sou · GOB333d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Detta medför att hy- resvärdarna måste kunna tillgodose de enskilda hyresgästernas önske- mål och behov för att kunna skapa förutsättningar för långvariga hyres- förhållanden med nöjda hyresgäster. En ökad lyhördhet och anpassning till hyresgästernas önskemål har också märkts under det senaste decen- niet. Många hyresvärdar har också valt att anpassa lägenheterna efter hy- resgästernas individuella önskemål; som exempel kan nämnas tillval, hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll och möjlighet att välja extra service. Det kan exempelvis innebära att hyresgästen själv ansvarar för målning och tapetsering, möjlighet till tillval av tvättmaskin och torktumlare, eller att hyresgästen deltar i fastighetsskötseln. På många håll bedrivs också ett aktivt samarbete mellan hyresvärd och hyresgäster för att hy- resgästerna på olika sätt skall få ett ökat inflytande över sitt boende genom självförvaltning. Ett antal forskare har genomfört en enkätundersökning rik- tad till privata och kommunägda bostadsföretag.82 Den omfattar bl.a. frågor om bostadsmarknaden och . Enkäten har skick- ats till cirka 590 privata och kommunägda bolag, med ungefär lika för- delning mellan båda grupperna. Svaren omfattar cirka 100 privata och cirka 160 kommunägda bolag. Sammanställningen av svaren visar att valfrihet för hyresgästen när det gäller service och underhåll är klart vanligast i de kommunägda bolagen. I frågor som rör den framtida utvecklingen av hyreskontrak- tets innehåll finns det en bred enighet kring uppfattningen att hyres- gästernas valfrihet när det gäller service och underhåll kommer att öka. Det råder också en stor uppslutning kring tanken att bostadsföretagen i högre grad kommer att medverka till kompletterande tjäns- ter av olika slag, exempelvis internet, äldreomsorg och biluthyrning. En majoritet av de svarande instämmer i påståendet att bruksvärdes- systemet bör förändras mot mer individuell hyressättning.83 En framsynt hyresvärd försöker även att förutse hur hyresgästernas efterfrågan kan tänkas se ut . Det kommer därför att vara angeläget för hyresvärdarna att fortgående föra en dialog med befintli- ga och presumtiva hyresgäster för att kunna anpassa sig till de enskilda hyresgästernas behov och önskemål. 82Bejrum, 2000. 83Bejrum, 2000, s. 19. ningen stödjer också hypotesen att vi sannolikt går mot en utveckling som innebär en ökad individualisering. Detta innebär en utveckling som successivt ställer ökade krav på mer individuellt utformade och utrustade lägenheter. En sådan utveck- ling leder ofrånkomligen till att lägenheternas utrustning, standard och service kommer att variera betydligt. Detta medför i sin tur att hyres- avtalens utformning måste bli mer flexibla och individuellt anpassade, så att de kan tillgodose hyresgästernas skiftande behov och önskemål. Under sådana förutsättningar blir det också svårare att med nuva- rande rättspraxis kunna hitta likvärdiga jämförelselägenheter. Detta kan leda till att hyresnämnderna blir mer benägna att avgöra ärenden ge- nom en allmän skälighetsbedömning, vilket innebär ökade svårigheter att förutse besluten. 5.1.1Förslag som medför ökad individualisering har i sitt utvecklingsprojekt hyra presenterat flera tänkbara möjligheter att utveckla individuellt utformade hyresavtal.84 Målsättningen är att åstadkomma ett system med maximal flexibilitet så att hyresvärden kan anpassa sitt utbud av service och tjänster till den lokala marknaden. Detta förutsätter en dialog med de enskilda hyres- gästerna. Ett sådant system kan inte ges någon standardiserad lösning. Utgångspunkten i Valbar hyra är företagets normala utbud av ser- vice och tjänster som företaget själv bestämmer över. Denna nivå på utbudet motsvarar det som kallas normhyra. Med normhyran avses så- ledes hyran för en lägenhet i huset med den där förekommande utrust- ningen och viss basservice. Hyresgästen erbjuds sedan att beställa frånval och tillval av tjänster i enlighet med det utbud som företaget presenterar. Förslagen i Valbar hyra bygger på att bruksvärdessystemet be- hålls. Det föreslås att normhyran bildar utgångspunkt för jämförelse- prövningen. Därutöver skall hyresnämderna också kunna värdera pris- satta tillval och frånval separat. En sådan uppdelning av hyran innebär en skillnad jämfört med gällande bruksvärdesprövning som avser total- hyran. Inom pågår ett utvecklingsprojekt kallat – modell för flexibla boendekostnader.85 Modellen innebär i korthet att hyran delas upp i nettohyra och individuell hyra. Nettohyran omfattar kapitalkostnader, fastighetsskatt, yttre underhåll och större 84Pågående utvecklingsrapport hos . 85Pågående utvecklingsprojekt hos . Denna del måste alla boende betala för. Nettohyran skall säkerställa en grundnivå på service för hyresgästerna liksom fastighets- ägarens intresse av ett långsiktigt ekonomiskt utbyte. Den individuella delen består av kostnader för den enskilda hyresgästens förbrukning och val av standard eller servicenivå. Modellerna i Valbar Hyra och Boflex är i väsentliga delar upp- byggda på samma sätt. Det finns dock en principiell skillnad i upp- byggnaden kring begreppen normhyra och nettohyra. Normhyran förut- sätts kunna variera mellan olika företag, medan nettohyran är ett fast begrepp, lika för alla företag. De boendes inflytande över den egna bostaden och bostadsområdet är utgångspunkten för de förslag som jag presenterade i betänkandet På de boendes villkor. Där anförs att det är viktigt för hyresrättens framti- da konkurrenskraft att utveckla den i en riktning som tillåter betydligt större valfrihet. Utgångspunkten är att den enskilde hyresgästen skall ha ett så stort inflytande som möjligt över sitt eget boende. Modellen för Valbar Hyra och Boflex diskuteras i betänkandet som möjliga vä- gar för att uppnå en ökad individualisering. I betänkandet föreslås dessutom att allmännyttiga bostadsföretag på vissa områden skall få göra avvikelser från hyreslagstiftningens tving- ande regler för att kunna genomföra en ökad individualisering. Det fö- reslås bl.a. bli möjligt att direkt avtala med hyresgästen om tillval och frånval av standard, underhåll, service och tjänster och att individuella överenskommelser med hyresgästen ges företräde framför förhand- lingsöverenskommelser. Utredningen föreslår också vidgade möjlighe- ter till mer flexibla kontraktsformer, t.ex. hyresavtal med indexklausul och hyresavtal utan möjlighet till uppsägning . Genom möjligheten att individualisera hyresavtalen förutsätts hy- resvärden också kunna erbjuda förmånligare avtalsvillkor. Om dessa förslag genomförs innebär det ökad individualisering av såväl lägenheternas utrustning och standard som hyresavtalens utform- ning. En bruksvärdesprövning avser totalhyran. Med nuvarande lag- stiftning och rättspraxis kan man då förutse ökade svårigheter att finna likvärdiga jämförelseobjekt vid en bruksvärdesprövning. Som tidigare redovisats bygger bruksvärdesprincipen på att likvärdiga lägenheter skall ha lika hyror. Det är lägenheternas beskaffenhet som avgör bruksvärdet. I tidigare avsnitt har beskrivits, dels att det ankom- mer på hyresmarknadens parter att i praktiken utforma hyressättningen enligt bruksvärdessystemets intentioner, dels under vilka förutsättning- ar en lägenhets hyra kan bli föremål för prövning i hyresnämnd.86 Vid en prövning i hyresnämnden är utgångspunkten att den lägenhet som är föremål för prövning, dvs. prövningslägenheten, skall jämföras med andra åberopade lägenheter med samma bruksvärde, dvs. För att jämförelselägenheten skall kunna läggas till grund för en prövning krävs att åberopade jämförelselägenheter och prövningslägen- heten anses likvärdiga. Detta innebär att de i tämligen grova drag skall motsvara varandra. Genom att hyrorna i det allmännyttiga beståndet skall vara förstahandsnorm får hyresnivån i det privata beståndet oftast en underordnad betydelse om den åberopas vid jämförelseprövningar. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får hyres- nämnden istället beakta jämförelsematerial på annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt med likartade förhållanden på hyresmarknaden. I förarbetena anges följande om åberopande av jämförelselägenhe- ter: Sålunda bör de normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. En lägenhet bör dock inte uteslutas från jämförelse- materialet bara av det skälet att den i viss utsträckning avviker från den lägenhet vars hyra skall bestämmas. Om lägenheten i något avseende är av sämre beskaffenhet, bör det lägre bruksvärde som föranleds härav kunna uppvägas av att lägenheten i annat avseende är bättre. En relativt stor tolerans av det slag som antytts är nödvändig och leder till att jämförelsematerialet blir större och därmed mer rättvisande. Å andra sidan måste starkt understrykas, att avvikelserna inte får vara avsevär- Annars riskerar man att jämförelseprövningen blir alltför sköns- mässig.87 86I detta kapitel avses den prövning som görs av hyresnämnden, eller vid över- klaganden . Bostadsdomstolen var tidigare prejudikatbildande instans för hyresmål. Bostadsdomstolens uppgifter övertogs av . 1967:141 s. 53. Bostadsdomstolens praxis från ett flertal fall visar att det ställs stora krav på att de åberopade jämförelselägenheterna är likvärdiga med prövningslägenheten för att de skall få användas som jämförelseobjekt. Detta innebär att vid en jämförelseprövning bör endast sådana lägen- heter åberopas som med hänsyn till storlek, planlösning, läge och andra faktorer är likvärdiga. I princip skall de vara jämförbara med avseende på alla sådana faktorer. Även i andra hänseenden bör prövnings- och jämförelselägenheterna vara så lika som möjligt. Om t.ex. prövningslä- genheten är en trerumslägenhet bör även åberopade jämförelselägen- heter vara trerumslägenheter. Jämförelselägenheterna bör också i stort överensstämma med prövningslägenheterna vad gäller storlek mätt i antalet kvadratmeter. Bostadsdomstolen har i flera fall uttalat att det ankommer på parter- na att själva ta fram det jämförelsematerial som de vill åberopa. Be- dömningen skall i första hand grunda sig på det material som parterna åberopar i målet. Om prövningslägenheterna och åberopat jämförelsematerial inte är helt likvärdigt tillåts i rättspraxis att olika bruksvärdesfaktorer i begränsad utsträckning kvittas mot varandra. Enligt praxis tillåts sådan kvittning i regel endast om de skiljaktiga faktorerna är av någorlunda likartat slag. Som exempel kan nämnas att bostadsdomstolen ansåg att ett bättre läge inte kunde kvittas mot en sämre planlösning och lägre teknisk standard med följande motivering: Enligt bostadsdomstolens uppfattning bör metoden att s a s kvitta minusfaktorer mot plusfaktorer tillämpas med viss varsamhet vid en prövning av likvärdigheten mellan lägenheter. Annars kan jämförelse- materialet lätt komma att inrymma lägenheter som skiljer sig alltför mycket från prövningslägenheten, låt vara att de vid en mera fri be- dömning kan framstå som likvärdiga med denna. För en försiktig an- vändning av metoden talar också att bedömningen av frågan om en mi- nusfaktor skall anses kunna uppvägas av en plusfaktor inte sällan i sig inrymmer så mycket av subjektiva moment och preferenser att pröv- ningen av hyressättningstvisten kan bli alltför skönsmässig. Kvittning bör därför i princip förbehållas faktorer av någorlunda likartat slag.88 Med samma argumentering uteslöt bostadsdomstolen i ett annat mål åberopat jämförelsematerial som ansågs i olika hänseenden vara sämre 88 RBD 46:80. än prövningslägenheterna.89 Bostadsdomstolens restriktiva hållning för att medge en jämförelseprövning bekräftas på samma sätt även i senare rättsfall som bl.a. avsåg betydelsen av skillnader i yta och standard.90 När det gäller äldre bostadslägenheter som varit föremål för genomgri- pande modernisering ansåg däremot bostadsdomstolen att man måste godta att något större avvikelser föreligger, jämfört med moderna lä- genheter.91 I ett annat rättsfall ansåg bostadsdomstolen däremot att ett något mindre centralt läge kunde uppvägas av högre standard såvitt avsåg snickerier och golvbeläggning.92 Detta rättsfall avviker dock från såväl tidigare som senare praxis. Rättspraxis innebär således att vid en bruksvärdesprövning i hyres- nämnd kommer jämförelser att ske med ett litet urval av lägenheter som i stort sett är likartade. Eftersom en jämförelseprövning i första hand skall ske med lägenheter som ägs av allmännyttan innebär detta att det allmännyttiga bostadsföretagets hyressättning och hyresstruktur får ett starkt genomslag även på detaljnivå. Praxis visar att en bruksvärdesprövning i hyresnämnden ställer stora krav på parternas förmåga att plocka fram lämpligt jämförelsematerial. I praktiken är det vanligt att parterna inte lyckas prestera ett jämförel- sematerial som domstolen godtar. När parterna inte åberopar jämförel- selägenheter, eller om domstolen anser att åberopat jämförelsematerial är oanvändbart, är man hänvisad till en allmän skälighetsbedömning. Detta innebär i praktiken att det åberopade jämförelsematerialet inte spelar den avgörande roll som det gör vid en direkt jämförelseprövning. Praxis visar att hyresnämnderna ställer höga krav på jämförbarhet, och att det i praktiken endast tillåts små avvikelser mellan de lägenhe- ter som skall jämföras. Detta innebär att allmänna skälighetsbedöm- ningar görs i stor utsträckning. Om hyresnämnden har kännedom om hyresnivåer som parterna inte åberopat, får inte domstolen grunda sin bedömning på detta material, om man inte först berett parterna tillfälle att yttra sig över det.93 89RBD 19:82 och 21:91. 93RBD 8:78 och 22:83. I praktiken har emellertid hyresnämnden möjlighet att beakta jämfö- relsematerial som parterna vare sig åberopat eller yttrat sig över, inom ramen för en allmän skälighetsbedömning. kan då skönsmässigt beakta sådant material, och motivera sitt beslut med sin allmänna kännedom om förhållandena på orten. I en artikel i har det uttryckts kritik mot bo- stadsdomstolens praxis när det gäller krav på lägenheternas jämförbar- het vid en bruksvärdesprövning. Där framfördes synpunkten att praxis knappast stämmer överens med förarbetenas utgångspunkt att lägenhe- terna i grova drag skall vara likvärdiga. I artikeln anfördes: ... att en relativt stor tolerans behövs för att jämförelsematerialet skall bli tillräckligt stort och därmed mera rättvisande. Med det synsätt BD anlagt är det nästan uteslutet att anställa jämförelser annat än med lägenheter i samma hus eller inom samma område byggda vid samma tidpunkt.94 Förarbetena innehåller däremot inte något uttalande om hur en all- män skälighetsbedömning skall gå till. Nackdelar med en allmän skälighetsbedömning Rättspraxis från bostadsdomstolen visar att det ställs stora krav på att prövningslägenhet och åberopade jämförelselägenheter motsvarar var- andra och är likvärdiga för att domstolen skall lägga jämförelsemateri- alet till grund för sin bedömning. En utveckling mot mer individuellt utformade lägenheter och olikartade avtalsvillkor gör att det blir svårare att hitta likvärdiga lägenheter. Det kan även antas bli mer komplicerat för parterna att kunna överblicka hur olika lägenheter och kontraktsvill- kor är utformade. Under sådana omständigheter blir bruksvärdespröv- ningar sannolikt också mer tidsödande för både parterna och hyres- nämnden. En sådan utveckling medför sannolikt också att hyresnämnden i ökad omfattning kommer att avgöra bruksvärdesmål genom allmän skälighetsbedömning. Därmed blir det svårare för parterna att förutse hyresnämndens beslut, eftersom en sådan prövning innebär en mer skönsmässig bedömning. Det innebär även en ökad osäkerhet att inte kunna förutse vilka faktorer som hyresnämnden väger in i sina bedöm- ningar. Konsekvenserna av en sådan utveckling kan innebära att bruks- värdesprövningar mer får karaktären av offentlig hyresreglering. Det går inte att dra några långtgående slutsatser om en ökad individualise- 94 1998, Svensk Rättspraxis. Nyttjanderätt till fast egendom 1988-1997, , s. 421-422. ring leder till att praxis ändras så att hyresnämnderna kommer att godta större avvikelser mellan prövningslägenhet och jämförelselägenheter. Att bruksvärdesprövningar ändå i praktiken tycks fungera någorlun- da tillfredsställande beror sannolikt på hyresnämndernas specialiserade roll som innefattar god kännedom om den lokala hyressättningen. Detta innebär i allmänhet att det finns gynnsamma förutsättningar för allmän- na skälighetsbedömningar. I praktiken avgörs också många tvister som hänskjutits till hyresnämnden genom att parterna själva under hand- läggningen, med eller utan medverkan från hyresnämnden, själva kom- mer överens. I sådana fall blir tvisten löst utan att hyresnämnden behö- ver fatta beslut. förutsågs att utvecklingen på hyresmark- naden skulle kunna medföra problem att hitta lämpliga jämförelselä- genheter vid en bruksvärdesprövning. betänkande låg till grund för den lag- stiftning som gjorde det möjligt att införa hyresgäststyrt lägenhetsun- derhåll.95 Reglerna innebär att hyresvärden genom en förhandlingsöver- enskommelse kan avtala bort sin underhållsskyldighet för lägenheternas inre underhåll, dvs. i allmänhet målning och tapetsering. Dessa regler har lett till att flera bostadsföretag genom en förhandlingsöver- enskommelse med hyresgästföreningen har infört s.k. valfritt lägen- hetsunderhåll. Många hyresgäster i allmännyttiga bostadsföretag har också möjlighet att bestämma över när underhållet skall utföras, samt att beställa tillval av utrustning utöver normal standard. förutsåg att de ändrade reglerna skulle kunna medföra problem att hitta jämförelselägenheter vid bruksvärdes- prövningar. Man föreslog därför att lägenhetsunderhåll skulle kunna betalas utanför hyran. Vid en jämförelseprövning skulle hänsyn inte tas till lägenheternas skick såvitt avsåg målning och tapetsering. Departe- mentschefen avvisade en sådan ändring av bruksvärdesregeln med föl- jande motivering: Förslaget medför att man på hyresmarknaden kommer att få vissa lägenheter där hyresgästen helt eller delvis svarar för målning och ta- petsering och andra där hyresvärden svarar för detta. Därigenom kom- mer jämförelsemöjligheterna vid bruksvärdeprövningen i viss mån att begränsas och försvåras. Svårigheterna ur bruksvärdesynpunkt torde dock inte bli alltför stora. 95 SOU 1981:47. När det gäller bruksvärdeprövningen bör givetvis i första hand jäm- förelse ske mellan sådana i övrigt jämförliga lägenheter där hyresvär- den har samma ansvar för målning och tapetsering. Finns i jämförelse- materialet inte tillräckligt många direkt jämförliga lägenheter bör en jämförelse likväl kunna ske mellan lägenheter där hyresvärden inte har samma underhållsansvar. Vid hyressättningen måste hänsyn naturligtvis tas till den skillnad som i så fall föreligger. Hur stor skillnaden i hyra skall vara får då avgöras efter skälighet.96 belyste 1981 också svårigheterna med att hitta jämförelselägenheter.97 I utredningen anförs att uttryckt farhågor för att bruksvärdesregeln i sin nuvarande utformning skulle kunna vara ett hinder mot boinflytande i individuella eller kollektiva former. Man förutsåg att ett ökat boinflytande skulle kunna medföra olika servicenivåer vad gäller fastighetsskötsel och yttre miljö. Härige- nom skulle de allmännyttiga bostadsföretagen tillhandahålla ett mer varierat utbud, eftersom de förmåner som är knutna till lägenhetsinne- havet kan komma att växla.98 Mot bakgrund av dessa synpunkter föreslog därför att bruksvärdesregeln istället skulle utformas så att den möjlig- gjorde en jämförelse mellan lägenheter med olika förmåner, oavsett om hyran täcker alla kostnader för vad som ansetts vara normal full- service, eller endast en lägre servicenivå. I praktiken ansåg man att det innebar två moment. De begärda hy- rorna i prövningslägenheterna och hyrorna i jämförelselägenheterna skulle göras jämförbara. Därutöver skulle man beakta skillnader ifråga om förmåner av olika slag. föreslog därför att bruksvärdesbegreppet i fortsättningen skulle få följande innebörd: I lagtekniskt hänseende får då ordet bruksvärde beteckna vad en lägenhet med hänsyn till dess beskaffenhet (läge, storlek, utrustning) och till boendemiljön, inklusive närheten till service, kommunikationer osv. kan anses vara värd för hyresgäster i allmänhet.99 Övriga förmåner vid sidan av detta föreslogs bli värderade i särskild ordning. Hyran skulle sammantaget vara skälig med hänsyn till lägen- hetens bruksvärde och de förmåner som hyresvärden skall tillhanda- hålla. I de fall närmare underlag saknas för beräkning av värdet av de särskilda förmånerna skulle hyresnämnden få uppskatta värdet till skä- ligt belopp. Vid tvist om vilka förmåner som hyresvärden skall tillhan- dahålla skulle frågan prövas av hyresnämnden som en tvist om skälig- 1982/83:146 s. 7. 98SOU 1981:77 s. 176-177. 99SOU 1981:77 s. 177. heten av annat hyresvillkor än hyran. I de fall närmare underlag saknas för beräkning av värdet av särskilda förmåner föreslogs värdet få skat- tas till skäligt belopp.100 Utredningens förslag om en uppdelning av bruksvärdesbegreppet med hänsyn till att lägenheter kan ha olika förmåner kom inte att ge- nomföras. Flera remissinstanser, bl.a. bostadsdomstolen, ansåg inte att en sådan förändring skulle göras. Bostadsdomstolen motiverade sitt ställningstagande med att utredningen inte avsett att ändra själva grundprinciperna för bruksvärdesprövningar. Innebörden av begreppet bruksvärde borde därför inte ges någon ny och snävare innebörd. Bostadsdomstolen ansåg emellertid att man kunde överväga att i lagtexten direkt ange hur hyresprövningen i sina huvuddrag är avsedd att gå till. Bostadsdomstolen föreslog därför en ny lagteknisk utform- ning för detta. Förslaget innebar att en jämförelse i första hand skulle ske med hy- ran för andra lägenheter på orten. Vid en sådan jämförelseprövning skulle bortses från de skillnader som kan föreligga i fråga om tjänster och liknande nyttigheter som hyresvärden tillhandahåller. När jämförel- sematerialet saknas på orten kunde det vara av betydelse att hämta led- ning av hyresläget på andra orter. Bostadsdomstolen ansåg att möjlig- heten att beakta hyrorna på annan ort borde tillgripas först sedan man försökt att göra åtminstone en mer allmän skälighetsbedömning med utgångspunkt från hyrorna på den egna orten. Bostadsdomstolen före- språkade att främst de allmännyttiga bostadsföretagens lägenheter skulle användas vid jämförelseprövningar. I propositionen hänvisas till remissinstansernas uppfattning om att en ändring inte var behövlig. Departementschefen anförde att det inte föreligger tillräckliga skäl för en ändring av bruksvärdesbegreppets innebörd.101 För att underlätta jämförelseprövningar kom emellertid bruksvärdes- regeln att förtydligas med en bestämmelse som innebär att jämförelser även får ske med lägenheter på annan ort med jämförbart läge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. 100SOU 1981:77 s. 182 f. 1983/84:137 s. 72. Dagens hyresmarknad präglas av en ökad individualisering av såväl lägenheternas utformning och utrustning, som hyreskontraktens inne- håll. Det sker också en allt större differentiering av lägenheternas ut- rustning, underhåll, service och fastighetsskötsel och därmed mer indi- viduella hyresförhållanden. Förarbetena som berör bruksvärdesregeln ger intryck av att ge ut- rymme för en relativt generös bedömning när det gäller avvikelser hos åberopade jämförelseobjekt, eftersom lägenheterna endast i grova drag skall vara jämförbara. Det finns ett glapp mellan uttalandena i förarbe- tena och rättspraxis, eftersom en direkt jämförelseprövning i regel avvi- sas om inte överensstämmelsen är tämligen exakt. Detta innebär att man i ökad omfattning är hänvisad till allmänna skälighetsbedömningar vid en prövning i hyresnämnden. Vid en allmän skälighetsbedömning blir i praktiken domstolens be- dömning begränsad till enbart en prövning i hyresnämnden.