mot · GP02Bo4 · 2001-11-08 00:00:00 — Motion till riksdagen2001/02:Bo4av och ()med anledning av prop. 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor Förslag till riksdagsbeslut tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att förlänga tidsfristen för ansökan om tillstånd hos hyresnämnd efter information till hyresgäst. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om primär förhandlingsskyldighet vid upprustnings- och ändringsåtgärder. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om hyresgästernas medgivande vid ombyggnad. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om utvärdering av lagförändringens effekter vad gäller hyresgästernas inflytande. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om bygglovskrav för åtgärder i kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om definitionen av upplåtare vid blockuthyrning. Inledning Boende i hyreslägenheter skall ha ett stort inflytande över sin bostad och dess omgivning. De förslag som presenteras i regeringens proposition leder sannolikt till att fler ges möjlighet att påverka vid ombyggnad och upprustning. Vi anser dock att det finns ytterligare steg att ta för att ge hyresgäster ett berättigat inflytande. Tidsfristen för ansökan om tillstånd hos hyresnämnd vid förbättrings- eller ändringsåtgärd Regeringen föreslår att den tid som fastighetsägarna måste avvakta efter det att information om ändringsåtgärder lämnats till hyresgästerna innan de kan vända sig till hyresnämnd skall förlängas . Syftet är att stimulera till samråd och förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäster. Vi anser att det finns starka skäl för att förlänga tidfristen . Det huvudsakliga skälet är att hyresgästerna skall ges ett ökat inflytande och att de således bör ges god tid på sig att ta ställning. I ett fastighetsägarperspektiv har det hävdats att en längre tidsfrist kan leda till fördyrningar, men det bedömer vi vara av marginell omfattning. Hyresgästernas möjlighet att ta ställning väger tyngre. Vi föreslår därför att tvåmånadsregeln ändras till en tremånadsregel, så att fastighetsägare får vänta begäran om tillstånd kan göras hos hyresnämnden. Det som ovan anförs om en tremånadsregel bör som sin mening ge regeringen till känna. Förhandling av hyran vid ombyggnad Hyran är vanligtvis den största kostnaden för ett hushåll. En förändrad hyra får ofta direkt genomslag på ett hushålls utgifter. Ett hushåll bör ha möjlighet att förutse vilken hyra som skall betalas. Den framförhållningen bör finnas även på lång sikt. De hyresförhandlingar som sker mellan fastighetsägare och hyresgästförening måste alltid utgå från de boendes betalningsförmåga. På samma sätt bör hänsyn tas till betalningsförmågan vid ombyggnad och andra åtgärder. Därför är det nödvändigt att koppla den individuella förhandlingen om åtgärderna och den kollektiva förhandlingen om den kommande hyresnivån. Förhandlingar bör samordnas genom att primär förhandlingsskyldighet införs. Det skulle innebära att fastighetsägare och hyresgästorganisation först förhandlar fram en hyra efter föreslagna åtgärder och att de enskilda hyresgästerna sedan samlat kan ta ställning till dessa åtgärder och hyresförändringar. En sådan ordning ger fördelar för fastighetsägaren genom att denne vet vilket ekonomiskt utrymme som finns för åtgärden och då inte behöver oroa sig för justeringar i efterhand. För hyresgästerna blir det betydligt enklare att ta ställning till en åtgärd om de vet vilka kostnader det medför. Dessutom blir den organisation av hyresgäster som har förhandlingsordning aviserad på ett tidigt stadium. Det som ovan anförs om primär förhandlingsskyldighet vid ombyggnad bör som sin mening ge regeringen till känna. Den enskilde hyresgästens intresse och inflytande Regeringens förslag att slopa det objektiva hyresgästintresset är ett steg i rätt riktning, men det bör ersättas av det subjektiva hyresgästintresset, inte det som är vanligt förekommande. Syftet med en förändring av hyreslagen bör vara att ge hyresgästerna ett ökat och därmed omfattande inflytande vid ombyggnader. Med den lösning som regeringen föreslår finns det inga garantier för att så kommer att bli fallet. har mycket riktigt påpekat att boendet blir alltmer individuellt anpassat. Det bör lämnas stort utrymme för en sådan utveckling även för boende i hyreshus. Den enskilda hyresgästens intresse bör väga tungt i en prövning och det är enligt vår mening det bästa sättet att stärka hyresgästernas ställning. Innebörden av en förändrad hyreslag bör vara att den enskilde hyresgästens intresse vägs mot fastighetsägarens utan att hänsyn tas till det så kallade objektiva eller vanliga hyresgästintresset. Således skall det krävas att den enskilde hyresgästens intresse skall vägas mot fastighetsägarens intresse vid en ombyggnadsåtgärd. Det bör som sin mening ge regeringen till känna. Om hyresvärdsintresset skall vägas mot skilda slag av vanligt förekommande hyresgästintressen så måste det innebära en reell förändring av praxis. Det finns inga garantier för att det kommer att bli några större förändringar, därför bör det göras en utvärdering av de fall som prövas i hyresnämnden efter förändringen av lagen. Vi föreslår att en sådan utvärdering görs två till efter lagens införande. Det hanteras cirka hundra ärenden i hyresnämnden. Dessa bör kunna utgöra en god grund för en utvärdering som visar om ändringen är tillräcklig eller om det måste ske ytterligare skärpning. Det är givetvis viktigt att en del av ärendena prövats i högre domstolsinstans för att se hur praxis utvecklat sig. För att garantera att föreslagna lagändringar leder till en ändrad praxis och ger de enskilda hyresgästerna ett reellt inflytande över ombyggnaderna bör en utvärdering göras . Utvärderingen skall se över hur praxis utvecklats sedan lagförändringen. Såväl hyresnämndens behandling av ärenden som prövningar i högre domstolsinstans bör ingå i underlaget för utvärderingen. Om lagändringen inte föranlett mer än en marginell förändring bör en ny översyn av lagen göras så att syftet uppnås. Det som ovan anförs om utvärdering av den nya lagen bör som sin mening ge regeringen till känna. Varsamhetsreglerna i PBL Förslaget om att skall underrättas är bra, men inte tillräckligt. möjligheter att säkerställa varsamhet vid förändringar är begränsade. Därför bör förändras genom att det införs bygglovsplikt för inre förändringar av den typen. Det finns skäl att återkomma till frågan om varsamhetsreglerna vid en kommande översyn av PBL. Frågan om att införa bygglovsplikt för inre förändringar i byggnader med kulturhistoriska värden bör övervägas i det sammanhanget. I tidigare lagstiftning kunde förhindra bygglovspliktiga inre ändringar som ansågs förvanska byggnaden genom att inte ge bygglov. I den nya lagstiftningen är inte inre förändringar lovpliktiga och därmed inte möjliga att förhindra. I dagens läge är enda möjlighet att förhindra förändringar att i kontrollplanen ställa krav på ett utlåtande från en fristående sakkunnig. Den sakkunniges utlåtande är dock inte grund för myndighetsbeslut och sanktionerna vid överträdelser är svaga. Detta har lett till ett betydligt sämre skydd för särskilt värdefulla kulturhistoriska byggnader. En kommun har rätt att utöka bygglovsplikten för särskilt värdefulla byggnader när det gäller underhållsåtgärder, men däremot inte för inre förändringar. Det bör göras möjligt att förhindra förvanskande ändringar i kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Därför krävs en ändring av 8 kap. 6 § PBL. Det som ovan anförs om varsamhetskrav i kulturhistoriskt värdefull bebyggelse bör som sin mening ge regeringen till känna. Blockuthyrning Den definition av upplåtare vid blockuthyrning som används innebär att blockuthyrning förekommer då tre eller flera lägenheter hyrs av en upplåtare vid ett och samma tillfälle. Det vill säga att den som har flera avtal om att hyra lägenheter, där endast två lägenheter ingår i varje avtal, kan bedriva andrahandsuthyrning utan att omfattas av reglerna som gäller för blockuthyrning. Det betyder att de förslag som regeringen lägger i propositionen om besittningsskydd vid blockuthyrning inte gäller i dessa fall. Vi anser att begreppet blockuthyrare bör ges en tydligare innebörd, så att lagstiftningen omfattar alla som hyr ut tre eller fler lägenheter i andra hand. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. () ()