sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Även om man vid utvärderingen hade haft möjlighet att ta fram egna egenskaper är det emellertid sannolikt att i huvudsak samma egenskaper ingått i materialet. De variabler som används förekommer nämligen även i andra forskningssammanhang och grundar sig därför på en gedigen kunskap om vilka egenskaper som är bra mätare på standarden. Detta utesluter emellertid inte att frågelistan kan behöva ses över. De egenskaper som påverkar värdet kan variera över tiden. kan värdet av standard påverkas av att köket är utrustat med en viss typ av spis. Bara kan denna typ av spis ha ersatts av någon annan typ av spis, exempelvis keramisk spishäll och medför därför inte en förväntad värdehöjning. Vidare är värdet av gillestuga inte detsamma som . kan således värdet av en standardfaktor förskjutas. Detta innebär att vissa egenskaper kanske bör utgå ur frågelistan och även att den kan behöva kompletteras med nya egenskaper för att fånga upp en värdehöjning. Enligt FTL skall standarden bestämmas med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning. års taxering delades bedömningen in i fem huvudgrupper nämligen exteriör, sanitet, kök, energihushållning och övrig interiör. Den närmare utformningen av vilka egenskaper som skulle ingå i övrigt överlämnades till RSV. I enlighet härmed har RSV i bilaga 3 till föreskrifterna angett vilka egenskaper som skall ingå i standardbedömningen (RSFS 1995:7). Tabellen finns redovisad i avsnitt 11.2.2. Inledningsvis bör ställning således tas till om denna indelning i huvudgrupper är ändamålsenlig. Vid den statistiska utvärderingen går inte en indelning i grupper att göra och utvärderingen ger således inte vägledning vid denna bedömning. Indelningen utgör emellertid underlag för jämkning och bör därför finnas kvar för att underlätta bedömningen huruvida poängen skall bli föremål för jämkning. Enligt utredningens mening är exteriören viktig för marknadsvärdet. Eftersom takbeläggning och fasadbeklädnad inte är underhållsfria bör underhåll och reparation ingå i bedömningen. Vidare har standarden i kök och badrum stor betydelse för marknadsvärdet. Ett kök bör renoveras inom 20–. Även badrum kräver kontinuerligt underhåll för att inte sänka standarden i huset. Tvätt- och diskmaskiner behöver ofta bytas ut efter tio till användning. Reparation och underhåll är således en del av värderingen även av kök och badrum. En annan betydelsefull faktor är vilken typ av värmeanläggning som finns och hur gammal den är. Om byggnaden värms upp med direktverkande el kan det innebära att värdet på byggnaden sjunker, eftersom denna värmekälla innebär höga driftkostnader. I äldre hus kan det även vara av betydelse för värdet om vatten- och avloppsstammar eller elsystemet varit utbytt. En grov uppskattning av vad som påverkar värdet sammanfaller således i huvudsak med de huvudgrupper som RSV har bestämt skall ligga till grund för värderingen. Enligt utredningens mening bör således standardbedömningen omfatta de tidigare huvudgrupperna exteriör, sanitet, kök och energi- hushållning. Även en indelning i övrig interiör bör mot bakgrund av vad som kommit fram vid utvärderingen göras. En frågelista bör omfatta sådant som en fastighetsägare ofta frågar efter respektive fäster sig vid när de överväger att köpa ett hus. Ett grundläggande problem när det gäller att bygga upp ett bra system för standardbedömningen är att de hus som omfattas av bedömningen uppvisar enorma skillnader i standardhänseende. Detta är bl.a. en följd av att standardbedömningen omfattar både fritidshus och permanenthus. I bedömningen ingår således allt från ett litet hus med mycket låg standard till nybyggda hus med hög standard i attraktiva områden. Därmed måste för att frågelistan inte skall bli för omfattande med nödvändighet standardfrågorna begränsas till grundläggande frågor som kan antas ha betydelse för alla dessa olika typer av hus som det är fråga om. Frågelistan får inte heller bli alltför begränsad om de egenskaper som har betydelse för att bedöma värdet av standard skall kunna fångas in. För få frågor kan även leda till alltför stora tröskeleffekter. För många frågor utgör inte problem statistiskt sett. Däremot kan utvärderingen kompliceras av om vissa frågor mäter samma sak. Vidare kan alltför många frågor uppfattas negativt av fastighetsägarna. Den högsta standardpoäng som ges i nuvarande taxeringsmodell är fyra poäng och den minsta poäng som ges är noll poäng. Inga halvpoäng ges. Vid den statistiska undersökningen har emellertid framkommit att det finns en betydande variation i marginalpriserna som inte låter sig fångas upp av en poängskala från noll till fyra poäng. För ett genomsnittligt hus kanske denna lilla variation i poängsättningen inte är ett så stort problem, men precisionen i basvärdena för hus som avviker från genomsnittet skulle sannolikt kunna förbättras om poängsättningen differentierades i större utsträckning. Vid tidigare fastighetstaxeringar () tog man inte på samma sätt som hänsyn till fastigheternas standard utan husen delades in i nio olika standardklasser. Detta system kritiserades för att vara alltför trubbigt eftersom vissa fastigheter riskerade att hamna mellan de fördefinierade klasserna. Vid den statistiska undersökningen konstaterar man att den begränsade poängindelningen i befintlig taxeringsmodell är en variant av samma problem även om problemets omfattning är långt mindre. Mot bakgrund härav bör man, enligt utredningens mening, överväga, att ha fler steg i tabellen (se även kap. 5). I tidigare utredningar har kritiserats att poängfördelningen likställer utrustnings- och materialdetaljer med helt olika värden. De komponenter som förutsätts ge en bild av standarden är således i vissa delar helt jämförbara. Den statistiska undersökningen visar att vissa egenskaper övervärderas. Exempelvis har förekomsten av två eller flera badrum övervärderats. Skillnaden i standardpoäng mellan endast ett badrum och flera bad/duschrum är 1 till 3 medan skillnaden i marginalpriser är 1,3. Det finns således, enligt utredningens mening, anledning att vid översynen av frågelistan även se över vissa delar av standard- poängsättningen. Värdeinverkan av till- och ombyggnad Enligt gällande bestämmelser beaktas värdeinverkan av till- och ombyggnad när man bestämmer åldersinverkan på så sätt att värdeåret jämkas när vissa till- och ombyggnader skett på byggnaden. Utredningen föreslår emellertid att åldersfaktorn skall renodlas på så sätt att endast värdeinverkan av husets ålder skall fångas upp av denna faktor (se avsnitt 11.3). Genom att renodla åldersfaktorn har utredningen velat förenkla värderingen och göra den mer överskådlig men även minska betydelsen av åldersinverkan. Ett annat skäl har varit de gränsdragningsproblem som föreligger när det gäller att avgöra om vissa värdepåverkande förändringar av huset beaktats inom standardfaktorn eller inom åldersfaktorn. Värderingen har även över tiden förändrats på så sätt att åldersbedömningen i viss mån begränsats och en förskjutning skett såtillvida att standardbedömningen blivit mer omfattande. Enligt utredningens mening bör standardbedömningen därför utvidgas till att även omfatta värdeinverkan av till- och ombyggnad. Underhåll och ombyggnadsåtgärder fångas som nämnts redan upp vid standardbedömningen under respektive huvudgrupp. Denna bedömning skall således i enlighet med förslaget kompletteras med den bedömning som sker under åldersfaktorn. Det är således fråga om förändringar genom till- och ombyggnader som innebär att den ursprungliga boytan ökat med . Det kan vara fråga om att huset byggts till eller att ett vindsutrymme inretts. Den bedömning som gjorts under åldersfaktorn vid AFT 96 när det gäller till- och ombyggnad bör således i sin helhet flyttas över till standardbedömningen. Detta bör lämpligen ske genom att huvudgruppen exteriör byggs ut med en fråga huruvida en till- eller ombyggnad som innebär att en ökning av boytan med ett visst antal kvadratmeter skett. Vid tillämpningen bör liksom ligga till grund för bedömning om en till- och ombyggnad skett. Därmed uppkommer frågan hur värdeinverkan av en till- eller ombyggnad skall fångas upp vid standardbedömningen. Värdeinverkan skall således omsättas till standardpoäng. Det bör emellertid kunna ske vid förberedelsearbetet med hjälp av en regressionsanalys. Analysen bör således ge svar på vilken värdeinverkan en viss ökning av boytan har. Exempelvis kan man beroende på utfallet av regressionsanalysen poängsätta ökningen av boytan enligt följande: En fråga som aktualiseras i detta sammanhang är givetvis hur dessa förändringar av byggnaden skall bli kända vid fastighetstaxeringen. En del av förändringarna bör kunna fångas upp genom bygglovshan- teringen. Enligt bestämmelser i (PBL) behövs nämligen inom detaljplanelagt område bygglov för tillbyggnader. Utanför område med detaljplan behövs emellertid i vissa fall inte bygglov för mindre tillbyggnader. Därmed är det givetvis svårt att fånga upp just dessa tillbyggnader genom bygglovshanteringen. När det gäller ombyggnad behövs enligt PBL ett väsentligt ändrat användningssätt för att bygglov skall behöva sökas. En byggnad kan således genomgå en omfattande ombyggnad utan att krav på bygglov föreligger. För att kunna fånga upp förändringar av byggnaden skall uppgifter om bygglov lämnas till skattemyndigheten. Bestämmelser om uppgifts- skyldigheten finns i 18 kap. 11 § FTL. Bestämmelsen innebär att kommunen skall lämna uppgifter till skattemyndigheterna om exempelvis bygglov. Utredningen om förenklad fastighetstaxering, m.m. konstaterade emellertid att bestämmelsen inte fungerat i praktiken (SOU 1995:148 s.112 ff.). Utredningen konstaterade vidare att en väl fungerande registerbaserad fastighetstaxering kräver att skattemyndig- heterna så långt möjligt på annat sätt än genom deklarationer får erforderlig information. Det är således viktigt att kommunernas uppgiftsskyldighet effektiviseras. Utredningen föreslog även i detta syfte vissa ändringar av bestämmelsen i 18 kap. 11 §. De överväganden som görs av denna utredning i detta sammanhang är aktuella även . En del av uppgiftslämnandet måste emellertid även fortsättningsvis falla på fastighetsägaren för att en bra värdering av fastigheten skall kunna åstadkommas. I kritik till utredningen har framförts att effekterna av energisparande åtgärder bör ses över. Det har gjorts gällande att miljöinvesteringar som leder till att marknadsvärdet stiger inte borde tillåtas slå igenom på basvärdet. De faktorer som skall fånga upp energisparande åtgärder är treglasfönster, isolerglas och värmepump. Den statistiska utvärderingen visar att förekomsten av treglasfönster, isolerglas och värmepump ökar marknadsvärdet med i genomsnitt , resp. . De energisparande åtgärderna påverkar således husets marknads- värde. Att undanta miljöinvesteringar från bedömningen skulle innebära att hus med sådan utrustning åsätts basvärden som inte motsvarar marknadsvärdet. Eftersom basvärdena skall baseras på marknadsvärdet är det således inte möjligt att bortse från dessa faktorer. Om man av energipolitiska skäl vill främja användandet av sådan utrustning bör man därför lösa detta på annat sätt. Med utgångspunkt från huvudgrupperna skall således frågor formuleras för att fånga upp de egenskaper som påverkar fastighetens marknads- värde. I detta avsnitt redogör utredningen för den statistiska undersök- ningen när det gäller olika egenskapers betydelse för marknadsvärdet. Även utvärderingen av standardpoängsättningen kommenteras i detta avsnitt. Här återges således bl.a. i tabellform en sammanfattning av resultaten av skattningarna av de hedoniska prisfunktionerna, dvs. den inverkan egenskapen har på köpeskillingen och marknadsvärdet. Marginalpriserna återges för respektive egenskap. De marginalpriser som återges är viktade marginalpriser (beträffande definitionen av viktade marginalpriser hänvisas till bilaga 2). Marginalpriserna har tagits fram genom att en viss egenskap jämförts med en referens- egenskap. Stomme som består av betong/betongsten, etc. har jämförts med en stomme som består av annat material, t.ex. trä. Den egenskap som utgör referensegenskap, där stomme av trä utgör referensmaterial har inte tagits med i tabellen. Med utgångspunkt från de viktade marginalpriserna har man även studerat om relationen mellan de standardpoäng de olika egenskaperna har tilldelats vid taxeringen är densamma som relationen mellan egenskapernas uppskattade marginalpriser. För att inte utvärderingen skall bli alltför omfattande har man i huvudsak studerat om standard- poängsättningen inom respektive standardgrupp verkar rimlig. har man koncentrerat sig enbart på de fall där anmärkningsvärt stora skillnader förekommer. I den hedoniska modellen har det visat sig att faktorer som mäter renoveringar av olika slag i många fall påverkar marknadsvärdet på ett ej förväntat sätt. Man har emellertid inte funnit någon bra förklaring till detta och har därför avstått från att utvärdera standardpoängsättningen för dessa egenskaper. I den hedoniska modellen förekommer det också i några fall att marginalpriserna är mycket låga (exempelvis för isolering) eller till och med negativa trots att de förväntades vara positiva (exempelvis kokvrå). Vid utvärderingen har man antagit att detta bl.a. kan bero på att dessa egenskaper fångar upp annat av betydelse för marknadsvärdet än det som den egenskap det gäller står för. Den statistiska undersökningen grundar sig på husförsäljningar –1996. Eftersom basvärdena vid allmänna fastighetstaxering skall återspegla prisnivån har köp än 1994 räknats om prisnivå. Resultat från den statistiska undersökningen Resultaten vid undersökningen visar att fasadmaterialet är mer betydelsefullt än vad poängsättningen i nuvarande taxeringsmodell anger. En fasad i stenmaterial ger högre marknadsvärde än exempelvis förekomsten av dubbelgarage. I nuvarande taxeringsmodell gäller det omvända. Förekomsten av dubbelgarage ger 4 poäng medan förekomsten av fasad i stenmaterial ger 3 poäng. Dubbelgarage värderas i nuvarande taxeringsmodell fyra gånger högre än förekomsten av enkelgarage i källare. Den hedoniska modellen indikerar att förekomsten av dubbelgarage endast värderas ungefär dubbelt så högt som förekomsten av enkelgarage i källare. Stomme i betong eller stenmaterial ger i nuvarande taxeringsmodell 1 standardpoäng medan stomme i trä ger 0 poäng. Den hedoniska modellen indikerar att det i princip inte är någon skillnad i värde på fastigheter med stomme av betong/stenmaterial och trä. Som en tänkbar förklaring till detta anges vid undersökningen att hus med trädstomme är lättare att bygga om och till. En annan förklaring som ges är att trähus kan anses vara charmigare och därmed betingar förhållandevis höga priser i förhållande till stenhus trots att de senare sannolikt har en större livslängd. Den hedoniska modellen indikerar att det inte är någon skillnad i marknadsvärde mellan hus med tak av betongpannor, oglaserat tegel eller plåt och hus med tak av skiffer, kopparplåt eller glaserat tegel, allt annat lika. I nuvarande taxeringsmodell ges hus med den senare kategorin tak 2 standardpoäng medan hus i den första kategorin ges 1 standardpoäng. De bärande väggarna består av – betong/betongsten, lättbetong, Minst hälften av den sammanlagda fasadytan betår av – tegel eller annat stenmaterial – trä, plåt puts eller plast Minst hälften av takbeläggningen – skiffer, kopparplåt eller – betongpannor, oglaserat tegel – finns i källare – finns i gemensamhetsanlägg- – finns i husets mark- eller vidbyggt eller friliggande på tomten, med plats för en bil – finns i husets mark- eller slutt- vidbyggd eller friliggande på tomten, med plats för två eller Fasadbeklädnaden är till mer än Takbeläggningen är till mer än Utvärderingen visar således att värdepåverkan av stomme är mycket låg. Det kan därför ifrågasättas om denna egenskap bör användas. En egenskap kan emellertid trots att värdepåverkan är liten vara värdefull vid en helhetsbedömning av byggnadens värde, t.ex. vid justering för säregna förhållanden. Resultat från den statistiska undersökningen Resultaten visar att förekomsten av 2 eller flera bad/duschrum i bostadsplan övervärderas i nuvarande taxeringsmodell. Förekomsten av endast ett bad/duschrum i bostadsplan ger 1 poäng och förekomsten av två eller flera bad/duschrum i bostadsplan ger 3 poäng, dvs. förhållandet mellan de båda värdefaktorerna är 1 till 3. I den hedoniska modellen är förhållandet mellan marginalpriserna för dessa värdefaktorer bara 1 till 1,3. Den hedoniska modellen indikerar också att husköparna fäster mycket större vikt vid tillgången till året-runt-vatten än vad standard- poängsättningen i nuvarande taxeringsmodell anger. Den hedoniska modellen indikerar att husköparna värderar tillgången till året-runt-vatten dubbelt så högt som tillgången till dubbelgarage. I nuvarande taxeringsmodell ger förekomsten av året-runt-vatten endast 3 poäng medan förekomsten av dubbelgarage ger hela 4 poäng vilket är det högsta antal poäng som utdelas. Vid utvärderingen anges att eftersom förekomst av dubbelgarage ger flest antal standardpoäng i nuvarande modell är det på sin plats med en jämförelse mellan standardgrupperna. I huset finns indraget Bad, dusch och WC I bostadsplan (inkl. Sluttnings- – ett bad- eller duschutrymme – två eller flera bad- eller dusch- – bad- eller duschutrymme finns – väggbeklädnad i det största består till mer än hälften av kakel, mosaik eller Bastu (även friliggande) hör till Särskilt utrymme större än finns inrättat för tvätt och klädvård, t.ex. tvättstuga eller grovkök Mer än hälften av vatten- och avloppsstammarna i huset är läggningen och väggmaterialet i det största bad- eller dusch- utrymmet är i allt väsentligt Förekomsten av WC ger endast 1 poäng i nuvarande taxeringsmodell. WC påverkar emellertid värdet genom att torrtoalett eller annan toalettlösning innebär kostnader och problem som påverkar marknads- värdet. Med hänsyn till att poäng även ges för WC i de fall badrum med WC finns uppstår frågan vad denna egenskap mäter. Det kan betyda att en gästtoalett felaktigt ges exempelvis 4 ytterligare poäng för sanitet. Däremot motsvarar standardpoängen säkerligen värdehöjningen i ett fritidshus där tillgång till WC betyder mer för värdet. När det gäller WC bör även ifrågasättas hur denna faktor förhåller sig till vatten som ju också påvekar värdet. Det bör vidare uppmärksammas att i den hedoniska modellen är marginalpriset för WC mer än dubbelt så högt som marginalpriset för bastu. Underhåll och ombyggnad av avloppsstammar ger ett utfall vid utvärderingen som innebär en negativ värdepåverkan vid utbyte av avloppsstammar . Även utfallet för byte av sanitetsutrustning ger ett oväntat utfall genom att värdepåverkan är större om sanitietsutrustningen bytts ut –1989 än om den bytts ut . Denna faktor bör därför utvärderas ytterligare. Resultat från den statistiska undersökningen Resultaten visar att förekomsten av el undervärderas i nuvarande taxeringsmodell. Byte av elsystem ger fler standardpoäng än förekoms- ten av elsystem. Den hedoniska modellen indikerar att det omvända borde gälla. Nämnas bör dock att det i det statistiska materialet endast är ett begränsat antal hus som inte har el indraget varför marginalpriset för denna värdefaktor bara baserar sig på husförsäljningar från 5 LA- regioner. Minst hälften av den samman- lagda fönsterytan utgörs av – fönster med isolerglas – två- eller treglasfönster utan – värmepumpsystem, även sådant som är kombinerat med – annat konventionellt uppvärm- Uppvärmning är en egenskap som varierar åtskilligt över tiden beroende på vilka system som för tillfället är ekonomiskt mest fördelaktiga. Det bör därför övervägas om denna faktor skall behandlas annorlunda. Detta gäller även treglasfönster och isolerglas. Byte av elsystem bör inte ge högre poäng än förekomsten av el. Resultat från den statistiska undersökningen I nuvarande taxeringsmodell ger en gillestuga på 10–1 standard- poäng medan en gillestuga om ger 2 standardpoäng. Den hedoniska modellen indikerar att förekomsten av gillestuga ökar marknadsvärdet med i genomsnitt men att storleken på inte har någon avgörande betydelse. Detta har vid utvärderingen förklarats med att storlek sannolikt redan är inräknad i bostadsytan – Öppen spis, kakelugn eller braskamin finns i huset I källare finns gillestuga eller liknande inrett utrymme som – är 10– – är större än Öppen spis höjer enligt vad som kommit fram vid utvärderingen marknadsvärdet. En öppen spis eller kakelugn kan även vara av betydelse som energikälla. Kakelugnar ingår ofta i nybyggda exklusiva hus och anses även värdehöjande i äldre hus. Kakelugn bör därför antagligen ges högre poäng än förekomsten av öppen spis och braskamin. Öppen spis får i sin tur anses påverka marknadsvärdet mer än en kamin. Det borde finnas underlag att göra en analys om hur poängsättningen bör ske för dessa egenskaper. Denna faktor bör därför bli föremål för ytterligare analys av RSV. Vidare skulle gillestuga inte behöva delas upp i två storleksklasser utan endast bedömas utifrån om gillestuga finns eller ej. Resultat från den statistiska undersökningen Både i nuvarande taxeringsmodell och i den hedoniska modellen ger innehav av diskmaskin och spis med keramisk spishäll med separat ugn i arbetshöjd höga standardpoäng respektive marginalpriser. Vad avser de andra egenskaperna är dock skillnaderna mellan den nuvarande poängsättningen och vad som kommit fram genom utvärderingen stora. I nuvarande taxeringsmodell ger förekomst av inbyggd diskmaskin och frys om 2 standardpoäng vardera. Förekomst av spis med minst tre plattor med ugn alternativt spishäll med ugn ger 1 standardpoäng. I den hedoniska modellen är marginalpriset för inbyggd diskmaskin nästan fyra gånger högre än marginalpriset för frys om . Marginalpriset för spis med minst tre plattor med ugn alternativt spishäll med ugn är nästan högre än marginalpriset för frys om . I den hedoniska modellen ger förekomst av kök ett förhållandevis litet marginalpris i förhållande till marginalpriserna för de olika inrednings- detaljerna. Vid utvärderingen konstateras att detta kan bero på att utrustningsdetaljerna till stor del fångar upp just förekomsten av kök. I nuvarande taxeringsmodell ger förekomst av kök 3 standardpoäng. – av typen kokvrå, pentry eller liknande, dvs. bänklängd som är kortare än 2 m – av annan typ Köket är utrustat med följande – el- eller gasspis med minst tre plattor och ugn eller keramisk – spishäll och separat inbyggd – frysskåp (minst 150 l) Köksinredningen (skåp, bänkar och liknande) är utbytt Kökstyp är avsedd att fånga upp värdet av olika typer av kök. I RSV:s föreskrifter är utgångspunkten för bedömningen huruvida köket utgörs av kokvrå, pentry eller liknande alternativt utgörs av kök av annan typ. För att ett rum skall klassificeras som kök skall bänklängden dessutom vara . Det finns emellertid en mängd olika typer av kök. Under annan typ av kök ryms exempelvis allt från enklaste kök med skåpluckor i trä eller laminat och kök med skåpluckor i mycket exklusivt utförande. Vidare kan gränsdragningsproblem uppkomma när klassificeringen skall göras av fastighetsägarna. Ett kök i traditionell mening är ett kök med matplats. Vissa kök har emellertid endast köksutrustning med bänkar s.k. barkök. Barkök kan vara kombinerat med matplats och tillsammans utgöra ett kök. Ett barkök kan även utgöra en del av ett allrum eller vardagsrum. I detta fall kan man givetvis ifrågasätta om huset innehåller ett kök eller enbart pentry även om bänklängden har det stipulerade måttet. Den statistiska utvärderingen visar att kokvrå alternativt annan typ av kök är statistiskt säkerställda i endast 3 och 10 av totalt 48 respektive 53 LA-regioner. Vidare är värdepåverkan för kokvrå – och för annan typ av kök endast . En orsak till detta utfall kan vara att typ av kök i vissa fall med utgångspunkt från frågeställningen kan vara svårt att klassificera.