sou · GOB395d2 · 2001-01-01 00:00:00 — Det är därför viktigt att beträffande hyressättningen så långt möjligt säkerställa förutsebarhet för och likabehandling av hyresgästerna. Risken för missnöje bland de boende om man inte kan genomskåda grunderna för hyran är också överhängande. Enligt vår mening bör man därför ställa upp ett krav på att grunderna för beräkningen av hyran anges i stadgarna. En sådan ordning är ägnad att motverka de angivna riskerna. Med denna lösning bör man även införa den ordning som gäller för bostadsrätter om det närmare fastställandet av årsavgifterna. Med andra ord bör det vara en uppgift för den kooperativa hyresrättsföreningens styrelse att fastställa hyrorna, om inte något annat har bestämts i stad- garna. Någon frihet att överlåta sin kooperativa hyresrätt till vilket pris som helst föreslår vi inte skall finnas. Därmed behövs ingen motsvarig- het till bestämmelsen för bostadsrättsföreningar avseende situationen att rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt skall vara inskränkt. Vi har i övrigt inte lämnat några förslag om insatser eller avgifter till föreningen som motiverar några avsteg från de i det föregående av- snittet återgivna bestämmelserna för ekonomiska föreningar. Underhållet av föreningens hus Som angavs under bakgrundsavsnittet skall en bostadsrättsförenings stadgar ange de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säker- ställa underhållet av föreningens hus. Den bestämmelsen har ingen di- rekt motsvarighet i föreningslagen. Men enligt 10 kap. 6 § föreningsla- gen skall, i korthet, en ekonomisk förening till reservfond avsätta av den del av föreningens nettovinst för året som inte går åt för att täcka en balanserad förlust. Eftersom medlemsinsatserna i princip är rörliga i en ekonomisk förening är reservfonden, jämte eventuell uppskrivningsfond, det enda egentliga bundna egna kapitalet (Mallmén, , Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 384). Bestämmelserna om reservfond gällde års BRL även för bostadsrättsföreningar. I förarbetena fördes utförliga resonemang i frå- gorna om bestämmelserna om reparationsfond och reservfond borde 216 Föreningens organisation... gälla för bostadsrättsföreningar (prop. 1971:12 s. 142 f.). Departe- mentschefen konstaterade att bestämmelserna i föreningslagen om re- servfond var ett försök att skapa garantier för en viss konsolidering av de ekonomiska föreningarna. Han uttalade följande motivering till var- för regler om sådana fonder inte borde ställas upp för bostadsrättsför- eningar (s. 143). För bostadsrättsföreningarna torde de nuvarande fonderingsreglerna i allmänhet sakna betydelse. Dessa föreningar har nämligen till än- damål att tillhandahålla sina medlemmar lägenheter till självkost- nadspris och redovisar därför i regel inte någon årsvinst. Inte heller tillgodoförs medlemmarna någon ekonomisk gottgörelse. I stället kan ofta en viss kapitalbildning äga rum till följd av amorteringar på fastighetslånen. Från borgenärssynpunkt torde med hänsyn till arten av bostadsrättsföreningarnas verksamhet inte finnas behov av sär- skilda lagregler om avsättningar till reservfond. Däremot ansåg departementschefen alltså att skäl fanns för en regel om skyldighet för bostadsrättsföreningar att avsätta medel för säkerställan- de av underhållet av föreningens hus. Han ansåg att det borde ankom- ma på föreningarna att utforma de närmare reglerna om hur sådan av- sättning skall ske och att grunderna för detta bör framgå av stadgarna. Departementschefens slutsats att reglerna i föreningslagen om av- sättning till reservfond i allmänhet skulle sakna betydelse för bostads- rättsföreningar är överförbara till kooperativa hyresrättsföreningar. Inte heller kooperativa hyresrättsföreningar kan förväntas göra årsvinster. Bestämmelserna om reservfond bygger på att en viss andel av vinsten skall avsättas till fonden. inte med vinst är den alltså inte heller skyldig att avsätta medel till reservfonden. Liksom beträffande bostadsrättsföreningar kan man förvänta sig att en viss kapitalbildning kommer att kunna äga rum i kooperativa hyres- rättsföreningar till följd av amorteringar av fastighetslånen. Detta gäller beträffande kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen. Även beträffande kooperativa hyresrättsföreningar finns skäl för en regel om skyldighet att avsätta medel för säkerställande av underhållet av föreningens hus. Det gäller för föreningar enligt både ägar- och hy- resmodellen. Beträffande bostadsrättsföreningar ansåg alltså departe- mentschefen att föreningarna själva bör bestämma hur stora avsättning- ar som skall göras. Den friheten är än mer nödvändig beträffande ko- operativa hyresrättsföreningar, eftersom regleringen skall gälla både hyresmodellen och ägarmodellen. Behovet av avsättningar för under- håll kommer troligen att vara mindre i föreningar enligt hyresmodellen Föreningens organisation... 217 med litet eller inget underhållsansvar jämfört med andra former av ko- operativa hyresrättsföreningar. Mot bakgrund av det sagda föreslår vi att kooperativa hyresrättsfö- reningar, i stället för att vara skyldiga att avsätta medel till reservfond, skall vara skyldiga att i sina stadgar ange de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Det skall gälla oavsett om föreningen äger huset eller hyr lägenheter i hu- set. Det bör framhållas att det förhållandet att ett författningsmässigt krav på avsättning till reservfond saknas naturligtvis inte utgör något hinder mot att avsättningar görs till reservfond eller annan fond. Betonas bör att det i skattehänseende finns en skillnad mellan ägar- modellen och hyresmodellen. Skillnaden uppmärksammades för övrigt redan i utvärdering 1996:7 Utvärdering av försöksverksam- heten med Kooperativ hyresrätt (s. 32 f.). I korthet innebär detta att fö- reningar enligt ägarmodellen schablonbeskattas. Det faktiska, bokförda resultatet beaktas inte. I stället beräknas en schablonintäkt. Från denna får dras bl.a. ränta på lånat kapital som har nedlagts i fastigheten. Dessa kostnader är ofta större än intäkterna. Någon skattepliktigt intäkt upp- kommer då inte. Avsättning till fonder kan därmed göras med vad som kan uppfattas som obeskattade medel. En förening enligt hyresmodellen beskattas i stället enligt s.k. kon- ventionell metod. Till grund för beskattningen läggs då årets resultat. Avdrag medges inte för avsättning till fonder. Avsättningen måste där- för ske med beskattade medel. Detta har i vissa sammanhang angetts utgöra ett problem. Men som nämndes redan i våra allmänna överväganden lämnar vi inte förslag i skattefrågor. Detta är dessutom en fråga som kräver att man bedömer hela beskattningssituationen för föreningar enligt ägar- respektive hy- resmodellen, innan man tar ställning till om en ändring bör göras. Så- dana överväganden får göras i ett annat sammanhang. 17.2.1Skillnader mellan föreningslagen och BRL En ekonomisk förenings firma skall innehålla orden ekonomisk och förening eller förkortningen ek.för., 14 kap. 1 § föreningslagen. En bostadsrättsförenings firma skall i stället innehålla ordet bostads- rättsförening, 9 kap. 6 § BRL. 218 Föreningens organisation... En ekonomisk förenings firma är skyddad i hela landet. Bostads- rättsföreningars firmor är skyddade endast länsvis. För ekonomiska föreningar finns särskilda bestämmelser för det fall firman skall registreras på flera språk och om bifirma. I BRL finns en uttrycklig bestämmelse att endast en bostadsrättsför- ening eller sammanslutning av bostadsrättsföreningar får använda ordet bostadsrätt eller en sammansättning med detta ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen. Vårt förslag: En kooperativ hyresrättsförenings firma skall innehålla orden kooperativ hyresrättsförening. Denna beteckning skall endast kooperativa hyresrättsföreningar få använda i sin firma eller i övrigt som beteckning för rörelsen. Den som bryter mot detta skall kunna dö- mas till böter. En kooperativ hyresrättsförenings firma skall vara unik och skyddad länsvis. Som en följd av detta skall beslut om sådan ändring av stad- garna att styrelsens säte flyttas från ett län till ett annat få registreras endast om firman skiljer sig från andra registrerade firmor i det nya lä- net. Liksom bostadsrättsföreningar skall kooperativa hyresrättsföreningar vara en särskild form av ekonomisk förening. Vi har i avsnitt 3.2.1 angett de ändamål vi anser bör gälla för kooperativa hyresrättsföre- ningar. De kan sägas vara snävare än ändamålen för vanliga ekonomis- ka föreningar. Enligt vår mening bör därför den avvikelsen göras från föreningslagen att en kooperativ hyresrättsförenings firma i stället för ekonomisk m.m. skall innehålla orden kooperativ hyresrättsföre- ning. På samma sätt som i BRL anser vi att en bestämmelse bör ställas upp om att endast kooperativa hyresrättsföreningar skall få använda kooperativ hyresrätt i sin firma eller i övrigt som beteckning för rö- relsen. Motsvarande har gällt för bostadsrättsföreningar sedan 1930 års BRL. Det motiverades då med att ett förbud hade ställts upp för andra att bedriva verksamhet med de ändamål som gällde för bostadsrättsför- eningar (NJA II 1930 s. 470). Kooperativ hyresrätt skall kunna upplåtas endast av kooperativa hyresrättsföreningar. I sammanhanget bör näm- nas att användning av bostadsrätt i firman av andra än bostadsrättsför- eningar är kriminaliserad, 10 kap. 3 § BRL. Motsvarande bör alltså gälla beträffande användning av orden kooperativ hyresrätt i firman. Föreningens organisation... 219 Fram var, något förenklat, även ekonomiska föreningars firmor skyddade endast länsvis. Utsträckningen till hela landet motive- rades med att kooperationens frammarsch hade lett till att alltfler före- tag med riksomfattande verksamhet hade skapats och att det därför fö- relåg ett praktiskt behov av att utsträcka skyddsområdet (prop. 1986/87:72 s. 72). I sammanhanget bör nämnas att fram var det som registrerade både ekonomiska föreningars och bostadsrättsföreningars firmor. De skäl som anfördes som skäl för att ge ekonomiska föreningars firmor skydd i hela landet torde inte få bärkraft på den absoluta majo- riteten av de kooperativa hyresrättsföreningarna. En nackdel med skydd i hela landet är att möjligheten att anknyta till kvartersnamn och lik- nande blir mindre eftersom kvartersnamn inte är unika i hela landet. Över huvud taget torde principen gälla att skyddet inte bör göras mer omfattande än vad som är praktiskt motiverat. Vi föreslår därför att de kooperativa hyresrättsföreningarnas firmor skall vara skyddade endast länsvis. Enligt vår mening är förhållandena även i övrigt mer lika bostads- rättsföreningarnas förhållanden än övriga ekonomiska föreningars i den här aktuella frågan. Vi föreslår därför att regleringen i BRL av firmafrågorna tas till förebild även i övrigt. I 9 kap. 31 § BRL finns bestämmelser om registreringsmyndighet m.m. I stort sett hänvisas till föreningslagens bestämmelser. Men ett undantag finns. Det hänger samman med att bostadsrättsföreningarnas firmor är skyddade endast länsvis. En ändring av stadgarna att styrel- sens säte skall flyttas från ett län till ett annat får inte registreras hos , om firman inte skiljer sig från andra firmor i det för föreningen nya länet. Eftersom även kooperativa hyres- rättsföreningar skall vara skyddade endast länsvis bör en motsvarande särbestämmelse finnas även för dessa. I 6 kap. föreningslagen finns bestämmelser om den ekonomiska före- ningens ledning. Det är bestämmelser om sådant som hur styrelsen skall vara utformad och när verkställande direktör skall finnas. Dessa bestämmelser gäller, enligt 9 kap. 12 § BRL, också för bostadsrättsför- eningar, dock med tre undantag. 220 Föreningens organisation... Huvudregeln enligt 6 kap. 1 § föreningslagen är i och för sig att föreningsstämman väljer styrelsen. Men en ekonomisk förening kan i sina stadgar föreskriva att delar av eller hela styrelsen skall utses på ett annat sätt. För bostadsrättsföreningar gäller, enligt 9 kap. 12 § 1 BRL, en begränsning av möjligheterna att i stadgarna bestämma annat. Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma. En styrelseledamot i en ekonomisk förening skall enligt huvudre- geln vara medlem i föreningen, 6 kap. 4 § andra stycket föreningslagen. Vissa undantag finns. Bl.a. kan annat föreskrivas i stadgarna. För bo- stadsrättsföreningar finns i 9 kap. 12 § 2 BRL en särskild öppning. Om inte något annat har bestämts i stadgarna, kan en bostadsrättshavares make eller sambo vara styrelseledamot eller suppleant för styrelsele- damot, även om maken eller sambon inte är medlem i föreningen. En ekonomisk förening är skyldig att ha verkställande direktör i vis- sa fall, 6 kap. 3 § föreningslagen. Bl.a. gäller det om antalet anställda överstiger 200 och inte har gett dispens. Kravet på verkställande direktör gäller inte för bostadsrättsföreningar, 9 kap. 12 § 3 BRL. Vårt förslag: Bestämmelserna i 6 kap. föreningslagen om en ekono- misk förenings ledning skall gälla för kooperativa hyresrättsföreningar med ett undantag. Av styrelsens ledamöter skall dock alltid minst två, eller om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma. Någon motsvarighet bör inte införas till undantaget i BRL, för make eller sambo, från kravet att styrelsedamot skall vara medlem i förening- en. Kooperativa hyresrättsföreningar skall inte undantas från bestäm- melserna i föreningslagen om verkställande direktör. Inskränkningen i BRL vad gäller möjligheten att utse styrelseledamöter på annat sätt än genom val vid föreningsstämma infördes . Bak- grunden var följande (prop. 1971:12 s. 81 f.). Rätten att träffa för- handsavtal och uppbära förskott för bostadslägenheter togs bort. De bostadssökande skulle i stället kunna bli medlemmar i föreningen och Föreningens organisation... 221 förvärva bostadsrätt redan när de band sig för en lägenhet i föreningens hus. De som bildade en bostadsrättsförening var ofta andra än de som sedan skulle bo i huset. Genom möjligheterna enligt föreningslagen att i stadgar göra undantag från bestämmelsen att styrelseledamöterna ut- ses genom val på föreningsstämma kunde de som bildade en bostads- rättsförening försäkra sig om majoritetsinflytande. Inskränkningen infördes för att förhindra att den insyn i föreningens angelägenheter som det nya systemet var avsett att ge bostadsrättsha- varna skulle kunna undandras dem genom stadgebestämmelser (ibid). Genom inskränkningen ansågs bostadsrättshavarna vara garanterade viss representation i föreningens styrelse under produktionsskedet. återinfördes möjligheten för bostadsrättsföreningar att ingå förhandsavtal och ta upp förskott. Någon ändring av den här aktuella bestämmelsen gjordes inte. Den kommenterades över huvud taget inte. Men återinförandet av förhandsavtalen torde inte ha inneburit att möj- ligheterna inskränktes att direkt upplåta bostadsrätter på det stadium av byggprocessen som man tänkte sig lagstiftningsärende. Även vid bildande av kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägar- modellen kan det vara aktuellt att nyproducera föreningens hus. Lik- som beträffande bostadsrättsföreningar är det rimligt att anta att ofta andra än de som skall bo i huset kommer att bilda föreningen och byg- ga huset. Tidpunkten för antagande av medlemmar m.m. kommer att kunna variera. Men i den mån detta sker under produktionsstadiet har vi svårt att se skäl för att man inte skulle ge medlemmar i kooperativa hyresrättsföreningar samma förstärkning av möjligheten till medinfly- tande som bostadsrättshavare har. Vi föreslår således att en begränsning motsvarande den som finns för bostadsrättsföreningar beträffande möjligheterna att utse styrelsele- damöter på annat sätt än genom val på föreningsstämma införs för ko- operativa hyresrättsföreningar. Make eller sambo som styrelseledamot När öppningen för make eller sambo som inte är medlem infördes att vara styrelseledamot eller suppleant motiverades detta inte närmare (prop. 1971:12 s. 156). Först och främst bör nämnas att föreningslagen inte hindrar att annan än medlem väljs in i styrelsen. Det som då krävs är en stadgebestämmelse. I bostadsrättsföreningar finns en fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Undantaget torde bygga på föreställningen att medlemmen också innehar en nyttjanderätt till en lägenhet. 222 Föreningens organisation... blir det naturligt med ett generellt undantag för andra personer som bor i den aktuella lägenheten. I en kooperativ hyresrättsförening skall en fast koppling mellan an- delsrätten och nyttjanderätten inte finnas. Därmed kan man i förening- en bl.a. ha flera medlemmar som inte är nyttjanderättshavare. Det fram- står därmed som mindre naturligt med ett generellt undantag från före- ningslagen för make eller sambo. Frånvaron av ett sådant undantag in- nebär givetvis inte något hinder mot att en kooperativ hyresrättsföre- ning i sina stadgar ställer upp ett undantag för makar eller sambor. Kravet på verkställande direktör i vissa större ekonomiska föreningar infördes genom föreningslag. I förarbetena angavs att led- ningsuppgifterna i många ekonomiska föreningar kan vara så omfattan- de och komplicerade att styrelsen inte lämpligen kan sköta såväl över- gripande och långsiktiga frågor som den löpande förvaltningen. Före- ningar av särskilt stor betydelse från ekonomisk och social synpunkt ansågs böra vara skyldiga att utse en verkställande direktör (prop. 1986/87:7 s. 66). Gränsen för skyldigheten drogs, som tidigare nämnts, vid 200 anställda. Undantaget i BRL från skyldigheten att utse verk- ställande direktör motiverades helt kort med att något sådant behov inte hade ansetts föreligga (a.a. s. 282). Vad man antagligen menade var att det inte förekom bostadsrätts- föreningar med så många anställda som 200. Det torde varken ha före- kommit eller förekomma bostadsrättsföreningar med så många anställ- da (se prop. 1979/80:144 s. 77 som hänvisar till Ds Ju 1976:11 samt SOU 2000:2 s. 261). Inget talar för att det kommer att bildas kooperati- va hyresrättsföreningar med fler än 200 anställda. Bestämmelserna kommer därmed inte att ha någon aktualitet för kooperativa hyresrätts- föreningar heller. Men då ser vi inte skäl för att särskilt undanta de ko- operativa hyresrättsföreningarna från bestämmelserna om verkställande direktör i föreningslagen. Det gäller särskilt mot bakgrund av den lag- tekniska utformning som vi har bestämt oss för att föreningslagen skall gälla när inget annat sägs, se avsnitt 19.1. Föreningens organisation... 223 Bestämmelser om föreningsstämma finns i 7 kap. föreningslagen. De bestämmelserna gäller, med tre undantag, även för bostadsrättsför- eningar, 9 kap. 14 § BRL. Undantagen skall behandlas här. Grundprincipen för ekonomiska föreningar är att varje medlem har en röst, 7 kap. 1 § föreningslagen. Annat kan bestämmas i stadgarna. För bostadsrättsföreningar gäller en särskild regel för det fall flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt. Då har de endast en röst, om inte något annat har bestämts i stadgarna. 9 kap. 14 § 1 BRL. Enligt 7 kap. 12 § föreningslagen får en ekonomisk förenings före- ningsstämma bestämma att stämmans befogenheter helt eller delvis skall utövas av särskilt valda fullmäktige. I paragrafen finns sedan yt- terligare bestämmelser om fullmäktige, bl.a. om hur fullmäktige skall väljas. I en bostadsrättsförening får stämmans befogenheter inte lämnas över till fullmäktige, 9 kap. 14 § 2 BRL. Beslut om ändring av stadgarna i en ekonomisk förening finns i 7 kap. 14 och 15 §§ föreningslagen. För bostadsrättsföreningar regleras den här typen av beslut uttömmande i BRL, 9 kap. 14 § 3 och 23 – 25 §§ BRL. Samma huvudregler finns för ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar. Stadgarna kan ändras om samtliga röstberätti- gade i föreningen är ense om det. I annat fall krävs beslut på två på varandra följande föreningsstämmor och att minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman har gått med på beslutet. Samma skärpningar av kraven finns vidare när det gäller beslut om att inskrän- ka en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid föreningens upplösning. Men sedan finns ett antal avvikelser mellan föreningslagen och BRL. I 7 kap. 15 § föreningslagen finns hårdare krav än för andra stad- geändringar för beslut om att öka en medlems förpliktelse att erlägga insatser eller avgifter till föreningen eller om att inskränka medlem- mens rätt till årsvinst. Hårdare krav finns även beträffande ändring som inskränker medlems rätt att återfå insatserna vid utträde o.d. eller för- svårar medlemmens utträde. Dessa bestämmelser har alltså inga direkta motsvarigheter i BRL. Där finns i stället hårdare krav än annars för beslut om ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas. Vidare är ett beslut som inskränker en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare vars rätt berörs har gått med på beslutet. 224 Föreningens organisation... Detsamma gäller för beslut om att införa hembudsklausul för förening- en beträffande lokaler. Vårt förslag: Några särskilda bestämmelser för det fall att flera med- lemmar har en kooperativ hyresrätt gemensamt skall inte finnas. En kooperativ hyresrättsförening skall kunna överlämna förenings- stämmans befogenheter åt särskilt valda fullmäktige. Bestämmelserna i föreningslagen om ändring av stadgar bör gälla även för kooperativa hyresrättsföreningar. Dessutom bör särskilda krav gälla för beslut om ändring av de grunder enligt vilka hyrorna skall be- räknas. Sådana beslut skall vara giltiga om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet skall även vara giltigt om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman har gått med på be- slutet. Flera medlemmar har en kooperativ hyresrätt gemensamt Huvudregeln att flera medlemmar som har en bostadsrätt gemensamt endast innehar en röst infördes genom BRL. Den motiverades kort och gott med att avsteget från föreningslagen framstod som mest ändamålsenligt (prop. 1971:12 s. 159). Vi delar den uppfattningen ur bostadsrättsföreningarnas perspektiv. Det finns en fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Den som inte har en bostadsrätt har i regel inte anledning att vara medlem. I praktiken är det också i regel så att de som är medlemmar också har en bostadsrätt. Vi har i avsnitt 3.2.2 föreslagit att en fast koppling inte skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Det ger bl.a. möjlighet att ord- na kösystem. I t.ex. SKB finns ett stort antal medlemmar som inte har någon hyresrätt. Enligt vår uppfattning är det därför inte naturligt att i författning göra en begränsning av rösträtten motsvarande den som finns i BRL. Det bör framhållas att, om förhållandena är sådana i en fö- rening att begränsningen framstår som lämplig, detta är möjligt att åstadkomma i stadgarna, se 7 kap. 1 § andra stycket föreningslagen. Föreningens organisation... 225 Överlämnande av föreningsstämmans befogenheter Även undantaget för bostadsrättsföreningar beträffande möjligheterna att överlämna föreningsstämmans befogenheter till fullmäktige infördes genom BRL. Enligt departementschefens mening kunde var- ken bostadsrättsföreningarnas medlemsantal eller deras verksamhets- område anses vara av sådan beskaffenhet att det finns skäl att göra av- steg från den grundläggande principen att medlemmarnas rätt att delta i beslut angående föreningens angelägenheter skall utövas på förenings- sammanträde (prop. 1971:12 s. 159). Departementschefens uttalande beträffande medlemsantalet torde avse att bostadsrättsföreningar inte är så stora att representation genom fullmäktige krävs för att kunna genomföra föreningsstämmor. I allmän- het lär kooperativa hyresrättsföreningar inte bli större än bostadsrätts- föreningar. Redan nu finns dock ett undantag.