prop · GP0341 · 2001-10-23 00:00:00 — Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu inte avgjord när hyres- tiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord. Bestämmelsen i första stycket gäller inte om hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder har bestämt att ett beslut om åläggande för hyresgästen att flytta enligt den paragrafens första stycke får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. För den tid som hyresgästen bor kvar i lägenheten, skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren blir slutligt bestämda. (Jfr 12 kap. 50 § i utredningens förslag.) Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresgästens rätt att bo kvar i sin lägenhet som en förlängningstvist pågår. I paragrafen har införts ett nytt andra stycke. Enligt första stycket, som med en mindre språklig justering mot- svarar första meningen i paragrafens gällande lydelse, har hyres- gästen vid en förlängningstvist rätt att bo kvar i sin lägenhet till dess att tvisten avgörs slutligt, dvs. antingen genom lagakraftvunnet beslut av hyresnämnd eller genom beslut av . Andra stycket klargör att hyresgästen inte har rätt att bo kvar om hyresnämnden förordnar att ett avflyttningsbeslut får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Bestämmelsen anknyter till 13 a § andra stycket nämndlagen som ger hyresnämnden möjlighet att förordna att ett avflyttningsbeslut får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. En bestämmelse av samma innebörd som andra stycket i förevarande paragraf, fastän med något annorlunda utformning, fanns redan i lagråds- remissen. Enligt Lagrådet är det svårt att se behovet av att i hyreslagen införa en sådan materiell regel, eftersom innebörden av hyresnämndens förordnande ju är att hyresgästen inte längre skall ha rätt att bo kvar. Lagrådet har därför förordat att bestämmelsen utgår eller om det av informationsskäl anses angeläget att upplysa om att hyresgästens rätt att bo kvar inte är undantagslös att den formuleras om. Vi anser att bestämmelsen har ett informationsvärde och att den därför bör vara kvar. Lydelsen har i väsentliga delar anpassats till Lagrådets förslag. Några mindre avvikelser från Lagrådets förslag har gjorts i syfte att lydelsen skall stämma bättre överens med terminologin i 13 a § nämndlagen. Hyresgästen har givetvis rätt att bo kvar i lägenheten fram till dess att hyresnämnden meddelar sitt beslut. Om ärendet överklagas, kan inhibera hyresnämndens förordnande om verkställighet. I så fall får hyresgästen bo kvar till dess att hovrätten har tagit slutlig ställning till om hyresavtalet skall förlängas eller inte. Frågan har behandlats i avsnitt 4.6.2. Tredje stycket motsvarar med en mindre språklig justering andra meningen i paragrafens gällande lydelse. 12 kap. 55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 a och 55 b §§ iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. (Jfr 12 kap. 55 § i utredningens förslag.) I paragrafen finns bestämmelser om hyrans storlek. I tredje stycket har lagts till en hänvisning som innebär att även bestämmelserna i den före- slagna 55 a § skall beaktas vid hyressättningen. 12 kap. 55 a § Vid prövning av hyran skall en åtgärd som avses i 18 d § och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om 1.godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats, 2.lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden eller till en hyresgäst som har övertagit hyresrätten från denne enligt 33 § andra stycket, 34 § eller 47 § andra stycket, och 3.det för ändringen av hyran har förflutit högst åtgärden slutfördes. (Jfr 12 kap. 55 a § i utredningens förslag.) Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om att förbättrings- och ändringsåtgärder i vissa fall inte skall beaktas vid prövningen av hyran. Bestämmelserna, som har behandlats i avsnitt 4.1.6, har utformats i enlighet med Lagrådets förslag. En allmän förutsättning för att bestämmelsen skall tillämpas är att det är fråga om en åtgärd som avses i 18 d §, dvs. en förbättrings- eller ändringsåtgärd. Åtgärden måste också ha höjt lägenhetens bruksvärde och därmed vara ägnad att höja dess hyra. Om hyresvärden har vidtagit en ändringsåtgärd enligt 18 d § första stycket 2 som har sänkt bruks- värdet får åtgärden beaktas. I tre punkter anges ytterligare tre nödvändiga förutsättningar för bestämmelsens tillämpning. En första förutsättning är att godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats (punkten 1). Beträffande sådant godkännande eller tillstånd, se 18 d § andra stycket. En åtgärd som hyresvärden vidtar för att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard kräver inte vare sig hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd (se 18 d § andra stycket) och omfattas inte av bestämmelsen. En andra förutsättning är, enligt punkten 2, att lägenheten vid tiden för prövningen av hyran är upplåten till den som skulle ha godkänt åtgärden. Bestämmelsen är dock tillämplig också om lägenheten har övertagits av en make eller sambo enligt bestämmelserna i 33 § andra stycket hyres- lagen, dvs. genom bodelning, arvskifte eller enligt bestämmelserna i 16 § lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem. dare tillämplig om den som skulle ha godkänt åtgärden enligt 34 § hyreslagen har överlåtit hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbodde med honom eller henne och denne, för prövningen av hyran, fortfarande hyr lägenheten. Detta gäller oavsett om överlåtelsen har kommit till stånd efter samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. Slutligen är bestämmelsen tillämplig om hyresgästen i egenskap av make eller sambo har fått överta hyresrätten av den som skulle ha godkänt åtgärden i samband med en tvist om en förlängning av ett hyresavtal och fått hyresavtalet förlängt för egen del (47 § andra stycket). Det har inte heller i detta fall någon betydelse om övertagandet har skett med samtycke av hyresvärden eller tillstånd av Det saknar betydelse huruvida den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden vid ombyggnaden har sagts upp och därefter tecknat ett nytt hyreskontrakt eller om hans eller hennes gamla kontrakt har fortsatt att Om hyresvärden har gett sitt samtycke till en överlåtelse som hyres- gästen inte hade kunnat utverka tillstånd till, t.ex. därför att överlåtelsen skedde till någon som inte var närstående eller samboförhållandet inte varit varaktigt enligt 34 § hyreslagen, blir bestämmelsen däremot inte En tredje förutsättning för att bestämmelsen skall kunna tillämpas är, såsom framgår av punkten 3, att det för ändringen av hyran har förflutit högst åtgärden slutfördes. ten för ändringen av hyran avses den tidpunkt från vilken den nya hyran skall utgå inte tidpunkten då hyran fastställs. Bestämmelsen kan inte avtalas bort (se 1 § femte stycket hyreslagen). En hyresvärd och en hyresgäst kan sålunda inte i samband med exempel- vis en överlåtelse av en hyresrätt eliminera det skydd som paragrafen ger Av lagtexten framgår att åtgärden inte skall beaktas vid prövningen Hyran skall alltså bestämmas med hänsyn till det bruksvärde som lägenheten skulle ha haft om åtgärden inte hade vidtagits. dock av allmänna principer att hyresnämnden kan bortse från åtgärden först om hyresgästen har gjort invändning om att den har utförts utan godkännande eller tillstånd. 12 kap. 57 a § Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 skall en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran skall i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit. I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart 1.när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett, 2.när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig. I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl. (Jfr 12 kap. 57 a § i utredningens förslag.) Paragrafens första stycke innehåller bestämmelser om vad som skall anses som skäligt hyreskrav vid tillämpning av 57 § första stycket 5. Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 4.8.2. Första meningen i stycket har inte ändrats. Marknadshyran skall allt- jämt utgöra norm för vad som skall anses som skäligt hyreskrav. Andra meningen, som har utformats i enlighet med Lagrådets förslag, innehåller en bestämmelse om hur marknadshyran bestäms. Avsikten med den ändring som har gjorts i bestämmelsens ordalydelse är att mar- kera att kravet på likvärdighet mellan prövningslokalen och jämförelse- lokalerna inte bör sättas alltför högt. Enligt den nya lydelsen skall marknadshyran i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Avsikten med uttrycket bestämmas med utgångspunkt i i stället för främst beaktas i gällande lagtext är att markera att prövningen skall ske med utgångspunkt från de lokaler på orten som kan ge ledning i fråga om marknadshyran för det aktuella slaget av lokal. En jämförelseprövning får alltså underlåtas enbart om det saknas lokaler på orten som kan ge underlag för prövningen. Jämförelse skall ske med andra liknande lokaler på orten För att lokaler skall anses liknande bör det röra sig om en liknande typ av lokaler. Exempel på lokaltyper är butiker, kontor, restauranger, hotell och industrilokaler. Vidare bör lokalernas läge, storlek, utformning och standard vara sådana att de kan ge ledning för vad som är marknadshyra för den aktuella lokalen. Att en lokal är sämre än andra lokaler i något avseende kan uppvägas av att den är bättre i något annat avseende. Givetvis underlättas prövningen om jämförelselokalerna kan anses helt likvärdiga med den aktuella lokalen. I uttrycket liknande ligger emellertid inte något krav på likvärdighet. Det räcker att jämförelselokalerna har sådana likheter med prövnings- lokalen att de kan ligga till grund för en bedömning av marknads- hyresnivån. Bedömningen av marknadshyran i ett enskilt fall skall i princip ske i flera steg. I det första steget skall det bedömas om de åberopade jämförelse- lokalerna är, i förhållande till prövningslokalen, liknande. Nästa steg i bedömningsprocessen är att pröva i vad mån fysiska skillnader mellan prövningslokalen och jämförelselokalerna och skill- nader mellan hyresvillkoren för lokalerna bör föranleda justeringar i jämförelsematerialet. Om bestämmelsen tillämpas i samband med att ett marknadshyresyttrande avges, är det naturligt att hyresnämnden utgår från de villkor som hyresvärden kräver för en förlängning. Om hyresvärden för förlängning kräver villkor som avviker från villkoren i hyresavtalen för jämförelselokalerna, exempelvis i fråga om ansvaret för Prop. 2001/02:41 uppvärmning och underhåll, avtalstidens längd eller ändamålet med upplåtelsen, bör det alltså beaktas. Såväl fysiska skillnader som skillnader i hyresvillkoren kan korrigeras genom tillägg eller avdrag på hyrorna för jämförelselokalerna. Eftersom marknadshyran utgör den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, är det hyrorna för jämförelselokalerna som är relevanta. Det finns i detta steg i bedömningsprocessen också anledning att upp- märksamma när hyresavtalen för jämförelselokalerna har ingåtts. Om ett hyresavtal ingåtts , avspeglar den hyra som anges i avtalet ofta en annan marknadssituation än den som gäller vid jäm- förelsetidpunkten. En sådan hyra kan därför behöva justeras, vilket torde kunna ske med tillämpning av hyresstatistik avseende orten. Enbart det förhållandet att avtalen har träffats i en annan marknadssituation medför däremot inte att lokalerna inte anses jämförbara med prövningslokalen. I det sista ledet i bedömningen bestäms marknadshyran. I detta led kan vissa hyror behöva uteslutas från jämförelsematerialet. Det kan gälla t.ex. hyror som inte kan anses representativa för mark- nadshyresläget därför att det finns en speciell relation mellan hyres- värden och hyresgästen eller därför att hyresgästens verksamhet är av kortsiktig eller spekulativ art. Det kan också vara nödvändigt att utesluta enstaka topphyror och mycket låga hyror från jämförelsematerialet. Även sedan hyror som inte är representativa samt enstaka topphyror och mycket låga hyror har uteslutits från jämförelsematerialet kan det ibland vara svårt att finna en enhetlig hyresnivå i jämförelsematerialet. Lokalens marknadshyra får då, med beaktande av den tendens som kan konstateras i hyresutvecklingen, bestämmas med utgångspunkt från den hyresnivå i jämförelsematerialet som framstår som den mest sannolika vid ett utbud av lokalen på marknaden. Vid bedömningen av den mest sannolika hyran kan det finnas anledning att åsätta jämförelsehyrorna olika vikt om vissa är bättre lämpade än andra att läggas till grund för bedömningen. Någon form av statistisk bearbetning kan behöva göras. Tre olika värden kan tänkas motsvara den mest sannolika hyran, nämligen medelvärdet (genomsnittsvärdet), medianvärdet (det mittersta värdet) eller det så kallade typvärdet (det vanligaste värdet). Vilken eller vilka av metoderna som är mest lämpade att användas får bedömas från fall till fall (jfr , Stark, Expropriationslagen, 2 uppl. s. 182 f.). Lagtexten anger att den ovan angivna bedömningsmetoden skall användas i första hand. Därmed avses att metoden skall komma till användning där det finns en sådan tillgång på jämförelselägenheter att en rimlig jämförelseprövning kan göras. Om så inte är fallet, får marknadshyran i stället bestämmas genom en mer allmän värdering. I sådant fall kan bedömningen grundas på utredning om hyror för andra lokaler. Även seriösa hyresanbud från andra, avtal som har träffats med en ny hyresgäst och hyresstatistik kan vägas in. Givetvis kan också den utgående hyran för lokalen beaktas. 12 kap. 58 b § Prop. Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § tredje stycket, skall hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. (Jfr 12 kap. 58 b § i utredningens förslag.) I paragrafen finns bestämmelser om vilken ersättning lokalhyresgästen har rätt till, om hyresvärden är ersättningsskyldig enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § tredje stycket hyreslagen. I första stycket finns en bestämmelse om att hyresgästen alltid har rätt till en viss minimiersättning. Minimiersättningen har varit begränsad till fyra basbelopp. Denna begränsning har tagits bort. Hyresgästen har därför alltid rätt till ersättning med minst ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Bakgrunden till ändringen framgår av avsnitt 4.8.4. 1.Denna lag träder i kraft . 2.I fråga om åtgärder som har påbörjats före ikraftträdandet skall 12 kap. 55 a § inte tillämpas samt 12 kap. 18 d och 55 §§ tillämpas i sina äldre lydelser. Om ett meddelande enligt 12 kap. 18 e § har lämnats till hyresgästen före ikraftträdandet, skall denna paragraf tillämpas i sin äldre lydelse. 12 kap. 18 f § skall tillämpas i sin äldre lydelse om ansökan om tillstånd till åtgärden har kommit in till hyresnämnden före ikraft- trädandet. 3.I fråga om hyresavtal som avser upplåtelse i andra hand och har in- gåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § i sin äldre lydelse. 4.I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet skall 12 kap. 50, 57 a och 58 b §§ tillämpas i sina äldre lydelser. De nya bestämmelserna träder i kraft . Av punkten 2 framgår att de nya bestämmelserna i 18 d, 55 och 55 a §§ hyreslagen inte skall tillämpas i fråga om förbättrings- eller ändringsåt- gärder som har påbörjats före ikraftträdandet. En åtgärd skall anses ha påbörjats när den rent faktiskt har börjats att utföras. der, t.ex. upphandling, medför inte att åtgärden har påbörjats. framgår att den nya bestämmelsen i 18 e § hyreslagen inte skall tillämpas om ett skriftligt meddelande om åtgärden har lämnats till hyresgästen I 63 § hyreslagen anges när ett meddelande skall Slutligen framgår att bestämmelsen i 18 f § hyreslagen om avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästernas intressen skall tillämpas i sin äldre lydelse om ansökan om tillstånd har kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet. Enligt punkten 3 skall 45 § hyreslagen tillämpas i sin äldre lydelse i fråga om hyresavtal som avser upplåtelse i andra hand och har ingåtts Har det alltså före träffats ett avtal Prop. 2001/02:41 om upplåtelse i andra hand av en bostadslägenhet med en hyresvärd som har hyrt lägenhet genom ett s.k. blockhyresavtal, får andrahandshyres- gästen besittningsskydd först när hans eller hennes hyresförhållande har varat . Träffas andrahandshyresavtalet efter , får andrahandshyresgästen besittningsskydd . Punkten 4 behandlar tre nya bestämmelser i hyreslagen, nämligen 50 § (om bostadshyresgästens rätt att bo kvar som en förläng- ningstvist pågår), 57 a § (om bestämmandet av marknadshyran för lo- kaler) och 58 § (om ersättningen vid obefogad förlängningsvägran av ett lokalhyresförhållande). Utgångspunkten är att de nya bestämmelserna gäller även hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Om hyres- avtalet har sagts upp före ikraftträdandet, skall bestämmelserna emeller- tid tillämpas i sina äldre lydelser. 7.2Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden på ansökan av en orga- nisation av hyresgäster besluta att en förhandlingsordning inte längre skall gälla för ett eller flera av de hus som förhandlingsordningen avser. I ärendet är hyresvärden och den hyresgästorganisation som är part i förhandlingsordningen sökandens motparter. Om förhandlingsordningen gäller även för en organisation av fastighetsägare, är även den organisa- tionen sökandens motpart. (Jfr 3 a § i utredningens förslag.) Paragrafen innehåller bestämmelser om upphävande av en förhand- lingsordning. Ändringarna i paragrafen har behandlats i avsnitt 4.7. I första stycket anges att hyresnämnden på ansökan av en organisation av hyresgäster får besluta att en förhandlingsordning inte längre skall gälla. Frågan skall handläggas enligt de bestämmelser i nämndlagen som gäller för ärenden angående förhandlingsordning (se bl.a. 4 § första stycket 5 a, 15 a § och 16 f23 b §§ nämndlagen). Sökanden måste vara en rättskapabel ideell förening som har till syfte att tillvarata hyresgästers intressen i hyresfrågor. Något krav på att organisationen skall ha medlemmar i det eller de berörda husen har inte uppställts. För att förhandlingsordningen skall kunna upphävas fordras att det finns särskilda skäl. Särskilda skäl får vid en tillämpning av paragrafen enligt dess nya lydelse anses föreligga om sökanden uppfyller kraven för rätt till förhandlingsordning (se 10 § hyresförhandlingslagen) och en för- handlingsordning i vilken sökanden är part kan antas komma att omfatta fler lägenheter än vad den gamla förhandlingsordningen gör. Det innebär bl.a. att sökanden måste ha en viss förhandlingskapacitet. Hur stor för- handlingskapacitet som krävs beror på hur stort lägenhetsbestånd som en ny förhandlingsordning är tänkt att omfatta. Ett minimikrav bör vara att organisationen förfogar över personer som kan ta ansvar för förhand- lingsverksamheten och har möjlighet att delta i sammanträden i den ut- sträckning som ett regelbundet förhandlingsarbete fordrar (jfr prop. 2001/02:41 1977/78:175 s. 109 f., 113 och 114 samt prop. 1996/97:30 s. 27). En ny förhandlingsordning måste vidare antas komma att omfatta en viss andel Är antalet lägenheter lägre än ett hundratal, torde det i allmänhet krävas att förhandlingsordningen omfattar ett flertal av lägen- heterna i det eller de hus som den skall gälla (se prop. 1996/97:30 s. 45 f.). Det måste också kunna antas att den nya förhandlingsordningen omfattar fler lägenheter än vad den gamla förhandlingsordningen gör. Om en förhandlingsordning med den nya organisationen skulle omfatta fler lägenheter än vad den gamla förhandlingsordningen gör men inte så många som enligt 10 § hyresförhandlingslagen krävs för att organi- sationen skall ha rätt till förhandlingsordning, kan det normalt inte anses föreligga särskilda skäl att upphäva den gamla förhandlingsordningen. Vad som har sagts innebär givetvis att hyresgästernas inställning i fråga om huruvida de vill låta sina lägenheter omfattas av någon av för- handlingsordningarna eller inte måste beaktas i motsvarande mån. Sökanden måste alltså kunna göra antagligt att organisationens önskemål har stöd av ett större antal hyresgäster än det antal hyresgäster som om- fattas av den nuvarande förhandlingsordningen. Bevisbördan för att det finns förutsättningar att upphäva förhandlings- ordningen åvilar den som begär att förhandlingsordningen skall upphöra. Beroende på omständigheterna i det enskilda fallet får hyresnämnden besluta att förhandlingsordningen skall upphävas helt eller att den skall upphöra att gälla ifråga om något eller några av de hus som den dittills har gällt för. Om det inte anges när förhandlingsordningen upphör att gälla, upphör den i och med att hyresnämndens beslut vinner laga kraft. Det kan dock ofta vara lämpligt att hyresnämnden beslutar att förhandlingsordningen skall upphöra vid en annan, senare tidpunkt. Man undviker då att det saknas en förhandlingsordning som omfattar huset eller husen. I ett nytt andra stycke finns bestämmelser om vem som är sökandens motpart i ärendet. En fastighetsägareorganisation, som inte är part i för- handlingsordningen men som i egenskap av ombud företräder hyres- värden vid hyresförhandlingarna, är inte att betrakta som motpart.