sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — Enligt departementschefen kunde planen därige- nom också ges ett betydligt mera översiktligt innehåll . Den ekonomiska planen borde enligt departementschefen i fortsättningen innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av före- ningens hela verksamhet (prop. 1971:12 s. 78). Upplysning skulle läm- nas om bl.a. det totala antalet hus och lägenheter samt anskaffnings- kostnaden för dessa. Vidare skulle anges storleken på de avgifter som skulle tas ut av bostadsrättshavarna. Närmare föreskrifter om innehållet gavs i förordning. 102 ,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P 9nUW I|UVODJ En ekonomisk prognos och en känslighetsanalys skall ingå i ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Som utvecklats i kapitel 3 är erfarenheterna av våra undersökningar när det gäller eventuella brister beträffande innehållet i den ekonomiska planen att avsaknaden av ekonomiska prognoser och känslighetsanaly- ser av vissa anses som en brist. Någon skyldighet enligt författning att ha med ekonomisk prognos eller känslighetsanalys finns inte. Däremot rekommenderar detta beträffande både ekonomiska planer och kostnadskalkyler i sina allmänna råd Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar (1995:6). I råden finns exempel på hur ekonomiska prognoser och känslighets- analyser kan utformas. Dessa exempel är intagna som en bilaga till be- tänkandet, se ELODJD . Ekonomiska prognoser eller känslighetsanalyser har alltså från olika håll tagits upp när det gäller innehållet. Men olika åsikter har funnits om huruvida detta är något för framtiden. Beträffande innehållet i öv- rigt finns inga mer allmänt uppmärksammade frågor. revi- sorer gick igenom 50 ekonomiska planer inför utarbetandet av rappor- ten Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar (Rapport 1996/97:7). De framförde därvid en del kritik beträffande innehållet som bör åter- ges här. Inledningsvis angav revisorerna att med sina råd haft en ambition utöver syftet med planer enligt gällande rätt, nämligen att planen skall vara utformad på ett sådant sätt att även en bostadsrättsha- vare skall kunna tillgodogöra sig informationen (rapporten s. 33). Revi- sorerna fortsatte med bl.a. följande överväganden. Vid genomgången av 50 ekonomiska planer som registrerades 1996 kon- staterades att planerna uppvisade stora olikheter i fråga om kvalitet och in- nehåll. Planerna innehåller de uppgifter som föreskrivs i bostadsrättsför- ordningen men redovisningen och informationen är av skiftande kvalitet. De ekonomisk prognoser och känslighetsanalyser som ansett vara en viktigt information i planen har inte fått något genomslag. ,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P 103 en i planerna är av sådan karaktär att en enskild bostadsrättshavare knap- past kan tillgodogöra sig informationen. i rapporten redovisas genomgången av planerna (s. 17 f.). Där anges angående planernas utseende att de förslag lämnat till uppställning i tabellform m.m. används mycket sällan. När det gäller amorteringsplaner anges att föreslår att planen skall innehålla en redovisning av amorteringar över hela låneperioden. BRF innehåller ett krav . Revisorernas granskning förefaller har mynnat ut i att amorteringsplanerna i flera fall var längre än men inte avsåg hela löptiden. revisorer konstaterade också att i ungefär hälften av planerna redovisades den framtida fastighetsskatten på något sätt och i 18 av planerna redovisades på något sätt kommande minskningar av räntebidragen. Revisorernas granskning avsåg planer som registrerades . Vi har därför från inhämtat 25 ekonomiska planer registrerade . Avsikten med detta har varit dels att göra en egen bedömning av innehållet, dels att försöka jämföra med revisorernas iakttagelser och se om någon för- ändring skett. För bedömningen av innehållet har vi också inhämtat ett antal kostnadskalkyler. Från fem olika länsstyrelser begärde vi de fem senaste kostnadskalkylerna. Avsikten var således att samla in 25 kost- nadskalkyler. Men vi fick endast 15 kalkyler. Endast två av länsstyrel- serna, länsstyrelserna i och län, hade enligt uppgift fem eller fler kalkyler i sina arkiv. Från de övriga – länsstyrelserna i , och – inkom fyra, en respektive ingen kostnadskalkyl. Det bör framhållas att syftet, varken när det gäller ekonomiska planer eller kostnadskalkyler, har varit att kunna dra några statistiska slutsatser. Genomgångarna skall i stället ses endast som stickprov. När det gäller antalet registrerade ekonomiska planer kan följande nämnas om antalet (uppgifter från Patent- och registreringsver- ket). hade 101 planer registrerats t.o.m. mars. 104 ,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P 7.3.2Ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser När revisorer granskade ekonomiska planer fanns ekono- misk prognos utformad enligt rekommendationer i endast en av de 50 granskade planerna. I ytterligare en plan fanns en ekonomisk prognos men uttryckt som en generell tendens av utvecklingen (rapporten s. 18). Bland de ekonomiska planer vi granskade fanns eko- nomiska prognoser i tre fall. I den ena var posterna inte lika specifice- rade som anger i sina råd. I tre av de femton kostnadskalky- lerna fanns ekonomisk prognos. Det bör dock påpekas att dessa tre kal- kyler hade upprättats med hjälp av samma konsultbolag. Revisorerna återfann en enda känslighetsanalys bland de 50 ekono- miska planerna (rapporten s. 18). Vi återfann ingen bland de ekono- miska planer vi inhämtade. Däremot fanns tre känslighetsanalyser bland kostnadskalkylerna. Det var samma kostnadskalkyler som inne- höll ekonomiska prognoser och som hade upprättats med hjälp av ett och samma konsultbolag. revisorer anförde att de ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser som har ansett vara viktig information inte hade fått genomslag. Den uppföljning vi har gjort tyder på att läget är detsamma fortfarande. Utifrån våra undersökningar om orsakerna konkurser har vi dragit vissa slutsatser, se avsnitt 4.3.1, som förtjänar att upprepas här. Många bedömningar har varit inriktade på . Höga produktionskostnader accepterades. Kalkyler och planer har ibland va- rit snävt tilltagna, med andra ord var utrymmet för förändringar mycket litet. Både mot bakgrund av dessa erfarenheter och för framtiden anser vi det viktigt att man fäster uppmärksamhet både på föreningens eko- nomi under framåt när väntade, ändrade förutsättningar in- träder och på frågan hur pass känslig föreningen är för förändringar. Den ekonomiska planen och kostnadskalkylen skall enligt vårt för- slag även utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedöm- ningar. I avsnitt 8.3.4 föreslår vi att intygsgivarnas ansvar skall precise- ras bl.a. vad gäller vilka uppgifter de har. Som ett led i detta menar vi att man bör slå fast vad som gäller i de här aktuella hänseendena. En möjlighet är givetvis när det gäller ett bostadsprojekts framtida utveckling att inte presentera en sådan typ av ekonomisk prognos som har tagit fram utan i stället, som någon intygsgivare föreslog, i mer allmänna, beskrivande termer ange detta. Nackdelen med en pro- gnos kan, som denne påpekade, vara att t.ex. bostadsrättshavare upp- fattar uppgifterna i prognosen som utställda löften. ,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P 105 Men den ekonomiska planen respektive kostnadskalkylen skall en- dast utgöra ett underlag för intygsgivarens bedömningar. Vi anser att det är mycket viktigt att denne bedömer projektets hållbarhet både och vad gäller känsligheten i förhållande till ändrade för- utsättningar. Dessa bedömningar bör således ingå i intygsgivarnas upp- gifter. En ekonomisk prognos och känslighetsanalys av det slag som Bo- verket föreslår i sina allmänna råd kan i och för sig sägas inte innehålla något direkt nytt material utöver de uppställda parametrarna. De siffror som skall sättas in är ju sådana som redan förekommer i planen eller kalkylen. Därmed kan sägas att intygsgivaren kan göra de aktuella be- dömningarna även utan en särskild prognos och analys. Men ett krav på ekonomiska prognos och känslighetsanalys bidrar enligt vår mening till att klargöra att intygsgivaren skall bedöma före- ningens framtid och känslighet samt till att fästa uppmärksamheten på dessa frågor. Intygsgivaren får ett konkret material att utgå från i denna del. Den dokumentation som upprättandet av den ekonomiska progno- sen och känslighetsanalysen innebär är också fördelaktig, när bedöm- ningar i efterhand skall göras av hur intygsgivaren har fullgjort sitt uppdrag. Syftet är inte att förutsättningarna att nagla fast intygsgiva- re skall öka. Det viktiga är att dokumentationen blir bättre. Därmed ökar i lika hög grad möjligheterna för en intygsgivare att på ett enklare sätt freda sig mot oberättigade anspråk. En positiv bieffekt är dessutom att frågorna om föreningens ekonomiska framtid och känslighet blir synliga för föreningen. Det är ju föreningen som skall upprätta den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen. Vi anser att skälen för en ordning där ekonomisk prognos och käns- lighetsanalys skall fogas till ekonomiska planer och kostnadskalkyler väger över. När det gäller risken för felaktiga uppfattningar från bo- stadsrättshavarnas sida kan denna minskas om tydliga upplysningar ges från föreningen eller intygsgivaren om att det är fråga om just progno- ser. Det är viktigt att intygsgivarna inte ges ett onödigt tungt eller för diffust ansvar. Som flera av dem påpekade för revisorer kan siffrorna vara osäkra och vissa förutsättningar vara svåra att förut- se. Enligt vår mening kan man dock minska denna problematik genom att så långt möjligt slå fast vad som skall ingå i prognosen respektive analysen. Vi föreslår därför att huvuddragen anges i förordning och att tillsynsmyndigheten skall ha uppdrag att ge närmare föreskrifter om utformningen. I det sammanhanget kan nämnas att vi inte ser några sär- skilda brister i de exempel redan har utformat, men som inte utgör allmänna råd eftersom någon skyldighet att upprätta ekono- misk prognos eller känslighetsanalys inte finns enligt gällande rätt. 106 ,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P Vi anser vidare att tillsynsmyndigheten bör ha till uppgift att ange vissa siffror som skall kunna användas. När det gäller känslighetsana- lysen bör därvid anges vilka olika förutsättningar, t.ex. räntenivå och inflationsnivå, som skall ingå och hur stora avvikelser man skall räkna med. Vad gäller den ekonomiska prognosen bör ränteantagande, sub- ventionsränteantagande och inflationsantagande kunna anges av till- synsmyndigheten. Slutligen bör skattesatser anges, av det skälet att det kan vara svårt för föreningarna och intygsgivarna att veta vad man skall räkna med när förändringar är på gång. På detta sätt blir det för in- tygsgivarna, när det gäller huruvida känslighetsanalysen är rätt utförd, mest en fråga om att kontrollera att föreningen har räknat rätt. Och det kommer att gälla också beträffande vissa av de mer svårbedömda pos- terna i den ekonomiska prognosen. En annan sak är sedan, som vi tidi- gare nämnt, att intygsgivaren skall bedöma föreningens framtid och känslighet. Vi återkommer till det i avsnitt 8.3.4. Slutligen kan det vara så att man beträffande vissa poster känner till att en förändring kommer att ske , utan att det är möjligt att ha någon uppfattning om något belopp. Ett sådan exempel kan vara en väntad ändring av tomträttsavgälden. Det bör då vara möj- ligt att anmärka att denna ändring kommer att ske, men utan att ange något justerat belopp. I BRF bör införas bestämmelser om att en ekonomisk plan respekti- ve kostnadskalkyl skall innehålla en ekonomisk plan och en känslig- hetsanalys. När det gäller innehållet i dessa kan, som tidigare nämnts, en del bestämmelser ges i förordningen. Några nya bestämmelser be- hövs inte avseende uppgifter att ge närmare föreskrifter om innehållet och att tillhandahålla vissa uppgifter t.ex. inflationsantagan- de. I 7 och 8 §§ BRF anges redan att lämnar allmänna råd om utformningen av ekonomiska planer respektive kostnadskalkyler. En invändning när vi diskuterat frågan om ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser med bl.a. intygsgivare har varit att ansvaret blir för omfattande. Vår uppfattning är att så inte behöver bli fallet. Vi tar upp denna fråga i avsnitt 8.3.4. Enligt revisorer uppvisade de ekonomiska planer revisorer- na hade granskat stora olikheter i fråga om kvalitet och innehåll. Redo- visningen och informationen ansågs vara av skiftande kvalitet. Reviso- rerna framhöll att förslag till uppställningar användes myck- et sällan. Beträffande de planer vi har granskat är vår bedömning att uppställningen oftast är i vart fall snarlik den föreslagit. ,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P 107 fall avvikelser förekommer kan vi i de allra flesta fallen inte påstå att detta medför någon lägre kvalitet. Den avvikelse vi främst har kunnat iaktta när det gäller de redovisa- de uppgifterna är att vissa poster inte har spaltats upp på det sätt som föreslagit. Det mest utmärkande är därvid driftskostnader. För dessa har i sitt exempel en uppdelning på 15 poster, bl.a. fas- tighetsskötsel, elförbrukning, renhållning och sotning. I flera fall redo- visas driftskostnaderna som en klumpsumma eller med en uppdelning på endast ett fåtal poster. Ofta finns då en förklaring att det rör sig om genomsnittliga driftskostnader för den aktuella typen av objekt. revisorer granskade inte några kostnadskalkyler. Vi har granskat 15 stycken. Det är i och för sig ett litet antal. Konstateras kan dock att deras utformning varierar väldigt mycket. Liksom beträffande ekonomiska planer finns olika typer av uppställningar. Det anser vi vara mindre intressant. Men i likhet med de ekonomiska planerna vari- erar utförligheten beträffande de olika posterna. Variationerna är här förhållandevis ännu större. Driftskostnader redovisas ibland som en klumpsumma helt utan förklaringar. I andra fall är redovisningen upp- delad i flera poster, ungefär som exempel beträffande eko- nomiska planer. De angivna avvikelserna har inte gett upphov till kritik från någon av de intygsgivare vi träffat. När det gäller driftskostnader är verklig- heten ofta att intygsgivaren inte kan göra en mer preciserad bedömning än en jämförelse med genomsnittliga kostnader. Den utförligare redo- visning av dessa poster som förordar har vi fått klart för oss bottnar i en tanke att detta skulle vara positivt för blivande bostads- rättshavare. Vi kan mot bakgrund av det sagda instämma i merparten av de iakttagelser som revisorer gjorde i de nu berörda hänse- endena. Däremot anser vi oss inte ha något skäl för att föreslå någon ändring av innehållet i de avseendena. Redovisning av fastighetsskatt och ändringar beträffande ränte- bidrag ansåg revisorerna vara bristfällig. Sådan redovisning kommer att ske genom den ekonomiska prognos vi föreslog i det föregående av- snittet. revisorer förefaller i stor utsträckning vara kritiska till planernas innehåll i förhållande till den angivna målsättningen från sida att konsumenter skall kunna läsa planen. Vi har i avsnitt 5.3 föreslagit att ekonomiska planer, liksom enligt gällande rätt, skall utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning. Konsumenter som så önskar får givetvis ta del av den ekonomiska planen. Men vi anser inte, på grund av de skäl vi angett i avsnitt 5.3, att detta skall vara ett särskilt syfte. Utformningen av planerna skall därför göras endast med hänsyn till intygsgivarna. 108 ,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P revisorer förefaller också ha menat att i sina allmänna råd rekommenderar en finansieringsplan för än . Så torde dock inte vara fallet. Det som anges i de allmänna råden är följande (s. 15). har föreningen normalt låga amorteringar. Dessa kan redovisas med en totalsumma för vart och ett av åren. Av stort intresse för granskaren/läsaren av den ekonomiska planen är emellertid hur amortering- arna sker över hela det aktuella lånets låneperiod. I finansieringsplanen bör därför redovisas den tidsperiod över vilken amorteringarna sträcker sig och vilken typ av amorteringsplan lånen följer, t.ex. rak, serieplan, annuitetslån samt eventuell amorteringsfrihet under visst antal år. Vår slutsats är således att någon ändring utöver införande av ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser inte bör göras beträffande innehållet i ekonomiska planer och känslighetsanalyser. En del uppgifter redovisas mer kortfattat eller på annat sätt än föreslår i sina allmänna råd. Vi har dock inte kunnat påvisa några nackdelar med avvikelserna. I vissa delar är frågan om inte mer talar för att de allmänna råden bör anpassas efter de uppställda syftena med ekonomiska planer och känslighetsanalyser ,QW\JVJLYDUH 109 En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder, 3 kap. 2 § BRL. I intyget skall intygsgivarna också ange de huvudsakliga om- ständigheter som ligger till grund för deras omdöme. Detsamma gäller för kostnadskalkyler, 5 kap. 3 § andra stycket BRL. För ekonomiska planer gäller vidare att intygsgivarna skall ange om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL kan anses uppfyllda. Härmed av- ses att de skall ange om det kommer att finnas minst tre lägenheter som är avsedda att upplåtas med bostadsrätt och, när föreningen har fler än ett hus, om husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samver- kan kan ske mellan bostadsrättshavarna. Endast den får vara intygsgivare som har fått behörighet att utfärda in- tyg. meddelar sådan behörighet, 3 kap. 3 § BRL och 9 § BRF. Behörighet får meddelas endast den som är väl förtrogen med bygg- verksamhet och förvaltning av bostadsrättsfastigheter eller som har annan särskild kunskap som finner lämplig, 10 § första styck- et BRF. Behörighet meddelas , högst , 10 § andra stycket BRF. Den kan dock återkallas när som helst, om det finns skäl till det. beslut att inte bifalla en ansökan om att bli intygsgi- vare eller att återkalla behörigheten kan överklagas hos allmän förvalt- ningsdomstol, 11 kap. 5 § BRL. En förteckning över intygsgivare skall finnas tillgänglig hos och , 11 § andra stycket BRF. 110 ,QW\JVJLYDUH 8.1.3Utseende av intygsgivare och tillsyn väljer ut sina två intygsgivare. Styrel- sens val kan inte överprövas. Det är inte tillåtet att utse någon till in- tygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroen- det för dennes opartiskhet, 3 kap. 3 § BRL. Endast en av intygsgivarna får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller att upprätta den ekonomiska planen, 3 kap. 3 § andra stycket BRL. skall utöva tillsyn över intygsgivarnas verksamhet, 9 § andra stycket BRF. I propositionen till BRL diskuterades relativt utförligt huruvi- da granskning av den ekonomiska planen borde vara av real eller endast formell innebörd (prop. 1930:65 s. 36 f.). Inled- ningsvis pekade departementschefen på risken för att lagstiftningsåt- gärder för att stävja osunda företeelser i samband med företag som det aktuella lätt kan innebära ett för hårt och i sina verkningar skadligt in- gripande i den rörelsefrihet som ansågs nödvändig på det ekonomiska området. Han menade också att det faktum att de bostadssökande ofta saknar insikt i ekonomiska ting inte får leda lagstiftningen in på vägar, som kunna föra till ett försvagande av den enskildes känsla av ansvar för sina ekonomiska åtaganden. Han ansåg därför att tillräckliga skäl inte fanns för en realkontroll från det allmännas sida. Å andra sidan menade han att ändamålet med bestämmelserna lätt kunde förfelas om inga som helst garantier ställdes upp beträffande planens innehåll i sakligt avseende. Han ansåg därför att en viss real- granskning borde göras men att den borde ske innan planen gavs in till . Och den skulle göras av personer som äro väl förfarna i byggnadsverksamhet och fastighetsförvaltning. Efter inrådan från lag- rådet (prop. s. 87) ändrades dock förslaget så att det var tillräckligt att endast en behövde vara kunnig beträffande b yggnadsverksamhet. Det var föreningen som själv skulle anlita granskningsmännen. ,QW\JVJLYDUH 111 Kontrollen över de ekonomiska planerna skärptes genom ändringar . Båda intygsgivarna skulle ha insikt och erfarenhet i såväl fastig- hetsförvaltning som byggnadsverksamhet. Dessutom skulle en av in- tygsgivarna i särskild ordning ha förklarats behörig att utfärda intyg. års lagstiftningsärende hade kritik framförts mot att det i viss utsträckning hade anlitats intygsgivare som inte varit helt friståen- de. De hade i ett eller annat sammanhang – som tjänstemän i den orga- nisation som föreningen tillhört eller i de kreditorgan föreningen anlitat – haft att ta ställning till företaget. Genom BRL infördes ett krav på att EnGD intygsgivarna skulle vara behöriga. Till skillnad från vad som hade gällt tidigare kon- centrerades också prövningen av frågan om behörighet till en enda myndighet. Tanken var att detta skulle ge en ökad säkerhet för att de ekonomiska planerna underkastades en omdömesgill granskning av personer som är väl skickade för uppgiften (prop. 1971:12 s. 79). I lagen infördes också en särskild bestämmelse om att intygsgivarna skulle vara ojäviga. infördes kravet att minst en av de två intygsgivarna skulle vara fristående från företag, organisation eller någon annan som hade bildat bostadsrättsföreningen eller som biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. I den aktuella propositionen konstaterades att kritik hade riktats mot att intygsgivare utsågs bland anställda hos organisationer eller företag som hade medverkat på något av de angivna sätten (prop. 1981/82:169 s. 36). 112 ,QW\JVJLYDUH Som utvecklats i kapitel 3 har våra undersökningar visat på vissa svag- heter beträffande intygsgivarna. Både genomgången av förvaltarberät- telserna och synpunkter från aktörer vi träffat ger anledning att ifråga- sätta om det alltid varit riktigt att ge klartecken till b yggprojekt. Exem- pelvis konkursförvaltarna har i ett antal fall talat om bl.a. höga anskaff- ningskostnader för föreningen, mindre attraktiva geografiska lägen samt kalkyler som byggt på så gott som full beläggning och betalning av årsavgifter. Slutligen har en skepsis framträtt vad gäller intygsgivar- nas möjligheter att göra opartiska prövningar i de fall de arbetar till- sammans med en mer eller mindre fast partner eller när de tillhör en organisation som varit involverad i byggprojektet. Enligt revisorers rapport (1996/97:7) är även många intygsgivare tveksamma till den rådande ordningen. framhöll vissa av dem fördelar med att man känner varandra och kompletterar varandra i kompetens. När en bedömning av intygsgivarnas insatser görs så här i efterhand är det givetvis viktigt att sätta in deras bedömningar i sitt rätta sam- manhang. Man måste alltså komma ihåg den överhettning som rådde på fastighetsmarknaden o.d. är just intygsgivningen avsedd som en skyddsmekanism vilken bör fungera även under sådana förhållan- den. Aktörer som kreditinstitut har menat att man redan när lån bevilja- des insåg att vissa projekt var riskabla. Och när det gäller höga bygg- kostnader har bl.a. nämnts fall där kostnaden markant avvikit från and- ra, likvärdiga projekt. Återigen bör också poängteras att våra erfarenheter tyder på att de viktigaste faktorerna till de konkurser som inträffat var annat än systemet med ekonomiska planer, intygsgivare m.m. Men det går inte att bortse ifrån att projekt med höga anskaffningskostnader, tvivelaktiga lägen och ekonomiskt mycket snäva kalkyler är känsliga för nästan alla förändringar. Och sådana förändringar inträder med jämna mellanrum. Det behöver inte vara ändrade bidragssystem o.d. utan kan röra sig om ändrade räntelägen, konjunktursvängningar, änd- rad inflation osv. Det anförda föranleder slutsatsen att man bör överväga om möjlig- heter finns att förbättra denna skyddsmekanism.