sou · GOB334d2 · 2001-01-01 00:00:00 — De analyser som redovisas nedan är närmast att likna vid en del av de analyser som genomförs i föreberedelsearbetet till en allmän fastighetstaxering. Det handlar med andra ord om, att utifrån en given definition på marknadsvärdet, kartlägga värdenivåerna för olika delar av beståndet. Eftersom frågan om hur värderingsmodellen bör utformas inte ingår i vårt uppdrag har vi dock inte analyserat enskilda värdefaktorers betydelse för marknadsvärdet. I de analyser av värdenivåerna som redovisas nedan har vi utgått från den allmänna definition av bostadsrättslägenheternas marknads- värde som förordades av såväl () som (FBU). Det innebär att marknadsvärdet ska motsvara lägenhetens överlåtelsevärde ökat med den andel av föreningens nettoskuld som är hänförlig till lägenheten och minskat med bostadsrättens andel i föreningens realtillgångar utöver bostadsrättslägenheterna. FBU ansåg visserligen inte att denna definition behövde komma till direkt användning i förberedelsearbetet till fastighetstaxeringen. Som framhållits tidigare är denna ståndpunkt felaktig. Oavsett vilken värderingsmodell man använder sig av måste det som skall speglas i värderingen, marknadsvärdet, vara tydligt definierat (se vidare avsnitt 12.6). Eftersom det här handlar om att belysa konsekvenserna av en beskattning grundad på bostadsrätts- lägenheternas marknadsvärde är det givetvis nödvändigt att ta ställning till hur detta värde bör definieras. Däremot behöver vi inte ta ställning till hur värderingen ska gå till, dvs. vilken värderingsmodell, som utifrån bl.a. praktisk och pedagogisk synpunkt är mest lämplig. Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler Som framhållits i avsnitt 12.4, kan det diskuteras om marknadsvärdet bör definieras med utgångspunkt i föreningens nominella nettoskuld eller om hänsyn bör tas till eventuella skillnader mellan nettoräntesatsen för föreningens lån och marknadsräntan vid överlåtelsetidpunkten. Vi konstaterade där att någon större skillnad mellan de två metoderna inte är att förvänta under förutsättning att de direkta lånesubventionerna, dvs. räntebidragen, avskaffas helt. Vidare påpekades att en justering av nettoskulden skulle komplicera taxeringsförfarandet. Under förutsättning att räntebidragen för fastigheter tillhöriga bostadsrättsföreningar slopas förordar vi därför att marknadsvärdet definieras med utgångspunkt i föreningens nominella nettoskuld. Som underlag för diskussionen redovisas emellertid våra beräkningar av utfallet både för det fall marknadsvärdet definieras utifrån föreningens nominella nettoskuld och för det fall nettoskulden justerats för räntevillkoren. Taxeringsvärdet för småhus fastställs så att det motsvarar 75 pro- cent av fastighetens marknadsvärde. Därför har vi utgått från att även underlaget för bostadsrättsfastigheternas schablonintäkt ska motsvara av bostadsrättslägenheternas marknadsvärde. Syftet med analysen är att undersöka effekten av förändringen av skatte- och taxeringsreglerna. För att kunna renodla effekten av ändrade principer för taxeringen av bostadsrättsfastigheterna är det väsentligt att vi i den jämförande analysen fastställer skatteunderlaget så att det speglar värdeförhållandena som taxeringsvärdena fast- ställda enligt nu gällande regler. De taxeringsvärden, fastställda enligt nu gällande regler, som används i den jämförande analysen utgörs av de taxeringsvärden som den allmänna fastighetstaxeringen kan förväntas resultera i.2 Dessa värden fastställs utifrån värde- nivå. Som påpekats ovan speglar uppgifterna avseende överlåtelsepriser m.m. i vårt material däremot värdeförhållandena – 98. För att få jämförbarhet har vi därför, med hjälp av index som speglar den genomsnittliga värdeutvecklingen på bostadsrättsmarknaden mellan de tre räknat om uppgifterna avseende bostadsrättslägenheternas marknadsvärden så att de speglar värdenivå.3 När det gäller skatteuttagets nivå är utgångspunkten att schablon- intäkten skall beräknas efter samma procentsats för bostadsrätts- fastigheter som för egnahem. I kapitel 6 har vi redovisat hur procent- satsens storlek bör fastställas för att målet om likformighet i kapital- beskattningen skall uppnås. I enlighet med våra direktiv har vi dock inte tagit ställning till frågan om den ur detta perspektiv korrekta nivån är 2Uppgifterna om förväntade taxeringsvärden härstammar från LMV. 3För en närmare redogörelse av hur denna omräkning genomförts hänvisar vi till bilaga 6. 408 Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler lämplig också utifrån andra utgångspunkter. I de analyser som redovisas här har vi därför utgått från att nu gällande nivå på skatteuttaget för egnahem, dvs. av taxeringsvärdet, skall gälla också för bostadsrättsfastigheter. Med en kapitalinkomstskattesats på innebär det att vi i analyserna utgått från att schablonintäkten efter omläggningen uppgår till av skatteunderlaget. Detta jämförs med ett totalt skatteuttag, enligt nu gällande regler, på av taxeringsvärdet före avdrag.4 I redogörelsen nedan ingår även en jämförelse av föreningens netto- utgifter för räntor enligt gällande regler och i ett system som ska ge likformig beskattning av bostadskapitalet. I denna del av analysen har vi utgått från att underskott till följd av utgiftsräntor resulterar i en slags skattereduktion, i form av en skatteutbetalning, s.k. negativ skatt. En sådan ordning förutsätts resultera i en skattelättnad som motsvarar av föreningens utgiftsräntor. Enligt nu gällande regler påverkas föreningens nettoränteutgifter även av räntebidragen. I våra beräkningar av föreningens nettoutgifter enligt nu gällande regler har vi emellertid endast tagit hänsyn till den del av räntebidragen som utgår enligt regler. Motiveringen är att de räntebidrag som utgår enligt regler eller tidigare regelverk nu avvecklas i snabb takt, i enlighet med tidigare fattade beslut. Eftersom syftet här är att jämföra nettoskatteuttaget i det skatte- och bidragssystem som skisserats ovan med de regler som skulle gälla om inga nya beslut fattas kan vi koncentrera oss på de räntebidrag som utgår enligt regler. Avslutningsvis vill vi också påminna om att vi, i enlighet med våra direktiv, enbart behandlat de delar av fastighetsbeskattningen som rör bostäder. Skattereglerna, som gäller för exempelvis lokaler, har förutsatts vara oförändrade, med undantag för att schablonintäkten skall utgöra av hela fastighetens taxeringsvärde. Analyserna i detta avsnitt gäller därför endast konsekvenserna av att slopa fastighetsskatten och ersätta den med en schablonintäkt för de delar av bostadsrättsfastigheterna som består av bostäder. De resultat som redovisas i nästkommande avsnitt (13.2) bygger på en statisk analys. De motverkande priseffekter som omläggningen kan förväntas ge upphov till har alltså inte beaktats utan uppgifterna avser endast de omedelbara effekterna på skatteuttaget av en övergång till nya taxerings- och skatteregler. De motverkande priseffekternas omfattning och betydelse behandlas i avsnitt 13.4. 4 Detta motsvarar den sammantagna effekten av en schablonintäkt på , som beskattas som inkomst av näringsverksamhet , och fastighetsskatten, som bortsett från den tillfälliga sänkning som gäller uppgår till av taxeringsvärdet. Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler 13.2Omedelbara förändringar i nettoskatteuttaget i olika delar av beståndet Konsekvenserna av en övergång till mer neutrala taxerings- och skatte- regler för bostadsrättsfastigheter skiljer sig kraftigt åt mellan olika delar av beståndet. Generellt sett är det framförallt två faktorer som är av betydelse för den totala förändringen i nettoskatteuttaget för en viss fastighet: fastighetens läge och dess ålder. Lägets betydelse beror på att skillnaden mellan taxeringsvärdet, fastställt enligt nu gällande regler, och ett skatteunderlag som speglar bostadsrättslägenheternas samlade marknadsvärde varierar kraftigt mellan olika delar av landet. Som påpekats tidigare är det framförallt i expansiva områden, där bruksvärdessystemet begränsat hyrorna till en nivå betydligt under den nivå som skulle gälla vid fri hyressättning, som bostadsrättslägenheternas samlade marknadsvärde överstiger det värde som fastigheten som helhet kan förväntas betinga på hyreshus- marknaden. I dessa områden skulle förändringen av taxeringsreglerna, som diskuterats ovan, resultera i betydande höjningar av skatteunder- laget. Det finns emellertid även områden där fastigheternas marknads- värden på hyreshusmarknaden överstiger bostadsrättslägenheternas samlade marknadsvärde. I dessa områden skulle omläggningen resultera i ett mindre skatteunderlag. Betydelsen av fastighetens ålder beror framförallt på att föreningens skulder, och därmed även dess ränteutgifter, i allmänhet är högre för nyare än för äldre fastigheter. Följaktligen är det framförallt fastigheter i den yngre delen av beståndet som skulle gynnas om föreningarna, ges ökade möjligheter till avdrag m.m. för utgiftsräntor. För att tydliggöra skillnaderna i utfallet mellan olika delar av beståndet har vi delat in vårt datamaterial i ett antal olika grupper utifrån de två faktorerna läge och ålder. Med avseende på åldersfaktorn har materialet delats in i 6 åldersklasser baserat på fastighetens värdeår, dvs. det åldersbegrepp som används i taxeringen. När det gäller områdesindelningen har vi först delat in materialet efter den församling där fastigheten är belägen. Därefter har vi delat in församlingarna i grupper inom vilka värdeförhållandena kan förmodas vara likartade.5 Indelningen sammanfattas i tablån nedan. Materialets begränsade omfattning medför dock att separata uppgifter inte kan redovisas för alla kombinationer av dessa åldersklasser och områdesgrupper utan vissa sammanläggningar har varit nödvändiga. 5 Se bilaga 6 för en närmare beskrivning av hur indelningen gått till. 410 Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler Tablå 13.1 Indelning efter ålder och läge Övriga delar av , , Församling där taxeringsvärde för småhus1>588 000 kr d:o där taxeringsvärde för småhus d:o där taxeringsvärde för småhus d:o där taxeringsvärde för småhus < Anm. En förteckning över församlingarna i prisgrupp 1 till 4 finns i bilaga 6. 1 Avser det genomsnittliga taxeringsvärdet för småhus med boyta. Som påpekats har separata analyser genomförts för de två alternativa definitioner av marknadsvärdet som har sin grund i olika mått på föreningens nettoskuld. I båda fallen definieras bostadsrätts- lägenhetens marknadsvärde enligt följande formel: överlåtelsepris per kvm lägenhetsyta + föreningens nettoskuld per kvm totalyta i fastigheten6 - marknadsvärde för lokaler per kvm bostadsyta7 = marknadsvärde per kvm för bostäder upplåtna med bostadsrätt I det ena fallet utgörs nettoskulden av föreningens nominella nettoskuld, utan hänsyn tagen till förhållandet mellan gällande räntevillkor och marknadsräntan. I det andra fallet utgörs nettoskulden däremot av den nominella nettoskulden justerad för skillnaden mellan gällande marknadsränta vid överlåtelsetidpunkten och den genomsnittliga ränta 6I beräkningarna har vi endast tagit hänsyn till föreningens långfristiga skulder eftersom vi saknar fullständiga uppgifter om såväl de kortfristiga skulderna som omsättningstillgångar och eventuella finansiella tillgångar. Se vidare bilaga 6. 7I beräkningarna har vi, i brist på mer detaljerad information, utgått från att alla lokaler upplåts med hyresrätt medan alla bostadslägenheter upplåts med bostadsrätt. Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler som gäller för föreningens lån, efter bidrag. I det följande redovisar vi utfallet av båda dessa definitioner. 13.2.1Marknadsvärde baserat på föreningens nominella nettoskuld I tabell 13.1 redovisas våra beräkningar av hur nettoskatteuttaget skulle förändras, genomsnittligt sett, i olika delar av beståndet i det fall då definitionen av bostadsrättslägenheternas marknadsvärde grundas på föreningens nominella skuld. Med nettoskatteuttag avses här den samlade effekten av en övergång till ett marknadsvärdebaserat skatte- underlag; en schablonintäkt på som beskattas i inkomstslaget kapital ; slopad fastighetsskatt för bostäder; garanterad avdragseffekt på av föreningens ränteutgifter samt slopade s.k. eviga räntebidrag. I tillämpliga fall har vi även beaktat effekten av skatterabatten för ny- och ombyggda fastigheter. I tabellen redovisas både medianvärdet för olika delar av beståndet och, för att ge en uppfattning om spridningen inom de olika delgrupperna, den övre respektive undre kvartilgränsen. Av tabellen framgår att en reform av detta slag genomsnittligt sett skulle resultera i ett ökat nettoskatteuttag endast i och där endast i den äldre delen av beståndet. I övriga delar av beståndet skulle nettoskatteuttaget minska för merparten av alla bostadsrätts- fastigheter. Genomsnittligt sett skulle nettoskatteuttaget öka för alla bostads- rättsfastigheter i med värdeår , enligt dessa beräkningar. För fastigheter med värdeår 1950 eller tidigare uppgår medianvärdet i de två delgrupperna till per kvadrat- meter och år vilket motsvarar för en lägenhet . I de lite yngre fastigheterna, med värdeår , skulle nettoskatteuttaget som regel öka med per kvadratmeter och år. Även för många fastigheter med värdeår 1950 eller tidigare som är belägna i församlingar som tillhör prisgrupp 1, dvs. huvudsakligen församlingar i ytterområden, skulle nettoskatteuttaget öka. Medianvärdet uppgår här till per kvadratmeter och år, vilket motsvarar ett ökat nettoskatteuttag på för en lägenhet . 412 Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler Tabell 13.1 Förändring i nettoskatteuttaget för bostadsrättslägenheter. Marknadsvärde definierat utifrån föreningens nominella nettoskuld. Uppgifterna i fet stil avser medianvärdet. Uppgifterna inom parentes ( ) anger spridningen runt medianen i form av det nedre respektive övre kvartilvärdet. Sthlms innerstad del 1 (+50/+85) (+20/+60)1 (-45/+40)1 Sthlms innerstad del 2 (+55/+95) (+20/+60)1 (-45/+40)1 (-35/-10) (-60/-10)2 (-150/-45)2 (-230/+0)2 (-50/-25) (-60/-10)2 (-150/-45)2 (-230/+0)2 (+10/+45) (-35/+35) (-60/-10)2 (-150/-45)2 (-230/+0)2 (-20/+30) (-45/±0) (-50/-30) (-65/-40) (-130/-70) (-230/-70) (-55/-30) (-50/-30) (-55/-40) (-75/-45) (-130/-75) (-220/-110) (-45/-30) (-40/-30) (-55/-40) (-140/-95) (-230/-115) Anm: i.u. står för ingen uppgift. 1För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i del 1 och 2 i . 2För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i och samt prisgrupp 1. För merparten av alla bostadsrättsfastigheter i övriga delar av beståndet skulle, enligt dessa beräkningar, en reform av detta slag dock resultera i ett lägre nettoskatteuttag än med nu gällande regler. De största sänkningarna finner vi i det yngre beståndet utanför inner- Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler Här är det framförallt de ökade möjligheterna till skattelättnad för föreningens utgiftsräntor som ger utslag. För hälften av alla fastigheter med värdeår 1987 eller senare som är belägna i församlingar som tillhör prisgrupp 2, 3 eller 4 skulle nettoskatteuttaget minska med 155–per kvadratmeter eller mer . Det motsvarar en skattelättnad på för en 70 kvadratmeters lägenhet. Ser vi till den undre kvartilgränsen finner vi att skatteuttaget skulle minska med mer än per kvadratmeter och år i en fjärdedel av dessa fastigheter. Det motsvarar en skattesänkning på för en 70 kvadratmeters lägenhet. Det rör sig alltså i vissa fall om mycket betydande skattelättnader jämfört med utfallet enligt gällande regler. Gällande skatteregler resulterar i ett positivt nettoskatteuttag på 20–per kvadratmeter och år för dessa fastigheter. Det nya systemet skulle resultera i en skatte- utbetalning på per kvadratmeter och år. Detta kan jämföras med vad som gäller för egnahemsfastigheter. I de fall då fastigheten är högt belånad överstiger skattereduktionen, som ränteavdragen ger upphov till, fastighetsskatten. Detta gäller i synnerhet för nybyggda fastigheter som omfattas av den s.k. skatterabatten . Innan vi går vidare vill vi erinra om att den redovisade förändringen i nettoskatteuttaget bygger på en jämförelse mellan å ena sidan de ränteutgifter som skulle belasta föreningen i det nya systemet och, å den andra sidan, de nettoränteutgifter som följer av nu gällande regler. Nettoränteutgifterna enligt nu gällande regler bestäms, som påpekats ovan, inte bara av skattereglerna utan också av reglerna för räntebidrag. De räntebidrag som utgår enligt regler eller tidigare avvecklas emellertid nu i snabb takt. Därför har vi i våra beräkningar av fören- ingens nettoränteutgifter enligt nu gällande regler endast tagit hänsyn till de räntebidrag som utgår enligt regler. Vi har alltså bortsett från att vissa föreningar under det år undersökningen avser (1997) även erhöll räntebidrag enligt äldre regler.8 Om vårt syfte vore att belysa skillnaden mellan de faktiska nettoränteutgifter som belastade föreningarna 1997 och den nettoränta som skulle ha belastat föreningen, om de här föreslagna förändringarna då hade varit genomförda, skulle våra beräkningar ge en något missvisande bild. I detta sammanhang är dock syftet att belysa vilka förändringar av nettoränteutgifterna (och därmed även nettoskatteuttaget) som en övergång till mer likformiga regler skulle ge upphov till. Det är då knappast relevant att i analyserna 8 Uppgifterna i undersökningen om föreningens ekonomiska förhållanden avser 1997 medan uppgifterna om överlåtelsepriser avser överlåtelser under åren 1996- 1998. 414 Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler även inkludera de räntebidrag som enligt tidigare fattade beslut är under snabb avveckling. Om vi återvänder till tabell 13.1 finner vi att en reform av detta slag även skulle gynna merparten av alla fastigheter i de äldre delarna av beståndet utanför , om än i mindre utsträckning än de yngre fastigheterna. För dessa, äldre fastigheter sammanhänger skattesänkningen främst med att den aktuella förändringen i taxerings- reglerna för bostadsrättsfastigheter skulle resultera i relativt måttliga ökningar i dessa delar av beståndet och i många fall t.o.m. sänkningar. I kombination med en sänkning av den totala skattesatsen från 2,34 pro- cent av taxeringsvärdet till resulterar detta i ett lägre netto- skatteuttag. Här rör det sig generellt sett om sänkningar i nettoskatte- uttaget på per kvadratmeter och år, dvs. för en lägenhet . Det förhållandet att en övergång till mer neutrala regler inbegriper en betydande sänkning av den totala skattesatsen för alla bostadsrätts- fastigheter förklarar också varför ökningarna i nettoskatteuttaget för de äldre fastigheterna i inte skulle bli fullt så dramatiska som det många gångar förutskickats i den allmänna debatten. Som framgår av tabell 13.2 skulle ändrade taxeringsregler för bostadsrättsfastigheter resultera i kraftiga höjningar av taxeringsvärdet för merparten av dessa fastigheter. Sänkningen av den totala skatte- satsen motverkar dock de skattemässiga konsekvenserna av dessa höjningar i betydande utsträckning. Mot bakgrund av det relativt stora bortfallet i enkätundersökningen i är det givetvis inte uteslutet att de redovisade analyserna i någon mån underskattar marknadsvärdenivån i dessa delar av beståndet. De jämförelser vi har gjort av överlåtelsepriserna i vårt material med motsvarande uppgifter från statistik tyder dock på att vårt material, trots bortfallet, ger en representativ bild av värdeförhållandena . (Se bilaga 6.) Man bör även hålla i minnet att analyserna speglar värdeförhållandena . har bostadsrättspriserna stigit betydligt i . Det har emellertid även priserna på hyresfastigheter, vilket är av betydelse eftersom det centrala i detta sammanhang är relationen mellan taxeringsvärdena fastställda enligt nu gällande regler och ett skatteunderlag som speglar bostadsrättslägenheternas samlade mark- nadsvärden vid samma värdetidpunkt. Om vi återvänder till tabell 13.1 finner vi emellertid också att spridningen runt medianvärdet är relativt stor. För en fjärdedel av alla fastigheter med värdeår 1950 eller tidigare belägna i skulle nettoskatteuttaget öka med minst 85–per kvadratmeter och år. Det motsvarar en skattehöjning på minst Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler för en lägenhet . Ser vi till fastigheterna i prisgrupp 1, dvs. huvudsakligen församlingar i ytterområden, i samma ålderskategori skulle nettoskatte- uttaget öka med 35–eller mer per kvadratmeter och år i en fjärdedel av fallen. Det motsvarar en skattehöjning för en 70 kvadratmeters lägenhet. Spridningen runt medianvärdet är betydande också i de delgrupper där nettoskatteuttaget genomsnittligt sett skulle minska. Det innebär att nettoskattehöjningar inte bara skulle förekomma i de äldre delarna av beståndet i och de församlingar som ingår i prisgrupp 1 utan även på andra håll i beståndet, om än mindre frekvent. Bl.a. skulle nettoskatteuttaget för en fjärdedel av alla fastigheter med värdeår 1975 eller senare i öka med per kvadratmeter och år, enligt detta material. Även för var fjärde fastighet med värdeår 1940 eller tidigare som är belägen i de församlingar som tillhör prisgrupp 2 skulle nettoskatteuttaget öka med per kvadratmeter och år. Som framgått ovan är det flera olika och delvis motverkande för- ändringar som ligger bakom den totala förändringen i nettoskatteuttaget. Detta tydliggörs av tabellerna 13.2–13.6. En förändring av taxeringsreglerna för bostadsrättsfastigheter i enlighet med vad som anförts ovan skulle, som redan påpekats, resultera i betydande höjningar av taxeringsvärdena i mycket stora delar av beståndet (se tabell 13.2 och 13.3). Det gäller inte bara fastigheterna i , där ett skatteunderlag som speglar bostadsrättslägenheternas samlade marknadsvärde i en stor del av beståndet kan förväntas bli mer än dubbelt så högt som ett taxeringsvärde fastställt enligt nu gällande regler. Även för många äldre fastigheter belägna i församlingar där prisnivån på privatbostadsmarknaden generellt sett är relativt hög (dvs. prisgrupp 1 och 2) skulle ändrade taxeringsregler resultera i kraftiga höjningar av skatteunderlaget. För fastigheter med värdeår 1950 eller tidigare i denna typ av områden skulle underlagshöjningar på mellan vara vanligt förekommande. Det bör dock påpekas att höjningarna i dessa fall utgår från en betydligt lägre nivå än för fastigheterna i . I kronor räknat blir därför föränd- ringarna i skatteunderlaget vid en övergång till nya taxeringsregler här betydligt mindre än för fastigheterna i . 416 Konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler Tabell 13.2 Skatteunderlag motsvarande bostadsrättslägenheternas samlade marknadsvärde (definierat utifrån föreningens nominella nettoskuld) i procent av taxeringsvärdet enligt nu gällande regler. Sthlms innerstad del 1 Sthlms innerstad del 2 står för ingen uppgift. 1För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i del 1 och 2 i . 2För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i och samt prisgrupp 1. Som framgår av tabell 13.2 skulle taxeringsvärdet procentuellt sett öka avsevärt också för fastigheterna i de nyare delarna av beståndet, dvs. fastigheter med värdeår 1987 eller . Detta gäller oavsett var i landet fastigheterna är belägna. Till skillnad från vad som gäller i områden där prisnivån på privatbostadsmarknaden generellt sett är relativt hög sammanhänger höjningarna för de nyare fastigheterna i prisgrupp 3 och 4 inte med höga överlåtelsepriser. Överlåtelsepriserna för bostadsrätter i dessa delar av beståndet är tvärtom i många fall mycket låga. Det innebär att det marknadsvärde som återspeglas i skatteunderlaget i hög utsträckning bestäms av föreningens nominella nettoskuld. De kraftiga underlagshöjningarna i denna del av beståndet är med andra ord en konsekvens av den definition av marknadsvärdet som ligger till grund för analyserna i detta avsnitt.