sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — Motsvarande innebär vårt förslag till inteckningssystem att sakrättsligt skydd uppkommer när någon registreras som in- teckningshavare i bostadsrättsregistret. Även här är alltså tidsföljden av avgörande betydelse. Det ter sig då lämpligt att tidpunkten för när sakrättsligt skydd har vunnits bör vara avgörande för företrädesordni- ngen. Med en sådan lösning uppkommer inte heller några konkur- rensproblem mellan å ena sidan äldre panträttsupplåtelser och å andra sidan panträttsupplåtelser som grundar sig på en bostadsrättsinteck- n- ing. Exekutiv försäljning och tvångsförsäljning Huvudregeln beträffande övergången till nya processuella regler är att dessa endast omfattar förfaranden som har inletts efter regelns ikraftträdande. Ett förfarande som inleds efter ikraftträdandet bör därför följa de nya reglerna. Däremot bör de nya reglerna endast omfatta materiella förhållanden som inträffat efter ikraftträdandet. Ett förfarande enligt nya regler kan därför röra förhållanden som skall bedömas enligt äldre reglering (jfr prop 1970:145 s. 83 f). Under den femåriga övergångstiden, och för pantnoteringar även därefter, bör borgenärer med en äldre panträtt som säkerhet för sin fordran ges samma ställning vid en exekutiv försäljning eller tvångs- försäljning som borgenärer vilka är inteckningshavare. Detta bör gälla såväl i fråga om rättigheter som skyldigheter. Vi föreslår därför att vissa särskilda regler skall gälla för panthavare. Dessa rör bestämmel- serna om anslutningsrätt och sakägarförteckning samt borgenärens möjlighet att efter en exekutiv försäljning mot köparen göra gällande panträtt. Även beträffande panträttens verkan efter exekutiv försäljning, expropriation eller andra typer av tvångsförvärv föreslår vi bestäm- melser som motsvarar dem för bostadsrättsinteckningar. Vi föreslår att föreningarna skall vara skyldiga att bibehålla anteckningar om panträtter som de har fått underrättelse om före ikraftträdandet. De skall ha samma skyldighet att i vissa fall underrätta panthavare som de har i förhållande till inteckningshavare. Enligt gällande rätt skall underrättelser om pantsättning antecknas av föreningen i lägenhetsförteckningen. Som tidigare angetts i avsnitt 17.2.7 anser vi att dessa uppgifter inte bör föras över till bostadsrätts- registret. Därför bör föreningens skyldighet att ha dessa uppgifter införda i lägenhetsförteckningen bestå . Efter denna tidpunkt bortfallet behovet av detta eftersom även de äldre panträtter som ännu består skall noteras i bostadsrättsregistret (se avsnitt 17.2.6). I det nya systemet bibehålls föreningens skyldighet att underrätta borgenärer i vissa avseenden. Det gäller t.ex. om uppkomsten av fordringar som är förenad med legal panträtt enligt 7 kap. 16 a § BRL och föreningens beslut om upphörande eller förändring av en pantförskriven bostadsrätt. Så länge äldre panträtter består bör denna skyldighet alltjämt gälla även i förhållande till dessa panthavare. Vi föreslår att en bostadsförening som har omregistrerats till bostadsrättsförening skall vara skyldig att till bostadsrättsregistret ge in uppgift om de bostadsrättshavare som man är skyldig att utfärda bostadsrättsbevis till. Uppgift om pantsättningar som föreningen har underrättats om före omregistreringen skall lämnas till Patent- och registrerings-ver- ket i samband med omregistreringen. Sådana pantsättningar skall om inget görs prekluderas efter det att beslutet om omregistrering har vunnit laga kraft. Fortsatt sakrättsligt skydd efter preklusionsfristens utgång skall, i likhet med vad vi föreslår för gamla panträtter i bostadsrätter, kunna erhållas endast genom bo- stadsrättsinteckning eller, i undantagsfall, genom att en pantnotering registreras i bostadsrättsregistret. Punkterna 4 och 7 i övergångsbestämmelserna till BRL möjliggör för vissa äldre bostadsföreningar att fortsätta att upplåta nyttjanderätt mot ersättning trots att de inte är bostadsrättsföreningar. Det har dock ansetts önskvärt att de äldre upplåtelseformerna inordnas i de legala systemen för hyresrätt eller bostadsrätt. För att underlätta detta kan föreningar av den aktuella typen på begäran omregistreras till bostadsrättsföreningar enligt lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. prövar frågan om omregistrering, 1 § andra stycket nämnda lag. När ett beslut om omregistrering har vunnit laga kraft, skall de upplåtna lägenheterna anses vara upplåtna med bostadsrätt i stället, 5 § samma lag. skall genast utfärda bevis till bostadsrättshavarna om bostadsrätterna. Beviset skall innehålla samma uppgifter som skall anges i lägenhetsförteckningar. Det nämnda övergångsbestämmelserna är inte tidsbegränsade. Även sedan bostadsrättsregistret har införts och den i avsnitt 17.2.6 föreslagna femåriga preklusionstiden har löpt ut, kan det alltså förekomma omregistreringar. Uppgifter om föreningen, bostadsrätts- havaren o.d. måste då föras in i bostadsrättsregistret. När det gäller dessa uppgifter kan vi inte se några direkta problem. De får föras in på samma sätt som när registret införs. När det gäller uppgiften om bostadsrättshavare ser vi två möj- ligheter. Man kan jämställa med den situationen att bostadsrättshavaren har förvärvat en bostadsrätt genom upplåtelse och anse denne skyldig att anmäla sitt innehav. Vi anser emellertid att situationen är mer lik den som gäller vid uppläggningen av registret. Omregistre- ringsförfarandet blir dessutom krångligare om alla bostadsrättshavare skall göra ansökningar till bostadsrättsregistret om att få sitt innehav registrerat. Vi föreslår därför att föreningen efter omregistreringen skall vara skyldig att till bostadsrättsregistret ge in uppgift om de bostadsrät- tshavare som man är skyldig att utfärda bostadsrättsbevis till. som enligt vårt förslag i avsnitt 11.2.2 skall lämna uppgifter till bostadsrättsregistret om bostadsrättsföreningar bör även i denna situation vara skyldig att lämna uppgifter om den nytillkomna bostadsrättsföreningen, när beslutet om omregistrering har vunnit laga kraft. Sakrättsligt skydd för pantsättningar uppstår på samma sätt i bo- stadsföreningar som i bostadsrättsföreningar. Föreningen skall alltså underrättas, denuntieras, om pantsättningen. De befintliga pantsätt- ningar som man får räkna med finns i de nybildade bostadsrätterna utgör ett särskilt problem. Även i detta fall måste ju en övergång till inteckningar ske på ett eller annat sätt. Vi föreslår att saken löses på följande sätt. I samband med att omregistrering begärs, bör föreningen vara skyldig att till anmäla vilka till namn och adress kända panthavare som finns. En bestämmelse införs som innebär att pantsättningar som har skett genom underrättelse till föreningen, på samma sätt som föreslås i avsnitt 17.2.6, prekluderas . Den tiden bör sättas till efter det att beslutet om omregistrering har vunnit laga kraft. När beslutet har vunnit laga kraft bör vara skyldigt att underrätta de inrapporterade panthavarna om beslutet. I underrättelsen bör en upplysning finnas om omregistreringens betydelse för pantsättningarnas giltighet. Beslutet och informationen bör också publiceras i Post- och . De övergångsregler vi föreslagit i avsnitt 17.2.6 bör gälla även i nu nämnda situation. Huvudregeln bör alltså vara att sakrättsligt skydd efter femårsfristen normalt skall kunna uppnås endast med en bostadsrättsinteckning men att en denuntierad pantsättning undan- tagsvis skall kunna föras in i bostadsrättsregistret. Direkt efter omregistreringen bör nya pantsättningar kunna göras endast med bostadsrättsinteckning. Förfarandet beträffande pantsättningarna kan framstå som något omständligt. Vi menar dock att det är försvarligt eftersom borgenärerna då får samma skydd som i samband med införandet av bostadsrätts- registret och att antalet omregistreringar är ganska få. En bostadsrätt kan bli föremål för två olika typer av exekutiva åtgärder, dels utmätning och exekutiv försäljning, dels tvångsförsälj- ning. Regler om utmätning finns i utsökningsbalken (UB) medan tvångsförsäljningsinstitutet regleras i BRL, dock med hänvisning i stor omfattning till utmätningsreglerna i UB. Vi har tagit ställning för att en inteckningsmodell bör införas för bostadsrätter. Ur det perspektivet bör även de exekutionsrättsliga reglerna för bostadsrätter ses över. I detta avsnitt ges först en översiktlig beskrivning av de gällande reglerna för exekutiva åtgärder rörande dels bostadsrätter, dels fastigheter. Kortfattat återges också synpunkter som kommit fram vid sammanträffanden med företrädare för och kronofogdemyndighet. Därefter lämnas förslag om ändrade exekutionsrättsliga regler rörande bostadsrätter. Till följd av dessa förslag presenterar vi också förslag till följdändringar i andra författningar med anknytning till dessa regler. Skillnaden mellan utmätning och tvångsförsäljning kan i korthet sägas vara att ett utmätningsförfarande förutsätter att den som ansöker om utmätning har en penningfordran mot gäldenären/bostadsrättshavaren medan något sådant anspråk inte krävs för en tvångsförsäljning. En sådan försäljning kan ske t.ex. för att bostadsrättshavaren har förverkat sin bostadsrätt på grund av vanvård. En bostadsrätt som används som stadigvarande bostad, alltså inte för fritidsboende eller som lokal, får enligt 5 kap. 1 § UB - de s.k. beneficiereglerna - inte utmätas. Utmätningsfriheten för bostadsrätter är dock i viss mån begränsad. Till att börja med anges det i 5 kap. 13 § UB att utmätningsförbudet inte gäller för fordran som är förenad med panträtt i bostadsrätten. En gäldenär som pantsätter sin bostadsrätt riskerar således att förlora sin bostad. Vidare är enligt 5 kap. 1 § 6 UB bostadsrätten inte utmätningsfri om gäldenären vid förvärvet av den har åsidosatt tillbörlig hänsyn till sina borgenärer eller om det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att den undantas från utmätning. Den sistnämnda bedömningen skall ske med beaktande av förhållandena i varje enskilt fall och om gäldenären har familj skall hänsyn även tas till familjens behov av bostadsrätten (Gregow, , Utsökningsrätt, 3 uppl., 1996, s. 122). I förarbetena vid beneficieregelns ursprungliga tillkomst uttalades angående bostadsrättens värde att de avgifter som togs ut för nyproducerade bostadsrätter ofta kunde tjäna som riktmärke. Om värdet inte översteg vad som var normalt för avgiften för en nyprodu- cerad bostadsrättslägenhet av motsvarande storlek och beskaffenhet och bostadsrättslägenheten inte kunde anses oskäligt stor med hänsyn till gäldenärens behov, skulle den i princip undantas från utmätning (ibid). Sedan regelns tillkomst har prisutvecklingen för bo- stadsrätter medfört att bostadsrätter i framför allt storstäder kommit att representera betydande värden. har därför i några avgöranden förklarat att uttalandena i förarbetena kan anses vägledande för frågan om utmätningsfrihet (se t.ex. NJA 1987 s. 575 och NJA 1989 s. 409 I-IV). Enligt går gränsen för utmätningsfrihet vid . Detta avser normalstora bostadsrättslägenheter, dvs. lägenheter med tre - fyra rum och kök. Domstolen har dock även uttalat att undantag kan göras, t.ex. om gäldenären är handikappad och lägenheten är anpassad till handikappet (se NJA 1990 s. 261). Det är inte ovanligt att bostadsrätter ägs gemensamt av flera personer, t.ex. makar. Enligt 8 kap. 8 § UB kan vid utmätning av en andel i viss egendom kronofogdemyndigheten under vissa förut- sättningar förordna om indragning av andel i utmätningsförfarandet, dvs. bestämma att egendomen i sin helhet skall säljas. I rättsfallet NJA 1995 s. 478 ansåg dock att denna regel inte är tillämplig vid utmätning av andel i bostadsrätt. Gregow har kritiserat avgörandet. (Gregow, a.a., s. 207 f). Eftersom en ideell andel i en bostadsrätt vanligen har ett mycket begränsat värde vid en exekutiv försäljning är det antagligen sällsynt med utmätning i sådana fall. Vad gäller förhållandet till tredje man vid utmätning av en bostadsrätt gäller reglerna i 4 kap. 17-23 §§ UB om utmätning av lös egendom. Enligt huvudregeln får egendom utmätas endast om det framgår att den tillhör gäldenären. Det är sökanden som har bevisbör- dan för att så är fallet. Gäldenären anses dock vara ägare till egendom som han har i sin besittning, om det inte framgår att bostadsrätten tillhör någon annan. Om gäldenären är gift eller sambo, anses han normalt vara ägare till egendom som han gemensamt besitter med sin make eller sambo. Det gäller dock inte om det framgår att de är samägare enligt lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt eller om det framgår att egendomen tillhör maken eller sambon ensam. Vad som sagts gäller även för registrerade partnerskap och homosexuella sambor. Angående kravet på bevisning vid utmätning av bostadsrätt utan tillämpning av någon presumtionsregel anser Gregow (a.a. s. 144) att det bör vara tillräckligt att gäldenären är antecknad som bostadsrätts- havare hos bostadsrättsföreningen. Utmätning av bostadsrätt säkerställs genom att bostadsrättsförening- en underrättas, 6 kap. 3 § andra stycket UB. Underrättelsen skall delges föreningen, 6 kap. 11 § utsökningsförordningen (1981:981) (UF). En exekutiv försäljning av en bostadsrätt sker enligt reglerna i UB om försäljning av lös egendom. Eftersom en bostadsrätt oftast anses ha ett betydande värde skall exekutionstiteln, men inte nödvändigtvis utmätningen, ha vunnit laga kraft för att försäljning skall få ske, 8 kap. 4 § andra stycket UB. Enligt uppfattning bör kronofogdemyndigheten som regel låta en sakkunnig svara för den värdering av bostadsrätten som skall ske enligt 6 kap. 9 § UB (, Utsökning och indrivning, 1996, s. 298). Kostnaden för detta tas ut som en avgift i målet. Enligt 7 kap. 16 a § BRL har föreningen en legal panträtt för fordringar på vissa avgifter. De avgifter som omfattas av denna rätt framgår av 7 kap. 14 § första stycket BRL och är framför allt insats och årsavgift. I den mån föreningens stadgar medför rätt för föreningen att ta ut upplåtelse-, överlåtelse- eller pantsättningsavgift omfattas även dessa av den legala panträtten. Den legala panträtten ger företräde framför en panträtt som har upplåtits av en innehavare av bostadsrätten, om föreningen fullgjort en närmare angiven underrät- telseskyldighet (se 7 kap. 31 § BRL). Föreningen ges även förmånsrätt för dröjsmålsränta enligt räntelagen (1975:135) på de nyssnämnda avgifterna. Föreningen kan också ha fordringar av annat slag på bostadsrättshavaren, t.ex. för skadestånd, inkassokostnader eller avgift för tvättstuga eller parkering. För att föreningen skall kunna få betalt för dessa vid en exekutiv försäljning krävs det att föreningen har en exekutionstitel. Då kan dessa fordringar utmätas (RSV, a.a., s. 298 f.). Vid den exekutiva försäljningen säljs bostadsrätten utan förbehåll för panträtt. En panthavare är skyldig att ta emot betalning . För att försäljning skall få ske måste dock de panthavare som har bättre eller lika rätt som sökanden få full betalning för sin fordran eller medge att försäljning ändå sker (8 kap. 11 § och 9 kap. 4 § UB samt prop. 1995/96:17 s. 38 f och Gregow, a.a., s. 221 f.). Sökanden har ingen vetorätt mot försäljningen motsvarande den som panthavare med lika eller bättre rätt har. Det står dock sökanden fritt att återkalla sin ansökan om han tror sig inte få fullt betalt. Den exekutiva försäljningen avser bostadsrätten. Det innebär att förvärvaren - liksom vid andra typer av överlåtelser - måste beviljas medlemskap i föreningen innan han får utöva bostadsrätten, 6 kap. 1 § BRL. Om den som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning inte beviljas medlemskap, är föreningen skyldig att lösa bostadsrätten mot skälig ersättning (6 kap. 5 § BRL). Det är en skillnad jämfört med andra typer av överlåtelser där vägrat medlemskap medför ogiltighet. För juridiska personer med panträtt i en bostadsrätt finns en särregel i 6 kap. 1 § andra stycket BRL. Den medger en juridisk person som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning rätt att utöva denna utan att vara medlem i föreningen. efter förvärvet har dock föreningen rätt att uppmana den juridiska personen att visa att någon som kan beviljas medlemskap i föreningen har förvärvat bostadsrätten. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas. Föreningen kan i sina stadgar ge juridiska personer en mer vidsträckt rätt. Sedan köpeskillingen har betalats och köparen blivit antagen som medlem i bostadsrättsföreningen är han i princip ägare till bo- stadsrätten och har rätt att tillträda denna. Ett överklagande av försäljningen utgör emellertid ett hinder mot detta om ett beslut om inhibition av försäljningsbeslutet har meddelats till följd därav. I motsvarande situation rörande fast egendom har köparen rätt att frånträda köpet om hindret består efter det utsatta fördelningssammanträdet. Någon sådan möjlighet för köparen av en bostadsrätt finns inte. Slutligen skall kronofogdemyndigheten, efter det att försäljningen vunnit laga kraft och köpeskillingen betalats, utfärda en köpehandling, 9 kap. 12 a och 18 §§ UF. Enligt 7 kap. 18 § BRL kan en bostadsrätt under vissa förutsättningar vara förverkad och bostadsrättsföreningen då ha rätt att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. De vanligaste situationer då detta kan bli aktuellt är vid bristande betalning av avgiften till föreningen, om lägenheten upplåtits i andra hand utan föreningens samtycke eller om den vanvårdats. Möjligheten till tvångsförsäljning finns också när någon har förvärvat bostadsrätten genom ett universalfång (arv, testamente, bolagsskifte, o.d.) och innehavet skall upplösas (prop. 1995/96:17 s. 34). Om en lägenhet är förverkad skall bostadsrätten, om föreningen begär det, tvångsförsäljas enligt de regler som finns i 8 kap. BRL. Föreningen, bostadsrättshavaren och de kända borgenärer vars rätt berörs av en försäljning kan dock komma överens om någon annan lösning. Vid en tvångsförsäljning tillämpas - med vissa i 8 kap. BRL angivna undantag - reglerna i UB om exekutiv försäljning av lös egendom. Hänvisningen till UB innebär att även UF är tillämplig. Avsikten är att reglerna om tvångsförsäljning i möjligaste mån skall överensstämma med de för exekutiv försäljning (prop. 1995/96:17 s. 34). Syftet med tvångsförsäljning enligt BRL är att avveckla förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren sedan nyttjanderätten har förver- Föreningen har vanligtvis en fordran på bostadsrättshavaren men, som nämnts, kan förverkande även ske på andra grunder. Av det skälet är reglerna om utmätning och exekutiv försäljning av bos- tadsrätten inte tillräckliga utan en möjlighet till tvångsförsäljning enligt BRL behövs för att kunna hantera de situationer där föreningen inte har någon fordran mot bostadsrättshavaren (prop 1995/96:17 s. 33 f). I den följande framställningen redogörs i korthet endast för de skillnader som finns mellan reglerna för tvångsförsäljning och exekutiv försäljning. En förutsättning för att en tvångsförsäljning skall kunna komma till stånd är, enligt 7 kap. 30 § BRL, att bostadsrättsföreningen har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning med stöd av 7 kap. 18 § BRL. Föreningen kan sedan ansöka om tvångsförsäljning hos kronofogde- myndigheten. Bostadsrättshavaren bör beredas tillfälle att yttra sig över föreningens ansökan. Myndigheten skall därefter pröva om förutsättningar för tvångsförsäljning föreligger och meddela ett särskilt beslut i frågan, 8 kap. 4 § BRL. Beslutet skall motiveras och får överklagas särskilt. Det bör som regel delges bostadsrättshavaren (, a.a., s. 302). Tvångsförsäljning sker enligt 8 kap. 2 § andra stycket BRL för föreningens fordran som är förenad med legal panträtt. Även om föreningen inte har någon sådan fordran, t.ex. vid försäljning på grund av vanvård, tillämpas bestämmelsen analogt och bostadsrätten säljs som om föreningen hade en sådan fordran. Om föreningen har någon fordran utan legal panträtt men saknar exekutionstitel kan denna ändå tas upp vid en tvångsförsäljning. Det förutsätter dock att fordringen grundas på innehavet av bostadsrätten. Den placeras då efter övriga fordringar, 8 kap. 5 § andra stycket BRL. I 8 kap. 8 § BRL anges att om tvångsförsäljning och exekutiv försäljning begärs beträffande samma bostadsrätt skall i första hand tvångsförsäljning ske. Från regeln gäller det undantaget att, om den exekutiva försäljningen har kungjorts när ansökan om tvångsförsälj- n- ing görs, den senare ansökan skall vila i avvaktan på att målet om exekutiv försäljning har avgjorts (Meltz m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996, s. 40 ff). Om tvångsförsäljningsförfarandet inte leder till någon försäljning, övergår bostadsrätten till föreningen utan att panträtten består (ibid). Som ett alternativ till försäljning på auktion kan – både i samband med utmätning och tvångsförsäljning - försäljning under hand komma i fråga. En förutsättning för detta är att det är sannolikt att en högre köpeskilling kan uppnås och att en sådan försäljning framstår som mest ändamålsenlig, 9 kap. 8 § UB. Enligt Gregow är det egendom av speciell karaktär som har en begränsad kundkrets och ett relativt högt värde som främst kan komma i fråga för underhandsförsäljning (Gregow, a.a., s. 232). avgör om försäljning under hand skall ske. Om frågan är tveksam eller det i övrigt finns skäl till det, skall sökanden, gäldenären och övriga sakägare beredas tillfälle att yttra sig i saken. De skall då även få möjlighet att uttala sig om sättet för infordrande av anbud, lägsta godtagbara köpeskilling och övriga försäljningsvillkor, 9 kap. 8 § första stycket UB och 9 kap. 13 § UF. Det är kronofogdemyndigheten som ombesörjer en underhandsförsälj- ning av lös egendom. Någon möjlighet att anlita någon utomstående för försäljningen finns inte. Före försäljningen skall anbud infordras. I de flesta fall sker detta genom kungörelse. Det är dock inte obligatoriskt att kungöra anbudsunderlaget, jfr 9 kap. 14 § UF. För försäljningen gäller i princip samma regler som för försäljning på auktion. Förutsättningarna för att ett anbud skall kunna godtas och villkoren för betalning av köpeskillingen är t.ex. de samma som vid auktion. Om något godtagbart anbud inte lämnas skall auktion sättas ut. En bostadsrätt som till följd av bestämmelsen i 5 kap. 1 § UB är undantagen från utmätning ingår inte heller i den egendom som får tas i anspråk av konkursboet. En sådan bostadsrätt som inte utgör gäldenärens bostad eller som har ett så högt värde att den inte är skyddad från utmätning skall däremot ingå i boet och försäljas av konkursförvaltaren. Vid sådan försäljning har den som har panträtt i bostadsrätten företräde framför övriga fordringsägare. Konkurslagen innehåller inga särskilda regler till förmån för bostadsrättsföreningens fordringar på bostadsrättshavaren/konkursgäldenären. Till skillnad från vad som gäller vid tvångsförsäljning kan föreningen därför inte göra gällande någon företrädesrätt för fordringar som inte är förenade med legal panträtt. Exempel på sådana fordringar är avgifter för parkering, skadestånd och kostnader för avhysning och reparationer. I den mån bostadsrättshavaren inte har betalat fordringar av detta slag är dessa föreningens fordringar därför normalt att betrakta som oprioriterade i konkursen. Liksom lös egendom får fast egendom utmätas om det framgår att den tillhör gäldenären. Lagfarten innebär en presumtion för att gäldenären är ägare. Utmätning får ske om det inte framgår att fastigheten tillhör någon annan, 4 kap. 24 § UB. Även om gäldenären inte har lagfart kan fastigheten ändå utmätas för hans skulder. För det krävs att det av andra omständigheter framgår att fastigheten tillhör denne. Överlåtelse av fast egendom gäller mot överlåtarens borgenärer i och med det skriftliga köpeavtalet och är således oberoende av om förvärvaren sökt lagfart. Med tanke på formkraven vid överlåtelse av fast egendom torde det krävas att skriftligt köpeavtal eller köpebrev företes (, a.a., s. 204).