sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — För utfär- dandet av behörighet för intygsgivare bör förutom uppfyllande av kom- petenskrav även ställas krav att sökanden har ansvarsförsäkring för verksamheten med samma giltighetstid som den utfärdade behörigheten har. Intygsgivarnas ansvar bör klarläggas och preciseras i bostads- $% %RVWDGVJDUDQWL anser att tillsyn över intygsgivare bör ligga på den myndighet som bäst kan utöva denna. Som framgår av rapporten har intygsgivare sällan kontakt med annat än vid de tillfällen då ansökan görs om behörighet eller förlängd behörighet. PRV tar å sin sida löpande del av ekonomiska planer. För det fall att den tillstånds- givning avseende uttag av förskott i samband med förhandsavtal som bedrivs hos länsstyrelserna, skulle flyttas till PRV, så kommer PRV att kunna ta del av intygade kostnadskalkyler. Ett angeläget krav är enligt .RQVXPHQWYHUNHW att det införs en skyl- dighet för intygsgivare att teckna en ansvarsförsäkring. Försäkrings- skyddet skulle göra det möjligt för konsumenter med bostadsrätt att utkräva ett ekonomiskt ansvar hos intygsgivarna. +\UHVJlVWHUQDV 5LNVI|UEXQG anser att intygsgivarnas ansvar måste klargöras och regleras i lag. 1.4 Myndigheterna och regeringen I revisionsrapporten redovisas myndigheternas olika roller och ansvar när det gäller regelverket kring ekonomiska planer och bostadsrättsför- eningarnas verksamhet. Även regeringens styrning och uppföljning har redovisats i rapporten. Granskningen har visat att verksamheten inte är ett prioriterat områ- de och att tillsynen, kontrollen och uppföljningen varit svag. Det nuva- rande regelsystemet med ekonomiska planer bygger bl.a. på förutsätt- ningen att är aktiv i sin tillsyn av intygsgivarna och i sin upp- gift att ge råd vid upprättandet av ekonomiska planer. De allmänna råd som myndigheten givit ut angående de ekonomiska planernas utform- ning m.m. gavs ut sent och spridningen av råden förefaller begränsad. Samarbetet mellan som är tillsynsmyndighet och som registrerar ekonomiska planer och bostadsrätts- föreningar behöver utvecklas. Även regeringen har här ett ansvar genom tydlig styrning och upp- följning av verksamheten. Revisorerna har funnit brister i kommunika- tionen mellan och , vilket bl.a. medfört oklarhet om vilken prioritet den aktuella verksamheten skall ges inom myndigheten. Samordningen och informationen inom Regeringskansli- et tycks inte ha fungerat tillfredsställande varför rutinerna behöver ses över. 3DWHQW RFK 5HJLVWUHULQJVYHUNHW 359 PRV är berett att förse med den information verket behöver vid sin prövning av förlängd behö- righet. %RYHUNHW instämmer i revisorernas konstaterande att någon egentlig styrning och uppföljning av verksamheten med ekonomiska planer och intygsgivare inte förekommit vare sig från eller Bo- verkets sida. Någon uppföljning av tillsynsansvar över in- tygsgivarnas verksamhet har heller aldrig efterfrågats från berörda de- partements sida. /93 har i stället ett av de mål som rege- ringen gett uttalad prioritet åt varit att minska handläggningstider för förvaltningsärenden till i genomsnitt per ärende. Detta åtaganden i kombination med statsmakternas beslut om täta för- ändringar i reglerna för bostadsstöd samt snabbt införda stimulansbi- drag har inneburit en kraftig ökning av Bo- verkets arbetsuppgifter. Trots resursförstärkning har därför väsentliga omprioriteringar fått göras. Bland annat har planerade insatser vad gäller information och tillsyn av intygsgivare på nytt fått flyttas fram i 6YHULJHV %RVWDGVUlWWVI|UHQLQJDUV &HQWUDORUJDQLVDWLRQ & anser att några nämnvärda problem i den praktiska verksamheten inte uppen- barats. Mot den bakgrunden upplever inte SBC att det finns något be- hov av skärpt tillsyn från sida. Detta hindrar inte att ett sam- arbete enligt revisorernas förslag mellan och skulle kunna tänkas medföra förbättra informationsinsatser. SBC anser inte att rapporten utgör ett erforderligt underlag för att möjliggöra en bedöm- ning av huruvida rutiner är bristfälliga. ([SHGLWLRQVFKHIHUQD L -XVWLWLH RFK ,QULNHVGHSDUWHPHQWHQ anser så- vitt departementen kan bedöma har samordningen mellan departemen- ten fungerat i huvudsak tillfredsställande. Revisorernas påpekanden ger dock anledning att ta upp en diskussion mellan departementen för att klarlägga om någonting har brustit just i den nu aktuella frågan och om det i så fall bör föranleda någon åtgärd. +\UHVJlVWHUQDV ULNVI|UEXQG delar revisorernas ifrågasättande om lagt ned tillräckliga resurser för att uppnå en effektiv tillsyn och anser att bör ges de resurser som krävs. Förbundet kon- staterar vidare att avsaknaden av ett bostadsdepartement innebär just det som revisorerna påtalar, nämligen att samordning inom inte tycks fungera tillfredsställande när det gäller den verk- samheten. Efter att ha tagit del av remissinstansernas synpunkter vill revisorerna anföra följande. De nuvarande bestämmelserna om ekonomiska planer bygger till stora delar på en lagstiftning . De ändringar som infördes bostadsrättslag var begränsade och någon närmare analys av regelsystemet som sådant gjordes inte vid det tillfället. Förutsättningar- na för bostadsrättsföreningarnas verksamhet har härefter förändrats och den typ av ekonomiska problem som flera bostadsrättsföreningar ställts inför beaktades inte vid den nya bostadsrättslagens till- komst. De problem med tillämpningen av reglerna kring den ekono- miska planen som revisorerna uppmärksammat i denna granskning be- kräftas också av flera remissinstanser. Det grundläggande syftet med reglerna om den ekonomiska planen och intygsgivarna är att motverka bildandet av ekonomiskt osunda fö- retag. Härigenom skall konsumenterna dvs. en viss trygghet i samband med att de tecknar sig för en bostadsrättslä- genhet och betalar insatsen till föreningen. Intygsgivarna har i det nu- varande systemet givits den viktiga rollen att granska om uppgifterna i planerna är riktiga och stämmer överens med de handlingar som före- ningen upprättat. De skall också kontrollera att beräkningarna i planen är trovärdiga och att de kan väntas hålla. Granskningen har visat att de ekonomiska planerna uppvisar stora olikheter i fråga om kvalitet och innehåll. De ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser som ansett vara en viktig information har inte fått något genomslag. ambition att planen skall ut- formas på ett sådant sätt att även en bostadsrättshavare skall kunna till- godogöra sig informationen återspeglas inte heller i de granskade pla- nerna. Revisorerna har i rapporten pekat på några åtgärder som kan med- verka till att planerna kan utvecklas. En bättre spridning av allmänna råd med en intensifierad tillsyn av intygsgivarna är exempel på sådana åtgärder. Enligt revisorernas bedömning finns det ett behov att klarlägga in- tygsgivarnas roll och ansvar i processen. Intygsgivarna meddelas behö- righet av och det är som skall svara för kontroll och tillsyn av verksamheten. har uppgiften att registrera de ekonomiska planerna och länsstyrelserna har vissa uppgifter i samband med inbetalning av förskott. Det statliga åtagandet gör det inte mindre angeläget att regelverket verkligen tillämpas på det sätt som varit syftet med lagstiftningen. Såväl i samband med lagstiftning som lagstiftning framhölls att tillsynen och kon- trollen av intygsgivarnas verksamhet skulle vara effektiv. Flera av de problem som revisorerna uppmärksammat kan ha orsa- kats av att de inblandade myndigheterna inte gett verksamheten behöv- lig prioritet. Bristen på styrning från regeringens sida har medverkat till detta. Enligt revisorernas uppfattning krävs det en rad insatser från de berörda myndigheterna om syftet med lagstiftningen skall uppnås. Re- visorerna anser att det nuvarande tillståndet är otillfredsställande. Mot bakgrund av det ovan anförda ser revisorerna nu två möjliga handlingsvägar. Det ena alternativet är att det nuvarande regelsystemet i huvudsak behålls men att myndigheterna ges de resurser och övriga verktyg som krävs för att bedriva verksamheten effektivt. Detta alternativ kräver en översyn av bostadsrättslagens bestämmelser på det sätt som revisorerna uppmärksammat i granskningen samt en analys av berörda myndighe- ters roller och ansvar. Det andra alternativet är att pröva om det behövs ett så omfattande reglerings- och kontrollsystem för bostadsrätter eller om behoven, bl.a. konsumentintresset kan tillgodoses på något annat sätt inom bostads- rättslagen eller inom ramen för den generella lagstiftningen. Här bör ingå att förutsättningslöst pröva alternativ till det nuvarande statliga åtagandet i processen bl.a. och Patent- och registreringsver- kets uppgifter och ansvar. Revisorerna har konstaterat att regeringen gav (Ju 1996:10) tilläggsdirektiv med uppdrag att utreda flertalet av de frågor som revisorerna tagit upp i rapporten. Tidsplanen för förlängdes med två Arbetet skall vara slutfört . Revisorerna ser med tillfredsställelse på att regeringen nu följer upp bostadsrättslagens bestämmelser om ekonomiska planer. Uppdraget till Bostadsrättsutred- ningen bör dock enligt revisorerna utvidgas till att även omfatta en för- utsättningslös prövning av regleringen som sådan på det sätt som revi- sorerna föreslagit ovan. Revisorerna anser att regeringen i tilläggsdirektiv bör ge Bostads- rättsutredningen i uppdrag att utreda de två alternativen och redovisa resultatet till regeringen. Beslut i ärendet har fattats av revisorerna i plenum. I beslutet har deltagit revisorerna (), (), (), (), (), (), (), (), (), () och (). Vid ärendets behandling har vidare närvarit kanslichefen , utredningschefen samt revisionsdirektören . Ju 97/6237 Skrivelse från revisorer om ändrade direktiv till Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att föreslå hur ett offentligt bostadsrättsregister skall se ut samt att se över frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätt (se dir. 1996:108). Utredningen har antagit namnet (Ju 1996:10). beslöt regeringen om tilläggsdirektiv till utredningen (dir. 1997:116). Enligt dessa skall utredningen även bl.a. utvärdera det regelverk i bostadsrättslagen som syftar till att förhindra ekonomisk osunda bostadsföretag. revisorer har granskat vissa frågor om ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar och redovisat sina överväganden i en rapport (Rapport 1996/97:7). revisorer har överlämnat rapporten till regeringen tillsammans med en skrivelse i vilken de har begärt att regeringen ger uppdraget att utreda två alternativ för hur bostadsrättslagens system för hindrande av osunda bostadsföretag m.m. skall var utformat. Det ena alternativet har angetts vara att det nuvarande regelsystemet i huvudsak behålls men att myndigheterna ges de resurser som krävs för att bedriva verksamheten effektivt och att berörda myndigheters roller och ansvar utreds. Det andra alternativet som har angetts är att utredningen prövar om det behövs ett omfattande reglerings- och kontrollsystem för bostadsrätterna eller om behoven, bl.a. konsumentintresset, kan tillgodoses på något annat sätt. Därvid bör utredningen, enligt revisorer, ges uppdraget att förutsättningslöst pröva om det nuvarande statliga åtagandet i processen skall finnas kvar. Genom det uppdrag som regeringen har gett är de frågor som avses med det första av de alternativ som revisorer har ställt upp behandlade. Direktiven till utredaren att förutsättningslöst utvärdera systemet med ekonomiska planer m.m. får enligt regeringens uppfattning anses ge utredaren möjlighet att, om utredaren så finner nödvändigt, även ta ställning till relevanta resursfrågor och till frågan om berörda myndigheters roller och ansvar. Det finns därför inte anledning att genom tilläggsdirektiv ytterligare precisera uppdrag i denna del. Enligt regeringens mening är det viktigt att som utgångspunkt för uppdrag hålla fast vid att bostadsrättshavarna tillförsäkras ett betryggande skydd mot ekonomiskt osunda bostadsföretag. Detta förutsätter enligt regeringens mening ett visst mått av tillsyn och kontroll från det allmännas sida. mot denna bakgrund att det fortsatta utredningsarbetet inte i högre grad än vad som följer av regeringens generella direktiv till samtliga utredningar att pröva offentliga åtaganden (dir. 1994:23) bör inriktas på en sådan förändring av kontrollsystemet som det av revisorer avsedda andra alternativet förutsätter. Någon ändring av uppdrag bör således inte göras. synpunkter som revisorer i övrigt framfört är emellertid värdefulla och bör bringas till utredningens kännedom. revisorers skrivelse och rapport bör därför överlämnas till för beaktande inom ramen för utredningsuppdraget. Regeringen överlämnar revisorers skrivelse och rapport till . Regeringen vidtar i övrigt ingen åtgärd i anledning av skrivelsen och rapporten. Redovisning av genomgång av förvaltar- berättelser Som utvecklats i avsnitt 3.1 har vi gått igenom 55 sådana förvaltarbe- rättelser som avses i 7 kap. 15 § konkurslagen (1987:672). I det följan- de presenteras vår genomgång i tabellform. Diagram och redovisning av resultatet i övrigt finns i avsnitt 3.1. Ur förvaltarberättelserna har hämtats uppgifter före- ningen bildades eller registrerades. I tabellen anges detta årtal inom parentes under föreningens namn. Konkursdatum anges i den tredje kolumnen. I högerkolumnen anges först vilken typ av byggnader som fanns i den aktuella föreningen och hur många lägenheter, medlemmar eller liknande föreningen hade. I några fall saknades någon av dessa uppgifter i förvaltarberättelsen. Slutligen anges i högerkolumen upp- gifterna från förvaltarberättelsen om orsakerna till obeståndet. %\JJQDWLRQ RFK RUVDN WLOO REHVWnQGHW Föreningen hann inte förvärva en fastighet innan den försattes i likvidation. Högre ränta på byggnadskrediti- vet än beräknat. Ej uppfört daghem gjorde tre andelar förblev osålda. 2 parhus, 1 småhus. De höga räntekostnaderna tillsammans med ökad fastighetsskatt och minskade ränte- bidrag utgör huvudorsak... Radhuslänga med 6 lägenheter. %\JJQDWLRQ RFK RUVDN WLOO REHVWnQGHW gick i konkurs. 6 parhus....att byggkostnaden varit alltför hög i förhållande till vilka bostadsrättsavgif- ter som var möjliga att debitera ut bostads- Dessutom nämndes en entre- För hög köpeskilling erla- Nedtrappade räntebidrag har tvingat fram höjda avgifter vilket ledde till tre upp- realiteten haft en latent obeståndssituation sedan den tillkom p.g.a. statens förändrade låneregler och återkommande problem med att erhålla betalning för löpande månads- 3 hus, 21 lägenheter. ...att kostnaderna för föreningens renovering av fastigheten vida kommit att överstiga föreningens möjligheter att med egna medel och intäkter finansiera Byggnation påbörjades aldrig. varit konkurs samt att det varit omöjligt att finansiera projektet i råd- 2 parhus, 8 lägenheter. haft tillräckligt många medlemmar. inneburit att föreningen inte kunnat betala räntor för fastighetslånet på . ...är den kostnadsfördyring om vid uppförandet av bostads- rätterna samt minskade räntebidrag. bostadsrättshavare sade upp sina bostads- Orsaken till obeståndet är minskade räntebidrag samt minskade hyres- intäkter för de hus som föreningens medlemmar har lämnat. 8 hus med två lägenheter. Fel och brister i Flertalet lämnade sina lägenheter. %\JJQDWLRQ RFK RUVDN WLOO REHVWnQGHW 57 radhus.... den sänkning som genomför- des av avgifter och insatser, och som basera- des på att s.k. räntelån skulle införas, med- förde att Kanalbyn blev underkapitaliserad... Härigenom tvingades föreningen att höja avgifterna på ett sätt som de boende i före- ningen inte klarade av. ...föreningen bildades med nr 14 (.) utgångspunkt för det läge som var beträf- Detta i sig är orsaken till det obestånd... 3 radhuslängor, 10 lägenheter. räntan översteg subventionsräntan med .. marknadsräntans ökande glapp i förhållande till subventionsräntan... försökt få ändrade villkor för lånet... lyckades... inte... tankar hos flera medlemmar på upp- sägning... en bostadsrätt uppsagd per 1994- 05-30... marknadsvärdet kraftigt understiger de intecknade skulderna... Bildades när kostnaderna inom byggbranschen var mycket höga. lerna byggde på att alla lägenheter uthyrda. behövdes årlig höjning av års- Höjningarna gav flera bostads- rättshavare ekonomiska problem och fick nära hälften att avsäga sig. och 1994 har ett antal bostadsrättshavare gått i konkurs samt flera lämnat tillbaka sin Hyresgäster har ej betalat sin Planen byggde på full beläggning. av föreningens medel och gått i konkurs. Då flera av bostadsrättsinnehavarna ansåg att månadskostnaden blivit för hög har 5 st sagt upp sina avtal. ningarna är avtrappning av räntesubven- %\JJQDWLRQ RFK RUVDN WLOO REHVWnQGHW ...är sålunda att medlemmarna ej har råd att betala de hyror som åtgår efter avtrappning av räntebidraget. Den främsta orsaken att entrepre- nören misskötte låneansökan vilket gav en läggas minskade räntebidrag som inte kan täckas genom ökade hyror... Föreningen är dessutom i minsta laget... kostnader till följd av outhyrda lägenheter blir orimligt stora. ... är alltför höga produktions- resulterat i höga månatliga kostnader... dödsdömd från början. Renoverades.... vilka avsägelser i sin tur berodde på att avgiftsnivån kom att Detta kombinerat med räntebidrags- med alldeles för hög anskaffningskostnad för på grund av ej full utnyttjandegrad samt ökade kostnader på grund av hyresförluster ...tvingades föreningen säga upp en bostadsrättshavare p.g.a. obetalda avgifter som fyra bostadsrättshavare avsade sig... Avsägelsen synes vara betingad av den till följd av ändrade låneregler ökade 1 hus, 12 lägenheter. Huset brann upp. ningen saknade försäkring. totalt 8 lägenheter. avlämnad till hyresgästerna... obeståndet synes i huvudsak ha varit, att alla lägenheter inte kunnat hållas uthyrda i fastig- %\JJQDWLRQ RFK RUVDN WLOO REHVWnQGHW intäkter för föreningen, främst i form av månadsavgifter uteblivit... byggt på en plan med så gott som full beläggning. Ett antal lägenheter outhyrda. Reducering av räntebidrag. Fastighetens värde sjunkit till hälften av pro- 42 rad- och parhus. ...hyresnivå har ökat kraftigt på grund av sjunkande räntebidrag. kommande höjningen av räntebidraget 1997 skulle chockhöja hyran till en nivå som ingen skulle kunna betala. ...styrelsen gjort den bedöm- ningen att föreningen varit på framtida obe- stånd... Räntebidragen har som mest uppgått till... men har minskat... Parhus och hyreshus, totalt 56 lägenheter. ...torde vara nedtrappningen av de statliga räntebidragen samt problem att sälja/hyra ut En bostadsrättshavare avhyst. Lägenheten fick dessutom repareras. ytterligare betalade inte året efter. ...står att finna dels i det förhåll- andet att efterfrågetryck på bostadsmarkna- den är begränsad i , dels framför allt i förändringar i bostadssubventionerna... var generellt priskänsligheten hos beställare låg och anbudssumman för entre- prenader utgick normalt inte från de egent- liga skäliga produktionskostnaderna... god- kännas för statliga lånesubventioner. höga boendekostnader som inte kunde höjas Avflyttningar ledde till behov av Blev omöjliga att sälja. I början 1990 låginflationspolitik och ett nytt skattesystem. %\JJQDWLRQ RFK RUVDN WLOO REHVWnQGHW naden kunde inte försvaras och ändrade räntebidragsregler slog undan fötterna för Förvaltarberättelse inte inkommit.. Förvaltarberättelse inte inkommit. ... i konkurs på grund av bety- dande värdeminskning... berott framför allt på minskade räntebidrag... skott på lägenheter i området har bidragit till Sänkning av årsavgift medförde en av dem kunde hyras ut. Hög by ggkostnad och för- ...ej kunnat klarläggas med Uppgifter föreligger om fel i projekteringen, felbedömning av efterfrå- gan... alltför höga produktionskostnader... de höga avgifter som behövdes... bostäder stod 4 enfamiljshus, 6 29 bostäder; villor, kedjehus och parhus. När föreningen höjde avgifterna... började medlemmar lämna föreningen... Föreningen bedömde då det som omöjligt att höja avgif- Detta i kombination med de min- 9 småhus, 11 parhus. p.g.a. ändrade regler för statlig räntegaranti synes ha varit den avgörande... fastighetsskatten har förvärrat... Förvaltarberättelse inte inkommit. Hamn (HSB) ...torde vara nedtrappning av de statliga räntebidragen samt problem att sälja/hyra ut föreningens lägenheter. 8 hus med 11 lägenheter. %\JJQDWLRQ RFK RUVDN WLOO REHVWnQGHW bostadsrättsföreningar samt därmed sam- manhängande svårigheter att överlåta och hyra ut bostadsbeståndet. 3 radhuslängor, 20 lägenheter totalt. konkursutbrottet alla utom en med hyreskon- ...ej funnits hyresgäster till en stor del av föreningens lägenheter... vissa av de lägenheter som varit uthyrda bebotts av per- soner som betalt hyra med stora eftersläp- ningar eller inte betalt hyra alls. 1 hus med 5 lägenheter. Äldre hus, om- och ...har sin orsak i de ändrade låne- och ränteregler, som hårt drabbat bostadsrättsföreningar. Husen har uppförts , när byggkostnaderna var som högst. bostadsrättshavare har avsagt sig sin ningen måste höja avgifterna på grund av de minskade räntebidragen, övergivit före- ningen och inkomsterna därmed försvunnit. Låga årsavgifter inledningsvis. föreningen tvungen att höja medlemmarnas årsavgifter, dock bedömdes de inte kunna höjas i sådan mån att de ökade kostnaderna täcktes fullt ut. ... inte haft alla sina lägen- heter uthyrda , men också framför allt den långsiktiga kapitalkostnaden varit för hög, så fördes förhandlingar..." Ingen tillnärmelsevis täcka räntor och övriga kostnader när räntebidragen trappades ned 3 hus, 33 lägenheter. ...får sökas i en kom- %\JJQDWLRQ RFK RUVDN WLOO REHVWnQGHW Som så många andra före- ningar gäller att politiska beslut har fattats som föranlett försämringar på bostadsrätts- Höga räntekostnader i förening med minskade räntebidrag gjorde... 7 parhus, 14 lägenheter. problem när 6 bostadsrättshavare flyttade. För höga avgifter p.g.a. för höga lån. Förvaltarberättelse inte inkommit. *Inom parentes anges uppgiften från förvaltarberättelsen om när föreningen registrerades eller, som det i vissa fall i stället angetts, bildades. **Datum för konkursbeslut Utdrag ur allmänna råd 1995:6 * (NRQRPLVN SURJQRV År 1 2 3 4 5 6 11 Avgår räntebidrag Amorteringar Avskrivningar $YVlWWQLQJ I|U XQGHUKnOO Avsättning till ev. utjämningsfond Löpande underhåll (ej fondfinansierat) Periodiskt (ej fondfinansierat) Fastighetsskatt Övriga skatter Tomträttsavgäld Övrigt Bidrag utöver räntebidrag Övrigt *I kostnader och intäkter inkluderas här de poster som påverkar medlemmarnas årsavgifter, d.v.s. även inkomster och utgifter. + .lQVOLJKHWVDQDO\V 2.Dagens räntenivå +1 % 3.Dagens räntenivå +2 % 4.Dagens räntenivå +3 % 8.Dagens inflationsnivå Ö1 % 9.Dagens inflationsnivå Ö2 % *Analysen bör utgå från en skillnad i absoluta tal mellan subventionsräntan och låneräntan.