sou · GNB381 · 2000-01-01 00:00:00 — I allmänhet leder de kollektiva hyresförhandlingarna till att parterna träffar en förhandlingsöverenskommelse. En förhandlingsöverens- kommelse får tillämpas av hyresvärden gentemot en enskild hyresgäst under förutsättning att hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul. Den enskilde hyresgästen har dock möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom (se 22 § hyresförhandlingslagen). En hyresgäst som har försuttit fristen för att ansöka om ändring av en förhandlingsöverenskommelse har möjlighet att begära villkorsändring enligt 54 § hyreslagen. Om förhandlingarna har strandat, dvs. om de har avslutats utan att parterna har lyckats nå fram till en förhandlingsöverenskommelse, har hyresvärden rätt att träffa enskilda avtal med hyresgästerna i den fråga som förhandlingarna har omfattat. Hyresvärden eller den enskilda hyresgästen - däremot inte hyresgästorganisationen - kan också i stället för att träffa enskilda avtal, ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren (se 24 §). Genom en förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för förhandlingsarbete (förhandlingsersättning). Av förhandlingsöverens- kommelsen skall det framgå hur står del av hyran som utgör ersättning av detta slag. Beloppet får inte överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter (se 20 § hyresförhandlingslagen). En överenskommelse om förhandlingsersättning förutsätter att parterna är överens om detta. har inte någon rätt till förhandlingsersättning. Organisationen kan sålunda inte genom att klandra en förhandlingsöverenskommelse få till stånd ett beslut om förhandlingsersättning eller få högre ersättning än vad som har överenskommits. I förarbetena till hyresförhandlingslagen anfördes att det redan av principiella skäl inte kunde komma i fråga att gå så långt som att förplikta en hyresvärd att betala den hyresgästorganisation som är hans motpart vid förhandlingarna viss andel av hyresintäkterna. Huruvida ersättning skall utgå till hyresgästorganisation måste i stället få bero av överenskommelse mellan förhandlingsordningens parter. Den nuvarande ordningen bygger därför på tanken att förhandlingsordningens parter kan, om de är ense, besluta att i hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisation för dess förhandlingsarbete (se prop. 1977/78:175 s. 107). I förarbetena berördes även den kritik som framförts mot att de oorganiserade hyresgästerna ibland får bidra till att finansiera förhandlingsverksamheten. Det anfördes att eftersom det föreslås en regel om att alla hyresgäster - oavsett om de är organiserade eller ej - måste behandlas lika i situationer där lägenheter typiskt sett bör ha lika höga hyror, får det anses rimligt att också de hyresgäster som av olika skäl valt att stå utanför den organisation som har erhållit förhandlingsrätten, ändå tar på sig ett visst ekonomiskt ansvar för att skapa de resurser som behövs för att förhandlingsarbetet skall kunna bedrivas effektivt (se prop. 1977/78:175 s. 106). En hyresgäst kan få till stånd en prövning av förhandlings- ersättningens skälighet. En sådan prövning kan göras dels i samband med en bruksvärdesprövning av det totala hyresbeloppet, dels utan samband med en prövning av hyran i övrigt (se 22 § andra stycket). Om en hyresgäst får sin förhandlingsklausul slopad har han eller hon rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar förhandlings- ersättningen (se 55 § fjärde stycket hyreslagen). Bestämmelsen ger hyresgästen rätt att, oavsett vad en bruksvärdesprövning skulle ge för resultat, få den hyra som gäller för utträdet sänkt med det belopp som förhandlingsersättningen uppgår till (se prop. 1993/94:199 s. 105). Av 55 c § fjärde stycket hyreslagen framgår att hyresnämnden har möjlighet att förordna om hyressänkning från den dag som förhandlingsklausulen avtalades bort eller upphävdes (se prop. 1993/94:199 s. 105). Skulle hyresgästen inte betala hela sin hyra, t.ex. underlåta att betala ett belopp som motsvarar den förhandlingsersättning som får anses belöpa på lägenheten, kan hyresvärden - inte hyresgästorganisationen - utverka betalning av hyresgästen på rättslig väg. Om det i en förhandlingsöverenskommelse bestämts att det skall utgå viss förhandlingsersättning till hyresgästorganisationen är det hyresvärden - inte hyresgästen - som är betalningsansvarig gentemot hyresgäst- organisationen. kan inte göra hyresgästen betalningsansvarig för det fall hyresvärden inte betalar ersättningen, om inte hyresvärden går med på att överlåta sin fordran på hyresgästen till hyresgästorganisationen. Om en hyresgäst inte betalar den del av hyran som får anses utgöra förhandlingsersättning kan det medföra att han eller hon förlorar sin hyresrätt. Av 42 § första stycket 1 hyreslagen följer nämligen att hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än efter förfallodagen. Enligt femte stycket i samma lagrum är hyresrätten inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Skulle underlåtenhet av hyresgästen att betala den del av hyran som får anses utgöra förhandlingsersättning anses vara av ringa betydelse och hyresrätten därmed inte kan anses förverkad, torde hyresvärden, i vart fall om underlåtenheten pågår , kunna säga upp avtalet enligt de ordinarie reglerna och vägra medge förlängning enligt bestämmelserna i 46 § hyreslagen. 2.3Hur systemet med förhandlings- ersättning fungerar i praktiken På hyresgästsidan finns en stor organisation - . I ingår som självständiga juridiska personer 20 hyresgästföreningar. Dessa föreningar tecknar avtal om förhandlingsordning och förhandlingsöverenskommelser med hyresvärdar. De 20 hyresgästföreningarna har drygt 600 000 medlemmar. Varje hyresgästförening är indelad i avdelningar. En avdelning omfattar en eller flera kommuner. I avdelningarna ingår drygt 3 500 lokala hyresgästföreningar. De lokala hyresgästföreningarna sluter inte avtal om förhandlingsordning eller förhandlingsöverenskommelser. Däremot brukar de delta i förhandlingsarbetet. Förutom den s.k. etablerade hyresgäströrelsen finns åtskilliga små hyresgästföreningar som endast omfattar ett eller flera hus och som har träffat avtal om förhandlingsordning eller som söker träffa sådant avtal. På fastighetsägaresidan finns flera organisationer enligt en sektoriell indelning. De allmännyttiga bostadsföretagen, som ägs av kommunerna, är till övervägande delen organiserade i - . 302 medlemsföretag finns i nästan alla landets kommuner. uppträder inte som avtalspart jämte de allmännyttiga bostadsföretagen. De privata fastighetsägarna är huvudsakligen organiserade i Fastighetsägare. är central organisa- tion. I ingår 22 regionala fastighets- ägareföreningar, vilka har nära 20 000 fastighetsägare som medlemmar (pågår en omfattande omorganisering inom Fastighetsägare). Fastighetsägareföreningarna är självständiga juridiska personer. uppträder en fastighetsägareförening en hyresvärd som part i ett avtal om förhandlingsordning och förhandlings- överenskommelse. I vissa fall ingås förhandlingsordning av enbart hyresvärden och hyresgästorganisationen och då förekommer det att fastighetsägareföreningen företräder hyresvärden som ombud, om hyresvärden är medlem i föreningen. Överenskommelser om förhandlingsersättning för de fastigheter som tillhör allmännyttan Utredningen har låtit ett antal organisationer och företag som är verksamma på hyresmarknaden besvara en enkät angående systemet med förhandlingsersättning. Av enkätsvaren framgår att frågan om förhandlingsersättning regleras på olika sätt för de allmännyttiga respektive de privatägda bostäderna. har och haft en gemensam kommitté - - som genom beslut eller rekommendationer tagit ställning till frågor som hänskjutits till kommittén av medlemmarna. och rekommenderade , via , till organisationerna anslutna bostadsföretag och hyresgästföreningar, att träffa överenskommelse om förhandlingsersättning. I rekommendationen anges hur mycket förhandlingsersättning som skall utgå per lägenhet under det följande kalenderåret och att skall justera denna ersättning. Vidare anges att de enskilda bostadsföretagen och hyresgästföreningarna skall fastställa det belopp som skall utgå under nästa kalenderår. Bostadsföretagen och hyresgästföreningarna skall sålunda bestämma den förhandlingsersättning som skall utgå under det följande kalenderåret i enlighet med den rekommendation som lämnar . Syftet med att lägga enskilda förhandlingar före , är att skilja förhandlingarna från hyresförhandlingarna, som företrädesvis sker . rekommendation avseende innehåller följande regler (ersättningsnivåerna i rekommendationen har varit oförändrade ). - per bostadslägenhet (grundbelopp) för bostadsbestånd upp till 7 000 lägenheter. -För bostadsbestånd omfattande mer än 7 000 lägenheter, per lägenhet för denna del av beståndet upp till 17 000 lägenheter. -För bostadsbestånd omfattande mer än 17 000 lägenheter, per lägenhet för denna del av beståndet. Förhandlingsersättning erläggs kvartalsvis med en fjärdedel av kalenderårets ersättningsbelopp per lägenhet för de lägenheter som vid ingången av varje kvartal omfattas av förhandlingsordning mellan parterna. Överenskommelser om förhandlingsersättning för de privatägda fastigheterna De centrala parterna på den privata hyresmarknaden - och - har ett gemensamt organ - . har till skillnad från inte utfärdat någon rekommendation om förhandlingsersättning. Någon rekommen- dation om förhandlingsersättning har inte heller förbunden träffat. Däremot har de flesta till förbunden anslutna fastighetsägareföreningar och hyresgästföreningar träffat ramavtal eller rekommendationer om förhandlingsersättning som tillämpas inom respektive föreningars verksamhetsområden. I vissa ramavtal eller rekommendationer anges att förhandlings- ersättning skall utgå med ett visst belopp . Om förhandlings- överenskommelse ingås i enlighet med en sådan rekommendation, utgår förhandlingsersättning med ett visst belopp till dess en ny förhandlingsöverenskommelse träffas. Ersättningen utgår sålunda oavsett om det förekommer några hyresförhandlingar eller inte och oavsett om det träffas någon förhandlingsöverenskommelse. Enligt andra rekommendationer skall förhandlingsersättningen utgå endast när förhandlingsöverenskommelse träffas. Om förhandlingar om hyra skulle stranda och den gamla förhandlingsöverenskommelsen fortsätta att gälla, skall således ny förhandlingsersättning inte utgå. har det träffats överenskommelser om att viss ersättning skall utgå oavsett om förhandlingar genomförs eller inte och viss ytterligare ersättning om en ny förhandlingsöverenskommelse träffas. I vissa ramavtal har även angetts hur förhandlingsersättningen skall faktureras och andra administrativa frågor. I samband med att överenskommelse om hyra träffas mellan en fastighetsägare och en hyresgästförening sluts alltså avtal om för- handlingsersättning. Även om fastighetsägaren och hyresgästföreningen inte är juridiskt bundna av föreningarnas ramavtal eller rekommenda- tioner, brukar dessa följas. I vissa formulär för förhandlingsöverens- kommelser som hyresgästföreningar och fastighetsägareföreningar har tagit fram, har det till och med angetts att förhandlingsersättning skall utgå enligt föreningarnas rekommendation. Utredningen har tagit del av flera ramavtal och rekommendationer om förhandlingsersättning. Enligt flera av dessa skall Hyresmarknads- kommitténs rekommendation för de allmännyttiga bostäderna tillämpas. I andra har andra beräkningsgrunder angetts. Enligt rekommendation om förhandlingsersättning som och i har träffat , skall för fastighet med tre bostadslägenheter eller fler utgå en grundavgift per fastighet och år om samt därutöver med per lägenhet och år. Ersättning skall utgå endast för lägenheter för vilka hyresavtalen innehåller förhandlingsklausul med hänvisning till förhandlingsordning. Innehar fastighetsägare två eller flera fastigheter inom samma bostadsområde med likartat lägenhets- bestånd för vilket förhandlingen lämpligen förs i ett sammanhang skall endast en grundavgift utgå för dessa fastigheter. Förhandlings- ersättningen skall faktureras en gång och förfaller till betalning respektive år. Slutligen finns fastighetsägare som inte är organiserade i Fastighetsägare. För denna kategori träffas i allmänhet överenskommelse om förhandlingsersättning i samband med att överenskommelse om hyra träffas. Den totala förhandlingsersättning som utbetalas till hyresgäst- föreningarna Enligt uppgick den sammanlagda förhandlingsersättningen från de allmännyttiga bostadsföretagen till landets 20 hyresgästföreningar till . Denna ersättning har enligt varit i stort sett oförändrad . Förhandlingsersättningen från de privata hyresvärdarna uppgick till . hade detta belopp enligt förbundets uppskattning sjunkit till . Enkätsvaren visar att det finns stora skillnader i fråga om storleken på den förhandlingsersättning som utbetalas från de privata fastighets- ägarna till hyresgästföreningarna. i har uppgett att upp- gick den totala förhandlingsersättningen från de privata fastighetsägarna till . vägrade enligt föreningen de privata fastighetsägarna att teckna överenskommelser som innebar oförändrad hyra och, som en följd härav, att betala förhandlingsersättning. har denna vägran inneburit inkomstbortfall på jämfört med bokslutet . En uppskattning för ger enligt föreningen vid handen att inkomstbortfallet kan hamna på jämfört med . i har uppgett att föreningen i viss mån fått minskad förhandlingsersättning. Även i har uppgett att förhandlings- ersättningen har minskat och att föreningen mycket kraftiga minskningar från de privata hyresvärdarna i de avdelningar där de allmännyttiga bostadsföretagen inte har höjt hyrorna. Även läns hyresgästförening och i har uppgett att förhandlingsersättningen minskat från de privata fastighetsägarna. i har däremot uppgett att förhandlingsersättningen varit ungefär densamma . har uppgett att man inte har någon säker statistik om förhandlingsersättning. Man har framhållit att inom flera föreningsområden har förhandlingsersättningarna varit oföränd- rade. Orsaken till att förhandlingsersättningen har minskat Enligt finns det flera orsaker till att förhandlingsersättningen som utbetalats från de privata hyresvärdarna har minskat. En orsak är att en del av de ramavtal eller rekommenda- tioner som har träffats mellan hyresgästföreningar och fastighetsägare- föreningar varit utformade på ett sådant sätt att ersättning ska utgå bara under förutsättning att en förhandlingsöverenskommelse om hyra träffas. Genom att vägra ingå ny förhandlingsöverenskommelse om hyra behöver hyresvärden inte utge förhandlingsersättning. Ett annat skäl till minskningen har varit att förhandlingsöverenskommelser varit otydligt utformade, vilket medfört att hyresvärden ansett sig inte behöva betala någon förhandlingsersättning. Det förekommer enligt också sådana fall där förhandlingsöverenskommelsen varit klar och tydlig beträffande hyresvärdens skyldighet att betala ersättning, men då hyresvärden ändå inte har betalat ersättningen. Detta har lett till att några hyresgästföreningar har stämt hyresvärdar inför domstol och yrkat att de skall erlägga den avtalade ersättningen. Att hyresvärdar vägrat följa bestämmelserna i ramavtal eller rekommendationer mellan hyresgästföreningen och fastighetsägareföreningen är enligt Hyres- gästernas däremot ovanligt. i , som ju uppgett att föreningen ett kraftigt bortfall 1998, har angett följande orsak till detta. överenskom de allmän- nyttiga bostadsföretagen i och hyresgästföreningen om oförändrade hyror för . Enligt bruksvärdesprincipen skall hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen vara vägledande för hyrorna inom det privata beståndet. De privata fastighetsägarna har med anledning härav vägrat att teckna överenskommelser som innebär oförändrad hyra. Som en följd härav har de även vägrat att betala ut förhandlingsersättning. Förhandlingsframställan om 1998 års hyror lämnades dock till föreningen. För att säkerställa att förhandling med de privata fastighetsägarna skulle äga rum i händelse av att föreningen lyckades sänka hyrorna i förhandlingarna med de allmännyttiga bostadsföretagen, påkallade även föreningen förhandling om 1998 års hyror. Vid förhandlingar med de allmännyttiga bostadsföretagen om 1999 års hyror har föreningen varit än mer framgångsrik och för flertalet företag träffat överenskommelse om oförändrad eller, i några fall, sänkta hyresnivåer. Detta har i sin tur medfört tvist med de privata fastighetsägarna även om förhandlingsersättningen för . i har uppgett följande. En allmän uppfattning bland fastighetsägare som även fastighetsägareföreningen biträder är att om det inte sker någon hyreshöjning, skall det inte utgå någon förhandlingsersättning. Hyresvärdarna gör en taktisk bedömning av det utfall som en eventuell överenskommelse om ny hyra skulle kunna resultera i. Blir utfallet mindre än vad som skall utgå i årlig för- handlingsersättning, avstår hyresvärdarna från att teckna förhandlings- överenskommelse. Detta trots att hyrorna är anpassade till det allmännyttiga beståndet och i flera fall är något högre. I de allmännyttiga bostädernas hyror ingår förhandlingsersättning, boinflytandemedel, fritidsmedel och ersättning för lokaler som hyresgästerna kollektivt brukar. Som regel finns ingenting av det uppräknade i de privata bostadsbestånden. har framhållit att inom flera föreningsområden har förhandlingsordningar sagts upp, inte minst av hyresgästorganisationer. hyreslagstiftningsutredning, som bl.a. hade som uppgift att se över vissa delar av det kollektiva hyresförhandlingssystemet, ifrågasatte om systemet med förhandlingsersättning kunde anses vara särskilt rättvist, eftersom en hyresgäst som hade valt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet ändå kunde dra viss nytta av de kollektiva förhandlingarna. Så kunde exempelvis vara fallet när förhandlingsklausulen hade slopats, när de hyresvillkor som hyresgästen kom överens om med hyresvärden i praktiken var hängavtal till de kollektiva förhandlingsöverenskommelserna eller när hyresgästorganisationen förhandlade fram förmånliga villkor beträffande gemensamma utrymmen eller service (SOU 1995:119 s. 77 f.). Utredningen ansåg vidare att systemet ingav vissa betänkligheter från principiella utgångspunkter. Enligt utredningen kunde det väcka misstankar hos hyresgästerna om att förhandlingsersättningens storlek blev avhängig av utfallet av hyresförhandlingarna; ju större hyres- höjning, desto högre ersättning. I betänkandet föreslogs att förhandlingsersättningen skulle ses som en förvaltningskostnad för hyresvärden i stället för som en avgift för hyresgästerna. Parterna i en tvist om förhandlingsersättningens storlek skulle således vara å ena sidan hyresvärden och å andra sidan hyresgästorganisationen. De enskilda hyresgästerna däremot skulle inte kunna begära särskild prövning av ersättningens storlek. Skulle hyresvärden anse att den förhandlingsersättning som hyresgäst- organisationen krävde var för hög och därför vägrade betala begärt belopp, skulle hyresgästföreningen enligt utredningens förslag kunna begära prövning av ersättningens skälighet hos hyresnämnden. Enligt utredningen kunde det invändas att det ur såväl praktisk som principiell synvinkel var otillfredsställande att en förhandlingspart skall förpliktas att utge ersättning för den andre partens förhandlingsarbete. Enligt utredningens bedömning torde dock dessa invändningar bortfalla till viss del, om rätten till förhandlingsersättning förenades med en möjlighet att få ersättningens skälighet prövad av hyresnämnden. Utredningens förslag tillstyrktes av ett fåtal remissinstanser. Flera remissinstanser ansåg att det var principiellt olämpligt att en förhandlingspart förpliktades att betala ersättning för motpartens förhandlingskostnader. Flera uttalade att den ordning som gällde fungerade bra och att det inte hade framkommit några skäl att ändra systemet. Regeringen delade utredningens bedömning att det fanns vissa fördelar med den föreslagna ordningen. Emellertid kunde det enligt regeringens uppfattning ifrågasättas om det var lämpligt att låta en part ansvara för motpartens förhandlingskostnader. Regeringen ansåg också att den gällande ordningen innebar ett visst förhandlingstryck på parterna; om de inte nådde fram till en förhandlingsöverenskommelse, gick organisationen miste om förhandlingsersättning och hyresvärden riskerade att en tänkbar hyreshöjning trädde i kraft först . Regeringen hade vidare erfarit att det pågick diskussioner mellan organisationerna på hyresmarknaden om en förändrad form av förhandlingsersättning som skulle kunna kräva visst lagstöd. Mot den bakgrunden ansåg regeringen att det inte fanns skäl att ändra reglerna (prop. 1996/97:30 s. 58 f.). 3 Överväganden och förslag Utredningens förslag: En lagstadgad rätt till förhandlingsersättning införs för de hyresgästorganisationer som har ingått avtal om förhandlingsordning. De hyresgäster vars lägenheter omfattas av förhandlingsordningen skall betala förhandlingsersättning till hyresgästorganisationen. Ersättningens storlek skall fastställas av regeringen eller av annan myndighet. Hyresvärden skall för hyresgästorganisationens räkning uppbära förhandlingsersättningen tillsammans med hyran och en gång per kvartal till hyresgästorganisationen redovisa den och uppge vilka hyresgäster som inte har betalat ersättningen. Om hyresgästen inte betalar förhandlingsersättningen får hyresgästorganisationen vidta rättslig åtgärd mot hyresgästen. Hyres- gästorganisationen kan då väcka talan mot hyresgästen och yrka att denne skall betala ersättningen. ges också behörighet att vid hyresnämnd ansöka om att hyresgästens lägenhet inte längre skall omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. Bestämmelserna om att hyresvärden skall uppbära förhandlings- ersättningen och redovisa den till hyresgästorganisationen samt uppge vilka hyresgäster som inte har betalat skadeståndssanktioneras. Flera av bestämmelserna görs dispositiva. Genom en förhandlings- överenskommelse får t.ex. bestämmas att hyresvärden skall vidta även rättslig åtgärd mot hyresgäst som inte har betalat förhandlings- ersättning eller att hyresgästorganisationen skall svara för alla leden i uppbörden av ersättningen. Enligt utredningens direktiv (dir. 1997:97) skall utredningen pröva om det bör införas en rätt till förhandlingsersättning för hyresgäst- organisation. I tilläggsdirektiven (dir. 1999:16) har angetts att utredaren i första hand skall söka finna en lösning som alla parter på hyresmarknaden kan ställa sig bakom. Om det visar sig inte vara möjligt 34 Överväganden och förslag SOU 1999:81 att nå en sådan lösning, skall utredaren överväga andra lämpliga åtgärder. En första fråga som ställts har sålunda varit om det är möjligt att med nuvarande regler nå en lösning som organisationerna på hyresmarknaden kan ställa sig bakom. En sådan lösning skulle t.ex. kunna innefatta att de centrala organisationerna på hyresmarknaden träffade nya ramavtal eller rekommendationer om förhandlings- ersättning, som de enskilda hyresvärdarna och hyresgästföreningarna förutsattes tillämpa. Vid överläggningar med organisationerna har dock framkommit att en gemensam lösning med nuvarande regelsystem som tillgodoser de önskemål och krav som har framställts inte är möjlig att finna. Utredningen har därför fått överväga om det finns behov av att ändra reglerna och på vilket sätt som ett nytt system bör utformas. Behovet av en ändring av de nuvarande reglerna Det nuvarande systemet med förhandlingsersättning är förenat med flera praktiska fördelar.