sou · GOB395d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Som säkerhet får även godtas en garantiförbindelse av Aktie- bolaget , ek.för., eko- nomisk förening samt . 3 § Säkerheten skall förvaras hos . 4 § Ansökan om återställande av säkerhet skall göras skriftligen hos . 5 § Till ansökningshandling om återställande av säkerhet för förskott skall fogas en skriftlig försäkran av samtliga ledamöter i den koopera- tiva hyresrättsföreningens styrelse att de lägenheter för vilka förskott har tagits ut är upplåtna med kooperativ hyresrätt till den som har be- talat förskottet eller att mottagna förskott har återbetalats. 6 § När säkerhet återställs skall återkalla tillståndet att ta upp förskott. Denna förordning träder i kraft AInledning och allmänna överväganden Utredningens uppdrag är enligt regeringens direktiv (dir. 1999:88) att föreslå regler för att kooperativ hyresrätt skall kunna införas som en bestående upplåtelseform. Direktiven i sin helhet framgår av bilaga 1. Våra överväganden redovisar vi i förevarande betänkande. Närmast redovisar vi våra allmänna överväganden om upplåtelseformen koope- rativ hyresrätt. Vi har sedan delat in allmänmotiveringen i fem avdel- ningar. Den första av dessa avdelningar har vi kallat Grundläggande frågor om föreningen. Inledningsvis diskuteras vilken typ av förening som en kooperativ hyresrättsförening bör vara, vilken koppling som skall fin- nas mellan andelsrätten och nyttjanderätten m.m. I denna avdelning tar vi vidare upp frågan vad som bör gälla för inträde i och utträde ur före- ningen. Vi har bedömt att detta inte kan besvaras utan att man samti- digt tar ställning till vad som skall gälla dels beträffande uppsägning av den kooperativa hyresrätten, dels avseende erläggande och återfående av kapitaltillskott. Detta behandlar vi således också i denna avdelning. Slutligen överväger vi vad som skall krävas för att en kooperativ hyres- rättsförening skall ha rätt att upplåta kooperativ hyresrätt. Närmare be- stämt diskuterar vi om bestämmelser om ekonomisk plan och om för- handsavtal bör införas. Under avdelningen Finansiella frågor m.m. behandlar vi inled- ningsvis möjligheterna att, jämfört med försöksverksamheten, förbättra de finansiella förutsättningarna för kooperativa hyresrättsföreningar som äger sitt hus. Vi tar vidare upp frågan om den hyresrättsliga rela- tionen mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsförening- en i fall då föreningen i stället hyr huset. I denna avdelning behandlar vi slutligen möjligheterna att använda den kooperativa hyresrätten som säkerhet och vilka principer som bör gälla för hyressättningen. Avdelningen Hyresrättsliga frågor innehåller en inventering av vil- ka rättigheter och skyldigheter som föreningen respektive den koope- rative hyresgästen bör ha. I många delar är det därvid aktuellt att jämfö- ra med vad som gäller för hyresrätter och bostadsrätter. Vi tar inte upp frågor där vi anser att en anslutning till hyreslagen framstår som för- hållandevis självklar. I avdelningen Föreningsrättsliga frågor. Ombildning överväger vi inledningsvis vissa föreningsrättsliga frågor. I huvudsak handlar det om huruvida motsvarigheter behövs till de för bostadsrättsföreningar sär- skilda bestämmelserna i 9 kap. BRL. Även här gäller att vi tar upp en- dast frågor där lösningarna inte framstår som mer självklara. Därefter diskuterar vi vad som bör gälla beträffande ombildning till kooperativ hyresrätt respektive ombildning från kooperativ hyresrätt till bostads- rätt. I den sista avdelningen Övrigt tar vi upp bl.a. genomförandefrågor. Det bör nämnas att vi inte i särskilda bakgrundsavsnitt redovisar t.ex. externa kontakter, förhållandena i ek. (SKB, se vidare i direktiven bilaga 1 s. 5), erfa- renheter från försöksverksamheten och utländska förhållanden. Vi har valt att i betänkandet redovisa endast sådant som direkt inverkat på vå- ra överväganden och att göra detta i samband med de aktuella övervä- gandena. Arbete för att öka boinflytandet har pågått . Det har skett inte bara genom lagstiftningsarbete, utan även genom överenskommelser mellan aktörer på marknaden o.d. Här kan bara nämnas att som viktigt inom de allmännyttiga bostadsföretagen räknas rekommendationer om lokala boinflytandeavtal. De tecknades av och Hyresgästernas Riksför- bund . Ett exempel på lagstiftningsåtgärder under se- nare år för att öka boinflytandet är reglerna om hyresgästinflytande vid ombyggnad. De infördes 1997. Säkerligen är det så att möjligheterna att öka boinflytandet inom ramen för vanlig hyresrätt inte heller är uttömda. Tvärtom finns det tankar om och pågår det arbete i dessa frågor. Nämnas kan att Ut- redningen om allmännyttan och bruksvärdet i sitt betänkande På de bo- endes villkor – allmännyttan (SOU 1999:148) diskuterade bl.a. möjligheterna att öka hyresgästinflytandet inom allmännyttans bo- stadsbestånd. De linjer som drogs upp i det betänkandet är nu föremål för vidare beredning. Den nämnda utredningen skilde mellan inflytande och makt. Att ha inflytande menade man är att vara med och påverka boendet på olika sätt. Men per definition innebär inflytande att det alltid är någon annan som fattar beslutet. Typexemplet på den som också har makt över sitt boende är den som äger sitt hus. Den form av kooperativ hyresrätt som vi har att närmare överväga skall drivas inom ramen för en förening. I en förening är det medlem- marna som har makten. Och när det gäller kooperativa hyresrättsföre- ningar kommer föreningens ledning regelmässigt att bestå av boende eller andra medlemmar. Kooperativ hyresrätt innebär således att man utvecklar tanken om boinflytande till att ge de boende möjlighet att bestämma. Det är inte bara så att de boende kommer att ha möjlighet att göra vissa val eller att framföra önskemål. De bestämmer själva över sitt boende. Fram- hållas bör då att de också får ansvaret för sitt boende. Och naturligtvis kommer de boende ofta att i olika utsträckning vara engagerade i före- ningen och dess arbete. Vissa kommer att vara mer engagerade än and- ra. Vi anser att det är rimligt att förvänta sig vissa positiva effekter av det engagemang som boendeformen förutsätter. goda för en stärkt gemenskap mellan de boende. Dessa har all möjlig- het att påverka kostnader genom sitt inflytande och genom att delta i förvaltningsarbetet. Både gemenskapen och delaktigheten ger goda för- utsättningar för större aktsamhet än normalt. Möjligheterna är därige- nom goda att hålla nere boendekostnaderna. Det sagda kan framstå som fromma förhoppningar. Men de erfarenheter som finns främst inom SKB och av kooperativ hyresrätt utgör stöd för att det verkligen förhåller sig på detta vis. Kooperativ hyresrätt kan vara ett alternativ när man funderar över att utveckla de allmännyttiga bostadsföretagen. Det framhålls i våra di- rektiv. Och det framhölls av den tidigare nämnda Utredningen om all- männyttan och bruksvärdet, vars tankar nu vidare övervägas av Kom- mittén för allmännyttiga bostadsföretag och boendesocial utveckling (Fi 2000:01). Vi delar den uppfattningen. Att kunna erbjuda nya alter- nativ för boende i allmännyttiga bostäder bör vara ett sätt att höja at- traktionskraften och att tillfredsställa önskemål från nya grupper av hy- resgäster. Men oavsett om man talar om att utveckla allmännyttiga bostadsfö- retag eller om kooperativ hyresrätt i andra sammanhang är det viktigt att komma ihåg att det finns – och också kommer att finnas – hyresgäster som väljer hyresrätt för att slippa engagera sig. Koopera- tiv hyresrätt kommer inte att vara ett attraktivt alternativ för alla, och det inte ens om utsikter finns till lägre boendekostnader. Upplåtelse- formen kommer i stället att utgöra ett alternativ bland andra. Det sist- nämnda är viktigt att markera. Kooperativ hyresrätt är ett komplement till redan befintliga och eventuella andra, nya alternativ. Meningen är inte att någon befintlig upplåtelseform skall slopas. Den kooperativa hyresrättens framtid avgörs av hur attraktiv upplåtelseformen jämförd med andra kommer att anses bland aktörerna. En avvikelse jämfört med vanlig hyresrätt är att den som skall bli kooperativ hyresgäst skall erlägga ett kapitaltillskott till den kooperati- va hyresrättsföreningen. Men till skillnad från en bostadsrättshavare skall en kooperativ hyresgäst inte kunna göra en vinst genom att sälja sin hyresrätt. Grundtanken är i stället att den som säger upp sin lägen- het så att säga lämnar tillbaka lägenheten till föreningen mot att återfå erlagda kapitaltillskott. Det sagda får vissa konsekvenser. Liksom för en medlem i en bo- stadsrättsförening finns risk för den kooperative hyresgästen att förlora de pengar som har satts in i föreningen. Men utsikten till vinst finns inte. Detta har i olika sammanhang, bl.a. under försöksverksamheten, framhållits som en nackdel (se t.ex. [1996:7] Utvär- dering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt, s. 42 f.). vill inte på något sätt förneka denna skillnad mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt. Men det finns ändå skäl att närmare granska detta. När en bostadsrättsförening bildas upplåter den lägenheterna med bostadsrätt. De blivande bostadsrättshavarna erlägger sina insatser. Men därefter sker i allt väsentligt innehavarbyten genom att bostads- rättshavaren säljer sin bostadsrätt. Det är dessa försäljningar som kan ge bostadsrättshavare en vinst. Däremot har bostadsrättsföreningen ingen nytta av eventuella högre värden på bostadsrätterna. Det bör ock- så nämnas att årsavgiften – motsvarigheten till hyra – inte påverkas av hur mycket den nye bostadsrättshavaren har betalat för bostadsrätten. Vid bildandet av en kooperativ hyresrättsförening skall de blivande kooperativa hyresgästerna också erlägga kapitaltillskott. Men sedan skall det vid fortsatta innehavarskiften – här bortses från eventuell upp- räkning – handla om att den gamle hyresgästen får tillbaka sina kapi- taltillskott av föreningen medan den nye hyresgästen betalar ett mot- svarande belopp till föreningen. I någorlunda attraktiva områden torde detta komma innebära att en kooperativ hyresgäst vid innehavarskiften genomsnittligt får betala lägre kapitaltillskott än nya bostadsrättshava- re. Saken är alltså inte så enkel att man kan tala endast om en utebliven chans till vinst. i ett lite längre perspektiv kan som en fördel med kooperativ hyresrätt hävdas att erforderliga kapitaltillskott kan hållas nere. Man undviker att överpriser betalas till en person som dessutom lämnar föreningen. Ett lägre kapitaltillskott ger en lägre boendekost- nad. Lite tillspetsat kan man därför säga att bostadsrättshavarnas chans till vinst för kooperativa hyresgäster är ersatt av chansen till en lägre boendekostnad. Att detta förhållande blir känt tror vi är ett viktigt inslag, om kooperativ hyresrätt skall framstå som ett slagkraftigt alter- nativ. Det kan diskuteras om risken för förlust är lika stor om man jämför bostadsrätt och kooperativ hyresrätt. I vart fall kan konstateras att bo- stadsrättshavarens möjligheter att få tillbaka sina insatser på ett mer sätt styrs av marknadsläget. För bostadsrättshavaren gäller det att hitta en köpare som är beredd att betala begärt pris. Den koope- rative hyresgästen kommer att ha en återbetalningsrätt. Därmed ligger risken mer på det planet att möjligheten att återfå kapitaltillskotten bygger på att föreningen ekonomiskt långsiktigt går ihop. Mot bakgrund av det sagda gör vi bedömningen att frånvaron av en möjlighet att göra en vinst framför allt har betydelse i fråga om hur sto- ra kapitaltillskott blivande kooperativa hyresgäster kommer vara be- redda att betala. Därmed har denna frånvaro störst betydelse vid bil- dandet av föreningen. Rent allmänt är det rimligt att anta att den som har möjlighet att göra en vinst är beredd att erlägga större kapitaltill- skott än den som saknar denna möjlighet. Erfarenheter från försöks- verksamheten m.m. visar också att det förhåller sig på det sättet, se vi- dare avsnitt 6.2.5. Exempelvis har i utredningen företrädda aktörer på marknaden kunnat redogöra för sådana erfarenheter. Att kooperativa hyresgäster kan förväntas vara beredda att erlägga lägre kapitaltillskott än bostadsrättshavare innebär naturligtvis i ut- gångsläget vissa begränsningar. Det gäller kanske särskilt möjligheter- na att finansiera kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen som vill bygga sitt hus. Men framför allt anser vi att det är viktigt att från början göra en re- alistisk bedömning av betalningsviljan. Vilka bedömningar man gör i det avseendet kan nämligen ha betydelse för hur upplåtelseformen i olika avseenden bör utformas. Bedömningen är också viktig när man funderar över vilka möjligheter som finns att förbättra förutsättningar- na för kooperativa hyresrättsföreningar som äger sitt hus. Under för- söksverksamheten visade det sig att de föreningarna hade vissa pro- blem med finansieringen (se t.ex. den tidigare nämnda rap- port, s. 36). När det gäller försöksverksamheten bör framhållas att be- träffande en del problem gjorde bedömningen att dessa bottnade i att det just rörde sig om en försöksverksamhet där bl.a. föreningarnas framtid var oviss. Vissa av de aktuella problemen kan undanröjas redan genom att vårt förslag skall avse en permanent lagstiftning. I de avse- endena är det således viktigt att ha klara, stabila regler, t.ex. avseende föreningens rättsliga ställning. Åandra sidan anser vi det viktigt att undvika onödiga begränsningar Vi är övertygade om att den som står närmast marknaden – föreningen – i många avseenden gör de bästa bedömningarna. Hårda- re gränser i författning menar vi därför att man inte slentrianmässigt bör ställa upp. Tvärtom är det viktigt att vägande skäl finns för begrän- sande regler. Sådana skäl kan som redan nämnts finnas, t.ex. för att fö- reningarna skall bli kreditvärdiga eller för att de kooperativa hyresgäs- terna skall få ett tillräckligt gott skydd. Förekomsten av en förening anser vi vara viktig och något man bör värna om. Vi har i det tidigare uppmärksammat grundidén om medin- flytande. Föreningen som associationsform ger sådana möjligheter. Men reglering beträffande föreningar innehåller regelmässigt också demokratiska spelregler och bestämmelser avsedda att skydda minori- teter i olika avseenden. Ett visst skydd finns mot diskriminering av en- skilda medlemmar osv. Den trygghet som detta ger den enskilde anser viger goda möjligheter till en flexibel författningsreglering. En i direktiven given utgångspunkt är alltså att verksamheten skall drivas inom ramen för en förening. En annan utgångspunkt är att upp- låtelseformen till sina grunddrag skall vara hyresrätt. Hyresrätt är en tidsbegränsad upplåtelse. Det är en skillnad jämfört med bostadsrätt som är en i tiden obegränsad upplåtelse. Det skall alltså i grunden röra sig om hyresrätt. Vi menar att man därför beträffande mer grundläg- gande bestämmelser inte kan avvika från hyreslagen. Klart skall då gö- ras att som grundläggande anser vi bara bestämmelser som så att säga ger hyresrätten dess karaktär. Men när det gäller t.ex. rättigheter och skyldigheter i hyresförhållandet är det i många avseenden som man inte kan säga att upplåtelseformens natur leder till en viss lösning. Just när det gäller våra mer allmänna överväganden beträffande hy- resrättsliga rättigheter och skyldigheter bör redan här nämnas att vi har valt att inleda med dessa i den avdelning (Hyresrättsliga frågor) där vi behandlar rättigheter och skyldigheter. Skälet till det är att vi anser att man först bör slå fast vad som skall gälla för föreningen. Vi anser nämligen att förhållandet mellan den enskilde och föreningen har bety- delse för synen på rättigheter och skyldigheter. Oavsett vilken ställning den enskilde får i föreningen anser vi dock att det är viktigt att inte närma sig upplåtelseformen bostadsrätt för mycket. Det gäller givetvis även gentemot vanlig hyresrätt. Men redan genom förekomsten av en förening och kapitaltillskott finns grundläg- gande skillnader jämfört med vanlig hyresrätt. Risken om man närmar sig bostadsrätterna för mycket är att den ko- operativa hyresrätten i stället för att bli ett slagkraftigt alternativ blir en sämre form av bostadsrätt. Det gäller med andra ord att bl.a. ta vara på fördelar som upplåtelseformen hyresrätt har. Även om synpunkten kan verka trivial finns det också en viss peda- gogisk poäng med att upprätthålla vissa skillnader. Trots allt är det viktigt att folk klarar av att skilja mellan kooperativ hyres- rätt och bostadsrätt. Det gäller inte minst mot bakgrund av att olika regler kan komma att gälla i fråga om t.ex. kapitaltillskott samt rättig- heter och skyldigheter. I vårt uppdrag ingår att lämna förslag till två varianter av kooperati- va hyresrättsföreningar. De kallas i direktiven för ägarmodellen re- spektive hyresmodellen. Ägarmodellen innebär att föreningen äger det hus där lägenheterna finns, hyresmodellen att föreningen hyr. Före- komsten av dessa två varianter ser vi som en styrka. Den innebär att fö- reningarna får möjlighet att välja vilken grad av ansvar de vill ha. För naturligtvis blir ansvaret större, om föreningen äger hus än om den hyr lägenheter. Å andra sidan har även en förening som hyr ett så omfat- tande ansvar att vi inte ser några risker för bristande engagemang. Vårt uppdrag är att utarbeta en fullständig, rättslig reglering av de kooperativa hyresrättsföreningarna, dvs. vilka materiella regler som skall gälla för föreningarna. Vi skall därvid i olika frågor beakta att lösningarna blir sådana att upplåtelseformen blir attraktiv, inte minst ur ett kreditgivarperspektiv. I enlighet med direktiven behandlar vi också i ett särskilt kapitel finansieringen för föreningar enligt ägarmodellen. En viktig del av föreningens och även den enskildes ekonomi är gi- vetvis beskattningen. Med andra ord kan upplåtelseformens attrak- tionskraft påverkas av de skatterättsliga lösningarna i olika avseenden. Vi tar upp några frågor där man kan se att olika skattelösningar är möj- liga. Det bör också nämnas att man inom för närva- rande bereder ett antal skattefrågor med anknytning till beskattning av bostäder. I de övervägandena bör man då också uppmärksamma de ko- operativa hyresrättsföreningarna. Ett missgynnande av dessa, skulle naturligtvis menligt inverka på upplåtelseformens framtid. Vi har emellertid ansett att det inte är lämpligt att lägga fram förslag till lös- ningar i de olika skattefrågorna. Sådana förslag finns därför inte heller. Närmare om själva föreningen 63 BGrundläggande frågor om föreningen 3 Närmare om själva föreningen 3.1.1Ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar Bestämmelser om ekonomiska föreningar finns i föreningslagen. I 1 kap. 1 § föreningslagen definieras ekonomisk förening. En ekono- misk förening har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom ekonomisk verksamhet i vilken medlemmarna deltar 1.som konsumenter eller andra förbrukare, 3.med egen arbetsinsats, 4.genom att begagna föreningens tjänster, eller 5.på annat liknande sätt. Vidare anges i paragrafens andra stycke att det för en ekonomisk före- ning är utmärkande att den uppfyller särskilda villkor i fråga om rätten till medlemskap, rösträtt och överskottsutdelning. Vad som avses med bostadsrättsförening i 1 kap. 1 § (BRL). En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Med andra ord kan en bostadsrättsförening beskrivas som en specialform av en eko- nomisk förening. Den första lagen om bostadsrättsföreningar tillkom . Fram gällde föreningslagen för bostadsrättsföreningar när inte särskilda regler fanns i den dåvarande bostadsrättslagen. 64 Närmare om själva föreningen var alltså BRL ett komplement till föreningslagen. Men reglerar BRL uttömmande bostadsrättsföreningar. Föreningsla- gens bestämmelser är tillämpliga endast om det i BRL hänvisas till dem (prop. 1971:12 s. 93 f.). Sådana hänvisningar finns i 9 och 10 kap. BRL. De kapitlen innehåller bestämmelser om föreningen, skadestånd, straff, vite, m.m. Det kan konstateras att både likheter och olikheter finns mellan föreningslagen och BRL när det gäller bestämmelserna om det som an- ges utmärka ekonomiska föreningar – alltså särskilda villkor i fråga om medlemskap, rösträtt och överskottsutdelning. 3.1.2Förbudet mot andelsupplåtelse i 1 kap. 8 § BRL Enligt våra direktiv (bilaga 1) skall vårt förslag till kooperativ hyres- rättsförening bygga på grunddragen för det som i direktiven benämns ägarmodellen respektive hyresmodellen. Någon typ av förening skall därmed till medlemmar upplåta nyttjanderätt till lägenheter. I BRL finns bestämmelser som inskränker möjligheterna till den sortens upp- låtelser. I 1 kap. 4 § BRL anges att upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande mot ersättning och utan tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta sådan rätt. Sedan anges i 1 kap. 8 § BRL att en juridisk person inte får upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet. Under försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt gällde ett un- dantag från förbudet i 1 kap. 8 § BRL. Regeringen bemyndigades att lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet med upplåtelse av kooperativ hyresrätt. Närmare om själva föreningen 65 Vårt förslag: En kooperativ hyresrättsförening skall vara en ekono- misk förening som har till ändamål att till sina medlemmar upplåta lägenheter med hyresrätt. Detta får ske i hus som föreningen äger eller i lägenheter som den hyr av fastighetsägaren. Kooperativ hyresrätt skall den nyttjanderätt benämnas som före- ningen upplåter. Den som är medlem i föreningen och hyresgäst skall benämnas kooperativ hyresgäst. Något förbud för föreningen att hyra ut lägenheter till andra än medlemmar skall inte finnas. Något annat än ekonomisk förening bör inte väljas Av vad som sagts i avsnitt 3.1.1 framgår att en bostadsrättsförening är en särskild form av ekonomisk förening. De kooperativa hyresrättsfö- reningar som har existerat eller existerar är ekonomiska föreningar. Någon annan föreningsform som är någorlunda lämplig i förevarande sammanhang finns inte i den svenska rättsordningen. Vi kan inte se skäl för att införa någon helt ny föreningsform. En kooperativ hyres- rättsförening bör därför vara en ekonomisk förening. Den fråga som därmed återstår är om kooperativa hyresrättsföre- ningar skall vara en vanlig ekonomisk förening eller om en i författ- ning definierad specialform av ekonomisk förening bör tillskapas. Det sistnämnda skulle alltså vara något i stil med den lösning som har valts för bostadsrättsföreningar. Betydelse för valet av lösning har frågan om vilka ändamål kooperativa hyresrättsföreningar bör ha. En bostadsrättsförening är, enligt 1 kap. 1 § BRL, en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Upplåtelse av bostadsrätt inne- bär att upplåtelsen sker mot ersättning och utan tidsbegränsning, 1 kap. 4 § BRL. En avgörande skillnad är om upplåtelser sker med eller utan tidsbe- gränsning. Hyresavtal är per definition begränsade till tiden, 7 kap. 1 och 5 §§ jordabalken (se också t.ex. m.fl., Hyran och annan nyttjanderätt till fast egendom, 5 uppl., 1997, s. 31). 66 Närmare om själva föreningen därmed förutsätta att det skall röra sig om tidsbegränsade upplåtelser. Något annat är inte heller rimligt. Om saken skulle gälla tidsobegränsa- de upplåtelser är det rimliga att införa särskilda regler för vissa typer av bostadsrättsföreningar och inte att införa en ny upplåtelseform. En ko- operativ hyresrättsförening bör således inte ha rätt att upplåta lägenhe- ter med annat än hyresrätt. Så långt komna bör något sägas om namnfrågor. För den hyresrätt som föreningen skall upplåta kan redan här sägas att i flera avseenden andra regler skall gälla jämfört med vanlig hyresrätt. Å andra sidan skall flera bestämmelser vara gemensamma, inte minst de helt grund- läggande.