sou · GOB376 · 2001-01-01 00:00:00 — Departementschefen var tveksam till om kommitténs förslag skulle medföra några entydiga fördelar för hyresgästerna. Enligt hans mening kunde man anta att förslaget kunde medföra att vissa hyresgäster tvingades att acceptera hyrestider som de egentligen inte önskade. Det hade inte heller framkommit att den då gällande gränsen i hyrestid för giltighet av en indexklausul inneburit några större olägenheter i praktiken. Han föreslog därför inte några ändringar av bestämmelserna (prop. 1987/88:146 s. 38 f.). Vid utskottsbehandlingen förordades att utredningens förslag skulle genomföras. Som skäl för detta anfördes att det borde leda till längre avtalstider för enskilda hyresgäster och att det måste anses övervägande positivt. Förbud mot att bestämma hyra enligt annan beräkningsgrund om avtalet var träffat för obestämd tid eller än infördes (BoU 1987/88:21 s. 13, rskr. 344, SFS 1988:927). Reglerna har därefter inte ändrats. , och Hotell- och Restaurangföretagare har bildat en kommitté, , som behandlar olika typer av hyresfrågor. Parterna i kommittén har bl.a. tagit fram flera standardavtal. enades parterna om en indexklausul för lokal, som hade formen av en bilaga till själva hyreskontraktet. Klausulen har numera följande lydelse. Indexreglering av lokalhyra 137 Av det i kontraktet angivna hyresbeloppet - kronor skall % eller kronor utgöra bashyra. skall med hänsyn till förändringarna i konsumentprisindex (totalindex med 1980 som basår) tillägg till hyresbeloppet utgå med en viss procent å bashyran enligt nedanstående grunder. -För hyresavtal som börjar löpa 1/1- 30/6 anses bashyran anpassad till indextalet för oktober månad året innan. -För hyresavtal som börjar löpa 1/7- 31/12 anses bashyran i stället anpassad till indextalet för oktober månad . -Indextalet för den oktobermånad till vilken bashyran enligt ovan anses anpassad utgör bastal såvida inte annat avtalats enligt följande genom angivande av år. Annat överenskommet bastal, nämligen indextalet för oktober månad år. Skulle indextalet någon påföljande oktobermånad ha stigit i förhållande till bastalet, skall tillägg utgå med det procenttal varmed indextalet ändrats i förhållande till bastalet. I fortsättningen skall tillägg utgå i förhållande till indexändringarna, varvid hyresförändringen beräknas på basis av den procentuella förändringen mellan bastalet och indextalet för respektive oktobermånad. Utgående hyra skall dock aldrig sättas lägre än det i kontraktet angivna hyresbeloppet. Hyresändringen sker alltid fr o m efter det att oktoberindex föranlett omräkning. Enligt indexklausulen skall bashyran följa utvecklingen av konsument- prisindex. Om konsumentprisindex för oktober månad ökar i förhållande till föregående oktobermånad skall bashyran också öka . Om konsumentprisindex därefter sjunker med t.ex. en procent sjunker hyran i motsvarande utsträckning. Hyran kan dock inte sättas lägre än den ursprungligen avtalade hyran. Före det att indexklausulen ändrades gällde att en förutsättning för hyresändring var att index för någon oktobermånad höjts eller sänkts med minst tre enheter i förhållande till det indextal, som gällde vid det senaste tillfället då hyran ändrades. Spärren togs bort eftersom den hade tillkommit i då det bedömdes att inflationen inte kunde bli så låg som den var och tekniska framsteg hade gjort det möjligt att administrera också små förändringar i konsumentprisindex. Spärren finns emellertid kvar i de flesta lokalhyresavtal som tecknats och har medfört att någon hyreshöjning i dessa avtal inte har utlösts 138 Indexreglering av lokalhyra 1996 (konsumentprisindex var 256,9 och 259,7 ). Det finns inte någon heltäckande databas med information om lokalhyresmarknaden i landet. Det förekommer dock att organisationer och företag gör marknadsundersökningar (se bl.a. Hotell- och Restaurangföretagare [SHR] Hyresundersökningar 1995 SHR Rapport 1995:2). De större organisationerna på hyresmarknaden har givetvis också en överblick över marknaden. För att få en bild av förekomsten av indexklausuler m.m. har utredningen därför låtit ett antal organisationer och myndigheter besvara enkäter angående lokalhyra. Av enkätsvaren framgår att omsättningshyra förekommer . Enligt förekommer omsättningshyra i av lokalhyresavtalen och är vanligast för butiker. har uppgett att omsättningshyra förekommer i högst av avtalen. Att hyran ändras genom förhandlingsklausul är mycket ovanligt. har dock uppgett att man brukar ha förhandlingsklausul i sina avtal. Hyran bestäms i de allra flesta lokalhyresavtal enligt annan beräkningsgrund. Enligt förekommer annan beräkningsgrund i av avtalen, medan SHR har uppgett att sådan hyresbestämning förekommer i av avtalen. De flesta lokalhyresavtal är tidsbestämda. Enligt löper avtalen oftast - i många fall . Enligt förbundet förekommer kortare avtalstider, bl.a. för hyresgäster med nyetablerad näringsverksamhet. Enligt tillämpas kontraktstid i av avtalen. SHR har uppgett att av kontrakten för restauranglokaler är och . För hotellokaler är enligt SHR av kontrakten och av kontrakten längre än . I de fall hyran bestäms enligt annan beräkningsgrund brukar det ske genom ett tillägg till det i avtalet angivna hyresbeloppet. Tillägget beräknas utifrån förändringen av konsumentprisindex månad multiplicerat med bashyran. Bashyran utgör vanligen 75- av den i kontraktet angivna hyran. Därutöver förekommer annan beräkningsgrund genom s.k. fastighetsskatteklausul och klausul för oförutsedda skatter och andra pålagor. infördes förbud mot att bestämma hyra enligt annan beräkningsgrund om avtalstiden var kortare än - i stället för om avtalstiden var eller kortare som hade gällt . Denna förändring har enligt samstämmiga uppgifter från organisa- Indexreglering av lokalhyra 139 tionerna medfört att avtalstiderna har förlängts från två till (med undantag för avtalen för hotellokaler, som är betydligt längre). Utredningen har bett organisationerna att lämna synpunkter på för- respektive nackdelar med att tillämpa konsumentprisindex vid reglering av hyrans storlek. Tillfrågade organisationer har anfört bl.a. följande. : Normalt har varken enskilda parter eller organisationer någon bestämd och entydig uppfattning om vad man avser att reglera med konsumentprisindex. Några utgår från att konsumentprisindex över tiden ger en godtagbar spegling av fastighetsägarens kostnadsutveckling. Andra anser att konsument- prisindex är en acceptabel spegling av marknadshyrornas utveckling. De flesta parter avser dock att värdesäkra hyrorna. Konsumentprisindex har också den fördelen att det är lättillgängligt och kostnadsfritt. Parterna vet också att motparten inte kan påverka utvecklingen av index. : Vid låg inflation höjs hyran i rimlig proportion till den ökande köpkraften men utan hänsyn tagen till förändringen i hyresutvecklingen eller de ökade kostnaderna för fastighet och förvaltning. Vid en hög inflation ökar hyresuttaget mer än utvecklingen på hyresmarknaden. Hyresvärden erhåller en överkompensation för kostnaderna i förvaltningen av fastigheten. Utredningen har vidare bett organisationerna lämna synpunkter på vilken betydelse avtalstidernas längd har för hyresvärdarna respektive hyresgästerna. : Det är fördelaktigt för båda parter att ha en avtalsreglering av hyresförhållandet för hela den tid det avser att bestå. Uthyrning av lokaler kräver särskild anpassning, dvs. investeringar, till den nye hyresgästens verksamhet. Oavsett om hyresgästen eller hyresvärden bekostar sådana investeringar är det fördelaktigt om utgiften kan fördelas . Det förutsätter långa avtalstider. För att hyresvärden skall kunna acceptera de erforderliga hyrestiderna krävs dock möjligheter att indexreglera hyrorna och gardera sig mot oförutsedda händelser. Endast då hyresgästens näringsverksamhet är nyetablerad eller av andra skäl är ekonomiskt instabil har hyresgästen intresse av att inte behöva binda sig för alltför lång avtalstid. : Avtalstidens längd har för hyresgästen stor betydelse för stabilitet i verksamheten. Investeringsviljan från hyres- gästen ökar vid längre avtalstider. Vid balans i tillgång och efterfrågan 140 Indexreglering av lokalhyra tenderar avtalstidens längd att öka. I en stigande marknad är det oftast förmånligast för hyresgästen att erhålla en längre hyrestid vilket skapar trygghet och säkerhet i besittningen av lokalen. I en deflationistisk marknad med skarpa svängningar är det till fördel med en kort avtalstid där omreglering av villkoren kan ske snabbare utan risk för rättsförluster. SHR: Längre avtalstid medför normalt större trygghet för hyresgästen under förutsättning att vem av parterna som betalar är entydigt klarlagt. Om hyresgästen åtar sig långtgående investerings- kostnader för bl.a. ombyggnation och utveckling av sin verksamhet är det väsentligt att affärsmässighet präglar avtalet när t.ex. avskrivnings- tiden skall stämmas av mot återstående löptid. För hyresvärden innebär detta även fördelar i det att fastigheten upprustas och värdet på fastigheten höjs. För hyresvärd med framtida intresse av annan verksamhet i lokalerna kan långa avtalstider vara ett sämre alternativ. Detsamma gäller om hyresvärden är osäker på hyresgästens allmänna skötsel och inbetalning av hyra. : Fördelen med ett långt avtal för en lokalhyresgäst är att han kan förutse kostnaden för lokalen. Dessutom är han i övrigt trygg i sin besittning av lokalen. Nackdel för vissa kategorier av lokalhyresgäster är att det inte är möjligt att "krypa ur" avtalet . Bl.a. nystartade företag som har en alltför optimistisk syn på sin affärsidé kan ha ett sådant behov. Utredningen har slutligen bett organisationerna lämna synpunkter på vissa ändringar av bestämmelsen som utredningen har övervägt. Följder av om det blev tillåtet att oavsett avtalstidens längd bestämma hyra enligt annan beräkningsgrund. : Parterna skulle lättare tillgodose varandras intressen och det skulle både hyresgäster och hyresvärdar ha mycket att vinna på. : Avtalstiderna skulle bli kortare och gå mot . SHR: Avtalens längd skulle förkortas, särskilt inom restaurang- verksamheten, och det skulle leda till stor osäkerhet för hyresgästen som skulle avvakta med investeringar. : Det kan förväntas att hyresvärden för att höja hyresnivån säger upp avtalet för ändring av hyresvillkoret så snart han får möjlighet till det. Indexreglering av lokalhyra 141 Följder av om möjligheten att bestämma hyra enligt annan beräkningsgrund utvidgas till att omfatta tidsbestämda avtal om . : Parterna skulle lättare kunna tillgodose varandras intressen. : Konsekvensen blir ettåriga avtal. SHR: Hyresavtalens längd förkortas, särskilt inom restaurang- verksamheten. Stor osäkerhet för hyresgästen som avvaktar med investeringar. : Uppenbar risk att sedvana på mark- naden blir korta avtalstider. Så snart det är möjligt säger hyresvärden upp avtalet för att höja hyran. Hyresnivån stiger snabbare än . Följder av om möjligheten att bestämma hyra enligt "annan beräkningsgrund" begränsas till att gälla hälften av bashyran. : Det skulle försämra parternas möjlighet att tillgodose varandras intressen och det finns en uppenbar risk att parterna skulle hitta olika sätt att kringgå en sådan omotiverad reglering. : Det skulle medföra bättre följsamhet mellan bashyra och hyresutvecklingen. SHR: Det är en rimlig och väl avvägd åtgärd. Detta p.g.a. att hyresvärdens ökade kostnader inte med säkerhet kan anses motsvara inflationen. Detta särskilt mot bakgrund av att hyresvärdarna ofta fråntagit sig ansvar och kostnader för underhåll och reparation av inventarier samt ombyggnation. : Med låg inflation endast marginell betydelse. 142 Indexreglering av lokalhyra SOU 2000:76 Följder av om möjligheten att bestämma hyra enligt "annan beräkningsgrund" tas bort. : Det skulle leda till korta avtalstider eller till avtal , dvs. en försämring av tryggheten för hyresgästen som är svår att få förstående för. "Annan beräkningsgrund" inrymmer inte enbart renodlad indexreglering. Genom detta begrepp ges lagstöd för klausuler om fastighetsskattesänkningar och om oförutsedda skatter och andra pålagor. : Troligtvis kommer de flesta avtalen ha mycket kortare avtalstider än alternativt att upptrappning av hyran sker om uppsägning inte äger rum. Systemet kan vara inflationsdrivande. SHR: En till beloppet bestämd hyra är att föredra. Emellertid kan det förmodas att hyresnivån blir högre, då hyresvärden är osäker på kommande kostnadsökningar som inflationen innebär. Avtalsperioderna kan förväntas bli kortare vilket förhindrar hyresgästens investeringar i verksamheten. Utredningens förslag: De nuvarande bestämmelserna i 19 § tredje stycket hyreslagen om hur hyra för lokal skall bestämmas ändras inte. Det innebär att hyran får indexregleras om hyresavtalet är träffat för bestämd tid och hyrestiden är . Enligt 19 § tredje stycket hyreslagen är huvudregeln att hyra för lokal skall vara till beloppet bestämd. Från huvudregeln finns några undantag. Det får sålunda bestämmas att hyran skall utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter (omsättningshyra) eller enligt skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare och å andra sidan en organisation av hyresgäster (hyra enligt förhandlingsklausul). Är avtalet träffat för bestämd tid och är hyrestiden gäller dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund. Som framgår av den kartläggning som utredningen har gjort tillämpas s.k. omsättningshyra sällan och när det sker är det främst för butiker. Ett särskilt problem med omsättningshyra är givetvis att fastställa beräkningsunderlaget för hyran, dvs. Vidare framgår att hyra enligt förhandlingsklausul förekommer endast undantagsvis. Indexreglering av lokalhyra 143 Det klart dominerande sättet att bestämma hyra för lokaler är att tillämpa s.k. annan beräkningsgrund och att därvid låta hyran eller viss del av hyran följa utvecklingen av konsumentprisindex. Utredningens kartläggning visar vidare att lokalhyresavtalen vanligen träffas eller i vissa fall . För vissa typer av lokaler förekommer längre kontraktstid än . Kortare tid än eller obestämd tid förekommer undantagsvis. Den främsta orsaken till att många avtal träffas är enligt utredningens bedömning att detta utgör en förutsättning för att indexreglera hyra. Det framgår inte minst av att avtalstiderna förlängdes 1989. Lagändringen innebar att det blev förbjudet att indexreglera avtal än . Utredningens kartläggning visar också att hyresgästerna i allmänhet anser att längre avtalstider är att föredra framför kortare tider. I många fall gör hyresgäster stora investeringar i sina lokaler. Längre avtalstider ökar då hyresgästers trygghet. Hyresgästerna anser att de också i övrigt får en starkare ställning vid längre avtalstider. Lagändringen kan därför anses ha bidragit till att stärka lokalhyresgästernas besittningsskydd. I utredningens uppdrag har ingått att se över förutsättningarna att bestämma hyra enligt annan beräkningsgrund. Som anförts bestäms numera i de flesta lokalhyresavtal att hyran eller del av hyran skall följa konsumentprisindex. Utvecklingen visar att när det råder inflation har en knytning av hyran till konsumentprisindex lett till att hyrorna för kontrakterade lokaler har stigit snabbare än vad marknadshyran på orten har gjort. En indexreglering har då förstärkt inflationstakten i ekonomin. Finns det däremot, som , inte någon inflation eller endast en obetydlig sådan, tyder det mesta på att en indexknytning leder till att hyrorna inte stiger lika snabbt som marknadshyran på orten. En indexknytning av hyran är då inflations- hämmande. sjönk t.ex. konsumentprisindex . Tjänsteprisindex för lokalhyror visade att lokalhyrorna gick upp (se bilaga 7). Hyrorna i lokalhyresavtal med den tidigare omnämnda spärren för hyreshöjning på tre enheter har dessutom till följd av spärren inte höjts . Ett skäl som anförts för att förbjuda indexreglering av hyra är att konsumentprisindex inte speglar lokalhyrornas utveckling. Kon- sumentprisindex är sammansatt av olika typer av varor och tjänster såsom livsmedel, alkoholhaltiga drycker, tobak, bostad, värme, hus- hållsel, inventarier, transport, fritid, nöjen, kultur m.m. (se bilaga 7). 144 Indexreglering av lokalhyra Lokalhyrorna följer naturligtvis inte alltid prisutvecklingen på dessa varor och tjänster. Marknadshyran för t.ex. en butik kan sjunka om befolkningsunderlaget i dess närhet skulle börja minska som en indexknytning av hyran kan leda till att hyran höjs. Kritiken är enligt utredningens uppfattning mot denna bakgrund i sak korrekt. Utredningen anser emellertid inte att detta förhållande utgör skäl att förbjuda att konsumentprisindex används för att bestämma hyra. Enligt utredningens mening bör en knytning av hyra till konsumentprisindex i första hand ses som ett sätt att tillförsäkra hyresvärden en rimlig värdesäkring av hyran och kompensation för ökade kostnader för fastighetsförvaltning. Anpassning av hyran till marknadshyran på orten får ske genom att avtalet sägs upp till kontraktstidens utgång och villkoren då omförhandlas. De svar som tillfrågade organisationer har lämnat visar vidare att det finns ett tydligt behov av att kunna bestämma hyra enligt annan beräkningsgrund. Annan beräkningsgrund möjliggör inte bara indexreglering av hyran. Annan beräkningsgrund gör det också möjligt att avtala om s.k. fastighetsskatteklausul eller om klausul för oförut- sedda skatter och andra pålagor. Genom en fastighetsskatteklausul kan hyran justeras om fastighetsskatten ändras. Mot bakgrund av att en förhållandevis stor andel av en fastighetsägares kostnader utgörs av just fastighetsskatt finns ett behov av en sådan reglering. Vid bedömningen av om det bör tillåtas att hyra bestäms enligt annan beräkningsgrund bör också beaktas vilka konsekvenser som ett eventuellt förbud kan antas medföra. Utredningen befarar att ett förbud kommer att leda till att avtalstiderna blir kortare eftersom det då inte finns samma motiv att avtala om treåriga avtal som med nuvarande regler. Kortare avtalstider leder för de flesta hyresgäster till sämre trygghet i besittningen. En annan risk är att det införs olika typer av s.k. trappor vid långtidsavtal, dvs. att det bestäms att hyran skall justeras med viss procentsats . En sådan utveckling kommer sannolikt att bli mer inflationsdrivande än en indexreglering, i varje fall i tider då det råder låg inflation. En knytning av hyran till konsumentprisindex leder till en förhållandevis stabil och rimlig utveckling av hyran. Det leder också till förhållandevis låga transaktionskostnader eftersom konsumentprisindex är lättillgängligt och lätt och enkelt att använda jämfört med om avtalen skall sägas upp och omförhandlas . Möjligheten att bestämma lokalhyra enligt annan beräkningsgrund bör därför behållas. Det råder bland berörda organisationer delade meningar om hur stor andel av hyran som skall få fastställas enligt annan beräkningsgrund. och menar att endast en viss del av hyran skall få bestämmas enligt annan beräkningsgrund Indexreglering av lokalhyra 145 eftersom det annars finns risk för att hyresvärdarna blir överkompen- serade. och anser däremot att hela hyran skall få fastställas enligt annan beräkningsgrund. Utredningens kartläggning visar att av hyran brukar indexregleras. Redan med nuvarande system förekommer det sålunda att del av hyra indexregleras. Som anförts har en indexreglering inte varit inflationsdrivande. En begränsning av möjligheten att bestämma hyra enligt annan beräkningsgrund riskerar liksom ett totalt förbud mot att indexreglera att kringgås genom olika typer av trappor. Detta ser utredningen som en nackdel. Utredningen anser sålunda att möjligheten att bestämma hyra enligt annan beräkningsgrund inte bör begränsas till viss del av hyran. Slutligen har utredningen att ta ställning till i vilka typer av avtal som annan beräkningsgrund skall få användas. anser att begränsningen till tidsbestämda avtal bör tas bort. Enligt förbundet skulle t.ex. tidsbestämda avtal med förlängning i sänder kunna indexregleras. Enligt förbundet vill en hel del hyresgäster, särskilt de som driver nystartade verksamheter, inte binda sig på så som . och anser däremot att den nuvarande regeln bör behållas. Frågan är alltså om det skall återinföras möjlighet att indexreglera korttidsavtal och avtal . Sistnämnda avtal kan i allmänhet sägas upp med nio månaders uppsägningstid. Behovet av att indexreglera ett avtal måste givetvis anses vara störst om avtalstiden inte är alltför kort. Om avtalet löper på endast kan part säga upp avtalet till avtalstidens utgång och begära villkorsändring. Redan mot bakgrund härav kan skälen för en möjlighet att indexreglera korttidsavtal inte anses särskilt starka. Enligt utredningens uppfattning kommer hyresvärdar generellt att gynnas mer av möjligheten att indexreglera korttidsavtal än vad hyresgäster kommer att göra eftersom hyresvärdar i allmänhet är mer benägna än hyresgäster att begära villkorsändring. Om hyran på orten skulle stiga snabbare än konsumentprisindex, kan det på goda grunder antas att hyresvärdarna kommer att säga upp indexreglerade korttidsavtal för villkorsändring. Skulle hyran på orten inte stiga lika snabbt som konsumentprisindex kommer de indexreglerade korttids- avtalen att löpa vidare och hyrorna kommer då att ändras i enlighet med indexklausulen. I tider av inflation innebär det att hyrorna likväl höjs. Om förbudet att indexreglera korttidsavtal upphävs finns det anledning att anta att avtalstiderna kommer att bli kortare. Antagandet görs mot bakgrund av att avtalstiderna generellt sett kom att bli längre 146 Indexreglering av lokalhyra 1989, som innebar att endast tidsbestämda avtal fick indexregleras. Som framgår av de redovisade svaren anser hyresgäster att långa avtalstider är att föredra framför korta tider. Givetvis kan enstaka hyresgäster ha önskemål om att indexreglera korttidsavtal. Det kan vara lämpligt för t.ex. hyresgäster med nyetablerade verksamheter att inte vara bundna i taget - särskilt mot bakgrund av att nystartade verksamheter ofta är förenade med personliga åtaganden. Något hinder mot att träffa tidsbestämda avtal utan index finns emellertid inte. Sådana avtal kan förlängas på oförändrade villkor i t.ex. eller sägas upp och i förekommande fall omförhandlas. De flesta hyresgäster föredrar emellertid längre avtalstider och saknar behov av att kunna indexreglera korttidsavtal. Ett upphävande av förbudet att indexreglera korttidsavtal kan befaras leda till kortare avtalstider. För merparten av hyresgästerna skulle detta vara till nackdel. Kortare avtalstider skulle dessutom komma att öka transaktions- kostnaderna för parterna och kostnaderna för samhället eftersom fler avtal då kommer att sägas upp och fler tvister kommer att föras såväl till hyresnämnd som till domstol. Mot bakgrund av det anförda anser utredningen att det inte finns skäl att ändra bestämmelserna i 19 § hyreslagen om hur hyra för lokal skall bestämmas. 6 Handikappanpassning av lägenhet handikapputredning, som hade i uppdrag att utreda frågor angående samhällets åtgärder för människor med omfattande funktionshinder, föreslog i sitt slutbetänkande, Ett samhälle för alla (SOU 1992:52), att funktionshindrade hyresgäster skulle ges rätt att anpassa sin bostad i enlighet med bestämmelserna i förordningen (1987:1050) om statskommunalt bostadsanpassningsbidrag. Utredningen förordade att hyreslagen skulle kompletteras med en paragraf som garanterade denna rätt för hyresgäster. Förevarande utredning skall ta ställning till handikapputredningens förslag till en ny bestämmelse i hyreslagen. Enligt direktiven skall utredaren beakta det utrymme som redan enligt gällande rätt finns för en hyresgäst att utföra vissa ändringsåtgärder.