sou · GOB376 · 2001-01-01 00:00:00 — har då ansett att den inte kan ta ställning till en sådan hyra utan bortsett från kravet på omsättningshyra och i stället fastställt en fast årshyra. har i övrigt utgått från de villkor som hyresvärden krävt för förlängning. har i en skrivelse till utredningen påpekat att det har blivit alltmer vanligt att hyresvärden för in villkor i sina hyresavtal som avviker från dels tvingande regler i hyreslagen, dels de lokalhyresavtal som i samråd med och Hotell- och Restaurangföretagare har utarbetat. har därför föreslagit att hyresnämnden skall kunna yttra sig över 222 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra om även andra villkor än hyran är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden (jfr 57 § första stycket 5 hyreslagen). Utredningen har vid genomgång av yttranden uppmärksammat några fall där hyresvärden krävt villkor för förlängning som hyresgästen ansett har varit oskäliga och har stridit mot god sed i hyresförhållanden. Bl.a. har det gällt att hyresgästen skall hålla sin butik öppen under sena vardagskvällar och under helgdagar. Det har enligt uppgift också förekommit att hyresvärd krävt att hyresgästen skall bedriva en ny typ av verksamhet i lokalen. Utredningen anser att det är angeläget att en hyresgäst har ett så komplett beslutsunderlag som möjligt inför ett ställningstagande till om han skall gå med på en förlängning av ett hyresavtal. Det är till nackdel för hyresgästen att frågan om villkors skälighet skall kunna prövas först i en ersättningsprocess i domstol. Det är även till gagn för en hyresvärd att få besked om huruvida ett villkor är skäligt. Om hyresgästen inte accepterar en förhyrning på det uppställda villkoret och villkoret bedöms som skäligt, kan hyresvärden hyra ut lokalen till en ny hyresgäst utan att löpa någon risk att behöva betala ersättning till den förre hyresgästen. Det framstår också som närmast stötande att hyresnämnden avger yttrande om hyran beträffande hyresavtal som enligt hyresnämndens uppfattning innehåller oskäliga eller olagliga villkor. Särskilt med mycket kraftiga hyreshöjningar i de större städerna har det enligt uppgift från i blivit allt vanligare att hyresvärdar uppställer villkor som kan uppfattas som närmast oskäliga. För att motverka denna utveckling och för att ge hyresgäster och hyresvärdar ett bättre beslutsunderlag, föreslår utredningen att hyresnämnden skall kunna yttra sig om huruvida även andra hyresvillkor än själva hyran som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresför- hållanden. Ett sådant yttrande skall, precis som ett yttrande om hyran, ha presumtionsverkan i en efterföljande ersättningstvist. Om det begärs yttrande om såväl ett visst hyresvillkors skälighet, som hyran, får hyresnämnden först ta ställning till om villkoret är skäligt och sedan fastställa hyran. att villkoret är skäligt, skall nämnden utgå från villkoret när den bedömer hyran. Skulle villkoret däremot inte anses vara skäligt eller förenligt med god sed i hyresförhållanden, skall nämnden bortse från villkoret när den bestämmer hyran. 10.2.4Hyresnämnden skall kunna besluta om att förlänga hyrestiden om det begärs ett yttrande Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 223 Utredningens förslag: Begärs yttrande enligt 12 a § nämndlagen, får hyresnämnden på ansökan av någon av parterna, besluta om skälig förlängning av hyrestiden, dock högst från den avtalade hyrestidens utgång. Beslutas om förlängning av hyrestiden, kan hyresnämnden avge yttrandet även under den förlängda hyrestiden. skall senast i samband med att medlingsärendet avskrivs, fastställa skäliga hyresvillkor för den tid som beslutet om förlängning avser. Den genomgång av yttranden enligt 12 a § nämndlagen som utredningen har gjort visar att en mycket stor andel av yttrandena avgetts efter den i respektive hyresavtal angivna hyrestiden. Det får i sig anses vara tämligen naturligt. I de flesta fall utgår parterna säkerligen från att de skall komma överens om en förlängning av hyresförhållandet. Först när det återstår någon vecka av hyrestiden inser de att de står för långt ifrån varandra för att nå en uppgörelse. Parterna begär då ett yttrande om marknadshyran, i regel i hopp om att de skall kunna enas om en förlängning på de villkor som följer av yttrandet. Ett yttrande om marknadshyran skall avse skälig hyra vid hyrestidens utgång. Det är även av denna anledning naturligt att många yttranden avges i nära anslutning till eller efter hyrestidens utgång. Då de flesta hyresavtal sägs upp till upphörande per , är tillgången på jämförelsematerial som belyser hyran dessutom väsentligt större än tidigare . Ett yttrande anses inte kunna avges efter hyrestidens utgång (jfr dom , DT 64). Har hyrestiden löpt ut, skall medlingsärendet som yttrandet handläggs i skrivas av. En förutsättning för att hyresnämnden skall kunna avge ett yttrande som har begärts kort före hyrestidens utgång, är därför att parterna frivilligt går med på att flytta fram tidpunkten för hyresförhållandets upphörande. Begärs ett yttrande nära hyrestidens utgång, brukar hyresnämnden kontakta parterna och uppmana dem att flytta fram tidpunkten för hyresavtalets upphörande med en eller . De flesta parter går med på det. rekommenderar sina medlemsföretag att i den aktuella situationen teckna ett särskilt avtal med hyresvärden som kan ha följande innehåll. 224 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra Mellan hyresvärden och hyresgästen har denna dag träffats följande överenskommelse. 1.Mellan parterna gällande hyresavtal, som är uppsagt för ändrade hyresvillkor per , förlängs till och med . 2.Av hyresvärden verkställd uppsägning för villkorsändring skall i stället avse avtalets upphörande för villkorsändring till och med den 3.Medlingsansökan med anledning av gjord uppsägning skall avse den framflyttade uppsägningsdagen. 4.Om parterna träffar överenskommelse om förlängning av hyresavtalet skall de nya villkoren gälla . 5.Om överenskommelse om vidare förlängning av hyresavtalet ej träffas skall hyran för tiden - utgöras av den hyra som hyresnämnden anger i sitt yttrande över marknadshyra, dock lägst nu utgående hyra. Ett yttrande om marknadshyra kommer med den återgivna överenskommelsen att avse marknadshyran vid den ursprungligen avtalade hyrestidens utgång (dvs. har anfört att det är otillfredsställande såväl från hyresvärdens som hyresgästens synvinkel att motpartens agerande i närheten av avflyttningstidpunkten kan medföra att hyresnämnden inte kan avge ett yttrande om marknadshyran. Det måste också från rättssäkerhetssynpunkt anses otillfredsställande att en hyresgästs möjlighet att utnyttja sin rätt enligt en skyddslagstiftning är beroende av en förvaltningsmyndighets möjlighet att inom rimlig tid handlägga frågan. förordar att hyresnämnden får befogenhet att flytta fram avflyttningsdagen i uppsägningen i avvaktan på hyresnämndens yttrande. Utredningen delar Svensk Handels uppfattning att det är otillfredsställande att en hyresnämnd kan helt sakna praktisk möjlighet att avge ett yttrande som, i enlighet med bestämmelserna i hyreslagen och nämndlagen, har begärts kort före hyrestidens utgång. Det är givetvis också otillfredsställande att en part, genom att motsätta sig att gå med på att flytta fram tidpunkten för hyresavtalets upphörande, ensidigt kan förhindra att ett yttrande kan avges eller att ett yttrande inte Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 225 kan avges på grund av hög arbetsbelastning hos hyresnämnd eller sjukdom hos personal vid hyresnämnd eller hos en part. Den genomgång som utredningen har gjort (avsnitt 10.1.6) visar att åtskilliga yttranden avgetts under mycket stor tidspress. Parterna har haft endast på sig för att söka få fram ett jämförelsematerial. måste hålla sammanträde, besiktiga lokalerna och avfatta beslut. Tidspressen medför att kvalitén på yttrandena kan bli eftersatt. Utredningen anser mot bakgrund av det anförda att det finns behov av för handläggningen av ett yttrande. Ett alternativ kan vara att införa en bestämmelse om att ett yttrande måste begäras senast före hyrestidens utgång, förslagsvis . En sådan bestämmelse skulle sätta press på parterna att tidigare än som sker förhandla med varandra för att nå en överenskommelse. Den skulle också leda till att de flesta yttranden skulle hinna avges före hyrestidens utgång. En part som underlåtit att begära yttrande , kommer dock att gå miste om möjligheten att få ett vägledande yttrande. Det finns också en risk för att parter kommer regelmässigt att begära yttrande om de inte har kommit överens om en förlängning vid den aktuella tidpunkten och att det sålunda kommer att begäras betydligt fler yttranden jämfört med det nuvarande antalet. Det leder i sin tur till inte önskvärda arbetsökningar för parter och hyresnämnder. Detta alternativ bör därför inte genomföras. Ett annat alternativ kan vara att införa en möjlighet att avge ett yttrande efter hyrestidens utgång. Om hyresgästen har flyttat från lokalen, kan hyresnämnden avge ett yttrande som kan åberopas i en ersättningsprocess. Detta alternativ innebär dock att det alltjämt kommer att finnas risk för att en part inte har tillgång till ett yttrande vid ett ställningstagande till om hyresförhållandet skall förlängas. Har parterna bestämt att hyresförhållandet skall förlängas, kommer möjligheten att få ett yttrande att sakna all praktiskt betydelse. Dessutom kommer då bestämmelsen i 21 a § nämndlagen om att parterna skall beredas tillfälle att inom anmäla till hyresnämnden om de antar den hyra som nämnden har angett i sitt yttrande, att bli betydelselös. Utredningen anser att inte heller detta alternativ bör genomföras. Enligt utredningens mening bör utgångspunkten alltjämt vara att ett yttrande skall avges under gällande hyrestid och att det skall vara vägledande för parternas ställningstagande till om hyresförhållandet skall förlängas eller inte. Eftersom det inte är lämpligt att kräva att parterna skall begära yttrande senast före hyrestidens utgång, förordar utredningen att det i stället införs - om parterna inte frivilligt kan enas 226 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra om att förlänga hyrestiden - en möjlighet för hyresnämnden att besluta om en sådan förlängning. Detta skulle leda till att de inte acceptabla bristerna som finns med den nuvarande ordningen undanröjs. Har ett avtal sagts upp till upphörande, upphör avtalet vid hyrestidens utgång. Någon möjlighet för hyresnämnden att besluta om förlängning finns då inte (såvida inte hyresvärden enligt 57 a § första stycket 2 eller 3 hyreslagen anvisat en ersättningslokal och det har begärts yttrande om huruvida denna är godtagbar). Har avtalet i stället sagts upp för villkorsändring, bör hyresnämnden enligt utredningens förslag kunna besluta om en mycket kort förlängning av hyrestiden eller med förslagsvis högst . Utredningen anser inte att detta förslag strider mot principerna om indirekt besittningsskydd. En part har dessutom inte någon ovillkorlig rätt att vid den avtalade hyrestidens utgång förfoga över eller avträda lokalen. Såväl hyresvärd som hyresgäst kan nämligen i samband med att hyresförhållandet skall upphöra, ansöka om uppskov med avflyttning (59 § hyreslagen) och sådant uppskov kan beviljas . Förslaget ligger i stället väl i linje med önskvärda rättssäkerhetssträvanden; parts möjlighet att få ett yttrande skall inte vara beroende av hyresnämndens tillfälliga arbetsbelastning eller motpartens inställning. besluta om förlängning av hyrestiden, skall ett yttrande om marknadshyran avse hyran vid den avtalade hyrestidens utgång. Som grund för prövningen i en ersättningsprocess bör läggas marknadshyran vid den avtalade hyrestidens utgång och den ståndpunkt som hyresvärden slutligen intagit vid förhandlingarna inför hyres- nämnden (jfr 21 a § nämndlagen). Om hyresnämnden beslutar om en förlängning av hyrestiden, uppstår frågan om hyresvillkoren som hyresförhållandet förlängs. Utredningen anser inte att det är lämpligt att de ursprungliga villkoren skall med automatik gälla . Det skulle t.ex. kunna leda till att part regelmässigt kommer att begära yttrande om det gällande hyresavtalet i förhållande till det rådande marknadshyresläget är förmånligt för honom eller henne. I stället anser utredningen att hyresnämnden bör fastställa skäliga villkor för den tid under vilken förlängning har medgetts. Villkoren behöver nödvändigtvis inte fast- ställas i samband med beslutet om förlängning utan kan fastställas även efter det att nämnden har avgett yttrandet. Skulle parterna enas om en fortsatt förhyrning, skall de överenskomna villkoren fastställas. Förslaget överensstämmer även i detta avseende med nu gällande praxis. Utredningen gör bedömningen att det förslag som har skisserats inte kommer att leda till att det begärs fler yttranden jämfört med det nuvarande antalet. En begäran om yttrande leder med automatik till att parterna måste söka fram ett relevant jämförelsematerial och det är i sig Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 227 både tidskrävande och kostsamt. som beslutet om förlängning av hyrestiden avser skall, som nämnts, inte de gamla hyresvillkoren gälla utan hyresnämnden skall i stället - med hänsyn till det då rådande marknadshyresläget - fastställa skäliga hyresvillkor. En part kan sålunda inte uppnå förmånligare hyresvillkor av att begära en förlängning av hyrestiden. Rätten till förlängning av hyrestiden kan inte vara ovillkorlig. Skulle en part utnyttja systemet på ett otillbörligt sätt, t.ex. genom att inte inställa sig vid medlingssammanträde och sedan begära ett yttrande när det endast återstår av hyrestiden, kan det finnas anledning att inte medge någon förlängning. I sådant fall kommer något yttrande inte att avges. Ett beslut om förlängning av hyrestiden bör, liksom ett beslut om hyresvillkoren , inte få överklagas. Ett överkla - gande skulle kunna undergräva hyresnämndens möjlighet att avge yttrande. Dessutom måste beaktas att ett beslut om uppskov med avflyttning i samband med att ett hyresförhållande skall upphöra (59 § hyreslagen), inte får överklagas. Utredningens förslag: Utredningen föreslår inte någon förändring av reglerna om uppsägning av ett avtal eller om medlingsförfarandet. Utredningen hänvisar till de förslag som lämnats i utredningens tidigare betänkande (SOU 1999:15). Utredningen har i sitt tidigare delbetänkande, Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål (SOU 1999:15), föreslagit att hyres- och arrendenämnderna skall avskaffas och att merparten av de ärenden som handläggs vid nämnderna skall föras över till domstol. Vidare har utredningen föreslagit att medlingsförfarandet och möjligheten att avge yttrande enligt 12 a § nämndlagen skall avskaffas. Förslagen låg i linje med de riktlinjer som angavs i direktiven till uppdraget i den delen (se dir. 1997:97). Förslagen i betänkandet har remissbehandlats. Regeringen har efter remissbehandlingen anfört att den vid en samlad bedömning funnit att organisationsförslagen i betänkandet i huvudsak inte bör genomföras (skr. 1999/2000:106). Utredningen har mot bakgrund härav utgått från att de nuvarande bestämmelserna om förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal i allt väsentligt behålls. Utredningen har sålunda utgått från att det även kommer att finnas någon form av medlingsförfarande och att i samband med medlingen yttrande om 228 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra marknadshyra kommer att kunna avges. Däremot är utredningen givetvis medveten om att en del mindre ingripande förändringar kan bli aktuella. Ett totalt avskaffande av möjligheten att avge yttrande om marknadshyra torde inte bli aktuellt. I detta kapitel har behandlats den del av uppdraget som avser hur jämförelseprövningen enligt 57 a § hyreslagen går till och reglerna om ersättning i fall av förlängningsvägran enligt 58 b § hyreslagen. Utredningen har i samband med arbetet funnit, som framgår av de föregående avsnitten, att vissa regler som berör bestämmelserna om yttrande enligt 12 a § nämndlagen bör ändras. Dessa förslag kan och bör genomföras även om det skulle genomföras andra förändringar i bestämmelserna om medlingsförfarandet vilka aktualiserats av utredningens tidigare delbetänkande. har i skrivelse till utredningen även föreslagit en ändring av bestämmelserna om att hyresgästen skall ansöka om medling. Enligt bör det ankomma på hyresvärden att göra sådan ansökan. Utredningen har i denna del av sitt arbete inte noterat något direkt överhängande behov av en sådan ändring. Den nuvarande ordningen, där hyresgästen ansöker om medling oavsett om hyresvärden eller hyresgästen har sagt upp avtalet, är väl inarbetad på hyresmarknaden. Risken för att en ändring kan ge upphov till nya problem får inte underskattas. Utredningen föreslår således inte en sådan ändring som aktualiserat. Utredningens förslag: Om hyresförhållandet upphör till följd av att hyresvärden utan fog vägrar förlängning eller för förlängning uppställer oskäliga hyresvillkor (obefogad förlängningsvägran), skall hyresgästen alltid ha rätt till en minimiersättning motsvarande en årshyra för lokalen. Ersättningsbestämmelserna i 58 b § hyreslagen ändras inte i övrigt. Enligt gällande rätt skall hyresvärden vid obefogad förlängningsvägran i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av att hyresförhållandet upphör (se 58 b § andra stycket hyreslagen). Enligt förarbetena till bestämmelsen är hyresvärden i princip skyldig att utge Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 229 ersättning för all den ekonomiska skada som hyresförhållandets upp- lösning medför för hyresgästen. Bedömningen av hyresgästens ersättningsanspråk skall ske på samma grunder som vid bestämmandet av ersättning vid expropriation. utökades hyresgästens rätt till ersättning för ändring av lokalen som han hade bekostat (se prop. 1987/88:146 s. 34 f och 49). Före lagändringen gällde begränsning av den ersättningsgilla förlusten till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde. gäller att kvarvarande värde av ändringsarbeten i lokalen som hyresgästen bekostat skall ersättas, även om de inte medfört en ökning av lokalens värde som hyreslägenhet. Hyresgästernas trygghet i sin besittning har därmed stärkts. och Hotell- och Restaurangföretagare har anfört att principerna för beräkning av rörelseskada bör ses över. Enligt förbunden skall rörelsens marknadsvärde vid tiden för uppsägningen vara avgörande för skadeståndets storlek. Vid beräkningen av mark- nadsvärdet skall beaktas vad en klok och seriös köpare vid tiden för uppsägningen är villig att betala för rörelsen. Enligt Hotell- och Restaurangföretagare är motiveringen härtill att de investeringar hyresgästen lagt ned i verksamheten inte kommer hyresgästen till godo. Inte heller beaktas en upparbetad kundkrets eller goodwill, som uppkommer först drift av verksamheten. Hyresgästens ekonomiskt svåra år, initialt från tillträdet, beaktas inte heller i de gängse metoderna för beräkning av skada. Rörelsens faktiska värde, marknadsvärde, är rätteligen vad en seriös köpare är villig att erlägga för rörelsen. Enligt utredningen skulle det mest rimliga ersättningsanspråket bestå av en ersättningslokal. Hyresgästen skulle alltså vid en obefogad förlängningsvägran kunna kräva en likvärdig lokal samt ersättning för de merkostnader som uppstår i samband med flyttningen. I praktiken går det dock inte att ställa upp detta krav, bl.a. på grund av det begränsade utbudet av lediga lokaler. Ekonomisk kompensation måste i stället utgå. Om det visar sig att hyresvärden har erbjudit hyresgästen en ersättningslokal och denne utan rimligt motiv inte förhyrt den, torde detta dock komma att beaktas i en eventuell skadeståndsprocess eftersom hyresgästen då inte kan anses ha medverkat till att begränsa skadan (om det inte rör sig endast om minimiskadestånd). Fastställandet av ersättningen vid obefogad förlängningsvägran skall, som nämnts, ske på samma grunder som vid bestämmandet av ersättning vid expropriation. Principerna härför är väl förankrade. Utredningen anser inte att det finns skäl att föreslå ändring av dessa grundläggande principer. Vid beräkning av rörelseskada finns även viss 230 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra möjlighet att bestämma ersättning i enlighet med vad en seriös köpare är villig att betala för den (se RH 1999:45) Mindre rörelseidkare, som varken kan uppvisa något marknadsvärde vid tiden för uppsägningen eller någon egentlig vinst som kan ligga till grund för en beräkning av t.ex. ett avkastningsvärde, får åberopa bestämmelsen om minimiersättning. Samma sak gäller för ideella organisationer. Genom att ändra bestämmelsen om minimiersättning skulle besittningsskyddet för dessa hyresgäster kunna stärkas. Den bestämmelse som gett anledning till flest synpunkter är bestämmelsen om minimiersättning (58 b § första stycket hyreslagen). Enligt den gäller att hyresvärden alltid vid obefogad förlängningsvägran skall betala ersättning med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda avtalet, dock högst ett belopp som vid hyrestidens utgång motsvarar fyra basbelopp. Införandet föregicks av omfattande diskussioner. föreslog att minimiskadeståndet skulle uppgå till en årshyra (SOU 1987:47 s. 109 f). I propositionen förordades att minimiskadestånd skulle utgå med en årshyra dock högst två basbelopp (prop. 1987/88:146 s. 36). Vid den slutliga behandlingen i bestämdes minimiersättningen till en årshyra, dock högst fyra basbelopp (BoU 1987/88:21 s. 12). Det främsta motivet för ett minimiskadestånd var att många lokalhyresgäster inte hade något tillfredsställande besittningsskydd eftersom de inte kunde räkna med att få någon ersättning för hinder eller intrång i sin verksamhet. Bland dessa fanns många småföretagare vars rörelser saknade ekonomiskt värde om resultatet belastades med en företagsledarlön samt myndigheter och ideella föreningar som inte drev någon kommersiell verksamhet. Det var enligt kommittén inte tillfredsställande att sanktionen mot obefogad uppsägning i så hög grad var beroende av hyresgästens verksamhet och ekonomiska ställning (prop. 1987/88:146 s. 35 f.). Bestämmelsen om minimiersättning har enligt utredningens mening rent generellt stärkt hyresgästernas besittningsskydd. Den har inneburit att många hyresgäster som inte har kunnat påvisa någon ersättningsbar skada har fått rätt till ersättning vid obefogad förlängningsvägran. Regeln anses också ha underlättat förlikningsverksamheten i hyresnämnd och förenklat beräkningen av skadeståndet. Av svar som och Hotell- och Restaurangföretagare lämnat framgår att det vid obefogad förlängningsvägran vanligen utbetalas Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 231 ersättning med antingen en årshyra (om den understiger fyra basbelopp) eller fyra basbelopp. som bestämmelsen varit i kraft har lokalhyres- marknaden i framför allt de största städerna förändrats. Enligt orga- nisationerna har antalet aktörer blivit färre. Dessutom har och 1999 hyrorna för butiker och kontor i de större städerna stigit på ett dramatiskt sätt. Utredningen har jämfört hyrorna respektive för några lokaler i (, , och ). Hyrorna för de jämförda lokalerna har stigit . har basbeloppet ökat med . Hyrorna för de jämförda lokalerna har därmed stigit betydligt snabbare än basbeloppet. Ett minimiskadestånd på högst fyra basbelopp har med de hyresnivåer som gäller i de största städerna fått en allt mindre betydelse. Det kan belysas med följande exempel. En butikslokal i bästa läge i på cirka 100 kvm har ett troligt marknadshyresvärde på /kvm. Den totala årshyran blir då 750 000, vilket innebär en månadshyra på . Fyra basbelopp enligt lagen om allmän försäkring uppgår till . Minimiskadeståndet för det fall hyresgästen inte kan påvisa större skada uppgår således endast till två och en halv månadshyror.