prop · GP0362 · 2001-11-28 00:00:00 — framstår då som mindre lämpligt att hyresnämnden skall pröva frågan Regeringen föreslår därför att frågan om rätten till inträde i en kooperativ hyresrättsförening skall prövas på samma sätt som i fråga om vanliga ekonomiska föreningar, dvs. i allmän domstol. Medlemskap efter egen uppsägning av hyresrätten Regeringens förslag: En medlem som har sagt upp sin hyresrätt skall kunna stå kvar som medlem i föreningen. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 91 och 95). Utredningen har dock förutsatt att föreningen i sina stadgar skall kunna föreskriva att den som säger upp sin hyresrätt skall kunna uteslutas ur föreningen. Remissinstanserna: Remissinstanserna har inte haft något att in- vända mot förslaget. Skälen för regeringens förslag: En medlem som innehar en hyresrätt kan vilja säga upp denna men ändå stå kvar som medlem. hindrar inte detta. Enligt regeringens mening finns det inte heller anled- ning att uppställa något sådant hinder i den nya lagen om kooperativ En särskild fråga är om en kooperativ hyresrättsförening skall ha rätt att i stadgarna föreskriva att en medlem som har sagt upp sin hyresrätt Frågan skall ses mot bakgrund av att en ekonomisk förening i stadgarna kan ange grunder för uteslutning och att en medlem får uteslutas på en sådan angiven grund (se 3 kap. 4 § andra stycket Det finns vissa gränser för när uteslutning får ske. Uteslutningsgrunden får t.ex. inte stå i strid med öppenhetsprincipen. Dock torde föreningen som uteslutningsgrund alltid kunna ange t.ex. att föreskrivna avgifter inte har betalats eller att medlemmen inte längre uppfyller något villkor för medlemskap, t.ex. bosättning på viss ort (se t.ex. Mallmén, , Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 117 f. och , , Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 43). Det får anses osäkert om de nu nämnda principerna ger stöd för att i Prop. 2001/02:62 stadgarna föreskriva att en medlem som säger upp sin hyresrätt skall I de nämnda situationerna har medlemmen förfarit illojalt eller uppfyller inte längre villkoren för inträde i föreningen. Att en medlem säger upp sin hyresrätt behöver inte innebära vare sig illojalitet eller att villkoren för inträde är för handen. Enligt regeringens mening finns det dock inte någon anledning att införa särskilda bestämmelser i detta avseende utan frågan får överlämnas till rättspraxis. Regeringens förslag: En kooperativ hyresrättsförening skall ha rätt att ta ut en medlemsinsats av särskilt slag, upplåtelseinsats. Upp- låtelseinsatsen skall tillskjutas i samband med att en lägenhet upplåts till medlemmen med kooperativ hyresrätt. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 8790). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslaget. Skälen för regeringens förslag: En medlem i en ekonomisk förening skall betala en insats, medlemsinsats. Insatsens storlek skall vara bestämd i föreningens stadgar (se 2 kap. 2 § föreningslagen). Stadgarna kan medge den som så önskar att betala fler medlemsinsatser än en. Stad- garna kan också innebära att olika medlemsgrupper har olika insats- skyldighet. I de befintliga kooperativa hyresrättsföreningarna förekommer det att en medlem betalar insatser i omgångar. Först betalas en viss insats i samband med inträdet i föreningen. Sedan betalas ytterligare insatser när hyreskontrakt tecknas. Insatserna bestäms då ofta av lägenhetens storlek. Enligt regeringens mening kan det ofta finnas fullt legitima skäl för en kooperativ hyresrättsförening att ta ut en särskild ersättning i samband med upplåtelse av en lägenhet. Konstruktionen utan fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten tillåter ju också att en förening har olika kategorier av medlemmar; sådana som är enbart köande medlemmar och sådana som är boende i föreningens hus och alltså har förvärvat en hyresrätt. Det kan då vara rimligt att olika insatsskyldighet gäller för dessa båda kategorier, eftersom de tar föreningens tjänster i anspråk i olika omfattning. Så kan det t.ex. vara skäligt att en ny medlem som fortfarande köar för att få en lägenhet i föreningen betalar enbart en lägre insats. När en lägenhet sedan upplåts till medlemmen, kan det vara naturligt att han eller hon får bära en större andel av föreningens kostnader genom att betala ytterligare ett kapitaltillskott. Man kan också tänka sig att medlemmen sedermera vill säga upp hyresrätten men stå kvar som medlem i föreningen. I en sådan situation kan det vara önskvärt med konstruktioner som möjliggör att den insats som har betalats i samband med upplåtelsen av hyresrätten återbetalas, medan grundin- satsen står kvar i föreningen. Behövs det då några särskilda regler om detta? Föreningslagen medger i och för sig att en förening har stadge- Prop. 2001/02:62 bestämmelser om flera medlemsinsatser och om olika insatsskyldighet. Det finns likväl skäl för att i lagen göra en tydlig åtskillnad mellan vanliga medlemsinsatser och sådana särskilda insatser som betalas i samband med lägenhetsupplåtelsen. Ett skäl för det sammanhänger med att de andelar som i princip följer med medlemskapet enligt föreningslagen är fritt överlåtbara. Lagen innehåller inte heller några regler om vilket pris som får tas ut och andelarna kan därför säljas till vilket pris som helst. En av de tänkta grundprinciperna för kooperativ hyresrätt är att det inte skall finnas något utrymme för spekulation eller vinst och att överlåtelse mot marknads- pris inte kan komma i fråga. Ett sätt att hantera detta problem är att i den nya lagen ta in särskilda bestämmelser om sådana insatser som betalas i samband med upplåtelsen och om hanteringen av dessa i sam- band med överlåtelser. Detta ger möjlighet att inom föreningen fixera det belopp som medlemmen skall betala i samband med lägenhets- upplåtelsen och kunna få tillbaka i samband med avflyttningen. Häri- genom klargörs också att dylika insatser inte står i strid med 65 § hyres- lagen, dvs. den bestämmelse som förbjuder att ersättning tas ut vid upp- låtelse eller överlåtelse av en bostadshyresrätt. Mot den angivna bakgrunden är den mest lämpliga lösningen att det i lagen tas in bestämmelser om en särskild form av medlemsinsats som får tas ut i samband med att en hyresrätt upplåts till medlemmen. Regeringen föreslår att denna särskilda medlemsinsats benämns upplåtelseinsats. Regeringens förslag: Föreningslagens regler om återbetalning av medlemsinsatser skall gälla när en medlem går ut ur en kooperativ hyresrättsförening. För återbetalning av upplåtelseinsatsen skall gälla samma bestäm- melser som för återbetalning av vanliga medlemsinsatser. Det skall dock vara tillräckligt att medlemmen säger upp hyresrätten för att de frister som enligt föreningslagen skall föregå utbetalningen skall börja löpa. Han eller hon skall alltså inte behöva säga upp sig till utträde ur föreningen. Utredningens förslag: Överensstämmer i sak med regeringens förslag (se betänkandet s. 9196). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att erinra mot förslagen i denna del. har dock gjort gällande att återbetalning av upplåtelseinsatsen enligt föreningslagens regler kan leda till ett bris- tande konsumentskydd. har ifrågasatt om en kooperativ hyresrättsförening skall kunna begränsa rätten till återbetalning i sina stadgar. Vidare har ansett att en avflyttande hyresgäst skall ha rätt att få tillbaka sina insatser än föreningslagen föreskriver. Skälen för regeringens förslag Föreningslagens regler om utträde ur en ekonomisk förening En medlem har rätt att säga upp sig till utträde (3 kap. 4 § förenings- lagen). Någon rätt att gå ur föreningen och få ut medlems- insatserna finns dock inte. Avgång sker enligt huvudregeln vid utgången av det räkenskapsår som slutar näst sedan medlemmen har sagt upp sig till utträde eller uteslutits eller någon annan omständig- het som föranlett avgången har inträffat (se 3 kap. 5 § föreningslagen). Beroende på när medlemmen säger upp sig i förhållande till räken- skapsårets utgång kan alltså tidpunkten för avgången variera mellan en månad och efter uppsägningen. I stadgarna kan man förlänga den nämnda månaden till som mest . Maximalt kan det alltså ta från uppsägning till avgång. Den avgångne medlemmen har rätt att få ut insatsen först efter avgången (se 4 kap. 1 § föreningslagen). Man får alltså lägga till ytterligare till de tidigare angivna tidsrymderna. Den avgångne medlemmen har inte någon obetingad rätt att få tillbaka allt som han eller hon har betalt i insats. Det belopp som betalas ut får nämligen inte överstiga vad som belöper på medlemmen i förhållande till övriga medlemmar av föreningens egna kapital enligt den balansräkning som hänför sig till tiden för utgången (se 4 kap. 1 § föreningslagen). Hur lämpliga är då dessa bestämmelser för en kooperativ hyresrätts- förening? Det är tydligt att olika intressen drar i motsatta riktningar. Den medlem som står i begrepp att lämna föreningen kommer i allmänhet att göra detta för att byta boende och har då ofta ett behov av att få tillbaka sina insatser . Omedelbara utbetalningar av insatserna skulle dock göra föreningen sårbar. Detta gäller särskilt föreningar enligt ägarmodellen, vilka ju normalt har ett särskilt kapitalbehov för att finan- siera sitt ägande av fastigheten. Med ökad ekonomisk sårbarhet följer också minskad kreditvärdighet, något som torde komma att försämra förutsättningarna för att få till stånd kooperativa hyresrättsföreningar. Det kan givetvis också finnas intressekonflikter inom föreningen. De kvarboende har ett intresse av att kapitalet stannar i föreningen, medan den som flyttar sannolikt önskar att få ut sina insatser så fort som möjligt. Det kan noteras att det i detta sammanhang knappast går att använda de regler som gäller för bostadsrättsföreningar som förebilder. För en bostadsrättsförening har det i allmänhet inte så stor ekonomisk betydelse att en bostadsrättshavare lämnar föreningen. Bostadsrättshavaren har inte någon möjlighet att av föreningen återkräva det belopp som han eller hon erlade i insats eller köpte lägenheten för utan får kompensera sig genom att sälja lägenheten. Den kooperative hyresgästen kommer inte att kunna kompensera sig på motsvarande sätt, eftersom en kooperativ hyresgäst enligt regeringens förslag inte skall ha rätt att överlåta hyresrätten mot ersättning. Bör föreningslagens bestämmelser om återbetalning gälla? Föreningslagen tillåter inte att medlemmarna ges en vidare rätt till åter- betalning än vad som anges i lagen. En ekonomisk förening kan därför inte bestämma att utbetalningar skall ske tidigare än vad föreningslagen föreskriver. Denna ordning utgör ett skydd för föreningens borgenärer. Den kommer emellertid att innebära en komplikation för den som är medlem i en kooperativ hyresrättsförening och står i begrepp att skaffa ett nytt boende; såsom har redovisats kan det ju ta en avsevärd tid innan han eller hon får tillbaka sin medlemsinsats. En bestämmelse om att föreningen skall kunna betala tillbaka insatsen än vad som gäller för andra ekonomiska föreningar skulle innebära en viss försvagning av borgenärernas skydd. En sådan lösning skulle få negativa verkningar för föreningen. En annan möjlighet är att villkora rätten till tidigare utbetalning av att det finns en ny kooperativ hyresgäst. En sådan lösning skulle ganska på- tagligt avvika från det synsätt som föreningslagen har. Lagens bestäm- melser om insatser bygger inte alls på några kopplingar mellan vissa medlemmars utträde och nya medlemmars inträden. Regeringen har vid en samlad bedömning kommit till slutsatsen att föreningslagens regler utgör en rimlig avvägning mellan de olika intressen som här gör sig gällande. De olägenheter som detta i enskilda fall kan medföra för enskilda hyresgäster måste accepteras. Att åter- betalningen kan dröja är också något som medlemmen får förutsättas känna till redan från början. De insatser som det här är fråga om torde dessutom normalt bli förhållandevis begränsade. Härtill kommer såsom framgår av avsnitt 5.2.7 att enligt regeringens förslag skall en koope- rativ hyresgäst som överlåter sin hyresrätt normalt kunna få tillbaka insatsen direkt efter det att förvärvaren har betalat sin insats till förening- en. Regeringen anser att det under dessa förhållanden inte finns till- räckliga skäl att införa några ytterligare särbestämmelser om tidpunkten för återbetalning. kunna begränsa rätten till återbetalning av insatser? En komplikation är att föreningslagen ger föreningen ut- rymme att ta bort eller begränsa en avgående medlems rätt att få ut insatser och vinstandel (se 4 kap. 1 § fjärde stycket föreningslagen). Enligt föreningslagen är det t.o.m. möjligt att i stadgarna föreskriva att det inte skall ske någon återbetalning av insatser. Det kan hävdas att detta är ägnat att minska den enskilde hyresgästens trygghet eller såsom har framhållit minska intresset för kooperativ hyresrätt. Regeringen har mot den bakgrunden övervägt om den nya lagen om kooperativ hyresrätt bör innehålla tvingande bestämmelser om åter- betalning. Även här rör det sig om en avvägning mellan motstående intressen. Vad som utgör den bästa avvägningen kan variera från fall till fall, beroende på den aktuella föreningens karaktär. Det finns t.ex. skillnader mellan kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägar- respektive hyres- modellen. I det enskilda fallet spelar också sådant som konjunkturläge och konkurrenssituationen på kreditmarknaden in. ning är att den kooperativa hyresrättsföreningen själv är den som är bäst Prop. 2001/02:62 skickad att ta ställning till vad som skall gälla i fråga om återbetalning. Den enskilde skyddas genom att eventuella särskilda återbetalnings- begränsningar måste komma till uttryck i föreningens stadgar. Sammantaget talar vad som har sagts för att man inte bör införa någon särlösning för kooperativa hyresrättsföreningar. Rätten till åter- betalning vid utträde och föreningens möjligheter att i sina stadgar be- gränsa återbetalningsrätten bör vara desamma som i vanliga ekonomiska föreningar. Särskilt om återbetalning av upplåtelseinsatsen Upplåtelseinsatsen skall enligt regeringens förslag utgöra en medlems- insats av särskilt slag. Det mest naturliga är att i skilda avseenden behandla upplåtelseinsatserna på samma sätt som vanliga medlems- insatser. Därmed blir dessa insatser en del av föreningens bundna egna kapital, dvs. sådant eget kapital som inte får användas för utdelning till medlemmar. Alternativt kan det införas särskilda regler om återbetalning av upplåtelseinsatserna. Skälet för det skulle närmast vara att man vill tillförsäkra kooperativa hyresgäster en mera vittgående rätt till åter- betalning än vad som allmänt gäller i fråga om återbetalning av insatser. De skäl som har angetts för att tillämpa föreningslagens regler på återbetalning av medlemsinsatser i kooperativa hyresrättsföreningar har dock samma bärkraft när det gäller upplåtelseinsatser. Föreningslagens regler bör alltså gälla. Också i fråga om upplåtelseinsatser bör det vara möjligt med stadgeföreskrifter om längre återbetalningsfrister än vad som anges i föreningslagen (jfr 3 kap. 5 § och 4 kap. 1 § föreningslagen). I ett par avseenden behövs det dock särskilda bestämmelser om åter- betalning av upplåtelseinsatserna. Ett sådant fall är när medlemmen har flyttat från lägenheten men stannat kvar som medlem i föreningen. En förutsättning för att de frister skall börja löpa som föregår återbetalningen är enligt föreningslagen att medlemmen har sagt upp sig till utträde ur föreningen (se 3 kap. 5 § föreningslagen). Den regeln kan inte tillämpas när medlemmen är kvar i föreningen. När det gäller återbetalning av upplåtelseinsatser bör det därför i stället vara tillräckligt att medlemmen har sagt upp sin hyresrätt för att de aktuella fristerna skall börja löpa. Denna konstruktion före- kommer i befintliga kooperativa hyresrättsföreningar, bl.a. i SKB. i har pekat på ett annat fall, nämligen när hyresavtalet har förfallit på grund av att lägenheten förstörts (se 10 § hyreslagen). Enligt regeringens mening är det rimligt att den kooperative hyresgästen i den situationen har möjlighet att få tillbaka upplåtelse- insatsen något snabbare. Återbetalning bör då ske från det att hyresrätten förföll. Vid återbetalning av upplåtelseinsats efter överlåtelse av föreningens hus finns det skäl för en liknande lösning. Den frågan behandlas i avsnitt 12.4.2. Regeringens förslag: En medlem som går ut ur föreningen skall inte kunna få tillbaka ett högre belopp från föreningen än det som han eller hon har betalat till föreningen som medlemsinsats. Uppräkning skall däremot kunna göras av insatser vid en ny medlems inträde eller en ny upplåtelse av hyresrätt. Utredningens förslag: Överensstämmer i sak med regeringens för- slag. Utredningen har dock inte föreslagit någon uttrycklig bestämmelse om att en avgående medlem inte skall ha rätt att få tillbaka mer än vad han eller hon en gång betalat in i insats (se betänkandet s. 96100). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har godtagit utredning- ens förslag. Kammarrätten i har dock ifrågasatt om det inte bör finnas särskilda bestämmelser som medger uppräkning vid en medlems avgång. för fastighetsrättslig forskning vid har ifrågasatt om inte frågan om uppräkning vid återbetalning bör klarläggas och uppräkningsrätt tillåtas. Några remissinstanser, däribland och , har ansett att stadge- villkor som tillåter indexuppräkning bör vara tillåtna. i har ansett att det bör finnas ett tak för hur höga insatser som föreningen skall kunna ta ut av nya medlemmar. Skälen för regeringens förslag Uppräkning av insatser i samband med återbetalning En medlem som går ur en ekonomisk förening har normalt rätt att få tillbaka sina insatser (se 4 kap. 1 § föreningslagen, jfr ovan avsnitt 5.2.5). Under försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt har det förekommit stadgevillkor om uppräkning av insatserna i samband med återbetalning. Det har oftast handlat om en uppräkning motsvarande förändringen av konsumentprisindex. Det har ibland ifrågasatts om detta är tillåtet. har i sin rapport om försöksverksamheten framhållit att det behövs ett klargörande i denna fråga i förhållande till såväl förenings- som skattelagstiftningen (se [1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt s. 36, 38 och 43). En uppräkning av det aktuella slaget innebär att föreningen betalar ut ett högre belopp än det som en gång betalades in till föreningen. Föreningslagen ger inte något klart besked om huruvida ett sådant för- farande är tillåtet. I doktrinen har understrukits att en betald medlems- insats inte ger upphov till någon fordringsrätt mot föreningen och därmed inte heller rätt till ränta (se Mallmén, , Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 68). Det har vidare angetts att det i övrigt är ovisst om en stadgebestämmelse om att en medlem skall få ut ett större belopp än den inbetalda insatsen gäller (se a.a., s. 130 och , , Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 109). För en möjlighet till uppräkning talar den enskilde medlemmens intressen; en uppräkning innebär en sorts värdesäkring av insatserna i tider med inflation. En möjlighet till uppräkning kompenserar då den risk för förlust som annars finns. Mot en möjlighet till uppräkning talar föreningens och kvarvarande medlemmars intressen; uppräkningen är en fördyring för föreningen. Om uppräkning inte medges, kommer det att finnas mer kapital kvar i föreningen som kan användas till att hålla hyrorna nere. Kapitalet kan också användas till vinstutdelning till kvarvarande medlemmar. Svaret på frågan om uppräkning av insatser skall tillåtas beror i grun- den på vem man vill prioritera; de medlemmar som går ur föreningen eller de som stannar kvar. Enligt regeringens mening väger de skäl som talar mot en möjlighet till uppräkning över. I den kooperativa grundtanken ligger att i verksam- heten uppkomna överskott skall komma dem som stannar kvar i fö- reningen till del. Att hålla nere hyreskostnaderna för medlemmarna fram- står som mer angeläget än att värna om dem som lämnar föreningen. Det bör också beaktas att insatserna sannolikt kommer att vara förhållandevis låga, vilket gör att risken för att en avträdande medlem drabbas av en kapitalförlust av någon betydelse är liten. Det kan visserligen tyckas rimligt att den enskilda föreningen i sina stadgar skall kunna ta ställning till om uppräkning skall kunna ske vid en medlems avgång eller inte. En sådan ordning skulle dock kräva ett ganska komplicerat regelsystem. Att överlåta till föreningen att lösa dessa frågor i stadgarna är knappast lämpligt. En sådan ordning skulle lätt kunna ge upphov till oklarheter och tvistigheter, exempelvis vid bestämmandet av den tidsperiod som uppräkningen skall avse. För att undvika sådana olägenheter skulle det alltså behöva införas särskilda bestämmelser i lag. Enligt regeringens mening finns det inte tillräckliga skäl för det. I det stora flertalet föreningar torde det ändå inte bli aktuellt att utnyttja en möjlighet till indexuppräkning, eftersom det är mera naturligt att använda föreningens medel för att tillgodose kvarvarande medlemmars intressen genom t.ex. hyressänkningar. Utredningen, som i sak har gjort samma bedömning som regeringen, har inte föreslagit någon särskild bestämmelse som reglerar möjligheter- na till uppräkning. Av det som har sagts framgår emellertid att man inte med säkerhet kan säga om uppräkning är tillåten enligt förenings- lagens regler eller inte. För att undvika oklarheter och skapa garantier för att denna fråga hanteras på samma sätt i alla kooperativa hyresrätts- föreningar bör det, enligt regeringens mening, i den nya lagen införas en särskild bestämmelse om att en avgående medlem inte har rätt att få ut ett högre belopp än den medlemsinsats som han eller hon har betalat. Uppräkning av insatser vid antagande av ny medlem Bland de befintliga kooperativa hyresrättsföreningarna förekommer också stadgevillkor om en annan sorts uppräkning av insatserna. Det handlar då om uppräkning av den insats som en ny medlem i föreningen skall betala. Den som inträder i föreningen efter det att föreningen bildades får betala en högre insats än vad de ursprungliga medlemmarna har betalat. Denna situation är annorlunda jämfört med den tidigare behandlade. En uppräkning av detta slag innebär ju inte någon försvagning av föreningens egna kapital utan har tvärtom en gynnsam inverkan på Prop. 2001/02:62 föreningens ekonomi. En remissinstans har ansett att det bör införas ett tak för uppräkning av insatser. Regeringen anser för sin del att detta inte är motiverat. Risken för att kooperativa hyresrättsföreningar skulle missbruka möjligheten att indexuppräkna de insatser som nya medlemmar skall betala måste bedömas som liten. Att införa ett tak för uppräkning av framtida insatser inger också betänkligheter, bl.a. därför att det är svårt att precisera någon viss maximinivå som kan anses vara relevant för alla slag av föreningar. Regeringens förslag: Den som överlåter en kooperativ hyresrätt skall inte kunna ta ut någon ersättning för den. Om förvärvaren har betalat sina medlemsinsatser, skall överlåtaren ha möjlighet att få tillbaka sina insatser från föreningen. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 101109). Remissinstanserna: Förslagen har inte mött några invändningar. Skälen för regeringens förslag: Såsom kommer att beröras närmare i avsnitt 6.4 föreslår regeringen att hyreslagens bestämmelser om överlåtelse av hyresrätten skall vara tillämpliga även på kooperativa hyresrätter. Detta innebär att en överlåtelse normalt kommer att vara beroende av föreningens samtycke men att ett sådant samtycke vid t.ex. byte kan ersättas med hyresnämndens tillstånd. Enligt 65 § hyreslagen är det förbjudet att ta ut ersättning för hyres- rätten till en bostadslägenhet.