sou · GNB359 · 2000-01-01 00:00:00 — Det har försvårats genom att långivarna i endast har erbjudit ett begränsat sortiment med tämligen stela regler. Här tror man att utvecklingen kommer att efterlikna marknaden för livförsäk- ringar som har en mycket stor valfrihet. Det finns också en ovilja att utnyttja husförmögenhet till konsumtion, även om konsumtionen är nyttig och nödvändig. En av de viktigaste faktorerna till att folk inte vill utnyttja reverse mortgage är att de vill att barnen ärver överskottet i fastigheten. Detta leder till att äldre fortsätter spara istället för att konsumera upp kapitalet enligt livscykelmodellen. Ett omvänt lån skulle kunna vara ett sätt att överföra förmögenhet från fastigheten till arvingarna genom månatliga betalningar . Övervärdet i fastigheten utgör också ett trygghetssparande som kan utnyttjas vid oförutsedda och plötsliga utgifter eller olycksfall. Detta incitament kan användas både till för och nackdel för reverse mortgage. har det uppdagats att företag har sålt reverse mortgage främst i form av annuiteter och tagit mycket höga avgifter. Ny lagstiftning har föreslagits för att stoppa dessa så kallade "reverse mortgage rip-offs" I uppmanar till försiktighet vid tecknande av HIPs främst för att låntagaren förbinder sig , vilket kan försvåra flyttning eller påverka andra större livshändelser som skilsmässa. De rekommenderar att låntagarna rådgör med sin advokat innan tecknandet av några avtal. Hur framgångsrikt systemet med reverse mortgage blir beror till stor del på värdeutvecklingen av fastigheter. Det förs en diskussion om hur priserna på fastigheter kommer att påverkas när den stora 1940-talist gruppen blir äldre och väljer annat boende. En hypotes är att priserna därmed skulle falla och marknaden för reverse mortgage minska. Men historiskt sett har varje generation fått det bättre och bott i bättre hus än tidigare generationer, vilket talar för att denna grupp inte skulle välja att flytta till annat boende och därigenom kommer efterfrågan inte att minska och priserna inte falla. Denna debatt pågår och är inte på något sätt avslutad. Redan i inledningen nämndes bokföringsbestämmelser som ett hinder för långivare att inträda på reverse mortgage marknaden. Andra faktorer som ger ökad risk för långivarna är att marknaden ännu är liten och det kan vara svårt att erhålla riskspridning både vad avser ålder och geografisk fördelning. Ytterligare en väsentlig begränsning av utbudet sker därför att försäljningskostnaderna är höga. I redovisade långivarna den upplupna räntan på reverse mortgage lånen som intäkt. bestämde Commission (SEC) att ränta ska intäktföras när den mottages eller också får inte huspriserna räknas upp. Eftersom det endast sker nyutlåning av reverse mortgage och ingen av dessa har kommit till avtalsslut ledde de nya bestämmelserna till att långivarna tvingades redovisa bokföringstekniska förluster tills reverse mortgage lånen börja återbetalas. I inledningsskedet när portföljen av lån är liten utsätts långivaren för en högre risk Vissa låntagare lever än förväntat. desto jämnare fördelning kommer långivaren att få. På samma sätt har långivaren svårt att i ett inledningsskede erhålla en rimlig spridning geografiskt för att inte ha för stora risker. Försäljningen av reverse mortgage lån är tidskrävande och därmed dyrt. Det krävs en omfattande utbildning av kunderna innan lånet kan utbetalas. Dessutom leder rådgivningen till att ungefär hälften av kunderna väljer att inte ansöka om ett lån. Dessa kostnader kommer också att minska när volymen på kunderna ökar. Dels för att standardiseringen kan öka, dels att framtidens kunder kommer att ha ett mindre behov av rådgivning. arbetar med att få fram en standardprodukt. När en långivare lånar ut pengar som ett reverse mortgage med månatliga betalningar utsätts denna för en kraftig ränterisk. Denna kan minskas genom att reverse mortgage är kopplad till en annuitet. Långivaren köper en annuitet för hela pengen till låntagaren. Fordran kan säljas eller på en andrahands marknad och därigenom poolas mot andra risker. Det finns även en risk att låntagaren eftersätter underhållet när denne uppfattar att den sammanlagda skulden uppgår till samma värde som huset. Det är empiriskt belagt att äldre fastighetsägare inte underhåller sina hus i erforderlig omfattning trots att de inte har några reverse mortgage lån. Risken för eftersatt underhåll kan minskas antingen genom att räntan sätts något högre eller att låntagaren garanteras ett visst restvärde på fastigheten som riskeras om underhållet är eftersatt genom att gränsen för belåning inte är för hög från början. Slutligen kan en kraftig ökning av den förväntade livslängden tänkas innebär problem för reverse mortgage marknaden. Det danska beskattningssystemet för boende i egnahem består av två delar, fastighetsskatt och kapitalbeskattning. Fastighetsskatten är en skatt [grundskylden] som baseras på markvärdet [grundværdi] av fastigheten. Nyttan av att bo i eget hus, hyresvärdet beskattas inom kapitalbeskattningen och kallas [lejeværdi]som är en statlig skatt. Möjligheten att låna till fastighetsskatt gäller endast de skatterna. I infördes från och med /1966 en möjlighet till att låna till egendomskatt för vissa grupper. [lån til betaling af ejendomsskatter]. Avsikten var att ekonomiskt svaga grupper, pensionärer i huvudsak skulle kunna belåna sina fastigheter för att betala egendomsskatter, det finns också möjlighet att betala kommunala av- gifter på samma sätt. Det finns ingen utvärdering eller sammanfattande analys över hur dessa lån har fungerat. Några utredningar eller diskussioner angående det danska systemet har jag inte funnit. Några skäl till att det inte finns någon genomlysning av detta uppskovsinstitut kan var att omfattningen är låg och att de lån som faktiskt har lånats ut har fungerat utan problem. var knappt 20 000 fastigheter belånade till knappt 500 miljoner (ca 25 000 per fastighet) danska kronor enligt detta regelverk. Någon senare statistik finns inte. Fastighets- och hyresvärdesskatt i Fastighetsskatten i debiteras av kommunerna och amtskommunerna (länen). Fastighetskattens storlek är reglerad genom lag och får tas ut inom intervallen 6 - av det taxerad markvärdet. Skattesatsen ska var densamma inom hela kommunen. Till amtskommunen går maximalt , det vill säga att skattens höjd är mellan 16 - av markvärdet. Av 275 kommuner har ungefär hälften av dessa en fastighetsskatt som understiger . av kommunerna ligger över i uttag . Den genomsnittliga sammanlagda skatten är . Hyresvärdet av egen bostad ska deklareras i självdeklaration Skatten baseras på det taxerade fastighetsvärdet [ ejendomsværdi]. Skatten är av fastighetsvärdet. För en- och två familjshus finns ett standardavdrag på dock minst 400 DKR och högst 3 000 DKR. För dem som fyllt är skattesatsen . Dessutom är ökningstakten av denna skatt begränsad i lagstiftningen. Ökningstakten är lägre för pensionärer. Denna skatt ingår inte i de lån som kommunerna kan bevilja till betalning av fastighetsskatt. Båda dessa skatter, fastighetsskatten och hyresvärdesskatten baseras på taxerade värden. Den allmänna fastighetstaxeringen [ ejendoms- vurdering] görs baserat på faktiska marknadspriser. Från början var det upp till den enskilde kommunen att bestämma om den ville ordna lån till betalning av egendomsskatt. Men har omfattningen ökat och blivit en skyldighet för kommunen att ordna dessa krediter. Typen av bostäder har också utökats från villor och kedjehus till ägarlägenheter och sommarhus. Det tvingande rekvisitet är att bostaden används som permanent bostad. Däremot är det fortfarande den enskilda kommunen som bestämmer om lån även ska ges till betalning av väg och avloppsavgifter. Krav på den som ska erhålla lån -Permanent bosatt. -Skatterna ska vara förfallna till betalning. -Fyllt eller får utbetalt pension, delpension eller efterlön. -Egendomen innehåller en bostadslägenhet som används av ägaren eller dennes hushåll. -Lånet intecknas i tingsrätten med ägarpantbrev. Ovanstående gäller när det är en ägare. Tilläggsbestämmelser finns för flera ägare och samägande. Det finns även möjlighet för kommunen att bevilja lån under andra förutsättningar, till exempel långvarig sjukdom. Lånet ska användas till att betala kommunens skatter . Dock får den del av skatten som tillhör amtskommunen (länet) betalas först vid lånet slutbetalning. Räntan på lånet är halva diskontot . Räntan läggs till lånebeloppet . var räntan på dessa lån. Lånet förfaller till betalning när fastigheten säljs eller skiftar ägare. Dock kan lånet fortsätta löpa om ägaren flyttar till ett ålderdomshem. Samma sak gäller också för äkta make som sitter kvar i oskiftat bo. Till säkerhet för lånet ska ägaren ställa ett ägarpantbrev i egendomen. Dessa ska var inom det taxerade fastighetsvärdet. [ejendomsværdi]. Kostnaden för att ta ut pantbrev för dessa lån är avgiftsfri. ska ha första prioritet, men kommunen kan bevilja att något annat lån har högre prioritet. En modell för uppskov med fastighetsskatt i Ett sätt att försöka illustrera vad ett uppskovsinstitut skulle innebära för svensk del är att genom en enkel modell med svenska förhållande visa hur skuldutvecklingen kommer att se ut framåt i tiden. Svårigheten med en sådan modell är att den måste ta hänsyn till förhållande lång fram i tiden. Därigenom blir den med nödvändighet osäker, men det är ändå en metod som kan användas. Först kommer jag att motivera mitt val av de ingående variablerna och därefter presentera en skuldutvecklings-modell. Därefter testas hur modellen fungerar med andra förutsättning-ar vilket allvarligt förändrar utfallet, i samband med det diskuteras också vissa risker som är förknippade med den här typen av uppskov. I modellen har utgångsvärdet för en fastighet bestämts till . Detta värde har valts av flera skäl. En miljon uppfattas som ett pris som skulle kunna förekomma i de fall som avses. Genom att utgå från en miljon blir modellen generell och kan därför lösas som relationstal också. Det vill säga en miljon kan ses som 1.0. Att välja ett siffervärde som är rimligt ger en viss pedagogisk vinst. För att underlätta tolkningen har dessutom en linje lagts in som visar halva värdet . I modellen har jag utgått från att en framskrivning av skuldutvecklingen med är tillräckligt. Främst därför att diskussionen i huvudsak har gällt äldre människor, dessutom vilket visas nedan, har modellen avslutat sig själv genom att skulden är lika stor som värdet innan . Ytterligare en förutsättning är att fastigheten är obelånad. Av störst betydelse för modellen är skillnaden mellan värde-ökningen och den nominella räntan. Värdeökningen på fastigheter har antagits att stiga i samma takt som övriga priser. Visserligen skulle det tänkas att värdet på fastigheterna stiger snabbare än den allmänna prisökningen. Det innebär dock inga större problem för långivaren eftersom värdet i ett sådant fall ökar betydligt snabbare än skulduppräckningen. I både modellen nedan och i bilagorna har jag angivit både inflation och nominell ränta. Inflationsantagandet bygger på inflationsmål som är . I grundmodellen har jag utgått från en nominell ränta om , det vill säga en realränta på . Det vill säga det är realräntans höjd som bestämmer hur snabbt det ackumulerade fastighetsskatten närmar sig värdet av fastigheten. Frågan är naturligtvis vilken realränta som kan anses som trolig de kommande 35 åren. I en rapport av professor redogör han för den troliga utvecklingen av realräntan i . I denna rapport hävdas att 4 pro- cents alternativet är det mest troliga. Därför är detta också utgångs- punkten i nedanstående modell. kommer detta att prövas med olika utfall. Modellen förutsätter ett förhållande mellan taxeringsvärde och marknadsvärde. Fastighetsskatten har antagits vara på nuvarande nivå. I nedanstående figur visas att den sammanlagda skatteskulden, i en fastighet som har valt att utnyttja uppskovsinstitut, överskridit värdet på fastigheten. Med andra ord betalas huset en gång till . Halva värdet överskrids efter ungefär . Värdeutvecklingen av en fastighet under samt den ackumulerade Anm: Inflation , nominell ränta , skatt . Framskrivning av en skuld som gjorts i den ovanstående modellen är naturligtvis svårt att hävda att den är rätt, snarare tvärtom, det enda vi vet är att den inte kommer att stämma. Det finns ändå en vits med att diskutera utifrån en sådan statisk modell. Vad som främst behöver lyftas fram är riskerna med lån som bygger på skulduppräkning och ränta på ränta. I bilagan är flera olika fall av ovanstående modell presenterade för att åskådliggöra de utfall som kan bli vid mindre gynnsamma utfall än vad som var tänkt. Om priserna stiger fortare än den allmänna inflationen innebär det att värdet stiger snabbare än skulduppräck-ningen. Prisstegringar på fastigheter leder inte till att riskerna med utlåningen ökar utan i praktiken medför att skillnaden mellan den nominella räntan och värdestegringen blir mindre. Samma sak sker om realräntan blir lägre än den antagna om . Vad som däremot kan ställa till problem för långivaren är; prisfall, hög realränta och ökad skatt. Nedanstående tabell visar hur det tar innan skulduppräkningen har nått till halva respektive hela värdet av fastigheten vid tre olika utfall. Det första är den grundläggande modellen som bedöms vara en möjlig utveckling. Därefter testas modellen för en realränta om som bör bedömas som ett osannolikt utfall. Slutligen kombineras hög realränta, prisfall om efter 10 samt hög skatt. Det sista alternativet kan utgöra ett katastrofutfall. Tid till uppräkningen av skulden uppnår samma värde som fastigheten Tid till hela värdet , realränta, skatt 4%realränta, skatt Kombination av hög realränta, värdeminskning samt hög skatt realränta, skatt, värdeminskning år Som framgår ökar skulden betydligt snabbare vid kombinationen av fler samverkande faktorer. Ett sätt att begränsa risken skulle vara att dimensionera systemet för att inte skulden ska nå högre än en viss nivå av värdet på fastigheten till exempel . Det kan göras genom att antingen begränsa tiden för uppskovet med skatten eller kräva att de som erhåller denna typ av kredit måste ha en viss ålder. Alternativt endast acceptera att endast en del av skatten går att skjuta upp. För att detta skall var möjligt behöver modellen förändras, antingen genom att endast en del av skatten får ackumuleras, eller att räntan på den ackumulerade skatten subventioneras eller lägre skatt. Vad är en rimlig löptid för dessa lån? har en man 16 och en kvinna kvar att leva i genomsnitt. Ett argument skulle vara att efter pension oftast finns tilläggspensioner av olika slag. Om denna möjlighet till skulduppräkning blir tillgänglig från och med är sannolikheten låg för att skulduppräkningen ska uppgå till av värdet på fastigheten. Här kan man tänka sig en kombination av försäkring och garanti, att garantin begränsar skulduppräkningen till av värdet. Exakt utformning av dessa regler behöver både beräknas och utredas mer. Ett system med uppskov med fastighetsskatten torde i huvudsak få samma problem som de som finns med omvänd belåning. -Pedagogiskt svårt att förklara. -Ovilja att sätta sig i skuld. -Risk vid prisfall. -Risk vid hög realränta. -Reavinst beskattningen, ytterligare del av fastigheten går till skatt. -Risk för eftersatt underhåll. -Inteckningarnas läge. - Geografisk risk. Ett särskilt fall utgör de fastigheter som finns i attraktiva kustområden där en oljekatastrof eller liknande skulle kunna göra samtliga fastigheter värdelösa. Denna risk måste naturligtvis vägas ihop med det totala utestående beloppet för fastigheter i samma område. För att kunna använda ett system med skulduppräckning krävs också att inteckningar tas ut för den upplupna ränta samt skulden. Det innebär också att det måste finnas någon begränsning i vilka övriga lån som kan tas i fastigheten för att inte säkerhetsläget ska bli sämre för skatteskulden. Det får inte vara möjligt att öka belåning med banklån för att trycka upp skatteskulden till sämre prioritet. I SOU 1989:71 angående räntelån ges ett förslag till hur inteckningsför-farandet skulle skötas om räntelån infördes. Inteckningarna skulle tas ut i taget. Villkoret för att erhålla ytterligare uppskov med fastighetsskatten skulle också kopplas till att nästkommande femårs periods inteckningar ligger i direkt anslutning till föregående femårspantbrev. I annat fall kan inte ytterligare uppskov beviljas. En jämförelse mellan det danska uppskovsinstitutet och ett tänkt svenskt system I har ett existerat /66. Utnyttjandet av system har varit lågt och det verkar som att tillkomsten skedde i ett annat skatteläge än det befintliga. Räntan på skulden sänktes 1991 från till halva diskontot. Det innebär att räntan är en subvention till dessa egnahemsägare. Fastighetsskatten i är och regional. Den utgår med 1,6 - av markvärdet. Till skillnad från i där skatten är av taxeringsvärdet, som utgör av marknadsvärdet. Den skatt som ackumuleras är mycket låg, dessutom är räntan subventionerad. Sammantaget innebär det att riskerna för att skulden i ska kunna bli större än fastighetens värde är mycket liten. I följande jämförelse mellan det danska systemet och modellen har samma ingångsvärden för inflationen använts. Den reala räntan har antagits vara hälften av den svenska i . För beräkning av den Danska skatten har det genomsnittliga markvärdet i en medelstor dansk stad använts, vilket är 240.000 DKR. Den genomsnittliga skattesatsen har använts som är . Hela värdet på fastighets har antagits att vara detsamma som i Ä en miljon. , skulduppräkning av uppskjuten fastighetsskatt Anm: Inflation , Nominell ränta , skatt 2, Som framgår av figuren är det danska systemet robust och tål stora förändringar i realränta, prisfall eller höjning av skatter. Anledningen är både lägre skatter samt lägre ränta. Begränsningar i ett svenskt uppskovsinstitut För att ett uppskovsinstitut ska fungera i behövs begränsningar för att inte det ska finnas en risk att skulduppräkningen blir större än försäljningsvärdet. Dock kvarstår de pedagogiska problemen. Några faktorer som bör diskuteras som innebär begränsningar för att undvika risken för alltför stor skulduppräkning vid införande av ett uppskovsinstitut är: -Begränsning av hur stor del av skatten som får ackumuleras, alternativt lägre skatt. -Tidsbegränsat uppskov. -Åldersbegränsning till rättigheten att erhålla uppskov. -Statlig skuldutvecklingsgaranti med lämplig maximal belåningsgrad. En sådan åtgärd bör kombineras med andra åtgärder. Acceptansen för omvänd belåning i är fortfarande mycket låg. Även om de flesta analytiker anser att det kommer att förändras. Marknaden har dock växt kraftigt . Det betyder att finns stora pedagogiska problem med att genomföra omvänd belåning, inte minst om det gäller skatter. Om ett uppskovsinstitut införs kan det antas få normerande betydelse för en kommande marknad för omvänd belåning i , vilket bör påverka utformningen av regelsystemet. (1997) Fastighetsskatt baserad på anskaffningsvärde . (1994), Reverse Mortgage and Intrest Rate Risk. Economics Assocition Volume 22. , Schnare (1994), Preliminary Evaluation of the HECM Reverse Mortgage Program. Economics Assocition Volume 22. Chinloy , Megbolugbe F, (1994) Reverse Mortggage: Contracting and crossover Risk. Economics Assocition Volume 22. Cirkulære nr 16 om lån til betaling af ejendomsskatter , (1997). Equity Release: An option for older home- owners. Research report from , . Ds 1998:3 Fastighetsskatt – alternativa underlag m.m. ., Syzmanoski, Jr(1994), Risk and Home Equity Conversion Mortgage. Economics Assocition Volume 22. Ejendomsvurdering 1998. /ev98/side2.htm. Utgiven av , Told- og Skattestyrelsen. http:/thomas.loc.gov. , Sirmans C.F. (1994), Reverse mortgage and Prepayment Risk. Economics Assocition Volume 22. Lovbekendtgörelse nr:575 om lån , ,;new look at Reverse Mortgage: Potential Market and Institutional Constraints. , ,;and Liquidity of and Volume 22. , , Kutty Nandine K. Potential Beneficiaries from for Elderly Homeowners: An analysis of . Economics Assocition Volume 22. Miceli ., Sirmans C F (1994), Reverse Mortgage and Borrowers Maintenance Risk. Economics Assocition Volume 22. SOU 1989:71 Ny bostadfinansiering. SOU 1991:81 Fastighetsleasing - sales and lease back. SOU 1992:11 Fastighetsskatt - betänkande av fastighetsskatte- utredningen. An Empirical Analysis of the Housing Decisions of Older Homeowners. Economics Assocition Volume 22. Wheeler (1986), Home equity Conversion: development, policy and issues. Volume 35 nr: 1. (1998), Realränta på lång sikt . , opublicerat papper. realränta skatt1,. Realränta Skatt 1, Realränta , Skatt 1, Realränta , Skatt 1, Kombination av värsta utfall Realränta , skatt 0, Prisutveckling på fastigheter under samt den ackumulerade fastighets- Anm: Inflation , nominell ränta , skatt . Prisutveckling på fastigheter vid minskning av värdet samt ackumulerad skatt Anm: Störning värdesänkning, inflation , nominell ränta , skatt . Prisutveckling på fastigheter vid minskning av värdet samt ackumulerad skatt. Anm: Störning värdesänkning, inflation , nominell ränta , skatt . Prisutveckling och ackumulerad skatt vid låg realränta Anm: Inflation , Nominell ränta , Skatt . Prisutveckling och ackumulerad skatt vid hög realränta . Anm: Inflation , Nominell ränta , Skatt . Prisutveckling samt ackumulerad skatt vid mycket hög realränta. Anm: Inflation , Nominell ränta , Skatt . Prisutveckling och ackumulerad skatt, vid höjd skatt Anm: Inflation , nominell ränta samt skatt . Prisutveckling och ackumulerad skatt, hög realränta, prisfall samt höjd Anm: Störning värdesänkning, inflation , nominell ränta samt skatt . Prisutveckling och ackumulerad skatt vid halv skatt Anm: Inflation , Nominell ränta , Skatt . – några illustrationer från fastighetsskatteområdet Syftet med denna promemoria är att ge en översiktlig beskrivning av vad som menas med kapitaliseringseffekter. Begreppet kapitaliserings-effekt används i flera olika sammanhang. Här beskrivs i första hand de kapitaliseringseffekter på småhuspriser som kan uppstå vid en fastig- hetsskatteförändring. Några andra exempel på kapitaliseringseffekter ges också. Kunskap om kapitaliseringseffekternas storlek är viktig av flera skäl. Kapitaliseringseffekter ger upphov till förmögenhetseffekter och är därför av intresse vid fördelningspolitiska studier. De påverkar också skattebasens storlek. Detta måste beaktas vid beräkning av de stats- finansiella konsekvenserna av en viss politisk åtgärd. Förekomst av stora kapitaliseringseffekter kan också innebära att det kan vara mer effektivt att använda ett instrument som inte ger upphov till så stora kapitali- seringseffekter. I promemorian beskrivs hur kapitaliseringseffekter teoretiskt kan beräknas under olika omständigheter. Dessutom presenteras resultaten av några empiriska studier där man försökt mäta kapitaliserings- effekternas storlek. Promemorian är organiserad på följande vis: I avsnitt 2 och 3 formuleras en teoretisk modell som kan användas för att beräkna kapitaliseringseffekternas storlek. I avsnitt 4 diskuteras varför kunskap om kapitaliseringseffekter bör vara av intresse vid beredning av olika politiska förslag. Några exempel visar hur stora kapitaliserings- effekterna potentiellt kan vara. Avsnitt 5 redovisar resultaten av några empiriska studier där man försökt mäta kapitaliseringseffekternas storlek. I avsnitt 6 ges en sammanfattning. 2 Modell med utbud En analys av hur olika förändringar i skatter och subventioner påverkar småhuspriserna kräver några förenklande antaganden om hus mark- nadens funktionssätt och hushållens preferenser. Låt oss anta följande: (i)Hushållen är indifferenta mellan att äga och hyra ett hus, dvs. själva ägandet av bostaden antas sakna värde i sig. Ett mindre strängt antagande är att anta att själva ägandet faktiskt har betydelse och att värdet av ägandet kan kvantifieras.