sou · GOB376 · 2001-01-01 00:00:00 — De nya bestämmelserna föreslås träda i kraft . De nya bestämmelserna i 12 kap. 18 d, 18 e, 18 h, 55 och 55 a §§, skall inte tillämpas i fråga om förbättrings- eller ändringsåtgärder som har påbörjats före . Avgörande är när åtgärden rent faktiskt påbörjas - inte när t.ex. ombyggnaden upphandlas. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före , skall 12 kap. 45 § i sin äldre lydelse tillämpas. Det innebär att har före avtal om upplåtelse i andra hand av en bostadslägenhet träffats med en hyresvärd som i sin tur hyrt lägenhet genom ett s.k. blockhyresavtal, får andrahandshyresgästen besittningsskydd först när hans hyresförhållande har varat . Träffas andrahandshyresavtalet efter , får däremot andrahandshyresgästen besittningsskydd även om blockhyresavtalet har träffats före . De nya bestämmelserna i 12 kap. 50, 57 a, 58 b, 58 c och 70 §§ om bostadshyresgästs rätt att bo kvar som en förlängningstvist pågår och lokalhyresgästs besittningsskydd, skall gälla även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet . Om hyresavtalet har sagts upp före , skall däremot äldre bestämmelser tillämpas. 13.2Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) I paragrafen har införts bestämmelser om prövning av frågan om en förhandlingsordnings bestånd. De nuvarande bestämmelserna i para- grafen om att en förhandlingsordning kan upphävas i en tvist om införande eller slopande av förhandlingsklausul enligt 2 § andra stycket har tagits bort. Ändringarna har behandlats i avsnitt 11.2. I första stycket föreskrivs att hyresnämnden får på ansökan av en organisation av hyresgäster förordna att en förhandlingsordning inte längre skall gälla. En ansökan skall läggas upp som ett särskilt ärende och handläggas enligt reglerna i nämndlagen för ärende angående förhandlingsordning (se bl.a. 4 § första stycket 5 a, 15 a § och 16 f-23 b som inte omfattas av den gällande förhand- lingsordningen är behörig att göra ansökan. Något krav på att organisationen skall ha medlemmar i det eller de berörda husen, finns inte. Organisationen måste dock vara rättskapabel och ha som syfte att ta till vara hyresgästernas intressen i hyresfrågor. En förhandlingsordning skall upphävas om det finns särskilda skäl. Som utvecklats i den allmänna motiveringen (avsnitt 11.2) krävs för att sådana skäl skall anses föreligga att sökanden har en sådan organisation att den kan fullgöra förhandlingsskyldigheten. Sökanden bör också uppfylla de övriga kraven som gäller för rätt till förhandlingsordning. Vidare bör en förhandlingsordning med den nya organisationen normalt kunna antas komma att omfatta fler lägenheter än vad den gällande förhandlingsordningen gör. Även andra omständigheter, såsom det sätt på vilket berörda hyresgästorganisationer har fullgjort förhandlingsskyldighet, kan vägas in i bedömningen. Bevisbördan för att det finns skäl att upphäva förhandlingsordningen åvilar sökanden (jfr avsnitt 11.2). kan förordna att förhandlingsordningen inte längre skall gälla för ett eller flera hus. omständigheterna i det enskilda fallet kan ett förordnande innebära att förhandlingsordningen antingen upphävs helt eller att den skall upphöra att omfatta lägenheterna i ett eller flera hus. Beslutas det att en förhandlingsordning skall upphöra att gälla, bör det anges från vilken tidpunkt som detta skall gälla. Denna tidpunkt bör givetvis ligga efter den tidpunkt då beslutet vinner laga kraft. Om det inte anges när förhandlingsordningen upphör att gälla, upphör den att gälla i och med att hyresnämndens beslut vinner laga kraft. I ett nytt andra stycke finns bestämmelser om vem som skall ha ställning som motpart i ett ärende om upphävande av förhandlings- ordning. Som framgår av den allmänna motiveringen skall hyresvärd, i förekommande fall organisation av fastighetsägare samt hyresgäst- organisation med vilka förhandlingsordningen gäller anses som motparter till den hyresgästorganisation som söker etablera förhand- lingsrätt. Det är endast de organisationer av fastighetsägare som jämte hyresvärd tecknat avtal om förhandlingsordning som avses i bestämmelsen. som inte är part i förhand- lingsordningen men som hyresvärden är medlem i och som brukar företräda hyresvärden som ombud vid de kollektiva hyresförhand- lingarna, skall inte betraktas som motpart. De nya bestämmelserna föreslås träda i kraft . Har tvist enligt 2 § andra stycket om upphävande av förhandlingsklausul hänskjutits till hyresnämnd före , skall 3 a § i sin nuvarande lydelse tillämpas. Det innebär att hyresnämnden kan även efter i en tvist om förhandlingsklausul, upphäva en förhandlingsordning. 13.3Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder I paragrafen anges hyresnämndens uppgifter. I första stycket 2 införs en föreskrift om hyresnämndens behörighet att pröva tvist om förlängning av hyrestiden enligt 58 c § hyreslagen. I första stycket finns bestämmelser om att hyresnämnden kan vid medling i anledning av uppsägning av lokalhyresavtal, avge yttrande om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 57 § första stycket 2 och 3 hyreslagen. Dessa bestämmelser behålls oförändrade. Som framgår av avsnitt 10.2.3, anser utredningen att hyresnämnden även skall kunna yttra sig om andra hyresvillkor än själva hyran. Det kan t.ex. gälla krav på att hyresgästen skall ställa säkerhet för hyresfordran, hyresgästens öppethållandetider, skyldighet för hyres- gästen att gå med i en särskild företagareförening, särskild vitesklausul m.m. I stycket har därför tagits in en bestämmelse om att hyresnämnden även kan yttra sig om huruvida de hyresvillkor som hyresvärden i övrigt kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållande enligt 12 kap. 57 § första stycket 5 jordabalken. skall bedöma skäligheten hos villkoren utifrån den praxis som utbildats enligt 57 § första stycket 5 hyreslagen. att ett hyresvillkor är skäligt och överens- stämmer med god sed i hyresförhållande, skall nämnden begränsa sitt yttrande till ett konstaterande av att hyresvillkoret får anses skäligt. Om nämnden finner att villkoret inte är skäligt, skall nämnden ange det. Har hyresvärden - med anledning av hyresgästens invändning - uppställt villkor som skall gälla för det fall det ursprungliga villkoret inte bedöms som skäligt, måste nämnden ta ställning även till det andra villkoret. Om det har begärts att hyresnämnden skall yttra sig om både marknadshyran och ett visst hyresvillkors skälighet, måste hyres- nämnden först ta ställning till hyresvillkorets skälighet. att villkoret är skäligt, skall marknadshyran bestämmas med beaktande av villkoret och av de övriga villkor som hyresvärden kräver för förlängning. Skulle hyresvillkoret däremot inte bedömas som skäligt, skall hyresnämnden bortse från villkoret när marknadshyran bestäms. skall då enbart beakta de övriga villkor som värden kräver för förlängning. Det är givetvis angeläget att hyresnämnden tydligt anger vilka hyresvillkor som ett yttrande om marknadshyran har baserats på. Det kan naturligtvis inträffa att en hyresvärd för förlängning kräver villkor som inte är skäliga men att hyresgästen begär att hyresnämnden enbart skall yttra sig om marknadshyran. får då utgå från att det oskäliga villkoret skall gälla. Rimligtvis kan villkoret i sig anses sänkande på marknadshyran för lokalen. Ett yttrande om ett hyresvillkors skälighet, föreslås få presum- tionsverkan i en efterföljande tvist om ersättning (se författnings- förslaget beträffande 57 a § hyreslagen). Bestämmelserna i andra stycket, som handlar om att hyresnämnden kan vid medling i ett ärende som gäller anläggningsarrende avge yttrande om arrendeavgiften, kvarstår oförändrade (jfr dir. 1997:97 s. 18). I ett nytt tredje stycke har intagits en bestämmelse om att ett yttrande skall grundas på utredningen i ärendet. Bestämmelsen är tillämpbar på alla typer av yttranden som avses i första och andra styckena. Med utredningen i ärendet avses såväl den utredning som parterna åberopat som det jämförelsematerial som hyresnämnden själv tillfört ärendet. Material som nämnden själv tillfört ärendet måste dock parterna ha beretts tillfälle att yttra sig över för att yttrandet skall få grundas på det. Paragrafen hindrar inte att hyresnämnden beaktar sådana omständigheter som är allmänt veterliga och allmänna erfarenhetssatser även om parterna inte har beretts tillfälle att yttra sig över dem. Likaså hindrar den inte att hyresnämnden beaktar sin kännedom om hyresförhållanden när den värderar åberopad utredning. Däremot får hyresnämnden inte tillföra ärendet utredning som parterna inte har fått yttra sig över. Som framgår av avsnitt 10.2.2 utgör en förutsättning för att hyresnämnden skall få tillföra ärendet utredning att den åberopade utredningen är bristfällig eller uppenbart missvisande. I vissa ärenden åberopas inte någon utredning alls utan hyresnämnden är hänvisad till en mer eller mindre renodlad rättslig bedömning. Så kan vara fallet vid bedömningen av om en anvisad ersättningslokal är godtagbar enligt 57 § första stycket 2 och 3 hyreslagen. Givetvis får hyresnämnden företa sådan rättslig prövning trots att det inte har åberopats någon egentlig utredning. Bestämmelsens innebörd i övrigt framgår av avsnitt 10.2.2. Någon ändring av hur de olika frågorna skall bedömas i materiellt avseende avses inte. I paragrafen finns bestämmelser om att hyresnämnden kan i beslut, varigenom förlängningstalan ogillas, ålägga hyresgästen att flytta från lägenheten. Bestämmelserna finns nu i paragrafens första stycke. Bestämmelser med motsvarande innehåll finns i 9 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i . får enligt första stycket ålägga hyresgästen att flytta då lägenheten skall lämnas. Skyldigheten att flytta inträder i olika fall. Om förlängningstvisten avgörs före hyrestidens utgång och uppskov med avflyttning enligt 52 § hyreslagen inte medges, skall hyresgästen flytta när hyrestiden löper ut. Medges uppskov, inträder skyldigheten att flytta vid uppskovstidens utgång. beslut i förlängningsfrågan efter hyrestidens utgång och medges inte uppskov, är hyresgästen i princip skyldig att flytta när beslutet meddelas. När tiden för överklagande av hyresnämndens beslut om avflyttning löpt ut, kan beslutet verkställas som en lagakraftägande dom (se 32 § nämndlagen). I ett nytt andra stycket har intagits bestämmelser om att hyres- nämnden kan, i samband med att den meddelar ett förordnande om avflyttning enligt första stycket, även förordna att beslutet får verkställas utan hinder av att det inte har vunnit laga kraft. Till följd av den föreslagna ändringen i 50 § hyreslagen, blir hyresgästen skyldig att flytta även om han skulle överklaga hyresnämndens beslut. Skulle hyresgästen inte rätta sig efter hyresnämndens beslut, kan kronofogdemyndigheten verkställa avhysningen. För att hyresnämnden skall kunna förordna om omedelbar verk- ställighet, måste hyresvärden ha framställt ett yrkande härom. Yrkandet kan framställas såväl skriftligen i inlaga till nämnden som muntligen inför nämnden. Hyresgästen skall alltid beredas tillfälle att yttra sig över yrkandet. Ett förordande om omedelbar verkställighet får, liksom ett beslut om avflyttning enligt första stycket, meddelas även före hyrestidens utgång. Ett avflyttningsbeslut får givetvis inte verkställas före den i beslutet angivna avflyttningstidpunkten. Två förutsättningar måste vara uppfyllda för att hyresnämnden skall få förordna om omedelbar verkställighet; dels måste hyresavtalet upp- höra att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad, dels måste det finnas skäl för ett förordnande. Ett hyresavtal "upphör... att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad" om hyresvärden har åberopat att hyresgästen enligt 46 § första stycket 1 hyreslagen inte har rätt till förlängning av avtalet därför att hyresrätten är förverkad och hyresnämnden bifallit hans talan på i vart fall denna grund. Om hyresvärdens talan har bifallits enbart på annan grund än förverkande, får förordnande om verkställighet inte meddelas. Det gäller även om hyresrätten i praktiken skulle vara förverkad. För att ett förordnande skall få meddelas måste det finnas skäl till det. Motsvarande rekvisit återfinns i bestämmelsen om förordnande om verkställighet av domstols dom (se 17 kap. 14 § första stycket ). Vid bedömningen av om omedelbar verkställighet skall kunna medges måste hyresnämnden beakta såväl hyresvärdens intresse av att kunna förfoga över lägenheten som den skada och olägen- het som kan åsamkas hyresgästen genom verkställigheten. Stor betydelse måste tilläggas den större eller mindre sannolikheten av ändring av beslutet vid överklagande till . Om rätt till förlängning inte finns därför att hyresrätten är förverkad på grund av underlåtenhet att betala hyran, torde det i allmänhet finnas skäl att meddela verkställighetsförordnande, i vart fall om under- låtenheten pågått någon tid. Hyresvärden har då intresse av att kunna förfoga över lägenheten för att hyra ut den till någon annan och därigenom få in hyra. Om hyresgästen efter förverkandet har betalat hyresskulden, torde det däremot inte finnas skäl att meddela förordnande om omedelbar verkställighet. Särskilt tungt vägande skäl för verkställighetsförordnande kan vara allvarliga störningar, grov vanvård av lägenhet eller grava avvikelser från det avtalade ändamålet för förhyrningen. Hyresvärden måste i dessa fall anses ha ett mycket starkt intresse av att kunna förfoga över lägenheten. I andra meningen har intagits bestämmelse om att, när det finns anledning, hyresnämnden skall föreskriva att hyresvärden skall ställa säkerhet för skadestånd som han kan bli skyldig att utge om beslutet ändras. En bestämmelse med motsvarande innehåll finns i 17 kap. 14 § första stycket . Vid bedömningen av om det bör föreskrivas om säkerhet som villkor för verkställighet, bör särskilt beaktas sannolikheten för att beslutet kan komma att ändras vid ett överklagande. Av bestämmelserna i 52 kap. 7 § jämförda med 2 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i , får anses följa att kan inhibera hyresnämndens beslut om omedelbar verkställighet. Särskild bestämmelse om inhibition är därför inte påkallad. Paragrafen innehåller bestämmelser om handläggning av ärende enligt bostadsförvaltningslagen och ärende angående upprustningsföre- läggande och tillstånd till förbättrings- och ändringsarbete. I ett nytt sjätte stycke har förts in bestämmelser om att hyresnämnd skall underrätta byggnadsnämnd om det i ett ärende angående upprustnings- föreläggande, tillstånd till förbättrings- eller ändringsarbete eller förbud mot sådan åtgärd uppkommer fråga om en åtgärd är förenlig med bestämmelserna om varsamhet i 3 kap. (1987:10). skall underrätta om t.ex. en hyresgäst invänder att en åtgärd inte är förenlig med bestämmelserna i . behöver inte ta ställning till om det finns fog för invändningen. skall vidare underrättas om hyresnämnden vid syn gör sådana iakttagelser att den anser - utan att det har invänts - att det kan ifrågasättas om en åtgärd är varsam. Underrättelse skall skickas till oavsett om åtgärden kräver bygglov, bygganmälan eller får utföras utan bygglov och bygganmälan. Om det invänts att en åtgärd inte är förenlig med plan- och bygglagens bestämmelser och hyresvärden därefter återkallar sin ansökan om tillstånd - t.ex. därför att han inte skall utföra åtgärden eller hyresgästen har godkänt åtgärden - behöver inte underrättas. avses sådan nämnd som enligt 1 kap. 7 § fullgör kommunens uppgifter inom plan- och byggväsendet. Det är lämpligt att hyresnämnden underrättar parterna om dels bestämmelserna i , dels nämndens skyldighet att underrätta om åtgärderna. Ändringen är inte avsedd att ändra innebörden eller tillämpningen av det s.k. objektiva hyresgästintresset i 18 f § hyreslagen. Ändringarna i 3 a § hyresförhandlingslagen medför att möjligheten att få frågan om en förhandlingsordnings bestånd prövad i ett ärende angående införande eller upphävande av en förhandlingsklausul tas bort. Bestämmelserna i förevarande paragrafs fjärde stycke om att organisation med vilken förhandlingsordning gäller kan inträda som medpart till hyresvärden om det begärs prövning av frågan om en förhandlingsordnings bestånd i ett ärende angående en förhand- lingsklausul tas därför bort. I paragrafen finns bestämmelser om rättskraft. Av första stycket följer, genom hänvisningen till 4 § första stycket 2, att ett beslut om förlängning av hyrestiden enligt 58 c § hyreslagen vinner rättskraft. Lämnas ansökan utan bifall, vinner beslutet, enligt föreslaget tillägg, inte rättskraft. De nya bestämmelserna måste träda i kraft som ändringarna i jordabalken och hyresförhandlingslagen, förslagsvis . De nya bestämmelserna i jordabalken om bostadshyresgästs rätt att bo kvar som en förlängningstvist pågår och lokalhyresgästs besittningsskydd, föreslås gälla även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet (se punkt 4 i övergångsbestämmelserna till förslag till lag om ändring i jordabalken). Till följd härav måste även de nya bestämmelserna i 4, 12 a, 13 a och 22 §§ gälla i fråga om hyresavtal som har ingåtts före . Om hyresavtalet har sagts upp före , skall däremot äldre bestämmelser tillämpas. Har tvist enligt 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen om upphävande av förhandlingsklausul hänskjutits till hyresnämnd före ikraftträdandet , kan frågan om förhandlingsordningens bestånd prövas i denna tvist även efter . Särskilt yttrande av och angående hyresgästinflytande vid ändring av byggnad har enligt tilläggsdirektiven haft att utvärdera de regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad1 som infördes , bland annat med hänsyn till varsamhetskraven i plan- och bygglagstiftningen. Utredningen kommer fram till att hyres- gästernas inflytande har stärkts och föreslår bara små förändringar. När det gäller hur hyresgästernas intressen ska komma till uttryck vid prövning i hyresnämnden föreslås ingen ändring utan man menar att övervägande skäl talar för att behålla "det objektiva hyresgästintresset" för att beskriva de boendes intressen vid en rättslig prövning. Vi gör här en annan bedömning och menar att hyreslagen bör ändras så att det blir de berörda hyresgästernas synpunkter och önskemål som vid en prövning i nämnden vägs mot fastighetsägarens intressen. Begreppet "det objektiva hyresgästintresset" bör alltså enligt vår mening utmönstras ur reglerna om hyresgästinflytande vid ombyggnad. Vi ser framförallt följande skäl till detta: Det är för det första otidsenligt att betrakta hyresgäster i allmänhet som en enhetlig grupp, när man i övrigt är så medveten om hur viktigt det är att ta såväl lokala som individuella hänsyn. Det kommer till uttryck t.ex. i samband med nybyggnad eller vid insatser i socialt utsatta bostadsområden. För det andra visar utredningen att det så kallade objektiva hyresgästintresset är en ren konstruktion, som är härledd snarare ur fastighetsägarintresset än ur hyresgästernas intresse, vilket gör prövningen i hyresnämnden ganska meningslös. Slutligen är vi övertygade om att förutsättningarna för att ombyggnader ska ske på ett 1 I är den korrekta termen ändring av byggnad. Vi använder ändå här begreppet ombyggnad i den betydelse det har i allmänt språkbruk. varsamt sätt förbättras om de aktuella hyresgästerna, med sina erfarenheter av hur det är att bo i huset, får ett konkret inflytande vid ombyggnad. Vi utvecklar detta närmare nedan med utgångspunkt i utredningen. Hyresgäster är ingen enhetlig grupp Utredningen andas ett generaliserande ovanifrånperspektiv när det gäller synen på dem som bor i hyresrätt. Man konstaterar att i de rättsfall som utredningen gått igenom har det i de flesta fall bara varit enstaka hyresgäster som motsatt sig åtgärderna och drar därav den långtgående slutsatsen "Detta talar för att hyresgäster i allmänhet inte har något emot aktualiserade ombyggnadsåtgärder". Detta får fungera som ett argument mot att ta bort "det objektiva hyresgästintresset" som grund för prövningen. Men ingen torde komma på tanken att vid en rättslig prövning dra alla bostadsrättsinnehavare eller alla villaägare över en kam och tala om ett "objektivt bostadsrättsinnehavarintresse" eller ett "objektivt villaägarintresse". Eller, för den delen, låta hyresnämnden avgöra vad som är ett objektivt intresse för fastighetsägare i största allmänhet. Det enda rimliga enligt vår mening är att vid en prövning utgå från vad de som faktiskt bor i fastigheten anför. I vissa sammanhang, framförallt när det gäller de gemensamma delarna av huset, kan det vara naturligt att se till vad majoriteten av hyresgästerna har för uppfattning. är det dock fullt möjligt att ta hänsyn till enskildas önskemål, även om det skulle innebära att man inte kan genomföra samma åtgärder i alla lägenheter . Utredningen ger själv goda exempel på vilka möjligheter fastighetsägarna har - och i praktiken utnyttjar helt frivilligt - att utgå från enskilda hyresgästers ganska detaljerade önskemål om när, hur och på vilket sätt ändringar ska genomföras i den egna lägenheten. Men om fastighetsägaren skulle ha beaktansvärda skäl att genomföra samma åtgärd i samtliga lägenheter och några få hyresgäster motsätter sig det, bör detta att de flesta hyresgästerna vill ha åtgärden genomförd naturligtvis spela roll vid hyresnämndens prövning. "Det objektiva hyresgästintresset" förvillar begreppen Den principiella frågan är vad som ska vägas mot vartannat vid en prövning i hyresnämnden. Med dagens regler är det enligt utredarens egen slutsats så att hyresnämnden har att väga fastighetsägarens intresse mot något som är liktydigt med modern nybyggnadsstandard, d.v.s. i praktiken fastighetsägarens intressen. När utredningen diskuterar alternativen uttrycks det i termer av "det subjektiva hyresgästintresset". Man talar om konsekvenserna av att "införa ett subjektivt hyresgästintresse". Genom att på det här sättet ställa det "objektiva hyresgästintresset" mot det "subjektiva" förvirrar man enligt vår mening begreppen. Objektivitet klingar i de flestas öron betydligt bättre än subjektivitet, speciellt i rättsliga sammanhang. Men i så fall borde man väl vara konsekvent och också tala om att man vill ställa detta så kallade objektiva hyresgästintresse mot "det subjektiva fastighetsägarintresset"? Om man på motsvarande sätt skulle försöka identifiera ett "objektivt fastighetsägarintresse" ligger det nära till hands att tro att tolkningen skulle bli precis densamma som för "det objektiva hyresgästintresset", nämligen vad som motsvarar modern nybyggnadsstandard . Ett argument som förs fram är att parterna bör ha möjlighet att förutse hur en viss situation skulle bedömas av hyresnämnden. Och det är nog så att om man tar bort den ena partens möjligheter att få sina synpunkter och önskemål beaktade och ersätter det med en standardiserad motpart så blir förmodligen utslaget mer förutsägbart. Men i andra sammanhang räcker det att låta praxis utbildas, vilket efterhand ger parterna större möjligheter att förstå hur det är tänkt att reglerna ska fungera. Utredningens genomgång av ärenden som tagits upp av i och i utmynnar i en rad slutsatser. Utredningen kommer bl.a. fram till att de åtgärder som fastighetsägaren har velat genomföra "synes ha varit befogade". Men detta är inget hållbart argument för att inte låta den enskilde hyresgästen eller hyresgästerna i huset vara motpart vid hyresnämndens prövning. Om åtgärderna är befogade och fastighetsägaren verkligen har ett beaktansvärt intresse av att genomföra dem mot den boendes uttryckliga vilja, så borde hyresnämnden kunna komma till samma slutsats ändå. När det gäller varsamhetskraven vid ombyggnad kommer utredningen till slutsatsen att man inte bör införa en ordning där hyresnämnden gör en självständig prövning av om kraven på varsamhet uppfylls.