prop · GP0341 · 2001-10-23 00:00:00 — att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden och det dessutom inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om hyresgästen lämnar lägenheten eller en del av den under om- byggnaden, skall hyresgästen om möjligt erbjudas att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset (se 46 § tredje stycket hyreslagen). erbjudande från hyresvärden om evakueringslägenhet under ombygg- naden och återflyttningsrätt efter ombyggnaden skall, enligt förarbetena, vägas in i skälighetsbedömningen enligt paragrafens första stycke (se 1974:150 s. 453 f. och 495 f.). Skälen för regeringens bedömning: Hyresgäster kan av naturliga skäl inte bo kvar i sina lägenheter vid mer omfattande renoveringar. bär dock inte att hyresgästerna måste sägas upp och förlora sitt besitt- Hyresgästen och hyresvärden kan i stället komma överens om att hyresgästen skall bo någon annanstans som ombygg- Av betänkandet framgår (s. 127) att hyresvärdar och hyresgäster inför större ombyggnader brukar träffa särskilda ombygg- I dessa regleras om hyresgästen skall bo i en evaku- eringslägenhet som ombyggnaden pågår eller bo kvar i sin lägenhet men med nedsatt hyra. I avtalen brukar även regleras frågor om flyttersättning, ersättning för flyttning av telefon och post samt maga- sinering av möbler. Utredningens kartläggning visar att många hyresvärdar tidigare valde att säga upp sina hyresgäster inför ombyggnader. regelsystemet för hyresgästinflytande trädde ikraft, har dessa upp- sägningar i stort sett upphört. Redan med hänsyn härtill kan behovet av en ändring av reglerna inte anses särskilt stort. Det finns inte heller anledning befara att antalet uppsägningar kommer att öka. Den nuvarande regleringen innebär att hyresgästens intresse av att få behålla sin lägenhet tillgodoses genom den skälighetsavvägning som skall göras i en förlängningstvist. Den praxis som har utbildats ger hyresgästerna ett gott skydd vid ombyggnad. besittningsskydd skall brytas enligt den särskilda upphörandegrunden som avser ombyggnad måste hyresvärden erbjuda hyresgästen en evakueringslägenhet under ombyggnaden och rätt att återflytta därefter eller en ersättningslägenhet. Vidare fordras i praxis att hyresvärden står för de flyttkostnader m.m. som uppkommer för hyresgästen (se bl.a. hovrätts beslut SÖH 11, nr SÖH 18, nr SÖH 352 och nr SÖH 130 samt RH 1996 s. 360). 2001/02:41 faktiska behovet av ytterligare regler till skydd för hyresgästerna framstår alltså som litet. Härtill kommer att en lagreglering av hyresgästens rätt att behålla sin lägenhet skulle bli ganska komplex, om den skall ta hänsyn till de mycket skiftande förhållandena i olika fall. Vi anser därför att bestämmelserna om uppsägning av hyresavtal vid större ombyggnader inte bör ändras. Regeringens bedömning: Bestämmelserna om upprustningsföre- läggande bör inte ändras. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedömning (se betänkandet s. 124125). Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i frågan har redovisat samma uppfattning som utredningen. Skälen för regeringens bedömning: Enligt 18 a § första stycket hyreslagen kan hyresnämnden, på ansökan av en hyresgäst, förelägga en hyresvärd vid vite att vidta de åtgärder som krävs för att en bostads- lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard (upprustnings- föreläggande). I sjätte och sjunde styckena i samma paragraf anges vad som avses med lägsta godtagbara standard. Bestämmelsen kan synas kunna komma i konflikt med intresset av att i vissa fall bevara tidstypisk inredning, planlösning och liknande. Utred- ningen har därför haft i uppdrag att pröva om det i undantagsfall bör vara möjligt att undanta lägenheter från bestämmelserna om upprustnings- föreläggande. Vi delar utredningens slutsats att det angivna bevarandeintresset inte utgör skäl att undanta lägenheter från bestämmelserna om upprust- ningsföreläggande. Ett beslut om upprustningsföreläggande innebär inte att upprustningen får utföras i strid med bestämmelserna i bygg- lagstiftningen. Hyresvärden måste ansöka om bygglov respektive göra bygganmälan om det krävs för åtgärden. Vidare måste hyresvärden iaktta bestämmelserna i (1987:10) om varsamhet. Av 18 c § hyreslagen följer att ett upprustningsföreläggande är förfallet, om erforderligt bygglov inte beviljas. Det synes visserligen som att bestämmelserna om upprustningsföre- läggande numera har liten betydelse. Vid landets hyresnämnder hand- läggs få ärenden angående upprustningsföreläggande (betänkandet s. 125). inkom det till i sex sådana ärenden. Motsvarande siffra var för såväl i som i två. De flesta av de övriga nämnderna har inte haft något sådant ärende alls. Det ringa antalet ärenden tyder på att behovet av be- stämmelser om upprustningsföreläggande är begränsat och ger möjligen anledning att ifrågasätta om bestämmelserna över huvud taget bör finnas kvar. Ett avskaffande av möjligheten att meddela upprustningsföre- läggande skulle emellertid kunna öka antalet bostadslägenheter som inte håller lägsta godtagbara standard. Vi anser därför att Prop. 2001/02:41 bestämmelserna om upprustningsföreläggande bör finnas kvar. Regeringens bedömning: Det bör inte införas några särskilda bestämmelser om rätt till handikappanpassning av bostadslägenheter. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- ning (se betänkandet s. 153156). Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i frågan förutom har redovisat samma upp- fattning som utredningen. Bakgrund: En hyresgäst är skyldig att vårda sin lägenhet väl (se 24 § hyreslagen). Detta hindrar dock inte hyresgästen från att göra mindre ingrepp som behövs för att lägenheten skall kunna användas för avsett ändamål (jfr , Hyreslagen En kommentar, s. 152). Enligt 24 a § hyreslagen har hyresgästen därutöver normalt rätt att utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga Exempelvis får hyresgästen montera upp persienner, sätta upp kakel i kök och badrum, byta ut golvlister och innedörrar samt vred till sådana dörrar (se prop. 1974:150 s. 457 och 489). vidta en åtgärd som är mer ingripande än 24 a § hyreslagen ger rätt till eller vidta en åtgärd i en gemensam del av fastigheten, exempelvis i en trappuppgång, måste hyresvärden godkänna åtgärden. I lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag finns bestämmelser om att bostadsanpassningsbidrag kan lämnas till personer med funktionshinder för att ge dem möjlighet till ett eget boende. lämnas såväl till personer som äger sin bostad som till personer som innehar den med bostadsrätt eller hyresrätt. Bland annat lämnas bidrag för borttagande av trösklar, installation av automatisk dörröppnare, ombyggnad av badrum till duschrum, anpassning i kök och installation av handikapphiss eller trapphiss. En fastighetsägare har enligt lagen om bostadsanpassningsbidrag rätt till återställningsbidrag för kostnader för att ta bort anordningar som har installerats med stöd av bostadsanpassningsbidrag. lämnas om åtgärden på grund av ändrade förhållanden kan utnyttjas för sitt ändamål och den är till nackdel för andra boende. Bidraget lämnas dock endast om kostnaden överstiger . Skälen för regeringens bedömning: Det är angeläget att hyresgäster med funktionshinder har goda möjligheter att anpassa sina lägenheter till sina särskilda behov. Det ger anledning att fråga sig om hyresgäster med funktionshinder bör ha en mer vittgående rätt att vidta ändringsåtgärder utan hyresvärdens samtycke än hyresgäster har . Den kartläggning som utredningen har gjort visar att det är mycket ovanligt att hyresvärdar vägrar hyresgäster med funktionshinder att utföra åtgärder som det lämnas bostadsanpassningsbidrag för. Exempelvis har inte mottagit någon anmälan om att en hyresvärd har nekat en hyresgäst med funktionshinder att anpassa sin lägenhet. , som utövar tillsyn över bidragsverksam- heten, har uppgett att man känner till enbart enstaka fall där hyresvärdar Prop. 2001/02:41 har motsatt sig anpassningsåtgärder. Behovet av en lagreglerad rätt för hyresgäster med funktionshinder att utföra anpassningsåtgärder förefaller därför inte vara så stort. Det måste också beaktas att en anpassningsåtgärd kan vara mycket omfattande och beröra lägenhetens planlösning och komplicera hyresvärdens framtida upprustning eller ombyggnad av fastigheten. Enligt vår mening är det naturligt att hyresvärden får bestämma över den typen av mer ingripande åtgärder, om inte mycket starka skäl talar i annan riktning. En anpassningsåtgärd kan också försvåra en framtida uthyrning av lägenheten. Hyresvärden, som har det långsiktiga ansvaret för fastighetens förvaltning, har även ur detta perspektiv ett berättigat intresse av att få bestämma om åtgärden skall vidtas eller ej. Principiella skäl talar sålunda mot att ge hyresgäster rätt att utan hyresvärdens godkännande utföra mer vittgående åtgärder i fastigheten. Det kan inte heller bortses från att en lagstadgad rätt för hyresgäster med funktionshinder att utföra omfattande ändringsarbeten utan hyres- värdens samtycke kan göra hyresvärdar mera ovilliga att hyra ut till funktionshindrade. Risken finns att en del hyresvärdar, inför risken att tvingas tåla mera omfattande ändringsarbeten än de annars skulle behöva acceptera, skulle prioritera andra bostadssökande. Vi anser därför att övervägande skäl talar för att de nuvarande bestämmelserna i hyreslagen om vilka åtgärder som en hyresgäst får utföra utan hyresvärdens samtycke inte bör utvidgas. Mer ingripande anpassningsåtgärder bör sålunda även fortsättningsvis ske i samförstånd mellan hyresvärden och hyresgästen. Om det skulle visa sig att hyresvärdar vägrar låta hyresgäster med funktionshinder utföra den typ av åtgärder som avses, är vi emellertid beredda att återkomma i frågan. 4.3Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid blockuthyrning Regeringens förslag: En hyresgäst som hyr en bostadslägenhet i andra hand av en hyresvärd som har hyrt lägenheten genom s.k. blockhyresavtal skall ha samma besittningsskydd som hyresgäster som hyr direkt av fastighetsägaren. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 172174). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt förslaget eller inte haft några invändningar mot det. och kommun har dock motsatt sig den Bakgrund: De flesta bostadshyresgäster har besittningsskydd till de lägenheter de hyr. Det innebär att en hyresgäst som sägs upp har rätt till förlängning av hyresavtalet utom i de fall hyresvärden kan åberopa någon besittningsbrytande omständighet (se 46 § hyreslagen). andra hand av en lägenhet saknar hyresgästen dock besittningsskydd, om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än (se 45 § första stycket 1 hyreslagen). Hyresgästen blir då tvungen att flytta, om han eller hon sägs upp. Även upplåtelser av lägenheter som utgör en del av upplåtarens egen bostad och vissa upplåtelser av möblerade rum och lägenheter för fritidsändamål har undantagits från bestämmelserna om besittningsskydd. Med blockhyresavtal avses ett avtal genom vilket en hyresgäst hyr flera lägenheter av en hyresvärd i syfte att hyra ut dem i andra hand. Hyresgästen kan vara ett företag som skall hyra ut lägenheterna till sina anställda eller en studentstiftelse som skall hyra ut lägenheterna till studenter. De som hyr en lägenhet som omfattas av ett blockhyresavtal får liksom andra andrahandshyresgäster besittningsskydd först när deras hyresförhållande har varat . Skälen för regeringens förslag: Enligt vår mening är det en naturlig utgångspunkt att alla upplåtelser av bostadslägenheter skall vara förenade med besittningsskydd. Endast om det föreligger särskilda förhållanden bör denna princip frångås. Upplåtelser i andra hand har generellt undantagits från bestämmelserna om besittningsskydd, om hyresförhållandet upphör innan det har varat . I fråga om vanliga andrahandsupplåtelser, där upplåtaren är en privatperson som hyr ut sin bostad för en begränsad tid, finns det goda skäl för en sådan ordning. Upplåtelser av lägenheter som omfattas av blockhyresavtal kan där- emot i flera avseenden jämställas med upplåtelser som görs direkt av en fastighetsägare. Hyresgästen i blockhyresavtalet hyr precis som de flesta fastighetsägare ut ett flertal lägenheter och har inte någon avsikt att själv bosätta sig i någon av dem. Inte sällan har hyresgästen i block- hyresavtalet åtagit sig att svara för uppgifter som annars åvilar hyres- värden, t.ex. lägenhetsunderhåll. Ur andrahandshyresgästens perspektiv framstår det i allmänhet inte heller som någon skillnad om han eller hon tecknar hyresavtalet med fastighetsägaren eller med hyresgästen i blockhyresavtalet. Detta talar för att andrahandshyresgästen bör ha samma besittningsskydd som vanliga hyresgäster. Blockuthyrning förekommer främst i samband med upplåtelser som riktas till särskilda kategorier av hyresgäster såsom studenter, äldre, psykiskt sjuka, missbrukare och anställda i ett företag eller av en myndighet. Enligt vår uppfattning finns det inte anledning att ge dessa kategorier av boende som i många fall redan har en socialt utsatt situation ett sämre besittningsskydd än andra hyresgäster. Ett utvidgat besittningsskydd kommer dessutom att minska risken för att mindre seriösa fastighetsägare och fastighetsförvaltare utnyttjar bestämmelserna om blockuthyrning i syfte att kringgå reglerna om hyresgästens rätt till besittningsskydd. Enligt utredningen har sådant missbruk förekommit, om än i begränsad utsträckning. Ett ökat användande av blockhyresavtal avseende s.k. lägenhetshotell talar också för att det vid detta slag av andrahandsupplåtelser bör gälla ett sedvanligt besittningsskydd. Starka skäl talar alltså för att andrahandsupplåtelser av lägenheter som omfattas av blockhyresavtal skall vara förenade med samma besittnings- skydd som förstahandsupplåtelser. , som har motsatt sig att besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser utvidgas, har framhållit att kommuner har behov av möjligheten att upplåta lägenheter utan besittningsskydd, bl.a. som träningsbostäder för missbrukare. Om det införs besittningsskydd Prop. 2001/02:41 för lägenheter som omfattas av blockhyresavtal, kommer det enligt förbundet att leda till att besittningsskyddet måste avtalas bort. Det kommer i sin tur att medföra onödigt administrativt arbete för kommuner och hyresnämnder. Det kan eventuellt också leda till att fastighetsägare blir mindre benägna att hyra ut till kommuner. och kommun har framfört liknande synpunkter. Vi delar inte och kommunernas farhågor. har påpekat finns det möjlighet att avtala bort besittningsskyddet (jfr 45 § andra stycket hyreslagen). Det administrativa arbete som detta föranleder är begränsat. Om besittningsskyddet inte har avtalats bort och hyresavtalet sägs upp, torde det dessutom i sådana situationer som har berört ofta ändå finnas rättslig grund för att bryta hyresförhållandet. Enligt vår bedömning är risken för att fastighetsägare skulle bli mindre benägna att upplåta sina lägenheter till kommuner inte särskilt stor. Kommunen som förstahandshyresgäst utgör ju en garant för att hyran betalas och att eventuella skador på lägenheten blir ersatta. Vi anser mot denna bakgrund att hyresgäster som hyr i andra hand av en hyresvärd som har hyrt lägenheten genom ett blockhyresavtal bör ha samma besittningsskydd som hyresgäster som hyr direkt av en fastig- hetsägare. För övriga typer av andrahandsupplåtelser bör besittnings- skyddet inte förändras. Ett utvidgat besittningsskydd av det nu diskuterade slaget kan utformas på olika sätt. I hyreslagen finns en bestämmelse som medger att det i blockhyresavtal tas in förbehåll som strider mot hyreslagens tvingande bestämmelser (se 1 § sjätte stycket hyreslagen). Enligt vår mening bör ett utvidgat besittningsskydd lämpligen gälla de blockhyresavtal som denna bestämmelse avser, dvs. avtal om hyra av minst tre bostadslägenheter som hyresgästen skall hyra ut i andra hand. Interimistiska beslut om ändring av hyran Regeringens bedömning: Det bör inte införas någon möjlighet att meddela interimistiska beslut under handläggningen av ett ärende om Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- ning (se betänkandet s. 181185). Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i frågan har redovisat samma uppfattning som utredningen. Bakgrund: Om ett hus omfattas av en förhandlingsordning och hyresvärden vill få till stånd en villkorsändring, t.ex. en hyreshöjning, måste han först påkalla förhandling med den hyresgästorganisation som han har ingått avtal om förhandlingsordning med. lingarna utan att någon överenskommelse har träffats, har hyresvärden rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren (se 24 § Motpart blir därvid varje enskild hyresgäst. Om huset inte omfattas av någon förhandlingsordning eller om en hyresgäst vill få till stånd en ändring av hyresvillkoren utan att det har påkallats förhandling enligt hyresförhandlingslagen, gäller i stället att den som vill få till stånd en ändring av hyresvillkoren skriftligen skall meddela sin motpart det. Kan någon överenskommelse inte träffas, har den som har begärt villkorsändring rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av villkoren (se 54 § hyreslagen). Ett beslut om villkorsändring får verkställas när beslutet har laga kraft. Eftersom beslutet kan överklagas, kan det i enstaka fall dröja innan beslutet vinner laga kraft. Om det finns särskilda skäl, får nämnden förordna att det får verkställas även om det inte har laga kraft (se 25 § fjärde stycket hyresförhandlingslagen och 55 c § fjärde stycket hyres- lagen). Om hyresnämnden har meddelat ett sådant förordnande, kan det dock upphävas av hovrätten. Däremot har hyresnämnden inte någon möjlighet att under målets handläggning meddela interimistiska beslut, dvs. beslut som gäller i avvaktan på att målet avgörs slutligt. Skälen för regeringens bedömning: Det är givetvis angeläget att tvister om hyresvillkor kan avgöras utan onödigt dröjsmål. En lång handläggningstid hos hyresnämnden kan undergräva hyresvärdens lik- viditet som hyresgästerna kan drabbas av kraftiga retroaktiva hyreshöjningar. Ett snabbt avgörande kan sålunda vara till fördel såväl för hyresvärdar som hyresgäster. I vissa mål har en domstol möjlighet att meddela beslut som gäller i avvaktan på att målet avgörs slutligt (interimistiska beslut). En ordning där mål kan bli snabbt slutligt avgjorda är emellertid som regel att föredra framför en ordning med intermistiska beslut. Ett interimistisk beslut måste t.ex. fattas på ett sämre beslutsunderlag och kan komma att ändras. Det riskerar också att försena det slutliga avgörandet. Enligt vår mening kan det inte komma ifråga att införa en möjlighet att meddela interimistiska beslut i hyresvillkorsmål annat än om det finns ett mycket tydligt behov av det. Det kan därvid konstateras att utredningens kartläggning av hand- läggningstider för hyressättningstvister (se betänkandet s. 337340 och SOU 1999:15 s. 483 och 484) visar att såväl tvister enligt 24 § hyresförhandlingslagen som vanliga hyressättningstvister enligt hyres- lagen handläggs förhållandevis snabbt. Så var exempelvis vid i och i medianåldern för ärenden enligt 24 § hyresförhandlingslagen och för ärenden enligt 54 § hyreslagen . Vid i var handläggningstiderna längre, något som dock torde sam- manhänga med förhållanden av tillfällig natur. Till de förhållandevis korta handläggningstiderna kan ha bidragit de bestämmelser som in- fördes och som syftade till att förenkla handläggningen av större hyressättningstvister (se SOU 1981:77 s. 188197 och prop. 1983/84:137 s. 8087). Sålunda förefaller bestämmelsen om pilotprövning vid s.k. massärenden (9 § tredje stycket nämndlagen) ha fått ett bra genomslag på hanteringen av större hyressättningstvister. Ett beslut om ändring av hyresvillkoren får normalt inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast från ansökan hos hyresnämnden (se 24 § andra stycket hyresförhandlingslagen och 55 c § första stycket hyreslagen). De handläggningstider som flertalet hyresnämnder har torde mot den bakgrunden inte ge upphov till några Behovet av interimistiska beslut framstår därför inte Prop. 2001/02:41 som särskilt stort. Vi kan också konstatera att det på hyresmarknaden ofta tillämpas särskilda rutiner när de kollektiva hyresförhandlingarna har strandat. Hyresgästorganisationerna brukar då rekommendera hyresgästerna att betala hyra a conto med samma belopp som de har medgett vid hyresförhandlingarna eller som hyresnämnden har beslutat om vid en prövning av ett pilotärende. Detta minskar givetvis behovet av interi- mistiska beslut. Till det kommer att hyresvärdar och hyresgästorga- nisationer inte sällan utser vissa lägenheter som pilotfall och enas om att med ledning av hyresnämndens beslut för dessa teckna förhandlings- överenskommelser för de övriga lägenheterna. Ett skäl för att, trots vad som ovan har sagts, införa en ordning med interimistiska beslut kan vara att hyresgäster eller hyresvärdar genom att obstruera prövningsförfarandet undgår ändring av hyresvillkoren under kortare eller längre tider. Varken utredningens enkätsvar eller remiss- svaren tyder emellertid på att det numera förekommer sådan obstruktion. Såvitt utredningen har kunnat finna har det inte heller förekommit att hyresvärdar drabbats av allvarliga likviditetsproblem till följd av lång- dragna hyressättningstvister. Vi anser mot den nu angivna bakgrunden att det inte finns skäl att införa regler om interimistiska beslut eller liknande vid tvister om hyresvillkoren. 4.5Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts genom en olyckshändelse Regeringens bedömning: Det bör inte införas bestämmelser om att hyresgäster skall erbjudas återflyttningsrätt om bostadslägenheten eller lokalen förstörs och hyresvärden därefter uppför nya lägenheter eller lokaler. Det bör inte heller införas bestämmelser om att hyresvärden skall tillhandahålla evakuerings- eller ersättningslägenheter. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- ning (se betänkandet s. 6975). Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i denna del utom och har redovisat samma uppfattning som utredningen. har föreslagit att det skall införas en skyldighet för hyresvärden att erbjuda bostadshyresgäster en ersättningsbostad om lägenheten förstörs. har förordat att lokalhyresgäster skall erbjudas återflyttningsrätt om lokalen förstörs och hyresvärden uppför nya lokaler. Bakgrund: Om en bostadslägenhet eller en lokal före tillträdesdagen eller blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller hyresavtalet (10 § första stycket och 16 § första stycket 1 hyreslagen). Att avtalet förfaller innebär att rätts- förhållandet mellan parterna upphör att gälla. Hyresvärden är inte skyldig att tillhandahålla hyresgästen . 2001/02:41 någon annan lägenhet. Om det uppstår fel eller brist som inte är av så allvarligt slag att lägenheten skall anses förstörd, är hyresvärden skyldig att åtgärda felet eller bristen. förfaller då inte (se 11 § och 16 § första stycket hyreslagen). Så blir fallet om endast en del av en lägenhet har skadats av brand eller om endast väggbeklädnad och målning har skadats (se , Hyreslagen En kommentar, 5 uppl., 1997 s. 62 f. och , Kommersiell hyresrätt, 2 uppl., 1997 s. 156). Skälen för regeringens bedömning Om en bostadslägenhet förstörs genom brand eller på annat sätt, kan det naturligtvis innebära en mycket svår situation för hyresgästen. har hyresgästen inte någon rätt att kräva att hyresvärden tillhandahåller en ny lägenhet. Frågan är om detta kan anses tillfredsställande. Enligt vår mening skulle det föra för långt att i nu aktuella situationer ålägga hyresvärden att uppföra nya lägenheter i stället för de förstörda.