sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — Vi har fått klart för oss att det i praktiken förekommer att man "avstyckar" bostadsrättslä- genheter eller "sammanlägger" dem. En lösning är givetvis att någon ändring i den formella indelningen i olika bostadsrättslägenheter inte görs, utan att t.ex. två lägenheter i praktiken används som endast en lägenhet. Men frågan är vilka möjligheter BRL ger till sådana förändringar i formell mening. Utgångspunkten är att upplåtelseavtalet gäller utan tidsbegränsning mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Huvudprincipen blir därigenom att ändringar vad gäller den yta upplåtelsen avser inte kan göras utan att både föreningen och bostadsrättshavaren är överens. Om en bostadsrätt är pantsatt, kan förändringar beträffande upplåtelsen inte göras utan panthavarens medgivande om de är till nackdel för denne. Detta följer av allmänna panträttsliga regler. Om detta trots allt görs, blir bostadsrättshavaren skadeståndsskyldig gentemot panthavaren. Ett undantag finns, nämligen föreningens möjlighet att delvis ta en bostadsrätt i anspråk vid om- eller tillbyggnad. Detta kan drivas igenom mot bostadsrättshavarens vilja och därigenom också mot en panthavares vilja. Den ersättning som betalas torde panthavaren primärt ha rätt till. Beroende på vilken förändring som är aktuell kan förändringen vara att anse antingen som en ändring av upplåtelseavtalet eller som att den gamla upplåtelsen har upphört som ett eller flera nya upplåtelseavtal har träffats. Vi har förstått att det i praktiken förekommer att bostadsrättshavare "säljer av" en del av sin bostadsrätt. Detta förfarande är enligt vår mening inte förenligt med BRL. Vi menar, även om vi är medvetna om att olika synsätt finns, att en "avstyckning" eller "sammanläggning" endast kan göras inom ramen för 6 kap. 11 § BRL. Det innebär att i formell mening måste bostadsrätten övergå till föreningen. Därefter krävs ett beslut om att den aktuella bostadsrätten eller bostadsrätterna skall upphöra. Detta beslut kan bara tas av föreningsstämman. Om en bostadsrätt som skall upphöra är pantsatt, krävs normalt samtycke från Undantag gäller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren. Beslutar stämman att en pantsatt bostadsrätt skall upphöra utan erforderligt samtycke från panthavaren, blir föreningen skadeståndsskyldig gentemot panthavaren. Det sagda medför följande. Om en bostadsrättshavare önskar avskilja en del av ytan för att denna skall bli eller ingå som en del i en ny lägenhet eller slå ihop flera lägenheter, krävs ett beslut om att aktuella bostadsrätter skall upphöra. Sedan får nya upplåtelser göras. När en bostadsrätt upphör på grund av stämmans beslut, skall föreningen, som vi tidigare föreslagit, anmäla detta till bostadsrätts- registret. Fattas detta beslut beträffande en intecknad bostadsrätt krävs enligt 6 kap. 11 § BRL normalt samtycke från panthavaren. Föreningen riskerar i annat fall att få betala skadestånd till panthavaren. När bostadsrätten upphör bör verkan av eventuella bostadsrättsinteckningar också upphöra. När nya upplåtelser görs skall dessa, enligt vårt förslag i den frågan, liksom andra förvärv anmälas till registret. Vid registreringen av förvärven registreras också de nya bostadsrätterna. Att bostadsrättsinteckningarna blir utan verkan när en bostadsrätt upphör, medför i de aktuella fallen att nya inteckningar får tas ut och eventuellt nya pantförskrivningar göras efter de nya upplåtelserna, om den nya bostadsrätten skall användas som säkerhet. Vi beräknar kostnaden för en bostadsrättsinteckning till (se avsnitt 21.1). Därigenom anser vi utformningen vara försvarlig. Vi är medvetna om att det beskrivna systemet är något stelt. Det innebär emellertid inte någon ändring eller inskränkning av de möjligheter som finns enligt gällande rätt. BRL medger som vi ser det inte något annat förfarande. Vi har ingående diskuterat om det finns någon möjlighet till förenklingar. som stått oss till buds för detta relativt omfattande uppdrag har vi emellertid inte kunnat finna någon förenkling av gällande rätt som framstår som säker för bostadrättshavaren, föreningen och panthavaren. För registrets del innebär detta t.ex. vid en "avstyckning" att en registrering skall göras, när anmälan har kommit in om detta, att låt oss säga bostadsrätt nummer 12 har upphört. Bostadsrättsinteckningarna blir utan verkan. Därefter kommer två ansökningar in där förvärvare (genom upplåtelse) ansöker om att registreras som bostadsrättshavare av två bostadsrättslägenheter som då får handläggas på precis samma sätt som vid vilken annan upplåtelse som helst. En av dessa "nya" bostadsrätter kanske fortfarande betecknas som nummer 12. Det gör inget. Av dateringarna för de åtgärder som vidtas framgår att det är en "ny" upplåtelse. Man skulle kunna fundera över någon form av förbud mot att använda den gamla beteckningen. Vissa skäl talar emellertid mot en sådan lösning. Bl.a. är det svårt att finna en lämplig följd om fel har begåtts. Det framstår t.ex. som väl drastiskt att säga att en sådan upplåtelse är ogiltig. Det finns två andra förändringar som är tänkbara. Det förekommer att en upplåtelse av en bostadsrätt ändras på det sättet att den skall omfatta även ett tidigare outnyttjat utrymme eller att en del av bostadsrättslägenheten tas i anspråk för om- eller tillbyggnad enligt 9 Det sakrättsliga skyddet 191 kap. 16 § första stycket 2 BRL. Detta behöver emellertid inte föranleda några ändringar i registret. Ytan och liknande skall enligt vårt förslag inte anges där, se avsnitt 11.2.4. Vi föreslår att ansökningar om registreringar av förvärv och beträffande bostadsrättsinteckningar alltid skall kunna göras skrift- ligen. Ansökningar beträffande bostadsrättsinteckningar skall också kunna göras med hjälp av automatisk databehandling, om den som ger in ansökan har tillstånd att ansöka på detta sätt. 6.7.1Skriftlig ansökan bör vara möjlig Vi har i det föregående avsnittet tagit ställning till vilka prövningar som vi anser bör göras inför registrering av förvärv av bostadsrätter och beträffande bostadsrättsinteckningar. I avsnitt 12.2.3 föreslår vi att prövningen av ansökningar skall göras av en för landet gemensam myndighet. Att en möjlighet att ansöka skriftligen bör finnas beträffande de olika ärendena, som vi med en gemensam term har valt att benämna registre- ringsärenden, anser vi självklart. T.ex. behöver privatpersoner som själva vill ansöka denna möjlighet. Detta är utgångspunkten för inskriv- ningsregistret också. I och för sig finns enligt gällande rätt inget krav på att själva ansökan om lagfart skall vara skriftlig, men bl.a. fång- eshandlingarna måste ges in. Dessutom föreslås i Ds 1998:25 Registre- ring av fastighetsrättsliga förhållanden - en författningsöversyn att ansökan även i dessa fall skall vara skriftlig eller elektronisk. Avsikten är alltså att ta bort den nuvarande möjligheten att ansöka t.ex. muntligen. Något skäl att ge någon möjlighet till muntlig ansökan ser vi inte, i synnerhet som endast en för landet gemensam myndighet skall utföra prövningarna. 6.7.2Elektronisk ansökan för registrering av förvärv? Möjligheterna att ansöka elektroniskt i inskrivningsärenden har utretts. Förslagen presenterades i Ds 1997:84 Elektroniskt ansöknings- förfarande i inskrivningsärenden m.m. När det gäller lagfartsärenden föreslogs inte någon möjlighet till elektronisk ingivning (s. 36 f.). Detta motiverades med att ingivarna inte utgör en enhetlig grupp som är tillräckligt stor och därtill har den kompetens som måste krävas för elektronisk ingivning. Därtill kommer, enligt promemorian, att det är komplicerat att kombinera ett elek- troniskt ansökningsförfarande med företeende av skriftliga handlingar och att hanteringen därför inte skulle bli mer rationell utan snarare tvärtom. De prövningar vi föreslår skall göras inför registrering av ett förvärv av en bostadsrätt innebär på samma sätt som när det gäller fast egendom bl.a. att en del handlingar måste ges in. De framtida ingivarna till bostadsrättsregistret av ansökningar om registrering av förvärv lär inte heller utgöra en homogen grupp. Något starkt intresse för en möjlighet till elektronisk ingivning av dessa ärenden har vi dessutom inte uppfattat under utredningsarbetet. Såväl skäl som förutsättningar för ett sådant förslag saknas därför . kan detta vara ett alternativ. Framför allt torde krävas en viss teknisk utveckling och att man finner former för överföring av skriftliga handlingar eller rent av ersätter dessa med elektroniska dokument. Det kan då sägas att våra författningsförslag borde ha en sådan öppning. För elektroniskt ingivande krävs dock bl.a. att man inte ställer upp krav på ingivande av fångeshandlingar. Vad detta skall ersättas med kan vi inte se . Med andra ord krävs ändå för- fattningsändringar. Så länge något alternativ i praktiken inte finns är det därför, enligt vår mening, väl så bra att det klart framgår att en ansökan om registrering av förvärv skall göras skriftligen. 6.7.3Elektronisk ansökan beträffande inteckningar Elektronisk ansökan bör vara möjlig När det gäller pantbrevsregistret finns möjligheter att ansöka elek- troniskt bl.a. om registrering eller byte av pantbrevshavare. I den tidigare nämnda Ds 1997:84 föreslogs också en möjlighet att ansöka elektroniskt om inteckning och inteckningsåtgärder (s. 40 ff.). Förslaget motiverades främst med rationaliseringsvinster. Personalbehovet vid in- skrivningsmyndigheterna beräknades minska med ungefär 40 årsarbets- krafter (s. 63). Elektroniskt ingivande beträffande inteckningar framstår som rationellt. I synnerhet gäller detta om man som vi föreslår har ett inteckningssystem utan pantbrev. utgör annars ett hinder för en rationell hantering när det är fråga om inteckningsåtgärder, t.ex. dödning. Då måste nämligen pantbrevet ges in. Från olika intressenter har också ett intresse uttalats för elektroniskt ingivande beträffande inteckningar. Vi menar därför att man från början bör skapa förutsättningar för elektronisk ingivning beträffande ansökan om bostadsrättsinteckning och ansökningar om olika inteck- ningsåtgärder. De lösningar som valts för pantbrevsregistret bör enligt vår mening kunna tjäna som förebild. Ansökningar bör därför få göras genom an- vändande av "elektroniskt dokument". Med detta bör förstås en upptagning vars innehåll och utställare kan verifieras genom ett visst tekniskt förfarande. I vissa fall bör det dock vara möjligt att göra ansökan med hjälp av automatisk databehandling med en lägre säkerhetsnivå. Liksom när det gäller pantbrevsregistret menar vi att lagstiftningen inte bör definiera säkerhetsnivån närmare än så. Det bör i stället överlämnas till den ansvariga myndigheten att fastställa de olika Det sakrättsliga skyddet 193 En elektronisk ansökan måste enligt vår mening sparas. Detta är en förutsättning för att man i efterhand skall kunna kontrollera om de åtgärder som har vidtagits har varit korrekta. Samtycke från make eller sambo När det gäller ansökan om inteckning i en fastighet gäller ett krav på samtycke från make eller sambo i vissa fall, 7 kap. 5 § och 17 § lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem. Samtycke krävs från make om den fasta egendomen eller tomträtten utgör makarnas gemensamma bostad. För sambor är samtyckesregeln tillämplig om egendomen är en bostad som skall ingå i bodelning mellan dem om sådan skulle komma till stånd eller som den andra sambon kan få rätt att överta enligt 16 § lagen om sambors gemensamma hem. Dessa regler gäller också för homosexuella sambor, lagen (1987:813) om homosexuella sambor. För registrerat partnerskap gäller samma regler som för makar, 3 kap. 1 § lagen (1994:1117) om registrerat partnerskap. Beträffande bostadsrätter finns också i de angivna situationerna ett krav på samtycke, men detta gäller i förhållande till pantsättningen. Samtycke behövs vidare för att överlåta fast egendom i de aktuella fallen. Saknas samtycke kan domstol förklara att överlåtelsen är ogiltig. Någon ogiltighetspåföljd finns inte när det gäller inteckningar. Inskriv- ningsmyndigheten skall dock kontrollera att samtycke finns. Om detta saknas, skall ansökan vilandeförklaras. Skulle ett misstag ske så att inteckning ändå beviljas, finns möjligheter att överklaga detta beslut. I förslaget till elektroniskt ansökningsförfarande i Ds 1997:84 ingår som en del av förslaget att kravet på samtycke skall flyttas från intecknandet till pantsättningen. Ett argument som förs fram för denna lösning är att detta gäller för bostadsrätter (s. 49). I sammanhanget bör nämnas att, om samtycke har saknats för pantsättningen, den andra maken eller sambon saknar möjlighet att väcka talan om ogiltighet och återgång av pantsättningen (se t.ex. , , , 1990, s. 198). Vi menar mot bakgrund av det sagda att något krav på samtycke till intecknande av bostadsrätt inte bör införas. Även i fortsättningen bör kravet på samtycke avse pantsättningen. Däremot anser vi att rätt starka skäl finns för att överväga en ogiltighetspåföljd. Denna åsikt har också framförts av ett antal remissinstanser som har yttrat sig över förslagen i Ds 1997:84. Vi anser emellertid att samma lösning bör gälla för bostadsrätter som för fast egendom. Vi lägger därför inte fram någon lösning , utan menar att ställning får tas till detta under den vidare beredningen av de båda ärendena. Ett system helt utan pantbrev innebär en skillnad jämfört med datapantbreven när det gäller kretsen av de som kan komma ifråga för registrering. Endast den som har tillstånd kan registreras som Det sakrättsliga skyddet 195 pantbrevshavare i pantbrevsregistret. För tillstånd krävs vissa kvalifikationer, 14 § lagen (1994:448) om pantbrevsregister. I praktiken är det kreditinstitut som har tillstånd. Ansökningar görs elektroniskt. Genom det elektroniska förfarandet kan spärrar sättas upp. Det är alltså möjligt att på elektronisk väg kontrollera behörig- heten för t.ex. den som begär att bli struken som pantbrevshavare. När det gäller elektroniska ansökningar anser vi att ett motsvarande tillståndsförfarande som det som finns för datapantbrev bör införas. Säkerhetsbilden blir därvid densamma. Vårt förslag innebär att vem som helst kan ansöka om att bli registrerad som inteckningshavare och att detta skall kunna begäras skriftligen. Avsaknaden av pantbrev gör också att ett krav på att detta skall lämnas in inte kan ställas upp t.ex. när dödning begärs. Denna konstruktion har ingen motsvarighet i andra inteckningssystem. Men för att t.ex. en dödning skall kunna skriftligen begäras av någon annan än den därtill behörige krävs en förfalskad handling. Regelmässigt lär således den som ansöker om detta obehörigen göra sig skyldig till ett brott. Vidare är avsikten att en underrättelse skall skickas till inteckningshavaren när denne stryks. Detta får slås fast i förordning. Denne har därvid, enligt de regler om överklagande som vi föreslår, på sig från tillhandahållandet att överklaga beslutet. Vi menar därför att systemet blir tillräckligt säkert. Om bedömningen görs att ytterligare åtgärder bör vidtas, är en möjlighet att i de aktuella fallen ge inteckningshavaren en behörig- hetskod. Frågor om medlemskap 197 7 Frågor om medlemskap Medlemskap i bostadsrättsföreningen för förvärvaren är, enligt gällande rätt, normalt avgörande för en överlåtelses giltighet. Ett köp av en bostadsrätt är alltså regelmässigt villkorat av att medlemskap beviljas. Detta är något som rent allmänt gör händelseförloppet vid en överlåtelse något komplicerat. Våra erfarenheter efter kontakter med praktiker är, som angetts i avsnitt 2.1, att den nuvarande ordningen ställer till med en del problem. Det är vid förvärv vanligt att förvärvaren tar nya lån och betalar ut köpeskillingen innan han har beviljats medlemskap. Det förekommer därvid också att förvärvaren pantsätter bostadsrätten. Denna pantsätt- ning är ogiltig, om medlemskap inte beviljas. Gällande rätt innebär inte något hinder mot att köparen betalar endast handpenning och att resterande del av köpeskillingen erläggs vid tillträdet. Av lag följer att köpet är villkorat av medlemskapsfrågan. Köpet kan givetvis då också villkoras av att lån beviljas. Denna konstruktion fungerar om tillträdet sätts till en tidpunkt efter det att medlemskapsfrågan har prövats. Problemet är emellertid att man inte alltid vet när denna prövning kommer att ske. Och detta förfaringssätt är alltså inte det vanliga. Det förekommer också i en inte obetydlig utsträckning att för- värvaren tillträder bostadsrättslägenheten innan medlemskapsfrågan är avgjord. Detta blir naturligtvis ett problem endast i de fall medlemskap vägras. löser man denna situation genom överenskommelser, t.ex. förvärvaren går med på att flytta men han tillåts att bo kvar . Men det händer också att förvärvaren inte går med på att flytta och att föreningen tvingas vidta rättsliga åtgärder. Olika lösningar har beskrivits för situationen att den som vägrats medlemskap inte motsätter sig en flyttning. försöker denne sälja vidare lägenheten. Det förekommer att föreningen accepterar detta. I annat fall kräver man att den ursprunglige säljaren träder in vid försälj- ningen. Andra gånger flyttar "förvärvaren" och försöker få tillbaka pengarna av säljaren. Denne har då ofta pengarna låsta i något annat, t.ex. en ny bostad. Säljaren får således försöka låna pengar, vilket av naturliga skäl ofta kan vara svårt. Ett annat alternativ är att parterna kommer överens om att pengarna skall betalas ut först när bostads- rätten på nytt är såld. Vilka möjligheter finns då att förbättra den nuvarande situationen? Som nämnts är möjligheterna begränsade att utforma ett villkorat köp så att de olika momenten sker i rätt tidsföljd eftersom parterna inte vet när medlemskapsfrågan kommer att prövas. Den mest radikala lösningen - som dessutom skulle innebära att systemet förenklades - vore givetvis att förvärvaren fick medlemskap automatiskt. Rätten för föreningen att pröva frågan om medlemskap är emellertid grundläggande och övertygande skäl finns för denna rätt. Det kan inte heller anses ligga inom ramen för vårt uppdrag att ifrågasätta denna rätt. Vi ser däremot skäl att överväga två andra frågor; dels när prövningen skall ske, dels vilka konsekvenserna bör vara av vägrat medlemskap. Närmast skall prövningen av medlemskapet diskuteras. Vi föreslår att bostadsrättsföreningar skall vara skyldiga att pröva en ansökan om medlemskap i föreningen inom en månad. Om detta inte sker, anses sökanden vara medlem i föreningen. Vi föreslår vidare att en ansökan om registrering av ett förvärv inte skall kunna bifallas, om sökanden inte är medlem i föreningen. Ansökan skall avslås om vägran innebär att frågan om medlemskap är slutligt avgjord. I övriga fall skall ansökan vilandeförklaras. En möjlighet är att ställa upp krav på att prövningen av en ansökan om medlemskap skall göras innan de övriga momenten i en överlåtelse sker. Det innebär emellertid bara att själva överlåtelseavtalet kan träffas först . Någon tidsbesparing innebär det däremot inte. Det skulle dessutom innebära att den obligationsrättsliga bundenheten och det sakrättsliga skyddet uppstod mycket senare, nämligen först när medlemskapsfrågan och sedan även själva överlåtelsen var avklarad. Risken är vidare att föreningen belastas med prövningar i onödan. Slutligen kan det ifrågasättas om föreningen alltid skulle ha till- fredsställande underlag för prövningen på detta stadium. En förening har t.ex. rätt att pröva om förvärvaren har förutsättningar att klara de ekonomiska åtagandena. Vår bedömning är därför att man bör hålla fast vid den nuvarande ordningen att prövningen inte behöver göras innan avtal om överlåtelse har ingåtts. En annan sak är det inte finns något hinder i lagstiftningen och inte heller bör införas något sådant mot att göra prövningen på ett tidigare stadium. Ett sätt att öka möjligheterna att göra ett köp så att de olika momenten sker i rätt tidsföljd är att tillförsäkra att föreningens prövning sker inom . Parterna som är inblandade i överlåtelsen har naturligtvis ett intresse av att prövningen sker snabbt. Å andra sidan måste föreningen ha en rimlig tid på sig för att göra prövningen. Enligt vår bedömning bör en månad vara en rimlig avvägning mellan de två intressena. I samman- hanget förtjänar att nämnas att, för styrelser som inte vill eller kan Frågor om medlemskap 199 sammanträda så ofta, en möjlighet finns att bemyndiga någon inom eller utom styrelsen att pröva medlemskapsfrågan. Hur skall då tanken realiseras att prövningen görs inom en månad? Vi har övervägt olika lösningar. Framför allt har vi därvid prövat olika alternativ där passivitet från styrelsens sida leder till medlemskap för förvärvaren. Regleringen blir därigenom effektiv. Man slipper krångliga sanktionssystem. Den typen av lösningar innebär alltså att styrelsen har en månad på sig att neka medlemskap, från det att ansökan kom till styrelsen. Om medlemskap inte har nekats , anses sökanden antagen som medlem. En särskild fråga är om intitiativet till prövning av medlemskapet s- kall utgå från registret eller om förvärvaren, i vart fall primärt, bör ha kvar initiativet. En mer registerbaserad lösning skulle närmast ta sig ut på följande sätt. En ansökan om medlemskap består regelmässigt av själva ansökan och köpekontraktet. När förvärvaren begär registrering av sitt förvärv i bostadsrättsregistret, skulle detta kunna anses innebära att ansökan om medlemskap också söktes. Från registret skulle då kunna gå ut ett med- delande till föreningen med en frist inom vilken prövningen skall göras. Denna lösning innebär ett visst avlägsnande från föreningstanken. Frågan om medlemskap kan uppfattas som något som mer hänger samman med registreringen av förvärvet än med föreningen. Vidare kräver medlemskapsfrågan med en sådan lösning alltid åtgärder från registret. Det ger upphov till kostnader. En avgörande svaghet är att lösningen försenar prövningen av medlemskapsfrågan. Ingenting händer i denna fråga förrän förvärvaren har begärt registrering av förvärvet. Vi menar därför att den registerbaserade lösningen inte bör väljas. Vi har i avsnitt 6.1 föreslagit att avtalet skall ge ett grundläggande sakrättsligt skydd. Däremot krävs registrering för att man skall kunna få ett fullständigt skydd, t.ex. mot godtrosförvärv och dubbelöverlåtel- ser. När det gäller fastigheter är det vanliga att man väntar med att begära lagfart tills "allt är klart". Naturligtvis har man en möjlighet att söka tidigare. Praxis beträffande fastigheter får emellertid tolkas som att man oftast nöjer sig med det skydd som avtalet innebär. Och våra kontakter med t.ex. mäklare har också gett vid handen att godtrosför- värv och dubbelöverlåtelser mer betraktas som teoretiska figurer som sällan ger problem i praktiken. Både från kostnads- och effektivitets- synpunkt framstår det som rimligt att också vårt system i vart fall möjliggör att man ansöker om en fullständig registrering av förvärvet vid ett och samma tillfälle. När det gäller fastigheter använder man två köpehandlingar. Beträffande bostadsrätter förefaller bruket mer blandat. Men det är inte det som är problemet. Används dubbla handlingar är det bara att invänta köpebrevet. Medlemskapsfrågan bör därför leva ett mer fritt liv i förhållande till ansökandet om registrering. Föreningen bör ges en skyldighet att pröva medlemskapet inom en månad, från det att förvärvaren har ansökt om medlemskap. Har förvärvaren inte vägrats medlemskap är han medlem. Man kan anta att en hel del föreningar prövar ansökan och att de flesta förvärvare efter det att medlemskap beviljats ansöker om registrering av förvärvet. Men om en ansökan kommer in till registret och det inte framgår att medlemskap är beviljat, bör regeln vara att ansökan skall vilandeför- . Olika situationer är därvid tänkbara. Det kan vara så att förvärvaren inte har ansökt om medlemskap. För denna situation bör en motsvarighet till 19 kap. 11 § andra stycket JB finnas.