sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — Skälet till att särskilda bestämmelser föreslås har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 20.2.3. Som anförts i den allmänna motiveringen, avsnitt 20.2.1, är avsikten att de exekutionsrättsliga reglerna för bostadsrätter skall stå i huvudsaklig överensstämmelse med vad som gäller för försäljning av fast egendom. Åtskilliga av bestämmelserna i 12 kap. om försäljning av fast egendom skall därför, i tillämpliga delar, gälla även vid försäljning av bostadsrätter. I paragrafen anges vilka av bestämmelserna i 12 kap. som detta gäller. Regler om tidsfrist för försäljning av fast egendom finns i 12 kap. 11 §. Med hänsyn till att det införs regler om försäljning av bostadsrätt som dels överensstämmer med de som gäller för försäljning av fast egendom, dels innebär att det inför en försäljning kommer att krävas mer omfattande förberedelser från kronofogdemyndighetens sida finns det skäl att tillämpa denna tidfrist även för bostadsrätter. Regeln skall dock inte tillämpas i allmänna mål. Detta framgår av 12 kap. 69 §. I 12 kap. 18-24 §§ finns regler om vilka åtgärder som skall företas före en exekutiv auktion, om bevakningssammanträde och att en sakägarförteckning skall upprättas efter att bevakningssammanträdet har avslutats. Dessa regler skall i sin helhet gälla även vid försäljning av bostadsrätt. Bestämmelser om företrädesordningen i sakägarförteckningen finns i 12 kap. 26 § och skall gälla även för bostadsrätter. Vilka fordringar som skall tas upp i sakägarförteckningen anges i 9 kap. 20 §. 12 kap. 29 §, 30 § 3 och 31 § innehåller bestämmelser om andra förhållanden som skall anges i sakägarförteckningen. Exempel på sådana är skyddsbelopp, lägsta bud, tidpunkt för tillträde och betalningsvillkor. Av förteckningen skall det också framgå om kronofogdemyndigheten, enligt 12 kap. 36 §, har tillåtit förre bostadsrättshavaren att bo kvar i bostadsrättslägenheten. Den sistnämn- da frågan skall tas upp senast vid bevakningssammanträdet och blir då att betrakta som ett köpevillkor. Villkoren för försäljning på auktion finns - i de delar som skall tillämpas vid försäljning av bostadsrätt - i 12 kap. 32§, 34 § första stycket 1 och 2 och andra stycket samt 35-37 §§. Bestämmelserna upptar bl.a. regler om att skyddsbeloppet skall täckas av köpeskillingen för bostadsrätten och andra influtna medel (den s.k. täck- ningsprincipen), på vilket sätt köpeskillingen skall erläggas samt dag för tillträde. Beträffande förfarandet under auktionen skall bestämmelserna i 12 kap. 38 och 40-44 §§ tillämpas även vid exekutiv auktion av bo- stadsrätt. Vad därefter gäller vissa spörsmål rörande köparens betalningsskyldighet skall 12 kap. 46 § första stycket och 48 tillämpas även för bostadsrätter. Slutligen anges i paragrafen att reglerna om försäljning under hand (12 kap. 57-61 §§) respektive om försäljning av villkorlig rätt eller andel i fastighet (12 kap. 62-68 §§) skall tillämpas även för bostadsrätter. För att förhindra att en bostadsrättshavare försvårar ett pågående exekutivt förfarande genom att pantförskriva bostadsrättsinteckning som vid utmätningstillfället redan har beviljats i bostadsrätten skall kronofogdemyndigheten begära att bostadsrättsmyndigheten beslutar att byte av inteckningshavare av sådan inteckning inte får föras in i bostadsrättsregistret. Sedan kronofogdemyndigheten har meddelat ett sådant beslut får bostadsrättsinteckningen inte pantförskrivas utan myndighetens tillstånd. Bestämmelsen motsvarar vad som enligt 12 kap. 5 § gäller för pantbrev i fast egendom. Den innebär emellertid inte något förbud för bostadsrättshavaren att ta ut nya inteckningar i bostadsrätten eftersom sådana får sämre förmånsrätt än utmät- ningsfordran. Utmätningsborgenärernas rätt påverkas därför inte. Paragrafen innehåller bestämmelser om s.k. anslutningsrätt. Skälen för införandet av anslutningsrätt vid försäljning av bostadsrätt har närmare utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 20.2.3. För att undvika att en bostadsrätt inte blir såld och att en panthavare då inte kan få någon betalning ur bostadsrätten ges vissa borgenärer med panträtt i en bostadsrätt rätt att begära att bostadsrätten säljs för deras fordringar, s.k. anslutningsrätt. Sådan rätt tillkommer i första hand en bostadsrättsförening, eller en borgenär som trätt i föreningens ställe, med en fordran som är förenad med förmånsrätt enligt 5 a § 1 förmånsrättslagen (1970:979). Vid försäljning under konkurs har även panthavare med inteckning i bostadsrätten som säkerhet för sin fordran samma rätt. I övrigt motsvarar bestämmelsen vad som enligt 12 kap. 13 § gäller för fast egendom. Om anslutningsrätten utövas innebär det att skyddsbeloppet sänks till att endast omfatta förrättningskostnaderna och de fordringar med bättre rätt än den anslutna. För att övriga sakägare skall få kännedom om saken måste en begäran om anslutning framställas senast före bevakningssammanträdet, 12 kap. 13 § tredje stycket UB och 12 kap. 18 - 19 §§ UF. Den rätt att lösa ut sökanden som ges i 17 § och 12 kap. 12 § gäller även i förhållande till borgenär som utövat sin anslutningsrätt. Av skäl som redovisats i avsnitt 20.2.3 och som framgår av 17 § skall sakägarförteckning upprättas efter att bevakningssammanträde har hållits. Paragrafen anger vilka fordringar som skall tas upp i sak- ägarförteckningen. Enligt första punkten skall upptas bostadsrättsförenings fordran som är förenad med legal panträtt enligt 7 kap. 16 a § BRL och således även med förmånsrätt enligt 5 a § 1 förmånsrättslagen. En förutsättning för att sådan fordran skall få tas upp är att den förfaller till betalning senast på tillträdesdagen. Den dag då fördelningssammanträde skall hållas är tillträdesdag. Andra punkten omfattar fordringar som är förenade med panträtt i bostadsrätten på grund av att en bostadsrättsinteckning pantförskrivits som säkerhet för en fordran. Även förrättningskostnaderna skall, enligt den tredje punkten, tas upp i förteckningen. Fjärde punkten gäller endast tvångsförsäljningssituationer. Den avser bostadsrättsförenings rätt till betalning för andra fordringar mot bostadsrättshavaren än sådana som är förenade med legal panträtt enligt 7 kap. 16 a § BRL. Det skall då vara fråga om fordringar som har samband med innehavet av bostadsrätten. Exempel på sådana fordringar är upplåtelse av garageplats eller tvättstuga (jfr prop. 1995/96:17 s. 63). Paragrafen har 12 kap. 27 § som förebild. I första stycket anges att regeln om tillägg i 6 kap. 14 § BRL avgör omfattningen av rätten att ta upp en fordran som är förenad med panträtt. Som framgår av kommentaren till den sistnämnda paragrafen finns det i det avseendet vissa skillnader mellan reglerna för fastigheter och bostadsrätter. Därutöver finns den skillnaden att ägarhypotek inte förekommer beträffande bostadsrätter. I andra stycket regleras vissa särfall där osäkerhet råder antingen om inteckningshavaren eller dennes fordran. Det kan t.ex. vara så att det i bostadsrättsregistret finns en uppgift om inteckningshavare men att denne varken hör av sig eller kan nås av kronofogdemyndigheten inför försäljningen. Det kan även finnas tveksamheter kring den fordran som bostadsrättsinteckningen svarar för. Det kan gälla såväl fordringens existens som dess storlek. Bestämmelsen syftar till att förhindra att försäljningen fördröjs på grund av någon sådan ovisshet som har beskrivits. I avvaktan på att klarhet kan nås skall därför bos- tadsrättsinteckningens belopp samt ett tillägg av det beloppet avsättas. Paragrafen motsvarar 12 kap. 45 §. De skiljer sig åt endast på det sättet att hänvisningen i första stycket i förevarande paragraf avser bostadsrättsförenings fordran som är förenad med legal panträtt enligt 7 kap. 16 a § bostadsrättslagen och som har förfallit till betalning på tillträdesdagen. I andra stycket har terminologin anpassats till vad som gäller för inteckning i bostadsrätt. Paragrafen ger en möjlighet att begära att kronofogdemyndigheten beslutar att en bostadsrättsinteckning - som annars skulle vara utan verkan till följd av reglerna i 6 kap. 14 § BRL - skall ha fortsatt giltighet. Frånsett hänvisningen till BRL motsvarar bestämmelsen vad som enligt 12 kap. 56 § första och tredje styckena gäller för fast egendom. Även om de skäl som utgör grunden för denna regel för fast egendom inte gör sig gällande i lika hög grad beträffande bostadsrätter så menar vi att det av främst praktiska skäl ändå bör en finnas en motsvarande möjlighet för bostadsrätter. Verkan av exekutiv försäljning m.m. I 6 kap. 4 c § andra stycket BRL anges att bestämmelser om företrädet mellan förvärv av bostadsrätt vid exekutiv försäljning och annan överlåtelse finns i förevarande kapitel. I det nya tredje stycket i förevarande paragraf anges att reglerna om företräde för den som förvärvat en fastighet vid en exekutiv försälj- n- ing skall gälla även vid sådan försäljning av bostadsrätt. Det skall också gälla vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. BRL. Det sagda innebär att köparen har en absolut företrädesrätt framför alla andra om gäldenären var registrerad som bostadsrättshavare i bostadsrätts- registret när försäljningen skedde. Bestämmelsen anger tidpunkten för lagens ikraftträdande. Bestämmelsen anger att ärenden som har inletts hos kronofogdemyn- digheten före ikraftträdandet skall handläggas enligt äldre bestämmel- ser. För ärenden som inleds därefter skall således de nya reglerna tillämpas. Bestämmelsen anger att även borgenärer som innehar en panträtt som upplåtits före ikraftträdandet av de införda ändringarna i BRL skall omfattas av den möjlighet till anslutningsrätt som innehavare av bostadsrättsinteckning ges enligt 9 kap. 19 § BRL. I denna punkt anges att också sådan fordran som skall utgå med förmånsrätt enligt punkt 2 övergångsbestämmelserna till lagen (0000:000) om ändring i förmånsrättslagen (1970:979) skall tas upp i sakägarförteckning. Möjligheten för en borgenär med en bostadsrättsinteckning som säkerhet för sin fordran att göra gällande en fordran mot köparen efter en exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning regleras i 9 kap. 22 § UB. Ifrågavarande bestämmelse anger att motsvarande möjligheter skall finnas för den som innehar en panträtt som har upplåtits före ikraftträdandet. Det sagda gäller i första hand men gäller även därefter om panträtten har noterats i bostadsrätts- registret. 22.5Förslaget till lag om ändring i äkten- skapsbalken 7 kap. Makars egendom Förevarande paragraf behandlar den andra makens möjligheter när en make utan eforderligt samtycke har bl.a avhänt sig egendom. Enligt gällande rätt innebär paragrafens andra stycke att den andra maken har en tremånadersfrist på sig att väcka talan om återgång när en make har avhänt sig en bostadsrätt utan erforderligt samtycke. Detta är huvudregeln även beträffande fast egendom och tomträtter. En inskränkning finns dock. Om lagfart eller inskrivning har beviljats med anledning av överlåtelse av fast egendom eller tomträtt, får talan inte väckas. Denna ordning infördes med och motiverades med att lagfarten bl.a. genom införandet av reglerna om godtrosförvärv i förhållande till den äldre ordningen hade tillerkänts en väsentligt större betydelse. Med hänvisning till att inskrivningsmyndigheten är skyldig att pröva samtyckesfrågan menade man att steget kunde tas att låta en meddelad lagfart eller inskrivning av en tomträtt avskära vidare rätt till klandertalan (prop. 1986/87:1 a. 140 f.). Eftersom vårt förslag innebär att regler om godtrosförvärv o.d. i huvudsak blir desamma som för fast egendom och väsentligen samma prövningar - bl.a. beträffande samtycke - skall göras inför en registrering av ett förvärv, gör sig samma skäl gällande i förevarande sammanhang. I paragrafens andra stycke föreslås därför den ändringen att in- skränkningen beträffande möjligheter att väcka klandertalan även skall omfatta bostadsrätter. Inskränkningen gäller därvid även registrerade partnerskap, se 3 kap. 1 § lagen (1994:1117) om registrerat partner- skap. 22.6Förslaget till lag om ändring i förmånsrättslagen (1970:979). I en ny paragraf ges särskilda regler om förmånsrätt i bostadsrätt. I första punkten upptas sådan legal panträtt som tillkommer bostadsrättsförening enligt 7 kap. 16 a § BRL. Denna typ av panträtt har tidigare ansetts vara en handpanträtt med förmånsrätt enligt 4 § 2 förmånsrättslagen. Att den legala panträtten nu kommer särskilt till uttryck är inte avsett att innebära någon förändring i sak av panträtten ställning. I andra punkten behandlas sådan panträtt som grundar sig på inteckning i en bostadsrätt. Som framgår av 6 kap. 13 § första stycket BRL uppkommer panträtt genom att dels en bostadsrättshavare pantförskriver en bostadsrättsinteckning som säkerhet för en fordran, dels borgenären registreras som inteckningshavare i bostadsrät- tsregistret. Bestämmelsen anger tidpunkten för lagens ikraftträdande. Av denna punkt framgår att panträtter som har upplåtits före ikraftträ- dandet skall likställas med bostadsrättsinteckning panträtten har noterats i bostadsrättsregistret åtnjuter den fortsatt förmånsrätt så länge den består. I punkt 5 övergångsbestämmelserna till lagen (0000:000) om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) finns regler om företrädesordningen mellan olika panträtter. 22.7Förslaget till lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem Ändringen innebär att den nuvarande möjligheten att till inskrivnings- registret anmäla att en fastighet eller tomträtt är gemensam bostad har kompletterats med en möjlighet att till bostadsrättsregistret anmäla samma sak beträffande en bostadsrätt. Förslaget är en följd av att bestämmelserna om registreringsförfarandet beträffande bostadsrätter i stor utsträckning har anpassats till dem som gäller för fast egendom. I paragrafens andra stycke har motsvarande inskränkning för bo- stadsrätter gjorts som i 7 kap. 9 § , varför det hänvisas dit. Ändringen i förevarande bestämmelse gäller även för homosexuella sambor, lagen (1987:813) om homosexuella sambor. 22.8Förslaget till Lag om ändring i konkurslagen (1987:672) 8 kap. Försäljning av egendom Ett nytt, femte stycke har tillförts paragrafen. Det innebär att vid försäljning av bostadsrätt skall reglerna i 6 § om försäljning av fast egendom tillämpas. 22.9Förslag till lag om ändring i lagen (1991:615) om omregistreringar av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar I paragrafens första punkt åläggs föreningen att underrätta bostads- rättsmyndigheten om de bostadsrättshavare som föreningen är skyldig att utfärda bostadsrättsbevis till i samband med omregistreringen till bostadsrättsförening. I punkt 2 ges föreningen också skyldighet att till rapportera uppgifter om de panthavare som föreningen har fått underrättelse om. Vidare finns en särskild preklusionsregel för panträtter som upplåtits innan beslutet om om- registrering har vunnit laga kraft. Andra typer av äldre panträttsupplå- telser upphör, enligt punkt 4 övergångsbestämmelserna till lagen (0000:000) om ändring i bostadsrättslagen (1991:614), att gälla efter den lagens ikraftträdande. Motsvarande tidsfrist bör gälla för omregistrerade bostadsföreningar. Tiden skall räknas från den dag då beslutet om omregistrering vann laga kraft. Punkt 3 innehåller föreskrifter om publicering av och underrättelse om beslutet om omregistrering. I paragrafen ges en möjlighet att få en panträtt som har upplåtits enligt äldre ordning noterad i bostadsrättsregistret på samma sätt som anvisas i punkt 4 i de ovan nämnda övergångsbestämmelserna till BRL. Paragrafen motsvarar vad som enligt punkt 5 övergångsbestämmelser- na till lagen om ändring i bostadsrättslagen skall gälla beträffande panträtter som upplåtits före den lagens ikraftträdande och bostads- rättsinteckningar. Särskilt yttrande av , Direktiven ger bostadsrättsutredningen i uppdrag att föreslå hur ett offentligt register över bostadsrätter skall utformas. Det finns anledning att fråga sig om behovet av ett register har förändrats . Utredningen har på ett mycket bra sätt visat hur ett bostads- rättsregister kan utformas och hur övergången till registret kan genom- föras. Fördelarna för bostadsrättshavarna måste vara tydliga och betydande för att motivera en så pass stor förändring som förslaget innebär. För och nackdelar med registret måste noga övervägas innan man slutligt bestämmer sig för om förslaget skall genomföras eller ej. I det sammanhanget måste också klargöras om fördelarna eventuellt kan nås på annat sätt än med ett register. Av skäl som framgår i det följande avstyrker vi att ett bostadsrätts- register införs. Det finns all anledning att uttrycka uppskattning över det sätt på vilket utredningen har genomförts. Den har på ett mycket bra sätt utrett och funnit lösningar på många svårlösta frågor. Exempel på det är systemet med inteckningar och möjligheten till godtrosförvärv. Trots detta finner vi vid en sammantagen bedömning att fördelarna med ett register inte är så stora att registret skall införas. Särskilt bostadsrättsföreningar som bildats har en skör ekonomi med höga månadsavgifter. Många bostads- rättshavare lever redan med en pressad ekonomi och tål inte ytterligare kostnadshöjningar för boendet. I den situationen vore det helt oacceptabelt att belasta bostadsrättshavare med nya kostnader för ett register. Enligt gällande regler har bostadsrättsföreningar rätt att ta ut vissa belopp för föreningens arbete vid överlåtelser och pantsättningar. har i sina beräkningar av behövliga avgifter för registrets arbete vid överlåtelser och pantsättningar kommit fram till förhållandevis låga belopp. Vi har svårt att bedöma hur realistiska beloppen är. Det framgår dock att beräkningarna bygger på att all hantering sker på ett ställe och att alternativet inskrivningsväsendet således inte är utrett kostnadsmässigt. Vidare förutsätter beräkningarna att bostadsrättsföreningar i starten utan kostnad överlämnar erforderliga uppgifter till registret. Man kan utgå från att många bostadsrättsföreningar kan behöva göra ett relativt omfattande arbete för att ställa i ordning erforderligt material till registret. Detta kan medföra stora kostnader – särskilt när utomstående konsulthjälp behövs. Att bedöma denna kostnad i förväg är inte möjligt. Det bidrar till osäkerhet om den verkliga kostnaden för införande av registret. beräkningar präglas av den vällovliga ambitionen att hålla kostnaderna nere. Det är dock en allmän erfarenhet att datautveckling och stora förändringar regelmässigt kostar väsentligt mer än beräknat. har själv höjt avgifter på ett närmast anmärkningsvärt sätt. Det är därför svårt att känna förtroende för förmåga att hålla den beräknade avgiftsnivån. En opartisk utredning av kostnaderna för ett bostadsrättsregister är nödvändigt. Vi inser att det inte är möjligt att göra den inom ramen för utredningen. Vi föreslår dock att en sådan görs innan förslaget remissbehandlas och att den görs tillgänglig för remissinstanserna. Uppgifter i nuvarande lägenhetsförteckning är inte utan godkännande av bostadsrättshavaren tillgängliga för andra än bostadsrättshavaren själv och bostadsrättsföreningen. Många bostadsrättshavare värdesätter att uppgifter om pris vid förvärv och i förekommande fall pantsättning inte är allmänt tillgängliga. För mäklarna underlättar det naturligtvis att ha tillgång till statistik. Men det väger lätt mot bostadsrättshavarnas intresse av integritet. Skäl saknas för att ett allmänt tillgängligt register skall innehålla andra än absolut nödvändiga uppgifter för bostadsrättens kreditvärde. Enligt vår uppfattning är priset inte en sådan nödvändig uppgift. Utredningens förslag innebär att förvärvaren av en bostadsrätt lämnar dels medlemsansökan till bostadsrättsföreningen och dels förvärvshandlingarna till registret. Det innebär dubbelarbete. Den föreslagna hanteringsordningen är otillfredställande också på det sättet att en bostadsrättsförening normalt behöver ta del av förvärvs- handlingarna som underlag för prövning av ansökan om medlemskap och för att lämna kontrolluppgifter. I praktiken tvingar det förvärvaren att lämna kopia av förvärvshandlingarna till bostadsrättsföreningen. Denna ordning innebär onödigt dubbelarbete. En enklare och rakare ordning vore att både ansökan om medlemskap och förvärvs- handlingarna lämnas till bostadsrättsföreningen som i sin tur – med besked i medlemsfrågan – vidarebefordrar förvärvshandlingarna till registret. En grundtanke i direktiven är att registret skall öka bostadsrättens kreditvärde. Sedan direktiven skrevs har fastighetskrisen i huvudsak övervunnits och efterfrågan på bostadsrätter ökar i första hand i storstäderna och i universitetsorterna. Vidare har några kreditgivare tagit bort räntepåslaget för bostadsrätter jämfört med egnahem. Situationen håller således på att förändras. Det kan mycket väl visa sig att alltfler kreditgivare tar bort räntepåslaget även utan ett register. Under utredningen har inte framkommit att ett register i sig skulle innebära att räntepåslaget automatiskt kommer att försvinna. Andra faktorer än ett register tycks vara avgörande för lånevillkoren Brister i en del bostadsrättsföreningar Det finns en utbredd uppfattning att många bostadsrättsföreningar inte sköter sina uppgifter vad gäller förvärv och pantsättning på ett tillfredställande sätt. Vi delar inte denna uppfattning. Felaktigheter förekommer i förhållandevis få bostadsrättsföreningar. Någon undersökning som bekräftar att den allmänna uppfattningen skulle vara riktig finns inte. Under utredningen har inte heller framkommit att detta är något problem. Om det skulle visa sig att endast förhållandevis få bostadsrättsföreningar brister i något eller några avseenden finns det naturligtvis all anledning att ifrågasätta en generell åtgärd för alla bostadsrättsföreningar. Underrättelser vid bristande årsavgiftsbetalning Utredningen förslår att bostadsrättsföreningarnas underrättelseskyldig- het mot panthavarna skall vara oförändrad trots att föreningen enligt förslaget inte längre har egna uppgifter om pantsatta bostadsrätter. Det enda sättet att fullgöra sin underrättelseskyldighet gentemot panthavarna blir att föreningarna minst en gång kontrollerar med bostadsrättsregistret vilka lägenheter som är pantsatta för att därefter stämma av detta mot obetalda årsavgifter. Enligt vår uppfattning är förslaget inte praktiskt genomförbart. I stället för den föreslagna ordningen bör bostadsrättsregistret efter meddelande från bostadsrättsföreningarna fullgöra underrättelseskyldigheten gentemot respektive panthavare. Givetvis måste bostadsrättshavarnas integritet skyddas. Därför måste dessa uppgifter i registret sekretessbeläggas. Bostadsrättsregister samt frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätt En särskild utredare tillkallas med uppdrag att föreslå hur ett offentligt register över bostadsrätter skall utformas. Registret skall innehålla nödvändiga uppgifter om den lägenhet bostadsrätten avser. Det skall också innehålla uppgifter om förvärv av bostadsrätten. Utredaren skall vidare utforma ett nytt system för pantsättning av bostadsrätter. skall utformas så att det kan ligga till grund för ett sådant nytt pantsättningssystem. När det gäller utformningen av registret skall utredaren utgå från det befintliga fastighetsdatasystemet och pröva om det nya registret kan integreras med det inskrivningsregister som ingår i systemet eller i vart fall utformas med det registret som förebild. Utredaren skall dessutom ta ställning till frågan om vem eller vilka som skall ha hand om registret. Utredaren skall slutligen lämna förslag till det regelverk som behövs och till de författningsändringar i övrigt som förslagen kan medföra. Allmänna regler om bostadsrätt Institutet bostadsrätt regleras i bostadsrättslagen (1991:614). Av betydelse är också lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar till vilken bostadsrättslagen hänvisar när det gäller regler om styrelsens arbete, föreningsstämma och revision m.m.