sou · GOB395d1 · 2001-01-01 00:00:00 — De innebär bl.a. att förhandlingar avseende allmännyttan har en styrande effekt också på resten av hyresmarkna- den. Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet hade i uppdrag att utvärdera bruksvärdessystemet (dir. 1999:32). Regeringen angav i ut- redningens direktiv tre skäl för uppdraget. Det ifrågasätts allt oftare om resultatet av systemet speglar de intentioner som ursprungligen fanns att efterlikna en slags marknadsbedömning. hävdas att den låga hyresnivån i attraktiva bostäder är en av orsakerna till olaglig handel 158 Hyressättningen och avgifter Systemet garanterar inte privata fastighetsägare full kompensation i sådana fall då de allmännyttiga bostadsföretagen av skilda skäl väljer att ta ut lägre hyra än vad systemet ger dem rätt till. Utredningen presenterade sina överväganden i betänkandet Bruksvärde, förhandling och hyra – en utvärdering (SOU 2000:33). Re- sultatet av utvärderingen var att måluppfyllelsen är ganska god även om systemet är utsatt för spänningar. Utredningen förde därför avslut- ningsvis ett resonemang om hur systemet kan utvecklas. När det gäller bostadsrätter skall bostadsrättsföreningen i sina stad- gar ange grunderna för hur årsavgifterna skall beräknas, 9 kap. 5 § BRL. Med andra ord skall det av stadgarna framgå hur årsavgifterna relativt sett fördelar sig på de olika bostadsrätterna. Sedan är det styrel- sens uppgift att – utifrån principerna i stadgarna – bestämma årsavgif- tens storlek, 9 kap. 13 § BRL. Under försöksverksamheten var det inte möjligt att ge kooperativa hy- resrättsföreningar dispens från bruksvärdessystemet. ansåg i sin utvärdering att ett sådant undantag behövs om man vill ha något vä- sentligt nytillskott av kooperativa hyresrätter enligt ägarmodellen ([1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt, s. 38). har talats om hyra och dess motsvarighet för bostadsrätter be- nämnd årsavgift. Men även ekonomiska föreningar har rätt att ta ut pe- riodiska avgifter eller avgifter som är beroende av särskilt beslut om uttaxering. Förutsättningen är att avgifterna har angetts i stadgarna, 2 kap. 2 § föreningslagen. Till frågor om stadgar o.d. återkommer vi i avsnitt 17.1.2. En bostadsrättsförening har rätt att ta ut en del olika avgifter utöver årsavgiften för åtgärder som föreningen är skyldig att vidta enligt för- fattning. Även då är kravet att avgifterna anges i stadgarna. De aktuella avgifterna benämns upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsätt- ningsavgift. Upplåtelseavgift får föreningen ta ut i samband med upp- låtelse av bostadsrätt. De två andra avgifterna får, som också framgår av namnen, tas ut vid överlåtelse respektive pantsättning av bostads- rätten. Hyressättningen och avgifter 159 9.4.1Föreningen som hyresvärd respektive hyresgäst Vårt förslag: Hyran för en kooperativ hyresrätt skall den kooperativa hyresrättsföreningen själv bestämma. Med andra ord skall hyreslagens bestämmelser, t.ex. om bruksvärdessystemet, inte gälla för kooperativa hyresrätter. När en kooperativ hyresrättsförening, i enlighet med hyresmodellen, hyr sina lägenheter skall hyreslagens bestämmelser om hyressättning gälla i relationen mellan fastighetsägaren och föreningen. Av betydelse för vad som bör gälla för hyressättningen av kooperativa hyresrätter är givetvis vad som gäller för vanliga hyresrätter och för bo- stadsrätter. Bruksvärdessystemet har utvärderats av Utredning- en om allmännyttan och bruksvärdet. Utredningen föreslog inte att systemet skall avskaffas, utan pekade endast på möjliga justeringar. Ut- redningens betänkande bereds inom (se prop. 2000/01:26 s. 46). Tills vidare får man beträffande vanliga hyresrätter räkna med att bruksvärdessystemet finns kvar eller att något annat system finns som innehåller avvikelser från en rent marknads- styrd hyressättning. I bostadsrättsföreningar bestämmer föreningen själv avgifterna. Kooperativ hyresrätt är, som vi konstaterade i våra allmänna över- väganden i kapitel 2, ett mellanting mellan vanlig hyresrätt och bo- stadsrätt. Den likheten föreligger med vanlig hyresrätt att den nyttjan- derätt en kooperativ hyresrättsförening skall kunna upplåta skall vara hyresrätt. Det talar för att ansluta till hyreslagens regler om hyressätt- ningen. För bruksvärdessystemet – eller eventuella andra, framtida system avsedda att reglera hyresnivåerna – är det en viss nackdel om de koope- rativa hyresrätterna ställs utanför. De principer som gäller för hyresbe- ståndet i övrigt är ett uttryck för en del av landets bostadspolitik. Det är därför viktigt att vara återhållsam och inte göra större hål i systemet än nödvändigt. Men det finns å andra sidan väsentliga skillnader mellan kooperati- va och vanliga hyresrätter, vilka talar för avsteg. Som vi utvecklade i de allmänna övervägandena är den kooperative hyresgästen medlem i en förening. Den består av sina medlemmar vilka ofta är desamma som hyresgästerna. Det är således medlemmarna som skall bestämma sin egen hyra. Motpartsförhållandet är inte lika tydligt som beträffande 160 Hyressättningen och avgifter De demokratiska spelreglerna, med det skydd de inne- bär, gäller även i förevarande sammanhang. I detta hänseende fungerar en kooperativ hyresrättsförening på samma sätt som en bostadsrättsför- ening. Som tidigare nämnts var skälen för bruksvärdessystemet för vanliga hyresrätter att ge hyresgästerna ett hållbart besittningsskydd och att motverka kraftiga hyreshöjningar på marknader med brist på lägenhe- ter. Med hänsyn till det skydd medlemskapet i en förening ger, bl.a. ge- nom likhetsprincipen, och det intresse föreningsmedlemmarna i all- mänhet har av att hålla nere hyrorna har de återgivna motiven inte samma bärkraft på kooperativa hyresrätter. Liksom i bostadsrättsföreningar skall hyresgästerna göra ett kapital- tillskott. Dessutom skall periodiska avgifter – hyror kallas de för hyres- rätter – erläggas. I huvudsak fungerar kapitaltillskotten och de perio- diska avgifterna som kommunicerande kärl. Högre kapitaltillskott möj- liggör lägre hyror och vice versa. Det är därför inte så enkelt att man vid diskussionen om hyressättningen kan bortse från kapitaltillskotten. Att t.ex. låta en bruksvärdesprincip omfatta endast hyrorna framstår som rätt meningslöst. I realiteten skulle då en kooperativ hyresrättsfö- rening i stort sett kunna ta ut den hyra den önskar genom att kräva hög- re kapitaltillskott. SKB är en mycket stor kooperativ hyresrättsförening. Fastighetsbe- ståndet har en viss geografisk spridning och de olika fastigheterna har bebyggts . Även en sådan förening uppfattar bruksvärdessystemet som problematiskt från vissa utgångspunkter. Men föreningar av den storleken har trots allt förhållandevis bra möj- ligheter att klara den typen av hyressystem. Sådana föreningar kan t.ex. fördela ut underskott, i vart fall . Men man kan på goda grunder förmoda att kooperativa hyresrättsföreningar oftast inte kommer att bli så stora. De kommer i stället att vara ekonomiska enhe- ter med en storlek ungefär motsvarande vad som gäller för bostadsrätts- föreningar. Det sagda medför att man måste räkna med att en kooperativ hyres- rättsförening kommer att vara lika beroende som bostadsrättsföreningar av en balans mellan intäkter och kostnader. En mindre förening saknar även på rätt kort sikt i allmänhet möjlighet att hantera underskott som beror på att hyresintäkterna understiger kostnaderna. kom- mer det vara uteslutet att sätta hyror som jämfört med marknaden i öv- rigt är för höga. Föreningen kan inte locka till sig hyresgäster, om hy- rorna relativt sett är för höga. Dessa samband framgår förhållandevis klart av de undersökningar gjorde om orsaker- na till bostadsrättsföreningarnas obestånd (SOU 2000:2 s. 55 ff.). Hyressättningen och avgifter 161 Behovet av att fritt bestämma hyran för att komma i balans med in- täkterna är störst i kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodel- len. Dessa föreningar äger en fastighet eller är tomträttshavare. Det är då kostnaderna för framför allt fastigheten eller tomträtten som före- ningen måste balansera. Problematiken i en kooperativ hyresrättsföre- ning enligt hyresmodellen är något annorlunda. Den stora kostnaden i en sådan förening är den hyra som föreningen betalar till fastighetsäga- ren. Det har i flera sammanhang framhållits att det för synen på de ko- operativa hyresrättsföreningarna som kredittagare är viktigt att före- ningen själv kan bestämma hyrorna. Detta argument bör man enligt vår mening ta på allvar. Även beträffande bostadsrätter har kreditgivare framhållit vikten av ekonomiskt fungerande föreningar (se t.ex. SOU 2000:2 s. 61 ff.). Vi anser att de skäl som talar för att frikoppla de kooperativa hyres- rättsföreningarna från bruksvärdessystemet är tyngre än de som talar mot. Enligt vår mening utgör förekomsten av en förening en tillräcklig garanti mot oskäligt höga hyror. Det är svårt att se någon ordning som ger bättre garantier för en rimlig hyressättning. Vårt förslag är därför att de kooperativa hyresrättsföreningarna själva skall få bestämma vilka hyror som skall gälla för de kooperativa hyresrätterna. Däremot är det som vi tidigare sade, av flera skäl, viktigt att inte i onödan urholka det annars gällande systemet för hyressättning. När det gäller hyresmodellen ser vi inget skäl att för relationen mellan fastig- hetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen göra något un- dantag från bruksvärdessystemet. Vad som bestäms mellan parterna är antagligen det för föreningens ekonomi viktigaste. Det skydd som bruksvärdesystemet är avsett att innebära är i detta sammanhang lika viktigt som annars. Vi har i avsnitt 3.2.1 tagit ställning för att något förbud inte bör råda mot att en kooperativ hyresrättsförening hyr ut till annan än medlem. Då rör det sig alltså om en upplåtelse av vanlig hyresrätt. För sådana fall innebär således vårt förslag att hyran skall bestämmas enligt hy- reslagens regler. Det sagda innebär också att vi anser att de särskilda bestämmelser som i hyreslagen finns om hyressättning av lokaler inte bör gälla för kooperativa hyresrätter som är lokaler. Även dessa hyror bör, på mot- svarande sätt som beträffande bostadsrätter, bestämmas av föreningen. En annan sak är att det, som utvecklades i avsnitt 3.2.1, finns skäl att räkna med att det inte blir helt ovanligt att just lokaler hyrs ut till andra än medlemmar. Då gäller givetvis hyreslagens bestämmelser. Vårt förslag att kooperativa hyresrättsföreningar själva skall be- stämma hyran innebär att man måste närmare överväga under vilka 162 Hyressättningen och avgifter former detta skall ske. Dessa frågor tar vi upp i avsnitt 17.1.2. I det aktuella kapitlet behandlas olika föreningsrättsliga frågor. I avsnitt 15.2.2–3 tar vi dessutom upp vissa bestämmelser i hyreslagen som har samband med reglerna om hyressättning. Vårt förslag: Hyresförhandlingslagen (1978:304) skall inte vara till- lämplig på kooperativa hyresrätter. Den föreslagna ordningen, att föreningen skall bestämma hyrorna, medför att förhandling om hyrorna enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) inte är aktuell. Enligt den lagen kan förhandling påkallas även om andra villkor än hyran. Men den typen av villkor förhandlas det sällan om. Under försöksverksamheten kunde regeringen undanta kooperativa hyresrättsföreningar från hyresförhandlingslagens tillämp- ningsområde. Vi föreslår mot denna bakgrund att kooperativa hyres- rätter undantas från hyresförhandlingslagens tillämpningsområde. Nämnas bör att i 33 § hyresförhandlingslagen finns en möjlighet för att medge undantag från hyresförhandlingslagen i fråga om hus som ägs av förening eller aktiebolag som avses i punkt 7 över- gångsbestämmelserna till BRL. Den punkten är kopplad till 1 kap. 8 § BRL. I avsnitt 3.2.2 förslog vi ett förtydligande av 1 kap. 8 § BRL. Ge- nom förtydligandet görs klart att bl.a. kooperativa hyresrättsföreningar inte omfattas av förbudet i 1 kap. 8 § BRL. Något skäl för någon sär- skild övergångsbestämmelse som gör att den nya lydelsen inte skall gälla för redan befintliga föreningar kan vi inte se. Därmed kommer kooperativa hyresrättsföreningar inte att omfattas av punkten 7 i över- gångsbestämmelserna till BRL. Det gäller oavsett om föreningen finns vid ikraftträdandet eller bildas . Och konkurrerar dispensmöj- ligheten i 33 § hyresförhandlingslagen inte med det föreslagna undan- taget av kooperativa hyresrätter från hyresförhandlingslagens tillämp- ningsområde. Hyressättningen och avgifter 163 9.4.3Särskilt om rätten att ta ut avgifter Vårt förslag: En kooperativ hyresrättsförening skall kunna ta ut regel- bundna eller på särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter. Förut- sättningen skall, liksom för andra ekonomiska föreningar, vara att före- ningens stadgar anger avgifternas belopp eller de högsta belopp till vil- ka de får bestämmas. Några andra avgifter skall en kooperativ hyresrättsförening inte kunna ta ut för åtgärder som föreningen är skyldig att vidta enligt för- fattning. Om det anges i stadgarna har en ekonomisk förening rätt att ta ut regel- bundna avgifter, 2 kap. 2 § första stycket 5 föreningslagen. På samma premisser får föreningen ta ut avgifter som är beroende på särskilt be- slut om uttaxering. Finns det skäl för att ställa upp hinder mot sådana avgifter för kooperativa hyresrättsföreningar? Inledningsvis kan konstateras att det förekommer att nu befintliga föreningar tar ut en årsavgift. SKB är ett exempel på det. Enligt vår mening kan legitima skäl finnas för en sådan utdebitering. Exempelvis kan en förening ha behov av att finansiera administrationen av ett kösystem för medlemmar som ännu inte är hyresgäster. Vidare innebär vårt ställningstagande i avsnitt 9.4.1, att föreningen skall ha rätt att bestämma hyran, att ett förbud mot att ta ut avgifter framstår som rätt meningslöst. Föreningen skulle kunna ta ut de belopp den önskade genom hyran. Effekten av ett förbud förefaller närmast bli att möjligheterna att skilja ut olika kostnader, t.ex. för medlemmar som är respektive inte är hyresgäster, blir sämre. Men sådana variationer kan vara befogade, givetvis under förutsättning att de sker med beak- tande av likhetsprincipen. Vi föreslår således att kooperativa hyresrättsföreningar skall ha samma möjligheter att ta ut regelbundna eller på särskilt beslut om ut- taxering beroende avgifter som andra ekonomiska föreningar. Tanken med upplåtelseavgift enligt BRL är att sådan skall kunna aktu- aliseras om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt först sedan före- ningens verksamhet har pågått någon tid (prop. 1990/91:92 s. 123). Bo- stadsrätternas värde kan i det läget ha stigit genom att föreningens be- 164 Hyressättningen och avgifter hållna kapital har ökat, t.ex. till följd av att föreningens lån har amorte- rats ned. Den nye bostadsrättshavaren kan då avkrävas kompensation för värdeökningen. Insatsen behöver däremot inte anges till högre be- lopp än insatsen för övriga bostadsrätter och rubbar därför inte heller det inbördes förhållandet mellan insatserna. Vi tog i avsnitt 4.2.4 – 5 ställning för att föreningslagens principer för insatser skall gälla och att dessa principer skall gälla också för upplåtelseinsatser. Det innebär bl.a. att uppräkning av insatser kan medges i stadgarna av dessa insatser, såvitt gäller nytillträdande med- lem. Detsamma kan naturligtvis tillämpas även om en lägenhet inte ti- digare har varit upplåten med kooperativ hyresrätt. Vidare skall någon fast koppling inte finnas mellan andels- och nyttjanderätt. Och en före- ning kan välja om en uppräkning skall göras av vanliga insatser, upp- låtelseinsatser eller båda typerna av insatser. Vi anser därför att man inte bör införa en särskild motsvarighet till upplåtelseavgift. Överlåtelseavgifter och pantsättningsavgifter enligt BRL infördes genom BRL. Sådana avgifter hade i praktiken förekommit. Men det var oklart om detta var lagligt (prop. 1990/91:92 s. 124 ff.). Man tog i förarbetena inte ställning till laglighetsfrågan. Saken löstes i stället på det sättet att, när det gäller avgifter för tjänster som åligger föreningen enligt BRL eller andra författningar, ett uttryckligt förbud ställdes upp mot att ta ut andra avgifter än sådana som särskilt anges i paragrafen, 7 kap. 14 § BRL. Två typer av avgifter som tilläts var alltså överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. Vidare uttalades att förening- ar även i fortsättningen får ta ut avgifter för tjänster som inte åligger föreningen enligt författning. Som exempel angavs avgifter för an- vändning av tvättstuga eller bastu och inmontering av tvättmaskin eller diskmaskin. Även om avgifternas laglighet hade bedömts hade den bedömningen inte gett ett säkert svar i förevarande sammanhang. Lagligheten skulle då ha bedömts i förhållande till BRL som ju uttömmande reglerar bostadsrätter. Här är det fråga om föreningslagen medger uttag av de aktuella avgifterna. Först och främst kan konstateras att vi inte har ställt upp någon för- fattningsmässig skyldighet för kooperativa hyresrättsföreningar att vidta några åtgärder i samband med pantsättning. Någon motsvarighet till pantsättningsavgifter blir därför i praktiken inte aktuell. Därmed återstår frågan om överlåtelseavgift. Är det möjligt att ta ut en sådan avgift inom ramen för föreningslagens bestämmelser om av- gifter? Vårt förslag i avsnitt 4.2.6 innebär att en kooperativ hyresrätts- förening – liksom bostadsrättsföreningar – är skyldig att medverka vid innehavarbyten. Det rör sig således, åtminstone delvis, om åtgärder som vidtas på grund av en skyldighet enligt författning. Hyressättningen och avgifter 165 Enligt vår uppfattning ryms denna typ av avgifter inte inom de av- gifter som avses i 2 kap. 2 § första stycket 5 föreningen. Med andra ord är det inte regelbundna eller på särskild beslut om uttaxering beroende avgifter. Därmed hamnar man, om saken inte särskilt regleras, i sam- ma oklara läge som var fallet beträffande bostadsrätter. På samma sätt som gäller för bostadsrättsföreningar anser vi att man bör begränsa möjligheterna för kooperativa hyresrättsförening- ar att ta ut avgifter för åtgärder som de är skyldiga att vidta enligt för- fattning. Tanken i BRL är att sådana avgifter enligt huvudregeln skall bäras av kollektivet. Den principen anser vi bör gälla även i kooperati- va hyresrättsföreningar. Vi föreslår därför ett förbud mot att ta ut av- gifter för åtgärder som föreningen enligt författning är skyldig att vidta, om inte avgiften är tillåten i författning. Därmed återstår att ta ställning till om överlåtelseavgifter bör tillå- tas eller inte. Den grundläggande skillnaden mellan bostadsrätt och ko- operativ hyresrätt föreligger, såsom vårt förslag är utformat, att den ko- operative hyresgästen till skillnad från bostadsrättshavaren inte kan gö- ra en vinst i samband med innehavarbyte. Det är också så att de åtgär- der vi föreslagit att en kooperativ hyresrättsförening skall vara skyldig att vidta i samband med ett innehavarbyten i stor utsträckning är till för att förhindra att kooperativa hyresrätter blir handelsvaror på samma sätt som bostadsrätter. I ljuset av det anser vi att det är befogat att kostna- derna för de aktuella åtgärderna slås ut på kollektivet. Vi föreslår där- för ingen motsvarighet till BRL:s överlåtelseavgift. 166 Hyressättningen och avgifter