sou · GNB372 · 2000-01-01 00:00:00 — I själva verket har värdet successivt urholkats allt- eftersom bostadsrättsföreningens ekonomi har försämrats. Bostadsrättshavare kan pantsätta bostadsrätten som säkerhet för lån. Ofta har lånet använts för att finansiera insatsen. Att pantsätta sin bostadsrätt är olika vanligt i olika delar av landet. Det är sannolikt vanligare i nyare bostadsrättsföreningar än i äldre. Bostadsrätten upphör vid försäljning och därmed upphör säkerheten för lånet. För många låntagare innebär det krav på ny säkerhet som kan vara svår att ställa eller att långivaren säger upp lånet. Det har förekommit att bostadsrättsföreningar har återbetalt en del av insatsen och gått i konkurs. I ett fall har konkursboets begäran om återbetalning av insatserna blivit föremål för rättslig prövning. I detta fall beslutade en extra före- ningsstämma om återbetalning av av insatserna. På egen begäran försattes bostadsrättsföreningen i konkurs . Tingsrätten konstaterade i sin dom att bostadsrättsföreningen kom på obestånd genom utbetalningen av beloppet och att de grundläggande förutsätt- ningarna för en otillbörlig rättshandling därför föreligger. Tings- rätten konstaterade dock att en viss kvalifikation av det klander- värda brukar krävas. Om detta skriver tingsrätten: Därvid bör märkas att skadan minskades genom att en del av det återbetalade 62 Boendesociala effekter av konkurser ... beloppet kom borgenärerna tillgodo och att (det av bostadsrättsföreningen anlitade förvaltningsföretaget) inte påpeka- de för föreningen att den riskerade att komma på obestånd. Även den omständigheten att drygt 30 månader förflöt från utbetalnings- beslutet till konkursen har betydelse i detta sammanhang liksom det under punkt 2 angivna förhållandet att den huvudsakliga anledningen till utbetalningen var att få medlemmar att bo kvar och inte äventyra föreningens inkomster ävensom att insolvensen uppkom definitivt först genom beslutet att inte höja årsavgifterna. Mot denna bakgrund finner tingsrätten att beloppet inte på ett otillbörligt sätt undandragits borgenärerna. Förutsättningarna för återvinning är därför inte helt uppfyllda. Tingsrätten kom således fram till att det återbetalda beloppet inte behöver återbetalas. Tingsrättens dom har emellertid överklagats. Om domen inte står sig kommer sannolikt fler konkursförvaltare att begära återvinning. Konkursens ändamål är att åstadkomma en samlad ekonomisk uppgörelse i ordnad form där bostadsrättsföreningens samtliga borgenärer kan delta. tillgångar omvandlas till pengar som sedan fördelas enligt reglerna i förmånsrättslagen. Konkursförvaltaren kan begära att bostadsrättsföreningens fastighet skall säljas exekutivt. Han kan också låta sälja den på annat sätt om han anser det fördelaktigare för konkursboet. Bostadsrätterna kvarstår efter konkursutbrottet och bostadsrätts- havarnas rättigheter är i huvudsak oförändrade. Konkursförvalta- rens ansvar för den löpande förvaltningen innebär bl.a. att bostads- rättshavarna har att vända sig till honom i förvaltningsfrågor. Under konkursen kan bostadsrätten således överlåtas på vanligt sätt och det är konkursförvaltarens uppgift att ta ställning till om köpare skall godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen eller ej. Eftersom den kommande överlåtelsen innebär att bostadsrätten upphör torde den sakna ekonomiskt värde under konkursen. För en mindre småhusbostadsrättsförening torde avstyckning och försäljning till de boende ligga närmast till hands. Avdrag för skuldräntor på fastighetslånen torde normalt möjliggöra högre för- säljningspris än överlåtelse till en nybildad bostadsrättsförening eller annan fastighetsägare för upplåtelse med hyresrätt. SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... Om intresse finns bland de boende för bostadsrätt även i fort- sättningen brukar en bostadsrättsförening bildas för förvärv av fastigheten. För förvärv krävs att mer än hälften av de boende är intresserade av bostadsrätt (Brl 9:19). Erfarenhetsmässigt är det svårt att övertyga boende om att satsa pengar i nya insatser. För att lyckas måste lösningen vara attraktiv och efterfrågan finnas på orten. Om en nybildad bostadsrättsförening förvärvar fastigheten sker upplåtelse av bostadsrätt på vanligt sätt i den nya bostadsrätts- föreningen och i avvaktan på det bor de boende med hyresrätt. Försäljning av fastigheten utan exekutiv auktion torde i praktiken förutsätta att kreditgivarna godkänner köpeskillingsnivån och att tillsynsmyndigheten (kronofogdemyndigheten) hörs. Om de boende inte vill eller kan förvärva fastigheten genom en nybildad bostadsrättsförening kommer fastigheten antingen att säljas på öppna marknaden eller till ett kreditgivarägt fastighets- bolag. Försäljning till ett kreditgivarägt fastighetsbolag görs för att skydda kreditgivarens fordran och för att inte fastigheten skall säljas under det marknadsvärde som kreditgivaren bedömer att fastigheten har. Exekutiv försäljning innebär att fastighetskreditgivarna kan be- vaka sina intressen och genom egna bud bevaka att fastigheten inte säljs till ett pris under den egna värderingen. Fastigheten övergår till ny ägare befriad från krediterna över inropspriset. Fördelningen av köpeskillingen följer förmånsordningen. Kreditgivare med bättre förmånsrätt än inropspriset och den nye fastighetsägaren överens- kommer ofta om att vissa krediter skall ligga kvar i fastigheten. Uppgifter saknas om kostnader för att genomföra konkurs av en bostadsrättsförening. har visserligen uppgifter om kostnader i konkurser men redovisningen omöjliggör urskiljande av bostadsrättsföreningkonkurser. Kompetent och framsynt fastighets- förvaltning är dock av stor betydelse konkursen pågår. För att bryta en negativ spiral behövs snabba och välriktade insatser. Både boende och kreditgivare har nytta av att fastigheten fungerar bra och är attraktiv. tenderar i vissa fall att dra ut och då är det än betydelsefullare med kompetent fastighetsförvaltning. 64 Boendesociala effekter av konkurser ... Problemen för egnahemsägare är inte på samma sätt som för bostadsrättsföreningar knutna till vissa årgångar. För en egna- hemsägare uppkommer problem i stället om man vid en frivillig eller påtvingad försäljning inte kan få ut ett försäljningspris som räcker till att lösa befintliga lån och som också helst täcker insatt kapital. Ett flertal faktorer har påverkat den ekonomiska situationen för egnahemsägare. Det nya skattesystem som infördes begränsade avdragsrätten för låneräntor till . Lika- så har förändringar i fastighetsbeskattningen påverkat kostnads- bilden för egnahemsägare. Även om de nominella räntorna sjunkit kraftigt kvarstod höga realräntor. Efterfrågan på marknaden minskade, bl.a. på grund av ökad arbetslöshet. Sammantaget med- förde dessa förändringar att priserna sjönk på egnahem. Situationen har dock stabiliserats med ett minskande antal exekutiva egnahemsförsäljningar och en uppåtgående trend både vad gäller efterfrågan och priser. De regionala skillnaderna är dock stora. Blir situationen ohållbar kan detta leda till en exekutiv försäljning och eventuellt en personlig konkurs. Om den enskilde eller hushållet har stora kvarstående skulder efter exekutiv försäljning eller konkurs kan någon form av skuldsanering bli aktuell. SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... När en bostadsrättsförening genomgår en rekonstruktion fortsätter bostadsrättsföreningen med sin verksamhet som förut vilket innebär att inga förändringar för de boende vad gäller kvarboende- möjligheter inträffar. Rekonstruktionen i sig innebär att de eko- nomiska villkoren för föreningen förbättras vilket i sig bör innebära att bostadsrättshavarnas boendekostnader minskar. Kreditgivarna utgår normalt från att avgiftsnivån skall vara marknadsmässig i den meningen att den inte skall ge upphov till avsägelser och att eventuella tomma lägenheter skall kunna säljas. Bruksvärdesnivån i jämförbara hyreslägenheter är vägledande. Med hänsyn till att bostadsrättsinnehavarna själva svarar för det inre underhållet är den möjliga avgiftsnivån något lägre. Om en bostadsrättsfastighet försäljs i en konkurs och övergår till att drivas som en hyresfastighet övergår den enskilda bostadsrätten till att bli en hyresrätt. Förutsatt att bostaden tillträtts av den tidigare bostadsrättshavaren har denne då rätt att kvarbo i lägenheten med hyresrätt. Enligt BRL 7:33 skall det anses som om ett skriftligt hyreskontrakt slutits mellan den nya fastighetsägaren och den boende. Enligt den nyttjanderättsliga lagstiftningen gäller en nyttjanderätt i en överlåten fastighet mot den nye ägaren om fas- tigheten är taxerad som hyresfastighet och hyresgästen har ingått skriftligt hyresavtal och tillträtt bostaden. För detta ändamål kan noteras att flerfamiljshus, oavsett om de endast innehåller bostads- rätter, taxeras som hyreshus. En bostad som är inrättad för en eller två familjer taxeras däremot som småhus. Detta innebär att det besittningsskydd som följer med den nyvunna hyresrätten i ett småhus inte är lika starkt visavi den nya ägaren av fastigheten som i ett flerfamiljshus. I småhus måste nyttjanderätten förbehållas vid överlåtelsen för att den med säkerhet skall bestå. Om sådant förbehåll inte görs måste den nya fastighetsägaren ändå aktivt säga upp hyresrätten. Detta gör att reglerna i 12 kap. Jordabalken om besittningsskydd aktualiseras. Den nya fastighetsägaren har rätt att säga upp en hyresgäst i ett småhus om han behöver bostaden för eget bostads- 66 Boendesociala effekter av konkurser ... Detta har sin grund i att småhus som regel inte är avsedda för kommersiell uthyrning utan snarare för eget boende vilket motiverar det svagare besittningsskyddet. Nämnda reglering slår emellertid hårt mot den enskilde eftersom besittningsskyddet ändras så radikalt efter konkursen. Vid en jämförelse mellan den som hyr ett småhus och den som köpt en bostadsrätt i småhus finner man att den förre på ett förutsebart sätt haft ett svagt besittningsskydd, medan den senare har mycket svårare att förutse hur svagt detta kan komma att bli i händelse av bostadsrättsför- eningens konkurs. En inte ovanlig situation där bostadsrätt i småhus är i fråga är då man på en fastighet har uppförts en mängd småhus, t.ex. radhus. Om en sådan fastighet säljs som en helhet i konkursen kan det knappast göras gällande att alla husen behövs för fastighetsägarens personliga bostadsbehov. Emellertid kan man anta att konkursför- valtaren, som naturligtvis måste realisera konkursboets egendom på ett affärsmässigt försvarbart sätt, styckar upp fastigheten i mindre delar för att sedan sälja varje bostad separat. I så fall lär varje ny ägare säga upp respektive hyreskontrakt för att sedan flytta in själv. De tidigare bostadsrättsägarna förlorar därigenom både insats/köpeskilling och bostad. För en mindre småhusbostads- rättsförening torde dock avstyckning och försäljning till de boende ligga närmast till hands. Avdrag för skuldräntor på fastighetslånen torde normalt möjliggöra högre försäljningspris än överlåtelse till en nybildad bostadsrättsförening eller annan fastighetsägare för upplåtelse med hyresrätt. I hur stor omfattning det har inträffat att tidigare bostadsrättshavare sagts upp av en ny fastighetsägare går inte att säga. Det vanliga torde dock vara att det är den tidigare bostadsrättshavaren som friköper fastigheten för att bo kvar med äganderätt. Man kan således konstatera att den boendes möjlighet är bo kvar efter bostadsrättsföreningens konkurs styrs av hyresrättsliga besittningsskyddsregler, i de fall bostadsrätten omvandlas till en hyresrätt. För den boende som bor i flerfamiljshus blir därvid besittningsskyddet starkare än för den som bor i småhus. Ett tredje vanligt fall är det då en bostadsrättsförening går i konkurs men att de boende bildar en ny bostadsrättsförening och SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... För förvärv krävs att mer än hälften av de boende är intresserade av bostadsrätt (Brl 9:19). Erfarenhets- mässigt är det svårt att övertyga boende om att satsa pengar i nya insatser. För att lyckas måste lösningen vara attraktiv och efterfrå- gan finnas på orten. Om en nybildad bostadsrättsförening förvärvar fastigheten sker upplåtelse av bostadsrätt på vanligt sätt i den nya föreningen och i avvaktan på det bor de boende med hyresrätt. 2.5Effekter för hushåll i bostadsrättsföreningar Effekter för hushåll av obestånd har tidigare främst beskrivits på förenings- eller hushållsnivå i form av praktikfall. Någon mer översiktlig beskrivning och analys har beredningen inte funnit. För att få underlag till en diskussion av hushållens kvarboendemöjlig- heter samt ändringar i boendeutgifter i samband med obestånd har beredningen givit () i uppdrag att samla in material. SCB har genomfört en enkätundersökning riktad till personer som bodde eller bott i bostadsrättsföreningar som gått i konkurs eller rekonstruerats , 1995 eller 1996. Ytterligare urvalskriterium var att man bodde i föreningen före det att föreningen försattes i konkurs alternativt rekonstruktionen genom- fördes. Tidsintervallet har valts med hypotesen att detta kan motsvara den tidsperiod det tar från det att föreningens medlemmar får kännedom om föreningens dåliga ekonomi tills dess att föreningen i konkurs alternativt rekonstrueras. Uppgifter om konkurser har erhållits från SCB:s konkursstatistik. Uppgifter om rekonstruktioner har erhållits från BKN, som har medverkat i rekonstruktioner . Övriga kreditgivare kan eller vill inte på grund av sekretesskäl lämna ut uppgifter om rekon- struktioner. Enkätundersökningen genomfördes med postenkät till 2 652 identifierade personer av totalt 4 043 hushåll som bodde eller bott i bostadsrättsföreningar som gått i konkurs 68 Boendesociala effekter av konkurser ... Efter skriftliga på- minnelser samt telefonintervjuer erhölls svar från 1 586 hushåll. Svarsfrekvensen blev därmed , vilket kan anses till- fredsställande med hänsyn till den undersökta problematiken. Urvalet av hushåll består till av hushåll som har på- verkats av konkurs och till av hushåll som påverkats av rekonstruktion. HSB och står för av urvalet medan övriga organisationer står för . Av tabell 2.4 framgår också att obestånd i bostadsrätts- föreningar tillhörande HSB och i mindre utsträckning har resulterat i konkurser än andra, i förhållande till . Tabell 2.4 Totalurval. Fördelning på organisationstyp och typ av obeståndslösning1. Totalt antal: 2 652 Antal: 1 497 Antal: 1 155 1Konkurs avser alla konkurser, medan rekonstruktion avser de som BKN medverkat i. Av hushållen i urvalet bodde i bostäder som byggts . län samt står för av obeståndsärendena i urvalet. För- delningen av det totala antalet konkurser och rekonstruktioner samt SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... andelen konkurser respektive rekonstruktioner per län framgår av figur 2.1. Figur 2.1 Fördelningen av det totala antalet konkurser och rekonstruktioner samt andelen konkurser respektive rekonstruktioner per län. Av enkätsvaren framgår att av hushållen flyttat före eller i samband med konkurs eller rekonstruktion medan de återstående har bott kvar i sin lägenhet (tabell 2.5). För att försöka urskilja de hushåll som flyttat från sin bostads- rättslägenhet på grund av föreningens dåliga ekonomi (ökade boendekostnader/lägre försäljningspris) fanns en fråga i enkäten om skäl till flyttning. Totalt av de som flyttat uppgav att den viktigaste orsaken till flyttningen var föreningens dåliga ekonomi. flyttade av andra skäl. Av tabell 2.5 framgår också att en majoritet av de som flyttat av ekonomiska skäl gjorde detta före konkursen (). Detta visar att det är av intresse att också studera tiden före det formella beslutet om konkurs eller rekonstruktion. 70 Boendesociala effekter av konkurser ... Tabell 2.5 Flyttfrekvens och flyttidpunkt. flyttat p.g.a. brf:s ekonomi Flyttat p.g.a. brf:s ekonomi flyttade före k/r flyttade efter k/r Hushållen visar en stor spridning när det gäller hur mycket man har betalat för sin bostadsrätt. I figur 2.2 görs en skillnad på de som köpt sin bostad när föreningen bildades (ursprunglig insats) och de som köpt senare, till marknadspris. Resultaten indikerar att många som köpt i andra hand i större utsträckning har betalat ett lägre pris än de som köpt vid upplåtelsen. Med avseende på inköpspris har de därmed mindre att förlora än de som köpt nytt. Figur 2.2 Fördelning av ursprunglig insats respektive pris på bostadsrätt. SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... I fortsättningen diskuteras endast 2 huvudgrupper: ·hushåll som flyttat av ekonomiska skäl ·hushåll som bott kvar Beskrivning av hushåll som flyttat samt konsekvenser av flyttning På frågorna Sålde ni lägenheten eller lämnade ni tillbaka den till bostadsrättsföreningen? Vart flyttade ni? fördelar sig svaren enligt tabell 2.6. Tabell 2.6 Upplåtelseform för tillflyttad bostad, efter vad hushållet gjorde med frånflyttad lägenhet. flyttade till1, procent annat (få obs.) 1HR: hyresrätt, BR: bostadsrätt, : ägt småhus Av tabell 2.6 framgår att av de hushåll som flyttat återlämnade sin lägenhet till föreningen medan av hushållen sålde sin bostadsrätt. Av hushållen flyttade till hyresrätt, till ägt småhus medan flyttade till bostadsrätt. Av de som sålde flyttade till ägt småhus. Av dem som återlämnade sin lägenhet till föreningen flyttade en större andel till hyreslägenhet () än de som sålde sin lägenhet (). På grund av flytten har av hushållen uppgivit att de förlorat pengar. Av hushållen har uppgivit att de förlorat eller mer. av hushållen uppgav att de förlorat mer än . Dessa uppskattningar av hushållen stämmer väl överens med den förlust som kan framräknas genom 72 Boendesociala effekter av konkurser ... att se på skillnad i inköps- respektive avyttringspris som uppgivits i enkäten. Andel hushåll som bor i 5 rok har ökat från efter flytten, medan boende i 4 rok har minskat från . En förklaring till detta är att många flyttat till ägt småhus. Endast mindre förskjutningar har registrerats för andra lägenhets- storlekar. Andelen hushåll med låga boendeutgifter18 för de hushåll som flyttat har stigit kraftigt i utgiftsintervallet 0- 3 999 respektive 4 000- . Här har andelen hushåll i dessa intervall ökat från till . (tabell 2.7) Tabell 2.7 Boendeutgifter före och efter flyttning av ekonomiska skäl. Förutom detta får av hushållen ökade boendeutgifter på grund av återstående lån eller skulder på sin avyttrade lägenhet. Dessa uppgår till i genomsnitt med ett genomsnittslån på 77 400 kronor19. 18Summan av hyra/avgift, räntor, amorteringar på bostadslån samt drifts- kostnader, värme och vatten. Antag rak amortering och 10 procents ränta. SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... Beskrivning av hushåll som bodde kvar Av tabell 2.5 framgår att av hushållen bodde kvar efter konkurs eller rekonstruktion. På frågan om vad som hände med bostadsrättsföreningen efter konkurs eller rekonstruktion svarade de kvarboende enligt följande: Tabell 2.8 Efter obeståndssituationen - På frågan om vad som gjorde att hushållet bestämde sig för att bo kvar svarade de flesta hushållen att de trivdes (med lägen- heten/huset/området/grannarna). Andra svarsalternativ som marke- rades var att man inte ville ta en förlust och omtanke om barnen. Svarsfrekvensen på denna fråga var emellertid låg. Av tabell 2.9 framgår att boendeutgifterna sjönk kraftigt efter konkurs eller rekonstruktion. Andelen hushåll med boendeutgifter stiger från . Tabell 2.9 Boendeutgifter före och efter konkurs/rekonstruktion, kvarboende. 74 Boendesociala effekter av konkurser ... Många hushåll, av de som svarat, har också utnyttjat möjligheten till att framföra synpunkter på förhållanden kopplade till bostadsrättsföreningens obestånd. I dessa synpunkter finns vissa genomgående drag. Många hushåll är besvikna över de ändringar som har gjorts av de statliga räntebidragen vilket har medfört kraftigt höjda hyror och därav följande problem för det enskilda hushållet och föreningen. En stor besvikelse uttrycks också i svaren över agerandet från stora bostadsrättsorganisationer som på olika sätt medverkat till att obeståndssituationer har uppstått. Ett exempel är att en organisa- tion sänkte insatserna i en förening för att få sålt bostadsrätterna. Insatssänkningen togs sedan upp som ett lån till föreningen, som föreningen hade svårt att klara av. Många har också kommenterat problemen med successivt höjda avgifter för att klara föreningens ekonomi. Detta är också en förklaring till att många hushåll fått en sänkning av sina direkta boendeutgifter vid en flyttning. Man har också ställt sig frågande till kreditorernas agerande i många fall, t.ex. att de inte varit villiga att sälja till de boende utan sålt till någon utomstående till ett lägre pris. Missnöje med bostadsföreningens styrelses behandling av obe- ståndsprocessen samt bristen på information är också ett genom- gående tema. Några framhåller att resultatet av en rekonstruktion har varit framgångsrikt och att föreningen efter rekonstruktion fungerar bra även ekonomiskt, och detta tack vare en kompetent och engagerad styrelse. Ett inte ringa antal hushåll säger också klart ut att de aldrig igen vill bo i bostadsrätt. SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... I avsnitt 2.4 har de juridiska aspekterna på kvarboendemöjligheter behandlats. I bostadsrättsföreningens konkurs styrs kvarboende- möjligheten för hushållet av hyresrättsliga besittningsskyddsregler. Ett undantag föreligger om fastigheten taxeras som småhus (fas- tighet för en eller två familjer). För dessa som för andra småhus gäller att besittningsskydd inte föreligger som för hus som taxeras som hyreshus. Mot den juridiska kvarboendemöjligheten kan man ställa den verkliga. Önskan att bo kvar alternativt den verkliga möjligheten att bo kvar, styrs av flera faktorer. Den verkliga möjligheten styrs främst av hushållets bokostnader i förhållande till hushållets dis- ponibla intäkter. Övriga faktorer som kan påverka hushållets val mellan att bo kvar och att flytta är förväntningar om framtida boutgifter i nuvarande bostad, prisutveckling på bostaden samt boutgifter för alternativ. Av resultatet från enkäten framgår att av det totala antalet hus- håll som svarat på enkäten har svarat att de flyt- tat från bostadsrättsföreningen av ekonomiska skäl, medan 36 pro- cent svarat att de flyttat av andra skäl. Ser man närmare på de ekonomiska konsekvenser som hushål- len har drabbats av så har två konsekvenser kartlagts i SCB:s stu- die. Dels har hushållen fått uppge hur mycket de anser att de förlo- rat på föreningens obestånd. Dels har hushållen uppgivit hur stora återstående skulder de eventuellt hade efter konkurs/rekonstruktion och som hänförde sig till bostaden. Hushållen kan göra olika bedömningar av hur mycket de even- tuellt har förlorat på föreningens obestånd. Deras egna bedöm- ningar har redovisats tidigare i avsnittet. Som alternativ till denna bedömning har vinst eller förlust beräknats som skillnad mellan inköpspris och försäljningspris som hushållet uppgivit i enkäten. Resultatet framgår av figur 2.3. Av de hushåll som svarat () har av hushållen förlorat . har förlorat mer än . Denna beräkning underskattar eventuell förlust. Många hushåll har uppgivit att de gjort egna investeringar i eller i anslutning till 76 Boendesociala effekter av konkurser ... bostaden som de inte får igen pengarna för. Eventuellt sparande i föreningens reparationsfonder är också en del av förlusten. Andel hushåll med förlust/vinst efter obestånd. lust/vinst . -25- -50 -250- -300 -200- -250 -150- -200 -100- -150 -50- -100 Ovanstående resultat kan jämföras med de uppgifter som hus- hållen givit om återstående skulder eller lån på bostaden. Svaren framgår av figur 2.4. Av de hushåll som svarat anger att de har lån eller skulder som överstiger och som har lån etc. överstigande . SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... Figur 2.4 Andel hushåll med återstående skuld, flyttare. Åter- stående skuld .