sou · GNB315 · 2000-01-01 00:00:00 — I övrigt gäller allmänna bestämmelser om rättegångskostnad i tillämpliga delar (35 §). Det innebär att en fastighetsägare som förlorar i högre rätt skall betala hyresgästorga- nisationens rättegångskostnader, men slipper betala kommunens till följd av innehållet i 18 kap. 16 § . 10.1.4Hyresnämndens tillsyn över tvångsförvaltningen Redogörelsen ovan har gett vid handen att hyresnämnden, förutom de judiciella uppgifterna att besluta om tvångsförvaltning och utse för- valtare, dessutom har uppgifter som innefattar att utöva tillsyn över Det stadgas sålunda i 27 § att tillsyn över förvaltningen utövas av hyresnämnden. Omfattningen av hyresnämndens tillsynsskyldighet framgår av för- arbetena till bostadsförvaltningslagen (prop. 1976/77:151 s. 108). skall enligt motiven till lagen utöva en allmän uppsikt över att förvaltaren fullgör sina uppgifter i enlighet med lag och even- tuellt meddelade föreskrifter för förvaltningen. Tillsynen bör i första hand utövas i samband med att frågor av olika slag som rör förvalt- ningen underställs nämndens prövning av parterna. Av särskild betydelse är de redovisningshandlingar som förvaltaren skall tillställa hyresnämnden . Vidare kan hyresnämnden utöva en tillsyn i vid bemärkelse när förvaltaren begär hyresnämndens tillstånd att ta upp lån eller ansöker om åläggande för fastighetsägaren att utge medel för för- valtningen. Tillsynen kan även utövas genom inspektioner eller på annat sätt när förhållandena påkallar det. Den nuvarande bostadsförvaltningslagen ersatte lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Bakgrunden till lag var att det hade uppkommit behov av att kunna vidta ingripanden mot fastighetsägare som försummade fastighetsunderhållet så att bostads- sanitära missförhållanden uppstod. erhöll därför sakkunniga inom i uppdrag att undersöka frågan om införande av någon form av vanhävdlagstiftning för bostadsfastigheter samt utarbeta de lagförslag som undersökningen kunde föranleda. Resultatet redovisades i en promemoria (Stencil Ju 1969:31). Promemorian upptog bl.a. förslag till lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Enligt denna ansågs en tvångsförvaltning vara så ingripande att den borde prövas i domstolsmässiga former och det ansågs lämpligt att för denna prövning i första hand tillvarata den erfa- renhet och sakkunskap i fråga om fastigheter och hyresförhållanden som de nya hyresnämnderna representerade. Vad angick tillsynen över förvaltningen bedömdes det i promemorian inte som påkallat att anordna en så ingående och bunden tillsyn som vid exempelvis förmynderskap och konkursförvaltning. Någon myndighet måste emellertid ha översyn över förvaltningen i stora drag och detta uppdrag borde enligt promemorian tillkomma hyresnämnden. Enligt förslaget skulle för- valtaren bl.a. vara skyldig att ge fastighetsägaren en årlig skriftlig redovisning för förvaltningen. Till redovisningen skulle fogas en berättelse med sammanfattande uppgifter om vidtagna och planerade åtgärder samt om fastighetens skick. av handlingarna skulle tillställas hyresnämnden, som hade att kontrollera att handlingarna överlämnades samt att de var godtagbara och korrekta från redovis- ningsmässig synpunkt. Vid granskningen ansågs översiktligt böra tillses att förvaltningen var inriktad på de ändamål för vilka den hade tillkommit och att några uppenbara befogenhetsöverskridanden inte skedde. Någon bedömning om vidtagna åtgärder var befogade och ändamålsenliga ansågs däremot inte kunna ifrågakomma. , som tillsammans med föreslogs vara taleberät- tigade å det allmännas vägnar i ett ärende om tvångsförvaltning, skulle enligt förslaget följa förvaltningens gång för att kunna kontrollera att förvaltningen gav åsyftat resultat och i annat fall ta de initiativ som kunde vara påkallade. Promemorians förslag tillstyrktes i beskrivna delar. Med anledning av remissyttranden i talerättsfrågan erhöll dock även en hyresgästorga- nisation rätt att påkalla tvångsförvaltning. I det ovan nämnda förslaget till bostadsförvaltningslag föreslogs en lagstiftning som skulle ersätta lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Förslaget syftade till att förbättra möjligheterna att ingripa mot fastighetsägare som missköter sin hyresfastighet. Förslaget antogs och den nuvarande bostadsförvaltningslagen trädde i kraft . Genom lagen erhöll förvaltaren vidgade befogenheter och fastig- hetsägarens möjlighet att ingripa i förvaltningen reducerades i motsva- rande mån. En remissinstans hade förordat att det skulle skapas ett sär- skilt kontrollorgan, men departementschefen fann att det inte var nöd- vändigt att införa ett särskilt kontrollorgan vid sidan om hyresnämnden. Utredningens förslag: Ärenden om särskild förvaltning (förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning) skall vid tingsrätten handläggas enligt ärendelagen. De tillsynsuppgifter som hyresnämnden har vid tvångsförvaltning förs över till . För ärenden om särskild förvaltning införs särskilda bestämmelser om forum, sammansättning, sammanträde, förhör med part, rättegångskostnad, prövningstillstånd, tilltrosbevisning och rättskraft. Det införs också en möjlighet att överklaga beslut särskilt. ges som tillsynsmyndighet befogenhet att i ärenden om tvångsförvaltning ansöka vid tingsrätt om vissa åtgärder och att överklaga vissa beslut. beslut får inte överklagas. I ärenden enligt bostadsförvaltningslagen är det inte fråga om en tvist i egentlig mening. Regleringen i bostadsförvaltningslagen kan inte heller anses avse rättskipning. En tvångsförvaltning är emellertid så ingripande att de frågor som rör beslut om tvångsförvaltning och därmed sammanhängande frågor bör prövas i domstol. En tvångsförvaltning måste stå under tillsyn av en myndighet. Som redovisas ovan tillkommer det hyresnämnden att jämte de judiciella uppgifterna även utöva tillsynen över tvångsförvaltningen. Tillsynen innefattar en skyldighet att utöva en allmän uppsikt över förvaltarens uppdrag. Som framgått är den inte avsedd att vara lika ingående och bunden som tillsynen över förmynderskap eller konkursförvaltning. Det passar inte särskilt väl för domarverksamheten att utöva tillsyn över en förvaltning bl.a. eftersom förvaltarens redovisning av förvalt- ningen kan komma under domstols prövning genom ett klanderförfa- rande. Vidare bör principen att domstolarna skall handlägga enbart sådana frågor som verkligen kräver domstolsprövning gälla även beträffande tvångsförvaltning. Utredningen anser därför att ett särskilt tillsynsorgan bör självständigt ansvara för den löpande kontrollen av förvaltningen. Domstolen bör sålunda endast hantera de judiciella frågorna. Hit hör beslut om förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning, utseende av förvaltare liksom uppgiften att under pågående förvaltning entlediga och utse ny förvaltare. Domstolen bör dock inte ex officio utan endast på begäran av part kunna entlediga och utse ny förvaltare. Domstolen bör vidare bestämma förvaltarens arvode, lämna tillstånd till förvaltaren att inteckna fastigheten eller ta upp lån mot säkerhet i fastigheten samt lämna fastighetsägaren tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och inteckna denna. Till de judiciella uppgifterna får vidare anses höra att ålägga fastighetsägaren att utge medel för förvaltningen samt att bestämma skälig ersättning för utrymme denne använder, meddela avflyttningsmeddelande samt förordna om uppskov med avflyttningen. Enligt skilda skatte- och avgiftsförfattningar åligger det en fastig- hetsägare att fullgöra viss uppgiftsskyldighet gentemot det allmänna. Denna skyldighet åligger fastighetsägaren även under en tvångsför- valtning. På grund härav måste han få tillgång till räkenskapsmaterial som finns hos förvaltaren, såsom grundbokföring, huvudbokföring, verifikationer samt avtal och andra handlingar av särskild betydelse för att belysa rörelsens ekonomiska förhållanden, allt för att kunna fullgöra uppgiftsplikten. Om ett samförstånd mellan fastighetsägaren och för- valtaren inte kan uppnås kan fastighetsägaren vända sig till hyres- nämnden, som kan bereda fastighetsägaren tillfälle att ta del av hand- lingarna enligt anvisningar som nämnden meddelar. Det kan diskuteras om inte hyresnämndens uppgift i detta sammanhang knyter an till till- synsskyldigheten. Emellertid rör frågan även fastighetsägarens rätt att ta del av egendom som fortfarande tillhör honom. Utredningen har därför stannat för att uppgiften att pröva frågor om fastighetsägarens rätt att ta del av räkenskapsmaterialet bör tillkomma tingsrätten. Övriga ärenden enligt bostadsförvaltningslagen som handläggs av hyresnämnden får anses typiskt sett kunna innefattas i till- synsskyldigheten. Som exempel kan nämnas de skriftliga redovis- ningshandlingar som förvaltaren enligt 22 § skall lämna till tillsyns- organet , vilka har särskild betydelse för utövandet av tillsynen. Det ingår vidare som en del i hyresnämndens tillsyn att meddela föreskrifter för förvaltningen. Vid en handläggning av ärenden enligt bostadsförvaltningslagen vid domstol anser utredningen att befogenheten att meddela föreskrifter för förvaltningen bör skiljas från tillsynen. Bakgrunden till denna ståndpunkt är bl.a. att utredningen, som förordar att beslut av tillsynsmyndigheten inte bör kunna överklagas (se avsnitt 10.2.7), anser att beslut om föreskrifter för förvaltningen bör kunna överprövas på samma sätt som andra beslut enligt bostadsför- valtningslagen. Uppgiften att pröva och besluta om föreskrifter för för- valtningen bör sålunda inte ligga på tillsynsorganet utan i stället till- komma domstolen. Tillsynsorganet bör däremot kunna begära att före- skrifter för förvaltningen skall meddelas eller att gamla föreskrifter skall upphävas. Jämte tillsynsorganet bör även de som enligt lagen har talerätt ha rätt att initiera domstolens prövning av frågan om föreskrifter. Utredningen anser att tillsynsorganet, för att kunna fullgöra sin till- synsskyldighet, måste ges tillfälle att yttra sig i fråga om valet av för- valtare och förvaltarens arvodesanspråk samt i övriga frågor som har anknytning till förvaltningen av fastigheten. I likhet med hyresnämndens uppgift bör tillsynsorganet, om det finner skäl till anmärkning mot förvaltningen, ta kontakt med förvaltaren och anmana denne att fullgöra sina skyldigheter eller att vidta rättelse. I mera kvalificerade fall bör tillsynsorganet kunna göra framställning till domstolen om att meddela föreskrifter för förvaltningen eller om att entlediga förvaltaren. Den tillsyn som bör utföras enligt bostadsförvaltningslagen förut- sätter ett lokalt samband mellan förvaltaren och tillsynsorganet. Efter- som tillsynen är förlagd till tolv hyresnämnder torde tillsynsskyl- digheten lämpligen ligga på regionala organ med motsvarande täckning. Här kommer främst i åtanke. har att svara för den statliga förvaltningen inom länet och svarar därvid för frågor om bl.a. hälsoskyddet och bostadsfinansie- ringen. utövar vidare tillsyn i flera avseenden. Som exempel kan nämnas att har tillsyn över överförmyndaren och är tillsynsmyndigheten för vissa stiftelser med egen förvaltning. Med hänsyn till ordinarie verksamhet ter det sig således lämpligt att lägga tillsynen på denna myndighet. Utredningen anser sålunda att uppgiften att utgöra tillsynsorgan vid en tvångsförvaltning bör tillkomma . Prövningen av frågorna enligt bostadsförvaltningslagen kan inte anses utgöra rättskipning i egentlig bemärkelse. Vid handläggningen i allmän domstol förordar utredningen därför att ärendelagen tillämpas på förfa- randet. Som redovisats ovan handlägger hyresnämnden i princip varje fråga enligt bostadsförvaltningslagen som rör tvångsförvaltning som ett nytt ärende. Eftersom de flesta frågor som rör förvaltningen har ett sakligt sett nära samband med det ursprungliga beslutet om tvångsförvaltning kan utredningen inte förorda en sådan handläggning vid tingsrätten. Olika förvaltningsfrågor kan också ha samband med varandra. T.ex. bör arvodet till förvaltaren fastställas med beaktande av det sätt på vilket han har fullföljt uppdraget (jfr prop. 1976/77:151 s. 106 f.). En handläggning i det ursprungliga ärendet av de frågor som rör förvaltningen, bör underlätta domstolens hantering av dessa, som det för parterna på ett tydligt sätt bör framgå vilka handlingar som domstolen har tillgång till. Liksom i ett konkursärende bör samtliga frågor angående förvaltningen handläggas i det ursprungliga ärendet. Talan om av redovisning och inlösen av fastighet bör dock även fortsättningsvis handläggas vid fastighetsdomstol som särskilda mål. Även de frågor som kan uppkomma i anledning av ett beslut om förvaltningsåläggande bör handläggas på detta sätt. Utredningen anser att särskilda ledamöter bör kunna delta i samtliga ärenden som handläggs vid tingsrätten enligt samma grunder som före- slås för hyresärendena. Eftersom en hyresgästorganisation kan vara sökande berörs i och för sig organisationsintressena i den angivna typen av ärenden. Fråga uppkommer därvid om särskilda ledamöter, av hänsyn till rätten till en opartisk rättegång, är förhindrade att delta när hyresgästorganisationen är sökande. I samband med propositionen om Bostadsdomstolens och hyresnämndernas sammansättning i vissa fall, m.m. (prop.1990/91:98) uttalade emellertid departementschefen att det bör vara möjligt för intresseledamöter med anknytning till en berörd hyresgästorganisation att delta i prövningen av ärendet, eftersom hyresvärdsorganisationen och hyresgästorganisationen inte har ett gemensamt intresse som rubbar intressebalansen mellan intresseledamöterna i nämnden. Utredningen instämmer i det uttalandet. En annan sak är att en särskild ledamot med anknytning till en hyresgästorganisation kan anses jävig på grund av de allmänna jävs- reglerna i 4 kap. 13 § , t.ex. när den särskilde leda- moten har ett styrelseuppdrag i den organisation som är part i målet. Särskilda rättegångskostnadsregler finns endast för förfarandet i . Utredningen anser att det saknas anledning att ändra på den nuva- rande regleringen av fördelningen av rättegångskostnaderna på annat sätt än att de regler om gäller i bör gälla i samtliga instanser. När det gäller den lagtekniska utformningen är följande att anföra. Enligt ärendelagen gäller att i ärende där enskilda är motparter till varandra får domstolen tillämpa 18 kap. . Rättegångs- kostnader kan således enligt ärendelagen inte dömas ut i ett ärende mellan en allmän part och en enskild, annat än om det för den ärendetyp det gäller finns särskilda regler. För det fall en kommun är motpart till fastighetsägaren blir således 18 kap. inte tillämpligt. För att bibehålla bestämmelsen om att kommunen kan åläggas att ersätta en vinnande fastighetsägare dennes rättegångskostnader föreslås en särregel motsvarande den nuvarande. En hyresgästorganisation som uppträder som part i ett bostadsför- valtningsärende företräder enskilda intressen. Enligt ärendelagen är därmed rättegångskostnadsregler tillämpliga i ett För att bibehålla den nuvarande regeln att fastighets- ägaren, om hyresgästorganisationen förlorar, kan tillerkännas ersättning av allmänna medel, skall en särregel motsvarande den nuvarande införas. I övrigt kan ärendelagens rättegångskostnadsbestämmelser tillämpas. Om således kommunen såsom motpart till fastighetsägaren vinner bifall till sin ansökan, gäller enligt ärendelagen att vardera parten står sin kostnad. Detta innebär att fastighetsägaren liksom , inte behöver betala kommunen dess rättegångskostnad. Om i stället hyresgäst- organisationen i motsvarande situation vinner bifall gäller enligt ären- delagen bestämmelser, vilket innebär att fastighets- ägaren likaledes som kan förpliktas betala hyresgästorganisationen dess rättegångskostnad. Enligt 34 § får hyresnämndens beslut enligt bostadsförvaltningslagen överklagas hos . I förarbetena till bestämmelsen (prop. 1976/77:151 s. 113) uttalar departementschefen att med beslut avses hyresnämndens avgörande av det ärende som det är fråga om samt att frågan huruvida andra beslut kan överklagas får prövas med tillämpning av 23 § andra stycket nämndlagen. I 23 § andra stycket nämndlagen anges att talan får föras mot hyres- nämnds beslut om nämnden avvisat en ansökan, avskrivit ett ärende, förordnat angående ersättning för någons medverkan, utdömt vite eller utlåtit sig i fråga om rättshjälp. Till följd av den hantering som förekommer vid hyresnämnderna kan i princip varje fråga enligt bostadsförvaltningslagen överklagas för sig enligt bestämmelsen i nuvarande 34 §. Med utgångspunkt i att frågorna vid tingsrätten skall handläggas i det ärende i vilket de uppkommit förordar utredningen, för att den möjlighet att överklaga ett beslut enligt bostadsförvaltningslagen som gäller vid hyresnämnden skall bestå, att varje tingsrättens beslut i en fråga som enligt bostadsförvaltningslagen skall prövas av tingsrätten kan överklagas särskilt. Enligt 31 § första stycket går ett beslut om tvångsförvaltning i verk- ställighet utan hinder av att överklagandetiden inte har gått ut. Be- stämmelsen bör bestå. En domstol som prövar ett överklagande får besluta om en åtgärd som innebär att verkställighet av avgörandet hindras (inhibition). Inhi- bition behövs endast om beslutet får verkställas genast. Bestämmelsen i 31 § första stycket bör enligt utredningen inte tolkas på det sättet att det utesluter inhibition (jfr t.ex. 20 kap. 8 § och Fitger, Lagen om domstolsärenden, 1996, s. 201). Om sålunda ett beslut om tvångsförvaltning överklagas till hovrätt har denna möjlighet att i av- vaktan på en materiell prövning förordna om inhibition (26 § andra stycket ärendelagen). 10.2.6Länsstyrelsens talerätt och möjligheten att överklaga beslut Som redovisats ovan medför tillsynsskyldighet att läns- styrelsen, för att på ett tillfredsställande sätt kunna fullgöra sin uppgift, bör få tillfälle att yttra sig innan tingsrätten fattar beslut i frågor som rör förvaltningen. bör emellertid även ha möjlighet att i vissa frågor kunna särskilt påkalla rättens prövning. Sedan beslut om tvångsförvalt- ning meddelats kan sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begära att en fråga som rör förvaltningen tas upp till prövning. Enligt utredningens uppfattning bör även ges en sådan rätt i fråga som kan sägas ha särskild betydelse för tillsynsskyldigheten. Detta innebär enligt utredningen att bör kunna begära att tingsrätten prövar en fråga som rör byte av förvaltare, föreskrifter för förvaltningen eller tiden för tvångsförvaltning. Förvaltningslagen är i princip tillämplig på hand- läggning i tillsynsfrågor om inte någon annan lag eller förordning innehåller någon avvikande bestämmelse. Vad gäller frågan om över- klagande av beslut som meddelats av gör utredningen följande bedömning. Många av åtgärder och ställningstaganden vid ut- övandet av tillsynsskyldigheten är sådana att överklagande inte är tänkbar. Yttranden och framställningar till tingsrätten hör till denna kategori. När det gäller åtgärder i anledning av gransk- ningen av förvaltarens redovisning kan dessa vara sådana att de i och för sig skulle kunna överklagas. Handläggningen av ett bostadsförvalt- ningsärende skulle emellertid bli onödigt betungande om överklagande mot skilda beslut av angående förvaltningen skulle tillåtas. Utredningen föreslår därför att beslut av i anledning av tillsynsskyldigheten inte skall få överklagas. En annan fråga är om bör ges behörighet att överklaga beslut av tingsrätten. Utredningen anser att i sin egenskap av tillsyns- myndighet måste ha möjlighet att överklaga sådana beslut av tingsrätten som kan ha betydelse för utövandet av tillsynen men även beslut i frågor där tillsynsorganet besitter särskilda kunskaper i det ämne som frågan Sålunda bör en särskild regel införas om att får överklaga tingsrättens beslut om utseende eller byte av förvaltare eller arvode till förvaltaren. Av samma skäl bör ha möjlighet att överklaga tingsrättens beslut i frågor som rör föreskrifter för förvaltningen eller tiden för förvaltningen. 10.2.7Skyldighet att i vissa fall höra kommun Som tidigare nämnts skall den kommun i vilken fastigheten är belägen beredas tillfälle att lämna förslag på förvaltare samt att yttra sig innan nämnden beslutar att förvaltararvode skall betalas av fastighetsägaren personligen. Eftersom utredningen föreslår att tillsynen över en tvångsförvaltning skall tillkomma kan behovet av kommunens yttrande i och för sig ifrågasättas. Med beaktande av att kommunen kan förpliktas att förskottera ett förvaltararvode (25 § andra stycket) anser utredningen emellertid att kommunen fortfarande bör höras innan tingsrätten utser en förvaltare. Samma omständighet medför vidare att kommunen även fortsättningsvis bör beredas tillfälle att yttra sig i arvodesfrågan innan beslut om personlig betalningsskyldighet för förvaltararvode meddelas. Särbestämmelser om detta bör införas i bostadsförvaltningslagen. Som redan nämnts kan fastighetsägaren klandra förvaltarens redovisning vid fastighetsdomstol. Med hänsyn till önskemålen om en enhetlig instansordning och utredningens förslag om att hyresnämnds- ärendena skall föras över till tingsrätterna kan det ifrågasättas om inte även fastighetsägarens klandertalan bör handläggas vid tingsrätt i stället för vid fastighetsdomstol. I samband med att regeringen föreslog att mål angående hyra och bostadsrätt skulle handläggas av samtliga tingsrätter (prop. 1990/91:32 om fastighetsdomstolar, m.m.) diskuterades även om handläggningen av mål om enligt bostadsförvaltningslagen skulle överföras till tingsrätterna. Några remissinstanser hade vid remissbehandlingen av den departementspromemoria (Ds 1989:40) som låg till grund för pro- positionen pekat på behovet av teknisk expertis i dessa mål. Eftersom fastighetsdomstolarna under alla omständigheter även fortsättningsvis skulle handlägga mål som tillhörde samma rättsområde - kommunen har möjlighet att vid fastighetsdomstolen under expropriationsliknande former lösa en fastighet som är ställd under tvångsförvaltning - ansåg departementschefen att övervägande skäl talade för att mål om enligt bostadsförvaltningslagen även i fortsättningen borde handläggas vid fastighetsdomstolarna. Med hänsyn till det anförda finner utred- ningen inte skäl att föreslå ändringar beträffande av redovis- ningen. Enligt nämndlagen gäller en allmän regel om att nämnden skall handlägga ärende skyndsamt (26 §). I många typer av mål och ärenden torde det föreligga ett behov av skyndsam handläggning utan att det finns särskilda bestämmelser härom. Utredningen anser att det därför saknas skäl att särskilt för ärenden enligt bostadsförvaltningslagen införa en bestämmelse om att ärendet skall handläggas skyndsamt. Genom bestämmelser om förtursbehandling i instruktioner och arbetsordningar för domstolarna kan i stället kravet på skyndsamhet tillgodoses. Om särskilda skäl föreligger får hyresnämnden enligt 31 § andra stycket meddela interimistiskt beslut om tvångsförvaltning. I ärendelagen (26 §) finns en bestämmelse som stadgar att domstolen får vidta en säkerhetsåtgärd - enligt motiven främst åtgärder av den typ som anges i 15 kap. 3 § andra stycket - om åtgärden är av synnerlig vikt. Bestämmelsen i bostadsförvaltningslagen bör enligt utredningen bestå. Eftersom särbestämmelsen sålunda ger en mer vid- sträckt möjlighet till ett interimistiskt beslut än ärendelagens regler, torde en konfliktsituation mellan reglerna inte uppstå (jfr Fitger, Lagen om domstolsärenden, 1996 s. 198). Vad i övrigt anförs beträffande föreslagna särbestämmelser för ärenden enligt hyreslagen, är tillämpligt beträffande ärenden enligt bostadsförvaltningslagen. 11 Arrendetvisterna enligt jordabalken Arrende är liksom hyra en form av nyttjanderätt till fast egendom och utmärks av att nyttjanderättshavaren har den upplåtna egendomen i sin besittning. Gemensamt för jordabalkens olika arrendekategorier är att de avser upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag.