföretagare, nystartade företag som inte har hunnit att ge någon vinst och ideella föreningar, som hyr dyra lokaler, kommer att få ett starkare besitt- ningsskydd. Minimiersättningen blir nämligen med den föreslagna bestämmelsen högre i de fall där årshyran överstiger fyra basbelopp. Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 233 Förslaget kommer också att ge vissa andra, som utredningen ser det, positiva effekter. Bl.a. kommer det att verka återhållande på hyreskrav och underlätta fastställandet av ersättningens storlek. 11Möjligheten att få en förhandlingsordning upphävd I hyresförhandlingslagen (1978:304) anges i vilka former och under vilka förutsättningar som kollektiva hyresförhandlingar beträffande bostadslägenheter kan bedrivas. Med kollektiva hyresförhandlingar avses hyresförhandlingar som på hyresgästsidan förs av en hyresgäst- organisation. Enligt hyresförhandlingslagen förs hyresförhandling på grundval av en förhandlingsordning. Avtal om förhandlingsordning träffas av en hyresvärd, ensam eller tillsammans med en organisation av fastighets- ägare i vilken hyresvärden är medlem, och en organisation av hyresgäster. En förhandlingsordning kan också komma till stånd efter beslut av hyresnämnden. Om ett enskilt hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen, blir de förhandlingsöverenskommelser som träffas på grundval av förhand- lingsordningen bindande för hyresgästen. Ett avtal om förhandlingsordning kan upphöra genom att det sägs upp av någon av de förhandlande parterna. kan också i en tvist om införande eller upphävande av en förhandlingsklausul, förordna att en förhandlingsordning inte vidare skall gälla. Enligt direktiven skall utredningen lägga fram förslag som gör det möjligt att få en förhandlingsordnings bestånd prövad utan samband med tvist om införande eller slopande av en förhandlingsklausul (se dir. 1997:97 s. 11-12 och 20). En förhandlingsordning avser ett eller flera hus (se 6 § hyresförhand- lingslagen). Förhandlingsordningen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset eller husen (se 3 § första stycket hyresförhandlingslagen). 236 Möjligheten att få en förhandlingsordning upphävd Förhandlingsordningen omfattar dock inte en lägenhet om hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet varat i följd (se 3 § andra stycket hyresförhandlingslagen). En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnden inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Ett sådant beslut får börja att gälla tidigast när hyresförhållandet har varat i följd (se 3 § tredje stycket hyresförhandlingslagen). finns förbud mot fler än en förhandlings- ordning per hus (flera förhandlingsordningar kan dock gälla för ett hus om de har tecknats av olika hyresvärdar, se 4 § hyresförhand- lingslagen). Om en hyresvärd vägrar att träffa avtal med en hyresgästorganisation om förhandlingsordning, kan organisationen få frågan prövad av hyresnämnden. Om organisation av hyresgäster vägrar att ingå avtal om förhandlingsordning, har hyresvärden motsvarande rätt till prövning (se 9 § hyresförhandlingslagen). skall enligt 10 § hyresförhandlingslagen bifalla en ansökan om förhandlingsordning om det med hänsyn till hyresgäst- organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhandlings- ordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgäst- organisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. Det föreligger sålunda inte någon presumtion för att en ansökan om införande av förhandlingsordning skall bifallas. Den part som gör gällande att det föreligger rätt till förhandlingsordning skall styrka sitt påstående (se prop. 1996/97:30 s. 47 f.). I förarbetena anges inte hur stor andel av lägenheterna som kan behöva komma att omfattas av förhandlingsordningen för att hyres- nämnden skall bifalla en begäran om förhandlingsordning. Det anges dock som riktlinje att om antalet lägenheter som skulle komma att omfattas av förhandlingsordningen uppgår till mer än ett hundratal, torde det regelmässigt vara skäligt att förhandlingsordningen skall gälla. Är antalet lägenheter som skulle omfattas av förhandlingsordningen lägre, torde det i allmänhet vara skäligt att förhandlingsordningen gäller om den kommer att omfatta ett flertal av lägenheterna i det eller de hus som förhandlingsordningen skulle gälla (se prop. 1996/97:30 s. 47). I förarbetena tas även upp frågan om hur man bör bedöma den situationen då två eller flera hyresgästorganisationer konkurrerar om Möjligheten att få en förhandlingsordning upphävd 237 förhandlingsrätten beträffande ett och samma hus. Enligt förarbetena bör skälighetsbedömningen i en sådan situation normalt utfalla till förmån för den förhandlingsordning som kan antas komma att omfatta flest lägenheter (a.a. s. 47). En förhandlingsordning kan upphöra efter uppsägning gjord av någon av förhandlingsordningens parter. Om en förhandlingsordning har sagts upp, kan motparten hänskjuta frågan om förlängning till hyresnämnden. En tvist om förlängning av en förhandlingsordning skall prövas enligt samma grunder som en tvist om införande av förhandlingsordning (se 13 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Den som begär att en förhandlingsordning skall upphöra bör visa att rekvisiten för rätt till förhandlingsordning är uppfyllda (se prop. 1996/97:30 s. 47). En förhandlingsordning medför rätt och skyldighet att förhandla med motparten beträffande de lägenheter som omfattas av förhandlings- ordningen. Förhandlingsskyldigheten kan sålunda omfatta även en lägenhet som saknar förhandlingsklausul under förutsättning att hyresvärden och hyresgästen inte har kommit överens om att hyresavtalet inte skall innehålla förhandlingsklausul eller hyresnämnden har fattat beslut om det. En hyresgästorganisation kan vara skyldig att förhandla för en lägenhet även om hyresgästen inte är medlem i organisationen. De kollektiva förhandlingarna kan leda till att parterna träffar en överenskommelse - förhandlingsöverenskommelse - med varandra. Om ett hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul, binds hyresgästen till de förhandlingsöverenskommelser som träffas på grund av den förhandlingsordning som förhandlingsklausulen hänvisar till. Förhandlingsklausulen ger således hyresvärden rätt att tillämpa de överenskomna villkoren. En hyresgäst och en hyresvärd kan avtala om att deras hyresavtal inte skall innehålla förhandlingsklausul. Om de inte kan komma överens, kan frågan hänskjutas till se 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen). 238 Möjligheten att få en förhandlingsordning upphävd En förhandlingsordning kan, som nämnts, upphöra efter uppsägning av någon av förhandlingsordningens parter. Om en förhandlingsordning sägs upp, kan motparten hänskjuta frågan om förlängning av förhandlingsordningen till . Enligt hyresförhandlingslagens ursprungliga lydelse fanns förbud mot flera förhandlingsordningar för ett och samma hus. För att undvika att en konkurrerande organisation skulle utestängas från möjligheten att ingå avtal om förhandlingsordning ansågs att det borde finnas en möjlighet för hyresnämnden att utan att förhandlingsordningen sagts upp, förordna att den inte längre skulle gälla (prop. 1977/78:175 s. 116 f.). Det fanns sålunda möjlighet för hyresnämnd att i en tvist om införande eller slopande av förhandlingsklausul, förordna att en förhandlingsordning inte längre skulle gälla (se 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen i dess lydelse före ). togs förbudet mot fler än en förhandlingsordning per hus bort. Det innebar att flera organisationer kunde ha avtal om förhandlingsordning med hyresvärden. slopades bestämmelsen om att hyresnämnden kunde upphäva en förhandlings- ordning i samband med tvist om förhandlingsklausul. Förbudet mot flera förhandlingsordningar återinfördes (se 4 § hyresförhandlingslagen). återinfördes bestäm- melsen om att hyresnämnden i en tvist om införande eller slopande av förhandlingsklausul kan förordna att en förhandlingsordning inte vidare skall gälla (se 3 a § hyresförhandlingslagen). Om hyresnämnden förordnar att en förhandlingsordning inte vidare skall gälla för huset eller husen, medför det att de förhandlingsklausuler som hänvisar till förhandlingsordningen förlorar sin verkan. För att ett beslut av detta slag skall kunna meddelas måste det finnas särskilda skäl (se prop. 1996/97:30 s. 84 och 1977/78:175 s. 152 f.). Möjligheten att få en förhandlingsordning upphävd 239 I samband med att reglerna i hyresförhandlingslagen ändrades uttalade bostadsutskottet (se bet. 1996/97:BoU5 s. 9) att hyresnämndens möjligheter att upphäva en förhandlingsordning inte borde göras beroende av att en tvist om införande eller slopande av en förhandlingsklausul hänsköts till nämnden. Samtliga de hyresgäster som önskade bli företrädda av en annan organisation än den som hade en gällande förhandlingsordning kunde ju redan ha fått sina klausuler slopade. Även den hyresgäst som på avtalsmässig grund fått sin förhandlingsklausul slopad borde enligt utskottet ges möjlighet att få frågan om en förhandlingsordnings bestånd prövad. Utredningens förslag: Organisation av hyresgäster ges behörighet att vid hyresnämnd ansöka om att en förhandlingsordning som har ingåtts av en annan hyresgästorganisation, inte längre skall gälla. Frågan om förhandlingsordningen skall upphävas, prövas i ett särskilt ärende. Möjligheten att i en tvist om införande eller upphävande av en förhandlingsklausul förordna att en förhandlingsordning inte längre skall gälla, tas bort. Som anförts skall utredningen lägga fram förslag som gör det möjligt att få en förhandlingsordnings bestånd prövad utan samband med tvist om införande eller slopande av en förhandlingsklausul (se dir. 1997:97 s. 11- 12 och 20). Hyresgästerna i ett hus kan tänkas ha önskemål om att en annan organisation än den som omfattas av den gällande förhandlingsordningen skall sluta avtal om förhandlingsordning med hyresvärden. Eftersom det finns förbud mot flera förhandlingsordningar kan hyresvärden och den sistnämnda organisationen förhindra detta genom att förlänga den gällande förhandlingsordningen. Den enda möjlighet som då finns för att få till stånd en prövning av den gällande förhandlingsordningens bestånd, att förhandlingsordningen skall upphävas (se 3 a § hyres- förhandlingslagen). Som bostadsutskottet konstaterat kan samtliga hyresgäster som önskar bli företrädda av en ny organisation redan ha fått sina förhandlingsklausuler slopade, varför den gamla förhandlingsordningens bestånd inte kan prövas utan att någon av 240 Möjligheten att få en förhandlingsordning upphävd hyresgästerna först begär att det åter skall införas en förhandlings- klausul i hans eller hennes hyresavtal (se bet. 1996/97:BoU5 s. 9). Någon möjlighet för en konkurrerande hyresgästorganisation att få till stånd en prövning av en gällande förhandlingsordnings bestånd finns inte. Syftet med den nuvarande bestämmelsen i 3 a § hyresför- handlingslagen är att hyresgästerna i ett hus för vilket gäller en förhandlingsordning skall ges möjlighet att få den gällande förhandlingsordningen upphävd till förmån för en ny förhandlingsordning med en annan organisation. Om hyresgästerna endast vill förhandla enskilt med hyresvärden föreligger inte skäl att upphäva förhandlingsordningen (se prop. 1996/97:30 s. 84 och prop. 1977/78:175 s. 152 f). För att en förhandlingsordning skall upphävas bör det vara utrett att det finns en konkurrerande hyresgästorganisation som är beredd att söka etablera förhandlingsrätt med hyresvärden. Det innebär att det i princip måste finnas en organisation som är beredd att omgående ingå avtal med hyresvärden om förhandlingsordning. Vidare bör det kunna antas att en förhandlingsordning med den nya organisationen kommer att omfatta fler lägenheter än vad den gällande förhandlingsordningen gör (se prop. 1996/97:30 s. 47). Frågan om den gällande förhandlingsordningens bestånd är enligt den nuvarande ordningen sålunda främst en fråga som rör hyresvärden respektive den hyresgästorganisation som har ingått den gällande förhandlingsordningen och den konkurrerande hyresgästorganisationen. Mot denna bakgrund och med beaktande av resonemanget om att berörda hyresgäster redan kan ha fått sina förhandlingsklausuler upphävda, föreslår utredningen att frågan om upphävande av förhandlingsordning skall prövas i ett särskilt ärende - inte i en tvist angående förhandlingsklausul - och att enskilda hyresgäster inte skall vara part i ärendet. Det skall vara den organisation som hyresgästerna vill skall ingå nytt avtal om förhandlingsordning som skall vara sökande i ett ärende om upphävande av en förhandlingsordning. De enskilda hyresgästernas möjlighet att få förhandlingsordningen upphävd till förmån för en ny förhandlingsordning kommer enligt utredningens bedömning härigenom att öka. Såväl de hyresgäster som har en förhandlingsklausul i sina hyresavtal, som de som fått sina förhandlingsklausuler upphävda, kommer att ha möjlighet att initiera en konkurrerande organisation att begära prövning av förhandlingsordningens bestånd. Dessutom kommer frågan om den nya organisationen har förutsättningar att ingå förhandlingsordning att kunna prövas redan i samband med att det avgörs om den gällande förhandlingsordningen skall upphävas; enligt den nuvarande ordningen skall denna fråga behandlas först sedan Möjligheten att få en förhandlingsordning upphävd 241 förhandlingsordningen har upphävts i samband med införandet av den nya förhandlingsordningen (se prop. 1977/78:175 s. 152). Motparter till den konkurrerande hyresgästorganisationen skall vara de som har tecknat den gällande förhandlingsordningen, dvs. hyresvär- den, i förekommande fall fastighetsägareorganisation samt hyresgäst- organisationen. Eftersom de är parter i den förhandlingsordning som är föremål för prövning, får de anses ha ett sådant intresse av saken att de bör inta partsställning. Syftet med den nya bestämmelsen skall vara detsamma som med den nuvarande bestämmelsen i 3 a § hyresförhandlingslagen, nämligen att få den gällande förhandlingsordningen upphävd till förmån för en ny förhandlingsordning. Avsikten är alltså inte att en förhandlingsordning skall upphävas endast därför att hyresgäster vill förhandla enskilt med hyresvärden. De hyresgäster som vill förhandla enskilt kan ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet genom att se till att deras hyresavtal inte innehåller någon förhandlingsklausul. Liksom en ansökan om rätt till förhandlingsordning enligt 9 och 10 §§ hyresförhandlingslagen, bör en ansökan om upphävande av förhandlingsordning ha föregåtts av någon form av framställning från den konkurrerande organisationen till hyresvärden med begäran om att sluta avtal om förhandlingsordning. Utredningens ståndpunkt är givetvis att förhandlingsordningar i största möjliga utsträckning skall komma till stånd på frivillig väg. Det måste ställas samma krav på den organisation som söker etablera förhandlingsrätt genom en talan om upphävande av en förhandlingsordning, som på en organisation som enligt 9 och 10 §§ hyresförhandlingslagen begär prövning av frågan om rätt till förhandlingsordning. Det måste sålunda vara en rättskapabel ideell förening med uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Hur stor faktisk förhandlingskapacitet som krävs beror på hur stort lägenhetsbestånd som en ny förhandlingsordning är tänkt att omfatta. Ett minimikrav bör vara att organisationen förfogar över personer som kan ta ansvar för förhandlingsverksamheten och som har möjlighet att delta i sammanträden i den utsträckning som ett regelbundet förhandlingsarbete fordrar (se prop. 1977/78:175 s. 109 f., 113 och 114 samt prop. 1996/96:30 s. 27). För att hyresnämnden skall upphäva en förhandlingsordning måste det finnas särskilda skäl. En förutsättning för att sådana skäl skall anses föreligga är givetvis att den nya organisationen uppfyller de allmänna kraven på förhandlingskapacitet. Därutöver bör det normalt krävas att en förhandlingsordning med den nya organisationen kan antas komma att omfatta fler lägenheter än vad den gällande förhandlingsordningen gör. Vidare måste den nya organisationen uppfylla de övriga krav som 242 Möjligheten att få en förhandlingsordning upphävd gäller för rätt till förhandlingsordning. Bl.a. bör de riktlinjer som gavs när de nuvarande bestämmelserna om rätt till förhandlingsordning infördes beaktas (se prop. 1996/97:30 s. 45 f.). Antalet lägenheter som skall omfattas av den nya förhandlingsordningen bör sålunda vara relativt stort. Är antalet lägenheter som kommer att omfattas av förhandlingsordningen lägre än ett hundratal, torde det i allmänhet krävas att förhandlingsordningen med den nya organisationen omfattar ett flertal av lägenheterna i det eller de hus som förhandlingsordningen skall gälla (a.a. s. 47). I en tvist om upphävande av förhandlingsordning kan den situationen uppstå att en förhandlingsordning med den nya organisationen omfattar fler lägenheter än vad den gällande förhandlingsordningen gör, men att ingen av förhandlingsordningarna omfattar så många lägenheter som krävs i en tvist enligt 9 och 10 §§ hyresförhandlingslagen för rätt till förhandlingsordning. I ett sådant läge finns det enligt utredningens mening normalt inte skäl att upphäva den gällande förhandlingsordningen. Ett sådant beslut skulle nämligen riskera att förlora all praktisk betydelse; hyresvärden kunde då säga upp ett avtal om förhandlingsordning med den nya organisationen och därefter ingå nytt avtal med den gamla organisationen. Bevisbördan för att förutsättningar att upphäva en förhandlings- ordning föreligger bör åvila den som begär att förhandlingsordningen skall upphöra, dvs. den konkurrerande organisationen. Sedan hyresnämndens beslut att upphäva förhandlingsordning vunnit laga kraft och förhandlingsordningen upphört att gälla, får den konkurrerande organisationen söka träffa avtal om förhandlingsordning med hyresvärden. Utredningen anser sålunda inte att det i ärendet om upphävande av förhandlingsordning skall fastställas ny förhandlings- ordning - denna sak bör anstå till dess att det är rättskraftigt avgjort att den gamla förhandlingsordningen har upphört att gälla. Hyresvärden och den nya hyresgästorganisationen får härigenom också möjlighet att på frivillig väg lösa saken. För att det efter hyresnämndens beslut inte skall uppkomma en period under vilken det inte gäller någon förhandlingsordning för huset eller husen, kan hyresnämnden förordna att den gamla förhandlingsordningen skall gälla efter det att beslutet har vunnit laga kraft. Ett ärende angående upphävande av förhandlingsordning bör handläggas enligt reglerna i nämndlagen för ärende angående förhandlingsordning. Det innebär bl.a. att parterna skall kallas till ett sammanträde inför nämnden, om det inte är uppenbart att förhandling inte behövs (se 4 § första stycket 5 a och 15 a § tredje stycket nämndlagen). beslut vinner sedan tiden för över- klagande gått ut rättskraft (se 22 § nämndlagen). Möjligheten att få en förhandlingsordning upphävd 243 Liksom övriga beslut som hyresnämnden fattar enligt hyresförhand- lingslagen, bör beslut angående upphävande av förhandlingsordning kunna överklagas till . I hovrätten skall lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i tillämpas. Eftersom en enskild hyresgäst inte är part i målet föreslås att de allmänna bestämmelserna om fördelning av rättegångskostnad skall tillämpas i hovrätten (jfr 32 § hyresförhandlingslagen). 12 Kostnader och ikraftträdande De förslag som utredningen lämnat kommer att leda till i stort sett oförändrat antal ärenden vid hyresnämnder och domstolar. Förslaget om att ansökan om tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd får göras tidigast - i stället för en månad - efter det att meddelande om åtgärden lämnats till hyresgästen (avsnitt 4.2.5), kommer enligt utredningens bedömning att leda till färre tillståndsärenden. kan förslaget om att hyresnämnden kan förbjuda förbättrings- och ändringsarbeten även innan de har påbörjats, leda till något fler förbudsärenden.