sou · GOB3110 · 2001-01-01 00:00:00 — leverans och/eller entreprenadavtal skulle ha tecknats på av godkända formulär och i överensstämmelse med AA 94 (Allmänna avtalsvillkor vid köp av monteringsfärdigt husmaterial) och/eller ABS 95. konsumenten skulle inte ha betalat leverantören/entreprenören för mer än levererat material och utfört arbete konsumenten skulle tillåta GAR-BO att utföra den kontroll och besikt- ning som GAR-BO fann erforderligt slutbesiktning skulle hållas och förrättas av besiktningsman som hade godkänts av GAR-BO konsumenten skulle ha hållit inne ett rimligt belopp som säkerhet för rättmätiga krav på grund av kvarstående fel. Till grund för detta skulle läggas besiktningsmannens värdering av kvarstående fel vid slutbesikt- ningen. konsumenten vid åberopande av garantibrevet skulle överlåta sin rätt enligt avtalen med leverantören och/eller entreprenören till GAR-BO och konsumenten till GAR-BO skulle överlåta sin rätt att kräva ersättning hos den som är ansvarig för skadan. Även om någon av dessa förutsättningar inte var uppfyllda gällde små- husgarantin ändå om konsumenten kunde visa att den bristande förutsätt- ningen inte var till men för GAR-BO. Vad gällde avtalskravet kan anföras att AA 94 (Allmänna avtalsvillkor vid köp av monteringsfärdigt husmaterial) enligt GAR-BO inte stred mot KKL, utan skulle tillämpas parallellt med denna. AA 94 användes när le- veransen av husmaterialet var det huvudsakliga inslaget i avtalsinnehållet och det arbete som ingick i avtalet var av mindre omfattning, t.ex. enkel stommontering, Definitionsmässigt var avtalet i sådana fall att betrakta som ett köpeavtal. I annat fall, när förhållandena var de motsatta – d.v.s. att arbetsmoment utgjorde det huvudsakliga inslaget i avtalet och leveransen av material var underordnad –var det fråga om ett uppdragsavtal. I dessa fall användes då regelmässigt ABS 95. GAR-BO har angett att bolaget eventuellt kommer att kräva användning av ABS 95 i samtliga fall, detta bl.a. till följd av ett beslut i 1995.21 GAR-BO:s småhusgaranti gällde inte konstruktion, material, vara och arbete som hade tillhandahållits av annan än husleverantören eller av annan entreprenör än den som hade angetts i garantibrevet; andra tilläggs- och ändringsarbeten än sådana som konsumenten skrift- ligen hade anmält till GAR-BO och som har godkänts av bolaget; väggbeklädnads- målnings- och golvläggningsarbete med undantag för fuktisolerande skikt i våtrum utförda enligt GVK/PER; (förkortningarna står för Golvbranschens våtrumskontroll respektive ) Frågan är inte slutligt avgjort utan är föremål för en tviste- målsprocess i . yttre markarbeten och ledningar, egen vatten- och avloppsanläggning eller förekomst, kvantitet och kvalitet av vatten från vattentäkt; konstruktion, material, vara och arbete som avsetts ingå i gemensam- hetsanläggning; betalning som konsumenten hade erlagt till leverantören och/eller ent- reprenörer utöver ersättning för levererat material och utfört arbete; kostnad som konsumenten hade tagit på sig för avhjälpande av fel före anmälan till och godkännande från GAR-BO; kostnad för skada och avbrott i rörelse eller ersättning för inkomstför- lust; ansvar och kostnad för försening eller dröjsmål; ansvar och kostnad för skada som kan eller skulle kunna ersättas av sådan allriskförsäkring eller ansvarsförsäkring som föreskrivs i ABS samt kostnad som kan uppstå i samband med s.k. force majeur. Med hänsyn taget till de generella förutsättningar för GAR-BO:s småhus- garanti som redovisades i föregående avsnitt så innebar bolagets produk- tionsgaranti en garanti för fullgörandet av husleverantörens och de ent- reprenörers som omfattades av garantin åtaganden om leverans och/eller uppförande av byggnader. Produktionsgarantin omfattade dock inte even- tuellt ansvar mot tredje man, byggherrens kontrollansvar, s.k. byggherre- kostnader (t.ex. kostnader för tomt, fastighetsbildning, grundundersökning, utsättning, lagfart och inskrivning, erforderliga lov och tillstånd, lån, bank- avgifter, myndighetsbesiktningar samt kommunala taxor och avgifter i form av bl.a. anslutningsavgifter) samt fel som framträder efter garanti- tidens utgång. För husleveransen gällde produktionsgarantin längst från leve- ransdagen. För entreprenad gällde, på motsvarande sätt, garantin längst för slutbesiktning eller den dag huset var klart för inflytt- ning, beroende på vilken av dessa som hade inträffat tidigast. Produktionsgarantin gällde endast vid konkurs och under förutsättning av att GAR-BO hade rätt att träda i garantihavarens ställe när det gällde hävande och/eller utförande av återstående arbeten. Anmälan om produktionsgarantins tillämpning skulle göras så snart konsumenten hade fått kännedom om husleverantörens konkurs, dock se- nast inom garantins giltighetstid enligt ovan. Om anmälan inte skedde i rätt tid förlorade konsumenten rätten till åtgärdande eller ersättning. GAR-BO:s åtagande enligt produktionsgarantin var beloppsmässigt begränsat vid s.k. följdskador till två gånger det basbelopp enligt lagen om allmän försäkring som gällde för köparens avtal med nä- ringsidkaren. Vid andra typer av skador var det obegränsat. Garantin var vidare villkorad av att konsumenten till GAR-BO erlade den betalning som annars skulle tillkomma husleverantören och/eller entreprenören för motsvarande prestation. Konsumenten hade inte rätt att göra avdrag för vite, skadestånd och liknande. Han eller hon skulle således till GAR-BO betala vad som återstod att betala av kontraktssumman. Med hänsyn tagen till de generella förutsättningarna för småhusgarantin innebar GAR-BO:s ansvarsutfästelse att bolaget påtog sig ansvar, under vissa ytterligare förutsättningar, för att åtgärda eller utge ekonomisk er- sättning för väsentlig skada på byggnad, uppkommen till följd av fel i säl- jarens leverans eller i entreprenad som hade angetts i garantibrevet. Ansvarsutfästelsen gällde för skada som hade framträtt och anmälts efter garantitidens utgång men från den tidigaste av dagen för slutbesiktning eller dagen för inflyttning. Konsumenten skulle anmäla skada till husleverantören, eller om denne var försatt i konkurs till GAR-BO. Om skadeanmälan inte gjordes utan dröjsmål, trots att köparen hade upptäckt eller borde ha upp- täckt skadan, förlorade köparen rätten till åtgärd eller ersättning. Vid an- mälan till GAR-BO hade bolaget rätt att avgöra om skadan skulle avhjäl- pas eller om ekonomisk gottgörelse skulle lämnas. Vid ekonomisk gottgö- relse gjordes avdrag för förslitning. GAR-BO:s totala ansvar enligt ansvarsutfästelsen var begränsat till tjugofem gånger det basbelopp enligt lagen om allmän försäkring som gällde för anmälan av skada. För åtgärdande av skada skulle köparen efter anmodan inbetala en självrisk som uppgick till hälften av det basbelopp enligt lagen om allmän försäkring som gällde vid tiden för anmälan. Endast en självrisk per fel togs ut. skada som hade upptäckts eller borde ha upptäckts eller otillräckligt åtgärdande av sådan skada, utvecklingsfel eller skada genom sådant (med utvecklingsfel avsågs fel som vid leveransens/entreprenadens genomförande inte kunde förutses med då känd teknik och vetenskap) skada orsakad av att köparen hade gjort avsteg från gällande normer och skada på annans egendom. Ansvarsutfästelsen gällde inte heller skada hänförlig till isolerglas eller annan vara som omfattades av särskild garanti eller för- säkring, elektrisk apparat eller annan maskin- eller hushållsutrustning samt da- toriserade styr- och reglersystem, utrustning för värme och ventilation, inklusive solvärme- och natur- värmesystem, kamin och öppen spis, annan orsak än fel i konstruktion, material, vara eller arbete, olyckshändelse, normal förslitning, åldrande eller omständighet som var att hänföra till köparen, utifrån kommande händelse och händelse som kunde eller skulle ha kunnat ersättas genom konventio- nell villaförsäkring eller som omfattades av annan förbindelse, utfästel- se, garanti eller försäkring. GAR-BO har sedan 1996 års ändring i 8 § förordningen om statliga bostadsbyggnadssubventioner i några fall utfärdat ansvarsutfästelse utan krav på att denna skall kombineras med en produktionsgaranti. Detta har skett i fall då bygget redan varit slutfört av säljare/entreprenör för vilken GAR-BO normalt utfärdar garantier och garantisökanden först i det läget skall söka statliga bidrag. Ansvarsutfästelsen har i dessa fall utsträckts till att gälla även som återstår av garantitiden. Detta är enligt bolaget en nödprodukt. Affärsidén går ut på att GAR-BO skall vara med redan från byggstart eftersom det är dyrbart att kontrollera hus i efterhand. Byggnadsgaranti är en specialenhet inom . De försäkringar som Byggnadsgaranti meddelar tecknas med If som försäkringsgivare. All administration och hantering av försäkringen sköts av Byggnadsgaranti. Byggnadsgaranti tillhandahåller två olika försäkringsprodukter för byggproduktion. Den ena kallas byggsäkerhet och är en försäkring som tecknas för ett visst entreprenadkontrakt (se närmare nedan). Den andra produkten är en byggfelsförsäkring som har sin utgångspunkt i de krav på dels byggfelsförsäkring som ställs i lagen om byggfelsförsäkring, dels så- dan ansvarsutfästelse som har krävts för erhållande av statliga rän- tebidrag. Byggfelsförsäkringen är en objektförsäkring, dvs. den är kopplad till en viss byggnad oavsett om byggnaden byter ägare , som är räknat från entreprenadens godkännande. Försäkringen skall tecknas innan byggnadsarbetena påbörjas. Inför tecknandet av en byggfelsförsäkring vid nyproduktion får försäk- ringstagaren lämna utförlig information om byggprojektet. Med stöd av denna gör Byggnadsgaranti en kvalitetsklassning som innebär en bedöm- ning av risken för byggfel under den tioåriga försäkringstiden. Kvalitets- klassningen är frivillig och kan väljas bort. Av stor betydelse för bedöm- ningen är hur projektet har kvalitetssäkrats med avseende på tre faktorer; projektadministration, projektering och genomförande. I detta ingår upp- rättande av kvalitetsplan och kontrollprogram samt uppföljning av dessa. Inledningsvis gör Byggnadsgaranti en preliminär kvalitetsklassning som redovisas i en offert eller i försäkringsbekräftelsen. Under byggnads- arbetenas gång följs kvalitetsarbetet upp löpande och efter entreprenadens godkännande görs en definitiv kvalitetsklassning. Denna har betydelse bl.a. för premiesättningen. Försäkringen gäller för fel eller skador som felet orsakat och omfattar skäliga kostnader för att avhjälpa fel i byggnadens konstruktion, i det ma- terial som använts och i utförandet av arbetet. Den omfattar också skälig kostnad för att avhjälpa skada på byggnaden som orsakats av ett sådant fel. Vid bedömningen av vad som utgör fel utgår bedömningen från om det föreligger någon avvikelse från vad som var att anse som fackmässigt godtagbart för arbetenas utförande. Från byggfelsförsäkringen undantas: Fel som kan anses sakna betydelse för byggnaden eller för dem som bor eller vistas där, fel som upptäckts eller bort upptäckas vid slutbesiktningen, färdigstäl- landet eller när respektive arbete avslutades, skada som berott på dåligt underhåll, vanskötsel eller liknande, skador som normalt sett omfattas av en fastighets- eller villaförsäkring, t.ex. skador på vatten-, avlopps, värme och elsystem eller på olika ma- skiner i fastigheten som t.ex. kylskåp, spis, disk- eller tvättmaskin eller liknande, skador av enbart utseendemässig betydelse, kostnader för att åtgärda fel eller skador om kostnaden avser åtgärder på annan egendom än den försäkrade, extra kostnader till följd av ett fel eller skada i form av t.ex. uteblivna hyresintäkter, kostnader för flyttning, magasinering av lösöre, tillfällig logi etc, fel eller skada som orsakats av luftförorening, buller eller liknande, kostnader för utredning, ombud, sakkunnig m.m. som uppkommit i samband med skadehändelse och som inte godkänts av försäkringsgiva- ren, fel eller skador där ersättning kan fås till följd av annan försäkring, fel eller skada vid ombyggnadsarbeten som uppkommer på del av byggnaden som inte varit föremål för om- eller tillbyggnaden och som inte utsatts för direkt bearbetning, eller fel eller skada som vållats av fastighetsägaren eller någon annan som han eller hon svarar för. Vid fel eller skada skall anmälan ske till Byggnadsgaranti så snart som Försäkringshavaren skall medverka till att avhjälpande av felet eller skadan kan ske. För varje fel eller skada tas en självrisk ut. Vid små- husentreprenader är denna vanligen ett halvt basbelopp. Föräkringshava- ren är skyldig att på anmodan betala denna innan reparation påbörjas. Om samma fel ger upphov till flera skador utgår en självrisk. Ersättning utges för åtgärdandet av felet eller skadan samt för röjnings- och räddningskost- nader. Byggnadsgaranti har rätt att ange hur felet eller skadan skall åtgärdas och vem som skall utföra arbetet. När avhjälpande har skett och godkänts av Byggnadsgaranti betalas försäkringsersättningen ut. Inom ramen för sitt utbud av företagsförsäkringar erbjuder Reliance den byggfelsförsäkring som tidigare tillhandahölls av försäkringsbolaget . har ett hundratal försäkringar med- delats. Reliance har också övertagit ansvaret för de försäkringar som ur- sprungligen meddelades av . Det är då fråga om ca 1 500 försäkring- ar. För byggfelsförsäkringarna har Reliance tecknat en särskild överens- kommelse om återförsäkring med ett franskt försäkringsbolag. Den byggfelsförsäkring som Reliance tillhandahåller motsvarar de krav som ställs i lagen om byggfelsförsäkring. Utöver vad som krävs enligt lagen omfattar försäkringen även fel eller skador på fastighetsmaskiner, d.v.s. hissar, fläktar m.m. Försäkringen gäller bara flerbostadshus. Reli- ance har inga planer på att utvidga försäkringen till små- hus. Byggfelsförsäkringen gäller för den försäkrade byggnaden eller, vid ROT-arbeten, för de arbeten som utförs på byggnaden. Som tillägg kan man vid ROT-fallen även försäkra sig mot skador som entreprenaden kan ge upphov till på den befintliga stommen. Det går också att teckna försäk- ring för sådana extrakostnader som kan uppkomma om ett flerbostadshus måste utrymmas på grund av skada eller i samband med reparation. Det kan t.ex. gälla uteblivna hyresintäkter och flyttningskostnader av olika slag. Försäkringstiden är för entreprenadens godkännande. Försäkringsbeloppet utgörs av produktionskostnaden. Eftersom denna ofta ändras från produktionsstarten till slutförandet bestäms premien bara pre- liminärt tills den slutliga produktionskostnaden är känd efter slutbesikt- ningen. Även om en försäkringstagare har flera parallella projekt så be- stäms premien för varje byggnadsprojekt för sig och är relaterad till dess produktionskostnad. Denna beräknas i sin tur som summan av kostnaderna för bearbetning av tomtmarken, VA-kostnader, anslutningsavgifter, bygg- nadskostnader, s.k. byggherrekostnader och prisändringar under bygg- nadstiden. Försäkringen gäller för fel och skador i byggnadens konstruktion, i material som använts eller i utförandet av arbetet. Felet eller skadan skall ha upptäckts och anmälts . Ersättning lämnas – efter avdrag för självrisk – för skälig kostnad för att avhjälpa felet eller skadan. Självrisken kan variera men uppgår i 90–av de meddelade för- säkringarna till fem basbelopp enligt lagen om allmän försäkring. Från försäkringen görs undantag för fel eller skador som får anses sakna betydelse för dem som bor eller vistas i byggnaden, t.ex. utseendemässiga brister, skador som kan täckas av andra egendomsförsäkringar, oavsett om så- dana försäkringar finns gällande, fel eller skador som har eller borde ha upptäckts vid slutbesiktningen, fel som vållats av fastighetsägaren eller någon av hans eller hennes anställda, kostnader som omfattas av ett garantiåtagande, fel eller skador som beror på förslitning, vanvård, bristande underhåll eller liknande, fel eller skada på egendom utanför byggnaden, ekonomiska följdskador, t.ex. kostnader för kost och logi, flyttning, magasinering m.m., samt Försäkringsbolagen tillhandahåller i samarbete se- dan början av 1999 en byggfelsförsäkring som grundar sig på de krav som ställs i lagen om byggfelsförsäkring med vissa tillägg. nas av byggherren eller entreprenören. Utgångspunkten är lagens krav på att näringsidkare skall teckna en sådan försäkring, vilket innebär att för- säkringen inte är direkt avsedd för konsumentförhållanden. Försäkringen avser i första hand flerbostadshus men försäkringar tecknas även för små- hus, främst då gruppbebyggelse. Även andra typer av kommersiella lokaler kan försäkras. Någon begränsning till vissa entreprenadformer förekom- mer inte. Försäkringen är en objektförsäkring, d.v.s. den gäller för den aktuella byggnaden oavsett om den byter ägare . Vid s.k. ROT-arbeten innehåller försäkringen ett extra skydd genom att den ersät- ter skada som uppkommit till följd av att de entreprenadarbeten som ut- förts på byggnaden i något avseende varit felaktiga. Ersättning utgår såle- des både för skador på befintlig egendom och egendom som genom ent- reprenaden tillförts fastigheten. Försäkringstiden är räknat från entreprenadens godkännande vid slutbesiktning. Försäkringen omfattar skäliga kostnader för att avhjälpa fel i byggna- dens konstruktion, i materialet som använts vid byggnadsarbetet eller i utförandet av arbetet. Även skador som orsakats av något av dessa fel in- går i försäkringen. Felbegreppet i försäkringen utgår från den fackmässigt godtagbara standard som gällde vid tiden för arbetets utförande. Försäkringen gäller emellertid inte för fel eller skador som: saknar betydelse för byggnaden eller för dem som bor eller vistas där, enbart är av utseendemässig betydelse, vållats av byggnadens ägare eller någon av dennes anställda, beror på ålder och bruk, vanvård, slitage eller liknande, rör egendom utanför byggnaden, samt beror – helt eller delvis – på luftföroreningar, vibrationer, buller eller Det finns ytterligare undantag från försäkringen. Ersättning lämnas t.ex. inte för skador som omfattas av andra garantiåtaganden. Det är dock inte fråga om ett generellt undantag för skador som visar sig under garanti- tiden. Vidare ges inte heller ersättning för skador som normalt sett täcks av annan egendomsförsäkring. De försäkringar som i första hand avses är t.ex. fastighets-, maskin- eller allriskförsäkringar. Det saknar betydelse om någon sådan annan försäkring har tecknats eller om det utgår ersättning för skadan i fråga enligt denna. Slutligen lämnas det inte heller någon ersättning för kostnader för s.k. avbrottskostnader (t.ex. hyresbortfall och kostnader för kost och logi, flyttning eller magasinering av lösöre), för standardhöjande åtgärder eller för utrednings- och ombudskostnader. Atlantica/erbjuder dock en möjlighet att teckna tilläggsförsäkring som ger rätt till ersättning för av- brottskostnader. Försäkringsbeloppet skall motsvara produktionskostnaden, d.v.s. bygg- produktionskostnaden inklusive eventuella prisändringar, byggherrekost- nader och mervärdesskatt. Vid om- eller tillbyggnad ersätts skador på be- fintliga byggnader av det nämnda försäkringsbelop- pet. Ersättningsmöjligheten är förenad med en självrisk på, vanligtvis, tre basbelopp. Annan självrisknivå kan förekomma, t.ex. vid småhusproduk- tion. Premiesättningen sker efter en individuell riskbedömning grundad på vissa fastställda kriterier, t.ex. grundläggningssätt, typ av stomme etc. En annan väsentlig faktor är kreditvärderingen av entreprenören. Som rikt- linje kan premien sägas variera mellan av kontraktsum- man. I takt med att allt fler försäkringsgivare nu erbjuder en byggfelsför- säkring finns en tendens att premierna har sjunkit något. har koncession för att meddela försäkringar för risker med koppling till den verksamhet som bedrivs inom ramen för HSB. har bolaget tecknat byggfelsförsäkringar. Totalt har 37 bygg- felsförsäkringar meddelats. Inga skadefall har ännu inträffat. Premien för försäkringarna varierar, bl.a. beroende på om garantitiden är två eller (vilket förekommer i vissa av HSB:s projekt). Försäk- ringsbeloppet begränsas av byggnadens produktionskostnad. Inom ramen för HSB finns en småhusproduktion. Den har främst skett i form av bostadsrättsföreningar men har en viss produktion av småhus med full äganderätt skett. Den formen har tagits fram för att det har funnits efterfrågan på den typen av boende. HSB För- säkringar AB har emellertid inte koncession för att meddela småhusgaranti i småhusfallen. Garanti för de objekten har därför lämnats av GAR-BO. Byggnadsgaranti tillhandahåller också, vilket framgått redan tidigare, en s.k. byggsäkerhet. Denna utgör en säkerhet för entreprenörens fullgörande av sina åtaganden under entreprenad- och/eller garantitiden. Byggsäker- heten är en objektförsäkring som tecknas för ett visst kontrakt. Försäkring- en bygger på bestämmelserna i 92 och ABT 94 om skyldighet för en entreprenör att ställa viss säkerhet. Försäkringsrättsligt kan den benämnas avbrottsförsäkring och egendomsförsäkring . Försäkringen medför inga krav på att entreprenören skall ställa motsäkerhet. Sammanfattningsvis ger försäkringen ett skydd mot att värdet av ent- reprenadavtalet minskar eller går förlorat när entreprenören inte fullgör sitt åtagande enligt detta. Försäkringen kan tecknas antingen för enbart entreprenadtiden, enbart garantitiden eller såväl entreprenad- som garantitiden. Under entreprenad- tiden skyddar försäkringen beställaren, i egenskap av förmåntagare, mot de kostnadsökningar som kan uppkomma till följd av att entreprenören inte fullgör sitt åtagande enligt kontraktet. Det kan t.ex. vara fråga om ökade eller extra kostnader för entreprenadens färdigställande, viten eller andra skador som drabbar beställaren. gäller skyddet för kostnaderna för att åtgärda fel och skador som visar sig under garanti- tiden och som entreprenören är ansvarig för enligt avtalet. Försäkringsbeloppet är vanligen relaterat till kontraktssumman och uppgår till av denna och under garanti- tiden till av den samma. Någon självrisk tas inte ut. Premien beräknas individuellt för varje kontrakt. Den betalas vid ett till- fälle i samband med att försäkringsbrevet ställs ut och gäller för hela för- säkringstiden. Vissa särskilda föreskrifter gäller för beställaren. Dessa hänför sig till bestämmelserna om betalning i AB 92 och ABT 94. Till att börja med får betalning till entreprenören av kontraktssumman endast erläggas för utfört arbete och mot faktura. Före slutbesiktning har entreprenören inte rätt att få betalt med av kontraktssumman. Oavsett detta skall beställaren emellertid alltid hålla inne en del av slutlikviden. Det skall dels motsvara ett skäligt belopp för de krav på viten, skadestånd och annan fordran som kan finnas, dels ett belopp som motsvarar kostnaderna för att avhjälpa fel som konstaterats vid slutbesiktningen. Det krävs också att beställaren håller inne betalning motsvarande de avdrag på kontrakts- summan som han eller hon har rätt att göra för fel som entreprenören i och för sig inte är skyldig att avhjälpa, t.ex. skönhetsfel (jfr. 7 kap. 26 § och även 6 kap. 15 § AB 92 respektive ABT 94)22. Vidare ställs det krav på att beställaren endast får erlägga betalning i förskott om han eller hon i gengäld ges säkerhet för sin betalning (jfr 6 kap. 18 § AB 92/ABT 94). Slutligen anges det att ändrings- och tilläggsar- beten betalas efter att arbetena har utförts (jfr 6 kap. 12 § AB 92/ABT 94). Om en försäkringshändelse inträffar skall denna anmälas till Byggnadsgaranti. Beställaren skall därvid samråda med Byggnadsga- ranti om hur kontraktet skall fullgöras. Beställaren är skyldig att vidta åt- gärder för att ett fullgörande kommer till stånd utan oskäligt dröjsmål. I annat fall är ersättningsrätten begränsad till vad som skulle ha utgått om åtgärderna vidtagits i rätt tid.