sou · GOB376 · 2001-01-01 00:00:00 — Det betonades också att 55 a § hyreslagen endast var tillämplig som ett hyresförhållande gällde och att eftersom det ofta träffas ett nytt hyresavtal mellan hyresvärden och hyresgästen när hyresgästen flyttar tillbaka efter ombyggnaden, kunde hyresgästen inte åberopa 55 a 78 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete § hyreslagen vid en bruksvärdesprövning (se prop. 1996/97:30 s. 62 f.). Bestämmelsen i 55 a § hyreslagen om att man vid en bruksvärdesprövning av en lägenhet inte skulle beakta vissa förbättringsarbeten som hade utförts i lägenheten upphävdes därför. infördes nya bestämmelser om hyresgästinflytande (se 18 d - 18 h §§ hyreslagen). Bestämmelserna i 18 d - 18 h §§ hyreslagen om hyresgästinflytande vid ombyggnad innebär i korthet följande. En fastighetsägare får utföra en standardhöjande åtgärd som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde endast om den har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller, om åtgärden avser gemensamma utrymmen, av hyresgästerna i minst hälften av de berörda bostadslägenheterna. Detsamma gäller i fråga om en åtgärd som medför en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten. Godkännande behövs inte om åtgärden vidtas för att en bostadslägenhet skall få lägsta godtagbara standard. Om hyresgästerna inte har samtyckt till åtgärden, kan hyresvärden ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. Tillstånd skall lämnas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att genomföra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. prövning skall i normala fall göras utifrån det objektiva hyresgästintresset. kan, efter ansökan av en berörd hyresgäst, förbjuda en hyresvärd att utföra en viss åtgärd om behövligt godkännande eller tillstånd saknas. Nämndens beslut får förenas med vite. De bestämmelser om upprustningsföreläggande som infördes i hyreslagen gäller alltjämt (18 a - 18 c §§). Dessa bestämmelser innebär att hyresnämnden kan på hyresgästens ansökan ålägga en hyresvärd att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall få lägsta godtagbara standard. Bestämmelserna i 18 d - 18 h §§ hyreslagen om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete omfattar endast bostadslägenheter, inte lokaler. Av § framgår att bestämmelserna inte skall tillämpas i fråga om hyresavtal som avser endast ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. Det är endast den som intar ställning som hyresgäst i förhållande till fastighetsägaren som har inflytande över förbättrings- och ändrings- Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 79 En andrahandshyresgäst har inte något inflytande över de åtgärder som fastighetsägaren eller förstahandshyresgästen vidtar. Den som varit hyresgäst, men vars hyresavtal har upphört inför ombyggnaden och som har rätt att återflytta till lägenheten efter ombyggnaden, har däremot rätt till inflytande över sådana förbättrings- och ändringsåtgärder som aktualiseras under ombyggnaden (se 18 d § tredje stycket jämfört med 46 § tredje stycket hyreslagen). Vilka åtgärder som hyresgästen har inflytande över De åtgärder som hyresgäster har inflytande över har delats in i två grupper, dels standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, dels åtgärder som, oavsett om de är standardhöjande eller inte, medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten (se 18 d § första stycket hyreslagen). Åtgärder som en hyresvärd vidtar för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § hyreslagen omfattas inte av bestämmelserna. Sådana åtgärder får hyresvärden alltså vidta utan godkännande av hyresgästen eller tillstånd av hyresnämnden (se 18 d § andra stycket). Den första gruppen, standardhöjande åtgärder, kan avse åtgärder i de enskilda bostadslägenheterna, exempelvis upprustning av kök eller badrum till högre standard. Till denna grupp hänförs även åtgärder i gemensamma utrymmen i eller utanför huset, t.ex. standardhöjande upprustning av trappuppgångar, tvättstugor eller gårdar och uteplatser. Sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten faller utanför bestäm- melsens tillämpningsområde. I förarbetena anförs bl.a. (prop. 1996/97:30 s. 90) att det i vissa fall är självklart att en viss åtgärd är standardhöjande. Så är fallet beträffande sådana åtgärder som att installera bubbelbad, sätta in disk- eller tvättmaskin i lägenheter där sådana maskiner tidigare inte har funnits, glasa in balkonger samt installera centraldammsugare eller inreda bastu. Bestämmelsen omfattar emellertid endast sådana standardhöjande åtgärder som ensamma eller i kombination med en annan standardhöjande åtgärd har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde. Vidare anförs i förarbetena att i andra fall är det att anses som självklart att en åtgärd är att se som en ren underhålls- eller reparationsåtgärd. Det gäller t.ex. omtapetsering av lägenhet enligt upprättad plan för fastighetsunderhåll och utbyte av uttjänta rörstammar. Det anförs också att fråga om en åtgärd är att anses som standardhöjande arbete eller underhållsarbete i vissa fall kan orsaka 80 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete Det beror på att vissa underhållsarbeten med nödvändighet är standardhöjande. Hyresgästinflytande omfattar, vad gäller standardhöjande åtgärder, enbart åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet. Den begränsningen medför att hyresvärden inte hindras från att vidta smärre förbättringsåtgärder i samband med sedvanligt underhåll, t.ex. utbyte av ett gammalt uttjänt kylskåp mot ett jämförbart modernt sådant. I förarbetena uppmärksammas också att en hyresvärd kan vilja att en standardhöjande åtgärd vidtas fristående eller i samband med att det utförs sedvanliga reparationer. Det är nämligen ofta av praktiska och ekonomiska skäl förmånligt för en fastighetsägare att i samband med t.ex. stambyte rusta upp eller bygga om badrum och kök. En sådan upprustning är i allmänhet att se som en standardhöjande åtgärd (a.a. s. 90). Hyresgästinflytandet gäller vidare, som nämnts, åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten. En åtgärd som medför en inte oväsentlig ändring av en lägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten behöver inte vara standardhöjande för att bestämmelsen skall vara tillämplig. Som exempel på åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring nämns i förarbetena (prop. 1996/97:30 s. 91) att en större lägenhet delas i två mindre eller att två mindre lägenheter slås ihop. Vidare nämns att hyresgästerna förlorar sina vindskontor till följd av att nya lägenheter inreds i vindsvåning eller att det inreds bastu eller motionsrum i källaren. Ändringar som endast har utseendemässig betydelse, t.ex. utbyte av armaturer i trappuppgångar och mindre omdispositioner av uteplatser eller planteringar som inte påverkar funktionen, är inte avsedda att omfattas av bestämmelsen. Begreppet "åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring" skall uppfattas objektivt. Den enskilde hyresgästens uppfattning i frågan saknar således självständig betydelse. Om en hyresvärd vill utföra åtgärder som är standardhöjande eller som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten måste han skriftligen underrätta de berörda hyresgästerna (se 18 e § hyreslagen). Det ställs inte några särskilda krav på meddelandets innehåll. Syftet med meddelandet är att parterna därefter skall inleda förhandlingar om saken. För att hyresvärden skall få utföra åtgärderna krävs att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna. Om åtgärderna avser de Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 81 gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i minst hälften av de berörda bostadslägenheterna (se 18 d § andra stycket hyreslagen). Något särskilt formkrav på ett godkännande finns inte. Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, kan hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast efter det att meddelande om att värden vill utföra åtgärderna lämnats till hyresgästen (18 e § hyreslagen). skall enligt 18 f § första stycket hyreslagen bifalla en ansökan om att vidta förbättrings- eller ändringsarbete, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Om hyresvärden inte kan påvisa ett objektivt och acceptabelt motiv för åtgärden skall ansökan redan på grund härav avslås (prop. 1996/97:30 s. 73). Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs skall enligt 18 f § andra stycket hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig till den enskilde hyresgästen beaktas. I förarbetena anförs bl.a. följande angående skälighetsbedömningen (prop. 1996/97:30 s. 74 f.). "En av de faktorer som måste beaktas vid skälighetsbedömningen är hur starkt hyresvärdens intresse av att få utföra åtgärden objektivt sett är. Om hyresvärdens begäran beror på att han eftersträvar en standard i fastigheten som kan anses motiverad av boendehänsyn torde detta som regel vara utslagsgivande omständighet i bedömningen. En hyresgäst bör nämligen inte med framgång kunna motsätta sig att hans lägenhet rustas upp till en sådan standard som hyresgäster normalt förväntar sig av en modern lägenhet. Motsvarande gäller beträffande de gemensamma delarna av fastigheten. En hyresvärd bör inte hindras från att upprätthålla en god boendestandard i sitt hus. Det kan även förekomma att en åtgärd som berör flera enskilda lägenheter har godkänts av ett flertal hyresgäster, medan ett fåtal hyresgäster motsätter sig den. Fastighetsekonomiska eller praktiska överväganden kan då motivera att åtgärden genomförs i alla lägen- heterna, dvs. även i de lägenheter där hyresgästerna motsätter sig åtgärden. Mot de omständigheter som hyresvärden har åberopat får vägas de skäl som hyresgästen har att motsätta sig åtgärden. 82 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete lämna hyresvärdens ansökan utan bifall, om de skäl som hyresgästen åberopar mot att en viss åtgärd utförs väger tyngre än hyresvärdens intresse av att utföra den, dvs. när det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden utförs. När det gäller hyresgästens skäl att motsätta sig åtgärden, har utredningen föreslagit att prövningen skall ske med hänsyn till den enskilde hyresgästens intresse.--- Regeringen anser att det är viktigt att hyresgästinflytandet beträffande förbättrings- och ändringsåtgärder utformas så att hyres - värden kan bedriva en i ett längre perspektiv ekonomisk rimlig fastighetsförvaltning. Det är dessutom önskvärt att det utformas sådana riktlinjer att parterna i så stor utsträckning som möjligt kan förutse hur en viss situation skall bedömas. En sådan ordning är av värde för alla aktörer på bostadsmarknaden och kan även motverka att parterna för tvister till hyresnämnden. Mot den bakgrunden anser regeringen att hyresnämnden vid prövningen lämpligen bör ta hänsyn till det intresse som en hyresgäst i allmänhet kan ha av att den begärda åtgärden inte utförs. Lagstiftningen bör sålunda utformas så att hyresnämnden i första hand beaktar det objektiva hyresgästintresset och inte den enskilde hyresgästens intresse. bör således beakta sådana omständigheter som regelmässigt uppfattas som väsentliga för hyresgäster i allmänhet. Som exempel på åtgärder som normalt får anses stå i strid med det objektiva hyresgästintresset kan nämnas uppdelning av en lägenhet i två mindre eller sammanslagning av en lägenhet till en större. Sådana åtgärder bör därför som regel inte få utföras mot den berörda hyresgästens vilja. Det bör däremot i allmänhet inte komma ifråga att vid skälighetsbedömningen beakta den enskilde hyresgästens inställning, om den grundar sig endast på hans eller hennes egna förhållanden eller värderingar. Annorlunda förhåller det sig emellertid om den enskilde hyresgästens åsikt ger uttryck för det intresse som en hyresgäst i allmänhet har. I enstaka fall kan emellertid det skäl som den enskilde hyresgästen åberopar till stöd för att åtgärden inte skall få vidtas vara särskilt beaktansvärt. bör därför, när det finns särskilda skäl, kunna beakta omständigheter som enbart är hänförliga till den enskilde hyresgästen. Sådana särskilt beaktansvärda skäl på hyresgästsidan kan exempelvis vara att utförandet av en viss åtgärd skulle drabba hyresgästen särskilt hårt på grund av sjukdom, hög ålder eller liknande. Ett annat skäl kan vara att hyresgästen efter tillstånd av hyresvärden har satt in och bekostat ny fast inredning, som kommer att förstöras, om den av hyresvärden begärda åtgärden utförs. bör, som ovan har nämnts, göra en avvägning av de skäl som anförs för och emot den åtgärd som det är fråga om. Enligt regeringens mening bör det, om den åtgärd som hyresvärden vill utföra är mycket genomgripande eller medför en avsevärd standardhöjning, allmänt sett krävas mindre tungt vägande skäl från hyresgästen för att ansökan skall lämnas utan bifall. Omvänt bör gälla att om en viss åtgärd Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 83 kan utföras utan att hyresgästen drabbas av någon större olägenhet, det bör krävas starkare skäl från hyresgästen för att åtgärden inte skall få utföras. Givetvis måste ekonomiska faktorer på hyresvärdens sida tillmätas en viss betydelse, Om ett beaktande av det objektiva eller, för det fall hyresgästen har åberopat ett särskilt beaktansvärt skäl, det subjektiva hyresgästintresset, skulle innebära en i sammanhanget oväsentlig kost- nadsökning för hyresvärden, bör hyresgästens önskemål ofta tillmötes - gås." När det är fråga om åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten bör hyresnämnden göra samma överväganden som när det gäller åtgärder i lägenheterna. I fråga om sådana åtgärder kan det dock enligt förarbetena finnas skäl att beakta även i vilken utsträckning en sådan åtgärd har godkänts av de berörda hyresgästerna. Att åtgärden har godkänts av ett stort antal hyresgäster, utan att de utgör majoritet, bör således få betydelse vid intresseavvägningen (a.a. s. 76). Rätten att säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad En hyresvärd som avser att genomföra en större ombyggnad i ett hus har möjlighet att säga upp hyresavtalen i fastigheten inför ombyggnaden. Enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen har en hyresgäst i så fall rätt till förlängning av hyresavtalet utom när det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden och det dessutom inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Av förarbetena till bestämmelsen framgår att avgörande för frågan om en större ombyggnad är för handen är den faktiska situationen i huset som blir en följd av genomförandet av åtgärderna. Är den ombyggnad som skall ske så genomgripande att den hindras av hyresgästens kvarboende, är det fråga om större ombyggnad. Att hyresgästen säger sig utan större olägenhet kunna bo kvar under ombyggnaden saknar i sig betydelse. Frågan är i stället om kvarboendet är till olägenhet för ombyggnaden (SOU 1966:14 s. 161). Bestämmelsen gäller endast om hela huset skall undergå en större ombyggnad. En ombyggnad av en enstaka lägenhet bryter inte hyresgästens besittningsskydd. En hyresvärd kan alltså inte genom att bygga om endast en lägenhet bryta hyresgästens besittningsskydd för att t.ex. komma åt lägenheten själv eller hyra ut den till någon annan till en högre hyra (se prop. 1993/94:199 s. 73 och beslut SÖH 187/1996). infördes en ny bestämmelse i lagrummet. Enligt denna bestämmelse (tredje stycket) skall en bostadshyresgäst som lämnar sin 84 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete lägenhet med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset. I förarbetena anförs att avsikten är att bestämmelsen skall tjäna som ledning vid den billighetsprövning som skall ske när genomgripande ombyggnad åberopas som grund för upplösning av hyresförhållandet (se prop 1974:159 s. 495). I förarbetena anförs vidare följande. "I en förlängningstvist föranledd av förestående ombyggnad bör hyresnämnden ta upp frågan med parterna om möjlighet för hyresgästen att efter ombyggnaden flytta tillbaka till lägenheten. Det bör nämnden göra alldeles oberoende av om hyresvärden anses böra ställa ersätt- ningslägenhet till förfogande eller inte. Förklarar hyresgästen att han i och för sig är intresserad av att flytta tillbaka, bör hyresnämnden medverka till att hyresgästens möjlighet till återflyttning tryggas. Man kan därvid tänka sig olika former för hur det skall ske. Vilken lösning som skall väljas får bero på omständigheterna i det särskilda fallet. En lösning är att parterna träffar avtal om att hyresgästen - mot befrielse att betala hyra - skall utrymma lägenheten och ställa den till fastighetsägarens disposition . Företes ett avtal med sådant innehåll, bör hyresnämnden kunna förlänga hyresavtalet. Ett annat sätt varigenom återflyttningsrätten kan tryggas är att parterna träffar nytt hyresavtal beträffande viss lägenhet i det ombyggda huset. Denna utväg torde emellertid stå öppen bara i de fall då parterna i förväg kan enas om hyrans storlek efter ombyggnaden eller om att den nya hyran skall bestämmas efter förhandlingar med hyresgästföreningen och då återflyttningstidpunkten inte är alltför avlägsen. I allmänhet bör det vara tillräckligt att hyresvärden i skriftlig handling utfäster sig att, innan han hyr ut lägenheten till annan, bereda hyresgästen tillfälle att sluta nytt hyresavtal. I vissa fall kan det vara lämpligt att utfästelsen säkerställs genom avtalsvite. För att tvist inte skall behöva uppkomma , bör i handlingen anges bl.a. inom vilken tid hyresgästen efter delfåendet av erbjudandet måste ha slutit det nya avtalet. Också andra lösningar för att trygga hyresgästens anspråk att få flytta tillbaka kan möjligen tänkas." kan i en förlängningstvist inte tillerkänna hyresgästen återflyttningsrätt. Ett yrkande av en hyresgäst om återflyttningsrätt efter ombyggnaden kan alltså inte prövas som ett särskilt yrkande i förlängningstvisten. Förekomsten eller frånvaron av erbjudanden från hyresvärden om återflyttning får alltså beaktas som ett moment i nämndens prövning av förlängningsfrågan och kan alltså leda till att det anses som ej oskäligt respektive oskäligt att hyresförhållandet upphör. Motsvarande gäller i fråga om erbjudande om evakueringslägenhet under ombyggnaden och erbjudande om flyttningsersättning. Av intresse i sammanhanget är också några andra bestämmelser i hyreslagen. Enligt 26 § första stycket hyreslagen har hyresvärden rätt Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 85 att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Av andra stycket framgår att efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom från det att han fick meddelandet om detta säga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Enligt 42 § första stycket 7 är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra om hyresgästen i strid med 26 § vägrar tillträde till lägenheten och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt. Sanktioner mot den hyresvärd som inte följer reglerna Om en hyresvärd påbörjar en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § utan hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd skall hyresnämnden på berörd hyresgästs ansökan förbjuda hyresvärden att utföra åtgärden. Detsamma gäller om godkännande eller tillstånd föreligger men åtgärden, när den vidtas, får en annan karaktär än vad som angetts eller förutsatts i godkännandet eller tillståndet (prop. 1996/97:30 s. 94). Förbudet får förenas med vite. På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva förbudet (se 18 h § tredje stycket). Vidare torde det finnas möjlighet för hyresnämnden att i en förlängningstvist enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen beakta om hyresvärden har nödvändigt godkännande eller tillstånd. Om sådant saknas, kan det medföra att ombyggnaden inte anses vara så nära förestående att hyresförhållandet bör upplösas (jfr a.a. s. 78). Bestämmelserna om upprustningsföreläggande (se 18 a - 18 c §§) omfattar bostadslägenhet som upplåtits för permanentboende. Fritids- bostäder är således undantagna. Detsamma gäller lägenheter som utgör del av upplåtarens egen bostad. får på ansökan av en hyresgäst förelägga hyres- värden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå en lägsta godtagbara standard. I ett föreläggande skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. 86 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete Ett upprustningsföreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Enligt förarbetena till bestämmelsen (se prop. 1973:22 s. 77) kan ett upprustningsföreläggande meddelas i princip endast om det finns byggnadstekniska förutsättningar att genomföra åtgärden med skäligt ekonomisk utbyte. Vanligtvis görs en uppskattning av den bruksvärdehyra som kan godtas efter upprustningen. Ger uppskatt- ningen stöd för att upprustningskostnaderna kan förräntas inom ramen för de blivande hyresintäkterna kan fastighetsägaren normalt inte undandra sig upprustning. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyres- gästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden. Det har i bestämmelsen angetts vad som avses med lägsta godtag- bara standard. En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för 2.kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3.avlopp för spillvatten, 4.personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5.försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6.matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. För att en lägenhet skall anses uppnå lägsta godtagbara standard krävs dessutom att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den. Vidare får huset inte ha sådana briser i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. Om ett hus står under tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltnings- lagen (1977:792) skall hyresnämnden, i stället för att meddela upprustningsföreläggande, bestämma att det i förvaltningen skall ingå att vidta den begärda åtgärden (se 18 b §). Ett upprustningsföreläggande är förfallet om bygglov, när sådant behövs, inte beviljas för den åtgärd som avses med föreläggandet (se 18 c §). 4.1.4Praxis beträffande tillstånd till förbättrings- och ändringsarbete Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 87