sou · GNB315 · 2000-01-01 00:00:00 — Hembud behövs inte heller om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Prövningen görs av hyresnämnden och skall, enligt förarbetena (prop. 1981/82:169 s. 78), ha som utgångspunkt att en bostadsrättsförening som har gjort en intresseanmälan också har ett mycket starkt intresse av att förvärva fastigheten. Normalt bör hyresnämndens prövning ske innan fastig- hetsägaren överlåter fastigheten. Anmälan av hembud (7 §) Hembud ges in till hyresnämnden genom en skriftlig anmälan. Fastig- hetsägaren skall därvid ge in ett av honom undertecknat skriftligt förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskillingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet. gör endast en formell prövning av hembudet. Om ett hembud inte uppfyller vad som föreskrivs i 7 § första stycket skall hyresnämnden förelägga fastighetsägaren att avhjälpa bristen . Efter- kommer fastighetsägaren föreläggandet anses hembud ha skett den dag då bristen avhjälptes (7 § andra stycket). Förslaget till köpeavtal skall genom hyresnämnden delges den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan (8 §). Sedan del- givning skett får hembudet inte återkallas eller ändras. Antagande av hembud, förlängd tid för antagande av hembud och underrättelse att hembud inte antas (10 §) Ett hembud antas genom att bostadsrättsföreningen från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal (10 § första stycket). Det ankommer på nämnden att genast pröva om hembudet har antagits på rätt sätt. skall kontrollera att hembudet antagits i rätt tid, att bostadsrättsföreningen beslutat om förvärvet enligt 9 kap. 19 § bostadsrättslagen samt att erforderlig majoritet bland hyresgästerna uppnåtts. Beslutet är konstitutivt för frågan om ett förvärv enligt lagens regler har kommit till stånd. Ett antagande av hembudet ersätter sålunda ett undertecknande från föreningens sida av förslaget till köpeavtal. I 4 kap. 1 § tredje stycket jordabalken har ett undantag gjorts från där angivna krav på en köpehandling när avtal anses slutet enligt ombildningslagens regler. Fångeshandlingen utgörs i stället av förslaget till köpeavtal och hyresnämndens beslut att hembudet antagits. Lagfart kan alltså sökas på dessa handlingar. En bostadsrättsförening har möjlighet att få tiden för antagande av hembudet förlängd från den dag då hembudet skedde genom en anmälan om detta till hyresnämnden inom den tid som anges i 10 § första stycket. gör ingen materiell prövning av frågan om förlängning och behöver endast underrätta fastighetsägaren om förlängningen. kan innan tiden för att anta hembudet löpt ut skriftligen underrätta hyresnämnden om att den inte antar hembudet. Hembudet upphör då att gälla. Om bostadsrättsföreningen inte antar ett hembud inom den före- skrivna tiden eller på föreskrivet sätt, upphör hembudet att gälla. behöver inte särskilt bevaka tidsfristens utgång utan det är fastighetsägaren som skall kontrollera om ett hembud har antagits eller inte. Överlåtelsetillstånd (12 §) Om ett hembud inte antas av bostadsrättsföreningen har fastighetsägaren som huvudregel rätt att sälja fastigheten till en annan köpare. har dock vissa möjligheter att stoppa en sådan vidareförsäljning i syfte att framtvinga ett nytt hembud. Så länge före- ningens intresseanmälan gäller måste fastighetsägaren inhämta hyres- nämndens tillstånd till att överlåta fastigheten till någon annan. kan vägra fastighetsägaren tillstånd till vidareförsäljning om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs i hembudet. Tillstånd till vidareöverlåtelse kan också vägras om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Nämndens tillstånd behövs inte om något i 6 § angivet undantag från hembuds- skyldigheten föreligger. I och arrendenämnd () föreslås ärendena enligt ombildningslagen handläggas på följande sätt. Fråga om hembud behövs Fastighetsägaren är sökande. Motpart är den bostadsrättsförening som gjort intresseanmälan. Ansökan översänds normalt till motparten för yttrande innan ärendet sätts ut till sammanträde. Fastighetsägaren skall göra en skriftlig anmälan till hyresnämnden. Någon motpart finns inte i ärendet. Om anmälan har skett på ett riktigt sätt delges handlingarna den bostadsrättsförening som har gjort intres- seanmälan. skall underrättas om hembudet. Sedan delgivning med bostadsrättsföreningen har skett avskrivs ärendet från vidare handläggning. skall göra skriftlig anmälan till hyresnämnden om att föreningen beslutat förvärva den hembjudna egendomen. Ett ogiltigt antagande av ett hembud eller en för sen anmälan skall avvisas av hyresnämnden. Om anmälan i stället gjorts i rätt ordning upprättas ett beslut i vilket förklaras att hembudet har antagits på föreskrivet sätt och inom föreskriven tid. Beslutet skall tillställas parterna. Förlängning av tiden för att anta hembud Om bostadsrättsföreningen önskar förlänga tiden för att anta ett hembud skall den göra en skriftlig anmälan till hyresnämnden om att föreningen är intresserad av att förvärva hembjuden fastighet. Någon motpart finns inte i ärendet. Om anmälan är för sen eller felaktig skall den avvisas av hyresnämnden. Har anmälan gjorts i rätt ordning skall fastighetsägaren underrättas om detta. Sedan underrättelsen sålunda skickats avskrivs ärendet från vidare handläggning. Underrättelse att hembud inte antas Om bostadsrättsföreningen, innan tiden för att anta ett hembud har gått ut, skriftligen underrättar hyresnämnden om att den inte antar hembudet, upphör hembudet att gälla. Fastighetsägaren skall underrättas om detta. Sedan underrättelsen översänts till fastighetsägaren avskrivs ärendet från vidare handläggning. Fastighetsägaren är sökande i ett dylikt ärende. Den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan är motpart. yttrande till motparten. Ärendet sätts ut till sammanträde om det inte är uppenbart att någon förhandling inte behövs. Genomgången visar att hyresnämnden handlägger varje enskild fråga enligt ombildningslagen som ett nytt ärende. Den förre chefen för i , , som ingick i den arbetsgrupp som utarbetat , har förklarat bakgrunden till detta enligt följande. Lösningen har rent praktiska orsaker. Varje moment kan hanteras för sig och det är inte självklart att det blir en fortsatt skriftväxling i hembudsfrågan. Genom den angivna lösningen kan nämnderna hålla god ordning på sina diarier i ombildningsärenden och man undviker att ett hembudsärende inte avskrivs när tidsfristerna löpt ut; det föreligger nämligen ingen skyl- dighet för nämnden att underrätta fastighetsägaren om att föreningen inte antagit ett hembud inom rätt tid. beslut - som innebär att frågan avgjorts - kan överkla- gas till . Vardera parten skall stå sin kostnad i hovrätten om inte annat följer av 18 kap. 6 § . Utredningens föreslag: Samtliga ärenden enligt ombildningslagen skall vid tingsrätten handläggas enligt ärendelagen. För ärendena införs - liksom för hyresärendena - särskilda bestämmelser om forum, sam- mansättning, sammanträde, förlikningsverksamhet, förhör med part, rättegångskostnad, prövningstillstånd, tilltrosbevisning och rättskraft. Det införs också en möjlighet att överklaga beslut om att godta hembud särskilt och, för hovrätt och , att förlänga tiden för antagande av hembudet. Flertalet av hyresnämndens uppgifter enligt lagen avser frågor av rent formell karaktär och det kan därför ifrågasättas om det över huvud taget bör ankomma på allmän domstol att handlägga dylika frågor. Emellertid utgör prövningen enligt 6 § om hembud behövs och enligt 12 § om tillstånd till överlåtelse samt prövningen av skäligheten av de villkor som fastighetsägaren uppställt i hembudet tvister mellan enskilda och inne- fattar sådana bedömningsfrågor att förfarandet lämpligen bör hanteras av allmän domstol. Samtliga hyresnämndens ärenden enligt ombildnings- lagen bör då handläggas av domstol. Ärendena handläggs lämpligast enligt ärendelagen. Utredningen kan inte förorda att tingsrätten skall, såsom hyres- nämnden gör, handlägga varje fråga enligt ombildningslagen som ett särskilt ärende. Utredningen anser att de olika frågorna bör hanteras av tingsrätten på följande sätt. Fråga om hembud behövs (6 §) och tillstånd till överlåtelse (12 §) prövas av tingsrätten efter ansökan av fastighetsägaren och handläggs som särskilda ärenden. Anmälan av hembud (7 §), antagande av hembud (10 § första stycket), beslut om förlängd tid för antagande av hembud (10 § andra stycket) och underrättelse att hembud inte antas (10 § tredje stycket) handläggs som ett ärende. Ärendet avslutas genom ett avskrivningsbeslut i samband med att tingsrätten konstaterat att hembudet antagits i rätt tid eller sedan bostadsrättsföreningen underrättat tingsrätten om att hembudet inte antas. Likaså avskrivs ärendet om bostadsrättsföreningen inte antar hembudet inom föreskriven tid. Ärendet kan också avskrivas i samband med att ett ogiltigt antagande av hembud eller en för sen anmälan om antagande av hembud avvisas. Förfarandet i ärendena enligt ombildningslagen är till övervägande del skriftligt och sammanträde torde sällan behöva hållas. Prövningen av vissa frågor innehåller emellertid skälighetsavvägningar mellan parternas motstående intressen, varför det kan föreligga behov av intresse- ledamöternas synpunkter. Utredningen föreslår därför att intresseleda- möter skall kunna delta i prövningen. gäller den regeln att vardera parten svarar för sin kostnad i över- klagade ärenden, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångs- balken. Liksom vid övriga ärenden i vilka en bostadsrättsförening är part (jfr avsnitt 7.2) anser utredningen att huvudregeln bör vara att vardera parten skall svara för sin kostnad. Ärendelagen innehåller en regel om rättegångskostnadsersättning för det fall två enskilda står mot varandra. har i Lagen om domstolsärenden, En kommentar, 1996, framfört den uppfattningen att den omständigheten att en enskild som inleder ärendet har en enskild motpart inte är tillräcklig för att de för tvistemål gällande kostnads- reglerna skall tillämpas. Enligt honom bör det krävas att det förekommit en intressemotsättning som föranlett en handläggning i domstolen enligt samma principer som gäller för tvistemål (a.a. s. 238). Mot bakgrund av det anförda föreslår utredningen att det av tydlig- hetsskäl införs en särreglering i den materiella lagstiftningen beträffande rättegångskostnaderna motsvarande den som gäller i överklagade ärenden. Tingsrättens beslut bör kunna överklagas till hovrätt och Högsta dom- stolen. Av skäl som redovisas för ärendena enligt hyreslagen anser utredningen att prövningstillstånd bör införas för talan mot tingsrättens avgörande. Enligt ärendelagen gäller att ett beslut som inte innebär att ärendet avgörs får överklagas endast i samband med överklagande av ett beslut som innebär att ärendet avgörs. Vissa undantag finns angivna i 37 § ärendelagen. Enligt utredningens uppfattning måste ett beslut av tingsrätten att godta hembud enligt 7 § kunna överklagas så fort detta har fattats. måste nämligen anses ha ett rättsligt befogat intresse att omgående få prövat om tingsrättens beslut att godta hem- budet är riktigt. Enligt den hantering som sker vid nämnderna måste den bostadsrättsförening, som genom nämndens försorg delges hembudet och som anser att hembudet är ogiltigt och således menar att hembudet borde ha avvisats - för att undgå rättsförlust - anta hembudet innan tidsfristen löper ut, även om frågan om hembudets giltighet då ännu inte är slutligt avgjord (jfr RBD 1988:18). Detta är inte tillfreds- ställande. Utredningen föreslår därför att tingsrättens beslut under handläggningen att godta hembudet skall kunna överklagas särskilt. Den frist inom vilken en bostadsrättsförening kan anmäla intresse eller anta ett hembud börjar löpa den dag hembudet sker eller, efter föreläggande om avhjälpande av brist, från den dag då bristen avhjälp- tes. För att bostadsrättsföreningen inte skall försitta tiden för antagande av hembud genom att överklaga beslutet att godta hembudet, bör hovrätt och ha möjlighet att ex officio förlänga fristen . Om överklagandet skulle bifallas på så sätt att hembudet anses behäftat med en brist som kan avhjälpas får ärendet återförvisas till tingsrätten som har att förelägga fastighetsägaren att avhjälpa bristen. Vid sådant förhållande börjar fristen inte löpa förrän fastighetsägaren därefter avhjälpt bristen. Det är väsentligt för bägge parter att hanteringen enligt ombild- ningslagen sker skyndsamt. För att få frågan om ett hembud är godtag- bart enligt 7 § snabbt avgjord, föreslås en bestämmelse om fullföljds- förbud med ventil för hovrättens beslut. Vad som tidigare redovisats beträffande handläggningen av ärenden enligt hyreslagen är tillämpligt även beträffande ärenden enligt föreva- rande lag såvitt avser forum, förhör med part, förlikningsverksamhet, tilltrosbevisning och rättskraft. Bestämmelser motsvarande de som föreslås för ärenden enligt hyreslagen bör sålunda införas i ombild- ningslagen. Genom bostadsförvaltningslagen ges samhället och hyresgästerna en möjlighet att ingripa mot en fastighetsägare som missköter sin hyres- fastighet. kan besluta om särskild förvaltning av en sådan fastighet. Ingripandet kan ske i två former, en mindre ingripande kallad förvaltningsåläggande och en mer ingripande kallad tvångs- förvaltning. Om en tvångsförvaltning inte leder till ett godtagbart resultat har kommunen möjlighet att lösa in fastigheten under expropriationsliknande former. Talan om inlösen väcks vid fastighetsdomstolen. Paragrafhänvisningarna nedan avser bostadsförvaltningslagen, om inte annat anges. Om fastighetsägaren försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller om det på annat sätt framgår att han inte förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt, får hyresnämnden besluta om särskild förvaltning av fastigheten. Vad som åligger fastig- hetsägaren med avseende på fastighetens förvaltning framgår bl.a. av bestämmelserna om lägenhetens skick i 9-18 §§ hyreslagen. De innebär att fastighetsägaren är skyldig att se till att uthyrda bostadslägenheter är i brukbart skick och att löpande underhålla dem. Även hälsovårds- och byggnadslagstiftningen ställer krav på att fastighetsägaren skall underhålla och i andra avseenden vårda fastigheten. Brister i för- valtningen kan emellertid också vara av ett slag som mera hänför sig till fastighetsägarens person än till själva fastigheten. För att hyresnämnden skall besluta om särskild förvaltning av fastigheten skall bristerna i förvaltningen vara till olägenhet för den som hyr bostadslägenhet i fastigheten. Beslut om särskild förvaltning kan även meddelas, på vissa i lagen angivna grunder, om en fastighetsägare underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål. Om man kan komma till rätta med de uppkomna missförhållandena utan en så ingripande åtgärd som tvångsförvaltning och om förvaltningen kan bygga på ett samarbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren skall hyresnämnden ålägga fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (2 § tredje stycket). skall i förvaltningsåläggandet bestämma inom vilken fastighetsägaren skall inge skriftligen upprättat avtal, varigenom förvaltningen över- lämnas till särskild förvaltare. Om fastighetsägaren behöver anstånd, får hyresnämnden förlänga den tid som har bestämts för ingivande av förvaltningsavtal (3 § andra stycket). Förvaltningsavtal skall slutas för av , om inte hyresnämnden medger att det får avse . Sedan sökanden beretts tillfälle att yttra sig över förvaltningsavtal som ingetts till hyresnämnden, prövar nämnden om avtalet kan godkännas (4 §). skall i ett beslut om godkännande av förvaltningsavtal erinra förvaltaren om att denne är skyldig att genast anmäla till den på vars ansökan förvaltningsåläggande har meddelats om godkänt förvalt- ningsavtal ändras eller om det sker avvikelser i förhållande till avtalet. Om förvaltningsavtal inte inges inom den bestämda tiden eller om avtalet inte godkänns, skall hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning eller, om särskilda skäl föreligger, utfärda nytt förvaltningsåläggande (5 §). Om det kan antas att sådant åläggande som anges ovan inte är tillräck- ligt för att uppnå en tillfredsställande förvaltning skall nämnden i stället besluta att ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare, tvångsförvaltning (2 § tredje stycket). Om hyresnämnden beslutar om tvångsförvaltning skall nämnden utse en förvaltare (8 § första stycket). kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena påkallar det (8 § andra stycket). Om det är påkallat av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela föreskrifter för förvaltningen (10 §). kan lämna tillstånd till förvaltaren att låta inteckna fastigheten eller ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten (11 § andra stycket). Förvaltaren skall underrätta hyresnämnden om han beslutar att angelägenhet som saknar betydelse för ändamålet med förvaltningen skall undantas från denna. kan även lämna tillstånd till fastighetsägaren att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och låta företa inskrivningsåtgärd beträffande denna (12 §). På begäran av förvaltaren kan hyresnämnden ålägga fastighets- ägaren betalningsskyldighet, om tillräckliga medel till förvaltningen inte kan erhållas genom löpande intäkter eller genom lån (13 § första stycket). Om det inte längre föreligger skäl för ålagd betalningsskyl- dighet, får hyresnämnden förordna att beslutet om betalningsskyldighet inte vidare skall gälla (14 §). kan ålägga fastighetsägaren att utge skälig ersätt- ning för utrymme som han själv använder och om han inte erlägger sådan ersättning kan hyresnämnden ålägga honom att avflytta från utrymmet. På begäran av fastighetsägaren får hyresnämnden medge denne skäligt uppskov med avflyttning (15 §). Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren nödvändiga upp- lysningar om fastigheten och hyresnämnden får kalla fastighetsägaren att under ed lämna sådana upplysningar (16 §). Fastighetsägaren är vidare skyldig att ge förvaltaren handlingar och annat av betydelse för förvaltningen och till fullgörande av denna skyldighet kan hyresnämnden förelägga honom vite (17 §). Fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter ovan angiven skyldighet upptas självmant av hyresnämnden (32 §). Tiden för tvångsförvaltningen får bestämmas till högst (18 § första stycket). kan förlänga förvaltningstiden om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter (18 § andra stycket). kan även besluta att förvaltningen skall upphöra om det inte längre föreligger skäl för tvångsförvaltning (18 § sista stycket). Om förvaltaren disponerar medel som inte behövs för förvaltningen skall medlen betalas ut till fastighetsägaren. Tvist om vad fastighets- ägaren är berättigad att få prövas av hyresnämnden (21 §). I 22 § behandlas förvaltarens redovisningsskyldighet och därmed sammanhängande frågor. Förvaltaren skall redovisa förvaltningen till hyresnämnden som skall granska redovisningen och kontrollera om den är godtagbar ur redovisningssynpunkt. gransk- ningsskyldighet omfattar i princip endast själva redovisningshandling- arna. Om förvaltningsuppdraget är omfattande kan granskningen kräva bör i sådana fall utnyttja sin möjlighet att anlita en expert. Nämnden kan då uppdra åt t.ex. en auktoriserad eller godkänd revisor att granska redovisningen. Syftet med förvaltarens redovisning är dels att ge hyresnämnden och fastighets- ägaren en möjlighet till överblick och kontroll över det sätt varpå förvaltaren sköter sitt uppdrag, dels att utgöra grund för fastighets- ägarens deklarationsskyldighet. För det fall fastighetsägaren vill klandra redovisningen för viss redovisningsperiod skall han väcka talan mot förvaltaren vid fastighetsdomstol. I 24 § regleras fastighetsägarens rätt att ta del av sådant räken- skapsmaterial rörande fastigheten som innehas av förvaltaren och som fastighetsägaren behöver som underlag för fullgörandet av viss bestämd uppgiftsskyldighet. kan efter framställning från fastighetsägaren förordna om hur denne skall få inhämta det uppgifts- underlag som han sålunda behöver. bör samråda med förvaltaren innan nämnden tar ställning till hithörande uppgifter. bestämmer arvodet till förvaltaren för varje kalen- derår eller om särskilda skäl föreligger . Arvodets storlek bestäms efter vad som är skäligt i det enskilda fallet. Arvodet skall i princip utgå ur fastighetens avkastning. Det bör emellertid inte i någon högre grad få inkräkta på möjligheten att använda avkastningen till åtgärder på fastigheten. kan därför föreskriva att arvodet eller del av detta skall betalas av fastighetsägaren personligen. Om förvaltaren begär det skall kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut skall betalas av fastighetsägaren personligen (25 §). beslut om att fastighetsägaren skall betala arvodet kan verkställas som lagakraftägande dom (32 § nämndlagen). Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller av orga- nisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvaltning har med- delats skall fråga som rör förvaltningen upptas till prövning av hyres- nämnden om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och annat inte är särskilt föreskrivet. Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, om annat inte följer av särskild bestäm- melse (29 §). Enligt 16 § nämndlagen skall en ansökan i en fråga enligt bostads- förvaltningslagen vara skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare, sökandens yrkande och grunderna för detta. Enligt samma lagrum skall förhandling hållas inför nämnden om det inte är uppenbart att förhandling inte behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro utgör inte hinder för ärendets prövning. Vidare skall enligt 16 § fjärde och femte styckena nämndlagen den kommun i vilken fastigheten är belägen beredas tillfälle att lämna förslag på förvaltare samt att yttra sig innan nämnden beslutar att förval- tararvode skall betalas av fastighetsägaren personligen. Att hyresnämnden skall handlägga ärende enligt bostadsförvalt- ningslagen skyndsamt framgår av den allmänna bestämmelsen i 26 § nämndlagen. Enligt och arrendenämnd () anses ett ärende om särskild förvaltning inte avslutat i och med att hyresnämnden har meddelat ett beslut om förvaltnings- åläggande. Om nämnden har meddelat ett sådant beslut upphör enligt handboken nämndens befattning med ärendet i stället när nämnden godkänner ett förvaltningsavtal eller beslutar om tvångsförvaltning. Om nämnden beslutar om ett nytt förvaltningsåläggande avslutas ärendet först när nämnden fattar beslut med anledning av det nya föreläggandet. Meddelas ett beslut om tvångsförvaltning - dock inte ett interimistiskt beslut - anses nämndens befattning med ärendet avslutat. Frågor som rör förvaltningen som aktualiseras därefter, skall enligt handboken läggas upp som nya ärenden. beslut får överklagas hos . Beträffande kostnaderna för förfarandet gäller i hyresnämnden att vardera parten står sin kostnad. Om fastighetsägarens talan bifalls i ett ärende som överklagats till , i vilket kommunen är motpart, kan kommunen åläggas att ersätta fastighetsägaren dennes rätte- gångskostnader där. Förlorar hyresgästorganisationen slipper den betala fastighetsägarens kostnader. I stället kan fastighetsägaren tillerkännas ersättning av allmänna medel.