sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — Till statsrådet och chefen för Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare för att se över frågor om förvärv och pantsättning av bo- stadsrätter samt att lämna ett förslag till ett offentligt register över bostadsrätter. beslutade regeringen om tilläggsdirektiv för utredningen. Genom dessa har utredningen fått nya uppgifter, bl.a. att utvärdera regelverket som syftar till att förhindra ekonomiskt osunda bostadsföretag och att överväga frågor om bostads- rättshavarens rättigheter och skyldigheter. Enligt dessa direktiv skall de frågor som tas upp i de ursprungliga direktiven redovisas i ett delbetänkande. Till särskild utredare förordnades numera justitierådet . Som sakkunniga har medverkat, fr.o.m. , hovrättsassessorn och, fr.o.m. , departementssekreteraren . Dessutom var hovrätts- assessorn förordnad som sakkunnig till . Som experter har medverkat (fr.o.m. om inget annat sägs) förbundsjuristen , HSB, jur. kand. , , direktören , , universitetslektorn , vid (fr.o.m. den 17 novem- ber 1997), chefen för juridiska sektionen , Domstolsver- ket, byråchefen , , chefsjuristen , SBC, och jur. kand. . Sekreterare åt utredningen har varit hovrättsassessorn . Hovrättsassessorn har fr.o.m. tjänstgjort som biträdande sekreterare åt utredningen. Utredningen har antagit namnet (Ju 1996:10). Utredningen får härmed överlämna sitt delbetänkande Bostads- rättsregister. Arbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga och ex- perterna. Betänkandet har därför avfattats i vi-form. De sakkunniga och experterna står bakom de olika förslag som läggs fram, när inte annat framgår av särskilda yttranden. Utredningen fortsätter med resterande frågor. Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)............................................................................. 23 Förslag till lag om bostadsrättsregister.................................... 43 Förslag till lag om ändring i ............................. 60 Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken......................... 63 Förslag till lag om ändring i ........................ 73 Förslag till lag om ändring i förmånsrättslagen (1970:979)............................................................................. 74 Förslag till lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem..................................................... 75 Förslag till lag om ändring i konkurslagen (1987:672)............................................................................. 77 Förslag till lag om ändring i lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till Förslag till förordning om ändring i expropriations- kungörelsen (1972:727).......................................................... 81 Förslag till förordning om ändring i förordningen (1981:967) om skyldighet för domstol och kronofogdemyndighet att lämna underrättelser om vissa beslut av exekutiv betydelse ..................................... 83 Förslag till förordning om ändring i utsöknings- förordningen (1981:981)......................................................... 85 Förslag till förordning om ändring i konkursförord- ningen (1987:916) .................................................................. 92 Förslag till förordning om bostadsrättsregister ........................ 94 Inledning och allmänna överväganden Allmänna överväganden ...................................................... 101 Problemen kring förvärv och pantsättning .................. 101 Utformningen av bostadsrättsregistret ........................ 104 Förvärv och pantsättning av bostadsrätter egna förvärv......................... 112 3.1.4 Sakrättsliga spörsmål vid förvärv av bostadsrätt ........ 112 3.1.6 Vissa sakrättsliga spörsmål beträffande Fast egendom ....................................................................... 121 Närmare om ägarhypotek .......................................... 127 3.2.4 Gemensamma inteckningar och intecknings- Inskrivning av nyttjanderätt m.m. enligt 23 kap. JB............... 130 Allmänt om aktiekontosystemet ................................. 132 Rättsverkan av registrering........................................ 133 3.4.4 Regeringens förslag till lag om kontoföring av finansiella instrument............................................ 135 3.5.3 Inteckningens omfattning och intecknings- Historik och frågans tidigare behandling ............................... 138 Förvärv av bostadsrätt............................................... 138 Pantsättning av bostadsrätt ........................................ 139 En intecknings- eller pantsättningsmodell?.......................... Tänkbara modeller ............................................................... 141 En översiktlig beskrivning av modellerna .............................. 141 Valet av modell .................................................................... 144 Inledande synpunkter................................................. 144 4.3.2 Pantsättningmodellen med belopp är svår att genomföra och dyr..................................................... 145 saknar fördelar .......................................................... 146 4.3.4 Inteckningsmodellen är bättre än pantsättnings- modellen utan belopp................................................. 148 Närmare om inteckningsmodellen........................................ 153 Begreppet bostadsrättsinteckning bör väljas.......................... 153 Pantbrev bör inte införas ...................................................... 154 5.3.1 Skälen som anförts för ägarhypotek ........................... 156 Överhypotek eller ägarhypotek?................................. Bör andrahandspantsättning vara möjlig?.............................. Alternativ till andrahandspantsättning ........................ 160 5.4.2 Andrahandspantsättning bör vara möjlig .................... 161 Inteckningens omfattning...................................................... 162 Det sakrättsliga skyddet....................................................... 167 Sakrättsligt skydd vid överlåtelse av bostadsrätt.................... 167 6.1.2 Denuntiation eller registrering? 6.1.3 Bör ett särskilt sakrättsligt moment finnas? Sakrättsligt skydd vid pantsättning ....................................... 175 6.2.1 Ett nytt sakrättsligt moment bör införas ..................... 175 6.2.2 Sakrättsligt skydd genom registrering......................... 176 Underrättelse till panthavare ...................................... 176 Dubbeldispositioner och godtrosförvärv................................ 178 Dubbelupplåtelser och dubbelöverlåtelser .................. 178 Föreningens underrättelseskyldighet till panthavare ............... 182 Underrättelseskyldighetens fullgörande ...................... 183 Verkan av registrering .......................................................... 185 Den övergripande lösningen....................................... 185 6.5.2 Särskilt om registrering av inteckningshavare............. 186 Prövningen inför registrering ................................................ 188 Generellt om prövningen............................................ 188 Prövningen av förvärv ............................................... 189 Prövningen beträffande inteckningar .......................... 191 Närmare om utformningen......................................... 192 Prövningen beträffande bostadsrättslägenheten........... 193 6.7.1 Skriftlig ansökan bör vara möjlig............................... 198 6.7.2 Elektronisk ansökan för registrering av 6.7.3 Elektronisk ansökan beträffande inteckningar............. 199 Frågor om medlemskap ....................................................... 203 Inledande synpunkter............................................................ 203 Prövningen av medlemskapet................................................ 204 Konsekvenserna av vägrat medlemskap ................................ 207 Den personliga integriteten ................................................. 211 Anpassning av förslaget till personuppgiftslagen ................. 217 Förslaget är anpassat till personuppgiftslagen ....................... 217 Registerbegreppet bör användas ........................................... 217 Överväganden och förslag .................................................... 221 10.2.1 Kravet på preciserade ändamål ................................ 221 De olika ändamålen ................................................. 223 Registrets innehåll............................................................... 227 Försöksverksamheten med lägenhetsregister ............. 228 Medlems- och lägenhetsförteckningarna ................... 228 Patent- och registreringsverkets förenings- Överväganden och förslag .................................................... 230 11.2.1 En minimalistisk grundsyn....................................... 230 11.2.2 Uppgifter från .......... 230 Identifiering av bostadsrätten ................................... 232 11.2.4 Rumsantal och yta bör inte anges............................. 235 Uppgifter om bostadsrättshavaren............................ 235 Pris m.m. ................................................................ 237 11.2.7 Inteckningar och inteckningshavare.......................... 239 Övriga uppgifter...................................................... 240 11.2.9 Förhållandet mellan registret samt medlems- och lägenhetsförteckningarna ................................... 244 Ansvaret för bostadsrättsregistret........................................ 247 Den rättsliga regleringen.......................................... 247 12.1.2 Ansvaret för vissa andra register.............................. 247 Överväganden och förslag .................................................... 251 Inledande synpunkter............................................... 251 12.2.3 Ansvaret för prövningen av förvärv, inteckningar m.m..................................................... 256 13.1.2 Register med anknytning till fastighetsdata- Överväganden och förslag .................................................... 264 Information, rättelse och skadestånd ................................... 267 14.1.1 EG-direktivet........................................................... 267 14.1.3 Särskilda bestämmelser för inskrivnings- Aktiekontosystemets reglering.................................. 270 Regler beträffande företagshypotek.......................... 272 Överväganden och förslag .................................................... 273 Rättelse och information .......................................... 273 Offentlighet och tillgänglighet ............................................. 283 Överväganden och förslag .................................................... 284 15.2.2 Tillgänglighet .......................................................... 286 Bevarande och gallring ....................................................... 293 Överväganden och förslag .................................................... 294 Övergången till inteckningar ............................................... 297 Överväganden och förslag .................................................... 298 Allmänt om lösningen .............................................. 298 Pantsättningar efter ikraftträdandet .......................... 301 17.2.3 Obligatorisk konvertering .................... 301 17.2.4 En lösning utan obligatorisk konvertering och 17.2.5 För- och nackdelar med de skisserade 17.2.6 Preklusionstid och undantagsvis införing av Insamlingen av uppgifter ..................................................... 315 Inledande synpunkter............................................................ 315 De olika uppgifterna............................................................. 316 Prisuppgifter m.m.................................................... 318 18.2.5 Uppgifter om exekutiva åtgärder m.m. ..................... 318 Andra övergångsfrågor ....................................................... 319 Förmånsrätt, företrädesordning m.m. .................................... 319 Föreningens skyldigheter ...................................................... 321 Omregistrering av bostadsföreningar .................................... 322 Exekutionsrättsliga frågor ................................................... 325 Fast egendom .......................................................... 331 20.1.3 Synpunkter från företrädare för Riksskatte- verket m.fl............................................................... 338 Överväganden och förslag .................................................... 339 Utgångspunkter för förslagen................................... 339 Exekutiv försäljning ................................................ 344 Ekonomiska konsekvenser ................................................... 351 Kostnader under införandefasen............................... 353 21.1.3 Kostnader för den löpande verksamheten.................. 355 Intäkter och prissättning .......................................... 357 Övriga frågor ....................................................................... 360 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)........................................................................... 363 Förslaget till lag om bostadsrättsregister ............................... 389 Förslaget till lag om ändring i ........................ 424 Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken.................... 425 Förslaget till lag om ändring i ................... 433 Förslaget till lag om ändring i förmånsrättslagen (1970:979)........................................................................... 434 Förslaget till lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem............................................. 435 Förslaget till lag om ändring i konkurslagen (1987:672)........................................................................... 436 22.9Förslaget till lag om ändring i lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till Särskilt yttrande ............................................................................ 439 Utredningens direktiv (Dir. 1996:108) .................................. 443 Litteratur- och rättsfallshänvisningar .................................... 455 3Utdrag ur - erfarenheter av bostadsrättslagen (1991:614) och rådets direktiv /46/EG om skydd för enskilda personer med avseende på behandlingen av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter Nytt Juridiskt Arkiv, avd. I Nytt Juridiskt Arkiv, avd. II överenskommelser med främmande makt utsökningsförordningen (1981:981) Det nuvarande systemet för förvärv och pantsättning av bostadsrätter är inte tillfredställande. Oklarheter finns när det gäller företrädesrätten mellan panthavare. Detta beror bl.a. på bristfälliga pantnoteringar i lägenhetsförteckningarna som felaktiga dateringar och avsaknad av dateringar. Rättsläget är oklart på flera punkter, t.ex. vid ytterligare krediter till en bostadsrättshavare från samme borgenär. Det ger ytterst en osäkerhet i förmånsrättsfrågorna. Dolda panträtter förekommer. Vid överlåtelser sker pantsättningar ofta innan förvärvaren antagits som medlem i bostadrättsföreningen. Och denne tillträder bostadsrätts- lägenheten utan av avvakta besked i medlemskapsfrågan. Bristerna medför risker för rättsförluster och ett onödigt dåligt kre- ditvärde på bostadsrätter. Vårt uppdrag har varit dels att överväga systemet för förvärv och pantsättning av bostadsrätter, dels att lämna ett förslag till ett offentligt bostadsrättsregister. Våra förslag syftar således till att förbättra bostadsrätterna som kreditobjekt och att få bort oklarheter beträffande rättsläget. Vi har också ansett det viktigt att systemet blir modernt, rationellt och billigt. Kostnadsaspekten är viktig inte minst därför att kostnader i slutändan drabbar den enskilde bostadsrättshavaren. Förvärv och pantsättning av bostadsrätter Vi föreslår att bostadsrättsinteckningar skall införas för bostadsrätter. Flera skäl finns för detta. Inteckningssystemet är ett etablerat och väl fungerande sätt för att ge information om för vilka belopp bostadsrätten kan utgöra säkerhet. Rättsläget beträffande förmånsrätten blir klarare. Inteckningssystem uppfattas också allmänt som säkra. Ett intecknings- system kan därför förväntas påverka synen på bostadsrätter som kreditobjekt i positiv riktning. En viktig faktor för oss har varit slutsatsen att övergången till ett inteckningssystem inte är mer arbetskrävande eller kostsam än en ordning där man för in noteringar om gällande pantsättningar i ett offentligt bostadsrättsregister. I befintliga inteckningssystem använder man sig av pantbrev eller någon motsvarighet till detta. Skriftliga pantbrev skall, enligt vårt förslag, inte finnas för bostadsrätter. De behövs inte när ett bostads- Pantbrevsterminologin skall över huvud taget inte användas. Vi menar att pantbrevsterminologin bara är förvirrande när det i själva verket rör sig om en uppgift i ett register. Den som skall registreras vid en bostadsrättsinteckning - alltså motsvarigheten till en innehavare av ett pantbrev - skall benämnas inteckningshavare. Det överskott som kan finnas mellan inteckningsbeloppet och den faktiska skulden, överhypoteket, skall bostadsrättshavaren kunna använda för andrahandspantsättning. Om en tidigare utnyttjad bostads- rättsinteckning har blivit helt ledig skall bostadsrättshavaren på nytt kunna använda inteckningen för pantsättning. Däremot anser vi inte att en ordning med ägarhypotek bör införas. De exekutionstekniska skäl och rättviseskäl som anfördes för ägarhypotek anser vi inte har bärkraft längre. Endast en hel bostadsrätt skall kunna intecknas. Intecknande av en del av en bostadsrätt eller av flera bostadsrätter gemensamt skall alltså inte vara möjligt. Vi föreslår vissa inteckningsåtgärder, nämligen dödning, uppdelning, sammanföring och nedsättning. Uppdelning är motsvarigheten till vad som för fastigheter benämns utbyte. Både vid överlåtelse och pantsättning av bostadsrätter uppnås, enligt gällande rätt, sakrättsligt skydd genom att en underrättelse - denuntia- tion - om detta lämnas till bostadsrättsföreningen. Med sakrättsligt skydd avses rättskydd gentemot tredje man. Vi föreslår en avtalsprincip vid överlåtelse av bostadsrätter, motsvarande den som finns för fastigheter. Huvudregeln skall alltså vara att sakrättsligt skydd erhålls redan genom avtalet. Men om en särskild bestämmelse finns om rättsverkan av registrering eller om tid inom vilken talan skall väckas, så gäller den. Sådana undantag föreslår vi vid bl.a. godtrosförvärv och dubbelöverlåtelse. Mera om detta . Tunga skäl för avtalsprincipen anser vi vara att detta ger säkerhet i systemet som det blir mest rationellt och billigt för bostadsrättshavaren. Man får visserligen en avvikelse från vad som normalt gäller för lös egendom. I gengäld uppnås likhet med vad som gäller vid överlåtelse av fast egendom. Vid pantsättning föreslår vi att registrering av inteckningshavare i bostadsrättsregistret enligt huvudregeln skall utgöra sakrättsligt moment. I svensk rätt är en genomgående princip att ett särskilt, sakrättsligt moment finns vid pantsättning. När ett bostadsrättsregister införs anser vi registrering vara fördelaktigare än andra alternativ, t.ex. denuntiation eller tradition, dvs. överlämnande av aktuell egendom till rättsförvärvaren. Sakrättsligt skydd skall dock, vid andrahandspantsätt- ning och vissa andra likartade situationer, kunna erhållas genom denuntiation. Till skillnad från vad som gäller skall emellertid underrättelsen inte lämnas till bostadsrättsföreningen utan till för- stahandspanthavaren. Godtrosförvärv av bostadsrätt eller panträtt i bostadsrätt skall, som tidigare nämnts, vara möjligt. Så är inte fallet . motsvarar i huvudsak den för fast egendom. Vi bedömer att möjligheter till godtrosförvärv är av avgörande betydelse för att bostads- rättsregistret skall få erforderlig tyngd, med andra ord för att aktörerna på bostadsrättsmarknaden skall sätta tillit till registret. Vi föreslår att inteckningshavaren skall ha samma skyldigheter som en innehavare av ett pantbrev. Detta innebär bl.a. skyldighet att i vissa situationer kontakta andrahandspanthavare. I annat fall kan inteck- ningshavaren bli skadeståndsskyldig. Inteckningshavaren skall ha rättigheter motsvarande dem som en innehavare av ett pantbrev i fast egendom har. Det innebär t.ex. att inteckningshavarens medgivande krävs för olika åtgärder som rör inteckningen. En registrering av ett förvärv eller en pantsättning skall föregås av en formell prövning liknande den som inskrivningsmyndigheten enligt bestämmelserna i skall göra. Ansökningar om registrering av förvärv av bostadsrätt skall, enligt vårt förslag, kunna göras endast skriftligen. Såväl skäl som förutsätt- ningar för elektroniskt förfarande saknas beträffande förvärv. När det däremot gäller bostadsrättsinteckningar föreslår vi att ansökningar skall kunna göras såväl skriftligen som elektroniskt. För elektronisk ansökan krävs dock att ingivaren har ett särskilt tillstånd. Giltigheten av en överlåtelse av en bostadsrätt är beroende av att för- värvaren antas som medlem i bostadsrättsföreningen. Ett problem är att prövningen av medlemskapsfrågan ofta drar ut . Detta leder till det inledningsvis uppmärksammade problemet att det är svårt att få de olika momenten i en överlåtelse att ske i rätt ordning. Det är inte ovanligt att lån beviljas samt att bostadsrättshavaren betalar och tillträder, innan medlemskapsfrågan är avgjord. Om medlemskap vägras, uppstår problem för alla inblandade. Vi föreslår därför att bostadsrättsföreningen i fortsättningen skall vara skyldig att pröva en ansökan om medlemskap inom en månad från det att ansökan har gjorts. Om medlemskap inte vägrats , anses sökanden vara medlem i föreningen. Härigenom blir det möjligt att i de flesta fall få till stånd en övergång av bostadsrätt på ett riktigt sätt. Konsekvensen av vägrat medlemskap skall även i fortsättningen vara ogiltighet. Vi har övervägt en ändring till vidareförsäljningsplikt. En del problem finns emellertid med en sådan lösning. Vi anser därför att man åtminstone bör avvakta resultatet av den av oss föreslagna förändring- en, innan ytterligare ändringar görs. Vid den närmare utformningen av bostadsrättsregistret har vi ansett det viktigt att beakta dels den övergripande målsättningen med registret att förbättra bostadrätterna som kreditobjekt, dels integritetsaspekterna. Kostnadsskäl har också lett oss in på en "minima- listisk grundsyn", t.ex. när det gäller vilka uppgifter som bör ingå i bostadsrättsregistret. Så långt möjligt har vi slutligen försökt att göra regleringen teknikoberoende. Vi har anpassat våra förslag till den personuppgiftslag (1998:204) som har beslutat skall ersätta den nuvarande datalagen (1973:289). ändamål skall enligt vårt förslag vara att tillhan- dahålla uppgifter för vad som kortfattat kan beskrivas som omsätt- nings-, kredit- och förvaltningsändamål. Registret skall också kunna användas av kronofogdemyndigheterna vid exekutiva förfaranden beträffande bostadsrätter. Eftersom någon spärr mot detta inte har ställts upp i den av oss föreslagna lagen om bostadsrättsregister skall uppgifterna slutligen kunna användas för historiska, vetenskapliga eller statistiska ändamål. Enligt vår bedömning finns inte fler ändamål som har sådan tyngd att de väger över integritetsintressena. Enligt vårt förslag till lag om bostadrättsregister skall bostadsrätts- registret få innehålla uppgifter som avser identifiering av bostadsrätts- föreningen och bostadsrätten, bostadsrättshavaren och dennes förvärv, bostadsrättsinteckningar och inteckningshavare samt åtgärder vilka påverkar möjligheterna att förfoga över en bostadsrätt, t.ex. uppgifter om utmätning eller att tvist pågår. Exakt vilka uppgifter som skall ingå preciseras enligt vårt förslag i en förordning till den aktuella lagen.