prop · GP0341 · 2001-10-23 00:00:00 — En hyresgästorganisation får ansöka om att en förhandlingsordning skall upphävas Om hyresgästorganisationer får behörighet att ansöka om upphävande av en förhandlingsordning, stärker detta enligt vår bedömning de enskilda hyresgästernas ställning. För de hyresgäster som vill att en annan hyresgästorganisation skall företräda hyresgästsidan torde det normalt vara naturligt att agera genom den organisationen. Som regel torde det också vara enklare för organisationen än för den enskilde hyresgästen att föra talan vid hyresnämnden; hyresgästen slipper då det obehag som kan vara förenat med att driva frågan. Ett annat förhållande som talar för att hyresgästorganisationen skall ha möjlighet att göra ansökan hos hyresnämnden är att organisationen i allmänhet måste antas ha bättre förutsättningar än enskilda hyresgäster att visa vilket stöd bland hyresgästerna som den har. Vi anser därför att övervägande skäl talar för hyresgästorganisationer bör ges behörighet att ansöka om upphävande av en förhandlingsordning. En sådan ansökan bör handläggas som ett särskilt ärende vid hyres- nämnden. Motparter bör vara de som har ingått den gällande för- handlingsordningen, dvs. hyresvärden och hyresgästorganisationen samt i vissa fall en fastighetsägarorganisation. Med en sådan ordning finns det enligt vår mening inte längre något behov av den nuvarande bestämmelsen om att en förhandlingsordning kan upphävas i samband med en tvist om en förhandlingsklausul. Den bestämmelsen bör därför tas bort. Det bör understrykas att vårt förslag inte påverkar den enskilde hyresgästens möjligheter att förhandla enskilt. De hyresgäster som vill stå utanför det kollektiva hyresförhandlingssystemet kommer även fortsättningsvis att ha möjlighet att göra det genom att begära att deras Prop. 2001/02:41 hyresavtal inte skall innehålla någon förhandlingsklausul. En särskild fråga är vilka kriterier som skall gälla vid hyresnämndens prövning när den behandlar en ansökan om att gällande förhandlings- ordning skall upphävas. Utgångspunkten bör enligt vår mening vara att en förhandlingsordning skall upphävas endast om en konkurrerande organisation, dvs. sökanden, vill etablera förhandlingsrätt och den orga- nisationen har ett brett stöd bland hyresgästerna. Det måste alltså finnas särskilda skäl att upphäva förhandlingsordningen. Detta bör komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet har ansett att en större klarhet i fråga om betydelsen av hyresgästernas inställning vid prövningen är önskvärd, företrädesvis genom ett tillägg i lagtexten. Enligt vår mening är det inte möjligt att på ett uttömmande sätt ange vilka olika faktorer som kan tillmätas betydelse och hur de skall vägas mot varandra. Vi återkommer dock till frågan om betydelsen av hyresgästernas inställning i författningskommentaren. En annan fråga är om hyresnämnden, när den beslutar att upphäva förhandlingsordningen, skall besluta om en ny förhandlings- ordning. Vi anser det vara naturligt att den hyresgästorganisation som har ansökt om upphävandet och hyresvärden först söker träffa ett nytt avtal om förhandlingsordning. Först om detta misslyckas och frågan förs till hyresnämnden, bör hyresnämnden ta ställning till om det skall gälla någon ny förhandlingsordning och vad den i så fall skall innehålla. I denna del finns inte något behov av lagändringar. Liksom övriga beslut som hyresnämnden fattar enligt hyresförhand- lingslagen bör ett beslut om att upphäva en förhandlingsordning kunna överklagas hos . Enligt de nuvarande bestämmelserna om fördelning av rättegångs- kostnad, svarar vardera parten för sin rättegångskostnad i hovrätten vid överklagande av frågan om upphävande av en förhandlingsordning (jfr 2 § andra stycket och 32 § hyresförhandlingslagen samt 73 § hyreslagen). Med den nu föreslagna ordningen kommer de enskilda hyresgästerna inte längre att vara parter i ärendet. Allmänna bestämmelser om fördelning av rättegångskostnader bör då i stället tillämpas. Den förlorande parten bör sålunda ersätta den vinnande parten för dennes rättegångskostnad i hovrätten. Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 4.8.1Allmänna utgångspunkter för besittningsskyddet vid lokalhyra Regeringens bedömning: Det indirekta besittningsskyddet vid lokal- hyra bör behållas. Även det s.k. obligatoriska medlingsförfarandet och bestämmelsen om att hyresnämnden på begäran skall avge ett yttrande om marknadshyran bör behållas. Bakgrund: En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen visserligen måste flytta från lokalen, om han eller hon blir uppsagd och inte kommer överens med hyresvärden om en förlängning av hyresförhållandet, men har rätt till ersättning för skada om hyresvärdens vägran att förlänga hyresförhållandet är att anse som obefogad. En vägran att förlänga ett hyresavtal är bl.a. att anse som obefogad om hyresvärden som villkor för förlängning kräver hyresvillkor som inte är skäliga. Tvister om hyresvärdens ersättningsskyldighet på grund av en obefogad förlängningsvägran prövas av allmän domstol. En förutsättning för att en hyresgäst skall ha rätt till ersättning är dock att han eller hon har hänskjutit tvisten till . I samband med medlingen skall hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen avge ett yttrande om marknadshyran för lokalen (se 12 a § nämndlagen). Ett sådant yttrande har presumtionsverkan i en efterföljande ersättningstvist, dvs. yttrandet får frångås enbart om det är uppenbart att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre. Skälen för regeringens bedömning: Alltsedan det indirekta besitt- ningsskyddet infördes har det ifrågasatts om reglerna ger lokal- hyresgästerna ett tillfredsställande skydd. Flera ändringar i regelsystemet har också genomförts. Dessa har inneburit att hyresgästernas ställning har stärkts (se prop. 1972:70, 1973:23, 1978/79:89 och 1987/88:146). De nuvarande bestämmelserna ger enligt vår mening en till- fredsställande balans mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Genom att bestämmelserna om ersättning har kombinerats med bestäm- melser om ett obligatoriskt medlingsförfarandet, har hyresgäster, men även hyresvärdar, goda förutsättningar att få sin rätt tillvaratagen. Risken för att någon av parterna skall göra en rättsförlust till följd av bristande kunskap om regelsystemet är liten. Förutsägbarheten för parterna är också god, eftersom hyresnämnden kan avge ett yttrande om marknadshyran för lokalen innan parterna behöver ta slutlig ställning till om de skall förlänga sitt hyresförhållande eller inte. Ett sådant yttrande har dessutom presumtionsverkan i en efterföljande ersättningstvist. Vi anser därför att lokalhyresgästers besittningsskydd även fortsätt- ningsvis bör vara utformat som ett indirekt besittningsskydd. Även det obligatoriska medlingsförfarandet med den därtill knutna möjligheten till yttrande om marknadshyran bör behållas. Regeringens bedömning: Bestämmelsen om vad som utgör skälig hyra bör inte ändras. Skälig hyra för lokaler skall alltså liksom motsvara marknadshyran. Det bör inte införas någon bestämmelse om vilken utredning som hyresnämndens yttranden om marknadshyran skall grundas på. Regeringens förslag: I lagen klargörs att marknadshyran i första hand skall bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Utredningens bedömning och förslag: Överensstämmer med rege- ringens bedömning i fråga om vad som skall utgöra skälig hyra och hur marknadshyran bör bestämmas (se betänkandet s. 213223). Utredningen har dock inte föreslagit någon ändring av bestämmelsen om hur mark- nadshyran skall bestämmas. Däremot har utredningen föreslagit att det i nämndlagen införs en bestämmelse om vilken utredning som ett marknadshyresyttrande får grundas på. Remissinstanserna: De remissinstanser som har yttrat sig, förutom Hotell- och Restaurangföretagare, har i huvudsak ställt sig ba- kom utredningens bedömning i fråga om vad som bör utgöra skälig hyra och hur marknadshyran bör bestämmas. Utredningens förslag om en särskild bestämmelse angående vilken utredningen som hyresnämndens yttrande om marknadshyran får grundas på har tillstyrkts av bl.a. i , , , Hotell- och Restaurangföre- tagare, och . Förslaget har ifrågasatts eller avstyrkts av och Hovrätten över och samt hyresnämnderna i , , , och . Såväl hyresvärden som hyresgästen kan säga upp ett lokalhyresavtal i syfte att få till stånd en ändring av hyresvillkoren. Om en förlängning av hyresförhållandet inte kommer till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning. Hyresgästen har dock inte rätt till någon ersättning om de villkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden (se 57 § hyreslagen). I 57 a § hyreslagen anges att en krävd hyra inte skall anses skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, dvs. Det anges också att när marknadshyran bestäms, skall främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. I förarbetena anges (prop. 1987/88:146 s. 46 f.) att när marknadshyran bestäms, skall i första hand jämförelse göras med hyrorna för sådana lokaler som i vart fall i grova drag kan anses motsvara varandra. bör röra sig om liknande typ av lokal (butik, kontor, industrilokal etc.). Vilken typ av rörelse eller annan verksamhet som inom sådana ramar bedrivs i lokalerna skall dock inte tillmätas någon betydelse. Vidare bör lokalernas läge, utformning och standard vara i grova drag likvärdiga. I förarbetena anförs vidare att på grund av lokalmarknadens struktur och då lokaler i allmänhet kan jämföras endast i grova drag, kan man förutsätta att det finns en relativt stor spridning på hyrorna för vissa lokaler, t.ex. butiker i de större tätorternas centrala delar. Det kan därför ofta bli svårt att finna en enhetlig hyresnivå för jämförliga lokaler, även sedan inte representativa, enstaka topphyror och mycket låga hyror uteslutits från jämförelsematerialet. Lokalens marknadshyra får då, med beaktande av den tendens som kan konstateras i hyresutvecklingen, bestämmas med utgångspunkt från den hyresnivå i jämförelsematerialet som framstår som den mest sannolika vid ett utbud av lokalen på marknaden. Därvid bör rimlig hänsyn tas till de skillnader som kan konstateras hos lokalerna i jämförelsematerialet. Vidare bör beaktas att gamla hyresavtal som inte förlängts kan ha träffats i en helt annan marknadssituation än den som gäller vid jämförelsetidpunkten. Den föreslagna metoden för bestämmandet av en lokals marknadshyra har likheter med den ortprismetod som använts för bestämmandet av en fastighets marknadsvärde vid expropriation (jfr , , Stark, Expropriationslagen s. 150 f). Det har i förarbetena också angetts att om det saknas i grova drag jämförliga lokaler på orten, får lokalens marknadshyra bestämmas genom en mer allmän värdering. Bestämmelsen om skälig hyra skall tillämpas av domstol i en ersättningstvist med anledning av obefogad förlängningsvägran och av hyresnämnden när den avger ett yttrande om marknadshyran. Givetvis beaktas bestämmelsen också av hyresnämnden vid medling och av parter vid enskilda förhandlingar om hyresvillkor. Utredningens genomgång av yttranden Utredningen har studerat samtliga yttranden om marknadshyra som landets hyresnämnder avgav (se betänkandet s. 200211 och 341346). Studien visar att hyran i ytterst få fall har fastställts efter en jämförelse med hyrorna för i grova drag jämförliga lokaler. Exempelvis har inte något av de yttranden som i avgett (totalt 25) baserats på en sådan jämförelse. i har fastställt hyran efter jämförelse med hyrorna för i grova drag jämförliga lokaler i två av åtta yttranden. i har däremot gjort sådan jämförelseprövning i två av tre yttranden. Enligt utredningen har hyresnämnderna sällan ansett att någon av de åberopade jämförelselokalerna varit i grova drag jämförbar med pröv- ningslokalen. Exempelvis har i besiktigat cirka 170 jämförelselokaler men uppenbarligen inte ansett att någon av dessa varit i grova drag jämförlig med prövningslokalen (for- muleringarna i några yttranden tyder på att någon eller några lokaler eventuellt har ansetts vara i grova drag jämförliga med prövnings- lokalen). Enligt utredningen har hyran i de flesta yttranden fastställts genom en allmän värdering eller allmän skälighetsbedömning. I allmänhet har hyresnämnden inte lämnat någon annan motivering än att den har beaktat sina iakttagelser vid besiktningen och sin allmänna kännedom om hyresläget på orten samt att det åberopade jämförelsematerialet har beaktats som ett bakgrundsmaterial. Skälen för regeringens bedömning och förslag: Ingen av remiss- instanserna har ifrågasatt att lokalens marknadshyra, dvs. den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, skall utgöra norm för vad som skall anses som skälig hyra (se 57 a § första stycket hyreslagen). Inte heller vi anser att det finns anledning att ändra på denna ordning. Frågan är emellertid hur marknadshyran skall bestämmas. Enligt nuvarande lagtext skall, när lokalens marknadshyra bestäms, främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten (se 57 a § första stycket hyreslagen). I förarbetena (se prop. 1987/88:146 s. 45 f.) anges vissa principer för hur jämförelsen bör göras, bl.a. att jämförelse i första hand bör göras med lokaler som i vart fall i grova drag kan anses motsvara varandra. Samtliga remissinstanser som har yttrat sig anser att de nu åsyftade principerna bör tillämpas när hyran bestäms. Däremot har en del remissinstanser kritiserat hyresnämndernas tillämpning av bestäm- melserna. Bland annat anser organisationerna på hyresmarknaden att hyresnämnderna vid bedömningen av om lokaler är i grova drag jämförliga uppställer högre krav på likvärdighet än vad lagstiftaren har avsett och till följd därav fastställer hyran efter en allmän värdering eller skälighetsbedömning i alltför stor utsträckning. Vi kan konstatera att utredningens genomgång av marknadshyres- yttranden (se betänkandet s. 200211) visar att hyresnämnderna i en del fall har ställt högre krav på jämförbarhet än som rimligen kan ha varit avsikten när nuvarande lagregler kom till. Det har i sin tur medfört att hyran i mycket stor utsträckning har fått fastställas efter en allmän värdering. Enligt vår mening kan denna tillämpning leda till en sämre förutsebarhet för parterna. Det finns också en risk för att hyran kommer att fastställas till en annan nivå än vad den åberopade utredningen ger stöd för. Detta framstår som olyckligt då hyresnämndens yttranden inte kan överklagas och har presumtionsverkan i en efterföljande ersätt- ningstvist. Utredningens genomgång visar också att hyresnämnderna inte tillämpar bestämmelserna på ett enhetligt sätt. Exempelvis ställer hyresnämnderna olika krav på likvärdighet vid bedömningen av om lokaler är i grova drag jämförliga. De hyresnämnder som ställer lägre krav på likvärdighet förefaller också i något större utsträckning fastställa hyrorna efter jämförelseprövningar i stället för efter skälighetsbedöm- ningar. De i lagens förarbeten angivna principerna för hur marknadshyran skall bestämmas synes ha god förankring hos hyresmarknadens parter. Mot den bakgrunden anser vi att principerna i allt väsentligt bör gälla även fortsättningsvis. Marknadshyran bör sålunda i första hand bestäm- mas efter en jämförelse med hyrorna för jämförbara lokaler på orten. Om det inte går att finna en enhetlig hyresnivå i jämförelsematerialet, bör hyran bestämmas med utgångspunkt från den hyresnivå i materialet som framstår som den mest sannolika vid ett utbud av lokalen på marknaden. Först om det saknas jämförbara lokaler på orten, bör hyran få bestämmas genom en allmän värdering. För att huvudregeln om jämförelseprövning skall kunna tillämpas bör kraven på jämförbarhet mellan prövningslokalen och jämförelselokalerna inte ställas alltför högt. Som nämnts anser vi att hyresnämnderna i en del ärenden har ställt väl höga krav på jämförbarhet. Enligt vår mening bör kraven inte ställas högre än att det i allmänhet går att finna lokaler som kan ligga till grund för en jämförelseprövning. En jämförelseprövning bör kunna underlåtas enbart om det inte finns några andra lokaler på orten som ger information om marknadshyresnivån för den aktuella lokalen. För att detta skall komma till tydligare uttryck föreslår vi att det i lagtexten anges att marknadshyran i första hand skall bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Det är naturligt att man därvid tar hänsyn till sådana likheter och skillnader som har att göra med lokalernas storlek, utformning, läge etc. Av betydelse är givetvis även vilken standard de aktuella lokalerna har. Även hyresvillkoren för lokalerna bör uppmärksammas, såsom att en lokals användningsområde enligt hyresavtalet är inskränkt på visst sätt. I vilken omfattning faktorer av de nämnda slagen skall vägas in i bedömningen bör dock överlämnas till de rättstillämpande instanserna att pröva. Hotell- och Restaurangföretagare har ansett att även hyresbetalningsförmågan i den bransch som hyresgästen verkar i skall beaktas när marknadshyran bestäms. Enligt vår mening finns det inte anledning att införa bestämmelser med den innebörden. Det kan an- märkas att om den aktuella lokalen enbart går att använda i en viss bransch torde hyresbetalningsförmågan i branschen indirekt påverka marknadshyran. Utredningen har särskild uppmärksammat frågan om vilken utredning som ett marknadshyresyttrande får grundas på. Flera yttranden som utredningen har granskat har formulerats på ett sådant sätt att det finns anledning att anta att hyresnämnden har beaktat jämförelsematerial som inte har åberopats av parterna. Utredningen har mot den bakgrunden föreslagit att det skall införas en särskild bestämmelse i nämndlagen som anger att ett yttrande skall grundas på utredningen i ärendet. Redan gällande rätt får anses innebära att hyresnämnden i alla slag av prövningsförfaranden skall grunda sitt avgörande på den utredning som parterna har åberopat. I förarbetena till bestämmelsen om skälig hyra anges att nämnden själv får tillföra ärendet jämförelsematerial endast om nämnden finner att den av parterna åberopade utredningen är bristfällig eller uppenbart missvisande och att parterna då måste få del av materialet och beredas tillfälle att yttra sig över det (se prop. 1986/87:146 s. 46 f.). En särskild bestämmelse av det slag som utredningen har förordat skulle i och för sig vara ägnad att klargöra vilket material som skall ligga till grund för ett marknadshyresyttrande. En sådan bestämmelse skulle emel- lertid också såsom flera remissinstanser har påpekat kunna leda till oklarhet om vad som gäller i andra typer av ärenden som hyresnämnden handlägger. Vi anser därför att det inte bör införas någon bestämmelse om vilken utredning som ett yttrande om marknadshyran skall grundas på. Regeringens bedömning: Uppsägningsreglerna och reglerna om medlingsförfarandet bör inte ändras. bör inte avge yttrande om andra hyresvillkor än marknadshyran. Nämnden bör inte heller kunna besluta om för- längning av hyrestiden. Utredningens förslag och bedömning: Utredningen har föreslagit att hyresnämnden skall kunna avge yttrande om även andra hyresvillkor än hyran och, om ett yttrande begärs, besluta om förlängning av hyrestiden (se betänkandet s. 223229). Utredningens bedömning i fråga om uppsägningsreglerna och reglerna om medlingsförfarandet överensstämmer med regeringens bedömning (se betänkandet s. 229 och 230). Remissinstanserna: i , , Hotell- och Restaurangföretagare och har tillstyrkt utredningens förslag om att hyresnämnden skall kunna yttra sig om även andra hyresvillkor än hyran och besluta om förlängning av hyrestiden. Hyresnämnderna i , , , och samt har avstyrkt dessa förslag. Flertalet remissinstanser har godtagit utredningens bedömning i övrigt. har dock föreslagit att det skall åvila hyresvärden inte hyresgästen att ansöka om medling. Bakgrund: Såväl en hyresvärd som en hyresgäst kan säga upp ett lokalhyresavtal i syfte att hyresförhållandet skall upphöra att gälla eller förlängas på förändrade villkor. För hyresvärdens respektive hyres- gästens uppsägning gäller dock olika regler. En hyresvärd skall i uppsägningen underrätta hyresgästen dels om de villkor han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, dels att hyresgästen, om han eller hon inte går med på att flytta utan ersättning, från uppsägningen måste hänskjuta tvisten till . Om uppsägningen inte har detta innehåll, är den utan verkan (se 58 § hyreslagen). En hyresgäst som vill få till stånd en villkorsändring skall i sin upp- sägning underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han eller hon begär. Om någon överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen från uppsägningen hänskjuta tvisten till . Ansöker hyresgästen inte om medling eller återkallar han sin ansökan före hyrestidens utgång, är uppsägningen utan verkan (se 58 a § hyreslagen). Avtalet anses då förlängt på oförändrade villkor (jfr NJA 1998 s. 430). skall klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna. Om någon av parterna begär det, skall hyresnämnden avge ett yttrande om lokalens marknadshyra eller i fall då uppsägningen är föranledd av rivning eller ombyggnad om en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar (se 12 a § första stycket nämndlagen). Ett sådant yttrande får i en efterföljande ersättningstvist frångås endast om det är uppenbart att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden har angett eller, i fråga om yttranden om anvisade lokaler, att hyresnämndens Prop. 2001/02:41 bedömning inte var riktig (se 57 a § andra stycket hyreslagen). Om hyresförhållandet upphör på grund av hyresvärdens uppsägning eller hyresgästens uppsägning för villkorsändring, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning , dock högst från hyrestidens utgång (se 59 § hyreslagen). Skälen för regeringens bedömning Uppsägningsreglerna och reglerna om medlingsförfarandet bör inte ändras Om hyresvärden säger upp avtalet, vare sig det sker för avflyttning eller för villkorsändring, måste hyresgästen från upp- sägningen ansöka hos hyresnämnden om medling för att vara bibehållen sin rätt till ersättning. Detsamma gäller om hyresgästen har sagt upp avtalet för villkorsändring. har förordat att det skall åvila hyresvärden att ansöka om medling. Förbundet har härvid hänvisat till hyreslagens karaktär av skyddslagstiftning och till att hyresgästen har betydligt sämre kunskaper än hyresvärden om de rättsförluster som inträder om han eller hon inte ansöker om medling. uttalat att det är ologiskt att en hyresgäst skall behöva ansöka om med- ling såväl när han eller hon själv säger upp avtalet som när hyresvärden säger upp det. Vi kan konstatera att det nuvarande regelsystemet är väl inarbetat på Enligt vår mening innehåller det rimliga garantier för att hyresgäster inte lider några rättsförluster till följd av bristande känne- dom om reglerna. Hyresvärdens uppsägning måste innehålla information om att hyresgästen är skyldig att ansöka om medling, om denne vill ha kvar sin rätt till ersättning. Om uppsägningen saknar detta innehåll, är den utan verkan. Om det är hyresgästen som har sagt upp avtalet för att få till stånd en ändring av hyresvillkoren, är han visserligen inte till- försäkrad motsvarande information. Effekten av att hyresgästen för- summar att ansöka om medling, är emellertid i det fallet inte att avtalet upphör utan endast att avtalet förlängs på oförändrade villkor. Det kan tilläggas att det redan i tidigare sammanhang har övervägts att införa en skyldighet för hyresvärden att ansöka om medling. farades emellertid att det skulle kunna leda till passivitet från hyres-