sou · GOB333d3 · 2001-01-01 00:00:00 — Lägeshyror på hyresmarknaden – en jämförelse med bostadsrättsmarknaden Lägeshyror på hyresmarknaden 171 Data och modell.............................................................................................. Hyressättning – resultat av en analys ........................................................ En kort återblick ....................................................................................... Avstånd och fastighetens ålder ................................................................. En första slutsats ....................................................................................... Skillnad mellan dagens hyra och marknadshyra?....................................... Hyresstrukturen på bostadsrättsmarknaden............................................... Boendemönster och hyressättning ................................................................ Illustration från ett urval kommuner ......................................................... Lägeshyror på hyresmarknaden 173 I denna uppsats görs en jämförelse mellan hyressättning inom hyres- sektorn och prisstrukturen inom bostadsrättssektorn. Studien är empi- riskt inriktad och den görs separat för var och en av de åtta lokala marknaderna. Utgångspunkten tas i Bostads- och hyresundersökningen som är 1995 och 1997. Anled- ningen till detta val är att det är viktigt med ett tillräckligt stort antal observationer, som perioden inte får vara alltför lång, även om denna senare effekt i någon mån mildras av en real definition på hyra och andra ekonomiska storheter. Tre viktiga frågor ställs i detta avsnitt. §Hur ser hyressättningen ut i dessa kommuner i allmänhet? Vil- ken avseende fästs på läget i hyressättningen? §Hur marknadsanpassad är hyressättningen i dessa kommuner i jämförelse med prisstrukturen inom bostadsrättssektorn? I detta avsnitt finns det möjlighet att gå tillbaka till tidigare studier av (83, 92) och (91) för en jämförelse. §En sista fråga tar upp fördelningseffekterna. Vilket samband finns det mellan hyresnivå, lägesbestämda hyror och hushållens inkomster? Är det sant att innerstäderna med sin förment låga hyra successivt har invaderats av höginkomsttagare, och är det sant att det bor relativt fattigt folk i lägenheterna med de för- ment höga hyrorna i ytterområdena? Eller finns det kanske hus- håll med låga inkomster som skyddas av de låga hyrorna i innerstaden? 2 Data och modell Analysen av hyressättning och prisbildning inom bostadsrättssektorn baseras på regressionsanalyser som appliceras på material från Bo- stads- och hyresundersökningen. Eftersom det är en urvalsundersök- ning, kan analysen bara genomföras för större regioner eller kommuner där antalet observationer är tillräckligt stort. Det framgår av tabell 2.1 att antalet observationer räcker till i alla utvalda kommuner, förutom , där analyser av bostadsrättssektorn inte är möjlig. Antal observationer1 1995 och 1997 i olika upplåtelse- former i de utvalda kommunerna I den fortsatta framställningen skall modellen presenteras, varefter re- sultat skall redovisas med särskild tonvikt på värderingen av fastig- hetens ålder kontra fastighetens avstånd till bostadsmarknadens cent- rum. Även vissa andra resultat skall presenteras. 1 Här ingår inte särskilda ägare såsom stat och kommun vilka dock är med i regressionsanalysen för hyreshusen. Lägeshyror på hyresmarknaden 175 Beroende variabel är totalhyra i kronor per kvadratmeter, som om- räknats till ett realt värde med hjälp av KPI. En omgång obero- ende variabler är antalet rum i lägenheten. Det är dummyvariabler för ett, tre, fyra, femrumslägenheter, samt övriga lägenhetstyper, vilka i regel är lägenheter utan kök, etc. Estimaten är relaterade till tvårums- lägenheter, som är nollpunkt. En serie dummyvariabler beaktar ägarkategorien. Det testar för hy- potesen att t.ex. den privata hyressektorn har högre hyror än kom- munala bostadsföretag. Det tar också hänsyn till om hyreslägenheten förvaltas av kooperationen, kommunen eller av annan ägare. Normalt vore det bättre att göra separata analyser för var delsektor, men då räcker inte antalet observationer till. Hypotesen här är i stället att det kommunala bostadsföretaget tvingar fram samma hyresstruktur över hela kommunen, även om nivåerna kan skilja sig åt något. Syftet med uppsatsen är för övrigt att analysera hyressättning i allmänhet, och inte specifikt bundet till de kommunala bostadsföretagen. Ett antal dummyvariabler representerar fastighetens byggår. Noll- punkten är åldersklassen 1961-1970. Det är en central uppsättning vari- abler, eftersom det ofta hävdas att hyrorna baseras på fastigheternas ålder, som en proxy för de rådande kapitalutgifterna, i en omfattning som inte alls motsvaras av fastigheternas åldrande. Dummyvariablerna för ålder skall jämföras med den avståndsvariabel som uttrycker av- ståndet i kilometer från mittpunkten i den församling där fastigheten ligger till kommunens centrum. Slutligen finns det en variabel som mäter om bostaden finns i ett småhus - jämfört med om bostaden fun- nes i ett flerbostadshus. Varje skattning har en som uttrycker hyresnivån prisnivå för en lägenhet om två rum och kök, ej ombyggd , med kommunalt ägande och producerad 1961-1970. Fastigheten ligger i centrum (avstånd = 0) och är ej ett småhus. 2.1Hyressättning – resultat av en analys I detta avsnitt presenteras resultatet för de åtta kommunerna. Regressionsanalys av hyresrättshyrans bestämnings- faktorer. Underlag: Bostads- och hyresundersökningen 1995 och 1997. Beroende variabel : Hyra i kronor per kvadratmeter pris- nivå ett rum och kök* tre rum och kök -37,905 -50,037 -44,729 fyra rum och kök -67,958 -19,427 -66,760 -83,243 fem+ rum och kök -109,922 -93,632 -110,733 -57,848 -9,312 -17,817 -44,098 -55,358 -4,973 byggd 41 – 50 -67,539 -10,967 -22,311 -12,446 -4,323 -8,482 -16,123 -23,654 Småhus*** -57,613 -53,886 -12,226 -4,166 -15,453 R2 (adj.) fetstil anger att estimatet är signifikant på 5 procent-nivån *referensalternativ: två rum och kök **dito: byggår - 70 ***dito lägenhet i flerbostadshus Lägeshyror på hyresmarknaden 177 Tabell 2.2 (forts.) ett rum och kök* tre rum och kök -33,525 -17,077 -12,358 fyra rum och kök -62,778 -110,993 -101,608 -23,083 fem+ rum och kök -141,432 -83,819 -40,403 -33,660 -15,600 -46,411 -16,332 -125,400 -179,130 -108,052 -141,200 -96,771 byggd 41 – 50 -69,197 -19,771 -32,716 -20,382 Småhus*** -45,104 -35,274 -54,136 -54,663 -6,175 -4,368 -3,955 -1,536 R2 (adj.) Skattningarna förmår förklara mellan av variationen i hyra. Sämst är , där inte ens skattningen är signifikant (ej fet- stil på F-värdet). Estimatet för konstanten visar på en tämligen jämn nivå i kommunerna, med undantag för och som ligger högt, och som ligger lågt. Analysen visar vidare att kvadratmeterhyrorna är större för ettrums- lägenheter och mindre för större lägenheter, allt jämfört med tvårums- lägenheternas kvadratmeterhyra. Hyresjämförelserna med övriga ägar- kategorier på hyresmarknaden visar ett likartat mönster för alla kom- muner. Den privata fastighetsägaren tar ut hyror som är grovt jämför- bara med de kommunala bostadsföretagen, även om estimaten i all- mänhet inte är signifikanta. Övriga ägare – dominerade av stat, kom- mun och landsting – samt olika kooperativa organisationer (HSB, och ) har regelmässigt en lägre hyra.2 Hyressättningen av fastigheter med olika ålder visar på markanta skillnader i hyresnivå, vilket nog bör tolkas som ett markant avsteg från en marknadsinriktad hyressättning. Fastigheter producerade efter 1990 har en hyra som överstiger hyran för fastigheter producerade 1961 till 1970 med per kvadratmeter. Om bostaden finns i ett småhus är kvadratmeterhyran i regel lägre än i referensbostaden, vilket bör vara en återspegling av större yta i småhuset och en hyra som avtar med ökad yta – räknat som kvadrat- meterhyra. Fokus i denna undersökning är avståndsfaktorn. Den mäts som an- talet kilometer till kommunens centrum från mittpunkten på den för- samling som fastigheten ligger i. Normalt speglar estimaten ett visst lägesberoende i hyressättningen vilket framgår av tabellen nedan. Hyrornas lägesberoende i kronor per kvadratmeter och kilometer från centrum. -12,22 -4,17 -15,45 -6,18 -4,37 -3,96 -1,54 Estimaten visar att och har stabila och relativt höga estimat för avståndsfaktorn. Eftersom avstånden är högst 10 2 Normalt beaktar jag i min redovisning bara estimat som är signifikanta. Lägg också märke till att analysen alltid görs under en presumtion om allt annat lika, dvs. alla andra variabler skall vara konstanta, och analysen ser partiellt på en variabel i taget. Lägeshyror på hyresmarknaden 179 kilometer motsvarar det en hyresskillnad på per kvadratmeter. Så mycket högre är hyran i de centrala lägena, jämfört med det mera perifera läget. I och är estimaten signifi- kanta, men bara hälften så stora. Det kan vara rimligt med tanke på att det är mindre kommuner än och . Övriga kom- muner har inte signifikanta estimat. Särskilt oroande är med ett icke signifikant estimat på plus , vilket indikerar att hyran stiger med ökat avstånd från centrum skall det påpekas att det inte är självklart att hyran skall stiga mot centrum, om staden inte är monocentrisk ur attraktivitetssynpunkt. Det kan vara så att det i finns perifera bostadsområden som på goda grunder är mera attraktiva än innerstadsområdena. Men det kan också vara så att det inte enkelt går att återföra hyressättningen till vare sig en avståndsfaktor eller en allmän attraktivitetsfaktor. Bostads- och hyresundersökningen ger möjlighet att följa lägesfaktorns utveckling över tiden och . Värdering av avstånd från kommuncentrum i kronor per kvadratmeter och kilometer prisnivå. Värdering mellan i ett urval kommuner. -4,94 -4,55 -7,81 -12,22 -2,46 -3,49 -4,17 -3,03 -9,23 -12,43 -41,81 -6,92 -3,50 -5,90 -9,67 -15,45 -3,83 -1,59 -7,30 -6,18 -1,56 -0,06 -3,96 -4,37 -1,72 -3,96 -6,70 -4,01 -2,60 -1,41 -1,54 En försiktig slutsats är att det förefaller som om hyressättningen kän- netecknas av ett ökat beaktande av avståndsfaktorn över den studerade tidsperioden. Intrycket förtas inte av att fler tidpunkter beaktas. Enkla studier av ytterligare kommuner visar att bilden är någorlunda likartad överallt. I absoluta värden (i kronor och ören) är värderingen av avstånds- faktorn tämligen försiktig. I ett senare avsnitt skall värderingen jäm- föras med bostadsrättssektorn som i vissa fall har en betydligt högre värdering av avståndsfaktorn. 2.3Avstånd och fastighetens ålder En fråga som man sist bör ställa sig är hur sambandet mellan fastig- hetens ålder och dess läge ser ut. En vanlig uppfattning är att husets ålder faller kontinuerligt med ökat avstånd från centrum. Om så vore fallet försvåras den statistiska analysen, eftersom en ökad vikt på av- stånd i hyressättningen med automatik innebär att minskad vikt läggs på fastighetens ålder. Då råder hög kollinearitet mellan dessa båda variabler3, vilket gör de enskilda parameterestimaten osäkra. En enkel statistisk bearbetning, hämtad från , 1997, visar att sambandet mellan ålder och avstånd är tämligen vagt. Hyreshusens genomsnittliga produktionsår i olika kom- muner och på olika avstånd från kommuncentrum. Avstånd till centrum (kilometer) 10--14 15--19 Avståndet till kommuncentrum varierar mellan noll och . De allra flesta observationerna ligger dock inom en radie av (). framgår det tydligt att fastighetens ålder sjunker med ökande avstånd.4 Bilden är emellertid långt ifrån entydig. Det beror på att man har kompletterat den centrala bebyggelsen i sen tid. Man har också kommit att inkorporera äldre samhällen och byar i samband med kommunsammanslagningar. Det mönstret syns mycket tydligt i och , där åldern först stiger med ökande av- stånd, för att senare återigen sjunka. skall det påpekas att standardavvikelsen är stor, cirka hälften (25) av det genomsnittliga produktionsåret (54) för hela populationen. 3Att ålder är en serie dummyvariabler spelar mindre roll i detta sammanhang. Kollineariteten gäller avstånd kontra var och en av dummy-värdena för ålder. 4Den genomsnittliga åldern är . Lägeshyror på hyresmarknaden 181 Sammantaget kan det därför konstateras att sambandet mellan av- stånd och ålder är så svagt att en multipel regressionsanalys, med dessa variabler separat definierade, är fullt möjlig ur statistisk synvinkel. är naturligtvis det numeriska värdet på estimatet för ålder mera betydelsefullt är motsvarande avståndsestimat. Antag att estimatet för avstånd är per kvadratmeter och kilometer. Vid motsvarar detta . Det skall jämföras med de som är en genomsnittlig hyresskillnad mellan fastigheter producerade i perioden och 1961-1970. Även ett svagt samband mellan avstånd och ålder kan lätt medföra den statistiska villan att hyrorna stiger med ökat avstånd. Ordet villa används avsiktligt, eftersom fastighetens ålder inte är kon- stanthållen, utan i stället minskar med ökat avstånd från centrum. Det hindrar emellertid inte att åldern får för stort genomslag i hyressätt- ningen – långt mer än en normal förslitning motiverar. Hyrorna borde därför normalt sjunka med ökat avstånd från centrum, även om fastig- heterna blir allt nyare och modernare. är här genomsnittliga preferenser () eller marknadsmässiga värderingar (Tema-plan). Slutsatsen i en tidigare rapport var att hyressättningsmönstret har ge- nomgått tämligen små förändringar under de senaste 10 åren.5 Det fanns bara svaga tendenser till att hyrorna i det som var nyproduktion har anpassats till den allmänna hyresstrukturen i resp. företag som gått . En viktigare fråga är om det , 2000, finns tendenser till att hyrorna marknadsanpassas i den meningen att det äldre och attraktiva bostadsbeståndet inom ett kommunalt bostadsföretag bär en stigande del av de totala kostnaderna, genom hyresreduceringar i det nyare/mindre attraktiva beståndet. För de kommunala bostadsföretagen finns det en uppenbar fördel i att öka hyrorna i det äldre beståndet där det finns en stark betalningsvilja, för att sedan använda dessa frigjorda hyresmedel till att sänka hyrorna i nyproduktionen och i det nyare, oattraktiva beståndet. Det främjar nyproduktion och medverkar till att underlätta uthyrningen i miljonprogrammets bostäder. Mot detta står en lika uppenbar fördel för hyresgästkollektivet att hålla tillbaka hyrorna i det äldre kommunala bostadsbeståndet, för att därigenom undvika den (1992), Svensk hyresmarknad - problem och möjligheter. hävstångseffekt som består i att ökade hyror i detta delbestånd också ökar hyrorna i det vida större privata äldre beståndet. Det allmänna intrycket från denna studie är att det pågår en mark- nadsanpassning av hyrorna, men att anpassningstakten är mycket olika i olika kommuner. På vissa lokala marknader sker en relativt snabb an- passning, medan utvecklingen på andra marknader är långsammare. Orsaken är inte bara graden av ekonomiskt nödtvång, utan även andra förhållanden spelar in, som t.ex. tradition, parternas åsikter, bostads- beståndets karaktär, med mera. Det är inte självklart hur långt från en hypotetisk marknadshyra som hyressättningen de facto har kommit. Det fordrar en norm eller ett analogislut från andra marknader. Lägeshyror på hyresmarknaden 183 3Skillnad mellan dagens hyra och marknadshyra? Det är komplicerat att bestämma skillnaden mellan en marknadshyra och den faktiska hyran. Orsaken är att den relevanta marknadshyran inte kan observeras direkt utan måste uppskattas med någon indirekt metod. Den turbulens som finns på många lokala hyresmarknader försvårar också problemet. Trots detta finns det ett antal metoder som kan komma till användning. En metod riktar in sig på hyresmarknaden själv. Det går t.ex. att testa om hyresskillnaderna mellan hyreslägenheter av skilda slag kan förklaras med objektiva och nyttobärande faktorer såsom läge, storlek och kvalitet. Alternativet är att fastighetens ålder i stället förklarar en betydande del av hyresskillnaderna mellan skilda bostäder. I det senare fallet kan man tala om s.k. duration models, där reala avskrivningar av det ursprungliga skuldbeloppet i stor grad bestämmer hyran för fas- tigheter av olika ålder. Ställd på sin spets blir frågan: avviker hyres- sättningen från en princip som innebär att hyrorna skall sättas efter fastigheternas driftsutgifter och historiskt bestämda kapitalutgifter? En annan metod bygger på en regressionsanalys av bostadsrätts- marknadens prissättning. Avgiften med tillägg för en alternativavkast- ning på bostadsrättens överlåtelsepris eller värde bildar en beroende variabel, medan läge, storlek och kvalitet bildar oberoende variabler. Parameterestimaten används sedan i databasen för hyresrätter för att estimera vilken marknadshyra som de olika lägenheterna skulle ha haft om deras hyror fastställdes på samma sätt som i likartade lägenheter i bostadsrättssektorn. Gapet mellan verklig hyra och den så skattade marknadshyran blir ett mått på avvikelsen från en verklig marknads- hyra. Metoden bygger på att lägenheter i bostadsrätt och hyresrätt är nära substitut. 3.2Hyresstrukturen på bostadsrätts- marknaden Bostadsrättsmarknaden kan ses som en oreglerad marknad som i mångt och mycket liknar hyresmarknaden. Resultatet av en analys av bostads- rättsmarknaden kan därför överföras till hyresmarknaden för att dra slutsatser om hur hyressättningen på hyresmarknaden skulle se ut om den gick till som på bostadsrättsmarknaden. Data kommer från Bostads- och hyresundersökningen . De variabler som kommer till användning är desamma som för hyressektorn i föregående analys. Vissa modifieringar måste dock göras. Den beroende variabeln är total hyra per kvadratmeter. Den är beräknad som summan av avgiften till bostadsrättsföreningen och en avkastning på det egna kapitalet, dvs. I våra kalkyler sätter vi avkastningen till på det egna kapitalet, som ett mått på avkastningen på en mix av frigjort sparande och upptagna lån. Analysen appliceras på de tidigare valda kommunerna, med undan- tag av som inte har tillräckligt många observationer för att en analys skall kunna genomföras.6 Samma typ av uteslutning som i hyres- rättsfallet har använts. En modifiering görs dock. För att det skall vara meningsfullt att lägga till alternativavkastningen på överlåtelsepriset har materialet inskränkts till de överlåtelser som skett efter 1980. Dessa överlåtelsesummor uppräknas till nivå på samma sätt som för avgifterna. Antalet observationer är trots detta relativt begränsat. 6 Framställningen bygger på en tidigare analys (, 1996). Lägeshyror på hyresmarknaden 185 Regressionsanalys av boendekostnaderna i bostadsrätt. Underlag: Bostads- och hyresundersökningen 1995 och 1997. Beroende variabel: Avgift och alternativavkastning i kronor per kvadratmeter prisnivå ett rum och kök* -14,59 tre rum och kök -2,50 -67,09 fyra rum och kök -5,73 -95,65 fem+ rum och kök -62,67 -27,76 -148,36 byggd 41 – 50 -29,64 -82,00 Småhus*** -19,89 -14,26 -40,29 -17,02 R2 (adj.) fetstil anger att estimatet är signifikant på 5 procent-nivån *referensalternativ: två rum och kök **dito: byggår - 70 ***dito lägenhet i flerbostadshus Tabell 3.6 (forts.) ett rum och kök* tre rum och kök -30,89 fyra rum och kök -38,15 -31,60 fem+ rum och kök -85,12 -35,74 -39,41 -43,16 byggd 41 – 50 -55,48 -23,85 Småhus*** -2,37 R2 (adj.) Modellen kan förklara mellan av variationen i total- hyra. Lägst är det i och högst i . Viktigast är dock enskilda parameterestimat och att skattningen i sin helhet är signi- fikant. Resultatet av analysen blir att strukturen i relativt hög grad liknar den som finns inom hyressektorn. Det gäller estimaten för lägenhets- storlekar och produktionsår som är likartade. En annan observation är att färre estimat är signifikanta. Det kan bero på att överlåtelsepriserna inte fullt ut kompenserar för skillnader i avgiftsnivå och på att läges- beroendet i bostadsrättssektorn är mer intrikat än inom hyresrätts- sektorn och därför beaktar mikrolägen som inte kan fångas i denna analys. Ånyo är det avståndsfaktorn som är central för undersökningen. Estimaten sammanfattas för avstånd från hyressektorn respektive ana- lysen av bostadsrättssektorn, tabell nedan. Lägeshyror på hyresmarknaden 187 Värdering av avstånd från kommuncentrum i kronor per kvadratmeter och kilometer prisnivå inom hyressektorn respektive bostadsrättssektorn i ett urval kommuner. -12,22 -40,29 -4,17 -15,45 -17,02 -6,18 -4,37 -2,37 -3,96 -1,54 Slutsatsen är spektakulär. I indikerar analysen av bostads- rättssektorn kraftigt undervärderade lägeshyror. Skillnaden är så stor som per kvadratmeter och kilometer, vilket innebär en hyreshöjning i centrum på per kvadratmeter, om hyresnivån är oförändrad i ytterområdet (ut från cent- rum). I verkar hyressättningen vara väl avvägd, om denna norm används. I och i övriga kommuner antyder analysen från bo- stadsrättssektorn att lägesberoendet är för stort inom hyressektorn, men är estimaten inte signifikanta vilket betyder att ett enkelt av- ståndsmått sannolikt inte fångar upp de verkliga lägeseffekterna i dessa kommuner. I flertalet kommuner fordras fler observationer och en analys på stadsdels- och bostadsområdesnivå för att det skall vara meningsfullt att hämta information från bostadsrättssektorn. Övrig analys i denna rapport belyser problemet på denna nivå. 4 Boendemönster och hyressättning Det är viktigt ur fördelningssynpunkt att känna till vilken typ av hushåll som bor i den del av hyresbeståndet som har en faktisk hyra som un- derstiger den potentiella marknadshyran. Det är dessa hushåll som kommer att drabbas av en marknadsanpassning. Detsamma gäller, fast i mindre grad, för de hushåll som bor i områden som sannolikt skulle få en sänkt hyra vid en marknadsanpassning av hyressättningen. Det hävdas ofta i debatten att om en situation med underhyra får råda mycket länge i en kommuns attraktiva (centrala) bestånd, kommer detta bestånd att successivt domineras av hushåll med goda inkomster, oavsett vilka mål som en bostadsförmedling kan tänkas ha. Läckaget uppstår genom bytesrätt inom hyressektorn och i sam- band med försäljning av småhus eller bostadsrätt, där hyresrätten utgör en dellikvid. Även en existerande svart/grå marknad för hyresrätter är en följd av den s.k. underhyran. I alla dessa situationer är det troligt att hushåll med goda inkomster och/eller stor förmögenhet är i en relativt sett fördelaktig position och således har lättare för att få till- gång till sådana lägenheter. Å andra sidan kan den relativt låga hyran göra det möjligt för låginkomsttagare att bo kvar i dessa attraktiva delar av bostadsbeståndet, och således hindra höginkomsttagare med större betalningsvilja från att få tillgång till bostäderna. I vissa fall är ju dessa lägenheter t.o.m. billigare än de ocentrala, oattraktiva och nyprodu- cerade lägenheterna. Vår hypotes är att denna motriktade faktor har mindre betydelse – i alla fall på lång sikt. Teoretiska och empiriska studier i andra länder av hyresregleringens fördelnings- och allokeringseffekter är i viss mån relevanta för det svenska bruksvärdessystemet. Dessa studier indikerar att hyresreglering kan ha en viss omfördelande effekt, dvs. den motriktade faktorn har viss betydelse. Möjligtvis motverkas effekterna av administrativa kost- nader och motriktade marknadsreaktioner. Det är inte möjligt att på teoretiska grunder sluta sig till att det svenska systemet har fördelaktiga fördelningseffekter, jämfört med ett oreglerat system. Tidigare studier har visat att sammanboende höginkomsttagare är överrepresenterade i den mest attraktiva delen av på bostadsmarknaden i såsom de äldre delarna och i innerstaden. I andra kom- muner råder ett likartat förhållande, men med betydligt svagare och osäkrare samband. Låt oss nu se vad Bostads- och hyresundersök- ningen visar. Lägeshyror på hyresmarknaden 189 4.1Illustration från ett urval kommuner Data och avgränsningar är desamma som i tidigare analyser, med det undantaget att samtliga bostadsrättsinnehavare är med, oberoende av när de köpte sin bostad.