sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — Denna reglering är intressant bl.a. eftersom den är nyare än den i JB. Slutligen finns en historisk exposé beträffande förvärv och pantsätt- ning av bostadsrätter. Förvärv av en bostadsrätt kan ske genom dels en upplåtelse av en bostadsrätt, dels en övergång av en bostadsrätt. När en lägenhet - dvs. en bostadslägenhet eller lokal - upplåts med bostadsrätt kallas detta för upplåtelse av bostadsrätt. Innehavarföränd- ringar efter upplåtelsen benämns övergång av bostadsrätt. Bostads- rätten övergår då från en bostadsrättshavare till en annan. En övergång kan ske genom en överlåtelse. Härmed avses köp, byte eller gåva. det kan också vara fråga om ett familjerättsligt fång, t.ex. bodelning eller arv, eller associationsrättsligt fång. En av de innehavargrupper som enligt direktiven skall anges i bostadsrättsregistret är alltså de som efter upplåtelse är bostadsrätts- havare. Närmast skall därför något sägas om upplåtelse av bostadsrätt. Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt görs av en bostadsrätts- förening. För att en upplåtelse skall få ske krävs att vissa förutsätt- ningar är uppfyllda. Bl.a. gäller att upplåtelse endast får ske till den som är medlem i den aktuella bostadsrättsföreningen och att en ekonomisk plan skall finnas. Upplåtelsen skall enligt huvudregeln ske genom ett skriftligt avtal, 4 kap. 5 § första stycket BRL. Sådana avtal brukar benämnas bostads- rättsavtal. Ett undantag finns från skriftlighetskravet. Vissa bo- stadsföreningar kan omregistreras till bostadsrättsföreningar enligt lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. När ett beslut om omregistrering har vunnit laga kraft, skall de lägenheter som varit upplåtna med viss nyttjanderätt eller andelsrätt av bostadsföreningen anses upplåtna med bostadsrätt. Styrelsen för den nya bostadsrättsföreningen skall genast utfärda bevis till bostadsrättshavarna om bostadsrätterna. Ett sådant bevis ersätter upplåtelseavtal. Ett upplåtelseavtal skall ange parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift, 4 kap 5 § andra stycket BRL. I förekommande fall skall även upplåtelseavgift anges. Något krav på att organisationsnummer, personnummer eller adress skall tas upp finns alltså inte. Inte heller behöver avtalet undertecknas. I 4 kap. 7 § BRL anges två fall när en upplåtelse av en bostadsrätt är ogiltig. En upplåtelse är ogiltig om en ekonomisk plan enligt 3 kap. 1 § BRL inte har upprättats när upplåtelsen sker. Brister i formkravet enligt 4 kap. 5 § BRL medför också ogiltighet. När ett avtal är ogiltigt är bostadsrättsföreningen skyldig att betala tillbaka allt som den tilltänkte bostadsrättshavaren har betalat med anledning av upplåtelsen. Den sistnämnde har, enligt 4 kap. 7 § BRL, dessutom rätt till ersättning för skada. Ogiltigheten har en begränsning i tiden. Talan om upplåtelsens ogiltighet måste väckas från den dag upplåtelsen skedde. I annat fall är rätten till sådan talan förlorad. I 4 kap. 7 § andra stycket BRL finns bestämmelser för det fall en lägenhet som är upplåten med hyresrätt har upplåtits med bostadsrätt. Bostadsrättsupplåtelsen är då ogiltig. Den som bostadsrätten har upplåtits till har rätt att få tillbaka insats och upplåtelseavgift som han har betalat. Om han var i god tro, har han också rätt till skadestånd. En liknande situation föreligger om en lägenhet har upplåtits med bostads- rätt till flera personer var för sig. Regler för detta finns i 4 kap. 10 § BRL. Upplåtelserna gäller efter den tidsföljd i vilken de har ägt rum. Det kan vara så att upplåtelserna är samtidiga eller att det inte går att fastställa i vilken tidföljd de har ägt rum. I så fall får domstol besluta om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till omständig- heterna är skäligt. Avslutningvis bör nämnas att en bostadsrättshavare har möjlighet att frånträda bostadsrätten om en befintlig ekonomisk plan var missvisande vid upplåtelsen. När något inträffar som är av väsentlig betydelse för bostadsrättsföreningens verksamhet, är denna skyldig att upprätta en ny ekonomisk plan. Om detta inte har skett, har alltså bostadsrättshavaren rätt att frånträda bostadsrätten. Förutsättningen är att han var i god tro när upplåtelsen skedde. Bostadsrättshavaren har rätt till skälig ersättning för bostadsrätten och till ersättning för skada. Som nämndes i det förra avsnittet benämns innehavarförändringar efter den ursprungliga upplåtelsen övergång av bostadsrätt. Det kan vara fråga om en överlåtelse, ett familjerättsligt fång eller ett associations- rättsligt fång. Slutligen kan det röra sig om tvångsförsäljning eller exekutiv försäljning. Med överlåtelse avses köp, byte eller gåva. Normalt gäller att en bostadsrätt som har överlåtits av bostadsrättshavaren till en ny innehavare får utövas av den sistnämnde endast om han är eller antas till medlem i bostadsrättsföreningen, 6 kap. 1 § första stycket BRL. Om medlemskap vägras, är överlåtelsen ogiltig, 6 kap. 5 § första stycket BRL. Med andra ord sker en överlåtelse av en bostadsrätt alltid med förbehållet att föreningen godtar förvärvaren som medlem. En pantförskrivning som förvärvaren gör innan han har antagits som medlem är ogiltig, om medlemskap vägras (, m.fl., Bostadsrätts- lagen, 1992, s. 132). I 6 kap. 1 § andra stycket BRL finns ett undantag från kravet på medlemskap för att få utöva bostadsrätten. Det tar sikte på juridiska personer som har panträtt i bostadsrätten. En sådan juridisk person behöver inte vara medlem för att utöva bostadsrätten, om denne har förvärvat bostadsrätten vid en exekutiv försäljning eller en tvångs- försäljning enligt BRL. Möjligheten att utöva bostadsrätten på detta sätt är dock tidsbegränsad. efter förvärvet får föreningen uppmana den juridiska personen att visa att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemsskap. Om detta inte visas, har föreningen rätt att tvångsförsälja bostadsrätten för den juridiska personens räkning. Föreningen kan dock i sina stadgar medge juridiska personer en mer vidsträckt rätt. En särskild begränsningsregel finns för juridiska personer som är medlemmar i en bostadsrättsförening, 6 kap. 3 § BRL. Utan samtycke från styrelsen får en sådan juridisk person normalt inte förvärva en bostadsrätt till en bostadslägenhet i den förening som den juridiska personen är medlem i. Syftet med bestämmelsen är att föreningen skall ha samma inflytande över förvärv av juridiska personer vilka redan är medlemmar som över förvärv av andra juridiska personer, jfr 2 kap. 4 § BRL (prop. 1990/91:92 s. 191). Vissa undantag finns, bl.a. omfattas inte kommuner och landsting av begränsningsregeln. I 6 kap. 4 § BRL finns bestämmelser för avtal om överlåtelse. Ett köpeavtal beträffande en bostadsrätt skall upprättas skriftligen. Det skall undertecknas av både säljaren och köparen. Köpehandlingen skall innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser och priset. Motsvarande gäller vid byte och gåva. Om formföreskrifterna inte uppfylls, är överlåtelsen ogiltig, 6 kap. 5 § tredje stycket BRL. Liksom vid upplåtelse finns en preskriptionstid beträffande ogiltigheten. Talan måste väckas från den dag överlåtelsen skedde. utgjorde det förhållandet att en oriktig köpeskilling hade angetts en sådan brist i formkravet att köpeavtalet var ogiltigt. gäller emellertid för köp att, om säljaren och köparen har kommit överens om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen, den överenskommelsen är ogiltig. Mellan köparen och säljaren gäller alltså i stället priset i köpehandlingen. Förebild för regleringen var den som finns i 4 kap. 1 § JB beträffande fast egendom, se avsnitt 3.2.1. Det bör nämnas att bestämmelser finns i andra författningar än BRL som kan leda till att en överlåtelse är ogiltig. Bl.a. gäller att en make eller sambo inte får avhända sig en bostadsrätt som utgör gemensam bostad för dem utan den andres samtycke, 7 kap. 5 § och 17 § lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem. Detsamma gäller för dem som registrerat sitt partnerskap och för homosexuella sambor, 3 kap. 1 § lagen (1994:1117) om registrerat partnerskap och 1 § första stycket 1 lagen (1987:813) om homosexuella sambor. Om en överlåtelse har skett utan erforderligt samtycke, finns möjlighet för den andre att väcka talan vid domstol om ogiltighetsförklaring. Familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv Vissa bestämmelser finns i BRL när det gäller familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv. Ett dödsbo efter en avliden bostadsrätts- havare får utöva bostadsrätten trots att dödsboet inte är medlem i föreningen, 6 kap. 1 a § BRL. En tidsbegränsning finns dock. från dödsfallet får föreningen uppmana dödsboet att från uppmaningen visa att bostadsrätten har ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av dödsfallet eller att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. I annat fall får bostadsrätten tvångsförsäljas för förvär- varens räkning. Det är tillåtet att i föreningens stadgar ha mer generösa regler än de nu angivna. I 6 kap. 2 § BRL finns bestämmelser för det fall en bostadsrätt har övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagskifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte har antagits som medlem. Förvärvaren får då uppmanas att visa att någon som inte får vägras inträde har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas för förvär- varens räkning. Särskilt om tvångsförsäljning och exekutiv försäljning Som tidigare nämnts kan tvångsförsäljning enligt BRL aktualiseras när en juridisk person eller ett dödsbo innehar en bostadsrätt. Tvångsför- säljning kan också aktualiseras när en bostadsrätt är förverkad. Olika former av misskötsamhet kan, enligt 7 kap. 18 § BRL, leda till att bostadsrätten är förverkad. Det vanligaste fallet som medför förver- kande är att bostadsrättshavaren inte betalar de avgifter, t.ex. årsavgiften, som han är skyldig att betala till bostadsrättsföreningen. Andra exempel på omständigheter som enligt 7 kap. 18 § BRL kan leda till förverkande är andrahandsuthyrning utan tillstånd och vanvård av bostadsrättslägenheten. Tvångsförsäljning behandlas närmare i avsnitt 20.1.1. En panthavare som vill ha betalt för sin fordran genom att ta den pantsatta bostadsrätten i anspråk får använda sig av utmätning och exekutiv försäljning. Det kan naturligtvis bli så att både tvångs- försäljning och exekutiv försäljning aktualiseras. Huvudregeln är då att tvångsförsäljning har företräde, 8 kap. 8 § BRL. Om det exekutiva för- farandet redan har inletts och nått ett visst stadium, skall emellertid detta förfarande fortsätta. En bostadsrätt kan innehas av bostadsrättsföreningen själv. Olika skäl kan finnas till detta. Det kan vara fråga om ett förvärv för att slå samman två bostadsrättslägenheter för upplåtelse av en ny bostadsrätt. En bostadsrättshavare har, som angavs i avsnitt 3.1.1, rätt att frånträda bostadsrätten om den ekonomiska planen var missvisande när bostadsrätten uppläts till honom, 4 kap. 8 § BRL. Bostadsrätten övergår då till bostadsrättsföreningen. En bostadsrättshavare har, enligt 4 kap. 11 § BRL rätt att avsäga sig bostadsrätten. Detta får ske tidigast från det att lägenheten uppläts med bostadsrätt. Ett skäl till avsägelse kan vara att bostadsrättshavaren vill men inte lyckas sälja bostadsrätten. En bostadsrätt kan övergå till föreningen när en upplåtelse är ogiltig, 6 kap. 5 § BRL. När det gäller lokaler finns möjlighet för föreningen att skriva in en rätt att lösa bostadsrätten till lokalen, 6 kap. 9 § BRL. En bostadsrätt kan av olika skäl, t.ex. på grund av väsentlig avgiftshöjning eller förverkande, sägas upp. Då övergår bostadsrätten till föreningen, 7 kap. 29 § BRL. Slutligen övergår den till bostadsrättsföreningen när en tvångsförsäljning miss- lyckas. har inte rätt att behålla en lägenhet som har övergått till denna. Två alternativ finns enligt 6 kap. 11 § BRL. Föreningen är skyldig att antingen överlåta bostadsrätten så snart detta kan ske utan förlust eller besluta att bostadsrätten skall upphöra. sistnämnda alternativet står dock inte alltid öppet, om bostadsrätten är pantsatt. I sådant fall får beslut om upphörande meddelas endast om panthavaren har medgett detta eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren. 3.1.4Sakrättsliga spörsmål vid förvärv av bostadsrätt BRL reglerar i huvudsak endast förhållandet mellan bostadsrätts- föreningen och bostadsrättshavaren. Sakrättsliga frågor - härmed avses rättsskyddet mot tredje man - behandlas därför i princip inte i lagen. När det gäller upplåtelse regleras en situation i BRL som brukar hänföras till de sakrättsliga spörsmålen nämligen att bostadsrätten upplåts till flera var för sig. Denna fråga har behandlats i avsnitt 3.1.1, varför det hänvisas dit. Beträffande övergång av bostadsrätt har ett antal betydelsefulla principer slagits fast i rättspraxis och doktrin. Något skall här sägas om dessa principer. Den nu gällande BRL föregicks av bostadsrättslagen (1971:479). I förarbetena till den lagen (prop. 1971:12 s. 106) uttalade departements- chefen att när det gäller förhållandet mellan bostadsrättshavaren och tredje man torde ofta en analogisk tillämpning av bestämmelserna om enkla skuldebrev i lagen (1936:81) om skuldebrev komma ifråga. Denna princip gäller fortfarande. slog i rättsfallet NJA 1971 s. 66 fast att sakrätts- ligt skydd för förvärvaren vid en överlåtelse uppkommer när bostads- rättsföreningen har underrättats om överlåtelsen (se även t.ex. NJA 1988 s. 257, 1993 s. 560 [beträffande gåva] och 1994 s. 668). I målet påstods att den aktuella bostadsrätten hade överlåtits till nya in- nehavare och att utmätning därför inte kunde ske för den förre bostadsrättshavarens skulder. har ej underrättats om den överlåtelse av bostadsrätten från och som må ha skett... Redan med hänsyn härtill har... hinder icke förelegat att, såsom skett, utmäta bostadsrätten för gäld. Det sakrättsliga skyddet uppstår alltså i och med underrättelsen. Men om förvärvaren inte beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen är överlåtelsen ogiltig. I så fall anses en förvärvare inte ha något sakrättsligt skydd mot att bostadsrätten utmäts för överlåtarens skulder eller dras in i dennes konkurs (Håstad, , Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 265 f.). Bostadsrätter kan inte vara föremål för exstinktiva godtrosförvärv. Om en överlåtare saknar rätt till bostadsrätten, kan alltså den rätte ägaren med framgång kräva bostadsrätten åter från förvärvaren. Det sagda är ett utslag av den princip som gäller för enkla skuldebrev att en förvärvare inte kan få en bättre rätt mot den rätte ägaren än den överlåtaren hade (NJA 1992 s. 6 och t.ex. m.fl., Bostadsrätts- lagen, 1992, s. 119). Dubbelöverlåtelse regleras inte i BRL. I stället torde en analogisk tilllämpning av 31 § lagen om skuldebrev bli aktuell även i denna situation. Huvudregeln är att en tidigare överlåtelse gäller före en . Denuntiation har emellertid betydelse. Om den senare förvärvaren var i god tro och underrättar föreningen först, har han företräde framför den förste förvärvaren (se t.ex. m.fl., Bostadsrättslagen, 1992, s. 119, Håstad, , Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 85 f. och , Bo, Kreditsäkerhet i lös egendom, 1984, s. 448). Några bestämmelser som berör pantsättning av bostadsrätt finns i BRL. Exempelvis är bostadsrättsföreningen, enligt 9 kap. 10 § tredje stycket BRL, skyldig att anteckna en pantsättning i lägenhetsförteck- ningen när den underrättas om en sådan. De obligationsrättsliga och sakrättsliga frågorna är emellertid inte reglerade i BRL. Gällande rätt i dessa frågor har i stället utmejslats genom rättspraxis och doktrin. Några särskilda formföreskrifter för pantsättning av en bostadsrätt finns således inte i BRL. De flesta pantsättningar görs dock skriftligen. I förhållandet mellan parterna uppkommer en giltig pantsättning redan genom överenskommelsen. För gifta och sambor gäller ett krav på samtycke från den andra maken eller sambon i vissa situationer. En make får inte utan den andra makens samtycke pantsätta en bostadsrätt som utgör makarnas gemensamma bostad, 7 kap. 5 § . Motsvarande gäller även homosexuella som har registrerat sitt partnerskap, 3 kap. 1 § lagen (1994:1117) om registrerat partnerskap. Samtycke krävs från den andra sambon om en sambo vill pantsätta en bostadsrätt som, om bodelning kommer till stånd mellan dem, skall ingå i bodelning eller om det är en sådan bostad som sambon har rätt att överta vid en bodelning ( 17 § lagen [1987:232] om sambors gemensamma hem och 1 § första stycket 1 lagen [1987:813] om homosexuella sambor). Det bör nämnas att, till skillnad från vad som gäller vid avhändande av egendom, vid pantsättning finns ingen möjlighet att väcka talan om ogiltighet. När det gäller skyddet gentemot bostadsrättshavarens borgenärer - det sakrättsliga skyddet - är det numera allmänt accepterat att detta skydd uppstår genom underrättelse till bostadsrättsföreningen ( se t.ex. NJA 1971 s. 66, prop. 1995/96:17 s. 28 och Melz m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996, s.50). Underrättelse torde kunna lämnas av såväl bostadsrättshavaren som panthavaren. På samma sätt som när det gäller överlåtelse av bostadsrätt rör det sig alltså om en analog tillämpning av reglerna i lagen (1936:81) om skuldebrev. När bostadsrättsföreningen underrättas om en pantsättning är den skyldig att anteckna pantsättningen i den lägenhetsförteckning som skall föras hos varje bostadsrättsförening, 9 kap. 10 § tredje stycket BRL. Den som inte fullgör denna skyldighet kan dömas till böter enligt 10 kap. 3 § BRL. Om det anges i stadgarna, har bostadsrättsföreningen rätt att ta ut en pantsättningsavgift, 7 kap. 14 § första stycket BRL. Vid frivillig försäljning av lös egendom är principen att panträtt gäller i egendomen även efter överlåtelsen. Om den lösa egendomen är sådan att den kan vara föremål för exstinktivt godtrosförvärv, kan emellertid panträtten upphöra att gälla när ett sådant förvärv sker. I egendom som inte kan bli föremål för sådant förvärv förblir panträtten däremot gällande, även om förvärvaren var i god tro. Så är fallet beträffande bostadsrätt. Vid exekutiv försäljning fortsätter en panträtt som inte har beaktats att gälla. Om skälet till att panträtten inte har beaktats är bostadsrättsföreningens försumlighet, kan styrelsen bli skadeståndsskyldig. (Se NJA 1992 s. 6 och prop. 1995/96: 17 s. 39 f.) En fråga som inte rönt särskilt stor uppmärksamhet är vem som kan lämna underrättelse om att pantsättningen har upphört. En mening som har förts fram är att bostadsrättshavaren inte bör ha denna möjlighet, eftersom panträttens sakrättsliga ställning bygger på att pantsättaren har blivit avskuren från sina möjligheter att förfoga över panten. Det skulle rimma illa med den tanken, om pantsättaren skulle ha rätt att kräva att anteckningen hos föreningen stryks, utan att kontroll hos panthavaren sker. (Se , , Bostadsrätter och denuntiationer, i Bostadsrättens värde, m.fl., 1997, s. 37 f.) En bostadsrättsförening har legal panträtt enligt 7 kap. 16 a § BRL till säkerhet för vissa av de avgifter som en medlem är skyldig att betala till föreningen. De avgifter som den legala panträtten omfattar är den insats som medlemmen skall betala när bostadsrätt upplåts till honom, årsavgift samt upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsav- gift. Det bör nämnas att en förutsättning för att de tre sistnämnda avgifterna skall omfattas av panträtten är att det finns stöd i stadgarna för att ta ut dem. Den legala panträtten har enligt huvudregeln i 7 kap. 16 a § BRL bästa rätt. har emellertid en viss underrät- telseskyldighet till kända panthavare och om denna försummas påverkas möjligheterna att få ut betalning vid en exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt BRL. Enligt 7 kap. 31 § BRL skall således en förening som har underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen från förfallodagen. I annat fall har föreningen inte bättre rätt än andra godtroende panthavare vid en exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt BRL i fråga om vissa avgiftsbelopp. Det gäller dels de avgiftsbelopp som har förfallit till betalning föreningens försummelse varat, dels den del av årsavgiften som har förfallit till betalning närmast efter det att en underrättelse gjorts. Företrädesrätten kvarstår dock beträffande avgiftsbelopp som har förfallit till betalning panthavaren haft kännedom om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse. När det gäller fordringar som en bostadsrättsförening kan ha som inte omfattas av den legala panträtten finns en särskild regel i 8 kap. 5 § BRL. Den gäller endast vid tvångsförsäljning enligt BRL. Vid sådan försäljning har dessa fordringar företrädesrätt närmast efter alla prioriterade fordringar. Det sagda förutsätter dock att föreningen iakttar vissa bestämmelser om anmälningsskyldighet till kronofogde- myndigheten beträffande dessa fordringar. 3.1.6Vissa sakrättsliga spörsmål beträffande pantsättning Vad är det som pantsätts? I litteraturen har diskussioner förts om vad det är som egentligen pantsätts. Relativt stor enighet förefaller ha rått om att en bostadsrätt utgör ett enhetligt netto av bostadsrättshavarens rätt gentemot föreningen och föreningens rätt gentemot bostadsrättshavaren. Följden skulle bli att, om en bostadsrätt pantsätts, panthavarens rätt omfattar endast det angivna nettot. Och om bostadsrättshavaren försummar att betala avgifter till föreningen, minskar panten i värde allteftersom obetalda avgiftsbelopp ackumuleras (Håstad, , Om försäljning av pantsatt bostadsrätt, till 1887 - 1987, 1987, s. 261, , , i sakrätt, 1985, s. 373 och Melz m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996. s. 52 ff.). Dessa slutsatser drogs alltså innan bestämmelserna om bostadsrätts- föreningens legala panträtt hade införts. En konsekvens av slutsatserna var att föreningens fordringar på bostadsrättshavaren i princip skulle ha företräde framför pantfordran. Tanken med den legala panträtten är att föreningen fortfarande skall ha sådant företräde för de fordringar som den legala panträtten omfattar. menade att det angivna synsättet kom till uttryck bostadsrättslag genom att förvärvaren av en bostadsrätt i lagens 15 § ålades ett ansvar för överlåtarens förpliktelser "såsom innehavare av bostadsrätten". Bestämmelsen fördes sakligt oförändrad över till BRL när den infördes . Frågan kan ställas om införandet av den legala panträtten innebär någon skillnad när det gäller synen på vad en pantsättning av en bostadsrätt innebär. slopades nämligen förvärvarens ansvar för den tidigare bostadsrättshavarens förpliktelser gentemot föreningen vid överlåtelser eller tvångsförsäljningar enligt BRL. Å andra sidan består det grundläggande förhållandet att bostadsrättsföreningen har bästa rätt för, åtminstone vissa av, sina fordringar. I litteraturen har diskuterats vilka krav som bör ställas på en denuntia- tion (se t.ex. , , Panträtt, 1991, s. 158 ff. och 164 ff. och Melz m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl. 1996, s. 51). Dessa diskussioner är inte särskilt inriktade på bostadsrätter. Denuntiationen kan vara muntlig. Enligt måste denuntiationen ange det objekt som pantsättningen avser. Däremot menar han att panthavarens namn inte behöver anges, utan att det är tillräckligt att denne förr eller senare kan identifieras. Denna ståndpunkt intar han bl.a. efter en jämförelse med vad som gäller för denuntiation vid överlåtelse. har intagit samma ståndpunkt (, Bo, Kreditsäkerhet i lös egendom, 1984, s. 474). Här finns emellertid olika synsätt. har gjort gällande att en denuntiation troligen måste innehålla namnet på den till vilken överlåtelse har skett (, , i sakrätt, 1985, s. 57).