sou · GNB372 · 2000-01-01 00:00:00 — prövning, då länsbostadsnämnden bedömde produktionskostnaderna vara för höga. Efter underhandsdiskussioner med länsbostads- nämnden begärde styrelserna i X och i grannföreningen Z att läns- bostadsnämnden, i sin kostnadsprövning av inneliggande preliminära ansökningar, skulle betrakta X och Z som en gemensam enhet. gjorde en gemensam kostnadsprövning av de båda bostadsrättsföreningarna då man bedömde begäran som rimlig eftersom entreprenaden var gemensam för de båda föreningarna. behandlade och beviljade därmed X:s an- sökan om bostadslån. Den omständighet att föreningen exempelvis aldrig tagit in några konkurrerande anbud har varit en av de omständigheter som orsakat föreningens obestånd. Produktionen av radhusen färdigställdes successivt under pe- rioden . Upplåtelsen av radhuset på- börjades då intresseanmälan skickades ut till med- lemmar i Rikskooperationen. Intresset för radhusen var inled- ningsvis lågt. beslutade att införa en ny typ av bostadslån, s.k. räntelån. De nya reglerna skulle träda i kraft . Räntelånen innebar att föreningen även kunde låna till sina räntor och på så sätt i början få en lägre räntekostnad då man sköt räntebetalningarna framför sig. Frågan om införandet om räntelån var en av de aktuella valfrå- gorna 1991. De borgerliga partierna aviserade att räntelånen skulle upphöra om de kom i regeringsställning. skedde regeringsbyte och beslutet om räntelån revs upp, vilket i praktiken innebar att räntelånen aldrig infördes. På X:s ordinarie föreningsstämma beslutades det att omkalkylering skulle ske till s.k. räntelån samt att den ekonomiska planen skulle ändras. I den ursprungliga ekonomiska planen be- räknades produktionskostnaderna till . Av en bilagan till stämmoprotokollet (en finansieringskalkyl) framgår att produktionskostnaden beräknades till . informerade om att p.g.a. att beslutat om räntelån i statligt belånad ny- produktion kunde insatserna sänkas och av- gifterna . Efter denna sänkning av insatserna och SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... avgifterna blev intresset för radhusen större och föreningen kunde upplåta samtliga bostadsrätter. Någon ny ekonomisk plan registre- rades ej hos och granskades inte heller av granskningsmän. visade vidare att den ekonomiska planen inte innehöll någon flerårsöversikt som visade hur tänkt finansiering skulle påverka föreningen långsiktigt. Enligt bostadsrättsför- ordningen skall en ekonomisk plan innehålla en treårsöversikt. Då den ekonomiska planen inte innehållit någon sådan, gjordes bedöm- ningen att föreningen inte fullt ut har följt bostadsrättsförordningens anvisningar om innehållet i en ekonomisk plan. Skälet till att nya finansieringskalkyler, driftskostnadskalkyler och lägenhets- förteckningar med förändrade årsavgifter upprättades var att ett nytt finansieringssystem, räntelånen, skulle införas. Förändringen mellan den ursprungliga ekonomiska planen och de nya kalkylerna var enligt uppgift inte orsakad av att den egentliga byggkostnaden hade minskat utan av det förändrade finansieringssystemet. Sammanfattningsvis har föreningens obestånd orsakats av att före- ningen blev underkapitaliserad i och med att man sänkte insats- avgifterna. blev man tvungen att höja månads- avgifterna för att möta de ökade kostnaderna. Ingen information utgick till de blivande bostadsrättsinnehavarna om att de sänkta insatserna baserades på att räntelånen skulle införas och om osäkerheten huruvida dessa verkligen skulle träda i kraft. Ingen information återfanns heller om vilka konsekvenser det skulle medföra om räntelånen inte infördes. Inga alternativa kalkyler upprättades heller. De blivande bostadsrättsinnehavarnas budget torde ha baserats på de sänkta avgifterna och insatserna. I samband med att bostadsrätterna såldes gjordes enligt uppgift inte styrelsen någon bedömning av de blivande bostadsrättsinnehavar- nas ekonomiska förutsättningar för att klara av avgifter och eventuella räntekostnader för lån till insatserna. Det förekom därför relativt omgående att vissa bostadsrättshavare fick problem att betala sina ursprungliga avgifter. Vid de därpå följande avgifts- höjningarna ökade problemen med avgiftsbetalningar. 52 Boendesociala effekter av konkurser ... 2.3.1.2De olika aktörernas handlingsutrymme i obeståndsskedet Om bostadsrättsföreningens ekonomi försämras så att tillgångarna inte täcker skulderna är styrelsen skyldig att hänskjuta frågan om föreningen skall träda i likvidation till föreningsstämman (FL 11:2). Skyldigheten är inte sanktionerad på annat sätt än genom den allmänna skadeståndsskyldigheten vid oaktsamhet och straff- bestämmelserna i till skydd för borgenärer. Styrelsen kan således underlåta att hänskjuta frågan om likvidation till före- ningsstämman om den bedömer att likvidation inte konstruktivt kan medverka till att lösa bostadsrättsföreningens akuta kris. Ett skäl kan vara att styrelsens kontakter med kreditgivarna visar att rekonstruktion av föreningen är möjlig utan mer ingripande åtgärder som likvidation eller konkurs. Även om bostadsrättsföreningen är på obestånd är den inte skyldig att ansöka om att den skall försättas i konkurs. I obeståndssituationen finns straffbestämmelser i till skydd för oegentligheter mot borgenärer. Styrelsens agerande i en akut kris kräver engagemang och sak- kunskap. En allmänt spridd uppfattning bland dem som kommit i kontakt med bostadsrättsföreningar i kris är att många styrelser är väl skickade att klara uppgiften medan andra saknar erforderlig sakkunskap inom styrelsen. Särskilt små bostadsrättsföreningar är utsatta genom att styrelsen rekryteras ur en begränsad krets. Under fastighetskrisen utredde vissa bostadsbildarföretag och kreditgivare den ekonomiska situationen för alla sina bostads- rättsföreningar oberoende av om föreningen hade visat tecken på akut kris. Det visade sig att många styrelsen var oförberedda på den kris som var på väg och saknade egen kompetens att arbeta med frågan. Fastighetskrisen kom av allt högre fastighetspriser och stigande produktionskostnader i bygg- sektorn. av uppgång var kreditgivarna generösa med krediter och konkurser i bostadsrättsföreningar och fastighetsföre- tag förekom knappast. Fastighetskrisen innebar att den starka efterfrågan förbyttes i svag efterfrågan avseende både bostäder och lokaler. SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... Förändringar av det statliga räntestödet med allt högre boende- kostnader i kombination med ökande arbetslöshet medförde en svagare efterfrågan på bostadsrätter. Den blev tydligare av att fär- digställandet av nyproduktion fortfarande låg på en hög nivå i inledningen av fastighetskrisen. Nybyggda bostadsrättsföreningar drabbades hårt. HSB och samt andra bostadsrätts- bildare satsade betydande resurser i rabatter av olika slag för att sälja lägenheterna. Successivt växte antalet bostadsrättsföreningar på obestånd och antalet konkurser ökade snabbt. I första hand drabbades mindre småhusföreningar. I brist på andra köpare bildade flertalet större kreditgivare egna fastighetsbolag med uppgift att förvärvade nödlidande fastigheter och förvalta dem i avvaktan på vidareförsäljning (, Man- damus, etc.). Principen var att en fastighet köptes av kreditgivarens fastighetsbolag om inte annan köpare betalade bättre än den värde- ring som kreditgivaren hade åsatt fastigheten. Antalet nödlidande fastigheter över hela landet var stort och de bankägda bolagen växte snabbt. Kreditgivarna tycktes genomgående bedöma att det var lön- sammare att behålla bostadsrättsföreningar som bostadsrättsför- eningar med undantag för småhusföreningar som ofta styckades till småhus med äganderätt. Skatteavdraget för räntor på fastighetslån torde ha varit avgörande. Förhållandevis få bostadsrättsföreningar i flerbostadshus har försatts i konkurs. För kreditgivarna fanns flera handlingsalternativ ·rekonstruktion av befintlig bostadsrättsförening ·avstyckning till småhus med äganderätt ·försäljning av fordran till annan kreditgivare ·konkurs med försäljning till nybildad bostadsrättsförening ·konkurs med försäljning till eget fastighetsbolag ·konkurs med försäljning till extern fastighetsägare I kreditgivarnas bedömning ingick flera variabler ·fastighetens marknadspris och prisutveckling ·fastighetens driftnettoutveckling i alternativa ägandeformer ·räntebidragets utveckling i de fall sådant utgår 54 Boendesociala effekter av konkurser ... ·bostadsrättsföreningsstyrelsens kompetens och de boendes ekonomiska förmåga och vilja I en rekonstruktion ingår bostadsrättsföreningen (indirekt bostads- rättshavarna), kreditgivarna och staten (om räntebidrag före- kommer) samt eventuella andra fordringsägare som intressenter. Som underlag för en kreditgivarnas ställningstaganden beträf- fande en bostadsrättsförening finns normalt en marknadsvärdering av fastigheten som utgår från upplåtelse med hyresrätt. Alterna- tivet att överlåta fastigheten till eget fastighetsbolag valdes om inte lägst marknadsvärdet kunde uppnås genom något annat alternativ. Förvaltningskostnaderna är normalt lägre i bostadsrätt än i hyresrätt. Det ger högre driftnetto som i sin tur möjliggör större fastighetslån. Det är bostadsrättsföreningens bästa argument för att övertyga kreditgivarna om att gå med på rekonstruktion. Alla alternativ som innebär överlåtelse av fastigheten drar med sig kostnader för stämpelskatt. Stämpelskatten är av köpe- skillingen vid försäljning till en bostadsrättsförening och med några undantag vid försäljning till andra fastighetsägare. Driftnettot i en bostadsrättsförening utgörs av skillnaden mellan intäkter (avgifter och i förekommande fall hyror) och kostnader för drift och underhåll. Storleken på driftnettot är avgörande för bostadsrättsföreningens förmåga att betala kostnader för fastig- hetslån. En bostadsrättsförening kan inte räkna med ekonomiskt tillskott från utomstående med undantag för bostadsrättsföreningar som har någon form av försäkring eller garanti för avgiftsbortfall på grund av tomma lägenheter. fanns sådana garantier huvudsak- ligen för föreningar inom HSB respektive . erbjuder flertalet bostadsrättsbildare någon form av garantilösning till skydd mot tomma lägenheter i nybildade bostadsrättsföreningar. Beräkningar av hur stora fastighetslån en bostadsrättsförening kan bära måste därför bygga på att föreningen har sådan likviditet att skulderna kan betalas allteftersom de förfaller. Som grund för en SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... rekonstruktion ligger därför en kassaflödesanalys med positiv kassalikviditet som rekonstruktionen avser. Kreditgivarnas uppfattning om möjlig avgiftsnivå i en bostads- rättsförening kolliderar ofta med föreningens och bostadsrätts- havarnas uppfattning. Det ligger i sakens natur att parterna har motstående intressen. /m2 högre årsavgift innebär vid ränte- nivån att lån motsvarande /m2 kan finansieras. På motsvarande sätt kan /m2 lägre årsavgift ge utrymme för överlåtelsevärde på /m2. Möjlig avgiftsnivå i en bostads- rättsförening utgår från förhållandena på orten. Avgiftsnivån i jäm- förbara bostadsrättsföreningar och hyresnivån i jämförbara hyres- rätter utgör tak för möjlig avgiftsnivå. På orter med svag efterfrå- gan och tomma lägenheter kan det vara fråga om att sänka avgifts- nivån. Överlåtelsevärden av någon storlek innebär att det finns ut- rymme för avgiftshöjning. Kreditgivarna tycks emellertid acceptera att rekonstruktioner inte helt tar överlåtelsevärdena i anspråk. Kostnader för drift- och underhåll varierar från bostadsrätts- förening till bostadsrättsförening. Kommunala taxor kan inte på- verkas. Däremot kan onormalt höga kostnader för administration och fastighetsskötsel påverkas på genom kompetent upphandling avseende nästa avtalsperiod. Kostnader för underhåll kan också pressas genom att ambitionsnivån sänks. Men alltför begränsat underhåll ligger inte i kreditgivarnas intresse eftersom fastigheten riskerar att bli nergången. Bostadsrättshavare svarar för det inre underhållet av lägen- heterna vilket uppskattningsvis motsvarar ca /m2. Därtill kommer att slitaget i gemensamma utrymmen anses vara något mindre än i hyresrätt. Lägre driftskostnader möjliggör regel- mässigt ett högre driftnetto i bostadsrättsföreningar och därmed högre fastighetsvärde. Rekonstruktion av en fungerande bostadsrättsförening är nor- malt lönsammare för kreditgivarna än andra lösningar med undan- tag för mindre småhusföreningar som i stor utsträckning omvandlas till äganderättssmåhus. Efter att ha bedömt möjlig avgiftsnivå och rimliga kostnader för drift och underhåll är nästa steg i rekonstruktionsarbetet att bedöma 56 Boendesociala effekter av konkurser ... hur stora krediter som bostadsrättsföreningen kan bära. Driftnettot skall räcka för att betala kapitalkostnaderna för fastighetslånen. Fastigheter byggda finansieras normalt med ett bot- tenlån och ett lån med sämre förmånsrätt än bottenlånet (topplån). Bottenlånet var avsett att motsvara av fastighetens värde. Topplånet utgjordes av ett statligt bostadslån och räntestödet var knutet till bostadslånet. 1992 ersattes systemet med statliga topplån av statliga kreditgarantier genom BKN. Det förutsätts att lånen skall tas upp på kreditmarknaden. Inledningsvis krävde ianspråktagande av BKN-garantier att förlusten hade realiserats genom försäljning. Kravet på försäljning togs dock bort och därmed fick BKN möjlighet att medverka till rekonstruktion av bostadsrättsföreningar även utan att föreningen upplöstes. Venantius bildades för att förvalta nödlidande topplån och be- vaka statens intresse av att få tillbaka så stor del av lånen som möjligt. Systemet med bottenlån och topplån genom Venantius eller kreditgaranti genom BKN innebär att flera intressenter förutsätts medverka i en rekonstruktion för att den skall kunna bli av. Ränte- bidragets inverkan på olika lösningar har varit och är en svår fråga vid rekonstruktioner. Därtill kommer att fastighetsvärdering inte är någon exakt vetenskap och att intressenterna ofta utgår från olika antaganden om möjliga avgiftsnivå och kostnader för drift och underhåll. Ofta leder det till att intressenterna kommer till olika resultat. Förhandlingar mellan inblandade parter drar därför i många fall ut och i värsta fall kommer parterna inte överens. Utdelning i konkurs ligger normalt till grund för kreditgivarnas syn på sina inbördes rättigheter i en rekonstruktion. Räntebidraget spelar en avgörande roll. Kreditgivarnas experter på räntebidrag beräknar det kapitaliserade värdet av den del av räntebidraget som hänför sig till respektive lån. För att behålla räntebidraget tvingas bottenlångivare att komma överens med Venantius om ömsesidiga eftergifter. Men med den låga räntenivå som gäller har alltfler bostadsrättsföreningar räntenivåer som inte berättigar till statliga räntesubventioner. Därmed minskar Venantius inflytande över rekonstruktioner. SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... Ett avtal om rekonstruktion är skriftlig och gäller vanligtvis med bostadsrättsföreningen och berörda kreditgivare som av- talsparter. I avtalet anges den avgiftsnivå som föreningen förbinder sig att ta ut och som vanligtvis höjs med en viss procentenhet som motsvarar antaganden om höjning av boendekostnaderna på orten. Om KPI ökar mer än den angivna procentenheten skall vanligtvis avgiften höjas i enlighet med KPI- höjningen. förbinder i avtalet sig att hålla driftskostnaderna på en viss högsta nivå. Genom bostadsrätts- föreningens historiska värden finns underlag för bedömningar vad som är rimliga nivåer. I avtalen brukar anges att föreningen för- binder sig att aktivt arbeta med att hålla ner drift- och underhålls- kostnaderna. Höjning av drift- och underhållskostnader brukar medges med samma procentsats som avgiftshöjningen. Om KPI ökar mer än den angivna procentenheten medges vanligtvis att drift- och underhållskostnader höjs i motsvarande mån. Utöver drift- och underhållskostnader brukar avtalet innehålla en viss fond- avsättning för yttre underhåll. Beroende på efterfrågan och risken för tomma lägenheter brukar även ett visst avgiftsbortfall beaktas. En rekonstruktion innebär normalt både att lån och/eller delar av lån avskrivs samt att skyldigheten att erlägga ränta och amortering temporärt bortfaller helt eller delvis. Sådana s.k. mjuka lån innebär naturligtvis temporärt en förbättring men efter avtalstiden är frågan öppen om vad som skall hända med lånen. Kreditgivarnas benägenhet till s.k. mjuka lån skapar osäkerhet för berörda bostadsrättsföreningar och innebär att den egentliga rekonstruktio- nen skjuts . För en bostadsrättsförening innebär s.k. mjuka lån ovisshet om framtida kostnader och omintetgör den trygghet som behövs efter rekonstruktionen. Förutsättningarna för rekonstruktion varierar från bostadsrätts- förening till bostadsrättsförening. Kreditgivarnas ambition har uppenbarligen varit och är att medverka till rekonstruktioner eller lösningar utifrån affärsmässiga överväganden. Rekonstruktions- avtalet innehåller normalt en förpliktelse för bostadsrättsföreningen att ta ut en viss avgift och inte belasta bostads- rättsföreningen med högre förvaltningskostnader än vissa angivna. 58 Boendesociala effekter av konkurser ... Kreditgivare utgår normalt från att avgiftsnivån skall vara marknadsmässig i den meningen att den inte skall ge upphov till avsägelser och att eventuella tomma lägenheter skall kunna säljas. Bruksvärdenivån i jämförbara hyreslägenheter är vägledande. Med hänsyn till att bostadsrättshavarna själva svarar för det inre under- hållet är den möjliga avgiftsnivån något lägre. Med en avgiftsnivå som i huvudsak överensstämmer med bruksvärdenivån reduceras det ekonomiska utrymmet för överlåtelsevärden. Kreditgivare tycks acceptera att inte överlåtelsevärdena reduceras helt. Sannolikt görs det medvetet för att obefintliga eller alltför låga överlåtelsevärden riskerar att sudda ut bostadsrättsformen och de ekonomiska fördelar den innebär för kreditgivare. Så länge rekonstruktionsarbetet pågår svävar bostadsrätts- havarna i ovisshet om utgången. Under förhandlingarna är styrel- sen i praktiken förhindrad att informera medlemmarna om alla detaljer. Det ligger därför nära till hands att osäkerhet sprider sig i föreningen. I sämsta fall tar det sig uttryck i otrivsel. Det vanliga föreningslivet i en bostadsrättsförening kan bli lidande av att sty- relsen är ensidigt inriktad på att lösa de ekonomiska frågorna. Medias och omvärldens stämpel av bostadsrättsföreningen som en krisförening gör att lägenheterna blir svårsålda och i sämst fall går de inte att sälja alls. SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... Lagen om ekonomiska föreningar innehåller regler om likvidation av bostadsrättsföreningar. Likvidation innebär att fordringsägarna får betalt och att eventuellt överskott delas ut till medlemmarna. Konkurs däremot används när tillgångarna inte räcker till för att betala alla fordringsägare. Någon skyldighet för en bostads- rättsförening att själv besluta om att träda i likvidation eller att ansöka om att bli försatt i konkurs vid obestånd föreligger inte. Det är inte ovanligt att bostadsrättsföreningar på obestånd be- slutar om att träda i likvidation trots att likvidation inte är avsett för obeståndssituationer. Sannolikt är det avsett som en signal till kreditgivarna om att nästa steg kan bli konkurs om inte en rekon- struktion kommer till stånd. Uppgifter saknas om antalet bostads- rättsföreningar som beslutat att träda i likvidation och i vilken utsträckning likvidationen har kunnat kan avbrytas på grund av att rekonstruktionen lyckas. För att försätta en bostadsrättsförening i konkurs krävs att bostadsrättsföreningen är på obestånd, dvs. att den inte rätteligen kan betala sina skulder och att denna oförmåga inte är endast tillfällig. själv eller en fordringsägare kan ansöka om att föreningen skall försättas i konkurs. Hinder mot konkurs finns om bostadsrättsföreningen kan ställa betryggande säkerhet för fordran eller om bostadsrättsföreningen är föremål för företagsrekonstruktion. Ansökan om konkurs av en bostadsrättsförening på obestånd torde komma ifråga i två situationer. Antingen har alla ansträng- ningar gjorts mellan en bostadsrättsförening och kreditgivarna eller mellan likvidator och kreditgivarna utan att man har lyckats nå en rekonstruktion. Eller så har intresset för en rekonstruktion inte varit tillräckligt stort hos bostadsrättsföreningen och kreditgivarna eller någon av kreditgivarna. Exempel på bristande intresse kan vara en mindre småhusbostadsrättsförening där både boende och fordrings- ägare anser att övergång till äganderätt är det naturliga. Det vanliga är att bostadsrättsföreningen själv ansöker om att bli försatt i konkurs. 60 Boendesociala effekter av konkurser ... Konkursförvaltaren övertar ansvaret för förvaltningen av kon- kursboet i och med att bostadsrättsföreningen i konkurs. och föreningsstämma upphör inte men de förlorar rätten att ha befattning med rättigheter och skyl- digheter som tillkommer konkursboet. Enligt konkurslagen har bostadsrättsföreningen i egenskap av konkursgäldenär vissa rättig- heter och skyldigheter under konkursen. Bl.a. kan det vara fråga om skadeståndskrav mot konkursförvaltaren om denne tillfogat boet skada genom uppsåt eller oaktsamhet. Konkursgäldenärens rättigheter och skyldigheter under konkursen hanteras av styrelsen och föreningsstämman. Under konkursen kvarstår föreningsstäm- mans uppgift att entlediga och tillsätta styrelseledamöter. Styrelsen vid konkursutbrottet sitter oftast kvar under konkursen. Förenings- stämma brukar inte hållas. Endast om styrelsen behöver förnyas finns egentligen anledning att hålla föreningsstämma. Normalt har bostadsrättshavarna förlorat intresset för bostadsrättsföreningen i och med konkursen eftersom en avveckling av föreningen är oundviklig. lever dock formellt kvar under hela konkursen. Om konkursen avslutas utan överskott anses föreningen upplöst. Om däremot konkursen skulle visa överskott är bostadsrätts- föreningen skyldig att träda i likvidation eller – om bostadsrätts- föreningen var i likvidation vid konkursutbrottet – fortsätta likvi- dationen (FL 11:19). Det torde dock knappast förekomma att bostadsrättsföreningskonkurser kan avslutas med överskott. Där- med är bostadsrättsföreningen i praktiken undantagslöst upplöst i och med att konkursen avslutas. Styrelsens ansvar för den löpande förvaltningen upphör i och med konkursutbrottet och övertas av konkursförvaltaren. Däremot kvarstår styrelsens uppgift att företräda konkursgäldenären. före konkursutbrottet ställdes styrelsen inför många svåra ekonomiska och juridiska frågor. Någon rättslig prövning avseende skadeståndsansvar för att styrelsen före konkursutbrottet genom uppsåt eller oaktsamhet skulle ha orsakat bostadsrätts- föreningen inte ha förekommit. Inte heller åtal för otillbörligt gynnande av borgenär torde ha förekommit. Frånvaron av skadeståndsprocesser och åtal talar för att bostadsrättsföre- SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... ningsstyrelserna enligt berörda intressenter har skött sin uppgift tillfredsställande. Bostadsrätterna kvarstår efter konkursutbrottet och bostads- rättshavarnas rättigheter är i huvudsak oförändrade. Flera viktiga frågor är dock undantagna medlemmarnas inflytande. Årsredovis- ningen och frågan om ansvarsfrihet för styrelsen behandlas inte på föreningsstämmor. Inte heller har medlemmarna inflytande inom konkursförvaltarens ansvarsområde. I och med att konkursförvaltaren övertar ansvaret för förvalt- ningen av bostadsrättsföreningen avtar styrelsens och indirekt medlemmarnas delaktighet i skötseln av bostadsrättsföreningen. I och med den oundvikliga försäljningen av bostadsrättsföreningens fastighet upphör bostadsrätterna och i den situationen avtar natur- ligtvis medlemmarnas engagemang för bostadsrättsföreningen. När bostadsrätten upphör har bostadsrättshavaren definitivt förlorat hela insatsen.