prop · GP0362 · 2001-11-28 00:00:00 — Såsom ägare av fastighet anses, när omständigheterna föranleder det, annan som innehar fastigheten. Denna lag tillämpas inte på fastigheter som ägs av kooperativa hyresrättsföreningar enligt lagen (2002:000) om kooperativ hyres- rätt eller på fastigheter där samt- liga bostadslägenheter hyrs av sådana föreningar. Denna lag träder i kraft . 1 Senaste lydelse 1989:1051. Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen Härigenom föreskrivs att 1 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse. Förhandling om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter får enligt denna lag föras mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandling förs på grundval av förhandlingsordning, som kommer till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd. Som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än fritids- ändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka ej utgör del av upplåtarens bostad. Vad som i lagen sägs om avtal om förhandlingsordning och om verkan av att sådant avtal har slutits gäller i tillämpliga delar även i fråga om förhandlingsordning som har beslutats av hyresnämnd. Lagen är inte tillämplig vid upp- låtelse med kooperativ hyresrätt. Denna lag träder i kraft . 2.7Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1982:352) om rätt till fastig- hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt dels att lagens rubrik samt 1, 36 och 812 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 5 a §, av följande lydelse. Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt För ombildning av hyresrätt till Enligt denna lag har hyres- bostadsrätt har hyresgäster enligt gäster rätt att genom en förening denna lag rätt att förvärva den förvärva fast egendom för om- fasta egendomen genom en bo- bildning av hyresrätt till bostads- rätt eller kooperativ hyresrätt. Rätten till förvärv gäller fast egendom som är taxerad som hyreshus- enhet eller, om egendomen hyrs ut för något annat ändamål än fritids- ändamål, som småhusenhet. Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt. Om hyresgäster har intresse av Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bo- stadsrätt får detta anmälas till bostadsrätt eller kooperativ hyres- rätt, får detta anmälas till in- teckning i fastighetsregistrets in- ning i fastighetsregistrets inskriv- göras av en bostadsrättsförening. hyresgästernas räkning göras av en Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om 1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan 2. att hyresgästerna i minst två 2. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägen- tredjedelar av de uthyrda lägen- 1Senaste lydelse 1995:1465. 2Senaste lydelse 2000:245. heterna skriftligen har förklarat sig heterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av intresserade av ombildningen, och hyresrätt till bostadsrätt, och att att dessa hyresgäster är med- dessa hyresgäster är medlemmar i lemmar i föreningen, och 3. att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmälan hyrs för något annat ändamål än fritidsändamål. Fastighetsägaren och bostads- rättsföreningen skall av inskriv- ningsmyndigheten underrättas om att en intresseanmälan har anteck- nats i fastighetsregistrets inskriv- ningsdel. Fastighetsägaren och den före- ning som har gjort intresse- anmälan skall av inskrivnings- myndigheten underrättas om att en intresseanmälan har antecknats i fastighetsregistrets inskrivnings- del. Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast från den inskriv- ningsdag då anteckningen gjordes. Om hembud som avses i 6 § sker , gäller anmälningen dock alltid fram till den in- skrivningsdag som inträffar närmast från den dag då hembudet skedde. Vad som har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten. En förening som har gjort en intresseanmälan kan ta tillbaka den. Anmälan upphör att gälla den inskrivningsdag som inskrivnings- myndigheten tar bort anteckning- en. En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den tidigares giltighet upphört. Till en anmälan om att ta till- föreningen foga ett intyg om att hyresgästerna i minst hälften av de uthyrda lägenheterna vid före- ningsstämma har röstat för att föreningen inte skall förvärva den Fast egendom som utgör en Fast egendom som utgör en hyreshus- eller småhusenhet och hyreshus- eller småhusenhet och för vilken en intresseanmälan 3Senaste lydelse 2000:245. 4Senaste lydelse 1995:1465. gäller, får inte överlåtas helt eller gäller, får inte överlåtas helt eller Prop. delvis genom köp eller byte utan delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som att den förening som har gjort har gjort intresseanmälan har er- bjudits att förvärva hela hyreshus- förvärva hela hyreshus- eller små- överlåtelse genom köp eller byte genom köp eller byte likställs likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller före- eller skifte från bolag eller före- ning samt fusion enligt 14 kap. 1 § ning samt fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen (1975:1385). aktiebolagslagen (1975:1385). utan hembud till bostadsrätts- utan hembud till föreningen, 2.om staten förvärvar egendomen, 3.om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom- ling, 4.om förvärvet genomförs genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt, 5.om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna andel förvärvats på något annat sätt än genom gåva. Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrätts- föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföre- ningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren. Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till för- hållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än föreningen eller villkoren för eller omstän- digheterna vid en sådan över- låtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på be- gäran av fastighetsägaren. skall se till att skall se till att förslaget till köpeavtal delges den förslaget till köpeavtal delges den bostadsrättsförening som har gjort förening som har gjort intresse- en får inte hembudet eller sam- inte hembudet eller samtycket till tycket till avtalsförslaget återkallas avtalsförslaget återkallas eller för- eller förslaget ändras. Efter hembudet är fastighetsägaren skyldig att ge föreningen tillfälle att besikta egendomen. 5 Senaste lydelse 2000:245. skall för anteckning i fastighetsregistrets inskrivnings- del underrätta inskrivningsmyndigheten om hembudet och för det. Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 1921 §§ bostads- rättslagen (1991:614). Bestämmelser om kooperativa hyresrättsföreningars beslut att förvärva hus för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt finns i 4 kap. 15 §§ lagen (2002:000) om kooperativ hyres- rätt. Hembudet antas genom att bo- stadsrättsföreningen från den dag då hem- budet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hem- bjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. När anmälan har kommit in prövar nämnden om hembudet rätteligen har antagits. Om bostadsrättsföreningen in- om den tid som anges i första stycket skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs tiden för att anta hembudet från den dag då hem- budet skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom. Hembudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller när bostadsrättsföreningen skriftligen underrättat hyresnämnden om att den inte antar hembudet. Hembudet antas genom att för- eningen från den dag då hembudet skedde skrift- ligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighets- ägarens förslag till köpeavtal. När anmälan har kommit in prövar nämnden om hembudet rätteligen har antagits. Om föreningen inom den tid som anges i första stycket skrift- ligen anmäler till hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egen- domen, förlängs tiden för att anta hembudet från den dag då hembudet skedde. Fastighetsägaren skall av hyres- nämnden underrättas härom. Hembudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller när föreningen skriftligen underrättat hyresnämnden om att den inte antar hembudet. Om hembudet har antagits, skall Om hembudet har antagits, skall 6Senaste lydelse 1995:1465. 7Senaste lydelse 1987:245. det anses som om fastighetsägaren det anses som om fastighetsägaren Prop. och föreningen har slutit ett avtal slutit ett avtal om köp av den hem- om köp av den hembjudna egen- bjudna egendomen på de villkor domen på de villkor som anges i som anges i förslaget till köpe- förslaget till köpeavtal. I förslaget skall anses före- skall anses föreskrivet att köpe- skrivet att köpebrev skall upp- brev skall upprättas. Även om hembudet har upphört Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens att gälla får, så länge föreningens överlåtelse eller övergång som av- överlåtelse eller övergång som av- ses i 6 § första stycket inte ske till ses i 6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrätts- någon annan än den förening som förening som har gjort intressean- mälan, om köpeskillingen är lägre köpeskillingen är lägre eller vill- koren för överlåtelsen samman- sammantagna är avsevärt ogynn- för fastighetsägaren än vad som vad som angavs vid hembudet. angavs vid hembudet. överlåtelse eller övergång får inte får inte heller ske om ett villkor heller ske om ett villkor som som angavs vid hembudet är angavs vid hembudet är uppenbart uppenbart oskäligt mot föreningen. fastighetsägaren sedan ett hembud hembud upphört att gälla gjort ett upphört att gälla gjort ett nytt hem- nytt hembud, enligt vilket köpe- bud, enligt vilket köpeskillingen är skillingen är lägre eller villkoren lägre eller villkoren på annat sätt på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även ägaren, och upphör även detta detta hembud att gälla, skall första hembud att gälla, skall första och och andra meningarna tillämpas på andra meningarna tillämpas på det det nya hembudet. Första stycket gäller också om överlåtelsen avser en andel av hyreshus- eller småhusenheten. I fråga om förbudet i första stycket skall 6 § andra och tredje stycket tillämpas. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren skyldig att skaffa hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen. Denna lag träder i kraft . 8 Senaste lydelse 1995:1465. Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att i 1 kap. 7 § orden lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt skall bytas ut mot lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, dels att 1 kap. 8 § skall ha följande lydelse. En juridisk person får inte upp- En juridisk person får inte upp- låta andelsrätt med vilken följer låta andelsrätt som ger rätt att för rätt att för begränsad tid besitta begränsad tid besitta eller nyttja en eller nyttja en bostadslägenhet. Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits. Första stycket gäller inte i verk- samhet som bedrivs med stöd av tillstånd enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med koope- rativ hyresrätt eller lagen (1999:459) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med koope- rativ hyresrätt. Denna lag träder i kraft . 1 Senaste lydelse 1999:458. Förslag till lag (1994:831) om rättegången i vissa Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i skall ha följande lydelse. Beslut av äger rättskraft, såvitt därigenom av- gjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 ac §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 df §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9 § hyresför- handlingslagen (1978:304) lämn- ats utan bifall. Beslut av har rätts- kraft, om beslutet innebär att en fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär avslag på ansökan om 1.åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, 2.upprustningsföreläggande en- ligt 12 kap. 18 ac §§ jordabalken, 3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken, 4.förbud eller hävande av för- bud enligt 12 kap. 18 h § jorda- balken, eller 5.rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304). Denna lag träder i kraft . 1 Senaste lydelse 1998:149. Ärendet och dess beredning gällde lagen (1986:1242) om försöks- verksamhet med kooperativ hyresrätt (försökslagen). Genom lagen be- myndigades regeringen att försöksvis lämna ekonomiska föreningar till- stånd att bedriva verksamhet med upplåtelse av kooperativ hyresrätt. I samband med tillståndet kunde regeringen också meddela dispens från vissa hyresrättsliga bestämmelser. utvärderade försöksverksamheten (se Rapport 1996:7). I rapporten konstaterades att försöksverksamheten hade fått en relativt liten omfattning. ansåg att den kooperativa hyresrätten ändå borde införas som en bestående upplåtelseform men framhöll att upplåtelseformen behövde få klara och rimliga villkor. Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att föreslå permanenta regler för kooperativ hyresrätt (dir 1999:88). Till utredare utsågs hyresrådet och chefen för i . Utredningen, som antog namnet Utredningen om kooperativ hyresrätt, avgav betänkandet Kooperativ hyresrätt (SOU 2000:95). En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 1. Utredningens lagförslag finns i bilaga 2. Betänkandet har remissbehandlats. En sammanställning av remiss- yttrandena finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Ju2000/5955/L1). En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. I denna proposition tar regeringen upp de förslag som lämnades i betänkandet. Förslagen har utformats i samarbete med och . Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 4. Lagrådets yttrande finns i bilaga 5. Regeringen har följt Lagrådets förslag. Detta innebär att det i lagråds- remissen framlagda förslaget till ändring i 12 kap. 26 § jordabalken har utgått. Dessutom har vissa redaktionella ändringar gjorts i lagtexten. Nyttjanderätt till bostäder upplåts normalt genom hyresrätt eller bostads- rätt. Hyresrätt upplåts av både kommunala och privata fastighetsägare. Bostadsrätt upplåts av bostadsrättsföreningar. En utförlig reglering av dessa boendeformer finns i bl.a. 12 kap. jordabalken (hyreslagen) och bostadsrättslagen (1991:614). Vid sidan av hyresrätt och bostadsrätt förekommer i mindre omfattning s.k. kooperativ hyresrätt. Sådan upplåts av kooperativa hyresrättsföre- ningar. Karaktäristiskt för kooperativ hyresrätt är att hyresgästerna är medlemmar i en förening och att det är föreningen som hyr ut lägen- Prop. 2001/02:62 heterna. Den största kooperativa hyresrättsföreningen är Koopera- tiva (). har föreningen ca 60 000 medlemmar och förvaltar ca 6 000 lägenheter som upplåts till medlemmarna med hyresrätt. SKB:s verksamhet är i vissa avseenden undantagen från annars gällande hyresrättsliga bestämmelser. Övriga kooperativa hyresrättsföreningar har kommit till inom ramen för den försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt som gällde . Försöksverksamheten hade stöd i den tidsbegränsade lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt (försökslagen). Syftet med den lagen var att pröva en självförvalt- ningsform för de boende inom hyresrättens ram (se prop. 1986/87:37 s. 47). Genom försökslagen fick regeringen rätt att lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet med upplåtelse av kooperativ hyresrätt. De föreningar som tillkom enligt försökslagen får fortsätta sin verksamhet även sedan lagen upphört att gälla. 4.2En ny lag om kooperativ hyresrätt Regeringens förslag: Det införs en permanent lag om kooperativ hyresrätt. Kooperativ hyresrätt skall bedrivas i föreningsform. Verksamheten skall kunna bedrivas på två olika sätt: enligt ägarmodellen och enligt hyresmodellen. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt eller inte haft några invändningar mot utredningens förslag. och vid har dock avstyrkt förslagen. Några remissinstanser, däribland och , har ifrågasatt behovet av en ny upplåtelseform. och Svenska Bankföre- ningen har uttryckt tveksamhet till förslagen. Några remissinstanser, däribland , har ifrågasatt ändamålsenligheten av koope- rativ hyresrätt enligt ägarmodellen. Skälen för regeringens förslag Regeringen har vidtagit en rad åtgärder för att öka hyres- gästers inflytande över sitt boende. Arbetet med detta fortgår alltjämt. Som ett led i denna strävan är det naturligt att överväga om det bör införas en permanent lagstiftning om kooperativ hyresrätt. Kooperativ hyresrätt enligt försökslagen Som ovan har angetts innebar försökslagen att regeringen fick ge eko- nomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet med upplåtelse av I samband med att regeringen gav sådana tillstånd kunde den också meddela dispens från vissa hyresrättsliga bestämmelser. Det gällde bl.a. hyreslagens bestämmelser om hyresvärdens underhålls- skyldighet, bestämmelserna om upprustningsföreläggande och hyresgäst- inflytande vid ombyggnad samt bestämmelserna om hyresförhandling i hyresförhandlingslagen (1978:304). Sådana dispenser meddelades också Som förutsättning för tillstånd gällde bl.a. att kommunen hade tillstyrkt verksamheten och att föreningens stadgar föreskrev att minst en av ledamöterna i föreningens styrelse och en suppleant för denne skulle vara utsedd av kommunen. De föreningar som fick tillstånd enligt försökslagen har bedrivit verk- samheten enligt två modeller. Den ena modellen innebär att fastigheten ägs av någon annan, vanligen ett kommunalt bostadsföretag, som helt eller delvis hyr ut den till föreningen enligt ett s.k. blockhyresavtal. Föreningen hyr sedan ut lägenheterna i andra hand till sina medlemmar. Majoriteten av de föreningar som har fått tillstånd enligt försökslagen har bedrivit verksamheten enligt denna modell. ningsvis att kallas hyresmodellen. Den andra modellen innebär att föreningen själv äger fastigheten och hyr ut lägenheterna till sina Flertalet föreningar enligt denna senare modell har anknyt- Modellen brukar kallas ägarmodellen. fick i uppdrag att utvärdera försöksverk- Uppdraget redovisades i en rapport ( rapport 1996:7). I rapporten konstaterades att försöksverksamheten hade fått en relativt liten omfattning. Av de 75 föreningar som för utvärderingen hade fått tillstånd fanns 43 kvar. antalet lägenheter i dessa föreningar uppgick till drygt 2 000. konstaterade att 14 av de kvarvarande föreningarna bedrev verksamheten enligt ägarmodellen och att flertalet av dessa utgjordes av s.k. kategori- boende, vanligtvis äldreboende. De övriga 29 föreningarna tillämpade menade att försöksverksamheten hade sammanfallit med en utomordentligt turbulent period inom den svenska ekonomin och på bostadsmarknaden och att detta hade bidragit till det delvis ganska negativa utfallet av försöksverksamheten. de uppkomna problemen sammanhängde med brister i själva försöks- verksamhetens utformning, vilket i sin tur hade gjort att boendeformen kooperativ hyresrätt inte hade fått någon riktig chans. var problem med kreditgivningen en viktig orsak till att många föreningar med inriktning på ägarmodellen gick över till bostadsrätt. Bundenheten till bruksvärdesprincipen (jfr 55 § hyreslagen) bedömdes vara en annan bidragande orsak. framhöll att kooperativ hyresrätt borde införas som en Prop. 2001/02:62 bestående upplåtelseform. Verket ansåg dock att det inte kunde anses försvarligt att införa en reglering av upplåtelseformen med de villkor som hade gällt . Enligt verket måste vissa problem först lösas. Verket tog här upp bl.a. frågor om pantsättning av hyres- rätten, värdesäkring av medlemmens insats samt hyressättningen. Verket betonade också att det behövdes lagregler om ekonomiska planer mot- svarande de bestämmelser som finns i bostadsrättslagen. Det bör införas en permanent lag om kooperativ hyresrätt Regeringen anser att det finns mycket goda skäl att nu införa en perma- nent lagstiftning om kooperativ hyresrätt. Kooperativ hyresrätt kan fungera som ett bra komplement till de befintliga upplåtelseformerna hyresrätt och bostadsrätt och bidra till en ökad valfrihet mellan skilda boendeformer. Den kan också utgöra ett bra alternativ till såväl vinstdrivande som allmännyttig hyresförvaltning. Regeringen vill särskilt framhålla att boendeformen kooperativ hyres- rätt är ägnad att ge förutsättningar för en bättre boendemiljö med större inslag av boendedemokrati och självförvaltning än vanlig hyresrätt. Ökad självförvaltning ger bättre möjligheter att anpassa boendet till hyres- gästernas särskilda önskemål. Genom närheten mellan hyresgästen och föreningen bör man också kunna uppnå en effektivare förvaltning. Hyresgästernas delaktighet i boendet kan bidra till en större social gemenskap och, i positiv bemärkelse, social kontroll. Detta bör leda till en ökad omsorg om boendemiljön och därmed också till minskat slitage. Kostnaderna för boendet kan därmed och genom ökad självförvaltning Genom förbättrad boendedemokrati och större social gemenskap ökar också tryggheten i boendet. kommer boendeformen kooperativ hyresrätt enligt regering- ens bedömning inte att tvinga den enskilde till lika stora ekonomiska satsningar som bostadsrätt vanligen kräver. Boendeformen kommer inte heller, såsom den enligt regeringens förslag bör utformas, att ge utrymme för sådana spekulativa inslag som ibland kan prägla bostadsrätten. Kooperativ hyresrätt bör drivas i form av en förening. Inom ramen för föreningen kommer hyresgästerna gemensamt att kunna fatta de beslut som gäller deras boende. Den kooperativa hyresgästen bör bidra till föreningens kapitalbehov genom att betala ett kapitaltillskott, en medlemsinsats, till föreningen. Till skillnad vad som är fallet när det gäller bostadsrätt bör emellertid hyresgästen inte kunna göra någon vinst i samband med att han eller hon lämnar lägenheten. Hyresrätten bör därför inte kunna säljas.