sou · GOB376 · 2001-01-01 00:00:00 — Det är inte särskilt vanligt med blockuthyrning. Den förekommer främst i samband med upplåtelser som riktas till en särskild kategori av hyresgäster, t.ex. till studenter. har uppgett att vissa allmännyttiga bostadsföretag upplåter lägenheter till kommuner för att hyras ut av kommunerna som gruppbostäder samt som servicelägenheter till äldre, utvecklingsstörda, psykiskt sjuka och missbrukare. och Stiftelsen bostäder, som hyr ut lägenheter till studenter, har uppgett att en del av de lägenhetsbestånd som de förfogar över, hyrs av bl.a. privata fastighetsägare. I upplåter lägenheter till utländska gäststudenter. Lägenheterna hyr universitet av Stiftelsen . SOU 2000:76 Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid blockuthyrning 169 Det förekommer även att företag och sjukhus hyr lägenhetsbestånd för att hyra ut till sina anställda. De flesta av de myndigheter och organisationer som utredningen har tillfrågat anser att hyresgäst som hyr i andra hand av en hyresvärd som hyr lägenheten genom ett avtal om s.k. blockuthyrning skall ha besittningsskydd även av hyresförhållandet. Bl.a. har hyresnämnderna i , , och anfört att den aktuella kategorin av andrahandshyresgäster bör ges samma besittningsskydd som de hyresgäster som hyr direkt av en fastighetsägare. Samma uppfattning har och Stiftelsen . har anfört att den aktuella "förstahands- hyresgästens ställning liknar en fastighetsägares, vilket talar för att andrahandshyresgästen gentemot förstahandshyresgästen bör ges samma skydd som mot en fastighetsägare, dvs. I en sådan situation torde dock förstahands- hyresgästen vilja avtala bort besittningsskyddet". Flera av de tillfrågade myndigheterna och organisationerna har framhållit att andrahandsupplåtelse i samband med blockuthyrning inte är jämförbar med andrahandsupplåtelse i traditionell bemärkelse, där hyresgästen hyr ut den egna bostaden. Utredningen har i ett tidigare delbetänkande, Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål (SOU 1999:15), föreslagit att hyres- nämndernas uppgifter skall föras över till tingsrätterna och att hyresnämnderna skall avvecklas. I utredningens uppdrag i den delen ingick även att ta ställning till om någon ärendekategori som hyresnämnderna hade kunde tas bort. Utredningen föreslog i den delen att kravet på att avtal angående avstående från besittningsskydd till bostad eller lokal skall godkännas av hyresnämnd skulle slopas för vissa typer av kortvariga upplåtelser. Vidare föreslog utredningen att rätten till förlängning av hyresavtal skulle slopas vid upplåtelse i andra hand av bostad om hyresförhållandet upphörde innan det varat längre än i följd (se a.a. s. 252 f.). Regeringen har ännu inte tagit ställning till utredningens förslag i den delen. 170 Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid blockuthyrning Utredningens förslag: Hyresgäst som hyr en bostadslägenhet i andra hand av en hyresvärd, som i sin tur har hyrt lägenheten tillsammans med minst ytterligare två lägenheter för att hyra ut dem i andra hand, skall ha besittningsskydd även av hyresförhållandet. Behovet av en ändring Utredningen har tillfrågat berörda organisationer och myndigheter om det har förekommit att bestämmelserna i hyreslagen om besittnings- skydd vid upplåtelse i andra hand (45 § första stycket 1 hyreslagen) har missbrukats i samband med s.k. blockuthyrning. Svaren visar att något utbrett missbruk inte har förekommit. Missbruk har noterats i några enstaka fall. I sammanhanget måste också beaktas att det i jordabalken finns en allmän regel som har till syfte att förhindra en del typer av missbruk som kan uppstå vid en andrahandsupplåtelse. Av 7 kap. 31 § jordabalken följer nämligen att om en andrahandshyresgäst kan visa att det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahands- hyresgästen och rättsförhållandet mellan dem utnyttjats för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för andrahandshyresgästen, får denne samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han skulle ha haft om fastighetsägaren upplåtit hyresrätten direkt till honom. Det förhållandet att det vid s.k. blockuthyrning kan förekomma och har i några enstaka fall förekommit missbruk av bestämmelserna om besittningsskydd, ger stöd åt att det kan finns anledning att vid denna typ av upplåtelse i andra hand införa samma besittningsskydd som vid förstahandsupplåtelse. Vid bedömningen av om besittningsskydd av nu avsett slag skall införas bör även följande omständigheter beaktas. Upplåtelse i andra hand som sker i samband med s.k. blockuthyrning kan i de flesta avseenden jämställas med upplåtelse i första hand. Förstahandshyresgästen har, precis som en fastighetsägare, redan från början avsikten att hyra ut lägenheten. Liksom de flesta fastighetsägare hyr den som hyr lägenheter genom blockhyresavtal ut ett flertal lägenheter. Ur hyresgästens perspektiv framstår det i allmänhet inte heller som någon skillnad om han tecknar hyresavtalet med fastighetsägaren eller med någon annan som förfogar över lägen- heterna. Det finns för övrigt bl.a. studentstiftelser som och utan någon åtskillnad hyr ut lägenheter som ägs av stiftelsen respektive hyrs av stiftelsen. Det måste för den enskilde hyresgästen te sig ytterst SOU 2000:76 Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid blockuthyrning 171 anmärkningsvärt att lägenhet av det förstnämnda slaget är förenad med besittningsskydd medan besittningsskydd för den andra typen av lägenhet uppkommer först sedan hyresförhållandet varat . Vidare är skillnaderna mellan andrahandsupplåtelse vid blockuthyrning respektive andrahandsupplåtelse i traditionell bemärkelse uppenbara. En vanlig andrahandsupplåtelse avser normalt uthyrarens egen bostad och är i allmänhet redan från början avsedd att endast pågå . Besittningsskyddet vid upplåtelse i andra hand som sker i samband med blockuthyrning torde i regel vara starkare än vad det är om en enskild hyresgäst hyr ut sin bostadslägenhet. Utredningens kartläggning har vidare visat att det inte tycks vara särskilt vanligt att besittningsskyddet avtalas bort i samband med blockuthyrning. Det framstår då som mindre motiverat att besittnings- skydd saknas av ett sådant hyresförhållande. Om förstahandshyresgästen vill avtala bort besittningsskyddet finns möjlighet att göra det (se 45 § andra stycket). Slutligen har i princip samtliga tillfrågade hyresnämnder och organisationer ställt sig bakom ett förslag om förstärkt besittningsskydd vid andrahandsupplåtelse som sker i samband med blockuthyrning. Utredningen anser mot bakgrund av det anförda att övervägande skäl talar för att det vid upplåtelse i andra hand i samband med blockuthyrning bör införas besittningsskydd även av ett sådant hyresförhållande. Blockhyresavtal innehåller i allmänhet förbehåll som strider mot hyreslagens tvingande bestämmelser. T.ex. brukar det avtalas att hyresgästen i blockhyresavtalet skall svara för det löpande underhållet av fastigheten. Sådana förbehåll är giltiga om hyresnämnden godkänt dem (1 § sjätte stycket hyreslagen). Det förekommer även att det sluts blockhyresavtal som inte innehåller något villkor som strider mot hyreslagens regler. Dessa blockhyresavtal prövas inte av hyresnämnd. Ett utvidgat besittningsskydd bör enligt utredningens mening omfatta andrahandsuthyrning som sker vid båda de typer av blockhyresavtal som har nämnts. En andrahandshyresgäst har i regel inte någon anledning att ta reda på huruvida det i hans hyresvärds hyresavtal med fastighetsägaren har intagits något villkor som strider mot hyreslagens tvingande bestämmelser. Det utvidgade besittningsskyddet kommer därmed också att omfatta blockuthyrningar mellan närstående bolag eller personer som skett i syfte att kringgå någon av hyreslagens tvingande bestämmelser. 172 Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid blockuthyrning Vanliga upplåtelser i andra hand av förstahandshyresgästens egen bostadslägenhet eller bostadsrättslägenhet kommer inte att omfattas av det utvidgade besittningsskyddet. Inte heller de fall där hyresgästen hyrt en lägenhet i syfte att hyra ut den i andra hand - t.ex. till sitt barn - omfattas. Utredningen föreslår sålunda ett utvidgat besittningsskydd vid andrahandsupplåtelse som sker i samband med blockuthyrning. Om andrahandshyresgästen sägs upp, blir de vanliga förlängningsreglerna i hyreslagen tillämpliga (se 46 § hyreslagen). De förslag som utredningen tidigare lämnat om att begränsa antalet ärenden angående avstående från besittningsskydd (se SOU 1999:15 s. 247-257) berörs inte av förevarande förslag. En upplåtelse i andra hand som sker i samband med s.k. blockuthyrning skall sålunda vara förenad med besittningsskydd även om besittningsskyddet vid övriga upplåtelser i andra hand skulle uppkomma först när hyresförhållandet varat . 9Interimistiska beslut om ändring av hyran hyreslagskommitté övervägde om det skulle införas möjlighet för hyresnämnd att i en villkorstvist enligt 24 § hyresförhandlingslagen meddela interimistiskt beslut (se SOU 1991:86 s. 152-156). Eftersom det så sent som hade införts nya handläggningsregler som skulle förenkla hanteringen av större hyressättningstvister, ansåg kommittén att ytterligare erfarenhet borde vinnas av det befintliga regelsystemet innan det togs ställning till om det fanns behov av att meddela interimistiska beslut. Förevarande utredning skall mot bakgrund av hyreslags- kommittés överväganden ta ställning till om det finns behov av en ordning med interimistiska beslut eller liknande när det gäller tvister om hyra (dir. 1997:97 s. 14 f och 21). I hyresförhandlingslagen (1978:304) finns bestämmelser om villkors- ändring om en lägenhet omfattas av en förhandlingsordning. I hyreslagen finns bestämmelser om vanlig villkorsändring. Om ett hus omfattas av en förhandlingsordning och hyresvärden vill få till stånd en villkorsändring - t.ex. en hyreshöjning - måste han iaktta reglerna i hyresförhandlingslagen om förhandlingsskyldighet. Hyres- värden måste därvid först påkalla förhandling med den hyresgäst- organisation som slutit avtal om förhandlingsordning för huset (se 5 § första stycket 1 och 15 § första stycket hyresförhandlingslagen). Sammanträde för förhandling skall hållas efter det att förhandlingsframställning påkallats (se 15 § tredje stycket). Förhand- lingen anses avslutad när part, som har fullgjort sin förhandlings- 174 Interimistiska beslut om ändring av hyran skyldighet, skriftligen meddelat motparten att han frånträder förhand- lingen (se 18 § hyresförhandlingslagen). Har förhandling avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyres- villkoren i den del som förhandlingen har avsett (se 24 § hyresför- handlingslagen). Motpart blir därvid varje enskild hyresgäst. Även en hyresgästorganisation har rätt, om annat inte avtalats, att påkalla förhandling enligt hyresförhandlingslagen om hyresvillkoren. Om förhandlingen avslutas utan att överenskommelse träffas med hyresvärden får dock inte hyresgästorganisationen ansöka vid hyres- nämnden om villkorsändring. Varje enskild hyresgäst får i stället ansöka om villkorsändring. Sedan ansökan från hyresvärd eller hyresgäst om villkorsändring inkommit till hyresnämnden, brukar nämnden bereda motparten tillfälle att yttra sig. Därefter kallas parterna till ett sammanträde inför nämnden (se 9 § första stycket nämndlagen). skall klargöra tvistefrågorna och söka förlika parterna. Om parterna inte kan förlikas får nämnden pröva ärendet. En prövning brukar föregås av att nämnden besiktigar den lägenhet som ärendet avser och en eller flera jämförelselägenheter. Även upptagning av olika typer av bevisning kan förekomma. Om nämnden skall besiktiga lägenheten och uppta muntlig bevisning brukar flera sammanträden hållas. infördes bestämmelser om förenklad handläggning av s.k. massärenden (se SOU 1981:77 s. 188-197 och prop. 1983/84:137 s. 80- 87). Det infördes således möjlighet för hyresnämnden, om nämnden handlägger ett stort antal enskilda tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, sedan ett lämpligt antal typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan muntlig förhandling. En förutsättning för att tvisterna skall få avgöras utan förhandling är att det är uppenbart att förhandling inte behövs (se 9 § tredje stycket nämndlagen). Delgivning i de ärenden som får avgöras utan muntlig förhandling får ske genom kungörelse (se 30 § första stycket nämndlagen). Beslut om ändring av hyresvillkoren får inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast från ansökan. Om det finns skäl till det, får hyresnämnden dock förordna att ett beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt (se 24 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Ett beslut om villkorsändring får inte verkställas om beslutet inte har vunnit laga kraft. infördes möjlighet för hyresnämnd att, om det finns särskilda skäl, förordna att beslut om villkorsändring får verkställas Interimistiska beslut om ändring av hyran 175 även om det inte har vunnit laga kraft (se 25 § tredje stycket hyresförhandlingslagen jämförd med 55 c § fjärde stycket hyreslagen). I förarbetena till bestämmelsen anförde departementschefen bl.a. följande (se prop. 1983/84:137 s. 83 f.). "Min utgångspunkt är att ändrade hyresvillkor inte bör tillämpas, innan beslutet om villkorsändringen har vunnit laga kraft. Den situationen kan emellertid uppkomma att det är till fördel för både fastighetsägaresidan och hyresgästerna att hyresnämndens slutliga avgörande omgående får slå igenom. Hyresvärdens likviditet kan annars lida allvarliga påfrestningar, som hyresgästerna kan stå inför risken av kraftiga retroaktiva hyreskrav. Jag anser alltså att hyresnämnden, när det finns särskild anledning till det, bör få förordna att nämndens beslut får verkställas trots att det inte har vunnit laga kraft." Omfattas en lägenhet i ett hus med förhandlingsordning inte av förhandlingsordningen kan hyresgästen genom passivitet bli bunden av en villkorsändring som hyresvärden har angett i ett skriftligt meddelande (se 54 a § hyreslagen). I hyreslagen finns bestämmelser om villkorsändring när fastigheten inte omfattas av förhandlingsordning. Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvillkoren skall ändras, skall han skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast efter det att meddelandet lämnats till motparten (se 54 § hyreslagen). Dessa bestämmelser är också tillämpliga om fastigheten omfattas av förhandlingsordning och en hyresgäst vill påkalla villkorsändring (se 5 § fjärde stycket hyresförhandlingslagen). Om frågan om villkorsändring hänskjutits till hyresnämnden får beslutet, liksom vid en villkorstvist som varit föremål för förhandling enligt hyresförhandlingslagen, inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast för ansökan (se 55 c § första stycket hyreslagen). får dock, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt. Nämnden kan också, om det finns särskilda skäl, förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft (se 55 c § fjärde stycket hyreslagen. Möjligheten att meddela förordnande enligt 55 c § fjärde stycket infördes . beslut - såväl i fråga som varit föremål för förhandling enligt hyresförhandlingslagen som i vanlig villkorstvist enligt hyreslagen - kan överklagas till . Om ett förordnande om hyreshöjning enligt 55 c § fjärde stycket hyreslagen meddelats, kan hovrätten förordna att det tills vidare inte får verkställas. 176 Interimistiska beslut om ändring av hyran På grundval av hyresrättsutredningens förslag (se SOU 1981:77) infördes bestämmelserna om förenklad handläggning av s.k. massärenden och att hyresnämnden fick i ett slutligt avgörande av en villkorstvist förordna att beslutet fick verkställas även om det inte hade vunnit laga kraft (se ovan). övervägde även frågan om hyresnämnden skulle kunna meddela interimistiskt beslut om hyresändring för tiden intill dess tvisten slutligt avgjorts av nämnden. kom i den delen fram till att det inte fanns plats för interimistiska beslut förfarandet vid hyresnämnden pågick. Enligt utredningen borde detta förfarande kunna slutföras på en så att dels ett interimistiskt beslut i någon mån framstod som överflödigt, dels prövningen av frågan om ett interimistiskt beslut skulle ta alltför i anspråk i förhållande till hela förfarandet. Ett interimistiskt beslut skulle sålunda försena det slutliga avgörandet på ett oproportionellt sätt (se SOU 1981:77 s. 194-195). Regeringen gjorde samma bedömning som utredningen (se prop. 1983/84:137 s. 85-86). hyreslagskommitté kom åter att överväga frågan om interimistiska beslut om ändring av hyran (se SOU 1991:86 s. 152 f.). Bakgrunden till kommitténs överväganden var att hade uppmärksammat kommittén på ett fall där villkorstvister enligt 24 § hyresförhandlingslagen om hyressättning av närmare 6 000 lägenheter hade handlagts vid en hyresnämnd under . Enligt hade tidsutdräkten bl.a. berott på att en fristående hyresgästorganisation hade förhalat förhandlingsarbetet och hyres- nämndsprocessen. Det utdragna förfarandet hade medfört mycket allvarliga likviditetsproblem för hyresvärden. Kommittén konstaterade att det var av stor betydelse att hyres- nämndens prövning av omfattande villkorstvister enligt 24 § hyresför- handlingslagen gick förhållandevis snabbt. ansåg kommittén att det inte kunde komma ifråga att ge hyresnämnderna interimistisk beslutanderätt annat än i de fall då obstruktion kunde befaras. Eftersom det så sent som hade införts nya handläggningsregler ansåg kommittén att ytterligare erfarenhet borde vinnas av det befintliga regelsystemet innan det togs ställning till om det fanns behov av att meddela interimistiska beslut. Interimistiska beslut om ändring av hyran 177 hyreslagskommitté övervägde även att införa en bestäm- melse i hyresförhandlingslagen som gav hyresnämnden rätt att under vissa förutsättningar meddela ett verkställbart förordnande om hyreshöjning som hade samma verkan som en förhandlings- överenskommelse. Ett sådant beslut skulle kunna berättigas i de fall där en hyresgästorganisation allvarligt äventyrade hyresvärdens likviditet genom att vid förhandling enligt förhandlingsordning utan fog vägrar att träffa en förhandlingsöverenskommelse. Konstruktionen ansågs ha den fördelen att det skulle räcka om hyresnämnden delgav hyresgästorganisationen . Enligt kommittén skulle en lösning av detta slag vara ett betydligt effektivare vapen mot missförhållanden bestående i obstruktion än att ge hyresnämnden en interimistisk beslutanderätt i mål mellan hyresvärden och de enskilda hyresgästerna. Kommittén ansåg emellertid att en bestämmelse av denna karaktär inte borde införas utan att mycket starkt vägande skäl talade för det. Kommittén ansåg att det inte fanns något generellt behov av en sådan regel. 9.1.4Handläggningen av s.k. massärenden och verkställighetsförordnanden Bestämmelserna i 9 § tredje stycket nämndlagen om förenklad handläggning av s.k. massärenden förefaller ha underlättat hyresnämn- dernas hantering av större hyressättningstvister. Detta gäller särskilt tvister enligt 24 § hyresförhandlingslagen. De enkätsvar som utred- ningen har fått från organisationer och hyresnämnder visar nämligen att det förekommer inte sällan att sedan tvist som gäller hyran för ett större antal lägenheter hänskjutits till , parterna i den förhandlingsordning som omfattar lägenheterna, utser vissa lägenheter som typfall och enas om att med ledning av hyresnämndens beslut för dessa teckna förhandlingsöverenskommelse för de övriga lägenheterna. Sedan nämnden meddelat sitt beslut beträffande de lägenheter som valts ut som typfall, träffas en förhandlingsöverenskommelse som ligger på samma nivå som hyresnämndens beslut. Därefter återkallas ansökningarna beträffande de lägenheter som inte valts ut som typfall. behöver sålunda inte pröva hyran för några fler lägenheter. i har påpekat att hyresnämnden vid tvister enligt 24 § hyresförhandlingslagen brukar tillämpa ett informellt förfarande med försök till medling mellan förhandlingsordningens parter som syftar till att ny förhandlingsöverenskommelse skall träffas utan att hyresgästerna behöver dras in i tvisten. Detta gör nämnden trots att 178 Interimistiska beslut om ändring av hyran hyresgästorganisationen formellt inte är part i hyressättningsärendet. har vidare anfört att praktiska skäl ofta leder till att pilotfallen väljs ut bland lägenheter vars hyresgäster hyresgäst- föreningen uppträder som ombud för. Hyresgäster som inte är med i hyresgästföreningen riskerar att hamna utanför pilot- prövningen. Enligt nämnden brukar man i regel också avvakta med att kommunicera ansökan med hyresgäster vars lägenheter inte omfattas av pilotprövningen tills denna är klar - och då sker alltså i regel återkallelse beträffande dessa lägenheter. När det sedan gäller bestämmelsen om att hyresnämnden får förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft (se 55 c § fjärde stycket hyreslagen), framgår att denna tillämpas mycket sällan. De svar som utredningen har fått visar vidare att när förhandlingar enligt förhandlingsordning om hyreshöjning strandar, brukar hyresgäst- föreningarna - framförallt när det är fråga om större hyreshöjningar eller hyreshöjningar i samband med ombyggnader - rekommendera samtliga hyresgäster att i avvaktan på beslut i hyresnämnd betala hyra à conto med belopp motsvarande hyresgästföreningens förhandlingsbud. vid prövning av s.k. pilotfall besluta om högre hyra, brukar hyresgästföreningen rekommendera samtliga hyresgäster att betala hyra i enlighet med hyresnämndens beslut i avvaktan på prövning i hovrätten. Enligt i brukar man t.o.m. sluta förhandlingsöverenskommelse med hyresvärden som innehåller en rekommendation om att hyresgästerna skall betala en à conto-hyra motsvarande vad hyresgästföreningen medgett. En förhandlingsöverenskommelse som utformats som en rekommendation medför inte att hyresgästen rättsligt kan förpliktas att betala högre hyra än som gäller enligt den gamla förhandlingsöverenskommelsen. 9.1.5Hyresnämndernas och organisationernas synpunkter Tillfrågade hyresnämnder (hyresnämnderna i , , , , och ) anser inte att det finns behov av interimistiska beslut under handläggningen av hyressättningstvister. i har påpekat att om berörda lägenheter omfattas av förhandlingsordning brukar parterna träffa någon form av á conto-uppgörelse i avvaktan på prövningen i nämnden. i har anfört att om hyresnämndens avgörande drar ut skulle möjligen behov av interimistiska beslut kunna uppkomma. Interimistiska beslut om ändring av hyran 179 Av organisationerna är det endast som anser att det finns behov av interimistiska beslut. har påpekat att det finns exempel på hyrestvister som tagit , vilket kan leda till inte obetydliga retroaktiva hyreshöjningar. Om hyresgäster tvingas betala högre hyra än vad de har gjort avsättningar för, finns risk för att de kan bli tvungna att flytta eller att de behöver en avbetalningsplan. En annan komplikation kan enligt vara att hyresgäster hinner flytta under processen och att det då kan bli svårt att driva in hyresfordringarna. Av de två förslag som hyreslagskommitté övervägde anser att det andra alternativet - som innebar att det skulle införas en bestämmelse i hyresförhandlingslagen som gav hyresnämnden rätt att under vissa förutsättningar meddela ett verkställbart förordnande om hyreshöjning som hade samma verkan som en förhandlingsöverenskommelse - är mindre lämpligt.