sou · GOB334d2 · 2001-01-01 00:00:00 — I omfattas även näringsfastigheter av det anskaffnings- värdebaserade underlaget. Det får till följd att när ett företag byter verksamhetslokaler kan skattekostnaden öka väsentligt. Detta för- hållande medför att företaget skjuter upp bytet till mer ändamålsenlig lokaler. Dessutom är det sannolikt att företag som flyttar mer regel- bundet kommer att hyra sina lokaler snarare än att äga dem. Det anses därför finnas ett behov på nytt införa ett traditionellt marknads- värdebaserat underlag för att eliminera den ekonomiska ineffektivitet som blir följden av att företag stannar kvar i mindre ändamålsenliga lokaler eller i högre utsträckning väljer att hyra dessa20. 20 O´Sullivan, s. 141. O´Sullivan A, Sexton T, Sherffrin S, Property Taxes and tax revolts, The legacy of proposition 13, 1995. Sheffrin S, Sexton T, Proposition 13 in Recession and Recovery, 1998. Schwadron T, mfl, and the tax revolts, Univ. of press 1984. , Fastighetsskatt baserad på anskaffningsvärde, , 1997. Legislative Analyst´s Office, , Improving the Incentives for Property tax Administration, 1997. Teknisk rapport till bostadsrätts- undersökningen Bearbetning av insamlat datamaterial......................................... Kvalitetsanalys av det insamlade datamaterialet........................ Gruppering av datamaterialet ..................................................... Prisindex för omräkning till värdenivå ........................ Redovisning av genomförda beräkningar................................... 6.1 Definition av marknadsvärde för bostadsrättslägenheter......... 6.2 Bostadsrättslägenheternas taxeringsvärde ............................. 6.3 Förändring i nettoskatteuttag ................................................ () har på uppdrag av tagit fram ett omfattande datamaterial med uppgifter avseende överlåtelser av bostadsrätter samt uppgifter om bostadsrättsföreningarnas ekonomi enligt bokslut. Undersökningen om bostadsrättsöverlåtelser är en urvalsundersökning som inkluderar endast bostadsrättsfastigheter som i taxeringen är klassade som hyreshus och ägs av äkta bostadsrättsföreningar. För närmare detaljer om enkätundersökningen se bilaga 7. Det material som kommittén erhållit från SCB är ett råmaterial som måste bearbetas innan det kan användas för beräkningar och analyser. De insamlade och bearbetade uppgifterna avseende överlåtelser av bostadsrätter och föreningarnas ekonomiska förhållanden används för att ge en bild av hur bostadsrättslägenheternas marknadsvärden varierar i beståndet samt för att analysera konsekvenserna av ändrade regler för taxering och beskattning av bostadsrättsfastigheter. I denna bilaga redovisas i avsnitt 2 först de justeringar av data- materialet som vi har gjort. Bortfallet i undersökningen är som framgår av bilaga 7 relativt omfattande och ligger på . Betydelsen av bortfallet beror dock på hur det fördelar sig över den popula tion vi vill undersöka. I avsnitt 3 redovisas därför en kvalitetsanalys av det insamlade bearbetade materialet där vi beaktar bortfallets betydelse samt jämför med andra material. I avsnitt 4 redogörs för hur data- materialet delats in i grupper inom vilka prisbildningen kan anses vara relativt homogen. I avsnitt 5 redovisas hur vi konstruerat prisindex för att kunna räkna om till värdenivå. Slutligen redovisas i avsnitt 6 de antaganden och metoder som ligger till grund för analyserna som redovisas i kapitel 13. Bearbetning av insamlat datamaterial Innan det insamlade datamaterialet används för beräkningar och analys har de insamlade uppgifterna granskats i syfte att upptäcka felaktigheter och orimliga värden. De uppenbara fel eller orimliga värden som upptäcks har korrigerats eller klassats som bortfall. De fall där alla uppgifter avseende förhållandena i föreningen saknas måste klassas som bortfall. När det däremot saknas uppgifter för enstaka variabler kan svarsfrekvensen i vissa fall ökas. SCB har i enlighet med det upp- drag de fått av kommittén endast svarat för uppgiftsinsamling inklusive utformning av enkäten och dataregistrering. SCB har dock gjort en grov genomgång av det insamlade materialet och har för vissa variabler kommenterat angivna uppgifter (se bilaga 7). Med utgångspunkt i denna har vi gjort en grundlig genomgång av de variabler som är aktuella för Det totala antalet överlåtelser i de föreningar i urvalet som svarat på enkäten uppgår till 31 578. Dessa överlåtelser återfinns i totalt 1421 I vår analys ska dock endast de överlåtelser som klassas som marknadsmässiga ingå. Antal marknadsmässiga överlåtelser upp- går till 27 551 och fördelar sig på totalt 1 257 föreningar. Ovan nämndes att svarsfrekvensen för enskilda variabler i vissa fall Detta gäller främst de finansiella variablerna där t.ex. uppgift om tomträttsavgäld saknas i 938 fall. Efter en granskning av de fall där uppgift saknas har vi funnit att det finns goda grunder att anta att det rör sig om föreningar som avstått från att svara på grund av att de saknar Vi har därför i dessa fall ersatt värde saknas med noll. Vi har dessutom gjort ett antal justeringar avseende uppgifter som kan anses vara orimliga. De uppgifter som vi har valt att klassa som orimliga tas inte med i analysen utan beaktas som bortfall. insamlade materialet förekommer dels lägenheter där lägenhetsytan är orimligt liten och dels lägenheter där lägenhetsytan är orimligt stor. finns 4 observationer där lägenhetsytan understiger . Dessutom finns det 5 lägenheter som har mycket stora lägenhetsytor på Mot bakgrund av övriga uppgifter som lämnats angående dessa lägenheter är ytan troligen felaktigt angiven. observationer har därför exkluderats. I vissa fall ingår inte uppvärmning i månadsavgiften utan tillkommer Om så är fallet ska bränsletillägget läggas till I den enkät som sänts ut till de bostadsrättsföreningar som ingår i undersökningen har två frågor avseende Man frågar dels om bränsletillägg finns och dels hur stort bränsletillägget, i de fall det förekommer, är. I de fall uppgift om bränsletillägg förekommer och dess storlek har angivits har vi beräknat bränsletillägget som andel av föreningens årsavgifter för bostäder. Månadsavgiften har sedan räknats upp med den andel som räknats fram. I de fall uppgift om bränsletillägg saknas har vi imputerat ett värde. Detta har gjorts genom att räkna fram ett genomsnittligt bränsle - tillägg per kvadratmeter bostadsyta som sedan läggs till avgiften. Vid samtliga beräkningar har hänsyn tagits till om föreningen har lokaler för vilka uppvärmningskostnader inte ingår i årsavgiften för lokaler. I 190 fall har uppgift om bränsletilläggets storlek angetts och månadsavgiften har därmed kunnat räknas upp med beräknad andel. Dessutom finns det 312 observationer där uppgift om bränsletilläggets storlek saknas och värde imputerats. Vi har även funnit att det i en och samma förening kan finnas motstridiga uppgifter om uttag av avgift. Om en lägenhet i en viss förening har avgift = 0 och det finns motsvarande lägenheter i samma förening som har avgift > 0 har vi valt att borste från de observationer där avgift = 0. Därmed utesluts fem observationer i analysen. I de fall avgiften till föreningen för en lägenhet är noll men det finns uppgifter om att föreningens intäkt från avgifter är positiv har vi valt att bortse från dessa i analysen. Det rör sig om ytterligare 55 observationer som utesluts. För att kontrollera rimligheten i uppgifter avseende ränteutgifter och lån har vi beräknat bruttoräntan som andel av den totala skulden (dvs. summa kortfristiga och långfristiga lån). Vi har då upptäckt vissa extremvärden som vi beaktar som otillförlitliga. Det gäller två för- eningar, totalt 95 observationer, där bruttoräntan som andel av den totala skulden överstiger . Dessa har därför uteslutits ur materialet. Det finns dock inget som tyder på felaktigheter när det gäller att bruttoräntan som andel av den totala skulden skulle vara orimligt låg. Slutligen har vi försökt identifiera observationer för vilka uppgifterna avseende överlåtelsepriset i kombination med avgiften till föreningen framstår som orimlig. Vi har då utgått från en beräknad månadskostnad för lägenheten definierad som summan av avgiften till föreningen och kapitalkostnaden per kvadratmeter.1 För 87 observationer understiger denna månadskostnad per kvadratmeter, medan den i övriga fall överstiger per kvadratmeter. De 87 extremvärdena har vi betraktat som orimliga varför dessa observationer uteslutits ur materialet. Vi har även kontrollerat rimligheten i överlåtelsepriserna. Det finns två lägenheter i vårt datamaterial som har överlåtelsepriser som överstiger per kvadratmeter. Mot bakgrund av övriga uppgifter som lämnats angående dessa lägenheter är överlåtelsepriset troligen felaktigt angivet. Dessa observationer har därför exkluderats. I de analyser som redovisas i kapitel 13 utgår vi från lägenheternas marknadsvärde per kvadratmeter enligt den definition som anges i kapitel 12.4. Marknadsvärdet motsvarar lägenhetens överlåtelsevärde ökat med den andel av föreningens nettoskuld som är hänförlig till lägenheten och minskat med bostadsrättens andel i föreningens övriga tillgångar. Som framhållits i kapitel 12.4, kan det ifrågasättas om marknadsvärdet bör definieras med utgångspunkt i föreningens nominella nettoskuld eller om hänsyn bör tas till eventuella skillnader mellan nettoräntesatsen för föreningens lån och marknadsräntan vid 1 Den beräknade kapitalkostnaden bygger på följande förutsättningar: Låntag- aren förutsätts ta upp lån motsvarande hela marknadsvärdet. Räntesatsen har satts relativt lågt, , för att ta hänsyn till avdrag för räntekostnader. Eftersom kommittén valt att inte ta ställning till denna fråga har vi i analyserna utgått från två alternativa definitioner av marknadsvärdet. Den ena bygger på föreningens nominella nettoskuld medan den andra utgår från en med hänsyn till ränteläget justerad nettoskuld. En närmare beskrivning av hur vi har gjort beräkningarna av marknadsvärdet per kvadratmeter utifrån de två alternativa definitionerna ges i avsnitt 6.1. Liksom beträffande månadskostnaden finns i materialet vissa observationer för vilka de angivna uppgifterna resulterar i orimligt låga marknadsvärden. Dessa observationer har därför också uteslutits ur materialet. Gränsen för vad som kan anses vara ett rimligt marknadsvärde per kvadratmeter har satts till per kvadratmeter. Då vi utgår från den nominella nettoskulden faller 398 observationer bort vilket betyder att datamaterialet i detta fall består av 26 900 överlåtelser. Dessa överlåtelser fördelar sig på totalt 1 248 föreningar. Om vi istället utgår från en med hänsyn till ränteläget justerad nettoskuld faller 548 observationer bort vilket reducerar datamaterialets omfång till 26 750 överlåtelser fördelade på 1 238 föreningar. De två definitionerna av marknadsvärdet resulterar alltså i två olika datamaterial. Skillnaden mellan de två bearbetade data- materialen är dock marginell. Det bör påpekas att trots att ett relativt stort antal observationer av olika skäl fallit bort har endast 9 respektive 19 föreningar fallit bort av totalt 1 257 föreningar. Om inget annat anges baseras de beräkningar som redovisas i denna bilaga på det datamaterial som utgår från den nominella nettoskulden och som omfattar 26 900 observationer. 3Kvalitetsanalys av det insamlade data- materialet Som tidigare nämnts är bortfallet relativt omfattande och uppgår till . Betydelsen av ett bortfall av denna storlek beror dock på hur det fördelar sig över den population vi vill undersöka. I vårt fall befarades i vissa områden av olika skäl ett större bortfall varför man valde att överrepresentera dessa i urvalet. Detta gäller främst storstäder och större kommuner. Av bilaga 7 framgår att det största bortfallet återfinns i just dessa områden vilket gör att det ser ut som om dessa är dåligt representerade. Så behöver dock inte vara fallet eftersom de är överrepresenterade i urvalet. För att få svar på om vårt material, trots bortfallet, är representativt har vi gjort vissa jämförelser med andra material. De två material som vi jämför med är SCBs intäkts- och kostnadsundersökning 1997 (IKU) som har uppgifter över genom- snittliga taxeringsvärden per kvadratmeter samt uppgifter från Mäklar- samfundet över överlåtelsepriser per kvadratmeter 1997. Eftersom överlåtelserna i vårt material är relativt jämnt fördelat över den studerade perioden, 1996-98, kan de anses spegla värdenivå. För att kunna räkna upp vårt datamaterial till populationsnivå har vi tagit fram vikter. I urvalet förekommer s.k. övertäckning vilket betyder att individer som inte tillhör den population vi avser undersöka har kommit med. Vid beräkning av populationsvikter har vi utgått från att övertäckningen i bortfallsstratum är procentuellt sett lika stor som i svarssratum, dvs. IKU är en urvalsundersökning som bl.a. innehåller uppgifter om totalt taxeringsvärde och total yta för bostadslägenheter som vi kan använda för att räkna fram ett jämförbart taxeringsvärde per kvadrat- meter bostadsyta. Uppgifterna i IKU ligger på en relativt hög aggreg- eringsnivå. Jämförbara uppgifter finns för riket som helhet, , samt övriga kommuner med mer respektive mindre än 75 000 invånare. Tabell 3.1 Genomsnittliga taxeringsvärden per kvadratmeter 1997 för- delade på regioner, kronor Anm: Taxeringsvärdet inkluderar såväl bostäder som lokaler. Av tabell 3.1 framgår att det totala taxeringsvärdet enligt vårt datamaterial uppgår till ca vilket sammanfaller med uppgiften enligt IKU. När vi sedan jämför genomsnittligt taxeringsvärde per kvadratmeter för olika regioner finner vi vissa skillnader. För riket som helhet ligger de genomsnittliga taxeringsvärdena per kvadratmeter baserade på uppgifter från IKU något högre än i vårt datamaterial. Skillnaden i genomsnittligt taxeringsvärde per kvadratmeter mellan de olika datamaterialen är dock inte anmärkningsvärt stor i någon av de ovan nämnda grupperna. sammanställer statistik över genomsnittliga över- låtelsepriser per kvadratmeter på kommunnivå. Dessutom kan man få uppgifter om genomsnittliga överlåtelsepriser per kvadratmeter för olika stadsdelar i innerstäderna i . Det datamaterial som tillhandahåller är inget urvalsmaterial och innehåller endast ett begränsat antal överlåtelser vilket betyder att en jämförelse med vårt datamaterial måste ske med stor försiktighet. Det bör också påpekas att eftersom materialet endast innehåller överlåtelser som förmedlats av mäklare är det troligt att lägenheter med låga överlåtelsevärden är underrepresenterade. Genom att skapa en vikt definierad som antal enheter i material delat med antal enheter i den totala populationen kan vi räkna fram genomsnittsvärden avseende hela populationen. Dessa värden kan jämföras med motsvarande populationsuppräknade genomsnittsvärden från vårt egna material. På grund av för få antal observationer kan vi inte göra någon jämförelse på kommunnivå. Däremot kan vi dela in datamaterialet i olika regioner och beräkna genomsnittliga överlåtelsepriser per kvadratmeter för dessa. Tabell 3.2 Genomsnittliga överlåtelsepriser per kvadratmeter 1997 för- delade på regioner, kronor Tabell 3.2 visar att för riket som helhet skiljer sig det genomsnittliga överlåtelsepriset per kvadratmeter i princip inte alls åt mellan mäklar- data och vårt datamaterial. Detsamma gäller för . För ligger det genomsnittliga överlåtelsepriset per kvadratmeter något lägre i vårt datamaterial. Det genomsnittliga överlåtelsepriset för ligger däremot högre i vårt material. Eftersom bortfallet i vår undersökning är särskilt stort i kan det också vara av intresse att jämföra uppgifter över genomsnittliga överlåtelsepriser per kvadratmeter för olika stadsdelar och jämfört med motsvarande uppgifter i vårt material. Tabell 3.3 Genomsnittliga överlåtelsepriser per kvadratmeter 1997 för- delade på stadsdelar/områden i , kronor Av tabell 3.3 framgår att de genomsnittliga överlåtelsepriserna i de två förortsområdena Västerort och Söder om ligger lägre i vårt material jämfört mäklardata. Även genomsnittet för är högre i mäklardata än i vårt material. Genomsnittet för ligger dock högre i vårt datamaterial, medan värdena för och är i stort sett lika i de två datamaterialen. Sammanfattningsvis visar dessa jämförelser avseende genomsnittliga taxeringsvärden och överlåtelsepriser per kvadratmeter inte på några systematiska skillnader mellan de två datamaterialen. Vår slutsats är därför att vårt material, trots bortfallet, är tillfredsställande representativt. Prisbildningen på bostadsrättsmarknaden skiljer sig åt mellan olika delar av beståndet och olika delar av landet. Utifrån fastigheternas läge och ålder (värdeår) har datamaterialet därför delats in i grupper inom vilka prisbildningen kan antas vara relativt homogen. När det gäller värdeår görs indelning i följande 6 grupper: Här ingår krisårgångarna (1987-93) När det gäller områdesindelningen har vi först delat in materialet efter den församling där fastigheten är belägen. Därefter ha vi delat in församlingarna i grupper inom vilka värdeförhållandena kan förmodas vara likartade. Denna indelning har, för alla församlingar utom de som är belägna i , och Malmös innerstäder, grundats på uppgifter avseende den genomsnittliga taxeringsvärdenivån för småhus i respektive församling.2 Tanken är att dessa genomsnitt speglar den allmänna marknadsvärdenivån för ägda bostäder i församlingen. Utifrån detta material har vi delat in alla församlingar utom de tre storstadsområdenas innerstäder i fyra grupper. Församlingar i grupp 1 har högst taxeringsvärde per kvadratmeter, därefter kommer grupp 2, 3 och 4 i fallande ordning. I grupp 1 ingår, förutom och församlingarna Rytterne i och på , endast församlingar i . Antalet småhus i storstädernas innerstadsförsamlingar är emellertid för litet för att samma indelningsmetod ska kunna tillämpas på dessa. Som innerstadsförsamling definieras de församlingar som har småhus. Med hänsyn tagen till materialets omfattning och graden av hetero- genitet i värdenivåerna har vi inte ansett det befogat att dela upp respektive Malmös innerstadsförsamlingar ytterligare. De har därför samlats i två separata grupper. innerstadsför- samlingar har emellertid tillräckligt många föreningar och prisbildningen är tillräckligt heterogen för att ytterligare en indelning kan vara befogad. har därför delats upp i två delar. Del 1 omfattar , och och del 2 , och . Indelningen grundas på det genomsnittliga marknadsvärdet per kvadratmeter för bostadsrätts- lägenheter i respektive församling. Definitionen av bostadsrättslägen- heternas marknadsvärdet återkommer vi till i avsnitt 6.1. Det genom- snittliga marknadsvärdet per kvadratmeter ligger högst i församlingar i 2 Uppgifter avseende den genomsnittliga taxeringsvärdenivån för småhus på församlingsnivå härstammar från SCB. och allra högst är det i del 1. Församlingar i har i genomsnitt högre marknadsvärde per kvadratmeter än församlingar i . Totalt sett kommer vi att ha 8 områdesgrupper fördelade på 4 stor- stadsgrupper och 4 grupper avseende församlingar utanför stor- städernas innerstadsområden. För de senast nämnda grupperna presen- teras i bilaga 1 en lista över de församlingar som ingår i respektive grupp. Det bör dock påpekas att många församlingar i landet saknas i listan eftersom alla församlingar inte finns representerade i vårt data- material. Övriga delar av , , Församling där taxeringsvärde för småhus1>588 000 kr d:o där taxeringsvärde för småhus d:o där taxeringsvärde för småhus d:o där taxeringsvärde för småhus < 1 Avser det genomsnittliga taxeringsvärdet för småhus med boyta Områdesgrupperna kombineras sedan med värdeårsindelningen. Det visar sig att det för vissa kombinationer finns för få föreningar varför vi måste slå samman vissa grupper ytterligare. Detta gäller såväl områdes- grupperna som värdeårsindelningen. När det gäller församlingar i och Malmös innerstäder har vi inte några uppgifter för perioden , dvs. miljonprogrammet, vilket betyder att vi inte kan uttala oss om dessa. Detta gäller även församlingar i prisgrupp 1 där vi endast har uppgifter för 7 föreningar vilket är alldeles för få för att vi ska kunna uttala oss om denna grupp. Indelningen utifrån fastighetens läge och ålder i grupper, inom vilka prisbildningen kan anses vara relativt homogen, resulterar i totalt 28 grupper. 5Prisindex för omräkning till värdenivå För att kunna renodla effekten av ändrade principer för taxeringen av bostadsrättsfastigheterna är det väsentligt att vi i den jämförande analysen fastställer skatteunderlaget så att det speglar värdeför- hållandena som de taxeringsvärden, fastställda enligt gällande regler, som jämförelsen utgår från. Vi har då valt att utgå från förhållandena . Det innebär att vi utgår från de taxeringsvärden som allmänna fastighetstaxering enligt gällande regler kan förväntas resultera i. Vårt datamaterial innehåller emellertid endast uppgifter avseende taxeringsvärden. genomförs en allmän fastighetstaxering av flerbostadshus (AFT00). Resultatet av denna taxering är ännu inte färdig. LMV har dock, för kommitténs räkning, tagit fram preliminära uppgifter avseende taxeringsvärdena enligt AFT00 för bostadsdelen i de fastigheter som ingår i vårt material. Dessa taxeringsvärden har sedan legat till grund för den jämförande analys som redovisas i kapitel 13. I tabell 5.1 redovisas förändringen i taxeringsvärdet per kvadratmeter enligt dagens regler , dvs. uppräkningen som sker i och med omtaxeringen (AFT00). Tabell 5.1 Förändring i taxeringsvärde per kvadratmeter enligt dagens regler , dvs. uppräkningen vid AFT00, procent står för ingen uppgift. 1 För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i del 1 och 2 i . 2 För dessa årgångar har ett samlat värde beräknats för innerstadsförsamlingarna i och samt prisgrupp 1. De flesta fastigheterna kommer att få höjda taxeringsvärden vid den allmänna fastighetstaxeringen 2000. De största höjningarna finner vi i de äldre delarna av beståndet i storstädernas innerstäder där median- taxeringsvärdet ökar eller mer. Fastigheter med värdeår efter 1987 belägna utanför kommer dock genomgående att få sänkta eller oförändrade taxeringsvärden. Medan de taxeringsvärden som ligger till grund för vår jämförande analys speglar värdenivå speglar överlåtelsepriserna i vårt material värdeförhållandena –98. För att få jämförbarhet har vi, med hjälp av index som speglar den genomsnittliga värdeutvecklingen på bostadsrättsmarknaden mellan de tre räknat om uppgifterna avseende bostads- rättslägenheternas marknadsvärden så att de speglar värde- nivå. För att beräkna index som speglar den genomsnittliga värde- utvecklingen har vi använt oss av den s.k. hedoniska estimerings- tekniken.3 Mycket kort kan man säga att denna teknik går ut på att man med hjälp av statistisk regressionsanalys identifierar implicita priser på olika egenskaper hos en produkt, i vårt fall bostadsrättslägenheten. Rent praktiskt konstruerar vi prisindex genom att skatta regressionsekvationer där vi låter bostadsrättslägenhetens överlåtelsepris justerat för föreningens förmögenhetsförhållanden bestämmas av ett antal egenskaper hos lägenheten och föreningen samt det år då överlåtelsen ägde rum. Vi utgår från att prisekvationen har en multiplikativ form vilket betyder att den kan uttryckas enligt följande: Pjust = f ( X )elt +e I logaritmisk form får prisekvationen följande utseende: ln Pjust =b ln X + lt + e där Pjust står för bostadsrättslägenhetens överlåtelsepris justerat för föreningens förmögenhetsförhållanden, X är en vektor som beskriver 3 För en genomgång av den hedoniska estimeringstekniken se exempelvis Småhuspriserna i (1986) författad av . egenskaper hos lägenheten och föreningen, t betecknar överlåtelsetidpunkten, och e är en felterm. b och l är parametrar som skattas i samband med estimeringen av prisekvationen.