sou · GOB3110 · 2001-01-01 00:00:00 — Beträffande de övriga krav som skall ställas på ett entreprenadavtal – parterna, priset och upprättandet av en betalningsplan, samt tidpunkten för färdigställandet – menar vi att detta är förhållanden som skall anges även i köpeavtalen. Vad beträffar de tre förstnämnda är det faktorer som är av motsvarande betydelse vid konsumentköp. När det gäller valet av en lämplig tidpunkt för när avtalet skall anses fullgjort kan det vara lämpligt att behandla frågan närmare. Den kan delas in i två delar. För det första är det av intresse att fastställa när näringsidka- rens prestation skall vara slutförd. För det andra är det minst lika viktigt att kunna avgöra när färdigställandet faktiskt skall anses ha skett. Det se- nare återkommer vi till i nästa avsnitt när vi diskuterar farans övergång och tidpunkten för bedömningen av fel. Det första ledet kräver att det av avtalet tydligt framgår när näringsid- karens prestation skall vara avslutad. Detta bör, som vi har sagt när det gäller småhusentreprenader, göras på ett för konsumenten klart och tydligt sätt. Lämpligast är att det i avtalet anges ett visst datum. Man kan dock även tänka sig att avtalet anger en viss tidsram som relaterar t.ex. till när den första delleveransen sker eller något annat yttre, på förhand obe- stämt förhållande i byggprocessen. Det kan t.ex. vara när grundläggningen eller utsättningen sker. Farans övergång och tidpunkten för bedömningen av fel Som vi angav är tidpunkten för när näringsidkaren har fullgjort sin prestation ofta av stort intresse. I entreprenadsammanhang är flera viktiga rättsverkningar knutna till den tidpunkten. Det hänger i sin tur nära sam- man med förekomsten av en besiktningsordning och att en godkänd slut- besiktning får betydelse för övergången av faran, möjligheten att åberopa fel och skyldigheten att erlägga betalning. Däremot knyts rätten till skade- stånd för försening till den avtalade tidpunkten för entreprenadens färdig- ställande. Vad beträffar köp av husbyggsatser kan man till att börja med se en viktig skillnad rörande näringsidkarens prestation jämfört med vad som är fallet vid småhusentreprenader. Av uppenbara skäl sker leveransen av en husbyggsats långt innan de nödvändiga arbetena på byggplatsen är slutför- da och småhuset är klart för besiktning. Det kan ofta gå månader mellan att näringsidkaren har fullgjort sin prestation och levererat det avtalade godset och till besiktningen sker. I entreprenadfallen finns som regel ingen sådan skillnad utan besiktningen kommer till stånd i anslutning till att de avtalade arbetena avslutas. 220 Ett förbättrat avtalsskydd - överväganden och förslag Det kan då tyckas orimligt att konsumenten först efter leveransen skall kunna komma och rikta anmärkningar om fel eller brister i det levererade godset. Å andra sidan kan man hävda att det inte är möj- ligt att kräva att konsumenten skall ombesörja en undersökning av godset i samband med leveransen. Inte sällan kan det gå från leveranstid- punkten tills godset faktiskt skall infogas i småhuset. Frågan är vem som bör stå risken för att godset kommer till skada eller försvinner under den tiden. Näringsidkaren är den av parterna som kan sägas ha bäst möjlighet att planera och anpassa de leveranser som skall ske och som därmed bäst kan styra dessa så att de passar in i de planerade ar- betena och också att materialet kan tas om hand på byggplatsen på ett bra sätt. Å andra sidan har näringsidkaren efter att leverans har skett ingen möjlighet att utöva någon tillsyn för att förhindra att materialet kommer till skada. Det är omständigheter av det sistnämnda slaget som ligger till grund för den inom köprätten i allmänhet gällande principen att avlämnandet av en vara är utgångspunkten för när faran går över från säljare till köpare. Med hänsyn till svårigheterna för näringsidkaren att efter avlämnandet kunna utöva någon tillsyn över den levererade husbyggsatsen har vi också svårt att se att det finns tillräckligt starka skäl för att frångå det synsättet. Vi menar därför att de befintliga reglerna i 20 § KKL om att faran går över från säljaren till köparen för avlämnandet av varan respek- tive i 23–24 §§ KKL om möjligheterna att reklamera fel skall gälla också vid konsumentköp avseende husbyggsatser. I avsnitt 4.2.6 har vi föreslagit att den tvååriga garantitid och det ansvar för fel under den tiden som följer av reglerna i ABS 95 skall överföras till KTjL. Garantier av motsvarande slag förekommer även vid avtal om leve- rans av husbyggsats. De skäl som anfördes beträffande småhusentreprena- derna gör sig därför gällande på samma sätt vid de nu aktuella köpeavta- len. Vi föreslår därför att regeln om garantiansvar skall gälla också i före- varande fall. De skillnader som gäller mellan entreprenader och köp i frå- ga om tidpunkten för farans övergång gör dock att garantitiden vid köp av husbyggsatser skall räknas från varans avlämnande. I avsnitt 4.2.6 förde vi en ingående diskussion kring synen på utvecklings- fel och hur ansvaret för sådana fel bör fördelas mellan näringsidkaren och konsumenten. Vi har där föreslagit att näringsidkarens ansvar inte bör om- fatta ett ansvar för denna typ av felen. De skäl som anfördes för den ståndpunkten gör sig, menar vi, i lika hög grad gällande beträffande avtal om köp av husbyggsatser. Det kan dock påpekas att produktansvarslagens Ett förbättrat avtalsskydd - överväganden och förslag 221 regler får ännu större betydelse inom detta område än när det gäller ent- reprenader. Besiktningar har varit och är mycket vanligt förekommande i byggbran- schen. Regler om besiktning har därför kommit att utgöra ett av de cent- rala momenten i AB-systemet. Det gäller såväl för småhus som större, kommersiella byggprojekt. Vi har närmare behandlat besiktningsfrågan i avsnitt 4.2.5 och där pekat på fördelar och svårigheter med en obligatorisk besiktning för småhusentreprenader. Vi har där ansett att en sådan ordning skulle stärka skyddet för konsumenten vid sådana avtal. Som vi har sagt så följer avtal mellan konsument och närings- idkare om köp av byggnadsdelar – med hänvisning till den särskilda un- dantagsregeln – ofta reglerna i ABS 95, även om dessa inte direkt är av- sedda för köpeavtal. Det innebär att även besiktningsreglerna i 7 kap. ABS 95 gäller i sådana fall. Detta talar i viss utsträckning för att införa ett krav på en obligatorisk besiktning även vid köp av husbyggsatser. Mot detta talar å andra sidan de förhållanden som anförts i fråga om tidpunkten för farans övergång. Om denna skall relateras till leveransen av hus- byggsatsen blir en eventuell besiktning utan betydelse i detta avseende. Vi menar också att det kan ifrågasättas om behovet av en kontroll av det leve- rerade materialet är lika stort som av det utförda arbetet. Någon motsva- rande kontroll finns inte i fråga om andra typer av konsumentköp och vi är tveksamma till om en besiktning skulle göra de lättare för konsumenten att komma till rätta med de fel som kan förekomma än vad som är fallet med de möjligheter som finns i KKL. Vi har tidigare talat om att småhusentreprenader på många sätt skiljer sig från de andra typer av uppdragsavtal som faller inom ramen för KTjL och att det är ett skäl för att införa särskilda regler. När det gäller köp av husbyggsatser anser vi att dessa inte i samma utsträckning skiljer sig från andra typer av köpeavtal. Det tillsammans med de skäl som anförts mot en särskild besiktningsregel gör att vi föreslår att någon sådan regel inte skall införas för köp av husbyggsatser. 222 Ett förbättrat avtalsskydd - överväganden och förslag 4.5Köp av byggnad på annans mark – köplagens regler Vi föreslår att reglerna i köplagen (1990: 931) om köp av byggnad på annans mark skall utvidgas så att också 4 kap. 1–3 §§ jordabalken skall vara tillämpliga när en näringsidkare säljer en sådan byggnad till en kon- sument. Vi delar de uppfattningar som kom till uttryck proposition och menar att det alltjämt finns goda skäl för att reglera köp av byggnad på annans mark på det sätt som gjorts i KöpL. Undantaget för vissa bestäm- melser i den lagen med hänvisning till 4 kap. 11–12 och 18–19 d §§ JB bör därför finnas kvar. Det kan trots det finnas anledning att överväga om denna åtgärd räcker för att skapa ett tillräckligt bra skydd för de konsumenter som förvärvar ett småhus på annans mark från en näringsidkare i dennes verksamhet. En första fråga att åter överväga är om det med hänvisning till det av oss föreslagna skriftlighetskravet i KTjL finns skäl att införa ett formkrav också för de här aktuella köpen. Vi har i avsnitt 4.2.1 pekat på en rad fak- torer som talar för införandet av ett sådant krav. De är t.ex. att avtalsfor- men skapar en ökad trygghet för konsumenten såväl före som efter köpet och att det ligger i linje med utvecklingen inom EU. Till det kommer att skriftliga avtal är vanliga . Det kan till att börja med konstateras att något formkrav inte förekom- mer , vare sig i KöpL eller i KKL. Frågan har dock varit aktuell tidi- gare såvitt gäller de köplagsfall som vi nu behandlar. övervägde i sitt slutbetänkande – Köp av byggnad på ofri grund, m.m. (SOU 1988:66) införandet av ett krav på skriftliga avtal vid den nu aktuella typen av avtal. Utredningen menade att något sådant krav inte borde införas. Som skäl för detta anfördes värdet av att parterna själva får bestämma vilken form deras avtal skall ha, att fler- talet avtal av detta slag på frivillig väg upprättas i skrift och att ett form- krav i vissa fall kan få allt för långtgående konsekvenser som till och med kan leda till rättsförluster för den enskilde. framhöll utredningen att det kan ligga nära till hands att införa ett formkrav som överensstäm- mer med det som gäller för fast egendom och att ett skriftligt avtal har ett större värde som bevismedel än ett muntligt. Utredningen menade emel- lertid att inget av dessa skäl vägde särskilt tungt.71 71 SOU 1988:66 s. 55 ff. Ett förbättrat avtalsskydd - överväganden och förslag 223 Som tidigare framgått delade regeringen utredningens bedömning men framhöll att saken kunde komma i ett annat ljus om ett system med pant- rätt i registrerad nyttjanderätt skulle bli verklighet.72 Vår uppfattning i denna fråga avviker till viss del från de tidigare över- väganden som presenterades. Vi menar att de skäl som har anförts för ett formkrav för småhusavtal enligt KTjL och KKL gör sig gällande också i fråga om överlåtelser av byggnad på annans mark som sker mellan nä- ringsidkare och konsument. Med det synsätt som vi har intagit tidigare anser vi att principen om att parterna har rätt att själva välja form för sitt avtal inte gör sig särskilt starkt gällande i konsumentsammanhang. Vad gäller det förhållandet att flertalet avtal är skriftliga så menar vi att det är ett skäl som – tillsammans med de andra skäl som anförts – talar för införandet av lagfäst formkrav. Sammanfattningsvis anser vi att de skäl som presenterats i avsnitt 4.2.1 till stöd för förslaget om ett skriftlighetskrav i KTjL också gör sig gällande i fråga om de avtal om köp av småhus på annans mark som vi nu övervä- ger. Nästa fråga är då om detta formkrav skall utformas i enlighet med det som gäller för köp av fast egendom enligt 4 kap. 1–3 §§ JB eller i överens- stämmelse med det formkrav som vi har föreslagit i KTjL. Vår uppfattning är att den tidigare valda metoden med en hänvisning till vissa regler i JB talar för att det av enhetlighetsskäl bör vara som skall gälla även för hur ett formkrav för denna avtalstyp skall se ut. KöpL:s hänvisning till de nämnda reglerna i 4 kap JB bör följaktligen ut- vidgas i detta avseende. Vi har i samband med att vi tog upp frågan om vilka regler som bör gälla för konsumenters köp av fastigheter från näringsidkare berört frågan om det bör införas ett utvidgat felansvar som även omfattar utvecklingsfel. En sådan utvidgning har avfärdats framförallt med hänvisning till att detta i så fall skulle fordra en översyn av felbegreppet vid alla typer av fastig- hetsförvärv. Av samma skäl har vi också avvisat tanken på att införa ett krav på besiktningar vid denna typ av avtal. Reglerna i KöpL om köp av fastighet på annans mark hänvisar till JB. För denna typ av köp gäller alltså i fråga om bl.a. ansvar för fel i fastighe- ten . Ett införande av regler om ansvar för utvecklingsfel och införande av en obligatorisk besiktningsordning måste i så fall passa in i JB:s systematik. Med hänvisning till de skäl som åsyftades anser vi att det inte finns förutsättningar för att föreslå en sådan utvidgning av de nu gällande reglerna. 1989/90:77 s. 56 5.1Vad menas med ett fullgörandeskydd? Genom ett småhusavtal, liksom vid alla andra typer av avtal, bestäms det vilka förpliktelser respektive part skall ha i ett avtalsförhållande. Konsu- mentens främsta skyldighet är, liksom i de flesta konsumentavtal, att er- lägga betalning medan näringsidkaren skall svara för att huset uppförs och färdigställs enligt avtalet. Näringsidkaren har efter färdigställandet också ett fortgående ansvar för fel och brister i småhuset. Som regel varar detta räknat från tidpunkten för färdigställandet. Konsumenten är i avtalssituationen helt beroende av att näringsidkaren fullgör sitt åtagande. Om så inte sker kan det få stora och allvarliga kon- sekvenser för den enskilde konsumenten; konsekvenser som avtalsskyddet inte kan väga upp till fullo. För att lindra dessa följder har det tillkommit olika former av garantier och försäkringar som syftar till att säkerställa fullgörandet av näringsidkarens förpliktelser enligt avtalet. Detta konsumentskydd brukar delas upp i två delar; färdigställande- skyddet och ansvarsutfästelsen. Färdigställandeskyddet är konsumentens skydd för att kontraktsarbete- na färdigställs, m.a.o. att huset byggs färdigt. Det skyddet är helt relaterat till avtalet mellan näringsidkaren och konsumenten och består som regel i någon form av säkerhet för att näringsidkarens åtagande att bygga huset uppfylls. Vi återkommer till att säkerheten sedan kan ha olika utformning. Det kan vara en försäkring, en bankgaranti eller någon annan form av sä- kerhet som lämnas till konsumenten. Skyddet kan vara av enbart ekono- misk art eller också innebära att garanti- eller försäkringsgivaren tar mer aktiv del för att ett färdigställande skall komma till stånd . Ansvarsutfästelsen träder in efter färdigställandet av huset och garanti- tidens utgång och syftar till att trygga åtgärdandet av fel och brister i kon- traktsarbetena under den tioåriga preskriptionstiden. Till skillnad från fär- digställandeskyddet är denna del av skyddet i första hand knuten till ett objekt, huset. Visserligen finns en tydlig anknytning till avtalet mellan näringsidkaren och konsumenten även här men ansvarsutfästelsen är inte enbart gällande mellan avtalsparterna utan övergår till den nye ägaren om konsumenten överlåter fastigheten. Även när det gäller ansvarsutfästelsen kan olika former av skydd förekomma. Den vanligaste är emellertid, som vikommer att se, någon form av försäkring (som ofta benämns garanti). Vi har velat klargöra vad vi menar med fullgörandeskydd innan vi när- mare går in på sakfrågan – hur ett sådant garanti- eller försäkringsskydd i fortsättningen skall vara utformat – eftersom detta är utgångspunkten för den skyddsnivå som konsumenten minst skall tillförsäkras. Avslutningsvis vill vi därför säga att med termen fullgörandeskydd avser vi såväl nä- ringsidkarens åtagande att slutföra byggandet av småhuset (färdigställandeskyddet) som dennes fortsatta ansvar för fel och brister i småhuset efter att det är färdigställt och framåt (ansvarsutfästelsen). 5.2Uppkomsten och utvecklingen av fullgörandeskyddet 1976 träffades ett avtal om konsumentskydd för småhusköpare, kallat Småhus 76. Avtalet slöts mellan (nuvarande ) och (nu byggindustrier). Det anpassades 1980 till standardvillkoren för entreprenadkontrakt enligt ABS 80 och kallades därefter för Småhus 80. Småhus 80 innehöll bestämmelser om särskild kontroll , slut- och garantibesiktningar samt en garantiförbindelse innebärande dels en produktionsgaranti, dels en ansvarsutfästelse. I korthet innebar produk- tionsgarantin en säkerhet för konsumenten för att entreprenörens åtagande under entreprenad- och garantitiden skulle fullgöras. Ansvarsutfästelsen gav ett ekonomiskt skydd mot väsentliga fel och brister från garantitidens slut till efter godkänd slutbesiktning, dvs. räknat från garanti- tidens utgång. Småhus 80 omfattade bara gruppbyggda småhus. Garanti- förbindelsen enligt Småhus 76 respektive 80 utfärdades av AB Bostadsga- ranti. Inom den bostadskooperativa sektorn fanns en produk- tionsgaranti och försäkring som motsvarande fullgörandeskyddet enligt Småhus 80. Denna omfattade enbart produktionen inom HSB, och . De lagreglerade kraven på konsumentskydd i småhussammanhang har varit kopplade till det statliga bostadsstödet. Från ställdes det i bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) krav på att konsumenten skulle tillförsäkras ett visst avtalsskydd för att erhålla statliga bostadslån. Kravet omfattade inledningsvis bara gruppbyggda småhus. utökades det till att även omfatta krav på ett garanti- och försäkringsskydd av det slag som fanns i Småhus 80.1 , dvs. fr.o.m. , utvidgades kravet på kon- sumentskydd till att gälla alla småhus som uppfördes på total- eller gene- ralentreprenad.2 Reglerna om bostadsfinansiering överfördes senare till nybyggnads- låneförordningen (1986:692). De stödformer som fanns där var bostadslån och statliga räntebidrag. utsträcktes förordningens krav på konsumentskydd till att omfatta alla styckebyggda småhus.3 För småhus som inte uppförts på total- eller generalentreprenad gällde kravet endast grundläggningsarbeten, byggnadsdelar och installationer som utförts enligt avtal med husleverantör eller entreprenör. Konsumentens eget arbete un- dantogs alltså från kravet.4 Möjligheten till statliga bostadslån togs bort och i stället infördes statliga kreditgarantier.5 Räntebidragen levde kvar. Kraven på konsumentskydd vid uppförande av småhus fördes då över till att i stället gälla som villkor för erhållande av räntebidrag och kreditgaranti. Reglerna om detta fanns i förordningen (1991:1933) om statligt räntebidrag för bostäder och i förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssub- vention. Båda förordningarna har gällt parallellt men förordning avser byggprojekt som påbörjats efter den förordningens ikraftträdande. luckrades bl.a. kravet på produktionsgaranti upp genom att räntebidrag kunde utgå, om det fanns särskilda skäl, även om det inte fanns någon produktionsgaranti. Detta förutsatte dock att uppförandet och färdigställandet av huset var tryggat på annat sätt. Det krav som ställdes var att det skulle finnas ett tillfredsställande konsumentskydd för framti- den. Bakgrunden till ändringen var att många ansökte om räntebidrag först efter att huset var färdigställt. Vid sådana förhållanden saknade, av natur- liga skäl, färdigställandeskyddet betydelse.6 4Jfr 19 § nybyggnadslåneförordningen (1986:692) 5Förordningen (1991:1924) om statlig kreditgaranti för bostäder. Jfr prop 1991/92:56 6SFS 1996:349, prop 1995/96:101 s. 24 ff. 5.3Konsumentskyddet inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen Ett viktigt inslag i byggnadsverksamheten under har varit de möjligheter till statlig bostadsfinansiering som har funnits. Dessa har spelat stor roll, inte minst vid nyproduktionen av småhus. Vi har i avsnitt 5.2 beskrivit utvecklingen av de krav på konsumentskydd som ställts som villkor för statlig bostadsfinansiering i de olika stödformer som förekommit. Vi skall här se närmare på de olika delarna av detta, så som det har sett ut enligt de senast gällande reglerna. Som framgått har möjligheten till räntebidrag för uppförande av s.k. egnahem försvunnit. De beskrivning som lämnas i det följande rör därför förhållandena så som de var före den tidpunkten. Kravet på konsumentskydd enligt 8 § förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention delades in i tre olika moment, nämligen Färdigställandeskyddet innebar att det till skydd för konsumenten skulle finnas en betryggande garanti för att huset uppfördes och färdig- ställdes i enlighet med vad som avtalats mellan konsumenten och nä- ringsidkaren. Garantin träder in när entreprenören/näringsidkaren försatts i konkurs eller kommit på obestånd. Genom garantin slipper konsumenten att drabbas av merkostnader som normalt kan uppstå i sådana situationer. Garantin omfattade dock inte kostnader för att t.ex. färdigställandet av huset blir försenat. Färdigställandeskyddet förekom, vilket det fortfarande gör till stora delar, i olika former. Produktionsgaranti, som var den enda for- men av färdigställandeskydd, meddelades av AB Bostadsgaranti och . Byggsäkerhet var en annan garantiform, som lämnades av Byggnadsgaranti, ett bolag som administrerades som en enhet inom . Försäkringsgivare var Ömsesidig Sakförsäkring, och Försäkringsaktiebolaget , i sam- försäkring. En liknande produkt tillhandahölls av försäkringsbolaget rich i samarbete med Byggindustrier. Alternativa former av färdigställandeskydd var möjliga. Det förekom t.ex. även bankgarantier eller kreditförsäkringar. Frågan om en garanti uppfyllde kraven på färdigställandeskydd prövades från fall till fall av i samband med att en ansökan om räntebidrag prövades.7 En grundförutsättning för att ett färdigställandeskydd skulle godtas är att det utfärdades av ett bolag eller en organisation som inte var part i småhusavtalet, dvs. varken är säljare, husleverantör eller entreprenör. I övrigt skedde en granskning av att konsumentskyddet motsvarade de krav som ställdes.8 För småhusgaranti krävdes också att det fanns en ansvarsutfästelse som täckte skador som visade sig från slutbesiktningens godkän- nande och framåt. Eftersom produktionsgarantin omfattade garanti- tiden, d.v.s. efter slutbesiktningen, kom ansvarsutfästel- sen i praktiken att gälla för de åtta därpå följande åren. Den gällde emel- lertid subsidiärt till produktionsgarantin . Åtagandet enligt ansvarsutfästelsen skulle omfatta avhjälpande av väsentliga skador som berodde på fel eller brist i byggnaders konstruktion eller material, i arbetets utförande eller som var en följd av ett sådant fel eller brist. Enligt föreskrifter och allmänna råd fick ansvarsåtagandet förenas med en självrisk. Denna fick dock högst uppgå till ett halvt pris- basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring per småhus och skada. Om självrisk hade betalats för en viss skada och det uppstår ytterli- gare skador som beror på samma fel eller brist fick ny självrisk inte tas ut. Det ställdes också krav på att ansvarsåtagandet i sin tur skulle vara försäk- rat i skälig omfattning och att husägaren skulle ha rätt att få sina anspråk prövade av en särskild skadenämnd eller liknande där företrädare för kon- sumentintressen ingick.9 Exempel på ansvarsåtaganden för småhus som lämnades är den an- svarsutfästelse som gavs av AB Bostadsgaranti och och den byggfelsförsäkring som Byggnadsgaranti, Atlantica/och tillhandahåller. Liksom beträffande färdigställandeskyddet gjordes en prövning av försäkringen eller garantin från fall till fall. Färdigställandeskyddet och ansvarsutfästelsen har tillsammans brukat benämnas småhusgarantin. Vi har valt att använda termen fullgörande- skydd som gemensam beteckning för dessa två inslag i konsumentskyddet. Ett av de främsta skälen för det är de överväganden rörande försäkringsrö- relsebegreppet som gjorde. Dessa innebar att garantibolagen, enligt utredningens bedömning, ansågs bedriva försäk- ringsrörelse. Detta har i sin tur lett till att de s.k. garantibolagen har bildat 7Jfr Information om konsumentskydd vid nybyggnad av småhus - ett villkor för räntebidrag, , 1997 8Boverkets författningssamling 1996:26. försäkringsbolag och fortsättningsvis tillhandahåller försäkringar och sä- kerheter i stället för den produkt som kallades för småhusgaranti.