prop · GP0362 · 2001-11-28 00:00:00 — Föreningslagen bygger på den motsatta principen; den som överlåter sin andel i föreningen har full frihet att betinga sig ersättning. Vad bör då gälla vid överlåtelse av en kooperativ hyresrätt? Enligt regeringens mening är det naturligt att principen i 65 § hyres- lagen gäller även när en lägenhet har upplåtits med kooperativ hyresrätt. Den kooperativa hyresrätten bör inte ge utrymme för spekulation och den kooperative hyresgästen bör inte kunna göra någon vinst genom att sälja hyresrätten. Det är emellertid rimligt att en kooperativ hyresgäst som överlåter sin hyresrätt normalt kan få tillbaka sin upplåtelseinsats och vid efterföljande utträde ur föreningen sin vanliga medlemsinsats utan den tidsutdräkt som annars gäller för återbetalning av insatser. Vad gäller formerna för detta föreslår regeringen att föreningen skall vara skyldig att betala tillbaka inbetalade insatser till den som har överlåtit sin hyresrätt så snart förvärvaren har betalat de insatser som han eller hon skall betala. Enligt regeringens mening innebär den förordade lösningen att man i praktiken har säkerställt att ersättning för hyresrätter inte utväxlas mellan parterna. Visserligen uppställs inte något formellt hinder mot att överlåta andelen i föreningen mot ersättning. För sådana andelar kommer dock i praktiken överpriser att vara uteslutna. Betalning utöver andelen kan lätt hänföras till hyresrätten och kommer därmed att falla in under förbudet i 65 § hyreslagen. tillgodoser lösningen i viss utsträckning en Prop. 2001/02:62 avflyttande hyresgästs intresse av att förhållandevis snabbt få tillbaka det belopp som han eller hon en gång betalade till föreningen. 5.2.8Medlemskap efter överlåtelse m.m. Regeringens förslag: Den som har förvärvat en kooperativ hyresrätt genom överlåtelse eller genom bodelning, arv eller annat universal- fång skall inte kunna vägras medlemskap i föreningen. Den som har gjort ett sådant förvärv skall vara skyldig att ansöka om medlemskap. Om någon sådan ansökan inte görs, trots tillsägelse från föreningen, skall hyresrätten vara förverkad. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 106109). Remissinstanserna: Remissinstanserna har inte haft något att in- vända mot förslagen. Skälen för regeringens förslag: Enligt regeringens förslag skall hyreslagens bestämmelser om överlåtelse av hyresrätten skall vara tillämpliga även på kooperativa hyresrätter (se avsnitt 6.4). En kooperativ hyresrätt kommer därmed att kunna överlåtas. Överlåtelse kommer dock normalt att vara beroende av föreningens samtycke. Samtycket kommer dock i vissa fall, t.ex. vid byte, att kunna ersättas med hyresnämndens tillstånd. Vad bör då gälla beträffande medlemskap i föreningen när en giltig överlåtelse har skett? Eftersom det inte finns någon fast koppling mellan hyresrätten och andelsrätten, medför en överlåtelse av hyresrätten inte med automatik att också medlemskapet och andelsrätten övergår på den nye hyresgästen. är det naturligt att hyresgästen ges möjlighet att såsom medlem utöva inflytande över husets förvaltning. Föreningen har inte heller något påtagligt intresse av att kunna vägra förvärvaren medlemskap. När föreningen har samtyckt till överlåtelsen, har före- ningen i praktiken också samtyckt till att förvärvaren får bli medlem. Vid en överlåtelse enligt 3437 § kommer visserligen föreningens samtycke att kunna ersättas med hyresnämndens tillstånd (se nedan avsnitt 6.4). Föreningens intresse torde emellertid då kunna tillvaratas genom att föreningen inför hyresnämnden åberopar de förhållanden som föreningen anser vara av betydelse. Det bör därför, enligt regeringens mening, införas en tvingande regel om att en förening inte skall kunna vägra den medlemskap som har gjort ett giltigt förvärv genom överlåtelse av en kooperativ hyresrätt. Övergång av en hyresrätt kan också ske genom bodelning, arv eller annat universalfång (se 33 § hyreslagen, jfr nedan avsnitt 6.4). Vidare kan en make eller sambo överta den andre makens eller sambons hyres- rätt om de bor tillsammans men bara den ene är hyresgäst (se 47 § andra stycket hyreslagen). Också i dessa situationer är det naturligt att den nye hyresgästen antas som medlem i föreningen. Bestämmelsen om att den som har förvärvat en kooperativ hyresrätt inte får vägras inträde i föreningen bör därför gälla även i dessa situationer. Vad bör då gälla beträffande medlemskap när förvärvaren har rätt att Prop. 2001/02:62 bli medlem i föreningen men inte ansöker om medlemskap? I flera av de aktuella fallen kommer hyresnämndens tillstånd att vara en förutsättning för förvärvet. Man kan då tänka sig en ordning som innebär att tillståndet förutsätter att förvärvaren ansöker om medlemskap. En modell av detta slag kommer emellertid inte att fungera i de fall då hyresnämndens tillstånd till förvärvet inte krävs. Ett alternativ är att anse de aktuella förvärven som ogiltiga, om medlemskap inte söks . En sådan ogiltighetsbestämmelse kan emellertid få olyckliga effekter för den tidigare hyresgästen. En förvärvare som har ångrat sig skulle kunna få förvärvet ogiltigt genom att låta bli att ansöka om medlemskap i föreningen. Regeringen föreslår i stället att en kooperativ hyresrätt skall vara förverkad om den som förvärvat hyresrätten enligt bestämmelserna om överlåtelse och övergång inte ansöker om medlemskap. En förutsättning för förverkande bör vara att föreningen har uppmanat den nya hyres- gästen att ansöka om medlemskap och att han eller hon inte har gjort det (jfr nedan avsnitt 6.7.1). 5.2.9Föreningen utesluter en medlem Regeringens bedömning: Att en kooperativ hyresrättsförening ute- sluter en kooperativ hyresgäst ur föreningen bör i sig inte innebära att hyresgästen kan skiljas från hyresrätten. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- ning (se betänkandet s. 112). Remissinstanserna: Förslaget har inte mött några invändningar. Skälen för regeringens bedömning: Det är tänkbart att en kooperativ hyresrättsförening skulle vilja utesluta en kooperativ hyresgäst som med- lem ur föreningen hyresrätten inte är förverkad eller besittnings- skyddet på annat sätt förlorat. kunna göra det och, i så fall, bör hyresgästen då förlora sin hyresrätt? Frågorna skall ses mot bakgrund av att de föreningsrättsliga kriterierna för uteslutning är annorlunda än hyreslagens regler om förverkande och rätt att vägra förlängning. Enligt regeringens mening är det rimligt att det även i en kooperativ hyresrättsförening finns ett utrymme för att utesluta medlemmar när något grundläggande villkor för medlemskap är för handen. En kooperativ hyresrättsförening bör alltså ha samma rätt som vanliga ekonomiska föreningar att i vissa fall utesluta medlemmar. Uteslutningen bör emellertid inte i sig påverka hyresgästens besitt- ningsskydd. Boendesociala aspekter talar för att hyresgästen skall kunna skiljas från lägenheten enbart när det finns grund för det enligt hyres- lagen. Föreningen säger upp eller vägrar att förlänga Regeringens förslag: När en kooperativ hyresrätt är förverkad eller rätt till förlängning av hyresavtalet inte föreligger eller medges enligt 46 § hyreslagen, skall hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen har medgett att hyresgästen får stå kvar som medlem. som innebär att medlemmarnas rätt till åter- betalning av medlemsinsatsen är mera begränsade efter förverkande m.m. än efter frivilligt utträde skall inte vara tillåtna. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 109111). Remissinstanserna: Remissinstanserna har inte haft något att invän- da mot utredningens förslag. Skälen för regeringens förslag Såsom kommer att beröras närmare i avsnitt 6.7.1 föreslår regeringen att en kooperativ hyresrättsförening skall ha möjlighet att säga upp hyres- gästen till avflyttning på grund av att hyresrätten är förverkad. Regering- en föreslår också att föreningen skall ha möjlighet att vägra förlängning av hyresavtalet i vissa situationer. Hur bör då detta påverka hyresgästens medlemskap i föreningen eller hans eller hennes rätt till återbetalning av insatser och upplåtelseavgift? Medlemskapet vid förverkande m.m. En ekonomisk förening får utesluta en medlem på sådana grunder som anges i stadgarna (se 3 kap. 4 § tredje stycket föreningslagen). Det anses också att en förening i vissa fall kan utesluta en medlem utan en särskild bestämmelse i stadgarna, om medlemmen grovt har brustit i sina skyldig- heter mot föreningen (se t.ex. Mallmén, , Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 118). Huvudregeln är att det är förenings- stämman som skall fatta beslut om uteslutning om inte annat har be- stämts i stadgarna. Bostadsrättslagen innehåller en bestämmelse som helt saknar mot- svarighet i föreningslagen. Enligt bostadsrättslagen skall en medlem som har upphört att vara bostadsrättshavare anses ha gått ur föreningen, om inte styrelsen har medgett att han eller hon får vara kvar i föreningen (se 2 kap. 11 § andra stycket föreningslagen). Vad bör då gälla i en kooperativ hyresrättsförening? Ovan har förordats att föreningslagens regler om uteslutning ur föreningen skall gälla även för kooperativa hyresrättsföreningar. Det kan då synas vara naturligt att låta dessa regler avgöra om en hyresgäst som har förlorat sin hyresrätt skall kunna tvingas lämna föreningen. Enligt regeringens mening bör det därför inte införas någon generell regel om att den som har upphört att vara kooperativ hyresgäst skall anses ha gått ut ur föreningen. Om skälet till att hyresförhållandet har upphört är att hyresrätten är förverkad eller att hyresgästen saknar rätt till förlängning av hyresavtalet, beror detta emellertid normalt på att hyresgästen har misskött sig i I normalfallet är det då naturligt att också medlemskapet i För föreningen torde detta också vara den mest Regeringen föreslår därför att en medlem skall anses ha utträtt ur föreningen när hans eller hennes hyresrätt har upphört på grund av förverkande eller därför att rätt till förlängning av hyres- avtalet inte föreligger. Liksom enligt bostadsrättslagen bör dock styrelsen ha möjlighet att medge att personen står kvar som medlem. Återbetalning av insatser vid förverkande m.m. En annan fråga är vad som bör gälla beträffande insatserna i föreningen när medlemmen lämnar föreningen därför att hyresrätten har förverkats. Enligt regeringens mening bör den avträdande medlemmen i denna situation normalt ha samma rätt till återbetalning av insatserna som om han eller hon flyttat av andra skäl, dock med samma begränsningar när det gäller storleken på beloppen och tidpunkten för utfåendet som vid En dylik rätt till återbetalning överensstämmer bäst med huvudprincipen i föreningslagen. En annan sak är att föreningen i en förverkandesituation kan ha kvittningsgilla motfordringar vilket i prak- tiken kan leda till att hela insatsen inte kommer att betalas ut till den En särskild fråga är om en kooperativ hyresrättsförening bör ha möjlighet att i stadgarna bestämma att en medlem inte till någon del skall kunna få tillbaka sina insatser just i det fallet att hyresrätten förverkas. Det skall härvid noteras att en vanlig ekonomisk förening har möjlighet att i stadgarna föreskriva att en medlem inte skall ha någon rätt att få tillbaka insatsen eller delar därav i samband med utträde ur föreningen (något som enligt regeringens bedömning i avsnitt 5.2.5. bör gälla också för insatser i kooperativa hyresrättsföreningar). I litteraturen har även diskuterats om stadgar som innebär att just den som har uteslutits ur före- ningen inte skall ha rätt att få tillbaka sin insats är giltiga. vara fallet (se , , Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 105 f.). Här är det naturligt att väga in att medlemmen regelmässigt befinner sig i en svår situation när han eller hon har förlorat sin bostad. nen kan därför inte helt jämföras med den som uppkommer vid ute- slutning av en medlem i en vanlig ekonomisk förening. önskvärt att en kooperativa hyresrättsförening har stor frihet att utforma sina stadgar på det sätt som passar dess förhållanden bäst. Efter att ha vägt dessa olika argument mot varandra föreslår regeringen en bestämmelse om att en kooperativ hyresrättsförening i sina stadgar inte skall kunna inskränka möjligheterna till återbetalning mera vid avflyttning som beror på att hyresrätten har förverkats än vid frivillig Att reglerna utformas på detta sätt ger i och för sig inte den medlem som tvingas flytta någon fördel. Om stadgarna föreskriver att det saknas rätt till återbetalning när medlemmen flyttar vare sig det sker frivilligt eller till följd av förverkande av hyresrätten torde den som går med i föreningen normalt vara medveten om detta redan från början. föreskrift som avser enbart rätten till återbetalning vid förverkande torde Prop. 2001/02:62 lättare förbises och risken för att den kommer som en överraskning när den väl aktualiseras är alltså större. När det gäller de nyttjanderättsliga reglerna utgår de förslag som lämnas i det följande från hyreslagens regler. Det finns emellertid anledning att i olika avseenden avvika från hyreslagens regler. Den omständigheten att den kooperative hyresgästen, liksom bostadsrättshavaren, betalar ett kapitaltillskott talar för att han eller hon bör ha en större handlingsfrihet än en vanlig hyresgäst har. Härtill kommer att den intressemotsättning hyresvärd hyresgäst som kan prägla ett vanligt hyresförhållande inte kommer att vara lika påtaglig när det är fråga om kooperativ hyresrätt. Hyresgästerna kommer att kunna tillvarata sina intressen inom ramen för den kooperativa hyresrättsföreningen. Behovet av regler till skydd för hyresgästerna är därför mindre än när det är fråga om vanlig hyresrätt. Därmed bör regelverket också kunnas göra mera flexibelt och en del frågor som när det gäller vanliga hyresförhållanden regleras i lag bör kunna överlämnas till föreningens stadgar eller föreningens olika besluts- organ. Dessa frågor behandlas närmare i det följande. Hyresavtal, hyrestid och uppsägning Regeringens förslag: Hyreslagens regler om hur hyresavtalet ingås och om hyrestid och uppsägning (28 §§ hyreslagen) skall gälla även för Om en kooperativ hyresgäst säger upp sig till utträde ur föreningen, skall han eller hon också anses ha sagt upp hyresavtalet. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 112, 172 och 173). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslaget. Skälen för regeringens förslag Bestämmelserna om hur man ingår ett hyresavtal finns i 2 § hyreslagen. Avtalet behöver vara skriftligt endast om någon av parterna begär det. Om avtalet är skriftligt och någon träder i hyresgästens ställe, skall detta på begäran antecknas i avtalet. Ett avtal om upplåtelse av bostadsrätt skall däremot normalt vara skriftligt (se 4 kap. 5 § bostadsrättslagen). Vad bör då gälla för kooperativ hyresrätt? En skillnad jämfört med ett vanligt bostadshyresavtal kommer att vara Prop. 2001/02:62 att en kooperativ hyresrättsförening kan ta ut en upplåtelseinsats. i och för sig sägas tala för ett skriftlighetskrav. Å andra sidan brukar formkrav motiveras bl.a. med att de behövs för att precisera avtals- villkoren och i övrigt skapa ordning och reda i rättsförhållandena. Även om kapitaltillskott är viktiga kan det vara av lika stor vikt att övriga avtalsvillkor framgår. Därvid kan man konstatera att den nuvarande ordningen utan formkrav för hyresavtal inte innebär några särskilda problem. Man bör också hålla i minnet att de kapitaltillskott som skall förekomma kommer att vara reglerade i föreningens stadgar. Sammantaget talar detta för att hyreslagens regler om hur hyresavtal ingås bör gälla även för kooperativ hyresrätt. Hyresavtal kan ingås för bestämd eller obestämd tid. Beroende som har avtalats och hur hyresförhållanden har bestått gäller olika regler om uppsägning och uppsägningstider (se 36 §§ hyreslagen). I 7 § finns bestämmelser om när hyresgästen skall lämna lägenheten sedan hyrestiden har löpt ut. Bestämmelser om hur uppsägningen skall vara utformad och vad som krävs för att uppsägning skall anses ha skett finns i 8 § hyreslagen. Ofta krävs skriftlig uppsägning men i vissa fall kan uppsägningen vara muntlig. Enligt regeringens mening finns det inte anledning att i de nu angivna hänseendena avvika från hyreslagens regler. Samma regler bör alltså gälla när det är fråga om en upplåtelse med kooperativ hyresrätt som vid en vanlig hyresupplåtelse. Vad bör gälla om hyresgästen går ur föreningen? Den situationen kan uppkomma att en kooperativ hyresgäst säger upp sig till utträde ur föreningen utan att han eller hon vill lämna hyresrätten. Detta skulle kunna vara ett sätt att återfå erlagda kapitaltillskott och slippa att betala stadgeenliga avgifter till föreningen. Att en hyresgäst på detta sätt skulle kunna kringgå de regler som gäller för föreningens verksamhet är naturligtvis inte acceptabelt. En uppsägning till utträde ur föreningen bör därför anses innebära en uppsägning också av hyresavtalet. Det finns inte skäl att göra några undantag från denna regel. Om en förening skulle vara beredd att låta den forne medlemmen bo kvar som vanlig hyresgäst, får parterna teckna ett vanligt hyresavtal. Lägenhetens skick vid tillträdet Regeringens förslag: Hyreslagens regler om skick vid tillträdet skall gälla också när en lägenhet upplåts med kooperativ hyresrätt. att föreningen enligt huvudregeln skall tillhandahålla lägenheten i ett sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. 2001/02:62 skillnad från vad som gäller vid vanlig hyra av bostadslägenhet skall parterna dock kunna avtala om annat. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 177179). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslaget. Bakgrund: Både för hyra och bostadsrätt är utgångspunkten att lägenheten, när den skall tillträdas, skall vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ända- målet (se 9 § hyreslagen och 7 kap. 1 § bostadsrättslagen). Beträffande bostadsrätt är det alltid möjligt att avtala om sämre skick. Vid hyra är sådana avtal möjliga endast när upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal och när hyresavtalet innehåller en förhand- lingsklausul enligt hyresförhandlingslagen och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt den lagen. Hyreslagen innehåller utförliga regler om vad som skall gälla för det fall att det finns brister i lägenhetens skick före tillträdet eller om bostadsrättshavaren eller hyresgästen inte får tillträda . Så finns det t.ex. bestämmelser om vad som gäller om lägenheten blir totalförstörd eller om mer begränsade brister uppstår (se 1013 §§ hyreslagen). Bostadsrättslagen innehåller liknande men mindre utförliga regler. Skälen för regeringens förslag: När det gäller lägenhetens skick bör utgångspunkten vara liksom den är i fråga om såväl vanlig hyra som bostadsrätt att lägenheten skall tillhandahållas fullt brukbar. Det är också naturligt att hyreslagens mera utförliga regler om brister i lägenheten före tillträdet tillämpas också när en lägenhet upplåts med kooperativ hyresrätt. En väsentlig fråga är om föreningen och den kooperativa hyresgästen skall kunna avtala om annat, sämre skick på samma sätt som gäller för bostadsrätter. Enligt regeringens mening är det härvid av betydelse att boendet förvaltas i föreningsform. Det ger den kooperative hyresgästen större möjligheter att påverka sin situation än en vanlig hyresgäst har. Bestämmelsen om att lägenheten skall tillhandahållas i fullt brukbart skick bör därför vara helt dispositiv. Att ge parterna frihet i denna fråga är också ett sätt att konkretisera en av grundidéerna med kooperativ hyresrätt, nämligen ett ökat boendeinflytande. I det följande föreslås att en kooperativ hyresrättsförening i sina stad- gar skall kunna ge hyresgästerna hela eller delar av underhållsansvaret för lägenheterna efter tillträdet. Med en sådan ordning är det också natur- ligt att parterna ges möjlighet att träffa överenskommelse om vad som skall gälla beträffande skicket vid tillträdet. Sammantaget talar vad som har sagts för att det bör gälla avtals- frihet i fråga om lägenhetens skick vid tillträdet. Lägenhetens skick efter tillträdet Regeringens förslag: Den kooperativa hyresrättsföreningen skall ha underhållsansvaret för lägenheterna. Föreningen skall dock i stadgarna kunna ge de kooperativa hyresgästerna hela eller delar av detta ansvar, dock inte ansvaret för reparationer av stamledningar och ventilations- När den kooperativa hyresrättsföreningen har kvar underhållsansvaret skall det gälla samma bestämmelser som i vanliga hyresförhållanden i fråga om hyresvärdens skyldigheter och hyresgästens rättigheter och Om hyresgästen har utfört tapetsering, målning och därmed jämförliga åtgärder enligt 24 a § hyreslagen, skall föreningen ha rätt till ersättning för skada som beror på att åtgärden inte är fackmässigt utförd eller på annat sätt otillfredsställande. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 180185). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslagen. Bakgrund: Vad gäller underhållsansvaret efter tillträdet finns det en grundläggande skillnad mellan de bestämmelser som gäller för bostads- rätt respektive hyresrätt. Vid hyra har hyresvärden underhållsansvaret för de uthyrda lägenheterna (se 24 § hyreslagen). När det gäller bostadsrätt är det däremot bostadsrättshavaren som har ansvaret för lägenhetens underhåll (se 7 kap. 12 § bostadsrättslagen). Även om en hyresgäst inte har något underhållsansvar får han eller hon vidta vissa ändringsåtgärder i lägenhet. En bostadshyresgäst har sålunda rätt att utföra tapetsering, målning och därmed jämförliga åtgärder (se 24 a § hyreslagen). Bostadsrättshavaren har dock ännu mera vittgående rättigheter i detta avseende. Gränsen för vad han eller hon får göra utan tillstånd går vid väsentlig förändring av lägenheten 7 kap. 7 § bostadsrättslagen). Skälen för regeringens förslag Föreningen bör ha underhållsansvaret om inte annat anges i stadgarna En grundtanke med kooperativ hyresrätt är att hyresgästerna skall ha möjlighet att aktivt ta del i förvaltningen av sina bostäder. av förvaltningen är givetvis det fysiska underhållet av lägenheterna. Detta talar för att lägga underhållsansvaret på hyresgästerna. ordning ger också hyresgästerna störst inflytande över sin boendemiljö. Å andra sidan rör det sig här om tidsbegränsade upplåtelser som kan Eftersom en kooperativ hyresgäst, till skillnad från en bo- stadsrättshavare, inte kommer att kunna förbehålla sig någon ersättning för hyresrätten när han eller hon flyttar, kommer han eller hon inte att kunna kompensera sig för nedlagda kostnader. incitamenten för att löpande hålla lägenheten i gott skick. Det talar för att underhållsansvaret bör läggas på föreningen. Ett annat skäl att lägga underhållsansvaret på föreningen är att det ger de bästa förutsättningarna för att få underhållsfrågor lösta på ett enhetligt sätt enligt vad som är bäst I en del föreningar, t.ex. vissa föreningar för Prop. 2001/02:62 äldreboende, kan det också saknas praktiska förutsättningar för att lägga över underhållsansvaret på hyresgästerna. Olika argument talar således i olika riktningar. Enligt regeringens mening bör huvudregeln vara att föreningen har underhållsansvaret för lägenheterna. Föreningen bör emellertid ha möjlighet att i sina stadgar lägga ut underhållsansvaret, eller delar av det, på hyresgästerna. Samma principer bör gälla i fråga om underhållet av de gemensamma delarna av huset. Det bör dock finnas vissa begränsningar för vad föreningen kan be- stämma i sina stadgar.