sou · GOB334d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Som påpek- ats ovan redovisas för egnahem dels uppgifterna avseende utgifterna för boendet såsom de redovisas i , dels våra egna beräkningar av boendekostnaderna i denna upplåtelseform. Dessa boendekostnader har beräknats genom att vi till de av redo- visade kapitalutgifterna samt utgifterna för reparation, underhåll och drift har lagt en uppskattad alternativkostnad för det egna kapital som finns placerat i fastigheten och för den egna förvaltningen av fastig- heten. Alternativkostnaden för det egna kapitalet har uppskattats på föl- jande vis. Utifrån den redovisade uppgiften avseende småhusägarens utgift för fastighetsskatten har vi först räknat fram det genomsnittliga taxeringsvärdet per kvadratmeter. Därefter har vi, för att få en upp- skattning av det genomsnittliga marknadsvärdet per kvadratmeter, mulitplicerat detta belopp med en koefficient som speglar förhållandet mellan den genomsnittliga köpeskillingen för alla småhus i landet 1997 siffror för ett större antal, slumpmässigt utvalda hushåll torde detta dock vara av mindre betydelse för jämförbarheten. och taxeringsvärdet.3 Från SCB har vi sedan erhållit en uppgift avseende den genomsnittliga storleken på de bostadsanknutna lånen för egnahem.4 Med hjälp av denna uppgift har vi uppskattat det egna kapitalets genomsnittliga storlek. Slutligen har vi antagit att alternativ- kostnaden efter skatt för detta kapital uppgår till , vilket motsvarar en ränta före skatt på . I vår uppskattning av egnahemsägarens totala kostnad för reparation, underhåll och drift har vi först utgått från att omfattningen av dessa insatser ligger på samma nivå som i de privatägda bostadsföretagen. Det innebär att om hushållet skulle köpa motsvarande tjänster av något förvaltningsföretag så skulle kostnaden för detta uppgå till per kvadratmeter och år. Enligt de av redovisade uppgifterna uppgår dock utgifterna för reparation, underhåll och drift i egnahem till per kvadratmeter och år. Den del av fastighetsförvaltningen som ägaren själv svarar för skulle alltså kosta denne per kvadratmeter om någon utomstående utförde tjänsterna. Genom att utföra arbetet själv reduceras kostnaden för dessa insatser. Låt oss definiera kostnaden för det egna arbetet som den inkomst personen ifråga skulle erhålla efter skatt om motsvarande arbete utfördes åt någon annan mot betalning. Det innebär att kostnaden för den del av förvaltningen som ägaren själv svarar för reduceras med den del som motsvaras av den inkomstskatt en anställd betalar på sin lön, arbetsgivaravgiften som belöper på lönesumman och mervärdesskatten som belöper på tjänsten. Utifrån dessa förutsättningar kan kostnaden för ägarens egna förvaltningsinsatser uppskattas till per kvadratmeter och år.5 I de av redovisade uppgifterna avseende bostadsrätts- sektorn ingår, som påpekats ovan, enbart föreningens kostnader. För att få en mer fullständig bild har vi därför även här gjort vissa komplett- erande beräkningar. Med utgångspunkt från de uppgifter avseende överlåtelsepriser på bostadsrättsmarknaden som SCB samlat in för kommitténs räkning (se kapitel 13 samt bilaga 7) har vi, för det 3Vi har här använt oss av det s.k. K/B-talet för alla småhus i riket 1997, som publiceras i SCBs Fastighetsprisstatistik. Det speglar förhållandet mellan köpe- skilling och basvärde i genomsnitt för hela riket. Eftersom omräkningstalet mellan basvärde och taxeringsvärde i genomsnitt ligger nära 1 har vi multiplicerat taxeringsvärdet med K/B-talet utan vidare justering. 4Uppgiften är hämtad från SCBs Hushålls- och inkomstundersökning (HINK) 1997. 547 » 117/{(1+(0.3/0.7)(1+0.4)(1+0.25)} =117/2,5. Vi har alltså utgått från att inkomstskatten uppgår till och arbetsgivaravgiften till av bruttolönen samt att mervärdesskatten utgår som ett påslag på på de totala lönekostnaderna. första, uppskattat den totala kapitalkostnaden för den del av bostadsrättskapitalet som motsvaras av överlåtelsevärdet. Enligt detta material uppgick det genomsnittliga överlåtelsepriset till per kvadratmeter. Vidare antar vi att låneräntan på eventuella lån tagna för att finansiera bostadsrättsförvärvet sammanfaller med alternativ- kostnaden för det egna kapitalet. I enlighet med det antagande som låg till grund för kostnadsberäkningarna för egnahem förutsätts denna ränta uppgå till efter skatt. Bostadsrättsinnehavarens kapital- kostnad kan alltså uppskattas till per kvadratmeter och år. För det andra har vi kompletterat uppgiften avseende kostnaderna för drift, reparation och underhåll för den del av dessa insatser som utförs genom oavlönat arbete av de boende själva. Beräkningarna bygger på de antaganden som gjordes vid motsvarande kalkyl för egnahem. Kostnaden för bostadsrättsinnehavarnas eget arbete kan där- med uppskattas till per kvadratmeter och år.6 Av sammanställningen i tabell 5.1 framgår att de totala intäkterna i hyressektorn, som i huvudsak motsvaras av bostadshyran, uppgick till per kvadratmeter i såväl de kommunägda som de privatägda bostadsföretagen 1997. Kostnadsnivån i de privatägda före- tagen ligger dock under nivån i de kommunägda före- tagen. Överskottet av hyresverksamheten var följaktligen betydligt högre i de privatägda företagen det aktuella året. Eftersom ungefär halva skillnaden i totala kostnader kan hänföras till högre kapitalkostnader i de kommunägda företagen är det sannolikt att en del av förklaringen ligger i de skillnader i åldersstruktur som föreligger mellan de två ägarkategorierna. Resterande delen av den totala kostnadsskillnaden motsvaras av de kommunägda bostadsföre- tagens högre kostnader för reparation, drift och underhåll. Som framgår av den tredje kolumnen i tabellen ligger utgifterna för egnahem betydligt under den genomsnittliga hyresnivån i hyressektorn. De genomsnittliga bostadsutgifterna för hushåll i egnahem uppgår endast till per kvadratmeter och år. Större delen av skillnaden mellan kostnaderna för hyresrättsbostäderna och utgifterna för egna hem kan hänföras till skillnaderna i reparation, underhåll och drift. I hyressektorn uppgår kostnaderna för denna del av verksamheten till per kvadratmeter och år. Egnahemsägarens utgifter på denna post stannade däremot på 210 6 21 = (327-275)/2,5. Enligt uppgifterna i uppgår bostads- rättsföreningarnas kostnader för reparation, underhåll och drift till , medan motsvarande kostnad i de privata hyresföretagen uppgår till . Se bilaga 3. Tabell 5.1 Totala bostadskostnader- och utgifter fördelade på olika kostnadsslag i hyresrätt, bostadsrätt och egnahem. Kronor per kvadratmeter totalyta och år samt procent av totala kostnader. Totala kostnader/utgifter - för lånat kapital, exkl. - för eget kapital - reparation, underhåll - varav latent bolagsskatt Källa: av kostnader och vissa skatter för flerbostads- hus och ägda småhus (se bilaga 3) och egna beräkningar. P.g.a. avrundningar motsvarar summan av de olika kostnaderna inte alltid de totala kostnaderna exakt. 1I kostnaderna ingår även kostnaden för det egna kapital som den boende har placerat i bostaden samt för självförvaltningen av den egna bostaden. Båda dessa poster har uppskattats i alternativkostnadstermer. Se texten för närmare detaljer. För hyresgästen sammanfaller kostnader och utgifter. 2I kostnaderna ingår även vår uppskattning av kapitalkostnaderna för bostadsrätts- lägenhetens överlåtelsevärde samt en kostnad avseende den del av fastighetsför- valtningen som bostadsrättsinnehaveren själv svarar för. För närmare detaljer, se texten. 3Resultatet motsvaras av totala intäkter minus totala kostnader i bostadsföretagen. Med latent bolagsskatt avses den bolagsskatt som skulle utgå om det på detta sätt beräknade resultatet motsvarade den beskattningsbara vinsten. Om vi även inkluderar kostnaderna för småhusägarens eget arbete, enligt de förutsättningar som angivits ovan, kan kostnaderna i denna del uppskattas till . Det är fortfarande betydligt lägre än i hyressektorn. Kalkylen bygger, som nämnts ovan, på ett antagande om att de totala förvaltningsinsatserna i denna sektor ligger på samma nivå som i de privatägda hyresföretagen. Men även om vi skulle anta att småhusägarens insatser ligger på samma nivå som i den kommunala sektorn skulle kostnaderna på denna post stanna på per kvadratmeter. Småhusägarens större möjligheter att själv svara för en del av fastighetsförvaltningen innebär alltså en betydande kostnadsfördel jämfört med hyressektorn. Även kapitalutgifterna är betydligt lägre i genomsnitt i egnahems- sektorn än i hyressektorn, i synnerhet om vi jämför med förhållandena i de kommunägda bostadsföretagen. Medan utgifterna för det lånade kapitalet för egnahem uppgår till per kvadratmeter i genomsnitt ligger de på per kvadratmeter i de kommunägda bostadsföretagen. Ser vi till egnahemsägarens kapitalkostnader däre- mot, dvs. kapitalutgifterna plus alternativkostnaden för det egna kapital som småhusägaren har placerat i bostaden, uppgår de till per kvadratmeter i genomsnitt. De totala kostnaderna för boende i egnahem kan, utifrån de förut- sättningar som angivits ovan, uppskattas till per kvadratmeter och år. Även kostnaderna ligger således under den genomsnittliga boendekostnaden i hyressektorn (hyran) men skillnaden är betydligt mindre än skillnaden mellan småhusägarens utgifter och hyresnivån. Boendekostnaden i bostadsrättssektorn ligger enligt våra beräkningar mitt emellan kostnaderna i egnahemssektorn och den genomsnittliga hyresnivån. Skillnaden jämfört med kostnaderna för boende i ägda småhus ligger framförallt i att kostnaderna för reparation, underhåll och drift är högre i bostadsrättssektorn. Även kapitalkostnaderna ligger högre i bostadsrättssektorn enligt våra beräkningar. Avslutningsvis kan nämnas att fastighetsskatten genomsnittligt sett utgör en relativt liten del av de totala boendekostnaderna i alla tre upplåtelseformerna. I hyressektorn uppgår den till av kostnaderna eller av hyran (intäkterna) och för bostads- rätterna svarar den för ungefär samma andel av kostnaderna, . För egnahem ligger andelen något högre, framförallt om den ställs i relation till bostadsutgifterna. Genomsnittligt sett svarar den för av utgifterna men endast för av kostnaderna. 5.2Boendekostnadernas förändring sedan skattereformen Ett av syftena bakom skatteomläggning var att på olika sätt bredda skattebaserna för att därigenom skapa utrymme för sänkta marginalskatter i beskattningen av såväl tjänsteinkomster som kapital- inkomster. Detta resulterade bl.a. i en ökad total skattebelastning på boendet som har berört alla upplåtelseformer. Till följd av de grundläggande skillnader som finns mellan de tre sektorerna har dock bostadsutgifterna i de tre boendeformerna påverkats på olika sätt av skatteomläggningen. Omläggningen av den indirekta beskattningen, som framförallt bestod i en breddning av skattebasen, innebar ökade kostnader för drift och underhåll för hela bostadsbeståndet. Denna del av reformen har påverkat boendeutgifterna i alla upplåtelseformer, men har givetvis haft en mindre betydelse för boende i egnahem eftersom en betydligt större del av fastighetsförvaltning och reparationer i denna sektor utförs av de boende själva. Omläggningen av beskattningen av kapitalinkomster för fysiska personer, som innebar att värdet av avdragen för utgiftsräntor begränsades till , har däremot endast påverkat utgifterna för boende i egnahem. För stora grupper av småhusägare innebar denna förändring att värdet av ränteavdragen föll , jämfört med de regler som gällde före reformen.7 Av betydelse i sammanhanget är också den omläggning av reglerna för räntebidrag till ny- och ombyggda bostäder som genomfördes i anslutning till skattereformen. Även dessa förändringar har berört boendeutgifterna i alla tre upplåtelseformerna. Av tabell 5.2 framgår hur de olika komponenterna i de totala boendekostnaderna i hyressektorn samt boendeutgifterna i egnahem förändrats . Förändringarna är uttryckta prisnivå. Således ingår inte den del av kostnadsutvecklingen som svarar mot den allmänna inflationen. Uppgifterna utgör huvudsakligen en sammanställning av det material som redovisats i . I denna tabell har vi dock inte inkluderat bostadsrättssektorn. Skälet är att de uppgifter som haft tillgång till endast speglar kostnads- förhållandena i föreningen. har vi kunnat komplettera dessa uppgifter så att en mer fullständig bild av kostnaderna i bostadsrätts- sektorn kunnat presenteras, men saknas motsvarande under- lag. 7 Före reformen kunde skattereduktionen uppgå till maximalt av ränteavdragen. Genom reformen begränsades den till . Tabell 5.2 Förändringar i totala intäkter och kostnader/utgifter för boendet 1989-1997 i hyresrätt och egnahem. Kronor per kvadratmeter totalyta penningvärde. (+19%) (+29%) Totala kostnader/utgifter (+17%) (+10%) - kapitalkostnader, netto - reparation, underhåll, drift - varav latent bolagsskatt Källa: av kostnader och vissa skatter för flerbostadshus och ägda småhus (se bilaga 3) och egna beräkningar. 1Uppgiften bygger på egna beräkningar där vi utgått från att schablonintäktstalet för det genomsnittliga småhuset uppgick till . Den ökning av inkomstskatten, som schablonintäkten medför i genomsnitt, har satts till . 2Uppgiften avser skillnaden mellan den schablonintäktsskatt, som enligt då gällande regler påfördes ett allmännyttigt bostadsföretag med taxeringsvärde och utgiftsräntor motsvarande genomsnittet för alla allmännyttiga bostadsföretag, och den bolagsskatt som skulle utgå med nuvarande konventionella metod om det här redovisade överskottet av hyresverksamheten motsvarade beskattningsbara vinst. Av tabellen framgår att de totala intäkterna, som huvudsakligen består av hyresintäkter, ökat kraftigt i hyressektorn. I de kommunägda bostäderna ökade de med realt sett och för de privatägda hyresrätterna uppgick ökningen till . De totala kostnaderna ökade dock mest i den kommunala sektorn, där kostnaderna ökade nästan lika mycket som intäkterna. privatägda bostadsföretagen stannade kostnadsökningen totalt sett på , medan överskottet av hyresverksamheten fyrdubblades, från per kvadratmeter 1989 till i genomsnitt. De totala utgifterna för boende i egnahem minskade däremot i reala termer med i genomsnitt eller per kvadratmeter . Drygt halva kostnadsökningen i hyressektorn kan hänföras till ökade kostnader för reparation, underhåll och drift. I den kommunala sektorn ökade dessa kostnader med per kvadratmeter och i de privatägda företagen ökade de med per kvadratmeter. Dessa förändringar kan i hög grad hänföras till den förändring av mervärdes- skattereglerna som genomfördes i samband med skattereformen. Omläggningen innebar att fastighetsskötsel, uppvärmning och hushållsel, som varit undantagna från mervärdesskatt, belades med full skatt. Följaktligen ökade mervärdesskatten för fastighetsförvaltningen (dvs. reparation, underhåll och drift) med 72 respektive per kvadratmeter i de två hyressektorerna. Kostnaderna exklusive mer- värdesskatt för denna del av verksamheten minskade alltså . Ökade kapitalkostnader svarar för drygt en fjärdedel av kostnads- ökningen i såväl den privata som den kommunala sektorn. Ökade avskrivningar ligger bakom större delen av denna ökning. I de kommunägda bostadsföretagen ökade avskrivningarna med per kvadratmeter och i de privatägda företagen med i genom- snitt. Nettoränteutgifterna, dvs. utgifterna för räntor efter räntebidrag, var dock i stort sett oförändrade i den privata sektorn medan de ökade något i den kommunala sektorn trots att räntenivån generellt sett föll kraftigt . Medan marknadsräntorna nästan halverades föll hyresföretagens ränteutgifter, brutto, med per kvadratmeter. reducerades emellertid räntebidragen så kraftigt att de i den privata sektorn i stort sett uppvägde minskningen i bruttoräntorna. I den kommunala sektorn översteg reduktionen av räntebidragen minskningen i bruttoräntorna. Ränteutgifterna, netto, ökade således med per kvadratmeter i denna sektor. Återstoden av den totala kostnadsökningen i hyressektorn, dvs. en knapp femtedel, kan hänföras till ökad fastighetsskatt. Denna förändring beror dels på att höjningen av taxeringsvärdena i samband med allmänna fastighetstaxering översteg den samlade effekten av inflationen , dels på de förändringar av fastig- hetsskattereglerna som genomfördes i samband med skattereformen. Fastighetsskatten uppgick av taxeringsvärdet8; 1997 hade den höjts till av taxeringsvärdet. För boende i egnahem kan vi här endast redovisa förändringar i utgifterna , inte kostnaderna. Genomsnittligt sett minskade de totala utgifterna i reala termer. ägde betydande förskjutningar i utgifternas fördelning mellan de olika delposterna rum. Även i denna boendeform har omläggningen av mervärdesskattereglerna haft stor betydelse för bostadsutgifterna. Medan de genomsnittliga utgifterna för reparation, underhåll och drift ökade med per kvadratmeter ökade mer- värdesskatten i dessa utgiftsposter med totalt . Det betyder att utgifterna, exklusive mervärdesskatt, minskade även i denna boende- form. Till skillnad från vad som gällde i hyressektorn minskade emellertid ränteutgifterna för ägda småhus avsevärt till följd av det kraftiga räntefall som ägde rum på marknaden . Trots att räntebidragen minskade också i denna sektor - genomsnittligt sett med per kvadratmeter - minskade nettoränteutgifterna före skatt med per kvadratmeter. Till en del förklaras detta också av att den genomsnittliga kapitalskulden minskade i reala termer . Till följd av de förändringar i kapitalinkomstbeskattningen som genomfördes i samband med skattereformen begränsades dock ränteavdragens värde till för alla. Genomsnittligt sett innebar det, i kombination med förändringen i räntenivån före skatt, att skattesubventionen av småhusägarnas ränteutgifter minskade med per kvadratmeter. Minskningen i de totala kapitalkostnaderna efter skatt och bidrag stannade därför på per kvadratmeter. Denna summa är dock tillräcklig stor för att uppväga såväl de ökade utgifterna för reparation, underhåll och drift som det ökade löpande skatteuttaget för dessa fastigheter som uppstått till följd av ändrade skatteregler och taxeringsvärden . genomfördes två allmänna fastighetstaxeringar (1990 och 1996) som genomsnittligt sett resulterade i reala taxeringsvärdehöjningar på drygt 25 procent.9 ersattes den tidigare kombinationen av schablonintäkt och fastighetsskatt av enbart fastighetsskatt med en högre skattesats . Genomsnittligt sett kan schablonintäkts- skatten 1989 sägas ha uppgått till av taxeringsvärdet. Vi har då utgått från att det genomsnittliga småhusets taxeringsvärde understeg den undre skiktgränsen så att schablonintäktstalet uppgick till . 8Det motsvarar av av taxeringsvärdet. 9I nominella termer ökade dock taxeringsvärdena i genomsnitt med drygt 80procent till följd av dessa två omtaxeringar. Vidare har vi definierat den skatt som belastar fastigheten som den ökning i inkomstskatten som fastighetsinnehavet medför och utgått från att den genomsnittliga marginalskattesatsen för småhusägare uppgick till . Fastighetsskatt utgick på en tredjedel av taxeringsvärdet, vilket motsvarar av taxer- ingsvärdet Det totala skatteuttaget i procent av taxeringsvärdet uppgick alltså till 1989 medan fastighetsskattesatsen uppgick till . Sammantaget medförde dessa förändringar att utgifterna för boende i egnahem minskade i reala termer. Sammanfattningsvis visar de analyser som redovisats i detta kapitel att de genomsnittliga utgifterna för boende i egnahem 1997 låg betydligt under den genomsnittliga hyresnivån i såväl de kommunala som de privata hyresföretagen. Skillnaden i boendekostnader, där vi även tagit hänsyn till småhusägarens kostnader för eget kapital och självförvalt- ning, är dock betydligt mindre. Materialet illustrerar också de betydande förändringar i boendekost- nadernas nivå och struktur som skattereform givit upphov till. Generellt gäller att kostnaderna för reparation, underhåll och drift ökat betydligt i alla upplåtelseformerna till följd av omläggningen av reglerna för mervärdesskatt. Denna del av skattereformen har haft störst betydelse för kostnaderna i hyressektorn. Omläggningen med- förde också ökade kapitalkostnader efter skatt och räntebidrag i alla tre upplåtelseformerna. För hyressektorns del är grunden till detta de förändringar i räntebidragsreglerna som genomfördes i samband med skattereformen. För småhusägarnas del beror det i huvudsak på att avdragseffekten för utgiftsräntor begränsades genom omläggningen av kapitalinkomstbeskattningen. För boende i egnahem har dock avdragsbegränsningens effekter på boendeutgifterna uppvägts av det kraftiga räntefall som ägde rum samt, i viss mån, också av minskad belåning. De uppgifter som här presenterats avser, som påpekats ovan, enbart de genomsnittliga förhållandena i respektive upplåtelseform. På vissa punkter är skillnaderna mellan olika delar av beståndet inom samma upplåtelseform sannolikt nog så betydande som skillnaderna mellan upplåtelseformerna. De skillnader i genomsnittliga boendekostnader som framkommit här har åtminstone delvis att göra med de organisatoriska och andra skillnader som föreligger mellan de olika kategorierna av bostäder. I vad mån de kan hänföras till bristande likformighet i beskattningen av de olika upplåtelseformerna är dock en fråga som inte kan besvaras med hänvisning till den typ av uppgifter som presenterats här. För att kunna besvara den måste först såväl likformighetsbegreppet som fastighetsbeskattningens roll i skattesystemet definieras. Principiella utgångspunkter för fastighetsbeskattningen SOU 2000:34 Beskattning av privatbostäder inom kapitalinkomstbeskattningen 91 6Beskattning av privatbostäder inom kapitalinkomstbeskattningens ram Kommitténs analys: Utformningen av fastighetsbeskattningen som en del av kapitalinkomstbeskattningen motiveras ytterst av målet om likformighet i beskattningen av olika typer av kapitaltillgångar. För att detta mål ska uppnås ska avkastningen av det kapital som privatbostäderna representerar beskattas i enlighet med den norm som tjänar som riktmärke för utformningen av skattereglerna för olika typer av kapitaltillgångar. Det innebär att det effektiva skatte- uttaget på avkastningen av bostadskapitalet ska motsvara den generella kapitalinkomstskattesatsen på . Den aktuella avkastningen består av två delar – direktavkast- ningen, som motsvaras av nettohyresvärdet, samt eventuell värde- stegring. Den löpande beskattningen, som kan ske genom en schablonintäkt, ska i huvudsak ta sikte på direktavkastningen medan värdestegring huvudsakligen beskattas genom reavinstskatten. Nivån på direktavkastningen kan fastställas utifrån en teoretisk modell avseende hushållens val av sparform. Den kan också fastställas utifrån ett mer pragmatiskt kapitalavkastningsresonemang. I båda fallen är slutsatsen att denna del av avkastningen motsvarar den förväntade långsiktiga realräntan på en riskfri kapitaltillgång. Om det effektiva skatteuttaget på värdestegring understiger innebär likformighetskravet att schablonintäkten ska motsvara bostadens marknadsvärde multiplicerat med ett procenttal som ligger över den riskfria räntan. Om reavinstreglerna ändras så att hela reavinsten tas upp till beskattning kan likformighetsmålet uppnås vid ett procenttal som ligger närmare den riskfria räntan. Det rådande systemet för beskattning av privatbostäder infördes i huvudsak i samband med 1990–skattereform. I förarbetena till denna reform slog man fast att fastigheter i första hand bör betraktas som kapitaltillgångar och beskattas likformigt med annat kapital, antingen inom ramen för kapitalinkomstbeskattningen eller som en del av en näringsverksamhet. Kännetecknande för en kapitaltillgång är att den ger någon form av avkastning. Fastigheter som hyrs ut (närings- 92 Beskattning av privatbostäder inom kapitalinkomstbeskattningen SOU 2000:34 fastigheter) utgör en form av produktionskapital. De hyresintäkter som verksamheten genererar utgör, tillsammans med eventuell värdestegring, fastighetens avkastning.