prop · GP0341 · 2001-10-23 00:00:00 — Hyresvärden, som skulle bära det fulla ekonomiska ansvaret för en eventuell återuppbyggnad, måste ha rätt att själv avgöra om huset skall byggas upp på nytt, hur detta skall ske och hur det nya huset skall användas. Inte sällan väljer dock hyresvärden att uppföra likvärdiga lägenheter i stället för de lägenheter som förstördes. Starka skäl talar för att de tidigare hyresgästerna då bör ges förtur till de nya lägenheterna. Inte minst hyresgästernas berättigade intresse av att få bo kvar och verka i den för dem invanda miljön gör det i hög grad önskvärt att hyresvärden erbjuder dem att flytta tillbaka. Frågan är emellertid om hyresvärden bör ha en lagstadgad skyldighet att göra detta. När man tar ställning till om en sådan lagstadgad skyldighet bör införas, kan man först konstatera att, enligt en av utredningen gjord kart- läggning, hyresvärdarna regelmässigt erbjuder sina tidigare hyresgäster möjlighet att flytta tillbaka om nya lägenheter uppförs. Behovet av en lagreglering framstår mot den bakgrunden som begränsat. Likväl kan det naturligtvis inträffa situationer då hyresgästens intressen skulle tillgodo- ses bättre genom en lagreglering. En lagstadgad återflyttningsrätt ligger också väl i linje med det besittningsskydd som hyresgästerna hade till sina gamla lägenheterna; det besittningsskyddet hade, om hyresvärden hade velat genomföra en större ombyggnad, brutits endast om hyresgästen har erbjudits en ersättningslägenhet eller en evakuerings- lägenhet och återflyttningsrätt (se beslut nr SÖH 352 och RH 1996 s. 360). Utredningen har övervägt två alternativ för hur en lagstadgad åter- flyttningsrätt kan utformas. Det ena alternativet innebär att de gamla hyresavtalen skall löpa vidare och att det i en förlängningstvist skall kunna prövas om hyresgästerna har rätt att flytta tillbaka. Det andra alternativet innebär att hyresgästerna skall kunna ansöka hos hyres- nämnden om att hyresvärden skall föreläggas att upplåta de nya Båda alternativen blir med nödvändighet komplicerade och till följd Prop. 2001/02:41 därav svåra att tillämpa. Exempelvis blir det, i båda alternativen, svårt att fastställa hur lägenheterna skall fördelas mellan hyresgästerna om de lägenheter som återuppförs är färre eller av annan storlek än de som förstördes. Ett annat problem sammanhänger med att det, innan de nya lägenheterna har färdigställts, är svårt att bedöma hyresvillkoren och att på rättslig väg få dem fastställda. Hyresgästerna kan mot den bakgrunden ha svårt att i förväg ta ställning till om de vill utnyttja en återflyttningsrätt. Hyresvärden behöver å andra sidan redan på ett tidigt stadium få besked om huruvida återflyttningsrätten kommer att utnyttjas. De angivna tillämpningsproblemen innebär en betydande risk för att nybyggda lägenheter kommer att stå outhyrda i avvaktan på att hyresnämnden och hovrätten slutligt har avgjort vilka av de föregående hyresgästerna som har återflyttningsrätt och villkoren för denna rätt. Mot bakgrund av de nu redovisade tillämpningsproblemen och då behovet av en lagreglerad återflyttningsrätt får anses vara begränsat bör enligt vår mening de principiella skäl som talar för en lagreglerad återflyttningsrätt vika. Skyldighet att tillhandahålla en evakuerings- eller ersättningslägenhet Vi har även övervägt om det finns skäl att i lag ålägga hyresvärden att, om en bostadslägenhet har förstörts, för en längre eller tillhandahålla hyresgästen en ersättnings- eller evakueringslägenhet. har under hänvisning till att hyresvärden har lättare att ordna en ersättningslägenhet än hyresgästen själv har förordat att det införs en skyldighet för hyresvärden att erbjuda hyres- gästen en godtagbar ersättningsbostad. Självfallet är det önskvärt att hyresgästerna så långt möjligt tillhanda- hålls sådana lägenheter. Hyresvärdar brukar också, i den mån de har möjlighet till det, erbjuda antingen evakueringslägenheter fram till dess att det förstörda huset har byggts upp eller permanenta ersättnings- lägenheter. Vi anser emellertid inte att det är rimligt att i lag kräva att hyresvärdar skall vara skyldiga att göra detta. Att en lägenhet förstörs utgör en oförutsedd händelse som det inte går att ha någon fullständig beredskap inför. Många hyresvärdar som innehar endast ett mindre antal lägenheter skulle inte ha någon möjlighet att uppfylla ett krav på att ställa evakuerings- eller ersättningslägenheter till hyresgästernas förfogande. Vi är alltså inte beredda att föreslå några ändrade regler i detta hän- seende. Vi vill erinra om att hyresgäster som får sina lägenheter förstörda regelmässigt skyddas på annat sätt, bl.a. genom olika former av stöd från kommuner. Kommuner erbjuder i allmänhet ersättningsbostäder och vissa kommuner erbjuder även stöd genom katastrofgrupper. Inte heller en lokalhyresgäst, vars lokal förstörs, kan påfordra att få flytta tillbaka till en återuppförd lokal. Hyresvärden kan välja att överhuvud- taget inte bygga upp lokalen på nytt eller, om han återuppför lokalen, Prop. 2001/02:41 hyra ut den till någon annan. har framhållit att detta kan medföra att en lokal- hyresgäst, som har lagt ner resurser på att arbeta upp ett kommersiellt läge, tvingas se en konkurrent ta över avkastningen härav. Enligt förbundet är det principiellt fel att en händelse som hyres- gästen inte råder över skall kunna få en sådan effekt. Förbundet har därför förordat att lokalhyresgästen bör ges rätt att flytta tillbaka om hans eller hennes gamla lokal har förstörts och hyresvärden uppför en ny lokal. Det kan givetvis framstå som orättvist att en lokalhyresgäst i denna situation inte får bära frukterna av sina satsningar. kan det inte bortses från att en lokalhyresgäst alltid löper risk att förlora den förhyrda lokalen, eftersom han eller hon endast har ett indirekt besittningsskydd och, om hyresvärden säger upp hyresavtalet vid avtalstidens slut, inte kan framtvinga en förlängning av avtalet. En konkurrent kan då på samma sätt som om lokalen hade förstörts, överta hyresgästens kundkrets och upparbetade goodwill. Det sagda hindrar inte att det kan anföras vissa principiella skäl för att lokalhyresgästen bör ges rätt till återflyttning för återstående avtalstid. När man tar ställning till om en sådan lagstadgad rätt bör införas måste dock vägas in de eventuella tillämpningsproblem som den skulle kunna ge upphov till. En återflyttningsrätt bör mot bakgrund av besittnings- skyddets utformning vid lokalhyra utformas som en rätt för hyresgästen att, om han eller hon inte medges rätt att flytta tillbaka, erhålla ersättning för sin skada. En återflyttningsrätt med detta innehåll blir dock, liksom den diskuterade återflyttningsrätten för bostadshyresgäster, svår att tillämpa. Bland annat måste det fastställas om den gamla lokalen och den nya lokalen är likvärdiga och hur de nya lokalerna skall fördelas om det uppförs färre lokaler än som förstördes. Ett erbjudande om rätt till återflyttning måste också ske på skäliga villkor, eftersom åter flyttningsrätten annars skulle sakna egentligt värde. Vad som är skäliga villkor går emellertid inte alltid att avgöra förrän lokalen är klar för inflyttning, eftersom det först då är möjligt att besiktiga den. Det kan också bli svårt att tillgodose önskemål från hyresgästens sida om att lokalen skall anpassas på visst sätt. Om det inte går att avgöra om tidigare hyresgäster har återflyttningsrätt eller kommer att utnyttja denna rätt, finns det också risk för att nya lokaler kommer att stå outhyrda. Till detta kommer att det faktiska behovet av lagstiftning om åter- flyttningsrätt för lokalhyresgäster är begränsat. Utredningens kartlägg- ning har sålunda visat att fastighetsägare i allmänhet ger sina lokal- hyresgäster möjlighet att flytta tillbaka till de återuppförda lokalerna samt att lokalhyresgäster ofta har en företagsförsäkring som täcker skador och merkostnader. Mot den nu angivna bakgrunden anser vi att det inte bör införas någon lagstadgad återflyttningsrätt för lokalhyresgäster. Rätt till ersättning om lägenheten förstörs Regeringens bedömning: Nuvarande bestämmelser om hyresgästens rätt till ersättning av fastighetsägaren när lägenheten förstörs bör inte ändras. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedömning (se betänkandet s. 6669). Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i frågan har redovisat samma uppfattning som utredningen. Bakgrund: Hyresvärden kan bli ersättningsskyldig om han har varit vållande till att lägenheten har förstörts eller om han inte utan dröjsmål har underrättat hyresgästen om att lägenheten har förstörts. Om lägenheten enbart har skadats men inte kan anses vara förstörd, måste hyresvärden exculpera sig för att undgå ersättningsskyldighet, dvs. visa att bristen inte beror på hans försummelse (se 10 §, 11 § första stycket 4 och 16 § första stycket hyreslagen). Skälen för regeringen bedömning: Bestämmelsen i hyreslagen om att det fordras vårdslöshet hos hyresvärden för att denne skall bli ersättningsskyldig om en lägenhet skadas eller förstörs överensstämmer med vad som gäller på flera andra jämförbara rättsområden (se be- tänkandet s. 6265). Det finns också ett mycket stort utbud av hemförsäkringar och företagsförsäkringar som hyresgästen kan teckna för att skydda sig och sin egendom mot skador som inträffar i lägenheten. Vi anser mot denna bakgrund att det inte finns skäl att ändra principen om att hyresvärden skall vara ersättningsskyldig enbart om han har varit vårdslös. I den nu nämnda situationen, dvs. då en lägenhet anses förstörd, måste hyresgästen visa att hyresvärden har varit vårdslös. Kan lägenheten inte anses förstörd utan endast behäftad med en mindre allvarlig brist, gäller i stället att hyresvärden, för att undgå skadeståndsskyldighet, måste visa att bristen inte beror på hans försummelse. Skillnaden i bevisbörda när en lägenhet förstörs respektive skadas kan, som utredningen har påpekat, möjligen ifrågasättas. Vi har emellertid inte underlag för att föreslå någon ändring av den nuvarande ordningen och lämnar alltså inte något förslag i denna del. 4.6Interimistiska beslut om avflyttning då hyresrätten är förverkad 4.6.1Interimistiska beslut i mål om förverkande vid domstol Regeringens bedömning: Det bör inte införas bestämmelser som gör det möjligt för en domstol att i en tvist om förverkande besluta interimistiskt om avflyttning. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedömning (se betänkandet s. 163166). Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i frågan har godtagit utredningens bedömning. Bakgrund: Om en bostads- eller lokalhyresgäst gör sig skyldig till vissa i lagen angivna avtalsbrott, anses hyresrätten förverkad. Hyres- värden kan då säga upp avtalet till upphörande. Om hyresgästen inte rättar sig efter uppsägningen, kan en domstol förplikta hyresgästen att flytta. En dom som förpliktar hyresgästen att flytta får normalt verkställas först när den har vunnit laga kraft. Domstolen får dock i domen förordna att den får verkställas även om den inte har laga kraft (se 17 kap. 14 § ). Däremot innehåller hyreslag- stiftningen inte några bestämmelser om s.k. interimistiska beslut, dvs. beslut som gäller i avvaktan på att målet slutligt avgörs. Domstolen har visserligen möjlighet att genom ett beslut om säkerhetsåtgärd (se 15 kap. 3 § ) ålägga hyresgästen att flytta , trots att målet inte slutligt har avgjorts. För att en säkerhetsåtgärd skall kunna beslutas krävs emellertid dels att den som begär åtgärden visar sannolika skäl för sitt anspråk, dels att det skäligen kan befaras att motparten hindrar eller försvårar utövningen av sökandens rätt eller väsentligt för- ringar dess värde. Domstolen gör vanligen också en proportionalitets- bedömning och kan därför komma att avslå ett yrkande om en säkerhetsåtgärd med hänvisning till att åtgärden skulle få oproportioner- liga skadeverkningar i förhållande till de skäl som talar för åtgärden (jfr NJA 1993 s. 182). Utrymmet för detta slag av beslut är alltså begränsat. Skälen för regeringens bedömning: Vi kan konstatera att det ibland kan vara angeläget att snabbt få till stånd ett verkställbart beslut om avflyttning. Det gäller särskilt när hyresförhållandet bryts därför att hyresgästens kvarboende innebär fara eller allvarliga olägenheter för övriga hyresgäster. Så kan vara fallet vid allvarliga ordningsstörningar, vid brottslighet som har samband med boendet och vid grava avvikelser från det avtalade ändamålet för förhyrningen. Mot intresset av ett snabbt avgörande måste dock ställas hyresgästens intresse av att inte berövas besittningen till lägenheten utan att saken har blivit ordentligt genomlyst. Såväl hyresgästen själv som medlemmar i hans eller hennes familj kan lida synnerligen allvarlig skada av ett felaktigt avflyttningsbeslut. Ett interimistiskt beslut måste vanligen fattas på grundval av hand- lingarna i ärendet. I de situationer där det kan anses vara speciellt an- geläget med ett snabbt avgörande, såsom vid allvarliga störningar och brottslig verksamhet, är det i allmänhet särskilt svårt för domstolen att fatta ett välgrundat beslut enbart på grundval av ett skriftligt material. Om parterna exempelvis är oense om huruvida det har förekommit störningar, är det normalt nödvändigt att domstolen får tillfälle att bedöma den muntliga bevisningen. Detsamma gäller vid brottslighet. I enstaka situationer kan det givetvis finnas en risk för att ett dröjsmål väsentligt skulle skada övriga berörda. För dessa fall finns det emellertid såsom ovan har framgått ett visst, om än begränsat, utrymme att besluta om säkerhetsåtgärder (se 15 kap. 3 § ). Dom- stolen har dessutom möjlighet att, när den väl har tagit upp den åberopade bevisningen, förordna att ett beslut om att hyresgästen skall flytta får verkställas (se 17 kap. 14 § ). Vi anser därför att det inte bör införas särskilda bestämmelser om interimistiska beslut i förverkandemål. 4.6.2Verkställighetsförordnanden i förlängningstvister vid hyresnämnden (bostadslägenheter) Regeringens förslag: skall i en förlängningstvist kunna förordna att ett beslut om att hyresgästen skall flytta på grund av att hyresrätten är förverkad får verkställas även om beslutet inte har laga kraft. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 166168). Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i frågan har tillstyrkt förslaget. Bakgrund: Förutom den möjlighet som en hyresvärd har att säga upp hyresavtalet till upphörande under åberopande av att hyresrätten är förverkad kan han säga upp avtalet att upphöra efter den uppsägningstid som gäller i hyresförhållandet. Inte sällan väljer hyres- värdar den senare möjligheten även i sådana situationer då hyresrätten är förverkad. Vid uppsägning efter gällande uppsägningstid gäller olika regler för bostadslägenheter och lokaler. Om det är fråga om en bostadslägenhet och hyresgästen vägrar att rätta sig efter uppsägningen, måste hyresvärden hänskjuta frågan om avtalet skall förlängas till hyresnämnd (s.k. förlängningstvist). Hyres- gästen har då rätt till förlängning av avtalet, om det inte finns någon omständighet som bryter hans eller hennes besittningsskydd, t.ex. att hyresrätten är förverkad. I samband med att hyresnämnden avgör en förlängningstvist, kan den förplikta hyresgästen att flytta. Ett sådant beslut kan verkställas, när det har laga kraft (se 32 § första stycket nämndlagen). Överklagas beslutet, har hyresgästen alltid rätt att bo kvar tills tvisten är slutligt avgjord (se 50 § hyreslagen). Till skillnad från en domstol i ett mål om förverkande kan hyresnämnden alltså inte förordna om att beslutet får verkställas . Det gäller även om hyresnämnden har ålagt hyresgästen att flytta vid hyrestidens utgång och ett överklagande prövas först efter denna tidpunkt. Det medför att hyresgästen kan fördröja verkställigheten av avflyttningsbeslutet genom att överklaga det. Så blir fallet även om överklagandet är helt ogrundat. När det gäller lokalhyresavtal är det endast domstolen som kan besluta om förpliktande för hyresgästen att flytta vid hyrestidens utgång. Därvid gäller de i föregående avsnitt angivna bestämmelserna. Skälen för regeringens förslag: Enligt utredningen förekommer det att hyresgäster vid förlängningstvister genom uppenbart grundlösa överklaganden av hyresnämndens beslut och genom att förhala för- farandet i hovrätten tillskansar sig rätt att bo kvar under en inte obetydlig tid efter hyrestidens utgång. I några fall, som har gällt uppsägning på grund av störningar i boendet, har hyresgästen fortsatt att störa övriga hyresgäster i huset. Det är enligt vår mening otillfredsställande att hyresgäster, vars hyresrätter är förverkade, genom att förhala avhysningsförfarandet kan utverka rätt att bo kvar. Vi delar därför utredningens bedömning att hyresnämnden i vissa fall bör ha möjlighet att förordna att ett beslut om Prop. 2001/02:41 avflyttning får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Utredningen har, med hänvisning till bl.a. rättssäkerhetsaspekter, före- slagit att hyresnämnden skall kunna meddela ett sådant förordnande enbart i de fall där beslutet att inte förlänga hyresavtalet grundas på att hyresrätten är förverkad. Samtliga remissinstanser, med ett undantag, har godtagit denna avgränsning. Vi delar även i denna fråga utredningens bedömning. har förordat att det öppnas en möjlighet att förordna om omedelbar verkställighet också när hyres- gästen i andra fall har åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att det inte är skäligt att avtalet förlängs. Förbundet har hänvisat till att även misskötsamhet som inte har medfört hyresrättens förverkande i åtskilliga fall bör leda till att hyresgästen går miste om sin rätt till förlängning av hyresavtalet. Hyresvärden skulle enligt förbundet annars komma att sakna tillräckliga medel för att upprätthålla ordning och gott skick inom fastigheten. Om hyresrätten inte är förverkad men hyresförhållandet upphör till följd av att "hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas" (jfr 46 § första stycket 2 hyreslagen), är enligt vår mening skälen för omedelbar verkställighet inte lika tydliga som i förverkandefallen. Denna upphörandegrund förutsätter inte lika allvarliga avvikelser från hyresavtalet eller hyreslagens be- stämmelser som förverkande gör. Dessutom gäller inte samma skydds- regler för hyresgästen som vid förverkande. Som exempel kan nämnas att hyresgästen till skillnad mot vad som gäller vid förverkande vid störningar i boendet normalt får sägas upp utan att socialnämnden har underrättats och att hyresgästen får skiljas från lägenheten även om han eller hon har vidtagit rättelse innan uppsägningen har skett (se 43 och 44 §§ hyreslagen, jfr RBD 16:77, 11:94 och 22:94). Mot denna bakgrund bör det enligt vår mening inte införas någon möjlighet att förordna om omedelbar verkställighet i andra fall än förverkandefallen. En bestämmelse som ger hyresnämnden rätt att förordna om omedelbar verkställighet måste uppfylla rimliga krav på rättssäkerhet. Det finns därför anledning att i detta sammanhang uppställa samma begränsningar i möjligheten att besluta om omedelbar verkställighet som gäller för verkställighetsförordnanden som domstol meddelar (jfr 17 kap. 14 § ). För att hyresgästen inte skall lida någon skada om beslutet upphävs, bör hyresvärden också vara skyldig att ställa säkerhet för skada. Vi återkommer i författningskommentaren till bestämmelsernas närmare utformning och de synpunkter som Lagrådet har lämnat i den delen. Om hyresnämnden har meddelat ett förordnande om omedelbar verkställighet och frågan om rätt till förlängning av avtalet överklagas, bör , när den prövar överklagandet, kunna besluta om inhibition. Detta fordrar dock inte några lagändringar (jfr 52 kap. 7 § jämförd med 2 § lagen [1994:831] om rättegången i vissa hyresmål i ). Möjligheten att upphäva en förhandlingsordning Regeringens förslag: En hyresgästorganisation skall kunna ansöka om att en förhandlingsordning som har ingåtts av en annan hyresgästorga- nisation skall upphävas. Frågan skall prövas av hyresnämnden. Möjligheten att i en tvist om en förhandlingsklausul upphäva en för- handlingsordning tas bort. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 241244). Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i frågan har tillstyrkt förslaget. Bakgrund: Enligt hyresförhandlingslagen förs förhandlingar om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenhet på grundval av en för- Ett avtal om en förhandlingsordning ingås av en hyresvärd, ensam eller tillsammans med en organisation av fastig- hetsägare i vilken hyresvärden är medlem, och en organisation av Om ett hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen, blir de förhandlingsöverenskom- melser som träffas på grundval av förhandlingsordningen bindande för En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller Om hyresvärden och hyresgästen har träffat en skriftlig över- enskommelse om att hyresavtalet för en viss lägenhet inte skall innehålla någon förhandlingsklausul eller om hyresnämnden har fattat ett beslut om detta, omfattar förhandlingsordningen dock inte den lägenheten (se 3 och 6 §§ hyresförhandlingslagen). Det får tecknas högst en förhandlingsordning per hus. värd vägrar att ingå avtal om förhandlingsordning, kan en hyresgäst- organisation begära att frågan skall prövas av hyresnämnden. organisation av hyresgäster att ingå avtal om förhandlingsordning, har hyresvärden en motsvarande rätt att få frågan prövad. organisationen respektive hyresvärden skall ges rätt till en förhand- lingsordning, om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, organisationens stöd bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla (se 9 och 10 §§ En förhandlingsordning upphör att gälla om den sägs upp av någon av Om förhandlingsordningen har sagts upp, kan motparten hänskjuta frågan om den skall förlängas till (se 13 § hyresförhandlingslagen). En förhandlingsordning kan vidare upphävas i samband med en tvist mellan en hyresgäst och en hyresvärd om huruvida ett hyresavtal skall innehålla en förhandlingsklausul. hyresnämnden i samband med en sådan tvist har förordnat att en förhandlingsordning inte längre skall gälla, förlorar de förhandlings- klausuler som hänvisar till förhandlingsordningen sin verkan (se 3 a § Syftet med detta är att undvika att hyres- gästorganisationer till följd av förbudet mot flera förhandlingsordningar utestängs från möjligheten att etablera förhandlingsrätt (se prop. 1977/78:175 s. 116 f.). Skälen för regeringens förslag Det kollektiva hyresförhandlingssystemet bygger på att hyresgästerna företräds av en organisation som åtnjuter förtroende hos en majoritet av hyresgästerna. Det kan inträffa att en majoritet av hyresgästerna i ett hus vill företrädas av någon annan organisation än den som omfattas av den gällande förhandlingsordningen. Eftersom det finns ett förbud mot flera förhandlingsordningar, kan hyresvärden och den sistnämnda organisa- tionen förhindra detta genom att förlänga sin förhandlingsordning. Hyresgästerna har i och för sig möjlighet att i samband med en tvist med hyresvärden om en förhandlingsklausul begära att förhandlingsordningen skall upphävas (se 3 a § hyresförhandlingslagen). Denna möjlighet är dock i praktiken borta om samtliga hyresgäster som önskar företrädas av en ny organisation redan ha fått sina förhandlingsklausuler upphävda. Att hyresgästernas vilja i denna situation inte kan tillgodoses är självfallet otillfredsställande. En annan nackdel med det nuvarande systemet är att en hyresgästorganisation, t.ex. den som hyresgästerna önskar skall företräda dem, saknar behörighet att få frågan om förhandlingsord- ningens bestånd prövad.