sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — I en viss del av fallen finns alltså inget annat alternativ än att begära en inteckning. Finns det då några skäl att begära en inteckning trots att detta inte är absolut nödvändigt? Om kreditgivare, mäklare eller bostadsrättshavare anser att det parallella systemet är förenat med stora olägenheter är utsikterna stora att pantnoteringarna ersätts av inteckningar. Det räcker med att t.ex. kreditgivaren anser detta. Anser man att olägenheterna är mer marginella är givetvis risken att pantnoteringar får leva kvar. Men om det inte anses som en olägenhet kan man ju å andra sidan fråga sig om det är så betungande att lägenhetsförteckningen parallellt lever kvar. Uppfattningarna kommer givetvis att variera, t.ex. mellan olika kreditinstitut. Men vissa förhoppningar finns ändå kring ett bostadsrätt- sregister. Kreditinstituten är överlag positiva. I vissa sammanhang har också talats om att ett säkert och bra register kan påverka kostnaden för lån, t.ex. räntan. Det är därför inte orealistiskt att tänka sig att kostnaden för ett lån kan påverkas av om det finns pantnoteringar i lägenhetsförteckningen. Att noteringar finns kvar borde ju medföra att bostadsrätten anses vara ett något mera osäkert kreditobjekt. Om så skulle bli fallet, finns ett naturligt incitament för att rensa ut noteringar i lägenhetsförteckningarna. Uppgift i registret om att pantnoteringar saknas Avsaknaden av en preklusionsfrist nödvändiggör införing i bostads- rättsregistret av pantnoteringarna från lägenhetsförteckningarna på ett eller annat sätt. Den enklaste och billigaste varianten är att bostads- rättshavaren eller föreningen ges möjlighet att få infört att noteringar Övergången till inteckningar 313 saknas i lägenhetsförteckningen, när så är fallet. Dolda pantsättningar kan naturligtvis finnas, dvs. pantsättningar som föreningen har underrättats om men inte fört in i lägenhetsförteck- ningen. Det är ett "arv" från den nuvarande regleringen. Risken för att sådana gamla pantsättningar skall finnas avtar . Och någon risk för att nya etableras finns när registrering som inteckningshavare är den enda möjligheten att erhålla sakrättsligt skydd vid en ny pantsättning. Föreningen bör ha kvar sitt nuvarande skadeståndsansvar för dolda pantsättningar. 17.2.5För- och nackdelar med de skisserade lösningarna Den obligatoriska konverteringen medför att man i förväg kan bestämma en viss tidpunkt när bostadsrättsregistret utgör den enda källan beträffande pantsättningar i bostadsrätten. Denna teoretiska säkerhet finns inte med den andra lösningen. Avgörande för denna modell är hur angelägen övergången till inteckningar är enligt aktörerna på marknaden. Exempelvis kreditinstituten har uttryckt en viss tveksamhet när det gäller hur aktiv man skulle vara om övergången till inteckningar inte var obligatorisk. Detta är svagheten med den lösningen. En lösning med obligatorisk konvertering på det sätt som skisserades i det föregående innebär emellertid också vissa nackdelar. När pantsätt- ningarna har konverterats till inteckningar och pantsättningar - som föreningarna underrättats om - kan göras gällande, skall in- teckningarna ha samma innebörd som de gamla pantnoteringarna i själva verket hade. För det första måste förmånsrätten vara rätt. Samtliga pantnoteringar som tidigare fanns och som är aktuella skall finnas kvar i form av inteckningar. Dessutom skall dolda pantnoteringar ha kommit fram och vara införda som inteckningar. För att uppnå detta måste alla panthavare - synliga såväl som dolda - ha haft möjlighet att framföra sina krav. I prövningen av förmånsrätt ligger att sökanden styrker att denne har en fordran. I annat fall skulle ju han kunna tränga sig före andra trots att han inte har någon fordran. För det andra måste beloppen vara rätt. Detta är betydelsefullt när det finns fler än en panthavare (dold eller synlig). Inteckningsbeloppet kommer ju vid exekution vara avgörande för dels vad den aktuelle panthavaren skall kunna tillgodoräkna sig, dels vilket belopp panthavare med sämre förmånsrätt kan tillgodoräkna sig. Vid bestämmandet av beloppet är således inte endast den aktuella pant- havarens och bostadsrättshavarens syn på saken av intresse, utan även de andra borgenärernas. En särskild svårighet med den obligatoriska konverteringen är att den ofta skulle aktualiseras när bostadsrättshavaren står i begrepp att ta ett Nödvändigheten när det finns flera borgenärer av över- enskommelser eller i värsta fall processer gör att förfarandet skulle ta tid. Det kan givetvis i det enskilda fallet vara mycket olyckligt för bostadsrättshavaren. Men en annan lösning skulle försena införandet. Då fick man nämligen tänka sig att inleda övergången med en obligato- risk konvertering och inte som här . Förfarandet kräver en omfattande reglering. Ännu viktigare är emellertid att konvertering jämfört med en ansökan om en vanlig inteckning enligt våra beräkningar blir avsevärt dyrare. Enligt våra beräkningar i avsnitt 21.1 skulle en vanlig inteckning kosta . En konvertering beräknar vi i stället skulle kosta . Skillnaden ligger i de kontroller och beslut som måste göras inför en konvertering och det material som måste ges in för detta. 17.2.6Preklusionstid och undantagsvis införing av pant- noteringar Det sagda har lett oss till slutsatsen att en preklusionstid bör ställas upp. Efter utgången av skall alltså en pantsättning som upplåtits med denuntiation inte längre ha sakrättsligt skydd. Men skall huvudregeln vara att endast ansökan om vanlig inteckning skall vara möjlig. Med andra ord skall normalt såväl nya pantsättningar som gamla kunna ges sakrättsligt skydd respektive fortsatt sakrättsligt skydd genom att en bostadsrättsinteckning tas ut. Men huvudregeln att gamla noteringar om pantsättningar preklude- ras bör förses med ett undantag. En borgenär bör - när en inteckning som innehas av någon annan redan finns i bostadsrätten - ges möjlighet att inför fristens utgång hos bostadsrättsmyndigheten ansöka om att få pantsättningen införd i bostadsrättsregistret. En sådan registrering i bostadsrättsregistret bör benämnas pantnotering. Denna möjlighet bör alltså stå öppen endast i vissa fall. Normalt bör en panthavare sakna denna möjlighet och vara hänvisad till att begära en vanlig inteckning. För att ansökan skall beviljas får sökanden visa att denne har en fordran och att denna har bättre rätt än en redan beviljad inteckning. Den som redan har beviljats en inteckning bör givetvis ges tillfälle att yttra sig. Denne har då möjlighet att visa t.ex. att dennes registrering som inteckningshavare grundas på ett lån som tidigare skyddats av en denuntiation. Gav denna bättre rätt skall givetvis ansökan från den andre borgenären om att få pantnoteringen införd inte beviljas. På så sätt kan den som är noterad i lägenhetsförteckningen - t.ex. som ende panthavare - lugnt begära en inteckning och begära strykning i lägenhetsförteckningen. Om en dold panthavare med sämre rätt skulle dyka upp, skall denne inte kunna "tränga sig före", om den som har inteckningen bara bevarar sin dokumentation . Utformningen kan sammanfattningsvis beskrivas enligt följande. 1 Nya pantsättningar kan ske endast med bostadsrättsinteckning. Övergången till inteckningar 315 2Efter prekluderas pantsättningar som inte svarar mot en in- teckning, alltså både sådana som finns i förteckningen och dolda pantsättningar. 3Normalt kan den panthavare som fått sakrättsligt skydd genom denuntiation bevara detta skydd efter preklusionstidens utgång endast genom att en bostadsrättsinteckning begärs. 4En möjlighet införs att före preklusionsfristens utgång begära registrering av en pantnotering. Detta skall var möjligt endast undan- tagsvis. Ett alternativ när borgenärerna är överens är att begära ned- sättning. 5Möjlighet att kalla okända eller dolda panthavare framstår som överflödig. En ansökan enligt punkten 4 skall alltså göras innan preklusionstiden lider mot sitt slut. När en ansökan kommer in görs en notering om detta i registret. Prövningen görs först efter det att preklusionstiden har löpt ut. Det finns då inte längre några dolda panthavare. För att ha kvar något sakrättsligt skydd efter utgången av måste nämligen antingen en inteckning ha tagits ut eller en ansökan ha gjorts om att att få en pantnotering införd i registret. Innan beslut fattas kan bostadsrättsmyndigheten höra alla som är registrerade i registret antingen som inteckningshavare eller som sökande (flera kan ju ha ansökt enligt punkten 3). Är man överens och vill ha saken utagerad tidigare - och troligen också billigare - kan man istället begära ned- sättning. Lösningen innehåller en preklusionstid. utgör bo- stadsrättsregistret enda källan beträffande pantsättningar. kan det enkla förfarandet med ansökan om en vanlig inteckning användas i de allra flesta fallen. Detta är mycket billigare än att fordringar skall styrkas osv. Eftersom en särskild ansökan krävs för införing av en gammal pantnotering - vilket lär bli något dyrare än en vanlig inteckning - kommer detta antagligen inte att göras i onödan. Det blir inte heller aktuellt i så många fall. Erfarenheterna från försöksverk- samheten visar att fler än en pantnotering finns i av fallen men att olika panthavare i en bostadsrätt fanns i av fallen. Det statistiska underlaget är litet men med hänsyn till prisbilden i jämfört med övriga landet är det svårt att se skäl för att siffrorna för riket skulle vara högre. I alla de andra fallen än de när fler än en panthavare finns är det bara att ta ut inteckning. I de resterande fallen får man räkna med att att kreditinstituten genom någon form av samordning ser till att alla hamnar på "rätt plats". I andra fall dör den ena skulden ut och något problem finns inte. Om utfallet blir någorlunda gynnsamt kan man således räkna med att den mer krångliga hanteringen är aktuell i 5 000 - 15 000 fall. Även i dessa fall finns dessutom ett alternativ. Kommer borgenärerna överens kan de begära nedsättning i stället. Slutligen måste ställning tas till om den valda lösningen medför att uppgift om de gamla pantsättningarna från lägenhetsförteckningarna under övergångsskedet bör föras in i bostadsrättsregistret. En införing av de gamla pantnoteringarna i bostadsrättsregistret skulle kunna ske på olika sätt. En tänkbar möjlighet är att uppgifterna samlas in av den som skall ansvara för bostadsrättsregistret, alltså en datafångst ungefär på det sätt som skett beträffande olika register i fastighetsdatasystemet. Med hänsyn till de tidigare redovisade oklarheterna och ofullständig- heterna är detta emellertid inte möjligt. Det är nödvändigt att intressenterna medverkar. Olika intressenter som bostadsrättsföreningarna, de centrala bostadsrättsorganisationerna, bostadsrättshavarna och kreditinstituten skulle behöva engageras. En icke oväsentlig arbetsinsats från deras sida skulle krävas. Vi har inte kunnat finna annat än att en sådan lösning skulle innebära bl.a. att flera olika åtgärder blev nödvändiga och att vissa intressenter ålades en för- fattningsenlig skyldighet att medverka. Exempelvis skulle ett samspel mellan föreningen och de olika bostadsrättshavarna vara nödvändigt för att få fram ett grundläggande underlag från dem. Man kan allmänt fråga sig om det är rimligt att kräva några större arbetsinsatser från föreningarna och, dessutom, hur detta skulle påverka inställningen till registret. Erfarenheterna från försöksverk- samheten visar också att det inte torde vara möjligt att på detta sätt få fram ett helt korrekt underlag beträffande alla bostadsrätter. En risk finns t.ex. alltid för dolda panthavare. Och det är som nämnts tveksamt hur långt man bör gå när olika uppfattningar finns beträffande förmånsrätten. Praktiska problem finns också. Frågan är om t.ex. alla bostadsrättshavare och föreningar är beredda att medverka i den omfattning som krävs. När det gäller kreditinstituten är frågan vilka möjligheter de har att göra kontroller i sina register. Kreditgivarna har gett varierande besked om vilka möjligheter de anser sig ha. Vissa har inte sett så stora problem medan andra har anfört att man saknar möjlighet att få fram uppgift om att ett lån är ett bostadsrättslån utan att ta fram akten i låneärendet. I sammanhanget måste också kostnadsfrågan framhållas. Den grundläggande insamlingen skulle naturligtvis bli kostsam. Detta får vägas mot konsekvenserna av om man under en övergångstid låter lägenhetsförteckningarna ha fortsatt giltighet. måste i så fall t.ex. kreditgivare vända sig till både registret och vilka pantsättningar som belastar den aktuella bo- stadsrätten. Båda alternativen innebär alltså kostnader. Vi anser att det är bättre att inte föra in uppgifter om gamla pantsättningar i registret. Förslaget bör ses i samband med vår lösning att dessa pantsättningar efter en viss, på förhand bestämd tid förlorar sin giltighet. Man behöver inte engagera de olika aktörerna i ett omfattande arbete. Och, som tidigare nämnts, även om man startade denna arbetsprocess får ett frågetecken sättas för om arbetet skulle lyckas och ge ett tillfredsställande resultat. Vi ser dock inget skäl mot att ge en möjlighet för föreningar som har intresse av detta att rapportera in bostadsrätter som saknar belastning. Övergången till inteckningar 317 På så sätt kan föreningen slippa onödiga förfrågningar från kredit- givare. Eftersom uppgiften endast avser förhållandet att noteringar saknas kan den inte anses integritetskränkande. Möjligheten innebär nämligen ingen skyldighet att rapportera in alla bostadsrätter i föreningen. Men lämnas uppgiften bör ansvaret för uppgiften vara detsamma som när föreningen i en omsättnings- eller kreditsituation på begäran lämnar ett utdrag ur lägenhetsförteckningen. Insamlingen av uppgifter 319 18 Insamlingen av uppgifter Vi har i avsnitt 11.2 presenterat vårt förslag till vilka uppgifter som skall finnas i bostadsrättsregistret. Innan bostadsrättsregistret tas i bruk skall dessa uppgifter föras in i registret. Vår lösning i avsnitt 17.2 be- träffande övergången till inteckningar innebär att uppgifter om pantsättningar inte behöver samlas in. När det gäller de andra uppgif- terna finns vissa tillgängliga i offentliga register medan andra måste samlas in från bostadsrättsorganisationerna, föreningarna eller bostadsrättshavarna. På grund härav kommer sätten för inhämtandet att variera. Även sedan registret har tagits i bruk finns det behov av att registret tillförs uppgifter från olika håll. Metoderna för insamlingen kommer också under denna fas att variera beroende på varifrån och när informationen skall hämtas in. I detta avsnitt presenterar vi hur insamlingen bör ske av de olika typer av uppgifter som skall tillföras registret under införandefasen. I avsnitt 21.1 redogör vi för de ekonomiska konsekvenserna av våra förslag. I samband med det redovisas två olika metoder för att föra in uppgifter i registret. Den ena, och enklaste, är en direkt dataöverföring till bostadsrättsregistret från ett annat dataregister. Det är en lösning som vi anser vara möjlig beträffande de uppgifter som skall hämtas från andra offentliga register - t.ex. Patent och registreringsverkets föreningsregister och det av skötta fas- tighetsdatasystemet - samt från bostadsrättsorganisationerna och större servicebyråer, som också för register med hjälp av ADB. Den andra lösningen bygger på att uppgifter hämtas in på för ändamålet särskilt framtagna blanketter. Uppgifterna förs sedan genom scanning över till registret. Denna metod bör användas för insamlingen av uppgifter från de föreningar som inte kan tillhandahålla uppgifterna på det sätt som beskrevs i det första alternativet. Detta blir en uppgift för i egenskap av personuppgiftsansvarig. Oavsett om det första eller andra sättet används så kommer särskild granskning att krävas för att, i möjligaste mån, hindra att felaktiga uppgifter förs över till registret. Det är angeläget att brister och ofullkomligheter så långt det är möjligt åtgärdas innan överföringen sker till registret. Som ett led i detta ser vi det som önskvärt att respektive förening i förväg underrättar de berörda bostadsrättshavarna om de uppgifter som föreningen avser att lämna till registret. Bostadsrättshavaren får på så vis möjlighet att reagera om han anser att uppgifterna är oriktiga i något avseende. Ett sådant förfarande sparar förmodligen in mycket arbete med att i efterhand korrigera felaktigheter. Det minskar också risken för felaktigheter i registret. Våra förslag innebär en belastning för framförallt föreningarna men även i viss utsträckning kreditgivarna. Det kommer förmodligen att krävas en inte obetydlig arbetsinsats från dessas sida för att insam- lingen av uppgifter skall bli både effektiv och hålla hög kvalitet. Som framgår av avsnitt 21.1. leder detta även till vissa merkostnader för de inblandade. Vi menar att det är av avgörande betydelse att insamlingen föregås av noggranna förberedelser för att den skall kunna ske så snabbt och smidigt som möjligt. Det medför också att insamlingen kommer att hålla en högre kvalitet. Ett led i dessa förberedelser bör vara ett omfattande informationsarbete. Detta bör rikta sig såväl mot de som skall lämna uppgifter som de som skall svarar för införingen i registret. Vi menar att förberedelserna bör inledas så snart det är möjligt. Det kan därför vara av värde att på ett tidigt stadium upprätta en arbetsgrupp som ges i uppgift att bl.a. planera förberedelsearbetet och ombesörja att informationsmaterial tas fram. Vi föreslår att uppgifter, vid införandet av bostadsrättsregistret, skall hämtas från befintliga register när detta är möjligt och att uppgifterna annars skall hämtas direkt från föreningarna. Uppgifter som hämtas direkt från föreningarna skall genom scanning föras in i bostadsrättsregistret. Nedan följer en redovisning av de uppgifter som inledningsvis skall tillföras registret. Under varje avsnitt anges varifrån vi menar att uppgiften skall hämtas och på vilket sätt detta skall ske. Redovisningen är uppdelad efter objekt. För att kunna hänföra en bostadsrätt till rätt bostadsrättsförening skall i bostadsrättsregistret finnas uppgifter om bostadsrättsföreningens namn och organisationsnummer. Uppgifter om samtliga bostadsrätts- föreningar bör föras in i registret. Dessa uppgifter bör därför, liksom under den fortsatta driften, föras över från Patent- och registrerings- verkets föreningsregister. Detta innebär att det kommer att finnas uppgifter om alla registrerade bostadsrättsföreningar, oavsett om dessa har upplåtit någon bostadsrätt eller inte. Insamlingen av uppgifter 321 Fastighetsbeteckning för föreningens fastighet bör hämtas från fastighetsdatasystemet. Bostadsrättslägenhetens adress och beteckning Uppgifter om adress och beteckning för bostadsrättslägenheter som används för bostadsändamål skall finnas i det kommande lägenhets- registret. Adresserna härrör från adressregistret. De aktuella uppgifter- na bör kunna föras över direkt till bostadsrättsregistret. Det är alltså bara uppgift om lägenhetsbeteckningen som behöver hämtas direkt från lägenhetsregistret. Skälet för att göra detta är enbart att se till att enhetliga beteckningar används i de båda registren och att det är rationellt. Om det inte skulle vara möjligt att hämta uppgifter från lägenhetsregistret kan uppgifterna i stället hämtas från föreningarna. Bostadsrättslägenheter som brukas för andra ändamål än bostad, dvs. lokaler, finns inte förtecknade i något offentligt register. Uppgifter om dessa måste därför hämtas direkt från föreningarna. Vissa lokaler hör till föreningar som är anslutna till någon central bostadsrättsorganisation eller servicebyrå. Vad gäller dessa kan uppgifterna hämtas elektroniskt. För övriga lokaler får insamlingen ske från varje förening för sig. Uppgifter om bostadsrättshavares namn och adress finns hos respektive förening. Uppgifterna kan samlas in på två sätt. För föreningar som är anslutna till någon av bostadsrättsorganisationerna eller till någon av de större servicebyråerna bör uppgifterna kunna föras över direkt från respektive dataregister. För övriga föreningar där denna möjlighet inte står till buds bör särskilda blanketter tas fram. De uppgifter som lämnas på dessa bör genom scanning föras över till registret. Som vi inledningsvis har sagt bör bostadsrättshavarna involveras i denna insamling på det sätt som vi angav i inledningen. Som vi har angett i avsnitt 11.2.6 bör uppgift om det pris som förvärvaren har betalat för bostadsrätten anges i registret. Har förvärvet skett genom en upplåtelse är det insats och upplåtelseavgift som erlagts i samband med upplåtelsen som skall anges. Enligt vad som sagts i det nämnda avsnittet bör dessa uppgifter bara föras in i samband med registrering av förvärv som sker efter ikraftträdandet. av dessa uppgifter inför införandet är alltså inte aktuell. 18.2.5Uppgifter om exekutiva åtgärder m.m. Uppgifter om utmätningar och andra exekutiva åtgärder rörande bostadsrätter kommer, enligt vad vi erfarit, inte att vara tillgängliga för insamling i ett sammanhang. Med tanke för sådana ärenden kan också värdet av att samla in sådana uppgifter innan registret skall tas i bruk ifrågasättas. Vi anser därför att den typen av uppgifter inte skall föras in förrän i samband med att registret tas i bruk. De uppgifter som då skall införas i registret är sådana som omfattas av den underrättelseskyldighet som uppkommer för olika myndigheter i samband med att bestämmelserna i fråga träder i kraft. Vi har i avsnitt 17.2 redovisat våra förslag rörande de övergångsfrågor som gäller pantsättningar som vunnit sakrättsligt skydd genom underrättelse till bostadsrättsföreningen. Vi har där talat om en femårig preklusionstid för sådana panträtter. Vi har också föreslagit att fortsatt sakrättsligt skydd normalt skall kunna erhållas med en bostadsrättsinteckning men att det undantagsvis skall vara möjligt att få äldre panträtter noterade i bostadsrättsregistret efter preklusionstidens utgång, s.k. pantnotering. I detta avsnitt presenterar vi förslag till lösningar för vissa frågor med anknytning till de som behandlades i avsnitt 17.2. Det gäller i första hand frågor om förmånsrätt och företrädesordningen. Vi tar också upp den exekutionsrättsliga regleringen och föreningarnas skyldigheter. Slutligen lämnar vi förslag till kompletterande reglering rörande omregistrering av bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. 19.1Förmånsrätt, företrädesordning m.m. Vi föreslår att under den femåriga preklusionstiden skall äldre panträtter behandlas som bostadsrättsinteckningar i fråga om förmånsrätt. Företrädesordningen mellan panträtter skall avgöras av tidpunkten då panträttsupplåtelsen vann sakrättsligt skydd. Vad som här sagts skall också gälla för pantnoteringar i bostadsrättsregistret - efter preklusionstidens utgång. Slutligen föreslår vi att panthavare skall ges en bibehållen rätt i fråga om panträttens verkan vid exekutiv försäljning, tvångsförsäljn- ing, expropriation eller annan tvångsförsäljning. I avsnitt 17.2 har vi föreslagit att äldre panträtter alltjämt skall gälla under en femårig preklusionstid. Detta ställer krav på viss särreglering för att de skall behålla sitt värde som säkerhet för borgenären. Det gäller framför allt panträttens innebörd och förmånsrätt samt företrädesordningen. Vår avsikt är att de äldre panträtternas innebörd skall vara oförändrad så länge de består. De bör också behålla sin status i förmånsrättshänseende. Eftersom det annars kan uppstå rangordningsproblem bör en särskild reglering av företrä- desordningen göras mellan de olika typerna av panträtt. Företrädesordningen mellan gällande pantnoteringar avgörs av tidpunkten då panträtten har vunnit sakrättsligt skydd. Sådant skydd uppkommer genom att föreningen har mottagit underrättelse om panträttsupplåtelsen. Tidsföljden mellan underrättelserna är således av- görande.