sou · GOB395d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Bestämmelserna om blockuthyrning innebär att reglerna om direkt be- sittningsskydd och bruksvärdessystemet inte kan avtalas bort för bo- stadslägenheter. Bestämmelserna om direkt besittningsskydd skall gälla även för kooperativa hyresgäster. Att föreskriva ett ännu starkare skydd för den kooperativa hyresrättsföreningen ser vi inte skäl för. Det finns å andra sidan ingen anledning att ge föreningarna möjlighet att avtala om ett svagare skydd. Det skulle undergräva det besittningsskydd vi försö- ker tillförsäkra de kooperativa hyresgästerna. I avsnitt 9.4.1 föreslår vi att bruksvärdessystemet bör gälla för hyressättningen i relationen mel- lan upplåtaren och föreningen. De begränsningar i avtalsfriheten som bestämmelserna om blockuthyrning innehåller för bostadslägenheter avseende direkt besittningsskydd och bruksvärdessystemet innebär så- ledes inga problem för kooperativa hyresrättsföreningar. Hyreslagens regler för lokaler Den andra yttre gränsen för avtalsfriheten vid blockuthyrning är att förbehåll inte kan göras som strider mot hyreslagens bestämmelser om lokaler. Frågan blir därmed om de bestämmelserna bör gälla även när hyresgästen är en kooperativ hyresrättsförening. Vi kan inte se att de bestämmelserna innebär några kollisioner med de regler vi anser bör gälla mellan föreningen och kooperativa hyresgäster. har utarbetat mallar för hyresavtal och förvaltningsavtal mellan fastighetsägare och kooperativ hyresrättsförening, se bilaga 2. Genom försorg har vi vidare fått del av tio avtal mellan fastighetsäga- re och kooperativa hyresrättsföreningar. Vi har granskat dessa avtal för att få en uppfattning om villkoren i sådana avtal. Varken den granskningen eller de andra erfarenheter av kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen som finns inom utredningen har gjort att vi har upptäckt behov av särskilda regler för hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen. Mot bakgrund av det sagda gör vi bedömningen att bestämmelserna i 1 § sjätte stycket hyreslagen om blockuthyrning bör göras tillämpliga även på det fallet att upplåtelse av bostadslägenheter görs till en koope- rativ hyresrättsförening som skall upplåta kooperativ hyresrätt. Be- gränsningen till tre lägenheter behöver inte särskilt markeras för detta fall. Vi har nämligen föreslagit särskilda bestämmelser om minsta an- talet medlemmar och lägenheter, se avsnitt 3.2.3. Bör avtalen godkännas av hyresnämnden? Kravet på godkännande av förbehåll i blockuthyrningsavtal av hyres- nämnden ställdes upp för att förhindra missbruk av mindre nogräknade hyresvärdar (prop. 1983/84:137 s. 111). Tanken var följande. I stället för att upplåta lägenheterna direkt skulle en fastighetsägare, i avsikt att undandra sig de tvingande reglerna i hyreslagen, kunna upplåta samtli- ga lägenheter i fastigheten till någon honom närstående i form av blockuthyrning. Den tänkta missbrukssituationen förutsätter att fastighetsägarens av- talspartner är i maskopi med fastighetsägaren. Den situationen är inte aktuell när det är en kooperativ hyresrättsförening som är avtalspartner. För att kunna träffa avtal skall föreningen vara en registrerad ekono- misk förening osv. Vi föreslår därför ett ytterligare undantag från hu- vudregeln att hyresnämnden skall lämna sitt godkännande till förbehåll. Det skall inte behövas när en kooperativ hyresrättsförening är hyres- gäst. 138 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 139 8Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 8.1Pantsättning av hyresrätt och andel i ekonomisk förening Pantsättning av hyresrätt är inte särskilt reglerat i författning. Man är därför hänvisad till prejudikat och litteratur. Det är också i vissa avse- enden oklart vad som gäller. Om vi inledningsvis bortser från den särskilda problematiken avse- ende bostadslägenheter torde enighet råda om att det är möjligt att åstadkomma en sakrättsligt skyddad panträtt i hyresrätt (se t.ex. Victo- rin, , Kommersiell hyresrätt, 2 uppl., 1998, s. 190, , , Panträtt, 2 uppl., 1998, s. 215 och Håstad, , Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 311). I NJA 1988 s. 257 slog Högsta dom- stolen fast att denuntiation krävs för sakrättsligt skydd vid överlåtelse av hyresrätt till lokal. Det är framför allt genom det avgörandet som sa- ken anses klar att pantsättning kan ske (se t.ex. , a.a., s. 215). rådde viss tvekan om huruvida pantsättning kunde ske. Vilka förhållanden beträffande hyresrätt kunde då inge tvekan i frågan om det är möjligt att pantsätta en hyresrätt? I 32 § hyreslagen finns en huvudregel om förbud mot överlåtelse av en hyresrätt utan samtycke från hyresvärden. Till saken hör att det i 5 kap. 5 § utsökningsbalken finns en huvudregel som säger att egendom som till följd av sin beskaf- fenhet inte får överlåtas inte heller får utmätas. (Se t.ex. , a.a., s. 190 f.) Stöd för tanken att de nämnda huvudreglerna i hyreslagen och ut- sökningsbalken inte utgör hinder mot pantsättning finns i NJA 1986 s. 68. Från hypoteksunderlag för företagsinteckning undantas egendom som varken kan utmätas eller ingå i konkurs. I sitt avgörande slog Hög- sta domstolen fast att hyresrätten till affärslokaler är underlag för före- tagsinteckning, utom om det visar sig att samtycke till överlåtelse inte 140 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt kan utverkas från hyresvärden eller tillstånd erhållas från hyresnämn- den. Det sagda innebär alltså att det är möjligt att pantsätta en hyresrätt. Men vid en realisation av panten gäller att möjligheterna till överlåtelse är begränsade i enlighet med de tidigare angivna begränsningar som följer av hyreslagen. Därutöver finns en särskild problematik beträffande hyresrätter som är bostadslägenheter. Enligt torde det vara uteslutet att använda en sådan hyresrätt som kreditobjekt redan av det skälet att lä- genheten enligt 65 § hyreslagen inte får åsättas ett värde vid överlåtelse (, , Kommersiell hyresrätt, 2 uppl., 1998, s.190). Därtill kommer enligt honom att en bostadslägenhet enligt bestämmelserna i 5 kap. 1 § utsökningsbalken i regel är föremål för beneficium. I sam- manhanget bör framhållas att ingen av de andra, nämnda författarna tar upp begränsningar beträffande bostadslägenheter. Hur denna tystnad skall tolkas är svårt att ha någon uppfattning om. Det bör också tilläg- gas att enligt 5 kap. 13 § utsökningsbalken utgör den angivna benficie- bestämmelsen inte hinder mot utmätning av sådan egendom som där avses, om denna är pantsatt (jfr ibid och m.fl., Hyra och an- nan nyttjanderätt till fast egendom, 5 uppl., 1997, s. 147). 8.1.2Andel i ekonomisk förening Även andel i ekonomisk förening kan pantsättas. Vad som därvid gäller i olika frågor är liksom beträffande hyresrätt något osäkert. Sakrättsligt moment torde, liksom beträffande hyresrätter, vara denuntiation (se t.ex. , , Panträtt, 2 uppl., 1998 s. 216 f. och Håstad, , Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 310). Om pantsättaren inte betalar sin skuld kan det vara nödvändigt att sälja panten. Då blir reglerna om överlåtelse tillämpliga i vanlig ord- ning (, , Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 56). Ett förvärv av andel genom överlåtelse innebär inte att förvärvaren automatiskt blir medlem. Förvärvaren får ansöka om medlemskap. Normalt ger förvär- vet därvid ingen fördel. Om förvärvaren inte ansöker om medlemskap eller om ansökan avslås, skall överlåtaren anses ha sagt upp sig till ut- träde, 3 kap. 3 § föreningslagen. Därmed har förvärvaren i princip rätt att få ut inbetalda insatser och del i eventuell beslutad utdelning av vinst. Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 141 Vår bedömning: Någon särskild säkerhetsform eller andra vidgade möjligheter att använda den kooperativa hyresrätten som säkerhet bör inte införas. anförde i sin rapport (1996:7) Utvärdering av försöksverk- samheten med Kooperativ hyresrätt att en nackdel med kooperativ hy- resrätt jämfört med bostadsrätt är att den kooperativa hyresrätten inte kan pantsättas (s. 42). menade också att det förefaller nöd- vändigt att skapa en ny säkerhetsform för kooperativa hyresrätter för att ägarmodellen skall kunna hävda sig när det handlar om s.k. vanligt bo- ende eller annat kategoriboende än speciella form av äld- reboende (s. 37). Även i våra direktiv talas om en ny säkerhetsform som särskilt an- passas till hyresrätter. Det leder tanken till någon helt ny typ av säker- het. Men i sammanhanget måste man komma ihåg att det saken ytterst handlar om är att den kooperative hyresgästen genom just den koope- rativa hyresrätten på ett eller annat sätt skall få tillgång till en säkerhet för att kunna betala erforderliga insatser. Vi ser det som en självklar fördel att i denna fråga om möjligt an- sluta till vad som gäller för andra egendomsslag och rättigheter. Bara för att nämna ett exempel blir det därigenom möjligt att enkelt passa in de kooperativa hyresrätterna i befintliga system för förmånsrättsord- ning och exekution. Säkerhetsformer som avviker från det normala bör tillgripas endast om traditionella lösningar är oanvändbara eller klart sämre. När det gäller överväganden om en ny säkerhetsform bör redan här nämnas att vi anser att man måste ställa mer grundläggande frågor än att endast fundera över möjliga alternativ. Det är nödvändigt att analy- sera vilka konsekvenser ett införande av en säkerhetsform får för upp- låtelseformen kooperativ hyresrätt. Inverkar säkerhetsformen för nega- tivt på upplåtelseformen kan det vara ett bättre alternativ att inte införa den. Närmast presenterar och skisserar vi olika möjliga alternativ, avsnitt 8.2.2 – 5. För respektive alternativ tar vi beträffande olika delfrågor också upp olika, möjliga lösningar. I avsnitt 8.2.6 tar vi upp för- och nackdelar med olika lösningar. Därefter drar vi våra slutsatser om vad som bör gälla för kooperativa hyresrätter som kreditobjekt. 142 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt Ser man till den kooperativa hyresrätten som sådan är pantsättning det alternativ som ligger närmast till hands. Pantsättning är den möjlighet som beträffande andra egendomsslag och rättigheter i allmänhet an- vänds. Man kan vidare fundera över om någon form av – vad vi har kallat – borgen är ett alternativ. uppmärksammade i sin rapport (1996:7) vad som lanserades som en ny säkerhetsform enligt en skiss från från (s. 30 f. och 37). Den ryms inom de olika s.k. borgensalternativen och nämns därför där. Närmast presenteras borgensalternativen. Därefter utvecklas vilka möjliga utformningar som finns när det gäller pantsättning av hyresrätt och pantsättning av andel. Tanken med borgenslösningar är att borgen skall ha något samband med upplåtelsen av hyresrätten. Det som ligger närmast till hands är att den kooperativa hyresrättsföreningen skulle ha någon särskild möjlig- het eller skyldighet att gå i borgen för hyresgästens kapitaltillskott. Benämningen borgen kan på olika grunder sägas var ovederhäftig. Det saken gäller är att föreningen får en skyldighet att betala till en borge- när i stället för att återbetala insatserna till hyresgästen. Man skulle därför kunna tala om pantsättning av hyresgästens återbetalningsrätt. Men, som vi återkommer till, en möjlig utformning är att föreningens skyldighet att betala till borgenären i olika hänseenden blir vidare än återbetalningsskyldigheten till hyresgästen. För enkelhetens skull har vi därför samlat de här aktuella alternativen under benämningen borgen. Vad kan då denna skyldighet tänkas innebära? En möjlighet är en utformning ungefär som en vanlig proprieborgen. Det innebär att borgensmannen går i borgen såsom för egen skuld. När gäldenären inte betalar kan borgenären direkt vända sig mot den som har gått i borgen. Den lösningen skulle alltså innebära att föreningens skyldighet att betala till hyresgästens långivare löstes ut så fort hyresgästen inte skötte sina betalningar. Det skulle innebära ett antal avvikelser från vad som normalt gäller vid utträde ur föreningen, t.ex. vid frivilligt utträde. En föreningsmedlem som utträder har rätt till återbetalning, enkelt ut- tryckt, endast i den utsträckning som föreningens ekonomi tillåter det. Det innebär i sin tur bl.a. att återbetalningen inte kan ske förrän kon- Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 143 troll av att ekonomin tillåter detta skett genom årsbokslut. Frågan får därför ställas om borgenärens rätt till betalning från föreningen skall vara beroende av föreningens ställning. Om så skall vara fallet, blir en fråga när utbetalning skall göras. En risk är att långivaren får vänta på sina pengar. Vid återbetalning av insatser är det vidare så att en ekonomisk före- ning, även utan stadgebestämmelser, har rätt att kvitta för förfallna motfordringar (Mallmén, , Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 113). Skall en sådan kvittningsrätt föreligga? Om före- ningen inte ges en sådan kvittningsrätt, innebär det i praktiken detsam- ma som att man ger en panthavare bättre rätt än pantsättaren. Vi åter- kommer till förhållandena vid pantsättning. En annan fråga är om föreningens skall vara skyldig att betala till långivaren oavsett om någon ny medlem finns. Valet av lösning påver- kar hur sårbara kooperativa hyresrättsföreningar blir. Konsekvenserna för hyresrätten då föreningens ansvar har utlösts måste bestämmas. En möjlighet är att låta föreningen bestämma detta i sina stadgar. En annan möjlighet är att införa en förverkandegrund. Den skulle då innebära att hyresrätten var förverkad om föreningen fick infria sitt borgensåtagande. Men skall förverkandet bygga på att fö- reningen har infriat sin skyldighet? Det innebär i så fall att föreningen får göra utbetalningen då hyresgästen inte har avflyttat. Det finns vissa mer fördjupade frågor som också kort kan nämnas. Hyresgästens möjlighet att använda föreningen är tänkt att inverka po- sitivt på hyresgästens möjligheter att få lån. Man kan då tänka sig fallet att hyresgästen försöker motivera lån gentemot flera banker med denna säkerhet. Föreningens skyldighet skall rimligen inte avse mer än lån som är avsedda att finansiera insatsen. Men skall det vara upp till före- ningen att hålla reda på detta? Skall föreningen ha en skyldighet att gö- ra noteringar om detta? Skall hyresgästen kunna dela upp (t.ex. om fle- ra insatser finns) så att han kan låna hos olika långivare? Vem skall hålla reda på detta? Vad skall hända om hyresgästen betalar av på sitt lån, skall han då kunna använda föreningens borgensskyldighet igen? Principerna, beträffande den tidigare angivna skissen från kammarkontor, utvecklades något i anslutning till ett utlåtande från (utlåtande 1994:4 RIII). Tanken var att hyresgästen/medlemmen till kreditgivaren skulle överlåta eller pant- förskriva sin andel i den ekonomiska föreningen och den till denna an- del hörande rätten att hyra lägenhet hos föreningen. För att ge panten ett reellt värde för kreditgivaren som säkerhet var tanken att kreditgiva- ren hos föreningen skulle kunna kräva att få ut insatsen. Detta ansågs i sin tur kräva att hyresgästen kunde avhysas. Därför skulle reglerna om 144 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt förverkande ändras så att bristande betalning av lån knutet till hyres- rätten jämställdes med bristande betalning. Vi har i avsnitt 4.2.6 föreslagit att hyreslagens regler om överlåtelse skall gälla för kooperativa hyresrätter och att någon möjlighet till pengatransaktioner direkt mellan parterna inte skall kunna förekomma vid överlåtelse av bostadslägenheter. Förslagen innebär att för koope- rativa hyresrätter skall, liksom för vanliga hyresrätter, möjligheten att överlåta hyresrätten vara begränsad. Detta kan på olika sätt åtgärdas så att kooperativa hyresrätter i pantsättningssammanhang anses överlåtba- ra och utmätningsbara. Eftersom saken är möjlig att lösa skall i de föl- jande resonemangen, som går ut på att skissera tänkbara lösningar, de gjorda ställningstagandena inte ses som begränsningar som utesluter olika alternativ. Minimilösningen för pantsättning av hyresrätten Ett alternativ är att möjliggöra mer eller mindre traditionell pantsätt- ning av hyresrätten. Här skall diskuteras möjliga utformningar. Den första varianten kan beskrivas som en minimilösning. Den innebär att man för kooperativa hyresrätter inte har ett förbud motsvarande förbudet i 65 § hyreslagen att åsätta bostadshyresrätter ett ekonomiskt värde. Alternativt väljer man en utformning så att förbudet där inte förhindrar pantsättning. Möjligheten att pantsätta hyresrätten bygger på att den insats som erläggs vid upplåtelsen av hyresrätten be- traktas som en insats för hyresrätten och inte som en vanlig medlemsin- sats samt att den kooperative hyresgästen har en rätt att (undantagsvis) överlåta sin hyresrätt till ett pris högst motsvarande vad denne erlagt i insats. Hyresrätten har då vid både upplåtelse och överlåtelse ett visst (högsta) värde. En sådan åtgärd skulle – om man jämför med vanliga hyresrätter – innebära att man har jämställt lokaler och bostadslägen- heter beträffande möjligheterna att använda hyresrätten som kreditob- jekt, bortsett från pristaket för bostadslägenheterna. Vad innebär det nu sagda? Sakrättsligt skydd skulle erhållas genom denuntiation till föreningen. I och med pantsättningen skulle hyresrät- ten vara möjlig att utmäta även om det gällde en bostadslägenhet (5 kap. 13 § utsökningsbalken jämförd med 5 kap. 1 § utsökningsbal- ken). Möjligheten att utmäta hyresrätten skulle dock förutsätta, om man Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 145 inte ändrar reglerna jämfört med hyreslagen, hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Risken att tillstånd inte lämnas inverkar naturligtvis på den kooperativa hyresrättens värde som kreditobjekt. Panthavaren vet inte om panten vid behov kommer att kunna realiseras. Kan panten inte realiseras, är den utan värde för panthavaren. Det alternativ som presenterats – där hindret i 65 § hyresla- gen beträffande bostadslägenheter har tagits bort – kan alltså beskrivas som minimilösningen. Om man skall snegla åt motsatt håll torde kunna sägas att det inte finns skäl att försöka göra kooperativa hyresrätter till mer attraktiva kreditobjekt än bostadsrätter. Det torde ligga i upplåtel- seformens natur att så inte kan bli fallet. Närmande till principerna för pantsättning av bostadsrätter Vad skiljer då bostadsrätten och en vanlig hyresrätt som kreditobjekt? Till att börja med kan konstateras att precis som beträffande hyres- rätter uppnås sakrättsligt skydd vid pantsättning av en bostadsrätt ge- nom denuntiation. I detta fall är det bostadsrättsföreningen som skall underrättas. Men en bostadsrätt kan bostadsrättshavaren överlåta till vem denne vill. Förvärvaren måste dock godtas som medlem i föreningen. Vid en vanlig överlåtelse blir överlåtelsen ogiltig om förvärvaren inte antas som medlem. Föreningens möjligheter att vägra medlemskap är be- gränsade och regleras i 2 kap. 3 – 7 §§ BRL. Något förenklat kan man därför säga att bostadsrätten är fritt överlåtbar. Enligt gällande rätt kan godtrosförvärv av bostadsrätt inte ske. Det är ett utslag av den princip som gäller för enkla skuldebrev att en för- värvare inte kan få en bättre rätt mot den rätte ägaren än den överlåta- ren hade. Och när det gäller förhållandet mellan bostadsrättshavaren och tredje man är ofta en analogisk tillämpning aktuell av bestämmel- serna om enkla skuldebrev i lagen (1936:81) om skuldebrev (se vidare SOU 1998:80 s. 112 ff.). Motsvarande princip gäller vid pantsättning. Godtrosförvärv kan inte heller ske beträffande hyresrätt. Ett utslag av denna princip är för hyresrätternas del att panträtten kan upphöra i annan än exekutiv ordning. Om exempelvis en pantsatt hyresrätt förverkas därför att varken pantsättaren eller panthavaren har betalat hyran, upphör också själva panträtten (Håstad, , Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 315). Det förklaras alltså med att panthavaren inte har bättre rätt än pantsättaren mot fastighetsägaren och att något surrogat inte uppstår för hyresrätten vid förverkandet. Situationen är likartad när det gäller bostadsrätter. gäller att en bostadsrättförening har legal panträtt för vissa fordringar 146 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt gentemot bostadsrättshavaren, bl.a. obetalda årsavgifter. Den legala panträtten är förenad med bästa rätt. För sådana fordringar har före- ningen bättre rätt än panthavare. Om man summerar ligger den huvudsakliga skillnaden mellan bo- stadsrätter och hyresrätter i att bostadsrätter är, något förenklat, fritt överlåtbara. Därigenom är de utmätningsbara och mer attraktiva kredit- objekt. Rättsläget avseende både pantsättning av hyresrätt och andel i ekono- misk förening är i delar oklart. Och pantsättning av andel är om möjligt än mer sparsamt kommenterad i litteratur o.d. än pantsättning av hyres- rätt. Å andra sidan finns inte i samma utsträckning de komplikationer som finns för hyresrätter och som det i det redogjorts för. Nå- got förbud mot att överlåta andelar i en ekonomisk förening finns inte. Inte heller medger föreningslagen att en ekonomisk förening ställer upp ett sådant förbud (se t.ex. Mallmén, , Lagen om ekonomiska fö- reningar, 2 uppl., 1995, s. 107 f.). Att det sakrättsliga momentet torde vara denuntiation framstår som förhållandevis klart. Rätten att överlåta andelar liknar mer rätten att överlåta en bostadsrätt än rätten att överlåta en hyresrätt. Andelen kan överlåtas till vem som helst och sedan är förvärvets bestånd beroende av att förvärvaren antas som medlem. Godtrosförvärv av en andel kan inte ske. Pantsättning av andel ger inte den direkta konflikt med förverkande som pantsättning av hyresrätten. Att andelen är förverkad är nämligen inte detsamma som att hyresrätten är förverkad. Men om man ser hy- resrätten som helt fristående får andelen inget större värde som pant. Vi återkommer till det. 8.2.5För pantsättningsmodellerna gemensamma frågor Oavsett vilken pantsättningsmodell man väljer finns vissa frågor som måste besvaras. De har sina motsvarigheter beträffande borgenslös- ningar. Frågorna och dess motsvarigheter vid borgen tas upp i föreva- rande avsnitt. Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 147 Som nämndes i avsnitt 8.2.3 är en fråga vid borgenslösningar om före- ningen skall ha möjlighet att kvitta för förfallna motfordringar. Använ- der man i stället pantsättningslösningar måste man ta ställning till kon- kurrensförhållandet mellan föreningen och panthavaren när den koope- rative hyresgästen har obetalda skulder till båda. Bostadsrättsföreningar har numera vad som benämns legal panträtt. Det innebär att föreningen kan uppträda som borgenär vid en exekutiv försäljning och då få betalt ur köpeskillingen. Innan bostadsrättsför- eningarna tillerkändes legal panträtt hade föreningen inte rätt till betal- ning ur influtna medel för en fordran hos bostadsrättshavaren. Fordran var nämligen inte förenad med panträtt eller annan särskild förmånsrätt. innebar det inte att det vid försäljningen var betydelselöst om fö- reningen hade en fordran. Den som förvärvade bostadsrätten vid den exekutiva försäljningen svarade, liksom vid frivillig försäljning, till- sammans med den förre innehavaren av bostadsrätten för de förpliktel- ser som denne haft mot föreningen. Om förvärvaren inte betalade före- ningens fordran, kunde föreningen föranstalta om offentlig auktion en- ligt BRL. I praktiken fick alltså förvärvaren ta hänsyn till skulder till föreningen vid sina överväganden om vilket pris denne var beredd att betala för bostadsrätten. Vad händer då om man inte inför en ordning med legal panträtt men möjliggör pantsättning av hyresrätten? Vi har svårt att se att rättsläget blir ett annat än det tidigare var beträffande bostadsrätter. Enklast för- det väl av att man även här kan tala om en form av nettobehåll- ning som pantsätts och att panthavaren inte kan få bättre rätt än pant- sättaren.