sou · GNB315 · 2000-01-01 00:00:00 — Enligt detta lagrum skall ett stämmobeslut godkännas bl.a. om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Ett beslut om godkännande får förenas med villkor. Ett villkor kan vara hänförligt till åtgärderna eller till tiden för utförandet av arbetena. Det kan även innebära att inlösen av bostadsrätten skall ske. Utdömande av vite (11 kap. 2 §) Vite som förelagts med stöd av lagen (4 kap. 6 §) utdöms av hyres- nämnden. Nämnden kan självmant ta upp frågan om utdömande. består normalt av en lagfaren ledamot och två intresse- ledamöter. Av intresseledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ärenden angående inträde i förening enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §, godkännande av vissa föreningsstämmobeslut enligt 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 § skall ledamöterna i stället vara väl förtrogna med förvaltning av bostadsrättsfastighet respektive bostads- rättshavares förhållanden. beslut får, utom såvitt avser beslut i frågor om upplåtelse i andra hand enligt 7 kap. 11 §, överklagas till (11 kap. 3 §). I nämnden skall vardera parten svara för sin kostnad. Vid överkla- gande är huvudregeln att den vinnande parten har rätt till ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten. I en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § skall dock vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rätte- gångsbalken (11 kap. 4 §). beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 samt hyresnämndens beslut att inte bifalla en ansökan enligt 7 kap. 11 § vinner inte rättskraft. Övriga beslut av hyresnämnden äger, sedan de vunnit laga kraft, rättskraft (22 § nämndlagen). Utredningens förslag: Samtliga ärenden enligt bostadsrättslagen som hyresnämnden prövar skall vid tingsrätten handläggas enligt ärendelagen. För ärendena införs - liksom för hyresärendena - sär- skilda bestämmelser om forum, sammansättning, sammanträde, för- likningsverksamhet, förhör med part, rättegångskostnad, prövnings- tillstånd, tilltrosbevisning, fullföljdsförbud med ventil och rättskraft. Frågorna om tillstånd, föreläggande och godkännande är till sin natur sådana att de inte kan sägas typiskt sett avse rättskipning. Utredningen anser därför att de bör handläggas enligt ärendelagen. Av samma skäl som tidigare anförts beträffande frågorna om villkorsändring vid hyrestvister bör även fastställande av hyresvillkor vid ogiltiga upplåtel- ser m.m. handläggas enligt ärendelagen. Av samma skäl som tidigare redovisats för hyresärendena bör särskilda ledamöter delta vid avgörandet vid tingsrätten. Med hänsyn till att parterna i allmänhet utgörs av enskilda som inte är näringsidkare - bostadsrättsföreningen består ju av de enskilda bostads- rättshavarna - kan sociala skäl, liksom för bostadshyresgäster, anföras mot att rättegångskostnaderna fördelas enligt huvudregeln, dvs. att den förlorande parten får ersätta den vinnande parten dennes kostnader. Utredningen föreslår därför att en bestämmelse om att vardera parten står sin kostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § , skall gälla efter integreringen i de bostadsrättsärenden som hyres- nämnden handlägger. För samtliga hyresärenden som skall handläggas enligt ärendelagen har utredningen föreslagit att en särskild regel införs om prövningstillstånd vid överklagande till hovrätt. Motsvarande bestämmelse bör införas för bostadsrättsärenden. På samma sätt som föreslagits för andra- handsupplåtelse av hyresrätt bör beträffande beslut avseende upplåtelse i andra hand av bostadsrätt enligt 7 kap. 11 § införas en regel om full- följdsförbud med ventil såvitt gäller överklagande av hovrättens beslut till . Eftersom en domstol inte är en förvaltningsmyndighet bör fråga om utdömande av vite inte kunna upptas självmant efter integreringen utan endast efter ansökan av part. Sålunda bör 11 kap. 2 § ändras i enlighet med detta. Motsvarande regler beträffande forum, sammanträde, förliknings- verksamhet, förhör med part, tilltrosbevisning och rättskraft som före- slås för hyresärendena föreslås även för bostadsrättsärendena. 8Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (hyresförvärvslagen) trädde i kraft . Lagen har till syfte att hålla olämpliga fastighetsägare borta från hyresfastighets- marknaden och att förhindra spekulation i hyresfastigheter. Grundprincipen är att ett förvärv av en hyresfastighet kräver tillstånd av hyresnämnden. Från denna regel görs undantag, dels för vissa typer av förvärv, dels för de fall då kommunen inte påkallar prövning av förvärvet. Reglerna om tillståndsplikt vid fastighetsförvärv kompletteras med regler om tillståndsplikt vid vissa överlåtelser av aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastighet. Enligt 1 § hyresförvärvslagen får en fastighet som är taxerad som hyreshusenhet förvärvas endast efter tillstånd av hyresnämnden. Till- ståndsplikten gäller köp, byte, gåva, tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen. Tillståndsplikten omfattar inte vissa särskilda fall där det typiskt sett kan antas att det inte finns någon risk för oönskade förvärv, bl.a. om egendom förvärvats från stat eller kommun (2 § andra punkten). Även förvärv som sker genom inrop på exekutiv auktion är undantaget från tillståndsplikten (2 § sjätte punkten). Vid förvärv av en fastighet som omfattas av tillståndsplikten skall överlåtaren eller förvärvaren anmäla förvärvet från det att förvärvet skedde till den kommun där fastigheten är belägen (3 § första stycket). Vill kommunen begära prövning enligt förvärvslagen 272 Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. skall beslut om detta anmälas till hyresnämnden efter det att anmälan om förvärvet gjordes till kommunen (3 a § första stycket). Har kommunen gjort anmälan inom föreskriven tid skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad ansöka om förvärvstillstånd vid hyresnämnden (3 a § andra stycket). Av 4 § första stycket hyresförvärvslagen framgår att hyresnämnden skall vägra för- värvstillstånd om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten (första punkten), om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa (andra punkten), om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden (tredje punkten) eller om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten (fjärde punkten). Om ett förvärv av en hyresfastighet sker genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening eller fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen kan hyresnämnden pröva frågan om förvärvstillstånd även innan förvärvet har skett (3 § tredje stycket). Enligt 5 § första stycket hyresförvärvslagen är ett förvärv av en hyreshusenhet ogiltigt om förvärvet inte inom föreskriven tid anmäls till kommunen och förvärvaren inte redan har erhållit förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked att prövning inte begärs (första punkten), om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enligt hyresnämndens föreläggande (andra punkten) eller om förvärvstillstånd vägras (tredje punkten). Exekutivt förvärv genom inrop på auktion är, som nämnts, undantaget från kravet på tillståndsplikt. Om egendom har förvärvats genom inrop på exekutiv auktion och det vid ett vanligt köp skulle ha krävts för- värvstillstånd, skall inroparen i stället överlåta egendomen från det att auktionen har vunnit laga kraft. Fastigheten behöver dock inte överlåtas om hyresnämnden har gett inroparen tillstånd att behålla egendomen, kommunen har gett inroparen besked om att den inte kommer att begära prövning av förvärvet eller förhållandena är sådana att förvärvet, om det hade varit ett vanligt köp, skulle ha krävt förvärvstillstånd (6 § första stycket). kan bevilja förvärvaren skäligt anstånd med avytt- ringen. Om inroparen inte avyttrar fastigheten kan på begäran av kommun eller hyresnämnd även besluta att kronofogde- Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. 273 myndighet skall sälja egendomen på offentlig auktion (6 § andra och tredje styckena). Förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall En hyresfastighet kan ägas av en juridisk person. Ett förvärv av en aktie eller en andel i en juridisk person som äger en fastighet, kan betecknas som ett indirekt förvärv av fastigheten. Även vissa sådana förvärv är underkastade tillståndsplikt. Av 8-11 §§ hyresförvärvslagen framgår att om ett handelsbolag eller vissa aktiebolag äger fast egendom, som är taxerad som hyreshusenhet, föreligger tillståndsplikt vid förvärv av aktie eller andel i bolaget. En förutsättning för tillståndsplikt är dock att fastighetens taxerade värde enligt den senaste balansräkningen är större än det enligt samma balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar (9 §). Liksom vid förvärv av fast egendom skall överlåtaren eller förvär- varen från förvärvet anmäla detsamma till den kom- mun där den fasta egendomen är belägen. Vill kommunen begära prövning av förvärvet skall den anmäla detta beslut till hyresnämnden. får förelägga förvärvaren att ansöka vid nämnden om tillstånd till förvärvet. Vid hyresnämndens tillståndsprövning skall bestämmelserna i 4 § hyresförvärvslagen tillämpas (10 a § andra stycket). Enligt 10 b § hyresförvärvslagen är ett förvärv ogiltigt om förvärvet inte inom föreskriven tid anmäls till kommunen och förvärvaren inte redan erhållit förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked att för- värvstillstånd inte begärs (första punkten), om ansökan om förvärvstill- stånd inte görs enligt hyresnämndens föreläggande (andra punkten) eller om förvärvstillstånd vägras (tredje punkten). Av 12 § hyresförvärvslagen framgår att om tillstånd skall sökas till förvärv av aktie genom köp, har kommunen förköpsrätt vid försälj- ningen. Förköpsrätten utövas genom att kommunen från det att den fått underrättelse om överlåtelsen anmäler hos hyresnämnden att beslut att utöva förköpsrätt har fattats (13 § första stycket). skall underrätta det berörda bolaget samt köpare och säljare om kommunens beslut. Om köparen eller säljaren, inom en månad från det att de fick del av kommunens beslut, bestrider förköps- 274 Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. rätten, skall kommunen ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till förköp (17 § första och andra styckena). Tillstånd till förköp skall vägras, bl.a. om det är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen (17 § första stycket). Av 18 § hyresförvärvslagen framgår att ett aktiebrev som omfattas av ett förköp skall överlämnas till kommunen med påskrift om överlå- telse. får på begäran av kommun förelägga säljare eller köpare som innehar aktiebrev att vid vite överlämna detsamma. När ett förköp har fullbordats skall kommunen ersätta köparen (21 §). Tvist om ersättningen prövas vid allmän domstol (22 §). Ärenden enligt 10, 17 och 18 §§ hyresförvärvslagen skall tas upp av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen förs. Övriga ärenden skall tas upp av nämnden i den ort där fastigheten är belägen (4 § andra stycket nämndlagen). Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egendom finns samt, om det lämpligen kan ske, hyresgästorganisation som berörs av ansökan. I ärende angående förvärvstillstånd skall kommunen och hyresgästorganisationen anses som sökandens motparter (16 b § nämndlagen). beslut får överklagas hos . Vardera parten skall svara för sin kostnad i hovrätten (26 § hyresförvärvslagen). Företrädare för hyresnämnderna har uppgett följande om handläggningen av tillståndsärendena. Sedan en kommun anmält att den påkallar tillståndsprövning översänder hyresnämnden till förvärvaren en särskild ansökningsblankett. När ansökan har kommit in till nämnden kommuniceras den med kommunen och i vissa fall med hyresgäst- organisation. Nämnden kallar därefter parterna till ett sammanträde. - Kommunen tar i regel fram en omfattande skriftlig utredning. brukar ansluta sig till kommunens bedömning. - I regel åberopas ett faktamaterial bestående av balans- och resultat- räkningar, deklarationer och redogörelser för hyresintäkter, lån, skatteskulder m.m. Vittnesbevisning brukar inte åberopas. Inte heller åberopas förhör under sanningsförsäkran - Det är i regel frågan om förvärvarens ekonomiska förmåga att förvalta fastigheten som tas upp. Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. 275 vissa fall kan även förvärvarens tidigare sätt att sköta en hyresfastighet behandlas. - Avgörandet grundas på en bedömning av det skriftliga materialet. Eventuellt kan uppgift som har framkommit genom kompletterande fråga, som har ställts vid sammanträde, vägas in. - Intresseledamöter deltar i nämndens avgörande. Nämnden har i vissa ärenden, på grund av att omfattande bokföringsmaterial och uppgifter om skatterättsliga förhållanden åberopats, anlitat ekonomisk expert. 8.1.3Jordförvärvslagen (1979:230) Som framgår av övervägandena nedan uppkommer ofrånkomligen frå- gan om ärendena enligt hyresförvärvslagen skall handläggas vid läns- styrelsen. Vid handläggs redan förvärvsärenden enligt jordförvärvslagen (1979:230) och lagen (1992:1368) om tillstånd till vissa förvärv av fast egendom. Jordförvärvslagen gäller förvärv av fast egendom som är taxerad som lantbruksenhet. Förvärvet skall ha skett genom köp, byte, gåva, tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening eller fusion enligt aktiebolagslagen. Lagen gäller också i vissa fall då någon förvärvar dödsbo eller andel i dödsbo (2 § jordförvärvslagen). Enligt jordförvärvslagen krävs tillstånd för förvärv om förvärvet avser egendom i glesbygd eller i omarronderingsområde eller om för- värvaren är juridisk person. För vissa förvärv krävs dock inte tillstånd. Tillstånd till förvärv av egendom i glesbygd får vägras om egendo- men behövs för att främja sysselsättningen eller bosättningen på orten. Tillstånd till förvärv av egendom i omarronderingsområde får vägras om förvärvet skulle göra det svårare att genomföra rationaliseringen av ägostrukturen. Om förvärvaren är juridisk person får tillstånd lämnas bl.a. om förvärvet medför att egendom som redan tillhör förvärvaren blir mer ändamålsenlig eller om egendomen är avsedd för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk (4 och 5 §§ jordförvärvslagen). prövar som första instans samtliga frågor enligt jord- förvärvslagen. Om egendomens värde överstiger och förvärvaren är annan juridisk person än sambruksförening skall dock pröva tillståndsfrågan. beslut överklagas hos . beslut överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. 276 Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. 8.1.4Lagen (1992:1368) om tillstånd till vissa förvärv av fast egendom Lagen om tillstånd till vissa förvärv av fast egendom avser tillstånd till förvärv av egendom som är taxerad som småhusenhet eller som lant- bruksenhet. Lagen tar sikte på vissa fall när förvärvaren inte har eller har haft hemvist i riket och vissa fall när förvärvaren inte är svensk juridisk person. Enligt lagen skall förvärvstillstånd meddelas om egendomen förvärvas för annat ändamål än fritidsändamål. Om den förvärvas för fritidsändamål skall förvärvstillstånd meddelas om för- värvet inte strider mot något väsentligt allmänt intresse. Föreligger risk för stegring av fastighetsvärdena skall förvärvstillstånd dock inte med- delas. Om fastigheten är taxerad som lantbruksenhet får förvärvstillstånd inte meddelas om tillstånd skulle ha vägrats vid en prövning enligt jordförvärvslagen. Frågor om förvärvstillstånd prövas av . beslut överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. Utredningens förslag: Ärendena enligt hyresförvärvslagen skall handläggas vid . Beslut som fattat skall överklagas hos allmän förvaltningsdomstol, dvs. Bestäm- melser om prövningstillstånd införs för ledet länsrätt-kammarrätt. Den inledande frågan som måste tas ställning till är om de ärenden enligt hyresförvärvslagen som handläggs vid hyresnämnden skall föras över till tingsrätten eller om någon annan myndighet skall vara prövningsorgan. I den promemoria (Ds Ju 1975:10) som låg till grund för lagen anfördes att en möjlighet var att förlägga prövningen till som det främsta organet för byggnadsplaneringen i länet. En annan var att låta hyresnämnden svara för prövningen. Det konstaterades att till- ståndsprövningen beträffande jordbruksfastigheter gjorde lantbrukssty- relsen. Vidare konstaterades att prövningen kommer att fordra speciell förtrogenhet med förhållandena på hyresmarknaden. Det framhölls att särskilt framträdande blir detta i de fall där prövningen också omfattar en bedömning av förvärvarens ekonomiska förutsättningar att förvalta fastigheten och fastighetens behov av upprustning. Detta talade enligt promemorian för att tillståndsprövningen borde anförtros åt den myn- dighet som var speciellt sakkunnig på detta område, nämligen hyres- nämnden. Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. 277 I propositionen med förslag till lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. slogs fast att tillståndsprövningen borde anförtros åt hyresnämnden (prop. 1975/76:33). gick på regeringens linje och hyresnämnden blev prövningsorgan. handlägger numera ärenden enligt jordförvärvslagen. En av förutsättningarna när hyresnämnden valdes som prövningsorgan enligt hyresförvärvslagen är därmed inte längre gällande. handlägger även ärenden enligt lagen om tillstånd till vissa förvärv av fast egendom. Det finns flera fördelar med att samtliga förvärvslagar handläggs av . Det medför bl.a. att den som skall söka ett tillstånd kan vända sig till oberoende av vad det är fråga om för typ av fastighet. får en överblick över samtliga för- värvsfrågor. Vissa frågor enligt hyresförvärvslagen, bl.a. om uppskov med avyttring av egendom som köpts exekutivt, handläggs dessutom redan av . handlägger också flera andra frågor angående fastigheter och byggnation, bl.a. om bygglov, hälso- skydd och bostadsfinansiering, samt vissa tillståndsfrågor som är mycket snarlika de i hyresförvärvslagen. måste inte minst mot bakgrund av de ärenden som den redan handlägger anses ha erforderlig kompetens att handlägga även ärenden enligt hyresförvärvslagen. Om det uppkommer förhållanden som myndigheten behöver extern kompetens för att bedöma kan den besluta om remiss (13 § förvaltningslagen). I åtskilliga ärenden låter regelmässigt en expert eller en myndighet yttra sig. Muntlig bevisning förekommer i tillståndsärendena. I de fall en kommun påkallar tillståndsprövning bör den ha tagit fram en omfattande skriftlig utredning som den grundat sitt ställningstagande på. Denna utredning åberopas av kommunen i tillståndsärendet. En skriftlig handläggning enligt förvaltningslagen är därför ändamålsenlig. Det finns i detta sammanhang anledning att notera att enskilda hyresgäster inte förekommer som parter i ärendena. En part har enligt förvaltningslagen dessutom rätt att muntligt lämna uppgifter inför beslutsmyndigheten, om det kan ske med hänsyn till arbetets behöriga gång (14 § förvaltningslagen). I promemoria Specialdomstolarna (Ds 1993:34) konstaterades att tillståndsfrågorna enligt förvärvslagen inte hör hemma i en allmän domstol utan att de bör handläggas vid en förvaltningsmyndighet (a.a. s. 101-103). Denna bedömning har givetvis alltjämt bärkraft. En överföring av ärendena till tingsrätten skulle stå i strid med de renodlingstankegångar som har präglat reformeringen av domstolsväsendet. Det anförda talar också för att bör väljas som prövningsorgan. 278 Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. Utredningen anser alltså att bör väljas som prövnings- organ enligt hyresförvärvslagen. Företrädare för några länsstyrelser, som utredningen har talat med, har tillstyrkt utredningens förslag men väckt frågan om ärendena bör handläggas vid samtliga länsstyrelser eller vid ett mindre antal länssty- relser. Utredningen anser att ifrågavarande ärenden, liksom ärendena enligt jordförvärvslagen och lagen om tillstånd till vissa förvärv av fast egendom, tills vidare bör handläggas vid samtliga länsstyrelser. Detta leder till enhetlighet. Om länsstyrelserna anser det vara rationellare med ett mindre antal handläggare av ärendena erbjuder 44 § förordningen (1997:1258) med länsstyrelseinstruktion också möjlighet till ett visst samarbete mellan länsstyrelserna. Enligt denna bestämmelse får en länsstyrelse efter överenskommelse med en annan länsstyrelse mot ersättning ställa någon av sina anställda till den andra förfogande för att, som föredragande eller på något annat sätt, delta i handläggningen av ett visst ärende eller en viss ärendegrupp. Samtliga ärenden som hyresnämnden handlägger bör föras till läns- styrelsen och handläggas enligt förvaltningslagen. Vissa kompletterande bestämmelser till förvaltningslagen måste dock meddelas. beslut bör överklagas hos förvaltningsdomstol. Lik- som för många andra förvaltningsbeslut bör länsrätten vara första överklagandeinstans. För ledet länsrätt-kammarrätt förordar utredningen att regler om prövningstillstånd införs (jfr prop. 1993/94:133 och 1994/95:27). Förvaltningslagen innehåller inte några regler om ersättning till parterna för kostnader. kan därför inte tillerkänna en part som vunnit bifall till sin talan ersättning. En överföring av ärendena till medför sålunda i detta avseende inte någon förändring jämfört med förfarandet vid hyresnämnden. Enligt den nuvarande ordningen gäller vid överklagande att vardera parten skall svara för sin kostnad om inte annat följer av 18 kap. 6 § (26 § hyresförvärvslagen). Någon bestämmelse om kostnadsansvar finns inte i förvaltningsprocesslagen. Utredningen anser att någon särreglering av kostnadsansvaret vid överklagande inte bör införas. Vardera parten får därför svara för sin kostnad även vid överklagande. Det innebär samma regler som gäller för överklagade ärenden enligt jordförvärvslagen och lagen om tillstånd till vissa förvärv av fast egendom. 9Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (Ombildningslagen) Ombildningslagen ger hyresgästerna rätt att före andra köpare förvärva den fastighet de bor i för ombildning till bostadsrätt. En första förut- sättning för detta är att hyresgästerna bildar en bostadsrättsförening och att föreningen gör en s.k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. En intresseanmälan gäller och kan förnyas. Så länge en intresseanmälan gäller får en fas- tighetsägare som huvudregel inte överlåta fastigheten till någon annan köpare om inte föreningen genom ett hembud först erbjudits ett förvärv och fått tid att överväga hembudet. Fråga om hembud behövs (6 §) Av lagrummet framgår under vilka förutsättningar en fastighetsägare är skyldig att erbjuda sin fastighet till hyresgästerna. Det är i huvudsak köp eller byte som fastighetsägaren är förhindrad att genomföra utan hembud. Någon hembudsskyldighet gäller inte vid förvärv genom gåva, bodelning, arv eller testamente. De situationer där hembud inte behövs är uppräknade i lagrummet och kan lätt kontrolleras av inskriv- ningsmyndigheten när lagfart söks för förvärvet.