sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Enligt uppgifter från förekommer detta problem endast i ringa omfattning. Skäl föreligger dock enligt utredningens mening för att, i den mån detta är möjligt, gallra bort dessa köp för att undvika en ogrundad höjning av värdena på övriga skogsfastigheter. Som ovan anförts har kritik riktats mot att de s.k. tillskottsförvärven räknas med i ortsprisstatistiken eftersom kritikerna anser att dessa köp uppvisar en annan prisbild än köp av hel fastighet vilket enligt kritikerna leder till en förhöjd ortsprisstatistik. Av den statistik från som utredningen fått ta del av framgår att förvärv genom fastighetsreglering har en köpeskillingskoefficient som är högre än vad gäller köp av hel taxeringsenhet för den undersökta perioden. Köp av del av taxeringsenhet har en genomsnittlig köpeskillingskoefficient som är högre än den för köp av hel taxeringsenhet. Närmare redogörelse av statistiska uppgifter finns i kap. 5, vartill hänvisas. Det kan således konstateras att det finns en prisskillnad när det gäller tillskottsförvärv jämfört med köp av hel lantbruksfastighet. Det framgår även att de s.k. tillskottsförvärven är många till antalet, nämligen om såväl köp genom fastighetsregleringar som köp av del av taxeringsenhet räknas med. I kap. 5 konstateras att de presenterade resultaten visar att det finns en risk att vissa taxeringsenheter får relativt sett för höga basvärden medan andra får relativt sett för låga basvärden om ingen uppdelning görs över typ av förvärv. Fr.o.m. AFT 1992 görs en s.k. storlekskorri- gering med syftet att minska detta problem. Det kan därför finnas anledning att studera reglerna om s.k. storlekskorrektion. Enligt 7 kap. 4 a § första stycket FTL skall riktvärdena för värderingsenheter som ingår i en lantbruksenhet bestämmas med hänsyn till de värdeförhållan- den som gäller för medelstora lantbruksenheter. Lantbruksenhetens sammanlagda riktvärde skall korrigeras med hänsyn till storleksinverkan och särskilda värdeförhållanden, om det behövs på grund av prisbildningen. Enligt tredje stycket samma paragraf skall storleks- korrektion ske endast om den föranleder en höjning eller en sänkning av lantbruksenhetens sammanlagda riktvärde med . Vidare anges närmare förutsättningar för att storlekskorrektion skall kunna beviljas i 1 kap. 4 a § FTF. Eftersom lagstiftaren ansett att det belopp som riktvärdet skall justeras med för de flesta lantbruksenheter är ringa görs således storlekskorrigering endast om den föranleder en höjning eller sänkning av lantbruksenhetens sammanlagda riktvärde med . I kap. 5 anförs att vid en studie av storlekskorrektionstabellerna kan konstateras att det bara är lantbruksenheter med ett sammanlagt riktvärde överstigande som i praktiken får en sänkning. Inga enheter får en höjning av det sammanlagda riktvärdet. Reglerna om storlekskorrektion innebär således att stora lantbruks- enheters sammanlagda riktvärde kan korrigeras i sänkande riktning. Som framgår av det ovan sagda sker storlekskorrigering i praktiken inte åt båda hållen, dvs. ingen höjning av riktvärdet sker. Detta kan vara en förklaring till skillnaden i köpeskillingskoefficient mellan köp av hel taxeringsenhet och köp av del av taxeringsenhet. En utökad storleks- korrektion som verkar i både sänkande och höjande riktning skulle sannolikt leda till att differensen i basvärden mellan köp av hel taxeringsenhet och köp av del av taxeringsenhet skulle minska. Utredningen anser emellertid att de nu redovisade förhållandena inte är av den karaktären att en lagändring bör föreslås. Som har nämnts ovan följer av 5 kap. 5 § andra meningen FTL att vid bestämmandet av marknadsvärdet skall inte beaktas sådana försäljningar om vilka man kan anta att ovidkommande omständigheter har inverkat på priset. Det finns emellertid inte någon författningsregel som direkt anger att just släktköp skall gallras bort när ortsprisregistret upprättas. Det är i stället fråga om en tolkning av vad som är ovidkommande omständigheter enligt 5 kap. 5 § FTL och egendom som inte kan antas vara utbjuden på den allmänna marknaden enligt FTF. Vad vi har att ta ställning till är således om denna tolkning är riktig och om det behövs någon författningsändring. Frågan om släktköp skall räknas med vid förvärv av jordbruks- fastighet vid bestämning av marknadsvärdena har diskuterats vid ett flertal tillfällen i samband med lagstiftningsarbeten. 1979/80:40 i samband med förslaget om FTL hänvisade man till en tidigare prop. 1973:162 då man intog ståndpunkten att släktköpen inte skulle ingå i statistiken. Till grund 1973 låg att köpeskillingen för de fria köpen var över de s.k. släktköpen. I stort sett samma förhållande redovisades i prisstatistiken beträffande jord- och skogsbruksfastigheter för då en genomsnittlig köpeskillings- koefficient vid köp av hel taxeringsenhet var 1,73 för släktköp och 3,78 för icke släktköp. Motsvarande tal prisstatistik var 1,54 för släktköp och 3,42 för icke släktköp. Departementschefen förordade därför att släktköpen inte heller skulle ingå i statistiken taxering. Släktköpen diskuterades även års allmänna fastighets- taxering av lantbruk. I skatteutskottet /91:6 anförs bl.a. följande: Enligt flera motionärer är köpeskillingsstatistiken bristfällig i flera avseenden, och de försäljningar som förekommer på den öppna marknaden vilar ofta på speciella förutsättningar som lett till alltför höga priser. En annan omständighet som framförs som en svaghet är att släktköpen inte räknas med i statistiken. Motionärerna menar att släktköpen ofta representerar en noggrann värdering. Utskottet anser emellertid att det i prisunderlaget endast bör ingå försäljningar där köpeskillingarna huvudsakligen har bestämts utifrån fastighetens egenskaper som sådana. Utskottet anför bl.a. följande (Sku 1990/91:6): Det ortsprismaterial för jordbruksfastigheter som föreligger är nu dubbelt så stort som inför fastighetstaxeringen ,och statistiken har även av andra skäl bättre kvalitet . Det har visat sig att släktköpen i prishänseende generellt legat under andra köp. Eftersom målsättningen vid fastighetstaxeringen bör vara att få fram ett värde som utgår från det pris som kan erhållas på den öppna marknaden finner utskottet i likhet med föredragande statsrådet och jordbruksutskottet att det inte finns skäl att frångå ställningstagandet att släktköpen inte skall ingå i statistiken. Det har gjorts en studie på – Släktköp i 1997:6 – som innefattar en undersökning av prisnivåerna på den öppna marknaden och släktköp av jord- och skogsbruksfastigheter samt fallstudier vid släktköp. Av studien framgår att köpeskillings- koefficienten (basvärde omräknat till taxeringsvärde) var 1,53 vid köp på den öppna marknaden och1,10 vid släktköp. Av nedanstående tabell från SCB framgår att andelen släktköp av totala antalet köp av lantbruksenheter varierar under de redovisade åren mellan 8–. Av statistik från framgår även att köpe- skillingskoefficienten för alla lantbruksenheter (K/B), släktköpen undantagna, för var 1,94 för hela riket medan den uppgick till 1,04 vid släktköp. Köpeskillingskoefficienten var således betydligt lägre vid släktköp jämfört med koefficienten vid köp av lantbruksenheter som inte utgör släktköp. Frågan om släktköpen skall räknas med vid bestämmandet av marknadsvärdet av lantbruksenheter har, som framgår av det ovan sagda, diskuterats vid ett flertal tillfällen. För att motverka att ortsprisstatistiken blir alltför begränsad vid köp av lantbruksenheter till följd av att alla släktköp gallras bort, finns det skäl att diskutera om det är möjligt att på något sätt även ta med släktköpen eller i vart fall vissa av dem i statistiken. En tänkbar möjlighet är att om man kan utläsa att köpeskillingen vid släktköp ligger en viss procent under köpeskillingen vid köp på öppna marknaden så skulle man kunna räkna med köpeskillingarna vid släktköpen efter ett visst procentuellt tillägg på den uttagna köpeskillingen. Det man då kan uppnå är att ortsprismaterialet ökar, vilket i sig är en fördel. Nackdelen torde vara att den uppräknade köpeskillingen vid släktköp skulle vara behäftad med en viss osäkerhet. Enligt utredningens mening talar starka skäl för att inte räkna med släktköpen i ortsprisstatistiken. Ett sådant skäl är att marknadsvärdet skall utgöra det pris som en oberoende köpare är beredd att betala för en fastighet och släktköp kan inte sägas vara ett köp mellan oberoende kontrahenter. Som framgår av det ovan sagda finns ett flertal tidigare undersökningar och jämförelser när det gäller prisnivån vid släktköp av lantbruksfastighet jämfört med ett vanligt köp av lantbruksfastighet. Undersökningarna har entydigt visat att köpeskillingen vid släktköp är betydligt lägre än vid köp på öppna marknaden. Även aktuell statistik visar att detta förhållande består. Det bör även påpekas att omständigheten att enbart köp på öppna marknaden skall räknas med i ortsprisstatistiken är en internationell princip och detta i sig manar till försiktighet vid överväganden om en ändring bör ske. Därtill kommer att om man tar bort det gallrings- kriterium som släktköpen utgör kan även andra gallringskriterier komma att ifrågasättas. Detta gäller t.ex. köp mellan moderbolag och dotterbolag, något som är vanligt vid förvärv av hyresfastighet. En förändring när det gäller släktköpen kan därmed tvinga fram en förändring när det gäller andra s.k. orena köp. En annan omständighet som bör påpekas är emellertid att även om släktköpen totalt sett innebär en försäljning till ett lägre marknadsvärde som har sin grund i att det inte är ett köp mellan två oberoende parter, så förekommer ett antal släktköp som sker enligt samma förutsättningar som köp på den s.k. öppna marknaden. Objektet kan t.ex. ha lämnats ut till offentlig budgivning och även om det då har sålts till en släkting får det antas att objektet har sålts till marknadsvärdet. Nuvarande lagreglering hindrar inte att en försäljning på den öppna marknaden med släktingar som avtalspartner skall kunna räknas in i ortsprismaterialet. Omständigheten att det är ett släktköp innebär dock en stark presumtion för att gallring skall ske. Om det framgår att det är fråga om ett köp på öppna marknaden skall köpet dock inte bli föremål för utgallring. En förutsättning härför är emellertid att det i tillämpningen går att identifiera de släktköp som sker på öppna marknaden och där således inga ovidkommande omständigheter kan antas ha inverkat på köpet. Det har framkommit att gallringen av släktköp kan vara behäftad med en viss osäkerhet. Ett sätt att försäkra sig om att man fångar in alla släktköpen är att man i samband med överlåtelse av en fastighet upprättar en överlåtelsedeklaration. I en sådan deklaration skulle kunna anges om köpet skett mellan släktingar och även hur köpet har genomförts, t.ex. om fastigheten utbjudits till försäljning på den öppna marknaden. En sådan deklaration skulle kunna ges in till inskrivnings- myndigheten i samband med lagfartsansökan. Det man skulle vinna med ett sådant förfarande är att man får en noggrann identifiering av samtliga släktköp, vilket leder till att gallringen genomförs på ett bättre sätt. Dessutom får man vetskap om de släktköp som skett på den öppna marknaden och som därvid inte alltid skall gallras bort från ortspris- materialet. De fördelar som uppnås med ovan nämnda förfarande med överlåtelsedeklaration måste dock ställas mot det merarbete för den enskilde och även i viss mån för inskrivningsmyndigheten som krav på en överlåtelsedeklaration innebär. Det kan således ifrågasättas om frågan har en sådan betydelse att man bör införa krav på en överlåtelse- Därtill kommer att många av dessa köp i praktiken inte blir utgallrade eftersom det inte av köpehandlingarna framgår att det är fråga om släktköp. Vid en samlad bedömning av de olika argument som har framförts för och emot att släktköpen skall räknas med i ortsprismaterialet talar övervägande skäl för att den nuvarande tillämpningen av gällande regler i huvudsak är riktig och att ingen ändring av nuvarande regler behövs. 12.3.4Inverkan på värdet av offentligrättsliga förpliktelser Som framgår av det ovan sagda har det framförts till utredningen att hänsyn vid bestämmandet av taxeringsvärdet i högre grad bör ske till om det finns föreskrifter meddelade med stöd av lag och som inskränker förfoganderätten till marken. I motsats till vad som enligt nuvarande regler gäller för de privaträttsliga förpliktelserna kan offentligrättsliga förpliktelser dock beaktas vid marknadsvärdets bestämmande genom att justering för säregna förhållanden medges enligt 7 kap. 5 § FTL. Ägare av vissa större fastigheter har på eget initiativ och frivilligt avsatt områden inom vilka fastighetsägaren själv påtagit sig vissa begränsningar – ibland mot ersättning – vid skötseln av skogen som därför inte lämnar optimal avkastning. Skötseln kan i dessa fall likna den skogsskötsel som bedrivs inom naturreservat. Sådana begränsningar motiverar enligt inte en justering av riktvärdet, såvida de inte tryggas av servitut eller offentligrättsliga regler, t.ex. naturreservat eller skyddsbestämmelser enligt (1987:10), PBL. Någon justering av riktvärdet skall inte heller ske för sådana avtal som fastighetsägare ingår med och som inte är bindande för kommande ägare enligt huvudregeln i 5 kap. 3 § FTL att privaträttsliga förpliktelser inte skall beaktas vid värderingen. Utredningen anser att det i och för sig är rimligt att även en inskränkning av förfoganderätten enligt 7 kap. 10 och 11 §§ skall kunna medföra att justering för säregna förhållanden kan ske. En bedömning måste göras i det enskilda fallet om en reell och betydande inskränkning föreligger och om en justering av värdet på fastigheten därmed kan ske. När det däremot gäller inskränkningar i förfoganderätten till följd av att privata avtal har slutits bör inte en justering av värdena ske även om förpliktelsen kan sägas innebära att marknadsvärdet för fastigheten påverkas negativt. Inverkan på marknadsvärdet av privaträttsliga förpliktelser behandlas dock närmare av utredningen i kap. 8, vartill hänvisas i denna fråga. Hur taxeringsvärdet fördelas på olika delvärden är av mycket stor betydelse för ägaren av en lantbruksfastighet. Som har nämnts i olika sammanhang utgör taxeringsvärdet underlag för fastighetsskatten. Det är därför av intresse när det gäller diskussionen om olika delvärden vid taxering av lantbruksenheter att något gå in på de regler som gäller beträffande fastighetsskatt för lantbruksenheter. Enligt 1 § lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt är till fastighetsskatt skattepliktig fastighet, såvitt här är ifråga, lantbruksenhet om på lantbruksenheten finns vad som vid fastighetstaxeringen betecknas som småhus eller tomtmark för småhus. I 3 § samma lag föreskrivs att fastighetsskatten utgör för varje beskattningsår av det omräknade bostadsbyggnadsvärdet och det omräknade tomtmarksvärdet avseende småhus på lantbruksenhet. Det är således småhuset och dess tomtmark som ligger till grund för uttag av fastighetsskatt. I ett mål som prövats hos Kammarrätten i (mål nr 8930- 1993) har klagandena gjort gällande att de i taxeringsvärdet ingående delvärdena för tomtmark och bostadsbyggnad blivit för höga och att detta mervärde bör fördelas proportionellt på övriga i taxeringsvärdet ingående delvärden. LMV har yttrat sig i målet och anfört bl.a. att verket bedömer att de av skattemyndigheterna rekommenderade riktvärdena för tomtmark och småhus på lantbruk vid allmänna fastighetstaxering av lantbruk (AFT 92) inte generellt sett kan antas ha lett till för höga delvärden på tomtmark och bostadshus på de aktuella fastigheterna. Kammarrätten fann att den utredning som klagandena åberopat inte visade att taxeringen av småhus och tomtmark på enheten blivit för hög i den utsträckning att riktvärdena borde frångås. Kammarrättens dom har överklagats till Regeringsrätten. Regeringsrätten har beslutat att ej meddela prövningstillstånd i målet. LMV har vitsordat att det vid värderingen är mycket svårt att ta fram delvärden. Problematiken i detta hänseende var i stort sett densamma vid såväl AFT 92 som AFT 98. Fördelningsproblematiken fick emellertid ökad uppmärksamhet vid AFT 98. Enligt uppgifter från LRF:s västra avdelning utgör fördelningen på delvärden fortfarande ett problem men förhållandena förbättrades vid AFT 98. Någon egentlig marknad för småhus på lantbruksenhet finns inte. Det är således inte möjligt att ta fram någon ortsprisstatistik som enbart gäller dessa. En jämförelse måste i så fall göras med övriga bostadshus på landsbygden. Vid denna jämförelse bör dock beaktas t.ex. att bostadshuset på en lantbruksenhet inte har någon avstyckad tomt och att det därför är tveksamt om denna skall anses ha samma värde som ett motsvarande småhus som inte tillhör en lantbruksenhet. Utredningen har haft som ambition att genomföra en undersökning av hur taxeringsvärdet fördelas på de olika delvärden som ingår i värdet av en lantbruksenhet. Det har dock inte varit praktiskt möjligt att genomföra en sådan undersökning på grund av att erforderligt material inte har kunnat tas fram av berörda myndigheter inom den tid som står till förfogande för utredningen. Mot bakgrund av det anförda finner utredningen inte skäl för att ändra gällande regler men utredningen vill dock betona att det är av stor vikt att man vid förberedelse- och taxeringsarbetet är uppmärksam på problemet och arbetar vidare med att få en så riktig fördelning på delvärdena som möjligt. 12.3.6Möjligheten att påverka taxeringsvärdet När det gäller den enskilde fastighetsägarens möjlighet att påverka det egna taxeringsvärdet föreslår utredningen olika åtgärder för att förbättra den enskildes ställning i kap. 17. Därtill kommer att utredningen även föreslår ökade möjligheter att justera för säregna förhållanden vid taxering av de olika taxeringsenheterna, se kap. 16. Justering för säregna förhållanden har till syfte att användas när det schablonmässiga förfarandet inte fångar upp sådant som är av betydelse för taxerings- värdet. Genom förslagen i ovan nämnda kapitel som gäller även vid taxering av lantbruksenheter får den enskilde fastighetsägaren förbättra- de möjligheter att påverka taxeringsvärdet på sin fastighet. Utredningen föreslår inga lagändringar som enbart gäller taxeringen av hyreshus. Hyreshus definieras i 2 kap. 2 § FTL såsom byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande. Byggnad med förrådsutrymme, som ligger i anslutning till hyreshus och som behövs för verksamheten, skall utgöra hyreshus. Av 4 kap. 5 § FTL framgår att hyreshus och tomtmark för sådan byggnad tillsammans utgör den taxeringsenhet som betecknas hyres- husenhet. Hyreshusenhetens basvärde skall bestämmas till av dess marknadsvärde enligt de allmänna grunder för taxeringen som finns i 5 kap. FTL. Reglerna om vad som skall utgöra en värderingsenhet – dvs. vad som inom en taxeringsenhet skall värderas för sig – finns i 6 kap. FTL. Enligt huvudregeln i 6 kap. 2 § första stycket FTL skall varje hyreshus med ett värde av utgöra en värderingsenhet, om inte annat anges i 3 eller 5 §§ samma lag och kapitel. Av 6 kap. 3 § första stycket första meningen FTL framgår att om ett hyreshus är inrättat för både bostäder och lokaler skall bostadsdelen och lokaldelen utgöra skilda värderingsenheter. Indelning av hyreshus i två eller flera värderings- enheter får även ske om det underlättar värderingen (6 kap. 3 § sista stycket FTL). Värderingen av hyreshus liksom av andra taxeringsenheter skall enligt 7 kap. 1 § FTL ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Enligt 9 kap. 1 § FTL skall års allmänna fastighetstaxering värdet av ett hyreshus bestämmas som värdet av en värderingsenhet som omfattar endast hyreshuset och inte som tidigare skillnaden i värde mellan en värderingsenhet omfattande hyreshuset och tillhörande tomtmark och en värderingsenhet omfattande tomtmarken i fråga. Den tillämpade värderingsmetodiken kan karakteriseras som en ortsprismetod som är avkastningsbaserad. Utgångspunkten är den totala hyran som avser ett nyttjande av både byggnad och mark. Vid bestämmande av tillämpliga nivåfaktorer, genom vilka värdenivån anges, beaktas att den del av hyran som kan anses svara mot en förräntning av marken inte skall medräknas, eftersom tomtmarkens värde inte skall ingå i värdet utan bestämmas i särskild ordning. De övriga bestämmelserna i 9 kap. FTL avser definitionen av det s.k. normhuset och vissa regler för att bestämma detta. I 9 kap. 2 § FTL föreskrivs att som riktvärde för en värderingsenhet avseende ett hyreshus uppfört under sjuttonde året före taxeringsåret och med en hyra av får endast anges värden i en fastställd värdeserie. I 9 kap. 3 § FTL anges att inom varje värdeområde skall riktvärden bestämmas för skilda förhållanden för en eller flera av följande värdefaktorer: Lägenhetstyp bestäms med hänsyn till om värderingsenheten är inrättad för bostad eller lokaler. Värdefaktorn ålder ger uttryck för värderingsenhetens sannolika återstående livslängd och anges genom ett värdeår och, om särskilda skäl föreligger, genom återstående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av till- och ombyggnader samt tidpunkten för dessa. Om en byggnad delas in i flera värderingsenheter skall samma värdeår bestämmas för dessa. Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran skall för värderingsenhet bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån före taxeringsåret. Värdefaktorerna lägenhetstyp och ålder indelas i klasser till skillnad från vad som gäller för värdefaktorn hyra. Lägets inverkan på hyreshusens värde beaktas genom indelningen i värdeområden och den för området gällande H-nivåfaktorn som anges särskilt för bostäder och lokaler. Det skall finnas 15 skilda värdenivåer för hyreshus. För att få fram värderelationerna mellan byggnader tillhörande olika åldersklasser men med samma hyra upprättas en s.k. HK-tabell över relativa kapitaliseringsfaktorer. Kapitaliseringsfaktorn för ett nybyggt hyreshus skall bestämmas till 1 och faktorerna för äldre hus i relation därtill. Enligt HK-tabellen finns en kapitaliseringsfaktor för varje kombination av lägenhetstyp, åldersklass och H-nivåfaktor. Reglerna för värderingsmodellen för tomtmark för hyreshus finns i 12 kap. 1 och 4 §§ FTL. Med tomtmark för hyreshus avses enligt 2 kap. 4 § FTL mark som upptas av bl.a. hyreshus samt trädgård, parkerings- plats, upplagsplats, kommunikationsutrymme m.m. som ligger i anslutning till sådan byggnad. Enligt 12 kap. 1 § FTL skall riktvärde för tomtmark för hyreshus utgöra värdet av en värderingsenhet avseende tomtmark. I 4 § samma kapitel anges att värdefaktorerna för tomtmark för hyreshus utgörs av storlek och typ av bebyggelse. Som nämnts i föregående avsnitt avses med hyra bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran skall för värderingsenhet bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån före taxeringsåret Värdefaktorn hyra för bostäder skall enligt 2 kap. 6 § RSV:s föreskrifter – RSFS 1999:10 (om inte särskilda undantag anges i 2 kap. 7 eller 8 §§ samma föreskrifter) bestämmas till den totala utgående årshyran före taxeringsåret för samtliga bostäder inom värderingsenheten och värdefaktorn hyra för lokaler till den totala utgående årshyran före taxeringsåret för samtliga lokaler inom värderingsenheten. Årshyran skall motsvara hela det belopp hyresgästerna normalt har att erlägga till hyresvärden samt hyra för skyltar på byggnaden. I årshyran skall således ingå kostnad för uppvärmning, VA-tillägg, tillägg för fastighetsskatt och andra tillägg, men inte avgifter för hushållsförbrukning av elektricitet och gas eller mervärdesskatt och inte heller intäkter från uthyrning av mark eller markanläggning ( 2 kap. 6 § RSFS 1999:10). Hyran anges i hela tusental kr.