sou · GOB310d2 · 2001-01-01 00:00:00 — En statistisk utvärdering av småhusens taxeringsvärden dr. och kansliråd vid I denna promemoria undersöks med statistiska metoder om reglerna för fastighetstaxering av småhusfastigheter (exkl. småhus på lantbruksenheter) leder fram till det avsedda förhållandet att en fastighets basvärde skall utgöra av dess marknadsvärde. I samband med detta görs också en begränsad utvärdering av omräkningsförfarandet, d.v.s. det förfarande varvid taxeringsvärdena (de omräknade basvärdena) fastställs. Vidare undersöks vilken relevans olika värdefaktorer1 skall tillmätas, om värdefaktorerna på ett tillfredsställande sätt fångar upp förhållanden av betydelse för fastighetens marknadsvärde och om standardpoängsättningen är rimlig. I detta sammanhang undersöks också om det bland de överlåtelser som skett finns någon signifikant skillnad i överlåtelsepriser mellan permanent- och fritidsbostäder med likvärdig standard och i jämförbara lägen. Det bör framhållas att det inte går att avgöra om basvärdet korrekt återspeglar marknadsvärdet i varje enskilt fall utan en viss osäkerhet. Detta gäller oavsett om värderingen sker med en statistisk massvärderingsmetod eller med en individuell värdering. Syftet med denna bilaga är i första hand att med statistiska metoder undersöka om det finns systematiska fel- aktigheter i taxeringen. Om dessa åtgärdas kommer precisionen att bli bättre även i det enskilda fallet. Den statistiska bearbetningen är baserad på uppgifter som fastighets- ägarna lämnar i samband med den allmänna fastighetstaxeringen, vilket bl.a. inkluderar uppgifter om fastighetens standard som exempelvis bostadsyta och på uppgifter om på försålda fastigiheter. Promemorian är organiserad på följande vis: För de läsare som inte är intresserade av en detaljerad beskrivning av de statistiska metoder som använts vid utvärderingen, ges inledningsvis en oteknisk sammanfattning av de huvudsakliga resultaten. I avsnitt 1 redovisas resultaten om bas- och taxeringsvärdenas precision. I avsnitt 2 och 3 beskrivs de statistiska metoder som har använts för att undersöka vilken relevans olika så kallade värde- faktorer skall tillmätas, om värdefaktorerna på ett tillfredsställande sätt fångar upp förhållanden av betydelse för marknadsvärdet, om det finns någon signifikant skillnad i överlåtelsepriserna mellan permanent- och fritidsbostäder, om standardpoängsättningen är rimlig, samt resultaten av dessa analyser. 1 Begreppet värdefaktor används här med en vidare definition än vid fastighetstaxeringen. Med värdefaktorer avses fortsättningsvis alla de egenskaper som kan antas påverka en fastighets marknadsvärde. Definition av en fastighets marknadsvärde Om en fastighet överlåts är köpeskillingen i de flesta fall inte identisk med dess marknadsvärde. Marknadsvärdet på en fastighet kan definieras som den mest sannolika köpeskillingen vid en försäljning under normala förhållanden på den allmänna fastighetsmarknaden. Köpeskillingen är resultatet av en faktisk händelse varvid en rad olika slumpmässiga förhållanden spelar in. Om en och samma fastighet hypotetiskt skulle säljas ett flertal gånger skulle med största sannolikhet de noterade köpeskillingarna variera av olika skäl. Den genomsnittliga köpeskillingen för dessa hypotetiskt upprepade köp är den mest sannolika köpeskillingen och också den aktuella fastighetens marknadsvärde. Skillnaden mellan marknadsvärde och köpeskilling blir särskilt tydlig vid fastighets- taxeringen. Vid denna skall marknadsvärdet på samtliga småhusfastigheter bestämmas vid en och samma värdetidpunkt. Även om alla fastigheter skulle säljas under värderingsåret skulle inte nödvändigtvis de noterade köpeskillingarna vara de korrekta marknadsvärdena vid den värdetidpunkt vid vilken fastigheterna skall värderas. Till exempel kan förändringar i ränteläget göra att marknadsvärdet på en och samma fastighet varierar över värderingsåret. Test av basvärdenas precision Eftersom den köpeskilling till vilken en viss fastighet överlåtits i praktiken inte behöver sammanfalla med fastighetens marknadsvärde, är det felaktigt att utvärdera om dagens regler för fastighetstaxering leder fram till avsett resultat genom att jämföra enskilda basvärden med enskilda . Däremot bör man förvänta sig att den genomsnittliga köpeskillingen för ett stort antal försålda hus ger en god uppskattning av det genomsnittliga marknadsvärdet. Därför bör det vara rimligt att testa omi taxeringsmodelleni genomsnitt träffar rätt genom att undersöka om basvärdet i genomsnitt utgör av köpeskillingen. Fastighetstaxeringslagen kräver emellertid att basvärdet utgör av marknadsvärdet i alla enskilda fall. Att taxeringsmodellen träffar rätt i genomsnitt är således inte tillfredsställande om basvärdet för ett stort antal fastigheter avviker kraftigt från av marknadsvärdet. i detta sammanhang är att det inte finns något sätt att avgöra huruvida basvärdet faktiskt utgör av marknadsvärdet i varje enskilt fall, eftersom vi inte känner marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Däremot bör taxeringsmodellen vara konstruerad så att variationen kring genom- snittet skall vara så liten som möjlig. Vad som skall anses vara en rimlig variation är emellertid svårt att bedöma. Även om det är ointressant att jämföra enskilda med enskilda basvärden är det intressant att studera hur köpeskillingarna systematiskt förhåller sig till basvärdena för en större grupp av fastigheter. I en sådan studie kan man upptäcka eventuella systematiska felaktigheter i taxeringen. Om dessa rättas till, leder det till en förbättrad precisionen även i de enskilda fallen. Precisionen i de basvärden som fastställdes vid den senaste fastighets- taxeringen av småhus bör testas med försäljningsstatistik eftersom basvärdena skall återspegla prisnivån . Vid den statistiska utvärderingen, som omfattar drygt 54 000 husförsäljningar , har kvoten mellan basvärdet och köpeskillingen beräknats för varje försåld fastighet (denna kvot kallas fortsättningsvis för BK-kvoten). Utvärderingen visar att basvärdet på värdeområdesnivå i genomsnitt utgör av köpeskillingen. Om BK-kvoter som är större än 2 rensas bort, närmar sig genomsnittet . I genomsnitt fungerar alltså taxeringsmodellen mycket väl. Ackumulerad frekvens i procent Vad kan sägas om variationen? Diagrammet ovan visar den ackumulerade frekvensfördelningen för de 54 000 BK-kvoterna. Denna beskriver hur stor andel av fastigheterna som ligger under en viss nivå på B/K-kvoten. Diagrammet visar att det finns många observationer (husför- säljningar) där BK-kvoten avviker såväl uppåt som nedåt från 0,75. Exempelvis ser man i figuren att för ca. av husförsäljningarna utgör basvärdet av köpeskillingen och för av husförsäljningarna utgör basvärdet av köpeskillingen. Utan ett närmare studium av de fall där basvärdet avviker kraftigt från av den observerade köpeskillingen (exempelvis genom individuella värderingar) är det svårt att avgöra om detta, som vid en första anblick kan verka stötande, har orsakats av att basvärdena är felaktiga och/eller av att de observerade köpeskillingarna av någon anledning avviker nedåt eller uppåt från marknadsvärdenai. Även om man inte bör förvänta sig att alla enskilda BK-kvoter skall vara 0,75 bör man förvänta sig att den genomsnittliga BK-kvoten i alla värdeområden med ett tillräckligt stort antal husförsäljningar skall vara 0,75. Vad visar det statistiska underlaget? Diagrammet nedan visar den ackumulerade frekvensfördelningen för genomsnittliga BK-kvoter på värdeområdesnivå. Enbart värdeområden med minst 10 försäljningar är inkluderade. Ackumulerad frekvens i procent Av diagrammet framgår att det finns ett betydande antal värdeområden där den genomsnittliga BK-kvoten inte är 0,75. Man kan emellertid fråga sig om 10 försäljningar är ett tillräckligt stort urval för att fastställa marknadsvärdenivån för ett enskilt värdeområde enbart med hjälp av I de värdeområden där () ansett att antalet försäljningar är för få eller icke representativa för området som helhet gör man, med hjälp av lokala värderare, en bedömning av värdenivån grundad helt eller delvis på annan information än köpeskillingsstatistik. Om man med detta alternativa förfarande uppnår bättre precision kan resultaten av den statistiska utvärderingen inkluderande värdeområden med bara ett fåtal försäljningar eventuellt felaktigt misskreditera nuvarande taxerings- förfarande. För att undvika en sådan eventuell felaktig tolkning, gjordes en motsvarande statistisk utvärdering där värdeområden uteslöts som hade mindre än 30 respektive 50 försäljningar. Resultaten visar att det ändå finns ett betydande antal värdeområden där basvärdet inte i genomsnitt utgör av köpeskillingen. Då värdeområdesindelningen görs subjektivt av fastighetsvärderare med stor lokalkännedom finns inget dataregister på vilka kriterier som har legat till grund för värdeområdesindelningen. Detta begränsar möjligheten att undersöka om över- respektive undertaxeringen är gemensam för värde- områden med liknande karaktär. Något kan emellertid sägas utifrån det material som vi har tillgång till: För att undersöka förekomsten av systematiska fel i taxeringen delade vi in i 110 olika regionala bostadsmarknader. Bostadsmarknaderna antogs sammanfalla med de 110 lokala arbetsmarknadsregioner (LA- regioner) som () definierar. För 64 av totalt 110 LA-regioner indikerar resultaten att basvärdets andel av köpeskillingen faller med storleken på köpeskillingen. För de återstående 46 LA-regionerna finns inget statistiskt signifikant samband. Med andra ord, resultaten indikerar att dyra fastigheter undertaxeras i 64 LA-regioner. I de återstående 46 LA-regionerna sker varken någon över- eller undertaxering. För att kunna avgöra vad som ger upphov till detta systematiska fel krävs ett studium av områden där dyra hus undertaxeras. Nämnas bör dock att undertaxeringen i de flesta fall är marginell. Den statistiska utvärderingen visar också att värdeområdesindelningen fyller en mycket viktig funktion för basvärdenas precision. Resultaten från en mycket begränsad statistisk bearbetning där värdeområdesindelningen ersattes med ett visst antal variabler som antogs fånga upp vissa områdes- karaktäristika indikerar att precisionen i basvärdena skulle försämras. Sannolikt kan man göra denna analys mer rigorös genom att ta med fler variabler som beskriver områdets karaktär. Emellertid bedömer vi det vara svårt att helt ersätta värdeområdesindelningen med värdefaktorer som mäter områdets karaktär. Områdesbeskrivningar kräver bedömningar av subjektiv karaktär som inte på något enkelt sätt låter sig fångas upp av ett begränsat antal variabler. Däremot bör värdeområdesindelningen till viss del kunna kompletteras med en beskrivning av områdets karaktär som sedan kan ligga till grund för justering för säregna förhållanden. Test av taxeringsvärdenas precision - omräkningsförvfarandet För att taxeringsvärdena på bostadshus mellan de allmänna fastighetstaxeringarna bättre skulle avspegla marknadsvärdet infördes ett särskilt omräkningsförfarande. Denna s.k. rullande fastighetstaxering innebär i princip att det basvärde som fastställts vid den allmänna fastighetstaxeringen justeras med hänsyn till prisutvecklingen sedan det nivåår som låg till grund för basvärdena. Detta innebär att taxeringsvärdet på fastigheter i ett visst prisutvecklingsområde för ett givet år räknas om med hänsyn till försäljningsprisernas utveckling för fastigheter som försålts i prisutvecklingsområdet. Exempelvis baserades omräkningstalen för på försäljningsprisernas utveckling från till (i vissa områden begränsades dock omräkningstalet till 1,07). Omräkningstalen för småhus (och således också taxeringsvärdena) har därefter frysts nivå för inkomståren 1998, i1999 och 2000. Frågan är om omräkningsförfarandet nödvändigtvis leder till att precisionen i taxeringsvärdena blir bättre än vad de hade varit i frånvaro av omräkning. Resultaten av en begränsad statistisk utvärdering visar att i 3 av 4 kommuner blir precisionen bättre och i 1 av 4 kommuner blir precisionen sämre. Orsaken till att det i några fall blir sämre priecision är förmodligen att det finns kommuner eller kommundelar där prisutvecklingen har varit annorlunda än i det prisutvecklingsområde som kommundelarna har ansetts tillhöra. Det bör emellertid framhållas att för de kommuner där precisionen har blivit sämre är den marginell. Det beror förmodligen på att omräkningstalen överlag är ganska små. Därför kan man inte av våra resultat dra slutsatsen att omräkningsförfarandet, så länge det har varit i kraft, har fungerat otillfredsställande. Prisförändringen på hus har varit betydande efter 1996 vilket, om omräkningsförfarandet hade varit i kraft, hade lett till större förändringar i omräkningstalen. Eftersom omräkningsförfarandet inte har varit i kraft efter går det heller inte att bedöma hur precisionen i taxeringsvärdena hade förändrats i en period med större förändring i omräkningstalen. Fångar nuvarande uppsättning värdefaktorer på ett tillfredsställande sätt upp förhållanden av betydelse för fastigheternas marknadsvärde? Denna fråga studerade vi med hjälp av den statistiska metod som kallas multipel regressionsanalys. Metoden går kortfattat ut på att man statistiskt skattar en funktion som relaterar fastigheternas till fastigheternas värdefaktorer. En sådan funktion brukar kallas för hedonisk prisfunktion. Med denna metod kan man till exempel svara på hur mycket en fastighets marknadsvärde i genomsnitt ökar om till exempel bostadsytan skulle öka med ett visst antal kvadratmeter under förutsättning att man håller fastighetens övriga värdepåverkande faktorer oförändrade. Annorlunda uttryckt, med metoden kan man få en uppfattning om hur mycket marknadsvärdet skiljer sig åt i genomsnitt mellan två fastigheter som är identiska i alla avseenden med undantag av exempelvis istorleken. Metoden med hedoniska prisfunktioner används framförallt i många vetenskapliga sammanhang. Metoden används också systematiskt vid fastighetstaxering av skattemyndigheterna i och i . Dessutom använder sig bl.a. de två stora bolåneinstituten och i av metoden för att uppskatta fastigheters marknadsvärden i samband med kreditgivning. Vi har skattat hedoniska prisfunktioner för 53 lokala bostadsmarknader med försäljningsstatistik . De värdefaktorer som användes vid skattningen av de hedoniska prisfunktionerna är desamma som de som används vid den allmänna fastighetstaxeringen av småhusfastigheter. De lokala bostadsmarknaderna antas även här sammanfalla med LA- regionerna. Att vi bara har skattat hedoniska prisfunktioner för 53 LA- regioner av 110 möjliga beror på att vi krävde ett statistiskt underlag om minst 500 husförsäljningar i varje . En första slutsats man kan dra är att resultaten varierar kraftigt mellan de 53 LA-regionerna. I vissa LA-regioner går det att påvisa ett statistiskt säkerställt samband mellan värdefaktorerna och köpeskillingarna men i andra regioner inte. Det är inte självklart vilket kriterium som skall användas för att avgöra huruvida en egenskap faktiskt kan anses ha betydelse för marknadsvärdets bestämmande. En ansats är att en värdefaktor skall anses ha betydelse om ett statistiskt säkert samband med förväntat tecken kan uppvisas mellan den aktuella värdefaktorn och köpeskillingen i av de representerade LA-regionerna. Med förväntat tecken avses att förekomsten av exempelvis bastu bör öka marknadsvärdet på en fastighet, inte minska det. Resultaten visar att av de 47 värdefaktorer som ingår vid standardpoängsättningen är det bara 13 som uppfyller detta kriterium. Skall man tolka dessa resultat som att dagens taxeringsmodell tar hänsyn till värdefaktorer som inte husköparna lägger så stor vikt vid? Sannolikt kan dessa resultat till viss del förklaras på det sättet. Resultaten kan dock till viss del förmodligen också förklaras av det faktum att de värdefaktorer som används inte alltid är ett bra mått på det man avser att mäta. Därutöver kan man ha utelämnat variabler som idealt sätt borde ha varit med. Att utelämna sådana egenskaper vid taxeringen kan leda till att den uppskattade relationen mellan marknadsvärdet och de värdefaktorer man faktisk beaktar blir felaktig. Vad kan man då dra för slutsatser av detta? Vi undersökte vad som sannolikt skulle ske med basvärdenas precision om man från taxerings- modellen plockar bort de värdefaktorer som inte är statistiskt säkerställda i av de representerade LA-regionerna. Vi fann att precisionen riskerar att försämras. Vid taxeringen bör man därför ändå ha med de värdefaktorer som inte är statistiskt säkerställda om det, oavsett vad den statistiska analysen visar, finns skäl att tro att de faktiskt påverkar marknadsvärdena. Däremot finns det anledning att se över de värdefaktorer som verkar fånga upp andra egenskaper än de de är avsedda att fånga upp och fundera på alternativa värdefaktorer. Nämnas bör att det finns enskilda bostadsmarknader där nästan alla värdefaktorer uppvisar ett statistiskt säkerställt samband med köpe- skillingen. Ett alternativt statistiskt kriterium till det ovan är att man fastställer sambandet mellan värdefaktorerna och marknadsvärdet utifrån de bostadsmarknader där man finner att nästan alla värdefaktorer är statistiskt signifikanta. Nivåläggningen skulle sedan kunna ske på i princip samma sätt som för att ta hänsyn till prisskillnaderna över landet. Ett annat alternativ som skulle kunna ge en uppfattning om hur värdefaktorerna bör slå igenom på taxeringsvärdet är att skatta en enda hedonisk prisfunktion för hela landet (detta förfarande används i princip i ). Problemet med det senare alternativet är att det knappast går att anta att hela utgör en enda bostadsmarknad. Hedoniska prisfunktioner bör enligt teorin skattas för väl definierade bostadsmarknader. Bortsett från att en sådan metod inte uppfyller det renodlade teoretiska kravet bör den ändå sannolikt ge god information om värdefaktorernas inverkan på marknadsvärdet. Nivå- läggningen skulle sedan precis som ovan kunna ske på i princip samma sätt som för att ta hänsyn till prisskillnaderna överi landet. Den statistiska utvärderingen (de skattade hedoniska prisfunktionerna) indikerar att förekomsten av inbyggd diskmaskin och keramisk spishäll med separat ugn i arbetshöjd ökar en fastighets marknadsvärde med i genomsnitt respektive . Resultaten indikerar att dessa värdefaktorer inte bara fångar upp hur mycket marknadsvärdet ökar om fastigheten är utrustad med dessa attribut. därutöver också upp en i övrigt god standard i köket. Förekomst av inbyggd diskmaskin och keramisk spishäll med separat ugn i arbetshöjd används vid fastighetstaxeringen just som indikatorer på kökets standard. Sådana indikatorer utgör i sig inget större problem för taxeringsändamål om det alltid vore på det sättet att förekomsten av inbyggd diskmaskin och/eller keramisk spishäll med separat ugn i arbetshöjd också är förknippad med en i övrigt god standard i köket. Så är antagligen inte alltid fallet. Det finns förmodligen många fastigheter som har diskmaskin och/eller keramisk spishäll med separat ugn i arbetshöjd men där standarden i övrigt inte kan klassas som god. Sådana fastigheter får felaktiga basvärden på grund av detta problem. En viktig fråga för utredningen att ta ställning till är vilken betydelse belägenhetsfaktorn har. Om man rangordnar värdefaktorerna efter vilken inverkan de har på marknadsvärdet, placerar sig lägesfaktorerna strand- respektive strandnära i topp. En strandfastighet betingar för riket i genomsnitt en köpeskilling som är högre än för likvärdiga fastigheter som inte har strand- eller strandnära läge. Strandnära fastigheter kostar i genomsnitt mer än likvärdiga ej strand- eller strandnära fastigheter. Lägesfaktorn har således mycket stor betydelse för fastigheternas marknadsvärden. Det finns därför anledning att noggrannare försöka bestämma lägesfaktorn. En faktor som rimligtvis bör ha stor betydelse är det kontinuerliga avståndet till vattnet. Avståndet kan antingen ersätta de nuvarande lägesvariablerna eller kombineras med dessa. Ytterligare en möjlighet är att ta hänsyn till om det vatten som fastigheten ligger vid utgörs av insjö eller hav. Det är tänkbart att närheten till hav har en större inverkan på marknadsvärdena än närheten till en insjö. Kvalitén på stranden i sig utgör också en faktor som idealt sett skulle behöva beiaktas. För att undersöka möjligheten att differentiera belägenheten i större utsträckning än vad som görs inom ramen för nuvarande taxeringsmodell, kompletterade vi för LA-regionerna , och datamaterialet med uppgifter om avstånd till vatten, liksom typ av vatten (hav eller insjö). Då varje fastighet har tilldelats en lägesposition i Rikets koordinater var detta möjligt att göra maskinellt. En ordentlig genomgång av kvalitén på stranden skulle ha krävt en mycket omfattande besiktning, vilket inte har varit möjligt att göra i detta sammanihang. Även om resultaten inte är helt entydiga och dessutom baseras på ett begränsat statistiskt underlag tyder de sammantaget på att en kombination av läge, avstånd och vattentyp ger en bättre förklaring av prisvariationen än de variabler som mäter speciell belägenhet i nuvarande taxeringsmodell. Våra resultat visar att basvärdena för enskilda fastigheter kan komma att förändras kraftigt om läget differentieras i större iutsträckning. Det har gjorts gällande att miljöinvesteringar som leder till att marknadsvärdet stiger inte borde tillåtas slå igenom på basvärdet. Enligt utredningens direktiv skall dock utgångspunkten vara att basvärdena som hitintills skall avspegla marknadsvärdena. Frågan är då i vilken utsträckning miljöinvesteringar faktiskt leder till högre marknadsvärden. I fastighets- deklarationen finns det tre värdefaktorer som kan anses vara miljö- investeringar: treglasfönster, isolerglas och någon form av värmepump. Den hedoniska modellen indikerar att förekomsten av treglasfönster, isolerglas och värmepump ökar marknadsvärdet med i genomsnitt , respektive . Med den hedoniska modellen kan man beräkna ett basvärde för varje enskild fastighet på ett något annorlunda sätt av vad som görs vid fastighets- taxeringen. Då den hedoniska modellen användes för att uppskatta basvärden på faktiskt försålda hus fann vi att den statistiska precisionen i dessa var bättre än precisionen i befintliga basvärden i en majoritet av de i undersökningen representerade regionerna. Den hedoniska metoden används i viss utsträckning redan inom ramen för befintlig taxeringsmodell men långt ifrån lika systematiskt som vid denna utvärde- ring. Resultaten anger alltså att det skulle vara möjligt att förbättra preci- sionen i många områden genom att systematiskt använda hedoniska pris- funktioner som ett komplement till nuvarande taxeringsmodell. Metoden har sin största förtjänst när man skall bestämma hur en viss värdefaktor skall anses påverka basvärdet, alternativt när man skall fastställa hur många standardpoäng en värdefaktor skall tilldelas, samt för att upptäcka syste- matiska fel vid taxeringen. Vi har kunnat konstatera att användning av den hedoniska metoden vid fastighetstaxeringen med all sannolikhet kan förbättra precisionen i basvärdena i många regioner. Därmed bör den hedoniska metoden också kunna användas för att utvärdera standardpoängsättningen. Hur skall standardpoängsättningen utvärderas? Genom skattningarna av de hedoniska prisfunktionerna har vi fått en uppfattning om värdefaktorernas respektive marginalpriser. Med denna information har vi studerat om relationen mellan de standardpoäng de olika värdefaktorerna har tilldelats är densamma som relationen mellan värdefaktorernas uppskattade marginalpriser. Ett exempel illustrerar metoden: Vi har exempelvis funnit att förekomsten av bastu respektive kakel i badrummet ökar marknadsvärdet med ca. Bastu värderas alltså 1,6 (27000/17000=1,6) gånger högre än kakel i badrummet.