sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — Här kan man i och för sig se en gradskillnad på det sättet att en bedömning av projektets hållbarhet endast behövs om förening- ens ekonomiska förhållanden väsentligt har ändrats eller om de nya upplåtelserna, t.ex. genom sitt antal, är så omfattande att detta påverkar föreningens totala ekonomi på ett någorlunda påtagligt sätt. När man avser att göra ett större antal nya upplåtelser kan det vara motiverat att göra en ny ekonomisk plan även med hänsyn till behovet av skydd för de befintliga bostadsrättshavarna. Mot bakgrund av det sagda anser vi att det finns skäl att även i fort- sättningen ha ett krav på ny ekonomisk plan i de angivna situationerna. Men eftersom flera aktörer har framhållit att det är svårt att avgöra i vilka fall det är nödvändigt att upprätta ny ekonomisk plan vore det önskvärt med en enklare reglering. En utgångspunkt för övervägandena bör därvid vara att bestämmelserna skall slå till i samma situationer som . När det gäller nya upplåtelser i en befintlig förening kan sägas att, i den mån det i förhållande till det befintliga beståndet rör sig om ett nå- gorlunda stort antal nya bostadsrätter, det är av vikt med en ny ekono- misk plan oavsett om förhållandena har förändrats vä- sentligt. När det rör sig om ett större antal nya upplåtelser är det nämli- gen bl.a. viktigt att bedöma efterfrågan. Saknas efterfrågan kan hela föreningen få allvarliga problem. Man kan därför tänka sig ett generellt krav på ny ekonomisk plan i dessa situationer, med undantag för de fall 134 1\ HNRQRPLVN SODQ där det är fråga om enstaka upplåtelser. Man kan givetvis diskutera och ha olika uppfattningar om var gränsen med en sådan utformning skulle gå. Det framstår dock som relativt klart att gränsen bör relateras till det totala lägenhetsbeståndet och inte uttryckas i absoluta tal. Enligt vår mening skulle gränsen kunna dras så att ny ekonomisk plan inte behö- ver göras så länge de nya upplåtelserna understiger en femtedel av det totala beståndet. Gränsen skulle således kunna nås antingen direkt eller i fall där upplåtelserna görs successivt. Det kan i stället vara så att de ekonomiska förhållandena har föränd- rats från det att den senaste ekonomiska planen upprätta- des. Detta kan vara fallet dels vid den första typsituationen, en ny före- ning där upplåtelser skall ske , dels i en befintlig före- ning som har för avsikt att upplåta fler bostadsrätter. Eftersom syftet med regelverket är att utgöra ett skydd för blivande eller befintliga bo- stadsrättshavare är ny plan viktig om förändringarna innebär en VlPULQJ av betydelse. Den verkliga förbättringen skulle uppnås om man kunde ange för- sämringens omfattning på ett mer precist sätt än med begreppet OLJ EHW\GHOVH. Som nämndes i det föregående avsnittet anger i sina allmänna råd att en avvikelse på bör anses som väsentlig. Den avvikelse som avses är att föreningens insatta kapital med avdrag för nettoskuld kommer att avvika från motsvarande poster i den ursprungliga planen. Med insatt kapital avses enligt in- satser, upplåtelseavgifter och engångsbidrag. Nettoskuld innebär före- ningens lån med avdrag för fordringar. Vad råd närmare innebär kan man antagligen ha olika uppfattningar om. Enligt vår mening bör det tolkas så att differensen mellan insatt kapital och nettoskuld skall subtraheras med motsvarande differens i den senaste registrerade ekonomiska planen. Det resultat i absoluta tal som erhålls (differensen av de två differenserna) skall sedan divideras med differensen enligt den senaste registrerade planen. Därvid erhålls det relativa talet. I den mån denna tolkning är riktig an- ser vi dock att beräkningsmodellen inte är lämplig. Den synes nämligen innebära, vid en given storlek på lånen i den ekonomiska planen, att ju större insatser bostadsrättshavarna har bidragit med, desto mindre ök- ning av lånen krävs för att kravet på ny plan skall slå till. Oavsett om just denna modell är lämplig eller inte är det givetvis möjligt att konstruera en beräkningsmodell beträffande föreningens ställning som slår rätt. Men en sådan skulle alltså omfatta endast före- ningens ställning, dvs. vara relaterad till balansräkningen. För att ett krav på ny plan skall uppstå med ett sådant kriterium, krävs således förändringar beträffande storleken på lånen eller insatserna. 1\ HNRQRPLVN SODQ 135 Att ställa upp endast ett kriterium av detta slag är enligt vår mening inte tillräckligt. Man måste också se till förändringar som är relaterade till resultaträkningen. Exempelvis kan, när upplåtelserna drar ut på ti- den i en ny förening, räntorna stiga väsentligt. Det behöver inte påverka lånen eller insatserna, i varje fall inte på lite kortare sikt. Resultatet blir däremot sämre, om ingen åtgärd vidtas. Regelmässigt behöver före- ningen vidta någon åtgärd. En höjning av årsavgifterna ligger nära till hands. Av exemplet ser man att en förändring av räntorna inte behöver på- verka föreningens ställning. En större förändring av räntorna är natur- ligtvis en omständighet som bör vara skäl för ny ekonomisk plan. Men som framgår av exemplet kan föreningen handla på flera olika sätt. Fle- ra olika kriterier skulle därför behövas. Och detta är endast ett exempel på en förändring som bör resultera i ny plan. Andra exempel är sådana som de tidigare redovisade från prop. 1990/91:92 att en entreprenör går i konkurs eller att byggmaterialkostnader höjs. Det framstår som svårt att ha exakta kriterier som träffar dessa och alla andra relevanta situa- tioner. Som tidigare sades anser vi att det hade varit en fördel om man kun- de ställa upp exakta kriterier för när ny ekonomisk plan skall upprättas. Vi har emellertid inte kunnat finna någon sådan lösning som dessutom innebär en förenkling. Ett antal olika kriterier skulle behövas, vilka dessutom vart och ett antagligen inte skulle kunna göras så enkla att tillämpa som man i förstone kan tro. Man kan jämföra med det exempel på innebörden av väsentlig betydelse som har angett i sina allmänna råd. Vår slutsats är alltså att det nuvarande kriteriet bör behållas. I och för sig skulle man kunna tänka sig den marginella förändringen att man på ett eller annat sätt i lagtexten klargör att det skall röra sig om en för- ändring som innebär en I|UVlPULQJ. Men det anser vi vara så pass självklart att det är onödigt. När man behåller kriteriet väsentlig bety- delse i 3 kap. 4 § första stycket BRL, anser vi vidare – med hänsyn till de kopplingar som finns mellan första och andra stycket – att man inte heller bör göra några ändringar beträffande andra stycket om enstaka upplåtelser. $OOPlQQD |YHUYlJDQGHQ 137 CBostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter 10.1Kort om uppbyggnaden av 7 kap. BRL Bestämmelserna om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter är samlade i 7 kap. BRL. I kapitlet finns 33 paragrafer. Inledningsvis finns bestämmelser om föreningens ansvar för lägenhetens skick, 7 kap. 1 - 5 §§ BRL. Dessa följs av bestämmelser om hur bostadsrätts- havaren får använda lägenheten, 7 kap. 6 - 9 §§ BRL, om upplåtelse av lägenheten i andra hand, 7 kap. 10 och 11 §§ BRL, samt om bostads- rättshavarens ansvar för lägenhetens skick, 7 kap. 12 § BRL. Därefter följer bestämmelser om föreningens rätt till tillträde till lägenheten, 7 kap. 13 § BRL, avgifter till föreningen, 7 kap. 14 - 16 a §§ BRL, rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning, 7 kap. 17 § BRL, förverkande, 7 kap. 18 - 25 §§ BRL, samt förfarandet vid uppsägning, 7 kap. 26 - 30 §§ BRL. Slutligen finns bestämmelser om underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt, om vissa övriga meddelanden och om upphörande av bostadsrätten i vissa fall, 7 kap. 31 - 33 §§ BRL. Till sitt sakliga innehåll motsvarar bestämmelserna i 7 kap. BRL i rätt stor utsträckning motsvarande bestämmelser BRL. Vissa sakliga nyheter tillkom dock, som kommer att framgå i de följande ka- pitlen, genom införandet av BRL. Hyreslagens bestämmelser har utgjort förebild för en ganska stor del av om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter. 138 $OOPlQQD |YHUYlJDQGHQ Enligt våra direktiv skall vi göra en allmän översyn av BRL:s bestäm- melser om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter. Denna skall föregås av en jämförelse mellan bestämmelserna i respektive hyreslagen. I direktiven uppmärksammas vissa frågor särskilt. Det är dels vissa skillnader av äldre datum som finns mellan BRL och hy- reslagen, dels ändringar i hyreslagen som gjorts utan överväganden beträffande bostadsrätter. Eftersom vi skall göra en all- män översyn och jämförelse mellan reglerna är det naturligt att ta upp synpunkter på och invändningar mot de nuvarande bestämmelserna i sitt sammanhang. Det görs därför inte här. Vi menar däremot att det inför den allmänna översynen finns skäl att redovisa vår syn på vilka allmänna principer som bör gälla för bestämmelserna i 7 kap. BRL om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter. Bostadsrätt är en särskild upplåtelseform för bostäder och lokaler. Bostadsrätten kan på många sätt sägas ligga mellan hyresrätt och ägan- de av en fastighet eller innehav av en tomträtt. Upplåtelseformen ger vissa unika möjligheter. Exempelvis har man generellt sett inom ramen för föreningen en betydligt större handlingsfrihet än vad hyresgästerna som kollektiv har gentemot hyresvärden. Å andra sidan finns möjlig- heter att t.ex. begränsa ansvaret för underhåll och liknande jämfört med situationen då en boende själv äger en fastighet. Vi tycker att det är viktigt att man tar tillvara de unika möjligheter som bostadsrättsformen erbjuder. Det är från flera utgångspunkter också viktigt att det framgår att bostadsrätt är något annat än – kanske framför allt – hyresrätt. Det har bl.a. en pedagogisk betydelse. Den som köper en bostadsrätt får inte tro att den innehar en hyresrätt. Våra erfarenheter är att långt ifrån alla bostadsrättshavare har detta helt klart för sig. En bostadsrättsförening består av dess medlemmar. Det är alltså, i de flesta fall, samma personer som innehar bostadsrätter i föreningen. Ett större utrymme för handlingsfrihet för bostadsrättshavaren än för hyresgästen bör därför kunna ges så länge detta är acceptabelt för kol- lektivet. Detta gäller exempelvis den boendes möjligheter att göra för- ändringar i lägenheten. Situationen är en annan för en hyresgäst, efter- som denne med relativt kort varsel genom egen uppsägning kan lämna lägenheten. Det blir då på ett annat sätt viktigt att lägenheten t.ex. inte förändras utan hyresvärdens samtycke. Bostadsrättshavaren har betalat en insats och eventuellt upplåtelse- avgift för sin bostadsrätt. Inte sällan har bostadsrättshavaren betalat betydande belopp. Det talar också för att ge bostadsrättshavaren en rätt stor handlingsfrihet. $OOPlQQD |YHUYlJDQGHQ 139 Systemet med bostadsrätter vilar på en föreningstanke. kan beskrivas som en liten demokrati. Genom förenings- stämman o.d. finns möjligheter att gemensamt finna lösningar på svå- righeter och problem. Det kan därför vara negativt med bestämmelser som fjärmar föreningen från den enskilde medlemmen. Med andra ord bör man inte i onödan ställa upp regler som markerar ett motsatsför- hållande mellan föreningen och den enskilde medlemmen. Man bör därför noga överväga om problem i stället kan lösas med majoritetsbe- slut och liknande. Förekomsten av en förening medför också att den enskilde bostadsrättshavaren i utgångsläget får anses ha en säkrare ställning än en hyresgäst. Beslut kräver majoritet, ibland kvalificerad sådan, och vissa särskilda regler om minoritetsskydd finns. Det gör att man kan överlåta vissa frågor till föreningen som kan reglera detta ge- nom stadgar eller andra beslut, i stället för att ställa upp regler i BRL. Att välja bostadsrätt i stället för hyresrätt torde ofta vara ett medve- tet val. Man vill ha en större handlingsfrihet än vad boende i hyresrätt innebär. Det är därför viktigt att ta tillvara möjligheter till individuali- sering o.d. Föreningen är beroende av att medlemmarna agerar och tar ansvar. Av det skälet är det viktigt att regelverket inte verkar passivise- rande. Man kan också på ett annat sätt än när det gäller hyresrätter utgå från att en kontakt finns mellan föreningen och medlemmarna. Vi be- dömer därför att det jämfört med hyresförhållanden inte föreligger samma behov av regler som är till för att kommunikation mellan dessa över huvud taget skall kunna förekomma. Men det finns å andra sidan flera skäl som talar för att begränsa bo- stadsrättshavarens rättigheter och för att ge denne vissa skyldigheter samt för att skydda den enskilde mot kollektivet. I vissa situationer är det lätt att se att föreningen och bostadsrättsha- varen kan ha motsatta intressen. Som sägs i våra direktiv är det viktigt att regelverket ger de boende ett tillräckligt socialt skydd. Oavsett om man är bostadsrättshavare eller hyresgäst är bostaden av oerhört stor betydelse och förlusten av denna mycket kännbar. i det perspekti- vet talar förhållandet att man har betalat en insats ytterligare för ett bra skydd för den enskilde. Bostadsrättshavaren har dessutom i allmänhet ekonomiska förpliktelser även mot kreditgivare. I synnerhet i flerfamiljshus kan också ett motsatsförhållande uppstå mellan en enskild bostadsrättshavare och de andra som bor i närheten av denne. Ges den enskilde för stora rättigheter, t.ex. beträffande åtgär- der med lägenheten, kan detta vara negativt för de kringboende. Vissa skyldigheter måste följa med bostadsrättsinnehavet för att alla skall få en acceptabel miljö. 140 $OOPlQQD |YHUYlJDQGHQ Som påpekas i våra direktiv är det viktigt att den enskildes frihet i nyttjandet inte blir så stor att en ändamålsenlig förvaltning och skötsel av föreningens hus försvåras. Bostadsrätter är en form av kollektivt boende. Man får därför vara beredd på att handlingsfriheten inte kan bli riktigt lika stor som om man äger en egen fastighet. Det är alltså mellan dessa olika synpunkter – vilka drar åt olika håll – som det gäller att finna lämpliga avvägningar. Det finns anledning att återkomma till dessa, när olika frågeställningar angående bostadsrätts- havarens rättigheter och skyldigheter behandlas i de följande kapitlen. I olika situationer anser vi att de motstående intressena gör sig gällande med varierande styrka. Exempelvis kan sociala skyddssynpunkter väga tungt i en viss situation medan rätten till handlingsfrihet kan väga över i en annan. Det finns alltså inte en gemensam formel utan avvägningar- na får göras utifrån de olika frågeställningarna. De olika synpunkterna gör slutligen att det finns skäl både för och mot att ansluta BRL närmare till hyreslagens regler. Som tidigare nämnts ser vi skäl för skillnader, t.ex. därför att rättsförhållandet är annorlunda än mellan en hyresvärd och hyresgäst. Men som också framgått intar den enskilde bostadsrättshavaren i andra fall en position som är helt eller mycket lik den som hyresgästen har. I sådana fall me- nar vi att det finns flera fördelar med att ansluta till hyreslagens regler. Samma regler ger bra överskådlighet för de olika aktörerna. Det un- derlättar dessutom rättsbildningen på området. /lJHQKHWHQV VNLFN 141 11.1Ansvaret för lägenhetens skick 11.1.1Lägenhetens skick när den tillträds När lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupp- låtelse, är utgångspunkten att föreningen skall tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, 7 kap. 1 § BRL. Men parterna kan i stället träffa avtal om lägenhetens skick. Bestämmelsen i BRL utformades med den dåvarande 9 § hyreslagen som förebild. Enligt den sistnämnda bestämmelsen skall hyresvärden på tillträdesdagen, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lä- genheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i or- ten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Vissa möjligheter finns dock att träffa avtal om att lägenheten skall vara i sämre skick. Härför krävs antingen att upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsän- damål eller en lokal eller att hyresavtalet innehåller en förhandlings- klausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag. Avtalsfriheten kan begränsas också av annan lag- stiftning, t.ex. hälsoskydds-, byggnads-, och arbetarskyddslagstiftning (, , Hyreslagen, 5 uppl., 1997, s. 61). Brukbarheten hänför sig inte endast till att de rent tekniska anord- ningarna i lägenheten skall fungera. Även brister i underhållet avseende exempelvis tapeter, målning o.d. är av betydelse. Sådana brister med- förde i NJA 1964 s. 434 att lägenheten inte ansågs fullt brukbar. (Se t.ex. , a.a., s. 61 och SOU 1981:77 s. 142 /lJHQKHWHQV VNLFN )UnJDQV WLGLJDUH EHKDQGOLQJ Enligt BRL rådde full avtalsfrihet beträffande lägenhetens skick vid tillträde efter bostadsrättsupplåtelse. Där- emot fanns en bestämmelse om vilket skick som krävdes för att lägen- heten skulle vara kontraktsenlig. Enligt lagens 35 § var lägenheten i bristfälligt skick om den inte var i så gott skick som den ekonomiska planen utvisade eller annars inte svarade mot vad bostadsrättshavaren skäligen kunde fordra. Den nuvarande bestämmelsen fick sitt innehåll genom BRL. Alltjämt råder full avtalsfrihet. Men om inget särskilt har avtalats finns krav på att lägenheten skall vara i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet enligt den allmänna uppfatt- ningen på orten. När BRL trädde i kraft gällde för hyresrätter enligt hyreslagstiftning full avtalsfrihet beträffandet skicket. Genom hyreslagstiftning infördes en bestämmelse som innebar att hy- resvärden på tillträdesdagen skulle hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten var fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Bestämmelsen var emellertid dispositiv. infördes den för hyresrätter alltjämt gällande regleringen. 11.1.2Bostadsrättshavarens rättigheter vid brister i lägenhetens skick före tillträdet Om lägenheten när den skall tillträdas första gången efter bostadsrätts- upplåtelsen inte är i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att ford- ra enligt 7 kap. 1 § BRL, ges bostadsrättshavaren vissa rättigheter i 7 kap. 2 § BRL. Bostadsrättshavaren får DYKMlOSD EULVWHQ på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Bostadsrättshavaren kan vidare få rätt att VlJD XSS och IUnQWUlGD bostadsrätten. Härför krävs för det första att bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller att styrelsen efter tillsägelse underlåter att ombesörja åtgärden så snart det kan ske. En ytterligare förutsättning är att bristen är av väsentlig betydelse. Dessutom gäller inskränkningen att uppsägning inte får ske sedan bristen, genom styrelsens eller bo- stadsrättshavarens försorg, har blivit avhjälpt. För den tid lägenheten har varit i bristfälligt skick har bostadsrätts- havaren vidare, enligt 7 kap. 2 § BRL, rätt till skälig QHGVlWWQLQJ av årsavgiften. Bostadsrättshavaren kan slutligen ha rätt till VNDGHVWnQG. /lJHQKHWHQV VNLFN 143 Sådan rätt föreligger om bristen beror på försummelse från föreningens sida. Rätten till skadestånd omfattar hela det positiva kontraktsintresset (m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 165). Bestämmelserna i 7 kap. 2 § BRL har sin närmaste motsvarighet i 11 § hyreslagen. Innan sistnämnda paragraf behandlas måste dock något sägas om 10, 12 och 13 §§ i samma lag. I 10 § hyreslagen sägs att avtalet förfaller, om lägenheten före till- trädesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Rätt till skadestånd föreligger under vissa, närmare angivna omständigheter. Avtalet upphör vidare att gälla, om en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet. Även här kan rätt till skadestånd föreligga. Endast totalförbud och därmed jämförbara beslut avses i 10 § hy- reslagen. Mer begränsade myndighetsbeslut tas upp i 12 § hyreslagen. Leder ett sådant beslut till att hyresgästen måste avstå från en del av lägenheten eller på annat sätt "lider intrång i sin nyttjanderätt", har denne rätt till skälig nedsättning av hyran. Innebär beslutet en väsentlig inskränkning i nyttjanderätten har hyresgästen rätt att säga upp avtalet. Rätt till skadestånd kan också föreligga. I 13 § hyreslagen finns bestämmelser för situationen att hyresavtalet avser en lägenhet som inte var färdigställd när avtalet ingicks och ännu inte är i färdigt skick när tillträde skall ske. Hyresgästen har då rätt till hyresnedsättning och till att säga upp avtalet. Rätt till skadestånd kan också föreligga. Inte heller till denna bestämmelse finns någon motsva- righet i BRL. Mot denna bakgrund kan nu 11 § hyreslagen behandlas. Den avser situationen att en skada uppkommer på lägenheten före hyrestidens början och att skadan är ringare än som anges i lagens 10 § eller lägen- heten annars på tillträdesdagen inte är i det skick som hyresgästen har rätt att fordra och fall som avses i 13 § hyreslagen inte föreligger. Hy- resgästen har därvid motsvarande möjligheter som bostadsrättshavaren har enligt 7 kap. 2 § BRL till avhjälpande av skadan, uppsägning av avtalet och nedsättning av hyran. Rätt till skadestånd föreligger, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på dennes försummelse. Regeln i hyreslagen är alltså strängare mot hyresvärden än vad den motsvarande regeln i BRL är mot föreningen. Medan hyresvärden har att exculpera sig innebär BRL att bostadsrättshavaren skall visa att föreningen har varit försumlig. 144 /lJHQKHWHQV VNLFN finns en ny möjlighet för hyresgästen när brister finns vid tillträdet (SFS 1998:146, prop. 1997/98:46). Denne kan begära åtgärdsföreläggande. Möjligheten finns endast beträffande bostadslägenheter. Åtgärdsföreläggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen. Föreläggandet kan förenas med vite. Lokaler och bostadslägenheter för fritidsändamål kan hyras ut i "befintligt skick". Detta är inte möjligt med bostadslägenheter för per- manent boende, jfr vad som sades om 9 § hyreslagen i det föregående avsnittet. För sådana lägenheter finns en särskild bestämmelse i 11 § tredje stycket hyreslagen. Har lägenheten hyrts ut i befintligt skick och är den inte enligt den allmänna uppfattningen i orten fullt brukbar för det avsedda ändamålet har hyresgästen inte de tidigare angivna rättig- heterna, om denne, när avtalet ingicks, kände till bristen eller hade kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet. För rätt till uppsägning krävdes enligt BRL att bristen var av "svår beskaffenhet". Enligt den då gällande hyreslagstiftningen skulle bristen vara av "väsentlig betydelse". I förarbetena till BRL uttalades (prop. 1930:65 s. 57): Med hänsyn till den olikhet, som består i rättsförhållandet mellan å enda si- dan föreningsmedlem och en bostadsförening och å andra sidan mellan en hyresgäst och en hyresvärd, äro emellertid villkoren för befogenhet att frånträda bostadsrätten något strängare än för rätt att uppsäga ett hyresavtal. Genom BRL infördes samma lokution för bostadsrätter som för hyresrätter. De aktuella bestämmelserna i hyreslagen har inte genomgått några förändringar värda att ta upp här. 11.1.3Bostadsrättshavaren får inte tillträda i rätt tid I 7 kap. 3 § BRL regleras det fallet att bostadsrättshavaren inte får till- träda lägenheten i rätt tid när lägenheten skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse och dröjsmålet inte beror på bostadsrätts- havaren. Denne har då rätt till skälig nedsättning av årsavgiften för den tid lägenheten eller en del av den inte kan användas. Även i detta fall får bostadsrättshavaren frånträda bostadsrätten efter uppsägning, om hindret är av väsentlig betydelse. En uppsägning får dock inte ske efter /lJHQKHWHQV VNLFN 145 Rätt till skadestånd föreligger, om dröjsmålet beror på för- summelse från föreningens sida.