sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — Där talas näm- ligen om DQGUD föreningar än som avses i 5 §. Det sagda medförde även en ändring i BRL. I 9 kap. 26 § BRL anges numera att Bostadsrättsföreningar är dock inte skyldiga att utom i fall som avses i 8 kap. 6 § nämnda lag, utse auktoriserad revisor (lydelse enligt SFS 1999:1099). Med nämnda lag avses lagen om ekonomiska föreningar. Tolkat efter ordalydelsen får detta märkliga konsekvenser. Läns- styrelsen skulle inte ha rätt att besluta om auktoriserad revisor i bo- stadsrättsföreningar som är så stora som anges i 8 kap. 5 § lagen om ekonomiska föreningar utan endast i sådana mindre föreningar som avses i 8 kap. 6 § lagen om ekonomiska föreningar. Möjligen skulle man ha rätt att besluta om en godkänd revisor i de större föreningarna, eftersom undantaget i 9 kap. 26 § BRL tar sikte bara på auktoriserade revisorer. Detta kan rimligen inte ha varit avsikten. Denna måste ha varit att skall ha rätt att besluta om kvalificerad revisor i alla föreningar oavsett storleken (men givetvis under förutsättning att ett sådant beslut är påkallat av särskilda skäl). Vi föreslår därför att bestämmelsen i 9 kap. 26 § BRL omformuleras så att detta klart fram- går. 'LIIHUHQWLHUDGH LQVDWVHU 271 Enligt våra direktiv skall vi överväga om differentierade insatser bör närmare regleras. Differentierade insatser är inte särskilt författnings- reglerade i BRL. Inte heller har man diskuterat frågan i tidigare lag- stiftningsärenden. I kommentaren till BRL uppmärksammas differentierade insatser. Där anges (m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 195): Några regler efter vilka grunder insatserna skall bestämmas finns inte. Här gäller som i andra sammanhang att föreningen inom ramen för den s.k. li- kabehandlingsprincipen har frihet att bestämma storleken. I allmänhet bru- kar insatserna bestämmas efter lägenheternas relativa bruksvärde, dvs. efter sådana faktorer som storlek, planlösning, läge i huset etc. har s.k. differentierade insatser börjat tas ut. Det betyder att olika insatser kan tas ut för lika lägenheter. En hög insats medför då i princip att årsav- giften blir lägre i förhållande till den som betalar en låg insats. På detta sätt kan olika ekonomiska förutsättningar hos de boende beaktas. Något hinder mot differentierade insatser finns inte, men väsentligt är att det ekonomiska utfallet för medlemmarna kan anses hålla sig inom ramen för likabehand- lingsprincipen. Likabehandlingsprincipen, eller som den kanske oftare kallas likhets- principen, kan enkelt uttryckt sägas innebära att alla medlemmar skall behandlas lika. Det innebär bl.a. att minoriteter skall behandlas lojalt. Å andra sidan är det möjligt att behandla olika medlemskategorier olika i t.ex. stadgarna. Exempelvis kan man ha olika grunder för att bestäm- ma årsavgifter beroende på om det rör sig om bostadslägenheter eller lokaler. (Se m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 280 f.). I samband med att man talar om likhetsprincipen brukar också gene- ralklausulerna i lagen om ekonomiska föreningar (1987:667) nämnas. En handlingsregel för styrelsen finns i 6 kap. 13 § lagen om ekonomis- 272 'LIIHUHQWLHUDGH LQVDWVHU Styrelsen eller annan ställföreträdare för föreningen får inte företa en rättshandling eller annan åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem. En motsvarande bestämmelse för före- ningsstämman finns i 7 kap. 16 § lagen om ekonomiska föreningar. Mycket kan sägas om likhetsprincipen och generalklausulerna. Inte minst har man inom den rättsvetenskapliga litteraturen diskuterat för- hållandet mellan likhetsprincipen och generalklausulerna. Olika åsikter finns om bl.a. huruvida generalklausulerna är ett uttryck för eller kom- plement till likhetsprincipen (se vidare t.ex. Mallmén, , Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 261 ff.). Differentierade insatser förekommer i vissa bostadsrättsföreningar. De i utredningen ingående centrala bostadsrättsorganisationerna har inte kunnat ange några närmare siffror angående hur vanligt detta är. Säkert kan sägas att differentierade insatser förekommer i både nybildade och äldre föreningar samt att det inte är ett helt nytt fenomen. Som framgått av de återgivna passagerna från kommentaren till BRL innebär differentierade insatser att olika insatser kan tas ut för lika lägenheter. Insatsens storlek påverkar i sin tur årsavgiftens storlek. Tanken är givetvis att man totalt sett skall betala lika mycket för lika lägenheter. Den som betalar en större insats betalar sedan en i motsva- rande mån mindre årsavgift och vice versa. Både HSB och har varianter av sina mönsterstadgar som medger differentierade insatser. Konstruktionen är något olika. Det kan därför vara intressant att här presentera båda varianterna som exempel på hur utformningen kan vara. HSB:s alternativ som medger differentierade insatser lyder enligt följande. Insats, årsavgift och andelstal för lägenheten fastställs av styrelsen. Ändring av insats eller andelstal skall dock alltid beslutas av föreningsstämma. Ett andelstal fastställs som underlag för beräkningen av i årsavgiften ingående kapitaldel. Med kapitaldel avses bruttoräntekostnader och amorte- ringar vilka belöper på lån som tagits upp för att finansiera den ursprungli- ga anskaffningskostnaden av föreningens hus minskat med föreningens ränteintäkter. Med bruttoräntekostnader avses räntor utan beaktande av eventuella statliga räntesubventioner. Ett annat andelstal fastställs som underlag för beräkningen av i årsavgif- ten ingående övriga kostnader och amorteringar samt avsättning till fonder. 'LIIHUHQWLHUDGH LQVDWVHU 273 Årsavgiften avvägs så att den i förhållande till lägenhetens insats kom- mer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader samt amorteringar och avsättning till fonder. Årsavgiften betalas senast... I årsavgiften ingående ersättning för värme och varmvatten, elektrisk ström, renhållning eller konsumtionsvatten kan beräknas efter förbrukning. Konstruktionen innebär alltså att två andelstal fastställs som underlag för beräkningen av årsavgiften. Det ena talet avser kostnader och amorteringar beträffande föreningens lån för huset och det andra övriga kostnader, amorteringar och avsättningar till fonder. Men andelstalen bestämmer inte ensamma årsavgiftens storlek. En jämförelse görs med insatsen. Insatsen och årsavgiften sammantagna skall motsvara vad som belöper på lägenheten av kostnader, amorteringar och avsättningar. Denna konstruktion torde medge t.ex. att en bostadsrättshavare även efter den ursprungliga upplåtelsen höjer sin insats och därmed får sänkt årsavgift. Ändringen av insatsen kräver dock beslut på föreningsstäm- ma. variant har följande utformning. För varje bostadsrätt skall till föreningen betalas insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsav- gift. Insats, årsavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift samt upplåtelse- avgift fastställs av styrelsen. Upplåtelseavgift som erläggs när en lägenhet upplåts första gången kan i den mån styrelsen så beslutar medföra rätt till särskild fastställd reduktion på årsavgiften... Årsavgiften skall av styrelsen fastställas så att de sammanlagda årsav- gifterna i föreningen övriga intäkter ger täckning för före- ningens kostnader samt avsättning till fonder. För de bostadsrätter som upplåtits med bostadsrätt där den ursprunglige bostadsrättshavaren enligt särskild bestämmelse härom i upplåtelseavtalet erlagt sådan upplåtelseavgift som anges i inledningen till denna paragraf (tredje stycket) utgår en reduktion på den av styrelsen fast- ställda årsavgiften motsvarande en i upplåtelseavtalet angiven procentsats på den upplåtelseavgift som inbetalats till föreningen... Den möjlighet som erbjuds enligt dessa stadgar är alltså att en upplåtel- seavgift tas ut. Betalningen av denna avgift ger sedan en motsvarande sänkning av årsavgiften. I sammanhanget kan noteras att möjligheten till differentiering står öppen endast vid den ursprungliga upplåtelsen. Om t.ex. den ursprunglige bostadsrättshavaren överlåter bostadsrätten, 274 'LIIHUHQWLHUDGH LQVDWVHU kan den nye bostadsrättshavaren inte göra en inbetalning som sänker årsavgiften. SBC har inte någon alternativ utformning av sina normalstadgar, avsedd för differentierade insatser. Däremot förekommer inom organi- sationen föreningar med stadgar som medger detta. För dessa har då utarbetats skräddarsydda lösningar. 9nU EHG|PQLQJ Differentierade insatser bör inte särskilt regleras i författning. Vi delar den bedömning som görs i kommentaren till BRL beträffande differentierade insatser. BRL innebär inget hinder mot differentierade insatser så länge man håller sig inom ramen för likhetsprincipen. Differentierade insatser medger, som framgått, att den enskilde bo- stadsrättshavarens ekonomiska förhållanden påverkar insatsens storlek. Det får, som vi ser på saken, betraktas som en fördel. Av 9 kap. 13 § BRL följer att styrelsen fastställer avgifterna till föreningen, om inte annat följer av stadgarna. Men ändring av insatsen skall alltid bestäm- mas av föreningsstämman. Vi kan därför inte se att differentierade in- satser innebär några ökade risker för kreditgivare. Det är före- ningstämman som beslutar om insatsernas storlek oavsett om insatserna är differentierade eller inte. Beroende på hur bestämmelserna är utformade och hur föreningens ekonomi ser ut kan det uppstå vissa problem när det gäller be- dömningen att alla totalt sett – alltså med hänsyn tagen till både insat- sen och årsavgiften – betalar proportionellt lika mycket. Som exempel kan anges föreningar som åtnjuter räntesubventioner, vilka efter hand avtar. Men även om detta kan ge upphov till diskussioner i föreningen kan problemet – att fördelningen med tiden på grund av ändrade för- hållanden inte är riktig – lösas genom ändringar i stadgarna eller beslut på föreningsstämman. Vi anser inte att detta problem är så stort att nå- got förbud bör införas mot differentierade insatser. Det är ju ytterst medlemmarna själva som bestämmer om man skall ha differentierade insatser och ta risken att problem som de angivna kan uppstå. Vi menar också att när problemet uppstår, att förändringar har medfört att fördel- ningen kan anses riktig, detta kan lösas endast av förening- en. är däremot ingen möjlighet. 'LIIHUHQWLHUDGH LQVDWVHU 275 Några andra särskilda problem eller faror med differentierade insat- ser har vi inte kunnat iaktta. Vi ser därför varken skäl för att förbjuda differentierade insatser eller för att reglera detta i författning. Redan här bör nämnas att vi i avsnitt 21.3 tar upp frågan om kraven beträffande beslut om ändring av insats. Den diskuteras då generellt, alltså oavsett om insatserna är differentierade eller inte. 276 'LIIHUHQWLHUDGH LQVDWVHU .UDYHQ I|U YLVVD 277 21 Kraven för vissa besluts giltighet I det följande tas upp de olika bestämmelser för bostadsrätter som in- nehåller särskilda krav för vissa besluts giltighet. I avsnitt 21.1.1 be- handlas 9 kap. 16 § BRL som innehåller bestämmelser med sådana krav beträffande ett antal olika beslut. I de följande avsnitten tas upp beslut om stadgeändring samt beslut om likvidation och fusion. Allra först bör dock nämnas att enligt 9 kap. 15 § BRL skall beslut som inne- bär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Det bör också nämnas att särskilda krav finns för beslut om ombild- ning av hyresrätter till bostadsrätter. Vi har emellertid inget uppdrag att göra några överväganden i dessa frågor. Någon redogörelse för de be- stämmelserna lämnas därför inte. Nya bestämmelser om ombildning trädde i kraft (SFS 1999:580, prop. 1998/99:101). 21.1.1De olika besluten enligt 9 kap. 16 § BRL En gemensam grundförutsättning för samtliga typer av beslut som an- ges i 9 kap. 16 § BRL är att de skall ha fattats på en föreningsstämma. I paragrafens första stycke anges under fem punkter olika typer av beslut och de ytterligare förutsättningar som gäller för att besluten skall vara Den I|UVWD SXQNWHQ avser beslut som innebär en ändring av någon insats RFK som medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna. Huvudregeln är då att samtliga bostadsrättshavare som be- rörs av ändringen skall ha gått med på beslutet. Men även om enighet inte har uppnåtts kan beslutet ändå bli giltigt. För det krävs att minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på be- slutet och att det dessutom har godkänts av hyresnämnden. I DQGUD SXQNWHQ behandlas beslut som innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillb yggnad. Utgångspunkten är, utöver att beslutet skall tas på föreningsstämma, att bostadsrättshavaren skall ha gått med på beslutet. Men beslutet kan bli 278 .UDYHQ I|U YLVVD giltigt även om bostadsrättshavaren inte samtycker. Härför krävs att minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och att det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Det är bara föreningen som kan begära godkännande av hyresnämn- den enligt andra punkten. Under vilka omständigheter godkännande skall lämnas regleras i 9 kap. 17 § BRL. Förutsättningarna för godkän- nande är att förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt att beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Om förändringen kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, krävs mindre för att godkän- nande skall lämnas. Då skall godkännande ges, om åtgärden inte skäli- gen kan tillgodoses på något annat sätt. Ett godkännande får förenas med villkor. I paragrafens andra stycke behandlas bostadsrättshavarens möjligheter att begära att föreningen löser in bostadsrätten. Bostads- rättshavaren har också möjlighet att få ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada. Detta regleras i 9 kap. 18 § BRL. Åter till de olika beslut som tas upp i 9 kap. 16 § BRL. I WUHGMH SXQNWHQ behandlas beslut som avser utvidgning av bostadsrättsför- eningens verksamhet. Det kräver att minst två tredjedelar av de röstan- de vid föreningsstämman har gått med på beslutet. )MlUGH SXQNWHQ behandlar beslut om överlåtelse av ett hus som till- hör föreningen och i vilket en eller flera lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Utgångspunkten är därvid att beslutet skall ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Det innebär i klartext följande. En möjlighet för ett giltigt beslut är att samtliga röstberättigade röstar för. Den andra möjligheten är att beslutet har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och på den senare biträtts av minst två tredjedelar av de röstande. Men det är möjligt att ställa upp längre gå- ende villkor i stadgarna. Det finns dessutom en ytterligare förutsättning för överlåtelsen angiven i 9 kap. 16 § första stycket 4. Minst två tredje- delar av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas skall alltid ha gått med på beslutet. I IHPWH SXQNWHQ anges slutligen att, om det i stadgarna finns ytterli- gare något villkor för att ett beslut enligt punkterna 1 - 4 skall vara gil- tigt, även det gäller. I paragrafens andra stycke ges föreningen skyldighet att underrätta den som har pant i bostadsrätten och som är känd för föreningen om vissa beslut. De beslut som avses är beslut enligt första stycket 2 eller 4, alltså beslut om om- eller tillb yggnad respektive om överlåtelse av hus. Det bör nämnas att förevarande utredning i delbetänkandet Bo- stadsrättsregister (SOU 1998:80) föreslog den ändringen att underrät- telsen skall lämnas till inteckningshavare. .UDYHQ I|U YLVVD 279 Beträffande ändring av stadgar anges i 9 kap. 14 § 3 BRL att bestäm- melserna i 9 kap. 23 - 25 §§ BRL gäller i stället för 7 kap. 14 och 15 §§ lagen om ekonomiska föreningar. Ett beslut om stadgeändring är enligt huvudregeln i 9 kap. 23 § BRL giltigt om samtliga röstberättigade är ense om det. Men sedan finns också en rad alternativ med olika former av kvalificerad majoritet när inte alla är ense. Kraven är olika beroende på vilken typ av beslut det gäller. Enligt 9 kap. 24 § BRL är det möjligt att i stadgarna ta in ytterligare villkor utöver dem som anges i 9 kap. 23 § BRL beträffande besluts giltighet. I paragrafens andra stycke anges dessutom att föreskrift i stadgarna om att en viss bestämmelse inte får ändras utan regeringens tillstånd, inte heller får ändras utan regeringens tillstånd under vissa, närmare angivna förutsättningar. 21.1.3Beslut om likvidation och upplösning samt fusion När det gäller likvidation och upplösning hänvisar BRL till 11 kap. lagen om ekonomiska föreningar, 9 kap. 29 § BRL. Det innebär bl.a. att de kvalificerade majoritetskraven enligt 11 kap. 1 § lagen om ekono- miska föreningar gäller. För dessa har det redogjorts under avsnitt 21.1.1 (under 9 kap. 16 § första stycket 4 BRL) varför det hänvisas dit. Även när det gäller fusion hänvisar BRL till lagen om ekonomiska föreningar, 9 kap. 30 § BRL. En motsvarighet till 9 kap. 16 § BRL har funnits ända sedan 1930 års BRL. återfanns bestämmelserna i 60 §. Övergripande kan också sägas att bestämmelserna inte har ändrats mycket . De har med ett undantag avsett samma frågor. krävdes kvalificerad majoritet även för beslut om att en bostadsrätt skall upphö- ra. Ändringar har också gjorts när det gäller den närmare innebörden av den kvalificerade majoriteten och sådant som krav på godkännande av hyresnämnd. Det kan nämnas att fanns en absolut vetorätt för bostadsrättshavaren beträffande försämringar av dennes lägenhet. Även beträffande de andra besluten som det redogjorts för i avsnitt 21.1 gäller att de krävt kvalificerad majoritet. 280 .UDYHQ I|U YLVVD I våra direktiv uppmärksammas beslut om reducering av föreningens belåning i kombination med en motsvarande höjning av bostadsrättsha- varnas insatser. Frågan ställs om särskilda villkor bör gälla för denna typ av beslut. Detta uppmärksammar vi i nästa avsnitt, medan den mot- satta situationen – sänkning av insatserna – tas upp i det därpå följande avsnittet. Avslutningsvis ställer vi frågan om några ytterligare ändring- ar är påkallade beträffande vilka beslut som skall omfattas av särskilda krav. 9nUW I|UVODJ Särskilda krav skall gälla för beslut om höjning av samtliga insatser utan att det inbördes förhållandet mellan insatserna rubbas. För att beslutet skall vara giltigt skall krävas att alla röstbe- rättigade har gått med på det. Beslutet skall också vara giltigt om två tredjedelar av de röstande går med på beslutet och det dessutom godkänns av hyresnämnden. 9LOND lU NUDYHQ L GDJ" En grundläggande fråga beträffande höjning av insatser, utan att det inbördes förhållandet rubbas, är vad som krävs enligt gällande rätt. Hu- vudregeln anges i 9 kap. 13 § BRL. Ändring av insatsen beslutas av föreningsstämman. Normalt sett krävs alltså inte mer än ett vanligt stämmobeslut. Enkel majoritet är tillräcklig. 6NlOHQ I|U GH VlUVNLOGD NUDYHQ YLG UXEEDGH LQE|UGHV I|UKnOODQGHQ Vilka skäl talar för att ställa högre krav? Den situation vi talat om förutsätter att insatsen ändras för samtliga bostadsrättshavare och att ändringen är inbördes proportionell. Situationen att insatser ändras och att detta medför en rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna är nämligen redan reglerad i 9 kap. 16 § första stycket 1. Som utvecklats i avsnitt 21.1.1 gäller särskilda krav för ett sådant be- slut. Om inte samtliga berörda går med på det, krävs att två tredjedelar .UDYHQ I|U YLVVD 281 av dem gör det och att hyresnämnden godkänner beslutet. Det är därvid av intresse att se hur denna bestämmelse har motiverats. Bestämmelsen ändrades i sakligt hänseende senast genom BRL. Ursprungligen gällde bestämmelsen ändring av lägenhetens an- delsvärde. Genom BRL utmönstrades andelsvärden ur lag- stiftningen och bestämmelsen kom att avse insatsen – eller som det då benämndes grundavgiften – i stället (prop. 1971:12 s. 160). hade dessutom den enda möjligheten för ett giltigt beslut varit att samtliga berörda gick med på det. Detta ville man luckra upp. I lagråds- remissen föreslogs som nytt giltighetsvillkor att beslutet hade fattats på två föreningsstämmor och på den sista stämman biträtts av minst tre fjärdedelar av de röstande. Lagrådet hade synpunkter på detta och hän- visade till motiven för den då gällande lagregeln. De anförda motiv Lagrådet hänvisade till var följande (prop. 1971:12 s. 255, se även NJA II 1950 s. 497 f. och Siljeström m.fl., Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 uppl., 1965 s. 153). ...en ändring av en lägenhets andelsvärde medförde motsvarande ökning eller minskning av innehavarens andelsrätt i föreningen samt att – särskilt om förändringen vidtoges först sedan föreningen varit i verksam- het och antingen husets värde stegrats eller den ursprungliga skulden mins- kats – en förändring i förhållandet mellan de olika bostadsrättshavarnas an- delsrätt skulle kunna innebära ett betänkligt ingrepp. Mot bakgrund av dessa motiv menade att det nya giltighets- villkoret inte gav något verkningsfullt skydd. Lagrådet illustrerade detta på följande sätt (prop. 1971:12 s. 255 f.). Skulle en majoritet bestående av t.ex. samtliga innehavare av bostadsrätt till bostadslägenheter sedan föreningen varit i verksamhet besluta att höja grundavgiften för en bostadsrätt till en butikslokal, kan detta inne- bära att ägaren av butiken får skyldighet att inbetala ett kanske betydande tilläggsbelopp avseende den förhöjda grundavgiften. Lagrådet uppmärksammade att butiksägaren i och för sig på grund av den väsentliga avgiftshöjningen kunde ha rätt att frånträda avtalet och få ersättning. Men att butiksägaren tvingas bort från lokalen på grund av höjningen av grundavgiften menade lagrådet i många fall kunde an- ses innebära ett betänkligt ingrepp i hans bestående, i princip till tiden obegränsade nyttjanderätt. På Lagrådets inrådan infördes i stället den nuvarande konstruktionen med viss kvalificerad majoritet och godkän- nande av hyresnämnden. 282 .UDYHQ I|U YLVVD När det gäller motiven för bestämmelsen kan man se en glidning från att dessa från början tog sikte på en otillbörlig påverkan av en en- skild bostadsrättshavares andel i föreningens tillgångar till otillbörliga krav på ytterligare tillskott. Men har tanken varit att före- bygga risken för att en majoritet fattar o tillbörliga beslut gentemot en enskild bostadsrättshavare eller en minoritet av bostadsrättshavare. +XU E|U PDQ VH Sn VLWXDWLRQHQ Gn VDPWOLJD LQVDWVHU K|MV" Det torde också vara närmast utifrån sådana aspekter som man kan ifrågasätta möjligheten att höja insatsen för alla bostadsrättshavare med ett enkelt majoritetsbeslut på föreningsstämman. En sådan höjning kan vara ett sätt att tvinga en icke önskvärd bostadsrättshavare som inte kan finansiera den ökade insatsen att sälja sin bostadsrätt. Experter i utred- ningen har kunnat redogöra för enskilda fall där höjningar beslutats med sådana motiv. Däremot är det svårt att se att en höjning av insatsen har några andra negativa effekter. Det kan t.ex. inte sägas att detta drabbar kreditgivare på något oskäligt sätt. Motivet för att inte accepte- ra enkel majoritet beträffande beslut om höjning av insatsen skulle allt- så främst vara att man vill förhindra gentemot enskilda otillbörliga be- slut. Högre krav innebär att föreningens möjligheter att ordna finansieringen på det sätt föreningen anser bäst inskränks. Det kan där- vid finnas skäl att säga något om vad föreningen kan ha för legitima skäl för att ändra sin belåning. Föreningen minskar sin belåning på hu- set, alltså fastigheten eller tomträtten. Ofta innebär det att bostadsrättshavaren i stället för föreningen lånar pengar av banken.