prop · GO0326 · 2001-01-01 00:00:00 — En sådan utveckling bidrar till att stärka övriga delar av landet genom att det blir en region som på allvar kan konkurrera med tillväxtregionerna på kontinenten och därmed gör hela vårt land mer attraktivt att investera i. En bättre regional balans kräver att byggandet sker i flertalet kommu- ner i regionen och med blandade upplåtelseformer. Vi behöver såväl hyresrätter som bostadsrätter och egnahem. Kommunerna har ett bety- dande ansvar för att bostadsförsörjningen får denna inriktning. En arbetsgrupp i har gjort en inventering av mark i , ägd av statliga bolag och myndigheter, som skulle kunna göras tillgänglig för bostadsbebyggelse. Av denna framgår bl.a. att äger mark på Sydöstra och i Södra Hägernäs i . innehar markområden i , , och kommuner. En ny modern stadsdel med bostäder och arbetsplatser avses bli uppförd på den mark som innehas av på gamla i . Vid kontakter med kommunen har fram- kommit att ambitionen är att det på området skall uppföras en varierad och blandad bebyggelse med såväl egnahem, bostadsrätter som hyres- rätter. En sådan inriktning ligger väl i linje med regeringens bostads- politiska ambitioner. 10 Ikraftträdande och ekonomiska konsekvenser Lagförslagen föreslås träda i kraft . Förslaget om kommunernas skyldighet att planera för bostadsförsörj- ningen i kommunen innebär endast ett förtydligande av det ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå som i allt väsentligt baseras på kommunallagen (1991:900) och socialtjänstlagen (1980:620). Förslaget innebär således inte en ny uppgift som i grunden förändrar kommunernas ansvar och beräknas därför inte få några påtagliga ekonomiska konsekvenser för kommunerna. Förslaget om att kommunerna i vissa fall skall vara skyldiga att anordna en bostadsförmedling kan innebära ökade kostnader för kommunerna. Mot denna bakgrund föreslås i promemorian att sådana kommunala bostadsförmedlingar som förmedlar lägenheter i turordning efter kötid skall få ta ut en särskild avgift för att finansiera verksamheten. Kommunala bostadsförmedlingar är vidare i likhet med privata yrkesmässiga bostadsförmedlingar redan enligt gällande rätt berättigade att ta ut ersättning för sådan förmedling som leder till att ett hyresavtal ingås. 12 Författningskommentar 12.1 Förslaget till lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar 1 § Varje kommun skall planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Vid planeringen av bostadsförsörjningen skall kommunen, om det behövs, samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. Riktlinjer för bostadsförsörjningen skall antas av kommunfullmäktige. I första stycket slås fast att kommunerna är skyldiga att planera bostads- försörjningen. Vidare anges att syftet med bostadsförsörjningsplane- ringen skall vara att dels skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder, dels främja att ändamålsenliga åtgärder för bostads- försörjningen förbereds och genomförs. Uttrycket goda bostäder tar inte sikte enbart på själva bostadens kvalitet utan också på boendemiljön i stort. Med uttrycket åtgärder för bostadsförsörjningen avses inte enbart nybyggnad av bostäder. Det innefattar också ombyggnad och ändringar eller kompletteringar i det befintliga bostadsbeståndet liksom andra åtgärder som är motiverade av bostadsförsörjningsskäl. Andra stycket innehåller en bestämmelse om att samråd kan behöva ske med andra berörda kommuner vid bostadsförsörjningsplaneringen. Det torde ligga i kommunernas eget intresse att se till att erforderliga samråd kommer till stånd. Några särskilda regler för att bestämma vilka kommuner som skall samråda med varandra har därför inte ansetts nödvändiga. Enligt tredje stycket skall riktlinjer för kommunens bostadsförsörjning antas av kommunfullmäktige. Kommunerna skall inte vara skyldiga att upprätta särskilda planer eller program för sin bostadsförsörjning. För de kommuner som har en tillfredsställande bostadsförsörjningsplanering och som behandlar bostadsförsörjningsfrågan i fullmäktige, kommer den reglering som föreslås inte att innebära någon förändring av den enskilda kommunens sätt att arbeta med bostadsförsörjningsfrågorna. skall lämna kommunerna i länet råd, information och underlag för deras planering av bostadsförsörjningen. Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 4.2.3. Om det behövs för att främja bostadsförsörjningen skall en kommun anordna bostadsförmedling. Om två eller flera kommuner behöver gemensam bostadsförmedling, skall dessa kommuner anordna sådan bostadsförmedling. Regeringen får förelägga en kommun att anordna bostads- förmedling enligt första stycket. I paragrafens första stycke föreskrivs en skyldighet för en kommun att vid behov anordna bostadsförmedling. Innebörden av begreppet bostads- förmedling har behandlats i allmänmotiveringen. Den där gjorda avgränsningen innebär att ett allmännyttigt bostadsföretags förmedling av sina egna lägenheter inte är att betrakta som bostadsförmedling i lagens mening. Av allmänmotiveringen framgår också att det krävs att kommunen har beslutat att tillhandahålla kommuninvånarna bostadsför- medling efter vissa politiska riktlinjer och fastställda förmedlings- principer för att bostadsförmedling skall anses föreligga. Ett kommunalt bostadsföretag som utan något särskilt uppdrag att vara bostadsförmedling fördelar egna lägenheter är alltså inte att betrakta som bostadsförmedling. Enligt första stycket andra meningen skall skyldigheten att anordna bostadsförmedling i vissa fall fullgöras av två eller flera kommuner gemensamt. Ett behov av sådan gemensam bostadsförmedling kan föreligga i ett bostadsförsörjningsområde som omfattar mer än en kommun. Det gäller i första hand i storstadsområdena. Någon särskild verksamhetsform för de kommunala bostadsförmed- lingarna har inte föreskrivits i lagen. Som framhållits i allmänmotive- ringen kan verksamheten t.ex. läggas ut på entreprenad. En aktör som får i uppdrag att för kommunens räkning driva bostadsförmedling måste dock ha en tillfredsställande överblick över situationen på bostads- marknaden och ha tillgång till lägenheter att förmedla i hela kommunen. Det kan därför inte anses lämpligt att en kommun lämnar över uppgiften till mer än en aktör i taget. Paragrafens andra stycke gör det möjligt för regeringen att vid behov förelägga en kommun eller vissa kommuner gemensamt att fullgöra de i första stycket angivna skyldigheterna. Det ligger i sakens natur att ett statligt ingripande inte bör komma ifråga utan att det föreligger starka skäl. Staten bör således inte anses vara berättigad att gripa in med tvång förrän det klart visat sig att kommunen eller kommunerna inte fullgör sin skyldighet på frivillig väg. Endast om läget på bostadsmarknaden är sådant att det från allmän synpunkt kan anses erforderligt att bostads- förmedling inrättas bör regeringen överväga att utnyttja möjligheten till ingripande. Det är naturligt att utgå ifrån att kommuner och andra offentliga organ följer bl.a. lagar och beslut som fattats med stöd av lag. Någon särskild sanktionsmöjlighet har därför inte ansetts nödvändig. En bostadsförmedling som förmedlar lägenheter i turordning efter kötid får, utöver sådan förmedlingsersättning som får tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt 12 kap. 65 a § jordabalken, ta ut en avgift för rätten att stå i kö (köavgift) av den hyressökande. Kravet på förmedling efter kötid skall inte hindra att ett begränsat antal lägenheter som är tillgängliga för kön fördelas enligt ett förturssystem. Köavgiften får tas ut för högst i taget. Kommunen får bestämma avgiften och grunderna för hur den skall tas ut. Paragrafen innehåller bestämmelser om köavgifter. Skälen för att införa en rätt för kommunala bostadsförmedlingar att ta ut en köavgift har behandlats i avsnitt 4.2.5. Av första stycket första meningen framgår att köavgift under viss förutsättning får tas ut vid bostadsförmedling. Vad som avses med bostadsförmedling har angetts under 3 §. Övriga bostadsförmedlingar får inte ta ut köavgifter. Om en kommun har valt att uppdra åt en privat förmedling att fullgöra den kommunala skyldighet som bostadsförmedlingen innebär och detta uppdrag endast omfattar en del av förmedlingens lägenhetsbestånd, kan alltså skilda avgiftsprinciper komma att tillämpas inom förmedlingen. Köavgiften får tas ut utöver den förmedlingsersättning som kan få tas ut enligt 65 a § hyreslagen. En förutsättning för att köavgift skall få tas ut är att lägenheter för- medlas i turordning efter kötid. När bostadsförmedlingen tar emot en lägenhet för förmedling har den därför anledning att klara ut om fastig- hetsägaren accepterar förmedling i turordning efter kötid. Om fastighetsägaren har preciserade krav på den hyresgäst som kan komma i fråga, t.ex. i fråga om ålder, kön eller yrkesgrupp, kan bostadsförmedlingen inte tillhandahålla lägenheten i en allmän kö där köavgift tas ut (med allmän avses då att det inte ställs upp några specifika krav vare sig på de hyressökande eller på lägenheterna i kön). Fastighetsägaren får däremot ställa sådana grundläggande krav på den hyressökande som är förknippade med dennes möjligheter att klara av sina åtaganden som hyresgäst. Härmed åsyftas exempelvis krav på ekonomisk förmåga att betala hyran för aktuell lägenhet och sådana krav som är förknippade med hyresgästens skyldighet att vårda lägenheten. Det är vidare möjligt för förmedlingen att ordna olika köer för skilda grupper av hyressökande (se nedan). Förmedlingen får i en allmän kö inte ge fördelar exempelvis till personer i kön som kan erbjuda en byteslägenhet eller till dem som har särskilt stort behov av en lägenhet. Inte heller får kommunen avvika från turordningen i kön för att exempelvis tillgodose önskemål om blandade bostadsområden. Sådana önskemål får tillgodoses genom att vissa lägen- heter hålls utanför kösystemet, något som i så fall måste göras tydligt i reglerna för kön. En kommun har dock frihet att inom ramen för förmedling i turordning efter kötid organisera köverksamheten på det mest ändamålsenliga sättet. En kommun kan t.ex. ha flera köer för olika kategorier av lägenheter eller olika kategorier av hyressökande. Det är t.ex. möjligt att ha en särskild kö för sådana sökande som kan erbjuda en byteslägenhet eller en särskild kö för ungdomslägenheter. En kommun kan också förmedla en viss grupp lägenheter utanför kön och efter andra principer än turordningskravet. Så kan t.ex. vara fallet för förtursförmedling eller som framgått av föregående stycke för att tillgodose önskemål om blandade bostadsområden. För denna förmedling får visserligen ingen köavgift tas ut, men den omständigheten att sådan förmedling existerar hos bostadsförmedlingen hindrar alltså inte att köavgift tas ut i övrigt. Att även vissa lägenheter som annars är tillgängliga för de köande får tas undan och fördelas enligt ett förturssystem framgår av andra meningen. Även om det finns flera köer inom samma bostadsförmedling och en hyressökande där står i flera köer, får bara en avgift tas ut av varje hyres- sökande. En bostadsförmedling behöver inte tillämpa ett kösystem utan kan förmedla lägenheter enligt andra kriterier. Då får dock ingen köavgift tas ut. Av andra meningen i första stycket framgår att ett begränsat antal lägenheter i kön får fördelas enligt ett förturssystem utan att detta hindrar att köavgifter tas ut. För att rätt förstå detta undantag bör man observera skillnaden mellan å ena sidan lägenheter som är tillgängliga för de köande och å andra sidan lägenheter som kommunen väljer att hålla utanför kösystemet. Som framgått ovan kan lägenheter hållas utanför kösystemet för olika ändamål. Det kan gälla t.ex. lägenheter i ett visst bostadsområde som kommunen vill fördela utifrån önskemålet att skapa en bättre blandning av olika boendekategorier. Men när det gäller lägenheter som i princip är tillgängliga för de köande får bara ett undantag göras från kötidsordningen. Det undantaget gäller s.k. förturer. Det har inte ansetts nödvändigt att i lagen ställa upp några särskilda krav i fråga om vilka förturer som skall få medföra ingrepp i den normala turordningen efter kötid. De enda krav som ställs är att det skall röra sig om ett begränsat antal lägenheter och ett förturssystem . Det sistnämnda kravet är avsett att innebära att kommunen måste hålla sig till vissa bestämda regler när det gäller vilka fall som behandlas som förturer. Det kan vara fråga om dels fall där en enskild tillhandahålls en bostad i form av bistånd enligt sociallagstiftningen, dels fall då förtur medges på annan grund. I andra stycket anges att avgiften får tas ut för högst i taget. Vidare anges att kommunen själv får bestämma såväl avgiftens storlek som de närmare principerna för avgiftsuttaget, t.ex. vad som skall gälla beträffande avgiften om en hyressökande antar ett erbjudande om en lägenhet men ändå vill stå kvar i kön. En kommun skall lämna regeringen de uppgifter om kommunens bostadsförsörjningsplanering som regeringen begär. Paragrafen ger regeringen befogenhet att från en kommun begära uppgifter i bostadsförsörjningsfrågor som regeringen bedömer att det finns ett särskilt behov av att få belysta. Som har framgått tidigare är avsikten att någon årlig och formaliserad redovisning till statliga myndigheter av kommunernas bostadsförsörj- ningsplanering inte skall införas. Det kan emellertid finnas behov för regeringen att i en viss situation begära uppgifter från kommunerna. Regeringens befogenhet att begära in uppgifter från en kommun är avsedd att utnyttjas restriktivt. 12.3 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 12 kap. 35 § Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor. Första stycket gäller inte, om 1. lägenheten hyrs i andra hand, 2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad, 3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus, 4. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller 5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat i följd. Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. I paragrafens tredje stycke har anvisa eller tagits bort före förmedla . Ändringen är redaktionell. Vidare har sista meningen, som jämställer kommunalförbund med kommuner i nu aktuellt hänseende, utmönstrats. Föreskriften är överflödig då en motsvarande bestämmelse numera finns i 3 kap. 22 § kommunallagen (1991:900). 12 kap. 65 a § Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyres- sökande för förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än fritids- ändamål. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmed- ling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. I fråga om köavgift vid bostadsförmedling gäller särskilda bestämmelser i lagen (2000:000) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller fängelse . Är brottet grovt, döms till fängelse i högst . Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den. I paragrafens första stycke har ordet anvisning bytts ut mot förmedling. Ändringen är bara språklig. beskriver bättre vad som faktiskt sker. Ett nytt andra stycke har lagts till. Det innehåller en hänvisning till den nya bostadsförsörjningslagens regler om köavgifter vid bostadsförmedling. Uttag av sådana avgifter omfattas således inte av för- budet i paragrafen. Sammanfattning av promemorian Kommunernas bostadsförsörjningsansvar I promemorian föreslås en ny lag om kommunernas bostadsförsörj- ningsansvar. Enligt förslaget skall varje kommun vara skyldig att planera för bostadsförsörjningen i kommunen i syfte att skapa förutsättningar för alla kommuninvånare att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Vidare skall kommunen, om det behövs, anordna bostadsförmedling. Uppgiften kan utföras i egen regi eller lämnas över till ett kommunalt företag. Kommunala bostadsförmedlingar som förmedlar lägenheter i turordning efter kötid föreslås få en möjlighet att ta ut en köavgift av de hyressökande. Den nya lagen föreslås träda i kraft . Promemorians lagförslag Lagförslag Förslag till lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar Härigenom föreskrivs följande. 1 § Varje kommun skall planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Riktlinjer för bostadsförsörjningen skall antas av kommunfullmäktige. Vid planeringen av bostadsförsörjningen skall kommunen vid behov samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. 2 § skall ge kommunen råd och information samt bidra med underlag till kommunens bostadsförsörjningsplanering. 3 § Om det behövs för att främja bostadsförsörjningen skall en kommun anordna bostadsförmedling. Vid behov av bostadsförmedling som är gemensam för flera kommuner skall dessa kommuner anordna gemensam bostadsförmedling. Kommunen får lämna över uppgiften att anordna bostadsförmedling till en sådan juridisk person som avses i 3 kap. 16 § kommunallagen (1991:900) endast om den juridiska personen helt ägs av kommunen eller kommunen ensam bestämmer över den. Regeringen får förelägga en kommun att anordna bostadsförmedling enligt första stycket. 4 § Vid bostadsförmedling där lägenheter förmedlas i turordning efter kötid får kommunen, utöver sådan förmedlingsersättning som får tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt 12 kap. 65 a § jordabalken, ta ut en avgift för rätten att stå i kö (köavgift) av den hyressökande. Köavgiften får tas ut för högst i taget. Kommunen får bestämma avgiften och grunderna för hur den skall tas ut. 5 § En kommun skall lämna regeringen de uppgifter om kommunens bostadsförsörjningsplanering som regeringen begär. Denna lag träder i kraft . Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 12 kap. 65 a § jordabalken skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 12 kap. 65 a § Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. I fråga om köavgift vid kommu- nal bostadsförmedling gäller sär- skilda bestämmelser i lagen (2000:000) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller fängelse . Är brottet grovt, döms till fängelse i högst . Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den. Denna lag träder i kraft . Förteckning över remissinstanser Yttrande över promemorian Kommunernas bostadsförsörjningsansvar har efter remiss lämnats av: , i , Kammarkollegiet, Statskonto- ret, , , , , , i , i län, i , i , kommun, , , kommun, kommun, , kommun, kommun, kommun, kommun, kommun, kommun, , kommun, , , , , , kommun, Kumla kommun, , Falu kommun, kommun, , kommun, kommun, kommun, , Allmännyttiga Bostadsföretag , , , , , företag och bostadssocial utveckling (Fi 2000:01). Yttranden har vidare inkommit från: kommun, kommun, , kommun, , kommun, kommun, Bostad , , , kommun, kommun. Förteckning över remissinstanser Yttrande över Byggkostnadsdelegationens betänkande Från byggsekt till byggsektor (SOU 2000:44) har efter remiss lämnats av: , Styrelsen för ackreditering och teknisk kontroll, SWEDAC, , , i , i län, i , i , i , , , , , , , Kon- kurrensverket, , , , , , , kommun, kommun, kommun, , kommun, , BYSAM, , , , Allmän- nyttiga Bostadsföretag , Byggindustrier, . Sammanfattning av betänkandet Statsgarantier för investeringar i bostäder en utvärdering av BKN- systemet (SOU 2000:13) från Utredningen om utvärdering av statliga kreditgarantier för bostadsinvesteringar Direktiven kan sammanfattas som att utredningen skall analysera och utvärdera systemet med statliga kreditgarantier för bostadsinvesteirngar (BKN-systemet) inom resultatområdet Nya garantier. Utvärderingen skall inriktas på att klarlägga i vilken utsträckning BKN-systemet underlättar kreditgivningen, särskilt i expansiva regioner, samt minskar kapitalkostnaderna och därmed främjar bostadsförsörjningen och tillväxten. Huvudvikten i utvärderingen har legat på att analysera det nuvarande systemet, hur det fungerar, samt dess resultat. BKN-garantierna förväntas medverka till lägre boendekostnader. Det är utifrån det underlag som finns tillgängligt svårt att fastställa om kost- naderna för BKN-garanterade lån blir lägre än för lån med motsvarande säkerhetsläge som inte har BKN-garanti. Det troliga är att bostäderna över huvud taget inte skulle ha blivit byggda utan BKN-garanti. BKN-garantier har betydelse för beslut om att bygga bostadsrätter. Kreditgivarnas villighet och möjlighet att lånefinansiera ökar med en BKN-garanti. Statliga kreditgarantier medverkar till att det blir möjligt att finansiera nyproduktion av bostadsrätter särskilt i tillväxtregionernas ytterområden och utanför dessa. För de mindre och medelstora privata fastighetsbolagen är vanligen statsgarantier en förutsättning för att det skall gå att ordna finansieringen. De största bristerna som framkommit i analysen av BKN-systemet är att den statliga kreditgarantin inte är en äkta garanti, att utgångs- punkterna för verksamheten leder till att BKN skall undvika att skador över huvud taget uppstår och att avgiftssättningen begränsar vilka projekt som BKN kan garantera. BKN:s nuvarande riskbedömning medverkar till att nyproduktionen av bostäder blir lägre än vad som vore möjligt. BKN:s bedömningar sätter restriktioner för dess eget risktagande. Nuvarande bedömningar ökar också i vissa avseenden osäkerheten om garantins värde och minskar därmed risktagandet hos garantitagare och investerare. Ett generellt motiv för staten att tillhandahålla kreditgarantier har varit att privata alternativ saknats och/eller så har staten bedömt att det saknas förutsättningar för privata lösningar att växa fram. Kontakter med företrädare för försäkringsbranchen visar att det inte finns någon privat garantigivning liknande BKN:s. Branschen har också framfört att den av främst kommersiella skäl inte är intresserad av att utveckla privata alternativ till BKN-systemet. Det saknas därmed förutsättningar för att en marknad för sådana garantier skall uppstå. Existensen av BKN-systemet utestänger inte privata alternativ från att växa fram. Det faktum att privata alternativ inte kan förväntas växa fram är i sig inte ett tillräckligt motiv för staten att driva ett garantisystem. Statens engagemang måste tjäna ett reellt syfte. Inte minst bostadspoliltiska motiv måste finnas om BKN-systemet skall behållas. BKN-systemet åstadkommer positiva bostadspolitiska effekter. Det finns sammantaget starka bostads- och regionalpolitiska skäl för att behålla de statliga kreditgarantierna.