sou · GOB395d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Sammanfattningsvis måste man alltså ta ställning till om föreningen skall ha bättre rätt än panthavare eller inte och, om svaret blir jakande, om ett system med legal panträtt skall införas. Och detta är alltså mot- svarigheten till frågan för borgenslösningar om föreningen skall ha rätt att kvitta motfordringar innan den betalar till borgenären. När borgenslösningar skisserades anmärktes parentetiskt vad som kal- lades vissa mer fördjupade frågor. Två av frågorna som ställdes var vilken skyldighet föreningen skulle ha att hålla reda på hur många bor- gensåtaganden som fanns beträffande varje kooperativ hyresrätt och vilka gränser som skulle finnas för föreningens skyldighet att gå i bor- gen. 148 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt Bostadsrättsföreningar är skyldiga att hålla ordning på de underrät- telser föreningen får om pantsättningar. Föreningen skall notera dessa i den lägenhetsförteckning som föreningen likaledes är skyldig att föra, 9 kap. 10 § BRL. Underlåtenhet är straffbar. Både ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar är skyldiga att föra medlemsförteckningar, 3 kap. 6 § föreningslagen och 9 kap. 8 och 9 §§ BRL. Däremot är endast bostadsrättsföreningar skyldiga att föra den tidigare nämnda lägenhetsförteckningen. Den skall för varje lägenhet ange bl.a. närmare specificerade uppgifter om lägenheten, bo- stadsrättshavaren, insats och underrättelser om pantsättningar, 9 kap. 10 § BRL. Frågan blir då naturligtvis om också kooperativa hyresrättsförening- ar skall vara skyldiga att göra pantnoteringar och föra lägenhetsför- teckningar, om man nu väljer en pantsättningsmodell. Väljer man en borgenslösning uppstår liknande ordningsfrågor. 8.2.6För- och nackdelar med olika modeller I förevarande avsnitt diskuterar vi för- och nackdelar med de olika mo- dellerna. Först i det därpå följande avsnittet drar vi våra slutsatser hu- ruvida någon särskild säkerhetsform bör införas och vilket alternativ som i så fall bör väljas. Särskilda frågor beträffande olika pantsättningslösningar En pantsättning av endast andelarna i föreningen skulle man teoretiskt sett kunna åstadkomma. En sådan pantsättning skulle då inte kunna av- se säkerhet för lån för finansiering av upplåtelseinsatser eller andra belopp hänförliga till hyresrätten. Pantsättning av endast andelar skulle också innebära att pantsättningen som sådan inte aktualiserade förver- kande eller realisation av hyresrätten. Detta gäller inte minst mot bak- grund av vårt förslag att en fast koppling inte skall finnas mellan ande- len och nyttjanderätten. Därmed skulle panten i stort sett vara värdelös. Enligt vår bedömning måste hyresrätten dras in i pantsättningslös- ningar för att kooperativ hyresrätt skall vara intressant som säkerhet. Det som i utgångsläget skiljer bostadshyresrätter och bostadsrätter är den begränsade överlåtbarhet som gäller för hyresrätt. I normalfallet krävs samtycke för överlåtelse av hyresrätt. Det har vi i avsnitt 4.2.6 fö- reslagit skall gälla också för kooperativa hyresrätter. Och normalt sett krävs därför samtycke för att utmätning skall kunna ske, vilket påverkar värdet som pant. Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 149 Men det är givetvis möjligt att i författning ställa upp bestämmelser så att det blir möjligt att utmäta kooperativa hyresrätter även utan före- ningens samtycke. Därmed skulle den kooperativa hyresrätten i det hänseendet vara att jämställa med en bostadsrätt. En annan betydelsefull skillnad finns emellertid mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt. En bostadsrättshavare har rätt att sälja sin bo- stadsrätt till vilket pris han vill. Men en av grundidéerna med koopera- tiv hyresrätt är att denna inte skall vara en handelsvara som hyresgästen fritt skall kunna sälja. Vi har också i avsnitt 4.2.6 förordat ett system som innebär att pengaströmmarna vid överlåtelse av en bostadshyres- rätt inte skall gå direkt mellan parterna. Det som den nye hyresgästen skall betala till föreningen är gällande insatser. Några överpriser är allt- så inte aktuella. Det sagda innebär en komplikation vid pantsättningslösningar. Det värde en pant normalt sett har som säkerhet är att den, när den tas i an- språk, skall säljas till högstbjudande. Vad händer om man gör så med kooperativa hyresrätter? Först och främst bör följande risk nämnas. I attraktiva områden kan man tänka sig att ett klart lägre kapitaltillskott krävs för en kooperativ hyresrätt än för en bostadsrätt som förvärvas genom övergång. Den ko- operativa hyresrättsföreningen har inte på grund av den lägre insatsen skäl att ta ut högre hyra än en bostadsrättsförening (där hyran kallas årsavgift). har ju vid övergång ingen glädje av höga priser för bostadsrätten. Vid exekutiv försäljning gäller emellertid inga prisbegränsningar. Det kan medföra en risk för att hyresgäster avsiktligt driver fram exekutiva försäljningar. I rik- tigt attraktiva områden skulle stora pengar kunna tjänas på det sättet. En första fråga är om denna risk är så stor att något bör göras åt den. Om så anses vara fallet, är en möjlighet att inte göra inskränkningar i förbudet mot överpriser och säga att det innebär att kronofogdemyn- digheten inte får sälja till högre pris än motsvarande insatserna enligt principen att utmätningsbeslutet kräver överlåtbarhet. En första fråga är givetvis därvid om ett sådant resonemang är hållbart. Dessutom måste man fråga sig hur kronofogdemyndigheten skall lösa situationen när flera bud finns. Lösningen får sägas strida mot vissa grundläggande principer inom exekutionen. Huvudalternativet är försäljning vid of- fentlig auktion. Tanken med sådan är att den vinner som avger högsta budet, jfr t.ex. 9 kap. 4 § utsökningsbalken och 8 kap. 3 § utsöknings- förordningen (1981:981). Det krävs alltså någon form av särlösning beträffande hur tävlingen mellan olika spekulanter skall lösas. En annan möjlighet är att ge föreningen någon form av hembudsrätt eller liknande i andra fall än vid byte till ny bostadslägenhet eller kan- 150 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt ske endast i samband med utmätning. Tanken är att man i praktiken skall ställa upp ett hinder mot exekutiv spekulation. En möjlig utformning är följande. Föreningen ges en rätt att lösa in lägenheten när kronofogdemyndigheten har beslutat om utmätning. Med andra ord skulle för kooperativa hyresrätter gälla att hyresrätten är utmätningsbar, men att föreningen har möjlighet att på förfrågan lösa in den och givetvis även andelen i föreningen. Det skulle alltså vara en viss avvikelse från grundprincipen att utmätningsbarheten avgörs av om egendomen kan överlåtas. Men borde det i praktiken då inte bli så att föreningen i attraktiva områden där man t.ex. har kö skulle vara intresserad av att lösa in lä- genheten? I fall då föreningen inte var intresserad torde detta oftast va- ra ett tecken på att lägenheten hade ett värde som, i vart fall inte över- steg, insats och upplåtelseavgift. Det pris föreningen skulle vara skyl- dig att betala skulle vara aktuella insatser. Av betydelse för föreningens intresse att lösa in hyresrätten skulle emellertid också vara om före- ningen hade egna fordringar och vilken förmånsrättslig ställning de i så fall hade. Ett annat alternativ är att säga att det värde den kooperative hyres- gästen har rätt till skulle vara endast ett belopp motsvarande gjorda in- satser. Överbelopp skulle tillfalla föreningen. Särskilda frågor om olika borgenslösningar Den mest renodlade borgenslösningen är den som togs upp inlednings- vis i avsnitt 8.2.3, proprieborgen utan inskränkningar. Det skulle allt- så innebära att, när hyresgästen inte betalade till långivaren, denne skulle vända sig direkt till föreningen och då få ut ett belopp motsva- rande insatserna. Men i det här fallet innebär en sådan borgen i prakti- ken detsamma som om föreningen hade lånat upp även det kapitaltill- skott som insatserna utgör. Poängen med insatser, i vart fall i en kooperativ hyresrättsförening enligt ägarmodellen, är emellertid att föreningen genom dem skall kun- na täcka behov av kapital som föreningen inte själv kan lösa. En kon- struktion som den här diskuterade gör föreningen väldigt känslig, inte minst i fall då flera medlemmar lämnar föreningen . Enligt vad vi har erfarit skulle denna typ av lösningar underkännas av kredit- givare. Sådana lösningar skulle därför vara ett alternativ bara i före- ningar där föreningen själv saknar – i vart fall några större – lånebehov. Olika sätt finns då att minska denna känslighet. Men i motsvarande utsträckning minskar man säkerhetsvärdet för kreditgivare. Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 151 betalningen kan göras beroende av föreningens ställning, huruvida mot- fordringar finns och/eller om en ny medlem/hyresgäst finns. Ett särskilt problem med borgenslösningar är att föreningens skyl- dighet bör avgränsas till att underlätta medlems förvärv av den koope- rativa hyresrätten. Det är inte rimligt att kräva åtaganden från förening- ens sida beträffande andra lån. Att i praktiken säkerställa detta framstår emellertid inte som helt enkelt. Jämförelse mellan borgens- och pantsättningslösningar En fördel med borgensalternativet är att någon risk inte finns för de överpriser som kan uppstå vid en exekutiv försäljning av pantsatt gods. Föreningen betalar ju, under alla förhållanden, inte mer till den aktuella borgenären än vad som motsvarar insatserna. En pansättningsmodell utan hembud innebär att överpriser kan komma att betalas vid en exekutiv försäljning. Det är en risk för den kooperativa hyresrätten som upplåtelseform. Det positiva är att pengar flyter in som kan användas för att betala skulder som hyresgästen har till föreningen. Man får nog räkna med att den som inte kan betala sitt lån oftast också har problem med hyran. Om en hembudsprincip införs, lär denna utnyttjas endast om föreningen har möjlighet att lasta över de tidigare förpliktelserna på en ny innehavare. Man kan fråga sig om föreningen vid borgen skall ha en större skyl- dighet att infria åtaganden gentemot borgenären än mot en medlem som utträder. Om man jämför med pantsättning skulle det innebära att man ger panthavaren bättre rätt än pantsättaren. Men om föreningen endast skall vara skyldig att betala ut så mycket som föreningens ekonomi medger, har säkerheten försvagats i motsvarande mån. Med detta bor- gensalternativ är borgenärens möjlighet till ersättning beroende av fö- reningen och dess ekonomi. En pantsättning med därpå följande exe- kutiv försäljning innebär att möjligheten till ersättning är beroende av att en köpare finns. Om man överväger pantsättningslösningar uppstår frågan om syste- met med pantnotering och lägenhetsförteckning bör införas. En möjlig- het är att undvara det. Det framstår dock som tveksamt huruvida kre- ditgivare skulle acceptera ett system utan dessa ordningsregler. I sammanhanget kan nämnas att även med systemet med pantnotering har fel och oklarheter uppstått. Mot den bakgrunden hade Bostadsrätts- utredningen enligt sina ursprungliga direktiv uppdrag att lämna förslag till ett offentligt bostadsrättsregister. Utredningen presenterade sina förslag i delbetänkandet Bostadsrättsregister (SOU 1998:80). Förslaget bereds i . 152 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt Som angavs i avsnitt 8.2.3 uppstår liknande ordningsproblem med borgenslösningar. Då uppstår också frågor om det skall vara upp till fö- reningen att hålla reda på om denna redan har gått i borgen och om fö- reningen skall ha något ansvar om den gör fel. Diskussionen om exekutiv försäljning med eller utan förbehåll, le- gal panträtt o.d. – som ju ytterst handlar om en förmånsrättslig täv- ling mellan två olika typer av borgenärer – har sin aktualitet också be- träffande borgen. Även med en borgenslösning får man nämligen ställa frågan om föreningen inför en utbetalning till en borgenär bör ha rätt att göra avdrag för vissa fordringar eller inte. En annan fråga är om fö- reningen skall få dra av för alla fordringar eller – vilket är fallet enligt bostadsrätternas legala panträtter – endast för vissa. En borgenslösning öppnar en del frågor om vilka möjligheter det skall finnas att – inom ramen för insatsbeloppen – använda borgenssä- kerheten gentemot fler än en långivare, att belåna på nytt när en gam- mal skuld har betalats av osv. Detta är frågor som uppstår även med pantsättningsmodeller. Där har de i och för sig sina lösningar enligt gällande rätt. Av presentationen av de olika alternativen menar vi att man kan dra vissa slutsatser. Genom att vidta författningsmässiga åtgärder kan man möjliggöra användning av den kooperativa hyresrätten eller föreningen som säkerhet. Man kan välja pantsättningslösningar eller, vad vi här kallat, olika borgenslösningar. De här skisserade lösningarna ansluter någorlunda till redan existerande säkerhetsformer. Någon anledning att eftersöka ännu större innovationer finns därmed inte. De mer grundläg- gande problemen, vilka vi återkommer till, undviker man inte genom större avvikelser från befintliga säkerhetsformer. Dessa problem beror nämligen på användningen av den kooperativa hyresrätten eller före- ningen som säkerhet. Och de alternativen är i grunden de två enda som finns, när tanken är att förvärvet av en kooperativ hyresrätt skall med- föra att en användbar säkerhet finns. Genom de i utredningen företrädda kreditgivarintressena har vi fått klart för oss att det som kallats borgenslösningar är intressanta endast om föreningen inte ges en kvittningsrätt och något krav för utbetalning inte ställs upp på att en ny medlem finns. Men den typen av lösningar urholkar föreningens kreditvärdighet. På goda grunder kan antas att re- sultatet beträffande nya föreningar skulle bli att den kooperativa hyres- rätten visserligen skulle kunna användas som säkerhet men att före- ningen inte skulle kunna få de lån som den behövde. Det är alltså en Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 153 moment 22-liknande situation. Med kvittningsrätt blir säkerheten vär- delös. Utan sådan rätt äventyras föreningens möjligheter att få egna lån. När det gäller pantsättning är det också ett problem att föreningen kan ha motfordringar. Enligt det resonemang som fördes om borgen bedömer vi att dessa fordringar måste ges bästa rätt. I annat fall är ris- ken att kooperativa hyresrättsföreningar inte anses kreditvärdiga. Men då kan man å andra sidan inte ställa upp något pristak vid exe- kutiv försäljning. Då skulle panten vara närmast värdelös. Finns inget pristak uppstår en risk för överpriser. Det kan man försöka motverka med någon form av legal hembudsrätt för föreningen. Som tidigare nämnts kan man dock inte räkna med att föreningen är beredd att utöva denna, om föreningen har motfordringar. Skäl finns att anta att så ofta skulle vara fallet. Den som har problem att betala sina lån, torde i regel ha problem att betala hyran. Någon slagkraftig lösning är därför inte hembudsrätten. Ett alternativ är, som tidigare nämnts, att låta eventuella övervärden vid exekutiv försäljning tillfalla föreningen. Men då uppstår ett annat problem. Det dyker upp så fort en förvärvare vid en exekutiv försälj- ning har betalat ett överpris. Förvärvaren har betalat mer än vad denne vid en framtida uppsägning eller överlåtelse kan få tillbaka från före- ningen. Risken blir överhängande för svarthandel med kooperativa hy- resrätter. Med visst fog kan sägas att lagstiftaren, med en sådan lös- ning, har uppmuntrat svarthandel. Det ser vi som ett grundskott mot alla lösningar som möjliggör överpriser. Detta problem kan man undvi- ka endast genom att göra den kooperativa hyresrätten fritt överlåtbar, inklusive att prissättningen skall vara fri. Hårt sammanfattat kan följande sägas. För att en ny säkerhetsform skall vara meningsfull måste den accepteras av kreditgivare. De enda alternativ som uppfyller de kraven är borgen utan kvittningsrätt för fö- reningen och pantsättning i huvudsak enligt de principer som gäller för bostadsrätt. Men borgenslösningen tillintetgör föreningen som kredit- tagare. Därmed kan den lösningen avskrivas. Pantsättningslösningen innebär antingen att man närmast legaliserar svarthandel eller att den kooperativa hyresrätten måste göras fritt överlåtbar. Att uppmuntra svarthandel är uteslutet. Det enda realistiska alternativet är därmed sistnämnda; en pantsättningslösning med fritt överlåtbara hyresrätter. Som utvecklats i avsnitt 6.2.5 är vår bedömning att insatserna kom- mer att vara lägre för kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter, så länge utsikten till vinst saknas vid försäljning. Det avgörande för hur stor utbredning kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen kommer att få är olika ekonomiska stimulanser eller incitament. Höga insatser kommer emellertid inte att vara en lösning. Och det har, enligt 154 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt vår bedömning, inte samband med huruvida den kooperativa hyresrät- ten kan användas som säkerhet eller inte. Det är i det ljuset man måste se behovet av en säkerhetsform. Vår slutsats är att man inte kan åstadkomma en bra säkerhet utan att utforma upplåtelseformen på ett sätt som gör att kooperativa hyresrätter blir en handelsvara på samma sätt som bostadsrätter. Men det var inte meningen. Då faller en av grundidéerna med kooperativ hyresrätt. Nå- got behov av en ny upplåtelseform där nyttjanderätten är fritt överlåt- bar finns inte. Den är redan representerad av bostadsrätten. Och dess- utom finns direktiv om ägarlägenheter (dir. 2000:27). Mot den teckna- de bakgrunden gör vi bedömningen att man inte bör tillskapa särskilda möjligheter att använda den kooperativa hyresrätten som säkerhet. 8.2.8Särskilt om benficiereglerna vid utmätning Vårt förslag: Samma regler om undantag från utmätning bör gälla för kooperativa hyresrätter som för vanliga hyresrätter. När man diskuterar pantsättning, utmätningsbarhet m.m. bör 5 kap. 1 § utsökningsbalken uppmärksammas. Paragrafen reglerar undantag från utmätning med hänsyn till gäldernärens behov, s.k. beneficieregler. Olika regler gäller för hyresrätter respektive bostadsrätter. Från utmät- ning undantas hyresrätt till lägenhet som tjänar gäldenären till stadig- varande bostad eller behövs för hans förvärvsverksamhet, även om hy- resrätten får överlåtas. Beträffande bostadsrätter undantas lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad, såvida ej gäldenären vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrät- tens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. En hyresrätt som är bostadslägenhet kan inte utmätas eftersom den med hänsyn till 65 § hyreslagen saknar marknadsvärde (Gregow, Tor- kel, Utsökningsrätt, 3 uppl., 1996, s. 121). Oavsett vilken typ av hyres- rätt det gäller krävs för att utmätning skall kunna ske att hyresrätten är överlåtbar. Som tidigare nämnts krävs då att hyresvärden samtycker eller – i vissa fall – att hyresnämnden lämnar tillstånd. Men sedan gäl- ler alltså dessutom att stadigvarande bostäder inte får utmätas. Och för andra lägenheter krävs för att utmätning skall få ske att lägenheten inte behövs för gäldenärens förvärvsverksamhet. I förarbetena till beneficieregeln för hyresrätter anfördes att en så- dan regel var angelägen av sociala skäl samt att de inskränkningar som finns beträffande överlåtbarheten och därmed för möjligheterna att ut- Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 155 mäta hyresrätter inte torde hindra att ett utmätningsskydd i enstaka fall kan visa sig få stor betydelse (NJA II 1968 s. 541). Undantagsreglerna för bostadsrätter infördes i samband med till- komsten av BRL. Begränsningen till lägenheter som utgör stadigvarande bostad motiverades med att starka sociala skäl kan anfö- ras för utmätningsfrihet beträffande den typen av bostadsrätter (prop. 1971:12 s. 89). Utmätning av en sådan bostadsrätt ansågs ofta framstå som en från bostadssocial synpunkt klart olämplig åtgärd. Men vissa inskränkningar ansåg departementschefen borde göras. Det ena undantaget avser, som tidigare nämnts, att gäldenären har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer. Avsikten med den re- geln var i första hand att hindra att utmätningsskyddet missbrukas ge- nom att gäldenären förvärvar bostadsrätt för att undandra sina borgenä- rer kapital. Har gäldenären anskaffat lägenheten i avsikt att ordna bo- stadsfrågan för sig och sin familj bör, enligt propositionen, utmätning normalt inte förekomma. Men sedan tillades förutsättningen att det inte med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde framstår som oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. Att ett kapitaltillskott skall erläggas vid förvärv av en kooperativ hyresrätt talar för att ansluta till reglerna för bostadsrätter. En risk för undandragande av kapital finns därmed. Men som vi har utvecklat i av- snitt 6.2.5 bedömer vi att insatserna kommer att bli klart lägre för ko- operativa hyresrätter än för bostadsrätter. Inte heller finns samma möj- lighet att , kanske i maskopi med säljaren, betala ett överpris för hyres- rätten i syfte att undandra kapital. Kooperativa hyresrätter skall ju inte vara fritt överlåtbara och insatsernas belopp bestäms av föreningens stadgar. Vi bedömer därför att risken är mindre för att kapital skall för- svinna ur borgenärernas händer på ett obehörigt sätt. De lägre insatser- na skulle dessutom troligen, om reglerna för bostadsrätter gjordes till- lämpliga på kooperativa hyresrätter, medfört att utmätning mer sällan kom till stånd. Förutsättningarna för att det skall anses oskäligt att egendomen undantas från utmätning är generellt sett större vid höga värden än vid låga. För att ansluta till reglerna för hyresrätter i stället för till reglerna för bostadsrätter talar dessutom följande. Hyreslagens regler om över- låtelse av hyresrätt skall gälla också för kooperativa hyresrätter. Som utvecklades i avsnitt 8.1.1 innebär detta enligt Högsta domstolens av- görande NJA 1986 s. 68 att utmätningsbarhet förutsätter att samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden till överlåtelsen i det enskilda fallet inte har vägrats. Den vidare rätt till utmätning som bene- ficieregeln för bostadsrätter innebär skulle därmed slå rätt slumpartat. 156 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt Vi föreslår således att de regler om undantag från utmätning som gäller för vanliga hyresrätter skall gälla också för kooperativa hyres- rätter. Därmed behövs inga särskilda bestämmelser i den frågan. Hyressättningen och avgifter 157 9 Hyressättningen och avgifter De grundläggande bestämmelserna om hyressättning finns i 19 § hy- reslagen. Utgångspunkten är att hyran skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Sedan finns olika undantag från detta krav beroende på om det rör sig om en bostadslägenhet eller en lokal. Nämnas kan att beträffan- de bostadslägenheter kan hyran i stället bestämmas genom förhand- lingsöverenskommelse i viss ordning. Det är vidare möjligt att bryta ut vissa kostnader för bl.a. el, exempelvis då individuell mätning görs. Hyran för lokaler kan indexregleras om avtalet gäller än . I 19 § andra stycket hyreslagen finns en särskild bestämmelse för andrahandsupplåtelse. Då är ett alternativ att anknyta hyran till den hy- ra eller – om upplåtaren är en bostadsrättshavare – årsavgift som upp- låtaren betalar. Den s.k. bruksvärdesprincipen blir aktuell om hyresvärden och hy- resgästen tvistar om hyrans storlek för en bostadslägenhet. Bestämmel- serna finns i 55 § hyreslagen. Principen innebär att hyran inte anses som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Bruksvärdessystemet för bostadshyreslägenheter kom . Avsikten var att skapa ett hållbart besittningsskydd för hyresgästerna och att motverka kraftiga hyreshöjningar på bostadsmarknader med brist på bostäder (prop. 1967:141 s. 48). beslutades om vissa förändringar av systemet.