sou · GOB311d3 · 2001-01-01 00:00:00 — Denna kreditrisk är naturligtvis mycket liten för AAA-ratade . Men den teoretiska risken i förening med den outvecklade marknaden ger investerarna en anledning att kräva en räntepremie. Ränteskillnaderna mellan tradi- obligationer och har dock minskat i ett längre perspektiv, dvs. Till bilden hör emellertid att MBS- obligationernas pris påverkas negativt av finansiell oro. Sedan den internationella oron, som emanerade främst från , uppstod har priset på utvecklats ogynnsamt. En viktig anledning till ränteskillnaderna är emellertid att likviditeten för varit låg i . Obligationerna hamnar ofta hos slutplacerare, dvs. försäkringsbolag och pensionsfonder. Obligationerna är alltså inte särskilt likvida. Att så blir fallet beror främst på kapitaltäckningsreglerna. Dessa regler medför att obli- Volym B:246 Bilaga 11 gationerna tenderar att hamna hos institutioner som saknar kapitaltäck- ningskrav medan finansiella institutioners kapitaltäckningskrav mot- verkar innehav av . Banker och fondkommissionärer, som är nödvändiga för att skapa handel och likviditet, träffas nämligen av högre kapitaltäckning för innehav av än bostads- obligationer. I t.ex. krävs det fem gånger större kapitaltäckning för banker att inneha än traditionella obligationer (Pfandbriefen), dvs. skillnaden mellan 50 procents riskviktning och . Kapitaltäckningsreglerna utgör alltså ett hinder för MBS-obliga- tionernas handel och likviditet. Det pågår därför intensiva diskussioner om dessa regler inom EU, där det med viss förenkling kan påstås att tyska hypoteksbolag värnar om den konkurrensfördel som nuvarande regler innebär. antogs också ett EU-direktiv som fastslår att medlemsländerna får tillämpa 50 procents riskviktning för innehav av . Det är en förbättring i förhållande till 100 procents riskviktning, som kan ha tillämpats i en del medlemsländer, men som fortfarande ger en betydligt högre riskviktning än för traditionella bostadsobligationer. En ytterligare anledning till ränteskillnaderna och den dåliga likviditeten i i är naturligtvis att de är relativt nya instrument i . Det tar att för kapital- marknaden att lära sig nya instrument. I takt med att marknaden blir förtrogen med instrumenten bör rimligen attraktivitet och likviditet öka samt ränteskillnaderna minska. Sammanfattningsvis gäller att värdepapperisering inte medför billi- gare upplåning än traditionell upplåning. Den stora fördelen med värdepapperisering är i stället att det krävs betydligt mindre eget kapital, något som bl.a. kan höja avkastningen på det egna kapitalet, dvs. lönsamheten vid bostadsfinasiering. Som framgått av det föregående anser författaren att det svenska systemet för bostadsfinansiering har sådana fördelar att det bör behållas, men med smärre reformer inom systemets ram och att det bör kompletteras med en inhemsk lagstiftning om värdepapperisering. Denna lagstiftning bör utformas så att den ger utrymme för en omfattande värdepapperisering för aktörer – befintliga eller nya – som önskar använda denna finansiella teknik. Parallellt med dessa två huvudspår för att utveckla marknaden för bostadsfinansiering kan en tredje utvecklingslinje komma att uppstå. SOU 2000:11 Den svenska bostadsfinansieringsmarknaden Volym B:247 är att bostadslåneföretagen blir mer aktiva när det gäller verksamhet inom corporate finance området och att denna verksamhet kombineras med finansiella aktiviteter som inte belastar balansräkning och kapitalkrav i någon större utsträckning. Värdepapperisering är nämligen inte den enda finansiella aktivitet i förhållande till låntagarna som kan ske utanför balansräkningen hos ett bolåneföretag. Många fastighetsbolag har ett uttalat intresse att finansiera sig utan annan säkerhet än den som fastighetsbolagets balansräkning, kassaflöden och finansiella styrka utgör. Ett viktigt skäl för detta intresse är att undvika kostnaden för uttag av pantbrev och att kunna rationalisera hanteringen av låneportföljen. Lagstiftning och bolagsordningar för bolåneföretagen hindrar en sådan utveckling eftersom det måste finnas specificerade realsäkerheter för bostadsinstitutens utlåning. Det finns i princip tre vägar för ett bolåneföretag att tillgodose låntagarnas önskemål om lån utan specificerade inteckningar. Den ena vägen är att långivaren kräver borgen från fastighetsbolaget eller tar moderbolagets aktier i dotterbolag som pant för utlåningen. Denna väg skulle kunna sanktioneras och tydliggöras i lagstiftningen, eftersom det finns viss tvekan om nuvarande utformning av lagstiftningen medger det beskrivna förfarandet. Nackdelen med denna väg är dock att långivaren träffas av samma krav på kapitaltäckning och kapitalbas som vid sedvanlig utlåning. En annan väg är att etablera ett värdeppappersbolag som får svara för denna upp- och utlåning. I de bankägda bolåneföretagen kan natur- ligtvis moderbanken också svara för dessa aktiviteter. Men om man önskar att självständiga bolåneföretag skall kunna etablera värde- pappersbolag för detta ändamål krävs, sannolikt, en ändring av lagstift- ningen för värdepappersbolag som medger ett närmare samröre mellan bolåneföretaget och det etablerade värdepappersbolaget, såsom fallet är i en bank. Utöver att förfarandet har samma nackdelar från kapital- synpunkt som den först beskrivna vägen uppkommer också problem när det gäller möjligheterna att åstadkomma en konkurrenskraftig upplåning i värdepappersbolaget. Den tredje vägen för att tillgodose låntagarnas önskan utan att drabbas av de angivna nackdelarna är att emittera och vidaresälja värdepapper som har fastighetsbolaget och dess balansräkning som säkerhet. Alltså ett slags företagsobligationer för fastighetsbolag. Efter- som fastighetsbolag kan anses ha en förhållandevis stabil och genom- lysningsbar verksamhet borde räntan på sådana obligationer i många fall kunna komma att bli lägre än på traditionella företagsobligationer, som i mindre omfattning förekommer på den svenska kapitalmarknaden. Några fastighetsbolagsobligationer har, såvitt bekant, ännu inte emitterats i . Det finns inte några hinder för en bank att ta Volym B:248 Bilaga 11 initiativ till en sådan utveckling, men det har inte skett. Utvecklingen i denna riktning skulle sannolikt främjas av att bolåneföretag tar initiativet, eftersom bolåneföretag i regel har en god kännedom om det berörda fastighetsbolagets ställning och styrka. Finns det några hinder för en sådan utveckling i lagstiftningen för bostadsinstitut? Ja, troligen behöver ändamålsbeskrivningen för bostads- institut förtydligas så att denna typ av verksamhet av investmentbank- karaktär blir officiellt sanktionerad. Det skulle innebära att bolåneföretag får bedriva verksamhet som värdepappersbolag inom området fastighetsfinansiering på ungefär samma sätt som banker får bedriva allmän värdepappersrörelse. Som nämnts har bolåneföretag som ingår i en bankkoncern dessa möjligheter inom koncernens ram. Men det har inte skett. Om statsmakterna vill verka för att också fristående bolåneföretag skall kunna bidra till utvecklingen i nämnd riktning borde alltså lagstiftningen om värdepappersbolag anpassas så att bostadsinstitut får samma möjligheter som en bank att bedriva värde- pappersrörelse inom området fastighetsfinasiering. Självklart skulle det ta att etablera en marknad för denna typ av obligationer eller andra värdepapper. Men en utveckling i denna riktning skulle vara fördelaktig för fastighetsbolag i , som redan har önskemål om annan finansiering än den traditionella som har realsäkerhet som säkerhet. Dessutom skulle en sådan anpassning kunna bidra till en allmänt uppvaknande marknad för företagsobligationer i . Denna typ av investment bankverksamhet i bolåneföretag skulle ligga väl i linje med en annan sannolik utveckling, nämligen värde- papperisering av fastigheter av ungefär samma slag som sker på mark- naden för finansiering av flerbostadshus och kommersiella fastigheter i . Några långivare i har genomfört denna typ av värde- papperisering som innebär att ett värdepapper ges ut med intecknings- säkerhet i en specificerad fastighet. Eftersom det inte finns någon marknad för dessa värdepapper i måste värdepapperet säljas till en slutplacerare eller tas in i långivarens egen balansräkning. I det sist- nämnda fallet blir skillnaden i förhållande till en traditionell utlåning mycket liten. Det finns ytterligare ett motiv för en utveckling av skisserat slag. Allt fler fastighetsbolag behöver hjälp med att analysera och strukturera sina fastigheter och låneportföljer samt få råd i affärsverksamheten, t.ex. när det gäller riskhantering, finansiering och förändring av fastig- hetsbeståndet. Konsultbolag som tillhandahåller sådana tjänster till fastighetsbolag har goda tider. Men bolåneföretagen har i princip samma kompetens – i varje fall möjligheter till sådan kompetens och kanske ännu bättre kompetens – eftersom företagen i allt större utsträckning SOU 2000:11 Den svenska bostadsfinansieringsmarknaden Volym B:249 behöver analysera och strukturera sina låneportföljer för att bl.a. tillgodose ratinginstitutionernas krav och de krav som uppkommer vid värdepapperisering. Att bolåneföretag därför också skulle inrikta sig mer på corporate finance verksamhet skulle ligga väl i linje med den skisserade utvecklingen mot investment bankverksamhet. Vad som beskrivits ovan gäller företagsmarknad. Vad kan komma att inträffa på massmarknaden eller på privatmarknaden, dvs. vid utlåning till egnahem och bostadsrätter? Till att börja med kan man konstatera att denna marknad växer och är större än företagsmarknaden. har privatmarknaden ökat med medan företagsmarknaden minskat med ca . Enbart ökade utlåningen på privatmarknad med medan företagsmarknaden minskade med mer än . Denna utveckling, som ökar privat- marknadens betydelse, kommer sannolikt att fortsätta. Den andra slutsatsen är att värdepapperisering principiellt sett är lika användbar på privatmarknad som på företagsmarknad. Vad som skiljer är att traditionell bostadsfinansiering är lönsam på privat- marknad, men inte är det på företagsmarknad. Motiven för värde- papperisering är därför ännu inte så starka som på företagsmarknad. Den tekniska utvecklingen, som går ganska snabbt, kommer sannolikt att innebära stora förändringar på privatmarknaden. Det gäller särskilt användningen av internet som ökat närmast dramatiskt på denna marknad i . Användningen av internet för låneansökningar från låntagarnas sida och för låneberedning från långivarnas sida innebär att en helt ny distributionsform växer fram vid sidan av traditionella distributionsformer, dvs. försäljning över disk eller med hjälp av telefon. Användningen av internet underlättas av de förträffliga offent- liga system som finns i med uppkoppling online till inteck- ningsförhållanden, prisnivåer, inkomstförhållanden o. dyl. Den ökade användningen av internet påverkar också administration och information. En allt större del av betalningarna för bostadslån kan ske över internet. Låntagarnas möjlighet att skaffa sig information om räntor och andra villkor ökar. Självklart kommer den ökade användningen av internet i att locka utländska aktörer att försöka sig på denna distributionsform. Det finns dock en del initialsvårigheter som måste övervinnas. En sådan är att det behövs ganska avsevärda marknadsföringsinsatser för att bli känd och väcka förtroende bland svenska låntagare. En annan är att utländska aktörer har svårt att inse fördelarna med och få förtroende för de svenska systemen för pantbrev, fastighetspriser, betalningsanmärkningar etc. och hur de kan kopplas samman vid kreditprövning. Den svenska infrastrukturen för bostadskreditgivning är i många avseenden unik och Volym B:250 Bilaga 11 De svenska aktörerna har, i förening med en god kompetens i IT-teknik, ett konkurrensförsprång i som det tar tid att komma i fatt. Författarens bedömning är att det kan ta för en utländsk aktör att själv etablera konkurrenskraftig utlåning över internet. Naturligtvis kan en utländsk aktör köpa – eller inleda samarbete – med en svensk aktör. Frågan är emellertid vad den utländska aktören kan bidra med, utöver stark kapitalbas och resurser för kraftfull marknadsföring. Det finns dock andra linjer för utveckling på privatmarknaden. I har förekomsten av lånemäklare ökat kraftigt . Lånemäklarnas uppgift är, enkelt uttryckt, att hjälpa låntagarna att finna de mest fördelaktiga bostadslånen. Lånemäklarna bidrar härmed till att skapa bättre genomlysning av villkoren för lånen, främst räntevillkoren. Det är svårt att se några större hinder för en liknande utveckling i . Lånemäklare i skulle kunna bidra till att räntevillkoren blir mer transparenta och jämförbara, t.ex. genom att löptidsanpassa räntor, prisberäkna helkundsförmåner, avgifter m.m. Det bör nämnas att en förutsättning för framgångsrik och effektiv verksamhet som lånemäklare är användningen av internet. Författarens uppfattning är att lånemäklare har goda förutsättningar att bli framgångsrika i , bl.a. på grund av den omfattande och ökande användningen av internet bland låntagarna. Sannolikt kommer lånemäklarverksamhet inte att uppstå i utan utländskt iniativ. Om så sker skulle lånemäklare bidra till att avsevärt öka konkurrensen och genomlysningen på privatmarknaden. 5 Sammanfattning och slutsatser Bostadskreditmarknaden utgör ungefär hälften av den totala kredit- marknaden i . har marknaden för bostadsfinasiering genomgått stora förändringar. Huvudorsaken till dessa förändringar är de avreg- leringar av kreditmarknaden som genomfördes och den avreglering av bostadspolitiken och bostadsfinansie- ringen som skedde . Till förändringarna har kriserna på fastighetsmarknaden och i den finansiella sektorn i viss mån bidragit. Även det internationella inflytandet i form av regelverk och ökad konkurrens från utländska aktörer har bidragit till att skapa nya förutsättningar. Dessa nya förutsättningar kännetecknas av allt hårdare konkurrens, stagnerande totalmarknad, minskande antal inhemska aktörer som dock uppvägs nya utländska aktörer. Effekten har blivit krympande margi- naler och minskande lönsamhet på företagsmarknaden för de svenska aktörerna. På privatmarknaden är konkurrensen än så länge sämre med hyggliga marginaler och lönsamhet som följd. De svenska aktörernas konkurrenskraft kan bedömas utifrån ett antal kriterier. Det första kriteriet gäller kreditvärdighet som har stor betydelse för kostnaderna vid upplåningen. Utländska aktörer som är verksamma i har otvivelaktigt haft en konkurrensfördel i detta avseende. Det konstateras att skillnaderna i kreditvärdighet har minskat och kommer att minska även framöver i takt med att och de finansiella institutionernas kreditvärdighet sannolikt kommer att höjas ytterligare. De svenska bolåneföretagens konkurrenskraft är god, bl.a. som en följd av hög kostnadseffektivitet och omfattande användning av IT i verksamheten. Det bevisas bl.a. av att någon utländsk aktör ännu inte etablerat sig på massmarknaden för bostadskrediter, där kostnads- effektiviten har mycket stor betydelse. På företagsmarknaden, dvs. vid utlåning till kommuner och större fastighetsbolag spelar den admi- nistrativa effektiviteten en försumbar roll. Det är också på denna mark- nad som ett ökande antal utländska aktörer har bidragit till en mycket hård konkurrenssituation. Den byråkratiska handläggning som i viss mån kännetecknat de utländska aktörernas verksamhet på företags- marknaden kommer sannolikt att minska i takt med att de får vidgade Volym B:252 Bilaga 11 SOU 2000:11 erfarenheter av utlåning i och genom ökad anställning av svensk personal. De svenska aktörernas förmåga att erbjuda och utveckla låne- produkter har ökat avsevärt . De utländska aktörerna kan i regel erbjuda i huvudsak endast standardiserade låneprodukter och swappar. Kombinationer av lån och olika derivatinstrument som de svenska aktörerna kan erbjuda saknas i regel hos de kontinentalt base- rade utländska aktörerna. De svenska aktörernas konkurrensförsprång i detta avseende kan komma att försvinna om aktörer med anglosaxisk bakgrund eller anglosaxisk finansiell teknik etablerar sig i . Den svenska bostadsfinansieringsmarknaden påverkas av den inter- nationella utvecklingen. I ett internationellt perspektiv står två helt olika modeller för bostadsfinansiering mot varandra. Den tyska modellen kännetecknas av stark koppling mellan säkerheter för utlåning och de obligationer som utges, behov av stor kapitalbas, förhållandevis stark statlig lagreglering, kontroll och tillsyn av hypoteksbolagen. Den andra modellen är den anglosaxiska. Denna modell kännetecknas av värde- papperisering och annan verksamhet som inte belastar balansräkningen. Det konstateras att statsmakterna ännu inte tagit ställning till de två liggande utredningsförslag som är uttryck för de två olika modellerna. De makroekonomiska förutsättningarna i påverkar utländska aktörers intresse för den svenska bostadsfinansieringsmarknaden. Den gynnsamma utvecklingen av de makroekonomiska förutsättningarna, som kan väntas fortsätta, stimulerar till ökat utländskt deltagande på den svenska bolånemarknaden. På samma sätt ökar en gynnsam makro- ekonomisk utveckling i länderna över svenska bolåneföretags intresse att etablera sig i dessa länder som redan skett beträffande svenska bankers etablering. Bostadsfinansiering kringgärdas av nationella regler och särdrag som är svåra att förstå för utländska aktörer. Många bolåneföretag som etablerat sig utanför hemlandet har råkat ut för problem. De kontinentala bolag som etablerat sig i har i stor utsträckning anställt svensk personal för minska sådana problem. Många svenska låntagare tycker ännu att låneprocessen i dessa bolag är för byråkratisk och tar . De svenska aktörerna anses numera ha god förmåga att anpassa sig till ändrade förutsättningar och att upprätthålla ett förändringstryck hos de svenska företagen, något som hos de kontinentala aktörerna rent av kan hämmas av deras höga kreditvärdighet och stora kapitalbas. Anglosaxiska aktörer, som ännu inte i någon större utsträckning visat den svenska bolånemarknaden något större intresse skulle, under vissa förutsättningar, kunna utgöra ett större konkurrenshot. Som sammanfattning kan sägas att de svenska bolåneföretagens konkurrenskraft på massmarknaden, dvs. vid utlåning till egnahem och bostadsrätter, är god. Fyra tänkbara utvecklingslinjer för den svenska bokreditmarknaden och aktörerna på denna beskrivs. Den första är att bostadsinstitutens svenska särdrag behålls, men i förening med vissa reformer. Den svenska modellen, som medför bl.a. god flexibilitet vid upplåningen som därför medför att stora och likvida obligationslån kan emitteras, har sådana fördelar att den inte utan vidare bör överges. En utveckling av den svenska modellen förordas genom vissa reformer. En sådan är att införa en allmän förmånsrätt för innehavare av bostadsobligationer, något som inte skulle innebära någon annan ändring än att marknadsföringen av obligationerna i underlättas. En annan reform som bör göras är förändringar av det offentliga kreditgarantisystemet i riktning mot större marknads- anpassning och tillämpning även för existerande bostäder. Även kon- kurrerande garantisystem bör främjas. Väl fungerande kreditgaranti- system är också en förutsättning för värdepapperisering. En annan förutsättning för värdepapperisering är att en inhemsk lagstiftning införs som underlättar möjligheterna till värdepapperisering. Värde- papperisering motverkar nämligen en betydande nackdel med den svenska modellen, att obligationslån med särskilt utvalda säkerheter inte kan emitteras. Den andra utvecklingslinjen är ett närmande till den tyska modellen enligt förslagen i Säkrare obligationer. Det hävdas att de tyska obli- gationerna, Pfandbriefen, ofta framstår som mer konkurrenskraftiga än de faktiskt är. En stor del av obligationerna är Öffentliche Pfand- briefen, som har utlåning till kommuner och delstater som säkerhet och därför närmast bör jämföras med statsobligationer. Riktiga bostads- obligationer, Hypotheken Pfandbriefen, kan också ibland emitteras med högsta rating och goda villkor på grund av det tyska systemets karaktär. Denna innebär att särskilt goda säkerheter för lån till bostäder och kommersiella lokaler kan väljas ut för en specifik emission som då får goda villkor. Kostnaderna för hela bostadsfinansieringen i bör studeras innan någon bestämd slutsats dras om det tyska systemets fördelar. Som framgått förordas dock en viss anpassning till det tyska genom att en allmän förmånsrätt för innehavare av bostadsobligationer genomförs. Den tredje utvecklingslinjen är värdepapperisering. Fördelarna med värdepapperisering är främst att bostadsfinansieringen kan ske med ett betydligt mindre kapital än vid traditionell finansiering vilket, med led- ning av internationella erfarenheter, leder till ökad konkurrens bl.a. eftersom nya aktörers etablering på marknaden underlättas. Volym B:254 Bilaga 11 SOU 2000:11 kan avkastningen på kapital, som har minskat under en följd av år, för- bättras. Nackdelen med värdepapperisering är främst att upplånings- kostnaderna fortfarande blir högre än vid traditionell upplåning. Det internationella regelsystemet för innehav av obligationer med värde- papperiserade lån som säkerhet är den främsta anledningen till dessa skillnader i upplåningskostnader. Regelsystemet, som debatteras livligt inom EU, kommer sannolikt att ändras så att värdepapperisering blir gynnsammare också från upplåningssynpunkt. En svensk lagstift- ning som underlättar värdepapperisering förordas. Också en fjärde utvecklingslinje för bostadsinstituten skisseras. Denna innebär att instituten på företagsmarknad ägnar sig åt det som kan kallas investment banking och corporate finance. Det betyder att bolåneföretagen hjälper låntagarna att finansiera sig direkt på en mark- nad utan att bolåneföretagens balansräkning behöver belastas och att bolåneföretagen i ökad utsträckning hjälper låntagarna med analys, strukturering och rådgivning. För att underlätta en sådan utveckling, som efterfrågas av fastighetsbolagen, behövs ändringar av främst lag- stiftningen för värdepappersbolag som möjliggör för bolåneföretag att bedriva värdepappersrörelse inom området fastighetsfinansiering på samma sätt som banker kan bedriva allmän värdepappersrörelse. Tyngdpunkten på bokreditmarknaden förskjuts allt mer till privat- marknad, dvs. utlåning till egnahem och bostadsrätter. Under de senaste tre och halvt åren har utlåningen på denna marknad ökat med närmare på företagsmarknad, dvs. lokaler har minskat med närmare internet på privatmarknad ökar explosionsartat i och gynnas bl.a. av de unika och effektiva system för offentlig informations- inhämtning som finns i . Författarens bedömning är att utländska aktörer har svårt att själv etablera sig framgångsrikt på internet- marknaden. Däremot kan utländska initiativ till etablering av lånemäklare på privatmarknaden komma att öka konkurrensen och genomlysningen på privatmarknaden. Bättre förutsättningar för värdepapperisering, Ds 1998:71 och remiss- yttrandena över departementspromemorian. Säkrare obligationer, SOU 1997:110 och remissyttrandena över betän- kandet. Olika dokument från . Rapporter från Obligationsfrämjandets och Finansforums Bolåneforums studiebesök i bl.a. , , , , , , m.fl. länder. Volym B:256 Bilaga 11 Några uppgifter om bostadskreditmarknadens storlek, aktörerna på bostadskreditmarknaden och bostädernas fördelning på upplåtelse- former. Utlåning från bostadsinstitut mkr Lån till bostadsrättsföreningar ingår till huv uddelen i flerbostadshus men finns också i småhus. Bostadsrätter är alltså lån till individuella ägare av bostadsrätter. 2De större aktörernas utlåning på bostadskreditmarknaden vid utgången av 1998, mdkr (inkl. SHB Hyp.) (Ej nyutlåning) Utöver dessa finns Kommuninvest som är specialiserat på utlåning till kommuner och lån med borgen. Av försäkringsbolagen är endast en större fristående aktör, men med mindre ut- låning än Venantius.