sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — Mer osäkert är hur man bör förfara när föreningar har uppfattat denuntiationer om omläggningar av lån som denuntiationer om ny pantsättning. Kan en överenskommelse inte nås mellan de inblandade, förefaller inget annat alternativ finnas än domstolsprövning. Men det är som sagt osäkert hur långt man bör eller kan gå när det gäller att förbättra det befintliga materialet. Det rör ju sig om åtgärder som har vidtagits av kreditgivarna och föreningarna och som har betydelse för det materiella rättsläget enligt gällande rätt. Följande exempel kan ges. Föreningens skyldigheter enligt 9 kap. 10 § BRL begränsar sig till att anteckna underrättelser om pantsättningar. Om någon uppgift i förteckningen ändras, skall detta också antecknas. Rimligen innebär det att föreningen skall anteckna om den underrättas om att en pantsättning har upphört. tolkar en underrät- telse kan få betydelse för förmånsrätten. Högsta domstolens resone- mang i NJA 1994 s. 668 (se avsnitt 3.1.6) tyder närmast på att förenin- gen skall göra en viss prövning av vad en underrättelse innebär, att den inte behöver ta kontakter för att reda ut detta utan kan välja den innebörd som ligger närmast till hands och att förmånsrätten kan bli så som föreningen har haft fog för att tolka underrättelsen. Det är utifrån den här beskrivna verkligheten som man får bestämma vilken ambitionsnivå som är rimlig och praktiskt genomförbar. En utgångspunkt är givetvis att användaren skall i görligaste mån få besked ur registret om vem som är bostadsrättshavare och om i vilken utsträckning några pantsättningar finns. En övergipande målsättning för hela det nya systemet är att detta skall vara enkelt och billigt. Det är givetvis en viktig strävan att även övergångsfrågorna löses efter denna målsättning. Lösningen på övergångsproblematiken får inte vara sådan att oehörda resurser krävs i inledningsskedet. Detta skulle ge upphov till kostnader som i sista hand faller tillbaka på den enskilde bostadsrättshavaren. Det är också viktigt att övergångsproblematiken löses på ett säkert sätt. Häri kan dock läggas olika saker. Det är givetvis bra om alla uppgifter kan föras in snabbt från lägenhetsförteckningarna så att endast uppgifterna i registret gäller. Och det är viktigt att ingen gör några rättsförluster. Men av vikt är också att övergångsregleringen inte leder till att kreditgivare säger upp lån, vilket t.ex. skulle kunna drabba bostadsrättshavaren på det sättet att denne tvingas betala ränteskill- nadsersättning eller får problem med att ordna ett nytt lån. Inte heller bör tvister, vilka i värsta fall kräver domstolsprövning, i onödan initieras. Utformningen av övergångsregleringen får inte vara sådan att regleringen av aktörerna uppfattas som ett oberättigat tvång som man inte kan se meningen med. I det sammanhanget kan nämnas att t.ex. en lösning som innebär att pantsättningsförhållandena ordnas upp när bostadsrättshavaren ändå vidtar dispositioner i detta hänseende, säkerligen framstår som mer naturlig än om denne som har slagits fast i författning tvingas att engagera sig i pantsätt- ningsfrågorna. Att föra över fastigheterna från inskrivningsmyndigheternas böcker till inskrivningsregistret var ett omfattande arbete. Då rörde det sig givetvis om helt andra volymer av uppgifter, i synnerhet om man ser till alla de uppgifter som ryms i fastighetsdatasystemet. Där finns ju också ett antal andra register t.ex. fastighetsregistret. Men en avgörande skillnad finns mellan förhållandena för fastigheter jämfört med bostadsrätter. Lägenhetsförteckningarna är ofta bristfälliga. Det underlag som skall användas är alltså inte alls lika tillförlitligt som det beträffande fastigheter var. En annan skillnad är att gällande rätt beträffande pantsättning av bostadsrätter inte präglas av den klarhet som krävs när man i syfte att bringa ordning och reda går över till ett bostadsrättsregister. Såväl frågan om det finns någon gällande pantförskrivning som förmånsrätten kan vara oklar. Man har med sig oklarheterna i de befintliga pantnoteringarna i lägenhetsförteckningarna. Konsekvensen av det sagda blir att det beträffande övergångsproble- matiken inte finns någon given lösning där alla målsättningar kan till fullo uppfyllas. Att t.ex. försöka lösa alla oklarheter beträffande gamla pantnoteringar inför övergången till det nya systemet framstår från vissa utgångspunkter som önskvärt. Å andra sidan skulle det bli dyrt och kräva arbetsinsatser från bl.a. föreningar, bostadsrättshavare och kreditgivare. Det är givetvis viktigt att ta med sig erfarenheterna från tidigare liknande projekt, men det är inte möjligt att använda en av de lösningar som då valts rakt av. Man måste ta fram olika lösningar, ställa dessa mot varandra och se vilken som i högst utsträckning uppfyller målsättningarna och kanske också värdera hur tungt de olika målsättningarna väger. I de följande presenteras olika lösningar som vi har övervägt. Eftersom någon given lösning inte finns, anser vi att en relativt utförlig presenta- tion har ett särskilt värde för den vidare beredningen. Innan vi går in på detta bör dock slås fast att gemensamt för de olika lösningarna är att nya pantsättningar efter ikraftträdandet bör kunna ske endast med an- vändande av bostadsrättsinteckningar. Några noteringar om nya pantsättningar skall alltså inte göras i lägenhetsförteckningarna efter denna tidpunkt. Detta är ett sätt att påskynda övergången. Om man tillät nya pantsättningar utan inteckningsförfarande, skulle man så att säga bara skjuta upp problemen. Oavsett vilken lösning som väljs är det också ofrånkomligt med en övergångsreglering som anger det förmånsrättsliga förhållandet mellan pantsättningar som är noterade i lägenhetsförteckningen och pantsätt- Övergången till inteckningar 305 ningar som upplåtits med bostadsrättsinteckning. Avsikten med bostadsrättsregistret är bl.a. att hanteringen skall bli mer rationell och säker. Det finns därför, som tidigare nämnts, ett intresse av att registret blir den enda källan beträffande pantsättningsförhållandena. Vi har därför övervägt möjligheterna att på ett eller annat sätt tvinga fram konvertering av de gamla pant- noteringarna till inteckningar med registrerade inteckningshavare. Med en obligatorisk konvertering skulle man uppnå att information om beloppen fanns i registret beträffande alla pantsätt- ningar (genom omvandlingen till inteckningar) och - inte minst - att klarhet bringades i förmånsrättsfrågorna beträffande gamla pantsätt- ningar. Detta är givetvis förenat med arbete och kostnader. För att åtgärden skall vara motiverad framstår det därför som självklart att en bestämd tidpunkt - en preklusionstid - ställs upp efter vilken endast in- teckningar finns. Grunderna för en sådan lösning kan beskrivas på följande sätt. 1Gamla pantnoteringar blir ogiltiga efter ett visst antal år. 2Under övergångstiden, alltså från det att registret införs till dess att tiden enligt punkten 1 har gått ut, införs en möjlighet att konvertera gamla pantsättningar till inteckningar. Som tidigare nämnts skall nya pantsättningar endast kunna göras med inteckningar. 3En möjlighet införs för bostadsrättshavaren att begära kallelse på okända panthavare. Möjligheten avser den situationen att en pantnotering finns men det är oklart vem panthavaren är eller var denne kan nås. En möjlighet till kallelse på dolda panthavare måste övervägas. Enligt den första punkten bör en preklusionstid finnas beträffande gamla pantnoteringar. En första fråga är om en preklusionsregel av detta slag är förenlig med reglerna i regeringsformen och om skydd för enskildas egendom (2 kap. 18 § regeringsformen och artikel 1 i tilläggsprotokollet [d. ] till konventionen [d. 1950] angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna). I sammanhanget kan frågan också ställas om det har någon betydelse vilken längd som bestäms för preklusionstiden. Enligt 2 kap. 18 § första stycket regeringsformen är varje medbor- gares egendom tryggad genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller annat sådant förfogande eller tåla att det allmänna inskränker användningen av mark eller byggnad utom när det krävs för att tillgodose allmänna intressen. I paragrafens andra stycke finns bestämmelser om rätt till ersättning när inskränkningar enligt första stycket görs. Är då paragrafen över huvud taget tillämplig när det är fråga om att utsläcka en panträtt i en bostadsrätt? har diskuterat situationen att ansvaret för en redan existerande skuld utsläcks, helt eller delvis, eller ett ansvar för en sådan skuld utvidgas. Han gav följande sammanfattning av rättsläget (, , Ersättning vid offentliga ingrepp 1, 1986, s. 144 f.). Sammanfattningsvis kan sägas, att när det gäller den nu berörda typen av civilrättsliga regler 2:18 synes kunna åberopas på sin höjd när de går ut på en direkt överföring av egendom eller särskild rätt till en medkontrahent utan att (adekvat) ersättning för förlust kan anses utgå - också då en fordringsrätt tillskapas eller utsläcks utan att motparten på annat sätt kan anses kompenserad. I övrigt finns inte något stöd för att grundlagsregeln skulle bli tillämplig vid ingrepp i föreliggande avtal. Än en gång bör erinras om att paragrafen inte handlar om något allmänt skydd för själva äganderätten... Övergången till inteckningar 307 Den aktuella bestämmelsen ändrades . Ändringarna torde dock inte påverka den här aktuella frågan. Den typ av bestämmelse som här är aktuell torde mot bakgrund av det återgivna inte vara oförenlig med 2 kap. 18 § regeringsformen. Enligt den aktuella bestämmelsen i tilläggsprotokollet till Europa- konventionen skall envar fysisk eller juridisk persons rätt till sin egendom lämnas okränkt. Ingen må berövas sin egendom annat än i det allmännas intresse och under de förutsättningar som anges i lag och av folkrättens allmänna grundsatser. Vidare anges att dessa bestämmelser inte inskränker en stats rätt att genomföra sådan lagstiftning som staten finner erforderlig för att reglera nyttjandet av viss egendom i överensstämmelse med det allmännas intresse eller för att säkerställa betalning av skatter och andra pålagor eller av böter och viten. Även i detta sammanhang är det svårt att se att oförenlighet skulle kunna föreligga. Däremot bör en annan aspekt tas upp beträffande situationen att en lagstiftning får verkan beträffande redan ingångna avtal. Som huvudregel anses sådan retroaktiv förmögenhetsrättslig lagstiftning svårförenlig med allmänna rättsgrundsatser (, a.a., s. 141). anförde att enligt ett lagrådsuttalande står en lagstiftning, som medger ingrepp i redan bestående rättsför- hållanden, i strid med "en av de viktigaste principer på vilka vår rättsordning vilar" och att något liknande alltjämt torde vara den härskande uppfattningen. Han tillade dock att något särskilt grundlags- förbud inte gäller om retroaktiv civilrättslig lagstiftning och att avsteg från principen inte sällan har skett , inte bara i krislägen utan också annars när skälen för retroaktivitet ansetts tillräckligt vägande. Det torde vara utifrån denna princip som vissa resonemang fördes i förarbetena om JB:s övergångsreglering när reglerna om tillägg (se avsnitt 3.2.3) infördes (prop. 1970:145 s. 134 f.). Vi kan inte se något hinder mot en preklusionsregel. Däremot måste man, enligt vår mening, utifrån allmänna rättsgrundsatser ta hänsyn till det materiella resultatet när utformningen övervägs. Utgångspunkten måste vara att borgenären skall ha möjlighet att för sin fordran få en likvärdig säkerhet i bostadsrätten när den gamla pantnoteringen förlorar sin betydelse. Mera om detta . Vad som sagts talar för att inte ställa upp en alltför kort preklusionstid. Även andra synpunkter bör beaktas när man överväger preklusionstidens längd. Ju som ställs upp, desto kortare blir den tid under vilken man får dras med parallella system. Det är givetvis ett tungt skäl för att bestämma . Det finns emellertid även andra skäl än de som är ett utslag av allmänna rättsgrundsatser som talar mot en alltför . Det är inte ovanligt att bostadsrättslån är bundna , t.ex. . Rent allmänt kan frågan ställas om det är rimligt att införandet av ett bostadsrättsregister tvingar fram förtida uppsägningar av lån. En uppsägning av lånet behöver naturligtvis inte bli följden av att en konvertering skall ske. Men möjligheten finns att avtalet medger detta. Under alla omständigheter framstår det som mycket smidigare om konverteringen i regel kan ske i samband med omläggning av lån. En kort preklusionstid skulle också skapa turbulens på hela kredit- marknaden för bostadsrätter. Bankernas uppfattning är att preklusions- tiden bör vara i vart fall . Det finns alltså en hel del skäl som talar för att preklusionstiden inte bör vara för kort. Vad detta närmare bestämt innebär kan man naturligtvis ha olika åsikter om. Löptiden på lånen överstiger sällan . De allra flesta lånens löptid kommer dessutom inte att ha startat som preklusionstiden börjar räknas. Vår bedömning är därför att en preklusionstid är godtagbar. I enlighet med den andra punkten bör en möjlighet till konvertering av gamla pantnoteringar införas. Det bör alltså vara möjligt att omvandla en gammal pantnotering till en inteckning i kombination med registrering som inteckningshavare. Utgångspunkten är, som tidigare nämnts, att en gammal denuntierad pant skall ha bättre rätt än en pant med säkerhet i en inteckning. Systemet för konvertering bör alltså vara sådant att förmånsrättsordningen blir rätt dels mellan gamla denuntierade panter, dels mellan dessa och panter med inteckningar. Vilka kontroller bör då göras inför en konvertering? För det första är det inte givet att en notering i lägenhetsförteckningen innebär att en gällande pantförskrivning finns. Skuldförhållandet kan i realiteten ha upphört. Särskilt i det fallet att en ny inteckning redan har tagits ut är det således inte självklart att en gammal pantnotering skall medföra en rätt att få en inteckning med bättre rätt än den beviljade inteckningen. Denna inteckning skulle ju sedan alltid finnas kvar. En oseriös bostadsrättshavare skulle alltså på ett obefogat sätt kunna skaffa ett ledigt utrymme med bästa rätt. Bestämmelser bör således finnas som tvingar den som är noterad som panthavare i lägenhetsförteckningen att på ett eller annat sätt styrka att pantförskrivningen alltjämt gäller. En fråga är hur dolda panthavare skall behandlas. I sista hand torde tvister få avgöras av domstol, dvs. det finns risk för domstolsprocesser med den obligato- riska konverteringen. Bestämmelser måste vidare finnas som förhindrar oegentligheter i det fallet att flera noteringar finns i lägenhetsförteckningen. Den som har bästa rätt skall vara garanterad att ha detta även om t.ex. den som har näst bästa rätt vidtar åtgärder först. I annat fall skulle givetvis den förste kreditgivaren men även bostadsrättshavaren kunna få problem. Om borgenären som tidigare hade bästa rätt förlorade denna plats, finns risken att denne t.ex. säger upp lånet. I en sådan situation finns en risk att bostadsrättshavaren krävs på ränteskillnadsersättning. Bostadsrättshavaren kan inte heller längre erbjuda bästa förmånsrätt när han försöker få ett nytt, motsvarande lån hos en annan kreditgivare. Olika varianter är tänkbara. En möjlighet är att en borgenär med en gammal pantnotering ges möjlighet att begära en viss plats i förmåns- rättshänseende även när inteckningar finns som avser konverterade gamla panter eller "nya" panter med inteckningar. Övergången till inteckningar 309 är att konvertering måste ske i ett sammanhang, alltså att konvertering begärs beträffande alla gamla noterade panter med aktualitet. Även i denna del framstår det som nödvändigt med möjligheter till domstolsprövning för de fall överenskommelse inte kan nås. Dessutom måste en materiell reglering tillskapas. Som tidigare nämnts bör också en yttersta tidsgräns finnas när det gäller möjligheten till konvertering. En av huvudpoängerna med denna tanke är ju att förhållandena skall vara slutligt klarlagda vid en i förväg bestämd tidpunkt. En ytterligare fråga som måste lösas är beloppen på inteckningarna. De befintliga pantförskrivningarna kan se ut på en mängd olika sätt. Det kan röra sig om generella pantförskrivningar, t.ex. beträffande alla framtida fordringar. En inteckning måste emellertid, enligt vårt förslag, bestämmas till ett visst belopp. Särskilt i den situationen att borgenärer finns med sämre rätt är denna fråga av stort intresse. Inteckningen innebär ju att ett bestämt beloppsintervall reserveras. Detta utrymme kan senare utnyttjas för nya lån om skulden gentemot den vid tillfället aktuella borgenären har gått ned. En bestämmelse skulle kunna innebära att konverteringen fick avse det aktuella skuldbeloppet. Förhållandet kan emellertid vara det att borgenären enligt pantförskrivningen har en skyldighet att låna ut ytterligare belopp. Antagligen skulle det vara nödvändigt att befria honom från denna skyldighet, om han inte får en betryggande säkerhet för lånet. Alternativet är att inte konvertera i fall där det är svårt att fastställa ett belopp. Okända och dolda panthavare Som framgått av det sagda skulle situationer uppstå där det är nödvändigt att få kontakt med samtliga borgenärer. Det är på grund av detta som en möjlighet, i enlighet med tredje punkten, behövs att kalla panthavare som är noterade men inte kända. Naturligtvis är en sådan bestämmelse inte en nödvändig följd av konverteringssystemet. Alternativet skulle vara att hörande av dessa ibland kunde underlåtas. Men det skulle alltså innebära en lägre grad av säkerhet för dessa borgenärer. En särskild fråga är hur man skall behandla dolda panthavare. Även deras rätt utslocknar givetvis om de inte hör av sig inom preklusions- tiden. Men i det föregående har sagts att alla borgenärer bör höras i olika hänseenden inför en konvertering. Om lösningen skall bli heltäckande bör även dolda panthavare höras i de situationerna. Det skulle å andra sidan innebära att kallelse på sådana panthavare skulle krävas i alla de fall konvertering var aktuell. Att göra detta i samband med respektive konvertering skulle innebära en inte oväsentlig tidsutdräkt i varje ärende. Sådana tidsutdräkter kan vara olämpliga när bostadsrättshavaren t.ex. står i begrepp att ta nya lån. Alternativet är att inleda hela införandet av det nya pantsättningssystemet med en kallelse på okända borgenärer beträffande alla bostadsrätter. Det sagda visar att någon självklar lösning beträffande dolda panthavare inte finns. En öppen fråga är huruvida uppgifterna om pantsättningar som är noterade i lägenhetsförteckningarna bör föras in i lägenhetsregistret. Skäl finns för både att göra detta och att låta bli. Vi återkommer till denna fråga i avsnitt 17.2.7. 17.2.4En lösning utan obligatorisk konvertering och preklusionstid Den skisserade lösningen är förhållandevis säker och uttömmande även om olika alternativ närmare skulle få övervägas beträffande vissa problemställningar. Den svarar emellertid mindre väl mot kraven på att lösningen skall vara billig och enkel. Konverteringen är både juridiskt komplicerad och kostsam. Skäl finns därför att undersöka om möjligheter finns att helt undvika ett krav på konvertering och att inte ställa upp en preklusionstid. De karakteristiska dragen för en sådan lösning kan beskrivas enligt följande. 1 Gamla pantnoteringar finns kvar i lägenhetsförteckningen utan preklusionsfrist. 2 Några åtgärder med eventuella dolda pantsättningar vidtas inte. Övergången till inteckningar 311 Föreningens nuvarande skadeståndsskyldighet kvarstår. 3I registret förs in uppgift om huruvida pantnoteringar finns eller inte finns i lägenhetsförteckningen Den frivilliga övergången till inteckningar Grundtanken är alltså att något tvång att konvertera gamla pant- noteringar till bostadsrättsinteckningar inte skall finnas. Däremot står givetvis möjligheten öppen att ersätta en pantnotering i lägenhetsför- teckningen med en bostadsrättsinteckning och inteckningsinnehav. Lösningen bygger på tanken att detta på frivillig väg i allmänhet också skulle ske. Mera om detta . Så länge någon bostadsrättsin- teckning inte finns är ett utbyte normalt oproblematiskt. Men när den första inteckningen har registrerats kan en pantnotering inte utan vidare ersättas med en inteckning med bästa rätt. När det gäller inteckningsåtgärder har vi dock i avsnitt 5.6 föreslagit att en motsvarighet till institutet nedsättning skall finnas. Härigenom öppnar sig en möjlighet att omvandla en pantnotering till en inteckning med bästa rätt. Begränsningen är att de inteckningshavare vars inteck- ningar skall ges sämre rätt än den nya inteckningen måste samtycka till åtgärden. I regel finns dock inte något skäl för dessa att motsätta sig åtgärden. Om de motsätter sig åtgärden, blir resultatet att den gamla pantnoteringen finns kvar med bättre rätt än deras inteckningar. Även de drabbas då av effekten att inte bara bostadsrättsregistret utan även lägenhetsförteckningen utgör källa beträffande pantsättningsför- hållandena. De negativa konsekvenserna för den borgenär som inte kan få en inteckning med bästa rätt får också anses begränsade. Han behåller ju sin förmånsrätt genom pantnoteringen. När risken för problem i detta avseende diskuteras bör man också snegla på de faktiska förhållandena. Den statistik som tagits fram med hjälp av HSB och innebär sammanräknad att av bostadsrätterna över huvud taget är pantsatta och att det i regel rör sig om ett fåtal aktuella noteringar, oftast bara en. Enligt statistik från försöksverksamhet med bostadsrätts- register avseende 18 bostadsrättsföreningar i fanns fler än en pantsättning i av fallen. Statistik omfattande något färre lägenheter visade att flera panthavare var noterade i av fallen. Givetvis kan man fundera över möjligheter att gå till domstol för att lösa problemet, t.ex. om nedsättning inte medges. Då är man emellertid direkt tillbaka i problemet att materiella regler för kon- verteringen måste tillskapas och alla därmed förknippade svårigheter. Eftersom konsekvensen endast är att pantnoteringen får stå kvar framstår ett enkelt system som mer värdefullt. Och som tidigare nämnts, när bostadsrätter är pantsatta rör det sig oftast om endast en eller två aktuella pantnoteringar. När uppgiften kan föras in i registret att noteringar i lägenhetsför- teckningen saknas är bostadsrättsregistret enda källan beträffande bo- stadsrättens pantsättningsförhållanden. av bostads- rätterna är enligt vår statistik inte pantsatta. För dessa skulle bostads- rättsregistret utgöra enda källan. I och för sig är de lägen- heterna knappast de mest intressanta. Antagligen kommer en stor del av dem inte att pantsättas under den närmaste framtiden. Det är ändå intressant att notera att av 700 000 lägenheter återstår härigenom cirka 280 000 där även lägenhetsförteckningen utgör källan. Frågan är därför om man kan tro att bostadsrättsregistret inom en rimlig tid kommer att utgöra den enda källan beträffande pantförhållandena för flertalet av de återstående bostadsrätterna. Vid sammanträffande med bankerna angavs att den genomsnittliga tiden för innehav av en bostadsrätt är . Uppskattningen gjordes också att inom 5 - har man alltid "gjort något" med bostadsrätten. Försiktigt räknat finns alltså skäl att tro att frågan aktualiseras att begära en inteckning i de bostadsrätter som är belånade . Vilka skäl talar då för att man verkligen begär en inteckning? En pantnotering kan utnyttjas endast i de fall en ny denuntiation inte hade behövts enligt gällande rätt. Beskedet från kreditinstituten är att flera av dem tolkar gällande rätt på det sättet att en ny denuntiation är nödvändig när ett lån läggs om. I de fallen måste alltså en inteckning begäras enligt den här skisserade lösningen. Om bostadsrättshavaren vill byta kreditgivare, måste han också begära en bostadsrättsin- teckning.