sou · GOB344 · 2001-01-01 00:00:00 — Svagheterna dominerar över de positiva kvaliteterna i kv Kapellmästaren vad avser bostadens funktion. Material och färgsättning är av mycket hög kvalitet. Det gäller även val av fönster. (Ang fönstersättning se ovan). Det är därför beklagligt att detaljutformningen i plan och sektion vad gäller möte mellan stomme och fast inredning är så illa genomtänkt och anpassad. Kraven är genomgående inte uppfyllda på det sätt som Byggkostnads- delegationen efterfrågat. Kundundersökning kring Boendekvalitet med enkäter, samt intervjuer145 Plananalysen visar sämre resultat än genomsnittet i referens- undersökningen, men tack vare den positiva bedömningen i enkäterna blir ändå i genomsnitt godkänt om än med små marginaler. Svarfrekvensen är och från lika delar boende i små respektive stora lägenheter. De boende bedömer rumsformer som vackrare och lägenheterna som ovanligare än i övriga prototyphus. Kraven har ej utvärderats, då det byggda förslaget inte innehåller det ursprungliga anbudets nya teknik. Kraven har ej utvärderats, då det byggda förslaget inte innehåller det ursprungliga anbudets nya teknik. Byggherren redovisar följande generella erfarenheter från genom- förandet av prototypbyggnaden: -I samarbete med entreprenören har projektet genomförts på ett för byggherren framgångsrikt sätt. Byggherren gör följande bedömning om förslagets framtida potential: -Byggherrens representant anser att den valda tekniken och samarbetet kan utvecklas ytterligare. Genomförande utan upphandling i konkurrens anses av byggherren i detta fall vara en framgångsrik väg. Förutsättningarna för fler objekt av samma eller liknande typ är goda. Dock gäller det att skapa sådana marknadsmässiga incitament att kostnads- och kvalitetsmedvetenheten bibehålls. HSB utreder möjligheterna att bygga ytterligare två liknande flerbostadshus. Avslutningsvis är det bestående intrycket att mycken kunskap om tekniska står till förfogande för byggande av bostadshus, i synnerhet om det skaps ett forum för en aktiv dialog i vilken byggherrekompe-tensen har en unik och avgörande betydelse. 145 Utvärdering av boendekvalitet, , KTH-BMG. Motto: Flexi Modulen Idé: Volymelement i stålstomme och betongbjälklag. Byggherre: NCC Bostad/. Entreprenör: NCC - Byggort: ( kv. Antal våningar: 4 + vindsförråd Antal lägenheter: 41 (studentbostäder, hyresrätt ) Lägenhetsfördelning: 34 st 1 rokvrå och 7 st 1,5 rokvrå Hyra: 1 050kr/ kvm BOA och år. Byggstart , inflyttning januari -99. var ett familjeägt småföretag i , som ingår i . har utvecklat ett avancerat volymprefab- system i betong och stål med avsikt att erbjuda kunder på vissa marknadssegment (bostäder, studentbostäder) en färdig produkt, inredd och klar från fabrik. har egen stomprojektering som förlagts till fabriksområdet. Starkt inslag av IT i form av CAD-ritningar, ur vilka materialmängder fås direkt. Prototyphuset kom inte att uppföras enligt tävlingsförslaget, ett femvåningshus med trespännare och en rik variation av lägenheternas storlekar och typer. I stället byggdes ett lamellhus i fyra plan med 41 studentlägenheter som ett fill-in-projekt i innerstaden från . Standardutförandet omfattar 23 kvm om 1 rum med sovalkov och köksalkov samt duschrum. Tre tvårummare finns. Samtliga lägenheter utom en har balkong eller uteplats. Projektet har genomförts med utnyttjande av utlovad teknik. Tillämpningen har dock varit på ett studentbostadshus vilket minskat möjligheterna att värdera teknikens användbarhet. Entreprenören anser att produktionstekniken är konkurrenskraftig och att den innehåller möjlighet till ett effektivare byggande. Bortsett från ytterväggs- beklädnaden kan huset inklusive grund monteras ned och flyttas. Byggtekniken är volymelement med hög färdigställandegrad som monteras på ett snabbt och rationellt sätt. Lösningar för skarvning av ytskikt över elementgränserna är väl genomtänkta. Elementlösningar där elementgränserna ligger mitt i lägenhetsskiljande konstruktioner kan skapa risk för sammanhängande spaltsystem som kan få negativa följder för lufttäthet och brandsäkerhet. Detaljutföranden återfanns inte på ritningar men i utförandet verkar spalterna ha tätats på ett bra sätt. Elementens golv består av plattor av högpresterande betong med hög alkalitet som kan ge upphov till nedbrytning av mattor, lim o dyl. Enligt beräkning blir den köpta energin för uppvärmning 51 kWh/m2. Köldbryggor ger ett påslag med 4 kWh/m2 på den beräknade energiförbrukningen utan köldbryggor. Inverkan av byggnadens värmetröghet reducerar energiförbrukningen med 17 kWh/m2 jämfört med en beräkning då hänsyn ej tas till denna. Termografering vid undertryck visade inte på några större fel i utförandet, vare sig det gäller värmeisolering eller täthet. Lägenheternas täthet ligger nära ställda krav. Ventilationssystemet är ett FTX-system med ett centralt aggregat på vinden. Luftflödesmätningarna visar att luftomsättningarna i enrumslägen- heterna ligger över ställda krav med en faktor 1.7. I tvårums- lägenheterna är omsättningarna över de minimikrav som anges i byggreglerna. Mätningen av termiskt inomhusklimat visade ett gott resultat då värdena klart ligger inom intervallen för rekommenderade värden. Luftljudsisoleringen är mycket god och uppfyller med marginal kravet för klass B. Mätning av stegljudsisoleringen har visat olika resultat men expertisens slutsats är att konstruktionerna bör ha förutsättningar att klara klass B om inte särskilda byggfel föreligger. 146 , , , KTH- Byggnader och installationer. Lägenheterna hyrs ut som studentbostäder, vilket ger lite speciella förutsättningar för förvaltningen. Hyran omräknat till helår ligger /kvm BOA (studenterna betalar hyra enbart ). Kr/kvm BOA kr/kvm BRA Hyra BKD-kalkyl inkl räntebidrag Fastighetsskatt år 6-10 resp år 11- Hyra BKD-kalkyl är den hyra (/kvm BOA och år) som den ursprungliga reala kalkylmodellen ger med faktiska värden för projektet i kv Dvärgen. I kalkylmodellen finns vare sig räntebidrag eller fastighetsskatt. För att få en jämförbar hyra har anbudsgivarens kassaflödesanalys räknats om till reala termer och räntebidrag samt fastighetsskatt exkluderats. Då får vi en hyra som börjar på /kvm BOA och år som faller realt till /kvm BOA år 15. Detta betyder en real hyresdepreciering på , vilket verkar rimligt. Avvikelserna från anbud till redovisad kostnad är betydande och beror på fler våtenheter i studentbostadshuset. Det bör påpekas att man har färre trapphus. Ökningen från anbud till redovisad kostnad för enbart byggkostnaden exklusive mervärdesskatt uppgår till . Projektet såldes och beställare byttes från förslags- ställare till privat företag. 147 , KTH och . Byggnaden är väl anpassad till sin omgivning och till lokal arkitektur. Redan vid val av hustyp i kombination med lokalisering och lägenhets- fördelning har man valt bort möjligheterna till flexibla och bra bostäder. Vad man kan kalla extrakrav för att ytterligare säkra den flexibilitet som bottnar i allmänna baskrav på en god bostad, kan knappast uppfyllas om inte allmänna krav på en god planlösning redan är uppfyllda. Det visar att man inte genom att formulera detaljerade krav på bostadens funktion eller föränderbarhet kan åstadkomma bra bostäder. Sådan kvalitetsstyrning sker på övergripande gestaltnings-nivå, vilket innefattar detaljplanen. Enkelsidiga bostäder skall, enligt utvärderarnas mening, som princip inte lokaliseras till ett lamellhus orienterat med sina bägge fönsterfasader rakt i nord- respektive sydläge. Det gäller särskilt, om man kan förmoda att de boende kommer att vistas stor del av dagen i sin bostad. Så är fallet för många äldre. Studenter är helt enkelt hänvisade till bostaden för stor del av sitt studiearbete, eftersom högskolorna endast tillhandahåller lokaler schemalagt arbete, vilket motsvarar en mycket liten del av arbetsveckan. Skall-kravet på solljusbelysning i bostäderna är inte uppfyllt, vilket i princip innebär att bygglov hade kunnat förvägras. En helhetsbedömning kan emellertid leda till att bristen på dagsljus godtas med motivet att andra kvaliteter uppväger kravet på god dagsljusbelysning. I detta fallet är det tveksamt. Hur uppfylls Bör-kraven? Endast sju av nitton relevanta Bör-krav är helt uppfyllda för samtliga lägenheter. Ytterligare ett krav är delvis uppfyllt, medan två krav uppfyllt för en minoritet av lägenheterna. Sju krav är inte uppfyllda för någon lägenhet. (Två av totalt 21 krav är inte relevanta för enrumsbostaden.) I.Yttre och inre gestalt Alla krav utom det på dagsljusbelysning är till fullo uppfyllda. Byggnaden är orienterad i väderstreck som inte medger direkt solljus in i alla bostäder. 34 av de 41 lägenheterna är enkelsidiga, varav hälften vetter mot norr. 148 , Bomiljögruppen i i samråd med . Endast tre av de tio Bör-krav som hänför sig till bostadsfunktioner är helt uppfyllda för samtliga lägenheter. Ytterligare ett krav är delvis uppfyllt, medan två krav uppfyllt för en minoritet av lägenheterna. Tre krav är inte uppfyllda för någon lägenhet. Stor omsorg har ägnats våtutrymmen. Kokvrån är ljus och trevlig, dock med vissa funktionella brister. Badrummet är mycket rymligt, har hög standard och god tillgänglighet för rörelsehindrade. Möblerbarheten har som en följd av planlösningen allvarliga brister. Inget utrymme går att skilja av för någon enskild funktion vid sidan av hygienutrymmet. En möjlighet att skilja av medger att det även utan vägg går att möblera rationellt och avskärma olika funktioner från varandra med textil eller möbler. Brist på avskiljbarhet tyder ofta på att en vacker och praktisk möblerbarhet är begränsad. Just för studenter bör i handeln vanligen förekommande möbler kunna användas. Dels lever de i allmänhet på lån, dels bor de under ett begränsat antal år i studentbostad. Att motivera avsteg från kraven med att bostäderna är byggda för enpersonshushåll och för studenter visar brist på kunskap om studenters vardagsvillkor. För att studenterna skall kunna bedriva sina studier rationellt, krävs att studieplats går att anordna vid sidan av plats för måltider, vila, sömn och samvaro på en mycket begränsad yta. I synnerhet för studentbostaden är det sålunda väsentligt att helhet och detaljer löses på ett mycket omsorgsfullt sätt. Motivet förstärks av att hyresnivån i små lägenheter generellt sett är hög. I detta fallet är den mycket hög. I detta fall väl utförda detaljer knappast överbrygga brister på övergripande nivå. Kraven på föränderbarhet är inte uppfyllda, men bristen på flexibiliteten är huvudsakligen en följd av bostadshusets uppbyggnad och orientering. Kundundersökning med plananalys, enkäter, samt intervjuer149 Totalomdömet är entydigt negativt, boendekvaliteten är otillräcklig, ganska långt under genomsnittet i referensundersökningen. Studenterna anser att utrymmet för samvaro och avkoppling är för litet, liksom utrymmet för sängplats. De egna köket ansågs vara den största fördelen, liksom duschrummet. Lägenheterna uppfattades som trånga 149 Utvärdering av boendekvaliteter, , KTH-BMG. och med dålig genomsiktlighet, men uppskattades för att de var ovanliga och för att standarden var hög. Skall- och bör- kraven har beaktats i projekteringsfasen och inarbetats i arbetshandlingar och specifikationer. De har inte tagits upp särskilt i kvalitetsplaner eller i byggsamråd. Det har inte heller funnits någon särskild person utsedd som haft till uppgift att bevaka att de olika kraven uppfyllts. Skall- och Bör- kraven har inte heller förmedlats till eller diskuterats med de boende i huset. I finns en stålprofil vid kryprumsbjälklagets anslutning mot grundmuren. Denna bidrar till att yttemperaturen på golvet närmast vägg lokalt blir mycket låg vid kall väderlek. Om fuktbelastningen inomhus blir hög (betydligt högre än vad stickprovsmätningarna resulterat i ) föreligger risk för höga relativa fuktigheter eller i sämsta fall kondens i själva golvhörnet. Viss försiktighet med möblering med isolerande möbler närmast yttervägg måste iakttas. Konstruktionsdetaljen behöver förbättras. Nuvarande utformning innebär dessutom onödigt stora extra värmeförluster. Skall-krav för Resurshushållning bedöms vara delvis uppfyllda, utifrån de krav som BKD ställde i ursprungsdirektiven. Skall-krav avseende Kretsloppsanpassning har man endast delvis valt att besvara. Reservutrymmen finns i form av kabelstegar, vilket får anses vara en mycket begränsad form av reservutrymme. Beträffande Materialinnehåll, kopplat till Kemikalieinspektionens Begränsnings-lista, förekommer inga avsteg. Beträffande Avfall i fastigheten, där har man inga uppgifter. gör man inte några avsteg från Skall-kraven för avfall i fastigheten. Vid emballage vid uppförandet, har man utvecklat ett system med återanvändbara presenningar. Emballage för andra byggprodukter redovisas ej. Bör-krav för Resurshushållning; här hänvisas, för bedömning av energianvändning, till E-normberäkning som är utförd . Den är utförd på det faktiska huset med 41 studentlägenheter. Det verkliga utfallet uppvisar en påfallande stor skillnad i förhållande till E- normberäkningen. Eftersom utfallet grundar sig på dels det första årets drift, dels endast en del av ett driftsår, får uppgiften, även om skillnaden är stor, tas med stor reservation. Mätmöjligheter för avläsning av värme, el och vatten antas ske manuellt. Hyresgästen kan ej avläsa el- eller 150Arne Elmroth, LTH. 151Carl , KTH. Beträffande ingrepp i naturmark, är detta ett förnyelseprojekt, där denna frågeställning inte är tillämplig. Bör-krav avseende Kretsloppsanpassning anser man sig uppfylla genom skapande av projektspecifik miljöprofil och tillämpning av företagets (NCC:s) miljöprofil. Detta tillmäts vikt som projekterings- underlag och säkerställande att ämnen som finns upptagna i Kemikalieinspektionens OBS-lista men inte i Begränsningslistan inte används. Beträffande avfall och komposteringsmöjligheter undviker man att besvara frågan. Det går ej att kompostera avfall i lägenheten och kommunens program för avfallssortering i fastigheten styr fastighetens lösning. Några framåtsyftande åtgärder eller ambitioner som i stor utsträckning följer Bör-kraven kan inte skönjas i redovisningen. Projektet har genomförts med utnyttjande av utlovad teknik. Tillämpningen har dock varit på ett studentbostadshus vilket minskat möjligheterna att värdera teknikens användbarhet. Entreprenören anser att produktionstekniken är konkurrenskraftig och att den innehåller möjlighet till ett effektivare byggande. Bortsett från ytterväggs- beklädnaden kan huset inklusive grund monteras ned och flyttas. Konceptet är kommersiellt gångbart. produktion baseras på ett industriellt byggande med bättre möjligheter till samordning och styrning. bygger sina volymer som inreds i fabriken. Exempelvis har badrummens betongbjälklag från början färdiga fall och ingjutna avlopp och golvbrunnar. inreder badrummen i volymerna och använder sju yrkeskategorier för detta. Kvaliteten blir högre i fabriken är motsvarande arbete på byggplatsen hade blivit.