prop · GP0341 · 2001-10-23 00:00:00 — belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet, dock högst ett belopp svarar fyra basbelopp enligt 1 kap. 6 § lagen (1962:381) om allmän försäkring. Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. 1.Denna lag träder i kraft . 2.I fråga om åtgärder som har påbörjats före ikraftträdandet skall 12 kap. 55 a § inte tillämpas samt 12 kap. 18 d och 55 §§ tillämpas i sina äldre lydelser. Om ett meddelande enligt 12 kap. 18 d § har lämnats till hyresgästen före ikraftträdandet, skall 12 kap. 18 e § tillämpas i sin äldre lydelse. 12 kap. 18 f § skall tillämpas i sin äldre lydelse om ansökan om 19 Senaste lydelse 1988:927. tillstånd till åtgärden har kommit in till hyresnämnden före ikraft- 3.I fråga om hyresavtal som avser upplåtelse i andra hand och har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § i sin äldre lydelse. 4.I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet skall 12 kap. 50, 57 a och 58 b §§ tillämpas i sina äldre lydelser. Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden på ansökan av en organisation av hyresgäster besluta att en förhandlingsordning inte längre skall gälla för ett eller flera av de hus som förhand- lingsordningen avser.I ärendet är hyresvärden och den hyresgästorganisation som är part i förhandlingsordningen sö- kandens motparter. Om förhand- lingsordningen gäller även för en organisation av fastighetsägare, är även den organisationen sökan- dens motpart. Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs att 3 a § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse. 3 a §1 Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden i en tvist som avses i 2 § andra stycket förordna att en förhandlingsordning inte vidare skall gälla för huset eller husen som det är fråga om. 1.Denna lag träder i kraft . 2.I fråga om en tvist enligt 2 § andra stycket som har hänskjutits till hyresnämnden före ikraftträdandet gäller 3 a § i sin äldre lydelse. 1 Senaste lydelse 1997:64. Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att 13 a, 17 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse. Bifalls hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att gälla, får hyresnämnden efter yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta då lägenheten skall lämnas. Upphör hyresavtalet att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad, får hyresnämnden, om hyresvärden yrkar det och det finns skäl till det, bestämma att beslutet om åläggande för hyres- gästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Om det finns anledning, skall hyresnämnden då föreskriva att hyresvärden skall ställa säkerhet för skadestånd som han kan bli skyldig att betala om be- slutet ändras. Om det finns anledning, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. får också föranstalta om annan nödvändig utredning. I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från . Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrende- nämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen. I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhand- lingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överens- kommelsen tillfälle att yttra sig. Om det begärs prövning av en fråga som avses i 3 a § hyresför- Senaste lydelse 1984:679. Senaste lydelse 1997:63. handlingslagen, inträder organi- sation med vilken förhandlings- ordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen. Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, 55 c § åttonde stycket eller 55 d § jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 13 a § denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792), får beslutet verkställas såsom lagakraftägande dom. med stöd av 31 § första stycket bostadsförvalt- ningslagen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om hovrätten ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom. Om hyresnämndens beslut enligt följande bestämmelser inte över- klagas, får beslutet verkställas som lagakraftägande dom: 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, 55 c § åttonde stycket eller 55 d § jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 § hyres- förhandlingslagen (1978:304), 13 a § första stycket denna lag, eller 13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792). 13 a § andra stycket denna lag bestämt att ett beslut enligt den paragrafens första stycke får verk- ställas även om det inte har vunnit laga kraft, får beslutet verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Detsamma gäller om hyres- nämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen har bestämt att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket i den lagen skall gälla genast. 1.Denna lag träder i kraft . 2.I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet gäller 13 a och 32 §§ i sina äldre lydelser. 3.I fråga om en tvist enligt 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen som har hänskjutits till hyresnämnd före ikraftträdandet gäller 17 § i sin äldre lydelse. 3 Senaste lydelse 1994:833. Utdrag ur protokoll vid sammanträde Närvarande: f.d. justitierådet , justitierådet , Enligt en lagrådsremiss () har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till 1.lag om ändring i jordabalken, 2.lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), 3.lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn . Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet: Förslaget till lag om ändring i jordabalken I paragrafen ges i andra stycket vissa riktlinjer för prövningen av om det i ett särskilt fall skall anses oskäligt mot en hyresgäst att hyresvärden vidtar standardhöjande åtgärder eller andra förändringar på fastigheten. Det anges i styckets nuvarande lydelse att hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs därvid skall vägas mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. nya lydelsen skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de intressen som hyresgäster vanligen kan antas ha av att åtgärden De två formuleringarna är mycket likartade, och det är inte lätt att av lagtexten sluta sig till vilken saklig ändring som åsyftats. förklaringar lämnas i motiven (s. 68 ff. i remissen), kan det inte anses tillfredsställande att sakliga ändringar genomförs, vilkas innebörd inte alls eller endast med svårighet kan utläsas ur lagtexten. Det kan också anmärkas att kriterierna enligt såväl den nu gällande som den föreslagna lagtexten det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha resp. de intressen som hyresgäster vanligen kan antas ha ger utrymme för mycket skiftande bedömningar och gör rättsläget svårbedömbart för de inblandade parterna. I paragrafen föreslås ändringar som syftar till att även åtgärder som inte har påbörjats men som kan antas bli påbörjade utan godkännande eller tillstånd skall kunna förbjudas. Av specialmotiveringen framgår att avsikten är att denna möjlighet skall tillämpas restriktivt. återspeglas dock inte i den föreslagna lagtexten enligt vilken hyres- nämnden skall utfärda förbud så snart en åtgärd kan antas bli påbörjad. Den avsedda restriktiviteten skulle exempelvis kunna markeras genom Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjats eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande En hyresgäst har enligt nuvarande lydelse av paragrafen rätt att bo kvar i sin lägenhet på oförändrade villkor även efter det att hyrestiden gått ut i avvaktan på att frågan om förlängning av hyrestiden blir slutligt avgjord. Enligt ett föreslaget nytt andra stycke skall en hyresgäst inte ha rätt att bo kvar om hyresnämnden har bestämt att ett beslut som ålägger honom att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. stycket motsvaras av ett förslag till ändring av 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, där hyresnämnden ges rätt att fatta sådana beslut som nämnts. Lagrådet har svårt att se behovet av att i hyreslagen införa en sådan materiell regel eftersom innebörden av hyresnämndens förordnande ju är att hyresgästen inte längre skall ha rätt att bo kvar. skulle regleras i såväl hyreslagen som nämndlagen skulle dessutom en olycklig dubbelreglering uppkomma. Lagrådet föreslår därför att den föreslagna bestämmelsen utgår. Skulle det av informationsskäl anses angeläget att upplysa om att hyresgästens rätt att bo kvar inte är undantagslös, kan detta ske genom en hänvisning av följande lydelse: "Bestämmelsen i första stycket gäller inte om hyresnämnden enligt 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ålagt en hyresgäst att flytta." I den föreslagna paragrafen anges att det vid prövning av hyran inte skall tas hänsyn till en åtgärd enligt 18 d § som har höjt lägenhetens bruksvärde, om åtgärden har vidtagits utan godkännande eller tillstånd och vissa andra villkor är uppfyllda. Emellertid framgår av 18 d § andra stycket sista meningen att det finns vissa standardhöjande åtgärder för vilka godkännande eller tillstånd inte behövs. Detta bör återspeglas i 55 a §, som därför lämpligen kan avfattas på följande sätt: Vid prövning av hyran skall en åtgärd som avses i 18 d § och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om 1.godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats, I paragrafen regleras bl.a. på vilket sätt marknadshyran skall bestämmas. Utgångspunkten skall enligt förslaget vara hyran för de lokaler på orten som är rimligt jämförbara med den aktuella lokalen. Av special- motiveringen framgår emellertid att utgångspunkten i vissa fall kan vara en skälighetsbedömning på grundval av exempelvis annan form av utredning om hyror för andra lokaler, hyresanbud och statistik. Även om det finns jämförelselokaler torde det också vara uppenbart att värdet av dessa som jämförelsematerial beror på hur likartade de är. I specialmotiveringen framhålls också att justeringar i förhållande till jämförelselokaler kan behöva göras med hänsyn till exempelvis faktorer som fysiska skillnader, hyresvillkor och tidpunkt för hyresavtalet och även att hyror kan behöva uteslutas helt från jämförelsematerialet om de inte kan anses representativa för marknadshyresläget. Även för bedömningen i nu berörda hänseenden torde exempelvis statistik och annan utredning av hyresnivåer kunna vara av betydelse. Att sådan utredning kan beaktas framstår också som naturligt med hänsyn till att hyrorna för jämförelselokalerna endast är en utgångspunkt för bedömningen. Enligt Lagrådets mening skulle den beslutsordning som får förutsättas vara avsedd bättre återspeglas av följande formulering: Marknadshyran skall i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Godtas Lagrådets förslag beträffande 12 kap. 50 § bör hänvisningen till denna paragraf i punkten 4 av ikraftträdande- och övergångsbe- stämmelserna utgå. Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen I paragrafen föreslås att hyresnämnden på ansökan av en organisation av hyresgäster skall få besluta att en förhandlingsordning inte längre skall gälla för ett eller flera av de hus förhandlingsordningen avser. För att en organisation skall vara saklegitimerad att göra en sådan ansökan till hyresnämnden uppställs inte något krav på att organisationen kan visa sig företräda ett visst antal hyresgäster i fastigheten eller att ett visst antal hyresgäster på annat sätt stöder dess ansökan. För bifall till ansökningen krävs enligt den föreslagna bestämmelsen att det föreligger särskilda skäl, men det framgår inte av lagtexten vilka skäl som i detta hänseende skall anses relevanta. Det får emellertid anses naturligt att uppfattningen hos hyresgästerna i fastigheten vid denna bedömning skall tillmätas Att detta varit avsikten framgår emellertid endast på ett indirekt sätt av uttalandena i motiven till lagrådsremissen (s. 78). större klarhet i detta hänseende, företrädesvis genom ett tillägg i lagtexten, skulle enligt Lagrådets mening vara önskvärd. Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyres- nämnder Enligt Lagrådets uppfattning skulle andra stycket av paragrafen vinna i tydlighet om det utformades på följande sätt. "Beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket denna lag om verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf meddelat beslut får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde Närvarande: statsministern , ordförande, och statsråden , , , , , , , , , , , , , , Regeringen beslutar proposition 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor