sou · GNB315 · 2000-01-01 00:00:00 — Medling enligt 11 kap. 6 och 6 a §§ samt fristående medling och skiljeförfarande enligt 8 kap. 30 § skall avskaffas (jfr avsnitt 12 och 17). skall handlägga dispensfrågor (jfr avsnitt 14). jordabalken som arrendenämnden handlägger skall handläggas enligt ärendelagen. De tvister enligt jordabalken som fastighetsdomstolen handlägger som första instans skall även fortsättningsvis handläggas enligt och, beträffande tvist om utseende av synemän m.m. enligt 9 kap. 24 §, enligt ärendelagen. Utredningen föreslår att den obligatoriska medlingen vid anläggnings- arrende samt den fristående medlingen och skiljeförfarandet vid arren- denämnd inte skall bestå efter en integrering. Utredningens överväganden i anledning härav redovisas i avsnitt 12 och 17. Utredningen föreslår vidare att de arrendeärenden som hand- läggs av arrendenämnd bör handläggas av fastighetsdomstol förutom ärenden angående dispenser, som bör handläggas av (se avsnitt 2.3.3. och 14). Förfarandet vid fastighetsdomstolen regleras i lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål. Enligt 1 § andra stycket upptar fastighets- domstolen mål eller ärende enligt vad som är föreskrivet i särskild lag eller annan författning. För rättegången i fastighetsmål gäller, enligt 2 §, i tillämpliga delar vad som är föreskrivet om allmän domstol i den mån annat inte följer av lagen om domstolar i fastighetsmål eller annan författning. Förutom regler om förfarandet innehåller lagen om dom- stolar i fastighetsmål bl.a. regler om fastighetsdomstolens sammansätt- ning. När det gäller val av den förfarandelag som utöver lagen om dom- stolar i fastighetsmål skall reglera förfarandet i en arrendetvist, har vad som sägs beträffande hyresärenden (avsnitt 3.2.1) relevans även för arrendeärendena. Utredningen anser sålunda att förlängnings- och vill- korstvister, frågor om uppskov med avträdet och överlåtelse av arrenderätten skall handläggas enligt ärendelagen. Följande för arren- derätten specifika ärenden kräver ytterligare kommentarer. Det kan i en förlängningstvist uppkomma fråga om flyttningsersättning. För handläggningen av förlängningstvister förordar utredningen att ärendelagen tillämpas. För att en fråga om flyttningsersättning skall kunna handläggas gemensamt med förlängningsärendet måste samma förfarandelag tillämpas. Detta talar för att ärendelagen skall tillämpas även vid handläggning av frågan om flyttningsersättning. Ersättningsfrågor i allmänhet handläggs emellertid regelmässigt enligt och det saknas enligt utredningen skäl att för ifrågavarande ersättningstvist frångå den principen. Med hänsyn härtill och till att tvister som skall handläggas enligt olika förfaranderegler trots allt kan handläggas föreslår utredningen att tvister om flyttningsersättning handläggs enligt . Vid en prövning enligt 9 kap. 17 a § tredje stycket och 18 § tredje stycket föreligger det visserligen en tvist och det är fråga om ett mot- partsförhållande men det kan ändå inte anses röra sig om rättskipning i vedertagen bemärkelse. Det handlar i stället om att göra vissa jord- brukspolitiska överväganden beträffande ändamålsenligheten av en investering (Bäärnhielm , Arrendelagen, suppl. 14, 1998, s. 9:80) samt att i förväg fastställa en kostnadsram för det arbete som arrendatorn visar att han behöver utföra. Utredningen anser att ärende- lagen är den lämpligaste förfarandelagen för dessa frågor. Markens produktionsförmåga är av jordbrukspolitisk betydelse och arrendatorns rätt till ersättning för ny täckdikning har således även ett allmänt intresse. Tvisterna har samma karaktär som tvister om bygg- nadsskyldighet och ett förfarande enligt ärendelagen torde därför vara mest lämpligt. En framtida investering och dess betydelse vid överlåtelse Prövningen innefattar en förhandsbedömning av om en investering är företagsekonomiskt försvarbar samt en intresseavvägning mellan jord- ägarens och arrendatorns enskilda intressen. I bakgrunden finns ett starkt allmänt intresse av konkurrenskraftiga jordbruk. Även när det gäller frågan om en förvärvares eventuella lämplighet, handlar det om en förhandsprövning. Förfarandena bör enligt utredningen regleras av ärendelagen. Klanderförfarandet, såsom ett medel att överklaga arrendenämndens beslut, måste upphöra till följd av att arrendenämndernas tvister förs över till fastighetsdomstolarna. Utredningen har att även pröva om de arrendetvister som fastig- hetsdomstolen handlägger som första instans bör handläggas enligt en annan förfarandelag. Med beaktande av de principiella skillnader som trots allt föreligger mellan och ärendelagen, saknar utredningen anledning föreslå att någon av de aktuella tvisterna skall handläggas enligt annan lag än som sker . De tvister som förekommer vid fastighetsdomstol som första instans och som handläggs enligt lagen (1969:246) om domstolar i fas- tighetsmål och bör sålunda enligt utredningen i fort- sättning handläggas på samma sätt. Beträffande de ärenden som handläggs vid fastighetsdomstol enligt ärendelagen, dvs. frågor enligt 9 kap. 24 § om utseende av synemän m.m., gör utredningen följande bedömning. De arrendetvister som skall handläggas vid fastighetsdomstolen enligt ärendelagen bör hanteras enligt ett enhetligt och likartat förfarande. Sålunda bör de kompletterande förfaranderegler som utredningen föreslår för de nya arrendeärendena jämväl omfatta de ärenden angående arrende som handläggs vid fastighetsdomstol. Förfaranderegler för arrendetvister enligt jordabalken finns , för- utom i nämndlagen och lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål, i 8 kap. jordabalken. Det är lämpligt att bestämmelser rörande forum, rättegångskostnader, överklagande och rättskraft införs i den materiella lagstiftningen. De i dessa avseenden nödvändiga bestämmelserna bör föras in i 8 kap. jordabalken. I lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål bör införas bestämmelser om domstolens sammansättning i arrendeärenden samt övriga bestämmelser rörande förfarandet i arrendeärenden i fastighetsdomstolen. Utredningens förslag: Samtliga mål och ärenden angående arrende skall handläggas vid den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Beträffande överväganden angående forumfrågan i allmänhet hänvisas till vad som sägs beträffande forumfrågan i hyrestvister (se avsnitt 3.2.2). Den forumregel som finns i 10 kap. 10 § gäller enligt samma lagrum inte för en arrendetvist. För sådana arrendetvister som inte ankommer på arrendenämnd att pröva gäller enligt 8 kap. 32 § att de skall upptas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Det saknas enligt utredningen skäl att föreslå ändring av den bestämmelsen. För att uppnå enhetlighet och goda förutsättningar för en samtidig handläggning av skilda arrendetvister bör samma forumregler gälla vid en handläggning enligt såväl rätte- gångsbalken som ärendelagen. Den nuvarande forumregeln för de tvister som handläggs vid fastighetsdomstolen föreslås sålunda omfatta samtliga arrendetvister vid fastighetsdomstolen. Utredningens förslag: Intresseledamot skall vid fastighetsdomstol benämnas särskild ledamot. Vid handläggning av en arrendetvist enligt ärendelagen (dvs. ett arrendeärende) består fastighetsdomstolen av en lagfaren domare och två särskilda ledamöter. Om ärendet inte prövas i sak eller om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet får fastighetsdomstolen dock bestå av enbart en lagfaren domare. För handläggning av övriga arrendetvister samt för handläggning enligt ärendelagen i hovrätt eller föreslås inga särbestämmelser. Enligt 2 § nämndlagen består arrendenämnden av en lagfaren ordförande och två andra ledamöter (intresseledamöter). Vid förberedande åtgärd och när fråga inte är om prövning i sak, kan arrendenämnden liksom hyresnämnden bestå av ordföranden ensam. Samma sammansättning gäller om parterna samtycker till det eller om saken är uppenbar. Intresseledamöterna utses efter förslag från sådan riksorganisation av jordägare eller arrendatorer som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda den intressegrupp som det är fråga om. För ledamot i arrendenämnden skall finnas en eller flera ersättare. Bestämmelserna om ledamot gäller även ersättare. De arrendetvister som förekommer vid fastighetsdomstol handläggs i en sammansättning bestående av två lagfarna ledamöter och tre nämndemän. Teknisk ledamot får efter ordförandens bestämmande ingå i domstolen i stället för en av nämndemännen, om målets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det (3 § andra stycket FDL). Vid handläggning i hovrätten får en teknisk ledamot ingå i rätten om målets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det (13 § FDL). Av samma skäl som redovisas för intresseledamöternas deltagande i handläggningen av hyresnämndsärendena, med det tillägget att i arren- deärendena tillför dessa ledamöter viktig kompetens i jordbrukstekniska och företagsekonomiska frågor, bör intresseledamöter - eller särskilda ledamöter som utredningen förslår att de fortsättningsvis bör betecknas - delta i handläggningen av de arrendetvister som skall handläggas enligt ärendelagen. Enligt den nuvarande bestämmelsen i nämndlagen skall särskilda ledamöter inte delta i varje arrendetvist. En särbestämmelse om sammansättningen i ett ärende angående arrende bör ha samma innebörd som den nuvarande regeln i nämndlagen. En särregel motsvarande den som föreslås för hyresärendena är sålunda nödvändig även för de aktuella arrendeärendena. För de särskilda ledamöterna bör föreskrivas samma krav som ställs på intresseledamöterna i arrendenämnden enligt 2 § första stycket nämndlagen, nämligen att den ene såsom ägare av jordbruksfastighet eller på annat sätt skall ha förvärvat erfarenhet av arrendeförhållande och den andre vara jordbruksarrendator eller när det rör bostadsarrende, bostadsarrendator. Vid handläggning enligt anser utredningen, på samma skäl som anförs beträffande hyrestvisterna, att särskilda leda- möter inte bör delta. Eftersom det föreslås att tvister om flyttningsersättning skall hand- läggas enligt kommer de sammansättningsregler som gäller för fastighetsmål att gälla för dessa tvister. Enligt 3 § femte stycket lagen om domstolar i fastighetsmål gäller att rätten är domför även om det inträffar förfall för en av ledamö- terna. Om en särskild ledamot får förfall sedan ärendet inletts kan ärendet med hänsyn till den föreslagna sammansättningsregeln inte avgöras av en lagfaren domare och en särskild ledamot. Ett sådant för- farande skulle rubba den intressebalans som skall finnas i rätten. En bestämmelse motsvarande den nuvarande i lagen om domstolar i fas- tighetsmål kan därför inte gälla i ärenden angående arrende. Rätten får i stället ta ställning till om det finns förutsättningar för att avgöra ärendet med enbart en lagfaren domare eller om en ny särskild ledamot skall kallas in. Det kan anmärkas att den möjlighet som finns att låta en teknisk ledamot ingå vid prövningen i fastighetsdomstolen av klandrade arrendeärenden kommer att upphöra enligt utredningens förslag. Ut- redningen anser att de särskilda ledamöternas deltagande i prövningen vid fastighetsdomstolen medför att det saknas behov av en teknisk ledamot i dessa ärenden. Den sammansättningsregel som finns i 3 § andra stycket lagen om domstolar i fastighetsmål kommer sålunda att gälla endast för de arrendetvister som skall handläggas enligt rätte- gångsbalken. Tillsättningen av särskilda ledamöter m.m. Enligt 3 § första stycket nämndlagen förordnar regeringen eller myn- dighet, som regeringen bestämmer, för varje arrendenämnd ordförande och lämpligt antal andra ledamöter. För varje ledamot i arrendenämnden skall enligt 2 § fjärde stycket nämndlagen finnas en eller flera ersättare. Innan annan ledamot än ordföranden förordnas skall sådan riks- organisation av jordägare eller arrendatorer som med hänsyn till med- lemsantal och övriga omständigheter kan anses väl företräda den intressegrupp som det är fråga om beredas tillfälle att avge förslag (3 § andra stycket nämndlagen). Vad som för hyresärendena anförs beträffande förordnande av särskilda ledamöter samt behörighetskrav för domare enligt är relevant även för arrendeärendena. För intresseledamot i arrendenämnden gäller att han skall vara svensk medborgare, att han inte får vara underårig och inte heller ha förvaltare enligt 11 kap. 7 § . På sätt ovan redovisats för hyresärendena bör en särregel motsva- rande den som föreslås för hyresärendena införas för särskild ledamot vid fastighetsdomstol. Sålunda bör gälla krav på konkursfrihet för den särskilde ledamoten. Genom ärendelagens hänvisning till rättegångs- balkens bestämmelser kommer de särskilda ledamöterna att vara skyl- diga att enligt 4 kap. 11 § avlägga domared före tjänstgöringen vid domstol. Tvisterna på arrendeområdet berör inte organisationsintressena på samma sätt som tvisterna på hyresområdet gör. Organisationerna på arrendemarknaden har inte heller ställning av part i arrendeärenden. Sålunda är förhållandena i detta avseende något annorlunda än på hyresrättens område. Några regler utöver de allmänna jävsreglerna i 4 kap. 13 § synes därför inte nödvändiga. Av skäl som redovisas för hyresärendena bör förbudet för en särskild ledamot att uppträda som partsombud bestå. En omröstningsregel motsvarande den som föreslås för hyresärendena krävs även för arrendeärendena när särskilda ledamöter deltar vid handläggningen. Utredningens förslag: Ett arrendeärende som handläggs enligt ärendelagen skall inledas efter ansökan av part. En stämningsansökan enligt respektive en ansökan enligt ärendelagen skall ha det innehåll som denna balk respektive lag föreskriver. På samma sätt som ett ärende enligt hyreslagen bör ett arrendeärende kunna inledas endast efter ansökan av part. Eftersom ärendelagen saknar bestämmelser om vem eller vilka som har rätt att inleda ett förfarande vid domstol, bör i den materiella lagstiftningen på arrenderättens område införas regler om detta. En arrendetvist hänskjuts till nämnden genom en skriftlig ansökan som, liksom en ansökan vid hyresnämnden, skall innehålla uppgift om parternas namn och hemvist, den berörda fastighetens belägenhet, tvistens beskaffenhet samt uppgifter beträffande parterna som har betydelse ur delgivningssynpunkt. Om parten har ombud skall dessutom vissa uppgifter om denne lämnas i ansökan. Därutöver gäller ytterligare krav för vissa särskilt angivna tvister. För en förlängningstvist gäller att ansökan skall innehålla uppgift om de skäl som åberopas mot förlängningen. En ansökan i en villkorstvist skall innehålla uppgift om den ändring av villkoren som begärs. Beträffande vilka krav som ställs på en stämningsansökan och en ansökan enligt ärendelagen hänvisas till vad som sägs härom beträffande hyresärendena (se avsnitt 3.2.4). De ytterligare krav som nämndlagen ställer på innehållet i en ansökan i vissa typer av ärenden anser utredningen uppfylls genom rätte- gångsbalkens och ärendelagens krav på en stämningsansökan och en ansökan. Någon särreglering beträffande innehållet i en parts ansökan till domstol torde därför inte vara nödvändig. Utredningens förslag: I de arrendetvister som handläggs enligt ärendelagen (arrendeärenden) skall fastighetsdomstolen hålla sammanträde. Sammanträde behöver dock inte hållas om ärendet inte skall prövas i sak eller om det med hänsyn till ärendets beskaffenhet inte behövs. För de arrendetvister som skall handläggas enligt föreslås inte någon särregel om sammanträde. Fastighetsdomstolen skall i arrendeärenden, om det är lämpligt med hänsyn till ärendets beskaffenhet och övriga omständigheter, verka för att parterna förliks och, om parterna inte förliks efter förslag av någondera parten och det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, lägga fram förslag till förlikning. För jordabalkens arrendetvister i arrendenämnden gäller som huvudregel att nämnden skall hålla sammanträde. Sålunda är samma resonemang som redovisas för hyresärendena beträffande behovet av en särreglering om ett muntligt förfarande relevant även för arrendeärendena. Utredningen förordar sålunda att motsvarande särskilda förfaranderegler som föreslås för hyresärendena införs för arrendeärendena. Vad som anförs angående förlikningsverksamheten i hyresärenden är tillämpligt även på arrendeärendena och en särregel motsvarande den som föreslås där bör införas även för arrendeärenden. Utredningens förslag: I ett arrendeärende får förhör med part hållas under sanningsförsäkran. Den nuvarande bestämmelsen i nämndlagen om att yttrande skall inhämtas i vissa ärenden skall bestå. I övrigt skall bestämmelserna om bevisning i lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål, och ärendelagen tillämpas på arrendeärendena. Sammanträde i ett arrendeärende kommer således att som huvudregel hållas vid syn på stället. De synpunkter och förslag som redovisas beträffande bevisningen i ett hyresärende är relevanta även för arrendeärendena med följande tillägg. I 17 § nämndlagen stadgas att nämnd eller den nämnd förordnar skall, om det finns anledning, besiktiga den fastighet som ärendet rör. får också föranstalta om annan utredning. Enligt samma lagrum skall arrendenämnd vidare i ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21a, eller 31 § inhämta yttrande från . I ärende som avses i 9 kap. 9 § får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från om arrendeställets avkastningsför- måga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen. Prövningen av arrendeärenden vid fastighetsdomstolen bör ha samma bedömningsunderlag som vid arrendenämnderna. Det föreslås att bestämmelser motsvarande de nuvarande i 17 § nämndlagen införs i 8 kap. För att bibehålla huvudregeln enligt nämndlagen att besiktning av den aktuella fastigheten skall ske om det finns anledning till det samt för att uppnå ett enhetligt förfarande för samtliga arrendetvister, föreslår utredningen att den regel som finns i 10 § lagen om domstolar i fastighetsmål bör gälla även för de nya ärendena angående arrende. Enligt den paragrafen hålls huvudförhandling vid syn på stället eller, om syn inte behövs, på plats som bestäms med hänsyn främst till att minsta möjliga kostnader uppstår. Utredningens förslag: I samtliga mål och ärenden skall en ansök- ningsavgift tas ut. Parterna skall också betala kostnaderna för bevis- ningen. I samtliga ärenden som avser jordbruksarrende eller bostads- arrende skall vardera parten svara för sin kostnad om inte annat följer av 18 kap. 6 § . I ärende om uppskov med avträdet vid anläggningsarrende blir ärendelagens bestämmelser om rättegångskostnadernas fördelning tillämpliga. I tvist om flyttningsersättning tillämpas regler om rättegångskostnader. Samma resonemang som förs beträffande hyresärendena är aktuellt även för arrendeärendena. Ersättning till vittnen m.fl. Av skäl som redovisas beträffande hyresärendena bör staten inte ersätta beviskostnader i arrendeärenden utöver vad som följer av bestämmel- serna i 36 kap. 24 § . Någon särregel motsvarande den som finns i 19 § nämndlagen bör sålunda inte införas. Utöver vad som anförs i samband med övervägandena beträffande ersättning för rättegångskostnader i hyresärendena, kan för de nya ärendena angående arrende tilläggas följande. I arrendenämnden står parterna sina kostnader. Om arrendenämndens avgörande klandras genom att talan väcks vid fastighetsdomstol blir regler om rättegångskostnadernas fördelning tillämpliga. Enligt utredningens direktiv bör den nuvarande ordningen, som innebär att parterna står för sina egna kostnader, bevaras. Utredningen anser att den nuvarande ordningen bör behållas såvitt avser ärenden angående jordbruksarrende och bostadsarrende och gälla i samtliga instanser. Av skäl som redovisas för ärendena enligt hyreslagen införs inte någon särskild rättegångskostnadsregel för ansökningsavgiften utan sökanden får stå den kostnaden. För att förhindra rättegångsmissbruk föreslås dock att bestämmelserna i 18 kap. 6 § skall tillämpas i de aktuella ärendena. Till skillnad från jordbruksarrende och bostadsarrende avser anläggningsarrende ett rent kommersiellt avtalsförhållande. ciala skyddshänsyn torde inte göra sig gällande vid den typen av arren- deavtal. Tvister angående anläggningsarrenden bör därför i rättegångs- kostnadshänseende inte behandlas annorlunda än andra tvister angående kommersiella förhållanden. Utredningen föreslår därför ingen särbestämmelse för ärenden angående anläggningsarrende, vilket får till följd att ärendelagens rättegångskostnadsregler blir tillämpliga. Enligt 32 § i den lagen får domstolen i ett ärende där enskilda är motparter till varandra med tillämpning av 18 kap. förplikta den ene parten att ersätta den andre parten för dennes kostnader. Eftersom tvist om flyttningsersättning föreslås handläggas enligt bör kostnadsregler tillämpas. Den förlorande parten skall sålunda som huvudregel ersätta den vinnande parten dennes kostnader. Utredningens förslag: I ett ärende angående jordbruks- eller bostadsarrende, som rör såväl frågan om förlängning av avtal som villkoren för sådan förlängning, skall möjligheten att meddela särskilt beslut i förlängningsfrågan bestå (jfr 13 § nämndlagen). Beträffande hyresärendena anser utredningen att möjligheten att meddela särskilt beslut i ett ärende som rör såväl frågan om förlängning av avtal som villkoren för en sådan förlängning inte bör bestå. Utredningens expert på arrendefrågor har framfört att möjligheten att meddela särskilt beslut på arrenderättens område har mycket stor betydelse; villkoren vid jordbruksarrende är komplicerade och det är därför av stor betydelse för parterna att kunna få ett särskilt beslut i förlängningsdelen. Utredningen föreslår därför att den nuvarande bestämmelsen i 13 § nämndlagen skall bestå för ärenden angående jordbruks- eller bostadsarrende. Utredningens förslag: Bestämmelserna i 34 och 35 §§ ärendelagen om omprövning av beslut skall tillämpas vid handläggning av arrendeärenden. Under övervägandena beträffande hyresnämndsärendena redovisas bakgrunden till bestämmelserna om omprövning av beslut i förvalt- ningslagen och ärendelagen (avsnitt 3.2.9). Eftersom en förutsättning för omprövning är att ändringen kan ske utan att det blir till nackdel för någon enskild part, torde omprövning av beslut i ärenden där ett mot- partsförhållande föreligger inte kunna ske. Det får därför även för arrendeärendena antas bli sällsynt förekommande att ett beslut ändras genom omprövning. Utredningens förslag: Samtliga beslut varigenom arrendeärenden avgörs och särskilt beslut om förlängning får överklagas till hovrätt. För vissa av ärendena införs i ledet hovrätt-Högsta domstolen regler om fullföljdsförbud med ventil. Beslut i övriga ärenden får överklagas även till . Regler om prövningstillstånd införs för samtliga ärenden i ledet tingsrätt-hovrätt och gäller i ledet hovrätt-Högsta domstolen. De arrendetvister som skall handläggas enligt följer den balkens överklaganderegler. De flesta beslut som arrendenämnden fattar kan överprövas. Fullföljds- förbud förekommer vid arrendenämnden endast beträffande dispensärenden. Utredningen återkommer med förslag beträffande dessa ärenden i avsnitt 14. Av samma skäl som redovisas mot fullföljdsförbud i hyresärenden anser utredningen att fullföljdsförbud inte bör förekomma i arrende- ärenden. Det bör även finnas möjlighet att överklaga ett särskilt beslut om förlängning. Samma skäl som anförs för att införa prövningstillstånd i ledet tingsrätt- hovrätt för hyresärendena är tillämpliga på arrendeärendena. Sålunda föreslås att samtliga arrendeärenden som skall handläggas enligt ärendelagen bör vara underkastade regler om prövningstillstånd. Vissa av arrendenämndens beslut kan genom möjligheten till klandertalan och överklagande av fastighetsdomstols dom prövas av hovrätt. Handläggningen i hovrätten följer då bestämmelserna i lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål.