sou · GNB315 · 2000-01-01 00:00:00 — Om hyresförhållandet skall upphöra på grund av hyresvärdens uppsäg- ning eller hyresgästens uppsägning för villkorsändring, får hyresnämn- den enligt 59 § första stycket hyreslagen på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning , dock högst från hyrestidens utgång. Uppskov kan meddelas när hyresgästen är i behov av anstånd med avflyttning för att kunna avveckla sin verksamhet i den förhyrda lokalen. Också hyresvärden kan vara i behov av uppskov för att inte gå miste om hyresintäkt. Ansökan om uppskov med avflyttning måste göras före hyrestidens utgång. Så länge som uppskovsfrågan handläggs vid hyresnämnden har hyresgästen rätt att vara kvar i lokalen (jfr SOU 1981:77 s. 375). Om uppskov medges skall hyresnämnden enligt 59 § andra stycket hyreslagen fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att hyresavtalet upphört till dess att hyresgästen skall flytta. Enligt 22 § nämndlagen äger ett beslut varigenom en ansökan om uppskov enligt 59 § hyreslagen bifalls rättskraft. Av Högsta domstolens avgöranden NJA 1980 s. 203 och NJA 1986 s. 187 framgår att giltigheten av den uppsägning som utgör anledning till hyresgästens ansökan hos hyresnämnden om uppskov, omfattas av rättskraften i hyresnämndens beslut. En hyresgäst som beviljats uppskov kan sålunda inte senare i en avhysningsmål vid tingsrätt invända att han inte blivit uppsagd eller att uppsägningen var ogiltig (jfr även RH 1997:75). Tingsrätten prövar frågan om hyresvärdens ersättningsskyldighet enligt 57 §, 58 § fjärde stycket och 58 a § tredje stycket hyreslagen. Tvist om ersättningsskyldigheten i ett lokalhyresmål följer rätte- gångsbalkens regler för dispositiva tvistemål. Det innebär bl.a. att domstolen grundar sitt avgörande på det underlag som parterna lägger fram. Vidare innebär det att parterna disponerar över tvisten och t.ex. kan ingå förlikning med varandra. Tingsrättens prövning av ersättningsfrågan styrs inte enbart av reg- lerna i . För att hyresgästen skall kunna få ersättning enligt 57 § hyreslagen krävs, dels att han har hänskjutit tvisten till från uppsägningen, dels att talan väcks från det att hyresgästen lämnade lägenheten (58 § andra stycket och 61 § hyreslagen). 222 Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal Som grund för prövningen i ersättningsprocessen skall som regel läggas den ståndpunkt som hyresvärden slutligen intagit vid förhand- lingarna inför hyresnämnden. Enligt 3 § förordningen (1975:529) om protokollföring m.m. vid arrendenämnd och hyresnämnd skall parternas slutliga ståndpunkt vid medlingen antecknas i protokollet (prop. 1978/79 s. 25). Enligt 57 a § andra stycket hyreslagen får, om hyresnämnden avgett yttrande, detta frångås endast om det är uppenbart, när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett eller, när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig. I samma paragraf anges också att om hyresnämnden avgett yttrande om marknadshyra, får utredning som inte har lagts fram under medlingen beaktas i ersättningstvisten endast om det finns synnerliga skäl. Har hyresvärden vid tiden för nämndens yttrande fått ett anbud eller träffat hyresavtal för lokalen utan att han under medlingen informerat om det, får anbudet eller avtalet sålunda i regel inte åberopas i ersättningstvisten. 4.2.7Synpunkter på nuvarande regler m.m. Utredningen har låtit sex hyresnämnder (hyresnämnderna i , , , , och ) och sju organi- sationer (, , , , , Hotell- och Restaurangföretagare samt ) besvara enkäter med frågor angående bl.a. hur nämnderna handlägger medlingsärendena och hur nämnderna och parterna uppfattar det nuvarande systemet (enkäterna har tagits in som bilaga 6). Utredningen har även i samband med besök vid hyresnämnderna i och ställt frågor om förfarandet. 4.2.7.1Hyresnämndernas svar och synpunkter Hur nämnderna handlägger medlingsärendena i , som handlägger nästan hälften av landets samtliga medlingsärenden, har uppgett i huvudsak följande. De flesta uppsägningar av lokaler sker till . från delgivningen av uppsägningen skall hyresgästen ge in medlingsansökan. Rotlarna infordrar erforderliga kompletteringar och handlingarna sänds till motparten för kännedom eller yttrande beroende på ansökningarnas innehåll. fram till maj-juni "ligger ärendena till sig". Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 223 ärenden vilandeförklaras på parternas begäran eftersom de vill förhandla själva. Vissa ordförande sätter ut förberedande sammanträden - s.k. ordförandesammanträden - och kvarvarande ärenden sätts ut till sammanträde med ledamöter . av ärendena sätts ut till förhandling. En stor andel av dessa återkallas före sammanträdesdagen. Uppskattningsvis av ärendena handläggs vid sammanträde. i har uppgett i huvudsak följande. Den bereder normalt parterna tillfälle till enskilda förhandlingar och bestämmer en bevakningsdag för ärendet. Meddelar parterna vid bevakningstidens utgång att de önskar fortsätta att förhandla enskilt sätts ärendet på ny bevakning. Hör parterna inte av sig före bevakningstidens utgång tar nämnden telefonkontakt med parterna. Önskar parterna fortsätta de enskilda förhandlingarna bestäms en ny bevakningstid. I annat fall kallas parterna till ett ordförandesammanträde inför nämnden. Liksom vid förberedelse i tvistemål inleds sammanträdet med att parterna får ange sina yrkanden och grunderna för dessa. Vidare får parterna ange den utredning de avser att åberopa. Efter det att parterna redogjort för sina positioner förs förlikningssamtal med parterna. På grundval av intrycken från förlikningssamtalen lägger nämnden fram ett förslag till överenskommelse. Den övervägande delen av ärendena förliks vid ordförandesammanträdet. Om ordföranden inte lyckas förlika parterna avskrivs ärendet om inte någon av parterna begär presumtionsyttrande eller yrkar uppskov med avflyttning. Om så sker sätts ärendet ut till ett sammanträde med ledamöter. Yttrandenas betydelse för parterna Samtliga nämnder som avgett något yttrande har uppgett att de bedömer att yttrandena har haft stor betydelse för parternas handlande. Hyresnämnderna i , och har uppgett att parterna i mycket stor utsträckning har förlikts på den i yttrandena angivna hyresnivån. Övriga synpunkter på systemet med obligatorisk medling och yttrande Samtliga tillfrågade nämnder anser att det nuvarande systemet med medling och yttrande fungerar på ett bra sätt. De flesta nämnderna anser också att ett slopande av medlingsförfarandet skulle försvaga lokalhyresgästens besittningsskydd. 224 Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal i har anfört följande. Parterna får i en hel del ärenden där sammanträde inte hålls genom telefonsamtal upplys- ningar om gällande regler, som de har nytta av i sina överläggningar med motparten. Systemet med medling och den handläggning som sker vid nämnden leder därför till att en hel del problem "fångas in". Det kan gälla formellt felaktiga uppsägningar, icke godtagbara anledningar för avflyttning och krav på omedelbar avflyttning vid hyrestidens utgång trots att det föreligger skäl för uppskov med avflyttning. Flera av nämnderna har framhållit att den nuvarande ordningen för- hindrar onödiga och samhällsekonomiskt dyra tvister inför domstol och erbjuder förutsättningar för stabila och varaktiga hyresförhållanden. i har därvid anfört följande. När hyresavtalet har upphört är den ekonomiska skadan ett faktum. Det är därför av stor vikt att parterna ges möjlighet att träffas och att de under ledning av någon sakkunnig får diskutera frågan om förlängning av avtalet medan hyresförhållandet ännu består. En tvist vid allmän domstol torde endast kunna aktualiseras om förlängning inte har kommit till stånd och efter att hyresavtalet löpt ut. Eftersom hyresavtalet - om frågan inte gäller uppskov - måste ha upphört när parterna träffas i tingsrätten finns det följaktligen inte någon möjlighet att komma överens om nya villkor. Hyresvärden har inte heller möjlighet att ändra sitt hyreskrav för att bli fri från ersättningsskyldighet. i har anfört bl.a. följande. Obligatorisk medling kan, i ljuset av att andelen medlingsärenden, där hyresnämnden aktivt förliker parterna är ringa, synas vara en byråkratisk ordning och en överarbetning av en ärendekategori, men parterna är väl inkörda på systemet liksom hyresnämnden och det fungerar väl. Ett alternativ kan vara att ändra gällande lagstiftning så att det är uppsägande part som har att inge ansökan om medling när förlikningsförhandlingarna inte längre leder någonstans och reell tvist föreligger mellan parterna. Ett annat alternativ skulle kunna vara att branschorganisationerna åtar sig att hantera hela medlingsförfarandet och att tvister får föras inför domstol, men då ställs den oorganiserade parten utanför systemet. Hur parterna agerar när de vill få till stånd en villkorsändring har uppgett att de uppmanar sina medlemmar att vara ute och först förhandla med motparten. har uppgett att det torde utgöra god sed i hyresförhållande att före hyrestidens utgång tillställa hyresgästen Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 225 har bekräftat att hyresvärdarna brukar framställa både muntliga och skriftliga propåer om att de önskar förändra villkoren i gällande kontrakt. Leder förhandlingarna inte till resultat sägs avtalen upp. har uppgett att uppsägningen får ses som en säkerhetsåtgärd vid risk av att rättsförlust annars kan uppkomma. Sedan uppsägning har skett brukar enligt det vara hyresgästerna som tar initiativ till förhandlingarna. Om förhandlingarna inte leder till resultat hänskjuts ärendet till . har uppgett att de flesta hyresvärdar nog uppfattar hänskjutandet som en proformaåtgärd och att i bakgrunden i de flesta hyresförhållanden ändock ligger förvissningen om att enighet om hyresvillkoren kommer att uppnås i enskilda förhandlingar mellan parterna, möjligen under visst inflytande av nämnden. kallar till medling kan parterna ånyo ta kon- takt med varandra för att försöka göra upp tvisten utan nämndens med- verkan. Av enkätsvaren framgår vidare att vissa större hyresvärdar i storstä- derna väljer att först säga upp avtalen och därefter förhandla med hyresgästen. I dessa fall sker hänskjutandet till nämnd på samma sätt som beskrivits ovan. Av enkätsvaren från fastighetsägareföreningarna framgår att när hyresgästerna vill få till stånd ändrade villkor brukar de i regel säga upp avtalen utan att någon förhandling förekommit. har däremot anfört att förfaringssättet är ungefär det samma som när hyresvärden vill få till stånd en villkorsändring. Vilken betydelse som bestämmelserna om medling och yttrande har har uppgett bl.a. följande. Medlings- förfarandet är ett ganska bra instrument för att nå enighet om villkoren för fortsatt upplåtelse. är det bra att parterna får en objektiv belysning av nämnden och båda parter är ofta betjänta av att få en fingervisning om hur en neutral instans kan bedöma saken. Många hyresgäster är dessutom i behov av information angående det regelverk som styr villkorstvister med hyresvärden. Även har anfört att bestäm- melsen om medling har relativt stor betydelse för parternas benägenhet att ingå förlikning. I åtskilliga fall är dock ett medlingsförfarande verkningslöst, då hyresgästen bestämt sig för att flytta till en annan av hyresgästen inskaffad lokal. I dessa fall utgör medlingen endast en formalitet inför ersättningskrav. Yttrande har enligt föreningens upp- 226 Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal fattning begränsad betydelse för partens förlikningsbenägenhet eftersom hyresgästen antingen är beredd att acceptera hyresvärdens hyra för att behålla ett attraktivt läge eller i annat fall föredrar att flytta. har anfört att mot bakgrund av att yttrandet getts presumtionsverkan av lagstiftaren blir medlingsförfa- randet effektivt. kan i hög grad bidra till att förlikning träffas även om det är vanligare att parterna på frivillig väg löser tvisten, måhända inför hotet om att part annars begär nämndens yttrande om marknadshyran. har anfört bl.a. följande. Medling och yttrande om marknadshyra har en avgörande betydelse för parternas benägenhet att ingå förlikning. Medlingsförfarandet i hyresnämnden sätter press på parterna att aktivt uttömma möjligheterna att åstadkomma en förlikning utan hyresnämndens agerande. För många hyresgäster och hyresvärdar innebär medlingen i hyresnämnden en upptrappning av konflikten varför parter som företräds utan ombud vill göra upp utan nämndens medverkan. Hotell- och Restaurangföretagare har anfört att de anser att bestämmelserna om medling och yttrande om marknadshyra har mycket stor betydelse för hotell- och restaurangföretagen och fastighetsägarna att komma överens om fortsatt hyresförhållande. Benägenheten att komma överens före och under en medling är stor och nämndens agerande vid en medling har mycket stor betydelse för möjligheten att träffa en uppgörelse. (företrädd av Stockholmshem) har däremot uppgett att det är mycket sällan som de har hyresärenden i . Deras uppfattning är att det skall gå att träffa överenskommelse om nya villkor utan medling. har det dock hänt att hyresgästen ansett sig kunna få bättre villkor vid en medling. Dessa ärenden har slutat med att nämnden förklarat för hyresgästen att de villkor som har erbjudits inte kan bli bättre. Bristande kunskap och för stor tilltro till medlingen som sådan har föranlett hyresgästen att begära medling. Nämndens agerande under medlingen är viktig. Ofta kan parterna få en fingervisning om hur nämnden betraktar ett ärende, vilket är nyttigt för att de skall kunna hitta fram till en lösning. har anfört att bestämmelserna om med- ling och yttrande får allt mindre betydelse och att detta beror på att hyresvärden befinner sig i ett starkt överläge i tvister om hyrans storlek. Hyresvärden har därför ofta inte ett intresse av att träffa en förlikning. En orsak till att hyresvärdar är mindre benägna att träffa förlikningar är den positiva hyresutvecklingen. En ytterligare orsak till den låga förlikningsbenägenheten är att skadeståndet i hyreslagens 58 b § är otillräckligt för att verka avskräckande för hyresvärden. Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 227 tendens är att ju större fastighetsägaren är, desto mindre benägen är han att träffa en förlikningsuppgörelse. Hyresvärden har sådana ekonomiska resurser att han inte är känslig för ett eventuellt skadestånd. Orsaken till att så få yttranden begärs (antalet yttranden, se avsnitt 4.2.8) De flesta organisationer har uppgett att en viktig orsak till att förhål- landevis få yttranden begärs är att parterna kan ingå förlikning utan yttrande. Flera organisationer har pekat på att parterna måste lägga ned avsevärd tid och resurser för att ta fram erforderligt jämförelsematerial. Ett beslut om yttrande är också tidskrävande. En organisation har angett att eftersom ett yttrande har presumtionsverkan i en efterföljande ersättningsprocess bör ombud anlitas redan under nämndens handlägg- ning. Detta medför kostnader som ibland inte står i proportion till tviste- föremålets värde. Flera organisationer har framfört att nämnden under medlingen kan ange åt vilket håll som nämndens uppfattning lutar och att det räcker för att tvisten skall lösas utan att yttrande behöver avges. har framhållit att många hyresvärdar inte beaktar yttrandet utan chansar och hyr ut lägenheten till någon annan hyresgäst till högre hyra. Organisationernas övriga synpunkter på reglerna om uppsägning, obligatorisk medling och yttrande Organisationerna har framfört olika synpunkter på systemet och bl.a. menat att det kan utnyttjas för taktiska dispositioner. har nämnt följande exempel. a)En uppsagd hyresgäst, som inte avser att stanna kvar i lokalen, kan återkalla en medlingsansökan utan att någon egentlig medling före- varit. Hyresvärdens möjlighet att justera sina krav och att därigenom undgå skadeståndsskyldighet minimeras därvid. b)En hyresgäst som vet att han skall flytta kan säga upp sig för av- flyttning. Om han däremot inte kan bestämma sig om han skall flytta eller ej, säger han i stället upp avtalet för villkorsändring med ett krav på hyra som värden inte kan godta, exempelvis . Hyresvärden kanske lämnar motbud men har svårt att få svar från hyresgästen. Hyresgästen har tre alternativ; Flytta, återkalla medlingsansökan och stanna på oförändrade villkor eller pressa fram andra villkor och 228 Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal I flyttningsalternativet kan värden få till stånd ett uppskov med avflyttning, om ansökan inges . c)En hyresvärds uppsägning skall i princip delges hyresgästen senast för uppsägning. Hyresgästen behöver däremot endast skicka uppsägning med rekommenderat brev senast . Hy- resgästen kan därför invänta om hyresvärden skall säga upp avtalet eller ej och agera därefter. Hyresvärden saknar den möjligheten. d)Hyresgästens uppsägning för avflyttning respektive villkorsändring har olika rättsverkningar. Det är emellertid omöjligt för en hyresvärd att avgöra om uppsägningen är av det ena eller har framfört följande. a)Risken för att hyresgästen av okunskap eller av misstag inte ansöker om medling efter uppsägningen är stor. Att detta medför så allvarliga konsekvenser är inte rimligt. Regeln bör ändras på så sätt att hyresvärden får ansvaret för att hänskjuta tvisten till överenskommelse inte träffas. Gör hyresvärden inte det blir uppsägningen ogiltig. b)Regeln om att hyresgästen i uppsägningshandlingen skall ange de villkor som han kräver för en förlängning av hyresvillkoren är krånglig. Hyresgästen inser inte skillnaden mellan en uppsägning för avflyttning och en uppsägning för villkorsändring. bör ges befogenhet att förelägga hyresgästen att precisera innehållet i uppsägningen. c)Om hyresnämnden inte hinner avge yttrande före avflyttningstid- punkten bör nämnden ges möjlighet att besluta om förlängning av har anfört följande. Medlings- förfarandet bör inte vara obligatoriskt. Önskar parterna ett fortsatt hyresförhållande bör medlingsförfarandet användas på begäran av en part. Om däremot förutsättningar för ett fortsatt hyresförhållande inte föreligger är medlingen bara en tidsödande hantering för såväl hyres- nämnden som parterna. Krav på ersättning borde därför kunna resas utan medling. anser att det indirekta besittningsskyddet inte fungerar och att ett direkt besittningsskydd bör införas för samtliga lokalhyresgäster eller åtminstone för de svagaste. Om det indirekta besittningsskyddet skall vara kvar bör enligt i vart fall minimiskadeståndet höjas väsenligt. Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 229 Antal ärenden angående medling enligt 58 eller 58 a § hyreslagen och uppskov med avflyttning enligt 59 § hyreslagen som avgjordes vid landets samtliga nämnder kap. 58 eller 58 a § ning enligt 12 kap. 59 § Statistiken hämtad från statistiksystem för hyres- och arrende- nämnderna. Hur ärendena angående medling enligt 58 eller 58 a § hyreslagen vid landets samtliga hyresnämnder avgjordes Andel (%) - Prövning i sak - Avskrivning efter förlikning Ärenden som avgjorts efter muntlig Ärenden som avgjorts utan muntlig Sammanlagd förhandlingstid (timmar) 230 Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal Andel (%) Genomsnittsålder på avgjorda ärenden Medianålder (månader) Andel (%) - Prövning i sak - Avskrivning efter förlikning Ärenden som avgjorts efter muntlig Ärenden som avgjorts utan muntlig Sammanlagd förhandlingstid (timmar) Genomsnittsålder på avgjorda ärenden Medianålder (månader) Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 231 Andel (%) - Prövning i sak - Avskrivning efter förlikning Ärenden som avgjorts efter muntlig förhandling Ärenden som avgjorts utan muntlig förhandling Sammanlagd förhandlingstid (timmar) Genomsnittsålder på avgjorda ärenden (månader) Medianålder (månader) 1.Statistiken hämtad från statistiksystem för hyres- och arrende- nämnderna. 2.När ansökan om uppskov med avflyttning görs i ett ärende angående medling läggs vid vissa nämnder upp särskilda ärenden angående uppskovsfrågan, medan vid vissa nämnder uppskovsfrågan handläggs i medlingsärendet. Det innebär att kategorin "prövning i sak" kan avse dels yttrande enligt 12 a § nämndlagen, dels beslut om upp- skov med avflyttning. "Avskrivning efter förlikning" avser dels att en av parterna undertecknad förlikning kommit till stånd inför nämnden, dels att det av protokoll från sammanträde på annat sätt framgår att parterna träffat förlikning, dels att nämnden i annat fall vid samman- träde aktivt medverkat till att en förlikning kommit till stånd. Om parterna på egen hand ingått en förlikning och hyresgästen återkallat ansökan om medling registreras avskrivningsbeslutet däremot som "annat beslut". 232 Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal Antal yttranden enligt 12 a § nämndlagen som sex hyresnämnder avgett (inom parentes nämndens totala antal medlingsärenden enligt 58 och 58 a §§ hyreslagen) (1 560) (1 553) (1 138) 1.Statistiken bygger på svar som de angivna nämnderna lämnat på utredningens enkä- ter. 2.Hyresnämndens i uppgifter avser tiden efter . Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 233 Utredningens förslag: Den s.k. obligatoriska medlingen enligt 58 och 58 a §§ hyreslagen avskaffas. Vidare tas möjligheten till yttrande enligt 12 a § nämndlagen bort. Parterna får på egen hand reglera villkoren för sina hyresförhål- landen. Endast om parterna är i behov av någon form av beslut, t.ex. uppskov med avflyttning, skall de kunna vända sig till domstol. Hyresvärdens uppsägning skall innehålla underrättelse om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall också innehålla information om en hyresgästs rätt till ersättning enligt 57 § första stycket 1-5 och 58 b § hyreslagen samt rätt till uppskov med avflyttning enligt 59 § hyreslagen. Om uppsägningen saknar detta innehåll är den utan verkan. Hyresgästens uppsägning för villkorsändring skall innehålla underrättelse om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om uppsägningen saknar detta innehåll är den utan verkan. Hyresgästen har, vid uppsägning för villkorsändring, rätt att från uppsägningen eller, om hyrestiden är kortare än , innan hyrestiden löpt ut, förta verkan av uppsägningen genom att meddela hyresvärden att hyresförhållandet skall förlängas på oförändrade villkor. Hyresgästen och hyresvärden får också avtala om att hyresgästen än som angetts kan förta verkan av uppsägningen. Om hyresvärden sagt upp avtalet för förlängning på ändrade vill- kor får han innan hyrestiden löpt ut inte vägra förlängning eller för förlängning kräva villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Om hyresgästen sagt upp avtalet för förlängning på ändrade villkor får hyresvärden - om värden inte också har sagt upp avtalet - som hyresgästen kan förta verkan av uppsägningen inte vägra förlängning eller för för- längning kräva villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Om hyresvärden i något av dessa fall vägrar förlängning eller för förlängning kräver oförmånligare villkor blir han ersättningsskyldig. 234 Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal Av de svar som hyresnämnderna och organisationerna lämnat framgår att de flesta aktörer anser att den nuvarande ordningen fungerar på ett förhållandevis bra sätt. Huvudpelarna i systemet, dvs. det obligatoriska hänskjutandet till , medlingen och möjligheten till yttrande möjliggör att hyresmarknaden kan fungera. Kritik mot vissa bestämmelser har dock framförts. Bl.a. har det framhållits att medling vid hyresnämnden inte bör vara en förutsättning för hyresgästens rätt till ersättning, om hyresvärden t.ex. krävt oskäliga villkor. Det har också påpekats att förfarandet möjliggör taktiska dispositioner och att parter i vissa situationer kan lida allvarliga rättsförluster.