prot · GO0958 · 2001-01-31 00:00:00 — Då gjordeman vissa förändringar, bl.a. när det gällde promille-gränsen. Man kan ju tycka att det borde ha gjorts merpå en gång för att begränsa det här och föra fråganännu längre fram. Men det finns enutredare som utreder ytterligare åtgärder för att så attsäga trycka tillbaka sjöfylleriet. Det handlar bl.a. omfrågan om promillegräns för sjöfylleri som inte ärgrovt och vidare om att man ska bedöma på vilket sättmöjligheten att upptäcka och beivra sjöfylleri kanförbättras. Det gäller också en hel del andra frågor.Dessutom har utredaren möjlighet att ta upp andrafrågor som han tycker är viktiga i det här samman-hanget.Jag kan i och för sig förstå motionärernas otålig-het när det gäller bättre åtgärder mot sjöfylleri, ochjag tycker att det är riktigt att motionskraven verkli-gen tas upp och beaktas i utredningen. Men samtidigtär det viktigt att förändringar som ska göras är välunderbyggda. Därför menar jag att man får vänta påden här utredningen, som snart ligger på riksdagensbord.Jag yrkar alltså bifall till hemställan i betänkandet.Överläggningen var härmed avslutad. (Beslut fattades under 12 §. )8 § betänkande 2000/01:LU5Godtrosförvärv.Andre vice talmannen konstaterade att ingen tala-re var anmäld. (Beslut fattades under 12 §. )9 § Bostadsarrende, m.m.Föredrogslagutskottets betänkande 2000/01:LU6Bostadsarrende, m.m.Anf. 30 ():Fru talman! Debatten gäller lagutskottets betän-kande LU6 om bostadsarrende m.m., och jag villbörja med att yrka bifall till reservationen undermom. 1.Reservationen gäller äganderätten och en mark-ägares rätt att på rimliga villkor återlösa ett bostadsar-rende när arrendatorn vill överlåta sitt arrende tillnågon annan.Storleken på ett bostadsarrende ska, enligt jorda-balken, motsvara arrenderättens värde med hänsyn tillarrendeavtalets innehåll och omständigheterna i öv-rigt.Jag kan tänka mig att övriga omständigheter kanvara exempelvis läget, dvs. att ett läge med sjöutsiktkan förklara en högre arrendeavgift osv. Enligt lagensförarbeten kan det inte anses oskäligt att arrendeav-giften är i den storleksordningen att den förräntarmarkvärdet. Hur stor förräntningen bör vara, exem-pelvis relaterat till beskattningen, framgår inte. Fas-tighetsägaren taxeras för värdet av sina utarrenderadetomter. Bra lägen ger högre fastighetsskatt. Fastig-hetsskatten speglar alltså i hög grad det marknads-mässiga värdet av marken. Det gör däremot sällanarrendena. Arrendenämnderna säger nämligen nej tillatt höja arrendena så att de motsvarar marknadsvär-det. I sin tur innebär detta att de fastställda arrendenai många fall inte ens täcker skatterna, som det åvilarfastighetsägaren att betala.Mot denna bakgrund förefaller det orimligt attmarkägaren vid en återlösning av ett arrende skabetala för ett fiktivt arrendevärde. En sådan ordningvore rimlig först i det läge där det årliga arrendetverkligen motsvarar en reell avkastning på den ägdaenheten.Enligt vår mening är det befogat att se över deaktuella reglerna för bostadsarrenden för att åstad-komma en ordning som bättre avväger arrendatornsrespektive fastighetsägarens intressen.Avslutningsvis, fru talman, delar vi moderatermotionärernas uppfattning att det är befogat med enutredning som ser över nu aktuella regler för bostads-arrende.Anf. 31 ():Fru talman! Den motion i betänkandet som jagvill ägna min talartid åt, Markägaren och arrendela-gen, har som första yrkande att tillkännagerför regeringen att det finns behov av en utredning avarrendelagens konsekvenser vid tomtarrenden. Det ärett yrkande som vi kristdemokrater finner relevantoch ställer oss bakom genom att stå med på en fler-partireservation till vilken jag yrkar bifall.Enligt motionen, men också enligt vad som fram-kommit sedan motionen väcktes i , tycks detibland finnas en klar obalans i nuvarande lagtillämp-ning mellan markägares intressen och arrendatorsintressen, speciellt då marken har ett mycket attraktivtläge. Om en arrendator t.ex. vid arrendets utgång villsälja byggnader som uppförts, kan denne sätta ettmycket högt pris som inte står i relation till självabyggnadens värde utan mer är relaterat till markensläge. Men markägaren äger ju redan marken och skainte behöva betala för dess attraktivitet. Det är härkonfliktsituationen kommer in mellan markägare ocharrendator.Arrendators ställning har under de senare årenslopp stärkts. Det har i flera fall kunnat påvisas att dennuvarande lagens tillämpning förskjutits alltför långttill arrendatorns förmån. Det kan därför förväntas, ommarkägare ska våga arrendera ut mark , attbalanspunkten för markägare och arrendator ses över.Lagen måste vara sådan att problem med inlösning avbyggnader, som jag tidigare nämnt, beaktas. Arvingarmåste ha en chans att lösa in byggnader vid ett arren-des upphörande.Det syns därför angeläget att i en utredning göraen översyn, så att det blir en rimlig avvägning mellanmarkägares intressen och arrendatorers intressen.Jag yrkar alltså, som jag tidigare nämnt, bifall tillreservationen.Anf. 32 ():Fru talman! Jag vill börja med att instämma i yr-kandet om bifall till reservationen i betänkande LU6.Jag tycker att den rättsliga ställningen angåendebostadsarrende är något oklar efter att ha tagit del avhur några ärenden har utvecklats som rör just dennafråga. Detta skapar naturligtvis en hel del onödigakonflikter mellan markägarna och arrendatorerna.Ett par exempel hämtade från verkligheten: Lagenär otydlig angående hur arrenderättens värde skaberäknas. Detta kan medföra att arrendeinkomsternainte täcker den skatt som följer på ägandet av marken.Oklarheter finns också angående markägarensmöjligheter att lösa in arrendet på rimliga villkor ianslutning till att arrendatorn vill avyttra fastigheten.Det som är kärnfrågan är om markägaren vid etteventuellt köp ska betala både för fastigheten och förmarken som fastigheten är byggd på eller om haneller hon med rättsligt stöd kan hävda rätten att enbartbetala byggnadens värde.Dagens rättsutveckling är inriktad på att stärka ar-rendatorernas ställning, vilket jag också har en vissförståelse för. Det gäller exempelvis situationen förjordbruksarrendatorerna där det också ingår storainvesteringar.Med de nu framförda synpunkterna efterlyser jagen avvägning mellan markägarens och arrendatornsintresse vid just en avyttring av en fastighet. I deflesta fall rör det sig om fritidsfastigheter. Vad är detsom ska ingå i fastighetsköpet, och vad är det skäligapriset?Med hänvisning till detta och de tveksamhetersom finns i lagstiftningen instämmer jag i motionä-rens krav på att se över nuvarande avvägning mellanparternas intressen. Jag tror att det är mycket bra atten utredning får i uppgift att göra det.Anf. 33 ():Fru talman! Jag vill i min inledning nämna att visocialdemokrater yrkar avslag på alla reservationer ibetänkandet med anledning av motion L502, skrivenav . Jag yrkar bifall till utskottetshemställan i betänkandet.Reservanterna påstår att nuvarande regler om ar-rende gör det svårt för jordägare att lösa in ett arrendepå rimliga villkor, om arrendatorn vill överlåta arren-derätten till en ny arrendator.Fru talman! Vi vill påpeka att frågan är viktig förarrendatorerna. Rättsutvecklingen har sedan lång tidinriktats på att i socialt och ekonomiskt hänseendestärka arrendatorerna. Dessa är den svagare och ut-satta parten i arrendeförhållandet.Vi finner inget underlag för motionens påståendeatt gällande regler om inlösenrätt innebär att mark-ägare måste betala för läget eller att han eller honmåstes köpa sin mark en gång till.En förutsättning för att en arrendator till ett mark-nadsmässigt pris ska kunna överlåta en byggnad somhan eller hon har uppfört på sitt arrende är givetvis attköparen får överta säljarens arrendekontrakt. Alter-nativet, att jordägaren kan vägra överlåta arrendet,skulle göra byggnaden värdelös. Därmed blir detomöjligt för den som arrenderar att investera pengar it.ex. byggnader, om man inte kan vara säker på att fåtillbaka insatt kapital.I dag har arrendatorn rätt att överlåta arrendet tillnågon med vilken "jordägaren skäligen kan nöjas".Det innebär att det inte ska finnas något att anmärkapå den nya arrendatorns möjligheter att göra rätt försig enligt arrendekontraktet.Men arrendatorn är alltid skyldig att först erbjudajordägaren att återta arrendet mot skälig ersättning förarrenderättens värde. I det ingår värdet på byggnaderoch marknadsvärdet på arrendet. Härmed ges jord-ägaren möjlighet att ta tillbaka sin mark. Samtidigtkan arrendatorn vara säker på att han eller hon fårersättning för marknadsvärdet av arrendet, inklusivebyggnader och förbättringar - detta oavsett om jord-ägaren är villig att ta tillbaka arrendet eller ej. Omjordägaren inte vill ta tillbaka arrendestället får arren-datorn överlåta arrenderätten.Accepterar jordägaren inom en månad från arren-datorns erbjudande att återta arrendestället, är jord-ägaren skyldig att betala arrendatorn ersättning förarrenderättens värde. Kan parterna inte enas om er-sättningens storlek, precis som i det här aktuella fal-let, kan frågan prövas i en vanlig arrendetvist vidfastighetsdomstol. Även frågan om jordägaren skagodta den föreslagna arrendatorn kan prövas i ensådan tvist.Vi socialdemokrater anser att dagens situation in-nebär en balans mellan jordägarens och arrendatornsintressen. Arrendatorn kan känna sig trygg i att kunnanyttja gjorda investeringar och förbättringar underhela arrendetiden. Om han eller hon vill eller måsteavträda arrendet utgår ekonomisk ersättningför värdet av det fortsatta arrendet, antingen genomatt jordägaren löser in arrendatorn till marknadspriseller genom att arrendet överlåts till samma mark-nadspris.Ett avtal om arrende kan sträcka sig över genera-tioner. Arrendatorn står antagligen inför stora investe-ringar i byggnader. Därför är det viktigt att parterna,såväl arrendatorn som jordägaren, kan förutse vadavtalet kommer att innebära.Vi kan försöka föreställa oss vad som händer ombalansen ändras på det sätt som motionären och re-servanterna föreslår. Vad händer om vi tar bort möj-ligheten att sälja arrendet till ett marknadspris? Det ärju vad som i praktiken sker om jordägaren får rätt attta tillbaka arrendet enbart till priset på byggnader ochandra investeringar.Vinsten av arrendets marknadspris kommer att fö-ras över från arrendatorn till jordägaren. I fall därmarknadsvärdet av arrendet är högt kommer jordäga-ren att ha mycket stort intresse av att inte acceptera enöverlåtelse av ett arrende. I stället kommer jordägarenatt vilja ta tillbaka arrendet och sälja det med godförtjänst. Jordägaren blir alltså den som tjänar på attarrendatorn avträder arrendet . Ingen kan påståatt det innebär balans och rättvisa mellan jordägareoch arrendator. Trots detta vill reservanterna drivafram en lagändring som allvarligt hotar arrendatorer-nas rättsliga ställning.Fru talman! Vi socialdemokrater finner ingen an-ledning att ändra lagen eller föreslå någon utredningenligt vad som uttrycks i motion L502. Vår uppfatt-ning är att det råder en rimlig balansmellan de båda parternas intressen.Jag yrkar avslag på reservationen.Anf. 34 () replik:Fru talman! Jag vill kommentera några saker somNikos sade, bl.a. att det inte skullefinnas något underlag och att det också skulle finnasen risk för att byggnaderna skulle göras värdelösa, attdet på något sätt skulle vara vårt syfte eller mål. Detvill jag protestera emot. Det är i alla fall inte minavsikt att på något sätt vilja göra byggnaderna värde-lösa för den som har byggt på en arrenderad mark.Begäran om en utredning baserar sig för min del påatt jag känner att det är två parter i ett mål där detfinns oklarheter. Ena parten äger marken, den andraparten äger fastigheten byggd på denna mark. Bådahar naturligtvis ekonomiska intressen i det hela.Jag tycker fortfarande, efter det att jag lyssnat påNikos , att det finns mycket stort un-derlag för att få en utredning till stånd. Det handlarinte heller om att vi vill driva fram en lagändring. Vivill i första hand att det ska göras en utredning och attdet därefter ska tas ställning till vad som har fram-kommit. Men helt uppenbart är att det finns problem idag.Anf. 35 () re-plik:Fru talman! Ja, ordet lagändring förekommer. Detsägs i reservationen att i första hand ska reglernaändras, i andra hand handlar det om fastighetsköpsom sådant. Jag tror att frågan för reservanterna fördet mesta gäller ersättningen. Man köper inte tvågånger enligt min uppfattning. Naturligtvis blir det ettmarknadspris efter visst antal år. Det är det som jagtror att det är fråga om i det här fallet.Arrenderättens värde är inget annat än marknads-värdet på arrenderätten, det pris som den nya arren-datorn vill betala. finns här en chans förjordägaren att omförhandla priset på arrende. Jord-ägaren får rätt att ta ut en ny arrendeavgift från dennya arrendatorn. Så priset kan regleras och omför-handlas. Då kan också jordägaren få ett bättre pris.Anf. 36 () replik:Fru talman! Visst har den nya jordägaren en möj-lighet att göra en omförhandling när man byter ägarepå fastigheten. Det är också så att ju attraktivare denplats huset är byggt på, desto högre är priset.Sedan kan det komma in en sak, och det är attjordägaren, markägaren, själv framför önskemål omatt köpa fastigheten. Ju mer attraktiv plats, desto merstiger priset på området. Även om det bara är ett äldrehus är naturligtvis marken och husets läge som sådantdet avgörande.Det handlar inte bara om att omförhandla när enny arrendator kommer. Ska markägaren själv ha nå-gon möjlighet att köpa fastigheten på den mark somman arrenderar ut? Vad är det då för pris som gäller?Anf. 37 () re-plik:Fru talman! Det är samma pris och samma rättsom alla andra har. Det är marknadspriset som gäller,detsamma för jordägaren som för vilken annan köpa-re som helst.Man kan inte säga att läget spelar någon stor roll.I det här specifika fallet spelar läget en roll, men ivanliga fall när man arrenderar en mark vet man vadman gör. I det här fallet råkar det kanske vara ettfantastiskt fint läge, det vet jag inte. Om parterna äroense om priset, om jordägaren inte har råd att betala,kan man säkert gå till någon domstol och få ett be-sked. Det finns alltid någon lösning för att kunnagenomföra det. Men priset tycker jag ska vara rättvistför båda parterna. Varför ska den andra betala mindreän jordägaren? Jordägaren får tillbaka sin mark i allafall. Det betyder att när arrendatorn lämnar sitt arren-de har jordägaren rätt att använda det med alla deförbättringar som arrendatorn har gjort.Anf. 38 () re-plik:Fru talman! säger att det imotionen påstås att man inte har råd att betala ochdärför är tvungen att avhända sig marken. Det finnsfaktiskt otaliga exempel på att markägare inte har rådatt återköpa sin mark på grund av att det fastställdamarknadsvärdet är alldeles för högt, och på en markdär markägaren har betalat skatt under alla år.Jag måste fråga : Är ägande-rätten viktig eller oviktig för ?Anf. 39 () re-plik:Fru talman! Självklart är det viktigt att man ägerjorden, men är det viktigt att arrendatornhar sina rättigheter. Eftersom det är två parter måstedet bli en överenskommelse.Jag tycker att man använder fel term när man sä-ger återköpa. Man återköper inte samma mark. Menman betalar ett högre pris. Det kan jag acceptera. Detär vi överens om. Det blir ett marknadspris. Men manåterköper inte marken. Jag kan inte påstå att man skaköpa den en gång till.Anf. 40 ():Fru talman! Jag ska i mitt inlägg enbart koncent-rera mig på , motion. Motionärerna skriver såhär: "Om markägaren skulle vilja säga upp arrendetoch återfå rätten till sin mark är det näst intill omöj-ligt. Inte ens när arrendatorn skall sälja sin stuga ärdet möjligt att lösa in den på rimliga villkor. "Till en början kan man få intrycket att motionä-rerna vill att jordägaren ska kunna ta tillbaka arrende-stället närhelst det passar honom eller henne. Och dåinfinner sig frågan, i vart fall i mitt huvud: Är detmotionärernas och reservanternas mening att man skaluckra upp besittningsskyddet, som har gällt ändasedan 1968 och som har tillkommit av samma socialaoch ekonomiska skäl som ligger till grund för besitt-ningsskydd vid hyresrätt?Men det viktiga i sammanhanget för reservanternaoch motionärerna är nog trots allt ersättningsfrågan -det har vi hört i debatten - dvs. vad jordägarenska betala till arrendatorn när han eller hon återtararrendestället. Allmänt sett är arrenderättens värdeinte någonting annat än marknadsvärdet på arrende-rätten, alltså vad en ny arrendator är villig att betalaför att överta arrendet, precis som på ett förtjänstfullt sätt har utvecklat i talarstolen.Att jordägaren ska betala för byggnader och andrainvesteringar som arrendatorn har bekostat är inte såkontroversiellt, enligt motionärerna. Däremot reage-rar man på att jordägaren ska betala för ett"övervärde" på arrenderätten. Jag ska försöka ge ettförenklat exempel på hur övervärdet beräknas.Säg att den faktiska arrendeavgiften för ett äldrearrende är , men det reella marknadsvär-det är uppskattat till ca , och säg att arrende-tiden är . Men vill arrendatorn från-träda arrendet. Det är då som inlösningsfrågan bliraktuell. Arrenderättens värde, som jordägaren då skaersätta, blir , alltså minus 500 krgånger . Blev det krångligt? Övervärdet inne-bär med andra ord att arrendatorn ska kompenserasför att han eller hon frånträder ett förmånligt arrende iförtid som jordägaren i fortsättningen kandra nytta av de förbättringsarbeten som arrendatornhar gjort och ta ut en marknadsmässig arrendeavgiftfrån den nya arrendatorn. Det tycker inte jag är såkonstigt.Jag tror, fru talman, att den vanligaste orsaken tillatt en jordägare arrenderar ut mark, ibland med be-fintlig byggnad, ibland utan, är att han eller hon harmer mark än vederbörande behöver. För att markeninte ska växa igen och området förslummas väljerman att låta någon annan hyra den. Då får jordägarenarbetsfri inkomst som arrendatorn bidrar tillatt öka marknadsvärdet. Är det då så konstigt attarrendatorn får ersättning för det mervärde som haneller hon har skapat?Jag är förvånad över att driver denhär frågan. Ni har tidigare stått på arrendatorernassida och ni har medverkat till att de har fått en starka-re ställning i förhållande till jordägaren.Jag är också förvånad över att en så stor del av ut-skottets ledamöter vill ge regeringen i uppdrag attutreda arrendelagens konsekvenser vid tomtarrende.Det är mindre än som en enig riksdagbeslutade att uppdra åt regeringen att kartlägga i vil-ken utsträckning frivilliga överenskommelser omfriköp av historiska arrenden har förekommit sedanlagen om skydd för jordbruksarrendatorers investe-ringar trädde i kraft . En enig riksdagbeslutade också att kartläggningen skulle utröna hu-ruvida det allmänt sett förekommer problem ochtvister och vilka villkor som gäller för arrendatorerna.Syftet med beställningsuppdrag varalltså att värna arrendatorerna. vill reservanternaha en utredning som går stick i stäv med tidigarebeslut. Även om just det här ärendet inte rör historis-ka arrenden, har det väldigt starka beröringspunkter,eftersom det handlar om arrendatorers ställning iförhållande till jordägares.Jag ska med större intresse än annars följa efter-middagens votering. Jag undrar: Står verkligen helaMiljöpartiets riksdagsgrupp bakom den här motioneneller är det enbart enstaka ledamöter? Det ska blispännande att se i eftermiddag.Fru talman! Jag yrkar bifall till lagutskottets hem-ställan i dess helhet och avslag på reservationen.Anf. 41 ():Fru talman! Jag yrkar bifall till reservationen. "Även om utvecklingen inneburit att fastighets-ägaren fått vidkännas vissa inskränkningar i sinamöjligheter att disponera sin egendom som han ellerhon vill har den nuvarande regleringen utformatsefter en avvägning av de skilda intressen som gör siggällande i ett arrendeförhållande. "Detta är sant om man tycker att det egentligen ärrimligt att ägandet förs över på arrendatorn.Jag vill säga till att vi i Miljö-partiet inte har ifrågasatt besittningsskyddet. Detfinns ingen anledning att föra in det i den här diskus-sionen. Det är inte det det gäller.Till vill jag säga att arrendatorn harrätt att få tillbaka det han har investerat. Han har rättatt få tillbaka värdet på sina hus och det han har in-vesterat. Vi har inte ifrågasatt det heller. Är det så attmarkägaren inte skulle vilja lösa in detta, har arren-datorn rätt att sälja. Vi har inte ifrågasatt det heller.Det vi har ifrågasatt är att markägaren måste lösain sin egen mark till marknadspris. Markägaren haralltså ingen fördel framför vilken köpare som helst.Han får inte sin mark billigare än vilken köpare somhelst på marknaden. Då menar vi att ägandet i prakti-ken har övergått till arrendatorn, eftersom markäga-ren inte har någon som helst rabatt när han vill återtasin egen mark.Dessutom är hela lagen mycket luddig och svår.Av det skälet finns det också anledning att titta överden.Jag vill ta ett exempel. Arrendatorn hyr en som-marstugetomt. Markägaren får ändrade förhållandenoch skulle själv vilja ha sin sommarstugetomt. Arren-datorn har livstids besittningsrätt och hans barn fårärva tomten. Markägaren kan inte återta marken, varesig nu eller i nästa generation. Så är det enligt lagen.Och det är inte det vi har ifrågasatt.Men när marken säljs ska markägaren lösa in dentill marknadspris. Undantaget från rätten att behållamarken för evig tid är om markägaren skulle viljabygga en industri på tomten. Då kan han möjligtvis fålösa in marken när avtalet går ut. Att förstöra markgår givetvis före att bevara den, kan man säga.Men om markägaren i all enkelhet själv vill an-vända sin mark för en sommarstuga, då går det inte.Men säg att markägaren har sådan tur att arrendatornvill sälja sin stuga. Då har markägaren förtur till attköpa tillbaka den. Och det som alla då självklart trorär att markägaren då får gå in och betala för de kost-nader som arrendatorn har haft, t.ex. i form av husoch byggnader och att han därmed får överta sin markigen. Men så är det ju inte.Markägaren måste inte bara betala arrendatorn förhusets värde utan måste också betala för marknads-värdet på marken. Och orsaken till detta är just attarrendet är en så trygg form för arrendatorn och hansbarn att arrendet i praktiken är lika mycket värt somom arrendatorn ägde marken. Arrendatorn kan alltsåannonsera ut huset, sjöstranden, havsstranden ellervad det kan vara på marknaden. Och det högsta prissom någon vill erbjuda honom för detta är vad mark-ägaren måste betala för att återfå sin mark. Det är enhårfin skillnad mellan att äga och att vara vilkenköpare som helst. Det är arrendatorn som ska ha be-talt för markens värde och läge, inte ägaren. Dettamedför självklart att markägaren i många fall inte harråd att återlösa sin mark. Han har lika lite råd till detsom vilken annan köpare som helst.Detta har jag kontrollerat med landets främsta ju-rister på området, och de säger att detta i praktiken ärvad som gäller. Sedan heter det naturligtvis någotannat med juridiska termer. Men detta är praktiken.Det som står i betänkandet är faktiskt lögnaktigt,vilket jag tycker är lite upprörande. Det står nämli-gen:"Inte heller finns, enligt utskottets mening," - detskulle då vara det som ursäktade - "underlag förpåståendet i motionen att gällande regler om inlösen-rätt innebär att markägaren måste betala för läget elleratt han eller hon måste köpa in sin mark en gång till. "I praktiken är det ju precis det som markägarenmåste göra. Det borde inte få stå så här i betänkandet,eftersom det inte är sant.Den lag som gäller har i praktiken fört överinte bara bruksvärdet utan ägandet till arrendatorn.Nikos har tidigare velat framföraatt det hela beror på vilka avtal som har ingåtts frånbörjan mellan arrendator och markägare. Men så ärdet inte. Oavsett vilka avtal som har ingåtts så tararrendatorns lagliga rättigheter över. Avtal som sägernågonting annat är ogiltiga och värdelösa.För markägaren finns ytterligare en intressant för-svårande omständighet.