sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — När det gäller vem som skall vara personuppgiftsansvarig har vi undersökt olika alternativ. Personuppgiftsansvarig är personuppgiftsla- gens motsvarighet till vad som i datalagen benämns registeransvarig. Det har funnits ett intresse för en lösning med ett nybildat bolag med uppgift att helt svara för bostadsrättsregistret. De i utredningen representerade bostadsrättsorganisationerna har emellertid stannat för att de, i vart fall , inte är beredda att ingå i ett sådant bolag. Därmed återstår enligt vår mening endast ett myndighetsalternativ. Vi har valt att föreslå som personuppgiftsansvarig. Alternativet till detta är närmast en nybildad myndighet. Vi har emellertid inte kunnat se att detta alternativ entydigt är bättre. Prövningarna av olika registreringsärenden föreslår vi skall göras av en bostadsrättsmyndighet. Den avses fylla en funktion som motsvarar den som inskrivningsmyndigheterna har för inskrivningsregistret. skall vara ett från andra fristående register. integritets- och kostnadsskäl talar enligt vår mening för detta. Några större fördelar för användarna med att låta bostadsrättsregistret ingå i fastighetsdatasystemet kan vi inte se. Information, rättelse och skadestånd Särskilda bestämmelser om rättelse och utplånande skall, enligt vårt förslag, finnas för bostadsrättsregistret. Dessa skall vara exklusiva i förhållande till motsvarande bestämmelser i den föreslagna personupp- giftslagen. Vi föreslår också särskilda bestämmelser om rätt till skadestånd för var och en som lider skada till följd av vissa tekniska fel eller beslut om rättelse eller utplåning. På motsvarande sätt som för andra liknande register, t.ex. inskrivningsregistret, föreslår vi att den som lider skada till följd av bestämmelserna om godtrosförvärv eller kvalificerade ogiltighetsgrunder skall ha rätt till ersättning från staten. Alla uppgifter i bostadsrättsregistret skall vara offentliga. Utgångs- punkten vid sökningar skall vara bostadsrätten eller dess belägenhet. Vissa begränsningar skall, enligt vårt förslag, gälla för tillgängligheten till uppgifterna i bostadsrättsregistret. Uppgiften om inteckningshavare skall inte få användas som sökbegrepp, om inteckningshavaren är en juridisk person. Genom regeln slipper man den sekretess som beträffande datapantbrev gäller för uppgiften om pantbrevshavare. Vid direktåtkomst skall det inte vara möjligt att använda namn, person- nummer eller del av personnummer som sökbegrepp. Det skall vidare vara möjligt att söka på endast en bostadsrätt i taget. Uppgifter om in- teckningar och personnummer skall inte få lämnas ut på ADB-medium. Övergången till inteckningar kompliceras av de tidigare nämnda bristerna i de nuvarande lägenhetsförteckningarna och det i delar oklara rättsläget. är det viktigt att övergången till det nya inteckningssystemet sker på ett säkert och billigt sätt som inte heller uppfattas som ett oberättigat tvång. Det sagda medför att någon given lösning inte finns. Vi har ställt olika lösningar mot varandra och valt den som vi tycker bäst motsvarar de krav man bör ställa. vihar valt innebär följande. Sedan bostadsrättsregistret har införts skall nya pantsättningar kunna göras endast med bostadsrättsinteckning. För pantsättningar som har vunnit sakrättsligt skydd genom denuntiation till bostadsrättsföreningen, skall gälla en preklusionstid . förlorar alltså dessa pantsättningar sitt sakrättsliga skydd. Normalt skall en sådan panthavare kunna bevara sitt sakrättsliga skydd genom att ta ut en vanlig bostadsrättsinteckning. redan är registrerad, skulle panthavaren dock få ett sämre förmåns- rättsligt läge . I sådana undantagsfall skall panthavaren kunna behålla sin "plats" genom att efter ansökan få sin panträtt införd i bostadsrättsregistret, s.k. pantnotering. En särskild fråga har varit om pantsättningar som har antecknats i lägenhetsförteckningarna under den femåriga övergångstiden bör göras tillgängliga i bostadsrättsregistret. Vår bedömning är dock att detta skulle bli så komplicerat och dyrt att det är bättre att inte föra in dessa uppgifter i bostadsrättsregistret. För föreningar som så önskar skall dock en möjlighet finnas att i förekommande fall få infört att det saknas uppgift i lägenhetsförteckningen om pantsättningar. På så vis behöver föreningen inte besväras av förfrågningar om detta. För utmätning och exekutiv försäljning av bostadsrätter gäller reglerna för lös egendom i allmänhet. Dessa regler är i viss mån otillräckliga för bostadsrätter. Den praktiska handläggningen liknar i stor utsträckning fastighetsexekutionen. Vårt förslag att införa inteckningar för bostadsrätter ökar likheterna ytterligare. Ändringar motiveras också av förslaget att registrera bostadsrätter i ett offentligt register. Även det innebär ett närmande till vad som gäller för fast egendom. Vi föreslår därför att reglerna om exekutiv försäljning och tvångs- försäljning av bostadsrätter i huvudsak anpassas till de regler som gäller för exekution i fast egendom. Det innebär bl.a. följande. En presumtionsregel motsvarande den som gäller vid utmätning av fast egendom skall införas för bostadsrätter. Enkelt uttryckt innebär detta att man utgår från att den som är registrerad som bostadsrättshavare också verkligen är bostadsrättshavare men att utrymme finns för att bevisa motsatsen. Flertalet av bestämmelserna i 12 kap. UB om försälj- ning av fast egendom skall gälla även vid exekutiv försäljning av bostadsrätter, t.ex. reglerna om beskrivning och värdering, bevaknings- sammanträde, sakägarförteckning, fördelningssammanträde och det fortsatta inteckningsansvaret. Även vid tvångsförsäljning skall, enligt vårt förslag, bestämmelserna om exekutiv försäljning av fast egendom i huvudsak tillämpas. Vi föreslår slutligen en underrättelseskyldighet för domstolar, kronofogdemyndigheter och konkursförvaltare. De skall vara skyldiga att underrätta bostadsrättsregistret om vissa exekutiva beslut. Vår bedömning är att den reglering vi föreslår kan träda i kraft . Vi beräknar kostnaden för den årliga driften av bostadsrättsregistret till och att driftskostnaden därefter skall sjunka till . Kostnaderna skall i sin helhet finansieras genom uttag av avgifter. Våra beräkningar innebär att en ansökan om registrering av förvärv skall kosta och en ansökan om inteckning . Lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att 1 kap. 3 §, 2 kap. 1 §, 6 kap. 4 och 11 §§, 7 kap. 14, 16 a och 31 §§, 8 kap. 2 § och 9 kap. 5, 10 och 16 §§ samt rubriken till 6 kap. och 6 kap. 4 § skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas arton nya paragrafer, 6 kap. 4 a - 4 e §§ och 12 - 24 §§ samt närmast före 6 kap. 4 b, 4 d, 12, 14, 16, 20, 21 och 23 nya rubriker av följande lydelse. Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. I 6 kap. finns bestämmelser om rätten att utöva bostadsrätten när den har övergått från en bostadsrättshavare till en ny innehavare. Bostadsrätter skall regist- reras i bostadsrättsregistret enligt lagen (0000:000) om bo- stadsrättsregister. 2 kap. Föreningens medlemmar m.m. Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av före- ningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i detta kapitel. En ansökan om medlemskap skall prövas av styrelsen inom en månad från den dag ansökan kom in till styrelsen. Har medlemskap inte vägrats , anses sökanden antagen som medlem. Styrelsen kan ompröva ett beslut att vägra medlemskap, om sökan- den begär det eller enligt 10 § hänskjuter tvisten till hyres- nämnden. I stadgarna får föreskrivas att ansökan om inträde i föreningen skall göras skriftligen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens bevittnade underskrift. Övergång av bostads- rätt 6 kap. Om övergång av bo- stadsrätt och om panträtt Ett avtal om överlåtelse av en Ett köp av en bostadsrätt sluts köpehandling som skrivs under skrivas under av säljaren och av säljaren och köparen. uppgift om den lägenhet som lägenhet som överlåtelsen avser överlåtelsen avser samt om ett samt om ett pris. skall gälla vid byte eller gåva. vid byte eller gåva. Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har kommit överens om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället det pris som anges i köpehandlingen. Priset får dock jämkas, om det är oskäligt att det skall vara bindande. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Vad som sägs i första och andra styckena gäller även när en annan ytterligare över- låtelsehandling har upprättats. Uppfyller inte också den före- skrifterna i första stycket är den utan verkan. En bestämmelse vid överlåtelse som inte tas in i överlåtelse- handlingen är ogiltig, om den innebär att 1. förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor, 2. inskänkningar gäller i fråga om förvärvarens rätt att över- låta bostadsrätten, upplåta panträtt eller ansöka om bo- stadsrättsinteckning. Om fler än en handling upp- rättas avseende köp eller byte måste villkor enligt första stycket 1 tas in även i denna handling för att förvärvets fullbordan eller bestånd fortfarande skall vara beroende av villkoret. Överlåtelse till flera m.m. Om en bostadsrätt har överlåtits till flera var för sig, har, utom i fall som anges i andra stycket, den tidigare överlåtelsen företräde. Den senare överlåtelsen har företräde om registrering i bostadsrättsregistret för detta förvärv söktes först och 1.förvärvaren vid förvärvet inte kände till eller borde ha känt till den tidigare överlåtel- sen, eller 2.förvärvaren i sin tur har överlåtit bostadsrätten till nå- gon annan som vid sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt till den första överlåtelsen. Är flera överlåtelser samtidiga eller kan det inte utrönas i vilken tidsföljd de har skett, skall rätten på talan av någon av förvärvarna besluta om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till omständigheterna är skäligt. Bestämmelserna i 4 b § skall tillämpas också på förvärv genom bodelning, arv, testa- mente, bolagsskifte eller liknan- de förvärv, när fråga uppkom- mer om företrädet mellan ett sådant förvärv och en senare överlåtelse. Bestämmelser om företrädet mellan förvärv av bostadsrätt vid exekutiv försäljning och annat förvärv finns i 14 kap. utsökningsbalken. Om en bostadsrätt har förvär- vats genom en överlåtelse från någon som inte var rätt bo- stadsrättshavare på grund av att överlåtarens eller någon av dennes företrädares åtkomst var ogiltig eller av annat skäl inte gällde mot den rätte bostadsrättshavaren, är förvärvet ändå giltigt, om 1. överlåtaren var registrerad i bostadsrättsregistret som bo- stadsrättshavare vid förvärvet, och 2. förvärvaren då eller, när bostadsrätten därefter har överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt till att över- låtaren inte var rätt bostadsrättshavare. Bestämmelserna i 4 d § är inte tillämpliga, om talan om bättre rätt till bostadsrätten väcks från den dag för- värvaren vid den aktuella över- låtelsen registrerades som bo- stadsrättshavare och 1. den handling som bostads- rätten grundats på är förfalskad eller för den rätte innehavarens räkning utfärdad av någon som saknade be- hörighet till det eller är ogiltig för att den har tillkommit under tvång enligt 28 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmö- genhetsrättens område, 2.den rätte innehavaren, när denne utfärdade den handling på vilken bostadsrätten grun- dats, var i konkurs eller omyn- dig eller handlade under påver- kan av en psykisk störning eller inte hade rådighet över bostadsrätten på grund av att en förvaltare var förordnad enligt för-äldrabalken, eller 3.förvärvet enligt lag är ogil- tigt på grund av att det inte har gjorts i föreskriven form eller enligt andra föreskrivna villkor eller med samtycke av någon vars rätt berörs eller med stöd av tillstånd eller annan åtgärd av domstol eller annan myn- dighet. Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra. Om en bostadsrätt som har Om en bostadsrätt som har övergått till föreningen är pant- övergått till föreningen är pant- satt, får beslut om bostads- satt, får beslut om att bostads- rätten skall upphöra meddelas endast om den som är inteck- medgivit detta eller om bostads- ningshavare enligt 13 § första rätten saknar värde för pantha- stycket har medgett detta eller om bostadsrätten saknar värde En bostadsrättshavare, som vill upplåta panträtt i sin bostads- rätt till säkerhet för en fordran, har rätt att få registrerat ett visst belopp i pengar i bostads- rätten (bostadsrättsinteckning). Beträffande registrering av bostadsrättsinteckningar gäller bestämmelserna i lagen (0000: 000) om bostadsrättsregister. Panträtt i en bostadsrätt upplåts genom att 1. bostadsrättshavaren som pant för en fordran pantför- skriver en bostadsrättsinteck- ning, och 2. borgenären eller någon som företräder denne registreras som innehavare av bostadsrättsinteckningen (i- nteckningshavare) Vid pantsättning med en bostadsrättsinteckning där en inteckningshavare finns, tilläm- pas lagen (1936:88) om pant- sättning av lös egendom som innehaves av tredje man på motsvarande sätt som när en pantutfästelse avser ett pant- brev. Den som är intecknings- havare har de skyldigheter som följer med innehav av ett pant- brev. En borgenär som har panträtt i en bostadsrätt för en fordran har rätt att, när en myndighet vid utsökning eller i annat fall fördelar medel mellan rättsäga- re i bostadsrätt, med den före- trädesrätt som bostadsrättsin- teckningen medför enligt lag, få betalning ur medlen intill in- teckningens belopp. Om detta inte räcker, har borgenären rätt till ett tillägg. Detta får inte överstiga femton procent av bostadsrättsinteckningens belopp jämte ränta på detta be- lopp från den dag bostadsrätten utmättes eller an- sökan om tvångsförsäljning eller konkurs gjordes eller de medel nedsattes som annars skall fördelas. Räntan beräknas för år enligt en räntefot som motsvarar det av fastställda, vid varje tid gällan- de diskontot ökat med fyra pro- centenheter. Förändringar i diskontot som inträffar efter upprättandet av sakägar- förteckning skall inte beaktas. Om samma borgenär är registrerad som intecknings- havare vid flera bostadsrättsin- teckningar som pant för en for- dran och om bostadsrättsin- teckningarna har samma före- trädesrätt eller gäller omedel- bart efter varandra, skall be- stämmelserna i första stycket om inteckningens belopp avse En borgenärs rätt till betal- ning omfattar inte tillägget, om pantsättningen är i andra hand. En borgenär har rätt till betal- ning enligt 14 § även om ford- inte har anmälts efter kallelse på okända borgenärer. Om en bostadsrätt har över- låtits och den förre bostads- rättshavaren därefter har upp- låtit panträtt i bostadsrätten, gäller upplåtelsen om borge- nären vid upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till någon annan, denne vid sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt till överlåtelsen. Om bostadsrätten har överlåtits även till en annan, skall det sagda tillämpas också i fråga om upplåtelse som den senare förvärvaren gjort. Första stycket skall tilläm- pas också när bostadsrätten har övergått genom ett sådant förvärv som avses i 4 c § första stycket. När första stycket tillämpas skall den anses vara i god tro som har litat på ett sådant ut- drag ur bostadsrättsregistret som inte är äldre än en månad, om det inte framgår av omstän- digheterna att denne på annat sätt har fått eller borde ha fått kännedom om överlåtelsen av bostadsrätten. Har panträtt upplåtits till säkerhet för en fordran som ännu inte har uppkommit och var upplåtaren vid registreringen av intecknings- havaren behörig att upplåta panträtten eller var borgenären då i god tro på sätt som sägs i 16 §, gäller panträtten till säkerhet för fordringen även om upplåtaren är bostadsrättshavare när for- dringen uppkommer. Detta gäl- ler dock inte, om borgenären före fordringens uppkomst har fått kännedom om att upplåta- ren är bostadsrätts- havare. Vad som sägs i första stycket gäller även när panträtt har upplåtits till säkerhet för en fordran och denna därefter byts ut mot en annan fordran utan några andra ändringar än sådana som normalt förekom- mer. Har panträtt i en bostadsrätt upplåtits av någon som inte var rätt bostadsrättshavare på grund av att dennes eller någon företrädares åtkomst var ogiltig eller av annat skäl inte gällde mot den rätte bostadsrättshava- ren, är upplåtelsen ändå giltig, om 1. upplåtaren var registrerad i bostadsrättsregistret som bo- stadsrättshavare vid upplåtel- sen eller därefter registreras som sådan, och 2. borgenären vid upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt till att upp- låtaren inte var rätt bostads- rättshavare. Vad som sägs i första stycket skall inte tillämpas om omständigheterna är sådana som avses i 4 e § 1 - 3. Om ett avtal om överlåtelse hävs av överlåtaren är en upp- låtelse av panträtt som har skett efter överlåtelsen utan verkan, om annat inte följer av 18 § eller av annan bestämmelse. Företräde på grund av inteck- ning En bostadsrättsinteckning ger företräde i förhållande till andra efter den tidsföljd i vilken inteckningarna har sökts. Bostadsrättsinteckningar som söks på samma registre- ringsdag ger lika rätt om sökanden inte begär annat. Om möjligheten att bestämma före- trädet och att ändra företräde- sordningen genom samman- föring eller nedsättning finns bestämmelser i 4 kap. lagen (0000:000) om bostadsrätts- register. Vissa bestämmelser om bostadsrättsinteckningars giltighet Om en bostadsrätt som besväras av en bostadsrättsinteckning säljs exekutivt eller genom tvångs- försäljning enligt 8 kap., är inteckningen utan verkan till belopp som enligt sakägarför- teckningen inte täcks av köpe- skillingen eller andra influtna medel, om inte kronofogdemyn- digheten har beslutat om fort- satt inteckningsansvar. Fördelas medel som finns att tillgå vid utsökning utan att bostadsrätten har sålts, är bostadsrättsinteckningen utan verkan till den del medlen har utfallit på inteckningens belopp. Detta gäller dock inte om inteckningshavaren har avstått från sin rätt till betalning. Om en intecknad bostadsrätt avstås eller upphör på grund av expropriation eller liknande tvångsförvärv eller om bostads- rätten upphör eller löses in i enlighet med denna lag, är bostadsrättsinteckningen utan verkan sedan ersättning har betalats eller, i fall som avses i 6 kap. 11 §, när föreningsstäm- man har beslutat att bostads- rätten skall upphöra. Första stycket gäller inte om bostadsrätten har avståtts eller lösts in och inteckningshavaren har avstått från sin rätt till betalning. Betydelsen av vissa ärenden om registrering Har ett ärende angående regi- strering enligt 2 kap. 17 § eller 3 kap. 10 § lagen (0000:000) om bostadsrättsregister tagits upp på en registreringsdag, får den som därefter förvärvat bostadsrätten inte till stöd för förvärvets bestånd eller rätten till ersättning enligt 5 kap. 6 § lagen om bostadsrättsregister åberopa att denne vid förvärvet varken kände till eller borde ha känt till den omständighet som avses med registreringen. Bestämmelserna i 16 § tredje stycket och 17 § gäller också vid bedömningen av om det vid ett förvärv av panträtt föreligger god tro i fråga om en sådan omständighet som avses med registrering enligt första stycket. Talan om bättre rätt till en bostadsrätt kan med laga ver- kan riktas mot den som senast är registrerad som bostadsrättshavare eller som senast har ansökt om registrering av ett förvärv även om denne före talans väckande har överlåtit bostadsrätten. Den som bostadsrätten har överlåtits till har i rättegången samma ställning som om överlåtelsen hade skett under rättegången. 7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostads- rätt upplåts till honom. Före- ningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtel- seavgift, överlåtelseavgift och Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostads- rätt upplåts till honom. Före- ningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseav- gift och överlåtelseavgift. En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföre- ningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän från den dag då föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess förflutit räknat för erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635). Föreningen har panträtt i bo- Föreningen har panträtt i bo- stadsrätten för sin fordran på stadsrätten för sin fordran på sådana avgifter som avses i 14 § sådana avgifter som avses i 14 § panträtt med handpanträtt. Sådan panträtt som avses i företräde till betalning gäller vad som sägs i 5 a § förmåns- rättslagen (1970:979), om inte annat följer av 31 §. följer av 31 §. Om en bostadsrättshavare har om att en bostadsrätt är obetalda avgifter till föreningen pantsatt, skall föreningen utan vad som av årsavgiften belöper på en månad och bostadsrätts- havaren dröjer med betalningen till föreningen till ett belopp som årsavgiften belöper på en månad med betalningen mer än två veckor från förfallodagen. Om föreningen försummar denna skyldighet, har föreningen vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. inte företräde till betalning framför panthavaren i fråga om 1.de avgiftsbelopp som förfallit till betalning före- ningens försummelse varat, samt 2.den del av årsavgiften som förfallit till betalning närmast efter det att en underrättelse gjorts. Andra stycket gäller inte i fråga om avgiftsbelopp som förfallit till betalning panthavaren haft kännedom om bostadsrätts- havarens betalningsförsummelse. Vid tvångsförsäljning tillämpas bestämmelserna i utsökningsbal- ken om exekutiv försäljning av Vid tvångsförsäljning tillämpas bestämmelserna i utsökningsbal- ken om exekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet, om bostadsrätt, om inte annat följer inte annat föjer av detta kapitel. av detta kapitel. Försäljningen skall anses ske för uttagande av en sådan föreningens fordran som är förenad med panträtt enligt 7 kap. 16 a §. Detta gäller även om föreningen inte skulle ha någon sådan fordran. Bestämmelser om föreningen m.m. 2.den ort i där föreningens styrelse skall ha sitt säte, 3.ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art, överlåtelseavgift kan tas ut, avgift kan tas ut, 5. de grunder enligt vilka års- 5. de grunder enligt vilka årsav- 6.i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid över- låtelse skall vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättning skall beräknas, 7.de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus, 8.antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revi- sorer samt eventuella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om någon av dem skall utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur det skall ske,