sou · GNB315 · 2000-01-01 00:00:00 — Till statsrådet och chefen för Vid regeringssammanträde bemyndigade regeringen chefen för att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att göra en översyn av hyreslagstiftningen och systemet för prövning av hyres- och arrendemål. Med stöd av detta bemyndigande förordnade chefen för hovrättsrådet, tillika vice ordförande på avdelning, att fr.o.m. vara särskild utredare. Som sakkunniga att bistå utredningen förordnades fr.o.m. hovrättsassessorerna och samt fil. Som experter fr.o.m. förordnades förbundsjuristen , , företagsjuristen , , direktören , , chefsjuristen , , avdelningsdirektören , och arrendeombudsmannen , . Till sekreterare åt utredaren förordnades fr.o.m. hovrättsassessorerna och . Utredningen har antagit namnet hyreslagstiftningsutredning. Utredningen får härmed överlämna delbetänkandet Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål (SOU 1999:15). Till betänkandet fogas ett särskilt yttrande. Utredningen fortsätter sitt arbete med resterande frågor. Förslag till lag om ändring i jordabalken..................................... Förslag till lag om ändring i lagen (1969:246) om domstolar i Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 69 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).......... Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av Förslag till förordning om förvärv av hyresfastighet m.m........... Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt ......................... Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) .................................................................................. Förslag till lag om upphävande av lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen.................................................. 10Förslag till lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden112 11Förslag till förordning om godkännande av förbehåll i Förslag till lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället .................................................. Förslag till lag om ändring i jaktlagen (1987:259) ..................... Förslag till lag om upphävande av lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder .......................................... Förslag till lag om upphävande av lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i ............................... Följdändringar till författningsförslagen ................................... Kan hyres- och arrendenämndernas verksamhet övertas av utredningsförslag rörande nämnderna .............. Systemet för prövning av hyres- och arrendetvister ........ Utgångspunkterna för kompetensfördelningen................ 2.3.1Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol ? Hyresärendena prövas vid tingsrätt................................ Arrendeärendena prövas vid fastighetsdomstol............... Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen ......................... Ärendena som hyresnämnden handlägger....................... Tvister som tingsrätten handlägger ................................ Särskilt beslut och säkerhetsåtgärd ................................ Omprövning av beslut ................................................... Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal ................... 4.1Bakgrunden till den nuvarande utformningen av besittningsskyddet vid lokalhyra .................................... Översikt över nuvarande regler...................................... Hyresgästens uppsägning för villkorsändring ................. Medlingsförfarandet i hyresnämnd................................. Uppskov med avflyttning .............................................. Synpunkter på nuvarande regler m.m............................. Hyresgästens uppsägning för villkorsändring ................. Uppskov med avflyttning .............................................. Avstående från besittningsskydd ............................................... Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet...... Avstående från besittningsskydd till lokal ...................... Synpunkter på nuvarande regler .................................... Hyresförhandlingslagen (1978:304) ........................................... Ärendena vid hyresnämnden.......................................... Förfarandet vid hyresnämnden....................................... Bostadsrättslagen (1991:614)..................................................... Ärendena vid hyresnämnden.......................................... Förfarandet vid hyresnämnden....................................... Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. ............. Ärendena vid hyresnämnden.......................................... Förfarandet vid hyresnämnden....................................... Jordförvärvslagen (1979:230) ....................................... 8.1.4Lagen (1992:1368) om tillstånd till vissa förvärv av fast Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (Ombildningslagen) ........................................... Ärendena vid hyresnämnden.......................................... Förfarandet vid hyresnämnden....................................... Bostadsförvaltningslagen (1977:792) ......................................... Ärendena vid hyresnämnden.......................................... Förfarandet vid hyresnämnden....................................... tillsyn över tvångsförvaltningen............ 10.2.6Länsstyrelsens talerätt och möjligheten att överklaga Skyldighet att i vissa fall höra kommun ......................... Arrendetvisterna enligt jordabalken.......................................... Allmänt om arrende ...................................................... Ärenden som arrendenämnden handlägger ..................... Arrendetvister som fastighetsdomstolen handlägger ....... Omprövning av beslut ................................................... 12 Förfarandet vid uppsägning av ett avtal om Förfarandet vid uppsägning........................................... 13 Lagen (1957:390) om fiskearrenden .......................................... Ärendena vid arrendenämnden....................................... Dispensreglerna i arrendelagstiftningen .................................... De olika dispenssituationerna ........................................ Förfarandet vid arrendenämnden ................................... Dispenserna skall handläggas av ............... 15 Lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva Ärendena vid arrendenämnden....................................... Förfarandet vid arrendenämnden ................................... 16 Jaktlagen (1987:259).................................................................. Ärendena vid arrendenämnden....................................... 16.2.1De jakträttsärenden som arrendenämnd handlägger förs över till tingsrätt ........................................................... 17 Fristående medling och skiljeförfarande samt nämndernas Fristående medling och skiljeförfarande ......................... Fristående medling och skiljeförfarande ......................... Ärendena vid hyresnämnden.......................................... Ärendena vid arrendenämnden....................................... Överklagade hyrestvister och klandrade arrendetvister ... Regionalpolitiska konsekvenser (dir. 1992:50) ............... Prövning av offentliga åtaganden (dir. 1994:23) ............ Förslaget till lag om ändring i jordabalken ..................... 20.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål............................................... 20.3Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).................................................................... 20.4Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).................................................................... 20.5Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. ...................................... 20.6Förslaget till förordning om förvärv av hyresfastighet 20.7Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt........ 20.8Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792).................................................................... 20.9Förslaget till lag om upphävande av lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen ................................ 20.10Förslaget till lag om ändring i lagen (1957:390) om 20.11Förslaget till förordning om godkännande av förbehåll i 20.12Förslaget till lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället .................. Förslaget till lag om ändring i jaktlagen (1987:259) ...... 20.14Förslaget till lag om upphävande av lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder .......................... 20.15Förslaget till lag om upphävande av lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i .............. Hyres- och arrendenämndernas verksamhetsområden ..... Personal vid hyres- och arrendenämnderna .................... Avgjorda ärenden vid hyres- och arrendenämnderna....... Genomsnitts- och medianålder på vissa mål och ärenden 483 Bilaga 7 Förteckning över hur ärendena vid hyres- och arrendenämnderna skall handläggas enligt utredningens Betänkande i departementsserien från Justitie- Konventionen (d. 1950) angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande Lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål Förvaltningslagen (1986:223) Lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Nytt juridiskt arkiv, avdelning I Nytt juridiskt arkiv, avdelning II Lagen (1973:188) om arrendenämnder och Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för Lagen (1996:242) om domstolsärenden (ärendelagen) Utredningens huvuduppgift under denna del av uppdraget har varit att pröva om hyres- och arrendenämnderna kan integreras med tingsrätterna och att utforma de regler som krävs för detta liksom för ett enhetligt förfarande och en enhetlig instansordning för mål på det hyres- och arrenderättsliga området. I uppdraget har även ingått att undersöka om någon eller några av de uppgifter som ligger på nämnderna kan begränsas, undvaras eller föras över till någon annan myndighet. Merparten av hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till domstol Prövningen av hyrestvisterna i första instans sker vid dels hyres- nämnderna, dels tingsrätterna. Arrendetvisterna prövas i första instans vid dels arrendenämnderna, dels fastighetsdomstolarna. Det finns sammanlagt tolv hyres- och arrendenämnder. Det har i bl.a. tidigare utredningar redovisats att den nuvarande uppdelningen av kompetensen innebär nackdelar. Den begränsar möjligheten för part att framställa motkrav genom genstämning eller kvittningsyrkande samt att i övrigt gemensamt handlägga mål som sakligt sett hör ihop. Det har också i olika sammanhang framhållits att det är angeläget att tvister mellan enskilda i största möjliga utsträckning prövas av de allmänna domstolarna. Utredningen har gått igenom de ärenden som handläggs vid hyres- nämnderna och arrendenämnderna samt målen med hyres- och arrenderättslig anknytning vid tingsrätterna och fastighetsdomstolarna. Ärendena vid nämnderna företer i många fall stora likheter med målen vid domstol. Utredningen har även jämfört de förfaranderegler som gäller för handläggningen vid nämnderna med förfarandereglerna vid domstol. Genomgången har visat att de lagändringar som genomförts beträffande förfarandet såväl vid tingsrätt som vid nämnderna har medfört att reglerna har blivit mer likformade; förfa- randet vid tingsrätt har blivit mer flexibelt och förfarandet vid nämnderna mer domstolsliknande. Utredningen har kommit fram till att merparten av de ärenden som handläggs vid nämnderna mycket väl kan handläggas vid domstol och att de fördelar som brukar framhållas med handläggningen vid nämnderna, nämligen att förfarandet där är snabbt, billigt och enkelt, således kan behållas vid en överföring av ärendena till domstol. Utredningen föreslår mot bakgrund härav att de flesta ärenden som hyres- och arrendenämnderna handlägger skall föras över till tingsrätterna respektive fastighetsdomstolarna och att nämnderna skall avskaffas. För att uppnå enhetliga kompetensregler anser utredningen att samtliga tingsrätter bör få behörighet att handlägga de hyres- och bostadsrättstvister som hyresnämnderna prövar. För att uppnå motsva- rande enhetlighet på arrendeområdet bör samtliga fastighetsdomstolar få pröva de arrendetvister som arrendenämnderna handlägger. Tvister enligt jaktlagen (1987:259), som arrendenämnderna också prövar, bör av samma skäl handläggas vid tingsrätt. Vissa ärenden upphör och vissa förs över till länsstyrelserna Vid nämnderna handläggs också ärenden som är av annat slag än de som hör till en domstols normala arbetsuppgifter. Bl.a. förekommer medlingsärenden och skiljeförfaranden samt ärenden som närmast är av förvaltningsrättslig karaktär. Enligt direktiven för utredningen bör medlings- och skiljeförfarandet inte bestå och utredningen har inte funnit något hinder mot att avskaffa dessa ärendekategorier. Utredningen föreslår att ärenden med typisk förvaltningsrättslig karaktär, nämligen ärenden enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., godkännande av vissa förbehåll eller villkor inom arrenderätten samt vissa tillsynsuppgifter enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), skall handläggas vid länsstyrelserna. Handläggningen vid tingsrätt respektive fastighetsdomstol av hyres- respektive arrendenämndsärendena Vid domstol bör hyres- och arrendenämndsärendena som huvudregel handläggas enligt lagen (1996:242) om domstolsärenden (ärendelagen). Endast beträffande ett fåtal nämndärenden, som rör åläggande att betala skadestånd eller återbetala hyra, föreslår utredningen ett förfarande enligt . I såväl hyres- som arrendenämnderna ingår, utöver lagfarna domare, s.k. intresseledamöter, dvs. ledamöter som utsetts efter förslag från sådana riksorganisationer som företräder intressegrupper på de berörda Intresseledamöterna omfattas av samma jävsregler som de lagfarna domarna och har samma rösträtt som dessa. I direktiven anges att intresseledamöter även som huvudregel skall delta i prövningen av hyres- och arrendemålen och enligt utredningens bedömning finns det ur principiell synvinkel inte något hinder mot att låta dessa ledamöter delta vid en prövning i domstol. Det är enligt utredningens uppfattning i stället en fördel om domstolarna, särskilt i vissa typer av ärenden, kan tillföras den sakkunskap som intresseleda- möterna representerar. Utredningen föreslår att intresseledamöter skall delta vid prövningen i tingsrätt och fastighetsdomstol av de hyres-, bostadsrätts- och arrendetvister som handläggs enligt ärendelagen. Vid prövning enligt föreslås däremot att intresseledamöter inte skall delta. Vidare föreslår utredningen att intresseledamöterna fortsättningsvis skall benämnas, liksom andra ledamöter i domstol med liknande bakgrund, särskilda ledamöter. Vid nämnderna gäller att sammanträde skall hållas i de flesta ärenden. En bestämmelse med likartat innehåll införs för de ärenden som skall handläggas enligt ärendelagen. Vidare gäller enligt lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder att nämnden skall söka förlika parterna. En bestämmelse med samma innehåll införs för de aktuella ärendena. Enligt gäller redan att sammanträde normalt skall hållas och att domstolen skall söka förlika parterna. I samtliga ärenden vid nämnderna får parterna svara för sina kostnader. Enligt utredningens förslag skall vardera parten svara för sin kostnad vid domstol i de flesta ärenden som rör bostadslägenheter, bostadsrättslägenheter, jordbruksarrenden, bostadsarrenden och fiske- arrenden om inte annat följer av 18 kap. 6 § , dvs. vid vårdslöst eller försumligt förfarande. I ärenden angående lokalhyra, anläggningsarrende eller jakträttsupplåtelse är de sociala skydds- aspekterna mindre framträdande. Utredningen anser därför att den förlorande parten normalt bör ersätta den vinnande parten dennes kostnader. För de tvister som skall handläggas enligt skall den balkens bestämmelser om rättegångskostnad tillämpas. Det nuvarande systemet för överprövning av avgöranden inom hyres- och arrendeområdet är splittrat. Slutinstans för de hyres- och arrende- tvister som handläggs i första instans vid tingsrätt eller fastighetsdomstol är . är slutinstans för de hyresärenden som prövas vid hyresnämnd och sista instans för de ärenden som arrendenämnderna prövar är landets sex hovrätter. beslut i vissa ärenden som hyresnämnd och arrendenämnd prövar inte får överklagas samt att vissa av de ärenden som arrendenämnd avgör endast får klandras vid fastighetsdomstol och därefter inte får överklagas. Det är utan tvekan av värde att få en enhetlig prejudikatbildning på hela området. Utredningen föreslår därför att samtliga nämndärenden som vid domstol skall handläggas enligt ärendelagen överklagas till hovrätt och . blir härigenom slutinstans för samtliga mål och ärenden på det hyres- och arrende- rättsliga området. För de ärenden som skall handläggas enligt ärendelagen föreslår utredningen att ett generellt krav på prövningstillstånd införs vid över- klagande till hovrätt. Enligt gäller vid överklagande till hovrätt redan krav på prövningstillstånd för vissa typer av mål. För några typer av ärenden i vilka besluten måste uppfattas som mindre ingripande och där kravet på ett snabbt slutligt avgörande är särskilt framträdande föreslås regler om s.k. fullföljdsförbud med ventil i ledet hovrätt - . Det innebär att hovrättens beslut inte får överklagas till , men att hovrätten kan medge att beslutet får överklagas om hovrätten bedömer att ärendet har intresse från prejudikatsynpunkt. Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal eller avtal om anläggningsarrende Om en part i ett lokalhyresförhållande vill få avtalet att upphöra eller få till stånd en ändring av villkoren i avtalet måste parten träffa överens- kommelse med motparten om detta eller säga upp avtalet. Om avtalet inte förlängs, har hyresgästen rätt till ersättning om hyresvärden saknat godtagbar anledning att vägra förlängning eller för förlängning krävt villkor som inte är skäliga. En förutsättning för att hyresgästen skall ha rätt till ersättning är dock att hyresgästen har ansökt om medling vid hyresnämnd. Om hyresvärden sagt upp avtalet måste hyresgästen från uppsägningen ha ansökt om medling. Har avtalet sagts upp av hyresgästen för ändring av villkoren måste hyresgästen ha ansökt om medling. Ansökan om medling utgör också en förutsättning för att hyresgästens uppsägning för villkorsändring inte skall anses utan verkan. Vid medlingen skall nämnden klarlägga tvistefrågorna och försöka att förlika parterna. Nämnden skall dessutom, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om en ersättningslokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar. sådant yttrande har i en efterföljande ersättningstvist s.k. presumtions- verkan. Motsvarande regler gäller vid uppsägning av avtal om anläggnings- arrende. hänskjuts ett stort antal lokalhyrestvister till . Uppgifter som utredningen har inhämtat visar att sammanträde hålls i endast en mindre del av dessa ärenden och att de flesta ärendena avskrivs på parternas begäran utan att någon egentlig medling inför nämnden har ägt rum. Det framgår också att nämnderna avger yttrande om marknadshyra eller om ersättningslokal endast i av ärendena. De flesta lokalhyrestvister får sålunda antas ha blivit hänskjutna till på grund av att detta utgör en förutsättning för att hyresgästen skall ha kvar sin rätt till ersättning eller att hyresgästens uppsägning för villkorsändring inte skall anses utan verkan - inte på grund av att parterna har något behov av medling. Utredningen föreslår bl.a. mot denna bakgrund att den s.k. obligatoriska medlingen avskaffas. Utredningen anser att parterna på egen hand - liksom i de flesta andra typer av avtalsförhållanden - skall reglera villkoren för sina mellan- havanden. Det förfarande som föreslås är i huvudsak följande. Hyresvärdens uppsägning skall innehålla underrättelse om de villkor som värden kräver för att förlänga avtalet eller om anledningen till att värden vägrar att förlänga avtalet. Uppsägningen skall också innehålla information om en hyresgästs rätt till ersättning och möjlighet att ansöka om uppskov med avflyttning. Om uppsägningen inte har detta innehåll skall den anses utan verkan. Har hyresvärden sagt upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, får han under den återstående hyrestiden inte vägra förlängning eller för förlängning kräva villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Hyresgästens uppsägning för villkorsändring skall innehålla under- rättelse om den ändring i de avtalade villkoren som begärs. Om uppsäg- ningen saknar detta innehåll är den utan verkan. Hyresgästen har rätt att förta verkan av uppsägningen genom att meddela hyres- värden att hyresförhållandet förlängs på oförändrade villkor. Hyres- värden får - om värden inte också sagt upp avtalet - inte vägra förlängning eller för förlängning kräva oförmånligare villkor än vad som följer av det uppsagda avtalet. Endast om parterna är i behov av någon form av beslut, t.ex. uppskov med avflyttning, skall de kunna vända sig till domstol. Hyresgästens rätt till ersättning behålls. Hyresgästens uppsägning av hyresavtalet till upphörande är, liksom , inte särskilt reglerat. Motsvarande regler föreslås för anläggningsarrende. Överenskommelser om avstående från besittningsskydd Vid upplåtelse av en bostadslägenhet är utgångspunkten att hyresgästen har - om avtalet sägs upp med iakttagande av reglerna om uppsägnings- tid - rätt till förlängning av hyresförhållandet. Bostadshyresgästen har m.a.o. ett direkt besittningsskydd. Vid uppsägning av ett lokalhyresavtal har en hyresgäst rätt till ersättning; lokalhyresgästen har sålunda ett s.k. indirekt besittningsskydd. Parterna kan avtala om att hyresavtalet inte skall vara förenat med besittningsskydd. De flesta sådana överenskommelser måste godkännas av vara gällande. Hyresnämnderna har upprättat två formulär - för bostadshyresavtal respektive lokalhyresavtal - som överenskommelserna kan tecknas på. Har parterna angett något av de skäl som anges i formulären godkänns överenskommelsen. Utredningen föreslår att avtal, som avser någon av de situationer som anges i nämndernas formulär, skall vara gällande utan att de har godkänts - under förutsättning att avtalen har tecknats i en särskild handling. Utredningen föreslår också att den tid under vilken hyresavtal avseende upplåtelse av bostadslägenhet i andra hand inte skall vara förenat med förlängningsrätt utökas från till . Genom förslagen ökar parternas möjligheter att själva bestämma över villkoren för upplåtelse som antalet ärenden angående avstående från besittningsskydd kan förväntas minska kraftigt. En överföring av de tolv nämndernas arbetsuppgifter till domstol medför en marginell ökning av varje enskild domstols (96 stycken) arbetsmängd. Domstolsväsendets och länsstyrelsernas kostnader för prövningen av nämndärendena kan finansieras med resurser som frigörs genom att nämnderna avskaffas. Statens kostnader för prövningen av de berörda ärendena kommer enligt utredningens bedömning att minska. Lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att i 8 kap. 2 §, 9 kap. 2, 3, 7 och 17 §§, 10 kap. 2, 3, 4 och 7 §§ samt 11 kap. 2 § skall ordet arrendenämnd i olika böjningsformer bytas ut mot länsstyrelse i motsvarande böjningsformer, dels att i 9 kap. 21 a § och 11 kap. 6 b § skall ordet arrendenämnd i olika böjningsformer bytas ut mot fastighetsdomstol i motsvarande böjningsformer,