sou · GNB371 · 2000-01-01 00:00:00 — Kravet gäller dock endast vid nyregistrering. Vidareutbildningen av redan verksamma mäklare är frivillig och vilar på branschen och dess olika organi- sationer. Det finns alltså två grupper med olika utbild- ningsbakgrund bland de registrerade mäklarna. I rapporten hetsmäklarnämnden – effektivare tillsyn (SOU 1999:35) anförs att det kan finnas anledning att överväga om de mäklare som har den högre utbildningsnivån kan eller bör ges någon form av auktorisa- tion. Frågan om vilka krav som mer precist bör ställas på yrkesmäs- siga bostadsförmedlare bör överlåtas på som redan har ansvaret att meddela föreskrifter om utbildningens innehåll och omfattning vad gäller fastighetsmäklarna. Den ansvarsförsäkring en registrerad fastighetsmäklare är skyl- dig att teckna skall bl.a. täcka en skadeståndsskyldighet intill för varje skadefall. Ett belopp som kan sägas avse att täcka ett värsta fall där ett förmedlat objekt måste rivas och byggas upp igen. I fallet med förmedling av hyresrätter är tänkbara skadeståndskrav av en annan omfattning. Det skulle kunna gälla kostnader för dubbelboende, flyttkostnader, magasine- ring av möbler etc. som förorsakas av en förmedlares agerande. Vilket belopp som skulle vara rimligt i fråga om yrkesmässiga bostadsförmedlares ansvarsförsäkring kan fastställas i lämpligt sammanhang. Ett alternativ till registrering skulle kunna vara någon form av fri- villig legitimering. Beredningen har inte funnit att förutsättningar för en sådan lösning skulle finnas, inte heller skäl för att anta att den oseriösa förmedlingen skulle påverkas nämnvärt av en sådan lösning. Fastighetsmäklarnas intresseorganisationer är inte heller intresserade av att utöka sin medlemsbas med oregistrerade bostadsförmedlare, man ställer bl.a. krav på registrering som villkor för medlemskap. Den ena organisationen har tidigare be- handlat och tillbakavisat en förfrågan från om möjligheterna ta in förmedlare som medlemmar som garanti för en viss seriositet. Antalsmässigt är bostadsförmedlarna uppskattningsvis också en begränsad grupp och att bygga upp en ny verksamhet är inte ett genomförbart alternativ. Begrepp som legitimerad, auktoriserad, godkänd m.m. i mark- nadsföringen av olika tjänster är förvirrande ur ett konsument- perspektiv. har , se 1998/1999:LU10, funnit det angeläget att en mer ingående analys kommer till stånd när det gäller användandet av dessa begrepp. I fråga om ett alternativ med registrering och tillsyn vid exem- pelvis länsstyrelser eller hos kommunerna har det avvisats av beredning av några olika skäl. En samlad tillsyn skapar den över- blick som saknas, grund för kompetent bemanning och en kontinuitet i verksamheten. har också uttalat sig posi- tivt om effekterna av den samlade tillsyn av mäklare som ersatte länsstyrelsernas tidigare tillsyn. Ett förhållandevis litet antal förmedlare motiverar inte att en verksamhet byggs upp på många olika håll. Det finns vidare skäl att anta att förmedlare med stöd av ny teknik kommer att vara mindre lokalt anknutna än och ytterligare motivera en samlad lösning. har koncentrerat sin tillsynsverk- samhet på de anmälningar mot enskilda mäklare som inkommit till nämnden, och haft små resurser för att bedriva ett aktivt tillsyns- arbete. Utredningen om översyn av tillsyn över fastighetsmäklare4 föreslår i sitt betänkande delvis ändrade arbetsformer för nämndens tillsyn, i en riktning som beredningen bedömer också skulle ge bättre förutsättningar för att utöka till- synsverksamheten till att också omfatta de yrkesmässiga bostads- förmedlarna. har behandlat varje anmälan mot en mäklare som ett tillsynsärende. Varje tillsynsärende har tagit förhållandevis stora resurser i anspråk och den nuvarande hanteringen av anmälningar skulle kunna tala mot att utöka nämn- den tillsynsansvar med den grupp som enbart ägnar sig åt hyres- förmedling. 4 - effektivare tillsyn, SOU 1999:35. Förslaget som förs fram innebär att anmälningarna istället skall betraktas som information till nämnden om olika problem. Detta i överensstämmelse med och Finans- inspektionens hantering av anmälningar. Dessa skulle då betraktas som ett av de sätt nämnden har att få kunskap om olika problem som kan aktualisera ingripande gentemot en mäklare eller mer generella åtgärder i förhållande till branschen som helhet t.ex. i form av råd och anvisningar. Att hantera anmälningar som information om problem, och inte i första hand som enskilda tillsynsärenden, skulle troligen också vara en lämplig form för tillsyn av den grupp som enbart ägnar sig åt hyresförmedling. 6.4.5Kostnader för registrering och tillsyn är anslagsfinansierad över stats- budgeten, men indirekt avgiftsfinansierad. För nämnden gäller i princip full kostnadstäckning genom de avgifter fastighetsmäklarna betalar och som tillförs statskassan, en regist- reringsavgift om och en årlig avgift om per mäklare. I – effektivare tillsyn (SOU 1999:35) diskuteras finansieringen av nämndens verksamhet och man anger att det kan finnas skäl för att överväga en direkt avgiftsfinansiering . är ca 4 800 mäklare registrerade hos nämnden. Beredningen bedömer att en registrering också av de yrkesmässiga bostadsförmedlarna endast marginellt kommer att öka antalet registrerade. Den tillkommande gruppen förmedlare torde inte be- höva innebära behov av några större investeringar eller ny kom- petens hos nämnden. Vi har vidare utgått ifrån att nuvarande registrerings- och till- synsrutiner kan tillämpas även för den tillkommande gruppen och att styckkostnaden därmed inte behöver bli större än för de redan registrerade mäklarna. Ett uttag av avgifter som motsvarar Fastig- hetsmäklarnämndens kostnader torde därmed vara möjligt även för den nya verksamheten. En bedömning av kostnaderna för den tillkommande verksam- heten bör kunna utgå ifrån marginalkostnaden. Frågor om ersättning m.m. i samband med förmedlingsverksamhet har tidigare aktualiserats i olika sammanhang. Det har då framför allt handlat om taxan för yrkesmässig förmedling, både nivån och konstruktionen med ett maximerat belopp, och om en rätt till avgifter för registrering, köavgifter och liknande tjänster skall in- föras. Andra frågor, som väckts under beredningens arbete, är av- gränsningen av förmedlingsuppdraget mot olika former av tjänster som erbjuds i anslutning till förmedlingen och om villkoren för den . Här sammanfattas de synpunkter och olika förslag ang. regle- ring av ersättning för bostadsförmedling som refererats i tidigare avsnitt. Under 6.5.2. redovisas också hur frågan om avgifter tidi- gare har behandlats av regering och riksdag. Den av Kammarkollegiet fastställda maximala avgiften för för- medling av såväl första- som andrahandskontrakt är för en bostad och 400 för ett rum, avgifter som varit oförändrade . Regleringen följer den princip som gäller för förmed- ling av bostadsrätter och egnahem, dvs. det är inte möjligt att lag- ligen ta ut någon avgift om ett avtal inte kommer till stånd, obero- ende av hur mycket tid och omkostnader som har lagts ner. Det är heller inte möjligt att ta ut någon registreringsavgift eller avgift för förmedling av uppgifter om tillgängliga objekt via telefon, post, Internet etc. Kritik både mot konstruktionen med ett fastställt maximibelopp och mot den fastställda nivån har framförts från flera håll. Den översiktliga sammanställningen av avgifter mm. som gjorts av beredningen visar också att den maximala taxan ofta överskrids och att andra otillåtna avgifter öppet förekommer. Det finns en rad tänkbara förklaringar till att höga avgifter ofta tycks accepteras. En kan vara att regleringen av avgifter kan vara okänd, både för för- medlare och sökande. Det kan också vara så att den maximala taxan faktiskt inte täcker kostnaderna för tjänsten och att den sökande anser tjänsterna prisvärda eller att den sökande inte ser några alternativa vägar att få en bostad. Flera menar att taxan är så låg att en seriös verksamhet inte kan bedrivas med någon lönsamhet. I ett yttrande i samband med hemställan om att få införa köavgifter5 framför styrelsen för Bostad att den nuvarande begränsningen av förmed- lingsavgiften långt ifrån ger en seriös förmedlare full kostnads- täckning och att de regler som införts i syfte att skydda den bostadssökande i själva verket kommit att bli en grund för oseriösa aktörer på bostadsmarknaden. Företrädare för fastighetsmäklar- branschen menar att begränsningen av avgiften innebär att förmed- lingen inte går att bedriva med någon lönsamhet och därför är ointressant för de etablerade mäklarna. Detta skulle i sig kunna sägas öppna för en mer oreglerad och oseriös verksamhet. Statskontoret6 har framfört att ett system med en maxtaxa inte är att rekommendera eftersom en maxtaxa i sig kan ha vissa oöns- kade effekter på prissättning och konkurrens; taxan betraktas som ett påbud och inte som en övre gräns. Utveckling av nya och effektivare förmedlingsformer förhindras. Eftersom taxan inte hel- ler hindrar oseriös verksamhet föreslog Statskontoret i sin rapport att taxan skulle slopas och ersättas av en registrering och tillsyn motsvarande den för fastighetsmäklare. 5Bostad , Tjänsteutlåtande nr 2/1998 , ärende 7. 6Rapport 1993:90 näringsrättsliga verksamhet - ändrad organisationstillhörighet. (KoV) har i olika sammanhang7 också fört fram kritik mot systemet med maxtaxa: den maximala ersättningen blir lätt normavgift och styr inte mot en effektiv förmedling. Man efterlyser också krav på öppenhet i den icke-offentliga förmed- lingen, med redovisning av bl.a. ködatum och de regler förmed- lingen tillämpar. saknas i allmänhet möjlighet till insyn i förmedlingsverksamheten och den sökande har ingen möjlighet att kontrollera effektiviteten. En större öppenhet skulle vara förutsätt- ning bl.a. för ett system med avgifter efter prestation. När det gäller nivån på ersättningen har KoV inte uttalat sig direkt. Däremot anser man att en av fyra grundprinciper för en god bostadsförmedling är att samhällets regler för bostadsförmedling skall vara sådana att den som vill förmedla och sköta verksamheten korrekt skall kunna få den att gå runt ekonomiskt. Den kritik mot taxan som framförts i olika sammanhang har inte föranlett några åtgärder. Senast frågan behandlades, i propositionen (1993/94:138) mm., framhöll det föredragande statsrådet bl.a. att frågan om att ersätta taxan med en registrerings- och tillsynsfunktion och konsekvenserna av en sådan åtgärd borde utredas ytterligare. Regeringen var därför inte beredd att då ta ställning till frågan. Beredningen menar att de skäl som tidigare framförts för en översyn av taxekonstruktion och nivå fortfarande har sin giltighet och att en sådan översyn av ersättningsfrågorna bör initieras. Den aktuella regleringen av förmedlingstjänster innebär, som redovisats i tidigare avsnitt, att avgifter för tjänster som inte leder till en förmedling av ett kontrakt är otillåtna. Det innebär t.ex. att uttag av kö- och registreringsavgifter inte medges . Vidare att avgifter för tjänster i anslutning till förmedling av ett kontrakt inte heller godtas om ersättningen sammantaget därmed skulle överstiga 7 Bl.a. i remissyttrande över betänkandet (SOU 1992:71) Bostadsförmedling i nya former. Regleringen avser såväl yrkesmässig bostads- förmedling som den förmedling som bedrivs i offentlig regi. Frågan om avgifter mm. har tidigare behandlats av regering och riksdag i samband med översyn av regleringen av kommunernas bostadsförmedling. Fram till skulle all förmedling8 vara av- giftsfri. I enlighet med förslag i proposition (1990/91:109) om av- gifter för bostadsförmedling infördes då (SFS 1991:612) rätt för kommunerna att enligt självkostnadsprincipen avgifts- belägga vissa tjänster, som förmedling av byten och andrahands- upplåtelser, tillhandahållande av bytesguider eller andra förteck- ningar över bostäder. I propositionen avvisades dock krav från kommunalt och annat håll om att införa registreringsavgifter i för- medlingsverksamheten. I betänkande (1990/91:BOU15) mm. tillstyrker förslaget att avgifts- belägga vissa tjänster hos de kommunala bostadsförmedlingarna. Utskottet föreslog också att en allsidig utredning om den kommu- nala bostadsförmedlingsverksamheten skulle genomföras, med anledning av att motioner i frågan inkommit från samtliga partier, bl.a. med förslag om kö- och andra avgifter för den reguljära för- medlingsverksamheten. Med anledning av uttalanden i enlighet med vad BoU anfört tillsattes bostadsförmedlingsutredningen , med uppdrag att bl.a. behandla frågan om avgifter för registrering och förmedling. Utredningen avlämnade ett betänkande i nya former (SOU 1992:71). I betänkandet föreslås att avgifter för förmedling skall få tas ut enligt en taxa som beslutas av kommunen. Samma avgiftstak skulle dock gälla som för privat yrkesmässig förmedling, dvs. Vidare föreslås att bostadsförmedling som inrättats efter kommunala riktlinjer och med fastställda förmedlingsprinciper bör få ta ut en icke återbetal- ningspliktig registreringsavgift. Avgiften skulle dock, tillsammans med en eventuell anvisningsavgift rymmas inom det fastställda avgiftstaket. 8 4 § Bostadsförsörjningslagen (1947:523). förslag behandlas i proposition (1992/93:242) om minskad statlig reglering av kommunernas ansvar för boendefrågor. I denna föreslås att kommunerna själva skall få besluta om avgifter skall få tas ut för förmedlingens tjänster och att reglerna om avgifter för yrkesmässig bostadsförmedling tillämpas även i fråga om kommunernas avgiftsuttag. Bostadsförmedlings- utredningens förslag att det i bostadsförmedlingsverk- samhet skulle få införas icke återbetalningspliktiga registrerings- avgifter avvisades av det föredragande statsrådet, med moti- veringen att förutsättningarna för bostadsförmedlingsverksamhet i privat eller offentlig regi bör vara så lika som möjligt och att det därför inte fanns skäl för att tillämpa andra avgiftsprinciper för den bostadsförmedling som sker enligt riktlinjer som antagits av en kommun. Likformiga regler för bostadsförmedling i privat och offentlig regi infördes därefter genom att Bostadsförsörjningslagen, som bl.a. föreskrev kostnadsfri bostadsförmedling, upphäv- des (SFS 1993:404). Beredningen anser att det finns nya skäl för att pröva frågan om avgifter för olika tjänster i samband med bostadsförmedling, som kö- och registreringsavgifter. Sådana avgifter förekommer öppet i den verksamhet som bedrivs av de yrkesmässiga förmed- larna trots att de inte är tillåtna, och en rad andra olika tjänster erbjuds mot ersättning i samband med förmedlingen. Frågan om vad som skall anses ingå i förmedlingstaxan blir härmed allt svårare att avgöra och behöver klargöras. Frågan om registrerings- och köavgifter och t.ex. avgifter för information kan legaliseras, om insyn och öppenhet i förmedlingen kan säkerställas, bör utredas. Principen om ersättning för utförd prestation skulle kunna gälla även registerhållning (köavgift) och informationsförmedling under förutsättning att såväl tjänst som pris är noggrant angivna och att insyn finns i verksamheten. Förmedling över Internet väcker också nya frågor, med nya tjänster, där förmedlaren också kan ha sin verksamhet på en webbplats på en server placerad i ett annat land. I denna del bör en samordning ske med den översyn av Fastighetsmäklarlagen som föreslås i SOU 1999:35 med hänvisning till att fastighetsförmedling via Internet delvis faller utanför ramen för den gällande regle- ringen. Hemställan från Bostad om att få införa en köavgift för att finansiera en bostadsförmedling i bolagsform ger ytterligare aktualitet till frågan. Den hittillsvarande prövningen har skett med utgångspunkt i frågan om en positiv särreglering av den kommunala bostadsför- medlingen skulle kunna införas och inte varit en prövning av nivå och taxekonstruktion i sig. En förnyad prövning av kö- och regist- reringsavgifter bör fortsatt utgå ifrån att samma förutsättningar för bostadsförmedling skall gälla i privat och offentlig regi. 6.6Vad kan uppnås? En registrering i anslutning till () befintliga register med ett åtföljande tillsynsansvar för FMN skulle bl.a. innebära -en möjlighet att hindra t.ex. tidigare kända brottslingar att upp- repat starta förmedlingsverksamhet helt öppet, -en möjlighet att med omedelbar verkan sätta stopp för att en oseriös verksamhet drivs öppet, -en möjlighet att kontrollera att klientmedelskonton finns, en skyldighet som finns men som inte är möjligt att kontrollera . -en möjlighet för den bostadssökande att, via FMN eller konsu- mentvägledare, hitta förmedlare som i vissa avseenden är god- kända, och där en viss insyn i förmedlingsverksamheten är garanterad. skulle också få ett visst ansvar för den verksamhet som trots regleringen skulle bedrivas av icke- registrerade förmedlare, om de yrkesmässiga förmedlarna skulle omfattas av Fastighetsmäklarförordningen (SFS 1995:1028). Där stadgas att om FMN, genom anmälan eller på annat sätt, har anledning att anta att någon bedriver en förmedlingsverksamhet i strid mot vad som föreskrivs, skall FMN anmäla detta till allmän åklagare. Beredningens förslag om registrering och tillsyn avser också att stödja den verksamhet som bedrivs av seriösa förmedlare. I en översyn av taxa m.m. bör de ekonomiska villkoren för en seriös verksamhet utredas. Beredningens förslag innebär inte att svarta lägenhetsaffärer påverkas i någon nämnvärd omfattning. Dessa sker troligen i de flesta fallen utan förmedlares medverkan. Ofta är också köparen nöjd med affären, eller rädd för att mista kontraktet, och oegent- ligheterna kommer inte till allmän kännedom. I de fall fastighetsägare misstänker att förmedlare uppträder som bulvaner ger beredningens förslag fastighetsägaren en möjlig- het att anmäla förmedlaren till FMN, ett komplement till en pröv- ning i . Detta skulle kunna förbättra möjligheten att stoppa förmedlare som uppträder som bulvaner vid svarta lägen- hetsaffärer. Våra förslag följer direktivens avgränsning och avser således reg- lering av sådan yrkesmässig bostadsförmedling som enbart för- medlar hyreskontrakt i första eller andra hand och som bara omfattas av delar av Fastighetsmäklarlagen (FML). Förmedlare som även har objekt som bostadsrätter och egnahem benämns i allmänhet fastighetsmäklare och omfattas redan av FML i sin hel- het. I begreppet yrkesmässig ligger vidare att förmedlingen skall bedrivas som ett led i näringsverksamhet. bostadsför- medling, omfattas inte av lagen och heller inte av förslagen. 7.1Förslag om registrering av yrkesmässiga bostadsförmedlare Beredningen föreslår att även yrkesmässiga bostadsförmedlare skall omfattas av registreringsskyldighet hos och att en översyn av Fastighetsmäklarlagen därför ini- tieras. Med undantag för utbildningskraven och nivå på försäk- ringsgarantin för skadeståndskrav bör samma villkor för registre- ring gälla som för övriga mäklare. Vilka utbildningskrav och vilket försäkringsbelopp som skall gälla för registrering av yrkesmässiga bostadsförmedlare bör utredas närmare. En ordning med registrering av dem som yrkesmässigt förmedlar bostäder skulle ge effekt såväl då en sökande registreras som då någon avförs genom att exempelvis bryta mot kraven för att vara registrerad. Det kan på goda grunder antas att en bostadssökande genom en objektiv och neutral konsumentupplysningsverksamhet skulle kunna få kännedom om dessa omständigheter och agera utifrån detta. Omfattningen av registreringen beror givetvis av olika för- hållanden. Några av de mera betydelsefulla är troligen vilka krav som sätts för att få bedriva förmedlingsverksamheten och möjlig- heterna att göra detta med ett sunt ekonomisk utfall. Det senare är beroende av taxans utformning. Beredningen behandlar i nästa avsnitt frågan om en översyn av ersättningsfrågan, vilket bör ske oavsett om registrering införs eller ej. Beredningen ser som en möjlig utveckling, att verk- samheten i stor utsträckning kan komma att ske inom ramen för en traditionell mäkleriverksamhet av fastigheter eller bostadsrätter där registreringsfrågan är löst. Vi anser emellertid övertygande motiv tala för att nu införa skyldighet till registrering av dem som enbart sysslar med yrkesmässig bostadsförmedling i syfte att eliminera den oseriösa verksamhet som förekommer Den som söker en bostad på hyresmarknaden har små möjligheter att avgöra vilka bostadsförmedlare som är seriösa. En registrering innebär att konsumenten skulle få en möjlighet att få tillgång till en förteckning över förmedlare som åtminstone i vissa avseenden har granskats och godkänts. Konsumentskydd – förhindra brottslig verksamhet Den ekonomiska skada som drabbar den enskilde konsumenten genom den oseriösa förmedlingen är oftast ringa, däremot kan den brottsliga verksamheten hos en enskild näringsidkare ha en bety- dande ekonomisk omfattning. Förslaget avser därför inte i första hand att skydda den enskilde konsumenten, även om detta blir en effekt av förslaget genom ett skydd av hela konsumentkollektivet. Kravet på registrering och tillsyn är avsett att förhindra att viss typ av oseriös verksamhet uppkommer och kan bedrivas öppet, och att förstärka de möjligheter som finns att stoppa sådana verksamheter. Det kan också sägas vara en markering av hur sam- hället ser på den här typen av brottslig verksamhet. Förslaget avser också att stödja den seriöst bedrivna verksamheten. En registreringsskyldighet innebär att en grundläggande etable- ringskontroll skulle införas även för den som yrkesmässigt för- medlar enbart hyresrätter. Personer som är underåriga, försatta i konkurs, belagda med näringsförbud, inte redbara eller i övrigt inte lämpliga skulle då förhindras att öppet verka som bostadsförmed- lare. Registrering skulle innebära att () kan utöva tillsyn också över de yrkesmässiga bostadsförmedlarna, och en skyldighet för dessa att låta nämnden granska handlingar mm. som hör till verksamheten. En registrering skulle också tänkas kunna underlätta den kontroll av skatter och andra avgifter som utövas av andra myndigheter. Den yrkesmässiga bostadsförmedlingen omfattas av Fastighetsmäklarlagens (FML) krav på att tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning (s.k. klientmedel) skall hållas åtskilda från egna tillgångar, för att förhindra att klientmedlen dras med i en konkurs. FMN har dock bara rätt att granska hur de registrerade mäklarna uppfyller kraven. Möjligheter till insyn även i den verksamhet som bedrivs av de yrkesmässiga bostadsförmed- larna förutsätter den här föreslagna ändringen av FML. Möjlighet att återkalla registreringen En oseriös bostadsförmedlare kan öppet driva en verksamhet också efter det att verksamheten blivit föremål för polis- anmälan och utredning. En registrering hos FMN kan återkallas med omedelbar verkan efter beslut i nämnden. Nämnden kan också meddela varningar. En registreringsskyldighet förbättrar väsentligt möjligheterna att förhindra att en oseriös förmedlare fortsatt verkar. Enskilda personer som blir lurade, på köavgifter eller på annat sätt, av en yrkesmässig bostadsförmedlare har att vända sig till polismyndigheten med en anmälan. Dessa anmälningar kon- kurrerar med många andra, registreras på länsnivå och någon samlad bild av verksamheten finns inte. En registrering av förmed- larna skulle innebära en möjlighet att också lämna en anmälan till FMN. En sådan anmälan innebär i sig inte ett förbättrat skydd för anmälaren, men kan förhindra en fortsatt brottslig verksamhet. En fastighetsägare som misstänker att ett lägenhetsbyte omfat- tar svarta pengar kan neka hyresgästen rätt till byte. Drivs ärendet vidare av hyresgästen sker prövningen vid någon av de tolv hyres- nämnderna. Kunskap om i vilken mån förmedlare medverkar i dessa sammanhang saknas. En registrering av bostadsförmedlarna skulle ge fastighetsägarna en möjlighet att också anmäla en för- medlare som misstänks medverka till skenbyten med svarta pengar till FMN. I båda fallen kan disciplinåtgärder genomföras relativt snabbt och en samlad bild av den oseriösa verksamheten erhållas.