prop · GP0358 · 2001-11-28 00:00:00 — premie, dvs. genom högre ränta. Om kreditkostnaden blir för hög i relation till den tidigare hyran och det inflytande man uppnår genom ett övertagande minskar intresset för ett övertagande genom en kooperativ Utredningen ser även det faktum att den kooperativa hyresrätten är en Prop. 2001/02:58 relativt ny upplåtelseform och att den av olika skäl inte fått något större genomslag som ett grundläggande problem i kredithänseende. Utred- ningen har övervägt statliga kreditgarantier genom BKN för att minska finansieringsproblemen. (Man konstaterar att reglerna för stat- liga kreditgarantier innebär att garantierna skall vara subventionsfria och att de ska prissättas utifrån den underliggande risken. Detta skulle i princip kunna betyda att en kooperativ hyresrättsförening med låg kredit- värdighet inte skulle vara behjälpt av en garanti.) BKN har i sitt remissyttrande över betänkande konstaterat att en icke-vinstsyftande ägare av ett hyreshus, köpt till marknadspris på en svag marknad, kan ha betydande ekonomiska mar- ginaler i fastighetsförvaltningen. Under förutsättning att huset genererar avsedda intäkter är förlustrisken för lån inom marknadsvärdet mycket liten. BKN antar att detta förhållande kan bli vanligt om allmännyttiga bostäder omvandlas till kooperativ hyresrätt. Om ett övertagande förut- sätter lånefinansiering av hela eller nästan hela köpeskillingen kan om- vandlingen stoppas även om låntagarens betalningsförmåga inte ifråga- sätts. Detta beror på att bostadsinstituten endast lämnar lån inom maxi- malt av marknadsvärdet och att andra långivare kan vara tvek- samma att lämna kompletterande lån. BKN konstaterar att dessa finansieringsproblem kan undvikas genom att myndigheten får möjlighet att lämna kreditgaranti för lån för ombild- ning av allmännyttiga bostäder till kooperativ hyresrätt. 4.4.2Kreditgarantier för kooperativ hyresrätt Regeringens bedömning: BKN bör ges möjlighet att lämna kredit- garantier för de lån som kooperativa hyresrättsföreningar tar upp för nybyggnation eller förvärv av fastigheter för ombildning. Kredit- garanti bör kunna lämnas för ett belopp som motsvarar högst av ett långsiktigt hållbart marknadsvärde för fastigheten. Skälen för regeringens bedömning: I regeringens proposition Kooperativ hyresrätt (2001/02:62) föreslås en permanent lagstiftning om kooperativ hyresrätt, som därmed blir en ny upplåtelseform utöver de etablerade lagreglerade upplåtelseformerna hyresrätt och bostadsrätt. Införandet av kooperativ hyresrätt är ett led i regeringens strävan att öka hyresgästernas inflytande över sitt boende. Regeringen anser att kooperativ hyresrätt kan fungera som ett bra komplement till befintliga upplåtelseformer och bidra till ökad valfrihet mellan olika boendeformer. Den kooperativa hyresrätten kan ge förutsättningar för en bättre boende- miljö, med ett större inslag av boendedemokrati än i vanlig hyresrätt. Det kan även förväntas att boendeformen, genom större delaktighet och social gemenskap samt genom ökad självförvaltning kan ge positiva effekter i form av bättre anpassning till hyresgästernas önskemål, lägre boendekostnader och ökad trygghet för de boende. kommer upplåtelseformen kooperativ hyresrätt enligt regeringens bedömning inte att tvinga den enskilde till lika stora ekonomiska satsningar som bostadsrätt vanligen gör. Boendeformen kommer inte heller att ge ut- Prop. 2001/02:58 rymme för de spekulativa inslag som ibland kan prägla bostadsrättsmark- Kooperativ hyresrätt kommer att kunna bedrivas i två olika modeller, hyresmodellen respektive ägarmodellen. De ekonomiska förutsätt- ningarna för respektive modell skiljer sig markant åt. I hyresmodellen hyr föreningen lägenheterna av fastighetsägaren, som därmed kvarstår med det slutgiltiga ansvaret för fastigheternas ekonomi. Föreningar enligt denna modell kommer att möjliggöra ett alternativ till ökat boende- inflytande utan att något större kapital behöver tillskjutas från de boende. I ägarmodellen övertar och äger föreningen fastigheterna fullt ut. Ägar- modellen förutsätter sannolikt att det sker ett större kapitaltillskott från de boende än vid hyresmodellen. Genom bland annat den verksamhet som , , bedrivit har upplåtelseformen visat att den under rätt förutsättningar kan utgöra ett mycket attraktivt och välfungerande alternativ till bostadsrätt och vanlig hyresrätt. har den försöksverksamhet som bedrivits inom ramen för lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt och den efterföljande analysen indikerat vissa finansieringsproblem för koopera- tiv hyresrätt enligt ägarmodellen. Problemen har delvis varit kopplade till oklarheter om vilka regler som långsiktigt skall gälla för kooperativ hyresrätt. Dessa problem kommer i allt väsentligt att försvinna genom tillkomsten av den permanenta lagstiftningen. Däremot kvarstår sannolikt problem som är kopplade till kooperativa hyresrättsföreningarnas möj- ligheter att erhålla konkurrenskraftig finansiering. Regeringen anser att det är viktigt att kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen får en rimlig chans att visa sina meriter, och att den inte initialt hindras av onödiga finansieringsproblem. Detta gäller inte minst mot bakgrund av de om- fattande utförsäljningar av allmännyttiga bostäder till privata fastighets- ägare och bostadsrättsföreningar som ägt rum i vissa kommuner. Slutsatser av tidigare analyser Inför en eventuell ombildningssituation gör hyresgästerna en mängd överväganden. De ekonomiska konsekvenser som olika handlings- alternativ medför är säkerligen av stor vikt, men även andra frågor är centrala, till exempel vad gäller det inflytande man kan uppnå över sin boendesituation. Det är självfallet svårt att på förhand avgöra exakt under vilka förutsättningar som alternativet kooperativ hyresrätt kommer att vara mest intressant för hyresgästerna. I jämförelse med bostadsrätt måste man göra klart att det rör sig om två skilda alternativ. Den riskexponering och det spekulationsmoment som det kan innebära att ombilda till bostadsrätt gör att de två upplåtel- seformerna medför väsentligen olika konsekvenser. Det är av det skälet inte eftersträvansvärt eller ens möjligt att införa regler som gör att bostadsrätt och kooperativ hyresrätt skulle medföra exakt samma ekono- miska utfall. Regeringen anser dock att det är viktigt att kooperativ hyresrätt inte missgynnas i de boendes valsituation, utan att upplåtelseformen ges någorlunda rimliga villkor. Detta är särskilt viktigt eftersom upplåtelse- Prop. 2001/02:58 formen på kan medverka till att dämpa boendekostnaderna. Bostadsrätten är starkt etablerad både på bostadsmarknaden och hos kreditgivare. Vid en ombildningssituation möter en bostadsrättsförening inte några generella hinder att erhålla nödvändig kredit. De analyser som tidigare gjorts och som redovisats ovan visar att kooperativa hyresrättsföreningar initialt kan förväntas ha vissa problem att erhålla en attraktiv finansiering på egen hand. Genom tillkomsten av en permanent lagstiftning undanröjs flera av de problem som vidhäftat försöksverksamheten med kooperativa hyresrätten. Det kan dock inte uteslutas att det förhållande att det rör sig om en ny och relativt oprövad upplåtelseform gör att kooperativ hyresrätt även fortsättningsvis möter svårigheter att ordna en attraktiv finansiering. Som redogjorts för anser regeringen att kooperativ hyresrätt kan utgöra ett viktigt alternativ på bostadsmarknaden. Det krävs därför åtgärder som underlättar för föreningarna att erhålla kredit. En statlig kreditgaranti till kooperativa hyresrättsföreningar via BKN Regeringen gör mot denna bakgrund bedömningen att BKN bör ges möj- lighet att lämna kreditgarantier för de lån som kooperativa hyresrättsföre- ningar tar upp för nybyggnation eller förvärv av fastigheter för ombild- ning. Kreditgaranti bör kunna lämnas för ett belopp som motsvarar högst av ett långsiktigt hållbart marknadsvärde för fastigheten. Regeringen avser överlåta åt BKN att besluta om avgifterna för kredit- garantier till kooperativa hyresrättsföreningar i enlighet med tidigare beslut (prop. 2000/01:26, bet. 2000/01:BoU2, rskr. 2000/01:91). Garantigivningen skall även följa de riktlinjer som beslutat om för statens kreditgarantigivning (prop. 1996/97:1, bet 1996/97:FiU1, rskr. 1996/97:53). Detta innebär bland annat att de garantier som utfärdas skall beläggas med en avgift som motsvarar statens ekonomiska risk och övriga kostnader för åtagandet. Resultatansvaret ligger på garantimyn- digheten. I likhet med vad som gäller i det ordinarie garantisystemet för ny- och ombyggnad förutsätts att långivaren uppfyller lagstiftningens krav på kreditprövning och att långivaren har pantsäkerhet för det garanterade lånet. Detta innebär att bara de låntagare som är finansiellt sunda och som med en rimlig grad av säkerhet kan bedömas ha förutsättningar att sköta sina åtaganden skall kunna få kreditgaranti. Regeringen avser att i samband med den ekonomiska vårpropositionen begära bemyndigande om att intill ett fastställt belopp utfärda kreditgarantier avseende nybyggnation eller förvärv av fastigheter för ombildning till kooperativ hyresrätt. 4.4.3Ytterligare åtgärder för att underlätta för de boende att i form av kooperativ hyresrätt förvärva sitt hus Regeringen vill även i detta sammanhang erinra om de förslag i denna proposition och i propositionen om kooperativ hyresrätt som båda syftar till att underlätta för de boende att i form av kooperativ hyresrätt förvärva huset de bor i. I propositionen om kooperativ hyresrätt föreslås att lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt utvidgas så att även ombildning till kooperativ hyresrätt omfattas. Detta innebär att hyresgäster som är intresserade av att ombilda huset de bor i kan bilda en förening och göra en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. Efter det att anmälan har registrerats får ägaren inte sälja huset utan att först erbjuda föreningen att förvärva huset. En intresseanmälan gäller . Dessutom innebär den tillståndsprövning vid överlåtelse av kom- munala bostadsföretag eller bostäder som föreslås i denna proposition, att överlåtelser av aktier eller fastigheter från kommunala bostadsföretag till bl.a. kooperativa hyresrättsföreningar inte omfattas av tillståndsplikten. har föreslagit (SOU 2001:27) en särskild företrädes- ordning vid försäljning av kommunalt fastighetsbestånd eller aktier i kommunalt bostadsföretag. Förslaget innebär att kommunen i första hand skall sälja till annat allmännyttigt bostadsföretag, i andra hand till kooperativ hyresrättsförening av ägarmodell. Först därefter skall kom- munen enligt Allbo-kommitén kunna sälja till bostadsrättsförening eller annan. föreslår att frågan om den närmare utform- ningen av företrädesordningen liksom om priset vid försäljning av kom- munalt fastighetsbestånd blir föremål för ytterligare analyser och över- väganden inom ramen för en särskild utredning. Enligt regeringen är det mycket som talar för att hyresgästerna i all- männyttiga företag bör ges ytterligare möjligheter att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt. Det finns också anledning att se över möjligheterna för andra allmännyttiga bostadsföretag att ta över bostäder eller företag som skall försäljas. Regeringen delar Allbo-kom- mitténs uppfattning att frågan om företrädesordning vid försäljning av kommunala fastighetsbestånd bör bli föremål för en särskild utredning. Det är därför regeringens avsikt att tillsätta en sådan utredning, som kommer att arbeta med utgångspunkt från förslag och remissyttrandena med anledning av dessa förslag. Regeringen avser att återkomma till med förslag . Regeringen har även denna dag beslutat om direktiv till en särskild utredare som tillkallas för att utreda förutsättningarna för att i ett antal pilotprojekt genomföra ombildning av vanlig hyresrätt till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. Avsikten är att inom ramen för pilot- projekten skapa kooperativa hyresrättsföreningar som kan bidra till bostadsförsörjningen på orten och därmed även ha ett allmännyttigt syfte. Ett genomförande av projekten förutsätter att lagstiftningen om kooperativ hyresrätt har trätt i kraft. I den proposition om kooperativ hyresrätt som regeringen beslutar (prop. 2001/02:62) föreslås reglerna träda i kraft . Utredaren skall i dialog med intresserade kommuner ta fram nödvän- digt underlag för att göra det möjligt att ta ställning till ett genomförande av pilotprojekt med kooperativ hyresrätt i enlighet med de riktlinjer och förutsättningar som beskrivs i direktiven. I uppdraget ingår att ta fram lämpliga bostadsbestånd samt sådant underlag att kostnaderna för in- blandade parter staten, respektive kommun samt hyresgästerna kan bedömas. Det ingår därvid att se över olika möjligheter till och kombi- nationer av finansiering och kreditgarantier. Utredaren skall också lämna Prop. 2001/02:58 förslag till hur genomförandet av pilotprojekten skall organiseras. draget skall redovisas . Enligt lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar skall varje kommun planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förut- sättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Kommunens rikt- linjer för bostadsförsörjningen skall antas av kommunfullmäktige. Lagen anger inte hur ofta sådana beslut skall fattas. Den innehåller inte heller några formkrav. Vid planeringen av bostadsförsörjningen skall kommu- nen vid behov samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. Kommunen skall vidare anordna bostadsförmedling om det behövs för att främja bostadsförsörjningen. Regeringen får förelägga en kommun att anordna bostadsförmedling om det behövs för att främja bostadsförsörj- ningen. Om två eller flera kommuner behöver gemensam bostadsförmed- ling, skall dessa kommuner anordna en sådan. definieras i förarbetena till lagen (prop. 2000/01:26 s. 19 f.) som en som kommunen beslutat att tillhandahålla kommuninvånarna efter vissa politiska riktlinjer och fast- ställda förmedlingsprinciper. Kommunen har det yttersta ansvaret för verksamheten även om verksamheten läggs ut på entreprenad. Enligt lagen skall länsstyrelserna lämna kommunerna i länet råd, infor- mation och underlag för deras planering av bostadsförsörjningen. Vidare skall en kommun lämna regeringen uppgifter om bostadsförsörjnings- planeringen som regeringen begär. Komplettering av lagen om kommunernas Regeringens förslag: Kommunfullmäktiges beslut om kommunala riktlinjer för bostadsförsörjningen skall fattas genom särskilt beslut under varje mandatperiod. Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag. Remissinstanserna: Kommitténs förslag har mött ett blandat motta- Statskontoret motsätter sig inte förslaget, men anför att sådana formella procedurregleringar inte kommer att förändra politiken på ett har inget att erinra mot förslaget. ket anser att beslut om kommunala riktlinjer bör fattas . anser också att kommittén borde ha lämnat förslag till en ny i län och i delar båda kommitténs förslag. Skälen för regeringens förslag: Lagen om kommunernas bostadsför- Prop. 2001/02:58 sörjningsansvar innehåller ingen närmare reglering av kommunfullmäkti- ges beslut när det t.ex. gäller formkrav beträffande riktlinjer för bostads- försörjningen. Regeringen hänvisade i propositionen om Bostadsförsörj- ningsfrågor m.m., när det gäller frågan om några särskilda formkrav skulle ställas på behandlingen av riktlinjer, att man ville avvakta Allbo- kommitténs slutbetänkande (prop. 2000/2001:26). Kommittén anser att det ligger ett värde i att bostadsfrågorna ges en självständig behandling i kommunfullmäktige med viss regelbundenhet. Som läget är kan behandlingen av riktlinjerna för bostadsförsörj- ningen i kommunen överskuggas av den aktualitetsförklaring av kom- munens översiktsplan som skall beslutas i kommunfullmäktige en gång per mandatperiod. Kommittén har redovisat att i många kommuner är översiktplanen ett av de viktigaste medel man har till sitt förfogande för att styra den byggda miljön. Regeringen delar denna uppfattning. Som läget är riskerar be- handlingen av de bostadspolitiska frågorna i kommunen att överskuggas av andra angränsande frågor. Ett sätt att inskärpa betydelsen av kommu- nernas ansvar för dess frågor är att komplettera lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar på det sätt som kommittén föreslagit. Rege- ringen föreslår mot denna bakgrund att lagen om kommunernas bostads- försörjningsansvar kompletteras med en regel som innebär att kommun- fullmäktige skall besluta om riktlinjer för bostadsförsörjningen under varje mandatperiod. Fortsatta insatser för att stödja omstruktureringen av Regeringens förslag: En myndighet med uppgift att ge fortsatt statligt stöd till omstrukturering av kommunala bostadsföretag inrättas från Den befintliga Bostadsdelegationen avvecklas i sam- band med att den nya myndigheten inrättas. Staten får möjlighet att förvärva bostadsfastigheter av kommunala bostadsföretag i samverkan med aktuella kommuner för att utveckla eller avveckla bostäderna. Skälen för regeringens förslag De regionala obalanserna fortsätter att öka trots de senaste årens starka Vi ser en tudelning av . tillväxtområdena upplever arbetskrafts- och bostadsbrist möter andra regioner problem som ofta hänger samman med vikande befolkningstal och svag ekonomisk tillväxt. För vissa kommuner är denna utveckling så kraftig att antalet invånare kan komma att halveras . Ett av de allvarliga problem som ofta drabbar de kommuner som möter en kraftig befolkningsminskning är en ökande andel tomma lägenheter i de kommunala bostadsföretagen. Det tunga och kostsamma arbetet med att hantera dessa problem tar mycket kraft från arbetet med att utveckla Prop. 2001/02:58 kommunen och skapa förutsättningar för tillväxt och sysselsättning. Regeringen anser att det är viktigt att de kommuner som drabbas hårdast får hjälp att bära bördorna, så att all kraft kan läggas på att vända utveck- lingen åt rätt håll. Staten har tidigare tagit ett betydande ansvar för att åtgärda problemen inom den privata fastighetssektorn, bland annat genom insatser från och (). För att komma tillrätta med situationen i vissa kommuner med övermäktiga åtaganden för boendet inrättades Bostadsdelegationen för att under en be- gränsad tidsperiod hantera frågor om stöd till enskilda kommuner. Bostadsdelegationen har tagit ställning till samtliga ansökningar och har beviljat ca i stöd till 36 kommuner. Kommunerna har själva bidragit med betydande belopp till omstruktureringen av bostadsföretagen. I och med detta har Bostadsdelegationen genomfört sitt uppdrag och kommer därför att avvecklas i samband med att en ny myndighet inrättas. Regeringen har tidigare överlämnat propositionen En politik för tillväxt och livskraft i hela landet (proposition 2001/02:4). I propositionen föreslås en kombination av generella åtgärder, som skapar förutsättningar för en positiv utveckling för alla, och riktade insatser som underlättar problemen och stimulerar förändring i särskilt utsatta delar av landet. Även om de åtgärder som föreslås i propositionen får positiva effekter för befolkningsutvecklingen i utsatta regioner kommer proble- met med tomma lägenheter att kvarstå i stor utsträckning. Ett av förslagen i propositionen gällde därför fortsatta insatser för att stödja omstruktureringen av kommunala bostadsföretag. I propositionen före- slås att det skall inrättas en organisation med uppgift att ge fortsatt statligt stöd till omstrukturering av kommunala bostadsföretag. Denna organisation skall kunna ge medel för avveckling eller utveckling av tomma lägenheter, till riskkapital samt för behov av nedskrivning av fastighetsvärden. Regeringen aviserade att man avsåg att återkomma till dels angående de totala kostnaderna för åtgärderna, dels an- gående utformningen av organisationen, typ av stödåtgärder och finansie- ring av insatser. Regeringen gjorde även bedömningen att bör ges möjlighet att förvärva kommunala bostadshus för omvandling till företagslokaler eller andra lämpliga ändamål. Regeringen återkommer med en utveckling av de åtgärder som då aviserades. När det gäller finan- siering av de föreslagna åtgärderna återkommer dock regeringen i sam- band med den ekonomiska vårpropositionen. En särskild fråga gäller de problem med värdering av fastigheter som kan uppstå för de kommunala bostadsföretagen som en följd av nya redo- visningsregler. En promemoria (dnr Ju2001/7142) med förslag till åtgär- der som motverkar dessa problem har upprättats inom Justitiedeparte- mentet och är nu föremål för remissbehandling. Regeringen avser att återkomma senare med de lagförslag som kan vara nödvändiga för att lösa problemet. Några utgångspunkter för det fortsatta stödet En viktig utgångspunkt för det fortsatta arbetet med att hantera problemet med tomma lägenheter är att huvudansvaret för att planera för en anpass- ning av den kommunala infrastrukturen till nya behov även fortsättnings- vis måste ligga på kommunerna. Det är kommunerna som har ansvaret för att planera lokalt för en effektiv bostadsförsörjning. Det är även kom- munerna som har överblick över behov och resurser i form av infrastruk- tur och andra försörjningssystem. Vid en avveckling av ett större antal bostäder måste kommunen väga samman olika behov och förutsättningar för att identifiera var och hur en avveckling bäst kan genomföras. Kom- munerna bär även i egenskap av ägare till de kommunala bostadsföre- tagen ansvaret för företagens ekonomi. Detta innebär att det inte enbart kan ligga på det kommunala bostadsföretaget att hantera situationen med en stor andel tomma lägenheter. En kommun som möter en betydande befolkningsminskning måste, precis som en kommun som växer, planera var och hur förändringen i infrastruktur i form av bostäder bäst bör ske. Rekonstruktionen skall leda till långsiktigt hållbara företag Den organisation som inrättas skall ha till uppdrag att tillsammans med kommunen identifiera de åtgärder som är nödvändiga för att genomföra en rekonstruktion av det kommunala bostadsföretaget. Även om en stor del av problembilden för företagen är kopplad till den negativa befolk- ningsutvecklingen, kan det även finnas andra strukturella problem. De åtgärder som genomförs skall syfta till att ge bostadsföretaget långsiktigt hållbara ekonomiska förutsättningar. Åtgärdsprogrammet och det eventuella statliga stöd som ges som en del av detta skall grunda sig på en noggrann genomgång av förväntad befolkningsutveckling och ekonomisk utveckling i övrigt. Utvecklingen av den lokala bostadsefterfrågan bör analyseras. Det- samma gäller den förväntade utvecklingen av bostadsföretagets respek- tive kommunens ekonomi. Åtgärderna skall vara effektiva ur såväl före- tagsekonomiskt som samhällsekonomiskt perspektiv. Detta innebär bland annat att det bör vara en strävan att så fort som möjligt avveckla de bostäder som inte längre behövs. Lägenheter bör i möjligaste mån återanvändas De lägenheter som inte längre behövs för bostadsförsörjningen på orten bör så långt det är möjligt och ekonomiskt försvarbart användas till andra ändamål. Detta är inte minst viktigt ur ett psykologiskt perspektiv - att riva fungerande bostäder kan i många fall vara förödande för en orts självkänsla. Det finns goda exempel som visar hur övertaliga lägenheter har kunnat utvecklas på ett kreativt sätt till annan användning. Det gäller bland annat omvandling till företagslokaler, men även andra typer av lokaler för upplevelseindustri och turism. Kunskap och nya idéer för hur bostäder kan utvecklas på detta sätt bör utvecklas och spridas. vara beredd att i viss utsträckning medverka till finansieringen av åtgärder för att utveckla övertaliga byggnader till annan användning. 2001/02:58 Med tanke på den akuta bostadsbrist som råder i många kommuner är det angeläget att metoder att flytta och återuppföra övertaliga bostäder prövas grundligt. Som tidigare redovisats i propositionen En politik för tillväxt och livs-