bet · GO01LU10 · 2001-01-18 00:00:00 — Vissa utsöknings- och insolvensrättsliga frågorrörande fastigheter I betänkandet behandlar utskottet två motioner frånden allmänna motionstiden i vissautsöknings- och insolvensrättsliga frågor rörandefastigheter. En motion gäller exekutiv försäljningav fast egendom och en motion gäller frågan om s.k.herrelösa fastigheter i konkurs.Utskottet avstyrker bifall till båda motionerna. 2000/01:L304 av () vari föreslås attriksdagen fattar följande beslut:Riksdagen tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om exekutiva auktionerav fastigheter.2000/01:L306 av m.fl.(s) vari föreslås att fattar följandebeslut:Riksdagen tillkännager förregeringen som sin mening vad imotionen anförs om en översyn avlagstiftningen i syfte att undvikaproblem av det slag som beskrivitsi motionen. InledningI betänkandet behandlar utskottet två motioner frånden allmänna motionstiden i vissautsöknings- och insolvensrättsliga frågor rörandefastigheter. En motion gäller exekutiv försäljningav fast egendom och en motion avser frågan om s.k.herrelösa fastigheter i konkurs. Som en allmänbakgrund till motionerna vill utskottet redovisaföljande.Efterlevnaden av civilrättsliga regler ombetalningsskyldighet regleras i sista hand av attgäldenärens egendom tvångsvis genom utsökning ellerkonkurs kan användas för att tillgodosefordringsägarna. Vid utsökning beaktas allmänt settinte någon annan borgenärs intressen änexekutionssökandens. Förfarandet behöver då inteheller omfatta all gäldenärens egendom utan endastså mycket av denna som kan beräknas förslå tillbetalning åt sökanden. Man talar därför i dessa fallom specialexekution. Konkursförfarandet, som utgårfrån att gäldenären är på obestånd eller insolvent,har däremot karaktär av generalexekution där iprincip alla borgenärer deltar och all gäldenärensegendom tas i anspråk.Regler om utsökning - eller verkställighet - finnsi utsökningsbalken (UB). Om verkställigheten avserbetalningsskyldighet sker den genom utmätning.Verkställighet av annat än betalningsskyldighet skergenom avhysning eller annan handräckning. Det ärkronofogdemyndigheten som handhar verkställighetenligt UB. Genom myndighetens försorg skall utmättegendom säljas utan dröjsmål. Huvudformen förförsäljning är auktion, men inte sällan kan utmättegendom i stället säljas under hand.De väsentligaste bestämmelserna om konkurs finns ikonkurslagen (1987: 672). När egendom skall säljasexekutivt under konkurs gäller i tillämpliga delarreglerna i UB om försäljning av utmätt egendom.Den ordning i vilken betalningsanspråken skalltillgodoses regleras i förmånsrättslagen (1970:979).I lagen görs i fråga om förmånsrättsordningenskillnad mellan å ena sidan s.k. särskildaförmånsrätter, som belastar endast viss egendom ochsom gäller både vid utmätning och i konkurs, samt åandra sidan s.k. allmänna förmånsrätter, som avserall gäldenärens egendom och som gäller enbart ikonkurs. Särskild förmånsrätt följer bl.a. medföretagshypotek, varmed avses en säkerhetsrätt pågrund av inteckning i en näringsidkares lösaegendom, och med inteckning i fast egendom.Exekutiv försäljning av fast egendomSärskilda regler omgärdar exekutiv försäljning avfast egendom (12 kap. UB). Huvudregeln är att utmättfast egenom skall säljas på offentlig auktion (12kap. 1 §). Enligt 12 kap. 57 § får en utmättfastighet säljas under hand, om en försäljning isådan ordning bedöms vara mer ändamålsenlig änförsäljning på auktion och det är tillförlitligtutrett vilka fordringar och rättigheter som belastarfastigheten. Vid bedömningen av om en försäljningunder hand är mer ändamålsenlig skall särskiltbeaktas förutsättningarna för att därigenom erhållaen högre köpeskilling för fastigheten än vidförsäljning på auktion.UB:s regler om exekutiv försäljning av fast egendominnebär sammanfattningsvis följande.Innan försäljning äger rum skallkronofogdemyndigheten beskriva och värderafastigheten samt införskaffa viss utredning omfastighetens rättsliga förhållanden.Kronofogdemyndigheten bestämmer tid och plats förauktionen. Beslutet skall kungöras. I samband medauktionen skall bevakningssammanträde hållas.Sammanträdet har till syfte att fastställa vilkafordringar och andra anspråk som skall beaktas ochatt klarlägga villkoren i övrigt för försäljningen.För detta ändamål upprättas vid sammanträdetsavslutande en sakägarförteckning (12 kap. 24 §). Ensådan förteckning skall upprättas även vidförsäljning under hand (12 kap. 58 §). De olikatyper av anspråk som i förekommande fall skall tasupp i sakägarförteckningen utgörs av bl.a. fordransom är förenad med panträtt i fastigheten,nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektriskkraft som grundas på upplåtelse av fastighetensägare, sökandens fordran samtförrättningskostnaderna (12 kap. 25 §). Fordringaroch rättigheter skall i sakägarförteckningen tas uppi den företrädesordning som gäller enligtförmånsrättslagen och regler på annat håll ilagstiftningen, främst UB och jordabalken.En grundläggande princip vid exekutiv försäljningav fastighet är att borgenärer med bättre rätt änexekutionssökanden inte skall riskera att få sinrätt försämrad genom försäljningen. Försäljning fårdärför i princip inte ske utan att köpeskillingenoch andra medel som inflyter förslår till att täckade fordringar som har bättre rätt änexekutionsfordringen och förrättningskostnaderna (12kap. 29 § första stycket 1 och 32 §). Detta s.k.skyddsbelopp skall anges i sakägarförteckningen.Sedan budgivningen avslutats, skallkronofogdemyndigheten pröva om den bjudnaköpeskillingen i förening med eventuellt andratillgängliga medel täcker skyddsbeloppet (12 kap. 40§). Är så inte fallet får inropet inte godtas. Ävenom skyddsbeloppet har blivit uppnått får inropetinte godtas, om det är sannolikt attkronofogdemyndigheten kan erhålla avsevärt högreköpeskilling vid nytt försäljningsförsök. Attskyddsbeloppet inte har uppnåtts utgör å andra sidaninte hinder mot inropets godtagande, om samtligaberörda sakägare medger det. Ett inrop som intetäcker sökandens fordran får emellertid inte godtasom sökanden motsätter sig det. Dessa villkor skalltillämpas även vid försäljning under hand.Kronofogdemyndigheten utfärdar köpebrev närauktionen respektive underhandsförsäljningen harvunnit laga kraft och köparen har erlagtköpeskillingen. Köpeskillingen och andra influtnamedel skall fördelas mellan borgenärerna.Ingår den fasta egendomen i ett konkursbo kanförvaltaren begära att den säljs exekutivt och, somförut nämnts, sker försäljningen då i den ordningsom föreskrivs i 12 kap. UB för utmätt fast egendom.Förvaltaren får använda ett annat säljsätt om det ärfördelaktigare för boet.Vid exekutiv försäljning av fast egendom under handanlitar kronofogdemyndigheten mäklare. De nuvarandereglerna för underhandsförsäljning infördes den 1juli 1994, varigenom en anpassning skedde tillreglerna för exekutiv försäljning på offentligauktion (prop. 1993/94:191, bet. Syftet varatt ge kronofogdemyndigheten större handlingsfrihetatt välja det försäljningssätt som passar bäst i detenskilda fallet. En utgångspunkt var att enförsäljning under hand resulterar i en högreköpeskilling än om fastigheten säljs på exekutivauktion och att en underhandsförsäljning i ett stortantal fall skulle vara det för alla inblandade bästasättet att sälja en fastighet exekutivt. Ilagstiftningsärendet framhölls också attunderhandsförsäljning lämpar sig bäst för dentypiska villa- eller fritidsfastigheten utan alltförmånga panträttshavare och utan belastanderättigheter.I motion L304 av () anförs attförsäljning av fastigheter på offentlig auktion oftainbringar ett pris som är lägre än marknadsvärdet.För att kunna få bästa möjliga pris vid exekutivförsäljning bör kronofogdemyndigheten, enligtmotionärens mening, i större utsträckning anlitamäklare. Det skulle gagna gäldenärerna, borgenärernaoch samhället i sin helhet. I motionen yrkas etttillkännagivande med denna innebörd.Av årsredovisning för år 1999framgår att antalet sålda fastigheter år 1996uppgick till 2 500 varav såldes under hand. År1997 var motsvarande siffror 1 700 och samt 900och . såldes 800 fastighetervarav var underhandsförsäljningar (RSV:sårsredovisning 1999, 3.3.3 Tabell). Av tillgängligstatistik från framgår också attandelen försäljningar under hand minskat i relationtill det totala antalet exekutiva försäljningar.Från år 1998 var minskningen i dettotala antalet exekutiva försäljningar , medanminskningen av antalet underhandsförsäljningaruppgick till . Någon förändring härvidlag verkarinte ha skett . Att försäljningarnaunder hand minskar relativt sett kan enligtRiksskatteverkets årsredovisning förklarasmed att alltfler fastigheter är sådana att de intelämpar sig för underhandsförsäljning beroende påbl.a. att det är fråga om i ökande utsträckningsämre fastigheter av så lågt värde attmäklarförsäljning inte är "lönsam".Av årsredovisning för år 1999framgår vidare att köpeskillingarna vid exekutivförsäljning för redovisningsåret uppgick till minst80 % av fastighetens uppskattade marknadsvärde vid55 % av försäljningarna, mot . Mindre än60 % av uppskattat marknadsvärde uppnåddes år 1999vid av försäljningarna, medan motsvarandesiffra för var . Kronofogdemyndighetensexekutiva försäljningar gav således bättrepriser än föregående år. Någon större skillnadförelåg inte avseendeförsäljningspriser mellan auktions- ochunderhandsförsäljningar. Skillnaden mellanförsäljningsformerna var betydligt större år 1998varvid av priset uppnåddes vid avunderhandsförsäljningar men bara vid avauktionsförsäljningar.Enligt utskottets mening kan med fog ställas fråganvarför försäljning under hand av fast egendom inteanvänds i större utsträckning än som sker, med tankepå att sådan försäljning i allmänhet inbringar enhögre köpeskilling än försäljning på auktion.Underhandsförsäljning är också mer tilltalande förgäldenären genom att den inte väcker uppmärksamhetpå samma sätt som en försäljning på auktion. Somangetts i årsredovisning kan enförklaring vara att de fastigheter som utbjuds tillexekutiv försäljning i många fall - och till ökandedel - är sådana att det inte är lönsamt att anlitamäklare. Vad som också enligt utskottets mening iviss mån kan tala mot försäljning under hand är attauktionsförfarandet i regel är snabbare.Dessa och liknande frågeställningar ger enligtutskottets mening vid handen att reglerna omexekutiv försäljning av fast egendom vid lämpligttillfälle kan behöva utvärderas, bl.a. mot bakgrundav de överväganden som låg till grund årsreform. Utskottet är emellertid nu inte berett attförorda ett formellt tillkännagivande därom, utanutgår från att regeringen är införstådd med berördafrågeställningar och tar de initiativ som kanbefinnas påkallade.Med det anförda avstyrker utskottet bifall tillmotion L304.S. k. herrelösa fastigheterUnder en konkurs omhändertas tillgångarna förborgenärernas räkning av konkursboet. Tillkonkursboet räknas i princip all egendom somtillhörde gäldenären när konkursbeslutet meddeladeseller som tillfaller gäldenären under konkursen ochsom är sådan att den kan utmätas. Konkursboetsegendom skall säljas av förvaltaren så snart detlämpligen kan ske. Som berörts i motionen förekommerdet att konkursförvaltaren avstår från attomhänderta och realisera viss egendom för attundvika kostnader knutna till egendomen i fall dådessa överstiger vad konkursboet kan tillgodogörasig ur egendomen efter en försäljning. Det kan ocksåvara så att offentligrättsliga förpliktelser ärknutna till innehavet av egendomen som gör attförvaltaren väljer att avstå från denna. Egendomenkommer då inte att ingå i konkursboet utan förblirunder gäldenärens rådighet, såvida den inte skalltillfalla panthavare.För detta tillvägagångssätt brukar man användabegreppet abandonering. Exempel på egendom som kanbli föremål för abandonering är sjunkna fartyg,nedskräpade lokaler, fastigheter medrivningsförelägganden, s.k. svartbyggen ochfastigheter som kräver miljösanering. Det kan ocksåvara fråga om tomma hyreshus, även om det hittillstorde vara relativt sällsynt.Inom svensk konkursrätt finns inte någon allmänreglering av abandonering. Enligt 3 kap. 9 § förstastycket konkurslagen får emellertid, om det vidkonkursutbrottet pågår en rättegång mellangäldenären och någon annan om egendom som hör tillkonkursboet, boet överta gäldenärens talan. Skullekonkursboet avstå från ett övertagande hargäldenären rätt att fortsätta vara part irättegången. Konkursboet skall då anses ha uppgivitden omtvistade egendomen till förmån för gäldenärenoch egendomen anses inte tillhöra boet. Omkonkursboet på detta sätt avstår från den omtvistadeegendomen slipper boet ansvaret förrättegångskostnaderna i processen.Under senare år har det förts en diskussion om derättsliga förutsättningarna för konkursboet attavstå egendom till konkursgäldenären, dvs. attabandonera egendomen (se bl.a. Håstad, Sakrättavseende lös egendom, 6:e uppl., s. 427 ochInsolvensrättsligt forum , s. 58,Iustus förlag). En av de särskilda frågor som därviduppmärksammats är konsekvenserna vid abandonering dåkonkursgäldenären är en juridisk person ochkonkursen avslutats utan överskott. Ett aktiebolag,ett handelsbolag eller en ekonomisk förening, som ärförsatt i konkurs, är nämligen upplöst om konkursenavslutas utan överskott, se bl.a. 13 kap. 19 §aktiebolagslagen (1975:1385). Härigenom kommer denegendom som konkursboet avstått till förmån förgäldenären att sakna ägare. Detta kan vållaolägenheter, exempelvis om det är fråga om egendomsom behöver underhållas eller som kan orsakamiljöskador.I motion L306 av . (s) framhålls att det kan vålla problem vadgäller underhållet av en fastighet närfastighetsägaren går i konkurs. Inte sällan handlardet om hyreshusfastigheter belägna i centrala delarav en kommun som lämnas utan tillsyn och underhållnär ingen tar ansvar för egendomen. Motionärernapekar på att det inte heller finns något rättsligtansvar för en fastighet i en situation av här avsettslag. Förhållandet leder till att dylika fastigheterförfaller. I motionen begärs en rättslig översyn isyfte att komma till rätta med det beskrivnaproblemet.Våren 1998 behandlade utskottet förevarandespörsmål med anledning av en motion med liknandeinriktning som den nu aktuella (bet. 1997/98:LU14).Utskottet ansåg att det var angeläget att fåfrågorna allmänt belysta och att behovet avlagstiftning klargjordes. Det fick ankomma påregeringen att i lämpligt sammanhang föranstalta omerforderligt utredningsarbete i syfte att klarläggabehovet av lagstiftning i ämnet och att framlägga delagförslag som kan finnas erforderliga. anfört gav som sin meningregeringen till känna (rskr. 1997/98:157).Utskottet kan nu konstatera att justitieministern iett svar på en interpellation omherrelösa fastigheter redovisat att det iJustitiedepartementet pågår enprobleminventering. Den skall, enligtinterpellationssvaret, läggas till grund för deöverväganden som krävs, bl.a. när man tar ställningtill vilket ansvar staten bör ha. Justitieministernanförde också att det i Justitiedepartementetplaneras en hearing om saken och att det är möjligtatt övervägandena leder till att en statligutredning bör tillsättas.Mot bakgrund av vad sålunda redovisats finnerutskottet inte anledning att nu föreslå någrasärskilda åtgärder från sida medanledning av motion L306, och utskottet avstyrkerbifall till motionen. beträffande exekutiv försäljning avfast egendomatt avslår motion 2000/01:L304,2. beträffande s.k. herrelösafastigheteratt avslår motion 2000/01:L306.Stockholm den 18 januari 2000På lagutskottets vägnarTanja LinderborgI beslutet har deltagit: (), RolfÅbjörnsson (kd), (), RuneBerglund (s), (), (m),(), (),(), (), TassoStafilidis (v), (), (), (), (),() och ().