sou · GNB372 · 2000-01-01 00:00:00 — Detta delbetän- kande bör därför delvis kunna ses som ett underlag för Bostads- rättsutredningens arbete och bör kunna ge ökad förståelse för under vilka förutsättningar en bostadsrättsförening verkar och hur det drabbar enskilda boende när verksamheten inte fungerar eko- nomiskt. I beredningens fortsatta arbete kan det i övrigt även finnas anledning att återkomma till det som framkommit i arbetet med delbetänkandet. Vad gäller egnahemsägares situation vid främst exekutiva för- säljningar av bostaden kan beredningen konstatera att många hus- håll har drabbats hårt av de ökade boendekostnader och andra för- hållanden som av olika orsaker uppkom . Enskilda hushåll har drabbats mycket hårt med bl.a. stora åter- stående skulder som följd efter det att fastigheten har sålts med förlust. Lagstiftaren har också valt att möjliggöra för hårt skuld- tyngda privatpersoner att genom skuldsanering sanera sin ekonomi. Beredningen väljer att inte komma med några förslag inom detta område. En översiktlig genomgång har visat att orsaken till exekutiva försäljningar av egnahem inte sällan har mera komplexa orsaker än de som leder till att en bostadsrättsförening kommer på obestånd. Det är dock viktigt att hålla i minne att de faktorer som styr boendekostnaderna kan förändras även . Det låga ränteläge som föreligger kan förändras uppåt. Statens stöd till nyproduktion av egnahem i form av räntebidrag upphör och fastighetsbeskattningen är föremål för utredning. Det bör vara ett gemensamt ansvar för såväl köpare av egnahem och bostadsrätter som för kreditgivare att göra hållfasta bedömningar av hushållets möjlighet att klara sin hushållsekonomi. Det vilar också på staten att erbjuda spelregler som inte ändras för ofta. I följande diskussion tas fasta på de områden där beredningen anser att förslag kan lämnas för att motverka att bostads- rättsföreningar får ekonomiska problem och hamnar på obestånd och att enskilda drabbas av detta. Överlag kan sägas att för en köpare av en bostadsrätt är det av största vikt att känna till vad det innebär, både vad gäller rättigheter och skyldigheter, att vara bostadsrättshavare. God och neutral konsument- och budget- rådgivning spelar här en viktig roll. Även andra aktörer, som t.ex. bostadsrättsföreningen och en eventuell fastighetsmäklare, är skyldiga att lämna adekvat information till köparen. Det är också av största vikt att den information som köpet baseras på är trans- parent, tillräcklig och långsiktigt tillförlitlig. Slutligen är det viktigt för bostadsrättshavaren att även efter det att föreningens verksamhet startat och inflyttning skett fortlöpande kunna få en bild över föreningens ekonomiska läge och bedömda utveckling. Detta oavsett om köpet har gjorts vid föreningsbildandet eller i ett senare skede. Bostadsrättslagen vill värna den enskilde som överväger att förvärva en bostadsrätt i nyproduktion, eftersom denne anses ha ställning som konsument i förhållande till bostadsrättsföreningen i detta skede. Lagstiftaren har därför bestämt att en ekonomisk plan för varje nybildad bostadsrättsförening skall upprättas. Det ställs omfattande och detaljerade krav på denna. skall upprätta den ekonomiska planen, vilken skall ta upp intäkter och kostnader för bostadsrättsföreningen, beskriva före- ningens fastighet och dess lägenheter samt ge övrig information som en potentiell bostadsrättsköpare kan anses behöva. ekonomiska planen är bildarstyrelsens konsumentinformation till presumtiva köpare av en bostadsrätt i föreningen. Den ekonomiska planen skall granskas av två granskningsmän varav minst en skall vara oberoende från den organisation som har bildat bostadsrättsföreningen. Granskningsmännen skall godkännas av . Granskningsmännen skall vara väl förtrogna med byggverksamhet och förvaltning av bostadsrättsfastigheter eller ha annan särskild kunskap. Några formella krav ställs inte. Gransk- ningen syftar till att säkerställa att den ekonomiska planen bygger på tillförlitliga antaganden. Vidare skall den ekonomiska planen registreras. Själva bostadsproduktionen startas dock normalt inte utan att s.k. förhandsavtal tecknats för flertalet lägenheter. krävs att av lägenheterna är förhandstecknade för att kre- ditgivaren skall lämna finansiering för bostadsrättsföreningen och därmed byggnationen kunna påbörjas. Vid tidigare nyproduktion har det förekommit att bostadsrättsbildaren tecknat sig för ett antal av lägenheterna för att få produktionen till stånd vilket i ett senare skede lett till ekonomiska problem för bostadsrättsföreningen då bostadsrätterna inte gått att sälja vidare. torde dock kreditgivarna vara medvetna om detta förfaringssätt. Vid nybygg- nad tecknar normalt köparen ett förhandsavtal om förvärv av bostadsrätten. Av förhandsavtalet skall bl.a. framgå de beräknade avgifterna (insats, ev. upplåtelseavgift och månadsavgift) för bostadsrätten grundad på en kalkyl över kostnaderna för projektet1. Kalkylen skall vara granskad av intygsgivare med uppgift att be- döma om den vilar på tillförlitliga grunder. Enligt bostadsrättslagen skall styrelsen hålla kalkylen och intyget tillgängliga för för- handstecknaren innan avtalet ingås. I Bostadsrättsförordningen anges att kostnadskalkylen skall innehålla de uppgifter som behövs för att beräkna avgifterna. Bo- verket skall lämna allmänna råd om utformningen av kostnadskal- kylen. allmänna råd innebär att kostnadskalkylen skall motsvara den ekonomiska planen i tillämpliga delar. I kostnads- kalkylen ingår enligt allmänna råd obligatoriskt bl.a. en 1 Brl 5:3. 98 Slutdiskussion SOU 1999:72 finansieringsplan med kapitalkostnader . Bo- verket anger som önskvärt att kalkylen även innehåller en 11-årig ekonomisk prognos och en känslighetsanalys avseende utveck- lingen av årsavgifterna. Varken den ekonomiska prognosen eller känslighetsanalysen är obligatorisk och förekommer inte i alla kalkyler. En kostnadskalkyl kan således vara mer eller mindre långsiktig. Vid bedömning av fastighetsinvesteringar i andra sam- manhang är minst 10-åriga kalkyler standard. Med obligatoriskt långsiktiga kalkyler skulle förhandstecknare få bättre möjligheter att bedöma sina boendekostnader. Man kan naturligtvis ställa sig frågan om kostnadskalkylen är ändamålsenlig som information till förhandstecknare. Frågan är om den verkligen blir läst och om kan den förstås utan sakkunskap i fastighetsekonomiska frågor. Tyvärr är det nog så att flertalet inte tar sig tid att ordentligt sätta sig in i kostnadskalkylen. Många för- handstecknare saknar dessutom tillräcklig sakkunskap för att be- döma en kostnadskalkyl i alla delar. Sannolikt litar många för- handstecknare och köpare på de beräknade avgifterna utan att sätt sig in i underlaget närmare. Det visar hur viktigt det är för för- handstecknarna/köparna att styrelsens och intygsgivarnas bedöm- ningar är tillförlitliga. Enligt bostadsrättslagen får inte bostadsrättsföreningen upplåta bostadsrätter förrän den slutliga kostnaden för föreningens fastighet har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på en före- ningsstämma. Detta är dock praktiskt svårt, eftersom det tar att fastställa samtliga kostnader. Det är inte ovanligt att det kan ta från det att byggnationen avslutats och inflyttning kan påbörjas tills dess att samtliga kostnader är fastställda. Länsstyrel- sen kan dock under vissa förutsättningar lämna tillstånd till för- säljning utan att dessa villkor är uppfyllda. Ett sådant tillstånd för- utsätter dels att den ekonomiska planen har registrerats och dels att bostadsrättsföreningen ställt betryggande säkerhet för återbetalning av insatser och i förekommande fall upplåtelseavgifter. Ian- språktagande av säkerheten kan komma i fråga om den slutliga kostnaden visar sig bli högre än den preliminära och bostadsrätts- havaren vill utnyttja möjligheten att frånträda bostadsrätten på grund av väsentlig avgiftshöjning2. kan även ge en bostadsrättsförening tillstånd att ingå förhandsavtal och ta emot förskott på insatsen under två för- utsättningar. Dels skall det finnas en kalkyl över kostnaderna för projektet granskad av intygsgivare, dels skall bostadsrättsföre- ningen ställa betryggande säkerhet för att under vissa förutsätt- ningar återbetala förskotten. Ett förhandsavtal är bindande för båda parter. Bostadsrättsinnehavarna har dock rätt att säga upp för- handsavtalet och få förskottet på insatsen återbetalt under vissa förutsättningar3. Om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen kan avtalet sägas upp. Likaså om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten visar sig bli väsentligt högre än som an- gavs i förhandsavtalet. Om den slutliga kostnaden inte ännu föreligger när bostads- rättshavaren förhandsavtalar/köper bostadsrätten är denne alltså skyddad genom rätten att säga upp förhandsavtalet respektive frånträda bostadsrätten om den slutliga kostnaden föranleder en avgift som är väsentligt högre än den preliminära. En precisering vore dock önskvärd eftersom tolkningen är avgörande för det skydd som ligger i möjligheten att frånträda bostadsrätten respek- tive säga upp förhandsavtalet. från upplåtelsen har bostadsrättshavare rätt att avsäga sig bostadsrätten. Genom avsägelsen övergår bostadsrätten till bostadsrättsföreningen vid det månadsskifte som inträffar när- mast efter det att avsägelsen gjorts. Avsägelsen skall göras skriftligt hos styrelsen. Bostadsrättshavaren har inte rätt till ersättning av föreningen för den avsagda bostadsrätten. Avsägelse är vanligt i bostadsrättsföreningar med låga eller inga överlåtelse- värden. Som framgår ovan har bostadsrättslagen valt att ge köpare av nya bostadsrätter ett omfattande konsumentskydd, eftersom dessa ofta har att göra med professionella aktörer och därmed intar en underlägsen ställning gentemot dessa. Något motsvarande skydd finns inte för köpare av äldre bostadsrätter. Förvisso sker sådana överlåtelser vanligen mellan privatpersoner. Det hindrar dock inte att köparen intar en underlägsen ställning och är i behov av ett stärkt skydd. Enligt de aktörer som beredningen varit i kontakt med och som också framgår av SCB:s enkätundersökning är kunskapen om möjligheten att återlämna bostadsrätten till föreningen spridd. Däremot tycks kunskapen om möjligheten att säga upp ett förhandsavtal om de villkor som angivits i den ekonomiska planen förändras väsentligt vara dålig. Som sagts vore det önskvärt att informationen om denna möjlighet ges ytterligare spridning. Detta borde kunna bidra till en ökad kvalitet i de ekonomiska planer som görs eftersom det är avgörande för en bostadsrättsbildare att kunna räkna med att de personer som ingår ett förhandsavtal inte kan avsäga sig detta. En viktig del av en bostadsrättsförenings verksamhet regleras i dess stadgar. I bostadsrättslagen anges att vissa uppgifter alltid skall vara med i en bostadsrättsförenings stadgar som till exempel hur föreningsstämman skall sammankallas och hur föreningens vinst skall fördelas. Härutöver finns dock ett stort utrymme för föreningar att utforma sina stadgar enligt egna önskemål och där- med hur man vill reglera sin verksamhet. Detta kan vara både till fördel och nackdel för en bostadsrättsförenings medlemmar ur ett konsumentperspektiv. I en förening med stadgar som enbart inne- håller lagens minimikrav ges aktiva och välinformerade medlemmar goda möjligheter att påverka föreningen och bilda sig en uppfattning om dess ekonomi och andra väsentliga förhållanden. Denna möjlighet föreligger inte i lika stor utsträckning för medlemmar med mindre kännedom om föreningsrätt, ekonomi och liknande. Genom att uppställa tydliga och preciserade riktlinjer för vilka uppgifter som en bostadsrättsförenings stadgar skall innehålla kan konsumentskyddet för dessa medlemmar stärkas. Exempel på detta kan vara ökade krav på revisorernas kompetens och informationsskyldighet gentemot medlemmarna avseende före- ningens ekonomiska utveckling, något som skulle ge den enskilde medlemmen ökad insyn i sin bostadsrättsförenings ekonomi och därmed större möjlighet att påverka dennas, och därmed även sin egen, ekonomi. I en bostadsrättsförenings stadgar skall enligt lag det föreva- rande årets resultat- och balansräkningar framläggas. Något krav ställs dock inte på att någon form av framtida budget eller ekono- misk plan, så att föreningsstämman inte enbart godkänner vad som förevarit utan även ger medlemmarna information om vad som skall komma. Mot bakgrund av att det vanligtvis dröjer till nästa ordinarie föreningsstämma innan en medlem på nytt har möjlighet att ta ställning till bostadsrättsföreningens ekonomi, kan det över- vägas om inte även någon form av prognos bör framläggas. Till skillnad från aktiebolag har föreningar inte något i stadgarna fastställt eget kapital. Föreningens eget kapital utgörs av medlemmarnas insatser. Några krav på vilken storlek och omfatt- ning dessa skall ha finns inte. I ett aktiebolag måste aktiekapitalet (aktieägarnas insatser) uppgå till . Det innebär att en viss buffert finns i ett aktiebolag mot ökade kostnader m.m. En liknande bestämmelse avseende bostadsrättsföreningar skulle göra medlemmarna något mindre känsliga mot förändringar i bostadsrättsföreningens ekonomi och inte lika lätt drabbas av avgiftshöjningar vid ekonomiska problem. Storleken på minimi- insatskapitalet skulle kunna göras beroende av exempelvis fastig- hetens storlek eller byggkostnad. Om det egna kapitalet (skillnaden mellan bolagets tillgångar och skulder) i ett aktiebolag uppgår till halva aktiekapitalet inträder vissa skyldigheter för aktiebolagets styrelse enligt lag. Styrelsen är bl.a. skyldig upprätta kontrollbalansräkning och sammankalla extra bolagsstämma. Det innebär att aktieägarna blir medvetna om att ekonomiska problem finns i bolaget och blir tvingade att ta i itu med dem. En motsvarande bestämmelse beträffande bostadsrätts- föreningar skulle förmodligen på ett tidigare stadium tvinga bostads- rättsföreningar med dålig ekonomi att åtgärda sina problem, med mindre kostnader för medlemmarna som följd. Detta måste dock vägas mot att ett ökat styrelseansvar kan leda till att intresset minskar ytterligare för att sitta i styrelsen för en bostadsrätts- förening. Avslutningsvis föreslår beredningen att detta delbetänkande av regeringen överlämnas till bostadsrättsutredningen för att utgöra underlag i dess fortsatta arbete. Under arbetet med delbetänkandet har frågor aktualiserats som beredningen avser att återkomma till i det fortsatta arbetet. En bostadssocial beredning med parlamentarisk sammansättning skall följa utvecklingen på det bostadssociala området och föreslå åtgärder för att stödja särskilt utsatta grupper på bostadsmarkna- den. Beredningen skall som underlag för sina bedömningar och förslag bl.a. göra en bostadssocial kartläggning av situationen på bostadsmarknaden. Beredningen skall särskilt följa upp de bostadssociala effekterna av konkurser och rekonstruktioner för boende i bostadsrätter och egnahem samt föreslå hur problemen med oseriösa bostadsförmedlare bör hanteras. De bostadspolitiska målsättningar som redovisas i den bostads- politiska propositionen och som givit sin anslutning till anger bl.a. att bostaden är en social rättighet och att bostadspolitiken skall skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga kostnader (prop. 1997/98:119, bet. 1997/98:BoU10, rskr. 1997/98:306). har internationellt också ställt sig bakom de målsättningar och åtaganden som härrör från om boende, bebyggelse och stadsutveckling, Habitat II, i . Världssamfundet enades vid konferen- sen om att allas rätt till ett rimligt boende och en anständig livsmiljö var grundläggande element i en hållbar utveckling av mänskliga samhällen. Resultaten från Habitat II skall följas upp både nationellt och internationellt. I kommer kommunerna genom sitt ansvar för planerings- och boendefrågor att ha en nyckelroll i genomförandet av Habitatagendan. Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå Den svenska bostadspolitiken grundas på en uppgiftsfördelning där staten svarar för att det finns finansiella och legala förutsättningar för bostadsbyggandet och kommunerna svarar för att kommunens invånare får tillgång till bostäder. De ändringar som genomfördes av reglerna för den kommunala verksam- heten inom bostadssektorn förändrade inte kommunernas grund- läggande ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå. baseras det kommunala ansvaret liksom den kommunala kompetensen i bostadsfrågor i allt väsentligt på kommunallagen (1991:900) och socialtjänstlagen (1980:620). Enligt socialtjänstlagen har kommunen det yttersta ansvaret för att de som vistas i kommunen får det stöd och den hjälp som de behöver. Den som inte själv kan tillgodose sina behov, eller kan få dem tillgodosedda på annat sätt, har rätt till bistånd av försörj- ning och för sin livsföring i övrigt. I kommunernas grundläggande ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå ingår därmed att kunna erbjuda bostäder även till hushåll som själva har svårigheter att göra sig gällande på bostadsmarknaden. Kommunerna måste därför ha tillgång till bostäder för att bl.a. tillgodose bostadsbehov av medicinska och sociala skäl. Detta bör ske genom medverkan från både de kommunala bostadsföretagen och de privata fastighetsägare som är verksamma i kommunen. Bostadsrättsföreningar kan bidra, t.ex. genom att kommunen får köpa bostadsrätter som sedan hyrs ut till behövande. Regeringen har i propositionen Bostadspolitik för en hållbar utveckling (prop. 1997/98:119) gjort bedömningen att de styrmedel som kommunerna förfogar över för att säkra bostadsförsörjningen på den lokala nivån är tillräckliga och inte nu bör ändras. I propositionen redovisas också att erfarenheterna visar att man genom frivilliga överenskommelser och avtal mellan kommunen och de olika fastighetsägarna når goda resultat när det gäller att till- godose utsatta gruppers bostadsbehov. Situationen varierar dock mellan olika kommuner och den är också beroende av den allmänna situationen på bostadsmarknaden. I liksom i andra industrialiserade länder finns i framför allt de större städerna en tydlig social, ekonomisk och etnisk segrega- tion i boendet. Hushåll från olika inkomstskikt och med olika social och etnisk bakgrund bor ofta åtskilda i olika stadsdelar. I vissa stadsdelar är andelen boende som saknar arbete och/eller har en utländsk bakgrund mycket hög. Många boende i dessa stadsdelar är utsatta för ekonomiska och sociala påfrestningar och upplever ett utanförskap i förhållande till övriga samhället. I de storskaliga bostadsområden som drabbats hårdast av seg- regationen kan bostadsföretagen på olika sätt spela en viktig roll för att förbättra den sociala och fysiska miljön. Dels kan bostads- förvaltningen utvecklas genom att förvaltningsorganisationen decentraliseras och ett ökat utrymme skapas för brukarinflytande, dels kan bostadsföretagen i samverkan med olika aktörer även på andra sätt främja en positiv utveckling av ett bostadsområde. Erfarenheterna visar att ett långsiktigt och uthålligt föränd- ringsarbete förutsätter att de boendes idéer och engagemang tas till vara. Bland de kommunala bostadsföretag som oftast ansvarar för förvaltningen av s.k. utsatta bostadsområden finns flera exempel på företag som aktivt arbetar med att bättre anpassa sin verksamhet till behov och önskemål hos de boende. För utveck- lingen i de berörda områdena är det angeläget att denna föränd- ringsverksamhet kan förstärkas och spridas till flera bostads- områden. Hushåll med särskilda svårigheter på bostadsmarknaden Trots de stora framsteg som gjorts för att säkra bostadsförsörjningen finns alltjämt en mindre grupp män- niskor som är hemlösa och står helt utanför bostadsmarknaden. Enligt kartläggning finns omkring 10 000 hemlösa i hela landet, varav ca hälften återfinns i , och . Ofta är avsaknaden av bostad endast en del av en större problematik med missbruk m.m. Även i kommuner där tillgången på tillfälliga eller permanenta bostäder rent kvantitativt är tillräcklig är det därför mycket svårt att säkra allas rätt till en bostad. Ett nära samarbete mellan framför allt socialtjänst och bostadsföretag samt tillgång till boendeformer som kan fungera som ett steg på vägen till ett självständigt boende har visat sig vara viktiga faktorer för att hjälpa hemlösa. En hållbar strategi mot hemlöshet behöver också innefatta åtgärder som förebygger att hemlöshet uppstår. Både och bostadsföretagen har viktiga roller att spela för att stödja och hjälpa människor som vräks eller riskerar att bli vräkta. En särskilt utsatt grupp på bostadsmarknaden är de psykiskt störda. Dessa har i regel svårt att själva hävda sina behov och önskemål och gruppen kan lätt hamna i en gränszon mellan kommunernas och landstingens ansvar. De reformer som genomförts inom den psykiatriska vården har också inneburit att många psykiskt störda har lämnat sjukhus och behandlingshem för att i stället få ett eget boende. Det har dock ofta funnits brister vad gäller uppföljning och stöd under anpassningen till ett självständigt boende. Vad som avses med svaga hushåll i bostadsförsörjningssam- manhang är starkt beroende av den generella ekonomiska utveck- lingen. Arbetslöshet och vikande disponibel inkomst kan medföra att ett hushåll som under normala betingelser inte har några problem kan få svårare att hävda sig på bostadsmarknaden. Det gäller särskilt om man blivit hänvisad till nyproducerat och dyrt boende eller på grund av tidigare hyresskulder inte godkänns av hyresvärden. Till gruppen svaga hushåll kan man därför föra en grupp hushåll som befinner sig i en gränszon mellan att kunna hävda sig på bostadsmarknaden och att inte kunna det. I denna grupp av främst lågavlönade och arbetslösa är personer med utländsk bakgrund överrepresenterade. Ungdomars etablering som självständiga hushåll Tröskeln till bostadsmarknaden är hög och svårforcerad för många ungdomar. Ett skäl är att många ungdomar har låga och/eller oregelbundna inkomster. Nyproducerade och nyrenove- rade lägenheter ligger därmed utanför de ekonomiska möjligheterna för flertalet ungdomar. Det har också blivit vanligare att hyresvärdar som villkor för ett hyreskontrakt till yngre personer kräver borgen från föräldrar. Även krav på fast anställning påver- kar ungdomars möjligheter negativt, eftersom många ungdomar har någon form av tidsbegränsad anställning. Ungdomarnas ställning på bostadsmarknaden påverkas dessutom av förändringar i bostadsbeståndets sammansättning och av hushållsstrukturen. har andelen små lägenheter i bostadsbestån- det minskat som andelen små hushåll ökat. Detta gör att konkurrensen om de små lägenheterna är stor. Ungdomarna är be- roende av att flyttkedjor skapar en rörlighet på bostadsmarknaden som frigör de mindre och billigare lägenheterna. Ungdomars möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden varierar från kommun till kommun. Enligt bostads- marknadsenkät anser av kommunerna att det är brist på lägenheter för ungdomar. De kommuner som uppger en brist- situation finns i alla delar av landet. Ofta uppger kommunerna att det råder brist på sådana bostäder som ungdomar efterfrågar, trots att det totalt sett finns ett överskott på bostäder i kommunen. Den bostadssociala beredningen skall följa utvecklingen på det bostadssociala området och lämna förslag till åtgärder för att stödja särskilt utsatta grupper på bostadsmarknaden. Beredningen skall vidare lämna förslag till åtgärder för den händelse att situationen på bostadsmarknaden utvecklas på ett sådant sätt att kommunerna inte genom samarbete med fastighetsägarna kan uppfylla sitt bostadssociala ansvar. Utgångspunkten för beredningens arbete skall vara en bostads- social kartläggning av nuläget på bostadsmarknaden. En sådan kartläggning kan i huvudsak baseras på de undersökningar och rapporter som framför allt , och Ung- domsstyrelsen ansvarar för.