mot · GP02Bo318 · 2001-10-05 00:00:00 — har en mängd skatter som påverkar, och ofta förhindrar, byggande. 7.3.2 Förändra hyressättningssystemet Förändringar i dagens hyressättningssystem måste till för att det skall bli intressant för byggherrar att bygga nya hyreslägenheter. En investering i ett hyreshus måste ge en långsiktig avkastning. Så är det inte . Avkastningen på det engångskapital en ombildning till bostadsrätt genererar blir större än den eventuella vinsten av att driva en hyresfastighet. 7.3.3 Lös trafikproblemen och öka väginvesteringarna Tillväxtregionerna måste tillåtas expandera. Med ett förbättrat vägnät kan man skapa fler attraktiva bostadsområden utanför stadskärnorna. Trafiksituationen måste lösas. Spår- och väginvesteringar ökar inte i takt med inflyttningen till många orter. Ett utökat trafiknät och investeringar i infrastrukturen skulle leda till att fler byggare vågar satsa på nya byggprojekt. 7.3.4 Förenkla reglerna för strandskydd Strandskyddet utgör i många fall ett hinder mot expansion och planering av bostadsområden. Möjligheterna att utnyttja strandnära områden för bebyggelse skall ökas. Strandnära bebyggelse kan dessutom vara ett fördelaktigt konkurrensmedel för vissa glesbygdskommuner med dåligt befolkningsunderlag. I områden med långa sjö- och kuststräckor skulle nya, attraktiva bostadsområden kunna byggas. Utgångspunkten för lagstiftningen bör vara den motsatta mot . Vi anser att det skall finnas en generell rätt att bebygga sin mark nära stränder och vattendrag. En kommun skall dock kunna begränsa denna rätt, men endast där så kan motiveras med hänsyn till känsligt djur- och växtliv eller för att garantera allmänheten tillgång till bad- och friluftsliv. Detta skall då ske genom antagande av detaljplan. 7.3.5 Förändra det statliga inkomstutjämningssystemet Det statliga inkomstutjämningssystemet måste förändras. Kommuner med inflyttning måste få en möjlighet att utöka de kommunala verksamheterna i takt med inflyttningen. 7.3.6 Förenkla plan- och byggprocessen Förenklingar i plan- och byggprocessen måste genomföras. Naturligtvis skall rätten och möjligheten att överklaga både detaljplaner och bygglov kvarstå, men omfattningen i vilken man kan överklaga måste begränsas. 7.3.7 Lös målkonflikter Trafikbuller och ökad andel hårdgjord yta är i många fall ofrånkomligt om man vill kunna utveckla och expandera tätorter. Vi anser att städer och tätorter skall kunna utvecklas och växa om det är vad medborgarna efterfrågar. Större städer innebär inte att en god boendemiljö behöver gå förlorad. 7.3.8 Främja konkurrensen Vi vill främja konkurrensen genom att skapa goda förutsättningar för alla att konkurrera på lika villkor. 8 Fastighetsskatten 8.1 En orättfärdig skatt Fastighetsskatten är en orättfärdig skatt. Den slår skoningslöst mot människor med låga inkomster som bor i områden med höga taxeringsvärden. Den chockhöjning av fastighetsskatten som drabbar många svenska hushåll är inte en engångsföreteelse. Eftersom taxeringsvärdena skall justeras med jämna mellanrum kommer fastighetsskatten att öka om priserna på småhus fortsätter uppåt. De som är skuldfria eller har små skulder på sina hus kommer därtill att upptäcka att de räknas som så förmögna att de måste börja betala förmögenhetsskatt. De som redan betalar förmögenhetsskatt drabbas av kraftiga höjningar. Nyproducerade bostäder är befriade från fastighetsskatt och erläggs halv fastighetsskatt. Under själva byggtiden av bostäder erläggs dock fastighetsskatt. Detta medför naturligtvis höga kostnader. Dessutom kan försöken att pressa byggtiderna, för att slippa ifrån skatten, medföra fusk och slarv. 8.2 Begränsningsregeln I stället för att gå till roten med det onda, har Socialdemokraterna föreslagit en begränsningsregel. Begränsningsregeln medför att människor, under vissa givna förutsättningar, skall betala av sin bruttoinkomst i fastighetsskatt. Begränsningsregeln kommer dock inte att omfatta förmögenhetsskatten. Detta innebär att många får betala förmögenhetsskatt, trots att de omfattas av begränsningsregeln. En begränsningsregel kommer även att skapa ökade marginaleffekter. Förutom de skatteökningar och bidragsminskningar som redan följer av en inkomstökning, kommer fastighetsskatten att öka av inkomstökningen. 8.3 Stora regionala skillnader Efterfrågan på bostäder, och därmed också prisuppgången, har varit mycket kraftig i vissa delar av landet. Där taxeringsvärdena höjts ökar även fastighetsskatten och medför i många fall även förmögenhetsskatt. I dessa fall är det priset på marken, inte bostadens beskaffenhet, som styr värdeökningen. Människor som har bott hela sina liv i dessa områden, ibland under knappa ekonomiska förhållanden, drabbas hårt av höga skatter. Två exakt likadana hus kommer att beskattas olika beroende på var de är belägna. Eftersom taxeringsvärdena baseras på marknadsvärdena på orten får de som betalar ett högt pris för hus eller bostadsrätt som regel också hög fastighetsskatt. De som betalar ett lågt pris för sin bostad betalar som regel låg skatt. Då ett högt taxeringsvärde även kan innebära förmögenhetsskatt kan det bli stora skillnader i boendeskatt beroende på var i landet man bor. 8.4 Avskaffa fastighetsskatten har en klar målsättning: fastighetsskatten skall bort. Det första steget är att taxeringsvärden även fortsättningsvis skall vara utgångspunkt för beskattningen. I de områden där prisutvecklingen lett till sänkta taxeringsvärden skall dessa lägre värden gälla. Fastighetsskatten skall avvecklas successivt. Skattesatsen för småhus skall sänkas till och för flerbostadshus till . Därefter fortsätter sänkningen. För att minska de regionala skillnaderna används endast halva markvärdet som grund för beräkning. Förmögenhetsskatten avvecklas successivt och sambeskattningen slopas . 9 Bostadsrätten Till dess att ägarlägenheter har blivit verklighet är bostadsrätten i praktiken den enda upplåtelseform som möjliggör bostadsägande om än indirekt i flerbostadshus. Bostadsrätten ger många av de fördelar som är förknippade med direkt ägande: goda möjligheter att påverka det egna boendet och boendemiljön, lägre driftskostnader och eget ansvarstagande. Det är ett viktigt bostadspolitiskt mål att möjliggöra för hyresgäster att ombilda sina hyreshus till bostadsrätt. Det är också viktigt att denna möjlighet inte bara förbehålls de hyresgäster som råkar bo i privatägda hyreshus. Också hyresgäster i de kommunala bostadsföretagens fastigheter måste få möjlighet att sluta sig samman och genom ombildning till bostadsrätt få ökad makt över sitt boende. Det bör understrykas att ombildning av kommunala hyreshus till bostadsrätt inte alls handlar om någon utförsäljning. Kommunen och dess bostadsbolag öppnar bara en möjlighet till ombildning genom att vara beredda att förhandla om försäljning med de hyresgäster som önskar ta över sina hus. Ombildningarna till bostadsrätt initieras, drivs och beslutas helt och hållet av hyresgästerna själva. Kommunen kan, utöver att ge nämnda möjlighet, också aktivt uppmuntra till ombildning. Detta är motiverat i ensidigt sammansatta förortsområden som helt domineras av allmännyttig hyresrätt. Där talar starka bostadssociala skäl för att kommunerna aktivt bör försöka få till stånd en allsidig blandning av olika upplåtelseformer. Bostadsområdena blir på detta sätt mer mångsidiga och det bidrar till ökad valfrihet för de boende. kan en sådan förändring motverka segregation och utanförskap. För att underlätta ombildning till bostadsrätt i utsatta förortsområden bör bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse slopas för kommunala bolag. Det skulle göra ombildning billigare för hyresgästerna, eftersom kommunen då kan träda in som bostadsrättshavare till de lägenheter där hyresgästen själv känner tvekan inför att delta. För de berörda hyresgästerna skulle förändringen bli minimal. Det kommunala bostadsföretaget skulle ju fortsätta att vara deras hyresvärd. Socialdemokraterna, och har valt att försvåra alla hyresgästers möjligheter att ta över sina hus. I stället för anslutning från mer än hälften av hyresgästerna, krävs det nu två tredjedels majoritet för att en bostadsrättsförening skall kunna göra intresseanmälan och för att den skall få förvärva en fastighet. Syftet med denna skärpning har varit att försvåra för och andra kommuner där väljarna har valt politiker med en öppen attityd gentemot hyresgäster som vill ombilda till bostadsrätt. Vi ställer oss mycket kritiska till att lagstiftningsmakten används för sådana ändamål. De kvalificerade majoritetskraven måste återställas till enkel majoritet. 10 Hyresrätten 10.1 En efterfrågad boendeform I städer och tätorter är hyresrätten den totalt dominerande upplåtelseformen. Detta förhållande är en bidragande orsak till den moderata ambitionen att vilja underlätta för människor att själva äga sin bostad. Vår vilja att underlätta enskilt bostadsägande innebär dock inte att vi skulle ha en njugg inställning gentemot hyresrätten. Tvärtom uppfattar vi hyresrätten som en viktig upplåtelseform. Valfrihet i boendet förutsätter att det finns ett utbud av olika upplåtelseformer. I tillväxtområden kräver en fungerande och rörlig bostadsmarknad att det finns ett tillräckligt inslag av hyresrätter. Det finns också många människor som inte kan eller vill binda kapital i den egna bostaden. För ungdomar är det naturligt att starta boendekarriären med en hyrd lägenhet. Andra, inte minst äldre, efterfrågar hyresrätten på grund av den höga servicenivån. I hyresrätten betalar man för full boendeservice, medan egnahemsägaren och bostadsrättshavaren kan välja att utföra reparationsarbeten och fastighetsskötsel själva. Som hyresgäst behöver man inte ta några ekonomiska risker, men får naturligtvis betala för den risk som någon annan, d.v.s. fastighetsägaren, tar. Mot den här bakgrunden är det långsiktigt dyrare att bo i hyreslägenhet än att bo i en ägd bostad. Det finns många goda skäl för hyresboende, men det finns mycket lite som talar för att hyresrätten skulle vara en särskilt bra upplåtelseform för just människor med låga inkomster. 10.2 Besittningsskyddet Det är ofrånkomligt att det är ägaren som har det yttersta inflytandet över sin egendom. Som hyresgäst har man en svagare position och ett mindre inflytande över bostaden än om man är bostadsrättshavare eller egnahemsägare. Därför blir det helt avgörande för hyresrättens ställning och framtid att det finns ett starkt och fungerande besittningsskydd. Hyresgästen måste känna full trygghet i sitt boende och veta att det finns ett regelsystem som omöjliggör för en hyresvärd att missbruka sin ägarmakt. Besittningsskyddet handlar inte bara om rätt till förlängning av hyreskontraktet och om skydd mot obefogade uppsägningar. Det handlar också om regler som förhindrar att en hyresvärd kan tvinga bort en hyresgäst från dennes hem genom att ställa orimliga hyreskrav. För att nå det senare syftet finns en spärregel i hyreslagen, den s.k bruksvärdesregeln. 10.3 Bruksvärdesregelns utformning Bruksvärdesregeln innebär att man vid en hyrestvist har rätt att gå till hyresnämnd och domstol för att där få hyran fastställd till skäligt belopp. Hyran anses vara skälig om den inte är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. finns också en bestämmelse om att hyresjämförelsen i första hand skall ske med lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Det är detta tillägg till bruksvärdesregeln som gör att de kommunala bostadsföretagen har blivit hyresnormerande eller hyresledande. Det är viktigt att notera att bruksvärdesregeln inte är ett hyressättningssystem, utan just en spärr mot oskäliga hyreshöjningar. Bruksvärdesregeln säger t.ex. ingenting om vilka hyresskillnader som kan vara skäliga mellan lägenheter som har olika bruksvärde, t.ex. en innerstadslägenhet respektive en förortslägenhet. Detta är främst en fråga som skall avgöras i förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden. Redan i förarbetena till lagstiftningen 1968 framhöll den socialdemokratiska regeringen att den inte såg någon motsättning mellan att slå vakt om den enskilde hyresgästens trygghet och intressen och acceptera att hyrorna i princip skall bestämmas på marknadens villkor: Det är i sammanhanget viktigt att understryka att besittningsskyddet för bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig motiverade hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren bör vara så avpassade att uppkomsten av en till marknadsförhållandena anpassad hyresbildning inte försvåras. 1968:91) 10.4 ... och tillämpning tillämpas bruksvärdessystemet annorlunda. Hyresgästernas och de bostadssökandes åsikter och önskemål får inte tillräckligt genomslag i hyressättningen. I större delen av landet bidrar den nu rådande ordningen till att hålla hyrorna uppe på nivåer långt över dem som skulle ha gällt vid en ren marknadshyressättning. På många orter river de allmännyttiga bostadsföretagen hellre sina hyreshus än sänker hyran i dem. På andra bostadsmarknader i landet har det skett en successiv marknadsanpassning av hyresstrukturen. Där har man i hyresförhandlingarna medvetet sökt hålla tillbaka hyrorna i bostadsområden med tomma lägenheter och i stället styrt hyreshöjningarna till de mer attraktiva kommundelarna. På alltför många orter är det dock fortfarande fastigheternas byggår, snarare än lägenheternas bruksvärde, som är den avgörande faktorn för hyrans storlek. I ligger hyrorna under vad människor i allmänhet är beredda att betala, och inte sällan under hyresnivån i förorterna. Med dessa villkor tappar förorternas hyresgäster i praktiken sin bytesrätt den finns bara på pappret. Det blir heller inget utbud av hyreslägenheter som kan möta inflyttningen till staden. I stället kanaliseras nästan all efterfrågan till bostadsrättsmarknaden med våldsamt stigande överlåtelsepriser som följd. Andrahandsuthyrningar och svarthandel breder ut sig i beståndet av hyreshus. Byggandet av nya hyreslägenheter har nästan helt avstannat. Dessa problem skall inte skyllas på bruksvärdesregeln i sig. Den bristande dynamiken beror snarare på en kombination av orsaker allmännyttans hyresledande roll, politiskt bestämda hyror, att det omfattande kommunala bostadsägandet har givit allmännyttan en monopolliknande ställning på många lokala bostadsmarknader samt det kollektiva förhandlingssystemets sätt att fungera under dessa förutsättningar. Det är orimligt att det som var tänkt som en spärregel mot oskäliga hyreshöjningar i stället bidrar till att hålla hyrorna uppe i stora delar av landet. Lika orimligt är det när den rådande ordningen saboterar bostadsmarknad och bostadsbyggande i tillväxtregionerna. Det blir inte ett hot bara mot dessa regioner, utan mot hela landets tillväxt. 10.5 Dags för reform Vi vill reformera bruksvärdesregeln genom att slopa allmännyttans hyresnormerande roll. Bruksvärdesregeln skulle därmed komma att återfå ungefär samma roll som den hade när den infördes. Därmed skapas förutsättningarna för en hyressättning som tar större hänsyn till hyresgästernas och de bostadssökandes önskemål. Innebörden av förslaget är att man vid en bruksvärdesprövning inte skall jämföra hyran bara med likvärdiga lägenheter i de kommunala bostadsföretagen. Alla likvärdiga lägenheter bör oavsett vem som råkar äga fastigheten få ingå i jämförelseunderlaget med samma vikt. Först då får man det omfattande och rättvisande jämförelseunderlag som avsågs när bruksvärdessystemet infördes. Skälighetsprövning skall göras av allmän domstol, som därmed blir den enskildes skydd mot oskäliga hyreshöjningar, inte av partssammansatt hyresnämnd. Det finns en rad starka skäl som enligt vår mening talar för att de kommunala bostadsföretagen inte längre skall vara hyresnormerande: Bostadsmarknaden har avreglerats och allmännyttans förmånliga låne- och skatteregler har tagits bort. verkar de kommunala bostadsföretagen på i stort sett samma villkor som de privata fastighetsägarna. Det är de hyresvärdar som har den mest professionella fastighets- och kapitalförvaltningen som oavsett ägare kommer att kunna hålla de lägsta hyrorna. Det är inte rimligt att ha en ordning som driver upp hyresnivån i en hel kommun bara därför att kommunens bostadsbolag har dålig ekonomi eller har misskötts av politikerna. Den hyresnormerande rollen bidrar till en skev hyressättning. Förhandlingarna sker inte på bolagens egna meriter, eftersom avtalen får effekt också på hyressättningen i det privata hyreshusbeståndet. Det motverkar en hyressättning som speglar vad de olika lägenheterna från konsumenternas/hyresgästernas synpunkt kan anses vara värda i förhållande till varandra. I stället ökar risken för att man såsom i bevarar en skev och egentligen produktionskostnadsbaserad hyressättning. Den gällande ordningen uppmuntrar fel beteende i fastighetsförvaltningen. När allmännyttans hyresavtal översätts till de privata fastighetsägarna gynnas värdar som tillhandahåller sämre produkter, exempelvis dålig service eller eftersatt underhåll. Värdar som har ambitionen att satsa på särskilt god service, täta underhållsintervall och trivsam utemiljö missgynnas däremot. Den nuvarande ordningen öppnar möjligheter till en politiskt styrd hyressättning. Det skapar i sin tur osäkerhet om de ekonomiska förutsättningarna för att investera i hyresfastigheter och motverkar därmed nybyggnaden av hyreslägenheter. 10.6 Ökat bostadsbyggande Bostadsbyggandet börjar nu att öka från historiskt låga nivåer . Huvuddelen av byggandet sker i storstäder samt på universitetsorter och framför allt i den moderatledda . Merparten av det som byggs nytt är bostadsrätter, medan inslaget av hyresrätter är blygsamt. På kort sikt är detta inte något stort problem. Hyresrätten är fortfarande den helt dominerande upplåtelseformen. Även om det mest är bostadsrätter som kommer till frigörs successivt lediga hyreslägenheter i beståndet. På är det däremot ett stort problem om det inte är möjligt och lönsamt att bygga och förvalta hyreshus med hyror som gör att lägenheterna kan efterfrågas av vanligt folk. Det helt nödvändigt att sänka de extremt höga skatter som tas ut på byggande och boende. Det är också nödvändigt att minska risken för dem som vill investera i nya hyreshus. Vårt föreslagna slopande av allmännyttans hyresnormerande roll är ett viktigt led i denna strävan. kan hela investeringskalkylen stjälpas i efterhand till följd av att man i kommunen fattar politiska beslut om hyressättningen i kommunens bolag. Det var just detta som skedde genom det s.k. S:t Eriksbeslutet i och som har lett till att de som vill bygga hyreshus nu kräver en hög riskpremie. Formellt råder det fri hyressättning i nybyggda lägenheter, men parterna är inte bundna av sitt avtal . Därefter kan hyresgästen gå till få sin hyra prövad enligt bruksvärdesregeln. Det är uppenbart att detta försvårar investeringskalkylerna ytterligare. För att underlätta byggandet av nya hyreshus är det därför nödvändigt att få till stånd en friare hyressättning i nyproduktionen. 11 Kommunala bostadsbolag och ägande av bostadsföretag innebär ett betydande ekonomiskt risktagande som kan gå ut över kommunala kärnverksamheter som vård, skola och omsorg. Även om en kommun inte har problem med sitt kommunala bostadsbolag kan det uppstå betydande problem . Detta kan man se i stora delar av landet där befolkningsunderlaget minskat och kommunerna står med tomma hyreslägenheter som kostar skattebetalarna enorma summor . beräknade , de allmännyttiga bostadsföretagens samarbetsorganisation, allmännyttans kostnader för tomma lägenheter till . Vi vill att alla människor skall ges möjlighet att öka sitt inflytande och ansvar för det egna boendet. Genom att erbjuda de boende möjligheten att friköpa sina lägenheter vill vi ge dem valfrihet. Vi anser att det är bra att de boende får köpa lägenheter i det kommunala beståndet. Att den boende får friköpa en lägenhet minskar inte antalet bostäder i kommunen. Det är endast fråga om att den boende själv, i en bostadsrättsförening, får äga sin egen lägenhet. Det är heller inte fråga om att de kommunala tillgångarna realiseras ut, vilket ibland påstås i debatten. Om kommunen säljer hyreshuset till en annan fastighetsägare som fortsätter att hyra ut lägenheterna erhåller kommunen en lägre summa än om kommunen låter de boende friköpa sina lägenheter. Kommuner som bedriver näringsverksamhet medför problem. En kommun har möjlighet att verka på ett sätt som tar bort förutsättningarna för privata alternativ och kan därmed inverka hämmande på konkurrensen. Inte heller behöver kommuner vara ägare till bostadsbolag för att trygga rätten till bostäder för särskilt behövande personer. Kommunen har redan ett ansvar för att praktiskt lösa bostadsproblem för människor med sociala problem, handikapp eller för människor som på grund av sin ålder är i behov av särskilda boendeformer. Socialtjänstlagen lägger det yttersta ansvaret för människors nödvändiga uppehälle på kommunen. Detta är rimligt och påverkas inte av huruvida kommunen äger bostäder eller inte. Kommunen kan trygga bostadsförsörjningen åt särskilt behövande genom avtal med andra hyresvärdar. Vår principiella uppfattning är således att kommunala fastighetsinvesteringar skall ske i exempelvis barnstugor och äldrebostäder inte i reguljära hyreshus. Ytterst måste det dock ankomma på varje kommun att själv avgöra hur och i vilka former kommunens bostadspolitiska ansvar skall tas. Också respekten för det kommunala självstyret talar för detta. Därför är det inte motiverat att staten reglerar och standardiserar den verksamhet som kommunerna skall bedriva. Vi ställer oss mycket kritiska till den stopplagstiftning som innebär att kommuner som säljer sina bostadsföretag eller delar av beståndet för att använda pengarna i annan verksamhet som skola eller omsorg får sina statsbidrag minskade. Stopplagstiftningen, som utgör ett betydande ingrepp i den kommunala självstyrelsen, kommer att få till följd att många nödvändiga omstruktureringar av bostadsföretag uteblir. För att kommunerna skall ha rimliga möjligheter att bidra till balans i den offentliga ekonomin måste avregleringen fullföljas. Statens roll bör vara att ange ramar för kommunernas verksamhet i stort och att fastlägga de ekonomiska förutsättningar som skall gälla för en sund offentlig ekonomi som helhet. Dagens regler ger kommunerna rätt att förköpa fastigheter som möjligheten till expropriation kvarstår. Vi anser att den kommunala förköpsrätten skall avskaffas . Gotab, 2001 () Per () () () () () (m) () () () () () Per ()