prop · GP0362 · 2001-11-28 00:00:00 — 2.om staten, kommun, landsting, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landsting, allmännyttigt bostadsföretag, riks- organisation för bostadsrättsföreningar eller regional sådan organisation är förvärvare, 3. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och före- ningen har fattat beslut om förvär- vet i den ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 § bostadsrättslagen (1991:614), 3. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och före- ningen har fattat beslut om för- värvet i den ordning som före- skrivs i 9 kap. 19 § bostads- rättslagen (1991:614), 3 a. om egendomen förvärvas av en kooperativ hyresrättsförening och föreningen har fattat beslut om förvärvet på det sätt som föreskrivs i 4 kap. 1 § lagen (2002:000) om kooperativ hyres- rätt, 4.om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen, 5.om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvär- varen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är över- låtarens avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6 §, 6.om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion. Denna lag träder i kraft . 9 Senaste lydelse 1999:939. Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) Härigenom föreskrivs att 1 § bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall ha följande lydelse. Denna lag äger tillämpning på fastighet där det finns bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut av fastighetens ägare för annat ändamål än fritidsändamål och som ej utgör del av hans egen bostad. Fastighet som tillhör staten eller kommun kan ej bli föremål för ingripande enligt 2 §. När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt äger bestämmelserna i denna lag om fastighet motsvarande tillämpning på tomträtten. I fråga om byggnad som annars tillhör annan än ägaren av marken gäller lagen i tillämpliga delar. Såsom ägare av fastighet anses, när omständigheterna föranleder det, annan som innehar fastigheten. Denna lag tillämpas inte på fastigheter som ägs kooperativa hyresrättsföreningar enligt lagen (2002:000) om kooperativ hyres- rätt eller på fastigheter där samliga bostadslägenheter hyrs av sådana föreningar. Denna lag träder i kraft . 10 Senaste lydelse 1989:1051. Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs att 1 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse. Förhandling om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter får enligt denna lag föras mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandling förs på grundval av förhandlingsordning, som kommer till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd. Som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än fritids- ändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka ej utgör del av upplåtarens bostad. Vad som i lagen sägs om avtal om förhandlingsordning och om verkan av att sådant avtal har slutits gäller i tillämpliga delar även i fråga om förhandlingsordning som har beslutats av hyresnämnd. Lagen är inte tillämplig vid upp- låtelse med kooperativ hyresrätt. Denna lag träder i kraft . Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt dels att lagens rubrik samt 1, 36 och 812 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 5 a §, av följande lydelse. Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt För ombildning av hyresrätt till Enligt denna lag har hyres- bostadsrätt har hyresgäster enligt gäster rätt att genom en förening denna lag rätt att förvärva den förvärva fast egendom för om- fasta egendomen genom en bo- bildning av hyresrätt till bostads- rätt eller kooperativ hyresrätt. Rätten till förvärv gäller fast egendom som är taxerad som hyreshus- enhet eller, om egendomen hyrs ut för något annat ändamål än fritids- ändamål, som småhusenhet. Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt. Om hyresgäster har intresse av Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för om- att förvärva fast egendom för bildning av hyresrätt till bostads- rätt får detta anmälas till inskriv- bostadsrätt eller kooperativ hyres- ningsmyndigheten för anteckning i rätt, får detta anmälas till in- ning i fastighetsregistrets inskriv- hyresgästernas räkning göras av en hyresgästernas räkning göras av en Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om 1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan 2. att hyresgästerna i minst två 2. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägen- tredjedelar av de uthyrda lägen- heterna skriftligen har förklarat sig heterna skriftligen har förklarat sig 11Senaste lydelse 1995:1465. 12Senaste lydelse 2000:245. intresserade av en ombildning av intresserade av ombildningen, och hyresrätt till bostadsrätt, och att att dessa hyresgäster är med- dessa hyresgäster är medlemmar i lemmar i föreningen, och 3. att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmälan hyrs för något annat ändamål än fritidsändamål. Fastighetsägaren och bostads- rättsföreningen skall av inskriv- ningsmyndigheten underrättas om att en intresseanmälan har anteck- nats i fastighetsregistrets inskriv- ningsdel. Fastighetsägaren och den före- ning som har gjort intressean- mälan skall av inskrivningsmyn- digheten underrättas om att en intresseanmälan har antecknats i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till gäller en intresseanmälan, utom i den inskrivningsdag som inträffar fall som avses i andra stycket, fram till den inskrivningsdag som Om hembud som avses i den inskrivningsdag då anteck- 6 § sker , gäller anmälningen dock alltid fram till avses i 6 § sker , den inskrivningsdag som inträffar gäller anmälan dock alltid fram till närmast från den dag den inskrivningsdag som inträffar då hembudet skedde. närmast från den dag har sagts gäller även i förhållande då hembudet skedde. till ny ägare av fastigheten. har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten. En förening som har gjort en Anmälan upphör att gälla den myndigheten tar bort anteckning- En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den tidigares giltighet upphört. Till en anmälan om att ta till- baka en intresseanmälan skall föreningen foga ett intyg om att hyresgästerna i minst hälften av de uthyrda lägenheterna vid före- ningsstämma har röstat för att föreningen inte skall förvärva den fasta egendomen. 13 Senaste lydelse 2000:245. Fast egendom som utgör en hyreshus- eller småhusenhet och hyreshus- eller småhusenhet och gäller, får inte överlåtas helt eller gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som att den förening som har gjort har gjort intresseanmälan har er- bjudits att förvärva hela hyreshus- förvärva hela hyreshus- eller små- överlåtelse genom köp eller byte genom köp eller byte likställs likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller före- eller skifte från bolag eller ning samt fusion enligt 14 kap. 1 § förening samt fusion enligt 14 kap. aktiebolagslagen (1975:1385). 1 § aktiebolagslagen (1975:1385). utan hembud till bostadsrätts- utan hembud till föreningen, 2.om staten förvärvar egendomen, 3.om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom- ling, 4.om förvärvet genomförs genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt, 5.om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna andel förvärvats på något annat sätt än genom gåva. Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrätts- föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföre- ningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren. Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till för- hållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än föreningen eller villkoren för eller omstän- digheterna vid en sådan över- låtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på be- gäran av fastighetsägaren. skall se till att förslaget till köpeavtal delges den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. skall se till att förslaget till köpeavtal delges den förening som har gjort intresse- anmälan. Senaste lydelse 1995:1465. Senaste lydelse 2000:245. en får inte hembudet eller sam- inte hembudet eller samtycket till tycket till avtalsförslaget återkallas avtalsförslaget återkallas eller för- eller förslaget ändras. Efter hembudet är fastighetsägaren skyldig att ge föreningen tillfälle att besikta egendomen. skall för anteckning i fastighetsregistrets inskriv- ningsdel underrätta inskrivningsmyndigheten om hembudet och för det. Bestämmelser om bostadsrätts- föreningars beslut att förvärva hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 1921 §§ bostadsrättslagen (1991:614). Bestämmelser om bostadsrätts- föreningars beslut att förvärva hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 1921 §§ bostadsrättslagen (1991:614). Bestämmelser om kooperativa hyresrättsföreningars beslut att förvärva hus för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt finns i 4 kap. 15 §§ lagen (2002:000) om kooperativ hyres- rätt. Hembudet antas genom att bo- Hembudet antas genom att fö- månader från den dag då hem- den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyres- till hyresnämnden att föreningen nämnden att föreningen beslutat beslutat att förvärva den hem- att förvärva den hembjudna egen- bjudna egendomen på de villkor domen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpe- förslag till köpeavtal. När anmälan har kommit in har kommit in prövar nämnden om hembudet rätteligen har antagits. rätteligen har antagits. Om föreningen inom den tid om den tid som anges i första som anges i första stycket skrif- att föreningen är intresserad av att intresserad av att förvärva den förvärva den hembjudna egendo- hembjudna egendomen, förlängs men, förlängs tiden för att anta tiden för att anta hembudet till sex månader från den dag då hem- den dag då hembudet skedde. Fastighetsägaren skall av hyres- skall av hyresnämnden underrättas nämnden underrättas härom. Hembudet upphör att gälla, om Hembudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskriven tid det inte antas inom föreskriven tid 16Senaste lydelse 1995:1465. 17Senaste lydelse 1987:245. och på föreskrivet sätt eller när bostadsrättsföreningen skriftligen underrättat hyresnämnden om att den inte antar hembudet. Om hembudet har antagits, skall det anses som om fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen har slutit ett avtal om köp av den hem- bjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpe- avtal. I förslaget skall anses före- skrivet att köpebrev skall upp- rättas. föreningen skriftligen underrättat Prop. 2001/02:62 hyresnämnden om att den inte Bilaga 4 Om hembudet har antagits, skall det anses som om fastighetsägaren och föreningen har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egen- domen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal. I förslaget skall anses föreskrivet att köpe- brev skall upprättas. Även om hembudet har upphört Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens att gälla får, så länge föreningens gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som av- överlåtelse eller övergång som av- ses i 6 § första stycket inte ske till ses i 6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrätts- någon annan än den förening som förening som har gjort intressean- mälan, om köpeskillingen är lägre villkoren för överlåtelsen samman- sammantagna är avsevärt ogynn- för fastighetsägaren än vad som vad som angavs vid hembudet. angavs vid hembudet. överlåtelse eller övergång får inte får inte heller ske om ett villkor heller ske om ett villkor som som angavs vid hembudet är angavs vid hembudet är uppenbart uppenbart oskäligt mot föreningen. fastighetsägaren sedan ett hembud hembud upphört att gälla gjort ett upphört att gälla gjort ett nytt hem- nytt hembud, enligt vilket köpe- bud, enligt vilket köpeskillingen är skillingen är lägre eller villkoren lägre eller villkoren på annat sätt på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även ren, och upphör även detta detta hembud att gälla, skall första hembud att gälla, skall första och och andra meningarna tillämpas på andra meningarna tillämpas på det det nya hembudet. Första stycket gäller också om överlåtelsen avser en andel av hyreshus- eller småhusenheten. I fråga om förbudet i första stycket skall 6 § andra och tredje stycket tillämpas. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren skyldig att skaffa hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen. 18 Senaste lydelse 1995:1465. Denna lag träder i kraft . Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att i 1 kap. 7 § orden lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall bytas ut mot lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, dels att 1 kap. 8 § skall ha följande lydelse. En juridisk person får inte En juridisk person får inte upp- upplåta andelsrätt med vilken följer låta andelsrätt som ger rätt att för rätt att för begränsad tid besitta begränsad tid besitta eller nyttja en eller nyttja en bostadslägenhet. Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits. Första stycket gäller inte i verk- samhet som bedrivs med stöd av tillstånd enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med koop- erativ hyresrätt eller lagen (1999:459) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt. Denna lag träder i kraft . 19 Senaste lydelse 1999:458. Förslag till lag (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i skall ha följande lydelse. Beslut av äger rättskraft, såvitt därigenom av- gjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 ac §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 df §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9 § hyresför- handlingslagen (1978:304) lämn- ats utan bifall. Beslut av har rätts- kraft, om beslutet innebär att en fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär avslag på ansökan om 1.åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket 2.upprustningsföreläggande en- ligt 12 kap. 18 ac §§ jordabalken, 3.tillstånd enligt 12 kap. 18 d f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken, 4.förbud eller hävande av för- bud enligt 12 kap. 18 h § jorda- balken, eller 5.rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304). Denna lag träder i kraft . 20 Senaste lydelse 1998:149. Utdrag ur protokoll vid sammanträde Närvarande: f.d. regeringsrådet , regerings- rådet , justitierådet . Enligt en lagrådsremiss () har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till 1.lag om kooperativ hyresrätt, 2.lag om ändring i jordabalken, 3.lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder, 4.lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 5.lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792), 6.lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), 7.lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, 8.lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614), och 9.lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i . Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet: Förslaget till lag om ändring i jordabalken 12 kap. 26 § Den ändring som föreslås i paragrafens fjärde stycke tar sikte på hyres- gäster i allmänhet och inte bara på kooperativa hyresgäster. Det är så- ledes inte fråga om en ren följdändring till den nya lagen om kooperativ hyresrätt. Avsikten med förslaget är att en hyresgäst skall kunna göra gällande bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten när hyresvärden vidtar åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hyresgästens lägenhet inte besväras av ohyra. Ändringen karaktäriseras i författningskom- mentaren som ett klargörande; hyresgästen skall ha samma rätt till ersättning, nedsättning av hyran och uppsägning vid åtgärder för utrotande av ohyra som vid förekomst av ohyra. Utredningen om kooperativ hyresrätt synes ha betraktat sitt förslag i denna del som överensstämmer med lagrådsremissens endast som en justering i syfte att lagtexten tydligare skulle uttrycka vad som hade varit lagstiftarens avsikt (se SOU 2000:95 s. 312). Lagrådet är för sin del inte övertygat om att utredningen har tolkat lagstiftarens avsikt på rätt sätt. Bestämmelsen fick sin nuvarande lydelse genom en ändring , som enligt förarbetena var redaktionell (se prop. 1983/84:137 s. 126). Meningen Därvid äger 17 § motsvarande tillämpning. Därvid gäller 17 § andra stycket. Enligt Lagrådets mening ligger det närmast till hands att uppfatta detta så att lagstiftaren ansåg att det var paragrafens andra stycke som kunde ges en motsvarande tillämpning. Det är alltså Lagrådets uppfattning att förslaget innebär en ändring i sak av gällande rätt. Innebörden och konsekvenserna härav är inte närmare utredda i lagstiftningsärendet. Behovet av en sådan lagändring är inte Lagrådet ifrågasätter vidare att den föreslagna lagtekniska lösningen leder till det åsyftade resultatet. Förslaget går ut på att hänvisningen i 26 § skall avse inte bara 17 § andra stycket utan även paragrafens första Emellertid reglerar detta stycke bara sådana fall där ohyra före- kommer i den egna lägenheten. En naken hänvisning dit synes inte medföra någon ändring i vad som redan gäller enligt lagens ordalydelse. Möjligen skulle samma invändning kunna riktas mot den nuvarande hänvisningen till andra stycket, vilket också synes ta sikte på hyres- gästens egen lägenhet. Där är formuleringen dock inte lika entydig i det nu diskuterade hänseendet. För att hyreslagens bestämmelser om skada eller brist i lägenheten skall bringas att gälla till förmån för en hyresgäst i vars lägenhet ohyra inte förekommer, när hyresvärden vidtar åtgärder för att utrota ohyra på annat håll i fastigheten, bör det införas en uttrycklig bestämmelse med den Motsvarande ändring bör i så fall göras också i bostads- rättslagen (jfr 7 kap. 13 § den lagen). På det föreliggande underlaget är Lagrådet inte berett att tillstyrka den föreslagna ändringen i 12 kap. 26 § jordabalken. Lagrådet lämnar förslagen utan erinran. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde Närvarande: statsrådet , ordförande, och statsråden , , , , , Regeringen beslutar proposition 2001/02:62 Kooperativ hyresrätt inför, ändrar, upp- 4 kap. 4 §