sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — Föreningen har rätt till skadestånd, om avtalet hävs. Bestämmelserna saknar motsvarighet i hyreslagen. legala panträtt regleras i 7 kap. 16 a § BRL. Föreningen har legal panträtt med bästa rätt för vissa avgifter, om den har iakttagit ett underrättelseförfarande som anges i 7 kap. 31 § BRL. Det bör nämnas att utredningen i delbetänkandet Bostadsrättsregister (SOU 1998:80) föreslog vissa följdändringar med anledning av försla- get om införande av ett inteckningssystem för pantsättning av bostads- rätter. Bestämmelserna har ingen motsvarighet i hyreslagen. Har beslut fattats om en väsentlig avgiftshöjning för bostadsrätten, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, 7 kap. 17 § BRL. Detta gäller dock endast om det inte är oskäligt mot före- ningen eller dess medlemmar att bostadsrätten frånträds. 9LVVD |YULJD EHVWlPPHOVHU 249 så en tidsgräns. Uppsägning skall ske från den dag då bostadsrättshavaren fick kännedom om avgiftshöjningen. Det är svårt att tala om någon motsvarighet i hyreslagen. Hyresgäs- ten kan alltid säga upp hyresavtalet. Uppsägningstiden är , 5 § hyreslagen. Bestämmelserna i 7 kap. 17 § BRL fick sitt sakliga innehåll genom BRL. 18.3Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt Som angetts i avsnitt 18.1.4 har en bostadsrättsförening legal panträtt med bästa rätt för vissa fordringar gentemot bostadsrättshavaren. För att få bästa rätt måste dock föreningen fullgöra viss underrättelseskyl- dighet. Denna preciseras närmare i 7 kap. 31 § BRL. Utredningen före- slog vissa ändringar i paragrafen i delbetänkandet Bostadsrättsregister (SOU 1998:80). I 7 kap. 32 § BRL finns bestämmelser om hur föreningen kan göra för att vissa meddelanden skall anses lämnade. De meddelanden som avses är anmaning enligt 7 kap. 16 § BRL att betala insats eller upplåtelse- avgift, anmaning enligt 7 kap. 18 § 1 BRL att betala årsavgift, tillsägelse enligt 7 kap. 20 § BRL att vidta rättelse, underrättelse enligt 7 kap. 31 § BRL till panthavare om obetalda avgifter, samt uppmaning enligt 6 kap. 1, 1 a eller 2 § BRL till icke medlem att visa att bostadsrätten har övergått till någon som inte får vägras medlemskap. Beträffande de nu angivna meddelandena gäller att föreningen skall anses ha fullgjort vad som ankommer på denna, när meddelandet har avsänts i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress. 250 9LVVD |YULJD EHVWlPPHOVHU Även bostadsrättshavaren har, enligt 7 kap. 32 § BRL, möjlighet att fullgöra vissa meddelanden på motsvarande sätt. De meddelanden som avses är underrättelse enligt 6 kap. 6 § BRL att bostadsrätten har över- gått till en ny innehavare och tillsägelse enligt 7 kap. 2 § BRL att av- hjälpa brist som fanns när bostadsrätten skulle tillträdas första gången. Genom hänvisningen till den sistnämnda paragrafen omfattas också meddelanden som avses i 7 kap. 4 och 5 §§ BRL (prop. 1990/91:92 s. 209). Det rör sig då om tillsägelse att avhjälpa brist när föreningen inte sköter sin reparationsskyldighet och när det förekommer ohyra. Det finns enligt BRL även andra fall då meddelanden skall lämnas till endera parten. Uppsägningar behandlades i avsnitt 17.1.2. I övriga fall anges inte vad som gäller. I kommentaren till BRL tas avsägelse enligt 4 kap. 11 § BRL som exempel. Där anges att sådana meddelan- den torde gå helt på avsändarens risk (m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 231). I 63 § hyreslagen finns bestämmelser motsvarande de i BRL. De inne- bär alltså att vissa meddelanden skall anses ha lämnats när meddelandet har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. Fler och delvis andra situationer anges i 63 § hyreslagen jämfört med BRL. När det gäller meddelande enligt 24 § hyreslagen om skada eller brist i lägenheten anges i 63 § hyreslagen att det är tillräckligt att med- delandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. För dessa meddelanden krävs alltså inte rekommenderat brev. Bestämmelserna i har inte genomgått några mer dramatiska för- ändringar . 18.5Upphörande av bostadsrätten i vissa fall I 7 kap. 33 § BRL behandlas situationen då bostadsrätten upphör på grund av antingen att det hus säljs där lägenheten finns eller att huset säljs exekutivt. Bostadsrätten kan även upphöra av andra skäl, se utred- ningens delbetänkande Bostadsrättsregister (SOU 1998:80) s. 195 ff. Föreningen är, enligt 7 kap. 33 § första stycket BRL, skyldig att be- tala skälig ersättning för bostadsrätten när den upphör av något av de i 9LVVD |YULJD EHVWlPPHOVHU 251 lagrummet angivna skälen. i likvidation från det frågan om föreningens ersättningsskyldighet blivit slutligt avgjord eller försätts föreningen i konkurs, skall dock bostadsrättshavarens rätt att få ersättning för bostadsrätten bedömas efter de regler som gäller för skifte av föreningens tillgångar. Enligt paragrafens andra stycke skall skriftligt hyresavtal anses in- gånget, om bostadsrätten upphör enligt första stycket och lägenheten har tillträtts. När det gäller hyresvillkoren görs här samma hänvisning till 4 kap. 9 § BRL som i 7 kap. 29 § BRL, se avsnitt 17.1.4. Några motsvarande bestämmelser i hyreslagen finns inte. Paragrafen har inte genomgått några större förändringar 18.6Vissa bestämmelser i hyreslagen I detta avsnitt tas upp ett par bestämmelser i hyreslagen som saknar motsvarigheter i BRL. Först behandlas hyresvärdens informationsskyl- dighet. Därefter uppmärksammas borgen. Hyresvärden är, enligt 18 i § hyreslagen, skyldig att lämna hyresgästen uppgift om sitt namn och en adress där hyresvärden kan anträffas. Om hyresvärden är en juridisk person, skall motsvarande uppgifter lämnas även om ställföreträdare för den juridiska personen. Det kan vara så att hyresvärden inte finns i landet. Då skall uppgift lämnas om namn och adress på en i bosatt person som är be- hörig att på hyresvärdens vägnar ta emot delgivning. Motsvarande gäl- ler när hyresvärden är en juridisk person och ställföreträdaren inte finns i landet. Uppgifterna skall anges i ett skriftligt meddelande. Detta skall an- slås på en väl synlig plats i huset. Pant eller borgen kan vara ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en lägenhet fullgörs. I 28 § hyreslagen regleras situationen att en säker- het som har ställts beträffande en ORNDO försämras. Då är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa en ny säkerhet med vilken hyresvärden 252 9LVVD |YULJD EHVWlPPHOVHU skäligen kan nöja sig. Om lokalhyresgästen inte gör detta inom en må- nad, får hyresvärden säga upp avtalet. När det gäller ERVWDGVOlJHQKHWHU finns i 28 a § hyreslagen bestämmelser om rätt till uppsägning av pant- eller borgensåtaganden. Pantsättaren eller borgensmannen får säga upp sitt åtagande att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller från det att åtagandet började att gälla. Bestämmelserna är tving- ande på så sätt att villkor som inskränker uppsägningsrätten är ogiltiga. När det gäller pant är bestämmelserna tillämpliga på både pant som ställs av hyresgästen själv och pant som ställs av tredje man (prop. 1997/98:46 s. 56). 9nUW I|UVODJ En tillsägelse till bostadsrättshavare eller underrättel- se till socialnämnden vid störningar i boendet skall kunna lämnas genom ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. På samma sätt skall föreningen kunna lämna en tillsägelse till en bo- stadsrättshavare om att avhjälpa en brist. I övrigt bör bestämmelserna i om avgifter till föreningen, frånträde vid avgiftshöjning, underrättelse vid pantsättning av en bo- stadsrätt, vissa övriga meddelanden och upphörande av bostadsrät- ten i vissa fall behållas oförändrade. Enligt vårt förslag om störningar i boendet skall föreningen vid stör- ningar som inte är särskilt allvarliga tillsäga bostadsrättshavaren att upphöra med störningarna, se avsnitt 13.2.3. Gäller det en bostadslä- genhet skall föreningen dessutom i dessa fall skicka en underrättelse till socialnämnden. Enligt motsvarande bestämmelser i hyreslagen, varifrån förslaget i övrigt är hämtat, kan såväl tillsägelsen som under- rättelsen till socialnämnden lämnas genom ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. Detsamma bör gälla för bostadsrätternas del. Vi föreslår därför att tillsägelsen och underrättelsen tas med bland de meddelanden som räknas upp i 7 kap. 32 § BRL. I avsnitt 11.2.5 föreslog vi att bostadsrättsföreningen skall ha rätt att på bostadsrättshavarens bekostnad avhjälpa vissa allvarligare brister som bostadsrättshavaren svarar för. Men som där nämndes bör en för- 9LVVD |YULJD EHVWlPPHOVHU 253 utsättning vara att föreningen har tillsagt bostadsrättsha- varen att avhjälpa bristen. Denna tillsägelse bör föreningen kunna läm- na på samma sätt som en tillsägelse till bostadsrättshavaren att upphöra med störningar i boendet. Med andra ord bör även den här aktuella till- sägelsen tas med bland meddelandena i 7 kap. 32 § BRL. När det gäller de övriga bestämmelser i som redogjorts för i avsnitt 18.1 - 5 ser vi inga skäl till att göra några ändringar. Vi har inte uppmärksammat några missförhållanden. De flesta av bestämmelserna saknar motsvarigheter i hyreslagen. Inga ändringar har gjorts i hyresla- gen som aktualiserar överväganden för vår del. Däremot är de i avsnitt 18.6 återgivna bestämmelserna om hy- resvärdens informationsskyldighet samt om pant eller borgen beträf- fande bostadslägenheter nyheter . Vi tar därför här upp frågan om dessa nyheter i hyreslagen bör få sin motsvarighet för bo- stadsrätternas del. 18.7.2Bör föreningen ges informationsskyldighet? 9nU EHG|PQLQJ Någon motsvarighet till bestämmelserna om hy- resvärdens informationsskyldighet bör inte införas för bostads- rätternas del. Motiveringen till regleringen om hyresvärdens informationsskyldighet var att en oseriös hyresvärd genom att hålla sig undan kan försvåra för hyresgästerna att få till stånd nödvändiga åtgärder i huset (prop. 1997/98:46 s. 36). Det bör också nämnas att någon straff- eller vitesbe- stämmelse som är knuten till informationsskyldigheten inte finns. Där- emot anges i förarbetena att försummelser bör kunna aktualisera ingri- panden enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792). Det sägs därvid att, även om bristande information inte ensamt kommer att utgöra grund för tvångsåtgärder, en försummelse bör kunna vägas in när man prövar frågan om det skall vidtas åtgärder enligt bostadsförvaltningslagen. Vi känner inte till några motsvarande problem beträffande bostads- rättsföreningar. Själva associationsformen innebär också en viss form av garanti mot att problem skulle kunna uppstå att nå föreningen. Vi föreslår därför inte någon motsvarighet till de aktuella reglerna i hy- reslagen. 254 9LVVD |YULJD EHVWlPPHOVHU 9nU EHG|PQLQJ Några nya bestämmelser om pant eller borgen, liknande dem som finns i hyreslagen, bör inte föras in i BRL. Även när det gäller pant och borgen är det av intresse att inledningsvis studera motiven för bestämmelserna i hyreslagen. Bakgrunden till reg- leringen beträffande bostadslägenheter torde främst ha varit en utveck- ling som innebär att det har blivit allt vanligare att en hyresvärd kräver borgen som villkor för hyresavtal (prop. 1997/98:46 s. 23). Alltför sto- ra begränsningar ansåg regeringen negativa. Bl.a. såg man en risk för att vissa grupper då utestängs helt från den reguljära hyresmarknaden. Den införda regleringen är avsedd som en avvägning mellan denna risk och det förhållandet att borgensavtal till säkerhet för ett hyresavtal kan få verkningar som i praktiken är mera långtgående och svårare att överblicka än vad som gäller för borgensåtaganden i allmänhet. Både de i utredningen företrädda bostadsrättsorganisationerna och har redogjort för en användning som i allt väsentligt är inriktad på fall där det kan anses befogat att använda borgen. Vår bild när det gäller bostadsrätter är att borgen inte har blivit vanligare . Det är mer i undantagsfall som man begär borgen. Så länge det rör sig om en nyanserad användning och man inte ser tenden- ser till slentrianmässiga krav på borgen eller pant anser vi att det inte finns skäl att beträffande bostadsrätter införa en reglering motsvarande den för hyresrätter. Ett ytterligare skäl mot en sådan ordning är det förhållandet att bor- gen kan vara aktuell även för ett lån avsett att finansiera insatsen eller köpeskillingen för bostadsrätten. Att införa begränsningar i den delen är över huvud taget inte aktuellt. Begränsningar för borgen beträffande årsavgiften blir därför mindre meningsfulla. Särskilt gäller det mot bakgrund av att bostadsrättsföreningen när den skall täcka sitt kapital- behov i stor utsträckning kan välja mellan att lösa finansieringen ge- nom egna lån eller genom insatser. Det innebär i sin tur att årsavgifter- na blir förhållandevis höga om föreningen själv lånar. Insatserna blir då relativt låga. Täcks behovet med hjälp av insatser blir dessa i motsva- rande grad högre och årsavgifterna lägre. Därmed skulle alltså en före- ning som ville minimera verkningarna av en lagstiftning om begräns- ningar beträffande borgen vilken träffar årsavgifter kunna välja en lös- ning med låga årsavgifter och höga insatser. 19.1.1Allmänt om revision och om revisorers kvalifikationer Enligt 9 kap. 26 § BRL är utgångspunkten att bestämmelserna i 8 och 9 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar om revision, sär- skild granskning och redovisning gäller även för bostadsrättsförening- ar. Beträffande revisorernas kvalifikationskrav finns dock vissa skill- nader. Vi återkommer till detta i avsnitt 19.1.2 och 3. En ekonomisk förening – och detta gäller även bostadsrättsför- eningar – skall ha minst en revisor, 8 kap 1 § lagen om ekonomiska föreningar. Det är alltså minimiantalet. Men inget hindrar att fler revi- sorer väljs. Revisorer väljs av föreningsstämman, om det inte i stadgar- na föreskrivs att en eller flera revisorer skall utses på annat sätt. Ett särskilt minoritetsskydd finns i 8 kap. 2 § lagen om ekonomiska föreningar för röstberättigade som inte är nöjda med den eller de revi- sorer som majoriteten har valt ut. Varje röstberättigad har rätt att begä- ra att en s.k. medrevisor utses för att delta i revisionen tillsammans med de andra revisorerna. Sedan krävs att förslaget biträds av minst en tion- del av samtliga röstberättigade eller en tredjedel av de på stämman när- varande röstberättigade. I 8 kap. 3 § lagen om ekonomiska föreningar ställs upp vissa all- männa behörighets- och kvalifikationskrav för revisorer i ekonomiska föreningar. En revisor kan vara auktoriserad eller godkänd. För reviso- rer som inte är auktoriserade eller godkända gäller att de skall vara bo- satta inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, om inte ger dispens i det enskilda fallet. Detta behörig- hetskrav gäller dock inte, om även en auktoriserad eller godkänd revi- sor deltar i revisionen. Den får inte vara revisor som är underårig eller i konkurs, har näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § för- äldrabalken. Revisorerna skall ha den insikt i och erfarenhet av redovisning och ekonomiska förhållanden som med hänsyn till arten och omfånget av föreningens verksamhet fordras för uppdragets fullgörande. Detta kan beskrivas som de allmänna kvalifikationskraven. Bestämmelser om jäv för revisor finns i 8 kap. 7 § lagen om ekono- miska föreningar. Bl.a. kan en styrelseledamot inte också vara revisor i föreningen. Som tidigare nämnts finns begreppen godkänd respektive auktorise- Vad detta innebär anges i lagen (1995:528) om revisorer. För att bli JRGNlQG UHYLVRU krävs, enligt 4 § lagen om revisorer, att man 1.yrkesmässigt utövar revisionsverksamhet, 2.är bosatt i eller i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, 3.varken är i konkurs, är underkastad näringsförbud, har förvaltare enligt 11 kap. 7 § , är förbjuden att utöva rådgiv- ningsverksamhet enligt 3 § lagen (1985:354) om förbud mot yrkes- mässig rådgivning i vissa fall, m.m. eller är underkastad någon mot- svarande rådighetsinskränkning i en annan stat, 4.hos har avlagt revisorsexamen, och 5.är redbar och i övrigt lämplig att utöva revisionsverksamhet. För att bli DXNWRULVHUDG UHYLVRU finns ett ytterligare krav, 5 § lagen om revisorer. Då skall man ha avlagt högre revisorsexamen. I 6 och 7 §§ samma lag jämställs viss annan utbildning i andra länder med revisors- examen och högre revisorsexamen. Det handlar alltså om en harmoni- sering inom ramen för det europeiska samarbetet. 19.1.2Kvalificerad revisor i ekonomiska föreningar I 8 kap. 5 § första stycket lagen om ekonomiska föreningar ställs upp krav på auktoriserad revisor i vissa HNRQRPLVND I|UHQLQJDU. nomiska föreningar gäller att minst en revisor skall vara auktoriserad om 1.tillgångarnas nettovärde enligt fastställda balansräkningar överstiger ett gränsbelopp som motsvarar 1000 gånger det basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän för- säkring som gällde under av respektive räken- skapsår, eller 2.antalet anställda hos föreningen under vart och ett av i medeltal har överstigit 200. kan förordna att en viss godkänd revisor får utses i stället för en auktoriserad revisor, 8 kap. 5 § andra stycket lagen om ekonomiska föreningar. Sådana beslut är giltiga i högst . I paragrafens tredje stycke finns särskilda bestämmelser för koncer- ner. I korthet innebär de att koncernens tillgångar respektive anställda skall räknas ihop när man bedömer om första stycket innebär att en auktoriserad revisor skall finnas för moderbolaget. Fjärde stycket innehåller bestämmelser om minoritetens rätt till auktoriserad eller godkänd revisor. Minoriteten kan oavsett föreningens storlek driva igenom att en auktoriserad eller godkänd revisor utses, om minst en tiondel av samtliga röstberättigade begär det vid en förenings- stämma där revisorsval skall ske. Som tidigare nämnts kan minoriteten också begära att medrevisor utses. Även har, enligt 8 kap. 6 § lagen om ekonomiska före- ningar, möjlighet att besluta att minst en revisor skall vara auktoriserad eller godkänd i fråga om sådana föreningar som inte är skyldiga att ha kvalificerad revisor enligt 8 kap. 5 § lagen om ekonomiska föreningar. Härför krävs att detta är påkallat av särskilda omständigheter. Om det finns skäl till det, får förordna en auktoriserad eller godkänd revisor som medrevisor. Uppdragstiden för denne skall bestämmas så att uppdraget upphör när en annan behörig revisor har blivit utsedd i föreskriven ordning. I 8 kap. 9 § lagen om ekonomiska föreningar finns bestämmelser som är till för att säkerställa de materiella regler som finns beträffande revisorer. Länstyrelsen har i paragrafen gjorts behörig i vissa fall att på anmälan förordna behörig revisor. Detta skall göra om 1.någon auktoriserad revisor eller godkänd revisor inte är utsedd enligt 8 kap. 5 § första - tredje styckena (när tillgångarna eller antalet anställda medför krav på kvalificerad revision), 2.en revisor är obehörig enligt 8 kap. 3 § första stycket (ej bosatt inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet o.d.) eller 8 kap. 7 § första eller andra stycket (jäv), eller 3.en bestämmelse i stadgarna om antalet revisorer eller revisorers behörighet har åsidosatts. kan inte ingripa för att en revisor anses sakna de allmän- na kvalifikationerna enligt 8 kap. 3 § andra stycket lagen om ekono- miska föreningar. Den som är missnöjd med detta kan antingen försöka få revisorn entledigad vid en extra föreningsstämma eller dra frågan inför domstol genom av revisorsvalet enligt 7 kap. 17 § lagen om ekonomiska föreningar (Mallmén, , Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 302). 19.1.3Kvalificerad revisor i bostadsrättsföreningar I det föregående avsnittet redogjordes för att , enligt 8 kap. 6 § BRL, har möjlighet att besluta att minst en revisor skall vara aukto- riserad eller godkänd. Denna bestämmelse är, enligt 9 kap. 26 § BRL, tillämplig även beträffande bostadsrättsföreningar. I övrigt anges be- träffande bostadsrättsföreningar att de inte är skyldiga att utse auktori- serad revisor. När det gäller revision har en koppling till bestämmelserna för ekono- miska föreningar alltid funnits beträffande bostadsrättsföreningar. infördes kravet på auktoriserad revisor i vissa fall för ekonomiska föreningar. Det innebar då en harmonisering med vad som redan gällde för aktiebolag (prop. 1979/80:144 s. 47). I samma lagstiftningsärende togs ställning för att detta krav inte borde gälla för bostadsrättsför- eningar (prop. s. 77 f.). infördes möjligheten för att besluta att en ekonomisk förening skall ha kvalificerad revisor. 19.3.1När bör föreningen utse auktoriserad eller godkänd revisor? 9nU EHG|bör även i fortsättningen vara skyldig att utse auktoriserad eller godkänd revisor endast om har fattat beslut om detta. ,QOHGDQGH V\QSXQNWHU Enligt våra direktiv skall vi överväga om det bör ställas upp krav på att någon av föreningens revisorer alltid skall vara auktoriserad eller god- känd. Uppdraget gavs mot bakgrund av det stora antal konkurser som drabbat bostadsrätter . Vi ser i huvudsak två alternativ. Antingen ställer man upp ett generellt krav på att kvalificerad revisor skall finnas i bostadsrättsföreningar eller ställer man upp ett sådant krav för vissa bostadsrättsföreningar, t.ex. i enlighet med ordningen för ekonomiska föreningar. %|U HWW JHQHUHOOW NUDY Sn NYDOLILFHUDG UHYLVRU VWlOODV XSS" En möjlighet är alltså att ställa upp ett generellt krav på att åtminstone en revisor skall vara kvalificerad, dvs. godkänd eller auktoriserad. Ett sådant krav finns för aktiebolag. Denna ordning infördes som ett led i bekämpningen av ekonomisk brottslighet och andra oegentligheter som kan förekomma i samband näringsverksamhet (prop. 1981/82:171 s. 8). Frågan har övervägts för ekonomiska föreningar. Då gjordes bedöm- ningen att det inte fanns något behov av en sådan skärpning (prop. 1986/87:7 s. 68). Inget har framkommit under vårt utredningsarbete som tyder på ett behov av auktoriserade eller godkända revisorer för att motverka ekonomisk brottslighet o.d. De skäl som anfördes för aktie- bolag är således inte överförbara på bostadsrättsföreningar. Utgör då konkurserna bland bostadsrättsföreningar ett skäl för en sådan ordning? Vi har i avsnitt 4.3.1 redovisat vår bedömning av vilka orsakerna varit till de konkurser beträffande bostadsrättsföreningar som har skett . Vår genomgång av förvaltarberättelser avsåg ungefär en tiondel av de 500 föreningar som hade gått i konkurs. Genomgången visade att beträffande de föreningar som har gått i konkurs finns en stark koncentration till föreningar som bildats . Den bedömning vi gjorde av orsakerna till konkurserna utifrån vad konkursförvaltarna hade angett var i korthet följande. Föreningarna var ekonomiskt känsliga, bl.a. beroende på höga produktionskostnader. Deras fortlevnad var beroende av att de flesta ekonomiska antagandena slog in. Men inflationen – som i sammanhanget var en central faktor – sjönk kraftigt och dessutom fattades beslut om snabbare avtrappning av räntebidragen än vad man på förhand hade antagit. Fastighetspriserna sjönk och det blev lågkonjunktur. En ytterligare negativ faktor för många föreningar var att de hade ett olyckligt geografiskt läge. Våra kontakter med olika aktörer och de erfarenheter som finns in- om utredningen ger i stort sett samma bild. Det har redogjorts för erfarenheter – bl.a. vid sammanträffandet med kreditgivare – som innebär att revisionen fungerar mindre väl i vissa föreningar. Beträffande vissa föreningar har man ifrågasatt om revisorerna är tillräckligt fristående. Dessutom har anförts vissa fall som gällt bristande förståelse för behovet av att fondera pengar för framtida underhåll o.d. Gemensamt för de här nämnda fallen är att det har rört sig om föreningar där revisionen sköts av lekmän. Poängteras bör att inget tyder på mycket utbredda eller allvarliga problem. Visserligen har bristande förståelse för behov av fondering o.d. i en- staka fall förekommit. Med det utgör enligt vår uppfattning inte ett till- räckligt skäl för ett generellt krav på kvalificerad revisor.