sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Värdeområdesindelningen redovisas på riktvärdekartor. Rekommen- derade riktvärdeangivelser däremot redovisas i regel på en förteckning som hör till riktvärdekartan. Dessa handlingar tas fram av LMV. Efter genomförd provvärdering överlämnas förslagen till riktvärdekartor till skattemyndigheten. Sedan RSV, skattemyndigheten och externa remissinstanser yttrat sig över förslaget till värdeområdesindelning och motsvarande förslag till riktvärdeangivelser uppdaterar LMV indelningen i värdeområden med tillhörande riktvärdeangivelser och gör en ny beräkning, en s.k. kontrollvärdering, till följd av ändringarna. Efter slutfört arbete fattar skatteförvaltningen därefter de slutliga besluten rörande värdeområdesindelningen och riktvärdeangivelser. 9.4.1Hur definieras riktvärdeangivelser och riktvärden Läget är som ovan nämnts en av de värdefaktorer som påverkar värdet. Med sådana faktorer avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet. Vilka faktorer som påverkar marknadsvärdet varierar naturligtvis över tiden. I FTL anges vilka värdefaktorer som skall beaktas särskilt för olika byggnadstyper och ägoslag (t.ex. 8 kap. 3 § och 12 kap. 3 §). Riktvärdeangivelser bestäms för kombinationer av de värdefaktorer som anges i FTL. Riktvärdeangivelserna för värdeområdet utgör grunderna för att kunna beräkna värdet av den normenhet som tas fram vid förberedelsearbetet, dvs. värdet på normhuset och normaltomten. Riktvärdeangivelserna ligger därmed till grund för att bestämma riktvärdet på den enskilda fastigheten. Om värdet på den enskilda fastigheten överensstämmer med värdet på normenheten sammanfaller således i princip riktvärdeangivelserna för värdeområdet och riktvärdet på denna fastighet. Värdering av småhusenheter skall således ske med utgångspunkt i riktvärden, som i sin tur bestämts med ledning av riktvärdeangivelser. De grundläggande bestämmelserna om riktvärden finns i 7 kap. 3 § FTL samt 1 kap. 2 och 3 §§ FTF. Riktvärdet för småhus kan således, enligt bestämmelser i 1 kap. 7 c § FTF, definieras som värdet på värderingsenheten innan hänsyn tagits till eventuella justeringar för säregna förhållanden. 198 Värdeområdesindelning och nivåläggning 9.4.2Vad kan utläsas på riktvärdekartan Värdeområdesindelningen anges på riktvärdekartor. Kartan utgör skattemyndighetens beslut om indelning i värdeområden och om riktvärdeangivelser samt de bestämmelser m.m. i anslutning därtill som skall gälla inom respektive värdeområde. En riktvärdekarta omfattar utöver kartbild och teckenförklaring även till kartan ansluten beskrivning med antecknade riktvärdeangivelser och andra bestämmelser samt förtydliganden m.m. (1, 2, och 7 §§ RSFS 1994:13). En riktvärdekarta skall utformas på sådant sätt och upprättas på sådant kartunderlag att det entydigt framgår till vilket värdeområde varje värderingsenhet hör. Det skall vidare framgå vilka riktvärdeangivelser för en eller flera typer av värderingsenheter och andra bestämmelser som skall tillämpas inom ett värdeområde. Gränserna för värdeområden skall utmärkas genom gränsmarkeringar (3 och 4 §§ RSFS 1994: 13). Därutöver kan särskilda förutsättningar för riktvärdeangivelserna anges på beskrivningen till kartan. Utöver de värdefaktorer som särskilt angetts i FTL (exempelvis 8 kap. 3 § eller 12 kap. 3 §) finns andra värdepåverkande faktorer som kan utgöra riktvärdeangivelser. Sådana förhållanden som anses genomsnittliga för värdeområdet gäller vid värderingen. Om vissa särskilda förhållanden förutsatts som grund för riktvärdeangivelsen för tomtmark, t.ex. att denna förutsätter sjöutsikt, skall sådant särskilt antecknas på riktvärdekartan eller i den förteckning som hör till denna. För de fastigheter som inte har sjöutsikt bör det riktvärde som beräknats således justeras. En riktvärdekarta skall upprättas gemensamt för småhus och tomtmark (riktvärdekarta S). Riktvärdekarta S skall således utvisa indelningen i värdeområden för småhus samt för tomtmark och övriga bestämmelser. Till riktvärdekartan finns även en förteckning över gällande riktvärdeangivelser samt övriga bestämmelser som hör till riktvärdekartan t.ex. förutsättningar för riktvärdeangivelsen. På samma sätt skall riktvärdekartor upprättas för lantbruksenheter (RSFS 1996:19). Riktvärdekartor upprättas gemensamt för småhus och tomtmark (riktvärdekarta LS), ekonomibyggnad, och betesmark (riktvärdekarta J) samt skogsmark och skogsimpediment (riktvärdekarta SK). Indelning i värdeområden vid förberedelsearbetet inför den allmänna fastighetstaxeringen för hyreshus och tomtmark framgår av riktvärdekarta H. För tomtmark och industribyggnader liksom övriga byggnader som värderas enligt avkastningsmetoden eller produktionskostnadsmetoden upprättas riktvärdekarta I. Värdeområdesindelning och nivåläggning 199 upprättas riktvärdekarta T och för elproduktionsenheter riktvärdekarta El (RSFS 1998:16). 9.5Värdeområden för småhus och tomtmark Antalet värdeområden vid den allmänna fastighetstaxeringen uppgick till 7 500 fördelat på 286 kommuner. Ett värdeområde för tomtmark får endast omfatta en kommun eller del av en kommun. Ett värdeområde för småhus får omfatta endast ett eller flera hela värde- områden avseende tomtmark inom en kommun (9 § RSFS 1994 :13). En utgångspunkt för indelningen i värdeområden för småhus är således att dessa skall sammanfalla med ett eller flera värdeområden för tomtmark. För småhus anges i 8 kap. 3 § FTL att värdefaktorerna storlek, ålder standard, byggnadskategori, fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning skall beaktas särskilt. Skillnaden i marknadsvärde skall således vara hänförlig till skillnader i nämnda värdefaktorer. I ett värdeområde för småhus får således inte ingå delområden för vilka olika riktvärdeangivelser är aktuella. Ett värdeområde för tomtmark skall avgränsas så att variationer i marknadsvärdet i allt väsentligt är hänförliga till skillnad i värde- faktorerna storlek, vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden, typ av bebyggelse och speciell belägenhet. Fastigheternas beskaffenhet inom värdeområdet bör vara så enhetliga som möjligt. Detta måste ofta vägas mot en önskan om ett stort antal försäljningar inom området. Om antalet köp är för få får indelningen som ovan redogjorts för grundas på jämförelser med närliggande värdeområden (se även åtgärder inför AFT 96 s. 60, jfr även med avsnitt 9.7.2). Variationer i marknadsvärde skall enligt RSV bedömas utifrån de skillnader i prisnivå som föreligger för tomtmark. Dessa bedöms som ovan nämnts i första hand med utgångspunkt från köp av obebyggda fastigheter. Saknas köp bestäms således normaltomtens värde utifrån tomtvärdetabellen (se 19 § RSFS 1994:13). Under förberedelsearbetet hos skattemyndigheten tas material fram och utarbetas förslag till värdeområdenas avgränsning. Arbetet med värdeområdesindelningen för småhus och tomtmark inleds med att riktvärdekartorna från närmast föregående särskilda taxeringar studeras (jfr 9 § RSFS 1994:13). I samma paragraf anges även att värdeom- rådesindelningen skall ändras om det föreligger en klar skillnad i marknadsvärdenivån . Vid den allmänna fastighets- 200 Värdeområdesindelning och nivåläggning taxeringen ändrades således värdeområdesindelningen från den särskilda fastighetstaxeringen för att få en anpassning till förändrade värdenivåer i vissa områden. Handlingar, framför allt riktvärdekartan, från föregående allmänna fastighetstaxering, utgör en del av grundmaterialet vid förberedelse- arbetet. Med stöd av LMV och skattemyndigheten gör värderings- teknikerna därefter analyser för att kartlägga fastighetsmarknaden och dess utveckling. Förutom att granska riktvärdekartor från tidigare taxeringar görs analyser av bl.a. ortsprismaterialet för bebyggda och obebyggda fastigheter. Därutöver tar man del av kommunens detalj- och översiktsplaner och utför även egna planutredningar. Man tar även del av de förändringar i infrastrukturen som skett samt bostads- och pendlingsmönster m.m. och analyserar värdeinverkan av dessa förändringar. Slutligen inhämtar skattemyndigheten synpunkter från en referensgrupp på de förslag som utarbetats. RSV har angett följande värdepåverkande faktorer som ledning till värdeområdesindelningen för småhus (åtgärder inför AFT 96 s. 62): ·läge i förhållande till tätort, tätortscentrum, kommunikationer ·läge i förhållande till attraktivt område t.ex. park ·läge i förhållande till mindre attraktivt område t.ex. bullrande industri, motorväg, kraftledning eller annat störande inslag i omgivningen ·planstandard – planbestämmelser, byggrätter, gemensamhetsan- läggningar, standard på VA- och gatunät etc. Enligt RSV bör som gränser mellan värdeområden för tomtmark i första hand väljas (åtgärder AFT 96 s. 62): ·plangränser, t.ex. gräns mellan olika markanvändning inom plan ·naturliga gränser, t.ex. parker, vattenområden, större vägar och trafikleder ·inom ett bebyggelseområde bör gränserna inte dras i vägar och gator utan i kvarteren, eftersom fastigheterna vid en mindre gata ofta uppfattas ha ett likartat läge Värdeområdesindelning och nivåläggning 201 9.6Kritiken mot de nuvarande systemet När det gäller värdeområdesindelningen i bl.a. attraktiva kustområden har påpekats att värdeområdena är för små. Kritikerna menar att antalet referensköp är för få i små områden, vilket leder till att för stor hänsyn vid värderingen tas till ett litet antal försäljningar som skett till extremt höga priser. Enligt kritikerna bör man därför eftersträva större värdeområden för att få fler köp i det statistiska underlaget. Det bör även klart anges hur många köp som skall ingå i underlaget för att resultatet skall anses statistiskt signifikant. Det har även gjorts gällande att värdeområden i vissa fall är för stora och att kravet på enhetlighet därför inte är tillgodosett. har vidare anfört att värdeområdesindelningen bör kunna överklagas. I det regelkomplex som skall tillämpas vid ett beslut om fastighets- taxering är föreskrifterna om indelningen i värdeområden och om en fastighets värdeområdestillhörighet av avgörande betydelse. Värde- områdestillhörighet skall bestämmas för varje fastighet. Beslutet i denna del är styrande för värderingen av fastigheten och värdeområdes- tillhörigheten måste i varje taxeringsärende kontrolleras och avgöras av en beslutsfattare. Vid taxeringsarbetet är det därför viktigt att kontrollera att fastigheten fått rätt värdeområdesbeteckning. Ett sådant beslut kan även överklagas (se RÅ 1997 ref 20). Den statistiska bearbetningen av köpeskillingsstatistik som utredningen genomfört visar att i stor utsträckning homogena värdeområden skapats. Vid undersökningen konstateras dessutom att värdeområdesindelningen är avgörande för basvärdenas precision. Enligt utredningens mening bör därför värdeområdesindelningen fortfarande vara utgångspunkt vid värderingen. Indelningen kan emellertid behöva förbättras i vissa avseenden för att få en bättre träffsäkerhet i systemet. Ett värdeområde för småhus får enligt RSV:s föreskrifter omfatta endast ett eller flera hela värdeområden avseende tomtmark inom en kommun (9 § RSFS 1994:13). Det kan emellertid ifrågasättas varför en kommungräns alltid skall utgöra gräns för ett värdeområde. Fastighetsmarknaden fungerar nämligen inte på detta vis. Beroendet av de administrativa gränserna är en kvarleva från tidigare allmänna fastighetstaxeringar. Med ett ökat utnyttjande av GIS-tekniken kan man alltmer frigöra sig från de administrativa gränserna och i stället försöka 202 Värdeområdesindelning och nivåläggning följa fastighetsmarknadens funktionssätt, vilket ytterligare kan öka träffsäkerheten. För värderingen krävs således inte längre en anpassning till kommungränser. Enligt utredningens mening bör därför RSV:s föreskrift beträffande småhustaxeringen i detta hänseende upphävas. Däremot bör indelningen av administrativa skäl anpassas till de regionala skattemyndigheternas verksamhetsområden. Värdeområdesindelningen fångar upp lägets inverkan på fastighetens värde. För praktiskt taget alla fastighetstyper har läget en stor betydelse för marknadsvärdet. För småhustomter och hyreshustomter i attraktiva lägen är läget ofta den helt avgörande värdefaktorn. Indelningen i värdeområden är dessutom avgörande för att värderingen av den enskilda fastigheten sker med stöd av rätt tabell- och värdeserier. Värdeområdesindelningen är därför mycket betydelsefull för att åstadkomma rätt basvärde för den enskilda fastigheten. Värdeområdesindelningen syftar till att skapa områden med enhetlig prisbildning för de fastigheter som ingår i området. Att värdeförhållan- dena inom ett värdeområde skall vara i allt väsentligt enhetliga betyder att marknadsvärdenivån för likartade fastigheter skall vara enhetliga. Enhetligheten skall föreligga både vad gäller byggnad och mark. För värdeområdet bestäms med hjälp av ortsprismaterialet och annan tillgänglig information riktvärdeangivelser för mark och byggnad. Värdenivån i området skall motsvara av marknadsvärdet. Normhuset ges genom valet av nivåfaktor ett grundvärde som sedan också ligger till grund för vilken SV-tabell som skall tillämpas. SV- tabellerna är uppbyggda i intervaller, exempelvis 120 000–. För att tillämpningen av tabellerna skall leda till rätt värde får skillnaderna i värde således inte vara för stora inom området. De värdemässiga skillnaderna mellan olika byggnader i området skall sedan fångas upp av de olika tabellerna och den relativa skillnaden inom respektive tabell. För värdering av tomtmark bestäms inom varje värdeområde en normaltomt. Normaltomten svarar mot den mest frekventa tomttypen inom värdeområdet. I riktvärdeangivelsen kan således anges att normaltomten för friliggande hus uppgår till och att värdenivån har bestämts till . Vidare anges klass för VA samt belägenhet. Med utgångspunkt från normaltomten bestäms värdet på den enskilda tomtmarken. I riktvärdeangivelsen anges marginalvärdet vid korrigering för en tomt som är större eller mindre än normaltomten. Korrigering av värdet för storlek sker dock nedåt endast till halva normaltomtens storlek och uppåt endast till dubbla storleken (1 kap. 36 c § FTF). Påslagen för skillnad i storlek är emellertid marginella. Därutöver sker korrigering för speciell belägenhet och VA-klass etc. Värdeområdesindelning och nivåläggning 203 9.7.2Olika typer av värdeområden Ett homogent värdeområde med många referensköp är det bästa underlaget för en bra värdering. Det är således inte storleken av värdeområdena som är avgörande för en bra indelning utan huruvida man vid förberedelsearbetet lyckats skapa områden med enhetlig prisbildning. Ett värdeområde kan således vara stort under förutsättning att prisbildningen inom området är enhetlig. Skilda riktvärdeangivelser kan däremot behöva anges för varje förekommande typ av bebyggelse, dvs. friliggande småhus, kedjehus och radhus. Om klara skillnader i attraktivitet mellan närbelägna områden föreligger bör man vid värdeområdesindelningen ta hänsyn till detta. Uppenbara skillnader i fråga om prisbildning skall alltså komma till uttryck i värdeområdesindelningen. Det kan t.ex. gälla områden som ligger i anslutning till en motorväg där marknadsvärdet kan skilja avsevärt mellan de enheter som ligger närmast vägen och övriga enheter i området. En annan typ av områden som i vissa fall kan behöva avskiljas som särskilda värdeområden är områden med enbart mycket exklusiva strandfastigheter. Vidare bör områden med grupphus som bildar en tydligt värdemässigt avgränsad enklav i ett i övrigt homogent område bilda ett eget värdeområde. Vid sidan av de rena värdeskillnaderna mellan olika områden kan värdeområdesavgränsning också ske av ett annat skäl nämligen för att åstadkomma så homogena värdeområden som möjligt med avseende på bebyggelsens karaktär. Skälet till detta är att underlätta jämförelser med normalförhållanden i värdeområdet t.ex. i samband med att justering för säregna förhållanden aktualiseras. Ett bostadsområde, t.ex. en stadsdel, som innehåller två områden som byggts ut under olika perioder, t.ex. med 50-talshus respektive 70-talshus, kan mycket väl utgöra ett enda värdeområde om man ser enbart till hur marknadsvärdet varierar. Det möjliggörs genom att värderingsmodellen tar hänsyn till husens olika ålder. Ändå sker i sådana fall ofta en uppdelning i två olika värdeområden just för att underlätta de jämförelser som måste göras om justering för säregna förhållanden aktualiseras för en fastighet i något av områdena. Jämförelsen underlättas av naturliga skäl då den får göras inom ett mera begränsat och homogent område än om samma jämförelse måste ske inom ett mera vidsträckt eller heterogent område. För att nå bättre resultat vid värderingen bör värdeområdesindel- ningen rent generellt och så långt det är möjligt förtätas i områden som inte är homogena. I andra områden kan man emellertid behöva komplettera indelningen med uppgifter som rör värdeområdets karaktär för att på detta sätt förbättra kvaliteten i värderingen. Vid arbetet med värdeområdesindelningen är det således viktigt att studera de olika typer 204 Värdeområdesindelning och nivåläggning av värdeområden som kan förekomma för att på olika sätt förbättra indelningen. Ökad uppmärksamhet bör således ägnas åt att kortfattat beskriva respektive värdeområde för att därigenom undvika oklarhet om vilka förutsättningar som gäller för de rekommenderade riktvärdeangivelserna i det enskilda området. Villaområden med mycket blandad bebyggelse kan i vissa fall bilda heterogena värdeområden. Värdenivån är som alltid knuten till normhuset, ett hus . Särskild uppmärksamhet måste här ägnas åt att större respektive mindre hus får ett taxeringsvärde som ansluter väl till marknadsvärdet. Detta skulle, enligt utredningens mening, kunna lösas med en utbyggnad av tabellverket. Vissa värdeområden utgör förnyelseområden. Dessa områden är ofta belägna nära en tätort och utgörs av fritidsområden som undergår en omvandling till områden för permanentboende. Den ökade efterfrågan på fastigheter har ofta medfört att kommunen påbörjat planläggning av området. I väntan på att en ny plan skall träda i kraft kan inte heller obebyggda tomter bebyggas. I dessa områden har således byggrätt och möjligheten till tillbyggnad medfört att vissa fastigheter har höga marknadsvärden. Stora hus för permanentboende säljs därför till helt andra priser än små hus som inte går att bygga till. Det innebär givetvis även att små hus som går att bygga till har högre värde än små hus som inte går att bygga till. I dessa områden kan man säga att två olika delmarknader föreligger men att dessa delmarknader inte är geografiskt utan efterfrågemässigt åtskilda. Det är därför med hänsyn till den blandade bebyggelsen inte möjligt att indela området i två värdeområden. Skillnaden i marknadsvärden för de olika fastigheterna beror ofta på värdefaktorer som inte beaktats inom ramen för riktvärdeangivelserna för området. För att kunna åsätta fastigheterna rätt basvärde krävs därför en finjustering av riktvärdena för mark och byggnad. En sådan justering kan ske genom justering för säregna förhållanden. För att fånga upp skillnader i marknadsvärde bör skattemyndigheten i bilaga till riktvärdekartan i dessa områden ange förutsättningarna för riktvärdeangivelserna. Exempelvis kan anges att för tomter där huvudbyggnadens boyta är mindre än skall markvärdet nedjusteras med . Utanför tätorter finns även värdeområden som kan betecknas som blandområden. I dessa områden finns både permanenthus och hus för fritidsboende. Användningssättet är en värdefaktor som inte fångas upp av taxeringssystemet. I den mån två marknader förekommer även i dessa områden består de således av dels fritidshus, dels permanenthus. Att dela upp marknaden i områden för fritidshus respektive permanenthus skulle emellertid leda till problem vid tillämpningen när det gäller att avgöra Värdeområdesindelning och nivåläggning 205 hur ett hus används. Genom områdenas struktur kan de inte heller delas upp i flera värdeområden. 9.7.3Värdeområdenas storlek och nivåläggning Krav har framställts till utredningen att det i lag skall anges hur många köp som skall föreligga för att den beslutade värdenivån i ett område skall anses statistiskt signifikant. Antalet referensköp för att det statistiska underlaget skall vara tillfredställande är svårt att precisera. Mot bakgrund av vad som ovan anförts torde emellertid den bästa utgångspunkten vid indelningen vara att skapa homogena områden i den meningen att områden med likartad prisbildning och med likartad bebyggelse bildar egna områden. Att i lagstiftningen ange att ett visst antal köp skall vara hänförligt till värdeområdet garanterar således inte en ökad träffsäkerhet för att nå rätt basvärde för den enskilda fastigheten. Även i homogena områden kan emellertid tillgången på referensköp vara lågt eller saknas helt. I värdeområden med exempelvis begränsat utbud ger enstaka köp inte uttryck för en marknad. Köpeskillingen kan vara mycket hög men även mycket låg. För att hitta rätt värdenivå i områden med begränsat antal köp görs i den praktiska tillämpningen jämförelser med närliggande eller andra liknande områden. När jämförelser görs med närliggande områden föreligger naturligtvis risk för en smittoeffekt på värdena från ett mer eller mindre attraktivt område. Det finns även värdeområden där köp saknas. Det kan vara kommuner där tillgången på salubjudna fastigheter är mycket god medan antalet köpare är litet på grund av att det är en utflyttningsort. Det kan givetvis ifrågasättas vilket marknadsvärde fastigheterna i ett sådant område har. En annan situation föreligger i mycket attraktiva områden, där utbudet just genom attraktiviteten är mycket begränsad och där köp ofta sker som släktköp. Också här är det svårt att bestämma marknadsvärdenivån. Om antalet köp av obebyggd tomtmark understiger det önskade får som tidigare nämnts indelningen grundas på jämförelser över värdeområdesgränser. När det gäller tomtmark finns en uttrycklig bestämmelse härom i 5 kap. 8 § FTL. Det finns även behov av att gå utöver värdeområdesgränserna för att kartlägga värdenivån för bebyggda enheter för det fall ortsprismaterialet är begränsat. Vidare är förfarandet att nivålägga med stöd av andra värdeområden än det aktuella i viss mån en kodifiering av redan gällande praxis. Bristen på ortsprismaterial kräver också som framhölls när bestämmelsen infördes 206 Värdeområdesindelning och nivåläggning beträffande tomtmark nya lösningar för att kraven på hög värderings- noggrannhet skall kunna bibehållas. Enligt utredningens mening bör således en sådan bestämmelse tas in i FTL. Bestämmelsen bör utformas så att värdenivån inom ett område i första hand skall bestämmas med ledning av de köp som skett i området. Om köp saknas eller är för fåtaliga för att värdenivån med säkerhet skall kunna bestämmas, skall dock ledning hämtas från köp av fastigheter inom andra värdeområden, där likartade förutsättningar för prisbildningen eller hyresnivån kan antas föreligga. Denna regel är således generell och omfattar samtliga enheter där ortsprismaterial används för att bestämma värdenivån i ett värdeområde. Framför allt vid provvärderingen är det viktigt att jämförelser görs över värdeområdesgränserna. Bestämmelser om provvärderingen finns i RSV:s föreskrifter. Där anges att om ett tillräckligt antal prov- värderingsobjekt saknas inom ett värdeområde, får provvärdering dock ske för en grupp av värdeområden som då tillsammans bildar ett provvärderingsområde (se 14 § RSFS 1994:13). Som tidigare fram- hållits kan värdenivån i ett enskilt värdeområde ofta inte entydigt bestämmas enbart med ledning av ortsprismaterial inom detta. Vid provvärderingen sammanslås därför i regel två eller flera värdeområden. Eftersom den slutliga nivåläggningen sker i samband med provvärderingen bör formerna för provvärderingen, enligt utredningens mening, regleras i FTL. Därutöver bör förutsättningarna för indelning i provvärderingsområden regleras i FTL.