sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Tillgången till en relevant köpeskillingsstatistik är avgörande för möjligheten att använda metoden och för värderingens resultat. Ortsprismetoden är den mest utnyttjade metoden för att få fram ett marknadsvärde. Den är också huvudmetoden enligt 5 kap. 5 § FTL. Följande flöde åskådliggör hur arbetet läggs upp vid tillämpning av denna metod: – beskrivning av värderingsobjektet / val av värdetidpunkt Framtagande av ortsprisunderlag Analys av ortsprisunderlag Uppskattning av marknadsvärde Värderingsobjektets värdebestämmande egenskaper, dvs. de s.k. värde- faktorerna bestäms. Egenskaperna måste beskrivas i sådana termer att motsvarande data kan erhållas för jämförelseobjekten. Värdetidpunkten, dvs. tidpunkten till vilken värdet skall hänföras, bestäms. Härefter kan kraven ställas på ortsprisunderlaget, dvs. på jämförel- sematerialet. Vilka typer av fastigheter skall ingå? Vilka köpetidpunkter skall användas? Hur skall det geografiska läget avgränsas? De krav som kan ställas på valet av jämförelseköp är i stor utsträckning beroende av hur många och vilka köp som förekommit. Det framtagna primärmaterialet skall granskas objektivt med hänsyn till representativitet och jämförbarhet. Prövningen av representativitet syftar till att klarlägga om köpeskillingen påverkats av andra faktorer än fastighetens egna kvaliteter, exempelvis tvångssituationer, köp av redan arrenderad fastighet, köp genom kommunala köer eller släktskap. Endast de representativa köpen används i den vidare bearbetningen. Övriga köp bortgallras. Prövningen av jämförbarhet syftar till att klarlägga om och hur jämförelseobjekten kan användas med hänsyn till hur stora skillnader kan accepteras? hur gamla köp kan jag använda? hur långt ifrån värderingsobjektet/hur varierat läge kan accepteras som jäm- Jämförelseobjekten bör givetvis materiellt, tids- och lägesmässigt överensstämma så väl som möjligt med värderingsobjektet. Genom statistisk analys (t.ex. regressionsmetoder) kan dock en vidare klass av jämförelseobjekt användas; se närmare kap. 5 och bilaga 2. Beroende på hur man avser att genomföra värderingen kan större eller mindre avvikelser tolereras. Korrektioner kan ju göras för skillnader mellan jämförelseobjekt och värderingsobjekt. I sammanhanget bör påpekas att om korrektioner görs kan detta höra till värderingens subjektiva del, dvs. till uppskattningen av marknadsvärdet. Om man t.ex. väljer att räkna upp köpeskillingarna med konsumentprisindex till värdetidpunkten är detta att betrakta som värderarens subjektiva uppfattning om prisutvecklingen. Om korrektio- ner görs för materiella skillnader kan det finnas anledning att ge dessa köp en lägre vikt vid uppskattningen av marknadsvärdet. Avkastningsmetoden kan, förutom för bedömning av avkastningsvärde, användas för att beräkna marknadsvärdet. Metoden används främst vid värdering av hyresfastigheter och industrifastigheter vars värde hänför sig till dess avkastning (förvaltningsobjekt). Även vid värdering av lantbruksfastigheter används metoden, åtminstone delvis. De uppgifter som erfordras för att tillämpa metoden för hyres- och industrifastigheter är främst: –Hyreskontrakt och marknadshyresnivå –Drift- och underhållskostnader –Fastighetsskatt, tomträttsavgäld –Räntan på lånat kapital och avkastningskrav på eget kapital (kalkyl- ränta) Metoden går ut på att de framtida avkastningarna diskonteras till nutid (nuvärdesberäkning). Vid värdering av hyresfastigheter används antingen direktavkastningsmetoden eller kassaflödesmetoden. Modellen styr i stor utsträckning behovet av indata. Direktavkastningsmetoden (nettokapitaliseringsmetoden) är en ettårskalkyl där direktavkastningskravet appliceras på ett marknads- mässigt driftnetto. Det innebär att betalda priser relateras till fastigheternas driftnetton. Följande formel tillämpas: Värde = marknadsmässigt driftnetto/direktavkastningskrav. Det framräknade värdet justeras därefter för objektets avvikelser från marknadsmässiga förhållanden beträffande vakansgrad, över- eller underhyra etc. I kassaflödeskalkylen görs en prognos över in- och utbetalningar . Ett restvärde åsätts fastigheten vid kalkylperio- dens slut. På samma sätt som i en investeringskalkyl beräknas ett nuvärde av de förväntade framtida betalningsströmmarna. Genom att den nuvarande fastighetsägarens förväntningar om intäkter och kostnader läggs till grund för värderingen erhålls ett individuellt avkastningsvärde. Detta enskilda avkastningsvärde kan såväl överstiga som understiga marknadsvärdet. För att erhålla marknadsvärdet måste fastighetsmarknadens sätt att fungera studeras och förutsättningarna för gjorda förvärv av avkastningsfastigheter analyseras. En marknadsvärdeanpassning sker normalt genom att marknadsmässiga parametrar sätts in i kalkylen, vilket också brukar kallas marknadssimulering. Det innebär att kännedom måste finnas om beteendet hos dominerande investerare. Vid värdering med kassaflödesmetod ingår en nuvärdesberäkning. Ofta väljs kalkylräntan utifrån alternativa kapitalplaceringar och med beaktande av olika placeringars specifika risker. Kalkylräntan är endast en av de parametrar som har betydelse för beräkningen av värdet. Lika viktiga är antaganden om bl.a. marknadsmässig hyresnivå, hyresut- veckling och restvärde. Produktionskostnadsmetoden – beräkning av tekniska nuvärden Beräkning av tekniska nuvärden sker genom produktionskostnads- metoden och kan gälla byggnader och anläggningar, undantagsvis även hela fastigheter. Produktionskostnadsmetoden innebär att man dels söker nyvärdet eller återanskaffningskostnaden för byggnaden eller anläggningen, dels att man genom en reduktion av detta nyvärde med hänsyn till den värdeminskning som uppkommit genom ålder och förslitning söker finna det tekniska nuvärdet. Återanskaffningskostnaden kan beräknas genom en indexuppräkning av den historiska produktionskostnaden för byggnaden eller genom en direkt byggnadskostnadsberäkning av en motsvarande ny byggnad. Det tekniska nuvärdet erhålls efter en reduktion av återanskaff- ningskostnaden med hänsyn till aktuell förslitning m.m. Bestämning av en fastighets värde med hjälp av produktions- kostnadsmetoden kombinerat med exempelvis ortsprismetoden för marken kan tillämpas i de situationer där de vanligare värderings- metoderna – ortsprismetoden och avkastningsmetoden – inte går att använda. Orsaken kan vara att information om marknaden eller nettoavkastningar saknas. Man kan emellertid inte vara säker på att det beräknade tekniska nuvärdet plus marken utgör marknadsvärdet. Detta kan vara såväl högre som lägre. Även för produktionskostnadsmetoden behövs därför en marknadsanpassning. Anpassningen måste ofta ske genom överväganden om skäligheten. Viss praxis, som bygger på ortsprisstudier finns. Metoden kommer i praktiken endast till användning då andra metoder inte ger tillräcklig vägledning för att bestämma marknadsvärdet. Värderarens uppgift är att utifrån vissa objektivt givna förutsättningar bestämma ett värde. Eftersom likvärdiga fastigheter ofta säljs till olika priser (se diskussionen i avsnitt 4.1) kan dock fastighetsvärdering aldrig bli en exakt vetenskap där man med bestämdhet kan säga att en värdering är helt rätt eller fel. Värderaren måste klara ut vilken värderingsmetod som kan användas och bedöma vilka värdefaktorer, såsom t.ex. arealer, markbeskaffenhet och tillåten byggnadsrätt, som är relevanta. Vid en marknadsvärdering, med ortsprismetod eller vid marknadsanpassning av andra metoder, kan därefter priser för försålda likartade objekt (jämförelseköp) tas fram och analyseras. Det kan konstateras att förutsättningarna endast sällan är sådana att ett flertal likartade fastigheter försäljs på en fri och öppen marknad vid en viss given tidpunkt (värdetidpunkten). I normalfallet är det i stället värderarens uppgift att bedöma vilka köp som är mest representativa, vilka gallringar av jämförelseköp som måste genomföras och vilka korrektioner som kan behöva göras för att jämställa aktuellt värderingsobjekt med jämförelseköpet. Då detta genomförts har ett mer tillförlitligt underlag för värdebedömningen erhållits. Det blir alltid nödvändigt att också göra bedömningar, t.ex. om hur jämförbara förutsättningarna är för värderings- och jämförelseobjektet. Vid fastighetsvärdering är det viktigt att rätt redovisa objektiva värdefaktorer och att rätt behandla tillgängligt jämförelsematerial samt därutöver på ett logiskt sätt resonera sig fram till ett rimligt värde. Om värderaren är bunden av vissa givna förutsättningar är det extra viktigt att detta dokumenteras. Även värderarens bedömningar måste tydligt redovisas. Inte minst viktigt är det att redovisa subjektiva bedömningar. I värderingssammanhang ställs ofta frågan hur många jämförelseköp som behövs för att ett marknadsvärde skall kunna anges med tillfredsställande noggrannhet. Detta gäller främst framför allt för ortsprismetoden men också vid ortsprisrelatering/marknadsanpassning av avkastnings- och produktionskostnadsmetoden. Minsta antal jämförelseköp kan inte anges entydigt. Med få jämförelseköp är det lätt att konstatera att säkerheten i bedömningarna blir sämre. Exempelvis kan enskilda köp som ingår i ett jämförelsematerial avvika från den fria marknadens förutsättningar, utan att det alltid kan klarläggas vid gallring eller vid analys av jämförbarheten. Om jämförelsematerialet är litet blir naturligtvis risken större för att enstaka avvikande köp kan påverka slutresultatet på ett obefogat sätt. De jämförelseköp som finns måste då analyseras noggrant. När jämförelseköp saknas måste värderaren söka andra vägar för att bedöma marknadsvärdet. Metoderna och möjligheterna varierar beroende på vilka objekt som värderas. För udda objekt kan jämförelsen behöva ske med objekt med andra värdeegenskaper men där korrektionen kan göras med hänsyn till detta. Likaså är val av värderingsmetod en viktig del i dessa bedömningar. I andra fall kan jämförelseobjekt saknas t.ex. på marknader med stort utbud men inga köpare. Även i det omvända fallet med stor efterfrågan men inga säljare kan jämförelseobjekt saknas. Ofta kan tidsfaktorn vara av avgörande betydelse för att köpare och säljare skall vara överens om värdenivån. Värderarens uppgift att bedöma ett marknadsvärde måste lösas genom att urvalskretsen för jämförelseobjekt utökas (geografiskt och egenskapsmässigt) som skillnaderna måste beaktas. tillämpas i värderingssammanhang att ett bedömt marknads- värde anges inom ett intervall (i procent eller med ett belopp, t.ex. 600 000 +/-eller 600 000 +/-30 000). Denna angivelse är då ett uttryck för den osäkerhet som gäller för värderingen i fråga. När värderingen grundas på statistisk analys framkommer ett mått på osäkerheten (i form av ett s.k. konfidensintervall) som ett direkt resultat av analysen. Den som beställer eller på annat sätt ger förutsättningarna för värderingen kan ange om intervall för värderingen skall gälla. Enligt värderingspraxis skall vid marknadsvärdering klart dokumenteras om sådana eller andra likartade förutsättningar skall gälla i det enskilda fallet. Sådana förutsättningar kan påverka omfattningen av de insatser som värderaren lägger ner och därmed även ambitionsnivån vid själva värderingen. Jämförelser mellan beräknade värden och faktiska köp I den allmänna debatten förekommer ibland jämförelser mellan beräknade marknadsvärden och faktiska köp. Det bör då framhållas att köpeskillingen för en enstaka fastighet inte utan vidare kan ses som ett mått på marknadsvärdet. För det första kan köpeskillingen ha påverkats av särskilda förhållanden, såsom släktskap eller speciella betalnings- villkor. För det andra kan köparens och säljarens bristande överblick över marknaden göra att både topp- och bottenpriser förekommer. Således kan olika köpare och säljare ha olika bråttom och olika stort intresse av att komma till avslut; det kan finnas särskilt tvingande skäl till försäljning eller köp . För det tredje kan ett objekt ha speciellt affektionsvärde för en viss person. Först om ett antal normala försäljningar föreligger kan någorlunda tillförlitliga slutsatser dras om transaktionsprisernas nivå och spridning. Om marknadsvärdet definieras som det mest sannolika priset vid en försäljning på marknaden kan det mätas med genomsnittet av de observerade priserna. Ju mer spridda de observerade priserna är desto mer otillförlitligt är genomsnittspriset som mått på marknadsvärdet. Eftersom varje fastighet är unik kan man aldrig hitta exakt likvärdiga jämförelseobjekt. Jämförelser måste i praktiken baseras på ett antal värdefaktorer (t.ex. bostadsyta) som observeras för varje fastighet. Värderaren måste översätta skillnader i de olika värdefaktorerna (t.ex. en extra kvadratmeter boyta) till skillnader i marknadsvärde. Av intresse är således att undersöka olika värdefaktorers påverkan på . För att detta skall vara möjligt krävs enhetlig informationsinsamling av jämförelse- och värderingsobjekten. Det gäller således att finna prisvariationer av den aktuella värdefaktorn med övriga värdefaktorer opåverkade (allt annat lika). är det helt nödvändigt att undersöka ett större material med flera värdefaktorer i ett sammanhang. Ett systematiskt sätt att göra detta är den s.k. hedoniska metoden. Den består av en statistisk analys, multipel regressionsanalys, där man utifrån ett givet datamaterial med transaktionspriser och värdepåverkande faktorer söker finna ett samband som förklarar de observerade priserna så väl som möjligt. Resultatet uttrycks i form av en ekvation. I enklaste fall kan den vara linjär. Priset uttrycks då som summan av bidragen från de olika värdepåverkande faktorerna, där varje faktors bidrag utgörs av dess värde (t.ex. boyta eller ålder) multiplicerad med en koefficient. Tolkningen av en sådan koefficient är alltså värdeökning (marginalpris) per ytterligare enhet av värdefaktorn. Den hedoniska modellen redovisas i detalj i bilaga 2 i samband med utvärdering av taxeringsvärdenas precision för småhus. Marknadsvärdet utgör enligt nuvarande regler grund för att bestämma värdet vid fastighetstaxering. Enligt direktiven för utredningen skall taxeringsvärdena som avspegla marknadsvärdena. Fastighetstaxeringen skiljer sig från annan fastighetsvärdering främst genom att en förutsättning är att alla fastigheter inom aktuell typ skall värderas i ett sammanhang. Ambitionsnivån måste anpassas till de resurser som sätts av för ändamålet. Värdebegrepp och värderings- metoder har dock stora likheter med individuell fastighetsvärdering som redovisats ovan i avsnitt 4.1. Historik om marknadsvärde i fastighetstaxeringssammanhang Sedan 1975 års allmänna fastighetstaxering har termen marknadsvärde använts i fastighetstaxeringssammanhang. Marknadsvärdebegreppet infördes i taxeringssammanhang efter att begreppet hade införts som värderingsgrund vid annan modern lagstiftning inom fastighetsvärderingsområdet. Detta gällde t.ex. i expropriations – och fastighetsbildningslagstiftningen. Det modernare uttrycket hade tillkommit genom systematisk utveckling på begreppssidan inom värderingsteorin. I realiteten hade en värdering med ledning av marknadsvärden skett i fråga om det övervägande antalet fastighetstyper och fastigheter års allmänna fastighetstaxering. De beräkningar och rekommendationer som tillämpas beträffande taxeringsvärdenivån, grundade sig på en genom tillämpning av ortsprismetoden bestämd marknadsvärdenivå. I och med införande av marknadsvärde även i terminologin ersattes begreppet allmänt saluvärde. Detta begrepp hade i sin tur använts . De båda begreppen var i princip överensstämmande enligt fastighetstaxeringsutredning. De tidigare beskrivningarna av metoder m.m. och den allmänna värderingsgrunden, kunde i princip behållas. Hur bestäms marknadsvärdet / basvärdet vid fastighetstaxering Värderingen vid fastighetstaxering anknyter i stor omfattning till de generella regler som gäller vid individuell marknadsvärdering. Också samma metoder kan och behöver användas för att bestämma marknadsvärdet. Naturligtvis måste rutiner och ambitionsnivå anpassas till de begränsade resurser som avsätts för ändamålet. Enligt 5 kap. 2 § FTL skall basvärdet bestämmas till det belopp som motsvarar av taxeringsenhetens marknadsvärde. För omräkningen finns motsvarande reglering i 16 A kap. 2 § FTL. Där anges att det genomsnittliga förhållandet mellan taxeringsvärdena och marknads- värdena skall vara 0,75 inom ett prisutvecklingsområde. I 5 kap. 3 § första stycket FTL regleras vad som avses med marknadsvärde. Därutöver regleras i andra till fjärde styckena vissa förutsättningar som skall gälla för att åsätta taxeringsvärden. Sålunda avses med marknadsvärdet för en taxeringsenhet det pris som den sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden. Värderingen skall grundas på de belåningsförhållanden som normalt gäller för likartade fastigheter. I sammanhanget konstateras att det har diskuterats hur förändrade regler för räntebidrag påverkar fastighets- taxeringen. Eftersom taxeringen grundas på normala belånings- förhållanden beaktas inte förändringen av räntesubventionen specifikt i fastighetstaxeringen. I den mån som de ändrade reglerna också påverkat marknadsvärdena får detta naturligtvis genomslag på taxeringsvärdena. Så torde också ha varit fallet, åtminstone på vissa marknader. I andra stycket finns ett undantag från regeln att marknadsvärdet skall vara utgångspunkt. Där anges nämligen att vid värderingen inte skall beaktas andra privaträttsliga förpliktelser än sådana som gäller enligt servitut och liknande eller som enligt tomträttskontrakt gäller om markens utnyttjande. Denna fråga behandlas i kap. 8. I 5 kap. 4 § FTL regleras vidare vilket år – nivåår – som basvärdet skall knytas till. Marknadsvärdet skall nämligen bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget före det år då allmän fastighetstaxering av taxeringsenheten sker. Vid fastighetstaxering anges i fastighetstaxeringslagen den särskilda förutsättningen att taxeringsvärdet skall motsvara av marknads- värdet (enligt 5 kap. 2 § FTL). års allmänna fastighetstaxering behandlades nivåbestäm- ningen i betänkandet SOU 1973:4. Beträffande taxeringsvärdenivåns höjd konstaterade att, om det varit möjligt att exakt förutse fastigheternas pris vid försäljning under normala förhållanden, hade det inte funnits anledning att bestämma ett lägre taxeringsvärde på fastigheterna än som fullt ut motsvarar försäljningspriset. I fråga om fastigheter kan man, anförde utredningen, över huvud taget inte tala om deras verkliga eller sanna värde. Köpeskillingarna kommer även under normala förhållanden att variera inom vissa gränser. Mot bakgrund av en statistisk bearbetning föreslog en generell taxeringsvärdenivå på 75 eller . Bakgrund till förslaget var att den osäkerhet vid taxeringen som förelåg inte motiverade lägre nivå än . Å andra sidan ansåg utredningen att en högre nivå än fick anses utesluten med hänsyn till den påvisade spridningen av taxeringsvärdena kring genomsnittet för vissa fastighetskategorier. Utredningens förslag ledde till en generell taxeringsvärdenivå på . Efter att reglerna överförts från KL till FTL års allmänna fastighetstaxering har avsteg från 75 procentsnivån inte aktualiserats. Avsikten med taxeringsvärdenivån har således varit att den skulle vara en säkerhetsmarginal i förhållande till taxeringsenhetens marknadsvärde. När en säkerhetsmarginal används sker det oftast mot bakgrund av att en osäkerhet finns vid bedömning av marknadsvärdet. En angiven säkerhetsmarginal påverkar ofta insatserna vid själva värderingsförfarandet. Så är fallet vid fastighetstaxeringen. Utredningens utgångspunkt är i enlighet med direktiven att marknadsvärdet skall styra taxeringsvärdet. Som en del i nivåläggningen anpassas med nuvarande regler taxeringsvärdena till lagreglerade . Enbart reduktion av taxeringsvärdena, utan att ange en grund för reduktionen, har begränsad betydelse ur värderingssynpunkt. Som grund för beskattningen har reduktionen också begränsad betydelse då i stället skattesatser kan anpassas. En anledning till att överväga nivån är taxeringsvärdets användning också i andra sammanhang. Detta med hänsyn till taxeringsvärdet som ett officiellt framtaget värde. En annan viktig utgångspunkt är att föra ett resonemang om att se reduktionen som en säkerhetsmarginal. Då är det rimligt att ifrågasätta även vilken nivå som skall gälla. Underlag till en sådan bedömning finns dels i utredningens statistiska bearbetning, dels i provvärderingsresultat. I sammanhanget kan konstateras att osäkerhet finns vid bedömning av marknadsvärden vid all värdering. Nivån för taxeringsvärdena medför att i stort sett alla fastigheter åtminstone kommer att ha ett lägre taxeringsvärde än marknadsvärdet (vid värdetidpunkten). Den osäkerhet som ändock finns medför att inte alla fastigheter kan ha ett taxeringsvärde som motsvarar av marknadsvärdet. Fördelen med att bibehålla 75 procentsnivån är bl.a. att nivån i sig är väl känd. Därför bör det finnas starka skäl för att ändra förutsättningen. Med hänsyn till den spridning som också förekommer i taxeringsresultatet är det inte orimligt att en reduktionen skall finnas som en säkerhetsmarginal. Vid fastighetstaxering skall hela beståndet av en fastighetstyp värderas. Nivån kan då också ha betydelse för ambitionsnivån. 4.3Närmare om de olika värderings- metoderna inom fastighetstaxeringen Av lagregleringen i FTL följer att marknadsvärdet skall utgöra grund för fastighetstaxering. Som anförts ovan skall någon säkerhetsmarginal inte användas då marknadsvärdenivån bestäms. Säkerhetsmarginalen för taxeringsvärdet ligger i stället i valet av taxeringsvärdenivå. Enligt 5 kap. 5 § FTL skall marknadsvärdet i första hand bestämmas med ledning av fastighetsförsäljningar i orten (ortsprismetoden). Härvid skall inte beaktas sådana försäljningar om vilka man kan anta att ovidkommande omständigheter har inverkat på priset. Då fastighetsförsäljningar inte ger den ledning som behövs kan marknads- värdet beräknas med ledning av en avkastningskalkyl. Till grund för kalkylen läggs bl.a. återstående varaktighetstid och den förräntning av insatt kapital, som man allmänt räknar med vid köp av fastigheter av ifrågavarande slag (avkastningsmetoden). Ger inte heller avkastningskalkylen den ledning som behövs kan marknadsvärdet uppskattas med utgångspunkt i det tekniska nuvärdet (produktionskostnadsmetoden). I 6 § regleras närmare hur det tekniska nuvärdet skall bestämmas. Detta värde skall bestämmas genom att återanskaffningskostnaden för byggnad eller markanläggning multipliceras med en nedräkningsfaktor. Denna faktor skall bestämmas så att man därigenom beaktar den värdeminskning som har uppkommit mellan det år då anläggning kunde tas i bruk (nybyggnadsåret) och andra året före taxeringsåret. Med återanskaffningskostnaden för byggnad avses kostnaden för att före taxeringsåret uppföra en motsvarande anläggning. Kostnaden kan bestämmas antingen genom en beräkning grundad på erfarenheter om byggnadskostnadernas storlek detta år, eller genom en omräkning av den faktiska byggnadskostnaden med en omräknings- faktor. Denna faktor skall bestämmas så att man därigenom beaktar ändringen i byggnadskostnad mellan nybyggnadsåret och andra året före taxeringsåret Fastighetstaxeringen följer i sina grundläggande delar annan fastighetsvärdering. Det finns dock skillnader mellan individuell fastighetsvärdering och fastighetstaxering. Av ovanstående redovisning av värderingsgrunder framgår att vid en fastighetsvärdering görs en värdebedömning på ett enstaka objekt. Man försöker då hitta jämförelseköp som är så likartade som möjligt. Likaså kan jämförelseköpen/objekten analyseras så att eventuella avvikelser kan beaktas/bedömas. Så långt det är möjligt beaktas faktorer som är avgörande för marknaden. Vid fastighetstaxering skall i motsats till individuell fastighets- värdering ett mycket stort antal fastigheter taxeras/värderas. I princip skall alla fastigheter taxeras och även viss lös egendom.