sou · GOB344 · 2001-01-01 00:00:00 — Allmännyttans andel av nyproduktionen minskade kraftigt och låg på 1991. Under förra ökade allmännyttans andel av nybyggnationen åter och låg på 1994. Därefter har andelen sjunkit till . Bostadsrättsföreningarnas andel av nyproduktionen låg på och på 1983 för att sjunka till 1995. De bostadskooperativa bostadsrättsföreningarnas andel av nyproduktionen av flerbostadshus minskade från 1997. De övriga bostadsrättsföreningarnas andel av nyproduktionen ökade från 1997. 56 Hur byggs det och till vilka kostnader? Det privata andelen av nyproduktionen ökade kraftigt under 1980- talet från till 1991 för att minska till 1994. hade andelen ökat till . Tillgången och efterfrågan på bostäder är olika för olika regioner i landet. I storstadsregionerna råder bostadsbrist som det i glesbygd råder ett utbud av tomma lägenheter. På mindre orter har överskottsutbudet av lägenheter i allmännyttiga bolag lett till att hyresgästerna har fått betala för de tomma outhyrda lägenheterna genom högre hyra. I storstadsregionerna, främst , har bristen på hyresrättslägenheter i kombination med hyresregleringen medför en betydande svart marknad. I takt med en sjunkande ränta och en ökad efterfrågan har priset på bostadsrätter och villor ökat kraftigt. Byggkostnader som begrepp förekommer i många olika betydelser. använder man sig vanligen av termen produktionskostnad. Då menar man alla kostnader som en byggherre måste bestrida för att huset till slut skall stå på plats. Förutom själva kostnaden för att uppföra byggnaden tillkommer också kostnader för tomten, grundläggning, konsultarvoden och räntor m.m.6 Generellt kan man säga att kostnaderna för att producera en vara eller en tjänst beror på vilken slags vara/tjänst det rör sig om, kvaliteten på denna, faktorpriserna och produktionstekniken. För en given vara beror höjningar eller sänkningar av kostnader på förändringar i kvaliteten, faktorpriserna eller produktionstekniken (effektiviteten). Kvalitets- och faktorprisökningar leder till ökade kostnader, medan en effektivitetsökning ger upphov till en kostnadsminskning. Realt steg kostnaderna för flerfamiljshus från (producentpriser ) till 1998 () och gruppbyggda småhus () under motsvarande period.7 Utvecklingen illustreras i diagram 2.3. 6Detta avsnitt bygger på en underlagsrapport till delegationen, se bilaga 3. (2000), Materialpriser och byggkostnader 7Med reala produktionskostnader menas i fortsättningen nominella produktionskostnader per kvadratmeter lägenhetsyta (i flerfamiljshus) eller bostadsyta (i småhus) deflaterade med producentprisindex för i tillverkade industrivaror. Hur byggs det och till vilka kostnader? uppåtgående trenden efter miljonprogrammets slut (1974) syns mycket klart. I början av perioden ökade kostnaderna snabbare för flerbostadshus än för gruppbyggda småhus. (1995-98) steg kostnaderna mer för småhusen. Man kan också lägga märke till att de reala kostnaderna 1968-76 och 1981- 85 i stort sett förblev konstanta samt att de 1992-95 faktiskt föll. Expansionsperioderna är alltså 1976-80, 1985-92 samt tiden . Det låga bostadsbyggandet gör att de senaste årens statistik bör tolkas med viss försiktighet. Med få projekt påverkar enstaka projekt genomsnittsvärden så att dessa inte återger det normala . Statistiken som sådan torde vara pålitlig, men i vilken mån den kan läggas till grund för bedömningar är mer diskutabelt. Dock torde tendenser som sträcker sig kunna användas. 58 Hur byggs det och till vilka kostnader? Diagram 2.3: Index för reala produktionskostnader per m2 1968-98 (Index 1968 = 100) Den reala produktionskostnadsutvecklingen kan som tidigare nämnts delas upp i huvudkomponenterna kvalitetsutveckling, effektivitetsutveckling samt faktorprisutveckling. Kvalitetsindex visar hur mycket dyrare (eller billigare) en kvadratmeter lägenhetsyta är att bygga ett visst år jämfört med en kvadratmeter av standard vid given effektivitet och givna faktorpriser. är 152, se flerbostadshusen i diagram 2.3, innebär det för i övrigt helt lika förhållanden att en kvadratmeter lägenhetsyta med medelvärdet utformning kostar mer att bygga än samma kvadratmeter med standard. Utformningen av husen har alltså ändrats väsentligt mellan de nämnda åren. Det gäller storleken på lägenheterna, byggnadsmaterial, isolering, installationer av hissar och läge m.m. Hur byggs det och till vilka kostnader? Diagram 2.4: Kvalitetsindex 1968-1998 (Index 1968=100) Källa: SCB. Produktens värdeinnehåll kan dock inte betraktas som ett rent kvalitetsindex. På grund av byggnadsprisindex konstruktion medför en höjd andel av lägenheterna producerad i framför allt men i viss mån också en ökning av index. Ytterst beror detta på att produktionskostnaderna är högre i de två största storstadsregionerna än i landet för övrigt. En annan faktor, eller delkomponent, som särskilt visat sig ha stor betydelse, är markkostnadernas andel, det vill säga den andel av produktionskostnaderna som utgörs av tomtkostnader och anslutningsavgifter. Därefter steg andelen brant . bestod av produktionskostnaderna för flerbostadshus av just markkostnader. Motsvarande siffra för småhusen är . 60 Hur byggs det och till vilka kostnader? Som lägst (1988) uppgick andelen till för flerfamiljshus och för småhus.8 Effektivitetsindex mäter effekten på produktionskostnaderna av förändrad produktionsteknik. Som visas i diagram 2.5 har index för effektiviteten stigit mycket mer för gruppbyggda småhus än för flerfamiljshus. Det beror bland annat på att byggandet av småhus i mycket liknar en vanlig sammansättningsindustri där samma moment återkommer om och om igen. Att uppföra flerfamiljshus innebär i motsats att ett otal moment måste utföras som är mer eller mindre unika för varje bygge. Huvuddelen av effektivitetsövertaget inom småhusbyggandet förefaller också att ha uppkommit . ökade nämligen totalproduktiviteten snabbare i byggandet av fle rbostadshus. Trots utseendet på kurvan över flerfamiljshus finns det faktiskt en trend i effektiviteten på . Främsta skälet till att denna trend inte blir synlig för ögat är att de skalfördelar som fanns under miljonprogrammet (avslutat ) försvann när byggprojekten minskade i storlek samt att byggkonjunkturen har en kraftig inverkan på effektiviteten. 8 Begreppet markkostnad har ändrats . Exempelvis har kostnaderna för grundläggning och grovplanering flyttats från byggkostnaden till markkostnaden och sedan tillbaka till byggkostnaden . Finplanering och tomtutrustning ingår i markkostnaden . Dessutom finns ytterligare justeringar vad gäller byggherrekostnaderna. Hur byggs det och till vilka kostnader? Diagram 2.5: Index för effektiviteten 1968-1998 (Index 1968 = 100) Källa: SCB. Faktorprisindex mäter resursernas prisutveckling. I måttet inkluderas löner, priser på material av olika slag, transportkostnader, räntor och mervärdeskatt m.m. Mer precist är faktorprisindex ett vägt medelvärde av index för priserna på de olika resurser som används vid byggandet. Vikterna utgörs av resursernas kostnadsandelar . Över kortare perioder och för vissa frågeställningar kan det vara motiverat att betrakta faktorprisindex som ett mått på kostnads- utvecklingen. Det rör sig i så fall om ett kostnadsindex som inte tar hänsyn till vare sig kvalitetsförändringar hos produkten eller effektivitetens utveckling. 62 Hur byggs det och till vilka kostnader? Diagram 2.6: Realt faktorprisindex 1968-1998 (Index 1968 = 100) Källa: SCB. Vid en närmare studie av produktionskostnadsökningen 1990-1998 finner vi att produktionskostnaderna producentpriser steg med per m2. Huvuddelen eller beror på ökningar av faktorpriserna. Det finns därför anledning att ytterligare analysera faktorprisernas förändring . Enligt tabell 2.7 kom det allra största bidraget till kostnadsökningen 1990-98 från höjningen av mervärdeskatten 1991 (). Om vi bortser från mervärdesskatten ser vi att knappt en tredjedel av kostnadsökningen 1990-98 beror på materialpriserna. Jämfört med andelen för perioden () är ökningen klart högre. Lönekostnaderna hade knappast någon inverkan alls, och de kraftigt sänkta byggherrekostnaderna höll tillbaka kostnadsökningen motsvarande . Vi har inte närmare studerat de sänkta byggherrekostnaderna. En starkt bidragen orsak till minskningen är troligen de kraftigt sänkta räntorna under 90-talet.9 9 På grund av beräkningsätt och underliggande modell, som är multiplikativ, kan man inte addera ökningarna över komponenterna till en summa som överensstämmer med den totala ökningen av produktionskostnaderna Hur byggs det och till vilka kostnader? Tabell 2.7: Real kostnadsökning per m2 1990-98 Faktisk real ökning av produktionskostnaderna Varav ökningar på grund av: produktens kvalitet och effektivitet Varav ökningar på grund av: Källa: SCB. Utvecklingen för huvudaggregaten i realt faktorprisindex för flerbostadshus visas i diagram 2.8. Till skillnad från priserna på byggmaterial uppvisar arbetslöner i synnerhet men även övriga resurspriser tydliga cykliska svängningar. Man kan också lägga märke till att 1984 liksom 1995 representerar konjunkturbottnar. Utvecklingen av materialpriserna mellan bör då ge tämligen neutrala resultat vad avser inverkan av rabatter på prisutvecklingen. Detsamma kan man påstå om perioden . Det kan alltså konstateras att reala prisökningen var eller . Motsvarande siffror för perioden , som är , uppgår till . Om man istället utgår från konjunkturtopparna 1972, 1978 och 1992 blir de årliga ökningstakterna för för 1978-92. Med andra ord torde det vara mycket säkert att materialpriserna ökat väsentligt mer än priserna på industrivaror i allmänhet. 64 Hur byggs det och till vilka kostnader? Diagram 2.8: Reala index för huvudgrupperna i faktorprisindex för flerfamiljshus 1968-1998 (Index 1968 = 100) Eftersom förändringar av materialpriserna har så stor betydelse för faktorprisindex och produktionskostnader finns det anledning att titta närmare på olika slags materialpriser Flertalet byggmaterial har haft en större prisökning än genomsnittet för inhemskt tillverkade industriprodukter. Prisökningstakten för byggmaterial liksom för andra industrimaterial avtog under lågkonjunkturen i början av 1990- talet. steg återigen prisökningstakten för byggmaterial trots lågkonjunkturen till skillnad från andra industri- material. Prisökningstakten för byggmaterial är högre än producent- prisindex för industriprodukter (PPI). I diagram 2.9 beskrivs den reala utvecklingen för materialpriser 1984-1998. Hur byggs det och till vilka kostnader? Diagram 2.9: Reala materialpriser 1984-1998. Index (1984=100) Källa: SCB. Priser på VVS- materiel Den allmänna prisutvecklingen inom byggsektorn har ökat kraftigt . fram har de genomsnittliga kostnaderna för produktion av flerfamiljshus ökat realt. Intressant är att notera att de årliga prisökningarna för betongvaror, trävaror, snickerier, järn och stål, vitvaror, golvmaterial samt övriga byggnadsmaterial översteg det genomsnittliga producentprisindex för industrivaror då byggandet var mycket lågt. Av nedanstående tabell kan prisutvecklingen för några byggmaterial utläsas. För att få en uppfattning om utvecklingen har producentprisindex (PPI) inkluderats. 66 Hur byggs det och till vilka kostnader? Tabell 2.10: Prisökningar på vissa byggmaterial Byggmaterialens prisutveckling uppvisar en stelhet. Priserna har anpassats i mindre utsträckning till en sjunkande efterfrågan. Det är snarare i rabattgivningen och i anbudspriserna, som effekterna av en minskad efterfrågan kan utläsas. En konjunkturnedgång märks först på objektmarknaden genom sjunkande anbudspriser. Det är ofta på denna marknad som den största priskonkurrensen förekommer. Det kan därför vara förenat med en viss osäkerhet att studera prisutvecklingen på byggmaterial. Det finns en viss risk att prisnivån överskattas, eftersom rabattgivningen kan vara större än vad som observeras. Hur byggs det och till vilka kostnader? perspektiv över konjunkturerna utjämnas den effekten. I det längre perspektivet, över hög- och lågkonjunkturer, kvarstår faktum att byggmaterialpriserna ökat mer än andra industrivaror. I tabell 2.10 kunde vi konstatera att prisutvecklingen för byggmaterial översteg prisutvecklingen för industrivaror uttryckt som PPI . Anmärkningsvärt är att prisutvecklingen för flertalet byggvaror var högre än för industrivaror då byggsektorn befann sig i en allvarlig kris. I tabell 2.11 undersöker vi den betydelse för produktionskostnaderna för flerfamiljshus som den relativt högre prisutvecklingen för byggmaterial har. ökade kostnaderna för att bygga flerfamiljshus väsentligt mer än för småhus. Den sammanlagda inverkan av ökningen i produkternas värdeinnehåll och reala faktorpriser var högre för flerfamiljshusen, men den främsta orsaken till skillnaderna finns i effektivitetens utveckling. Totalproduktiviteten steg mer än så snabbt för småhusen. Om produktivitetsutvecklingen varit lika hög för flerfamiljshusen som för småhusen skulle produktionskostnaderna har uppgått till istället, för som i verkligheten, . Mätt penningvärde steg produktionskostnaderna för flerfamiljshus med per kvadratmeter . Av dessa kan härledas till utvecklingen av produktens värdeinnehåll och effektiviteten. Resterande orsakades av faktorprisernas ökning. I viss mening kan man alltså påstå att av byggkostnadernas tillväxt berodde på att faktorpriserna, inklusive moms, ökade mer än producentpriserna för industrivaror. Cirka 30 av dessa , eller , förklaras av momsen. av den totala kostnadsökningen, eller , är direkt orsakad av stigande resurspriser. Materialpriserna stod för av kostnadsökningen. Priserna på byggmaterial drev upp kostnaderna med av den totala kostnadsökningen på . Om priserna på byggmaterial hade utvecklats i samma takt som priserna på industrivaror så hade den faktiska produktionskostnaden per kvadratmeter uppgått till . 68 Hur byggs det och till vilka kostnader? Tabell 2.11: Kostnadsökning 1968-1997 På grund av produktens värde- På grund av faktorpriserna varav löner, byggherrekostnader och övriga (icke byggmaterial) Faktisk produktionskostnad 1997: - materialpriserna varit realt - om materialpriserna varit nominellt Om vi nöjer oss med att enbart studera materialprisernas utveckling så kan vi konstatera det för många byggmaterialvaror tycks finnas ett samband mellan prisförändringarna och såväl den allmänna industrikonjunkturen som den mer specifika byggkonjunkturen. Vidare verkar marknadsstrukturerna spela en roll för vilka priser som ökar mest. Bristande konkurrens antingen i tillverkningsledet eller i grossistledet leder till en högre prisökningstakt.10 För att förstå vad som skapar en högre prisutveckling på byggmaterial jämfört med andra producent- och konsumentvaror måste man veta hur prisbildningen går till och hur relationen mellan köpare och säljare uppstår. Vi kommer därför att längre fram i rapporten studera prisbildningen och distributionsvägarna för byggmaterial. 2.3Byggkostnadernas effekt på boendekostnader och KPI När byggmaterialpriser och övriga produktionskostnader stiger drabbar det konsumenterna på två sätt, dels genom höga bygg- och boendekostnader, dels genom att vara inflationsdrivande. 10 Se underlagsrapporten, Materialpriser och byggkostnader, i Bilaga 3. Hur byggs det och till vilka kostnader? analyserat bygg- och underhållskostnadernas effekt på konsument- prisindex och boendekostnaderna.11 Vi har sökt svaret på följande frågeställningar: ·Hur påverkar bygg-, underhålls- respektive materialkostnad för bostäder total boendekostnad? ·Hur påverkar förändring av bygg- respektive underhållskostnad för bostäder KPI? 2.3.1Nyproduktionskostnadernas effekt på boendekostnader och KPI För att kunna analysera hur nyproduktionskostnaderna påverkar KPI och boendekostnaderna måste vi gå en omväg. Byggkostnader finns inte med som en delkomponent av KPI. Vi studerar istället effekter på kapitalkostnaderna som ingår i KPI. Därför har produktionskostnad använts istället för byggkostnad i beräkningarna, eftersom denna bättre motsvarar kapitalkostnaden. Effekterna av förändrade produktionskostnader på boendekostnaderna följer inte med automatik produktionskostnadernas utveckling. När det gäller hyresrätter är priset (hyran) reglerad genom bruksvärdesystemet där allmännyttan är prisledande vid förhandlingar om hyrorna. När det gäller bostadsrätter bestäms boendekostnaden av marknadspriset på bostadsrätter på bostadsmarknaden i fråga. I till exempel där efterfrågan på bostadsrätter har drivit upp marknadspriset på andrahands marknaden kan priset ligga mycket över själva produktionskostnaden. I tabell 2.12 kan vi se hur boendekostnaderna teoretiskt kan påverkas av förändringar i produktionskostnaderna i nybyggda lägenheter. Kapitalkostnadens andel av den totala boendekostnaden i kommunägda hyresrätter är , i privata hyresrätter och i bostadsrätter. En tioprocentig ökning av produktionskostnaderna ökar boendekostnaden i en kommunägd hyresrätt, i en privatägd hyresrätt och i en bostadsrätt, vid fullt genomslag i beståndet. 11 Beräkningarna har utförts av på uppdrag av Byggkostnads- delegationen. 70 Hur byggs det och till vilka kostnader? Tabell 2.12: Effekter av förändrad produktionskostnad på boendekostnad i nybyggda lägenheter Ökning av produktions-/ Effekt på boendekostnad, årshyra, procent För att beräkna hur materialkostnadsökningar påverkar boende- kostnader vid fullt genomslag i beståndet utgår vi från att den genomsnittliga andelen av produktionskostnad för byggmaterial är . I tabell 2.13 kan vi då se hur materialkostnadsökningar påverkar boendekostnaderna vid fullt genomslag i beståndet. En tioprocentig ökning av byggmaterialkostnaderna ökar boendekostnaden i en kommunägd hyresrätt, i en privatägd hyresrätt och i en bostadsrätt. I går av inkomsterna till boendet. Med tanke på den kraftiga prisutvecklingen på byggmaterial så har boendekonsumenterna fått högre kostnader i sitt boende på grund av ökade byggmaterialpriser. Tabell 2.13: Effekter av materialkostnader på boendekostnader i nybyggda lägenheter Effekt på boendekostnad, årshyra, procent Av boendekostnadens andel av KPI (29,) utgör kapitalkostnader. Sammantaget utgör kapitalkostnaderna av KPI. I tabell 2.14 kan vi se hur förändringar i produktionskostnaderna får genomslag i KPI. Man ska komma ihåg att effekterna på nyproduktion inte slår igenom direkt i och med att det tar tid att byta ut det befintliga beståndet. Den observerbara effekten på inflationen, mätt med KPI, får alltså inte genomslag. En tioprocentig ökning av produktionskostnaderna ger en indirekt effekt på KPI, genom kapitalkostnaderna, som uppgår till . Hur byggs det och till vilka kostnader? Tabell 2.14: Effekter av förändrad produktionskostnad för bostäder på KPI Ökning av produktions-/ 2.3.2Underhållskostnadernas effekt på boendekostnader och KPI Kostnader för underhåll får fullt genomslag hos beställaren i stort sett omgående medan en ny- eller ombyggnadsinvestering skrivs av . Materialpriserna är dessutom väsentligt högre vid underhåll. I tabell 2.15 analyseras effekter av förändrad underhållskostnad på boendekostnader vid en oreglerad hyressättning. En ökning av underhållskostnaderna ger en effekt på årshyran . Tabell 2.15: Effekter av förändrad underhållskostnad på boendekostnad vid oreglerad hyressättning Beräknad på genomsnittlig årshyra 1997 för kommunägda och privata bostäder, /kvm Vi utgår från att den genomsnittliga andelen av underhållskostnad för byggmaterial är . I tabell 2.16 kan vi då se hur materialkostnadsökningar påverkar boendekostnaderna. En ökning av materialkostnaderna ger en effekt på årshyran . Även här kan man dra slutsatsen att boendekonsumenterna betalar en högre kostnad över , jämfört med om byggmaterial hade haft en prisutveckling i nivå med andra industrivaror. 72 Hur byggs det och till vilka kostnader? Tabell 2.16: Effekter av materialkostnader på boendekostnader vid underhåll Beräknad på genomsnittlig årshyra 1997 för kommun- ägda och privata bostäder, /kvm Av boendekostnadens andel av KPI (29,) utgörs av underhållskostnad, vilket innebär att underhållskostnaden för bostäder svarar för av KPI. I tabellen nedan visas effekter av förändrad underhållskostnad för bostäder på KPI. Dessa effekter får genomslag direkt på KPI, eftersom de är en kostnad som ingår i KPI. Underhåll finansieras ofta med eget kapital och skrivs av direkt. Det får därför en direkt effekt på köparen och den inflation som kan observeras av KPI. I tabellen nedan kan vi se att en tioprocentig ökning av underhållskostnaden ger en effekt på på KPI. Med tanke på det numera låga inflationsmålet kan man faktiskt säga att en alltför kraftig prisutveckling på underhållskostnaderna kan utgöra ett hot mot ett lågt satt inflationsmål. Tabell 2.17: Effekter av förändrad underhållskostnad för bostäder på KPI 2.4Produktivitet, vinster och subventioner Produktiviteten definieras som produktionsresultat i förhållande till resursinsats och uttrycker hur stor produktionen är vid en given insats av produktionsfaktorerna arbetskraft, kapital, energi och insatsvaror m.m. En produktivitetsökning innebär att vi kan producera mer utan att öka insatsen av produktionsfaktorer. Omvänt är det, vid en produktivitetsökning, möjligt att minska insatsen av produktionsfaktorer Hur byggs det och till vilka kostnader? och ändå uppnå samma produktionsnivå. När produktiviteten stiger så minskar alltså kostnaderna för att uppnå en viss produktionsnivå. 2.4.1Produktivitetsutvecklingen inom byggindustrin och tillverkningsindustrin Som vi såg i det tidigare avsnittet ökade index för effektiviteten med cirka en procent . Då togs enbart hänsyn till effekter av förändrad produktionsteknik. I detta avsnitt analyserar vi produktivitetsutvecklingen inom byggindustrin och jämföra den med motsvarande utveckling för tillverkningsindustrin mellan 1965-1996.12 Vi vill också analysera orsaker till förändringar av produktiviteten över tiden och skillnader i produktivitet mellan de olika branscherna. Vi studerar både förändringar i totalfaktorproduktiviteten, det vill säga förhållandet mellan produktionsresultat och insatser av arbete och kapital samt arbetsproduktiviteten som enbart fångar förhållandet mellan produktionsresultat och arbetsinsats. Av särskilt intresse är att dela upp totalfaktor- och arbetsproduktiviteten för att därigenom kunna urskilja produktivitetsförändringar som beror på kortsiktiga konjunktur- fluktuationer från produktivitetsförändringar som beror på mer långsiktiga trender. De viktigaste resultaten sammanfattas i tabell 2.18. Vi har funnit att produktiviteten inom byggindustrin är lägre än tillverkningsindustrins produktivitet. ökade totalfaktorproduktiviteten inom tillverkningsindustrin med i genomsnitt . Motsvarande utveckling för byggindustrins totalfaktorproduktivitet var . Även arbetsproduktiviteten inom tillverknings- industrin översteg byggindustrins arbetsproduktivitet. Inom tillverk- ningsindustrin steg arbetsproduktiviteten med i genomsnitt jämfört inom byggindustrin. 12 Se underlagsrapporten, Produktivitetsutvecklingen inom byggindustrin 1965- 1996.... i Bilaga 3. 74 Hur byggs det och till vilka kostnader? Tabell 2.18: Jämförelse av de viktigaste komponenterna i arbets- och totalfaktorproduktvitetens utveckling inom bygg- och tillverkningsindustrin 1965-1996. Årliga genomsnitt i procent. Källa: Byggkostnadsdelegationens beräkningar. En stor del av variationerna i arbets- respektive totalfaktorproduktivitet är av mer kortsiktig natur och beror på förändringar i konjunkturen som de avspeglas i kapacitetsutnyttjandet. Över en längre tidsperiod som täcker flera konjunkturcykler så borde det genomsnittliga bidraget från denna komponent vara ungefär lika med noll då inflytandet från högkonjunkturer och lågkonjunkturer på produktionen jämnar ut sig på lång sikt. Enligt våra resultat så är också detta fallet för de båda branscherna.