sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Kvadratmeterpriset bestäms utifrån vilken prisnivå fastigheter köps för i det aktuella området enligt den officiella statistiken över sålda fastigheter. Därutöver tas hänsyn till byggnadens ålder, material och installationer m.m. Närmare bestämt beräknas kvadratmeterpriset med utgångspunkt av vad ett standardhus eller ett slags genomsnittshus kostar i det aktuella området. Vid skall ett fristående standardhus vara uppfört och varken vara ombyggt eller tillbyggt. Vidare skall det i standardhuset finnas en toalett och ett badrum och huset skall ha en bebyggd area mellan 80–. Standardhuset skall vara uppvärmt med fjärrvärme eller liknande och ha murade ytterväggar och tegelstenstak. För att ta hänsyn till förhållandena på den enskilda fastigheten vid värderingen av egendomen är det fastlagt en rad tillägg och avdrag för avvikelser från standardhuset. T.ex. beräknas ett tillägg om fastigheten är nyare än standardhuset, dvs. Ytterligare ett tillägg beräknas om fastigheten är uppförd . Avdrag beräknas t.ex. om taket är av eternit eller papp samt vid en viss typ av enklare uppvärmningssystem. 118 Fastighetstaxeringen i några andra länder utgörs av 275 kommuner, 224 värderingsråd, 20 Told- og Skatteregioner samt överst Told- og Skattestyrelsen och . Told og Skattestyrelsen administrerar fastighetstaxeringsarbetet. kan sägas motsvara Told- og Skattestyrelsens ledning och har bl.a. till uppgift att ge Told- og Skattestyrelsen direktiv till hur taxeringen skall gå till. Det grundläggande taxeringsbeslutet fattas av värderingsrådet som består av en värderingsförman och 2 värderingsmän. Det finns 224 värderingsråd i hela . Värderingsmännen är politiskt valda och de utses för en period av . Värderingsmannen avgör om den enskilda fastigheten skall besiktigas. bistås av ett kommunalt sekretariat som upprättar underlag för beslutet och ger förslag till beslut. Nästa beslutinstans är det s.k. som det finns 27 i hela landet. beslut kan överklagas till Landsskatteretten och därefter kan ärendena överklagas vidare till allmän domstol, Landsretten och Höjeste Retten. Utvärdering av den nya taxeringslagen Det har noterats en nedgång av antalet överklagande av beslut beträffande taxering av fastigheter. Antalet överklagande var ca 100 1992 och hade gått ned till 60 1996. En anledning till nedgången av antalet överklagande kan vara att värderingsrådet har befogenhet att rätta begångna fel. Det har vidare konstaterats att de årliga taxeringarna ställer höga krav på administrationen av systemet. Systemet innebär vidare att även om värdetidpunkten skall vara under taxeringsåret måste värderingen avse värdet för att arbetet skall hinnas med. 3.3Finlands system för fastighetstaxering Fastigheter taxeras i enlighet med fastighetsskattelagen enligt de grunder som gäller för värdering av egendom i förmögenhetsskattelagen. Sambandet mellan åsättande av taxeringsvärde för fastigheter vid fastighetsbeskattningen och värdering av annan egendom enligt Fastighetstaxeringen i några andra länder 119 förmögenhetsskattelagen har motiverats med att det är administrativt ändamålsenligt. Basen för fastighetsbeskattningen utgörs vanligen av de värden som skattestyrelsen fastställt för fastigheter vid förmögen- hetsbeskattningen. Fastighetsbeskattningen verkställs således på basis av beskattningsvärden som skattestyrelsen fastställt för fastigheter förmögenhetsbeskattning, normalt alltså värden per . Grunderna för åsättande av taxeringsvärde för mark och byggnader slås fast i förmögenhetsbeskattningen i beslut av finansministeriet respektive skattestyrelsen. Beslut om åsättande av taxeringsvärde för fastigheter utfärdas och är bindande mot skattemyndigheten. Om det inte har fastställts något beskattningsvärde för fastigheten i finansministeriets beslut, värderas fastigheten enligt allmänna värderingsprinciper i förmögenhetsskattelagen. Enligt huvudprincipen i förmögenhetsskattelagen uppskattas fastigheten till det gängse värde som den hade vid skatteårets utgång i ägarens besittning och på den ort där den fanns. Med gängse värde avses egendomens sannolika överlåtelsepris. Vid bestämning av fastighetens beskattningsvärde skall beaktas den skäliga prisnivå som betalts för jämförbara fastigheter på den fria marknaden. Beskattningsvärdet bestäms särskilt för mark och byggnader. Hela fastighetens beskattningsvärde fås genom att addera ihop beskattningsvärdet för marken och beskattningsvärdet för byggnaderna. Fastighetens beskatt- ningsvärde får inte överstiga fastighetens sannolika överlåtelsepris. Vid bestämmande av beskattningsvärdet för mark skall beaktas fastighetens bruksändamål, läge, trafikförbindelser, lämplighet för byggnadsändamål och hur långt de kommunaltekniska arbetena framskridit. Som beskattningsvärde för byggnader avses återanskaffningsvärdet minskat med årliga åldersavdrag. Åldersavdraget för bostadsbyggnader av trä är av återanskaffningsvärdet. För bostadbyggnader av sten är storleken på åldersavdraget av återanskaffnings- värdet. Jämfört med förmögenhetsskattelagens allmänna värderingsprinciper ger finansministeriets beslut mycket precis vägledning för värdering av bostadsbyggnader och andra byggnader. Återanskaffningsvärdet beräknas enligt kvadrat eller kubikmeter. Vid väsentliga avvikelser från den genomsnittliga byggnadsstandarden kan återanskaffningsvärdet på byggnaden dock höjas eller sänkas . Vanligtvis leder värdering av byggnader enligt finansministeriets beslut till värden som ligger på ungefär 60–av gängse värdet. Någon regelbunden markvärdering sker inte i . För tätorternas del har på basis av köpnoteringar uppgjorts s.k. tomtkartor som anger 120 Fastighetstaxeringen i några andra länder markens pris per areal eller byggnadsrätt kvarters- eller stadsdelsvis. Tanken är att dessa värden skall motsvara av gängse värdet. De enligt ovan beskrivna system fastställda beskattningsvärdena för bostadsfastigheter (mark och byggnad) får inte åsidosättas vid beskattningen. får alltså inte avvika uppåt men den skattskyldige får kräva att beskattningsvärdet nedsätts. Förutsättningen är att den skattskyldige kan bevisa att skäl härför föreligger. Fastighetsbeskattningen verkställs av lokala skattemyndigheten. har vanligtvis till förfogande den information som behövs för verkställande och debitering av fastighetsskatten. Den skattskyldige har därför ingen allmän plikt att deklarera. Den som är skyldig att erlägga fastighetsskatt kan söka ändring i fastighets- beskattningen genom skriftligt rättelseyrkande. Ändring får också sökas av det skatteombud som har förordnats av den kommun där fastigheten är belägen. Rättelse framställs hos skatterättelsenämnden och nämndens beslut kan sedan överklagas till länsrätten. Fastighetsskatt är en skatt som betalas till kommunen på basis av fastighetens värde. Fastighetsskatten påförs som en procentandel av fastighetens värde i enlighet med kommunfullmäktiges beslut. Kommunfullmäktige beslutar på förhand om den allmänna fastighetsskatteprocenten på hundradels procents noggrannhet. 3.4Norges system för fastighetstaxering Som huvudregel gäller att alla förmögenhetsobjekt som underlag för beskattningen skall värderas till marknadsvärdet det år som beskattningen skall fastställas. Enligt skattelagen § 37 är utgångs- punkten att fast egendom skall värderas till antaget försäljningsvärde vid förmögenhetsbeskattningen. Ett viktigt undantag från denna huvudregel innebär emellertid att fritidsegendomar kan åsättas ett lägre taxeringsvärde än omsättnings- värdet. Denna regel har medfört en etablerad praxis med fastställande av taxeringsvärde betydligt under omsättningsvärdet även för andra fastigheter än fritidshus. Taxeringsvärdet får fastställas skönsmässigt av skattemyndigheterna. Någon redovisning eller deklaration krävs inte av fastighetsägarna. I Skattedirektoratets sk. Lignings-ABC har det under getts anvisningar om att det i många fall kan vara riktigt att bestämma taxeringsvärdet för nybyggda fastigheter till 20–av inköpskostnaden för byggnad och mark. Bakgrunden till dessa riktlinjer Fastighetstaxeringen i några andra länder 121 är att realistiska antaganden om att den generella taxeringsnivån är låg och att likställighetshänsyn kräver att samma låga nivå skall gälla även för nyproducerade bostäder. För äldre bostäder är det därför inte ovanligt att taxeringsnivån är väsentligt lägre än 20–av egendomens marknadsvärde. Fr.o.m. till och med har gällande taxeringsvärden ökat . För intäktsåren 1992– 1994 har det inte kommit någon anvisning på några generella tillägg. En egendoms underlag för beskattning skall fastställas genom taxering (byskatteloven § 4). Denna lags utgångspunkt är att taxering skall ske . Genom en lag bestämdes emellertid att kommunen skulle ha möjlighet att justera taxeringsvärdet upp eller ned . Att bostäder utgör skattepliktig förmögenhet följer av huvudregeln i förmögenhetsskattelagen. Förslag till nytt system för taxering Den norska regeringen har föreslagit ett nytt taxeringssystem (jfr St Meld 1995–1996 nr 45 – Boligtaksering och prinsipper for boligbeskat- ning). I förslaget konstateras inledningsvis att förhållandet mellan en egendoms verkliga värde och taxeringsvärdet varierar betydligt. Taxeringslösningen är i huvudsak baserad på automatisk beräkning av taxeringsvärdena på grundval av registrerade data. Det föreslås att data för taxeringarna registreras i ett särskilt basregister. Taxeringen av byggnaden tar utgångspunkt i produkten av boendeyta, kvadratmeterpris och en åldersfaktor. Kvadratmeterpriset kommer att variera efter distrikt och byggnadstyp. Taxeringen av tomt tar utgångspunkt i indelning av landet i priszoner. I varje priszon skall det bestämmas ett pris för normaltomten. Det ovan refererade förslaget har ännu inte antagits. I länder där fastighetsskatt tas ut ligger som regel husens uppskattade marknadsvärde till grund för taxeringen. Det finns dock undantag – i antogs en ny skattemodell där skatten sattes i relation till inköpspriset. Då modellen infördes skulle varje fastighets skatteunderlag baseras på dess uppskattade marknadsvärde eller på köpeskillingen vid senaste försäljning om försäljningen hade skett . Så länge fastigheten ägs av en och samma ägare räknas skatteunderlaget upp med inflationstakten, dock maximalt 122 Fastighetstaxeringen i några andra länder Vid en försäljning är det dock den nya köpeskillingen som utgör det nya skatteunderlaget för den nye ägaren. Det maximala skatteuttaget begränsades till av skatteunderlaget. Det är möjligt att sänka skatteunderlaget om man kan hävda att fastigheten sjunkit i värde. Det är dessutom tillåtet att sälja eller överlåta sin fastighet till sina barn utan att skatteunderlaget ökar. Pensionärer och handikappade har också med vissa restriktioner, rätt att ta med sig skatteunderlaget från sitt gamla hus då de flyttar. Bortsett från dessa undantag är huvudprincipen att alla ägarbyten resulterar i ett nytt skatteunderlag. Om det inte fanns några undantag skulle Kaliforniamodellen vara snarlik marknadsvärdemodellen om alla hus i beståndet omsattes . Det har presenterats en variant av Kaliforniamodellen i vilket underlaget alltid räknas upp med den faktiska inflationen (1996, Beskatta efter huspriset). Dessutom tillåts i denna modell ett avdrag på en procent för att beakta husets åldrande och förslitning. I direktiven till fastighetstaxeringsutredningen anges att en utgångs- punkt för utredningen bör vara att taxeringsvärdena skall avspegla marknadsvärdena. I kapitlet belyses marknadsvärdebegreppet och dess koppling till fastighetstaxeringen. Marknadsvärdebegreppet och olika metoder att bedöma marknadsvärdet redovisas i kapitlet, dels allmänt (4.1), dels i fastighetstaxeringssammanhang (4.2 och 4.3). Med en varas marknadsvärde (eller marknadspris) brukar avses det mest sannolika priset vid en försäljning på marknaden. Hur entydigt detta begrepp är i praktiken beror framför allt på hur homogen en vara är och på hur lätt information om rådande priser finns tillgänglig. På en välorganiserad marknad för homogena varor kan det bara finnas ett marknadspris. Typexemplet är börser för finansiella tillgångar eller råvaror, där informationen om rådande priser är lättillgänglig. Om det fanns flera priser skulle det vara möjligt att göra vinster genom att köpa samma vara billigt och sälja den dyrt. Aktörerna på de finansiella marknaderna lever till stor del på att leta efter små hål i prisbildningen som gör det möjligt att göra sådana vinster, t.ex. genom köp och försäljning av aktier som handlas på olika börser. I princip begränsas de prisskillnader som kan förekomma av transaktionskostnaderna för sådana operationer. Eftersom dessa, särskilt med modern informationsteknologi, är låga blir de möjliga pris- skillnaderna obetydliga och det möter därför inga större praktiska problem att definiera och mäta ett entydigt marknadspris på standardiserade finansiella tillgångar. Vanliga konsumtionsvaror intar en mellanställning. Priser kan skilja sig åt mellan olika butiker även på en homogen vara som ett kilo kaffe av ett visst märke, men prisskillnaderna begränsas av konkurrensen. Hur stora de kan bli beror också på tillgången på prisinformation och kostnaderna för enskilda konsumenter att skaffa sig information. För en homogen vara räcker det kanske med att läsa annonser. måste man gå till olika butiker för att jämföra kvaliteter. En viss prisspridning är därför normaltillståndet för flertalet konsumtionsvaror. Om man ändå vill tala om ett entydigt marknadspris kan man tänka på detta som det förväntade eller mest sannolika priset vid en försäljning på marknaden. I praktiken kan det t.ex. mätas som ett genomsnitt av observerade försäljningspriser. Fastigheter ligger i andra änden av skalan från homogena till heterogena varor. I princip är varje fastighet unik. En köpare måste inspektera fastigheten på plats. Eftersom det är omöjligt att överblicka hela marknaden är prisinformationen alltid ofullständig, och i princip identiska hus kommer alltid att säljas till olika priser vid en och samma tidpunkt. Prisspridningen begränsas dock av den ekonomiska betydelsen av en fastighetsaffär; det är viktigare att vara så välinformerad som möjligt när man köper ett hus än när man köper ett kilo kaffe. På andra marknader begränsas också prisspridningen av möjligheten att göra vinster genom snabba köp och försäljningar om en vara är felaktigt prissatt. För bostäder fungerar dock en sådan mekanism knappast, eftersom transaktionskostnaderna är så höga att det i normala situationer inte lönar sig att köpa hus på spekulation i annat syfte än att själv bo där. I än mindre grad än för vanliga konsumtionsvaror finns det således något entydigt lätt observerbart marknadsvärde för fastigheter. Snarare finns det en marknadsprisspridning. Även för fastigheter är det dock naturligt att tänka på marknadsvärdet som det mest sannolika priset vid en försäljning på marknaden, även om det inte utan vidare kan observeras och mätas. Det är också så som marknadsvärde brukar definieras i samband med fastighetsvärdering. Värdering av fastigheter förekommer i många olika situationer. Dessa kan variera högst påtagligt från fall till fall. I normalfallet skall en eller ett fåtal fastigheter värderas. Vid fastighetstaxering skall ett mycket stort antal fastigheter värderas och taxeras i ett sammanhang, med ambitionen att anknyta till marknadsvärdet. Med hänsyn till de olika förutsättningar som finns varierar de värderingsmetoder som kan användas. Nedan redovisas översiktligt en del grundläggande värderingsfrågor. Dessa är i sina huvuddrag generella i olika värderingssammanhang. Redovisningen omfattar även andra värdebegrepp än marknadsvärdet och en översiktlig redovisning av när de tillämpas. I fastighetsvärdering arbetar man med i huvudsak de tre olika värdebegreppen marknadsvärde, avkastningsvärde och kostnadsvärde. De olika värdebegreppen svarar mot behovet av att uttrycka den aktuella fastighetens värde i olika situationer. Något generaliserat kan sägas att marknadsvärdet är av intresse vid överlåtelse, avkastningsvärdet vid innehav och kostnadsvärdet i en produktionssituation. Med en fastighets marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning av fastigheten. Prisbildningen skall karakteriseras av att köpare och säljare varken har några speciella relationer till varandra, som t.ex. släktskap, eller befinner sig i en tvångssituation. Med avkastningsvärdet avses det diskonterade nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från värderingsobjektet. Nuvärde- beräkning sker till värdetidpunkten. Avkastningsvärdet är knutet till en viss investerares förutsättningar och är därför i grunden individuellt. Men man kan också tala om ett marknadsanpassat avkastningsvärde. Därmed avses att diskonteringsränta, framtida avkastning och övriga faktorer väljs så att de avspeglar den genomsnittlige marknadsaktörens sätt att kalkylera och som ligger implicit bakom de noterade marknadspriserna. Med ett kostnadsvärde avses det värde som svarar mot investerings- kostnaderna för värderingsobjektet. Vid kostnadsvärdering uppskattar man vad det skulle kosta att bygga upp ett likvärdigt objekt. Man skiljer mellan historisk kostnad (produktionskostnad), vilken definieras som den faktiska kostnad som förelåg när värderingsobjektet anskaffades, och återanskaffningskostnad (nyvärde), som motsvarar kostnaden för att ersätta tillgången med en ny av likartad beskaffenhet, samt med hänsyn till värderingsobjektets ålder och bruk. Om marknadsvärdet översteg återanskaffningskostnaden skulle nybyggande vara lönsamt, vilket skulle tendera att pressa ned marknadspriset. På en marknad i jämvikt tenderar därför marknadspris och återanskaffningskostnad att överensstämma. På väl fungerande marknader finns det således ett nära samband mellan de tre värdebegreppen marknadsvärde, avkastningsvärde och kostnadsvärde. I en värderingssituation, där syftet är att bedöma marknadsvärdet, kan därför beräkningar av avkastningsvärde eller kostnadsvärde utgöra alternativ till metoder som mer direkt söker beräkna marknadsvärdet. Man brukar dela in de värderingsmetoder som kommer till användning i tre kategorier: ortsprismetoden, avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. Valet av metod styrs bl.a. av vilka data som finns tillgängliga. Ortsprismetoden är den värderingsmetod som främst kommer till användning vid uppskattning av marknadsvärdet. Denna metod grundas på undersökning av faktiska försäljningspriser på fastigheter med jämförbar belägenhet och kvalitet i övrigt. För att få jämförbarhet används olika egenskaper hos fastigheten, t.ex. area, byggnadsarea, exploateringsgrad, hyra, driftnetto e.d. Avkastningsmetoden innebär att man söker bestämma värdet genom en omräkning till nutid av framtida avkastningar. Metoden kräver dels en bestämning i tiden av kommande intäkter och kostnader vid fastighetens användning och eventuellt restvärde, dels ett val av diskonteringsränta. Produktionskostnadsmetoden innebär att man söker beräkna värdet av en byggnad med utgångspunkt i vad det skulle kosta att producera en likartad byggnad. Vid beräkningen av värdet beaktas även den värdeminskning som byggnaden undergått genom ålder och bruk. Vid värdering kan olika värderingsmetoder användas för att få fram värdet. Vill man exempelvis använda avkastningsmetoden för att bestämma marknadsvärdet måste kalkylen anpassas och marknads- mässiga parametrar tillämpas. Likaså kan produktionskostnadsmetoden användas för att få fram ett marknadsvärde då underlag kan fås av jämförbara anläggningar där uppgifter om produktionskostnader finns tillgängliga. Begreppet marknadsvärde är centralt i fastighetsvärdering, eftersom man företrädesvis söker ett värde som är relaterat till en överlåtelsesituation. Detta innebär inte att en försäljning behöver vara direkt aktuell, men att värderingens utgångspunkt oftast är att värdet skall ha anknytning till den allmänna marknaden. Det finns ett antal definitioner av marknadsvärde. Det kan delvis förklaras av användningen av begreppet i olika situationer. i skriften Fastighets- nomenklatur definitionen av marknadsvärde som mest sannolikt pris för en fastighet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad. Det finns en internationell och en europeisk standard enligt IVSC () resp. TEGOVOFA (Group of Valuers of ) redovisad i Approval European Property Valuation Standards. Enligt dessa definieras marknadsvärdet som Market value is the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm´slength transaction after proper marketing wherin the parties had each acted knowledgeably, prudently and whitout compulsion. I EG-direktiv angående årsredovisning inom försäkringsbolagen och enligt Årsredovisningslagen finns definitioner av marknadsvärde och verkligt värde. Dessa ansluter i stora drag till ovan redovisade definitioner. Innebörden av marknadsvärde är också att egendomen skall vara utbjuden till högstbjudande och att marknadsföringen skall ha gått till på normalt sätt för fastighetstypen i fråga. Vidare kan tilläggas att fråga måste vara om en överlåtelse vid vilken köpare och säljare inte har några speciella relationer till varandra som t.ex. vid släktskap eller vid köp mellan bolag med likartad ägarsammansättning. I sådana sammanhang kan nämligen prisbildningen ha styrts av för den allmänna marknaden ovidkommande hänsyn. Om man skulle försälja ett flertal likartade fastigheter skulle säkert köpeskillingarna variera även om man alla gånger skulle sälja till den högstbjudande. Marknadsvärdet svarar då mot genomsnittet av de betalda köpeskillingarna för aktuellt objekt vid den angivna värdetidpunkten. Värdet på en fastighet påverkas av ett antal olika faktorer. Vid en marknadsvärdering måste bedömas vilka dessa värdegrundande faktorer är. Dess påverkan måste därefter analyseras. Vilka faktorerna är varierar naturligtvis beroende på värderingsobjektet och ibland också på värderingssituationen. Normalt har värderaren endast tillgång till information om vissa av dessa faktorer. Nedanstående uppställning exemplifierar några faktorer som kan vara aktuella i olika situationer och för olika typer av fastigheter: Läget – staden/orten Läget – området i orten Läget – i området Läget – åtkomst, kommunikationer , service Läget – strand/utsikt Beskattning (bl.a. fastighetsskatt) Övervärde t.ex. grus, skog Grundförhållanden Avloppsförhållanden Miljöförhållanden Gatukostnader Inskränkningar i förfoganderätt, servitut Miljöskuld enligt bl.a. regler Husets ålder, storlek, standard m.m. Hyreskontrakt, bindningstid, klausuler, m.m. Efterfrågan på lokaler av olika slag Vakansgrad i fastigheten och omgivningen Konkurrensläget i orten (hyresnivå, nybyggnation etc.) Av exemplen framgår att en del värdefaktorer är sådana att de innebär betydande åtaganden för fastighetsägaren. Även om det är ovanligt innebär detta att en fastighets marknadsvärde kan vara negativt. Marknadens bedömning av det nödvändiga åtagandet uppfattas då som större än övriga värden för fastigheten. Som diskuterats ovan kan olika metoder tillämpas för att bestämma marknadsvärdet. I mer komplicerade värderingssituationer är det inte ovanligt att metoderna kombineras. Ortsprismetoden kan sägas vara en direkt metod medan avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden kan sägas vara mer indirekta metoder för att bestämma marknadsvärdet. Med detta avses hur nära kopplingar och bedömningar är till den allmänna marknaden. Metoderna redovisas mer utförligt nedan. Fastighetstaxerings- metoderna redovisas i avsnitten 4.2 och 4.3. Ortsprismetoden innebär att marknadsvärdet bedöms med ledning av genomförda förvärv av likartade fastigheter på en fri och öppen marknad – allmän marknad. Metoden är en direkt metod genom att jämförelser eftersträvas med köp av likartade värderingsobjekt.