sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen göras på den värdefullaste värderingsenheten. Detta gäller även taxering av övriga taxeringsenheter vid 1998 och allmänna taxeringar. För att bestämma justeringens storlek kan enligt RSV direkt eller indirekt metod användas. Vilken metod man skall välja beror på vilken typ av säreget förhållande som det är fråga om. Vid direkt metod utgår man från kostnaderna för att avhjälpa felet. Om det t.ex. föreligger en större fuktskada på småhuset kan man utgå från kostnaderna för att åtgärda skadan. Kostnaderna räknas sedan normalt ned till det kostnadsläge som förelåg under nivååret. Därefter måste man bedöma om och i vad mån kostnaden kan förutsättas slå igenom på marknadsvärdet. Slutligen reduceras beloppet till basvärdenivå genom mulitiplikation . Vid indirekt metod bestämmer man taxeringsenhetens basvärde med och utan beaktande av det säregna förhållandet och därefter beräknas justeringen som skillnaden mellan dessa båda värden (1996 s. 52). RSV har i rekommendationerna för den allmänna fastighetstaxe- ringen (punkt 5.2 RSV S 1995:17) angett vissa justeringsanled- ningar för tomtmark och småhus. RSV har vidare angett hur mycket olika avvikelser skall anses påverka marknadsvärdet. RSV har lämnat följande exempel på när justering av riktvärdet för tomtmark kan vara aktuellt. ·Tillgång till väg eller gata Justering av riktvärdet för byggnad kan enligt RSV (punkt 5.3 RSV S 1995:17) förekomma i följande fall: ·Byggnadsskador t.ex. fukt- och mögelskador ·Buller, kraftledningar m.m. Om justeringsanledningarna inte var för sig leder till en justering kan flera justeringsanledningar sammantaget medföra att justering bör ske. När det gäller taxering av lantbruksenheter vid allmänna fastighetstaxering har RSV anfört i rekommendationer (punkt 13.1 RSV S 1997:12) att någon begränsning av minsta justeringsbelopp för en värderingsenhet inte finns. RSV rekommenderar emellertid att vid bestämmande av justeringsbelopp för enskilda värderingsenheter bör de minsta belopp som kommer till användning uppgå till , då beloppet bestäms enligt den direkta metoden, och av riktvärdet då beloppet uppskattas enligt den indirekta metoden. Denna rekommendation gäller numera även vid den allmänna fastighets- taxeringen för industrienheter utom täktmark, elproduktions- enheter samt hyreshus . RSV har i rekommendationer gett följande exempel på justerings- anledningar för lantbruksenheter (punkt 13.2 och 13.3 RSV S 1997:12): Riktvärdet bör justeras upp om energiskog och vilthägn har ett värde som påtagligt överstiger värdet av . För en areal med fruktträd sker justering med ledning av en upprättad tabell: ·stort lövinslag m.m. ·naturreservat ·naturvårdsområde ·extremt markutnyttjande med stöd av ·allemansrätten När det gäller justering för säregna förhållanden har RSV beträffande hyreshus, industribyggnader utom såvitt avser täktmark samt vattenkraftverk liksom för lantbruksenheter rekommenderat att vid bestämmande av justeringsbelopp för enskilda värderingsenheter bör det minsta belopp som kommer till användning uppgå till , då beloppet bestäms enligt den direkta metoden, och av riktvärdet då beloppet uppskattas enligt den indirekta metoden (RSV S 1999:25, 26, 27 och 28 ). Beträffande värmekraftverken däremot har RSV vid begränsat utnyttjande dessutom rekommenderat följande: Om ett värmekraftverk inte varit i drift före taxeringsårets ingång och kostnaderna för iordningställandet uppgår till kostnadsnivå samt idrifttagningen bedöms ta mer än i anspråk, bör riktvärdet för kraftverksbyggnaden justeras till noll. Om väsentligt längre avbrott i elproduktionen än normalt kan väntas till följd av pågående eller nära förestående reparations- eller ombyggnads- arbeten, bör detta föranleda en justering av riktvärdet för byggnaden. RSV har vidare gett följande exempel på justering för säregna förhållanden: ·rivningskostnader ·konstruktionsfel och byggskador ·kulturhistoriskt intressanta hyreshus ·skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter ·eftersatt underhåll ·mark som inte är bebyggbar ·lång väntetid ·mark som kan utarrenderas ·speciell byggrätt ·fördröjd exploatering ·eftersatt underhåll ·konstruktionsfel och byggskador ·överloppsbyggnader och rivningsobjekt ·silobyggnader ·lång väntetid ·fördröjd exploatering (vattenkraftverk samt andelskraft och ersättningskraft) ·Eftersatt underhåll och/eller försummad förnyelse fördröjd exploatering ·onormalt stora återställningskostnader ·sämre eller bättre kvalitet än förväntat ·onormala mängder av ofyndigt material Villaägarna har framfört till utredningen att skattemyndigheterna slaviskt följer när det gäller justering för säregna förhållanden. Det är därför svårt att få någon ändring till stånd genom omprövning. Det har vidare framförts till utredningen att problemen med för höga taxeringsvärden i vissa områden i större utsträckning bör kunna åtgärdas med ökade möjligheter att justera för säregna förhållanden och att gränsen för värdeinverkan bör sänkas till . Utredningen har kunnat konstatera att en allmän fastighetstaxering inte kan genomföras utan en ganska omfattande schablonisering. Ett schabloniserat förfarande bygger på statistiska beräkningar som visserligen kan ge ett helt korrekt genomsnittligt värde för ett visst område men som inte alltid kan ge det exakt rätta värdet för den enskilda fastigheten. Utredningen har därför sett det som mycket angeläget att bygga in möjligheter till individuella bedömningar. Den enskilda fastighetens marknadsvärde kan påverkas av en mängd faktorer som inte beaktats i det genomsnittliga värdet. För att förbättra värderingen är det därför viktigt att dessa faktorer beaktas när basvärdet skall bestämmas. Det är emellertid otvivelaktigt så att vissa faktorer inte lämpar sig för klassindelning eftersom värdepåverkan av dessa kan variera mycket mellan olika fastigheter. Det kan vara fråga om buller, extremt svårutnyttjad tomt eller närhet till soptipp som påverkar marknadsvärdet för den enskilda tomten. I dessa fall kan det därför vara bättre att justera det riktvärde som räknats fram med ledning av riktvärdeangivelsen. Avgörande för hur väl justeringsmetoden fungerar är emellertid helt avhängigt av den ambitionsnivå som kan anses rimlig för fastighets- taxeringen. En justering aktualiseras i regel genom ett yrkande av fastighetsägaren. Det är emellertid inget som hindrar att en justering görs utan yrkande av fastighetsägaren. Det förutsätter emellertid att resurser finns för att en värdepåverkande faktor skall kunna beaktas av skattemyndigheten. En faktor med stor värdeinverkan riskerar annars att inte bli beaktad om fastighetsägaren av misstag inte framställer ett yrkande om justering. En fråga som uppkommer är i vilka fall man kan justera riktvärdet. Utgångspunkten för en justering bör enligt vara vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör eller vad förutsatts ingå i riktvärdeangivelsen. Frågan om det föreligger ett säreget förhållande skall således bedömas genom jämförelse med vad som i genomsnitt gäller eller i huvudsak råder inom hela riktvärdeområdet. Denna fråga har prövats i ett kammarrätts- avgörande (se RK84 1.6). Enligt detta bör man först ta ställning till vad som ingår i riktvärdeangivelsen. En justering förutsätter således att den aktuella värdefaktorn inte ingår i riktvärdeangivelsen. Denna bedömning kan givetvis i vissa fall bli svår att göra eftersom det inte alltid går att klart utläsa om en viss faktor påverkat riktvärdeangivelsen eller ej. Detta bör emellertid vara utgångspunkten även i fortsättningen. Justering av riktvärdet används i första hand för att justera det framräknade värdet på en enskild fastighet. Det kan vara en fastighet som till skillnad från övriga fastigheter i området ligger mycket nära vägen, vilket kan antas påverka marknadsvärdet, eller en strandfastighet som till skillnad från övriga fastigheter i området inte har sandstrand. Det bör emellertid kunna bli fråga om justering av riktvärdet även i andra fall. I vissa värdeområden kan exempelvis flera fastigheter bilda en grupp, som på grund av sitt läge i förhållande till centrum har ett betydligt lägre marknadsvärde än övriga fastigheter i området. Det finns således vissa faktorer som talar för att de olika områdena har olika riktvärden och att de därför skulle ha utgjort separata värdeområden. Eftersom värdeområdesindelningen inte kan överklagas måste de olika värdena i respektive område på annat sätt kunna beaktas vid taxeringen (jfr kap. 9). Det har emellertid visat sig att det är oerhört svårt att ha framgång med en sådan talan. De köp som finns i området visar förmodligen att det framtagna värdet utgör det genomsnittliga värdet i området. Därmed är riktvärdeangivelserna för området rätt beräknade. Om man delar upp köpen på olika delar av värdeområdet kan emellertid en sådan bearbetning, även om underlaget är begränsat, tala för att fastigheterna i de olika områdena bör ha olika riktvärden. För en sådan bedömning bör givetvis den statistiska bearbetningen kompletteras med annan värdering. Det är således viktigt att man vid taxeringen uppmärksammar om det finns förhållanden i området som bör föranleda justering av riktvärdet för en grupp fastigheter. Detta kan vara ett sätt att komplettera värdeområdesindelningen och på det sättet förbättra värderingen av enskilda fastigheter. Enligt utredningens mening bör således riktvärdet för dessa fastigheter kunna bli föremål för justering. Värdet på hyreshus kan påverkas av förekomsten av vakanser. Detta har emellertid uppmärksammats och beaktas numera vid nivåläggningen. I den mån detta inte beaktas bör även i dessa fall justering av riktvärdena för hyreshus i området med stora vakanser göras. Enligt RSV aktualiseras justering för avvikande vakansgrad normalt under förutsättning dels att värderingsenhetens vakansgrad med mer än 20 procentenheter överstiger den inom värdeområdet genomsnittliga för samma lägenhetstyp, dels att vakansgraden inte kan förväntas bli normal för värdeområdet före taxeringsårets ingång (RSV S 1999:25). Med vakansgrad avses enligt RSV det hyresbortfall som uppkommer genom att lägenheter står tomma. Inför den allmänna fastighetstaxeringen har RSV även upprättat en tabell över rekommenderad justering vid olika avvikande vakansgrad. Justering för avvikande vakansgrad får även ske på industribyggnader (RSV S 1999:26). Över huvud taget har RSV inför den allmänna fastighetstaxeringen i förhållande till den allmänna fastighetstaxeringen utökat rekommendationerna för justering. Exempelvis rekommenderar RSV att riktvärdet för hyreshus och industribyggnader justeras om byggnaden har omfattande konstruktionsfel och byggskador som innebär att byggnaden inte kan fylla sin funktion. Vidare har lång väntetid införts som ny justeringsanledning vid den allmänna fastighetstaxeringen , vilket innebär att värdet på tomtmarken kan justeras om marken på grund av läget inte kan förväntas bli bebyggd inom överskådlig tid. För värmekraftverk har RSV rekommenderat att riktvärdet justeras till noll om möjligheterna att utnyttja kraftverket varit på angivet sätt begränsat (RSV S 1999:28). De utökade justeringsanledningarna är givetvis ett viktigt led i strävandena att åstadkomma en mer likformig och rättvis taxering. Förbättringar i syfte att komplettera det schabloniserade värderings- förfarandet med ökade möjligheter att justera ett riktvärde som bestämts med ledning av riktvärdeangivelserna för området bör vara hänförliga till såväl förberedelsearbetet som arbetet med att granska deklarationerna. Vid förberedelsearbetet kan ökade resurser läggas ned på att hitta förhållanden som avviker från det normala i värdeområdet. Man bör således i högre utsträckning än redan då försöka hitta de förhållanden som gör att vissa fastigheter i området har ett lägre riktvärde än vad som är normalt för området. Ett sätt att uppmärksamma skillnaden i marknadsvärde är att ange på riktvärdekartan eller i den eller de förteckningar som hör till denna att justering av värdet skall ske i dessa fall (se även kap. 9). För såväl fastighetsägare som skattemyndigheter utgör om vad som bör föranleda en justering en värdefull vägledning. Det är emellertid viktigt att man vid tillämpningen är medveten om att detta endast utgör rekommendationer och att avvikelser kan förekomma från dessa både när det gäller justeringsanledningar och vilken inverkan på marknadsvärdet avvikelsen kan tänkas ha. Den för tillfället gällande beloppsgränsen för värdeinverkan om har ansetts vara för hög. Den bör därför enligt utredningens mening sättas ned. När beloppsgränser bestäms bör man väga in den skattemässiga vinst fastighetsägaren gör genom justeringen och det merarbete och därmed merkostnad för skattemyndigheten som en justering innebär. Justeringsbeloppet bör således inte vara för lågt. För låga justeringsbelopp på i vart fall fastigheter med höga värden kan även vara svåra att motivera. Vidare bör justeringen inte vara mindre än de möjligheter till avvikelser från riktvärdet som kan föranledas av anpassningen till fastställa tabell- eller värdeserier i enlighet med bestämmelser i 7 kap. 4 § andra stycket FTL. Bestämmelsen innebär en anpassning av riktvärdet till de stegvisa förändringar i riktvärdet som är föranledda av klassindelningen. Mot den bakgrunden bör beloppsgränsen för värdeinverkan inte bestämmas till ett så lågt belopp som . En jämförelse med den särskilda fastighetstaxeringen visar att det finns en beloppsmässig spärregel som är knuten till nytaxerings- grunderna i 16 kap. 3 och 4 §§ FTL. Dessa regler innebär att nytaxering på grund av ändringar i taxeringsenhetens fysiska beskaffenhet eller ändringar i fråga om vissa rättsliga förhållanden förutsätter en ändring av basvärdet med minst en femtedel, dock . För att åstadkomma en likformighet i regelsystemet bör enligt utredningens mening denna beloppsgräns även kunna införas vid justering för säregna förhållanden. Värdeinverkan bör bestämmas till en viss procent av taxeringsen- hetens totala värde eller till ett absolut belopp. Fördelen med att ha en absolut beloppsgräns är att undvika att justering sker med för låga belopp. Enligt utredningens mening bör justering därför ske när ett säreget förhållande föranleder höjning eller sänkning av riktvärdet med . Fördelen med en sådan bestämmelse är att den är lätt att tillämpa. Alternativt kan bestämmelsen utformas så att en justering kan göras när värdeinverkan uppgår till av taxeringsenhetens värde, eller . Därigenom har bestämmelsen anpassats bättre till fastigheter med höga basvärden. Å andra sidan innebär en sådan lösning att fastigheter med olika basvärden inte får samma nedsättning av värdet även om det förhållande som föranlett nedsättningen är exakt detsamma. Detta kan uppfattas som orättvist. Utredningen anser därför att det lägsta justeringbeloppet bör utgöra ett bestämt belopp. Det kan dock diskuteras om det skall vara samma beloppsgräns för samtliga taxeringsenheter. Beloppsgränsen för värdeinverkan om bör enligt utredningens mening i vart fall omfatta småhusenheter och lantbruksenheter. Även hyreshusenheter och industrienheter bör ha denna beloppsgräns med hänsyn till att det finns många små och lågt taxerade hyreshus och industrier. Elproduktions- enheter däremot har normalt sett mycket höga riktvärden och det kan då anses obefogat med en så låg beloppsgräns som . Det är dock lämpligt att ha samma beloppsgräns för samtliga värderingsenheter och den nya lägre beloppsgränsen bör därför gälla generellt. Avslutningsvis bör framhållas att det är de sammanlagda justeringsbeloppen som skall uppgå till det bestämda beloppet för att motivera en justering. Någon begränsning av minsta justeringsbelopp för en värderingsenhet finns således inte. Flera mindre justeringar kan därmed sammantaget innebära att en justering skall göras. För lantbruksenheter har emellertid RSV vid allmänna fastighets- taxering rekommenderat ett minsta justeringsbelopp (RSV S 1997:12). Även vid den allmänna fastighetstaxeringen har RSV rekommenderat ett minsta justeringsbelopp för hyreshusenheter och industrienheter (RSV S 1999:25 resp. RSV S 1999:26). 16.4.3Ny beteckning på justering för säreget förhållande Utredningens förslag syftar således till att förbättra värderingen genom att i ökad utsträckning fånga upp de fastigheter som inte får rätt basvärde bara genom att beräkna värdet med ledning av riktvärde- angivelserna för området. Förslagen innebär att justering bör kunna ske såväl i flera situationer som vid mindre avvikelser. Exempelvis när det gäller värdering av strand och strandnära fastigheter bör möjlighet finnas att justera i ökad utsträckning för att åstadkomma en förfinad värdering (se avsnitt 11.4). Det kan därför vara missledande att tala om justering för säregna förhållanden. I stället bör man beteckna justeringen som en justering av riktvärdet som det ju i själva verket är fråga om. 17Den enskildes möjligheter att påverka Utredningen föreslår att värdeområdesindelningen skall bli föremål för ett utställningsförfarande varigenom enskilda fastighetsägare ges möjlighet att framföra synpunkter till beslutsmyndigheten innan beslut fattas om indelningen. I detta kapitel kommer utredningen att behandla den enskildes möjligheter att överklaga ett taxeringsbeslut och få detta omprövat. Vidare behandlas den enskildes möjlighet till insyn under olika skeden av beslutsprocessen samt lekmannainflytandet under taxeringsförfarandet. Den materiella rätten att överklaga regleras i 21 kap. FTL. I bestämmelserna i regleras vad man får klaga över och vem som får klaga (1 och 2 §§). Reglerna kompletterar således den allmänna förvaltningsrättsliga regleringen. Även formella regler om överklagandet finns i kapitlet. Det finns således dels regler som avser tid och plats för överklagande, dels regler om sammansättning m.m. av länsrätten. Reglerna i FTL kompletteras med föreskrifter i 5 kap. FTF om förvaltningsdomstolarnas praktiska hantering av fastighetstaxerings- målen. Besvärsreglerna liksom övriga regler om förfarandet var först intagna taxeringsförordning. Denna förordning ersattes av taxeringsförordning. taxeringsförordning behandlades reglerna om inkomsttaxeringen och fastighetstaxeringen i skilda avdelningar. De reformer på inkomsttaxeringens område som gjordes i och med att taxeringsförordning infördes fick inte sin motsvarighet i fråga om fastighetstaxeringen. De processuella reglerna omarbetades sedermera efter förslag i departementspromemorian Stencil 414 Den enskildes möjligheter att påverka Fi 1969:7 (prop. 1969:147, SFS 1969:709). Reglerna anpassades därvid efter motsvarande regler för inkomst- och förmögenhetstaxeringen. Inledningsvis fanns inte några besvärsregler i FTL. Genom SFS 1980:149 infördes 21 kap. Om besvär över fastighetstaxeringsnämnds beslut med till att börja med endast en paragraf (prop.1979/80:86). Till grund för nya besvärsregler låg en promemoria av (Ds B 1980:8). Förändringen innebar att 21 kap. kompletterades och att nya kapitel tillkom (22–24 kap.). Bestämmelserna om besvär vid allmän fastighetstaxering som ursprung- ligen infördes i FTL var i princip tämligen lika de tidigare reglerna i TL. Besvärsreglerna har därefter justerats väsentligt i samband med att den nya förvaltningslagen infördes och i anslutning till beslutet om ny taxeringsorganisation (prop. 1986/87:47). Vidare har genomgripande ändringar av taxeringsprocessen skett på förslag av (SOU 1988:21 och 22). Reformen innebar bl.a. att möjligheterna till omprövning och ändring av beslut ökades väsentligt i första instans (prop. 1986/87:47). Ändringen av taxeringsprocessen innebar även att denna skall vara en sakprocess i stället för belopps- process. De nya taxerings- och processreglerna gäller numera även fastighetstaxeringen (prop.1993/94:1, SkU 1993/94:8, SFS 1993:1193). De nya reglerna om fastighetstaxeringsprocessen tillämpades första gången vid den allmänna och särskilda fastighetstaxeringen . Beslut om fastighetstaxering fattas av skattemyndigheten. Myndigheten skall i fastighetstaxeringsärenden fatta grundbeslut, omprövningsbeslut och beslut om taxeringsåtgärder. Ett beslut om taxeringsåtgärder kommer i fråga endast i de fall domstol ändrar ett taxeringsbeslut. Domstolen skall nämligen endast besluta i den fråga som är föremål för prövning. Det är således skattemyndigheten som skall besluta om de taxeringsåtgärder som blir följden av ställningstagandet i sak (prop. 1993/94:1 s. 112). Även detta beslut kan således överklagas. Vidare får omprövning ske genom eftertaxering. Flertalet ärenden avgörs av tjänstemän vid skattemyndigheten. Beslut fattas normalt av skattemyndigheten i det län där fastigheten ligger. När det är fråga om omprövning av en tvistig fråga skall ärendet dock avgöras av skattenämnden. Samma sak gäller om ärendet rör en skälighets- eller bedömningsfråga som har väsentlig ekonomisk betydelse för fastighetsägaren eller avser någon annan fråga som av särskild anledning bör prövas av nämnden. Den enskildes möjligheter att påverka 415 Av 17 kap. 3 § FTL framgår att skattenämnd enligt taxeringslagen utgör skattenämnd vid tillämpning av FTL. Detta innebär att taxeringslagens regler om ordförande, vice ordförande och ledamöter i skattenämnd skall gälla även vid fastighetstaxering. Enligt taxerings- lagen skall det vid varje skattekontor finnas en skattenämnd. I skattenämnden skall finnas en ordförande och ett antal vice ordförande samt förtroendevalda ledamöter. En skattenämnd kan bestå av flera avdelningar. En vice ordförande skall inte vara knuten till en viss avdelning. Det ankommer på RSV att fastställa hur många vice ordföranden som skall finnas vid varje skattekontor. Till ordförande och vice ordförande i skattenämnd skall enligt TL förordnas tjänstemän inom skattemyndigheterna. Som skäl till detta anfördes i förarbetena bl.a. att tjänstemännen inom skattemyndigheten har erforderliga sakkunskaper. Val av ledamot i skattenämnd förrättas av (17 kap. 3 § FTL jämförd med 7 kap. 5 § TL). Valbar är den som har rösträtt vid val av kommunfullmäktige. Nämnden är således politiskt tillsatt. För att vara valbar skall man vara folkbokförd i en kommun som ingår i skattemyndighetens verksamhetsområde (7 kap. 6§ TL). De förtroendevaldas medverkan vid inkomsttaxeringen avser att tillförsäkra lekmän såväl insyn som inflytande på taxeringsarbetet. Betydelsen av lekmannainflytande vid fastighetstaxeringen berördes i prop. 1993/94:1 s.42. Där uttalades bl.a. följande: Lekmannainsyn i taxeringsförfarandet är av stor betydelse för att upprätthålla allmänhetens förtroende för skattemyndighetens verksamhet. Det är därför angeläget att denna insyn bevaras även vid ett ändrat förfarande för fastighetstaxering. I taxeringslagen har lekmannainsynen bibehållits men koncentrerats till de beslut där lekmännens medverkan är av särskild betydelse. Deras medverkan har inriktats på omprövningsfrågor och beslut som innefattar viktigare skälighets- och bedömningsfrågor. Så bör bli fallet även beträffande fastighetstaxering. 1993/94:1 berördes också frågan om kravet på särskild sakkunskap om fastighetsvärdering kunde tillgodoses beträffande skattenämnden. Därvid uttalades bl.a. följande: Vid val av förtroendevalda ledamöter skall eftersträvas att kåren av valda får en allsidig sammansättning med hänsyn till ålder, kön och yrke. Det bör uppmärksammas att det är betydelsefullt för fastighetstaxeringen att det vid valet av ledamöter eftersträvas att de som tjänstgör vid skattemyndigheterna har lokalkännedom inom olika delar av länet. 416 Den enskildes möjligheter att påverka Fastighetsägare kan efter taxeringsårets utgång begära omprövning av skattemyndighetens beslut. En förutsättning är att frågan inte prövas eller har prövats av domstol. Även skattemyndigheten kan efter utgången av taxeringsåret på eget initiativ meddela omprövningsbeslut till fastighetsägarens fördel.