sou · GOB313 · 2001-01-01 00:00:00 — Den hyresnivå, som objektets budgeterade kostnader ställs emot, oavsett om objektet avser hyresrätt eller bostadsrätt, är, utom i , en enligt BKN:s bedömning marknadsmässig hyra. Prövningen skall vidare klarlägga om BKN utan förlust kan driva fastigheten till den gällande genomsnittliga lokala hyresnivån efter ett ev. övertagande i samband med en skadereglering. Avsikten är bl.a. att minska statens risker i garantigivningen. På grundval av resultatet av fastighetsanalysen lämnar BKN ett förhandsbesked. Visar BKN:s analys, att fastigheten med nuvarande ekonomiska upplägg har goda förutsättningar att gå runt lämnas ett positivt förhandsbesked utan några tilläggsvillkor. Visar den däremot att det krävs förändringar i de ekonomiska förutsättningarna för att ansökan BKN-systemets utformning och hantering 29 skall kunna accepteras diskuterar BKN detta med den sökande. De förändringar som kan krävas är t.ex. extra amorteringar, högre insats eller högre månadsavgift. Vanligtvis gör den sökande de ändringar i projektet/ansökan som BKN har ställt krav på. Visar analysen att sannolikheten är stor att objektet inte kan klara sig ekonomiskt lämnar BKN ett negativt förhandsbesked. För de projekt där BKN lämnar negativt förhandsbesked eller de där BKN villkorat sitt förhandsbesked brukar kreditinstitutet, enligt BKN:s bedömningar, i ¾ av fallen återkomma med en ny ansökan efter det att projektet arbetats om. Efter ett positivt förhandsbesked registrerar garantitagaren garantin i samband med att det garanterade lånet betalas ut. Har stora t.ex. ändringarna i räntenivåer inträffat efter det att förhandsbedömningen gjordes, begär kreditgivaren inte sällan en förnyad förhandsbedömning. BKN kan vid sådana tillfällen komma med nya krav på projektet för att stå kvar vid sitt tidigare förhandsbesked. Arbetsgången vid skadereglering och återvinning Hanteringen vid skadereglering syftar till att klara ut om garantitagaren har rätt till skadeersättning. Det innebär att bedöma om garantin uppfyller de fastställda villkoren och därmed är giltig. Är den det syftar arbetet till att bedöma hur stor ersättningen skall bli. Arbetsgången skiljer sig åt beroende på om skadereglering görs i samband med en ackordsuppgörelse eller efter en försäljning endera i form av en exekutiv försäljning eller i form av en underhandsförsäljning. -I ett ackordsärende inleds BKN:s formella arbete som en följd av att långivaren begär att BKN skall godkänna det förslag till rekonstruktion (ackord) som utarbetats tillsammans med låntagaren. -Det första steget i BKN:s hantering är att man bedömer om garantitagaren har rätt till skadeersättning. Om så är fallet gör BKN en fastighetsanalys av nuläget och läget efter ackord för att bedöma om ackordet ger långsiktig ekonomisk stabilitet för låntagaren. -BKN tar därefter ställning till ackordsförslaget. Statens kostnader för ackordsuppgörelsen bedöms och jämförs med den kostnad staten skulle åsamkas om ärendet gick till försäljning. Sedan BKN, lån- givaren och låntagaren preliminärt kommit överens om villkoren i ackordet beslutar BKN om medverkan i uppgörelsen. -Långivaren kommer, efter det att BKN beslutat medverka i ackords- uppgörelsen, in med en formell ansökan om skadereglering. BKN beslutar att ersätta garantitagaren för den förlust som ackordet innebär. 30 BKN-systemets utformning och hantering Det normala vid exekutiv försäljning är att långivaren bedömt att låntagaren inte kan klara en rekonstruktion, eller att en sådan inte är ett realistiskt alternativ, och därför bestämt att en försäljning av huset skall genomföras. -Huset lämnas till exekutiv försäljning genom långivarens försorg och säljs på exekutiv auktion av . BKN deltar inte i denna del av arbetet. -Långivaren begär efter försäljningen skadeersättning. BKN bedömer om långivaren har rätt till ersättning. Har långivaren rätt till skadeersättning fastställer BKN ersättningens storlek och beslutar att betala ut ersättning till garantitagaren. -Slutligen skriver BKN till och meddelar att ersättning betalats ut till långivaren på grund av exekutiv försäljning. Säljs huset exekutivt upphör nämligen räntesubventioner vanligen att utgå. BKN har också möjlighet att medge försäljning av en fastighet under- hand. Ur BKN:s synvinkel är en sådan försäljning att föredra eftersom det snabbare förloppet innebär att skadeersättningen kan hållas nere jämfört med vid exekutiv försäljning. -BKN gör en bedömning av besparingen jämfört med en exekutiv försäljning. Bedömer BKN att köpeskillingen för fastigheten är rimlig och att besparingen jämfört med exekutiv försäljning inte är liten godtar man underhandsförsäljningen. -Godtar BKN underhandsförsäljning får ägaren, i motsats till vad som gäller vid exekutiv försäljning, behålla räntebidraget. Däremot kan BKN utnyttja räntebidragen för att återvinna en del av skade- ersättningen. BKN gör i varje skadeärende en bedömning om man ska köpa fastigheten för att skydda statens fordran. har BKN inte i något fall bedömt det förmånligare att köpa fastigheten. En genomgång, gjord i en expertrapport till den Bostadspolitiska utredningen (SOU 1996:156), visar att få länder använder sig av statsgarantier som ett bostadspolitiskt medel. Av de länder som utnyttjar garantier finns det inte något som bara garanterar finansiering vid ny- och ombyggnader av bostäder. I andra länder lämnas garantier främst vid finansiering av köp av egna hem och motsvarigheten till bostadsrätter oavsett om det rör om nybyggda eller befintliga bostäder. Det finns sålunda inte några direkt jämförbara utländska garanti- system. De länder som ingår i jämförelsen har i stället valts därför att de är intressanta utifrån de frågeställningar som skall besvaras i utredningen. I jämförelsen ingår därför länder där endera bara privata garantigivare erbjuder garantier () eller där staten har sålt/omvandlat offentligt ägda garantigivare till privata företag (Austra- lien och ). Ett land () har infört statliga garantier, som privata garantilösningar också vuxit fram. I ett land () domineras garantigivningen ett statligt ägt bolag. Det finns i de studerade länderna i huvudsak två olika garantiformer; och . (garanti för hypotekslån) skyddar långivaren för risken att låntagaren inte betalar och syftar, i likhet med BKN-garantin, till att öka den andel av köpeskillingen som långivaren är beredd att lånefinansiera. Den s.k. hypotekslånegarantin täcker i vanliga fall av värdet på bostaden. BKN-garantin täcker och ligger inom intervallet 70–av pantvärdet. är en inkomstbortfallsförsäkring som betalar låntagarens räntor och amorteringar vid tillfälliga inkomstbortfall på grund av sjukdom, arbetslöshet och olycksfall eller vid dödsfall. Försäkringen syftar till att undvika att egna hems-ägaren skall behöva sälja sin bostad vid i första hand tillfälliga minskningar av inkomsten. I fortsättningen diskuteras bara s.k. hypotekslånegarantier. I erbjuder numer bara privata företag garantier för bostads- investeringar. Detta sedan den statliga garantigivaren () 1997 sålts till en privat konkurrent. HLIC inrättades 1965 för att tillgodose ett behov av hypotekslåne- garantier som den privata marknaden inte var villig att tillgodose vid köp av egna hem. Detta förhållande ändrades successivt och när HLIC såldes hade privata garantigivare av marknaden för hypoteks- lånegarantier. En viktig anledning till att HLIC såldes var att regeringen ville skapa lika konkurrensförhållanden mellan aktörerna. HLIC:s verksamhet hade fram till försäljningen en statlig förlustgaranti. Ett annat skäl till försäljningen var att behovet av statligt stöd till hypotekslånegarantier bedömdes som litet eftersom privata alternativ vuxit fram. HLIC inrättades av den federala regeringen för att erbjuda långivare hypotekslånegarantier för att underlätta för köpare av egna hem att få tillgång till lånefinansiering. Syftet var också att garantierna skulle leda till lägre räntor för låntagarna. I första hand utnyttjades garantier av kreditgivarna för lån till låntagare som ansågs utgöra höga risker. , då den australiensiska kreditmark- naden avreglerades, var garanti t o m obligatorisk för denna kategori av köpare. Garantier utnyttjas numera också om andra köpare av egna hem önskar lånefinansiera köpet till av bostadens värde. I och med att garantierna infördes kunde låneandelen öka från tidigare maximalt till av värdet. Det finns ännu inga undersökningar som visar på konsekvenserna av försäljningen av HLIC. Kommer t.ex. försäljningen att innebära att garantiavgifterna för låg- och mellaninkomsttagare, som av kredit- givarna ses som högriskgrupper, att öka så mycket att dessa grupper av husköpare avstår från eller inte får garantier? Dessa och liknande far- hågor med privatiseringen har framförts. Vid sidan om hypotekslånegarantier finns det i vissa delstater inkomstbortfallsförsäkringar som tillhandahålls av delstatsregeringarna. I finns det två separata system för bostadsgarantier. Ett privat som erbjuder inkomstbortfallsförsäkringar och ett statligt som erbjuder kreditgarantier. Inkomstbortfallsförsäkringar erbjuds via de privata kreditgivarna och de statliga kreditgarantierna via Statens bostadsfond. Den statliga kreditgarantin infördes . Två huvudsakliga skäl anfördes för att införa den. I är det vanligt att familjemedlemmar går i borgen för släktingar, barn och barnbarn när de köper bostad, särskilt vid förstagångsköp. Till följd av lågkonjunkturen hade ett stort antal borgensmän tvingats fullgöra sina åtaganden. Detta medförde ekonomisk katastrof för ett stort antal människor. Regeringen ansåg det därför nödvändigt att införa ett system med statsgarantier så att behovet av personliga borgensåtaganden föll bort. Ett annat skäl till att införa garantin var att lågkonjunkturen medförde att bostadsmarknaden fortfarande var svag. Hög arbetslöshet och kraftiga räntefluktuationer gjorde att hus- hållen sköt upp sina bostadsköp. Statliga garantier sågs som ett sätt att öka bostadsbyggandet och förbättra bostadsmarknaden. I första hand var avsikten att garantierna skulle underlätta för yngre personer och låginkomsttagare att skaffa sig bra bostäder. Statsgarantin kan beviljas hushåll eller enskilda för lån för köp av ett eget hem eller en ägarlägenhet. Den kan beviljas var och en som tagit ett lån för köp av en bostad. Låntagaren behöver inte speciellt ansöka om garantin. Det räcker med att meddela långivaren att man önskar få en garanti. Garantin täcker långivarens förluster som beror av att låntaga- ren/garantitagaren inte kan fullgöra sina betalningar av räntor och amorteringar på bostadslånen. Garantin ges för lån eller delar av lån som inte överstiger av köpeskillingen. Garantin är maximerad till av lånet dock maximalt 150 000 (). Statens betalningsansvar uppgår alltid till av det utestående lånebeloppet och den ränta och eventuella dröjsmålsränta som hänför sig till den delen av lånet. Detta oberoende av om kreditgivarens slutliga förluster är så stora eller inte. Andelen garanterade lån har från det första ökat till 1999. Garantistocken uppgår f.n. till ca 3,4 mdr (ca 4,8 mdr SEK). har garantierna inte orsakat staten några förluster. Garantierna har inneburit att kreditgivarna, som tidigare accepterade att lånefinansiera av köpeskillingen, nu för de som har garantier erbjuder lånefinansiering på . Behovet av kontantinsatser har minskat från till för låntagare med statlig garanti. Räntan för statsgaranterade lån är ungefär lika hög som för bottenlån. Garanterade lån har huvudsakligen, , gått till målgruppen dvs. yngre personer och långinkomsttagare som uppfattas som höga kredit- risker. Statsgarantierna leder till att dessa grupper fått lägre räntor och således haft en positiv effekt på räntan för garantitagarna. I finns det två separata garantisystem, ett för egna hem (WEW) och ett för organisationer som bygger s.k. sociala bostäder (WSW). WSW var tidigare offentligt ägt men är ett privat bolag. Det ägs bl.a. av de organisationer som äger och uppför sociala bostäder. WEW bildades och ägs av bostadsfinansiärer, kommunförbundet och egnahemsorganisationerna. WEW erbjuder hypotekslånegarantier, som i första hand skall ses som redskap för att stödja egnahemsägandet. I första hand är det avsett för individer med relativt låga inkomster, men formellt kan alla köpare ansöka om garanti. Det innebär att alla köpare oavsett inkomst kan komma i fråga för garanti från WEW. Hälften av dem som bor i egna hem har använt sig av garantin. I första hand är det förstagångsköpare som saknar besparingar som söker WEW-garanti. Av köpare med garanterade lån är under 35 år Garantier kan lämnas vid köp av egna hem oavsett om det rör sig om ett nybyggt eller ett befintligt hus. De kan lämnas på av försäljningspriset inklusive omkostnader. Garanti kan beviljas för lån upp till NLG 420 000 (). Det går också att få garantier till lån för ombyggnader av egna hem. Av de utfärdade garantierna avser köp av befintliga hus och köp av nybyggda hus. Garantin ges till låntagaren/köparen och skyddar långivaren mot att låntagaren inte kan stå för sina åtaganden och huset av det skälet måste säljas. Den skyddar fr. o m 1998 också låntagaren för förluster som kan uppstå om huset måste säljas till följd av att han inte kan betala sina lån till kreditgivaren. Garantin innebär att det för köpare med garantier är möjligt att öka den andel som kan lånefinansieras från till , vilket underlättar för dem utan egna besparingar att köpa sig ett eget hem. Dessutom kan garantin medföra en ränterabatt på till följd av att de garanterade lånen har lägre kapitaltäckningskrav än ogaranterade. Garantiavgiften är vidare avdragsgill för låntaga- ren/garantitagaren i skattedeklarationen. var det kommunerna som utfärdade garantier för lån vid köp av egna hem. Staten och kommunerna svarade på 50/50-basis för förluster i denna garantigivning. WEW inrättades för att staten ansåg att de offentliga organen inte längre borde stå för förlustansvaret. Över- gångsvis, fram , svarar dock staten för WEW:s förluster. För att täcka eventuella underskott skall staten lämna räntefria lån till WEW. skall WEW:s reserver vara tillräckligt stora för att klara förluster i garantiverksamheten. WSW är en garantifond för socialt boende som grundades för att lämna garantier vid lån till ombyggnader. garantier lämnas för alla typer av lån till socialt boende inkl lån till nybyggnad. Verksamheten riktar sig bara till organisationer som bygger och äger bostäder för socialt boende. WSW garanterar lån som dessa organisationer tar upp för att finansiera socialt boende. Garantin omfattar hela lånet och WSW garanterar låntagarens betalningar av räntor och amorteringar till långivaren och långivarens hanteringskost- nader mm. Garantitagare är organisationer som är godkända av WSW och som bara verkar för socialt boende. För att kunna komma i fråga för garan- tier från WSW måste organisationerna ha en viss ekonomisk styrka enligt kriterier som WSW fastställt. De som inte klarar att nå upp till kriterierna, och som därför inte får garantier från WSW, kan få hjälp att förstärka sin ekonomiska ställning genom stöd från en statlig fond för socialt boende. Verksamheten inom WSW skall vara självbärande och bolaget måste bygga upp säkerhetsreserver för att klara eventuella förluster. Uppstår det förluster över vad reserverna klarar av att täcka svarar regeringen och kommunerna för förlusterna på 50/50-basis. I domineras garantigivningen av ett helstatligt bolag, Mortgage and (). Det finns också privata aktörer. Bolaget erbjuder hypotekslåneförsäkringar till kreditgivare för lån till köpare av egna hem och motsvarigheten till bostadsrätter. Det går också att få garantier för mindre hyreshus med upp till fyra lägenheter. Detta under förutsättning att ägaren själv bosätter sig i huset. Garantier kan fås för köp av såväl befintliga som nybyggda bostäder. Det går också att söka garanti för lån till ombyggnad av ett köpt eget hem eller bostadsrätt. Vidare kan garanti utgå vid omläggning av lån. Garantin kan normalt täcka lån av värdet på bostaden. Under vissa villkor kan garantin omfatta av värdet. För lån av värdet finns det ett maximalt försäljningspris. Överstiger det faktiska försäljningspriset denna nivå får CMHC inte bevilja garanti. Det maximala försäljningspriset varierar beroende på var i landet bostaden ligger. Högsta försäljningspris varierar från CAD 250 000 () i storstadsområdena, till CAD 125 000 () i områden med låga huspriser. Syftet med CMHC:s garantier är att de skall underlätta för låg- och mellaninkomsttagare att kunna lånefinansiera köp av bostäder. Köpare av bostäder skall kunna lånefinansiera köp oavsett var i de bor. Genom garantin kan långivaren minska sina risker och de kan också låna upp på förmånliga villkor. Detta skall i sin tur leda till att låntagarna får lägre räntor på sina lån. I sköts all garantigivning av privata försäkringsbolag som konkurrerar med varandra. Bolagen erbjuder hypotekslånegarantier, inkomstbortfallsförsäkringar och en speciell inkomstbortfallsförsäkring som bara skyddar vid dödsfall. Inkomstbortfallsförsäkringar dominerar numera garantigivningen och den brittiska regeringen arbetar aktivt för att användningen skall öka. Kreditgivare kräver hypotekslånegarantier av köpare av egna hem om lånet överstiger av värdet av huset. Garantin används oberoende av om köpet avser ett nybyggt eller ett befintligt hus. Den skyddar långivaren i de fall låntagaren inte kan betala sina räntor och amorteringar och huset behöver tas över av kreditgivaren. Garantitagare är låntagaren och det är kreditgivaren som anvisar vilken garantigivare som skall användas. Vanligen har kreditgivaren avtal med en garanti- givare om att denne skall ställa ut garantier för kreditgivarens låntagare. Jämförelser mellan BKN-systemet och garantigivningen vid bostads- investeringar i fem andra länder visar på betydande skillnader. I de länder som studerats kan garantier beviljas för köp av egna hem, bostadsrätter och i några fall mindre hyreshus där ägaren bor i en av lägenheterna. Garantier kan i de utländska systemen beviljas för att lånefinansiera köp av såväl nybyggda som befintliga bostäder. Det innebär att det potentiella garantiunderlaget är betydligt större än det som BKN-systemet har. Genom att garantigivningen bara omfattar privatpersoners köp av i första hand egna hem kommer garanti- portföljerna att innehålla ett stort antal beloppsmässigt ganska små garantier. Det ger garantigivaren större möjligheter att bygga upp en balanserad portfölj med garantier. I BKN:s portfölj dominerar, som framgår av kapitel 3, ett mindre antal beloppsmässigt stora garantier. Hypotekslånegarantier är annorlunda uppbyggda än de garantier BKN erbjuder. Hypotekslåneförsäkringen omfattar upp till 90–av värdet, i några fall t.o.m. . Detta medför att varje enskild garanti omfattar såväl hela det mer riskfria bottenlånet som hela eller delar av det mer riskfyllda topplånet. BKN-garantierna, liksom de finländska statsgarantierna, omfattar bara topplåneriskerna. Några tidigare statligt ägda bolag har privatiserats . Staten har i dessa bolag övergångsvis kvar ett åtagande för delar av verksamheten eller så har staten lämnat en förlustgaranti. I växte privata garantialternativ fram vid sidan om det statliga bolaget. Det rådde dock inte fullt neutrala konkurrensvillkor eftersom det statliga bolaget drev sin verksamhet med en statlig förlustgaranti. De privata alternativen etablerades trots dessa skillnader i konkurrensvillkoren. Försäljningen av det statliga bolaget motiverades bl.a. av att skapa lika villkor mellan aktörerna. Det är möjligt för alla köpare att oavsett inkomst att söka garantier. Villkoren är dock utformade så, t.ex. med högsta värde på de bostäder som kan garanteras, att det i huvudsak är låg- och mellaninkomsttagare och förstagångsköpare som utnyttjar garantierna. Garantierna är äkta garantier i de utländska systemen, dvs. det utfärdas en formell garanti i anslutning till att ansökan beviljas. Detta i motsats till vad som gäller de svenska kreditgarantierna där garantins giltighet prövas först om en skada inträffar och garantitagaren begär skadeersättning. I likhet med BKN-garantierna skyddas långivarna för konsekvenserna av låntagarens bristande betalningsförmåga, men i några t.ex. det holl- ländska kan också låntagaren delvis skyddas från konsekvenserna för sin bristande förmåga att betala räntor och amorteringar. 5BKN-systemets omfattning och inriktning För att få en bakgrund till BKN-systemets omfattning och inriktning, finns det anledning att studera hur produktionen av bostäder fördelar sig på de tre besittningsformerna respektive på kommunstorlek. Studien omfattar bostäder färdigställda för vilka räntebidrag utgått och den bygger på uppgifter ur räntebidragssystemet och BKN:s garantisystem. BKN och bedömer att så gott som alla nybyggda bostäder har räntebidrag. Andelen ombyggnader där räntebidrag utgår är lägre. färdigställdes 10 400 nybyggda bostäder med ränte- bidrag fördelade på 203 av landets 289 kommuner. Fördelat efter kom- munstorlek byggdes i de tre storstadsområdena, i storstäder utanför dessa områden och i små kommuner utanför storstads- områdena. De nybyggda bostäderna fördelade sig efter besittningsform på bostadsrätter, hyresrätter och egna hem. Av tabell 5:1 framgår fördelningen på kommuner efter storlek och på besittningsformer. Bilden av fördelningen mellan kommunerna blir i stort sett densamma om jämförelsen i stället gjorts utifrån de sex tillväxtregioner som redovisar i rapporten i tillväxtregioner1. 1 redovisar i sin rapport följande sex områden som tillväxtregioner; , , , , Göte- borgsregionen och Umeåregionen. Om det inte annat särskilt anges avses, i denna rapport, med tillväxtregioner dessa sex regioner. 40 BKN-systemets omfattning och inriktning Tabell 5:1 Nybyggda bostäder färdigställda fördelade på besitt- ningsform och efter kommunstorlek Källa: BKN och Den ojämna fördelningen av bostadsbyggandet mellan kommunerna framgår av tabellen. I 86 av de 203 kommunerna färdigställdes bara en till fyra bostäder 1998. Dessa kommuner är alla belägna utanför de tre storstadsområdena. I de sju kommuner som hade den största nyproduk- tionen , , , , , och byggdes 4 113 bostäder. Dessa sju kommuner svarar totalt för av de nybyggda bostäderna som färdigställdes . Av tabellen framgår att bostadsrätter i första hand är en besitt- ningsform som återfinns i storstäderna, särskilt i , medan hyresrätter dominerar som besittningsform utanför de tre storstadsom- rådena. Egna hem har ungefär lika stor andel av nyproduktionen oavsett kommungrupp. Av de 10 400 bostäder som färdigställdes garanterade BKN 3 488 st. eller . Andelen BKN-garanterade bostäder varierar starkt mellan de tre besittningsformerna, för bostadsrätter är andelen högst och uppgår till , för hyresrätter uppgår den till och för egna hem till . Av de 203 kommunerna där det byggdes nya bostäder med räntebidrag 1998 utfärdade BKN garantier i 109. I tabell 5:2 redovisas andelen BKN-garanterade bostäder fördelat på de tre besittningsformerna och på kommunstorlek. De tre storstads- områdena står för mer än hälften av alla BKN-garantier främst på grund av den stora andelen bostadsrätter i dessa områdens totala nyproduktion. Övriga stora kommuner står för och små kommuner för av BKN-systemets omfattning och inriktning 41 de garantier som BKN ställde ut . De sex tillväxtregioner som använder sig av i sin rapport svarar för av BKN- garantierna 1998. Tabell 5:2 Andel BKN-garanterade bostäder med räntebidrag färdig- ställda 1998 fördelade på kommungrupper Av tabellen framgår att andelen BKN-garanterade bostäder ökar, oavsett besittningsform, med minskande kommunstorlek. I de tre storstads- områdena blir, visar en genomgång av BKN:s uppgifter, andelen garan- terade bostäder, särskilt bostadsrätter, också högre ju längre bort man kommer från dessa områdens centrala delar.