sou · GOB376 · 2001-01-01 00:00:00 — Av betydelse är därvid bl.a. om butiken är placerad på en huvudgata eller bakgata, butikens placering längs gatan och folkströmmar utanför butiken. Utredningens genomgång visar att hyresnämnderna ställer beträffande butikslokalers lägen mycket höga krav på likvärdighet för att de skall anses vara i grova drag jämförbara. Mikrolägena måste bedömas som i princip likvärdiga. Den vanligaste orsaken till att åberopade butikslokaler inte anses vara jämförbara har utgjorts av skillnader i fråga om läget. I de allra flesta fall har butikslokaler som inte legat utmed samma gata som prövningslokalen inte ansetts vara i grova drag jämförbara. Det har även tagits stor hänsyn till att affärsläget utmed samma gata kan variera. Följaktligen har i vissa fall jämförelselokaler som legat en bit ifrån prövningslokalen inte ansetts ha motsvarande läge som prövningslokalen (se bl.a. i yttrande nr 1807-99). Hörnlokal har i många fall inte ansetts kunna jämföras med andra lokaler utmed gatan. Till och med när det gällt bedömning av jämförbarheten för lokaler belägna inom en och samma galleria har lägesfaktorn ansetts kunna utesluta jämförelseprövning (se i yttranden nr 10690-98 och 991-99, som gällde lokaler i , ). i har, som nämnts gjort jämförelse- prövningar i två ärenden under föregående år. I det ena ärendet gjordes jämförelse med lokaler som låg utmed samma gata som prövnings- lokalen och i det andra ärendet gjordes jämförelse med lokaler som dels låg på samma gata som prövningslokalen, dels på andra gator men nära prövningslokalen. I det förstnämnda ärendet var en av jämförelse- lokalerna en hörnlokal (se ärende nr 1319-98 och 1577-98). Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 201 Även i har i ett ärende ansett att lokaler som var utspridda på olika platser i var i grova drag jäm- förbara. Ärendet gällde hyran för en restauranglokal (ärende nr 1194- 98). För att jämförelseprövning skall kunna göras måste prövningslokalen och jämförelselokalerna ha sådana storlekar att de kan anses vara i grova drag jämförbara. I många ärenden redovisas lokalernas totala ytor. Vidare redovisas i allmänhet hur ytorna är fördelade på butiksytor, lagerytor, kontorsytor m.m. När det gäller butikslokaler rör den egentliga tvisten vilken hyra som skall åsättas butiksdelen. är parterna eniga om hyran för lagerdelen och kontorsdelen. i har i ett yttrande (ärende nr 1948-99) ansett att två butikslokaler som i fråga om total yta skilde sig "möjligen" kunde jämföras med varandra (49 respektive 53 kvm). I samma ärende åberopades även en lokal som var mindre än en av de andra prövningslokalerna (60 respektive 76 kvm) och större än den förstnämnda prövningslokalen (60 respektive 49 kvm). Sistnämnda lokal ansågs på grund av ytskillnaderna inte vara jämförbar med någon av prövningslokalerna. I ett annat ärende vid samma hyresnämnd uppgick ytskillnaderna till (butikslokal som jämfördes med en restaurang, 359 respektive 411 kvm) och då anförde nämnden att eftersom jämförelselokalen var "väsentligt större" och dessutom hade ett bättre läge, kunde jämförelse med den inte göras (ärende nr 6787-98 ). Det finns också flera yttranden avgivna av den hyresnämnden i vilka ytskillnader på ansetts utesluta jämförbarhet. I de ärenden vid i där det företagits jämförelseprövning har däremot betydligt större skillnader godtagits. Nämnden har bl.a. ansett att en jämförelselokal som hade mindre butiksyta (260 respektive 380 kvm) och mindre totalyta (260 respektive 443 kvm) än prövningslokalen var i grova drag jämförbar med prövningslokalen. Däremot ansåg nämnden att mindre butiksyta (210 respektive 380 kvm) var för stor skillnad för att en annan lokal skulle anses vara i grova drag jämförbar (ärende nr 1319-98, se nedan). I ett annat ärende vid i (ärende nr 1577-98) som också gällde en butikslokal ansågs att skillnad mellan butiksytorna om inte utgjorde hinder för jämförelseprövning (191 202 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra respektive 142 kvm). Skillnaderna mellan dessa butikers totala ytor var avsevärt större. i har ansett att ytskillnad på inte utgjorde hinder för en jämförelseprövning (49 respektive 67 kvm, ärende nr 358-99). I ett annat ärende - som gällde restauranglokaler - var bl.a. flera av jämförelselokalerna dubbelt så stora som prövningslokalen (total yta) men ansågs ändå vara i grova drag jämförbara med prövningslokalen (ärende nr 1194-98). Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 203 i yttrande i ärende nr 1319-98 Total yta (kvm) Butiksyta m.m. (kvm) butiksyta 380, varav lager i källaren 80 kontor, lager mm 2:a vån 50 butiksyta 370, varav 10 lager lager 2:a vån 25 (ingår ev i butiksyta 320, varav 30 används kontor, kök m.m. 2:a vån 77 butiksyta 260, varav 15 lager butiksyta 210, varav lager 25 lager m.m. i källaren 80 lager, kontor m.m. 2:a vån 150 anförde att den var tveksam till jämförbarheten med jämförelselokalerna 1 och 7 då dessa lokaler hade avsevärt mindre butiksytor än prövningslokalen. Jämförelselokal 7 hade dessutom sämre affärsläge och en stor andel mindre värdefull yta i avtalet. De övriga lokalerna ansåg nämnden inte var mer avvikande från prövningslokalen än att de kunde anses vara i grova drag likvärdiga. Även lokalers utformning och standard skall beaktas vid bedömningen av om de är i grova drag jämförbara. I allmänhet redovisas hur stor del av en lokals totala yta som utgör butiksyta, lageryta, kontorsyta, personalutrymme etc. När det gäller hotellokaler kan redovisning avse antal rum, rumsyta, restaurangyta, konferensrum, personalrum, bastu, förråd, tvättrum och övriga ytor. 204 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra Det brukar också redovisas om lokalen är belägen på ett eller flera våningsplan och hur dessa förbinds med varandra. Hur lokalen i övrigt är utformad - längd och djup - redovisas också samt storleken på eventuella skyltfönster. I vissa fall består lokalen av en råyta och ibland är den inredd. De ärenden som utredningen granskat visar på vissa skillnader ifråga om hur stora avvikelser beträffande utformning och standard som får finnas för att lokaler ändå skall anses vara i grova drag jämförbara. I de ärenden där det har företagits jämförelseprövningar har inte obetydliga skillnader i fråga om utformning och standard godtagits. Som framgår av redovisningen ovan har godtagits varierande butiksytor. Av yttrandena framgår att även andra skillnader mellan lokalerna inte har ansetts utesluta jämförbarhet. T.ex. har i i yttranden (ärende nr 1319-98 och 1577-98) lokal med utrymme på ett våningsplan jämförts med lokaler vars ytor varit fördelade på flera våningsplan. Vidare har en grund lokal jämförts med såväl rektangulär, kvadratisk som svagt u-formad lokal. I ett av i yttrande, som gällde en restauranglokal, godtogs också stora skillnader (ärende nr 1194-98). I åtskilliga andra yttranden har - jämfört med de nämnda yttrandena från i och - förhållandevis små skillnader i utformning ansetts utesluta jämförbarhet. Enligt förarbetena till hyreslagen (prop. 1987/88:146 s. 46) kan det förhållandet att en lokal är sämre än andra lokaler i något avseende i vissa fall uppvägas av att den är bättre i något annat avseende, s.k. kvittning. Inte i något av de yttranden som utredningen tagit del av har kvittning av olika faktorer lett till att lokaler ansetts vara i grova drag jämförbara. I åtskilliga yttranden anförs att en förutsättning för en jämförelse- prövning är att det finns inte allt för få jämförelselokaler. I ett yttrande av i (ärende nr 1808-99) anfördes att "de lokaler som möjligen kunde sägas vara i grova drag likvärdiga är å andra sidan så få att de inte kan sägas påvisa någon generell hyresnivå". Denna motivering tyder på att flera lokaler - minst två - kunde vara i grova drag jämförbara med prövningslokalen men att SOU 2000:76 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 205 nämnden ansåg att det behövdes ytterligare några för en jämförelseprövning. i har däremot i ett fall bestämt hyran efter jämförelse med två lokaler (ärende nr 1808-99). I de två tidigare nämnda yttrandena från i ansågs att hyran kunde bestämmas genom en jämförelse med sex respektive fem lokaler (ärende nr 1319-98 och 1577-98). I några yttranden har det funnits endast en lokal som ansetts vara i grova drag jämförbar. i anförde i ett sådant fall att "för att ett marknadshyresyttrande skall kunna grundas på en direkt jämförelse med andra lokaler krävs att dessa är så många att de utvisar en hyresnivå. En enda direkt jämförbar lokal kan inte grunda en nivå för direktjämförelse" (ärende nr 574-98). Samma ståndpunkt har intagits av i (ärende nr 186-99). I en mycket stor andel av yttrandena har den omständigheten att hyreskontrakten för jämförelselokalerna varit gamla, åberopats som skäl för att lokalerna inte kan användas vid en jämförelseprövning. Det har i dessa fall inte angetts huruvida lokalerna i sig varit i grova drag jämförbara med prövningslokalen. När det sedan gäller hur gamla avtalen för jämförelselokalerna får vara för att representera det gällande marknadshyresläget varierar detta rimligen från tid till tid beroende på hyresutvecklingen; ligger hyrorna på oförändrade nivåer måste även gamla avtal anses representativa. Under det år som utredningen granskat - 1999 - har i i flera ärenden uttalat att stor försiktighet bör iakttas med avtal som är (se bl.a. ärende nr 1948-99). 206 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra Enhetlig hyresnivå eller den mest sannolika hyran Om det finns lokaler som är i grova drag jämförbara med prövnings- lokalen skall, enligt förarbetena till hyreslagen, hyran bestämmas genom en jämförelse med dem. I förarbetena antyds därvid två sätt för jämförelsen. Om jämförelsematerialet utvisar en "enhetlig hyresnivå" kan hyran bestämmas i enlighet därmed. Uppvisar jämförelsematerialet spridning på hyrorna, måste hyran bestämmas "med utgångspunkt från den hyresnivå i jämförelsematerialet som framstår som den mest sannolika vid ett utbud av lokalen på marknaden" (prop. 1987/88:146 s. 46). I de båda yttrandena från i som baserats på jämförelseprövning har det inte förelegat någon enhetlig hyresnivå. Hyran har i stället bestämts enligt det andra alternativet. I ett av dessa (ärende nr 1319-98) anfördes att en genomsnittlig hyresnivå ligger i närheten av den hyresnivå hyresgästen angivit (). Med beaktande av den tendens som kan konstateras i hyresutvecklingen finner nämnden att lokalens mest sannolika hyra vid ett utbud på marknaden skulle vara . i har gjort jämförelseprövning i två fall. Någon enhetlig hyresnivå har inte heller förelegat i dessa ärenden. Hyran har i de flesta yttranden som avgetts bestämts efter en allmän värdering. Hyresnämnderna förefaller - något förenklat - tillämpa två olika metoder vid denna värdering. Den ena metoden består i en värdering av det åberopade jämförelsematerialet och den andra i en allmän skälighetsbedömning. I de yttranden som grundats på en värdering av det åberopade jämförelsematerialet har alltså det åberopade jämförelsematerialet - som bestått av lokaler som inte ansetts vara i grova drag jämförbara med prövningslokalen - beaktats. Skillnader mellan jämförelselokalerna och prövningslokalen, t.ex. i fråga om storlek och läge, som kan motivera hyresskillnader har beaktats. Vidare har ålder på hyreskon- trakten beaktats. Tendenser i hyresutvecklingen har också vägts in (se bl.a. i yttranden i ärende nr 10690-98, 966- 99 och 1927-97, i yttrande i ärende nr 333- 335-99, i yttrande i ärende nr 26-99, i yttrande i ärende nr 255-99 samt i yttranden i ärende nr 206-98, 4-99 och 79-99). I de yttranden som baserats på en allmän skälighetsbedömning förefaller jämförelsematerialet inte ha haft någon avgörande betydelse Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 207 för nämndens ställningstagande. Dessa yttranden är också mycket kortfattade och några egentliga skäl finns inte. I åtskilliga yttranden har endast angetts - utöver att åberopade lokaler inte är jämförbara med prövningslokalen - att yttrandet har grundats på dels hyresnämndens egna iakttagelser vid besiktningen, dels nämndens allmänna kännedom om hyresläget på orten. Det brukar i regel också anges att hyresnämnden beaktat det åberopade jämförelsematerialet som ett bakgrundsmaterial. Exempelvis anförde i i ett yttrande (ärende nr 1948-99) att "jämförelsematerialet inte ger ett tillräckligt underlag för att marknadshyran skall kunna fastställas. Nämnden är i stället hänvisad till att göra en mer allmän skälighetsbedömning grundad på iakttagelserna vid besiktningen och sin allmänna kännedom om hyresläget på orten. I sistnämnda hänseende söker nämnden dock viss vägledning i det av parterna åberopade jämförelsematerialet". I ett annat ärende (ärende nr 2405- 99) anförde hyresnämnden att "det inte var möjligt att göra någon direktjämförelse för att bedöma skälig marknadshyra. är därför hänvisad till en mer allmän skälighetsbedömning som då får grundas på vad nämnden kunnat iaktta vid besiktningen, vad som i övrigt förekommit i ärendet och nämndens allmänna kännedom om hyrorna i ". i anförde i ett yttrande som gällde ett hotell (ärende nr 258-98) att då "nämnden inte själv tillfört ärendet något jämförelsematerial får nämnden efter en mer allmän värdering bestämma marknadshyran för prövningslokalen. Denna värdering får grundas på nämndens kännedom om hyresläget generellt i beträffande detta slag av upplåtelse. Härvid kan de åberopade jämförelseobjekten tjäna till en viss ledning som ett s.k. bakgrundsmaterial". grundade sin kännedom om "hyresläget generellt i beträffande detta slag av upplåtelse" angavs inte. Enligt 12 a § nämndlagen, skall hyresnämnden yttra sig om marknads- hyran för lokalen. Om hyresnämnden finner att den hyra som hyresvärden har begärt inte överstiger lägenhetens marknadshyra, begränsar hyresnämnden sitt yttrande till att ange att fordrad hyra är skälig. Om nämnden däremot finner att den av hyresvärden fordrade hyran överstiger lokalens 208 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra marknadshyra, anger nämnden marknadshyran. Marknadshyran anges då till visst bestämt belopp. I en stor andel av de ärenden som utredningen granskat har hyresvärden yrkat att hyresgästen skall betala dels en bestämd hyra, dels en rörlig hyra bestående av den fastighetsskatt som kan anses belöpa på lokalen. Vidare begärs i allmänhet att hyresgästen skall betala kostnader för uppvärmning, varmvatten, ström m.m. (kallhyra). Hyresnämnderna brukar i dessa fall utgå från att hyresgästen skall betala de rörliga kostnaderna inklusive fastighetsskatten och bestämma den fasta hyran som hyresgästen därutöver skall betala. Skulle hyresvärden kräva en indexreglerad hyra, får hyresnämnden ta ställning till dels om hyran skall vara indexreglerad, dels hur stor andel av hyran som skall vara indexreglerad, dels på vilket sätt indexregleringen skall göras (se bl.a i yttrande i ärende nr 4-99). Det har också förekommit att det framställts yrkande om s.k. omsättningshyra. Det har då yrkats att hyran skall bestämmas till viss andel av omsättningen av den verksamhet som hyresgästen bedriver i lokalen. I allmänhet kombineras en omsättningshyra med en viss minimi- respektive maximihyra. i har i flera ärenden ansett sig inte kunna fastställa någon omsättningshyra. Nämnden har motiverat det med att en omsättningshyra är en rörlig hyra. bedömning av marknadshyran skall inte vara knuten till den befintliga hyresgästen utan till vad marknaden kan antas betala. har i stället bestämt en fast hyra för lokalen (se bl.a. ärende nr 12239-97). i har i ett fall angett att om hyresvärdens krav på omsättningshyra antas, skall den marknadshyra som nämnden bestämt utgöra minimihyra (ärende nr 4-99) Hyresnämnderna har i övrigt utgått från de villkor som hyresvärden krävt för att förlänga avtalet. I några fall har det därvid invänts av hyresgästen att vissa av villkoren - bl.a. att hyresgästen skall hålla öppet sena vardagskvällar eller - varit oskäliga. Hyresnämnderna har i dessa fall utgått från de av hyresvärden fordrade villkoren för förlängning och fastställt marknadshyran med beaktande av dem. I några fall har förklarat att den anser att fordrade villkor i sig är skäliga (se i yttrande i ärende nr 12552-98). i har i ett ärende (ärende nr 199-98), som gällde hyran för en restauranglokal, uttalat att "en hyrestid framstår som . En så begränsad hyrestid inverkar starkt sänkande på lokalens marknadshyra. I samma riktning verkar kravet på en bankgaranti om . De nämnda hyresvillkoren leder Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 209 dessutom till en ökad osäkerhet vad gäller bedömningen av rätt marknadshyra för prövningslokalen". begärdes ett nytt yttrande för lokalen (ärende nr 145-99). Då hade hyresvärden tagit tillbaka kravet på bankgaranti och gick med på en hyrestid . uttalade då att "en hyrestid får bedömas som godtagbar. Den längre hyrestiden och det borttagna kravet på säkerhet verkar således höjande på marknadshyran". Ett yttrande om marknadshyra skall avse hyran vid hyrestidens utgång och anses inte kunna avges efter denna tidpunkt. Genomgången som utredningen har gjort visar emellertid att de flesta yttranden avges efter den i hyreskontraktet föreskrivna hyrestiden. Parterna brukar nämligen i samband med att det begärs yttrande komma överens om att flytta fram tidpunkten för avtalets upphörande med vanligtvis en eller eller, i vissa fall, . brukar det bestämmas att yttrandet skall avse hyran vid den ordinarie hyrestidens utgång. 10.1.7Organisationernas synpunkter beträffande skälig hyra tillskrev Justitie - departementet och påpekade att systemet med jämförelseprövning inte fungerade tillfredsställande. Enligt förbundet undergrävdes hyresnämn- dernas auktoritet när de i stor utsträckning förkastade det åberopade jämförelsematerialet och i stället gjorde skälighetsbedömningar vars motiv var svåra att genomskåda. tillskrev året efter - 1995 - departementet och framförde snarlik kritik. menade bl.a. att det var mer eller mindre omöjligt att förutse resultatet av hyresnämndernas skälighetsbedömningar. Enligt skulle möjligheten för parterna att bedöma marknadshyran efter att de fått del av det åberopade jämförelsematerialet öka om huvudregeln om jämförelse- prövning tillämpades, vilket i sin tur skulle leda till större förutsättningar för uppgörelser. Förevarande utredning har genom enkäter som tillställts organisa- tionerna och hyresnämnderna inhämtat synpunkter angående bestäm- melserna om skälig hyra och medlingsförfarandet. Utredningen har även berett - som är ett gemensamt arbets- och förlikningsorgan mellan , Svensk 210 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra Handel och Hotell- och Restaurangföretagare - tillfälle att lämna synpunkter på hur kommittén ser på den nuvarande tillämpningen av bestämmelsen om skälig hyra i 57 a § hyreslagen och vilken typ av förslag som utredningen i denna del bör lämna. Lokalmarknads- kommitténs svar har bifogats som en särskild bilaga (bilaga 10). Sedermera har Hotell- och Restaurangföretagare och ingett vissa kompletterande skrivelser till utredningen. har i en skrivelse (daterad ) föreslagit att hyresnämnden i samband med ett yttrande om marknads- hyran även skall få befogenhet att yttra sig över huruvida de av hyresvärden i övrigt uppställda villkoren strider mot god sed i hyresförhållande eller eljest är oskäliga mot hyresgästen. Ett sådant yttrande skall enligt få samma presumtionsverkan som ett yttrande om marknadshyran och skall kunna frångås av domstol endast om det är uppenbart att hyresnämnden gjort en felaktig bedömning. Vidare har (skrivelse daterad ) påpekat att det händer att hyresnämnderna inte hinner avge yttrande om marknadshyra före hyrestidens utgång. begär då att hyresvärden skall medverka till att flytta fram avflyttningsdagen så att yttrande kan lämnas före hyrestidens utgång. Om något yttrande inte har avgetts före hyrestidens utgång, avskriver hyresnämnden ärendet från vidare handläggning och hyresgästen får då inte ett vägledande yttrande, vilket är otillfredsställande. En lagändring bör enligt därför göras så att hyresnämnden får befogenhet att flytta fram avflyttningsdagen i uppsägningen i avvaktan på nämndens yttrande. Det skall införas en bestämmelse om att hyresnämndens yttrande skall avse hyresvillkoren vid den ursprungliga upphörandetidpunkten. Slutligen har föreslagit att det skall vara hyresvärden - inte hyresgästen - som vid värdens egen uppsägning skall hänskjuta tvist till . 10.1.8Organisationernas och hyresnämndernas synpunkter beträffande ersättningsreglerna Utredningen har tillfrågat berörda organisationer och hyresnämnder om ersättningsbestämmelserna. och Hotell- och Restaurangföretagare har anfört att principerna för beräkning av rörelseskada bör ses över. Enligt förbunden skall rörelsens marknadsvärde vid tiden för uppsägningen vara avgörande vid fastställandet av skadeståndets storlek. Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 211 ningen av marknadsvärdet skall beaktas vad en klok och seriös köpare vid tiden för uppsägningen var villig att betala för rörelsen. I övrigt har det inte framförts några särskilda synpunkter beträffande huvudregeln om beräkning av ersättning vid obefogad förlängningsvägran. Vad sedan gäller bestämmelsen om minimiersättning, varierar upp- fattningarna kraftigt. anser att bestämmelsen om en minimiersättning på en årshyra, dock högst fyra basbelopp, är väl avvägd. , Hotell- och Restaurangföretagare samt , anser däremot att minimiersättningen bör höjas. Hotell- och Restaurangföretagare anser att minimi- ersättningen bör höjas till en årshyra eller, i andra hand, en årshyra dock högst åtta basbelopp. menar att minimiersättning bör uppgå till en årshyra, dock lägst tio basbelopp. Enligt bör minimiersättningen höjas till tre årshyror, dock högst tio basbelopp. Vidare anser att det bör i vart fall för de svagaste lokalhyresgästerna införas ett direkt besittningsskydd. Även bland hyresnämnderna råder delade meningar om bestämmelsen om minimiersättning bör ändras. Landets tre största hyresnämnder har i sina svar anfört att det kan finnas skäl att höja minimiersättningen. De har bl.a. pekat på att lokalhyrorna har höjts förhållandevis kraftigt . i har anfört följande. En årshyra i överstiger ofta fyra basbelopp. Frågan är därför om inte minimiersättningen borde höjas. Vid vissa hyresavtal där någon förlust egentligen inte kan påvisas eller är svår att påvisa, torde hyresgästen vidare lätt kunna köpas fri med fyra basbelopp. Besittningsskyddet är då inte mycket värt. i och i anser inte att det är påkallat att ändra bestämmelsen. Utredningens förslag: Den nuvarande bestämmelsen om att en krävd hyra inte anses skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra) behålls. Likaså behålls bestämmelsen om att, när 212 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra marknadshyran bestäms, främst hyran för närmast jämförliga lokaler på orten skall beaktas. Den nuvarande tillämpningen av 57 a § hyreslagen om skälig hyra Enligt direktiven skall utredningen undersöka hur jämförelseprövningen enligt 57 a § hyreslagen går till. Om undersökningen ger skäl för det, skall utredningen överväga på vad sätt bestämmelsen bör ändras (dir. 1997:97 s. 4 f. och 18). I 57 a § hyreslagen finns dels en definition av vad som utgör skälig hyra, dels en bestämmelse om hur skälig hyra skall fastställas. Bestämmelserna i 57 a § hyreslagen tillämpas av hyresnämnden när den avger yttrande enligt 12 a § nämndlagen om marknadshyra. De tillämpas också av domstol vid ersättningstvist med anledning av obefogad förlängningsvägran. Givetvis beaktas bestämmelserna också av hyresnämnden vid medling och av parter vid enskilda förhandlingar om hyresvillkor. Den kritik som organisationerna på hyresmarknaden framfört har uteslutande tagit sikte på det sätt som hyresnämnderna tillämpar bestämmelserna i samband med avgivande av yttrande om marknads- hyra. Utredningen har gått igenom ett stort antal yttranden som landets hyresnämnder avgett (se avsnitt 10.1.6 och bilaga 9).