sou · GOB376 · 2001-01-01 00:00:00 — Vidare har utredningen genom enkäter inhämtat synpunkter från organisationer och hyresnämnder. har också yttrat sig (bilaga 10). I 57 a § första stycket hyreslagen föreskrivs att en krävd hyra inte anses skälig, om den överstiger den hyra lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vidare anges att när marknadshyran bestäms, skall främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde som en hyresgäst har åstadkommit. Enligt författningskommentaren (prop. 1987/88:146 s. 46) skall i första hand göras en jämförelse med lokaler som i vart fall i grova drag kan anses motsvara varandra. Om det saknas i grova drag jämförliga lokaler på orten, får lokalens marknadshyra bestämmas genom en mer allmän värdering. Av intresse är också att det i den allmänna motiveringen (a.a. s. 21 f.) anförs att marknadshyran får, som den definieras i lagtexten, anses synonym med begreppen mest sannolik hyra och marknadshyresvärde i fastighetsekonomisk teori. Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 213 Huvudregeln är alltså att hyran skall bestämmas genom en jämförelse med hyrorna för i grova drag likvärdiga lokaler. Den genomgång som utredningen har gjort visar emellertid att ytterst få yttranden har baserats på jämförelseprövning. T.ex. har inte något av de yttranden som i avgett baserats på jämförelseprövning. Även de yttranden som nämnden avgett dess- förinnan har baserats på allmänna värderingar. i har gjort jämförelseprövning i två av tre ärenden och i i två av åtta ärenden. Övriga hyresnämnder har under föregående år avgett ett yttrande som grundats på en jämförelseprövning. En förutsättning för att det skall kunna göras jämförelseprövning är att det finns lokaler som i vart fall i grova drag kan anses motsvara prövningslokalen. I förarbetena har angetts särskilda kriterier för bedömningen av om lokaler är i grova drag jämförbara. Det anges att det bör röra sig om liknande typ av lokal och som exempel anges butik, kontor och industrilokal. Vilken typ av verksamhet som inom sådana ramar bedrivs i lokalerna skall dock inte tillmätas någon betydelse. Vidare anges att lokalernas läge, storlek, utformning och standard bör vara i grova drag likvärdiga (prop. 1987/88:146 s. 22 och 46). När det först gäller typ av lokal, åberopas av parterna i allmänhet lokaler som anses vara av samma typ som prövningslokalen. Den faktor som i de flesta fall medför att det inte anses kunna utföras jämförelseprövning är avvikelser i fråga om läget. I förarbetena uttalas för övrigt att lägesfaktorns betydelse, t.ex. för butiker, måste särskilt beaktas. i har ansett att läget och framförallt mikroläget har mycket stor betydelse. I de flesta ärenden har nämnden funnit att endast lokaler som ligger på samma gata och dessutom nära varandra har likvärdiga lägen. i har på grund av lägesskillnader t.o.m. ansett att lokaler som ligger mycket nära varandra i en galleria inte är i grova drag jämförbara. Hyresnämnderna i och har i några ärenden ansett att lokaler som ligger på olika gator kan vara i grova drag jämförbara. Även skillnader beträffande storlek, utformning och standard har i en hel del ärenden ansetts utesluta jämförelseprövning. Det finns vissa skillnader mellan hyresnämndernas bedömningar av dessa faktorer. T.ex. har i ansett att skillnader beträffande total ytstorlek på utesluter jämförelse, medan i och i godtagit betydligt större avvikelser. i har också uppställt mycket höga krav på likhet beträffande planlösning. i och i har däremot i några ärenden ansett att lokaler 214 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra med utrymmen på olika antal våningsplan och lokaler med olika utformning i övrigt kan jämföras med varandra. Vidare kan konstateras att det i många yttranden har anförts att åberopade lokaler inte är "direkt jämförbara" med prövningslokalen eller att de inte kan beaktas vid en "direktjämförelse". Varken i hyreslagen eller i dess förarbeten föreskrivs dock att lokalerna skall vara "direkt jämförbara" utan endast att de bör vara "i grova drag jämförliga". Slutligen kan nämnas att hyresnämnderna ofta åberopar åldern på hyreskontrakten för jämförelselokalerna som ett skäl till att lokalerna inte kan beaktas vid en jämförelse. Utredningen kan givetvis inte ange hur stora skillnader beträffande läge, storlek, utformning och standard som får finnas mellan två lokaler för att de ändå skall anses vara i grova drag likvärdiga. I förarbetena till bestämmelserna (prop. 1987/88:146 s. 46) anförs att huvudregeln är att jämförelse skall göras med i grova drag jämförliga lokaler. Det finns sällan två lokaler med identiska lägen och som dessutom är lika stora och har samma utformning. För att huvudregeln om jämförelseprövning inte skall vara en chimär måste sålunda vissa skillnader accepteras. Om t.ex. en ytskillnad på skulle utesluta jämförelseprövning, skulle i princip aldrig en jämförelseprövning kunna göras. Detta gäller i synnerhet eftersom det bör finnas i vart fall några lokaler som anses vara jämförliga med prövningslokalen. Det förhåller sig visserligen så att kvadratmeterhyran kan variera beroende på lokalens totala storlek. Skillnaderna torde emellertid vid mindre ytskillnader inte vara påtaglig och genom en jämförelse med flera lokaler kan ett någorlunda rättvisande resultat erhållas. Vidare kan hyran variera beroende på lokalens utformning och standard. kan emellertid ta hänsyn till skillnaderna när den fastställer hyran. I förarbetena (prop. 1987/88:146 s. 46) anförs nämligen att lokalens marknadshyra får "med beaktande av den tendens som kan konstateras i hyresutvecklingen, bestämmas med utgångspunkt från den hyresnivå i jämförelsematerialet som framstår som den mest sannolika vid ett utbud av lokalen på marknaden. Därvid bör rimlig hänsyn tas till de skillnader som kan konstateras hos lokalerna i jämförelsematerialet. Vidare bör beaktas att gamla hyresavtal som inte förlängts kan ha träffats i en helt annan marknadssituation än den som gäller vid jämförelsetidpunkten. Den föreslagna metoden för bestämmandet av en lokals marknadshyra har likheter med den ortprismetod som använts för bestämmandet av en fastighets marknadsvärde vid expropriation". kan alltså beakta att prövningslokalen är t.ex. något mindre än jämförelselokalerna eller har en högre standard SOU 2000:76 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 215 och bestämma en något högre kvadratmeterhyra än vad jämförelsematerialet utvisar. Utredningen anser alltså att hyresnämnderna i en del ärenden har uppställt högre krav på likvärdighet mellan lokalerna än som avsetts. Vidare skall inte åldern på hyreskontrakten för jämförelselokalerna medföra att lokalerna inte anses vara i grova drag likvärdiga. Hyran har i de flesta yttranden fastställts genom en allmän värdering eller allmän skälighetsbedömning. Åtskilliga av dessa yttranden saknar egentlig motivering. I allmänhet anförs att hyresnämnden beaktat sina iakttagelser vid besiktningen och sin allmänna kännedom om hyresläget i orten samt att det åberopade jämförelsematerialet beaktats som ett bakgrundsmaterial. Någon analys av jämförelsematerialet finns inte. I regel förlänger parterna sina hyresförhållanden på de villkor som hyresnämnden funnit vara skäliga. Det tyder på att yttrandena har, trots den kritik som framförts, en god acceptans på marknaden. Givetvis kan presumtionsregeln i hyreslagen - som gör att det är mycket svårt för en part att få ersättning respektive undgå ersättningsskyldighet om han anser att yttrandet är felaktigt - ha betydelse i detta avseende. Någon kritik bestående i att yttrandena rent generellt skulle ligga över eller under gällande hyresnivåer har inte framförts. Marknadshyran skall även fortsättningsvis bestämmas genom en jämförelse med hyrorna för närmast jämförliga lokaler på orten Utredningen har mot bakgrund av de iakttagelser som gjorts vid genomgången av yttrandena övervägt om bestämmelserna om skälig hyra bör ändras. När det först gäller bestämmelsen om att marknadshyra utgör norm vid bestämning av skälig hyra, saknas anledning att föreslå ändring. Samma sak gäller bestämmelsen om det sätt på vilket hyran skall bestämmas (dvs. genom en jämförelse med hyrorna för närmast jämförliga lokaler på orten). Som framgår av yttrande (bilaga 10) anser kommittén - i vilken , och Hotell- och Restaurangföretagare ingår - att marknadshyran även fortsättningsvis skall bestämmas genom en jämförelse med hyrorna för andra lokaler och att parterna skall sörja för utredningen. Det som kan övervägas är att i lagtext och lagförarbeten närmare beskriva hur jämförelsen med andra lokaler skall utföras. Det skulle exempelvis kunna uppställas särskilda hjälpregler för hur stora ytskillnader eller skillnader i andra avseenden som får finnas mellan prövningslokalen och de lokaler som det görs jämförelser med. 216 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra En precisering av nu antytt slag blir med nödvändighet mycket komplicerad. Den kan också leda till mindre önskvärda resultat i vissa fall. I praktiken torde det nämligen vara mycket svårt att konkretisera hur stora skillnader i fråga om läge, utformning och standard som kan tålas. Egentligen är det endast skillnader i fråga om lokalers storlek som skulle kunna regleras - t.ex. genom en hjälpregel om att lokaler är i grova drag jämförbara om deras totala ytor inte skiljer sig åt med . I praktiken skulle även en sådan hjälpregel kunna slå fel. Hur stora ytskillnader som kan accepteras beror nämligen på vad det är för typ av lokal samt lokalens storlek och övriga utformning. En större procentuell ytskillnad bör nog tolereras för lager och industrilokaler än för butiker. Desto större en lokal är, desto större ytskillnader bör också godtas. För en butik om skulle kanske en ytskillnad på ligga i överkant medan för en lagerlokal om , en ytskillnad om utan vidare skulle kunna accepteras. En jämförelse kan också göras med reglerna i expropriationslagen (1972:719). I expropriationslagen anges (4 kap. 1 §) att löseskilling skall betalas med belopp som motsvarar fastighetens "marknadsvärde". Någon reglering av hur marknadsvärdet skall bestämmas finns inte. I stället utvecklas i förarbetena olika metoder för beräkning av marknadsvärdet. Utredningen har mot bakgrund av det anförda funnit att det inte är lämpligt att närmare lagstifta om hur prövningen skall gå till. För att de nuvarande bestämmelserna i större utsträckning skall kunna tillämpas på det sätt som var avsett, vill utredningen peka på några andra saker. Först och främst bör parter ta fram ett relevant jämförelsematerial. I en del ärenden som utredningen granskat har det åberopats sådant jämförelsematerial som uppenbarligen inte kunnat ligga till grund för en jämförelseprövning. Ett sätt för en part att få fram ett relevant jämförelseunderlag kan vara att anlita en sakkunnig värderingsman, vars skriftliga utlåtande om marknadshyran kan åberopas av parten. Parten kan dessutom begära att inför hyresnämnden få hålla muntligt förhör med värderingsmannen. Givetvis måste underlaget som värderingsmannen stödjer sitt utlåtande på, dvs. ett antal jämförelse- objekt, redovisas på samma sätt som ett vanligt jämförelsematerial, så att nämnden kan göra en egen bedömning av materialet. Om hyresnämnderna oftare skulle utföra jämförelseprövningar och närmare redovisa hur det åberopade jämförelsematerialet värderas, skulle detta rimligen leda till att parterna blir mer benägna att åberopa ett så relevant jämförelsematerial som möjligt eftersom de då bättre kunde se sambandet mellan jämförelsematerialet och beslutet. Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 217 Hyresnämndernas handläggning av yttrandena skulle också kunna förändras. I en del ärenden som utredningen granskat, har det i praktiken varit omöjligt att utföra någon egentlig jämförelse på grund av att det saknats relevanta uppgifter om de åberopade jämförelse- lokalerna. Enligt 16 f § hyreslagen skall hyresnämnden verka för att utredningen får den inriktning och omfattning som är lämplig. Hyresnämnderna skulle enligt utredningens mening i större utsträckning än som sker kunna göra parterna uppmärksamma på vad det är för uppgifter om jämförelselokalerna som bör redovisas. Detta skulle kunna ske genom att nämnderna upprättar särskilda formulär som tillställs parterna. Formulären skulle kunna innehålla begäran om uppgifter om total ytstorlek, butiksyta, lageryta, kontorsyta, tidpunkt för tecknande av hyreskontrakt m.m. Med ett mer komplett underlag förbättras förutsättningar för att göra jämförelseprövning. När det sedan gäller bedömningen av det åberopade materialet framgår av redogörelsen ovan att utredningen anser att hyresnämnderna i en del ärenden har uppställt högre krav på likvärdighet mellan prövningslokalen och jämförelselokalerna än som är avsett. Likaså har åldern på hyreskontrakten för jämförelselokalerna åberopats för att lokalerna inte skall beaktas vid en jämförelseprövning, vilket inte heller stämmer överens med förarbetena. Utredningen anser alltså att hyresnämnderna bör - rent generellt - sänka kraven på likvärdighet vid bedömningen om lokaler är i grova drag jämförbara med varandra. Sedan hyresnämnden tagit ställning till vilka lokaler som är i grova drag likvärdiga med prövningslokalen, måste nämnden räkna om alla årshyror till kvadratmetershyror. Hyrorna för jämförelselokalerna måste sedan - vilket framgår, som nämnts, av förarbetena till hyreslagen - normaliseras med avseende på värme, vatten, underhåll, bevakning m.m. Även skillnader i fråga om läge, storlek, utformning och standard bör korrigeras. Skillnader som kan hänföras till den tidpunkt vid vilken värderingen avser och tidpunkten för hyreskontraktens tecknande bör också korrigeras. Det kan också finnas anledning att uppmärksamma upplåtelse- ändamålet. T.ex. skall en butik, oavsett vad det säljs för varor i den, jämföras med andra butiker. Tillåter hyresavtalet för butiken ett begränsat upplåtelseändamål - t.ex. viss typ av detaljhandel - kan hyran mot bakgrund härav behöva korrigeras vid en jämförelse med en butikslokal vars hyresavtal medger ett bredare upplåtelseändamål - t.ex. detaljhandel. Materiella skillnader mellan lokalerna kan korrigeras på olika sätt. T.ex. kan en lägre standard hos en jämförelselokal jämfört med prövningslokalens standard korrigeras på så sätt att jämförelselokalen åsätts en något högre hyra per kvadratmeter än vad den egentligen har 218 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra (I Mest sannolik hyra för lokaler - Principer och metoder, 2 uppl., 1991 s. 70-74 av och , upptas några exem- pel på hur korrigeringar för varierande kontraktsinnehåll, standard och funktionalitet samt tidskorrigering kan utföras). Hyror som inte kan anses representativa för marknadshyresläget på grund av speciella relationer mellan hyresvärden och hyresgästen eller på grund av kortsiktig och spekulativ verksamhet bör bortses från. Vidare bör det uppmärksammas att en jämförelseprövning nödvän- digtvis inte behöver avse kvadratmetershyran på lokalernas totala ytor. I stället kan biytor - t.ex. lager, kontor och personalrum hos butikslokaler - åsättas en fast hyra per kvadratmeter och jämförelse i stället ske med utgångspunkt i de omräknade kvadratmetershyrorna för försäljningsytorna. Den genomgång som utredningen har gjort visar för övrigt att parterna i en del ärenden varit ense om hyrorna för biytorna. Sedan korrigeringar i jämförelsematerialet vidtagits, kan det framtagna jämförelsematerialet användas för att bestämma marknads- värdet för prövningslokalen. Någon form av statistisk bearbetning måste då göras. Tre olika värden kan därvid tänkas motsvara den mest sannolika hyran, nämligen medelvärdet (genomsnittsvärdet), median- värdet (det mittersta värdet) eller det så kallade typvärdet (det vanligaste värdet). I första hand torde ha avsetts att hyran skall bestämmas i enlighet med genomsnittsvärdet eller medianvärdet. Med hänsyn till de korrigeringar i jämförelsematerialet som redogjorts för torde ett någorlunda rättvist resultat kunna erhållas även med några få jämförelseobjekt. På mindre orter och för lokaler av mer speciell karaktär, finns det för övrigt inte alltid så många jämförelse- objekt att tillgå. När det sedan gäller de yttranden som grundas på allmänna värderingar, är det mycket viktigt att också dessa baseras på jämförelsematerialet och den övriga utredningen som parterna åberopar. Det är också angeläget att hyresnämnderna motiverar de allmänna värderingarna så att det tydligt framgår hur jämförelsematerialet beaktas och att hyresnämnden inte bara hänvisar till sin allmänna kännedom om hyresförhållandena på orten. Om hyresnämnden närmare beskriver hur jämförelsematerialet beaktas, kan det underlätta framtida hyresförhandlingar mellan parterna och hyresförhandlingar som gäller andra lokaler. En viss osäkerhet råder om vad det är för utredning som hyresnämnderna väger in när de fastställer hyra genom en allmän värdering eller en skälighetsbedömning. I åtskilliga yttranden anförs, som nämnts, att hyresnämnden beaktar sin "allmänna kännedom om hyresförhållandena på orten". Ett yttrande skall enligt förarbetena till Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 219 hyreslagen (a.a. s. 46) i princip grundas på den utredning som parterna lägger fram. Hyresnämnderna består av ett hyresråd och två s.k. intresse- ledamöter när de avger ett yttrande. Såväl hyresrådet som intresseledamöterna har givetvis gedigna kunskaper om hyresför- hållanden. Flera organisationer som utredningen har tillfrågat anser emellertid att nämnderna även borde anlita fastighetsekonomisk expert (se 5 § andra stycket nämndlagen). Utredningen delar organisationernas uppfattning att förhållandena i vissa ärenden måste anses vara så komplicerade att nämnden skulle ha nytta av en sådan expertis eller någon form av sakkunnigbevisning. Slutligen har utredningens genomgång och de synpunkter som utredningen fått visat att en stor andel yttranden tillkommer under tidspress. Det kan t.ex. leda till att inte erforderliga uppgifter om lokalerna redovisas. Utredningen anser att såväl parter som hyres- nämnder har behov av för förberedelser inför ett yttrande och föreslår därför en särskild regel som skall skapa något bättre förutsättningar för handläggningen (se avsnitt 10.2.4). Redan nu vill utredningen dock framhålla att om parterna får mer tid på sig att ta fram jämförelsematerial och hyresnämnden får mer tid för att handlägga ärendet, torde detta leda till att kvalitén på yttrandena höjs. 10.2.2Yttrande skall grundas på den utredning som parterna åberopar Utredningens förslag: Ett yttrande skall grundas på utredningen i ärendet. Den genomgång som utredningen har gjort visar att hyresnämnderna förhållandevis ofta hänvisar till "sin allmänna kännedom om hyresläget på orten". Framförallt gäller det i de fall yttrandena baseras på skälighetsbedömningar. Hyresnämnderna brukar - sedan de kommit fram till att åberopade lokaler inte är i grova drag jämförbara med prövningslokalen - förklara att hyran i stället får fastställas genom en allmän värdering eller skälighetsbedömning och att hyresnämnden därvid beaktar sina iakttagelser från besiktningen och sin "allmänna kännedom om hyresförhållandena på orten" eller sin "allmänna kännedom om hyrorna på orten". Myndigheter avger i olika sammanhang yttranden av olika slag. Ett yttrande kan baseras på olika underlag. grundas ett yttrande på den erfarenhet och kunskap som myndigheten har förvärvat 220 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra genom de ärenden som myndigheten handlagt. I en del fall skall ett yttrande baseras på en viss specifik utredning, t.ex. handlingarna i ett visst ärende. I förarbetena till bestämmelserna om yttrande om marknadshyra (prop. 1987/88:146 s. 46) anförs att "bedömningen av marknadshyran skall i princip grunda sig på den utredning som parterna lägger fram. finna att den av parterna åberopade utredningen är bristfällig eller uppenbart missvisande, bör nämnden dock vara oförhindrad att själv tillföra ärendet erforderligt jämförelsematerial som den fått kännedom om, exempelvis i samband med tidigare medlingar. Parterna måste dock få del av materialet och beredas tillfälle att yttra sig över det." Det är sålunda tydligt att ett marknadshyresyttrande i första hand skall grundas på den utredning som parterna åberopar. får när den bestämmer marknadshyran givetvis ta hänsyn till omständigheter som är allmänt veterliga och allmänna erfarenhetssatser, även om de inte har nämnts vid förhandlingen eller i någon skriftlig inlaga. Vad som är allmänt veterligt är beroende av tid och rum. I kan det faktum att en viss gata är livligt frekven- terad vara allmänt veterligt. Enligt utredningens mening måste hyresnämnden därutöver få beakta sin ingående kännedom om hyresförhållanden när den värderar åberopad utredning. Det kan t.ex. gälla hur en grund lokal skall värderas vid en jämförelse med en djup lokal eller hur en mindre lokal skall värderas vid en jämförelse med en något större lokal. Däremot får hyresnämnden tillföra ärendet jämförelsematerial - t.ex. uppgifter om hyror för lokaler som ligger nära prövningslokalen eller nära de åberopade jämförelselokalerna - endast om den finner att den av parterna åberopade utredningen är bristfällig eller uppenbart missvisande. Ytterligare en förutsättning för att nämnden skall få grunda sitt yttrande på material som nämnden själv tillfört ärendet är att parterna har fått del av materialet och beretts tillfälle att yttra sig över det (se och , Rättegång Första häftet, 7 uppl., 1990 s. 102-128 och Rättegång Fjärde häftet, 6 uppl., 1992 s. 39-42 och 225-229, Fitger, I 17:5-8 och II 35:51-53 och , Sakkunnigbeviset s. 154- 160). Om hyresnämnden skulle beakta utredning som inte har åberopats av parterna och som parterna inte heller beretts tillfälle att yttra sig över, undergrävs processens dispositiva karaktär. Parternas förutsättningar att förutse vilken hyra som kommer att fastställas minskar. Även en misstanke om att annan utredning vägs in än den som åberopas, kan leda till att parternas benägenhet att träffa frivilliga uppgörelser minskar. En stor vikt måste också tillmätas det förhållandet att i en efterföljande Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 221 ersättningstvist får endast utredning som har lagts fram under medlingen åberopas (57 a § tredje stycket hyreslagen) och att ett yttrande har presumtionsverkan i en sådan tvist. För att det inte skall råda någon osäkerhet om vilken utredning ett yttrande grundas på, föreslår utredningen att det införs en särskild regel om att ett yttrande skall grundas på utredningen i ärendet. Detta gäller även i de fall hyran fastställs efter en skälighetsbedömning. Nämnden skall givetvis även fortsättningsvis vara oförhindrad att själv tillföra ärendet jämförelsematerial om den anser att den av parterna åberopade utredningen är bristfällig eller uppenbart missvisande. Parterna måste emellertid få del av materialet och beredas tillfälle att yttra sig över det. Av nämndens akt måste också framgå vad det är för material som har förts in (jfr RBD 78:8 och 83:22). 10.2.3Yttrande skall kunna avges angående frågan om annat hyresvillkor än hyran är förenligt med god sed i hyresförhållanden eller eljest är skäligt Utredningens förslag: skall, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om annat hyresvillkor än hyran är skäligt och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Enligt 12 a § nämndlagen kan hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för en lokal. Av förarbetena till bestämmelsen (prop. 1978/79 s. 10 f., 17 f. och 28 f.) framgår att nämnden kan yttra sig om dels hyrans storlek, dels till hyran knuten indexklausul. I några ärenden som utredningen tagit del av har det yrkats omsättningshyra, dvs. en hyra som står i viss relation till omsättningen av den verksamhet som bedrivs i lokalen.