sou · GNB381 · 2000-01-01 00:00:00 — Vidare kan det t.ex. avtalas om att hyresvärden skall hålla förhandlingsersättningen avskild eller att värden skall redovisa förhandlingsersättningen på annat sätt eller än som angetts. 4 Kostnader och ikraftträdande Utredningens förslag om att det skall införas en skyldighet för hyresgäst att betala förhandlingsersättning, medför att de hyresgästorganisationer som har slutit avtal om förhandlingsordning kommer att tillförsäkras en årlig intäkt i form av förhandlingsersättning. Storleken av den totala ersättningen är helt naturligt beroende av vilket belopp som förhandlingsersättningen fastställs till och hur många lägenheter som omfattas av förhandlingsordning. Förslaget kommer emellertid enligt utredningens bedömning att medföra att hyresgästorganisationerna får en något högre förhandlingsersättning än vad de erhållit under innevarande år och . För hyresvärdarnas del får förslaget endast begränsade ekonomiska följder. Det extra arbete som uppstår när hyresvärdarna aviserar förhandlingsersättningen tillsammans med hyran, måste antas vara försumbart. Kostnaderna för att till hyresgäst- organisation betala den förhandlingsersättning som har uppburits och redovisa vilka hyresgäster som inte har betalat ersättningen, måste också vara begränsade. Det bör i sammanhanget påpekas att enligt den nuvarande ordningen brukar förhandlingsersättning beräknas på samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordning och att hyresvärdarna då är skyldiga att betala den avtalade ersättningen även om lägenheterna inte har varit uthyrda eller hyresgästerna i dessa inte har betalat hyran. Med utredningens förslag får hyresvärdarna inte denna kostnad. Många hyresgäster betalar förhandlingsersättning genom hyran. Utredningens förslag innebär att förhandlingsersättning inte längre skall ingå i hyran utan skall betalas tillsammans med hyran. Den förhandlingsersättning som hyresgästerna kommer att betala tillsammans med hyran, torde i huvudsak motsvarar den som ingår i hyran. För de hyresgäster som inte betalar någon förhandlingsersättning, men vars lägenheter omfattas av en för- 46 Kostnader och ikraftträdande handlingsordning, kommer en kostnad som motsvarar förhandlings- ersättningen att uppkomma. Som tidigare anförts måste det anses som rimligt att de hyresgäster som låter sig företrädas av en hyresgäst- organisation betalar för denna tjänst. Varje hyresgäst har också en lagstadgad rätt att träda ur det kollektiva förhandlingssystemet och att därigenom slippa kostnaden för denna tjänst. Utredningens förslag kan förväntas leda till ett något ökat antal tvister vid domstolar och hyresnämnder. Tvisterna lär bli förhållandevis okomplicerade. Kostnaderna för dessa torde sålunda bli begränsade och får täckas genom berörda myndigheters befintliga anslag. och experter i utredningen har framhållit att det är angeläget att förslaget kan leda till lagstiftning . De ha föreslagit att bestämmelserna skall träda i kraft . Om ett sedvanligt beredningsarbete skall vidtas finns emellertid inte någon möjlighet att bestämmelserna kan träda i kraft . Det är också nödvändigt att hyresmarknadens parter hinner inrätta sig efter de nya bestämmelserna. T.ex. måste fastighetsägare före det att bestämmelserna träder i kraft hinna beställa, trycka upp och dela ut nya hyresavier som inkluderar förhandlingsersättning. Utredningen ser därför ingen möjlighet att föreslå en tidigare tidpunkt för ikraftträdande än . Några särskilda övergångsbestämmelser föreslås inte. finns en mängd olika typer av förhandlings- överenskommelser om förhandlingsersättning. Enligt vissa ingår för- handlingsersättningen i hyran och betalas ut löpande till hyresgäst- organisationen. I andra fall ingår förhandlingsersättningen i hyran, men betalas inte ut löpande utan endast när förhandlingsöverenskommelsen träffades. Det finns också flera förhandlingsöverenskommelser om hyra som saknar bestämmelser om förhandlingsersättning. Enligt de nya bestämmelserna har hyresgästorganisation rätt till förhandlingsersättning enligt den taxa som regeringen eller annan myndighet föreskriver. Om det finns äldre förhandlingsöverenskommelser om att förhandlings- ersättning ingår i hyran, torde det lämpligaste vara att dessa - beroende på innehåll - förhandlas om i avvaktan på att de nya bestämmelserna träder i kraft. 5.1Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Som framgår av avsnitt 3 har utredningen kommit fram till att det skall införas en rätt till förhandlingsersättning för hyresgästorganisation som har slutit avtal med hyresvärd om förhandlingsordning. Den nuvarande 20 §, som slår fast att det i en förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran skall ingå förhandlingsersättning, upphävs därför. De nya bestämmelserna om förhandlingsersättning förs in i tre nya paragrafer, 25 a-25 c §§. Före 25 a § införs en ny rubrik. I paragrafen, som är ny, införs bestämmelser om att hyresnämnden kan på ansökan av en hyresgästorganisation förordna att ett hyresavtal inte längre skall innehålla förhandlingsklausul. En förutsättning för att en hyresgästorganisation skall vara behörig att ansöka, är att organisationen har slutit avtal om förhandlingsordning som omfattar den berörda lägenheten. Innan hyresgästorganisationen lämnar in en ansökan till hyres- nämnden, bör den ha upplyst hyresgästen om dennes möjlighet att ställa sig utanför förhandlingssystemet genom avtal med hyresvärden. bör i ansökan ange att det yrkas att hyresavtalet inte skall innehålla förhandlingsklausul och att syftet med ansökan är att lägenheten inte skall omfattas av förhandlingsordningen. Eftersom en förhandlingsklausul utgör en del av ett avtal mellan hyresgästen och hyresvärden, måste såväl hyresgästen som hyresvärden betraktas som motparter till hyresgästorganisationen. Om en lägenhet omfattas av förhandlingsordning, men det berörda hyresavtalet aldrig har innehållit någon förhandlingsklausul, bör likväl hyresgästen och hyres- värden anses som motparter (om hyresavtalet har innehållit förhandlings- klausul, men denna har upphävts genom ett avtal mellan hyresgästen och hyresvärden eller genom ett beslut av hyresnämnden, omfattas lägenheten enligt 3 § inte av förhandlingsordningen). Nämnden skall bifalla hyresgästorganisationens ansökan om det finns särskilda skäl. Som framgår av avsnitt 3 är syftet med bestämmelsen att hyresgästorganisation skall ha en sanktion att vidta mot en hyresgäst som vägrar att betala förhandlingsersättningen. Om hyresgästorganisationen visar att hyresgästen inte har betalt förfallen förhandlingsersättning, skall ansökan sålunda bifallas trots att det är fråga om ett ringa belopp. Skulle hyresgästorganisationen på rättslig väg ha utverkat betalning och det således inte längre finns någon obetald förhandlingsersättning, torde det i allmänhet inte föreligga skäl att bifalla ansökan. Som framgår av 25 b §, skall hyresvärden för hyresgäst- organisationens räkning uppbära förhandlingsersättningen tillsammans med hyran. Om hyresgästens underlåtenhet att betala ersättningen beror på att hyresvärden inte har fullgjort vad som åligger honom enligt 25 b §, bör hyresgästen få visst rådrum att betala ersättningen innan ärendet avgörs. Betalar hyresgästen ersättningen innan ärendet avgörs, saknas skäl att bifalla hyresgästorganisationens ansökan. Sedan hyresnämnden bifallit ansökan, omfattas den berörda lägen- heten inte längre av förhandlingsordningen. Ett sådant beslut får enligt 3 § tredje stycket börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat i följd. Som framgår av den allmänna motiveringen (avsnitt 3) föreslås att förhandlingsersättningen fastställs av regeringen eller av myndighet som regeringen utser. Något behov av att få skäligheten av ersättningen prövad i särskild ordning finns inte. Den nuvarande bestämmelsen i andra stycket, om att skäligheten kan prövas i ett särskilt ärende vid hyresnämnden, upphävs följaktligen. I paragrafen, som är ny, införs bestämmelser om vem som skall betala förhandlingsersättning och om hur förhandlingsersättningens storlek skall Vidare införs bestämmelser om när förhandlingsersättningen förfaller till betalning. I första stycket anges att hyresgäst skall, om hyresgästens lägenhet omfattas av en förhandlingsordning, betala ersättning för hyresgäst- organisationens förhandlingsarbete. I 3 § anges vilka lägenheter som omfattas av förhandlingsordning. Hyresgäst vars lägenhet omfattas av förhandlingsordning, har sålunda skyldighet att betala förhandlings- ersättning. Har flera personer hyrt lägenheten gemensamt, svarar de solidariskt för betalningen av ersättningen. Make eller maka eller sambo som bor i lägenheten men som inte har del i hyresrätten, liksom andrahandshyresgäst, har inte någon skyldighet att betala förhandlingsersättning. I andra stycket anges att förhandlingsersättningen utgår med belopp som regeringen eller den myndighet som regeringen utser bestämmer. Regeringen eller myndighet får i förordning eller föreskrift fastställa förhandlingsersättningens storlek. Som framgår av avsnitt 3 förordar utredningen att förhandlingsersättningen fastställs för kalenderår med visst belopp per lägenhet. Förhandlingsersättningen skall bestämmas till ett belopp som täcker hyresgästorganisationens kostnader för förhandlingsarbete enligt hyresförhandlingslagen (se första stycket). Med förhandlingsarbete avses inte enbart det arbete som organisationen lägger ned vid själva förhandlingstillfällena utan även exempelvis förberedelseåtgärder, arbete med information och uppföljning av träffade överenskommelser, besikt- ningar samt arbete med administrativa system och förhandlingsberedskap som krävs av organisationen enligt hyresförhandlingslagen. När ersättningen bestäms skall hänsyn inte tas till att det under det år som ersättningen avser, kan förväntas komma att bedrivas ett mer omfattande eller mindre omfattande förhandlingsarbete än vad som har skett under föregående år. Ersättningen bör i stället bestämmas på ett sådant sätt att den - med upp- och nedgångar i mängden förhandlingsarbete - ger organisationen en rimlig ersättning. Det torde följa av allmänna civilrättsliga regler att en hyres- gästorganisation alltid har möjlighet att begära en lägre ersättning än den som fastställts av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. I tredje stycket föreskrivs att förhandlingsersättningen förfaller till betalning som hyran för lägenheten. Om hyran för en lägenhet skall betalas i förskott, skall även förhandlingsersättningen betalas i förskott. En tolftedel av den förhandlingsersättning som har fastställts för kalenderåret, skall då utkrävas inför varje månadsskifte. I stycket anges också att det genom en förhandlings- överenskommelse kan bestämmas att förhandlingsersättningen skall förfalla till betalning . T.ex. kan det avtalas att hela förhandlingsersättningen för ett visst kalenderår skall förfalla till betal- ning när kalenderåret inleds eller att ersättningen skall förfalla till betalning vid utgången av året. Paragrafen, som är ny, reglerar uppbörden av förhandlingsersättningen. Frågan har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 3). I första stycket anges att hyresvärden skall för hyresgästorganisations räkning uppbära förhandlingsersättningen tillsammans med hyran. Hyresvärden har alltså en skyldighet att medverka i uppbörden av förhandlingsersättningen. Utredningen har valt att föreskriva att förhandlingsersättningen skall uppbäras tillsammans med hyran och inte som hyran för att markera att hyran och förhandlingsersättningen inte skall uppbäras separat. Hyresvärden måste sålunda ta emot hyra och förhandlings- ersättning på samma konto - hyresgästerna skall inte behöva betala dubbla transfereringsavgifter. Vidare har angetts att de åtgärder, som hyresvärden vidtar som syftar till att förmå hyresgästen att betala hyran, dock inte krav enligt 5 § inkassolagen (1974:739) eller rättsliga åtgärder, skall även omfatta förhandlingsersättningen. Om hyresvärden delar ut postgiro- eller bankgiroblanketter till hyresgästerna för betalning av hyran, måste förhandlingsersättningen sålunda tas med i dessa. Om hyresvärden informerar hyresgästerna om hyran på annat sätt, t.ex. genom anslag i trappuppgång, skall förhandlingsersättningen anges . Hyresvärden har inte någon skyldighet att avisera hyra och bestämmelsen medför inte sådan skyldighet. Om en hyresgäst inte har betalat förfallen hyra, brukar hyresvärden vanligen tillställa hyresgästen någon form av påminnelse. Som anförs i den allmänna motiveringen (avsnitt 3) är utgångspunkten att samtliga åtgärder som hyresvärden vidtar i syfte att förmå hyresgästen att betala hyran skall omfatta förhandlingsersättningen och att hyresvärden inte behöver vidta några extra åtgärder för att uppbära förhandlings- ersättningen. Skulle hyresvärden tillställa hyresgästen en betalnings- anmaning om hyran, skall följaktligen förhandlingsersättningen tas med i den (under förutsättning att hyresgästen inte har betalat förhandlings- ersättningen). Om hyresgästen endast har betalat hyran - men inte förhandlingsersättningen - behöver hyresvärden däremot inte vidta någon åtgärd för att uppbära förhandlingsersättning. Hyresvärden saknar behörighet att vidta rättsliga åtgärder beträffande förhandlingsersättningen. Han skall inte heller ta med förhandlings- ersättningen i ett krav enligt inkassolagens bestämmelser. Givetvis finns det inget som hindrar att hyresvärden genom avtal med hyresgäst- organisationen åtar sig att svara även för krav och rättsliga åtgärder (inkassolagens [1974:182] bestämmelser måste dock iakttas, vilket innebär att hyresvärd måste enligt 2 § i den lagen ha tillstånd av Datainspektionen för att på egen hand få driva in förhandlingsersättning). En särskild fråga som kan uppkomma gäller hur hyresvärden skall avräkna en betalning som hyresgästen gör som endast motsvarar en del av hyran och förhandlingsersättningen. I första hand skall då - om inte annat har avtalats - gäldenärens anvisning om hur beloppet ska avräknas beaktas (se , Fordringsrätt, 5 uppl., s. 45 och Tillämpningen av inkassolagen, Allmänna råd s. 35 av Datainspektionen). Om hyresgästen inte har angett vad betalningen avser men beloppet motsvarar hyran, kan hyresvärden utgå från att betalningen avser hyran och avräkna den på hyran (se a.a. av Datainspektionen). Om betalningen uppgår till ett lägre belopp än hyran och hyresgästen inte angett vad den avser, finns det med hänsyn till hyreslagstiftningens sociala skyddskaraktär, skäl som talar för att hyresvärden ändå bör avräkna beloppet mot hyran. För att vara säker på hur avräkningen i detta fall skall utföras kan hyresvärden fråga hyresgästen om det eller underrätta denne om att betalningen avräknas mot hyran. För att det inte skall behöva uppstå diskussion om vad en oidentifierbar inbetalning avser, kan hyresvärden och hyresgästorganisa- tionen i en förhandlingsöverenskommelse bestämma hur avräkningen skall utföras. I andra stycket har angetts att hyresvärden inte behöver hålla förhandlingsersättningen avskild från sina övriga tillgångar. Bestämmel- sen omfattar all förhandlingsersättning som gäldenären har mottagit och utgör ett undantag från 10 § inkassolagen (1974:182), som kan vara tillämpbar på medel som hyresvärden har inkasserat. Tredje stycket reglerar hur hyresvärden skall redovisa förhandlings- ersättningen. Hyresvärden skall senast efter utgången av varje kvartal, till hyresgästorganisationen betala den förhandlingsersättning som han har mottagit . Med kvartal avses fjärdedels år eller normalt månaderna , osv. Det finns möjlighet att avtala om att redovisningen skall ske med andra intervaller (se fjärde stycket). Hyresvärden skall enligt tredje stycket också redovisa vilka hyres- gäster som inte har betalat ersättningen . Det är givetvis endast de hyresgäster vars lägenhet omfattas av förhandlingsordningen som hyresvärden skall uppge. Om en hyresgäst har betalat den förhandlingsersättning som belöper på ett visst kvartal efter det att hyresvärden har lämnat redovisning för kvartalet, får hyresvärden redovisa ersättningen i samband med nästa kvartalsredovisning. I fjärde stycket anges att parterna får i förhandlingsöverenskommelse avtala om avvikelse från bestämmelserna i första-tredje styckena. T.ex. kan det avtalas om att hyresgästorganisation skall svara för uppbörden. Det är också möjligt att träffa förhandlingsöverenskommelse om att t.ex. hyresvärdens redovisning enligt tredje stycket skall ske på annat sätt eller än som anges där. I paragrafen, som är ny, har intagits en bestämmelse om att hyresvärden är skyldig att underrätta hyresgäst om förhandlingsersättningens storlek. Detta kan hyresvärden göra i hyresavtalet eller på annat sätt. T.ex. kan hyresvärden i trappuppgång sätta upp anslag om förhandlings- ersättningens storlek eller ange förhandlingsersättningens storlek i de avier avseende hyra och förhandlingsersättning som han delar ut till hyresgästerna. Bestämmelsen är dispositiv. I en förhandlingsöverenskommelse kan sålunda avtalas att hyresvärden inte behöver underrätta hyresgästerna om förhandlingsersättningen. Sådana överenskommelser torde endast komma att träffas i de fall då hyresgästorganisationen har åtagit sig att svara för alla led i uppbörden av förhandlingsersättningen. Bestämmelserna i 25 b § första och tredje styckena skadestånds- sanktioneras. De nya bestämmelserna träder i kraft . 5.2Förslaget till lag om ändring i jordabalken 12 kap. 55 § I paragrafen finns bestämmelser om hyrans storlek. Enligt fjärde stycket har hyresgästen rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar förhandlingsersättningen, om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal slopas och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyres- förhandlingslagen. Förhandlingsersättning skall enligt den nya ordning som föreslås, inte ingå i hyran. Fjärde stycket upphävs därför. I sjätte stycket ändras en hänvisning till ett föregående stycke i paragrafen. Ändringen är en följd av att det nuvarande fjärde stycket upphävs. 5.3Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder I paragrafen anges hyresnämndens uppgifter. I första stycket 5 a införs en föreskrift om hyresnämndens behörighet att pröva tvist om upphävande av förhandlingsklausul enligt 2 a § hyresförhandlingslagen. Hyresgäströrelsen inkasserar betydligt mer än 100 miljoner – – i förhandlingsersättning. Orsaken till att förhandlingsersättningen inte har samma omfattning som tidigare är inte den som utredningen låter hyresgästföreningarna ange. Den faktiska orsaken är helt enkelt den låga inflationen, som gör att privata hyresvärdar inte påkallat förhandlingar och att hyresgästföreningarna därmed inte behövt utföra något förhandlingsarbete. När nu hyresgäströrelsen ändå vill ha pengar, måste utgångspunkten vara att hyresgästorganisationens ersättning görs till en fråga enbart för hyresgästsidan. I stället föreslår utredningen att en frivillig överenskommelse mellan två organisationer, och , som lever i symbios med varandra, med lag skall påtvingas de privata företag som de båda organisationerna mot- verkar med olika medel. Enligt min uppfattning är det orimligt att privata fastighetsföretag skall tvingas avisera och agera fogde åt hyresgäströrelsen på det sätt som föreslås. Den organisation som ivrar för att få lagreglerad en ersättning från hyresgästerna bör också ta sitt ansvar för information och uppbörd. En sådan sak klarar vilken liten idrottsförening som helst runt om i hela landet. Om inte hyresgästföreningarna har sådan kompetens, finns tjänsten att köpa. Fastighetsföretagen kan inte åläggas annat ansvar än att informera om de hyresgäster, vars lägenheter omfattas av förhandlingsordningen. har inte visat på några egentliga problem för dem att ta in ersättningen. De har själva visat att det i huvudsak är en kostnadsfråga - ca per avisering (för att inkassera enligt förslaget). Om ändå fastighetsägaren skall svara för uppbörden, borde ett minimikrav vara att denne får ekonomisk kompensation för sina kostnader. Med ca 1,5 miljoner hyresbostäder innebär förslaget att fastighetsföretagen drabbas av en extra kostnad på . Utredningen har därmed inte beaktat konsekvenserna för små företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i för- hållande till större företag på det sätt som anges i kommittéförordningen (1998:1474). De privata fastighetsföretagen är till övervägande del mycket små företag och har inte tillnärmelsevis de resurser som de stora dominerande kommunala bostadsföretagen har. En mer kostnadseffektiv ordning vore att hyresgästorganisationen informerar och aviserar ersättningen årsvis samt att hyresgästen betalar direkt till organisationens konto. Utredningsförslaget ger hyresgästorganisationen än större utrymme att vägra teckna de förhandlingsöverenskommelser som krävs för att hyresmarknaden skall fungera. Därför bör det i hyresförhandlingslagen införas bestämmelser som ger hyresvärden rätt att, tidigast från att förhandling påkallats, ändra hyran inom ramen för bestämmelserna i 55 § hyreslagen, även om hyresgästorganisationen då fortfarande vägrar teckna förhandlingsöverenskommelse. Vidare bör bestämmelserna utformas så att, i de fall en lägenhet enligt de föreslagna bestämmelserna i 2 a § undantagits från för- handlingsordning, hyresvärden inte skall åläggas de särskilda tidsfrister och förfaranderegler vid villkorsändring som gäller en hyresgäst som själv begärt att få stå utanför förhandlingsordningen. Gemensamt särskilt yttrande av experterna Regeringen beslutade att genom tilläggsdirektiv ge utredningen i uppdrag att med förtur behandla frågan om hur det kan säkerställas att hyresgästorganisationer får ersättning för sitt för- handlingsarbete och redovisa sina överväganden i frågan. I detta betänkande redovisas utredningens överväganden och förslag till lagändringar. Vi experter som representerar och ställer oss bakom förslaget med undantag av att ändringarna föreslås träda ikraft . Vi har fört fram i utredningen att ikraftträdandet bör ske . Utredningen har hävdat att det sedvanliga berednings- arbetet kräver ytterligare tid. Enligt vår uppfattning bör den berednings- tid som står till buds räcka för att lagen skall kunna träda ikraft . De parter som berörs av lagändringen har varit representerade i utredningen och det har inte från någon parts sida framförts något behov av att senarelägga ikraftträdandet. I stället har hyresmarknadens parter räknat med att lagen träder i kraft och därför avvaktat med rekommendationer och ramavtal beträffande förhandlingsersättningarna för . Vi ser det som nödvändigt att problemet med ersättningen till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete löses så snart det är möjligt för att den kollektiva förhandlingsverksamheten skall kunna fortgå utan allvarligare avbrott. Att det brådskar med att få en lösning av ersättningsfrågan torde även regeringen ha insett eftersom utredningen har fått i uppdrag att behandla frågan med förtur. Tiden för remissförfarandet bör kunna göras mycket kort. Ett sätt att snabbt inhämta synpunkter från berörda instanser och organisationer är att inbjuda till ett remissmöte där synpunkter kan lämnas muntligt. Dessutom är de berörda organisationernas ställningstaganden i allt väsentligt redan kända. Det förtjänar att påpekas att liknande muntliga förfaranden har tillämpats i fråga om andra lagändringar av brådskande karaktär. Det bör heller inte behövas några större tidskrävande utredningar för att bestämma ersättningens storlek. Den praktiska handläggningen av förhandlingsersättningen kräver inte några nya rutiner. Förändringen av den administrativa hanteringen är försumbar. Förhandlingsersättningen som hyresvärden skall uppbära tillsammans med hyran betalas av hyresgästerna in på samma konto som hyran. Den första utbetalningen till hyresgästorganisationen och redovis- ningen av hyresgäster som inte har betalat skall ske först ett kvartal efter det att lagen trätt ikraft.