sou · GNB335 · 2000-01-01 00:00:00 — Arbetssättet frigör re- surser till en aktiv egentillsyn. FMF: Det har varit irriterande för mäklarna att de får ett brev från nämnden när en anmälan har inkommit och att det sedan tar så innan nämnden fattar något beslut. Det vore bättre att ut- reda anmälningen först och sedan eventuellt gå vidare med de andra utredningar om mäklaren som nämnden gör. Vad gäller anonyma anmälningar så kan de betraktas som en rättssäkerhetsrisk som man därför mer eller mindre rutinmässigt borde kunna bortse i från. Dock utgör ett sådant synsätt en fara i dessa sammanhang då det i alla fall är mäklarna själva som har bäst koll på vad som händer i branschen men det skall mycket till innan man vill anmäla en kollega öppet. Om möjligheten till anonyma anmälningar inte finns kommer nämnden att gå miste om mycket information. Det är även svårt att få kunder att anmäla en mäklare om han måste skylta med namnet. Nästan alla beslut som innebär varning eller avregistrering över- klagas till länsrätten. Hur ser länsrätten på de underlag som nämnden har, är utredningarna tillfredsställande, är det "rätt" fall som prövas, borde FMN ha hanterat ärendet annorlunda? Länsrätten i (LR): Dessa mål anses som svåra då det rör sig om svåra bevisfrågor och det enligt ett regeringsrättsavgörande måste "otvetydigt framgå...". Det är först i domstolen som nämnden och mäklaren får en partsställning och ombud kopplas in varför processföringen förbättras där. Länsrätten kan inte på rak arm svara på hur vanligt det är att FMNs beslut ändras av domstolen. av de ärenden som inkommer till LR är överklagade av anmälaren. Han har dock ingen partsställning och kan inte överklaga varför dessa ärenden avskrivs. FMF: Det är inte ovanligt att nämndens beslut ändras i domstolen. I princip alla domar som går FMN emot överklagas till Kammarrätten. En brist i nämndens hantering och som leder till överklaganden är att man inte har någon muntlig förhandling i nämnden. Särskilt gäller det i fall med svåra bevisfrågor. Det framgår inte heller alltid klart vad det är nämnden är ute efter. FMN har ofta att pröva svåra bevisfrågor. Man skulle få en annan uppfattning om man kunde höra mäklaren muntligt. Det förekommer också att mäklarens kunder använder FMN för att "utpressa" mäklaren. Man hotar med en anmälan till nämnden om mäklaren inte gör som man vill. Problemet som ligger till grund för ett sådant beteende är ofta att kunden känner sig "lurad" på pengar. Det skulle vara bra om det klarlades vad nämnden kan pröva. Den nya möjligheten för konsumenterna att vända sig till har bara gjort det krångligare. Det finns flera möjligheter att få en prövning hos en branschnämnd. : Ett av problemen är att mäklaren inte har någon motpart i nämnden. Problemställningen klarnar i länsrätten och det blir då lättare att föra fram bevis till sitt försvar. Det framgår inte alltid klart vad som är problemet när ärendet behandlas i nämnden. Detta är en av förklaringarna till varför så många beslut överklagas till länsrätten. Det är en svår sits för mäklaren att konsumenten kan vända sig till . Även om mäklaren skulle vilja gå med på kravet kan han inte göra det om försäkringsbolaget säger nej, eftersom mäklaren inte disponerar över försäkringen. Mäklaren blir då "hängd" genom . : Det är för stor spännvidd och för lätt att få en varning. Det finns risk att det går en inflation i varningar och att de ej får någon avskräckande verkan. Detta har att göra med hur man väljer ärenden. Nämnden har en tendens att arbeta med de lättare ärendena och med frågor av formell karaktär medan de mer svårutredda får vara. : Det är alltför långa handläggningstider såväl hos som hos LR, KamR och RegR. Detta är något man borde titta på. Utredningen har att titta på de områden där de ekonomiska riskerna är som störst för konsumenterna Vad ser deltagarna som stora problem ur ett konsumentperspektiv? FMF: Mellanmansbegreppet i 14 § fastighetsmäklarlagen, ställer till problem. Det är svårt att vara opartisk i ett förhållande där man skall sälja något. Detta skapar en misstänksamhet mot mäklaren. : Opartiskheten är en gammal fråga som diskuterades utredning där man valde att följa den gamla rättstraditionen. Samfundet ser det inte som någon förbättring för konsumenterna om mäklaren blir partisk, däremot krävs stora informationsinsatser om de speciella förhållandena vid ett fastighetsköp eller en försäljning. ser inget behov av att ändra 14 §. : Ett problem är hur klausulerna utformas i köpekontraktet. Exempelvis så är det svårt för kunden att hinna besiktiga huset innan kontraktet skrivs och därför skrivs en hävningsklausul ofta in som säger att köparen har rätt att frånträda om besiktningsmannen hittar fel...o.s.v. Vad gäller då om man hittar saker som utgör stora risker, exempelvis risk för fuktskador? Villkoren är oklart utformad och det leder till att tvister uppstår. : Det är svårt att skriva villkor som tillmötesgår bägge parter. Tanken är att besiktning skall ske innan köpet. I har man en lag som tvingar till en besiktning innan en försäljning får ske. : Vi vill att husen skall vara besikt- gade innan de säljs. FMF: I har man gått i från regeln om opartisk mellan- man. En idé vore att köparen och säljaren delade på kostnaden för Försäkringen skjuter bara över ansvaret från köparen till säljaren. : Det är alltid farligt med villkor i kon- trakt. Mäklaren borde verka för att få tillstånd en besiktning innan köpekontraktet skrivs. Hur kan individtillsynen göras effektivare? Hur kan FMN få kännedom om att det kan finnas anledning att granska en mäklare? Kan en rapporteringsskyldighet för försäk- ringsbolag om att ansvarsförsäkringen har aktualiserats vara en bra idé? Eller för kronofogdemyndigheten när en mäklare har restförda skulder ? Kan konsumentvägledarna med sin lokalkännedom utnyttjas bättre? Finns det utrymme för ett samarbete mellan nämnden och respektive skattemyndigheten? FMF: Det är farligt att ålägga försäkringsbolagen någon infor- mationsplikt. Risken är då stor att mäklarna inte kommer att vilja utnyttja sina försäkringar. Konsumenterna då blir lidande och får svårare att få ersättning. : Instämmer i FMFs åsikt : Instämmer också i FMFs uppfatt- ning, dock borde domstolarna kunna åläggas skyldighet att rap- portera om sina domar, exempelvis om en mäklare blivit dömd för förskingring. : Instämmer även i detta, dock med betoningen på att det endast skall gälla brottmål och inte civilmål. FMN: Nämnden får, till skillnad mot tidigare, endast domar som rör ekonomisk brottslighet, inte annan brottslighet såsom misshandel. Man försöker få en skyldighet för domstolarna att rapportera även sådana domar. FMF: Det torde väl ändå röra sig om så få domar om exempelvis misshandel som mäklare är inblandade i så det vore försumbart och inget att ödsla energi på. : Det borde gå bra att använda konsument- vägledarna i större utsträckning. De har god lokalkännedom och blir kontaktade i fastighetsförmedlingsärenden. Använd dem även för att sprida information om god fastighetsmäklarsed och eventuella allmänna råd. : För att enkelt kunna få automatisk information ur RSVs register krävs ett speciellt register för fastighetsmäklare. Detta låter sig nog inte göras. Dock kan man hämta mycket information ur RSVs register när man arbetar med enskilda ärenden. FMF: Att vara skuldsatt innebär inte att mäklaren är olämplig. FMN är för ensidigt inriktad på konsumenterna. Det är ett problem att FMN inte kan ingripa mot icke registrerade mäklare. : blir fastighetsmäklarna skyldiga att svara på frågor från finanspolisen vid undersökningar ang. penningtvätt. De behöver dock ej upplysa polisen om sådant de upptäcker. Detta rör inte mäklarens egna af- färer. Generella åtgärder för att göra tillsynen mer effektiv. Finns det något behov av råd, anvisningar eller liknande från och skall dessa vara bindande eller av mer rådgivande art? Behövs det en ändring av fastighetsmäklarlagen? Kan man tänka sig striktare "administrativa rutiner" för mäklarna? I har man exempelvis ett standarduppdragsavtal som alla mäklare måste fylla i. : Det är viktigt att god mäklarsed inte uppfattas som kontroversiellt utan något som alla kan sluta upp bakom. Att diskussioner förs mellan myndigheten och mäklarna så att "överraskningar" för mäklaren undviks. En större förståelse för myndigheten skulle uppnås på det sättet. Ytterst få mäklare skulle gå emot FMNs föreskrifter och chansa på att få rätt i högre instans. En fråga som borde redas ut i preventivt syfte är hur nära allierad en mäklare får vara med en bank eller ett försäkringsbolag. FMF: Föreskrifter, råd och anvisningar samt lagändring behövs. Mäklaren vill följa reglerna. Att få en varning eller bli avregistrerad är ju närmast ett yrkesförbud och naturligtvis vill ingen mäklare råka ut för det. Men då krävs det att det på förhand är känt vilka regler som gäller. En närmare dialog mellan myndigheten och mäklarna skulle hjälpa till. En bättre kompetens hos kansliet efterlyses. Det går att se skillnad på de ärenden som föredragits av en hovrättsjurist och de andra. Villaägarnas Riksförbud: Villaägarna, som ju är konsumenter, skall finnas representerade i FMN. Villaägarnas Riskförbud är re- presenterad i . : Instämmer i Villaägarnas synpunkt. Nämn- den är alltför myndighetsbefolkad. Att få in konsument- och branschföreträdare i större utsträckning skulle vitalisera verksam- heten. Finns det synpunkter på en direktfinansiering av nämnden via av- gifter i stället för att som låta avgifterna gå direkt till stats- kassan och att nämnden får anslag. FMF: Ser inget hinder för det förutsatt att avgifternas storlek blir de samma. De registrerade mäklarna vill inte vara med och finansiera tillsynen av de oregistrerade mäklarna, de som sysslar uteslutande med kommersiella fastigheter eller de som finns t.ex. på Internet. Risken vid höjda avgifter är att det blir få registrerade mäklare kvar som skall bära kostnaden. : Det kommer säkert att krävas mer aktivitet mot de oregistrerade mäklarna. Där finns en stor fara för konsu- menterna. Detta är dock något som måste finansieras via det allmänna och inte med avgifter. Mäklarna skall inte betala för städverksamhet. Finns det åsikter om eller erfarenheter av att ha en mindre fast per- sonalstyrka på nämnden som kompletteras med konsulter eller projektanställningar vid behov? Finns det någon myndighet som FMN skulle kunna samordnas med? FMF: Det finns en fara i att låta konsultföretag o.dyl. "sälja in" sina tjänster. De vill då visa upp ett så bra resultat, kvantitativt, som möjligt. : Verket har arbetat med konsulter men har börjat att gå i från det och istället börjat arbeta i längre projekt. Då finns möjlighet att använda samma personer i nya projekt när det aktuella tar slut. Konsulter kostar mycket pengar och man tappar styrfart när nya personer skall sättas in. : Det är viktigt att en tillsynsmyndighet har hög kompetens bland sina anställda. Man behöver också kontinuitet för att kunna bygga förtroenden. Det är svårt att se hur en så liten myndighet skulle kunna tjäna något på ett sådant arbetssätt, det måste ju ändå alltid finnas en kärna kvar som figurerar utåt i olika sammanhang. Att flytta från Kammarkollegiet till egna lokaler vore ändå ett steg i rätt riktning. konstaterade avslutningsvis att utredningen har fått många idéer och har kunnat känna av hur utredningens idéer har mottagits. En del blev "dödade på plats" och andra överlevde!