sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — Som framgått av avsnitt 20.1.2 gäller vid utmätning av andel i fast egendom att kronofogdemyndigheten, under vissa förutsättningar, kan förordna att hela fastigheten skall säljas, 8 kap. 8 § UB. Vanligen används termen indragning för detta förfarande. Indragningsregeln anses inte vara tillämplig för bostadsrätter, även om bostadsrätter i och för sig anses vara sådan egendom som - genom analog tillämpning - omfattas av lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt (jfr. NJA 1995 s.478). Syftet med indragningsregeln är att motverka den risk som finns för att en ideell andel i viss egendom säljs till underpris. Den innebär att en utmätning av en andel och en därpå följande försäljning av hela egendomen i enlighet med reglerna i lagen om samäganderätt har slagits samman till ett förfarande i utsökningsmålet. Följden av detta är att egendomens kreditvärde ökar när en borgenär vet att egendomen i sin helhet kan realiseras. Andelen i egendomen kan då också försäljas till ett marknadsmässigt pris. Vi menar att dessa motiv till indragningsregeln har lika stor giltighet för bostadsrätter som för fastigheter. Med andra ord skulle kreditvärdet för bostadsrätter stärkas om möjligheten till indragning fanns även för detta egendomslag. Det är vidare svårt att se att den utformning som vi här föreslår av reglerna om samtycke från make eller sambo skulle utgöra ett skäl mot att regeln skulle gälla också bostadsrätter. Det kan i sammanhanget nämnas att ett förslag till motsvarande reglering av samtyckeskravet rörande fast egendom bereds inom , nämligen att samtycke skall krävas för pantsättning men inte för inteckning av fastighet. Vi föreslår därför att indragningsregeln skall gälla även vid exekution i ideell andel i bostadsrätt. Vi har i avsnitt 5.5. behandlat den s.k. "fjällstugeproblematiken" och angett att vi inte lägger fram något förslag beträffande dessa. Vad gäller indragningsregelns tillämpning i det sammanhanget kan kort sägas att eftersom andelarna i "fjällstugorna" betraktas mer som separata objekt än som osjälvständiga andelar så torde en andels ekonomiska värde inte vara högre om samtliga andelar i en sådan bostadsrätt säljs i ett sammanhang än om andelen säljs för sig. Under sådana förhållanden skulle inte en tillämpning av indragningsregeln bli aktuell. Verkan av en utmätning av fast egendom inträder . På samma sätt medför domstols eller kronofogdemyndighets fastställelse av att en fordran skall utgå med förmånsrätt i en fastighet att fas- tigheten anses utmätt. För att detta skall få avsedd effekt bör kronofogdemyndigheten vara skyldig att genast underrätta inskriv- ningsmyndigheten för anteckning i inskrivningsregistret. Därutöver får kronofogdemyndigheten ta eventuella obelånade pantbrev i förvar. Sammantaget syftar dessa åtgärder till att motverka att gäldenären - genom att t.ex. ta ut nya inteckningar som får bättre förmånsrätt än utmätningen - vidtar åtgärder som missgynnar borgenärerna. Med införandet av ett inteckningssystem för bostadsrätter gör de redovisade förhållandena vid utmätning av fast egendom sig gällande i lika hög grad. I avsikt att skydda utmätningssökandens rätt föreslår vi att motsvarande regler om utmätningsverkan och register- införing skall gälla för bostadsrätter. Enligt dagens regler säkerställs utmätning av bostadsrätt genom ett meddelande till föreningen. Säkerställande av utmätning av fast egendom sker genom anteckning i inskrivningsregistret. Den nuvarande ordningen för bostadsrätter har visat sig vara i viss mån otillförlitlig vad gäller möjligheterna för borgenärer och andra att kunna skaffa sig upplysning om att en bostadsrätt är utmätt. Med bostadsrättsregistret kan uppgifter om utmätning, tvångsförsäljning m.m. föras in i ett offentligt register. På så sätt kan man komma till rätta med de olägenheter som finns . Vi föreslår därför att kronofogdemyndig- heten åläggs att genast underrätta bostadsrättsmyndigheten om en bostadsrätt utmätts och att myndigheten skall föra in uppgift om detta i registret. Ett ytterligare skäl för att sådana uppgifter bör föras in i registret är att bostadsrättshavaren därigenom hindras att vidta åtgärder som försämrar den företrädesrätt som utmätningen ger för sökanden. På så sätt får de eventuella nya inteckningar som bostads-rättshavaren tar ut sämre rätt än den fordran för vilken utmätningen söktes. bör också kunna begära att någon ny in- teckningshavare inte får registreras. På så sätt förhindras att outnyttja- de inteckningar används för pantsättning efter det att utmätningen har skett. Förslaget om införande av inteckningar av bostadsrätter aktualiserar också frågan om förmånsrättsordningen. För fastigheter anges i 12 kap. 26 § UB att fordringar skall tas upp enligt den företrädesordning som gäller enligt lag. Innebörden av detta är att det är reglerna i förmånsrättslagen (1970:979) som bestämmer företrädet mellan olika fordringar med förmånsrätt i egendomen. Även vad gäller bostadsrätter anses förmånsrättslagen vara tillämplig för att bestämma företrädesordningen. En uttrycklig hänvisning av det slag som finns för fast egendom saknas dock. Vi föreslår inte någon förändring i sak beträffande företrädesordningen mellan fordringar med förmånsrätt i bostadsrätt. Vi anser emellertid att det, i samband med att vi föreslår att särskilda regler skall gälla för försäljning av bostadsrätter, finns skäl för att motsvarande hänvisning till förmånsrättslagen skall finnas även för bostadsrätter. Vad gäller förmånsrättsordningen menar vi att bestämmelserna i 9 § förmånsrättslagen bör gälla som utgångspunkt, dvs. att den inbördes ordningen mellan paragraferna i den lagen styr företrädesordningen. fordringar som är förenade med legal panträtt åtnjuter bästa förmånsrätt. Enligt reglerna om tvångsför- säljning i 8 kap. 5 § BRL ges de t.ex. absolut företräde framför andra fordringar. En motsvarighet till dessa är de s.k. reallaster som förekommer vid fast egendom och som ges företräde framför inteckningar i fastigheten. En reglering av förmånsrättsordningen för bostadsrätter bör därför inte innebära någon förändring i sak. Sådan föreningens fordran som åtnjuter legal panträtt skall därför även fortsättningsvis åtnjuta bästa rätt. Därefter bör, liksom beträffande fastigheter, inteckningar och utmätningar rangordnas i tidsföljd efter när de sökts respektive förts in i registret. En särskild bestämmelse om företräde på grund av inteckning bör finnas i BRL och regeln i 4 kap. 30 § UB om företrädesrätt på grund av utmätning bör utvidgas till att även avse bostadsrätt. Vi föreslår att det i förmånsrättslagen införs en ny bestämmelse som reglerar förmånsrättsordningen rörande bostads- rätter. Vi föreslår att flertalet av bestämmelserna i 12 kap. UB om försäljning av fast egendom i tillämpliga delar skall gälla även försäljning av bostadsrätt. Detta innebär att regler om bl.a. beskrivning och värdering av bostadsrätten, bevakningssam- manträde, sakägarförteckning, utlösnings- och anslutningsrätt, auktion, köpeskilling, fördelningssammanträde och intecknings- an- svar skall gälla även bostadsrätter. I 12 kap. UB finns inledande bestämmelser om beskrivning och värdering av utmätt fastighet och om skyldighet för fastighetens ägare att tillhandahålla handlingar som visar att han är ägare till fastigheten eller som annars kan vara av intresse. Som framgått av avsnitt 20.1.1 bör kronofogdemyndigheten vidta motsvarande åtgärder beträffande en utmätt bostadsrätt. Några klara regler för detta förfarande finns emellertid inte i UB. Vi föreslår därför att de nämnda bestämmelserna i 12 kap. UB görs tillämpliga även för bostadsrätter. Av samma skäl bör också regeln om tidsfristen för försäljningen och vissa bestämmelser om förvaltningen av egendomen gälla för bostadsrätter. I avsnitt 20.1.2 om exekutiv försäljning av fast egendom har vi redogjort för bevakningsammanträde och sakägarförteckning. Där angavs att syftet med dessa är att klarlägga vilka fordringar som skall beaktas och vilka övriga villkor som skall gälla vid auktionen. Detta framstår som lika viktigt vid försäljning av bostadsrätter. Det finns ett starkt önskemål från de företrädare för kronofogde- myndigheter som vi har sammanträffat med att det även för bostads- rätter borde hållas bevakningssammanträde och därefter upprättas en sakägarförteckning inför den exekutiva försäljningen. Det har framkommit att tankar på att införa en sådan förteckning finns . Skälet för önskemålet är framför allt en strävan efter att undvika att oklarhet råder kring villkoren för den exekutiva försäljningen. Införandet av ett register med uppgift att bl.a. handlägga ett inteckningssystem utgör ytterligare skäl för att en sådan ordning bör införas för bostadsrätter. Orsaken till detta är att kraven ökar på att få klarhet om företrädesordningen och de övriga försäljningsvillkoren inför försäljningen. Bevakningssammanträdet hålls vanligen strax före auktionen. En skyldighet att hålla sådant sammanträde kommer därför knappast att medföra några större olägenheter eller ökade kostnader. Vi föreslår därför att ett sådant sammanträde skall hållas och att det på grundval av vad som där framkommit därefter skall upprättas en sakägar- förteckning. En sakägarförteckning bör uppta uppgifter om de förhållanden som, enligt vad som framkommit vid bevakningssammanträdet, skall beaktas vid auktionen. Den utgör sedan också underlag för fördelning av de medel som försäljningen inbringar. Med utgångspunkt från vad som gäller för fast egendom föreslår vi att den skall innehålla följande poster: -föreningens anspråk grundade på legal panträtt, -inteckningshavarnas anmälda fordringar, -konkursboets kostnader för det fall att åtgärden begärts av konkurs- förvaltare, samt -de övriga fordringar som bostadsrättsföreningen kan ha mot bo- stadsrättshavaren och som inte åtnjuter legal panträtt, men som enligt 8 kap. 5 § BRL skall beaktas vid tvångsförsäljning. En naturlig följd av vårt förslag är - för att skapa en ordning som är fullständig och överensstämmer med den för fastigheter - att också reglerna i 12 kap. UB om skyddsbelopp och lägsta bud får sin motsvarighet i sakägarförteckningen för bostadsrätter. I avsnitt 20.1.2 har närmare beskrivits möjligheten för en borgenär att begära att en fastighet säljs för hans fordran, s.k. anslutningssrätt. Skälet för detta är i korthet att när en konkursförvaltare begär exekutiv försäljning av en fastighet riskerar skyddsbeloppet och det lägsta budet att bli så högt att någon försäljning inte kommer till stånd. För att motverka detta får en borgenär med panträtt i fastigheten begära att försäljningen sker för hans fordran. Med ett inteckningssystem kan motsvarande situation uppstå vid försäljning av bostadsrätter. För att undvika att inteckningshavare drabbas av att dels inte få någon betalning ur bostadsrätten, dels inte få någon utdelning i konkursen bör denne få en motsvarande anslutningsrätt vid exekutiv försäljning av bostadsrätt. Det kan tilläggas att problemet däremot inte kan upp- komma vid tvångsförsäljning, eftersom sådan sker till fömån för föreningens fordringar grundade på legal panträtt, som ju åtnjuter bästa rätt. De bestämmelser som avser förfarandet vid den exekutiva auktionen av fastigheter har beskrivits i avsnitt 20.1.2. I stora drag överensstämmer detta förfarande med det som tillämpas vid försäljning av bostadsrätter. För att skapa ett överskådligt och enhetligt förfarande bör emellertid de nämnda reglerna för fast egendom göras tillämpliga även vid försäljning av bostadsrätter. I korthet innebär detta följande. Auktionen inleds med en redogörelse för innehållet i sakägarförteckningen och vad som gäller beträffande betalning av handpenning och resterande del av köpeskillingen. Därefter ropas bostadsrätten ut. När ett bud har godtagits skall köparen betala handpenning. Skulle någon försäljning inte komma till stånd skall bostadsrätten ropas ut på nytt. Om skälet för att bostadsrätten ropas ut igen är att köparen inte har fullföljt sitt åtagande, kan eventuell handpenning som har betalats användas för att uppnå samma belopp som vid den förra auktionen. Om någon ny auktion inte hålls, tas handpenningen i anspråk för att täcka förrätt- ningskostnaderna. I ett avseende bör ett avsteg göras från reglerna för fast egendom. Det gäller möjligheten för kronofogdemyndigheten att tillåta den förre ägaren att bo kvar på fastigheten efter tillträdes- dagen (12 kap. 36 § tredje stycket UB). Någon sådan möjlighet finns inte för bostadsrättshavare som fråntas sin bostadsrätt till följd av exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning. Då frågan närmast ligger inom ramen för utredningens fortsatta uppdrag tar vi inte här ställning till om en sådan möjlighet bör införas även för bostadsrätts-havare. hålls, vid behov, ett fördelningssammanträde efter den exekutiva försäljningen av en bostadsrätt. Vid detta skall som regel köpeskillingen betalas och sammanträdesdagen betraktas då som tillträdesdag. Vad gäller fördelningen av influtna medel så bidrar ett sådant sammanträde till att klarlägga i vilken mån tillägg till in- teckningsbelopp behöver tas i anspråk. Det underlättar också be- dömningen av om i vilken utsträckning medel skall sättas av för tvistiga fordringar. Dessa omständigheter samt vår ambition att skapa en ordning som stämmer överens med den som gäller för fastigheter gör att vi anser att det efter varje försäljning bör hållas ett fördelningssam- manträde. Vid detta föreslår vi att kronofogdemyndigheten skall besluta om fördelning av influtna medel mellan sakägarna. I samband med sammanträdet skall, enligt vårt förslag, kronofogde- myndigheten utfärda köpebrev. Det skall emellertid åter sägas att förvärvarens möjlighet att utöva bostadsrätten inte är beroende enbart av köpeskillingens erläggande utan i regel också av att denne beviljas medlemskap i föreningen. I överensstämmelse med reglerna om fastighetsförsäljning föreslår vi att fördelningen av influtna medel skall ske med utgångspunkt från sakägarförteckningen. Vid fördelningen skall de regler om tillägg till inteckningens belopp som föreslås i 6 kap. 14 § BRL beaktas. Principerna för avsättning av medel som avser villkorade och tvistiga fordringar samt om utbetalning och ställande av säkerhet för betalning bör få sin motsvarighet för bostadsrätter. Vidare kan det, på samma sätt som vid försäljning av fast egendom, vara till nackdel för en köpare av en bostadsrätt om vissa inteckningar upphör att gälla. Denne kan ha ett intresse av att kunna använda sig av dessa. Det bör därför vara möjligt även för en köpare av en bostadsrätt att begära fortsatt inteckningsansvar för bostadsrättsinteckningar. Vi har i avsnitt 6.3.1 föreslagit författningsreglering av situationen med dubbelöverlåtelse. Det omfattar emellertid inte situationer när ett förvärv vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning konkurrerar med ett annat förvärv, t.ex. en överlåtelse. För sådana fall föreslår vi en särskild reglering i UB. Förslaget innebär att sedan den exekutiva för- säljningen eller tvångsförsäljningen har vunnit laga kraft och förvärvaren har betalat köpeskillingen så har andra som gör anspråk på att ha förvärvat bostadsrätten från gäldenären eller någon som har innehaft den, förlorat sin rätt. En förutsättning är att gäldenären var registrerad som bostadsrättshavare när försäljningen ägde rum. Reglerna om försäljning under hand av lös respektive fast egendom syftar båda till att sådan försäljning skall användas om det finns skäl att anta att detta kommer att leda till att en högre köpeskilling på så sätt kan uppnås. I övrigt finns, som framgått av redogörelsen i avsnitt 20.1.1 och 20.1.2, vissa skillnader mellan de båda formerna. Under- handsförsäljning av lös egendom handhas t.ex. uteslutande av kronofogdemyndigheten medan t.ex. registrerade fastighetsmäklare som regel anförtros sådan försäljning av fast egendom. Eftersom likheterna mellan exekutiv försäljning av bostadsrätter och fastigheter är relativt stora, vilket också företrädare för de närmast berörda myndigheterna har påpekat, anser vi att det bör råda en enhetlighet med reglerna för fastighetsexekution. En sådan enhetlighet skulle, enligt vår uppfattning, också innebära ett mer flexibelt förfarande för försäljning av bostadsrätter. Vi föreslår därför att underhandsförsäljning av bostadsrätt fortsättningsvis skall ske enligt de regler som gäller för fast egendom. Vi föreslår att vid tvångsförsäljning skall fortsättningsvis bestäm- melserna i utsökningsbalken om exekutiv försäljning av bostadsrät- ter tillämpas, om inte annat sägs i 8 kap. BRL. Reglerna om tvångsförsäljning av bostadsrätt infördes (prop. 1995/96:17). De innebar bl.a. att kronofogdemyn- digheterna tog över ansvaret för försäljning av bostadsrätter efter förverkande av bostadsrätten enligt 7 kap. 18 § BRL. Vårt uppdrag är inte att föreslå några förändringar av reglerna om tvångsförsäljning. Däremot menar vi att de bör anpassas så att de regler som rör försälj- ningen även i fortsättningen i huvudsak överensstämmer med de som gäller för exekutiv försäljning. Vi föreslår därför att de särskilda bestämmelser som föreslås om exekutiv försäljning av bostadsrätt skall gälla även vid tvångsförsäljning. Det åligger kronofogdemyndigheten att pröva om förutsättningarna för att en ansökan om tvångsförsäljning skall kunna bifallas. De nuvarande reglerna i 8 kap. 2 § BRL innehåller inga anvisningar om vilka regler som skall tillämpas vid prövningen av tvångsförsäljnings- fallen. Vi har uppfattat en osäkerhet i vissa avseenden på fältet om hur myndigheten skall gå till väga vid prövningen av en ansökan om tvångsförsäljning. Det kan därför finnas skäl att se över de regler som styr förfarandet vid tvångsförsäljning för att minska de tveksamheter som finns rörande t.ex. underrättelser och delgivning i samband med kronofogdemyndighetens prövning av en ansökan om tvångsförsäljning. Detta ställer emellertid krav på en mer allmän översyn av reglerna om tvångsförsäljning, något som får anses ligga utanför vårt uppdrag. Vi lämnar därför inga förslag i den delen. Vi föreslår att domstol, kronofogdemyndighet och konkursförvaltare skall vara skyldiga att lämna underrättelser till bostadsrättsregistret om beslut om betalningsfastställelse, utmätning, begäran om exekutiv försäljning och tvångsförsäljning samt vissa andra beslut av exekutiv betydelse. Enligt nuvarande regler åligger det kronofogdemyndighet att i vissa fall underrätta bostadsrättsföreningen om beslut om utmätning och begäran om exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning. Med införandet av ett bostadsrättsregister ter det sig naturligt att denna underrättelseskyldighet i stället bör gälla gentemot registret. Det finns även andra situationer där upplysningar av exekutiv betydelse bör komma till registrets kännedom för införing där. Som exempel på sådana kan nämnas beslut rörande kvarstad, konkurs och expropria- tion. Frågan vilka uppgifter som bör föras in i registret har behandlats i avsnitt 11.2. Vi beräknar att investeringkostnaderna för bostadsrättsregistret uppgår till . Dessa kostnader skall skrivas av med . Den totala kostnaden för den årliga driften av bostadsrättsregistret beräknas till . Från och med det fjärde verksamhetsåret beräknas driftskostnaden sjunka till . Dessa kostnader skall i sin helhet finan- sieras genom uttag av avgifter. Våra beräkningar innebär att avgifter för ansökan om registrering av förvärv kan sättas till , för ansökan om inteckning och andra inteckningsåtgärder till och för övriga transaktioner, informationsuttag m.m. till . I detta avsnitt skall frågor rörande de ekonomiska konsekvenserna av införandet av ett bostadsrättsregister behandlas. Framställningen tar sin utgångspunkt i förslaget i avsnitt 12.2 att skall vara personuppgiftsansvarig för registret. Det kan i samband med detta sägas att de beräkningar som vi har gjort visar att en lösning med ett nybildat, från helt fristående organ - oavsett om det är ett bolag eller en myndighet - skulle bli dyrare. Förklaringen till detta är framförallt att en sådan lösning medför högre kostnader för t.ex. investeringar i form av datautrustning och uppbyggnad av datasystem. Vidare får möjligheterna att tillgodogöra sig den erfarenhet och kompetens som finns inom t.ex. antas vara mindre om man väljer ett fristående alternativ. Detta torde innebära en nackdel från effektivitetssynpunkt och därmed också en fördyring. Det bör nämnas att beräkningarna när det gäller sådant som kostnader för lokaler och kontorsutrustning utgår från vad det skulle kosta om bostadsrättsmyndigheten var lokaliserad till . Ett alternativ där myndigheten förläggs till en eller flera inskrivnings- myndigheter kan bli något dyrare. Med tanke på den osäkerhet som gäller beträffande den slutliga organisatoriska lösningen har det dock - inte varit möjligt att kostnadsberäkna sådana alternativ. Olika skeden kan skiljas ut vad gäller kostnaderna. Först uppkom- mer kostnader som är förknippade med införandet av registret. Som exempel på sådana kan nämnas kostnader för datautrustning och system samt för bearbetningen och inmatningen av uppgifter i registret. Därefter uppstår kostnader för registerhållningen. Avslutningsvis kommer vi att beröra de avgifter som kan tas ut för de tjänster som utför. I avsnitt 18.1 har vi redogjort för insamlingen av uppgifter. I samband med det har vi framhållit att våra förslag kommer att medföra att vissa arbetsuppgifter åläggs framförallt föreningarna. Det torde då också vara ofrånkomligt att dessa kommer att drabbas av vissa kostnader för detta. Några beräkningar av dessa kostnader har vi emellertid inte haft möjlighet att göra. Kostnadsberäkningen styrs av de generella direktiv för offentliga åtaganden (Dir. 1994:23) som gäller för samtliga kommittéer och särskilda utredare. I direktiven anges i korthet följande. 1.Den offentliga verksamheten i fråga skall analyseras förutsätt- ningslöst med utgångspunkt i en situation utan ett offentligt åtagande. Utifrån denna situation skall en prövning ske av för- och nackdelarna med det tänkta åtagandet. Prövningen skall sättas i relation till de bakomliggande målen för verksamheten. Värdet av att subventionera en tänkt verksamhet skall därvid vägas mot de kostnader som detta ger upphov till för samhället. Det skall emellertid även beaktas att det finns vissa typer av nyttigheter som kräver offentliga garantier och därför inte är lämpade för att handhas av privata organ, t.ex. rätts-väsende, försvar och naturskydd. Hänsyn skall också tas till de offentliga åtagandenas fördelningspolitiska mål. 2.Effekterna av genomförd verksamhet på utredningsområdet skall analyseras. I anslutning till detta skall möjligheterna till be- sparingar och effektiviseringar på utredningsområdet kartläggas. 3.Förslag som innebär utgiftsökningar eller inkomstminskningar skall innehålla förslag till finansiering. Avsikten är att sådana förslag skall kunna genomföras med oförändrade eller minskade resurser. De beräkningar som vi här presenterar har gjorts med särskilt biträde av företrädare i utredningen, som i sin tur har haft biträde av personal vid verket. Inför uppbyggnaden av bostadsrättsregistret aktualiseras olika slag av initialkostnader. Det är fråga om t.ex. investeringar i datautrustning (hårdvara), datasystem (mjukvara) och annan arbetsplatsutrustning. Behoven i dessa avseenden kommer att bero på bl.a. valet av personuppgiftsansvarig och de möjligheter som följer därav i fråga om utnyttjande av befintliga resurser. Nämnda faktorer påverkar även kost- naderna för att ta fram ett datasystem som är anpassat till aktuella krav och behov. Av betydelse är också vilken datateknisk lösning som kommer att väljas. Som nämndes inledningsvis är utgångspunkten för våra beräkningar att registret skall handhas av . Detta ger möjligheter att utnyttja den kunskap och erfarenhet som finns där.