sou · GOB334d2 · 2001-01-01 00:00:00 — I regel föreskrivs att egendomen skall taxeras på basis av marknadsvärdet. I vissa stater föreskrivs att hela marknadsvärdet skall utgöra taxerings- värdet medan i andra stater endast en viss procent av marknadsvärdet skall utgöra taxeringsvärdet. I de flesta stater värderas mark och byggnad separat. Det är dock endast ett fåtal som har perioder som sträcker sig . Däremot sker i de flesta stater en årlig omräkning av taxeringsvärdena utifrån någon form av index. Skattesatsen bestäms, oftast utifrån vissa delstatliga begränsningar, av de lokala förvaltningarna. Det är vanligt att vissa typer av fastigheter undantas från beskattning. Skattelättnader hänförliga till den skattskyldiges personliga förhållanden förekommer också. I tillämpas en s.k. anskaffningsvärdebaserad beskattning. Så länge fastigheten ägs av en och samma ägare räknas skatteunderlaget, som utgörs av anskaffningsvärdet/köpeskillingen, upp med inflationstakten, dock maximalt . Vid en försäljning är det den nya köpeskillingen som utgör det nya skatteunderlaget för den nye ägaren. Det maximala skatteuttaget för fastigheten begränsades till av skatteunderlaget. Beskattningen av fastigheter i behandlas närmare i bilaga Utvecklingen av kostnader och vissa skatter för flerbostadshus och ägda småhus Uppdraget och avgränsning av uppdraget..................................... Begränsade möjligheter till direkta jämförelser........................... Kostnadernas och skatternas förändring ........... Delkostnadernas relativa betydelse 1989 och 1997...................... Redovisning av kostnadernas och skatternas förändring ............. c) Bostadsrättsföreningar............................................................... har fått i uppdrag av att redovisa kostnadernas och vissa skatters utveckling i flerbostadshus och ägda småhus . Kostnaderna ska dekomponeras så att det framgår hur olika delkostnader har förändrats och i vad mån bostadsanknutna skatter har påverkat kostnadsutvecklingen. Beräk- ningarna bygger på två av undersökningar, Intäkts- och kostnadsundersökningar för flerbostadshus och Bostads- och hyresundersökningen. Alla sifferuppgifter i denna rapport beräknas per kvadratmeter totalyta (för närmare definition, se appendix). Nettokostnaderna har ökat realt i kommunägda bostadsföretag , i privatägda bostadsföretag , i bostadsrättsföreningar och i ägda småhus har nettoutgifterna ökat jämfört med . var nettokostnaderna per kvadratmeter totalyta i kommunägda bostadsföretag , i privatägda bostadsföretag , i bostadsrättsföreningar och i ägda småhus var nettoutgifterna . Ökade skatter svarar ensam för en real förändring med i kommunägda bostadsföretag, i privatägda bostadsföretag och per kvadratmeter totalyta i bostadsrättsföreningar samt med per kvadratmeter bostadsyta i småhusår 1997 jämfört med . Skatternas andel av nettokostnaderna var i kommunägda bostads- företag och , i privatägda bostadsföretag var skatteandelarna respektive , i bostadsrättsföreningar respektive och i ägda småhus var skattens andel av netto- utgifterna respektive . Av totala skatter på i kommunägda bostads- bolag var mervärdesskatt, arbetsgivaravgifter och fastighetsskatt, av totala skatter på i privata bostadsföretag var mervärdesskatt, arbetsgivaravgifter och fastig- hetsskatt, av totala skatter på i bostadsrätter var mervärdesskatt, arbetsgivaravgifter och fastighetsskatt samt av totala skatter på i ägda småhus var fastighetsskatt, mervärdesskatt, punktskatten och arbetsgivaravgifter. Vid en samlad bedömning av kostnadernas och skatternas förändring bör också beaktas andra förändringar som har skett . Vinsten, mätt som skillnaden mellan intäkter och kostnader, har ökat realt i kommunägda bostadsföretag med per kvadratmeter totalyta eller , i privatägda bostadsföretag med eller och i bostadsrättsföreningar med eller med Avskrivningarna har ökat realt i kommunägda bostadsföretag med , i privatägda bostadsföretag eningar jämfört med . I småhus har amorter- Räntebidragen har realt minskat i kommunägda bostadsföretag med , i privatägda bostadsföretag och i bostadsrätts- föreningar jämfört med samt har minskat i Hyres- och avgiftsbortfallet (dvs antalet lediga lägenheter har ökat) har i kronor ökat realt med 1997 jämfört med . I krontal har denna förändringen varit något Hyresbortfallet var realt i bostadsföretag per kvadratmeter och år 1997, i privatägda bostadsföretag respektive och i Hyres- och avgiftsbortfallet kan ses som uteblivna möjliga intäkter. Men om vi teoretiskt beräknar konsekvenserna av en oförändrad vinst, oförändrade avskrivningar och skatter samt ett oförändrat antal lediga lägenheter jämfört med skulle det teoretiskt ha inneburit tillgång till ett extra ekonomiskt utrymme för kommunägda bostads- företag med , för privatägda bostadsföretag med och för bostadsrättsföreningar med per kvadratmeter totalyta. Detta resonemang förutsätter att hyres/avgiftsnivån varit densamma. Uppdraget och avgränsning av uppdraget har fått i uppdrag av att redovisa kostnadernas och vissa skatters utveckling i flerbostadshus och ägda småhus . Kostnaderna ska dekomponeras så att det framgår hur olika delkostnader har förändrats och i vad mån bostadsanknutna skatter har påverkat kostnadsutvecklingen. Effekten av förändringar av löneskatter och momsbreddning ska redovisas och lägenhetsvakansernas betydelse ska analyseras. Utvecklingen av kostnaderna ska också belysas utifrån regionala skillnader och skillnader mellan fastigheter av olika årgångar. Analysen har som källa för uppgifter vad avser flerbostadshus, årliga undersökning Intäkts- och kostnads- undersökningar för flerbostadshusoch för uppgifter vad avser ägda småhus, undersökning vart annat år Bostads- Analysens möjligheter och begränsningar bestäms därmed av de uppgifter som finns i dessa undersökningar. har som delrapport till muntligt redo- visat kostnadsutvecklingen för flerbostadshus. Kostnadsutvecklingen redovisades då perioden 19891997. Kostnaderna redo- visades fördelade efter fyra regionala områden men för privatägda bostadsföretag och för bostadsrätter redovisades också kostnaderna fördelade efter fastigheternas färdigställandeår. I SCB:s undersökning finns för kommunägda bostadsföretag inga kostnadsuppgifter redovisade efter fastigheternas färdigställandeår. Efter diskussion med kommittén har överenskommit att skriftliga rapport av olika skäl avgränsas till att redovisa utvecklingen av kostnaderna och skatterna till enbart två jämförelsetillfällen. som ligger före den stora skattereformen samt då de senaste undersökningsuppgifterna finns tillgängliga. Vidare kommer ingen redovisning att göras av hur kostnaderna och skatterna fördelas efter region och färdigställandeår. Begränsade möjligheter till direkta jämförelser Vid jämförelser av analysens resultatuppgifter mellan såväl olika ägarkategorier i flerbostadshus som mellan flerbostadshus och småhus måste betonas att möjligheterna till direkta jämförelser är begränsade. Främst gäller detta jämförelsen mellan flerbostadshus och ägda småhus. Det är två helt olika undersökningar och med skilda under- sökningssyften. Bostads- och hyresundersökningen som är en urvalsundersökning – redovisar hushållens utgifter för boende medan Intäkts- och kostnadsundersökningen för flerbostadshus redovisar kostnader. Dock bör vissa jämförelser med småhus vara möjligt att göra främst vad gäller utvecklingen av kostnaderna/utgifterna och skatterna men också vad gäller nivån på skatterna. Det är möjligt att periodisera utgifterna och räkna fram kostnaderna för ägda småhus men då kommer vissa antaganden att behöva göras och dessa antaganden blir helt avgörande för utfallet. För ägda småhus kommer därför Bostads- och hyresundersökningens uppgifter om utgifter att användas. Med anledning av olikheter i undersökningsmetod bör även en viss försiktighet iakttagas vid jämförelser av resultaten mellan ägarkategorier i flerbostadshus. De kommunägda bostadsföretagen undersöks med hjälp av en totalundersökningen. För privata bostadsföretag och bostadsrättsföreningar används urvalsmetod. Statistiken för privata bostadsföretag grundas på uppgifter per taxeringsenhet, d.v.s. för endast en del av företaget. För privata bostadsföretag fås därför en tendens till underskattnings av kapitalkostnader, lån, ränteintäkter och kostnader för förvaltning och administration. Vidare begränsas direkta jämförelser av kostnaderna genom att fastigheternas åldersstruktur är olika för respektive ägarkategori. Det privata beståndet har en betydligt större andel äldre fastigheter. av lägenheterna finns i fastigheter som är byggda . Andelen äldre fastigheter, d.v.s. fastigheter byggda , i kommunägda bostadsföretag är och i bostadsrättsföreningar . Men det har skett en omfatt- ande ombyggnation och modernisering så om åldersstrukturen för privata bostadsföretag beskrivs efter värdeår halveras den äldsta åldersgruppen. Kostnadernas och skatternas förändring har det skett stora bostadspolitiska förändringar. Skattereformen 1990/91 innebar att en betydande del av inkomstskatte- sänkningen finansierades med skattehöjningar på boendet. Skatte- effekten vid ränteavdrag begränsades till , fastighetsskatten höjdes kraftigt för alla upplåtelseformer och blev åldersdifferentierad, breddad moms och beskattning av tjänster var några av de förändringar som genomfördes i samband med skattereformen. I detta kapitel redovisas först olika delkostnadernas relativa betyd- else, därefter redovisas per ägarkategori kostnadernas och skatternas förändring . Delkostnadernas relativa betydelse 1989 och 1997 Vilken relativ betydelse har olika kostnader och har det skett en förändring 1997 jämfört med ? Delkostnadernas andel av totala nettokostnader för de olika ägarkategorierna framgår av tabellen nedan. För småhus avses här nettoutgifter före skattereduktion för underskott och kapital. Delkostnadernas andel av nettokostnaderna. För alla ägarkategorier svarade kapitalkostnaderna och drifts- kostnaderna tillsammans för av de totala kostnaderna 1997. För kommunägda och privatägda bostadsföretag svarade reparation och underhåll för av de totala kostnaderna 1997 medan denna kostnadsandel för bostadsrätt och ägda småhus var . Den största förändringen 1997 jämfört med har skett i småhus där kapitalkostnadernas andel har minskat och drift- kostnadernas och fastighetsskattens andelar har ökat med 6respektive . För privatägda fastighetsbolag har kostnadsandelen för reparation och underhåll minskat . Några större andelsförändringar har i övrigt inte skett 1997 jämfört med . Fastighetsskatten svarade för betydligt mindre än 1/10-del av de totala nettokostnaderna i flerbostadshus såväl 1989 som 1997. I småhus svarade fastighetsskattens andel för 1989 men 1997 var andelen . Redovisning av kostnadernas och skatternas förändring Kapitalkostnadernas förändring, hyresförluster, långfristig belåning, taxeringsvärden och delkostnadernas förändring Det har tidigare framgått att för kommunägda bostadsföretag svarade kapitalkostnaderna netto för av de totala nettokostnaderna . Nedan redovisas kapitalkostnaderna brutto så att även föränd- ringar av avskrivningar, räntor och räntebidrag synliggörs. Kronor per totalyta. För kommunägda bostadsföretag har kapitalkostnaderna brutto varit oförändrade realt och kapitalkostnaderna netto har ökat jämfört med . Räntebidragens andel av räntorna brutto har minskat från till . Avskrivningarna har ökat med 1997 medan räntor netto har ökat med Andra förändringar för bostadsföretaget har varit att hyresbortfallets storlek ökat realt från till per kvadratmeter totalyta; en ökning . Hyresbortfallet motsvarar av netto- kostnaderna detta år. Vidare har den långfristiga belåningen ökat från 190 miljarder till ; en ökning . Fastigheternas taxeringsvärde har ökat realt från till ; en ökning . Hur delkostnaderna har förändrats 1997 jämfört med framgår av nedanstående tabell. Kronor per totalyta. Fastighetsskatten, som 1997 endast svarade för av de totala netto- kostnaderna, har ökat realt jämfört med . Driftkostnaderna, kapitalkostnaderna netto samt reparation och under- håll har ökat med 23, 12 respektive . Räknat i kronor har drift- kostnaderna ökat med per kvadratmeter totalyta och kapital- kostnaderna har ökat med med per kvadratmeter totalyta. Skatternas förändring 1997 jämfört med Den totala skatten har ökat för kommunägda bostadsbolag men de olika skatterna har förändrats olika vilket framgår av tabellen nedan. Kronor per totalyta. Fastighetsskatten har ökat med per kvadratmeter totalyta bland annat till följd av förändrad taxeringsmetod och av att allmän fastighetstaxering har skett (se appendix). Punktskatten på energi har minskat med per kvadratmeter totalyta eftersom andelen fjärrvärme har ökat (punktskatt på fjärrvärme tas ej ut). Arbetsgivaravgiften har minskat med bl.a. beroende på att skattesatsen för arbetsgivaravgiften har minskat (se bilaga). Skatteregler för inkomstbeskattning av bostadsföretag har ändrats (se appendix). Mervärdesskatten svarade för , arbetsgivaravgiften för , fastighetsskatten för , latent vinstskatt för och punktskatten för av den totala skatten i kommunägda bostadsföretag . En stor del av nettokostnadsökningen utgörs av ökade skatter. Samlad redovisning av intäkter, kostnader och skatter Av nedanstående tabell framgår samlat hur intäkter, kostnader och skatter har förändrats . Intäkter respektive netto- kostnader har för kommunägda bostadsföretag ökat med medan den totala skatten har ökat jämfört med . Skattens andel av totala intäkter har ökat från till och skattens andel av totala nettokostnader ökat från till jämfört med . Vi ser också att vinsten, mätt som skillnaden mellan intäkter och kostnader har ökat realt med per kvadratmeter totalyta eller . Intäkter, kostnader och skatter jämfört med . Kronor per kvm totalyta. ii) Nettokostnad varav a) Reparation och underhåll varav 1) material varav material, exkl. mervärdesskatt 2) personalkostnad varav c) Drift varav 1) administration mm. 2) bränslekostnader varav 3) taxeberoende avgifter varav Skattens andel av totala intäkter Skattens andel av totala nettokostnader Kapitalkostnadernas förändring, hyresförluster, långfristig belåning, taxeringsvärden och delkostnadernas förändring Det har tidigare framgått att för privatägda bostadsföretag svarade kapitalkostnaderna netto för av de totala nettokostnaderna . Nedan redovisas kapitalkostnaderna brutto så att även föränd- ringar av avskrivningar, räntor och räntebidrag synliggörs. Kronor per totalyta. För privatägda bostadsföretag har kapitalkostnaderna brutto minskat realt och kapitalkostnaderna netto har ökat jämfört med . Räntebidragens andel av räntorna brutto har minskat från till och avskrivningarna har ökat realt . Andra förändringar för bostadsföretaget har varit att hyresbortfallets storlek ökat realt från till per kvadratmeter totalyta; en ökning . Hyresbortfallet motsvarar av nettokostnaderna detta år. Vidare har den långfristiga belåningen ökat realt från 82 miljarder till ; en ökning med och att fastigheternas taxeringsvärde har ökat från till ; en ökning med . Hur delkostnaderna har förändrats 1997 jämfört med framgår av nedanstående tabell. Fastighetsskatten, som 1997 endast svarade för av de totala netto- kostnaderna, har ökat realt jämfört med . Driftkostnaderna och kapitalkostnaderna netto har ökat respektive medan kostnaderna för reparation och underhåll har minskat . Räknat i kronor har driftkostnaderna ökat med per kvadratmeter totalyta och kapitalkostnaderna har ökat med per kvadratmeter totalyta. Skatternas förändring 1997 jämfört med De totala skatterna har ökat för privatägda bostadsbolag men de olika skatterna har förändrats olika vilket framgår av tabellen nedan. Kronor per totalyta. Fastighetsskatten har ökat med per kvadratmeter totalyta bland annat till följd av förändrad taxeringsmetod och av att allmän fastighetstaxering har skett (se appendix). Punktskatten på energi har minskat med per kvadratmeter totalyta eftersom andelen fjärrvärme har ökat (punktskatt på fjärrvärme tas ej ut). Arbetsgivaravgiften har minskat med bl.a. beroende på att skattesatsen har minskat med (se appendix). Mervärdesskatten svarade för , arbetsgivaravgiften för , fastighetsskatten för , latent vinstskatt för och punktskatten för av den totala skatten i kommunägda bostadsföretag . Vinsten, mätt som skillnaden mellan intäkter och kostnader, var särskilt stor 1997 för privatägda bostadsföretag, per kvadratmeter totalyta. Den beräknade latenta vinstskatten blir då också relativt stor. har ett stort eget kapital investerat i fastigheterna där vinsten motsvarar en avkastning på . Samlad redovisning av intäkter, kostnader och skatter Av nedanstående tabell framgår samlat hur intäkter, kostnader och skatter har föändrats . Intäkter och nettokostnader har för privatägda bostadsföretag ökat respektive medan den totala skatten har ökat jämfört med . Skattens andel av totala intäkterna har ökat från till och skattens andel av totala nettokostnader ökat från till jämfört med . Vi ser också att vinsten, mätt som skillnaden mellan intäkter och kostnader har ökat realt med per kvadratmeter totalyta eller . Intäkter, kostnader och skatter jämfört med . Kronor per kvm totalyta. ii) Nettokostnad varav a) Kapitalkostnad, netto b) Reparation och underhåll varav 1) material varav material, exkl. mervärdesskatt 2) personalkostnad varav c) Drift varav 1) administration mm. 2) bränslekostnader varav 3) taxeberoende avgifter varav Skattens andel av totala intäkter Skattens andel av totala nettokostnader Kapitalkostnadernas förändring, hyresförluster, långfristig belåning, taxeringsvärden och delkostnadernas förändring Det har tidigare framgått att för bostadsrättsföreningar svarade kapital- kostnaderna netto för av de totala nettokostnaderna . Nedan redovisas kapitalkostnaderna brutto så att även förändringar av avskrivningar, räntor och räntebidrag synliggörs. Kronor per totalyta. För bostadsrättsföreningar har kapitalkostnaderna brutto ökat realt och kapitalkostnaderna netto har ökat jämfört med . Räntebidragens andel av räntorna brutto har minskat realt från till och avskrivningarna har ökat . Andra förändringar för bostadsrättsföreningar har varit att avgifts- bortfallets storlek ökat realt från till per kvadratmeter totalyta; en ökning . Avgiftsbortfallet motsvarar av nettokostnaderna detta år. Vidare har den långfristiga belåningen ökat från 109 miljarder till ; en ökning realt . Fastigheternas taxeringsvärde har ökat realt från till ; en ökning med Hur delkostnaderna har förändrats 1997 jämfört med framgår av nedanstående tabell. Kronor per totalyta. Fastighetsskatten, som 1997 endast svarade för av de totala netto- kostnaderna, har ökat realt jämfört med . Driftkostnaderna, kapitalkostnaderna netto samt reparation och under- håll har ökat med 22, 35 respektive . Räknat i kronor har kapitalkostnaderna netto ökat med per kvadratmeter totalyta och driftkostnaderna med per kvadratmeter totalyta. Skatternas förändring 1997 jämfört med Den totala skatten har ökat för bostadsrättsföreningar men de olika skatterna har förändrats olika vilket framgår av tabellen nedan. Tabell 10 Skatternas förändring . Kronor per totalyta. Fastighetsskatten har ökat med per kvadratmeter totalyta till följd av förändrad taxeringsmetod och av att allmän fastighetstaxering har skett (se appendix). Punktskatten på energi har minskat med per kvadratmeter totalyta eftersom användningen av fjärrvärme har ökat. Arbetsgivar- avgiften har minskat med bl.a. beroende på att skattesatsen har minskat. (se appendix). Mervärdesskatten svarade för , arbetsgivaravgiften för , fastighetsskatten för , och punktskatten för av den totala skatten 1997. Samlad redovisning av intäkter, kostnader och skatter Av nedanstående tabell framgår samlat hur intäkter, kostnader och skatter har förändrats . Intäkter respektive netto- kostnader har för bostadsrättsföreningar ökat med medan den totala skatten har ökat jämfört med . Skattens andel av totala intäkter har ökat från till och skattens andel av totala nettokostnader ökat från till jämfört med . Vi ser också att vinsten, mätt som skillnaden mellan intäkter och kostnader har ökat realt med per kvadratmeter totalyta eller . Intäkter, kostnader och skatter jämfört med . Kronor per kvm totalyta. ii) Nettokostnad varav a) Kapitalkostnad, netto b) Reparation och underhåll varav 1) material varav material, exkl. mervärdesskatt 2) personalkostnad varav c) Drift varav 1) administration mm. 2) bränslekostnader varav 3) taxeberoende avgifter varav Skattens andel av totala intäkter Skattens andel av totala nettokostnader Kapitalutgifternas förändring, skulder, taxeringsvärden och delutgifternas förändring Det har tidigare framgått att för ägda småhus svarade kapitalutgifterna netto, före skattereduktion för underskott av kapital, för av de totala nettoutgifterna . Nedan redovisas kapitalutgifterna brutto så att även förändringar av amorteringar, räntor och räntebidrag synliggörs. Kronor per bostadsyta. För ägda småhus har kapitalutgifterna brutto minskat realt medan kapitalutgifterna netto har minskat jämfört med . Räntebidragens andel av räntorna brutto har minskat från till . Den genomsnittliga kapitalskulden har minskat från till ; en minskning realt . Småhusens genomsnittliga taxeringsvärde har ökat från till ; en ökning realt . Hur delutgifterna har förändrats 1997 jämfört med framgår av nedanstående tabell. Kronor per bostadsyta. Fastighetsskatten, som 1997 svarade för av de totala netto- utgifterna, har ökat realt jämfört med . Driftutgifter samt reparation och underhåll har ökat med 17 respektive medan kapitalutgifterna netto har minskat . Räknat i kronor har fastighetsskatten ökat med per kvadratmeter bostadsyta och driftutgifterna har ökat med per kvadratmeter bostadsyta. Kapitalutgifterna netto har minskat med . Skatternas förändring 1997 jämfört med Den totala skatten har ökat för ägda småhus men de olika skatterna har förändrats olika vilket framgår av tabellen nedan. Fastighetsskatten har ökat med per bostadsyta bl.a. till följd av förändrad taxeringsmetod och av att allmän fastighetstaxering har skett (se appendix). Punktskatten på energi har minskat med per kvadratmeter bostadsyta eftersom användningen av ved har ökat (punktskatt på ved tas ej ut). Arbetsgivaravgiften har minskat med bl.a. beroende på att skattesatsen för arbetsgivaravgiften har minskat. (se appendix). Fastighetsskatten svarade för , mervärdesskatten för , punktskatten för och arbetsgivaravgiften för , av alla skatter i ägda småhus. Samlad redovisning av utgifter och skatter Av nedanstående tabell framgår samlat hur utgifter och skatter har förändrats . Nettoutgifterna efter fastighetsskatt och skattereduktion för underskott av kapital har för ägda småhus ökat med medan skatterna sammanlagt har ökat med jämfört med . Skattens andel av totala nettoutgifter har ökat från till jämfört med . utgick särskilt stöd till reparationer och underhåll både till flerbostadshus och småhus. Uppgifterna i denna rapport är bruttoutgifter för samtliga upplåtelseformer. SCB redovisar istället bidragen till flerbostadshus under intäkter och stödet till småhusägare som en ökning av deras disponibla inkomst. Utgifter och skatter jämfört med . Kronor per kvm totalyta. Nettoutgift före fastighetsskatt och 559 skattereduktion för underskott av kapital a) Kapitalutgift, netto b) Reparation och underhåll varav 1) material varav material, exkl. mervärdesskatt 2) personalkostnad varav c) Drift varav 1) bränslekostnader. 2) taxeberoende avgifter varav Skattereduktion för underskott av skattereduktion för underskott av kapital Skattens andel av totala nettokostnader Arbetsgivaravgift = Arbetsgivaravgiften var på lönesumman och . Bränslekostnadernas fördelning = De bränslekostnader/-utgifter som IKU- respektive BHU-undersökningarna redovisat har fördelats i proportion till den omfattning som olika energislag används i fler- bostadshus respektive i ägda småhus.