prop · GP0362 · 2001-11-28 00:00:00 — Regeringens proposition 2001/02:62 Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen föreslås en lag om en ny upplåtelseform; kooperativ hy- resrätt. Kooperativ hyresrätt kan beskrivas som en mellanform mellan vanlig hyra och bostadsrätt. Förslaget innebär i huvudsak följande. Den nya upplåtelseformen skall kunna användas för upplåtelse av bo- stadslägenheter. Den kooperativa hyresgästens nyttjanderätt till lägen- heten skall i åtskilliga avseenden stämma överens med vad som gäller vid vanlig hyra. Hyresvärden skall emellertid vara en förening, en kooperativ hyresrättsförening, och de kooperativa hyresgästerna skall vara medlemmar i föreningen. Hyresgästernas intresse av boinflytande och boendedemokrati kan därmed tillgodoses inom ramen för föreningen. Det skall finnas två huvudtyper av föreningar. Föreningar enligt ägar- modellen skall äga det hus där lägenheterna finns. Föreningar enligt hyresmodellen skall hyra lägenheterna av fastighetsägaren. Den kooperativa hyresrättsföreningen skall vara ett särskilt slag av ekonomisk förening. Medlemmarna skall betala vanliga medlemsin- satser. Dessutom skall föreningen kunna ta ut särskilda upplåtelseinsatser i samband med lägenhetsupplåtelsen. En hyresgäst som flyttar skall inte kunna sälja den kooperativa hyresrätten men skall i princip ha rätt att få tillbaka betalade insatser. Föreningen skall själv bestämma hyran för lägenheterna. Reglerna om ombildning från vanlig hyresrätt till bostadsrätt föreslås utvidgas till att gälla även ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. En kooperativ hyresrättsförening skall alltså enligt för- slaget ha samma rätt att köpa en hyresfastighet som är till försäljning som en bostadsrättsförening har. Det skall även vara möjligt att ombilda från vanlig hyresrätt till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen. Den nya lagen föreslås träda i kraft . Förslag till riksdagsbeslut ................................................................. Förslag till lag om kooperativ hyresrätt ............................. Förslaget till lag om ändring i jordabalken 2.3Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ................................. 2.4Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.......................................... 2.5Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) ........................................................................ 2.6Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) ........................................................................ 2.7Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt ........ Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) ........................................................................ 2.9Förslag till lag (1994:831) om rättegången i vissa Ärendet och dess beredning............................................................ En ny lag om kooperativ hyresrätt ................................... Den kooperativa ....................................hyresföreningen Vilket ändamål skall föreningen ha? När skall kooperativ hyresrätt kunna Vilka kopplingar skall finnas mellan andels - Bör det finnas regler om antalet medlemmar och lägenheter samt om viss närhet mellan Föreningen .........................................och medlemmarna Antagande av nya medlemmar Medlemskap efter egen uppsägning av Medlemskap efter överlåtelse m.m Föreningen utesluter en medlem Föreningen säger upp eller vägrar att Hyresavtal, hyrestid och uppsägning ............................... Lägenhetens skick m.m. ................................................... Lägenhetens skick vid tillträdet ..................... Lägenhetens skick efter tillträdet ................... föreläggande och hyresgästinflytande............ Överlåtelse och annan övergång av hyresrätten............... Användningen av lägenheten ........................................... Användning och ändamål............................... Ordning, skick m.m........................................ Förverkande, besittningsskydd och hyresvillkor.............. Ändring av hyresvillkor m.m. ........................ Särskilda hyresrättsliga frågor när föreningen hyr lägenheterna.... Hyressättning och avgifter.............................................................. Bör det ställas krav på ekonomisk plan och säkerhet? 9.1Bör det införas ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara 10 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt...................................... 11 Föreningens organisation och verksamhet...................................... Beslut om utvidgning av verksamheten ......................... Ombildning till ägarmodellen ........................................ Ombildning till hyresmodellen....................................... Rätt till medlemskap efter ombildning m.m................... 12.4Upphörande av verksamhet med kooperativ 12.4.1Upphörande av en kooperativ Överlåtelse av föreningens hus .................... Ikraftträdande och övergångsfrågor.............................................. Förslaget till lag om kooperativ hyresrätt ...................... Förslaget till lag om ändring i jordabalken .................... 16.3Förslaget till lag (1973:188) om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder ............................... 16.4Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m........................................ 16.5Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) ...................................................................... 16.6Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) ...................................................................... 16.7Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till 16.8Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) ...................................................................... 16.9Förslaget till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i ................... Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet SOU 2000:95.................. Lagförslagen i betänkandet................................................. Förteckning över remissinstanserna.................................... Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringen föreslår att antar regeringens förslag till 1.lag om kooperativ hyresrätt, 2.lag om ändring i jordabalken, 3.lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder, 4.lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 5.lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792), 6.lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), 7.lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, 8.lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614), och 9.lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i . Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1Förslag till lag om kooperativ hyresrätt Härigenom föreskrivs följande. 1 § I denna lag finns bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenheter med kooperativ hyresrätt. 2 § I denna lag betyder föreningen: en sådan ekonomisk förening som anges i 3 § (koope- rativ hyresrättsförening), kooperativ hyresrätt: den hyresrätt som en kooperativ hyresrätts- förening upplåter enligt denna lag, kooperativ hyresgäst: den som innehar en kooperativ hyresrätt, bostadslägenhet: en lägenhet som är avsedd att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. 3 § En kooperativ hyresrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att till sina medlemmar upplåta bostadslägenheter med hyresrätt. Antalet bostadslägenheter som föreningen avser att upplåta skall vara minst tre. Föreningen skall även kunna ha medlemmar som inte innehar någon hyresrätt hos föreningen. Närmare bestämmelser om kooperativa hyresrättsföreningar finns i 2 kap. Bestämmelser om kooperativ hyresrätt 4 § En upplåtelse med kooperativ hyresrätt skall avse en bostadslägenhet i ett hus som föreningen äger eller en bostadslägenhet som föreningen hyr av husets ägare. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i an- slutning till huset, om marken skall användas som komplement till nytt- jandet av huset eller en del av huset. Upplåtelsen kan ske endast till den som är medlem i föreningen. Bestämmelserna om hyra i jordabalken skall tillämpas på kooperativ hyresrätt i den utsträckning som anges i 3 kap. Vad som i övrigt föreskrivs om hyra skall, om inte annat anges, tillämpas även på kooperativ hyresrätt. Bestämmelser om ombildning till kooperativ hyresrätt 5 § Bestämmelser om ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt finns i 4 och 5 kap. samt i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. 2 kap. Föreningsrättsliga bestämmelser Grundläggande bestämmelser om föreningen 1 § En kooperativ hyresrättsförening skall vara registrerad. gistrering krävs att föreningen har minst tre medlemmar, att den har antagit stadgar och att den har utsett en styrelse och minst en revisor. Bestämmelserna i 2 kap. 3 § lagen (1987:667) om ekonomiska före- ningar om när en ekonomisk förening skall anmälas för registrering och om verkan av att anmälan har gjorts för sent gäller också för kooperativa 2 § Sedan föreningen har registrerats kan den förvärva rättigheter och ta på sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndig- I fråga om åtgärder före registreringen gäller bestämmelserna i 2 kap. 4 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. 3 § För föreningens förpliktelser svarar endast föreningens tillgångar. tillgångarna inräknas insatser och avgifter som har förfallit till betalning även om de ännu inte har betalats. 4 § Bestämmelserna om stadgar i 2 kap. 2 § lagen (1987:667) om ekono- miska föreningar gäller också för kooperativa hyresrättsföreningar. utom skall föreningens stadgar ange 1.de grunder som skall gälla för beräkningen av den hyra som koo- perativa hyresgäster skall betala, och 2.de grunder som skall gälla för avsättningen av medel för att säker- ställa underhållet av hus som föreningen äger. 5 § Bestämmelserna om föreningens medlemmar m.m. i 3 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller också för kooperativa hyresrättsföreningar, om inte annat framgår av denna lag. 6 § Den som enligt 12 kap. 32, 33, 34, 35, 36 eller 37 § eller 47 § andra stycket jordabalken har förvärvat en kooperativ hyresrätt får inte vägras inträde i föreningen. 7 § När en kooperativ hyresrätt är förverkad enligt bestämmelserna i 12 kap. 42 § jordabalken eller 3 kap. 11 § denna lag, skall den koope- rativa hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen har gått med på att hyresgästen står kvar som medlem. Detsamma gäller om Prop. 2001/02:62 hyresavtalet har upphört på grund av bestämmelserna i 12 kap. 46 § 8 § Varje medlem deltar i föreningen genom att betala en medlemsinsats. Föreningen har också rätt att ta ut en medlemsinsats av särskilt slag, upplåtelseinsats, i samband med att föreningen upplåter en lägenhet med 9 § För återbetalning av medlemsinsatser gäller bestämmelserna i 4 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Om den kooperativa hyres- rätten har upphört att gälla före medlemmens avgång, gäller dock i fråga om återbetalning av upplåtelseinsatser andra och tredje styckena i denna paragraf i stället för 4 kap. 1 § första stycket första meningen lagen om Om den kooperativa hyresrätten har upphört att gälla enligt 12 kap. 10 § jordabalken eller enligt 3 kap. 13 eller 15 § denna lag, har medlem- men rätt att få tillbaka upplåtelseinsatsen från det att hyresrätten upphörde att gälla. Om den kooperativa hyresrätten i annat fall har upphört att gälla före medlemmens avgång, skall upplåtelseinsatsen betalas tillbaka sex måna- der efter utgången av det räkenskapsår som slutar näst eller den , högst , som anges i stadgarna från det att hyresrätten sades upp. En avgående medlem har inte rätt att få tillbaka ett högre belopp än det han eller hon har betalat in till föreningen som insatser. Återbetalning av insatser vid överlåtelse av den kooperativa hyresrätten 10 § Trots bestämmelserna i 4 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar har en kooperativ hyresgäst som överlåter den kooperativa hyresrätten enligt 12 kap. 32, 34, 35, 36 eller 37 § jordabalken rätt att få ut sina medlemsinsatser, när förvärvaren har betalat de insatser som han eller hon är skyldig att delta med. Bestämmelserna i 12 kap. 65 § jordabalken hindrar inte att den som överlåter en kooperativ hyresrätt anger som villkor att förvärvaren skall betala de insatser som denne är skyldig att betala till föreningen. Återbetalning av insatser vid förverkande m.m. 11 § När en kooperativ hyresgäst har gått ur föreningen på grund av att den kooperativa hyresrätten har förverkats eller därför att hyresavtalet har upphört på grund av bestämmelserna i 12 kap. 46 § jordabalken Oavsett vad som anges i föreningens stadgar, har den kooperativa hyresgästen samma rätt till återbetalning av insatser som om Prop. 2001/02:62 hyresavtalet hade upphört att gälla på grund av hyresgästens uppsägning. 12 § Föreningen får ta emot förskott på en upplåtelseinsats endast om har lämnat föreningen tillstånd till det. 13 § skall lämna tillstånd enligt 12 §, om föreningen har ställt betryggande säkerhet hos för återbetalning av för- skottet. skall på föreningens begäran återställa säkerheten när lägenheten har upplåtits med kooperativ hyresrätt eller det mottagna för- skottet har betalats tillbaka. 14 § För åtgärder som föreningen enligt författning är skyldig att vidta får föreningen inte ta ut andra avgifter än sådana som avses i 2 kap. 2 § första stycket 5 lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. 15 § Bestämmelserna om föreningens ledning i 6 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller också för kooperativa hyresrätts- föreningar. Av styrelsens ledamöter skall dock alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma. 16 § Det är en uppgift för styrelsen att fastställa hyran till föreningen. Allmänna bestämmelser om föreningsstämma 17 § Bestämmelserna om föreningsstämma i 7 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller också för kooperativa hyresrättsföreningar, om inte annat följer av denna lag. Beslut om ändring av stadgeföreskrifter om hyran 18 § I fråga om beslut att ändra en sådan föreskrift i föreningens stadgar som avses i 4 § 1 gäller, i stället för vad som sägs i 7 kap. 14 § första stycket tredje meningen lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar, att beslutet är giltigt om det har fattats på två på varandra följande stämmor och på den senare stämman har biträtts av minst tre fjärdedelar av de röstande. Beslut om överlåtelse av hus 19 § Ett beslut om överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen och där det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med kooperativ hyresrätt är giltigt endast om 1.det har fattats på det sätt som enligt 11 kap. 1 § andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller för beslut om likvidation, och 2.hyresgästerna i minst två tredjedelar av de lägenheter i huset som är upplåtna med kooperativ hyresrätt har gått med på beslutet. Om det i föreningens stadgar finns ytterligare något villkor för att beslutet skall vara giltigt, gäller även det. Revision och särskild granskning 20 § Bestämmelserna om revision och särskild granskning i 8 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller också för kooperativa hyresrättsföreningar. Förutom i de fall som avses i 8 kap. 6 § den lagen är kooperativa hyresrättsföreningar dock inte skyldiga att utse aukto- riserad revisor eller godkänd revisor som avlagt revisorsexamen. 21 § Utdelning får ske endast av årets vinst och balanserad vinst som redovisas i fastställd balansräkning för det senaste räkenskapsåret. Vinst får inte delas ut till andra än föreningens medlemmar. Vinsten fördelas mellan dem efter insatserna, om inte något annat har bestämts i stadgarna. 22 § Om vinstutdelning har beslutats och verkställts i strid med 21 § eller någon bestämmelse i föreningens stadgar, gäller bestämmelserna om återbetalning m.m. i 10 kap. 7 § lagen (1987:667) om ekonomiska före- ningar. Bestämmelserna om vissa gåvor i 10 kap. 8 § lagen om ekonomiska föreningar gäller också för kooperativa hyresrättsföreningar. Likvidation och annan upplösning 23 § Bestämmelserna om likvidation och upplösning i 11 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller också för kooperativa hyresrättsföreningar. Vad som föreskrivs i 11 kap. 3 § lagen om ekonomiska föreningar för det fall föreningens medlemmar går ned under ett lägsta antal skall tillämpas på en kooperativ hyresrättsförening, om antalet medlemmar går ned under tre. 24 § Bestämmelserna om fusion i 12 kap. 17 §§ lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller också för kooperativa hyresrättsföreningar. 25 § Föreningens firma skall innehålla beteckningen kooperativ hyres- I firman får inte ordet bolag eller något annat ord som betecknar ett bolagsförhållande tas in på så sätt att det kan leda till missförståndet att ett bolag innehar firman. Firman skall tydligt skilja sig från andra hos Patent- och regist- reringsverket förut registrerade och ännu bestående föreningsfirmor med säte i samma län. För registrering av föreningens firma gäller i övrigt bestämmelserna i firmalagen (1974:156). 26 § Endast en kooperativ hyresrättsförening eller en sammanslutning av kooperativa hyresrättsföreningar får använda beteckningen kooperativ hyresrätt eller en sammansättning med dessa ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen. 27 § Bestämmelserna om firmateckning i 14 kap. 2 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller också för kooperativa hyresrättsföre- 28 § Bestämmelserna om registrering m.m. i 15 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller också för kooperativa hyresrätts- Ett beslut om en sådan ändring av stadgarna att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat får inte registreras, om den kooperativa hyresrättsföreningens firma på grund av bestämmelserna i 25 § tredje stycket inte får föras in i Patent- och registreringsverkets register. Den kooperativa hyresgästens rättigheter och skyldigheter 1 § Bestämmelserna om hyra i jordabalken skall tillämpas på kooperativ hyresrätt med de undantag som anges i denna lag. Om en kooperativ hyresrättsförening hyr en lägenhet som föreningen i sin tur hyr ut till en medlem eller någon annan, skall, vid tillämpningen av 12 kap. jordabalken och denna lag, föreningens uthyrning inte anses som upplåtelse i andra hand. Lägenhetens skick på tillträdesdagen 2 § När en lägenhet upplåts med kooperativ hyresrätt gäller följande, i stället för vad som sägs i 12 kap. 9 § jordabalken. Om inte annat har avtalats, skall föreningen på tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i ett sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. 3 § Om föreningen i sina stadgar har bestämt att en kooperativ hyresgäst på egen bekostnad skall hålla sin lägenhet eller den mark som ingår i upplåtelsen i ett visst skick, gäller detta i stället för vad som sägs i 12 kap. 15 § jordabalken. Om föreningen i sina stadgar har bestämt att de kooperativa hyres- gästerna skall ansvara för underhållet av gemensamma delar av mark eller hus, gäller även detta. I den mån hyresgästen enligt första eller andra stycket har ålagts underhållsansvar kan hyresgästen inte göra gällande de sanktioner som avses i 12 kap. 16 § jordabalken. 4 § Oavsett vad som anges i föreningens stadgar, svarar en kooperativ hyresgäst inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med led- ningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller venti- lationskanaler. En bestämmelse i föreningens stadgar om att den kooperativa hyres- gästen svarar för reparationer på grund av brand- eller vattenlednings- skador tillämpas endast på skada som har uppkommit 1.genom hyresgästens eget vållande, eller a)någon som hör till hyresgästens hushåll eller gästar denne, b)någon annan som hyresgästen har inrymt i lägenheten, eller c)någon som utför arbete i lägenheten för hyresgästens räkning. I fråga om brandskador gäller vad som sägs i andra stycket 2 endast om hyresgästen har brustit i den omsorg och tillsyn som hade bort iakt- tas. Andra stycket tillämpas också om det finns ohyra i lägenheten. 5 § Bestämmelserna om upprustningsföreläggande och hyresgästinfly- tande vid förbättrings- och ändringsarbete i 12 kap. 18 ah §§ jorda- balken gäller inte när en lägenhet har upplåtits med kooperativ hyresrätt. 6 § Den kooperativa hyresgästen skall betala den hyra som föreningen bestämmer. Vad som sägs i 12 kap. 19 § jordabalken skall inte tillämpas. 7 § Vad som sägs i 12 kap. 21 § första stycket andra meningen jorda- balken om rätt att deponera belopp hos när det råder tvist om storleken av hyran gäller inte för kooperativa hyresgäster. 8 § I stället för vad som sägs i 12 kap. 23 § jordabalken gäller följande. Den kooperativa hyresgästen får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock bara åberopa avvikelser som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen. 9 § När en kooperativ hyresgäst har vidtagit någon åtgärd i lägenheten Prop. 2001/02:62 med stöd av 12 kap. 24 a § jordabalken gäller, i stället för vad som sägs i den paragrafens första stycke andra meningen, att föreningen har rätt till ersättning för skada som beror på att åtgärden inte är fackmässigt utförd eller på annat sätt otillfredsställande. 10 § I stället för vad som sägs i 12 kap. 26 § förstatredje styckena jorda- balken gäller följande. Företrädare för föreningen har rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När lägenheten är ledig till uthyrning, är den kooperativa hyresgästen skyldig att låta den visas . Föreningen skall se till att den kooperativa hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. 11 § I stället för vad som sägs i 12 kap. 42 § första stycket 4 och 7 jorda- balken gäller att en kooperativ hyresrätt är förverkad, om 1.lägenheten används i strid med 8 § eller 12 kap. 41 § jordabalken och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål, 2.tillträde till lägenheten vägras i strid med 10 § eller 12 kap. 26 § fjärde stycket jordabalken och hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt. En kooperativ hyresrätt är också förverkad och föreningen berättigad att säga upp hyresavtalet att upphöra , om 1.hyresgästen åsidosätter en i föreningens stadgar föreskriven skyldighet som går utöver hans eller hennes skyldigheter enligt denna lag och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, eller 2.hyresgästen har förvärvat hyresrätten på sätt som anges i 12 kap. 32, 33, 34, 35, 36 eller 37 § eller 47 § andra stycket jordabalken och hyres- gästen inte efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om medlemskap i föreningen. Om hyresrätten är förverkad på grund av förhållande som avses i första stycket, gäller vad som sägs i 12 kap. 43 § första stycket första meningen jordabalken. Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses iandra stycket 1, gäller vad som sägs i 12 kap. 43 § första stycket tredje meningen jordabalken. 12 § När en lägenhet har upplåtits med kooperativ hyresrätt är bestämmelserna i 12 kap. 5355 c §§ jordabalken om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter tillämpliga endast i den utsträckning de avser andra hyresvillkor än hyran. Upphörande av den kooperativa hyresrätten i vissa fall