sou · GNB335 · 2000-01-01 00:00:00 — Det kan vara flerbostadshus och jordbruksfastigheter eller separata fastighetsbesiktningar och värderingar. Det förekommer också att mäklaren får s.k. skrivuppdrag, där kunden själv skaffat köpare och där mäklarens uppgift bara är att upprätta vissa handlingar. Konkurrensförutsättningarna beror bl.a. på produktens särart, den relativa omsättningen och på konsumentens produktkännedom och marknadsöverblick. En effektiv information till marknadens aktörer är en förutsättning för en väl fungerande marknad och en effektiv konkurrens. Det kan konstateras att konsumenten i gemen ofta har dålig in- formation om marknaden för tjänster vid överlåtelser av villor och bostadsrätter m.m. Detta till följd av att både säljare och köpare ofta har liten erfarenhet av vad som bör iakttas vid en överlåtelse. På marknader där transparensen är dålig, spelar priset ofta en un- derordnad roll och företagen kan med fördel konkurrera med ser- vice, image och andra konkurrensmedel. Konsumenten får i sådana fall svårt att väga prisskillnader mot skillnader i service o.dyl. Jämförelser av kvaliteten på olika mäklartjänster försvåras också av att varje förmedling är unik. På den svenska marknaden fanns 4 850 vid utgången av 1998 re- gistrerade mäklare dessa var verksamma i 3 898 mäklarföretag. var antalet registrerade mäklare 4 763. Se tabell 3:2. Fastighetsförmedling bedrivs också som en del av andra upp- drag, dvs. inom andra serviceområden såsom kameral och juridisk uppdragsverksamhet. Tabell 3:2 Antal registrerade mäklare vid utgången av respek- tive år innan tog över registreringen finns ingen samlad statistik över antalet registrerade mäklare. Minskningen av antalet mäklare kan förklaras med att nya regler för registrering infördes. De nya kraven gällde dels ansvarsförsäkringen och dels verksamhetskavet. Från branschhåll har farhågor uttalats för att de nya utbildningskraven kommer att leda till att nyrekryteringen blir mycket liten på grund av alltför låg utbildningskapacitet. Enligt statistik från fanns det 3 898 olika mäklarföretag . Mäklarföretagen är i allmänhet små, flertalet sysselsätter bara en mäklare. 1998 fanns det endast 51 företag som vardera sysselsatte 10 mäklare eller fler. Se tabell 3:3. Tabell 3:3 Antal arbetsställen 1998 Det förekommer en relativt hög grad av samverkan inom branschen. Genom att samverka kan framför allt de mindre företagen tillgodogöra sig vissa av de marknadsledande företagens stordrifts- fördelar, t.ex. inom marknadsföring och prissättning. Den övervä- gande delen av samarbetet sker i de två branschförbunden och , . De organiserar de enskilda mäklarna och samarbetet går ut på att profilera sig och sina medlemsföretag i den alltmer tilltagande konkurrensen. (), organiserar ca 1 100 mäklare. Ungefär 350 av dessa har genomgått FMF:s interna utbildning och blivit auktoriserade av organisationen. FMF är organiserad i en riksorganisation som leds av en för- bundsstyrelse. Vidare finns en auktorisationsnämnd och en discip- linnämnd. Det finns fyra regioner vilka leds av egna styrelser. Dessa anordnar kurser, studiebesök och informationsmöten. FMF står till tjänst med juridisk rådgivning till sina medlemmar och även ett system med äldre kollegor att rådfråga i diverse spörsmål, exempelvis etikfrågor. För att bli auktoriserad krävs att man är medlem i FMF, att man har yrkeserfarenhet och att man genomgått de fyra auktorisationskurser i fastighetsju- ridik, plan- och byggnadsjuridik, ekonomi samt etik. En särskild reklamationsnämnd (, FRN) prövar klagomål mot mäklare som är med- lemmar i FMF. Den är helt fristående från FMF och arbetar i sam- arbete med . Nämnden leds av en lagfaran domare. Ledamöterna har varierande yrkesbakgrund såsom exempelvis arkitekter och lantmätare. En fastighetsmäklare sitter med. En fastighetsmäklare som är ansluten till FMF följer alltid nämndens beslut även om det på inget sätt är bindande. , eller som det fullständiga namnet lyder, organiserar över 1 800 mäklare i 1 100 mäklarföretag. Medlem kan bara fysiska personer vara som är registrerade som fastighetsmäklare hos . erbjuder sina medlemmar en auktorisation om medlemmen har genomgått vidareutbildning i regi, har yrkeserfarenhet samt förbinder sig att följa de professionella arbetsrutiner som utarbetats. Organisationen leds av en styrelse som utses på årsmötet. Dessutom finns en ansvarsnämnd och en auktorisationsnämnd i vilka det finns en opartisk ordförande samt representanter från branschen som inte är medlemmar i . Styrelsen, som också fungerar som disciplinnämnd kan utdela varningar till fastighetsmäklare eller besluta om uteslutning. är en mer begränsad samman- slutning som utgörs av fastighetsmäklare som varit yrkesverk- samma . Sällskapet har egen auktorisationsverksamhet och ett 70-tal medlemmar anslutna, varav merparten är belägna i . Det finns flera försäljningsorganisationer inom branschen, men bara tre som är rikstäckande. är störst med över 400 regist- rerade mäklare i ca. 170 fristående mäklarföretag samt 180 butiker runt om i landet. Den centrala organisationen, som är ett aktiebolag vilket ägs av mäklarna, har till uppgift att utveckla kedjan och stödja butikerna vad gäller affärsutveckling, marknadsföring, data och juridisk rådgivning. Dessutom genomförs omfattande utbild- ningsprogram inom skiftande områden. Man arbetar också aktivt med att påverka regelutformning o.dyl. , AB som bildades av Sverigefastigheter och SPEFAB (Sparbankernas Fastighetsaktie- bolag) när och gick samman, är den andra stora rikstäckande kedjan med 312 anslutna fastighetsmäk- lare. Inom finns ungefär 140 kontor och hälften av dessa drivs genom franchisingavtal. Det som mäklarna inom fastighetsbyrån kan få hjälp med centralt är juridisk rådgivning från juristbyrå. Det finns också ett femtal aktiva mäklare som arbetar med kollega att rådfråga. är också engagerad i och har en representant i nämnden. Mäklarringen är något mindre än de ovan nämnda. Det är en rikstäckande kedja av fristående mäklare dit ca. 55 mälarkontor är anslutna och ungefär 120 mäklare. De anslutna mäklarna är del- ägare i , en central organisation med en liten administration. Man anordnar utbildningar och erfarenhetsut- byten både på central och regional nivå. Vidare finns samarbete vad gäller IT. Inom har också en större mäklarverksamhet börjat struktureras. Man har numera ett 75-tal fastighetskonsulter regist- rerade. Riksmäklarna utgör ett exempel på en mindre riksomfattande försäljningsorganisation, med ett 20-tal kontor, som inte har någon central administration. Utöver dessa finns flera mer eller mindre slutna organisationer eller kedjebildningar inom branschen. 4Fastighetsmäklarnämndens organisation och verksamhet fanns uppgifterna hos länsstyrelserna. Nämnden, som är central förvaltningsmyndighet för registrering och tillsyn över fastighets- mäklare, skall utföra de uppgifter som finns i fastighetsmäklarlagen (1995:400) och i fastighetsmäklarförordningen (1995:1028). uppgifter är, förutom att sköta re- gistreringen av fastighetsmäklare, att utöva tillsyn över de registre- rade mäklarna, att sprida information om vad god fastighetsmäk- larsed är samt att se till att fastighetsmäklarna har en god utbildning för sin uppgift. Fram till och med var en nämndmyndighet utan egen kansliorganisation. Kammarkollegiet var värdmyndighet, vilket innebar att kollegiet utförde kansligöromål åt nämnden och tillhandahöll den personal som beredde och föredrog ärendena inför nämnden. är en egen myndighet med en myndighetschef, tillika ordförande i nämnden och en kanslichef. Dessutom arbetar två registrato- rer/assistenter och sju handläggare åt nämnden. Av handläggarna är fem jurister. En har varit skatterevisor. En person har arbetat som utbildningsansvarig. Ingen av de anställda har erfa- renhet av fastighetsmäkleri eller har fastighetsmäklarutbildning. Enligt förordningen (1998:1808) med instruktion för består nämnden av en ordförande och en vice ordförande samt högst sex andra ledamöter och det antal ersättare för dessa som regeringen bestämmer, är det fyra ersättare. Ordföranden och vice ordföranden skall vara jurister och ha domarerfarenhet. En nyhet i förhållande till tidigare instruktion är att ordföranden för nämnden tillika är chef för myndigheten. Beslut i tillsynsärenden fattas av nämnden. Nämnden kan dele- gera till ordföranden, vice ordföranden eller till någon tjänsteman att avgöra ärenden som är av det slaget att de inte behöver avgöras av nämnden. Det kan gälla ärenden såsom återkallelse av registrering på grund av att ansvarsförsäkring saknas eller att ett ärende skall avskrivas då utredningen har visat att det inte finns underlag för att anse att mäklaren har brustit i sin omsorg. Alla beslut fattas efter föredragning. I princip är det ordförande som fattar de beslut som inte fattas av nämnden. Beslut i vissa enklare ärenden fattas dock på handläggarnivå. Beslut i rena registreringsärenden såsom beviljande av registre- ring där alla formella krav är uppfyllda eller avregistrering på egen begäran fattas som regel av någon av kanslisterna. Tillsynen kan indelas i tre olika huvudgrupper, nämligen lämplig- hetsprövning, prövning av frågor om självinträde och prövning av formella krav. har att kontrollera att de som förmedlar fastigheter är redbara och i övrigt lämpliga som fastighetsmäklare. De flesta ärenden som öppnats hos och som rör fastighetsmäklarnas lämplighet har anhängiggjorts genom anmälningar till nämnden. Anmälningarna kan komma från köpare eller säljare som är missnöjda med en mäklare, från en annan mäklare eller t.ex. en konkursförvaltare. Anmälaren blir inte part i ärendet hos nämnden. Någon statistik förs inte över anmälarna. En anmälning kan vara anonym vilket försvårar sådan statistik. Uppskattningsvis inkom cirka 10 anmälningar mot mäklare från andra myndigheter, cirka 50 från andra mäklare och resterande från all- mänheten. När nämnden utreder ett anmälningsärende görs vissa kontroller på initiativ av nämnden utan att detta omfattas av anmälan. Ex- empelvis kontrollerades , alla anmälda mäklares boendekostnadskalkyler oberoende av vad anmälningen avsåg. Som ett led i den aktiva tillsynen har nämnden beslutat att samtliga mäklare skall ha kontrollerats . Det man kontrollerar är om mäklaren har några restförda skulder eller finns antecknad i kriminalregistret. Ungefär 1 000 mäklare kontrolleras på det här viset. 8 Uppgifterna i detta avsnitt och avsnitten 4.3 och 4.4 nedan är till största delen hämtade ur årsredovisning . initierades 298 ärenden som rörde lämplig- hetsprövningen. Motsvarande siffra var 227 ärenden, se tabell 4:1. Man kan konstatera att de egeninitierade ärendena vad gäller lämplighetstillsynen sedan nämndens tillkomst legat på av de öppnade ärendena. har dock den siffran stigit till . En trend som ligger i linje med lagstiftarens intentioner men som ännu är alldeles för låg. De påföljder som tillsynen lett till redovisas i tabell 4:2 Tabell 4:2 Vad lämplighetsprövningen lett till varav i egeninitierat ärende varav i egeninitierat ärende varav i egeninitierat ärende Anmälan till allmän åklagare Här kontrollerar nämnden att mäklarna inte bryter mot förbudet för fastighetsmäklare att själva köpa en fastighet de har i uppdrag att förmedla samt förbudet mot att handla med fastigheter (13 och 14 §§ fastighetsmäklarlagen). Mäklarna är skyldiga att anmäla köp av fastighet som de har haft i uppdrag att förmedla så att nämnden kan kontrollera att de sagt upp uppdraget i skälig tid före sitt köp. Nämnden har öppnat runt 35 ärenden av detta slag . kontrollerar att de registrerade fastig- hetsmäklarna uppfyller kraven i 6 § första stycket 1 och 2 fastig- hetsmäklarlagen, dvs. att mäklaren inte är försatt i konkurs, under- kastad näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräld- rabalken samt att han har försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom om han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11– 19 §§ fastighetsmäklarlagen. Nämnden kontrollerar också att mäklarna betalar den årliga avgiften enligt 4 § fastighetsmäklarförordningen. Tyngdpunkten i nämndens arbete har legat på denna typ av tillsyn med 1 303 ärenden och 729 . återkallades 302 re- gistreringar på grund av denna tillsynsinsats och åter- kallades 222 registreringar. Handläggningstiden för olika typer av tillsynsärenden varierar kraftigt. Genomsnittlig tid för samtliga tillsynsärenden som av- gjordes var , jämfört . Handläggningen av anmälningar och av ärenden som initie- rats av rörande mäklares lämplighet har också minskat till jämfört 1997. Den genomsnittliga handläggningstiden för lämp- lighetsprövningen sjunker successivt. Det uppsatta målet var fem månaders handläggningstid. Nämnden eftersträvar en ge- nomsnittlig handläggningstid . Registreringsärendena går ut på att behandla ansökningar om re- gistrering och avregistrering. avgjorde nämnden 421 ansökningar om registrering, 382 av dessa bifölls. 156 registre- ringar återkallades på mäklarens egen begäran. Motsvarande siffror var 507 avsökningar, varav 453 bifölls, samt 106 återkallelser på egen begäran. 4.4Information om vad god fastighetsmäklarsed är I nämndens uppgifter ingår att sprida information om vad god fas- tighetsmäklarsed är. God fastighetsmäklarsed är ju inget statiskt tillstånd utan den utvecklas . Man skulle snarare vilja uttrycka nämndens uppgifter vad gäller den goda seden med att nämnden har att utveckla god fastighetsmäklarsed samt att infor- mera om den samma och se till att fastighetsmäklarna följer den. kan man säga att utvecklingen av och informationen om den goda seden sker genom rättstillämpning och publicerandet av avgörandena. För att sprida information om vad god fastighetsmäklarsed in- nebär har nämnden , liksom 1997, gjort en praxissam- manställning. har en egen webbplats med informa- tion om nämnden. Där finns bl.a. praxissammanställningen. Nämnden svarar också på en stor mängd telefonförfrågningar från mäklare och andra om vad god fastighetsmäklarsed innebär. Det är den informationsinsats som drar mest resurser och kan be- räknas till drygt en årsarbetskraft. För att få registreras som fastighetsmäklare hos nämnden, vilket är en förutsättning för att få utöva fastighetsmäklaryrket, krävs att sökanden har tillfredsställande samt godkänd utbildning. Nämnden skall se till att de kunskapskrav som ställs på fastighetsmäklare är ändamålsenliga och svara för att prövning av kunskaperna sker. har fram till innevarande år tagit ett stort ansvar i fråga om fastighetsmäklares utbildning bl.a. genom att självt anordna kunskapsprov. beslutades att utbildningen för blivande fastig- hetsmäklare skall omfatta minst 80 högskolepoäng i för fastighetsmäklarverksamhet centrala ämnen. För tillfället pågår planering vid flera universitet och högskolor om startande av skräddarsydda utbildningar. Nämnden tar viss del i detta arbete. 5Andra myndigheter med tillsynsfunktion Detta kapitel kommer att omfatta en genomgång av andra subjekt som alla har gemensamt att de sysslar med tillsyn av yrkesgrupper där det krävs en speciell registrering eller legitimation för att få utöva yrket. De organ som kommer att behandlas är Socialstyrel- sen, och . Den internationella utblicken kommer att begränsa sig till . utövar tillsyn över många olika yrkesgrupper såsom exempelvis läkare, apotekare och sjuksköterskor. Det rör sig om yrken med legitimationer men också skyddade yrkestitlar i kraft av viss yrkesexamen. Legitimationen utgör det mest framträdande beviset på en yrkesutövares kompetens inom hälso- och sjukvården. Den främsta betydelsen ligger i samhällets möjlighet att på ett märkbart och tydligt sätt – genom indragning av legitimationen – reagera när en legitimerad yrkesutövare allvarligt missköter sig. 40 Andra myndigheter med tillsynsfunktion Tillsynen vid är uppdelad på sex olika regionav- delningar. Finner man något anmärkningsvärt anmäler man detta till som meddelar eventuell påföljd. arbetar närmast som en domstol där an- mälare och den anmälda har partsställning. Till kan även patienter eller anhöriga till patienten under vissa förhål- landen göra anmälningar. Beslut i enskilda ärenden fattas av den enskilde tjänstemannen, enhetschefen eller avdelningschefen. Enligt in- struktion9 skall generaldirektören avgöra ärenden som inte skall avgöras av styrelsen. eller vissa särskilt angivna råd. Ärenden som inte behöver avgöras av generaldirektören får avgöras av någon annan anställd. Hur detta skall ske anges i arbetsordningen eller i särskilt beslut. Det gäller dock inte föreskrifter. De anmälningar som inkommer till tillsynsenheterna behöver inte prövas i sak. Enhetschefen beslutar om vilka ärenden som skall sakprövas. Det är också avdelningschefen eller enhetschefen som beslutar om den egeninitierade tillsynen och vilka som skall undersökas. Om det under ett ärendes handläggning framkommer att det inte finns något att anmärka på och därmed inget skäl att gå vidare med handläggningen beslutar handläggande tjänsteman i samråd med föredragande läkare om att lägga ner undersökningen. Lagen (1995:528) om revisorer trädde i kraft . med den nya lagen inrättades gistrering och tillsyn över revisorer och revisionsbolag. Tillsynen över revisorer hade tidigare legat hos . En re- visor kan vara godkänd eller auktoriserad. uppgick antalet godkända revisorer till ca. 2.030 och antalet aukto- riserad revisorer till ca. 9 Förordning (1996:570) med instruktion för , 12 § Andra myndigheter med tillsynsfunktion 41 har enligt sin instruktion (1995:666) till upp- gift att handlägga frågor om godkännande och auktorisation av revisorer samt registrering av revisionsbolag samt att utöva tillsyn över dessa. De prövar frågor om disciplinära åtgärder, anordnar examina och lämplighetsprov, sköter registret över revisorer och revisionsbolag och följa utvecklingen inom revisorsområdet samt tolkar och utvecklar god revisors– och revisionssed. består av en ordförande och åtta andra ledamöter som alla utses av regeringen. Ordföranden skall vara jurist och ha domarerfarenhet. Av övriga ledamöter skall två vara revisorer, varav en skall vara godkänd och en skall vara auktoriserad. Övriga ledamöter skall ha erfarenhet av verksamhet som berörs av revision. Nämndens ärenden bereds av ett kansli. Ordföranden i nämnden är också myndighetschef. köper vissa administrativa tjänster av PRV. kan urskiljas fyra beslutsnivåer; ·nämnden in pleno, De flesta ärendena avgörs, efter delegering, av personal på kansliet. Övriga ärenden avgörs av nämnden in pleno, ordföranden eller kanslichefen, allt utifrån ärendets vikt eller principiella betydelse. Man eftersträvar en långtgående delegering för att göra arbetet så effektivt som möjligt. 42 Andra myndigheter med tillsynsfunktion Ärenden som gäller frågor huruvida revisorns agerande överens- stämmer med god sed eller andra regler och normer som en revisor har att följa i sitt arbete bör som utgångspunkt avgöras av nämnden in pleno. Nämnden har överlåtit åt ordföranden att bedöma om ett ärende är av sådan principiell betydelse eller på annat sätt är av sådan vikt att det bör underställas nämnden. Kanslichefen kan besluta att ett visst ärende inte skall tas upp till prövning eller att en påbörjad beredning skall avbrytas. Ordföranden eller nämnden in pleno kan vidare delegera sådana ärenden till kanslichefen där det principiella intresset är begränsat och strängare påföljd än erinran inte bedöms komma i fråga. Övriga ärenden avgörs enligt vad som sagts ovan av ordföranden eller av nämnden in pleno. Beträffande dessa ärendegrupper gäller som utgångspunkt att beslut fattas av kanslichefen eller av handläggare på kansliet. Ärenden av särskild principiell vikt underställs ordföranden eller när så bedöms nödvändigt nämnden in pleno. har till uppgift dels att handlägga anmälningsä- renden och dels att utöva tillsyn på eget initiativ. Alla ärenden som kommer in till nämnden prövas. av ärendena prövas i sak. De ärenden som inte sakprövas kan exempelvis vara okynnesanmälningar. Av de i snitt 160 dis- ciplinärenden som öppnat har ungefär en femtedel initierats av myndigheten själv. Andra myndigheter med tillsynsfunktion 43 kan vara resultatet av exempelvis en tidningsartikel. Nämnden har också påbörjat ett projekt för att öka antalet egeninitierade ärenden. utvecklar och främjar god revisionssed genom att utfärda bindande föreskrifter om revisorns och revisionsbolagens verksamhet. Nämnden uttalar sig också om god sed i enskilda ärenden. De två intresseorganisationerna som finns för revisorer10 spelar en viktig roll i utvecklingen av god sed. är helt avgiftsfinansierad. Avgifternas storlek bestäms av regeringen i förordningen (1995:665) om revisorer. Avgifterna tas ut av revisorerna och revisionsbolagen i form av ansökningsavgift och årlig avgift. Avgifterna uppgår f.n. till . Vidare tas en examinationsavgift ut om . Av- gifter utgår även för vissa tillstånd som kan lämnas av nämnden. I dessa fall är avgiftsförordningen tillämplig. Nämnden har också fått tillstånd att försälja bearbetade utdrag ur sina register. Man tycker från nämndens sida att det fungerar mycket bra med denna finansieringsform. Avgifternas storlek är satta för att täcka de kostnader som finns. Ett problem som nämnden har är att tillgången på revisorer följer konjunkturcyklarna i viss mån. Efter en lågkonjunktur minskar revisorerna i antal. Detta innebär att antalet årsavgifter och antalet nyregistreringar minskar i motsvarande grad. Kostnaden för personal och lokaler är dock den samma. Ett annat problem som nämnden har just nu men som är av övergående art är att man har en skyldighet att anordna examinationer för dem som vill gå upp , trots att det inte blir obligatoriskt . Man kan inte ta ut så höga avgifter av det fåtal som väljer att 10 Föreningen () och () 44 Andra myndigheter med tillsynsfunktion skriva nu att det täcker kostnaderna för proven. Man räknar därför med att göra underskott framöver. Nämnden har dock ett balanserat överskott som man kan använda för att täcka underskotten.11 är en privaträttslig organisation som bl.a. utövar tillsyn över sina medlemmar. Medlem i kan man bli efter ansökan, om man uppfyller vissa av samfundet uppställda krav på exempelvis medborgarskap och examen. Samfundet styrs av en styrelse och en generalsekreterare. Som kommer att diskuterad nedan finns också en disciplinnämnd. Ett antal regionalavdelningar finns där verksamhet bedrivs. För be- redning av ärenden finns ett kansli. kan ta emot anmälan mot ledamot av samfundet från klient eller annan som berörs av saken. Styrelsen kan också på eget initiativ väcka frågan om disciplinärt ingripande mot ledamot. Ärendet prövas av disciplinnämnden, vilken arbetar på prövningsavdelningar. Vanligtvis tas ärendet först upp på pröv- ningsavdelningen och är dess ledamöter eniga om att disciplinär påföljd inte är påkallad får prövningsavdelningen avgöra ärendet. I annat fall skall ärendet hänskjutas till disciplinnämnden. 11 Se mer om finansieringsmöjligheter i kapitel 9. Andra myndigheter med tillsynsfunktion 45 Om en anmälan mot ledamot avser omständigheter som ligger är disciplinnämnden inte skyldig att ta upp ärendet till prövning. I övriga fall föreligger en sådan skyldighet. Den ledamot mot vilken anmälan gjorts skall beredas tillfälle att yttra sig. Han är skyldig att efter anmaning inge skriftligt yttrande, att förete de handlingar som disciplinnämnden eller generalsekre- teraren ålägger honom att tillhandahålla samt att på kallelse per- sonligen inställa sig inför nämnden. När fråga är om uteslutning skall muntlig förhandling hållas, om inte särskilda skäl föranleder annat. inkom 544 disiplinärenden. Styrelsen och pröv- ningsavdelningarna har slutbehandlat 540 ärenden. Av dessa föranledde 416 inte någon åtgärd. 102 ärenden hänsköts till och 20 ärenden avskrevs. I två ärenden har prövningsavdelningarna gjort särskilt uttalande. Disiplinärenden tas upp av antingen efter an- mälan eller på eget initiativ.