sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Om huset varit föremål för till- eller ombyggnad bör emellertid värdeåret jämkas. Innebörden av detta är att en om- eller tillbyggnad sannolikt innebär att byggnadens marknadsvärde höjs. Bestämmelsen har haft denna lydelse sedan tillkomsten av lagen. Vid den allmänna fastighetstaxeringen beaktades vid bestämning av åldersfaktorn även föryngrande reparationer, utbyte av försliten utrustning o.d. pekade emellertid på att dessa åtgärder ligger mycket nära värdefaktorn standard och borde därför i stället beaktas vid standardbedömningen (Ds F. 1987:7 s. 105 ff.). Kommittén föreslog därför att värdefaktorn ålder i första hand bör avse nybyggnadsåret och att korrektion av värdeåret bör ske endast vid större till- eller ombyggnader. I överensstämmelse härmed föreslog departementschefen att större vikt i fortsättningen skulle läggas vid småhusets nybyggnadsår (prop. 1987/88:164 s. 32, 33). Denna föränd- ring innebar emellertid inte någon ändring av lagrummets lydelse. Avsikten med förändringen har varit att i första hand fånga upp husets ekonomiska livslängd med utgångspunkt från husets stomme. Förändringen var föranledd av de svårigheter att få in uppgifter om kostnader för förbättringar som var kopplade till standardförbättringar. Åldersbedömningen har således begränsats och en förskjutning har skett såtillvida att standardbedömningen blivit mer omfattande. RSV har i rekommendationer preciserat vilka till- och ombyggnader som skall beaktas för att en jämkning av värdeåret skall komma i fråga (RSV S 1995:17). För att jämka värdeåret skall således boytan ha ökat med . Jämkningen är emellertid knuten till enbart förändringar av husets yta. En ombyggnad kan ju medföra att inte enbart ytan ökar utan också att husets funktionalitet avsevärt förbättras genom att exempelvis antalet rum ökar eller att köket blir avsevärt större. Över huvud taget beaktas inte ombyggnader som inte medför att ytan förändras. I princip kan således huset ha varit föremål för ombyggnader som medfört en väsentligt högre standard utan att värdeåret jämkas. Värderingen av till- eller ombyggnad är således rätlinjig och fångar inte upp de variationer i värdepåverkan som olika om- och tillbyggnader kan innebära. Det kan således konstateras att åldersfaktorn är ett trubbigt redskap vid värderingen. Därmed kan man naturligtvis även ifrågasätta om åldersfaktorn verkligen fångar upp husets återstående livslängd. Det har även påpekats att värdehöjningen på grund av tröskeleffekter i systemet kan vara större än kostnaden för själva till- eller Denna invändning har framförts även när det gäller standardbedömningen. Åldersfaktorn är emellertid inte knuten till ett visst belopp utan det är byggnadens återstående livslängd som har förlängts genom till- eller ombyggnaden vilket i sin tur har ett visst värde. I åldersfaktorn fångas således inte upp om husets livslängd förlängts på grund av ett gediget underhåll. I attraktiva områden kan därför äldre välskötta hus ha ett högt marknadsvärde. Det har även framkommit att dessa hus ofta undervärderas vid fastighetstaxeringen. Skälet till detta är att skillnaden i underhåll mellan två lika gamla hus skall fångas upp vid standardbedömningen och vid tillbyggnader även av storleksfaktorn. Detta leder emellertid inte till tillräckligt höga värden. Därtill kommer den omständigheten att det är svårt att få in uppgifter om underhåll och reparationer från fastighetsägarna. Sammanfattningsvis kan således konstateras att om åldersfaktorn har alltför stor betydelse för värdet kommer husen i dessa fall att få för låga värden. Åldersinverkan kan sägas vara generell. Ett hus åldras med tiden men även på grund av användandet. Statistiskt material visar även att äldre hus har lägre värde. Som ovan framhållits finns emellertid vissa undantag från det generella åldrandet. En åldersfaktor behövs trots allt vid värderingen för att fånga upp den inverkan som husets ålder har på marknadsvärdet. De slutsatser som kan dras är emellertid att åldern i förhållande till läge och storlek samt standard har en underordnad betydelse vid värderingen. Detta bör enligt utredningens mening beaktas vid värderingen. Åldersfaktorn samvarierar som ovan framgår förutom med läget även med standarden. Exakt hur de olika faktorerna påverkar värdet är svårt att få grepp om. Det föreligger således problem att avgöra om värdepåverkande förändringar av huset skall beaktas inom standard- faktorn eller inom åldersfaktorn. Ett annat gränsdragningsproblem kan vara att en till- och ombyggnad som medfört ett nytt värdeår även beaktats vid standardbedömningen. För att förenkla värderingen och i ett försök att göra den mer överskådlig bör man därför överväga att renodla åldersfaktorn såtillvida att den utformas som enbart en åldersfaktor. har diskussioner förts hur fördelningen mellan åldersinverkan och standardbedömningen skall vara utformad. Detta har som ovan redogjorts för lett till att åldersfaktorn enbart skall fånga upp en större till- eller ombyggnad och att övriga reparationer och underhåll skall fångas upp vid standardbedömningen. Fråga uppkommer därför om man bör gå ytterligare ett steg. Det skulle således innebära att man enbart bestämmer ett värdeår. Åldern skall således i princip enbart ge uttryck för husets återstående livslängd såvitt avser husets stomme och grund. De förändringar som huset genomgår till följd av underhåll och reparationer samt till- och ombyggnader skall därmed fångas upp vid standardbedömningen. Utredningen föreslår mot bakgrund av vad som ovan sagts att värdeinverkan av ålder bör bestämmas med utgångspunkt från nybyggnadsåret. Värdeåret skall således inte jämkas om huset varit föremål för en sedvanlig till- och ombyggnad. I vissa situationer kan emellertid undantag behöva göras från denna regel. Det kan vara fråga om att ett litet sommarhus byggts om till ett åretrunthus. I sådana situationer kan en tillbyggnad i princip innebära att ett nytt hus uppförts. Det får då anses rimligt att husets nybyggnadsår omprövas. För att ett nytt nybyggnadsår skall bestämmas bör det emellertid vara fråga om en väsentlig tillbyggnad. Enligt utredningens mening bör den nybyggda ytan uppgå till eller mer. Förslaget innebär att standardbedömningen när det gäller såväl underhåll och reparationer som till- och ombyggnader bör förbättras avsevärt. Detta är även viktigt ur värderingssynpunkt med hänsyn till att sådana förbättringar är betydelsefulla för marknadsvärdet. I olika sammanhang har även framkommit att det vid taxeringen föreligger svårigheter att fånga upp dessa förändringar. En konsekvens av förslaget bör även vara att åldersfaktorn ges mindre betydelse. Därmed minskar man betydelsen av att husets ålder förlängts på grund av att det är väl underhållet. Detta har betydelse för äldre väl underhållna fastigheter i attraktiva områden, som enligt vad som framkommit ofta är undervärderade. SO-tabellerna relaterar åldern till standard. I konsekvens med utredningens förslag att försöka särskilja bedömningen av standard och åldersinverkan bör man överväga att enbart ha en tabell för åldersinverkan. Därmed kan man ur tabellen för åldersinverkan på ett enkelt sätt utläsa betydelsen av åldersinverkan i varje enskilt fall. En sådan förenkling bidrar till att göra taxeringen mer lättförståelig. För att fånga upp lägets betydelse för åldern bör emellertid flera tabeller upprättas. Förslaget bör givetvis inför nästa allmänna fastighetstaxering bli föremål för utvärdering för att inte minska precisionen vid värderingen. En förenkling av tabellen för att göra taxeringen mer begriplig får ju inte innebära att värderingen försämras. En förändring av tabellen är inte heller en nödvändig konsekvens av utredningens förslag, eftersom åldern samverkar med standarden. Gränsen för värdepåverkan är satt vid . Hus byggda får således . Denna utformning av tabellerna medför två olika problem. Exempelvis kan hus byggda ha en fortsatt åldersinverkan. Eftersom detta inte fångas upp av tabellerna får dessa byggnader för höga värden. Det motsatta förhållandet är att riktigt gamla hus kan vara charmiga och av den anledningen mycket attraktiva. I det fallet innebär det förhållandet att värdepåverkan upphör vid att de får för lågt värde. Enligt utredningens mening är hus som är äldre än i regel jämförbara med hus byggda eftersom man får förutsätta att dessa riktigt gamla hus renoverats. För det fall att underhållet är eftersatt kan även en prövning ske av om riktvärdet skall justeras. Utredningen föreslår därför inte någon ändring när det gäller gränsen för värde- påverkan. ·att definitionen av strand och strandnära fastigheter ändras, ·att värderingen av strand och strandnära fastigheter förbättras för att de värdeskillnader som beror på att närliggande strand och strandnära fastigheter är olika attraktiva skall fångas upp, ·att den värdepåverkan som havs- eller sjöutsikt innebär fångas upp samt ·att värdefaktorn speciell belägenhet i stället får beteckningen närhet till strand. Som tomtmark definieras i 2 kap. 4 § FTL mark som är bebyggd med småhus, hyreshus, kraftverksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad samt trädgård, parkeringsplats, upplagsplats, kommunikationsutrymme m.m., som ligger i anslutning till sådan byggnad. I samma lagrum anges att bebyggd mark i ett ägoskifte inte får överstiga 2 ha, om den skall indelas som tomtmark. I lagrummet finns även regler som anger kraven för att obebyggd tomtmark skall indelas som tomtmark. Dessa krav sammanhänger med fastighetsbildnings- och bygglovsfrågor. Tomtmark är således inte enbart knuten till småhus. En av värdefaktorena för att bestämma riktvärdet för tomtmark är speciell belägenhet. Med speciell belägenhet avses tomtmarkens läge inom värdeområdet t.ex. vid strand. Enligt ordalydelsen kan speciell belägenhet omfatta vilket läge som helst. Den har emellertid kommit att användas endast för strand/strandnära. En fastighet som är belägen nära vatten anses i allmänhet ha ett högre marknadsvärde än en fastighet som inte har en sådan belägenhet. Belägenhetsfaktorn är därför avsedd att fånga upp det förhållandet att t.ex. en strandfastighet har ett högre marknadsvärde än en i övrigt likvärdig fastighet som inte utgör strandfastighet. För att få fram värdet på en värderingsenhet med speciell belägenhet skall det framtagna tomtmarksvärdet multipliceras med den belägenhetsfaktor som bestämts för respektive klass i riktvärde- området. Tomtmarksvärdet skall således korrigeras i förhållande till värdet på normaltomten. uttalade (SOU 1979:32 s. 605) att det sätt på vilken en tomts belägenhet inverkar på värdet bör i första hand beaktas genom avgränsningen av värdeområdet. Om inte detta är möjligt får man i stället beakta tomtmarkens speciella belägenhet inom värdeområdet. Detta torde bli aktuellt, framför allt när det gäller strandtomter. Enligt kommittén bör klassindelningen vara strand och ej strand och tillgången till strand bör påverka värdet med ett eller flera steg i värdeserien. RSV:s föreskrifter utformades med indelning i klasserna strand och ej strand. Därutöver definierades vad som avses med strandtomt. Vidare utformade RSV justeringskoder för fastigheter som avvek från normaltomten strand. Exempel på justeringskoderna är mindre och mycket attraktiv strand, strandnära och sjöutsikt. Klassindelningen och justeringskoderna vållade emellertid vid den allmänna fastighetstaxeringen 1981 bekymmer vid tillämpningen. Regeringsrätten fann exempelvis att justeringen för strandnära läge stred mot den föreskrivna klassindelningen (se RÅ85 1:79). I betänkandet Rullande fastighetstaxering m.m. (SOU 1984:37 s. 249) föreslog att värdefaktorn speciell belägenhet skulle kunna indelas i ytterligare klasser. De olika klasserna skulle enligt förslaget uttryckas i % av riktvärdet för tomt med normal belägenhet. Som belägenhetsklasser föreslogs exempelvis strandtomt saltsjö (), sjöutsikt (), normal belägenhet () och buller vid motorväg (- ). Remissinstanserna var emellertid tveksamma till om de föreslagna justeringarna för belägenhet skulle kunna beaktas i riktvärdet. Även menade att klassindelningen varit alltför grov för att fungera tillfredsställande. Kommittén fann emellertid att belägenhet vid eller nära strand bör klassindelas men en sådan indelning kan göras i flera klasser än två (Ds F. 1987:8 s. 81). mentschefen delade denna uppfattning och tillade (prop. 1987/88:164 s. 26). Här bör i fortsättningen finnas möjligheter att genom ytterligare klasser precisera lägets inverkan åtminstone vad avser klart avgräns- ningsbara faktorer som exempelvis strandnära läge, sjöutsikt, närhet till naturområden eller starkt trafikerade trafikleder osv. Belägenhetsfaktorn bör inte kunna justeras för annat än sin beskaffenhet, exempelvis för bra eller dålig strand. Övriga slag av värdepåverkande belägenhetsfaktorer som inte har enhetlig värdeinverkan och som är svårare att klassificera och därför passar bättre för en individuell bedömning bör beaktas genom områdesindelning eller justering för säregna förhållanden alltefter omständigheterna. Departementschefen överlämnade till RSV att närmare utforma värdefaktorn. RSV föreskrev års allmänna fastighetstaxering (RSFS 1989:14) att värdefaktorn speciell belägenhet skulle indelas i tre klasser (belägenhetsklasser), strand, strandnära och ej strand eller strandnära. En ytterligare klass, strandnära, infördes således. Klasserna definierades med utgångspunkt från bl.a. avstånd från hav, insjö eller vattendrag. Med värdefaktorn speciell belägenhet avses enligt 12 kap. 3 § FTL tomtmarkens läge inom värdeområdet, t.ex. vid strand. I 1 kap. 35 a § FTF föreskrivs att det skall finnas tre belägenhetsklasser. För var och en av belägenhetsklasserna skall en belägenhetsfaktor inom intervallet 0,1– 9,9 anges i riktvärdeangivelsen, vilken utvisar värderelationerna mellan klasserna. Belägenhetsfaktorn för normaltomten skall vara 1,0. Därutöver har RSV i föreskrifter (RSFS 1995:7) och rekommendationer (RSV S 1995:17) inför den allmänna fastighetstaxeringen utformat värdefaktorn speciell belägenhet på följande sätt. I 3 kap. 3 § RSFS 1995:7 föreskrivs att speciell belägenhet skall indelas i följande tre klasser (belägenhetsklasser): 3.Ej strand eller strandnära Värderingsenheten hänförs till klass 1, om byggnadsplatsen på värderingsenheten ligger mindre än från hav, insjö eller vattendrag. Värderingsenhet, som utgörs av en eller flera självständiga fastigheter, skall också hänföras till klass 1, om enheten till någon del ligger mindre än från hav, insjö eller vattendrag. Går värderingsenheten inte fram till strandlinjen, hänförs enheten till klass 1 endast om det mellanliggande området utgörs av naturmark, som inte används för bebyggelse, bil-, park- eller gångväg. Till klass 2 hänförs en värderingsenhet, som inte skall hänföras till klass 1 och på vilken byggnadsplatsen ligger högst från stranden, om området fram till strandlinjen inte används för sammanhängande bebyggelse eller för verksamhet som medför att strandzonen inte är tillgänglig för värderingsenhetens ägare. Till klass 3 hänförs övriga värderingsenheter för tomtmark. Under punkt 3.5 RSV S 1995:17 har RSV lämnat följande rekommen- dationer för tillämpningen: Avståndet till strand bör mätas från huvudbyggnaden eller för obebyggda tomter från lämplig byggnadsplats för huvudbyggnaden. I fråga om vad som skall anses vara hav, insjö eller vattendrag bör inom område som ligger utanför detaljplan vad som sägs i 15 § första stycket natur- vårdslagen (1964:822) äga motsvarande tillämpning. Denna regels tillämp- ningsområde är normalt angivna på kartor hos . Inom plan bör en motsvarande bedömning ske oavsett om strandskydd föreligger eller inte. Vid bedömningen av om en värderingsenhet skall indelas i belägenhets- klass 1 eller 2 bör användningen av marken fram till strandlinjen vara av betydelse. Strandens attraktivitet ingår däremot inte i bedömningen av belägenhet. För att värderingsenheten skall indelas i klass 1 bör ägaren av värderingsenheten ensam eller tillsammans med ägaren av närliggande tomter i stort sett ensamma kunna disponera strandzonen. För att en strandzon skall anses tillgänglig för värderingsenhetens ägare på sådant sätt att enheten bör indelas i belägenhetsklass 2 bör lämplig gångväg eller annan väg finnas från värderingsenheten till stranden. Gångavståndet till strand bör dock understiga 300 m. , parkväg, frekvent använda motionsslingor och liknande bör inte hindra att strandzonen anses tillgänglig. Strandzonen bör ha skälig storlek. Inom detaljplanelagt område som inte är till fullo utbyggt bör indelningen av värdefaktorn speciell belägenhet ske med ledning av detaljplanens utformning. De i 3 kap. 3 § RSFS 1995:7 angivna avstånden bör mätas horisontellt. Vid större höjdskillnad mellan byggnadsplatsen och stranden bör gångavståndet avse faktiskt avstånd. I ett värdeområde bestäms värdet för normaltomten i området. Normaltomten är i regel den mest frekventa tomten i området men det kan även vara ett genomsnittligt typvärde av tomterna som utgör normaltomten. För att fånga upp det mervärde som en tomt kan ha på grund av att den till skillnad från normaltomten är belägen vid stranden bestäms för området belägenhetsfaktorer för dessa tomter. faktorn påverkar som ovan nämnts värdet på tomtmarken. Indirekt påverkas emellertid även byggnadsvärdet. I riktvärdeangivelsen för tomtmark anges belägenhetsfaktorn för de olika klasserna strand, strandnära och ej strand eller strandnära. Belägenhetsfaktorn för normaltomten är 1,0. Värdeområdena har dessutom samma riktvärde- angivelse för belägenhet för samma typ av fastigheter i området. Alla strandtomter har således samma belägenhetsfaktor. I ett värdeområde med enbart strandtomter är således belägenhetsfaktorn 1,0 i området. De fastigheter vars belägenhet avviker från den vanligaste inom värdeområdet och som har ett högre värde åsätts sedan en belägenhets- faktor som är större än 1. En förutsättning för att exempelvis strand- fastigheterna skall påföras en belägenhetsfaktor som överstiger 1 är således att strandfastigheterna i förhållande till normaltomten har ett högre värde. Om det däremot föreligger skillnader i värde mellan samma typ av fastigheter får riktvärdet för den enskilda fastigheten justeras. I ett värdeområde anges således normaltomtens värde på riktvärde- kartan. När basvärdet skall beräknas för en tomt inom ett värdeområde korrigeras det i förhållande till värdet för normaltomten. Först korrigeras tomtens storlek i förhållande till normaltomtens storlek. Det värde som därmed räknas fram skall multipliceras med den belägenhetsfaktor som angetts på riktvärdekartan för respektive klass. I ett attraktivt riktvärdeområde kan en tomt med högt tomtmarksvärde ha en belägenhetsfaktor på 3. Det framräknade tomtmarksvärdet kommer således om det är en strandfastighet att tredubblas. Effekten av belägen- hetsfaktorn är naturligtvis i hög grad beroende på normaltomtens värde. Skillnaden i värdestegring är naturligtvis stor med avseende på om detta värde beräknas till eller till och belägenhetsfaktorn för båda tomterna är så hög som 3. Kritiken mot det nuvarande systemet Det har visat sig att det finns vissa problem när det gäller tillämpningen av belägenhetsfaktorn. Exempelvis kan det i vissa fall vara svårt att ta ställning till vad som utgör strand. Vid vissa vattendrag kan fråga uppkomma om det föreligger en strand som medför ett ökat värde på värderingsenheten. Strandfastigheterna varierar dessutom från att vara mycket attraktiva strandfastigheter med egen strand och brygga till att vara fastigheter där stranden inte kan utnyttjas. Detta förhållande kan föreligga i samma område. Vidare kan gränsdragningsproblem uppkomma när det gäller att ta ställning till om det är en strandfastighet eller strandnära fastighet. Två närliggande fastigheter kan trots att de betraktas som helt likvärdiga få helt olika basvärden på grund av att den ena fastigheten ligger en eller närmare stranden än den andra och att de därför klassindelats olika vid taxeringen. Med hänsyn till att värdeskillnaden kan vara stor mellan strandfastigheter och strandnära fastigheter har klassindelningen upplevts som alltför trubbig. En del av denna problematik behöver inte bero på att reglerna är felaktigt utformade utan kan givetvis även bero på att fastigheterna taxerats felaktigt. Allmänt om betydelsen av närhet till strand Vid fastighetstaxeringen skall man försöka finna fastighetens marknadsvärde, eftersom basvärdet skall spegla detta värde. Även utredningen är genom direktiven bunden av att basvärdena skall återspegla marknadsvärdet. Genom att det högre värde som påförs strandtomter avser att spegla det högre marknadsvärde som ifrågava- rande tomter har vid jämförelse med tomter utan egen strand skulle slopandet av belägenhetsfaktorn innebära att sambandet mellan marknadsvärde och basvärde bryts under förutsättning att närheten till en strand har en påtaglig inverkan på marknadsvärdet. Genom en belägenhetsfaktor eller på något annat sätt bör därför vid fastighets- taxeringen hänsyn tas till närhet till strand om denna kan anses vara värdehöjande. Detta bör då slå igenom när det gäller att bestämma fastighetens basvärde. Enligt gällande rätt har ett högre värde kopplats till att värderings- enheten utgör strandfastighet eller strandnära fastighet. Begreppet strand är emellertid ett vidsträckt begrepp och omfattar allt från attraktiva strandtomter vid havet till vassrika strandtomter vid små insjöar. I viss mån kompenseras detta genom att riktvärdeangivelser och belägenhetsfaktorer varierar mellan olika värdeområden. Riktvärde- angivelsen för värdeområden med enbart strandtomter fångar emellertid inte upp värdeskillnader som kan bero på att tomterna är olika attraktiva. Inte heller fångas olika värden hos strandtomterna upp av belägenhetsfaktorerna eftersom belägenhetsfaktorn är densamma för samtliga tomter i det enskilda värdeområdet. Havsutsikt är en ytterligare lägesfaktor som påverkar värdet. I den nuvarande taxeringen beaktas den i viss mån genom värdeområdesindelningen. För att fånga upp dessa värdeskillnader, som i attraktiva områden kan avse avsevärda belopp, bör man överväga om värderingen av strandfastigheter och fastigheter med havsutsikt kan förfinas och göras mindre trubbig. Utredningens uppgift är således att belysa om och hur läget påverkar marknadsvärdet. Vid den statistiska utvärderingen har framkommit att en strandfastighet betingar i genomsnitt en köpeskilling som är högre än för likvärdiga fastigheter som inte har strand eller strandnära läge. Strandnära fastigheter kostar i genomsnitt mer än likvärdiga fastigheter som inte har ett strandnära läge. Vid utvärderingen har således konstaterats att närheten till strand är den värdefaktor som har störst betydelse för marknadsvärdet (se bilaga 2). Det har, som ovan nämnts, i olika sammanhang framförts att belägenhetsfaktorn skall tas bort när man bestämmer basvärden för fastigheter i attraktiva kustområden, som tillhör fastboende. Syftet synes vara att fastighetsskatten skall bli lägre för dessa fastigheter. Eftersom basvärdet skall återspegla marknadsvärdet även för dessa fastigheter bör en bestämmelse i syfte att begränsa fastighetsskatten inte införas vid fastighetstaxeringen om det inte går att visa att fritidsfastigheter har ett högre marknadsvärde än fastigheter för permanentboende. Vad är strandfastighet? Någon definition av begreppet strand har inte gjorts i förarbetena till FTL. Enligt RSV:s föreskrifter inför de allmänna fastighetstaxeringarna skall en fastighet betraktas som strandfastighet om fastigheten ligger mindre än från hav, insjö eller vattendrag (3 kap. 3 § RSFS 1995:7 respektive 4 kap. 13 § RSFS 1997:9). Föreskrifterna är bindande för skattemyndigheter och domstolar.