sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — En viktig utgångspunkt får emellertid anses vara att en allmän fastighetstaxering med jämna mellanrum skall genomföras för varje slag av taxeringsenhet. genomförs en allmän fastighetstaxering för varje slag av taxeringsenhet . Taxeringsenheterna är indelade i tre huvudgrupper och detta innebär att en allmän fastighetstaxering äger rum . Ett förslag till förändring av systemet med taxeringsintervallen kan vara att den årliga omräkningen ersätts av någon form av förenklat taxeringsförfarande. Man skulle således kunna tänka sig ett förfarande som på samma sätt som enligt nuvarande regler bygger på en noggrann allmän fastighetstaxering . Däremellan skulle en årlig uppjustering av taxeringsvärdena ske genom någon form av datoriserad modell – en förenklad fastighetstaxering. Det arbete som en förenklad fastighetstaxering kommer att innebära och de resurser som finns att tillgå medför, som nämnts, att det troligen inte är realistiskt att tänka sig att den årliga omräkningen skulle kunna ersättas fullt ut av ett förenklat taxeringsförfarande som sker med undantag av de år då en allmän fastighetstaxering äger rum. Målsättningen bör dock vara att årliga taxeringar bör kunna genomföras inom en inte alltför avlägsen tid. I avvaktan på ett sådant system bör någon form av förenklade fastighetstaxeringar ske . Det förenklade taxeringsförfarandet bör föregås av ett i förhållande till de allmänna fastighetstaxeringarna begränsat förberedelsearbete. Någon omräkning sker inte beträffande industri- enheter och elproduktionsenheter. Som skäl till varför omräkning inte infördes för industrienheter anförs bl.a. (se prop. 1994/95:53 s.62 f.) att dessa fastigheter inte omsätts i någon större omfattning, vilket innebär att det i vissa fall kan uppkomma stora problem med att få fram ett tillfredsställande prisunderlag. Det kan diskuteras om det finns behov av att industrienheter och elproduktionsenheter skall omfattas av det förenklade taxeringsför- farandet. I och för sig måste det anses vara en fördel om samma regler beträffande en så viktig fråga som hur ofta taxering skall ske gäller för samtliga taxeringsenheter. Å andra sidan är det här fråga om komplicerade taxeringar som kräver mycket arbete både av fastighets- ägaren och beslutande myndigheter. Därtill kommer att de förändringar av t.ex. byggnader som medför ändringar av fastighetens värde i allmänhet bör kunna fångas upp inom ramen för den särskilda fastighets- taxeringen. Utredningen föreslår därför inte något förenklat taxerings- förfarande för industri- och elproduktionsenheter. För specialenheter som inte skall åsättas något taxeringsvärde behövs inte heller något förenklat taxeringsförfarande. Ett system med förenklade fastighetstaxeringar innebär att en taxering av fastigheter kommer att genomföras . Om man utgår från småhus kommer således en allmän fastighetstaxering att genom- föras och en förenklad . Hyreshus och industrier taxeras . Den förenklade taxeringen för hyreshus skulle därmed äga rum . En förenklad fastighetstaxering för lantbruk skulle i princip kunna genomföras , men detta torde inte vara praktiskt möjligt med hänsyn till den tid som återstår. Nästa allmänna fastighetstaxering för lantbruksenheter äger rum . Sammanfattningsvis och mot bakgrund av vad som ovan anförts anser utredningen att omräkningsförfarandet skall slopas för samtliga taxeringsenheter. Som ett steg på vägen mot årliga taxeringar av samtliga taxeringsenheter föreslår utredningen att allmänna fastighets- taxeringar, på samma sätt som sker , skall äga rum och att förenklade fastighetstaxeringar skall ske efter den allmänna fastighetstaxeringen, dvs. den förenklade fastighetstaxeringen skall ske mitt emellan perioderna för allmän fastighetstaxering. En annan fråga som bör diskuteras i detta sammanhang är om nivååret kan förskjutas närmare taxeringsåret. Enligt 5 kap. 4 § FTL skall marknadsvärdet bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget före det år då allmän fastighetstaxering av taxeringsenheten sker. Detta innebär att det s.k. nivååret ligger när underättelse till fastighetsägaren om fastighetens taxeringsvärde sänds ut. Inför småhustaxeringen vid AFT 96 var således nivååret – . När det gäller omräkningförfarandet ligger nivåperioden som börjar andra året före taxeringsåret och upphör året före detta år. Enligt 20 kap. 2 § FTL skall skattemyndigheten under taxeringsåret meddela grundläggande beslut om taxering av fastighet som är belägen i länet. Vidare föreskrivs i 20 kap. 5 a § samma lag att skattemyndigheten under taxeringsåret skall underrätta fastighetsägaren om bl.a. innehållet i skattemyndighetens grundläggande beslut om fastighetstaxering. Detta innebär att underrättelsen om taxeringsvärdet kommer efter nivååret. På kan värdet på fastigheten ha förändrats i inte oväsentlig omfattning. Detta kan vara ett problem då det varit stora förändringar av priset på fastigheter. Även om fastighetspriserna i princip som regel går uppåt förekommer det dock att priserna sjunker. Så skedde bl.a. . Situationen kan då vara sådan att fastighetspriserna under nivååret är högre än vad de är under taxeringsåret. En vanlig invändning mot åsatt taxeringsvärde på en fastighet är att fastighetsägaren åberopar att han har köpt fastigheten under taxeringsåret för ett lägre pris än taxeringsvärdet. Att fastighetens taxeringsvärde är högre än erlagd köpeskilling för fastigheten upplevs som mycket svårförståeligt för den enskilde fastighetsägaren. Bl.a. för att förbättra denna situation bör man överväga om det finns någon möjlighet att flytta nivååret närmare i tiden i förhållande till taxeringsåret. Det optimala vore att flytta nivååret till före taxeringsåret i stället för som enligt nuvarande regler att det ligger före taxeringsåret. Ett annat alternativ är att flytta fram nivååret så att det löper mellan före taxeringsåret – året före taxeringsåret i likhet med vad som gäller för omräkningen. När vi diskuterar att införa en ny form av taxering, nämligen en förenklad sådan, bör man även beakta att det är mest ändamålsenligt att nivåperiodens läge i förhållande till taxeringsåret är densamma vid båda taxeringarna. Vid prövningen om nivååret bör flyttas närmare taxeringsåret bör dock till en början ställas frågan om det föreligger tillräckliga skäl för att flytta nivååret fram i tiden. Som ovan har sagts är det i princip endast vid de tidsperioder som fastighetspriserna har sjunkit som nivåårets placering i tiden har ifrågasatts. Att fastighetspriserna går ned har förekommit men historiskt sett så går fastighetspriserna uppåt under de flesta tidsperioder. Nästa fråga att ta ställning till vid bedömningen om nivååret bör flyttas är om detta är möjligt ur resurssynpunkt och av praktiska skäl för de myndigheter som utför förberedelsearbetet och taxeringsarbetet. Om det inte bedöms som genomförbart att flytta nivåperioden framåt i tiden är det tveksamt om man skall föreslå någon förändring av nivåperioden. De vinster man uppnår med ett framflyttande av nivåperioden måste nämligen ställas mot andra nackdelar. Även om ett slopande av den årliga omräkningen innebär att resurser frigörs innebär självklart ett framflyttande av nivåperioden svårigheter för taxeringspersonalen att hinna med sitt arbete. Därtill kommer de ovan nämnda danska negativa erfarenheterna av att flytta fram nivååret. Vid en samlad bedömning av de skäl som har framförts för en förflyttning av nivååret talar övervägande skäl mot en sådan förflyttning. 19.5.3Särskilt om den förenklade fastighetstaxeringen Förenklad fastighetstaxering bör i enlighet med vad som ovan anförts ske för resp. taxeringsenhet vilket innebär att det kommer att ske en förenklad fastighetstaxering för någon typ av taxeringsenhet . När det gäller de materiella reglerna för att komma fram till ett taxeringsvärde bör dessa i princip vara desamma som de som gäller vid en allmän fastighetstaxering. Vad gäller reglerna om förfarandet bör även detta ha den allmänna fastighetstaxeringen som utgångspunkt. Den förenklade fastighetstaxeringen skall leda fram till ett taxeringsbeslut för den enskilda fastigheten som skall vara överklagbart. Den stora skillnaden mellan en allmän fastighetstaxering och en förenklad fastighetstaxering är att förberedelsearbetet vid den förenklade fastighetstaxeringen skall vara mindre ingående. Vidare skall huvudregeln vara att deklarationsförfarande i allmänhet inte skall behöva ske. Vid förenklad fastighetstaxering skall på samma sätt som sker vid allmän fastighetstaxering beslut fattas om hur fastigheterna skall indelas i taxeringsenheter och om deras taxeringsvärde. Med taxeringsår skall avses det år för vilket fastighetstaxering bestäms. Taxeringsperioden skall avse tiden från ingången av det taxeringsår då förenklad fastighetstaxering sker av taxeringsenheten till ingången av det år då allmän fastighetstaxering sker nästa gång. Den förenklade fastighetstaxeringen skall ske på grundval av fastighets användning och beskaffenhet vid taxeringsårets ingång. Som ovan nämnts skall huvudregeln vara att deklaration inte skall behöva lämnas vid den förenklade fastighetstaxeringen. När det gäller hyreshustaxeringen är emellertid den viktigaste värdefaktorn hyra. Eftersom denna värdefaktor är föränderlig över tiden måste man vid denna taxering ställa krav på att fastighetsägaren skall lämna en deklaration. Förfarandet bör utom när det gäller hyreshusenheter utformas så att det på samma sätt som sker vid en allmän fastighetstaxering beträffande småhus, nämligen att det skickas ut ett taxeringsförslag senast året före taxeringsåret. Härefter kan man tänka sig alternativa tillvägagångssätt. Det enklaste är att låta taxeringsförslaget gälla som beslut om fastighetsägaren inte har några erinringar. Något nytt meddelande skulle då inte behöva skickas ut. Fråga är dock om ett sådant förfaringssätt kan anses tillfredsställande ur rättssäkerhetssynpunkt. En annan lösning är att ge fastighetsägaren möjlighet att godkänna taxeringsförslaget som då efter godkännandet skulle gälla som taxeringsbeslut. Om fastighetsägaren anser att uppgifterna i detta förslag inte är riktiga eller om någon förändring sker av fastigheten vid ingången av taxeringsåret (beskaffenhetstidpunkten) eller om han anser att någon annan ändring bör ske av taxeringsförslaget bör han vid båda alternativen ha möjlighet att yrka omprövning av detta inom . Ett tredje alternativ är att det lämnade taxeringsförslaget på samma sätt som gäller vid en allmän fastighetstaxering fastställs genom ett särskilt beslut av skattemyndig- heten som meddelas taxeringsåret. Vid en sammanvägning av för- och nackdelar med de olika tillvägagångssätten anser utredningen att ett system där förslaget till beslut gäller som taxeringsbeslut om erinringar inte framförs har klara fördelar. En förutsättning är dock att det är möjligt att ge fastighets- ägaren sådan information att förslaget blir godtagbart ur rättssäker- hetssynpunkt. I princip samma information som skickas ut inför en allmän fastighetstaxering bör bifogas det taxeringsförslag som tillställs fastighetsägaren vid den förenklade taxeringen. Det måste således klargöras mycket tydligt att förslaget omvandlas till ett beslut som gäller från taxeringsårets ingång om inga erinringar kommit in mot förslaget. Utredningen anser att det bör vara möjligt att ge sådan information att det redovisade förfaringssättet blir fullt acceptabelt ur rättssäkerhets- synpunkt och föreslår därför att något särskilt beslut om taxeringen inte skall skickas ut vid den förenklade fastighetstaxeringen om fastighets- ägaren inte inkommit med invändningar. Fastighetsägaren skall dock ha rätt att inkomma med en deklaration om han ser att en sådan är behövlig. Detta kan t.ex. aktualiseras om det är aktuellt med justering för säregna förhållanden. Fråga uppkommer då om det finns anledning att vid den allmänna fastighetstaxeringen på det sätt som sker skicka meddelande till fastighetsägaren i de fall då förslag till fastighetstaxering skickats ut och fastighetsägaren inte inkommit med invändningar. En anledning till att så sker är att det med beslutet om allmän fastighetstaxering också skickas ut ett beslut om omräkning. Då detta inte längre behövs finns det knappast anledning att i detta hänseende ha ett annat förfarande än det som föreslagits beträffande den förenklade fastighetstaxeringen. Även om fastighetsägaren inte inkommer med några invändningar mot taxeringsförslaget och detta därigenom omvandlas till ett taxeringsbeslut har fastighetsägaren möjlighet att yrka omprövning av och överklaga beslutet. Att denna möjlighet finns måste anges tydligt i den information som skickas ut i samband med taxeringsförslaget. Det sagda kommer att innebära att det parallellt och kan föras processer i domstolarna om dels en allmän fastighetstaxering, dels en Detta kan kanske innebära en del praktiska problem men sådana problem förekommer inom olika områden. Det kan t.ex. i domstol förekomma överklagande av beslut om allmän fastighetstaxering resp. omräkning. Vidare kan det finnas flera mål i domstol som avser olika inkomsttaxeringsår eller flera frågor som rör ett och samma taxeringsår. Vid en förenklad fastighetstaxering skall bestämmelserna om överklagande av beslut vid en allmän fastighetstaxering i 21 och 22 kap. FTL äga motsvarande tillämpning. Inför varje allmän fastighetstaxering upprättas ett särskilt ortspris- register för fastighetstaxeringen vars innehåll läggs till grund för tabellkonstruktioner och nivåläggning. Underlaget hämtas från LMV:s fastighetsprisregister. Upprättandet av ortsprisregistret samt granskning och gallring är en väsentlig del av förberedelsearbetet. Tillkomsten av omräkningsförfarandet har lett till ett behov av en mera kontinuerligt pågående gransknings- och gallringsprocess. Detta innebär att förutsättningar för att uppdatera ortsprisregistret inför en förenklad fastighetstaxering redan finns. Det gäller även de analyser av detta arbete som måste göras. Ett annat viktigt moment av förberedelsearbetet är utarbetande av föreskrifter och rekommendationer. När det gäller detta arbete bör det vara möjligt att använda sig av de föreskrifter m.m. som har beslutats inför den allmänna fastighetstaxeringen. Värdeområdesindelningen är så pass noggrant genomgången inför en allmän fastighetstaxering att även denna bör kunna kvarstå oförändrad vid en förenklad taxering. Det bör dock finnas möjlighet att göra ändringar om detta visar sig vara påkallat. Provvärdering bör ske även vid den förenklade fastighetstaxeringen. Det bör inte vara nödvändigt att ändra klassindelningsgrunderna vid en förenklad fastighetstaxering. Förenklad fastighetstaxering bör däremot omfatta både nivåförändringar liksom relativa värdeföränd- ringar (värden i tabeller). Nivåläggning bör således ske för att fastställa nya nivåfaktorer för resp. värdeområde. Vidare bör en viss översyn av de olika tabellverken ske. Vid en förenklad fastighetstaxering är det framför allt åldersfaktorn som behöver justeras och denna faktor bör således justeras för samtliga taxeringsenheter som omfattas av den förenklade fastighetstaxeringen. I övrigt anser utredningen att RSV genom föreskrifter bör besluta om vilka tabeller som behöver justeras vid en förenklad fastighetstaxering. 19.5.4Ändrade regler om särskild fastighetstaxering De ovan diskuterade förslagen innebär att de flesta taxerings- enheterna taxeras antingen genom allmän fastighets- taxering eller med förenklad fastighetstaxering. Enligt 1 kap. 8 § FTL skall vidare särskild fastighetstaxering verkställas enligt bestämmelserna i 16 kap. FTL. För att ett nytt taxeringsvärde skall åsättas vid den särskilda fastighetstaxeringen krävs emellertid att någon av de särskilt angivna nytaxeringsgrunderna föreligger t.ex. ändrad beskaffenhet av byggnader och mark. Det förekommer dock att förändringar som kan ha betydelse för den enskilda fastighetens värde och som inte faller in under förutsättningarna för särskild fastighetstaxering sker mellan en allmän fastighetstaxering och en förenklad fastighetstaxering. Det kan vara fråga om yttre faktorer som t.ex. att en kommun drabbas av miljöförstöring. Ett aktuellt exempel är situationen vid , där bygden påverkades på ett påtagligt sätt av miljöförstöring. Detta fick rimligen även genomslag på marknadsvärdet på fastigheterna i detta område. Ett annat exempel är att en mindre kommun eller stad drabbas hårt i samband med att ett stort företag läggs ned. Detta kan innebära att en stor utflyttning blir aktuell och detta i sin tur kan leda till kraftigt sänkta fastighetspriser. Det kan diskuteras om ovan nämnda situationer skall kunna leda till en justering av taxeringsvärdet och om det bör finnas en utökad möjlighet till särskild fastighetstaxering som täcker upp bl.a. de beskrivna situationerna. Eftersom nämnda faktorer kan påverka marknadsvärdet i minst lika hög grad som t.ex. en tillbyggnad eller en förändring av planförhållandena är det rimligt att även en fastighets taxeringsvärde kan få påverkas av en sådan faktor. En möjlighet är att alla ändringar i marknadsförhållandena som medfört en väsentlig förändring av marknadsvärdet skall kunna utgöra grund för ny taxering under löpande taxeringsperiod. Utredningen anser emellertid att det måste krävas att det är fråga om en alldeles speciell händelse av mycket stor betydelse för en fastighets värde för att en möjlighet till ny taxering genom särskild fastighetstaxering skall finnas. När det gäller påverkan på marknadssituationen av en industrined- läggelse uppstår problem med inom vilket område fastighetsvärdena skall anses ha påverkats och som en sådan påverkan skall anses ha skett. Det kan också vara svårt att avgöra till vilken del prisförändringarna hänför sig till en allmän prisnedgång och till vilken del nedgången hänför sig till industrinedläggelsen. När det gäller följder av en industrinedläggelse är det enligt utredningens mening tveksamt om tillräckliga skäl för en ny grund för särskild fastighetstaxering skall Genom införandet av en förenklad fastighetstaxering mellan perioderna för allmän fastighetstaxering kan dessutom den eventuella värdeförändringen fångas upp av . När det däremot gäller påverkan på fastighetsvärdet av en negativ miljöhändelse är genomslaget av denna händelse mer direkt. Det är tveklöst på det sättet att om någon form av giftpåverkan skett i miljön kring en fastighet leder detta till ett sänkt fastighetsvärde. Utredningen anser därför att det finns skäl att införa en ny bestämmelse i 16 kap. FTL som föreskriver att ny taxering av fastighet skall ske under löpande taxeringsperiod om det skett sådana stora förändringar i den fysiska miljön att den aktuella fastighetens värde påverkats. Det kan naturligtvis inte vara fråga om en obetydlig påverkan på fastighetens värde utan ny taxering skall bara kunna bli aktuell om fastighetens värde påverkats väsentligt. Vidare bör krävas att det beräknas vara en påverkan på en fastighets värde som inte är snabbt övergående. I enlighet med de bestämmelser som gäller beträffande övriga nytaxeringsgrunder bör ny taxering ske endast om taxeringsenhetens värde bör ändras med minst en femtedel, dock . En annan fråga som bör diskuteras är om ny taxering endast skall kunna ske efter framställning av taxeringsenhetens ägare. Om flera fastigheter berörs kan det övervägas om en ändring på talan av en fastighetsägare bör medföra skyldighet för skattemyndigheten att föranstalta om ändring beträffande samtliga berörda fastigheter. Vad som talar emot ett sådant förfaringssätt är dock att det kan vara svårt att dra gränsen mellan de fastigheter som skall få justerat taxeringsvärde och de fastigheter som inte har påverkats på ett sådant sätt att justering kan bli aktuell. Med hänsyn till det anförda talar flera skäl för att ny taxering endast skall kunna ske efter framställan från den enskilda fastighetsägaren. 20Taxering av hyreshus som ägs av bostadsrättsföreningar Utredningen lägger inte fram något förslag som särskilt avser taxeringen av hyreshus som ägs av bostadsrättsförening. I utredningens direktiv hänvisas till tidigare utredningsförslag som innebär att taxeringsvärdena på hyreshus som ägs av bostadsrätts- föreningar skall bestämmas utifrån marknadsvärdet på de bostadsrätts- lägenheter som finns i huset. Enligt direktiven bör utredningen på nytt pröva hur en på detta sätt ändrad taxering av hyreshus ägda av bostadsrättsföreningar kan genomföras och hur regler om detta skall anpassas till de förslag utredaren i övrigt lägger fram. Vi tolkar detta uttalande på så sätt att det inte är utredningens uppgift att ta ställning till om taxeringsvärdet skall bestämmas utifrån marknadsvärdet på bostadsrättslägenheterna eller enligt samma grund som . Däremot är det vår uppgift att anpassa de redan framlagda förslagen till de förslag som vi lägger fram. Det torde framför allt innebära att en lagteknisk anpassning måste göras. Det första förslaget till ändrad taxering av hyreshus med bostadsrätter finns i betänkande (SOU 1992:8) Fastighetstaxering m.m. – bostadsrätter m.m. Utredningen skulle enligt sina direktiv utreda hur ett system för värdering av fastigheter som ägs av bostadsrättsföreningar kan utformas som underlag för taxering. I utredningsuppdraget ingick även att behandla den löpande beskattningen av bostadsrättsföreningar. Värderingen skulle enligt direktiven ske med utgångspunkt i de enskilda bostadsrätternas värde. Reglerna skulle så långt möjligt hålla sig inom vad som ansetts som grundläggande för fastighetstaxeringen. 468 Taxering av hyreshus som ägs av bostadsrättsföreningar Utredningen angav bl.a. följande som utgångspunkt för sina resonemang. Ur rättslig synpunkt består bostadsrätten dels av en tidsobegränsad nyttjande- rätt till bostadsrättslägenheten, dels av en andelsrätt i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätten kan överlåtas eller på annat sätt övergå till en ny innehavare. Den fysiska enhet som utgörs av bostadsrättslägenheten ägs av bostads- rättsföreningen och kan som sådan inte överlåtas. Bostadsrättslägenheten saknar i sig alltså ett marknadsvärde. För att åstadkomma likformighet med förhållandena för taxering av småhus är det enligt vår mening emellertid själva bostadsrättslägenheten – och inte bostadsrätten – som är av intresse för en värdering. Lägenheten måste alltså åsättas ett fiktivt värde. Bostadsrätts- lägenheternas sammanlagda värden får anses utgöra det värde som skall vara det taxeringsgrundande marknadsvärdet på bostadsrättsfastigheter. Utredningen diskuterade olika alternativ för att bestämma bostads- rätternas marknadsvärde. Det förslag som man slutligen stannade för innebär i korthet följande. Bostadsrättsfastigheter skall värderas med utgångspunkt i de som erläggs för de enskilda bostadsrätterna. Förslaget ansluter sig till eljest tillämpade principer och regler för fastighetstaxering. Således skall på sedvanligt sätt uppgifter insamlas inför fastighetstaxeringen rörande representativa överlåtelsepriser m.m. De som erlagts för bostadsrätter måste dock justeras så att de nya taxeringsvärdena enbart kommer att avse fastigheterna. Detta innebär att köpeskillingarna måste räknas ned med värdet av sådana tillgångar som föreningen kan ha utöver fastigheten. På motsvarande sätt får en justering uppåt ske med hänsyn till föreningens skulder. Föreningarna och inte de enskilda medlemmarna skall lämna de uppgifter som behövs för fastighetstaxeringen. Värderingen skall ske med utgångspunkt i fastigheternas geografiska läge, ålder och bostadsrättslägenheternas storlek. Utredningen föreslår att följande tillägg skall göras till 5 kap. 5 § AFL. Med marknadsvärde för bostadsrättslägenhet i flerlägenhetshus avses det pris som bostadsrätten sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden ökat med det nominella värdet av säljarens andel av föreningens skulder eller om föreningen har tillgångar utöver skulder minskat med säljarens andel av dessa tillgångar. Remissopinionen var splittrad.