sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — I ett första skede analyseras förhållanden kring prisbildningen som kräver större, mera tillförlitliga material för att man skall kunna dra några bestämda slutsatser om hur prisbildningen fungerar. Ett exempel på sådana samband är t.ex att en fastighets pris eller värde i princip minskar med ökande ålder eller minskande storlek hos fastigheten, allt annat lika. ADB-stödet till förberedelsearbetet omfattar ett antal funktioner av vilka kan nämnas rutiner för att kunna hantera köp dvs. granskning och gallring, omräkning av till nivååret, riktvärdeangivelser för de olika värdeområdena, redovisning av analyslistor av olika slag för värderingsteknikernas eget arbete samt för formella rapporter till skatteförvaltningen, dvs. offentlig redovisning av de i ortsprismaterialet ingående köpen, bortgallrade köp, gallringsskäl etc. Jämsides med uppbyggnaden av IT-stödet och den fortlöpande analysen av fastighetsmarknaden och ortsprismaterialet sker ett arbete med att ta fram underlag för förslag till ändringar i lagstiftningen (FTL och FTF) samt i RSV:s föreskrifter och rekommendationer för taxeringsarbetet. Ett av de avslutande momenten i förberedelsearbetet utgörs av provvärderingen. Därvid testas de utarbetade förslagen till indelning i värdeområden och de därtill hörande s.k. riktvärdeangivelserna mot det samlade ortsprismaterialet. Arbetsmomenten genomförs före taxeringsåret och innebär ett flertal bearbetningar med test av olika riktvärdeangivelser och andra styrande ingångsparametrar för att slutligt fastställa lämpliga värdenivåer. Provvärderingsarbetet utmynnar i ett genomarbetat förslag till indelning i värdeområden med riktvärdeangivelser. eller RSV fattar beslut om värdeområdesindelningen. Sedan värdeområdesindelningen efter avslutad provvärdering lagts fast och inga ytterligare ändringar är aktuella produceras och levereras riktvärdekartorna ut till de olika skattemyndigheterna. Ett av de avslutande momenten i förberedelsearbete är att varje taxeringsenhet påförs rätt värdeområdestillhörighet. Denna s.k. "doppning" sker med hjälp av datorstöd. Till varje taxeringsenhet hör en uppsättning koordinater vilket tillsammans med de digitala värdeområdesgränserna möjliggör ihopkopplingen. Arbetet avslutas med att förberedelsearbetet dokumenteras. Sammanfattningsvis kan konstateras att förberedelsearbetet är av stor betydelse för fastighetstaxeringen. Under detta arbete analyseras ortsprismaterialet. Arbetet omfattar bl.a. den grannlaga uppgiften att gallra bort ovidkommande försäljningar. Analysen av ortsprismaterialet blir sedan avgörande för hur indelningen i värdeområden skall göras och vilka nivåfaktorer som skall fastställas för de olika värdeområdena. Under förberedelsearbetet beslutas vidare bl.a. om klassindelning av värdefaktorer, klassindelningsgrunder, tabeller för storlekskorrektion enligt 7 kap. 4 a § FTL samt värdeserier och värdetabeller för bygg- nadstyper och ägoslag. Det innebär t.ex. att det under förberedelse- arbetet slutligt fastställs hur stor inverkan olika standardfaktorer skall få vid en viss nivåfaktor för värdeområdet och en viss värdeyta för byggnaden. Vidare fastställs genom tabeller vilken värdeinverkan som en ålder skall ha inom olika områden. Det är således åtskilliga faktorer av stor betydelse för den enskilde fastighetens basvärde som fastställs redan under förberedelsearbetet. Enligt 20 kap. 1 § FTL är beslut om fastighetstaxering grundläggande beslut om fastighetstaxering, omprövningsbeslut och beslut om taxeringsåtgärder efter domstols beslut. skall under taxeringsåret meddela grundläggande beslut om taxering av fastighet som är belägen i länet. skall därvid se till att ärendena blir tillräckligt utredda. Taxeringsärende avgörs i skattenämnd om ärendet 1.avser omprövning av en tvistig fråga och nämnden inte tidigare prövat de omständigheter och bevis fastighetsägaren åberopar, 2.avser en skälighets- eller bedömningsfråga av väsentlig ekonomisk betydelse för fastighetsägaren eller av annan särskild anledning bör prövas i nämnden. Enligt 20 kap. 4 § FTL skall följande redovisas i skattemyndighetens beslut om fastighetstaxering: 1.fastighetens indelning i taxeringsenheter, 2.typ av taxeringsenhet och taxeringsenhetens skattepliktsförhållande, 3.skattepliktig enhets basvärde och däri ingående delvärde samt värde av varje värderingsenhet, 4.storleken av sådan värdefaktor som särskilt anges i 8–15 kap., 5.storleken av riktvärde, 6.storlekskorrektion enligt 7 kap. 4 a §, säreget förhållande enligt 7 kap. 5§ eller annat förhållande som har föranlett ändring av riktvärde. Det innebär t.ex. att taxeringsbesluten omfattar viktiga ställnings- taganden i indelningsfrågor, t.ex. om en taxeringsenhet skall hänföras till småhus eller hyreshus och därmed vilken uppsättning av värdefaktorer som skall användas. När det gäller de olika värdefaktorerna är storleken ibland ganska given, t.ex. vilken åldersfaktor som skall användas för småhus. I andra fall kan det gälla besvärliga avgöranden som har stor betydelse för storleken av basvärdet. Exempel på detta är värdefaktorerna fastighetsrättsliga förhållanden och belägenhet. Ett annat viktigt ställningstagande i samband med taxeringsbeslutet är frågan om riktvärdet bör justeras för säregna förhållanden. I 20 kap. 5 a § FTL föreskrivs att skattemyndigheten under taxeringsåret skall underrätta fastighetsägaren bl.a. om innehållet i skattemyndighetens grundläggande beslut om fastighets- taxering. I 21–23 kapitlen FTL finns bestämmelserna om överklagande av skattemyndighets beslut. En skattemyndighets beslut om fastighets- taxering får överklagas hos länsrätten av fastighetsägaren och RSV. Enligt 1 kap. 1 § FTL sker fastighetstaxering vid allmän och särskild fastighetstaxering samt genom omräkning. Enligt 1 kap. 7 § FTL skall allmän fastighetstaxering ske vart annat år. De olika taxeringsenheterna indelas i tre grupper och för varje grupp sker taxering . Således taxeras hyreshusenheter, industrienheter, elproduktionsenheter och specialenheter och därefter samt lantbruksenheter och därefter . Senaste allmänna fastighetstaxering för hyreshusenheter m.m. var således . Arbetet med taxeringen av hyreshus och industrier vid den allmänna fastighetstaxeringen pågår . Senaste taxering för småhusenheter var och nästa taxering skall ske . Lantbrukstaxering ägde rum och nästa gång blir . Enligt 1 kap. 8 § FTL skall särskild fastighetstaxering verkställas enligt bestämmelserna i 16 kap. FTL. Sådan taxering skall dock ej ske av taxeringsenhet som taxeras genom allmän fastighetstaxering . För fastigheter som inte skall nytaxeras fastställs det föregående årets taxering oförändrad s.k. formell fastighetstaxering (16 kap.1 § FTL). I 16 kap. 2–5 §§ FTL anges under vilka förutsättningar som ny taxering skall ske. Enligt dessa bestämmelser skall någon av följande tio nytaxeringsgrunder föreligga: 1.Ny- eller ombildning av fastigheten 4.Ändrad byggnadstyp och ändrat ägoslag 5.Ändrad beskaffenhet av byggnader, mark m.m. 7.Ändrad plansituation och ändrat myndighetsbeslut 8.Erlagda anslutningsavgifter och gatukostnader 10.Felaktig taxeringstyp i vissa fall Flertalet av nytaxeringsgrunderna medför obligatoriskt ny taxering. Initiativet till en sådan taxering kommer då genom rapportering från olika myndigheter. Den som vid årets ingång var ägare till fastighet får dock enligt 26 kap. 1 § FTL lämna särskild fastighetsdeklaration rörande fastigheten. Enligt 1 kap. 9 § FTL skall omräkning ske för olika typer av skattepliktiga taxeringsenheter utom industrienheter och elproduktions- enheter. Ett beslut om omräkning skall gälla från ingången av det taxeringsår då sådant beslut fattas till ingången av det taxeringsår då sådant beslut fattas nästa gång. Vid omräkning skall taxeringsvärde bestämmas för varje taxeringsenhet som inte enligt 3 kap. FTL skall undantas från skatteplikt. De nya reglerna trädde i kraft och tillämpades första gången vid fastighetstaxeringen . Enligt 16 A kap. FTL bestäms vid omräkning taxeringsvärdet för en taxeringsenhet genom att det för enheten gällande basvärdet, som fastställs vid allmän eller särskild fastighetstaxering omräknas. För beräkning av omräkningstal skall riket delas in i prisutveck- lingsområden för de olika typerna av taxeringsenheter som är föremål för omräkning. Omräkningstal skall bestämmas för varje prisutveck- lingsområde. Indelningen i prisutvecklingsområde skall ske så att prisutvecklingen har varit likartad för den typ av egendom som ingår i prisutvecklingsområdet. För att prisutvecklingen skall kunna bestämmas med tillfredsställande grad av säkerhet fordras att ett tillräckligt antal köp finns att tillgå inom ett prisutvecklingsområde. Ett prisutvecklingsområde bör kunna sammanfalla med ett eller flera värdeområden men prisutvecklingsområdena skall dock inte behöva vara geografiskt sammanhängande. 1994/95:53 hänvisas till att man vid indelningen i prisutvecklingsområden bör kunna ha som utgångspunkt att dessa områden normalt skall vara så stora att antalet köp av berörda fastighetstyper uppgår till minst 200 st. Omräkningen skall beslutas av skattemyndigheten. Enligt 16 A kap. 7 § FTL skall regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer besluta närmare föreskrifter om indelningen i prisutvecklingsområden och om omräkningstal. Omräkningen tillämpades som ovan nämnts första gången . omräkning har omräkningsförfarandet emellertid utsatts för kritik. Någon ny omräkning för småhus har därför inte skett och omräkningstalen från det året gäller även , 1999 och omräkning. 2.5Taxeringsvärde för småhusenheter – några praktiska exempel Som tidigare nämnts bygger nuvarande taxeringsmodell på att värderingen sker med utgångspunkt i värdefaktorer, dvs. egenskaper som är knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet. Varje fastighet tillhör ett värdeområde, inom vilket värdeförhållandena i allt väsentligt skall vara enhetliga. För varje värdeområde fastställs en värdenivå för byggnaden och ett värde för normaltomten. Det sistnämnda justeras enligt vissa regler beroende på tomtmarkens storlek. När det gäller byggnaden använder man sig av tabeller för att bestämma hur värdefaktorer som t.ex. yta, ålder och standard skall påverka taxeringsvärdet. För att åskådliggöra hur förändringar beträffande de olika värdefaktorerna påverkar taxeringsvärdet skall i det följande redovisas några konkreta exempel. Vidare skall visas hur taxeringsvärdet förändras om samma fastighet skulle ha varit belägen i ett annat värdeområde med en annan värdenivå. Exemplen avser enbart småhus och även om det är utredningens uppgift att göra en översyn beträffande samtliga taxeringsenheter så är det främst när det gäller småhus som de olika värdefaktorernas genomslagskraft på taxeringsvärdet som har diskuterats i den allmänna debatten. Utgångspunkt är ett friliggande småhus i sydvästra . Byggnaden, som är uppförd , har en värdeyta och 35 standardpoäng. Enligt riktvärdeangivelserna är arealen för normaltomten och värdet för normaltomten . Korrigeringsbeloppet för storleksavvikelse är per kvadratmeter enligt tabell. Värdenivån är 5,5 (dvs. ett värde på ) och för åldersinverkan skall SO-tabell 80 användas. Belägenhetsfaktorn är 1,5 för strand och 1,3 för strandnära. Med nu angivna utgångspunkter blir markvärdet och byggnadsvärdet , dvs. Om man – vid i övrigt oförändrade förhållanden – antar att värdeytan endast var skulle byggnadsvärdet uppgå till . Om däremot värdeytan var blir byggnadsvärdet man att diskmaskin inte fanns och således tar bort de två standardpoäng som avser diskmaskin blir byggnadsvärdet . Om man räknar med en sådan låg standardpoäng som 20 blir byggnadsvärdet och om man räknar med en standardpoäng på 65 blir byggnadsvärdet . Om huset hade varit tämligen nybyggt och haft värdeår 1992 blir byggnadsvärdet . Hade däremot huset varit äldre och haft värdeår 1960 blir byggnadsvärdet . Om fastigheten haft ett strandnära läge hade markvärdet blivit och om fastigheten haft strandläge hade markvärdet blivit . Utgår man från att värdenivån endast varit 3,0 hade byggnadsvärdet blivit så lågt som . Om man i stället utgår från att fastigheten varit belägen inom ett värdeområde i med en värdenivå på 7,5 och SO-tabell 95 blir byggnadsvärdet under i övrigt oförändrade förhållanden . Inom det aktuella värdeområdet är normaltomtens värde och korrigeringsbeloppet för storleksavvikelse per kvadratmeter. Markvärdet skulle således bli . Belägenhetsfaktorn för strand är i området 1,6 och för strandnära 1,10. Det innebär att om fastigheten skulle ha strandläge blir markvärdet och om fastigheten skulle ha strandnära läge blir markvärdet Slutligen skall en beräkning göras av hur högt taxeringsvärdet skulle ha blivit om fastigheten hade varit belägen på i . Här är tomterna normalt betydligt mindre än den fastighet som använts som utgångspunkt, men på grund av en regel i 35 c § FTF skall tomtens areal bestämmas till högst två gånger normaltomten. Enligt riktvärdeangivelserna är normaltomten och normalvärdet . Belägenhetsfaktorn för strand är 2,0 och för strandnära 1,4. Värdenivån för småhuset är 5,0 och SO-tabell 90 skall användas. Med dessa utgångspunkter blir byggnadsvärdet och markvärdet , dvs. Om fastigheten har strandläge blir markvärdet . Nedan visas genom en tabell vissa värdefaktorers påverkan på byggnadsvärdet. Vissa värdefaktorers påverkan på byggnadsvärdet 2.6Något om kritiken mot den nuvarande fastighetstaxeringen Den kritik som riktas mot taxeringsvärdena har ofta som utgångspunkt att dessa värden har stigit på ett oacceptabelt sätt på grund av stigande fastighetspriser i områden som blivit attraktiva av olika skäl. är det fråga om områden i t.ex. skärgårdarna som har blivit attraktiva för fritidsboende men det är också fråga om fina områden i framför allt storstäderna. Kritikerna menar att hänsyn i alltför stor utsträckning har tagits till ett ganska litet antal försäljningar till extremt höga priser. Kritiken mynnar inte så sällan ut i att det blir svårt eller rent av omöjligt för åretruntboende att bo kvar i vissa områden. En annan kritik av mera generellt slag som riktas mot fastighets- taxeringen är att lekmannainflytandet har minskat. Ett ökat lekmanna- inflytande skulle, menar kritikerna, kunna tas till vara framför allt för att bedöma vilka försäljningar som bör tas med i ortsprismaterialet och vilka som bör uteslutas. Kritik av ett mera detaljerat slag riktas ofta mot indelningen i värdeområden och mot hur olika värdefaktorer påverkar taxerings- värdena. När det gäller värdeområdena menar vissa kritiker att dessa är för små och att därför alltför få försäljningar påverkar de värdenivåer som bestäms. Andra menar att värdeområdena ibland är för stora och att därför värdeförhållandena inom värdeområdet inte är så enhetliga som lagen förutsätter. Det har också framförts till utredningen att ett värdeområde ibland kan omfatta dels mycket attraktiva delar, dels mindre attraktiva sådana, vilket skulle medföra att taxeringsvärdena även i de mindre attraktiva delarna av värdeområdet blir mycket höga. Det förhållandet att justering för säregna förhållanden kan ske först om det säregna förhållandet föranleder att det med ledning av riktvärden bestämda värdet skall höjas eller sänkas med har också föranlett kritik. Man menar att beloppet bör sänkas betydligt. Som skäl har anförts att även en mindre justering får stor ekonomisk betydelse när fastighetsskatten är så hög som den är . När det gäller taxering av småhusenheter har mycket stark kritik riktats mot belägenhetsfaktorn. Krikikerna menar att det är fel att hänsyn bara tas till hur nära stranden som fastigheten är belägen och att man inte beaktar strandens kvalitet. Detta har i vissa kustområden enligt kritikerna medfört att en fastighet som ligger nära en oattraktiv strand får ett högre taxeringsvärde än en fastighet som ligger längre från stranden men har en hänförande sjöutsikt. Kritik har också riktats mot värdefaktorn ålder vid taxeringen av småhusenheter. Det har sagts dels att i ett mycket attraktivt område spelar åldern mycket liten roll, dels att åldersfaktorn borde få större genomslagskraft beträffande byggnader som tillkommit och ligger i ett icke attraktivt område. Det har också framförts att olika typer av utrustning i en byggnad påverkat taxeringsvärdena alltför mycket och att det ibland är godtyckligt vilken typ av utrustning som tillåts påverka taxeringsvärdet. En annan värdefaktor som kritiserats är fastighetsrättsliga förhållan- den. Kritiken går i huvudsak ut på att skillnaderna i taxeringsvärde inom framför allt grupphusområden blir mycket stora för annars likartade enheter, beroende på vilken klass som värderingsenheten hänförs till. I anslutning till bedömningen av fastighetsrättsliga förhållanden har kritik även riktats mot hur indelningen av värderingsenheter i småhus respektive hyreshus sker. När det gäller lantbruk gäller kritiken ofta att priserna och därmed taxeringsvärdena har trissats upp på grund av att personer som inte avser att driva traditionellt jordbruk köper upp mindre gårdar, framför allt i närheten av större städer. Det kan vara fråga om att lantbruken omvandlas till s.k. hästgårdar eller blir bostäder åt penningstarka personer. Vidare har det kritiserats att ortsprismetoden används vid bestämmande av marknadsvärdet av lantbruksfastigheter. Det har framförts att marknadsvärdet i stället bör bestämmas med utgångspunkt av avkastningsberäkningar. Framför allt har det dock gjorts gällande att det i många områden säljs få hela lantbruk och att det därför ofta är svårt att åstadkomma ett fullgott ortsprisunderlag för att kunna bestämma marknadsvärdet. Det har vidare framförts att vid de s.k. tillskottsförvärven är köpeskillingen betydligt högre än vid köp av hela lantbruksfastigheter och att det därför bör övervägas att ortspris- materialet bör gallras med de köp som avser tillskottsförvärv. Kritik riktas också mot att småhusen på lantbruk jämförs med andra småhus och att fördelningen mellan mark och byggnader blir oriktig på så sätt att en alltför stor del av värdet åsätts byggnaderna. När det gäller skogsfastigheter har påpekats att dessa köps till höga priser, där köpen finansieras genom avverkning av skogen, s.k. slaktvärdeköp. När det gäller hyreshusen tar kritiken ofta sikte på att de s.k. krisårgångarna har blivit för högt taxerade och att vederbörlig hänsyn inte tagits till de stora vakanser som ofta förekommer. Kritikerna har framfört att det här ofta är den långa tid som förflyter mellan de allmänna taxeringarna som har visat sig vara ett problem, som omräkningsförfarandet inte har kunnat komma till rätta med de problem som finns när det gäller taxering av hyreshus. Kritik har också riktats mot taxeringen av industrienheter som har att göra med vad som skall anses utgöra byggnad. 3Fastighetstaxeringen i några andra länder Nedan kommer kort att redogöras för systemet för fastighetstaxering i de nordiska grannländerna (med undantag av ). Även den utgående fastighetsskatten kommer i något fall att beröras. Vidare kommer den s.k. Kaliforniamodellen att kort refereras även om denna modell inte behandlar själva fastighetstaxeringen utan i stället är en modell för beräkning av ett alternativt skatteunderlag. 3.2Danmarks system för fastighetstaxering Gällande lag för taxering av fastigheter (lov om vurdering af landets faste ejendomme) i trädde 1995. Lagen innebär att det sker årliga fastighetstaxeringar. hade man en allmän fastighetstaxering . Därutöver skedde en årlig reglering som tog hänsyn till den årliga prisutvecklingen och räknade om värdet i enlighet med denna. Systemet fungerade dåligt och ledde till att det åsatta värdet på fastigheterna steg kraftigt i samband med den allmänna taxeringen. Övergångsregler har gällt för den nya lagstiftningen och först har den nya ordningen helt kunnat genomföras. Målsättningen med den relativt nya lagen har varit att årliga taxeringar skall ge möjlighet till att anpassa fastighetsvärdet till förändringarna i marknadsvärdet på ett jämnt sätt och därmed motverka att det sker en kraftig ökning av värdena vid ett taxeringstillfälle. Lagen innebär förutom införande av årliga taxeringar även förändringar i taxeringsorganisationen samt förändring av överklagandeordningen för den enskilde. 116 Fastighetstaxeringen i några andra länder En annan målsättning med den nya lagen är att det skall ske ett tidigt utskick av det s.k. värderingsmeddelandet samt att detta meddelande skall innehålla tydlig information till fastighetsägarna. Lagen syftar vidare till att bygga upp en ny struktur med ett folkvalt inslag vid taxeringen. Målsättningen har även varit att förbättra värderingen och att överklagandefrekvensen till följd härav skall minska. Bestämmande av fastigheternas taxeringsvärde Värderingen av fastigheterna sker med utgångspunkt i värdet . Taxeringsmeddelandet sänds ut till fastighetsägaren detta år och det innehåller en specifikation av hur det s.k. värderingsrådet har kommit fram till taxeringsvärdet för fastigheten. Åsättandet av taxeringsvärdet sker på grundval av uppgifter i ett befintligt register och fastighetsägaren skall således inte lämna någon deklaration e.d. till myndigheterna. Uppgifter t.ex. om att renovering av fastigheten har ägt rum lämnas således inte av fastighetsägaren. I samband med ägarövergång av en fastighet skall det däremot i princip uppges vilka förändringar som har ägt rum på fastigheten. Uppgifter om fastigheterna fås även genom att uppgifter måste lämnas till ett kommunalt byggregister i samband med ombyggnad av en fastighet. Vid taxeringsarbetet indelas landet i olika värdeområden. Värde- områdena är många, t.ex. finns det 11 värdeområden i . Läget på fastigheten påverkar värdet både på marken och byggnaden. Vid åsättandet av taxeringsvärdet fastställs byggnadsvärdet och markvärdet för fastigheten och det totala värdet fås genom att dessa båda värden läggs samman. Det beräknade värdet är en vägledning till värderingsrådet som fattar de grundläggande taxeringsbesluten. Vid taxeringen beräknas ett värde utifrån fastighetens belägenhet, ålder, storlek och installationer m.m. Denna beräkning görs på grundval av den officiella statistiken över priser för såld egendom. Resultatet av beräkningen är emellertid enbart vägledande för värderingsmyndig- heterna. Värdet korrigeras om värderingsrådet finner att särskilda förhållanden gör sig gällande. Sådana förhållanden kan vara byggnads- mässig kvalitet, belägenhet, miljöförhållanden m.m. Om värderingsrådet finner att sådana förhållanden har betydelse för värdet på egendomen korrigeras värdet för särskilda förhållanden. Det är således värderingsrådet som åsätter fastigheten ett taxeringsvärde. Taxeringsvärdet har betydelse för fastighetsskatten samt för beräkning av förmånsvärdet av egen bostad. Fastighetstaxeringen i några andra länder 117 Markvärdet består av värdet för obebyggd mark. Beträffande friliggande hus, radhus och fritidshus består markvärdet normalt av ett värde beräknat med utgångspunkt i storleken av marken samt värdet av byggrätten. Markvärdet ökar om t.ex. belägenheten är särskilt bra. Från markvärdet får vid beräkningen av fastighetsskatten göras avdrag för utgifter för vissa förbättringar, t.ex. anslutning av vatten och avlopp. Dessa förbättringar medför visserligen en ökning av markvärdet men syftet med avdraget är att denna ökning inte skall ligga till grund för ökad fastighetsskatt. Avdraget bestäms vid den första värderingen efter att arbetet har blivit utfört. Avdraget kan högst sättas till det belopp som förbättringen har kostat. Byggnadsvärdet för friliggande hus, radhus och fritidshus beräknas genom att man multiplicerar våningsytan med ett byggnadsvärde per kvadratmeter. Våningsplanens värde per kvadratmeter varierar beroende på om det är fråga om källarvåning, vindsvåning eller vanlig våningsyta.