sou · GOB395d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Även om man inte skall ha någon övertro på detta som hinder får dock föreningslösningen sägas ha ett visst försteg när det gäller att motverka svarthandel. Då skall penga- strömmarna gå genom föreningen. Ett visst merarbete för föreningen innebär föreningslösningen. Det är dock rätt marginellt. Föreningen involveras vid innehavarbyten oav- sett lösning. 106 Föreningen och medlemmarna Vi har i avsnitt 4.2.5 föreslagit att uppräkning av insatserna skall kunna ske när en ny medlem skall träda in i en kooperativ hyresrättsfö- rening. I förhållande till detta innebär partslösningen vissa problem. Det är inte givet vilket belopp förvärvaren skall erlägga. En möjlighet är att anlägga synsättet att vid överlåtelse träder förvärvaren in i över- låtarens ställe. Därmed har denne ingen skyldighet att erlägga det högre beloppet, utan skall endast till överlåtaren betala ett belopp motsvaran- de överlåtarens insatser. En nackdel med den lösningen är att man då får två marknader. De insatser förvärvaren skall erlägga vid en överlåtelse blir lägre än de in- satser en annan blivande kooperativ hyresgäst, där föreningen upplåter, har att erlägga. Det är direkt olämpligt, inte minst med hänsyn till att huvudprincipen bör vara att den gamle hyresgästen säger upp sin lä- genhet och föreningen upplåter kooperativ hyresrätt åt en ny medlem. Lägre kapitaltillskott vid överlåtelse motverkar detta. Alternativet är att ge föreningen rätt att kräva ut mellanskillnaden av förvärvaren. Nackdelen med det är att systemet blir rätt krångligt. Ris- ken för missförstånd, meningsskiljaktigheter m.m. är ganska stor. Över huvud taget framstår föreningslösningen som bättre i förhållande till uppräkningsmöjligheten. Det blir då mer naturligt att förvärvaren kan vara skyldig att erlägga ett högre belopp än överlåtaren får tillbaka. Risken för fel blir mindre. En fördel med föreningslösningen är att den på ett bättre sätt marke- rar upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. Den kooperativa hyresrätten skall inte vara en handelsvara på samma sätt som bostadsrätter är. Och det är viktigt att allmänheten kan hålla i sär upplåtelseformerna. Enligt vår bedömning talar övervägande skäl för det som vi, i de här förda resonemangen, har kallat föreningsmodellen. Vi föreslår således att, vid överlåtelse av kooperativ hyresrätt avseende en bostadslägen- het, överlåtaren inte skall ha rätt att ta ut ersättning för hyresrätten. Däremot skall vid en av föreningen eller hyresnämnd godkänd överlå- telse överlåtaren ha rätt att få tillbaka erlagda insatser tidigare än an- nars. Villkoret är att förvärvaren har erlagt sina insatser. Förvärvaren skall ansöka om medlemskap Vårt förslag att göra hyreslagens bestämmelser om överlåtelse tillämp- liga på kooperativa hyresrätter får effekter när det gäller rätten till medlemskap i den kooperativa hyresrättsföreningen. En tvingande regel bör införas om att en kooperativ hyresrättsförening inte skall kunna vägra den medlemskap som genom överlåtelse har gjort ett giltig för- värv av en hyresrätt. Utan en sådan bestämmelse skulle rätten till Föreningen och medlemmarna 107 överlåtelse blir illusorisk. Vid en vanlig överlåtelse är bestämmelsen närmast av teoretiskt intresse. Då krävs ju föreningens samtycke till överlåtelsen av hyresrätten. Och har föreningen samtyckt till överlåtel- sen kan man fråga sig varför den skulle vägra medlemskap. Sin praktis- ka betydelse får bestämmelsen i stället i de fall – t.ex. vid byte – där hyreslagen är generösare mot hyresgästen. Regeln bör vara undantagslös. Det kan framstå som olämpligt gen- temot föreningen. Men huvudregeln är att föreningens samtycke krävs för en överlåtelse. Därigenom har föreningen möjlighet att hindra en olämplig överlåtelse. Ett annat exempel är att vid byte krävs hyres- nämndens tillstånd. Då kan föreningen åberopa förhållanden som för- värvarens betalningsförmåga vid prövningen av om hyresnämnden skall tillåta bytet. Andra sätt för innehavarbyten En särskild fråga är om en kooperativ hyresrätt, t.ex. på grund av att den skall kunna användas som säkerhet, skall kunna bli föremål för ex- ekutiv försäljning. Sådan försäljning är i så fall en form av innehavar- byte som dessutom kan kräva särskilda bestämmelser när det gäller förvärvarens rätt till andelen och nyttjanderätten. Dessa frågor tar vi emellertid inte upp här utan i avsnitt 8.2. Där överväger vi vilka möj- ligheter som bör finnas att använda den kooperativa hyresrätten som kreditobjekt. Den som genom bodelning, arv eller testamente har förvärvat en an- del har en ovillkorlig rätt att efter anmälan inträda i en ekonomisk före- ning, 3 kap. 2 § föreningslagen, om inte annat anges i stadgarna. Något skäl att göra inskränkningar jämfört med dessa bestämmelser kan vi inte se. Däremot är det viktigt att de korresponderar med motsvarande bestämmelser avseende hyresrätten. För de nämnda typerna av fång gäller enligt huvudregeln sam- ma regler som vid överlåtelse av hyresrätt, 33 § hyreslagen. Där anges också att dessa regler gäller för bolagsskifte eller liknande förvärv. En generösare regel finns för makar m.fl. Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemen- sam bostad för hyresgästen och hans make eller sambo, tillagts maken genom bodelning eller arvskifte eller tillagts sambon genom bodelning eller övertagits av denne enligt 16 § lagen (1987:232) om sambors ge- mensamma hem, får maken eller sambon träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen. Även dessa regler bör gälla för koope- rativa hyresrätter. Vår inställning är resultatet av samma avvägningar 108 Föreningen och medlemmarna som gjordes beträffande överlåtelse dvs. en avvägning mellan före- ningens intressen och hyresgästernas. Här är inte heller de risker för överpriser aktuella som där diskuterades. Även i förevarande sammanhang är det viktigt att de öppningar hyr- eslagen ger för de successioner som nämnts inte i praktiken återsluts genom att förvärvaren inte antas till medlem. Vi föreslår därför en tvingande bestämmelse som innebär att en kooperativ hyresrättsföre- ning inte får vägra den medlemskap som har gjort ett sådant förvärv som avses i 33 § hyreslagen. Föreningens möjligheter att kräva att förvärvaren blir medlem Våra förslag i det föregående att göra hyreslagens bestämmelser om överlåtelser och andra typer av övergångar tillämpliga även på koope- rativa hyresrätter väcker frågan vad som bör bli effekten om en sådan förvärvare inte ansöker om medlemskap hos föreningen. Det gäller främst i de fall hyreslagen innehåller bestämmelser som medför att övergången kan ske utan föreningens samtycke, t.ex. byte. I flera av de aktuella fallen är hyresnämndens tillstånd en förutsätt- ning. Man kan då tänka sig en ordning som innebär att tillståndet förut- sätter att förvärvaren ansöker om medlemskap. Det är till och med möjligt att hyresnämndernas praxis skulle bli sådan även utan en sär- skild bestämmelse. tillstånd är emellertid inte en förut- sättning i samtliga fall. Med hänsyn till att en fast koppling saknas mellan andelsrätten och nyttjanderätten medför ett byte av hyresrätten inte med automatik en överlåtelse även av andelsrätten. Hade det varit fallet skulle man kunna ha bedömt det som att förvärvaren automatiskt blev medlem. En annan möjlighet är att anse de aktuella förvärven som ogiltiga, om medlemskap inte söks . En sådan ogiltighetsbestäm- melse är emellertid olycklig för den tidigare hyresgästen. I värsta fall skulle en förvärvare som har ångrat sig unyttja möjligheten att inte an- söka om medlemskap för att få t.ex. ett byte att gå åter. Vi föreslår i stället att en kooperativ hyresrätt skall vara förverkad om den som genom bestämmelserna om överlåtelse och övergång har förvärvat en hyresrätt inte ansöker om medlemskap. Förverkande- grunden bör ha den utformningen att förverkande förutsätter att före- ningen har uppmanat hyresgästen att vidta rättelse och att denne inte har gjort det. Hotet om förverkande innebär enligt vår bedömning ett tillräckligt påtryckningsmedel för föreningen. Följderna om hyresgäs- ten inte ansöker om medlemskap framstår också som rimligare än om man använder en ogiltighetspåföljd. Det gäller särskilt mot bakgrund Föreningen och medlemmarna 109 av att en bostadshyresgäst alltid har rätt att säga upp hyresrätten med en förhållandevis kort uppsägningstid. Vi återkommer i nästa avsnitt till konsekvenserna för medlemskapet och återbetalningsrätten vid för- verkande. 4.2.7Föreningen säger upp eller vägrar att förlänga hyresavtalet Vårt förslag: När en kooperativ hyresrätt är förverkad eller rätt till förlängning av hyresavtalet inte föreligger eller medges enligt 46 eller 57 § hyreslagen, skall hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen har medgett att hyresgästen får stå kvar som medlem. I dessa fall skall föreningen inte ha möjlighet att i sina stadgar in- skränka återbetalningsrätten avseende medlems- och upplåtelseinsatser mer än vad som gäller vid frivilligt utträde. Att en kooperativ hyresrättsförening säger upp en kooperativ hyres- gäst till utträde ur föreningen skall inte med automatik innebära att hyresgästen kan skiljas från hyresrätten. Om en kooperativ hyresgäst säger upp sig till utträde ur föreningen skall han också anses ha sagt upp hyresavtalet. En kooperativ hyresrättsförening har, enligt vårt förslag, möjlighet att säga upp hyresgästen på grund av att hyresrätten är förverkad respekti- ve att vägra förlängning av hyresavtalet i vissa situationer, se avsnitt 4.2.6 och 15.2. Här skall övervägas vad som i de fallen bör gälla avse- ende hyresgästens medlemskap i föreningen samt om återbetalning av insats och upplåtelseavgift. Medlemskapet vid förverkande m.m. En ekonomisk förening får utesluta en medlem på sådana grunder som anges i stadgarna, 3 kap. 4 § tredje stycket föreningslagen. En möjlig- het är givetvis att ge föreningen ansvaret för att bestämmelser finns om rätt till uteslutning från föreningen, när hyresrätten är förverkad eller rätt till förlängning inte föreligger. Det mesta talar för att en domstol inte skulle underkänna en sådan stadgebestämmelse. Mycket talar ock- så för att en förening ofta skulle kunna utesluta medlemmen utan en särskild bestämmelse i stadgarna. En rätt att utesluta har hävdats i litte- raturen i fall då medlemmen har grovt brustit i sina skyldigheter mot föreningen (se t.ex. Mallmén, , Lagen om ekonomiska förening- ar, 2 uppl., 1995, s. 118). 110 Föreningen och medlemmarna Huvudregeln enligt föreningslagen är att det är föreningsstämman som skall fatta beslutet om uteslutning. Men annat kan bestämmas i stadgarna. Trots det sagda anser vi att en bestämmelse bör införas av innebörd att medlemmen i de aktuella situationerna enligt huvudregeln skall an- ses ha utträtt ur föreningen. I normalfallet är det givet att föreningen inte önskar ha kvar den tidigare medlemmen i föreningen. Och med tanke på ändamålet med kooperativa hyresrättsföreningar kan det inte anses oskäligt mot medlemmen att denne inte får vara kvar i föreningen när denne inte längre har kvar någon nyttjanderätt till lägenheten på grund av misskötsamhet o.d. Det är därför lämpligt att införa en tving- ande bestämmelse så att problem inte uppstår på grund av förbiseende. Dessutom framstår det som skäligt att uteslutningen i normalfallet sker automatiskt. Föreningen skall inte behöva fatta ett särskilt beslut. Man kan dock tänka sig att föreningen i något undantagsfall – främst kan man tänka sig fall då förlängning inte medges – anser att den tidigare hyresgästen bör få stanna kvar som medlem. En möjlighet bör därför finnas att i det enskilda fallet medge detta. Återbetalning av insatser vid förverkande m.m. När nyttjanderätten till en bostadsrätt är förverkad skall bostadsrätten tvångsförsäljas, om inte överenskommelse träffas om underhandsför- säljning, 7 kap. 30 § BRL. Förverkandet betyder således inte att bo- stadsrättshavaren har förlorat rätten till det ekonomiska värde bostads- rätten representerar. En annan sak är att fordringsägare som panthavare har en bättre rätt till de pengar en försäljning kan inbringa. Att införa någon form av tvångsförsäljning beträffande en koopera- tiv hyresrätt kan vi emellertid inte se skäl för. En kooperativ hyresrätt och den andel hyresgästen innehaft som medlem har ett högsta värde som motsvarar insatserna. Liksom beträffande bostadsrätter bör detta värde inte vara konfiskerat på grund av förverkandet. Den kooperative hyresgästen bör normalt ha rätt till återbetalning. Men samma begränsningar när det gäller storleken på beloppen och tid- punkten för utfåendet bör gälla som vid utträde. Detta är också beträf- fande insatser innebörden av 3 kap. 5 § föreningslagen. I sammanhanget bör erinras om att en förening enligt nämnda para- graf har möjlighet att i stadgarna helt eller delvis ta bort medlemmens rätt att få tillbaka insatsen. Vi har i avsnitt 4.2.4 tagit ställning för att detta bör gälla också för insatser i kooperativa hyresrättsföreningar. I litteraturen har stadgar bedömts giltiga som innebär att den som uteslutits ur föreningen inte har rätt att få tillbaka sin insats (, Föreningen och medlemmarna 111 , Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 105 ff.). Vi gör ingen annan be- dömning av det nuvarande rättsläget enligt föreningslagen. Enligt vår mening skulle föreningslagen medge också en stadgebestämmelse som innebär att rätten att få tillbaka vanliga medlemsinsatser och upplåtel- seinsatser faller bort, om hyresrätten är förverkad. Vikten av att hyresgästen får ett tillräckligt gott social skydd för sitt boende måste emellertid beaktas. I de fall lägenheten utgör hyresgäs- tens bostad och nyttjanderätten till denna är förverkad, befinner sig hy- resgästen i en svår situation. Situationen kan inte jämföras med uteslut- ning av en medlem i en mer vanlig typ av ekonomisk förening. Det talar med styrka mot att tillåta den aktuella typen av stadgebestämmel- ser i en kooperativ hyresrättsförening. har vi i avsnitt 4.2.4 tagit ställning för att kooperativa hy- resrättsföreningar skall ha stor frihet vid utformningen av sina stadgar. Exempelvis skall föreningarna ha möjlighet att helt ta bort återbetal- ningsrätten. Motiveringen till detta var att föreningen bäst gör avväg- ningen mellan de olika intressen som finns i form av kreditgivare, före- ningen och hyresgästerna. Det kan därvid vara svårt att se skäl för att rätten till återbetalning i vissa fall skulle bli större efter förverkande än efter ett frivilligt utträde. I värsta fall skulle en hyresgäst kunna frestas att bli vräkt för att få ut sin insats och upplåtelseavgift. Vi föreslår därför en tvingande regel som innebär att en kooperativ hyresrättsförening i sina stadgar inte skall kunna inskränka möjlighe- terna till återbetalning mer vid förverkande o.d. än vad som gäller vid frivilligt utträde. När rätt till återbetalning t.ex. genomgående saknas innebär givetvis inte denna utformning någon fördel för hyresgästen. Men vi anser att förutsebarheten med denna utformning blir bättre. Att rätt till återbetalning helt saknas, även vid frivilligt utträde, lär hyres- gästen normalt vara medveten om när han inträder som medlem. Hade en möjlighet funnits att ta bort rätten till återbetalning endast vid för- verkande, skulle risken ha varit större för att detta kom som en över- raskning för hyresgästen. Föreningen utesluter en medlem En möjlig situation är att en kooperativ hyresrättsförening önskar ute- sluta en kooperativ hyresgäst som medlem ur föreningen hyres- rätten inte är förverkad eller besittningsskyddet på annat sätt förlorat. Kriterierna i föreningslagen för uteslutning ur föreningen är annorlunda än hyreslagens regler om förverkande och rätt till vägran att förlänga hyresavtal. Föreningslagen medger att en förening i stadgarna anger uteslutningsgrunder (Mallmén, , Lagen om ekonomiska före- 112 Föreningen och medlemmarna ningar, 2 uppl., 1995, s. 117). kan inte helt skönsmässiga uteslut- ningsgrunder bestämmas. Gränser finns i form av öppenhetsprincipen och liknande. Domstol kan således underkänna en uteslutning på såda- na grunder. När det gäller hyresrätten kommer boendesociala skyddsaspekter i förgrunden. Vi anser inte att besittningsskyddet beträffande hyresrätten bör ändras eller urholkas på grund av att hyresgästen i detta fall är medlem i en förening och kan uteslutas ur denna. Fall där skäl finns att utesluta en medlem ur föreningen utan att denne också enligt hyreslagen kan skiljas från lägenheten är inte otänk- bara. Men allt talar för att sådana fall kommer att bli ovanliga. Om nå- got sådant enstaka fall skulle uppstå, anser vi att föreningen får accep- tera att den forne medlemmen tills vidare står kvar som hyresgäst. Vi anser således inte att någon bestämmelse om automatiskt förverkande av hyresrätten eller liknande bör införas för denna situation. En kooperativ hyresgäst säger upp sitt medlemskap Ett annat tänkbart scenario är att en kooperativ hyresgäst säger upp sig till utträde ur föreningen. Det skulle kunna vara ett sätt att återfå erlag- da kapitaltillskott och slippa betala t.ex. årsavgifter till föreningen. Att en hyresgäst på detta sätt skulle kunna kringgå föreningens vilja i fråga om vilka lägenheter som skall vara upplåtna med kooperativ hyresrätt är naturligtvis inte acceptabelt. Vi föreslår därför att en uppsägning till utträde ur föreningen skall anses innebära en uppsägning också av hyresavtalet. Denna regel bör vara undantagslös. Skulle en förening mot förmodan låta den forne medlemmen bo kvar som vanlig hyresgäst får man teckna ett nytt hyresavtal. Föreningens rätt att upplåta 113 5 Föreningens rätt att upplåta 5.1Ekonomisk plan inför upplåtelse av bostadsrätt I BRL finns ett regelverk som är till för att förhindra tillkomsten av ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. Här ges en kort presentation av det regelverket. Det är uppbyggt på det sättet att vissa förutsättningar måste vara uppfyllda för att en upplåtelse av bostadsrätt skall vara giltig. Regel- verket kan inte hindra byggandet av ett nytt bostadshus, utan endast upplåtelse i bostadsrättens form. Det finns också andra krav för att en upplåtelse skall vara giltig, t.ex. att de formkrav som gäller för upplå- telseavtal är uppfyllda. De är emellertid inte av intresse i förevarande sammanhang och lämnas därför därhän. De i det här sammanhanget intressanta förutsättningarna för att en upplåtelse av bostadsrätt skall vara giltig är följande. Bostadsrättsför- eningen skall ha upprättat en ekonomisk plan, 3 kap. 1 § BRL. Den är en teknisk och ekonomisk beskrivning, vilken skall möjliggöra en be- dömning av föreningens verksamhet. Planen skall vara försedd med intyg av två intygsgivare, 3 kap. 2 § BRL. Enkelt uttryckt kan sägas att intygsgivarna skall pröva om projektet är ekonomiskt hållbart. Intygs- givarna är de i förhållande till föreningen utomstående som gör en re- alprövning av projektet. Intygsgivarna utses av föreningen själv. Dessa skall dock vara behöriga. meddelar behörighet att verka som intygsgivare. Planen med intyg skall sedan ges in till Patent- och registreringsver- ket. Där gör man en formell granskning av att förutsättningarna för re- gistrering är uppfyllda. När har registrerat planen är de här aktuella förutsättningarna för upplåtelse av bostadsrätt uppfyllda. Föl- jande bör dock nämnas. Enligt huvudregeln måste den slutliga kostna- den för föreningens hus vara redovisad antingen i den registrerade pla- 114 Föreningens rätt att upplåta nen eller vid en föreningsstämma för att upplåtelse skall få ske. I annat fall krävs tillstånd av , 4 kap. 2 § BRL. Om en bostadrättsförening vill träffa avtal med bostadssökande om att upplåta bostadsrätt måste bestämmelserna i 5 kap. BRL om förhandsavtal iakttas. Avtalet skall vara skriftligt. Bl.a. skall de be- räknade avgifterna för bostadsrätten anges. Beräkningarna skall grun- das på en kostnadskalkyl. Denna kan beskrivas som en preliminär och mer kortfattad ekonomisk plan. Kostnadskalkylen skall på samma sätt som den ekonomiska planen vara försedd med ett intyg från två intygs- givare. Rätt att ta emot förskott har en bostadsrättsförening endast från den som har tecknat förhandsavtal. Därutöver krävs tillstånd från länssty- relsen. Tillstånd beviljas under vissa, närmare angivna förutsättningar. Förhandstecknaren har rätt att under vissa förutsättningar frånträda för- handsavtalet. Det gäller bl.a. om de avgifter som skall betalas för bo- stadsrätten blir väsentligt högre än vad som angavs i förhandsavtalet. Syftet med den ekonomiska planen är att utgöra ett underlag för in- tygsgivarnas bedömning av bostadsrättsföreningens ekonomiska stabi- litet (prop. 1971:12 s 78, jfr prop. 1990/91:92 s. 78). Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är avsikten att den ekonomiska planen också skall utgöra ett beslutsunderlag för de hyresgäster som skall fö- reta ombildningen (prop. 1981/82:169 s. 34 f.). Mot bakgrund av det stora antal bostadsrättsföreningar som gick i kon- kurs hade (Ju 1996:10) i uppdrag att överväga om systemet med ekonomiska planer m.m. borde ändras (dir. 1997:116). Utredningen presenterade sina överväganden i slutbetänkandet Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2). undersökte orsakerna till bostadsrättsför- eningarnas konkurser och kom till slutsatsen att brister i regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt inte hade varit en avgörande faktor för de många konkurserna. Utredningen ansåg därför att syste- met borde finnas kvar men att en del justeringar borde göras på grund av vissa svagheter som hade framträtt. I huvudsak innebär förslagen skärpningar beträffande intygsgivningen. föreslog inte att några nya syften med eko- nomiska planer eller kostnadskalkyler skulle ställas upp. Utredningen uttalade sig också om syftet med hela regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt (betänkandet s. 83 f.). Den konstaterade att, såsom systemet är uppbyggt, regelverket kan förhindra endast upplåtel- Föreningens rätt att upplåta 115 se av bostadsrätter. Det man skyddar med regelverket är därför, enligt utredningen, ytterst spekulanter på bostadsrätter. Med hänsyn till hur systemet är uppbyggt menade utredningen också att man inte kan nå längre än så. Förslagen är föremål för beredning inom Regeringskansli- et. 5.2.1Bör ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara projekt införas? Vår bedömning: Ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara bostadspro- jekt med ekonomiska planer m.m. bör – här bortses från ombildnings- situationen – inte införas för kooperativa hyresrättsföreningar. Syften med ett skyddssystem Vi bedömer inte, vilket utvecklas i avsnitt 6.2.1, att ett regelverk med ekonomiska planer m.m. kan inverka positivt på kooperativa hyresrätts- föreningars möjligheter att få kredit. Regelverket i BRL mot ekono- miskt ohållbara bostadsprojekt finns för att skydda blivande bostads- rättshavare. Det är en form av konsumentskydd. Det är för detta syfte som vi bedömer att man bör överväga att införa ett motsvarande skydd för den som är spekulant på en kooperativ hyresrätt. Anledningen till att man skyddar blivande bostadsrättshavare med ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara projekt, men inte skyddar hy- resgäster på motsvarande sätt, är givetvis den ekonomiska satsning som bostadsrättshavaren gör i form av insats och eventuell upplåtelseavgift. Man bör observera att något motsvarande skydd inte erbjuds den som förvärvar en bostadsrätt genom övergång, t.ex. köp, av bostadsrätt. Inte heller finns något motsvarande skydd för blivande hyresgäster. Skäl för och emot BRL:s skyddssystem Enligt vår uppfattning bör positiva skäl av viss styrka finnas för att in- föra en motsvarighet till BRL:s system. Det finns nämligen vissa nack- delar med ett sådant regelverk. Som vi utvecklar i nästa avsnitt innebär gällande rätt att formkrav saknas beträffande både hyresavtal och förhandsavtal om upplåtelse av hyresrätt.