sou · GOB376 · 2001-01-01 00:00:00 — Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts 59 procent (se 88, Offer för vålds- och egendomsbrott 1978-1993 och tabell 346 i 78-98). De flesta företagare har någon form av företagsförsäkring. Villkoren för de flesta hemförsäkringar är tämligen enhetliga (se Konsumenternas Försäkringsbyrås produktöversikt, ). Hemförsäkringarna skyddar för skada på egendom vid bl.a. stöld, brand, läckage från ledningssystem, storm, jordskalv, snötryck, översvämning, skada på hushållsmaskiner och transport vid flyttning. Vidare omfattar de merkostnad om bostaden blir obrukbar och skador vid rån och överfall. De omfattar också rättsskydd samt ansvarsskydd om försäkringstagaren blir skadeståndsskyldig. Till de flesta hemför- säkringar kan tilläggsförsäkringar tecknas. De kan avse - om det inte ingår i hemförsäkringen - t.ex. reseskydd vid utlandsresa. En hemförsäkring täcker skador som drabbar försäkringstagaren och personer i hans familj. En del av skadekostnaden - självrisken - står den skadelidande för. Den skadelidande kan kräva att den som vållat skadan skall ersätta honom för självrisken. En bostadshyresgäst som tecknat en hemförsäkring har vid brand rätt till ersättning för förstörda inventarier. Vidare har han rätt till ersättning för merutgifter under längst från skadedagen om lägenheten blir helt eller delvis obrukbar. Ersättning för merutgift kan avse den del av hyran för en evakueringslägenhet som överstiger hyran för den förstörda lägenheten. Villkoren för företagsförsäkringarna varierar något mellan de olika försäkringsbolagen (utredningen har jämfört de företagsförsäkringar som , , och erbjuder). De vanligaste företagsförsäkringarna omfattar brand-, vatten- inbrotts-, rån-, glas- och transportskador på egendom, förlust av täckningsbidrag vid avbrott i verksamheten till följd av ersättningsbar egendomsskada, ansvarsskydd och rättsskydd. Som tilläggsförsäkring eller som en helt separat försäkring kan tecknas försäkring som täcker t.ex. oljeskada, förlust till följd av att anställd i sin tjänst gentemot sin arbetsgivare begår vissa typer av brott eller fasta kostnader i samband med att egen eller annan nyckelperson i rörelsen blir arbetsoförmögen eller avlider. I en företagsförsäkring kan alltså ingå en avbrottsförsäkring. En avbrottsförsäkring kan ersätta skada som företaget åsamkas om verksamheten helt eller delvis avbryts till följd av att egendom skadas genom ersättningsbar skada, till exempel brand eller inbrott. Den kan därvid ersätta förlust av försäkringsmässigt täckningsbidrag av från skadedagen. Med företagets försäkringsmässiga täckningsbidrag avses företagets vinst samt fasta kostnader såsom avskrivningar, räntor, hyror, normalt samtliga löner, sociala avgifter och 60 Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts SOU 2000:76 Beräkningen av täckningsbidrag sker genom att fakturerad försäljning minskas med de rörliga kostnaderna. Om en lokal förstörs och försäkringstagaren tvingas att flytta verksamheten till en ny lokal, kan det från en avbrottsförsäkring också utgå ersättning för bl.a. hyra av tillfälliga lokaler, flyttningskostnader, extra reklamkostnader, extra löner och transporter vid provisoriska lokaler på flera ställen, hyra för kontorsmaskiner, extrakostnader för legoarbeten och extra telefonkostnader. 3.1.4Vad som händer i praktiken om en lägenhet blir förstörd Utredningen har genom enkäter som tillställts organisationer och hyresnämnder undersökt vad som händer om en lägenhet blir förstörd. Som framgår av det tidigare redovisade förfaller hyresavtalet om lägenheten förstörs. Vad som i övrigt inträffar varierar beroende på om det rör sig om en bostadslägenhet eller en lokal. Om det är fråga om bostadslägenheter brukar berörd kommun träda in och hjälpa hyresgästerna, i vart fall om flera hyresgäster drabbas t.ex. genom en brand. Kommunen brukar därvid erbjuda ersättnings- lägenheter och vissa kommuner erbjuder även stöd genom s.k. katastrofgrupper. Enligt erbjuds hyresgäster återflyttningsrätt eller, om det finns möjligt till det, ersättningslägenhet. Har hyresgästen varit vållande erbjuds inte återflyttningsrätt. i har uppgett följande. Normalt brukar, åtminstone vad gäller större fastighetsägare, bostadsföretaget göra en bedömning av vilken tidsperiod som åtgår för att återställa fastighetens skick. Flertalet hyresgäster brukar om möjligt få permanenta ersättningslägenheter om de så önskar och det är möjligt att skaffa sådana. Återstående hyresgäster brukar få återflytta och evakueras då tillfälligt. Det har förekommit, även om det inte är särskilt vanligt, att hyresgäster inte har fått flytta tillbaka. Fastigheter har ibland inte återuppförts och fastighetsägare har utnyttjat bestämmelsen om att hyresavtalet förfaller för att slippa vissa hyresgäster. Enligt brukar bostadsföretaget kräva ersättning av hyresgästen om denne varit vållande till att lägenheten har förstörts. I övrigt sker i händelse av brand inte någon ekonomisk reglering mellan hyresvärden och hyresgästen. I stället regleras de ekonomiska frågorna med berörda försäkringsbolag. Frågan om ersättning för hyresgästens SOU 2000:76 Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts 61 investering i lägenheten, regleras mellan hyresgästen och hans försäkringsbolag. I hyresavtal brukar det förekomma s.k. force majeure-klausul enligt vilken hyresvärd fritar sig från skyldighet att fullgöra avtalet och att betala skadestånd vid händelser som han inte råder över eller kunnat förutse. Det brukar i övrigt inte regleras vad som gäller om lägenheten förstörs. Bestämmelser om att hyresgästen har återflyttningsrätt förekommer inte. Även lokalhyresavtal förfaller om lokalen blir förstörd. Lokalhyresgäster brukar emellertid inte ges samma skydd från kommuner som bostadshyresgäster. har uppgett att lokalhyresgäster erbjuds återflyttningsrätt om de inte varit vållande till skadan. Enligt erbjuds lokalhyresgäster återflyttningsrätt om den tidigare verksamheten bedöms av fastighetsägaren vara ekonomiskt intressant. Det förekommer att lokalhyresgäster inte erbjuds återflyttningsrätt. I ett fall som känner till hyrdes den återuppförda lokalen ut till en konkurrent till den tidigare hyresgästen medan denne erbjöds lokal i sämre läge. Konkurrenten bedömdes vara ekonomisk starkare och hade en välrenommerad stark kedjetillhörighet. Frågan om ersättning för hyresgästens investeringar görs upp med hans försäkringsbolag. Samma typ av bestämmelser om force majeure förekommer vid upplåtelse av lokal som vid bostadshyra. 3.1.5Skadeståndsbestämmelser på andra områden Bestämmelser om skadestånd finns i första hand i skadeståndslagen (1975:404). Enligt huvudregeln i 2 kap. 1 § skadeståndslagen skall var och en som uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar person- eller sakskada ersätta skadan. förmögenhetsskada ersätts om den vållats genom brott (2 kap. 4 § skadeståndslagen). Det ankommer på den som begär skadestånd att visa fog för sitt krav. Den skadelidande skall alltså kunna styrka att han har lidit en skada, att det t.ex. har förekommit vårdslöshet som motparten är ansvarig för samt att vårdslösheten orsakat skadan. 62 Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts För att underlätta skadelidandes bevisskyldighet har rättspraxis utvecklats så att det bl.a. i vissa fall ställts krav på aktsamhet hos den som påståtts vara skadeståndsskyldig. Viss skadeståndsrättslig speciallagstiftning finns. Speciallagstiftning har ofta tillkommit därför att det är fråga om verksamheter som innefattar särskilda risker för skada. Specialbestämmelserna ger ofta den skadelidande större möjlighet än vad de allmänna reglerna gör att få ersättning för sin skada. Enligt ellagen (1997:857) skall t.ex. innehavare av starkströms- anläggning ersätta person- eller sakskada som någon tillfogats genom inverkan av el från starkströmsanläggning. Detta gäller även om det inte följer av allmänna skadeståndsbestämmelser (se 10 kap. 1 §). Innehavaren har m.a.o. ett strikt ansvar (några undantag finns). Enligt atomansvarighetslagen (1968:45) svarar innehavaren av en atomanläggning strikt för skada på grund av en atomolycka (5-12 §§). I finns bestämmelser om rätt till ersättning för skador som verksamhet på fastighet orsakat sin omgivning (dock inte skador som orsakats av joniserande strålning eller inverkan av elektrisk ström från elektrisk anläggning). Skada som inte har orsakats med uppsåt eller genom vårdslöshet ersätts bara i den utsträckning den störning som har orsakat skadan inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden (se 32 kap. 1 §). I sjölagen (1994:1009) regleras det skadeståndsansvar som bl.a. åvilar transportör, undertransportörer och bortfraktare. Enligt 13 kap. 25-27 §§ sjölagen är transportören ansvarig för skada till följd av att godset går förlorat eller skadas medan det är i hans vård ombord eller i land, om han inte visar att varken fel eller försummelse av honom själv eller någon som han svarar för orsakat eller medverkat till skadan (undantag finns). Om personskada drabbar passagerare på grund av händelse under resan, är bortfraktaren ansvarig om skadan vållats genom fel eller försummelse av bortfraktaren eller någon som han svarar för. Samma sak gäller om resgods går förlorat till följd av händelse under resan. För att gå fri från ansvar måste bortfraktaren visa att personskadan inte har orsakats genom fel eller försummelse av honom eller någon som han svarar för (se 15 kap. 17-20 §§, undantag finns). I sjölagen finns även ersättningsbestämmelser för en mängd andra typer av händelser, såsom skada på fartyg till följd av fartygs sammanstötning och oljeskada. Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts 63 I järnvägstrafiklagen (1985:192) finns bestämmelser om järnvägens skadeståndsansvar såväl mot passagerare och andra avtalskontrahenter som utomstående vilka tillfogas person- eller sakskada till följd av järnvägsdriften. Huvudprincipen är att järnvägen har strikt ansvar. Gentemot de resande gäller det strikta ansvaret för personskador och i samband med personskador för skador på egendom som den resande bär på sig eller har med sig som handbagage. Undantag görs om skadan har orsakats av omständigheter som inte kan hänföras till själva järnvägsdriften och som järnvägen inte hade kunnat undgå eller förebygga följderna av även om den hade vidtagit alla åtgärder som rimligen hade kunnat krävas av den (se 2 kap. 1 och 2 §§). Enligt lagen (1974:610) om inrikes vägtransport, som är tillämplig på godsbefordran på fordon, är fraktföraren ansvarig om gods skadas sedan det mottagits till befordran men innan det utlämnats. Om fraktföraren kan visa att skada orsakats genom fel eller försummelse av den berättigade eller genom sådan anvisning från denne eller av godsets bristfälliga beskaffenhet, är fraktföraren fri från ansvar. Han är också fri från ansvar om han kan visa att skadan uppstått till följd av förhållande som han inte kunnat undvika och vars följder han inte kunnat förebygga. Fraktföraren får inte för att undgå ansvar åberopa brister hos det fordon som använts (se 27-28 §§). I produktansvarslagen (1992:18) finns skadeståndsansvar för produktskador som orsakats av lösa saker. Tillverkare, importör och marknadsförare kan bli skadeståndsskyldiga. Ersättningsskyldighet föreligger oavsett om någon varit vårdslös eller inte (strikt ansvar). Det strikta ansvaret begränsas till att gälla sådana fall där skadan har orsakats av att produkten inte har varit så säker som skäligen kunnat förväntas. Produktens säkerhet bedöms med hänsyn till dess förutsebara användning, marknadsföring av produkten, bruksanvisningar, tidpunkt då produkten sattes i omlopp och övriga omständigheter (se 1-3 §§). Särskilda skadeståndsregler finns även i bl.a. luftfartslagen (1957:297), lagen (1943:459) om tillsyn över hundar och katter och lagen (1933:269) om ägofred. Utgångspunkten är att ersättningsansvar i avtalsförhållande i första hand regleras i parternas avtal. Om avtalet inte innehåller några bestämmelser kan den allmänna culparegeln i skadeståndslagen (2 kap. 1 §) vara tillämplig. 64 Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts För en rad olika avtalsförhållanden finns särskilda skadestånds- bestämmelser. Som framgår av redovisningen ovan, som i första hand tagit sikte på utom-kontraktuellt skadeståndsansvar, finns åtskilliga bestämmelser angående skadeståndsskyldighet vid befordran av passagerare och gods. Dessa bestämmelser är tvingande och kan inte åsidosättas genom avtal. Inom köprätten finns vidare en rad olika lagar som reglerar ersättningsskyldigheten mellan köparen och säljaren. I fråga om förhållandet mellan en näringsidkare och en konsument gör sig skyddssynpunkter ofta gällande. I konsumentköplagen (1990:932) anges t.ex. att köparen har rätt till ersättning för den skada som han lider genom att varan är felaktig, om inte säljaren visar att under- låtenheten att avlämna en felfri vara beror på ett hinder utanför hans kontroll som han inte skäligen kunde förväntas ha räknat med vid köpet och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit (s.k. kontrollansvar). Köparen har vidare alltid rätt till ersättning om varan avviker från vad säljaren utfäst (se 30 §). I konsumenttjänstlagen (1985:716) finns samma typ av reglering av ersättningsansvaret. Det stadgas där att näringsidkaren är skyldig att ersätta konsumenten skada som denne tillfogas på grund av fel i tjänsten, om inte näringsidkaren visar att det har förelegat ett sådant hinder utanför hans kontroll som han inte skäligen kunde förväntas ha räknat med vid avtalets ingående och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit. Näringsidkaren är vidare alltid skyldig att ersätta skadan om resultatet av tjänsten avviker från vad han särskilt har utfäst (31 § tredje stycket). Om föremålet för en tjänst eller annan egendom skadas medan den är i näringsidkarens besittning gäller enligt konsumenttjänstlagen att näringsidkaren är skyldig att ersätta skadan, om inte näringsidkaren visar att skadan inte beror på försummelse av honom. Näringsidkaren är i övrigt skyldig att ersätta skada som tillfogas konsumenten, om skadan har vållats genom försummelse på näringsidkarens sida (se 32 §). Näringsidkares skadeståndsansvar enligt konsumenttjänstlagen vid förvaring har sålunda utformats som ett s.k. presumtionsansvar. I specialmotiveringen till en av skadeståndsbestämmelserna har följande anförts (prop. 1984/85:110 s. 285). "När det gäller yrkesmässig förvaring för privatpersoners räkning ... måste konsumenten i regel anses ha befogad anledning att utgå från att näringsidkaren håller en företagsförsäkring ... eller liknande försäkring som är sedvanlig i branschen och som omfattar skador på kundens egendom genom bl.a. olyckshändelser. Om näringsidkaren saknar ett sådant för branschen normalt försäkringsskydd, måste det därför anses åligga näringsidkaren att upplysa konsumenten om detta. Gör näringsidkaren inte det, torde det i regel få anses följa av vanliga avtalsrättsliga principer att näringsidkaren blir ersättningsskyldig mot Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts 65 konsumenten ... på samma sätt som om näringsidkaren uttryckligen hade åtagit sig att hålla en för branschen sedvanlig försäkring men försummat att uppfylla detta åtagande. Näringsidkaren blir alltså ersättningsskyldig även för skador till följd av rena olyckshändelser som drabbar den förvarade egendomen, i den mån skadorna skulle ha täckts av en sådan försäkring." Utredningens förslag: De nuvarande bestämmelserna om att hyresavtal förfaller om bostadslägenhet eller lokal blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet behålls. Bestämmelserna om att hyresgästen har rätt till ersättning av hyresvärden, om denne varit vårdslös behålls. Någon utvidgad ersättningsskyldighet för hyresvärden föreslås inte. Utredningen anser inte att det skall införas bestämmelser om att en hyresgäst, om hans lägenhet förstörs, har rätt att flytta tillbaka om det uppförs en ny lägenhet eller lokal. Utredningen har tillfrågat berörda organisationer och hyresnämnderna om det finns behov av en ändring av reglerna om vad som gäller då en lägenhet har förstörts genom t.ex. en brand. Utredningen kan därvid konstatera att varken eller anser att det finns något sådant behov. Däremot anser de organisationer som företräder hyresgäster, däribland , och Hotell- och Restaurangföretagare, att hyresvärdens skadeståndsskyldighet skall utvidgas och att hyresgäster bör ges återflyttningsrätt. Fem av sex tillfrågade hyresnämnder anser att någon form av återflyttningsrätt för hyresgäst bör införas. Som framgår av det tidigare redovisade förfaller hyresavtalet om lägenheten förstörs. Rättsförhållandet mellan parterna upphör. Av lämnade enkätsvar framgår dock att såväl bostadshyresgäster som lokalhyresgäster regelmässigt brukar ges möjlighet att flytta tillbaka om det återuppförs likvärdig lägenhet eller lokal. Hyresvärdar förefaller också, i den mån de har möjlighet till det, erbjuda hyresgäster antingen evakueringslägenheter fram till dess huset har byggts upp eller permanenta ersättningslägenheter. Bostadshyresgäster får också stöd i olika former från berörda kommuner. Därutöver måste beaktas att såväl 66 Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts bostadshyresgäster som lokalhyresgäster i allmänhet har hemförsäkringar respektive företagsförsäkringar som ger ett ekonomiskt skydd vid nu aktuella händelser. Rent generellt måste därför anses att hyresgäster har ett gott skydd i de situationer som diskuteras. I hyreslagen finns en rad olika sanktioner som kan bli aktuella om en lägenhet skadas eller förstörs. Det flesta av dessa måste anses vara tämligen odiskutabla. Det gäller hyresgästens rätt till nedsättning av hyran, hyresgästens rätt till s.k. självhjälp och möjlighet att ansöka om åtgärdsföreläggande samt hans rätt att säga upp avtalet till upphörande. Vad som framförts till utredningen från olika organisationer ger anledning att överväga om hyresgästens rätt till ersättning bör förbättras och om någon form av återflyttningsrätt bör införas. anser att hyresvärden skall ersätta hyresgästen för skada som hyresgästen drabbas av till följd av händelse som inträffar utan hyresgästens vållande i lägenheten eller fastigheten. Hyresvärdens ansvar skall alltså vara strikt. Förbundet menar att hyresvärden genom hyresavtalet har åtagit sig att tillhandahålla hyresgästen en lägenhet och därmed också bör ansvara för att den fungerar och inte förorsakar skador som drabbar den som hyr. Det bör enligt förbundet åligga hyresvärden att stå för alla extra kostnader som hyresgästen drabbas av vid exempelvis brand- och vattenskador som hyresgästen inte är ansvarig för. Enligt förbundets mening kan det inte vara hyresgästens sak att skydda sig mot sådana händelser. Vid skador som är så stora att lägenheten inte kan användas eller inte alls återställas, bör det åligga hyresvärden att skaffa ersättnings- lägenhet. Utredningen vill inledningsvis betona att de nuvarande skadestånds- reglerna i hyreslagen synes ge hyresgästerna ett gott skydd. Om en lägenhet skadas har hyresgästen rätt till ersättning för skada om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse (se 11 och 16 §§). Hyresvärden måste alltså exculpera sig. Vid tillämpningen av bestämmelsen har det ställts mycket höga krav på hyresvärden för att han skall anses ha exculperat sig (se , Hyreslagen En kommentar, 1997 5 uppl. s. 71-75). Om lägenheten inte bara skadas utan förstörs måste hyresgästen visa att hyresvärden varit vårdslös (se 10 § hyreslagen). De flesta hyresgäster har någon form av hemförsäkring. Andelen enskilda bostadshyresgäster som omfattas av en sådan försäkring uppgår till . Det ligger i hyresgästens intresse att Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts 67 försäkra sig och i förekommande fall sin familj för olika slag av oförutsedda händelser. Det finns i detta sammanhang också anledning att notera att statsmakterna har utgått från att enskilda har en hemförsäkring. Det har skett bl.a. genom att rätten till rättshjälp gjorts subsidiär till rättsskyddet i hemförsäkringen (se prop. 1996/97:9 s. 91 f.). Ett utvidgat skadeståndsansvar för hyresvärdar är givetvis till fördel för de hyresgäster som inte har någon försäkring alls. Hyresgästers behov av hem- respektive företagsförsäkring kan också minska om de inte behöver försäkra sig för de situationer då hyresvärden är ersättningsskyldig. Allt behov av försäkring upphör därigenom inte; det finns många andra händelser som de lämpligen måste skydda sig mot. De flesta fastighetsägare har en fastighetsförsäkring. En fastighets- försäkring innehåller i regel en ansvarsförsäkring som omfattar skade- ståndsskyldighet som fastighetsägaren åläggs. Ersättningsrätten i dessa ansvarsförsäkringar är vanligtvis begränsade till visst högsta belopp men med möjlighet att teckna sig för ett högre belopp. En fastighetsägare som åläggs att betala ersättning till en hyresgäst kan sålunda få denna ersatt genom sin fastighetsförsäkring. För att en fastighetsägare skall veta om hans försäkring täcker all skadeståndsskyldighet som han kan bli ålagd enligt det förslag som diskuteras, måste han ha möjlighet att uppskatta värdet på hyres- gästernas egendom. En fastighetsägare har naturligen sämre förutsättningar än hyresgästerna att överblicka värdet på hyresgästernas egendom. Det finns därför risk för att fastighetsägaren kommer att antingen överförsäkra eller underförsäkra hyresgästernas egendom. Många hyresgäster kommer säkerligen att låta försäkra sin egendom för händelser som fastighetsägaren är ersättningsskyldig för eftersom de inte säkert kan veta om fastighetsägarens försäkring täcker alla eventuella skador. Åtskillig egendom riskerar sålunda med Hyresgästernas Riksförbunds förslag att bli försäkrad dubbla gånger, vilket måste medföra ökade kostnader för hyresgästerna. I händelse av ett försäkringsfall finns också risk för att hyresgäster, som inte låtit försäkra sin egendom till följd av att hyresvärden är ansvarig, inte kommer att erhålla någon kompensation alls på grund av att hyresvärden inte har tecknat någon tillräckligt omfattande ansvarsförsäkring och inte heller har förmåga att betala. Detta är enligt utredningens mening en allvarlig nackdel med ett utvidgat ersättnings- ansvar. Vid en jämförelse med vad som gäller på vissa andra jämförbara rättsområden framstår det vidare som främmande att lägga ett strikt ansvar på hyresvärdar. Som framgår av den tidigare redovisningen (avsnitt 3.1.5) är utgångspunkten att den som uppsåtligen eller av 68 Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts vårdslöshet vållar person - eller sakskada skall ersätta detta (se skade- ståndslagen 2 kap. 1 § skadeståndslagen). För vissa typer av verksam- heter och för vissa avtalsförhållanden har regler om ett strängare skadeståndsansvar införts. Det gäller bl.a. för avtalsförhållanden mellan näringsidkare och konsumenter och för verksamheter som innefattar särskilda risker. I t.ex. konsumenttjänstlagen (1985:716) har näringsidkares skadeståndsansvar mot konsument för skador på förvarade saker utformats som ett presumtionsansvar. Näringsidkaren måste då, för att undgå skadeståndsansvar, visa att skadan beror på något annat än en försummelse på hans sida. I sjölagen (1994:1009) föreskrivs på motsvarande sätt att transportören är ansvarig för skada till följd av att godset går förlorat eller skadas, om han inte kan visa att varken fel eller försummelse av honom själv eller någon annan som han svarar för orsakat eller medverkat till skadan. Ett rent strikt ansvar finns endast i undantagsfall och då framförallt för extremt farlig verksamhet såsom t.ex. för drift av kärnkraftverk.