sou · GNB335 · 2000-01-01 00:00:00 — De egeninitierade ärendena kan ha sin upprinnelse i att en domstol avvisat ett ombud eller dömt honom att solidariskt med sin klient betala rättegångskostnaderna. Det kan också vara en tidningsartikel som väcker misstankar om att något inte står rätt till. Yttranden tas då in från den aktuella medlemmen. gör också stickprovskontroller för att se att bokföringsreglerna följs och att advokatfirmorna sköter sin redo- visning. Någon mer systematisk tillsynsverksamhet förekommer dock inte. tillsynsverksamhet är för tillfället föremål för en översyn.12 12 Dir 1997:39 Kommitténs betänkande har inte tillkännagivits vid tiden för detta betänkandes tryckning men kommer att heta SOU 1999:31. 46 Andra myndigheter med tillsynsfunktion I bedrivs tillsynen över fastighetsmäklare av , en myndighet under det norska . kan närmast jämföras med vår , och man utövar tillsyn över en mängd olika verksamheter och yrkesgrupper däribland fastighetsmäklarföretag och fastighetsmäklare. På den enhet som ansvarar för tillsynen över fastighetsmäklare har man även tillsynen över inkassobolag. På enheten arbetar 3 jurister och 2 ekonomer samt en enhetschef. Den norska fastighetsmäklarbranschen skiljer sig från den svenska i en del avseenden. Bland annat ägs av mäklarföretagen av banker. Det finns ca. 400 mäklarkontor och dessa har ungefär 160 filialer. För att få driva ett fastighetsmäklar- företag måste man ha minst en person anställd som ansvarar för verksamheten, och som har ett eiendomsmeglerbrev utfärdat av . Det kan den få som har fastighetsmäklarutbildning13 samt godkänd praktik från fastighetsmäkleriverk- samhet. Övriga anställda behöver inte ha någon speciell utbildning. Kravet på högskoleutbildning kom 1990 och det finns 500– 600 mäklare med relevant utbildning och ungefär 100 nya examineras . Vidare måste företaget förevisa ett revisor- sintyg om solvens samt deponera en försäkringsgaranti hos Kre- dittilsynet. Tillsynen utövas mot mäklarföretaget, men det är mäklaren som är ansvarig för att verksamheten bedrivs på rätt sätt. Och det är hans legitimation som återkallas om företaget missköter verk- samheten. I är mäklaren enligt lag skyldig att använda ett av fi- nansdepartementet fastställt formulär för uppdragsavtalet vid för- säljning.14 Företaget skall dessutom föra en särskild journal över de 13Den norska utbildningen är liksom den svenska en tvåårig högskoleutbildning. 14Lov av , 1989 nr. 53 om eiendomsmegling, Kap. 3, § 3–2 Andra myndigheter med tillsynsfunktion 47 uppdrag man mottar. I journalen skall alla åtgärder som vidtas vid ett försäljningsuppdrag antecknas. tillsyn förenklas väsentligt av denna journal. Det är mäklarföretaget som har hand om hela köpeskillingen man väntar på att registrering av lagfartsbevis o.dyl. sker. Det innebär att företaget förvaltar stora summor pengar . En normal familjevilla i utkanter kostar upp mot . Detta har lett fram till särskilda krav på företagets solvens och det företas kontroller av bokföring och övriga dokumentation. begär in alla papper de vill ha. har mycket gott samarbete med den norska bran- schorganisationen, , särskilt vad gäller utveck- landet av god fastighetsmäklarsed. ger ut en tid- ning och skriver med regelbundenhet i denna. Man ger ut rundskrivelser, ett slags allmänna råd för ledning till bran- schen. tar emot anmälningar från allmänheten, men dessa hanteras enbart som information och leder inte automatiskt till något tillsynsärende. De stränga krav på formalia som finns i underlättar till- synsarbetet. Myndigheten gör 40–50 stickprovsbesök . Vid dessa besök kontrolleras att de formaliaregler som finns har följts. Man granskar klientmedelshanteringen och ser på vad de är för uppdrag man haft och hur dessa har utförts. Kontrollen sker med hjälp av ett särskilt checkschema. Vid besöken kan mindre problem diskuteras och rättas till på plats. Efter inspektionen skrivs en rapport som kommuniceras med företaget. Om rättelse inte sker i enlighet med påpekandena i rapporten vidtas ytterligare tillsynsåt- gärder. 6Förslag till förändrat arbetssätt för Utredningens förslag: Utredningen föreslår att genom att förändra sitt arbetssätt för över re- surser från handläggningen av anmälningar till egeninitierad tillsyn. Anmälningar bör inte handläggas som tillsynsärenden utan endast betraktas som information till nämnden om olika problem. Tillsynen bör inriktas på en bredare granskning av hur mäklarna sköter sina uppdrag och sin verksamhet och inte fokuseras på enskildheter i enstaka förmedlingsärenden. Nämnden bör begränsa den information och rådgivning som ges i enskilda ärenden och inrikta sina informationsinsatser till frågor av allmänt intresse. Faktablad med svar på de vanligaste frågorna bör tas fram. Nämnden bör i nära samverkan med branschen genom olika former av råd och anvisningar ge vägledning om vad som är god fastighetsmäklarsed. 6.1Var finns den största ekonomiska risken för konsumenterna? I utredningsuppdraget har legat att identifiera de områden där ett felaktigt utfört mäklaruppdrag medför störst risk för ekonomisk skada för konsumenterna. 50 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... Man får skilja på direkt och indirekt skada som kan drabba konsumenten, dvs. antingen säljaren eller köparen. De direkta ska- dorna är lättare att se och det är främst dem som Fastighetsmäklar- nämndens arbete rör. De indirekta skadorna är exempelvis risken att mäklararvodena blir för höga på grund av bristande transparens på marknaden och kunskap hos konsumenterna. Trots att mäklarna i storstäderna har svårt att få försäljningsuppdrag märks ingen större priskonkurrens. En annan indirekt risk är det samarbete som många mäklare har med banker och försäkringsbolag, vilket medför en risk för att konsumenten inte får det bästa alternativet till finansiering eller försäkring presenterat för sig. Det kan vara svårt som presumtiv köpare till en fastighet att snabbt få en bild klar för sig över vilka banker som har den bästa lösningen för deras behov. Här borde fastighetsmäklarna ha ett stort ansvar att känna marknaden och inte binda upp sig till en bank eller försäkringsbolag. Detta är dock en fråga som ligger i gränstrakterna av vad borde ägna sig åt. Frågorna är av sådan art att borde uppmärksammas på dem. Vad gäller de direkta skadorna är de lättare att se. Det rör sig om exempelvis felaktiga boendekalkyler, brister i upplysning om undersökningsplikten eller oklara kontraktsvillkor. Förmedlingen av en fastighet eller annan bostad innehåller även moment som kan skapa olika problem, som är besvärande för de berörda även om de inte får några större ekonomiska konsekvenser för dem. I det följande avsnittet redovisas problem som framstår som angelägna att komma till rätta med och som bör beaktas vid övervägandena om hur tillsyn bör ut- formas. Vid samtal med företrädare för konsumentorganisationer, bran- schorganisationer samt försäkringsgivare har en bild framträtt av vad som kan anses som de största riskerna och problemen för kon- sumenterna vid en bostadsaffär. Farorna har till stor del sin grund i SOU 1999:35 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... 51 själva förutsättningarna för ett fastighetsköp , många speku- lanter och snabba affärer. Man ges inte tid till de efterforskningar som krävs eller till eftertanke. Ofta uppstår tvister mellan köpare och säljare om fastighetens skick. Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt är två hörnstenar i en lyckad fastighetsaffär. finns en uppen- bar risk att en presumtiv köpare inte hinner göra en besiktning innan kontrakt skrivs. I stället skrivs en hävningsklausul ofta in i köpekontraktet som ger köparen rätt att häva köpet om det vid en besiktning framkommer fel i fastigheten. Men om besiktnings- mannen i stället hittar saker som utgör stora risker, exempelvis risk för fuktskador? Villkoren är ofta oklart utformade och leder till att tvister uppstår vilka leder till såväl ekonomiska som andra påfrestningar för konsumenten. Enligt information som utredningen fått är en besiktning ett formkrav vid fastighetsköp i . Om en besiktning inte har företagits finns inget bindande avtal. Vid köp av en bostadsrätt har framkommit att informationen om hur föreningens ekonomi ser ut eller hur föreningen har skött sitt fastighetsunderhåll ofta är bristfällig eller saknas helt. Den bo- endekostnadsinformation som ges upplyser ofta endast om bo- stadsrättsavgiften och de kostnader som är förenade med eventuella lån, en information som köparen också kan få av sin bank. Även köparen av en fastighet får nöja sig med en relativt torftig kostnadsinformation, där driftskostnaderna redovi- sats mer eller mindre efter schabloner. I en överhettad marknad, där köparen känner sig tvingad att fatta ett snabbt beslut, ges inte heller tillräcklig tid att närmare granska den bostadskostnad som presenteras. Det råder stor osäkerhet om vad som gäller när budgivning fö- rekommer. Köparna tycks inte alltid få tillräcklig information om de rutiner som tillämpas samt innebörden budgivningen, Många mäklare använder standardmallar för uppdragsavtal och för köpekontrakt utan om att vinnlägga sig om att formulera om texten och förtydliga den i de enskilda avtalen. Den behållna texten är i och för sig inte felaktig, men har inte anpassats så att den blir lättläst och begriplig. 52 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... Att mäklaren skall tillvarata både köparens och säljarens intres- sen kan bidra till att skapa en misstänksamhet mot mäklaren. Enligt branschen är svårt att vara opartisk i ett förhållande där man skall sälja något, och det är nog ett problem som inte skall underskattas. 6.1.2Hur kan problemen åtgärdas? En del av de problem som redovisats ovan har sin grund i att när- mare lagreglering saknas. Befintliga regler är inte heller i alla av- seenden tillräckligt klara eller i övrigt lämpligt utformade och an- passade till den verklighet där de används. I kapitel 7 nedan föreslås därför att fastighetsmäklarlagen ses över och jag återkommer där till vissa närmare exempel på behov av förbättrad eller helt ny reglering. Alla problem kan dock inte lösas genom nya eller ändrade lagregler. Begreppet god fastighetsmäklarsed är inte statiskt. Det måste kunna utvecklas och förändras med ändrade förhållanden på marknaden. Det går därför inte eller är i vart fall inte lämpligt att genom lag reglera alla de situationer som aktualiseras i samband med att fastighetsmäklare medverkar vid bostadsöverlåtelser. God fastighetsmäklarsed utvecklas genom rättstillämpning men också genom uttalanden och olika former av anvisningar från bransch- och myndighetshåll. Här bör dock pekas på det dilemma som finns i att utveckla god fastighetsmäklarsed genom rättstillämpning. Det innebär att en mäklare i ett tillsynsärende kan komma att erhålla kritik för en åtgärd, med stöd av en praxis som inte var fastställd när åtgärden vidtogs. Det är därför angeläget att medverkar till att klargöra vad som skall anses vara god fastighetsmäklarsed i olika sammanhang inte bara SOU 1999:35 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... 53 genom sin rättstillämpning utan även genom olika former av råd och anvisningar. Störst betydelse för möjligheten att eliminera problem i samband med förmedling av bostäder har naturligtvis de åtgärder branschen själv vidtar. Det olika branschorganen spelar här en viktig roll och bör ha ett nära och kontinuerligt samar- bete med dem. Det handlar bl.a. om att diskutera god fastighets- mäklarsed, medverka i informationsinsatser av olika slag och att verka för att branschen tar fram riktlinjer för hanteringen av olika moment i ett mäklaruppdrag. Det måste naturligtvis framhållas att alla problem på marknaden inte är en följd av att det saknas tydliga regler. Många av de pro- blem som säljare och köpare drabbas av beror helt enkelt på att mäklaren inte följer fastighetsmäklarlagens bestämmelser. En väl fungerande tillsyn av de enskilda mäklarna och deras sätt att full- göra sina uppdrag är därför av största betydelse för att minimera problem i samband med bostadsöverlåtelser. 6.2Hur kan effektivisera sin tillsyn? Sedan Fastighetsmäklarnämndens arbete med utbildningsfrågor slutförts i och med utgången av 1998 är nämndens huvuduppgifter att handlägga registreringsärenden, att utöva tillsyn över de regist- rerade mäklarna och att lämna information i frågor som rör nämn- dens verksamhet. 54 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... Rutinerna för själva registerföringen sköts numera så pass rationellt och effektivt att det inte finns några åtgärder, som bör genomföras för att frigöra resurser till tillsynsarbetet. Jag har därför inga förslag i den delen. 6.2.2Tillsynen av registrerade mäklare tillsyn av de verksamma fastighets- mäklarna domineras av handläggningen av de anmälningar som kommer in till nämnden. Varje anmälan läggs upp som ett tillsyn- särende. erhåller cirka 250 anmälningar . Nämnden har på ett förtjänstfull sätt utarbetat rutiner för hand- läggningen av dessa. Handläggningen har därigenom successivt effektiviserats, vilket avspeglas i förkortade handläggningstider. Handläggningen av anmälningsärendena tar dock alltjämt avsevärda resurser i anspråk. Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen framgår att lagstiftaren lagt stor vikt vid anmälningar som underlag för tillsynen av fastighetsmäklarna. I propositionen15 sägs det att en aktiv tillsyn bör innefatta att noga utreder inkomna anmälningar och klagomål mot mäklare. Det är mot den bakgrun- den begripligt att handläggningen av anmälningsärendena kommit att dominera nämndens tillsynsarbete. Anmälningarnas betydelse som underlag för tillsynsärenden bör dock tonas ner om tillsynen skall kunna effektiviseras. Anmälningarna bör i stället betraktas som ett av de sätt nämnden har att få information om olika problem som kan aktualisera ingripande gentemot en mäklare eller mer generella åtgärder i förhållande till branschen som helhet t.ex. i form av råd och anvisningar. SOU 1999:35 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... 55 Andra myndigheter med tillsynsfunktion arbetar på detta sätt med gott resultat. bevakar att den del av det marknadsrättsliga regelverket som rör konsumenterna efterlevs. Verket tar emot ett stort antal anmälningar och skrivelser från en- skilda i frågor som rör verkets tillsynsområde. Anmälningarna läggs inte automatiskt upp som ett tillsynsärende. Anmälaren får en bekräftelse på att anmälan eller skrivelsen har kommit in till myndigheten. Ärendet är med det avslutat i förhållande till anmä- laren. Flertalet skrivelser leder sedan inte till någon ytterligare åt- gärd. Endast om en anmälan innehåller något som bedöms ge an- ledning till en granskning tar en handläggare över det för närmare utredning. ansvarar för tillsyn av verksamheten på de finansiella marknaderna. Bland tillsynsobjekten finns banker, för- säkringsbolag och börser, men även enskilda försäkringsmäklare. Inspektionen erhåller ett stort antal klagomål från enskilda. In- spektionens handläggning av dessa klagomål överensstämmer i stort med sätt att hantera anmälningar. arbetssätt bör förändras på så sätt att resurser förs över från handläggningen av anmälningar till ege- ninitierade tillsynsåtgärder. En anmälan bör endast betraktas som en information om eventuella problem och inte utgöra ett tillsyn- särende. Anmälarens ärende bör kunna avslutas med ett brev till anmälaren som förklarar nämndens sätt arbeta. Någon ytterligare skyldighet gentemot anmälaren bör inte finnas. Handläggningen av anmälningarna kommer genom detta att förenklas och schablonise- ras. Det skall således vara upp till att själv avgöra om och i så fall hur uppgifterna i en anmälan skall användas i tillsynsarbetet. En anmälan kan resultera i en direkt åtgärd från nämnden eller utgöra en slags informationsbank där man väntar och ser om det kommer fler reaktioner mot mäklaren eller mot samma företeelse. Endast undantagsvis bör en anmälan leda till utredning av ett enskilt förmedlingsuppdrag. Mäklaren bör, liksom sker , alltid få en kopia av anmälan för kännedom. 56 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... Det förekommer inte alltför sällan att anmälaren uppfattar sig som part i det aktuella tillsynsärendet och därför överklagar beslut om det inte innehåller kritik eller ett ingri- pande mot mäklaren i anledning av anmälan. Om anmälningarna inte hanteras som tillsynsärenden kan det förhoppningsvis leda till att anmälaren inte längre förleds att uppfatta sig som part och att antalet överklaganden därigenom minskar. Detta torde innebära en lättnad framförallt för länsrätten. Genom anmälningsärendena har tillsynen också fått en olycklig inriktning på enstaka förmedlingsärenden. Fastighetsmäklarnämn- den skall dock inte i alltför hög grad lastas heller för denna ensidiga inriktning. Lagens uppbyggnad och själva den organisatoriska form som nämnden har getts innebär en inriktning på handläggning av individuella tillsynsärenden. Tillsynen har härigenom i alltför hög grad dominerats av relativt ingående utredningar av hur en enda mäklare skött ett enda uppdrag. Därvid har sådana formella brister som måhända inte i det enskilda fallet spelat någon större roll för köpare eller säljare och ofta inte ens påpekats i anmälan, kommit att läggas till grund för nämndens beslut. Detta är inte tillfredsställande. Nämnden bör inte begränsa sin granskning av en mäklare till ett enstaka förmedlingsuppdrag utan granskningen bör omfatta fler av dennes uppdrag, för att nämnden skall få en bredare bild av mäklarens sätt att sköta sin verksamhet. Arbetet kan med fördel ske genom att mäklaren ombeds eller föreläggs att skicka in det material som nämnden önskar granska. Endast undantagsvis bör ett ingripande ske mot en mäklare på grund att vad som förekommit i ett enda förmedlingsuppdrag. tillsyn kan ske på olika sätt, antingen på plats ute på mäklarkontoret eller genom att material begärs in från mäklarna. Platsundersökningar är dock resurskrävande. De bör därför begränsas till situationer där det finns särskild anledning att på plats granska mäklarens verksamhet. Ett av skälen till att platsundersökningarna är så resurskrävande är att det inte finns något krav på att mäklaren skall föra en klientförteckning. Det finns inte heller några bestämmelser om hur mäklarna skall sköta sina klientakter. Nämndens handläggare kan inte på ett enkelt sätt få en SOU 1999:35 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... 57 bild av mäklarens handläggning av sina förmedlingsuppdrag utan det erfordras en tidsödande genomgång av mäklarens hela underlag. I kapitel 7 föreslås därför att det bör övervägas om inte vissa administrativa rutiner, efter norsk förebild, bör kunna åläggas mäklarna. Den löpande kontroll som genomför av mäklarna vad avser restförda skulder och anteckningar i krimi- nalregistret bör självklart fortsätta. Det är en effektiv och enkel tillsynsåtgärd som innebär att varje mäklare kontrolleras vad avser ekonomisk redbarhet. har en omfattande telefonservice gen- temot mäklarna och allmänheten. Informationsgivningen är i övrigt marginell. Nämndens hantering av telefonförfrågningar är resurskrävande och innebär en mycket hög servicegrad gentemot enskilda individer genom att handläggarna diskuterar just deras olika problem i samband med försäljning eller köp av en bostad. De resurser som avsätts för information kommer endast det fåtal till del som vänder sig direkt till nämnden med sina frågor. Eftersom det ofta är samma frågeställningar och problem som återkommer borde nämnden i stället kunna utarbeta faktablad med information kring de vanligast frågorna. Dessa kan sedan skickas till dem som vänder sig till nämnden med frågor. Detta gäller även de förfrågningar som nämnden får om vilka utbildnings- och andra krav som ställs på den som vill bli registre- rad som fastighetsmäklare. Om förfrågningar i görligaste mån besvaras genom att man skickar ett relevant faktablad skulle nämnden kunna frigöra resurser som istället kan användas för tillsyn av mäklarna och till in- formationsinsatser kan nå fler än dem som ringer till nämnden. En viktig uppgift för och som kan hänföras till informationsgivningen är att lämna branschen vägled- ning om vad som i olika sammanhang är god fastighetsmäklarsed. 58 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... Det kan ske genom cirkulärskrivelser, olika uttalanden, meddelan- den, tidningsartiklar eller genom utfärdande av allmänna råd eller riktlinjer. Denna form av generella åtgärder i förhållande till mäk- larna bör ske i nära samarbete med branschen, i första hand genom branschorganisationerna. 6.3Samarbete med andra myndigheter och organ Det har ingått i utredningens uppgift att överväga huruvida skulle kunna samarbeta med någon annan myndighet och på så vis kunna få del av information man annars måste besöka mäklaren på plats för att få tillgång till. Vid hearingen framkom ingenting som gav uppslag till några speciella former för samarbete med eller . Dessa myndigheter kan inte på ett enkelt sätt se om den individ de utreder är fastighetsmäklare eller inte. Speciella datorprogram skulle behöva utformas. Inte heller har möjlighet att få fram uppgifter om en person som restförs för skulder är verksam som fastighets- mäklare. Något annat samarbete vad gäller informationsinhämtning, än den kontrollslagning som sker efter begäran av , är därför inte aktuellt. Däremot torde genom att ta till vara på konsumentvägledarnas lokalkännedom kunna skaffa sig en bild av hur marknaden ser ut på olika platser i landet nämnden bör i större utsträckning kontakta vägledarna i sitt arbete med tillsyn av lokala mäklare. Då någon representant för konsumentvägledarna inte kom till hearingen finns inga närmare planer på hur ett samar- bete kan gå till, men nämnden bör kunna lösa på eget initiativ. Konsumentvägledarna kan också användas till att sprida informa- tion till konsumenterna om vad god fastighetsmäklarsed är. De allmänna råd eller cirkulärskrivelser som nämnden förhoppningsvis kommer att ta fram fortsättningsvis kan med fördel finnas hos konsumentvägledarna. SOU 1999:35 Förslag till förändrat arbetssätt för Fastighets... 59 ligger utbildningen för blivande fastighets- mäklare på högskolenivå. Bland de verksamma mäklarna finns det många som inte har sådan utbildning Det är naturligtvis angeläget att dessa genom vidareutbildning kompletterar sina kunskaper så att hela branschen kommer att ha en tillräckligt hög kompetens för sin uppgift. har tagit ett stort ansvar för exami- nationen av blivande mäklare och för att få till stånd en utbildning på högskolenivå. De genomförda insatserna, som i och med års- skiftet är avslutade, har varit resurskrävande. Något motsvarande ansvar för vidareutbildning av fastighets- mäklarna kan inte ta. Det finns det inte heller utrymme för med de begränsade resurser som nämnden har getts. Det måste ligga på mäklarna själva att se till att de har den kompetens som krävs för arbetet som fastighetsmäklare. Branschen och dess olika organisationer har här en viktig uppgift. har i samarbete med branschen sökt få till stånd en frivillig fort- och vidareutbildning av redan registre- rade fastighetsmäklare genom en särskild fortbildningsgrupp. Nämnden bör även fortsättningsvis delta i ett sådant samarbete. Ansvaret för detta arbete bör dock i första hand vila på branschen. har , se 1998/99:LU10, funnit att det ur konsumentsynpunkt är angeläget att en mer ingående analys kom- mer tillstånd när det gäller användandet av begrepp såsom legiti- merad, auktoriserad och godkänd i marknadsföringen av olika tjänster. Som exempel på områden där detta förekommer nämns bl.a. mäklarna. Mot denna bakgrund kan det finnas anledning att i samband med frågans behandling överväga om de mäklare som har den högre utbildningsnivån som införts, kan eller bör ges någon särskild form av auktorisation. Detta skulle kunna vara ett bra incitament för enskilda mäklarna att utbilda sig vidare.