frsrdg · GN04RR8 · 2000-01-01 00:00:00 — Skadeersättningar finansieras över anslaget A 5 Garantiverksamhet. Administrativa kostnader och hanteringskostnader finansieras över anslaget A 4 Förvaltningskostnader inom utgiftsområde 18. Nya garantier omfattar garantier för ny- och ombyggnad utfärdade och garantier för lån som kommuner tar upp för att kunna fullgöra sina förpliktelser enligt förordningen om statligt stöd för vissa kommunala åtaganden för boendet. Kostnaderna för garantiverksamheten ska, sett över en längre tidsperiod, täckas av verksamhetens intäkter. Resultatområdet Nya garantier redovisas och finansieras utanför statsbudgeten på konto i . En obegränsad kredit är också knuten till kontot för att underskott (temporärt) ska kunna finansieras utan dröjsmål. Det tredje resultatområdet Kreditgarantier för avlösen av kommunala borgensåtaganden omfattar garantier som ersätter borgen för lån till bostadsrättsföreningar. Någon garanti av detta slag har ännu inte utfärdats. Det ekonomiska målet är att statens kostnader för garantiförluster ska minimeras. Verksamheten ska finansieras över ett anslag inom utgiftsområde 25 och genom . B.2 Garantiernas karaktär och omfattning Vem kan söka garanti? Garanti från BKN kan sökas av kreditinstitut som är verksamma i och som genom avtal är anknutna till BKN-systemet. Det senare innebär att instituten har automatisk uppkoppling mot BKN:s datasystem för registrering av garantier. Datasystemet förvaltas av och är kopplat till fastighetsdataregistret. I praktiken kan alla större aktörer på den svenska bostadslånemarknaden lämna lån med kreditgaranti. Sammanlagt 24 kreditinstitut var anslutna till BKN-systemet vid slutet av 1998. BKN:s garantigivning består f.n. av fyra garantiformer. Garantier för ny- och ombyggnad är den beloppsmässigt helt dominerande. Vidare finns omfördelningsgarantier, som utnyttjats i begränsad omfattning, samt två nya, ännu inte utnyttjade former av kreditgarantier som kan utfärdas inom ramen för vissa kommunala åtaganden för boendet. Samtliga garantier har formen av en fyllnadsborgen. Det innebär att statens betalningsansvar bara gäller för den del av de garanterade lånen som vid en försäljning inte kan tas ut av de säkerheter långivaren fått från låntagaren. Garantier för ny- och ombyggnad Garantier för ny- och ombyggnad innebär att långivare kan säkra sig mot förluster för lån till bostäder. Därigenom kan finansieringen av ny- och ombyggnad av bostäder förbättras. Förbättringen kan innebära både lägre låneutgifter och vidgat utrymme för belåning för fastighetsägaren. Garantigivningen styrs av förordningen (1991:1924) om statlig kreditgaranti för bostäder. Garantier lämnas, enligt förordningen, bara för lån till färdigställda bostäder med statliga subventioner och mot pantsäkerhet i fastighet. Förordningen kräver också att långivaren, vid utbetalning av det lån garantin avser, på goda grunder bedömt att låntagaren har förutsättningar att fullgöra sina skyldigheter mot långivaren. Garantin uppgår (normalt) till av det s.k. garantiunderlaget. Garantiunderlaget motsvarar den schablonmässigt fastställda produktions-kostnad, det s.k. bidragsunderlaget, på vilket beräknar de statliga räntebidragen. Garantin har ingen s.k. självrisk. Avsaknaden av självrisk innebär att garantitagaren (banken) inte bär någon del av den eventuella förlust som uppstår om låntagaren inte kan återbetala de lån garantin avser. När utbetalas ersättning från garantin? Ersättning från garantin lämnas om låntagaren inte fullgör sina åtaganden, dvs. slutar att betala räntor och amorteringar på lånen och huset därför måste säljas. Garantitagaren får ersättning upp till det garanterade beloppet för de förluster som uppstår vid försäljningen. I ersättningen ingår vissa tillägg för ränta enligt jordabalkens bestämmelser. Under vissa förutsättningar kan BKN betala ut skadeersättning till garantitagaren i samband med ett ackord mellan långivaren och låntagaren, dvs. en överenskommelse om att skriva ner lånefordran för att undvika obestånd. Premien fastställs av regeringen Premien för garanti vid ny- och ombyggnader betalas i taget. Den uppgår f.n. till av det garanterade beloppet. Regeringen fastställer premienivån. Det innebär att BKN inte arbetar med riskavspeglande : BKN:s prövning av ansökningar inriktas huvudsakligen på att ta ställning till om ansökan uppfyller villkoren enligt garantiföreskrifterna och om risknivån kan bedömas över- eller underskrida av garantiunderlaget. Omfördelningsgaranti kan lämnas enligt förordningen (1993:1591) om statlig kreditgaranti för s.k. omfördelningslån. Garantier av detta slag har begränsad omfattning. Omfördelningslån lämnas av kreditinstitut i syfte att omfördela ränteutgifter på lån till bostäder för att tillfälligt begränsa ränteutgifter. Garanti för sådana lån kan erhållas för hus som färdigställdes och hade statliga lån för ny- eller ombyggnad eller som hade statlig kreditgaranti för ny- och ombyggnad. Garantin kan användas i de fall det är nödvändigt att omfördela ränteutgifterna för att undvika obestånd. Det lån garantin omfattar skall utgöra ett led i en rekonstruktion. Ett ytterligare krav är att långivaren då lånet beviljades hade grundad anledning att anta att låntagaren kunde klara av sina åtaganden. Långivaren har panträtt i fastigheten som säkerhet för lånet. Garantin kan uppgå till högst av garantiunderlaget och beräknas på samma sätt som för garantier för ny- och ombyggnad. Långivaren får skadeersättning om låntagaren inte kan fullgöra sina åtaganden till långivaren och huset till följd av detta måste säljas. Garantin ersätter bara förlust på omfördelningslånet upp till det garanterade beloppet. Ersättning utgår inte för upplupen ränta och andra kostnader utöver det garanterade beloppet. Premien fastställs av regeringen Premien fastställs av regeringen och uppgår f.n. till av det garanterade beloppet under . I vissa fall är premien sänkt till av det garanterade beloppet (detta gäller för omfördelningsgaranti som lämnas i ärenden med kreditgaranti för ny- eller ombyggnad). Premienivån är schablonmässigt fastställd och premierna är inte riskavspeglande. Garanti för kommunala åtaganden för boendet kan BKN under vissa förutsättningar lämna kreditgaranti med stöd av förordningen (1998:666) om statligt stöd för vissa kommunala åtaganden för boendet. Sådan garanti kan lämnas för lån som kommunen tar upp för att den ska kunna fullgöra sina förpliktelser eller för att ersätta borgen som ställts som säkerhet för lån till bostadsrättsföreningar. I det senare fallet innebär garantin att staten träder in i kommunens ställe som betalningsansvarig om låntagaren (bostadsrättsföreningen) inte kan betala räntor och amorteringar på lånen. Garantitagare är lånegivande kreditinstitut. Ingen garanti av detta slag har ännu utfärdats. Garanti får bara ställas ut efter medgivande av regeringen eller Bostadsdelegationen. Bostadsdelegationen ersätter BKN för förluster och administrativa kostnader för garantier som ersätter borgen. Ersättning från garantin lämnas för förluster som konstateras på garanterade lån efter försäljning av den fastighet som lånen avser eller efter en rekonstruktion. Premien bestäms av BKN Den eventuella premien sätts individuellt av BKN och regleras i avtal mellan BKN och garantitagaren. Om en rekonstruktion har föregått det lån som ersatt den kommunala borgen, och om Bostadsdelegationen har lämnat stöd till kommunen, avser BKN att sätta premien till . I övriga fall kommer BKN att ta ut en premie under förutsättning att långivaren kan övervältra den på låntagaren. Garantiverksamhetens omfattning och resultat Regering och riksdag har inte fastställt några beloppsramar för bostadskreditgarantierna. Vid utgången av 1998 fanns närmare 17 400 garantier utestående med ett totalt garantibelopp på . Som framgår av tabell B.1 innebar det en viss nedgång jämfört med året innan. Garantier för ny- och ombyggnad dominerar helt. Omfördelningsgarantier svarar endast för mindre belopp och några garantier för kommunala åtaganden för boendet har ännu inte utfärdats. Av den utestående garantistocken stod garantier för nybyggnad för av garantibeloppet och för av antalet garantier. av garantier för ombyggnad. Bostadsrätter dominerar garantigivningen av garantibeloppet, hyresrätter står för och egnahem för . Egnahem dominerar sett till antalet av antalet registrerade garantier. Tabell B.1 Utestående garantier (garantistock) 1993-1998 därav res.område 13 029 19 827 23 574 24 690 23 708 20 024 Nya garantier 1 628 2 263 Äldre garantier 22 079 17 761 Komm. åtaganden 0 0 Antal garantier 15 323 19 914 22 Antal garanterade lägenheter: 27 000 62 000 56 000 69 000 84 000 73 000 95 000 73 000 84 000 64 000 63 000 Not: I resultatområdet Äldre garantier ingår även omfördelningsgarantier. Dessa uppgår dock endast till små belopp (18 respektive ) Källa: Årsberättelse för BKN, 1997 och 1998 Tabell B.2 Nytillkomna garantier 1997 1998 Antal nytillkomna garantier, totalt 922 642 Garanterat belopp, 1 860 1 125 därav: resultatområde Nya garantier 1 646 833 Äldre garantier 214 292 Komm. åtaganden 0 0 Källa: Årsredovisning för BKN, 1997 och 1998 har totalt 642 garantier nyregistrerats med ett garantibelopp på sammanlagt . Nyregistreringarna minskade betydligt jämfört med - vad gäller antalet och vad gäller garantibeloppet. Nedgången förklaras främst av ett fortsatt lågt byggande, särskilt av flerbostadshus. Av de garantibelopp som nyregistrerades avsåg bostadsrätter, hyresrätter och egna hem. Av nyregistreringarna avsåg huvuddelen nya garantier (833 av ), medan återstoden () hänförde sig till äldre garantier. Att även äldre garantier berörs av nyregistreringar beror framför allt på att varje byte av låntagare eller långivare ger upphov till ändrad registrering inom resultatområdet äldre garantier. Skadereglerade belopp och antalet skadereglerade garantier fortsatte att stiga . anmäldes 514 skadeärenden med ett garantibelopp på totalt . anmäldes 702 skadeärenden med ett totalt garantibelopp på . Alla skadeärenden utom ett var hänförliga till Äldre garantier. De ökade skaderegleringarna förklaras till stor del av att fastighetsägarnas kostnader ökat genom fortsatt avtrappning av räntebidragen och genom att fastighetsskatt skall börja betalas, som detta inte har kunnat kompenseras med t.ex. ökade hyror eller månadsavgifter. Skadeanmälningarna domineras av bostadsrätter skadeanmäldes garantier för nära . En helt övervägande del härav () avsåg bostadsrätter. Nästan hela återstoden () avsåg hyresrätter, medan en obetydlig andel () avsåg egnahem. var den procentuella fördelningen mellan upplåtelseformerna i stort densamma. Fordringar i form av övertagna lån När en garanti skaderegleras övertar BKN långivarens fordran på låntagaren. Denna fordran har vanligen ringa värde. Skadereglering i anslutning till en ackordsöverenskommelse leder normalt till att det garanterade lånet behöver skrivas av som en del av överenskommelsen. Vid skadereglering efter en försäljning gäller normalt samma sak. BKN hade vid slutet av 1998 fordringar i form av övertagna lån på , vilket var mer än dubbelt så mycket som året före (se tabell B.3). har betalats in till BKN på övertagna lån, varav 9,6 var utdelning i konkurser. var motsvarande belopp 6,9 respektive . Verksamhetens resultat och beräknade förluster BKN:s verksamhet gav ett underskott . Detta var betydligt mer än underskottet föregående år (se tabell B.3). Underskottet förklaras till helt övervägande del av skadeersättningarna . Tabell B.3 Några nyckeltal för BKN:s ekonomi 1997-1998 1997 1998 Resultat - 1 151 - 2 561 Premieinkomster 119 112 Skadeersättning 1 251 2 870 Förvaltningskostnader 12 15 Garantireserven för Nya garantier 12 Fordringar i form av övertagna lån 145 340 Garantireserven för resultatområdet Nya garantier uppgick till , sedan en ny garanti på skadereglerats. För resultatområdet Äldre garantier finns ingen garantireserv inrättad. Enligt BKN:s bedömning kommer resultatområdets underskott även i fortsättningen att finansieras över anslaget A 5 Garantiverksamhet. Från BKN:s sida framhålls att det med nuvarande system tar mycket att bygga upp en rimlig garantireserv. Eftersom avgifterna inte är riskbaserade är det heller inte uteslutet att även nya garantier kan komma att visa underskott. redovisade BKN de förluster i garantistocken som beräknades uppstå . Denna beräkning visade på en total förlust som med flera miljarder översteg vad BKN hade angivit . De sammanlagda framtida förlusterna beräknades nu till ca , varav 1 000 avsåg . Återstående beräknades utfalla t.o.m. med tyngdpunkt på den tidigare delen av perioden. Enligt BKN är det strängt taget inte möjligt att närmare bedöma de framtida förlusternas fördelning på budgetår. har ersättningskraven inom resultatområdet äldre garantier varit betydligt lägre än . Från BKN:s sida framhålls att förlusterna är mycket känsliga för variationer i räntan, speciellt inom intervallet . Om räntan blir lägre än beräknat kan de totala förlusterna bli ca lägre. BKN:s ovan citerade beräkning utgick från en låneränta på . presenterade BKN en förnyad förlustberäkning. Den visar en total förlust på räknat från . Låneräntan förutsattes vara . Beräkningen är gjord med mer förfinade metoder än tidigare och utmynnar i ett belopp som visserligen är lägre men inte är radikalt annorlunda än föregående år. B.3 Hur garantigivningen går till i praktiken Villkoren i stort bestäms av regeringen BKN:s garantigivning styrs av de garantivillkor som regeringen har lagt fast i de förordningar som gäller för de olika garantiformerna. Här finns bl.a. regler för när kreditgaranti får lämnas, krav på långivaren för att garantin ska gälla och vilka bakomliggande säkerheter som kan godtas för att garanti skall kunna utfärdas, samt bestämmelser om under vilka villkor garantitagaren har rätt till ersättning ur garantin. Det är således regeringen som fastställer garantivillkoren. BKN:s prövning syftar till att avgöra om ansökan uppfyller förordningens villkor eller inte. Restriktiv prövning av nya garantier BKN:s prövning av nya garantier styrs i huvudsak av det ekonomiska resultatkravet som innebär att kostnader för skadeersättningar långsiktigt skall täckas med intäkter från garantipremierna. Enligt BKN medför detta att man inte kan bevilja garantier som vid beslutstillfället uppvisar några som helst risker för att de ska leda till framtida skadeersättningar. Prövningen blir därmed restriktiv och inriktas i hög grad på att klarlägga om fastighetsägaren har förutsättningar att klara sina åtaganden för de lån som garantiansökan avser. Riskbedömningar av nya garantier Riskbedömningar av BKN eller av banken Garantier kan riskbedömas på två olika sätt. Endera genom att kreditinstitutet ber BKN göra en bedömning av kreditrisken i ett projekt, eller genom att de kreditinstitut som har avtal med BKN själva gör riskprövningen. Det första alternativet används i av ärendena för flerbostadshus. Här bedömer BKN om villkoren för garantin är uppfyllda, bl.a. från kreditrisksynpunkt. Det andra förfarandet, som används i av ärendena för flerbostadshus, innebär att kreditinstitutet gör en prövning av låntagaren och dennes förutsättningar att klara av att betala lånet. Kreditrisken vid garantier för egnahem bedöms genomgående av garantitagaren själv. Endast en handfull ärenden bedöms av BKN. Garantier för egnahem är många men små - de svarar för nära tre fjärdedelar av antalet utestående garantier () men för en mindre del av det utestående garantibeloppet () och för en ännu mindre del av skadebetalningarna (). Oavsett om BKN bedömt ansökan eller inte måste kreditinstitutet självt registrera garantin i BKN-systemet och börja betala premien. Formell prövning först i efterhand BKN:s formella prövning av giltigheten av garantin sker först i efterhand i de fall garantitagaren begär skadeersättning. BKN tar då ställning till om kreditinstitutet gjort en, enligt branschstandard, godtagbar kreditprövning och i övrigt uppfyller de villkor som fastställts av BKN. Villkoren finns i en s.k. föreskriftsmapp som finns utlagd på Internet. Förfaringssättet innebär att BKN inte fattar något formellt beslut om att utfärda en garanti. BKN:s eventuella förhandsbedömning är således inte formellt bindande. Arbetsgången i BKN:s förhandsbedömningar De ansökningar BKN bedömer på förhand avser sålunda i första hand hyreshus och hus ägda av bostadsrättsföreningar. Bedömningen sker i ett antal steg. - Ansökan om kreditgaranti inkommer från långivaren till BKN. Ansökan innehåller uppgifter om låntagare, fastighet som ansökan avser, garantiunderlag, pantvärde och lån som ska garanteras, samt säkerheter. Till ansökan bifogas beslut om statlig räntesubvention, kreditinstitutets kreditbedömning och kassaflödesanalyser, samt uppgifter om den lokala marknaden (inte alltid med). Är låntagaren en bostadsrättsförening ingår den ekonomiska planen i det bifogade materialet. Rör det sig om ett hyreshus bifogas uppgifter om fastighetsbolaget bl.a. aktiekapital, ägare och rörelseresultat m.fl. uppgifter om bolaget. Vidare bifogas annan information som behövs för att bedöma förlustrisken, t.ex. uppgifter om förlustgaranti eller om att kommunen garanterar hyresbetalningar. - BKN:s bedömning inleds med att man gör en s.k. fastighetsanalys av den fastighet ansökan avser. Syftet med fastighetsanalysen är att pröva om tänkta nivåer på inkomster i form av hyror eller månadsavgifter och insatser klarar av att långsiktigt täcka utgifterna, främst räntor och amorteringar, drift och underhåll. I detta arbetsmoment ingår också att bedöma om inkomsterna är så höga att ägaren klarar av att betala fastighetsskatt. (Fastighetsskatt påförs en nybyggd fastighet först och då med halva skattesatsen. Först från det tionde året utgår fastighetsskatt med fulla skattesatsen.) Analysen görs därför på en tioårsperiod för att kunna täcka in läget då full fastighetsskatt utgår. Resultatet skall visa om projektet har förutsättningar att bära sig ekonomiskt och om inte, vilka ändringar som krävs t.ex. i form av höjningar av månadsavgifter och insatser. I analysen arbetar man med 2 - 3 alternativ för att bl a se objektets känslighet för förändringar i t ex ränteutvecklingen. Ett alternativ är det underlag som ingår i objektets kalkyl, ett annat med högre räntor o dyl. syftar bl.a. till att bedöma om projektet klarar långsiktigt ökande räntenivåer. Avsikten är bl a att se om BKN utan förlust kan driva fastigheten till den gällande lokala hyresnivån efter ett eventuellt övertagande. Genom sin verksamhet har BKN byggt upp en god kännedom om prisnivåerna på de lokala bostadsmarknaderna. Dessa kunskaper används för att bedöma förutsättningarna i ansökan och för att ange värden i fastighetsanalysen. Analysen baseras på de grunduppgifter som den sökande lämnar till BKN. produktionskostnad, räntor och amorteringar, fastighetsskatt, hyror alternativt månadsavgifter, insatser, drift och underhåll samt räntebidrag. Vidare ingår uppgifter om taxeringsvärde, pan tvärde och garanterat belopp. Vid prövning av garantier för lån till bostadsrättsföreningar prövas om objektet som sådant kan klara sig på sina egna meriter. För ansökningar om garantier för hyreshus prövar BKN objektets ekonomiska förutsättningar, men också fastighetsbolagets styrka. - På grundval av fastighetsanalysen sammanställer BKN sina synpunkter på ansökan. BKN har tre nivåer på sin sammanfattande bedömning av ansökan. Analysen kan visa att fastigheten med nuvarande ekonomiska upplägg har goda förutsättningar att gå runt. Då lämnar BKN ett positivt förhandsbesked utan några tilläggsvillkor. Visar analysen att det krävs förändringar i de ekonomiska förutsättningarna för att ansökan ska kunna accepteras diskuterar BKN detta med den sökande. De förändringar som kan krävas är t.ex. extra amorteringar, högre insats eller högre månadsavgift. Vanligtvis gör den sökande de ändringar i projektet/ansökan som BKN har framfört krav på. Visar analysen att sannolikheten är stor att objektet inte kan klara sig ekonomiskt lämnar BKN ett negativt förhandsbesked. - BKN lämnar slutligen ett förhandsbesked rörande ansökan. För de projekt för vilka BKN lämnar negativt förhandsbesked eller har försett sitt förhandsbesked med bestämda villkor brukar kreditinstitutet, enligt BKN, ofta (i omkring tre fjärdedelar av fallen) återkomma med en ny ansökan. Det sker dock inte förrän projektet arbetats om. Årlig uppföljning syftar till förlustprognoser BKN följer löpande upp stocken av utestående garantier och gör prognoser över förväntade framtida förluster. Prognoserna görs och skall ge underlag för bedömning av kommande års förluster. Prognoserna används av regeringen för att i budgetpropositionen beräkna anslagsbehovet för anslaget A 5 Garantiverksamhet som skall täcka garantiförlusterna inom resultatområdet Äldre garantier. har prognoserna baserats på genomgångar av årsredovisningar från bostadsrättsföreningar med större garantier (garantier på mer än ). Här ingår ca 700 garantitagare med sammanlagt ca i garantibelopp, vilket motsvarar ca hälften av det utestående garantibeloppet. Förlustprognoserna grundas på kassaflödesanalyser av garantitagarnas årsredovisningar. För garantitagare med garantibelopp och för hyreshus har BKN gjort schabloniserade förlustbedömningar. På grundval av kassaflödesanalyserna delas bostadsrättsföreningarna upp i två riskklasser. I den prognos som gjordes bestod grupp 1 av de garantitagare som förväntas klara sig och grupp 2 av de som bedömdes behöva rekonstrueras . I den prognos som gjordes bedömdes de framtida förlusterna i de utestående garantierna till ca för perioden t.o.m. . Detta var en ökning från föregående års prognos med . Underskattningen av de framtida förlusterna förklarar BKN bl.a. med att man själv (och långivarna) har överskattat möjligheterna att öka de boendes reala bostadsutgifter och rekonstruerade bostadsrättsföreningars förmåga att klara sig efter en rekonstruktion. De höjningar av månadsavgiften som ofta har ingått som en del i rekonstruktionen har inte kunnat genomföras. I detta sammanhang framhåller BKN också det bräckliga betalningsansvar som är inbyggt i bostadsrättsformen. I den förnyade förlustprognos som BKN presenterat görs ingen radikalt annorlunda bedömning än föregående år. Framtidsbilden förefaller nu mera stabil . Den prognosmodell som tidigare använts utformades av BKN med utgångspunkt i riksdagsbeslutet om den nya garantimodellen, som antogs innebära att de äldre garantierna skulle redovisas och finansieras över ett konto i RGK. BKN:s behov av likvida medel för att betala skadeersättningar skulle i detta fall erhållas endera från innestående medel på kontot eller genom den obegränsade kredit i RGK som skulle kopplas till detta konto. Prognosmodellen var enligt BKN inte tänkt att användas i ett läge med permanent finansiering av skadeersättningarna över statsbudgeten och i ett läge med utgiftstak. En finansiering över statsbudgeten ställer stora krav på precision i prognoserna. Detta beror på två olika omständigheter - likviditetsbehovet och utgiftstaket. Ersättningarnas storlek per budgetår måste förutsägas korrekt för att BKN via anslaget ska tillförsäkras likvida medel så att man kan klara av att betala ut skadeersättningarna. Om anslaget inte räcker måste regeringen vända sig till med begäran om ytterligare medel, en procedur som kan ta , ibland månader, i anspråk. Att prognoserna måste vara korrekta följer naturligtvis också av kravet att hålla utgifterna inom utgiftstaket. Svårigheterna för BKN att lyckas med detta beror på att skadeutbetalningarna inte styrs av BKN utan framför allt beror på vad som sker i olika obeståndsförlopp som styrs av andra aktörer än BKN. Finansiering över statsbudgeten kräver bättre prognoser BKN gör nu den bedömningen att finansieringen av skadeersättningarna för äldre garantier även långsiktigt kommer att ske över statsbudgeten.