sou · GOB395d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Ett system med ekonomiska planer framtvingar sådana form- 116 Föreningens rätt att upplåta Genom kravet på ekonomisk plan torde nämligen ett krav uppstå på kostnadskalkyler för tecknande av förhandsavtal. I annat fall skulle vid nyproduktion systemet med ekonomisk plan urholkas (jfr SOU 2000:2 s. 98). Vid nyproduktion av bostadsrätter anses prövningen av kostnadskalkyler mycket viktig. Att avbryta projektet när produktionen är slutförd är svårt och kostsamt. Men införs krav på kostnadskalkyler torde förhandsavtalen behöva formaliseras och därmed även hyresav- talen. Systemet med ekonomiska planer m.m. kräver ett rätt omfattande regelsystem. Aktörerna måste sätta sig in i systemet. Planerna skall re- gistreras osv. Ett system med ekonomiska planer m.m. för vidare med sig kostna- der. När det gäller bostadsrättsföreningar är det formellt sett föreningen som skall upprätta planen. Men för detta anlitar man hjälp. Det är dyrt. Dessutom kostar intygsgivningen. Ytterst får också systemet med ekonomiska planer sägas bygga på en tanke om en mer statisk upplåtelseform. Bostadsrätt är en till tiden obegränsad nyttjanderätt som ligger rätt nära ägande. Tanken är att upplåtelserna inledningsvis skall ske och därefter skall innehavarbyten ske genom övergångar. Sker nya upplåtelser av någon omfattning kan krav på ny ekonomisk plan uppstå. Detta system passar inte riktigt in på kooperativa hyresrätter. Som upplåtelseform ansluter den nära till vanlig hyresrätt. Innehavarbyten skall som regel ske genom nya upplå- telser och en kooperativ hyresgäst skall kunna säga upp sig på samma sätt som en vanlig hyresgäst, se avsnitt 4.2.4. Medan antalet upplåtelser i en bostadsrättsförening normalt sett är rätt kommer detta att på ett annat sätt kunna variera i en kooperativ hyresrättsförening. An- talet upplåtelser kommer i vissa föreningar att gå upp och ned utan att några helt nya lägenheter tillkommer. Det är då inte lika naturligt att upplåtelser av helt nya lägenheter skall omgärdas av krav på ny eko- nomisk plan. Anledningen till att man skyddar bostadsrättshavaren men inte hy- resgästen är som sagts att bostadsrättshavaren har betalat en insats. Tanken är att den kooperative hyresgästen skall göra liknande tillskott. Det talar för att ge den kooperative hyresgästen samma skydd som bo- stadsrättshavaren har. Skälen för detta försvagas, om den kooperative hyresgästens till- skott regelmässigt kommer att bli klart mindre än bostadsrättshavarens. Den kooperative hyresgästen saknar helt utsikt att göra den vinst som bostadsrättshavaren kan göra vid en avyttring (här bortses från den möjlighet en lokalhyresgäst möjligen kan ha). Detta faktum bedömer vi regelmässigt kommer att betyda lägre insatser. Vi grundar denna tanke helt på marknadsmässiga resonemang. Det kan givetvis finnas andra Föreningens rätt att upplåta 117 skäl att välja kooperativ hyresrätt i stället för bostadsrätt än ekonomis- ka, exempelvis om hyresgästen får ett mindre ansvar för lägenheten än vad bostadsrättshavaren har för sin. Men man kan inte bortse ifrån att de ekonomiska aspekterna ofta har betydelse. Vi ser det som realistiskt att en spekulant är beredd att betala en viss insats för att komma i åt- njutande av de fördelar man kan se med boendeformen kooperativ hy- resrätt. Men i allmänhet kommer spekulanten att vara beredd att betala mindre än för en bostadsrätt eftersom någon chans till vinst inte finns. Stöd för ståndpunkten att folk i allmänhet inte är beredda att betala lika höga insatser som för bostadsrätter finns också i iaktta- gelser vid utvärderingen av försöksverksamheten ([1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyres- rätt, s. 23). Kanske ännu viktigare är de iakttagelser som har gjorts vid försök att starta kooperativa hyresrättsföreningar av vissa i utredningen företrädda organisationer. Ståndpunkten förekommer också i arkiverat material från den tillkallade kommittén som skulle bl.a. utvär- dera försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt (dir. 1990:54). Frågan måste också ställas om behovet av ett system mot ekono- miskt ohållbara projekt är olika beroende på om det rör sig om en ko- operativ hyresrättsförening enligt ägarmodellen eller hyresmodellen. När en gång tillkom var siktet inställt på nyproduk- tion. Det ekonomiska risktagandet är naturligtvis större i ett sådant projekt än om en kooperativ hyresrättsförening hyr de lägenheter den skall upplåta. Å andra sidan finns en likhet på det sättet att kapitaltill- skott skall erläggas. En del skäl, bl.a. de hittillsvarande erfarenheterna, får dock anses tala för att insatserna, i vart fall ofta, lär bli lägre när det är fråga om hyresmodellen. En kooperativ hyresgäst kommer också att vara något mindre hårt knuten till sin nyttjanderätt än en bostadsrättshavare. En bostadsrätts- havare saknar rätt att avsäga sig bostadsrätten – enkelt uttryckt lämna tillbaka lägenheten till föreningen – . Därefter finns en möjlighet att lämna tillbaka lägenheten men, normalt, utan rätt till någon ersättning. För kooperativa hyresrätter skall normala hyresrätts- liga uppsägningsregler gälla samt rätt till återbetalning föreligga i en- lighet med föreningslagens och föreningens stadgebestämmelser. Av det sagda framgår att skäl finns både för och emot BRL:s skyddssystem. Nackdelar finns med att göra det tillämpligt även för kooperativa hyresrätter. Innan något ställningstagande görs finns därför skäl att fundera över om något alternativ finns. 118 Föreningens rätt att upplåta Beroende på hur man bedömer riskerna i form av hur stora kapitaltill- skotten kommer att bli osv. i olika fall kan man tänka sig olika utform- ningar, om ett skyddssystem skall införas. En möjlighet är att skilja mellan föreningar enligt ägarmodellen respektive hyresmodellen. En annan möjlighet är att föreskriva att ekonomisk plan skall krävas när insatserna är av en viss storlek. Lämpligen knyter man då detta till prisbasbeloppet eller något liknande. En svaghet med den sistnämnda modellen är dock att det finns en risk för manipulationer med insatser- na. Däremot har vi svårt att se att det finns något annat, bättre sätt att åstadkomma ett skydd motsvarande det bostadsrättshavare har än BRL:s. I stort innebär regelverket att projektet skall granskas av en opartisk instans. Det är med andra ord intygsgivarna. De behöver ett underlag. Föreningen är ålagd att upprätta detta i form av en ekonomisk plan. Det man i så fall kan diskutera är om man behöver upprätthålla ett krav på att underlaget skall regleras i författning. Ett alternativ skulle kunna vara att man endast ställde upp ett krav på granskning av intygsgivare, t.ex. i kombination med att de skulle bi- foga det underlag som har varit tillgängligt för dem. Som tidigare nämnts övervägde i sitt slut- betänkande Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2) alternativ till det nuvarande systemet och förbättringar av det. Utredningen ställde frå- gan vad man skulle ersätta systemet med. Utredningen diskuterade för- säkringslösningar och ökad rätt till frånträde (betänkandet s. 78 f.). Vi delar slutsats att det inte är några gångbara alternativ. Det är svårt att se hur försäkringslösningar skulle kunna byggas ut så att de ger ett motsvarande skydd. När det gäller rätten till frånträde räcker det att konstatera att den typen av lösningar inte ger något reellt skydd. Rätten att frånträda skulle ju bygga på att projektet har visat sig ekonomiskt ohållbart. I de fallen är föreningen konkursmässig. Några medel att dela ut för att fullgöra återbetalningen finns då regelmässigt inte. Den fråga som därmed återstår att ta ställning till är om systemet med intygsgivare och eventuellt med ekonomiska planer bör införas. Vi tar här ställning endast till vad som bör gälla i det fall det inte är fråga om ombildning. Vi behandlar ombildningsfrågan i dess helhet i kapitel 18. Föreningens rätt att upplåta 119 Som inledningsvis konstaterades finns vissa nackdelar med regle- ringen i BRL. Hela systemet inklusive ekonomiska planer och kost- nadskalkyler driver fram formkrav. Systemet är komplext, krångligt och dessutom dyrt. Slutligen är det svårt att åstadkomma ett lika kon- sekvent system som för bostadsrätter eftersom det här handlar om tids- begränsade upplåtelser med uppsägningsrätt. är det givetvis viktigt att framhålla att det är en viss form av risktagande att inte införa det skyddssystem som finns för bostads- rätterna. Vi ifrågasätter inte att systemet är befogat för bostadsrätter. Det finns nämligen vissa skillnader mellan de två upplåtelseformerna. Vår bedömning att det beträffande kooperativ hyresrätt oftast kom- mer att röra sig om klart lägre kapitaltillskott än vad spekulanter är be- redda att betala för bostadsrätter anser vi har stor betydelse. Som tidi- gare nämnts anser vi dessutom att systemet mer passar för bostadsrätter där man tänker sig en första upplåtelse och sedan innehavarbyten ge- nom försäljningar. Att låta ett eventuellt skyddssystem omfatta även hyresmodellen anser vi under alla omständigheter vara överflödigt. I de fallen är bl.a. det ekonomiska risktagandet mindre. Men det innebär att regelverket blir kluvet om man inför systemet bara för fö- reningar enligt ägarmodellen. Det får inte glömmas bort att ett krav på ekonomiska planer m.m. inte har funnits under försöksverksamheten. Det finns fungerande verk- samheter. Vi känner inte till att några oegentligheter har förekommit. I sammanhanget bör också nämnas att beträffande bostadsrätter har en viktig roll vad gäller kontroll av marknadsföring av bostadsrätter och information till bostadssökande konsumenter (se t.ex. SOU 2000:2 s. 87). Bl.a. har verket träffat överenskommelse med om konsumentinformation i samband med marknadsföring avseende upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt. Ett annat exempel är att verket har utarbetat riktlinjer. Även beträffande kooperativa hy- resrätter lär kunna lämna viktiga bidrag för att upp- rätthålla en sund marknadsföring. Vi inser att det i denna fråga finns stort utrymme för olika åsikter. Och det innebär ett visst risktagande att inte införa motsvarigheter till hela eller delar av BRL:s skyddssystem. Trots det har vi, på grund av de skäl som talar mot, stannat för att förorda att man inte inledningsvis skall införa en sådan motsvarighet. Det är en fördel att kunna undvika onödiga formkrav, kostnader m.m. Men naturligtvis bör man följa ut- vecklingen noga. Skulle det visa sig att insatserna blir högre än väntat eller att frånvaron av ett skyddssystem leder till oegentligheter får ett skyddssystem införas . Detta torde dock bli förhållandevis enkelt eftersom en förebild finns. 120 Föreningens rätt att upplåta Vårt förslag: Särskilda bestämmelser skall finnas om krav på säkerhet för att den kooperativa hyresrättsföreningen skall få ta ut förskott. Någ- ra ytterligare särskilda bestämmelser om förhandsavtal eller op- tionsavtal skall inte finnas. Vi har tagit ställning för att kooperativa hyresrättsföreningar skall vara en särskild form av ekonomisk förening. Enligt 1 kap. 2 § föreningsla- gen skall en ekonomisk förening registreras. Först därefter vinner före- ningen rättskapacitet, dvs. får förmåga att förvärva rättigheter och iklä- da sig skyldigheter. Detta anser vi bör gälla också för kooperativa hy- resrättsföreningar. En följd av detta blir att registreringen av föreningen är den tidigaste tidpunkt vid vilken en kooperativ hyresrättsförening kan upplåta hyresrätt till en medlem eller träffa avtal, t.ex. om en fram- tida upplåtelse av hyresrätt. I det följande behandlar vi frågan om det bör vara tillåtet för före- ningen att binda spekulanter på förhand. måste utrönas vad som gäller i detta hänseende, om inga särskilda bestämmelser in- förs. Som en bakgrund berörs därvid kort även förhandsavtal avseende bostadsrätt. Först bör dock konstateras att man kan koncentrera sig på frågan om föreningen på förhand bör kunna binda spekulanter till nyttjanderätten. Förhandsavtal avseende andel i föreningen har inget intresse. En bind- ning på förhand till endast en förening – som ju kan få rättskapacitet långt innan upplåtelser är aktuella – kan aldrig komma att representera något nämnvärt ekonomiskt värde. Inledningsvis bör också poängteras att, i den mån särskilda bestäm- melser skall finnas om ombildning till kooperativ hyresrätt t.ex. från vanlig hyresrätt, skäl kan finnas för särskilda bestämmelser om för- handsavtal. Vi återkommer till det i avsnitt 18.1.2. Skälen för bestämmelserna för bostadsrätter Beträffande bostadsrätter finns, som utvecklades i avsnitt 5.1.1, sär- skilda bestämmelser om förhandsavtal. Bestämmelserna om upplåtelse av bostadsrätt – upplåtelse skall ske på visst sätt – har lag- stiftaren genom alla tider ansett innebära ett förbud för föreningen mot förhandsavtal och mot uppbärande av förskott (se t.ex. prop. Föreningens rätt att upplåta 121 1990/91:92 s. 84 ff., prop. 1971:12 s. 104 och prop. 1968:161 s. 45 och 60). Med andra ord har särskilda bestämmelser ansetts nödvändiga när lagstiftaren har velat tillåta förhandsavtal eller förskott. Under vissa ti- der har förhandsavtal eller förskott inte varit tillåtna. De nuvarande bestämmelserna infördes med BRL. De mo- tiverades med att föreningar kan ha legitima skäl att tidigt binda spe- kulanter för att kunna tillfredsställa önskemål om tillval o.d. Det hade också förekommit förhandsavtal, teckningslistor m.m. vid såväl ny- byggnation som ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt vars rätts- verkningar var osäkra eller till och med ogiltiga. (Se prop. 1990/91:92 s. 84 f.) Beträffande bostadsrätter har det visat sig att förhandsavtal används som en form av kvalificerad marknadsundersökning. Byggande o.d. påbörjas först när man har uppnått tillräcklig beläggning. Förhandsav- talet anses ge en något större säkerhet än intresseanmälningar o.d. för att de som angett sig vara intresserade verkligen fullföljer. (Se SOU 2000:2 s. 62 och 67.) Vår bedömning av rättsläget avseende hyresrätt Vad gäller då beträffande möjligheterna att träffa avtal om en framtida upplåtelse av hyresrätt? Först bör några avgränsningar göras. Det vi behandlar här är endast möjligheterna att träffa avtal om en framtida upplåtelse. Inom denna ram kan man urskilja avtal som ger ena parten rätt men inte skyldighet att göra förvärvet – här benämnt optionsavtal – och för båda parter bindande avtal om framtida förvärv. Den sistnämn- da typen benämns här förhandsavtal. Länge ansågs det oklart om optionsavtal och förhandsavtal avseende en hyresrätt var bindande (se t.ex. , , Allmän sakrätt, 1973, s. 454 f. och , , Den nya hyresrätten, 1976, s. 33 f.). Ett skäl för tveksamhet som anfördes var att utfästelser att sälja fast egendom inte ansågs bindande. I förbigående kan nämnas att inställ- ningen beträffande fast egendom är densamma. förefaller inställningen vara att bindande options- och för- handsavtal avseende hyresrätt kan träffas. En annan sak är att några enkla svar inte finns på vilka rättsverkningarna är. Möjligheten att träf- fa bindande avtal torde stå öppen även om formkrav finns för en full- bordad överlåtelse. (Se t.ex. , , Kommersiell hyresrätt, 2 uppl., 1998, s. 24 f. och m.fl., Allmän avtalsrätt, 5 uppl., 1999, s. 82 f.). Särskilt bör Högsta domstolens avgörande NJA 1992 s. 66 upp- märksammas. Där slog domstolen fast att optionsavtal om överlåtelse 122 Föreningens rätt att upplåta av bostadsrätt är bindande under förutsättning att det är skriftligt. I sina resonemang tog utgångspunkt i den fasta egendomen och konstaterade att utfästelse att sälja sådan egendom inte är bindande och fortsatte: Vad gäller annan egendom är utgångspunkten att optionsavtal är bindande. Detta är en naturlig följd av den inom den allmänna av- talsrätten rådande viktiga principen om avtalsfrihet. Från denna hu- vudregel om giltigheten av optionsavtal angående lös egendom kan undantag ske genom lagstiftning eller om särskilda omständigheter föranleder det. menade att man av reglerna om förhandsavtal i BRL inte kan dra några bestämda slutsatser i frågan. Domstolen tillade att frågan inte hade getts särskild uppmärksamhet i förarbetena. Slutligen tog upp de formkrav för överlåtelse av bostadsrätt som infördes . Enligt domstolen infördes de främst för att skapa ordning och reda i rättsförhållandena samt för att tillgodo- se kontrollaspekten vid realisationsbeskattning. Optionsavtal berördes inte då. menade att det inte finns tillräcklig anled- ning att anse att formkraven skulle inverka på rättsläget för optionsav- tal på ett sådant sätt att ett sådant avtal under alla omständigheter blev ogiltigt. Men, sade , avtalet måste numera vara skriftligt. I förbigående kan den kommentaren fällas att en del talar för att Högsta domstolens sätt att resonera borde innebära att förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt också skulle vara bindande även utan att saken regleras (jfr även Kleineman, , 1993–94, s. 444 ff.). Det skulle i så fall vara ett annat sätt att se på saken än det som uttryckts i lagförarbeten. Men vi har inte skäl att närmare penetrera denna fråga. Mot den angivna bakgrunden är däremot vår bedömning att avtal om framtida upplåtelse av hyresrätt mycket väl kan vara bindande. Därmed uppstår frågan om några särskilda bestämmelser bör ställas upp för kooperativa hyresrätter, t.ex. liknande dem som finns för bo- stadsrätter. Vad bör gälla för kooperativa hyresrätter? Först kan då slås fast att vi inte ser skäl att föreslå några särskilda be- gränsningar för optionsavtal. Vi ser inga särskilda risker för just ko- operativa hyresrätter med dessa avtal som innebär att en förening avta- Föreningens rätt att upplåta 123 lar med någon om en rätt men inte skyldighet för den sistnämnde att förvärva nyttjanderätten. I sammanhanget kan tilläggas att några särskilda regler inte finns för hyresrätter eller bostadsrätter. Be- träffande bostadsrätter hade enligt sina tilläggsdirektiv (dir. 1997:116) uppdrag att se över bestämmelserna om förhandsavtal utan att optionsavtal uppmärksammades. Det finns vissa skäl för att förmoda att behovet av förhandsavtal blir något mindre beträffande kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter. Exempelvis torde ofta samma behov av att använda förhandsavtal som marknadsundersökning inte finnas, t.ex. när hyresmodellen är aktuell. Å andra sidan kan det inte uteslutas att förhandsavtal kan komma till användning då och då. Vi ser inte skäl att förbjuda förhandsavtal och förskott. Det är tillåtet beträffande bostadsrätter. Vi kan se fall där samma legitima skäl för förhandsavtal finns för en kooperativ hyres- rättsförening som för en bostadsrättsförening. Frågan är därför om någ- ra särskilda bestämmelser bör finnas. När det gäller kravet på bostadsrättsföreningar att de skall ställa sä- kerhet för att få ta emot förskott menar vi att man kan se särskilda skäl för skyddsregler. I förskottets natur ligger att den som betalar detta inte får ut den prestation som är grunden för viljan att erlägga för- skottet. Riskerna är därför särskilt stora dels för händelser som medför att den som har erlagt förskottet inte kan få tillbaka sina pengar, dels för rent bedrägliga förfaranden. Den typ av konsumentskydd som kra- vet på säkerhet vid förskott för bostadsrätter innebär anser vi bör finnas också för spekulanten på en kooperativ hyresrätt. Det menar vi bör och kan införas oavsett om andra särskilda bestämmelser om förhandsavtal införs. Ett skäl som anfördes för att införa reglerna om förhandsavtal för bostadsrätter var att det då gällande förbudet mot sådana avtal gjorde att avtal träffades om tillval, att det förutsatte att en viss lägenhet reser- verades samt att rättsverkningarna av sådana överenskommelser var osäkra (prop. 1990/91:92 s. 85). Departementschefen ansåg att en möj- lighet borde införas att ingå förhandsavtal. Vår bedömning av rättsläget beträffande hyresrätter är att något hinder mot att träffa bindande för- handsavtal inte finns enligt gällande rätt. Några särskilda regler behövs således inte för att det skall vara möjligt ingå förhandsavtal. Förhandsavtal om bostadsrätter skall vara skriftliga och innehålla vissa uppgifter, bl.a. avgifterna för bostadsrätten. Någon särskild moti- vering till detta lämnades inte i förarbetena. Men det var antagligen rätt naturligt med formkrav eftersom ett skriftlighetskrav gäller för både upplåtelse- och överlåtelseavtal. Som vi utvecklar i avsnitt 11.2.2 finns flera nackdelar med formkrav. Bl.a. krävs ett rätt utförligt regelverk som anger kraven och följderna av att parterna inte lever upp till dessa. 124 Föreningens rätt att upplåta Formkrav finns varken enligt föreningslagen eller hyreslagen. Enligt våra erfarenheter innebär frånvaron av formkrav beträffande hyresavtal inte några nackdelar. Formkrav brukar annars motiveras med bl.a. att de behövs för att precisera avtalsvillkoren och i övrigt skapa ordning och reda i rättsförhållandena (se t.ex. prop. 1981/82:169 s. 62). Skill- naden mellan ett vanligt hyresavtal och en upplåtelse av kooperativ hy- resrätt är att kapitaltillskott förekommer. Den skillnaden är enligt vår mening inte tillräcklig för att motivera formkrav vid ingåendet av hy- resavtalet. I synnerhet gäller det eftersom vår bedömning är att insat- serna generellt sett kommer att vara lägre för kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter. Dessa resonemang har samma bärkraft på frågan om formkrav bör ställas upp för förhandsavtal. I sammanhanget bör nämnas att inom ramen för Europeiska unionens råd antagit en gemensam ståndpunkt (14263/99) inför antagandet av och rådets direktiv om vissa rättsli- ga aspekter på informationssamhällets tjänster, särskilt elektronisk handel, på den inre marknaden. Syftet med detta direktiv skall vara att säkerställa den fria rörligheten för informationssamhällets tjänster mellan medlemsstaterna, artikel 1. Enligt artikel 9 skall medlemsstater- na se till att deras rättssystem tillåter att avtal ingås på elektronisk väg. Medlemsstaterna skall särskilt se till att de rättsliga krav som är till- lämpliga på avtalsprocessen varken skapar hinder för användningen av avtal på elektronisk väg eller medför att sådana avtal frånkänns rättslig verkan och giltighet på grund av att de har kommit till stånd på elektro- nisk väg. Medlemsstaterna får i och för sig föreskriva undantag för av- tal om fast egendom men inte när det gäller hyresavtal. Den gemensamma ståndpunkten innebär om än inte ett hinder så väl en komplikation. Ett eventuellt formkrav måste utformas så att för- handsavtal kan träffas också på elektronisk väg (jfr därvid även Euro- paparlamentets och rådets direktiv /93/EG av om ett gemenskapsramverk för elektroniska signaturer). Några färdiga generella principer för formbundna avtal på elektronisk väg finns inte i svensk rätt. Mot den här tecknade bakgrunden anser vi att rätt tunga skäl talar mot att införa de formkrav som gäller för förhandsavtal avseende bo- stadsrätter. Vilka andra beståndsdelar består då regelverket om för- handsavtal i BRL av? Kravet på att en av intygsgivare granskad kostnadskalkyl skall fin- nas när förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt skall träffas måste ses mot bakgrund av kravet på en på samma sätt granskad ekonomisk plan för upplåtelse av bostadsrätt. Spekulanten bör få ungefär samma trygghet vid tecknandet av ett förhandsavtal som då upplåtelse av bo- stadsrätt sker direkt. Eftersom vi inte har sett skäl för att införa ett krav Föreningens rätt att upplåta 125 på ekonomiska planer bör något krav på motsvarigheter till kost- nadskalkyler inte gälla för kooperativa hyresrätter. En annan beståndsdel är reglerna om frånträde. Allmänna avtals- rättsliga grundsatser om giltigheten av förhandsavtal och bestämmel- serna i lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmö- genhetsrättens område om rättshandlingars ogiltighet (avtalslagen) gäller för förhandsavtal enligt BRL. Men särskilda bestämmelser finns därutöver om förhandstecknarens rätt att frånträda ett förhandsavtal, se avsnitt 5.1.1.