sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — För att stryka under vikten av detta föreskrevs i hyreslagen att hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläg- gas med särskild skyndsamhet. Regeln gäller alla domstolar som hante- rar hyrestvister. Vi anser att detta är lika angeläget beträffande bostads- rätter. En motsvarande regel bör alltså införas i BRL. %RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ 189 )|UHQLQJHQV RUGQLQJVI|UHVNULIWHU Möjligheten för föreningar att meddela särskilda ordningsföreskrifter har funnits ända sedan 1930 års BRL. Den motiverades på följande sätt (NJA II 1930 s. 508). Rörande vad medlem har att iakttaga vid lägenhetens begagnande är det brukligt, att föreningarna meddela särskilda ordningsföreskrifter. I §:n har intagits en erinran därom, att medlem är skyldig att ställa sig dessa före- skrifter till efterrättelse. Vi ser inget skäl till att ta bort möjligheten för föreningar att meddela ordningsföreskrifter. Den nuvarande bestämmelserna i detta hänseende bör således, enligt vår mening, finnas kvar även i fortsättningen. 190 %RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG 191 14 Upplåtelse i andra hand 14.1.1Utomstående personer i lägenheten Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägenhe- ten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen, 7 kap. 8 § BRL. Paragrafen avser alltså bostadsrättshava- rens rätt att inrymma utomstående personer i lägenheten, s.k. SDUWLHOO VXEORNDWLRQ. Och detta går bra så länge uthyrningen inte medför men för föreningen eller någon av dess medlemmar. Både bostadslägenheter och lokaler avses. Om det uppstår men, kan förverkande av nyttjande- rätten bli aktuellt. I hyreslagens 41 § finns en bestämmelse som motsvarar BRL:s, utom så tillvida att menet bedöms utifrån endast hyresvärdens synvinkel. Enligt BRL krävdes alltid styrelsens samtycke för partiell sublokation. Sitt nuvarande sakliga innehåll fick bestämmelsen genom BRL. Ändringen förklarades med att rättsförhållandet mellan föreningen och medlemmarna inte motiverade att rätt att hyra ut rum alltid skulle bero på styrelsens samtycke (prop. 1971:12 s. 128). Änd- ringen innebar dessutom en anpassning till vad som redan gällde för hyresrätter. 192 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG I 7 kap. 10 § BRL behandlas upplåtelse i andra hand, s.k. WRWDO VXEOR NDWLRQ. Med upplåtelse i andra hand avses både att lägenheten hyrs ut mot ersättning och att den lånas ut gratis. Huvudregeln är att sådan upplåtelse får göras endast med styrelsens samtycke. Detta är en bety- delsefull skillnad jämfört med vad som gäller vid partiell sublokation. Tre undantag finns från huvudregeln om samtycke vid andra- handsupplåtelse. En bostadsrätt kan ha förvärvats vid exekutiv försälj- ning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. BRL. Därvid särbehandlas juridiska personer som vid förvärvet hade panträtt i bostadsrätten. De har möjlighet att utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, 6 kap. 1 § andra stycket BRL. har den ju- ridiska personen rätt att upplåta lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke. Det andra undantaget gäller lägenheter som är avsedda för perma- nentboende och där bostadsrätten innehas av en kommun eller ett landsting. Då krävs inte heller samtycke. Avsikten är att kommunerna och landstingen skall kunna upplåta i andra hand av omsorgsskäl o.d. I de båda nämnda undantagsfallen gäller att föreningen skall XQGHUUlWWDV om andrahandsupplåtelsen. De tredje undantaget är det mest omfattande. Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke i fall där sådant krävs kan bostadsrättshavaren vän- da sig till hyresnämnden som kan lämna tillstånd till andrahandsupplå- telsen. Särskilda bestämmelser finns för juridiska personer som innehar en bostadslägenhet. I övrigt gäller följande, alltså för fysiska personer oavsett lägenhetstyp och för juridiska personer som innehar lokaler. skall lämna tillstånd om 1.bostadsrättshavaren inte har tillfälle att använda lä- genheten, 2.bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och 3.föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. För juridiska personer som innehar en bostadslägenhet med bostadsrätt finns färre begränsningar. Tillstånd skall lämnas om föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. För hyresrätter fanns samma bestämmelser fram till . I kommentaren till BRL anges att den hyresrättsliga praxis som finns för tiden fram till då bör kunna vara vägledande även för bostadsrätter 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG 193 (m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 183, se även prop. 1990/91:92 s. 118). Även i hyreslagen är utgångspunkten att samtycke, i detta fall från hy- resvärden, är en nödvändighet för andrahandsupplåtelse, 39 § hyresla- gen. Liksom i BRL gäller undantag från kravet på samtycke för kom- muner som har en bostadslägenhet. Däremot finns inte motsvarande undantag för landsting. Även för hyresrätter är andrahandsupplåtelse tillåten när hyres- nämnden lämnar tillstånd till detta efter hyresvärdens vägran. Som tidi- gare nämnts gäller nya förutsättningar för när sådant tillstånd skall lämnas. Tillstånd skall, enligt 40 § hyreslagen, lämnas om 1.hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhåll- anden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och 2.hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd VNDOO begränsas till . Det NDQ förenas med villkor. Jämfört med BRL innebär hyreslagens reglering bl.a. den skillnaden att något krav på att hyresgästen under en "" skall vara förhind- rad att använda lägenheten inte finns. Det är således inte nödvändigt att bedöma om hyresgästen kommer att kunna återvända till lägenheten längre fram. Vidare preciseras i lagtexten i vilka slag av situationer andrahandsupplåtelse över huvud taget kan komma i fråga. Regleringen gäller även lokaler. Avsikten är dock inte att ändringarna nämnvärt skall påverka frågan om när tillstånd beträffande lokaler bör ges (prop. 1997/98:46 s. 57). Enligt 45 § BRL stod andrahandsupplåtelse till annan medlem alltid öppen. För sådan upplåtelse till icke medlem krävdes styrelsens tillstånd. Bestämmelserna var tvingande. Genom BRL gjordes den ändringen att en möjlighet inför- des att få ett vägrat samtycke överprövat av hyresnämnden. Detta gäll- de dock endast bostadslägenheter. Beträffande lokaler hade alltså före- ningen kvar sitt veto. De rekvisit som infördes för under vilka omstän- 194 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG digheter hyresnämnden skall bevilja tillstånd var desamma som alltjämt gäller för bostadsrätter. Ändringarna motiverades med att det inte kun- de anses tillfredsställande att styrelsen helt fritt skulle få avgöra om en bostadsrättshavare som tillfälligt inte behöver sin bostad skall ha rätt att upplåta lägenheten till någon som inte är medlem i föreningen (prop. 1971:12 s. 127). Undantaget från krav på samtycke för kommuner infördes . Det hade samband med införandet av en bostadsanvisningslag. gjordes ett par betydelsefulla ändringar och uttalanden. Den obegränsade möjligheten till andrahandsupplåtelse till annan medlem togs bort. Vidare gavs möjlighet att få en överprövning av ett vägrat samtycke även beträffande lokaler. Undantaget för kommuner från samtycke utvidgades till att gälla även landsting. Undantaget för juridiska personer med panträtt i bostadsrätten in- fördes . var en hyresgäst beroende av hyresvärdens tillstånd för andrahandsupplåtelse. Genom hyreslagstiftning infördes en möjlighet till överprövning beträffande bostadslägenheter motsvarande den som infördes 1971. Genom ändringar kom dessa bestämmelser att gälla även för lokaler. 14.2.1Förhållandet mellan andrahandsupplåtelse och partiell sublokation 9nUW I|UVODJ Avgörande för om en sublokation anses vara total (andrahandsupplåtelse) eller partiell skall vara huruvida bostads- rättshavaren har upplåtit lägenheten till annan för VMlOYVWlQGLJW EUX NDQGH eller inte. 9DG LQQHElU JlOODQGH UlWW" Som framgått av avsnitt 14.1 är bestämmelserna om partiell subloka- tion mer generösa mot bostadsrättshavaren än bestämmelserna om and- rahandsupplåtelse. Något hinder mot partiell sublokation finns inte så länge upplåtelsen inte medför men för föreningen eller någon av dess medlemmar. Andrahandsupplåtelse kräver normalt samtycke från före- ningen eller tillstånd av hyresnämnden. Vi ser inget skäl att ändra för- 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG 195 utsättningarna för partiell sublokation. Såvitt vi har kunnat utröna in- nebär de nuvarande generösa kriterierna inte några nackdelar för före- ningarna eller övriga bostadsrättshavare. Motsvarande kriterier gäller för övrigt beträffande hyresrätter, bortsett från att menet bedöms i för- hållande till endast hyresvärden. Däremot har vi fått klart för oss att det förekommer fall där arran- gemang vidtas för att man skall kunna åberopa de generösare reglerna om partiell sublokation och därigenom slippa att – enligt reglerna om andrahandsupplåtelse – begära samtycke från föreningen eller tillstånd från hyresnämden. Ett typfall är att bostadsrättshavaren stänger av ett rum i den upplåtna lägenheten och gör gällande att detta är en partiell sublokation. Den fråga som först får ställas är innebörden av gällande rätt. Är detta att anse som en andrahandsupplåtelse eller som partiell subloka- tion? Ordalydelsen i 7 kap. 10 § BRL och 40 § hyreslagen leder när- mast tanken till att det avgörande skulle vara hur stor Där talas det nämligen om att upplåta respektive upplåta lägenheten i . Något avgörande från Bostadsdomstolen eller i sin egenskap av överinstans till hyresnämnderna i denna fråga finns, såvitt känt, inte beträffande bostadsrätter. Frågan torde inte heller kunna få någon saklig prövning i hyresnämnd och än mindre överklagas däri- från. Det som kan komma under hyresnämndens prövning är begäran om tillstånd till andrahandsupplåtelse. Därvid är bostadsrättshavaren sökande. Om denne inte gör gällande andrahandsupplåtelse utan själv menar att det är partiell sublokation är detta inte en fråga för hyres- nämnden (se t.ex. i avgöranden i ärendena 4230-98 och 91-98). När det gäller överklaganden är det till yttermera visso så att avgö- randen om tillstånd till andrahandsupplåtelse inte är överklagbara från hyresnämnden, 11 kap. 3 § BRL. Beträffande hyresrätter har Bostadsdomstolen prövat frågan inom ramen för förlängningstvister. I BD 31/1986 avsåg sublokationen två rum och del i kök i en sexrumslägenhet. I målet var ostridigt att de rum som inte omfattades av sublokationen inte heller fick disponeras av dem till vilka upplåtelsen hade skett. I vilken omfattning... utnyttjar den delen saknar betydelse för bedömande av andrahandsuthyrningen. Vid angivna förhållanden kan det inte anses att lägenheten i dess helhet är upplåten åt... I detta fall var det i och för sig endast ett fåtal rum som hyrdes ut. I BD 126/1992 hyrdes tre av fyra rum ut. Det fjärde rummet hölls låst. 196 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG stadsdomstolen uttalade då att "Vid nu angivna förhållanden kan... inte anses ha upplåtit lägenheten i dess helhet" och hänvisade till det tidiga- re nämnda avgörandet. Samma motivering använde Bostadsdomstolen i 227/1992 där samtliga rum i en trerumslägenhet utom ett mindre sovrum hade hyrts ut. Ett avgörande med motsatt utgång är BD 174/1986. Där ansåg alltså Bostadsdomstolen att det var fråga om and- rahandsupplåtelse. Detta motiverade domstolen med att hyresgästen inte annat än i undantagsfall hade bott i lägenheten när han låtit någon annan använda den och att lägenheten bara innehöll ett rum och kök på en yta om . Bostadsdomstolens avgöranden visar att man i praxis har lagt avgö- rande vikt vid om upplåtelsen avsett hela lägenheten. Domstolens praxis torde innebära att det är tillräckligt att något utrymme stängs av för att sublokationen skall anses som partiell. När det gäller allmän domstol har meddelat pröv- ningstillstånd i två mål där frågan, om andrahandsupplåtelse har före- kommit, är aktuell inom ramen för förverkandetvister avseende bo- stadsrätt. I det första målet ansåg tingsrätten att utredningen gav vid handen att ett av rummen i en trerumslägenhet inte stod till förfogande för de personer som hyrde lägenheten och inte heller disponerades av dem. Tingsrätten hänvisade till praxis beträffande hyresrätter och fann med hänvisning till att hela lägenheten inte hade varit uthyrd att det inte hade varit fråga om andrahandsupplåtelse. delade den bedömningen (mål T 754/96, Högsta domstolens T 3328/97). Även i det andra målet angavs att bostadsrättshavaren dis- ponerade ett av rummen. Tingsrätten fann att inte hela lägenheten var uthyrd och ogillade förverkandeyrkandet. Hovrätten fastställde tings- rättens domslut (Hovrättens för mål T 419/97, Högsta domstolens T 3213/98). Mot den tecknade bakgrunden framgår förhållandevis klart att överinstanserna fäst avgörande vikt vid hur stor del av lägenheten som den till vilken lägenhetens upplåtits har haft tillgång till. Det kan näm- nas att hyresnämnder och tingsrätter fört ett annat resonemang och fäst avseende vid att andrahandshyresgästen haft självständig dispositionsrätt till merparten av utrymmena. *UlQVGUDJQLQJHQ E|U J|UDV Sn HWW DQQDW VlWW En partiell sublokation i sin grundform innebär en väsentlig skillnad jämfört med andrahandsupplåtelse. Om det t.ex. rör sig om en bo- stadslägenhet, innebär partiell sublokation att bostadsrättshavaren fort- farande bor i lägenheten. Därigenom är denne alltjämt en så att säga 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG 197 fullt fungerande medlem i bostadsrättsföreningen. Det är i sin tur, en- ligt vår mening, det avgörande skälet till att man inte behöver göra samma avvägningar som vid andrahandsupplåtelse i frågan om arran- gemanget bör tillåtas. Vid en andrahandsupplåtelse kan man däremot typiskt sett inte räkna med bostadsrättshavaren i föreningsarbetet på samma sätt. Denne bor kanske på en annan ort, använder inte aktivt lokalen osv. Domstolarnas praxis är i och för sig förståelig mot bakgrund av hur bestämmelserna för bostadsrätter och hyresrätter är utformade. Men enligt vår uppfattning är den angivna gränsdragningen inte lämplig. Från föreningens utgångspunkter är det givetvis likgiltigt om ett rum står låst eller inte. Det för föreningen betydelsefulla är om bostads- rättshavaren bor i lägenheten eller – när det gäller lokaler – aktivt an- vänder lokalen. När så är fallet kan man på ett annat sätt än annars för- utsätta att bostadsrättshavaren fungerar som en fullvärdig medlem. Det sagda gör att vi anser att beträffande bostadsrätter det avgör- ande för om en sublokation skall anses som total eller partiell bör vara huruvida upplåtelsen har skett till annan för självständigt brukande el- ler inte. Har lägenheten upplåtits för andrahandshyresgästens självstän- diga brukande bör alltså, enligt vår mening, upplåtelsen anses som en andrahandsupplåtelse. Och det bör gälla även om ett oanvänt rum är låst för andrahandshyresgästen. Vi återkommer till den närmare gräns- dragningen i författningskommentaren. 14.2.2När bör andrahandsupplåtelse tillåtas? 9nUW I|UVODJ Det nuvarande kravet för hyresnämndens tillstånd en- ligt 7 kap. 11 § första stycket BRL till andrahandsupplåtelse att bo- stadsrättshavaren inte har tillfälle att använda lägen- heten tas bort. Tillstånd till andrahandsupplåtelse skall lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och före- ningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Om tillstånd lämnas, skall detta begränsas till . Flera skäl finns för att se över bestämmelserna i 7 kap. 11 § BRL om när andrahandsupplåtelse bör tillåtas. Inte minst utgör de ändringar för 198 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG hyresförhållanden som trädde i kraft , se avsnitt 14.1.2, ett skäl för detta. Paragrafens andra stycke tar upp det fallet att en bostadslägenhet innehas av en juridisk person. För tillstånd krävs då endast att före- ningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Dessa rätt generösa bestämmelser har samband med de, jämfört med när en fysisk person ansöker, större möjligheter som finns för en förening att vägra en juridisk person medlemskap och det faktum att de nuvarande rekvi- siten i första stycket – inte har tillfälle att använda lägen- heten – inte passar för juridiska personer (prop. 1990/91:92 s. 67 ff. och 199). Ännu större möjligheter att upplåta lägenheten i andra hand har juridiska personer som har panträtt i en bostadsrätt och som har förvärvat denna vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning. De behöver nämligen inte inhämta föreningens samtycke, 7 kap. 10 § BRL. Den sistnämnda bestämmelsen infördes för att stärka bostads- rätten som pant. Panthavaren gavs då en rätt att efter förvärvet utöva bostadsrätten utan att vara medlem. Tanken med rätten till andrahands- upplåtelse var att rätten att utöva bostadsrätten annars skulle bli me- ningslös (prop. 1995/96:17 s. 44). De avvägningar som gjorts beträffande juridiska personer håller en- ligt vår mening fortfarande streck. De mister inte i aktualitet på grund av de förändringar som gjorts beträffande hyresrätterna. De här åter- givna, särskilda bestämmelserna för juridiska personer bör alltså inte ändras. Samma sak gäller de särskilda bestämmelserna för kommuner och landsting enligt 7 kap. 10 § andra stycket 2 BRL. Däremot ser vi skäl för att närmare granska 7 kap. 11 § första styck- et BRL. Den regleringen överensstämmer med vad som tidigare gällde för hyresrätter. De ändringar som gjordes i hyreslagen innebär att hyresla- gen numera är något generösare än BRL. Begränsningen att andra- handsupplåtelse kunde komma i fråga endast om det kunde antas att hyresgästen under "" inte kunde utnyttja lägenheten togs bort. Den ansågs ha fått vissa oönskade konsekvenser. Två fall uppmärk- sammades särskilt (prop. 1997/98:46 s. 19). Det ena var när äldre eller sjuka personer vill hyra ut sin lägenhet därför att de måste vistas på sjukhus eller annan vårdinrättning. Vid tillståndspröv- ningen hade det då prövats om det var sannolikt att hyresgästen skulle komma att återvända till lägenheten. Humanitära skäl ansågs tala för att man så långt möjligt undviker sådana bedömningar. Det andra var att tillstånd hade vägrats när hyresgästen hade flyttat från lägenheten där- för att denne ville inleda ett samboförhållande men önskade behålla lägenheten tills vidare för det fall att förhållandet inte föll väl ut. Vad bör då gälla för bostadsrätter? 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG 199 8WJnQJVSXQNWHU I|U UHJOHULQJHQ Till skillnad från en hyresgäst har en bostadsrättshavare betalat en in- sats för sin lägenhet. På det sättet närmar sig bostadsrätten ett ägande. Detta talar I|U att ge bostadsrättshavaren en mycket stor frihet att upp- låta i andra hand. Utgångspunkten i BRL är vidare att bostadsrättshava- ren svarar för underhållet av lägenheten. Normalt sett är det alltså bo- stadsrättshavaren som får betala ett eventuellt ytterligare slitage på grund av en andrahandsupplåtelse. Detta talar i samma riktning. finns skäl som talar PRW en obegränsad rätt till andra- handsupplåtelse. Bostadsrättshavaren är medlem i bostadsrättsför- eningen. De boende måste samverka i en associationsform. Föreningen är beroende av att åtminstone en del av de boende engagerar sig i den- na. Framför allt handlar det om styrelsearbetet. Detta innebär i sin tur att en liten förening är mer känslig än en stor för ett omfattande upplå- tande av lägenheter i andra hand. Vi menar att det inte är enbart hänsynen till att föreningen över hu- vud taget skall kunna fungera vad gäller styrelsearbetet o.d. som är av- görande för var den bortre gränsen bör sättas för när andrahandsupplå- telse bör tillåtas. Bostadsrättsformen vilar på en föreningstanke. De vore olyckligt om bostadsrättsföreningarna i landet i stor utsträckning fick en sammansättning beträffande de boende som bestod av i stort sett styrelsemedlemmar och andrahandshyresgäster. Här bortses från att detta dessutom skulle menligt inverka på antalet valbara boende. Vi menar därför att de skäl som bör kunna åberopas för andrahandsupplå- telse bör ha någon form av tyngd. Vi anser t.ex. inte att gränsen bör sättas så högt att bestämmelserna om andrahandsupplåtelse öppnar för köp i rent spekulationssyfte där avsikten aldrig är att förvärvaren skall bo i bostadslägenheten eller använda lokalen. Det är dessa synpunkter som enligt vår mening bör vara avgörande för i vilken utsträckning andrahandsupplåtelse bör tillåtas. visar det sagda, enligt vår mening, att det inte finns skäl för att auto- matiskt ansluta till vad som gäller för hyresrätter. När det gäller andra- handsupplåtelse är det aspekter vilka saknar motsvarigheter beträffande hyresrätterna som träder i förgrunden. Dessa väger därmed tyngre än den mer allmänna fördelen av att ha samma regler för bostadsrätter som för hyresrätter. 1lUPDUH RP XWIRUPQLQJHQ DY UHJOHUQD Vår uppfattning är alltså att det finns skäl att ha en i grunden generös inställning till andrahandsupplåtelse. Men mot denna bör ställas dels 200 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG hänsynen till föreningen, dels tidsfaktorn som innebär att skälen för att tillåta en andrahandsupplåtelse efter hand kan väga lättare och lättare. Vi anser att man bör vara generös när det gäller att så att säga i ut- gångsläget bedöma vilka situationer som över huvud taget bör anses godtagbara. Vi är dock inte, som tidigare nämnts, beredda att gå så långt att helt släppa kravet på att skälet för andrahandsupplåtelsen skall ha någon tyngd för att vara godtagbart. Rent spekulativa köp där av- sikten inte är att bostadsrättshavaren skall bo i eller använda bostads- rätten anser vi inte bör gynnas av reglerna om andrahandsupplåtelse. Men det är främst för sådana fall och därmed jämställbara – i den mån sådana dyker upp i rättstillämpningen – som vi anser att andrahands- upplåtelse över huvud taget inte bör vara aktuell. Det gäller då att på något sätt uttrycka denna gräns. Enligt vår uppfattning uttrycker lokutionen EHDNWDQVYlUGD VNlO detta bäst. Denna gräns är alltså avsedd att vara något vidare än den som har ställts upp för hyresrätterna. Det kan då ses som en nackdel att samma lokution används för hyresrätter. Men där finns också en uppräkning av vad som utgör beaktansvärda skäl; nämligen att hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeför- hållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl Denna uppräkning är begränsande. Eftersom vi inte föreslår någon motsvarighet till denna uppräkning för bostadsrätternas del anser vi att det framgår att avsikten inte är att överföra den hyres- rättsliga regleringen på bostadsrätterna. Men de beaktansvärda skäl som bostadsrättshavaren kan ha för en andrahandsupplåtelse bör enligt vår mening vägas mot hänsynen till föreningen. Framför allt två saker är därvid viktiga. Regleringen bör för det första vara sådan att andrahandsupplåtelse inte medges när före- ningen har tillräckligt tunga skäl som talar emot. Men det är också vik- tigt att regleringen får en sådan utformning att den inte uppfattas som orättvis av de olika bostadsrättshavarna. Den risken tror vi finns om regleringen blir sådan att, särskilt i mindre föreningar, ett antal andra- handsupplåtelser medges och sedan är det helt plötsligt stopp för fler upplåtelser med hänvisning till föreningens intressen. Vi menar därför att när man lägger bostadsrättshavarens skäl för upplåtelsen i den ena vågskålen, bör man i den andra lägga – förutom de skäl som föreningen har mot upplåtelsen redan i inledningsskedet – även tidsfaktorn. bör man kunna uppnå om man mot bostadsrättshavarens skäl för upp- låtelsen skall väga huruvida föreningen har EHIRJDG DQOHGQLQJ att vägra samtycke och dessutom ställer upp ett krav på att tillstånd till andra- handsupplåtelse alltid VNDOO begränsas till . När det gäller frågan om föreningen har befogad anledning att vägra samtycke bör föreningen liksom tidigare kunna göra invändningar be-