sou · GOB395d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Den som har förvärvat en bostadsrätt men vägrats medlemskap i en bostads- rättsförening kan i stället hänskjuta frågan till hyresnämnden, 2 kap. 10 § BRL. En möjlighet är givetvis att öppna denna väg också för den som har vägrats medlemskap i en kooperativ hyresrättsförening. Vår bedömning är dock att så inte bör ske. Vi har tagit ställning för att en fast koppling inte skall finnas mellan andels- och nyttjanderätten. Skälen framstår inte som särskilt starka för att hyresnämnden skall prö- va medlemskapet i fall där det över huvud taget inte har varit aktuellt att i samband med inträde också upplåta hyresrätt. Det bör påpekas att rätten att få ett vägrat medlemskap i en bostads- rättsförening prövat förutsätter att sökanden genom övergång har för- värvat en bostadsrätt. När en ny bostadsrättsförening upplåter sina bo- stadsrätter saknar den möjlighet att vända sig till hyresnämnden som inte har fått en bostadsrätt upplåten och inte antagits som medlem. Vårt ställningstagande måste också ses i ljuset av att vi i avsnitt 4.2.6 föreslår att hyreslagens regler om överlåtelse av hyresrätt skall gälla. Det innebär att hyresnämnden kommer att ha att pröva överlåtel- ser i den utsträckning hyreslagen föreskriver detta, bl.a. frågor om byte när parterna inte kommer överens. Och vi föreslår vidare att en koope- rativ hyresrättsförening inte skall kunna vägra den medlemskap som har gjort ett giltigt förvärv av en hyresrätt i föreningen. Därmed är det svårt att se att en särskild bestämmelse om hänskjutande till hyres- nämnd skulle ha någon direkt praktisk betydelse i fall då upplåtelse av hyresrätt skulle varit aktuell i samband med det begärda inträdet. Det är i sin tur endast i sådana fall det är befogat att använda sig av hyres- nämnden. Däremot kan saken ställa sig annorlunda vid ombildning av hyres- rätt till kooperativ hyresrätt. Huruvida hänskjutande av medlemskaps- frågor till hyresnämnden bör medges vid ombildning överväger vi i av- snitt 18.2.2. 4.2.3Tillskott utöver den vanliga medlemsinsatsen Vårt förslag: En kooperativ hyresrättsförening skall ha rätt att ta ut en särskild ersättning i samband med upplåtelse av hyresrätt till en med- lem. Ersättningen skall kallas upplåtelseinsats. 88 Föreningen och medlemmarna En medlem i en ekonomisk förening skall tillskjuta en insats, medlems- insatsen. Dess storlek skall vara bestämd i stadgarna, 2 kap. 2 § före- ningslagen. En ekonomisk förenings stadgar kan medge den som så önskar att betala fler än en medlemsinsats. Stadgarna kan också innebä- ra att olika medlemsgrupper har olika insatsskyldighet. Något delade uppfattningar finns i frågan huruvida detta är tillåtet eller om man för att uppnå sådana resultat i stället skall variera antalet lika stora andelar. (Se t.ex. Mallmén, , Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 69 och , , Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 63). Antalet insatser kan sättas i förhållande till att en viss händelse in- träffar. Det är därför möjligt att i stadgarna ange att medlemsinsats skall utgå i förhållande till den varumängd som medlemmarna levererar till eller köper av föreningen. är det viktigt att klargöra grän- sen mellan insatser och avgifter. Exempelvis kan medlemmen återfå in- satsen men inte avgifter vid sitt utträde. (Se t.ex. Mallmén, a.a., s. 69 och Hagbergh m.fl., Lagen om ekonomiska föreningar, 5 uppl., 1981, s. 33 f.). Det förekommer i kooperativa hyresrättsföreningar att den som tillträder som medlem i samband med det betalar en viss insats. Vid tecknandet av hyreskontrakt betalas ytterligare insatser. Deras storlek bestäms av lägenhetens storlek. I avsnitt 3.2.2 drog vi, med hänvisning till vissa förarbetsuttalanden och rättsfallet NJA 1995 s. 613, slutsatsen att ersättningar som betalas vid upplåtelsen enligt gällande rätt kan vara att bedöma som en ersätt- ning för nyttjanderätten. Det avgörande är därvid inte vad ersättningen kallas utan vad den i realiteten utgör ersättning för. Om ersättningen anses avse upplåtelsen och upplåtelsen avser en bostadslägenhet, kan man hamna i strid med 65 § hyreslagen. Till stöd för den angivna uppfattningen kan vidare följande anföras. Normalt sett är ingen beredd att betala överpris för en andel i en eko- nomisk förening. Alla som önskar bli medlemmar kan bli det genom att förvärva en andel direkt av föreningen. Det som kan få en spekulant att betala överpris för andelar i en kooperativ hyresrättsförening är den begränsade tillgången till hyresrätter. Överpriset är spekulanten beredd att betala endast om denne är garanterad att komma i åtnjutande av den aktuella hyresrätten. Vi anser att det ofta kan finnas fullt legitima skäl för en kooperativ hyresrättsförening att ta ut en särskild ersättning i samband med upp- låtelsen. Inte minst gäller det mot bakgrund av vårt förslag att en fast koppling skall saknas mellan andelsrätten och nyttjanderätten i koope- rativa hyresrättsföreningar. Det är då rimligt att föreningen skall kunna ta ut en viss insats vid inträdet i föreningen och sedan vid en senare upplåtelse ta ut ytterligare insatser. Vi anser således att det bör vara Föreningen och medlemmarna 89 tillåtet för en kooperativ hyresrättsförening att kräva ytterligare kapi- taltillskott i samband med upplåtelsen av hyresrätten. En möjlighet som kan övervägas är att i författning slå fast att även sådana kapitaltillskott är att anse som sedvanliga medlemsinsatser och att de således inte omfattas av förbudet i 65 § hyreslagen. Ett alternativ är att anse kapitalskottet som en ersättning för nyttjanderätten men när det gäller återbetalning o.d. behandla tillskottet som en medlemsinsats. Den förstnämnda lösningen innebär att principen i 65 § hyreslagen kan upprätthållas att ersättning inte får utgöra villkor för upplåtelse el- ler överlåtelse av bostadshyresrätt. Alternativet innebär att ett undantag måste göras från denna princip. Men om man anser att alla insatser är medlemsinsatser är de med insatserna följande andelarna enligt före- ningslagen fritt överlåtbara. En ekonomisk förening kan inte förhindra en överlåtelse på annat sätt än genom att underkänna förvärvaren som medlem. Då blir överlåtelsen ogiltig. Föreningslagen innehåller inte heller några regler om vilket pris som får tas ut. Med andra ord kan hy- resgästen sälja sina andelar hur dyrt som helst. Därför torde man med den förstnämnda lösningen behöva någon regel om pristak för andelar- na. Det skulle emellertid innebära en avvikelse från den gängse synen på vanliga ekonomiska föreningar. Som tidigare nämnts finns normalt sett inget intresse av att betala överpriser. Föreningen är öppen för alla och man kan lika gärna betala direkt till föreningen. Med andra ord in- nebär den förstnämnda lösningen konflikter med principer i förenings- lagen medan alternativet kräver undantag från förbudet i 65 § hyresla- gen. En fördel med det andra alternativet är att det mer ansluter till de principer som gäller där man ser till vad ersättningen i realiteten avser. Därmed kan de principerna vara vägledande vid gränsdragningen för vad som är tillåtet osv. Om alla insatser anses som vanliga medlemsinsatser blir med auto- matik de sedvanliga reglerna för medlemsinsatser tillämpliga, t.ex. vad gäller återbetalning. Men inget hindrar att dessa regler görs tillämpliga om alternativet, att anse kapitaltillskottet som ersättning för hyresrät- ten, väljs. Med den lösningen framstår dessutom möjligheten större till konstruktioner där återbetalning av belopp grundas på uppsägning av hyresrätten. Sådana konstruktioner möjliggör återbetalning av belopp som avser hyresrätten, som personen ifråga står kvar som medlem med sin medlemsinsats. Den utformningen är, vilket utvecklas i nästa avsnitt, att föredra. En lösning där den aktuella ersättningen be- traktas uteslutande som en föreningsrättslig insats förefaller försvåra återbetalning endast av belopp för nyttjanderätten. Det torde inte heller bli möjligt att beräkna insatsers storlek i för- hållande till lägenheternas olika storlek, om alla insatser anses som 90 Föreningen och medlemmarna En fast koppling skall ju inte finnas mellan andels- och nyttjanderätten. I och med det saknas teoretiskt underlag för att koppla kapitaltillskott avseende andelar i föreningen till nyttjan- derättens relativa värde. Men goda skäl kan finnas att differentiera ka- pitaltillskotten på denna grund. Parentetiskt kan nämnas att i den mån man överväger möjligheter till pantsättning förefaller synsättet, att den aktuella insatsen är som vilken medlemsinsats som helst, medföra en del komplikationer. Det framstår nämligen som något svårförenligt att i ena stunden hävda att den insats som har erlagts i samband med upplåtelsen inte på något sätt är hänförlig till nyttjanderätten och sedan i samband med exekution an- se att medlemmen/hyresgästen inte skall få behålla sin lägenhet. Avser insatserna endast andelar i föreningen kan man inte gärna hävda att hy- resrätten skall få utmätas eller vara förverkad på grund av den utebliv- na betalningen. Men om en exekutiv förvärvare inte kommer i åtnju- tande av hyresrätten är andelarna i praktiken värdelösa som kreditob- jekt. Vi anser, mot den angivna bakgrunden, att ersättning som tas ut i samband med upplåtelse till medlem av hyresrätt bör utgöra en särskild form av insats. Vi föreslår att man benämner den upplåtelseinsats. Vi återkommer till frågan vad som bör gälla beträffande återbetal- ning av denna insats o.d. i nästa avsnitt. Det bör också poängteras att den valda lösningen inte i sig innebär att hyresgästen skall ha rätt att fritt överlåta sin hyresrätt. Hur det bör vara med den saken överväger vi i avsnitt 4.2.6. En ekonomisk förening har, som tidigare nämnts, möjlighet att ta ut årsavgifter. Det som krävs är att saken är reglerad i stadgarna, 2 kap. 2 § första stycket 5 föreningslagen. Ofta gäller avgiften sådant som fö- reningens administration. Utan att fördjupa sig i saken här kan nämnas att det inte alltid är helt lätt att dra gränsen mellan avgifter och insatser, bl.a. beroende på att avgifter kan vara engångsbelopp. Men beroende på vad beloppet är att klassificera som blir följderna olika, t.ex. vad gäller rätten att få tillbaka beloppet. Man kan tänka sig att en kooperativ hyresrättsförening anser sig ha behov av att ta ut en årsavgift t.ex. för administration beträffande medlemmar som inte har en nyttjanderätt. Vi kan inte se något problem med en sådan avgift, utom på det sättet att den i vissa fall skulle kunna utgöra en förtäckt hyra och att den inte får strida mot likhetsprincipen. Vi återkommer därför till denna fråga i avsnitt 9.4.3 där vi behandlar bl.a. avgifter. Föreningen och medlemmarna 91 4.2.4Frivilligt utträde ur föreningen Vårt förslag: När en medlem frivilligt utträder ur en kooperativ hyres- rättsförening skall föreningslagens regler om återbetalning av med- lemsinsatser gälla. En medlem som har sagt upp endast sin hyresrätt skall kunna stå kvar som medlem i föreningen, såvida inte föreningen i sina stadgar har ställt upp något hinder mot det. För återbetalning av upplåtelseinsatsen skall, med ett undantag, gälla samma bestämmelser som för medlemsinsatser. För att de frister skall börja löpa som föregår utbetalningen skall det vara tillräckligt att medlemmen säger upp hyresrätten. Däremot skall alltså inte krävas att denne säger upp sig till utträde ur föreningen. Situationen om inga särskilda bestämmelser införs En medlem i en kooperativ hyresrättsförening kan tänkas vilja utträda ur denna. Om inga avvikande bestämmelser införs, innebär förenings- lagen därvid följande av intresse i förevarande sammanhang. Medlemmen har rätt att säga upp sig till utträde, 3 kap. 4 § före- ningslagen. Något rätt att avgå ur föreningen och få ut medlemsinsatserna föreligger inte. Avgång sker enligt huvudregeln vid utgången av det räkenskapsår som slutar näst sedan medlemmen har sagt upp sig till utträde (eller uteslutits eller någon an- nan omständighet som föranlett avgången har inträffat), 3 kap. 5 § föreningslagen. Beroende på när medlemmen säger upp sig i förhållan- de till räkenskapsårets utgång kan alltså tidpunkten för avgången varie- ra mellan en månad och . I stadgarna kan man för- länga den nämnda månaden till som mest . Då blir alltså maximum . Rätten att få ut insatser uppstår först efter avgången, 4 kap. 1 § föreningslagen. Man får alltså lägga till ytterligare sex må- nader till de tidigare angivna tidsrymderna. Inte heller har medlemmen en obetingad rätt att få ut allt som denne har erlagt i insats. Beloppet som betalas ut får nämligen inte överstiga vad som belöper på medlemmen i förhållande till övriga medlemmar av föreningens egna kapital enligt den balansräkning som hänför sig till tiden för utgången, 4 kap. 1 § föreningslagen. Närmare bestämmelser finns om hur det egna kapitalet skall beräknas. Den som avgår har dessutom rätt till del av beslutad vinstutdelning. Särskilda bestämmel- ser finns vidare om föreningen går i likvidation eller konkurs samt om 92 Föreningen och medlemmarna den avgående medlemmen har deltagit med högre belopp än vad man är skyldig att delta med. Hur lämpliga är då dessa bestämmelser för en kooperativ hyresrättsfö- rening? Det är tydligt att olika intressen bryts mot varandra. Den med- lem som står i begrepp att lämna föreningen kommer i allmänhet att gö- ra detta för att förändra sitt boende. Medlemmen har därvid ofta ett be- hov av att få tillbaka sin insats. gör denna typ av utbetalningar föreningen sårbar. Detta gäller särskilt föreningar enligt ägarmodellen. Dessa föreningar har i normalfallet behov av ett visst eget kapital för att finansiera sitt ägande av fastigheten eller innehav av tomträtten. I sin rapport om försöks- verksamheten menade att en nödvändig åtgärd för att förbätt- ra de kooperativa hyresrättsföreningarnas enligt ägarmodellen möjlig- heter att få lån är att säkerställa att insatsen aldrig kan få prioritet fram- för föreningens förpliktelser gentemot långivare ([1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyres- rätt, s. 37 f.). När det gäller behovet av och skyddet för det egna kapitalet är en kooperativ hyresrättsförening enligt ägarmodellen jämförbar med bo- stadsrättsföreningar. En bostadsrättshavare har normalt inte möjlighet att få tillbaka sin insats, utan måste försöka sälja sin bostadsrätt. Där- emot kan en bostadsrättsförening tömma sig på eget kapital genom att besluta om sänkning av samtliga insatser. Mot sådana beslut föreslog en viss spärr (SOU 2000:2 s. 284 ff.). Beslut om sänkning av samtliga insatser skall, enligt förslaget, registreras vid samt få verkställas först efter re- gistreringen. Lösningen avseende återbetalning av insatser Den spärregel föreslog för bostadsrättsför- eningar finns redan för ekonomiska föreningar, 7 kap. 14 § förenings- lagen. Däremot är alltså i utgångsläget principerna motsatta när det gäller återfående av insatser. Men enligt 4 kap. 1 § fjärde stycket före- ningslagen kan en ekonomisk förening ta bort eller begränsa rätten att vid avgången få ut insatser och vinstandel, utom i ett par undantagssi- tuationer. Föreningen och medlemmarna 93 Bl.a. mot bakgrund av att en förening kan helt ta bort återbetal- ningsrätten har man i litteraturen framhållit möjligheten att på olika sätt villkora denna. Som giltiga har ansetts villkor om t.ex. att medlemmen upphör med viss verksamhet eller att den som av medlemmen har för- värvat den verksamhet eller den fastighet som är grundval för medlem- skapet också har inträtt som medlem i föreningen (Mallmén, , Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 133 och Hagbergh m.fl., Lagen om ekonomiska föreningar, 5 uppl., 1981, s. 59). Därmed skulle det enligt föreningslagen även för kooperativa hyres- rättsföreningar vara möjligt att på olika sätt villkora återbetalningsrät- ten eller helt ta bort den. Givetvis gäller samma gränser som för andra föreningar. Bl.a. måste likhetsprincipen iakttas. Det innebär alltså att alla medlemmar skall behandlas lika. Konkurrenslagstiftning och 36 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhets- rättens område är exempel på andra ramar (se vidare t.ex. Mallmén, a.a., s. 134). Men vi bedömer att föreningslagen inte innebär hinder mot att i stadgarna t.ex. ha ett villkor som innebär att rätten att återfå insatsen är beroende av att en ny kooperativ hyresgäst finns. Det sagda innebär att föreningslagen ger ett mycket stort spelrum. Den optimala lösningen är den som utgör en riktig avvägning av de motstående intressena, dvs. medlemmarnas och kreditgivarnas. Enligt vår mening finns det emellertid inte ett svar som är rätt i alla olika fall. Vi har redan varit inne på att skillnader finns mellan kooperativa hyres- rättsföreningar enligt ägar- respektive hyresmodellen. Behovet av att låna pengar är typiskt sett större i ägarmodellen. Men vad som är optimalt beror också på sådant som konjunkturläge och konkurrenssituationen på kreditmarknaden. Att lagstiftaren pekar ut en lösning innebär därför ingen optimal lösning. Det är föreningen som bäst gör bedömningarna. Föreningen är bäst lämpad för att bedö- ma om man kan t.ex. få lån och rätt lånevillkor som man har en efterfrågan på lägenheterna. Vi anser därför att man inte bör införa någon särlösning för kooperativa hyresrättsföreningar. Återbetalnings- rätten vid frivilligt utträde och föreningens möjligheter att begränsa den bör vara desamma som i andra ekonomiska föreningar. I sammanhanget bör framhållas att för beslut om ändring av stadgar gäller särskilda krav, 7 kap. 14 § föreningslagen. Och det är möjligt att sätta upp ytterligare villkor än de som anges i lag. Med andra ord kan en förening som villkor för ändring i stadgarna beträffande begräns- ningar i återbetalningsrätten ange godkännande av föreningens kredit- givare. Ett sådant skydd framstår som lika starkt som det skydd man kan uppnå genom en författningsreglering. Vi återkommer i avsnitt 4.2.7 till återbetalningsrätten när hyresrät- ten är förverkad o.d. 94 Föreningen och medlemmarna Beträffande föreningsborgenärernas intressen bör också 4 kap. 2 § föreningslagen. Om föreningen i konkurs på en ansökan som har gjorts från en medlems avgång, är medlemmen skyldig att betala tillbaka vad han fått ut om det behövs för att täcka skulderna. Bestämmelsen torde vara avsedd att förhindra att medlem- marna i en förening som befinner sig på fallrepet genom massutträde försöker rädda sina medlemsinsatsbelopp (, , Föreningsla- gen, 8 uppl., 1988, s. 108). Särskilt om tidpunkten för återbetalning Föreningslagen medger inte att medlemmarna ges större rätt till åter- betalning än vad som anges i lagen. Det framgår av bl.a. reglerna om överskottsutdelning, 10 kap 1 § föreningslagen. Exempelvis kan en ekonomisk förening inte bestämma att utbetalningar skall ske tidigare än vad föreningslagen föreskriver. Detta utgör ett skydd för borgenä- rerna men innebär en komplikation för en medlem i en kooperativ hy- resrättsförening som står i begrepp att skaffa ett nytt boende. En avvikelse från föreningslagen som innebär att föreningen skall kunna betala tillbaka insatsen än vad som gäl- ler för andra ekonomiska föreningar skulle innebära en rätt allvarlig försvagning av borgenärernas skydd. Den kan därför slå tillbaka mot föreningarna själva. I minnet bör hållas att flyttningar oftast inte sker direkt. Tillträdet brukar ligga en bit framåt i tiden. En annan möjlighet är att villkora rätten till tidigare utbetalning av att en ny kooperativ hyresgäst finns. Men det skulle rätt kraftigt avvika från det synsätt som föreningslagen har. Lagens bestämmelser om in- satser bygger inte alls på några kopplingar mellan vissa medlemmars utträde och nya medlemmars inträden. Vi anser därför att starka skäl bör krävas för en sådan avvikelse. Vissa möjligheter kommer dessutom att finnas för den förening som vill medverka till att den tidigare kooperative hyresgästen får tillbaka sina insatser. I avsnitt 4.2.6 föreslår vi vissa möjligheter för den koope- rative hyresgästen att överlåta sin andel och hyresrätt. Vår lösning där innebär att det blir möjligt att genomföra en överlåtelse som just får den önskade effekten. Vi ser därför inte skäl till några särbestämmelser vid frivilligt utträde utan att hyresrätten överlåts. Föreningen och medlemmarna 95 Möjligheterna att stå kvar som medlem efter egen uppsägning En situation som bör nämnas i sammanhanget är den att en medlem i föreningen som innehar en nyttjanderätt säger upp denna men önskar stå kvar som medlem i föreningen. Föreningslagen som sådan innebär inte något hinder mot detta. Men det är också så att en ekonomisk före- ning i stadgarna kan ange grunder för uteslutning. En medlem får ute- slutas på en sådan angiven grund, 3 kap. 4 § andra stycket föreningsla- gen. Vissa gränser finns. Bl.a. får uteslutningsgrunden inte stå i strid med öppenhetsprincipen. Men i litteraturen har man gjort bedömningen att föreningen som uteslutningsgrund kan ange t.ex. att föreskrivna av- gifter inte har betalats eller att medlemmen skall vara bosatt i ett visst område eller driva en viss verksamhet eller att medlemmen motarbetar föreningens ändamål (se t.ex. Mallmén, , Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 117 och , , Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 43). Enligt vår bedömning är det därför enligt föreningslagen möjligt för en förening att som uteslutningsgrund ange t.ex. att medlemmen har sagt upp sin hyresrätt. Även på det här området ser vi inget skäl att in- skränka de möjligheter föreningslagen ger de kooperativa hyresrättsfö- reningarna eller att göra några vidgningar. Vad som skall gälla för medlemskapet när hyresrätten är förverkad o.d. tar vi upp i avsnitt 4.2.7. Som konstaterats i det tidigare förefaller det inte innebära problem att beträffande kooperativa hyresrättsföreningar hålla i sär utträdet ur fö- reningen och uppsägningen av hyresrätten. Med de möjligheter som föreningslagen ger att välja olika lösningar borde föreningar och hyres- gäster kunna finna tillfredsställande lösningar. Den fråga som här bör diskuteras är hur man bör se på upplåtelseinsatsen. Skall den behandlas som en medlemsinsats eller på något annat sätt? Den ena möjligheten är således att föreskriva att bestämmelserna om insatser skall gälla också för upplåtelseinsatser. Därmed blir dessa insatser en del av föreningens egna kapital. Föreningslagen ger gränser för hur frikostig föreningen kan vara med återbetalning och medger inskränkningar. Den andra modellen är att ett särskilt regel- verk byggs upp för upplåtelseinsatserna. Det enklaste är att ansluta till bestämmelserna för medlemsinsatser. Skälet för att avvika från dessa bestämmelser är närmast om man vill 96 Föreningen och medlemmarna ge hyresgästen större rättigheter. Men även i detta sammanhang gäller intressekonflikten mellan den enskildes och föreningens intressen. Vi gör här samma bedömning som vi gjorde beträffande medlemsinsatser- na. Med andra ord bör föreningslagens regler gälla. I ett avseende vill vi dock göra en avvikelse beträffande upplåtelse- insatserna. Vi har tidigare föreslagit att den som säger upp sin hyresrätt skall kunna stå kvar som medlem i föreningen, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Ett krav för att de frister skall börja löpa som fö- regår återbetalningen är, enligt 3 kap. 5 § föreningslagen, att medlem- men har sagt upp sig till utträde ur föreningen. Så bör det inte vara. I stället bör det, för att fristerna skall börja löpa, vara tillräckligt att medlemmen har sagt upp sin hyresrätt. Men sedan kan 3 kap. 5 § och 4 kap. 1 § föreningslagen tillämpas. Det innebär alltså bl.a. att föreningen i sina stadgar kan bestämma läng- re frister än föreningslagens. Denna utformning innebär således att medlemmen som säger upp sin hyresrätt får tillbaka upplåtelseinsatsen men kan stå kvar som medlem med sin medlemsinsats. Denna kon- struktion förekommer i befintliga kooperativa hyresrättsföreningar, bl.a. SKB.