sou · GOB395d2 · 2001-01-01 00:00:00 — De omfattas av lagen endast om de låter sig registreras som kooperativ hyresrättsfö- rening. För en vid ikraftträdandet befintlig förening som inte låter re- gistrera sig blir bl.a. föreningslagens och hyreslagens vanliga regler tillämpliga (beträffande föreningar med dispenser se andra stycket). Detta har utvecklats i avsnitt 19.4.1. En förening som inte registrerar sig som kooperativ hyresrättsföre- ning är enligt första styckets andra mening förhindrad att utvidga sin verksamhet såvitt avser upplåtelse av nyttjanderätter. Undantaget från förbudet för andra än kooperativa hyresrättsföreningar att bedriva så- dan verksamhet som avses i lagen avser endast verksamhet som be- drevs redan vid ikraftträdandet. Enligt en övergångsbestämmelse till den numera annars upphävda lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt gäller fortfarande tillstånd som regering har meddelat enligt den lagen. I förevarande punkts andra stycke slås fast att sådana dispenser auto- matiskt upphör att gälla om den aktuella föreningen registrerar sig som en kooperativ hyresrättsförening. Men dispenser för en vid ikraftträ- dandet befintlig förening som inte registrerar sig fortsätter alltså att gälla. Frågan har behandlats i allmänmotiveringen avsnitt 19.4.1. Sådana föreningar som avses i punkt 2 första stycket får enligt be- stämmelserna i punkterna 4 och 5 omregistreras till kooperativa hyres- rättsföreningar. prövar frågan om omregistrering ef- ter anmälan av föreningen. En möjlighet till omregistrering erbjuds enligt första stycket sådana fö- reningar som avses i punkt 2. Det är alltså ekonomiska föreningar som bedriver sådan verksamhet som avses i förevarande lag. Frågan har ut- vecklats i avsnitt 19.4.2. är, enligt andra stycket, registre- ringsmyndighet för kooperativa hyresrättsföreningar. Omregistrering får ske under förutsättning –att föreningen har beslutat att ändra innehållet i sina stadgar i över- ensstämmelse med bestämmelserna i 4 kap. 1 §, –att föreningen har beslutat om firma i enlighet med bestämmelserna i 4 kap. 4 §, och –att föreningen har utsett styrelse i enlighet med bestämmelserna i 4 kap. 7 §. I fråga om omregistreringen tillämpas i övrigt bestämmelserna i 15 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. I förevarande punkt anges i första stycket förutsättningar för omregist- rering. De är färre än beträffande bostadsrättsföreningar, vilket beror på att avvikelserna från föreningslagen är färre och att systemet med ekonomiska planer normalt inte är tillämpligt, se avsnitt 19.4.2. Enligt andra stycket är föreningslagens regler om registrering till- lämpliga också i förevarande fall. Sådana villkor i föreningens stadgar som går längre än vad som fö- reskrivs i 7 kap. 14 § första stycket och 15 § lagen (1987:667) om eko- nomiska föreningar skall inte tillämpas när föreningen beslutar i ange- lägenhet som rör omröstningen. Avsikten med bestämmelsen är att undvika onödiga hinder mot omre- gistrering. I en ekonomisk förenings stadgar kan finnas ytterligare vill- kor för ändring av stadgarna än vad som anges i 7 kap. 14 och 15 §§ föreningslagen. Sådana villkor gäller inte när föreningsstämman skall besluta i angelägenheter som rör omregistreringen. Bestämmelserna i 4 kap. 5 § om förbud för andra än kooperativa hy- resrättsföreningar att använda orden kooperativ hyresrättsförening i firman tillämpas inte före utgången av år på firmor som redan är re- gistrerade vid lagens ikraftträdande. Det kan finnas ekonomiska föreningar med en registrerad firma där or- den kooperativ hyresrätt ingår. Sådana föreningar ges en respittid att antingen registrera sig som en kooperativ hyresrättsförening eller ta bort orden kooperativ hyresrätt från firman. Frågan har utveck- lats i allmänmotiveringen, avsnitt 19.4.3. 20.2Förslaget till lag om ändring i jordabalken 12 kap. 1 § Ändringarna i sjätte stycket innebär att bestämmelserna om blockut- hyrning har gjorts tillämpliga på situationen att en kooperativ hyres- rättsförening hyr lägenheter för upplåtelse av kooperativ hyresrätt, se allmänmotiveringen, avsnitt 7.2. Det innebär bl.a. att bruksvärdesreg- lerna skall tillämpas i enlighet med vad som sägs i paragrafen. I för- hållandet mellan den kooperativa hyresrättsföreningen och den koope- rative hyresgästen gäller däremot att föreningen själv bestämmer hyran utan iakttagande av bruksvärdesreglerna. Detta framgår av 3 kap. 13 § och 4 kap. 1 – 3 §§ lagen om kooperativ hyresrätt. Föreningens upplåtelser till medlemmar är vid tillämpning av hy- reslagen inte att anse som andrahandsupplåtelser, se 1 kap. 3 § andra stycket lagen om kooperativ hyresrätt. Men genom den uttryckliga be- stämmelsen i förevarande paragraf gäller alltså blockuthyrningsregler- na även för denna situation. Kravet i förevarande paragraf på att hy- resavtalet skall omfatta minst tre lägenheter gäller inte när hyresgästen är en kooperativ hyresrättsförening. Det kravet gäller ändå för koope- rativa hyresrättsföreningar, se 1 kap. 1 § andra stycket lagen (0000: 000) om kooperativ hyresrätt. Vid bedömningen av antalet lägenheter är det avgörande hur många lägenheter avtalet i realiteten avser. Kravet kan därvid vara uppfyllt även om avtalet är uppbyggt så att det anges att föreningen hyr ett eller flera hus. Inte heller behöver förbehåll godkännas av hyresnämnden när hy- resgästen är en kooperativ hyresrättsförening. 12 kap. 26 § Hänvisningen i fjärde stycket har justerats så att hänvisning sker till hela 17 § och inte till endast den paragrafens andra stycke. hänvisades till hela 17 §. Ändringen angavs i förarbetena vara redaktionell (prop. 1983/84:137 s. 126). Men någon ändring av 17 § som gör det synsättet förklarligt gjordes inte . Tilläggas kan att motsvarande hänvisning i 7 kap. 13 § BRL inte har samma in- skränkning. Justeringen har gjorts för att författningstexten skall uttrycka vad som avses samt för att förevarande paragraf skall harmoniera med 7 kap. 13 § BRL och 3 kap. 9 § lagen (0000:000) om kooperativ hyres- rätt. Avsikten måste ha varit att rätt skall finnas till ersättning, nedsätt- ning och ibland uppsägning. Men då bör hänvisning inte göras till en- dast 17 § andra stycket, jfr prop. 1939:166 s. 90 och 1971:12 s. 126, , , Hyreslagen, 5 uppl., 1997, s. 179, , , All- männa hyreslagen m.m., 1949, s. 139 samt , , Den nya hyresrätten, 1976, s. 234. 20.3Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder En ny punkt om tvister som hyresnämnd skall pröva har lagts till. Det är en följd av föreslagna bestämmelser i lagen om kooperativ hyresrätt. I sammanhanget bör påpekas att hyreslagens bestämmelser i många av- seende gäller för kooperativa hyresrätter och att de tvister som avses i punkt 2 i motsvarande utsträckning kan avse kooperativ hyresrätt. Ändringen är en följd av vårt förslag i 7 kap. 3 § lagen om kooperativ hyresrätt att vissa beslut av hyresnämnd skall kunna överklagas till . 20.4Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Förslaget är en följdändring med anledning av att lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt har gjorts till- lämplig även beträffande kooperativa hyresrätter. 20.5Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) Ett tredje stycke har tillkommit. Enligt det är förevarande lag inte till- lämplig på kooperativa hyresrättsföreningar. Skälen för detta har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 12.2.4. 20.6Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) I paragrafens andra stycke undantas upplåtelser av kooperativ hyresrätt från lagens tillämpningsområde. Skälen för detta har angetts i avsnitt 9.4.2. 20.7Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt Ändringarna i paragrafen innebär att lagen omfattar även det fallet att en kooperativ hyresrättsförening önskar förvärva fast egendom för om- bildning till kooperativ hyresrätt. Skälen för denna vidgning har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 18.1.2. 3 och 4 §§ Ändringarna är rena följder av att lagen har gjorts tillämplig även på kooperativa hyresrättsföreningars förvärv för ombildning till koopera- tiv hyresrätt. Ändringen i första stycket är en ren följd av de nya bestämmelserna i andra stycket. Enligt andra stycket kan en förening som har gjort en intressean- mälan återta denna. skall då ta bort anteck- ningen om intresse. Detta får till följd att intresseanmälan upphör att gälla. Det sagda utgör alltså ett undantag från huvudregeln i första stycket att en intresseanmälan gäller . Skälen för lösningen har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 18.1.2. Av 5 a § följer att ett intyg skall fogas till ett återtagande av intresseanmälan. Intyget är en förut- sättning för att anteckningen skall tas bort. Paragrafen är ny. Den avser återtagande av intresseanmälan enligt 5 § andra stycket. Till ett sådant återtagande skall fogas ett intyg. Av inty- get skall framgå att minst hälften av de aktuella hyresgästerna vid före- ningsstämma har röstat mot förvärv av den fasta egendomen. Frågan har utvecklats i avsnitt 18.1.2. 6 och 8 – 12 §§ Ändringarna är rena följder av att lagen har gjorts tillämplig även på kooperativa hyresrättsföreningars förvärv för ombildning till koopera- tiv hyresrätt. 20.8Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 1 kap. 8 § Ändringen i första stycket är inte avsedd att innebära någon saklig änd- ring, utan endast ett klargörande av vad som redan gäller. Som vi ut- vecklat i avsnitt 3.2.2 avser uppåtelseförbudet i förevarande stycke, en- ligt vår bedömning, endast sådana fall där en fast koppling finns mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Men hur det är med den saken har alltså ansetts oklart. Med ändringen klargörs att förbudet avser endast fall där en fast koppling finns mellan andelsrätten och nyttjanderätten. I det tredje stycket görs en hänvisning till bestämmelserna i 1 kap. 4 § lagen om kooperativ hyresrätt. Där finns begränsningar för ekono- miska föreningars möjligheter att upplåta hyresrätt. Särskilt yttrande av experten Jag har särskilda synpunkter först när det gäller frågan om indexregle- ring av insatser och sedan när det gäller frågan om ekonomiska planer. Det bör enligt min mening bli tillåtet att föra in en bestämmelse om värdesäkring av insatsen i kooperativa hyresrättsföreningars stadgar. Värdesäkring bör i så fall ske genom indexreglering kopplad till kon- sumentprisindex. Bestämmelser i föreningsstadgarna om indexuppräk- ningar av medlemsinsatserna som överstiger ökningen av konsument- prisindex bör däremot inte godkännas. Om indexreglering av insatser införs måste motsvarande uppräkning göras av insatser vid nya med- lemmars inträde eller nya upplåtelser av nyttjanderätter. Det föreligger en brist på symmetri för den kooperativa hyresrätten vad gäller risken att göra förlust och chansen att göra vinst i samband med avflyttning som innebär en nackdel jämfört med bostadsrätt. Bo- stadsrättshavaren har chansen att göra ekonomisk vinst men löper också risken att göra ekonomisk förlust. Medlemmen i den kooperativa hyres- rättsföreningen löper risken att göra ekonomisk förlust men har inte chansen att göra ekonomisk vinst. Ovan beskrivna brist på symmetri för medlemmar i kooperativa hy- resrättsföreningar gäller vid fast penningvärde. Vid inflation är bristen på symmetri än mer påfallande. Då är situationen den att medlemmar i kooperativa hyresrättsföreningar alltid gör förlust vid avflyttning mätt i fast penningvärde. Om den avflyttande hyresgästen får tillbaka samma nominella belopp som ursprungligen satts in är realvärdet av det belop- pet mindre än realvärdet av det ursprungligen insatta beloppet. Vid 2 procents årlig inflation halveras realvärdet av ett nominellt belopp . Vid 3,5 procents årlig inflation halveras realvärdet av ett nomi- nellt belopp . Om vi antar att den egna kapitalinsatsen är av produk- tionskostnaden och produktionskostnaden är per kvadratme- ter, betyder det en insats på för en lägenhet . Vid utflyttning efter att realvärdet av den ursprungliga insatsen halverats blir kapitalförlusten mätt i inflyttningsårets penningvärde. Skillnaden mellan att indexreglera insatsen och att inte göra det skulle således i många fall kunna uppgå till betydande belopp. Jag anser att det bör vara tillåtet att i stadgarna för en kooperativ hy- resrättsförening ha med en bestämmelse om att den som avflyttar och lämnar föreningen ska få tillbaka ett belopp som är lika med realvärdet av den ursprungliga insatsen. Genom rätten att föra in en sådan klausul i stadgarna kan det tänkas att kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen kan bli en något mer konkurrenskraftig upplåtelseform jämfört med t.ex. bostadsrätt. En indexreglering av insatserna kan innebära att de kvarvarande medlemmarnas möjligheter till överskottsutdelningar eller lägre hyror blir mindre. Om insatserna inte är indexreglerade men uppräkning görs av insatser vid nya medlemmars inträde eller nya upplåtelser av nytt- janderätter kommer varje omflyttning att leda till ett nettokapitaltill- skott för den kooperativa hyresrättsföreningen. Om däremot insatserna är indexreglerade blir nettot vid varje omflyttning lika med noll. Ska det vara mer ekonomiskt attraktivt att bo kvar och mindre eko- nomiskt attraktivt att flytta vid inflation än vid fast penningvärde eller ska man genom indexreglering av insatsen gör det lika ekonomiskt at- traktivt att bo kvar eller flytta oavsett inflationstakt? Det är enligt min mening en avvägning som den enskilda föreningen bör få göra. Jag fö- reslår inte att det ska bli obligatoriskt med indexreglering, bara att det ska bli tillåtet. Mitt förslag att tillåta kooperativa hyresrättsföreningar att införa en klausul om indexreglering av insatsen innebär inte någon ökad risk för kreditgivare och inte någon ökad risk för tvistigheter vid innehavsbyten, som utredningen hävdar. I bl.a. avsnitt 4.2.6 har utredningen lagt fram förslag som skulle vara fullt betryggande för kreditgivarna och skulle förebygga tvistigheter vid innehavsbyten även om ett system med in- dexreglerade insatser tillämpades. Det skulle dock bli nödvändigt att någon myndighet inför varje nytt år tillhandahöll uppgifter om aktuellt omräkningstal från olika basår på motsvarande sätt som tidigare tillhandahöll omräk- ningstal för realisationsvinstbeskattningen av fast egendom. Omräk- ningstalen skulle förslagsvis basera sig på konsumentprisindex i de- cember året före resp. år, så att det skulle vara möjligt att fastställa om- räkningstalen i början av varje nytt år. Enligt min uppfattning bör indexuppräkningen av insatsen i sam- band med avflyttning vara skattefri. Därigenom uppnås syftet att den som flyttar får tillbaka ett lika stort belopp mätt i fast penningvärde som ursprungligen sattes in. Det skulle i vissa fall kunna betyda en fördel jämfört med fallet då en bostadsrättshavare säljer sin bostadsrätt och gör en nominell realisationsvinst. En sådan måttlig stimulans av en ny upplåtelseform, som kan få svårt att etablera sig på marknaden, bör kunna accepteras. Annars får det bli beskattning enligt kontantprinci- pen, så att den avflyttande får betala av hela indexuppräk- ningen i skatt det år då beloppet betalas ut, som vid en realisationsvinst. Utredningen har gjort den bedömningen att de ekonomiska förut- sättningarna för en kooperativ hyresrättsförening enligt ägarmodellen är sämre än för en bostadsrättsförening. Vidare har utredningen hävdat att det torde krävas någon form av ekonomisk stimulans om man vill att kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen ska förekomma i stor omfattning. Jag anser att de ekonomiska förutsättningarna för ko- operativ hyresrätt enligt ägarmodellen skulle förbättras väsentligt om indexreglering av insatsen blev tillåten. Mitt förslag om att indexupp- räkningen ska vara skattefri innebär ett mycket försiktigt tillmötesgåen- de av utredningens synpunkt att det kan behövas någon form av eko- nomisk stimulans för kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. Enligt min uppfattning bör motsvarande regelverk mot ekonomiskt ohållbara projekt angående ekonomiska planer m.m. som finns för bo- stadsrättsföreningar även införas för kooperativa hyresrättsföreningar enligt den s.k. ägarmodellen. Däremot delar jag utredningens bedöm- ning att det inte behövs något sådant regelverk när det gäller den s.k. hyresmodellen. Jag delar också utredningens bedömning att ett regel- verk angående ekonomiska planer behövs vid förvärv av fastighet för ombildning till kooperativ hyresrätt. Till skillnad från utredningen an- ser jag att ett sådant regelverk behövs även vid nyproduktion. Anledningen till att man skyddar blivande bostadsrättshavare med ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara projekt är den ekonomiska sats- ning som bostadsrättshavaren gör i form av insats och eventuell upplå- telseavgift. Tanken är att den kooperative hyresgästen ska göra ett lik- nande tillskott. Som utredningen konstaterar talar detta för att ge den kooperative hyresgästen samma skydd som bostadsrättshavaren har. Ut- redningen har dock stannat för att förorda att man inte inledningsvis ska införa en motsvarighet till systemet med ekonomiska planer för bo- stadsrättsföreningar i samband med nyproduktion. Huvudskälet som an- förs är att det beträffande kooperativ hyresrätt oftast kommer att röra sig om klart lägre kapitaltillskott än vad spekulanter är beredda att be- tala för bostadsrätter. Jag delar utredningens bedömning att det kommer att handla om läg- re kapitaltillskott vid kooperativ hyresrätt än vid bostadsrätt. När det gäller ägarmodellen kommer kapitaltillskotten emellertid att bli till- räckligt stora för att ett system med ekonomiska planer enligt min upp- fattning är motiverat. Utredningen har diskuterat frågan om vilka kapitalinsatser som krävs från de boendes sida vid nyproduktion av bostadsrättslägenheter och vilka kapitalinsatser som skulle krävas vid nyproduktion av koope- rativa hyresrättslägenheter. Utredningen har gjort den bedömningen att möjligheten till senare kapitalvinst, som finns i bostadsrättsfallet men inte i kooperativa hyresrättsfallet, gör att viljan att satsa kapital i all- mänhet blir större vid bostadsrätt än vid kooperativ hyresrätt. Enligt ett exempel från verkligheten kan produktionskostnaden vara per kvadratmeter och garantiunderlaget per kvad- ratmeter. eller den kooperativa hyresrättsföre- ningen kan då få lån från hypoteksinstitutet upp till den sistnämnda ni- vån, ett lån som består av två delar, bottenlån och lån med BKN- garanti. Det krävs då en kapitalinsats från bostadsrättsföreningens eller den kooperativa hyresrättsföreningens medlemmar på per kvadratmeter, dvs. motsvarande en tredjedel av produktionskostnaden. Kapitalinsatsen vid nyproduktion av flerbostadshus för upplåtelse med bostadsrätt kan, som exemplet ovan visar, uppgå till ca en tredjedel av produktionskostnaden medan kapitalinsatsen kanske inte kan bli större än av produktionskostnaden vid nyproduktion för upplåtelse med kooperativ hyresrätt. Det betyder att en kooperativ hy- resrättsförening skulle behöva ta ett topplån motsvarande av produktionskostnaden, medan medlemmarna i en bostadsrättsför- ening i normalfallet står individuellt för den delen av finansieringen, antingen genom eget kapital eller genom att ta upp individuella lån. En intressant omständighet är att produktionskostnaderna för bo- stadsrätt ligger väsentligt högre än för hyresrätt. var medianen för produktionskostnader per kvadratmeter i flerbostadshus för bostadsrätt och för hyresrätt. För övrigt varierar produk- tionskostnaderna för flerbostadshus kraftigt i landet med de högsta pro- duktionskostnaderna i . Jag delar utredningens bedömning att möjligheten till senare kapi- talvinst, som finns i bostadsrättsfallet men inte i kooperativa hyresrätts- fallet, gör att viljan att satsa kapital i allmänhet blir större vid bostads- rätt än vid kooperativ hyresrätt. Enligt min uppfattning talar emellertid bristen på symmetri för kooperativ hyresrätt, genom att risken för för- lust inte motsvaras av chansen till vinst, än starkare för ett konsument- skydd vid kooperativ hyresrätt än vid bostadsrätt. I den spekulationsfria upplåtelseformen kooperativ hyresrätt är det än mer angeläget än vid bostadsrätt att undvika ekonomiskt ohållbara projekt. Utredningen konstaterar att det innebär en viss form av risktagande att inte införa det skyddssystem som finns i fråga om bostadsrätterna och utredningen ifrågasätter inte att systemet är befogat för bostadsrät- Jag anser att det inte är tillrådligt att ge sig in på ett sådant riskta- gande beträffande den kooperativa hyresrätten. Om den egna kapitalinsatsen är av produktionskostnaden och produktionskostnaden är per kvadratmeter, betyder det en insats på för en lägenhet . Trots att det torde bli fråga om lägre kapitalinsatser vid kooperativ hyresrätt en- ligt ägarmodellen än vid bostadsrätt, handlar det ändå om betydande belopp, vilket motiverar ett starkt konsumentskydd i form av ett system med ekonomiska planer. Att låta ett eventuellt skyddssystem omfatta även hyresmodellen är däremot onödigt. Det ekonomiska risktagandet är mindre för hyresgäs- ternas del än vid ägarmodellen. Vid hyresmodellen föreligger dessutom inte som vid ägarmodellen den direkta motsvarigheten till situationen som råder vid bostadsrätt att den ekonomiska föreningen äger fastighe- ten. När det gäller bostadsrätter sker upplåtelser inledningsvis och där- efter ska innehavarbyten ske genom övergångar. När det gäller koope- rativ hyresrätt ska innehavarbyten ske genom nya upplåtelser. Utred- ningen hävdar att denna skillnad gör att det inte framstår som lika klart vid kooperativ hyresrätt som vid bostadsrätt att den som står inför en ursprunglig upplåtelse är mer skyddsvärd än den som på ett senare sta- dium övertar en kooperativ hyresrätt. Jag delar inte utredningens upp- fattning på denna punkt. En invändning som rests mot det nuvarande systemet för ekonomis- ka planer är att det inte är rimligt att ha ett så omfattande skydd vid just upplåtelse av bostadsrätt, när en motsvarighet saknas för senare över- gångar av bostadsrätter. bemötte den invänd- ningen i sitt slutbetänkande (SOU 2000:2, s. 79) på följande sätt: Enligt vår uppfattning finns det goda skäl att göra skillnad mellan dessa situationer. Regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostads- projekt i dess helhet gäller framför allt i situationen att en ny före- ning bildas, t.ex. genom nyproduktion eller ombildning. Avsikten är i typfallet att i princip alla lägenheter i föreningens hus skall upplå- tas med bostadsrätt. Tanken är då att man inför detta skall göra en bedömning av om projektet i dess helhet är hållbart. Om projektet inte är ekonomiskt hållbart är risken överhängande att hela förening- en går i konkurs. Denna situation är inte jämförbar med situationen att en köpare betalar ett överpris vid en senare övergång av en bo- stadsrätt. Av motsvarande skäl som när det gäller bostadsrätter anser jag att det behövs ett regelsystem med ekonomiska planer till skydd för den som står inför en ursprunglig upplåtelse med kooperativ hyresrätt men inte för den som på ett senare stadium blir medlem i en kooperativ hyres- rättsförening och flyttar in i en lägenhet i en fastighet som ägs av före- ningen. I det sistnämnda fallet är det dessutom närmast definitionsmäs- sigt uteslutet att det kan bli fråga om att betala ett överpris. Utredningen konstaterar att kravet på att en av intygsgivare granskad kostnadskalkyl ska finnas när förhandsavtal om upplåtelse av bostads- rätt ska träffas måste ses mot bakgrund av kravet på en på samma sätt granskad ekonomisk plan för upplåtelse av bostadsrätt. Spekulanten bör få ungefär samma trygghet vid tecknandet av ett förhandsavtal som då upplåtelse av bostadsrätt sker direkt.