sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — Vi har ingen närmare uppfattning om huruvida intygsgivare rent faktiskt har haft en sådan beroendeställning i enskilda fall att detta påvekat deras bedömningar. Men eftersom både intygsgivarna själva och andra aktörer är tveksam- ,QW\JVJLYDUH 113 ma beträffande opartiskheten framstår det nuvarande systemet som bristfälligt. Det är inte endast händelser som är av intresse. Systemet bör utformas för framtiden. Därför är ett tillräckligt skäl för ändringar att man bedömer att det är tvivelaktigt om tillräckliga krav ställs upp i regelverket. Intygsgivarnas bedömning är och kommer även i fortsättningen att vara det viktigaste inslaget i det skyddssystem av offentlig natur som kringgärdar b yggprojekt avseende bostadsrätter. Man kan något tillspetsat säga att det nuvarande regelsystemet mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt står och faller med kvaliteten av den granskning som intygsgivarna genomför. Synpunkter har slutligen i olika sammanhang, bl.a. vid de samman- träffande vi haft med olika aktörer, framförts beträffande intygsgivar- nas ansvar och behovet av ansvarsförsäkringar. Dessa frågor behandlas därför också. 9nUW I|UVODJ Förutsättningarna för att tillsynsmyndigheten skall meddela behörighet, förlänga behörigheten eller återkalla den preci- seras närmare i BRL. Möjlighet skall också finnas att i stället för återkallelse ge intygsgivaren en YDUQLQJ. Det finns, enligt förteckning, 82 intygsgivare . Av för- teckningen över dem kan följande utläsas. I finns 45 av de 82 intygsgivarna. I finns 10 intygsgivare. De återstående 27 intygsgivarna finns i övriga delar av landet. Det rör sig därvid om 1 - 4 intygsgivare i varje region. De centrala bostadsrättsorganisationerna har vardera ett antal in- tygsgivare. Några intygsgivare tillhör advokat- eller juristfirmor. De organisationer som lämnar bostadsgarantier har några intygsgivare var. Några intygsgivare tillhör förvaltningsbolag eller bolag som sysslar med fastighetsvärdering. En rätt stor andel tillhör olika typer av kon- Det NRPSHWHQVNUDY som ställs upp i författning är att får meddela behörighet endast till den som är väl förtrogen med b yggverk- samhet och förvaltning av bostadsrättsfastigheter eller som har annan särskild kunskap som finner lämplig, 10 § första stycket BRF. I sina allmänna råd anger följande (1995:6 s. 25). 114 ,QW\JVJLYDUH För att få behörighet som intygsgivare bör sökanden har väl dokumenterad kunskap och praktik inom ämnesområdena: företagsekonomi (kostnads/ in- täktsanalys, resultat- och balansanalyser, hyressättning, driftskostnader, un- derhållskostnader och kapitalkostnader), fastighetsrätt och fastighetseko- nomi bl.a. vad gäller regelsystemet för bostadsfinansiering/subventionering. Kunskaperna bör vidare bygga på aktuell erfarenhet inom de olika verk- samhetsområdena. Det finns ingen särskild utbildning för intygsgivare . Att införa någon sådan ser vi inte heller som ett realistiskt alternativ. Det behövs en viss geografisk spridning. Antalet uppdrag är inte så många att nå- gon kan försörja sig som intygsgivare på heltid. Enligt vår bedömning är de krav som har ställt beträffande ansökan om behörighet som intygsgivare rimliga. Det viktiga är att dessa krav upprätthålls. har framhållit svårigheter att avslå ansökningar om behö- righet eller förlängning av denna med hänsyn till att bestämmelserna i är allmänt hållna. Man har framfört att bedömningarna av lämp- ligheten kan vara svåra eftersom intygsgivarna har olika bakgrund – framför allt förekommer ekonomer, jurister och ingenjörer – och att benägenheten inte alltid är så stor att redovisa material när så begärs. De krav har ställt upp i de allmänna råden är inte obligatoris- ka utan det anges att sökanden E|U ha dessa kvalifikationer. Som redan sagts anser vi de kriterier har angett som rimli- För framtiden menar vi att detta bör vara obligatoriska grundförut- sättningar. Vi föreslår därför att dessa kriterier anges i I|UIDWWQLQJ och att det där anges att sökanden VNDOO ha dessa kvalifikationer. Det bör utgöra ett stöd för att i praktiken upprätthålla de uppställda kraven. För upprätthållande av en god kompetens bland intygsgivarna är vi- dare bestämmelserna om återkallelse respektive förlängning av behö- righeten viktiga. I dessa delar ser vi möjligheter att, utöver vad som redan sagts, genom mer preciserade bestämmelser i författning ge till- synsmyndigheten ytterligare stöd för beslutsfattande. Detta anser vi lämpligt särskilt mot bakgrund av de svårigheter påtalat vad gäller sådana beslut. Bestämmelserna om meddelande, förlängning och återkallelse av behörighet som intygsgivare finns i BRF. Något hinder mot att ha bestämmelserna i en förordning efter bemyndigande för regeringen att meddela föreskrifter kan vi inte heller se, jfr 8 kap. 3 och 7 §§ rege- ringsformen. Vi anser dock att bestämmelserna bör föras in i BRL. I och för sig torde ingen intygsgivare kunna försörja sig på enbart intygsgivning. Därtill är antalet ärenden för litet. Men återkallelse av behörigheten är ändå ett ingripande beslut. Vårt förslag om mer preci- serade kriterier syftar till att förbättra tillsynen och att slå vakt om in- ,QW\JVJLYDUH 115 Därmed är det viktigt att tillsynsmyndigheten har möjlighet att vara nyanserad vid beslutet om sanktion. Enligt gäl- lande rätt finns endast två möjliga beslut för tillsynsmyndigheten i ärenden om återkallelse. Myndigheten kan antingen återkalla behörig- heten eller låta intygsgivaren behålla sin behörighet. Återkallelse bör ske endast i de mer allvarliga fallen. Genom återkallelsen är intygsgiva- ren förhindrad att utöva den aktuella näringsverksamheten. Överträdel- sen måste därför stå i paritet med denna påföljd. I andra fall kan skäl finnas för kritik, utan att det framstår som rimligt att frånta intygsgiva- ren möjligheten att meddela nya intyg. Vi föreslår för såda- na fall en möjlighet att meddela YDUQLQJ. Genom denna nyansering av sanktionssystemet kan tillsynsmyndigheten strama upp sin praxis. Vid vårt sammanträffande med intygsgivare höjdes någon röst för införande av prov. Skälet att införa detta skulle givetvis vara att för- bättra kontrollen över intygsgivarnas kompetens. Detta är givetvis av- sikten också med de förslag vi har lämnat. Vi anser att man tills vidare bör nöja sig med de andra förslag vi lämnat för att slå vakt om kompe- men följa utvecklingen. Skulle de av oss föreslagna åtgärderna inte visa sig tillräckliga är prov en möjlighet som kan övervägas. Vår bedömning är dock att en förbättring av tillsynsverksamheten vad gäl- ler meddelande, förlängning och återkallelse av behörigheten är vikti- gare eftersom detta ger en mer kontinuerlig kontroll än ett prov. Det är visserligen viktigt att intygsgivaren från början har goda kunskaper, men det är lika viktigt att denne följer med i utvecklingen och håller sig informerad om ändringar, nyheter m.m. 9nUW I|UVODJ Ingen av intygsgivarna skall få ha någon koppling till det projekt som de skall lämna intyg om. De intygsgivare som en bostadsrättsförening har utsett skall JRG NlQQDV av tillsynsmyndigheten för det aktuella intyget. Prövningen skall, enkelt uttryckt, avse att intygsgivarna är fristående från pro- jektet och att två intygsgivare inte ständigt samarbetar. ,QOHGDQGH V\QSXQNWHU När det gäller intygsgivarnas REHURHQGH gäller att endast en av de två som skall utses får vara anställd hos företag, organisation eller någon 116 ,QW\JVJLYDUH annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med före- ningsbildningen eller att upprätta den ekonomiska planen, 3 kap. 3 § andra stycket BRL. Styrelsen väljer själv sina två intygsgivare. Valet kan inte överprövas. Men det är inte tillåtet att utse någon till intygsgi- vare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för dennes opartiskhet. I kommentaren till BRL har vissa slutsatser dragits (m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 79 f.). Enligt dessa torde anknytningen till en organisation som har varit med om bildandet inte få vara av sådan art att tillförlitligheten hos intygsgivaren rubbas. Intygsgivaren skall inte själv ha deltagit i arbetet med att upprätta pla- nen. revisorer ifrågasatte i sin rapport om inte båda intygsgi- varna bör vara fristående från den som har bildat föreningen o.d. Som utvecklats i avsnitt 3.2 - 4 och 4.3.2 var flera aktörer, däribland intygs- givare, tveksamma till att inte båda behöver vara fristående eller till att intygsgivarna ofta samarbetar parvis. I remissomgången avseende revisorers rapport påpekade ett par instanser – och – att de inte ansåg den nuvarande ordningen tillfredsställande. De intygsgivare vi träffade ifrågasatte främst ständigt återkommande, parvist samarbete. När det gäller kopplingen till den som bildat föreningen o.d. bör det erinras om frågans historik. infördes kravet på att HQ av intygsgivarna skulle vara fristående från medverkande organisationer eller företag. Motivet till att inte infö- ra ett krav beträffande båda var att man då skulle gå miste om de värde- fulla kunskaper som sådana intygsgivare har och att det ligger ett värde i att en intygsgivare på nära håll kan följa arbetet med den ekonomiska planen (prop. 1981/82:169 s. 36). Vi ser emellertid även en annan, grundläggande svaghet med det nuvarande systemet. Föreningen utser själv intygsgivarna. Detta inne- bär att föreningen kan välja nya intygsgivare, om de ursprungliga inte är villiga att lämna intyg. Vi har fått klart för oss att det tillvägagångs- sättet också förekommer i praktiken. Enligt vår mening är en sådan ordning mycket tveksam från principiella utgångspunkter. Konsekven- sen blir ytterst att föreningen kan fortsätta att utse nya intygsgivare till dess man finner någon som är villig att lämna intyg. Detta innebär i sin tur också en viss press på intygsgivarna att lämna intyg. Vi menar att man därför bör stärka intygsgivarnas ställning. ,QW\JVJLYDUH 117 Som tidigare nämnts gäller att föreningen inte får utse någon till in- tygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroen- det för dennes opartiskhet. är det så att HQ av intygsgivarna får ha en koppling till dem som initierat eller arbetar med projektet. Denna ordning kan säkert ha de fördelar som framhållits, alltså att man löpande kan följa arbetet och påverka planens utformning. Ordningen har dock från flera håll kritiserats. Vi ser uppenbara ris- ker med denna ordning vad gäller intygsgivarnas fristående ställning. Saken kan enkelt uttryckas på det sättet att risken är att man inte har två intygsgivare som ser på saken med kritiska ögon, eftersom den ene av dem har följt projektets utveckling . Risken är också att in- tygsgivarna genom tillhörighet och inblandning inte kan förhålla sig neutrala. Som en fördel med den nuvarande ordningen har angetts att intygsgivaren kan på ett tidigt stadium framföra synpunkter på hur pla- nen bör utformas. Men även för en extern intygsgivare som så önskar bör detta vara möjligt. Vi föreslår därför att EnGD intygsgivarna skall sakna den aktuella kopplingen. Att intygsgivarna inte är jäviga är viktigt, inte minst från principi- ella utgångspunkter, när det gäller att säkerställa en effektiv kontroll av bostadsprojektets ekonomiska hållbarhet. Vi anser därför att skäl finns att överväga om man i samband med utseendet av intygsgivare ytterli- gare kan minska risken för jäviga intygsgivare. Vi återkommer till detta när vi diskuterar utseende av intygsgivare. Först skall dock något sägas om parvist samarbete. När det gäller det parvisa samarbete som förekommer kan givet- vis detta ha vissa fördelar, t.ex. kan de två intygsgivarna i viss utsträck- ning komplettera varandra i kompetenshänseende. Den geografiska spridningen på intygsgivare och det begränsade antalet projekt inom vissa regioner gör att det framstår som oundvikligt att samma intygsgi- vare åtminstone med jämna mellanrum samarbetar. är det negativt om samma personer alltid samarbetar, något som bl.a. fram- hölls vid vårt sammanträffande med intygsgivare. Det finns en risk för att man litar på varandra eller delar upp arbetsuppgifterna för mycket. Att samarbeta med andra intygsgivare kan ha positiva verkningar vad gäller kompetensen. Vi anser därför att ett visst återkommande samarbete ofta är ound- vikligt men att man bör undvika att samma personer alltid arbetar till- 118 ,QW\JVJLYDUH Att ställa upp bestämmelser för detta i författning till ledning för intygsgivarnas egna bedömningar anser vi inte möjligt. Men det bör vara möjligt att uppnå det önskade resultatet genom vissa ändringar när det gäller utseendet av intygsgivare. 8WVHHQGHW DY LQW\JVJLYDUH Ett alternativ till ordningen med intygsgivare som utses av bostadsrätts- föreningen är att slopa systemet med intygsgivare och låta en myndig- het bedöma ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Sådana funde- ringar har funnits i tidigare lagstiftningsärenden men då avfärdats med motiveringen att en sådan ordning skulle föra för långt (SOU 1981:74 s. 127, prop. 1981/82: 169 s. 37, SOU 1988:14 s. 113, prop. 1990/91:92 s. 79). Vi delar den uppfattningen. Som framgått av vad vi sagt underkänner vi inte systemet med intygsgivare. Det finns en kompetens hos intygsgivarna som bör tas tillvara. Om prövningen läggs på en myndighet finns dessutom vissa risker, bl.a. en risk för långa handlägg- ningstider. Det vi menar man bör diskutera är åtgärder för att stärka intygsgivarnas oberoende. Skäl finns att försöka ytterligare minska ris- ken för jäv. Vidare bör ständigt återkommande parvist samarbete und- vikas. Slutligen bör systemet ändras så att man minskar risken för att föreningar, när de första intygsgivarna har underkänt projektet, anlitar nya intygsgivare tills föreningen finner någon som lämnar intyg. Ett möjligt alternativ är att tillsynsmyndigheten anförtros uppgiften att XWVH intygsgivare. Det är ett sätt att stärka intygsgivarnas ställning som oberoende. Konsekvensen blir dock att föreningen blir helt hänvi- sad till de av myndigheten utsedda två intygsgivarna. Om intygsgivarna inte lämnar intyg, saknar föreningen möjlighet att upplåta bostadsrätter. En sådan ordning måste enligt vår mening vara förenad med en möjlig- het att överklaga ett beslut om underkännande av projektet. En möjlig- het att överklaga beslutet om valet av intygsgivare anser vi inte till- räcklig. Överklagande av beslutet om registrering av den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen kan inte heller ersätta överklagande av intygsgi- varens beslut. gör endast en formal- granskning vid registreringen. Detta beslut kan överklagas, 9 kap. 31 § första stycket BRL och 15 kap. 4 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Men om verket vägrat registrering på grund av att intyg saknas har den gjort rätt. Även i fortsättningen bör Patent- och registre- ringsverket endast göra en formalgranskning. Möjligheten att överklaga det beslutet är alltså inte tillräcklig. ,QW\JVJLYDUH 119 En möjlighet att överklaga intygsgivarnas för föreningen negativa beslut – t.ex. till tillsynsmyndigheten och därefter till allmän förvalt- ningsdomstol – får emellertid vissa märkliga effekter. Om högre instans ändrar intygsgivarnas beslut, övertar staten ansvaret för bedömningen av projektets hållbarhet. I sammanhanget bör sägas något om intygsgi- varnas nuvarande ansvar och vilken beslutstyp det är fråga om. En tillbakablick visar att intygsgivarnas ansvar har utvidgats efter hand. Enligt BRL skulle intygsgivarna inte pröva om beräk- ningarna höll streck (Siljeström m.fl., Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 uppl., 1965, s. 58). års BRL ingår emellertid detta i intygsgivarnas uppgifter (prop. 1971:12 s. 77). Enligt ingår dessutom en bedömning av om – enkelt uttryckt – efterfrågan är till- räcklig (allmänna råd [1995:6] Ekonomiska planer för bo- stadsrättsföreningar, s. 26). Det står, enligt vår bedömning, klart att intygsgivarnas beslut inte är ett myndighetsbeslut och att det inte är överklagbart till förvaltningsdomstol. Och staten kan aldrig bli skade- ståndsskyldig på grund av intygsgivarnas beslut. Det här skisserade systemet, där tillsynsmyndigheten i ett överklag- bart beslut utser intygsgivare, skulle innebära att staten övertar skade- ståndsansvaret från intygsgivarna, om projektet godkänns först efter överklagande. Man kan också ställa frågan om utformningen inte skulle kunna innebära att staten fick ett skadeståndsansvar även om intygsgi- varna lämnade klartecken till projektet. Utformningen innebär vidare en risk för en ny typ av omfattande processer, vilket i sin tur ger upp- hov till ökade offentliga utgifter. Dessa processer skulle dessutom med största sannolikhet ta . En särskild reglering torde slutligen bli nödvändig beträffande ersättning till intygsgivarna i och med att det inte längre skulle vara föreningen som valde intygsgivare. Antagligen skulle bestämmelser behövas angående någon form av taxa. Dessutom torde det vara nödvändigt med en rätt för föreningen att överklaga den begärda ersättningen. Vi anser därför att denna lösning ger flera olyck- liga konsekvenser och att den framstår som alltför ingripande med hän- syn till skälen för den, alltså att minska risken för att intygsgivarna inte är tillräckligt fristående. En annan möjlighet är att ställa upp ett krav på att de valda intygs- givarna i olika bostadsrättsprojekt hos tillsynsmyndigheten. Svagheten med en sådan ordning är emellertid att den inte ger till- synsmyndigheten någon möjlighet att i det enskilda fallet motverka utseende av intygsgivare som inte kan anses oberoende. Vårt förslag är, mot den angivna bakgrunden, att föreningen även i fortsättningen skall välja intygsgivare men att dessa dessutom skall JRGNlQQDV av tillsynsmyndigheten. Vid sin prövning av frågan om godkännande skall tillsynsmyndigheten ta hänsyn till endast om intygs- 120 ,QW\JVJLYDUH givaren är tillräckligt fristående från föreningen och de andra i projek- tet involverade och om intygsgivarna är tillräckligt fristående sinse- mellan. Enkelt uttryckt innebär godkännande alltså endast ett konstate- rande av att jäv inte föreligger. Om någon av intygsgivarna inte god- känns, bör det beslutet vara överklagbart till allmän förvaltningsdom- stol. Föreningen kan alltså välja mellan att överklaga eller att i stället di- rekt föreslå nya intygsgivare. Denna ordning innebär att några andra möjligheter till överklagande inte krävs, att intygsgivarna är ensamt ansvariga för sina intyg och att någon ny reglering beträffande ersättningen inte behövs. I korthet behåller man det nuvarande syste- mets struktur i alla väsentliga delar som risken för icke obe- roende intygsgivare minskas i flera avseenden. Kontrollen av efterlevnaden av jävsbestämmelserna skärps, genom att tillsynsmyndigheten skall granska detta inför beslutet om godkän- nande. Genom att alla föreningsbeslut om utseende av intygsgivare skall passera genom tillsynsmyndigheten får denna möjlighet att kon- trollera i vilken utsträckning intygsgivarna arbetar med samma kollega. Därigenom kan man medge parvist samarbete i viss utsträckning och utnyttja de fördelar som detta innebär, men undvika nackdelarna med ett ständigt återkommande, parvist samarbete. Det här skisserade systemet med godkännande innebär inte ett ab- solut hinder mot att en förening, när två intygsgivare har underkänt projektet, utser nya intygsgivare. godkännande innebär dock att denna får insyn i ärendet, att utseendet av intygsgivare får viss offentlighet samt att eventuella nya intygsgivare har klart för sig att tidigare intygsgivare har funnits och att tillsynsmyndigheten känner till detta. Vi bedömer att dessa förhållanden i praktiken bör kunna ha en tillräckligt avhållande effekt vad gäller lättsinnig intygs- givning. I och för sig skulle en ordning där tillsynsmyndigheten utser intygsivarna kunna innebära att systemet i detta hänseende blev något ytterligare säkrare. Men den eventuella, ytterligare säkerhet som kan uppnås väger lätt mot de nackdelar som den ordningen innebär. Även mot ordningen med endast godkännande från tillsynsmyndig- heten kan invändas att den innebär ett ytterligare inslag av byråkrati. Vi har dock svårt att se något alternativ till inblandning av en myndighet, om man vill motverka de aktuella svagheterna med den nuvarande ord- ningen. För att systemet skall få avsedd verkan måste myndigheten gö- ra sin prövning i det enskilda ärendet. Därmed utgör t.ex. inte en mot- svarighet till kvalitetsansvarig enligt (1987:10) – vilken skall utses för vissa för vissa byggnads- och rivningsarbeten – ett gångbart alternativ. Tanken om en sådan motsvarighet lanserades bl.a. vid remissbehandlingen av revisorers rapport. ,QW\JVJLYDUH 121 emellertid byggherren själv som utser den kva litetsansvarige och sedan endast underrättas b yggnadsnämnden. Systemet med kva litetsansvarig handlar i övrigt om att säkerställa den ansvariges kompetens. Förslag beträffande intygsgivarnas kompetens lämnade vi i det föregående av- snittet. Den prövning tillsynsmyndigheten enligt vårt förslag skall göra är av mycket enkel natur. Och antalet ärenden kommer trots allt att bli begränsat. Man kan jämföra med hur många planer som registreras vid , se avsnitt 7.3.1 I fall där syste- met med kostnadskalkyl också tillämpas är det rimligt att anta att ansö- kan kommer att göras vid samma tillfälle även beträffande den ekono- miska planen. Det rör sig därför högst om 300 - 400 ärenden . Vi utgår därför ifrån att tillsynsmyndigheten kan lösa denna uppgift utan att långa handläggningstider uppstår. Vår bedömning är att de här an- tydda nackdelarna väger lättare än de fördelar man uppnår med den föreslagna ordningen. 9nUW I|UVODJ Intygsgivarnas uppgifter vid intygsgivningen precise- ras i BRL. Intyget skall avse att 1.förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL är upp- fyllda, 2.de lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med till- gängliga handlingar, samt 3.gjorda beräkningar är vederhäftiga och kan antas vara hållbara. Intygsgivarna skall vid intygsgivningen ange vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem. En särskild bestämmelse om intygsgivarnas skadeståndsansvar gentemot bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavare införs. Om intygsgivaren uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar någon av dessa vid fullgörande av uppdrag att lämna intyg, skall intygsgivaren er- sätta skadan. Bl.a. revisorer har tryckt på att intygsgivarnas ansvar inte är preciserat i BRL (revisorers rapport /97:7 s. 35). Med detta kan man egentligen mena två saker. Man kan mena att BRL inte tillräckligt preciserar intygets innehåll och därmed intygsgivarnas åligganden. Men man kan också mena att BRL inte anger följderna av en felbedömning från intygsgivarens sida. 122 ,QW\JVJLYDUH 3UHFLVHULQJ DY LQW\JVJLYDUQDV XSSJLIWHU I 3 kap. 2 § BRL anges att intygsgivarna skall ange om planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder, om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL (se av- snitt 8.1.1) kan anses uppfyllda, samt de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras om- döme. Enligt förarbetena skall granskningen avse såväl att de lämnade faktis- ka uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga hand- lingar som att gjorda beräkningar är vederhäftiga och kan väntas hålla streck (prop. 1971:12 s. 77). Enligt allmänna råd ligger i detta även att intygsgivarna skall bedöma om de beräknade insatserna och avgifterna är sådana att det kan antas att lägenheterna med hänsyn till bostadsmarknaden på orten går att upplåta med bostadsrätt när de har färdigställts (allmänna råd [1995:6] Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar s. 26). Vi anser att det av flera skäl är viktigt att klargöra vad det är intygs- givarna skall intyga. Som sagts i flera andra sammanhang har intygsgi- varna en mycket viktig roll. Hela regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt bygger ytterst på deras prövning. Intygsgivarna är enligt regelverket de enda utomstående som är ålagda att göra en realgransk- ning.