sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — För att ta ställning till vad som avses med hav, insjö eller vattendrag bör inom område som ligger utanför detaljplan enligt bestämmelserna i 15 § första stycket naturvårdslagen (1964:822) om strandskydd tillämpas (punkt 3.5 RSV S 1995:17 och punkt 9.5 RSV S 1997:12). Om bestämmelserna om strandskydd skall vara tillämpliga bör således ett vattendrag anses föreligga. RSV rekommenderar att inom plan bör en motsvarande bedömning ske oavsett om strandskydd föreligger eller inte. Naturvårdslagen har ersatts av , som trädde i kraft . Bestämmelserna om strandskydd finns intagna i bl.a. 7 kap. 13 och 14 §§ . Bestämmelsen i 13 § överensstämmer helt med bestämmelsen i 15 § första stycket naturvårdslagen. Bestämmelsen i 7 kap. 14 § motsvarar 15 § andra stycket naturvårds- lagen. gäller således enligt huvudregeln att strandskyddet omfattar det område som ligger mindre än från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd. Vidare får regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer liksom tidigare utvidga området till högst från strandlinjen när det behövs för att tillgodose något av strandskyddets syften. Regeringsrätten har i ett rättsfall haft att pröva frågan om en å utgör vattendrag och om fastigheten därmed skall betraktas som strand- fastighet (RÅ 1997 not 106). RSV tillstyrkte att fastigheten vid en eventuell sakprövning i Regeringsrätten inte skulle betraktas som strandfastighet trots att ån var strandskyddad. Regeringsrätten prövade emellertid inte överklagandet, eftersom justering för säregna förhållan- den hade skett med belopp som motsvarade skillnaden mellan strandfastighet och ej strandfastighet och kammarrättens dom därför inte hade gått klaganden emot. Inför den allmänna fastighetstaxeringen av lantbruksenheter har RSV i föreskrifter (4 kap. 13 § RSFS 1997:9) ändrat dessa i förhållande till de föreskrifter som gällde vid småhustaxeringen på så sätt att med vattendrag avses i regel vad som enligt naturvårds- lagen hänförs till vattendrag. I enlighet med RSV:s föreskrifter bör således en bedömning göras om ett vattendrag föreligger även om bestämmelserna om strandskydd är tillämpliga. rekommendationer bör en liten bäck, ett större dike eller dylikt, som saknar betydelse för tomtmarksvärdet på en intilliggande fastighet inte anses som ett vattendrag (punkt 9.5 RSV S 1997:12). Det är praktiska skäl som gjort att man använt samma begrepp som i naturvårdslagen för att definiera vilka vattendrag som skall anses ha en strand. Naturvårdslagens tillämpningsområde för strandskydd framgår nämligen normalt på kartor hos . Detta gör att det naturligtvis är en fördel att knyta begreppet strand till strandskydds- begreppet. En ytterligare fördel är att man därigenom dels får ett begrepp som är lätt att definiera, dels ett klart avgränsat område inom vilket värdefaktorn speciell belägenhet kan vara aktuell. Enligt utredningens mening är strandskyddsbegreppet således en bra utgångs- punkt för tillämpningen. Det är emellertid viktigt att man i tveksamma fall gör en bedömning huruvida en strand föreligger eller ej. I RSV:s föreskrifter får enligt nuvarande lydelse anses föreligga en sådan ventil som möjliggör att man vid taxeringen kan identifiera mindre vattendrag där man knappast kan tala om att det föreligger en strand. För att en strand skall föreligga vid fastighetstaxeringen bör det således enligt utredningens mening vara fråga om en strandskyddad strand vid hav eller sjöar samt större älvar och åar. Den närmare utformningen bör emellertid som ankomma på RSV att utforma. Hur skall fastighetens läge beaktas? Den skillnad i värde som beror på fastighetens belägenhet vid strand har vid fastighetstaxeringen beaktats på olika sätt. I vissa fall bildar strandtomter ett särskilt värdeområde som därmed består av enbart strandfastigheter. Närheten till strand beaktas även genom att värdefaktorn klassindelas i klasserna strand och strandnära. Vidare kan justering för säregna förhållanden ske. De nuvarande belägenhetsfaktorerna strand och strandnära bygger på vissa avstånd i meter mellan byggnaden på taxeringsenheten och stranden. Det kan dock ifrågasättas om det alltid är ett exakt avstånd i meter som är avgörande för marknadsvärdet. I t.ex. attraktiva kustsamhällen med koncentrerad bebyggelse kan det vara belägenheten i samhället över huvud taget eller en vacker havsutsikt som framför allt påverkar marknadsvärdet och inte avståndet till stranden. Dessutom kan en fastighet med otillgänglig klippstrand vara mycket attraktiv inte beroende på strandläget utan kanske framförallt med hänsyn till den hänförande utsikt som läget erbjuder. Det kan därför i många fall vara svårt att avgöra vilket förhållande som har störst betydelse för marknadsvärdet. Den undersökning som utredningen genomfört i avsikt att belysa vilken betydelse avståndet från stranden har tyder emellertid på att avståndet i kombination med läge och typ av vatten har betydelse för skillnaden i pris. En närmare redogörelse för undersökningen återfinns i bilaga 2. I områden där enstaka eller enbart ett fåtal fastigheter ligger nära stranden kan avståndet dit ha större betydelse. I vissa områden kan nämligen läget längst fram vara av avgörande betydelse för ett högt marknadsvärde och skillnaden i värde mellan dessa fastigheter och bakomliggande ganska stor. De strandlägen som får anses medföra ett högre marknadsvärde i dessa områden är emellertid såväl de fastigheter som ligger i anslutning till stranden och de som har ett strandnära läge. Vid värderingen är det således viktigt att skilja ut dessa fastigheter. Det kan ske genom klassindelning i strand och strandnära fastigheter. Vidare är skillnaden i värde mellan strandfastigheter stor genom att begreppet strand är vidsträckt och kan omfatta allt från mycket attraktiva strandtomter med brygga och badmöjligheter till mycket svåråtkomliga branta stränder eller stränder vid mindre insjöar. Fastigheter i kustområden får generellt sett anses svårvärderade mycket beroende på fastigheternas varierande förutsättningar. Ortspris- materialet kanske inte heller är tillräckligt omfattande för att kunna ge bra ledning vid värderingen. Utredningen har i annat sammanhang framhållit att den schabloniserade värderingen i områden med svårvärderade fastigheter i högre utsträckning än bör kompletteras med annan värdering. Detta torde i hög grad gälla kustområdena. Förutom en förfinad värdeområdesindelning, som belyses närmare i kap. 9, bör därför i dessa områden ökade resurser läggas ned på att komplettera värderingen för att åstadkomma rätt värde på fastigheterna på ett sätt som i vissa fall närmar sig individuell värdering. Ett sätt att förbättra värderingen är enligt utredningen att kombinera den med ökade möjligheter till justering av det riktvärde som räknats fram med ledning av riktvärdeangivelsen. En sådan justering förutsätter emellertid ett yrkande av fastighetsägaren. För att underlätta för fastighetsägaren att framställa ett yrkande om justering bör uppgift därför finnas i deklarationen om förutsättningarna för riktvärdeangivel- sen, eller hur den normala tomten som omfattas av riktvärdeangivelsen för värdeområdet ser ut. Fastighetsägarens uppgifter kan sedan ligga till grund för en samlad bedömning. Enligt utredningens mening bör således, liksom , värdering av fastigheter vid stränder ske genom indelning i värde- områden och klassindelning med tre belägenhetsklasser. Därutöver bör i ökad utsträckning justering av riktvärdet för den enskilda fastigheten kunna ske. Värdering av strand och strandnära fastigheter Fastigheter som ligger samlade, där så gott som samtliga har egen strand och i övrigt är likvärdiga beträffande belägenheten bör, enligt nuvarande regler, indelas i ett eget värdeområde. I detta fall görs således inte en klassindelning. Om någon strandfastighet skiljer sig från den normala strandfastigheten kan i stället justering för säregna förhållanden ske. Justeringsmöjlighet föreligger således även om det säregna förhållandet avser samma belägenhetsfaktor som föranlett värdeområdesindelningen. Genom indelning i värdeområden fångas lägets betydelse för marknadsvärdet upp. Grunden för värdeområdesindelningen är att likartade fastigheter i området skall ha en enhetlig prisbildning. Om det finns ett antal fastigheter belägna nära stranden som kan antas påverka värdet på ett likartat sätt bör detta således beaktas vid värdeom- rådesindelningen. De skillnader som finns exempelvis beroende på att byggnaderna är olika stora skall fångas upp av tabell- och värdeserierna. De övriga skillnader i värde mellan värderingsenheter som kan föreligga måste emellertid fångas upp på annat sätt. Strandfastigheter kan exempelvis vara olika attraktiva beroende på om en fastighet har egen brygga eller ej. I ett värdeområde kan vidare vissa fastigheter ha sandstrand medan andra fastigheter har klippstränder. Vidare kan obebyggda strandtomter vara olika attraktiva beroende på att möjligheterna att bygga på tomterna varierar. Skillnaderna behöver emellertid inte vara stora för att fastigheterna skall anses vara olika attraktiva och därmed ha olika marknadsvärden. Det kan ifrågasättas om man vid värdeområdesindelningen fångar upp de olika marknadsvärden som dessa förhållanden kan föranleda. En möjlighet att förbättra taxeringen i detta hänseende är naturligtvis att förfina värdeområdesindelningen. Därmed avses att fler värdeområden bildas. Detta är emellertid inte alltid möjligt. Utredningen har emellertid i annat sammanhang föreslagit att i svårvärderade områden bör riktvärdekartan kompletteras genom att det klart anges vilken strandkvalitet som normaltomten har för att på det sättet öka möjligheterna att åsätta den enskilda fastigheten ett värde som svarar mot marknadsvärdet (se kap. 9). När det gäller strandfastigheter kan det på riktvärdekartan, eller i den eller de förteckningar som hör till denna anges att riktvärdeangivelsen för mark förutsätter sjöutsikt, badmöjlighet eller dylikt. Som ovan nämnts skulle uppgift härom även kunna tas in i taxeringsförslaget. Därutöver bör skillnaderna i värde mellan strandtomter fångas upp genom att det framräknade riktvärdet på den enskilda fastigheten Detta är visserligen möjligt även genom det nuvarande taxeringssystemet. En hel del kritik har emellertid framförts till utredningen som går ut på att det finns för små möjligheter att justera riktvärdet till följd av olika värdepåverkande faktorer. Utredningen föreslår därför i annat sammanhang vissa förbättringar (se kap. 16). Utredningen framhåller då att möjligheterna att få en justering vid taxeringen bör prövas noggrant. Vidare bör beloppsgränsen för värdein- verkan sättas ned. Utredningen vill emellertid ange vissa riktlinjer beträffande nu aktuella fastigheter för att förbättra möjligheterna att justera värdet om det finns skäl för detta. För att öka möjligheterna att justera riktvärdet är det över huvud taget viktigt att få fram på vilket sätt tomten avviker från normaltomten i området. Ett sätt att få fram dessa avvikelser kan vara att förbättra fastighetsägarens möjligheter att påvisa att värdepåverkande faktorer föreligger på den egna fastigheten. Det kan vara fråga om faktorer som sedan sammantaget eller var för sig kan ligga till grund för en justering. För att få fram dessa faktorer skulle fastighetsägaren kunna ges möjlighet att svara på ett antal frågor rörande tomten. Exempelvis skulle följande frågor kunna ställas till fastighetsägaren: ·Avstånd från huvudbyggnaden till strand ·Otillgänglig strand på grund av exempelvis vass ·Tillgång till egen brygga För att sjöutsikt skall anses föreligga skall det vara fråga om en utsikt som kan antas påverka tomtmarksvärdet. Det kan därför vara av värde att ytterligare uppgifter om utsikten lämnas. Under övrigt skulle fastighetsägaren kunna lämna ytterligare uppgifter om tomten som kan vara av betydelse för värderingen. Exempelvis kan fastighetsägaren vilja komplettera uppgifterna rörande de frågor som besvarats enligt ovan. Det kan röra sig om uppgifter om möjligheten att lägga till med båt vid bryggan. När det gäller obebyggda tomter skulle uppgift om möjligheterna att kunna bygga på tomten vara av värde för värderingen. Det kan naturligtvis bli komplicerat att beakta ett stort antal avvikelser när man skall bestämma värdet. Endast påtagliga avvikelser från normaltomten bör därför föranleda justering. Om exempelvis värderingsenheten inte har sandstrand men detta förutsätts i riktvärdeangivelsen bör riktvärdet för enheten justeras. vidare nämnas att om sjöutsikt ingår i riktvärdeangivelsen skall värdet på värderingsenheten justeras om sjöutsikt inte finns. Inget hindrar naturligtvis att även något mindre avvikelser föranleder justering under förutsättning att de sammantaget påverkar värdet så mycket att justering i enlighet med gällande beloppsgränser kan komma i fråga (jfr kap. 16). Förbättringen vid värderingen består i detta fall av att man tydliggör hur normaltomten ser ut och underlättar därmed för fastighetsägaren att lämna uppgifter om väsentliga skillnader mellan den egna tomten och normaltomten. Vid taxeringen bör en sammantagen bedömning göras av de uppgifter som lämnats. En justering bör därvid kunna ske utan yrkande av fastighetsägaren. Dessa åtgärder föreslås således för att förbättra värderingen av strandfastigheter. Granskningen av dessa fastigheter kommer därmed att kräva ökade insatser hos skattemyndigheten. Kravet på ökade insatser kan emellertid motiveras med att strandfastigheter i attraktiva områden har jämförelsevis höga basvärden och det ställer ökade krav på att basvärdena är rätt beräknade. 2.Klassindelning av strand och strandnära fastigheter Vid klassindelning beaktas värdeskillnaden genom att fastigheten hänförs till en viss klass med avseende på den speciella belägenhetsfaktorn och att varje klass medför en bestämd höjning eller minskning i förhållande till riktvärdet. Klassindelning används i områden där aktuella fastigheter ligger utspridda eller är alltför få för att bilda egna värdeområden. Denna metod lämpar sig för värdefaktorer som lätt kan klassificeras och som har en enhetlig värdeinverkan. För var och en av belägenhetsklasserna skall en belägenhetsfaktor inom intervallet 0,1–9,9 anges i riktvärdeangivelsen. I riktvärde- angivelsen för värdeområdet har exempelvis alla strandfastigheter samma belägenhetsfaktor. I värdeområden där normaltomten är en strandtomt är belägenhetsfaktorn för strand 1. Belägenhetsfaktorn skall utvisa relationerna mellan markvärdet för strand och icke strandtomt. Värdet för strandnära skall sedan ligga däremellan. Till grund för att bestämma belägenhetsfaktorerna strand och strandnära för värdeområdena ligger ett stort statistiskt material som inte endast omfattar ett värdeområde. I exempelvis ingår hela kustområdet i materialet. Det har således antagits att strandfastigheter i detta område är jämförbara. Huruvida belägenhets- faktorn för värdeområdet är rätt beräknad kan således inte kontrolleras genom att enbart titta på köpeskillingsstatistik från värdeområdet. Även om intervallet för belägenhetsfaktorena varierar mellan 0,1 och 9,9 så överstiger emellertid inte den högsta belägenhetsfaktorn i någon del av riket faktorn 3. En strandtomt i ett attraktivt läge kan i förhållande till normaltomten i området således få ett så högt värde. Vid kusten i är belägenhetsfaktorn för strand i många områden 2,00. I det taxeringsförslag, som sänds ut till fastighetsägaren är det ifyllt vilken belägenhet fastigheten har. Denna uppgift är emellertid baserad på fastighetsägarens egen uppgift om klassificering. För nybildade fastigheter måste fastighetsägaren själv ange fastighetens belägenhet. Det kan givetvis i vissa fall vara svårt för en fastighetsägare att ta ställning till om fastigheten utgör strand eller strandnära fastighet. Reglerna för klassificeringen måste därför vara lätta att tillämpa. Vidare bör skattemyndigheten granska klassificeringen med utgångspunkt från att fastighetsägaren kan ha gjort en felaktig bedömning. Skatte- myndigheten kan exempelvis med hjälp av uppgifter från LMV göra en bedömning avseende fastighetens belägenhet. Regeringsrätten har vidare godtagit att kammarrätten i ett mål utan yrkande härom ansett att fastigheten skall klassificeras som strand i stället för ej strand (RÅ 1987 not 762). Man kan inte utesluta att en del av den kritik som riktats mot taxeringen av strandfastigheter kan bero på att strandnära fastigheter felaktigt klassificerats som strandfastigheter men även att vissa fastigheter som egentligen utgör strandnära fastigheter klassificerats som ej strandnära fastigheter. Klassificeringen är viktig med hänsyn till den stora skillnad i tomtmarksvärde som kan föreligga mellan olika klasser. Klassificeringen är även viktig för att ortsprismaterialet skall kunna ligga till grund för värderingen. Genom den definition av strand och strandnära som finns i RSV:s föreskrifter och rekommendationer kan två intilliggande värderings- enheter vid en strand få tomtmarksvärden med stora skillnader. En av huvudbyggnaderna kan ligga från stranden och värderings- enheten därmed klassificeras som strand medan huvudbyggnaden på den andra värderingsenheten ligger från stranden och därmed klassificeras som strandnära. Med identiska byggnader på tomtmarken kan det vara svårt att motivera att en av värderingsenheterna skall ha ett väsentligt högre basvärde. Det kan diskuteras om den nuvarande klassindelningen av läges- faktorn strand bör bibehållas eller utökas med fler klasser. Praktiskt sett kan det emellertid vara svårt att väga in strandens attraktivitet i klassindelningen. Enligt utredningen bör därför attraktiviteten, liksom sjöutsikten, i stället beaktas genom justering av riktvärdet. En värderingsenhet med strandläge kan antas ha ett värde som betydligt skiljer sig från övriga enheter i området. Det får därför anses angeläget att fånga upp de enheter som skall anses utgöra just strandfastigheter. Klassindelningsfaktorn strand bör dock definieras på ett annorlunda sätt än . Utredningen föreslår därför att en värderingsenhet klassificeras som strand om enheten – oavsett avstånd från huvudbyggnaden – sträcker sig fram till strandlinjen. Avgörande för bedömningen bör i första hand vara huruvida värderingsenhetens mark gränsar till stranden. Därigenom undviker man de tröskeleffekter som uppstår när skillnaden i markvärde består av enbart ett metermått. Som strandfastighet bör även, liksom , betraktas värderingsenhet som inte går ända fram till strandlinjen om det mellanliggande området utgörs av naturmark, som inte används för bebyggelse, bil-, park- eller gångväg. I detta fall bör användningen av strandzonen vara avgörande. Det avgörande är därför att strandzonen kan disponeras av fastighetsägaren ensam eller tillsammans med ett fåtal ägare av intilliggande fastigheter. Används det mellanliggande området som en förlängning av den egna fastigheten bör fastigheten således klassificeras som strand. Utifrån dessa hållpunkter bör man således enligt utredningen klassificera en värderingsenhet som strand. För att en värderingsenhet skall klassificeras som strandfastighet bör vidare gälla att byggnaden i vart fall skall vara belägen inom från stranden. En byggnad skulle därmed kunna vara placerad på sådant avstånd till stranden att värderingsenheten förutom tomt kan bestå av mark som faller under allemansrätten. Tomtmarken runt en byggnad bör emellertid, enligt RSV, avgränsas så att i tomten inte ingår mark för vilken allemansrätt gäller. Om bestämt tomtav- gränsningen, bör denna följas vid fastighetstaxeringen (se 2000 s. 39). Om mark på enheten används av allmänheten med stöd av allemansrätten bör detta kunna föranleda en justering av värdet. En justering i detta hänseende förutsätter emellertid att begreppet tomt definieras. Detta begrepp är oklart men kan i vart fall sägas vara ett område som fastighetsägaren kan hävda som privat zon. Något minimiområde som alltid skall vara skyddat som tomt går inte att fastslå. I stället får en bedömning göras utifrån förhållandena i det enskilda fallet. Till tomt bör därför räknas mark som är belägen i anslutning till bebyggelsen och som används för lek och utevistelse samt kommunikationsytor etc. En fastighet med en byggnad som är belägen närmare än från strandlinjen och som därmed skall indelas som strandfastighet kan således ha en mycket stor tomt. Det innebär även att värdet på tomten med beaktande av belägenhetsfaktorn kan bli mycket högt. Det kan givetvis ifrågasättas om en mycket stor tomt i sin helhet skall omfattas av belägenhetsfaktorn. En justering av riktvärdet kan således i sådana fall behöva göras för att korrigera ett för högt tomtmarksvärde. Endast vad som i det aktuella värdeområdet eller i närliggande områden utgör en normalstor tomt bör påverkas av belägenhetsfaktorn. Ett annat problem är hur en strandtomt skall avgränsas när det är fråga om obebyggd tomtmark. För det första blir det aktuellt att använda belägenhetsfaktorn endast när det är fråga om mark som enligt definitionen i 2 kap. 4 § FTL utgör tomtmark. För obebyggd tomtmark inom detaljplanelagt område bör byggrättens placering vara avgörande för om fastigheten skall anses som strandfastighet. Utanför detaljplanelagt område torde det inte finnas obebyggd tomtmark som kan komma att omfattas av belägenhetsfaktorn. Liksom bör attraktiviteten inte vägas in vid klassificeringen utan den bör i stället beaktas vid värdeområdesindelningen och genom justering av riktvärdet. Även i värdeområden som inte enbart består av strandfastigheter varierar naturligtvis strandfastigheternas värde på grund av att de är olika attraktiva. Värderingen av strandfastigheter bör därför även i områden som klassindelats förbättras genom att riktvärdet justeras om en strandtomt avviker från den normala strandtomten i värdeområdet. Det är därför viktigt att fastslå vad som normalt menas med strand t.ex. om detta förutsätter badmöjligheter, möjlighet till båtbrygga eller enbart tillgång till strand. På samma sätt som i områden med enbart strandfastigheter skulle de värdepåverkande faktorerna kunna fångas upp genom frågor till fastighetsägaren såsom beskrivits ovan. Under övrigt skulle fastighets- ägaren i enlighet med vad som sagts ovan kunna upplysa om att mark på värderingsenheten används av allmänheten. Utredningen föreslår därför att deklarationen kompletteras med uppgifter om den normala strandtomten även i dessa områden. Därutöver skall fastighetsägaren svara på frågor som sedan skall ligga till grund för bedömningen av en eventuell justering. Det högre värde som en värderingsenhet kan ha beroende på att den är belägen nära stranden men utan att gränsa till strandlinjen klassificeras som strandnära. De värderingsenheter som bör klassificeras som strandnära är enheter med närhet till strand men som på grund av framförliggande bebyggelse eller mark inte ligger i direkt anslutning till Vid bedömningen om en värderingsenhet skall klassificeras som strandnära bör användningen av strandzonen vara avgörande. Klassificeringen förutsätter således att värderingsenhetens ägare ensam eller tillsammans med andra kan disponera strandzonen. Därutöver bör liksom förutsättas att det finns en gångväg eller annan lämplig väg till stranden. Klassificeringen skulle således kunna göras genom en standardbedömning med olika faktorer inlagda, såsom exempelvis avstånd till strand, gångväg till strand och möjlighet att disponera stranden. I likhet med strandfastigheter bör emellertid förutsättas att huvudbyggnaden på värderingsenheten ligger inom från strandlinjen. För att en värderingsenhet skall klassificeras som strandnära skall således dessa omständigheter föreligga. I deklarationen bör därför frågor tas in för att kunna göra denna bedömning. Klassificeringen medför att värderingsenheten påförs en belägen- hetsfaktor som är bestämd för strandnära fastigheter i värdeområdet.