mot · GP02Bo325 · 2001-10-05 00:00:00 — När omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter drivs för långt, vilket är fallet i , är risken uppenbar att hyreslägenheterna försvinner helt. En bostadsmarknad utan hyresrätter är en marknad utan mångfald. anser att det är viktigt att det finns en blandning av upplåtelseformer i varje stadsdel. Det ger människor valmöjligheter och motverkar segregering av boendet. En bostadspolitik som är enkelspårigt inriktad på att omvandla hyreslägenheter i allmännyttan till bostadsrätter ger inte några nya bostäder och skapar dessutom inlåsningseffekter på hyresmarknaden. Ingen vill ju släppa ett förstahandskontrakt om det finns möjligheter att göra en stor vinst vid en framtida omvandling. Istället frodas andrahandsmarknaden och svarthandeln med hyreskontrakt. Det mest konstruktiva som kan göras är att ge bostadsbolagen i uppdrag att använda de pengar som kommer in vid omvandlingar till att bygga nya hyresbostäder. Då investeras pengarna tillbaka i bostadsmarknaden och kan bli till nytta för alla som söker bostad. I har utförsäljning och omvandling av hyresrätter inbringat miljardbelopp. Tillsammans med en aktiv mark- och planpolitik kan dessa pengar ligga till grund för nödvändig nybyggnation av hyreslägenheter. Regeringens bostadspolitik har inte heller varit särskilt konstruktiv under den senaste mandatperioden. Istället för att inrikta sig på att skapa vettiga förutsättningar för bostadsbyggande, genom att sänka skatter och förenkla regelverket, har regeringen mest ägnat sig åt att försöka förhindra utförsäljningen av allmännyttan i . Bostadspolitiken har hamnat i ett vacuum mellan det socialdemokratiska styret i och styre i . Regeringens försök att stoppa utförsäljningen av allmännyttan i har inte lyckats. Det paradoxala resultatet av regeringspolitiken är snarare att omvandling av hyresrätter till bostadsrätter i miljonprogramsområden försvårats, där en större andel bostadsrätter skulle vara bra för mångfalden. På samma sätt försvårar stopplagen nödvändig omstrukturering eller utförsäljning av allmännyttan på orter där allmännyttan har en allt för dominerande roll. Verkligheten visar att en bostadspolitik som bygger på centralstyrning inte fungerar. Det blir alltid fel någonstans. Vad som ovan anförts om behovet av ansvarstagande för ökat byggande bör ges regeringen till känna. Under avsnitt 9 Lokal boendepolitik och enklare regler, utvecklar vi vår syn på rollfördelningen mellan staten och kommunerna. 7 Bygg fler hyreslägenheter Hyresrätten utgör en viktig del av en fungerande bostadsmarknad. Den är ofta det självklara alternativet när unga människor eller invandrade svenskar ska skaffa sig sitt första boende. På samma sätt efterfrågar människor som vill flytta till en kommun ofta en hyresrätt. I kommuner med stor inflyttning är det därför viktigt med en fungerande hyresmarknad. Den svåra bostadssituationen i våra storstäder skulle helt klart bli bättre om byggandet av hyresbostäder skulle öka och fler hyresbostäder skulle bli tillgängliga på marknaden. bidrar den låga tillgången på hyresbostäder till att trissa upp priserna på bostadsrätter och villor. Mot bakgrund av att det behövs en fungerande hyresmarknad för att bostadsmarknaden i stort ska fungera är det oroande att hyresrätten som upplåtelseform är i farozonen. Å ena sidan har vi socialdemokraterna som genom olika regleringar håller på att krama ihjäl hyresrätten. Trots stor efterfrågan byggs det få nya hyresbostäder. Å andra sidan har vi som uppenbarligen inte ser någon gräns för hur långt man kan driva ombildning och utförsäljning av hyresrätter. För är det viktigt att understryka behovet av att det finns hyresrätter att tillgå på bostadsmarknaden. Alla kan inte, eller vill inte, äga sin bostad. Det finns ett stort behov av en boendeform som inte innebär stora kapitalbindningar för de boende. Därför är det viktigt att det finns alternativ med goda hyreslägenheter till rimliga kostnader. Hyresrätten är betydelsefull för att skapa mångfald i boendet och därmed kunna tillfredsställa människors varierande behov. För att på allvar komma till rätta med bostadsförsörjningen behöver byggandet, framförallt av hyresbostäder, öka. Trots ett skriande behov av bostäder, framförallt i storstadsområdena och på universitets- och högskoleorter, är intresset för att bygga hyreslägenheter lågt. Merparten av de flerbostadshus som byggs är bostadsrätter. räknar med att av de bostäder som börjar byggas blir hyreslägenheter. Och av dessa kommer att vara någon form av specialbostad, till exempel äldre-, handikapp- eller studentbostäder. Regeringens investeringsbidrag för hyreslägenheter räcker uppenbarligen inte för att kompensera för höga skatter och stelbenta regler. Regeringen bör ges i uppdrag att tillsätta en utredning med uppgift att allsidigt belysa hur förutsättningarna för att bygga och förvalta hyresbostäder kan förbättras. 7.1 Bättre konkurrens och nya metoder på byggmarknaden Det främsta incitamentet för att investera i och bygga hyresfastigheter är att det går att få en rimlig avkastning på det satsade kapitalet. Incitament för att bygga hyresbostäder skapas inte genom centralstyrning eller nya bidragssystem. Det viktiga är istället att få ner byggnads- och boendekostnaderna, och då är det snarare fungerande konkurrens på byggmarknaden samt lägre skatter och avgifter på boendet som är avgörande. Förutsättningarna för nyproduktion måste vara sådana att byggande av flerfamiljshus är attraktivt för såväl privata som allmännyttiga fastighetsägare. Byggkostnadsdelegationen har i sitt betänkande (SOU 2000:44) pekat på att det finns stora möjligheter att sänka byggkostnaderna. Delegationen har som en första målsättning sagt att det är möjligt att sänka byggkostnader och minska byggtiderna , som kvalitetsfelen minskar . anser att denna målsättning är realistisk, men det förutsätter att delegationens arbete följs upp på ett kraftfullt sätt. Regeringen har följt upp Byggkostnadsdelegationens arbete genom att, för en tidsbegränsad period, inrätta ett Byggkostnadsforum vid . Problemet med höga byggkostnader är allt för omfattande för att kunna åtgärdas med att ge ett tillfälligt uppdrag till . Eftersom en stor del av de höga byggkostnaderna beror på dålig konkurrens inom byggbranschen bör istället ges ett i uppdrag att följa upp Byggkostnadsdelegationens arbete. bör som sin mening ge regeringen till känna behovet av att föra över uppgiften att följa upp Byggkostnadsdelegationens arbete från till . Ett stort ansvar bör läggas på byggföretagen för att pressa produktionskostnaderna och hitta metoder att bygga bostäder till rimlig kostnad. En möjlig väg är att arbeta med flexibla lösningar där den enskilde hyresgästen får möjlighet att vara med och påverka vilken standard som han eller hon vill ha, exempelvis små hyresrätter med enkel standard. En annan intressant utvecklingsmöjlighet, som förenar miljötänkande med god ekonomi, är att bygga flervåningshus i trä. har på Bo01 visat att det går att bygga flervåningshus i trä, där brandrisken inte är större än i andra hus, men där byggkostnaderna är lägre än vid byggnation med betong, stål och plast. Trä används ofta i småhus, men på grund av att tidigare byggnormer inte tillät byggande av flervåningshus i trä, ligger efter utvecklingen i exempelvis . Trots att är rikt på träråvara finns det därför en stor outnyttjad potential för trä som byggnadsmaterial. bör ge regeringen i uppdrag att ta fram ett nationellt handlingsprogram för ökad användning av trä vid byggande. 7.2 Reformera hyressättningssystemet Vid sidan av att få ner byggkostnaderna och utvecklandet av nya byggmetoder är ett väl fungerande hyressättningssystem avgörande för att det ska bli intressant att förvalta och bygga nya hyresbostäder. Den så kallade trepartsöverenskommelsen om utveckling av hyresboendet, som tecknats av organisationerna på bostadshyresmarknaden, , och , bör tjäna som en utgångspunkt för en nödvändig reformering av hyressättningssystemet. Inriktningen på reformeringen bör vara att göra bruksvärdessystemet mer flexibelt och fungera som det var tänkt när det infördes ett system byggt på avtalsfrihet, men med ett starkt besittningsskydd. Slopa allmännyttans hyresledande roll och gör de privata fastighetsföretagen och deras organisation till en reell och fullvärdig förhandlingspart i det kollektiva förhandlingssystemet. För istället över ansvaret till de lokala hyreskommittéer, med företrädare från både hyresgästföreningen, fastighetsägarföretagen och kommunala bostadsföretag, som bildats efter trepartsöverenskommelsen. Uppgifterna för dessa lokala kommittéer skall vara att komma fram till hur hyresgäster värderar lägenheters olika egenskaper, dvs. att bestämma objektiva bruksvärden i enlighet med de principer om bruksvärdet som gällde när bruksvärdessystemet infördes. bör besluta att slopa allmännyttans hyresledande roll och göra de privata fastighetsföretagen och deras organisation till en reell och fullvärdig förhandlingspart i det kollektiva förhandlingssystemet. Undanta nyproduktion från bruksvärdessystemet. Den nuvarande tillämpningen av bruksvärdessystemet gör att byggherrar inte är benägna att bygga hyreshus. En viktig orsak till detta är att bruksvärdessystemet ger hyresgästerna möjlighet att få till stånd en prövning av hyran. För en fastighetsägare är detta en stor osäkerhetsfaktor. Hela kalkylen kan spricka om en inflyttningshyra som framstått som nödvändig och tillräcklig för ett projekt kan komma att sänkas. Efterfrågan på de nya hyreslägenheterna kan vara stor, men denna risk leder i många fall till att potentiella investerare istället väljer en mindre riskfylld bostadsrättsproduktion. Detta syns tydligt i där bara en bråkdel av de bostäder som nyproduceras är hyresrätter. Om det ska bli några nya hyreslägenheter byggda för alla som står i kö behöver hyrorna på nybyggda lägenheter bättre spegla efterfrågan. anser därför att de hyresavtal som tecknas vid nyproduktion inte ska kunna omprövas i efterhand. Tillsammans med ett starkt besittningsskydd för hyresgästen handlar detta om att reformera bruksvärdessystemet, inte om att införa marknadshyror. bör besluta att undanta nyproducerade lägenheter från bruksvärdessystemet. Skapa ett utrymme för individuell hyressättning, så att enskilda hyresgästers önskemål och krav på inflytande kan tillgodoses. Hyresgäster bör i mycket större utsträckning ha möjlighet att välja utrustning och service i lägenheten liksom i huset eller fastigheten. Genom val av exempelvis utrustning, nivå på underhåll som ingår i hyran samt enskild debitering av vattenförbrukning och vald värmekomfort kan hyresgästen påverka sitt boende och sina boendekostnader. Ett system med ökad flexibilitet för vad som ingår i hyran skulle framför allt vara betydelsefullt för unga människor, som efterfrågar möjligheter till enklare och billigare boende. Det finns anledning att poängtera de miljöskäl som finns i att införa enskild debitering av värme och varmvatten. När kostnader som har direkt koppling till boendets miljöpåverkan blir synliga och möjliga att påverka ger det ekonomiska incitament för den enskilde hyresgästen att vara sparsam. bör besluta att skapa ett utrymme för individuell hyressättning. 7.3 Studentbostäder Även om en stor del av de hyresbostäder som byggs är specialbostäder för exempelvis studenter skulle nybyggnationen av studentbostäder behöva vara högre. Bostadssituationen för landets studenter är alarmerande. stod 40 000 studenter i bostadskö landet runt, antingen för att de inte hade någon bostad alls, eller för att de ville byta. Vid höstens terminsstart var situationen om möjligt ännu värre. I står 9 000 studenter står i kö för att få en bostad. För en tredjedel av dessa studenter är läget akut. De bor nu på en hos en kompis, eller liknande, menar vice ordförande i (). (TT, ) anser att inriktningen på bostadspolitiken bör vara att helt komma bort från subventioner av olika slag. För att kunna minska bristen på studentbostäder är det dock fortfarande befogat med subventioner för studentbostäder. Dels mot bakgrund av det skriande behovet av studentbostäder, dels mot bakgrund av att investeringsbidrag till studentbostäder, till skillnad mot andra subventioner, visat sig fungera. För att investeringsbidrag för byggande av studentbostäder ska fungera bra behövs dock mer av långsiktighet, vilket man verkligen inte kan säga att regeringens politik på området har varit. Det förra investeringsbidraget infördes och fanns kvar till utgången av 1999 bara för att återkomma i en liknande form . Det nuvarande investeringsbidraget räcker till utgången av 2002. Sedan är det oklart hur det blir. Resultatet av ryckigheten syns tydligt. Byggandet av studentbostäder har stått och stampat . Men vill allt fler ha del av det statliga byggstödet till studentbostäder, enligt . Risken är att många av de planer på att bygga studentbostäder som finns kommer att läggas på is om investeringsbidraget inte förlängs. har varit kritiskt till regeringens famlande fram och tillbaka med investeringsbidrag för studentbostäder. Det bästa staten kan göra för att förbättra studenternas bostadssituation är att ha mer långsiktighet i investeringsbidragen. Då kan staten också kräva av kommun, näringsliv, studentbostadsföretag och högskola på respektive ort att agera långsiktigt, exempelvis genom att göra en gemensam planering framåt och bland annat titta på vilka områden det finns att bebygga. I budget för perioden 20022004 görs en omfördelning inom utgiftsområde 18 så att investeringsbidraget för studentbostäder kan förlängas. bör besluta att förlänga nuvarande investeringsbidrag för studentbostäder. 8 Öka mångfalden Vi har tidigare beskrivit hur viktig hyresrätten är för att skapa mångfald på bostadsmarknaden. Det finns dessutom en poäng i att mångfalden av upplåtelseformer för boende utökas. finns två etablerade, lagreglerade upplåtelseformer hyresrätt och bostadsrätt. anser att en ny permanent upplåtelseform, kooperativ hyresrätt, bör införas. Poängen med upplåtelseformen kooperativ hyresrätt är att hyresgästerna tillhör en förening. De skall själva bestämma över sitt boende. Det främjar gemenskap, boendedemokrati, ansvarstagande och aktsamhet. Möjligheterna att påverka boendekostnaderna blir goda. bör ge regeringen i uppdrag att återkomma med en permanent lagstiftning för kooperativa hyresrätter. anser att bildandet av kooperativa hyresrätter bör stimuleras genom att i första hand ge kooperativa hyresrättsföreningar förköpsrätt vid försäljning av allmännyttiga hyreshus. I andra hand bör hyresgästerna få erbjudande att köpa sina lägenheter via en bostadsrättsförening. En mångfald av upplåtelseformer ger människor valfrihet och självbestämmande. anser att en lag som möjliggör tredimensionell fastighetsbildning och ägarlägenheter bör införas. Syftet med innehav av en ägarlägenhet är att den skall kunna lagfaras och intecknas på i princip samma sätt som ett småhus. På det sättet skapas större trygghet för finansieringen. Ägarlägenheter innebär att människor ges möjligheten att själva äga en lägenhet på samma sätt som en villaägare äger sitt hus. Med dagens regler kan man äga bostäder som sitter ihop på längden radhus men inte bostäder som sitter ihop på höjden i flerfamiljshus. För att möjliggöra ägarlägenheter måste dagens fastighetsbildningsbegrepp ändras. måste en enskild fastighet stå på jord. anser att det ska vara möjligt att skapa en enskild fastighet ovanpå en redan befintlig, en så kallad tredimensionell fastighetsbildning. Möjligheter till tredimensionell fastighetsbildning är särskilt betydelsefulla när det är ont om byggbar mark, exempelvis i centrala lägen i större städer. Det öppnar möjligheter för att bygga bostäder uppe på befintliga affärs- eller kontorslokaler. Det är angeläget att regeringen presenterar lagförslag i enlighet med tidigare av fattat beslut, för införande av tredimensionell fastighetsbildning och ägarlägenheter. Detta bör ges regeringen till känna. 8.1 Fler bostadsrätter för ökad mångfald Den svenska bostadsmarknaden är starkt segregerad, och segregationen har fördjupats . Socialt utanförskap, hög arbetslöshet och svåra förutsättningar råder i delar av de större städerna. Boendesegregationen är omfattande och levnadsvillkoren i utsatta områden oerhört tuffa. Miljön i omgivningen riskerar vara hämmande för den personliga utvecklingen. I denna mörka bild finns dock ett positivt inslag, och det är att familjer med utländsk bakgrund tillträtt bostadsrättsmarknaden i snabb takt. Även om antalet personer med utländsk bakgrund som bor i bostadsrätt är betydligt lägre än antalet som bor i hyresrätt, kan man faktiskt tala om en relativ överrepresentation av personer födda i utlandet på bostadsrättsmarknaden. Enligt vår uppfattning handlar det om att vända utvecklingen. Vi strävar efter största möjliga aktiva medverkan från dem som bor och verkar i de utsatta bostadsområdena. anser att en blandning av olika upplåtelseformer är eftersträvansvärd och att en större andel lägenheter borde omvandlas till bostadsrätter i de utsatta bostadsområdena. Med nuvarande lagstiftning riskerar denna positiva utveckling att stanna av och bostadsmarknaden bli än mer segregerad. Genom regeringens centralstyrning vill staten sätta sig på kommunerna och på de människor som kan behöva ökad mångfald i boendet och kanske vill få äga sin lägenhet. Av bostadssociala skäl finns det anledning att uppmuntra snarare än att förhindra en övergång till bostadsrätt. För många människor utgör bostadsrätten en attraktiv boendeform. Bostadsrätten bygger på enskilt ägande i föreningsform med gemensamt ansvarstagande i demokratiska former. Det är således en boendeform som kan erbjuda ökat ansvar och engagemang. En sådan boendeform ska inte åläggas restriktioner. beslutade vänstermajoritet om restriktioner som försvårade ägandet i bostadsrättsform. För att stärka den enskilde hyresgästens möjlighet att få äga sin bostad som bostadsrätt finns det en rätt för hyresgäster att före andra köpare förvärva den fastighet de bor i för ombildning till bostadsrätt. räckte det med att en enkel majoritet av hyresgästerna anmälde sitt intresse för att ombildning. Efter ikraftträdandet av de nya reglerna i ombildningslagen krävs nu en kvalificerad majoritet. De nya reglerna innebär att valfriheten i boendet inskränks. Hyresgäster som vill äga sin bostad hindras på ett omotiverat sätt från detta. I attraktiva områden är det sällan svårt att få en kvalificerad majoritet av hyresgästerna att anmäla intresse för ombildning. I områden som är mindre attraktiva och där fastigheterna innehåller många lägenheter kan det dock vara svårt att få minst två tredjedelar av hyresgästerna intresserade. Om regeringens syfte med de skärpta reglerna för intresseanmälan och ombildning var att förhindra attraktiva lägenheter i centrala områden att övergå i privat ägo har verkligheten visat att lagstiftningen inte fungerar, som de skärpta reglerna minskar valfriheten i mindre attraktiva områden. Sammantaget finns det därför starka skäl att riva upp beslutet om skärpningar i reglerna för ombildning och intresseanmälan och återgå till tidigare regler i lagstiftningen. bör besluta att 9 kap. 19 § bostadsrättslagen (1991:614) ska ges följande lydelse: En bostadsrättsförenings beslut att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkning av antalet lägenheter tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket. Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och ägaren av huset. bör besluta att 3 § andra stycket i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt ska ges följande lydelse: att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättsföreningen, 9 Ekonomi i boendet 9.1 Sänk skatten på boende En viktig anledning till att det byggs för lite i är att bostadssektorn är hårt beskattad. subventionerades boendet; nu fungerar boendet i praktiken som en källa för skatteintäkter. Det stora skiftet skedde i samband med skattereform. Sänkta inkomstskatter finansierades till stor del genom höjda indirekta skatter och avgifter som drabbade boendekostnaderna. Hyrorna höjdes realt i hela beståndet och kostnaderna steg ännu mer för nybyggda bostäder. Om man till dessa höjda skatter på boendet lägger att subventionerna har trappats ned, är det inte svårt att förstå varför boendekostnaderna ökat dramatiskt. går i genomsnitt en tredjedel av hushållens disponibla inkomster till boendet. Inget annat OECD-land har så höga boendekostnader. anser inte att boendet kan reduceras till vilken skattekälla som helst, med huvudsaklig uppgift att ge tillskott till statskassan. Boendeskatterna måste sänkas. Utgångspunkten för förslag till skattesänkningar inom bostadsområdet är att människorna ska få lägre boendekostnader och att det skapas neutralitet mellan boendeformer. Vad som ovan anförts om behovet av sänkta skatter på boende bör ges regeringen till känna. 9.1.1 Slopa uttagsbeskattning på fastighetsarbete i egen regi En stor del av skattereform finansierades genom skatt på boendet. I finansieringen ingick bland annat att lägga moms på fastighetsförvaltning. Därtill lades en särskild skatt, en så kallad uttagsskatt, på företag som driver fastighetsskötsel i egen regi. Detta har bland annat drabbat många allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag, och leder till ökade hyreskostnader. anser att uttagsskatten bör slopas. Då blir beskattningen av hyresboendet lägre och missgynnas inte i jämförelse med andra boendeformer. Förslag om att slopa uttagsskatten finns i skattemotion (2001/02:Sk489). Det finns också anledning att göra en generell utvärdering av den höjning av momsen på byggande som infördes i och med skattereform. Bostadsbyggande är investeringar och därför finns det skäl att stimulera detta skattevägen. Sänkt moms på bostadsbyggande skulle inte bara dämpa kostnaderna för nyproduktion, utan hålla igen kostnadsutvecklingen för hela beståndet av bostäder. bör ge regeringen i uppdrag att göra en generell utvärdering av den höjning av momsen på byggande som infördes i och med skattereform. 9.1.2 Avskaffa fastighetsskatten på flerfamiljshus avvisar alla tankar på införa nya subventioner för att lösa problematiken med att det byggs för lite nya hyreslägenheter. Istället anser vi att de kvarvarande räntesubventionerna bör avvecklas. bör fastighetsskatten för flerbostadshus avskaffas. Fastigheter är ett arbetande kapital i fastighetsföretag och bör därför inte beskattas. Vinsten beskattas redan med bolagsskatt. Dagens system, där räntebidragen i princip är avvecklade och inte kan motivera en fastighetsskatt, innebär tillsammans med bolagsskatten att hyresfastigheter är utsatta för en dubbelbeskattning. Avskaffandet av fastighetsskatten för flerfamiljshus bör ske genom att skattesatsen sänks i den takt statens finanser så tillåter. Förslag om sänkt fastighetsskatt på flerfamiljshus presenteras i skattemotion (2001/02:Sk489). 9.1.3 Sänkt beskattning av småhus Många människor drömmer om ett eget hus där man kan forma sin egen miljö. bor av alla barnfamiljer i i ett eget hus. När en familj investerar i sitt boende är det en av de största satsningar man gör. blir ofta ekonomin ansträngd. Politiska åtgärder som ändrar förutsättningarna kan stjälpa familjeekonomin. Det senaste årets orolighet till följd av att frysningen av taxeringsvärdena slopats, är ett typexempel på hur man inte ska behandla människor. Politiken måste bli långsiktig så att människor kan planera sitt boende. är boendekostnaderna för höga.