mot · GP02Bo324 · 2001-10-05 00:00:00 — På flera håll i landet, bland annat i , väljer nu allt fler människor att bilda bostadsrättsföreningar och ombilda sina hyresrätter till bostadsrätter. Detta utvidgade privata ägande har inte setts med blida ögon av socialdemokraterna. Regeringen har blåst till strid mot den privata äganderättsrevolution, till gagn för enskilda människor, som pågår. En regel har införts som innebär att minst två tredjedelar, i stället för att som tidigare enbart hälften, av hyresgästerna måste vara överens om att ombilda en fastighet från hyresrätter till bostadsrätter för att en bostadsrättsförening ska kunna bildas. Ett argument som brukar användas mot att fler hyresrätter förvandlas till bostadsrätter är att det riskerar att leda till segregation. I själva verket innebär ett ökat eget ägande en chans att bryta upp från den negativa spiral av vanmakt och utanförskap som präglar många utsatta bostadsområden, inte minst inom det så kallade miljonprogrammet. När människor får större inflytande över det egna boendet ökar det engagemanget också för bostadsområdet. Med fler bostadsrätter blir det även en bättre blandning av olika upplåtelseformer (bostadsrätt, hyresrätt, ägarlägenheter). Det skapar nya möten mellan människor med olika bakgrund. Det leder till mer av integration, snarare än till ökad segregation. Den paradoxala effekten av den nya två tredjedelsregeln är att den framför allt kommer att leda till en minskad ombildning av hyresrätt till bostadsrätt i de utsatta förorterna. I ett inledningsskede tenderar intresset i dessa områden att vara något mindre än i städernas, exempelvis , centrala delar. Med stor sannolikhet leder det till att ombildningen till bostadsrätter i centrala bostadsområden fortsätter medan utvecklingen i förorterna stannar av. Resultatet av socialdemokraternas politik blir att segregationen ökar, inte tvärtom. Att äga sin egen bostad blir ett privilegium för ett flertal, inte en reell rättighet för alla. anser att måste besluta om en tillbakagång till det regelverk som gällde för ombildande av bostadsrätt tidigare. Dvs att det räcker med att av de boende säger ja till ett ombildande. 9 Inrätta ägarlägenheter Värnet av den privata äganderätten är en grundbult i liberal politik. Att ha makt över sin inkomst och den egna egendomen ger den enskilda människan frihet att forma sitt liv efter just sina önskemål och värderingar. Inom bostadssektorn är det privata ägandet satt på undantag. Till skillnad från många andra europeiska länder saknas det i möjlighet att direkt äga sin egen lägenhet. Boendet utgör för de flesta människor en stor del av hushållsekonomin. De flesta av oss tillbringar också en inte oansenlig del av vardagen i bostaden. Få reformer skulle därför innebära en sådan kraftig förstärkning av egenmakten som om en lag om ägarlägenheter infördes. Den som äger sin egen lägenhet behöver inte fråga hyresvärden eller bostadsrättsföreningen om lov; hon eller han bestämmer själv. För lägenhetsinnehavaren blir det exempelvis lättare att belåna lägenheten för att göra investeringar. Kravet på att införa ägarlägenheter har stått på den liberala politiska dagordningen . På bland annat initiativ beslöt 1999 att regeringen skulle tillsätta en utredning med uppgift att ta fram ett förslag som innebär att ägarlägenheter kan införas. En utredning har också tillsatts. Men arbetet går långsamt och det finns tyvärr anledning att befara att regeringen försöker dra frågan i långbänk. Förutom att ge den enskilde större makt över sitt eget boende banar också inrättandet av ägarlägenheter väg för ökat bostadsbyggande. Med ett vidgat utrymme att skapa ägarlägenheter förbättras villkoren att ägna sig åt vertikal fastighetsbildning. Vertikal fastighetsbildning innebär, till skillnad från den horisontella, att fastigheter kan byggas på varandra på höjden, inte enbart bredvid varandra. Det skapar ökad flexibilitet och pluralism i boendet. Vertikal fastighetsbildning betyder med stor sannolikhet att det blir mer lönsamt att bygga hyresrätter. Ett trevåningshus skulle exempelvis kunna bestå av ett våningsplan med ägarlägenheter, ett med bostadsrätter och ett med hyresrätter. Inne i städerna skulle det också vara möjligt att bygga på en våning med bostäder ovanpå till exempel parkeringshus eller kontorsbyggnader. Regeringen bör lägga fram ett förslag till om ett införande av vertikal fastighetsbildning. 10 Öka möjligheterna att friköpa tomter I flera kommuner runt om i har småhusägare erbjudits att friköpa sina tomter, som upplåts med tomträtt. Förhållandet har blivit uppmärksammat inte minst genom turerna kring finansminister tomtaffär med . För åtskilliga människor innebär den nuvarande situationen att de själva äger sitt eget hus men inte den mark på vilken fastigheten står. För många framstår det som både egendomligt och otillfredsställande. Erbjudandet att friköpa sin tomt borde finnas i alla kommuner där tomträtt finns. Utrymmet för privat ägande, också när det gäller tomtmark, måste vidgas. Det är ett naturligt led i stärkandet av egenmakten inom bostadspolitiken. 11 Minska kommunernas roll som fastighetsägare Kommunernas bostadsbolag, den så kallade allmännyttan, har varit ett centralt inslag i svensk bostadspolitik allt . Trots att de har förlorat sin skattemässiga särställning intar de en dominerande position på hyresmarknaden. Genom bruksvärdessystemet utövar de en styrande effekt på hyressättningen även i privatägda bostäder med hjälp av sin lagfästa roll som hyresledare och referenspunkt vid bruksvärdesprövningar. Allmännyttans dominans måste brytas. Fler alternativ och ökad konkurrens leder till en bättre fungerande hyresmarknad. Argumenten för att sälja ut en större eller mindre del av de kommunala bostadsbolagen är flera. Kommuner ska principiellt inte ägna sig åt att driva affärsverksamhet. Det riskerar att dränera kommunernas ekonomi och därmed minska utrymmet att koncentrera sig på huvuduppgifterna skola, vård och omsorg, det leder till minskad demokratisk insyn och det medför att konkurrensen på marknaden snedvrids. Verkligheten har också gett rätt. Vidlyftiga bolagsaffärer har inte bara gjort att flera kommuner har fått mycket besvärliga problem med sin ekonomi; de har också inneburit åtskilliga skandaler, vilka allvarligt har skadat tilltron till det lokala demokratiska systemet. Att hyresgästerna erbjuds möjlighet att friköpa sina lägenheter är ett sätt att avyttra det kommunala bostadsbeståndet. Men fastigheter kan också bjudas ut till andra, privata, fastighetsägare för försäljning. I länder som och har i olika omfattning det tidigare kommunala bostadsbeståndet överförts till nya former av ägande och förvaltning. Här finns gott om exempel på nya lösningar med fristående stiftelser under mer eller mindre samhällelig reglering. Det är en möjlighet som också bör prövas i . En vanlig invändning mot tanken att avyttra delar av allmännyttan är att det skulle medföra att kommunerna avhänder sig möjligheten att sörja för att också socialt utsatta människor får en bostad. Det är viktigt att det även finns ett kommunalt bostadsbestånd för att fullföljandet av den uppgiften ska kunna garanteras. Men att själva äga bostäder behöver inte vara det enda verktyget för kommunerna att värna de mest utsatta människornas rätt till en bostad. Kommunerna kan också träffa avtal med privata fastighetsägare som innebär att en viss del av beståndet upplåts till personer som kommunen måste ta ett särskilt ansvar för. 12 Röj upp i regeldjungeln Den bristande konkurrensen på byggmarknaden är ett skäl till att det produceras få nya bostäder och att kostnaderna för de bostäder som byggs är höga. En annan faktor, som inte får underskattas, utgörs av de rigida och oflexibla regler som gäller både för tillkomsten av och standarden på nya bostäder. Planprocesser och nybyggnadsregler måste förenklas. Genom att överklagandemöjligheterna minskas kan planprocessen påskyndas. finns det möjlighet att överklaga till fyra instanser i planärenden. Det är knappast rimligt med tanke på att det i andra mål bara går att överklaga till två instanser. Det är också väsentligt att, som har påpekat, konsumenternas intresse av en effektiv konkurrens beaktas vid tillämpningen av (PBL). Synen på hur bostäder ska byggas, exempelvis när det gäller utformning och standard i övrigt, måste bli mer flexibel. Det finns en hel del människor, bland annat studenter, som kan tänka sig en lägre boendestandard om hyran kan hållas låg. Att bostäder och bostadsområden har sett ut på ett visst sätt får inte hindra framväxten av nya lösningar. Ett exempel på nytänkande är de så kallade BoKlokhus som bygger i samarbete med . Dessa hus tar lite markutrymme i anspråk och byggnationen sker med kalkylerat relativt låga hyror. 13 Sänk beskattningen på boendet höga skatterna är vid sidan av det faktum att den fria marknaden på många punkter har satts ur spel ett betydelsefullt skäl till att boendekostnaderna i är förhållandevis höga och tar en orimligt stor del () av den disponibla inkomsten i anspråk. Fastighetsskatten och delvis förmögenhetsskatten bidrar till att många människor, också i låga eller normala inkomstlägen, försätts i en mycket svår ekonomisk situation. Dagens beskattning medför mycket negativa konsekvenser. Byggandet hämmas, för många människor blir kostnaderna mycket betungande, en del tvingas till och med att flytta från bostäder de vill bo kvar i. Tilltron till skattesystemet undermineras. Fastighetsskatten måste sänkas omgående och senare avskaffas. Ett nytt system måste präglas av likformighet mellan boendeformer och att avdragsrätten för låneräntor bibehålls. majoritet beslutade att släppa frysningen av taxeringsvärdena. Trots den sänkta skattesats som regeringen har föreslagit kommer det att leda till kraftigt höjda fastighetsskatter i delar av landet för boende i både småhus och lägenheter. Det är en utveckling som inte kan ställa upp på. I avvaktan på en grundläggande reformering bör fastighetsskatten sänkas avsevärt mer än regeringen föreslagit. Vidare ligger i förslag ett successivt avskaffande av förmögenhetsskatten. Det är inte minst kombinationen av höjd fastighets- och höjd förmögenhetsskatt som kommit att bli en tung börda för många. Särskilt gäller detta för dem som amorterat ner sina huslån. På kort sikt vill vi avskaffa sambeskattningen och höja fribeloppen i förmögenhetsbeskattningen. På så sätt skulle i stort sett ingen behöva betala förmögenhetsskatt för sin bostad. Taxeringsförfarandet i sig medför stora problem och av många upplevda orättvisor. För att nämna några exempel på detta så är systemet med värdeområden vilket höjer taxeringsvärden efter genomförda försäljningar i området något som förefaller i många fall vara alltför trubbigt utformat. För flerfamiljshus finns endast tre värdeområden, vilket medför att exempelvis omvandling till bostadsrätter i höjer taxeringsvärden och därmed fastighetsskatten för boende i förorter och mellansvenska städer utan att detta motsvaras av ökat marknadsvärde. Taxeringsvärde beräknas på fastighetens totala värde, vilket medför att taxeringsvärde för bostadsrättsföreningar i många fall kraftigt avviker nedåt från det samlade marknadsvärdet för varje bostadsrätt för sig. Administrativt fastställda regler medför att taxeringsvärdet i många fall avviker från marknadsvärde för varje enskild fastighet. Taxeringsförfarandet uppfyller dessutom inte krav på rättssäkerhet, då de inte kan överklagas. 14 Reformera taxeringen Taxeringsvärdena bör därför återfrysas för att en rejäl reform av taxeringen ska ske. Taxeringsvärdena är ju inte bara grund för beskattning utan har även civilrättsliga effekter och måste därför vara så korrekta som möjligt för varje enskild fastighet. Stegvis bör bostadsrättsföreningar överföras till taxering efter bostadsrätternas värde, ej efter fastighetens värde. Som underlag för beskattning bör, för att undvika effekterna av prisfluktuationer på bostadsmarknaden, ett rullande genomsnitt vara bas. Det är angeläget att förändra de delar i fastighetstaxeringen som leder till att enskilda fastighetsägare får orimliga taxeringsvärden eller att mycket stora värdeområden används. Efter en sådan reformering bör beskattningen återigen utgå från nya taxeringsvärden, och skattesatsen kan därför kraftigt sänkas. 15 Reformera beskattningen För att i största mån skapa likformighet mellan boendeformer bör fastighetsskatten i sin nuvarande form avskaffas och ersättas av en schablonintäkt. Denna bör möjligt hamna på en nivå som kan motsvara annan kapitalbeskattning, vilket medför en kraftig sänkning jämfört med dagens nivå. På kortare sikt behövs det specialregler för särskilt attraktiva områden där enskilda människor kan komma i kläm. De exempel som framförts har t.ex. gällt fastboende befolkning i attraktiva kustområden. I sådana områden kan speciallösningar behöva göras, dock utan att dessa leder till de marginaleffekter och den sambeskattning som den av regeringen föreslagna begränsningsregeln. 16 Fortsatt sänkning Efter en sådan omläggning och sänkning av skatteuttaget bör man gå vidare med en successiv skattesänkning i den takt som samhällsekonomi och andra överväganden kan tillåta. Detta ska ske i former som så långt möjligt likställer olika boendeformer. Detta måste således vara ett led i en reformering av den totala boendebeskattningen. Vid sidan av en omedelbar sänkning av fastighetsskatt och förmögenhetsskatt innehåller politik också andra skattelindringar som kommer byggsektorn till del. föreslår bland annat att arbetsgivaravgifterna inom tjänstesektorn ska sänkas och att beskattningen av småföretagare sänks och förenklas. Det kommer indirekt att innebära lägre kostnader och därmed i slutändan också lägre konsumentpriser i byggsektorn. 17 Skapa ett byggvänligt skatteutjämningssystem Det existerande systemet för skatteutjämning mellan kommuner utgör en hämmande faktor för bostadsbyggandet. Med nuvarande bestämmelser uppstår för flera kommuner en så kallad pomperipossaeffekt, dvs vid en ökning av skatteunderlaget får kommunen betala en avgift till systemet som är högre än skatteinkomstökningen. Det lönar sig inte för många kommunpolitiker att uppmuntra till nybyggnation av bostäder för att därigenom locka nya människor, med sina skatteinkomster, att flytta till kommunen. Regelverket måste reformeras i grunden. uppnås en utjämningseffekt på mellan . Enligt mening bör utjämningsgraden sänkas för att rätta till rådande missförhållanden. Principen om en skatteutjämning slår vakt om; kommuner och landsting ska ha likvärdiga förutsättningar att bedriva sin kärnverksamhet. Men utjämningen ska baseras på tydligt mätbara strukturella kostnadsskillnader. Kreativa kommunpolitiker som, både bildligt och bokstavligt, vill bygga ut sin kommun ska inte straffas för det. 18 Reformera bostadsbidragen De selektiva, behovsprövade, bostadsbidragen är en annan företeelse som bidrar till att den svenska bostadsmarknaden inte fungerar. Enligt uppfattning bör bostadsbidragen minskas. Grupper med särskilt stor försörjningsbörda, bland annat barnfamiljer, bör kompenseras genom höjt generellt barnstöd och sänkta inkomstskatter. En sådan reform skulle få flera positiva effekter. För det första. Det minskar marginaleffekterna. Det nuvarande bostadsbidragssystemet leder till att det för många låg- och medelinkomsttagare lönar sig väldigt lite, eller ibland inte alls, att öka sin arbetsinkomst. När inkomsten stiger försvinner nämligen hela eller delar av bostadsbidraget. Många människor fastnar i en fattigdomsfälla som det är svårt att ta sig ur. Med modell skulle cirka 20 000 bidragsmottagare kunna slippa ur fattigdomsfällan genom att de är beroende av bostadsbidraget. För det andra. Bostadsbidragen fungerar i mångt och mycket som ett förtäckt offentligt stöd till bygg- och bostadsbranschen. Bidraget leder till att bostadsproducenter och byggherrar får mindre incitament att hålla igen på kostnaderna och effektivisera sin verksamhet. Det blir mer lönsamt att bygga stort och dyrt än litet och billigt. Med mindre, eller helt avskaffade, bostadsbidrag skulle få en bättre fungerande bostadsmarknad till gagn för både konsumenterna och samhällsekonomin i stort. 19 Bygg fler studentbostäder Tillgången på bostäder för studenter är oerhört dålig på vissa studieorter, framför allt i de större städerna. Många studenter som blir antagna till studieplatser tvingas tacka nej därför att de inte har en bostad. Den enda möjligheten är i stort sett att köpa en bostad och det är få studenter som har en sådan ekonomisk situation att de över huvud taget kan fundera över en sådan lösning. I årets budgetproposition ser vi att regeringen valt att dra ner stimulansbidraget för studentbostäder vilket är ytterst förvånande och beklagansvärt. Vi anser att det är angeläget att ytterligare stimulera byggande av nya bostäder för studenterna och vill öka anslaget med för i förhållande till regeringens förslag. 20 Missriktade lokala investeringsprogram och stimulanser till hyresrätter Fler offentliga stöd och subventioner kan aldrig skapa en bra bostadsmarknad. Därför har konsekvent sagt nej till de s.k. lokala investeringsprogrammen. Vi vidhåller denna ståndpunkt. I årets budgetproposition föreslås nu att ett nytt anslag för att stimulera byggandet av hyresrätter införs. Även detta stöd motsätter sig av samma orsaker som vi säger nej till de lokala investeringsprogrammen. Inte ens företrädare för byggbranschen tror att detta stöd kan leda till något lyft för nyproduktionen av bostäder. 21 Anslagsfrågor säger nej till regeringens investeringsstöd som inte är en effektiv åtgärd mot bostadsbristen. De s.k. lokala investeringsprogrammen har inte visat sig effektiva och kan avskaffas. En avtrappning av den garanterade räntan håller nere utgifterna för räntebidragen. Genom vårt ökade stöd till barnfamiljerna behöver bostadsbidragen inte ha samma omfattning som med regeringens politik. Ett visst ökat utrymme som skapas genom mindre byråkrati inom området bör användas för fler studentbostäder. Gotab, 2001 () () () () () () ()