prop · GP0341 · 2001-10-23 00:00:00 — En hyresvärd får utföra en standardhöjande åtgärd som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde endast om åtgärden har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller, om åtgärden avser de gemensamma delarna av fastigheten, av hyresgästerna i minst hälften av de berörda bostadslägenheterna. fråga om en åtgärd som medför en inte obetydlig ändring av en bostads- lägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. behövs dock inte om åtgärden vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. En hyresvärd som vill utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd skall skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta. hyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden ansöka hos hyres- nämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet har lämnats till hyresgästen. En ansökan om tillstånd skall bifallas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs skall hyresvärdens intresse vägas mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas (det objektiva hyresgästintresset). särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas. Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd påbörjas utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyresvärden att utföra Förbudet får förenas med vite. Utredningens genomgång av ärenden angående tillstånd till förbättrings- Till landets hyresnämnder inkom den totalt 282 ärenden angående tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder och 43 ärenden angående förbud mot sådana Ärendena läggs upp fastighetsvis eller per gatuadress varför varje ärende vanligtvis omfattar åtgärder i flera lägenheter. klar majoritet av tillståndsärendena eller 213 inkom till i Motsvarande siffra var för i 46 och för i nio. Övriga nämnder har handlagt endast något enstaka sådant ärende eller inte något ärende alls (se bilaga 3 till Utredningen har gått igenom samtliga ombyggnadsärenden som sakprövades hos den 31 (30 ärenden, se betänkandet s. 89 f. och bilaga 4 till betänkandet) och samtliga ärenden som inkom till i respektive 43 ärenden, se betänkandet bilaga 5 och 6). genomgång visade följande. De flesta ärenden har handlat om tillstånd till förbättringsåtgärder i kök, badrum och toalett i samband med byte av vatten- och avlopps- Stammarna i husen har haft en ålder . har hyresvärdarna åberopat att stammarna med hänsyn till sin ålder måste Inte sällan har det också åberopats att vattenläckage förekommit och att det finns fukt- och mögelskador. Hyresvärdarna brukar i samband med stambyten begära att i badrum få kakla väggar och lägga klinker på golv. Vidare brukar de anhålla om att få installera badrumsskåp med belysning, handdukstork, nya beslag samt Prop. 2001/02:41 ettgreppsblandare i badkar eller dusch och i tvättställ. det är ekonomiskt motiverat att genomföra upprustningarna med stambytena och betonar att kakel och klinker har en längre livslängd än våtrumstapet och våtrumsmatta. När det gäller köken brukar de privata fastighetsägarna begära att få byta ut köksskåpen mot nya moderna skåp, sätta in ny diskbänk och nya bänkskivor, installera köksfläkt, byta från gasspis till elspis, installera ettgreppsblandare och diskbänksbelysning samt kakla ovanför diskbänk och spis. Även de allmännyttiga bostadsföretagen brukar begära att få utföra dessa slag av åtgärder. låter dock de allmännyttiga bostads- företagen hyresgästerna själva avgöra om de vill att dessa åtgärder skall vidtas. Som skäl för upprustningarna av köken brukar bl.a. åberopas att köksskåpen, som inte sällan är platsbyggda, inte kan bevaras intakta vid stambytet. Det åberopas också att diskbänk, spis och andra ytor bör höjas till standardhöjd och att inredningen är sliten och omodern samt att det är ekonomiskt motiverat att genomföra upprustningen med stambytet. I samtliga ärenden som hyresnämnderna och har prövat har hyresvärden fått tillstånd till att i samband med stambyte genomföra den typ av standardhöjande åtgärder i badrum och kök som har nämnts. Även åtgärder i andra utrymmen än badrum och kök har prövats. Bl.a. har det lämnats tillstånd till byte till s.k. säkerhetsdörr och att lägga klinker i kapprum. Det har också lämnats tillstånd till utbyggnad av balkong och till uppförandet av nya vindslägenheter som delvis inkräktar på befintliga lägenheters förvaringsutrymmen. 4.1.2De åtgärder som hyresgästernas inflytande omfattar Regeringens bedömning: Bestämmelserna om vilka åtgärder som hyresgästernas inflytande omfattar bör inte ändras. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens be- dömning (se betänkandet s. 104106). Remissinstanserna: De flesta remissinstansersom har yttrat sig i frågan har godtagit utredningens bedömning. har dock ansett att hyresgästerna bör ges inflytande även över åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. har redovisat en liknande uppfattning. Skälen för regeringens bedömning: Det är en naturlig utgångspunkt att hyresgäster skall ha inflytande över standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet av den lägenhet som de bor i. Det gäller oavsett om åtgärderna avser de enskilda lägenheterna eller de gemensamma delarna av en fastighet. Lika naturligt är att hyresgäster har inflytande över åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av lägenheterna eller de gemensamma delarna av fastigheten, oavsett om åtgärderna påverkar standarden eller inte. De nu nämnda slagen av åtgärder vilka motsvarar dem som omfattas av nuvarande regler om hyresgästinflyttande vid ombyggnad bör alltså hyresgästerna även Prop. 2001/02:41 fortsättningsvis ha inflytande över. Reglerna om hyresgästinflytande omfattar dock inte åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. har förordat att hyresgästerna ges inflytande även över sådana åtgärder. Verket har framhållit att det skulle leda till att hyresvärdar och hyresgäster samt hyresnämnder slipper ta ställning till var gränsen går mellan dessa och andra åtgärder och att varsamhetsaspekterna kan bli bättre belysta. Vi kan för vår del konstatera att det har varit ett viktigt bostadspolitiskt mål att alla bostadslägenheter skall uppfylla vissa grundläggande krav på boendestandard, dvs. de skall ha s.k. lägsta godtagbara standard. Inom lägenheten skall sålunda finnas bl.a. anordning för kontinuerlig uppvärmning av lägenheten, toalett och tvättställ, badkar eller dusch, spis, diskho och kylskåp. För att alla lägenheter skall uppfylla dessa krav har hyresgäster getts rätt att vid hyresnämnd ansöka om att hyresvärden skall föreläggas att rusta upp lägenheten så att den får lägsta godtagbara standard (se 18 a § hyres- lagen). Enligt vår mening är det inte lämpligt att i lagen ta in be- stämmelser som kan hindra hyresvärden från att vidta åtgärder som han enligt andra bestämmelser är skyldig att vidta. Mot det kan givetvis invändas att en hyresvärd som vill vidta åtgärder för att uppnå lägsta godtagbara standard alltid torde kunna få tillstånd till detta av hyres- nämnden. En ordning där hyresvärden måste vända sig till få genomföra åtgärder som han är skyldig att företa framstår emellertid som onödigt byråkratisk. Enligt vår uppfattning torde det nuvarande undantaget för åtgärder som syftar till att nå upp till lägsta godtagbara standard inte vålla några större tillämpningsproblem. I 18 a § sjätte och sjunde styckena hyreslagen har punktvis angetts vilka anordningar som en lägenhet skall vara försedd med för att den skall anses ha lägsta godtagbara standard. Enligt vår mening är det förhållandevis enkelt att avgöra om en åtgärd är av sådant slag att den omfattas av dessa bestämmelser I finns bl.a. bestämmelser om att ändringar av en byggnad skall utföras varsamt så att byggnadens karaktärsdrag beaktas och dess byggnadstekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden tas till vara (se 3 kap. 10 § [1987:10]). Som framgår av avsnitt 4.1.5 anser vi att huvudansvaret för att dessa varsamhetsaspekter beaktas även fortsättningsvis bör åvila kommunernas byggnadsnämnder och att frågan alltså inte bör behandlas särskilt inom ramen för hyreslagen. Vi anser mot denna bakgrund att det lagstadgade systemet för hyresgästinflytande inte bör omfatta åtgärder som vidtas för att lägenheter skall uppnå lägsta godtagbara standard. Regeringens bedömning: Inflytandet över förbättrings- och ändrings- åtgärder bör även fortsättningsvis utövas av de enskilda hyresgästerna. Det bör inte göras någon ändring i den nuvarande bestämmelsen om att hyresvärden skriftligen skall meddela de berörda bostadshyresgästerna om de förbättrings- eller ändringsåtgärder som han vill utföra. Det bör inte införas några särskilda bestämmelser om innehållet i meddelandet eller om skyldighet för hyresvärden att anordna informationsmöten. Regeringens förslag: För att åtgärderna skall få vidtas skall det liksom krävas att de berörda bostadshyresgästerna har godkänt dem eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd. Om åtgärderna avser de gemen- samma delarna av fastigheten, skall de ha godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna. Hyresvärden skall kunna ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden tidigast efter det att det skriftliga medde- landet har lämnats till hyresgästen Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens bedömning och förslag (se betänkandet s. 119124). Remissinstanserna: i och har avstyrkt förslaget om att en ansökan om tillstånd får ges in till hyresnämnden först efter det att det skriftliga meddelandet har lämnats till hyresgästen. har föreslagit att det skriftliga meddelandet till hyresgästen skall innehålla en uppgift om hyran efter åtgärdens genomförande och att, om huset omfattas av en förhandlingsordning, hyresvärden skall informera hyresgästorganisationen om planerade förbättrings- och ändrings- åtgärder. Övriga remissinstanser har tillstyrkt förslagen och bedömning- arna eller har inte haft några invändningar mot dem. Skälen för regeringens bedömning och förslag Inflytandet bör utövas av de enskilda hyresgästerna har en hyresgästorganisation inget lagstadgat inflytande över ombyggnadsåtgärder. Ett skäl som talar för att en hyresgästorganisation bör ha ett sådant inflytande är att den hyra som skall utgå sedan åtgärderna har genomförts i så fall skulle kunna bestämmas som åtgärderna godkänns. Hyran bestäms normalt genom en förhand- lingsöverenskommelse som hyresvärden och hyresgästorganisationen träffar och det skulle sålunda kunna slutas avtal som omfattade både ombyggnadsåtgärderna och hyran. Det kan också synas naturligt att ge hyresgästorganisationen ett formellt inflytande på detta område, särskilt som organisationen normalt har möjlighet att begära förhandling om lägenheternas och husets skick (jfr 5 § andra stycket 2 hyresförhandlingslagen). Man kan härvid tänka sig två olika alternativ. Ett alternativ är att hyresgästinflytandet helt och hållet utövas genom Enligt vår uppfattning bör det emellertid inte komma ifråga att ge hyresgästorganisationer exklusiv rätt att godkänna Det är viktigt att den enskilde hyresgästen själv får komma till tals vad gäller den egna lägenheten. Ett annat alternativ är att reglera hyresgästinflytandet inom ramen för förhandlingssystemet enligt hyresförhandlingslagen. ändringsåtgärder som skulle få vidtas skulle i ett sådant system bestämmas genom en förhandlingsöverenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen på i huvudsak samma sätt som gäller för bestämmande av hyra. Ett sådant system skulle kunna garantera den enskilde hyresgästen ett visst inflytande, t.ex. genom att den hyresgäst som så önskar skulle kunna ställa sig utanför förhandlingsordningen eller genom att hyresgästen gavs rätt att vid missnöje med förhandlings- resultatet föra frågan till hyresnämnden. Alternativet är dock förenat med åtskilliga praktiska problem. Om hyresgästen ges möjlighet att ansöka om ändring av en förhandlingsöverenskommelse i den del den avser honom (jfr 22 § hyresförhandlingslagen) eller ges rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt bestämmelserna i hyreslagen (se 5 § fjärde stycket hyresförhandlingslagen), kommer frågan om en ombygg- nadsåtgärd skall få vidtas eller inte att stå öppen . hyresgästerna ges rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhand- lingssystemet, tvingas hyresvärden att komplettera förhandlingsöverens- kommelsen med godkännanden från de hyresgäster vars lägenheter inte omfattas av förhandlingsordningen. Det leder till två parallella system för godkännande av ombyggnadsåtgärder. Båda alternativen är alltså mindre lämpliga. Vi anser mot denna bakgrund att inflytandet över åtgärderna även fortsättningsvis bör utövas av de enskilda hyresgästerna. En särskild fråga gäller om andrahandshyresgäster skall ha inflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder. Enligt de nuvarande bestäm- melserna är det endast den som är hyresgäst i förhållande till fastighets- ägaren som har inflytande. Vi har inte underlag för att nu föreslå att bestämmelserna om hyresgästinflytande vid ombyggnad skall omfatta Det finns emellertid anledning att noga följa utvecklingen av andrahandshyresgästens ställning vid ombyggnader. En åtgärd i ett gemensamt utrymme av fastigheten måste godkännas av en absolut majoritet av hyresgästerna Utredningen har uppmärksammat att det i förarbetena till bestäm- melserna om hyresgästinflytande har uttalats att åtgärder får vidtas i de gemensamma delarna av fastigheten om de har godkänts av en absolut majoritet av bostadshyresgästerna (prop. 1996/97:30 s. 71). som reglerar frågan har det däremot angetts att åtgärderna enbart behöver ha godkänts av hyresgästerna i minst hälften av bostadslägenheterna (se 18 d § andra stycket hyreslagen). Lagstiftarens avsikt att åtgärder som avser de gemensamma delarna skall ha godkänts av en absolut majoritet av hyresgästerna har sålunda inte kommit till uttryck i lagtexten. ordning som förespråkades i förarbetena till de nuvarande bestämmel- serna är enligt vår mening den lämpligaste. Vi föreslår därför att rekvi- sitet minst hälften i 18 d § andra stycket hyreslagen ändras till mer än Prop. 2001/02:41 hälften. Särskilda bestämmelser om innehållet i det skriftliga meddelandet För att en hyresgäst skall kunna ta ställning till en planerad förbättrings- eller ändringsåtgärd behöver han eller hon givetvis visst slag av information. Det är därför naturligt att hyresvärden i förväg informerar om tidpunkten för genomförandet av åtgärden, hyresgästens boende under ombyggnaden, hyresgästens rätt till hyresnedsättning och hyran sedan åtgärden har genomförts (jfr prop. 1996/97:30 s. 70 och 93). Någon lagstadgad skyldighet att lämna detta slag av information har hyresvärden dock inte. Frågan är om en sådan skyldighet bör införas. Man kan härvid tänka sig olika alternativ. Ett alternativ är att det i lagen införs ett allmänt krav på att hyresvärden skall informera om vilka effekter som han bedömer att ombyggnaden kommer att få. Ett annat alternativ är att ett sådant krav på information förenas med bestämmelser om att hyresvärden i efterhand är bunden av de uppgifter som han har lämnat. Enligt vår mening finns det inte tillräckliga skäl att genomföra det första alternativet. Utredningens granskning av ombyggnadsärenden visar att de skriftliga meddelanden som hyresvärdarna lämnar till hyres- gästerna i regel innehåller information om relevanta förhållanden (be- tänkandet s. 122). Behovet av att införa särskilda bestämmelser om innehållet framstår därför inte som särskilt stort. Det kan också kons- tateras att det ligger i hyresvärdens eget intresse att lämna så komplett information som möjligt för att hyresgästerna skall kunna ta ställning till åtgärderna. Vi utgår också från att organisationerna på hyresmarknaden gemensamt kan utarbeta standardformulär som kan användas för att lämna relevant information. har lämnat ett förslag som överens- stämmer nära med det andra alternativet, nämligen att hyresvärden i det skriftliga meddelandet skall ange den högsta hyra som han kommer att begära och att hyresvärden, sedan åtgärden har genomförts, får begära en högre hyra än den angivna endast om det finns särskilda skäl. Det kan synas som att en sådan bestämmelse är ägnad att garantera hyresgästerna bättre information om effekterna av ombyggnads- åtgärderna. Enligt vår mening är det emellertid inte rimligt att ge de uppgifter om hyresnivån som hyresvärden har lämnat självständig betydelse vid framtida fastställande av hyra. Det kan gå från hyresvärdens begäran att hyresgästen skall godkänna åtgärden till dess att ombyggnaden kan påbörjas och det kan därför vara mycket svårt för hyresvärden att med säkerhet förutsäga vilka hyresnivåer som bör gälla när lägenheterna är ombyggda. Härtill kommer att hyresgästen genom bruksvärdessystemet alltid är skyddad mot oskäliga hyreskrav och när som helst kan få till stånd en prövning av hyrans storlek. Vi är alltså inte beredda att föreslå en ordning där hyresvärden i efterhand är bunden av de uppgifter om den framtida hyran som han har lämnat i informationen till hyresgästerna. Informationsmöten och samråd med hyresgästorganisationen En annan fråga är om hyresvärden inför en förestående ombyggnad alltid bör vara skyldig att anordna informationsmöten med hyresgästerna och samråda med berörda hyresgästorganisationer. Utredningens kartläggning har visat att de allmännyttiga bostads- företagen alltid samråder med berörda hyresgästföreningar och i regel även kallar hyresgästerna till informationsmöten. brukar sällan samråda med hyresgästföreningarna men informerar däremot hyresgästerna vid informationsmöten och ställer personal till förfogande som kan besvara hyresgästernas frågor. De hyresgästorganisationer som utredningen har tillfrågat anser att samrådet med de allmännyttiga företagen är tillfredsställande och motsvarar lagstiftarens intentioner. Däremot anser organisationerna att samrådet med de privata fastighetsägarna inte fungerar helt tillfreds- har, i linje härmed, förordat att det införs en bestämmelse att hyresvärden, om det finns en förhandlings- ordning, skall informera hyresgästorganisationen om planerade för- bättrings- eller ändringsåtgärder. Enligt vår mening finns det en del som talar för förbundets förslag. hyresgästorganisation som har slutit avtal om förhandlingsordning för ett hus har ett intresse av att få kännedom om de förbättrings- och ändrings- åtgärder som hyresvärden avser att genomföra i huset. organisationen har normalt möjlighet att begära förhandling om lägen- heternas och husets skick (se 5 § andra stycket 2 hyresförhand- Införandet av en lagstadgad informationsskyldighet förutsätter emeller- tid ytterligare beredningsunderlag. Vi är därför inte beredda att nu lämna något förslag i denna del. Om det visar sig att samrådet mellan hyres- värdarna och hyresgästorganisationerna inte fungerar på ett tillfreds- ställande sätt, är vi beredda att ta upp saken på nytt. Ansökan om tillstånd bör få göras tidigast efter det att hyresvärden har lämnat det skriftliga meddelandet till hyresgästen Hyresgästerna har en förhållandevis på sig att ta ställning till om de skall godkänna förbättrings- eller ändringsåtgärder. värden får nämligen begära hyresnämndens tillstånd till åtgärden redan en månad efter det att hyresgästerna har underrättats. hyresvärden i allmänhet goda möjligheter att planera genomförandet av åtgärderna i förväg. Redan detta talar för att den tid som hyresgäster har på sig för att ta ställning till åtgärderna bör förlängas. Utredningens genomgång av ärenden vid i har visat att bara hälften av ärendena har prövats i sak. har avskrivits sedan ansökan har återkallats. Återkallandena kan ha haft olika orsaker, men det kan antas att åtskilliga av dem har berott på att hyresgästerna har godkänt åtgärderna. Detta tyder på att ansökningarna till hyresnämnden har gjorts i ett väl tidigt skede. En förlängning av den aktuella tidsfristen innebär ett starkare incitament för hyresvärdarna att samråda med hyresgästerna. kan i sin tur antas medföra att färre frågor förs till hyresnämnden för Visserligen kan det såsom Prop. 2001/02:41 har varit inne på inte uteslutas att en tvåmånadersfrist i enstaka fall kan Vi bedömer dock att merkostnaderna blir marginella och uppvägs av de positiva effekterna av ett ökat samråd. Vi anser därför att övervägande skäl talar för att tidsfristen förlängs . Regeringens bedömning: Liksom bör gälla att hyresnämnden skall bifalla en ansökan om tillstånd till en förbättrings- eller ändrings- åtgärd om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Principerna för den intresseavvägning som skall ske vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs bör emellertid ändras. Regeringens förslag: Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Liksom skall, om det finns särskilda skäl, även omständigheter som hänför sig till den enskilde hyresgästen få beaktas. Utredningens bedömning: Överensstämmer delvis med regeringens bedömning (se betänkandet s. 106112). Utredningen har dock inte föreslagit någon ändring av bestämmelsen om oskälighetsprövningen. Remissinstanserna: En majoritet av remissinstanserna har ställt sig bakom utredningens bedömning. , , och i län har förordat att hyresvärdens intresse av att åtgärden vidtas skall vägas mot den enskilde hyresgästens intresse i stället för, som , mot det intresse som hyres- gäster i allmänhet har. Bakgrund: gäller att hyresnämnden skall bifalla en ansökan om tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas (det objektiva hyresgästintresset). Den enskilde hyresgästens intresse (det subjektiva hyresgästintresset) får beaktas, om det finns särskilda skäl. Skälen för regeringens bedömning och förslag: Boendet utgör en central del av människors liv och vardag. Det är därför självfallet av största vikt att hyresgäster ges inflytande över hur deras boendemiljö utformas. När de nuvarande reglerna om hyresgästinflytande vid ombyggnad kom till, var syftet att hyresgästerna skulle få större möjligheter att påverka förändringar i sin boendemiljö. Det torde inte råda någon tvekan om att bestämmelserna i viss utsträckning har fått denna effekt. stämmelserna förefaller emellertid inte ha fått den betydelse som i och för sig hade varit önskvärt. Flera remissinstanser har hävdat att hyresnämnderna och har gett det objektiva hyresgäst- intresset en sådan innebörd att hyresvärdarna alltid har möjlighet att genomföra sådana åtgärder som innebär att lägenheter uppnår modern nybyggnadsstandard. Den genomgång av ärenden som utredningen har gjort ger stöd för detta (betänkandet s. 89 f. samt bilagorna 36 till betänkandet). Åtgärder som innebär att en lägenhet förses med samma slag av inredning som en nybyggd lägenhet anses vanligen förenliga med det objektiva hyresgästintresset. Vid ombyggnader i samband med stam- byten får hyresvärdarna därför regelmässigt tillstånd att förse lägen- heterna med modern inredning. I allt väsentligt har hyresgästerna därmed ett reellt inflytande endast över s.k. lyxåtgärder.