bet · GO01LU6 · 2001-01-16 00:00:00 — I betänkandet behandlar utskottet två motioner frånallmänna motionstiden som gällerbostadsarrende. Den ena motionen tar upp frågor omjordägarens rätt att säga upp arrrendeavtalet ocharrendeavgiftens storlek. Den andra motionenbehandlar spörsmålet om kreditsäkerhet i byggnaderpå annans mark. Därutöver behandlas i betänkandet enmotion som gäller fastighetsmäklare.Utskottet avstyrker bifall till motionerna.Till betänkandet har fogats en reservation. 2000/01:L501 av () vari föreslås attriksdagen fattar följande beslut:Riksdagen tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om behovet av enskyndsam utredning i syfte att möjliggöra ettinteckningssystem för egendom uppförd på ofri grund.2000/01:L502 av m.fl. (mp) variföreslås att fattar följande beslut:1. tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om behovet av enutredning av arrendelagens konsekvenser vid tomt-arrende.2. tillkännager för regeringen som sinmening att man i samband med en sådan utredningsärskilt bör uppmärksamma behovet av ändringar iarrendelagen så att markägarna får rimligamöjligheter till återlösen av tomtarrende närarrendatorn vill sälja samt att markägarna fårmöjlighet att ta ut en hyra som åtminstone täcker deskatter som ägaren betalar för fastigheten.2000/01:L906 av och () vari föreslås att fattar följandebeslut:Riksdagen tillkännager för regeringen som sinmening vad i motionen anförs om behovet avförändrade krav på fastighetsmäklarna. BostadsarrendeArrende föreligger när någon upplåter jord tillnyttjande mot ersättning. Upplåtelse kan ske i formav jordbruksarrende, bostadsarrende,anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Regler omdessa arrendeformer finns i 7-11 kap. jordabalken(JB).Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelse som skerför annat ändamål än jordbruk och som berättigararrendatorn att uppföra eller bibehålla bostadshuspå marken (10 kap. 1 § JB). Ett avtal ombostadsarrende skall träffas , minst femår, eller för arrendatorns livstid. Uppsägning skallalltid ske för att avtalet skall upphöra att gällavid arrendetidens utgång. Rättsinstitutetbostadsarrende kom och syftade till attförbättra den rättsliga ställningen för ägare tillfritidshus och permanentbostäder som disponerademarken med arrenderätt (sommarstugearrenden ocharrendevillor).En förutsättning för besittningsskydd vidbostadsarrende är att det, då arrendeavtalet senastkan sägas upp från jordägarens sida, påarrendestället finns ett bostadshus som är avsetttill bostad åt arrendatorn och honom eller hennenärstående. Besittningsskyddet kan bara brytasunder i lagen angivna förutsättningar (10 kap. 5 §JB). Att besittningsskyddet bryts innebär attarrendatorn, i regel vid arrendetidens slut, måsteflytta. Förutom i fall då arrendatorn åsidosatt sinaföpliktelser enligt arrendeavtalet kanbesittningsskyddet brytas bl.a. om jordägaren görsannolikt att marken skall användas för bebyggelseav annat slag än det som avses med upplåtelsen ellerför jordbruk, industri eller annan ekonomiskverksamhet samt att jordägarens intresse att kunnaförfoga över marken för sådant ändamål påtagligtöverväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende(10 kap. 5 § första stycket punkt 5 JB).I likhet med vad fallet är vid jordbruksarrendesaknar jordabalken vid bostadsarrende bestämmelserom arrendeavgiftens storlek för den förstaarrendeperioden. I detta avseende råder alltsåavtalsfrihet. Annorlunda är situationen vidförlängning som beror på att arrendatorn harbesittningsskydd. Lagen reglerar då inte baraarrendeavgiften utan också övriga villkor. 6 § JB gäller sålunda att arrendeavgiften utgårmed skäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorninte enas om hur stor arrendeavgiften bör vara,skall avgiften bestämmas så att den kan antasmotsvara arrenderättens värde med hänsyn tillarrendeavtalets innehåll och omständigheterna iövrigt. Den allmänna formuleringen är ett uttryckför att det ställer sig svårt att i lagen närmareprecisera vad som skall anses utgöra skäligarrendeavgift. Särskilt arrenden för fritidsändamålhar en mångsskiftande karaktär och avser markbelägen på vitt skilda ställen. I förarbetena haruttalats att viss ledning när det gäller att avgöraarrendeavgiftens storlek kan man få genom att utrönavad som kan anses vara ortens pris för jämförligaarrenden (prop. 1968:19 s. 86). Om sådantjämförelsematerial inte föreligger torde frågan fåavgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antasvara beredda att betala. I normala fall anses detinte oskäligt att arrendeavgiften är av denstorleksordningen att den får förränta markvärdet.Har arrendatorn uppfört egen byggnad påarrendestället eller har han eller hon i övrigtnedlagt kostnader på detta utöver vad som ålegathonom eller henne, gäller enligt 8 kap. 21 § JB attbyggnaden eller vad som annars utförts skallerbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatornfrånträder arrendet därför att avtalet upphör attgälla. Har jordägaren inte inom en månad från deterbjudandet gjordes förklarat sig villig att antagadetta, får arrendatorn föra bort egendomen elleröverlåta den till en tillträdande arrendator. Dettamåste arrendatorn i så fall göra ,annars tillfaller egendomen jordägaren utan lösen.Lagen innehåller inga regler om löseskillingensstorlek. Kommer parterna inte överens härom fårsaken avgöras i fastighetsdomstol.Jordägaren kan göra gällande en inlösenrätt även isamband med att arrendatorn vill överlåtaarrenderätten. Enligt 10 kap. 7 § JB får enbostadsarrendator, om arrendeavtalet är slutet påviss tid, överlåta arrenderätten till någon medvilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skallemellertid först erbjuda jordägaren att återtaarrendestället mot erläggande av skälig ersättningför arrenderättens värde. Ett sådant erbjudande fårinnefatta även byggnad och anläggningar somarrendatorn utfört på arrendestället. Om jordägareninte vill återta arrendestället står det arrendatornfritt att överlåta sin arrenderätt till vilkengodtagbar ny arrendator som helst. Bakgrunden tilldenna reglering är att en bostadsarrendator mångagånger kan ha befogad anledning att vilja avvecklaarrendeförhållandet , och en överlåtelserättgör det lättare för den avträdande arrendatorn attfå tillbaka kostnader som han lagt ned på huset ocharrendestället.Lagen ger inte några anvisningar för hurarrenderättens värde skall beräknas. Frågan haremellertid behandlats i förarbeten, rättspraxis ochi den juridiska litteraturen. Allmänt kan sägas attsyftet med ersättningen för arrenderättens värde äratt ge arrendatorn kompensation för att han ellerhon frånträder arrendet sommarkägaren under den återstående arrendetiden kandra nytta av de förbättringar som arrendatornutfört. I första hand kommer därvid i fråga värdetpå installationer som arrendatorn gjort för attunderlätta driften eller höja avkastningen, men ävendet värde som ligger i att arrendeavgiften är lägreän arrendenivån i orten bör beaktas (se Bäärnhielm,, Arrendelagen, , s.10:22).Kan parterna inte komma överens om löseskillingengäller även här att saken får avgöras avfastighetsdomstol.I motion L502 av m.fl. (mp)kritiseras de nuvarande reglerna om bostadsarrende.Enligt motionärernas mening innebär gällande rättatt det allmänt sett är näst intill omöjligt förmarkägaren att få ett arrendeavtal uppsagt ochåterfå besittningen till marken. Inte ens närarrendatorn avser att överlåta arrenderätten är det,anför motionärerna, möjligt för markägaren attåterta arrendestället på rimliga villkor. Markägarenmåste då, enligt motionärernas mening, inte barabetala för byggnadernas värde utan även för lägetoch alltså köpa in sin mark en gång till. I motionenpåpekas också att det är svårt för markägaren att taut en arrendeavgift som är marknadsmässig. Imotionen yrkas tillkännagivanden om behovet av enutredning av arrendereglernas konsekvenser i nämndahänseenden (yrkande 1) samt att man i samband med ensådan utredning särskilt uppmärksammar behovet avändringar i arrendelagstiftningen så att markägarnafår rimliga möjligheter till återlösen av arrendetnär arrendatorn vill sälja samt att markägarna fårmöjligheter att ta ut högre arrenden (yrkande 2).Inför ett ställningstagande till de aktuellamotionsyrkandena vill utskottet understryka atträttsutvecklingen varit inriktad påatt i socialt och ekonomiskt hänseende stärkaarrendatorerna såsom varande den svagare och merutsatta parten i arrendeförhållandet. I synnerhetgäller detta beträffande möjligheterna förbostadsarrendatorer - liksom förjordbruksarrendatorer - att få arrendeavtaletförlängt vid arrendetidens utgång, det s.k. direktabesittningsskyddet. Även om utvecklingen inneburitatt fastighetsägaren fått vidkännas vissainskränkningar i sina möjligheter att disponera sinegendom som han eller hon vill har den nuvaranderegleringen utformats efter en avvägning av deskilda intressen som gör sig gällande i ettarrendeförhållande.Vad gäller den i motionen framförda kritiken motarrendeavgifternas storlek föreligger, enligtutskottets bedömning, inte underlag för attgenerellt påstå att gällande arrendeavgifter är förlåga i förhållande till marknadsvärdet. Isammanhanget vill utskottet därutöver erinra om denmöjlighet som erbjuds för den som anser att ettarrendevillkor är oskäligt att väcka talan motmotparten vid domstol med yrkande attavtalsvillkoret skall jämkas eller lämnas utanavseende enligt 36 § avtalslagen. Regeln kananvändas i arrendeförhållanden såväl när ett villkorfrån början är otillbörligt som när villkoret är attanse som otillbörligt på grund av förhållanden sominträffar under arrendetiden.Inte heller finns, enligt utskottets mening,underlag för påståendet i motionen att gällanderegler om inlösenrätt innebär att markägaren måstebetala för läget eller att han eller hon måste köpain sin mark en gång till.Det anförda innebär att utskottet inte kan finnaannat än att nuvarande bestämmelser innebär enrimlig avvägning av de skilda intressen som gör siggällande i arrendeförhållanden av ifrågavarandeslag, och det saknas enligt utskottets mening skälatt nu förorda några ändringar i de principer sombär upp gällande reglering.Med det anförda avstyrker utskottet bifall tillmotion L502.Byggnad på annans mark är ett slags egendom somföreligger när byggnaden ägs av en person som inteockså äger marken där byggnaden står. En äldre menännu vanlig beteckning på samma förhållande är "huspå ofri grund". Byggnad på annans mark räknasrättsligt sett som lös egendom. Den viktigasteinnebörden härav är att egendomen faller vid sidanav fast egendom och sålunda inte omfattas avreglerna om inteckning och panträtt i fastighet. Ettexempel på byggnad på annans mark är bostadsarrendedär arrendatorn har uppfört och äger bostadshuset påmarken.I motion L501 framhåller () attarrende är en relativt trygg upplåtelseform medstarkt lagstiftningsskydd för både markägare ocharrendatorer. Däremot är det svårt för arrendatornatt finansiera ett uppförande eller en tillbyggnadav bostadshus på marken på grund av svårigheternaatt utnyttja byggnaderna som kreditobjekt. Enligtmotionären bör man kunna skapa ett fungerande ochstabilt inteckningssystem som tillgodoser denboendes behov av att kunna ställa säkerhet ochlångivarens krav. I motionen yrkas att en utredningskyndsamt kommer till stånd i syfte att möjliggöraett inteckningssystem för egendom uppförd på ofrigrund.Byggnadspantsutredningen, som tillsattes ,hade i uppgift att skapa ett pantsystem förbyggnader på annans mark. Utredningen föreslog år1984 i betänkande (SOU 1984:22) Panträtt iregistrerad nyttjanderätt en ny lag omregisterpantsystem, motsvarande det som gäller förfastigheter. Utredningens förslag ledde emellertidinte till lagstiftning.Med anledning av ett tillkännagivande frånriksdagen (bet. 1997/98:LU26, rskr. 221)har gett enutredare i uppdrag att inhämta viss ytterligareutredning i frågan som kan läggas till grund för ettställningstagande om huruvida ett störrelagstiftningsarbete inriktat på en nykreditsäkerhetsform för byggnader på annans mark börinledas. Enligt uppdraget är en första uppgift förutredaren att på grundval av tillgängligataxeringsuppgifter och annan statistik uppskattaantalet fall där en innehavare av byggnad på annansmark kan ha behov av att utnyttja byggnaden somkreditsäkerhet. Utredaren skall också, i denomfattning det är befogat, söka utröna i vilkenomfattning byggnader av detta slag är föremål föromsättning. Vidare skall utredaren, enligtuppdraget, genom kontakter med kreditinstituteneller på annat sätt söka kartlägga vilka möjlighetersom innehavare av byggnader på annans mark haratt finansiera köp eller ombyggnader medbankkrediter eller motsvarande krediter. Förekomstenav andra säkerhetsformer, såsom säkerhetsöverlåtelseoch företagshypotek, skall studeras liksom derasinverkan på kreditvillkoren. Om utredaren kommerfram till att det finns ett beaktansvärt behov av enny kreditsäkerhetsform för byggnader på annans markmen att detta behov kan tillgodoses genom andralösningar än den som Byggnadspantsutredningenföreslog, skall dessa lösningar redovisas meduppgift om de kostnader som de kan föranleda.Utskottet konstaterar att det nu pågår ettutredningsarbete angående den fråga som tas upp imotionen. I avvaktan på resultatet av detta arbetebör, enligt utskottets mening, inte vidtanågon ytterligare åtgärd med anledning av motionL501. Utskottet avstyrker därför bifall tillmotionen.FastighetsmäklareFastighetsmäklarlagen (1995:400) syftar i förstahand till att skydda enskilda som anlitarfastighetsmäklare, och lagen är tvingande tillförmån för konsumenter. Fastighetsmäklarlageninnehåller flera civilrättsliga regler som tar siktepå hur en mäklare skall utföra sinaförmedlingsuppdrag. Lagen innehåller också ennäringsrättslig reglering i syfte att effektiviseraregistrerings- och tillsynsfunktionerna.Med fastighetsmäklare avses enligtfastighetsmäklarlagen fysiska personer somyrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar avfastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter,bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet,arrenderätter eller hyresrätter. Varjefastighetsmäklare skall vara registrerad hosFastighetsmäklarnämnden. För registrering krävsenligt lagen bl.a. att mäklaren hartillfredsställande utbildning samt är redbar och iövrigt lämplig som fastighetsmäklare.Fastighetsmäklarnämnden är en egen myndighet med enmyndighetschef, som tillika är ordförande i nämnden,och en kanslichef. Enligt förordningen (1998:1808)med instruktion för av ordföranden och en vice ordförande samthögst sex andra ledamöter och det antal ersättareför dessa som regeringen bestämmer. Ordföranden ochvice ordföranden skall vara jurister och hadomarerfarenhet. Nämndens ordförande anställs genombeslut av regeringen, som också utser nämndens viceordförande samt övriga ledamöter och ersättare fören bestämd tid. Beslut i tillsynsärenden fattas avnämnden. Nämnden kan delegera till ordföranden, viceordföranden eller till någon tjänsteman att avgöraärenden som är av det slaget att de inte behöveravgöras av nämnden.Enligt Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter, somutfärdats med stöd av fastighetsmäklarförordningen(1995:1028), gäller ett krav på högskoleutbildningom minst 80 poäng, innefattande särskilda krav påvissa kunskapsområden såsom fastighetsförmedling,fastighetsrätt och ekonomi. Fastighetsmäklarprogramomfattande 80 poäng finns vidhögskolorna i och . Vidare har Kungl.Tekniska högskolan i encivilingenjörsutbildning inom lantmäteri på 180poäng som uppfyller kraven på teoretisk utbildning.Enligt uppgift avser i atthösten 2001 starta en utbildning, fastighetsekonomi120 poäng, som också uppfyllerFastighetsmäklarnämndens krav för registrering.Av Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter framgåratt en civilekonomutbildning på 160 poäng svarar motkunskapsområdena skatterätt och ekonomi enligtutbildningskravet, en civilingenjörsexamen svararmot kunskapsområdena civilrätt med fastighetsrätt,ekonomi samt byggnads- och värderingsteknik och enjuris kandidatexamen svarar mot kunskapsområdenacivilrätt med fastighetsrätt och skatterätt.Utbildningskravet för fastighetsmäklare innebärsålunda att nämnda utbildningar normalt måstekompletteras med övriga i utbildningskravet ingåendekunskapsområden för att registrering skall kunnaerhållas.I motion L906 av och (båda fp) anförs attFastighetsmäklarnämnden vid registrering avfastighetsmäklare inte lever upp till deutbildningskrav på fastighetsmäklare som riksdagenförordat. Enligt motionärernas mening fortsätternämnden att bevilja registrering till personer somhar endast komvuxutbildning som personermed civilingenjörsexamen, civilekonomexamen ellerjuris kandidatexamen inte utan vidare fårregistrering som fastighetsmäklare. Därför bör tillledamöter av utses endastsådana personer som aktivt kommer att verka för enhöjning av kompetensen i branschen. Yrkesgrupper medexamina av nyssnämnt slag skall, anför motionärerna,anses ha tillräcklig utbildning för att fåregistrering som fastighetsmäklare utan att behövakomplettera sin utbildning. När landets högskolorkan erbjuda tillräckligt många utbildningsplatserbör dock, enligt motionärerna, två till fem veckorsobligatorisk kompletterande utbildning införas. Medhänvisning till det anförda yrkas i motionen etttillkännagivande om behov av ändrade krav påfastighetsmäklare.Enligt utskottets mening harFastighetsmäklarnämnden tagit ett stort ansvar förexaminationen av blivande mäklare och för att fåtill stånd en utbildning på högskolenivå. Bland deverksamma mäklarna torde det emellertid finnas mångasom inte har sådan utbildning. Enligt utskottetsmening är det angeläget att dessa genomvidareutbildning kompletterar sina kunskaper så atthela branschen kommer att ha en tillräckligt högkompetens för sin uppgift. Här har enligt utskottetsmening branschen och dess olika organisationer enviktig uppgift att se till att fastighetsmäklarnahar den kompetens som krävs för arbetet. Sompåpekats i motionen kan vissa äldre utbildningar,som i och för sig inte svarar mot det nyautbildningskravet, leda till registrering somfastighetsmäklare. Som bevis om tillfredsställandeutbildning enligt fastighetsmäklarlagen godtasnämligen avgångsbetyg eller intyg över godkändfastighetsmäklarutbildning eller prövning enligt debestämmelser för och statligvuxenutbildning som gällde till den 1 juli 1996.Betyget eller intyget får dock föransökan om registrering inte vara äldre än fem år.Det kan därmed konstateras att denna möjlighet tillregistrering inte längre står öppen.Därutöver vill utskottet peka på att Utredningen omöversyn av tillsyn överfastighetsmäklare avslutat sitt arbete genom att imars 1999 överlämna betänkandet (SOU 1999:35)- effektivare tillsyn. Ibetänkandet konstateras att den formFastighetsmäklarnämnden nu har inte lämpar sig förden bredare tillsynsverksamhet somFastighetsmäklarnämnden bör bedriva. Utredningenföreslår därför att själva nämndens roll begränsasoch att dess uppgift blir att fatta beslut ienskilda registreringsärenden där det inte är frågaom ren formalia utan om lämplighetsprövningar ellerbedömningar och i ärenden där en fastighetsmäklareriskerar att få en varning eller få sin registreringåterkallad. Myndigheten bör därmed, anförs det,omorganiseras till en enrådsmyndighet innebärandeatt myndighetens chef är den högsta beslutande nivåninom myndigheten och den som avgör eller delegerartill annan att avgöra de ärenden som inte skallbeslutas av nämnden. Betänkandet harremissbehandlats och bereds iRegeringskansliet.Mot bakgrund av vad som sålunda redovisats anserutskottet att några åtgärder från sidamed anledning av motion L906 inte är påkallade, ochutskottet avstyrker därför bifall till motionen. beträffande bostadsarrendeatt avslår motion 2000/01:L502,res. (m, kd, c, fp)2. beträffande kreditsäkerhet i byggnaderpå annans markatt avslår motion 2000/01:L501,3. beträffande fastighetsmäklareatt avslår motion 2000/01:L906.Stockholm den 16 januari 2001På lagutskottets vägnarTanja LinderborgI beslutet har deltagit: TanjaLinderborg (v), (), (), StigRindborg (m), (),(), (m), (),(), MarinaPettersson (s), (), (), KjellEldensjö (kd), (),(), () och ().ReservationBostadsarrende (mom. 1)(), (), (), (), (), (), () ochAna () anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 4börjar med "Inför ett" och slutar med "motion L502"bort ha följande lydelse:Enligt utskottets mening tyder dagens förhållandenvid bostadsarrende på att fastighetsägaren mångagånger inte har möjlighet att lösa in arrendet pårimliga villkor i samband med att arrendatorn villöverlåta arrenderätten till en ny arrendator.Nuvarande regler om ersättning till arrendatorn förarrenderättens värde vid inlösen innebär nämligenatt jordägaren inte bara måste betala för byggnaderoch andra investeringar på arrendestället somarrendatorn kan ha bekostat utan måste betala ocksåytterligare ersättning för arrenderättens värde. Somframhålls i motionen kan regleringen sägas innebäraatt markägaren måste betala för markens värde.Enligt utskottets mening måste nuvarande reglerifrågasättas.Utskottet kan därutöver konstatera atträttsutvecklingen varit inriktad påatt i socialt och ekonomiskt hänseende stärkaarrendatorerna såsom varande den svagare och merutsatta parten i arrendeförhållandet. mening kan det, mot bakgrund av bl.a. detveksamheter i reglerna som motionärerna pekat på,finnas anledning att i ljuset avsamhällsutvecklingen se över den nuvarandeavvägningen mellan parternas intressen iarrendeförhållandet. Inte minst ter sig en sådanöversyn angelägen med hänsyn till att det nu gåttmer än institutet bostadsarrendeinfördes.Mot bakgrund av det anförda delar utskottetmotionärernas uppfattning om behovet av en utredningsom ser över nu aktuella regler för bostadsarrende.Det får ankomma på regeringen att föranstalta om ensådan utredning.Vad utskottet sålunda anfört bör , medanledning av motion L502, som sin mening geregeringen till känna.dels att utskottets hemställan under 1 bort haföljande lydelse:1. beträffande bostadsarrendeatt med anledning av motion 2000/01:L502 som sinmening ger regeringen till känna vad utskottetanfört.