sou · GOB395d1 · 2001-01-01 00:00:00 — Vid återbetalning enligt 4 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar skall tidpunkten för avgång, i stället för vad som anges i 3 kap. 5 § samma lag, beräknas från det att hyresrätten har sagts upp, om medlemmen när hyresrätten sägs upp inte har begärt utträde ur föreningen. Återbetalning av insatser vid överlåtelse 2 § Vid överlåtelse av en kooperativ hyresrätt enligt bestämmelserna i 12 kap. 32 – 37 §§ jordabalken har den kooperative hyresgästen, utan hinder av vad som sägs i 4 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar, rätt att få ut sina insatser, när förvärvaren har erlagt de in- satser denne är skyldig att delta med. Bestämmelserna i 12 kap. 65 § jordabalken innebär inget hinder mot att den som överlåter en kooperativ hyresrätt som villkor anger att för- värvaren skall erlägga de i första stycket nämnda insatserna. Medlemskap efter övergång av kooperativ hyresrätt 3 § Den som enligt bestämmelserna i 12 kap. 32 – 37 §§ jordabalken har förvärvat en kooperativ hyresrätt får inte vägras inträde i förening- en. Utträde ur föreningen i vissa fall 4 § När en kooperativ hyresrätt enligt bestämmelserna i 12 kap. 42 § jordabalken eller 3 kap. 11 § förevarande lag är förverkad eller hy- resavtalet har upphört på grund av bestämmelserna i 12 kap. 46 eller 57 § jordabalken, skall den kooperative hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen har medgett att hyresgästen får stå kvar som medlem. Vid sådant utträde har den kooperative hyresgästen, oavsett vad som anges i föreningens stadgar, alltid rätt till minst samma återbetalning av insatser som om denne själv hade sagt upp sig till utträde. 5 § En kooperativ hyresgäst som säger upp sig till utträde ur före- ningen skall anses också ha sagt upp hyresavtalet. Föreningens rätt att ta ut avgifter 6 § En kooperativ hyresrättsförening får inte ta ut andra avgifter än sådana som avses i 2 kap. 2 § första stycket 5 lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar för åtgärder som föreningen enligt författning är skyldig att vidta. 7 § En kooperativ hyresrättsförening får ta emot förskott för en ko- operativ hyresrätt endast om har lämnat föreningen till- stånd att ta emot förskott. 8 § skall lämna tillstånd till en förening att ta emot förskott, om föreningen har ställt betryggande säkerhet hos länsstyrel- sen för återbetalning av mottagna förskott. skall på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det att de kooperativa hyresrätterna har upplåtits eller mottagna förskott har återbetalats. Lägenhetens skick på tillträdesdagen 1 § På tillträdesdagen skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats. Den kooperative hyresgästens ansvar för lägenhetens skick 2 § I stället för vad som föreskrivs i 12 kap. 15 § jordabalken kan en kooperativ hyresrättsförening i sina stadgar, med de begränsningar som anges i 3 §, bestämma att en kooperativ hyresgäst skall på egen bekost- nad hålla sin lägenhet eller delar av denna i gott skick. Det kan även bestämmas om jord som hyresavtalet innefattar. 3 § En kooperativ hyresgäst svarar aldrig för reparationer av ledning för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har för- sett lägenheten med ledningen och denna tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. En bestämmelse i föreningens stadgar att den kooperative hyres- gästen svarar för reparationer på grund av brand- eller vattenlednings- skada gäller endast om skadan har uppkommit genom hyresgästens eget vållande eller genom vårdslöshet av 1.någon som hör till hyresgästens hushåll eller gästar honom, 2.någon annan som han har inrymt i lägenheten, eller 3.någon som där utför arbete för hans räkning samt, beträffande brandskada, hyresgästen har brustit i den omsorg och tillsyn som han borde iakttagit. Andra stycket tillämpas också om det finns ohyra i lägenheten. 4 § Åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabal- ken om fullgörande av sådan underhållsskyldighet beträffande gemen- samma utrymmen som avses i 12 kap. 15 § tredje stycket jordabalken får inte åläggas en kooperativ hyresrättsförening, om sökanden är en kooperativ hyresgäst. 5 § Bestämmelserna om upprustningsföreläggande och hyresgästin- flytande i 12 kap. 18 a – h §§ jordabalken gäller inte för kooperativa hyresrätter. 6 § Den kooperative hyresgästen får inte använda lägenheten för nå- got annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon an- nan medlem i föreningen. Den kooperative hyresgästens depositionsrätt 7 § Bestämmelserna i 12 kap. 21 och 22 §§ jordabalken om hyres- gästens rätt att deponera belopp hos gäller för kooperativa hyresgäster med undantag för bestämmelserna i 12 kap. 21 § första stycket nämnda lag om rätt att deponera när det råder tvist om hyran. Föreningens rätt till ersättning vid ommålning m.m. 8 § När en kooperativ hyresgäst med stöd av 12 kap. 24 a § jorda- balken har vidtagit någon åtgärd med lägenheten, har föreningen rätt till ersättning för skada, om åtgärden inte är fackmässigt utförd eller på liknande sätt otillfredsställande. Föreningens tillträde till lägenheten 9 § Företrädare för den kooperativa hyresrättsföreningen har rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra ar- bete som föreningen svarar för. När lägenheten är ledig till uthyrning, är den kooperative hyresgästen skyldig att låta den visas . Föreningen skall se till att den kooperative hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Den kooperative hyresgästen är skyldig att tåla sådana inskränk- ningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller i jorden, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall tillämpas 12 kap. 17 § jordabalken. 10 § Om den kooperative hyresgästen inte lämnar tillträde till lä- genheten när föreningen enligt 9 § har rätt till det, får kronofogdemyn- digheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräck- ning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. 11 § Bestämmelserna i 12 kap. 42 § jordabalken om förverkande av hyresrätten gäller även för kooperativa hyresrätter, dock med följande avvikelser. I stället för vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 4 jordabal- ken är en kooperativ hyresrätt förverkad, om lägenheten används i strid med 6 § eller 12 kap. 41 § jordabalken och hyresgästen inte efter tillsä- gelse vidtar rättelse utan dröjsmål. I stället för vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 7 jordabal- ken är en kooperativ hyresrätt förverkad om i strid med 9 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt. Utöver vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 8 är den koope- rativa hyresrätten förverkad om den kooperative hyresgästen åsidosät- ter en skyldighet som följer av föreningens stadgar och förhållandena i övrigt är sådana som anges i nämnda punkt. 12 § En kooperativ hyresrätt är förverkad och föreningen berättigad att säga upp avtalet om hyresgästen har förvärvat hyresrätten genom en sådan övergång som anges i 12 kap. 32 – 37 §§ jordabalken och hyresgästen inte efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om med- lemskap i föreningen. Sägs avtalet upp, har föreningen rätt till skadestånd. Prövning av hyresvillkor för bostadslägenheter 13 § Bestämmelserna i 12 kap. 53 – 55 c §§ jordabalken om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter är tillämpliga beträffande kooperativa hyresrätter endast i den utsträckning de avser andra hyresvillkor än hyran. Rätten till ersättning vid uppsägning av lokal 14 § Bestämmelserna i 12 kap. 57 § första stycket 5 och 57 a § jorda- balken om hyresgästens rätt till ersättning när denne inte godtar nya hy- resvillkor för en lokal är inte tillämpliga beträffande kooperativa hyres- rätter. 4 kap. Föreningen m.m. 1 § Utöver vad som anges i 2 kap. 2 § lagen (1987:667) om ekono- miska föreningar skall en kooperativ hyresrättsförenings stadgar ange 1.de grunder enligt vilka hyra skall beräknas, och 2.de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa un- derhållet av föreningens hus. Bestämmelserna om avsättning till reservfond i 10 kap. 6 § lagen om ekonomiska föreningar gäller inte för kooperativa hyresrättsföre- ningar. 2 § För att ett beslut om ändring av de grunder enligt vilka hyra skall beräknas skall vara giltigt när inte samtliga röstberättigade i föreningen är ense om beslutet krävs, utöver vad som anges i 7 kap. 14 § lagen om ekonomiska föreningar, att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman har gått med på beslutet. 3 § Det är en uppgift för styrelsen att fastställa hyran till föreningen, om inte något annat har bestämts i stadgarna. 4 § Den kooperativa hyresrättsföreningens firma skall innehålla be- teckningen kooperativ hyresrättsförening. I firman får inte ordet bolag eller något annat ord som betecknar ett bolagsförhållande tas in på så sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag innehar firman. Firman skall tydligt skilja sig från andra hos Patent- och registe- ringsverket förut registerade och ännu bestående föreningsfirmor med säte i samma län. För registrering av förenings firma gäller i övrigt be- stämmelserna i firmalagen (1974:156). 5 § Endast en kooperativ hyresrättsförening eller en sammanslutning av kooperativa hyresrättsföreningar får använda beteckningen kooperativ hyresrätt eller en sammansättning med dessa ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen. 6 § Ett beslut om sådan ändring av stadgarna att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat får inte registreras, om den kooperativa hyresrättsföreningens firma på grund av bestämmelserna i 4 § tredje stycket inte får föras in i Patent- och registreringsverkets register. 7 § Möjligheten enligt 6 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar att i stadgarna föreskriva på vilket sätt styrelseledamöter skall utses gäller i ett hänseende inte för kooperativa hyresrättsföre- ningar. Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstäm- ma. Vidgning av föreningens verksamhet 8 § För att ett beslut om vidgning av föreningens verksamhet skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet. Det gäller dock inte om beslutet är av mindre betydelse för föreningens ekonomi. Finns det i stadgarna ytterligare något villkor för att beslutet skall vara giltigt, gäller även det. Överlåtelse m.m. av föreningens hus 9 § För att ett beslut om överlåtelse av ett hus som tillhör förening- en, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med ko- operativ hyresrätt, skall vara giltigt krävs att det har fattats på en före- ningsstämma. Beslutet skall vidare ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekono- miska föreningar. Dessutom skall minst två tredjedelar av de koopera- tiva hyresgästerna i det hus som skall överlåtas ha gått med på beslutet. Finns det i stadgarna ytterligare något villkor för att beslutet skall vara giltigt, gäller även det. 10 § det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset exekutivt, upphör den kooperativa hyresrätten. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersättning för den. i likvidation från det frågan om föreningens ersätt- ningsskyldighet har blivit slutligt avgjord eller försätts föreningen i konkurs, skall dock den kooperative hyresgästens rätt att få ersättning för den kooperativa hyresrätten bedömas efter de regler som gäller för skifte av föreningens tillgångar. Upphör den kooperativa hyresrätten enligt första stycket och har lä- genheten tillträtts, skall skriftligt hyresavtal anses ingånget med den nye fastighetsägaren. I så fall gäller 11 §. 11 § Om parterna inte kommer överens om hyresvillkoren enligt 10 §, fastställs dessa av hyresnämnden. I väntan på att hyresvillkoren för ti- den från att hyresavtal skall anses ingånget blir slutligt bestämda, skall hyra betalas enligt vad föreningen hade bestämt för den kooperativa hyresrätten. 12 § Vad som sägs i 10 och 11 §§ skall tillämpas på motsvarande sätt, om föreningen hyr lägenheten och föreningens hyresavtal med fastig- hetsägaren upphör att gälla. 13 § Bestämmelserna i 8 kap. 5 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar om skyldighet att utse auktoriserad eller godkänd revisor gäller inte för kooperativa hyresrättsföreningar. Ombildning till kooperativ hyresrätt genom förvärv av hus 1 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt finns i detta kapitel och i lagen (1982:352) om rätt till fastig- hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Beslut om förvärv för ombildning 2 § En kooperativ hyresrättsförenings beslut att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt skall fattas på en före- ningsstämma. Beslutet är giltigt, om hyresgästerna i minst två tredje- delar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i den kooperativa hyresrättsföreningen. Vid beräkningen skall som lägenhet anses varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller lo- kal. Garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen skall man dock bortse från. Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och äga- ren av huset. 3 § Innan beslut om förvärv enligt 2 § fattas, skall en sådan ekono- misk plan som avses i 3 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614) upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Bestämmelserna, att planen skall registreras av samt att förutsätt- ningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § bostadsrättslagen skall fram- gå, är dock inte tillämpliga. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar husets skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 3 kap. 2 § bo- stadsrättslagen. 4 § Beslut om förvärv i strid med 2 eller 3 § är ogiltiga, om inte för- värv ändå skett och lagfart har meddelats. Hyresgästens rätt till inträde i föreningen 5 § En kooperativ hyresrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt får inte vägra en hyresgäst i huset inträde i föreningen. Detta gäller dock inte om 1.hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med kooperativ hyresrätt, 2.hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas med kooperativ hyresrätt, eller 3.sådana omständigheter föreligger att en kooperativ hyresrättsföre- ning enligt 3 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar kan vägra den som förvärvat en kooperativ hyresrätt inträde i före- ningen. Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hy- resgäst inträde i föreningen, om 1.denne inte var hyresgäst i huset när föreningen förvärvade det, eller 2.hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ef- ter föreningens förvärv av huset. Medlemskap får inte vägras på grund av bestämmelsen i andra stycket 1, om hyresgästen var make eller på något annat sätt närstående till den som innehade hyresrätten när föreningen förvärvade huset och hyresrätten övergått till hyresgästen enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken. Hyresgästen måste dock ha ansökt om med- lemskap inom den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är för- månligare för hyresgästen, senast efter den dag då hyres- rätten övertogs. 6 § En hyresgäst som avses i 5 § och som har vägrats inträde i före- ningen kan inom en månad från den dag han fick del av beslutet hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Medlemmens rätt till en kooperativ hyresrätt 7 § Om någon som avses i 5 § har antagits som medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta den lägenhet som är avsedd för medlemmen med kooperativ hyresrätt eller erbjuda sådana villkor för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta. får på ansökan av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med kooperativ hyresrätt. Föreläggandet får för- enas med vite. Nämnden får också fastställa villkoren för upplåtelsen. Bestämmelserna i första och andra styckena gäller inte om det är bestämt att medlemmens hyresförhållande skall upphöra. Utträde ur föreningen m.m. 8 § Om föreningen vägrar att upplåta kooperativ hyresrätt till någon som avses i 5 § och som har antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan medlem ett erbjudande från föreningen om att få lä- genheten upplåten med kooperativ hyresrätt, skall han anses ha utträtt ur föreningen. Detta gäller dock inte om 1.han från beslutet eller erbjudandet har hänskjutit frågan om upplåtelse till hyresnämnden enligt 7 § andra stycket, el- ler 2.styrelsen har medgett att han får stå kvar i föreningen. Medlemmen skall också anses ha utträtt ur föreningen när ett beslut har vunnit laga kraft som innebär avslag på hans begäran om upplåtelse av kooperativ hyresrätt. 9 § antagit en hyresgäst som avses i 5 § som medlem i föreningen men upphör denne att vara hyresgäst innan någon koope- rativ hyresrätt upplåtits till honom, skall medlemmen anses ha utträtt ur föreningen den dag hyresförhållandet upphör. Dessa bestämmelser gäller dock inte, om föreningens styrelse har medgett att medlemmen får stå kvar i föreningen. Ombildning till kooperativ hyresrätt genom hyra av lägenheter Beslut att hyra för ombildning 1 § En kooperativ hyresrättsförenings beslut att hyra samtliga lägen- heter i ett hus för ombildning till kooperativ hyresrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om minst två tredjedelar av hyres- gästerna i de uthyrda lägenheterna i det hus där föreningen avser att hy- ra lägenheter har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i den kooperativa hyresrättsföreningen. Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och äga- ren av huset. Bestämmelserna i 5 kap. 5 – 9 §§ skall tillämpas på motsvarande sätt. Inträde som hyresvärd m.m. 2 § När beslut enligt 1 § har fattats träder den kooperativa hyresrätts- föreningen in som hyresvärd i förhållande till en hyresgäst som inte är medlem i föreningen, om 1.föreningen har träffat ett hyresavtal med fastighetsägaren avseende samtliga lägenheter i huset, samt 2.hyresgästen har underrättats om inträdet. 3 § Om hyresavtalet mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen upphör att gälla, återinträder fastighetsägaren i de hyresavtal där föreningen enligt 2 § har trätt in. 7 kap. Övriga bestämmelser 1 § Utöver vad som sägs i 16 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekono- miska föreningar döms den till böter som uppsåtligen eller av oaktsam- het 1.bedriver verksamhet i strid med 1 kap. 4 §, 2.tar emot förskott i strid med 2 kap. 7 §, eller 3.bryter mot 4 kap. 5 §. 2 § Beslut om förskott enligt 2 kap. 8 § får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. 3 § Beslut av hyresnämnden i frågor angående fastställande av hy- resvillkor enligt 4 kap. 11 §, inträde i föreningen enligt 5 kap. 6 § eller skyldighet att upplåta kooperativ hyresrätt enligt 5 kap. 7 § får överkla- gas hos från den dag beslutet meddelades. Överklagandet skall ges in till hyresnämnden. 4 § Bestämmelserna i 12 kap. 63 § jordabalken gäller även medde- lande som avses i 3 kap. 11 § andra stycket och 6 kap. 2 § 2. Denna lag träder i kraft den , då lagen (1999:459) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt skall upphöra att gälla. 2.Denna lag skall inte tillämpas på en ekonomisk förening som har registrerats före lagens ikraftträdande och inte därefter har registrerats som kooperativ hyresrättsförening. Bestämmelserna i 1 kap. 4 § första stycket utgör inte hinder för en sådan förening att fortsätta verksamhet som bedrevs vid ikraftträdandet. Tillstånd som har meddelats enligt lagen (1986:1242) om försöks- verksamhet med kooperativ hyresrätt upphör att gälla, om föreningen registreras som kooperativ hyresrättsförening. 3.Sådana föreningar som avses i punkt 2 första stycket får enligt be- stämmelserna i punkterna 4 och 5 omregistreras till kooperativa hyres- rättsföreningar. prövar frågan om omregistrering ef- ter anmälan av föreningen. 4.Omregistrering får ske under förutsättning –att föreningen har beslutat att ändra innehållet i sina stadgar i över- ensstämmelse med bestämmelserna i 4 kap. 1 §, –att föreningen har beslutat om firma i enlighet med bestämmelserna i 4 kap. 4 §, och –att föreningen har utsett styrelse i enlighet med bestämmelserna i 4 kap. 7 §. I fråga om omregistreringen tillämpas i övrigt bestämmelserna i 15 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. 5.Sådana villkor i föreningens stadgar som går längre än vad som fö- reskrivs i 7 kap. 14 § första stycket och 15 § lagen (1987:667) om eko- nomiska föreningar skall inte tillämpas när föreningen beslutar i ange- lägenhet som rör omröstningen. 6.Bestämmelserna i 4 kap. 5 § om förbud för andra än kooperativa hy- resrättsföreningar att använda orden kooperativ hyresrättsförening i firman tillämpas inte före utgången av år på firmor som redan är re- gistrerade vid lagens ikraftträdande. 2Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att i 4 kap. 1 § orden lagen (1982:357) om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt skall bytas ut mot lagen (1982:357) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, dels att 12 kap. 1 och 26 §§ skall ha följande lydelse. Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits ge- nom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, skall detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ända- mål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skall kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Vad som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller sådana sambo- förhållanden där en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans un- der äktenskapsliknande förhållanden. Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hy- resgästen skall hyra ut i andra hand, eller är hyresgästen en kooperativ hyresrättsförening som skall upplåta kooperativ hy- resrätt får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om så- dana lägenheter, under förutsätt- ning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hy- resvärd eller om en kooperativ hyresrättsförening är hyresgäst. Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.