sou · GOB395d2 · 2001-01-01 00:00:00 — Vi tog i kapitel 3 ställning för vilka mer grundläggande drag som bör gälla för kooperativa hyresrättsföreningar. En kooperativ hyresrättsfö- rening skall vara en särskild sorts ekonomisk förening. Den skall ha till ändamål att i hus som föreningen äger eller hyr upplåta lägenheter med hyresrätt. Någon fast koppling skall inte finnas mellan andelsrätten i föreningen och nyttjanderätten. Valet av föreningsform ger flera likheter med bostadsrättsförening- ar. skall själva upplåtelseformen vara hyresrätt. Det innebär vissa grundläggande likheter för upplåtelseformen med vanlig hyresrätt och vissa skillnader jämfört med bostadsrätter. Hyresrätt är, till skill- nad från bostadsrätt, en tidsbegränsad upplåtelse. Det sagda gör att det beträffande de nyttjanderättsliga reglerna finns skäl att ta utgångspunkt i hyreslagens regler. Vad gäller de mer grund- läggande bestämmelserna, de som ger hyresrätten dess karaktär som upplåtelseform, kan det inte komma ifråga att i någon större utsträck- ning avvika från hyreslagen. Bland de frågor som inryms bland rättig- heter och skyldigheter finns å andra sidan många frågor där man inte kan säga att upplåtelseformens natur leder till en särskild lösning. Det gäller t.ex. sådant som vilka ordningsregler som skall gälla och under vilka omständigheter andrahandsupplåtelse skall få ske. Som tidigare nämnts innebär framför allt föreningsformen att flera likheter finns med bostadsrättsföreningar. Kooperativ hyresrätt kan på många sätt karaktäriseras som en mellanform av hyresrätt och bostads- rätt. Likheterna med bostadsrättsföreningar kan motivera avsteg från hyreslagens regler. Det som då blir aktuellt är antingen att ansluta till BRL eller att tillskapa bestämmelser som är unika för kooperativ hyres- rätt. En likhet med bostadsrätt är att den kooperative hyresgästen liksom bostadsrättshavaren i samband med tillträdet har erlagt kapitaltillskott. Det kan tala för att ge den kooperative hyresgästen en större handlings- frihet än en vanlig hyresgäst. Å andra sidan kan den kooperative hyres- gästen i detta hänseende inte helt jämställas med bostadsrättshavaren. Den sistnämndes enda möjlighet att återfå kapitaltillskotten är normalt att hitta en köpare till bostadsrätten. Vi har i avsnitt 4.2.4 tagit ställning för att den kooperative hyresgästen skall ha möjlighet att säga upp hy- resrätten och medlemskapet samt att då ha rätt att få tillbaka satsade belopp, om än med vissa reservationer. På det sättet står den kooperati- ve hyresgästen inte samma risk som bostadsrättshavaren, t.ex. när det gäller förändringar av lägenheten. Liksom en bostadsrättsförening består en kooperativ hyresrättsföre- ning av dess medlemmar. Ofta kommer det att vara i stort sett samma personer som är hyresgäster. Det talar också för en relativt stor hand- lingsfrihet så länge detta är acceptabelt för kollektivet. Förekomsten av en ekonomisk förening ger generellt sett en koope- rativ hyresgäst en säkrare ställning vad gäller medinflytande o.d. än vad en vanlig hyresgäst har. Föreningslagen innehåller krav på majori- tetsbeslut och vissa särskilda regler för att ge minoritetsskydd. Före- ningen utgör en liten demokrati. Inom ramen för denna finns möjlig- heter att finna gemensamma lösningar i olika frågor. Motpartsförhål- landet är inte lika markerat som i ett vanligt hyresförhållande. Det sag- da får anses medföra att vissa frågor bör kunna överlåtas till förening- en. Tvingande regler behövs därmed inte i de fallen. Som nämndes i kapitel 2 är en viktig princip över huvud taget att inte införa begrän- sande bestämmelser i onödan. är det viktigt att inte dölja att den enskilde, kanske sär- skilt när det gäller just rättigheter och skyldigheter, kan hamna i ett motsatsförhållande till föreningen. Om en hyresgäst t.ex. inte betalar hyran, innebär förekomsten av en förening i princip ingen skillnad jäm- fört med om betalningsmottagaren hade varit en vanlig hyresvärd. Bostaden är av lika stor betydelse för en kooperativ hyresgäst som för en vanlig hyresgäst eller en bostadsrättshavare. Det är därför viktigt att regelverket ger den som bor i en kooperativ hyresrätt ett tillräckligt socialt skydd. Vikten av ett sådant skydd har framhållits beträffande både vanliga hyresgäster och bostadsrättshavare. Hänsynen till kollektivet kan också tala för att begränsa den enskil- des handlingsfrihet, trots förekomsten av en förening. Vid t.ex. stör- ningar i boendet är förekomsten av en förening betydelselös. Det är de kringboende som störs. Obehaget är detsamma oavsett om man är hy- resgäst eller bostadsrättshavare. Liksom det har sagts om bostadsrätts- föreningar är det också viktigt att den enskildes frihet i nyttjandet inte blir så stor att en ändamålsenlig förvaltning och skötsel av föreningens hus försvåras. De olika synpunkterna drar åt olika håll. Som framgått av det sagda är det också olika aspekter som kommer i förgrunden beroende på vilka rättigheter eller skyldigheter som diskuteras. En avvägning får göras i respektive fall. Vi kommer därför ha anledning att i de olika kapitlen återkomma till de olika synpunkterna. I de följande kapitlen tas nämli- gen upp frågor där vi anser att det finns skäl att närmare diskutera om hyreslagens bestämmelser bör vara tillämpliga eller något annat bör gälla. Beträffande frågor som inte särskilt behandlas är vår inställning alltså att det är mer givet att hyreslagens bestämmelser bör gälla. Så är fallet med bl.a. hyreslagens regler om pant, borgen och övergivna lä- genheter. Här bör nämnas att frågan om hyressättningen kan sägas vara hän- förlig till rättigheterna och skyldigheterna. Men hyran har också bety- delse för föreningens finanser. Det var därför vi valde att behandla hy- ressättningen bland de finansiella frågorna. 170 Hyresavtal, hyrestid och uppsägning Hyresavtal, hyrestid och uppsägning 171 11Hyresavtal, hyrestid och uppsägning Regler om hur man ingår ett hyresavtal finns i 2 § hyreslagen. Avtalet behöver vara skriftligt endast om någon av parterna begär det. Om av- talet är skriftligt och någon träder i hyresgästens ställe, skall detta på begäran antecknas på avtalet. Slutligen finns en bestämmelse om gemensamma utrymmen som hyresgästen har rätt att utnyttja. Sådan rätt måste ändras på samma sätt som andra hyresvillkor. Hyresavtal kan ingås för obestämd eller bestämd tid. Beroende på vil- ken tid som har avtalats och hur hyresförhållandet har bestått gäller olika regler dels i frågan huruvida uppsägning krävs eller avtalet upphör att gälla automatiskt, dels beträffande uppsägningstider, 3 – 6 §§ hyreslagen. Betydelse har också om det är en bostadslägenhet eller en lokal. I 7 § hyreslagen finns bestämmelser om när hyresgästen skall lämna lägenheten sedan hyrestiden har löpt ut. Bestämmelser om hur uppsägningen skall var utformad och vad som krävs för att uppsägning skall anses ha skett finns i 8 § hyreslagen. Ofta krävs skriftlig uppsägning, men i vissa fall kan den vara muntlig. Om hyresvärden säger upp ett bostadshyresavtal och uppsägningen skall vara skriftlig, bör hyresvärden ange orsaken till uppsägningen. krävs delgivning av en uppsägning enligt de särskilda delgivningsbe- stämmelser som finns i paragrafen. Ett enklare förfarande kan dock an- vändas i fall då uppsägningen saknar rättsverkningar, vilket bl.a. är fallet då en hyresvärd vägrar förlängning av ett bostadshyresavtal. 172 Hyresavtal, hyrestid och uppsägning Vårt förslag: Reglerna om hyresavtalet, hyrestid och uppsägning i 2 – 8 §§ hyreslagen skall gälla även för kooperativa hyresrätter. Som nämndes i kapitel 10 medför valet av upplåtelseformen hyresrätt att de grundläggande dragen bör vara desamma för kooperativ som för vanlig hyresrätt. De frågor som här är aktuella är just sådana som mar- kerar ramen för upplåtelseformen. Starka skäl talar därför för att an- sluta till hyreslagen. När det gäller de grundläggande bestämmelserna om hyrestid och uppsägning ser vi således inga skäl för att andra regler skall gälla för kooperativa hyresrätter än för vanliga hyresgäster. Vi ser dock skäl för att närmare överväga vad som bör gälla för sättet att ingå respektive säga upp avtalet. Som utvecklats i avsnitt 11.1.1 kan ett hyresavtal ingås muntligen. Av- tal om upplåtelse av bostadsrätt skall normalt vara skriftliga, 4 kap. 5 § BRL. Vad bör då gäller för kooperativa hyresrätter? En skillnad jämfört med ett vanligt bostadshyresavtal är att en ko- operativ hyresrättsförening skall kunna ta ut en upplåtelseinsats. Det kan sägas tala för ett skriftlighetskrav. Å andra sidan brukar formkrav, som nämnts i avsnitt 5.2.2, motiveras med bl.a. att de behövs för att precisera avtalsvillkoren och för att i övrigt skapa ordning och reda i rättsförhållandena. Även om kapitaltillskott är viktiga kan det vara av lika stor vikt att övriga avtalsvillkor klart framgår. Det kan därvid konstateras att den nuvarande ordningen där inga formkrav finns för hyresavtal, enligt de erfarenheter som finns inom ut- redningen, inte innebär några särskilda problem. Enligt våra erfaren- heter är det också så att införande av formkrav ofta medför vissa komplikationer. Formkrav medför vidare en rätt omfattande reglering. Bestämmelser måste nämligen finnas om vilka krav som skall gälla, vad som skall ske om det brister i formkraven osv. Som utvecklades i avsnitt 5.2.2 har dessutom anslutit sig till en gemensam stånd- punkt om elektronisk handel. Den innebär i korthet att eventuella form- krav beträffande hyresrätt inte får innebära hinder mot avtal på elektro- nisk väg. I sammanhanget kan konstateras att kapitaltillskotten framför allt är en föreningsrättslig figur och att dessa skall regleras i stadgarna. Hyresavtal, hyrestid och uppsägning 173 Vi har intagit hållningen att några formkrav för förhandsavtal inte bör införas. Om man skulle förespråka sådana kommer naturligtvis sa- ken i ett annat läge. Men med hänsyn till vårt förslag om förhandsavtal och de redovisade omständigheterna anser vi alltså att hyreslagens bestämmelser om ingående av hyresavtal kan gälla även för kooperati- va hyresrätter. Något krav på skriftlighet bör således, enligt vår upp- fattning, inte ställas upp. Bl.a. mot bakgrund av att i sitt slutbetänkande Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2) föreslog att möjligheten till muntlig uppsägning mot skriftligt erkännande skall tas bort vill vi uppmärksamma denna fråga särskilt. Utredningens förslag är att endast skriftlig uppsägning skall vara möjlig beträffande bostadsrätt. Utred- ningen motiverade detta med att möjligheten till muntlig uppsägning nästan aldrig utnyttjas och att det därför finns en risk förknippad med kravet på skriftligt erkännande (betänkandet s. 240). Utredningen tilla- de att avsägelse endast kan göras skriftligen och att en harmonisering med detta gör reglerna mer lättöverskådliga. Beträffande vanliga hyresförhållanden var frågan om muntlig upp- sägning senast föremål för behandling i prop. 1983/84:137. Hyresrätts- utredningen föreslog i sitt slutbetänkande Hyresrätt 3 Bruksvärde, hy- resprocess m.m. (SOU 1981:77) att möjligheten till muntlig uppsäg- ning mot skriftligt erkännande skulle utgå. Så blev det inte. Departe- mentschefen lämnade därvid följande motivering (prop. s. 119). Från flera remissinstanser har det framhållits att den muntliga uppsägningen fyller en funktion för hyresgästerna. En hyresgäst kan enligt nuvarande ordning ringa upp sin hyresvärd och säga upp avtalet, varefter denne i brev bekräftar uppsägningen. Detta förfarande är väl inarbetat på hyresmarknaden och bör bestå när avsikten är att hyresförhållandet skall upphöra. Enligt våra erfarenheter är läget oförändrat. Det beskrivna förfarandet kan alltjämt beskrivas som väl inarbetat. Det fyller en funktion. Vi ser därför inte skäl för avvikelser från hyreslagen på denna punkt. 174 Lägenhetens skick och ansvaret för den Lägenhetens skick och ansvaret för den 175 12Lägenhetens skick och ansvaret för den Både för hyresrätter och bostadsrätter är utgångspunkten att lägenhe- ten, när den skall tillträdas första gången, skall vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, 9 § hyreslagen och 7 kap. 1 § BRL. Beträffande bostadsrätter avses här endast situationen att föreningen upplåter bo- stadsrätt och alltså inte övergång av bostadsrätt. En skillnad är att möj- ligheterna att avtala om sämre skick är begränsade beträffande hyres- rätter, medan denna möjlighet alltid finns då det gäller en bostadsrätt. Om det finns brister i lägenhetens skick före tillträdet eller om bo- stadsrättshavaren eller hyresgästen inte får tillträda i rätt tid, har de vis- sa rättigheter. Regleringen i 10 – 13 §§ hyreslagen är betydligt mer ut- förlig än motsvarande reglering i BRL. Exempelvis finns i hyreslagen olika bestämmelser beroende på om lägenheten blir totalförstörd eller bristerna är mer begränsade eller om bristerna är fysiska eller beror på ett myndighetsbeslut. Vid vissa allvarligare brister kan ett hyresavtal förfalla. Någon mot- svarighet till det finns inte för bostadsrätter. En annan skillnad är att en hyresgäst kan utverka åtgärdsföreläggande om det finns brister i en bo- stadshyreslägenhets skick. De övriga påföljderna – rätt till avhjälpande av bristen, uppsägningsrätt, rätt till nedsättning och rätt till skadestånd – förekommer i både hyreslagen och BRL. Efter tillträdet uppstår en grundläggande skillnad mellan bostads- rättshavaren och hyresgästen. Hyresvärden har enligt huvudregeln un- derhållsansvaret för hyreslägenheten, 24 § hyreslagen. Utgångspunkten i BRL kan sägas vara den motsatta. Om inte någon inskränkning har gjorts i stadgarna, svarar bostadsrättshavaren för underhållet av lägen- heten och marken i de fall den ingår i upplåtelsen, 7 kap. 12 § BRL. 176 Lägenhetens skick och ansvaret för den Även om hyresgästen inte har underhållsansvaret får denne vidta vissa åtgärder med sin bostadslägenhet. Bostadshyresgästen har rätt att utföra reparationer som t.ex. tapetsering, 24 a § hyreslagen. Denna rätt kan avtalas bort i vissa fall. I sammanhanget bör nämnas att bostadsrättshavaren har rätt att vidta ytterligare åtgärder. Det gäller oavsett om denne har underhållsansvaret eller inte. För bostadsrättshavaren går gränsen vid att denne inte får gö- ra någon väsentlig förändring i lägenheten utan tillstånd av styrelsen, 7 kap. 7 § BRL. Det är möjligt att i stadgarna ge bostadsrättshavaren en mer vidsträckt rätt. Även ett par andra rättigheter bör nämnas, vilka hyresgäster men inte bostadsrättshavare har. En hyresgäst kan i vissa fall utverka åt- gärdsföreläggande om det vid eller efter tillträdet finns brister i lägen- heten. En hyresgäst kan också ansöka om upprustningsföreläggande, 18 a – c §§ hyreslagen. I korthet går det ut på att en bostadslägenhet som hyrs ut för annat än fritidsändamål och som inte utgör en del av hy- resvärdens egen bostad skall ha en närmare specificerad lägsta godtag- bara standard. Slutligen finns i 18 d – h §§ hyreslagen bestämmelser om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. hade i uppdrag att göra en allmän översyn av bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter. Utredningen presen- terade sina överväganden i slutbetänkandet Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2). föreslog en ändring av gränsen för vilka förändringar bostadsrättshavaren får göra i lägenheten. Avsikten var att förtydliga var gränsen går. Men utredningen ansåg också att skäl finns för en liberal inställning till rätten att göra förändringar. Utgångspunk- ten enligt förslaget är att bostadsrättshavaren får förändra lägenheten. Men tillstånd från styrelsen eller medgivande i stadgarna skall krävas, om förändringen innebär ingrepp i bärande konstruktioner eller instal- lation eller förflyttning av våtutrymme, toalett eller kök. Utredningen tog särskilt upp åtgärdsföreläggande och upprustnings- föreläggande men stannade för att motsvarigheter inte bör införas för bostadsrätternas del. Vissa smärre justeringar föreslogs beträffande ett par undantag från huvudregeln om bostadsrättshavarens underhålls- ansvar efter tillträdet. Slutligen föreslog en rätt för bostadsrättsföreningen att avhjälpa vissa allvarligare brister på bostadsrättshavarens bekostnad när denne inte har levt upp till sitt un- derhållsansvar. Lägenhetens skick och ansvaret för den 177 12.2.1Behövs en motsvarighet till hyreslagens fylliga reglering? Vårt förslag: För kooperativa hyresrätter skall avseende lägenhetens skick vid tillträdet gälla samma regler som för vanliga hyresrätter. Som tidigare nämnts är hyreslagens reglering om brister vid tillträdet fylligare än BRL:s. Vad beror då detta på? Avsaknaden i BRL av en motsvarighet till bestämmelserna i 10 § hyreslagen om helt oanvändbara lägenheter kommenterades av i betänkandet Bostadsrätt (SOU 1969:4). Kom- mittén angav att, om en sådan händelse inträffar, föreningen får avgöra om lägenheten skall sättas i stånd eller om föreningen, t.ex. på grund av förstörelsens eller bristfällighetens omfattning, skall upplösas (betänkandet, s. 223). Kommittén tillade att, om upplåtelsen fullföljs, bestämmelserna om bostadsrättshavarens rättigheter när lägenheten inte lämnas (numera i 7 kap. 3 § BRL) kan bli tillämpliga, om sådan försening föreligger. Detsamma sägs i kommentaren till BRL. Där finns också ett uttalande beträffande situationen att lägenhe- ten eller en del av denna inte får användas på grund av myndighets för- bud. Då torde bostadsrättshavaren vara berättigad till frånträde efter uppsägning enligt bestämmelserna i 7 kap. 2 § BRL. Alternativt är be- stämmelserna i 7 kap. 3 § BRL tillämpliga (m.fl., Bostadsrättsla- gen, 2 uppl., 1998, s. 166, jfr Siljeström m.fl., Lagen om bostadsrätts- föreningar, 5 uppl., 1965, s. 102). Inte heller finns det i BRL någon motsvarighet till 13 § hyreslagen. Sistnämnda paragraf behandlar situationen då hyresavtalet avser en lä- genhet som inte var färdigställd när avtalet ingicks och ännu inte är i färdigt skick när tillträde skall ske. Detta kommenterade den tidigare nämnda på följande sätt (SOU 1969:4, s. 223). Denna bestämmelse har tillkommit huvudsakligen för att förhindra att hyresgästen i avtal förbinder sig att godta nyuppförd lägenhet i det ofärdiga skick den kan befinna sig på tillträdesdagen. En bo- stadsrättsupplåtelse avser viss i den ekonomiska planen angiven lägenhet. Den i planen bestämda tiden för tillträde avser denna lä- genhet i färdigt skick. Föreningen och den bostadssökande kan, t.ex. i samband med bostadsrättsupplåtelsen, avtala om annan tid- punkt för tillträdet, men även en på detta sätt bestämd tillträdestid avser lägenheten i färdigt skick. Är bostadsrättslägenheten inte i 178 Lägenhetens skick och ansvaret för den färdigt skick på tillträdesdagen blir de föreslagna reglerna om brist tillämpliga. Den annorlunda uppläggningen av reglerna i BRL menar vi – mot bak- grund av de återgivna förarbetsuttalandena – förklaras av upplåtelse- formens natur. I en bostadsrättsförening finns en fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Och bostadsrätten upplåts på obegrän- sad tid. Enligt vårt förslag i avsnitt 3.2.2 skall i kooperativa hyresrättsföre- ningar inte finnas någon fast koppling mellan andelsrätten och nyttjan- derätten. Upplåtelsen av nyttjanderätten skall vara tidsbegränsad; med andra ord en hyresrätt som i de här aktuella avseendena är att likställa med en vanlig hyresrätt. Vi anser därför att samma bestämmelser om lägenhetens skick vid tillträdet bör gälla för kooperativa hyresrätter som för vanliga hyresrätter. 12.2.2Bör avtalsfrihet gälla om skicket vid tillträdet? Vårt förslag: På tillträdesdagen skall föreningen enligt huvudregeln tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är full brukbar för det avsedda ändamålet. Men parterna skall kunna avtala om annat. Den väsentliga skillnaden mellan hyresrätter och bostadsrätter beträf- fande avtalsrätten om lägenhetens skick vid tillträdet finns för bo- stadslägenheter avsedda för permanentboende. Avtalsfrihet råder för bostadsrätternas del. För hyresrätterna finns en tvingande regel om viss minimistandard. Hyreslägenheten skall enligt den allmänna uppfatt- ningen i orten vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet. anförde två skäl för att denna skillnad skall bestå (SOU 2000:2 s. 151). Det ena var att den aktuella regeln gäller endast vid den första upplåtelsen och inte vid senare upplåtelser. Enligt utredningen framstod det som främmande att införa tvingande regler för överlåtelsesituationer. Förhållandena vid överlåtelse ansågs mer li- ka överlåtelse av fast egendom. Det andra skäl som utredningen anför- de var att den dispositiva regleringen, enligt vad som hade framkom- mit, inte hade inneburit några problem. Dessa skäl är inte direkt över- förbara på kooperativa hyresrätter och talar därför inte i någon särskild riktning. Ett undantag från den tvingande minimiregeln för bostadslägenheter gäller, enligt 9 § hyreslagen, för det fall hyresavtalet innehåller en för- Lägenhetens skick och ansvaret för den 179 handlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Undantag gäller under förutsättning att bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenkommelse enligt den lagen. Vi har i avsnitt 9.4.2 föreslagit att hyresförhandlingslagen inte skall gälla be- träffande kooperativa hyresrätter. Undantaget för förhandlingsöverenskommelser innebär ett rätt rejält hål i den tvingande regleringen. Eftersom undantaget inte blir tillämp- ligt på kooperativa hyresrätter skulle det innebära en ganska kraftig in- skränkning jämfört med vanliga hyresrätter om man inte ställde upp något annat undantag. Skicket vid tillträdet är enligt vår uppfattning en fråga där före- komsten av en förening innebär att den kooperative hyresgästen får en säkrare ställning än en vanlig hyresgäst. Bl.a. finns möjlighet att byta ut styrelsen, om de boende är missnöjda med förvaltningen. Att ge en viss frihet i förevarande fråga är också ett sätt att konkretisera en av grundi- déerna med kooperativ hyresrätt. Det vi tänker på är ökat inflytande över boendet. I sammanhanget bör också vägas in att vi i nästa avsnitt föreslår att en kooperativ hyresrättsförening i sina stadgar skall kunna ge hyres- gästerna hela eller delar av underhållsansvaret för lägenheterna efter tillträdet. Med en sådan frihet efter tillträdet framstår det som rimligt att parterna ges möjlighet att träffa överenskommelse om vad som skall gälla vid tillträdet. Mot den angivna bakgrunden föreslår vi att avtalsfrihet skall gälla avseende lägenhetens skick vid tillträdet. Det bör nämnas att vad par- terna har avtalat om skicket vid tillträdet är avgörande för i vilket skick hyresgästen är skyldig att lämna lägenheten när denne har haft under- hållsansvaret. Vi återkommer till det i författningskommentaren till 3 kap. 2 § lagen om kooperativ hyresrätt. 180 Lägenhetens skick och ansvaret för den 12.2.3Ansvaret för lägenhetens skick efter tillträdet Vårt förslag: Den kooperativa hyresrättsföreningen skall enligt huvud- regeln ha underhållsansvaret för lägenheterna. Men föreningen skall i stadgarna kunna ge hyresgästerna hela eller delar av detta ansvar. På motsvarande sätt som för bostadsrätter skall dock föreningen aldrig kunna ge hyresgästen ansvaret för vissa reparationer. När den kooperativa hyresrättsföreningen har kvar underhållsansva- ret skall samma bestämmelser som i vanliga hyresförhållanden gälla om hyresvärdens skyldigheter samt om hyresgästens rättigheter och skyldigheter, utom i ett avseende. Föreningens rätt till ersättning när hyresgästen har vidtagit åtgärder enligt 24 a § hyreslagen skall inte be- dömas utifrån bruksvärdet. Rätt till ersättning skall i stället föreligga när åtgärden inte är fackmässigt utförd eller den är på ett liknande sätt otillfredsställande. Föreningen bör ha underhållsansvaret om inte annat anges i stadgarna