prop · GO03121 · 2001-01-01 00:00:00 — Industribyggnad skall värderas med ledning av en avkastningsberäkning. Byggnader som har endast begränsad användbarhet för annat ändamål än för vilket de utnyttjas och liknande speciella byggnader, bensinstationsbyggnader, andra byggnader med olämplig utformning för normal industriproduktion samt byggnads-konstruktioner som inte har karaktär av hus skall dock värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning. Vad som sägs i detta kapitel om industribyggnad gäller även övrig byggnad. 12 kap. 3 §11 Nuvarande lydelse Riktvärden för tomtmark för småhus skall inom varje värdeområde bestämmas för skilda förhållanden för en eller flera av värdefaktorerna storlek, vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden samt, om särskilda skäl föreligger, typ av bebyggelse och speciell belägenhet. Med de olika värdefaktorerna förstås: Storlek Med storlek avses tomtmarkens areal. Vatten och avlopp Med vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp. Fastighetsrättsliga förhållanden Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till om värderingsenheten för tomtmarken utgör självständig fastighet eller inte. Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet skall hänsyn även tas till möjligheten att värderingsenheten kan bilda egen fastighet. Med värderingsenhet som utgör självständig fastighet skall jämställas värderingsenhet på vilken det finns småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet. Typ av bebyggelse Med typ av bebyggelse avses om värderingsenheten för tomtmarken är bebyggd med eller avsedd att bebyggas med friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Värderingsenhet för tomtmark som ingår i lantbruksenhet och på vilken dess brukningscentrum är beläget skall anses vara bebyggd med friliggande småhus. Speciell belägenhet Med speciell belägenhet avses tomtmarkens läge inom värdeområdet t.ex. vid strand. Riktvärden för tomtmark för småhus skall inom varje värdeområde bestämmas för skilda förhållanden för en eller flera av värdefaktorerna storlek, vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden samt, om särskilda skäl föreligger, typ av bebyggelse och närhet till strand. Med de olika värdefaktorerna förstås: Storlek Med storlek avses tomtmarkens areal. Vatten och avlopp Med vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp. Fastighetsrättsliga förhållanden Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till om värderingsenheten för tomtmarken utgör självständig fastighet eller inte. Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet skall hänsyn även tas till möjligheten att värderingsenheten kan bilda egen fastighet. Detta gäller dock inte om värderingsenheten är belägen inom ett område med byggnader av likartad karaktär som ligger i en grupp och som har uppförts eller (grupphusområde). Med värderingsenhet som utgör självständig fastighet skall jämställas värderingsenhet på vilken det finns småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet. Typ av bebyggelse Med typ av bebyggelse avses om värderingsenheten för tomtmarken är bebyggd med eller avsedd att bebyggas med friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Värderingsenhet för tomtmark som ingår i lantbruksenhet och på vilken dess brukningscentrum är beläget skall anses vara bebyggd med friliggande småhus. Närhet till strand Med närhet till strand avses tomtmarkens läge i förhållande till strand. Värdefaktorn skall indelas i minst tre och högst sju klasser varav en klass skall utgöra strand, en eller flera klasser strandnära och en klass inte strand eller strandnära. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 19 kap. 3 §12 och skattemyndigheten skall undersöka vilka riktvärdetabeller för småhus som inte ingår i lantbruksenhet, som med hänsyn till rådande prisläge bör användas inom olika delar av länet. Förslag härom skall upprättas. Undersökningen skall även omfatta upprättande av förslag till riktvärdekartor för tomtmark som inte ingår i lantbruksenhet inom länet. och skatte-myndigheten skall vidare pröva att en tillämpning av förslag till föreskrifter enligt 1 § andra-fjärde styckena leder till basvärden som svarar mot basvärdenivå enligt 5 kap. 2 §. Motsvarande prövning görs av förslag till riktvärdekartor för tomtmark och riktvärdetabeller för småhus enligt första stycket. och skatte-myndigheten skall vidare pröva att en tillämpning av förslag till föreskrifter enligt 1 § andra-fjärde styckena leder till basvärden som svarar mot basvärdenivån enligt 5 kap. 2 § (provvärdering). Motsvarande prövning görs av förslag till riktvärdekartor för tomtmark och riktvärdetabeller för småhus enligt första stycket. Provvärdering skall göras för varje värdeområde och omfatta det antal överlåtelser inom området (provvärderingsobjekt) som bedöms nödvändigt med hänsyn till områdets karaktär. Om antalet provvärderingsobjekt är för få eller saknas inom ett värdeområde, får provvärdering göras för en grupp av värdeområden som då tillsammans bildar ett provvärderingsområde. Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer beslutar närmare föreskrifter om indelningen i provvärderingsområden. Ett sådant beslut får inte överklagas. 7 §13 året före det år då allmän fastighetstaxering äger rum skall regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer besluta sådana föreskrifter som avses i 7 kap. 7 §. året före det år då allmän fastighetstaxering äger rum skall regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer besluta sådana föreskrifter som avses i 7 kap. 7 § och 19 kap. 3 §. 21 kap. 10 §14 Nämndemän som avses i 8 § utses för tiden det år, då allmän fastighetstaxering äger rum av hyreshus-, industri- och specialenheter, till och med det år då sådan taxering sker nästa gång. En nämndeman har dock rätt att avgå . Nämndemän som avses i 8 § utses för tiden det år, då allmän fastighetstaxering äger rum av hyreshus-, industri-, elproduktions- och specialenheter, till och med det år då sådan taxering sker nästa gång. En nämndeman har dock rätt att avgå . Värderingsteknisk ledamot i länsrätt förordnas av regeringen för tid som sägs i första stycket. Avgår sådan person , för vilken han har blivit utsedd, får regeringen förordna annan person för den tid som återstår. Denna lag träder i kraft och tillämpas första gången vid fastighetstaxering . 2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1997:323) om statlig förmögenhetsskatt Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1997:323) om statlig förmögenhetsskatt skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 10 § Fastighet i tas upp till taxeringsvärdet. Om fastigheten innehas med tomträtt tas den upp till den del av taxeringsvärdet som avser byggnad. Innefattar detta värde både värdet av byggnaden och tillhörande tomt enligt 7 kap. 13 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), avräknas den del av värdet som avser tomten. Om taxeringsvärde saknas vid beskattningsårets utgång anses fastigheten inte ha något värde. Har en fastighets basvärde sänkts för taxeringsåret vid särskild fastighetstaxering enligt 16 kap. 2-5 §§ fastighetstaxeringslagen, tas fastigheten upp till det taxeringsvärde som fastställts för taxeringsåret. Fastighet i tas upp till taxeringsvärdet. Om fastigheten innehas med tomträtt tas den upp till den del av taxeringsvärdet som avser byggnad. Om taxeringsvärde saknas vid beskattningsårets utgång anses fastigheten inte ha något värde. Har en fastighets basvärde sänkts för taxeringsåret vid särskild fastighetstaxering enligt 16 kap. 2-5 §§ fastighetstaxeringslagen (1979:1152), tas fastigheten upp till det taxeringsvärde som fastställts för taxeringsåret. Fastighet utomlands tas av marknadsvärdet. Denna lag träder i kraft . Vid taxeringar gäller följande. Om fastigheten innehas med tomträtt och om den del av taxeringsvärdet som avser byggnaden innefattar värdet av både byggnaden och tillhörande tomt enligt bestämmelserna i 7 kap. 13 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) i dess lydelse intill , avräknas den del av värdet som avser tomten. 2.2 2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1999:1406) om ändring i mervärdesskattelagen (1994:200) Härigenom föreskrivs i fråga om mervärdesskattelagen (1994:200)1 att 3 kap. 8 § i stället för dess lydelse enligt lagen (1999:1406) om ändring i nämnda lag skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 3 kap. 8 § Från skatteplikt undantas omsättning av tjänster som utgör 1. grundskole-, gymnasieskole- eller högskoleutbildning, om utbildningen anordnas av det allmänna eller en av det allmänna för utbildningen erkänd utbildningsanordnare, och 2. utbildning som enligt studiestödslagen (1999:1395) berättigar eleven till studiestöd. 2. utbildning som berättigar studerande till studiestöd enligt studiestödslagen (1999:1395) eller till sådant bidrag för korttidsstudier som får fördelas av i eller med stöd av lagen (1976:1046) om överlämnande av förvaltningsuppgifter inom verksamhetsområde eller av utbildningsstöd. Undantaget från skatteplikt enligt första stycket omfattar även omsättning av varor och tjänster som omsätts som ett led i utbildningen. Utbildning som tillhandahålls av utbildare mot ersättning från en uppdragsgivare som själv utser de personer som skall utbildas (uppdragsutbildning) omfattas av undantaget endast om utbildningen ingår i en av uppdragsgivaren bedriven egen utbildning enligt första stycket. 3 Ärendet och dess beredning Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare för att utvärdera och se över regelsystemet för fastighetstaxering, m.m. (dir. 1997:36). Uppdraget omfattade både förfaranderegler och de materiella regler som skall tillämpas vid allmän och särskild fastighetstaxering samt vid den årliga omräkningen. I uppdraget ingick att undersöka om de nuvarande reglerna leder fram till att taxeringsvärdena återspeglar marknadsvärdena. Utredningen antog namnet . lämnade sitt betänkande Fastighetstaxering - precision, påverkansmöjligheter, individuella bedömningar (SOU 2000:10). En sammanfattning av betänkandets förslag finns i bilaga 1 och betänkandets lagförslag i aktuella delar i bilaga 2. Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Fi2000/755). Regeringen aviserade i budgetpropositionen (prop. 2000/01:1, avsnitt 9.3.2) att den efter ytterligare beredning avsåg att återkomma till med de lagändringar som utifrån utredningens förslag bör genomföras års allmänna fastighetstaxering av småhus. I det följande behandlar regeringen dessa förslag. Regeringen föreslår även vissa ändringar när det gäller indelningen i specialbyggnader. Övriga frågor i betänkandet, däribland det s.k. omräkningsförfarandet och industritaxeringen, tas inte upp . I propositionen föreslås även att 3 kap. 8 § mervärdesskattelagen (1994:200) ändras. Bakgrunden till ändringen är att i prop. 2000/01:107 Bidrag vid korttidsstudier och vissa andra studiestödsfrågor läggs förslag om vissa lagändringar till följd av den nya ordning som skall gälla för bidrag till studerande vid korttidsstudier. I den propositionen förbisågs att även en följdändring av mervärdesskattelagen var nödvändig. Förslaget har beretts med som inte har haft något att erinra. Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 4 . Lagrådets yttrande finns i bilaga 5. Lagrådet har föreslagit en viss justering av förslaget i 19 kap. 3 § Fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL. Regeringen har följt Lagrådets förslag. Förslaget till ändring i mervärdesskattelagen (1994:200) har inte granskats av Lagrådet. Ändringen utgör en följdändring till föreslagen lagstiftning på utbildningsområdet. Förslaget är inte lagtekniskt komplicerat och har ett begränsat tillämpningsområde. Ändringen får således anses vara av sådan beskaffenhet att Lagrådets hörande skulle sakna betydelse. Regeringen har i propositionen även gjort vissa ändringar av i huvudsak redaktionell art i förhållande till lagrådsremissen. 4 Vissa värderingsregler 4.1 Privaträttsliga förpliktelser Regeringens bedömning: Reglerna om vilka privaträttsliga förpliktelser som får beaktas när taxeringsenhetens marknadsvärde bestäms bör inte ändras. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte yttrat sig i frågan. Länsrätten i pekar på de fall enskilda eller stiftelser har avtal där de som markägare upplåter mark för ett småhus. Ersättningen kan ha getts ut en gång för alla då avtalet slöts eller ligga på en för avtalstidpunkten god nivå. Inflation, skatter m.m. kan sedan ha medfört att markägare i princip subventionerar husägarens möjligheter att ha huset på området ifråga utan att det finns någon möjlighet att häva eller omförhandla avtalet. Situationen har en påtaglig likhet med vad som gäller för exploateringstomter där exploateringstidpunkten är avlägsen. Skenavtal bör kunna uteslutas om det gäller endast inte omförhandlingsbara eller uppsägningsbara avtal vilka inte löper ut fram till nästa allmänna fastighetstaxering av enheten ifråga och som vid taxeringstidpunkten är minst . Länsrätten menar att detta sett över riket som helhet är en så vanligt förekommande företeelse att det finns starka skäl för en ändring av regelsystemet i denna del. anför att Fastighetstaxeringslagens regler i detta avseende innebär ett hinder mot att avtal med det allmänna kommer till stånd för att tillgodose allmänna intressen, t.ex. inom naturvård och friluftsliv. Att generellt bortse från privaträttsliga förpliktelser strider mot vad som gäller vid värdering i andra offentliga sammanhang, t.ex. vid ersättning för expropriation och intrång av olika slag. Även och anser att den värdepåverkan som ett privaträttsligt avtal utgör skall beaktas. Skälen för regeringens bedömning: I 5 kap. 3 § andra stycket FTL finns ett undantag från marknadsvärdeprincipen av innebörd att vid värderingen inte skall beaktas andra privaträttsliga förpliktelser än sådana som gäller enligt servitut och liknande eller som enligt tomträttskontrakt gäller om markens utnyttjande. De skäl som angetts som motiv för att enbart beakta privaträttsliga förpliktelser som utgörs av servitut o.d. vid värderingen är den lagbundna ömsesidigheten i fråga om sådana rättigheter. Det har gjorts gällande att det är orimligt att bortse från privaträttsliga förpliktelser eftersom många avtal, t.ex. hyresavtal och arrendeavtal, i stor utsträckning inte bestäms av parterna utan av tvingande lagstiftning. Utredningen har därför övervägt om de undantag som finns när det gäller privaträttsliga förpliktelser kan utökas. Vad som då främst kan komma i fråga är enligt utredningen vissa långvariga arrendeavtal och avtal mellan kraftverksägare. Utredningen har dock stannat för att inte föreslå någon ändring av reglerna. Ett av skälen till specialregeln om privaträttsliga förpliktelser har ansetts vara svårigheterna att få kännedom om sådana förpliktelser som kan påverka marknadsvärdet och till de möjligheter som skulle öppnas att disponera över fastigheternas marknadsvärden, om undantagsregeln slopades. När det gäller långvariga arrendeavtal är risken för skenavtal och otillbörligt förfogande av taxeringsvärdet dock inte lika stor som vid många andra tänkta inskränkningar i äganderätten. Detta skulle i och för sig tala för en möjlighet att kunna justera taxeringsvärdet vid långvariga arrendeavtal. Det är dock svårt att göra en lämplig avgränsning. De avtalsslutande parterna torde dessutom ofta ha möjlighet att genom avtal bestämma att ekonomisk kompensation skall utgå till den fastighetsägare som har inskränkningar i förfoganderätten till sin fastighet. Regeringen delar därför utredningens bedömning att privaträttsliga förpliktelser - med undantag av sådana som gäller enligt servitut och liknande eller som enligt tomrättskontrakt gäller om markens utnyttjande - inte heller skall få beaktas när taxeringsvärdet bestäms. 4.2 Bestämning av värdenivån i områden med få försäljningar Regeringens förslag: En bestämmelse införs som innebär att om det inom ett värdeområde inte har sålts några fastigheter eller har sålts för få fastigheter för att värdenivån med säkerhet skall kunna bestämmas får ledning hämtas från försäljningar inom andra värdeområden, där förutsättningarna för prisbildningen kan antas vara likartade. Användningen av s.k. provvärderingsområden regleras i FTL. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens. Remissinstanserna: Flertalet av de remissinstanser som uttalat sig i frågan har tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan erinran. i anser att den föreslagna lydelsen kan orsaka tolkningsproblem och föreslår att den utgår. Enligt skattemyndigheten kan en snäv tolkning innebära att inga eller endast mycket små avvikelser mellan riktvärdeangivelserna tillåts. Dessutom kan bestämmelsen enligt skattemyndigheten utgöra en begränsning när man tar fram underlag för nivåläggning av strandfastigheter i den meningen att det kan antas att förutsättningarna för prisbildningen är olika för fastigheter vid havet och vid t.ex. insjöar. , och avstyrker förslaget. För att kunna fastställa att förutsättningarna för prisbildningen inom två värdeområden är likartade krävs enligt en utredning som är betydligt mer omfattande än vad som är möjligt att utföra inom ramen för fastighetstaxeringen. , , anser att provvärderingsområdena, på samma sätt som värdeområdena, skall beslutas i form av bindande föreskrifter. Riket delas in i värdeområden för byggnader och ägoslag (mark). Värdering av dessa sker med ledning av riktvärden (7 kap. 2 § FTL). Indelningen bygger på att fastigheternas beskaffenhet inom ett värdeområde är så enhetlig som möjligt, dvs. indelningen sker för att lägets inverkan på värdet skall beaktas. Förutom att riket skall indelas i värdeområden skall värdenivåer bestämmas i varje värdeområde, s.k. nivåläggning. Värdeområdesindelning och nivåläggning sker med utgångspunkt i och så långt det är möjligt med stöd av ortsprismaterial. I många fall är dock ortsprismaterialet otillräckligt och det är inte möjligt att enbart med ledning av detta kunna avgränsa värdeområden och lämna förslag till riktvärdeangivelser, bl.a. värdenivåer. I sådana fall krävs att värdeområdesindelningen grundas också på annan information än noterade . Exempel på sådan information är t.ex. hyresnivåer, virkespriser, produktionskostnader och yrkesverksamma värderares kunskap om ett områdes allmänna attraktivitet på fastighetsmarknaden. Vid nivåläggningen kan i områden med otillräcklig ortsprisstatistik ledning beträffande prissättningen för såväl bebyggd som obebyggd tomtmark fås från andra områden än det aktuella området. Lagstöd för ett sådant värderingsförfarande erhölls inför den allmänna fastighetstaxeringen genom ett tillägg i 5 kap. 8 § FTL. Syftet med bestämmelsen är att kartlägga nivåer i områden där ortsprismaterialet inom ett enskilt område saknas eller är otillräckligt. Av bestämmelsen framgår att denna avser enbart tomtmark. Med stöd av denna har tomtvärdetabellen för bl.a. småhus skapats. Med hjälp av tabellen får man i områden där det är brist på försäljningar fram värdet på normaltomten på bebyggda småhusenheter. Vid provvärderingen, som är ett avslutande moment i förberedelsearbetet, undersöks om rätt värdenivå uppnås vid tillämpning av den föreslagna indelningen i värdeområden och de mot denna indelning svarande riktvärdeangivelserna. I samband med provvärderingen och den efterföljande kontrollvärderingen sker den slutliga nivåläggningen. Vid provvärderingen görs i regel jämförelser med andra värdeområden. Avsikten är därvid bl.a. att uppnå följsamhet mot taxeringsvärdenivåer i angränsande värdeområden så att ur värdesynpunkt omotiverade skillnader inte uppstår. I RSV:s föreskrifter för förberedelsearbetet inför den allmänna fastighetstaxeringen (RSFS 1994:13) föreskrevs att om ett tillräckligt antal provvärderingsobjekt saknas inom ett värdeområde, får provvärdering ske för en grupp av värdeområden som då tillsammans bildar ett provvärderingsområde. Värdeområdesindelningen är generellt sett så finmaskig att värdenivån i ett enskilt värdeområde ofta inte går att entydigt bestämma enbart med ledning av ortsprismaterial inom detta. För att bilda sig en uppfattning om de föreslagna värdenivåerna allmänt sett ger rätt taxeringsnivå bildar man därför vid provvärderingen s.k. provvärderingsområden av två eller flera värdeområden för att med ledning av provvärderingsresultatet och med stöd av ortsprismaterialet i flera värdeområden bestämma värdenivån. Nivåskillnader mellan olika närliggande eller likartade värdeområden bestäms däremot med ledning också av annan tillgänglig information, t.ex. hyresskillnader och liknande. Skälen för regeringens förslag Värdenivån i ett enskilt värdeområde kan i regel inte bestämmas enbart med ledning av ortsprismaterial. För att hitta rätt värdenivå i områden med begränsat antal försäljningar görs i den praktiska tillämpningen jämförelser med närliggande eller andra liknande områden. Det finns även värdeområden där försäljningar saknas. Det kan vara kommuner med stor utflyttning där utbudet av fastigheter är mycket stort medan antalet köpare är litet. Det kan givetvis ifrågasättas vilket marknadsvärde fastigheterna i ett sådant område har. En annan situation föreligger i mycket attraktiva områden där utbudet just genom attraktiviteten är mycket begränsat och där köp ofta sker som släktköp. Också här är det svårt att bestämma marknadsvärdenivån. Om antalet försäljningar av obebyggd tomtmark understiger det önskade får som tidigare nämnts indelningen grundas på jämförelser över värdeområdesgränser. En sådan bestämmelse finns i 5 kap. 8 § FTL. Det finns dock behov av att gå utöver värdeområdesgränserna för att kartlägga värdenivån även för bebyggda enheter för det fall ortsprismaterialet är begränsat. Såsom utredningen har föreslagit bör det därför införas en bestämmelse som innebär att om det inom ett värdeområde inte har sålts några fastigheter eller har sålts för få fastigheter för att värdenivån med säkerhet skall kunna bestämmas, skall ledning kunna hämtas från sådana försäljningar av fastigheter inom andra värdeområden, där förutsättningarna för prisbildningen kan antas vara likartade. Förfarandet att nivålägga med stöd av andra värdeområden än det aktuella är i viss mån en kodifiering av redan gällande praxis. Den föreslagna regeln är generell och omfattar samtliga enheter där ortsprismaterial används för att bestämma värdenivån i ett värdeområde. Det kan givetvis vara svårt att ange vilka förutsättningar som bör föreligga för att en jämförelse över värdeområdesgränserna skall göras. Det får således avgöras från fall till fall. En jämförelse mellan samtliga värdeområden inom ett län samt över länsgränserna bör dock regelmässigt ske för att undvika omotiverade värdenivåskillnader mellan relativt likartade värdeområden eller vid länsgränser om likartade förhållanden råder på båda sidor om gränsen. Framför allt vid provvärderingen är det viktigt att jämförelser görs över värdeområdesgränserna. Som framhållits ovan kan nivån i ett enskilt värdeområde ofta inte entydigt bestämmas enbart med ledning av ortsprismaterial inom detta. Vid provvärderingen slår man därför i regel samman två eller flera värdeområden. Eftersom den slutliga nivåläggningen sker i samband med provvärderingen bör formerna för provvärderingen såsom utredningen föreslagit regleras i lagen. Även förutsättningarna för indelning i provvärderingsområden bör regleras i lagen. Därigenom tydliggörs det att provvärderingen är ett viktigt inslag i värderingen. Provvärdering skall omfatta det antal överlåtelser som bedöms nödvändigt med hänsyn till områdets karaktär. De närmare förutsättningarna för provvärderingen bör liksom föreskrivas av RSV. Indelningen i provvärderingsområden är ett av de viktigaste momenten när det gäller att fastställa nivån.