sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — Har kvarstad på egendom som Har kvarstad på egendom som avses i 4 - 6 §§ efter över- avses i 4 - 6 a §§ efter över- klagande upphävts av en dom- klagande upphävts av en dom- stol, skall skyldigheten att underrätta den eller de myn- underrätta den eller de myn- digheter som anges där fullgöras digheter som anges där fullgöras Denna förordning träder i kraft . Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Förordning om ändring i konkursförord- ningen (1987:916) Härigenom föreskrivs att 12 och 35 §§ konkursförordningen (1987: 916) skall ha följande lydelse. Rätten skall genast skicka en kopia av kungörelsen om konkursbeslutet till 1.förvaltaren och tillsynsmyndigheten, 2.kronofogdemyndigheten, skattemyndigheten och åklagarmyn- digheten, 3.inskrivningsmyndigheten för företagsinteckning, 4.registermyndigheten, om gäldenären är registrerad juridisk person eller enskild näringsidkare som är införd i handelsregistret, 5.tillståndsmyndigheten, om det är upplyst att gäldenären har tillstånd att utöva eller förestå en viss näringsverksamhet och tillståndet enligt lag eller annan författning kan komma att upphöra på grund av konkur- sen, 6.Revisorsnämnden, om gäldenären är auktoriserad eller godkänd revisor, 7.överförmyndaren, om det är upplyst att gäldenären är förmyndare, god man eller sådan förvaltare som förordnats enligt 11 kap. 7 § föräldrarbalken, 8. inskrivningsmyndigheten, om det är upplyst att det i boet finns fast egendom eller tomträtt, 8 inskrivningsmyndigheten, om det är upplyst att det i boet finns fast egendom eller tomträtt och bostadsrättsmyndigheten, om det är upplyst att det finns en bostadsrätt i boet. 9.registermyndigheten, om det är upplyst att det i boet finns registrerat skepp eller skeppsbygge, andel i sådan egendom eller villkorlig ägan- derätt till sådan egendom eller andel däri, 10.inskrivnings- och registermyndigheterna, om det är är upplyst att det i boet finns registrerat luftfartyg eller andel i eller intecknade reservdelar till sådant luftfartyg, 11.Sveriges advokatsamfund, om gäldenären är advokat eller biträdan- de jurist på advokatbyrå, 12.Sveriges riksbank och , om gäldenären är kreditinstitut, 13.Fastighetsmäklarnämnden, om gäldenären är fastighetsmäklare. Första stycket 9 tillämpas också om egendomen är registrerad utomlands. Rätten skall genast underrätta en kronofogdemyndighet som har verkställt beslut om kvarstad enligt 2 kap. 11 § konkurslagen (1987:672), om inte myndigheten har underrättats óm konkursen enligt första stycket 2. Om en konkurs i något annat fall än som avses i 2 kap. 25 § konkurs- lagen (1987:672) har upphört utan att försäljning ägt rum av följande egendom, skall detta antecknas i angivna register. skepp eller andel i sådant skepp luftfartyg eller andel i eller intecknade reservdelar till så- Förvaltaren skall anmäla förhållandet till de myndigheter som har underrättats om konkursen. Denna förordning träder i kraft . 14 Förslag till förordning om bostads- rättsregister Härigenom föreskrivs följande. 1 § Denna förordning innehåller bestämmelser om bostadsrätts- registret, som förs med stöd av lagen (0000:000) om bostadsrätts- register. Allmänt om bostadsrättsregistrets innehåll 2 § I bostadsrättsregistret skall de i 3 - 11 §§ angivna förhållandena redovisas särskilt för varje bostadsrätt. 3 § Uppgifter om bostadsrättsföreningen skall avse föreningens namn och organisationsnummer. Om en bostadsförening omregistreras till bostadsrättsförening enligt lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar skall detta anges tillsammans med uppgift om datum då beslutet om omregistrering vann laga kraft. 4 § Uppgifter för identifiering av bostadsrätten skall avse 1.den aktuella fastighetens registerbeteckning från inskrivningsre- gistret, 2.lägenhetens adress, samt 5 § Uppgifter om registrering av förvärv av en bostadsrätt skall avse 1.bostadsrättshavarens namn, person- eller organisationsnummer, där sådant finns, och, beträffande fysiska personer, civilstånd, 2.datum för ansökan om registrering av bostadrättshavarens förvärv och aktnummer, 3.beslut som innefattar bifall till ansökan om registrering, för bifall inte är densamma som ansökningsdagen, 4.när förvärvet avser en andel, uppgift om den andel som registre- ringen avser, 5.uppgift om fångets art, och, när förvärvet inte avser en del av en bostadsrätt och sådan uppgift förekommer, uppgift om pris eller insats och upplåtelseavgift, 6.beslut som inte innefattar bifall till ansökan och, om ansökan inte avser hela bostadsrätten, uppgift om den del som ansökan avser, 7.uppgift från förvaltare enligt 11 kap. 7 § att dennes förordnande avser bostadsrätten, samt 8.uppgift om förhållanden som avses i 2 kap. 17 §, 3 kap. 10 § och 5 kap. 1, 2 och 7 §§ lagen (0000:000) om bostadsrättsregister samt 2 § andra stycket lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem. Förs uppgift enligt första stycket 4 in om att ett förvärv avser endast en del av en bostadsrätt, skall uppgift om den motsvarande inskränkningen i fångesmannens innehav också föras in. Om uppgift finns om person- eller organisationsnummer skall uppgift också finnas om vederbörandes postadress. 6 § Uppgifter om bostadsrättsinteckningar skall avse 1.inteckningsbeloppet med siffror, 2.datum för ansökan jämte aktnummer, 3.beslut som innefattar bifall till ansökan, för bifall inte är densamma som dagen för ansökan, 4.beslut som inte innefattar bifall till ansökan, 5.uppgift om inteckningsåtgärder enligt 4 kap. 7 - 10 §§ lagen (0000:000) om bostadsrättsregister, samt 6.uppgift om förhållanden som avses i 2 kap. 17 § tredje stycket samt 1, 2 och 7 §§ lagen om bostadsrättsregister. Införingen skall ske så att företrädesordningen framgår. Gäller bostadsrättsinteckningar med lika rätt skall detta framgå. Kan företrä- desordningen inte med säkerhet klarläggas, skall detta anmärkas. Det sammanlagda belopp för vilket bostadsrätten svarar på grund av inteckningar skall anges särskilt. 7 § Uppgifter om inteckningshavare skall avse dennes namn, person- eller organisationsnummer, om sådant finns, samt adress. Om ett kreditinstitut eller försäkringsbolag, som står under Finans- inspektionens tillsyn och som är registrerat som inteckningshavare, byter namn eller adress, får föra in den nya uppgiften i bostadsrättsregistret. Därvid skall det anges att det är Lantmäteriver- ket som har gjort ändringen. 8 § Uppgifter om pantnoteringar skall avse 1.datum för ansökan jämte aktnummer, 2.beslut som innefattar bifall till ansökan, 3.beslut som inte innefattar bifall till ansökan, 4.uppgift om den dag bostadsrättsföreningen underrättades eller får anses ha underrättats om panträtten, samt 5.panthavarens namn, person- eller organisationsnummer, om sådant finns, och adress. 9 § I bostadsrättsregistret skall föras in uppgifter om 2.konkursförvaltares begäran om försäljning av bostadsrätt, 3.utmätning och exekutiv försäljning, 7.anmälan enligt 2 § lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem eller lagen (1987:813) om homosexuella sambor 8.väckt talan i tvist rörande hävning eller återgång av förvärv av eller bättre rätt till bostadsrätt, 10 § Uppgifter om införingar skall avse 1.uppgift om förhållanden som enligt lag eller annan författning skall föras in i bostadsrättsregistret, 2.datum för införingen och aktnummer, samt 3. uppgift om förhållanden som avses i 5 kap. 1 § och 6 kap. 1 2 §§ lagen (0000:000) om bostadsrättsregister. När bostadsrättsmyndigheten genom en underrättelse eller på ett sätt får kännedom om att ett tidigare infört förhållande upphört eller om införingen av annat skäl uppenbarligen är av betydelse, skall myndigheten ta bort införingen. Uppgifter om äldre förhållanden 12 § Uppgifter om äldre förhållanden skall lämnas så att den akt som är hänförlig till borttagandet av uppgiften kan tas fram. När en hänvisning enligt första stycket har förts in skall den gamla uppgiften tas bort från bostadsrättsregistret. be- stämmer i samråd med i vilken utsträckning och på vilket medium uppgifter skall bevaras som har tagits bort från bostadsrätts- registret. 13 § skall underrätta om de uppgifter från föreningsregistret som behövs för att bostads- rättsregistret skall kunna tillföras uppgifter enligt 3 §. Underrättelse enligt första stycket lämnas som av och bestämmer i samråd. 14 § Uppgifter enligt 4 § 1 och 2 skall föras över till bostadsrätts- registret från lantmäterimyndigheternas och inskrivningsmyndig- heternas informationssystem enligt fastighetsdatakungörelsen (1974:1058). 15 § skall underrätta om de uppgifter från aviseringsregistret enligt lagen (1995:743) om avise- ringsregister och det centrala skatteregistret som behövs för att bostadsrättsregistret skall kunna tillföras uppgifter enligt 5 § tredje stycket. Underrättelse enligt första stycket lämnas som bestäms av efter samråd med . 1.Denna förordning träder i kraft . 2.Vid uppläggningen av bostadsrättsregistret skall uppgifter enligt 4 § 3föras över från lägenhetsregistret. 3.Uppgifter enligt 5 § 5 skall endast avse förvärv som har skett efter ikraftträdandet. AInledning och allmänna överväganden Utredningens uppdrag är enligt regeringens direktiv från (Dir. 1996:108) att överväga frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätter samt att föreslå hur ett offentligt register över bostadsrätter skall utformas. Direktiven i sin helhet framgår av bilaga 1. Regeringen gav i tilläggsdirektiv från utredningen i uppdrag att se över ytterligare frågor beträffande bostadsrätter (Dir. 1997:116). I tilläggsdirektiven angav regeringen också att förslagen beträffande de ursprungliga uppgifterna - de om förvärv och pantsättning samt ett bostadsrättsregister - skulle presente- ras i ett delbetänkande. Det är således förslag i dessa frågor som vi lägger fram i förevarande delbetänkande. I tilläggsdirektiven flyttade regeringen också fram tidpunkten för när de ursprungliga uppgifterna skall redovisas till . Den särskilde utredaren och sekretariatet har diskuterat olika frågor med företrädare för ett antal organisationer. Sammanträffanden har ägt rum med represesentanter för , , , , , , , Försäkringsför- bundet, , Svenska Brand, , Aktiebolaget , , Mäklarsam- fundet, och i . Kontakter har också hållits med . En företrädare för , affärsområde fondhandel/juridik, har informerat utredningen om aktiekontosystemet. Utredaren och sekreteraren har besökt som ett led i utredningens uppgift att följa den försöksverksamhet med ett bostads- rättsregister som bedrivs där och för att informera sig om det lägenhetsregister som är under uppbyggnad. Sekretariatet har haft kontakter med hovrättsrådet som har haft i uppdrag att biträda med att utreda vissa möjligheter att rationalisera inskrivningsverksamheten. Utredningen har tagit del av hennes förslag som presenterats i Ds 1997:84 Elektroniskt ansöknings- förfarande i inskrivningsärenden m.m. Sekretariatet har slutligen haft kontakt med hyreslagstiftningsutredning (Ju 1997:09). Utredningen har från ett antal europeiska länder inhämtat material om utländsk rätt beträffande boendeformer som företer likheter med bostadsrätt. Bedömningen har dock gjorts att materialet inte har ett sådant intresse att skäl finns att i förevarande betänkande redovisa detta. 2.1Problemen kring förvärv och pantsättning Vårt uppdrag enligt direktiven är att se över det sakrättsliga systemet för förvärv och pantsättning av bostadsrätter samt att föreslå hur ett offentligt register över bostadsrätter skall utformas. Syftet är, enligt direktiven, att undanröja de olägenheter som finns med det nuvarande systemet och att förbättra bostadsrätternas kreditvärde. Vilka svagheter finns då med det nuvarande systemet? En bostadsrätt uppkommer genom att en bostadsrättsförening upplåter en lägenhet med bostadsrätt till en förvärvare. När bostads- rätten sedan byter innehavare talar man om övergång av bostadsrätt. Den vanligaste formen av övergång är köp, som i sin tur är en form av överlåtelse. Formkrav finns i BRL för överlåtelseavtalet. De sakrättsli- ga frågorna vid överlåtelse regleras inte alls i BRL. Pantsättning av bostadsrätt regleras inte heller. Både vid överlåtelse och pantsättning av en bostadsrätt gäller, i enlighet med en analogi med reglerna för enkla skuldebrev, att sakrättsligt skydd erhålls genom att en underrättelse, en denuntiation, lämnas till bostadsrättsföreningen. I direktiven tas en del brister med det nuvarande systemet upp. Ett första problem som nämns är dolda panträtter. Sådana uppstår när bostadsrättsföreningen får en underrättelse om en pantsättning men underlåter att föra in denna i lägenhetsförteckningen. Pantsättningen åtnjuter då sakrättsligt skydd men är inte synlig för t.ex. en ny kreditgivare. Förekomsten av dolda panträtter har bekräftats av den försöksverksamhet som på eget initiativ bedriver med ett bostadsrättsregister (se bilaga 3). En annan olägenhet som tas upp i direktiven är att det är osäkert i vilken utsträckning tilläggskrediter och omlagda krediter från den långivare (panthavare) som har beviljat den ursprungliga krediten fordrar en ny underrättelse till föreningen för sakrättsligt skydd. Detta har betydelse bl.a. när bostadsrätten utgör säkerhet för flera krediter. Frågan är då t.ex. huruvida en förstahandspanthavare behåller bästa rätt vid en omläggning av ett lån, om han inte underrättar föreningen. Våra sammanträffanden med aktörer på kreditmarknaden har gett en bild av att det finns oklarheter och olika uppfattningar i dessa frågor. Det är osäkert hur man bör agera och problem har dykt upp be- träffande t.ex. förmånsrättsordningen. Även försöksverksamhet har gett erfarenheter som visar att systemet med denuntiationer inte fungerar tillfredsställande. Det datum som är intressant är den dag då föreningen underrättades. Försöksverksamheten har emellertid visat olika brister i lägenhetsförteckningarna som att dateringar saknas, att pantsättnings- datum angetts, att datum för bankens utskrift angetts osv. De nämnda bristerna ger i sin tur en risk för fel eller oklarheter beträffande förmånsrätten vid ett exekutivt förfarande. Både dessa problem och problemen med dolda panthavare har bekräftats av företrädare för exekutionsväsendet. En ytterligare olägenhet som omnämns i direktiven är att inaktuella noteringar om pantsättningar står kvar i lägenhetsförteckningarna. Detta kan framstå som trivialt, men kan ha negativa effekter. Exempelvis kan detta ge problem för en bostadsrättshavare som vill använda sin bostadsrätt som säkerhet för ett nytt lån. Våra kontakter med olika aktörer och intressenter har lett till att två starka önskemål har utkristalliserats beträffande systemet för pantsätt- ning. Man önskar att ett säkrare system införs vad gäller det sakrättsli- ga momentet och att förmånsrättsordningen får en fastare reglering. Däremot har det inte funnits någon bestämd uppfattning om huruvida detta löses bäst genom införandet av ett inteckningssystem eller genom noterande av pantsättningar i ett offentligt bostadsrättsregister. När det gäller överlåtelser har särskilt mäklare tryckt på det i våra direktiv uppmärksammade problemet att en pantförskrivning i samband med ett förvärv ofta sker då förvärvaren ännu inte är medlem i den aktuella bostadsrättsföreningen. Om medlemskap vägras, blir pantförskrivningen ogiltig. Ett annat problem som påtalats av olika aktörer är att de olika momenten i en överlåtelse ofta inte sker i rätt följd. undertecknas och en tillträdesdag bestäms, men när det är dags för tillträde och betalning är medlemskapsfrågan inte löst. Om medlemskap därefter vägras, befinner sig parterna i en svår situation. Förvärvaren har t.ex. kanske redan betalat och tillträtt bostadsrättslägenheten. Vi anser det viktigt att man kommer till rätta med de nuvarande olägenheterna. När det gäller pantsättning bör problematiken med dolda panträtter lösas. Förmånsrättsfrågorna bör få en fastare reglering och systemet för sakrättsligt skydd bör ändras. I samband med att det sakrättsliga systemet för överlåtelse av bostadsrätt närmare övervägs är en viktig utgångspunkt att en ny ordning bör ge bättre förutsättningar för att de olika momenten vid ett förvärv, som ofta dessutom är förenat med pantsättning, kan ske i rätt ordning. Hit hör behovet av ett regelsystem som gör att frågan om medlemskap, i vart fall normalt, är avklarad innan den avtalade tiden är inne för tillträde respektive betalning. När ett nytt system för förvärv och pantsättning av bostadsrätter övervägs ger ett bostadsrättsregister vissa möjligheter till ett säkrare system som bör tas till vara. Man kan t.ex. jämföra med registreringen av förvärv och pantsättningsförhållanden för fastigheter. Det är givetvis också viktigt att studera och dra nytta av förhållanden och erfarenheter när det gäller fastigheter och andra egendomsslag. De nuvarande bristerna i lägenhetsförteckningarna och det förhållandet att bostadsrätter inte har registrerats i ett offentligt register skapar givetvis en hel del svårigheter. Men det ger också vissa möjligheter. Redan införandet av ett register ger möjligheter att introducera ett helt nytt system. Vi ser det som viktigt att försöka utnytta dessa möjlig- heter, t.ex. vad gäller rationaliseringar och en utformning som medger en fortsatt utveckling åt det hållet. Möjligheter till elektroniska för- faranden i stället för skriftliga bör utredas och - om man överväger ett inteckningssystem - alternativ till t.ex. pantbrev undersökas. För att det sakrättsliga systemet skall uppfattas som säkrare krävs givetvis att aktörerna känner att de kan lita på registret. är det som sagts viktigt med rationalitet och låga kostnader. Det gäller därför att hitta lämpliga avvägningar beträffande vilken verkan en registrering bör ha och vilka prövningar som bör göras inför en registrering. Hit hör också frågan vilka konsekvenserna bör vara för den som har förlitat sig på uppgifter i registret. Därför bör också vägas in om möjligheter bör finnas till godtrosförvärv och, vilket kan sägas vara spegelbilden av detta, vilket skadeståndansvar som bör finnas i dessa situationer. Systemet bör vara klart och enkelt. Frågor om användning av bostadsrätter som säkerhet är av intresse inte endast för kreditinstitut och andra som professionellt hanterar dessa frågor. Även andra, inte minst bostadsrättshavare och styrelseledamöter i bostadsrättsföre- ningar, har att i olika sammanhang ta ställning till sådana spörsmål. Kravet på enkelhet är viktigt också för att systemet inte skall ge upphov till onödiga kostnader, som i slutändan drabbar bostadsrätt- shavaren. Det nuvarande systemet lägger ett stort ansvar på bostadsrätts- föreningen. Denuntiationer om pantsättning skall lämnas till föreningen. Och en straffsanktionerad skyldighet finns att föra lägenhets- förteckningar, vilka skall ta upp bl.a. underrättelser om pantsättningar. Vi ser flera skäl för att försöka minska bostadsrättsföreningens arbete och ansvar. Styrelseledamöterna har ofta begränsad tid till sitt förfogande för styrelsearbetet. Deras erfarenhet är inte sällan begränsad. kan numera stora värden stå på spel. Det nuvarande systemet där mäklare och långivare måste ha en del kontakter med styrelsen för upplysningar om bostadsrätten medför vidare onödiga tidsutdräkter. Det kan vara svårt att få tag på ordföran- den i föreningen, papper måste skickas, osv. Detta mindre rationella system torde också innebära fördyringar för bostadsrättshavaren. Ett mer rationellt system bör kunna inverka positivt på framför allt kostnaden för lån där bostadsrätter används som säkerhet. När bostadsrättsregistret utformas är det viktigt att komma ihåg den övergripande målsättningen att förbättra bostadsrätterna som kredit- objekt. Utformningen av registret bör styras av detta. Endast uppgifter som tjänar detta syfte bör vara med. Både integritets- och kostnadsskäl talar för denna inriktning. Redan här kan också nämnas att vi inte ser någon möjlighet att låta registret omfatta endast pantsatta bostadsrätter. Uppgift behövs om alla bostadsrättshavare. Det är själva grunden för att göra pantsättnings- systemet säkrare. Att registret skall innehålla denna uppgift förutsätts dessutom i våra direktiv. Men bl.a. av det skälet att mindre än hälften av alla bostadsrätter torde vara pantsatta (se avsnitt 21.1) är det viktigt att registreringen av förvärv blir så rationell och billig som möjligt. Vid utformningen av registret menar vi att integritetsaspekterna måste beaktas. Detta kan i och för sig sägas följa redan av den reglering som finns till skydd för ADB-behandlade personuppgifter. Vi ser emellertid integritetsskyddet som angeläget även utifrån mer allmänna synpunkter. Givetvis skall registret kunna användas för angelägna ändamål och därigenom bidra till att rationalisera om- sättningen av bostadsrätter. Men det är viktigt att begränsa både innehåll och möjlig användning av uppgifterna till dessa ändamål. Huvudprincipen beträffande uppgifterna i registret bör vara offentlighet. Det krävs starka skäl för att offentlighet inte skall gälla för uppgifter som tas in i registret. En annan sak är att det kan finnas integritetsskäl som talar för att begränsa möjligheterna till vissa behandlingar. Det måste därför övervägas om begränsningar bör ställas upp beträffande t.ex. sökbegrepp, direktåtkomst och utlämnande på ADB-medium. Inom datarätten är det en brytningstid. Den nuvarande datalagen (1973:289) är föråldrad. Dessutom skall och rådets direktiv /46/EG om skydd för enskilda personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter (EG-direktivet) genomföras. Regeringen har i prop. 1997/98:44 lämnat ett förslag till en personuppgiftslag. Förslaget antogs av . Personuppgiftslagen (1998:204) skall träda i kraft . Den ersätter då den nuvarande datalagen. Vårt förslag har anpassats efter personuppgiftslagen. Vår ambition är därför att så långt möjligt utforma regleringen så att en vidareutveckling är möjlig. Författningsregleringen bör t.ex. i största möjliga utsträckning vara teknikoberoende. I viss utsträckning är det emellertid nog omöjligt att helt frångå hänvisningar till dagens teknik. finns olika tekniska lösningar, t.ex. för uppkoppling on line som kan påkalla särskilda begränsningar beträffande användningen. Man måste också vara öppen för att i vart fall mer ingående ändringar av förutsättningarna kan ge behov av författningsändringar. Detta är inte bara negativt. I sådana sammanhang kan det vara aktuellt med nya överväganden beträffande integritetsproblematiken. BFörvärv och pantsättning av bostadsrätter I denna avdelning i betänkandet behandlar vi förvärv och pantsättning av bostadsrätter. Här bestämmer vi utformningen av systemet för förvärv och pantsättning av bostadsrätter och utformar detta närmare. Vi tar ställning till hur sakrättsligt skydd skall uppnås och till frågor om godtrosförvärv o.d. Vi bestämmer oss för vilken verkan registre- ringen bör ha och vilka prövningar som bör göras av en ansökan. När det gäller den sistnämnda frågan bör redan här påpekas att över- väganden måste göras när det gäller alla typer av förvärv. Slutligen behandlar vi medlemskap och därmed sammanhängande frågor. Allt detta sker i kapitel 4 - 7. I förevarande kapitel finns en bakgrundsbeskrivning. Den innehåller för det första en redogörelse för gällande rätt beträffande förvärv och pantsättning av bostadsrätter. Redogörelsen är ganska fyllig och belyser bl.a. den i avsnitt 2.1 påtalade osäkerhet som det nuvarande systemet i olika hänseenden är behäftat med. Både när det gäller registrering av förvärv och pantsättning anger direktiven systemet i JB som ett alternativ. När det gäller valet av modell för pantsättning uppmärksammar direktiven också inskrivning av nyttjanderätt m.m. enligt 23 kap. JB och aktiekontosystemet. Här redogör vi därför för detta i relevanta delar. En redogörelse finns slutligen för företags- inteckningar när det gäller den närmare utformningen av vissa delar av detta inteckningssystem.