sou · GNB359 · 2000-01-01 00:00:00 — Enligt gällande regler får man i det fall fastighetsförvärvet lånefinansieras minska sin inkomstskatt av räntekostnaden upp till ett visst tak.18 Detta innebär att den årliga boendekostnaden vid innehav av egethem blir mindre än vad den annars skulle ha varit. Detta bör i sin tur påverka hur mycket en potentiell husköpare är villig att betala för ett visst hus. En minskad skattereduktion för ränteutgifter skulle sannolikt leda till ett prisfall på småhusmarknaden p.g.a. kapitaliseringseffekten. Låt oss studera vad som potentiellt skulle ske med priserna på småhusmarknaden om skattereduktionen skulle minskas från av ränteutgifterna. I vårt tidigare exempel antogs realräntan efter skatt uppgå till , vilket motsvarar en nominell ränta på och en inflation på (0,06*0,7-0,02=0,022). Vi fann under dessa förutsättningar att priset på huset i vårt exempel blev . Om skattereduktionen begränsas till blir realräntan efter skatt istället (0,06*0,8-0,02=0,028). Med denna realränta sjunker huspriset i vårt exempel till . 19 Uttryckt annorlunda, en minskning av skattereduktionen från av ränteutgifterna skulle potentiellt kunna leda till ett initialt prisfall på 15 procent.20 18 Detta innebär att g i den teoretiska modellen i avsnitt 2 är lika med 0,30. 19 Ekvation (5) ger P = 53000 - 20000 = 846000 0,028 + 0,011 20 1000000 - 846000 = 0,154 5 Kapitaliseringseffekter i praktiken har vi utifrån en teoretisk modell försökt bedöma hur stora kapitaliseringseffekterna potentiellt kan vara. Vi har sett att kapitali- seringseffekterna kan vara betydande. Frågan är hur stora de är i prak- tiken. Denna fråga måste besvaras genom statistiska studier där man försöker beakta alla faktorer som kan tänkas påverka småhuspriserna. Det finns ett antal utländska studier som visar hur olika skatter och subventioner kapitaliseras i småhuspriserna. Däremot är de svenska studierna få. Det finns mig veterligen ingen empirisk studie som visar i vilken utsträckning den statliga svenska fastighetsskatten kapitaliseras i småhuspriserna. Frågan är om man kan få någon ledning av andra studier. Om skatter och subventioner i andra sammanhang har visats sig kapitaliseras i marknadsvärdena finns det ingen anledning att tro att kapitaliseringseffekter inte skulle uppstå också vid förändringar i fastighetsskatten. Utan att i detalj gå igenom hur studierna är genomförda presenteras i det följande resultaten av några sådana empiriska studier. I är fastighetsskatten inte statlig utan . Det finns ett stort antal amerikanska studier som försökt uppskatta i vilken grad skillnader i kommunala fastighetsskattesatser kapitaliseras i småhusens marknadsvärden. Om fastighetsskattesatsen skiljer sig åt mellan i övrigt likvärdiga kommuner bör småhuspriserna i genomsnitt vara högre i de kommuner med låg fastighetsskatt än i de kommuner med hög fastighetsskatt, allt annat lika. Resultaten av de flesta av dessa studier är summerade i Yinger m.fl. (1988). Resultaten varierar mellan de olika studierna. En slutsats man kan dra är dock att skillnader i de kommunala fastighetsskattesatserna kapitaliseras i hög utsträckning men inte till . Att den uppskattade kapitaliseringseffekten i dessa studier understiger kan bero på flera saker. En orsak kan vara att husköparna inte har fullständig information om hur stor fastighetsskattesatsen är i de olika kommunerna. En annan orsak kan vara att man i studierna inte har lyckats kontrollera för de andra faktorer – än just skillnader i skattesats mellan de olika kommunerna – som också påverkar människors val av kommun. Sådana faktorer kan vara den kommunala servicenivån eller kommunens socioekonomiska status. (1997) är den enda studie i som har studerat i vilken grad skillnader i kommunala inkomstskattesatser kapitaliseras i små- huspriserna. I studien beräknades hur mycket ett genomsnittligt hushåll som bor i ett småhus skulle förlora i disponibel inkomst över fastighetens livslängd (mätt som nuvärde) om den kommunala skattesatsen skulle öka med en procentenhet. Därefter skattades en statistisk funktion som indikerar hur mycket marknadsvärdet på ett genomsnittligt hus skulle sjunka vid motsvarande skattehöjning. Genom att jämföra den skattade sänkningen av marknadsvärdet med hur mycket det genomsnittliga hushållet förlorar i disponibel inkomst vid denna skattehöjning, kan man uttala sig om graden av kapitalisering. Resultaten av denna studie indikerar att kapitaliseringsgraden ligger någonstans mellan . Med andra ord, resultaten indikerar att inkomstskatte- satsskillnader mellan olika kommuner kapitaliseras i hög utsträckning men inte till . Denna slutsats ligger således väl i linje med de amerikanska erfarenheterna. , , och (1999) undersökte i vilken grad räntebidragen utformade enligt det gamla systemet har kapita- liserats i småhuspriserna. Deras resultat indikerar att de har kapitali- serats till . års skattereform var räntorna avdragsgilla mot inkomst- en vilket innebar att ränteavdragen var mest värdefulla för de skatte- betalare som hade de högsta marginalskatterna. och (1982) studerade i en simuleringsmodell hur den ökade progressiviteten i skattesystemet påverkade småhuspriserna. Resultaten indikerar att merparten av ökningen i de reala småhuspriserna skulle kunna förklaras av den ökade progressiviteten i skattesystemet. Vid skattereformen gjordes räntorna avdragsgilla mot inkomst- skatten istället för mot inkomsten vilket innebär att värdet av skatte- reduktionen är lika stort oavsett marginalskattens storlek. Detta bidrog sannolikt till det prisfall på småhusmarknaden som uppkom efter skattereformen. I den utvärdering som gjordes av skatteformen [se Agell, , (1995) bilaga 1 till SOU 1995:104 ] gjordes bedömningen att de förändrade skattereglerna i samband med skatte- reformen, allt annat lika, ledde till ett realt fall i småhuspriserna med 10- 15 procent.21 21 För en liknade analys innan skattereformen, se (1989). Denna promemoria visar att det finns anledning att tro att kapital- iseringseffekter av förändrade skatte- och bidragsregler är betydande i praktiken. Kunskap om kapitaliseringseffekter är av stor betydelse för att kunna bedöma de fördelningspolitiska och statsfinansiella konse- kvenserna av en viss åtgärd och för att kunna avgöra vilken av flera alternativa åtgärder som är mest effektiv i syfte att uppnå ett visst mål. Även om det i praktiken av olika skäl inte alltid går att beräkna kapitaliseringseffekternas storlek bör man kunna uttala sig om under vilka förutsättningar en viss åtgärd kan medföra kapitaliseringseffekter. Agell, J., P. och J. . Svensk skattepolitik i teori och praktik, skattereform, bilaga 1 till SOU 1995:104. , T. och R. (1999) En statistisk utvärdering av taxeringsvärdenas precision, bilaga till Fastighetstaxeringsutred-ningen, pågående arbete. , T., P. , P.H. Hendershott och B. (1999) The Capitalization of Interest Subsidies: Evidence from , , Credit and Banking, forthcoming. Beräkningskonventioner för , En rapport från skatteekonomiska enheten på . (1997) Capitalisation, Efficiency and the Demand for , Economic Studies 33, Doktorsavhandling, . (1994) Beskattning av avkastning på egna hem, bilaga 7 till Beskattning av egna hem, del 2 – principiella utgångspunkter för beskattning av fastigheter m.m., slutbetänkande av Fastighets- beskattningsutredningen (SOU 1994:57). (1999) Realräntan och fastighetsmarknaden, artikel i nummer 3, 1999. , P. och M. (1982) Housing Prices and Tenure Choice with Asymetric Taxes and Progressivity, , vol 19, s 271-290. Fastighetsskatt - alternativa underlag m.m, Ds 1998:3, Finans- departementet. (1989) Effekter på bostadsmarknaden av en ändring av kapitalinkomstbeskattningen i SOU 1989:33 Reformerad inkomst- beskattning, del IV, bilaga 15. Poterba, J.M. (1980) Inflation, Income Taxes and Owner-Occupied Housing, NBER working paper, no. Poterba, J.M. (1984) Tax Subsidies to Owner-Occupied Housing, QJE (Nov. 1984), p 729-752. Yinger, J., H.S. Bloom, A. Boersch-Supan, and H. Ladd (1988) Property Taxes and House Values: The Theory and Estimation of Intrajurisdictional Property Tax Capitalization, , Academic Press. , P. och S. (1994) Capitalisation Effects in the Market for Owner-Occupied Housing – A Dynamic Approach, Working Paper 1994:27,