sou · GOB32 · 2001-01-01 00:00:00 — Slutligen stärktes reglerna till skydd för hy- resgästerna mot störningar i boendet. Hyresvärden är skyldig att uppmana den störande hyresgästen att se till att störningarna ome- delbart upphör och att underrätta socialnämnden om stör- ningarna. I mycket allvarliga störningsfall kan hyresavtalet sägas upp till upphörande (se 25 § hyreslagen). I samband med hyresrättsliga reform uttalade departementschefen att det fick över- vägas i annat sammanhang om förslagen i propositionen gav anledning att ändra bestämmelser i bostadsrättslagen (se prop. 1992/93:115 s. 13). Regeringen anser att det nu är lämpligt att göra dessa överväganden. Regeringen anser det vidare påkallat att göra en systematisk jämförelse mellan de bostadsrättsliga och hyresrättsliga regelverken i dessa avse- enden. Därvid bör det förutsättningslöst prövas i vilken utsträckning det finns anledning att anpassa bostadsrättslagens bestämmelser till vad som gäller på hyresrättens område. Regeringen vill emellertid fram- hålla att det också finns omständigheter som talar för att bostadsrätts- havaren i vissa avseenden bör ges en annan ställning än hyresgästen. Bostadsrätten skiljer sig ju i bl.a. det avseendet från hyresrätten att rät- tigheten har upplåtits mot en insats. Det har ifrågasatts om det mot bakgrund av att bostadsrättshavaren genom förvärvet av bostadsrätten har gjort en ekonomisk investering av samma slag som den som köper en fastighet är rimligt att bostadsrättshavarens nyttjanderätt är förenad med inskränkningar av det slag som finns , t.ex. inskränkningar i rätten att hyra ut lägenheten (jfr 7 kap. 10 och 11 §§). Det finns därför anledning att pröva om dessa inskränkningar bör lättas upp. I detta sammanhang måste dock beaktas det gemensamma intresset för bo- stadsrättshavarna av en ändamålsenlig förvaltning och skötsel av före- ningens hus. Inom övervägs f.n. de förslag som hyreslagstiftningsutredning presenterade i sitt slutbetänkande Översyn av förvärvslagen och hyreslagen - Borgen och pant (SOU 1996:148). Vidare arbetas det inom departementet med det förslag om utvidgade möjligheter till andrahandsuthyrning som lades fram av hy- reslagskommitté i betänkandet Ny hyreslag (SOU 1991:86). Även detta lagstiftningsarbete - som avser bl.a. frågor om andrahandsuthyrning av bostadslägenhet och åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist - kan föra med sig ett behov av en motsvarande översyn på det bostadsrätts- liga området. 'HSRVLWLRQ DY nUVDYJLIW I lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet finns gene- rella regler om rätt för en gäldenär att i vissa fall fullgöra betalning ge- nom att deponera ett belopp hos . Nedsättning får ske när borgenären vägrar att ta emot erbjuden betalning, när gäldenären på grund av borgenärens bortovaro, sjukdom eller annan av borgenären beroende omständighet är förhindrad att göra betalningen, när gäldenä- ren inte vet eller bör veta vem borgenären är och när det är ovisst vem av flera som är rätt borgenär och gäldenären inte skäligen kan anses skyldig att på egen risk bedöma till vem som betalningen skall ske. I hyresförhållanden finns en längre gående rätt för hyresgästen att deponera hyran, nämligen när hyresgästen anser sig ha en motfordran mot hyresvärden och när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men inte är till beloppet bestämd i avtalet (se 21 § hy- reslagen). Genom en ändring som trädde i kraft har motsvarande regler införts i 8 kap. 12 a § jordabalken beträffande ar- rende. Någon motsvarighet till den utvidgade rätt till deposition som gäller för hyresgäster och som har införts för arrendatorer finns inte för bostadsrättshavare. Regeringen anser att det nu bör övervägas om bostadsrättshavare skall få möjlighet att deponera årsavgift i samma utsträckning som är fallet för arrendatorer och hyresgäster. Åtminstone en bostadsrättsorganisation har i sina normalstadgar infört bestämmelser som syftar till att möjliggöra differentierade insatser. Tanken är att boende, som föredrar att redan från början betala en stör- re kapitalinsats för att därmed få lägre månadskostnader, skall kunna göra det. Regeringen anser att det bör analyseras vilka problem ett system med differentierade insatser kan innebära och om ett sådant system bör regleras i lagen. 6lUVNLOGD NUDY I|U YLVVD I 9 kap. 16 § bostadsrättslagen uppställs särskilda krav för att vissa be- slut av föreningsstämman skall vara giltiga. a. gäller som huvudre- gel att en ändring av insatsen för en bostadsrätt som medför en rubb- ning av det inbördes förhållandet mellan insatserna är giltig endast om samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen har gått med på beslutet. Beslutet kan emellertid bli giltigt även om enighet inte har uppnåtts. För detta krävs att två tredjedelar av de berörda bostadsrätts- havarna har gått med på beslutet och att detta dessutom har godkänts av hyresnämnden. har man i en del bostadsrättsföreningar där en stor del av lånen har tagits upp genom föreningen beslutat att kraftigt reducera denna belåning. I motsvarande mån har bostadsrättshavarnas insatser höjts. Eftersom detta förfarande inte rubbar det inbördes förhållandet mellan insatserna, gäller inte de nyssnämnda särskilda kraven i 9 kap 16 § bostadsrättslagen. I stället gäller föreningslagens bestämmelser om beslut om ändring av stadgarna (se 7 kap. 14 och 15 §§ föreningsla- gen). Även dessa bestämmelser uppställer stränga majoritetskrav (tre fjärdedels majoritet) men inget krav på hyresnämndens godkännande. Det kan ifrågasättas om inte ett beslut om höjd insats eller avgift ofta kan vara lika ingripande för medlemmen som de beslut som behandlas i 9 kap. 16 §. Det kan å andra sidan hävdas att alltför stränga majoritetskrav hämmar föreningens möjlighet att åstadkomma den bästa finansieringen av verksamheten. Regeringen anser därför att bestämmelserna om villkoren för beslut av de nu aktuella slagen bör ses över. Det är naturligt att utredaren i det sammanhanget även ser över majoritetskraven för andra slag av beslut. Utredaren skall lämna förslag till de lagregler som behövs och till de författningsändringar i övrigt som förslagen kan medföra. (NRQRPLVND SODQHU NRVWQDGVNDON\OHU P P Det är angeläget att det regelverk i bostadsrättslagen som har tillkom- mit för att förhindra ekonomiskt osunda bostadsföretag är effektivt. En första uppgift för utredaren i detta sammanhang är därför att un- dersöka hur de nuvarande reglerna om ekonomiska planer har fungerat i praktiken och att förutsättningslöst ta ställning till om några ändringar i systemet är påkallade. En grundläggande fråga är därvid vilka syften som den ekonomiska planen skall tillgodose och om de nuvarande reg- lerna tillgodoser dessa syften. Om utredaren finner att systemet med ekonomiska planer skall bestå, skall hon särskilt granska om nuvarande regler om planernas innehåll har visat sig vara ändmålsenligt utforma- de. Hon skall vidare överväga om den prövning av hållbarheten i ett bostadsrättsprojekt som sker genom den ekonomiska planen bör förskjutas till en tidigare tidpunkt. Vidare skall hon ta ställning till om det bör ställas krav på att det vid sidan av planen tillhandahålls annan information som är mera lättillgänglig för lekmannen. Slutligen skall hon utvärdera de nuvarande bestämmelserna om upprättande av eko- nomiska planer vid ändrade ekonomiska förhållanden. Utredaren skall också utvärdera erfarenheterna av reglerna om för- handsavtal. Hon skall därvid ta ställning till om de nuvarande reglerna om kostnadskalkyler tillgodoser det behov av information som den bli- vande bostadsrättshavaren har i samband med ett förhandsavtal. Utredaren skall vidare uppmärksamma intygsgivarna. I den delen skall utredaren utvärdera om det nuvarande regelverket har visat sig kunna garantera oberoende och kompetenta intygsgivare. Hon skall också granska om reglerna om tillsyn över intygsgivarna är ändamåls- enligt utformade. Utredaren skall överväga om det bör ställas krav på att någon av före- ningens revisorer alltid skall vara auktoriserad eller godkänd. %RVWDGVUlWWVKDYDUHQV UlWWLJKHWHU RFK VN\OGLJKHWHU Utredaren skall göra en allmän översyn av bostadsrättslagens bestäm- melser om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter gentemot föreningen. Översynen skall föregås av en jämförelse mellan bostads- rättslagens nyttjanderättsliga regler och de motsvarande bestämmelser- na i hyreslagen. Vid sina överväganden skall utredaren särskilt beakta intresset av att det nyttjanderättsliga regelverket ger de boende det so- ciala skydd som kan krävas av en lagstiftning på detta område. Utreda- ren skall ta ställning till om bostadsrättshavaren har den fri- het i sitt nyttjande som är rimlig med hänsyn till de ekonomiska åta- ganden som bostadsrättshavaren har gjort i samband med förvärvet av bostadsrätten. Detta kan ge anledning att pröva bl.a. om bostadsrättsha- varen skall ges vidgade möjligheter att hyra ut sin lägenhet. Som tidi- gare har antytts får den enskilde bostadsrättshavarens frihet i nyttjandet emellertid inte bli så långtgående att en ändamålsenlig förvaltning och skötsel av föreningens hus försvåras. 'HSRVLWLRQ DY nUVDYJLIW Utredaren skall överväga om en möjlighet till deposition hos länssty- relsen av årsavgift efter mönster från vad som gäller för hyresgäster och arrendatorer bör införas för bostadsrättshavare. För detta talar en- ligt regeringens mening såväl bostadssociala skäl som det förhållandet att möjligheten finns vid hyresförhållanden och arrende. Det kan emellertid finnas skäl som talar mot eller som talar för vissa avvikelser i den närmare utformningen. Utredaren skall undersöka detta. Utredaren skall utvärdera de erfarenheter som kan finnas av differentie- rade insatser och överväga om denna fråga bör närmare regleras. 6lUVNLOGD NUDY I|U YLVVD Utredaren skall ta ställning till om det bör införas särskilda, från före- ningslagen avvikande, villkor i fråga om beslut som avser höjning av insats eller årsavgift. Utredaren skall i detta sammanhang också över- väga om det av bostadssociala skäl eller av annan orsak finns anledning att uppställa villkor av det slag som anges i 9 kap. 16 § bostadsrättsla- gen för andra slag av beslut än de som behandlas i paragrafen. Också om utredaren finner att lagstiftningen i något avseende uppstäl- ler omotiverat stränga majoritetskrav, står det henne fritt att föreslå förändringar. $WW EHDNWD L |YULJW I|U XWUHGDUHQ Som har nämnts skall, enligt de ursprungliga direktiven, utre- darens uppdrag beträffande ett offentligt bostadsrättsregister och frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätt vara slutfört . har framkommit att dessa frågor kräver sådana överväganden att utredningstiden redan av den anledningen bör för- längas. De nya uppdrag som utredaren nu erhåller motiverar att tiden för uppdraget förlängs ytterligare. Mot denna bakgrund förlängs tiden för utredarens uppdrag till . Utredaren skall dock i ett delbetänkande redovisa sina förslag när det gäller bostadsrättsregister och frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätt. gor skall tas upp i slutbetänkandet. I den mån de återstående frågorna har nära samband med frågorna om bostadsrättsregister samt pantsätt- ning och förvärv av bostadsrätt skall dock utredarens förslag i dessa delar redovisas som förslagen om bostadsrättsre- gister m.m. Vad som sagts i de ursprungliga direktiven om utredarens skyldig- het att beakta vissa generella direktiv till samtliga kommittéer och sär- skilda utredare och att hålla sig informerad i olika avseenden skall gälla även för det nya uppdrag som utredaren fått genom dessa tilläggsdirek- tiv. Härutöver skall utredaren hålla sig informerad om det arbete som bedrivs av den särskilda utredare som har i uppdrag att göra en översyn av hyreslagstiftningen och systemet för prövning av hyres- och arren- demål (dir. 1997:97) och vid behov samråda med den utredningen. Ut- redaren skall vidare hålla sig underrättad om det hyresrättsliga lagstift- ningsarbete som bedrivs inom i an- ledning av förslag lämnade av hyreslagskommitté och hyreslagstiftningsutredning. revisorer har på förslag från bostadsutskottet granskat vissa frågor om ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar. Granskningen har inriktats mot att analysera om de ekonomiska planer som alltid skall upprättas, granskas och registreras vid bildandet av en bostadsrättsförening uppfyller lagens krav och om intentionerna med lagstiftningen har infriats. Här har ingått att analysera kvaliteten i planerna och om dessa fått den betydelse för bostadsrättsföreningars verksamhet och bostadsrättshavaren som varit avsikten med regelver- ket. Av särskilt intresse har varit att studera de s.k. intygsgivarnas roll i det nuvarande systemet. Intygsgivarna som har till uppgift att granska de ekonomiska planerna innan de registreras vid Patent- och registe- ringsverket meddelas behörighet från . Inom ramen för granskningen har även de statliga myndigheternas agerande studerats samt regeringens och styrning och uppföljning av verksamheten. revisorer överlämnar härmed sina överväganden och förslag till regeringen och utgår ifrån att regeringen återkommer till med en redovisning av de åtgärder som denna skrivelse för- anlett. revisorers rapport planer för bostads- rättsföreningar (Rapport 1996/97:7) bilägges denna skrivelse. 1Revisorernas granskning och några remissinstansers synpunkter 1.1 Remissbehandlingen - allmänna synpunkter Revisorernas rapport har remitterats till 18 instanser varav 17 avgett yttranden. Av remissvaren framgår att det finns flera problem kring tillämpningen av reglerna om ekonomiska planer för bostadsrätts- föreningar. Revisorernas iakttagelse att detta inte varit ett prioriterat område för regeringen och myndigheterna stärks av svaren. Huvuddelen av remissinstanserna delar revisorernas uppfattning att det nuvarande regelsystemet med ekonomiska planer och intygsgivare bör bli föremål för en översyn. Några av dessa, , , och JM och fastig- hets AB anser liksom revisorerna att behoven av det nuvarande regle- rings- och kontrollsystemet därvid bör analyseras. i anser att det av rapporten inte framgår att det tilltagande antalet konkurser kan sättas i samband med bristfälliga ekonomiska planer. Mot den bakgrunden finns det enligt nämnden fog för reviso- rernas fråga om det behövs ett så omfattande reglerings- och kontroll- system. Flera remissinstanser anser att de ekonomiska planerna och intygs- givarna fyller viktiga funktioner men att olika åtgärder krävs för att verksamheten skall fungera på det sätt som varit avsikten med regel- systemet. framhåller bl.a. att måste beredas möjlighet att inom ramen för sin tillsyn vidta åtgärder mot intygsgivare när de brister i utförandet av sina uppdrag. Patent- och registrerings- verket ser positivt på ett utökat samarbete med bl.a. i syfte att förbättra uppföljningen av intygsgivarnas arbete samt nå ut till blivande bostadsrättsföreningar med information om den ekonomiska planen. anser att frågan om intygsgivarnas roll och ansvar samt om inte båda intygsgivarna bör vara fristående bör förtydligas och övervä- gas ytterligare. Med fristående menas att intygsgivaren inte får tillhöra den organisation eller det företag som har bildat bostadsrättsföreningen eller biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekono- miska planen. En remissinstans, SBC , anser att det nuvarande regelsystemet fungerar bra och att lagstiftarens syfte med det i allt väsentligt har uppnåtts. Detta gäller enligt SBC även den statliga kontrollen och tillsynen. 1.2 Den ekonomiska planen Revisorerna ifrågasätter om den ekonomiska planen fått den betydelse för bostadsrättsföreningarnas verksamhet som varit avsikten dvs. att motverka bildandet av ekonomiskt osunda föreningar. Planerna blir också fort inaktuella och andra dokument blir viktigare vid bedömning- en av bostadsrättsföreningens ekonomiska förutsättningar. I revisionsrapporten konstateras att det finns stora olikheter i fråga om innehåll och kvalitet i de ekonomiska planer som registrerades vid . Lagen anger endast den miniminivå som den ekonomiska planen måste uppfylla. Det är Bover- kets uppgift att verka för att de ekonomiska planer som bostadsrättsför- eningarna upprättar blir tillförlitliga. möjlighet att påverka innehållet i de ekonomiska planerna är begränsad och sker genom råd- givning och i samband med tillsynen av de intygsgivare som skall granska planerna. Revisorerna anser att kan arbeta mer aktivt för att få spridning av den broschyr med allmänna råd som myndigheten tagit fram när det gäller planernas utformning och innehåll. I syfte att för- bättra informationen om den ekonomiska planen kan samarbetet mellan registreringsmyndigheten och till- synsmyndigheten behöva utvecklas. En intensifierad tillsyn av intygsgivarna kan också medverka till en bättre kvalitet på och en mer ändamålsenlig utformning av planerna. Bestämmelserna i bostadsrättslagen som anger när en ny ekonomisk plan behöver upprättas är oklara. har i sina allmänna råd läm- nat vägledning för den bedömningen. Ytterligare åtgärder kan behövas för att bostadsrättsföreningarna skall uppmärksammas på nödvändig- heten av att en ny plan upprättas, granskas och registreras. I rapporten anges att det finns skäl att analysera förhandsavtalens betydelse i förhållande till den ekonomiska planen i fråga om konsu- mentskyddet. som är mer regel än undantag i samband med bostadsrättsupplåtelser innebär att konsumenten binder sig för en lägenhet i ett tidigare skede och utifrån ett osäkrare informa- tionsmaterial om projektet. Det är tveksamt om möjligheten till för- handsavtal och de kostnadskalkyler som skall granskas och intygas medverkat till att de ekonomiska planerna blivit mer tillförlitliga. När reglerna om förhandsavtal och kostnadskalkyler infördes bostadsrättslag angavs att utvecklingen noga skulle följas (prop. 1990/91:92). Revisorerna konstaterar i rapporten att någon sådan upp- följning av förhandsavtalens effekter inte har gjorts. 6YHULJHV IDVWLJKHWVlJDUHI|UEXQG anser att det är viktigt att det upprättas vederhäftiga ekonomiska planer. allmänna råd är ett bra hjälpmedel att åstadkomma detta och det behövs uppenbarligen en ak- tiv informationsinsats för att sprida dessa råd till alla dem som brukar upprätta ekonomiska planer. $% %RVWDGVJDUDQWL anser att det bör klart och tydligt framhållas om kalkylerna är baserade på ett faktiskt eller antaget un- derlag. Bostadsgaranti anser att den ekonomiska planen skall klarlägga de förändringar som styrelsen/planförfattaren känner till och som i första hand påverkar den period, , som skall redovisas i planen. Den ekonomiska planen bör fortsättningsvis vara ett relevant, allmänt utformat marknadsföringsmaterial varur en konsument kan utläsa vissa uppgifter om en viss lägenhet. 6YHD +RYUlWW anser att det är önskvärt att den ekonomiska progno- sen är så långsiktig som möjligt och att det finns en känslighetsanalys som belyser hur årsavgifterna påverkas utifrån olika förutsättningar om ränteläget, antagen inflation och minskning av räntebidragen. Hovrät- ten anser vidare att förhandsavtalen, som blivit allt vanligare och i princip är bindande för köparen, inneburit att blivande bostadsrättsha- vare kan ha fått ett försämrat skydd. När förhandsavtal tecknas finns endast en kostnadskalkyl för projektet. Det finns enligt hovrätten an- ledning att närmare undersöka om skyddet för förhandstecknare kan +\UHVJlVWHUQDV 5LNVI|UEXQG delar revisorernas farhågor att de för- handsavtal och kostnadskalkyler som tillämpas innebär att in- formationen till bostadsrättshavaren försämras. .RQVXPHQWYHUNHW anser att allmänna råd skapat möjlig- heter för att de ekonomiska planerna blir väsentligt bättre och mer ve- derhäftiga. För att säkerställa att de ökade möjligheterna tas till vara på bästa sätt är kraven på intygsgivarna och deras verksamhet av avgöran- +6% 5LNVI|UEXQG hänvisar i sitt remissvar till en skrivelse till rege- ringen 1996. I skrivelsen ifrågasätter HSB om de nuvarande reglerna verkligen kan förhindra uppkomsten av osunda bostadsföretag. Be- stämmelserna måste enligt HSB vara utformade på sådant sätt att det på ett tidigt stadium i projekteringsprocessen uppmärksammas om pro- jektet är hållbart eller inte. När den ekonomiska planen upprättas har processen gått alltför långt för att förhindra bildandet av bostadsrätt s- 3DWHQW RFK UHJLVWUHULQJVYHUNHWV erfarenhet från granskning av eko- nomiska planer är att kvaliteten varierar vad gäller omfattningen av innehållet i planerna och vad avser begripligheten av den information ([SHGLWLRQVFKHIHUQD L -XVWLWLH RFK ,QULNHVGHSDUWHPHQWHQ informe- rar om att en översyn av bostadsrättslagen varit aktuell . Flertalet av de frågor som revisorerna tagit upp väntas ingå i tilläggsdi- rektiv till utredningen som har i uppdrag att föreslå hur ett offentligt bostadsrättsregister skall se ut (, Ju 1996:10). Utredningen skall även se över vissa frågor om förvärv och pantsätt- ning av bostadsrätt. 6YHULJHV %RVWDGVUlWWVI|UHQLQJDUV &HQWUDORUJDQLVDWLRQ & ställer sig frågande till revisorernas beskrivning i rapporten om den ekono- miska planen fått den betydelse som varit avsikten. SBC anser att det nuvarande systemet fungerar bra och det inte finns några skäl att ändra bestämmelserna. Intygsgivarna har en mycket viktig roll i det nuvarande systemet med ekonomiska planer för bostadsrättsföreningarna. De intygar att uppgif- terna i en ekonomisk plan är riktiga och stämmer överens med de handlingar som föreningen har upprättat. De skall också kontrollera att beräkningarna i planen är trovärdiga och att de kan väntas hålla. In- tygsgivarna meddelas behörighet av . Verket har också ansvar för att tillsynen över intygsgivarna är effektiv. tillsyn av intygsgivarna kritiseras i rapporten. framhålls den oklarhet som råder om vilket ansvar intygsgivarna egentligen har när de granskar ekonomiska planer och kostnadskalky- len. Intygsgivarnas ansvar är inte omnämnt vare sig i bostadsrättslagen eller tillhörande förordningar. Revisorerna ifrågasätter i rapporten om inte båda intygsgivarna bör vara fristående från det företag eller den förening som upprättar planen för att säkerställa objektiviteten hos intygsgivarna. De nuvarande reg- lerna är utformade på ett sådant sätt att endast en av intygsgivarna be- höver vara fristående. I granskningen har flera intygsgivare framfört att det finns risk för intressekonflikter med de nuvarande reglerna. %RYHUNHW instämmer till stora delar i revisorernas synpunkter om in- tygsgivarna. Intygsgivarnas ansvar är oklart. Någon vägledande praxis har heller inte skapats eftersom, enligt , parterna har förlikats då målet når högre instans. Frågan om intygsgivarnas roll, ansvar samt frågan om inte båda intygsgivarna bör vara fristående, bör därför för- tydligas och övervägas ytterligare. Tillsynen av intygsgivarna har inte varit en prioriterad verksamhet inom . I ett yttrande till regeringen har verket föreslagit att ett register utformas över intygsgivare och att PRV skall ha hand om re- gistret. Verket anser att ett sådant register är till hjälp vid den effektivi- sering som regeringen efterlyser i tillsynen över intygsgivarna. 6YHULJHV IDVWLJKHWVlJDUHI|UEXQG vill understryka nödvändigheten av att intygsgivaren har en opartisk ställning. Det är av jävsskäl inte ac- ceptabelt att intygsgivaren är knuten till det företag som ansvarar för byggnationen av bostadsrättsföreningens fastighet. 5LNVE\JJHQ anser att kompetensen hos intygsgivarna skall säkras på motsvarande sätt som gäller för utfärdande av riskbehörighet för kvali- tetsansvariga enligt . Vidare bör intygsgivarnas ansvar klarläggas och preciseras i bostadsrättslagen. anser inte att det finns någon nämnvärd risk för intressekonflikter eller att det föreligger något jäv i det förhållandet att en av intygsgivarna får kom- ma från det företag eller den förening som upprättar planen.