sou · GNB371 · 2000-01-01 00:00:00 — Det senare gäller inte bara den verksamhet som skulle bedrivas av registrerade förmedlare. Anmälningar mot oregistrerade förmedla- res verksamhet skulle också, i likhet med vad som sker med anmälningar mot oregistrerade mäklare, hanteras av FMN. 7.2Förslag om översyn av rätten till ersättning för yrkesmässig bostadsförmedling Beredningen föreslår en översyn av regleringen av rätten till ersättning för förmedling av hyresavtal. Därvid bör såväl ersätt- ningsnivåer som alternativ, eller komplement, till den nuvarande taxan prövas. Översynen bör samordnas med den översyn av FML som föreslagits av utredningen om tillsyn1 bl.a. med anledning av att nya former av förmedlingstjänster via Internet faller utanför ramen för fastighetsmäklarlagen. Beredningen föreslår att en översyn av ersättningen genom- förs även om förslaget om en registrerings- och tillsynsfunktion inte genomförs. Motiv för en översyn Den av Kammarkollegiet fastställda maximala avgiften för för- medling av såväl första- som andrahandskontrakt är , en avgift som varit oförändrad . Det är inte möjligt att lagligen ta ut någon avgift om ett avtal inte kommer till stånd, obe- roende av hur mycket tid som har lagts ner på den sökande. Det är heller inte möjligt att ta ut någon registreringsavgift eller avgift för förmedling av uppgifter om tillgängliga objekt, via telefon, post, Internet etc. Konstruktionen med en maximalt tillåten avgift Kritik mot taxan har förts fram från olika håll. Det gäller t.ex. kritik mot konstruktionen med en angiven högsta avgift. Konsument- verket och Statskontoret menar att en maxtaxa lätt blir normavgift, 1 - effektivare tillsyn, SOU 1999:35. den styr inte mot effektiv förmedling och hindrar nya former för förmedlingsverksamhet att utvecklas. Den maximalt tillåtna ersättningens nivå Kritik mot nivån på det gällande högsta beloppet har också fram- kommit. Den kommunala bostadsförmedlingen i har i en hemställan till om att få införa köavgifter anfört att den nuvarande begränsningen av förmedlingsavgift om för en anvisad bostadslägenhet långt ifrån ger en seriös förmedlare full kostnadstäckning och att det är näst intill uteslutet att med lönsamhet bedriva bostadsförmedlingsverksamhet. Man menar vidare att de nuvarande reglerna inte har gett det avsedda skyddet för bostadskonsumenten. Många registrerade mäklare menar att den låga taxan innebär att seriös hyresförmedling är olönsam och därför inte intressant för deras verksamhet. Mäklarnas intresseorganisationer instämmer i kritiken mot det fastställda maxbeloppet och menar att hyresför- medling skulle kunna ingå som en del av mäklarnas verksamhet om ersättningen reglerades på annat sätt. Ser man till den yrkesverksamma bostadsförmedling som be- drivs finner man ett flertal som tillämpar en otillåten taxa, men även avgifter för registrering m.m., som är olagliga. Förmedlingarna synes i övrigt vara seriösa, dvs. i realiteten förmedla de bostäder man utger sig för att kunna göra. Avgifter för tjänster i anslutning till förmedling Här gäller frågan dels om kö- eller registreringsavgifter skall med- ges dels hur en framväxande ny typ av verksamhet som marknads- för olika pakettjänster i anslutning till bostadsförmedling skall hanteras. Frågan om köavgifter har bl.a. aktualiserats genom Bostad hemställan om att få införa sådana. Ny teknik - Internet I betänkandet – effektivare tillsyn, SOU 1999:35, uppmärksammas också nya former av tjänster i samband med bostadsöverlåtelser som utvecklats , t.ex. via mötesplatser som tillhandahålls på kommersiell basis på Internet. Det innebär att köpare och säljare nu kan hitta varandra på ett enkelt sätt utan direkt medverkan av mäklare. Olika tjänster er- bjuds dem sedan i samband med affärens fullgörande. Den som tillhandahåller mötesplatsen omfattas inte av fastighetsmäklarlagen trots att just sammanförandet av köpare och säljare normalt utgör mäkleri enligt lagen. Det innebär att konsumenter som sammanförs på detta vis inte blir tillförsäkrade den kompetens och det försäk- ringsskydd som man har vid ett normalt förmedlingsuppdrag. I betänkandet konstateras sammanfattningsvis att det finns skäl för att ta ställning till i vilken omfattning olika nya tjänster bör kunna tillhandahållas yrkesmässigt i samband med köp och försäljning av bostäder utan att förfarandet bör omfattas av särskild reglering eller tillsyn. Den nya tekniken har inneburit att nya former också för för- medling av hyreskontrakt med olika kringtjänster blir allt vanligare. Verksamheten kan bedrivas förhållandevis anonymt och på avstånd, det är fullt möjligt att anordna en mötesplats som hör hemma på en server placerad utanför landets gränser. Också här finns skäl för att ta ställning till om och hur bostadsförmed- lingstjänster ytterligare kan behöva regleras. 8 Ekonomiska konsekvenser m.m. Enligt regeringens direktiv (Dir.1994:23) skall ekonomiska kon- sekvenser redovisas av lämnade förslag. Regionalpolitiska och jämställdhetspolitiska frågor skall också beaktas. Vidare skall prövning ske i fråga om konsekvenser för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet. Förslaget innebär att ges ansvar för registrering och tillsyn också av de yrkesmässiga bostadsförmed- larna. Nämnden är anslagsfinansierad över statsbudgeten. För nämnden gäller i princip full kostnadstäckning genom de avgifter fastighetsmäklarna betalar och som tillförs statskassan, f.n. en registreringsavgift om och en årlig avgift om per mäklare. Utredningen bedömer att en registrering av de yrkesmässiga bostadsförmedlarna endast marginellt kommer att öka antalet registrerade, 4 800 mäklare. Utredningen har vidare utgått ifrån att nuvarande registrerings- och tillsynsrutiner kan tillämpas även för den tillkommande gruppen och att styckkostnaden därmed inte behöver bli större än för de redan registrerade mäklarna. Ett uttag av avgifter som motsvarar kostnader torde därmed vara möjligt även för den nya verksamheten. En bedömning av kostnaderna för den tillkommande verksam- heten bör kunna utgå ifrån marginalkostnaden. 76 Ekonomiska konsekvenser m.m. 8.2Regionalpolitiska och jämställdhetspolitiska konsekvenser De förslag utredningen här har lämnat har ingen påverkan varken på regionalpolitiken eller på jämställdheten. 8.3Effekter för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet Förslaget att införa krav på registrering och en tillsynsfunktion också för de yrkesmässiga bostadsförmedlarna kan inte motiveras enbart av behovet av konsumentskydd. Därtill är de ekonomiska värden som står på spel för en enskild konsument för ringa. För- slaget är motiverat av att den brottsliga verksamhet som rela- tivt oförhindrat kan bedrivas av en oseriös bostadsförmedlare kan omfatta avsevärda ekonomiska belopp och pågå ostört . Utredningens förslag innebär bl.a. att en form av etablerings- kontroll införs, att viss insyn i verksamheten erhålls och att en ose- riös förmedlare kan avregistreras och därmed förhindras att verka öppet. Avsikten är att detta skall minska brottsligheten inom för- medlingsverksamheten. Den översyn av taxa och andra avgifter för förmedlingstjänster som utredningen föreslår har som huvudsyfte att ge seriösa för- medlare möjlighet att verka under rimliga villkor, vilket kan sägas vara ett led i en brottsförebyggande verksamhet. En reglering av den yrkesmässiga bostadsförmedlingen kan också ses som en markering av samhällets inställning till den ose- riösa verksamheten och minska den hos allmänheten mer eller mindre utbredda acceptansen av oseriös verksamhet inom bostads- sektorn. Särskilt yttrande av () Den svenska bostadsmarknaden är en dåligt fungerande marknad. På orter där efterfrågan på bostäder är stor är omsättningen på lediga hyreskontrakt närmast obefintlig och de få förstahands- kontrakt som blir lediga är ofta föremål för en omfattande svart- handel. Den låga omsättningen på lediga hyreskontrakt, som bland annat har sitt ursprung i en orättvis hyreslagstiftning, leder i sin tur till att en marknad finns för förmedling av lediga hyreskontrakt. På grund av att de avgifter som får tas för sådan förmedling är hårt reglerade har det, som beredningen konstaterar, visat sig närmast omöjligt att bedriva en seriös förmedling. Jag välkomnar därför att beredningen föreslår en översyn av regleringen av rätten till ersätt- ning för förmedling av hyresavtal. Eventuella åtgärder med anledning av en översyn, kommer som enskild faktor inte att vara tillräcklig för att få bostadsmarknaden att fungera, men kan åtminstone bidra till att de hyreskontrakt som verkligen förmedlas, förmedlas på ett seriöst sätt i en sund konkur- rens. Kanske kan också den omständigheten att fler seriösa för- medlare får intresse av att söka sig till marknaden för förmedling av hyreskontrakt, i sig leda till att omsättningen av lediga hyres- kontrakt ökar något. Eftersom bostadsmarknaden inte styrs av konsumenternas val finns det emellertid anledning att förvänta sig att bostadsbristen och de begränsade valmöjligheterna på många orter kommer att bestå. Därmed kommer det sannolikt även fortsättningsvis att fin- nas en marknad för mindre seriösa bostadsförmedlare. Ett krav på registrering - med mindre omfattande krav som gäller för fastig- hetsmäklare kan därvid tjäna som en kontrollmöjlighet för den bostadssökande likväl som en kvalitetsstämpel för den förmedlare som uppfyller kraven på registrering. Särskilt yttrande av () Det är bra för bostadssökande om det finns många olika förmed- lingar att vända sig till. Mångfald och konkurrens kan ge förutsätt- ningar för en effektivare förmedlingsverksamhet. Men för att det skall bli intressant att starta seriös förmedling måste det bli möjligt att ta ut avgifter som täcker kostnaderna för förmedlingen. Det är därför bra att beredningen föreslår en översyn av avgifterna såväl för själva förmedlingen som köhantering. Regeringen behandlar just nu en begäran från om att få ta ut en köavgift. Mycket tyder på att fastighetsmäklare i allmänhet kommer att bredda sin verksamhet till förmedlingen också av hyresrätter om det ges möjligheter att finansiera verksamheten genom avgifter. Fastighetsmäklare registreras och är underkastade krav som om- fattar utbildning, att det finns ansvarsförsäkring och att ekonomin är under kontroll. Med möjligheten att ta ut avgifter som verkligen täcker kostna- derna finns det också anledning att tro att det finns intresse att er- bjuda tjänster med enbart förmedling av hyresrätter. Det är då rimligt att ställa krav på att denna grupp, i enlighet med det förslag som beredningen lägger, skall vara seriös. Som konsument - i det här fallet bostadssökande - skall man kunna veta att det går att vända sig till seriösa förmedlare som uppfyller kraven. Men sär- skilda krav och registrering kan, enligt min mening, bara bli aktuellt om det blir möjligt att också seriöst finansiera förmedlings- verksamheten. En bostadssocial beredning med parlamentarisk sammansättning skall följa utvecklingen på det bostadssociala området och föreslå åtgärder för att stödja särskilt utsatta grupper på bostadsmarkna- den. Beredningen skall som underlag för sina bedömningar och för- slag bl.a. göra en bostadssocial kartläggning av situationen på bostadsmarknaden. Beredningen skall särskilt följa upp de bostads- sociala effekterna av konkurser och rekonstruktioner för boende i bostadsrätter och egnahem samt föreslå hur problemen med oseriösa bostadsförmedlare bör hanteras. De bostadspolitiska målsättningar som redovisas i den bostads- politiska propositionen och som givit sin anslutning till anger bl.a. att bostaden är en social rättighet och att bostadspolitiken skall skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga kostnader (prop. 1997/98:119, bet. 1997/98:BoU10, rskr. 1997/98:306). har internationellt ock- så ställt sig bakom de målsättningar och åtaganden som härrör från om boende, bebyggelse och stadsutveckling, Habitat II, i . Världssamfundet enades vid konferen- sen om att allas rätt till ett rimligt boende och en anständig livsmiljö var grundläggande element i en hållbar utveckling av mänskliga samhällen. Resultaten från Habitat II skall följas upp både nationellt och internationellt. I kommer kommunerna genom sitt ansvar för planerings- och boendefrågor att ha en nyckelroll i genomförandet av Habitatagendan. Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå Den svenska bostadspolitiken grundas på en uppgiftsfördelning där staten svarar för att det finns finansiella och legala förutsättningar för bostadsbyggandet och kommunerna svarar för att kommunens invånare får tillgång till bostäder. De ändringar som genomfördes av reglerna för den kommunala verksam- heten inom bostadssektorn förändrade inte kommunernas grund- läggande ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå. baseras det kommunala ansvaret liksom den kommunala kompetensen i bostadsfrågor i allt väsentligt på kommunallagen (1991:900) och socialtjänstlagen (1980:620). Enligt socialtjänstlagen har kommunen det yttersta ansvaret för att de som vistas i kommunen får det stöd och den hjälp som de behöver. Den som inte själv kan tillgodose sina behov, eller kan få dem tillgodosedda på annat sätt, har rätt till bistånd av försörj- ning och för sin livsföring i övrigt. I kommunernas grundläggande ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå ingår därmed att kunna erbjuda bostäder även till hushåll som själva har svårigheter att göra sig gällande på bostadsmarknaden. Kommunerna måste därför ha tillgång till bostäder för att bl.a. tillgodose bostadsbehov av medicinska och sociala skäl. Detta bör ske genom medverkan från både de kommunala bostadsföretagen och de privata fastighetsägare som är verksamma i kommunen. Bostadsrättsföreningar kan bidra, t.ex. genom att kommunen får köpa bostadsrätter som sedan hyrs ut till behövande. Regeringen har i propositionen Bostadspolitik för en hållbar utveckling (prop. 1997/98:119) gjort bedömningen att de styrmedel som kommunerna förfogar över för att säkra bostadsförsörjningen på den lokala nivån är tillräckliga och inte nu bör ändras. I propositionen redovisas också att erfarenheterna visar att man genom frivilliga överenskommelser och avtal mellan kommunen och de olika fastighetsägarna når goda resultat när det gäller att till- godose utsatta gruppers bostadsbehov. Situationen varierar dock mellan olika kommuner och den är också beroende av den allmänna situationen på bostadsmarknaden. I liksom i andra industrialiserade länder finns i framför allt de större städerna en tydlig social, ekonomisk och etnisk segrega- tion i boendet. Hushåll från olika inkomstskikt och med olika social och etnisk bakgrund bor ofta åtskilda i olika stadsdelar. I vissa stadsdelar är andelen boende som saknar arbete och/eller har en utländsk bakgrund mycket hög. Många boende i dessa stadsdelar är utsatta för ekonomiska och sociala påfrestningar och upplever ett utanförskap i förhållande till övriga samhället. I de storskaliga bostadsområden som drabbats hårdast av seg- regationen kan bostadsföretagen på olika sätt spela en viktig roll för att förbättra den sociala och fysiska miljön. Dels kan bostads- förvaltningen utvecklas genom att förvaltningsorganisationen de- centraliseras och ett ökat utrymme skapas för brukarinflytande, dels kan bostadsföretagen i samverkan med olika aktörer även på andra sätt främja en positiv utveckling av ett bostadsområde. Erfarenheterna visar att ett långsiktigt och uthålligt föränd- ringsarbete förutsätter att de boendes idéer och engagemang tas till vara. Bland de kommunala bostadsföretag som oftast ansvarar för förvaltningen av s.k. utsatta bostadsområden finns flera exempel på företag som aktivt arbetar med att bättre anpassa sin verksamhet till behov och önskemål hos de boende. För utveck- lingen i de berörda områdena är det angeläget att denna föränd- ringsverksamhet kan förstärkas och spridas till flera bostads- områden. Hushåll med särskilda svårigheter på bostadsmarknaden Trots de stora framsteg som gjorts för att säkra bostadsförsörjningen finns alltjämt en mindre grupp män- niskor som är hemlösa och står helt utanför bostadsmarknaden. Enligt kartläggning finns omkring 10 000 hemlösa i hela landet, varav ca hälften återfinns i , och . Ofta är avsaknaden av bostad endast en del av en större problematik med missbruk m.m. Även i kommuner där tillgången på tillfälliga eller permanenta bostäder rent kvantitativt är tillräcklig är det därför mycket svårt att säkra allas rätt till en bostad. Ett nära samarbete mellan framför allt socialtjänst och bostadsföretag samt tillgång till boendeformer som kan fungera som ett steg på vägen till ett självständigt boende har visat sig vara viktiga faktorer för att hjälpa hemlösa. En hållbar strategi mot hemlöshet behöver också innefatta åtgärder som förebygger att hemlöshet uppstår. Både och bostadsföretagen har viktiga roller att spela för att stödja och hjälpa människor som vräks eller riskerar att bli vräkta. En särskilt utsatt grupp på bostadsmarknaden är de psykiskt störda. Dessa har i regel svårt att själva hävda sina behov och önskemål och gruppen kan lätt hamna i en gränszon mellan kommunernas och landstingens ansvar. De reformer som genomförts inom den psykiatriska vården har också inneburit att många psykiskt störda har lämnat sjukhus och behandlingshem för att i stället få ett eget boende. Det har dock ofta funnits brister vad gäller uppföljning och stöd under anpassningen till ett självständigt boende. Vad som avses med svaga hushåll i bostadsförsörjningssam- manhang är starkt beroende av den generella ekonomiska utveck- lingen. Arbetslöshet och vikande disponibel inkomst kan medföra att ett hushåll som under normala betingelser inte har några problem kan få svårare att hävda sig på bostadsmarknaden. Det gäller särskilt om man blivit hänvisad till nyproducerat och dyrt boende eller på grund av tidigare hyresskulder inte godkänns av hyresvärden. Till gruppen svaga hushåll kan man därför föra en grupp hushåll som befinner sig i en gränszon mellan att kunna hävda sig på bostadsmarknaden och att inte kunna det. I denna grupp av främst lågavlönade och arbetslösa är personer med utländsk bakgrund överrepresenterade. Ungdomars etablering som självständiga hushåll Tröskeln till bostadsmarknaden är hög och svårforcerad för många ungdomar. Ett skäl är att många ungdomar har låga och/eller oregelbundna inkomster. Nyproducerade och nyrenove- rade lägenheter ligger därmed utanför de ekonomiska möjligheterna för flertalet ungdomar. Det har också blivit vanligare att hyresvärdar som villkor för ett hyreskontrakt till yngre personer kräver borgen från föräldrar. Även krav på fast anställning påver- kar ungdomars möjligheter negativt, eftersom många ungdomar har någon form av tidsbegränsad anställning. Ungdomarnas ställning på bostadsmarknaden påverkas dessutom av förändringar i bostads- beståndets sammansättning och av hushållsstrukturen. har andelen små lägenheter i bostadsbeståndet minskat som andelen små hushåll ökat. Detta gör att konkurren- sen om de små lägenheterna är stor. Ungdomarna är beroende av att flyttkedjor skapar en rörlighet på bostadsmarknaden som frigör de mindre och billigare lägenheterna. Ungdomars möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden varierar från kommun till kommun. Enligt bostads- marknadsenkät anser av kommunerna att det är brist på lägenheter för ungdomar. De kommuner som uppger en bristsitua- tion finns i alla delar av landet. Ofta uppger kommunerna att det råder brist på sådana bostäder som ungdomar efterfrågar, trots att det totalt sett finns ett överskott på bostäder i kommunen. Den bostadssociala beredningen skall följa utvecklingen på det bostadssociala området och lämna förslag till åtgärder för att stödja särskilt utsatta grupper på bostadsmarknaden. Beredningen skall vidare lämna förslag till åtgärder för den händelse att situationen på bostadsmarknaden utvecklas på ett sådant sätt att kommunerna inte genom samarbete med fastighetsägarna kan uppfylla sitt bostadssociala ansvar. Utgångspunkten för beredningens arbete skall vara en bostads- social kartläggning av nuläget på bostadsmarknaden. En sådan kartläggning kan i huvudsak baseras på de undersökningar och rapporter som framför allt , och Ung- domsstyrelsen ansvarar för. Det nybildade kommer också att ha ett uppföljningsansvar som omfattar frågor med nära koppling till beredningens uppdrag. Även bostadsmark- nadens parter, t.ex. , och Sve- riges tar fram rapporter och analyser som kan komma till nytta i beredningens arbete. Härutöver kan beredningen ta initiativ till särskilda kartlägg- ningar och undersökningar för att täcka kunskapsbehov som inte tillgodoses genom befintligt faktaunderlag. Bostadssociala effekter av konkurser och rekonstruktioner har många bostadsrättsföreningar med nyare fas- tigheter hamnat i ekonomiska problem. Antalet föreningar som rekonstruerats genom ackordsuppgörelser eller som gått i konkurs har ökat kraftigt i förhållande till tidigare decennier. Antalet egna- hemsägare som tvingats sälja sina hus på exekutiv auktion har också ökat. Beredningen skall som en särskild del av sitt uppdrag följa upp de bostadssociala effekterna av konkurser och rekonstruktioner som berör bostadsrättshavare och egnahemsägare. Uppföljningen bör innefatta en redovisning av hur rekonstruktioner och konkurser inverkar på hushållens möjligheter att bo kvar i bostaden samt hur boendekostnaderna påverkas. En angelägen fråga är hur kraven på rättssäkerhet och lika behandling tillgodoses i olika skeden av förfarandet fram till dess att skulderna har reglerats och ett ärende om ackord, konkurs eller exekutiv försäljning avslutats. Flera av de aktörer som deltar i denna hantering är statliga myndigheter eller bolag med speciella uppgifter inom det bostadspolitiska området. Beredningen skall överväga vilka särskilda krav som kan ställas på dessa aktörer. I större städer, framför allt i , förekommer att vissa per- soner utnyttjar den stora efterfrågan på hyreslägenheter för att på ett otillbörligt sätt tjäna pengar på de bostadssökande. Bostads- sökande som i förskott betalat in en avgift till privata bostadsför- medlare har ibland inte kunnat få tillbaka sina pengar sedan för- medlingen försvunnit eller gått i konkurs. Förekomsten av oseriösa bostadsförmedlare beror delvis på att en förmedlingsverksamhet för hyreslägenheter kan startas utan någon större investering och utan några krav på utbildning eller registrering. Sådana krav ställs däremot på personer som yrkes- mässigt förmedlar t.ex. fastigheter och bostadsrätter. Dessa om- fattas av samhällskontroll genom att sådan verksamhet regleras av fastighetsmäklarlagen (1995:400). lagutskott har i ett av godkänt betänkande (bet. 1997/98:LU15) påpekat att erfarenheterna av yrkesmässig förmedling av främst andrahandsupplåtelser tyder på att det kan finnas behov av att överväga någon form av samhälls- kontroll och konsumentskyddsregler även för hyresförmedling. Det finns dock enligt utskottets mening knappast några sakliga skäl för att ställa de relativt omfattande krav som följer av fastighets- mäklarlagen på den som enbart förmedlar hyresrätter. Beredningen skall söka bilda sig en uppfattning om hur stort problemet med oseriösa bostadsförmedlare är och i en särskild rapport till regeringen redovisa sin uppfattning i denna fråga. Där- vid skall beredningen också bedöma om de problem som före- kommit motiverar någon form av samhällskontroll och ökat kon- sumentskydd vid yrkesmässig förmedling av hyreslägenheter. Beredningen skall också undersöka vilka förutsättningar och möj- ligheter som finns för att åstadkomma samhällskontroll och för- bättrat konsumentskydd. Beredningen ges formen av en parlamentarisk kommitté. Beredningen skall utföra sitt uppdrag i nära samverkan med berörda myndigheter och organisationer. Det är särskilt angeläget att de kommunala erfarenheterna av bostadssociala frågor fort- löpande kan tas tillvara i beredningens arbete.