prop · GP0362 · 2001-11-28 00:00:00 — Enligt föreningslagen skall i stället en ekonomisk förening till en reservfond avsätta av den del av föreningens netto- vinst för året som inte går åt för att täcka en balanserad förlust (se 10 kap. 6 § föreningslagen). Bestämmelsen om avsättning till reservfond gällde års bostadsrättslag även för bostadsrättsföreningar. Bestämmelsen togs bort, eftersom den ansågs sakna betydelse. Det hänvisades härvid till att bostadsrättsföreningar har till ändamål att tillhandahålla sina medlemmar lägenheter till självkostnadspris och därför i regel inte redovisar någon årlig vinst. I stället infördes en regel om skyldighet för bostadsrätts- föreningar att avsätta medel för säkerställande av underhållet av föreningens hus (se prop. 1971:12 s. 143 f.). Det resonemang som fördes i det lagstiftningsärendet är relevant även i fråga om kooperativa hyresrättsföreningar. En kooperativ hyresrättsföre- ning torde vanligen inte komma att redovisa någon vinst. Bestämmelser om avsättning till reservfond kommer därmed inte att trygga föreningens behov av avsättningar för framtida underhåll. Visserligen kan man förvänta sig att en viss kapitalbildning kommer att kunna äga rum i sådana kooperativa hyresrättsföreningar som drivs enligt ägarmodellen i och med att föreningen amorterar av fastighetslånen. Detta torde emeller- tid inte på något tillfredsställande sätt trygga det angivna behovet av avsättningar. Behovet av avsättningar för framtida underhåll får därför tryggas på annat sätt. Frågan är dock om det behöver införas tvingande bestäm- melser om detta eller om saken bör överlämnas till föreningarna. Be- träffande bostadsrättsföreningar har det ansetts att föreningarna själva bör bestämma hur stora avsättningar som skall göras. Enligt regeringens mening är detta också den lämpligaste ordningen för kooperativa hyresrättsföreningar. Behovet av avsättningar kommer ju uppenbarligen att skilja sig mycket mellan olika slag av föreningar. Så kommer t.ex. en förening som verkar enligt ägarmodellen att ha ett helt annat behov av att göra avsättningar än en förening som verkar enligt hyresmodellen. Att, som har föreslagit, helt överlåta frågan om avsättningar skall göras till styrelsen eller föreningsstämman skulle dock minska förutse- barheten för hyresgästerna. Det är därför enligt regeringens bedömning en mindre lämplig ordning. Föreningen bör vara skyldig att ange grund- läggande principer för avsättning för framtida underhåll i sina stadgar. Mot den nu angivna bakgrunden föreslår regeringen att kooperativa Prop. 2001/02:62 hyresrättsföreningar skall vara skyldiga att i sina stadgar ange de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av före- ningens hus. Däremot bör det inte uppställas några krav på avsättning till reservfond. Regeringens förslag: Bestämmelserna i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall tillämpas även på fastighetsförvärv för ombildning till kooperativ hyresrätt. För att en kooperativ hyresrättsförenings beslut om förvärv för ombildning till kooperativ hyresrätt skall vara giltigt skall en ekono- misk plan och ett besiktningsprotokoll vara tillgängliga inför beslutet. Planen skall vara granskad av två behöriga intygsgivare. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 238246). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslagen. Bakgrund: Det finns särskilda bestämmelser om ombildning av hyres- rätt till bostadsrätt. Bestämmelserna finns dels i bostadsrättslagen, dels i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen). Den senare lagen ger möjlighet för en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening att förvärva fastigheten om fastighetsägaren avser att avyttra den. I korthet går reglerna ut på att bostadsrättsföreningen till inskrivningsmyndigheten anmäler att den är intresserad av att förvärva fastigheten. Detta antecknas i fastighets- registrets inskrivningsdel. Sedan anmälan har skett får fastigheten inte säljas utan att bostadsrättsföreningen först har erbjudits att köpa den (hembud). beslut om förvärv skall fattas på förenings- stämma (se 9 kap. 19 § bostadsrättslagen). Hyresgästerna i två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skall ha gått med på beslutet. Dessa hyresgäster i de lägenheterna skall vara medlemmar i föreningen. Inför beslutet skall hyresgästerna ha tillgång till en ekonomisk plan med intyg från intygsgivare (se 9 kap. 20 § bostadsrättslagen). Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll. När ett sådant beslut har fattats, kan föreningen göra en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. En intresseanmälan gäller . En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den tidigare upphörde att gälla. Syftet var bl.a. att man ville öka de boendes inflytande (se prop. 1981/82:169 s. 18 f.). Skälen för regeringens förslag Ombildningslagens tillämpningsområde bör utvidgas Som har angetts syftade reglerna om ombildning till bostadsrätt till att tillgodose intresset av ökat boendeinflytande. En av grundidéerna med kooperativ hyresrätt är just att hyresgästerna skall få möjligheter till medinflytande, på i väsentliga avseenden samma sätt som bostadsrätts- havare har. Det talar för att liknande ombildningsregler bör finnas avseende kooperativ hyresrätt. Regeringen föreslår därför att det införs särskilda bestämmelser om ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. Detta uppnås enklast genom att man ansluter till det system som gäller för ombildning till bostadsrätt. Ombildningslagens tillämpningsområde bör därför utvidgas så att den kommer att omfatta även ombildning från vanlig hyra till kooperativ hyresrätt. Därutöver bör en del frågor motsvarigheter till de frågor som för bostadsrätter regleras i bostadsrättslagen regleras i lagen om kooperativ hyresrätt. Konkurrens mellan olika föreningar Om ombildning kan ske till såväl bostadsrätt som kooperativ hyresrätt, kan det uppkomma en konkurrenssituation mellan en bostadsrätts- förening och en kooperativ hyresrättsförening i samma hus. Den val- situation som kan uppkomma i anslutning till att frågan om ombildning aktualiseras första gången erbjuder inga särskilda problem. Då vinner den linje bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt som lyckas samla den nödvändiga majoriteten. Mera problematisk är den situationen då en förening av det ena slaget redan har fått till stånd en intresseanmälan men flertalet hyresgäster senare vill att en förening av det andra slaget skall förvärva fastigheten. får det inte förekomma mer än en intresse- anmälan och den andra föreningen skulle då vara förhindrad att göra en anmälan för egen del. Hur bör då den sistnämnda situationen lösas? Även fortsättningsvis bör det endast kunna finnas en anteckning i taget i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Det mest lämpliga är därför att införa en möjlighet för föreningar att återta sin anmälan, med påföljd att inskrivningsmyndig- heten då skall ta bort anteckningen. Därmed kommer det att vara möjligt för hyresgästerna i ett hus som först har valt den ena upplåtelseformen att ändra sig och välja den andra samt att få det noterat i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Såsom ovan har nämnts får ombildning till bostadsrätt ske endast om hyresgästerna i två tredjedelar av lägenheterna biträder ombildning- en. Majoritetskravet beträffande ombildning till bostadsrätt ändrades så sent som från minst hälften till två tredjedelar. De skäl som anfördes för detta var i korthet att ju fler som deltar i ombildningen, desto större är möjligheten att övergången till bostadsrätt blir lyckad samt att boendet har en stor social betydelse och att det därför inte är rimligt att en ombildning skall få genomföras om ett stort antal hyres- Prop. 2001/02:62 gäster, kanske närmare hälften, motsätter sig det (se prop. s. 11 f.). De nu återgivna skälen har samma bärkraft i fråga om ombildning till kooperativ hyresrätt. Särskilt mot bakgrund av att frågan har prövats av , såvitt gäller bostadsrätter, anser regeringen att kravet på tvåtredjedelsmajoritet bör gälla även för kooperativa hyres- rätter. Närmare om återtagande av intresseanmälan Som har berörts krävs två tredjedels majoritet för beslut om för- värv för ombildning till bostadsrätt. I det föregående har föreslagits att detsamma skall gälla för ombildning till kooperativ hyresrätt. Det kan då förefalla naturligt att samma majoritetskrav bör gälla för ändrings- beslutet, dvs. beslutet att återta intresseanmälan. De skärpta kraven för beslut om förvärv av fastighet motiverades med att förutsättningarna för att ombildningen skall bli lyckad blir större om fler än hälften är intresserade. Med andra ord är förutsättningarna för ombildning för dåliga, om inte fler än hälften röstar för. Detta leder till att det endast bör krävas att mer än att hälften av de aktuella hyres- gästerna röstar för en ändring av det tidigare beslutet om förvärv av fastigheten. Därmed behövs inga särskilda regler för denna typ av beslut. Ett giltigt beslut om förvärv av en fastighet för ombildning till bostadsrätt förutsätter att en av intygsgivare granskad ekonomisk plan och ett besiktningsprotokoll är tillgängliga. Frågan blir då om några liknande krav bör uppställas för beslut om förvärv för ombildning till kooperativ hyresrätt. När ombildningsreglerna infördes uppmärksammade departements- chefen särskilt frågan om ekonomisk plan (se prop. 1981/82:169 s. 34 f.). Hon konstaterade inledningsvis att syftet med den ekonomiska planen är att skapa förutsättningar för att bostadsrättsföreningens verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk grund. Bestämmelserna om ekonomisk plan präglas, fortsatte hon, av förhållandena vid nyproduktion. I en sådan situation spelar den ekonomiska planen knappast någon roll för den enskilde. I stället är det den information som föreningsbildaren lämnar och själva upplåtelseavtalet som utgör underlag för ställningstagandet i fråga om förvärv av bostadsrätt. Departementschefen konstaterade därefter att situationen är annorlunda vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Hon betonade att det är av väsentlig betydelse att hyres- gästerna före beslutet om förvärv av fastigheten får en tillfredsställande information om de ekonomiska förutsättningarna för en ombildning. Den ekonomiska planen borde härvid utgöra det viktigaste beslutsunderlaget för hyresgästerna. Planen borde föreligga redan när beslut om fastighets- förvärvet skall fattas. Såsom nämnts fordras också att det vid tiden för beslutet om ombild- ning finns ett besiktningsprotokoll. Protokollet skall utvisa fastighetens Detta motiverades vid bestämmelsens tillkomst bl.a. med att Prop. 2001/02:62 hyresgästerna vid sitt ställningstagande till ombildningen borde få kännedom om sådana kostnadsökningar som kan förutses. Det ansågs därvid särskilt viktigt att fastighetens skick undersöktes och att en beräkning gjordes av de kostnader som efter fastighetsförvärvet kan behöva läggas ner på underhållsåtgärder av olika slag. Regeringen delar de synsätt som kommer till uttryck i tidigare lag- förarbeten. Vid ombildning kan uppenbarligen en ekonomisk plan med ett därtill fogat besiktningsprotokoll ha betydelse som beslutsunderlag för hyresgästerna. Vissa hyresgäster kommer sannolikt att vara drivande och diktera villkoren. Andra kommer att utsättas för tryck och påverkan. Det är då viktigt med ett opartiskt beslutsunderlag. Mot den nu angivna bakgrunden bör det enligt regeringens mening finnas ett särskilt skyddssystem vid ombildning. är det viktigt att inte göra regelverket onödigt komplicerat. Man bör så långt möjligt undvika att reglerna driver fram formkrav, omfattande reglering osv. En ombildning till kooperativ hyresrätt kommer sannolikt att utgöra en mindre ekonomisk satsning för den enskilde än en ombildning till bostadsrätt. En fullständig ekonomisk plan, motsvarande den som måste upprättas enligt bostadsrättslagen, torde mot den bakgrunden inte vara motiverad. I synnerhet synes det inte vara nödvändigt att ställa upp sådana krav på kostnadskalkyler som finns för bostadsrätter. Det bör emellertid krävas att projektet granskas av två intygsgivare av samma slag som sådana intygsgivare som granskar bostadsrättsprojekt. För att underlätta deras bedömning bör lagen ställa krav på att det upp- rättas ett visst underlag. Det mest ändamålsenliga är då att ansluta till det etablerade regelverk om ekonomiska planer som redan finns, fastän inte kräva att denna innefattar särskilda kostnadskalkyler. Bedömningen kan då ske enligt beprövade metoder. Regeringen föreslår därför att det skall vara möjligt att besluta om för- värv för ombildning till kooperativ hyresrätt först om det vid besluts- tillfället finns en ekonomisk plan och ett besiktningsprotokoll. Planen skall vara granskad av två intygsgivare. När det gäller intygsgivarna finns det enligt regeringens bedömning anledning att ta fasta på förslag om att ingen av intygsgivarna får ha någon koppling till det aktuella projektet (se SOU 2000:2 s. 117). Detta är ägnat att minska risken för jäv hos intygsgivarna. Regeringens förslag: För att en kooperativ hyresrättsförenings beslut att hyra samtliga lägenheter i ett hus i syfte att föreningen skall hyra ut lägenheterna med kooperativ hyresrätt skall vara giltigt skall krävas dels att beslutet har fattats på föreningsstämman, dels att beslutet på stämman har biträtts av hyresgästerna i minst två tredjedelar av När föreningen och fastighetsägaren har träffat ett hyresavtal som avser samtliga lägenheter i huset, skall föreningen automatiskt inträda Detta skall gälla även gentemot de hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen. Dessa hyresgäster skall i övrigt ha kvar samma rättigheter och skyldigheter som . Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 252260). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt eller inte haft något att invända mot förslagen. har avstyrkt förslaget att föreningen skall träda in som hyresvärd även gent- emot de hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen. Skälen för regeringens förslag Behovet av en särskild reglering Det är naturligt att lagstiftningen också ger goda förutsättningar för att upplåta kooperativ hyresrätt enligt den s.k. hyresmodellen. De legala möjligheterna för att få till stånd ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen bör om möjligt inte vara sämre än möjligheterna att få till stånd exempelvis ombildning till bostadsrätt. De problem som kan uppkomma i samband med ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen är av olika slag. Ett problem kan naturligtvis vara att fastighetsägaren inte är intresserad av att hyra ut till den kooperativa hyresrättsföreningen. Regeringen är emellertid inte beredd att föreslå regler som tvingar fastighetsägaren att upplåta lägenheterna åt en kooperativ hyresrättsförening i stället för till enskilda hyresgäster. En sådan ordning utgör en väl långtgående in- skränkning i äganderätten. Ett påtvingat hyresförhållande mellan fastighetsägaren och föreningen skulle dessutom ha mycket begränsade möjligheter att fungera bra. Ett system av detta slag skulle också ge upphov till ett flertal rättsliga problem, t.ex. angående villkoren för förhyrningen. En annan problematisk situation är när såväl fastighetsägaren som en stor andel av hyresgästerna vill ha till stånd kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen, men ett antal hyresgäster motsätter sig detta. I den delen kan först och främst konstateras att det, även om man inte inför några särskilda regler, inte finns något som hindrar att de intresserade hyres- gästerna bildar en förening och att föreningen sedan träffar ett hyresavtal med fastighetsägaren avseende dessa hyresgästers lägenheter. Föreningen kan sedan inträda som hyresvärd gentemot sina medlemmar som därmed blir kooperativa hyresgäster i föreningen. Återstående hyresgäster förblir i så fall vanliga hyresgäster i förhållande till fastighetsägaren. En sådan modell ger emellertid upphov till komplikationer vad gäller den dagliga förvaltningen. Hyresgästerna i huset kommer att ha olika hyresvärdar och det kan uppkomma osäkerhet om vem som i det enskilda fallet har underhålls- och reparationsansvar. Detta slag av svårigheter torde i och för sig ofta kunna lösas genom att fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen träffar ett förvaltningsavtal om husets skötsel. Exempelvis kan föreningen och fastighetsägaren avtala att fastighets- ägaren även fortsättningsvis skall ha hand om förvaltningen av samtliga lägenheter. En sådan lösning kräver inte några särskilda regler. Ofta torde den emellertid inte fullt ut tillgodose de behov och önskemål som den kooperativa hyresrätten är avsedd att tillgodose. Såsom har påpekat får hyresgästerna med denna lösning inte det medinflytande över sitt boende som gör ett erbjudande om kooperativ hyresrätt intressant. Det kan också antas att fastighetsägarnas intresse för att hyra ut enskilda lägenheter till en kooperativ hyresrättsförening kommer att vara för- hållandevis begränsat. Det är därför önskvärt med bestämmelser som underlättar för en kooperativ hyresrättsförening att ta över ett helt hus även i de fall då någon eller några hyresgäster inte vill gå med i föreningen. Med sådana regler åstadkommer man också en större likhet med de regler som gäller för ombildning till bostadsrätt och de regler som regeringen ovan har föreslagit skall gälla för ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägar- modellen. Utgångspunkter för en särskild reglering Den situation som behöver regleras särskilt är alltså den då en del av hyresgästerna i ett hus vill starta en kooperativ hyresrättsförening, medan andra hyresgäster vill förbli vanliga hyresgäster. Då bör det enligt regeringens mening finnas ett visst utrymme för den kooperativa hyres- rättsföreningen att hyra hela huset och att därvid ta över hyresvärds- ansvaret även gentemot de hyresgäster som inte vill gå med i föreningen. har menat att det inte är rimligt att den kooperativa hyresrättsföreningen skall kunna ta över hyresvärdsansvaret mot samtliga hyresgäster. Förbundet har bl.a. hänvisat till att hyres- gästernas lägenheter i så fall inte längre kommer att omfattas av förhandlingsordningen, om det gäller en sådan mellan fastighetsägaren och en hyresgästorganisation. Regeringen kan emellertid konstatera att ett avtal om förhandlingsordning gäller även för en ny hyresvärd (se 8 § hyresförhandlingslagen). Det hindrar givetvis inte att ett hyresvärdsbyte kan få faktiska och ibland negativa konsekvenser för hyresgästerna. Att föreningen kan ta över hyresvärdsansvaret för samtliga lägenheter i huset torde emellertid, enligt regeringens uppfattning, vara en avgörande förutsättning för att kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen skall få någon framgång. Fördelarna med en ordning av det skisserade slaget väger därmed över de nackdelar som kan finnas. Det är emellertid viktigt att utforma regelverket så att de hyresgäster som vill stanna utanför föreningen får en rimlig trygghet. För en kooperativ hyresrättsförenings beslut att hyra ett helt hus bör därför gälla särskilda villkor. En första förutsättning för att föreningen skall ha rätt att hyra hela huset bör vara att de hyresgäster som vill stanna kvar utanför föreningen ges rätt att bo kvar i sina lägenheter även efter ombildningen, fastän med den kooperativa hyresrättsföreningen som hyresvärd. Ytterligare en förutsättning bör vara att hyresvillkoren för dessa hyresgäster inte förändras. Det innebär bl.a. att hyresförhållandet mellan föreningen och de aktuella hyresgästerna bör följa allmänna hyresrättsliga regler. Även om reglerna utformas på det sättet kan den kooperativa hyres- rättsföreningens förhyrning av huset komma att få konsekvenser för de hyresgäster som inte vill vara med i föreningen. Mot den bakgrunden kan det vara rimligt att kräva att föreningens beslut vid en ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen biträds av en viss majoritet bland hyresgästerna. En förebild för en sådan ordning kan vara den som gäller i fråga om en bostadsrättsförenings beslut att förvärva hus för ombildning till bostads- rätt. Där uppställs, såsom har berörts i avsnitt 12.1, ett krav på att beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna. När denna regel infördes , var tanken med majoritetsregeln att trygga att ombildningen skedde på de boendes villkor (se prop. 1981/82: 169 s. 27 f.). Kravet på kvalificerad majoritet moti- verades bl.a. med att det är viktigt att så många som möjligt deltar i beslutet, eftersom ombildningen får stor betydelse för de boende i fastigheten. ändrades majoritetskravet så att det räckte att hyres- gästerna i mer än hälften av lägenheterna biträdde beslutet. I samband med ändringen diskuterades om den innebar några risker för ökade problem för de kvarvarande hyresgäster. Så ansågs inte vara fallet. Det framhölls bl.a. att de kvarvarande hyresgästerna skyddas av samma hyresrättsliga regler som andra hyresgäster (se prop. 1990/91:160 s. 12 f.). återinfördes kravet på tvåtredjedelsmajoritet. Motiven till den ändringen har angetts ovan (se avsnitt 12.1). En del av de argument som i tidigare lagstiftningsärenden framförts till stöd för ett krav på kvalificerad majoritet har samma bärkraft, eftersom också en ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen med- för att föreningen tar över hyresvärdens förpliktelser. Även i den nu aktuella situationen är det alltså motiverat att ställa krav på att en kvalifi- cerad majoritet bland hyresgästerna står bakom föreningens beslut. När det sedan gäller frågan om vilket majoritetskrav som bör ställas står valet närmast mellan att ansluta till samma majoritetskrav, två tredje- delar, som gäller vid ombildning till bostadsrätt och som har föreslagits för ombildning till ägarmodellen eller att uppställa ett ännu högre krav. Regeringen kan inte se något skäl för att i detta sammanhang uppställa strängare majoritetskrav än vad som gäller vid ombildning till bostadsrätt och föreslår därför att beslutet om ombildning skall fattas med minst tvåtredjedelsmajoritet. Regeringen har också övervägt om det bör införas någon motsvarighet till de krav på ekonomisk plan och besiktningsprotokoll inför ombild- ningen som gäller vid ombildning till bostadsrätt. Det kan hävdas att sådana handlingar skulle ge hyresgästerna bättre underlag inför beslutet och därmed vara ägnade att förhindra oövertänkta beslut. Enligt regering- ens mening finns det emellertid inte tillräckliga skäl för att tynga för- farandet på detta sätt. Det ekonomiska risktagandet kommer ju att vara mindre i föreningar enligt hyresmodellen än i föreningar enligt ägar- modellen. De ekonomiska förutsättningarna ändras inte på samma sätt vid en förhyrning som vid ett köp och fastighetens skick är inte av samma omedelbara betydelse för beslutet som vid förvärv. Hyresgästen bör inte anses som andrahandshyresgäst Hyreslagens bestämmelser om andrahandsuthyrning är i några avseenden mindre fördelaktiga för andrahandshyresgäster än för hyresgäster som hyr direkt av fastighetsägaren. Det gäller t.ex. i fråga om besittnings- skydd och rätt till inflytande vid ombyggnad. Det är mot den bakgrunden knappast önskvärt att de kvarvarande vanliga hyresgästerna blir att anse Prop. 2001/02:62 som andrahandshyresgäster. I avsnitt 7 har regeringen föreslagit att koopeativa hyresgäster hos en kooperativ hyresrättsförening enligt hyres- modellen inte skall anses som andrahandshyresgäster. Enligt regeringens mening bör detsamma gälla också sådana hyresgäster som inte är koope- rativa hyresgäster. En särskild fråga är om detta bör gälla endast i ombildningsfallen eller om en sådan bestämmelse skall vara tillämplig även när en förening enligt hyresmodellen i något annat fall hyr ut till någon som inte är medlem i föreningen.