sou · GNB372 · 2000-01-01 00:00:00 — Nybyggda fastigheter är befriade från fastighetsskatt och betalas halv fastighetsskatt. betalas full fastighetsskatt. 1.3.1.2Räntebidrag i dagens system Räntebidrag är ett statligt stöd som ges till bostadsbyggande. Bidraget lämnas till räntekostnader för bygget. I dagens system är räntebidraget frikopplat från finansieringsformen. Det krav på att projektet erhållit statliga bostadslån som gällde är borta. Räntebidraget beräknas utifrån ett bidragsunderlag som be- räknas utifrån schablonbelopp. Hur bidragsunderlaget beräknas beror i huvudsak på när projektet färdigställs. Om ett nybyggnads- projekt färdigställs är schablonbeloppen för beräkning av bidragsunderlaget per m2 upp till och med bostadsyta, därefter per m2 upp till och med . Bidragsunderlaget kan högst bli per lägenhet. Om ny- byggnadsprojektet färdigställs beräknas bidrags- underlaget med ett schablonbelopp på per m2 för bostads- yta upp till och med . Om bostadsytan är större minskas underlaget för varje ytterligare kvadratmeter med . Minsk- ningen ska i dessa fall göras för den totala bostadsytan. Detta innebär att bidragsunderlaget högst kan bli per lägenhet. En schablonberäknad räntekostnad fastställs sedan genom att subventionsräntan multipliceras med bidragsunderlaget. Subven- tionsräntan fastställs av utifrån ett ränte- genomsnitt för obligationer på kreditmarknaden med återstående löptid. Den fastställda subventionsräntan för en enskild fastighet gäller framåt. Räntebidraget omfattar en procentuell andel av den schablon- beräknade räntekostnaden. Bidragsandelen minskas sedan med i förväg fastställda procentsatser. Även den procentuella andel som räntebidraget startar på minskar . Detta innebär exempelvis att projekt som påbörjades får ett lägre räntebidrag jämfört med projekt som startades . Nertrappningen innebär att räntebidraget upphör för egnahem . För hyres- och bostadsrättshus pågår nertrappningen av bidragsandelen tills en nivå på nås, vilket även här tar . Denna skillnad förklaras av att egna- hemsägare genom avdrag får en skatteminskning motsvarande av sina räntekostnader. Genom detta uppnås likvärdighet mellan de olika upplåtelseformerna. För egnahem som påbörjats utgår inget räntebidrag som bidrags- andelen för hyres- och bostadsrättshus ligger på . 1.3.1.3Räntebidrag enligt äldre bestämmelser Det äldre räntebidragssystemet berör hus som byggts eller byggts om med statliga lån som betalats ut eller tidigare. var ett mellanår - det gamla systemet började omvandlas 1991 men fann inte en mer slutlig form . I det äldre systemet var det ett krav att låntagaren beviljades ett statligt bostadslån för att erhålla räntebidrag. Räntebidrag lämnades för beräknade räntekostnader för bidragsberättigade bostadslån och lån hos andra kreditgivare (bottenlån). Räntebidraget utgör skillnaden mellan räntekostnaden vid en fastställd subventionsränta och en s.k. garanterad ränta. Den garanterade räntan är den räntekostnad som fastighetsägaren beta- lar medan staten med räntebidraget betalar mellanskillnaden upp till subventionsräntans nivå. Systemet innebär att staten tar ränterisken då fastighetsägaren enbart svarar för räntekostnaden upp till den garanterade räntans nivå. Under det första bidragsåret, som började när bostadslånet be- talades ut, fastställdes den garanterade räntesatsen till en viss nivå. Därefter höjs den med . För nybyggda hyres- och bostadsrättshus i de s.k. krisårgångarna (dvs. där bostadslånet betalats ut fr.o.m. ) höjs den garanterade räntesatsen i stället för - . När den garanterade räntan vid ett omsättnings- tillfälle överstiger den då gällande subventionsräntan upphör ränte- bidraget. Reglerna för räntebidrag i det äldre systemet ändrades . I det äldre systemet medförde t.ex. extra amorteringar eller förtida inlösen av lån att räntebidraget reducerades eller upphörde. Detta fick till följd att räntebidraget upphörde till en fastighet efter en exekutiv försäljning där det statliga lånet reducerats eller helt bort- fallit. De nya reglerna innebär att räntebidraget ges enligt en schablonmässigt beräknad räntekostnad oavsett faktisk belåning. Detta innebär exempelvis att en bostadsrättsförening som rekon- struerats genom en nedskrivning av låneskulden kan erhålla ett oförändrat räntebidrag. Det äldre systemet med statliga bostadslån upphörde och efter denna tidpunkt sker all finansiering på den allmänna kreditmarknaden. Regelverket för de statliga bostadslånen har varierat över tiden. Statliga bostadslån som togs före finansierades via statsbudgeten med och läns- bostadsnämnderna som förvaltare. sierade , , lånen via upplåning på kapitalmarknaden. gäller samma villkor för de statliga bostadslånen som för övriga bostads- lån. omstrukturerades i syfte att vara ett kreditinstitut som verkar på marknaden under samma villkor som övriga kreditinstitut. Den lånestock med statligt finansierade lån som innebar en hög risk för kreditförluster övertogs av Venantius, ett nybildat statligt helägt bolag. Venantius bildades med huvud- uppgiften att förvalta och avveckla de statliga risklånen samt att hantera obestånd och kreditförluster. I det äldre systemet med statliga bostadslån skedde finansie- ringen av bostäderna med bottenlån på kreditmarknaden av pantvärdet, där pantvärdet motsvarade den godkända produktionskostnaden. Beräkningsgrunden för lånen har varierat över tiden, men i princip byggde den på faktisk produktionskostnad . De statliga lånen lämnades normalt av det beräknade låneunderlaget. Villkoren varierade något beroende på upplåtelseform och fastighetsägar- kategori. Kreditrisken låg på topplånet och bottenlånet var normalt utan risk. Om topplån skulle beviljas eller ej prövades av länssty- relsen och deras föregångare länsbostadsnämnden. Det avgörande för om lån skulle beviljas var i praktiken om produktionskostnaden var godtagbar. En kreditriskprövning ingick också men den med- förde sällan avslag. När väl topplån beviljats förelåg sällan svårig- heter att få bottenlån. Bottenlångivarnas kreditriskprövning var sannolikt begränsad i förlitan på att risken låg på topplånet. Dess- utom förekom i relativt stor omfattning borgen som säkerhet för både topplån och bottenlån. Bl.a. kunde bostadsrätts- föreningar få lån på av låneunderlaget mot annars mot att kommunen gick i borgen. I vissa fall var borgen ett krav för att statligt bostadslån skulle beviljas. I fråga om bostadslån för egnahem krävdes att kommunen hade åtagit sig att svara för en förlust på lånet intill ett belopp som motsvarar av låneskulden vid förlusttillfället. Med borgen förelåg enligt bedömning inte någon kreditrisk och inte heller svårighet att få bottenlån. Staten kan lämna en kreditgaranti för topplånen i nybyggda bostä- der och för större ombyggnader av äldre bostäder. Statens bostads- kreditnämnd, BKN, inrättades och har till uppgift att administrera kreditgarantin. Systemet infördes som ersättning för de tidigare statliga bostadslånen. Garanti kan lämnas för nybyggnad av småhus eller flerbostads- hus och ombyggnad av flerbostadshus. Kreditgarantin kan lämnas endast för hus som är färdigställt och som beviljats statligt ränte- bidrag enligt 1992 eller senare års regler. För egnahem lämnas inte räntebidrag om huset påbörjas men kreditgaranti kan ändå lämnas under vissa förutsättningar. Någon kreditgaranti läm- nas således inte för lån . En ytterligare förutsättning är att låntagaren långsiktigt bedöms kunna betala löpande utgifter för fastigheten. Storleken på garantin bestäms av det s.k. garantiunderlaget. Detta schablonberäknas och motsvarar i princip bidragsunderlaget till räntebidragen. En kreditgivare kan få en kreditgaranti som motsvarar av garantiunderlaget. För projekt som påbörjades –1995, liksom i vissa andra fall, gäller dock av garantiunderlaget. Garantin lämnas mot säkerhet av panträtt i fastigheten. Pant- rätten grundas på ett pantvärde som motsvaras av garantiunder- laget plus eventuella tillägg för t.ex. lokaler. Det garanterade lånet skall ligga i direkt anslutning till lån som endast har pant i fastig- heten som säkerhet. Garantilånets säkerhetsläge beror således på långivarens värdering men maximeras av pantvärdet. Produktions- kostnader därutöver får fastighetsägaren finansiera genom egen insats eller s.k. topplån. Kreditgivaren betalar en årlig avgift motsvarande av det garanterade beloppet till . Ersättning ur den statliga kreditgarantin betalas främst ut om panten realiserats genom att fastigheten sålts. har dock möjlighet att betala ut ersättning till kreditgivarna även om panten inte realiserats. Denna möjlighet infördes för att underlätta rekonstruktioner av främst bostadsrättsföreningar på obestånd genom att BKN svarar för en del av kreditinstitutens förluster. För att BKN skall kunna gå in i en rekonstruktion måste dock vissa villkor vara uppfyllda. Dels måste låntagaren vara eller förväntas komma på obestånd genom om- ständigheter som ligger utanför låntagarens kontroll. I en bostads- rättsförening kan det exempelvis handla om tomma lägenheter som inte går att sälja eller hyra ut till kostnadstäckande hyror. Dels måste förlusterna för BKN bli påtagligt lägre än vid en försäljning. Fastighetsskatt tas ut på bostadsfastigheter, såväl hyres- och bostadsrättsfastigheter som egna hem, och tas ut som en andel av taxeringsvärdet. För nybyggda bostadsfastigheter betalas ingen fastighetsskatt . Följande betalas halv fastighetsskatt och full fastighetsskatt. Skattesatsen höj- des fr.o.m. från av taxe- ringsvärdet. Fr.o.m. är skattesatsen åter . En fastighets taxeringsvärde skall i princip vara av marknadsvärdet. Ett s.k. basvärde fastställs vid en allmän fastighetstaxering . Taxeringsvärdet omräknas under mellanliggande år genom att det åsatta basvärdet multipliceras med ett omräkningstal som baseras på den allmänna prisutvecklingen inom ett prisutvecklingsområde. Syftet med omräkningsförfarandet var att undvika kraftiga höjningar och i stället få till stånd stegvisa höjningar. Den genomsnittliga upptaxeringen vid taxering uppgick till för småhus. Tillsammans med höjningen av skattesatsen uppgick skattehöjningen i genomsnitt till . Omräkningsförfarandet utsattes från början för skarp kritik och den årliga omräkningen av taxeringsvärdena genomfördes inte , 1998 eller taxeringar. ekonomiska vår- proposition föreslås att den årliga omräkningen inte heller genom- förs för . En utredning tillsattes för att se över taxeringsförfaran- det och tillsattes en annan utredning med uppdrag att se över hela fastighetsbeskattningen. års taxering sänktes fastighetsskatten tillfälligt för bostadshyreshus till . ekonomiska vårpropo- sition föreslås att detta skall gälla även 2000. Folk- och bostadsräkningen, som är en totalundersökning, ger uppgift om det totala bostadsbeståndet i landet. Den senaste folk- och bostadsräkningen är . Totalt i riket fanns drygt 4 miljoner lägenheter, vilket innefattar både småhus () och flerbostadshus (). Tabell 1.1 Antal lägenheter i bostadsbeståndet, 1000-tal. Källa: SCB, FoB. I tabell 1.2 nedan redovisas antalet färdigställda lägenheter och därav bostadsrätter . Nybyggnationen nådde sin höjdpunkt med sammanlagt över 230 000 färdigställda lägenheter, varav drygt 70 000 bostads- rättslägenheter. Som framgår av tabellen var en hög andel, jämfört med föregående och efterföljande år, av dessa lägenheter småhus- lägenheter. Tabell 1.2 Färdigställda lägenheter efter upplåtelseform Källa: SCB, bostadsbyggnadsstatistik (totalundersökning). Den kartläggning av kommunernas bedömning av bostadsmark- nadsläget som gör kan vara av intresse för att belysa nuläge och utveckling i olika delar av landet. I analys konstateras att läget på bostadsmarknaden varit tämligen statiskt. anger 20 kommuner () att man har en bristsituation, en ökning från 10 bristkommuner . 56 kommuner, eller , bedömer att bostadsmarknaden är i balans. Den procentuella andelen har här pendlat kring . Övriga drygt 200 kommuner hade alltså ett överskott av bostäder i hela kommunen. redovisning av kommunernas bedömning av brist/balans/överskott på bostadsmarknaden och framåt visar även på att mycket snabba förändringar kan ske ökade antalet bristkommuner dramatiskt, från knappt 50 till ca 225. Överskottskommunerna minskade från knappt 150 till någon enstaka. 1993 vek efterfrågan ännu snabbare än den tidigare uppgången. hade bristkommunerna minskat till ett tiotal och överskotts- kommunerna ökat till ca 200. Utvecklingen speglar de förändringar i samhällsekonomin som inträffat . -84 -85 -88 -89 -91 -92 -93 Det finns omkring 1,5 miljoner taxerade småhusenheter i landet. Nyproduktionen av egnahem har minskat successivt på samma sätt som för den totala nyproduktionen. Tabell 1.3 nedan visar pris- utvecklingen på småhus samt antalet omsatta småhus på andra- handsmarknaden . Som framgår av tabell- en föll priserna kraftigt . minskade även antalet omsatta småhus. Prisutveckling samt omsättning på andra- handsmarknaden. Antal omsatta på andra- Källa: SCB. 2Boendesociala effekter av konkurser och rekonstruktioner 2.1Omfattning av olika obeståndstyper har många bostadsrättsföreningar med nyare fas- tigheter fått ekonomiska problem. Drygt 500 bostadsrättsföreningar har gått i konkurs, ett fenomen som är i stort sett nytt för detta årtionde. har antalet personliga konkurser liksom antalet exekutiva försäljningar av småhus ökat markant. Vad gäller bostadsrättsföreningskonkurser har flertalet inträffat relativt sent . För personliga konkurser och exekutiva för- säljningar nåddes dock kulmen . Antalet bostadsrättsföreningar som gått i konkurs alternativt trätt i likvidation uppgår till drygt 500 stycken. Statistiken samlas in av AB Bostadsgaranti1 genom att kungörelser om konkurser och likvidationer registreras löpande. Även namnet på föreningen registreras och utav detta kan utläsas om föreningen tillhört någon av riksorganisationerna eller om den varit fristående. Det framgår att tillhört , HSB och en procent SBC. Övriga har varit fristående. 1 AB Bostadsgaranti lämnar garantier till bostadskonsumenter vid nypro- duktion av egnahem och bostadsrättslägenheter. Vid nybyggnation av bostadsrätter kan bl.a. garantier lämnas för förskott och insatser samt ett åtagande om att fullfölja projektet om byggföretaget skulle gå i konkurs. Staten och Byggentreprenörerna, byggföretagens branschorganisation, äger Bostadsgaranti med lika delar. 32 Boendesociala effekter av konkurser ... Statistiken bör dock tolkas med försiktighet då det inte är säkert att organisationstillhörighet angetts i samtliga kungörelser. Detta gäller antagligen framför allt bostadsrättsföreningar som inte bildats inom ramen för eller HSB:s verksamhet, men som i ett senare skede förvaltats av någon av dessa organisationer. Dock bör den tolkningen kunna göras att minst så här stor andel av föreningarna har tillhört någon av dessa organisationer. Hur många rekonstruktioner som genomförts är däremot oklart. utgörs rekonstruktionen av en överenskommelse mellan fordringsägarna och bostadsrättsföreningen om en nedskrivning av skulderna eller ändrade betalningsvillkor i övrigt. Tabell 2.1 Bostadsrättsföreningar i konkurs/likvidation. 1999, t.o.m. april Källa: AB Bostadsgaranti. 2.1.2Konkurser och exekutiva fastighetsförsäljningar Som framgår av tabellen nedan nådde det totala antalet konkurser, både vad gäller fysiska och juridiska personer, sin höjdpunkt . De bostadsrättsföreningar som gått i konkurs ingår som en SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... delmängd i juridiska personers konkurser. Det går inte ur tillgängligt material att dra några slutsatser om orsaken till konkursen. Vad gäller exekutiva försäljningar av fastigheter nåddes höjdpunkten . Tabell 2.2 Antalet inträffade konkurser . Källa: RSV. avses registrerade konkurser. avses av domstol beslutade konkurser. Tabell 2.3 Antalet exekutiva fastighetsförsäljningar. Källa: RSV. 34 Boendesociala effekter av konkurser ... De uppgifter som redovisas i detta avsnitt gäller samtliga typer av fastigheter. Uppgifter om exekutiva försäljningar av egnahem redovisas särskilt under avsnitt 2.6. Regleringen av en bostadsrättsförenings verksamhet görs framför allt genom bostadsrättslagen (1991:614). Här regleras vad som gäller för bildandet av en bostadsrättsförening, frågor om styrelsens ansvar m.m. När en bostadsrättsförening eller en privatperson kommer på obestånd griper den obeståndsrättsliga lagstiftningen in. Lägenheterna i en bostadsrättsförening övergår efter avslutad konkurs till att bli hyreslägenheter och för de boende gäller då hyreslagstiftningens regler. Redogörelsen för gällande rätt är uppdelad enligt följande. Inled- ningsvis kommer den obeståndsrättsliga lagstiftningen att gås ige- nom översiktligt som en orientering inför den fortsatta framställ- ningen. Därefter kommer delar av den beskrivna regleringen att appliceras på den boendesociala problematiken. Frågan om utmätning är närmast aktuell vad gäller exekutiv för- säljning av ett egnahem på grund av en privatpersons obestånd. Då en gäldenär inte betalar en klar och förfallen skuld kan bor- genären vända sig till kronofogdemyndighet med begäran om utmätning. Utmätning innebär i korthet att delar av gäldenärens egendom tas i mät till täckande av skulden. Reglerna om utmätning återfinns i utsökningsbalken. Utmätningen går, mycket förenklat, till så att kronofogdemyn- digheten genomför förrättning hos gäldenären genom att krono- SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... fogdemyndigheten undersöker vilka tillgångar som finns och sedan omhändertar egendom motsvarande skuldens storlek. Vid behov kan tvångsmedel användas, t.ex. kan polishandräckning begäras. Egendomen säljs sedan på exekutiv auktion och borgenären får betalt ut köpeskillingen; eventuellt överskott återlämnas till gälde- nären. Utmätning faller under begreppet specialexekution vilket syftar på att det är en borgenär som agerar för att få betalt för en speciell skuld. För att utmätning skall bli aktuell krävs att borgenären kan visa upp en exekutionstitel avseende skulden, dvs. dokumentation som styrker skuldens existens och storlek.2 Exempel på exeku- tionstitlar är domstols beslut, utslag eller dom; skiljedom och för- likning stadfäst av domstol.3 Kravet på exekutionstitel beror bl.a. att utmätningsförfarandet inte skulle vara effektivt om krono- fogdemyndigheten måste pröva varje ansökan om utmätning mate- riellt. Vidare är det inte avsett att en borgenär skall kunna använda kronofogdemyndigheten för att driva in fordringar som är tvistiga eller oklara i övrigt. Det är kronofogdemyndigheten som genomför utmätningen, domstol är i normalfallet inte inblandad eftersom skulden redan prövats innan exekutionstiteln utfärdades. Konkurs benämns även generalexekution eftersom den innebär att samtliga gäldenärens tillgångar tas omhand för samtliga borge- närers räkning. Om utmätning används främst då gäldenären kan men inte vill betala, innebär en konkurs alltid att gäldenären inte kan betala sina skulder i takt med att dessa förfaller till betalning eftersom han är på obestånd. Obestånd är alltså ett tillstånd där gäldenären inte har medel tillgängliga att betala sina fordringar , vilket inte skall förväxlas med insufficiens som innebär att gäldenärens skulder överstiger tillgångarna. För att en gäldenär 3Se vidare UB 3:1. 36 Boendesociala effekter av konkurser ... skall försättas i konkurs krävs även att obeståndet inte är helt till- fälligt.4 Ett centralt syfte med en konkurs är att likställa samtliga borge- närer så de får utdelning i proportion till sin fordran. Det ligger i obeståndssituationens natur att samtliga borgenärer inte får full täckning för sina fordringar. Således blir likhetsprincipen ett sätt att fördela förluster på ett rättvist sätt. Reglerna om för- månsrätt i Förmånsrättslagen (1970:979) utgör undantag från prin- cipen om borgenärernas likställighet. Förmånsrättslagen är föremål för reformarbete (SOU 1999:1). Konkurs innebär att gäldenären förlorar rådigheten över all sin egendom. Istället råder konkursförvaltaren över denna såsom konkursboets ställföreträdare.5 Konkursutbrottet innebär även att borgenärerna kan initiera specialexekutiva åtgärder mot gäldenären avseende betalningsanspråk.6 Avsikten därmed är att undvika kapplöpning mellan borgenärerna om gäl- denärens sista tillgångar. Undantag görs emellertid dels för sådan egendom som är belastad med panträtt, och som borgenärerna där- för inte konkurrerar om, dels för vissa familjerättsliga fordringar.7 Till skillnad från förfarandet vid utmätning administreras kon- kursen inte av kronofogdemyndigheten. Konkursen handläggs av en fristående konkursförvaltare som förordnas av tingsrätten i samband med konkursutbrottet. Till förvaltare kan utses vem som helst som uppfyller konkurslagens krav på erfarenhet och kun- skap.8 I de flesta fall förordnas emellertid en välrenommerad affärsadvokat som har den nödvändiga kunskapen och organisa- tionen. Eftersom konkursförvaltning kräver specialistkunskaper utses vanligen förvaltare ur en relativt begränsad krets av jurister. övervakar konkursförvaltarens arbete via tillsynsmyndigheten i konkurser som bl.a. yttrar sig över för- valtarens arvode och konsulteras inför mera väsentliga åtgärder i 7De senare finns uppräknade i UB 7:19. 8Se 7 kap. KL. SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... skall även höras innan tingsrätten utser konkursförvaltare. Konkursförvaltare tar även hjälp av kronofogdemyndigheten t.ex. vid avyttrande av fast egen- dom genom exekutiv auktion eller för indrivande av fordringar till konkursboet. är emellertid en privaträttslig hantering och konkursförvaltaren kan sägas arbeta för såväl rätten som borgenärskollektivet. Konkursförvaltarens skyldigheter regleras i konkurslagen.9 För- valtaren skall inledningsvis upprätta en bouppteckning över kon- kursboets tillgångar och skulder per konkursdagen som skall beedigas av konkursgäldenärens ställföreträdare, i normalfallet inför den tingsrätt som är konkursdomstol. Vidare skall förvaltaren upprätta en förvaltarberättelse i vilken orsakerna till obeståndet och tidpunkt för dess inträde skall redovisas liksom innehålla uppgift om aktiebolagslagens kapitalskyddsregler överträtts, om det kan miss- tänkas att det förekommit brottslig verksamhet, om likvidationsplikt förelegat på grund av kapitalbrist10 samt innehålla information om bokföringens utseende. I konkurslagen finns vidare regler om återvinning, vilka innebär att sådana transaktioner som skett före konkursutbrottet, som på ett otillbörligt sätt gynnar viss borgenär framför de övriga skall gå åter om vissa angivna förutsättningar är uppfyllda.11 Möjligheten att återvinna rättshandlingar i konkursen är ett utflöde av principen om borgenärernas likställighet. Slutligen skall förvaltaren fördela de medel som influtit till konkursboet mellan borgenärerna. Konkursen avslutas i och med att tingsrätten fastställer förvalta- rens utdelningsförslag eller avskriver konkursen om utdelning är aktuell. 97 kap. KL. 10Enligt 13 kap. Aktiebolagslagen. 11Se 4 kap. KL. 38 Boendesociala effekter av konkurser ... Då en gäldenär drabbas av likviditetsproblem kan man, för att undvika konkurs och den värdeförstöring det innebär, försöka genomföra någon form av rekonstruktion. En rekonstruktion kan ske genom det relativt nya förfarandet företagsrekonstruktion eller underhand genom en formlös uppgörelse med borgenärerna. I och med att möjligheten till företagsrekonstruktion skapades 1996 av- skaffades ackordslagen och därmed möjligheten att genomföra tvångsackord utom rekonstruktion eller konkurs. Den bärande tanken med företagsrekonstruktion och ackord är att alla inblandade tjänar på att undvika konkurs. Borgenärerna får bättre utdelning än vid en konkurs eftersom ett konkursbos till- gångar ofta försäljs till underpriser och näringsidkarens rörelse lever vidare. I praktiken är emellertid en företagsrekonstruktion svår att genomföra eftersom det är svårt att bibehålla tillräcklig likviditet under förfarandets gång.