sou · GOB333d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Eftersom hyreslagen avser ett individu- ellt avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, leder detta till att hyresvär- den måste hänskjuta samtliga individuella hyresavtal till , om en frivillig uppgörelse inte kan nås. 3.2.1Förutsättningar för kollektiva avtal En förhandlingsordning skall uppfylla vissa formkrav. I denna anges ramar och omfattning av förhandlingsskyldigheten. I en förhandlings- ordning kan det även regleras på vilket sätt förhandlingar skall föras. I förarbetena till hyresförhandlingslagen anfördes att lagstiftaren skall vara neutral till hyresgästernas val av intresseorganisation. För att kunna stå som förhandlingsmotpart till hyresvärden ställs vissa formella krav på organisationen. Det skall vara fråga om en juri- disk person; i praktiken är det fråga om en ideell förening. Det skall finnas stadgar och styrelse skall vara utsedd. Föreningen skall ha till uppgift att ta tillvara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Det krävs däremot inte att föreningen skall vara en renodlad hyresgäst- organisation. En studentförening kan exempelvis få uppträda som för- handlingsorganisation. Vanligtvis omfattar en förhandlingsordning hyresvärdens hela lä- genhetsbestånd. Inget hindrar dock att en hyresvärd har flera förhand- lingsordningar med olika hyresgästföreningar. Hyresförhandlingslagen tillåter nu endast en förhandlingsordning per fastighet. Eventuella tvister om förhandlingsordningar avgörs av hyresnämnden. Den enskilde hyresgästen blir bunden av träffade förhandlings- överenskommelser genom hyreskontraktets förhandlingsklausul. Detta innebär att hyresgästen blir bunden av träffade förhandlingsöverens- kommelser även om han inte är medlem i hyresgästföreningen. Det är tillräckligt att hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul. Parterna får inte diskriminera hyresgäster som inte är medlemmar i hyresgästor- ganisationen. För att hyresvärden skall kunna höja hyran genom en förhandlings- överenskommelse, krävs det att hyreskontraktet innehåller en förhand- lingsklausul och att förhandlingsöverenskommelsen grundar sig på gällande förhandlingsordning. En förhandlingsöverenskommelse om hyreshöjning är ett beslut om högsta tillåtna hyra. Det är därför möjligt att ge rabatt till enskilda hyresgäster utan att man behöver träffa för- handlingsöverenskommelse om rabatten. I fråga om höjning av hyran och villkor för gemensamma utrymmen gäller s.k. primär förhandlingsskyldighet för hyresvärden. Detta inne- bär att hyresvärden på eget initiativ måste förhandla med hyresgästor- ganisationen. Hyresvärden kan inte kringgå förhandlingsskyldigheten gentemot hyresgästorganisationen genom att träffa avtal direkt med Om hyresvärden bryter mot den primära förhandlings- skyldigheten är avtalet ogiltigt, dessutom föreligger skadeståndsskyl- dighet gentemot hyresgästorganisationen. Primär förhandlingsskyldighet gäller beträffande hyra, men är in- skränkt till att gälla höjning av hyran. Någon skyldighet att förhandla om hyressänkning finns inte. Förstagångshyror efter ny- och ombygg- nad omfattas inte av primär förhandlingsskyldighet. Det är först när hyresvärden vill höja förstagångshyran som förhandling krävs. Den primära förhandlingsskyldigheten kan genom parternas förhandlings- ordning emellertid vara utsträckt till att även gälla förstagångshyror. För andra frågor som omfattas av förhandlingsordningen föreligger förhandlingsskyldighet på begäran av endera part. Det kan handla om hyresvillkor, gemensamma anordningar i huset och övriga boendeför- hållanden som rör hyresgästerna gemensamt. I hyresförhandlingslagen anges att de förhandlande parterna skall sätta samma hyra för lika stora lägenheter. Regeln är tvingande för hy- resvärden och innebär att om skillnader i hyra förekommer mellan lika stora lägenheter skall dessa kunna motiveras ur bruksvärdessynpunkt. Detta innebär att hyresvärden måste kunna visa att det finns saklig grund för hyresskillnader mellan lika stora lägenheter. Bestämmelsen har främst tillkommit mot bakgrund av att hyresgäs- ter som inte tillhör hyresgästorganisationen inte skall missgynnas vid hyressättningen.63 Regeln innebär att hyresgästen kan tvinga fram en hyressänkning, även om en bruksvärdesprövning inte skulle ge vid handen att hyran för lägenheten i sig är oskäligt hög. En hyresgästorga- nisation som har förhandlingsrätt för ett hus har skyldighet att för- handla för en lägenhet som omfattas av förhandlingsordningen oavsett om hyresgästen är medlem i hyresgästorganisationen eller inte. 3.2.3Lagändringar om förhandlingsordningens omfattning ändrades hyresförhandlingslagen så att det blev tillåtet med mer än en förhandlande hyresgästorganisation i samma hus. Moti- vet var att underlätta för hyresgästorganisationer att kunna konkurrera om hyresgästernas förhandlingsmandat. I förarbetena till lagändringar hävdades att det kollektiva förhandlingssystemet till en del tagit bort den flexibilitet som bruksvärdesregeln i sig har. Ett allmännyttigt bostadsföretags kostnader fördelas i detta system på företagets hela bestånd efter olika principer 1977/78:175 s. 104 f. som företaget och hyresgästföreningen har kommit överens om. Genom att uppgörelserna för det privata beståndet i stor utsträckning följer uppgörelserna för det allmännyttiga beståndet får utbud och efterfrågan ingen eller liten genomslagskraft vid hyressättningen av enskild lägen- het.64 Vidare uttalades att en ordning med flera aktörer på marknaden förutsätts leda till ökad konkurrens och medföra att hyresrätten som upplåtelseform får större utvecklingsmöjligheter, medan nuvaran- de förhandlingssystem försvårar mångfald och konkurrens bland hyres- gästorganisationer och enskilda hyresgäster.65 Det var mot bakgrund av denna argumentation som bestämmelsen om flera förhandlingsordningar för samma hus infördes. En effekt av att ha allmännyttan som förstahandsnorm är den praxis som utvecklats i förhandlingssammanhang, vilket innebär att när förhandlings- överenskommelser träffats för allmännyttans hyror, förs dessa hyror ofta schablonmässigt över till det privata beståndet. Detta försvårar möjligheten att beakta konsumentvärderingar. En konsekvens av de lagändringar som genomfördes om för- handlingsordningens omfattning var att hyresvärden gavs möjlighet att bestämma inflyttningshyran för en ny hyresgäst utan att först iaktta primär förhandlingsskyldighet. ändrades reglerna igen, så att endast en förhandlings- ordning per fastighet är tillåten. Detta innebär att regeln om endast en förhandlingsordning för ett och samma hus återinfördes. Orsaken var att det praktiska förhandlingsarbetet försvårades av att tillåta flera kon- kurrerande hyresgästorganisationer i samma fastighet. I propositionen anfördes: att de praktiska skäl som talar mot att tillåta flera förhandlings- ordningar i ett hus väger tyngre än de principiella skäl som kan åbero- pas för att behålla den nuvarande ordningen ...66 Regeländringarna 1997 innebar vidare att en förhandlingsordning omfattar samtliga lägenheter i fastigheten, även om de inte är uthyrda. Ändringen innebär ett förbud mot fria inflyttningshyror. Därmed kan hyresvärden inte kan ta ut högre inflyttningshyra än den hyra som fast- ställts i förhandlingsöverenskommelse när huset omfattas av förhand- lingsordning. I förarbetena framhölls bl.a. att fria inflyttningshyror sär- skilt kan drabba de ekonomiskt svaga hushållen samt leda till bostads- segregation.67 1993/94:199 s. 54. 1993/94 s. 51. 1996/97:30 s. 44. 1996/97:30 s. 55. 3.2.4Rätt att ställa sig utanför det kollektiva systemet Genom lagändringar 1994 fick enskilda hyresgäster rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Hyresgästen fick rätt att få förhandlingsklausulen slopad i sitt hyreskontrakt och istället själv kun- na träffa avtal med sin hyresvärd. Genom denna förändring gavs en- skilda hyresgäster en reell möjlighet att ställa sig utanför förhandlings- systemet. var hyresgästens möjlighet att få förhandlings- klausulen borttagen ur hyreskontraktet ytterst begränsad. I förarbetena anfördes att hyresgästen skall sättas i centrum och ges valfrihet i så stor utsträckning som möjligt. Hyresgästen måste därför själv kunna välja att förhandla med hyresvärden eller inordnas i det kollektiva syste- met.68 Regeln justerades 1997. Detta innebär att en överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul dels skall vara skriftlig, och dels inte kan träffas förrän hyresförhållandet varat . I de fall hyresgästen valt att ställa sig utanför det kollektiva syste- met finns ingen lagstadgad förhandlingsskyldighet för någon av parter- na. Denna situation var bakgrunden till att det infördes förenklade administrativa regler, den s.k. passivitetsregeln, för hur hyresvärden kan agera på ett förenklat sätt när han vill höja hyran gentemot hyres- gäst som saknar förhandlingsklausul. Passivitetsregeln justerades 1997. Den kan tillämpas i de fastigheter som omfattas av förhandlingsord- ning, och som omfattar hyresavtal som löper . Regeln innebär att hyresvärden enligt vissa uppställda formaliakrav skriftligen måste meddela hyresgästen om den hyreshöjning som begärs. Om hy- resgästen inte vill godta denna måste han göra invändning. I annat fall blir han bunden av hyresvärdens krav. Det är endast om hyresgästen gör invändning som hyresvärden behöver vända sig till hyresnämnden och begära villkorsändring. 3.2.5När de förhandlande parterna inte kommer överens Vid kollektiva förhandlingar har de förhandlande parterna ingen rätts- lig skyldighet att komma fram till något förhandlingsresultat. Om hyresförhandlingarna avslutas utan att en överenskommelse kommer till stånd saknar de förhandlande parterna möjlighet att få 1993/94:199 s. 49. tvisten prövad i hyresnämnden. Partssammansatta centrala förhand- lingsorgan kan komma att pröva en sådan tvist. Hyresmarknadskom- mittén omfattar och . På det privata området finns som omfattar och . Det finns vissa skillnader mellan de båda kommittéernas sätt att arbeta, bl.a. när det gäller vilka fall som kan tas upp till prövning. De allmännyttiga bostadsföretagen och hyresgästföreningarna har i sina förhandlingsordningar åtagit sig en skyldighet att hänskjuta even- tuella tvister till och även följa dess avgö- randen. I hyresförhandlingslagen finns en regel som innebär att om för- handlingarna avslutats utan att en uppgörelse träffats, är det istället de enskilda parterna i hyresförhållandet, dvs. hyresvärden och de enskilda hyresgästerna, som får ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyres- nämnden. Detta innebär i praktiken att utfallet av de kollektiva för- handlingarna även blir normerande vid hyresnämndens bedömning av bruksvärdet för likvärdiga lägenheter. I förarbetena till ändringar av hyresförhandlingslagen övervägdes alternativet att införa särskilda regler som gör det möjligt att föra över en kollektiv förhandlingstvist till hyresnämnden när för- handlingarna strandat.69 Frågan berördes även vid tillkomsten av hyres- förhandlingslagen. Bakgrunden till förslaget var systemets nackdelar när de förhandlande parterna inte är överens. För bostadsföretag med tusentals hyresgäster uppstår betydande svårigheter för såväl bostadsfö- retaget som hyresnämnden att i praktiken kunna genomföra en pröv- ning i hyresnämnden. Hanteringen riskerar att bli resurskrävande och omfattande. Förslaget kom dock inte att genomföras. Orsaken var att man såg en risk för att tyngdpunkten i själva förhandlingsarbetet skulle förskjutas från den fria förhandlingssituationen till den striktare myndighetspröv- ningen. Detta skulle kunna medföra att förhandlingssystemet försvaga- des. Det skall noteras att när hyresnämnden handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyres- gäster får hyresnämnden tillämpa ett förenklat förfarande, som innebär att ett antal lämpliga typfall väljs ut för avgörande. Med ledning av dessa får övriga fall sedan avgöras utan muntlig förhandling. Förutsätt- ningen är att det är uppenbart att sådan förhandling inte behövs. 1983/84:137. 3.2.6Hyresgästens möjlighet till prövning Hyresförhandlingslagen infördes i första hand för att stärka hyresgäs- ternas rättigheter. Förhandlingsarbetet innebär ofta att förhandlingar omfattar ett stort antal lägenheter. Under sådana förutsättningar är det oundvikligt att enstaka lägenheter får en oriktig hyressättning. Det framstår därför som ett naturligt rättssäkerhetskrav att den en- skilde hyresgästen måste ges möjlighet att få en förhandlingsöverens- kommelse prövad, såvitt avser dennes hyresavtal. Detta innebär att hy- resnämnden prövar om bruksvärdeshyran är korrekt för den lägenhet som omfattas av prövningen. I förarbetena till hyresförhandlingslagen anförde departementschefen: En förutsättning för att ett lagbundet kollektivt förhandlingssystem skall kunna godtas bör enligt min uppfattning vara att det i själva sys- temet byggs in tillfredsställande garantier för den enskildes rättssäker- het.70 För att förbättra hyresgästernas rättssäkerhet infördes regler som in- nebär att en enskild hyresgäst för egen del kan begära prövning av för- handlingsöverenskommelsen hos hyresnämnden. Redan innan hyres- förhandlingslagen trädde i kraft hade hyresgästen möjlighet att säga upp hyresavtalet för villkorsändring vid kontraktstidens slut. Eftersom en sådan uppsägning endast kunde göras till kontraktstidens utgång kunde detta innebära att hyresgästen blev skyldig att betala eventuellt felaktig hyra . prövning kan endast avse de hyresvillkor som reg- lerats genom den klandrade förhandlingsöverenskommelsen och som gäller just den klagande hyresgästen. Överenskommelser av kollektiv natur, exempelvis beträffande boendemiljö och fastighetsservice, kan inte prövas. Om hyresnämnden fattar beslut om att sänka hyran, innebär det att hyresgästen har rätt att få tillbaka vad han erlagt för mycket. Hyres- gästens rätt till prövning är tidsbegränsad för att inte skapa ovisshet om vilka hyresvillkor som gäller. Prövning måste därför begäras från det nya villkoret började tillämpas. Om hyresgästen missar tidsfristen för att begära prövning av för- handlingsöverenskommelsen finns även möjlighet att ansöka om vill- korsändring hos hyresnämnden. De ändrade reglerna om villkorsänd- ring som infördes innebär att en villkorstvist numera kan föras till hyresnämnden även under pågående avtalstid. Hyresgästen måste emellertid först skriftligen ha meddelat hyresvärden om den ändring han vill ha av hyresvillkoren. Även om avsikten med meddelandet är 1977/78:175 s. 93. att få till stånd förhandlingar mellan parterna krävs det inte att parterna verkligen förhandlar. Reglerna om villkorsändring är mindre förmånli- ga för hyresgästen eftersom en sådan ändring endast kan begäras efter vissa tidsfrister. 3.3Samspelet mellan bruksvärdes- och hyresförhandlingssystemet I hyresförhandlingslagen regleras på vilket sätt kollektiva avtal får träf- fas mellan hyresvärd och hyresgästorganisation. Dessutom regleras vilka regler som parterna har att rätta sig efter vid dessa förhandlingar för att förhandlingsöverenskommelserna skall bli gällande mot enskilda hyresgäster. Förhandlingssystemet tar främst sikte på förhandling om hyror, men det tillämpas även på samma sätt för andra kollektiva beslut mellan parterna. Bruksvärdessystemet är inget hyressättningssystem eftersom det inte anger hur den grundläggande hyresnivån skall fastställas. Hyres- skillnader mellan lägenheter med olika bruksvärde har inte lagstiftaren eller rättspraxis uttalat sig om. Detta innebär att hyresnämnden inte kan uttala sig om hyresstrukturens skälighet. Det är upp till parterna på hy- resmarknaden att göra en sådan bedömning. kan endast bedöma att en viss hyra är skälig. När hyresförhandlingssystemet infördes ansåg man att det var vik- tigt att förhandlingsrätten omfattade samtliga bostadslägenheter i be- ståndet samt att den hyresgästorganisation som har förhandlingsrätten skall förhandla för alla lägenheter, oberoende av om hyresgästerna är medlemmar eller ej. I förarbetena anfördes: I detta system där hyrorna i olika lägenheter påverkar varandra på grund av objektivt bedömbara faktorer föreligger enligt utredningen ett kollektivt hyresgästintresse att kunna öva inflytande på samtliga lägen- heter i det berörda beståndet. Skulle vissa lägenheter undantas från för- handlingsordningen löper man risken att i strid med bruksvärdesprinci- pen få skilda hyresnivåer för likvärdiga lägenheter.71 Lagstiftaren har således överlåtit tillämpningen av hyressättningen till de förhandlande parterna. De förutsätts träffa överenskommelser som innebär att det objektiva konsumentintresset kommer till uttryck vid hyressättningen. I praktiken har hyresförhandlingssystemet en stark påverkan på bruksvärdessystemet. 1977/78:175 s. 36. temet är nära sammanlänkande med varandra eftersom resultatet av hyresförhandlingarna direkt påverkar bruksvärdessystemets faktiska utfall. Bruksvärdessystemet har kommit att utvecklas från ett individu- ellt skydd för hyresgästen till en ram för kollektiva förhandlingar. Det kollektiva förhandlingssystemet ses som en garanti för den enskilde hyresgästens möjlighet att hävda sin rätt inom bruksvärdessystemets ramar. I systemet finns också en nära koppling mellan hyressättningen för allmännyttan och den privata hyresrätten, genom att allmännyttan har en hyresnormerande roll. Det kollektiva förhandlingssystemet är också lika för allmännyttan och den privata hyresrätten. 4 Allmännyttan som förstahandsnorm I motiven till införandet av bruksvärdesreglerna framhölls att allmän- nyttan på flera sätt hade en viktig roll att spela. Framväxten av ett stort allmännyttigt bestånd skulle bidra till att minska bostadsbristen och därmed skapa bättre balans på bostadsmarknaden. De allmännyttiga företagens hyressättning ansågs inverka dämpande på den allmänna hyresnivån. Vid hyresprövning på bristorter skulle en särskild jämförelse göras med hyran för nybyggda lägenheter. Eftersom det främst var allmännyttan som stod för nyproduktionen, fick dess hyresnivåer därigenom en indirekt betydelse när skäligheten av en be- gärd hyra prövades. När bristortsbegreppet utmönstrades fick all- männyttan denna roll på samtliga orter. Effekten av detta blev dock begränsad. blev allmännyttan förstahands- norm vid all jämförelseprövning i alla marknadslägen. Det främsta mo- tivet till den reformen var att hålla nere hyresnivån med hjälp av all- männyttans självkostnadsbaserade hyror. I detta kapitel diskuteras självkostnadsprincipen och svårigheterna att tillämpa bestämmelsen om allmännyttan som förstahandsnorm i rättspraxis. Avslutningsvis redovisas re- kommendation om hyressättning. Motivet till att ge allmännyttan en roll som förstahandsnorm var att den tillämpar självkostnadsprincipen. Genom att företagen arbetar utan en- skilt vinstintresse kommer hyrorna inte att bli högre än att de täcker direkta kostnader och inbegriper en skälig förräntning på det insatta kapitalet. Tanken om en koppling till allmännyttan presenterades ursprungli- gen i betänkandet Ny hyreslagstiftning där Hyreslagstiftnings- sakkunniga i ett resonemang om risker för orimliga hyreshöjningar framhöll: Därtill kommer att det växande beståndet av allmännyttiga lägen- heter, för vilka bruksvärdet lättare låter sig överblicka, kommer att ha 60 Allmännyttan som förstahandsnorm en stabiliserande betydelse. Detta bestånd kan vid direkt jämförlighet i fråga om bruksvärdet tjäna som norm och vid avvikelser utgöra rikt- punkt för bedömningen.72 I propositionen som låg till grund för bruksvärdessystemet framhöll departementschefen att allmännyttans självkostnadsbestämda hyror otvivelaktigt kommer att inverka dämpande på den allmänna hyresni- vån. Bostadsföretagens relativt begränsade bestånd av lägenheter i stä- dernas centrala delar skulle dock innebära att jämförelseprövningar mer sällan baserades på allmännyttiga företags lägenheter. Kopplingen till allmännyttans självkostnadsbestämda hyror vid jäm- förelseprövning rymmer emellertid en inneboende motsättning. Å ena sidan skall vid fastställande av såväl prövningslägenhetens som jämfö- relselägenheternas bruksvärden helt bortses från produktions-, drifts- och förvaltningskostnader. Å andra sidan skall självkostnadsbestämda hyror tjäna som norm. Det handlar om två principer som svårligen låter sig tillämpas . Det går inte att bortse från självkostnaden om den skall tjäna som norm. Lagstiftaren valde att tillämpa de olika principerna i olika mark- nadslägen. I och med detta fick allmännyttans hyror betydelse främst vid hyresprövning på bristorter. Det var en politiskt avvägning som innebär att självkostnaden faktiskt skulle ha betydelse för jämförel- seprövningen på bristorter, men inte på någon annan ort. När allmännyttans hyror blev förstahandsnorm för alla bostads- marknader aktualiserades återigen det motsägel- sefulla resonemanget. Förändringen motiverades just med självkost- nadsprincipen: Eftersom dessa företag tillämpar självkostnadsprincipen, dämpas därmed den allmänna hyresnivån.73 Det handlade inte längre om att motverka hyresstegring på bristor- ter, utan syftet med reglerna var att dämpa den allmänna hyresnivån. Medlet för detta blev en koppling till hyresnivåerna i det allmännyttiga beståndet. Därmed blev allmännyttans självkostnad en norm för samtli- ga hyror, trots att bruksvärdessystemet inte skulle ta hänsyn till kostna- derna. En tydlig avsiktsförskjutning hade skett, utan att detta närmare kommenterades i förarbetena. Kopplingen till allmännyttans hyror rymmer ytterligare ett problem: Hur skall självkostnaden bestämmas? Jag syftar här inte på vad som 72SOU 1966:14 s. 241. 1974:150 s. 471. Allmännyttan som förstahandsnorm 61 skall ingå i begreppet självkostnad, utan på vilken nivå inom det all- männyttiga företaget som självkostnaden skall beräknas.74 Självkostnaden kan antingen avse det allmännyttiga företaget som helhet eller en enskild fastighet. Konsekvenserna blir självfallet olika beroende på vad som avses. I förarbetena talades om självkostnadsbestämda hyror. Detta uttalande ger ingen närmare vägledning. Inom allmännyttan har grundprincipen alltid varit att tillämpa själv- kostnadsprincipen på företagsnivå. Det är på denna nivå som kostnader och intäkter skall balansera. Förenklat uttryckt skall hyresintäkterna sammantaget täcka företagets samtliga kostnader inklusive behov av konsolidering och utdelning på insatt kapital. Hyresuttaget fördelas sedan på olika lägenheter i enlighet med deras relativa bruksvärde. Det finns en utvecklad modell för att hantera denna fördelning. Konstruktionen och tillämpningen av modellen beskrivs längre fram i detta kapitel. Överenskommelse om såväl det totala hyresuttaget som fördelningen av hyran träffas vid förhandlingar mellan det allmännytti- ga bostadsföretaget och den hyresgästförening med vilken bolaget har avtal om förhandlingsordning. Det är rimligt att anta att lagstiftaren känt till och beaktat detta för- hållande och därmed utformat lagstiftningen mot denna bakgrund. Att allmännyttan drivs efter självkostnadsprincipen har således en däm- pande effekt endast på en övergripande nivå på den allmänna hyresni- vån. Själva jämförelseprövningen görs alltid med ett antal likvärdiga lägenheter. Det är den hyra som gäller för dessa lägenheter som har betydelse för prövningen. Detta innebär att hyressättningen inom all- männyttan är av mycket stor betydelse för utfallet av bruksvärdessys- temet. 4.2Effekter av allmännyttans hyressättning Hyresfördelningen inom allmännyttan innebär att hyresintäkterna från en viss fastighet inte nödvändigtvis motsvarar självkostnaderna för denna fastighet, de kan vara både högre och lägre. 74 Det saknas en allmänt accepterad definition av begreppet självkostnad. Enligt proposition 1968:91 Bih. A innebär självkostnadsprincipen att hyrorna sätts så att de på lång sikt täcker de faktiska kostnaderna. Den praxis som utvecklats inom allmännyttan återfinns i om hyreskalkylering.