sou · GNB315 · 2000-01-01 00:00:00 — I paragrafen, som är ny, införs därför en föreskrift om att bestämmelserna i 8 kap. 32-34 §§ jordabalken om sammanträde, förhör under sanningsförsäkran och förlikningsverksamhet skall tillämpas på ärendena. Angående tillämpningen av de angivna bestämmelserna i 8 kap. jordabalken hänvisas till kommentaren till ändringarna i den lagen (avsnitt 20.1). Utredningen vill dock framhålla att sammanträde inte torde behöva hållas annat än i vissa ärenden angående fråga om hembud behövs enligt 6 eller 7 § och angående ärenden om överlåtelsetillstånd enligt 12 §. I paragrafen, som är ny, införs en bestämmelse om domstolens skyl- dighet att inhämta yttrande från i vissa ärenden. Bestäm- melsen överensstämmer med 17 § andra stycket nämndlagen i den del den avser ärenden enligt förevarande lag. Paragrafen, som är ny, innehåller regler om rättegångskostnader. Enligt utredningens förslag bör den rättegångskostnadsregel som gäller vid en överprövning av ett ärende enligt förevarande lag gälla även när ärendet prövas vid fastighetsdomstol. Någon saklig ändring i övrigt är inte avsedd. Paragrafen, som är ny, innehåller en regel om att fastighetsdomstolens beslut att godta ett hembud enligt 8 § får överklagas särskilt. Paragrafen utgör ett komplement till 37 § ärendelagen, i vilket lagrum anges under vilka förutsättningar ett beslut, som inte innebär att ärendet avgörs, får överklagas. Bakgrunden till den aktuella bestämmelsen framgår av den allmänna motiveringen (avsnitt 15.3.3 och 9.3.5). Enligt utredningens förslag skall de frågor som har samband med en anmälan av hembud enligt 8 § handläggas i samma ärende. För att frågan om hembudets giltighet skall kunna överprövas anser utredningen att fastighetsdomstolens beslut att godta jordägarens hembud, som formellt sett blir ett beslut under handläggningen, skall få överklagas särskilt. I paragrafen, som är ny, införs i första respektive andra stycket en hänvisning till bestämmelserna om prövningstillstånd respektive tilltrosbevisning i 8 kap. 37 och 39 §§ jordabalken. För motiven till och tillämpningen av reglerna hänvisas till avsnitt 11.2.10 och 20.1. I paragrafen, som är ny, har i första stycket intagits en bestämmelse om förlängning av tidsfristen för antagande av hembud för det fallet hovrätten eller ogillar ett överklagande av fastighetsdomstolens beslut att godta ett hembud. Den tid som fristen kan förlängas till, , motsvarar vad en bostadsrättsförening enligt ombildningslagen kan få fristen förlängd till. I andra stycket har intagits en bestämmelse om s.k. fullföljdsförbud med ventil i ledet hovrätt-Högsta domstolen för beslut i sådant ärende som anges i första stycket. Angående motivet till förslaget, se avsnitt 15.3.3. Paragrafen, som är ny, innehåller en regel om rättskraft. Bestämmelsen motsvarar 22 § nämndlagen såvitt den avser ärenden enligt förevarande lag. De nya bestämmelserna föreslås träda i kraft . I fråga om ärenden som arrendenämnden har avgjort skall enligt andra punkten de nuvarande bestämmelserna i lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället tillämpas. Beslut i dessa ärenden skall sålunda överklagas till fastighetsdomstol. I förslaget till lag om upp- hävande av lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (punkten 4) finns bestämmelser om att även de beslut som arrende- nämnden fattat, som med stöd av nämndlagen får överklagas genom besvär, överklagas enligt äldre bestämmelser till fastighetsdomstol. Enligt förslaget till lag om upphävande av lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall vissa ärenden som arrende- nämnden inte har avgjort före överlämnas till fastig- hetsdomstol för prövning. I tredje punkten anges att de nya bestämmel- serna i lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället skall till- lämpas på de ärenden som har överlämnats till fastighetsdomstol. Var- dera parten skall dock i dessa ärenden stå sin kostnad vid fastighets- domstolen. 20.13Förslaget till lag om ändring i jaktlagen (1987:259) Som framgår av avsnitt 2 och 16 har utredningen kommit fram till att de ärenden som arrendenämnden handlägger enligt jaktlagen skall föras över till tingsrätt. Utredningen har i övrigt följande att anföra till de föreslagna ändringarna. Paragrafens nuvarande första stycke reglerar såväl förfarandet när fastighetsägaren sagt upp ett jakträttsavtal som när någon av parterna begärt villkorsändring. Utredningen föreslår att stycket delas upp i två stycken. Det nya första stycket behandlar fastighetsägarens ansökan vid tingsrätten om att avtalet skall upphöra och det nya andra stycket behandlar en ansökan från fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren om att tingsrätten skall fastställa villkoren för förlängning av avtalet. Någon saklig ändring är inte avsedd. I ett nytt tredje stycke, sakligt sett motsvarande det nuvarande andra stycket, regleras det förhållandet att en ansökan enligt första eller andra stycket inte har kommit in till tingsrätten inom angiven tid. I paragrafens andra stycke ändras avgörande av en villkorstvist som hänskjutits till arrendenämnden till rättens prövning av en ansökan om villkorsändring. Någon saklig ändring - utöver att ärendet skall prövas av tingsrätten - är inte avsedd. I fjärde och femte styckena tas orden dom eller bort. I fjärde stycket tas även orden målet eller bort. Ändringarna föranleds av att förlängnings- och villkorstvister skall handläggs enligt ärendelagen. 21 och 22 §§ Av samma skäl som beträffande ändringsförslaget i 19 § fjärde och femte styckena tas orden dom eller samt domen eller bort. Paragrafen innehåller bestämmelser om klandertalan mot arrendenämnds beslut och förbud mot överklagande av vissa beslut. Bestämmelserna måste upphöra. I paragrafen införs i stället en bestämmelse om att förlängnings- och villkorstvister, som anges i 15 §, skall handläggas enligt ärendelagen. Skälet till valet av förfarandelag framgår av avsnitt 16.2.2. Övriga tvister handläggs enligt . Vidare införs en hänvisning till att bestämmelserna i 54-58 §§ skall tillämpas vid handläggningen av ärendena. Paragrafen innehåller regler om överklagande av beslut enligt jaktlagen. Bestämmelserna föreslås oförändrade förda till en ny 59 §. I stället införs en forumregel av innebörd att ärenden som anges i 53 § skall handläggas av den domstol inom vars område fastigheten är belägen. Bestämmelsen motsvarar den som gäller för övriga tvister enligt jaktlagen, 10 kap. 10 § . Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om förfarandet i ett ärende enligt jaktlagen. Enligt 13 § ärendelagen är förfarandet i regel skriftligt. För att bibe- hålla det muntliga inslaget när ärendena handläggs enligt ärendelagen föreslår utredningen en bestämmelse i första stycket om att tingsrätten som huvudregel skall hålla sammanträde. Bestämmelsen överens- stämmer med den föreslagna bestämmelsen i hyreslagen om samman- träde med undantag av vad som föreskrivs om s.k. massärenden (72 § hyreslagen). Bestämmelsen bör tillämpas på samma sätt som bestäm- melsen i hyreslagen (se härom avsnitt 20.1). Ärendelagen saknar bestämmelser om förhör med part under sanningsförsäkran. I andra stycket införs en bestämmelse om att sådant förhör med part under sanningsförsäkran får hållas (se härom avsnitt 3.2.6.3). I tredje stycket införs en bestämmelse om domstolens förliknings- verksamhet motsvarande den som föreslås för hyresärendena (jfr 74 § hyreslagen). Utredningen får hänvisa till kommentaren till den bestämmelsen i avsnitt 20.1. Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om prövningstillstånd för överklagande till hovrätt. I 39 § tredje stycket ärendelagen finns angivet dispensgrunderna för prövningstillstånd. Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om tilltrosbevisning. Beträffande motivet till förslaget, se avsnitt 3.2.10.3. Bestämmelserna bör ges samma tolkning som motsvarande bestämmelser i rättegångs- balken (50 kap. 23 § och 54 kap. 14 §). I paragrafen, som är ny, införs en bestämmelse om rättskraft. Bestäm- melsen motsvarar 22 § nämndlagen såvitt den avser jakträttsärenden. De nya bestämmelserna föreslås träda i kraft . I andra punkten föreskrivs att i fråga om ärenden som arrende- nämnden har avgjort skall de nuvarande bestämmelserna i jaktlagen tillämpas. Beslut i dessa ärenden skall sålunda klandras vid fastighets- domstol och därefter överklagas till hovrätt. I förslaget till lag om upp- hävande av lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (punkten 4) finns bestämmelser om att även de beslut som arrende- nämnden fattat, som med stöd av nämndlagen får överklagas genom besvär, överklagas enligt äldre bestämmelser till fastighetsdomstol Enligt förslaget till lag om upphävande av lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall vissa ärenden som arrende- nämnden inte har avgjort före överlämnas till tingsrätt för prövning. I tredje punkten anges att de nya bestämmelserna i jakt- lagen skall tillämpas på de ärenden som överlämnas till tingsrätt. Var- dera parten skall dock i dessa ärenden stå sin kostnad vid tingsrätten. 20.14Förslaget till lag om upphävande av lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder reglerar för- farandet vid arrendenämnden och hyresnämnden. Till följd av utred- ningens förslag skall lagen upphävas. Utredningen föreslår att den upphävs vid utgången av juni . Upphävandet aktualiserar ett flertal övergångsfrågor som tas upp i särskilda punkter. Som framgår av den allmänna motiveringen (avsnitt 18) anser utred- ningen att de gamla bestämmelserna om uppsägning av ett lokalhyres- avtal eller av ett avtal om anläggningsarrende skall tillämpas på de avtal som har sagts upp före ikraftträdandet. Nämnderna måste sålunda även efter ikraftträdandet övergångsvis handlägga medlingsärenden. Bestämmelserna i den upphävda lagen skall tillämpas vid handlägg- ningen. Nämnden skall sålunda kunna avge yttrande enligt 12 a §. Sedan medlingen avslutats skall ärendet skrivas av. S.k. fristående medlingsärenden vid arrende-, hyres- eller bostads- rättstvist skall skrivas av senast när lagen träder i kraft. Skiljeförfaranden, som har inletts före ikraftträdandet, får arrende- nämnderna och hyresnämnderna övergångsvis handlägga efter ikraft- trädandet. Den upphäva lagen skall gälla i tillämpliga delar vid hand- läggningen. De lagar som innehåller bestämmelser om ärenden som handläggs vid hyresnämnden innehåller också föreskrifter för hur hyresnämndens avgörande överklagas (jfr 70 § hyreslagen). I 23 § tredje-femte styckena och 23 b § finns vissa kompletterande bestämmelser. I 23 § tredje stycket 1-2 föreskrivs att avvisnings- och avskrivningsbeslut får överklagas och i 3-5 att vissa beslut får överklagas särskilt. Av 23 b § framgår att talan mot annat beslut av hyresnämnd får föras endast i samband med sådan talan som avses i 23 § första stycket, dvs. talan mot det slutliga avgörandet. I 23 § femte stycket finns bestämmelser om handläggning vid hyresnämnden av ett överklagande. Utredningen föreslår att samtliga ärenden som hyresnämnden har avgjort när lagen träder i kraft skall överklagas enligt äldre bestämmel- ser till (jfr avsnitt 18). Vidare föreslår utredningen att de flesta ärenden som inte har avgjorts vid ikraftträdandet skall överlämnas till tingsrätt eller länsstyrelse för prövning (jfr punkterna fem och sex nedan). Medlingsärenden och skiljeförfaranden skall inte överlämnas. De slutliga avgörandena i de ärenden som har överlämnats skall överklagas enligt de nya bestämmelserna till hovrätt eller länsrätt. Även sådana beslut som enligt 23 b § endast får överklagas i samband med det slutliga avgörandet skall överklagas på detta sätt. fattat beslut som är av sådant slag som anges i 23 § tredje stycket, skall talan mot beslutet däremot föras enligt äldre bestämmelser vid . Bestämmelserna i 23 § skall därför gälla även efter ikraftträdandet. I 23 a § finns motsvarande bestämmelser som i 23 § beträffande beslut som arrendenämnd meddelat. Utredningen gör beträffande dessa ärenden motsvarande bedömning som beträffande hyresnämndsärendena. I denna punkt finns bestämmelser om att vissa ärenden som arrende- nämnden eller hyresnämnden inte har avgjort vid ikraftträdandet skall överlämnas till för prövning. övertar även vissa tillsynsuppgifter enligt bostadsför- valtningslagen (1977:792). Berörda länsstyrelser bör lämpligen till- handahållas förteckning över pågående tvångsförvaltning samt kopior av relevanta handlingar i dessa ärenden. I denna punkt anges att vissa ärenden som inte har avgjorts vid ikraft- trädandet skall överlämnas till den fastighetsdomstol eller den tingsrätt som efter upphävandet är behörig att handlägga ärendet. 20.15Förslaget till lag om upphävande av lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i (hovrättslagen) reglerar förfarandet vid överprövning av mål som hyresnämnden avgjort. Varje författning angående sådant hyresmål som hovrättslagen är tillämpbar på kompletteras med bestämmelser om förfarandet vid ett överklagande. Samtliga mål som inte har avgjort när lagen träder i kraft och beslut som därefter överklagas till med stöd av övergångsbestämmelser, skall fortsätta att handlägga enligt bestämmelserna i hovrättslagen. Gemensamt särskilt yttrande av experterna . Vi begränsar vårt yttrande till att avse endast principiella synpunkter på förslaget i vad avser hyres- och arrendenämndernas avskaffande. Som experter, representerande organisationer med olika partsin- tressen, anser vi att nuvarande system för hantering av arrende- och hyresärenden i allt väsentligt fungerar väl. De bristfälligheter i hyresnämndernas verksamhet som finns kan lösas inom ramen för nuvarande lagstiftning. Härvidlag har bl a hyresnämnderna tidigare framfört förslag som är värda att överväga. Beträffande arrendeärenden är instansordningen otillfredsställande. Här kan i stället samtliga arrendetvister i första instans prövas av arrendenämnden och därefter överklagas till hovrätt och med , med samma begränsningar som gäller för tvistemål i allmänhet, som sista instans. Utredaren skall enligt direktiven undersöka om nämnderna kan integreras i tingsrätterna. Naturligtvis är det möjligt att avveckla nämnderna och låta tingsrätterna överta nämndernas uppgifter. Av skäl som nedan utvecklas motsätter vi oss dock förslaget. Hyres- och arrendenämnderna utför – enligt vår uppfattning – i allt väsentligt sina uppgifter bra och effektivt genom ett enkelt, snabbt och billigt förfarande. Speciellt värdefull är medlingsverksamheten inte minst i lokalhyres- och arrendetvister. Nämnderna har ett förtroende på arrende- och hyresmarknaden som har sin grund i nämndernas sammansättning, kunskaper och erfarenhet och i det informella förfarandet jämfört med handläggningen av en tvist i domstol. Det är viktigt för marknaden och för parterna att det finns ett enkelt och smidigt förfarande att tillgå för det fall osäkerhet om gällande regler eller en tvist skulle uppkomma. Vilka motiv finns då för att avskaffa nämnderna? I direktiven framhålls att processordningen är splittrad, att en enhetlig instansordning ökar möjligheterna till gemensam handläggning av frågor som har samband med varandra, att intresset av ett sammanhållet domstols- väsende kan tillgodoses om nämnderna avskaffas och upphör att vara ett mellanting mellan förvaltningsmyndighet och domstol, att nuvarande instansordning med som första och sista domstolsinstans i hyresmål strider mot principerna bakom den instansordning som gäller helt allmänt. I andra sammanhang brukar även anföras att allmänna domstolar skall döma i alla tvister, dvs specialdomstolar bör avskaffas. Vidare skall domstolarnas verksamhet renodlas. De skall således i princip endast ägna sig åt dömande verksamhet. Se även prop 1998/99:1, uppgiftsområde 4 sid 73. Enligt vår uppfattning har utredningen till följd av innehållet i direktiven genomförts i fel ordning. I stället för att först utreda nämndernas avskaffande och sedan anpassa de materiella reglerna härtill borde utredningen fått i uppdrag att först föreslå eventuella ändringar i de materiella reglerna. Med beaktande av vilka materiella regler som skall gälla kan därefter eventuella förändringar beträffande instanser och processordning bestämmas. Hyrestvisterna skall, enligt förslaget, beroende på tvistens art handläggas av tingsrätt antingen enligt eller ärende- lagen. Sökanden slipper således välja mellan hyresnämnd eller tingsrätt. I den meningen upphör således splittringen. Å andra sidan måste sökanden i stället avgöra om ansökan om stämning skall ske eller om ansökan i stället skall göras enligt ärendelagen. Beroende på till vilken kategori tvisten hör gäller således olika regler för handläggningen. Eftersom vissa tvister skall följa regler och andra ärendelagen blir gemensam handläggning – vilket i sig vore eftersträ- vansvärt – trots allt i många fall inte möjlig. Det har då i utredningen framhållits att tvisterna likväl skulle kunna handläggas . I viss mening är det givetvis bra. Å andra sidan blir det svårt för parter och domstol att hålla reda på vilka regler för domstolens sammansättning, handläggningsregler och rättegångskostnadsregler man för tillfället skall tillämpa. Vi bedömer därför att risken för rättsförluster ökar. Enligt vår uppfattning måste det vara lättare för allmänheten att förstå att handläggningen skiljer sig beroende på om som tvisten hanteras av tingsrätt eller av hyresnämnd. Att ansökan och process- ordning hos samma instans skiljer sig beroende på vilket slag av hyrestvist det är frågan om kommer om förslaget genomförs att vara svårförståeligt. Man kan fråga sig i vilken omfattning tingsrätten kommer att bli tvungen att för part påpeka vilken slag av processordning som gäller och kanske till och med förklara skillnaderna. Vi tänker på i vilken omfattning en stämningsansökan respektive ansökan i ärende är styrande för processen, möjligheterna att åberopa nya omständigheter och bevis. Man bör inte heller underskatta svårigheten för domaren att i varje läge ha klart för sig vilken typ av processordning som gäller för den aktuella tvisten. Det sagda gäller även om det inte är fråga om flera tvister. Vad ovan sagts om handläggning av hyrestvister enligt rättegångs- balken respektive ärendelagen gäller även beträffande arrendetvister. Det anförs på flera ställen i utredningen att en del av nämndernas uppgifter inte är dömande verksamhet utan tillståndsgivande. Det kan inte på allvar hävdas att domstolens verksamhet genom förslaget blir mer renodlad. Genom förslaget tillförs tingsrätterna respektive fastighetsdomstolarna nämligen ytterligare uppgifter som inte anses utgöra dömande verksamhet. Även om antalet skiljedomar inte varit så stort i arrendenämnden så är varje ärende mycket komplicerat. Det kan nämnas att i samtliga LRFs jordbruksarrendeformulär finns en skiljenämndsklausul med länets arrendenämnd som skiljenämnd. Tusentals sådana formulär används . Förslaget medför betydande övergångsproblem. Eftersom arrendelagstiftningen till stora delar är tvingande finns dispensmöjligheter. prövar hundratals sådana ansökningar . Dessa ärenden skall inte tas över av fastighets- domstol utan prövas enligt förslaget av länsstyrelse. Det är svårt att tro att länsstyrelserna skall kunna ha samma duglighet i dessa prövningar som arrendenämnderna. Det uppstår dessutom en stor kostnad att utbilda dessa tjänstemän vid samtliga länsstyrelser i landet. Vi anser att domare i tingsrätt i princip kan vara lika skickade att avgöra hyrestvister som hyresråd. Förslaget innebär emellertid att de hyresärenden som hanteras av 12 hyresnämnder sprids ut på 96 tingsrätter. Det kommer med säkerhet att medföra att ett relativt stort antal tingsrätter kommer att få handlägga hyresärenden relativt sällan. Domarens erfarenhet av hyresärenden kommer därför att på många ställen vara begränsad. Även vid arrendeärenden blir instanserna vid en förändring ungefär dubbelt så många som , dvs en ökning från 12 arrendenämnder till Enligt vår erfarenhet har hyresrätt respektive arrenderätt en lägre status än många andra ämnesområden inom juridiken. När dessutom nämndärenden av tingsrätt respektive fastighetsdomstol i många fall skall handläggas som ärende och inte som mål kan förväntas att det blir de mest oerfarna domarna som får i uppgift att avgöra ärendena. Att hyres- och arrenderätten dessutom är notoriskt svårgenomtränglig gör inte saken bättre. Enligt förslaget införs överlag regler om prövningstillstånd vid överklagande av hyres- respektive arrendeärenden. Ur flera synpunkter kan det vara bra för part. Man kan dock inte undgå misstanken att just detta också talar för att tvister som hanteras av nämnd inte anses ha samma dignitet som mål enligt . För de senare föreslås ju inte någon inskränkande ändring i möjligheten att överklaga. När det gäller frågan om specialdomstolarnas vara eller inte vara finns enligt vår uppfattning i detta sammanhang även anledning att beakta reviderade inställning till specialdomstolar (se 1997/98:JuU24 sid 13). Sålunda anför utskottet: -- det finns "anledning att se mera nyanserat på frågan om specialdomstolar. Dessa får nämligen anses besitta en särskild kompetens som leder till att målen behandlas skickligt, snabbt och ekonomiskt effektivt. De återstående specialdomstolarnas fortsatta verksamhet bör bedömas efter sina egna meriter och inte endast utifrån principiella ståndpunkter." I direktiven redovisas viss kritik från ett par organisationer mot nämnderna. Kritiken är dock inte av den arten eller omfattningen att den kan anses utgöra skäl för ett så radikalt ingrepp som föreslås. Det rör sig om förslag som syftar till att förbättra ett redan huvudsakligen fungerande tvistlösningssystem. Om hyresnämnderna ändock skall avvecklas borde hyrestvisterna i vart fall överföras endast till ett begränsat antal tingsrätter, exempelvis fastighetsdomstolarna. Det medför att de hyrestvister som handläggs av tingsrätt också bör överföras till fastighetsdomstolarna. Vi är övertygade om att den upplysningsverksamhet som nämnderna ägnar sig åt förhindrar många tvister. Eftersom domstolarna inte har någon motsvarande upplysningsverksamhet kommer antalet tvister enligt vår bedömning att öka. Som utredningen konstaterar är det ett relativt begränsat antal lokalhyrestvister respektive tvister rörande anläggningsarrende som går till medling enligt reglerna om det indirekta besittningsskyddet. Antalet yttranden om marknadshyra respektiva arrendeavgift är än mer begränsat. Att medling respektive yttrande sällan avges kan enligt vår mening inte tas till intäkt för att reglerna är onödiga och att medlings- verksamheten kan undvaras. Givetvis är det så att de som är medvetna om lagens innehåll försöker att agera med lagen som utgångspunkt utan att dra in nämnden. Att nämnderna på begäran kan medla och även avge yttrande har helt säkert en både styrande och dämpande effekt på båda parters agerande och ställningstagande. Förslaget torde enligt vår bedömning medföra en sämre förutsebarhet och därmed risk för ökat antal skadeståndstvister. Översyn av hyreslagstiftningen och systemet för prövning av hyres- och arrendemål En särskild utredare tillkallas för att göra en översyn av vissa delar av hyreslagstiftningen och systemet för prövning av hyres- och arrendemål. Utredaren skall lämna förslag till de regler som behövs och till de författningsändringar i övrigt som förslagen kan medföra. Prövningen av hyres- och arrendemål Utredaren skall utreda om hyres- och arrendenämnderna kan integreras organisatoriskt med tingsrätterna och utforma de regler som krävs för detta liksom för en enhetlig instansordning och ett mer enhetligt förfarande för mål på det hyres- och arrenderättsliga området. Förutsättningen för uppdraget i denna del är bl.a. att intresseledamöter som huvudregel skall delta i prövningen och att nämndprocessens principer om muntlighet och s.k. obligatorisk medling (förlikningsverksamhet) skall behållas.