sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Även strandnära fastigheter i ett och samma värdeområde kan emellertid ha olika värden som det nuvarande systemet inte fångar upp. Ett område kan bestå av små värderingsenheter som klassificerats som strandfastigheter. Om även strandnära fastigheter i området är små, vilket innebär att antalet strandnära fastigheter kan vara många, kan skillnaden i marknadsvärde inom ett område om från strandlinjen vara stor mellan de strandnära fastigheterna. Skillnaderna kan bero på såväl avstånd till strandlinjen som strandzonens attraktivitet. Eftersom strandnära fastigheter kan ha förhållandevis höga värden i vart fall i attraktiva områden behöver värderingen även av dessa fastigheter förbättras. En utgångspunkt för värderingen av strandnära fastigheter kan vara den normala strandtomten i området. Enligt utredningen bör därför fastighetsägare till strandnära enheter svara på samma frågor i deklarationen som rör belägenhetsfaktorn strand. Alternativt förslag för att minska trubbigheten i systemet Den statistiska undersökningen indikerar att avståndet till vattnet har stor betydelse för marknadsvärdet. Ett alternativ kan därför vara att införa en avståndsvariabel. Att införa en avståndsvariabel innebär att man differentierar en relativt grov indelning i strand och strandnära fastigheter och därmed förbättrar värderingen av den enskilda fastigheten. På detta sätt förbättras även relationerna mellan de olika fastigheterna i ett värdeområde. Den statistiska undersökningen indikerar att värderingen skulle kunna förbättras om en avståndsvariabel som även är kopplad till typ av vatten samt läge införs vid värderingen. Avståndsvariabeln skall således komplettera klassindelningen i strand och strandnära fastigheter. Vidare skall hänsyn tas till om det är fråga om hav eller insjö. Den analys som utförts vid den statistiska undersökningen är emellertid gjord på ett begränsat material. Ett eventuellt införande av en avståndsvariabel bör således grunda sig på fortsatta studier av betydelsen av en avståndsvariabel även i övriga delar av landet. Först därefter kan ställning tas till om värderingsmodellen skall förändras (se bilaga 2). Särskilt om strand och strandnära fastigheter i attraktiva kustområden. Under utredningsarbetet har framkommit att ortsprisunderlaget i många värdeområden i kustområdena är för tunt och att därför köpeskillings- statistik för ett avsevärt större område, i hela , används för att bestämma de olika belägenhetsfaktorernas storlek. Det innebär givetvis i många fall – eftersom statistiken i det egna området inte räcker till – att det är detta material som utgör grund för slutsatsen att strandfastigheterna har ett högre värde än övriga fastigheter i området. Det kan även konstateras att strandfastigheter i de allra flesta fall har ett högre värde än övriga fastigheter. De förslag som lagts fram beträffande värdering av strand och strandnära fastigheter grundar sig därför på den slutsatsen. Inledningsvis har emellertid nämnts att det kan finnas värdeområden där karaktären på området inte utesluter att strandfastigheter har samma värde som övriga fastigheter i området. Det är i huvudsak fråga om attraktiva kustsamhällen. I sådana fall är det viktigt att man inte av slentrian låter riktvärdeangivelsen för området omfattas av en belägenhetsfaktor som ger strandfastigheterna ett högre värde. Kammarrätten i har i en dom (mål nr 1484-1998) beträffande allmänna fastighetstaxering tagit ställning till markvärdet på ett antal strandfastigheter belägna på en ö vid . De aktuella fastigheterna är strandfastigheter och belägenhets- faktorn för strand i området är 2,0. Kammarrätten påpekar i domen att värdeområdet är speciellt med hänsyn till att närheten till havet får anses vara påtaglig för samtliga fastigheter inom värdeområdet. Mot den bakgrunden ifrågasätter kammarrätten om närheten till strand verkligen avspeglas i marknadsvärdet. I likhet med länsrätten konstaterar kammarrätten att försäljningen av strandfastigheter och strandnära fastigheter på ön inte ger en entydig bild av belägenhetens betydelse för fastighetens marknadsvärde inom värdeområdet. Ortsprismaterialet anses därför inte ge tillräcklig ledning för att bestämma vilket markvärde fastigheten skall åsättas. Vidare anser kammarrätten att de värderingsmodeller som generellt används för värdering av strandfastigheter och strandnära fastigheter i det ifrågavarande värdeområdet inte leder till ett bra resultat. Kammarrätten anser sammanfattningsvis att det således inte är visat att belägenheten påverkar värdet i höjande riktning och beslutade att sätta ned markvärdet så att det motsvarar riktvärdet för en fastighet där belägenhetsfaktorn bestämts till 1,0. Markvärdet sattes således ned från till . I detta fall har strandfastigheterna således inte ansetts ha ett högre värde än övriga fastigheter i värdeområdet. Därmed har avståndet till stranden inte heller tillmätts betydelse. Det är emellertid viktigt att påpeka att kammarrätten framhållit att förhållandena i värdeområdet varit mycket speciella. Domen har överklagats till Regeringsrätten. Det speciella med ett område av den här karaktären är att området utgörs av ett attraktivt kustområde med mycket tät bebyggelse. Vidare är tomterna mycket små. Det förekommer att tomterna är så små att byggnaderna kan uppfattas som om de vore sammanbyggda. Närheten till havet och stränderna är även påtaglig i hela området. Dessa områden finns framför allt på men förekommer även längs med . Det är små fiskesamhällen med gammal bebyggelse omkring hamnen. Belägenheten inom dessa områden kanske inte är särskilt betydelsefull utan det är mer området i sig som uppfattas som attraktivt. Vidare kan fastigheter som inte är belägna i anslutning till hamnen värdemässigt kompenseras genom exempelvis bättre utsikt. I vissa fall har denna problematik säkert lösts genom att fastigheterna närmast hamnen i enlighet med inte har ansetts vara strand eller strandnära fastigheter eller inte åsatts något högre värde än övriga fastigheter. Enligt rekommendationerna förutsätts ju att fastighetsägaren ensam eller tillsammans med ägaren av närliggande tomter kan disponera strandzonen för att fastigheten skall klassificeras som strand eller strandnära, något som utredningen inte har funnit skäl att ändra. Fastigheter som är belägna vid ett hamnområde bör enligt utredningen således inte klassificeras som strandfastigheter och fastigheter belägna i närheten av hamnen kan då givetvis inte heller klassificeras som strandnära. Problemet kvarstår emellertid i de områden där fastigheten faktiskt klassificerats som strand. I dessa fall krävs därför mot bakgrund av vad som anförts noggranna överväganden när belägenhetsfaktorerna skall bestämmas. Även om det kan antas att strandfastigheter har ett högre värde bör överväganden även göras när det gäller områdets karaktär. Det krävs således att värderingen förbättras i detta hänseende. Enligt utredningens mening är det således viktigt att kusterna analyseras för att fånga upp de områden som avviker från en schablon när det gäller värdering av strand och strandnära fastigheter, dvs. områden där det inte bör vara någon värdeskillnad mellan strand, strandnära och ej strand. 3.Justering för säregna förhållanden Justering för säregna förhållanden innebär en individuell bedömning av den värdeinverkan som förhållandet har på enhetens marknadsvärde. För att en justering skall göras krävs att värdeinverkan med utgångspunkt från riktvärdet kan bedömas uppgå till . Det behöver inte vara bara en justeringsanledning utan det kan vara flera olika anledningar till justering som sammanlagt uppgår till . Värdet kan justeras både uppåt och nedåt, även på en och samma enhet. Utredningen föreslår emellertid i annat sammanhang (se kap. 16) en sänkning av det belopp som krävs för en justering för bl.a. småhus. De ändringar som utredningen föreslår för värdering av strand och strandnära fastigheter innebär att justering av värdet kommer att bli mycket vanligt för att få fram marknadsvärdet på varje enskild fastighet. Denna metod är naturligtvis arbetskrävande för skattemyndigheten. (Ds F. 1987:8) påtalade emellertid att om det vid förberedelsearbetet är uppenbart att ett visst förhållande påverkar värdet bör skattemyndigheten se till att det föranleder justering även om fastighetsägaren inte påtalar detta. Detta ställer sig naturligtvis utredningen bakom. Därutöver kommer således taxeringsarbetet att bli mer krävande för skattemyndigheten. Det som kräver ökade insatser är bedömningen, som ju inte kommer att kunna ske maskinellt. Värdering av fastigheter med havs- eller sjöutsikt En annan betydelsefull lägesfaktor är havs- eller sjöutsikt. Denna faktor kan beaktas genom värdeområdesindelningen eller genom att det anges på riktvärdekartan eller i den eller de förteckningar som hör till denna om havs- eller sjöutsikt ingår i riktvärdeangivelsen men den skulle även kunna ligga till grund för ytterligare klassindelningar. Inför den allmänna fastighetstaxeringen var departementschefen öppen för ytterligare klassindelningar av lägesfaktorn och angav som exempel sjöutsikt (prop. 1987/88:164 s. 26). Havs- eller sjöutsikt beaktas normalt som en del av strand- belägenheten. Det är emellertid viktigt att hålla isär fastigheter med havs- eller sjöutsikt från strandfastigheter och strandnära fastigheter. Strand och strandnära fastigheter har inte alltid havs- eller sjöutsikt. Vidare kan fastigheter med havs- eller sjöutsikt vara belägna långt från havet eller sjön och behöver således inte utgöra strand eller strandnära fastigheter. En klassindelning av fastigheter med havs- eller sjöutsikt skulle således enbart omfatta värderingsenheter som inte utgör strand eller strandnära fastigheter. Det får antas att värderingsenheter med havs- eller sjöutsikt har ett förhållandevis högre värde. Ett sämre läge i förhållande till stranden kan i många fall säkert kompenseras värdemässigt av en bra utsikt. Det är därför angeläget för att skapa en rättvis och likformig taxering att värdet av havs- eller sjöutsikt fångas upp vid värderingen. Detta förhållande motiverar att även denna lägesfaktor klassindelas. Att klassindela havs- eller sjöutsikt innebär emellertid vissa svårigheter. Det kan nämligen vara svårt att definiera vad som avses med havs- eller sjöutsikt. Antalet fastigheter som inte är belägna i strandområdet men som har utsikt får dessutom antas vara förhållandevis få. Underlaget för att statistiskt bestämma värdeinverkan av havs- eller sjöutsikt i det enskilda fallet blir därför bristfälligt. Att få underlag för en klassindelning torde därför innebära värderingstekniska problem, som innebär att en klassindelning, enligt utredningen, är svår att genomföra. Värdet av havs- eller sjöutsikt bör liksom i första hand fångas upp genom värdeområdesindelningen. För en riktig bedömning i det enskilda fallet är det därför värdefullt om det framgår av riktvärdekartan för området huruvida riktvärdeangivelsen förutsätter sjöutsikt eller ej. Uppgift härom bör även tas in i taxeringsförslaget. Om normaltomten för området har havs- eller sjöutsikt har värdet av denna faktor redan beaktats och någon justering av riktvärdet på den enskilda fastigheten skall således inte ske. I annat fall bör enligt utredningens mening värdet av denna faktor fångas upp. Havs- eller sjöutsikt bör således beaktas genom att en justering av riktvärdet sker i de fall där denna värdefaktor inte beaktats. För att ta reda på om fastigheten har utsikt bör därför en fråga härom tas in i taxeringsförslaget. Det kan givetvis vara svårt att avgöra när en havs- eller sjöutsikt skall anses vara av den karaktären att den bör föranleda justering av riktvärdet. Inte vilken obetydlig utsikt som helst bör föranleda sådan justering. Det bör således vara fråga om utsikt året om och utsikten skall föreligga från något av de rum som normalt används i byggnaden. I tveksamma fall bör någon justering av värdet inte göras. Enligt utredningens mening bör havs- eller sjöutsikt således inte klassindelas utan en bedömning av hur utsikten påverkar riktvärdet bör göras genom justering av riktvärdet i varje enskilt fall. Ny beteckning på värdefaktorn speciell belägenhet Belägenhetsfaktorn speciell belägenhet har i lagen (12 kap. 3 § FTL) definierats som tomtmarkens läge inom värdeområdet t.ex. vid strand. Beteckningen har emellertid vid tillämpningen kommit att omfatta endast läget vid en strand. Med hänsyn till lägets betydelse för värdet vore det naturligtvis värdefullt att fånga upp ytterligare lägesfaktorer som kan tänkas påverka värdet både i höjande och sänkande riktning. Taxeringen blir naturligtvis mer rättvis och likvärdig om de faktorer som påverkar värdet kan rymmas inom riktvärdeangivelsen för området. På det sättet behöver fastighetsägaren inte heller själv begära att riktvärdet på fastigheten justeras. För att kunna använda en lägesfaktor vid värderingen måste emellertid denna vara så frekvent att dess påverkan kan bestämmas genom en statistisk bearbetning. Det är därför svårt att införa en lägesfaktor för exempelvis de allt vanligare sopstationerna. Inte heller någon annan lägesfaktor har visat sig vara så frekvent att den bör ingå i riktvärdeangivelsen för vissa värdeområden. Utredningen föreslår därför att beteckningen speciell belägenhet ändras till ett namn som motsvarar vad som egentligen avses, nämligen närhet till strand. Utredningen föreslår att tomtvärdetabellen även fortsättningsvis används för att fördela värdet mellan tomtmark och byggnad. Regleringen och tillämpningen av tabellen bör emellertid förbättras. För småhus-, hyreshus-, industri- och elproduktionsenheter skall enligt 5 kap. 7 § FTL delvärden bestämmas för byggnad och mark. Den grundläggande regeln i 5 kap. 2 § FTL om att basvärdet skall bestämmas till det belopp som motsvarar av taxerings- enhetens marknadsvärde gäller enligt 8 § första stycket i samma kapitel även för delvärdena. Redan före införandet av FTL gällde att delvärden skall bestämmas till av marknadsvärdet. Även (SOU 1979:32 s. 444 ff.) ansåg att varje delvärde borde bestämmas till av marknadsvärdet med tillämpning av de grunder som anges i 5 kap. 2–5 §§ FTL. Kommittén uttalade vidare att summan av delvärdena liksom bör utgöra taxeringsenhetens taxeringsvärde. Konstruktionen med delvärden har i kommentar till FTL beskrivits enligt följande (m.fl. 5 kap. 8 § , 5:65): Teoretiskt innebär konstruktionen med delvärden att man delar upp totalvärdet på vissa delvärden. Vid den praktiska värderingen vid taxeringen och enligt lydelsen av 8 § byggs emellertid det totala basvärdet merendels upp genom en sammanläggning av de värden, delvärden, som bestämts för olika delar av den egendom som ingår i taxeringsenheten. Detta är en nödvändighet för den mera schablonartade värdering som måste utföras vid fastighetstaxering. Regeln i paragrafens första stycke får därför inte tolkas så att ett delvärde skall bestämmas som om taxeringsenheten bestod av endast den egendom som skall beaktas vid bestämmandet av delvärdet ifråga. Så har t.ex. i flera Regeringsrättsdomar belastningen av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse med stora underhålls- och iståndsättningskostnader ansetts böra medföra att taxeringsenhets jordbruksvärde skall bestämmas lägre än vad som skulle ha varit fallet om sådan bebyggelse inte funnits (se t.ex. RÅ 80 1:46 I). Det kan givetvis ifrågasättas om en uppdelning i delvärden är nödvändig, eller om man i stället skulle kunna åsätta taxeringsenheten ett värde som omfattade både mark och byggnad. I detta sammanhang kan man även ifrågasätta om kulturhistoriska byggnader, som endast åsätts ett byggnadsvärde även bör åsättas ett tomtmarksvärde. Utredningen lämnar därför nedan en kort bakgrund till de bestämmelser som reglerar värderingen av dessa byggnader. Till utredningen har framförts att taxeringen av K-märkta fastigheter lett till vissa problem eftersom fastigheterna endast åsätts ett byggnadsvärde, beräknat som summan av mark- och byggnadsvärde. Därigenom saknas även ett underlag för tomträttsavgälden. Enligt 7 kap. 13 § FTL är byggnadsvärdet för en byggnad, som har förklarats för byggnadsminne sammanlagda värdet av byggnaden och tillhörande tomt. Samma skall gälla en byggnad som avses i 3 kap. 12 § för vilken rivningsförbud eller skyddsbestämmelser har meddelats. För mark till sådan taxeringsenhet bestäms således inte något värde. Det innebar enligt tidigare gällande rätt att förmögenhetsskatt erlades för markvärdet på fastigheter som innehades med tomträtt. I samband med att en ny förmögenhetsskattelagstiftning (SFS 1997:323) infördes löstes emellertid detta problem. Av 10 § denna lag framgår att om taxeringsvärdet innefattar både värdet av byggnaden och tillhörande tomt enligt 7 kap. 13 FTL avräknas den del av värdet som avser tomten. RSV har gjort följande uttalande om bl.a. byggnader som förklarats vara byggnadsminnen (2000 s. 67): För taxeringsenhet med byggnad som utgör byggnadsminne skall särskilt markvärde inte bestämmas utan byggnadsvärdet skall utgöra värdet av hela taxeringsenheten. Har byggnadsvärde inledningsvis beräknats på samma sätt som om byggnaden inte var ett byggnadsminne, måste det beräknade värdet korrigeras genom att dels värdet av marken skall läggas till, dels hänsyn skall tas till inverkan av byggnadsminnesförklaringen. Byggnadsminnesförklaring liksom K-, Q- eller q-märkning kan påverka marknadsvärdet både i höjande och sänkande riktning. En justering nedåt på grund av höga framtida underhållskostnader och eftersatt underhåll aktualiseras för samtliga byggnadstyper. För större byggnader, t.ex. många hyreshus och slott, kan det bli aktuellt att justera värdet även med hänsyn till osedvanligt höga driftskost- nader. Den ursprungliga lydelsen av 7 kap. 13 § första stycket andra meningen FTL avsåg byggnader som vid fastställande av stadsplan har angetts ha sådant värde ur historisk eller kulturhistorisk synpunkt att de bör bevaras. Bestämmelsen infördes på förslag av (SOU 1979:32 s. 515–519). Om värderingen av den kultur- historiskt värdefulla bebyggelsen anförde kommittén följande. Till grund för det totala taxeringsvärdet bör ligga taxeringsenhetens marknadsvärde med beaktande av de eventuella inskränkningar i möjligheten att använda fastigheten som den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen kan Det är inte helt självklart att en K-, Q- eller q-märkning alltid medför en sänkning av berörda fastigheters värden. I vissa fall kan nämligen förekomsten av en kulturhistorisk bebyggelse uppfattas som en tillgång för fastigheten. Som tidigare nämnts bör man utgå från att den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen kommer att bestå . Någon ny bebyggelse på taxeringsenheten är således inte att räkna med. Då markvärdet normalt bör avse markens värde vid nybyggnad, framstår en uppdelning av taxeringsvärdet i markvärde och byggnadsvärde såsom meningslös. Kommittén föreslår därför att markvärdet bestäms till noll. Taxeringsenhetens totalvärde kommer således att utgöras av dess byggnadsvärde, bestämt med utgångspunkt i tillämpliga riktvärden för mark och byggnad. Byggnadsvärdet bör därefter reduceras med hänsyn till byggnadens förutsatta oändliga livslängd och med hänsyn till de högre underhållskostnader som normalt är att räkna med för byggnader av denna typ. En justering av värdet på grund av höga underhållskostnader bör således utgöra huvudregel. Kommittén anförde vidare att det får förutsättas att RSV utfärdar närmare regler för värderingen i detta hänseende. Som exempel på hur värderingen bör gå till uttalade kommittén följande. Vid sådan värdering bör först taxeringsenhetens totalvärde bestämmas genom att det markvärde som gäller för tomter utan kulturhistoriska byggnader avläses på riktvärdekartan. Vidare tas det riktvärde för byggnader fram som anvisas i tillämplig tabell. Summan av markvärdet och byggnadsvärdet justeras därefter i enlighet med de särskilda regler som får meddelas i fråga om taxeringsenheter med kulturhistoriskt värdefull bebyggelse och med hänsyn till de speciella förutsättningar som gäller för taxeringsenheten i fråga. Det sålunda erhållna totalvärdet bör utgöra byggnadsvärde och markvärdet bör utföras med noll. För värdering av tomtmark gäller således de grundläggande bestämmelserna i 5 kap. FTL. Marknadsvärdet för tomtmark bestäms i första hand med ledning av försäljningar av obebyggd tomtmark på orten. Detta hänger samman med att markvärdet enligt grundläggande värderingsregler i FTL skall bestämmas som om taxeringsenheten var obebyggd. Byggnadsvärdet är därvid det mervärde som taxeringsenheten har på grund av att den är bebyggd. Om det finns ett godtagbart antal försäljningar av såväl bebyggda som obebyggda tomter fungerar systemet väl. Den begränsade tillgången på ortsprismaterial har emellertid medfört att det varit nödvändigt att vid värdering av såväl bebyggda som obebyggda tomter hämta ledning från prissättningen av obebyggda tomter inom områden där småhustomter fortfarande säljs. Inför den allmänna fastighetstaxeringen befarades att tillgången till ortsprismaterial skulle minska ytterligare. Orsaken härtill var bl.a. ändrade bostadsfinansieringsregler från och nedgången i produktionen av permanent- och fritidshus som en följd av lågkonjunkturen. Detta ledde till att värderingsförfarandet behövde kompletteras. Utredningen om förenklad fastighetstaxering har därför föreslagit en förenklad modell för värdering av tomtmark när ortsprismaterialet vad avser obebyggd tomtmark inte ger tillräcklig ledning (SOU 1994:62 s. 149 f.). Förslaget godtogs och i enlighet med utredningens förslag gjordes en ändring i 5 kap. 8 § FTL som innebär att det klart framgår att en alternativ beräkningsgrund för markvärdet är tillåten (prop. 1994/95:53 s. 86). De nya reglerna för att värdera tomtmark infördes vid allmänna fastighetstaxering. I propositionen framhålls att modellen bör utvärderas efter taxeringen. I 12 kap. FTL definieras riktvärdet för tomtmark. Utgångspunkten skall därmed vara det genomsnittliga värde inom området som gäller för mark som kan bebyggas (se 12 kap. 2 § FTL). Bestämmelsen innebär att markvärdet för en bebyggd fastighet skall bestämmas till värdet av fastigheten i obebyggt skick och med förutsättningen att fastigheten omgående kan bebyggas. Detta är också skälet till att köp av obebyggd tomtmark används för att bestämma värdet på normaltomten i området. De värdefaktorer som enligt 12 kap. 3 § FTL skall användas vid värderingen av tomtmark är storlek, vatten och avlopp, fastighets- rättsliga förhållanden och typ av bebyggelse samt läget i området. Värdefaktorerna är klassindelade utom vad avser storlek. När det gäller värdefaktorn storlek påverkar varje kvadratmeter värdet på tomten. För värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden skall inte någon klass anges, eftersom normaltomten alltid skall tillhöra klass 1 (självständig fastighet). För varje värdeområde tar man vid förberedelsearbetet fram en normaltomt som ges för värdeområdet genomsnittliga riktvärdeangivel- ser. I 1 kap. 3 § FTF definieras vad som avses med en normaltomt. Normaltomten skall återspegla de egenskaper som är vanliga för tomterna inom värdeområdet. Normaltomten utgör därför en lämplig utgångspunkt för värderingen. Egenskaperna hos normaltomten varierar vanligtvis från värdeområde till värdeområde. På riktvärdekarta S skall för varje värdeområde för tomtmark anges värdet genom olika riktvärdeangivelser för en normaltomt men även förutsättningar för hur riktvärdet skall bestämmas för värderingsenheter tomtmark som avviker från normaltomten. Regler för hur en sådan korrigering skall ske återfinns i riktvärdeangivelsen till riktvärdekarta S. Riktvärdeangivelsen skall avse en normaltomt som utgör en självständig fastighet. För en normaltomt skall riktvärdeangivelsen innehålla uppgift om 1.normaltomtens storlek i kvadratmeter, 2.normaltomtens riktvärde i kronor, 3.korrigeringsbelopp vid avvikelse från normaltomtens storlek i kronor per kvadratmeter,