sou · GNB315 · 2000-01-01 00:00:00 — Har överlåtelsen inte full- bordats från arren- datorns erbjudande om inlösen, får överlåtelse inte ske utan att jordägaren på nytt erbjudits att lösa investeringen enligt 31 a §. Överlåtelse till den som genom beslut av domstol godtagits som ny arrendator får dock alltid ske från den tidpunkt då talan inte kan föras mot beslutet, om förfarandet i fastighetsdomstolen inletts före treårsfristens utgång. Vid tillämpningen av 5 § är arrendeavgift som jordägaren kräver för förlängning inte att anse som skälig, om den överstiger den arrendeavgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Därvid skall dock bortses från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna prisläget i orten för närmast jämförliga arrendeställen. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till en sådan ökning av arrendeställets värde som en arrendator har arrendenämnden avgett rörande arrendeavgiften frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett. Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för arrendenämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan att han under medlingen lämnat uppgift om detta, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om det föreligger synnerliga skäl. Vill jordägaren säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägning- en skall dessutom innehålla underrättelse att arrendatorn, om han icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har att från uppsägningen hänskjuta tvisten till ling. Underlåter jordägaren att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan. Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom Vill jordägaren säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägning- en skall dessutom innehålla underrättelse om en arrendators rätt till ersättning enligt 5 § och rätt till uppskov enligt 6 b §. Om en uppsägning inte har det innehåll som anges i första stycket är den utan verkan. Har jordägaren sagt upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, får han inte vägra förläng- ning av arrendeförhållandet eller för förlängningen kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmån- ligare för arrendatorn än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer hänskjutande sker enligt 6 a § första stycket. Innan medlingen har avslutats får jordägaren för förlängning av arrendeför- hållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §. förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §. Har arrendatorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrende- därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren. Underlåter arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrende- nämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före arrende- tidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämn- den förelägga honom att avhjälpa bristen . Efterkommes ej föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas. Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt Vill arrendatorn säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, skall uppsäg- ningen innehålla uppgift om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om en uppsägning för förlängning på ändrade villkor inte har det innehåll som anges i första stycket är den utan verkan. Uppsägningen är också utan verkan om arrendatorn från uppsäg- ningen eller, om arrende-tiden är kortare än , innan arrendetiden löpt ut, meddelar jordägaren att han vill att arrendeförhållandet skall förlängas på oförändrade vill- kor. För meddelande gäller vad som föreskrivs om uppsägning i 8 kap. 8 §. Om inte jordägaren själv har sagt upp avtalet, får han under första stycket, skall arrende- nämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller or- saken till att han vägrar medge förlängning. Iakttager jord- ägaren ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 5 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt arrende. från uppsägning eller, om arrendetiden är kortare än , innan arrendetiden löpt ut, inte vägra förlängning av arrende- förhållandet eller för förläng- ningen kräva högre avgift eller annat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §. En jordägare och en arrendator får avtala om än som sägs i andra stycket. Om ett sådant avtal har träffats förlängs tiden enligt tredje stycket i motsvarande utsträck- ning. Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, skall detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skall kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyres- gästen skall hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägen- heter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det har godkänts av tingsrätten efter ansökan av hyresvärden eller hyresgästen. Något god- kännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd. Vad som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller sådana samboförhållanden där en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans under äktenskapsliknande förhållanden. Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges. Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyres- gästen skall hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägen- heter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyres- värd. En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket 1.utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller 2.utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostads- hyresgästerna eller att hyres- nämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostads- hyresgästerna eller att tings- rätten efter ansökan av fastig- hetsägaren har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemen-samma delarna Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen än och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor. av fastigheten, krävs det att de minst hälften av de berörda har godkänts av hyresgästerna i minst hälften av de berörda hyresnämnden har lämnat till- stånd till åtgärderna. de eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en eller tillstånd behövs inte, om åt- gärderna vidtas för att en lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena. lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i 18 d - h §§ även den som varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om. Bostadshyresgästen får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för honom. Lokalhyresgästen får inte använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen än och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor. Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. Avser hyresavtalet ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller en lägenhet, vilken upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och vilken alltjämt innehas med sådan rätt, gäller första stycket endast om inte annat har avtalats. Frågan om skyldighet för hyresgästen att betala ersättning enligt första stycket prövas av hyresnämnden. En hyresgäst, som ej avser att En hyresgäst, som inte avser använda sin bostadslägenhet, får att använda sin bostadslägenhet, får överlåta hyresrätten till en skäligen kan nöja sig med skall lämnas, om skäligen kan nöja sig med förenas med villkor. förenas med villkor. Första stycket gäller också om hyresgästen avlider och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom. Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostads- lägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyres- nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor. Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostads- lägenhet för att genom byte få en annan bostad, om tingsrätten efter ansökan av hyresgästen lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor. Första stycket gäller inte, om 1.lägenheten hyrs i andra hand, 2.lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad, 3.lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus, 4.lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller 5.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat i följd. Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Detta gäller även kommunalförbund som har hand om bostads- förmedling som är gemensam för två eller flera kommuner. Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen ansöka hos tingsrätten om tillstånd som avses i första stycket. Detta gäller även kommunalförbund som har hand om bostads- förmedling som är gemensam för två eller flera kommuner. Den som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyres- nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen inne- haft lägenheten mindre än , får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas med villkor. En hyresgäst som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om tingsrätten efter ansökan av hyresgästen lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen inne- haft lägenheten mindre än , får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas med villkor. Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen överlåta hyresrätten till lägenheten, om hyres- nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Tillståndet kan förenas med villkor. Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen överlåta hyresrätten till lägenheten, om tingsrätten efter ansökan av kommunen lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för hyres- värden. Tillståndet kan förenas med villkor. En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd skall lämnas, om En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om tingsrätten efter ansökan av hyresgästen lämnar tillstånd till det. 1.hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och 2.hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket skall begränsas till och kan förenas med villkor. Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos enligt 21 § 1. från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller 44 Författningsförslag SOU 1999:15 2. från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har En hyresgäst får inte, när det En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, är fråga om en bostadslägenhet, sådan höjning av hyran som sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och blivit gällande enligt 54 a § och tillämpning av 55 c § tredje tillämpning av 55 c § tredje Vad som sagts nu skall Vad som sagts nu skall gälla till dess att en månad gälla till dess att en månad förflutit från det att hyres- förflutit från det att domstolens beslut har vunnit laga kraft. beslut har vunnit laga kraft. En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om 1.socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller 2.hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans. Första-fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta än efter det att hyresrätten förverkats. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket. Bestämmelserna i 46-52 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte 1. hyresavtalet avser upp- låtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet och Bestämmelserna i 46-52 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte 1. hyresavtalet avser upp- låtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet och hyres- hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än i följd, 2.hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritids- ändamål och hyresför-hållandet upphör innan det har varat i följd, 3.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller 4.hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra på den grunden att hyres- rätten är förverkad och annat inte följer av 47 §. Har hyresvärden och hyres- gästen i en särskilt upprättad handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller överens-kommelsen om den godkänts av hyresnämnden. Överenskom-melsen gäller dock utan sådant godkännande om den träffas efter det att hyres- förhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommel- sen träffades, gäller överens- kommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den. förhållandet upphör innan det har varat längre än i följd, 2.hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritids- ändamål och hyresför-hållandet upphör innan det har varat i följd, 3.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller 4.hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra på den grunden att hyres- rätten är förverkad och annat inte följer av 47 §. Har hyresvärden och hyres- gästen i en särskilt upprättad handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller överens-kommelsen om den har god-känts av tingsrätten efter ansökan av hyresvärden eller hyresgästen. Överens- kommelsen gäller dock utan sådant godkännande om 1.den träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förläng- ning, eller 2.den avser det förhållandet att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad och överenskommelsen gäller under högst från tillträdesdagen, eller 3.hyresavtalet avser en sådan upplåtelse av lägenhet som anges i 46 § första stycket 6 Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om förlängning av avtalet enligt 46 § eller 47 § första stycket, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast efter hyrestidens utgång hän- skjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång. Vill hyresvärden inte sam- tycka till förlängning av hyres- avtalet enligt 47 §, skall han senast inom efter det att hyresförhållandet med hyres- gästen upphörde anmoda den som enligt nämnda paragraf kan ha rätt till förlängning att flytta. För anmodan gäller vad som föreskrivs om uppsägning i 8 §. En sådan anmodan är utan verkan, om inte hyresvärden inom en månad därefter hänskjuter tvisten till hyres- nämnden eller den som har anmodats ändå flyttar innan tiden för hänskjutande gått ut. och om överenskommelsen avser det förhållandet att hyresvärden skall bosätta sig i eller sälja huset och gäller under högst från tillträdesdagen. Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast om maken eller sambon har godtagit den. Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om förlängning av avtalet enligt 46 § eller 47 § första stycket, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast efter hyrestidens utgång ansöker om att tingsrätten förordnar att hyresavtalet skall upphöra eller hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång. Vill hyresvärden inte sam- tycka till förlängning av hyres- avtalet enligt 47 §, skall han senast inom efter det att hyresförhållandet med hyres- gästen upphörde anmoda den som enligt nämnda paragraf kan ha rätt till förlängning att flytta. För anmodan gäller vad som föreskrivs om uppsägning i 8 §. En sådan anmodan är utan verkan, om inte hyresvärden inom en månad därefter ansöker om att tingsrätten förordnar att rätt till förlängning av avtalet saknas eller den som har anmodats ändå flyttar innan tiden anmodan skett tidigare än en för ansökan gått ut. anmodan skett tidigare än en får hänskjutande dock ske fram till hyrestidens utgång. får ansökan dock ske fram till Andra stycket tredje och fjärde meningarna gäller också i fall som avses i 3 § tredje stycket 2. Domstolen får i ärende enligt yrkande av hyresvärden ålägga hyresgästen att flytta vid den Bifalls inte hyresvärdens talan Bifalls inte hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra om att hyresavtalet skall upphöra att gälla, skall för den fortsatta att gälla, skall för den fortsatta villkor som förut tillämpats, om villkor som förut tillämpats, om inte parterna kommer överens om inte parterna kommer överens om att andra villkor skall gälla. att andra villkor skall gälla. hyresvillkoren för det fall att hyresvillkoren för det fall att hans talan inte bifalls, skall han hans talan inte bifalls, skall han som han ansöker enligt 49 § första-tredje styckena nämnden ansöka om ändring av begära ändring av hyres- Beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt uthyrning. Mot hyresförhållandet får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet. Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett.