sou · GNB359 · 2000-01-01 00:00:00 — För de huvudsakliga slutsatserna spelar det dock ingen roll vilken av dessa två ansatser som väljs varför den första ansatsen väljs av förenklingsskäl. (ii)Den reala hyran R är definierad som det reala belopp ett hushåll maximalt är villigt att betala för att bo i ett hus. R antas vara över tiden. Storleken på R bestäms dels av hushållets budget- restriktion, dels av vilka alternativ som står till förfogande; till exempel vilken alternativavkastning som kan erhållas om pengarna istället skulle investeras i en obligation eller vad kostnaden är för alternativa boendeformer.1 (iii)Det finns ingen osäkerhet i ekonomin vilket innebär att den framtida prisutvecklingen antas vara känd och att en fastighets köpeskilling sammanfaller med dess marknadsvärde. (iv)Hushållets reala diskonteringsränta sammanfaller med realräntan efter skatt. Diskonteringsräntan är den ränta med vilken hushållen diskonterar ner värdet av framtida konsumtion. Realräntan efter skatt betecknas i det följande med r och kan approximativt uttryckas som r = i(1 - g ) - p där i är den nominella räntan, (1 - g ) fångar upp skatteeffekten och p är inflationstakten. g är den skatt som tas ut på ränteinkomster alternativt den skattereduktion som medges för ränte- utgifter. (v)Småhusens värdestegring följer inflationen. (vi)Hushållen lever i sitt hus i all oändlighet, eller alternativt; den återstående livslängden på huset är stor. Detta antagande är inte så 1 En utförligare beskrivning av denna ansats ges av (1994) eller i Ds 1998:3 Fastighetsskatt – alternativa underlag m.m.. restriktivt som det ser ut vid första anblicken. Att låta tiden gå mot oändligheten ger matematiskt goda approximationer då den faktiska tidshorisonten är ändlig men lång. Tiden betecknas i det följande med t. (vii)In- och utlåningsräntor är lika stora. Därmed görs analysen oberoende av i vilken utsträckning husköpen finansieras med eget kapital. I princip kan man i modellen beakta att in- och utlåningsräntor i praktiken skiljer sig åt. Modellen skulle med en sådan ansats bli väsentligt mycket mer tillkrånglad och de huvudsakliga slutsatserna skulle inte ändras markant. (viii)Även om det inom ramen för modellen är möjligt att beakta moms, stämpelskatt och reavinstskatt görs inte detta av förenklingsskäl. Det huvudsakliga budskapet påverkas inte av denna förenkling. (viiii) Storleken på småhusbeståndet är . Låt oss även sätta upp följande definitioner: (i)Priset eller marknadsvärdet på ett hus betecknas med P. (ii)Drift-, underhålls- och förslitningskostnader för det egnahemmet betecknas med D . Dessa kostnader antas i reala termer vara konstanta över tiden. 2.1Modell utan fastighetsskatt och subventioner Låt oss betrakta ett hushåll som överväger att köpa ett småhus. Antag, till att börja med, att det inte utgår några skatter och subventioner. Under ovan givna förutsättningar kommer det maximala pris ett hushåll är villigt att betala för ett hus att bestämmas av (1 + r) (1 + r) (1 + r) Uttrycket i vänsterledet är nuvärdet av de årliga belopp hushållet är villigt att betala för att bo i huset. Uttrycket i högerledet är nuvärdet av de årliga kostnaderna att äga huset. Det första uttrycket i högerledet är nuvärdet av räntekostnaderna och det andra uttrycket är nuvärdet av drift-, förslitnings- och underhållskostnader. Ekvation (1) kan förenklat skrivas som R = rP + D Uttrycket i vänsterledet är det årliga belopp hushållet är villigt att betala för att bo i huset. Uttrycket i högerledet är den årliga kostnaden för att äga huset. Ekvation (2) säger att hushållet maximalt kommer att bjuda det pris, P, som gör att den årliga kostnaden för att äga huset uppgår till R kronor. Om ekvation (2) löses för P erhålls Under antagandena att R är , D är och r är 0,022,2 kommer hushållet maximalt att bjuda för huset.3 Om detta hushåll är representativt för småhusköparna, är detta belopp också fastighetens marknadsvärde. Låt oss nu införa en fastighetsskatt på egnahem i modellen där fastighetsskatten tas ut som en viss andel av marknadsvärdet. Om den effektiva fastighetsskattesatsen uttryckt som andel av marknadsvärdet är t , ges marknadsvärdet på huset av (1 + r) (1 + r) (1 + r) (1 + r) Det sista uttrycket i högerledet är nuvärdet av fastighetsskatten. Om ekvation (4) förenklas och löses för P erhålls 2 Denna realränta efter skatt erhålls vid en nominell ränta före skatt på och en inflation på : 0,06*0,7-0,02=0,022, där 0,06*0,7 är den nominella räntan efter skatt. 5 3 0 0 0 - 2 0 0 0 0 3 3 0 0 0 = 1 5 0 0 0 0 0 Ekvation (5) visar hur priset förändras om en fastighetsskatt införs. Vi ser att huspriset kommer att sjunka eftersom nämnaren är större i ekvation (5) än i ekvation (3). Annorlunda uttryckt, om en fastighets- skatt införs kommer den årliga boendekostnaden att öka om hushållet skulle bjuda lika mycket för huset som i det fall ingen fastighetsskatt utgår. Eftersom vi har antagit att hushållet maximalt vill betala R kronor för att bo i huset kommer det då fastighetsskatt utgår att vilja betala mindre för huset för att säkerställa att den årliga boendekostnaden inte överstiger R kronor. I uppgår fastighetsskatten till av (det upp- kattade) marknadsvärdet.4 Om en effektiv fastighetsskatt på införs i vår modell, sjunker marknadspriset på huset i exemplet ovan från till . Annorlunda uttryckt, kapitaliseringseffekten är 500 000 kronor.5 2.3Modell med fastighetsskatt och subventioner Hur påverkar subventioner till egnahem marknadsvärdet? I princip kan subventioner till egnahem ses som en negativ skatt. Subventionen kan då beaktas i modellen på samma sätt som fastighetsskatten. I detta fall kommer priset eller marknadsvärdet att bestämmas av (6) å (1 + r) (1 + r) (1 + r) (1 + r) (1 + r) 4 Den nominella fastighetsskattesatsen för egnahem uppgår till . Skatten tas ut på taxeringsvärdet som i princip skall motsvara av det uppskattade marknadsvärdet. I praktiken innebär det att det effektiva fastighetsskatteuttaget (skatten uttryckt som andel av marknadsvärdet) uppgår till ca. (=0,75*1,5). 5 Kapitaliseringseffektens storlek är inte bara bereonde av fastighetsskatte- satsens storlek utan även av storleken på de övriga parametrarna i modellen. Till exempel är kapitaliseringseffektens storlek beroende av realräntan. Om den antagna realräntan är högre än den faktiska underskattas kapitaliserings- effekten och vice versa. För en diskussion om val av realränta, se till exempel (1999). där subventionen har uttryckts som en viss andel, s, av marknadsvärdet. Ekvation (6) kan förenklat skrivas som r + t - s Ekvation (7) visar hur priset förändras om en subvention införs. Vi ser att huspriset kommer att öka eftersom nämnaren är mindre i ekvation (7) än i ekvation (5). Annorlunda uttryckt, om småhus subventioneras minskar den årliga boendekostnaden vilket innebär att småhusköparna är beredda att betala mer för huset. I praktiken kanske inte subventionen utgår som en viss andel av huspriset utan som ett fast bidrag eller i form av ett räntebidrag. I dessa fall kommer subventionen in på ett annorlunda sätt i ekvation (6) men slutsatsen är fortfarande densamma – subventionen leder till högre hus- priser. 3 Modell med variabelt utbud I modellen i avsnitt 2 kapitaliseras en fastighetsskattehöjning fullt ut i ett sänkt marknadsvärde. Detta är en konsekvens av det förenklande antagandet att småhusbeståndet är . Vid varje givet ögonblick är förvisso beståndet men en viss nyproduktion och förslitning pågår också kontinuerligt. Eftersom nyinvesteringarna bara utgör en mycket liten andel av det totala beståndet kommer de volym- mässiga anpassningarna av beståndet till följd av en förändring i efter- frågan att ske gradvis . När man talar om kapital- iseringseffekter är det därför viktigt att man skiljer mellan lång- och kortsiktiga effekter. På kort sikt kommer en given minskning i bostads- efterfrågan till följd av exempelvis en fastighetsskattehöjning främst att kapitaliseras i huspriserna – dvs. Detta innebär i sin tur att nyproduktionens lönsamhet avtar eller upphör vilket p.g.a. förslitning innebär att beståndet minskar. Detta innebär i sin tur att priserna delvis återhämtar sig . Denna effekt kan något förenklat illustreras med Figur 3-1. Figur 3-1: Kapitaliseringseffekter på kort- och lång sikt SOU 1999:59 Bilaga 4 329 Den vertikala kurvan U0 definierar det totala utbudet av småhus (beståndet vid ingången av ett visst år) innan fastighetsskattehöjningen. 6 Den lutande kurvan E0 visar hur den totala efterfrågan på småhus ökar eller minskar med prisnivån före skattehöjningen. Jämviktsprisnivån, dvs. den prisnivå där total efterfrågad kvantitet är lika med total utbjuden kvantitet, ges av P0 (där efterfrågekurvan E0 skär den vertikala kurvan U0). Om fastighetsskattesatsen höjs kommer den totala efterfrågan på småhusfastigheter att sjunka, dvs. efterfrågekurvan skiftar inåt. På kort sikt – då ingen anpassning skett i beståndet – kommer jämviktsprisnivån att sjunka från P0 till P1. Prisnivåskillnaden mellan P0 och P1 är den kortsiktiga kapitaliseringseffekten. På lång sikt innebär den sänkta prisnivån att nyproduktionen blir mindre lönsam vilket innebär att det totala utbudet av småhusfastigheter kommer att sjunka från U0 till U1. Hur stor utbudsminskningen blir i praktiken beror på hur känslig nyproduktionen är för prisförändringar i beståndet. Den nya jämviktsprisnivån blir i detta exempel P2. På lång sikt blir således inte prisnivåsänkningen så stor som på kort sikt eftersom det minskade utbudet dämpar det initiala prisfallet. Låt oss nu komplicera det hela ytterligare. De kortsiktiga kapitaliseringseffekternas storlek beror på vad husköparna har för kännedom om hur nyproduktionen på lång sikt påverkas av prisförändringar i beståndet. I Figur 3-1 har vi antagit att anpassningen sker i två steg – en kortsiktig anpassning där husköparna inte antas ha kännedom om hur nyproduktionen påverkas och en långsiktig anpassning där prisnivån stiger igen i takt med att nyproduktionen avtar. Om husköparna inser att nyproduktionen på fastigheter kommer att sjunka – vilket påverkar husköparnas förväntningar om framtida kapitalvinster – kommer dock inte den kortsiktiga kapitaliseringseffekten att bli så stor som i Figur 3-1. Hur stor kapitaliseringseffekten bli i detta fall beror på hur känslig nyproduktionen är för prisförändringar i beståndet samt på vilken kännedom husköparna har om denna priskänslighet. Denna effekt är svår att illustrera i Figur 3-1. och (1994) undersökte i en simuleringsstudie hur den kortsiktiga kapitaliseringseffekten kan komma att påverkas om man tar hänsyn till att skattesatsförändringen via den initiala prisförändringen förväntas påverka nyproduktionen av småhus. 7 Resultaten indikerar att kapitaliseringseffekterna bara blir hälften så Denna slutsats bygger emellertid på att 6 Utbudet år t kan definieras som U (1 - d ) + NB stor andel av beståndet som minskar p.g.a. förslitning och NBt definierar nybyggnationen år t. 7 Deras studie bygger på en modell utvecklad av Poterba (1980, 1984). priskänslig och på att småhusköparna kan bedöma hur priskänslig den är. Huruvida så är fallet är i praktiken osäkert. 4Varför är kunskap om kapitaliseringseffekter viktig? I det följande ges några exempel på där det kan vara viktigt att beakta kapitaliseringseffekter. Modellen i avsnitt 2 kommer i några fall att användas för att beräkna hur stora kapitaliseringseffekterna teoretiskt kan vara i de olika exemplen då fastighetsbeståndet antas vara . Med hänvisning till vad som sägs i avsnitt 3 är sannolikt kapitalis- eringseffekterna i praktiken något mindre än vad exemplen visar om initiala prisförändrinmgar i praktiken förväntas påverka storleken på fastighetsbeståndet. Det bör också poängteras att utfallen av beräk- ningarna är beroende av vilka antaganden som görs om bla. storleken på realräntan. Kännedom om kapitaliseringseffekternas storlek är viktig för att stats- makterna skall kunna bedöma de fördelningspolitiska konsekvenserna av en viss skatte- eller bidragsförändring. Ett exempel illustrerar: Hur påverkas marknadsvärdet på huset i det tidigare exemplet om den effektiva fastighetsskattesatsen höjs från till 1,3 proc- ent? Det nya marknadsvärdet erhålls enkelt genom att ändra den effek- tiva fastighetsskattesatsen i uttrycket (5) ovan från 0,011 till 0,013. Det nya marknadsvärdet blir således 943 000 kronor.8 Kapitaliserings- effekten av den höjda fastighetsskattesatsen är således 1 000 000- 943 000=57 000 kronor. Uttryckt annorlunda, marknadsvärdet sjunker med . Kolumn 1 i Tabell 4-1 visar hur boendekostnaden och bruttoförmögenheten förändras för det hushåll (Hushåll A) som köpte ett hus precis före skattehöjningen. Kolumn 2 visar motsvarande uppgifter för det hushåll som köpte ett likadant hus först efter skattehöjningen (Hushåll B).9 9 Det antas här för enkelhets skull att skattehöjningen inte offentliggörs i förväg. I annat fall tenderar fastighetsskattehöjningen att kapitaliseras redan i samband med att beslutet om höjningen offentliggörs. Tabell 4-1: Förändring av boendekostnad och förmögenhet vid en fastighetsskattehöjning, kr/år. 1000000*(0,022+0,011)+20000 1000000*0,022+943000*0,013+ 943000*(0,022+0,013) Då fastighetsskattesatsen höjs stiger den årliga boendekostnaden för Hushåll A från till 54 300 kronor.10 Hushåll A får också se sin bruttoförmögenhet minska med p.g.a. kapital- iseringseffekten. Hushåll B:s årliga boendekostnad kommer vara lika hög som hushåll A:s var före fastighetsskattehöjningen. Hushåll B får förvisso betala lika mycket fastighetsskatt som hushåll A men får en lägre kapitalkostnad än hushåll A eftersom det kan tillgodoräkna sig prissänkningen vilket inte hushåll A kan. Detta exempel illustrerar det fördelningspolitiska problemet kring en fastighetsskattehöjning. Förmögenhetseffekten kan vara betydande trots att fastighetsskattesatshöjningen i sig inte är så stor. Om man skulle bortse från kapitaliseringseffekten kommer intäkts- ökningen att överskattas eftersom underlaget för fastighetsskatten sjunker vid en höjning av fastighetsskattesatsen. På motsvarande sätt skulle man överskatta intäktsbortfallet vid en skattesatssänkning. Ett exempel illustrerar: Tabell 4-2 visar hur stor den beräknade intäktsökningen blir (från huset i det tidigare exemplet) om man tar hänsyn till respektive ignor- erar kapitaliseringseffektens inverkan på skatteunderlaget.11 Om fastighetsskattehöjningen kapitaliseras fullt ut och detta inte beaktas vid beräkningen, kommer fastighetsskatteintäktsökningen att överskattas med (700/1300=0,54). 10Det antas här för enkelhets skull att taxeringsvärdena justeras . 11För en mer formell framställning, se beräknings- konventioner för . Tabell 4-2: Beräknad skatteintäktsökning med respektive utan hänsyn tagen till kapitaliseringseffekter, kr/år . (0,013-0,011)*1000000=2000 0,013*943 000-0,011*1000000=1300 Det totala skatteunderlaget för småhus uppgår i skrivande stund till ca . Uttryckt i marknadsvärde uppgår således skatte- underlaget till ca (879/0,75=1172).12 Antag att kapitaliseringseffekterna i praktiken är så stora som i exemplet ovan. Om kapitaliseringseffekten skulle ignoreras skulle den beräknade skatteintäktsökningen bli [1172*(0,013- 0,011)=2,3]. Om hänsyn skulle tas till kapitaliseringseffekten skulle den beräknade skatteintäktsökningen istället bli (2,3/1,54=1,5). Med andra ord, om man i detta fall skulle ignorera kapitaliseringseffekten skulle den totala skatteintäktsökningen över- skattas med hela . 4.3Kapitaliseringseffekternas betydelse – några aktuella frågor Inte bara förändringar i fastighetsskattesatsen utan även förändringar i underlaget för fastighetsskatten ger upphov till kapitaliseringseffekter. Det som skapar kapitaliseringseffekter vid en skattesatsförändring är att hushållens årliga fastighetsskatt påverkas. I det sammanhanget spelar det ingen roll om det är skattesatsen i sig eller underlaget som förändras. Ett underlagsbyte vid en given skattesats kommer att påverka hur mycket hushållen får betala i skatt vilket i sin tur också ger upphov till kapitaliseringseffekter. Problemet kan illustreras med ett exempel: Det har i debatten hävdats att fastighetsskatten borde baseras på fastighetens bostadsyta istället för på taxeringsvärdet. Det finns anled- ning att tro att en övergång från ett skatteunderlag baserat på taxerings- 12 Taxeringsvärdet antas motsvara av marknadsvärdet. värdet till ett skatteunderlag baserat på bostadsytan kan skapa betydande kapitaliseringseffekter.13 Antag att fastighetskatten skulle baseras på fastigheternas bostadsyta istället för på taxeringsvärdet och att alla hushåll oavsett var de bor skall betala samma fastighetsskatt per kvadratmeter boyta. Antag också att staten skall dra in lika mycket i fastighetsskatt som vid gällande regler. Detta skulle innebära att hushåll som bor i attraktiva regioner där marknadsvärdena är höga skulle få en kraftigt sänkt fastighetsskatt. Dessutom skulle de bli förmögnare då den sänkta skatten innebär att marknadsvärdena på deras fastigheter stiger (via kapitaliserings- effekten). I Ds 1998:3 "Fastighetsskatt – alternativa underlag m.m." fann vi (undertecknad med medförfattare) med ledning av modellen ovan att kapitaliseringseffekten för ett genomsnittligt småhus i kan komma att bli så stor som minus . Annorlunda uttryckt, vid en övergång till en boytebaserad skatt kan marknadsvärdet för ett genomsnittligt hus i komma att sjunka med . Omvänt fann vi att ett genomsnittligt hus i kan komma att öka i värde med . Eftersom fastighetsskatten baseras på det uppskattade marknadsvärdet kan vissa hushåll komma att få sin fastighetsskatt kraftigt höjd om marknadsvärdet på den fastighet det bor i ökar kraftigt. Ett aktuellt exempel illustrerar: Det har gjorts gällande att köpstarka hushåll som köper hus i skär- gården avsedda för fritidsändamål också driver upp taxeringsvärdena på de fastigheter som den permanentboende befolkningen bor i. Det har vidare gjorts gällande att detta kan innebära att dessa hushåll inte längre har råd att bo kvar i skärgården (såvida de inte helt eller delvis finansierar fastighetsskatten genom att belåna fastigheten).14 Det har i debatten föreslagits att fastighetsskatten därför bör sättas ned i attraktiva skärgårdsregioner. Emellertid finns en risk att denna åtgärd inte helt kommer att lösa problemet om skattereduktionen kapitaliseras fullt ut i marknadsvärdena. Initialt kommer fastighetsskatten att sjunka med en sådan skattereduktion. Men om skattereduktionen kapitaliseras fullt ut i höjda marknadsvärden kommer taxeringsvärdena att öka vilket i 13Förekomst av kapitaliseringseffekter innebär inte att man nödvändigtvis bör avstå från en skattereform. Kapitaliseringseffekter förekommer i princip vid alla skattereformer. 14Sådana förhållanden finns sannolikt även i andra delar av landet, till exempel i populära skidorter. sin tur innebär högre fastighetskatt. Detta problem kan lösas genom att skattereduktion bara utgår till permanentboende som redan innan åtgärden genomförs bor i de berörda områdena. Om skattereduktion även ges till permanentboende hushåll som flyttar till de aktuella områdena först efter att förslaget har genomförts, finns det situationer i vilka vissa kapitaliseringseffekter kan uppstå. Det rör sig om sådana fall där de nyinflyttande utgörs av relativt köpstarka hushåll som p.g.a. skattereduktionen kan komma att trissa upp marknadsvärdena på samtliga hus i de aktuella regionerna. Emellertid blir kapitaliserings- effekterna sannolikt långt mindre än om även de fritidsboende skulle få skattereduktion. Miljöinvesteringar i småhusfastigheter, exempelvis värmepumpar, ger högre taxeringsvärde (och således högre fastighetsskatt) vid gällande regler och den synpunkten har framförts att man inte bör " straffbe- skatta" miljömedvetna skattebetalare. Det har föreslagits att miljö- investeringar inte skall ge upphov till högre fastighetsskatt även om de påverkar marknadsvärdena positivt. Om fastighetsskattereduktion16 ges till hus som redan innan skatte- reduktionen var utrustade med exempelvis värmepump kommer marknadsvärdet på dessa hus att stiga om skattereduktionen kapital- iseras fullt ut i högre . Med andra ord, de hushåll som redan bor i sådana hus kommer att bli förmögnare (erhålla s.k. " windfall gains"). För nytillkommande husköpare innebär däremot en skatte- reduktion inte att småhus med miljöinvesteringar blir billigare att bo i om skattereduktionen kapitaliseras fullt ut i högre . Merparten av den statsfinansiella kostnaden för en sådan skattereduk- tion kommer i första hand sannolikt inte att leda till nya miljö- investeringar i småhusfastigheter, utan främst till att några människor blir lite förmögnare. 15 För en studie av i vilken utsträckning miljöinvesteringar leder till högre marknadsvärden, se och (1999). 16 En skattereduktion kan exempelvis åstadkommas genom ett skatteunderlaget görs mindre än taxeringsvärdet alternativt att miljöinvesteringarnas marknadsvärdehöjande effekt inte tillåts slå igenom i taxeringsvärdet. Om valet står mellan dessa två är den förra att föredra eftersom taxeringsvärdena inte bara används som underlag för fastighetsskatt. Taxeringsvärdet används i olika värderingssammanhang samt utgör underlag för bla. förmögenhetsskatt och gåvoskatt. Om man vill främja nya miljöinvesteringar, är det sannolikt både effektivare och mer statsfinansiellt gynnsamt att införa någon form av investeringsbidrag. Investeringsbidrag kan emellertid leda till en annan form av kapitaliseringseffekt. Om producenterna av exempelvis värme- pumpar vet att det utgår investeringsbidrag till värmepumpar, finns det en risk att de höjer sina priser vilket – åtminstone till viss del – motverkar den önskvärda effekten av investeringsbidraget. Även om detta problem kan uppstå slipper man med investeringsbidragslösningen den merkostnad för staten som utgörs av den del av skattereduktionen som avser hus där miljöinvesteringar redan är gjorda. Denna del av reduktionen har ingen effekt på miljöinvesteringarnas omfattning utan skapar enbart förmögenhetseffekter på andrahandsmarknaden. subventionerade staten boende i nyproducerade småhus genom systemet med räntesubventioner. Subventionen utgick i form av ett bidrag som svarade för skillnaden mellan en fastställd subventions- ränta och en garanterad ränta. utgår istället ett räntebidrag som grundas på ett schablonberäknat bidragsunderlag. 17 Dessa typer av subventioner kan ses som en "negativ skatt" på småhus. Om fastighets- skatten kapitaliseras i småhuspriserna, bör även negativa skatter, dvs. bidrag, kapitaliseras – fast med omvänt tecken. Frågan är - har räntebidragen avsedd effekt, dvs. leder de till lägre boendekostnader? Svaret beror delvis på i vilken grad de kapitaliseras i småhuspriserna. För att reda ut denna fråga är det viktigt att skilja på nyproduktionsmarknaden och andrahandsmarknaden för småhus. När det gäller nyproduktionsmarknaden finns det en risk att producenterna av småhus – precis som i fallet med investeringsbidrag – höjer sina priser. I sådant fall kommer räntebidragen endast delvis slå igenom i lägre boendekostnader. En liknande effekt uppstår om ränte- bidragen medför att småhusproducenternas incitament att hålla nere sina produktionskostnader minskar. På andrahandsmarknaden bör räntebidragen kapitaliseras i småhus- fastigheternas marknadsvärden av samma skäl som anförts ovan. Om räntebidragen kapitaliseras till i småhuspriserna på andrahandsmarknaden, blir inte boendekostnaderna lägre för de hushåll som köper relativt nya hus på andrahandsmarknaden. 17 utgår inga räntebidrag till nyproducerade småhus. Minskad skattereduktion för ränteutgifter Även skattereduktionen för ränteutgifter (som implicit ligger med i uttrycket för realräntan efter skatt i den teoretiska modellen i avsnitt 2) bör kapitaliseras i småhusens marknadsvärden.