sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — Vårt förslag är därför att den ändringen görs att underrättelsen, liksom när det gäller fast egendom, skall lämnas till förstahandspanthavaren, dvs. Utformningen bör då vara den att lag görs tillämplig vid andrahandspantsättning av bostadsrätter. Det finns också ett annat skäl för att välja denna utformning. Såväl tradition som registrering har en svaghet jämfört med denuntiation. Möjligheterna att få sakrättsligt skydd snabbt är sämre än med denuntiation. Om lag görs tillämplig, kan sakrättsligt skydd erhållas genom denuntiation även i andra situationer än vid andra- handspantsättning. De fall som är aktuella är alltså att någon redan är registrerad som inteckningshavare och denne skall bytas ut mot någon annan. Den nye panthavaren kan då genom denuntiation till den registrerade inteckningshavaren snabbare få sakrättsligt skydd, än om registrering är det enda alternativet. Ett exempel på när möjligheten kan vara betydelsefull är att den ursprungliga fordran betalts och bostads- rättsinteckningen i omedelbar anslutning används som säkerhet för en ny kredit hos en annan borgenär. Denna möjlighet att ersätta tradition av skriftligt pantbrev eller registrering på datapantbrev med denuntiation finns beträffande fastigheter. Dessa frågor utvecklas i författningskommentaren (6 kap. 13 § BRL). Vi föreslår att det i lag slås fast att vid dubbelöverlåtelse den tidigare överlåtelsen normalt har företräde men att en senare överlåtelse får företräde, om registrering söks först för det senare förvärvet och förvärvaren är i god tro. Vidare föreslår vi att ex- stinktiva godtrosförvärv skall kunna göras av bostadsrätter. Den fastighetsrättsliga regleringen utgör därvid förebild. Detta skall också gälla upplåtelse av panträtt. Som angetts i avsnitt 3.1.1 regleras situationen att en lägenhet har upplåtits med bostadsrätt till flera personer i 4 kap. 10 § BRL. Upplåtelserna gäller i den tidsföljd de har ägt rum. Om tidsföljden inte går att fastställa, bestäms företrädet av domstol efter en skälighetsbe- dömning. Överlåtelse till flera personer regleras inte i BRL. Gällande rätt innebär i stället att 31 § lagen (1936:81) om skuldebrev är analogiskt tillämplig. Huvudregeln är att en tidigare överlåtelse gäller före en . Men om den senare förvärvaren var i god tro och underrättar föreningen först, har han företräde framför den förste förvärvaren. Något skäl att ändra reglerna vid upplåtelse till fler än en person ser vi inte i förevarande sammanhang. Principen vid överlåtelse till fler än en att det sakrättsliga momentet vid god tro kan ge företräde har sin motsvarighet för andra egendomsslag. Vi anser att inte heller den bör ändras. Principen bör därför vara att en senare förvärvare får företräde framför en tidigare, om han ansöker om registrering först och var i god tro. När ett bostadsrättsregister införs bör frågor som den förevarande regleras i lag. Den angivna principen bör alltså slås fast i lag. Bostadsrätter kan enligt gällande rätt inte vara föremål för exstinktivt godtrosförvärv. I sakrättsligt hänseende anses nämligen bestäm- melserna för enkla skuldebrev tillämpliga. Och vid överlåtelse av enkelt skuldebrev är huvudregeln att den nye borgenären inte kan få bättre rätt mot gäldenären än den som överlåtaren hade, 27 § lagen (1936:81) om skuldebrev. Följande förklaring ges i förarbetena till lagen om skuldebrev (NJA II 1936 s. 106). Den rättsliga naturen av en betalningsförpliktelse undergår i och för sig icke någon förändring därigenom att förpliktelsen kommer till uttryck i ett enkelt skuldebrev. De om fordringar i allmänhet gällande rättsgrundsatserna skola sålunda äga tillämpning å den rätt, som grundas på ett skuldebrev av detta slag. Detta innebär, i fråga om verkan av överlåtelse, att förvärvaren i princip ej erhåller bättre rätt än den överlåtaren hade. Gäldenären äger följaktligen att mot förvärvaren i samma utsträckning som mot överlåtaren göra gällande invändningar, även där förvärvaren i sådant hänseende varit i god tro. Det kan nämnas att ett undantag finns från huvudregeln. Om ett skuldebrev har upprättats för skens skull, kan en godtroende förvärvare göra gällande den fordran som framgår av handlingen. Godtrosförvärv kan, som närmare har utvecklats i avsnitt 3.2.1, göras av fast egendom. Denna princip infördes för fast egendom . Skälet var att man ville ge inskrivningen i fastighetsböckerna materiell rättsverkan (, , Nya jordabalken Kap. 16 och 18 SOU 1998:80 Det sakrättsliga skyddet 173 Hävd och godtrosförvärv, 1976, s.11). I förarbetena anges (prop. 1970:20 del B s. 465): Enligt min mening är det ofrånkomligt att ett modernt inskriv- ningsväsende uppbyggs på den grundsatsen att inskrivningen tilläggs materiell rättsverkan. Den som i förlitan på inskrivning i fastighets- boken i god tro inlåter sig på förvärv av fastighet eller av begränsad rättighet i sådan egendom bör i en eller annan form vara skyddad mot att överlåtarens eller upplåtarens lagfarna förvärv visar sig vara behäftat med någon för honom okänd ogiltighetsanledning. Utgångspunkten i svensk rätt när det gäller godtrosförvärv är lösören. Möjligheterna till att göra godtrosförvärv av lösa saker anges i lagen (1986:796) om godtrosförvärv av lösöre. Enligt lagens 2 § krävs för godtrosförvärv att förvärvet sker genom en överlåtelse, att överlåtaren har egendomen i sin besittning, att lösöret och att förvärvaren är i god tro. Lagen gäller inte när särskilda föreskrifter om godtrosför- värv finns i en annan lag. Sådana föreskrifter finns t.ex. om skepp i sjölagen (1994:1009). Liksom för fastigheter sker registrering av skepp, och just registrerad egendom är sådan där godtrosförvärv ofta är möjliga. När det gäller fordringar görs i lagen om skuldebrev en uppdelning mellan löpande och enkla skuldebrev. Godtrosförvärv kan göras av löpande skuldebrev men, som tidigare nämnts, i huvudsak inte av enkla. De återgivna motiveringarna för godtrosförvärv visar att skälen kan sägas ha legat på något olika plan vad gäller bedömningen om olika slag av egendom har ansetts böra kunna vara föremål för godtrosför- värv eller inte. Exempelvis tar motiveringen för enkla skuldebrev sikte på handlingens egenskaper medan möjligheten att göra godtrosförvärv av fast egendom har motiverats med att inskrivningen bör ges en viss tyngd. Vad som närmast talar för att möjliggöra godtrosförvärv av bostadsrätter är att förvärvare skall registreras i bostadsrättsregistret. Godtrosförvärv aktualiseras beträffande förvärv av bostadsrätter först och främst vid överlåtelser. Frågan är emellertid också vad som bör gälla för upplåtelser och om olika lösningar är tänkbara vid upplåtelse respektive överlåtelse. En upplåtelse innebär att bostads- rättshavaren bl.a. får en nyttjanderätt till bostadsrätten. Det sakrättsliga läget är något oklart. Nyttjanderätten är kopplad till ett medlemskap och en andel i bostadsrättsföreningen. Vid upplåtelse av en bostadsrätt finns, enligt gällande rätt, inte något sakrättsligt moment. Nyttjande- rätternas sakrättsliga ställning är sparsamt kommenterad i litteraturen. Utvecklingen på hyres- och arrenderättens område har varit att hyresgäster och arrendatorer efter hand har ansetts förtjäna ett långt- gående sakrättsligt skydd, t.ex. kan nyttjanderättshavaren vara skyddad mot upplåtarens borgenärer om nyttjanderätten är inskriven (jfr Håstad, , Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 431). Det kan konstateras att bostadsrättshavaren också åtnjuter ett visst sådant skydd. Om det hus överlåts eller säljs där en lägenhet är upplåten med bostadsrätt, upphör bostadsrätten. I den situationen anses emellertid hyresavtal ingånget, om lägenheten har tillträtts, 7 kap. 33 § andra stycket BRL. Enligt är det dock ovisst bl.a. huruvida de tidigare bostadsrättshavarna har rätt att bo kvar med samma besittningsskydd som vanliga hyresgäster (m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996, s. 74). Några tecken på utbredda problem har emellertid inte framkommit. Det framstår också som mindre lämpligt att lösa denna fråga enbart för bostadsrätter. Sådana överväganden hör hemma i en bredare översyn. Frågan om godtrosförvärv skall vara möjligt vid upplåtelse - en situation som kanske inte skulle bli så vanlig i praktiken - bör därför inte regleras i förevarande sammanhang. Relationen mellan en bostadsrättshavare som överlåter sin bo- stadsrätt och en förvärvare är något annorlunda. Den situationen är mer jämförbar med en överlåtelse av en äganderätt. Överlåtaren och förvärvaren befinner sig så att säga på samma plan. Denna situation bör därför enligt oss regleras. En första fråga som inställer sig är om det faktum att ett förvärvs giltighet normalt är beroende av föreningens prövning av medlem- skapsfrågan har någon betydelse för om exstinktiva godtrosförvärv bör kunna ske. Situationen är emellertid likartad den som gäller t.ex. för fast egendom. Ett förvärv av fast egendom kan ju vara beroende av t.ex. en myndighets tillstånd. Att ett godtrosförvärv kan ske innebär endast att förvärv kan ske från annan än rätte ägaren. Däremot är det inte säkert att förvärvet står sig i slutändan. Inte heller innebär den bakomliggande relationen mellan föreningen och bostadsrättshavaren något hinder mot godtrosförvärv. Sådant förvärv kan ju vid överlåtelse göras av t.ex. tomträtter (13 kap. 7 § och 18 kap. 1 § JB). Enkelt uttryckt avser reglering av godtrosförvärv endast förhållandet mellan parter som befinner sig på samma plan. Kvar står alltså frågan om man beträffande överlåtelser bör hålla fast vid analogin med enkla skuldebrev, vilket medför att godtrosför- värv inte kan ske, eller om motsatsen bör gälla. På motsvarande sätt som när det gäller fast egendom talar starka skäl för att registreringen som innehavare i bostadsrättsregistret bör ges den tyngden att en förvärvare skall kunna lita på denna uppgift. Risken med en motsatt lösning är att registret inte får den betydelse för omsättningen som är önskvärd. Ges uppgiften i registret om innehavaren av en bostadsrätt ingen betydelse, torde en hel del andra kontroller vara nödvändiga vid ett förvärv. Om förvärvaren är i god tro, bör han således göra ett giltigt förvärv när överlåtaren är registrerad som innehavare. På samma sätt som vid andra överlåtelser är givetvis en förutsättning att även övriga förutsättningar för avtalets giltighet, t.ex. beviljat medlemskap, uppfylls. Vi föreslår alltså att godtrosförvärv skall kunna göras av bostadsrätter vid överlåtelse. Synen bör vara enhetlig och möjligheter till godtrosförvärv av panträtt bör därför också finnas. Förutsätt- ningarna för godtrosförvärv bör anges i författning. I svensk rätt finns inte någon enhetlig linje beträffande vad som utöver god tro krävs för ett giltigt godtrosförvärv vid överlåtelse eller pantsättning. Uppbyggnaden är förhållandevis likartad när det gäller t.ex. fast egendom och löpande skuldebrev. Ett exempel på en Det sakrättsliga skyddet 175 avvikande utformning är den för lösören enligt lagen (1986:796) om godtrosförvärv av lösöre. Olika utformningar finns också när det gäller vad som avses med god tro. Flera olika lokutioner används. I rätt stor utsträckning är dock inte någon större saklig skillnad avsedd. Vi anser att man bör ansluta till vad som gäller för fast egendom i dessa avseenden. När det gäller godtrosförvärv av fast egendom finns vissa kvalifi- cerade ogiltighetsgrunder, se avsnitt 3.2.1. De innebär att, om en sådan ogiltighetsgrund föreligger, ett förvärv inte är giltigt, trots att förutsättningarna i övrigt för godtrosförvärv är uppfyllda. Denna reglering kompletteras emellertid av de i det nämnda avsnittet redovisa- de bestämmelserna om hävd. Det är närmast bestämmelserna om tioårig hävd som därvid är av intresse. Har någon förvärvat fast egendom genom en överlåtelse, fått lagfart på egendomen och därefter innehaft egendomen utan att talan om bättre rätt till denna har förts mot honom, kan förvärvaren åberopa hävd. Den tioåriga hävden innebär alltså att de kvalificerade ogiltighetsgrunderna har spelat ut sin roll. Om en kvalificerad ogiltighetsgrund föreligger kan förvärvaren inte åberopa godtrosförvärv, men kan han i stället göra gällande hävd. I sammanhanget utgör bestämmelsen om tioårig hävd i praktiken en preskriptionsbestämmelse. Vi ser inte skäl för att införa regler om hävd beträffande bostadsrät- ter. Det skulle innebära ett ytterligare avlägsnande från den nuvarande ordningen där förvärvaren aldrig får bättre rätt än den tidigare bostadsrättshavaren. De förslagna bestämmelserna om godtrosförvärv anser vi tillräckliga för att registret skall få erforderlig tyngd. Däremot finns skäl att i tiden begränsa möjligheterna att göra gällande kvalificerade ogiltighetsgrunder. Instabiliteten när det gäller in- nehavarfrågan blir för stor om en sådan ogiltighetsgrund kan göras gällande hur länge som helst. Vi menar också att skälen för att riva upp ett förvärv väger mindre tungt . Vårt förslag är att den kvalificerade ogiltighetsgrunderna inte bör kunna göras gällande, har förflutit sedan förvärvaren registrerades som bostadsrätts- havare i bostadsrättsregistret. När det gäller godtrosförvärv av panträtt i fast egendom finns ingen begränsning i tiden beträffande när en kvalificerad ogiltighetsgrund kan göras gällande gentemot godtrosförvärv. Vi föreslår därför inte heller någon sådan begränsning beträffande bostadsrätter. 6.4Föreningens underrättelseskyldighet till panthavare Vi föreslår en följdändring beträffande den nuvarande skyldigheten enligt 7 kap. 31 § BRL att underrätta panthavare när föreningen har fordringar av visst slag mot bostadsrättshavaren. gäller den skyldigheten gentemot panthavare som har denuntierat föreningen. Vårt förslag är att den skyldigheten i stället skall gälla gentemot registrerade inteckningshavare. Även i fortsättningen skall skyldigheten att lämna underrättelsen vila på föreningen. Det finns en skyldighet för föreningen att i visst fall underrätta panthavare när föreningen har fordringar mot bostadsrättshavaren (7 kap. 31 § BRL). Bestämmelsen innebär att föreningen skall underrätta en sådan panthavare som har denuntierat föreningen om en pantsätt- ning. Enligt 7 kap. 32 § BRL är skyldigheten fullgjord när under- rättelsen har skickats i rekommenderat brev till panthavarens vanliga adress. Denuntiationen skall ersättas av registrering. Därför måste 7 kap. 31 § BRL ändras. Skyldigheten kan inte gälla i förhållande till panthavare som har denuntierat föreningen utan bör i stället gälla i förhållande till registrerade inteckningshavare. Här bortses från vilken betydelse noteringar i lägenhetsförteckningarna kan komma att ha över- gångsvis. De aktuella uppgifterna kommer, enligt vårt förslag, att finnas i bostadsrättsregistret, i stället för i lägenhetsförteckningarna. Det är därför inte givet hur underrättelseskyldigheten bör fullgöras. En möjlighet är att föreningen bara görs skyldig att skicka ett meddelande till registret och sedan läggs underrättelseskyldigheten på registret. Antagligen måste föreningen då skicka sitt meddelande i rekommenderat brev till registret. Och sedan får registret skicka under- rättelsen till inteckningshavarna i rekommenderat brev. Blir det fel uppstår en skadeståndssituation eftersom föreningen eller registret har "försummat" att lämna underrättelsen. Detta förfarande leder till en kostnad för registret som får debiteras respektive förening. Det finns dessutom ett integritetsproblem. Uppgifter om skuldbeloppen skulle med denna lösning komma in till registret och där utgöra en allmän handling. Inslaget av tvång för föreningen att mot betalning använda registret och integritetsproblemet medför att vi förespråkar en annan lösning. Den innebär att skyldigheten att underrätta inteckningshavarna även i fortsättningen skall vila på föreningen. Ingenting hindrar emellertid att den som ansvarar för registret eller någon annan säljer tjänsten att underrätta inteckningshavare till föreningar som så önskar. Vårt förslag innebär att uppgifter måste hämtas från bostadsrätts- registret om registrerade inteckningshavare. I fråga om belastningen på registret kan följande sägas. De centrala bostadsrättsorganisationerna och åtminstone större förvaltare får förutsättas vara vara uppkopplade on line mot registret. Dessa kan alltså via den egna terminalen kontrollera vilka inteckningshavare som finns. En stickprovskontroll hos en förvaltare som har hand om cirka 10 000 lägenheter visade att föreningen lämnade 211 underrättelser . Utslaget på hela riket Det sakrättsliga skyddet 177 skulle detta motsvara drygt 1 000 underrättelser . Ungefär hälften av föreningarna är anslutna till organisationerna. Därmed återstår 500 underrättelser. Ett antal föreningar är anslutna till förvaltningsbolag. Några kan förväntas köpa tjänsten på ett eller annat sätt. Dessutom kan flera underrättelser avse en lägenhet, vilket medför att antalet förfrågningar bör bli mindre än antalet underrättelser. Det återstår därför inte särskilt många föreningar som har anledning att kontakta registret direkt. Vi förordar alltså denna lösning. Den ger föreningen störst hand- lingsfrihet. Denna har möjlighet att själva sköta uppgiften eller att köpa tjänsten. De skäl som vi tidigare anfört för att ta bort ansvar från föreningar beträffande pantsättningar gäller inte här. I den nu aktuella situationen agerar föreningen för att tillvarata sin egen rätt som fordringsägare. För bostadsrättsföreningar som inte har elektronisk tillgång, t.ex. genom att förvaltningen sköts av en professionell förvaltare, till uppgif- terna i bostadsrättsregistret kan sägas att kontakterna med bostadsrätts- registret medför ett visst extra arbete. Man skulle kunna överväga att ge föreningarna en rätt att ta ut en avgift för detta. Å andra sidan kan det inte sägas innebära något extra arbete i de fall kontrollen görs av en professionell förvaltare som är uppkopplad on line. I det fallet får kostnaden sägas vara buren av kollektivet. Rätten till avgiftsuttag skulle då rätteligen vara begränsad till andra fall. Ett sådant system anser vi emellertid framstår som för krångligt i förhållande till vinsterna. En annan sak är att vi under utredningsarbetet har fått klart för oss att det nuvarande systemet av många aktörer anses onödigt krångligt och opraktiskt. Tankar finns om att t.ex. begränsa den legala panträtten till att gälla uteblivna avgifter under en viss begränsad tid och att slopa underrättelseskyldigheten. Denna fråga får emellertid anses ligga utanför vårt uppdrag, som i den aktuella delen endast innebär att vi skall anpassa systemet med legal panträtt efter våra övriga förslag. Vi föreslår att utgångspunkten skall vara att registreringen av bostadsrättshavare och inteckningshavare saknar betydelse för det materiella rättsläget. På motsvarande sätt som beträffande fast egendom skall emellertid en särskild bestämmelse gälla om rättsver- kan av registrering eller om tid inom vilken talan skall väckas. I sådana fall får alltså registreringen betydelse för rättsläget. Vi föreslår vidare att en inteckningshavare skall ha samma skyldigheter som en innehavare av ett pantbrev. I förevarande avsnitt skall diskuteras vilken verkan registreringen bör ha. Först skall den övergripande lösningen övervägas. Därefter behandlas särskilt registrering av inteckningshavare. Utgångspunkten i JB är att inskrivningen saknar betydelse för det materiella rättsläget, 19 kap. 16 § JB. Vissa undantag finns dock från denna princip. Om en särskild föreskrift är meddelad beträffande rättsverkan av inskrivning eller om tid inom vilken tala skall väckas så gäller den föreskriften. Exempelvis kan en beviljad lagfart medföra att ett godtrosförvärv kan göras. Bestämmelsen avser vad som i förarbetena benämns "rättsförvärv" (prop. 1970:20 del B s. 537). Det innebär att bestämmelsen täcker även t.ex. förvärv av panträtter och inte bara förvärv av själva fastigheten. Detta betyder emellertid inte att bestämmelsen täcker beviljande av inteckning. Inteckningsbeslutet har tillagts absolut giltighet. Förkla- ringen ligger i att panträttens uppkomst är helt skild från intecknings- förfarandet. Därmed föreligger inte något samband mellan det materiella rättsförhållandet och inteckningen. En inteckning kan därför angripas endast genom att talan förs mot det beslutet. Om beslutet har vunnit laga kraft, återstår för fastighetsägaren att föra talan mot pantbrevets innehavare med yrkande att pantbrevet skall förklaras tillkomma honom samt utlämnas. (Se prop. 1970:20 del B s. 241 och , , Fastighetspant, 3 uppl., 1987, s. 43). Det kan diskuteras hur intressant aktiekontosystemet som tar sikte på värdepapper egentligen är i förevarande sammanhang. Något kan dock nämnas om rättsverkan av en registrering där. Översiktligt kan sägas att de rättsverkningar som är knutna till innehavet av ett löpande skuldebrev i stället är knutna till registreringen på ett konto i avstäm- ningsregistret. I 6 kap. 1 § aktiekontolagen (1989:827) finns en legitimationsregel. Innebörden är att den som är antecknad som ägare eller panthavare är behörig att förfoga över aktien (beträffande panthavare, se även 6 kap. 6 § aktiekontolagen). Registreringen är sakrättsligt moment, 6 kap. 2 § aktiekontolagen. Den har betydelse för möjligheterna att göra godtrosförvärv och vid dubbelöverlåtelse. Liksom när det gäller reglerna i JB utgör en registrering emellertid inte hinder mot en talan avseende det materiella rättsläget. Dessa grunddrag är oförändrade i regeringens förslag till lag om kontoföring av finansiella instrument i prop. 1997/98:160. Uppbyggnaden torde även om det inte sägs rakt ut vara densamma som i JB. Huvudregeln torde alltså vara att det materiella rättsläget inte påverkas av registreringen. Men vissa undantag finns, främst reglerna om registreringens betydelse för godtrosförvärv och vid dubbelöverlåtelse (jfr prop. 1988/89:152 s. 110 f.). Den avvägning som gjorts för såväl fast egendom som aktier i aktiekontosystemet framstår som en lämplig avvägning mellan att ge registret en viss tyngd och att förhindra materiellt stötande resultat. Vi menar därför att man får prestera något tungt vägande skäl för att avvika från denna - vid det här laget väl beprövade - utformning. Vi har inte funnit något sådant. För en anslutning till denna linje talar också Det sakrättsliga skyddet 179 vårt förslag att införa motsvarande regler som de i JB när det gäller godtrosförvärv och liknande frågor. Vi föreslår alltså att utgångspunkten bör vara att registreringen inte påverkar det materiella rättsläget, men att undantag bör gälla när särskilda bestämmelser finns om detta. Dessa undantag bör vara ungefär desamma som i JB. 6.5.2Särskilt om registrering av inteckningshavare En särskild fråga är vilken verkan registreringen som inteckningshavare bör ha. Den övergripande utformning vi valt medför att registrering som inteckningshavare inte behöver betyda att denne också är panthavare. Huruvida någon är panthavare bestäms av de materiella reglerna om upplåtelse av panträtt. Registreringen bör alltså ha samma legitimerande verkan som innehavet av ett skriftligt pantbrev eller registrering som pantbrevshavare av ett datapantbrev. Innehavaren av en handpant har vissa skyldigheter. Allmänna bestämmelser om vårdplikt för innehavare av lös pant finns i 10 kap. 3 och 4 §§ handelsbalken. Att kortfattat ge en uttömmande beskrivning av vårdplikten är inte lätt, eftersom denna inte är fastslagen på det sättet i författning. Vårdpliktens närmare utformning har utmejslats genom doktrin och praxis. Mer övergripande kan sägas att vårdplikten kan delas upp i två huvudområden. För det första har pantinnehavaren en plikt att vårda själva panten. För det andra har innehavaren vissa skyldigheter gentemot vissa andra borgenärer, bl.a. andrahandspanthavare, och ägaren av panten. Vårdplikten för den som innehar en lös sak som pant finns utförligt beskriven i litteraturen, se t.ex. , , Panträtt, 1991, s. 283 ff.