sou · GOB376 · 2001-01-01 00:00:00 — Vidare har tillstånd lämnats till att installera handdukstork och badrumsskåp med belysning. I köken har tillstånd lämnats till att höja diskbänk och arbetsbänkar till standardhöjd samt att installera ettgreppsblandare och köksfläkt. Hyresnämnderna har också lämnat tillstånd till utbyte av köksskåp. En viss skillnad i omfattningen av SOU 2000:76 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 107 åtgärder som det begärts tillstånd att få genomföra har noterats mellan allmännyttiga och privata bostadsföretag. Enligt utredningens mening har de åtgärder som det har lämnats tillstånd till inneburit att en god boendemiljö har kunnat upprätthållas. Några avarter av åtgärder har inte noterats. Motiven för åtgärderna - bl.a. att det är rationellt och i vissa fall nödvändigt att företa dem i samband med stambyte - har också framstått som rimliga. Genomgången av ärenden vid och i har vidare visat att de flesta hyresgäster godkänner föreslagna ombyggnadsåtgärder. I de allra flesta tillståndsärenden som har prövats i sak har det endast varit någon enstaka hyresgäst som har motsatt sig åtgärderna. Således har det i en mycket liten andel av tillståndsärendena varit en majoritet av hyresgäster som motsatt sig åtgärderna. Detta talar för att hyresgäster i allmänhet inte har något emot aktualiserade ombyggnadsåtgärder. Ärendegenomgången visar också att det vanligaste skälet som hyresgästerna åberopar för att motsätta sig föreslagna ombyggnads- åtgärder är att åtgärderna medför för stora hyreshöjningar - inte att åtgärderna i sig inte är önskvärda eller varsamma. Grundorsaken till många av de tvister om ombyggnader som uppstått beror enligt utredningens mening inte så mycket på ombyggnadsreglerna som på hyressättningsreglerna och tillämpningen av dessa. Om en hyresvärd väljer att underhålla äldre inredning i stället för att byta ut den anses lägenhetens bruksvärde inte påverkas och hyresvärden får inte höja hyran även om kostnaderna för åtgärderna överstiger kostnaderna för en helt ny inredning. Om värden däremot byter ut den gamla inredningen mot en ny inredning anses det som en standardhöjande åtgärd och kan således medföra att hyran får höjas. Några allmännyttiga bostadsföretag och hyresgästföreningar har träffat särskilda överenskommelser om hyreshöjning efter standard- höjande åtgärder. Bl.a. har flera allmännyttiga bostadsföretag i och i kommit överens om att standardhöjande åtgärd i badrum bestående av kakling av väggar och inläggning av klinker på golv samt byte av santitetsporslin medför en hyreshöjning om (med viss upptrappning ). Om hyresgästen som extra tillval väljer till ett nytt badrumsskåp med belysning leder det till en hyreshöjning därutöver om medan upphöjning av arbetsbänk och diskbänk i kök och nytt kakel och bänkbelysning i kök medför en extra hyreshöjning om . En ny köksinredning exklusive spis och kyl leder till en hyreshöjning om . Den nuvarande tillämpningen av hyressättningsreglerna leder till att det synes bli mer lönsamt för en hyresvärd att i samband med stambyte 108 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete genomföra ovan angivna standardhöjande åtgärder i stället för att underhålla och renovera gammal inredning. Hyresgästerna upplever att värdet av ombyggnadsåtgärderna i den egna lägenheten inte står i rimlig proportion till den hyreshöjning som åtgärderna betingar. Detta leder till att många hyresgäster motsätter sig åtgärder som de i och för sig inte har något emot. Vid bedömningen av om det allmänna hyresgästintresset skall ändras till ett enskilt hyresgästintresse eller till det intresse som hyresgästerna i fastigheten har måste även följande beaktas. Det kan till en början slås fast att hyresgäster inte kan få vetorätt mot alla typer av ombyggnadsåtgärder. En förbättrings- eller ändringsåtgärd som är motiverad av ett starkt byggnadstekniskt eller fastighetsekonomiskt skäl bör hyresvärden få genomföra trots att hyresgästen eller en majoritet av hyresgästerna i huset skulle motsätta sig den. I ett badrum bör således enligt utredningens uppfattning en hyresvärd i samband med ett stambyte få kakla väggar och lägga klinker på golv eftersom dessa material har längre livslängd och är tåligare än våtrumstapet och våtrumsmatta. I ett kök bör hyresvärden vidare få byta från gasspis till elspis eftersom han inte skall behöva ha två parallella system i huset. Om ett stambyte medför att platsbyggd köksinredning måste tas ned är det i vissa fall oundvikligt att i vart fall delar av köksinredning måste bytas ut. Ett ökat hyresgästinflytande skulle sålunda endast innebära att hyresgästerna får ett ökat inflytande över vissa typer av förbättrings- och ändringsåtgärder. En nackdel med ett system där hyresvärden endast kan få tillstånd att genomföra vissa typer av åtgärder, såsom att byta ut vissa delar av en köksinredning eller att kakla väggar i ett badrum men inte byta ut ett ålderdomligt badrumsskåp, är att det blir olika standard i samma utrymme. Detta kan upplevas som mindre lyckat. Det ligger i sakens natur att ett system med ett subjektivt hyresgästintresse leder till att lägenheterna i ett hus får ett varierande utseende. Med ett system där hyresgästernas i huset inställning är vägledande kommer det å andra sidan att vara enklare att upprätthålla en enhetlig standard i huset vilket kunde öka möjligheten att bedriva en rationell fastighetsförvaltning. Ett sådant system riskerar dock i praktiken att bli svår att tillämpa. Många hyresgäster ger inte sin uppfattning till känna eller lämnar endast villkorade godkännanden. Hyresgäster har också sinsemellan olika uppfattningar om önskvärda åtgärder - vissa hyresgäster önskar att så många standardhöjande åtgärder som möjligt skall genomföras medan andra inte vill att några åtgärder eller endast vissa typer av åtgärder vidtas. Hyresgästernas åsikter kan vara svåra eller rent av omöjliga att jämka samman. SOU 2000:76 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 109 fall berör en ombyggnadsåtgärd bara ett fåtal lägenheter och att då söka utröna samtliga hyresgästers inställning synes inte meningsfullt. Av statistik som utredningen har inhämtat från framgår att omsättningen av hyresgäster i många fastigheter är hög. Den genomsnittliga flyttningsfrekvensen i SABO-företagen var . I några län var flyttningsfrekvensen medan den var i . Motsvarande siffror har redovisat för de privatägda fastigheterna. Som har anförts godkänner i allmänhet en övervägande majoritet av hyresgästerna föreslagna åtgärder. Det sagda innebär att om ett subjektivt hyresgästinflytande införs kommer en hyresgäst, som i genomsnitt bor i lägenheten under endast att kunna förhindra åtgärder som flertalet hyresgäster som därefter flyttar in i lägenheten kan förväntas vilja ha. Detta är inte bra. Det kan vidare anföras att det i allmänhet torde vara rationellt att genomföra ombyggnad av hela fastigheten vid ett och samma tillfälle. Hyresvärden kan då upphandla hela ombyggnaden på en gång och dra nytta av stora inköp jämfört med om han bygger om de lägenheter som han inte har fått tillstånd att åtgärda när berörda hyresgäster flyttat. Som anfördes i det förra lagstiftningsärendet är det givetvis angeläget att hyresvärden kan bedriva en i ett längre perspektiv ekonomiskt rimlig fastighetsförvaltning. Även för kvarboende hyresgäster torde det vara en fördel att slippa att ombyggnadsåtgärder genomförs löpande i huset. Sammanfattningsvis kan sägas att det finns tre alternativ att välja mellan, nämligen att behålla de nuvarande reglerna eller att införa bestämmelser om att antingen de enskilda hyresgästernas eller hyresgästernas i huset inställning skall vara vägledande vid tillstånds- prövningen. Ett upphävande av bestämmelserna om det objektiva hyresgästintresset skulle i och för sig ge hyresgästerna möjlighet att förhindra vissa typer av åtgärder. Någon vetorätt mot alla förbättrings- och ändringsåtgärder kan det dock inte bli fråga om. Mot bakgrund av de nackdelar som har redogjorts för beträffande ett system med ett subjektivt hyresgästintresse eller ett system med majoritetsbeslut bland hyresgästerna i huset anser utredningen att övervägande skäl talar för att tills vidare behålla de nuvarande bestämmelserna om ett objektivt hyresgästintresse. Slutligen har flera hyresgästorganisationer föreslagit att de varsamhetsregler som finns i bl.a. skall beaktas vid tillståndsprövningen. Som framgår av det följande avsnittet (avsnitt 4.2.4) anser utredningen inte att hyresnämnden skall pröva om varje åtgärd är förenlig med byggnadslagstiftningen. Att genomföra ändrings- och förbättringsåtgärder varsamt måste dock i allmänhet vara väl förenligt med det objektiva hyresgästintresset. 110 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 4.2.4Varsamhetsreglerna i 3 kap. Utredningens förslag: kan vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att en förbättrings- eller ändringsåtgärd genomförs, väga in huruvida åtgärden är förenlig med bestäm- melserna om varsamhet i 3 kap. (1987:10). Särskilda bestämmelser om att hyresnämnden skall pröva om åtgärden innefattar varsamhet föreslås inte. Reglerna för att ombyggnader genomförs varsamt skall även i fortsättningen finnas i bygglagstiftningen. möjlighet att bevaka detta bör stärkas. Det föreslås därför att om det i ett ärende angående tillstånd till förbättrings- eller ändringsåtgärd eller upprustningsföreläggande uppkommer fråga om åtgärden är förenlig med varsamhetsreglerna i 3 kap. , skall hyresnämnden underrätta om åtgärden. I utredningens uppdrag har ingått att undersöka om reglerna i hyreslagen om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete i tillräcklig utsträckning tillgodoser rimliga krav på att ombyggnad genomförs med varsamhet. Uppdraget tillkom sedan bostadsutskottet hade gjort vissa uttalanden (se 1998/99:BoU3 s. 6). I finns bestämmelser om att ändring av en byggnad skall utföras varsamt så att byggnadens karaktärsdrag beaktas och dess byggnadstekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden tas till vara (3 kap. 10 § ). En definition av varsamhetsbegreppet och av vilka typer av åtgärder som skall anses som varsamma respektive inte varsamma finns i Allmänna råd om ändring av byggnad (Allmänna råd 1996:4 ändrad genom 1999:1). I förarbetena till de nuvarande bestämmelserna om hyres- gästinflytande nämns inte något om varsamhet. I avsnittet som behandlar hyresnämndens prövning (se prop. 1996/97:30 s. 73 f.) anges att andra kriterier skall vara avgörande för nämndens bedömning. Det har dock förekommit att hyresnämnd vid prövningen hänvisat till varsamhetsreglerna i (se i beslut i ärende nr 7320-97 och beslut i ärende nr 9384-98). I vissa ärenden har hyresnämnd anfört att åberopade varsamhetsaspekter ligger vid sidan av vad som skall beaktas i ärendet. Utredningen har sökt kartlägga om förbättrings- och ändringsarbeten i bostadslägenheter utförs med en rimlig grad av varsamhet. Enkätsvaren visar att det har förekommit att tidstypisk inredning, SOU 2000:76 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 111 planlösning eller liknande har gått förlorat. Det råder däremot delade meningar om i vilken utsträckning detta har skett. Enligt och utförs ändringsåtgärder i fler- bostadsbebyggelse i stor utsträckning på ett sådant sätt att kravet på varsamhet enligt 3 kap. 10 § inte tillräckligt uppmärksammas. i har uppgett att den under sina besiktningar iakttagit exempel på vissa fall där kulturhistoriska värden har gått förlorade. i har uppgett att tidstypisk inredning, t.ex. sneda platsbyggda köksskåp, ofta kan komma att förstöras vid stambyten. Det finns flera orsaker till att ombyggnader genomförs på ett mindre varsamt sätt. En orsak är att det kan vara dyrare för hyresvärden att bevara äldre inredning än att sätta in ny. Det kan t.ex. vid stambyte som berör kök vara nödvändigt att ta loss äldre platsbyggd inredning för att kunna genomföra stambytet. Inredningen skadas inte sällan när den tas ned. Kostnaden för att reparera och återinstallera inredningen kan överstiga kostnaden för en helt ny inredning. En hyresvärd som bevarar äldre inredning kompenseras inte heller för de eventuellt ökade kostnader som det medför genom att han får ta ut högre hyra. Även hyressättningsreglerna bidrar sålunda till att ombyggnader genomförs mindre varsamt. Bruksvärdesystemet i sig kan därtill leda till att det kan vara betydligt mer lönsamt för en hyresvärd att byta till ny inredning i stället för att behålla den gamla även om kostnaden för den nya inredningen väsentligt skulle överstiga kostnaden för att behålla den gamla. Ytterligare en orsak är det sätt på vilket bygglagstiftningen utformats och tillämpas. En ombyggnad av en lägenhet fordrar i allmänhet inte bygglov. kan som tidigare nämnts inte ens för bebyggelse med särskilt bevarandevärde föreskriva krav på bygglov för ändring utan bara för underhåll (se 8 kap. 6 § ). I de ärenden där det krävs en bygganmälan har möjligheter att agera i samband med samrådsmötet och beslutet om kontrollplan. I dialogen med byggherren tar upp vilken sakkunskap som behövs under projektering och utförande för att säkerställa att bygglagstiftningens krav uppfylls. Då diskuteras bygg- egenkontroll av bland annat varsamheten. Nämnden får på så sätt ett underlag för att bedöma om egenkontrollen behöver förstärkas, t.ex. genom en kontroll utförd av en fristående sakkunnig kontrollant. Om en fristående sakkunnig intygar något, ska nämnden normalt sett godta vad han eller hon har kommit fram till. En förutsättning för att skall kunna ställa krav på fristående sakkunnig är alltså att åtgärden är av den arten att den 112 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete fordrar att bygganmälan görs och att byggherren inte bedöms ha erforderlig kompetens inom sin organisation. Det finns emellertid flera typer av ombyggnader som varken fordrar bygglov eller bygganmälan. Då får i allmänhet inte kännedom om de planerade åtgärderna och kan därmed inte utföra sin tillsyn . De möjligheter som har till sanktioner och andra ingripanden vid överträdelse mot reglerna i är inte särskilt effektiva och kan i de flesta fall bara tillgripas i efterhand, när åtgärderna redan är genomförda, och då är t.ex. den äldre inredningen i allmänhet förstörd. Utredningen har övervägt om det bör föras in bestämmelser om att plan- och bygglagens regler om varsamhet skall beaktas vid tillståndsprövningen enligt hyreslagen. Ett skäl som talar för att föra in varsamhetskriterier i tillstånds- prövningen enligt hyreslagen är att hyresgäster i allmänhet torde ha goda förutsättningar att slå vakt om varsamhetsvärden. Hyresgästerna berörs mest av hur en ombyggnad genomförs eftersom de bor i huset. Erfarenheter talar dessutom för att hyresgästerna ofta slår vakt om varsamhet. En klar majoritet av de myndigheter och organisationer som utredningen har tillfrågat har ställt sig negativa till en ändring av reglerna i hyreslagen i syfte att förhindra att kulturella värden går förlorade. Hyresnämnderna i , och anser inte att bestämmelserna i hyreslagen bör ändras. Samma uppfattning har (, liksom , anser däremot att åtgärder som avser att uppnå lägsta godtagbara standard inte behöver undantas från hyresgästinflytandet och att den enskildes önskemål skall väga tyngre än det s.k. allmänna hyresgästintresset). Tillsynen över att förbättrings- och ändringsarbete utförs varsamt bör enligt ligga på det allmänna genom . Det ökar också förutsättningarna för en enhetlig tillämpning. Inte heller , eller anser att reglerna i hyreslagen bör ändras. och i menar däremot att varsamhetskraven skall beaktas vid hyresnämndens tillstånds- prövning. har tillagt att det för en enhetlig tolkning bör tydliggöras vad som avses med varsamhetsbegreppet. För att detta skall vara möjligt krävs det enligt förbundet en översyn av bl.a. . Utredningen gör följande överväganden i frågan om det i hyreslagen bör föras in särskilda regler om varsamhet. kan, som nämnts, redan med nuvarande regelsystem väga in om en föreslagen ombyggnad är förenlig med plan- och SOU 2000:76 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 113 bygglagens bestämmelser om varsamhet. Enligt utredningens uppfatt- ning måste det i allmänhet anses mycket väl förenligt med det s.k. allmänna hyresgästintresset att utföra ombyggnader varsamt. Vid prövningen enligt 18 f § andra stycket hyreslagen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs kan sålunda hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot krav på varsamhet under förutsättning att dessa krav är förenliga med ett objektivt hyresgäst- intresse. Utredningen anser däremot inte att hyresnämnden skall, som ett självständigt led i tillståndsprövningen, pröva om åtgärden är förenlig med bestämmelserna i om varsamhet. Om hyresnämnden skulle åläggas att pröva om en ombyggnad är förenlig med varsamhetsreglerna i skulle denna fråga komma att prövas av två olika myndigheter. Det föreligger också risk för dubbel överprövning. Detta kan inte anses lämpligt. Bestämmelserna i hyreslagen om hyresgästinflytande är dessutom dispositiva varför ett införande av varsamhetskrav inte skulle förhindra att kulturella värden går förlorade om parterna kommer överens om att så skall ske. Tillsynen över att ombyggnader utförs varsamt bör vila på och eventuella problem bör lösas inom bygglag- stiftningens ram. Härigenom uppnås en över tiden enhetlig tillämpning av varsamhetsbestämmelserna, oavsett upplåtelseform och vem som äger eller bor i huset. Utredningen anser sålunda att det inte bör införas särskilda regler i hyreslagen om varsamhet. Däremot bör kontakten mellan hyres- nämnden och utvecklas i syfte att slå vakt om varsamhetskraven i . Utredningen föreslår därför att det i nämndlagen förs in en särskild bestämmelse om att hyresnämnden har skyldighet att i ärende angående tillstånd till respektive förbud mot förbättrings- och ändringsarbete (liksom i ärende angående upprustningsföreläggande) underrätta om fråga uppkommer om en åtgärd är förenlig med varsamhetsreglerna i . Härigenom får kännedom om planerade arbeten och kan ingripa och förhindra åtgärder som den annars hade riskerat att inte få reda på. Motsvarande underrättelseskyldighet bör däremot inte införas för del. Tyngdpunkten i processen bör ligga i första instans och hyresnämnderna bör se till att frågorna blir utredda på ett tillfredsställande sätt. Utredningen menar vidare att hyresnämnden bör informera parterna om att utövar tillsyn över att varsamhetskravet i uppfylls och att kan ingripa om så ej sker. Om det anses finnas ett behov av en skärpning av lagstiftningen för att ombyggnader skall genomföras mer varsamt bör enligt utredningens 114 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete mening i första hand hyressättningsreglerna och reglerna i ändras. Genom att ändra hyressättningsreglerna eller i vart fall tillämpningen av dem - så att det blir ekonomiskt mer neutralt att välja mellan att behålla äldre inredning och att sätta in ny - skapas ekonomiska incitament för att genomföra ombyggnader varsamt. Utredningen har vid samråd med utredningen om allmännyttan och bruksvärdesystemet (dir. 1999:32) påtalat detta. Vidare har tidigare föreslagit att kommunens möjlighet att i detaljplan föreskriva bygglovplikt för särskilt värdefulla byggnader skall utökas och även omfatta inre ändringar av sådana byggnader (se 1997:9 Utvärdering av ändringar i byggregleringen Byggkontrollen s. 61- 62 och prop. 1998/99:62 s. 44). Det kan också finnas skäl som talar för att hyresgäster och hyresgästorganisationer bör få ett större inflytande i byggprocessen. har möjlighet att kalla hyresgäster och hyresgästorganisationer till det byggsamråd som hålls sedan en bygganmälan har gjorts. Detta sker emellertid ytterst sällan. Utred- ningen anser att byggnadsnämnderna behöver uppmärksammas på att det är möjligt och lämpligt att kalla hyresgäster och/eller hyresgästorganisation till byggsamrådet. Bland annat för att dessa då kan uppmärksamma på att det kan behövas antikvarisk expertis vid kvalitetskontrollen. har för övrigt uppgett att verket kommer att påtala detta i samband med sina informations- och utbildningsinsatser. Utredningens förslag: Inflytandet över förbättrings- och ändrings- åtgärder skall även i fortsättningen utövas av de enskilda hyres- gästerna. Hyresvärden skall enligt nuvarande bestämmelser underrätta berörda hyresgäster om planerade åtgärder i ett skriftligt meddelande. Särskilda bestämmelser om innehållet i det skriftliga meddelandet eller att hyresvärden skall anordna s.k. samrådsmöte föreslås inte. För att åtgärderna skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, föreslås att åtgärderna skall ha godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna (enkel majoritet) - i stället för av hyresgästerna i minst hälften av de SOU 2000:76 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 115 berörda bostadslägenheterna som föreskrivs - eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till dem. Om en berörd hyresgäst inte godkänner de planerade åtgärderna, kan hyresvärden ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till dem. Tidigaste tidpunkt vid vilken en sådan ansökan skall kunna ges in till hyresnämnden ändras från efter det att det skriftliga meddelandet lämnats till hyresgästen. Formerna för hyresgästinflytandet i praktiken Av 18 e § hyreslagen framgår att om en hyresvärd vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de berörda hyresgästerna detta. Om en hyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen. Det ställs i lagtexten inte några särskilda krav på meddelandets innehåll. I förarbetena anges däremot vissa riktlinjer (se prop. 1996/97:30 s. 70 och 93). Bl.a. anges att för att hyresgästerna skall kunna ta ställning till en åtgärd bör hyresvärden så heltäckande som möjligt redovisa följderna av åtgärderna vad gäller tidsplaner, praktiska olägenheter och ekonomiska konsekvenser. Det anges också att syftet med meddelandet är att parterna skall inleda konstruktiva förhandlingar och att det kan förutsättas att hyresvärden och hyresgästen börjar att förhandla med varandra efter det att hyresvärden har informerat om den planerade ombyggnaden. Utredningen har granskat den information som lämnats till hyresgäster i de ombyggnadsärenden som inkommit till i respektive 1999 (cirka 70 ärenden, se bilaga 5 och 6). De handlingar som finns i akterna vid nämnden har därvid gåtts igenom. Granskningen har gett vid handen att de skriftliga meddelandena som tillställts hyresgästerna i regel har innehållit den information som förutsattes i förarbetena till de nuvarande bestämmelserna. De privata hyresvärdarna brukar emellertid endast undantagsvis lämna uppgift om vilken hyra som kommer att tas ut efter ombyggnaden. Ärendegenomgången har vidare visat att de allmännyttiga bostadsföretagen alltid samråder med hyresgästföreningen om ombyggnaden och i regel håller informationsmöten med hyresgästerna. De privata värdarna brukar enligt utredningens erfarenhet sällan samråda med hyresgästföreningen. De anordnar däremot informationsmöten med hyresgästerna och ställer personal till 116 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2000:76 förfogande som kan besvara hyresgästernas frågor angående ombyggnaderna. Vissa allmännyttiga bostadsföretag och hyresgästföreningar har träffat ramavtal som innehåller detaljerade bestämmelser om förfarandet. Enligt dessa avtal skall förhandling om ombyggnads- åtgärderna äga rum mellan bostadsföretaget och hyresgästföreningen.