sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars ändamål är att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av en sådan upplåtelse. Upplåtelse får ske endast till den som är medlem i föreningen. En bostadsrättshavare kan överlåta bostadsrätten till någon annan, men förvärvaren får utöva bostadsrätten endast om han är medlem eller antas till medlem i föreningen, utom i de fall som regleras i 6 kap. 1 § andra stycket bostadsrättslagen. Sakrättsligt skydd vid överlåtelse och pantsättning av bostadsrätt För överlåtelse av bostadsrätt uppställs i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen vissa formkrav. Bl.a. gäller att köpeavtalet skall vara skriftligt och undertecknas av säljaren och köparen. Som nämnts tidigare gäller vidare normalt att förvärvaren måste vara antagen som medlem i föreningen för att han skall ha rätt att utöva bostadsrätten. När en förvärvare har fått sådant medlemskap, skall han antecknas i bo- stadsrättsföreningens medlemsförteckning. Det förhållandet att en köpare förvärvat bostadsrätten från den person som är upptagen i förteckningen som innehavare av bostadsrätten innebär emellertid inte att köparen med säkerhet kan utgå från att han gjort ett giltigt förvärv. Det finns inte några garantier för att den som står upptagen som ägare i förteckningen verkligen är bostadsrättens rätta ägare. Det anses inte heller vara möjligt att göra ett godtrosförvärv av bostadsrätt (se NJA 1992 s. 6). En tidigare ägare kan således komma att återfå bostads- rät- ten genom att åberopa att han har förlorat rådigheten över bostadsrät- ten genom rättshandlingar som är ogiltiga. Uttryckliga lagregler om pantsättning av bostadsrätt saknas. Det står emellertid klart att bostadsrätt kan pantförskrivas och att det för att panträtten skall bli sakrättsligt skyddad fordras att bo- stadsrättsföreningen underrättas om pantsättningen av bostadsrätts- havaren (pantsättaren) eller kreditgivaren (panthavaren). Detta anses framgå av grunderna för 10 och 31 §§ lagen (1936:81) om skuldebrev. Enligt 9 kap. 10 § tredje stycket bostadsrättslagen måste föreningen genast efter att ha fått en underrättelse om pantsättning anteckna förhållandet i föreningens lägenhetsförteckning. Den som därefter avser att skaffa sig någon form av anspråk på bostadsrätten, såsom en presumtiv köpare eller kreditgivare, kan med bostadsrättshavarens samtycke genom utdrag ur lägenhetsförteckningen få kännedom om ägar- och pantsättningsanteckningar. Behovet av en översyn Brister i gällande ordning Det råder en allmän uppfattning att nuvarande ordning beträffande överlåtelse och pantsättning av bostadsrätt i flera avseenden är otillfredsställande. En del av de brister som finns i det hittillsvarande systemet är följande. För att pantsättning av bostadsrätter skall fungera tillfredsställande är det av vikt att föreningen lämnar kreditgivare och presumtiva förvärvare av bostadsrätten riktiga uppgifter om förekomsten av panträtt i bostadsrätten. Det förekommer att styrelsen i en förening får underrättelse om en gjord pantsättning men låter bli att anteckna detta i lägenhetsförteckningen. Det medför inte att pantsättningen blir ogiltig, men panträtten blir inte synlig för tredje man. Detta kan leda till att en förvärvare av bostadsrätten efter köpet finner att egendomen är belastad med en dold panträtt eller till att en kreditgivare beviljar lån mot panträtt i tron att bostadsrätten i övrigt är ograverad. Misstag av detta slag förefaller att vara förhållandevis ovanliga. Blotta risken att föreningarna inte iakttar sina skyldigheter innebär emellertid ett osäkerhetsmoment, vilket minskar bostadsrättens värde som pant. En annan olägenhet med dagens system hänger samman med det förhållandet att föreningarna inte gör någon egentlig prövning av riktigheten i de underrättelser som lämnas till dem. Detta medför att lägenhetsförteckningarna kan komma att innehålla anteckningar om pantsättningar som är helt eller delvis felaktiga. Man kan t.ex. tänka sig att en underrättelse om pantsättning görs av helt illojala skäl utan att någon pantsättning i verkligheten har ägt rum. Detta leder till osäkerhet såväl för innehavaren av bostadsrätten som för presumtiva köpare och kreditgivare. En tredje olägenhet med det nuvarande systemet är att äldre anteckningar om pantsättningar som från början varit riktiga men som med tiden blivit inaktuella kan komma att stå kvar i lägenhetsförteck- ningen efter det att de förlorat sin betydelse. Till detta kommer att rättsläget på flera punkter är oklart. Det råder sålunda osäkerhet om i vilken utsträckning tilläggskrediter och omlagda krediter från den långivare (panthavare) som har beviljat den ursprungliga krediten fordrar en ny underrättelse. Vidare är det oklart vilka rättsverkningar en förnyad underrättelse för med sig i de fall då bostadsrätten är pantsatt i andra hand till en annan långivare. Ytterligare en olägenhet sammanhänger med att bostadsrätter ofta pantförskrivs i samband med förvärvet av bostadsrätten. Pantförskriv- ningen sker då då förvärvaren (pant- sät- taren) ännu inte är medlem i föreningen. Som tidigare nämnts får bostadsrätten inte utövas innan medlemskap har erhållits. Det torde innebära att förvärvaren inte kan förfoga över bostadsrätten med giltig verkan. Först sedan köparen har beviljats medlemskap "läks" den brist i pantsättningen som förelegat. angivna förhållandet leder till osäkerhet för panthavaren. Bristerna i dagens system innebär att det finns risk för rättsförluster för kreditgivare och enskilda. Bristerna kan antas medföra att bostadsrättens kreditvärde blir lägre än vad det skulle ha varit med ett mer rättssäkert system. Härtill kommer att kreditmarknadens behov av överblickbarhet och information är dåligt tillgodosett. I samband med kreditprövningen är det ofta av intresse att ha tillgång till en rad olika uppgifter som måste inhämtas från de enskilda föreningarna. Detta skulle förenklas med ett system där det finns ett offentligt och centralt ADB- register över bostadsrätterna. Frågan om att inrätta ett offentligt register för bostadsrätter har övervägts i skilda sammanhang. för fastighetsdata (numera ) har sedan början av 1990- talet på olika sätt behandlat denna fråga. I anslutning till budgetpro- positionen 1992/93 uttalade bostadsutskottet att utskottet förutsatte att nämnden ytterligare övervägde ett bostadsrättsregister (bet. 1992/93:BoUI4). I departementspromemorian Bostadsrätt - Bostads- rättsföreningens och panthavares rätt till betalning, tvångsförsäljning m.m. (Ds 1994:7) framförde utredaren bl.a. att nuvarande system med pantsättning av bostadsrätt genom underrättelse var otillfredsställande och att en mer betryggande ordning skulle erhållas, om pantsättningen fullbordades genom införande i ett offentligt register. I en annan departementspromemoria, Förstärkt bostadsrätt - en enklare modell av ägarlägenheter (Ds 1994:59), föreslogs att ett statligt register över bostadsrätter skulle inrättas. Förslagen har inte lett till någon åtgärd från regeringens sida. har till regeringen överlämnat en förstudierapport med förslag till hur ett framtida bostadsrättsregister kan utformas. Förslaget innehåller sammanfattningsvis följande. Ett centralt register över bostadsrätter inrättas som ett komplement till fastighetsdatasystemet. Genom registret införs en ny ordning för pantsättning som bygger på registrering. Sådan registrering skall i största utsträckning skötas av banker och kreditinstitut genom ett elektroniskt ansökningsförfarande, s.k. ingivarhanterad inskrivning. Även förvärv av bostadsrätt skall registreras på motsvarande sätt. Registret handhas av en myndighet och finansieras helt genom avgifter som tas ut i samband med registreringen. Registret föreslås bli offentligt. har härefter fortsatt förberedelserna inför ett framtida bostadsrättsregister genom att inleda en försöksverksamhet. Projektet syftar till att pröva de förslag som lämnades i den ovan angivna rapporten. Verksamheten skall bedrivas i samarbete med ett antal bostadsrättsföreningar och kreditgivare. Särskilda avtal har slutits mellan parterna. Till försöksregistret har grundläggande uppgifter om ägarförhållanden och pantsättningar samlats in. skall registreras genom försorg, medan kreditinstitu- ten skall sköta registrering av pantsättningar genom egen terminal- anslutning. Försöksverksamheten beräknas pågå . Hur skall ett bostadsrättsregister utformas? Som har framgått av det föregående är det angeläget att undanröja de olägenheter som finns när det gäller det sakrättsliga skyddet vid överlåtelse och pantsättning av bostadsrätt. Det kan ske genom att ett riksomfattande och obligatoriskt register över bostadsrät- ter inrättas och genom att man inför nya sakrättsliga regler rörande överlåtelse och pantsättning på detta område. Det är naturligt att modern informationsteknik i största möjliga utsträckning kommer till användning när ett sådant register läggs upp och förs. En första uppgift för utredaren blir att lämna förslag till hur ett sådant register kan utformas och vilket regelverk som skall gälla för detta. Den typ av register som närmast bör komma i fråga är en motsvarig het till inskrivningsregistret. Det är ett register som förs av inskriv- ningsmyndigheterna. ingår tillsammans med fas- tighetsregistret i det s.k. fastighetsdatasystemet (lantmäterimyndig- heternas och inskrivningsmyndigheternas informationssystem). Fas- tighetsdatasystemets författningsreglering ses över av (dir. 1995:120). Registreringen i inskrivningsregistret sker i första hand enligt bestämmelser i 19-24 kap. jordabalken. De uppgifter som registreras är först och främst uppgifter om lagfarter respektive inskrivning av tomträtter (dvs. ägarförhållanden) samt inteckningar. Inskrivningsmyn- digheterna registrerar också vissa andra rättsförhållanden samt uppgifter om exekutiva åtgärder avseende fastigheten eller tomträtten. Utredaren skall ta ställning till om bostadsrättsregistret bör utgöra en särskild del av inskrivningsregistret, en del av ett framtida gemensamt register innefattande såväl det nuvarande inskrivnings- registret som övriga register som ingår i det nuvarande fastighetsdatasystemet eller ett i formellt hänseende fullt självständigt register. Utredaren skall i detta sammanhang särskilt beakta vad i denna del kan komma att föreslå beträffande de i fastighetsdatasystemet ingående registren. En fråga som hänger nära samman med frågan om registrets eventuella anknytning till befintliga fastighetsrättsliga register gäller vem som skall ha hand om registret och vara registeransvarig för det. Knyts registret till fastighetsdatasystemet, är det naturligt att det sköts av en av statlig myndighet, t.ex. inskrivningsmyndigheterna eller . Utredaren skall emellertid även undersöka andra alternativ, däribland sådana där enskilda organisationer tar del i ansvaret för registret. Ett exempel på ett sådant alternativ finns i det s.k. aktiekontosystemet. Av grundläggande betydelse för ett register som innehåller uppgifter om äganderätt till och panträtt i bostadsrätter är att den lägenhet som bostadsrätten är knuten till kan identifieras på ett säkert sätt. Det vanliga är att bostadsrättslägenheten identifieras med ledning av en viss nummerbeteckning och andra uppgifter i föreningens lägenhetsför- teckning. Bostadsrättens ägare knyts till lägenheten genom denna förteckning och medlemsförteckningen. Det förekommer att dessa uppgifter är felaktiga eller missvisande. Av uppgifterna framgår inte heller den fysiska utbredningen av lägenheten. Det är därför en viktig uppgift för utredaren att ta ställning till vilka krav på individualisering av bostadsrättslägenheterna som skall ställas. Utredaren skall i detta sammanhang särskilt beakta den försöksverksamhet med lägenhetsre- gister som genomförs i kommun och i enligt lagen (1995:1537) om lägenhetsregister. Själva bostadsrättsföreningarna registreras vid . Registret innehåller bl.a. information om firmateckningsrätt i föreningarna. Utredaren skall överväga i vad mån uppgifterna i detta register skall göras tillgängliga även i det framtida bostadsrättsregistret. Hur skall förvärv av bostadsrätter registreras? Överlåtelse av fastighet är förenad med vissa formkrav enligt bestäm- melser i 4 kap. jordabalken. Den som förvärvat en fastighet är skyldig att inom söka inskrivning av sitt förvärv (lagfart). En sådan ansökan kan, om den inte avslås, leda till antingen att lagfart beviljas eller att lagfartsansökan förklaras vilande. Beslut som innebär s.k. vilande lagfart kommer enkelt uttryckt i fråga i de fall då ansökan inte har några grundläggande materiella brister utan bedöms kunna, efter komplettering, leda till att lagfart beviljas. När lagfart beviljas inträder betydelsefulla rättsverkningar i olika avseenden. Bl.a. gäller som huvudregel att den som i god tro har förvärvat en fastighet från den som var lagfaren ägare kan förlita sig på att förvärvet blir bestående även om det skulle visa sig att företrädarens förvärv var ogiltigt eller av annat skäl inte gällde mot rätte ägaren (se 18 kap. 1 § första stycket jordabalken). Motsvarande gäller för den till vilken den lagfarne ägaren upplåtit panträtt i fastigheten (se 18 kap. 2 § jordabalken). Den rätte ägaren, vars rätt har påverkats av inskrivningen, har rätt att av staten få ersättning för sin förlust. Att lagfart har sökts eller beviljats har också betydelse vid tvesalu (dubbelöverlåtelse) av fast egendom. Regler om detta finns i 17 kap. jordabalken. Som tidigare framhållits måste även ett framtida bostadrättsregister rimligen innehålla uppgifter om äganderätten till bostadsrätten och de förändringar av äganderätten som kan uppstå som en följd av att bostadsrätten överlåts. Utredaren skall därför pröva om det sakrättsliga regelsystem som gäller för fastigheter bör utsträckas till att gälla även för förvärv av bostadsrätt som registreras i ett bostadsrättsregister eller om sakrättsliga regler av annat slag bör införas. överväga om någon form av preliminär registreringsåtgärd ("vilande lagfart") bör kunna komma i fråga redan innan förvärvaren har blivit antagen som medlem i föreningen. Utredaren skall vidare överväga om registret skall innehålla uppgift om den köpeskilling som säljaren och köparen av en bostadsrätt kommit överens om. Utredaren skall också ta ställning till huruvida registret skall redovisa den insats som en bostadsrättshavare enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen skall betala när bostadsrätten upplåts första gången. En annan fråga som utredaren har att ta ställning till är vem som skall anmäla för registrering att äganderätten till en bostadsrätt har överlåtits. Hit hör också frågan om förvärvet skall anmälas för registrering. Hur skall pantsättning av bostadsrätter registreras? Pantsättning av fast egendom bygger på den s.k. in- teckningsmodellen. Denna innebär att fastighetsägaren ansöker om inteckning vid inskrivningsmyndigheten. Regler om inteckning finns i 22 kap. jordabalken, medan panträtten regleras i 6 kap. Om inteckning beviljas, utfärdas ett bevis om inteckningen (pantbrev). utfärdas antingen i skriftlig form eller genom registrering i ett pantbrevsregister (datapantbrev). I 17 kap. jordabalken finns regler om företräde på grund av inteckning. Dessa innebär att inteckning ger företräde framför annan inteckning eller inskrivning av nyttjanderätt m.m. efter den tidsföljd i vilken inteckningarna eller inskrivningarna söks. Pantsättningen sker genom att fastighetsägaren överlämnar pantbrevet till borgenären som säkerhet för dennes fordran. Ett datapantbrev anses ha överlämnats till borgenären när denne har registrerats som pantbrevshavare i pantbrevsregistret. Panthavarens rätt är begränsad till högst det belopp som pantbrevet lyder på (tillsammans med ett visst i lagen angivet procentuellt tillägg). Vid en försäljning av fastigheten skall utdelningen på helt eller delvis obelånade pantbrev tillkomma fastighetsägaren (ägar-hypotek). Också ägarhypoteket kan pantsättas. Det sker genom s.k. andrahandspantsät- tning. Vid andrahandspantsättning får andrahandspanthavaren sakrättsligt skydd genom att innehavaren av pantbrevet underrättas om pantsättningen. En viktig fråga för utredaren blir att ta ställning till hur ett system med pantsättning av bostadsrätter genom registrering skall utformas. En möjlig modell är den ovan beskrivna inteckningsmodellen för fastigheter. Den främsta fördelen med denna är att den på ett effektivt sätt gör det möjligt att låta pantobjektet utgöra säkerhet för flera lån hos skilda långivare. Detta möjliggörs genom att varje panthavares rätt i princip är begränsad till ett visst genom inteckningen bestämt belopp. Beloppsbegränsningen för en bättre prioriterad panthavare garanterar den borgenär som därefter står i tur en utdelning som är oberoende av en eventuell ökning av gäldenärens skuld till den bättre prioriterade fordringsägaren. Ett system som på detta sätt medför möjligheter för SOU 1998:80 Bilaga 1 449 den enskilde att få lån hos flera olika kreditgivare främjar konkur- rensen. En annan fördel med inteckningssystemet är att det inte behöver göras någon kontroll av pantavtalets giltighet vid registreringen. Pantsättningen kan ske utan medverkan av någon myndighet, genom ett mellan bostadsrättshavaren och borgenären ingånget pantavtal och överlämnandet av ett pantbrev. Överlämnandet av pantbrev garanterar att dubbelpantsättning inte sker. Om utredaren finner att inteckningsmodellen bör tillämpas för bostadsrätternas del, skall utredaren överväga om ett system med datapantbrev av det slag som finns för fastigheter skall utgöra ett alternativ till skriftliga pantbrev. Om inteckningsmodellen väljs, skall utredaren också pröva om den bör innefatta regler om ägarhypotek och andrahandspantsättning av det slag som finns på det fastighetsrättsliga området. Man måste då beakta att pantsättning av ägarhypotek på det fastighetsrättsliga området förutsätter att det lämnas en underrättelse om pantförskrivningen till förstahandspanthavaren. Om ett inteckningssystem på bostadsrättens område förenas med en möjlighet till pantsättning av ägarhypotek, kan det därför leda till att vissa av de rättsliga och praktiska problem som det nuvarande pantsättningssystemet har kommer att bestå. Detta ger anledning att ifrågasätta om pantsättning av ägarhypotek över huvud taget bör tillåtas på bostadsrättens område. De problem som pantsätt- ning av ägarhypotek kan ge upphov till måste dock vägas mot de olägenheter som kan uppstå för bostadsrättshavaren om denne inte kan utnyttja ägarhypoteket som säkerhet för lån. Att tillämpa inteckningsmodellen på bostadsrätter kan innebära övergångsproblem i fråga om äldre lån som är förenade med panträtt i bostadsrätt. Särskilda svårigheter uppstår för sådana förpliktelser som inte har något bestämbart inteckningsvärde, t.ex. löpande krediter och garantiförbindelser. Om inteckningsmodellen av detta eller andra skäl visar sig mindre lämplig, skall utredaren överväga även andra pantsättningsmodeller. En möjlighet är att själva pantsättningen registreras. Denna modell har stora likheter med nuvarande system för pantsättning av bo- stadsrätt. Den uppvisar också likheter med sådan inskrivning av nyttjanderätt m.m. som sker enligt 23 kap. jordabalken. Genom inskrivning av nyttjanderätten ges nyttjanderättshavaren ett skydd mot fastighetsägarens borgenärer, mot nya ägare och mot andra nytt- janderättshavare. Inskrivningen av nyttjanderätten utgör däremot ingen förutsättning för rättighetens giltighet. Någon mer noggrann prövning av avtalets giltighet görs därför inte heller. Om utredaren finner att denna metod skall komma till användning för pantsättning av bostadsrätt, måste utredaren ta ställning till omfattningen av den prövning som skall göras av den som har hand om registreringen. Hit hör också frågan om vilka uppgifter om pantsättningen som registret skall innehålla. Utredaren måste i detta fall överväga om registret, utöver uppgift om att bostadsrätten är pantsatt, även skall redovisa storleken på lånebeloppet samt panthavarens identitet m.m. En annan modell för pantsättning som utredaren bör kunna överväga är den som förekommer i aktiekontolagen (1989:827). aktiekontosystemet registreras överlåtelse och pantsättning av aktier av ett kontoförande institut, vanligen en bank eller ett värdepappersföre- tag. Registreringen medför olika rättsverkningar, bl.a. sakrättsligt skydd för den registrerade förvärvaren eller panthavaren. Det kontoförande institutet gör inför registreringen en viss prövning av överlåtelsens eller pantsättningens riktighet. Enligt 7 kap. 16 a § bostadsrättslagen har föreningen panträtt i bostadsrätten till säkerhet för vissa av de avgifter som en medlem är skyldig att betala till föreningen. Det rör sig dels om den insats som skall betalas då bostadsrätten upplåts till medlemmen, dels om sådana andra avgifter som föreningen kan komma att ta ut (dvs. årsavgift, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift, se 7 kap. 14 § bostadsrättslagen). Vid utmätning eller konkurs skall panträtten anses likställd med handpanträtt. Föreningen är skyldig att om den blir underrättad om att en bostadsrätt är pantsatt, utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har obetalda avgifter till förening- en som överstiger visst belopp. Om föreningen försummar sin underrät- telseskyldighet, begränsas föreningens rätt till företräde till betalning framför panthavaren. Dessa regler om legal panträtt bygger på förutsättningen att det är känt för föreningen till vem bostadsrätten är pantsatt. I ett framtida system är det inte givet att denna information är tillgänglig. Utredaren skall i sådant fall ta ställning till hur bestäm- melserna om legal panträtt för föreningen och om föreningens skyldighet att underrätta panthavare skall förenas med det nya system för pantsättning av bostadsrätt som utredaren föreslår. Utredaren måste vidare ta ställning till vilka regler som skall gälla vid handläggningen av registreringsärenden. I det sammanhanget skall utredaren ta upp frågor om rättelse och överklagande av beslut, om skadestånd vid oriktig registrering samt om offentlighet och tillgäng- lighet i registret. Utredaren skall också belysa frågor om skyddet för den personliga integriteten. I 19 kap. 21 § jordabalken finns föreskrifter om att olika exekutiva åtgärder m.m. som en fastighet har blivit föremål för skall antecknas i fastighetsboken (inskrivningsregistret). Där anges vidare att om det särskilt föreskrivs i lag eller annan författning att ett visst förhållande skall antecknas i fastighetsbok, sådana bestämmelser gäller. Utredaren skall mot denna bakgrund pröva i vilken utsträckning andra förhål- landen än sådana som avser äganderätt och panträtt i bostadsrätt skall antecknas i det nya bostadsrättsregistret. En viktig fråga för utredaren blir slutligen att analysera de särskilda övergångsproblem som kan uppstå vid införandet av det nya bo- stadsrättsregistret. Som tidigare nämnts kan t.ex. problem uppstå när det gäller redan beviljade krediter och gjorda pantsättningar, om dessa skall inordnas i ett inteckningssystem av det slag som redogjorts för ovan. Det kan även finnas andra problem som kräver särskilda övergångsregler. Utredaren skall ge förslag till en sådan reglering. Den redovisning som utredaren gör av sina ställningstaganden skall åtföljas av förslag till nödvändiga lag- och förordningsändringar. Utredaren skall också belysa de ekonomiska konsekvenserna av de handlingsalternativ som behövs. Slutligen skall utredaren ange tidsramar och former för utbyggnaden av det nya registret. Att beakta i övrigt för utredaren har nämnts att utredaren skall hålla sig informerad om vad kan komma att föreslå. Vidare har det framgått att utredaren skall hålla sig underrättad om försöksverksam- heten med lägenhetsregistret. Härutöver skall utredaren hålla sig informerad om försöksverksamhet med ett bostadsrättsregister.