sou · GOB376 · 2001-01-01 00:00:00 — Sammanfattningsvis kan utredningen alltså konstatera att bestämmelserna i hyreslagen om att det krävs vårdslöshet hos hyresvärden för att han skall bli skadeståndsskyldig överensstämmer med vad som gäller på andra liknande rättsområden. Att införa ett strikt ansvar skulle således strida mot vad som gäller vid jämförbara situationer. Det finns dessutom ett stort utbud av försäkringar som hyresgästen kan teckna för att skydda sig och sin egendom mot skador som inträffar i lägenheten. Utredningen anser därför att bestämmelsen om att hyresvärden måste ha varit vårdslös för att han skall bli skadeståndsskyldig skall behållas. Om en lägenhet anses förstörd måste hyresgästen enligt de nuvarande bestämmelserna visa att hyresvärden varit culpös för att denne skall bli skadeståndsskyldig. Kan lägenheten inte anses förstörd utan endast behäftad med annan mindre allvarlig brist, måste däremot hyresvärden exculpera sig för att undgå skadeståndsskyldighet. Skillnaden i hyresvärdens ansvar när lägenheten förstörs respektive när den skadas har funnits oförändrade (se prop. 1939:166 s. 58-71) och kan i och för sig ifrågasättas. Typiskt sett rör det sig emellertid om två olika situationer. Sannolikheten för att hyresvärden uppsåtligen eller genom vårdslöshet orsakar att en lägenhet helt förstörs måste antas vara betydligt mindre än för att han uppsåtligen eller genom vårdslöshet orsakar annan mindre allvarlig brist. Mot den bakgrunden framstår det som naturligt att hyresgästen har ett något strängare beviskrav vid den förstnämnda situationen. Det har i övrigt inte visats föreligga behov av att ändra bestämmelserna i nu berört avseende. Utredningen anser därför att bestämmelserna bör kvarstå helt oförändrade. Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts 69 Behovet av en lagreglerad återflyttningsrätt De svar som utredningen har fått visar att bostadshyresgäster och lokalhyresgäster i regel erbjuds möjlighet att flytta tillbaka. Behovet av en lagreglerad återflyttningsrätt kan mot den bakgrunden inte anses vara överhängande. kan det finnas skäl av principiell natur att införa bestämmelser om återflyttningsrätt. Om en likvärdig bostadslägenhet återuppförs på samma plats som hyresgästens gamla lägenhet låg, måste det i och för sig anses rimligt att hyresgästen får förtursrätt till att hyra den lägenheten. Besittnings- skyddet till hyresgästens gamla lägenhet hade ju - om lägenheten inte hade förstörts - inte utan vidare kunnat brytas. Att få möjlighet att bo kvar i den invanda miljön har också ett stort värde för de flesta hyresgäster. Även när det gäller lokaler kan det, åtminstone beträffande vissa lokaltyper, anses naturligt att hyresgästen har en återflyttningsrätt. Det gäller framförallt sådana lokaler där läget har stor betydelse, såsom för bl.a. butiker och restauranger. För en lokal som används som lager har däremot läget i regel inte någon större betydelse. Samma sak kan i många fall gälla för kontor. En lokalhyresgäst som hyr en butik kan också genom mångårig verksamhet ha gett själva fastigheten ett kommersiellt värde. Om en konkurrent får överta lokalen ligger det nära till hands att konkurrenten även kan överta den förre hyresgästens kundkrets och good-will. Detta kan naturligtvis upplevas som orätt. När det gäller upplåtelse av lokal måste konstateras att hyresgästen endast har ett indirekt besittningsskydd. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet och vägrar att förlänga det, har lokalhyresgästen inte någon rätt att stanna kvar även om uppsägningen är obefogad. En konkurrent kan då på samma sätt som om lokalen hade förstörts, överta hyresgästens kundkrets och upparbetade good-will. Hyresgästen har endast rätt till ersättning av hyresvärden. Den rätt till försäkrings- ersättning som de flesta lokalhyresgäster har om deras lokal förstörs, måste då ses som ett substitut för den rätt till ersättning av hyresvärden om hyresavtalet sägs upp. Utgångspunkter för ett eventuellt lagförslag För att kunna ta ställning till om bestämmelsen om en återflyttningsrätt skall införas måste först övervägas hur en sådan rätt bör vara utformad. Utredningen har därvid konstaterat följande. 70 Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts Att hyresgäster efter t.ex. en brand i princip skall ha rätt att flytta tillbaka kan inte innebära att de alltid skall kunna göra det. Hyresgäster kan inte rimligtvis få kräva att ett identiskt hus eller en identisk lägenhet skall återuppföras. För att det skall vara möjligt att bedriva en rationell fastighetsförvaltning som kan anpassas till nya förhållanden och krav måste utgångspunkten vara den att fastighetsägaren skall vara bibehållen sin rätt att bestämma över om huset eller lägenheten skall återuppföras och hur detta skall ske. Fastighetsägaren måste sålunda - inom de ramar som byggnadslagstiftningen medger - få bestämma över hur en nytt hus eller ny lägenhet skall utformas. Om fastighetsägaren t.ex. vill uppföra ett mindre hus måste han också få göra det. Enligt utredningens mening måste fastighetsägaren också ha rätt att bestämma över fastighetens användning efter återuppbyggnaden. Även om det tidigare funnits bostadslägenheter på fastigheten måste fastig- hetsägaren - under förutsättning att det är förenligt med övrig lagstiftning - ha rätt att i stället inrätta t.ex. kontor eller butiker. Han måste också få bestämma över hur många lägenheter som det nya huset skall innehålla. En lagstadgad återflyttningsrätt bör därför enligt utredningens mening ta sikte på de fall då fastighetsägaren i ett befintligt hus uppför en lägenhet som motsvarar den som förstördes och då han uppför ett nytt hus och det nya huset har lika många och samma typ av lägenheter som det gamla hade. En hyresgäst bör alltså endast ha rätt att kräva att få hyra en lägenhet som är likvärdig den som han hade tidigare - under förutsättning att det har uppförts någon sådan lägenhet. Två lägenheter är likvärdiga om de är av ungefär samma storlek och har samma läge. Om det efter en återuppbyggnad finns färre lägenheter än som fanns tidigare, kan inte samtliga hyresgäster flytta tillbaka. Fördelningen av lägenheter inom en viss grupp av likvärdiga lägenheter bör då företrädesvis ske som hyresgästerna bott i det gamla huset. De som bott längst tid skall ha företräde framför de som bott . Det är också rimligt att kräva att hyresgästen har ett beaktansvärt intresse av att få flytta tillbaka. Har han t.ex. bosatt sig på annan ort och önskar hyra den återuppförda lägenheten för att hyra ut den i andra hand, kan sådant intresse i allmänhet inte anses föreligga. Om en hyresgäst uppsåtligen eller av grov oaktsamhet utlöst den händelse som gjort att hans lägenhet förstörts, bör han inte få flytta tillbaka. Om det förelåg omständighet som var besittningsbrytande men hyresvärden ännu inte gjort bruk av sin rätt att säga upp hyresavtalet, t.ex. att hyresgästen hade uppträtt störande, bör hyresvärden inte tvingas att erbjuda återflyttningsrätt. För att en hyresgäst skall ha återflyttningsrätt måste det således även i övrigt vara skäligt. Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts 71 Ett erbjudande från hyresvärden om återflyttning måste ske på skäliga villkor - annars skulle återflyttningsrätten bli en chimär. Såväl en bostadshyresgäst som en lokalhyresgäst måste sålunda kunna kräva hyresvillkor som är skäliga och överensstämmer med god sed (se 55 och 57 a §§ hyreslagen). Problem med en lagreglerad återflyttningsrätt för bostadshyresgäster En rimlig utgångspunkt för en lagreglerad återflyttningsrätt måste vara att de gamla hyresavtalen inte automatiskt skall anses omfatta likvärdig lägenhet i ett nybyggt hus. Det rör sig trots allt om olika lägenheter. Nya hyresavtal måste träffas som gäller de nya lägenheterna. Ett alternativ som därvid kan diskuteras är att ta bort den nuvarande bestämmelsen om att hyresavtal automatiskt förfaller om lägenheten förstörs (se 10 § första stycket hyreslagen). Hyresavtalen skulle således löpa vidare och återflyttningsrätten skulle då kunna prövas i en tvist om förlängning av hyresavtalen. För att avtalen inte skulle förlängas måste hyresvärden garantera antingen att huset inte skall byggas upp eller, om så skall ske, garantera att likvärdig lägenhet inte uppförs eller, om likvärdig lägenhet skall återuppföras, garantera att hyresgästen erbjuds hyra likvärdig lägenhet på skäliga villkor. Hyresvärdens garantier skulle kunna säkerställas med någon form av avtalsvite. Detta påminner om den ordning som gäller vid en förlängningstvist i anledning av att en lägenhet skall byggas om (se s. 85 f.). Utredningen ser dock flera problem med detta alternativ. Till en början inställer sig frågan hur man skall förfara om hyresvärden inte bryr som om att säga upp hyresavtalen. Skall han då med vitesföreläggande kunna tvingas till detta? Vidare kan det - om hyresvärden säger upp avtalen - i en förlängningstvist efter det att ett hus har förstörts inte begäras att fastighetsägaren skall ha hunnit ta ställning till om han skall bygga upp huset och hur detta skall ske. En bestämmelse om återflyttningsrätt måste för att inte bli verkningslös vara sanktionerad. En skadeståndssanktion ligger därvid nära till hands. Många bostadshyresgäster som fått en annan lägenhet kan få svårt att visa någon egentlig skada, varför ett minimiskadestånd med en årshyra eller liknande kan bli aktuellt. Detta skulle emellertid strida mot en av grundtankarna med bostadshyresrätten; en hyresgäst får inte kräva ersättning för hyresrätten. Ett annat alternativ kan vara att behålla bestämmelsen om att hyresavtalet förfaller om lägenheten förstörs och att införa en rätt för hyresgäst att vända sig till en hyresnämnd och begära ett föreläggande för hyresvärden att upplåta lägenhet. 72 Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts kunna tvingas, om det uppförs en likvärdig lägenhet, att erbjuda den gamle hyresgästen att hyra den på skäliga villkor. Att hyresgästen kan ansöka om att hyresvärden föreläggs vid äventyr av vite att upplåta lägenhet motsvarar den ordning som i övrigt gäller för bostads- lägenheter; hyresgästen kan ansöka om att hyresvärden vid äventyr av vite åtgärdar fel och brister i lägenheten (åtgärdsföreläggande och upprustningsföreläggande). Även med detta alternativ kommer dock oundvikligen ett stort antal problem att uppstå. Enligt båda de alternativ som diskuterats måste det fastställas om en ny lägenhet är likvärdig den som förstördes och hur lägenheterna skall fördelas om det uppförs färre. Om ett helt hyreshus har brunnit ned och det uppförs ett nytt hus med en annan planlösning än det tidigare, kan det bli tämligen komplicerat att avgöra denna fråga. Lägenheterna i det nya huset måste lämpligen delas in i olika grupper och därefter fördelas. Ett annat problem är att hyresvärden kan få stora svårigheter att få besked av de hyresgäster som skall erbjudas återflyttningsrätt. Dessa har kanske flyttat och inte meddelat sina nya adresser eller så lämnar de oklara och villkorade besked om huruvida de vill flytta tillbaka. Hyresvärden kanske inte kan få besked förrän huset är klart för inflyttning. Han riskerar därigenom att inte kunna hyra ut lägenheterna därefter. Eftersom hyresvärden är skyldig att fördela de nya lägenheterna bland de tidigare hyresgästerna kanske han inte vågar hyra ut någon lägenhet alls för det fallet att han inte är säker på hur fördelningen skall ske. En ansökan till hyresnämnden om föreläggande för hyresvärden att upplåta lägenhet kan också försena uthyrningen. Om det görs gällande att uthyrningen skall ske på annat sätt än som hyresvärden ansett, måste han kanske avvakta en prövning i nämnden innan han upplåter lägenheterna. Hyresvärden kan också ha svårt att bedöma vad som är skäliga villkor. Innan lägenheterna har färdigställts är det i princip omöjligt att på rättslig väg fastställa villkoren och att avgöra om ett föreläggande att upplåta lägenheten skall meddelas eller inte. En fastighet kan också omfattas av förhandlingsordning och det kan ta innan en förhandlingsöverenskommelse om ny hyra har träffats. Om en hyresvärd upplåtit lägenheterna i en återuppförd fastighet och en tidigare hyresgäst utverkar ett föreläggande för hyresvärden att hyra ut lägenheten, uppstår fråga om vem av hyresgästerna som skall ha företräde. Det finns också en uppenbar risk att nybyggda hyres- fastigheter kommer att stå tomma i avvaktan på att fördelningen av lägenheterna prövats i hyresnämnd och hovrätt. Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts 73 Utredningen ser alltså att det uppkommer en rad komplicerade problem som måste regleras. En lagreglerad återflyttningsrätt måste därför med nödvändighet bli mycket detaljerad. Det torde inte heller kunna undvikas att den blir svår att tillämpa. Problem med en lagreglerad återflyttningsrätt för lokalhyresgäster För lokaler kan knappast ett föreläggande om upplåtelse komma ifråga eftersom en lokalhyresgäst endast har ett indirekt besittningsskydd; sägs hyresgästen upp har han, om någon s.k. besittningsbrytande grund inte föreligger, endast rätt till ersättning. Mot den bakgrunden framstår det som mindre logiskt att införa en bestämmelse om skyldighet för en hyresvärd att upplåta lokal till en hyresgäst. Vad som kan bli aktuellt är i stället att tillerkänna hyresgästen en rätt till ersättning om han inte får flytta tillbaka. Bestämmelsen kan utformats på följande sätt. Hyresvärden skall om han återuppför en likvärdig lokal erbjuda tidigare hyresgäst att hyra den på skäliga villkor. Om hyresgästen inte kan komma överens med hyresvärden skall hyresgästen, för att vara bibehållen sin rätt till ersättning, hänskjuta frågan till . I ett sådant ärende skulle nämnden kunna avge yttrande om skälig hyra. Om hyresvärden skulle underlåta att erbjuda hyresgäst återflyttningsrätt eller kräva oskäliga villkor, blir han ersättningsskyldig. Ersättningsfrågan prövas vid allmän domstol. Även detta förslag innebär dock problem. Liksom vid bostadshyra måste hyresvärden avgöra om det har uppförts en likvärdig lokal. Ett erbjudande om rätt till återflyttning måste vidare vara på skäliga villkor. Vad som är skäliga villkor går kanske inte att avgöra förrän lokalen är klar för inflyttning - går det inte att besiktiga den. Om det inte går att på ett tidigt stadium avgöra om en ny lokal är likvärdig med den föregående och om erbjudna hyresvillkoren är skäliga, finns det risk att lokalen kommer att stå outhyrd efter det att den har färdigställts. En anpassning av lokalen efter hyresgästens individuella önskemål - vilket är vanligt vid lokalhyra - kommer vidare att bli svårt eftersom hyresvärden troligen inte alltid vet om den gamle hyresgästen skall hyra lokalen förrän den är uppförd. En lagreglerad återflyttningsrätt bör inte införas Som framgår av det föregående erbjuds i allmänhet såväl bostads- hyresgäster som lokalhyresgäster återflyttningsrätt om det uppförs nya lägenheter sedan deras gamla har förstörts. Vidare kan konstateras att 74 Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts bostadshyresgäster brukar erbjudas stöd av kommuner om deras lägenheter förstörs. De flesta hyresgäster har dessutom någon form av försäkring som ersätter skador och merkostnader. Hyresgästerna har sålunda ett förhållandevis gott skydd om deras bostadslägenheter eller lokaler blir förstörda. När det gäller lokalupplåtelse måste särskilt uppmärksammas att hyresgästen inte har något direkt besittningsskydd. Sägs hyresavtalet upp, kan hyresgästen inte framtvinga en förlängning av hyresför- hållandet utan han har endast rätt till ersättning av hyresvärden. Den rätt till försäkringsersättning som de flesta lokalhyresgäster har om deras lokaler förstörts, kan då anses som en form av substitut för den rätt till ersättning av hyresvärden som de skulle ha haft om värden sagt upp hyresavtalet. En lagreglering om återflyttningsrätt blir både omfattande och komplicerad. Det torde vara oundvikligt att den härigenom blir mycket svår att tillämpa. T.ex. kan det bli svårt att avgöra om en ny lägenhet eller lokal är likvärdig med den förstörda. Det kan också bli svårt att avgöra om erbjudna hyresvillkor är skäliga. Det måste vidare vara rationellt att det under ett tidigt skede av en byggnation kan avgöras vilka hyresgäster som har rätt att flytta tillbaka och om de vill utnyttja denna rätt. En lagreglering riskerar emellertid att leda till att bostadslägenheter och lokaler i praktiken måste vara färdigställda innan dessa frågor kan avgöras. Bostadslägenheter och lokaler riskerar också - till skillnad mot vad som gäller enligt nuvarande ordning - att därefter stå outhyrda i avvaktan på att det avgörs vilka av de föregående hyresgästerna som har återflyttningsrätt och villkoren för denna rätt. Redogörelsen ovan visar att en lagreglering innebär betydande svårigheter av lagteknisk natur. En lagstiftning kommer också oundvikligen att medföra inte acceptabla tillämpningsproblem. Mot denna bakgrund och med beaktande av att behovet av en lagreglerad återflyttningsrätt i praktiken har visat sig vara ringa finner utredningen att de principiella skäl som talar för en lagreglerad återflyttningsrätt måste vika. Utredningen förordar därför att det inte införs regler om återflyttningsrätt. 4Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete infördes nya bestämmelser i hyreslagen om hyresgästinflytande vid ombyggnad (18 d - 18 h §§ hyreslagen). upphävdes bestämmelsen i 55 a § hyreslagen om att man vid en bruksvärdesprövning av hyran för en lägenhet inte skulle beakta vissa förbättringsarbeten som hade utförts i lägenheten. Den nya ordningen innebär att en hyresvärd får utföra en standardhöjande åtgärd som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde eller en åtgärd som medför en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten endast om åtgärden har godkänts av den berörda hyresgästen eller, om åtgärden avser de gemensamma delarna av fastigheten, av hyresgästerna i minst hälften av de berörda lägenheterna. Om samtycke inte erhålls, kan hyresvärden ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. I samband med riksdagsbehandlingen av lagförslaget om hyresgäst- inflytande vid ombyggnad gjorde två tillkännagivanden (se bet. 1996/97:BoU5 s. 15 rskr. 1996/97:143). har därefter vid ytterligare ett tillfälle behandlat reglerna (se bet. 1998/99:BoU3 s. 5 f., rskr. 1998/99:137). Regeringen har såväl i utredningens ursprungliga direktiv (dir. 1997:97) som i tilläggsdirektiv (dir. 1999:16) tagit upp frågan om hyresgästinflytande vid ombyggnad. Enligt de ursprungliga direktiven skall utredaren, med beaktande av de tillkännagivanden som gjorde vid det första tillfället, överväga den närmare utformningen av de sanktioner som bör kunna riktas mot den hyresvärd som inte följer reglerna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete. Utredaren skall också ta ställning till om, och i så fall i vilken utsträckning, en otillåten ombyggnadsåtgärd som blir bestående skall påverka hyran. Utredaren skall också utvärdera hur bestämmelserna 76 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete om uppsägning inför en större ombyggnad (46 § första stycket 4 hyreslagen) har tillämpats i praktiken och, om utvärderingen ger anledning till det, lägga fram förslag som begränsar hyresvärdens möjligheter att säga upp hyresavtal med anledning av en större ombyggnad. Enligt tilläggsdirektiven skall utredaren, utöver vad som framgår av de ursprungliga direktiven, utvärdera reglerna om hyresgästinflytande vid ombyggnad. Utvärderingen bör ge svar på om hyresgästerna har ett tillfredsställande inflytande. Om så inte är fallet, skall utredaren föreslå nödvändiga ändringar. Vid utvärderingen bör även utrönas om nuvarande regler åstadkommer en tillfredsställande grad av samråd eller förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäster och, om utredaren finner att så inte är fallet, överväga lämpliga ändringar i regelverket. Utredaren skall enligt tilläggsdirektiven mot bakgrund av att det är angeläget att kulturhistoriska värden tas till vara även undersöka om reglerna i hyreslagen i tillräcklig utsträckning tillgodoser rimliga krav på att en ombyggnad genomförs med varsamhet. Utredaren skall också ta ställning till om hyresgästerna bör ges ett inflytande över åtgärder som vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard samt pröva om det bör vara möjligt att undanta lägenheter från upprustningsskyldighet, om det är nödvändigt för att tidstypisk inredning, planlösning eller liknande inte skall förstöras. Det har funnits regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad. Enligt bostadssaneringslagen (1973:531), som trädde 1974, hade hyresnämnden möjlighet att ålägga en fastighetsägare att rusta upp en bostadslägenhet till lägsta godtagbara standard (upprustningsåläggande). Om en sådan upprustning inte var möjlig, kunde nämnden i stället förbjuda att lägenheten användes för bostads- ändamål (användningsförbud). Genom en lagändring infördes en möjlighet för hyresgäster att förhindra att hyresvärden utförde vissa förbättrings- åtgärder som inte behövdes för att lägenheten skulle uppnå lägsta godtagbara standard. Inflytandet utövades genom en hyresgäst- organisation. Bostadssaneringslagen upphörde att gälla vid utgången av . Som skäl för att upphäva bostadssaneringslagen angavs bl.a. att stora delar av det svenska hyreshusbeståndet var sanerade och att det fanns möjligheter att ingripa mot de hyresvärdar som misskötte sina fastigheter med stöd av andra lagar (prop. 1993/94:199 s. 70 f.). Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 77 Bostadssaneringslagens bestämmelser om sanering behövdes därför inte längre. Däremot ansågs att det fanns ett behov av regler som gav den enskilde hyresgästen en möjlighet att tvinga fram en upprustning av den egna lägenheten till lägsta godtagbara standard. Bestämmelserna om upprustningsföreläggande togs därför in i hyreslagen (se 18 a - 18 c §§). I stället för bestämmelser om att hyresgäster kunde hindra vissa ombyggnads- och ändringsarbeten infördes en bestämmelse i hyres- lagen, 55 a §, som gav hyresgästerna ett indirekt inflytande över vissa förbättringsåtgärder i en fastighet. Enligt denna bestämmelse skulle hyresnämnden vid en bruksvärdesprövning av hyran för en lägenhet nämligen inte beakta förbättringsarbete eller liknande åtgärd som hyresvärden hade utfört i lägenheten under hyresförhållandet, om åtgärden inte hade vidtagits för att lägenheten skulle uppnå lägsta godtagbara standard och uppenbart inte heller hade varit motiverad av boendehänsyn. Detta gällde dock inte om hyresgästen (själv eller i vissa fall genom en hyresgästorganisation) eller hyresnämnden hade godkänt åtgärden eller om det hade gått åtgärden utfördes. fick lämna godkännande endast om det fanns särskilda skäl. ändrades bestämmelserna om hyresgästinflytande vid ombyggnad. I lagstiftningsärendet som föregick ändringarna konsta- terades att den dåvarande regleringen i 55 a § hyreslagen gav hyres- gästerna ett otillräckligt inflytande över förbättrings- och ändrings- åtgärder i den egna lägenheten och i de gemensamma delarna av huset. Bl.a. anfördes att en svaghet med bestämmelsen var att den endast reglerade de ekonomiska konsekvenserna av att vissa åtgärder utfördes och inte gav hyresgästerna en direkt möjlighet att påverka ombyggnaden. Vidare framhölls att hyresgästerna inte hade något inflytande över "normala" ombyggnader. Bestämmelsen i 55 a § hyreslagen avsåg nämligen endast förbättringsarbete eller liknande åtgärd som uppenbart inte var motiverad av boendehänsyn, vilket innebar att hyresgästerna endast hade inflytande över "lyxåtgärder". En annan brist var att 55 a § hyreslagen endast omfattade åtgärder i lägenheterna men inte åtgärder i de gemensamma utrymmena.