sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — Tanken med de angivna skälen torde vara att realisationen av den intecknade egendomen i näringsverksamhet inte sker på det för fast egendom typiska sättet att hela enheten säljs, t.ex. vid en exekutiv auktion. För övrigt torde utmätning med anledning av ett företags- Närmare om inteckningsmodellen 151 vara relativt ovanligt. I stället försätts företaget i konkurs. I hypoteksunderlaget ingår nämligen, som tidigare nämnts, inte alla tillgångar. Och en utförsäljning av bara underlaget skulle nog ofta innebära att man skulle få ut ett klart lägre pris än vad som är fallet vid en konkurs. 5.3.2Överhypotek eller ägarhypotek? Det argument som har angetts som det tyngsta när ägarhypoteket diskuterats i lagstiftningssammanhang är att det underlättar exekutiv försäljning. Givetvis är det inte lyckligt med en ändring som innebär att den exekutiva försäljningen avsevärt försvåras. Det skulle kunna leda till bl.a. att förfarandet blev dyrare. Hur hållbart är då detta argument? Argumentationen att de exekutiva förfarandet skulle underlättas härstammar alltså . Lagberedningen anförde (Lagbe- redningens förslag till jordabalk II, 1908, s. 315): Det är lätt insedt med hvilka svårigheter det skulle vara förenadt att i detta skede af förfarandet urskilja, till hvilka belopp i fastigheten gällande inteckningar rätteligen borde upptagas, därest auktionsför- rättaren i sådant hänseende vore hänvisad att verkställa en utredning af faktiskt föreliggande förhållanden i fråga om inteckningarnas belåning, och huru lätt det resultat, hvartill han i sådant hänseende kommit och hvarå hela det följande förfarandet kan komma att hvila, kunde komma att på grund af senare förebragt upplysning kullkastas. Erforderlig fasthet härutinnan uppnås först om förrätt- ningsmannen till grund för sina beräkningar får lägga gravationsbe- viset. Men detta kan ske endast under förutsättning att på rätten att ur fastigheten uttaga ett intecknadt belopp icke inverkar, huruvida eller i hvilken utsträckning inteckningen är belånad. Tanken var således att de faktiska fordringsbeloppen inte skulle behöva efterforskas. Detta uttalades klart av bl.a. (Jordabalk, i till lag, 1934, s. 260). Han anförde att utformningen gjorde det möjligt för auktionsförrättaren att "utan tidsödande forskningar bestämma lägsta budet enbart med ledning av gravationsbeviset". Det kan emellertid konstaterats att nu gällande rätt inte innebär att lägsta budet kan fastställas, utan att det verkliga fordringsläget utreds. Hänsyn skall tas till tilläggen. För att dessa skall kunna fastställas måste de verkliga fordringsbeloppen fastställas. Det är därför svårt att se att ägarhypoteket i någon nämnvärd utsträckning underlättar fastställandet av det lägsta budet. Det andra argumentet var rättviseaspekter. Lagberedningen utvecklade detta bl.a. på följande sätt (a.a., s. 314). Vid belåning af en inteckning har långifvaren intet fog att räkna med möjligheten att en tidigare inteckning skall bortfalla eller inskränkas; och när han beslutar sig för att taga den såsom pant och bestämmer sina villkor, tager han hänsyn till säkerheten sådan den är men icke sådan den till äfventyrs kan blifva. Att medgifva honom uppryck- ningsrätt vore därför att tillägga honom en fördel på hvilken han icke har något berättigadt anspråk. Och denna fördel skulle beredas honom på fastighetsägarens bekostnad. Ty ehuruväl det står denne öppet att i stället för den inteckning, som helt eller delvis bortfallit, taga en ny, är dels sådant alltid förenadt med omgång och kostnad, dels erbjuder denna nya inteckning visserligen icke alltid i fråga om belåning samma fördel som den äldre; för en sista inteckning kan måhända, särskildt under tryckta tider, det blifva svårt att finna en långifvare, än oftare kommer det att inträffa, att lånevillkoren blifva helt andra och mer betungande än om fastighetsägaren kunnat som säkerhet erbjuda den inlösta. Det kan sägas att uttalandet är gammalt. Tankarna om svårigheter att få "topplån" och möjligheten att detta påverkar lånevillkoren har emellertid full aktualitet. Däremot kan mot resonemanget invändas att i den mån institutet koppling används så är det redovisade rättvisereso- nemanget satt ur spel. I praktiken kan skillnaderna därvid bli försumbara. Resonemanget synes också förutsätta att uppryckningsrät- ten är så att säga definitiv. Så behöver det inte vara. När det gäller företagshypotek har näringsidkaren möjlighet att åter pantsätta ett helt eller delvis outnyttjat företagshypoteksbrev. Bakomliggande borgenärer skjuts då ned igen. Därmed kan uppryckningsrätten inte sägas ske på näringsidkarens bekostnad. Det kan dock sägas att uppryckningen sker på bekostnad av de oprioriterade borgenärerna. Även det argumentet bleknar dock, om möjligheter till koppling finns. Utformningen kan göras på olika sätt. Ägarhypoteket kan sägas ha en viss systematisk funktion. Beloppsintervallen blir tydligare, om någon uppryckningsrätt inte finns. Borgenären kan inte få bättre rätt än det intervall som intecknades från början. Hållbarheten av detta argument är dock, liksom det tidigare anförda rättviseargumentet, beroende på huruvida koppling kan ske. Frågan om andrahandspantsättning bör vara möjligt har ett samband med frågan om ägarhypotek. Ett system med ägarhypotek mer eller mindre förutsätter en möjlighet till andrahandspantsättning. I annat fall skulle bl.a. alla nedarmorteringar av ett lån innebära att ett utrymme uppstod som primärt tillföll bostadsrättsinnehavaren. Om å andra sidan ägarhypotek inte skall kunna uppstå, minskar behovet av andrahands- pantsättningar något. Borgenärerna har mindre anledning till koppling. Vi har svårt att se några direkta fördelar med ett system där en helt outnyttjad inteckning inte får användas gentemot en ny långivare. Det kan inte sägas att en möjlighet till detta komplicerar systemet. innebär det en större handlingsfrihet för bostadsrättshavaren. Han kan välja mellan att utnyttja detta utrymme eller att döda inteckningen. Det ger en möjlighet att erbjuda en bra säkerhet om ett nytt lån behövs, vilket kan påverka räntan eller, till och med, vara avgörande för om lånet beviljas. Inte heller anser vi detta obehörigt mot borgenärer med sämre rätt. De har aldrig haft anledning att räkna med bättre rätt än vad det ursprungliga beloppsintervallet medgav. Närmare om inteckningsmodellen 153 omotiverad skillnad skulle vidare uppkomma gentemot det fallet att en generell pantförskrivning finns. I det fallet skulle fordran kunna öka och minska inom inteckningsintervallet. Däremot skulle ett helt ledigt utrymme inte kunna tas i anspråk av en ny borgenär. Systemet skulle uppmuntra till generella pantförskrivningar och sannolikt också kunna kringgås. Det förefaller nämligen svårt att förhindra att en fordran med en generell pantförskrivning överlåts till en ny borgenär och att denne då blir ny inteckningshavare. En risk finns slutligen att problemet med inaktuella noteringar inte på något sätt avhjälps. Om möjligheten att utnyttja ett intervall igen saknas, finns ju inte heller något incitament att göra något åt en inaktuell notering. Vi menar å andra sidan att det är svårt att se något skäl för att införa ägarhypotek för bostadsrätter. När det gäller fastigheter anfördes rättviseargument och exekutionstekniska skäl som stöd för ägar- hypoteket. Rättviseargumenten får emellertid, mot bakgrund av vad som sagts i den delen, anses vara satta ur spel. Inte heller kan ägarhypoteket sägas innebära någon fördel för exekutiva förfaranden. Skäl finns nämligen att tillämpa systemet med tillägg även när det gäller bostadsrätter. Det är en väl etablerad ordning som inga anmärkningar har riktats mot. En ordning utan ägarhypotek gör också systemet enklare. Införs ägarhypotek blir de exekutionsrättsliga reglerna mer komplexa eftersom t.ex. en motsvarighet till institutet utmätning av pantbrev framstår som nödvändig. Vår slutsats är att ägarhypotek och den därmed sammanhängande möjligheten när det gäller fastigheter att begära utmätning av pantbrev inte bör införas för bostadsrätter. 5.4Bör andrahandspantsättning vara möjlig? Vi föreslår att andrahandspantsättning av bostadsrätter skall vara möjlig. En ordning med ägarhypotek skulle närmast ha förutsatt att en möjlighet till andrahandspantsättning fanns. I annat fall skulle ägarhypoteket alltid primärt tillfallit bostadsrättshavaren. Med vårt förslag är möjligheten till andrahandspantsättning inte nödvändig av det skälet. Frågan är därför om det finns andra skäl som medför att en möjlighet till eller ett alternativ till andrahandspantsättning bör finnas. I avsnitt 4.2.1 antydde vi ett alternativ som vi kallade kupongsystemet. Ett kupongsystem ger inte möjlighet att alltid reservera ett intervall som exakt stämmer överens med den ursprungliga kapitalskulden. En annan nackdel med kupongsystemet är att tider med viss inflation gör valda beloppsintervall inaktuella. Kupongernas belopp måste alltså justeras när penningvärdet sjunkit så mycket att beloppen är för små. förväntas ske efter en i dessa sammanhang förhållandevis . Dessutom är det egentligen så att ett kupongsystem i sak inte innebär något annat än en trubbigare variant av ett system som medger deldödning till beloppet. Det är därför inte något lämpligt alternativ. En annan möjlighet som vi tog upp när inteckningsmodellen beskrevs översiktligt var deldödning. Härmed avses att bostadsrättshavaren kan döda en del av en inteckning till beloppet och få fastställt en ny inteckning på detta belopp. I förmånsrättshänseende skulle då denna nya inteckning hamna efter den återstående delen av den gamla inteckningen. En avgörande skillnad jämfört med andrahands- pantsättning är att bostadsrättshavaren är beroende av panthavarens medgivande för att kunna åstadkomma en deldödning. Så måste det vara. En annan viktig skillnad är att säkerhetens storlek blir fixerad. Andrahandspantsättning innebär att andrahandspanthavarens säkerhet växer i takt med att förstahandspanthavarens fordran minskar. Vid deldödning uppstår outnyttjade utrymmen så fort respektive fordran minskar. Möjligheter till deldödning beträffande beloppet finns inte heller i de befintliga inteckningssystemen. Vår åsikt är att en överensstämmelse med de andra systemen är fördelaktig och att avvikelser bör göras endast när skäl av viss tyngd finns för detta. Vi anser därför att deldödning inte bör införas som ett alternativ till andrahandspantsättning. 5.4.2Andrahandspantsättning bör vara möjlig Trots detta är det inte givet att möjligheter till andrahandspantsättning bör finnas. Andrahandspantsättning är ifrågasatt be- träffande fast egendom. Signaler tyder på att kreditinstituten, i synnerhet bankerna, i allt mindre utsträckning utnyttjar andrahands- pantsättning beträffande fast egendom. Detta beror på rent ekonomiska överväganden. Analyser har visat att systemet med andrahandspantsätt- ning är förenat med så stora kostnader att det inte anses lönsamt. Det anses för kostsamt i förhållande till den säkerhet som andrahandspant- sättning erbjuder. Systemet blir enklare och mer överskådligt om en möjlighet till andrahandspantsättning inte finns. innebär andrahandspant- sättning en ytterligare möjlighet för bostadsrättshavaren att använda sin bostadsrätt som kreditobjekt. Andrahandspantsättning är möjlig i andra inteckningssystem. Särskilt viktigt är att möjligheten finns beträffande fastigheter. Även om möjligheten till andrahandspantsättning av fastigheter är ifrågasatt, finns det inga konkreta planer på att ta bort den. De skäl som talar mot andrahandspantsättning är enligt oss inte så tunga att möjligheten inte bör finnas beträffande bostadsrätter. Om förhållandena ändras beträffande fast egendom, finns det däremot skäl att då på nytt se över frågan även beträffande bostadsrätter. Närmare om inteckningsmodellen 155 Vi föreslår att en hel bostadsrätt skall kunna intecknas men inte en del av en bostadsrätt. Det skall inte heller vara möjligt att inteckna flera bostadsrätter gemensamt. Att en bostadsrätt skall kunna intecknas så länge hela bostadsrätten intecknas är en given utgångspunkt. Vi har däremot svårt att se något skäl för att en del av en bostadsrätt skulle kunna intecknas. Därför återstår att ta ställning till om möjlighet bör finnas att inteckna bostadsrätter gemensamt. Man skulle kunna tänka sig en möjlighet att gemensamt inteckna bostadsrätter när de är i samma bostadsrättshavares hand. Vilka skäl för och emot detta finns då? När det gäller fastigheter har frågan i modern tid gällt om man skulle ta bort en befintlig möjlighet som har angetts ha en väsentlig betydelse när det gäller att utnyttja fast egendom som underlag för kredit. Möjligheten finns inte för bostadsrätter . Ingenting har framkommit som tyder på att införandet av en sådan möjlighet skulle innebära en väsentlig förbättring av möjligheterna att utnyttja bostadsrätterna som kreditobjekt. Ett annat skäl som har anförts för fastigheter är att ett slopande av möjligheten skulle inskränka möjligheterna att fastighetsreglera. Resonemanget blir här detsamma som när det gäller utnyttjandet av bostadsrätten som kreditobjekt. Ett tungt skäl mot att medge gemensamt intecknande är att detta komplicerar hela inteckningssystemet. Författningsregleringen blir utförligare, regleringen svårare att förstå osv. Exempelvis måste möjligheter ges till utsträckning och relaxation. Vi föreslår därför inte någon möjlighet till gemensamt intecknande. Det bör påpekas att detta givetvis inte hindrar att en bostadsrättsha- vare som är innehavare av flera bostadsrätter använder alla dessa som kreditobjekt för ett stort lån. Skillnaden är endast att de olika bostadsrätterna får intecknas separat. En särskild fråga som har dykt upp under slutfasen av utrednings- arbetet är vad som skulle kunna betecknas som "fjällstugeproblemati- ken kring ett inteckningssystem". Det förekommer att en bostadsrätt upplåts till flera med syftet att respektive bostadsrättshavare skall ha möjlighet att utnyttja den aktuella bostadsrättslägenheten, t.ex. en stuga. Under den tiden har man rätt till hela bostadsrättslägenheten själv. Upplåtelsernas formella utformning varierar. En utformning som förekommer är att ideella andelar upplåts och sedan finns separata avtal som reglerar bostadsrätten skall utnyttjas av respektive bostadsrättshavare. De upplåtna "andelarna" kan vara pantsatta. Förenligheten med BRL beror på hur upplåtelsen har utformats (jfr betänkande Fritidsboende [SOU 1982:23] s. 120 ff.). Man kan också diskutera vad en pantsättning på det aktuella sättet innebär. Klart är emellertid att ett införande av ett intecknings- system innebär ett problem, så länge endast en hel bostadsrätt kan pantsättas. Det torde vara nödvändigt att lösa detta problem. Annars är risken stor för ekonomiska förluster för dem som har köpt en sådan "andel". Risken är bl.a. att denna blir osäljbar. Tiden har inte medgett att vi lägger fram ett färdigt förslag i den delen också. Ett par skisser till möjliga lösningar kan dock ges. Man kan tänka sig att i författning öppna en möjlighet att upplåta bostads- rätt till respektive bostadsrättshavare . Denna rätt, som alltså skulle motsvara den tänkta andelen i tiden, skulle sedan kunna intecknas. En annan möjlighet är att definiera de aktuella upplåtelserna och undanta dessa från bostadsrättsregistret. En särskild fråga av mer bostadspolitisk karaktär är givetvis om särlösningar skall finnas endast för befintliga föreningar eller om möjlighet bör finnas att Närmare om inteckningsmodellen 157 starta nya föreningar av denna typ. Det är vår uppfattning att en reglering som gäller denna typ av bostadrätter bör kunna tas fram till ikraftträdandet av de förslag som vi har. Vi föreslår att inteckningsåtgärderna dödning, uppdelning, sammanföring och nedsättning skall införas beträffande bostads- rättsinteckningar. Någon möjlighet till deldödning föreslår vi inte. Uppdelning är för bostadsrätternas del motsvarigheten till utbyte av pantbrev i fastigheter. När det gäller inteckningsåtgärder finns två frågor att besvara. Den första är vilka åtgärder som bostadsrättshavaren bör kunna vidta med sina bostadsrättsinteckningar. Den andra frågan är om den terminologi som används i JB och lagen om företagshypotek med en uppdelning på olika institut bör tillämpas även för bostadsrätter. När gemensamt intecknande inte skall vara möjligt, behövs inte motsvarigheter till utsträckning och relaxation. Att en möjlighet att döda inteckningar behövs framstår för oss som självklart. I avsnitt 5.4.1 har vi tagit ställning för att deldödning till beloppet inte bör införas som ett alternativ till andrahandspantsättning. Inte heller bör sådan deldödning införas som ett komplement. Vi har svårt att se något behov av detta på grund av möjligheten till andrahandspantsättning. Det skulle dessutom innebära en avvikelse från vad som gäller för andra inteckningssystem. En motsvarighet till utbyte och samman- föring bör enligt vår mening finnas. Dessa åtgärder ger bostadsrätts- havaren en möjlighet att anpassa bostadsrättsinteckningarna efter den aktuella lånebilden. Behovet av nedsättning kan diskuteras. När det gäller fastigheter är denna åtgärd tillsammans med relaxation och utsträckning ovanligast. Som ett exempel kan nämnas att till begärdes nedsättning i 23 fall, relaxation i 22 fall och utsträckning i 4 fall. Det kan jämföras med att det gjordes drygt 50 000 innehavsanteckningar och beviljades lagfart kom- binerat med nyinteckning i nästan 16 000 fall. Det mest troliga är att nedsättning inte kommer att användas oftare för bostadsrätter. Detta är vad som talar mot att ge möjlighet till nedsättning. skulle det minska bostadsrättshavarens handlingsfrihet. I andra sammanhang har vi framhållit värdet av en överensstämmelse med andra inteckningssystem, framför allt med det för fastigheter. Det gäller även här. Frågan är om inte redan dessa skäl väger tyngre än de som talar mot. Betydelsefullt är också att möjligheten till nedsättning kan vara användbar under övergångsfasen. Möjligheten till nedsättning kan, med den lösning som vi föreslår beträffande övergången till in- teckningar, i vissa fall innebära en möjlighet att förenkla förfarandet. Mera härom i avsnitt 17.2.6. Vi menar mot bakgrund av det sagda att en motsvarighet till inteckningsåtgärden nedsättning bör finnas för bostadsrättsinteckningar. Att motsvarigheter till dödning, utbyte, sammanföring och nedsätt- ning föreslås innebär inte att man nödvändigtvis måste tala om olika in- teckningsåtgärder. I förarbetena till JB diskuterades inteckningsåt- gärderna. Där anfördes (prop. 1970:20 del B s. 645) att det resultat man vill nå genom utsträckning, utbyte, nedsättning m.m. kan vinnas också genom dödning och ny inteckning. Som fördelar med det sistnämnda förfarandet angavs att det är fördelaktigare från hand- läggningssynpunkt eftersom införingen i fastighetsboken och in- skrivningsmyndighetens bevis om åtgärden blir betydligt enklare samt informationen om pantbrevets giltighetsområde och förmånsrättsläge blir lättare att avläsa. Ett resonemang fördes också om kostnader, men det är mindre intressant i förevarande sammanhang. Resonemanget ut- mynnade i följande slutsats. I sammanhanget bör framhållas att omständigheterna i det enskilda fallet kan vara sådana att dödning jämte ny inteckning inte innebär någon framkomlig väg. Sålunda skulle en sådan åtgärd i vissa fall föra med sig en inte önskad försämring av förmånsrättsläget. Man måste därför bibehålla de nu diskuterade inteckningsåtgärderna för vissa situationer. Dödning och nyfastställelse skulle vara tillräckligt i flertalet fall. Infördes dessutom en möjlighet till deldödning och en möjlighet att vid nyfastställelse behålla inteckningens förtur eller flytta den till valfri plats med sämre förmånsrätt, skulle samma möjligheter finnas. Vinsten skulle bli främst att regleringen blev mindre omfattande. Den terminologi som finns för bl.a. fastigheter är emellertid väl etablerad. Risken för missförstånd blir - t.ex. vid kommunikation mellan den som begär en inteckningsåtgärd och den som skall registrera denna - enligt vår bedömning också mindre om man talar om olika åtgärder. De problem med att avläsa förmånsrättsläge o.d. som det talades om i förarbetena till nya JB gäller inte när inteckningarna finns i ett ADB- baserat register. Vår slutsats är att man bör föra över den befintliga terminologin även till bostadsrättsregistret. En ändring måste dock göras. In- teckningsåtgärden utbyte tar i JB sikte på pantbrev medan de andra avser inteckningen. Det är inteckningar som kan sammanföras, sättas ned och dödas. Men det är pantbrevet som kan bytas ut. Vi föreslår att pantbrev inte skall finnas för bostadsrätter. Inteckningsåtgärden måste därför kopplas till bostadsrättsinteckningen. Vad som sker vid ett Närmare om inteckningsmodellen 159 utbyte av ett pantbrev är att ett pantbrev byts ut mot flera. Beloppsmässigt rör det sig om en uppdelning. När åtgärden knyts till inteckningen föreslår vi att den benämns uppdelning. Det sakrättsliga skyddet 161 6 Det sakrättsliga skyddet I de två första avsnitten diskuteras om något särskilt sakrättsligt moment bör finnas för överlåtelse respektive pantsättning av bostads- rätt och vilket detta i så fall skall vara. Därefter tas frågan upp om godtrosförvärv och därmed sammanhängande frågor. I de två följande avsnitten övervägs vilka rättsverkningarna bör vara av registrering i bostadsrättsregistret och vilka prövningar som bör göras inför registrer- ingen. Avslutningsvis diskuteras på vilka sätt ansökningar bör kunna göras. 6.1Sakrättsligt skydd vid överlåtelse av bostadsrätt Vi föreslår att utgångspunkten, på motsvarande sätt som för fastigheter, skall vara att sakrättsligt skydd vid överlåtelse erhålls redan genom avtalet. Enligt direktiven skall vi pröva om det sakrättsliga regelsystem som gäller för fastigheter bör utsträckas till att gälla även för bostadsrätter som registreras i ett bostadsrättsregister eller om sakrättsliga regler av annat slag bör införas. Direktiven tar alltså inte upp de obligations- rättsliga momenten. En ändring av det sakrättsliga regelsystemet skulle i och för sig kunna ha betydelse även för denna fråga. Formkraven vid överlåtelse av bostadsrätt är ganska lika de som gäller för fast egendom. I båda fallen gäller att avtalet skall vara skriftligt, att det skall undertecknas av parterna samt att egendomen och priset skall framgå. För bostadsrätter gäller dessutom att en denuntiation till bostadsrättsföreningen krävs för sakrättsligt skydd och att förvärvaren måste antas som medlem för att köpet skall vara giltigt. Beträffande fast egendom krävs en överlåtelseförklaring. Vidare är förvärvaren skyldig att ansöka om lagfart. Utgångspunkten när det gäller det sakrättsliga skyddet är inte lagfarten. Sakrättsligt skydd erhålls enligt huvudprincipen redan genom avtalet mellan parterna. En annan sak är att lagfarten i vissa hänseenden har rättsverkningar (se avsnitt 3.2.1). Lagfart krävs t.ex. för att godtrosförvärv skall kunna ske. Det nuvarande systemet för överlåtelser är inte på samma sätt som systemet för pantsättning bristfälligt. Vissa problem finns dock. Som anges i direktiven sker pantförskrivningar då förvärvaren (pantsättaren) ännu inte är medlem i bo- stadsrättsföreningen. En sådan pantsättning blir ogiltig om förvärvaren inte antas som medlem i bostadsrättsföreningen. Detta problem har påtalats av bl.a. mäklare och kreditinstitut vid våra kontakter med dessa. Det är främst två problem som man anser föreligger, dels att rättsföljden är ogiltighet, dels att prövningen ofta drar ut . Kreditinstituten har i och för sig mer talat i termer om kalkylerade risker än om påtagliga problem. Men den risk man talar om torde ha betydelse för synen på bostadsrätten som kreditobjekt. Det nuvarande systemet är inte heller särskilt rationellt.