prop · GP0341 · 2001-10-23 00:00:00 — Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 skall en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyres- tidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). När marknadshyran bestäms, skall främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit. I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart 1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett, 2. när yttrandet avser anvisad lo- 2. när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedöm- kal eller något annat hyresvillkor ning inte varit riktig. än hyran, att hyresnämndens be- dömning inte varit riktig. I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56, 58 c eller 59 § får inte överklagas. Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § tredje stycket, stycket eller 58 a § tredje stycket, ersättning till hyresgästen med ett ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet, dock högst ett belopp svarar fyra basbelopp enligt 1 kap. 6 § lagen (1962:381) om allmän försäkring. Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Begärs yttrande enligt 12 a § la- gen (1973:188) om arrendenämn- der och hyresnämnder, får hyres- nämnden på ansökan av någon av parterna, besluta om skälig förlängning av hyrestiden, dock med högst från den avtalade hyrestidens utgång. Ansökan om förlängning skall ha kommit in till hyresnämnden före den avtalade hyrestidens utgång. Beslutas om förlängning skall hyresnämnden, senast i samband med att medlingsärendet avskrivs, fastställa skäliga hyresvillkor för den tid som beslutet avser. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a-f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § får överklagas från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte över- klagas. 1.Denna lag träder i kraft . 2.De nya bestämmelserna i 12 kap. 18 d, 18 e, 18 h, 55 och 55 a §§ gäller inte i fråga om åtgärder som har påbörjats före ikraftträdandet. I fråga om sådana åtgärder gäller fortfarande äldre bestämmelser. 3.I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § i sin äldre lydelse. 4.De nya bestämmelserna i 12 kap. 50, 57 a, 58 b, 58 c och 70 §§ gäller inte i fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet. I fråga om sådana hyresavtal gäller fortfarande äldre bestämmelser. Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs att 3 a § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse. Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden i en tvist som avses i 2 § andra stycket förordna att en förhandlingsordning inte vidare skall gälla för huset eller husen som det är fråga om. Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden på ansökan av en organisation av hyresgäster fö- rordna att en förhandlingsordning inte längre skall gälla för ett eller flera hus. I ärendet är hyresvärd och, i förekommande fall, organisation av fastighetsägare samt hyresgäst- organisation med vilka förhand- lingsordningen gäller sökandens motparter. 1.Denna lag träder i kraft . 2.I fråga om tvist enligt 2 § andra stycket som hänskjutits till hyresnämnd före ikraftträdandet, gäller 3 a § i sin äldre lydelse. Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att 4, 12 a, 13 a, 16, 17 och 22 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse. som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2. pröva tvist om åtgärdsfö- 2. pröva tvist om åtgärdsfö- reläggande enligt 12 kap. 11 § reläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse enligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyres- kap. 40 §, förlängning av hyres- avtal enligt 12 kap. 49 §, villkor avtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov enligt 12 kap. 55 d §, förlängning med avflyttning enligt 12 kap. 59 av hyrestiden enligt 12 kap. 58 c §, § eller föreläggande enligt 12 kap. uppskov med avflyttning enligt 12 64 §, allt jordabalken, kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, 5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, Pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a-c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d-f §§ och 18 h § samma balk, 7.pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyres- fastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres. Vid sådan medling som avses i Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken skall hyresnämnden, om hyres- skall hyresnämnden, om hyres- värden eller hyresgästen begär det, värden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en lokal lokalen, om huruvida de hyres- som har anvisats av hyresvärden är villkor som hyresvärden i övrigt godtagbar enligt 12 kap. 57 § kräver för förlängning är skäliga första stycket 2 eller 3 jorda- och överensstämmer med god sed i hyresförhållande enligt 12 kap. 57 § första stycket 5 jordabalken eller om huruvida en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtag- bar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 eller 3 jordabalken. Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken skall arrendenämnden, om jordägaren eller arrendatorn begär det, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden. Ett yttrande skall grundas på utredningen i ärendet. att hyresavtalet skall upphöra att att hyresavtalet skall upphöra att gälla, får hyresnämnden yrkande av hyresvärden i beslutet yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten skall den tidpunkt då lägenheten skall Upphör hyresavtalet att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad, får hyresnämnden, efter yrkande av hyresvärden och när det finns skäl till det, förordna att beslutet om åläggande för hyres- gästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga När det finns anledning, skall hyresnämnden därvid före- skriva att hyresvärden skall ställa kan bli skyldig att utge om beslutet ändras. Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare, sökandens yrkande och grunderna för detta samt, när det gäller ansökan enligt 12 kap. 18 e § eller 18 h § jordabalken, uppgift om berörda hyresgästers namn. Ansökan enligt 12 kap. 18 a - c §§, 18 e § och 18 h § jordabalken skall dessutom vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning. Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket. Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att förhandling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej hinder för ärendets prövning. beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förvaltare. Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden beslutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall betalas av fastighetsägaren personligen. Uppkommer i ett ärende enligt 12 kap. 18 a-c §§, 18 d-f §§ eller 18 h § jordabalken fråga om en åtgärd är förenlig med varsam- hetsreglerna i 3 kap. 10-13 §§ (1987:10), skall hyresnämnden underrätta byggnadsnämnd i den kommun där fastigheten är belägen om åt- gärden. Om det finns anledning, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. får också föranstalta om annan nödvändig utredning I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från . Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen. I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresför- handlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig. Om det begärs prövning av en fråga som avses i 3 a § hyres- förhandlingslagen, inträder orga- nisation med vilken förhand- lingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handlägg- ningen av ärendet i den delen. Beslut av nämnd äger, sedan tid Beslut av nämnd äger, sedan tid för eller besvär utgått när för eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom av- rättskraft, såvitt därigenom av- gjorts fråga som avses i 1 § första gjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket eller upprustnings- andra stycket eller upprustnings- föreläggande enligt 12 kap. 18 a-c föreläggande enligt 12 kap. 18 a-c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d-f §§, 23 § andra stycket, 34-37 d-f §§, 23 § andra stycket, 34-37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller enligt 12 kap. 58 c § jordabalken ansökan om förbud eller hävande eller ansökan om uppskov enligt av förbud enligt 12 kap. 18 h § 12 kap. 59 § jordabalken eller jordabalken eller yrkande om rätt ansökan om förbud eller hävande till förhandlingsordning enligt 9 § av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt (1978:304) lämnats utan bifall. till förhandlingsordning enligt 9 § (1978:304) lämnats utan bifall. Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna. 1.Denna lag träder i kraft . 2.I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet, gäller 4, 12 a, 13 a och 22 §§ i sina äldre lydelser. 3.I fråga om tvist enligt 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen som hänskjutits till hyresnämnd före ikraftträdandet, gäller 17 § i sin äldre lydelse. Efter remiss har yttrande över betänkandet avgetts av , Hovrätten över och , Kammarrätten i , , , i , i , i , i , i , i , , (), vid , , , , , i , i län, , , , kommun, , (), , , och Hotell- och Restaurangföretagare (). och har avstått från att yttra sig. Vidare har skrifter inkommit från och ett antal privatpersoner. Regeringen har följande förslag till lagtext. Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att 12 kap. 18 d, 18 e, 18 f, 18 h, 45, 50, 55, 57 a och 58 b §§ skall ha följande lydelse, dels att det i balken skall införas en ny paragraf, 12 kap. 55 a §, av En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket 1.utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller 2.utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. För att sådana åtgärder skall få För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har god- vidtas krävs det att de har känts av de berörda bostadshyres- godkänts av de berörda bostads- hyresgästerna eller att hyres- har lämnat tillstånd till åtgärderna. nämnden har lämnat tillstånd till Om åtgärderna avser de gemen- de gemensamma delarna av fastig- krävs det att de har godkänts av heten, krävs det att de har hyresgästerna i minst hälften av de godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bo- stadslägenheterna eller att hyres- tillstånd till åtgärderna. nämnden har lämnat tillstånd till nande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en tillstånd behövs inte, om åtgär- bostadslägenhet skall uppnå lägsta derna vidtas för att en bostads- godtagbara standard enligt 18 a § lägenhet skall uppnå lägsta god- sjätte och sjunde styckena. tagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i 18 dh §§ även den som varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om. 11 Senaste lydelse 1997:62. Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta. Om en berörd bostadshyresgäst Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyres- inte godkänner åtgärden, får hyres- värden ansöka hos hyresnämnden värden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast en Ansökan får göras tidigast två månad efter det att meddelandet månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen. lämnats till hyresgästen. Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövningen av om det är Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åt- oskäligt mot hyresgästen att åt- gärden genomförs skall hyres- gärden genomförs skall hyres- värdens intresse av att åtgärden värdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot det intresse genomförs vägas mot de intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får Om det finns särskilda skäl, får sig endast till den enskilde sig endast till den enskilde Om en förbättrings- eller Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas eller kan antas bli En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst. På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud. Bestämmelserna i 16 § fjärdesjätte styckena tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. Bestämmelserna i 4652 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägen- heter, om inte Senaste lydelse 1997:62. Senaste lydelse 1997:62. Senaste lydelse 1997:62. Senaste lydelse 1993:400. Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu inte avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord.Om hyresnämnden har bestämt att ett beslut om åläggande för hyresgästen att flytta får verk- ställas även om det inte har vunnit laga kraft, får hyresgästen dock inte bo kvar efter den tidpunkt då lägenheten enligt beslutet skall lämnas.För den tid som hyresgästen bor kvar i lägenheten skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren blir slutligt bestämda. 1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än i följd, 2.hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat i följd, 3.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller 4.hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §. Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om hyresvärden har hyrt lägenheten tillsammans med minst ytterligare två lägenheter för att hyra ut dem i andra hand. Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den godkänts av hyres- nämnden. Överenskommelsen gäller dock utan sådant godkännande om den träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den. 50 §16 Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord. För den tid som hyresgästen sålunda bor kvar i lägenheten skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren blir slutligt bestämda. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om 16Senaste lydelse 1984:694. 17Senaste lydelse 1997:62. den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vid en prövning enligt första Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna stycket skall även bestämmelserna i 55 b § iakttas. i 55 a och 55 b §§ iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Vid prövning av hyran skall en åtgärd som avses i 18 d § och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om 1.åtgärden har vidtagits utan godkännande eller tillstånd, 2.lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha god- känt åtgärden eller till en hyres- gäst som har övertagit hyresrätten från denne enligt 33 § andra stycket, 34 § eller 47 § andra stycket, och 3.det för ändringen av hyran har förflutit högst åtgärden slutfördes. Vid tillämpningen av 57 § första Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 skall en krävd hyra inte stycket 5 skall en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger anses som skälig, om den överstiger 18 Senaste lydelse 1988:927. den hyra som lokalen vid hyres- tidens utgång kan antas betinga på tidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). (marknadshyra). När marknadshyran bestäms, skall främst beaktas hyran för närmast med utgångspunkt från hyran för de jämförliga lokaler på orten. lokaler på orten som är rimligt om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens Endast om det finns värde, som en hyresgäst har särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit. I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart 1.när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett, 2.när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig. I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl. Om hyresgästen har rätt till Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § tredje stycket, stycket eller 58 a § tredje stycket, skall hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra