prop · GO03121 · 2001-01-01 00:00:00 — Indelningen blir direkt avgörande för valet av riktvärdeangivelser. Provvärderingsområdena bör därför, på samma sätt som värdeområdena, beslutas i form av föreskrifter. Indelningen i provvärderingsområden skall inte heller kunna överklagas (jfr. argumenteringen i motsvarande fråga när det gäller indelningen i värdeområden i avsnitt 8). Förslagen föranleder en ny paragraf, 5 kap. 5 a § FTL, samt ändringar i 5 kap. 8 § och 19 kap. 3 och 7 §§ FTL. 4.3 Delvärden för kulturhistoriskt värdefulla byggnader m.m. Regeringens förslag: Delvärden för byggnad och mark skall bestämmas även för kulturhistoriskt värdefulla byggnader m.m. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte yttrat sig i frågan. Kammarrätten i anser att det i beslutet om fastighetstaxering kan anges hur stor del av totalvärdet som skulle ha utgjort markvärde om sådant hade bestämts. Enligt kammarrätten är det således inte nödvändigt med en ändring i FTL. Skälen för regeringens förslag: För småhus-, hyreshus-, industri- och elproduktionsenheter skall enligt 5 kap. 7 § FTL delvärden bestämmas för byggnad och mark. Enligt 7 kap. 13 § FTL är byggnadsvärdet för en byggnad, som har förklarats för byggnadsminne, det sammanlagda värdet av byggnaden och tillhörande tomt. Samma skall gälla en byggnad som avses i 3 kap. 12 § (1987:10) för vilken rivningsförbud eller skyddsbestämmelser har meddelats. För mark till sådan taxeringsenhet bestäms inte något värde. Vad som avses med byggnadsminnen regleras i 3 kap. lagen (1988:950) om kulturminnen m.m. Den ursprungliga lydelsen av 7 kap. 13 § första stycket andra meningen FTL avsåg byggnader som vid fastställande av stadsplan har angetts ha sådant värde ur historisk eller kulturhistorisk synpunkt att de bör bevaras. Bestämmelsen infördes på förslag av fastighetstaxeringskommittén (SOU 1979:32 s. 515-519). Om värderingen av den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen anförde kommittén bl.a. följande. Till grund för det totala taxeringsvärdet bör ligga taxeringsenhetens marknadsvärde med beaktande av de eventuella inskränkningar i möjligheten att använda fastigheten som den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen kan föranleda. Det är inte helt självklart att en K-, Q- eller q-märkning alltid medför en sänkning av berörda fastigheters värden. I vissa fall kan nämligen förekomsten av en kulturhistorisk bebyggelse uppfattas som en tillgång för fastigheten. Man bör utgå från att den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen kommer att bestå . Någon ny bebyggelse på taxeringsenheten är således inte att räkna med. Då markvärdet normalt bör avse markens värde vid nybyggnad, framstår en uppdelning av taxeringsvärdet i markvärde och byggnadsvärde såsom meningslös. Markvärdet bör därför bestämmas till noll. Taxeringsenhetens totalvärde kommer således att utgöras av dess byggnadsvärde, bestämt med utgångspunkt i tillämpliga riktvärden för mark och byggnad. Byggnadsvärdet bör därefter reduceras med hänsyn till byggnadens förutsatta oändliga livslängd och med hänsyn till de högre underhållskostnader som normalt är att räkna med för byggnader av denna typ. En justering av värdet på grund av höga underhållskostnader bör således utgöra huvudregel. Kommittén anförde vidare att det får förutsättas att RSV utfärdar närmare regler för värderingen i detta hänseende. Som exempel på hur värderingen bör gå till uttalade kommittén följande. Vid sådan värdering bör först taxeringsenhetens totalvärde bestämmas genom att det markvärde som gäller för tomter utan kulturhistoriska byggnader avläses på riktvärdekartan. Vidare tas det riktvärde för byggnader fram som anvisas i tillämplig tabell. Summan av markvärdet och byggnadsvärdet justeras därefter i enlighet med de särskilda regler som får meddelas i fråga om taxeringsenheter med kulturhistoriskt värdefull bebyggelse och med hänsyn till de speciella förutsättningar som gäller för taxeringsenheten i fråga. Det sålunda erhållna totalvärdet bör utgöra byggnadsvärde och markvärdet bör utföras med noll. Bestämmelsen i 7 kap. 13 § FTL innebar enligt tidigare gällande rätt att förmögenhetsskatt betalades för markvärdet på fastigheter som innehades med tomträtt. I samband med att en ny förmögenhetsskattelagstiftning infördes löstes dock detta problem. Av 10 § lagen (1997:323) om statlig förmögenhetsskatt framgår att om taxeringsvärdet innefattar både värdet av byggnaden och tillhörande tomt enligt 7 kap. 13 § FTL avräknas den del av värdet som avser tomten. har uppmärksammat att taxeringen av kulturhistoriska byggnader har lett till vissa problem eftersom fastigheterna endast åsätts ett byggnadsvärde. Därigenom saknas t.ex. ett underlag för tomträttsavgälden. Utredningen har konstaterat att det även i övrigt kan finnas behov av ett markvärde även för fastigheter med kulturhistoriska byggnader. Ett sådant behov kan exempelvis föreligga om fastigheten skall belånas. beräknas ett markvärde för taxeringsenheter med kulturhistoriskt värdefulla byggnader, eftersom byggnadsvärdet enligt gällande rätt skall omfatta såväl värdet på byggnad som mark. Mot bakgrund härav har Kammarrätten i hävdat att det i sammanhanget skulle vara tillräckligt att man angav hur stor del av totalvärdet som skulle utgjort markvärde om sådant fastställts. Någon ändring i FTL skulle i så fall inte vara nödvändig. Enligt regeringens mening bör dock markvärdet även i detta sammanhang fastställas på vanligt sätt och den aktuella bestämmelsen bör därför upphävas. Därigenom kan markvärdet bestämmas på samma sätt som värdet för övrig tomtmark i det aktuella värdeområdet. Så sker för övrigt . Justering bör även fortsättningsvis kunna ske i enlighet med de särskilda regler som får meddelas i fråga om taxeringsenheter med kulturhistoriskt värdefull bebyggelse och med hänsyn till de speciella förutsättningar som gäller för taxeringsenheten i fråga. Förslaget är inte avsett att innebära någon ändring i sak när det gäller taxeringen av kulturhistoriskt värdefulla byggnader. I det enskilda fallet kommer ändringsförslaget inte heller att leda till någon ökning av enhetens totala taxeringsvärde. Förslaget medför att 7 kap. 13 § FTL kan upphävas samt en ändring i 10 § lagen (1997:323) om statlig förmögenhetsskatt. 5 Värdefaktorer för småhus 5.1 Småhusets standard Regeringens förslag: Indelningen för standardbedömning i småhus i huvudområdena exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör samt möjligheterna att jämka standardpoängen lagregleras. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: Förslaget att lagreglera indelningen i huvudområdena exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör samt möjligheterna att jämka standardpoängen har inte särskilt kommenterats av remissinstanserna. Flera remissinstanser, däribland och flera skattemyndigheter, ställer sig tveksamma till utredningens förslag att kök skall indelas i standardklasser vid värderingen. RSV anser dock att förslaget bör utvecklas vidare inför den allmänna fastighetstaxeringen . Enligt RSV kan det antas att de värderingstekniska konsekvenserna av en övergång till klassindelning medför en något sämre precision i värderingen. Detta skall dock enligt RSV vägas mot att utredningens förslag reducerar många av de svagheter som finns i dagens system. och anser att energibesparande åtgärder som höjer marknadsvärdet inte bör föranleda ett högre taxeringsvärde. Bakgrunden till regeringens förslag: Enligt 8 kap. 3 § FTL bestäms standarden med hänsyn till småhusets egenskaper i form av byggnadsmaterial och utrustning. För ett småhus skall finnas minst 15 standardklasser. RSV har i föreskrifter (RSFS 1995:7) angett de grundläggande reglerna för standardpoängberäkningen. Varje egenskap som ingår i bedömningen ges ett visst antal standardpoäng. Egenskaperna är indelade i fem huvudområden, nämligen exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör. För varje huvudområde anges vissa faktorer som kan vara av betydelse för standardbedömningen. I enlighet med föreskrifterna har en frågelista rörande material och utrustningsdetaljer tagits in i deklarationen och i varje enskild deklaration har förkryssats vilken utrustning huset har. I föreskrifterna regleras även vilken poäng visst material och vissa utrustningsdetaljer skall ge. Poängen varierar mellan 1 och 4. Den totala poängen för ett huvudområde betecknas "delsumman för området". De sammanlagda delsummorna för huvudområdena utgör småhusets standardpoäng. Enligt RSV:s föreskrifter får delsummorna jämkas om byggnadsmaterial och utrustning finns men är av mycket hög eller mycket låg standard. Jämkning kan också ske om annat material än det som är upptaget i tabellen för standardpoängberäkningen är av mycket hög eller mycket låg standard och poängsumman för huvudområdet därför uppenbarligen ger en felaktig bild av den faktiska standarden. Jämkning sker till skillnad från justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL inom riktvärdet för den enskilda fastigheten. Förhållanden som kan föranleda jämkning kan således inte medföra justering för säregna förhållanden. Skälen för regeringens förslag: När det gäller huvudområdet kök har den statistiska undersökningen visat att den nuvarande modellen att mäta standard inte fungerar särskilt bra. De standarddetaljer som används ger ett utfall som dåligt överensstämmer med värdet på vissa standarddetaljer och det är dessutom svårt att finna enskilda detaljer i köket som skulle kunna ersätta de nuvarande. Många fastighetsägare har varit kritiska till systemet. Utredningen har därför föreslagit att man i stället för att ha en frågelista skall indela kök i "standardklasser" vid värderingen. Enligt utredningen kan man tänka sig följande modell. Indelningen sker i exempelvis fem klasser, nämligen mycket låg, låg, normal, hög och mycket hög standard. Klassificeringen knyts inte till värdeåret utan bedömningen görs med utgångspunkt från den standard köket har. För varje klass bestäms ett visst antal standardpoäng. En av fördelarna med indelning i klasser är att mindre betydelse kommer att tillmätas varje enskild standarddetalj. Förskjutningen mot klasser ger i stället en beskrivning av fastighetens allmänna standardnivå. En nackdel med klassindelning är dock att värderingen blir mer schabloniserad. Eftersom frågelistan beträffande kök inte har fungerat bra och har kritiserats av fastighetsägarna bör enligt regeringens mening utredningens skiss till värderingsmodell vidareutvecklas inför den allmänna fastighetstaxeringen . Tillämpningen vid standardbedömningen kan förbättras om möjligheterna till jämkning används i betydligt ökad utsträckning. För att markera detta bör, såsom utredningen föreslagit, bestämmelser om jämkning tas in i FTL. Även indelningen i huvudområdena exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör bör lagregleras. Det har gjorts gällande att miljöinvesteringar som leder till att marknadsvärdet stiger inte borde tillåtas slå igenom på basvärdet. Den statistiska utvärdering som utredningen har företagit visar att förekomsten av treglasfönster, isolerglas och värmepump ökar marknadsvärdet med i genomsnitt , respektive . De energisparande åtgärderna påverkar således husets marknadsvärde. Att undanta miljöinvesteringar från bedömningen skulle innebära att hus med sådan utrustning åsätts basvärden som inte motsvarar marknadsvärdet. Eftersom basvärdena skall baseras på marknadsvärdet är det enligt regeringen således inte möjligt att bortse från dessa faktorer vid fastighetstaxeringen. har i sitt betänkande Likformig och neutral fastighetsbeskattning, SOU 2000:34, föreslagit att en ökning av en fastighets taxeringsvärde, som sammanhänger med vissa typer av miljöinvesteringar, inte skall tillåtas påverka underlaget för fastighetsskatten efter det att investeringarna gjorts. Förslaget bereds inom . Förslaget om jämkning föranleder att en ny paragraf införs, 8 kap. 4 § FTL. Närmare regler för bestämning av standarden meddelas av RSV. 5.2 Småhusets ålder Regeringens bedömning: Nuvarande regler om hur man bestämmer värdeinverkan av ålder bör inte ändras. Utredningens förslag: Utredningen föreslår att värdeinverkan av ålder skall bestämmas med utgångspunkt enbart från nybyggnadsåret. Värdeåret skall således inte jämkas om ett hus varit föremål för till- och ombyggnad. Värdeinverkan av till- och ombyggnad skall i stället fångas upp vid standardbedömningen. Däremot bör en väsentlig tillbyggnad av ett småhus leda till att ett nytt nybyggnadsår bestäms. Remissinstanserna: Merparten av de remissinstanser som uttalat sig i frågan har tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan erinran. och skattemyndigheterna, är dock negativa till förslaget. i anser att det är en osäker metod att väga in värdet av tillbyggnader enbart via standarden och att det kan ge ett missvisande resultat. Myndigheten har sammanfattningsvis svårt att se att det framlagda förslaget skulle leda till någon avgörande förbättring vare sig ur värderingssynpunkt eller när det gäller småhusägarnas förtroende för regelverket. Liknande synpunkter framförs av de andra skattemyndigheterna. Några remissinstanser frågar sig också hur upprepade tillbyggnader skall behandlas. i föreslår som ett alternativ att beräkningen av värdeår görs på samma sätt som för hyreshus dvs. beräkningen görs utifrån nedlagda kostnader. Skälen för regeringens bedömning: Enligt 8 kap. 3 § FTL skall värdefaktorn åldern ge uttryck för husets sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till småhusets nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme samt tidpunkten för dessa. Värdeåret får anses vara ett uttryck för en kombination av omständigheter som skall avgöra åldersklassen. Värdeåret är således detsamma som nybyggnadsåret om inte till- eller ombyggnad har skett. Har till- och ombyggnad, som ändrat boytans storlek, skett skall värdeåret jämkas. Utrustningens ålder skall inte påverka åldersklassificeringen utan skall i stället vägas in vid standardklassificeringen. Det föreligger enligt utredningens mening svårigheter med att avgöra om värdepåverkande förändringar av huset skall beaktas inom standardfaktorn eller inom åldersfaktorn. Utredningen konstaterar att tidigare diskussioner har lett till att åldersfaktorn enbart skall fånga upp större till- eller ombyggnader och att övriga reparationer skall fångas upp vid standardbedömningen. Utredningen har förslagit att man går ett steg längre och enbart bestämmer ett värdeår. De förändringar som huset genomgår till följd av underhåll och reparationer samt till- och ombyggnader skall därmed fångas upp vid standardbedömningen. Utredningen har således föreslagit att värdeinverkan av ålder i allmänhet enbart skall bestämmas med utgångspunkt från nybyggnadsåret. Om ett hus har byggts till i sådan omfattning att det i väsentliga delar kan anses som nybyggt skall dock ombyggnadsåret anses som nybyggnadsår. Enligt utredningens mening bör den nybyggda ytan uppgå till eller mer. Regeringen är inte övertygad om att utredningens föreslag om ny åldersklassificering förenklar värderingen och gör den mer överskådlig. Den "ventil" som utredningen föreslår för ändring av värdeår är så utformad så att den skulle gälla för ett mycket litet antal fastigheter. Flera remissinstanser är negativa till förslaget. Regeringen lägger därför inte fram något förslag om ändring när det gäller värdefaktorn ålder. 6 Värdefaktorer för tomtmarken 6.1 Speciell belägenhet Regeringens förslag: Värdefaktorn speciell belägenhet får beteckningen närhet till strand. För värdefaktorn närhet till strand skall det finnas minst tre och högst sju klasser. En klass skall utgöra strand, en eller flera klasser strandnära och en klass inte strand eller strandnära. Utredningens förslag: Utredningen har föreslagit att definitionen av strand och strandnära fastigheter ändras, att värderingen av strand och strandnära fastigheter förbättras för att de värdeskillnader som beror på att närliggande strand och strandfastigheter är olika fångas upp, att den värdepåverkan som havs- eller sjöutsikt innebär fångas upp samt att värdefaktorn speciell belägenhet i stället får beteckningen närhet till strand. Remissinstanserna: Kammarrätten i , RSV, Skattemyndigheterna i och är negativa till utredningens förslag till klassindelning. RSV anser att förslaget till ändring av klassificeringen av värdefaktorn strand inte är genomarbetat och att de tröskeleffekter som förslaget är avsett att eliminera fortfarande finns kvar. RSV är positivt till förslaget att under förberedelsearbetet beskriva "normal strand" inom de värdeområden som ligger vid strand. Beskrivningen skall sedan ligga till grund för eventuella justeringar för säregna förhållanden. Uppgifter om strandens beskaffenhet för den enskilda fastigheten lämnas vidare av fastighetsägaren i samband med deklaration. RSV är även positivt till att värdeinverkan inom klassen strandnära skall klassindelas. Enligt verket skulle en klassindelning delvis motverka de tröskeleffekter som utredningens förslag till ändrad definition av värdefaktorerna strand och strandnära avser att eliminera. Även är positivt till att strand indelas i ytterligare klasser. Skattemyndigheterna i och är positiva till utredningens förslag om ändrad klassindelning. Kammarrätten i , Statskontoret och i är negativa till utredningens förslag att havs- eller sjöutsikt skall medföra en justering av riktvärdet. Statskontoret anser att frågan om hur havs- eller sjöutsikt skall fångas in behöver utredas vidare. Länsrätten i , Skattemyndigheterna i , , , och påpekar att utredningens förslag kommer att medföra ett väsentligt merarbete för skattemyndigheterna. har inget att invända mot förslaget att värdefaktorn speciell belägenhet får beteckningen närhet till strand. vid ifrågasätter dock om inte viss mycket påtaglig lägespåverkan lämnas utan avseende när man byter beteckningen speciell belägenhet till närhet till strand. Liknande synpunkter framförs av Kammarrätten i och i . Bakgrund: Enligt bestämmelserna i 12 kap. 3 § FTL avses med värdefaktorn speciell belägenhet tomtmarkens läge inom värdeområdet, t.ex. vid strand. I 1 kap. 35 a § Fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), FTF, föreskrivs att det skall finnas tre belägenhetsklasser. För var och en av belägenhetsklasserna skall en belägenhetsfaktor inom intervallet 0,1-9,9 anges i riktvärdeangivelsen, vilken utvisar värderelationerna mellan klasserna. Belägenhetsfaktorn för normaltomten skall vara 1,0. RSV har i föreskrifter inför den allmänna fastighetstaxeringen (RSFS 1995:7) indelat värdefaktorn speciell belägenhet i klasserna strand, strandnära och ej strand eller strandnära. Enligt föreskrifterna hänförs värderingsenheten till klassen strand om byggnadsplatsen på värderingsenheten ligger mindre än från hav, insjö eller vattendrag. Värderingsenhet, som utgörs av en eller flera självständiga fastigheter, skall också hänföras till klassen strand, om enheten till någon del ligger mindre än från hav, insjö eller vattendrag. Går värderingsenheten inte fram till strandlinjen, hänförs enheten till klassen strand endast om det mellanliggande området utgörs av naturmark, som inte används för bebyggelse, bil-, park- eller gångväg. Enligt föreskrifterna hänförs till klassen strandnära en värderingsenhet, som inte skall hänföras till klassen strand och på vilken byggnadsplatsen ligger högst från stranden, om området fram till strandlinjen inte används för sammanhängande bebyggelse eller för verksamhet som medför att strandzonen inte är tillgänglig för värderingsenhetens ägare. Till klassen ej strand eller strandnära hänförs övriga värderingsenheter för tomtmark. Skälen för regeringens förslag: Närheten till strand har i de flesta fall mycket stor betydelse på fastighetens marknadsvärde. Det är därför angeläget att försöka fånga in denna påverkan på marknadsvärdet vid taxeringen. För att en fastighet skall betraktas som strandfastighet vid fastighetstaxeringen bör det liksom vara fråga om en strandskyddad strand vid hav eller sjöar samt vid älvar och större åar. Den inverkan som en tomts belägenhet har på värdet bör enligt regeringens mening i första hand beaktas genom avgränsning av värdeområdet. I andra fall när tomterna inte kan avgränsas avseende strandbelägenhet bör liksom en klassindelning göras. Utredningen har föreslagit att klassindelningen av strand och strandnära fastigheter ändras. Enligt förslaget skall en värderingsenhet klassificeras som strand om enheten - oavsett avståndet från huvudbyggnaden - sträcker sig fram till strandlinjen. Byggnaden bör dock enligt förslaget vara belägen inom från stranden. Det högre värde som en värderingsenhet kan ha beroende på att den är belägen nära stranden men utan att gränsa till strandlinjen bör enligt utredningen liksom klassificeras som strandnära. Klassificeringen strandnära förutsätter enligt förslaget att värderingsenhetens ägare ensam eller tillsammans med andra kan disponera strandzonen. I likhet med strandfastighet bör förutsättas att huvudbyggnaden på värderingsenheten ligger inom från strandlinjen. Regeringen är tveksam till om utredningens förslag eliminerar de problem man har med tröskeleffekter. Utredningens förslag är, i vart fall såvitt avser stora tomter, inte alldeles okomplicerat att tillämpa och kan antas ge upphov till gränsdragningsproblem. Regeringen kan därför inte förorda utredningens förslag till ändrad klassificering av strand och strandnära fastigheter. I utredningen har diskuterats ett alternativt förslag för att minska trubbigheten i systemet. Eftersom avståndet till vattnet har stor betydelse för marknadsvärdet är ett alternativ därför enligt utredningen att införa en avståndsvariabel. Detta skulle innebära att man differentierar en relativt grov indelning i strand och strandnära fastigheter och därmed förbättrar värderingen av den enskilda fastigheten. Utredningen har inte lämnat något förslag i denna del. Såväl RSV som har i sina remissvar föreslagit att klassen strandnära delas upp i fler klasser. Regeringen har under hand inhämtat att RSV har vidareutvecklat en sådan modell. En ytterligare klassindelning av strandnära skulle förmodligen på ett bättre sätt motverka de tröskeleffekter som utredningens förslag avser att eliminera. Det får under förberedelsearbetet inför den allmänna fastighetstaxeringen bedömas hur många klasser det bör finnas. För att möjliggöra en klassindelning av strandnära bör det i FTL anges att det skall finnas minst tre och högst sju klasser. Normaltomten bör utgöra en fastighet som har belägenhetsklassen inte strand eller strandnära. Utredningen har föreslagit vissa förbättringar vid värderingen för att fånga upp de värdeskillnader som beror på att närliggande strand och strandnära tomter är olika attraktiva. För att få fram sådana faktorer som har betydelse för strandens attraktivitet bör fastighetsägaren enligt utredningen ges möjlighet att svara på ett antal frågor som gäller tomten. Under förberedelsearbetet skall man beskriva "normal strand" inom de värdeområden som ligger vid strand. Beskrivningen skall sedan ligga till grund för eventuella justeringar för säregna förhållanden. Detta kommer enligt regeringens mening sannolikt att medföra att taxeringsvärdet bättre kommer att återspegla fastighetens marknadsvärde. Regeringen är medveten om att arbetet med klassificeringen av värdefaktorn kommer att kräva ytterligare resurser både vid förberedelsearbetet och vid taxeringen. Med hänsyn till de skillnader i marknadsvärde som föreligger mellan strandfastigheter och övriga fastigheter är detta enligt regeringen ett arbetsområde som bör prioriteras inom fastighetstaxeringen. Belägenhetsfaktorn speciell belägenhet har i lagen definierats som "tomtmarkens läge inom värdeområdet t.ex. vid strand". Beteckningen har dock vid tillämpningen kommit att omfatta endast läget vid en strand.