sou · GNB3124 · 2000-01-01 00:00:00 — Det innebär att dessa index inte påverkas av skillnader mellan åren avseende de faktiskt omsatta husen. I däremot har valts en ansats som innebär att variationer i hur många hus som omsätts samt de omsatta husens tidigare ägarhistoria påverkar utvecklingen av indexet. med stor omsättning tenderar därför indexet att stiga med liten omsättning, eftersom fler hus får nya högre . Vidare, då många hus omsätts som varit i samma ägo länge tenderar indexet att stiga då omsättningen domineras av hus som bytt ägare mer nyligen.2 I slutligen, 2 Båda dessa slutsatser bygger på förutsättningen att huspriserna långsiktigt stigit. Boendekostnad i egnahem och bostadsrätt 75 förutsätts lånestocken vara nominellt oförändrad över tiden. Endast i påverkas beräkningen av möjligheten att göra avdrag för utgiftsräntor. Ett renodlat utgiftsalternativ tillämpades endast i två länder: I båda fallen har man, vad avser kapitaldelen, begränsat sig till ränte- utgifter. Kontantinsatser och amorteringar ingår ej. Alternativet att behandla bostäder som vilken vara som helst, och mäta de priser som hushållen erlägger vid köp av nya hus, netto- anskaffningsansatsen, tillämpades endast i ett av de undersökta länderna: I samband med genomförda översyner av indexberäkningarna i och i har man kommit fram till att index i dessa länder bör beräknas såväl enligt utgiftsalternativet som enligt anskaffningsalternativet. Den första användningen av Harmoniserad index för konsumentpriser, HIKP, var som underlag för uppföljning av det konvergenskrav för medlemskap i den Europeiska monetära unionen (EMU) som avsåg prisstabilitet. Den främsta användningen är som målvariabel för penningpolitiken inom EMU, i det sammanhanget som ett vägt genom- snitt över EMU-länderna, samt som en inom EU/EES jämförbar makro- ekonomisk indikator. Med utgångspunkt ifrån detta har bedömningen gjorts att indexet bör mäta utvecklingen av priser som erläggs i aktuella transaktioner som direkt ersättning för konsumentvaror och -tjänster. För delindexet egnahemsboende har det kommit att innebära att enbart löpande driftskostnader ingår. Inga poster som avser kapital-delen eller tillräknade hyresvärden ingår. Även reparationer och under-håll betraktas därvid som anskaffning av nytt bostadskapital till den del de inte avser rutinmässiga åtgärder. Utredningsarbete pågår dock i syfte att se om egnahemsposten i HIKP bör kompletteras enligt anskaffnings- ansatsen. Frågan hur behandlingen av egnahemsposten i HIKP påverkar indexets användning som inflationsmått kommer att närmare kommen- teras i kapitel 7. 76 Boendekostnad i egnahem och bostadsrätt Det är inte möjligt att på ett helt tillförlitligt sätt, och med exakthet, beskriva utvecklingen av kostnaden för att bo i egnahem. Någon större hyresmarknad för småhus finns inte i . Därför är uthyrning/hyra av småhus sällan ett reellt alternativ, och de hyror som erläggs kan inte förväntas vara representativa för egnahemsägarnas kostnader i allmän- het. Den betydligt större hyresmarknaden för lägenheter i flerbostadshus är inte heller representativ, på grund av dels inslaget av regleringar och dels att beståndet av hyreslägenheter skiljer sig väsentligt från egnahemsbeståndet med avseende på bostädernas kostnadsbild, typ, belägenhet och standard. Det är därför inte möjligt att med hyres- ekvivalentansatsen beskriva utvecklingen av egnahemsägarnas boende- kostnader på ett tillförlitligt sätt. Nettoanskaffningsmetoden kan inte betraktas som något rimligt alternativ. Även om den har kunnat motiveras för andra varaktiga varor, så är förutsättningarna speciella för just bostäder genom kombinationen av den synnerligen utsträckta varaktigheten och det stora värde som bostäderna representerar. Mitt förslag är således att indexet avseende boendekostnader i egnahem skall baseras på en alternativkostnadsansats. De faktiska förändringarna av kapitalkostnaden, från månad till månad och , kan emellertid inte kalkyleras fullt ut. Jag anser dock att en i sammanhanget rimlig förenkling är att beräkna varje indexlänk under förutsättningen att skillnaden mellan den långsiktiga nominalräntan och den likaledes långsiktiga förväntade relativa kapitalvinsten är . I det följande används beteckningen bostadsrealränta för skillnaden mellan nominalräntan och den förväntade relativa kapitalvinsten på egnahem. Den senare, som är samma sak som den förväntade huspris- inflationen, antas sammanfalla med den förväntade allmänna inflationen. Eftersom det också finns goda skäl att se förslitningen som en andel av fastighetskapitalet, innebär det att indexet för kapitalkostnader, exkl. fastighetsskatt, skall bestämmas av värde-utvecklingen på en oförändrad stock av egnahem. Indexet för kapital-kostnader, exkl. fastighetsskatt, bör därför vara ett fastighetsprisindex. Det underlag som används för framställning av småhusbarometern och fastighets- prisindex för småhus bör kunna ligga till grund för ett, i det här sammanhanget, ändamålenligt mått. Effekter av ändrad kapitalinkomstbeskattning, inkl. realisations- vinstbeskattningen, bör som inte påverka indexet. Skälet är att skatten inte är knuten till konsumtionen av en viss vara eller tjänst (även Boendekostnad i egnahem och bostadsrätt 77 om reglerna för beskattning av realisationsvinst skiljer sig mellan olika tillgångsslag). Dess effekt på kapitalkostnaden uppkommer genom inverkan, efter skatt, på bostadsrealräntan och på den relativa förslitningen. Men skatten påverkar hushållens ekonomi på flera sätt. som en sänkt kapitalinkomstskatt ökar boendekostnaden efter skatt, ökar den också hushållens övriga kapitalinkomster efter skatt. Därför bör kapitalinkomstskatten behandlas analogt med bostads- realräntan i övrigt, dvs. endast påverka vikten, medan bostadsrealräntan efter skatt betraktas som inom varje indexlänk. Fastighetsskatten anknyter däremot direkt till hushållens bostads- konsumtion och ändringar bör liksom nu beaktas fullt ut i index- beräkningen – avseende såväl skattesats som det omräknade bastalet. Detsamma gäller i princip också räntebidragen i den mån som ändringar av dessa nämnvärt kan påverka utvecklingen av indexet. Egnahemsinnehavet påverkar hushållets förmögenhetsskatt, om det omräknade bastalet avviker från det deklarationsvärde som gäller vid en alternativ placering av kapitalet. Skatten saknar dock liksom kapital- inkomstskatten en direkt anknytning till boendet. Å andra sidan är effekten på hushållens ekonomi entydig. Med den nuvarande utformningen av skatten bör man dock kunna bortse från den, även vid beräkningen av egnahemskostnadernas vikt i KPI. Eftersom värdeminskning p.g.a. förslitning är en del av kapital- kostnaden, kan inte dessutom de åtgärder som vidtas på bostaden i syfte att kompensera för en längre tids normal förslitning, uppfattas som konsumtion. Sådana åtgärder måste istället, i likhet med ny-, om- och tillbyggnader, uppfattas som investeringar i nytt bostadskapital och med en varaktighet av samma karaktär som bostaden i sig. Posten reparationer och underhåll skall därför avgränsas så att den endast omfattar åtgärder av löpande karaktär. Detta skiljer sig från hur posten avgränsas i KPI men ansluter till de principer som tillämpas i nationalräkenskaperna och i HIKP. Sammanfattningsvis innebär förslaget att: ·De nuvarande delindexen avseende räntekostnader och avskrivningar ersätts med ett index som anger utvecklingen av hushållens kapital- kostnader (exkl. fastighetsskatt), vid prisbasperiodens bostads- realränta och regler för kapitalinkomstskatt. Det nya indexet approximeras med ett fastighetsprisindex avseende egnahem. Konsumtionsvikten motsvarar kapitalkostnaderna (exkl. fastighets- skatt) avseende viktperiodens konsumtion. Dessa är kostnaderna för en nominell långsiktig ränta, räknad på egnahemmens marknadsvärde , minskad med 78 Boendekostnad i egnahem och bostadsrätt den förväntade likaledes långsiktiga värdestegringen (kapitalvinster - förslitning) och räknat efter skatt. ·Fastighetsskatten, och i mån av betydelse även räntebidragen, beaktas liksom . ·Posten reparationer och underhåll avgränsas så att den endast omfattar sådana åtgärder som är av rutinkaraktär. Övriga delindex – avseende Försäkringsavgifter; Vatten och avlopp, renhållning samt sotning; Tomträttsavgäld; – förutsätts beräknas utifrån samma principiella innebörd som . I det följande preciseras och motiveras utredningens förslag mer utförligt vad avser kapitalkostnaderna exkl. fastighetsskatt och räntebidrag. I Bilaga 5 finns en mer teknisk framställning. Medan kostnaden för boende i hyresrätt utgörs av hyran är kostnaden för egnahemsboende sammansatt av ett antal olika kostnadsslag: drift, löpande reparationer och underhåll samt kapitalkostnader. Kapital- kostnaderna utgörs av ränta och värdeminskning. Om bostaden istället ökar i värde, vilket har varit det vanliga åtminstone sett över , är den senare delen av kapitalkostnaden negativ, dvs. den bidrar till att minska boendekostnaden. Priset, eller hyran, för att bo i egnahem är alltså summan av dessa kostnader. Ett prisindex mellan två perioder får vi genom att beräkna förhållandet mellan kostnadssumman enligt prisläget i respektive period avseende ett likvärdigt boende. Vi skall här utgå ifrån att det är okontroversiellt att bestämma hur index för drift, löpande reparationer och underhåll m.m. skall utformas. När det gäller kapital- kostnader är det i allmänhet mindre självklart och det skall därför preciseras ytterligare: ·Ränta avser såväl hushållets lånefinansiering som den ränta eller alternativa avkastning som hushållen avstår från på det egna kapital som är placerat i bostaden. ·Värdeminskningen (eller värdeökningen) är sammansatt av dels den värdeförändring som beror på förslitning – den samlade effekten av bostadens fysiska förslitning och tilltagande obsolescens – och dels den värdeförändring som beror på kapitalvinster/-förluster (fastighetsinflation/-deflation) avseende kvalitetsmässigt oför-ändrade hus. Boendekostnad i egnahem och bostadsrätt 79 Ett förenklat exempel på vad det innebär kan se ut så här: Anta att marknadsvärdet av stocken egnahem uppgår till 1 000 milj. kronor i utgångsläget – indexlänkens basår – och att en viss fastighetsinflation råder så att värdet , för en stock av samma storlek och standard, är 1 030 milj. kronor. Om räntan på såväl lånat som eget kapital är i båda perioderna, uppgår räntekostnaden till 0,06´1000=60 respektive 0,06´1030=61,8 milj. kronor. Anta att fastighetsinflationen (i årstakt) är i båda perioderna och att förslitning bidrar till en minskning av bostädernas värde med i genomsnitt . Den totala relativa värdeförändringen efter förslitning är alltså (i årstakt), såväl under länkens basår som . Den del av kapitalkostnaden som utgörs av värdeförändring är alltså negativ och bidrar till att minska kostnaden med 0,02´1000=20 respektive 0,02´1030=20,6 milj. kronor. Om vi antar att de övriga kostnadsslagen, drift, löpande reparationer och underhåll, är totalt 30 milj. kronor enligt basårets prisläge och 32,3 milj. kronor enligt jämförelseperiodens prisläge, kan vi summera kostnaden enligt prisläget i respektive period och beräkna ett prisindex som: Summa kostnad enligt aktuellt prisläge Summa kostnad enligt basårets prisläge 61,8 - 20,6 + 32,3 60 - 20 + 30 Ett index för enbart kapitalkostnaden kan beräknas som Summa kapitalkostnad enligt aktuellt prisläge Summa kapitalkostnad enligt basårets prisläge Eftersom räntesatsen, husinflationen och den relativa förslitningen antogs ligga på samma nivå i båda perioderna, förklaras skillnaden i kapitalkostnad mellan perioderna helt av att värdet av kapitalstocken är högre . Alltså vid givna värden för räntesats, husinflation och relativ förslitning är kapitalkostnaden proportionell mot egnahemmens marknadsvärde. 80 Boendekostnad i egnahem och bostadsrätt I varje period avstår hushållen således för sin bostadskonsumtion ett belopp motsvarande en viss andel av fastigheternas värde, och ju högre värdet är desto större är detta kostnadsbelopp. I verkligheten varierar dock räntesatser och husinflation över tiden. Den relativa förslitning som uppstår genom ett visst nyttjande är det däremot rimligt att före-ställa sig är densamma när två perioder jämförs, varför förslitnings-procenten förutsätts vara en , åtminstone inom loppet av varje indexlänk. När det gäller de båda andra komponenterna i kapitalkostnaden är frågan om det är rimligt att uppfatta den genomsnittliga räntan på de utestående lånen, eller den kortfristiga nyutlåningsräntan, och den aktuella husinflationen som särskilt relevant för hur boendekostnaden bör uppfattas. En tillfälligt hög förhållandevis kortfristig ränta eller en tillfällig husdeflation leder inte till att hushållen i någon större utsträck- ning omprövar sin bostadskonsumtion, trots att bostads-innehavet ter sig oförmånligt. Kortsiktiga förändringar i boendekonsumtionen förklaras snarare av demografiska faktorer, likviditet m.m. Däremot är den kostnad som hushållen förväntar sig skall gälla sett över en förhållandevis relevant när det gäller hushållens konsumtionsval. I det perspektivet är den relevanta husinflationen den som i genomsnitt gäller av kanske – den genom- snittliga tiden för ett egnahemsinnehav. Och när avsikten är att binda kapital i ett egnahem under en planerad femton-årig innehavsperiod, är den relevanta räntesatsen den som gäller vid placeringar på lika lång sikt. Den aktuella räntesatsen vid placeringar på lång sikt är väl känd, eftersom löpande räntenoteringar görs avseende obligationer med avlägsen inlösenstidpunkt. Däremot är det inte möjligt att inhämta noteringar avseende den husinflation som i genomsnitt skall gälla . Genom att mäta inflationsförväntningarna är det förvisso möjligt att utforma ett mått på den kostnad man kan förvänta sig skall inträffa. KPI är till sin karaktär ett mått på vad som faktiskt inträffat. Att låta indexets förändring, från månad till månad och , bestämmas av uppmätta eller skattade inflationsförväntningar är därför ingen godtagbar lösning. Eftersom ränta och inflationstakt, sett över de längre tidsperioder som är relevanta här, tenderar att följas åt, är emellertid ett näraliggande alternativ att betrakta skillnaden mellan dessa – bostadsrealräntan – som . Mot bakgrund av att det inte är möjligt att fullt ut utvärdera kostnaden för ett egnahemsinnehav förrän Boendekostnad i egnahem och bostadsrätt 81 bostaden sålts, framstår detta som en rimlig förenkling. Det betyder att om skillnaden mellan nominalräntan och den förväntade husinflationen var så förutsätts detta förhållande gälla under hela indexlänken. Eftersom förslitnings-procenten också förut- sattes vara innebär det att indexet avseende kapitalkostnaden helt och hållet skall bestämmas av värde-utvecklingen på kvalitets- mässigt oförändrade egnahem, precis som i exemplet ovan, och det föreslås därför utgöras av ett fastighets-prisindex. Av skäl som anförts i avsnitt 4.3.1 bör dock förändringar av kapitalinkomstbeskattningen inte påverka beräkningen av delindex-länken ifråga. Antagandet om en under indexlänken bostadsrealränta är naturligtvis inte helt realistiskt. Självklart sker det successivt en för- skjutning av den reala ränta som i efterhand kan visas ha påverkat hus- hållens boendekostnad, t.ex. om vi jämför den reala ränte-belastningen – med den reala ränte-belastningen för ett kvalitetsmässigt identiskt boende – . Det finns dock ingen möjlighet att skatta denna förskjutning på ett trovärdigt sätt. Alla alternativ att göra det med en på olika sätt utjämnad realränta kommer oundvikligen att leda till svåra tolkningsproblem. Om realräntan i stället hålls under index- länken kan indexet åtminstone ges tolkningen att det anger kostnads- förändringen vid en bestämd bostadsrealränta och vid basperiodens regler för skatt på kapitalinkomster. En jämförelse med det nuvarande indexet Kapitalkostnaden i egnahemsposten kommer alltså att påverka KPI- utvecklingen i positiv riktning då fastighetspriserna stiger snabbare än andra priser och omvänt. Detta är en direkt mot-svarighet till effekten på hyrorna av förändringarna av priserna på hyresfastigheter vid ett visst realt avkastningskrav. I det nuvarande räntekostnadsindexet bestäms utvecklingen, vid en viss nominell ränte-nivå, av förändringen av det historiskt nedlagda kapitalet (se avsnitt 4.2.1). Man synes här ha utgått från uppfattningen att den enskilde egnahemsägaren därmed inte skulle kompenseras såväl via en för-mögenhetstillväxt som via en indexbestämd kompensation. Att hushållet genom värdestegringen får en ökad nominell för- mögenhet har emellertid ingen entydig betydelse för behovet av kompensation. Endast om huspriserna stiger i en annan takt än den all- männa prisnivån skulle det få några konsekvenser: att egnahemsägarnas samlade reala resurser ökar då relativpriset på fastigheter stiger och att deras reala resurser minskar då relativpriset på fastigheter minskar. 82 Boendekostnad i egnahem och bostadsrätt Problemet i kompensationssammanhang är därför inte den nominella förmögenhetstillväxten i sig, utan de löpande kapitalvinsterna (hus- inflationen) som måste beaktas eftersom de minskar hushållets boende- kostnader. Det bör framhållas att också det nuvarande räntekostnadsindexets utformning innebär att indexet stiger med ökande fastighetspriser. Det är ingen fördel att detta sker i den takt som bestäms av de faktiska överlåtelserna och att värdet av en enskild fastighet ses som oförändrat mellan överlåtelsetillfällena. Det innebär däremot att man ytterligare fjärmar sig från vad som är den aktuella kostnaden för boendet Kapitalkostnaden, exkl. fastighetsskatt och före räntebidrag, som bestämmer indexets vikt, utgör en andel av prisbasperiodens värde av viktperiodens egnahemsstock. Andelen beräknas som räntesats plus relativ förslitning minus relativ kapitalvinst (husinflation), allt räknat efter skatt på kapitalinkomster och enligt de räntesatser etc. som gällde . Den relativa förslitningen förutsätts kunna skattas utifrån nationalräkenskaperna. Skattningen av de övriga komponenterna diskuteras nedan. Ränta på lånat kapital Den nominella räntan, som förutsätts stå i ett förhållande till den långsiktiga fastighetsinflationen, uppfattas som den under bas- perioden gällande räntan på obligationer med lång återstående löptid (ca. Hushållens faktiska finansieringsbild ser dock väsentligt annorlunda ut. Det lånade kapitalet är sammansatt av såväl lån med rörlig ränta som lån med varierande räntebindningstider, vanligen eller . Kostnaden för ränta på lånat kapital sammanfaller dock i allmänhet inte med hushållets faktiska låneräntor: Anta att räntan på de befintliga lånen är högre än räntan på nya lån med samma återstående räntebindningstid. Ett hushåll som avstår från bostaden och löser lånen har ändå kvar kostnaden att ersätta långivaren för ränteskillnaden. Om räntan på de befintliga lånen istället är lägre än den aktuella nyutlåningsräntan kommer ett hushåll som avstår ifrån bostaden och överlåter de förmånliga lånen på köparen att kunna kapitalisera värdet av lånen – ränteskillnaden – i försäljningspriset. Det hushåll som behåller huset får alltså inte bara fortsätta att betala för lånet utan avstår Boendekostnad i egnahem och bostadsrätt 83 också från värdet av ränteskillnaden. Alltså, oavsett om räntan på de befintliga lånen ligger över eller under den aktuella nyutlånings-räntan så är kostnaden för en viss belåning densamma – lika med den aktuella räntan på nya lån. Fördelningen av lånen på olika räntebindningstider saknar därför betydelse för kostnaden under respektive period, och den relevanta räntan är den som gäller för placeringar på samma sikt som egna- hemsinnehavet, dvs. i genomsnitt omkring . Eftersom bostadslån med så lång räntebindningstid torde utgöra undandag kan räntan bestämmas som räntan på bostadsobligationer ökad med den s.k. räntedifferensen3 på representativa bostadslån4. Ränta på eget kapital Det är i största allmänhet oklart vad som kan anses vara den alternativa placeringen av eget kapital, och vad avkastningen på den är. Eftersom det är kostnaden för boendet och inget annat som skall mätas måste den alternativa placeringen representera samma risk och likviditet. Om den t.ex. skulle vara mer riskfylld än en placering i egnahem skulle vi över- skatta boendekostnaden eftersom en del av avkastningen på den alternativa placeringen är kompensation för den högre risken. Den alternativa placering som därvidlag mest förefaller likna placeringen i egnahem är att låna ut pengarna för bostadsändamål mot säkerhet i den aktuella fastigheten, dvs. hushållet agerar som bostads- låneinstitut. Räntan på eget kapital skulle i så fall vara densamma som bostadslåneräntan. Möjligen skulle man kunna anföra att den räntan är väl låg eftersom det egna kapitalet kan ses som en slags topp- finansiering som är exponerad för en större risk. Å andra sidan kan bostadslåneräntan uppfattas som väl hög efter-som den avkastning som hushållen i praktiken erhåller på t.ex. obligationer är lägre. Det hänger dock samman med den lägre risken på dessa placeringar. Det gäller även bostadsobligationer eftersom risken där fördelas på hela den belånade stocken. En annan alternativ placering som annars kan uppfattas väl tillgodose kriterierna avseende lika risk och likviditet, är att placera kapitalet i en likvärdig fastighet som upplåts mot en marknadsmässig hyra. 3Skillnaden mellan bostadsinstitutens in- och utlåningsränta. 4Om representativa bostadsobligationer saknas kan man utgå från stats- obligationsräntan ökad med den s.k. bopremien (skillnaden mellan stats- obligationsräntan och bostadsobligationsräntan) avseende obligationer med kortare återstående löptid. 84 Boendekostnad i egnahem och bostadsrätt alternativa avkastningen kan då beräknas indirekt som skillnaden mellan den hyra som erhålls och hushållets (investerarens) kostnader för belåning, värdeminskning, drift etc. Det innebär att alternativkostnads- ansatsen, vid valet av en sådan alternativ placering, ger samma resultat som en hyresekvivalentansats. En förutsättning för en sådan lösning är att hyresvärdet faktiskt kan observeras. I har man gjort bedöm- ningen att man kan det och har därför utifrån den här utgångspunkten motiverat valet av hyresekvivalentansatsen. Som förut framhållits är förutsättningarna därvidlag väsentligt annorlunda i . Det är ändå värdefullt att notera denna principiella överens-stämmelse mellan hyresekvivalentansatsen och alternativkostnads-ansatsen. För ett svenskt konsumentprisindex är därför slutsatsen att det inte finns någon sådan grund för att göra skillnad på räntan vid låne- finansiering respektive vid finansiering med eget kapital. Den förväntade husinflationen (över ca. ) förutsätts kunna sättas lika med, eller i ett bestämt förhållande till, de allmänna inflations- förväntningarna. Dessa kan bestämmas enligt något av följande två alternativ: 1.implicita inflationsförväntningar beräknade som skillnaden mellan långa nominella och reala räntor, Precisionen vad avser bestämning av såväl ränta som inflationsförvänt- ningar är emellertid inte avgörande. Eftersom den resulterande bostads- realräntan förutsätts vara för varje indexlänk, har den betydelse enbart för bestämningen av vikten. Starka skäl talar för att välja ett alternativ som minimerar svängningarna i bostadsrealräntan, då stora förändringar av vikten bidrar till att öka effekten av vikt-revisionerna på de redovisade inflationstalen. Det innebär bl.a. att måttet på inflations- förväntningarna bör avse samma placeringstid som räntan. Alternativ 1) ovan bedöms vara det som är mest ändamåls-enligt. Det har också den fördelen att måttet vilar på observerbara priser på marknaden för värdepapper. Boendekostnad i egnahem och bostadsrätt 85 Kapitalinkomstbeskattningen och avdragsrätten för utgiftsräntor innebär att endast en del av räntekostnaden brutto utgör en kostnad netto för hushållet.