prop · GP0358 · 2001-11-28 00:00:00 — Regeringens proposition 2001/02:58 Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen föreslås att en ny lag om allmännyttiga bostadsföretag införs. Lagförslaget innehåller en definition av allmännyttigt bostads- företag samt förutsättningarna för att bli och förbli sådant företag. I lagen föreskrivs bland annat att vinstutdelningen i företagen skall begränsas till en av regeringen fastställd nivå. Lagförslaget möjliggör också för andra än kommunerna att helt eller delvis vara ägare av allmännyttiga bostadsföretag under förutsättning att de agerar utifrån de restriktioner som uppställs i lagförslaget. Endast kommunala bostadsföretag föreslås vara hyresnormerande enligt hyreslagens bruksvärderegel. Lagförslaget innebär också att en tillståndsplikt införs vid överlåtelse av vissa allmännyttiga bostadsföretag eller bostäder. Lagförslaget avses i denna del ersätta den nu tidsbegränsade lagstiftningen på området. För- slaget innebär att överlåtelser av aktier eller andelar i ett kommunalt bostadsföretag som har en sådan omfattning att kommunens eller ett kommunalt företags bestämmande inflytande över bostadsföretaget upp- hör, skall godkännas av för att vara giltiga. Likaså skall överlåtelser av hela eller delar av ett kommunalt bostadsföretags bestånd av bostadslägenheter godkännas av . Tillstånd krävs dock inte om egendomen förvärvas av ett annat allmännyttigt bostadsföretag, en kooperativ hyresrättsförening eller på exekutiv auktion. Ansökan om tillstånd föreslås avslås om det kan befaras att de allmän- nyttiga bostadsföretagens hyror till följd av överlåtelsen inte kommer att få tillräckligt genomslag vid tillämpning av bruksvärdereglerna i 12 kap. 55 § jordabalken eller de hyresförhandlingar som förs enligt hyresför- handlingslagen (1978:304). Det åligger sökanden att redovisa de boendes inställning till överlåtelsen. beslut får överklagas hos beslut får inte överklagas. Regeringen får under Prop. 2001/02:58 vissa förutsättningar medge dispens från tillståndsplikten. Vidare föreslås en ändring i lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar som innebär att kommunfullmäktige skall besluta om kommunala riktlinjer för bostadspolitiken under varje man- datperiod. Lagarna föreslås träda i kraft . I propositionen föreslås dessutom att en myndighet med uppgift att ge fortsatt statligt stöd till omstrukturering av kommunala bostadsföretag inrättas från . Vidare utvecklar regeringen de förslag om fortsatta insatser för att stödja omstruktureringen av kommunala bostads- företag som redovisades i proposition 2001/02:4 En politik för tillväxt och livskraft i hela landet. Regeringen gör också bedömningen att statliga kreditgarantier bör införas för att underlätta för hyresgästerna att genom förköp eller på annat sätt överta bostäder med kooperativ hyresrätt. Förslag till riksdagsbeslut.................................................................. Förslag till lag om allmännyttiga bostadsföretag ................ Förslag till lag om ändring i jordabalken 2.3Förslag till lag om ändring i lagen (2000:1383) om Ärendet och dess beredning............................................................. Överväganden och förslag ............................................................... Lag om allmännyttiga bostadsföretag ............................... 4.2.1Behovet av en särskild lag om allmännyttiga 4.2.2Definition och företagsform för allmän 4.2.4Godkännande och upphävande av status som allmännyttigt bostadsföretag ................... 4.3Överlåtelse av kommunala bostadsföretag eller 4.3.2Tillståndsprövning av fastighetsförvärv i annan svensk lagstiftning................................ 4.3.3Tillståndsprövning i några andra europeiska Utgångspunkter för förslaget .......................... 4.3.5Tillståndsplikt vid överlåtelse av fast egendom samt aktier och andelar i Prövningen av ansökan om tillstånd ............... Verkan av vägrat tillstånd ............................... Vissa frågor om kooperativ hyresrätt................................ Kreditgarantier för kooperativ hyresrätt ......... 4.4.3Ytterligare åtgärder för att underlätta för de boende att i form av kooperativ hyresrätt förvärva sitt hus............................................... 4.5.2Komplettering av lagen om kommunernas 4.6Fortsatta insatser för att stödja omstruktureringen av Kostnader och andra konsekvenser av förslagen............................. Förslag till lag om allmännyttiga bostadsföretag .............. Förslag till lag om ändring i jordabalken .......................... 7.3Förslag till lag om ändring i lagen (2000:1383) om Sammanfattning av Delbetänkandet Allmännyttan på beslutsregler vid försäljning av kommunala bostäder (SOU 2000:104) ...................................................... Kommitténs lagförslag avseende delbetänkandet SOU Förteckning över remissinstanser .......................................... Sammanfattning av Betänkandet Allmännyttiga bostadsföretag och kommunernas boendeplanering (SOU 2001:27)....................................................................... Kommitténs lagförslag avseende slutbetänkandet SOU Förteckning över remissinstanser .......................................... Sammanfattning av promemorian Tillståndsplikt vid överlåtelse av kommunala bostadsföretag eller bostäder ...... Lagförslag i promemorian Tillståndsplikt vid överlåtelse av kommunala bostadsföretag eller bostäder......................... Förteckning över remissinstanserna till promemorian Tillståndsplikt vid överlåtelse av kommunala bostadsföretag eller bostäder ................................................. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde Regeringen föreslår att dels antar regeringens förslag till 1.lag om allmännyttiga bostadsföretag, 2.lag om ändring i jordabalken, 3.lag om ändring i lagen (2000:1383) om kommunernas bostads- försörjningsansvar, dels godkänner vad regeringen föreslår om 4.fortsatta insatser för att stödja omstruktureringen av kommunala bostadsföretag (avsnitt 4.6). 2.1Förslag till lag om allmännyttiga bostadsföretag Härigenom föreskrivs följande. 1 § Med allmännyttigt bostadsföretag avses i denna lag ett aktiebolag, en ekonomisk förening eller en stiftelse som 1.drivs utan vinstsyfte, 2.i sin verksamhet huvudsakligen förvaltar fastigheter i vilka bostads- lägenheter upplåts med hyresrätt och 3.är godkänt som allmännyttigt bostadsföretag. Villkoret i första stycket 1 hindrar inte att ett aktiebolag eller en ekono- misk förening lämnar skälig utdelning på den del av aktiekapitalet eller inbetalda medlemsinsatser som ägaren skjutit till kontant. Regeringen lämnar närmare föreskrifter om högsta tillåtna utdelning. Villkoret i första stycket 3 gäller inte i fråga om kommunala bostads- företag. 2 § Med kommunalt bostadsföretag avses i denna lag ett allmännyttigt bostadsföretag som en kommun har det bestämmande inflytandet över. Med bestämmande inflytande avses att kommunen 1.äger aktier i ett aktiebolag eller andelar i en ekonomisk förening med mer än hälften av samtliga röster i bolaget eller föreningen och också förfogar över så många röster, eller 2.har rätt att utse eller avsätta mer än hälften av ledamöterna i styrel- sen för en stiftelse med egen förvaltning eller är förvaltare i en stiftelse med anknuten förvaltning. Vid tillämpning av andra stycket 1 och 2 skall det inflytande som utövas av ett företag över vilket kommunen bestämmer på det sätt som anges i nämnda punkter anses utövat av kommunen. 3 § Ett allmännyttigt bostadsföretag skall sträva efter att erbjuda hyres- gästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i företaget. 4 § Ett allmännyttigt bostadsföretag skall skriftligen till länssty- relsen lämna uppgift om beslutad utdelning och hur denna beräknats. Godkännande som allmännyttigt bostadsföretag 5 § Ett aktiebolag, en ekonomisk förening eller en stiftelse får efter ansökan godkännas som allmännyttigt bostadsföretag, om företaget upp- fyller de förutsättningar som anges i 1 § första stycket 1 och 2. 6 § Ett godkännande som allmännyttigt bostadsföretag skall återkallas om företaget ansöker om detta eller om företaget inte längre uppfyller förutsättningarna för godkännande som anges i 1 § första stycket 1 och 2. 7 § Frågor om godkännande och återkallelse av godkännande som all- männyttigt bostadsföretag enligt denna lag prövas av . beslut får överklagas hos . beslut får inte överklagas. 2 kap. Överlåtelse av fast egendom samt aktier och andelar i kommunala bostadsföretag 1 § Detta kapitel tillämpas när 1.en kommun eller ett företag som kommunen har det bestämmande inflytandet över överlåter aktier eller andelar i ett kommunalt bostads- företag eller i ett företag genom vilket kommunen utövar det bestäm- mande inflytandet över ett kommunalt bostadsföretag, eller 2.ett kommunalt bostadsföretag överlåter fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet eller småhusenhet och omfattar byggnad i vilken kommunen eller det kommunala bostadsföretaget upplåtit bostadslägen- het med hyresrätt för annat ändamål än fritidsändamål. Vad som sägs om fast egendom skall även gälla tomträtt. 2 § Med överlåtelse avses i detta kapitel att egendom övergår till annan genom 1.köp, byte och gåva, 2.tillskott till bolag eller förening, 3.utdelning eller skifte från bolag eller förening avseende fast egen- 4.fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen (1975:1385), eller 5.fusion enligt 12 kap. 1 och 3 §§ lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. 3 § Det krävs tillstånd, utom i fall som avses i 6 och 8 §§, för överlåtelse av egendom som avses i 1 §. prövar frågor om tillstånd. 4 § Ansökan om tillstånd skall göras hos i det län där fastig- heten är belägen om det är fråga om överlåtelse av fast egendom. Är det fråga om överlåtelse av aktier eller andelar, skall ansökan göras hos läns- styrelsen i det län där kommunen är belägen eller företagets styrelse har sitt säte. Innan beslut om överlåtelse fattas eller, för det fall att ansökan görs tidigare, innan ansökan görs, skall de hyresgäster som berörs informeras om den planerade överlåtelsen och beredas tillfälle att yttra sig. En upp- gift om hyresgästernas inställning till överlåtelsen skall fogas till ansökan om tillstånd. 5 § En ansökan om tillstånd till överlåtelse enligt 1 § första stycket 1 skall beslutas av kommunen om den innebär att kommunen förlorar det bestämmande inflytandet över det kommunala bostadsföretaget. 6 § Tillstånd fordras inte om 1.kommunen, i fråga om sådan överlåtelse som avses i 1 § första stycket 1, även efter överlåtelsen direkt eller indirekt har det bestäm- mande inflytandet över det kommunala bostadsföretaget, 2.förvärvaren är ett allmännyttigt bostadsföretag, 3.förvärvaren är en kooperativ hyresrättsförening, eller 4.överlåtelsen sker genom inrop på exekutiv auktion. 7 § Tillstånd till en överlåtelse skall inte lämnas om det kan befaras att de kommunala bostadsföretagens hyror till följd av överlåtelsen inte kommer att få tillräckligt genomslag vid tillämpningen av bruksvärde- reglerna i 12 kap. 55 § jordabalken eller de hyresförhandlingar som förs enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). 8 § Regeringen får på ansökan av överlåtaren medge undantag från kravet på tillstånd om det finns synnerliga skäl. Ansökan om undantag skall göras senast efter överlåtelsen eller efter det att en ansökan om tillstånd har avslagits. Förfarandet vid ansökan om tillstånd 9 § Vid överlåtelse av egendom som avses i 1 § och som inte omfattas av undantagsbestämmelserna i 6 § eller för vilken undantag medgivits enligt 8 §, skall den som överlåter eller den som förvärvar egendomen ansöka om tillstånd till överlåtelsen senast efter överlåtelsen. Om regeringen har avslagit en ansökan om undantag enligt 8 §, skall dock fristen i stället räknas från regeringens beslut. Ansökan får göras innan egendomen överlåts. 10 § skall inhämta yttrande från hyresgästorganisation och fastighetsägarorganisation på orten. Sådant yttrande behöver dock inte inhämtas om det är uppenbart att de kommunala bostadsföretagens hyror även efter överlåtelsen får genomslag vid tillämpningen av 12 kap. 55 § jordabalken eller de hyresförhandlingar som förs enligt hyresförhand- lingslagen (1978:304). Verkan av att tillstånd inte lämnas 11 § Söks inte tillstånd eller undantag eller lämnas inte tillstånd eller undantag, är överlåtelsen ogiltig. I fråga om förvärv som avses i 1 § första stycket 2 gäller detta dock inte om lagfart eller inskrivning av för- värv av tomträtt har beviljats i strid med bestämmelserna i jordabalken. 12 § beslut får överklagas hos av den som över- låter eller den som förvärvar egendom samt av hyresgästorganisation och beslut får inte överklagas. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Företag som enligt förordningen (1986:694) om handläggning, för- valtning, m.m. av bostadslån och räntebidrag eller motsvarande äldre bestämmelser är godkänt som allmännyttigt bostadsföretag skall anses som godkänt som allmännyttigt bostadsföretag enligt denna lag. 3.Lagen (1999:608) om tillfällig minskning av det generella stats- bidraget vid avyttring av aktier eller andelar i eller utdelning från kom- munala bostadsföretag, m.m. upphör att gälla . Bestäm- melserna om utdelningar och aktieägartillskott skall fortfarande tillämpas till och med . Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 12 kap. 55 § jordabalken skall ha följande Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. stycket skall främst beaktas hyran stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och för lägenheter i hus som ägs och bostadsföretag som avses i 1 kap. inte kan ske med lägenheter på 2 § lagen (2001:000) om allmän- orten får i stället beaktas lägenhe- ter på en annan ort med jämförbart jämförelse inte kan ske med lägen- hyresläge och i övrigt likartade heter på orten får i stället beaktas förhållanden på hyresmarknaden. lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyres- Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 b § iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första tredje styckena rätt att få hyran sänkt med belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller andra villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om vill- koren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i denna balk. Denna lag träder i kraft . Förslag till lag om ändring i lagen (2000:1383) om Härigenom föreskrivs att 1 § lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar skall ha följande lydelse. Varje kommun skall planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds Vid planeringen av bostadsförsörjningen skall kommunen, om det behövs, samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. ningen skall antas av kommunfull- ningen skall antas av kommunfull- mäktige under varje mandat- Denna lag träder i kraft . 3 Ärendet och dess beredning Prop. Regeringen beslutade att tillkalla en parlamenta- riskt sammansatt kommitté med uppgift att värdera förslagen från Utredningen (Fi 1999:05) om allmännyttan och bruksvärdet om olika verksamhetsformer för icke-vinstdrivande företag. var bl.a. att utarbeta en komplett lagreglering och de författnings- ändringar i övrigt som var nödvändiga om dess övervägande ledde till att det behövs ett nytt regelverk för denna typ av företag. drag ingick vidare att fullfölja vissa uppgifter som den Boendesociala beredningen (In 1998:05) hade (dir. 1999:110). Bostadsförsörjningsfrågor m.m. (prop. 2000/01:26) har regeringen dess- utom hänskjutit vissa frågor om kommunernas bostadspolitiska och boendesociala ansvar till kommittén för överväganden. namnet (Fi 2000:01). Kommittén lämnade i mitten av regler vid försäljning av kommunala bostäder (SOU 2000:104). lämnas bl.a. förslag till en lag som innebär att försäljningar av allmän- nyttiga bostäder och av aktiemajoriteten i allmännyttiga bostadsföretag skall tillstyrkas av en kvalificerad majoritet bestående av två tredjedelar av kommunfullmäktiges ledamöter för att vara giltigt. ning av delbetänkandet finns i bilaga 1. Kommitténs lagförslag finns i Delbetänkandet har remissbehandlats. remissinstanserna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissvaren finns tillgänglig hos (dnr Fi2000/4196). Kommittén avgav slutbetänkandet Allmännyttiga bostads- företag och kommunernas boendeplanering (SOU 2001:27). betänkandet lämnar kommittén bland annat förslag till en särskild lag som definierar vilka som är samt förutsättningarna för att vara Lagförslaget ger möjlighet för andra än kommunerna att helt eller delvis bli ägare till allmännyttiga bostads- företag, under förutsättning att de agerar utifrån de restriktioner som den nya lagen uppställer. En sammanfattning av slutbetänkandet finns i Kommitténs lagförslag finns i bilaga 5. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 6. En sammanställning av remissvaren finns tillgänglig hos Finansdeparte- mentet (dnr Fi2001/1444). Inom har promemorian Tillståndsplikt vid över- låtelse av kommunala bostadsföretag eller bostäder upprättats. promemorian föreslås att en tillståndsplikt införs vid överlåtelse av all- männyttiga bostadsföretag eller bostäder. Förslaget avses ersätta den nu tidsbegränsade lagstiftningen på området. Förslaget innebär att överlåtel- ser av aktier eller andelar i ett kommunalt bostadsföretag i en sådan omfattning att kommunens eller ett annat kommunalt företags dominerande inflytande över bostadsföretaget upphör, skall godkännas av för att vara giltigt. Likaså skall överlåtelser av hela eller delar av kommunens eller ett kommunalt bostadsföretags bestånd av bostadslägenheter godkännas av . promemorian finns i bilaga 7. Promemorians lagförslag finns i bilaga 8. Promemorian har remissbehandlats varefter ett remissmöte hållits. förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 9. över de synpunkter som framfördes vid remissmötet och de skriftliga Prop. 2001/02:58 remissvar som har lämnats in finns tillgänglig hos (dnr Fi2001/3676). Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets ytt- rande över de lagförslag som finns i bilaga 10. Lagrådets yttrande finns i bilaga 11. Regeringen återkommer till Lag- rådets synpunkter under avsnitt 4.2.1, 4.2.3, 4.2.4, 4.3.5 samt 4.3.6. När det gäller den lagtekniska utformningen följer regeringen förslag. 4 Överväganden och förslag De allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen har en lång historia, men kan i sin moderna tappning sägas vara resultatet av den sociala bostadspolitik som utformades efter . varit och är viktiga redskap för att klara bostadsförsörjningen i landets kommuner genom att de utgör ett icke-vinstbaserat alternativ med sikte på att tillhandahålla goda bostäder till skäliga kostnader för alla, oavsett bakgrund och ekonomiska förhållanden. Ett omfattande statligt stöd har lämnats för att bygga upp de allmän- Staten har genom olika former av produktions- stöd täckt en betydande del av kapitalkostnaderna för de bostäder som De allmännyttiga bostadsföretagen fungerar på en marknad som i flera avseenden är annorlunda jämfört med bara för något årtionde sedan. Bostadsmarknaden har ändrat karaktär. Alla för allmännyttan gynnande särregler har avskaffats. Förändringar i skatteregler och i villkoren för finansieringen av bostadsproduktionen har gjort att dessa företag konkurrerar med andra bostadsföretag på i huvudsak lika villkor. som särskiljer de allmännyttiga bostadsföretagen från andra bostadsföretag är i första hand det kommunala ägandet och inflytandet i företagen, de krav och restriktioner som följer av det kommunala ägandet samt företagens roll för hyressättningen. Även samhället har förändrats. Bostadsnöden är inte lika akut, även om bostadsbristen åter gör sig påmind i storstäder och tillväxtregioner. Det gör att det är angeläget att det på marknaden finns ett boendealternativ som bygger på andra principer än största möjliga av- kastning på insatt kapital. Genom att företagen i stort sett konkurrerar på samma villkor med andra fastighetsägare bidrar allmännyttigsektorn till en effektivare bostadsmarknad. I de allmännyttiga företagen har kom- munerna ett instrument när det gäller att tillhandahålla goda bostäder som en del i den kommunala infrastrukturen. Genom dessa finns också ett redskap för att erbjuda bostäder åt hushåll som av olika skäl är i behov av förtur. En bärande princip i den svenska bostadspolitiken har varit att de Prop. 2001/02:58 boende skall ha ett reellt besittningsskydd. Avsaknaden av sådant reellt besittningsskydd har varit ett problem för just hyresgästerna. En formell besittningsrätt kan lätt kringgås, t.ex. genom krav på alltför höga hyreshöjningar för att hyresgästen skall ha råd att bo kvar, om den inte kompletteras med särskilda regler som förhindrar sådant handlande. Det förhållandet att de självkostnadsbaserade hyrorna i likartade bostäder i de allmännyttiga bostadsföretagen skall utgöra jämförelseobjekt och mått- stock vid hyressättning hindrar att hyresgästernas underläge utnyttjas vid bristsituationer. De allmännyttiga bostadsföretagen har således alltjämt en viktig roll att spela för hyressättningen och för att upprätthålla ett effektivt besittningsskydd. Det måste även finnas fastighetsägare som i särskilt hög grad står för ansvarstagande och långsiktighet och som bedriver sin verk- samhet utan vinstintresse. Även andra aktörer än kommunalt ägda före- tag kan tänkas ställa upp på dessa bostadspolitiska mål. I propositionen föreslås att det blir möjligt att sådana företag godkänns som allmän- nyttigt bostadsföretag. Därmed kan företagsgruppen breddas och förut- sättningar för en intressant utveckling av allmännyttigsektorn skapas. Väl förvaltade bostadsföretag med allmännyttiga mål och begränsat vinstintresse, som är öppna för alla grupper av medborgare, är en väsentlig förutsättning för att hela befolkningen skall få en reell valfrihet i boendet på ett sätt som främjar integrationen mellan olika grupper i samhället. En viktig förutsättning för att denna uppgift skall kunna full- följas är att företagen har ett tillräckligt stort bestånd av lägenheter. Endast då kan målsättningarna att tillhandahålla bostäder för alla och att ta ett särskilt ansvar för de svaga grupperna kombineras. Det är också främst dessa företag som har möjlighet att utveckla olika former för ett djupt och brett hyresgästinflytande på olika områden. Inflytande kan gälla allt från information och samråd till ett inflytande över den löpande verksamheten, över områdesbudgeten, egna arbets- insatser och möjligheter att påverka den egna hyran. De allmännyttiga bostadsföretagen är också spjutspetsar när det gäller att utveckla ett resurssnålt och miljövänligt boende i nära samarbete med hyresgästerna. Detta arbete får aldrig stanna av, utan måste utvecklas och förnyas i takt med att förutsättningarna och kraven på ett allt miljövänligare boende ökar. Behovet av allmännyttiga bostadsföretag och särskilt kommunala bostadsföretag är således också i fortsättningen av grundläggande bety- delse i den svenska bostadspolitiken.