sou · GOB3110 · 2001-01-01 00:00:00 — När det gäller kommunernas ekonomiska situation är det vår bedöm- ning att det bara är våra förslag om ett obligatoriskt fullgörandeskydd som kan ha någon betydelse. Det förslag vi lämnar innebär att kommunerna får vissa uppgifter i samband med kontrollen av att kravet på konsumentskydd är uppfyllt i det enskilda fallet. Denna uppgift, anser vi, ryms emellertid inom ramen för den granskning som kommunens byggnadsnämnd skall göra i samband med att byggsamråd hålls och beslut om kon- trollplan skall fattas (jfr 9 kap.7–9 §§ PBL). Vår slutsats är därför att för- slagen inte kommer att få några ekonomiska konsekvenser för kommuner- na. Vad sedan gäller följderna av våra förslag för enskilda – företag och privatpersoner – vill vi börja med att peka på vissa förhållanden som ut- märker det område vi har behandlat och som har betydelse för synen på vilka ekonomiska konsekvenser förslagen får i detta avseende. Avtal av den typ som behandlas i betänkandet kan vara av mycket vari- erande slag. De är i hög grad individuella vad gäller omfattning och pris. Vidare har faktorer som t.ex. näringsidkarens kreditvärdighet och om och hur han eller hon kan förväntas fullgöra sitt uppdrag i rätt tid och på ett bra sätt betydelse för vilka effekter förslagen får i ekonomiskt hänseende. Det har även omständigheter som konsumentens betalningsförmåga, vil- ken form som valts för uppdraget – t.ex. totalentreprenad eller delad ent- reprenad – och andra för det enskilda avtalet specifika förhållanden. Detta sammantaget gör att vi har ansett att det varken är möjligt eller menings- fullt att söka göra några detaljerade beräkningar av vilka kostnadseffekter våra förslag kan få för enskilda näringsidkare och konsumenter. Vad beträffar våra förslag rörande avtalsskyddet innebär de en allmän förstärkning av konsumentskyddet inom småhusområdet. I vissa avseen- den kan en sådan förstärkning leda till ökade kostnader som slutligen kommer att få bäras av konsumenten. Det har, av skäl som tidigare nämnts, inte varit möjligt att beräkna storleken på denna kostnadseffekt men vi bedömer att den i sammanhanget kommer att bli försumbar. Till det kommer att förslagen också innebär nya regler som bidrar till att skapa klarare avtalsförhållanden. Vi tänker då i första hand på införandet av ett skriftlighetskrav, tydligare regler om näringsidkarens skyldigheter och införandet av en besiktningsordning. Vår uppfattning är att det är förslag som är ägnade att minska byggkostnaderna i stort även om de iso- lerade kan bedömas medföra vissa kostnadsökningar. Det kan dock inte helt uteslutas att de ökade krav på information som ställs inledningsvis kan komma att drabba små och stora företag i olika omfattning beroende på det enskilda företagets förmåga och resurser att hantera detta. Sammantaget är det därför vår uppfattning att de förslag av civilrättslig karaktär som lämnas inte kommer att få några större ekonomiska konsek- venser för vare sig företagen eller de enskilda konsumenterna men att detta måste ses i förhållande till det enskilda avtalet. Konsumenterna och företagen påverkas också av de förslag som läm- nas om ett obligatoriskt fullgörandeskydd. Enligt den ordning som har gällt har ett motsvarande skydd funnits i form av de s.k. småhus- garantierna eller liknande samt byggfelsförsäkringar. Precis som i fråga om avtalsskyddet är det konsumenten/beställaren som får bära det slutliga kostnadsansvaret för detta skydd. Våra förslag rörande fullgörandeskyddet innebär i stor utsträckning att det skydd som finns görs obligatoriskt. I dessa delar beräknar vi där- för att det inte kommer att medföra några kostnadsökningar. Vi föreslår emellertid även förstärkningar av fullgörandeskyddet i vissa avseenden. Liksom vid andra typer av försäkringar kan man anta att ett utökat försäkringsskydd leder till kostnadsökningar i form av höjda försäk- ringspremier. Det har emellertid också framförts den uppfattningen under vårt arbete att de förändringar som föreslås, åtminstone i vissa fall, kan ha en återhållande effekt på byggkostnaderna. Det gäller t.ex. reglerna om skriftlighetskrav som ger en, förhoppningsvis, tydligare och klarare ord- ning. Med hänsyn till de svårigheter som finns i fråga om att göra beräk- ningar i de enskilda fallen är det vår uppfattning att det är osäkert om för- slagen om fullgörandeskydd medför ökade kostnader eller ej. Med de re- dovisade utgångspunkterna bedömer vi att sådana eventuella kostnads- ökningar i vart fall blir av begränsad omfattning. Sammantaget kommer vi fram till att våra förslag inte kommer att leda till några större kostnadsökningar och därför inte heller till att byggkost- naderna generellt sett höjs. Som framgått menar vi framför allt att de kost- nadseffekter som kan följa av våra förslag skall ses i ljuset av de föreslag- na förbättringarnas värde för den enskilde konsumenten och kostnadernas mycket begränsade omfattning i förhållande till den totala kostnaden för t.ex. en småhusentreprenad. Vi bedömer att de lagförslag som lämnas bör kunna träda i kraft . Något behov av att övergångsvis reglera vissa förhållanden anser vi inte att vårt förslag ger upphov till. De förändringar av civilrättsliga regler som vi föreslår bör, enligt allmänna principer, endast gälla för avtal som ingås efter ikraftträdandet. Det finns då inget behov av en övergångsreglering i detta avseende. När det gäller de regler som föreslås gälla för fullgörandeskyddet finns inte någon princip av motsvarande slag att falla tillbaka på. För att skapa en ordning som är tydlig och lätt att tillämpa bör tidpunkten för byggan- mälan enligt 9 kap. 2 § PBL vara avgörande för vilka regler som skall gälla. De förslagna ändringarna i PBL och lagen om byggfelsförsäkring bör då tillämpas först i fråga om byggåtgärd för vilken bygganmälan har skett efter ikraftträdandet. Om bygganmälan har gjorts före den tidpunkten skall följaktligen respektive lag tillämpas i dess äldre lydelse. 4 kap. 19 d § En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet sålt en fastighet till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopa ett köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i 11–19 c §§ är till nackdel för denne. Näringsidkaren och konsumenten kan utan hinder av första stycket träffa avtal om att ersättning för skada enligt bestämmelserna i 12– 19 §§ ej skall omfatta förlust i näringsverksamhet. Paragrafens andra stycke har tagits bort. Därigenom ges inte längre någon möjlighet till undantag från de tvingande reglerna i första stycket. Skälen för denna förändring har redovisats i avsnitt 4.4. Denna lag gäller avtal om tjänster som näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet utför åt konsumenter huvudsakligen för enskilt ändamål i fall då tjänsten avser 1.arbete på lösa saker, dock ej behandling av levande djur, 2.arbete på fast egendom, på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker, 3.förvaring av lösa saker, dock ej förvaring av levande djur. Vid vissa arbeten som avses i första stycket 2 (småhusentreprena- der) gäller även bestämmelserna i 51, 52 och 54–58 §§. vid sådana arbeten, i stället för 6 och 12–14 §§, 17 § första stycket andra meningen och 41 §, vad som föreskrivs i 53 och 59–61 §§. I paragrafen föreslås ett nytt andra stycke som hänvisar till de särskilda bestämmelser om byggnadsarbeten på småhus som föreslås i 51–61 §§ (se våra överväganden i avsnitt 4.2.13). Dessa särskilda regler antingen ersät- ter eller kompletterar de allmänna reglerna i KTjL. Till den första katego- rin hör regeln i 41 § om tidpunkten för betalning som ersätts av reglerna i 52 § första stycket 3 och 61 § om betalningsplan m.m. På samma sätt skall den föreslagna bestämmelsen om avrådande i 53 § tillämpas i stället för motsvarande bestämmelse i 6 §. Likaså ersätter 59 § motsvarande regle- ring i 12 § när det gäller bedömningen om fel förelig- ger skall göras. Beträffande ansvar för fel skall 60 § första stycket tilläm- pas i stället för 13 § och garantiregeln i 60 § andra stycket i stället för 14 §. Slutligen ersätts regeln om beräkning av preskriptionstiden för re- klamation i 17 § första stycket andra meningen av 59 § tredje stycket. När det gäller de föreslagna bestämmelserna i 51, 52 och 54-58 §§ har de ingen motsvarighet i den gällande KTjL utan skall ses som komplette- rande i förhållande till dessa. Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen. Paragrafens andra stycke om undantag från KTjL:s tvingande regler för den här aktuella typen av tjänster har tagits bort. Det innebär att KTjL fortsättningsvis kommer att vara helt tvingande till sin karaktär. Skälen för förändringen redovisas i avsnitt 4.1. Har näringsidkaren åsidosatt vad som åligger honom enligt 6 eller 53 § och finns det starka skäl att anta att konsumenten i annat fall hade avstått från att beställa tjänsten eller hade avbeställt den, har näringsidkaren inte större rätt till ersättning än han skulle ha haft, om konsumenten hade av- stått från att beställa tjänsten eller hade avbeställt den. För kostnader som inte ersätts enligt första stycket har näringsidkaren dock rätt till ersättning i den mån konsumenten annars skulle gynnas på ett oskäligt sätt. Som en följd av det i avsnitt 4.2.4 framlagda förslaget om en särskild av- rådandeplikt vid småhusentreprenader har en hänvisning till den på grund därav föreslagna 53 § lagts till i första stycket. Tjänsten skall slutligen anses felaktig, om näringsidkaren i annat fall än som avses i 6 § första stycket eller 53 § första stycket före avtalets ingå- ende har underlåtit att upplysa konsumenten om ett sådant förhållande rörande tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som näringsidkaren kände till eller borde ha känt till och som han insåg eller borde ha insett vara av betydelse för konsumenten. En förutsättning för att tjänsten skall anses felaktig är dock att underlåtenheten kan antas ha inverkat på avta- let. Som en följd av den särskilda avrådandeplikten vid småhusentreprenader (se avsnitt 4.2.4) har i paragrafen lagts till en hänvisning även till 53 §, där den senare avrådanplikten regleras. Reklamerar konsumenten inte inom den tid som följer av 17 § eller 59 § tredje stycket, förlorar han rätten att åberopa felet. Paragrafen har ändrats som en följd av den särskilda regeln i 59 § tredje stycket om reklamationsfrist vid småhusentreprenader. Frågan har be- handlats i avsnitt 4.2.7. Om konsumenten i fall som avses i 45 § inte betalar eller lämnar sin med- verkan i rätt tid och dröjsmålet är av väsentlig betydelse för närings- idkaren, får denne häva avtalet beträffande återstående del av tjänsten. Detsamma gäller om näringsidkaren enligt 6 § tredje stycket eller 53 § tredje stycket har avbrutit påbörjat arbete för att få anvisningar av kon- sumenten och avbrottet har medfört väsentlig olägenhet för honom. Vill näringsidkaren häva avtalet enligt första stycket skall han först påminna konsumenten om att denne skall betala, medverka eller lämna anvisningar samt ge konsumenten skälig tid att göra detta. Har en påminnelse lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamålsenligt sätt, anses påminnelsen ha skett när detta gjordes. I paragrafen, som behandlar näringsidkarens rätt till hävning vid konsu- mentens dröjsmål, har som en följdändring av förslaget om särskild avrå- dandeplikt vid småhusentreprenader lagts till en hänvisning till 53 § första stycket. Frågan har behandlats i avsnitt 4.2.11. Bestämmelserna i 52–61 §§ gäller vid sådant arbete som anges i 1 § första stycket 2 och som avser en- eller tvåbostadshus, om arbetet är för- enat med krav på bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 och 3–5 (1987:10). I paragrafen, som är ny, anges vilka arbeten på fast egendom som omfattas av de nya, särskilda reglerna i KTjL. Detta återspeglar de ställningstagan- den som vi har gjort i avsnitt 4.2.13 angående omfattningen av de särskil- da avtalsskyddsregler för småhus som vi föreslår i KTjL. För det första skall det vara fråga om sådant arbete på fast egendom, på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker som anges i 1 § första stycket 2. Det är främst byggnadsarbe- ten av olika slag som åsyftas. Det kan röra allt från nybygge av hela hus till mindre ombyggnads- och reparationsarbeten. Den angivna punkten gäller emellertid också för olika typer av anläggningsarbeten, t.ex. träd- gårdsanläggning, anläggande av swimmingpool eller uteplatser. Till följd av de övriga avgränsningar som görs i paragrafen faller dock åtskilliga mindre arbeten utanför tillämpningsområdet för dessa särskilda regler. Däremot omfattas de även i fortsättningen av de allmänna bestämmelserna i . Vidare krävs det att arbetet i fråga avser ett småhus, d.v.s. ett en- eller tvåbostadshus. Det har däremot ingen betydelse om huset är avsett för permanent bruk eller fritidsändamål. Slutligen skall gränsdragningen ske med utgångspunkt i reglerna om bygganmälan i 9 kap. PBL. Detta kommer till uttryck i den tredje förut- sättningen som anges i paragrafen. Där anges det att endast sådana åtgär- der på en fastighet som omfattas av kravet på bygganmälan i 9 kap. PBL omfattas av de särskilda reglerna. Det gäller dock inte i alla fall där bygg- anmälan krävs utan endast sådana typiskt sett mer omfattande eller ingri- pande arbeten på småhus som anges i 9 kap. 2 § 1 och 3–5. De arbeten som avses är då t.ex. uppförande eller tillbyggnadsarbeten samt ändrings- arbeten som berör konstruktionen av bärande delar eller i större omfatt- ning påverkar planlösningen. Kravet på bygganmälan gäller också för in- stallation av öppen spis, ventilation, vatten eller avlopp. Sammantaget ställs det alltså upp tre olika kriterier för att ett avtal om en tjänst skall omfattas av de särskilda regler som föreslås gälla för små- Det skall vara fråga om ett sådant arbete som anges i första stycket andra punkten, arbetet skall avse ett en- eller tvåbostadshus och det skall omfattas av krav på bygganmälan enligt 9 kap. 2 § 1 och 3–5 PBL. Avtal som träffas mellan en näringsidkare och en konsument skall vara skriftligt. Det skall vara undertecknat av parterna och innehålla uppgift om 3.priset och en plan för betalning samt 4.när uppdraget skall vara avslutat. Till den del ett avtal inte uppfyller kraven i första stycket skall det an- ses ha det innehåll som konsumenten gör gällande, om inte näringsidkaren kan visa något annat. Paragrafen är ny och följer av vårt förslag i avsnitt 4.2.1 om införandet av ett formkrav för avtal om småhusentreprenader. Alla avtal om småhusentreprenader skall vara skriftliga. Det innebär att alla avtal rörande sådana byggnadsarbeten som kräver bygganmälan enligt reglerna i 9 kap. 2 § första stycket 1 och 3–5 omfattas av det kravet. Det medför i sin tur att inte bara det ursprungliga avtalet mellan parterna be- rörs utan skriftlighetskravet gäller även avtal om exempelvis tilläggsarbe- ten, förutsatt att det för det avtalet krävs bygganmälan enligt någon av de angivna punkterna. Förutom den skriftliga formen ställs det särskilda krav på vad ett avtal skall innehålla. Dessa krav anges i fyra punkter. Paragrafen utgår från att alla avtalsvillkor skall framgå av det skriftliga avtalet. Därutöver ger lag- stiftningen uttryck för att alla avtal av det aktuella slaget skall innehålla uppgift om vissa särskilt angivna förhållanden, nämligen de som upptas i de fyra punkterna. Enligt punkt ett skall det i avtalet anges vilka parterna är, d.v.s. mellan vilka det har träffats. Detta bör ske genom att både namn och person- eller organisationsnummer anges. Avtalet skall också bekräftas genom att kon- sumenten och en behörig företrädare för näringsidkaren skriver under av- talshandlingen. Det krav som ställs i punkt två är att uppdragets omfattning skall anges i avtalet. Det innebär att det ställs krav på en specifikation av näringsidka- rens åtagande gentemot konsumenten. Småhusavtal är i hög grad individu- ella till sin karaktär. De rör också förhållanden som ställer relativt höga anspråk på detaljeringsgrad. Detta medför svårigheter att ange avtalets innehåll på ett klart och precist sätt. Risken är stor att avtalet antingen blir så detaljerat att det är svårt att överblicka dess innehåll eller att det utfor- mas på ett så generellt sätt att dess värde som dokumentation av överens- kommelsen mellan näringsidkaren och konsumenten blir mycket litet. Avsikten med kravet på att uppdragets omfattning skall anges är inte att avtalet – för att uppfylla lagens krav – måste innehålla en fullständig och uttömmande beskrivning av den tjänst som näringsidkaren skall utföra. Däremot skall det ge ett så konkret uttryck för avtalsinnehållet att konsu- menten får möjlighet att bedöma om hans eller hennes förväntningar och uppfattningar om vad som har avtalats blir uppfyllda. Den närmare innebörden av detta får fastställas inom ramen för rättstillämpningen. Vissa riktlinjer kan dock anges. Utgångspunkten är att alla väsentliga och fundamentala förhållande för ett avtal av detta slag skall redovisas. Om avtalet t.ex. rör uppförande av ett småhus skall sådana förhållanden som normalt ingår i ett åtagande av det slaget tas upp i avta- let. Med det avses att bl.a. stommens karaktär, uppvärmningssätt, installa- tioner av vatten, avlopp och elektricitet skall behandlas i avtalet. Det gäller oavsett om sådana förhållanden omfattas av näringsidkarens åtagande eller ej. För att ytterligare belysa detta kan sägas att om det t.ex. inte ingår i åtagande att inreda ovanvåningen i ett hus eller att svara för installationen av uppvärmningsanläggningen skall det framgå av avtalet. Är det fråga om en delad entreprenad skall varje avtal bedömas för sig. Är det exempelvis fråga om ett avtal rörande de elektriska arbetena ingår det normalt sett inte att entreprenören utför snickeri- eller VVS-arbeten. I ett sådant avtal behö- ver det därför itne heller anges att arbeten av det senare slaget inte ingår. Däremot får det anses rimligt att kräva att det av ett avtal om en elentrep- renad t.ex. skall framgå om inkoppling av tvätt- och köksmaskiner eller montering av armaturer ingår i näringsidkarens åtagande eller ej. Bedömningen av om ett avtal tillgodoser skriftlighetskravet kan, som sagt, inte ske utifrån några allmänna kriterier utan får göras från fall till fall. Det innebär att det inte kan ges någon fullständig redovisning av hur avtalet skall utformas. De tillägagångssätt som utvecklats i branschen kan dock ge viss ledning.. Det är vanligt att näringsidkare inom småhusområ- det använder sig av vissa typkoder för att beskriva ett avtalsobjekt och att avtalshandlingen sedan kompletteras med bilagor i form av ritningar, till- valslistor, leveransvillkor, underlag för anbudsförfrågningar etc. Detta är ett tänkbart tillvägagångssätt för att uppfylla formkravet. Det är också det som förordades i det standardavtal som togs fram i anslutning till ABS 95 och får även anses uppfylla de krav som ställs i förevarande bestämmelse. Däremot hindrar det inte att andra sätt av ange uppdragets omfattning i avtalet kan uppfylla lagens krav. Det avgörande är att avtalshandlingen skall ha en sådan utformning att den ger konsumenten en klar bild av av- talets innebörd. En annan del av redovisningen av avtalets omfattning är att avtals- objektet, alltså föremålet för tjänsten, bör anges. Liksom beträffande upp- giften om parterna är det av central betydelse att det inte råder några tvivel om vilket objekt avtalet avser. Detta kan ske genom att beteckningen eller adressen på den fastighet där arbetena skall utföras anges. Även i de fall som avser ändrings- eller tillbyggnadsarbeten skall objektet anges tydligt i avtalet. Detta kan t.ex. ha betydelse i försäkringshänseende eftersom det är ett sätt att klargöra om ett uppdrag avser hela eller en viss del av ett små- hus. Det är också en fördel med hänsyn till näringsidkarens åtagande att leverera material till byggplatsen. En annan faktor som är av avgörande betydelse för de flesta konsu- menter är priset för tjänsten. Detta skall enligt punkt tre anges i varje av- tal, i första hand som ett fast pris. I flera fall kan det emellertid vara svårt att på förhand ange ett sådant. Det kan också ligga i parternas intresse att välja en mer flexibel lösning i prisfrågan. Det finns då inget som hindrar ett avtal om ersättning på löpande räkning i stället. Dessa två möjlighe- ter överensstämmer också med den ordning som anges i ABS 95. Allmänna bestämmelser om prissättning finns i prisinformationslagen (1991:601). Där sägs att prisinformation skall lämnas vid marknadsföring av bestämda varor och tjänster (4 §) och att pris skall anges korrekt och tydligt (5 §). När det gäller tjänster är utgångspunkten att om det slutliga priset inte kan anges vid tiden för avtalet skall näringsidkaren i stället ange grunderna för prisberäkningen (8 §). Någon närmare vägledning för hur prisinformation skall utformas vid avtal av det nu aktuella slaget ger dock inte prisinformationslagen. De särskilda reglerna om prissättning vid småhusavtal innebär att om ett avtal inte innehåller uppgift om ett fast pris skall sättet för prisberäk- ningen anges. Det skall ske på ett sätt som är lätt att överblicka för konsu- menten. Det är svårt att ge någon exakt definition av vad detta innebär. Det avgörande är att prisangivelsen är utformad på ett tydligt och över- skådligt sätt så att konsumenten kan sätta sig in i den metod som tillämpas för prissättningen och framför allt att han eller hon får möjlighet att bedö- ma storleken av sitt ekonomiska åtagande. Som exempel på redovisning av prisberäkningen kan nämnas att kost- nader för arbete bör redovisas dels som en fast timkostnad, dels med en uppskattning av det antal arbetstimmar som beräknas krävas för arbetet. Vad gäller materialkostnader finns det i byggbranschen en utbredd an- vändning av s.k. á-prislistor som anger styckkostnaderna för byggmaterial och arbete av olika slag. Med utgångspunkt i dessa prislistor gör närings- idkaren en prisberäkning som sedan kompletteras med ett påslag med en viss procentsats, s.k. entreprenörarvode. Med utgångspunkt i dessa beräk- ningar bör näringsidkaren sedan antingen kunna redovisa en beräkning av materialkostnaden eller åtminstone hänvisa till en prislista, som i så fall får redovisas för konsumenten. Ett sätt att underlätta redovisningen av hur priset skall beräknas är att avtala om det som i byggbranschen brukar kallas för takpris, en ram för priset. På så sätt ges konsumenten garantier för hur mycket det avtalade arbetet som mest kan kosta. En beräkning av ersättning enligt principen om löpande räkning kan sedan förekomma inom den avtalade ramen. Även i sådana fall skall naturligtvis sättet för prisberäkningen redovisas. När det gäller prisangivelser skall dessa alltid innefatta mervärdesskatt i konsumentsammanhang. Detta följer av 5 § andra stycket prisinforma- tionslagen och gäller även avtal om småhusentreprenader. Tillsammans med priset är det viktigt för konsumenten att få kännedom om hur och när betalning skall ske. Detta skall redovisas i en betalnings- plan, som fogas till kontraktet. Av betalningsplanen skall framgå när näringsidkaren har rätt till ersättning, vilket belopp som då skall betalas och vad detta avser. Det sistnämnda är viktigt eftersom betal- ningsplanen inte får innebära att konsumenten blir skyldig att betala för arbete som inte har utförts (jfr 61 §). Konsumenten måste då få möjlighet att bedöma om den del av näringsidkarens åtagande som denne begär be- talning för har utförts. I betalningsplanen skall det därför tydligt anges vad det en delbetalning avser. Slutligen sägs det i punkt fyra att det skall framgå av avtalet när upp- draget skall vara färdigställt. Den tidpunkt som anges skall vara preciserad och får inte ge utrymme för osäkerhet eller skönsmässiga bedömningar.