prop · GP0362 · 2001-11-28 00:00:00 — Det finns därför anledning att fråga sig om det behövs några särskilda bestämmelser avseende rättsförhållandet mellan husets ägare och föreningen. En bestämmelse som därvid är av särskilt intresse är 1 § sjätte stycket hyreslagen om s.k. blockuthyrning. Blockuthyrning föreligger om ett hyresavtal omfattar minst tre bostadslägenheter som hyresgästen skall hyra ut i andra hand. Parterna får då avtala om förbehåll som strider mot hyreslagens bestämmelser för bostadslägenheter. Det kan t.ex. vara fråga om förbehåll som avser hyresvärdens underhållsskyldighet. får dock inte avse rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med en sådan förlängning. får inte heller strida mot hyreslagens bestämmelser om lokaler. måste normalt godkännas av hyresnämnden. Det behandlade förslaget att en kooperativ hyresrättsförenings hyresupplåtelse inte skall anses som någon andrahandsupplåtelse medför att bestämmelserna om blockuthyrning som förutsätter att lägenheterna skall hyras ut i andra hand inte kommer att bli tillämpliga. dock klart att bestämmelserna ibland skulle vara ändamålsenliga även i Så kan det t.ex. ibland vara önskvärt att i avtalet mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen lägga delar av underhållsansvaret för huset på föreningen. Regeringen föreslår därför att också uthyrning av bostadslägenheter till en kooperativ hyresrättsförening skall omfattas av bestämmelserna om blockuthyrning i 1 § sjätte stycket hyreslagen. kunna innehålla förbehåll som strider mot vissa andra hyresrättsliga Nästa fråga blir om kravet på att hyresnämnden skall godkänna för- behåll i blockuthyrningsavtal behövs också vid blockuthyrning till en Detta krav har uppställts för att hindra att mindre nogräknade hyresvärdar missbrukar reglerna om blockuthyrning (se prop. 1983/84:111 s. 111 f.). Risken är annars att en fastighetsägare upplåter samtliga lägenheter i fastigheten till någon honom närstående i stället för att upplåta dem direkt i syfte att undandra sig de tvingande reglerna i hyreslagen. prövning skall främst avse om det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning (se a. prop. s. 112). vid har framhållit kan man tänka sig konstruktioner där en fastighetsägare kringgår hyreslagens regler om hyressättning genom att hyra ut till en honom närstående Prop. 2001/02:62 kooperativ hyresrättsförening. Enligt regeringens mening finns det därför inte tillräckliga skäl att göra undantag från hyreslagens bestämmelser om att hyresnämnden måste godkänna förbehåll som strider mot andra hyresrättsliga bestämmelser. 8 Hyressättning och avgifter Regeringens förslag: Den kooperativa hyresrättsföreningen skall själv bestämma hyran för de lägenheter som har upplåtits med kooperativ hyresrätt. Hyreslagens bestämmelser om skälig hyra (bruksvärdes- reglerna) skall inte gälla. Om en kooperativ hyresrättsförening hyr sina lägenheter enligt hyres- modellen, skall bruksvärdesreglerna gälla mellan fastighetsägaren och föreningen. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 159162). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslagen. Bakgrund: Det grundläggande bestämmelserna om hyressättning finns i 19 § hyreslagen. Utgångspunkten är att hyran skall vara till be- loppet bestämd i avtalet. Det finns dock några undantag. När det gäller bostadslägenheter kan sålunda hyran i stället bestämmas genom förhand- lingsöverenskommelse i viss ordning. Det är vidare möjligt att bryta ut vissa kostnader för el eller annat som tillhandahålls hyresgästen, exem- pelvis då individuell mätning görs. Den s.k. bruksvärdesprincipen blir aktuell om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyran för en bostadslägenhet (se 55 § hyreslagen). Principen innebär att hyran skall fastställas till skäligt belopp och att den inte anses som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen skall främst beaktas hyran för lägenheter som ägs och förvaltas av allmän- nyttiga bostadsföretag. Under försöksverksamheten var det inte möjligt att ge kooperativa hyresrättsföreningar dispens från bruksvärdessystemet. ansåg i sin utvärdering att ett sådant undantag behövs, om man vill ha något väsentligt nytillskott av kooperativa hyresrätter enligt ägarmodellen (se [1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt, s. 38). I fråga om bostadsrätter gäller att bostadsrättsföreningen i sina stadgar skall ange grunderna för hur årsavgifterna skall beräknas (se 9 kap. 5 § bostadsrättslagen). Sedan är det styrelsens uppgift att på grundval av de i stadgarna angivna grunderna bestämma årsavgiftens storlek (se 9 kap. 13 § bostadsrättslagen). Skälen för regeringens förslag Hyressättning i en kooperativ hyresrättsförening Kooperativ hyresrätt kommer att utgöra ett mellanting mellan vanlig hyra och bostadsrätt. Den kommer, likt vanlig hyra, att vara en tidsbegränsad upplåtelse och kommer i de flesta avseenden att följa allmänna hyres- rättsliga regler. Det kan synas tala för att ansluta till hyreslagens regler om hyressättningen, däribland bestämmelserna om skälig hyra (bruks- värdesprincipen). Det kan framstå som särskilt motiverat med tanke på att syftet med bruksvärdesprincipen bl.a. är att upprätthålla hyres- gästernas besittningsskydd; en hyresvärd skall inte kunna tvinga en hyresgäst att flytta genom att kräva en oskäligt hög hyra. Såsom har berörts i avsnitt 6.7.2 föreslår regeringen att hyreslagens regler om besittningsskydd skall gälla även ifråga om kooperativ hyresrätt. Det finns emellertid förhållanden som talar i annan riktning. Den kooperative hyresgästen är medlem i en förening. Hyran bestäms inom ramen för föreningen. Den intressekonflikt mellan hyresvärden och hyresgästerna som finns i ett vanligt hyresförhållande är inte alls lika tydlig här. Tvärtom kan det antas att hyresgästerna har ett gemensamt intresse av att hålla hyrorna på en för alla lämplig nivå. Medlemskapet ger också den enskilde hyresgästen ett visst skydd. Föreningsrättsliga principer framför allt den s.k. likhetsprincipen (jfr 6 kap. 13 § och 7 kap. 16 § föreningslagen) medför att föreningen inte får fatta beslut som innebär en negativ särbehandling av en viss medlem. I sammanhanget bör också beaktas att hyresgästerna i en kooperativ hyresrättsförening skall göra ett kapitaltillskott. I huvudsak fungerar kapitaltillskotten och de periodiska avgifterna, hyrorna, som kommuni- cerande kärl. Högre kapitaltillskott möjliggör lägre hyror och vice versa. Man kan därför vid diskussionen om hyressättningen inte bortse från kapitaltillskotten. Att exempelvis tillämpa en bruksvärdesprincip men låta denna omfatta endast hyrorna framstår som ganska meningslöst. I realiteten skulle en kooperativ hyresrättsförening i så fall kunna ta ut den hyra den önskar genom att kräva högre kapitaltillskott. Enligt regeringens bedömning talar därför övervägande skäl för att hyreslagens regler om skälig hyra inte bör gälla i förhållandet mellan en kooperativ hyresgästförening och dess kooperativa hyresgäster. En kooperativ hyresrättsförening bör alltså inte vara bunden vare sig av bruksvärdesprincipen eller av några andra i lag angivna principer. Den enda begränsningen vid hyressättningen bör vara den föreningsrättsliga likhetsprincipen. Hyressättningen i förhållandet mellan en förening som hyr lägenheterna och fastighetsägaren En annan fråga är vad som bör gälla i fråga om hyressättningen i förhållandet mellan en kooperativ hyresrättsförening som verkar enligt hyresmodellen och den fastighetsägare som föreningen hyr lägenheterna av. Regeringen anser, i likhet med , att det i den delen inte finns skäl att göra något undantag från bruksvärdes- reglerna. Hyran bör alltså bestämmas till skäligt belopp med ledning av hyran Prop. 2001/02:62 för jämförbara lägenheter. Det ligger i sakens natur att man vid skälig- hetsprövningen bör ta hänsyn till i vilken utsträckning föreningen har tagit över hela eller delar av fastighetsförvaltningen från fastighets- ägaren. Detta bör då återspeglas i en motsvarande lägre hyresnivå. Någon särskild bestämmelse om detta framstår dock inte som nödvändig. Regeringens förslag: En kooperativ hyresrättsförening skall kunna ta ut regelbundna eller på särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter under förutsättning att föreningens stadgar anger avgifternas belopp eller högsta belopp. I övrigt skall föreningen inte kunna ta ut avgifter för sådana åtgärder som föreningen är skyldig att vidta enligt författning. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se s. 163165). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslaget. Skälen för regeringens förslag Om det anges i stadgarna har en ekonomisk förening rätt att ta ut regel- bundna avgifter (se 2 kap. 2 § första stycket 5 föreningslagen). På samma premisser får föreningen ta ut avgifter som är beroende på särskilt beslut om uttaxering. Finns det skäl för att ställa upp hinder mot sådana avgifter för kooperativa hyresrättsföreningar? Det förekommer att befintliga kooperativa hyresrättsföreningar tar ut en årsavgift. SKB är ett exempel på detta. Enligt regeringens mening kan det finnas legitima skäl för en sådan utdebitering. En förening kan t.ex. ha behov av att finansiera administrationen av ett kösystem för med- lemmar som ännu inte är hyresgäster. Den omständigheten att föreningen själv skall ha rätt att bestämma hyran innebär också att ett förbud mot att ta ut avgifter framstår som rätt meningslöst. Föreningen skulle ju kunna ta ut de belopp den önskade genom hyran. Effekten av ett förbud skulle bara bli att enbart hyres- gästerna skulle kunna belastas av kostnader för åtgärder som kommer alla medlemmar till del, t.ex. administration av kösystem. Regeringen föreslår därför att kooperativa hyresrättsföreningar skall ha samma möjligheter som vanliga ekonomiska föreningar att ta ut regelbundna eller av särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter. Avgiftsuttag från enskilda medlemmar En bostadsrättsförening får, under förutsättning att det anges i stadgarna, ta ut upplåtelseavgifter, överlåtelseavgifter och pantsättningsavgifter. rör sig här om avgifter som debiteras enskilda bostadsrättshavare i stället Finns det skäl för motsvarande avgifter i koope- Prop. 2001/02:62 rativa hyresrättsföreningar? Tanken med upplåtelseavgift enligt bostadsrättslagen är att sådan skall kunna aktualiseras om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt först sedan föreningens verksamhet har pågått någon tid (se prop. 1990/91:92 s. 123). Bostadsrätternas värde kan i det läget ha stigit genom att före- ningens behållna kapital har ökat. Den nye bostadsrättshavaren kan då avkrävas kompensation för värdeökningen. Insatsen behöver däremot inte anges till högre belopp än insatsen för övriga bostadsrätter och rubbar därför inte heller det inbördes förhållandet mellan insatserna. Vid kooperativ hyresrätt är förhållandena annorlunda. Där är möjligt att i stadgarna föreskriva att en ny medlem skall betala en högre insats än tidigare medlemmar (jfr avsnitt 5.2.6). Denna möjlighet till uppräkning innebär enligt regeringens mening att det inte finns något egentligt behov för ytterligare avgiftsuttag motsvarande upplåtelseavgift. Någon sådan bör därför inte införas. Några pantsättningsavgifter kan inte bli aktuella i en kooperativ hyresrättsförening (jfr avsnitt 10.1). Överlåtelseavgifter syftar till att finansiera föreningens administration i samband med överlåtelser av bostadsrätter. De åtgärder en kooperativ hyresrättsförening kommer att vara skyldig att vidta i samband med överlåtelser är i stor utsträckning till för att förhindra att kooperativa hyresrätter blir handelsvaror på samma sätt som bostadsrätter. Det är då rimligt att kostnaderna för detta slås ut på föreningskollektivet. Regeringen föreslår därför ingen motsvarighet till bostadsrättslagens överlåtelseavgift. En bostadsrättsförening anses inte kunna ta ut andra avgifter än de nu nämnda för att täcka kostnaderna för sådana åtgärder som föreningen enligt författning är skyldig att vidta. Frågan är då om kooperativa hyresrättsföreningar som alltså inte bör ta ut överlåtelseavgifter m.m. skall kunna ta ut andra slag av avgifter från enskilda medlemmar för att finansiera kostnader för författningsenliga skyldigheter. Enligt rege- ringens mening bör kostnaderna för åtgärder som föreningen enligt för- fattning är skyldig att vidta bäras av föreningskollektivet. För sådana åtgärder bör föreningen därför kunna ta ut avgifter endast i form av i stadgarna angivna regelbundna eller av särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter. En särskild bestämmelse om detta bör tas in i den nya lagen. En sådan bestämmelse är givetvis inte avsedd att förhindra att föreningen tar ut avgifter av enskilda medlemmar för särskilda tjänster som tillhandahålls dem, t.ex. för användning av bastu. Bör det ställas krav på ekonomisk plan och 9.1Bör det införas ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara projekt? Regeringens bedömning: Det bör inte införas något krav på att kooperativ hyresrätt får upplåtas först efter det att en ekonomisk plan har upprättats. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- ning (se betänkandet s. 115119). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har godtagit utredning- ens bedömning. Kammarrätten i , vid och har förordat att det införs ett system med ekonomiska planer. Skälen för regeringens förslag Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar För bostadsrättsföreningar gäller ett system med ekonomiska planer. Systemet, som syftar till att förhindra ekonomiskt osunda bostadsprojekt, bygger på att vissa förutsättningar måste vara uppfyllda för att en bostadsrättsförening skall få upplåta bostadsrätter. Bostadsrättsförening- en måste sålunda upprätta en ekonomisk plan innan bostadsrätter kan upplåtas (se 3 kap. 1 § bostadsrättslagen). Planen är en ekonomisk och teknisk beskrivning som skall göra det möjligt att bedöma föreningens verksamhet. Planen skall vara försedd med intyg av två intygsgivare som har till uppgift att pröva om projektet är ekonomiskt hållbart (se 3 kap. 2 § bostadsrättslagen). Intygsgivarna skall utses av föreningen själv bland dem som har gett behörighet att verka som intygsgivare. Planen skall registreras hos . För att bostadsrätt skall få upplåtas måste den slutliga kostnaden för föreningens hus vara redovisad antingen i den registrerade ekonomiska planen eller vid en föreningsstämma. Annars fordras tillstånd från läns- styrelsen (se 4 kap. 2 § bostadsrättslagen). Många bostadsrättsföreningar gick i konkurs . (Ju 1996:10) fick därför i uppdrag att överväga om systemet med ekonomiska planer m.m. borde ändras (se dir. 1997:116). Utredningens slutsats är att brister i regelverket mot ekono- miskt osunda bostadsprojekt inte var någon avgörande faktor för de många konkurserna samt att systemet i stort bör finnas kvar. Utredningen föreslår dock att systemet skall skärpas i vissa hänseenden, främst vad gäller intygsgivningen. Förslaget bereds inom . För- och nackdelar med ett skyddssystem för kooperativ hyresrätt Av det nu sagda framgår att systemet med ekonomiska planer i stort sett fungerar tillfredsställande för bostadsrättsföreningar. En kooperativ hyresrättsförening kommer att ha en grund- struktur som liknar strukturen hos en bostadsrättsförening. rative hyresgästen liksom bostadsrättshavaren kommer att betala en insats till föreningen. Vad som har sagts talar för att det bör uppställas krav på upp- rättandet av ekonomisk plan också i den nya lagen om kooperativ Å andra sidan kommer den kooperative hyresgästen inte att ha möjlig- het att göra någon vinst vid en senare försäljning. att det kommer att bli fråga om väsentligt lägre insatser än vad bostads- Så var det också under den tidigare bedrivna försöks- verksamheten med kooperativ hyresrätt. Behovet av ekonomiska planer framstår därför som mindre än när lägenheter upplåts med bostadsrätt. Mot ett krav på att det skall upprättas en ekonomisk plan talar också det förhållandet att det komplicerar handläggningen och leder till fördy- Upprättandet av ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar uppfattas sålunda ibland som ganska dyrt. Därtill kommer kostnaden för Det finns alltså skäl såväl för som mot ett system med ekonomiska När det gäller föreningar enligt hyresmodellen är det enligt regeringens mening ganska klart att ett sådant system är överflödigt. rör sig då om ett så pass litet ekonomiskt risktagande att skälen mot klart När det gäller föreningar enligt ägarmodellen är det ekonomiska Även i denna typ av föreningar torde det dock bli fråga om väsentligt lägre insatser än i bostadsrättsföreningar. också viktigt att inte tynga en ny upplåtelseform med formkrav, kostnader m.m. som inte framstår som alldeles nödvändiga. slutsats är därför att det inte bör införas några bestäm- melser om ekonomiska planer, motsvarande de bestämmelser som finns i Regeringen återkommer i avsnitt 12 till frågan om det bör ställas krav på ekonomiska planer i samband med ombildning från hyresrätt till Regeringens förslag: En kooperativ hyresrättsförening som tar ut förskott skall ställa säkerhet. Några andra bestämmelser om förhands- avtal eller optionsavtal skall inte finnas. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 120126). Remissinstanserna: Remissinstanserna har inte haft något att invända Prop. 2001/02:62 mot förslaget. Skälen för regeringens förslag: En särskild fråga är om det bör vara möjligt för en kooperativ hyresrättsförening att träffa bindande avtal om framtida upplåtelse av hyresrätt. När det gäller bostadsrätter finns särskilda bestämmelser om detta. Om en bostadsrättsförening vill träffa avtal med bostadssökande om att upplåta bostadsrätt, måste bestämmelserna om förhandsavtal iakttas (se 4 kap. 2 § bostadsrättslagen). Avtalet skall vara skriftligt och ange de beräknade avgifterna för bostadsrätten. Beräkningarna skall grundas på en kostnadskalkyl, som kan beskrivas som en kortfattad preliminär ekonomisk plan. För att en bostadsrättsförening skall få ta emot förskott krävs tillstånd från . En förutsättning för tillstånd är att föreningen har ställt säkerhet. De nuvarande bestämmelserna infördes med bostadsrättslag. hade det ansetts gälla ett förbud mot förhandsavtal och uppbärande av förskott (se t.ex. prop. 1990/91:92 s. 84 och prop. 1971:12 s. 104). De nya bestämmelserna motiverades med att bostadsrätts- föreningar kan ha legitima skäl att tidigt binda spekulanter för att kunna tillfredsställa önskemål om exempelvis tillval. Det hade också före- kommit förhandsavtal, teckningslistor m.m. vid såväl nybyggnation som ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt vars rättsverkningar var osäkra (se prop. 1990/91:92 s. 84 f.). Förhandsavtal används numera ofta som en form av kvalificerad marknadsundersökning. Byggna- tionen påbörjas först när man har uppnått en tillräcklig beläggning. Förhandsavtal anses ge en något större säkerhet än intresseanmälningar för att de som har angett sig vara intresserade verkligen kommer att fullfölja förvärvet (jfr SOU 2000:2 s. 62 och 67). Förhandsavtal och optionsavtal avseende kooperativ hyresrätt Vad gäller då beträffande möjligheterna att träffa avtal om framtida upplåtelse av hyresrätt? Det kan handla om avtal som ger ena parten rätt men inte skyldighet att hyra en lägenhet här benämnt optionsavtal eller om för båda parter bindande avtal om framtida hyra. Den sistnämnda typen benämns här förhandsavtal. Länge ansågs det oklart om förhandsavtal respektive optionsavtal avse- ende en hyresrätt är bindande. Ett skäl för tveksamhet var att utfästelser att sälja fast egendom inte är bindande. I rättsfallet NJA 1992 s. 66 ut- talade emellertid att när det gäller annan egendom än fast egendom är utgångspunkten att optionsavtal är bindande, att detta är en naturlig följd av den inom den allmänna avtalsrätten rådande principen om avtalsfrihet men att man göra undantag från huvudregeln genom lagstiftning eller om särskilda omständigheter föranleder det. Mot denna bakgrund får det numera antas att ett avtal om framtida upplåtelse av hyresrätt är bindande. Enligt regeringens mening finns det knappast skäl att begränsa möjlig- Prop. 2001/02:62 heterna att ingå optionsavtal som avser kooperativ hyresrätt. avtal innebär knappast några särskilda risker för den enskilde. Det kan i och för sig antas att behovet av att träffa förhandsavtal om kooperativ hyresrätt kommer att vara något mindre än behovet av förhandsavtal som avser bostadsrätt. Å andra sidan kan det inte uteslutas att förhandsavtal då och då kan vara ändamålsenliga. Det föreligger knappast heller tillräckliga skäl att förbjuda förhandsavtal. Regeringen anser därför att det inte bör uppställas några hinder mot options- eller förhandsavtal avseende kooperativ hyresrätt. Förhandsavtal förenas ofta med villkor om förskott. Förskottsbetalaren löper vissa risker, dels därför att det kan inträffa händelser som medför att föreningen inte kan betala tillbaka förskottet, dels därför att rent bedrägliga förfaranden kan förekomma. Regeringen anser inte att detta utgör skäl att förbjuda förskottsbetalningar. Ett krav på säkerhet, motsvarande det som gäller enligt bostadsrättslagen, är emellertid ägnat att minska riskerna för den enskilde. Regeringen föreslår därför att det i den nya lagen tas in en bestämmelse om ställande av säkerhet. Bestämmelsen bör utformas på samma sätt som den motsvarande be- stämmelsen i bostadsrättslagen, dvs. den kooperativa hyresrättsförening- en skall få ta ut förskott endast om ger tillstånd till det. Ett sådant tillstånd skall inte kunna ges annat än om föreningen ställer säkerhet för förskottet. I bostadsrättslagen uppställs särskilda formkrav för förhandsavtal. Några motsvarande formkrav finns inte i vare sig föreningslagen eller hyreslagen. Formkrav brukar ofta motiveras med att de behövs för att precisera avtalsvillkoren och i övrigt skapa ordning och reda i rättsförhållandena (se t.ex. prop. 1981/82:169 s. 61 f.). Skillnaden mellan ett vanligt hyresavtal och en upplåtelse av kooperativ hyresrätt är att det förekommer ett kapitaltillskott. Den skillnaden motiverar inte ett form- krav vid ingåendet av hyresavtalet, i synnerhet inte som insatserna sanno- likt kommer att vara lägre för kooperativa hyresrätter än för bostads- rätter. Regeringen föreslår därför inte några bestämmelser om att för- handsavtal skall upprättas på visst sätt. 10 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt Regeringens bedömning: Det bör inte införas någon särskild säkerhetsform eller några andra regler som ger möjlighet att använda den kooperativa hyresrätten som säkerhet. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens be- Prop. 2001/02:62 dömning (se betänkandet s. 141154). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot utredningens bedömning. Skälen för regeringens bedömning Som har framgått innebär regeringens förslag att den kooperativa hyresgästen skall betala, förutom hyran, insatser till föreningen. Även om det kan förmodas att dessa insatser kan komma att bli betydligt lägre än för bostadsrätter, kommer hyresgästerna sannolikt ibland att behöva låna pengar för att finansiera sina förvärv. En kreditgivare erbjuder ofta ett fördelaktigare lån om låntagaren kan er- bjuda en god säkerhet för lånet. Det kan därför synas önskvärt att en kooperativ hyresgäst har möjlighet att utnyttja sin hyresrätt som kreditsäkerhet på samma sätt som en bostadsrättshavare kan pantsätta sin bostadsrätt. Pantsättning av en hyresrätt Det är i princip klarlagt att det är möjligt att pantsätta en hyresrätt. För sakrättsligt skydd vid överlåtelse av hyresrätt till lokal krävs att hyresvärden underrättas om överlåtelsen, s.k. denuntiation (se NJA 1988 s. 257); detta får antas gälla även vid pantsättning.