sou · GOB395d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Regeringen beslutade att tillkalla en särskild ut- redare med uppdrag att föreslå permanenta regler för kooperativ hyres- rätt. Till särskild utredare förordnades hyresrådet och chefen för i . Som sakkunniga har i arbetet med detta betänkande medverkat hov- rättsassessorn , , kansli- rådet , och kammarrättsassessorn , . Som experter har medverkat verkställande direktören , Nordbanken (publ. ), företagsjuristen , , projektledaren , , förbundsjuristen , , experten , , och f.d. verkställande direktören i SKB . Sekreterare åt utredningen har varit hovrättsassessorn . Utredningen har antagit namnet Utredningen om kooperativ hyres- rätt (Ju 1999:14). Utredningen får härmed överlämna sitt betänkande Kooperativ hy- resrätt. Arbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga och exper- terna. Betänkandet har därför avfattats i vi-form. De sakkunniga och experterna står bakom de olika förslag som läggs fram, med det undan- taget att en av experterna i enlighet med sitt särskilda yttrande är av an- nan mening i ett par frågor. Utredningsuppdraget är med detta slutfört. Förslag till lag om kooperativ hyresrätt ...................................... Förslag till lag om ändring i jordabalken .................................... Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ............................................ Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m..................................................... Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltnings- lagen (1977:792) ......................................................................... Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) ................................................................................... Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt ................... Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) ................................................................................... Förslag till förordning om kooperativ hyresrätt .......................... Inledning och allmänna överväganden Grundläggande frågor om föreningen Närmare om själva föreningen.................................................... Ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar .... Förbudet mot andelsupplåtelse i 1 kap. 8 § BRL......... Överväganden och förslag........................................................... 3.2.2Vilka kopplingar skall finnas mellan andels- och 3.2.3Bör regler finnas om antalet medlemmar och lägenheter samt om viss närhet mellan husen?............ Föreningen och medlemmarna ................................................... Föreningslagen och BRL ............................................. Hyreslagen och BRL.................................................... Överväganden och förslag........................................................... Föreningslagens regler kan i stor utsträckning gälla ... Begränsningar i medlemsantagningen......................... Tillskott utöver den vanliga medlemsinsatsen............. Frivilligt utträde ur föreningen .................................... Uppräkning av insatser ................................................ 4.2.6Bör medlemmen kunna överlåta sin andel respektive 4.2.7Föreningen säger upp eller vägrar att förlänga Föreningens rätt att upplåta ..................................................... Ekonomisk plan inför upplåtelse av bostadsrätt........................ Överväganden och förslag......................................................... 5.2.1Bör ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara projekt Föreningen äger en fastighet .................................................... Ekonomiska planer m.m. ........................................... Återbetalning av insatser ........................................... Frikoppling från bruksvärdesprincipen...................... En permanent lagstiftning.......................................... 7.2 Överväganden och förslag......................................................... Hyresmodellens möjligheter att etablera sig.............. 7.2.2I vilken utsträckning är 1 § hyreslagen tillämplig?....134 7.2.3Bör särskilda bestämelser införas för upplåtelse till kooperativa hyresrättsföreningar? Hyresrätten och andelen som kreditobjekt................................ Pantsättning av hyresrätt och andel i ekonomisk förening........ Andel i ekonomisk förening ...................................... Pantsättning av hyresrätt............................................ För pantsättningsmodellerna gemensamma frågor.... För- och nackdelar med olika modeller ..................... Särskilt om benficiereglerna vid utmätning............... Hyressättningen och avgifter .................................................... Hyra och årsavgifter.................................................................. Erfarenheter av bruksvärdessystemet........................................ Överväganden och förslag......................................................... Föreningen som hyresvärd respektive hyresgäst ....... Särskilt om rätten att ta ut avgifter ............................ Hyresavtal, ........................................hyrestid och uppsägning Överväganden .........................................................och förslag Hyres - och uppsägningstiden Lägenhetens skick och ansvaret för den ................................... Förslag till ändringar.................................................. Överväganden och förslag......................................................... 12.2.1 Behövs en motsvarighet till hyreslagens fylliga 12.2.2 Bör avtalsfrihet gälla om skicket vid tillträdet?......... 12.2.3 Ansvaret för lägenhetens skick efter tillträdet ........... Användningen av lägenheten .................................................... 13.1.1 Användning för vissa ändamål .................................. 13.1.2 Iakttagande av sundhet, ordning, m.m....................... 13.1.3 Utomstående personer i lägenheten ........................... Överväganden och förslag......................................................... Användningen och ändamålen................................... Ordning, skick m.m.................................................... Tillträde till lägenheten............................................................. Överväganden och förslag......................................................... Förverkande, besittningsskydd och hyresvillkor....................... 15.1.3 Prövning av hyran och andra hyresvillkor för Överväganden och förslag......................................................... Besittningsskyddet för lokaler ................................... 15.2.3 Ändring av hyresvillkor m.m..................................... Deposition av hyran .................................................................. Överväganden och förslag......................................................... 16.2.1 En vidgad rätt till deposition bör finnas .................... Närmare om utformningen......................................... SOU 2000:95 Innehåll 9 Föreningens organisation och verksamhet ............................... 17.1.1 Skillnaderna mellan föreningslagen och BRL........... Överväganden och förslag ......................................... 17.2.1 Skillnader mellan föreningslagen och BRL............... Överväganden och förslag ......................................... Överväganden och förslag ......................................... Föreningslagen och BRL ........................................... Överväganden och förslag ......................................... Föreningens hus, lägenheter och verksamhet............................ Förhållandena för bostadsrättsföreningar .................. Överväganden och förslag ......................................... Revision och särskild granskning.............................................. Föreningslagen och BRL ........................................... Överväganden och förslag ......................................... 17.7.1 Särskilda bestämmelser för bostadsrättsföreningar ... Bör särskilda regler finnas om ombildning till Ombildning till bostadsrätt ........................................ Överväganden och förslag ......................................... Särskilt om ombildningsregler i lagen om kooperativ Överväganden och förslag ......................................... Bör ombildning till hyresmodellen stimuleras? Överväganden och förslag ......................................... Ombildning från kooperativ hyresrätt till bostadsrätt m.m....... Överväganden och förslag ......................................... 10 Innehåll SOU 2000:95 Ekonomiska konsekvenser av förslagen.................................... 19.2.2 Konsekvenser av föreslagna rättigheter och 19.2.3 Konsekvenser av övriga förslag................................. 19.4.1 Vilka befintliga föreningar bör omfattas av den nya 19.4.2 Omregistrering av vissa ekonomiska föreningar ....... Förslaget till lag om kooperativ hyresrätt ................................. Förslaget till lag om ändring i jordabalken ............................... Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder .................................... Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m................................................... Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) ................................................................................. Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) ................................................................................. Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt ................. Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).... lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar bostadsrättslagen (1971:479) lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område bostadsrättslagen (1991:614) Nytt Juridiskt Arkiv, avd. I Nytt Juridiskt Arkiv, avd lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt Kooperativ hyresrätt – en ny, kompletterande upplåtelseform finns två etablerade, lagreglerade upplåtelseformer – hyresrätt och bostadsrätt. Vårt uppdrag har varit att utforma regler till en ny, perma- nent upplåtelseform benämnd kooperativ hyresrätt. Upplåtelseformen kan beskrivas som en mellanform mellan traditionell hyresrätt och bo- stadsrätt. Den skall regleras i en särskild lag om kooperativ hyresrätt. Det skall finnas två huvudtyper av kooperativa hyresrättsföreningar. Ägarmodellen innebär att föreningen äger det eller de hus där lägenhe- terna finns. Hyresmodellen innebär i stället att föreningen hyr lägenhe- ter som den i sin tur upplåter med kooperativ hyresrätt. Tanken är inte att någon av de befintliga upplåtelseformerna skall tas bort. Kooperativ hyresrätt skall vara ett komplement. Vad är då poängen med kooperativ hyresrätt? Om man jämför med vanlig hyresrätt skall de kooperativa hyresgästerna tillhöra en förening. De skall själva bestämma över sitt boende. Det främjar gemenskap, bo- endedemokrati, ansvarstagande och aktsamhet. Möjligheterna blir goda att påverka boendekostnaderna. är upplåtelseformen fortfarande i grunden hyresrätt. Det innebär bl.a. att hyresrätten inte skall kunna säljas på samma sätt som en bostadsrätt. Några överpriser kommer inte att kunna tas ut. Därmed finns inte samma utsikt till vinst som vid försäljning av en bostadsrätt. I gengäld finns förutsättningar för en lägre boendekostnad. Kooperativ hyresrätt är vidare tänkt som ett framtida alternativ för att i de allmännyttiga bostadsföretagen kunna utveckla ett långtgående boinflytande för hyresgästerna. Slutligen är avsikten att föreningar som redan finns och bedriver verksamhet med kooperativ hyresrätt skall få en permanent reglering. I det följande beskrivs huvudpunkterna i våra förslag. Grundläggande frågor om föreningen Närmare om själva föreningen En kooperativ hyresrättsförening skall vara en särskild form av ekono- misk förening. Föreningens ändamål skall vara att till sina medlemmar upplåta lägenheter med hyresrätt. Lagstiftningen skall omfatta endast sådana föreningar där en fast koppling saknas mellan andelsrätten och hyresrätten. Det innebär att andelen i föreningen och hyresrätten upp- låts var för sig. Antalet medlemmar och lägenheter skall uppgå till minst tre. När det gäller inträde i och utträde ur kooperativa hyresrättsföreningar skall föreningslagens regler i stor utsträckning gälla. Vissa undantag skall dock finnas. De viktigaste är följande. Liksom andra ekonomiska föreningar skall kooperativa hyresrättsfö- reningar kunna ta ut sedvanliga medlemsinsatser. Men en kooperativ hyresrättsförening skall också kunna ta ut en upplåtelseinsats. Denna skall kunna tas ut i samband med upplåtelse av hyresrätten. Detta har fördelar bl.a. om föreningen tillämpar ett kösystem. Man kan då ta ut en mindre insats av dem som blir medlemmar och ställer sig i kö för en lä- genhet. En större insats kan sedan tas ut när en lägenhet upplåts med kooperativ hyresrätt. För återbetalning av upplåtelseinsatser skall det inte – som för van- liga medlemsinsatser – vara en förutsättning att hyresgästen utträder ur föreningen. Det skall räcka att denne säger upp hyresavtalet. Föreningar som vill kan då medge att den forne hyresgästen behåller sitt medlem- skap och sin köplats men får tillbaka de till beloppet större insatserna. Särskilda bestämmelser som medger uppräkning av den avgående medlemmens insatser skall inte finnas. Vi menar att det är lämpligare att sådan avkastning ges genom utdelning av vinst eller lägre hyror. Däremot skall den förening som så önskar kunna räkna upp insatserna för en inträdande medlem. Hyreslagens regler om överlåtelse av hyresrätt och andra övergångar t.ex. genom bodelning skall gälla även för kooperativa hyresrätter. Också förbudet enligt 65 § hyreslagen för överlåtaren att ta ut ersätt- ning för bostadslägenheter skall gälla. Man skall alltså inte kunna sälja hyresrätten på samma sätt som en bostadsrätt. Däremot skall överlåta- ren ha möjlighet att från föreningen få tillbaka erlagda insatser i direkt samband med överlåtelsen. Normalt skall detta annars, på grund av föreningslagens regler, ske med en viss fördröjning. gare utbetalning skall vara att förvärvaren har erlagt sina insatser till fö- reningen. En kooperativ hyresrättsförening skall inte kunna vägra den med- lemskap som enligt hyreslagens regler har gjort ett giltigt förvärv av en hyresrätt. I annat fall skulle reglerna om t.ex. byte ha kunnat sättas ur spel. Å andra sidan skall hyresrätten kunna förverkas, om förvärvaren inte ansöker om medlemskap. Några ytterligare, särskilda regler om utträde skall finnas. Bl.a. skall, när hyresrätten är förverkad, hyresgästen enligt huvudregeln an- ses ha utträtt ur föreningen. I sådana fall skall föreningen i sina stadgar inte kunna inskränka återbetalningsrätten beträffande insatserna mer än vad som gäller vid frivilligt utträde. Föreningens rätt att upplåta Ett författningsreglerat system med ekonomiska planer m.m. gäller för bostadsrättsföreningar. Det skall vara tillämpligt även vid ombildning från traditionell hyresrätt till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. Annars skall något sådant system inte finnas. En kooperativ hyresrättsförening skall få ta ut förskott för insatser endast om den har ställt säkerhet hos . Några ytterligare särskilda regler för förhandsavtal skall inte finnas. Under den försöksverksamhet som bedrevs under blev en del tilltänkta kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen i stället bostadsrättsföreningar. Det berodde på svårigheter med finansie- ringen. Enligt vår bedömning berodde det i grunden på att en förvärvare i regel inte är beredd att betala en lika hög insats för en kooperativ hy- resrätt som för en bostadsrätt. Alternativet för föreningen att försöka fylla ut glappet med ett topplån var inte gångbart. Den initiala boende- kostnaden skulle då blivit för hög. Detta är särskilt olyckligt då det finns anledning att se betydligt ljusare på föreningens möjligheter att överleva . Finns inte någon stark finansiär i bakgrunden är det initiala problemet något som man, enligt vår bedömning, kan komma tillrätta med endast genom ekonomiska stimulanser, subventioner eller liknande. Förslag till sådant ligger dock utanför vårt uppdrag. Vid utvärderingen av försöksverksamheten påtalades en del andra orsaker till problem för ägarmodellen. Det gällde bl.a. principerna för återbetalning av insatser och bruksvärdesprincipen vid hyressättningen. Dessa problem har vi åtgärdat. Beträffande hyresmodellen finns inte några motsvarande problem med finansieringen. För den modellens möjligheter att vinna mark är det viktigt att regler finns som underlättar ombildning från vanlig hyresrätt. Det torde vara av avgörande betydelse bl.a. för om sådan ombildning skall vara ett alternativ beträffande det allmännyttiga fastighetsbestån- det. Bestämmelserna om blockuthyrning i 1 § sjätte stycket hyreslagen skall gälla när en kooperativ hyresrättsförening, enligt hyresmodellen, hyr de lägenheter som upplåts med kooperativ hyresrätt. Hyresgästens finansiering av förvärvet Vi föreslår inte några särskilda regler för att den som förvärvar en ko- operativ hyresrätt skall få tillgång till en säkerhet att använda för even- tuella lån till insatserna. Vår bedömning är att man inte kan åstadkom- ma en bra säkerhet utan att kooperativa hyresrätter blir en handelsvara på samma sätt som bostadsrätter. Med en sådan utformning skulle emellertid grundidén med kooperativ hyresrätt falla. I sammanhanget bör framhållas vår bedömning att insatserna regelmässigt kommer att bli lägre för kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter. Föreningen skall själv bestämma hyran för en kooperativ hyresrätt. Det gäller både vid ägarmodellen och hyresmodellen. Beträffande hyresmo- dellen skall hyreslagens regler om skälig hyra gälla i relationen mellan fastighetsägaren och föreningen. När det gäller de hyresrättsliga frågorna skall hyreslagens regler gälla, utom när något annat sägs i lagen om kooperativ hyresrätt. Bl.a. skall hyreslagens regler gälla om andrahandsupplåtelse, rätt till byte och störningar i boendet. De viktigare undantagen är följande. Beträffande lägenhetens skick vid tillträdet skall råda full avtalsfri- het. Efter tillträdet skall föreningen enligt huvudregeln ha underhålls- ansvaret för lägenheterna. Men i stadgarna skall föreningen – med vissa begränsningar – kunna ge hyresgästerna ansvar för underhållet. Möjligheterna att utverka åtgärdsföreläggande begränsas på så sätt att det inte skall kunna utverkas beträffande gemensamma utrymmen. Tvistigheter om sådana utrymmen får lösas inom ramen för förenings- demokratin. Givetvis skall den kooperative hyresgästen inte kunna ut- verka åtgärdsföreläggande beträffande utrymmen som denne har under- hållsansvaret för. Reglerna om föreningens rätt till tillträde till lägenheten skall ha BRL:s mer kortfattade regler som förebild. Förverkande av hyresrätten skall, utöver vad som anges i hyresla- gen, kunna ske när en skyldighet som angetts i stadgarna inte fullgörs, t.ex. en skyldighet att fullgöra arbete inom föreningen. Det bör poängte- ras att överträdelsen skall vara flagrant och att det skall vara av verkligt stor betydelse för föreningen att skyldigheten fullgörs. Som har angetts skall förverkande dessutom kunna ske när den som har förvär- vat en kooperativ hyresrätt, t.ex. genom byte, inte ansöker om medlem- skap. Föreningens organisation och verksamhet Under denna rubrik har vi samlat frågor om sådant som stadgar, led- ningen och föreningsstämma. Vi föreslår bl.a. följande avvikelser från föreningslagen. I stället för en skyldighet att avsätta till reservfond skall stadgarna ange grunderna för avsättning till underhåll. En kooperativ hyresrättsförenings firma skall innehålla orden kooperativ hyresrättsförening. Endast kooperativa hyresrättsförening- ar skall få använda orden kooperativ hyresrätt i sin firma. Firman skall vara skyddad länsvis. ledning skall, på samma sätt som gäller för bostadsrättsföreningar, särskilda regler gälla som tillförsäkrar de bli- vande kooperativa hyresgästerna representation under produktionsske- det. Särskilda majoritetskrav skall gälla för beslut om vidgning av före- ningens verksamhet. Skyldigheten att utse auktoriserad eller godkänd revisor skall vara inskränkt på samma sätt som den är för bostadsrättsföreningar. Reglerna om ombildning från vanlig hyresrätt till bostadsrätt skall ut- vidgas till att gälla även ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. I korthet innebär detta att kooperativa hyresrättsföre- ningar skall få samma förköpsrätt som bostadsrättsföreningar när en hy- resfastighet är till salu. Genom att ombildningsreglerna vidgas till att omfatta även koope- rativ hyresrätt kan konkurrenssituationer uppstå, t.ex. att hyresgästerna bestämmer sig för den ena upplåtelseformen men sedan ändrar sig. Regler skall då finnas som medger att den förening som enligt anteck- ning i fastighetsregistrets inskrivningsdel har förköpsrätten ersätts av den nya föreningen. Vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen skall en föreningen kunna träda in som hyresvärd även gentemot en hyres- gäst som vill förbli vanlig hyresgäst. Inträde skall ske när tre förutsätt- ningar är uppfyllda. Den kooperativa hyresrättsföreningen skall ha be- slutat om ombildningen med kvalificerad majoritet. Föreningen skall ha träffat ett blockuthyrningsavtal med fastighetsägaren avseende samtliga lägenheter i huset. Hyresgästen skall ha underrättats om föreningens inträde. På detta sätt skall alltså föreningen kunna ersätta fastighetsäga- ren som hyresvärd gentemot samtliga hyresgäster. Enligt våra bedömningar innebär våra förslag inga ökade kostnader för det allmänna. Förslagen kan träda i kraft tidigast . Lag om kooperativ hyresrätt Härigenom föreskrivs följande. 1 § En kooperativ hyresrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att till sina medlemmar upplåta lägenheter med hyres- rätt. Upplåtelse får ske i hus som föreningen äger eller av lägenheter som föreningen hyr av husets ägare. Det skall finnas minst tre lägenheter avsedda att upplåtas till med- lemmar. 2 § Hyresrätt som en kooperativ hyresrättsförening upplåter till en medlem benämns kooperativ hyresrätt. Den som innehar en kooperativ hyresrätt kallas kooperativ hyres- gäst. 3 § Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar tillämpas på ko- operativa hyresrättsföreningar med de undantag som anges i denna lag. Bestämmelserna om hyra i jordabalken tillämpas på kooperativ hy- resrätt med de undantag som anges i denna lag. Om föreningen hyr en lägenhet som föreningen i sin tur upplåter till en medlem eller annan, skall, vid tillämpning av 12 kap. jordabalken och denna lag, upplåtelsen inte anses ske i andra hand. Begränsningar i ekonomiska föreningars rätt att upplåta nyttjanderätt 4 § Andra ekonomiska föreningar än kooperativa hyresrättsföre- ningar får inte bedriva verksamhet med ändamål att till sina medlem- mar för begränsad tid upplåta nyttjanderätt till bostadslägenhet. Förbud mot upplåtelse av andelsrätt i vissa fall finns i 1 kap. 8 § bo- stadsrättslagen (1991:614). Inträde i och utträde ur föreningen m.m. 1 § En kooperativ hyresrättsförening har rätt att ta ut en upplåtelse- insats i samband med att den till en medlem upplåter en kooperativ hy- resrätt. För upplåtelseinsatser gäller bestämmelserna om medlemsinsatser i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar med ett undantag.