prop · GO0361 · 2001-01-01 00:00:00 — har i sin promemoria övervägt två alternativ som innebär att en överlåtare ges tillfälle att yttra sig över en ansökan om lagfart innan inskrivningsmyndigheten fattar beslut i ärendet. Enligt det ena alternativet skulle inskrivningsmyndigheten vid varje lagfartsansökan formellt ge överlåtaren eller överlåtarna tillfälle att yttra sig på samma sätt som myndigheten kan göra enligt 19 kap. 16 § jordabalken vid misstanke om att förvärvet är ogiltigt. Enligt det andra alternativet skulle inskrivningsmyndigheten enbart skicka överlåtaren en underrättelse om att en ansökan har gjorts. Överlåtaren skulle sedan kunna reagera mot denna. Som framgått av avsnitt 4 uppgår antalet överlåtare vid förvärv i form av köp, byte eller gåva till i runda tal 145 000-185 000 . Det första av de båda nämnda alternativen innebär alltså att inskrivningsmyndigheterna skulle bli tvungna att skicka formella underrättelser till ett mycket stort antal personer. Detta innebär betydande kostnader. Förutom kostnaderna för porto och själva försändelsen (uppskattningsvis ) skulle det ge upphov till betydande arbete för efterforskning av adresser (uppskattningsvis ). I sistnämnda avseende kan det påpekas att fastighetsregistret saknar uppgift om person- eller organisationsnummer för ca 250 000 fastighetsägare. I de fallen har inskrivningsmyndigheten inte heller tillgång till några adresser. Eftersom den som överlåter en fastighet ofta flyttar i samband med överlåtelsen, är det inte heller säkert att de adresser som finns i adressregistren är aktuella. Givetvis är det inte heller meningsfullt att i ett system som avser att skydda mot bedrägerier utgå från de adresser som anges i ansökan; en bedragare kan ju antas ange sin egen adress eller någon annan adress där han kan bevaka posten. En särskild svårighet är att ca 100 000 ägare är utvandrade. För dem saknas ofta aktuell adressuppgift. Slutligen skulle inskrivningsmyndigheten vara tvungen att lägga ner en del arbete på att gå igenom inkommande yttranden. Om försändelsen skall delges med överlåtaren, skulle det också uppstå delgivningskostnader samt kostnader för att kontrollera att delgivning skett. Till detta kommer att förfarandet skulle leda till en förlängd handläggningstid för lagfartsärenden och därigenom kunna försvåra en rationell fastighetsomsättning. När det i debatten har förespråkats en lösning av detta slag har paralleller dragits till de underrättelser som sänder ut till säljaren i samband med överlåtelse av fordon. Den bestämmelse som reglerar underrättelseskyldighet finns i 54 § andra stycket bilregisterkungörelsen (1972:599). Där föreskrivs det att den förre ägaren skall ges tillfälle att yttra sig över en anmälan om ägarbyte innan den nye ägaren får registreras, om endast den nye ägaren gjort anmälan. Har anmälan gjorts av den förre ägaren eller av både den förre och den nye ägaren, skickas däremot ingen underrättelse. Enligt vår mening finns det en avgörande skillnad mellan registrering i bilregistret och beslut om lagfart. Registreringen i bilregistret sker utan att någon fångeshandling behöver visas upp. Det kan då hända att förvärvet bekräftas endast genom förvärvarens namnteckning på registreringsanmälan. Underrättelserutinen avser att kompensera för att överlåtarens bekräftelse av överlåtelsen saknas. I ett lagfartsärende som avser överlåtelse har inskrivningsmyndigheten redan tillgång till båda parternas namnteckningar. Dessa måste ju finnas på fångeshandlingen. Den situation som har föranlett den särskilda rutinen vid registrering i bilregistret kan alltså inte inträffa i ett lagfartsärende. Rutinerna vid registrering i bilregistret medför inte heller att skyddet mot förfalskning blir större än i förfarandet vid inskrivningsmyndigheten. En bedragare kan ju ha förfalskat överlåtarens namnteckning på registeringsanmälan, och kommer då inte att sända ut någon underrättelse. Det andra av de alternativ som har övervägt - att inskrivningsmyndigheten skickar ut en underrättelse utan att formellt ge överlåtaren tillfälle att yttra sig - är ett något enklare förfarande. Någon delgivning fordras inte och även övriga rutiner kan göras enklare. Emellertid torde också ett sådant system, för att vara meningsfullt, kräva att inskrivningsmyndigheten lägger ner arbete på efterforskning av adresser m.m. För detta skulle det krävas minst en årsarbetskraft. Kostnaden för detta uppgår till ca . Till detta kommer kostnaderna för porto och för själva försändelsen, uppskattningsvis ca . Även detta alternativ skulle medföra att handläggningen av inskrivningsärendena fördröjs, eftersom överlåtaren måste ges att reagera mot ansökan. Båda alternativen skulle vidare ge upphov till kostnader för ändring av datasystem m.m. har beräknat dessa till ca . De sammanlagda kostnaderna för det allmänna kan därmed komma att uppgå till belopp som ligger nära det belopp som staten sammanlagt har betalat ut i ersättning i ärenden av detta slag (ca 1,3 mnkr). Mot den angivna bakgrunden delar vi bedömning att något underrättelseförfarande av det nu angivna slaget inte bör införas. har även övervägt en ordning där det först i samband med att lagfart beviljas sänds en underrättelse till överlåtaren om att lagfart beviljats för någon annan. En modell av detta slag skulle troligen vara av visst värde för fastighetens rätte ägare, eftersom han eller hon då snabbare uppmärksammas på lagfartsbeslutet och därmed också får större möjligheter att överklaga beslutet. Modellen förmår emellertid inte förhindra felaktiga lagfartsbeslut. Jämfört med de ovan nämnda alternativen har modellen den fördelen att handläggningen i lagfartsärendet inte försenas. Den är emellertid förenad med betydande kostnader, främst för adressefterforskning och porto. Enligt vår mening står modellens fördelar inte i proportion till dessa kostnader. 8 Ersättning för kostnader för att få tillbaka lagfarten Regeringens förslag: Om lagfart har beviljats med stöd av en förfalskad fångeshandling, skall den rätte ägaren ha rätt till skälig ersättning av staten för sina kostnader för att få lagfartsbeslutet undanröjt. Detsamma skall gälla om lagfart har beviljats trots att den rätte ägaren, när han eller hon utfärdade den handling på vilken äganderätten grundas, inte hade rådighet över den fasta egendomen på grund av att en förvaltare enligt var förordnad för honom eller henne. Även en godtroende förvärvare, som i ett mål om bättre rätt till en fastighet förpliktats att betala ersättning för rättegångskostnader till fastighetens rätte ägare, skall ha rätt till skälig ersättning för detta av staten. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag med den skillnaden att ersättningsrätten i promemorian har begränsats till fall där en förfalskning förekommit. Promemorian innehåller inte heller något förslag om rätt till ersättning för godtroende förvärvare. Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna tillstyrker eller har ingen invändning mot promemorians förslag. anser att det bör framgå exakt vilka kostnader som den rätte ägaren kan få ersatta. , som avstyrker förslaget, anser att man bör vara försiktig med detaljregleringar av den föreslagna typen. Vidare påpekar tingsrätten, liksom , att en godtroende förvärvare, vars lagfart undanröjs sedan det har uppdagats att förvärvshandlingarna är förfalskade, bara kan få ersättning för förlusten av fastigheten och panträtten, inte för de kostnader som den rättmätige ägaren föreslås få rätt till ersättning för. Skälen för regeringens förslag Det är angeläget att de olägenheter som förfalskade köpehandlingar kan medföra för fastighetens rätte ägare och övriga berörda så långt möjligt kan begränsas. Nuvarande lagstiftning ger ett visst skydd i detta avseende. Den rätte ägaren förlorar inte sin äganderätt till fastigheten. Den som i god tro förvärvar eller får panträtt i fastigheten, men sedan inte kan göra sin rätt gällande därför att fastigheten tidigare överlåtits genom en förfalskad handling, kan enligt 18 kap. 4 § andra stycket jordabalken få ersättning av staten för sin förlust. Detsamma gäller om handlingen är ogiltig av någon annan sådan anledning som nämns i 18 kap. 3 §. Fastighetens rätte ägare är emellertid inte tillförsäkrad ersättning för de kostnader som han eller hon har för att tillvarata sin rätt, t.ex. ansökningsavgift och egna rättegångskostnader inklusive ombudsarvode och ersättning för tidsspillan, däribland förlorad arbetsförtjänst. I normalfallet skall dessa kostnader ersättas av motparten, men om denne inte har några tillgångar får den rätte ägaren själv svara för dem. Enligt vår uppfattning bör det införas en möjlighet för den rätte ägaren att få ersättning av staten för sina kostnader för att få den felaktiga lagfarten undanröjd. Den rätte ägaren bör alltså ha rätt till ersättning för de kostnader som varit nödvändiga i det enskilda fallet, t.ex. för att få råd av advokat och för att väcka talan om att lagfarten undanröjs. Detta är motiverat med hänsyn till statens ansvar för att innehållet i fastighetsregistrets inskrivningsdel är korrekt. En särskild bestämmelse om statens ersättningsansvar bör tas in i anslutning till övriga ersättningsbestämmelser i 18 kap. jordabalken. Utöver kostnaderna för att rätta till lagfartsförhållandena kan den rätte ägaren även drabbas av andra olägenheter. Dessa kan exempelvis bestå i att fastigheten inte kan intecknas eller pantsättas så länge någon annan har lagfart på den. Den rätte ägaren kan också drabbas av besvär när det gäller att undersöka vad som har hänt och att agera för att återställa lagfartsförhållandena. Därtill kommer den kränkning som drabbar ägaren såsom brottsoffer. Vi är dock inte beredda att nu föreslå någon rätt till ersättning av staten för dessa olägenheter. Huruvida den rätte ägaren skulle kunna göra anspråk på ersättning från den som har orsakat honom olägenheterna får bedömas enligt allmänna skadeståndsregler. Såsom några remissinstanser har varit inne på kan det övervägas om inte också en godtroende förvärvare till fastigheten skall ha rätt till ersättning för de kostnader som drabbar honom eller henne. Den ersättning som den rätte ägaren enligt vårt förslag får rätt till avser hans eller hennes kostnader för att få tillbaka lagfarten. Några sådana kostnader blir inte aktuella för en godtroende förvärvare. Denne förlorar ju lagfarten och i stället får den rätte ägaren lagfart på nytt. Den godtroende förvärvaren kan i stället begära ersättning av staten för vad han eller hon har betalat för fastigheten (18 kap. 4 § andra stycket jordabalken). Förvärvaren kan emellertid även drabbas av kostnader med anledning av de åtgärder som den rätte ägaren vidtar. Främst kan det vara fråga om kostnader för advokatrådgivning och liknande. Vidare kan förvärvaren, när den rätte ägaren väcker talan om undanröjande av lagfarten, drabbas av rättegångskostnader, såsom egna kostnader för ombud med mera och kan även förpliktas att ersätta den rätte ägaren för dennes kostnader. Kostnader av detta slag kan han eller hon inte få ersättning för enligt 18 kap. 4 § andra stycket jordabalken. Det finns i och för sig skäl som talar för att den godtroende förvärvaren bör vara berättigad till ersättning även för detta slag av kostnader. Enligt vår mening finns det emellertid inte någon avgörande skillnad mellan denna situation och andra situationer där ett brottsoffer drabbas av kostnader på grund av brottet. Vi är mot den bakgrunden inte beredda att i detta sammanhang förorda att den som har förvärvat fastigheten i god tro får en generell rätt till ersättning av staten för sina kostnader. Om en sådan generell ersättningsrätt skall övervägas, bör det göras i ett större sammanhang som avser brottsoffers rätt till ersättning i allmänhet. I ett avseende bör emellertid den godtroende förvärvaren tillförsäkras rätt till ersättning av staten för kostnader. Vi har i det föregående föreslagit att staten tar på sig ansvaret för den rätte ägarens kostnader i mål om undanröjande av lagfart. I ett enskilt fall kan den rätte ägaren ha begärt ersättning för dessa kostnader i rättegången och den godtroende förvärvaren har då normalt förpliktats att betala dem. Enligt vår mening är det rimligt att den godtroende förvärvaren av staten får kräva tillbaka vad han eller hon har förpliktats betala till den rätte ägaren. Andra fall av ogiltighet Vi har övervägt om en motsvarande rätt till ersättning bör finnas i andra fall då lagfart har beviljats trots att förvärvet varit ogiltigt. Enligt vår uppfattning skulle det emellertid föra för långt att generellt ge den rätte ägaren rätt till ersättning av staten i situationer av detta slag; staten skulle då tvingas bära ett omfattande kostnadsansvar för fastighetstvister mellan enskilda. I en situation är emellertid, enligt vår mening, den enskildes skyddsintresse så stort - och situationen även i andra hänseenden likvärdig med förfalskningsfallet - att staten bör betala ersättning. Om någon på grund av sjukdom, psykisk störning, försvagat hälsotillstånd eller liknande förhållande är ur stånd att vårda sin egendom, får rätten besluta att anordna förvaltarskap för honom eller henne (11 kap. 7 § ). Förvaltaren har inom ramen för förvaltaruppdraget ensam rådighet över hans eller hennes egendom och företräder honom eller henne i alla angelägenheter som omfattas av uppdraget. Om den som har förvaltare likväl undertecknar ett avtal om försäljning av fast egendom, torde det i de flesta fall bero på att någon har utnyttjat hans eller hennes utsatta ställning. Enligt vår uppfattning är det rimligt att staten i detta fall ersätter den enskilde för de kostnader som det kan innebära att undanröja den lagfart som eventuellt har beviljats för förvärvaren. 9 Övriga åtgärder Regeringens bedömning: Det bör inte införas något s.k. notariatförfarande eller något skärpt vittneskrav vid fastighetsköp. Promemorians bedömning: Överensstämmer med regeringens bedömning. Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har instämt i eller inte haft någon invändning mot promemorians bedömning. har förordat skärpta vittneskrav. Skälen för regeringens bedömning Notariatförfarande dyrt och byråkratiskt En möjlighet att stärka kontrollen vid fastighetsöverlåtelser är att införa ett s.k. notariatförfarande av det slag som finns i en del andra länder. I ett sådant förfarande är både överlåtare och förvärvare skyldiga att infinna sig personligen inför en notarie (t.ex. publicus) eller inskrivningsmyndigheten. Ett sådant system skulle emellertid bli mycket dyrt och krångligt. Kostnaderna skulle vida överstiga de kostnader som före-komsten av förfalskade överlåtelsehandlingar ger upphov till. Med ca 150 000 beviljade lagfarter skulle, med en uppskattad kostnad för varje ärende om , den årliga kostnaden för överlåtare och förvärvare uppgå till minst ca . Systemet skulle inte heller vara helt säkert. Det skulle vara nödvändigt att i viss utsträckning acceptera användandet av behörighetshandlingar, t.ex. handlingar som utvisar behörighet att företräda juridiska personer eller fysiska personer som av praktiska skäl inte kan infinna sig personligen. Av hänsyn till omsättningsintresset och med tanke på de kostnader ett notariatförfarande skulle medföra bör något sådant förfarande inte införas. Ett notariatförfarande skulle dessutom innebära ett kraftigt ökat inslag av byråkrati vid fastighetsöverlåtelser, något som, med hänsyn till den förenkling som eftersträvas i andra sammanhang, knappast kan anses acceptabelt. Även skärpta vittneskrav innebär svårigheter Enligt skulle ett något skärpt vittneskrav kunna försvåra förfalskningar. Ett självklart krav borde enligt samfundet vara att det i anslutning till ett vittnes underskrift lämnas namnförtydligande samt uppgift om yrke och adress med telefonnummer. Vidare har samfundet föreslagit att det för fastighetsköp med köpesumma över en viss storlek föreskrivs att minst ett vittne är mäklare, bankanställd eller jurist. Vi är för vår del inte övertygade om att ett genomförande av dessa förslag skulle innebära något ökat skydd för den rätte ägaren. Ett krav på att identitetsuppgifter för vittnena lämnas skulle inte kunna hindra att den som har förfalskat en fångeshandling i övrigt förfalskar även dessa uppgifter. Eftersom inskrivningsmyndighetens möjligheter att i samtliga fall kontrollera vittnenas personuppgifter dessutom torde vara synnerligen begränsade, kan det inte antas att ett sådant krav får avsedd verkan. Inte heller en uppgift om att ett eller båda vittnena har en viss befattning eller ett visst yrke torde vara möjlig att kontrollera. Härtill kommer svårigheterna att avgränsa de kategorier som skulle vara behöriga att tjänstgöra som vittne. Kravet på vittnen gäller för övrigt endast vid överlåtelse. Ett sådant krav skulle därför inte medföra något ökat skydd för den rätte ägaren när det gäller andra fång än överlåtelse. Mot denna bakgrund finner vi inte skäl att lägga fram något förslag om ett skärpt vittneskrav. Ett bra bemötande från myndigheternas sida Även om antalet förfalskade köpehandlingar är mycket ringa i förhållande till det totala antalet fastighetsöverlåtelser, orsakar de givetvis både oro och besvär för fastighetens rätte ägare. Det ligger därför ett stort värde i att den enskilde får ett vänligt och korrekt bemötande från de myndigheter som han eller hon kommer i kontakt med i detta sammanhang, främst polismyndigheten, inskrivningsmyndigheten och tingsrätten. Personalen på inskrivningsmyndigheten kan t.ex. förklara gällande lagstiftning för ägaren så att denne förstår att han eller hon inte löper någon risk att förlora sin fastighet eller få den ytterligare belånad. Myndigheten kan också ge den rätte ägaren nödvändig information om hur han eller hon kan gå till väga för att få lagfarten undanröjd. Dessa åtgärder bör kunna åstadkommas inom ramen för den serviceskyldighet som gäller för myndigheterna . Något behov av regeländringar i det avseendet finns inte. 10 Ikraftträdande och kostnader De föreslagna lagändringarna bör kunna träda i kraft . Lagrådsremissens lagförslag innehöll inte någon särskild övergångsbestämmelse. Lagrådet har påpekat att avsaknaden av övergångsbestämmelser innebär att det blir oklart om de nya bestämmelserna blir tillämpliga på kostnader som uppkommit före ikraftträdandet. Frågan om övergångsbestämmelser bör, enligt Lagrådet, övervägas ytterligare i det fortsatta lagstiftningsarbetet. Enligt vår mening bör de nya ersättningsbestämmelserna vara tillämpliga endast i fråga om kostnader som har uppkommit efter ikraftträdandet. Detta bör klargöras i en särskild övergångsbestämmelse. De utökade möjligheterna för den rätte ägaren att få ersättning av staten för sina kostnader att få lagfarten undanröjd kan medföra en viss kostnadsökning för staten. Med hänsyn till att antalet sådana fall väntas bli litet, bedöms emellertid kostnadsökningarna för staten bli försumbara. Ersättningsanspråk enligt 18 kap. 4 § jordabalken handläggs för statens räkning av Kammarkollegiet. Kammarkollegiet bör handlägga er-sättningsanspråk även enligt de nya reglerna. 11 Författningskommentar 18 kap. 4 a § Om lagfart har beviljats med stöd av en förfalskad fångeshandling, har rätte ägaren rätt till skälig ersättning av staten för sina kostnader för att få denna och senare beviljade lagfarter undanröjda. Detsamma gäller om lagfart har beviljats trots att rätte ägaren, när han eller hon utfärdade fångeshandlingen, inte hade rådighet över den fasta egendomen på grund av att en förvaltare enligt var förordnad för honom eller henne. Om en godtroende förvärvare i de fall som avses i första stycket förpliktas att betala ersättning för rättegångskostnader till rätte ägaren, har han eller hon rätt till skälig ersättning för kostnaderna av staten. Paragrafen är ny. Den har behandlats i avsnitt 8. Paragrafen, som har utformats i enlighet med Lagrådets förslag, tillämpas när lagfart har beviljats trots att en fångeshandling varit förfalskad eller ägaren inte haft rätt att råda över egendomen därför att han hade förvaltare enligt . Med fångeshandling avses den handling på vilken ett förvärv av fast egendom grundas (jfr 20 kap. 2 § första stycket jordabalken). Det kan vara en överlåtelsehandling (köp, byte eller gåva) men också något annat slag av fångeshandling (t.ex. en bouppteckning, en bodelningshandling, en arvskifteshandling eller ett testamente). Även handlingar som på annat sätt är nödvändiga för att ett förvärv skall vara giltigt, t.ex. en fullmakt, innefattas i begreppet fångeshandling (handling på vilket förvärvet grundas). De kostnader som den rätte ägaren kan få ersättning för enligt första stycket är bl.a. kostnader i samband med väckande och utförande av talan mot den som har beviljats lagfart med stöd av en förfalskad fångeshandling, dvs. rättegångskostnader vid domstolen. I dessa ingår bl.a. ombudsarvode och ersättning för tidsspillan, t.ex. förlorad arbetsförtjänst. I normalfallet har den rätte ägaren rätt till ersättning av den förlorande motparten för dessa kostnader. Det kan dock underlätta för den rätte ägaren att i stället kunna vända sig mot staten med sitt anspråk, t.ex. om motparten saknar tillgångar. Den ersättning som den rätte ägaren eventuellt redan har fått av motparten skall givetvis avräknas på ersättningen från staten. - Om den som har beviljats lagfart har hunnit överlåta fastigheten och också den som förvärvade fastigheten har beviljats lagfart, har den rätte ägaren även rätt till ersättning för kostnader för att få den lagfarten undanröjd. Som exempel på andra kostnader som den rätte ägaren kan få ersatta av staten kan nämnas sådana utlägg för juridisk rådgivning som inte utgör en rättegångskostnad, samt kostnader för kontakter med berörda myndigheter. Däremot kan den rätte ägaren inte med stöd av denna bestämmelse kräva ersättning av staten för olägenheter eller kränkning till följd av att han eller hon har förlorat lagfarten till fastigheten. Den ersättning som betalas skall vara skälig. I detta ligger att de kostnader som ersätts skall ha varit sådana som det har varit rimligt att lägga ned för att återställa lagfartsförhållandena. Den rätte ägaren kan själv avgöra när han eller hon vill framställa sitt anspråk. Det har inte ansetts nödvändigt att föreskriva att detta skall ske i samband med rättegången om bättre rätt till fastigheten på det sätt som enligt 6 § gäller för ersättningsanspråk mot staten enligt 4 §. Andra stycket avser det fall då den rätte ägaren för att hävda sin rätt till fastigheten har fört talan mot någon som har förvärvat fastigheten i ett senare led och denne därvid har varit i god tro om att det föreligger ogiltighet i något tidigare led. När domstolen avgör målet till den rätte ägarens fördel blir den som har förvärvat fastigheten i god tro vanligtvis skyldig att betala motpartens rättegångskostnader. Förvärvaren har då rätt till ersättning av staten för vad han har förpliktats betala. Ersättning betalas dock endast i den utsträckning det är skäligt. Om den godtroende förvärvaren mot bättre vetande har bestritt ett yrkande från den rätte ägarens sida om bättre rätt till fastigheten och därigenom har fördröjt processen med ökade rättegångskostnader som följd, bör dessa ökade kostnader inte ersättas. 5 § Staten företräds i ärenden om ersättning enligt 4 eller 4 a § av den myndighet som regeringen bestämmer. I mål om ersättning enligt 4 eller 4 a § tillämpas bestämmelser om laga domstol i tvister om äganderätten till fast egendom. Ersättningsanspråk mot staten enligt 18 kap. 4 § handläggs av Kammarkollegiet (se 4 § 1 förordningen [1995:1301] om handläggning av skadeståndsanspråk mot staten). Ändringen i första stycket innebär att regeringen utser även den myndighet som skall företräda staten i ärenden enligt den nya 4 a §. Regeringen avser att ändra den nämnda förordningen så att Kammarkollegiet får även denna uppgift. Hänvisningen i andra stycket till forumregler har gjorts tillämplig även på mål om ersättning enligt den nya 4 a §.