sou · GNB315 · 2000-01-01 00:00:00 — Om denne under medlingen bestämmer sig för att flytta och återkallar medlingsansökan blir han bunden av det gamla avtalet, som löper vidare på oförändrade villkor (jfr NJA 1998 s. 430). Om ett avtal ensidigt har sagts upp av hyresgästen disponerar denne över vad som skall hända med hyresförhållandet. Han kan t.ex. välja mellan att låta uppsägningen stå fast och kräva ersättning enligt 58 b § hyreslagen eller förta uppsägningen dess verkan. Om hyresgästen menat allvar med uppsägningen bör han rimligtvis före hyrestidens utgång ha övervägt möjligheten att skaffa en ersättningslokal. Mot denna bakgrund och med beaktande av de synpunkter som fastig- hetsägareförbundet framfört anser utredningen att en hyresgäst inte skall kunna förta verkan av sin uppsägning . Utredningen föreslår att hyresgästen, om uppsägningstiden uppgår eller längre, endast efter uppsägningen skall kunna förta verkan av sin egen uppsägning. Detta skall ske genom att hyresgästen underrättar hyresvärden om att han vill förlänga avtalet på oförändrade villkor. Om uppsägningstiden är kortare än bör han kunna förta verkan . Det bör också finnas en möjlighet för parterna att avtala om att hyresgästen än som har angetts skall ha rätt att förta verkan av uppsägningen. Detta bör bli aktuellt i de fall det har avtalats om långa uppsägningstider. Den föreslagna ändringen medför att uppskovsfrågan kan hanteras på ett bättre sätt än som sker i vissa fall. Om hyresvärden inte känner till hyresgästens inställning behöver han nämligen, förutsatt att uppsägningstiden är , inte reservationsvis ansöka om uppskov. Uppskovsfrågan hinner också avgöras före hyrestidens utgång. En förutsättning för att hyresgästen skall kunna förta verkan av sin uppsägning är givetvis att hyresvärden under den sedvanliga accept- fristen inte har accepterat villkoren som ställts upp i uppsägningen eftersom det då anses innebära att hyresförhållandet redan blivit för- längt. Har parterna efter acceptfristen avtalat att hyresförhållandet skall upphöra kan hyresgästen inte heller förta verkan av uppsägningen. 244 Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal Parterna i ett hyresförhållande kan träffa avtal om att en uppsägning skall anses vara utan verkan. Om hyresgästen ensidigt bestämmer sig för att förlänga hyresförhållandet på oförändrade villkor anser utredningen att samma formkrav ska ställas på underrättelsen om detta som på uppsägningen. Underrättelsen skall då vara skriftlig och kan sändas i rekommenderat brev. Om den sänds i rekommenderat brev anses den ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. Om parterna inte kommer överens om villkoren för fortsatt upplåtelse blir hyresgästen tvungen att flytta. Hyresvärden blir ersättningsskyldig enligt 58 b § hyreslagen om de bud som han har framställt vid förhandlingarna med hyresgästen för att förlänga hyresförhållandet inte är skäliga eller överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Om hyresvärden själv inte har sagt upp avtalet - vare sig för avflyttning eller villkorsändring - föreslås han vidare, liksom enligt den nuvarande ordningen, vara ersättningsskyldig om han som hyres- gästen kan förta verkan av uppsägningen skulle vägra medge förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Som tidigare anförts har viss kritik riktats mot bestämmelsen om upp- skov med avflyttning. Med hänsyn till att denna fråga och en fast- ställelsetalan enligt regler om att en uppsägning skall anses ogiltig kommer att föras vid samma domstol och kan handläggas gör utredningen bedömningen att de nuvarande reglerna kan bestå. Som grund för prövningen av hyresvärdens ersättningsskyldighet skall som regel läggas den ståndpunkt som han slutligen intagit vid förhand- lingarna med hyresgästen. Förhandlingarna är att anse som avslutade när hyresnämnden avskriver medlingsärendet från vidare handläggning. Enligt 3 § förordningen (1975:529) om protokollföring m.m. vid arrendenämnd och hyresnämnd skall parternas slutliga ståndpunkt vid medlingen antecknas i protokollet (jfr prop. 1978/79:89 s. 25). Genom att medlingen avskaffas får den ståndpunkt som hyresvärden slutligen fört fram vid förhandlingarna med hyresgästen ligga till grund Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 245 för prövningen i en ersättningstvist. Givetvis måste därvid för- handlingarna mellan parterna har varit reella för att värdens ståndpunkt skall tillmätas någon betydelse. Har t.ex. hyresgästen meddelat att han har skaffat en ersättningslokal bör hyresvärdens därefter justerade vill- kor inte påverka bedömningen i ersättningstvisten. Det kan vara en fördel att parterna - om de inte kommer överens - skriftligen meddelar varandra sina slutliga ståndpunkter eller på annat sätt dokumenterar dem, t.ex. i ett protokoll fört vid sammanträde, efter- som frågan om vilka villkor som krävts för en förlängning kan bli en bevisfråga i en efterföljande ersättningstvist. Om några förhandlingar inte förevarit mellan parterna blir det, liksom enligt den nuvarande ordningen, de villkor som angetts i uppsägningen, som får läggas till grund för prövningen i ersättningstvisten. Har hyresvärden sagt upp avtalet blir det sålunda de villkor som han angett i uppsägningen som blir avgörande. Om hyresgästen har sagt upp för villkorsändring och hyresvärden inte svarat måste värdens ersättningsskyldighet enligt 58 b § hyreslagen bedömas utifrån de villkor som gällde enligt det uppsagda avtalet (jfr , Hyreslagen, 5 uppl., 1997 s. 562). I en ersättningstvist finns, liksom enligt den nuvarande ordningen, möjlighet för parterna att begära att domstolen skall meddela särskild dom, s.k. mellandom, över en eller flera omständigheter som var för sig är av omedelbar betydelse för utgången, eller över hur en viss i målet uppkommen fråga, som främst angår rättstillämpningen, skall bedömas (17 kap. 5 § ). Eftersom parternas möjlighet att få ett yttrande om marknadshyra eller om en anvisad ersättningslokal är godtagbar tas bort kan i ersättningstvister mellandom komma att meddelas i större utsträckning än som sker. 5 Avstående från besittningsskydd 5.1.1Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet De flesta bostadshyresgäster har enligt hyreslagen ett direkt besitt- ningsskydd. Det innebär att hyresgästen i princip har rätt till förlängning av hyresavtalet, om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet till hyrestidens utgång. Förlängningsrätten är försedd med vissa inskränkningar; dels saknas i vissa hyresförhållanden helt förlängningsrätt, dels får förlängningsrätten i vissa situationer vika med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. De generella undantagen från förlängningsrätten regleras i 45 §. I första stycket stadgas att bestämmelserna om rätt till förlängning gäller, om inte 1.hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än i följd, 2.hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat i följd, 3.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller 4.hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §. I 45 § andra stycket stadgas följande. Har en hyresvärd och en hyresgäst i en särskilt upprättad handling kommit överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning gäller över- enskommelsen om den har godkänts av hyresnämnden. Överenskom- melsen gäller dock utan godkännande om den träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som inte har del i hyres- rätten har sin bostad i lägenheten när en överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon bara om han eller hon godtagit den. 248 Avstående från besittningsskydd De inskränkningar i förlängningsrätten som i det enskilda fallet kan bryta hyresgästens besittningsskydd anges i 46 § och innebär att hyres- gästens rätt att få hyresavtalet förlängt efter det att avtalet har sagts upp prövas av hyresnämnden i en förlängningstvist. I hyreslagen anges inte under vilka förutsättningar som hyresnämn- den skall godkänna ett avtal om avstående från besittningsskydd. I för- arbetena till bestämmelsen i 45 § (prop. 1968:91 Bihang A s. 89 f.) anförs dock följande. "Det torde inte vara nödvändigt att i lagen närmare ange förutsättningarna för att sådant godkännande skall få ges. Det ligger i sakens natur att prövningen skall inriktas på att hindra missbruk av avtalsfriheten. Som en riktpunkt kan anges att ett avtal om avstående från besittningsskydd alltid bör godkännas, om förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas intressen i en besittningsskydds- tvist hyresgästen normalt inte skulle ha rätt till förlängning av hyres- förhållandet." Vid alla de generella undantagen från förlängningsrätten gäller att hyresförhållandet upphör när hyrestiden går till ända om föreskriven uppsägning har skett. Prövning av frågan om det finns rätt till förläng- ning av hyresavtalet kan då inte ske vid hyresnämnden. I stället får hyresvärden vända sig till domstol eller kronofogdemyndighet för att få till stånd en avhysning, om hyresgästen vägrar att flytta. I det fallet att parterna har träffat en överenskommelse om att hyresrätten inte skall vara förenad med en förlängningsrätt kan hyresgästen i avhysningsmålet på avtalsrättslig grund göra invändning om att överenskommelsen om avståendet från besittningsskydd inte gäller mot honom. Skulle invänd- ningen godtas av domstolen måste hyresvärden normalt göra en ny uppsägning och hänskjuta ärendet till i en vanlig förlängningstvist. Det ankommer på parterna själva att utforma överenskommelsen om avstående från besittningsskydd. För att underlätta handläggningen av avståendeärendena har hyresnämnderna gemensamt låtit framställa ett formulär för avståendeavtal. I hyresnämndernas formulär finns det förtryckt en överenskommelse om avstående från besittningsskydd samt en ansökan till hyresnämnden att godkänna överenskommelsen. Enligt formuläret gäller överenskommelsen endast om hyresavtalet upphör från tillträdesdagen. I formuläret är bl.a. också följande förtryckt. Avstående från besittningsskydd 249 Vi kommer härmed överens om att hyresgästen (-erna) inte skall ha rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden begär att avtalet skall upphöra och anger någon av följande orsaker. o Hyreslägenhet i andra hand Uthyraren skall åter bosätta sig i lägenheten sedan uthyrningen varat längre än i följd. o Bostadsrättslägenhet i andra hand Uthyraren skall åter bosätta sig i lägenheten eller sälja bostadsrätten sedan uthyrningen varat längre än i följd. o Hyreslägenhet rivning/ombyggnad Hyreslägenheten är belägen i ett hus som skall rivas eller byggas om. o En- eller tvåfamiljshus Uthyraren skall bosätta sig i huset eller sälja det. På baksidan av formuläret finns information om avstående från besittningsskydd. I de fall hyresvärden och hyresgästen har använt hyresnämndernas formulär och fyllt i detta enligt anvisningarna, godkänns avtalet regel- mässigt. I vissa fall när parterna inte har använt formuläret kan nämnden behöva kontakta parterna för att få ytterligare upplysningar eller för att få till stånd en justering av överenskommelsen. I tveksamma fall kan nämnden även hålla muntlig förhandling. Muntlig förhandling hålls i praktiken mycket sällan. kan endast godkänna eller avslå ansökan. Nämnden kan inte med egna tillägg eller justeringar godkänna en överenskom- melse. Nämndens avgöranden kan inte överklagas. Det medför att det saknas överrättspraxis på området. Antalet ärenden om avstående från besittningsskydd är mycket stort. Enligt statistik har följande antal ärenden angående avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet avgjorts vid landets nämnder. Hyresnämnder som utredningen har tillfrågat har uppgett att nämndernas eget formulär används i mycket stor utsträckning och att de fyra första alternativen i formuläret utgör de dominerande avståendegrunderna. 250 Avstående från besittningsskydd (i , som handlägger hälften av landets avståendeärenden, har uppgett att i hälften av avståendeärendena åbe- ropas någon av dessa grunder, medan i uppgett att dessa grunder åberopas i av ärendena.) 5.1.2Avstående från besittningsskydd till lokal Vid hyra av lokal har hyresgästen ett s.k. indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresförhållandet om avtalet sägs upp. Om hyresvärdens förlängningsvägran är obefogad eller de villkor som han kräver bedöms som oskäliga har hyresgästen däremot rätt till ersättning för den skada som han lider om han tvingas att lämna lägenheten. Även vid hyra av lokal finns vissa generella undantag från besitt- ningsskyddet. Enligt 56 § första stycket gäller bestämmelserna om besittningsskydd inte om hyresförhållandet upphör innan det har varat eller hyresförhållandet upphör på grund av att hyresrätten är förverkad eller hyresgästen enligt 28 § inte ställer ny säkerhet. I 57 § första stycket finns bestämmelser som i det enskilda fallet inskränker hyresgästens ersättningsrätt. Ett generellt undantag från besittningsskyddet gäller också i lokal- hyresförhållanden för det fallet att lokalhyresgästen avstår från sitt besittningsskydd. Av 56 § andra stycket framgår att om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har överenskommit om villkor som strider mot bestämmelserna om besittningsskydd i 57-60 §§ är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat i följd skall den för att vara gällande godkännas av hyresnämnden. En överenskommelse om avstående från besittningsskyddet enligt 57- 60 §§ innebär att hyresgästen inte har rätt till ersättning om hyres- förhållandet upphör. Den innebär också att hyresgästen inte har rätt till ersättningslägenhet eller rätt till uppskov med avflyttning. Hyresvärden behöver inte heller iaktta reglerna om innehållet i en uppsägning. Hy- resvärden kan i stället göra en s.k. blank uppsägning. I hyreslagen anges inte under vilka förutsättningar som hyresnämn- den skall godkänna ett avstående från besittningsskydd till lokal. Utta- landena i förarbetena till bestämmelserna för bostadslägenheter torde dock ge viss ledning (jfr , Hyreslagen, 5 uppl., 1997 s. 480). Hyresnämnderna tillhandahåller även för lokaler ett särskilt formulär som överenskommelserna kan tecknas på. Avstående från besittningsskydd 251 överenskommelsen endast om hyresavtalet upphör från tillträdesdagen. I formuläret är bl.a. följande förtryckt. Vi kommer härmed överens om att hyresrätten till lokalen (-erna) inte skall vara underkastad bestämmelserna i 12 kap. 57-60 §§ jordabalken, om uppsägning av avtalet sker på grund av att ohuset skall rivas eller undergå större ombyggnad outhyraren själv skall bedriva verksamhet i lokalen ohyresförhållandet mellan uthyraren (förstahandshyresgästen) och fastighetsägaren upphör Hyresnämnderna avgör även ärendena angående avstående från besittningsskydd till lokal på handlingarna. avgjordes endast ett ärende vid landets samtliga nämnder efter muntlig förhandling och fem ärenden. kan endast godkänna eller avslå ansökan. Nämndens avgörande kan inte överklagas. Antalet ärenden om avstående från besittningsskydd till lokal är förhållandevis stort. Enligt statistik har följande antal ärenden avgjorts vid landets samtliga nämnder. Flera hyresnämnder som utredningen har tillfrågat har uppgett att nämndernas eget formulär används i de flesta avståendeärenden angå- ende lokaler. Samtliga tillfrågade nämnder har uppgett att de tre första grunderna i formuläret utgör de klart dominerande avståendegrunderna (hyresnämnderna i och har uppgett att dessa grunder åberopas i av ärendena). 5.1.3Synpunkter på nuvarande regler Utredningen har i en enkät frågat vissa hyresnämnder om deras syn på avståendereglerna. Inte någon av de tillfrågade nämnderna har förordat att möjligheten till förhandsprövning av avståendeavtal skall slopas och ersättas med enbart en möjlighet till prövning i efterhand i samband med en för- längningstvist. Däremot har flera av nämnderna föreslagit att undan- 252 Avstående från besittningsskydd tagen från besittningsskyddsbestämmelserna utökas och att kravet på godkännande ersätts för vissa avståendeavtal med en registrering eller med enbart ett krav på att avståendeavtalen intas i en särskild handling. i har föreslagit att undantagen i 45 § hyreslagen skall utvidgas och avse fler typer av upplåtelser såsom upplåtelser inför förestående rivningar och ombyggnader och upplåtelser av villor och tvåfamiljshus om upplåtelsen avser en begränsad tid. Undantagen från besittningsskydd till lokaler skulle kunna vara desamma som för bostäder. i har anfört att strikt avgränsade fall, sär- skilt angivna och preciserade, som i nämndernas avståendeblanketter, skulle kunna godtas utan godkännande. En förutsättning för detta är att avståendeavtalet har en viss närmare angiven skriftlig form. Ett enkelt registreringsförfarande mot viss avgift skulle dock vara bättre. Även i har ansett att i de fall parternas överenskommelser bara avser de situationer som tas upp i nämndernas avståendeblanketter torde prövningen kunna ersättas med en registrering. Utredningen har även tillfrågat vissa organisationer om deras syn på bestämmelserna om avstående från besittningsskydd till lokal. Organi- sationerna har lämnat varierande svar. Några organisationer har ansett att det inte finns anledning att ändra på de nuvarande reglerna, medan några ansett att kravet på att avtalen skall godkännas kan avskaffas. Utredningens förslag: Rätten till förlängning av hyresavtal slopas vid upplåtelse i andra hand av bostad om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än i följd. Kravet på att avtal angående avstående från besittningsskydd till bostad och lokal skall godkännas för att vara gällande slopas för vissa typer av kortvariga upplåtelser. Utredningen skall enligt direktiven pröva om de ärenden som hyres- nämnden handlägger kan föras över till tingsrätten eller om de bör handläggas vid någon annan myndighet. Utredningen skall även pröva om någon ärendekategori bör tas bort. Avstående från besittningsskydd 253 handlades vid nämnderna 25 000 avstående- ärenden angående bostäder. Sedan förlängningsrätten vid andrahands- upplåtelser som varat än slopats halverades antalet. Utredningen har inte erfarit att denna förändring skulle ha medfört några negativa effekter. Den redovisade statistiken visar att avståendeärendena alltjämt utgör en mycket stor ärendegrupp vid nämnderna - mer än hälften av nämndernas samtliga ärenden består av avståendeärenden. Ärendena tar sålunda inte obetydliga resurser i anspråk. måste konstateras att i de fall parterna har tecknat avståendeavtalen i nämndernas egna formulär eller åberopat någon grund som anges i dessa, det inte sker någon egentlig prövning av avtalen utan att de då godkänns och att de allra flesta avståendeärenden avser någon av dessa kategorier. Redan mot denna bakgrund finns det anledning att se över reglerna om avstående från besittningsskydd och undersöka om avståendeärendena kan begränsas ytterligare. Reglerna om att hyresnämnden skall godkänna avtal angående avstående från besittningsskydd utgör ett undantag från den avtalsfrihet som annars i huvudsak råder på hyresområdet. Undantaget motiveras av hyresgästens sociala skyddsbehov. För att besittningsskyddet inte skall urholkas kan det inte komma ifråga att ge parterna generell rätt att avtala bort besittningsskyddet. Däremot kan det, som också förordats i vissa enkätsvar, övervägas att utöka möjligheten för parterna att utan särskild prövning av hyresnämnd eller domstol avstå från besittnings- skydd. I betänkandet Ny hyreslag av hyreslagskommitté (SOU 1991:86) föreslogs att hyresgästens besittningsskydd endast skulle prövas i efterhand enligt förlängningsreglerna. Vid den efterföljande remissbehandlingen utsattes förslaget för allvarlig kritik. Det befarades att ett slopande av förhandsprövningen kunde medföra att hyresvärdar låter bli att hyra ut lägenheter av rädsla för att inte kunna starta en riv- ning eller en ombyggnad eller för att inte själv kunna flytta tillbaka till lägenheten en viss dag. Det befarades också att antalet för- längningstvister skulle öka. Förslaget ledde inte till någon lagstiftning (jfr prop. 1992/93:115 s. 115 f.). Utredningen anser att parterna redan när de inleder ett hyresför- hållande bör känna till om avtalet är förenat med förlängningsrätt eller inte. Om en hyresvärd inte kan vara säker på att de lägenheter som han kan hyra ut blir friställda inför en förestående ombyggnad finns risk att han avstår från att hyra ut dem. Även för hyresgästen torde det innebära en trygghet att redan innan hyresavtalet tecknas känna till under vilka förutsättningar som boendet sker. Enligt utredningens uppfattning kan 254 Avstående från besittningsskydd därför avståendeärendena inte avskaffas eller ersättas med enbart en prövning i efterhand enligt förlängningsreglerna. Som framgår av avsnitt 3.2.1 anser utredningen att avståendeären- dena skall handläggas vid tingsrätt. De överväganden som görs i ett avståendeärende bör i allmänhet motsvara de överväganden som skulle ha gjorts i en senare tvist om förlängning av avtalet (jfr prop. 1968:91 Bihang A s. 89 f.). Eftersom det föreslås att förlängningsärendena skall handläggas vid tingsrätt får tingsrätten anses vara den myndighet som är bäst lämpad att hantera frågorna om avstående från besittningsskydd. Antalet avståendeärenden kan begränsas på flera sätt. Ett sätt är att de generella undantagen från besittningsskyddet i 45 § första stycket utökas. Ett annat sätt är att kravet på godkännande av avståendeavtalen ersätts med, som flera av hyresnämnderna föreslagit, ett krav på att avtalen skall registreras eller ha en viss skriftlig form. En fördel med de senare alternativen är att hyresgästen blir införstådd med att just hans avtal inte är förenat med förlängningsrätt. För vissa typer av upplåtelser kan ett undantag från besittnings- skyddet enligt 45 § första stycket vara motiverat. Upplåtelse av en lägenhet i andra hand utgör enligt utredningens uppfattning en sådan upplåtelse. Parterna i dessa hyresförhållanden är normalt inställda på och överens om att upplåtelsen endast skall pågå en viss begränsad tid. Enligt 45 § första stycket 1 saknar andrahandshyresgästen besitt- ningsskydd om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än i följd. Sedan hyresförhållandet har pågått blir avtalet för- enat med besittningsskydd. Det besittningsskydd som tillkommer kan dock avtalas bort. I hyresnämndernas formulär anges som grund för avstående från besittningsskydd vid andrahandsupplåtelse att hyresvärden åter skall bosätta sig i hyreslägenheten eller bostadsrätts- lägenheten eller att han skall sälja bostadsrätten. Enligt formuläret gäller avståendeavtalet från tillträdesdagen. Trots att avståendet enligt formuläret endast har betydelse för det tredje året av upplåtelsen utgör denna kategori en stor andel av nämndernas totala antal avståen- deärenden (enligt i uppgår den till och enligt i till ). Med hänsyn till att förlängningsrätt redan saknas vid andrahands- upplåtelser som pågår under högst och till det stora antalet avstå- endeärenden som avser det tredje året av andrahandsupplåtelsen finns skäl som talar för att den tid under vilken en andrahandsupplåtelse inte är förenad med besittningsskydd bör förlängas. Då det dessutom för- Avstående från besittningsskydd 255