mot · GP02Bo3 · 2001-11-08 00:00:00 — Motion till riksdagen2001/02:Bo3av m.fl. (m)med anledning av prop. 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor 1 Förslag till riksdagsbeslut tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om presumtion vid passivitet. beslutar att förlänga hyresgästernas svarstid, i 12 kap. 18 e § jordabalken, i enlighet med vad som anförs i motionen. beslutar att inte göra den föreslagna ändringen i 12 kap. 18 f § jordabalken. beslutar att den föreslagna skrivningen till 12 kap. 55 a § jordabalken skall ändras till att innefatta att hyresnämnden skall pröva sanktionens längd i enlighet med vad som anförs i motionen. beslutar att verkställighetsbeslut vid förverkande av hyresrätt skall fattas av tingsrätt. beslutar att inte göra den föreslagna ändringen i 12 kap. 58 b § jordabalken. beslutar att hyra enligt annan beräkningsgrund skall vara giltig vid avtal som löper . 2 Hyresgästernas inflytande ställs mot äganderätten Det är viktigt att hyresgästerna ges möjlighet att påverka vilka förbättrings- och ändringsåtgärder som skall vidtas i en fastighet. Hyresgästinflytandet får dock inte innebära någon inskränkning av äganderättens principer. Äganderätten är en omistlig del i en demokrati. Ägandet och äganderätten är en viktig del i ett rättssäkert samhälle. Det måste finnas goda förutsättningar för att äga och förvalta hyresbostäder. Annars försvinner incitamentet att äga hyresfastigheter och upplåtelseformen hotas. De föreslagna förändringarna riskerar att urholka äganderätten ytterligare och minska rättssäkerhetens förutsättningar. Det är mycket viktigt att sådana förändringar genomförs enbart om det verkligen föreligger ett stort behov härför. Av propositionen framgår inte någon riktig behovs- och konsekvensanalys. Vi föreslår därför ett par förändringar i förhållande till regeringens proposition med utgångspunkt i vikten av att värna och skydda äganderätten. 3 Våra förslag 3.1 Svarstid och presumtion Om förbättrings- och ändringsåtgärder skall utföras måste enligt 12 kap. 18 e § jordabalken hyresvärden skriftligen meddela hyresgästerna detta. Hyresgästerna har därefter på sig att godkänna åtgärden. Om inte hyresgästen hör av sig till hyresvärden måste hyresvärden vända sig till få tillstånd till åtgärden. Ansökan till hyresnämnden får, enligt regeringens förslag, göras tidigast sedan skriftligt meddelande till hyresgästen lämnades. Det är bra att svarstiden för hyresgästen ökas. Det finns dock ett inbyggt problem i systemet. Många hyresgäster svarar inte på hyresvärdens förfrågning för att de inte har något att anmärka, för att de glömmer bort eller av andra skäl. Resultatet av detta är att hyresnämnden tvingas besluta i ärenden där ingen hyresgäst motsätter sig föreslagna förändringar. Dagens regler medför att om en hyresgäst inte aktivt godkänt hyresvärdens föreslagna åtgärd måste hyresvärden vända sig till hyresnämnden. Detta medför ökade kostnader och en ökad belastning för hyresnämnderna. Ett alternativ kan därför vara att införa en presumtion vid passivitet. Har inte hyresgästen hört av sig till hyresnämnden och aktivt protesterat mot en föreslagen åtgärd, skall förslaget anses godkänt. För att hyresgästen skall ges god tid på sig att tänka över hyresvärdens meddelande bör dock svarstiden förlängas . Fastighetsägaren bör ha god framförhållning och hyresgästen bör ha tid att tänka över förslaget samt agera. En förutsättning för den förlängda svarstiden är dock att passivitet skall räknas som ett godkännande av förslaget. 3.2 Hyresgästs intresse Regeringen har föreslagit en ändring av 12 kap. 18 f § jordabalken. I paragrafen ges i andra stycket vissa riktlinjer för prövningen av om det i ett särskilt fall skall anses oskäligt mot en hyresgäst att hyresvärden vidtar standardhöjande åtgärder eller andra förändringar på fastigheten. Det anges i styckets nuvarande lydelse att hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs därvid skall vägas mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Enligt den föreslagna nya lydelsen skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Lagrådet har yttrat sig över förslaget som följer: De två formuleringarna är mycket likartade, och det är inte lätt att av lagtexten sluta sig till vilken saklig ändring som åsyftats. Även om vissa förklaringar lämnas i motiven, kan det inte anses tillfredsställande att sakliga ändringar genomförs, vilkas innebörd inte alls eller endast med svårighet kan utläsas ur lagtexten. Det kan också anmärkas att kriterierna enligt såväl den nu gällande som den föreslagna lagtexten (...) ger utrymme för mycket skiftande bedömningar och gör rättsläget svårbedömbart för de inblandade parterna. Lagrådets kritik kvarstår då propositionen lagts fram. Vill man ändra i lagen skall detta tydligt framgå. Som regeringen lagt sitt förslag minskas förutsebarheten för alla parter. Om lagen är otydlig och medför osäkerhet om rättstillämpningen riskerar detta att gå ut över äganderätten. Vi anser att ingen förändring av 12 kap. 18 f § jordabalken bör göras. 3.3 Sanktion mot hyresvärd lägger ett förslag som innebär sanktioner för en hyresvärd om han utför en förbättrings- eller ändringsåtgärd utan godkännande av hyresgäst eller tillstånd av hyresnämnden. Om hyresvärden utför sådant arbete skall åtgärden inte beaktas vid prövningen av hyran förrän har förflutit sedan åtgärden slutfördes eller lägenheten upplåtits till annan hyresgäst. Det finns anledning att ha sanktioner mot hyresvärdar som bryter mot lagen. Enligt lag krävs godkännande eller tillstånd för förbättrings- eller ändringsåtgärder. Det måste dock finnas möjlighet till rimlig avvägning av sanktionen utifrån omständigheterna i fallet. Ett exempel kan vara att en hyresvärd söker och får tillstånd för att genomföra ett stambyte. Stambytet innefattar standardhöjande ändringsåtgärder av väggarna och tillstånd har medgivits för det. Under arbetets gång upptäcks dock mögel i golvet. Det är naturligtvis bättre för både hyresvärd och hyresgäst att detta åtgärdas då hantverkare redan är på plats och arbete i lägenheten redan pågår. I och med arbetet med att åtgärda möglet är det i många fall företagsekonomiskt försvarbart att vidta vissa standardhöjande åtgärder även gällande golvet. Det är inte rimligt att hyresvärden i sådant fall skall vänta innan åtgärden kan beaktas för hyreshöjning. Vårt förslag är att hyresnämnden skall avgöra, utifrån omständigheterna i fallet, hur sanktionen skall gälla. Maxtid för sanktion bör vara . 3.4 Verkställighet Det finns ingen anledning att invända mot regeringens förslag om verkställighet då hyresrätten är förverkad eftersom förlaget inte äventyrar rättssäkerheten. Möjligheten till inhibition och överklagande ändras inte genom förslaget. Vi anser dock att verkställighetsbeslut skall fattas av domstol och inte av hyresnämnd och föreslår därför att beslut i angivna frågor skall fattas av tingsrätt. Vår allmänna ståndpunkt är att tvister skall avgöras av allmän domstol och inte av partssammansatt hyresnämnd. 3.5 Obefogad uppsägning gäller vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal att en årshyra, dock högst fyra basbelopp, skall ersätta hyresgästen dennes förlust. Därutöver gäller vanliga skadeståndsrättsliga principer med innebörd att hyresgästen kan få ersättning för alla utgifter som uppstått till följd av den obefogade uppsägningen. Enligt regeringens förslag skall detta ändras så att ett belopp om en årshyra schablonmässigt skall utgå. Begränsningen om fyra basbelopp tas därmed bort. En sådan förändring kan medföra långtgående konsekvenser för hyresvärden. Behovet av en regelförändring framstår inte klart då befintliga skadeståndsrättsliga principer ger utrymme för ersättning för skada vid obefogad uppsägning. I brist på en klar behovs- och konsekvensanalys bör den föreslagna förändringen inte genomföras. 3.6 Hyra enligt annan beräkningsgrund Regeringen har beslutat att inte ändra reglerna för hur hyra för lokaler skall bestämmas. Huvudregeln är hyreslagens 19 § som stadgar att hyra för lokaler skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Enligt praxis kan dock hyra enligt annan beräkningsgrund vara giltig om avtalet löper . Normalfallet är att hyresavtal förlängs med oförändrade villkor. För att en förändring av ett hyresavtal skall komma till stånd måste avtalet sägas upp. Finns det t.ex. en indexklausul så minskas incitamenten att säga upp ett hyresavtal. Remissinstanserna har angivit både fördelar och nackdelar med hyra enligt annan beräkningsgrund. Vår bedömning är att exempelvis indexklausuler medför fördelar för både hyresgäst och hyresvärd. Det kan dock bli en ökning av korta avtalstider om det blir möjligt att införa indexklausuler för avtal som löper . Vi anser därför att hyra enligt annan beräkningsgrund skall vara giltig vid avtal som löper . () () () () () () ()