sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — De remissinstanser som var positiva till utredningens förslag ansåg att den föreslagna värderingsmetoden skapade lämplig likhet i beskattningshänseende mellan bostadsrätt och egnahem. Kritik riktades dock mot att metoden var krånglig. Taxering av hyreshus som ägs av bostadsrättsföreningar 469 också att det var fel att taxera identiska fastigheter på olika sätt av den anledningen att upplåtelseformerna skiljer sig åt. Härefter fick i uppdrag att på nytt se över frågan. Enligt direktiven skulle utredningen föreslå lämpliga åtgärder för att neutralisera den olikformighet som föreligger mellan bostadsrätt i småhus jämfört med bostadsrätt i hyreshus. I delbetänkande (SOU 1993:57) Beskattning av fastigheter, del 1 – Schablonintäkt eller fastighetsskatt? redovisades en modell som byggde på att taxeringsvärdena skulle baseras på överlåtelsepriserna för bostadsrätter och fånga upp den värdeskillnad som fanns mellan upplåtelseformerna hyresrätt och bostadsrätt. Många remissinstanser riktade kritik mot förslaget och ansåg bl.a. att värderingsmetoderna behövde analyseras vidare och att det kunde uppstå svårigheter att få ett tillförlitligt underlag på grund av för få överlåtelser. tog inte i delbetänkandet ställning till hur föreningens nettoskuld skulle påverka taxeringen av hyreshus upplåtna med bostadsrätt. Denna fråga togs däremot upp i utredningens slutbetänkande (SOU 1994:57) Beskattning av fastigheter m.m., Del 2 – Principiell utgångspunkt för beskattning av fastigheter m.m. Utredningen ansåg att det principiellt riktiga taxeringsvärdet för bostadsrätts- lägenheter kan sägas bestå av bostadsrättens pris plus föreningens skulder minus andra tillgångar. Emellertid ansåg utredningen att det förelåg betydande svårigheter att kunna bestämma dessa värden. Svårigheterna bestod enligt utredningen framför allt i att man inte rimligen kunde veta i vilken utsträckning som nettoskulden beaktas vid överlåtelser. Utredningen ansåg att hänsyn i och för sig måste tas till föreningens ekonomiska situation när marknadsvärdet bestämdes men föreslog en annan modell än att enbart ta hänsyn till nettoskuldens storlek. Utredningens förslag gick ut på att marknadsvärdet för bostäder i hyreshus upplåtna med bostadsrätt skulle motsvara det värde som en motsvarande enhet upplåten med hyresrätt har, korrigerat med hänsyn till de skillnader som föreligger i boendekostnad. Boendekostnaden för en bostadsrätt utgör den fiktiva hyran. Genom den fiktiva hyran beaktas boendekostnaden för bostadsrätten genom att avgiften till föreningen och kapitalkostnaden för det genomsnittliga överlåtelsepriset för bostadsrätten läggs samman. Den fiktiva hyran beaktar därmed indirekt nettoskulden då avgiften till föreningen till stor del är föreningens 470 Taxering av hyreshus som ägs av bostadsrättsföreningar Utredningen föreslog ett tillägg till 5 kap. 5 § AFL av följande lydelse. Marknadsvärdet för hyreshusenhet med bostäder upplåtna med bostadsrätt skall motsvara det värde som motsvarande enhet upplåten med hyresrätt skall ha, korrigerat med de skillnader som föreligger i boendekostnad. Boendekost- naden utgörs därvid av en fiktiv hyra beräknad enligt 9 kap. 3 §. Värdet får därvid vid beräkningen inte sättas lägre än överlåtelsepriserna för bostads- rätterna. Utredningen konstaterade att den föreslagna ordningen i huvuddrag kunde grundas på nuvarande förfarande vid fastighetstaxering av hyreshus. Riktvärdena skulle således baseras på insamlat ortspris- material bestående av försäljningar av bostadsrätter. I samband med föreberedelsearbetet skulle sådana köp som inte är representativa gallras bort. Bostäder upplåtna med hyresrätt skall vidare enligt förslaget utgöra särskilda värderingsenheter. Samma värdefaktorer som för hyreshus i allmänhet skall bestämmas, nämligen lägenhetstyp, hyra och ålder. Vissa skillnader föreslås dock. Sålunda föreslås att lägenhetstyp skall bestämmas inte bara med hänsyn till om värderingsenheten är inrättad för bostäder eller lokaler utan i fråga om bostäder dessutom med hänsyn till upplåtelseform. Även definitionen av hyran blir en annan. För bostäder upplåtna med bostadsrätt avses enligt förslaget en fiktiv hyra som grundar sig på årsavgiften och räntekostnaden på genomsnittliga överlåtelsepriser för bostadsrätter, dock lägst bruksvärdehyra. Räntekostnaden vid beräkningen av den fiktiva hyran skall utgå från den genomsnittliga in- och utlåningsräntan under värdeåret. Utredningen föreslår ingen förändring när det gäller att bestämma taxeringsvärdet för småhus upplåtna med bostadsrätt. Utredningen hänvisar till värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden och konstaterar att de flesta fastigheter med småhus upplåtna med bostadsrätt taxeras enligt klass 3 och att taxeringsvärdena därför i vart fall inte blir för höga. Utredningen sammanfattar sitt förslag på följande sätt: Baserat på uppgifter från bostadsrättsföreningar om avgifter och överlåtelse- priser erhålls en bild av hur taxeringsvärden baserade på den fiktiva hyran, uttryckt i kr/m2, varierar mellan bostadsrättsfastigheters värdeår och läge, dvs. de två värdefaktorer som är avgörande för skillnader mellan fastigheters taxeringsvärden. Detta underlag läggs till grund för RSV:s bestämningar av de tabeller och den indelning i värdeområden som ligger till grund för fastighetstaxeringen. Taxering av hyreshus som ägs av bostadsrättsföreningar 471 För varje värdeområde anges ett riktvärde, uttryckt i kr/m2, för bostads- rättslägenheter. Taxeringsvärdet för en enskild bostadsrättsförenings fastighet bestäms med utgångspunkt från detta riktvärde, varvid skillnader i värdeår i förhållande till riktvärdet beaktas. Fastighetens totala taxeringsvärde bestäms därefter av ytan av bostadsrättslägenheternas multiplicerat med taxerings- värdet i kr/m2 plus det på vedertaget sätt beräknade taxeringsvärdet dels för lokaler, dels för bostäder som upplåts med hyresrätt. Även Bostadspolitiska utredningen berörde frågan i sitt slutbetänkande (SOU 1996:156) Bostadspolitik 2000 – från produktions- till boende- politik. Utredningen föreslog att reglerna för beskattning och taxering av fastigheter ägda av bostadsrättsföreningar skulle ses över i enlighet med förslagen från och . Utredningen tog inte ställning för något av förslagen. För att de nämnda utredningarnas förslag skall kunna genomföras torde krävas någon form av bostadsrättsregister. Därför finns det anledning att nämna delbetänkande (SOU 1998:80) Bostadsrättsregister. Utredningen föreslår att ett offentligt bostadsrättsregister skall införas i syfte att tillhandahålla uppgifter för omsättnings-, kredit- och förvaltningsändamål. Registret skall också kunna användas vid exekutiva förfaranden och för historiska, veten- skapliga eller statistiska ändamål. skall få innehålla uppgifter som avser identifiering av bostadsrättsföreningen och bostads- rätten, bostadsrättshavaren och dennes förvärv, bostadsrättsinteckningar och inteckningshavare samt åtgärder vilka påverkar möjligheterna att förfoga över en bostadsrätt. Frågan om hur hus som ägs av bostadsrättsföreningar skall taxeras har således varit föremål för utredning i olika sammanhang. Frågan har också varit ett hett debattämne i media och de föreliggande förslagen har mött stark kritik från framför allt företrädare för bostadsrättsföreningar. Som nämndes inledningsvis är det inte denna utrednings uppgift att ta ställning för eller emot ett sådant system utan endast hur systemet tekniskt skall kunna genomföras och anpassas till utredningens förslag. Det är ganska självklart att utredningens uppgift är begränsad på detta sätt eftersom ett genomförande förutsätter ställnings- 472 Taxering av hyreshus som ägs av bostadsrättsföreningar taganden inom olika skatteområden som inte ingår i utredningens uppgifter. Nämnas kan att frågan också ingår i den nu sittande uppgifter. Inledningsvis kan konstateras att de föreliggande förslagen även tekniskt i viss mån skiljer sig från nuvarande regler inom fastighets- taxeringen. Således innebär förslagen att taxeringsvärdet skall bestämmas för ett visst objekt med ledning av hur prisbildningen är för delar av objektet i fråga, nämligen för de olika bostadsrätterna. Normalt brukar ju taxeringsvärdet bestämmas efter marknadsvärdet för det objekt som skall taxeras. Vidare innebär förslagen att hänsyn skall tas till upplåtelseform, vilket inte tas hänsyn till när det gäller hyreshus. Det kan således konstateras att förslagen inte överensstämmer med grundläggande principer för den nuvarande fastighetstaxeringen och inte heller med denna utrednings direktiv när det gäller uttalandet att basvärdet skall utgöra av fastighetens marknadsvärde. som Fastighetsbeskattnings- utredningen har utarbetat lagförslag beträffande de föreslagna förändringarna vad gäller taxering av bostadsrätter. Lagförslagen gäller framför allt 9 kap. FTL, dvs. det kapitel som handlar om riktvärde för hyreshus, men ändringar föreslås även i andra kapitel t.ex. i 5 kap. Den anpassning som skulle kunna bli aktuell för utredningens del är att inarbeta de tidigare utredningarnas förslag till lagtext i våra egna lagförslag i den mån detta bedöms erforderligt. Utredningen föreslår emellertid inga ändringar i hyreshuskapitlet. De ändringar som vi föreslår i 5 kap. är inte av den karaktären att de påverkar möjligheten att införa en särskild regel beträffande marknadsvärdet för hyreshusenhet, om något av de tidigare utredningarnas förslag skulle genomföras. Slutsatsen blir således att utredningen inte behöver lägga fram något förslag som innebär en anpassning till de tidigare utredningarnas förslag avseende taxeringen av hyreshus som ägs av bostadsrättsföreningar. 21Ekonomiska konsekvenser för den offentliga sektorn När utredningen tillträdde sitt uppdrag gällde vissa generella direktiv som varje utredning skulle beakta. Dessa omnämns i utredningens direktiv. trädde emellertid en ny kommittéförordning (1998:1474) i kraft, genom vilken de generella direktiven upphävdes. Enligt 14 § kommittéförordningen skall ekonomiska konsekvenser av förslagen i ett betänkande redovisas och finansieringsförslag skall anges. Innebär några förslag ökade kostnader eller minskade inkomster skall utredningen föreslå en finansiering. Utredningens arbete har lett fram till vissa förslag som innebär ökade kostnader för taxeringsarbetet. När det gäller själva taxeringsarbetet kan några direkta besparingar inte pekas ut. En särskild fråga är om utfallet när det gäller skatteintäkter skall vägas in i bedömningen av de ekonomiska konsekvenserna. Eftersom utredningens uppgift är att utvärdera regelsystemet för fastighetstaxering kan detta ifrågasättas. Enligt direktiven skall emellertid de förslag som utredningen lägger fram vara kostnadsmässigt neutrala för den offentliga sektorn och detta leder till att även skatteeffekter måste beaktas. Nedan redovisas de finansiella konsekvenserna för det allmänna av utredningens förslag. Kostnader för ökad administration och skatte- effekter redovisas separat. 21.2Konsekvenser till följd av förändrad administration Utredningen föreslår i kap. 10 att färre byggnader skall indelas som specialenheter. De administrativa kostnaderna kan förväntas öka härigenom, om än marginellt, eftersom förslaget leder till att fler 474 Ekonomiska konsekvenser för den offentliga sektorn fastigheter, nämligen de som inte längre skall klassificeras som specialenheter, skall åsättas ett taxeringsvärde. I kap. 11 behandlas småhustaxeringen. När det gäller standard- bedömningen lägger utredningen ett alternativt förslag beträffande klassindelning av kök. Utredningen föreslår vidare att värdeinverkan av ålder skall bestämmas med utgångspunkt från enbart nybyggnadsåret. Vad gäller standardbedömningen föreslår utredningen att de olika faktorer som skall beaktas vid klassindelning av kök bör bli föremål för översyn. En sådan översyn kan komma att innebära att det blir nödvändigt med en förändring av de frågor angående kökets standard som klassificeringen av kök bygger på. Detta i sin tur för med sig att taxeringsförslag inte kan skickas ut till fastighetsägarna utan att ett regelrätt deklarationsförfarande måste ske. Förslaget kommer vidare att innebära att det krävs en förtida uppgiftsinsamling i syfte att inhämta uppgifter om standard. Ett sådant förfarande innebär administrativa kostnadsökningar Utredningen föreslår en ändrad definition av strand och strandnära fastigheter. Utredningen lägger dessutom ett förslag som innebär att den värdepåverkan som havs- eller sjöutsikt innebär fångas upp. Omklassificeringen innebär ökade administrativa kostnader. Kostnads- ökningen kommer att bestå i att ett deklarationsförfarande i stor utsträckning måste ske i stället för att taxeringsförslag skickas ut. I kap. 14 diskuterar utredningen olika sätt att lösa de problem som finns när det gäller taxering av grupphusområden som ägs av bostadsrättsföreningar m.m. Utredningen förordar att värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för taxeringsenheter med karaktär av grupphusområden endast skall indelas i två klasser, nämligen en klass för småhus på självständiga fastigheter och en klass för övriga småhus. Förslaget kommer att innebära en viss förenkling administrativt och därmed leda till en minskning av dessa kostnader. Sammantaget beräknas den ökade utgiften för förtida uppgiftsin- samling, beredning, registrering och granskning uppgå till eller till 100 årsarbetskrafter. Denna utgift är en engångsutgift.1 Utredningen föreslår i kap. 17 att värdeområdesindelningen skall bli föremål för ett utställningsförfarande med syfte att tillgängligheten beträffande denna indelning och riktvärdeangivelserna skall vara god för den enskilde fastighetsägaren. 1 Den ökade kostnaden för beredning och registrering av deklarationer vid AFT 02 skulle kunna reduceras om fastighetsägarna hade möjlighet att lämna deklarationer via internet. För preliminär självdeklaration och skattedeklaration samt självdeklaration finns redan lagstöd för att lämna uppgifterna i form av ett elektroniskt dokument, jfr 10 kap. 26 § skattebetalningslagen (1997:483) och 2 kap. 2 § lagen (1990:325) om självdeklaration och kontrolluppgifter. Ekonomiska konsekvenser för den offentliga sektorn 475 Utställningsförfarandet kommer att leda till ökade personalkostnader för särskilt öppethållande på skattekontoren. Kostnaderna för utställningsförfarandet och den ökade ambitionsnivån vid indelningen i värdeområden har beräknats till . 21.2.1Särskilt om konsekvenserna av förslaget om tätare taxeringar Utredningen föreslår i kap. 19 att omräkningsförfarandet slopas och att det i stället skall ske tätare fastighetstaxeringar. Förslagen i detta kapitel innebär att det kommer att ske ett taxeringsarbete för någon av de olika taxeringsenheterna, antingen en allmän fastighetstaxering eller en förenklad fastighetstaxering. För att beräkna kostnaderna av förslagen när det gäller tätare taxeringar och slopad omräkning måste till en början kostnaderna för en allmän fastighetstaxering utredas. Kostnaderna för AFT 96 uppgick till följande belopp: Kostnader för förberedelsearbetet (tkr i 1994/kostnadsnivå) 41 000 (ersattes LMV:s regionala arbete med extern konsultmedverkan) Kostnader för beredning och granskning på SKM vid AFT 96 (tkr i 1994/kostnadnivå) 476 Ekonomiska konsekvenser för den offentliga sektorn Kostnader för IT-stöd, drift och utveckling inom skatteförvaltningen inför AFT 96 (tkr i 1994/kostnadsnivå) Total kostnad för genomförandet av AFT 96 uppgick till . Den totala kostnaden för omräkningen uppgår till . Utredningens förslag att det skall ske antingen en allmän fastighets- taxering eller en förenklad fastighetstaxering samt att den årliga omräkningen skall slopas innebär att kostnaderna för fem och en halv mellankommande omräkningar kommer att sparas in om man utgår . Slopandet av omräkningen innebär således en inbesparing på 5,5 x , dvs. Kostnaderna för förenklad fastighetstaxering tillkommer dock . Kostnaderna för det förenklade förfarandet kan uppskattas till ett betydligt lägre belopp än kostnaderna för en AFT. När det gäller kostnaderna för förberedelsearbetet som för AFT 96 uppgick till kommer dessa kostnader vid en förenklad fastighetstaxering att uppgå till ett avsevärt lägre belopp. Detta är en följd av att värde- områdesindelningen i princip inte skall göras om vid det förenklade förfarandet. Även kostnaderna för beredning och granskning på skattemyndigheten vid en förenklad fastighetstaxering kan uppskattas att uppgå till ett avsevärt lägre belopp än de som kostnaderna uppgick till vid AFT 96. Sammantaget uppskattas förslaget om förenklade fastighetstaxeringar för småhus-, lantbruk- och hyreshusenheter leda till en merkostnad på per år.2 Till detta kommer kostnaden för utställningsförfarandet på . Den slopade omräkningen leder till en årlig besparing på (110/6=18). Till detta kommer den ovan nämnda engångsutgiften på . Kostnaden för denna engångsutgift beräknas som statslåneräntan multiplicerad med engångsutgiften. Om det antas att 2 Den totala merkostnaden antas uppgå till , dvs. perioden mellan två förenklade allmänna fastighetstaxeringar. Utslaget blir merkostnaden (196/6=33). Ekonomiska konsekvenser för den offentliga sektorn 477 statslåneräntan uppgår till är den årliga kostnaden för denna engångsutgift (0,06*50=0,03). Den sammanlagda administrativa merkostnaden beräknas således uppgå till ca (33+20+3-18=38). Utredningens uppdrag är att undersöka om nuvarande regler leder fram till att taxeringsvärdena återspeglar marknadsvärdena samt föreslå de åtgärder som anses nödvändiga. Utredningen har vid genomförandet av sitt uppdrag testat om taxeringsmodellen i genomsnitt träffar rätt genom att undersöka om basvärdena i genomsnitt utgör av köpeskillingarna i ett visst område. Förslag som har till syfte att förbättra taxeringsvärdenas precision innebär i princip att vissa fastigheter kommer att få ett sänkt taxeringsvärde vilket leder till lägre skatteintäkter medan andra förslag leder till ett förhöjt taxeringsvärde och därmed högre skatteintäkter. Bortsett från konsekvenser av slopat omräkningsförfarande, ökad möjlighet att medge justering för säregna förhållanden och förslagen när det gäller indelning i specialenheter skulle, med resonemanget ovan, i princip inga skatteeffekter uppstå till följd av utredningens förslag. Det torde dock vara svårt även framgent att uppnå en sådan exakt precision och utredningen finner därför skäl att föra ett resonemang om de skatteeeffekter som kan uppstå . Som redan nämnts föreslår utredningen att färre byggnader skall indelas som specialenheter och eftersom indelningen i specialenheter har en direkt koppling till skatteuttaget kommer förslagen i detta kapitel att innebära ökade skatteintäkter. När det gäller förslagen beträffande standardbedömningen och åldersinverkan vid småhustaxeringen kan förslagen i vissa fall leda till ett sänkt taxeringsvärde och i vissa fall ett förhöjt taxeringsvärde. Skatteeffekterna av dessa förslag torde därför inte vara betydande. Utredningen föreslår en ändrad definition av strand och strandnära fastigheter och utredningen lägger vidare ett förslag som innebär att den värdepåverkan som havs- eller sjöutsikt innebär fångas upp. Förslagen när det gäller vilka fastigheter som utgör strandfastigheter kan möjligen innebära att fler fastigheter klassificeras som strandfastigheter, vilket leder till ökade skatteintäkter. Detsamma gäller förslaget om att havs- och sjöutsikt skall beaktas. De skattemässiga effekterna av förslagen i kap. 14 beträffande taxeringen av grupphusområden som ägs av bostadsrättsföreningar m.m. 478 Ekonomiska konsekvenser för den offentliga sektorn kommer att innebära vissa förändringar när det gäller skatteuttaget som dock är svåra att beräkna. I kap. 16 föreslår utredningen att beloppsgränsen för justering av riktvärdet sätts ned till för samtliga taxeringsenheter. Förslaget kommer att innebära att fler fastigheter kan medges justering för säregna förhållanden, vilket i sin tur leder till minskade skatte- intäkter. 21.3.2Särskilt om finansiella konsekvenser för det allmänna av slopad omräkning När det gäller slopandet av omräkningsförfarandet kommer detta att leda till en minskning av skatteintäkterna under de år ingen förenklad fastighetstaxering sker – detta under förutsättning att fastigheterna stiger i värde. Enligt utredningens förslag skall omräkningsförfarandet ersättas med förenklade fastighetstaxeringar. För småhusenheter och tomtmark sker en allmän fastighetstaxering . Utredningens förslag innebär att taxeringsvärdena för småhusenheter därefter ligger fast till den första förenklade fastighetstaxeringen för nämnda taxeringsenheter . Därefter kommer taxeringsvärdena för småhusenheter ligga fast till den allmänna fastighetstaxeringen , osv. För hyreshusenheterna innebär utredningens förslag att en förenklad fastighetstaxering kommer att ske . Därefter kommer taxerings- värdena att ligga fast till den allmänna fastighetstaxeringen , osv. Omräkningsförfarandet förutsätts dock slopas . För småhus och tomtmark på lantbruk är nästa allmänna fastighets- taxering . Utredningens förslag innebär att en förenklad fastighetstaxering kommer att ske först . Omräkningsförfarandet förutsätts dock slopas . Eftersom inte har fattat något beslut om att frysa taxeringsvärdena 2001 och 2002 måste utredningen utgå från att taxeringsvärdena för speglar prisutvecklingen t.o.m. respektive t.o.m. . För småhusenheter och tomtmark antas resultatet av den all- männa fastighetstaxeringen slå igenom fullt ut på skatteunder- laget . I förhållande till gällande lagstiftning ger förslaget upphov till en varaktig budgetsaldoförsvagning då förskjutningen av skatteunderlaget får återverkningar på framför allt fastighetsskatte- och förmögenhets- skatteintäkterna. Förslaget kan också påverka intäkterna från arvs- och gåvoskatten men dessa effekter bedöms vara ringa. Ekonomiska konsekvenser för den offentliga sektorn 479 För att beräkna de ekonomiska konsekvenserna av utredningens förlag krävs till att börja med ett antagande om de olika taxerings- enheternas prisutveckling. Om taxeringsenheternas prisutveckling för riket i genomsnitt följer den allmänna prisutvecklingen och framåt och inflationen antas följa inflationsmål på kommer fastighetsskatte- och förmögenhetsskatteunderlaget med utredningens förslag att bli mindre än vid gällande regler åren mellan de allmänna eller förenklade fastighetstaxeringarna . Det bör dock påpekas att ovan angivna förutsättningar enbart är antaganden och att såväl prisutvecklingen som inflationen kan bli en annan än vad som ovan angivits.3 skatteprognosenhet har uppskattat det totala skatteunderlaget för småhus och tomtmark (inkl. småhus och tomtmark på lantbruk) till och för hyreshusenheter exkl. lokaler till . Skatteunderlaget för hyreshuslokalerna beräknas uppgå till . Tabell 21:1 illustrerar effekterna av utredningens förslag. Den visar fastighetsskattebasernas uppskattade utveckling och framåt samt de årliga bruttoskattebortfallen som utredningens förslag ger upphov mellan de allmänna eller förenklade fastighets- taxeringarna.4 3 Empiriska studier ger dock stöd för antagandet att fastighetspriserna i genomsnitt följer inflationen på lång sikt. 4 Vid beräkningen av skatteunderlagen för har hänsyn tagits till den skatterabatt nya fastigheter erhåller. därefter ignoreras av förenklingsskäl denna effekt. Vad avser småhus och tomtmark bortses från att fastighetstaxeringen av småhus och tomtmark på lantbruk inte sker som för övriga småhus och övrig tomtmark. Dessa förenklingar torde leda till ett i sammanhanget obetydligt fel. För bostadshyreshusen har – i frånvaro av andra beslut – antagits att fastighetsskattesatsen återställs till av taxeringsvärdet. 480 Ekonomiska konsekvenser för den offentliga sektorn Tabell 21:1 Skattebaser och periodiserat bruttoskattebortfall för småhus (inkl. tomtmark) och hyreshus (exkl. lokaler), mdkr Skattebas med gällande regler