sou · GOB310d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Den kritik mot nuvarande system för klassning av fastighetsrättsliga förhållanden som förts fram har framför allt inriktats på de stora skillnader som klassindelningen medför beroende på om enheterna kan hänföras till klass 3 eller inte. Enligt kritiken ser fastighetsägarna mer till boendeformen. Vidare har , , framfört att reglerna om indelning i byggnadstyper vid olika typer av radhusboende inte är enhetliga. Om byggnadskropparna är belägna på samma registerfastighet leder detta till att vissa delar av fastigheten vid allmän fastighetstaxering kommer att taxeras som hyreshus, medan andra delar taxeras som småhus. Detta leder i sin tur till värdemässiga och skattemässiga skillnader. SBC har i skrivelse till kommenterat att det är ett litet antal bostadsrättsföreningar som inte indelas i klass 3 av fastighetsrättsliga förhållanden. De stora skillnader som uppstår, och den osäkerhet om bedömningarna som finns innebär att regelverket bör ses Taxeringsenheter med flera byggnader 363 SBC föreslår att alla bostadsrättsföreningar förs till klass 3 (även självständiga fastigheter). SBC motiverar detta med att det enskilda småhuset inte kan avyttras, eller åtminstone endast med stora svårigheter kan avyttras. HSB har i en utredning redovisat förekomsten av bostadsrätts- föreningar i småhusform och även hur dessa föreningar fördelar sig på olika klasser avseende fastighetsrättsliga förhållanden. Materialet har samlats in genom en enkätundersökning till de regionala föreningarna och omfattar drygt 700 föreningar. Svarsfrekvensen var hög. Övervägande delen av småhusföreningarna, , är taxerade enligt klass 3 (kan ej bilda självständig fastighet). har förts till klass 2 (kan bilda självständig fastighet) och till klass 1 (utgör självständig fastighet). Stora variationer finns över landet och är svåra att förklara. Ett noggrannare material redovisas för . Taxeringens påverkan på skatteuttag redovisas för några grannföreningar. I kommentarer redovisas bl.a. att HSB inte ser några skäl till att fastighetsrättsliga förhållanden skall ha så utomordentligt stor betydelse för taxeringsvärdena. Den nuvarande lagstiftningen – och kanske också tolkningen av den – leder i det enskilda fallet till uppenbara orättvisor. har i en sammanställning redovisat småhusföreningarnas fördelning på olika klasser av fastighetsrättsliga förhållanden. Inom finns ca 355 bostadsrättsföreningar som är helt eller i några fall delvis taxerade som småhus. Övervägande delen är klassade enligt klass 3 – . är klassade enligt klass 2 och av föreningarna är klassade enligt klass 1. Stora variationer finns över landet. LMV har i särskild utredning utvärderat hur värdefaktorn fastighets- rättsliga förhållanden och värdeordning är anpassade för småhusenheter som består av flera byggnader. Ortsprisanalys har gjorts för småhusenheter med typkod 222. Dessa småhusenheter omfattar flera småhus med bostäder för mer än två familjer. I denna grupp finns huvudsakligen grupphusområden som sålts i ett sammanhang. I undersökningen finns köp med nybyggnadsår och framåt. Totalt rör det sig om ca 80 köp efter gallring. Bl.a. har köp gallrats då det framgår att kreditgivare förvärvat fastighet med egen belåning. De aktuella köpen avser till mycket stor del småhus och senare (). Med den osäkerhet detta ger kan ändock konstateras att marknaden har sett ut så under aktuell tidsperiod. 364 Taxeringsenheter med flera byggnader av hela grupphusområden är i flertalet fall en komplicerad åtgärd. Köparens incitament och därmed beräkningsgrunden för kalkylerna inför förvärvet varierar med stor säkerhet. Motsvarande gäller naturligtvis även för säljaren. Med den osäkerhet som finns kan konstateras att köp av hela grupphusområden har ett genomsnittligt kvadratmeterpris som understiger kvadratmeterpriset för köp av styckesålda småhus. Skillnaden är i storleksordningen 5–. En reduktion visar sig i de flesta fall som kunnat analyseras vara en för kraftig reduktion för fastigheter som förts till klass 3 avseende fastighetsrättsliga förhållanden. Fastigheter i klass 2 har däremot ett för högt taxeringsvärde enligt detta material. Likaså konstateras att med denna grupp av köpare och säljare indikerar ortsprismaterialet att någon skillnad i marknadsvärdet inte synes finnas för fastigheter som klassats i klass 2 resp. klass 3 (27 resp 40 köp). Hus som säljs styckevis har basvärden som korresponderar väl med de erlagda köpeskillingarna. I utredningen har också för ett urval fastigheter beräknats hur en tillämpning av nuvarande taxeringsmodell för hyreshus skulle slå. Med denna modell, och de förutsättningar som följer med tabellverk som härrör från prisnivån , blir de fiktiva taxeringsvärdena för höga jämfört med försäljningspriset i de aktuella undersökta fallen. Det undersökta materialet utgörs därutöver till övervägande del av grupphusområden från krisårgångarna. När en motsvarande fiktiv beräkning görs med utgångspunkt i de tabeller som tillämpas för hyreshus vid AFT 2000 blir basvärdena lägre men i allmänhet inte lika låga som vid en beräkning enligt småhusmodellen. Utvärderingen visar vidare att kvadratmeterpriset för flerbostadshus normalt sett är något högre än motsvarande pris för grupphusområden. Skillnaden är i storleksordningen 10–. Några orsaker kan vara olikhet i läget men också skillnad i genomsnittlig storlek för lägenheter i småhusen jämfört med lägenheter i flerbostadshus. Utöver vad som kan kallas grupphusområden finns fastigheter med flera byggnader i ett flertal andra situationer. Det gäller t.ex. komplement- byggnader i villakvarter, gäststugor av olika slag, fritidshus för arrenderad mark och stugbyar. Byggnader av detta slag finns framför allt på småhusenheter men även på lantbruk. Det bör dock observeras att småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet enligt 8 kap. 3 § FTL skall jämställas med småhus som ligger på tomtmark som utgör självständig fastighet. Det är således endast beträffande småhus utanför Taxeringsenheter med flera byggnader 365 brukningscentrum som en bedömning måste göras avseende klassindelning av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden. För att få en uppfattning av om hur vanligt det är att det finns flera byggnader på en taxeringsenhet och till vilken klass inom värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden som dessa byggnader hänförs har utredningen tagit del av statistik från avseende de senaste allmänna fastighetstaxeringarna beträffande småhus och lantbruk. Enligt denna statistik fanns på småhusenheter 48 095 byggnader som hänfördes till klass 2 och 25 734 byggnader som hänfördes till klass 3. Dessa byggnader representerade ett sammanlagt taxeringsvärde om drygt 13 resp. . På lantbruk fanns 24 685 byggnader som hänfördes till klass 2 och 1 388 byggnader som hänfördes till klass 3. Dessa byggnader representerade ett sammanlagt värde om drygt 3 miljarder resp. drygt 135 milj. kr. När det gäller småhusenheter hänförs således av husen på ofri grund till klass 3 medan motsvarande andel av dessa hus på lantbruk endast uppgår till . Som framgår av den redogörelsen har till utredningen från flera håll framförts kritik mot taxeringen av grupphusområden, som förvaltas av bostadsrättsföreningar. Kritiken går ofta ut på att ortsprisjämförelser inför fastighetstaxeringen görs med egna hem och att detta inte är rättvisande, eftersom småhus som ägs av bostadsrättsföreningar endast med svårighet kan säljas separat. Det görs också gällande att värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden med tre klasser inte rätt avspeglar marknadsvärdeskillnaden mellan dessa klasser. Det har vidare framförts att problemet bör kunna lösas genom att reglerna om taxering av hyreshus tillämpas i fråga om nu nämnda fastigheter. Den kritik som framförts gäller således framför allt taxeringen av småhus som bildar ett grupphusområde och ägs av en bostadsrätts- förening. Utredningen är visserligen medveten om den särskilda lagstiftning som gäller för bostadsrättsföreningar och som i och för sig skulle kunna motivera en särbehandling av fastigheter som ägs av sådana föreningar. Det finns dock även grupphusområden med småhus som ägs t.ex. av ett bolag och upplåts med hyresrätt. En eventuell förändring av lagstiftningen måste därför även ta sikte på denna och liknande situationer. Vidare måste beaktas att värdefaktorn fastighets- rättsliga förhållanden inte bara har betydelse för grupphusområden utan också – och kanske framför allt – för s.k. hus på ofri grund och komplementbyggnader av olika slag. 366 Taxeringsenheter med flera byggnader Det bör i detta sammanhang påpekas att en taxering som bygger på värdet av de olika bostadsrätterna och som föreslagits av olika utredningar (se kap. 20) sannolikt skulle undanröja de orättvisor som finns mellan olika bostadsrättsföreningar beroende på byggnadstyp, eftersom byggnadstypen då inte skulle bli styrande för taxeringen. En annan sak är att en sådan taxering skulle skapa nya problem av både värderingsteknisk och principiell karaktär. I det följande redovisas förslag till möjliga förändringar dels vad gäller indelningsgrunderna, dels inom ramen för värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden. En tanke som förts fram från vissa bostadsrättsorganisationer är att använda ägar- och upplåtelseformen som indelningsgrund. Detta skulle få till följd att en grupphusfastighet som ägs av en bostadsrättsförening skulle indelas som hyreshus. Byggnader som har samma upplåtelseform skulle därmed taxeras på samma sätt oavsett om de ser ut som småhus eller utgör större flerbostadsfastigheter. En indelning efter upplåtelseform skulle dock innebära en annan inriktning än nuvarande system där det normalt inte spelar någon roll vem som äger fastigheten eller vilken upplåtelseformen är. För att ett sådant system skall fungera bör ägar- och upplåtelseformerna vara någorlunda stabila över tiden. Ett förslag med denna inriktning förutsätter ändringar i 2 kap. 2 § FTL. En möjlighet är att bygga ut definitionen av hyreshus till att omfatta även byggnader som är inrättade till bostad åt en eller två familjer och upplåts med bostadsrätt. Denna lösning innefattar dock inte grupphusområden med småhus som ägs t.ex. av ett bolag och där småhusen upplåts med hyresrätt. En annan lösning är därför att låta grupphusområden bilda en egen byggnadstyp. Vad som skall räknas som grupphusområden måste då definieras, vilket inte är helt lätt. De vinster man skulle uppnå genom de ovan skisserade förändringarna är en enhetlig taxering av fastigheter som ägs och administreras på samma sätt. Genom att indela även grupphusområden i småhusform som hyreshus skulle man vidare undvika vissa svårigheter. Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden finns inte i nuvarande system när det gäller hyreshus och är inte heller en avgörande värdepåverkande faktor för hyreshus. Man skulle således för dessa områdens del inte behöva fundera över förändringar beträffande denna värdefaktor. Dessutom skulle man komma ifrån ett särskilt problem som finns , nämligen att det inom en och samma bostadsrättsförening kan finnas vissa byggnadskroppar som taxeras som småhus och andra Taxeringsenheter med flera byggnader 367 Detta hänger samman med hur man definierar byggnader. Någon definition finns inte i lagen men väl i RSV:s 2000 (se avsnitt 14.3.1). Denna definition kan medföra problem just genom att den leder till olika indelningsgrund för byggnader som ägs av en och samma bostadsrättsförening. Om upplåtelseformen används som indelningsgrund skulle byggnaderna genomgående taxeras som hyreshus. Problemet kan dock lösas genom en ändring i rekommendationerna. En förändring av ovan skisserat slag innebär som ovan nämnts stora ingrepp i det nuvarande systemet. Effekterna av en sådan ändring är dessutom svåra att överblicka. De ovan skisserade förslagen visar vidare att det är svårt att täcka in olika ägar- och upplåtelseformer. Det finns också risk för nya tolknings- och gränsdragningsproblem. De problem som finns bör därför lösas på annat sätt. 14.6.2Fastighetsrättsliga förhållanden – grupphusområden De undersökningar som HSB och har gjort visar stor överensstämmelse när det gäller fördelningen mellan klasserna. av bostadsrättsföreningarna har förts till klass 3, till klass 2 och till klass 1. Av HSB:s material framgår att antalet lägenheter som förs till klass 3 är högre (av totalt 30 000 lägenheter). Det kan således konstateras att det är ett relativt stort antal värderingsenheter som berörs. Det framgår också bl.a. av materialet från HSB och att det finns stora variationer i tillämpningen i skilda delar av landet. Den klassindelning som värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden bygger på har tillkommit för att hänsyn skall kunna tas till hur marknadsvärdet påverkas av det förhållandet att en fastighet kan resp. inte kan avstyckas och bilda självständiga registerenheter. I nuvarande system har RSV i rekommendationer och i FV-tabell lagt fast att skillnaden mellan klass 1 och 2 i princip är . Bedömningen knyter an till att marknadsvärdet bedöms bli påverkat av nödvändiga åtgärder vid fastighetsbildning och därmed sammanhängande faktiska kostnader. För enheter som hänförs till klass 3 skall värdet halveras (korrektion med faktor 0,5). En viktig utgångspunkt för bedömningen enligt nuvarande regler är således planförutsättningarna. Enligt RSV:s anvisningar skiljer sig bedömningarna för radhus och kedjehus något från motsvarande bedömningar för friliggande småhus. Det är de planmässiga förhållan- dena som behandlas olika. En viktig del i anvisningarna är kopplingen 368 Taxeringsenheter med flera byggnader till fastighetsplan enligt PBL. Denna planform utnyttjas i många kommuner bara i vissa situationer. Att tillämpningen i taxerings- hänseende blir olika kan till viss del förklaras av kommunernas olika tillämpning av detta planinstitut. När fastighetsplan (eller tomtindelning enligt tidigare gällande byggnadslag) inte har upprättats kan en olikhet i tillämpningen finnas hos olika skattemyndigheter. De bedömningar och ställningstaganden som skall ske för klassindelningen avser förutom plansituationen flera andra aspekter. Bl.a. skall när det gäller frågan om avstyckning bedömas möjligheten att lösa gemensamma funktioner, byggnadskonstruktionernas utformning, tidsaspekter för eventuell uppdelning m.m. Avsikten skall dock inte vara att omfattande utredningar skall företas. Inte heller skall ett yttrande från lantmäterimyndigheten kunna ses som förhandsbesked på frågan om avstyckning kan genomföras. I RSV:s anvisningar anges att värderingsenhet bör anses kunna bilda självständig fastighet (klass 2) endast i de fall tveksamhet inte föreligger om möjligheten att bilda egen fastighet. Uppenbart är att tillämpningen kan variera bl.a. beroende på vilken inställning som beslutande planinstanser i olika kommuner har. Motstridiga intressen gör sig ofta gällande vilket kan påverka bedömningen. Variationerna kan dock ibland vara svåra att förstå för de berörda. Nuvarande regel- och tabellverk innebär att många fastighetsägare fäster stor vikt vid om värderingsenheterna – byggnaderna – kan bedömas som klass 3 eller inte. Genom att både byggnads- och markvärdet halveras blir påverkan på taxeringsvärdet påtaglig. Den förhållandevis begränsade undersökning av försäljningspriser på hela grupphusområden som LMV har gjort visar att köp av hela grupphusområden har ett genomsnittligt kvadratmeterpris som under- stiger kvadratmeterpriset för köp av försålda småhus. Vidare visar undersökningen att någon skillnad i princip inte finns beroende på indelning i klass 2 eller 3 om man utgår ifrån att hela grupphusområden säljs i ett sammanhang. Orsaken till detta kan vara att marknads- aktörerna inte alls beaktat eller inte bedömt de fastighetsrättsliga förhållandena på samma sätt som har skett vid taxeringen. Den undersökning som LMV gjort bygger visserligen på ett förhållandevis litet material. Det material som RSV haft som underlag för att bestämma skillnader mellan klasserna 2 och 3 är, såvitt utredningen kan bedöma, inte mera tillförlitligt. LMV:s undersökning och de synpunkter som vi fått från organisationer m.m. är enligt utredningen tillräckliga för att kunna konstatera att nuvarande regler medför problem vid tillämpningen och att den klassindelning som sker genom värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden inte rätt avspeglar Taxeringsenheter med flera byggnader 369 marknadsvärdeskillnaden mellan befintliga klasser. Tillräckligt stort antal enheter berörs för att undersöka hur reglerna bör ändras. Det finns därför anledning att fundera över om värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden över huvud taget är rätt instrument för att bedöma marknadsvärdet på grupphusfastigheter och om så är fallet hur klassindelningen bör vara utformad. Den nuvarande klassindelningen bygger delvis på en sannolikhetsbedömning av om avstyckning kan ske eller inte, dvs. bedömningar som görs av andra organ än de som fattar beslut inom fastighetstaxeringen. Skall man ha kvar nuvarande klassindelning av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden måste klassindelningen även fortsätt- ningsvis bygga på en långtgående schablonisering. Detta beror på att få grupphusfastigheter säljs och att det därför är svårt att bedöma skillnaden i marknadsvärde mellan fastigheter som innehåller avstyck- ningsbara resp. icke avstyckningsbara enheter. Vidare varierar, som tidigare nämnts, bedömningen av när avstyckning kan ske. Det bör visserligen vara möjligt att genom t.ex. mer preciserade rekommenda- tioner förbättra den planmässiga bedömningen och göra denna mer enhetlig. Man skulle t.ex. kunna ställa krav på att det av en detaljplan klart skall framgå om avstyckning är möjlig. Om detta inte klart framgår skulle en bedömning alltid ske enligt klass 3. Den i och för sig begränsade undersökning som LMV gjort tyder dock på att det inte finns någon skillnad mellan klasserna 2 och 3 när hela grupphusområden säljs. Även om det i vissa fall skulle finnas skillnader i marknadsvärde mellan avstyckningsbara och icke avstyckningsbara enheter motiverar inte detta de omfattande utredningar som ofta krävs. I vart fall för grupphusområden bör det därför endast finnas två klasser, en klass för sådana områden som innehåller avstyckade enheter och en för områden där enheterna inte är avstyckade. Detta gäller såväl grupphus som ägs av bostadsrättsföreningar och upplåts med bostadsrätt som sådana hus som ägs av ett bolag eller en privatperson och upplåts med hyresrätt. Utredningen återkommer i avsnitt 14.6.3 till hur dessa fastigheter skall avgränsas mot andra fastigheter där det finns flera byggnader. Även om värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden endast indelas i två klasser kvarstår dock problemet att bedöma hur stor skillnaden i värde bör vara mellan dessa klasser. LMV:s undersökning tyder på att skillnaden bör vara . Denna fråga bör dock inte regleras i lag eller förordning utan bör liksom ankomma på RSV att ta ställning till i rekommendationer. Om RSV kommer fram till att reduktionen för klass 2 skall vara större än men innebär detta en sänkning av taxeringsvärdet för de fastigheter som 370 Taxeringsenheter med flera byggnader tidigare tillhörde klass 2 och en höjning för de fastigheter som tillhörde klass 3. En annan fråga är hur avstyckade fastigheter som ingår i ett grupphusområde och förvaltas av en bostadsrättsförening bör taxeras. Någon prisstatistik som visar hur prisbilden är när det gäller försäljning av sådana områden har utredningen inte tillgång till. Från bl.a. SBC och från enskilda bostadsrättsföreningar har det påtalats att det i praktiken inte är möjligt för en bostadsrättsförening att avyttra småhus på självständig fastighet och att därför ett sådant småhus inte bör åsättas samma taxeringsvärde som ett småhus som ägs av den boende. Denna fråga kan emellertid inte lösas inom ramen för värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden, eftersom det endast är upplåtelseformen som skiljer dessa småhus från övriga småhus och inte de fastighets- rättsliga förhållandena. I den mån det finns skillnader i marknadsvärde mellan småhus i grupphusområden på avstyckade fastigheter som ägs av en bostadsrättsförening och småhus som ägs av de boende och detta anses böra beaktas vid fastighetstaxeringen kan det ske genom justering för säregna förhållanden. 14.6.3Fastighetsrättsliga förhållanden – hus på ofri grund Även vid taxering av andra fastigheter med flera byggnader än fastigheter med grupphus måste som tidigare nämnts fastighetsrättsliga förhållanden bedömas. LMV:s tidigare nämnda undersökning omfattar inte dessa byggnader. Någon prisstatistik som visar vilka prisskillnader som det kan finnas mellan byggnader som ligger på tomtmark som kan resp. inte kan bilda egen fastighet finns inte heller i övrigt såvitt utredningen känner till. Då det inte heller till utredningen har framförts någon kritik såvitt gäller taxeringen av dessa byggnader har utredningen inte ansett det påkallat att föranstalta om någon sådan undersökning. Hus på ofri grund där fråga uppkommer om de kan resp. inte kan bilda egen fastighet är dock, som framgår av avsnitt 14.5.3, vanligt förekommande. Fråga uppkommer då om förslaget i föregående avsnitt att, såvitt gäller grupphusområden, indela värdefaktorn fastighetsrätts- liga förhållanden i endast två klasser även skall omfatta andra fastigheter med flera byggnader. Förenklingsskäl talar givetvis för att så skall vara fallet. Även svårigheten att avgränsa grupphusområden från andra fastigheter med flera byggnader talar för att samma regler skall gälla. Emellertid torde det vara så att åtskilliga hus på ofri grund ligger på mark som uppenbart inte är avstyckningsbar. Dessa har rimligen ett lägre marknadsvärde än hus på mark som kan avstyckas. Taxeringsenheter med flera byggnader 371 denna skillnad avspegla sig i taxeringsvärdet skulle inte vara acceptabelt. Då utredningen inte heller har något underlag för att påstå att nuvarande regler inte fungerar tillfredsställande anser utredningen att förslaget till ändring av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden enbart bör gälla grupphusområden. Det måste således klargöras när värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden skall indelas i två resp. tre klasser. Som nämnts är det svårt att definiera vad som är ett grupphusområde. En möjlighet att undvika detta är att ha en huvudregel enligt vilken en indelning i två klasser skall göras och komplettera denna regel med en undantagsregel som anger i vilka fall som hänsyn fortfarande skall tas till om tomtmarken är avstyckningsbar eller inte. En sådan undantagsregel kan antingen ges en generell utformning av innebörd att en indelning i tre klasser fortfarande skall ske om det på taxeringsenheten endast finns ett mindre antal byggnader eller också exakt ange hur många byggnader som får finnas på enheten, t.ex. fem eller tio. Det ligger dock närmast till hands att använda begreppet grupphusområde. Ett sådant område kännetecknas av att det är fråga om en tättbebyggd grupp av småhus som uppförts eller och som har en i huvudsak likartad karaktär. Det går inte att ange exakt hur många hus det bör vara fråga om men normalt bör antalet överstiga fem. Sammanfattningsvis kan således konstateras att det finns olika möjligheter att lösa problemet. Ingen av de nämnda lösningarna är dock invändningsfri. Den minst omfattande förändringen är att man endast justerar den reduktion som sker för de olika klassernas taxeringsvärden, förbättrar de planmässiga bedömningarna och gör dessa mer enhetliga. I vart fall bör skillnaden i reduktion mellan de nuvarande klasserna 2 och 3 minskas. Mot bakgrund av LMV:s utredning kan det ifrågasättas om någon skillnad över huvud taget bör finnas mellan dessa klasser. Vilket alternativ man än väljer måste man arbeta med mer eller mindre långtgående schabloner.