sou · GOB334d2 · 2001-01-01 00:00:00 — I vårt fall är vi främst intresserade av den skattade parametern l som vi använder för att konstruera index för den genomsnittliga värdeförändringen . De egenskaper hos lägenheten och föreningen som vi valt att ta med i regressionsekvationen är lägenhetens yta, antal rum, avgift till föreningen, överlåtelsetidpunkt samt fastighetens ålder. Lägenhetens yta och antal rum är starkt korrelerade med varandra och vi kan därför inte ta med båda i regressionsekvationen. Eftersom vi tror att båda egenskaperna har betydelse för det justerade överlåtelsepriset har vi skapat en avvikelsevariabel för antal rum. Detta har gjorts genom att först skatta antal rum som en funktion av lägenhetsytan. Från värdet på variabeln antal rum dras sedan den del som kan förklaras av lägenhetens yta. Överlåtelsepriset justerat för föreningens förmögenhetsförhållanden defineras som överlåtelsepriset ökat med den andel av föreningens finansiella nettoskuld och minskat med den andel av föreningens reala tillgångar utöver bostadsrättslägenheterna som hänför sig till den aktuella lägenheten. I avgiften till föreningen ingår kostnader för ränteutgifter hänförliga till föreningens finansiella nettoskuld. Det betyder att avgiften är korrelerad med nettoskulden som utgör en del av det justerade överlåtelsepriset. Avgiften inkluderar, utöver ränteutgifterna, även andra kostnader som t.ex. förvaltningskostnader, el och vatten som sannolikt har betydelse för det justerade överlåtelsepriset. Vi har därför även i detta fall skapat en avvikelsevariabel för avgiften där avgiften minskas med den del som förklaras av nettoskulden. När det gäller fastighetens ålder har vi utifrån värdeår delat in fastigheterna i 6 grupper (se avsnitt 4 i denna bilaga). För var och en av dessa åldersgrupper har vi skapat en dummyvariabel. Dummyvariabeln antar värdet 1 (ett) om fastigheten tillhör den aktuella åldersgruppen och värdet 0 (noll) om fastigheten inte tillhör den aktuella åldersgruppen. Överlåtelsetidpunkten representeras i ekvationerna av två dummyvariabler, en och en . Det betyder att vi relaterar värdeförändringen 1997 och 1998 till värdenivå. Den regressionsekvation som vi skattar med hjälp av minsta kvadratmetoden har således följande utseende: + b1 ln LGHYTA + b2 ln RUMAVV + b3 ln AVGAVV + l1 D97 + l2 D98 + e står för bostadsrättslägenhetens överlåtelsepris per kvadratmeter justerat för föreningens förmögenhetsförhållanden, b0 är en , står för lägenhetens yta, RUMAVV och AVGAVV är avvikelsevariabler för antal rum respektive avgift per kvadratmeter till föreningen, D är dummyvariabler som svarar mot fastighetens ålder, och D97 och D98 är dummyvariabler som svarar mot överlåtelseåret. e är en felterm som antas vara normalfördelad och fånga upp avvikelsen mellan det justerade överlåtelsepriset och det sanna marknadsvärdet. Som tidigare nämnts skiljer sig prisbildningen på bostadsrättsmarknaden åt i olika delar av landet. Vi har därför skattat regressionsekvationer för var och en av områdesgrupperna som presenteras i avsnitt 4. I detta sammanhang har det även varit möjligt att dela upp innerstäderna i och i två grupper vardera. Det betyder att vi har totalt 10 områdesgrupper. I tabell 5.2 redovisas resultaten från de skattade regressionsekvationerna. När det gäller resultaten från regressionsskattningarna är vi främst intresserade av de skattade koefficienterna för de två dummy- variablerna som svarar mot överlåtelseåret, dvs. l1 och l2. Resultaten visar att samtliga skattade koefficienter för den dummyvariabel som svarar mot är signifikant skilda från noll på en procents nivån.4 Med undantag av del I i samt prisgrupperna 3 och 4 gäller detta även för den dummyvariabel som svarar mot . För del I i samt prisgrupperna 3 och 4 är denna skattade koefficient inte signifikant skilda från noll. Här bör dock påpekas att om vi för del I i lägger till en dummyvariabel som anger om föreningen har räntebidrag blir koefficienten positivt signifikant på 10 procents nivån. När det gäller prisgrupp 3 erhålls genom att lägga till en dummyvariabel för räntebidrag samt exkludera variabeln AVGAVV en positivt signifikant koefficient på 10 procents nivån. Värdet på de skattade koefficienterna är i båda fallen oförändrade. Utifrån de skattade regressionsekvationerna kan vi konstruera index genom att ta anti-logaritmen av de skattade parametrarna l1 och l2. Anti-logaritmen av l1 ger oss ett index som speglar värdenivån i förhållande till värdenivån och anti-logaritmen av l2 ger ett index som speglar värdenivån i förhållande till värdenivån . Index som speglar värdenivån i förhållande till 1997 beräknas som index 1998 delat med index 1997. I tabell 5.3 redovisas beräknade index för respektive områdesgrupp. 4 Med statistiskt signifikant menas att man med en viss säkerhet, i detta fall 99 procents säkerhet, kan uttala sig om att det skattade värdet på koefficienten är skilt från noll. Tabell 5.2 Skattade regressionsrekvationer (minsta kvadratmetoden).1 Beroende variabel lnPjust: Överlåtelsepris per kvadratmeter justerat för föreningens förmögenhetsförhållanden, (7,468)* (8,978)* (10,981)* (4,818)* (3,564)* (0,307) (19,533)* (27,861)* (17,067)* (11,851)* -0,201 -0,042 -0,058 -0,032 -0,205 (2,710)* (0,516) (-3,012)* (0,236) (-0,459) (2,490)** (-1,997)** (-1,879)*** (5,652)* (-3,789)* -0,407 -0,011 (2,673)* (6,697)* (2,485)** (1,693)*** (-3,173)* (0,723) (-0,274) (7,994)* (8,822)* (5,446)* -0,034 -0,346 -0,524 -0,043 -0,282 -0,573 -1,618 (0,596) (1,150) (-2,331)** (2,932)* (-3,536)* (1,900)*** (-0,766) (-9,856)* (-12,062)* (-14,087)* -0,027 (3,575)* (7,942)* (1,540) (3,406)* (2,864)* (2,814)* (3,830)* (5,263)* (1,397) (-0,663) -0,108 (7,319)* (15,506)* (5,986)* (6,710)* (3,663)* (3,709)* (11,508)* (12,342)* (3,973)* (-2,645)* Siffrorna inom parentes motsvarar t-värden. * indikerar att koefficienten är signifikant skild från noll på 1 procents nivån, ** och *** indikerar att koeffcienten är signifikant skild från noll på 5 respektive 10 procents nivån. Vi är inte intresserade av de skattade koefficienterna för dummy- variablerna som betecknar fastighetens ålder och har därför inte redovisat dessa. 1Skattningarna har genomförts med hjälp av statistik- och ekonometriprogrammet STATA. 2I del I i ingår församlingarna , och , och i del II ingår , Masthugg, samt . I del I i ingår församlingarna , Slottsstaden och , och i del II ingår och . Tabell 5.3 Index (I) för respektive områdesgrupp innerstad, del I innerstad, del II Gbg:s innerstad, del I Gbg:s innerstad, del II De konstruerade index som redovisas i tabell 5.3 används för att räkna om våra överlåtelsevärden till värdenivå. Resultaten visar att för samtliga grupper, exklusive prisgrupp 4, har den genomsnittliga värdenivån ökat över den studerade perioden. Redovisning av genomförda beräkningar I detta avsnitt redovisas de antaganden och metoder som ligger till grund för de resultat som redovisas i kapitel 13. Det bearbetade datamaterialet som våra beräkningar utgår från omfattar totalt nästan 27 000 överlåtelser. Det finns dock enstaka variabler som har betydligt färre observationer. Om en variabel har långt under 27 000 observationer har det inte varit möjligt att ta med den i våra beräkningar eftersom vi då förlorar mycket av precisionen i beräkningarna. Däremot för vi i detta avsnitt en diskussion kring betydelsen av de variabler som vi inte kunnat ta med i analysen. I tillämliga fall har vi i beräkningarna tagit hänsyn till de s.k. reduktionsreglerna som innebär att fastighetsskatten reduceras efter nybyggnation. utgår ingen fastighetsskatt medan halv fastighetsskatt utgår påföljande . Noteras bör att kommittén endast behandlar taxering och beskattning av bostäder inte lokaler. Dessutom vill vi påpeka att det är fastigheten, inte den enskilda lägenheten, som skall åsättas ett taxeringsvärde som motsvarar bostadsrättslägenheternas samlade marknadsvärde. I avsnitt 5.1-5.3 redovisas beräkningar av marknadsvärde, taxeringsvärde samt förändring i nettoskatteuttag. Därefter redovisas i avsnitt 5.4 pris- och förmögenhetseffekter som en omläggning av taxerings- och beskattningsreglerna kan förväntas ge upphov till. 6.1Definition av marknadsvärde för bostadsrättslägenheter I kapitel 12.4 framgår det att marknadsvärdet på bostadsrättslägenheten generellt sett ska definieras som det pris som bostadsrätten sannolikt betingar vid en normal försäljning på den allmänna marknaden ökat med den andel av föreningens finansiella nettoskuld och minskat med den andel av föreningens reala tillgångar utöver bostadsrättslägenheterna som hänför sig till den aktuella lägenheten. Bostadsrättslägenhetens marknadsvärde definieras enligt följande: MVBR lg h = överlåtelsepris + andel * (nettoskuld - MV HR ) + m MV BR lg h = marknadsvärde för bostadsrättslägenheten = marknadsvärde för bostäder och lokaler upplåtna med = nominella respektive räntejusterade värdet av föreningens skulder - finansiella tillgångar = bostadsrättens andel i föreningen = skillnaden mellan justerat överlåtelsepris och det sanna marknadsvärdet för vilken väntevärdet är 0 (noll). Vi skattar marknadsvärdet genom att beräkna genomsnittsvärden för olika regioner. Om vi antar att väntevärdet för m är 0 (noll) kommer inte denna påverka våra genomsnittsberäkningar. vi inte ha med m i fortsättningen. I beräkningarna har vi utgått från att bostadsrättens andel i föreningen motsvarar den aktuella lägenhetens andel av den totala lägenhetsytan i bostadsrättslägenheterna i föreningen. Det innebär att bostadsrätts- lägenhetens marknadsvärde skulle uttryckas enligt följande: MVBRlgh/kvm = överlåtelsepris/kvm lghyta + föreningens nettoskuld/kvm totyta - MVHR/kvm BR yta där kvm lghyta motsvarar den enskilda lägenhetens yta per kvadratmeter, kvm totyta motsvarar bostadsrättsföreningens totala yta (dvs. såväl bostads- som lokalyta) och kvm BRyta motsvarar bostad- rättsföreningens totala bostadsyta. I det datamaterial som ligger till grund för beräkningarna har vi dock inte möjlighet att särskilja hur stor andel av lägenhetsytan som upplåts med hyresrätt respektive bostads- rätt. Vi har därför utgått från att alla bostadslägenheter i fastigheten upplåts med bostadsrätt (BR) samt att alla lokaler upplåts med hyresrätt (HR). Den definition av marknadsvärdet för bostadrättslägenheten, MVBRlgh, som används i beräkningarna är alltså: nettoskuld/kvm totyta - MVlok/kvm boyta MVlok = marknadsvärde för lokaler Marknadsvärdet per kvadratmeter för bostadsrättslägenheten definieras i enlighet ekvation (3) ovan. Taxeringsvärdet eller underlaget för schablonintäkten avseende bostadsrättslägenheterna definieras vidare som: TVBR lg h = 0.75* MVBR lg h Som framhållits i avsnitt 12.4, kan det ifrågasättas om marknadsvärdet bör definieras med utgångspunkt i föreningens nominella nettoskuld eller om hänsyn bör tas till eventuella skillnader mellan nettoräntesatsen för föreningens lån och marknadsräntan vid överlåtelsetidpunkten. Eftersom kommittén valt att inte ta ställning till denna fråga har vi i analyserna utgått från två alternativa definitioner av marknadsvärdet. Den ena bygger på föreningens nominella nettoskuld medan den andra utgår från en med hänsyn till ränteläget justerad nettoskuld. Den nominella nettoskulden definieras som summan av långfristiga och kortfristiga lån minskat med omsättningstillgångar och eventuella finansiella tillgångar. I vårt datamaterial har vi för få observationer när det gäller kortfristiga skulder varför vi i beräkningarna bortser från dessa. Omsättningstillgångarna torde i allmänhet vara av ungefär samma storlek som de kortfristiga skulderna varför vi även bortser från dessa. Vidare har vi i vårt datamaterial inga uppgifter om föreningens finansiella tillgångar utöver omsättningstillgångarna. Det är dock inte vanligt att bostadsrättsföreningar har större finansiella tillgångar. Tillsammans med det faktum att vi räknar fram genomsnittsvärden bör detta därför inte påverka resultaten nämnvärt. Den räntejusterade nettoskulden definieras som den nominella skulden multiplicerad med en faktor som motsvarar föreningens netto- räntesats definierad som marknadsräntan. Föreningens nettoräntesats definieras som föreningens totala ränteutgifter, (r) minskat med ränte- bidrag, (RB) och ökat med eventuell tomträttsavgäld, (T) uttryckt i procent av föreningens långfristiga skuld (S), dvs. r - RB + T instuitutens genomsnittliga räntesats för ett 5-årigt lån vid överlåtelse- tidpunkten enligt finansmarknadsstatistik. Som nämnts ovan utgår vi i beräkningarna från att alla lokaler upplåts med hyresrätt. I vårt datamaterial finns uppgifter om lokalernas taxeringsvärde som vi kan använda för att räkna fram lokalernas marknadsvärde. Precis som för bostäder motsvarar taxeringsvärdet för lokaler av marknadsvärdet för det aktuella värdeåret.5 Taxeringsvärdet räknas först upp till basvärdenivå utifrån en schablon för uppräkning som LMV tagit fram. Enligt schablonen förväntas basvärdena för lokaler i , , och i genomsnitt ligga taxeringsvärden, dvs. de uppgifter avseende taxeringsvärden som uppgivits i vårt material. I övriga landet förväntas basvärdena ligga taxeringsvärden. Av tabell 6.1 framgår skillnaden mellan de två definitionerna av marknadsvärdet. I de fall föreningens räntevilkor inte, i någon betydande utsträckning, avviker från gällande marknadsränta och/eller föreningens lån på fastigheten är relativt små har det ingen större betydelse för marknadsvärdet vilken av de två definitionerna vi utgår ifrån. Detta gäller för merparten av alla fastigheter i vårt material. Det finns dock en kategori fastigheter för vilka valet mellan de två definitionerna har större betydelse. Det gäller fastigheter som är högt belånade och för vilka föreningen uppbär räntebidrag. I vårt material gäller det främst fastigheter med värdeår 1987 eller senare belägna utanför . För dessa fastigheter blir marknadsvärdet betydligt lägre i det fall då det definieras utifrån den räntejusterade nettoskulden. 5 Marknadsvärde=1,33*taxeringsvärdet. Tabell 6.1 Marknadsvärde per kvadratmeter definierat utifrån föreningens nominella nettoskuld samt utifrån den räntejusterade nettoskulden värdenivå, kronor Den övre raden i varje cell svarar för medianvärdet för marknadsvärdet per kvadratmeter definierat utifrån den nominella skulden medan den nedre raden svarar för marknadsvärdet per kvadratmeter definierat utifrån den räntejusterade nettoskulden. 1För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i del 1 och 2 i . 2För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i och samt prisgrupp 1. Det kan även vara av intresse att jämföra bostadsrättslägenheternas marknadsvärde per kvadratmeter, enligt den definition som anges ovan, med överlåtelsevärde per kvadratmeter för småhus i respektive grupp. Denna jämförelse är dock endast aktuell för de delgrupper där det förekommer småhus, dvs. När det gäller marknadsvärde för bostadsrättslägenheterna har vi för vissa årgångar beräknat ett samlat värde för Göteborgs- och Malmös innerstäder samt prisgrupp 1. Det betyder att dessa inte är direkt jämförbara med överlåtelsevärdena för småhus som gäller enbart prisgrupp 1. Tabell 6.2 Genomsnittligt överlåtelsepris per kvadratmeter för småhus samt genomsnittligt marknadsvärde per kvadratmeter för bostadsrätts- fastigheter definierat utifrån nominell respektive räntejusterad nettoskuld priser, kronor Källa: vid samt eget datamaterial. Anm: Den övre raden svarar för genomsnittligt överlåtelsepris per kvadratmeter för småhus, den mellersta och nedre raden svarar för genomsnittligt marknadsvärde per kvadratmeter för bostadsrättsfastigheter definierat utifrån nominell respektive ränte- justerad nettoskuld. står för ingen uppgift. 1 För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i och samt prisgrupp 1. 2 För två föreningar i denna grupp överstiger den nominella nettoräntan av skulden. Om vi bortser från dessa extremvärden skulle det genomsnittliga marknadsvärdet per kvadratmeter uppgå till . I merparten av dessa delgrupper ligger det genomsnittliga överlåtelse- värdet per kvadratmeter för småhus högre än motsvarande genom- snittsvärde för bostadrättslägenheter oavsett definition av nettoskulden. När det gäller fastigheter med värdeår efter 1950 men är överlåtelsevärdet per kvadratmeter för småhus i genomsnitt mycket högre, och i många fall mer än dubbelt så högt, än motsvarande marknadsvärde för bostadsrättslägenheter. En tänkbar förklaring till detta kan vara att fastigheternas läge skiljer sig åt. Bostadsrätts- fastigheter i dessa årgångar är sannolikt belägna i mindre attraktiva delar än småhusen och har därför ett lägre marknadsvärde per kvadrat- meter. Även andra fysiska skillnader mellan de olika typerna av bostäder har betydelse för marknadsvärdet. En annan faktor som kan vara av betydelse är utformningen av skattereglerna för de olika typerna av bostäder. Det finns alltså ett antal möjliga förklaringar till skillnaderna varför värdena inte framstår som orimliga. Det finns dock en grupp som skiljer sig åt nämligen fastigheter med värdeår 1987. För dessa fastigheter har det stor betydelse vilken av de två marknadsvärdedefinitionerna för bostadsrättslägenheter som används. I det fall då marknadsvärdet definieras utifrån den nominella nettoskulden ligger marknadsvärdet per kvadratmeter högre för bostadsrättslägenheterna än för småhusen. När marknadsvärdet däre- mot definieras utifrån den räntejusterade nettoskulden gäller detta endast prisgrupp 3. För fastigheter med värdeår 1987 eller senare utgår enligt dagens regler räntebidrag. Den definitionen av marknadsvärdet som utgår från den nominella nettoskulden innebär att vi i marknads- värdet även inkluderar det kapitaliserade värdet av räntebidragen. Så är emellertid inte fallet då vi utgår från den räntejusterade nettoskulden. Då det kapitaliserade värdet av räntebidragen inte inkluderas i marknadsvärdet minskar skillnaden mellan småhusens överlåtelsevärde och bostadsrättslägenheternas marknadsvärde betydligt. Ändrade regler för taxering av bostadsrättsfastigheter i enlighet med vad som anges i kapitel 12 leder till såväl höjda som sänkta taxeringsvärden beroende på fastighetens läge och ålder (se även tabell 13.3). Det totala skatteunderlaget avseende bostadsrättsbostäder i flerfamiljshus skulle vid en sådan omläggning öka med ca . För att få en uppfattning om hur stor andel av taxeringsvärdena som höjs respektive sänks har vi delat upp taxeringsvärdeförändringen på höjningar respektive sänkningar. Tabell 6.3 Totalt taxeringsvärde enligt marknadsvärdemodellen (TVmv) respektive enligt dagens regler (TVhh) värdenivå, miljarder kronor Andel av TVhh som höjs Andel av TVhh som sänks Anm. TVmv motsvarar taxeringsvärdet enligt marknadsvärdemodellen. TVhh motsvarar taxeringsvärdet enligt dagens regler där bostadsrättsfastigheter taxeras som om de vore hyreshusfastigheter. Av tabell 6.3 framgår att vid en övergång till marknadsvärdemodellen höjs av det totala taxeringsvärdet med och sänks med . Sänkningarna av taxeringsvärdena utgör alltså en större andel än höjningarna vilket betyder att det totalt sett blir fler sänkningar än höjningar av taxerings- värdena. I kapitel 13 redovisas våra beräkningar av konsekvenser av ändrade taxerings- och skatteregler för bostadsrättsfastigheter på nettoskatte- uttaget. Med nettoskatteuttag avses den samlade effekten av fastighets- skatt, avdragsregler och räntebidrag. Utgångspunkten i den jämförande analysen är de regler som enligt tidigare fattade beslut ska gälla . Det innebär att vi inte tar hänsyn till den tillfälliga sänkningen av fastighetsskatten till utan utgår från en fastighetsskattesats på . Det nettoskatteuttag som följer av regler jämförs med den samlade effekten av en övergång till ett marknads- värdebaserat skatteunderlag; en schablonintäkt på som beskattas i inkomstslaget kapital ; slopad fastighetsskatt för bostäder; garanterad avdragseffekt på för föreningens ränteutgifter samt slopande av de s.k. eviga räntebidragen. Nedan redo- visas hur förändringen i skatteuttaget respektive avdragseffekten inklusive räntebidragen har beräknats. Som nämnts ovan har vi i beräkningen av det totala skatteuttaget enligt dagens regler utgått från den fastighetsskattesats som enligt tidigare fattade beslut ska gälla , dvs. Vid beräkning av fastighetsskatten har hänsyn tagits till de s.k. reduktionsreglerna som innebär att fastighetsskatten reduceras efter nybyggnation. utgår ingen fastighetsskatt medan halv fastighetsskatt utgår påföljande . Utöver fastighetsskatten ska bostadsrättsföreningar enligt dagens regler ta upp en schablonintäkt i inkomstslaget näringsverksamhet motsvarande av taxerings- värdet samt eventuella räntebidrag. Tillsammans innebär det ett skatte- uttag motsvarande av taxeringsvärdet (0,2*0,03*tax- eringsvärdet + 0,015*taxeringsvärdet). Enligt de förslag som läggs fram i kapitel 12 ska bostadsrättslägenheter beskattas på motsvarande sätt som egna hem. Det innebär att fastighetsskatten för bostäder slopas och att en schablonintäkt på av taxeringsvärdet tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital. En schablonintäkt på som beskattas motsvarar en fastighetsskatt på . Det betyder att skatteuttaget enligt de föreslagna reglerna jämfört med dagens regler sänks . Det bör påpekas att skattereduktionen för nya bostäder förutsätts bestå även i det nya systemet. För att beräkna effekten av ändrade avdragsregler och regler för räntebidrag har vi utgått från dagens regler som innebär att bostads- rättsföreningar ska ta upp av taxeringsvärdet som schablon- intäkt samt eventuella räntebidrag i inkomstslaget näringsverksamhet. Avdrag får sedan göras i samma inkomstslag för ränteutgifter hänförliga till fastigheten, tomträttsavgäld eller liknande avgäld samt återbetalning av statliga räntebidrag (39 kap. 25§, Inkomstskattelagen 1999:1229). Om ränteutgifterna inklusive eventuell tomträttsavgäld är lägre än schablonintäkten motsvarar avdragseffekten av ränteutgifterna och tomträttsavgälden. Om ränteutgifterna inklusive eventuell tomträttsavgäld däremot överstiger schablonintäkten begränsas avdragseffekten till av schablonintäkten, dvs. att avdrageffekten understiger av ränteutgifterna. I den jämförande analysen beaktas endast de räntebidrag som utgår enligt regler, dvs. det s.k. Danell-systemet. Övriga räntebidrag är nämligen enligt tidigare fattade beslut under avveckling och ingår därför inte i den omläggning av regelverket för bostadsrättsföreningar som kommittén diskuterat. Variabeln räntebidrag i vårt insamlade data- material inkluderar dock samtliga typer av räntebidrag varför denna inte kan användas. Enligt regler motsvarar räntebidraget av ränteutgifterna som är att hänföra till det bidragsgrundande underlaget. Vi har därför utgått från att det faktiska räntebidraget motsvarar av bruttoränteutgifterna för alla fastigheter med värdeår 1993 eller . Noteras bör dock att föreningen kan ha lån som inte berättigar till räntebidrag vilket betyder att räntebidragets storlek till viss del överskattas i våra beräkningar. Den skattereduktion som följer med nu gällande regler enligt dessa beräkningar jämförs sedan med skattelättnaden som skulle uppstå om föreningarna garanterades en skattelättnad motsvarande av ränteutgifterna inklusive eventuell tomträttsavgäld. Därtill kommer effekten av slopade räntebidrag enligt regler beräknad på det sätt som anges ovan. De initiala förändringar i nettoskatteuttaget som en omläggning av taxerings- och skattereglerna ger upphov till kommer sannolikt att påverka överlåtelsepriserna på bostadsrättsmarknaden och därmed bostadsrättslägenheternas mark-nadsvärden. I de fall då nettoskatte- uttaget ökar till följd av omlägg-ningen kommer överlåtelsepriserna sannolikt att bli lägre än de skulle ha varit med nuvarande taxerings- och skatteregler. Följaktligen kommer även lägenheternas marknadsvärden att bli lägre vilket återspeglas i lägre taxeringsvärden.