prop · GP0362 · 2001-11-28 00:00:00 — När det gäller bostadsrätt svarar bostadsrätts- havaren aldrig för reparationer av vissa stamledningar eller reparationer på grund av vissa brand- eller vattenledningsskador (se 7 kap. 12 § bostadsrättslagen). Inte heller en kooperativ hyresgäst bör ha ansvaret för detta slag av reparationer. vid har efterlyst ett klargörande om vad som skall gälla om en hyresgäst inte fullgör det underhållsansvar som han eller hon har enligt stadgarna. Enligt regeringens mening behöver denna fråga inte lagregleras. En försumlig hyresgäst kommer att bli skadeståndsskyldig enligt allmänna skadeståndsrättsliga regler. Dessutom kommer hyresrätten att kunna förverkas enligt de bestämmelser som behandlas i avsnitt 6.7.1. Med underhållsansvaret skall följa en skyldighet att avhjälpa brister i lägenheten Om det efter tillträdet uppkommer brister i lägenheten, har en vanlig hyresgäst rätt att kräva att hyresvärden avhjälper dessa (jfr 16 och 17 §§ hyreslagen). Detta bör givetvis gälla även för en kooperativ hyresgäst. Den kooperative hyresgästen bör å sin sida vara skyldig att vårda lägen- heten väl (jfr 24 § hyreslagen). Målning, tapetsering m.m. Om föreningen har kvar underhållsansvaret, är det rimligt att det under- hållsansvaret omfattar också sådant underhåll som nödvändig ommål- ning, tapetsering m.m. är det naturligt att en kooperativ hyresgäst ges samma rätt som vanliga hyresgäster att utföra ommålning, tapetsering och därmed jämförbara åtgärder (se 24 a § hyreslagen). En mindre avvikelse från bestämmelserna i 24 a § hyreslagen bör dock göras. Enligt första stycket i den paragrafen har hyresvärden, om lägen- hetens bruksvärde minskar till följd av hyresgästens målning, tapet- sering m.m., rätt till ersättning för skadan. Det som åsyftas är att t.ex. färg- och tapetval är alltför avvikande för gängse smak eller att arbetena inte är fackmässigt utförda och att lägenhetens värde på hyresmarknaden därför minskar (jfr prop. 1974:150 s. 458). Eftersom det s.k. bruksvärdes- systemet inte är avsett att gälla när lägenheter upplåts med kooperativ hyresrätt (jfr avsnitt 8.1), är det mindre lämpligt att i detta sammanhang anknyta till bruksvärde. Enligt regeringens bedömning bör bestäm- melsen i stället utformas så att ersättningsskyldighet föreligger om Prop. 2001/02:62 åtgärden inte är fackmässigt utförd eller på annat sätt otillfredsställande. Nyss har föreslagits att en kooperativ hyresgäst skall ha samma rätt som en vanlig hyresgäst att företa ommålning, tapetsering och därmed jäm- förbara åtgärder i lägenheten. En bostadsrättshavare har vidare befogen- heter än så. Skillnaden mellan vad en hyresgäst och en bostadsrättshavare får göra kan, något förenklat, sägas vara att hyresgästen får göra sådant som motsvarar underhåll medan bostadsrättshavaren även får göra vissa förändringar i lägenheten (sådana som inte är väsentliga). Frågan är då om den kooperative hyresgästen bör ges en lika vitt- gående rätt att vidta åtgärder som en bostadsrättshavare har. För enkel- hetens skull benämns detta här en rätt att förändra lägenheten. Liksom bostadsrättshavaren har den kooperative hyresgästen betalat en insats. Det talar för att den kooperative hyresgästen bör ha en större rådighet över sin lägenhet än en vanlig hyresgäst har. Å andra sidan har den kooperative hyresgästen en uppsägningsrätt som bostadsrättshavaren normalt inte har. Vidare skall, enligt vad som har föreslagits (se avsnitt 5.2.5), den kooperative hyresgästen efter avflyttningen få tillbaka sin upplåtelseinsats (och, efter utträdet ur föreningen, även den vanliga medlemsinsatsen). Därmed står föreningen risken för att förändringarna har försämrat lägenheten. I ett bostadsrättsförhållande är det däremot bostadsrättshavaren som tar den ekonomiska risken. En avflyttande bostadsrättshavare har normalt inte möjlighet att kräva tillbaka något från bostadsrättsföreningen utan får kompensera sig för gjorda investeringar genom köpeskillingen för bostadsrätten. När det gäller kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen finns ytterligare en faktor att ta hänsyn till. Då finns det en fastighets- ägare i bakgrunden. En rätt för den kooperative hyresgästen att göra förändringar i lägenheten skulle därmed komma i konflikt med fastig- hetsägarens rätt att bestämma över fastigheten. Regeringens slutsats är att kooperativa hyresgäster, likt vanliga hyres- gäster, inte bör ha rätt att förändra lägenheten utan att först ha träffat överenskommelse med föreningen. Såsom ovan har konstaterats bör kooperativa hyresgäster dock ha rätt att företa ommålning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder (jfr 24 a § hyreslagen). En möjlighet skulle kunna vara att låta det sagda endast utgöra huvudregeln och att tillerkänna föreningarna i vart fall dem som verkar enligt ägarmodellen en möjlighet att i stadgarna ge hyresgästen rätt att förändra lägenheten. Nackdelen med en sådan lösning är att det kan vara svårt att i stadgarna precisera vilka förändringar som hyresgästen får göra. Det kan härvid erinras om de gränsdragningsproblem som ofta upp- kommer när det gäller bostadsrättshavares rätt att göra ändringar i sina lägenheter. Gällande rätt innebär att bostadsrättshavaren inte utan tillstånd får göra någon väsentlig förändring, om inte stadgarna ger bostadsrättshavaren en mera vidsträckt rätt. Vad detta innebär anses oklart (se t.ex. , m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., s. 174 och Melz, m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996, s. 44) och denna oklarhet har i den praktiska tillämpningen medfört en del problem. Regeringen anser således att det inte bör införas någon möjlighet att i Prop. 2001/02:62 stadgarna ta in bestämmelser av detta slag. Vad som har sagts innebär emellertid inte att den kooperative hyres- gästen kommer att helt sakna möjligheter att vidta sådana åtgärder som här har kallats förändringar. Även om det inte särskilt anges i hyreslagen har en vanlig hyresgäst möjlighet att efter särskild överenskommelse med hyresvärden vidta sådana åtgärder. Självfallet bör kooperativa hyres- gäster ha motsvarande möjlighet. Detta fordrar dock inte någon lag- reglering. 6.3.3Åtgärdsföreläggande, upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande Regeringens förslag: En kooperativ hyresgäst skall, på samma sätt som en vanlig hyresgäst, kunna ansöka om åtgärdsföreläggande. Hyreslagens bestämmelser om upprustningsföreläggande och om hyresgästinflytande vid ombyggnad skall inte gälla lägenheter som har upplåtits med kooperativ hyresrätt. Vidare skall bostadsförvaltningslagen inte gälla för fastigheter som ägs eller hyrs av kooperativa hyresgäst- föreningar. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. Utredningen har dock ansett att åtgärdsföreläggande inte skall kunna avse gemensamma utrymmen (se betänkandet s. 186190). Remissinstanserna: De flesta remissinstanser har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot utredningens förslag. hetsrättslig forskning vid har framhållit att åtgärds- föreläggande bör kunna utverkas även beträffande gemensamma utrym- men. har angett att när en förening hyr fastigheten bör ett åtgärdsföreläggande inte kunna riktas mot fastighets- ägaren. Skälen för regeringens förslag Om en bostadslägenhet skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, får hyresnämnden på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Detsamma gäller i vissa andra fall, bl.a. om hyresvärden har brustit i sin skyldighet att med skäligt tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvan- liga reparationer i lägenheten eller om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande (se 16 § andra stycket hyreslagen). Institutet åtgärdsföreläggande har inte någon mot- svarighet i bostadsrättslagen. I det föregående har föreslagits att en kooperativ hyresrättsförening skall ha underhållsansvaret för lägenheten, om inte annat föreskrivs i stadgarna. Under dessa förhållanden är det lämpligt att också en koope- rativ hyresgäst har möjlighet att utverka åtgärdsföreläggande beträffande den egna lägenheten. Regeringen föreslår därför att hyresgästen skall ha möjlighet att utverka ett sådant föreläggande. En särskild fråga är om det bör vara möjligt att utverka åtgärds- föreläggande beträffande gemensamma utrymmen. Detta är möjligt vid vanlig hyra. Utredningen föreslog att gemensamma utrymmen skulle undantas från möjligheten att utverka åtgärdsföreläggande. Denna typ av beslut borde, enligt utredningen, fattas inom ramen för förenings- demokratin. för fastighetsrättslig forskning vid har framhållit kan emellertid hyresgästernas intressen här lätt dra åt olika håll. Om en majoritet föredrar en låg boendekostnad, kan underhållet av de gemensamma utrymmena bli eftersatt. Därtill kommer att ett undantag för gemensamma utrymmen lätt kan leda till gränsdrag- ningsproblem (jfr 16 § första stycket 3 hyreslagen). Regeringen föreslår därför att åtgärdsföreläggande skall kunna utverkas även beträffande gemensamma utrymmen. Samma regler om åtgärdsföreläggande kommer därmed att gälla för kooperativ hyresrätt som för vanlig hyra. Enligt 16 § fjärde stycket hyreslagen kan en ansökan om åtgärds- föreläggande alltid riktas mot fastighetens lagfarne ägare. Bestämmelsen har tillkommit för att förebygga svårigheter vid ägarskiften och bulvan- förhållanden (se prop. 1983/84:137 s. 123 och 124). En remissinstans har påpekat att detta inte bör gälla när en kooperativ hyresrättsförening verkar enligt hyresmodellen. Regeringen delar den uppfattningen. I den situationen är det ju föreningen och inte fastighetsägaren som ansvarar gentemot de boende. Enligt regeringens uppfattning är det dock inte nödvändigt med någon lagändring. Bestämmelsen i 16 § fjärde stycket hyreslagen torde nämligen enbart kunna åberopas av den som har ingått ett hyresavtal med fastighetens ägare. En vanlig hyresgäst kan ansöka om upprustningsföreläggande om hyres- gästens bostadslägenhet inte når upp till en viss i hyreslagen närmare specificerad minimistandard (se 18 a § sjätte stycket hyreslagen). Ytterligare skydd erbjuds genom bostadsförvaltningslagen (1977:792). Med stöd av lagen kan särskilda tvångsåtgärder riktas mot den undan- tagsgrupp av illojala fastighetsägare som mera systematiskt åsidosätter hyresgästernas och samhällets intressen av en tillfredsställande fastig- hetsförvaltning (se prop. 1976/77:151 s. 44). En fastighetsägare som försummar vården av en fastighet kan av hyresnämnden åläggas att över- lämna förvaltningen till en särskild förvaltare (förvaltningsåläggande). Om det kan antas att ett sådant åläggande inte är tillräckligt för att uppnå en tillfredsställande förvaltning, kan fastigheten ställas under tvångs- förvaltning. I sista hand får kommunen lösa fastigheten. Finns det då skäl för denna typ av regler för kooperativa hyresrätts- föreningar? Enligt regeringens mening måste risken för illojala för- faranden antas vara betydligt mindre än vid vanlig hyra. De kooperativa hyresgästerna bestämmer gemensamt över fastighetens förvaltning och har ett gemensamt intresse av att fastigheten förvaltas på ett tillfreds- ställande sätt. Det kan nämnas att regeringen under försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt hade rätt att meddela föreningarna dispens från bestämmelserna om upprustningsföreläggande samt från bostadsförvalt- Prop. 2001/02:62 ningslagen samt att detta inte synes ha vållat några problem. Regeringen föreslår därför att hyreslagens bestämmelser om upprust- ningsföreläggande inte skall gälla lägenheter som är upplåtna med kooperativ hyresrätt. Vidare föreslås att bostadsförvaltningslagen inte skall gälla fastigheter som ägs eller hyrs av kooperativa hyresrätts- föreningar. Detta får visserligen till följd att även enstaka lägenheter som föreningen upplåter med vanlig hyresrätt undantas från bostadsförvalt- ningslagens tillämpningsområde. Enligt regeringens mening bör detta emellertid godtas, särskilt som risken för sådan misskötsel som förutsätts för ingripande enligt bostadsförvaltningslagen måste bedömas som mycket liten i dessa fall. I hyreslagen finns bestämmelser om hyresgästinflytande vid ombyggnad (se 18 dh §§ hyreslagen). Tanken med dessa bestämmelser är att hyres- gästerna skall ha ett reellt inflytande över standarden på och utform- ningen av lägenheterna och de gemensamma utrymmena (se prop. 1996/97:30 64 f.). Regeringen har föreslagit att hyresgästin- flytandet skall förstärkas i vissa hänseenden (se prop. 2001/2002:41). Bör då dessa bestämmelser gälla när lägenheter har upplåtits med kooperativ hyresrätt? Bestämmelserna är avsedda att ge hyresgästerna ett visst inflytande över boendemiljön. En kooperativ hyresgäst kommer emellertid att kunna utöva ett sådant inflytande på annat sätt, nämligen genom att delta i föreningsstämman och därvid fatta beslut i föreningens angelägenheter. När lägenheter har upplåtits med kooperativ hyresrätt är det enligt regeringens mening lämpligast att det inflytande som bestämmelserna i 18 dh §§ avser att garantera i stället utövas genom föreningen. Bestämmelserna bör därför inte gälla för lägenheter som har upplåtits med kooperativ hyresrätt. 6.4Överlåtelse och annan övergång av hyresrätten Regeringens förslag: En kooperativ hyresgäst skall kunna överlåta sin hyresrätt i samma omfattning som en vanlig hyresgäst. Bestämmelserna om övergång genom bodelning, arv m.m. i 33 § hyreslagen och bestämmelserna om övertagande av hyresrätt i 47 § andra stycket samma lag skall gälla också i fråga om kooperativ hyresrätt. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 101109). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslagen. SKB har föreslagit att det skall vara möjligt att i stadgarna begränsa möjligheterna till byte. Skälen för regeringens förslag Om rätten att överlåta en kooperativ hyresrätt Enligt föreningslagen kan en andel i en ekonomisk förening överlåtas. Överlåtelsen av andelen innebär emellertid inte att förvärvaren blir med- lem. Han eller hon måste ansöka om medlemskap (se 3 kap. 3 § föreningslagen). En förvärvare som inte ansöker om medlem- skap eller inte godtas som medlem anses ha sagt upp sig till utträde och har därvid samma rätt till återbetalning av medlemsinsatsen som en med- lem som begär utträde. Föreningen har i allmänhet samma möjligheter att vägra medlemskap som annars. När det gäller kooperativ hyresrätt torde det inte vara överlåtelse av an- delen som är det intressanta utan den hyresrätt som medlemmen har. Enligt hyreslagen fordras hyresvärdens samtycke för överlåtelse av hyresrätten (se 32 § hyreslagen). Även utan hyresvärdens tillstånd får dock en hyresgäst, efter tillstånd från hyresnämnden, överlåta hyresrätten till någon som varaktigt har sammanbott med hyresgästen (se 34 §). När en hyresgäst vill byta sin bostadslägenhet för att få en annan, är reglerna generösare än vid andra överlåtelser (se 35 § hyreslagen). Även här kan hyresvärdens samtycke normalt ersättas med hyresnämndens tillstånd. skall lämna tillstånd, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra skäl talar mot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor. Om dessa regler görs tillämpliga även i fråga om kooperativ hyresrätt, kommer alltså, som huvudregel, den kooperativa hyresrättsföreningens samtycke att krävas för en överlåtelse. Samtycket kommer att kunna er- sättas av hyresnämndens tillstånd i vissa situationer där lagstiftaren beträffande vanliga hyresrätter har funnit skäl för att vara något mer liberal. Är detta en rimlig ordning? Bestämmelsen om överlåtelse efter hyresvärdens samtycke i 32 § torde knappast vålla några problem för den kooperativa hyresrättsföreningen. Det är naturligt att bestämmelsen gäller även i fråga om kooperativ hyresrätt. Detsamma gäller bestämmelsen om överlåtelse efter hyres- nämndens tillstånd i 34 §. Enligt den bestämmelsen skall hyresnämnden ge tillstånd om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Bestämmelsen får anses ge den kooperativa hyresrättsföreningen ett rimligt skydd. Att även ge den kooperativa hyresgästen en bytesrätt enligt 34 § kan synas mera betänkligt. Mot en bytesrätt talar att den skulle innebära vissa nackdelar för föreningen, t.ex. när det gäller möjligheterna att upprätthålla ett kösystem för medlemmarna. SKB har mot den bakgrunden föreslagit att en koope- rativ hyresrättsförening i sina stadgar skall kunna begränsa rätten till byte, såvitt gäller byte mot lägenhet utanför föreningen. SKB har härvid hänvisat till att sådana byten ofta innebär att föreningens lägenhet går förlorad för föreningens medlemmar. För en bytesrätt talar å andra sidan att en sådan rätt brukar betecknas som ett centralt inslag i hyresgästens rättigheter och att den har bedömts ha stor betydelse för rörligheten på bostadsmarknaden (se prop. 2001/02:62 1992/93:115 s. 22). Det blir här en fråga om en avvägning mellan föreningens intresse att värna om eventuella turordningsregler inom föreningen och den enskilde hyresgästens intresse av ett önskat byte. Det är enligt regeringens mening knappast rimligt att en kooperativ hyresgäst som har behov av en annan lägenhet skall vara begränsad till de lägenheter som föreningen förfogar över. Särskilt tydligt är detta i en liten förening med bara ett fåtal lägenheter. En begränsning av bytesrätten skulle också kunna inverka negativt på upplåtelseformens attraktionskraft. Det finns också en risk för en möjlighet att i stadgarna begränsa bytesrätten skulle utnyttjas slentrianmässigt. På grund härav förordar regeringen att en kooperativ hyresgäst skall ha samma möjligheter att byta sin hyresrätt som en vanlig hyresgäst och att bytesrätten inte skall kunna inskränkas genom stadgeföreskrifter. Frågan om den som överlåter sin hyresrätt skall kunna ta ut ersättning för denna har behandlats i avsnitt 5.2.7. Frågan om den som förvärvar hyresrätten skall vara skyldig att gå med i föreningen har behandlats i avsnitt 5.2.8. Övergång genom bodelning m.m. I fråga om övergång av hyresrätt genom bodelning, arv, testamente etc. gäller enligt hyreslagen samma regler om hyresvärdens samtycke som vid överlåtelse av hyresrätt (se 33 § hyreslagen). Så är också fallet när en hyresrätt övergår genom bolagsskifte eller liknande förvärv. En gene- rösare regel gäller vid vissa slag av bodelning och arvskifte. Har hyresrätten till lägenhet, som har varit avsedd att uteslutande eller huvud- sakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans make eller sambo, tillagts maken genom bodelning eller arvskifte eller tillagts sambon genom bodelning eller övertagits av denne enligt 16 § lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem, får maken eller sambon träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. En liknande situation är då endast en av två makar eller sambor är hyresgäst och denne säger upp hyresavtalet. Då har den har den andra maken eller sambon rätt att ta över hyresavtalet (se 47 § andra stycket hyreslagen). Det är naturligt att också dessa regler gäller också för kooperativ hyresrätt. Regeringens förslag: Den kooperative hyresgästen skall inte få använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Föreningen skall dock få åberopa endast avvikelser som är av avsevärd betydelse för före- ningen eller någon annan medlem i föreningen. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se Prop. 2001/02:62 betänkandet s. 194 och 195). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslaget. Skälen för regeringens förslag: Både i fråga om hyra och bostadsrätt är utgångspunkten att innehavaren inte får använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda (se 23 § hyreslagen och 7 kap. 6 § bostads- rättslagen). Det finns sedan mindre skillnader i fråga om vilka avvikelser som trots allt är tillåtna. En bostadsrättsförening får normalt åberopa endast avvikelser som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen. En hyresvärd får, såvitt gäller bostadslägenheter, inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för honom. Vad bör då gälla när en lägenhet har upplåtits med kooperativ hyres- rätt? Den kooperative hyresgästen har, liksom bostadsrättshavaren, själv betalat en insats i föreningen och bör därför ha en motsvarande större frihet vad gäller lägenhetens användning. Enligt regeringens uppfattning talar därför övervägande skäl för att i denna del ansluta till vad som gäller för bostadsrättsföreningar. Regeringen föreslår därför att den kooperative hyresgästen inte skall få använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda men att det endast är avvikelser av avsevärd betydelse för föreningen som föreningen får åberopa. En särskild bestämmelse gäller för bostadsrätter till bostadslägenheter som inte är avsedda för fritidsändamål och som innehas av juridiska per- soner. Lägenheten får då, om inte annat har avtalats, användas endast för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad. Genom bestämmelsen, som finns i 7 kap. 6 § bostadsrättslagen, har lagstiftaren velat begränsa juridiska personers möjligheter att inneha bostadsrätter och ge bostadsrättsföreningarna möjlighet att bestämma hur juridiska personer skall disponera sin lägenhet. Detta har i sin tur motiverats med det kooperativa syfte som bär upp lagstiftningen (se prop. Bostadsrätter är i princip fritt överlåtbara. överlåta sin bostadsrätt till vem han eller hon vill, med den inskränk- ningen att bostadsrättsföreningen har vissa, begränsade möjligheter att vägra medlemskap. I det föregående har föreslagits att hyreslagens regler om överlåtelse av hyresrätt bör gälla även för kooperativa hyresrätter. Hyreslagens huvudregel är att en överlåtelse inte kan ske utan hyres- värdens samtycke. En kooperativ hyresrättsförening kommer därmed att, jämfört med en bostadsrättsförening, ha stora möjligheter att förhindra en oönskad överlåtelse. Bl.a. kommer den att kunna föreskriva i sina stadgar att juridiska personer inte kan antas som medlemmar. Regeringen anser därför att det inte behövs någon motsvarighet till bestämmelsen i 7 kap. 6 § bostadsrättslagen. Ordning, skick m.m. Regeringens förslag: Hyreslagens regler om ordning och skick skall gälla också när en lägenhet har upplåtits med kooperativ hyresrätt. Också hyreslagens bestämmelser om störningar i boendet skall tillämpas. Det innebär bl.a. att den kooperativa hyresrättsföreningen skall vara skyldig att uppmana den störande att se till att störningarna omedel- bart upphör samt underrätta socialnämnden om störningarna. Om stör- ningarna då inte upphör, skall föreningen kunna säga upp hyresavtalet att upphöra . Är störningarna särskilt allvarliga, skall sådan uppsäg- ning kunna ske genast. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 195197). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslaget. Kammarrätten i har ifrågasatt förslaget att hyresgästen vid särskilt allvarliga störningar skall kunna sägas upp utan föregående tillsägelse. Skälen för regeringens förslag: Både bostadsrättshavare och vanliga hyresgäster är, något förenklat, skyldiga att iaktta sundhet, ordning och skick inom eller utom huset (se 7 kap. 9 § bostadsrättslagen och 25 § hyreslagen). Detta bör givetvis gälla även för kooperativa hyresgäster. För bostadsrättshavare gäller vidare en skyldighet att rätta sig efter de särskilda ordningsföreskrifter som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Om bostadsrättshavaren bryter mot dessa föreskrif- ter, kan nyttjanderätten förverkas (se 7 kap. 9 § jämfört med 7 kap. 18 § 5 bostadsrättslagen). Någon motsvarande bestämmelse finns inte i hyres- lagen. Det har ansetts lämpligare att den typen av föreskrifter tas in i hyreskontraktet (se prop. 1939:166 s. 104).