sou · GOB3110 · 2001-01-01 00:00:00 — Kravet på det skydd som föreslås bör också vara att söka komma till rätta med de fel och brister som kan förekomma vid dagens ordning. En första fråga är om detta kan uppnås på frivillig väg eller om det krävs lagstiftningsåtgärder för att säkerställa ett gott skydd. Innan vi går in på den frågan finns det emellertid anledning att först undersöka omfatt- ningen av subventionsreglerna enligt förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention för att kunna avgöra hur vidsträckt kravet på fullgörandeskydd är . Vi har sagt i avsnitt 4.2.13 att om- och tillbyggnadsarbeten i vissa fall kan vara nästan lika omfattande som nybyggnadarbeten och att det bl.a. därför finns anledning att också sådana åtgärder skall omfattas av konsumentskyddet. Vi vill åter framhålla detta när vi nu går över till att diskutera utformningen av fullgörandeskyddet. Vår utgångspunkt är alltså att ett fullgörandeskydd skall omfatta såväl ny- som om- och tillbyggnads- Angående de närmare detaljerna kring de avgränsningsfrågor som detta innebär hänvisar vi till vad som sägs i avsnitt 6.2.1. Är en tvingande lagstiftning en förutsättning för ett gott skydd? Tecknandet av småhusgarantier har varit en förutsätt- ning för att kunna komma i åtnjutande av statlig bostadsbyggnadssubven- tion. Detta har medfört att ett fullgörandeskydd i praktiken har blivit obli- gatoriskt i de fall där subventioner kunnat fås. I och med att subventioner- na successivt har minskats – de upphörde helt för egnahem som har på- börjats efter – har en av de främsta drivkrafterna för tecknande av småhusgarantier försvunnit. (Kravet på konsumentskydd gäller emellertid fortfarande för kreditgarantier). Detta har lett till att be- nägenheten att teckna småhusgaranti har minskat eftersom en sådan ga- ranti av många upplevs som en allt för betungande och onödig kostnad. På så vis kommer allt fler att stå utan den typ av skydd som garantierna ger, med den risk för allvarliga ekonomiska och praktiska konsekvenser för den enskilde konsumenten som det kan innebära. Med detta har frågan om byggfelsförsäkringens räckvidd fått ökad ak- tualitet. Enligt ordalydelsen i 1 § lagen om byggfelsförsäkring är lagen tillämplig även i fråga om småhus, om ett sådant konsumentskydd som ställs som villkor för statlig bostadsbyggnadssubvention inte föreligger. Ett problem i sammanhanget har, som vi har förstått saken, varit att kom- munernas ansvar för att kontrollera att byggfelsförsäkring varit tecknad inte har räckt till för att förhindra att viss småhusproduktion förekommit utan att erforderligt skydd funnits. Detta kan till stor del ha sin förklaring i att det har rått tveksamhet kring hur reglerna om byggfelsförsäkring skall tillämpas. Det gäller både beträffande småhus och andra typer av bostads- hus. Frågan är då om det ekonomiska stödet kan ersättas av något annat incitament som säkerställer att småhusgarantier eller motsvarande tecknas på frivillig väg. Vi har övervägt saken men funnit att det är svårt att hitta något sådant alternativ. Vi tror t.ex. inte att det går att uppnå ett heltäck- ande skydd bara genom att förlita sig på att alla konsumenter först får in- formation om skyddet och därefter på eget initiativ skaffar sig ett tillräck- ligt skydd. Inte heller ter det sig realistiskt att tro att entreprenörerna eller leverantörerna, utan vare sig tvång eller morot, skulle se till att ett så- dant skydd fanns för konsumenten/beställaren. Samma slutsats drogs för övrigt vid tillkomsten av lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring.33 Detta talar för att konsumentskyddet bör göras obligatoriskt. 33 Jfr prop. 1992/93:121 s. 15. Ytterligare ett skäl för en obligatorisk lösning är att det med en sådan är lättare att fånga in avtalsformer som inte har omfattats av konsument- skyddet enligt reglerna i subventionsförordningen, men som vi i samband med genomgången av avtalsskyddet har ansett borde inbegripas i ett så- dant skydd. Det gäller t.ex. om- och tillbyggnadsarbeten på befintliga småhus och uppförande av fritidshus (jfr avsnitt 6.3.2 och även utredning- ens tilläggsdirektiv, Dir. 1999:111). För att skapa ett generellt skydd för alla konsumenter som omfattas av de regler som vi nu föreslår för de olika avtalsformerna, anser vi samman- fattningsvis att det inte finns några fullgoda alternativ till ett fullgörande- skydd i form av en obligatorisk lagstiftning. Frågan om hur denna skall utformas behandlas i de följande avsnitten. 6.2Fullgörandeskydd genom försäkring eller i annan form? Vi föreslår att fullgörandeskyddet säkerställs genom att en skyldighet att teckna försäkring införs och att detta regleras i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring. Ett lagstadgat fullgörandeskydd kan utformas på olika sätt. Vi vill till att börja med slå fast vissa grundkrav som vi menar bör ställas för att ett så- dant skydd skall få avsedd funktion. Grundtanken bakom ett obligatoriskt skydd är att konsumenten, i en så viktig fråga som ett småhusbyggande innebär, skall kunna känna sig för- vissad om att näringsidkarens åtagande kommer att fullgöras. Det gäller till att börja med uppförandet av småhuset, alltså utförandet av de avtalade arbetena och leveransen av byggnadsmaterialet. Konsumenten skall också kunna förlita sig på att näringsidkarens åtaganden för tiden efter färdig- ställandet eller leveransen fullgörs. Småhusgarantierna har fyllt en sådan funktion och har, såvitt vi har kunnat bedöma, fungerat på ett för konsumenterna tillfredsställande sätt. Visserligen har det förekommit kritik mot olika delar av garantierna och hur de tillämpats av de olika bolagen, men i ett större perspektiv får ga- rantierna anses ha fungerat väl. Det finns därför anledning att ta till vara de erfarenheter som dessa har gett och bygga vidare på dessa. Vi har i föregående avsnitt tagit ställning för ett lagreglerat full- görandeskydd. Vi skall nu diskutera vilken form av fullgörandeskydd som en sådan reglering bör ha som sin utgångspunkt. Vi kan då se två huvud- sakliga alternativ, en statlig fond eller en obligatorisk försäkring. Som exempel på fond har vi i avsnitt 5.9.3 lämnat en redogörelse för Småhus- skadenämndens tillkomst, uppdrag och verksamhet. Försäkringsalternativet – som skall förstås i en vid bemärkelse och som innefattar såväl försäkrings- som säkerhetslösningar av olika slag – kan i sin tur delas in i två varianter. En möjlighet är en obligatorisk försäkring grundad på en mer allmänt hållen reglering av det slag som gällt för konsumentskyddet enligt 8 § förordningen om statliga bostadsbyggnads- subvention. Den andra modellen innebär en mer detaljreglerad försäk- ringsskyldighet. Förebilderna i detta hänseende är patient- och trafikskade- försäkringarna samt byggfelsförsäkringen (se avsnitt5.9.3 respektive 5.7). Vid en jämförelse mellan de två huvudalternativen, fond eller försäk- ring, menar vi att en försäkringslösning uppvisar flera fördelar i förhållan- de till fondalternativet. För det första anser vi, som redan har framgått, att det är önskvärt att den föreslagna ordningen utformas på ett sätt som ger möjlighet till konkurrens mellan olika produkter inom den valda lösning- en. Det skulle, tror vi, ge bättre utrymme för ett hänsynstagande och en lyhördhet för de behov och önskemål om skyddet som kan finnas både hos konsumenter och näringsidkare. En försäkringslösning underlättar också en anpassning till de olika av- talsformer som kan förekomma. Den är lättare att skräddarsy efter de behov som finns dels vid olika typer av avtal, dels i fråga om särskilda förutsättningar för enskilda avtal. Avtal om köp skiljer sig från avtal om tjänst. De senare, som t.ex. kan innefatta entreprenadavtal kan sinsemellan innebära variationer beroende på vilken entreprenadform som väljs. Skill- naderna mellan t.ex. en totalentreprenad och en delad entreprenad kan vara stora. Ett fondalternativ ter sig i det ljuset som ett system som är stelare till sin karaktär. Dess möjligheter till anpassning efter varierande förhållanden får därför antas vara sämre. Erfarenhetsmässigt har fondlösningar blivit aktuella främst i vissa spe- ciella situationer där vanliga försäkringar eller andra säkerhetsåtgärder inte har kunnat tillhandhålla ett tillräckligt skydd. Ett exempel på det är tillkomsten av . Någon sådan särskild situation kan emellertid inte anses föreligga inom det område som vi nu behandlar. En fondlösning förutsätter också att det sker avsättningar till fonden genom eller avgifter som inte är direkt hänförliga till det enskilda objektet. Det blir då svårt att – som vid en försäkring – se något egentligt samband mellan premie eller avgift och en eventuell rätt till ersättning. Vidare kräver en fond att en ny och relativt omfattande administration skapas. Denna skall bl.a. handlägga uttaget av avgifter och de anspråk på ersättning som riktas mot fonden. Möjligen skulle eller någon annan befintlig myndighet kunna få i uppdrag att sköta dessa uppgifter men med tanke på omfattningen av de entreprenad- och köpe- avtal som regelverket är tänkt att omfatta kan man anta att detta kommer att kräva avsevärda tillskott av ekonomiska resurser. Mot det kan sägas att försäkringsalternativet består av produkter som finns tillgängliga. Just det förhållandet att det finns ett beprö- vat och i allt väsentligt väl fungerande system att bygga vidare på ser vi som ett skäl som starkt talar för att välja en försäkringslösning. Vi tror också, mot bakgrund av vad som sades om kostnaderna och de prak- tiska svårigheterna med att bygga upp en ny administration, att en försäk- ringslösning är ett ekonomiskt förmånligare alternativ. En större kostnads- effektivitet får också antas gagna konsumenten. Vår slutsats blir därför att fullgörandeskyddet bör säkerställas genom att en obligatorisk försäkring skapas. Vid valet av försäkringslösning kan man välja en modell som innebär att utformningen av de närmare försäkringsvillkoren lämnas oreglerade i lag. Lagregleringen syftar då enbart till att ge en ram i vidare mening för det konsumentskydd som skall finnas. Det är en modell som nära ansluter till den ordning som gällde för skyddskravet enligt subventionsförordning- en. I denna inskränkte sig nämligen kravet på fullgörandeskydd till att kräva att det fanns dels ett betryggande skydd för att småhuset uppförs och färdigställs i enlighet med avtalet (produktionsgaranti), dels ett betryggan- de åtagande att avhjälpa skador och fel i småhuset från garan- titidens utgång och till efter färdigställandet (ansvarsutfästelse). Med en sådan allmänt hållen utformning menar vi att det finns en risk för att det kan förekomma försäkrings- eller garantivillkor som inskränker konsumentens rätt på ett sätt som inte kan anses acceptabelt ur konsu- mentskyddssynpunkt. Även om det genom tillsyn av i första hand Konsu- mentverket är möjligt att i viss mån övervaka de försäkringsvillkor som tillämpas på marknaden menar vi att det krävs ett visst mått av reglering av förutsättningarna för försäkringen för att den eftersträvade skyddsnivån skall kunnas uppnås. Vi anser därför att det bör finnas en viss detaljregle- ring av villkoren för fullgörandeskyddet för att, så långt som möjligt, kun- na undvika oskäliga undantag i försäkringsvillkoren. Vilken omfattning denna reglering bör ha återkommer vi till i följande avsnitt. En komplettering av lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring I föregående avsnitt tog vi ställning för ett fullgörandeskydd i försäkrings- form med krav på en viss detaljeringsgrad. Vi har tidigare talat om lagen om byggfelsförsäkring och pekat på att den innehåller regler som kan tjäna som utgångspunkt för en utvidgad reglering av småhusskyddet. Dessutom innehåller den redan ett av de moment som vi har sagt bör ingå i den obli- gatoriska försäkringen, nämligen en motsvarighet till småhusgarantins ansvarsutfästelse. (Lagen är för övrigt tillämplig i fråga om småhus som inte har småhusgaranti). Den ger också möjligheter till an- passningar och hänsynstaganden till de enskilda avtalens karaktär beroen- de på vilken avtals- eller entreprenadform det är fråga om. Lagen om byggfelsförsäkring ter sig därför som en bra utgångspunkt för en reglering av fullgörandeskyddet. Vi ser en stor fördel i att reglera den obligatoriska försäkringen för småhus inom ramen för en redan existe- rande lagstiftning inom samma område. Fördelen ligger främst i att man på så sätt får en samlad reglering av frågor som rör försäkringsskydd för bo- ende, oavsett om det gäller småhus eller flerbostadshus. Det ger en större översiktlighet och ger bättre möjlighet till en enhetlig reglering. För att underlätta begreppsbildningen behåller vi den existerande be- teckningen byggfelsförsäkring. Vi kommer därför att använda den ter- men som synonym till ansvarsutfästelsen, dvs. den objektförsäkring som ger ett tioårigt försäkringsskydd mot byggfel. Den andra beståndsdelen i fullgörandeskyddet, den avtalsrelaterade säkerhet som föreslås för att till- godose behovet av färdigställandeskydd, kommer vi att beteckna som säkerheten. Dessa båda begrepp kommer vi att använda tillsammans för att beteckna det krav på fullgörandeskydd som fortsättningsvis skall regle- ras i lagen om byggfelsförsäkring. 6.2.2Kraven på en obligatorisk försäkring Vi föreslår en ny reglering av tillämpningsområdet för lagen om bygg- felsförsäkring vad gäller småhus. Lagen skall när det gäller småhus vara tillämplig i fråga om uppförande samt om- eller tillbyggnadsåtgärder – förutsatt att det för byggnadsåtgärden ställs krav på bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 3–5 (1987:10) – oberoende av om byggnaden är avsedd för permanent bruk eller ej. Vi har sagt att vi tar byggfelsförsäkringen som utgångpunkt för det fullgörandeskydd vi föreslår. I detta avsnitt kommer vi att successivt gå igenom de faktorer som bestämmer tillämpningsområdet för lagen om byggfelsförsäkring. I samband med det tar vi också ställning till om och i vilken utsträckning de krav som vi ställer på fullgörandeskyddet leder till behov av förändringar i lagens tillämpningsområde. Lagen om byggfelsförsäkring omfattar uppförande av bostadshus som är avsedda att, helt eller till övervägande del, användas för permanent bruk. Lagen omfattar också andra åtgärder som fordrar bygganmälan en- ligt PBL och som avsevärt förlänger byggnadens brukstid. Innan vi går närmare in på avgränsningen av skyldigheten att teckna en obligatorisk byggfelsförsäkring kan vi börja med att konstatera att förar- betena till lagen om byggnadsgaranti och lagen om byggfelsförsäkring inte är tydliga vad beträffar om småhus över huvud taget omfattas av försäk- ringsobligatoriet i lagen om byggfelsförsäkring. Uttalanden i förarbetena anger att endast flerbostadshus skall omfattas av lagen medan det av 1 § tydligt framgår att även småhus omfattas av lagen, frånsett i de fall där det finns en småhusgaranti.34 Den bristande överensstämmelse mellan lagtext och förarbeten som kan ha rått i detta avseende försvinner dock i och med att vi föreslår att alla typer av bostadshus skall omfattas av lagen om bygg- felsförsäkring. Vi skall i det följande avsnittet också ta upp vissa frågor som har an- knytning till tillämpningsområdet för lagen om byggfelsförsäkring. Det är till exempel gränsdragningen mellan bostadshus för permanent- respektive fritidsbruk, innebörden i reglerna om bygganmälan för småhus samt kravet på att byggnadsåtgärder skall innebära en förlängning av brukstiden för byggnaden. Permanenta bostäder och fritidshus Lagens begränsning till att bara omfatta bostäder som är avsedda för per- manent bruk innebär att fritidshusen är undantagna från lagens tillämp- ningsområde. Vi har inledningsvis föreslagit att reglerna om avtalsskydd skall gälla även i fråga om småhus som inte är avsedda för permanent bruk. Det bör gälla också för fullgörandeskyddet. Tillämpningsområdet för lagen om byggfelsförsäkring bör därför utvidgas i detta avseende. 1990/91:189 s. 15 f. och Prop. 1992/93:121 s. 18 f. och 30. Nästa fråga är om hänvisningen till byggnadsåtgärder som fordrar bygg- anmälan täcker alla de situationer där vi har ansett att ett fullgörandeskydd behövs. För att kunna bedöma detta skall vi kort redogöra för innebörden av kravet på bygganmälan. Det är byggherren som skall göra bygganmälan. I vilka fall detta skall ske framgår av 9 kap. 2–3 §§ PBL. I de delar som är av intresse i småhus- sammanhang skall bygganmälan göras för arbeten som avser uppförande eller tillbyggnad av en byggnad (9 kap. 2 § 1), uppförande av murar och plank (9 kap. 2 § 2 jämfört med 8 kap. 2 § första stycket 7), sådana ändringar av en byggnad som berör konstruktionen av de bäran- de delarna och som avsevärt påverkar dess planlösning (9 kap. 2 § första stycket 3) installation eller väsentlig ändring av hissar, eldstäder, rökkanaler eller anordningar för ventilation i byggnader (9 kap. 2 § första stycket 4) samt installation eller väsentlig ändring av anordningar för vattenförsörjning eller avlopp i byggnader eller inom tomter (9 kap. 2 § första stycket 5). Undantag från kravet på bygganmälan görs för åtgärder beträffande en- och tvåbostadshus som, enligt 8 kap. 4 § PBL, är undantagna från kravet på bygglov (9 kap. 3 § 1). Bygganmälan behövs inte vid t.ex. ommålning av fasad eller byte av fasad- eller takbeklädnad, om byggnadens karaktär inte ändras väsentligt; anordnande av uteplats med mur eller plank i an- slutning till bostadshus eller uppförande av s.k. friggebodar i omedelbar närhet till bostadshuset. Ytterligare undantag gäller utanför detaljplan, om byggnaden inte ingår i samlad bebyggelse, för mindre tillbyggnader och uppförande av komplementbyggnader. Som framgår i avsnitt 6.4 föreslår vi att det i varje enskilt fall skall ske en kontroll av att erforderligt fullgörandeskydd finns. Kontrollen skall utföras av den kvalitetsansvarige i samband med att byggsamråd skall hållas eller kontrollplan upprättas. Dessa åtgärder har samband med reg- lerna om bygganmälan. För att möjliggöra en rationell handläggning har vi därför svårt att se att kravet på byggfelsförsäkring skulle kunna sträcka sig längre än till de fall där bygganmälan skall ske. Visserligen finns det vissa typer av byggnadsåtgärder som inte faller inom ramen för kravet på bygg- anmälan. Det gäller exempelvis de nämnda åtgärderna för mindre tillbyggnader och uppförande av komplementbyggnader utanför detaljpla- nelagt område. Det innefattar också ändringsåtgärder som är av sådant mindre ingripande slag att de inte kan hänföras till de åtgärder som avses i 9 kap. 2 § första stycket 3–5 PBL. Den senare typen av åtgärder får gene- rellt anses vara av mindre omfattning och risken för allvarliga och omfat- tande skador kan bedömas vara relativt begränsad. De förhållanden vi nu har pekat på innebär problem eftersom den valda lösningen inte möjliggör att fullgörandeskyddet ges en fullständig täck- ning. Det får i sin tur till följd att konsumenter riskerar att stå utan skydd i vissa situationer. En lösning av den saken fordrar emellertid en översyn av reglerna för bygganmälan. Därmed skulle det också ställas krav på över- väganden rörande plan- och byggprocessen enligt PBL. Det är en uppgift som inte ligger inom ramen för vårt uppdrag och som, i så fall, får bli fö- remål för en särskild översyn. Sammantaget föreslår vi därför att den avgränsning av tillämpningsom- rådet för byggfelsförsäkringen som finns genom att kravet på försäkringen är relaterat till bygganmälan skall gälla även i fortsättningen. föreslog att försäkringskravet skulle begrän- sas till uppförande av byggnad, tillbyggnad och sådana ändringsarbeten som avses i 9 kap. 2 § första stycket 3 PBL, dvs. ändringar som berör kon- struktionen av bärande delar i byggnaden m.m. Som skäl för sitt förslag anförde att förslaget säkerställde ett försäkrings- skydd som täcker sådana fel i konstruktion, material och arbete som kan orsaka allvarliga och kostsamma skador. Fel och skador hänförliga till installationer av det slag som anges i 4–5 pp. i samma paragraf menade utredningen normalt täcktes av fastighets- och villaförsäkringar. För dessa behövdes därför inget särskilt försäkringsskydd. Naturligtvis finns det inget behov för konsumenten av ett dubbelt för- säkringsskydd men vi tycker att det är viktigt att det lagreglerade försäk- ringskravet innebär ett säkerställande av ett fullgott skydd för konsumen- ten i alla avseenden. Vi anser därför att lagen om byggfelsförsäkring bör ges ett vidare tillämpningsområde än vad före- slog. Med hänsyn till möjligheten i 2 § första stycket 1 att göra undantag för skador som normalt sett omfattas av vissa andra försäkringar, som vi menar skall finnas kvar, bedömer vi att det inte medför några större nack- delar att ge kravet på byggfelsförsäkring en vidare omfattning än vad föreslog. I den mån det ändå skulle uppstå pro- blem med dubbelförsäkring bör man genom en dialog mellan i första hand och försäkringsgivarna kunna komma till rätta med det problemet. Vissa av de byggnadsåtgärder som fordrar bygganmälan ter sig dock alltför ringa för att det skall anses rimligt att ställa krav på byggfelsförsäk- ring i dessa fall. Vi tänker då i första hand på uppförande av murar och plank. Dessa bör därför undantas från försäkringskravet. Skall en förlängning av brukstiden avse hela eller del av byggnaden? Nästa fråga är om kopplingen mellan att byggnadsåtgärden ställer krav på bygganmälan och att den avsevärt skall förlänga byggnadens brukstid skall gälla även fortsättningsvis. Sambandet mellan byggåtgärd och brukstid kan härledas till den ursprungliga definitionen av ombyggnadsbegreppet i 3 kap. 11 § PBL, enligt vilken det var tillräckligt att brukstiden för en del av en byggnad avsevärt förlängdes. Vid tillkomsten av lagen om byggnadsga- ranti ansågs detta uttryckssätt olämpligt eftersom det medförde att även mindre ombyggnader skulle komma att omfattas av kravet på byggnadsga- ranti. Exempelvis skulle en garanti behövas vid en ombyggnad av enstaka lägenheter i ett flerbostadshus. Eftersom detta stred mot lagens intentioner föreslogs det att endast mer omfattande ombyggnader som påverkade brukstiden för byggnaden i dess helhet skulle omfattas av kravet på bygg- nadsgaranti. Det överlämnades åt att avgöra om garanti krävdes för en viss ombyggnad.35 Samma synsätt kom sedan att gälla för byggfelsförsäkringen.36 Vad beträffar småhus gör sig denna distinktion mellan brukstiden för hela eller delar av ett hus inte gällande i samma utsträckning. De åtgärder som omfattas av kravet på bygganmälan och som har betydelse för bygg- nadens brukstid får som regel förmodas förlänga brukstiden för byggnaden i dess helhet. Åtgärder av det slag som berör konstruktionen av bärande delar, planlösning, ventilation eller VA-anläggning m.m. har betydelse för hela byggnaden. Det finns därför, som vi ser det, inget skäl att för småhus ha någon sådan reglering. Vi föreslår att lagen om byggfelsförsäkring skall kompletteras med ett särskilt färdigställandeskydd i form av en säkerhet för den konsument som anlitar en näringsidkare för att uppföra ett småhus eller utföra änd- rings- eller tillbyggnadsarbeten på en sådan byggnad. Färdigställande- skyddet skall utgöras av en ekonomisk säkerhet för att trygga närings- idkarens åtagande. Det skall kunna tas i anspråk om näringsidkaren orsa- kar fel eller dröjsmål som ger konsumenten rätt att häva avtalet enligt reglerna i konsumenttjänstlagen eller konsumentköplagen. Vidare före- slår vi beträffande skyddet mot byggfel att vissa ändringar och förtydli- ganden skall göras vad gäller reglerna om självrisk, försäkringsbelopp, garantiåtaganden och fel som orsakats av byggnadens ägare. 1990/91:189 s. 17 och 30. 1992/93:121 s. 30. Lagen om byggfelsförsäkring innebär ett skydd mot fel och skador på grund av fel i material, konstruktion eller utfört byggnadsarbete. Försäk- ringen motsvarar i huvudsak den ansvarsutfästelse som ingår som en av de två huvudsakliga delarna i småhusgarantin.