sou · GNB315 · 2000-01-01 00:00:00 — 3.1.2Tvister som tingsrätten handlägger De allmänna domstolarna med tingsrätten som första instans har behö- righet att pröva de tvister enligt hyreslagen som inte enligt uttryckligt författningsbemyndigande skall handläggas av hyresnämnden. Tingsrätten avgör ett stort antal frågor enligt hyreslagen. Bl.a. avgör den frågor om betalning av hyra, nedsättning av hyra, ersättning till hyresgästen för att han har avhjälpt brist i lägenheten, ersättning till hyresgästen för skada till följd av brist i lägenheten och ersättning till hyresvärden för att hyresgästen skadat lägenheten. Tingsrätten prövar även frågan om ett hyresförhållande skall anses ha upphört på grund av att hyresrätten är förverkad. En hyresrätt är förverkad bl.a. om hyresgästen, när det gäller bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än efter förfallodag (42 § första stycket 1 hyreslagen). Frågor om bättre rätt till en hyresrätt prövas också av tingsrätt. Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 171 Utredningens förslag: Tvist om ersättning för minskat bruksvärde enligt 24 a § och tvist om återbetalning av hyra vid upplåtelse i vissa fall enligt 55 d § hyreslagen skall handläggas enligt . Medling enligt 58 och 58 a §§ samt fristående medling och skiljeförfarande enligt 69 § hyreslagen skall avskaffas (jfr avsnitt 4 och 17). Övriga ärenden enligt hyreslagen som hyresnämnden handlägger skall handläggas enligt ärendelagen. Samtliga tvister som tingsrätten handlägger skall även fortsättningsvis handläggas enligt . Vid allmän domstol är det i huvudsak respektive ärendelagen som reglerar förfarandet i samtliga mål och ärenden som inte är av administrativt slag. De hyresärenden som hyresnämnden har hand om måste handläggas enligt någon av dessa lagar. Vid valet av förfarandelag bör beaktas bl.a. vilka tillämpningsområden som de två lagarna har, men också vad som är lämpligt för varje enskilt ärende. Kompletterande bestämmelser till och ärendelagen kan också komma i fråga. respektive ärendelagens tillämpningsområde har i princip sin grund i skillnaden mellan stridig rättsvård och frivillig rättsvård. Den stridiga rättsvården eller rättskipningen handläggs enligt bestämmelser. Den frivilliga rättsvården hanteras enligt ärendelagen (prop. 1995/96:141 s. 141). Gränsen mellan rättskipning och frivillig rättsvård är dock flytande. Ett tvistemål enligt inleds genom en ansökan om stämning medan ett ärende enligt ärendelagen inleds genom en ansökan eller anmälan. Såväl enligt som enligt ärendelagen skall en ansökan som är så bristfällig att den inte kan läggas till grund för prövning avvisas. En ansökan enligt ärendelagen får innehålla större brister än en ansökan om stämning innan avvisning kan komma i fråga (prop. 1995/96:115 s. 153). Handläggningen enligt har regelmässigt muntliga inslag. Enligt ärendelagen är handläggningen i allmänhet skriftlig och ärendet avgörs utan förhandling, dvs. "på handlingarna". 172 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen bygger på omedelbarhetsprincipen och kon- centrationsprincipen. Omedelbarhetsprincipen innebär att endast det som förekommit vid ett sammanträde är processmaterial. Enligt ärendelagen kan avgörandet grundas på antingen det som förekommit vid ett sammanträde eller på både det som förekommit vid ett sammanträde och det som står i handlingarna (prop. 1995/96:115 s. 77). Koncentrations- principen innebär att processmaterialet normalt skall läggas fram vid ett enda sammanträde, huvudförhandlingen. I ett domstolsärende kan domstolen beakta både det som kommit fram vid ett sammanträde och innehållet i den skriftväxling som kan ha ägt rum såväl före som efter ett sammanträde. Enligt gäller bevisomedelbarhetsprincipen, dvs. att bevis skall tas upp muntligt vid en huvudförhandling och inte läggas fram endast genom protokoll eller skriftliga vittnesintyg. I ett domstolsärende får däremot även ett skriftligt vittnesintyg åberopas. Domstolen har såväl i ett tvistemål som i ett domstolsärende skyldighet att se till att målet respektive ärendet blir så utrett som dess beskaffenhet kräver och att inget onödigt dras in. Domstolen skall genom frågor och påpekanden avhjälpa otydligheter och ofullständigheter. I finns bestämmelser om att två eller flera tvistemål kan handläggas tillsammans (kumuleras). Det finns också möjlighet att i ett tvistemål göra invändning av olika slag, t.ex. kvittningsinvändning. En fordran som åberopas till kvittning behöver inte ha något samband med huvudfordran i målet. Ärendelagen saknar bestämmelser om gemensam handläggning av ärenden. Enligt förarbetena bör en gemensam handläggning dock kunna ske, om det är lämpligt. I viss utsträckning kan därvid reglerna i 14 kap. tjäna som vägledning (prop. 1995/96:115 s. 142). Ett mål enligt och ett ärende enligt ärendelagen kan inte handläggas gemensamt. Detta hindrar dock inte att de handläggs (a.a. s. 142). Tvist om ersättning för minskat bruksvärde och återbetalning av hyra Det finns flera skäl som talar för att såväl tvist om ersättning för minskat bruksvärde enligt 24 a § som tvist om återbetalning av hyra enligt 55 d § hyreslagen bör handläggas enligt . I båda tvisterna måste yrkande om att motparten skall betala ett visst belopp framställas. Det förekommer också att kvittningsinvändningar framställs i tvisterna. En kvittningsinvändning bör i princip endast prövas i ett mål som handläggs enligt . Det förekommer inte sällan att en hyresvärd vill framställa ersättningskrav gentemot en Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 173 hyresgäst, dels för att denne utfört sådana åtgärder som 24 a § ger rätt till men som minskat lägenhetens bruksvärde, dels för andra åtgärder som skadat lägenheten. En gemensam handläggning av de båda anspråken är lämplig och kan endast ske enligt eftersom ersättningsanspråk som avser annat än kompensation för minskat bruksvärde måste handläggas enligt . Utredningen föreslår att de båda tvisterna handläggs enligt rätte- gångsbalken. Om hyresvärden säger upp en bostadshyresgäst med iakttagande av reglerna om uppsägningstid och hyresgästen inte godtar uppsägningen föreligger en förlängningstvist enligt 49 § hyreslagen. Sägs däremot avtalet upp till upphörande föreligger en förverkandetvist enligt 42 § hyreslagen. Det finns i och för sig flera skäl som talar för att förlängningstvisten, liksom förverkandetvisten, bör handläggas enligt . Ett sådant är att förlängningstvisten kan resultera i samma utgång som förverkandetvisten, nämligen att hyresgästen åläggs att flytta. Ett annat är att hyresvärden kan vilja framställa anspråk på betalning av hyra eller skadestånd. Sådana anspråk kan ju bara prövas vid en handläggning enligt . Det primära i en förlängningstvist är emellertid att avgöra om det föreligger rätt till förlängning av ett hyresavtal där avgörandet ofta innebär avvägningar mellan de båda parternas motstående intressen. Intresseledamöternas fackkunskap är här av betydelse. Deras kunskaper behövs också om det t.ex. i förlängningstvisten framställs en begäran om ändring av hyresvillkoren. Enligt utredningens uppfattning bör intresseledamöter (eller särskilda ledamöter, som utredningen föreslår att de skall benämnas) endast delta i de tvister som handläggs enligt ärendelagen (jfr avsnitt 3.2.3.3). Det är vidare inte ovanligt att en förlängningstvist handläggs tillsammans med en tvist om tillstånd till överlåtelse av lägenhet till närstående. Det kan då vara en fördel om förlängningsfrågan kan handläggas tillsammans med tillståndsfrågan. Förlängningstvisterna bör enligt utredningens uppfattning mot bakgrund av det anförda handläggas enligt ärendelagen. Möjligheten att meddela ett avflyttningsåläggande bör också behållas. De nuvarande reglerna om rätten för hyresgästen att sitta kvar till dess tvisten är slutligt avgjord och verkan av ett beslut om förlängning respektive om rättskraft (50 § och 51 § andra stycket hyreslagen samt 22 § nämndlagen) bör också vara kvar. 174 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen Övriga ärenden som hyresnämnden handlägger Inslaget av rättskipning är mindre framträdande i de övriga ärenden som hyresnämnden handlägger. Detta gäller särskilt tillståndsärendena (18 d, 23, 34, 35, 36, 37 och 40 §§) och ärendena angående godkännande av vissa klausuler (1 § sjätte stycket, 45 § andra stycket och 56 § andra stycket). är behovet av intresseledamöternas fackkunskaper framträdande i flera av de aktuella ärendena, som t.ex. i ärenden angående hyressättning samt åtgärds- och upprustningsföreläggande. Utredningen anser mot denna bakgrund att de övriga ärendena bör handläggas enligt ärendelagen. Tvisterna som tingsrätten handlägger Utredningen har till uppgift att pröva om någon eller några av de mål som tingsrätten handlägger enligt i stället bör prövas enligt ärendelagens bestämmelser. Ett motiv för att hyrestvisterna i stället skall handläggas enligt ärendelagen kan vara att ärendelagen föreslås som förfarandelag för de flesta ärenden som hyresnämnden handlägger. Ett annat kan vara att det för den enskilde förmodligen framstår som enklare att göra en ansökan enligt ärendelagen än en ansökan om stämning. Hanteringen enligt ärendelagen är också i flera andra avseenden mindre formell än vad den är enligt . Det finns emellertid principiella betänkligheter mot att handlägga de aktuella hyrestvisterna enligt ärendelagen. och ärendelagen har olika tillämpningsområden. En handläggning av vissa av tingsrättens hyrestvister enligt ärendelagen skulle innebära att dessa gränser överskrids. Att handlägga vissa betalnings- och skadeståndsmål enligt och andra enligt ärendelagen är också mindre enhetligt. De fördelar som är förenade med att tvisterna handläggs enligt , såsom möjligheten att förena dessa mål med andra mål och att framställa motkrav genom genstämning eller kvittningsyrkande, skulle också gå förlorade. Förverkandetvisten har i och för sig ett, sakligt sett, nära samband med förlängningstvisten. Inslaget av rättskipning är emellertid mer framträdande i förverkandetvisten eftersom avtalet har sagts upp till upphörande. Dessutom förekommer inte skälighetsavväg- ningar i egentlig mening. I de flesta förverkandetvister finns dessutom behov av att handlägga yrkanden om betalning av förfallen hyra efter- som den vanligaste förverkandegrunden är just utebliven hyra. Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 175 denna omständighet talar för att förverkandetvisten även fortsättningsvis bör handläggas enligt . Utredningen finner mot bakgrund av det anförda inte skäl att föreslå att någon av de tvister som tingsrätten handlägger skall handläggas enligt ärendelagen. Utredningens förslag: Samtliga mål och ärenden angående hyra skall handläggas vid den tingsrätt inom vars område fastigheten är belägen. En domstols behörighet att ta upp ett mål eller ärende är i allmänhet lokalt, sakligt eller funktionellt begränsad. Reglerna om detta kallas forumregler. Reglerna om den lokala kompetensen begränsar domstolens verksamhet till att i huvudsak gälla mål eller ärenden som har anknytning till dess egna territoriella verksamhetsområde. Forumreglerna betecknas antingen som dispositiva eller indispositiva. Om forumregeln är dispositiv krävs i allmänhet att svaranden gör en invändning för att rätten skall avvisa en talan. Enligt 10 kap. 10 § första stycket skall tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom tas upp av rätten i den ort där fastigheten är belägen. Av 10 kap. 17 § första stycket 4 rätte- gångsbalken framgår att rätten vid tvist som avses i 10 § samma kapitel självmant skall pröva sin behörighet. Forumbestämmelsen i 10 § är sålunda indispositiv. Ärendelagen saknar bestämmelser om domstolens lokala behörighet. I stället finns regler om detta för de allra flesta ärendetyper i anslutning till den för ärendet i fråga gällande materiella lagstiftningen eller är underförstådd i den lagstiftningen (jfr prop. 1995/96:115 s. 125 f.). Som tidigare anförts (avsnitt 2.4.4) anser utredningen att samtliga tingsrätter bör vara behöriga att handlägga de hyrestvister som nämnderna har hand om. För att uppnå enhetlighet och de bästa förutsättningarna för samtidig handläggning av olika hyrestvister bör samma forumregel gälla enligt och ärendelagen. Utredningen föreslår därför att det införs en indispositiv forumregel om att varje hyrestvist som handläggs enligt ärendelagen skall prövas av den tingsrätt inom vars område den berörda fastigheten är belägen. Tingsrätten skall med en sådan forumregel självmant pröva sin behörighet redan när ansökan ges in till domstolen. Om tingsrätten finner att den saknar behörighet att ta upp ärendet men att en annan domstol skulle vara behörig, skall den lämna över ansökan till den domstolen, om 176 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen sökanden inte har något att invända mot detta och det inte heller finns något annat skäl mot att ansökan överlämnas (8 § andra stycket ärende- lagen). Utredningens förslag: Intresseledamot skall vid tingsrätt benämnas särskild ledamot. När tingsrätten handlägger ett hyresärende skall den bestå av en lagfaren domare och två särskilda ledamöter. Om ärendet inte prövas i sak eller om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet, får tingsrätten dock bestå av enbart en lagfaren domare. Om de särskilda ledamöterna har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i ärendet, skall tingsrätten i stället bestå av tre lagfarna domare (jfr 5 a § nämndlagen). Vid all handläggning enligt samt vid handlägg- ning av ett hyresärende i hovrätt eller skall rätten bestå av enbart lagfarna domare. 3.2.3.1Allmänna synpunkter beträffande intresseledamöter Enligt 5 § första stycket nämndlagen består hyresnämnden av en lagfaren ordförande och två andra ledamöter. De senare ledamöterna kallas i nämndlagen för intresseledamöter. Av intresseledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden, eller när ärendet rör lokal, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. Från sammansättningsregeln i 5 § första stycket nämndlagen finns flera undantag. Benämningen intresseledamot kommer från att ledamöterna utses efter förslag av de intresseorganisationer som är berörda av det aktuella sakområdet (jfr 6 § andra stycket nämndlagen). Avsikten har emellertid inte varit att de skall uppfattas som företrädare för endera partens intresse. De är i stället meddomare och skall i likhet med övriga domare göra en objektiv bedömning av samtliga fakta i målet utifrån sina sär- skilda kunskaper och erfarenheter. Frågan om intresseledamöternas medverkan i den dömande verksam- heten har varit föremål för intensiva diskussioner (jfr prop. 1993/94:200 s. 33 f.). Diskussionerna och den kritik som har Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 177 förekommit har regelmässigt kretsat kring frågor om intresseledamö- ternas ställning och i vilken utsträckning regler om jäv är tillämpliga på dem. Enligt 28 § nämndlagen gäller reglerna i 4 kap. om jäv även för intresseledamot. Av 4 kap. 13 § framgår att en domare är jävig att handlägga mål bl.a. om han är ställföreträdare för part eller om han är ledamot av styrelsen för bolag eller förening som är part (punkt 4). Domaren är också jävig om någon särskild omständig- het föreligger som är ägnad att rubba förtroendet för hans opartiskhet i målet (punkt 9). En intresseledamot får sålunda, i samma utsträckning som en lagfaren domare i domstol, inte ta befattning med en sak om han eller hon har en viss relation till tvisteföremålet eller till någon av parterna. Enbart den omständigheten att ledamoten har förordnats efter förslag av en viss organisation som har intressen på hyresmarknaden medför inte att ledamoten skall betraktas som jävig. Enligt artikel 6 i Europeiska konventionen om de mänskliga rättig- heterna och grundläggande friheterna () har var och en rätt till en opartisk och rättvis domstolsprövning av sina civila rättigheter och skyldigheter eller anklagelse om brott. Frågan om intresseledamöters deltagande i dömande verksamhet är förenlig med artikel 6 i prövades av den europeiska domstolen för de mänskliga rättigheterna () i det s.k. Langborger- målet (dom ). Sakfrågan i målet var om en förhandlingsklausul i hyresavtal skulle stå kvar. Enligt förhandlingsklausulen bestämdes hyran för hans lägenhet vid förhand- lingar mellan två lokala hyresvärds- och hyresgästorganisationer. Dessa organisationer tillhörde två etablerade riksorganisationer. När målet av- gjordes i Bostadsdomstolen deltog i domstolen två ledamöter som var utsedda efter förslag av de båda riksorganisationerna. I Europa- domstolen fälldes för konventionsbrott. Av dom framgår att inte förbjuder domstolar med ledamöter som är experter på ett visst område och som indirekt representerar partsintressen. Tvärtom framhöll Euro- padomstolen att intresseledamöterna i på grund av sin särskilda erfarenhet var utomordentligt väl kvalificerade att delta i bedömande av tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster och av de frågor som kan uppstå i sådana tvister. konstaterade i sin dom att det inte heller fanns anledning att hysa tvivel om intresseledamöternas personliga opartiskhet. Beträffande ledamöternas objektiva opartiskhet och frågan huruvida de föreföll oavhängiga beaktade domstolen att de hade föreslagits av och hade nära förbindelse med två sammanslutningar som båda hade intresse av att förhandlingsklausulen skulle bestå. 178 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen hade yrkat att klausulen skulle utgå ur hans kontrakt kunde han rimligen befara att ledamöterna hade ett gemensamt intresse som stod i motsats till hans eget intresse och att den intressebalans, som låg i Bostads- domstolens sammansättning i andra fall, riskerade att rubbas då domstolen skulle besluta om hans yrkande. fann därför att kränkning av artikel 6 hade förekommit. dom ledde till att det infördes en ny samman- sättningsregel (SFS 1991:637). Enligt den regeln skall hyresnämnden bestå av två lagfarna ledamöter, om de intresseledamöter som skulle ha deltagit har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemen- samt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten. I lagstiftningsärendet (prop. 1990/91:98) konstaterades att jävsreglerna i 4 kap. 13 § bygger på tanken att en enskild domare har en viss relation till tvisteföremålet eller någon av parterna, vilket gör honom olämplig att avgöra tvisten. Detta jäv verkar mot domaren personligen och det är möjligt att byta ut honom eller henne mot en annan domare som inte har denna relation. Det krav på opartiskhet och oavhängighet som Langborger-målet hade uppenbarat tog sikte på att det organisationsintresse som ledamoten företräder inte skall ha plats i domstolen. Organisationsintresset medförde att det inte var möjligt att byta ut intresseledamoten mot någon annan ledamot föreslagen av samma organisation. Jävssituationen kunde därför inte lösas genom en ändring av jävsreglerna utan genom att sammansättningsreglerna ändrades. Intresseledamöterna brukar sägas fylla tre funktioner. De tillför sakkunskap som de fyller en funktion liknande nämnde- männens. Vidare bidrar de till att rättskipningen lättare omfattas av parternas förtroende. Utredningen har talat med flera hyresnämnder angående behovet av de särskilda ledamöterna. Nämnderna har framhållit att ledamöternas närvaro underlättar i princip i samtliga typer av ärenden nämndernas möjlighet att förlika parterna. Vidare har de framhållit att intresse- ledamöternas fackkunskaper är viktiga i vissa ärendekategorier. Onekligen kräver många hyrestvister särskilda kunskaper i bl.a. fastighetsekonomiska och byggnadstekniska förhållanden. Intresseleda- möterna tillför i detta avseende nämnden viktig kompetens. Utmärkande för många hyrestvister är vidare att det är fråga om en intressekonflikt vars lösning ligger i en skälighetsbedömning som inte enbart bygger på rent juridiska överväganden. Intresseledamöternas synpunkter är viktiga också vid dessa överväganden. Många hyrestvister är av den arten att uppgörelse kan nås, om parterna får tillfälle att väga sina synpunkter och argument mot varandra. I flertalet tvister träffas en frivillig uppgörelse. Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 179 resultaten av medlingsverksamheten vid nämnderna torde till viss del kunna tillskrivas organisationernas medverkan genom intresserepre- sentanter. Intresseledamöterna kan ge tyngd och auktoritet åt de förlik- ningsförslag som nämnden lägger fram. Enligt direktiven är utgångspunkten att intresseledamöter som huvudregel skall delta i dömandet i allmän domstol. Den sakkunskap och erfarenhet som finns representerad inom nämnderna genom intresse- ledamöterna bör enligt utredningens uppfattning utnyttjas i förfarandet vid tingsrätten. Något formellt hinder mot att låta intresseledamöter delta i dömandet vid domstolarna finns inte heller under förutsättning att det undantag som Langborger-målet gav upphov till behålls. Förmodligen har benämningen intresseledamot bidragit till missupp- fattningen att intresseledamöter i sin dömande verksamhet företräder de organisationer efter vilkas förslag ledamöterna har utsetts. Det finns skäl att ersätta denna beteckning med en annan. Utredningen förordar att särskild ledamot används. Redan i betänkande Expertmedverkan och specialisering (SOU 1987:13) föreslogs denna benämning. I både allmän domstol och förvaltningsdomstol deltar ledamöter, med kompetens inom särskilda sakområden, som benämns särskild ledamot (jfr 1 kap. 8 § , 22 kap. 4 och 5 §§ fastighetstaxeringslagen (1979:1152), 21 kap. 10 och 11 §§ sjölagen (1994:1009) och 22 § lagen (1990:886) om granskning och kontroll av filmer och videogram). 3.2.3.2Sammansättning vid handläggning enligt ärendelagen Som tidigare anförts föreslår utredningen att de flesta ärenden enligt hyreslagen som hyresnämnden hanterar skall handläggas enligt ärendelagen. Det innebär bl.a. att tvist om hyressättning (54 §), åtgärdsföreläggande (11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket) och upprustningsföreläggande (18 a och 18 b §§) skall handläggas enligt den lagen. I dessa tvister är det angeläget att tingsrätten tillförs den fackkunskap som de särskilda ledamöterna representerar. I flera av de andra tvisterna som skall handläggas enligt ärendelagen förekommer skälighetsbedömningar och de särskilda ledamöterna kan bidra till lämp- liga avvägningar även i dessa ärenden. bör det inte föreskrivas att särskilda ledamöter skall delta i varje ärende. Ett sådant krav kan vara hämmande på domstolarnas hantering av ärendena. För att på bästa sätt tillföra tingsrätterna den kompetens som de särskilda ledamöterna representerar, föreslår utredningen att särskilda ledamöter, som huvudregel, skall ingå i rätten. Om ett ärende inte prövas i sak skall tingsrätten givetvis vara domför utan dessa ledamöter. 180 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen domstolen skilja ett ärende i från sig genom ett avvisnings- eller avskrivningsbeslut behöver de sålunda inte delta. Särskilda ledamöter behöver inte heller delta när domstolen fattar handläggningsbeslut. Vidare anser utredningen att när tingsrätten prövar ett ärende i sak, skall den vara domför utan särskilda ledamöter om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Vid handläggning med särskilda ledamöter skall tingsrätten bestå av en lagfaren domare och två särskilda ledamöter. Av de särskilda ledamöterna skall den ene känna till förvaltning av hyresfastighet och den andre bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör lokal, näringsidkande hyresgästers förhållanden. Den särskilda sammansättningsregeln i 5 a § nämndlagen, som tillkom efter Langborger-målet, måste behållas även vid en handläggning i domstol.