prop · GO03138 · 2001-01-01 00:00:00 — Ytterligare ett skäl är att frågor om överföring eller frigörande av fastighetstillbehör vanligen torde uppkomma i samband med fastighetsbildning, inrättande av gemensamhetsanläggning eller upplåtelse av ledningsrätt. Det innebär då praktiska fördelar att frågan om överföring av fastighetstillbehör kan prövas i anslutning till den aktuella förrättningsåtgärden. I allt väsentligt kan befintliga regler om hur lantmäterimyndighetens prövning skall gå till, om ersättning och om registrering av beslutet tillämpas. Det kan i och för sig hävdas - såsom har gjort - att de senaste decenniernas utveckling av nya finansieringslösningar och näringsgrenar nödvändiggör en allmän översyn över 2 kap. jordabalken. Det kan då ifrågasättas om lagstiftningen bör inriktas på delreformer av det nu aktuella slaget. Det aktuella lagstiftningsbehovet är emellertid betydande. Att avvakta en bredare översyn av 2 kap. jordabalken är därför inte möjligt. Det förslag som här lämnas torde för övrigt inte heller medföra att en eventuell framtida mera omfattande reform försvåras. 6 Överföring av fastighetstillbehör 6.1 Överföring enligt fastighetsbildningslagen Regeringens förslag: Om ett fastighetsbildningsservitut ger rätt att nyttja en byggnad eller annan anläggning som enligt 2 kap. 1 § jordabalken hör till en fastighet, skall lantmäterimyndigheten kunna besluta att anläggningen skall höra till den fastighet som innehar servitutsrätten (den härskande fastigheten). Om ägaren av den fastighet som belastas av servitutet (den tjänande fastigheten) inte har samtyckt till åtgärden, skall följande gälla. Åtgärden får vidtas endast om den leder till en mer ändamålsenlig markanvändning och fördelarna av den överväger de kostnader och olägenheter som den medför. Om anläggningen utgör en byggnad, får åtgärden vidtas endast om det inte uppkommer väsentlig olägenhet för någon sakägare. Därutöver skall krävas att byggnaden har ett endast obetydligt värde eller att åtgärden i betydande mån förbättrar möjligheterna att åstadkomma en ändamålsenlig markanvändning. Promemorians förslag: Överensstämmer delvis med regeringens förslag (se promemorian s. 34-37). Promemorians förslag omfattar emellertid endast anläggningar som avses i 2 kap. 1 § första stycket jordabalken. I promemorian saknas också motsvarighet till förslaget att åtgärden under vissa förutsättningar skall kunna vidtas, trots att ägaren av den tjänande fastigheten inte har lämnat sitt samtycke. Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser, utom , har ställt sig positiva till förslaget. Flera remissinstanser har dock framfört förslag till detaljförändringar eller utvidgningar av förslaget. har sålunda förordat att även anläggningar som utgör tillbehör enligt 2 kap. 1 § andra stycket jordabalken skall kunna överföras till en annan fastighet. och kommun har förordat att också byggnadstillbehör skall kunna överföras till en annan fastighet. Flera remissinstanser, däribland , och , har kritiserat eller ifrågasatt promemorians förslag att överföring skall kunna ske enbart om ägaren av den tjänande fastigheten medger det. har däremot anslutit sig till promemorians bedömning att åtgärden alltid skall vara beroende av samtycke från den tjänande fastighetens ägare. Förslaget i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer i allt väsentligt med regeringens förslag (se s. 23-28 i utkastet till lagrådsremiss). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslaget i utkastet till lagrådsremiss. har dock kritiserat förslaget att ett beslut om överföring av fastighetstillbehör under vissa förutsättningar skall kunna meddelas även om ägaren till den tjänande fastigheten inte har samtyckt till åtgärden. Skälen för regeringens förslag Vilket slag av förrättningsförfarande skall väljas? Såsom har uttalats i avsnitt 5 bör det införas regler som gör det möjligt att genom ett förrättningsförfarande överföra fastighetstillbehör från en fastighet till en annan. Lämpligen bör de nya reglerna anknyta till befintliga fastighetsbildningsregler, i första hand reglerna om fastighetsreglering. Fastighetsreglering är ett fastighetsbildningsinstitut genom vilket redan bestående fastigheter ombildas. Det kan bl.a. användas för att bilda, ändra eller upphäva ett servitut (se 5 kap. 1 § fastighetsbildningslagen). Ofta torde behovet av att överföra ett fastighetstillbehör till en annan fastighet aktualiseras i samband med att ett servitut bildas genom fastighetsreglering. Det är då en fördel om frågan om överföring av fastighetstillbehör kan tas upp inom ramen för den aktuella förrättningen. Härtill kommer att de regler som gäller för fastighetsreglering framstår som lämpliga också vid en överföring av fastighetstillbehör. Det gäller t.ex. reglerna om ersättning vid fastighetsreglering. Dessa kan tillämpas för det fall parterna inte träffar någon överenskommelse om ersättningens storlek utan begär att ersättningsfrågan skall avgöras av lantmäterimyndigheten (jfr 5 kap. 10-12 §§ fastighetsbildningslagen). De regler som gäller vid fastighetsreglering tillhandahåller också ett tillfredsställande skydd för panthavarna. Dessa får möjlighet att motsätta sig överenskommelser om ersättning som avviker från fastighetsbildningslagens regler (se 5 kap. 18 § fastighetsbildningslagen). Vilken anknytning skall fastighetstillbehöret ha till den fastighet dit det överförs? Intresset av ordning och reda i fastighetsindelningen talar för att möjligheten till överföring av fastighetstillbehör mellan fastigheter begränsas till de fall där det finns ett dokumenterat och långsiktigt ändamålssamband mellan fastighetstillbehöret och den fastighet till vilken det överförs. Ett sådant ändamålssamband föreligger då den andra fastighetens ägare har eller kommer att få en på lantmäteribeslut grundad rätt att nyttja det aktuella föremålet. Regeringen föreslår därför att det skall vara möjligt att överföra ett fastighetstillbehör från en fastighet till en annan, om den andra fastighetens ägare har en genom fastighetsbildningsservitut fastslagen rätt att nyttja föremålet. Några remissinstanser har ansett att ett fastighetstillbehör borde kunna överföras också om anläggningen disponeras med stöd av servitut som har tillkommit enligt speciallagstiftning, t.ex. vissa vattenrättsliga servitut. Behovet härav, liksom de konsekvenser en sådan ordning skulle kunna få, har dock inte kunnat bedömas inom ramen för det nu aktuella lagstiftningsärendet. Enligt regeringens uppfattning bör det i vart fall inte införas någon möjlighet att överföra fastighetstillbehör när rätten att nyttja föremålet tryggas enbart av ett nyttjanderättsavtal eller ett avtalsservitut (dvs. ett servitut som inte har bildats enligt lagstiftningen om fastighetsbildning). Redan det förhållandet att en nyttjanderätt alltid är tidsbegränsad och knuten till en person talar för att fastighetstillbehör som disponeras enbart med nyttjanderätt inte bör kunna överföras till en annan fastighet. Övervägande skäl talar för att detsamma bör gälla om tillbehöret disponeras med stöd av ett avtalsservitut. Ett avtalsservitut kan visserligen gälla utan tidsbegränsning. Servitutsrätten är inte heller knuten till en viss person. Likväl kan servitutet av olika skäl upphöra att gälla. För avtalsservitutet gäller dessutom - liksom för nyttjanderätten - att det har tillkommit utan någon myndighetsprövning. I det enskilda fallet kan därför anknytningen till den andra fastigheten vara bristfällig. Tillbehör enligt 2 kap. 1 § jordabalken Behovet av överföring av fastighetstillbehör gör sig framför allt gällande i fråga om sådana anläggningar som avses i 2 kap. 1 § första stycket jordabalken ("byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk"). Möjligheten till överföring av fastighetstillbehör bör alltså omfatta sådana anläggningar. I 2 kap. 1 § första stycket nämns också några andra slag av fastighetstillbehör, nämligen på rot stående träd och andra växter samt naturlig gödsel. Dessa bör - såsom har påpekat - uppenbarligen inte omfattas av de nya reglerna om överföring. En annan fråga är om möjligheten till överföring bör omfatta också anläggningar som sägs i 2 kap. 1 § andra stycket jordabalken. Dessa är av samma slag som anläggningar enligt 2 kap. 1 § första stycket. De är emellertid inte belägna på den fastighet som de hör till utan har blivit tillbehör därför att de har anbragts med stöd av ett servitut eller en ledningsrätt. Promemorians lagförslag ger inte möjlighet att överföra fastighetstillbehör av detta slag. har gjort gällande att det kan finnas behov av att överföra även dessa anläggningar till en annan fastighet. Regeringen delar den bedömningen. Det är t.ex. tänkbart att en anläggning, belägen på fastigheten A men på grund av servitut tillbehör till fastigheten B, längre fram lämpligen bör nyttjas till förmån för fastigheten C. Detta kan påkalla en överföring av anläggningen så att den blir tillbehör till C. Normalt torde detta kunna åstadkommas genom en kombination av olika åtgärder; upphävande av servitutet till B (varvid anläggningen blir lös egendom), överlåtelse av anläggningen och inrättande av ett nytt servitut till förmån för C (varvid anläggningen blir tillbehör till C). Praktiska skäl talar dock för att överföringen skall kunna genomföras genom ett enda beslut av lantmäterimyndigheten. Lagförslaget bör därför utformas så att även sådana anläggningar som avses i 2 kap. 1 § andra stycket blir möjliga att överföra. Tillbehör enligt 2 kap. 2 § jordabalken En annan fråga är om möjligheten att överföra fastighetstillbehör bör omfatta också s.k. byggnadstillbehör (jfr 2 kap. 2 § jordabalken). Det är här fråga om föremål som hör till en fastighet därför att de har samband med en byggnad som hör till fastigheten. För att ett föremål skall utgöra byggnadstillbehör fordras att det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden. och kommun har gjort gällande att det i vissa situationer kan finnas behov av att överföra också detta slag av tillbehör till en annan fastighet (utan att byggnaden som sådan överförs). Enligt bör byggnadstillbehör kunna överföras då det har en funktion endast för den andra fastigheten. Som exempel har nämnts en rulltrappa eller en hiss som svarar för en planskild förbindelse över ett spårområde. kommun har som exempel tagit ett fall där en byggnad är uppdelad i flera fastigheter och där det i en del av byggnaden finns tekniska anläggningar och stamledningar som är av betydelse för byggnaden i dess helhet. Enligt kommunen bör anläggningarna då kunna överföras till de fastigheter som har del i dem. Övervägande skäl talar enligt regeringens mening mot att nu öppna möjlighet för överföring av byggnadstillbehör. Det är endast byggnader och andra anläggningar av det slag som avses i 2 kap. 1 § jordabalken som genom servitutsanknytning till en annan fastighet kan bli tillbehör till denna. Det går alltså inte att göra en beståndsdel av en anläggning till tillbehör till en annan fastighet. Intresset av ordning och reda i fastighetsindelningen talar för att den principen upprätthålls. Behovet av en bestämmelse som ger möjlighet att överföra byggnadstillbehör separat torde för övrigt vara litet, eftersom det typiska för byggnadstillbehör är att de är ägnade till stadigvarande bruk för byggnaden. pågår överväganden angående s.k. tredimensionellt fastighetsutnyttjande. I det arbetet kommer att övervägas om det finns anledning att tillåta överföring av byggnadstillbehör inom ramen för ett sådant fastighetsutnyttjande. Innan det arbetet har slutförts, är regeringen inte beredd att föreslå regler om överföring av byggnadstillbehör. Förfaranderegler Såsom ovan har framgått föreslår regeringen att det skall vara möjligt att överföra fastighetstillbehör mellan olika fastigheter om rätten att nyttja fastighetstillbehöret tryggas genom ett fastighetsbildningsservitut. Överföringen bör därför kunna äga rum vid den förrättning där ett sådant servitut bildas. Om servitutet redan har bildats, bör överföringen kunna ske även vid en senare, särskild förrättning. I promemorian föreslogs en särskild lagregel om detta. Enligt regeringens mening behövs det dock inte någon sådan bestämmelse. Det följer redan av allmänna regler om fastighetsreglering att frågan kan tas upp vid skilda slag av förrättningar. De materiella villkoren för överföring I 3 kap. fastighetsbildningslagen finns allmänna bestämmelser om fastighetsbildning. Dessa kompletteras av allmänna bestämmelser om fastighetsreglering i 5 kap. Åtskilliga av bestämmelserna innehåller materiella villkor för när fastighetsbildning respektive fastighetsreglering får ske. I promemorian konstaterades att bestämmelserna i de nu nämnda kapitlen bör tillämpas också vid överföring av fastighetstillbehör. Regeringen delar den uppfattningen. Promemorian innehöll därutöver ett generellt krav på att ägaren av den tjänande fastigheten skall lämna sitt medgivande till åtgärden. Behovet av att kunna överföra fastighetstillbehör tvångsvis ansågs vara litet. Det bedömdes att sådana angelägna allmänna intressen som enligt 2 kap. 18 § regeringsformen fordras för expropriation sällan torde föreligga. Flertalet remissinstanser som har yttrat sig i denna del har kritiserat kravet på medgivande. Så har t.ex. framhållit att en lagstiftning som bygger på frivillighet kan få begränsad genomslagskraft och att det ofta kan finnas ett beaktansvärt allmänt intresse av att åtgärden genomförs. har uttryckt en liknande uppfattning. har menat att de nya reglerna bör ansluta till vad som allmänt gäller i fråga om förrättning, nämligen att lantmäterimyndigheten kan meddela beslut även om någon överenskommelse inte träffas. Några remissinstanser har hävdat att ett krav på medgivande skulle kunna utnyttjas av vissa fastighetsägare på ett oskäligt sätt. Vad gäller fastighetsbildning i allmänhet talar intresset av en ändamålsenlig användning av den fasta egendomen för att den i viss utsträckning kan genomföras med tvång. Gällande rätt ger därför redan ett visst utrymme för beslut om marköverföring eller inrättande av servitut genom fastighetsreglering utan stöd av berörda fastighetsägares medgivande. Enligt regeringens mening framstår överföring av fastighetstillbehör som ett komplement till sedvanlig fastighetsbildning, t.ex. inrättande av servitut. Överföringen kan också på samma sätt som andra fastighetsbildningsåtgärder bidra till en ändamålsenlig användning av den fasta egendomen. Regeringen kan därför inte finna annat än att behovet av att kunna fatta beslut utan stöd av berörda fastighetsägares medgivande är i huvudsak detsamma som vid annan fastighetsbildning. Ett beslut om överföring av fastighetstillbehör kommer i bland att medföra att äganderätten till anläggningen övergår från ägaren av den tjänande fastigheten till ägaren av den härskande fastigheten. Tvångsvis överföring av fastighetstillbehör utgör därför ett sådant förfogande som avses i 2 kap. 18 § första stycket regeringsformen. En förutsättning för att lagregler om tvångsvis överföring skall kunna införas är därför att reglerna kan anses tillgodose angelägna allmänna intressen. Regeringen kan i den delen konstatera att ett grundläggande syfte med fastighetsbildningslagen är att efter en avvägning mellan olika enskilda och allmänna intressen åstadkomma en så ändamålsenlig användning av den fasta egendomen som möjligt (jfr NJA 1996 s. 110). I förarbetena till de ändringar som gjordes i 2 kap. 18 § regeringsformen uttalades i enlighet därmed att även tvångsvis överföring av fast egendom vid fastighetsbildning till förmån för enskilt intresse kan tjäna angelägna allmänna intressen (se prop. 1993/94:117 s. 49). Som ovan har nämnts framstår överföring av fastighetstillbehör som ett komplement till sedvanlig fastighetsbildning. Regler som medger tvångsvis överföring av fastighetstillbehör får därför anses förenliga med 2 kap. 18 § regeringsformen under förutsättning att de är inriktade på att åstadkomma en mera ändamålsenlig användning av den fasta egendomen. För att fastighetsreglering skall få ske fordras enligt 5 kap. 4 § fastighetsbildningslagen att regleringen leder till en lämpligare fastighetsindelning eller en i övrigt mer ändamålsenlig markanvändning och att fördelarna överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. Avsteg från dessa villkor får, enligt 5 kap. 18 §, göras endast om ägarna av de fastigheter som berörs av regleringen medger det. Detta bör enligt regeringens mening gälla även beträffande överföring av fastighetstillbehör. Överföring av fastighetstillbehör bör alltså inte utan berörda fastighetsägares medgivande kunna ske annat än om åtgärden leder till en mer ändamålsenlig markanvändning och sammantaget, efter en avvägning mellan fördelar och nackdelar, ger ett positivt mervärde. De nu angivna bestämmelserna i 5 kap. fastighetsbildningslagen - vilka får anses ge uttryck för det i 2 kap. 18 § regeringsformen angivna allmänintresset - bör alltså vara tillämpliga på överföring av fastighetstillbehör. Detta fordrar inte någon lagändring. Fastighetsbildningslagen innehåller också vissa andra begränsningar av möjligheterna till tvångsåtgärder. Bestämmelserna i 5 kap. 8 § fastighetsbildningslagen förhindrar sålunda mera ingripande tvångsåtgärder. Enligt dessa bestämmelser skall vid fastighetsreglering iakttas att varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den inte i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål som den är avsedd att användas för. Enligt regeringens mening bör dessa begränsningar gälla även vid överföring av fastighetstillbehör. Inte heller detta fordrar någon lagändring. Enligt 5 kap. 7 § fastighetsbildningslagen får fastighetsreglering inte - utan stöd av överenskommelse - verkställas så att mark tillsammans med byggnad som finns på marken överförs till annan fastighet eller samfällighet. Uppkommer det inte någon väsentlig olägenhet för sakägare, får dock mark med byggnad ändå överföras, om byggnaden har endast obetydligt värde eller om överföringen i betydande mån underlättar möjligheterna att vinna en ändamålsenlig fastighetsindelning. Regeringen anser det naturligt att motsvarande begränsningar bör gälla i fråga om övergång av byggnader från en fastighet till en annan genom överföring av fastighetstillbehör. Särskilda regler om detta bör tas in i fastighetsbildningslagen. Reglerna kommer därmed att ha sådan inriktning och innehålla sådana begränsningar att de måste anses stå i överensstämmelse med 2 kap. 18 § regeringsformen. Lagrådet har inte redovisat någon avvikande uppfattning. Regeringen har också övervägt reglernas förenlighet med om mänskliga rättigheter, särskilt artikel 1 i tilläggsprotokoll 1 till konventionen vilket rör skyddet för äganderätten. Enligt regeringens uppfattning säkerställer den ovan angivna utformningen av reglerna att även konventionens krav blir tillgodosedda. 6.2 Överföring enligt anläggningslagen Regeringens förslag: När det i en gemensamhetsanläggning ingår en byggnad eller annan anläggning som enligt 2 kap. 1 § jordabalken hör till en fastighet, skall lantmäterimyndigheten kunna besluta att anläggningen skall överföras till och vara samfälld för de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen. Om ägaren av den tjänande fastigheten inte lämnar sitt medgivande till åtgärden, skall åtgärden få vidtas endast om den leder till en mer ändamålsenlig markanvändning och fördelarna av den överväger de kostnader och olägenheter som den medför. Beslut om överföring av fastighetstillbehör skall kunna fattas vid den förrättning då gemensamhetsanläggningen inrättas eller vid en senare, ny förrättning. Promemorians förslag: Överensstämmer delvis med regeringens förslag men omfattar endast anläggningar som avses i 2 kap. 1 § första stycket jordabalken (se promemorian s. 37-39). I promemorian föreslås vidare att åtgärden skall kunna företas endast efter medgivande av den tjänande fastighetens ägare. Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser utom har godtagit grundprinciperna i promemorians förslag. Flera remissinstanser, däribland , och , har kritiserat eller ifrågasatt förslaget om att överföring skall kunna ske enbart med stöd av medgivande från den tjänande fastighetens ägare. I den delen har anslutit sig till promemorians bedömning. Förslaget i utkastet till lagrådsremiss: Överensstämmer med regeringens förslag (se s. 29-32 i utkastet till lagrådsremiss). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt förslaget i utkastet till lagrådsremiss. har dock kritiserat förslaget att ett beslut om överföring av fastighetstillbehör under vissa förutsättningar skall kunna meddelas även om ägaren till den tjänande fastigheten inte har samtyckt till åtgärden. Bakgrund: Enligt 1 § anläggningslagen (1973:1149) kan en anläggning inrättas som gemensamhetsanläggning, om den är gemensam för flera fastigheter och tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem. Enligt 12 § får mark eller annat utrymme för gemensamhetsanläggning tas i anspråk på fastighet som skall delta i anläggningen eller på annan fastighet, om det inte orsakar synnerligt men för fastigheten. Gemensamhetsanläggningen och rätten till utrymme är enligt 14 § första stycket samfälld för de fastigheter som deltar i anläggningen. Karaktären på den rättighet som uppkommer genom en upplåtelse enligt 12 § är inte definierad i lagen. Enligt förarbetena (se prop. 1973:160 s. 201) är rättigheten att jämställa med servitut. Vad gäller de anläggningar som har uppförts på det upplåtna utrymmet torde därför jordabalkens regler om fastighetstillbehör gälla. Om beslutet om upplåtelse fattas innan anläggningen uppförs, blir anläggningen således tillbehör till de härskande fastigheterna. Om beslutet innebär en rätt att ta i anspråk en redan befintlig anläggning, förblir anläggningen däremot tillbehör till den tjänande fastigheten. En överlåtelse av anläggningen, t.ex. till de härskande fastigheternas ägare, får inte sakrättslig verkan förrän anläggningen fysiskt har skilts från fastigheten. Skälen för regeringens förslag: Såsom har uttalats i avsnitt 5 bör det införas regler som gör det möjligt att genom ett förrättningsförfarande överföra fastighetstillbehör från en fastighet till en annan. En sådan möjlighet behövs bl.a. när en gemensamhetsanläggning har inrättats och det för dess behov upplåts eller har upplåtits en dispositionsrätt till en byggnad eller annan anläggning. Det kan då vara ändamålsenligt att också äganderätten till anläggningen knyts till de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen. Regeringen föreslår därför att det i samband med inrättandet av gemensamhetsanläggningar skall vara möjligt att besluta om överföring av fastighetstillbehör. När en gemensamhetsanläggning inrättas, blir anläggningen och det för anläggningen upplåtna utrymmet samfällda för de fastigheter som deltar i anläggningen. Det är därför naturligt att de fastighetstillbehör som, enligt vad som har sagts, skall kunna överföras efter överföringen utgör samfälld egendom enligt anläggningslagens bestämmelser. Inte heller vid en anläggningsförrättning bör det vara möjligt att överföra annat än sådana anläggningar som enligt 2 kap. 1 § jordabalken utgör fastighetstillbehör. Skälen till det är desamma som har angetts i avsnitt 6.1. I promemorian föreslogs en begränsning till tillbehör enligt 2 kap. 1 § första stycket. Av samma skäl som har angetts i avsnitt 6.1 bör det enligt regeringens mening vara möjligt att överföra även anläggningar som utgör tillbehör enligt 2 kap. 1 § andra stycket. Några remissinstanser har ansett att ett fastighetstillbehör borde kunna överföras också om anläggningen disponeras med stöd av rätt till väg enligt 49 § anläggningslagen. Behovet härav, liksom de konsekvenser en sådan ordning skulle kunna få, har dock inte kunnat bedömas inom ramen för det nu aktuella lagstiftningsärendet.