sou · GOB395d2 · 2001-01-01 00:00:00 — Den kommenterades då på det sättet att det överensstämde med vad som gällde för överskott vid likvidation (NJA II 1930 s. 526). I förbigående kan nämnas att regeln vid likvida- tion togs bort vid införandet av BRL. Det motiverades med att det i föreningslagen hade införts bestämmelser som medförde att före- ningen var skyldig att i stadgarna ange hur man skall förfara med till- gångarna vid likvidation och att bl.a. den aktuella bestämmelsen därför hade förlorat i betydelse (prop. 1971:12 s. 163). I äldre litteratur kom- menterades bestämmelsen om vinstutdelning till endast bostadsrättsha- vare med att detta överensstämde med synsättet i lagen att bostadsrätts- havarna är att betrakta som de egentliga medlemmarna (Siljeström m.fl., Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 uppl., 1965, s. 149). I de här aktuella avseendena har vi valt en helt annan utformning av kooperativa hyresrättsföreningar. Redan genom vårt förslag att någon fast koppling inte skall finnas mellan andelsrätt och nyttjanderätt följer att man inte kan överföra synsättet att endast de som innehar en nytt- janderätt skall ha rätt till utdelning. Några andra skäl till avvikelser från föreningslagens bestämmelser kan vi inte se. Vi anser således att någon begränsning, liknande den i BRL att vinst får delas ut till endast bo- stadsrättshavarna, inte bör införas. Fördelning av vinsten mellan de berättigade Även bestämmelsen i BRL att vinsten skall fördelas mellan bostads- rättshavarna efter insatserna för bostadsrätterna, om inte något annat har bestämts i stadgarna, har haft sin motsvarighet sedan 1930 års BRL. Men tidigare skulle fördelningen göras efter andelsvärdena. Redan med hänsyn till vårt ställningstagande att vinstutdelning inte endast skall kunna ske till kooperativa hyresgäster följer att en motsva- righet till bestämmelsen i BRL inte bör införas beträffande kooperativa hyresrätter. 18.1Bör särskilda regler finnas om ombildning till ägarmodellen? Särskilda bestämmelser finns om ombildning av hyresrätt till bostads- rätt. Reglerna finns dels i BRL, dels i en särskild lag benämnd lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen). Som rubriken på den särskilda lagen antyder är det i samband med att fastighetsägaren har för avsikt att avyttra sin fastig- het som särskilda möjligheter finns till ombildning. I korthet går reg- lerna ut på att hyresgästerna bildar en bostadsrättsförening. Denna an- mäler till inskrivningsmyndigheten sitt intresse av att förvärva fastig- heten. Detta antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Genom anmälan får bostadsrättsföreningen en förköpsrätt. beslut om förvärv skall fattas på förenings- stämma 9 kap. 19 § BRL. Två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skall ha gått med på beslutet. Hyresgästerna i de lägenheterna skall va- ra medlemmar i föreningen. Inför beslutet skall hyresgästerna ha till- gång till en ekonomisk plan med intyg från intygsgivare, 9 kap. 20 § BRL. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll. I anmälan till inskrivningsmyndigheten skall föreningen foga ett intyg, 3 § ombildningslagen. Enligt detta skall bl.a. hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna ha förklarat sig intres- serade av den tänkta ombildningen. Dessa hyresgäster skall vara med- lemmar i bostadsrättsföreningen. Vårt förslag: Bestämmelserna i lagen (1982:352) om rätt till fastig- hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall vara tillämpliga även på fastighetsförvärv för ombildning till kooperativ hyresrätt. En förening som har fått en anmälan om ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt antecknad i fastighetsregistrets inskrivnings- del skall kunna återta sin anmälan. Till återtagandet skall fogas ett in- tyg av föreningens styrelse att minst hälften av de aktuella hyresgäster- na vid föreningsstämma har röstat mot förvärv av den fasta egendomen. skall då ta bort anteckningen. För att en kooperativ hyresrättsförenings beslut om förvärv för om- bildning till kooperativ hyresrätt skall vara giltigt skall en ekonomisk plan och ett besiktningsprotokoll vara tillgängliga inför beslutet. Planen skall vara granskad av två, behöriga intygsgivare. Vår lösning bör vara generell Inledningsvis måste konstateras att en bostadsrättsförening har möjlig- het att, liksom vilken annan juridisk eller fysisk person som helst, för- värva en fastighet även utan de särskilda ombildningsbestämmelserna. De särskilda reglerna infördes . De innebär alltså att man har ökat möjligheterna för just bostadsrättsföreningar att förvärva fastig- heten där medlemmarna är hyresgäster. Ett reformarbete pågår beträffande de allmännyttiga bostadsföreta- gens framtid. Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet lämnade principförslag i betänkandet På de boendes villkor – allmännyttan (SOU 1999:148). Dessa förslag bereds nu vidare inom ra- men för en parlamentarisk kommitté som har tagit namnet bostadsföretag och boendesocial utveckling (Fi 2000:01). Enligt det nämnda betänkandet är en möjlighet till hyres- gästinflytande inom ramen för allmännyttan att kooperativa hyresrätts- föreningar bildas. Det är möjligt att man vid det vidare reformarbetet kommer fram till att särskilda skäl kan finnas att gynna ombildning av allmännyttans hyresrätter till kooperativa hyresrätter framför ombild- ning till bostadsrätter. Enligt vår mening bör detta i så fall lösas genom särskilda regler som träffar allmännyttans fastighetsbestånd. Vårt förslag tar i stället sikte på vad som generellt skall gälla beträf- fande ombildning till kooperativ hyresrätt. Skälen för särskilda ombildningsregler När det gäller skälen 1982 införda reglerna om ombildning till bostadsrätt konstaterades i förarbetena (prop. 1981/82:169 s. 18 ff.) först att bostadspolitiken tidigare hade varit inriktad på främst att komma tillrätta med bostadsbrist samt låg utrymmes- och utrustnings- standard. Tiden ansågs vara mogen för att flytta tyngdpunkten mot an- nat bl.a. de boendes inflytande. Man bedömde dock att det inte är möj- ligt att uppnå samma inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande- eller bostadsrätt. Bostadsrätten borde därför öka, särskilt i områden där hyresrätten dominerar. Då åstadkommer man, enligt de- partementschefen, en större variation mellan upplåtelseformerna, vari- genom bl.a. bostadskonsumenternas önskemål bättre kan tillgodoses. har många ändringar gjorts i bestämmelserna om om- bildning, bl.a. när det gäller majoritetskraven och vilka hus som skall få ombildas. De här återgivna skälen har emellertid inte på något grund- läggande sätt ifrågasatts. Bör man gynna någon av de två upplåtelseformerna? I korthet motiverades alltså reglerna med att man ville stimulera den boendeform som ansågs ge de bästa och mest omfattande möjligheterna till boendeinflytande. Kooperativa hyresrättsföreningar är i dessa hän- seenden tänkta att i allt väsentligt fungera på samma sätt som bostads- rättsföreningar. En av grundidéerna med kooperativ hyresrätt är just att hyresgästerna skall få möjligheter till medinflytande, ungefär på samma sätt som bostadsrättshavare har. Utifrån de skäl som anfördes i förar- betena finns det därför inte skäl att missgynna kooperativa hyresrätter jämfört med bostadsrätter. Å andra sidan finns det utifrån dem inte heller skäl att gynna de kooperativa hyresrätterna på bostadsrätternas bekostnad. Det man kan uppnå genom att införa ombildningsregler för koope- rativ hyresrätt motsvarande dem för bostadsrätt är att stimulera bildan- de av kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen. I avsnitt 6.2 diskuterade vi de svårigheter som fanns under försöksverksamheten för den typen av kooperativa hyresrättsföreningar. Vi konstaterade då att just kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen utan en stark finansiär i bakgrunden ofta lär få det svårare med finansieringen än en bostadsrättsförening. Vill man ändra på detta krävs någon form av ekonomisk stimulans. Förslag till sådant ligger dock utanför vårt uppdrag. Vid ombildning torde det ofta vara fråga om bildande av den aktu- ella typen av kooperativ hyresrättsförening. Det skulle då kunna hävdas att i ett läge där vi inte har föreslagit stimulanser kan fallen där om- bildning till kooperativ hyresrätt väljs i stället för ombildning till bo- stadsrätt bli så få att man kan ifrågasätta meningen med särskilda om- bildningsregler. Men enligt oss bör man inta det motsatta förhållningssättet. Är an- tagandet riktigt att utgångsläget för kooperativa hyresrättsföreningar är något sämre, bör detta inte försämras ännu mer genom gynnande av upplåtelseformen bostadsrätt i ombildningsfallen. Och om förhållande- na i stället skulle bli sådana att kooperativa hyresrättsföreningar upp- fattas som ett attraktivt alternativ, bör beredskap finnas i form av färdi- ga ombildningsregler. Vi anser alltså att regler bör finnas avseende ombildning till koope- rativ hyresrätt. Som redan nämnts saknas skäl att gynna den ena upplåtelseformen framför den andra. Frågan är då hur ombildningsreglerna bör utformas. Ett alternativ är att låta ombildningsreglerna till bostadsrätt omfatta även ombildning till kooperativ hyresrätt. En komplikation med den lösningen är att situationen kan inträffa att flera föreningar, t.ex. en bo- stadsrättsförening och en kooperativ hyresrättsförening, annmäler sitt intresse till inskrivningsmyndigheten. Denna konkurrenssituation måste då lösas på något sätt. Lagen om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt är inte utformad på ett sätt som löser problemet. En möjlighet vi har diskuterat är att införa ett nytt undantag i 6 § ombildningslagen. Enligt den paragrafen får en överlåtelse i vissa fall göras utan hembud till föreningen. Och det gäller alltså trots att hem- bud normalt skulle skett. Dessa undantag skulle kunna tillföras det fal- let att överlåtelse skall ske till en kooperativ hyresrättsförening. Men för det första innebär en sådan regel att den kooperativa hyresrättsföre- ningen gynnas framför bostadsrättsföreningar i det fallet att fastighets- ägaren vill överlåta till den kooperativa hyresrättsföreningen. Vidare skulle kooperativa hyresrättsföreningar vara missgynnade i alla fall fastighetsägaren vill sälja till någon annan än en sådan förening. Då skulle ju hembud vara aktuellt endast till en eventuell bostadsrättsför- ening. Naturligtvis skulle en regel om att den ena upplåtelseformen alltid har försteg vara enkel. Men sådana regler är inte aktuella, eftersom vi inte anser att den ena upplåtelseformen bör gynnas framför den andra. Enligt vår mening är därför den bästa lösningen den tidigare nämn- da. Man bör utvidga ombildningslagens tillämpningsområde till att om- fatta även ombildning från vanlig hyresrätt till kooperativ hyresrätt. Därutöver bör en del frågor – motsvarigheter till sådana som för bo- stadsrätter regleras i BRL – regleras i lagen om kooperativ hyresrätt. Vi återkommer till det i nästa avsnitt. Hur bör man lösa konkurrensen mellan flera föreningar? Som tidigare nämndes kan man förutse situationen att flera intressenter finns. Konkurrenssituationen mellan dem måste lösas. Först bör något sägas om hur den situation ser ut som vi tänker på. Enligt bestämmelserna om ombildning till bostadsrätt krävs för det första ett beslut av en bostadsrättsförening om att förvärva ett hus för ombildningen. För att ett sådant beslut skall vara giltigt krävs att hyres- gästerna i minst två tredjedelar av aktuella lägenheterna har gått med på beslutet. Föreningen skall göra en intresseanmälan till inskrivnings- myndigheten. Till denna skall fogas ett intyg om att den nämnda mängden hyresgäster skriftligen har förklarat sig intresserade av om- bildningen. Hyresgästerna är emellertid inte bundna av sina förklaring- ar om inte förhandsavtal har tecknats. Om man bara gjorde bestämmelserna om ombildning till bostadsrätt tillämpliga också på kooperativ hyresrätt skulle situationen kunna upp- stå att beslut om förvärv skulle kunna fattas i och anmälan göras av bå- de en bostadsrättsförening och en kooperativ hyresrättsförening. Denna situation är av naturliga skäl inte förutsedd. Det som gäller är att en ny anteckning i inskrivningsregistret inte får göras så länge en an- teckning redan finns. Om nu inte en av upplåtelseformerna skall gynnas är en tänkbar möjlighet att den upplåtelseform skulle få företräde som hade flest an- hängare. Frågan är bara hur detta skulle avgöras. När skulle räkningen göras och vem skulle göra den? Vilka möjligheter skulle finnas att änd- ra sig? Den typen av lösningar framstår som i praktiken svårgenomför- bara. Man kan tänka sig att ge den förening företräde som har anmält sig först. Risken framstår emellertid som överhängande att en sådan regel missbrukas eller att dåligt informerade hyresgäster fattar förhastade be- slut. Den lösningen innebär nämligen att utrymme för ändringar inte finns, även om hyresgästerna ändrar inställning. Reglerna i ombild- ningslagen innebär att den förening som har registrerats i fastighetsre- gistrets inskrivningsdel står kvar där , 5 § ombildningslagen. Skulle då motsatsen, att den sist anmälda föreningen ges företräde, vara lösningen? Vi bedömer att så inte är fallet. Det framstår inte som realistiskt att låta hembudet gå till fler än en förening. Det måste gälla oavsett hur lång kö som finns. I annat fall skulle hembudsförfarandet kunna bli oerhört utdraget. Men med prövning av endast en av anmäl- ningarna finns en risk för manipulationer o.d. Det skulle kunna ske ge- nom exempelvis att föreningar anmälde sig på ren spekulation eller att den sist anmälda föreningen var en bulvanförening eller liknande. Vi föreslår därför följande utformning. En intresseanmälan gäller, som redan nämnts, . Tiden kan förlängas om hembud har gjorts. Men det kan vi bortse ifrån här. Vidare får en ny intresseanmälan an- tecknas tidigast på den inskrivningsdag då den tidigares giltighet har upphört. Avsikten med den sistnämnda bestämmelsen är att hindra att en ny intresseanmälan medför rätt till hembud innan den tidigares gil- tighet har upphört (prop. 1981/82:169 s. 77). Det bör gälla även i fort- sättningen. Endast en anteckning bör kunna finnas i taget. Däremot bör en möjlighet införas för föreningar att återta sin anmälan och för in- skrivningsmyndigheten att då ta bort anteckningen. Därmed finns en möjlighet för hyresgästerna i ett hus som först har valt den ena upplåtelseformen att ändra sig och välja den andra samt att få det noterat i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Detta bygger på den nuvarande ordningen att majoritetskravet är två tredjedelar. Man kan hävda att majoritetskraven bör sänkas jämfört med vad som gäller för bostadsrätter, eftersom gynnande regler skall finnas för en ytterligare upplåtelseform. Risken för splittring mellan hyresgäster- na kan sägas bli större på det sättet det inte längre handlar om att välja mellan bara hyresrätt och bostadsrätt. Även alternativet kooperativ hy- resrätt skall vägas in. Majoritetskravet beträffande ombildning till bostadsrätt ändrades så sent som från minst hälften till två tredjedelar. De skäl som anfördes för detta var i korthet följande (prop. 1998/99:101 s. 12 f.). Ju fler som deltar i ombildningen, desto större är möjligheten att övergången till bostadsrätt blir lyckad. Boendet har en stor social bety- delse. Det är därför inte rimligt att en ombildning skall få genomföras om ett stort antal hyresgäster, kanske närmare hälften, motsätter sig Ombildning innebär också en risk för att föreningen sätter sina eg- na medlemmars intressen framför de kvarvarande hyresgästernas. De här återgivna skälen förlorar inte i betydelse på grund av infö- randet av en ny upplåtelseform. Och samma skäl kan göras gällande gentemot kooperativa hyresrättsföreningar. Särskilt mot bakgrund av att frågan beträffande bostadsrätter så har prövats av anser vi att tvåtredjedelskravet bör utvidgas till att gälla även för ko- operativa hyresrätter. Närmare om återtagande och borttagande av intresseanmälan Vi backar då tillbaka till fallet att hyresgästerna genom t.ex. en bo- stadsrättsförening har anmält intresse för ombildning till bostadsrätt men ändrar sig. Man vill i stället anmäla intresse för ombildning till kooperativ hyresrätt. Det som krävs är då att bostadsrättsföreningen på föreningsstämma ändrar sitt beslut om att förvärva fastigheten. Detta kan sedan anmälas till inskrivningsmyndigheten. När anteckningen har tagits bort kan anmälan göras om ombildning till kooperativ hyresrätt. Vad bör då gälla för beslut om att inte förvärva fastigheten och vilka krav bör ställas på anmälan om detta? Som tidigare nämnts krävs två tredjedels majoritet för beslut om förvärv för ombildning till bostadsrätt. Och vi har föreslagit att det- samma skall gälla för ombildning till kooperativ hyresrätt. Det kan då förefalla naturligt att samma majoritetskrav bör gälla för ändringsbe- slutet, dvs. beslutet att inte förvärva fastigheten. Men de skärpta kraven för beslut om förvärv av fastighet motiveras, som tidigare nämnts, med att förutsättningarna för att ombildningen skall bli lyckad blir större om fler än hälften är intresserade. Med andra ord är förutsättningarna för ombildning för dåliga, om inte fler än hälften röstar för. Detta leder till att det inte bör krävas mer än att hälften av de aktuella hyresgästerna röstar för en ändring av det tidiga- re beslutet om förvärv av fastigheten. Därmed behövs inga särskilda regler för denna typ av beslut. Det gäller både för bostadsrätter och ko- operativa hyresrätter. Teoretiskt sätt finns då en risk för beslut om ändring av det tidigare beslutet, även om ombildning till den andra upplåtelseformen inte är aktuell. Men så är rättsläget (beträffande ombildning till bostadsrätt) . Och problemet framstår som i stort sett enbart teoretiskt. Vad bör då gälla beträffande anmälan till inskrivningsmyndigheten? Beslutet från föreningsstämman skall, som andra beslut, dokumenteras i ett protokoll. För intresseanmälan krävs en anmälan från styrelsen och ett av denna utfärdat intyg. I detta skall anges bl.a. att minst två tredje- delar skriftligen har förklarat sig intresserade. Mot den bakgrunden an- ser vi att det är tillräckligt att styrelsen återtar sin intresseanmälan och till detta fogar ett intyg om att minst hälften av de aktuella hyresgäster- na vid beslut på föreningsstämma röstat mot förvärv av den fasta egen- domen. Ekonomisk plan och besiktningsprotokoll Som nämndes i inledningsavsnittet förutsätter ett giltigt beslut om för- värv av en fastighet för ombildning till bostadsrätt att en av intygsgiva- re granskad ekonomisk plan och ett besiktningsprotokoll är tillgängliga. Frågan blir därför om några liknande krav bör ställas upp för beslut om förvärv för ombildning till kooperativ hyresrätt. När ombildningsreglerna infördes uppmärksammade departe- mentschefen i propositionen särskilt frågan om ekonomisk plan (prop. 1981/82:169 s. 34 f.). Hon konstaterade inledningsvis att syftet med den ekonomiska planen är att skapa förutsättningar för att bostadsrätts- föreningens verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk grund. Be- stämmelserna om ekonomisk plan, fortsatte hon, präglas av förhållan- dena vid nyproduktion. I en sådan situation spelar, enligt departe- mentschefen, den ekonomiska planen knappast någon roll för den en- skilde. Hon tillade att det i stället är den information som föreningsbil- daren lämnar och själva upplåtelseavtalet som utgör underlag för ställ- ningstagandet i fråga om förvärv av bostadsrätt. Därefter kom departementschefen in på läget vid ombildning: Situationen är emellertid annorlunda vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Det är självfallet av väsentlig betydelse att hyres- gästerna före beslutet om förvärv av fastigheten får en tillfredsstäl- lande information om de ekonomiska förutsättningarna för en om- bildning. Den ekonomiska planen bör härvid utgöra det viktigaste beslutsunderlaget för hyresgästerna. Det är enligt min mening alltså inte tillräckligt med någon form av preliminär plan utan en slutlig kalkyl bör föreligga i form av en ekonomisk plan. Departementschefen ansåg att planen skulle föreligga när beslut om fastighetsförvärvet skall fattas. En bestämmelse om det infördes i BRL. Planen skall dessutom vara granskad av intygsgivare, men behöver inte vara registrerad. Slutligen ställdes ett krav upp på att ett besiktningsprotokoll skall fogas till den ekonomiska planen. Protokollet skall utvisa fastighetens skick. Detta motiverades på följande sätt (prop. s. 35). När det härefter gäller innehållet i den ekonomiska planen är det vä- sentligt att hyresgästerna vid sitt ställningstagande till ombildningen får kännedom om sådana kostnadsökningar som kan förutses. Här- vid är det särskilt viktigt att fastighetens skick undersöks och att en beräkning görs av de kostnader som efter fastighetsförvärvet kan behöva läggas ner på underhållsåtgärder av olika slag. Det bör t.ex. inte få komma som en obehaglig överraskning för hyresgästerna att fastighetens stamledningar för vatten och avlopp måste bytas ut strax efter det att föreningen har förvärvat fastigheten. Om fastig- heten skall byggas om bör hyresgästerna så långt möjligt få känne- dom om ombyggnadens omfattning och den ökning av avgifterna som kommer att bli följden av ombyggnaden. Lagstiftarens syn är alltså att den ekonomiska planen tjänar olika syften vid nybyggnation respektive ombildning. Vid nybyggnation anses pla- nen sakna värde som informationsunderlag för den enskilde. Däremot anses den ekonomiska planen vara ett väsentligt informationsunderlag vid beslut om ombildning. Dessutom skall det finnas ett besiktnings- protokoll. Vi delar uppfattningen att ett ekonomisk underlag och ett besikt- ningsprotokoll kan ha en betydelse som beslutsunderlag för hyresgäs- terna vid ombildning och att detta är en skillnad jämfört med förhållan- dena vid nyproduktion. Därför anser vi det också tänkbart med en ord- ning liknande den i BRL vid ombildning till ägarmodellen trots att vi i avsnitt 5.2.1 bestämde oss för att inte förespråka ett generellt krav på en sådan ordning. Vid ombildning torde förhållandena ofta bli annorlunda än vid ny- produktion. Oftare kommer hyresgästerna eller vissa hyresgäster att va- ra drivande. Även i realiteten kommer hyresgästerna ofta att diktera villkoren. Därmed blir det viktigt med ett beslutsunderlag. I ombild- ningssituationer utsätts vidare ofta, i vart fall vissa av, hyresgästerna för ett visst tryck och påverkan. Därför är en opartisk granskning sär- skilt viktig. Det kan också konstateras att en viss debatt har förekommit om förhållandena vid vissa ombildningar till bostadsrätt . Som vi angav i avsnitt 5.2.1 finns flera nackdelar med skyddssyste- met i BRL. Men de nämnda förhållandena vid ombildning talar enligt vår mening starkt för att ha ett skyddssystem vid ombildning. det talar också att det är endast fråga om ägarmodellen. Och det är som sagts vid bildning av den typen av kooperativa hyresrättsföreningar som behovet av skydd får anses störst. Vi anser därför att skälen för en ordning med någon form av skyddssystem vid ombildning till ägarmo- dellen väger över. anser vi det viktigt att inte göra regelverket onödigt komplicerat. Det gäller särskilt mot bakgrund av att det skall gälla en- dast vid ombildning. Man bör så långt möjligt undvika sådana konsek- venser som att dessa regler driver fram formkrav, omfattande reglering osv. Vi tog i avsnitt 5.2.2 ställning för att ett krav på säkerhet vid utta- gande av förskott generellt sett är tillräckligt som författningsmässigt krav vid träffande av förhandsavtal. Förhållandena blir enligt vår me- ning inte annorlunda för att det är fråga om ombildning. Vi anser därför att något krav på kostnadskalkyler inte behöver ställas upp. Däremot bör ett krav ställs upp att projektet skall granskas av två sådana intygsgivare som granskar motsvarande bostadsrättsprojekt.