sou · GNB372 · 2000-01-01 00:00:00 — Det är inte ovanligt att företags- rekonstruktioner slutar med konkurs. Enligt lagen (1996:764) om företagsrekonstruktion kan en näringsidkare som är i ekonomiskt trångmål ansöka hos tingsrätten om företagsrekonstruktion.12 Lagstiftarens val av uttrycket nä- ringsidkare innebär att alla associationsformer kan komma i fråga för rekonstruktion förutsatt att de är näringsidkare, men det innebär att det inte finns någon speciell associationsform som garanterar möjligheten till företagsrekonstruktion enligt lagen. En rekonstruktion enligt denna lag innebär att gäldenären tillåts ställa in sina betalningar borgenä- rerna är förhindrade att vidta exekutiva åtgärder.13 Under den tids- frist som skapas kan gäldenären omorganisera sin verksamhet och försöka driva igenom en ackordsuppgörelse med sina borgenärer. Rekonstruktionen administreras av en rekonstruktör som för- ordnats av tingsrätten i sammanband med beslutet att inleda rekon- struktion. Rekonstruktören kan i viss mån liknas vid en konkurs- 12Lagen om företagsrekonstruktion (LFR) 1:2. 13Se 2:10a KL samt 2:12 LFR som dock innehåller samma undantag från utmätningsförbudet som i konkurs. SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... förvaltare, men med ett begränsat ansvar eftersom gäldenären behåller rådigheten över sin egendom. Det kan antas att ungefär samma krets av jurister som kommer i fråga som konkursförvaltare även är aktuella som företagsrekonstruktörer då uppdragen uppvisar vissa likheter och kräver liknande kunskaper och organi- sation. utövar inte samma inflytande som vid konkurshanteringen Istället övervakas handläggningen av bor- genärerna genom en speciellt borgenärskommitté, som rekon- struktören skall hålla informerad. Företagsrekonstruktion innebär till skillnad från konkursen att gäldenären behåller rådigheten över sin verksamhet, dock med vissa viktiga inskränkningar. Exempelvis har gäldenären inte rätt att skuldsätta sig ytterligare eller ingå nya avtal utan rekonstruktörens tillstånd. I praktiken eftersträvas någon form av ackordsuppgörelse i de flesta rekonstruktioner som genomförs eftersom organisatoriska förändringar sällan ensamt kan lyfta näringsidkaren ur krisen. Med ackord avses huvudsakligen ett förfarande där borgenärerna, fri- villigt eller tvångsmässigt, skriver ner sina fordringar mot gäldenä- ren med en viss procentsats. Ett ackord behöver emellertid inte innebära att borgenärernas fordringar reduceras, i vissa fall genom- förs ett ackord för att skapa ytterligare betalningsanstånd sedan rekonstruktionen avslutats, så kallat betalningsmoratorium.14 Ackord inom ramen för företagsrekonstruktion inleds med att rekonstruktören upprättar en rekonstruktörsberättelse som inne- håller en redogörelse för bolagets ekonomiska svårigheter, en för- teckning över tillgångar och skulder per den dag rekonstruktionen inleddes genom beslut i tingsrätten, en rekonstruktionsplan i vilken planerade reformer beskrivs samt ett förslag till ackordsupp- görelse.15 Rekonstruktörsberättelsen sänds sedan ut till samtliga borgenärer. Om 2/5 av borgenärerna representerande 2/5 av den totala skuldsumman godtar förslaget kan ansökan om ackord inges till tingsrätten. I tingsrätten hålls sedan ett ackordssammanträde vid vilket borgenärerna röstar om ackordet skall godtas. Om 3/5 av 14Se 3:2 st. 3 LFR. 15Se 3 kap. LFR. 40 Boendesociala effekter av konkurser ... borgenärerna representerande 3/5 av skulden röstar för ackordets godtagande gäller det utan inskränkning mot samtliga borgenärer oberoende av hur, eller om, de har röstat. Ackordsförfarandet om- fattar emellertid inte fordringsägare med förmånsrätt. Det innebär att kreditgivare med pantbrev som säkerhet inte kan tvingas delta i ett ackord. Därmed utgör företagsrekonstruktion vanligtvis inte en framkomlig väg för rekonstruktion av en bostadsrättsförening eftersom fastighetskreditgivarna normalt har förmånsrätt i form av inteckningssäkerhet i fastigheten. Ett underhandsackord innebär helt enkelt att gäldenären gör upp med sina fordringsägare att de skall skriva ner sina skulder eller ändra betalningsvillkoren i övrigt. Ingen särskild form krävs men det är rimligt att anta att de flesta av borgenärerna måste delta i ett frivilligt ackord för att det skall gå att genomföra i praktiken. Som redovisats ovan saknas möjlighet att erhålla ett ackord tvångs- vis utom ramarna för antingen företagsrekonstruktion eller konkurs. Genom Skuldsaneringslagen (1994:334) har emellertid privat- personer som inte är näringsidkare fått viss möjligheten att få sina skulder nedskrivna med bindande verkan för borgenärerna utan att deras samtycke krävs. Skuldsanering är således ett sätt för svårt skuldbelastade privatpersoner att sanera sin ekonomi om en frivillig uppgörelse inte kan åstadkommas. Skuldsaneringen har således drag av tvångsackord även om förfarandet skiljer sig avsevärt eftersom Skuldsaneringslagen har drag av social skyddslagstiftning. Skuldsaneringen hanteras i första hand av kronofogdemyndig- heten. Ansökan inges till kronofogdemyndigheten som prövar om förutsättningarna för skuldsanering är för handen. Ett förslag till skuldsanering upprättas sedan i samarbete med gäldenären. Skuld- saneringsförslaget sänds sedan till samtliga borgenärer för god- kännande. Borgenärerna är inte tvingade att godta förslaget men man kan anta att borgenärerna finner det lättare att godta förslaget om kronofogdemyndigheten ansett att villkoren är uppfyllda, än om gäldenären själv ber att få sina skulder avskrivna. SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... borgenär motsätter sig skuldsaneringen överlämnas ärendet till tingsrätten för prövning om skuldsaneringen skall göras tvingande.16 Om tingsrätten fattar beslut om att förslaget skall vara tvingande, gäller det mot samtliga borgenärer oberoende av deras inställning till det cirkulerade förslaget. För att skuldsanering skall beviljas krävs att gäldenären är på obestånd samt att detta är av kvalificerad art. Det senare innebär att gäldenären inte kan antas kunna betala sina skulder inom en överskådlig framtid, vilket torde innebära att de inte alls kan beta- las.17 Den följande framställningen kommer att fokusera på hur olika konkurssituationer påverkar den boendes situation i fråga om besittningsskydd och boendekostnader. Frågor rörande utmätning av bostadsrättsföreningars fastigheter respektive enskildas bostads- rätter/egnahem faller utanför de givna direktiven. Även om det finns många likheter mellan utmätning och konkurs är det viktigt i sammanhanget att skilja på special- och generalexekution. En företagsrekonstruktion eller skuldsanering har mera gemensamt med en konkurs eftersom dessa förfaranden omfattar all gäldenä- rens egendom. Även om det framför allt är bostadsrättsföreningens konkurs som skall avhandlas är det även av vikt att se på hur en- skilda bostadsrättshavares ekonomi kan påverka föreningens och därigenom övriga bostadsrättshavares ekonomi. Boendeformen bostadsrätt kommer i vissa delar av framställningen att delas upp i boende i småhus, dvs. en- eller tvåfamiljshus, respektive bostadsrätt i flerfamiljshus eftersom besittningsskyddet efter konkurs i vissa lägen varierar starkt beroende på vilken av dessa båda boen- desituationer som är aktuell. 16Se 22- 24 §§ Skuldsaneringslagen. 1993/94:123 s. 91 ff. samt s. 57 ff. I RH 1996:57 ansågs förutsättning för skuldsanering inte finnas då den sökande hade en månadsinkomst på och skulder på . 42 Boendesociala effekter av konkurser ... När en bostadsrättsförening i konkurs skall dess tillgångar avyttras och föreningen avvecklas. Detta innebär att konkurs- förvaltaren omhändertar och försäljer föreningens fastighet alter- nativt fastigheter och övriga tillgångar. I första hand skall fastig- heten säljas exekutivt, men om en mera fördelaktig affär kan nås vid en underhandsförsäljning kan förvaltaren använda annan lämplig försäljningsmetod. Enligt bostadsrättslagen upphör bostadsrätterna i och med för- säljningen, inte vid konkursutbrottet. Bostadsrättens upphörande innebär i sin tur att den insats/köpeskilling respektive bostadsrätts- havare erlade då de tillträdde sina bostadsrätter går förlorad. Den köpeskilling konkursförvaltaren erhåller vid fastighetsförsäljningen kommer konkursboet tillgodo för att sedermera fördelas mellan borgenärerna enligt förmånsrättslagen. Bostadsrättshavarnas insat- ser är inte fordringar i konkursen. För att förstå insatsens status i konkurs kan man jämföra den med den köpeskilling en aktieägare erlägger för sina aktier i ett aktiebolag; ett marknadsvärde på en andel och inte en fordran med rätt till återbetalning. Det finns emellertid en viss möjlighet att erhålla insatsen åter, men det förutsätter att konkursen avslutas med överskott, något som är mycket ovanligt, men trots allt inträffar. Om så skulle ske kan man i och för sig tänka sig att föreningen rekonstrueras, men det troliga är att överskottet skiftas ut till medlemmarna i och med att föreningen träder i likvidation efter det att konkursen avslutats. Det förefaller hårt mot den enskilde att insatsen går förlorad, men man bör bära i minnet att de bostadsrätter som betingar mycket höga t.ex. i storstadsregionerna, regelmässigt återfinns i föreningar som är mindre konkursbenägna. Men även om de insatser som går förlorade i konkurser är låga, relativt sett, blir förlusten betungande för den enskilde som ofta tagit lån för att finansiera sin bostadsrätt. Detta är en följd av att bostadsrätter som regel belånas i två led. Dels pantsätter föreningen fastigheten för sina lån, dels pantsätter bostadsrättshavaren bostadsrätten för sina lån. SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... En annan konkurssituationen är när någon annan av föreningens medlemmar försätts i konkurs. En sådan konkurs påverkar inte bostadsrättshavaren på samma direkta sätt som i de ovan beskrivna konkursfallen, men den kan ändå påverka denne i egenskap av medlem i bostadsrättsföreningen samt i vissa fall marknadspriset på bostadsrätten. Andelen i föreningen representerar en förmögenhet, på samma sätt som en aktie i ett aktiebolag. Värdet varierar med marknadens värdering av bostadsrätten vilket i sin tur delvis beror på bostads- rättsföreningens ekonomi. Föreningens ekonomi påverkar även de avgifter man måste ta ut av sina medlemmar. Frågan hur bostads- rättsföreningen påverkas av en medlems konkurs beror främst på om medlemmen har skulder till föreningen. De vanligaste skulderna i sammanhanget är naturligtvis obetalda månadsavgifter. Det förekommer säkerligen att bostadsrättsföreningar har andra ford- ringar på sina medlemmar men i typfallet är de aktuella fordring- arna obetalda avgifter. I vissa fall har konkursgäldenären inga skulder till föreningen. Vissa föreningar har så god ekonomi att de inte behöver ta ut någon månadsavgift. Detta gäller företrädesvis i fastigheter där föreningen hyr ut delar av fastigheten/fastigheterna till butiker eller som kontor. I ett sådant fall blir påverkan på föreningens ekonomi liten. I de flesta fall utgår emellertid avgift och man kan därför anta att den medlem som försätts i konkurs inte kan betala sina avgifter under konkursen och det är inte ovanligt att betalning uteblivit även för före konkursutbrottet. Före hade föreningen inte någon förmånsrätt i konkurs avseende obetalda avgifter. Istället övergick betalnings- ansvaret för obetalda avgifter till bostadsrättens köpare, något som pressade bostadsrättens i konkurs försäljningspris i motsvarande mån. Panthavare och övriga borgenärer i konkursen fick dela på hela den, jämfört med marknadsvärdet reducerade, köpeskillingen. har emellertid föreningen erhållit en särskild förmånsrätt i försäljningslikviden. Föreningen får således betalt före såväl panthavare som övriga konkursborgenärer. 44 Boendesociala effekter av konkurser ... innebär att det beror på bostadsrättens försäljningspris om före- ningen får täckning för sin fordran på obetalda avgifter. Man kan föreställa sig att härigenom lätt kan uppstå en ond cir- kel om föreningen har dålig ekonomi och höjer avgifterna så att marknadsvärdet på bostadsrätterna sjunker, kanske till och med till noll, vilket kan leda till att konkursförvaltaren inte förmår sälja bostadsrätten till ett pris som täcker de höga obetalda avgifterna. Eftersom den nya innehavaren inte blir betalningsskyldig för de förfallna avgifterna och köpeskillingen inte täcker den prioriterade fordringen får föreningen endast en oprioriterad fordran i konkur- sen. Föreningens ekonomi blir än sämre och man tvingas kanske höja avgifterna ytterligare. Om föreningen har god ekonomi och bostadsrätterna betingar höga framstår det snarare som bra för föreningen att få in en ny likvid medlem. Kort sagt gör en medlems konkurs större skada i en svag förening än i en stark. I en liten förening med endast ett fåtal lägenheter är naturligtvis känsligheten för obetalda avgifter större. Även föreningens övriga agerande i ekonomiskt hänseende kan ha en inverkan. Det ingår inte i uppdraget att redovisa de boendesociala effekterna av en bostadsrättshavares personliga konkurs men det kan ändå vara lämpligt att beskriva följderna för att kunna relatera till en egnahemsägares personliga konkurs. Konkurs innebär att all konkursgäldenären tillhörig egendom tas omhand och försäljs genom konkursförvaltarens försorg. Situationen är emellertid spe- ciell när en fysisk person försätts i konkurs i jämförelse med då en juridisk person, såsom ett aktiebolag eller en bostadsrättsförening, försätts i konkurs. En juridisk person upphör att existera i samband med att konkursen avslutas. När den juridiska personen är upplöst faller de fordringar som ej betalts i konkursen bort och bolaget eller föreningen har naturligtvis inget behov av att behålla några tillgångar. Situationen är emellertid annorlunda då en fysisk person drabbas av konkurs. Eftersom en fysisk person inte upphör att existera i och med att konkursen avslutas kvarstår de skulder som SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... inte betalts i konkursen. Vidare måste en fysisk person av huma- nitära skäl tillåtas leva ett så normalt liv som möjligt såväl under som efter konkursen. Mot bakgrund av detta finns regler om bene- ficium. Konceptet beneficium innebär att gäldenären får behålla sådan egendom som är nödvändig för dennes försörjning. Dess- utom undantas egendom som är av sådan karaktär att den inte kan utmätas i konkursboet, t.ex. familjerättsligt underhåll. Beneficium gäller inte heller om t.ex. en bostadsrättslägenhet är pantsatt. Reglerna som avgör vad som ingår i konkursboet återfinns i 3 kap. konkurslagen som hänvisar till utsökningsbalkens 5 kap. vad beträffar bedömningen av vad som skall undantas konkursboet. Då en fysisk person försätts i konkurs blir i vissa lägen frågan om beneficium avgörande för hans möjligheter att bo kvar i sin bostad. Enligt utsökningsbalken undantas en bostadsrätt från utmätning, och därmed även konkursboet, under vissa förutsättningar. För att undantas skall bostadsrätten användas som gäldenärens stadig- varande bostad och gäldenären skall inte ha åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer vid införskaffandet av bostadsrätten. Emellertid kan bostadsrätten ändå komma att ingå i konkursboet om det, mot bakgrund av gäldenärens behov av bostaden och bostadsrättens värde, är oskäligt att den inte försäljs. Högsta dom- stolen har i ett antal avgöranden satt riktmärken för skälighets- bedömningen och slagit fast vilket högsta värde en bostadsrätt får ha för att kunna undantas. Två bostadsrätter belägna i respektive värderade till be- dömdes inte åtnjuta skydd mot utmätning. I fyra andra avgöranden upphävde utmätningar av bostadsrätter vars värde inte väsentligen översteg . Lägre gränsvärden har emellertid tillämpats beträffande mindre lägenheter. Utfallet av behovsbedömningen kan emellertid medge undantag från de beloppsmässiga gränsvärdena som t.ex. i ett avgörande där undantog en mindre lägenhet från utmätning som var värderad till 200- eftersom den var handikapp- anpassad efter gäldenärens speciella behov. Sammanfattningsvis ligger gränsen runt om bostadsrätten utgör stadigvarande bostad för en familj, 46 Boendesociala effekter av konkurser ... något lägre för en mindre lägenhet. Om lägenheten säljs i eller utom konkurs upphör naturligtvis bostadsrättshavarens besittnings- skydd till förmån för den som köper bostadsrätten, på samma sätt som vid en ordinär försäljning. Till skillnad mot vad som gäller när en bostadsrättshavare gör personlig konkurs finns det i fråga om fast egendom, dvs. egna- hemsboende, inget undantag från utmätning i utsökningsbalken. Fastigheten kan säljas i konkursen utan hinder av beneficiereglerna förutsatt att den inte är behäftad med överlåtelseförbud. Sådant förbud kan t.ex. gälla om bostaden erhållits genom gåva eller testamente innehållande förbud för gäldenären att överlåta egendomen. Anledningen till att ett sådant förbud godtas är att borgenärerna inte undandragits någon tillgång eftersom gäldenären erhållit egendomen utan att erlägga något vederlag. Om fastigheten bedöms sakna försäljningsvärde eller om den är belånad över marknadsvärdet, kan konkursförvaltaren i vissa fall låta den boende bo kvar i bostaden. Inför ett sådant beslut inhämtas regelmässigt samtycke från berörd borgenär, dvs. den borgenär vars utdelning i konkursen påverkas av beslutet att inte sälja fastigheten. Berörd borgenär är som regel den som har panträtt i fastigheten, vanligtvis ett bolåneinstitut. Inför ett beslut att inte sälja fastigheten hörs tillsynsmyndigheten i konkurser, och om fastig- heten inte säljs meddelas detta inskrivningsmyndigheten vid berörd tingsrätt för att fastighetsregistret skall kunna hållas uppdaterat. SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... 2.3Omständigheter som leder till obestånd och möjliga handlingsalternativ 2.3.1.1Faktorer som påverkar bostadsrättsföreningens ekonomi I en nybildad bostadsrättsförening skall avgiften motsvara kostnaderna och avsättning till fonder. Även om intäkterna är sta- bila saknar en nybildad förening normalt buffert för oväntade kostnader. Avsaknaden av ekonomisk buffert i nya föreningar gör att bostadsrättsinnehavarna drabbas fullt ut vid intäktsförluster och utgiftsökningar. Boendekostnadsnivån på orten bestämmer normalt den avgift som går att ta ut. På vissa orter är priset på småhus med ägande- rätt så lågt att boendekostnaden är lägre än i både bostadsrätt och hyresrätt. Även om styrelsen känner till prisnivån på orten kan dock oförutsägbart agerande av andra aktörer, t.ex. rabatter för att locka hyresgäster till tomma hyreslägenheter, medföra att det är svårt för styrelsen att bedöma den maximala avgiftsnivån. I bostadsrättsföreningar med akuta ekonomiska problem har styrel- sen formellt möjlighet att höja avgiftsnivån för att öka intäkterna. I praktiken begränsas möjligheten att höja avgifterna av risken för avsägelser och att tomma lägenheter blir osäljbara. För föreningar i krisårgångarna är avgiftsnivån normalt redan så hög att avgiftshöj- ning riskerar att minska än öka de totala intäkterna. Bortsett från oförutsebara nedtrappningar av redan påbörjat statligt räntestöd är stödets avtrappning över tiden känt. I flertalet föreningar är övriga intäkter stabila. Endast tomma bostäder och outhyrda lokaler kan minska intäkterna i större omfattning. I övrigt är risken för intäktsbortfall förhållandevis be- gränsad. Redan någon enstaka tom lägenhet i en liten bostads- rättsförening kan emellertid utgöra en risk. Kapitalkostnaden är den största kostnaden i en nybildad bostadsrättsförening. Förändrade statliga räntesubventioner samt 48 Boendesociala effekter av konkurser ... en minskad inflation ökade kapitalkostnaden till en nivå, både reellt och nominellt, som många nybildade föreningar inte klarade. Mest drabbade var föreningar med hus byggda (de s.k. krisårgångarna). Ett typfall för en problemförening är en liten förening med relativt få hus, belägen på en mindre ort där utbudet överstiger efterfrågan. Lägenheterna var därmed redan från början svårsålda. Föreningen har byggt till höga produktionskostnader och insatsen har varit låg i förhållande till produktionskostnaden. Byggnationen påbörjades , då tidigare räntebidragsregler gällde. Räntebidragen trappades ner successivt och föreningens måste höja årsavgifterna för att klara likviditeten. Detta ledde till att vissa boende lämnar tillbaka lägenheter till föreningen, lägenheter som föreningen sedan inte lyckas sälja. Om föreningen inte lyckas fullgöra sina betalningsskyldigheter försätts den i konkurs, alternativt rekonstrueras. Följande exempel från , , kan tjäna som exempel på utsattheten hos föreningarna från krisåren. , som ansvarade för de statliga bostadslånen fram till dess att systemet upphörde vid utgången av , finansierade drygt 3 000 nybyggda bostadsrättsföreningar. Huvuddelen färdigställdes , däribland 1 500 småhusföreningar. Lånen i de sistnämnda uppgick normalt till ca på en bostadsyta runt . I föreningar med flerbostadshus, ca 800 stycken, uppgick lånen ofta till för en yta på ca . Belåningen på bostäderna uppgick alltså till mer än per kvadratmeter. Den egna insatsen varierade starkt men uppgick sällan till mer än . med det då gällande ränteläget blev månadskostnaden för ett småhus med bostadsrätt utan subventioner runt och för en lägenhet i ett flerbostadshus runt . Föreningarna var alltså beroende av höga subventioner för att föreningens lägenheter skulle utgöra ett intressant boendealternativ. Men trots höga subventioner blev månadskostnaden ofta högre än för alternativa boendeformer, dvs. hyresrätt eller egnahem. SOU 1999:72 Boendesociala effekter av konkurser ... Det första mera påtagliga tecknet på att ekonomin i en bostads- rättsförening är i olag är normalt problem med likviditeten. När likviditet saknas för att betala förfallna fakturor är situationen ofta akut. Styrelsen står då inför en svårlöst situation med krav på sig att handla rätt både på kort och på lång sikt. Styrelsens agerande eller brist på agerande i en akut ekonomisk situation kan få lång- siktiga ekonomiska konsekvenser för föreningen och även drabba styrelsen med skadeståndsansvar vid oaktsamhet vid fullgörande av uppgiften. Beredningen har även vid kontakt med jurister som verkat som konkursförvaltare för bostadsrättsföreningar fått exempel på olika typer av agerande redan vid bildandet av bostadsrättsföreningar som varit tveksamt och som i ett senare skede ledde till föreningens obestånd. Nedan följer några exempel. Föreningen X i den följande texten är knuten till en av Rikskooperationerna. X registrerades och försattes 1994 på begäran av styrelsen. Byggnationen startade och bestod av ett femtiotal radhuslägenheter. bestod föreningens sty- relse av representanter från Rikskooperationen och kommunen. visade att inget anbudsförfarande hade förekommit vid upphandlingen av entreprenaden för bostadsrätts- föreningen X. Enligt uppgift från en av styrelseledamöterna i X kunde inte styrelsen ta in konkurrerande anbud då ett exploate- ringsavtal som ingåtts mellan Rikskooperationen, en byggentre- prenör och kommunen för det område där föreningen ingick för- hindrade detta. X ingick ett avtal med Rikskooperatio- nen där Rikskooperationen åtog sig att uppföra bostadsprojektet i enlighet med av föreningen godkänt förfrågningsunderlag och entreprenaduppgörelse till en ersättning motsvarande en produk- tionskostnad som godkänts för statligt stöd eller kreditgaranti. Enligt avtalet med framgick att det skulle finnas ett förfrågningsunderlag och en entreprenaduppgörelse som styrelsen godkänt. fanns inte i föreningens bok- föringsmaterial. Någon kopia erhölls inte heller efter förfrågan hos Rikskooperationen. X ansökte preliminärt om bostads- lån för nybyggnad av flerbostadshus/småhus. Inledningsvis fick, enligt , X ett muntligt avslag vid kostnads- 50 Boendesociala effekter av konkurser ...