prop · GP0362 · 2001-11-28 00:00:00 — Men sanno- likt är det ändå i praktiken inte möjligt att använda en bostadslägenhet som kreditobjekt (se , , Kommersiell hyresrätt, 2 uppl., 1998 s. 190). För en hyresrätt som avser en bostadslägenhet gäller ju enligt 65 § hyreslagen att den inte får åsättas något värde vid överlåtelse. Dessutom är bostadslägenheter enligt 5 kap. 1 § utsökningsbalken i regel föremål för beneficium, dvs. egendomen kommer att undantas från utmätning på grund av gäldenärens behov. I praktiken kommer därför en pant i form av en bostadslägenheter inte att ha något värde. framhöll i rapporten (1996:7) Utvärdering av försöksverk- samheten med kooperativ hyresrätt att en nackdel med kooperativ hyresrätt jämfört med bostadsrätt är att den kooperativa hyresrätten inte kan pantsättas (s. 42). För framstod en ny säkerhetsform för kooperativa hyresrätter som en förutsättning för att ägarmodellen skall kunna hävda sig när det handlar om vanligt boende eller annat kategoriboende än speciella form av äldreboende (s. 37). Utredningen har presenterat olika alternativ till hur en kooperativ hyresrätt skulle kunna användas som säkerhet samt har redogjort för för- och nackdelar med de olika alternativen (se betänkandet s.142148). Ett alternativ är att införa en möjlighet eller skyldighet för den koope- rativa hyresrättsföreningen att gå i borgen för hyresgästens skulder med ett belopp som motsvarar vad hyresgästen har rätt att senare få tillbaka i form av återbetald insats. Modellen innebär att borgenären, om hyresgästen inte betalar, kan vända sig till föreningen med sitt krav. En sådan lösning skulle emellertid innebära stora problem. Vid utträde har ju en föreningsmedlem rätt till återbetalning endast om föreningens ekonomi tillåter det och borgenärens möjligheter att få betalning blir därmed avhängig föreningens förhållanden. En annan komplikation är att en ekonomisk förening vid återbetalning av insatserna anses ha rätt att kvitta förfallna motfordringar. Med en sådan kvittningsrätt kan panten bli tämligen värdelös. Att inte ge föreningen kvittningsrätt skulle å andra sidan vara till skada för föreningen. Ett annat alternativ är någon form av pantsättning. Man kan då tänka sig pantsättning av andelen eller av hyresrätten eller båda delarna. En pantsättning av enbart andelen inger i och för sig inte några principiella betänkligheter. Andelar i en ekonomisk förening kan över- låtas, pantsättas och utmätas. Vid en realisation av panten skulle den kooperativa hyresrätten inte påverkas, eftersom det enligt regeringens förslag inte kommer att finnas någon fast koppling mellan andelen och nyttjanderätten. En konsekvens av detta är emellertid också att en sådan pant skulle vara i stort sett värdelös. Detta talar för att även hyresrätten skulle behöva dras in i pant- sättningen. Grundläggande för en bostadshyresrätt är emellertid att den inte får åsättas något ekonomiskt värde vid en överlåtelse (jfr 65 § hyreslagen). För att en pantsättning av hyresrätten skall bli meningsfull är det därför nödvändigt att göra ett avsteg från denna princip. Det kan ifrågasättas om detta är lämpligt. Den kooperativa hyresrätten riskerar därmed att bli en handelsvara. För att en ny säkerhetsform skall vara meningsfull måste den accepteras av kreditgivarna. Som utredningen har angett torde de enda alternativ som uppfyller de kraven vara borgen utan kvittningsrätt för föreningen eller pantsättning med möjlighet att realisera hyresrätten. En ordning där föreningen står som borgensman med belopp motsvarande hyres- gästens kapitaltillskott skulle sannolikt tillintetgöra föreningen som kredittagare. Det alternativet är därför inte någon framkomlig väg. Det andra alternativet, pantsättningslösningen, förutsätter att man gör avsteg från principen om att den kooperativa hyresrätten inte skall kunna överlåtas mot ersättning. Regeringens slutsats är att det inte är möjligt att konstruera en bra säkerhet utan att den kooperativa hyresrätten blir en handelsvara på samma sätt som bostadsrätten. Överhuvudtaget skulle, som har framhållit, pantsättning av fritt överlåtbara hyres- rätter en nödvändighet om en ny säkerhetsform skall vara meningsfull göra hyresrätten praktiskt taget till en bostadsrätt. Det bör därför inte införas några bestämmelser som ger möjlighet att använda den koope- rativa hyresrätten som säkerhet. Regeringens förslag: Samma regler om undantag från utmätning skall gälla för kooperativa hyresrätter som för vanliga hyresrätter. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 154156). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot utredningens förslag. har dock ansett att det bör förtydligas vad som gäller om utmätning av kooperativ hyresrätt. Skälen för regeringens förslag: I det föregående har betonats att någon ersättning inte skall få tas ut vid en överlåtelse av en hyresrätt. Bör då en kooperativ hyresrätt kunna utmätas och tas i anspråk för att täcka hyresgästens skulder? Man bör då först uppmärksamma de bestämmelser om undantag från utmätning som finns i utsökningsbalken. Där finns bestämmelser om undantag från utmätning med hänsyn till gäldenärens behov, s.k. beneficieregler. Bestämmelserna innebär bl.a. att en hyresrätt till en lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad inte får utmätas även om hyresrätten får överlåtas (se 5 kap. 1 § 5 utsökningsbalken). Beträffande bostadsrätter undantas lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad, om inte gäldenären vid förvärvet av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostads- rätten undantas från utmätning (se 5 kap. 1 § 6 utsökningsbalken). Det bör vidare uppmärksammas att förbudet att kräva ersättning vid överlåtelse av bostadslägenhet i 65 § hyreslagen torde medföra att en hyresrätt till en sådan lägenhet generellt är utmätningsfri (jfr Gregow, , Utsökningsrätt, 3 uppl., 1996 s. 121). Det förhållandet att det skall betalas ett kapitaltillskott vid förvärvet av en kooperativ hyresrätt kan synas tala för att i denna del ansluta till de regler som gäller för bostadsrätter och således lämna ett visst utrymme för utmätning av hyresrätten. I annat fall finns det ju, kan det hävdas, en risk för att kapital undandras hyresgästens borgenärer i oskälig omfatt- ning. Å andra sidan kan det förmodas att de insatser som kommer att betalas för kooperativa hyresrätter kommer att bli avsevärt lägre än vad som normalt betalas för bostadsrätter. Därtill kommer att de kooperativa hyresrätterna inte är fritt överlåtbara och att insatserna skall bestämmas i föreningens stadgar. Risken för att medel undandras är alltså ganska liten. Vid en samlad bedömning finns det enligt regeringens mening inte anledning att i detta avseende avvika från vad som gäller i fråga om utmätning av vanliga hyresrätter. Enligt regeringens förslag kommer reglerna om hyra att gälla för kooperativ hyresrätt där inte annat anges. Vid tillämpningen av 5 kap. 1 § utsökningsbalken kommer en kooperativ hyresrätt därför att behandlas på samma sätt som en vanlig hyresrätt. Några särskilda bestämmelser i detta hänseende behövs därför inte. 11 Föreningens organisation och verksamhet Regeringens förslag: Föreningslagens regler om vad föreningens stad- gar skall innehålla skall gälla även för kooperativa hyresrättsföreningar. Dessutom skall grunderna för beräkningen av hyran anges i stadgarna. Det skall vara en uppgift för föreningens styrelse att fastställa hyran. Utredningens förslag: Överensstämmer i stort sett med regeringens förslag. Utredningen har dock föreslagit en förening i sina stadgar skall kunna överlåta åt att annan än styrelsen att fastställa hyran (se betänk- andet s. 214 och 215). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslagen. SKB har avstyrkt förslaget att grunderna för beräkning av hyran skall anges i stadgarna och har menat att det helt bör överlåtas på styrelsen att bestämma hyrans storlek. har anslutit till SKB:s synpunkter och framhållit att man bör kunna överlåta en del ansvar till styrelsen och att ett tydliggörande behövs. Bakgrund: Både föreningslagen och bostadsrättslagen innehåller bestämmelser om vad föreningens stadgar skall innehålla (se 2 kap. 2 § föreningslagen och 9 kap. 5 § bostadsrättslagen). När det gäller insatser och avgifter finns det några skillnader mellan de två lagarna. Stadgarna för en vanlig ekonomisk förenings skall bl.a. ange den insats med vilken varje medlem skall delta i föreningen, hur insatserna skall fullgöras samt i vad mån en medlem får delta i föreningen med insats utöver vad han är skyldig att delta med. Om det skall förekomma regelbundna eller på särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter till föreningen, skall avgiftens belopp eller maximibelopp anges i stadgarna. För bostadsrättsföreningar gäller i stället att stadgarna skall ange om upplåtelseavgift, överlåtelseavgift eller pansättningsavgift kan tas ut. Vi- dare skall stadgarna ange de grunder enligt vilka årsavgift, överlåtelse- avgift och pantsättningsavgift skall beräknas. Om inte annat anges i stad- garna, är det styrelsen som sedan fastställer avgifterna. (se 9 kap. 13 § bostadsrättslagen). Det är också styrelsen som, om inte annat anges i stadgarna, bestämmer storleken på den insats som skall betalas vid upp- låtelse av bostadsrätt (se 7 kap. 14 § bostadsrättslagen). Det finns inga särskilda regler efter vilka grunder insatserna skall beräknas. Ändring av insatsen skall dock alltid beslutas av föreningsstämma (se 9 kap. 13 § bostadsrättslagen). Skälen för regeringens förslag I det föregående har föreslagits att en kooperativ hyresrättsförening skall kunna ta ut utöver den vanliga medlemsinsatsen en särskild insats, upplåtelseinsats, samt regelbundna eller på särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter samt att dessa uttag i huvudsak skall följa förenings- Det är då naturligt att föreningslagens bestämmelser att insatser och avgifter skall redovisas i stadgarna får gälla även här. I en kooperativ hyresrättsförening kommer det, såsom regeringens förslag är utformat, inte att finnas några motsvarigheter till upplåtelse-, överlåtelse- och pantsättningsavgifter. Några stadgebestämmelser i dessa hänseenden behövs därför inte. De viktigaste tillskotten som de kooperativa hyresgästerna skall betala till föreningen kommer sannolikt att ske genom hyran. har föreslagits att föreningen själv skall bestämma hyrorna. Hyran kommer att utgå som en återkommande avgift till föreningen. Enligt föreningslagen skall beloppet eller maximibeloppet av åter- kommande avgifter preciseras i stadgarna. En sådan ordning framstår dock i detta sammanhang som alltför opraktisk. När det gäller bostadsrätt skall grunderna för årsavgiften anges i före- Den principen har gällt sedan 1930 års bostadsrättslag. Mycket talar för att principen bör tillämpas även i fråga om kooperativ Hyran är en väsentlig utgiftspost för de flesta boende. därför viktigt att beträffande hyressättningen så långt möjligt säkerställa förutsebarhet och likabehandling. Risken för missnöje bland de boende är också överhängande, om det inte går att genomskåda grunderna för En ordning där grunderna för beräkningen av hyran anges i stadgarna är ägnad att motverka den risken. För en sådan ordning talar också att principerna för hyressättningen kan antas bli en viktig faktor när människor tar ställning till om de vill satsa på boende i form av SKB har föreslagit att grunderna för hyran i stället skall fastställas av Enligt SKB är det för SKB:s del svårt, för att inte säga omöjligt, att hitta en enkel och långsiktigt hållbar grund för hyressättning som kan infogas i föreningens stadgar. SKB har härvid särskilt pekat på att föreningen har ett 60-tal olika fastigheter med stor geografisk spridning och byggda under en lång tidsrymd. Läge, ålder, standard, skick och upprustningsgrad skiljer sig därför betydligt mellan fastig- SKB bygger dessutom kontinuerligt nya fastigheter. nyproduktion skall möjliggöras, måste den, enligt SKB, hyressättas på ett sätt som avviker från hyressättningen i det äldre beståndet. Regeringen är medveten om att SKB:s verksamhet är unik och i många hänseenden skiljer sig från övriga befintliga och sannolikt även kommande kooperativa hyresföreningar. Det är angeläget att SKB:s verksamhet, som framstår som välfungerande, skall kunna fortsätta och anpassas till det nya regelverket. Enligt regeringens mening bör det dock vara fullt möjligt att i stadgarna föreskriva differentierade beräknings- grunder för olika typer av fastighetsbestånd. En sådan ordning får antas fungera även i en förening av SKB:s slag. Sammanfattningsvis föreslår alltså regeringen att grunderna för hyres- sättningen i en kooperativ hyresrättsförening skall anges i föreningens Hur skall då hyran för varje lägenhet bestämmas? föreslog att styrelsen skall bestämma hyran, om inte annat anges i Detta överensstämmer med vad som enligt bostads- Prop. 2001/02:62 rättslagen gäller om hur avgifterna till föreningen skall fastställas. Det är naturligt att det i första hand bör vara styrelsens uppgift att bestämma hyran. Det är ju styrelsen som skall ansvara för föreningens förvaltning och som har bäst förutsättningar att bedöma vilken hyra som behöver tas ut för att förvaltningen skall kunna skötas på ett tillfredsställande sätt. Naturligtvis måste styrelsens beslut stå i överensstämmelse med de grunder som har angetts i stadgarna. Av lagen bör därför framgå att det är styrelsen som fastställer hyran. En särskild fråga är om det bör vara möjligt att genom stadgeföre- skrifter eller på annat sätt överlämna till annan än styrelsen att bestämma hyran. Enligt regeringens mening är fastställandet av hyran en så viktig uppgift att den inte bör kunna överlåtas på något annat, styrelsen under- ordnat, organ. Däremot bör styrelsen naturligtvis följa de riktlinjer om hyresnivån som det överordnade föreningsorganet, stämman, lämnar styrelsen, i den mån dessa riktlinjer inte strider mot lag eller förenings- stadgar. Att stämman har rätt att lämna sådana riktlinjer följer emellertid av allmänna associationsrättsliga principer och behöver inte komma till uttryck vare sig i lagen eller i föreningens stadgar. Regeringens förslag: En kooperativ hyresrättsförenings firma skall innehålla orden kooperativ hyresrättsförening. skall bara kooperativa hyresrättsföreningar få använda. En kooperativ hyresrättsförenings firma skall vara skyddad länsvis. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 218 och 219). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslaget. SKB har framhållit att förslaget om att kooperativ hyresrätt skall ingå i firman ställer till besvär för SKB, eftersom det inte passar på föreningens namn. Skälen för regeringens förslag: En ekonomisk förenings firma skall innehålla orden ekonomisk och förening eller förkortningen ek.för. (se 14 kap. 1 § föreningslagen). En bostadsrättsförenings firma skall i stället innehålla ordet bostadsrättsförening (se 9 kap. 6 § bostadsrätts- Liksom en bostadsrättsförening skall en kooperativ hyresrättsförening vara en särskild form av ekonomisk förening och med ett snävare ändamål än en vanlig ekonomisk förening. Mot den bakgrunden är det enligt regeringens mening naturligt att en kooperativ hyresrättsförenings firma innehåller orden kooperativ hyresrättsförening. att en sådan ordning ställer till besvär för den föreningen. knappast vara förknippat med alltför stora svårigheter för SKB att ändra sin firma i enlighet med detta. Man kan t.ex. tänka sig att föreningen ändå behåller SKB som en del av firmanamnet. I bostadsrättslagen finns en uttrycklig bestämmelse att endast en bostadsrättsförening eller sammanslutning av bostadsrättsföreningar får använda ordet bostadsrätt eller en sammansättning med detta ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen (se 9 kap. 6 § fjärde Prop. 2001/02:62 stycket). Detta hänger samman med förbudet för andra att bedriva verksamhet med de ändamål som gäller för bostadsrättsföreningar. På motsvarande sätt kommer endast kooperativa hyresrättsföreningar att kunna upplåta kooperativ hyresrätt. Det framstår då som naturligt att endast kooperativa hyresrättsföreningar skall få använda kooperativ hyresrätt i sin firma eller i övrigt som beteckning för rörelsen. Den som uppsåtligen eller av oaktsamhet använder orden kooperativ hyresrätt i strid med det angivna förbudet bör kunna dömas till böter (jfr den motsvarande bestämmelsen i 10 kap. 3 § bostadsrättslagen). En ekonomisk förenings firma är skyddad i hela landet. Bostadsrätts- föreningars firmor är skyddade endast länsvis. Fram gällde detta även för ekonomiska föreningar. Ändringen motiverades av att kooperationens frammarsch hade lett till att allt fler företag med riks- omfattande verksamhet hade skapats och att det därför förelåg ett praktiskt behov av att utsträcka skyddsområdet (se prop. De skäl som anfördes för att ge ekonomiska föreningars firmor skydd i hela landet torde inte ha bärkraft på de stora flertalet kooperativa hyres- rättsföreningar. En nackdel med skydd i hela landet är att möjligheten att anknyta till kvartersnamn och liknande blir mindre, eftersom kvarters- namn inte är unika i hela landet. Över huvud taget bör firmaskyddet givetvis inte göras mer omfattande än vad som är praktiskt motiverat. Regeringen föreslår därför att de kooperativa hyresrättsföreningarnas firmor likt bostadsrättsföreningars firmor skall vara skyddade endast länsvis. Regeringens förslag: Bestämmelserna i 6 kap. föreningslagen om en ekonomisk förenings ledning skall gälla för kooperativa hyresrätts- Av styrelsens ledamöter skall dock alltid minst två, eller om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 220222). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslaget. har föreslagit en regel som garanterar inflytande för fastighetsägaren när denne hyr ut huset till en har också framhållit att det bör vara möjligt att ställa högre krav på styrelsens sammansättning i Bakgrund: I 6 kap. föreningslagen finns bestämmelser om den ekono- miska föreningens ledning. Det är fråga om bestämmelser om sådant som hur styrelsen skall vara utformad och när det skall finnas en verkställande Dessa bestämmelser gäller, enligt 9 kap. 12 § bostadsrättslagen också för bostadsrättsföreningar, dock med tre undantag. gäller val av styrelseledamöter i vissa fall, make eller sambos möjlighet att delta i styrelsen samt skyldighet att utse en verkställande direktör. Skälen för regeringens förslag Huvudregeln i föreningslagen är att det är föreningsstämman som väljer styrelsen (se 6 kap. 1 § föreningslagen). En ekonomisk förening kan dock i sina stadgar föreskriva att delar av eller hela styrelsen skall utses på ett annat sätt. För bostadsrättsföreningar gäller i huvudsak samma regler. Möjlig- heterna att i stadgarna bestämma att styrelsen skall utses på annat sätt än av stämman är dock begränsade. Av styrelsens ledamöter skall sålunda alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma (se 9 kap. 12 § 1 bostadsrättslagen). Denna särregel infördes . Bakgrunden var den att det vid ny- produktion kunde förekomma att de som bildade bostadsrättsföreningen var andra än de som senare skulle bo i huset och att de som var med om att bilda föreningen kunde ha ett intresse av att utnyttja föreningslagens regler för att få majoritet i styrelsen. Genom inskränkningen ansågs bostadsrättshavarna vara garanterade en viss representation i föreningens styrelse under produktionsskedet. Även vid bildande av kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägar- modellen kan det vara aktuellt att nyproducera föreningens hus. Liksom beträffande bostadsrättsföreningar är det rimligt att anta att det ibland kan vara andra än de som senare kommer att bo i huset som kommer att bilda föreningen och bygga huset. Tidpunkten för antagande av med- lemmar m.m. kommer att kunna variera. I den mån medlemmar värvas under produktionsstadiet synes det dock vara svårt att hävda att dessa inte bör garanteras samma möjlighet till inflytande som bostadsrätts- havare har i motsvarande situation. har föreslagit att man går ännu längre och föreskriver för att stärka boendeinflytandet att styrelsen i nybildade kooperativa hyres- rättsföreningar till minst hälften skall bestå av boende i föreningen eller att fler än två personer i styrelsen skall vara valda på föreningsstämma. Enligt regeringens mening framstår emellertid den reglering som finns för bostadsrätter som en lämplig avvägning mellan de motstående int- ressen som kan finnas i sammanhanget. Av föreningslagen följer vidare att en styrelseledamot i en ekonomisk förening enligt huvudregeln skall vara medlem i föreningen (se 6 kap. 4 § andra stycket föreningslagen). Vissa undantag finns. Bl.a. kan annat föreskrivas i stadgarna. har förordat en bestämmelse som garan- terar att en fastighetsägare som hyr ut huset till en kooperativ hyres- rättsförening får inflytande i föreningens styrelse. Regeringen delar uppfattningen att det ofta kan vara ändamålsenligt att fastighetsägaren sitter med i styrelsen. Saken kan dock hanteras utan lagreglering genom att föreningen, efter avtal med fastighetsägaren, för in en bestämmelse om sådan styrelserepresentation i sina stadgar. Make eller sambo som styrelseledamot Som har framhållits skall en styrelseledamot i en ekonomisk förening enligt huvudregeln vara medlem i föreningen. regeringens mening en rimlig utgångspunkt också i fråga om kooperativa Prop. 2001/02:62 hyresrättsföreningar. För bostadsrättsföreningar finns ett särskilt undantag för bostadsrätts- havares make eller sambo. Om inte något annat har bestämts i stadgarna, kan en sådan person vara styrelseledamot eller suppleant för en styrelse- ledamot, även om han eller hon inte är medlem i föreningen (se 9 kap. 12 § 2 bostadsrättslagen). Frågan är då om detta bör gälla även för kooperativa hyresrättsföreningar. Enligt regeringens mening bör den frågan besvaras med nej. Undan- taget i bostadsrättslagen torde bygga på principen att en medlem också är nyttjanderättshavare. När det gäller kooperativ hyresrätt är tanken att föreningen kan ha flera medlemmar som inte är nyttjanderättshavare. Det framstår då som mindre naturligt med ett generellt undantag för make och sambo. För det fall att man inom föreningen anser att en medlems make eller sambo bör kunna väljas in i styrelsen kan föreningen ta in föreskrifter om detta i stadgarna. En ekonomisk förening är skyldig att ha en verkställande direktör, om antalet anställda överstiger 200 och inte har gett dispens (se 6 kap. 3 § föreningslagen). Något motsvarande krav gäller inte för bostadsrättsföreningar (se 9 kap. 12 § 3 bostadsrättslagen). Vad bör då gälla för kooperativa hyresrättsföreningar? Kravet på verkställande direktör i vissa större ekonomiska föreningar infördes genom föreningslag. I förarbetena angavs att lednings- uppgifterna i många ekonomiska föreningar kan vara så omfattande och komplicerade att styrelsen inte lämpligen kan sköta såväl övergripande och långsiktiga frågor som den löpande förvaltningen. Föreningar av särskilt stor betydelse från ekonomisk och social synpunkt ansågs böra vara skyldiga att utse en verkställande direktör (se prop. 1986/87:7 s. 66). Gränsen för skyldigheten drogs, som tidigare nämnts, vid 200 anställda. Undantaget i bostadsrättslagen från skyldigheten att utse verkställande direktör motiverades helt kort med att något sådant behov inte hade ansetts föreligga (a.a. s. 282). Det torde varken ha förekommit eller förekomma bostadsrättsförening- ar med så många anställda som 200 (se prop.