sou · GOB395d2 · 2001-01-01 00:00:00 — Hyreslagen gäller i princip för förhållandet mellan hyresgäst och fastighetsägare vid sådan uthyrning (jfr 1 § sjätte stycket hyreslagen). Det framstår som naturligt att utreda- ren överväger om det för den kooperativa hyresrätten behövs särskilda regler på detta område, t.ex. om bestämmande av och prövning av den hyra som föreningen skall betala till fastighetsägaren. Hyresgästens/föreningsmedlemmens rättsställning Utredaren skall även analysera frågor som gäller hyresgäs- tens/föreningsmedlemmens rättigheter och skyldigheter vid boende i kooperativ hyresrätt. Jämfört med traditionell hyresrätt finns vid koope- rativ hyresrätt den viktiga skillnaden att hyresgästen är medlem i en fö- rening som tillika är hyresgästens motpart i hyresförhållandet. Detta kan medföra ett behov av särskilda överväganden när det gäller frågor om t.ex. förverkande av hyresrätten och besittningsskydd. Man kan ex- empelvis fråga sig vad som bör gälla om en hyresgäst i en förening som riktar sig till en viss kategori boende åsidosätter av föreningen uppställ- da krav på egen medverkan vid förvaltningen. Upplåtelseformens särart kan även medföra att förutsättningarna för hyresgästens rätt att hyra ut lägenheten i andra hand och dennes möj- ligheter att överlåta hyresrätten, t.ex. genom byte mot annan bostad, behöver regleras på något annat sätt än som gäller enligt hyreslagen. Hyresvärdens/föreningens rättsställning Utredaren behöver också överväga frågor som mera uttalat rör hy- resvärdens/föreningens rättigheter och skyldigheter. Den kooperativa hyresrättens särdrag kan även i detta avseende motivera andra lösningar än som föreskrivs i hyreslagen. Exempelvis kan det vara angeläget att överväga vilket ansvar föreningen bör ha för lägenheternas skick. I det sammanhanget behöver utredaren ta ställning till huruvida hyreslagens regler om åtgärds- och upprustningsföreläggande kan anses ändamåls- enliga även för den kooperativa hyresrätten. Här kan, utan något ställ- ningstagande i sak, erinras om regeringens möjlighet enligt försöksla- gen att ge kooperativa hyresrättsföreningar dispens från bl.a. reglerna om upprustningsföreläggande. Ombildning till kooperativ hyresrätt m.m. Utredaren skall överväga om det bör införas en ordning som underlättar ombildningar från framför allt vanlig hyresrätt till kooperativ hyresrätt efter mönster av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt. Utredaren skall vidare överväga hyresgästernas möjligheter att om- sätta sina kooperativa hyresrätter till kapital, t.ex. genom ombildning till bostadsrätt. Enligt regeringens mening talar starka skäl för att en så- dan ombildning i princip inte bör vara möjlig att genomföra. En motsatt ordning skulle nämligen bl.a. stå i strid med den övergripande målsätt- ningen att den kooperativa hyresrätten skall vara en boendeform utan spekulativa moment. Utredaren har således att utgå från att utrymmet för hyresgästerna att på sådant sätt omsätta sina nyttjanderätter bör vara mycket begränsat. Att beakta i övrigt för utredaren Utredaren skall beräkna ekonomiska konsekvenser av förslaget. Om förslaget kan leda till kostnadsökningar för det allmänna skall utredaren föreslå en finansiering. Utredaren skall samråda med Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet (Fi 1999:05). Utredaren skall också hålla sig underrättad om det arbete som bedrivs av (Ju 1996:10) och av hyreslagstiftningsutredning (Ju 1997:09). Vidare skall utre- daren hålla sig underrättad om det lagstiftningsarbete som bedrivs i och som är av betydelse för uppdraget. Uppdraget skall redovisas . Bilaga C Mellan ............................................................................................................... nedan kallad hyresvärden, och ................................................................................................................... ekonomisk förening, nedan kallad hyresgästen, har denna dag träffats följande Hyresvärden uthyr till hyresgästen fastigheterna Uthyrningsobjekten kallas nedan fastigheten. Fastigheten uthyrs för bostadsändamål. Affärsverksamhet får endast bedrivas i därför, inom fastigheten avsedda lokaler. Hyreslagens regler om s k blockuthyrning tillämpas på hyresavtalet. ...... år med början 19.....-.....-..... avtalet löper med en ömsesidig uppsägningstid om nio måna- Sker ej uppsägning förlängs avtalet ..... år i taget. Hyra erläggs från och med tillträdesdagen i efterskott. ............Kronor (Hyresbeloppet.) Mellan hyresvärd och hyresgäst har överenskommits om särskilt förvaltningsavtal avseende skötsel, drift och underhåll av fastigheten. För underhållet upprättar hyresgästen en plan över förslitningen av fastigheten/ -erna. Medel motsvarande avsättning till underhållsfond och s k lägenhetsfonder ingår i hyresbeloppet. Hyresgästen är skyldig att bereda hyresvärden tillträde till fastigheten för besikt- ning och utförande av överenskommet underhålls- och reparationsarbete. Hyresgästen har rätt att i andra hand upplåta fastighetens lägenheter. Hyresgästen har inte utan hyresvärdens eller tillstånd rätt att överlåta hyresrätten till fastigheten eller del därav. 35§ st 2 p 1 hyreslagen avseende förbud för andrahandshyresgäst att genom byte överlåta hyresrätten tillämpas ej mot föreningens hyresgäster. Om detta avtal upphör att gälla har andrahandshyresgästerna rätt att teckna förs- tahandskontrakt med hyresvärden. Hyran anpassas då till gällande bruksvärde. Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, av vilka parterna tagit var sitt. hyresvärden, och ................................................................................................................... ekonomisk förening, nedan kallad föreningen, har denna dag träffats följande Föreningen förbinder sig att med iakttagande av nedan angivna villkor förvalta de av hyresvärden ägda fastigheterna Lägenheterna förmedlas av föreningen. Föreningen skall svara för underhåll och drift av fastigheterna enligt bilaga till detta avtal. Föreningen ansvarar inom sitt förvaltningsområde för att reparationer och under- håll genomförs i sådan omfattning, vilken bolaget såsom hyresvärd enligt lag är skyldig att utföra, och som krävs för att bevara fastigheterna i gott skick. Hyresgästen skall teckna avtal om leverans av el, vatten, värme, renhållning m m med kommunala nämnder, förvaltningar, bolag och ev andra. Föreningen skall vid upphandling av varor och tjänster anlita företag som är registrerade för mervärdeskatt och arbetsgivarskatt, har betalat skatter och avgif- ter samt har tecknat kollektivavtal med sina anställda. Befarat underskott i föreningens verksamhet som ej kan täckas av befintliga fon- der skall genast meddelas till bolaget. år med början 19.....-...-... Sker ej uppsägning förlängs avtalet med...... Vid uppsägning av förvaltningsavtalet upphör hyresavtalet att gälla från samma tidpunkt. Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar av vilka parterna tagit var sitt. ........................................................................ den....../...... 19.....