sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — Enligt samma paragraf får en företagsinteckning inte beviljas gemensamt i flera verksamheter som utövas av olika näringsidkare. Ett krav på kongruens gäller också. En inteckning får inte beviljas om den i fråga om den intecknade verksamhetens art eller giltighetsområde skulle avvika från en annan inteckning som är beviljad eller sökt i samma verksamhet. Gemensam inteckning i egentlig mening finns inte när det gäller före- tagsinteckningar. Förbudet att bevilja gemensamt i flera verksamheter som utövas av olika näringsidkare innebär inte motsatsvis något i denna fråga. Att en och samme näringsidkare intecknar vad som i realiteten är flera rörelser i hans hand gör inte att det är fråga om någon gemensam inteckning i egentlig mening. All verksamhet som omfattas av en företagsinteckning utgör nämligen en inteckningsenhet. Och någon fördelning utåt av de olika verksamheternas ansvar kan inte företas. (Se m.fl., Företagshypotek m.m., 2 uppl., 1996, s. 72). Flera av de inteckningsåtgärder som finns för fastigheter har en motsvarighet beträffande företagshypotek. Åtgärderna är dock något färre och vissa skillander finns. Näringsidkaren kan begära utbyte av ett företagshypoteksbrev mot två eller flera. Flera företagsinteckningar kan sammanföras till en sådan inteckning. Nedsättning är också möjlig och åtgärden regleras i överensstämmelse med vad som gäller för fastigheter. Dödning av en företagsinteckning kan begäras helt eller i viss verksamhet. Deldödning är alltså möjlig på det sättet att dödningen kan begränsas till att avse viss verksamhet. Liksom när det gäller fastigheter kan emellertid deldödning vad gäller beloppet inte medges. En företagsinteckning får inte dödas så att inteckningsförhållandena blir oförenliga med 3 kap. 1 eller 2 § lagen om företagshypotek. Det innebär bl.a. att inteckningen efter dödningen får vara begränsad endast på något av de sätt som är tillåtna beträffande nyinteckning och att alla inteckningar som besvärar en viss verksamhet måste dödas likformigt. Näringsidkaren kan också begära utsträckning av en företagsinteck- ning så att den ändras att omfatta ytterligare verksamhet. Utsträckning kan komma i fråga endast när en företagsinteckning inte gäller i all näringsverksamhet i landet. 3.6Historik och frågans tidigare behandling infördes den första bostadsrättslagen, lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar. Frågan hur sakrättsligt skydd uppnås vid förvärv av en bostadsrättsrätt var inledningsvis oklar och därmed debatterad. Något svar gavs inte i lagen. I NJA 1941 s. 680 prövade frågan hur en gåva av andelar i en bostadsförening fullbordas. konstaterade därvid att gåvan var fullbordad i och med själva överlåtelsen. Det förefaller alltså som om tillämpade den s.k. avtalsprincipen och att den menade att även sakrättsligt skydd skulle ha uppkommit i och med avtalet. Avgörandet kritiserades tidigt i litteraturen. T.ex. menade att det fanns anledning att ställa sig frågande till om inte en denuntiation var nödvändig särskilt om man, i konsekvens med rättsfallet, skulle anse att avtalet var tillräckligt även för uppkomsten av en sakrättsligt giltig panträtt (SvJT 1944 s. 403 f.). Enligt föreligger en viss osäkerhet kring tolkningen av fallet eftersom denuntiation faktiskt hade skett, även om detta inte berörs i fallet (, Bo, Kreditsäkerhet i lös egendom, 1984, s. 446 f.). Efter skuldebrevslagens tillkomst vann denuntiations- principen efter hand mer och mer mark. Detta fick genomslag även när det gäller bostadsrätter, men olika åsikter fanns länge (se t.ex. , , Lärobok i värdepappersrätt, 5 uppl., 1966, s. 176 jämfört med , , Förvärv och medlemskap i ekonomisk förening, 1952, s. 218 ff.). konstaterade i sitt betänkande Bostadsrätt (SOU 1969:4 s. 194) att frågan när en förvärvare av bostadsrätt får skydd mot överlåtarens borgenärer inte var löst i den då alltjämt gällande lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar. Enligt kommittén hade i doktrinen hävdats både att sådant skydd skulle inträda redan genom avtalet om överlåtelse och att det skulle krävas att bostadsrätts- föreningen underrättades. Kommittén ansåg att det var mest ända- målsenligt att reglerna för bostadsrätt utformades i analogi med 31 § lagen (1936:81) om skuldebrev. Den föreslog därför en bestämmelse i vilken angavs att överlåtelse av bostadsrätt skulle gälla mot över- låtarens borgenärer endast om föreningen hade underrättats om överlåtelsen. I förarbetena till bostadsrättslag (prop. 1971:12 s. 106) förklarade departementschefen att det saknades skäl att ta upp regler som inte direkt berör föreningen utan avser förhållandet mellan bostadsrättshavaren och tredje man. I stället förordades en analogisk tillämpning av skuldebrevslagens regler. De olika synsätt som fanns under den första hälften av seklet när det gäller överlåtelse slog naturligen igenom även beträffande dub- belöverlåtelse. Exempelvis menade att det tidigare förvärvet bör ha företräde framför det senare oberoende av om tradition av det då förekommande bostadsrättsbeviset eller denuntiation till bostadsrättsföreningen har förekommit (, , Lärobok i värdepappersrätt, 5 uppl., 1966, s. 180). Detta var en konsekvens av hans synsätt att det sakrättsliga skyddet vid överlåtelse uppstår genom själva överlåtelseförklaringen. Andra menade att denuntiationen var avgörande för företrädet (, , Förvärv och förlust av medlemskap i ekonomisk förening, 1952, s. 222). uppmärksammade de olika uppfattningarna. I sitt betänkande Bostadsrätt (SOU 1969:4) föreslog kommittén, i konsekvens med förslaget om krav på denuntiation vid enkel över- låtelse, att denuntiationen skulle få avgörande betydelse. Kommittén föreslog, i överensstämmelse med 31 § andra stycket lagen om skuldebrev, att i första hand en tidigare överlåtelse skulle ha företräde framför en . Men en senare överlåtelse skulle ha företräde om den hade meddelats tidigare till bostadsrättsföreningen av förvärvaren eller överlåtaren och förvärvaren var i god tro vid underrättelsen (betänkandet s. 194). I förarbetena till bostadsrättslag (prop. 1971:12) be- handlades förslag beträffande dubbelöverlåtel- ser tillsammans med förslaget om bestämmelser om det sakrättsliga skyddet vid överlåtelse. Som tidigare nämnts ansåg departementschefen att anledning saknades att lagstifta i dessa frågor. Att en bostadsrätt kan pantsättas har godtagits. slog fast i NJA 1939 s. 162 att andelsrätt i bostadsförening kunde utgöra föremål för laga pantsättning. Olika uppfattningar fanns beträffande vad som krävdes för sakrättsligt skydd. Enligt 33 § i lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar skulle ett bostadsrättsbevis utfärdas för varje bostadsrättshavare. En åsikt som hävdades var att tre moment krävdes för en giltig pantsättning. Man menade att det krävdes att bostadsrättsbeviset överlämnades till panthavaren, att avsikten att genom överlämnandet pantsätta bostadsrätten hade kommit till klart uttryck, t.ex. genom uppsättande av ett skriftligt avtal, samt att bostadsrättsföreningen underrättades om pantsättningen (Siljeström m.fl., Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 uppl., 1965 s. 79). förefaller å sin sida ha menat att överlämnande av bostadsrätts- beviset var tillräckligt (, , Lärobok i värdepappersrätt, 5 uppl. 1966, s. 180). Andra ansåg att sakrättsligt skydd kunde uppkomma genom underrättelse till bostadsrättsföreningen (se t.ex. , , Svensk rättspraxis Sakrätt 1940 - 1942, SvJT 1944, s. 404 och , , Förvärv och förlust av medlemskap i ekonomisk förening, 1952, s. 220 f.). föreslog i sitt betänkande Bostadsrätt (SOU 1969:4) att pantförskrivning av bostadsrätt skulle ske skriftligen. Pantförskrivningen skulle enligt förslaget utformas som ett medgivande från bostadsrättshavaren till pantsättning och i medgivandet skulle anges den bostadsrätt pantsättningen avsåg. Kommittén motiverade sitt förslag på följande sätt (betänkandet s. 195). Det torde sålunda vara av vikt att villkoren för pantförskrivning av bostadsrätt preciseras skriftligt. Oklarhet bör inte råda om t.ex. storleken av den fordran för vilken pantsättning sker, omfattningen av pantförskrivningen eller den ordning i vilken panten skall få realiseras. Stor betydelse får också tillmätas det förhållandet att föremålet för en bostadsrätt väsentligen är rätten att nyttja viss lägenhet och att varje realiserande av pantsatt bostadsrätt kan medföra allvarliga följder inte endast för bostadsrättshavaren själv utan även för hans familj. För sakrättsligt skydd av pantsättningen ställde kommittén upp ett krav på underrättelse till bostadsrättsföreningen. Liksom när det gällde överlåtelse av bostadsrätt uttalade departementschefen i förarbetena till bostadsrättslag att anledning saknades att i bostadsrättslagen ta upp regler som inte direkt berör föreningen och förordade en analogisk tillämpning av reglerna i skuldebrevslagen för enkla skuldebrev (prop. 1971:12 s. 106). Det kan nämnas att i och med lag var det inte längre obligatoriskt att utfärda bostadsrättsbevis. Genom lagen infördes en skyldighet för bostadsrättsföreningen att i lägenhetsförteckning anteckna pantsättning av en bostadsrätt så snart föreningen hade underrättats om en sådan. En intecknings- eller pantsättningsmodell? 4En intecknings- eller pantsättnings- modell? I direktiven anvisas tre modeller för hur ett system för pantsättning av bostadsrätter genom registrering kan utformas. De modeller som nämns är inteckningsmodellen som gäller för fastigheter, registrering av pantsättningen på ett sätt liknande det som gäller vid inskrivning av nyttjanderätt m.m. enligt 23 kap. JB och aktiekontosystemet enligt aktiekontolagen (1989:827). De två sistnämnda modellerna torde inte medföra några skillnader på ett mer övergripande plan. Med de modellerna blir det fråga om att registrera själva pantsättningen. Vi har svårt att se någon annan tänkbar modell. Med andra ord finns det två tänkbara, huvudsakliga modeller. Den ena modellen innebär ett system med inteckningar (inteckningsmodellen). Den andra innebär att själva pantsättningen skall registreras (pantsättningsmodellen). Vilken av dessa modeller bör då väljas? 4.2En översiktlig beskrivning av modellerna Innan för- och nackdelar med inteckningsmodellen respektive pantsättningsmodellen diskuteras skall något översiktligt sägas om hur respektive modell kan se ut. Det är fråga endast om att beskriva huvud- dragen så att en jämförelse kan göras. När flera möjliga lösningar är tänkbara, lämnas det öppet vilken lösning som bör väljas. En pantsättning av en bostadsrätt blir enligt gällande rätt giltig mellan parterna - obligationsrättsligt giltig - redan genom pantförskrivningen. Avtalet kan vara muntligt. Det sakrättsliga skyddet uppnås sedan genom denuntiation till bostadsrättsföreningen. Inteckningsmodellen innebär framför allt två skillnader gentemot detta, om man ser till den utformning som inteckningssystemet för fastigheter har. Den första skillnaden är själva inteckningen, den andra förekomsten av ett pantbrev. Intecknandet innebär att ett bestämt beloppsintervall reserveras för ett visst pantbrev. Härigenom blir bl.a. förmånsrätts- ordningen fixerad. innebär att man har skapat ett särskilt bevis för inteckningar, vilket kan överlämnas rent faktiskt eller - när det En intecknings- eller pantsättningsmodell gäller datapantbrev - fiktivt. Inteckningsmodellen handlar alltså om att bostadsrättshavaren skall kunna reservera ett visst intervall som han sedan skall kunna använda som säkerhet gentemot en långivare. Mellan bostadsrättshavaren och borgenären skall ett pantavtal träffas. Frågan i vilken utsträckning formkrav bör ställas upp kan tills vidare lämnas därhän. Här kan bara konstateras att vid pantsättning av såväl bostadsrätter som fast egendom finns enligt gällande rätt inte något krav på skriftlighet. Slutligen skall sakrättsligt skydd för pantsättningen erhållas på ett eller annat sätt. fås sakrättsligt skydd genom underrättelse - denuntiation - till bostadsrättsföreningen. Frågan är om denna ordning skall behållas eller ersättas av någon annan, t.ex. en som innebär att registrering i bostadsrättsregistret ger sakrättsligt skydd. Medför inteckningsmodellen att ordningen med pantbrev är en nödvändighet? är inte ett värdepapper. I litteraturen talas ibland om att definitionen i 6 kap. 1 § JB inte är fullständig (se t.ex. , , Fastighetspant, 3 uppl., 1987, s. 67 ff. och , , Panträtt i fast egendom, 3 uppl., 1991, s. 45 ff.). Men definitionen är ändå ganska träffande. är enligt den nämnda paragrafen ett bevis om inteckningen. Detta torde vara själva kärnan. Ett visst intervall reserveras genom inteckningen. Därutöver behöver borgenären något som visar omvärlden att han disponerar över det aktuella intervallet. Ordningen med pantbrev är emellertid inte en nödvändig följd av inteckningsmodellen. Utformningen kan t.ex. vara sådan att registrering alltid ersätter ett pantbrev. Ett inteckningssystem liknande de befintliga medför att överhypotek eller ägarhypotek kan uppstå. Sedan inteckningen har tagits ut krymper ofta den skuld som är kopplad till inteckningen efter hand. Ett växande "outnyttjat överskott" uppstår. När det gäller fast egendom är det möjligt att pantsätta detta överhypotek. Det kallas för andrahandspantsättning. Vid andrahandspantsättning av fast egendom uppnås sakrättsligt skydd genom denuntiation enligt bestämmelserna i lagen (1936:88) om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man, se avsnitt 3.2.2. Andrahandspantsättning är dock inte den enda möjlighet som kan övervägas i detta sammanhang. Andra möjligheter är att använda sig av någon form av kupongsystem eller att tillåta någon form av "deldödning". En intecknings- eller pantsättningsmodell? Ett kupongsystem skulle kunna innebära att man hade fasta inteck- ningsbelopp, t.ex. på vardera . Vid en pantsättning fick sedan borgenären ta i anspråk så många "kuponger" som behövdes. Efterhand som skulden minskade kunde kupongerna återgå till bostadsrättshavaren eller "dödas". En modell med deldödning är tänkbar i synnerhet om systemet har en relativt hög grad av automatisering. Om det vore möjligt att ansöka om en deldödning på elektronisk väg, framstår ett sådant system som relativt smidigt. Till skillnad från vad som gäller vid andrahandspant- sättning torde det dock vara ofrånkomligt att ställa upp ett krav på samtycke till åtgärden från innehavaren av panten. Den andra möjligheten är, som tidigare nämnts, att registrera själva pantsättningen. När det gäller det sakrättsliga skyddet är frågan om denuntiation även i fortsättningen skall vara sakrättsligt moment eller om någon annan ordning skall införas, t.ex. att registreringen ger sakrättsligt skydd. Obligationsrättsligt skulle däremot även i fortsätt- ningen en pantsättning gälla genom överenskommelsen. Den enklaste varianten av pantsättningsmodellen innebär att uppgifter förs in endast om panthavaren. Beträffande pantsättningen skulle alltså registreras ungefär samma uppgifter som vanligtvis registreras i lägenhetsförteckningen. Denna variant kan kallas pantsättningsmodell utan belopp. Emellertid kan olika skäl finnas för att i bostadsrättsregistret ge någon form av information om hur stora belopp bostadsrätten står som säkerhet för. Framför allt är därvid två varianter av pantsättningsmo- dellen tänkbara. En möjlighet är att ange de aktuella skuldbeloppen. I bostadsrättsregistret skulle man alltså kunna se hur stora belopp en bostadsrätt svarar för . I övrigt skulle denna modell i utgångsläget inte innebära några andra ändringar av gällande rätt än vad pantsättningsmodellen utan belopp innebär. Denna variant kan kallas pantsättningsmodell med belopp. Det tredje alternativet är vad som kan benämnas en pantsätt- ningmodell med maximibelopp. Den kräver en viss reglering av vilka pantsättningar som skall vara möjliga att göra. Tanken är att skuldbe- loppet vid pantsättningsögonblicket anges i registret. Detta belopp måste då vara ett maximibelopp som kapitalskulden inte kan överstiga. Den reglering som man direkt ser är nödvändig är någon form av förbud mot generella pantförskrivningar utan ett beloppsmässigt tak. Denna variant företer alltså störst likheter med en inteckningsmodell. En särskild fråga är om panthavarens namn skall registreras och om denna uppgift i så fall skall vara offentlig. De nuvarande reglerna om bostadsrättsföreningens legala panträtt innehåller en skyldighet för föreningen att under närmare angivna förutsättningar underrätta befintliga panthavare om medlemmens skuld till föreningen. Den utformningen torde alltså bygga på förutsättningen att panthavarnas namn är kända. Om detta generellt sett krävs för att en denuntiation En intecknings- eller pantsättningsmodell skall vara giltig, är dock omtvistat i litteraturen, se avsnitt 3.1.6. Huruvida panthavarens namn bör framgå av registret är alltså inte givet, även om en hel del skäl talar för att så bör vara fallet. Det kan också diskuteras om denna uppgift - i den mån den nu skall förekomma - bör vara offentlig. Här kan bara nämnas att beträffande datapantbrev gäller sekretess för uppgiften om pantbrevshavare, om det inte står klart att uppgiften kan röjas utan att den som uppgiften rör lider skada (8 kap. 22 § sekretesslagen [1980:100]). Uppgiften får dock alltid lämnas ut till fastighetsägaren. Pantsättningsmodellen skulle således innebära att själva pantsätt- ningen registrerades, med eller utan uppgift om beloppet. Om en andra långivare vill utnyttja bostadsrätten som säkerhet, görs en ny notering. Normalt sett skulle den andra långivaren ha sämre förmånsrätt. Däremot ger gällande rätt inte något entydigt svar beträffande möjligheterna för den förste långivaren att utöka sin fordran och ha förmånsrätt i bostadsrätten med bästa rätt, även för denna del av fordran. Olika utfall har diskuterats, se avsnitt 3.1.6. Vi föreslår att en ordning med inteckningar införs för pantsättning av bostadsrätter. I de följande avsnitten tar vi upp skillnader mellan de olika modellerna för pantsättning av bostadsrätter och analyserar vilken betydelse dessa har för valet av modell. vill vi dock fästa uppmärksamheten på följande. Det förekommer att t.ex. bostadsrättshavare önskar ändra för- hållandena vad gäller den yta som en upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt avser. Vad som i dessa sammanhang krävs diskuterar vi i avsnitt 6.6.5. Här kan det bara konstateras att det för panthavaren finns ett intresse av att säkerheten inte genomgår försämringar utan dennes medgivande och att veta vad säkerheten omfattar. Det intresset är riktat mot själva pantobjektet. Vilken modell som väljs spelar alltså ingen roll. Vi kan inte heller se att valet av modell har betydelse för frågan om vem som skall kunna registrera pantsättningar. Av betydelse för detta är i stället vilken grad av säkerhet man önskar att registret skall ge och vilka kvalifikationer tänkbara kanditater till uppgiften att registrera bedöms ha. Inteckningsmodellen skiljer sig från de olika pantsättningsmodellerna på det sättet att den utgör en form av tvåstegsraket där inteckningen är det centrala när det gäller belopp och förmånsrätt. Vi anser det därför lämpligt att genomgående använda inteckningsmodellen som referens och jämföra den med de olika pantsättningsmodellerna. En intecknings- eller pantsättningsmodell? modellen och en pantsättningsmodell med belopp eller maximibelopp har den likheten att de ger någon form av information om för vilka belopp bostadsrätten svarar som säkerhet. Att dessa modeller ger information om beloppet innebär en avgörande skillnad jämfört med en pantsättningsmodell utan belopp. Vi menar därför att intecknings- modellen först bör jämföras med en pantsättningsmodell med belopp eller maximibelopp. 4.3.2 Pantsättningsmodellen med belopp är svår att genomföra och dyr Inteckningsmodellen innebär att information lämnas om hur stort belopp som bostadsrätten maximalt kan svara för. En ny långivare kan alltså få information om det sammanlagda beloppet på tidigare inteckningar. Anser han sig kunna bevilja lån med denna information, behövs inga ytterligare kontroller. För ytterligare information om de faktiska skulderna och innebörden av de tidigare pantförskrivningarna får han vända sig till de tidigare långivarna. Kan en pantsättningsmodell utformas så att den ger ytterligare eller bättre information beträffande skuldbelopp och liknande? Pantsätt- ningsmodellen med belopp skulle innebära att den aktuella skulden angavs i registret. Stora mängder information skulle då behöva föras över från långivarna till registret. I och för sig innehas de stora lånevolymerna av . En uppkoppling av dessa mot registret skulle i och för sig vara åtminstone teoretiskt möjlig. Men överföringen av de stora mängderna information är bl.a. förenad med stora kostnader. Vi ser också risken för fel som stor. Slutligen finns det andra långivare, t.ex. privatpersoner. Att få in- formation från dem om den aktuella skulden framstår som mycket komplicerat. i ett lite längre tidsperspektiv måste också ifrågasät- tas om det är givet att kommer att ha kvar sin helt dominerande ställning, t.ex. med hänsyn till inträde i EU. Om detta inte blir fallet, skulle ett växande behov uppstå att ansluta även utländska kreditgivare. Det finns också ett problem från integritetssynpunkt. Redan uppgifter om beloppen på inteckningar har ansetts som känsligare än många andra uppgifter som finns i fastighetsdatasystemet. Ett exempel på det är Datainspektionens föreskrifter för vissa personregister i verksamhet (1995:5). Enligt dessa föreskrifter får kommunala myndigheter inrätta och föra vissa personregister för sin verksamhet. En typ av register är därvid informationsregister om fastigheter. Sådana register får inte innehålla uppgifter om inteckning- ar. Uppgifter om de aktuella lånebeloppen måste anses vara ännu känsligare. De ger ju en helt klar bild över vilka skulder låntagaren har. Inteckningsbilden är trots allt vagare i detta hänseende, då den endast visar ett möjligt, maximalt belopp. Mycket viktigt är också att en uppgift om de aktuella skuldbeloppen egentligen är ganska ointressant så länge man inte vet hur pantförskriv- ningarna ser ut. Pantförskrivningen kan ju vara sådan att beloppet En intecknings- eller pantsättningsmodell kopplat till en viss pantsättning kan bli större. Att ange pantförskriv- ningarna i registret är inte realistiskt. Pantförskrivningar kan utformas på många, olika sätt. Det enda sättet att säkerställa att dessa återgavs på ett riktigt sätt i registret, skulle vara att skriva in den exakta lydelsen från avtalet. Det skulle vara både kostsamt och betungande. Dessutom behöver pantsättningsavtalet enligt gällande rätt inte vara skriftligt. Om man tänker sig att införing av alla pantsättningar trots allt vore möjlig, skulle en viss osäkerhet ändå kvarstå; nämligen tolkningen av den aktuella pantförskrivningen. Vid diskussioner med aktörer på bostadsrättsmarknaden har, som tidigare nämnts, önskemålet om en bättre styrsel av förmånsrätts En intecknings- eller pantsättningsmodell? frågorna framträtt klart. Det problemet skulle inte lösas med den här diskuterade varianten av pantsättningsmodell. Mot bakgrund av det sagda är vi av uppfattningen att en pantsätt- ningsmodell med belopp, alltså där det aktuella skuldbeloppet kan utläsas, är i det närmaste ogenomförbar och, under alla förhållanden, mycket kostsam. 4.3.3Pantsättningsmodellen med maximibelopp saknar fördelar Men det finns alltså även en annan tänkbar variant av pantsättnings- modellen där belopp framgår, nämligen pantsättningsmodellen med maximibelopp. Innebörden skulle då vara att en förutsättning för en giltig pantförskrivning av en bostadsrätt var att ett maximalt belopp för kapitalskulden på ett eller annat sätt framgick. Angivande av belopp skulle kunna vara ett krav för att pantförskrivningen över huvud taget skulle vara giltig. Man kan också tänka sig att angivande av belopp gjordes till en förutsättning för registrering som registreringen utgjorde sakrättsligt moment.