sou · GNB315 · 2000-01-01 00:00:00 — För samtliga arrendenämndsärenden utom tvist om flyttningsersätt- ning föreslår utredningen en handläggning enligt ärendelagen. Ärendelagens bestämmelser är tillämpliga även vid en handläggning i hovrätten och . I 50 kap. 23 § finns en bestämmelse om s.k. till- trosbevisning. Underrättens avgörande får inte ändras om ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran hörts inför rätten eller syn på stället hållits och avgörandet även i hovrätten beror av tilltron till den bevisningen utan att beviset tas upp på nytt vid huvudförhandling i hovrätten. En sådan ändring får dock göras om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än underrätten antagit. För de arrendenämndstvister som efter klandertalan vid fas- tighetsdomstolen överprövas i hovrätten gäller regler om tilltrosbevisning. Ärendelagen saknar bestämmelser om tilltrosbe- visning. Av skäl som anförs för hyresärendena anser utredningen att en bestämmelse om tilltrosbevisning bör gälla för de arrendeärenden som skall överprövas i hovrätt. För tvist om flyttningsersättning, som skall handläggas enligt rätte- gångsbalken, föreslås inte några särregler beträffande överprövningen. Det kan beträffande förfarandet i hovrätten anmärkas att den möj- lighet som finns enligt 13 § andra stycket lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål att vid överprövningen av ett arrendemål låta en teknisk ledamot ingå i domstolen, kommer att gälla även för de arrendeärenden som föreslås handläggas enligt ärendelagen. Många arrendenämndstvister kan endast prövas i två instanser; arrendenämnden samt efter klandertalan i fastighetsdomstolen. Några kan inte överklagas alls medan övriga kan prövas i tre instanser, näm- ligen arrendenämnden, fastighetsdomstolen och hovrätten. Arrende- nämndstvister kan sålunda inte prövas av . Övervägandena rörande möjligheten att överklaga till Högsta dom- stolen har redovisats beträffande hyresärendena (se avsnitt 3.2.11). Det är angeläget jämväl på arrenderättens område att det finns en högsta instans som kan vara rättsbildande. För arrendeärendenas del föreslår utredningen därför att de skall kunna överklagas till , med de regler om prövningstillstånd som gäller för mål och ärenden som får överklagas till . För vissa hyresärenden har föreslagits fullföljdsförbud med ventil (avsnitt 3.2.10.4). För arrendeärendenas del är ett krav på ett snabbt avgörande särskilt framträdande i ett uppskovsärende, eftersom en fråga om uppskov bör ha avgjorts före avtalstidens utgång. Samma regel om fullföljdsförbud med ventil som föreslagits för vissa hyresärenden bör därför införas för uppskovsärendena. Vidare anser utredningen att frågor om byggnadsskyldighet, ny täckdikning och framtida investering - som inte får överklagas till hovrätt - bör omfattas av fullföljdsförbud med ventil. För förfarandet i föreslås också en bestämmelse om s.k. tilltrosbevisning motsvarande 55 kap. 14 § . Utredningens förslag: De ärenden som handläggs enligt ärendelagen skall vinna rättskraft i samma utsträckning som vid arrendenämnden. Beträffande rättskraften hos beslut av arrendenämnden stadgar nämndlagen för ärenden angående arrende enligt jordabalken att sedan klandertid eller besvärstid gått ut äger arrendenämndens beslut rättskraft om därigenom fråga som avses i följande tvister avgjorts, nämligen tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende och bostadsarrende eller om villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § eller vars prövning enligt 9 kap. 12 b §, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b § ankommer på arrendenämnden (22 § nämndlagen). Som framgår av vad som anförs beträffande ärenden enligt hyres- lagen har frågorna om rättskraft lämnats utanför ärendelagen. Bestäm- melser om rättskraft motsvarande de nuvarande i nämndlagen bör därför införas för de frågor som skall handläggas enligt ärendelagen. Dom rörande flyttningsersättning kommer att omfattas av rättskraftsregeln i 17 kap. 11 § . 12Förfarandet vid uppsägning av ett avtal om anläggningsarrende En anläggningsarrendators besittningsskydd har - liksom lokal- hyresgästens - konstruerats som ett indirekt besittningsskydd vilket innebär dels en automatisk förlängning vid utebliven uppsägning, dels en rätt till skadestånd i vissa fall om avtalet inte förlängs. Anlägg- ningsarrendatorn har till skillnad från jordbruks- eller bostadsarrenda- torn således inte någon rätt att tvinga fram en förlängning av arrende- tiden. Bestämmelserna om anläggningsarrendatorns besittningsskydd är dispositiva och kan avtalas bort. Anläggningsarrendatorns besittningsskydd har utformats i nära överensstämmelse med motsvarande regler för lokalhyresgäster. Sålunda förekommer en s.k. obligatorisk medling. Vid ett förfarande vid domstol torde även den medlingen böra upphöra. Det kan även i övrigt finnas skäl att föreslå motsvarande ändringar som på lokalhyressidan. Om inte annat anges avser paragrafhänvisningarna 11 kap. jorda- balken. Bestämmelserna om det indirekta besittningsskyddet framgår av 4 §. I 5 § anges de olika situationer i vilka en jordägare, utan att bli skyldig att ersätta arrendatorn dennes förlust, kan vägra att förlänga arrende- förhållandet, dvs. har en befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet. Tvist om ersättning med anledning av obefogad uppsägning prövas av fastighetsdomstol. Innan arrendatorn får väcka talan vid domstolen om ersättning måste han hänskjuta tvisten till . Om uppgörelse inte nås med jordägaren, får anläggnings- 330 Förfarandet vid uppsägning av..... arrendatorn flytta och hålla sig till sin ersättningsrätt. Nämnden kan inte fastställa arrendeavgift eller andra villkor för ett fortsatt arrende. I 6 § regleras förfarandet när jordägaren inom den ram som anges i 5 § vill säga upp ett avtal om anläggningsarrende. Bestämmelsen över- ensstämmer i sak helt med vad 12 kap. 58 § jordabalken föreskriver för motsvarande fall vid lokalhyra. Uppsägningen måste sålunda innehålla ett avflyttningsmeddelande med den innebörden att arrendatorn, om han inte går med på att lämna arrendestället utan att få viss i lag angiven ersättning, måste från uppsägningen hänskjuta tvisten till . Enligt 6 a § skall en arrendator, om han har sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, från uppsägningen hänskjuta tvisten till därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren. En uppsägning enligt angivet lagrum kan leda till att arrendatorn måste flytta. Detta inträffar om parterna inte kommer överens om förlängning av avtalet. Arrendatorn får då nöja sig med möjligheten att få ersättning enligt 5 §. Om arrendatorn underlåter att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den angivna tiden eller om han, före arrendetidens utgång, återkallar ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Arrendatorn kan således förta verkan av sin egen uppsägning. Återkallelsen medför att förlängning sker på oförändrade villkor. I 6 a § tredje stycket ges bestämmelser om det fortsatta förfarandet sedan arrendatorn hänskjutit tvisten till medling. Nämnden skall då förelägga jordägaren att uppge de villkor som denne uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Verkan av att jordägaren inte iakttar föreläggandet är att avtalet skall anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren, om avtalet inte är uppsagt enligt 5 § första stycket. Liksom vid det särskilda medlingsförfarandet skall arrendenämnden klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna. På begäran av jord- ägaren eller arrendatorn skall arrendenämnden, enligt 12 a § andra stycket nämndlagen, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 5 a § första stycket kan antas betinga på öppna marknaden. Enligt 5 a § andra stycket får arrendenämndens yttrande enligt ovan frångås i en tvist om ersättning enligt 5 § endast om det visas eller eljest är uppenbart att den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden angett. kan enligt 6 b § medge skäligt uppskov med av- trädet om förlängning inte kommer till stånd. Förfarandet vid uppsägning av..... Utredningens förslag: Den s.k. obligatoriska medlingen enligt 6 och 6 a §§ avskaffas. Vidare tas möjligheten till yttrande enligt 12 a § nämndlagen bort. Parterna får på egen hand reglera villkoren för sina arrendeför- hållanden. Endast om parterna är i behov av någon form av beslut, t.ex. vid uppskov med avträde, skall de kunna vända sig till domstol. Jordägarens uppsägning skall innehålla underrättelse om de villkor som han kräver för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall också innehålla information om en arrendators rätt till ersättning enligt 5 § och rätt till uppskov med avträde enligt 6 b §. Om uppsägningen inte har detta innehåll är den utan verkan. Arrendatorns uppsägning för villkorsändring skall innehålla underrättelse om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om uppsägningen inte har detta innehåll är den utan verkan. Arrendatorn har, vid uppsägning för villkorsändring, rätt att från uppsägningen eller, om arrendetiden är kortare än , innan arrendetiden löpt ut, förta verkan av uppsägningen genom att meddela jordägaren att arrendeförhållandet skall förlängas på oförändrade villkor. Jordägaren och arrendatorn får också avtala om att arrendatorn än som angetts kan förta verkan av uppsägningen. Om jordägaren sagt upp avtalet för förlängning på ändrade villkor får han innan arrendetiden löpt ut inte vägra förlängning eller för förlängning kräva villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han har angett i uppsägningen. Om arrendatorn sagt upp avtalet för förlängning på ändrade villkor får jordägaren - om jordägaren inte också har sagt upp avtalet - som arrendatorn kan förta verkan av uppsägningen inte vägra förlängning eller för förlängning kräva villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad som följer av det uppsagda avtalet. Om jordägaren i något av dessa fall vägrar förlängning eller för förlängning kräver oförmånligare villkor blir han ersättningsskyldig. Eftersom i princip samma överväganden ligger till grund för bestäm- melserna om det indirekta besittningsskyddet vid anläggningsarrende som för motsvarande bestämmelser vid lokalhyra, har lagregleringen för anläggningsarrende och lokalhyra erhållit i stort sett samma utformning. Det finns emellertid vissa skiljaktigheter i sak mellan lagstiftningen för anläggningsarrendatorer och den för lokalhyresgäster. 332 Förfarandet vid uppsägning av..... Såväl 12 kap. 58 a § jordabalken som 6 a § infördes (prop. Enligt lagrummen skulle, om en lokalhyresgäst eller arren- dator sagt upp ett avtal och begärt villkorsändring, tvist hänskjutas till . Som redovisas i avsnittet om förfarandet vid upp- sägning av ett lokalhyresavtal gjordes medlingsförfarandet vid lokalhyra effektivare genom en ändring . På arrendeområdet infördes motsvarande ändring (prop. 1983/84:136). Genom en ny lagändring (prop. 1987/88:146) fick tredje stycket i 12 kap. 58 a § jordabalken ett nytt innehåll. På grund av den ändringen skall en lokalhyresgäst alltid ha rätt till ersättning om hyresvärden under med- ling, som föranletts av enbart hyresgästens uppsägning, vägrar förläng- ning eller kräver ändrade villkor som är oförmånligare för hyresgästen och förlängning av hyresförhållandet inte kommer till stånd. Syftet med ändringen var att stärka hyresgästens ställning och göra parterna mer jämställda vid förhandling och medling. En hyresvärd som har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet eller som vill få till stånd nya hyresvillkor, har möjlighet att själv säga upp avtalet. Gör han inte det, får han anses acceptera förlängning på oförändrade villkor. Hyresvärden ansågs på grund härav böra vara bunden av villkoren i det gamla avtalet. Motsvarande ändringar genomfördes inte i reglerna om anlägg- ningsarrende. Enligt 6 a § tredje stycket gäller alltjämt att arrende- nämnden, om arrendatorn fullgjort sina åligganden enligt lagrummet, skall förelägga jordägaren att uppge de villkor som han kräver för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Jordägaren är, även om han inte själv sagt upp avtalet, oförhindrad att kräva högre arrendeavgift eller annat för arrendatorn oförmånligare villkor än vad som gäller enligt det uppsagda avtalet eller att helt vägra förlängning. Om jordägaren inte följer arrendenämndens föreläggande, skall arrendeavtalet anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Utredningen anser att man - liksom på lokalhyressidan - bör kunna utgå från att jordägaren är beredd att förlänga arrendeförhållandet på oförändrade villkor om han inte själv sagt upp avtalet. På samma sätt och av samma skäl som angetts för lokalhyresgäster vid ändringarna bör därför även anläggningsarrendatorer tillerkännas rätt till ersättning om jordägaren, när denne inte själv sagt upp avtalet, vägrar förlängning eller kräver ändrade villkor som är oförmånligare för arrendatorn. En annan skillnad mellan reglerna om lokalhyra och anläggnings- arrende är som en lokalhyresgäst respektive en arrendator kan förta verkan av en uppsägning för villkorsändring; upp- sägningstiden är nämligen olika lång - för lokalhyra och för anläggningsarrende (jfr 11:3 och 12:4 JB). Förfarandet vid uppsägning av..... anser utredningen att en lokalhyresgäst inte skall kunna förta verkan av en uppsägning för villkorsändring som han har gjort under hela den återstående hyrestiden utan endast (med möjlighet att avtala om ). Inte heller vid anläggningsarrende bör nyttjanderättshavaren under hela den återstående arrendetiden kunna förta verkan av en uppsägning för villkorsändring. Utredningen förordar att så skall kunna ske under endast från uppsägningen och att det skall finnas en möjlighet att avtala om . Vad som i övrigt anförs i det föregående om lokalhyresgästers upp- sägning för villkorsändring (avsnitt 4) äger motsvarande tillämpning vid anläggningsarrende. Motsvarande regler som för förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal föreslås för förfarandet vid uppsäg- ning av ett avtal om anläggningsarrende. 13 Lagen (1957:390) om fiskearrenden Vid upplåtelse av fiskerätt mot vederlag där upplåtelsens ändamål är yrkesfiske eller annat fiske av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning tillämpas lagen (1957:390) om fiskearrenden. Regleringen påminner om vad som gäller vid jordbruksarrende. Fiskearrendatorn har således ett direkt besittningsskydd. De ärenden som arrendenämnden handlägger enligt förevarande lag är följande. Förlängnings- och villkorstvist enligt 5 § I lagrummet finns bestämmelser om arrendatorns rätt till förlängning av arrendeavtalet. Lagrummet reglerar även prövningen av förlängnings- och villkorstvister vid fiskearrende och hänvisning görs till bestämmelser i 9 kap. och 10 kap. jordabalken. Bestämmelserna har sin förebild i förfarandet avseende jordbruksarrende. En eventuell tvist hänskjuts till arrendenämnden. Part som är missnöjd med arrendenämndens beslut i en förläng- ningstvist kan klandra beslutet genom att väcka talan vid fastighets- domstol. Talan mot fastighetsdomstols dom får föras i hovrätten. Mot hovrättens dom får talan inte föras. regler om rätte- gångskostnad gäller vid fastighetsdomstolen. Den som inte godtar arrendenämndens beslut i en villkorstvist kan klandra beslutet genom att väcka talan vid fastighetsdomstol. En fastighetsdomstols dom avseende fastställande av villkor kan inte överklagas. I hovrätt kan frågan om fastställelse av arrendevillkor uppkomma när hovrätten bifaller arrendatorns talan om förlängning av upplåtelsetiden men fastighetsdomstolen ogillat samma talan. 336 Lagen om fiskearrenden frågan om fastställande av villkoren på ett sådant sätt kommit under hovrättens prövning gäller att talan inte får föras mot hovrättens dom. Uppskov enligt 5 § Det angivna lagrummet hänvisar till 9 kap. 12 b § och 13 § jordabalken och sålunda gäller vid fiskearrende att arrendenämnd kan medge upp- skov med avträdet på samma sätt som vid jordbruksarrende. Om en part inte godtar arrendenämndens beslut i en uppskovsfråga får denne klandra beslutet (16 §). Mot hovrätts dom får talan inte föras (18 §). kan bevilja dispens från lagens tvingande bestämmelser. En genomgång av dispensärendena och utredningens förslag beträffande hanteringen av dessa redovisas i avsnitt 14. Tvist om fiskearrende som inte ankommer på arrendenämnd att pröva skall upptas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Fråga är därvid om samma typ av tvister som förekommer vid arrenden enligt jordabalken, dvs. bl.a. förverkandetvist och skadeståndstalan. Utredningens förslag: Förlängnings- och villkorsärenden samt ärenden om uppskov med avträdet skall vid fastighetsdomstolen handläggas enligt ärendelagen. För ärendena införs - liksom för arrendeärendena enligt jordabalken - särskilda bestämmelser om forum, sammansättning, sammanträde, förlikningsverksamhet, förhör med part, rättegångskostnad, prövningstillstånd, tilltrosbevisning, full- följdsförbud med ventil och rättskraft. Reglerna om fiskearrende är utformade med lagstiftningen om jordbruks- arrende som förebild. Lagstiftningstekniken är i huvudsak densamma. Övervägande skäl talar sålunda för att samma förfaranderegler som beskrivits för jordbruksarrende bör gälla även för fiskearrende. Det kan ifrågasättas om de rättegångskostnadsregler som förslås för ärenden avseende jordbruksarrende skall vara tillämpliga även vid fiskearrenden. Lagen om fiskearrenden 337 Eftersom jordabalkens regler om direkt besittningsskydd för en jordbruksarrendator gäller även för en fiskearrendator har utredningen stannat för att samma rättegångskostnadsregler bör gälla för de båda arrendeformerna. Utredningen föreslår därför att arrendenämndsären- dena angående fiskearrende skall handläggas enligt ärendelagen och att motsvarande särskilda förfaranderegler som föreslås för ärenden angå- ende jordbruksarrende skall införas. 14Dispensreglerna i arrendelagstift- ningen Av 8 kap. 2 § första stycket jordabalken framgår att arrendebestämmel- serna är tvingande till arrendatorns förmån, om inte annat anges. Mot- svarande bestämmelse finns i 1 § tredje stycket lagen (1957:390) om fiskearrenden. Sålunda har parterna i vissa fall getts full frihet att träffa överenskommelse i strid med en lagbestämmelse medan i andra fall avtalsfriheten begränsats genom att förbehåll, som strider mot en arrendebestämmelse, endast gäller om det godkänts av arrendenämnden. Förbudet mot förbehåll gäller överenskommelser som är till arrendatorns nackdel. Ett förbehåll till arrendatorns fördel är däremot bindande för såväl jordägaren som arrendatorn. Vissa bestämmelser är tvingande mot båda parterna. kan meddela dispens från tvingande bestämmelser beträffande upplåtelseformerna jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och fiskearrende. Dispens kan lämnas endast i de fall som lagen särskilt anger. Om parterna kommer överens om en avvikelse från en tvingande regel, skall de i avtalet särskilt ange att dispens får sökas. Saknas ett sådant förbehåll kan arrendenämnden inte medge dispens och avtalet kommer i stället att gälla enligt de tvingande lagreglerna. en ansökan om dispens, förfaller om parterna inte har kommit överens om annat. Motivet till denna regel är att en vägrad dispens normalt innebär en väsentlig rubbning av de förutsättningar under vilka avtalet har tillkommit. prövar fråga om godkännande av förbehåll och villkor efter en ansökan som skall vara skriftlig. Till ansökan måste fogas arrendekontraktet som skall vara undertecknat av parterna. I ansökan bör anges vilka bestämmelser i arrendekontraktet som skall godkännas samt skälen för att arrendenämnden skall ge sitt godkännande. 340 Dispensreglerna i arrendelagstiftningen För att arrendenämnden skall kunna pröva en ansökan skall den ha kommit in till nämnden inom efter det att avtalet ingicks. Enligt nämndlagen skall arrendenämnden kalla sökanden eller annan som ärendet berör att inställa sig inför nämnden om det inte kan anses obehövligt. godkännande ges om de formella förutsättningarna föreligger och sökanden redovisat sakliga skäl för ansökan. Ett beslut i ett dispensärende kan enligt 8 kap. 31 § andra stycket jordabalken och 16 § lagen om fiskearrenden inte klandras. Enligt statistik uppgick antalet dispenser till 271 av arrendenämndernas sammanlagt 1 509 ärenden. Dispenserna fördelade sig på nämnder och arrenderättsligt område enligt följande. Förbehåll om kortare avtalstid än fem år (9 kap. 2 § andra stycket JB, 10 kap. 2 § JB och 3 § första stycket lagen (1957:390) om fiskearrenden ) Om jordbruksarrende omfattar bostad för arrendatorn (gårdsarrende) skall arrendetiden vara . Vid upplåtelse av bostadsarrende skall arrendetiden också vara och vid upplåtelse av fiske är den som huvudregel . Ett förbehåll om kortare minimitid än vad lagen anger kan bli giltigt om arrendenämnden lämnar dispens. Dispensreglerna i arrendelagstiftningen 341 Förbehåll om återtagande av hela eller delar av arrendestället (9 kap. 2 § tredje stycket JB, 10 kap. 2 § JB, 11 kap. 2 § JB och 6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden) I och med att lagen kräver att upplåtelsen skall avse bestämd tid, kan det inte medges att avtalet fritt kan uppsägas av jordägaren under löpande arrendetid. I lagen föreskivs därför att jordägaren får säga upp avtalet endast i vissa särskilt angivna situationer. Om kontraktet innehåller andra grunder för jordägarens rätt att säga upp avtalet eller återta jorden, stadgas i 9 kap. 2 § tredje stycket jordabalken att sådana grunder är giltiga mot arrendatorn endast om arrendenämnden lämnat dispens. Lagen ger inga närmare anvisningar om när ett sådant godkännande skall lämnas. Klart är att nämnden har en relativt fri prövningsrätt och att varje förbehåll inte godkänns. I och arrendenämnd () anges att det bör framgå av avtalet för vilket ändamål jordägaren skall använda den återtagna marken eller vilka ekonomiska skyldigheter jordägaren har med anledning av återtagandet. Vidare bör, i arrendatorns intresse, framgå av avtalet att jordägaren är skyldig att varsla arrendatorn före återtagandet. Den omständigheten att de ekonomiska grunderna för avvecklingen har angetts i kontraktet, att syftet med den ändrade markanvändningen har preciserats i kontraktet eller att det som skall avstås är en endast mindre del av arrendestället gör att sannolikheten för ett godkännande ökar (se Bäärnhielm - , Arrendelagen, s. 9:11, suppl. 14, 1998). På samma sätt gäller för bostadsarrende att om kontraktet innehåller andra grunder för jordägarens rätt att säga upp avtalet eller återta jorden än de lagen anger blir sådana grunder gällande mot arren- datorn endast om arrendenämnden lämnat dispens. En arrendeupplåtelse för förvärvsverksamhet, dvs. ett anläggnings- arrende, kan göras för den tid som parterna bestämmer med iakttagande av bestämmelsen i 7 kap. 5 § jordabalken om maximitid. Tiden måste dock vara bestämd. En viktig del av en arrendators besittningsskydd är att han direkt av lagen kan se i vilka situationer arrendet kan upphöra före den avtalade arrendetidens utgång. Sålunda anges i 11 kap. 2 § jordabalken att förbehåll om rätt för jordägaren att i andra fall än som anges i lagen återta arrendestället före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden. Även förbehåll om rätt för fastighetens ägare vid fiskearrende att i annat fall än som anges i lag eller annan författning återta fisket eller del 342 Dispensreglerna i arrendelagstiftningen SOU 1999:15 därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om undantag från uppsägningsskyldigheten, kortare uppsägningstider och för förlängning av avtalet än lagen anger