prop · GP0341 · 2001-10-23 00:00:00 — gästernas sida och en ökning av antalet medlingsärenden (se prop. 1987/88:146 s. 146). Den bedömningen torde fortfarande ha fog för sig. Vi anser mot den angivna bakgrunden att det inte finns anledning att ändra reglerna om hyresgästens skyldighet att ansöka om medling. finns inte heller i övrigt anledning att ändra de bestämmelser som reglerar förfarandet vid uppsägning eller medling. bör inte avge yttranden om andra hyresvillkor än kan avge ett yttrande om marknadshyran för en lokal. Nämnden kan däremot inte avge yttrande om andra hyresvillkor (jfr 12 a § nämndlagen och prop. 1978/79:89 s. 28 f.). Om det i ett medlings- ärende råder tvist om såväl om skäligheten av ett visst villkor som om Prop. 2001/02:41 hyran och det begärs ett yttrande om hyran, anses det att nämnden bör avge yttrandet under den uttryckliga förutsättningen att det av hyres- värden fordrade villkoret skall gälla (se prop. 1978/79:89 s. 18). Bland annat för att motverka tillkomsten av oskäliga villkor har utred- ningen föreslagit att hyresnämnden skall kunna yttra sig om även andra hyresvillkor än hyran. Om det begärs yttrande om både annat hyres- villkor än hyran och hyran, skall hyresnämnden enligt förslaget först ta ställning till om villkoret är skäligt och sedan fastställa hyran. att villkoret inte är skäligt, skall nämnden bortse från villkoret när hyran bestäms. Ett yttrande om ett hyresvillkors skälighet föreslås få samma presumtionsverkan i en efterföljande ersättningstvist som ett yttrande om hyran har . Det är tydligt att utredningens förslag skulle ha vissa fördelar. Hyres- värden och hyresgästen skulle i vissa situationer kunna få ett bättre un- derlag när de tar ställning till om de skall förlänga sitt hyresförhållande eller inte och på vilka villkor som det skall ske. Förslaget skulle också i viss mån kunna motverka tillkomsten av oskäliga hyresvillkor. Utredningens förslag har emellertid också nackdelar. Handläggningen av yttrandena sker under stark tidspress, eftersom ett yttrande inte anses kunna avges efter hyrestidens utgång Med utredningens för- slag skulle handläggningen belastas av nya frågor. Dessa frågor torde såsom en remissinstans har påpekat ofta vara mycket inriktade på den enskilde hyresgästens verksamhet och därför inte ägnade för det slag av generella bedömningar som präglar de nuvarande yttrandena. Om hyres- värden och hyresgästen begär yttrande om olika villkor och marknads- hyran, blir hyresnämnden dessutom tvungen att avge två olika yttranden. Det kan vidare vara mindre lämpligt att separera ett villkor och hyran då dessa kan vara sammanvävda och ett villkor kan, avskilt från hyran, bedömas som oskäligt men tillsammans med hyran som skäligt. Vi befarar också att hyresgästernas ställning i vissa situationer kan komma att försvagas. Om hyresnämnden exempelvis har funnit att ett villkor är oskäligt och bortsett från villkoret när den yttrat sig om hyran och hyresvärden sedan vidhåller sitt krav, kommer det inte att finnas något marknadshyresyttrande som omfattar förlängning med villkoret. Detta ger upphov till problem om hyresgästen vill förlänga hyresförhållandet; det saknas då vägledande yttrande. Detsamma gäller om hyresgästen skulle vidhålla sin inställning och en domstol i en efterföljande ersätt- ningstvist finner att villkoret är skäligt; det saknas då yttrande som kan ligga till grund för domstolens prövning av hyran. Redan enligt den nuvarande ordningen beaktar hyresnämnden de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning när den yttrar sig om marknadshyran (jfr prop. 1978/79:89 s. 18 och betänkandet s. 209 och 210). En möjlighet att i ett yttrande pröva ett villkors skälighet framstår därför i viss mån som obehövlig. Mot den angivna bakgrunden anser vi att utredningens förslag inte bör genomföras. bör inte kunna besluta om förlängning av hyrestiden om det Prop. 2001/02:41 begärs ett yttrande Ett yttrande om marknadshyran anses inte kunna avges efter hyrestidens utgång (jfr dom , DT 64). Begärs det ett yttran- de nära hyrestidens utgång, brukar hyresnämnden kontakta parterna och uppmana dem att flytta fram tidpunkten för hyresavtalets upphörande. Om en part inte går med på det, kan hyresnämnden inte avge något yttrande. Utredningen har mot denna bakgrund föreslagit att det skall införas möjlighet för hyresnämnden att besluta om förlängning av hyres- tiden. Hyrestiden föreslås kunna förlängas med högst . Senast i samband med att medlingsärendet avskrivs skall hyresnämnden fast- ställa hyresvillkor för den tid som hyresavtalet har förlängts. Självfallet är det olyckligt att en hyresnämnd inte kan avge något ytt- rande därför att en av parterna motsätter sig en förlängning av hyrestiden. Detta gäller särskilt om yttrandet inte kan avges före hyrestidens utgång på grund av hög arbetsbelastning hos hyresnämnden eller sjukdom hos personalen vid hyresnämnden eller hos någon av parterna. Det finns emellertid skäl som talar mot utredningens förslag. Enligt vår mening finns det en risk för att den föreslagna ordningen ytterligare skulle fördröja det slutliga avgörandet av frågan om förlängning. En starkt bidragande orsak till att yttrandena begärs så sent att de inte hinner avges före hyrestidens utgång är, såsom flera remissinstanser har påtalat, att parterna inleder sina förhandlingar på ett sent stadium av uppsägningstiden. En möjlighet att få hyrestiden förlängd kan leda till att parterna inleder sina förhandlingar ännu senare och i vissa fall mer eller mindre regelmässigt utnyttjar möjligheten att begära förlängning av hyrestiden under hänvisning till att de inte har hunnit slutföra förhand- lingarna. Förfarandet blir därmed mer tungrott och arbetskrävande. För hyresnämnden innebär det t.ex. att nämnden, om den förlänger tiden, också måste fastställa skäliga villkor för den tillkommande hyrestiden. Det kan inte heller bortses från en viss risk för missbruk bestående i att en part begär ett yttrande i syfte att få avtalstiden förlängd. Behovet av att i situationer av detta slag kunna få hyresförhållandet förlängt torde dessutom vara ganska begränsat. Eftersom uppsägnings- tiden regelmässigt uppgår , bör parterna i det stora flertalet fall hinna slutföra sina förhandlingar och redovisa det jäm- förelsematerial som de åberopar före hyrestidens utgång. Det är också mycket ovanligt att en part vägrar att gå med på en förlängning av hyrestiden. Vi anser därför att övervägande skäl talar för att utredningens förslag inte bör genomföras. Om det skulle visa sig att hyresvärdar eller hyresgäster i ökad utsträckning vägrar gå med på förlängning av hyrestiden när ett marknadshyresyttrande har begärts, är vi emellertid beredda att åter- komma i frågan. Regeringens förslag: Om hyresförhållandet upphör till följd av en obefogad vägran att förlänga avtalet, skall hyresgästen alltid ha rätt till en ersättning motsvarande minst en årshyra. Regeringens bedömning: Ersättningsbestämmelserna bör i övrigt inte ändras. Utredningens förslag och bedömning: Överensstämmer med rege- ringens förslag och bedömning (se betänkandet s. 230235). Remissinstanserna: De flesta remissinstanser som har yttrat sig i frågan har tillstyrkt utredningens förslag och godtagit utredningens be- dömning. anser dock att minimiersättningen skall uppgå till minst en årshyra och lägst fyra basbelopp vad gäller lokaler som används för näringsverksamhet, medan och Hotell- och Restaurangföretagare har förordat att minimier- sättning skall utgå med en årshyra, dock lägst tio basbelopp. har avstyrkt förslaget om att minimi- ersättningen skall höjas. Bakgrund: En hyresvärd som utan fog vägrar att förlänga ett lokal- hyresavtal skall i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av att hyresförhållandet upphör (se 58 b § andra stycket hyres- lagen). Enligt förarbetsuttalanden skall hyresvärden i princip ersätta all den ekonomiska skada som hyresförhållandets upplösning medför för hyresgästen. Hyresgästens ersättningsanspråk skall bedömas på samma grunder som ersättning vid expropriation (se prop. 1968:91 bihang A s. 117 f., 129 och 236). infördes en bestämmelse om att hyresgästen alltid har rätt till ersättning med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda avtalet, dock högst fyra basbelopp (se 58 b § första stycket hy- reslagen). Bestämmelsen tillkom därför att det ansågs att många lokal- hyresgäster inte hade något tillfredsställande besittningsskydd (se SOU 1987:47 s. 109 f., prop. 1987/88:146 s. 35 f. och BoU 1987/88:21 s. 12). Skälen för regeringens förslag och bedömning: Enligt vår uppfatt- ning är besittningsskyddet för vissa lokalhyresgäster fortfarande ganska bräckligt. En lokalhyresgäst som utan fog vägras förlängning av hyres- avtalet har vid en obefogad förlängningsvägran rätt till ersättning för hinder eller intrång i verksamheten, om han eller hon blir tvungen att avveckla den verksamhet som har bedrivits i lokalen. När ersättningen fastställs, skall rörelsens resultat emellertid belastas med värdet av rörelseinnehavarens egen arbetsinsats. Det kan medföra att rörelsen inte skall anses ge något överskott och därför anses sakna ekonomiskt värde (se SOU 1969:50 s. 188 f. och 263 f.). Den totala ersättningen för företag som inte uppvisar något överskott blir därför ofta mycket liten. Företaget kan i princip räkna med att få ersättning enbart för kostnader för flytt- ning, för värdeminskning på egendom och för kvarvarande värde av ändringsarbeten. I många fall utgår ersättning endast enligt bestämmel- serna om minimiersättning. Detsamma gäller för ideella föreningar och myndigheter, eftersom de inte kan uppvisa någon vinst. Den nuvarande bestämmelsen om minimiersättning infördes i syfte att stärka hyresgästernas ställning. Till följd av hyresutvecklingen har begränsningen av minimiersättningen till fyra Prop. 2001/02:41 basbelopp medfört att hyresgästernas reella besittningsskydd har Utredningens hyresjämförelser visar att hyrorna i attraktiva storstadslägen har stigit , medan basbeloppet har ökat med . Med de hyresnivåer som råder i vissa storstadslägen motsvarar minimiskadeståndet i många fall endast någon enstaka månadshyra. Be- gränsningen till fyra basbelopp leder också till att skadeståndet, ställt i relation till den totala hyreskostnaden, blir mindre om det rör sig om en större lokal jämfört med om det rör sig om en mindre lokal. Till det kommer att det enligt uppgift från en branschorganisation () har blivit allt vanligare att hyresvärdar inte godtar den marknadshyra som hyresnämnden har angett i sitt yttrande utan fordrar en högre hyra. Vi anser mot denna bakgrund att hyresgästernas rätt till ersättning bör stärkas. För att besittningsskyddet inte i så hög grad skall vara beroende av hyresgästens verksamhet och lönsamhet bör begränsningen av minimiersättningen till fyra basbelopp tas bort. Minimiersättningen bör alltså alltid uppgå till en årshyra för lokalen. och Hotell- och Restaurangföretagare har hävdat att inte heller en minimiersättning med en årshyra ger ett tillräckligt starkt besittningsskydd. De har förordat att minimiersätt- ningen alltid skall utgå med en årshyra, dock lägst tio basbelopp. har förordat att minimiersättningen, vad gäller lokaler som används för näringsverksamhet, alltid skall uppgå till en årshyra och lägst fyra basbelopp. Ersättningsreglernas förmåga att avhålla hyresvärdarna från att vägra hyresgästerna förlängning blir givetvis större ju högre minimiersätt- ningen är. En rätt till ersättning med fyra eller tio basbelopp, oavsett hyrans storlek, leder dock till att vissa hyresgäster blir uppenbart över- kompenserade. Vi kan därför inte förorda en ersättningsrätt av sådan omfattning. Om hyresgästens skada överstiger den nu diskuterade mininiersätt- ningen, bör liksom den fulla skadan ersättas. har förordat en närmare lagreglering av hur hyresgästens skada skall be- räknas. Enligt vår uppfattning är detta dock en fråga som inte lämpar sig för någon mera ingående lagreglering. Den bör i stället, liksom , överlämnas till rättstillämpningen. Regeringens bedömning: De nuvarande bestämmelserna om hur hyra för lokaler skall bestämmas bör inte ändras. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- ning (se betänkandet s. 144148). Remissinstanserna: har redovisat samma uppfattning som utredningen. anser att endast hälften av bashyran skall kunna bestämmas enligt en s.k. annan beräkningsgrund, medan anser att det även vid korta avtalstider skall vara tillåtet att bestämma hyra enligt annan beräknings- grund. Bakgrund: Enligt 19 § tredje stycket hyreslagen skall hyran för loka- ler vara till beloppet bestämd i avtalet. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lokalens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten eller avlopp. Att hyran skall vara till beloppet bestämd utesluter inte att hyran utgår med olika belopp , t.ex. att hyran ökar med en viss procent- sats . Från huvudregeln att hyran skall vara till beloppet bestämd finns tre undantag. För det första godtas förbehåll om s.k. omsättningshyra. Detta innebär att hyran utgår med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter. Vidare godtas förbehåll om förhandlings- klausul, dvs. förbehåll om att hyran skall utgå med ett belopp som be- stäms genom en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyres- värden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyres- gäster. Är avtalet träffat för bestämd tid och är hyrestiden , godtas dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med belopp som bestäms enligt annan beräkningsgrund. Annan beräkningsgrund om- fattar, förutom indexförbehåll, förbehåll avseende andra preciserade beräkningsgrunder (jfr NJA 1986 s. 503). Enligt utredningen förekommer det sällan klausuler om omsättnings- hyra och förhandlingsklausuler. Däremot är förbehåll om annan beräk- ningsgrund vanliga. Det klart dominerande sättet att bestämma hyra för lokaler är därvid att låta hyran eller viss del av hyran följa utvecklingen av konsumentprisindex. Det är även vanligt med klausuler om att hyran skall ändras om fastighetsskatten ändras eller om oförutsedda skatter eller pålagor införs. Skälen för regeringens bedömning: De nuvarande bestämmelserna om att lokalhyran kan bestämmas enligt annan beräkningsgrund har ibland kritiserats. Bland annat har det ifrågasatts om den omfattande användningen av indexklausuler som hänvisar till konsumentprisindex är lämplig. Konsumentprisindex är avsett att spegla prisutvecklingen hos vissa varor och tjänster. Prisutvecklingen på dessa varor och tjänster kan skilja sig från utvecklingen på lokalhyrorna. har mot den nuvarande användningen av konsumentprisindex särskilt invänt att den är inflationsdrivande. Vi delar i och för sig bedömningen att en indexreglering av hyran, beroende på den allmänna prisutvecklingen och efterfrågan och utbud av lokaler, kan ha en viss inflationsdrivande effekt. I tider utan inflation eller med endast obetydlig inflation kan å andra sidan en anknytning till konsumentprisindex hålla tillbaka hyresökningarna. Hyror som har varit knutna till konsumentprisindex torde sålunda inte ha stigit lika snabbt som marknadshyran på orten. En begränsning av möjligheten att bestämma hyra enligt konsument- prisindex eller annan liknande beräkningsgrund kan leda till en ökad användning av olika typer av s.k. trappor, dvs. förbehåll om att hyran skall justeras med en viss procentsats . Det kan i sin tur innebära lika stora avvikelser från hyresutvecklingen på orten som en bindning till konsumentprisindex kan göra. Det måste också beaktas att det för båda parterna i hyresförhållandet kan vara praktiskt att knyta hyran till konsumentprisindex eller liknande index. För hyresvärden kan en bindning av hyran till konsumentprisindex vara ett sätt att tillförsäkra sig en rimlig värdesäkring av hyran och kompensation för ökade kostnader för fastighetsförvaltning. För hyres- gästen kan en möjlighet till indexering vara av värde, eftersom det kan möjliggöra längre avtalstider än vad som annars hade blivit fallet. En anknytning till konsumentprisindex leder också till en förhållandevis stabil och rimlig utveckling av hyran. Vidare blir transaktionskostna- derna för fortlöpande justeringar av hyran förhållandevis låga. Genom att hyresavtalet sägs upp till kontraktstidens utgång och villkoren då om- förhandlas sker ändå en anpassning till marknadshyran på orten. Vi anser mot denna bakgrund att möjligheten att bestämma lokalhyra enligt annan beräkningsgrund, t.ex. konsumentprisindex, inte bör tas bort. har förordat att möjligheten att indexreglera hyran be- gränsas till hälften av bashyran. Förbundet har härvid hänvisat till utöver vad som ovan har redovisats om att användningen av konsument- prisindex är inflationsdrivande att en indexreglering av hela hyran leder till en överkompensation för fastighetsägaren, eftersom konsumentpris- index tar hänsyn till kostnadsutvecklingen på områden som inte berör fastighetsförvaltningen. Det ligger i sakens natur att en anknytning av hyran till konsument- prisindex vanligen leder till att hyran utvecklas annorlunda än den hade gjort om den hade varit knuten till andra index eller om den hade om- förhandlats med tätare mellanrum. Det är emellertid inte givet att hyres- utvecklingen genom anknytning till konsumentprisindex blir högre än utvecklingen av marknadshyran på orten. Såsom har konstaterats torde hyror som är knutna till konsumentprisindex ha stigit mindre än marknadshyran på orten. Under alla förhållanden kan det antas att en begränsning av möjligheten att avtala om annan beräkningsgrund till en viss andel av hyran skulle liksom ett totalt förbud mot indexreglering komma att kringgås genom olika typer av trappor, dvs. förbehåll om att hyran skall justeras med en viss procentsats . Vi anser därför att möjligheten att bestämma hyra enligt annan beräk- ningsgrund inte bör begränsas till någon viss andel av hyran. inskränktes möjligheten att bestämma hyra enligt annan beräkningsgrund till att omfatta hyresavtal som var träffade med längre hyrestid än . infördes de nuvarande bestämmelserna om att avtalen måste ha en bestämd hyrestid . Bakgrunden till den senare ändringen var att det hade visat sig att av- talstiderna hade tenderat att minska till den gräns då indexklausul var tillåten, dvs. Det ansågs att nackdelarna för hyresgäs- terna med indexreglering kunde uppvägas om de fick trygghet av längre avtalstider (SOU 1987:46 s. 112 f., prop. 1987/88:146 s. 38 f., BoU 1987/88:21 s. 13, rskr. har förordat ett återinförande av möj- ligheten att avtala om indexklausul eller motsvarande i korttidsavtal. Enligt förbundet skulle det leda till att uppsägningar av korttidsavtal för villkorsändring i många fall skulle kunna undvikas. De undersökningar som utredningen har gjort visar att avtalstiderna Prop. 2001/02:41 1989 förlängdes från två till . den bakgrunden anledning anta att avtalstiderna kommer att minska om korttidsavtal ånyo tillåts vara indexreglerade. Det kommer i sin tur att leda till att avtalen totalt sett kommer att sägas upp för villkorsändring oftare. Därmed ökar transaktionskostnaderna för båda parter. För de fles- ta hyresgäster innebär kortare avtalstider minskad trygghet. Ett återgång till den tidigare möjligheten att indexreglera korttidsavtal torde vidare, vad gäller effekterna på hyresutvecklingen, gynna främst hyresvärdarna. Om hyran på orten skulle stiga snabbare än konsument- prisindex, kan det antas att hyresvärdarna kommer att säga upp index- reglerade korttidsavtal för villkorsändring. Skulle hyran inte stiga lika snabbt som konsumentprisindex, kommer avtalen att löpa vidare och hyrorna att ändras i enlighet med konsumentprisindex. I tider av inflation innebär det att hyrorna likväl höjs. Härtill kommer att behovet av att indexreglera korttidsavtal på t.ex. inte kan anses vara särskilt stort. Avtalen kan alltid sägas upp till hyrestidens utgång och villkoren kan då omförhandlas. Slutligen har föreslagit ett förbud mot klausuler som innebär att hyran skall uppräknas med en viss procentsats . Enligt vår mening kan det inte påstås att detta slag av klausuler gene- rellt sett är olämpliga. En sådan klausul innebär ju att parterna avtalar om en bestämd hyra. Den framtida hyresutvecklingen är förutsebar redan vid avtalstidpunkten. Härtill kommer att ett förbud mot sådana klausuler lätt skulle kunna kringgås, t.ex. genom att de olika hyresnivåerna anges i hyresavtalet. Vi anser inte att det finns anledning att förbjuda den här typen av hyresvillkor. Vår slutsats är att bestämmelserna i 19 § tredje stycket hyreslagen om hur hyran för lokaler skall bestämmas inte bör ändras. 4.10Förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid dödsfall Regeringens bedömning: Det bör inte införas bestämmelser om att dödsboet efter en avliden lokalhyresgäst skall ha rätt att säga upp lokalhyresavtalet . Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- ning (se betänkandet s. 5053). Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i frå- gan utom har redovisat samma uppfattning Bakgrund: Ett lokalhyresavtal som är slutet upphör att gälla om det sägs upp. Uppsägningstiden är, om inte längre uppsäg- ningstid har avtalats, (se 3 § första stycket och 4 § första stycket hyreslagen). Ett lokalhyresavtal som är slutet upp- hör att gälla vid avtalstidens slut, om inte annat har avtalats. hyresförhållandet varat mer än i följd, skall avtalet dock sägas upp för att upphöra att gälla (se 3 § andra stycket hyreslagen). I vissa situationer kan en hyresvärd eller en hyresgäst frånträda ett hyresavtal, trots att den avtalade hyrestiden inte har löpt ut. hyresgäst har t.ex. rätt att efter uppsägning frånträda sitt avtal om hyres- värden utan skälig anledning vägrar ge sitt samtycke till en överlåtelse av hyresrätten eller inte lämnar besked efter det att sam- tycke har begärts (se 6 § andra stycket och 32 § andra stycket hyreslagen). Avtalet upphör då att gälla när den lagstadgade upp- sägningstiden, normalt , har löpt ut. Vidare har den som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet rätt att överlåta hyres- rätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen (se 36 § hyreslagen). Sådant tillstånd skall lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Om hyresgästen har innehaft lägenheten mindre än , får tillstånd dock lämnas endast om det finns synnerliga skäl. Skälen för regeringens bedömning: Om hyresgästen avlider, har dödsboet inte utan vidare rätt att frånträda avtalet . Dödsboet kan alltså bli skyldigt att fullgöra de förpliktelser som följer med hyresavtalet till den avtalade hyrestidens utgång eller, om hyresavtalet löper , till uppsägningstidens utgång. har gjort gällande att detta innebär en risk för att dödsbon, som inte klarar av att driva verksamheten vidare eller överlåta den, tvingas i konkurs. Förbundet har mot den bakgrunden föreslagit en regel om att lokalhyresgästens dödsbo skall ha rätt att säga upp hyresavtalet . Vi bedömer att den risk som har pekat på är ganska begränsad. Enligt utredningen brukar de frågor som uppstår i samband med att lokalhyresgäster avlider regleras på frivillig väg mellan hyresvärden och dödsboet. Det synes vara mycket ovanligt att hyres- värdar vägrar att medverka till frivilliga lösningar. Om frivilliga lös- ningar inte kan åstadkomma, ger reglerna om överlåtelse av hyresrätten dödsboet vissa möjligheter att begränsa sin skada. Som ovan har nämnts kan dödsboet nämligen säga upp avtalet, om hyresvärden utan skälig anledning vägrar ge sitt samtycke till en överlåtelse av hyresrätten eller inte lämnar besked i frågan .