sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — För det första skall bedöma om intygsgivarna är fristående i enlighet med de krav som ställs upp i 3 § andra stycket. För det andra skall bedöma om de två utsedda intygsgivarna kan anses som fristående i förhållande till varandra. Som utvecklats i allmänmotiveringen är det inte ovanligt att intygsgivarna samarbetar parvis, vilket kan vara fördelaktigt. Men det är inte lämpligt att samma personer ständigt samarbetar. Det är således när bedömer att samma personer har arbetat tillsammans i för stor utsträckning som skäl kan finnas att inte godkänna föreningens val på denna grund. Underkännandet bör i denna situation formuleras så att föreningen är fri att behålla en av de två utsedda intygsgivarna, om fö- reningen så önskar. Om inte godkänner den ena eller någon av de utsedda in- tygsgivarna kan föreningen utse en eller två nya intygsgivare. Ett annat alternativ är att överklaga beslut. Rätten att överklaga fram- går av 11 kap. 5 §. Samma bestämmelser gäller vid utseende av intygsgivare för inty- gande av en kostnadskalkyl. Det framgår av hänvisningen i 5 kap. 3 § till förevarande paragraf. %RYHUNHW VNDOO VH WLOO DWW GHW ILQQV HWW OlPSOLJW DQWDO LQW\JVJLYDUH RFK XW|YD WLOOV\Q |YHU GHUDV YHUNVDPKHW Även om paragrafen är ny är bestämmelserna hämtade från 9 § andra stycket BRF. Överflyttningen till förevarande lag beror uteslutande på införandet av de följande bestämmelserna om intygsgivare, 7 och 8 §§. %HK|ULJKHW VRP LQW\JVJLYDUH InU PHGGHODV GHQ VRP KDU NXQVNDSHU DY VHHQGH I|UHWDJVHNRQRPL IDVWLJKHWVUlWW IDVWLJKHWVHNRQRPL RFK E\JJ YHUNVDPKHW %HK|ULJKHW PHGGHODV I|U YLVV WLG K|JVW WUH nU 9LG DQV|NDQ RP I|UOlQJQLQJ DY EHK|ULJKHWHQ VNDOO %RYHUNHW VlUVNLOW EHDNWD L YLONHQ XWVWUlFNQLQJ V|NDQGHQ KDU YDULW DNWLY VRP LQW\JVJLYDUH Paragrafen är ny. Den tidigare, närmaste motsvarigheten var 10 § BRF. I I|UVWD VW\FNHW anges vilken kompetens en sökande skall ha för att få 304 )|UIDWWQLQJVNRPPHQWDU behörighet av som intygsgivare. Inom vissa ämnesområden skall sökanden ha kunskaper. Kunskaperna skall vara dokumenterade och aktuella. Det är upp till sökanden att ta fram dokumentationen. När det gäller kunskap inom företagsekonomi avses främst kostnads- och intäktsanalys, resultat- och balansanalyser, hyressättning, driftskostna- der, underhållskostnader och kapitalkostnader. Sökanden skall alltså ha kunskaper inom samtliga, angivna områ- den. Det är dock godtagbart att sökanden är särskilt kunnig inom vissa områden men har en något lägre kompetens beträffande de övriga. Enligt DQGUD VW\FNHW skall ett beslut om behörighet som intygsgivare alltid ges . Tiden får aldrig överstiga . I normalfallet bör – liksom enligt dagens praxis – behörighet meddelas . 7UHGMH VW\FNHW avser förlängning av tidigare meddelad behörighet. Naturligtvis gäller alltjämt kraven enligt första stycket. Men skall också beakta huruvida sökanden denne haft behö- righet har varit aktiv. Därvid måste beaktas hur många bostads- rättsprojekt som påbörjats , framför allt i den region där intygsgivaren kan förväntas vara verksam. Kraven på akti- vitet måste ju av självklara skäl relateras till detta. För att kunna bedöma intygsgivarens aktivitet eller kvaliteten på dennes arbete, kan behöva dokumentation från sökanden. Om intygsgivaren inte medverkar till detta, får beslut meddelas på det be- fintliga underlaget. %RYHUNHW VNDOO nWHUNDOOD EHK|ULJKHWHQ VRP LQW\JVJLYDUH I|U GHQ VRP LQWH OlQJUH XSSI\OOHU NUDYHQ HQOLJW I|UVWD VW\FNHW HOOHU LQWH LDNWWDU WLOOE|UOLJ RPVRUJ YLG IXOOJ|UDQGH DY XSSGUDJ DWW OlPQD LQW\J HQOLJW HOOHU NDS 2P GHW NDQ DQVHV YDUD WLOOUlFNOLJW InU %RYHUNHW L VWlOOHW I|U DWW nWHU NDOOD EHK|ULJKHWHQ PHGGHOD YDUQLQJ bU I|UVHHOVHQ ULQJD InU SnI|OMG XQGHUOnWDV Paragrafen som är ny avser nWHUNDOOHOVH av behörighet som intygsgiva- Liksom tidigare (10 § BRF) har denna möjlighet. I föreva- rande paragrafs I|UVWD VW\FNH har dock kriterierna för när skall återkalla behörigheten preciserats. Frågan om återkallelse kan tas upp självmant av . Den kan också initieras genom en formlig an- mälan av t.ex. en bostadsrättsförening, en bostadsrättshavare, en central bostadsrättsorganisation eller ett försäkringsbolag som har meddelat ansvarsförsäkring för intygsgivaren. Enligt I|UVWD SXQNWHQ skall behörigheten återkallas om intygsgivaren inte längre uppfyller kraven enligt 7 § första stycket. Det är alltså när )|UIDWWQLQJVNRPPHQWDU 305 det står klart att intygsgivaren saknar de kvalifikationer som krävs för behörighet som intygsgivare. skall, enligt DQGUD SXQNWHQ, också återkalla behörigheten om intygsgivaren inte iakttar tillbörlig omsorg när denne fullgör upp- drag att lämna intyg. Vilka prövningar intygsgivaren skall göra framgår av 2 § och 5 kap. 3 §. För att återkallelse skall ske skall överträdelsen vara av allvarligt slag. Det kan vara tillräckligt för återkallelse med en enda överträdelse, t.ex. om det framgår att intygsgivaren mot bättre vetande har lämnat intyg beträffande ett projekt där föreningen handlat kriminellt. I andra fall, t.ex. där intygsgivningen mer framstår som slar- vig, kan flera överträdelser krävas för att återkallelse skall ske. När finner att en överträdelse ger anledning till kritik men inte är så allvarlig att återkallelse bör ske skall verket, i enlighet med DQGUD VW\FNHW, i stället meddela intygsgivaren en YDUQLQJ. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas. Ett förhandsavtal skall upprättas skriftligen. I avtalet skall följande an- ges: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostads- rätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott. De beräknade avgifterna för bostadsrätten skall grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen skall YDUD I|UVHGG PHG HWW intyg av två sådana intygsgivare som avses i 3 kap. 3 RFK D . $Y LQW\JHW VNDOO IUDPJn DWW GH L NDON\OHQ OlPQDGH IDNWLVND XSSJLIWHUQD lU ULNWLJD RFK VWlPPHU |YHUHQV PHG WLOOJlQJOLJD KDQGOLQJDU VDPW JMRUGD EHUlNQLQJDU lU YHGHUKlIWLJD RFK NDQ DQWDV YDUD KnOOEDUD. I intyget skall LQW\JVJLYDUQD RFNVn DQJH de huvudsakliga omstän- digheter som ligger till grund för GHUDV RPG|PH RFK YLOND KDQGOLQJDU VRP KDU YDULW WLOOJlQJOLJD I|U GHP. Styrelsen skall hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan avtalet ingås. Intygsgivarnas uppgifter vid intygsgivningen har i DQGUD VW\FNHW preci- serats. Liksom enligt gällande rätt skall intygsgivaren göra samma kontroller och bedömningar när en kostnadskalkyl intygas som när det gäller en ekonomisk plan. Undantag gäller för förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 §. Dessa skall intygas endast beträffande ekonomiska planer. Innebörden av preciseringarna har kommenterats under 3 kap. 2 §. Hänvisningen till 3 kap. 3 och 3 a § innebär att bestämmelserna där om utseende av intygsgivare gäller även inför intygande av en kost- nadskalkyl. Med andra ord gäller bl.a. den nya bestämmelsen om god- kännande av även för dessa fall. 306 )|UIDWWQLQJVNRPPHQWDU Ett WUHGMH VW\FNH har tillkommit. Där finns motsvarande nyhet som vid intygande av ekonomisk plan (se 3 kap. 2 §); intygsgivarna skall ange vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem. I övrigt har endast bestämmelser som tidigare fanns i andra stycket flyttats till det nya tredje stycket. Bostadsrättshavaren får I|UlQGUD lägenheten. HOOHU PHGJLYDQGH L stadgarna NUlYV GRFN RP I|UlQGULQJHQ PHGI|U LQJUHSS L HQ ElUDQGH NRQVWUXNWLRQ HOOHU LQQHIDWWDU LQVWDOODWLRQ HOOHU I|UIO\WWQLQJ DY YnWXWU\PPH WRDOHWW HOOHU N|N Paragrafen behandlar vilka förändringar av lägenheten som bostads- rättshavaren får göra. Enligt gällande rätt går gränsen vid YlVHQWOLJ I|U lQGULQJ. För sådana ändringar krävs antingen tillstånd av styrelsen el- ler att stadgarna medger ändringen. Vad väsentlig förändring innebär är, som utvecklats i allmänmotiveringen avsnitt 13.2.2, något oklart. Klart är att gällande rätt medger rätt ingripande förändringar. Förändringarna har gjorts i första hand för att bestämmelserna skall bli klarare. Eftersom rättsläget är oklart kan det inte uteslutas att änd- ringarna också innebär en viss vidgning av bostadsrättshavarens rätt. Utgångspunkten är nämligen att bostadsrättshavaren har rätt att föränd- ra OlJHQKHWHQ utan tillstånd av styrelsen eller medgivande av styrelsen. Lägenhetsbegreppet är detsamma här som i 12 §. Två undantag finns från huvudregeln att förändringar får göras av lägenheten utan tillstånd eller medgivande. Det ena undantaget avser ingrepp i bärande konstruktioner. Inte varje ingrepp i bärande konstruktioner omfattas av undantaget. Un- dantaget tar sikte på sådana ingrepp som påverkar de bärande egenska- perna. T.ex. omfattas borttagande av en bärande vägg eller försvagande av en sådan vägg genom upptagning av ett valv. Det andra undantaget avser våtutrymmen, toaletter och kök. Med våtutrymme avses ett utrymme där golv och väggar kan förväntas bli utsatta för vatten vid upprepade tillfällen, t.ex. badrum, duschrum och tvättstuga. Gemensamt för våtutrymmen, toaletter och kök är att det finns bl.a. vatten- och avloppsförsörjning. I kök kan det finns gasled- ningar. Omdragningar kan orsaka föreningen bl.a. merkostnader vid framtida omdragningar av gemensamma ledningar. )|UIDWWQLQJVNRPPHQWDU 307 1lU ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ DQYlQGHU OlJHQKHWHQ VNDOO KDQ VH WLOO DWW GH VRP ERU L RPJLYQLQJHQ LQWH XWVlWWV I|U VW|UQLQJDU VRP L VnGDQ JUDG NDQ YDUD VNDGOLJD I|U KlOVDQ HOOHU DQQDUV I|UVlPUD GHUDV ERVWDGVPLOM| DWW GH LQWH VNlOLJHQ E|U WnODV VW|UQLQJDU L ERHQGHW Bostadsrättshavaren lägenheten lYHQ L |YULJW iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och JRWW skick inom eller utan- för huset. Han skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han sva- rar för enligt 12 § andra stycket. 2P GHW I|UHNRPPHU VW|UQLQJDU L ERHQGHW VNDOO I|UHQLQJHQ JH ER VWDGVUlWWVKDYDUHQ WLOOVlJHOVH DWW VH WLOO DWW VW|UQLQJDUQD RPHGHOEDUW XSSK|U VDPW RP GHW JlOOHU HQ ERVWDGVOlJHQKHW XQGHUUlWWD VRFLDO QlPQGHQ L GHQ NRPPXQ GlU OlJHQKHWHQ lU EHOlJHQ RP VW|UQLQJDUQD $QGUD VW\FNHW JlOOHU LQWH RP I|UHQLQJHQ VlJHU XSS ERVWDGVUlWWVKD YDUHQ PHG DQOHGQLQJ DY DWW VW|UQLQJDUQD lU VlUVNLOW DOOYDUOLJD PHG KlQV\Q WLOO GHUDV DUW HOOHU RPIDWWQLQJ VlUVNLOW DOOYDUOLJD VW|UQLQJDU L ERHQGHW 2P bostadsrättshavaren vet HOOHU KDU DQOHGQLQJ DWW PLVVWlQND DWW GHW ILQQV ohyra L HWW I|UHPnO, får GHWWD inte WDV in i lägenheten. Ändringarna i första - tredje styckena innebär att en motsvarighet till bestämmelserna i 25 § hyreslagen om VW|UQLQJDU L ERHQGHW har förts in i Skälen för detta återfinns i allmänmotiveringen, avsnitt 13.2.3. Avsikten är att bestämmelserna om störningar i boendet enligt föreva- rande paragraf skall tillämpas på samma sätt som vid hyresförhållan- Bestämmelsen i I|UVWD VW\FNHW första meningen behandlar sådana störningar i boendet som kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö. Vad som utgör sådana störningar har utförligt behandlats i förarbetena till den motsvarande bestämmel- sen i hyreslagen (prop. 1992/93:115 s. 30 f.). Skäl finns dock att i kort- het här återge vad som där sägs. Det är ett normalt inslag i boendet i flerfamiljshus att det förekommer vissa lindriga störningar som kan sägas ha en viss skadlig inverkan på hälsan. Som ett exempel kan sägas att lekande barn i en lägenhet kan störa sömnen för en granne som har nattarbete. Den typen av störningar får accepteras. När man bedömer vilka störningar som måste accepteras får man söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus skall behöva tåla. Även när det gäller störningar som försämrar bostadsmil- jön blir den allmänna uppfattningen om vad en boende måste tåla i form av störningar av betydelse. Störningar får inte medföra att en bo- ende i den miljön inte kan fungera på vanligt sätt. I allmänhet torde störningar som innebär hälsorisker också innebära en försämring av 308 )|UIDWWQLQJVNRPPHQWDU bostadsmiljön och vice versa. Men i vissa situationer kan det vara så att endast det ena rekvisitet är tillämpligt. Liksom beträffande hyresrätter har reglerna om iakttagande av allt som fordras för bevarande av sundhet m.m. behållits. På samma sätt som angetts för hyresrätter kan det inträffa situationer som reglerna om störningar i boendet inte kan tillämpas på. Exempelvis kan det vara så att en bostadsrättshavares klandervärda beteende inte drabbar andra boende utan föreningens anställda eller en bostadsrättshavare som in- nehar en lokal. Ändringen av "skick" till "gott skick" är en anpassning till hyreslagen. Motsvarande ändring gjordes där för att göra regeln mer lättbegriplig utan att någon ändring i sak var avsedd. Enligt DQGUD VW\FNHW är föreningen skyldig att agera om den känner till att det förekommer störningar i boendet. Föreningen skall då ge bostadsrättshavaren tillsägelse att se till att störningarna upphör. Om bostadsrättshavaren följer tillsägelsen, löper han ingen risk att förlora sin nyttjanderätt. Detta gäller dock, enligt tredje stycket, inte särskilt allvarliga störningar. I 32 § finns föreskrifter om hur en tillsägelse till bostadsrättshavaren kan skickas. Enligt vårt förslag i den paragrafen anses föreningen ha lämnat meddelandet när det sänts i rekommenderat brev till mottaga- rens vanliga adress. Föreningen skall rikta tillsägelsen till den bostadsrättshavare som är ansvarig för störningarna. Bostadsrättshavaren är självklart ansvarig för de störningar han själv förorsakar. Men enligt första stycket tredje me- ningen ansvarar han också för störningar som orsakas av vissa andra personer. Föreningen skall vidare underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Underrättelse behövs en- dast om det är fråga om en ERVWDGVOlJHQKHW. rätter är tanken att socialnämnden genom underrättelsen skall få möj- lighet att medverka till att störningarna upphör eller till att en ny bostad ordnas, se avsnitt 13.2.3. underrättelse till socialnämnden skall inne- hålla uppgift om att en viss bostadsrättshavare är ansvarig för störning- ar i boendet. Bostadsrättshavarens namn, den lägenhet det är fråga om samt vilka störningar som förekommit skall anges. Liksom beträffande tillsägelse till bostadsrättshavaren gäller att underrättelsen till social- nämnden anses lämnad när meddelandet har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress, se 32 §. Beträffande den närmare tidpunkten då socialnämnden skall under- rättas lämnas föreningen, liksom hyresvärden (prop. 1992:93:115 s. 33), viss frihet att göra egna bedömningar. Det normala bör vara att underrättelsen lämnas till socialnämnden som tillsägelsen till )|UIDWWQLQJVNRPPHQWDU 309 bostadsrättshavaren att upphöra med störningarna. Beträffande under- rättelsen och dess betydelse se även 20 a §. Undantagsvis kan dock skäl finnas att dröja något med underrättelsen, t.ex. om föreningen bedömer att störningarna kommer att upphöra i och med tillsägelsen. Det är dock viktigt att socialnämnden inte kopplas in på ett för sent stadi- 7UHGMH VW\FNHW avser störningar som är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning. I dessa fall skall föreningen direkt kunna säga upp bostadsrättshavaren. Varken tillsägelse om rättelse eller un- derrättelse till socialnämnden behövs. En kopia av uppsägningen skall dock skickas till nämnden, om det gäller en ERVWDGVOlJHQKHW. I enlighet med vad som anges i prop. 1992/93:115 är det framför allt i två situationer som det är motiverat att bostadsrättshavaren med ome- delbar verkan kan skiljas från lägenheten. Den ena utgörs av sådana fall när en hyresgäst har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, t.ex. mordbrand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat störningar i boendet eller mot någon annan som bor i fastigheten. Den andra situationen är sådana fall där det kan förutses att en begä- ran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för de närboende. Fram- för allt gäller det särskilt omfattande störningar. Det kan vara fråga om en bostadsrättshavare som inte klarar ett eget boende, kvalificerat drogmissbruk, psykisk sjukdom eller liknande. Ändringarna i IMlUGH VW\FNHW är endast redaktionella. Språkbruket är modernare och innebär i huvudsak en anpassning till utformningen i hyreslagen. En bostadsrättshavare får WLOO DQQDQ I|U VMlOYVWlQGLJW EUXNDQGH upplåta sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra stycket. Samtycke behövs dock inte, 1.om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller 2.om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting. Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket. Ändringen i första stycket första meningen tar sikte på gränsdragningen mellan total sublokation – eller som det brukar kallas andrahandsupplå- telse – och partiell sublokation enligt 8 §. Som utvecklats i allmänmo- 310 )|UIDWWQLQJVNRPPHQWDU tiveringen, avsnitt 14.2.1 har man i praxis lagt tonvikten vid om KHOD lägenheten har upplåtits till annan. Att ett enstaka rum inte har stått till disposition för den till vilken upplåtelsen skett har ansetts tillräckligt för att bedöma upplåtelsen som partiell. Avsikten med ändringen är att slå fast att det avgörande för huruvida det är fråga om andrahandsupp- låtelse är om upplåtelsen har skett för andrahandshyresgästens själv- ständiga brukande av lägenheten. Frågan har utvecklats i allmänmoti- veringen. Det faktum att ett rum har stängts av för den som upplåtelsen skett till är alltså inte tillräckligt för att upplåtelsen skall betraktas som en partiell sublokation. Vid bedömningen av om lägenheten upplåtits för självständigt brukande är sådana omständigheter av betydelse som vilka möjligheter bostadsrättshavaren enligt avtalet har haft att dispo- nera lägenheten eller delar av denna samt i vilken utsträckning detta faktiskt har skett. Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyres- nämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. 7LOOVWnQG skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och före- ningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. 7LOOVWnQ GHW VNDOO EHJUlQVDV WLOO YLVV WLG I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad an- ledning att vägra samtycke. 7LOOVWnQGHW NDQ EHJUlQVDV WLOO YLVV WLG Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan förenas med villkor. Borttagandet av ordet "hela" i I|UVWD VW\FNHW hänger samman med änd- ringarna i 10 §. Det avgörande för om det är fråga om andrahandsupp- låtelse är om bostadsrättshavaren upplåter lägenheten till någon annan för självständigt brukande. I första stycket har kravet på att bostadsrättshavaren inte skall vara i tillfälle att bruka sin lägenhet tagits bort. Ändringen innebär att det är nödvändigt att vid tillståndsprövningen bedöma om bostadsrättshavaren faktiskt kommer att kunna återvända till lägenheten längre fram. Det innebär också att kraven på att bostads- rättshavaren kan visa att denne har ett behov av att komma tillbaka till lägenheten kan sättas lågt. Ändringen påverkar dessutom synen på vad som utgör EHDNWDQVYlU GD VNlO. Utgångspunkten är, som utvecklats i allmänmotiveringen av- snitt 14.2.2, att synen på vad som utgör beaktansvärda skäl bör vara liberal. Beaktansvärda skäl skall t.ex. kunna anses föreligga även om den situation som är skälet till begäran beror på bostadsrättshavarens )|UIDWWQLQJVNRPPHQWDU 311 Men kravet på beaktansvärda skäl innebär en markering av att det finns vissa skäl som trots allt inte kan anses som godtagbara. Vad som främst avses är köp som har skett i rent spekulativt syfte och där bostadsrättshavarens avsikt aldrig har varit att själv använda lägenhe- ten. Även liknande eller helt andra skäl som väger lika lätt kan finnas. Avsikten är inte att hänsyn skall tas till rättspraxis beträffande hyres- rätter. Beträffande hyresrätter anges vissa exempel på beaktansvärda skäl; ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort eller särskilda fa- miljeförhållanden. Och det skall för hyresrätternas del vara sådana eller därmed jämförbara situationer för att beaktansvärda skäl skall anses föreligga. De situationer som anges som godtagbara beträffande hyres- rätter är givetvis godtagbara även beträffande bostadsrätter. Men även andra situationer skall kunna komma ifråga, och det oavsett om de an- ses godtagbara eller inte beträffande hyresrätter. Mot bostadsrättshavarens skäl för att upplåta i andra hand skall vä- gas om föreningen har EHIRJDG DQOHGQLQJ att vägra samtycke. tidigare innebär detta att föreningen kan göra invändningar beträffande hyresgästens personliga kvalifikationer (se prop. 1971:12 s. 128). Vid prövningen kan vidare – även det i enlighet med gällande rätt – hänsyn tas till villkor i stadgarna beträffande medlemskap i föreningen och till föreningens intresse av att lägenheterna inte i alltför stor utsträckning kommer att bebos av andra än bostadsrättshavarna själva. Som utveck- lats i allmänmotiveringen finns flera skäl för att se till att inte alltför många av de boende utgörs av andrahandshyresgäster. Som där också utvecklats är tiden en viktig faktor som måste vägas in. Efterhand som tiden går väger skälen för att tillåta andrahandsupplåtelsen lättare. Ofta kan tidsfaktorn vara viktigare i mindre föreningar jämfört med större. Tiden har alltså betydelse vid bedömningen av om befogad anledning att vägra samtycke föreligger. Detta understryks av att hyresnämnden alltid VNDOO tidsbegränsa tillståndet. Att tidsbegränsning alltid skall gö- ras är en nyhet jämfört med gällande rätt. Det gäller dock endast beträf- fande tillstånd till andrahandsupplåtelser enligt första stycket. De nya bestämmelserna avser både bostadslägenheter och lokaler. Ändringarna i DQGUD och WUHGMH VW\FNHQD är rena följder av den nyss nämnda nyheten att tillstånd enligt första stycket alltid skall tidsbegrän- sas. För tillstånd enligt andra stycket gäller alltså liksom tidigare att tillståndet NDQ tidsbegränsas. Bedömningen av vad som skall anses som befogad anledning att vägra samtycke i fall som avses i andra stycket skall göras på samma sätt som . Ändringarna i första stycket påverkar inte detta. 312 )|UIDWWQLQJVNRPPHQWDU Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra eller tredje stycket. Detta gäller även marken, om sådan ingår i upplå- Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av OHGQLQJ för av- lopp, värme, gas, elektricitet och vatten, försett lä- genheten med OHGQLQJHQ RFK GHQQD WMlQDU IOHU lQ HQ OlJHQKHW 'HW VDPPD JlOOHU YHQWLODWLRQVNDQDOHU För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försum- melse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsrättshavaren brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta. Andra stycket andra meningen gäller i tillämpliga delar om det finns ohyra i lägenheten. I paragrafens andra stycke första meningen har den ändringen gjorts att begreppet "stamledning" har tagits bort. Begreppet anses oklart, se all- mänmotiveringen avsnitt 11.2.3.