sou · GOB344 · 2001-01-01 00:00:00 — I flera upphandlingar har det visat sig mer ändamålsenligt att ange en viktning, t.ex. i procent, mellan kriterierna, vilket var den väg Byggkostnadsdelegationen valde för den här upphandlingen: ekonomi , boendekvalitet , inomhusmiljö och kretslopp och resurshushållning . har också föreslagit att upphandlingsdirektiven ändras från rangordning till viktning. Den statliga upphandlingskommittén har i delbetänkandet Effektivare offentlig upphandling SOU 1999:139 särskilt påpekat att i teknik- upphandlingar kan det föreligga särskilda skäl att underlåta rangordning eftersom nya lösningar kan komma fram som tillfredsställer behoven på ett tidigare ej känt sätt. Att i förväg från Byggkostnadsdelegationens sida fastlåsa de olika delkravens exakta ekonomiska betydelse vid utvärderingen skulle ha begränsat anbudsgivarnas möjligheter att presentera nya, tidigare inte kända lösningar. Anbudsgivarna inbjöds istället att komma med alternativa förslag med angivande av ekonomiska konsekvenser. Också förslag till avsteg från gällande byggbestämmelser välkomnades, så länge de ekonomiska konsekvenserna av detta angavs. Med till förfogande skulle i samverkan med intresserade byggherrar en inledande dialog ha kunnat ske med kommande anbudsgivare, som ofta kunnat ske i andra teknikupphandlingar, t.ex. på energiområdet. Dialogen skulle ha kunnat omfatta utformning av övergripande krav i förfrågningsunderlaget, och också detaljeringsgrad, utvärderingsprinciper och möjligheter och behov att ange mer noggrann prioritets- eller rangordning. Inom området Kretsloppsanpassning och Resurshushållning har det i efterhand gjorts ett försök att göra en sådan prioritering. Med teknikupphandlingens utgångspunkt att sänka boendekostnaderna genom att sänka kostnaderna för produktion och förvaltning, främst beträffande drift av nya flerbostadshus, kan kraven på Kretslopp och Resurshushållning indelas i prioritetsordning. De krav som entydigt leder till sänkta boendekostnader är energianvändning. I Bilaga 1 finns en prioriteringsordning gjord som utgår från kostnadsmålet. 6.3.2Skall- och Börkravens lämplighet Byggkostnadsdelegationens Skall- och Bör-krav i teknikupphandlingen var lämpliga för en teknikupphandling eftersom de syftade till att lösa funktioner och därmed generellt inte ställde detaljkrav. Byggkostnadsdelegationens Skall- och Bör-krav har stora likheter med de krav som ställs i funktionsupphandlingar, där teknik och tillväga- gångssätt för att nå lösningar är öppna för förslagsställarna. Kraven har grundats på den allmänna kompetensen i byggindustrin eller i dagsaktuella frågor som funnits i den allmänna debatten. 6.3.2.1Skall- och Börkravens lämplighet för ekonomi104 Skall- och Börkrav för ekonomi fanns inte separat definierade. Upphandlingen byggde på ett marknadsekonomiskt tänkande där den slutliga hyreskostnaden som skulle vara det avgörande kriteriet, ställt mot de kvaliteter de olika projekten hade. Hyresmålet var det enda kravet. Inga subventioner skulle utgå, utan projekten skulle vara lönsamma i sig själva. Därför utformades en livscykelekonomisk hyresberäkningsmodell, som skulle ge anbudsgivarna en vägledning i hur man avväger tekniska och kvalitetsmässiga krav med önskad slutlig hyresnivå, /kvm BOA. I ett senare skede togs kravet på ett subventionsfritt projekt bort. Hyresberäkningsmodellen som de tävlande skulle fylla i var alltså nytänkande och inriktad på både den aktuella och den framtida boendekostnaden. I all sin enkelhet var detta en livscykelkalkylmodell. Kostnader för drift och underhåll var exempelvis beroende av de tävlandes lösningar och materialval. Avsikten var att bygga för förvaltning. I kalkylmodellen låstes vissa marknads- och kommunberoende parametrar, t ex real kalkylränta, kommunala taxor etc, så att de var lika för alla. Rörliga poster som var beroende av projektutformningen var entreprenadkostnaden för 30 lägenheter, mediaförbrukning (el, värme, vatten) underhållskostnader och ytuppgifter. Det var här man skulle uppnå en koppling mellan byggkostnader och förvaltningskostnader. 104 , KTH och , LTH. Det var svårt för flera anbudsgivare att förstå hyresberäknings- modellen. Den var en nyhet för många. I utvärderingen av de fyra genomförda projekten är det mycket olika standard på byggherrarnas egna hyreskalkyler från 15-åriga kassaflödesanalyser till en enkel 1- års kalkyl. Man har troligen också haft vissa problem med att förstå hur underhållsplanen i hyresberäkningsmodellen fungerar (en fondavsättningsmodell). Denna ger en helt annan hyresprofil över tiden än en kassaflödesanalys. En slutsats av detta är om hyreskalkyler ska användas för upphandling måste en standard utformas som omfattas av bygg- och fastighetsbranschen. är det alldeles för mycket tolknings- och definitionsproblem som gör det svårt för alla aktörer i värdekedjan. T ex råder det vissa skillnader i uppfattningar om vilken sorts kvadratmeter (t ex BOA, BRA, BTA ovan mark) som ska användas i olika kalkyler i bygg- och förvaltningsprocessen. Detta gäller t o m inom ett och samma företag! I upphandlingens ekonomidel angavs kravet på hyra till /kvm som ett mål, dvs ett Bör-krav, vilket visade sig vara svårt att uppfylla. Om även ett ekonomiskt Skall-krav på hyra på en högre nivå lagts till och kombinerats med Bör-krav på redovisning av olika delkostnadsposter, hade det förmodligen lett till att förslagsställarna tvingats fundera mera över sambandet mellan projektutformning, livscykelkostnader och hyresnivå och fäst uppmärksamheten på byggsektorns bristande kostnadsstyrning genom hela processen. De sammanlagda kraven hade kunna sålla ut vinnare med vilja och kunskap att ta ett fastare grepp om ekonomin och de ingående aktörerna i sin värdekedja och även visat vilka vinnare som levererat de förvaltningsmässigt bästa husen eller misslyckats med detta. De tillkommande Bör-kraven hade exempelvis kunnat vara: ·Bygg- och förvaltningskostnadernas fördelning på olika delsystem – t ex installationer, inredning, ytskikt och klimatskärm. ·Byggkostnadernas fördelning på arbetskraft, material, transporter och övrigt ·Mera preciserade krav på energianvändning samt kopplingen mellan materialval och underhållskostnader. T ex genom att visa på alternativa lösningar. 6.3.2.2Skall- och Börkravens lämplighet för boendekvalitet105 En förutsättning för god arkitektur är en förankrad idé om vad som ska åstadkommas och ett kreativt samarbete kring denna idé mellan beställare, arkitekt och byggare. Byggkostnadsdelegationen har således med 23 s k Bör-krav, utöver vad som generellt är stadgat för bostäder, gett sin anvisning om vilka bostadskvaliteter som skall upprätthållas vid försöken att bygga billiga bostäder. Vid sidan om funktionskraven finns även kravet på god inre och yttre arkitektur. God arkitektur i meningen goda bostäder skapas som vi vet, inte genom bestämning av minimikrav på dellösningar för en rad kvaliteter. Däremot kan miniminormer säkra att viss standard upprätthålls. För att god arkitektur skall uppnås krävs dels en idé om vad som skall åstadkommas i termer av det goda boendet, dels ett kreativt samspel kring denna idé mellan beställare, arkitekt och utförare. Beställaren bör behärska och bevaka såväl förvaltnings- som brukarintressen. Arkitekten skall besitta kunskap om hur psykologiska, sociala, ekologiska och andra krav kan översättas till fysisk form till rimlig kostnad. Dessa påståenden kan underbyggas med följande erfarenheter från genomförandet och utvärderingen av de fyra prototyphusen: Goda lösningar kan inte normeras fram utan styrs av en idé om vad som skall åstadkommas parad med förmågan till nyskapande och en kreativ samverkan mellan agerande parter. Krav på detaljnivå kan aldrig garantera kvaliteter som bestäms på en övergripande nivå. -Sol- och dagsljusbelysning, tillgänglighet, rumshöjd, utrymme-standard är kvaliteter som styrs på detaljplanenivå och i utbyggnadsprogrammet. -Rumssamband, möblerbarhet, och bostadens organisation i övrigt styrs därutöver i hög grad av valet av hustyp och antal lägenheter per trapplan. Även byggskedet innehåller – kanske särskilt i en totalentreprenad ett projekteringsskede som kopplas till upphandling av byggvaror. 105 , Bomiljögruppen i i samråd med . En rad Bör-krav förutsätter en medveten kvalitetsstyrning under hela byggprocessen. Exempel på kvaliteter som i praktiken kan ändras under byggskedet oavsett anvisningar i bygghandlingar är: -Inredning som ej får begränsa möblerbarheten, ej haverera skönheten och som ska gå lätt att städa och reparera. -Valet av material, som skall motsvara krav på sundhet och skönhet. -Placering i detalj och montering av utrustning är av vikt för ett praktiskt och bekvämt boende tillgängligt även för funktionshindrade. Dörrslagning och dörrplacering är av avgörande betydelse för rums- användning, möblerbarhet och tillgänglighet, men tycks slutgiltigt bestämmas sent i totalskedet. Med normer som associeras till projekteringsstadiet förstärks föreställningen om att bostadskvaliteter löses i detta skede. Men enligt vad som ovan anförts, visar det sig att flertalet kvaliteter bestäms dels före, dels efter projekteringsskedet. Vikten av att styra boende- kvalitetsfrågor aktivt genom hela processen är därför uppenbart. 6.3.2.3Skall- och Börkravens lämplighet för inomhusmiljö106 De formulerade Skall- och Bör- kraven är rimliga och väl motiverade. De kan bedömas vara nödvändiga men är inte tillräckliga för att säkerställa en god inomhusmiljö. Vid genomgång med företrädare för de olika aktörerna har inte framkommit att det skulle finnas någon kollision mellan kraven på de olika inomhusmiljöparametrarna så som de formulerats i det ursprungliga anbudsförfarandet. Inte heller av de utförda tekniska mätningarna har framkommit något som tyder på kollision mellan de olika kraven. Vid ett direkt studium av olika handlingar är det svårt se hur hänsyn tagits till de i flera avseenden tydliga Skall- och Bör- kraven. Det går inte att finna en systematisk genomgång av hur de olika företagen tillmötesgått eller på annat sätt hanterat de olika kraven. Indirekt går det emellertid att spåra hur konstruktioner och lösningar valts för att uppfylla de olika kraven. Utvärderaren bedömer att i många fall har inomhusmiljöfrågorna diskuterats mer än vad som skulle varit fallet om inga krav specificerats. En bidragande orsak till den förhållandevis ringa betydelse kraven ändå haft torde vara att traditionen sitter mycket djupt. Det finns knappast några rutiner eller goda hjälpmedel för att kunna hantera de olika kraven på ett rationellt sätt. Detta kan uttryckas så att de ställda 106 , LTH. kraven inte i alla avseenden är operationella utan de måste transformeras och översättas till tekniska lösningar, vars prestanda man noga måste känna eller analysera. Byggherrar har sällan formulerat dylika krav tidigare. Utvärderingen har pekat på en rad problem som måste lösas. En bidragande orsak till att inomhusklimatfrågorna inte fått större utrymme kan alltså vara att byggherren inte har preciserat på vilket sätt en utvärdering skulle ske. Även om kraven är till synes formulerade med god precision är det svårt att göra mätningar i det färdiga huset på ett sådant sätt att man med säkerhet kan verifiera att kraven uppfylls. Många störfaktorer finns som varierande uteklimat, påverkan av de boende etc. Det erfordras detaljerade anvisningar för hur och när olika funktionskrav ska vara uppfyllda. Det är många obesvarade frågor som uppkommer, exempelvis: ·Vid vilket uteklimat ska kraven uppfyllas – ska kraven vara uppfyllda vid extrema vädersituationer eller vid mera normalt vinterväder. ·Vilka mätmetoder är bäst lämpade. ·När och hur stora avvikelser från kravnivåerna är rimliga. ·Under hur kan för hög relativ fuktighet accepteras i våtrum utan att olägenheter uppkommer. ·Hur ofta kan för låg yttemperatur på golv accepteras. ·På vilket avstånd från tilluftsdon ska lufthastigheter mätas. Det erfordras både ett forsknings- och utvecklingsarbete för att få fram bra metoder som kan accepteras av alla parter. 6.3.2.4Skall- och Börkravens lämplighet för resurshushållning och kretsloppsanpassning 107 De formulerade Skall- och Bör-kraven har förutsättningar att bidra till både bättre och rimligen mer kostnadseffektiva byggnader. För att uppnå syftet fordras dock en dialog med byggandets aktörer, där dessa förstår betydelsen av att till fullo acceptera kraven. Vid formulering av kraven är det betydelsefullt att avsikten klart framgår; t ex om kostnadsmålet i vissa fall är det viktigaste, i andra fall samhällets miljömål, i ytterligare andra globala resurser och så vidare. Det behövs en prioritering av kraven. I juryområdena Resurshushållning och Kretsloppsanpassning har endast i undantagsfall särskilda lösningar fordrats för att uppfylla kraven. Snarare är det strategier och förhållningssätt som fordrats. 107 , KTH. Inom området Kretsloppsanpassning finns ännu få hjälpmedel eller rutiner för att nå de uppställda målen, trots stora ansträngningar från branschorganen. Här har samhällets institutioner och myndigheter istället svarat för regelverket genom förordningar och pålagor. Inom området Resurshushållning har säkerligen det förhållandet bidragit, att detaljeringsgraden varit för hög i förhållande till projektets kostnadsnivå. I det fall ett större antal bostäder uppförts, med en större budget än ett enskilt prototyphus, hade sannolikt uppföljningen blivit av annan kvalitet. Den begränsande faktorn när det gäller graden av uppfyllande av kraven, har varit incitament för att bättre uppmärksamma och värdera kravens betydelse. Avvikelserna från ursprungliga förslag i utförda projekt är i princip betydande i flera av fallen. Det finns flera orsaker men den viktigaste är att den som genomfört tävlingen och den så kallade teknikupp- handlingen haft en svag koppling till beställningen. Verklig beställare och tävlingsarrangör har varit skilda juridiska personer med skilda intressen. I och med detta kom de byggda prototyperna att i ganska stor omfattning bli traditionella projekt. Vikten av att byggherren – och samma byggherre – deltar genom hela processen är uppenbar för att bevaka att byggherrens egna kvalitetskrav och inte endast samhällets krav via byggregler löses på bästa sätt. Under själva byggskedet har leverantörerna inte skapat tillräckligt starka formella styrmedel för att säkerställa att samtliga av Byggkostnadsdelegationens krav uppfylls i den färdiga byggnaden. Det har inte funnits någon person i byggplatsernas organisation som haft särskilt ansvar för frågorna. Ingen uttalad kvalitetssäkring av kraven har heller gjorts. I slutredovisningen har juryn därför undersökt hur Byggkostnadsdelegationens krav hanterats i kvalitetsplaner och av kvalitetsansvarig, vid byggsamråd, i byggplatsens organisation och i en bedömning av slutanvändarens möjligheter att se förändringar i drift och miljöarbete. Tyvärr har det alltså visat sig att frågorna endast i ringa utsträckning beaktats i de tre projekten. Projektens slutliga kvalitet har blivit sämre än nödvändigt av aktörernas brist på styrmedel. Denna brist kan åtgärdas i kommande projekt. Man bör dock påpeka att brist på effektiva och genomtänkta styrmedel eller bristande användning av dem är vanligt i byggprocesser och en av grundorsakerna till höga byggkostnader. Prototyphusen speglar därför väl hur byggsektorn fungerar i detta avseende. Till skillnad från de flesta byggprojekt har prototyphusen utvärderats mycket noga sedan de uppförts. De resultat som kommit fram är en massiv erfarenhetsåterföring av både speciell och allmän art. Främst ges förslagsställarna bakom prototyphusen stora möjligheter att förbättra sina projekt och sina rutiner till nästa bygge. Då utvärderingen spänner över teknik, byggnadsfysik, boendekvaliteter, inomhusmiljö, ekonomi, kretsloppsanpassning och resurshushållnings-frågor har byggsektorns aktörer i allmänhet ingångar i materialet och dessutom överblick i frågor inom övriga aktörers fält. Utvärderingen ger därför en helhetsbild och enskilda aktörer kan sätta in sina frågor i ett sammanhang. Slutligen kan utvärderingen ge fastighetsägare en tankeställare inför den kvalitet de tror sig få jämfört med den de slutligen får och vad de bör göra för att få bättre valuta för sina pengar. Den breda utvärderingen av prototyphusen gör den därför unik i svenskt byggande och av stort värde för sina resultat. Den modell den presenterar är ett allmänt användbart verktyg att vidareutveckla. Det ska poängteras att utvärderingen även ger en bild av hur den svenska byggsektorn fungerar i allmänhet. De hinder och möjligheter som uppvisas kan sägas vara tämligen generella. 6.4.1Var det rätt att inrikta TU på hela hus? Från början avsågs en teknikupphandling enbart kring stomme och installationer i nyproduktion som därefter ändrades till att omfatta metoder och processer för att sänka byggkostnaderna. Den slutliga inriktningen formulerades till att omfatta byggande av kompletta hus. Detta gjorde att delförslag kring ny byggprocess och intressanta nya tekniska dellösningar inte kunde tillämpas. I den andra tävlings- omgången kunde därför endast de tio av totalt omkring 75 förslagen som ansågs kunna resultera i hela hus väljas ut för fortsatt bearbetning. 6.4.2Var det rätt att inrikta teknikupphandlingen på nyproduktion? Konjunkturen omkring 1997 för nyproduktion var svag och byggherrars intresse att bygga teknikupphandlingens prototyphus var delvis orsakat av detta. Fastighetskrisen ledde i till de lägsta nivåerna man känner till i bostadsbyggandet, som i det närmaste upphörde och kommunala bostadsbolag drogs med stora kostnader i det bestånd som byggts upp under . En fungerande teknikupphandling förutsätter att det finns ett akut behov av nya lösningar bland en kundgrupp som avser att använda resultaten. Detta kan inte ha sägas varit fallet. Det kan också vara så att inriktningen på nyproduktion var fel. Det är möjligt att gensvaret varit bättre med en teknikupphandling kring ombyggnad och upprustning, där det dock fanns en marknad om än vek men i stort behov av billigare lösningar. Detta bör prövas . 6.4.3Var det rätt att göra Teknikupphandlingen som första projekt i delegationens arbete? Teknikupphandlingen var delegationens första arbete och inleddes och avslutades först . Den gav värdefulla insikter kring viljan att bygga och byggsektorns sätt att fungera med åtföljande svårigheter att utforma och bygga billiga bostäder. På så vis kom den att lägga viss grund till fortsatt arbete. Men det är även troligt att om övriga utredningar gjorts först, hade teknikupphandlingen haft en djupare förståelse för och en mer komplex problembild av byggsektorns struktur och fastlåsta sätt att fungera. Detta hade kunnat ge bättre fokus på krav på utformning och genomförande av tävlingsförslagen och hade exempelvis troligen omfattat en tyngre inriktning på effektiv byggprocess och därmed tydliga krav på samverkan av aktörer kring funktionskrav och helhetslösningar i syfte att skapa bättre fungerande värdekedjor. 6.4.4Teknikens betydelse att sänka kostnader ökade både arbetslöshet och kostnader för nyproduktion inom byggsektorn. Problemen uppmärksammades och regeringen tillsatte 1996 Byggkostnadsdelegationen som genom en teknikupp- handling av flerbostadshus skulle kunna bidra till att minska kostnaderna för nybyggda lägenheter. Inställningen var att ny teknik kunde ge lägre Själva begreppen teknikupphandling och teknikutveckling innefattar utveckling av produkt, system eller process, vilket är ett vitt begrepp. I många sammanhang verkar teknik- upphandling dock tolkas snävt inom byggsektorn som enbart teknik. Ny byggteknik har dock inte framstått som en huvudmetod att sänka kostnaderna i Byggkostnadsdelegationens samtliga projekt. Det har visat sig att metoder i form av en effektiviserad byggprocess fäller avgörandet. Både Svedalahem/i kv Erlandsdal, HSB/i kv Kapellmästaren, Ängelholmshem/i kv Wigral 2 och /Arcona i kv Urmakaren har arbetat med traditionell teknik inom nya, väl utformade och styrda upphandlings- och byggprocesser. De färdiga byggnaderna är därför vanliga och saknar ny spännande teknik. Däremot är kostnaden ovanligt låg tack vare de olika satsningarna på processens uppläggning, planering och styrning. Här var aktörernas vilja överlägsen de traditionella hindren. Samtliga har nått god kvalitet och för sina orter låga kostnader. Även samtliga prototyphus har haft en process med starka inslag av lång planering och samverkan mellan många aktörer, även om installationsentreprenörer och materialtillverkare saknats i tidiga skeden. Denna bakomliggande process av tvärfackligt samarbete har resulterat i att ny byggteknik utvecklats. Det är dock svårt att lyckas kvalitets- och kostnadsmässigt till första gången ny byggteknik används. Det behövs en serie byggda projekt för att utvärderingar och förbättringar ska få effekt. Det är däremot relativt lättare att få en mer genomtänkt byggprocess att fungera från början och snabbt ge bra resultat genom att identifiera onödigt arbete och allmänt spill och pressa ut detta och deras medföljande kostnader ur systemet. Idé: Volymelement i massivt trä Byggherre: Stiftelsen , Entreprenör: och stomme: och : , Antal våningar: 4 Antal lägenheter: 24 (gästforskarbostäder, hyresrätt ) Lägenhetsfördelning: 12st 2RoK , 12st 3RoK . Preliminär hyra: / kvm och år. Byggstart , inflyttning våren/sommaren -2001 är ett småföretag från och Flexator är en trähustillverkare som ingår i Skanskakoncernen. De utvecklar volymprefabsystem i massivt trä med avsikt att erbjuda kunder på vissa marknadssegment (hotell, studentbostäder) en fullt färdig och inredd produkt. har byggt studentbostäder i för egen förvaltning enligt samma koncept. Byggherren är ovanlig. Stiftelsen har två uppgifter; dels att förse gästforskare med bostäder i , dels att verka för teknikspridning mellan högskola och industri. Stiftelsen staden valde att låta dessa huvuduppgifter samverka genom att upplåta sitt kommande bostadsprojekt för teknikutveckling och teknik-spridning. Byggherren Vetenskapsstaden anställde en egen projektledare som till sig knöt en träkonstruktör och en trähusarkitekt. Projektledaren kompletterade därefter projektgruppen med två trähustillverkare från konkurrerande företag (Flexator inom och familjeföretaget ), en grupp forskare inom olika discipliner vid KTH och en representant för skogsindustrin (). Genom att koppla samman representanter för forskning och industri och samla dem kring ett konkret byggprojekt ville byggherren snabbt få fram nytänkande i form av byggbara lösningar. 108 Rapport , projektdeltagarna. Vid sidan av detta gjordes inom projektets ram även utvecklingsinsatser kring trädesign, dels av en examensarbetare från arkitektsektionen som arbetade fram fasadlösningar baserade på dennes erfarenheter från trähusbyggande i och , dels av en årsklass på som ägnade en termin åt att utveckla förslag på användning av trä i både lägenheter och trapphus. Konstfackeleverna lämnade förutom förslag på inredning som skåp, dörrar och möbler och färgsättning, även förslag på utformning av innerväggar och deras placering, vilket visades i många oväntade och spännande planlös- ningar. De presenterade även originella förslag på fasadutformning. Satsningen på design motiverades av att gästforskarna skulle välkomnas i en miljö med svensk prägel och att de vid hemkomsten till sina länder skulle ha förstahandskunskap om svenskt träbyggande att delge intresserade. Gästforskarbostäderna skulle ha de dubbla rollerna att både vara en trivsam studieplats och ett skyltfönster mot omvärlden för svensk träindustri. Teknik och produktutveckling knyts samman med utveckling av företag och företagsformer Byggtekniken är inriktad på en produktutveckling av nya byggdelar i massivt trä. Råvaran är till stor del lågkvalitetsvirke, som med byggsystemet äntligen kan få en hög grad av förädling. Byggdelarna görs i form av massiva innerväggar, fasadelement och bjälklag.