sou · GOB395d2 · 2001-01-01 00:00:00 — Man kan då fundera över om ett krav på ekonomisk plan är nödvändigt. Alternativet skulle vara en ordning där författningsmässiga krav inte fanns på intygsgivarens underlag. I praktiken skulle därmed underlaget bestämmas av vad intygsgivaren ansåg nödvändigt för att kunna bedö- ma projektet. En sådan ordning skulle emellertid ställa nya krav på intygsgivarna jämfört med vad de är vana vid beträffande prövning av bostads- rättsprojekt. Vidare skulle ett särskilt regelsystem behöva byggas upp angående vad intygsgivarnas prövning skulle avse osv. Den tänkta för- enklingen skulle därför utebli. Vidare är det, som tidigare nämnts, så att vid just ombildning är den ekonomiska planen tänkt som ett beslutsunderlag för hyresgästerna. Det får då ses som en fördel att använda sig av en beprövad metod. Vi föreslår därför att man inför motsvarande förutsättningar för att ett be- slut om förvärv för ombildning skall vara giltigt som gäller för bostads- rätter. Med andra ord skall en ekonomisk plan och ett besiktningspro- tokoll vara tillgängliga inför beslutet. Planen skall vara granskad av två intygsgivare. I dessa avseenden bör man direkt hänvisa till BRL:s reg- ler. föreslog vissa ändringar i de här aktuella avseendena. I den mån förslag genomförs bör reglerna för kooperativ hyresrätt anpassas efter dem. 18.2Särskilt om ombildningsregler i lagen om kooperativ hyresrätt Hyresgästens rätt till medlemskap En bostadsrättsförening får i samband med ombildningen enligt huvud- regeln inte vägra den som är hyresgäst i huset inträde i föreningen, 2 kap. 8 § BRL. Undantag gäller för lokaler, hyresförhållanden som be- ror på anställning och när rätt att vägra medlemskap efter övergång, enligt 2 kap. 3 och 4 §§ BRL, föreligger. Ett par särskilda undantag finns avseende tiden efter det att föreningen har förvärvat huset. Med- lemskap får vägras om sökanden inte var hyresgäst när huset förvärva- des (enligt huvudregeln) och om hyresgästen ansöker om medlemskap senare än efter föreningens förvärv. En hyresgäst som vägras inträde i bostadsrättsföreningen vid om- bildningen kan hänskjuta tvisten till hyresnämnden, 2 kap. 10 § BRL. Föreningens skyldighet att upplåta och följderna av vägran Enligt 4 kap. 6 § BRL får en bostadsrättsförening – när någon enligt 2 kap. 8 § BRL har antagits som medlem – inte vägra att upplåta den lägenhet som är avsedd för medlemmen med bostadsrätt. Inte heller får föreningen villkor för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta. Om föreningen bryter mot detta, kan medlem- men vända sig till hyresnämnden. Det nu sagda gäller dock inte om det är bestämt att hyresförhållandet skall upphöra. I 2 kap. 12 § BRL finns bestämmelser för det fallet att bostadsrätts- föreningen vägrar att upplåta bostadsrätt till någon som avses i 2 kap. 8 § BRL och som har antagits som medlem. Huvudregeln är att med- lemmen då skall anses ha utträtt ur föreningen. Detsamma gäller om medlemmen inte antar ett erbjudande från föreningen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Undantag gäller om medlemmen hänskjuter frågan om upplåtelse till hyresnämnden enligt 4 kap. 6 § BRL. Undantag gäller också om styrelsen har medgett att medlemmen får stå kvar i förening- en. Medlemmen anses ha utträtt ur föreningen, när ett beslut har vunnit laga kraft som innebär avslag på begäran om upplåtelse av bostadsrätt. I 2 kap. 13 § BRL behandlas en speciell situation. Föreningen har antagit en hyresgäst som medlem. Men denne upphör att vara medlem innan någon bostadsrätt har upplåtits till honom. Medlemmen anses då, enligt huvudregeln, ha utträtt ur föreningen den dag hyresförhållandet upphör. Förbudet mot höjning av upplåtelseavgiften En bostadsrättsförening har rätt att ta ut en särskild avgift tillsammans med insatsen när en bostadsrätt upplåts. Avgiften kallas upplåtelseav- gift. En förutsättning för att avgiften skall få tas ut är att stadgarna medger det. Tanken med upplåtelseavgiften är att den skall kunna tas ut i de fall upplåtelsen skall ske först sedan föreningens verksamhet har pågått . Det är alltså i praktiken en form av uppräkning av in- satsen. Vid ombildning gäller särskilda begränsningar beträffande möjlig- heten att ta ut upplåtelseavgift, 7 kap. 14 § tredje stycket BRL. Upplå- telseavgift får inte tas ut förrän från den dag då före- ningen har erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostads- rätt. Vidare får avgiften, intill dess förflutit räknat för erbjudandet, högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § rän- telagen (1975:635). Vårt förslag: Den som är hyresgäst vid en ombildning till kooperativ hyresrätt skall i normalfallet ha rätt att bli medlem i den kooperativa hyresrättsföreningen. Undantag skall gälla för det fall föreningen enligt 3 kap. 1 § föreningslagen har rätt att vägra medlemskap. I övrigt skall motsvarande undantag finnas som gäller enligt 2 kap. 8 § BRL. En hyresgäst som vägras medlemskap, skall kunna hänskjuta tvisten till hyresnämnden. En kooperativ hyresrättsförening skall, enligt huvudregeln, vara tvungen att upplåta kooperativ hyresrätt till den som, i samband med ombildning, har antagits som medlem. Om en sådan upplåtelse inte kommer till stånd eller om medlemmen upphör att vara hyresgäst innan någon kooperativ hyresrätt har upplåtits, skall medlemmen – enligt hu- vudregeln – anses ha utträtt ur föreningen. Några särskilda bestämmelser motsvarande dem som finns beträf- fande begränsningar i rätten att för bostadsrätter ta ut upplåtelseavgift i samband med ombildning skall inte finnas för kooperativa hyresrätter. Hyresgästens rätt till medlemskap Det finns enligt vår mening ingen anledning till någon annan princip avseende hyresgästens rätt att bli medlem i föreningen än vad som gäl- ler enligt 2 kap. 8 § BRL. Huvudregeln bör alltså vara att den som är hyresgäst vid ombildningen också har rätt att bli medlem i den koope- rativa hyresrättsföreningen. Som nämnts i avsnittet om bestämmelserna i gäller vissa undantag från denna huvudregel. Undantaget när hyresförhållandet avser en lokal motiverades i för- arbetena (prop. 1981/82:169 s. 33) med att hinder inte bör ställas upp om bostadsrättsföreningen av ekonomiska eller andra skäl anser att lo- kalhyresgästerna bör kvarstå som hyresgäster hos föreningen. Detta synsätt menar vi är helt överförbart till kooperativa hyresrättsförening- ar. Inte minst gäller det mot bakgrund av vad vi sade i avsnitt 3.2.1 om lokaler. infördes undantaget för hyresförhållanden som beror på an- ställning. Det syftade främst på fastighetsskötarbostäder. I sådana fall ansågs det kunna vara av värde för föreningen att behålla hyresrätts- formen (prop. 1990/91:92 s. 165). Även i detta avseende är förhållan- dena likartade för kooperativa hyresrättsföreningar. Undantag gäller vidare i fall där rätt att vägra medlemskap förelig- ger enligt 2 kap. 3 eller 4 § BRL. De paragraferna anger i vilka fall medlemskap i en bostadsrättsförening får vägras efter övergång av bo- stadsrätt. Vi har i avsnitt 4.2.2 föreslagit att man skall ansluta till före- ningslagens regler om antagande av medlemmar. Därför föreslår vi att ett undantag, liksom vid ombildning till bostadsrätt, skall ställas upp så att de sedvanliga kriterierna om rätt att vägra medlemskap gäller även vid ombildning. Men i det här fallet blir det då föreningslagens och inte BRL:s kriterier som skall utgöra undantag. När det gäller de övriga bestämmelserna i 2 kap. 8 § BRL anser vi inte att förhållandena för en kooperativ hyresrättsförening avviker på något sätt som motiverar skillnader. Motsvarande bestämmelser bör alltså införas för kooperativa hyresrättsföreningar. En hyresgäst som vägras medlemskap har, som nämndes i det före- gående avsnittet, möjlighet att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Den som vägras medlemskap i en ekonomisk förening är däremot hänvisad till att väcka talan vid domstol. Vi har i avsnitt 4.2.2 tagit ställning för att den principen normalt sett bör gälla även för kooperativa hyresrätts- föreningar. Så bör det vara inte minst av det skälet att någon fast kopp- ling inte skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Det vi här talar om är en särskild situation där en person som redan är innehavare av hyresrätten vill få frågan om medlemskap prövad. I det fallet anser vi att det är rimligt att tvisten kan hänskjutas till hyres- nämnden. I sammanhanget bör nämnas att hyreslagstiftningsutred- ning i sitt delbetänkande Nytt system för prövning av hyres- och arren- demål (SOU 1999:15) föreslog att hyres- och arrendenämnderna skall avskaffas. Men förslaget innebar också att tvister som den här aktuella, vilka prövas av hyresnämnd, i allmän domstol skall handläggas i en, jämfört med vanliga tvistemål, särskild ordning och med deltagande av intresseledamöter. Skulle det för- verkligas är det bara att anpassa vårt förslag till vad som i övrigt skall gälla för sådana ärenden som enligt gällande rätt handläggs av hyres- och arrendenämnderna. Nämnas kan att inriktningen är att nämnderna inte skall avvecklas, utan i stället administrativt samord- nas med tingsrätten vid de orter där nämnderna verkar (se t.ex. Regeringens skrivelse 1999/2000: 106 s. 59). Föreningens skyldighet att upplåta och följderna av vägran Tveksamhet rådde tidigare i frågan om ett i en bostadsrättsförening meddelat medlemskap verkligen innebar en skyldighet för föreningen att också upplåta bostadsrätt. Tanken med att införa en skyldighet att upplåta bostadsrätt sedan den som vid ombildningen är hyresgäst har beviljats medlemskap var följande (prop. 1990/91:92 s. 74). En hyres- gäst som har blivit medlem i föreningen bör kunna räkna med att också få sin lägenhet upplåten med bostadsrätt. Men det är inte möjligt eller rimligt att kräva av en bostadsrättsförening att den redan före fastig- hetsförvärvet skall veta om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt. När det gäller kooperativa hyresrättsföreningar skall, som påpekats, enligt vårt förslag någon fast koppling inte finnas mellan andels- och nyttjanderätten. Normalt sett är det därför inte hel- ler naturligt att anse att ett beviljat medlemskap skall medföra att en nyttjanderätt skall upplåtas. Men ombildning är en speciell situation. Utgångsläget är att ett antal hyresgäster är överens om att försöka förvärva en fastighet för att bilda en kooperativ hyresrättsförening. En naturlig förutsättning för den som röstar för ombildningen är att han skall få bli medlem och få behålla sin lägenhet men då som en kooperativ hyresrätt. Vi anser inte att några skillnader bör råda i detta hänseende för att ombildning skall ske till kooperativ hyresrätt i stället för till bostadsrätt. Principerna vid om- bildning enligt 4 kap. 6 § BRL bör således överföras även till koopera- tiva hyresrätter. Detsamma bör enligt vår mening göras med bestämmelserna för ombildning i 2 kap. 12 och 13 §§ BRL om konsekvenser beträffande medlemskap. Situationen i 2 kap. 12 § BRL är att medlemskap enligt 2 kap. 8 § har beviljats men, något förenklat, att någon upplåtelse av bostadsrätt inte kommer till stånd. Den andra situationen är att en medlem upphör att vara hyresgäst innan någon bostadsrätt har upplåtits till honom. I dessa fall anses medlemmen normalt ha utträtt. Situatio- nerna är jämförbara med de fall som togs upp i avsnitt 4.2.7 när hyres- rätten är förverkad m.m. Då föreslog vi en motsvarande bestämmelse. Med andra ord bör detsamma gälla i de här aktuella hänseendena. Bör en motsvarighet finnas till begränsningarna beträffande upplåtelseavgifter? Begränsningarna i 7 kap. 14 § tredje stycket BRL beträffande möjlig- heterna att ta ut upplåtelseavgift vid ombildning infördes . I för- arbetena målades följande bakgrund upp som skäl för begränsningarna (prop. 1990/91:92 s. 123). Det förekommer att hyresgäster som av föreningen en gång er- bjudits förvärv av bostadsrätt, vid en ombildning tackar nej, men sedermera ångrar sig... Föreningarna brukar emellertid då som för- utsättning för upplåtelse kräva att hyresgästen betalar en upplåtelse- avgift, ofta med utgångspunkt i bostadsrättens marknadsvärde. I många fall beror föreningarnas förhållningssätt i dessa fall säkerli- gen på att man misstänker att hyresgästen efter ett förvärv omedel- bart skall sälja bostadsrätten med god förtjänst. Förfaringssättet kan dock anses oskäligt mot en hyresgäst som faktiskt önskar bo kvar i huset men av olika skäl kan ha haft svårt att be- stämma sig för ett bostadsrättsförvärv. Någon direkt motsvarighet till upplåtelseavgifter föreslår vi inte för kooperativa hyresrätter. Som utvecklats i avsnitt 4.2.5 ser vi emellertid inte några hinder mot att en förening, som så önskar, har stadgebe- stämmelser som medger att de insatser som nya medlemmar skall er- lägga efter hand räknas upp. Vi ser inte samma risker för att en oskälig uppräkning av dessa in- satser skall ske. Någon motsvarighet till den höjning av marknadsvär- det som utgjort bostadsrättsföreningarnas skäl för höjningar är svår att tänka sig. Dessutom förefaller det svårt att åstadkomma uppräknings- principer på annan grund som inte är oskäliga och inte strider mot lik- hetsprincipen och som är sådana att de motiverar ett särskilt förbud i författning. Vi anser därför att någon motsvarighet till be- gränsningarna beträffande upplåtelseavgifter vid ombildning inte bör införas. 18.3Bör ombildning till hyresmodellen stimuleras? Det förslag vi har diskuterat ger förbättrade förutsättningar för tillkomsten av kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen. Däremot innebär det ingen förbättring för kooperativa hyresrättsföre- ningar enligt hyresmodellen. Våra hittillsvarande resonemang har byggt på att man generellt sett inte bör priotera bostadsrätt före kooperativ hyresrätt eller tvärtom. Det förekommer visserligen bostadsrättsföreningar som inte äger fastighe- ten där bostadsrättslägenheterna är inrymda. Föreningar finns som i stället hyr eller arrenderar (se t.ex. slutbetän- kande Olika bostadsrättsfrågor [SOU 2000:2] s. 152 f.). går trots detta rätt klart av BRL att lagstiftaren i huvudsak har tänkt sig föreningar som äger sina fastigheter. När det gäller koooperativ hyresrätt är det redan i våra direktiv fast- slaget att reglerna skall omfatta inte bara föreningar enligt ägarmodel- len utan även enligt hyresmodellen. Det kan sägas utgöra skäl för att om möjligt på motsvarande sätt som vi gjort beträffande ägarmodellen försöka gynna ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodel- len. Tanken är alltså att man först med ett sådant gynnande behandlar bostadsrätt och kooperativ hyresrätt lika. Vårt förslag: Särskilda krav skall gälla, om en kooperativ hyresrättsfö- rening avser att hyra lägenheter i ett hus för ombildning till kooperativ hyresrätt och om samtliga lägenheter skall hyras. Beslut skall då fattas med två tredjedelsmajoritet bland hyresgästerna. Vid en sådan ombildning träder föreningen automatiskt in som hy- resvärd även gentemot hyresgäster som inte är medlemmar i förening- en. Vissa förutsättningar skall dock vara uppfyllda, bl.a. skall hyres- gästerna informeras om inträdet. De hyresgäster som inte vill vara med i föreningen har i övrigt kvar samma rättigheter och skyldigheter som . Upphör hyresavtalet mellan fastighetsägaren och föreningen, återinträder fastighetsägaren som hyresvärd. Särskilda regler bör införas Gynnande regler kan utformas på olika sätt beroende på vilka situatio- ner man vill stimulera. Man kan tänka sig regler där syftet är att gynna hyresgäster som vill gå över till föreningsformen men där fastighets- ägaren inte är lika intresserad. Det skulle enkelt uttryckt innebära regler som mer eller mindre tvingar fastighetsägaren att upplåta lägenheterna åt en förening i stället för till enskilda hyresgäster. I så fall finns dock inte det naturliga tillfälle då upplåtelsen till föreningen skall ske som det finns vid utövande av en förköpsrätt. Men framför allt framstår det som helt främmande att tvinga den befintlige ägaren att upplåta lägen- heter till en kooperativ hyresrättsförening. En sådan relation har utom- ordentligt små möjligheter att bli bra och frågan är hur ett hyresavtal skulle kunna träffas när fastighetsägaren inte vill det. bygger på tvång till upplåtelse skulle slutligen innebära en kraftig in- skränkning av äganderätten. Man kan då i stället tänka sig situationen att fastighetsägaren och ett antal hyresgäster är intresserade av ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen medan övriga hyresgäster inte är intresserade av detta. Vilka behov finns av gynnande regler i denna situation? Först och främst kan konstateras att, även om man inte inför några särskilda regler, inget hindrar att en förening bildas med så många hy- resgäster som är intresserade. Avseende dessa lägenheter eller denna del av huset träffar fastighetsägaren avtal med föreningen och före- ningen får sedan träffa avtal med sina medlemmar så att de blir koope- rativa hyresgäster i föreningen. Resterande hyresgäster förblir vanliga hyresgäster i förhållande till fastighetsägaren. Komplikationer kan då tänkas uppstå i den vardagliga förvaltningen. Det kan vara en fördel om alla som bor i huset kan vända sig till samma person t.ex. när reparationsbehov föreligger. En möjlighet är att lösa sådana frågor genom förvaltningsavtal. Exempelvis kan föreningen bli förvaltare för samtliga lägenheter. Det är således en lösning som inte kräver några särskilda regler. har emellertid förhört sig med ett antal av sina medlemmar. Den allmänna åsikt som kom fram var att hyresgästerna med en sådan lösning inte i tillräcklig utsträckning skulle få den makt (bestämmanderätt) över sitt boende som gör ett erbjudande om koope- rativ hyresrätt intressant. Hyresmodellen blir då inte heller ett intres- sant alternativ för allmännyttans fastighetsbestånd. Man kan säkert ha olika uppfattningar i frågan om vad som är möj- ligt att åstadkomma med förvaltningsavtal. Ofrånkomligt är dock att, om fastighetsägare inte anser hyresmodellen attraktiv, risken är stor att detta inverkar menligt på modellens utbredning. Eftersom uppfattning- en förefaller vara utbredd bland de allmännyttiga fastighetsägarna, är risken överhängande att andra fastighetsägare delar den. Därtill kom- mer att kooperativ hyresrätt är tänkt som ett alternativ för allmännyttan . Ett annat skäl för att söka andra lösningar än att hänvisa till förvalt- ningsavtal är strävan efter likhet med ombildning till bostadsrätt och till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. Vid sådan ombildning blir föreningen hyresvärd också för de hyresgäster som inte går med i före- ningen. Enligt vår uppfattning finns således skäl att överväga andra lösning- ar som kan tänkas mer motsvara tanken att en förening skall kunna trä- da in som hyresvärd även gentemot icke medlemmar, när den hyr lä- genheter i ett hus för att upplåta lägenheterna med kooperativ hyresrätt. Utgångspunkter för en särskild reglering Den situation vi talar om är att det finns hyresgäster i ett hus och att en del av hyresgästerna vill starta en kooperativ hyresrättsförening medan andra vill förbli vanliga hyresgäster. Det är då viktigt att se till att de kvarvarande, vanliga hyresgästernas rättsställning i så stor utsträck- ning som möjligt inte försämras. Som sades i våra allmänna övervä- ganden är kooperativ hyresrätt ett komplement till de befintliga upplå- telseformerna. Det betraktelsesättet måste gälla även i förevarande sammanhang. Och det innebär alltså att det finns klara gränser för hur långt man kan gå i ambitionen att skapa goda förutsättningar för att upplåtelseformen skall kunna etablera sig. Frågan bör också ställas om några särskilda krav bör ställas upp på föreningens beslut vid en ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hy- resmodellen. Kravet om två tredjedels majoritet för ombildning till bo- stadsrätt fanns redan när ombildningsreglerna infördes . Som vi utvecklades i avsnitt 18.1.2 infördes de särskilda ombildningsreglerna för att stimulera ombildning. Majoritetsregeln innebar emellertid att ombildning i viss mån försvårades. Hur motiverades då det? I korthet var tanken med majoritetsregeln att man ville att ombild- ningen skulle ske på de boendes villkor eftersom den gav hyresgästerna ett helt annat ekonomiskt ansvar än tidigare för sitt boende (prop. 1981/82: 169 s. 27 ff.). Inflytandet ville man garantera genom en majo- ritetsregel. Det ansågs därvid inte tillräckligt med vanlig, enkel majo- ritet. Kravet på kvalificerad majoritet motiverades vidare med att det är viktigt att så många som möjligt deltar i beslutet eftersom ombildning- en får stor betydelse för de boende i fastigheten och att en stark majo- ritet främjar grundtankarna bakom bostadsrättssystemet. sänktes majoritetskravet till enkel majoritet. Till stöd för sänkningen anfördes att farhågorna om att föreningarna skulle bli bräckliga vid lägre majoritetskrav inte var befogade eftersom ett skyddssystem med ekonomiska planer, intygsgivare m.m. finns (prop. 1990/91:160 s. 12 ff). Inte heller ansågs sänkningen innebära risker för ökade problem för de kvarvarande hyresgästerna. Det motiverades med att det inte är unikt för denna kategori av hyresgäster att den nye fas- tighetsägaren kan vara oerfaren och att de kvarvarande hyresgästerna skyddas av samma hyresrättsliga regler som andra hyresgäster. Motiven till den ändring- en återgavs i avsnitt 18.1.2. De handlade alltså om större möjlighet till lyckad ombildning, restriktivitet på grund av boendets stora sociala betydelse och risken för att föreningen inte är så intresserad av de kvarvarande hyresgästerna. Vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen är si- tuationen något annorlunda. Föreningen kan i och för sig dimensione- ras efter hur många som är intresserade. Det är inte givet att föreningen måste hyra samtliga lägenheter. Därmed har argumenten om förening- ens bärkraft inte samma tyngd. Däremot har argumenten som tar sikte på boendets sociala betydelse och de kvarvarande hyresgästerna samma bärkraft i de fall en ombild- ning av vissa lägenheter till kooperativa hyresrätter skall medföra att föreningen, på ett eller annat sätt, tar över hyresvärdens förpliktelser. För sådana fall anser vi att särskilda krav bör ställas på föreningens be- slut. Hänsynen till de kvarvarande hyresgästerna medför enligt vår me- ning att valet närmast står mellan antingen att ansluta till samma majo- ritetskrav, två tredjedelar, som gäller vid ombildning till bostadsrätt och som vi har föreslagit vid ombildning till ägarmodellen eller att ställa upp ett ännu högre krav. Hela diskussionen här handlar om att försöka förbättra förutsätt- ningarna för ombildning till kooperativ hyresrätt. För höga majo- ritetskrav innebär att man ställer upp en annan form av hinder mot om- bildning än de man försöker undanröja. Det är också svårt att se att t.ex. tre fjärdedelars majoritet gör det mer berättigat att ombildningen får konsekvenser för de kvarvarande, vanliga hyresgästerna än ett ma- joritetskrav på två tredjedelar. Minoriteten består ju av ett antal enskil- da individer. I förhållande till den infallsvinkeln kan man inte säga mer än att det för minoritetsskyddets skull rent allmänt framstår som rimligt att kräva en rätt stor uppslutning. Vi anser att något avgörande skäl inte finns för att ställa upp ännu hårdare krav än det som gäller för ombild- ning till bostadsrätt. Därmed är det bättre att välja samma krav. Det bi- drar till enhetlighet och gör regelverket mer lättöverskådligt. Däremot anser vi inte att man bör införa någon motsvarighet till kravet på ekonomisk plan och besiktningsprotokoll för ombildningen. Som vi har utvecklat i avsnitt 5.2.1 är det ekonomiska risktagandet mindre beträffande föreningar enligt hyresmodellen än föreningar en- ligt ägarmodellen. Det är inte aktuellt att förvärva fastigheten. Därmed har inte heller de skäl som anfördes för ekonomisk plan och besikt- ningsprotokoll vid ombildning till bostadsrätt, se avsnitt 18.1.2, samma bärkraft.