sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — När åtgärden vidtas av föreningar beror det i allmän- het på att det skattemässigt är mer fördelaktigt om bostadsrättshavaren lånar pengarna än om föreningen gör det. Naturligtvis kan man tänka sig fall där någon eller till och med alla bostadsrättshavare kan betala den större insatsen utan att låna. Detta skulle i så fall kunna vara ett skäl för att sänka föreningens belåning. Man kan också tänka sig – be- roende på hur kreditmarknaden o.d. ser ut – andra fall där ekonomiska incitament och andra rationella faktorer talar för en sådan höjning. 6OXWVDWVHU RFK GHQ QlUPDUH XWIRUPQLQJHQ DY UHJOHUQD Mot bakgrund av vad som sagts anser vi att en höjning av insatserna, på liknande sätt som när en ändring av insatserna innebär att deras in- bördes förhållande rubbas, kan innebära risker för otillbörliga förfaran- .UDYHQ I|U YLVVD 283 den gentemot enskilda bostadsrättshavare. Enligt vår uppfattning bör därför särskilda krav gälla för denna typ av beslut. kan helt legitima skäl finnas för ett sådant beslut. Det gäller därför att inte ställa upp onödiga hinder mot beslut som är rationella och inte otillbörliga. De särskilda kraven bör gälla oavsett om höjningen av insatserna kombineras med en sänkning av föreningens lån eller inte. otillbörligheter får nämligen anses vara densamma i de två olika fallen. Däremot bör regleringen gälla endast vid höjning av VDPWOLJD insat- En ytterligare förutsättning bör vara att det inbördes förhållandet mellan insatserna inte rubbas. För det motsatta fallet – när detta för- hållande rubbas – finns redan en skyddsregel. Och enligt vår bedöm- ning behövs inget särskilt skydd för situationen att vissa insatser höjs utan att det inbördes förhållandet mellan insatserna rubbas. I sådana situationer anser vi risken för otillbörligheter så liten att föreningens intresse av så stor rörelsefrihet som möjligt går före. Det rör sig om situationer som t.ex. att två lägenheter slås ihop till en och att insatsen därvid för den stora lägenheten bestäms till summan av insatserna för det två tidigare lägenheterna. Hur bör då den närmare utformningen av reglerna vara? Risken för otillbörliga förfaranden gentemot enskilda skall minimeras, som onödiga hinder mot rationella beslut inte skall ställas upp. En möjlighet bör vara att alla röstberättigade går med på beslutet. Risken för otillbörligheter får då anses närmast utesluten. Är beslutet rationellt går det också igenom, om alla röstberättigade handlar rationellt. Man kan emellertid inte alltid räkna med detta. Det bör därför fin- nas en ytterligare möjlighet. Som lagrådet redan konstaterade lagstiftningsärende är olika former av endast kvalificerad majoritet inte lämpliga av det skälet att detta inte hindrar otillbörliga förfaranden mot en enskild bostadsrättshavare. Men en regel liknande den som gäller vid ändring av insatser som rubbar det inbördes förhållandet – som alltså inkluderar godkännande av hyresnämnden – undanröjer denna risk. Det är emellertid inte meningsfullt att, som när det gäller situationen att förhållandet mellan insatserna rubbas, tala om bostads- rättshavare som berörs av ändringen. I utgångsläget berörs ju alla av ändringen. Den lämpliga utformningen är därför enligt vår mening att två tredjedelar av de röstande skall gå med på beslutet och att beslutet dessutom skall godkännas av hyresnämnden. Godkännande bör lämnas i de fall skälen för beslutet inte framstår som grundade på ett otillbörligt handlande gentemot en enskild eller några enskilda bostadsrättshavare. I många fall finns legitima skäl för beslutet. Erfarenheterna inom utredningen gör att man kan vänta sig att det mer i undantagsfall kommer vara aktuellt för hyresnämnderna att inte godkänna beslut om höjning av samtliga insatser. Vi tror att regeln 284 .UDYHQ I|U YLVVD i praktiken mer kommer att ha betydelse på ett tidigare stadium och då som en spärr mot otillbörligheter. Som nämndes i avsnitt 16.2.1 har hyreslagstiftningsutred- ning i sitt delbetänkande Nytt system för prövning av hyres- och arren- demål (SOU 1999:15) föreslagit att hyresnämnderna skall avskaffas. Förslag finns därvid om vad som skall gälla beträffande de andra god- kännanden som hyresnämnder kan lämna avseende beslut enligt 9 kap. 16 § BRL. Om förslaget att lägga ned hyresnämnderna skulle bli verk- lighet, kan samma principer som gäller för de andra typerna av god- kännande tillämpas på den här föreslagna typen av godkännande. 9nUW I|UVODJ Ett beslut om sänkning av samtliga insatser skall re- gistreras hos . Beslutet skall inte få verkställas förrän har förflutit efter registreringen. I sammanhanget bör också den motsatta situationen uppmärksammas. Det innebär alltså att föreningen delar ut medel till sina medlemmar genom att sänka insatserna. Frågan inställer sig då om den i det föregå- ende avsnittet föreslagna regeln bör gälla även gentemot ett beslut om en sänkning av insatserna. I den situationen är det dock svårt att se nå- gon risk för otillbörligheter gentemot enskilda bostadsrättshavare. Särskilda krav motiveras närmast av att man vill förhindra att före- ningens egna kapital minskas på ett olämpligt sätt. Motivet skulle alltså vara ett skydd för föreningens bundna kapital. Bl.a. kreditgivare har påtalat att de anser dagens reglering bristfällig, se t.ex. avsnitt 3.2. Man har hänvisat till exempel där man menar att föreningen har delat ut sina medel till medlemmarna varpå föreningen har kommit på obestånd eller att man avsiktligt, genom att dela ut medel, har försatt föreningen på obestånd. Det sistnämnda har angetts vara särskilt gynnsamt beträffan- de föreningar med småhus. När föreningen man kunnat avstycka husen till separata fastigheter och de tidigare bostadsrättsha- varna till ett gynnsamt pris kunnat köpa det hus de tidigare innehade med bostadsrätt. Ett fall där konkursboet gör gällande att insatserna har .UDYHQ I|U YLVVD 285 satts ned på ett otillåtet sätt prövas i domstol. Vi åter- kommer till detta. Ett antal frågor inställer sig. Är återbetalning av gjorda insatser till- låtna? Om detta i någon utsträckning är tillåtet: bör man öka skyddet för det bundna kapitalet? Hur bör detta i så fall ske, alltså med vilken typ av regler? .DSLWDOVN\GGHW L HNRQRPLVND I|UHQLQJDU Både när det gäller huruvida återbetalning av insatser är tillåtet och funderingar kring hur ett eventuellt ökat skydd för kapitalet bör b yggas upp är det lämpligt att inledningsvis säga något om skyddet i ekono- miska föreningar. Där torde läget vara betydligt klarare än beträffande bostadsrättsföreningar. Först och främst bör nämnas 1 kap. 3 § lagen (1987:667)om ekono- miska föreningar. I paragrafen anges inledningsvis att för en ekonomisk förenings förpliktelser svarar endast föreningens tillgångar. Huvud- principen är alltså att medlemmar, styrelseledamöter och andra företrä- dare inte har personligt ansvar. Detta kan i förevarande sammanhang lämnas därhän. Men sedan anges att i tillgångarna inräknas insatser och avgifter som har förfallit till betalning, även om de ännu inte har beta- lats. Detta innebär att bl.a. insatserna svarar för föreningens förpliktel- ser. Det är också så att insatserna, enligt 9 kap. 7 § andra stycket lagen om ekonomiska föreningar, ingår i det bundna egna kapitalet och att de skall redovisas i balansräkningen. Ur dessa regler härleder att det i princip råder ett förbud mot återbetalning av med- lemsinsatser till medlemmarna deras medlemskap varar samt att ett visst borgenärsskydd därigenom upprätthålls (Mallmén, , Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 128). Det bör nämnas att i ett lagstiftningsärende om ny bokföringslag m.m. har beslutat att 9 kap. lagen om ekonomiska föreningar skall upp- hävas och i huvudsak ersättas av reglering i årsre- dovisningslagen (1995:1554). Den här aktuella bestämmelsen kommer att återfinnas i 5 kap. 15 § årsredovisningslagen (SFS 1999:1112, bet. 1999/2000:LU 2, prop. 1998/99:130). Ändringen torde således inte ha någon betydelse för vad som här diskuteras. Ett antal undantag finns som får sägas innebära kraftiga undantag från den angivna principen. I 10 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar anges på vilka sätt föreningens medel får betalas ut till medlemmarna. Andra sätt är förbjudna. Föreningens medel får betalas ut till medlemmarna endast i form av 286 .UDYHQ I|U YLVVD överskottsutdelning enligt 10 kap. lagen om ekonomiska före- ningar återbetalning av medlemsinsatser enligt 4 kap. lagen om ekono- miska föreningar utbetalning vid nedsättning av medlemsinsatsernas belopp utskiftning vid föreningens likvidation. Med |YHUVNRWWVXWGHOQLQJ menas för det första JRWWJ|UHOVH i form av ef- terlikvider, återbäringar eller liknande som grundas på rörelsens resul- tat utan att ha räknats in i redovisade årsresultat. Den andra formen av överskottsutdelning är YLQVWXWGHOQLQJ. Härmed avses utdelningar från redovisade årsresultat i form av medlemsåterbäring eller på annat sätt. Bestämmelserna i 4 kap. om återbetalning av insatser tar sikte på en medlems rätt att få tillbaka insatsen när medlemmen har avgått från föreningen samt att få tillbaka överskjutande belopp när denne deltar i föreningen med högre insatsbelopp än vad denne är skyldig att delta med. Men, vilket kanske är det mest intressanta i förevarande samman- hang, det är möjligt att sätta ned insatsernas belopp. Insatsen skall an- ges i stadgarna, 2 kap. 2 § lagen om ekonomiska föreningar. Ändring av stadgar får enligt huvudregeln inte verkställas förrän beslutet har registrerats hos , 7 kap. 14 § fjärde stycket lagen om ekonomiska föreningar. När det gäller nedsättning av insatserna får emellertid beslutet inte verkställas så snabbt. Ett beslut om nedsättning av medlemsinsatsernas belopp eller annan lindring av medlemmarnas insatsskyldighet enligt stadgarna får inte verkställas förrän har förflutit efter registreringen. Detta innebär alltså ett visst skydd för borgenärerna på så sätt att de får en varning. De kan t.ex. driva in sina fordringar eller ansöka om föreningens konkurs och på så sätt hindra att de frigjorda beloppen går dem ur hän- derna (, , Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 110). Genom 10 kap. 7 § lagen om ekonomiska föreningar sätts kraft bak- om förbudet att betala ut föreningens medel på andra sätt än de angiv- na. Där finns nämligen bestämmelser om återbetalningsskyldighet för mottagaren under de i paragrafen närmare angivna omständigheterna. .DSLWDOVN\GGHW L ERVWDGVUlWWVI|UHQLQJDU Vad gäller då för bostadsrättsföreningar? Bestämmelser om vinstutdel- ning finns i 9 kap. 27 och 28 §§ BRL. Utdelning får endast ske av vinst som redovisas i fastställd balansräkning för det senaste räkenskapsåret. Vinst får inte delas ut till andra än bostadsrättshavare. .UDYHQ I|U YLVVD 287 finns också om fördelningen av vinsten mellan bostadsrättshavarna. Om vinstutdelning görs i strid med det nu sagda eller någon bestäm- melse i föreningens stadgar gäller bestämmelserna om återbetalning i 10 kap. 7 § lagen om ekonomiska föreningar. I 9 kap. 4 § BRL finns, som tidigare nämnts, en motsvarighet till 1 kap. 3 § lagen om ekonomiska föreningar. För föreningens förpliktel- ser svarar endast föreningens tillgångar. Och i tillgångarna inräknas insatser och avgifter som har förfallit till betalning även om de ännu inte har betalts. I sammanhanget bör nämnas att lagrummet innehåller en felaktighet som bör rättas till. Det anges att För en ekonomisk fö- renings förpliktelser svarar... Det skall rätteligen vara ERVWDGVUlWWVI|U HQLQJ och inte ekonomisk förening. Bestämmelsen i 9 kap. 7 § lagen om ekonomiska föreningar att in- satserna skall redovisas under bundet kapital i balansräkningen är, en- ligt en hänvisning i 9 kap. 26 § BRL, tillämplig även på bostadsrätts- föreningar. Eventuella upplåtelseavgifter skall redovisas på samma sätt som insatser. Det tidigare nämnda lagstiftningsärendet om ny bokfö- ringslag m.m. innebär ingen ändring i sak i nu berört hänseende. Men som tidigare nämnts skall 9 kap. lagen om ekonomiska föreningar er- sättas med bestämmelser i årsredovisningslagen. Detta ger vissa följd- ändringar i 9 kap. 26 § BRL (SFS 1999:1099, bet. 1999/2000:LU2, prop. 1998/99:130). Till skillnad från vad som gäller för ekonomiska föreningar behöver insatserna inte anges i stadgarna, jfr 9 kap. 5 § BRL. Inte heller finns någon motsvarighet till bestämmelsen i 7 kap. 14 § lagen om ekono- miska föreningar att verkställighet av ett beslut om nedsättning av in- satsernas belopp får ske först . Över huvud taget sägs inget särskilt om sådana beslut. Någon uppräkning motsvarande den i 10 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar beträffande på vilka sätt förening- ens medel får betalas ut till medlemmarna finns inte. Slutligen finns det ingen motsvarighet till bestämmelserna i lagen om ekonomiska före- ningar avseende återbetalning av insatsen när medlemmen avträder. Tvärtom förhåller det sig så att bostadsrättshavaren inte har rätt att få tillbaka sin insats. När bostadsrättshavaren t.ex. säljer sin bostadsrätt är denne i stället hänvisad till försöka få tillbaka beloppet av köparen. Är det då fritt att sätta ned insatsen genom ett vanligt majoritetsbe- slut på föreningsstämman? Enligt innebär bestämmel- serna i 1 kap. 3 § och 9 kap. 7 § lagen om ekonomiska föreningar att det i princip råder ett förbud mot återbetalning av medlemsinsatser till medlemmarna deras medlemskap varar. Beträffande bo- stadsrättsföreningar finns en motsvarighet till 1 kap. 3 § lagen om eko- nomiska föreningar. Och 9 kap. 7 § lagen om ekonomiska föreningar (från i stället 5 kap. 15 § årsredovisningslagen) 288 .UDYHQ I|U YLVVD gäller även för bostadsrättsföreningarna. Eftersom särskilda bestäm- melser inte finns om nedsättning av insatser, vilket finns för ekonomis- ka föreningar, skulle man med hänvisning till den av Mallmén angivna principen kunna dra slutsatsen att det aldrig är tillåtet att betala tillbaka insatserna. Det är dock långt ifrån givet att frånvaron av bestämmelser innebär ett förbud. Lagstiftaren har t.ex. uttalat följande (prop. 1951:34 s. 59 f.). Utmärkande för aktiebolaget är att verksamheten drives på grundval av ett aktiekapital, vilket tillskjutes av delägarna och varå dessa erhålla utdelning genom andel i uppkommen vinst för bolaget. De ekonomiska föreningarna kännetecknas däremot i princip av att deras verksamhet åsyftar att främja delägarnas, medlemmarnas, intressen på ett sätt som mera direkt anknyter till medlemmarnas hushållning eller förvärvsverksamhet. Denna grundläggande skillnad mellan aktiebolag och ekonomiska före- ningar påkallar tydligen i viss mån olika lagregler för de skilda företags- formerna. Lagstiftningen för aktiebolag och föreningar är också i åtskilliga hänseenden olikartad. Aktiebolagsrätten innehåller sålunda regler om aktie- kapitalets bevarande inom bolaget, till skydd främst för aktieägarna och bolagets borgenärer. Då de ekonomiska föreningarna äro personsamman- slutningar, har däremot för dem erfordrats en reglering i första hand beträf- fande inträde och utträde av medlemmar och därmed sammanhängande problem. I den mån frånvaron av bestämmelser inte tas till intäkt för ett förbud, talar dessutom följande förhållanden mot att nedsättning skulle vara förbjuden. Det finns ingen bestämmelse som talar om på vilka sätt me- del får betalas ut till medlemmarna och att utbetalning på andra sätt är förbjudna. Bestämmelserna i 10 kap. 7 § BRL om återbetalningsskyl- dighet för mottagaren har, enligt 9 kap. 28 § BRL, gjorts tillämplig en- dast på vinstutdelning i strid med BRL. I lagen om ekonomiska före- ningar skiljer man mellan vinstutdelning och nedsättning av insatsbe- loppen. Nämnas bör också det tidigare uppmärksammade lagrummet 9 kap. 16 § första stycket 1 BRL. I detta lagrum ställs upp särskilda krav för ändring av insatser som rubbar det inbördes förhållandet mellan insat- serna. Motsatsvis skulle detta kunna tolkas som att andra ändringar av insatserna är tillåtna, med andra ord även sänkning av samtliga insatser. Det är dock uppenbart, vilket det redogjorts för, att regeln är till för att skydda bostadsrättshavare och inte kreditgivare. Å andra si- dan medger bestämmelsen uttryckligen, t.ex. vid enighet, en sänkning av t.ex. samtliga insatser utom en. Uppmärksammas bör också 7 kap. .UDYHQ I|U YLVVD 289 14 § andra stycket BRL. Där anges att en beslutad insats kan ändras i den ordning som anges i 9 kap. 13 och 16 §§ BRL. I sammanhanget är det vidare av intresse att studera bestämmelser- nas framväxt. Redan inledningsvis bör då framhållas att regler om ka- pitalskydd för bostadsrättsföreningar aldrig särskilt har diskuterats i förarbetena. När BRL infördes gällde för ekonomiska föreningar en lag . BRL var ett komplement till denna lag. För bo- stadsrättsföreningar gällde alltså föreningslagen när särskilda regler inte fanns BRL (2 § BRL, prop. 1930:65 s. 44 f.). Enligt föreningslag var huvudregeln att endast föreningens tillgångar svarade för dess förpliktelser (3 §). Men medlemmarna hade möjlighet att åta sig begränsat personligt betalningsansvar. I tillgångar- na ingick betalda insatser. En omfattande reform beträffande föreningslagen gjordes (lagen trädde 1953). Bestämmelser om hur balansräkningen skulle ställas upp hade tidigare saknats. Uppdel- ningen på bundet respektive fritt eget kapital infördes dock först i sam- band med nästa stora reform, nämligen . Det var då bestämmel- sen infördes att insatser skall redovisas som EXQGHW eget kapital. nom föreningslag infördes en bestämmelse som heltäckande angav på vilka sätt medel får betalas ut till medlem- marna (18 §). Ända sedan 1911 års föreningslag har bestämmelser funnits om att insatserna skall anges i stadgarna. Ettårsregeln beträffande verkställig- het av beslut om nedsättning av medlemmarnas insatser har funnits . Bestämmelser om återbetalningsskyldighet för mottagaren har också funnit sedan 1911 års föreningslag. Ursprungligen avsåg paragra- fen endast otillåten vinstutdelning (18 §). En viss vidgning gjordes så att bestämmelserna även omfattade olovligen utbetald efterlik- vid eller återbäring. Genom föreningslag anpassades utform- ningen till vad som gällde för aktiebolag. sägs att Sker utbe- talning till en medlem eller någon annan i strid mot denna lag.... I för- arbetena angavs att paragrafen i sak överensstämmer med den tidigare regleringen (prop. 1986/87:7 s. 202). BRL skilde man mellan inträdesavgift och grundavgift. Inträdesavgiften var en avgift som kunde tas ut för inträde som medlem i föreningen och som fick uppgå till högst (4 och 5 §§ BRL). Grundavgiften utgjorde kapitalinsatsen för upplåten bostadsrätt. Grundavgiften kunde bostadsrättshavaren inte få tillbaka (prop. 1930:65 s. 48). Beträffande inträdesavgiften angavs att föreningslagens bestämmelser för insatser i tillämpliga delar skulle gälla (5 § BRL). Beträffande den närmare innebörden av detta hänvisas till Sil- 290 .UDYHQ I|U YLVVD jeström m.fl., Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 uppl., 1965, s. 35. En fråga som kan ställas i sammanhanget är om inte ettårsregeln gällde för inträdesavgifterna. Någon särskild bestämmelse i BRL om återbetal- ning av inträdes- eller grundavgifter har aldrig funnits. Eftersom grund- avgifter inte hade någon motsvarighet i föreningslagen och inte ansågs som en insats gällde bestämmelserna om insatser inte grundavgifterna. Sedan 1971 års BRL regleras bostadsrätterna uttömmande i BRL och föreningslagens bestämmelser är tillämpliga endast om det i BRL hänvisas till dem (prop. 1971:12 s. 93 f.). ändrades bestäm- melserna för inträdesavgifter så att föreningslagens bestämmelser om insatser inte längre skulle vara tillämpliga beträffande inträdesavgifter. Detta motiverades i korthet med att den rätt som hänvisningen innebar att bl.a. få tillbaka avgiften vid utträdet med hänsyn till beloppsbe- gränsningen till var så obetydlig och att ett bibehållande av rät- ten skulle kräva särskilda bestämmelser i den nya lagen (prop. 1971:12 s. 139 f.). Genom BRL utmönstrades inträdesavgiften med motive- ringen att avgiften inte längre kom till användning (prop. 1990/91:92 s. 121). Benämningen grundavgift ersattes av LQVDWV. Genomgången av historiken visar således att insatsen, eller som det tidigare hette grundavgiften, för bostadsrätter aldrig har haft någon koppling till det som benämns insats i ekonomiska föreningar och att bestämmelserna om insatser i ekonomiska föreningar aldrig har varit tillämpliga på grundavgifter. Däremot gällde inledningsvis i tillämpliga delar föreningslagens bestämmelser för insatser beträffande inträdes- avgifterna. En del skäl talar för att bl.a. ettårsregeln gällde för inträdes- avgiften. När BRL infördes angavs emellertid uttryckligen att bestämmelserna i föreningslagen för insatser inte längre skulle gälla inträdesavgiften. I och för sig uppmärksammades inte ettårsregeln men man vågar nog säga att om inte förr så gällde denna regel inte inträdesavgifterna. Dessa avgifter utmönstrades dessutom . I dagens läge kan det framstå som märkligt att frågorna om kapital- skydd för bostadsrättsföreningar inte har varit föremål för diskussion i tidigare lagstiftningsärenden. Men detta är något som aktualiserats ge- nom vissa föreningars utsatta läge , främst i situationer där man har kunnat förutse att föreningens ekonomi skulle bli sämre , t.ex. beroende på lägre räntebidrag. Denna problematik har antagligen inte funnits på samma sätt tidigare. Därför har detta inte heller uppmärksammats i de tidigare lagstiftningsärendena. Som tidigare nämnts är ett fall med nedsättning av insatserna före- mål för prövning i domstol. Målet är avgjort i första instans (tingsrätts dom i mål nr T 257/97). Käranden gjorde bl.a. gällande att nedsättningen utgjorde en olovlig kapitalanvändning eller .UDYHQ I|U YLVVD 291 Tingsrätten ogillade käromålet. Domen är överklagad. Vår slutsats mot bakgrund av den här tecknade bakgrunden är att det är tillåtet att sänka insatserna genom ett vanligt majoritetsbeslut på föreningsstämma. Både genomgången av bestämmelserna i lagen om ekonomiska föreningar och BRL samt den historiska exposén talar för detta. Mönstret är tydligt. Avsikten med bestämmelserna i har varit att reglera förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bo- stadsrättshavarna. Att fylla ut frånvaron av bestämmelser med associa- tionsrättsliga principer för att åstadkomma ett skydd för borgenärer har man inte täckning för. Ett sådant synsätt skulle dessutom vara svårför- enligt med bl.a. 9 kap. 16 § första stycket 1 BRL. %|U NDSLWDOVN\GGHW I|UElWWUDV" Finns det då skäl att inskränka möjligheterna att sänka insatserna? Som inledningsvis angavs har kreditgivare m.fl. som vi träffat redogjort för fall där föreningar kommit på obestånd eller avsevärt försämrat sin ekonomi genom nedsättning av insatserna. Detta är ett nytt fenomen och aktualiserar frågan om borgenärerna bör ges ett bättre skydd. Ett något starkare skydd för borgenärerna behöver inte nödvändigtvis vara positivt endast för borgenärerna. Anses kapitalskyddet för svagt kan detta vara negativt för bostadsrättsföreningarna också, t.ex. i lånesitua- tioner. En sådan bedömning drabbar i så fall även de skötsamma, väl- ordnade föreningar. Kapitalskyddsregler finns för andra associations- former och längre tillbaka torde vissa av den dåvarande föreningsla- gens bestämmelser om kapitalskydd ha gällt för bostadsrättsföreningar. Eftersom syftet med en bestämmelse är kapitalskydd är det inte me- ningsfullt att ställa upp krav på olika former av kvalificerad majoritet. Det avgörande för hur bostadsrättshavarna röstar torde regelmässigt inte vara hänsynen till borgenärerna. En kombination med godkännan- de hos hyresnämnden är enligt vår mening inte heller lämplig. För det första skulle det enda reella skyddet vara just prövningen vid hyres- nämnden. Men processformen framstår inte heller som särskilt lyckad. De egentliga motparterna är borgenärerna och det hyresnämnden skulle ha att bedöma vore hur mycket nedsättning som kunde medges.