sou · GOB313 · 2001-01-01 00:00:00 — I t.ex. garanterades 1998 ungefär 1/3 av antalet nybyggda bostadsrätter mot ¾ i närförorter som , och och av de nybyggda bostadsrätterna i de förortskommuner, t.ex. , och , som ligger längre bort från . Garantier för bostadsrätter dominerar i storstadsområdena, särskilt i förortskommunerna till . I dessa kommuner är det nästan uteslutande garantier för bostadsrätter utfärdade, medan besittnings- formen utgör av nyproduktionen 1998. Också i övriga stora kommuner dominerar bostadsrätter garantigivningen. Hälften av alla garantier avser bostadsrätter, medan av nyproduktionen avser hyresrätter. Hyresrätter är enligt tabell 5:2 antalsmässigt störst bland garanterade bostäder i de mindre kommunerna. Den relativa andelen garanterade hyresrätter är också ganska hög i dessa glesbygdskommuner och uppgår till ungefär ¼ av alla nybyggda hyresrätter. I storstadsområdena är andelen garanterade hyresrätter , varav inte en enda garanterats i . Andelen garanterade egna hem 1998 uppgår till av det totala antalet byggda egna hem i de små glesbygdskommunerna men uppgår bara till i de tre storstads- områdena. Bilden är i stort den samma om jämförelsen i stället hade 42 BKN-systemets omfattning och inriktning genomförts med utgångspunkt i de sex tillväxtregioner redovisar i sin rapport. BKN garanterar, som framgår av tabellen, bostadsrätter i alla typer av kommuner. Andelen garanterade bostadsrätter varierar inte bara mellan olika kommuntyper utan också efter t.ex. var i kommunerna bostäderna ligger. Den garanterade andelen ökar således inte bara ju längre bort bostäderna ligger från storstadsområdenas centrala delar, utan också inom förortskommunerna mellan deras centrala delar och ytterområdena. Detta visar en genomgång av nybyggda bostäder i bostadsrätter som finansierats med resp. utan BKN-garantier. Genom- gången omfattar både BKN:s statistik och projekt finansierade med resp. utan BKN-garantier i några kommuner. I 14 kommuner i fyra län har bostadsrätter färdigställda finan- sierats utan medverkan av BKN-garantier. Av dessa ligger åtta i , utöver rör det sig om förorts- kommuner i närhet t.ex. , och , men också . I län har bostadsrätter i fyra kommuner finansierats utan BKN:s medverkan; , och , samt . I de tre första kommunerna har ingen BKN-garanti tagits ut. Övriga två kommuner med s.k. frifinansierade bostadsrätter är och Sala. Genomgången av kommuner där s.k. frifinansierade bostadsrätter byggs, bekräftar bilden av att sådana bostadsrätter åter- finns i storstadsområdena och i deras centrala delar. En sammanställning av kommuner med frifinansierade bostadsrätter färdigställda redovisas i bilaga 4. Genomgången av 23 projekt i fem kommuner pekar mot att fri- finansierade bostadsrätter är belägna i mer eftertraktade lägen än BKN- garanterade, t.ex. bättre till kommunikationsmässigt. Frifinansierade bostadsrätter byggs av de största byggarna, såväl bostadsrättsorganisa- tioner som privata byggföretag. Åtminstone två av de större kredit- givarna har, framgår det av genomgången, normalt krav på att det skall finnas en BKN-garanti för att man skall delta i finansiering av bostadsrätter. Även mindre kreditgivare tar ofta ut kreditgarantier för bostäder de finansierar. Mina intervjuer med olika branschföreträdare bekräftar denna bild. BKN-garantier uppfattas av de intervjuade branschföreträdarna som krångliga att få beviljade. Det finns därför en tendens till att koncentrera sig till att bygga utan sådana. En byggentreprenör har vid åtminstone en stor upphandling t o m haft som villkor för att låta kreditgivare lämna offerter för finansiering av bostadsrätter att de inte får utnyttja BKN- garantier. Ett, ökande, antal kreditgivare är också beredda att finansiera bostadsrätter utan BKN-garantier utanför storstädernas cityområden. De frifinansierade projekten tenderar dock, som tidigare redovisats, BKN-systemets omfattning och inriktning 43 fortfarande att koncentreras till attraktivare lägen. En annan omständighet är att frifinansierade bostadsrätter ofta är s.k. nischinriktad produktion som inte sällan innebär möjligheter till att ta ut högre insatser m.m.. Den låga andelen för hyresrätter med BKN-garanti beror enligt mina undersökningar på att de allmännyttiga företagen vanligen inte använder sig av statliga kreditgarantier. De större allmännyttiga företagen finansierar sina nybyggnader, enligt vad de uppgivit för mig, genom s.k. blockkrediter (krediter med säkerhet i företagets hela tillgångsmassa och dess samlade intäkter) eller via kommunernas s.k. internbanker. De mindre allmännyttiga företagen utnyttjar, enligt vad de sagt mig, i hög grad borgen som säkerhet för bostadsbyggandet och använder av det skälet inte BKN-garantier. Genomgången av nybyggda hyresrätter 1998 med BKN-garantier visar att i kommuner med starka och konsoliderade allmännyttiga bostadsbolag har BKN inte utfärdat en enda garanti för dessa företag. BKN-garantier används i första hand av mindre och medelstora privata fastighetsbolag som då och då bygger hyresrätter (s.k. sällan- byggare). De används också när i första hand privata fastighetsbolag bygger s.k. kategoribostäder t.ex. servicelägenheter eller student- bostäder. Genomgång av BKN-garanterade hyresrätter 1998 bekräftar denna bild. I kommuner med en relativt sett stor andel BKN-garanterade hyresrätter rör det sig om endera kategoribostäder eller ordinarie hyresrätter byggda av sällanbyggare. Privata sällanbyggare använder BKN-garantier eftersom kredit- givaren ställer krav på tilläggssäkerheter utöver pantsäkerheter för att lånefinansiera den del av produktionskostnaden som har ett säkerhetsläge över av värdet. Genom BKN-garantier får företagen tillgång till tilläggssäkerheter. För egna hem är BKN:s andel . I första hand rör det sig om egna hem i mindre kommuner utanför storstadsområdena och vanligen i områden med svag bostadsmarknad. I dessa områden ligger produktionskostnaden över marknadsvärdet på egna hem. För att kunna lånefinansiera en hög andel av produktionskostnaden behövs BKN- garantier som tilläggssäkerheter. Andelen garanterade egna hem är också relativt sett hög i några kommuner där marknadsvärdet är förhållandevis förmånligt i förhållande till produktionskostnaden. Här tas ändå BKN-garantier ut till följd av krav från de lokala kreditgivarna. I dessa fall rör det sig ofta om mindre lokalt verkande kreditgivare som bedömer att de inte har möjlighet att utan BKN-garantier finansiera fler egna hem än de redan gjort. Det kan också bero på att kreditgivarens policy kräver att BKN-garanti alltid skall finnas. 44 BKN-systemets omfattning och inriktning Genomgången pekar mot att mindre byggföretag/byggherrar men också mindre, ofta lokala, kreditgivare har ett särskilt stort behov av BKN-garantier. Dessa företag och kreditgivare har genom BKN-garan- tin möjlighet att bygga resp. finansiera bostäder. Större byggher- rar/byggare och kreditgivare möjligheter att finansiera byggandet på andra vägar. 5.3Nya garantier omfattning och resultat , då Nya garantier infördes, till utgången av 1999 har BKN inom det området utfärdat garantier för 10 756 nybyggda bostäder, varav 6 934 st i bostadsrätter, 3 115 i hyresrätter och 707 i egna hem. Fördelningen efter besittningsform är bostadsrätter, hyres- rätter och egna hem. Storstadsområdena står för av alla utställda garantier, medan faller på större kommuner och på mindre kommuner. Fördelningen av de garanterade bostäderna på kommungrupper och besittningsformer, som redovisas i tabell 5:3, ger sålunda i stort samma bild som den för garantigivningen avseende 1998. Tabell 5:3 Antal garanterade bostäder i BKN:s garantistock för Nya garantier fördelade efter kommungrupper och besittnings- form Av de 167 kommuner som BKN utfärdat garantier i har man i 75 kom- muner () garanterat färre än fem bostäder. Dessa bostäder mot- svarar av garantistocken och huvuddelen utgörs av egna hem. Det rör sig i första hand om små och medelstora kommuner utanför stor- stadsområdena med låg tillväxt och som haft en låg nyproduktion av bostäder. De fyra kommuner där BKN har flest garantier utfärdade, , , och , svarar för av de BKN-systemets omfattning och inriktning 45 utestående garantierna i resultatområdet Nya garantier. I dessa fyra kommuner avser av garantierna bostadsrätter. Fördelningen av BKN:s garantigivning efter garanterat belopp fram- går av tabell 5:4. Vid utgången av 1999 fanns det garantier utestående för . Av den utestående garantistocken svarade garantier för nybyggnad för av garantibeloppet och för av antalet garan- tier. har 291 garantier registrerats avseende Nya garantier. Det sammanlagda garantibeloppet för dessa garantier uppgår till . var motsvarande siffror 428 garantier med ett sammanlagt garantibelopp på . Tabell 5:4 BKN:s garantigivning Nya garantier 1997, 1998 och 1999 i mkr. BKN har för utredningen gjort en prognos över nettoökningen av garantigivningen för åren 2000–2003. Prognosen bygger på att ny- produktionen ökar betydligt snabbare för egna hem än för hyres- och bostadsrätter. Med ett antagande om oförändrad marknadstäckning per besittningsform pekar BKN:s prognos mot att nettoökningen blir , för och för , samt för . Alla skadeärenden som har inkommit till BKN har utom i ett fall varit hänförliga till Äldre garantier, dvs garantier utfärdade . Den enda inträffade skadan för Nya garantier uppgick till avsåg ett eget hem och berodde på en skilsmässa. Av det skadereglerade beloppet har BKN återvunnit . Skadeärendena för Äldre garantier förklaras till stor del av fortsatt avtrappning av räntebidragen och att fastighetsskatt börjar betalas. Den ökning av räntekostnaderna som avtrappningen av räntebidragen har medfört har fastighetsägaren inte kunnat kompensera med t.ex. ökade hyror eller månadsavgifter. BKN redovisar i samband med budgetunderlaget en prognos över skadeutfallet för Nya garantier –2003. Prognosen pekar mot skador på 2000 och 2001, samt 2002 och 2003. Prognosen för skadeutfallet, som presenterades i budgetunderlaget för 46 BKN-systemets omfattning och inriktning 1999 antog att skadeutvecklingen för perioden –2002 skulle bli 1999, 2000, 2001 och 2002. Prognosen skall jämföras med det faktiska utfallet på . En viktig orsak till det låga skadefrekvensen för Nya garantier är de tills låga räntenivåerna. Ränteutvecklingens stora betydelse för resultatutvecklingen framgår av de beräkningar för skade- utvecklingen för Nya garantier som BKN gjorde vid olika räntenivåer. Beräkningarna som är gjorda på bostadsrätter med garantier pekar mot att de slutliga förlusterna vid ränta skulle uppgå till , men vid ränta öka till . I den utredning BKN har gjort på regeringens uppdrag om differentierad avgiftssättning studeras , efter det att en garanti registrerats, skador kan förväntas inträffa. Enligt utredningen inträffar dessa tidpunkter beroende på besittningsform i genomsnitt 4–efter det att garantin registrerats. BKN bedömer nu att skade- fallen når sin topp efter 5–. Med hänsyn till att garantier inom ramen för Nya garantier började att utfärdas borde skadefrekvensen ha varit låg. Skadefrekvensen torde, med hänsyn till att det gått verksamheten med Nya garantier inleddes, börja att öka eller 2002. För en ökning av antalet skador kan också stigande räntenivåer tala. I BKN:s garantistock för Nya garantier fanns 2 292 garantier, varav har ett garanterat belopp på . Dessa garantier står för av det garanterade beloppet. De av garantierna som beloppsmässigt är större än står för av det garanterade beloppet. Fördelningen av garantistocken på garantiernas storlek i kronor framgår av tabell 5:5. Tabell 5:5 Garantistocken fördelade efter garantiernas storlek i mkr. 0,1<5,5,0<10, 10,0<20, belopp (mkr) Medelvärdet för garantier för nybyggnader är för bostadsrätter , för hyresrätter och för egna hem . Det vägda genom- snittet uppgår till och den beloppsmässigt största garantin uppgår till . BKN-systemets omfattning och inriktning 47 BKN:s resultatområde Nya garantier förväntas ge ett överskott på ca , mot ett överskott på ca . uppgick garantiintäkterna till ca och uppgick de till . Förvaltningskostnaderna för Nya garantier uppgick till och till . I tabell 5:6 redovisas intäkter och kostnader för Nya garantier –1999. Det stora överskottet i verksamheten förklaras uteslutande av att bara en – beloppsmässigt liten – skada har inträffat. Tabell 5:6 Intäkter och kostnader samt resultat för Nya garantier 1997–1999 BKN prognostiserar intäkterna från garantiavgifterna –2002 till , resp. . Resultatområdet Nya garantier är som tidigare nämnts under uppbyggnad. BKN har därför för utredningen bedömt hur stora premieintäkterna kan förväntas vara när utbyggnaden är färdig. Med antaganden om den genomsnittliga garantitiden, om antalet nybyggda bostäder och BKN:s marknads- täckning kan BKN prognostisera när garantiintäkterna slutar växa på grund av att nya årgångar tillkommer i verksamhetsområdet och stor- leken på intäkterna. Ökningen av intäkterna på grund av att nya årgångar garantier tillkommer väntas upphöra senast , . Garantiintäkterna bedöms då, med nuvarande avgiftsnivåer uppgå till ca penningvärde. 6Resultat och effekter av BKN- systemet I detta kapitel behandlas BKN-systemets direkta effekter på bostadsbyggandet, men också vissa indirekta. Med indirekta effekter avses i detta sammanhang hur garantisystemets utformning och BKN:s hantering av det påverkar olika aktörers beteende och hur det i sin tur inverkar på bostadsbyggandet. Genomgången pekar på att BKN-systemet medverkar till att det byggs fler bostäder. I första hand bostadsrätter, men i viss mån också hyresrätter inkl kategoribostäder byggda av mindre och medelstora privata fastighetsbolag. Denna produktion sker i första hand i tillväxtregionerna, och i de större kommunerna. BKN-systemet medverkar vidare till att egna hem byggs som annars inte skulle ha byggts. Det gäller främst egna hem i glesbygdskommuner och i de delar av landet som har låg tillväxt. BKN-garantier påverkar normalt inte produktionen av bostadsrätter i storstädernas innerstadsområden och av egna hem i tillväxtområdena. Produktionen av hyresrätter hos allmännyttiga bolag påverkas vanligen inte heller av BKN-systemet. Det statliga bostadsfinansieringssystemet innebär, som framgår av genomgången i kapitel 2, att fastighetsägare och kreditgivare numera får bära de kommersiella riskerna. Det ger starka incitament att inte bygga bostäder som inte kan bära sina egna kostnader. Detta i motsats till det tidigare finansieringssystemet där staten tog ränterisken. BKN-systemet medverkar därför, tillsammans med statens övriga stöd till bostadsfinansieringen, till att det inte byggs bostäder som inte långsiktigt kan förväntas bära sina egna kostnader. Sådana projekt avslås av BKN, om inte de stoppats redan tidigare av fastighetsägaren eller kreditgivaren. 50 Resultat och effekter av BKN-systemet Fler bostadsrätter i tillväxtområdena BKN-garantier används som framgår av kapitel 5 i hög utsträckning vid nybyggnad av bostadsrätter utanför de mest attraktiva områdena. Kreditgivare och byggherrar, som jag intervjuat, bedömer att dessa bostäder i normalfallet inte kan byggas utan BKN-garantier. Det har under utvärderingen framkommit flera orsaker till varför kreditgivare normalt inte är villiga att utan BKN-garantier finansiera byggandet av bostadsrätter i de aktuella lägena. Ett exempel på orsaker som redovisats är att marknadsvärdet för de aktuella bostadsrätterna är lågt i förhållande till produktionskostnaden. Ett annat är att vissa kreditgivare har interna regler som i normalfallet kräver till- läggssäkerheter i form av BKN-garantier för att finansiera topplån. Ett tredje är att avkastningen på lån till det tilltänkta projektet bedöms som låg i förhållande till alternativa projekt. Ett fjärde exempel är att det för bostadsrätter i de aktuella lägena knappast finns några andra tilläggs- säkerheter än BKN-garantier att tillgå. Den samlade effekten av detta blir att den belåning som kreditgivarna är villiga att gå med på vid nybyggnad av bostadsrätter i de aktuella lägena blir för låg för att det ska vara möjligt att tillsammans med bl.a. insatserna kunna finansiera produktionen. Förekomsten av BKN-garantier påverkar de angivna faktorerna positivt och leder till att kreditgivarna är beredda att öka belåningen till av pantvärdet/garantiunderlaget. BKN utgår, när de fastställer pantvärdet/garantiunderlaget, från den enligt BKN:s bedömning marknadsmässiga hyran på orten och inte som anges i garanti- förordningen från hur underlaget för räntebidragen beräknas. Det innebär att garantiunderlaget i normalfallet blir lägre, 8 500–/m2, än om garantiunderlaget fastställts med utgångspunkt i ränte- bidragsreglerna 9 000–/m2. BKN:s motiv för att använda marknadshyrorna även vid bedömning av bostadsrätter är att de sätter gränsen för vilka intäkter BKN kan få om BKN efter ett obestånd tvingas ta över en fastighet och driva den själv. Även efter det att belåningsunderlaget höjts med hjälp av BKN- garantier återstår det ett ofinansierat utrymme upp till produktions- kostnaden. För bostadsrätter fylls detta gap igen med hjälp av insatser. Insatserna för bostadsrätter i de aktuella lägena har stigit kraftigt . Uppgifter från kreditgivare och byggherrar, men också från genomgången av ett antal bostadsrättsprojekt, pekar mot att insatserna i de senaste årgångarna ligger på av pro- duktionskostnaden eller ca 2 000–/m2 för BKN-garanterade bostadsrätter. låg insatserna, enligt de uppgifter jag fått fram oftast av produktionskostnaden. Resultat och effekter av BKN-systemet 51 insatserna har inte främst motiverats av att kunna fylla igen gapet i finansieringen utan för att ge föreningarna ökad finansiell styrka så att de kan klara räntehöjningar m.m. För egna hem byggda utanför tillväxtområdena gäller, enligt vad man uppger för mig, samma förutsättningar som för bostadsrätter. Marknadsvärdet är lågt i förhållande till produktionskostnaden. BKN- garantier behövs för att man skall kunna öka belåningsgraden så mycket att dessa egna hem kan byggas. I attraktiva områden behövs inte BKN-garantier För bostadsrätter i attraktiva områden finns det inte behov av att utnyttja BKN-garantier. Bostadsrätter i dessa lägen har visserligen en produktionskostnad som på grund av valda byggnadstekniska lösningar i förening med höga markvärden ligger på ca 25 000–/m2 eller mer. Marknadsvärdet är dock högre än för bostadsrätter i övriga delar av tillväxtregionerna. Belåningsvärdet för denna kategori bostadsrätter uppges, av kreditgivare och byggherrar, ligga på ca /m2. Insatserna ligger på eller mer av produktionskostnaden eller ca /m2 eller mer. BKN:s garantiunderlag bestäms av reglerna för statliga räntebidrag och kan maximalt uppgå till 9 000–/m2. För bostadsrätter i citylägen innebär det att BKN-garantins övre gräns hamnar under de av marknadsvärdet som kreditgivaren kan låna ut till med bara säkerhet i pantvärdet. BKN-garantin är därmed oftast inte behövlig för bostadsrätter i attraktiva lägen. För egna hem i tillväxtområdena gäller, enligt vad byggare och kreditgivare redovisat, normalt samma förhållande som för bostadsrätter i attraktiva lägen. Även för dessa typer av egna hem hamnar därmed BKN-garantins övre gräns under den gräns som långivarna är beredda att lånefinansiera mot bara panträtt. BKN-garanti behövs därför normalt inte för att finansiera byggen av egna hem i tillväxtområdena.. Mindre privata fastighetsbolag men inte allmännyttan bygger hyresrätter med BKN-garantier Även för hyresrätter finns det ett gap mellan produktionskostnaden och det som kan lånefinansieras med hjälp av BKN-systemet för att finansiera sina nybyggen. Gapet kan på grund av bruksvärdereglerna inte fyllas igen med högre hyror utan, som fastighetsbolagen redovisar för mig, i första hand med eget kapital om bolagen skulle finansiera sin nyproduktion med stöd av BKN-garantier. 52 Resultat och effekter av BKN-systemet Som jag redovisade i kapitel 5 använder sig de mindre allmännyttiga bolagen av borgen och de större bolagen av s.k. blockfinansiering. Det finns, enligt de allmännyttiga bolagen flera för- delar med att utnyttja borgen eller blockfinansiering. Bolagen kan lånefinansiera en högre andel av produktionskostnaden utan att behöva ställa upp med tilläggssäkerheter och dessutom är administra- tionen enklare än om BKN-garanti söks. Blockfinansiering innebär vidare att företagen inte är beroende av den enskilda fastighetens värde och hyresintäkter som säkerhet för lånen. Det går också att låna via andra former av lån än via hypotekslån. Bolagen kan vidare använda andra kreditgivare än bottenlåneinstituten. Genom systemet med blockkrediter är de allmännyttiga bostadsföretagen inte beroende av BKN-garantier för att kunna finansiera sin nyproduktion. Liknande förhållanden gäller såvitt jag kunnat utröna för de stora privata fastighetsbolagen i den mån de bygger några hyresrätter. Även de kan finansiera sin eventuella nyproduktion av hyresrätter med blockkrediter och BKN-systemet erbjuder inte ett kommersiellt intressant alternativ. De mindre och medelstora privata fastighetsbolagen har inte samma möjligheter att blockfinansiera sina nybyggen. För denna kategori fas- tighetsbolag är, som genomgången av BKN:s statistik och intervjuer visar, statsgarantier en förutsättning för att det skall gå att ordna finansieringen. Förhållandet mellan produktionskostnader och mark- nadsvärde, samt belåning, som redovisats för bostadsrätter, gäller också för denna kategori fastighetsbolag. Sättet att fastställa BKN-garan- tiernas storlek leder även här till att det uppstår ett gap mellan vad som kan lånefinansieras och produktionskostnaden. För att kunna finansiera detta gap behöver företagen sätta av egna medel som säkerheter. Detta minskar antalet hyresrätter som byggs av gruppen små och medelstora fastighetsbolag i förhållande till vad som vore möjligt för dessa bolag att bygga. BKN-systemet har effekt på byggandet Sammantaget pekar genomgången mot att BKN-garantin ökar nypro- duktionen av bostadsrätter i främst tillväxtregionerna och av egna hem utanför tillväxtområdena. Bostadsrätter och egna hem i attraktiva lägen finansieras utan BKN-garanti. Resultatet kan sägas ligga i linje med systemets intentioner. Marknadsvärdet för bostäder i dessa områden är sådant att BKN-garantier inte behövs för att tillförsäkra finansieringen. Det är således inte negativt att BKN-garantin inte används för att finan- siera bostäder i attraktiva lägen. Resultat och effekter av BKN-systemet 53 Antalet hyresrätter som byggs av mindre och medelstora fastig- hetsbolag är större med BKN-garantier än om garantierna inte fanns. BKN-systemet har som genomgången visar ingen påverkan på byggan- det av hyresrätter hos andra kategorier fastighetsbolag och då särskilt allmännyttiga bolag. 6.2Garantins effekt på boendekostnaderna BKN-garantin förväntas sänka boendekostnaderna BKN-garantier förväntas medverka till lägre boendekostnader. Garan- tierna innebär att kreditgivaren får fullgoda säkerheter också för topplånen och de skall därmed kunna hålla nere lånekostnaderna för dessa lån. Topplånen skall genom BKN-garantin kunna finansieras med obligationer i stället för med banklån. Detta skall i sin tur ge lägre årliga amorteringar och lägre räntor. Vidare medför den statliga garantin att det inte ställs krav på kapitaltäckning för de garanterade lånen. Detta minskar kreditgivarens kostnader för det garanterade lånet och dessa lägre kostnader förväntas också föras vidare till de boende och ge lägre lånekostnader. Kostnaden för topplån utan BKN-garanti För att få fram vilken effekt BKN-garantierna har på boendekostnaderna går det inte att jämföra med kostnaden för bottenlånet utan man behöver jämföra kostnaderna för topplån med BKN-garanti med kostnaden för alternativa sätt att finansiera topplånen utan BKN-garanti. Det bästa hade varit om det hade gått att för samma projekt jämföra lånekostnaden med resp. utan statliga kreditgarantier.