sou · GOB344 · 2001-01-01 00:00:00 — Detta gäller Svedalahem/(Svedala- rapporten) och Ängelholmshem/(Hyreskostnad, produktion och förvaltning i harmoni), /Arcona (Lots till framgångsrika byggprojekt) samt prototyphuset i Kv Kapell-mästaren i uppfört av HSB/(Byggkostnads- delegationens utvärdering av ekonomi, samt process). Samtliga har integrerat de synliga, flexibla aktörerna (byggherre, konsulter, byggentreprenör och vissa materialtillverkare) i tidiga skeden för att i samarbete kunna lösa byggherrens tydligt ställda slutmål. Svedalahem hade en egen originell ansats då man även arbetade med bredare formell integrering av de osynliga aktörerna i värdekedjan, som försäk- ringsbolag, banker, hyresgäster och kommunens byggnadsnämnd. Endast Arcona arbetar ständigt med att integrera de låsta delarna av kombinationen specialentreprenörer-grossist-materialtillverkare och då avses särskilt installationssidan. Ingen av projekten har infört logistik som styrmedel. Ändå är projekten framgångsrika exempel på hur bra och billigt byggande kan åstadkommas med innovativa upphandlings- och byggprocessformer. Deras olika sätt att häva fragmenteringen mellan aktörerna i värdekedjan ökar effektiviteten och sänker kostnaderna. De processkeden som beskrivits i detta kapitel : definiering, utformning, leverans och utvärdering har haft genomtänkta innehåll i samtliga projekt och ingått i projektens planering från början. Utvärdering av byggprojekten saknas ofta, men var självklar i dessa. I prototyphusen lät Byggkostnadsdelegationen dessutom göra separata utvärderingar. Ett särskilt viktigt gemensamt drag för samtliga projekt var en lång planeringstid för att ge aktörerna möjlighet att tillsammans lösa utformningen. Projekten har vidare medvetet infört styrmedel som griper över hela processen (sådan man sett den), alla aktörer (sådana man identifierat som väsentliga) och alla skeden (där de väsentliga aktörerna fanns). Samtliga projekt kunde ha nått ännu bättre resultat med en bredare syn. Men det viktiga är, de förstått att både samla viktiga aktörer och styra dem genom hela den process de sett. Att hantera hela processen och därmed alla aktörer i värdekedjan är grunden för en förändring av byggsektorn. 89 Se projektrapporter för prototyphusen i 1 och övriga projekt i Bilaga 2 Hur fungerar byggprocessen? projektens aktörer har arbetat efter denna grundsyn och lyckats pressa luft ur systemet och nått låga kostnader, trots att underliggande låsta värdekedjor inte uppmärksammats eller att starkare styrmedel som logistik därför inte använts. Deras insatser visar på positiva möjligheter att gå ännu längre för att sänka kostnader och hålla kvaliteten utan att försämra lönsamheten för de inblandade aktörerna. Byggprocessen kan utvecklas innovativt för att förändra dagens statiska förhållanden, där samma processer för upphandling, utformning och leverans dominerar och rum. Särskilt byggherren som initiativtagare till och senare köpare av projekt måste utveckla sin roll. Byggprocessens värdekedja måste behandlas av staten med spelregler för konkurrens och/eller av aktörerna själva. Studier kring värdekedjor inom byggsektorn behövs. Byggsektorn är alltför kunskapsmässigt isolerad från övrig industri, där styrmedel finns som mycket väl skulle överföras på byggandet och kunna förbättra effektivitet och produktivitet inom produktionen. Detta gäller bland annat logistik. Accelererat utvecklingsarbete kan ske genom ökad närhet till andra branscher. Rekommendationer till högskolor och universitet: ·Initiera studier där byggsektorns värdekedjor jämförs med övrig industris värdekedjor. ·Initiera logistikstudier av vissa strategiska byggmaterials väg och prisförändringar genom värdekedjan från tillverkare till konsu- ment En utveckling av byggprocessen och av byggsektorn kan ske om en övergång görs från ett projektfixerat byggande till ett process- orienterat. Utvärderingar är viktiga för att komma bort ifrån kortsiktiga mål och utveckla långsiktiga målsättningar. Utvärderingar bör syfta till att skapa nyckeltal, som kan fungera som jämförelse från projekt till projekt och understödja förändringen mot processbyggande. I långsiktigheten ingår även att bygga för förvaltning. Av detta följer naturligt en övergång till att värdera byggprojekt utifrån livscykelekonomiska konsekvenser och inte efter anbudskostnad. Fastighetsägare kan minska sina kostnader genom att välja material och lösningar ur ett livscykelekonomiskt perspektiv. 254 Hur fungerar byggprocessen? Rekommendationer till fastighetsägare: ·Utarbeta nyckeltal för drift inom beståndet. ·Ge ägardirektiv kring kostnader och kvalitet till byggande och förvaltande enheter. ·Profilera byggherrens roll som verkställande part för fastighetsföretagets långsiktiga intressen genom att införliva förvaltningskraven i upphandlingsunderlagen. Detta medför också att nyckeltal för förvaltning måste utarbetas av byggherren och förvaltningen gemensamt för att kunna värdera anbuden. Köparmakten hos alla köpare kan stärkas genom att övergå till process- inriktning. För detta krävs tillförlitliga jämförelsetal mellan projekt. Rekommendationer till byggsektorns aktörer: ·Utveckla nyckeltal som överbryggar projekt och därmed inleder en utveckling bort från enstaka projekt och till ett process- orienterat byggande. Utvärdera rutinmässigt projekt under bygg- och förvaltningsfasen. ·Minska kostnader och stärk kvalitetsutvecklingen genom att upphandla aktörer för flera projekt i rad. Sätt mätbara mål för varje projekt som utgångspunkt för förbättringar i nästa. Köparmakten hos alla köpare kan stärkas genom att ställa krav på kort- och långsiktig kvalitet, vilket även inriktar byggsektorns leverantörer mot konkurrens kring bästa kundnytta. Rekommendationer till byggherrar: ·Integrera design, produktion och förvaltning i alla byggprojekt. ·Upphandla entreprenader på livscykelkostnader och inte bara på investeringskostnad. Detta ökar trycket på att säljarna levererar rätt kvalitet till den kostnad som gagnar beställaren mest långsiktigt. Förändringar av byggsektorns statiska tillstånd måste initieras av hela köparsidan på marknaden. En utveckling mot dynamik och tillväxt av marknadens bästa leverantörer sker om starkare köpare kräver synliga priser och bedömningsbar kvalitet. Köparmakten bör användas till detta genom att ställa krav på säljarna om synliga priser och kvaliteter. Hur fungerar byggprocessen? Rekommendationer till byggsektorns aktörer: ·Kräv att alla leverantörer av material och entreprenadtjänster ska specificera sina anbud i arbete, material och transporter samt i förekommande fall övriga hjälpmedel. ·Meddela leverantören att en särskild lista på angivna varor kan komma att prisundersökas och för eventuell upphandling i samverkan med leverantören via näthandel på Internet. ·Inrikta upphandling entydigt på kvalitet (exempelvis resurshushållning, vattenskadesäkring) för att driva på innovationer av idéer och produkter. ·Kräv att leverantörer av byggmaterial och system redovisar kvaliteter tydligare och offentligt. Köparna kan driva på utvecklingen och stärka sig själva genom samverkan sinsemellan. Att inleda och utveckla köparsamverkan i ständigt nya former är viktigt för byggsektorns utveckling. Rekommendation till små byggherrar: ·Många köpare med likartade projekt kan göra en gemensam upphandling och få detta att fungera som en process genom att de tillsammans blir en kollektiv flergångsbyggherre. Det finns metoder som stärker både beställarens kompetens och makt som köpare. är ett upphandlingsverktyg för offentliga beställare, men är mycket användbart även i den privata sektorn. LOU:s kärnpunkt är att upphandla på kriterier, inte på lägsta pris, utan det pris som motsvarar kriterierna. Avsikten är därmed att driva på en ständig utveckling av säljarna. Detta medför att byggsektorn måste vara beredd att omvandla sitt sätt att fungera och att mängden företag som kan leverera önskad kvalitet och pris växer. Dynamiken som kan uppstå genom dessa öppet redovisade konkurrenskriterier förutsätter dock en kunnig köpare. driver därför även på köparens utveckling av sin kompetens genom att kräva att denne definierar mätbara eller verifierbara kriterier för att gynna de bästa och mest utvecklingsinriktade företagen och inte de utvecklingsobenägna, som kan ha de lägsta priserna, men kommer att ha både högre priser och lägre kvalitet än de som effektiviserat sig. Det ligger alltså i köparens intresse att ständigt utveckla sin kompetens för att kunna göra bättre och bättre upphandlingar genom att utveckla mängden av bra leverantörer. Metoden kunde fungera generellt mycket bra för alla köpare inom byggsektorn. EG:s upphandlingsdirektiv har friare skrivningar än . 256 Hur fungerar byggprocessen? · Anpassa till EG:s upphandlingsdirektiv. Upphandlingen skapar projektets värdekedjor och medför att byggprocessen kommer att fungera på ett visst sätt. Det är därför särskilt viktigt att inleda ett utvecklingsarbete kring upphandling. Upphandlingen bör ses som den inköpsprocess som ska lägga grunden till den byggprocess byggherren bedömt lämplig för att få rätt slutresultat. Byggherrens upphandling - eller snarare inköpsprocess - måste ske efter en utvecklad och genomtänkt strategi. Här behövs ett stort utvecklingsarbete kring hur upphandlings- och byggprocess- modeller flätas samman. Den offentliga, landstings- och kommunorienterade beställar- kompetensen har objektivt sett bäst förutsättningar att utvecklas till en förebild för andra aktörer och därmed att förändra den rådande byggkulturen. De offentliga beställarnas samlade köparmakt är stor. 1997 upphandlade de tillsammans av byggsektorns samlade materialvärde. (se Kapitel 4). Inom denna grupp kan särskild vikt kan läggas vid offentliga beställare inom landsting och kommuner. Detta av fyra skäl: ·Byggsektorn verkar alltid på en lokal marknad och bygger upp lokala kulturer av praxis. Det är därför på den lokala nivån som förändringar kan och måste slå igenom. ·Offentliga beställares upphandling ger underlag för den lokalt präglade debatten genom att beslut förankras politiskt. Denna debatt kan förändra samtliga aktörers inställning och agerande, inte minst beställaren själv. Särskilt kommer krav att ställas på kompetens hos beställarens ombud att tydligt redovisa projektens konsekvenser i tidiga skeden. ·Offentliga beställares upphandling lyder under offentlighets- principen, vilket medför att rutiner, utvärderingar och nytänkande blir tillgängliga och kan användas av samtliga intresserade aktörer. ·Offentliga beställare kan genom ägardirektiv förmås att agera samfällt och detta även över regiongränserna. Den offentliga sektorn bör introducera innovativa upphandlingsformer av byggtjänster för att förändra byggsektorns sätt att fungera som Hur fungerar byggprocessen? I Byggkostnadsdelegationens rapport om Partnerskap visas nya metoder att utveckla upphandlings- och byggprocess. Rekommendationer till offentliga beställare: ·Pröva partnerskap med en konstellation av aktörer ·Pröva processmodeller där design, produktion och förvaltning integreras. ·Pröva samarbetsprojekt med privata konsultföretag som arbetar med avancerad upphandling för kunders räkning inom olika branscher och därmed sprider upphandlingmetoder mellan branscherna. Starkt kommande inriktningar för detta är Internet- handel. ·Pröva samarbetsprojekt med köpare på andra offentliga nivåer och med privata köpare/byggherrar för att öka köparmakten vid varje upphandlingstillfälle och sprida upphandlingsmetoder inom köpargrupperna. ·Pröva att samla och offentliggöra kriterier som använts vid offentliga upphandlingar. Dessa visar leverantörerna vad de ska eftersträva att utveckla. 258 Hur fungerar byggprocessen? 6.1Utveckling av ny teknik Ny teknik uppkommer av en slump. Ny teknik uppstår ur krav som ställs på byggsektorn och dess leverantörer. Dessa krav kan vara interna inom företaget/koncernen eller externa i form av direkta eller via samhället indirekta kundkrav. Interna företagskrav är oftast knutna till marknadsanalyser och kundkontakter, som gett ledning till hur produkten kan utvecklas eller vilka nya produkter som efterfrågas. En ny byggteknik skapas därför först sedan den primära insatsen att formulera kraven gjorts av köparen på marknaden, direkt eller indirekt. Med ledning av sådana krav kan byggsektorns leverantörer välja att utveckla det som efterfrågas. I vissa fall är samhället i form av myndigheters regler den ställföreträdande kunden som tvingar fram teknikutveckling. Ett bra exempel är den utveckling av prefabteknik för stommar som låneregler och storskaliga produktionskrav drev fram under miljonprogrammet . Ett äldre exempel på teknikutveckling i energisparandets tecken är kakelugnen, som utvecklades vid den dåvarande energikrisen. Krav som bedöms som väsentliga för samhället kan alltså få stor genomslagskraft för teknikutveckling om kraven är tvingande. Teknikupphandling är en process för att stimulera utveckling. har myndigheter agerat ställföreträdande kund, men knutit en avgränsad grupp verkliga kunder till projektet för att garantera inköp av en viss mängd av de produkter som antas komma fram ur tävlingen. synlig och köpberedd kundgrupp är ett starkt incitament för de tävlande att vilja utveckla och lämna in förslag. Teknikupphandling kan avse utveckling av produkten, systemet eller produktionsprocessen, vilket är nödvändigt för att köparens krav ska uppfyllas. En teknikupphandling är ingen lätt uppgift för köparen att organisera. Särskilt svårt är att i funktionstermer definiera vad man vill ha för att lämna fältet öppet för kreativa lösningar. Dessa måste dock kunna värderas och mätas. Kommer lösningarna att uppfylla vad köparen önskat? Några viktiga punkter i teknikupphandlingar är: -att studera den kommande efterfrågan och marknaden. -ha ett intresse från samhällets sida. -ha ett uttalat stöd från samhället. -ha en samverkan mellan viktiga köpare. -ha med ledande användare. I vårt fall kan man bilda grupper beställare och byggherreföretag som kan ställa gemensamma krav. -ha en samverkan mellan olika myndigheter. -att formulera klara mål i början. -att ha möjlighet att göra förstudier av problem och behov -att formulera funktionskrav.90 Teknikkrav till skillnad från funktionskrav är tydliga och relativt enkla att förstå, uppfylla och utvärdera. Det har dock den nackdelen att de kan verka hämmande på utveckling av ny teknik. Funktionskrav har fördelen att de öppnar möjligheten för ny utveckling, men är svåra att precisera i mätbara termer och som en följd av detta relativt svårare att både uppfylla och utvärdera. Varför gör man sig som köpare då allt besvär? Svaret är att köparen akut behöver en produkt, en process eller en helt ny teknik för att driva sin verksamhet. Denna produkt finns inte och de möjliga leverantörerna förmår inte samla sig spontant för att utveckla den. Befintliga teknikkrav räcker inte för att definiera och ta fram den produkt som behövs. I det läget utarbetas funktionskrav. Köparens akuta behov har exempelvis gällt nationella system för kommunikationer som järnvägar (lokomotiv) och inom försvaret (Royal Navys kronometer) eller nya energisystem (vindkraftverk i som blev en stor exportvara). En teknikupphandling är alltså särskilt viktig, där leverantörer av material och design i vissa värdekedjor hamnat i en återvändsgränd och inte kan hitta ut på egen hand för att leverera vad kunder på marknaden behöver. En teknikupphandling kan bryta detta status quo och utveckla dessa gamla värdekedjor eller bidra till att helt nya parallella uppstår. Teknikupphandling är ett sätt att arbeta med marknaden eller delar av den, formulerar behoven och innebär en inledning på en samverkan mellan 90 , BKDs seminarium 971008 köpare, användare, tillverkare och entreprenörer. Det är en partnering- aktivitet. NUTEKs teknikupphandlingar av vackra och energisnåla fönster och av energisnåla kylskåp samt BFR:s teknikupphandlingar av små hissar för Rotarbeten och ombyggnad av badrum är några exempel. LIP-kansliet i har gjort en upphandling av marksanerings-metoder för industriellt förorenad mark. Miljöteknik-delegationen deltar i ett projekt koordinerat av kansli för det lokala investeringsprogrammet. Tillsammans med en rad byggherrar har en gemensam upphandling av utrustning för individuell mätning av värme, varmvatten, el och gas påbörjats. Byggkostnadsdelegationens teknikupphandling av billiga flerbos- tadshus avsedda för hyresrätter ingår även i denna grupp av myndig- hetsinitierad teknikutveckling. Syftet med Byggkostnadsdelegationens teknikupphandling var att: premiera sådan teknikutveckling som leder till att kostnaderna för produk- tion och drift av nya flerbostadshus kan reduceras avsevärt jämfört med dagens nivåer. Teknikutvecklingen inom byggbranschen har varit svag . Såväl material som konstruktioner och produktionsteknik är i stort sett desamma som de var i början av 1970- talet. Detta står i bjärt kontrast till utvecklingen inom de flesta andra industribranscher. De som önskade delta måste lämna en anbudsansökan och godkännas vid en prekvalificering. De som vid prekvalificeringen bedömdes vara mest lämpade inbjöds att lämna anbud och fick då som anbudsgivare ett mer detaljerat förfrågningsunderlag. 91Hans Westling, BKDs seminarium 971008 92Byggkostnadsdelegationens Teknikupphandling, tävlingsinbjudan till prekvalificeringen Arbetet med teknikupphandlingen inleddes , med att ett program med inbjudan till prekvalificering utformades med visst konsultstöd. Detta program presenterades vid en presskonferens , som inbjudan publicerades i (EGT) och fem stora svenska dagstidningar. Som en följd av detta kontaktade närmare 250 personer och företag delegationens kansli för att erhålla programmet, och ytterligare något hundratal program spreds vid informationsmöten. Vid anbudstidens slut hade delegationen fått in ett 75-tal anbuds-ansökningar med idéförslag. Enligt programmet skulle idéförslagen innehålla lägenheter uppförda med en i någon mening nyskapande teknik, som kunde bidra till att sänka produktionskostnaderna för flerbostadshus. I prekvalificeringen efterlystes system som medgav byggande av flerbostadshus i tre eller flera våningar, uppförande av bostadshus med olika grundförutsättningar och olika lägenhetsplaner och kunde användas för produktion av beställda lägenheter med byggstart . Systemet borde även medge uppförande av flerbostadshus till en entreprenadkostnad94 om högst /m2 BTA. Det bör dock observeras att den angivna kostnaden i prekvalificerings- ansökan inte var att betrakta som ett avgivet anbud. Byggkostnadsdelegationen försökte i största möjliga utsträckning att inte lägga begränsningar för hur anbudsgivarna skulle gå tillväga. Delegationens förhoppning var att många olika typer av företag och konstellationer skulle lämna in anbudsansökan. För att ha möjlighet att få lämna anbud skulle den sökande dock kunna visa hur en eventuell beställning på totalt upp till 500 lägenheter skulle komma att hanteras. Ansökningarna skulle innehålla en beskrivning av ett nyskapande byggsystem, där antingen material, konstruktion eller byggnadstek- nik/process skulle avvika från vad som tidigare använts i serieproduktion i . Av ansökan skulle framgå hur sökanden avsåg att fullgöra arbetena vid eventuella beställningar och om ett genomförande krävde förändringar av gällande svenska byggregler. För ta fram anbudsgivare bland dem som lämnat in förslag, använde delegationen sig av ett juryförfarande. 93Teknikupphandling, rapport 1 - skedet innan byggande. 94NOT: Med entreprenadkostnad avsågs vid prekvalificeringen samtliga kostnader för uppförande av ett flerbostadshus i fler än 3 våningar utan källare, på en plan tomt med undergrund bestående av friktionsjord. Markanskaffningskostnader, finansiering , bygglovavgifter och ev. plankostnader, anslutnings- avgifter till tekniska system, byggherrens egna kostnader och mervärdeskatt ingick ej. Garantitiden skulle vara . SOU 2000:44 Teknik 263 De inlämnade förslagen utvärderades av juryn mot byggsystemets nyhetsvärde, låg entreprenadkostnad, kostnadssänkande nyheter utöver systemförslaget, flexibilitet i förhållande till olika hustyper, tomter och omgivningen i övrigt, resurshushållning, kretsloppsanpassning vad avser materialval och den färdiga byggnadens demonterbarhet samt god inomhusmiljö Juryn hade att inom sig avgöra vilken vikt man lade på kriterierna ovan och att därefter förorda minst fem ansökningar utan inbördes rangordning. Juryn valde ut tio förslag som ansågs vara kostnads- pressande genom tillämpning av något system - konstruktion, material eller en viss process. Byggkostnadsdelegationen beslutade att följa juryns rekommendationer och inbjuda de 10 föreslagna företagen att lämna anbud. Tio anbudsgivare valdes ut genom detta prekvalificeringsförfarande. Dessa tio fick mot mindre ersättning möjlighet att lämna in anbud på uppförandet av ett flerbostadshus omfattande 30 lägenheter. Deras anbuden skulle baseras på ett förfrågningsunderlag som Byggkostnads- delegationen låtit ta fram. De block av krav som formulerades i för- frågningsunderlaget inför denna andra tävlingsomgång fick olika inbördes tyngd. Dock kan man i efterhand ställa frågan hur tydliga och mätbara de var. På förhand angavs att poängberäkningen skulle viktas för hur följande block av krav uppfyllts i förslagen; ekonomi , boendekvalitet , inomhusmiljö och kretslopps- och resurshushållning . Vinnarna hade flest sam-manlagda poäng. Att uppfylla enbart ett eller två områdens krav räckte inte och de slutliga vinnarna uppfyllde därför samtliga i olika grad. Eftersom ekonomin omfattade hyreskrav på /kvm BOA och gavs störst procentuell tyngd vid poängberäkningen, var avsikten att hyran skulle prioriteras och övriga krav underordnas, men att de sistnämnda måste medverka till att uppfylla huvudkravet. Rätt designat och kalkylerat skulle detta kunna ge bra helhetslösningar, med goda, hälsosamma bostäder och till låg kostnad för både den enskilde, bostadsföretaget och för samhället i ett längre förvaltnings- och resurshushållningsperspektiv. Av dessa tio utsågs fyra som vinnare och fick uppföra sina förslag i samarbete med utvalda beställare. Projektförslagen uppfördes senare efter anpassning till beställarens behov och de lokala förutsättningarna. ·Fleximodulen (kv. Dvärgen, ). ·BoBraByggBilligt (kv. Harsyran, ). ·Florence (kv. Kapellmästaren, ). ·Struimus (kv. Diligensen, ). Avtal med kommuner och byggherrar Som en del i teknikupphandlingen ingick att de fyra vinnande anbudsgivarna skulle uppföra sina förslag som prototyper, dvs. fullt användbara mindre flerbostadshus, i vilka mätningar och provningar av olika konstruktionslösningar och driftdata skulle ske. Förhandlingar pågick med ett antal kommuner och byggherrar om uppförande av dessa prototyper våren -97 -98. Delegationen kan i efterhand konstatera en rad av olika svårigheter som fördröjde genomförandet. En svårighet var brister på planer för bebyggelsen, en annan var naturligtvis det svåra marknadsläget i en del kommuner. Byggkostnadsdelegationen kontaktade samtliga kommuner per brev, samt hade samtal med en mängd intresserade byggherrar på telefon. Dessa kontakter mynnade ut i en lista med byggherrar och förvaltare, vilka var intresserade att upphandla lägenheter av de fyra vinnarna i de fall de fann att prototyperna höll måttet. Mer tid är en absolut nödvändighet. En teknikupphandling innebar ett nytt arbetssätt, särskilt vid formulering av krav och skapande av beställargrupp etc, vilket krävde eftertanke och ett omfattande kontakt- arbete. Det pressade schemat tillät inte heller någon större erfarenhetsinsamling från andra utvecklingstävlingar i eller utomlands. Tiderna i stort framgår nedan.96 Ledamöter utsedda och sekretariatet etablerat Presentation av prekvalificerade företag Presentation av fyra finalister, som får uppföra Sondering, förhandling och byggherrebeslut. Avtal med byggherrar och prototypbyggare. Igångsättning av prototyphusprojekt: