prop · GP0341 · 2001-10-23 00:00:00 — Enligt vår mening bör lagreglerna ändras så att de tar till vara hyres- gästernas intressen på ett bättre sätt. Det har ibland hävdats att ett ökat hyresgästinflytande minskar hyresvärdarnas möjligheter till en rationell fastighetsförvaltning. För vår del anser vi att det är möjligt att förena en ändamålsenlig fastig- hetsförvaltning med ett ökat hyresgästinflytande. Utredningens ärende- genomgång visar att det finns en viss skillnad i omfattningen av de åtgärder som de allmännyttiga respektive privata hyresvärdarna begär tillstånd till att få genomföra. De allmännyttiga hyresvärdarna låter ibland hyresgästerna själva avgöra om de vill rusta upp sina kök genom att exempelvis förse dem med nya skåp, ny diskbänk och nya bänkskivor. De privata hyresvärdarna kräver däremot i regel att köken skall rustas upp. Detta tyder på att det går att öka hyresgästernas inflytande över åtgärderna utan att det försämrar hyresvärdarnas förutsättningar att bedriva en god fastighetsförvaltning. Hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder kan göras starkare på olika sätt. Ett sätt kan vara att, såsom , Riks- antikvarieämbetet och har förordat, ta bort det objektiva hyresgästintresset som kriterium vid oskälighetsprövningen och i stället låta den enskilde hyresgästens intresse (det subjektiva hyres- gästintresset) vägas mot hyresvärdens intresse. har i anslutning till sitt förslag om detta uttalat att hyresvärdens intresse bör väga tungt när det är fråga om åtgärder som är nödvändiga för fastighetens bestånd, men att man när det gäller andra åtgärder bör ta hänsyn till den enskilde hyresgästens önskemål. Förbundet har särskilt framhållit att inom många samhällsområden betonas den enskildes valmöjligheter och rättigheter och att utvecklingen även inom bostads- sektorn går mot ett alltmer individuellt anpassat boende. Vi har liksom noterat att utvecklingen inom hyressektorn tycks gå mot alltmer individuella lösningar. Vi är emellertid inte övertygade om att en ordning där hyresvärdens intresse vägs mot de enskilda hyresgästernas intressen är det lämpligaste sättet att förbättra hyresgästernas ställning. Ett skäl till det är den höga omsättningen av hyresgäster i många fastigheter. Den genomsnittliga flyttningsfrekvensen i såväl de allmännyttiga som de privata bostads- bestånden uppgår till (betänkandet s. 111). En ombyggnadsåtgärd kan därför beröra flera generationer av hyresgäster. Det är därför angeläget att ombyggnadsåtgärder utförs på ett sådant sätt att de kan tilltala breda grupper av hyresgäster. hyresgästen kan det ligga ett värde i att en i och för sig uttjänt inredning inte byts ut i samband med en större ombyggnad av fastigheten; för efterföljande hyresgäster är det emellertid viktigt att lägenheten fortlöpande hålls i stånd. Ett annat skäl mot en ordning som utgår från det s.k. subjektiva hyresgästintresset är att ett beaktande av enskilda hyresgästers speciella önskemål kan försvåra för hyresvärdarna att bedriva en i ett längre perspektiv rimlig fastighetsförvaltning. Dels kan det minska möjligheterna att samordna olika åtgärder, dels kan det göra det svårare att planera framtida underhållsåtgärder. Till syvende och sist kommer en sådan utveckling att gå ut över de framtida hyresgästerna och ge sämre förutsättningar för en god boendemiljö. Vi förordar därför att också den framtida bestämmelsen om hyres- gästinflytande utgår från det s.k. objektiva hyresgästintresset. Be- stämmelsen bör emellertid utformas på ett annorlunda sätt än . utgår bestämmelsen från att hyresgästerna har ett gemensamt intresse som skall vägas mot hyresvärdens intresse. Hyresgästernas intresse har i praxis oftast kommit att definieras som modern nybyggnadsstandard. De argument som hyresgäster för fram och som inte sammanfaller med intresset av en modern nybyggnadsstandard beaktas inte vid hyresnämndens prövning. Som flera remissinstanser har påpekat utgör emellertid hyresgästerna inte någon enhetlig grupp med enhetliga värderingar. En majoritet av hyresgästerna föredrar säkerligen modern nybyggnadsstandard men breda grupper av hyresgäster kan föredra äldre inredningar i gott skick. Aspekter som för stora grupper av hyresgäster framstår som lika viktiga som hög standard kommer därmed såsom nuvarande regler har kommit att tillämpas inte med i bedöm- ningen. Mot denna bakgrund framstår det enligt vår mening som naturligt att inte längre väga hyresvärdens intresse av att vidta en viss åtgärd mot ett enda hyresgästintresse (ofta definierat som intresset av att erhålla modern nybyggnadsstandard). Hyresvärdsintresset bör i stället vägas mot de skilda slag av vanligt förekommande hyresgästintressen som talar i motsatt riktning. Hyresvärdens intresse av att vidta en viss åtgärd bör sålunda vägas inte bara mot hyresgästintresset av att erhålla bästa möjliga standard utan också mot andra önskemål som hyresgästerna för fram och som är uttryck för typiska och allmänt förekommande men inte nödvändigtvis dominerande hyresgästintressen. Ett sådant intresse kan vara att bevara en äldre och fortfarande väl fungerande inredning. En anledning till att hyresgäster motsätter sig en ombyggnadsåtgärd kan vara att de vill undvika den hyreshöjning som ombyggnaden kan föranleda. Enligt vår mening utgör också detta ett sådant vanligt förekommande hyresgästintresse som bör tas med i intresseavvägningen. bör denna faktor tillmätas avgörande vikt, i andra fall inte. Ju större hyreshöjning en åtgärd kan antas föranleda, dess starkare skäl bör hyresvärden rimligen kunna visa på om han likväl vill att åtgärden skall genomföras. Olika hyresgäster har olika förmåga att möta en hyreshöjning som en ombyggnadsåtgärd för med sig. Det kan i förstone synas tala för att också de enskilda hyresgästernas ekonomi borde vägas in i bedömningen. Enligt vår mening skulle detta emellertid kunna försvåra sådana fortlöpande renoveringsarbeten som är nödvändiga för att upprätthålla kvaliteten i hyresbeståndet samt göra reglerna svåra att tillämpa och Prop. 2001/02:41 deras effekter svåra att förutse. Även i detta avseende bör alltså det hyresgästintresse som vägs mot hyresvärdens intresse vara ett objektivt hyresgästintresse. En bestämmelse om hyresgästinflytande som på detta sätt väger hyres- värdens intressen mot skilda slag av vanligt förekommande hyres- gästintressen leder till att den nuvarande fokuseringen på modern nybyggnadsstandard minskar. Hyresgästernas möjligheter att få framgång vid en prövning i hyresnämnden kommer därmed att öka. kommer en bestämmelse som anknyter till allmänt förekommande hyresgästintressen inte att förhindra ombyggnadsåtgärder som framstår som angelägna ur framtida hyresgästers perspektiv. Hyresvärdarna kommer också att ha rimliga förutsättningar att bedriva en i ett längre perspektiv bra fastighetsförvaltning. Förutsättningarna att förutse hur en viss planerad ombyggnadsåtgärd kommer att bedömas kommer också att vara förhållandevis goda, eftersom bedömningen kommer att utgå från objektiva kriterier. I lagrådsremissen utformade vi vårt förslag till ändring i 18 f § hyreslagen på så sätt att hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs skulle vägas mot de intressen som hyresgäster vanligen kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Lagrådet har påpekat att den föreslagna lydelsen och den nu gällande lydelsen av paragrafen är mycket likartade och att det inte är lätt att av lagtexten sluta sig till vilken saklig ändring som åsyftas. Enligt Lagrådet ger också de båda lagtexterna utrymme för mycket skiftande bedömningar och gör rättsläget svårbedömt för de inblandade parterna. Vi vill för vår del framhålla att det i hyreslagstiftningen finns åtskilliga bestämmelser som innebär att parternas intressen skall vägas mot varan- dra. Med hänsyn till de skiftande förhållandena som kan råda vid ombyggnader och de mer eller mindre starka intressen som parterna kan ha är det enligt vår uppfattning mest ändamålsenligt att låta även bestämmelsen om tillstånd till ombyggnadsåtgärder baseras på en avvägning mellan parternas intressen. Att i lagtexten närmare precisera vilka faktorer som därvid skall tillmätas betydelse låter sig i detta fall knappast göras. För att tydliggöra den ändring som vi förordar, dvs. att inte ett hyresgästintresse utan skilda slag av vanligt förekommande hyresgästintressen skall få beaktas vid intresseavvägningen föreslår vi en viss ändring av lagtexten, nämligen att det anges att hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs skall vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Vi anser alltså att bestämmelsen om hyresgästinflytande vid om- byggnad bör ändras så att hyresvärdens intresse av att vidta åtgärden vägs mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Enskilda hyresgästers önskemål som inte är ett uttryck för de intressen som hyresgäster vanligen kan antas ha bör, liksom , få beaktas om det finns särskilda skäl. Om praxis på området inte utvecklas i önskvärd riktning, kan det finnas anledning att vidta ytterligare lagstiftningsåtgärder. Vi kommer därför givetvis att följa utvecklingen på området. Varsamhetsreglerna i 3 kap. Regeringens bedömning: Det bör inte införas några bestämmelser om att hyresnämnden skall pröva om en förbättrings- eller ändringsåtgärd är förenlig med bestämmelserna om varsamhet i (1987:10). Om det i ett ärende om tillstånd till en förbättrings- eller ändrings- åtgärd eller ett upprustningsföreläggande uppkommer en fråga om en åtgärd är förenlig med plan- och bygglagens bestämmelser om var- samhet, bör hyresnämnden underrätta . Detta bör dock regleras i förordning. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- ning (se betänkandet s. 112116). Remissinstanserna: Remissutfallet är blandat. Samtliga remissinstanser utom och Länssty- relsen i har godtagit utredningens bedömning att hyres- nämnden inte skall pröva om en åtgärd är förenlig med reglerna om varsamhet i . , , i , i län, och har tillstyrkt för- slaget om att hyresnämnden skall vara skyldig att underrätta bygg- nadsnämnden. Övriga remissinstanser som har yttrat sig i den frågan, däribland , hyresnämnderna i , , , och , , , kommun och i , har avstyrkt det förslaget. Bakgrund: I finns bestämmelser om att ändring av en byggnad skall utföras varsamt så att byggnadens karaktärsdrag beaktas och dess byggnadstekniska, historiska, kulturhistoriska, miljö- mässiga och konstnärliga värden tas till vara (3 kap. 10 § ). Bestämmelserna tillämpas av vid hand- läggningen av ärenden om bygglov och bygganmälan. Hyreslagens regelverk om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten innehåller inte några särskilda varsamhetsbestämmelser eller bestämmel- ser om att hyresnämnden skall beakta reglerna i . Skälen för regeringens bedömning: i har hävdat att byggnadsnämndernas hantering av frågor om varsamhet vid ombyggnader inte tillgodoser bevarandeintresset på ett tillfreds- ställande sätt. har redovisat en liknande upp- fattning och framhållit att inre ändringar i en byggnad inte kräver bygglov och i många fall inte heller omfattas av bestämmelserna om bygganmälan. Det finns mot den bakgrunden anledning att fråga sig om varsamhetsprövningen enligt borde göras till en del av hyresnämndens prövning. Det finns emellertid enligt vår uppfattning flera skäl som talar mot att hyresnämnden skall pröva frågor om huruvida planerade förbättrings- och ändringsåtgärder är förenliga med plan- och bygglagens regler. Bland annat skulle det kunna leda till att varsamhetsfrågorna kommer att prövas i två parallella förfaranden (i byggnadsnämnd respektive hyres- Vid överklagande skulle samma fråga komma att prövas av två olika domstolar (allmän domstol respektive förvaltningsdomstol). Dubbelprövningen skulle kunna resultera i olika avgöranden. Det bör också understrykas att varsamhetsbestämmelserna i har ett annat syfte än bestämmelserna i hyreslagen om hyresgästinflytande vid ombyggnad. De förra har tillkommit för att förhindra att byggnadstekniska och kulturhistoriska värden går förlorade vid ombyggnader och har alltså en offentligrättslig karaktär, medan de senare syftar till att säkerställa att hyresgästerna får ett rimligt inflytande över vissa typer av ombyggnader. En prövning enligt plan- och bygglagens regler skulle därför i viss mån utgöra ett främmande inslag i hyresnämndens verksamhet. Förfarandet i hyresnämnden är inte heller särskilt väl ägnat att tillgodose de ändamål som plan- och bygglagens bestämmelser avser att trygga. I hyresnämnden disponerar parterna över tvistefrågan. Om hyresgästen godtar en viss åtgärd, är alltså hyres- nämnden alltid bunden av godkännandet. Vi anser mot denna bakgrund att det inte bör införas bestämmelser i hyreslagen som särskilt tar sikte på frågor om varsamhet vid ombyggnad. Varsamhetsfrågorna bör även fortsättningsvis åvila . En annan sak är att hyresnämnden vid intresseavvägningen har anledning att fästa betydande vikt vid det intresse som hyresgäster typiskt sett kan ha av att en äldre, väl fungerande boendemiljö bevaras. För att skall kunna ta till vara varsamhets- aspekterna på ett bra sätt måste den givetvis få reda på planerade åtgärder. Utredningen har därför föreslagit att hyresnämnden skall vara skyldig att i ärenden om tillstånd till förbättrings- eller ändringsarbeten respektive upprustningsföreläggande underrätta när det uppkommer en fråga om en åtgärd är förenlig med varsamhets- reglerna i . Ett flertal remissinstanser har avstyrkt detta förslag. Flera hyres- nämnder har framhållit att en underrättelseskyldighet är främmande för hyresnämndernas verksamhet och leder till ytterligare administrativ belastning för dem. har uttalat att förslaget leder till ökad arbetsbelastning för byggnadsnämnderna och att nämn- derna därför behöver tillföras ökade resurser eller rätt att avgiftsbelägga ärendena. har menat att en underrättelseskyldighet inte får vare sig formell eller praktiskt betydelse för möjlighet att agera. För vår del anser vi att övervägande skäl talar för ett genomförande av utredningens förslag om underrättelseskyldighet. Därigenom kan bygg- nadsnämnden uppmärksammas på att planerade åtgärder kan stå i strid med bestämmelserna i . Nämnden handlägger redan ett stort antal frågor enligt och utövar tillsyn över byggnadsverksamheten i kommunen, däribland det lovfria byggandet (se 11 kap. 1 § ). Den är skyldig att ta upp frågor om påföljd eller ingripande så snart det finns anledning att anta att en överträdelse har skett av bestämmelserna om byggande i . Vem som helst kan göra anmälan till nämnden. En under- rättelseskyldighet för hyresnämnden torde därför inte öka antalet nya ärenden hos annat än helt marginellt. De flesta kommuner torde inte få några underrättelser alls. I de fall underrättelser lämnas, torde de ofta kunna handläggas inom ramen för ett annat ärende som rör samma ombyggnad (bygglov eller bygganmälan). 2001/02:41 nämnden kommer sålunda att kunna hantera underrättelserna på ett för- hållandevis enkelt sätt. För hyresnämndens del torde den föreslagna skyldigheten kräva en enbart försumbar arbetsinsats. Vi avser därför att föra in en bestämmelse om underrättelseskyldighet i förordningen (1975:520) om protokollföring m.m. vid arrendenämnd och hyresnämnd (jfr 8 kap. 13 § första stycket 2 regeringsformen). Några andra ändringar i denna del är inte aktuella. 4.1.6Sanktioner om hyresvärden inte följer reglerna Regeringens förslag: skall kunna förbjuda en för- bättrings- eller ändringsåtgärd som påbörjas eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande av hyresgästen eller tillstånd av hyresnämnden. Om en hyresvärd har utfört en förbättrings- eller ändringsåtgärd utan godkännande eller tillstånd, skall åtgärden inte beaktas vid prövning av hyran, om det inte har förflutit åtgärden slutfördes eller lägenheten har upplåtits till en annan hyresgäst än den som skulle ha godkänt åtgärden eller som har övertagit lägenheten från den som skulle ha godkänt åtgärden och som är närstående till denne. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 129134). Remissinstanserna: Hyresnämnderna i , och har avstyrkt förslaget om att hyresnämnden skall kunna för- bjuda en förbättrings- eller ändringsåtgärd innan den har påbörjats. Övri- ga remissinstanser som har yttrat sig i den delen har tillstyrkt förslaget. Samtliga remissinstanser utom har tillstyrkt förslaget om att en åtgärd som har vidtagits utan godkännande eller tillstånd inte skall beaktas vid prövning av hyran om det inte har gått åtgärden slutfördes. har dock förordat att det skall gå innan åtgärden får beaktas. har ansett att bestämmelsen bör kombineras med en möjlighet till jämkning. Skälen för regeringens förslag Vitesförbud får meddelas innan åtgärden har påbörjats En hyresvärd som påbörjar en förbättrings- eller ändringsåtgärd utan att hyresgästen har godkänt åtgärden eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till den kan genom beslut av hyresnämnden förbjudas att full- följa åtgärden. Förbudet får förenas med ett vite (se 18 h § hyreslagen). har hyres- nämnderna handlagt 43 ärenden om vitesförbud. I praxis har konstaterats att ett vitesförbud inte får meddelas om ombyggnaden ännu inte har påbörjats (jfr beslut 1998-06- 16 nr SÖH 198 i mål nr ÖH 5495/97). Detta framstår som en allvarlig brist i regelverket, särskilt som det alltid tar från det att en ansökan om vitesförbud har kommit in till hyresnämnden till dess att Prop. 2001/02:41 nämnden kan pröva ärendet och hyresvärden kan hinna Vi anser därför att det bör införas en bestämmelse som gör det möjligt att förbjuda förbättrings- och ändringsåtgärder redan innan de har påbörjats. Det ger bättre möjligheter att förhindra kring- gåenden av bestämmelserna om hyresgästinflytande. En hyresvärd har givetvis ett befogat intresse av att slippa bli indragen i processer angående åtgärder som han eller hon inte avser att genomföra utan samtycke eller tillstånd. Möjligheten att förbjuda åtgärder som inte har påbörjats bör därför utformas på ett restriktivt sätt. Endast om det av särskild anledning kan antas att hyresvärden kommer att påbörja åtgärden utan samtycke eller tillstånd, bör förbud meddelas. innebörden i en sådan regel kommer vi att behandla i författnings- Även ett förbud att vidta ännu inte påbörjade åtgärder bör kunna förenas med vite. En åtgärd som har utförts utan godkännande eller tillstånd skall inte beaktas vid prövning av hyran om det inte har gått åtgärden Nuvarande regelverk ger inte några möjligheter att rikta sanktioner mot hyresvärden sedan otillåtna förbättrings- eller ändringsåtgärder väl har Hyresvärden har tvärtom rätt att kräva att hyresgästen skall betala sedvanlig bruksvärdehyra, grundad på den standard som lägen- heten har sedan åtgärderna har genomförts. Vi anser att detta är en brist i Före gällde att man vid en prövning av hyran inte skulle beakta sådana förbättringsarbeten som hyresvärden hade utfört under hyresförhållandet, om åtgärden inte hade vidtagits för att lägenheten skulle uppnå lägsta godtagbara standard och uppenbart inte hade varit motiverad av boendehänsyn. Detta gällde dock inte om hyresgästen eller hyresnämnden hade godkänt åtgärden eller om det hade gått den utfördes (se 55 a § hyreslagen i dess lydelse Utredningen har förordat att det återinförs en liknande bestämmelse. Enligt utredningens förslag skall förbättrings- och ändringsåtgärder som har utförts utan godkännande eller tillstånd få beaktas vid hyres- Om den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden har flyttat, skall dock hyresvärden få ta ut sedvanlig bruks- värdehyra även före femårsfristens utgång. Flertalet remissinstanser har godtagit förslaget. förbund har emellertid menat att en otillåten åtgärd inte bör få beaktas förrän det har förflutit och detta oavsett om lägenheten byter hyresgäst eller inte. , som har avstyrkt förslaget, har å andra sidan hävdat att en ekonomisk sanktion under fem år kan bli förödande för hyresvärden. Enligt vår mening är en bestämmelse av det slag som utredningen har förordat ägnad att motverka att bestämmelserna om hyresgästinflytande Självfallet kan en bestämmelse av detta slag få negativa ekonomiska verkningar för hyresvärden. Mot bakgrund av att sanktionen får effekt först när en hyresvärd har brutit mot reglerna om Prop. 2001/02:41 hyresgästinflytande kan detta emellertid inte anses orimligt. Vi föreslår därför att förbättrings- eller ändringsåtgärder som har genomförts utan godkännande eller tillstånd och som har höjt lägen- hetens bruksvärde inte skall beaktas vid en hyressättning. Vi anser att en sanktionstid är lämplig. Sanktionen blir då tillräckligt kännbar för att motverka medvetna överträdelser. kommer hyresgästen att få gott om tid på sig för att skaffa en ersättningsbostad om han eller hon finner att boendekostnaden kommer att bli för hög. Om den hyres- gäst som skulle ha godkänt åtgärder har flyttat, bör emellertid hyres- värden även före femårsfristens utgång få ta ut sedvanlig bruksvärdehyra. En särskild fråga är om förbudet mot att ta ut bruksvärdehyra skall gälla även gentemot de hyresgäster som har övertagit hyresrätten från den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden. Bland dessa hyresgäster intar närstående en särställning. Mot bakgrund av att närstående kan ha ett mycket starkt intresse av att få bo kvar i lägenheten och i rättsordningen har tillerkänts en rätt att få inträda i hyresgästens avtal (se 33 § andra stycket, 34 § och 47 § andra stycket hyreslagen), anser vi att förbudet mot att ta ut bruksvärdehyra bör gälla även gentemot närstående. Förbudet bör sålunda gälla gentemot en efterlevande make eller sambo som tillskiftas hyresrätten till lägenheten genom bodelning eller arvskifte (33 § andra stycket hyreslagen). Det bör också gälla gentemot en närstående som övertar hyresrätten genom överlåtelse enligt 34 § hyreslagen eller enligt 47 § andra stycket hyreslagen. Däremot finns det enligt vår mening inte anledning att förhindra hyresvärden att ta ut sedvanlig bruksvärdehyra av en hyresgäst som har övertagit hyresrätten genom byte av bostad enligt 35 § hyreslagen. har förordat att det skall vara möjligt att jämka sanktionen till hyresvärdens förmån i sådana fall då tillstånd skulle ha lämnats om det hade sökts och hyresgästen har agerat vilseledande eller illojalt mot hyresvärden. Även har framfört liknande synpunkter. Vi anser för vår del att det inte bör införas någon sådan jämknings- möjlighet. Risken för att hyresvärden drabbas av skada till följd av illojalt agerande från hyresgästens sida bedömer vi vara liten. Det kan visserligen inte uteslutas att det förekommer fall då hyresvärdens underlåtenhet att inhämta samtycke eller tillstånd till en åtgärd enbart beror på okunnighet om regelverket. Sanktionen kan då synas slå onödigt strängt mot hyresvärden. är det, enligt vår mening, inte skäligt att hyresgäster, som har förmenats rätten att utöva inflytande över åtgärden, skall behöva bära de ekonomiska konsekvenserna av ombyggnaden. Härtill kommer att en jämkningsbestämmelse skulle bli komplicerad och leda till minskad förutsebarhet. En bestämmelse som ger hyresvärden rätt att kräva bruksvärdehyra om han i efterhand lyckas visa att han skulle ha fått tillstånd, om han hade begärt det, skulle uppenbarligen leda till tillämpningssvårigheter. Regeringens bedömning: Bestämmelserna om uppsägning av hyresavtal vid större ombyggnader bör inte ändras. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens be- dömning (se betänkandet s. 125128). Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i frågan har redovisat samma uppfattning som utredningen. Bakgrund: En hyresvärd som avser att genomföra en större om- byggnad i ett hus har möjlighet att säga upp hyresavtalen inför Enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen har en hyresgäst i så fall inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om det inte är uppenbart