sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — Konsekvensen skulle då bli att sakrätt- sligt skydd kunde uppnås endast om belopp hade angetts. Det innebär alltså att den information som kan erhållas från registret är densamma som med inteckningsmodellen. En reglering av vilka pantsättningar som skall vara möjliga krävs alltså. Till skillnad från en inteckningsmodell är det just själva pantsätt- ningarna som måste regleras. I en inteckningsmodell lever pantsätt- ningar så att säga ett mer fritt liv. Beloppsintervallen bestäms av in- teckningen. Någon prövning av pantsättningen som sådan görs inte och inte heller prövas om en pantsättning kvarstår. Den form av reglering av pantsättningarna som blir aktuell i en pantsättningsmodell med maximibelopp saknar någon motsvarighet i svensk rätt. Vi anser att det finns flera nackdelar med att skapa en alldeles särskild ordning för just bostadsrätter i detta hänseende. Genom att ett särskilt system skapas för bostadsrätter blir hela systematiken kring pantsättning av egendom mer komplicerad och komplex. Ett skäl för beloppsgränser kan vara att man vill förbättra möj- ligheterna att använda en bostadsrätt som säkerhet gentemot fler än en långivare. Pantsättningsmodellen innebär i utgångsläget begränsade möjligheter i detta hänseende, även om ett maximibelopp skall anges. Den som har ett pantbrev beträffande en fastighet har vid en medelsför- delning - t.ex. vid utsökning - rätt att få betalning intill pantbrevets belopp. Därutöver har panthavaren rätt till ett tillägg. Det uppgår till maximalt femton procent av pantbrevsbeloppet samt ränta på pant- brevsbeloppet med diskontot plus från utmätningen till medelsfördelningen. En övre gräns finns alltså alltid och var den går kan senare tillkommande långivare med någorlunda exakthet bedöma. Några sådana begränsningar finns inte vid pantsättning av lös egendom, t.ex. bostadsrätter. En pantsättningsmodell som ansluter till gällande rätt skulle innebära att en borgenär vid en "normal pantsätt- ning" kan få ersättning inte bara för kapitalskulden utan också för En intecknings- eller pantsättningsmodell räntor och liknande enligt reversen. Det gäller utan några särskilda begränsningar. Att ställa upp begränsningar skulle innebära en ytterligare avvikelse från vad som gäller vid pantsättning av lös egendom. Om sådana begränsningar inte ställs upp, blir det emellertid ofta svårt för en tillkommande borgenär att veta vad hans pant har för värde. Övergångsproblematiken beträffande pantsättningar utvecklar vi närmare i avsnitt 17.2. Redan här kan dock konstateras att problemen är exakt desamma oavsett om man väljer en inteckningsmodell eller en pantsättningsmodell med maximibelopp. Frågan blir ju hur man skall kunna smälta samman det nuvarande traditionella pantsättnings- systemet med ett nytt system som innehåller maximibelopp. Något försteg i detta hänseende har alltså inte en sådan pantsättningsmodell. I övrigt ser vi inte några direkta skillnader mellan dessa två modeller. Många olika utformningar är tänkbara i skilda hänseenden. Exempelvis behöver en inteckningsmodell inte innebära att man ansluter sig till befintliga lösningar när det gäller sådant som hur överhypotek skall kunna användas, om andrahandspantsättning skall vara möjlig och an- vändningen av pantbrevsterminologin. Den särpräglade reglering av själva pantsättningen som en pantsätt- ningsmodell med maximibelopp kräver är enligt vår mening en avgörande nackdel. Eftersom vi inte kan se några vinster med denna modell är det svårt att se skäl för att göra en sådan kraftig avvikelse för just bostadsrätter från vad som annars gäller. Det måste också ses som en fördel och styrka att man med en inteckningsmodell kan utgå från väl beprövade, befintliga system när den närmare utformningen skall göras. Givetvis har man ändock frihet att göra avvikelser i olika delar, t.ex. när utvecklingen har medfört att de befintliga lösningarna framstår som ålderdomliga eller onödigt komplicerade. Det val som återstår är alltså, enligt vår mening, det mellan en in- teckningsmodell och en pantsättningsmodell utan belopp. En intecknings- eller pantsättningsmodell? 4.3.4Inteckningsmodellen är bättre än pantsättningsmodellen utan belopp En pantsättningsmodell utan belopp innebär, som tidigare nämnts, att själva pantsättningen registreras och att information om pantsättningar- nas belopp inte lämnas i registret. Inteckningsmodellen har en obestridlig fördel jämfört med denna pantsättningsmodell genom att den ger information om för vilka belopp bostadsrätten maximalt utgör eller kan utgöra säkerhet. kan denna information vara tillräcklig, t.ex. för en kreditgivare. Dolda panträtter och förmånsrätten Som angetts i avsnitt 2.1 är det nuvarande systemet för pantsättning av bostadsrätter behäftat med en del brister. Risken för dolda pantsättningar hänger samman med den nuvarande ordningen där föreningen skall underrättas om pantsättningar och föra in dessa i lägenhetsförteckningen. Det problemet kan alltså lösas genom en ändring av det sakrättsliga momentet. Valet av modell spelar däremot ingen roll för denna fråga. En ändring beträffande det sakrättsliga momentet löser emellertid inte problemet med det oklara rättsläget vad gäller möjligheter till om- läggning av lån med bibehållen förmånsrätt, möjligheterna att utvidga en kredit efter det att en andrahandspantsättning har skett och även i den delen få bästa förmånsrätt osv. Beträffande fastigheter och annan egendom där inteckningsmodeller används finns en mycket klarare och fastare reglering av dessa frågor. Det förefaller inte vara möjligt att lösa dessa frågor för bostadsrätter inom ramen för en pantsättningsmo- dell. Vi menar att man då borde göra en generell översyn av denna fråga. Problemet torde också bli mer uttalat när ett bostadsrättsregister införs. Den som registrerar pantsättningar riskerar att ställas inför svårlösta problem när det gäller att registrera t.ex. en underrättelse om att en kredit har utökats. I detta hänseende har alltså inteckningsmo- dellen ett klart försteg. Det som sagts tangerar spörsmålet hur bostadsrätterna skall förbättras som kreditobjekt. Hit hör vad det är som skall uppnås för att man skall kunna anse att bostadsrätterna har förbättrats som kredito- bjekt. Det som antagligen först kommer i åtanke är skillnaden i ränta för lån på fastigheter och bostadsrätter. Om bostadsrätterna blev bättre kreditobjekt, borde denna skillnad kunna i vart fall minska. Det finns säkert flera förklaringar till den ränteskillnad som finns, t.ex. dubbelbe- låningen (föreningens respektive bostadsrättshavarens lån) och den större tradition som det finns kring pantsättning av fastigheter. Det är inte aktuellt att inom ramen för den nuvarande utredningen En intecknings- eller pantsättningsmodell göra något åt sådant som dubbelbelåningen. Givetvis är det svårt att uttala sig om hur stor betydelse olika åtgärder skulle ha. Det framstår emellertid inte som osannolikt att faktorer som hur säkert systemet är och, inte minst, hur det uppfattas har en viss betydelse. Intecknings- modellen är väl beprövad på fastighetsrättens område. Vi bedömer att den modellen har ett försteg. Den har ett gott renommé och anses säker. har man ibland påtalat att delar av inteckningssystemet är onödigt krångliga eller ålderdomliga. Vi ser därför möjligheter att åstadkomma förbättringar, utan att modellen så att säga tappar i trovärdighet. Möjligen kan också systemets grad av rationalitet ha en viss betydelse för kostnaden - i form av ränta eller avgifter - för ett lån. Ambitionen att förbättra bostadsrätter som kreditobjekt behöver inte heller avse endast räntan. Bostadsrättshavaren kan i många fall ha ett intresse av att kunna använda bostadsrätten som säkerhet till ett belopp som ligger så nära marknadsvärdet som möjligt. Förutsättningarna att använda en bostadsrätt som säkerhet för nya lån bör enligt vår mening öka om den eller de som är beredda att ge nya lån bättre än kunde bedöma hur mycket bostadsrätten tidigare svarar för som säkerhet. är denna typ av förbättringar något omtvistad. I vissa sammanhang har man menat att en säkerhet kan bli "för bra". Risken är då att långivare inte gör en seriös bedömning av betalningsförmågan utan förlitar sig enbart på säkerheten. För bostadsrättshavarens del kan det också vara en fördel om pantsättningssystemet ger så goda möjligheter som möjligt för honom att använda sig av olika kreditgivare. I och för sig finns en tendens som innebär att kreditgivarna ger förmåner till den som håller sig till en långivare. Flera nya kreditgivare har tillkommit på marknaden. Och dessa förhållanden varierar över tiden. Finns redan ett lån, bör det vara en fördel - när ett nytt lån skall tas - om en ny kreditgivare kan förhållandevis exakt bedöma hur stort belopp bostadsrätten svarar för. Frågan är om inte inteckningsmodellen har ett försteg oavsett vilka av de här angivna innebörderna som läggs i att bostadsrätterna bör bli bättre som kreditobjekt. En intecknings- eller pantsättningsmodell? Med den nuvarande ordningen finns också ett problem med inaktuella noteringar om pantsättningar. Motsvarande problem har vi inte uppfattat när det gäller fastigheter. En förklaring torde vara att inteckningssystemet för fastigheter, där bestämda beloppsintervall är upptagna, gör det mer intressant för nya långivare att undersöka de tidigare förhållandena. En möjlighet kan ju finnas att få ett mycket bätte förmånsläge än annars, om ett visst intervall är ledigt. Det är i och för sig möjligt att införa en skyldighet för långivare att anmäla när en registrering av en pantsättning är inaktuell. Lite svårare är att se att en påföljd, som gör regleringen verkningsfull, skulle kunna kopplas till den skyldigheten. Till detta kommer de resurser som skulle krävas för administrationen. I en inteckningsmodell finns däremot ett visst, naturligt incitament för att inaktuella noteringar avlägsnas. Huruvida noteringen är kvar eller inte är också av mindre intresse i en inteckningsmodell. I vart fall i befintliga inteckningssystem finns ju alltid risken för en kreditgivare, som har en inteckning vilken inte är förenad med bästa rätt, att en ny kreditgivare ockuperar ett inteckningsintervall med bättre rätt när detta blir ledigt. Det system som väljs bör vara klart och enkelt. Olika aspekter kan läggas på detta krav. Först kan konstateras att det nuvarande systemet för fastigheter med datapantbrev av många torde uppfattas som något svårtillgängligt. finns flera skäl för att undvika skriftliga pantbrev. Denna hantering uppfattas av många aktörer som omständlig och resurskrävande. Exempelvis är det en belastning för kreditgivare att de skriftliga pantbreven måste letas fram från arkiv och skickas iväg när pantsättaren väljer en ny långivare. Mot en inteckningsmodell skulle då kunna tala att systemet blir svårbegripligt eller svårhanterligt. Att systemet med datapantbrev uppfattas som svårtillgängligt torde bero på dels att det finns dubbla system, dels att pantbrevsbegreppet i det systemet är något förvillande. Begreppet pantbrev för ju tankarna till ett dokument som kan överlämnas till borgenären för att få till stånd en pantsättning. Ett datapantbrev är emellertid endast en registrering i pantbrevsregistret. Denna registrering kan givetvis inte överlämnas, utan i stället får man laborera med en fiktion. Genom registreringen anses överlämnande ha skett. Det är nog i grund och botten denna konstruktion som gör systemet med datapantbrev något svårgenom- trängligt. Som konstaterats i avsnitt 4.2.1 är det emellertid möjligt att utforma ett system utan skriftliga pantbrev. Pantbrevssystemet kan alltså slopas helt. Övergången från den nuvarande ordningen till ett nytt system för En intecknings- eller pantsättningsmodell pantsättning av bostadrätter kräver särskilda överväganden. Vi behandlar detta i avsnitt 17.2. Här bör dock följande nämnas. Över- gångsproblematiken kan i förstone förefalla enklare om man väljer en pantsättningsmodell utan belopp. Tanken är då att man kan föra in de gamla pantsättningarna från lägenhetsförteckningarna i registret och sedan är det bara att fylla på med nya pantsättningar som sker efter ikraftträdandet. Men även i en inteckningsmodell är det möjligt att så att säga behålla de gamla pantnoteringarna och bygga på med inteckningar vid nya pantförskrivningar. skulle de gamla noteringarna försvinna eller i vart fall förlora sin aktualitet. Skäl kan i och för sig finnas för att omvandla - konvertera - de gamla pantnoteringarna till inteckningar, om inteckningsmodellen väljs. Exempelvis skulle registret därigenom ge bättre information till en kreditgivare om pantsättningsförhållandena. Men om detta inte görs, blir inte registret sämre än om pantsättnings- modellen hade valts. Beträffande de "gamla" pantnoteringarna skulle registret bli likvärdigt. Och när det gäller nya pantsättningar som gjorts med inteckningar skulle informationsvärdet bli bättre än om man hade fortsatt att bygga på med pantnoteringar. Sådana noteringar anger ju inga belopp. Det avgörande är alltså inte valet av modell, utan i stället vilken ambition som finns att redan vid införandet av bostadsrättsregistret reda ut de oklarheter som finns beträffande de tidigare gjorda noteringarna i lägenhetsförteckningarna och att uppmärksamma dolda panträtter. Detta blir inte lättare med en pantsättningsmodell. När det gäller nya pantsättningar skulle ett helt nytt system behövas för att lösa förmånsrättsfrågorna på ett tillfredsställande sätt. Vi menar att inteckningsmodellen bör väljas. Den kan till skillnad från pantsättningsmodellen utan belopp förväntas lösa problemet med det osäkra rättsläge som som gäller i fråga om panthavarens förmånsrätt och helt allmänt ha verkan att bostadsrätterna blir bättre kreditobjekt. Förutsättningarna är störst med denna modell att råda bot på det nuvarande problemet med inaktuella pantnoteringar. Det finns inte skäl att tro att inteckningsmodellen i sig behöver leda till större kostnader än en pantsättningsmodell utan belopp. Slutligen innehåller den information om hur utnyttjad en bostadsrätt är som kreditobjekt, något som bidrar bl.a. till större säkerhet och rationalitet vid kredit- givning. Närmare om inteckningsmodellen 147 5 Närmare om inteckningsmodellen 5.1Begreppet bostadsrättsinteckning bör väljas Vi föreslår att begreppet bostadsrättsinteckning införs. När en inteckningsmodell har valts aktualiseras frågan om man bör tala om inteckningar eller inte. Kärnan i en inteckningsmodell är att ett beloppsutrymme reserveras och att detta utrymme sedan i ett andra led kan användas för upplåtelse av panträtt. Det är alltså inte givet att man skall tala om inteckningar. Det finns emellertid vissa skäl som talar för detta. Begreppet inteckning är väl inarbetat och ger många en omedelbar anvisning om vad det är frågan om. Eftersom inteckningar inte använts för bostadsrätter innebär detta också en tydlig markering av en ändring. Det finns däremot skäl att skilja denna inteckningsform från andra inteckningar. Bl.a. kan det vara ett sätt att markera att vissa skillnader finns när det gäller denna inteckningtyp jämförd med andra. Eftersom inteckningar kan finnas i själva fastigheten bör dessutom klarheten öka, om man har en särskild benämning på inteckningar som belastar en bostadsrätt i fastigheten och inte själva fastigheten. Vi föreslår därför att den inteckningstyp som skall kunna tas ut i bostadsrätter benämns bostadsrättsinteckning. 5.2Pantbrev bör inte införas Vi föreslår att skriftliga pantbrev inte skall finnas för bostadsrätter och att pantbrevsterminologin över huvud taget inte skall införas. Den som registreras vid en inteckning skall benämnas intecknings- havare. Inteckningshavare motsvarar närmast vad som benämns pantbrevshavare när det gäller datapantbrev för fastigheter. Vår uppfattning är att det är möjligt att utforma ett inteckningssystem utan skriftliga pantbrev. I samband med att datapantbrev infördes påtalades vissa nackdelar med skriftliga pantbrev. De ansågs förenade med inte obetydliga kostnader för såväl olika myndigheter som enskilda. Från kreditinstitutens sida framhölls att de ställer stora krav på tidsödande och kostnadskrävande hantering. Vidare angavs att, eftersom pantbrevet behandlas som en värdehandling, särskilda kostnader uppkommer för transporter, kontroller och arkivering samt att det hos den registeransvarige uppstår kostnader för utskrift och expediering av pantbreven (prop. 1993/94:197 s. 15). Vi instämmer i kritiken. Hanteringen av skriftliga pantbrev ger upphov till onödiga kostnader. En ytterligare nackdel med skriftliga pantbrev är att de kan förkomma. För att reda upp denna situation krävs ett relativt krångligt dödningsförfarande. Pantbrev var nödvän- diga när datoriserade register inte fanns, men framstår som föråldrade. Vi anser att skriftliga pantbrev inte bör användas, när ett helt nytt system för pantsättning av bostadsrätter införs. Trots det skulle man kunna använda sig av pantbrevsterminologin t.ex. på samma sätt som man gör beträffande datapantbrev. Som vi utvecklat i avsnitt 4.3.4 är dock systemet och terminologin med datapantbrev något svårbegriplig. Det är förklarligt att terminologin används i ett system där skriftliga pantbrev förekommer parallellt. Men eftersom vi inte tänker oss några skriftliga pantbrev, anser vi att pantbrevsterminologin bör överges helt. Vi anser att systemet blir enklare att förstå om man talar om vad det egentligen är fråga om, nämligen en registrering i bostadsrättsregistret vid en bostadsrätts- inteckning. Hur skall då detta lösas rent terminologiskt? Den som registreras för ett datapantbrev benämns pantbrevshavare. Skälet till att benämningen panthavare inte används är att den som är registrerad för ett datapantbrev inte behöver vara panthavare. Som närmare utvecklas i avsnitt 6.5.2 behöver den som registreras vid en bostadsrättsinteckning inte vara panthavare. Det är därför inte lämpligt att använda detta begrepp. Panthavare är ett väl etablerat rättsligt begrepp med en särskild innebörd. Pantbrevshavare är inte heller lämpligt när pantbrev inte skall förekomma. Begreppet skulle bli direkt missvisande. Det finns emellertid ett behov av en beteckning på den som är registrerad vid en bostadsrättsinteckning. Vi föreslår därför att den som registreras vid en inteckning benämns inteckningshavare. Närmare om inteckningsmodellen 149 Vi föreslår att den för fastighetsinteckningar gällande ordningen med ägarhypotek och möjlighet att utmäta pantbrev inte skall ges någon motsvarighet för bostadsrätter. Bostadsrättshavaren skall kunna utnyttja en bostadsrättsinteckning som har blivit ledig för en ny pantsättning. En bostadsrättsinteckning bör liksom andra inteckningar bestämmas till ett visst belopp. När en ny inteckning tas ut i t.ex. en fastighet överens- stämmer inteckningsbeloppet ofta med kapitalbeloppet för ett lån. minskar emellertid i många fall kapitalbeloppet. Det kan vara fråga om allt från mindre amorteringar till att hela lånet betalas. I takt med att avbetalningar sker uppstår en skillnad mellan in- teckningsbeloppet och kapitalbeloppet. Med överhypotek avses vanligen inget annat än skillnaden mellan dessa två belopp. Begreppet säger alltså inget om vem som har rätt till det belopp som det outnyttjade intervallet representerar vid t.ex. en exekutiv försäljning. Ägarhypotek talar man om när ägaren till den pantsatta egendomen, i vart fall primärt, har rätt till detta belopp. Begreppen används i det följande med nu angivna innebörder. Den valda utformningen medför att ett överhypotek kan uppstå. Skall någon möjlighet finnas att utnyttja detta? I huvudsak rör det sig därvid om två frågeställningar. När ett skuldförhållande är helt avvecklat är frågan om bostadsrättshavaren bör ha möjlighet att utnyttja den så att säga helt lediga bostadsrättsinteckningen för en ny pantsättning. Den andra frågan är om bostadsrättshavaren bör ha möjlighet att utnyttja en delvis ledig inteckning genom att möjligheter till andrahandspantsättning ges. Denna behandlas i avsnitt 5.4. Om en möjlighet skall finnas att på nytt använda en bostadsrättsinteckning för pantsättning är också frågan om ägarhypotek bör införas. Något bör därför först sägas om hur ägarhypotek motiveras för fastigheter. 5.3.1Skälen som anförts för ägarhypotek Ägarhypoteket beträffande intecknad fast egendom infördes . I förarbetena (prop. 1912:22 s. 215) angavs vissa skäl till stöd för detta institut. Man menade att ägarhypotek utgjorde en följdriktig utveckling av den redan antagna grundsatsen att infriade inteckningshandlingar med oförändrad förmånsrätt åter kan utges av fastighetsägaren. Vidare ansågs det obilligt mot fastighetsägaren och hans borgenärer att en inteckning med sämre förmånsrätt vid en exekutiv försäljning skall kunna rycka upp i bättre ställning än den hade från början. Genom lagändringarna infördes principen att ett lägsta bud skall fastställas under vilket exekutiv försäljning inte får ske. Borgenärer med bättre rätt än sökanden skall vara skyddade. Detta belopp måste då räknas fram. Ett viktigt argument för ägarhypotek ansågs därför vara att man vid framräkning av det lägsta budet skall behöva ta hänsyn endast till inteckningsbeloppen och inte behöva ta hänsyn till i vilken utsträckning de är belånade, "något som mången gång kan vara omöjligt att på ett sådant stadium utröna". Förekomsten av koppling (se avsnitt 3.2.3) undanröjer i praktiken det hinder mot uppryckning som ägarhypotek annars skulle inneburit. Som utvecklas i avsnitt 5.4 ifrågasätter särskilt kreditinstituten systemet med andrahandspantsättning. Det är inte första gången som detta institut diskuteras. hade i upprag att utreda frågor angående pantsättningsreglerna i fastighets-, sjö- och lufträtten. I utredningens betänkande Pantbrev (SOU 1982:57) anfördes att önskemål hade framställts om att den tidigare ordningen med automatisk uppryckningsrätt borde återinföras eftersom systemet med andrahandspantsättning var betungande och kostsamt (betänkandet s. 69). I denna fråga anförde utredningen bl.a. följande (s. 154). Det händer att kreditinstituten avstår från andrahandspantsättning, därför att ordningen är så omständlig, men i regel torde kreditgivare som lämnar sekundärkrediten, för sitt eget skydds skull vara tvungen att gardera sig med andrahandspantsättning. Man har från kreditinstitutens sida kraftigt understrukit, att denna ordning med andrahandspantsättning håller på att växa instituten över huvudet. Ett sätt att få bort svårigheterna vore att avskaffa ägarhypoteket; genom uppryckningsrätten skulle andrahandspantsättningen bli överflödig. Vid övervägande av dessa olika framstötar har utredningen för sin del kommit till det resultatet, att ägarhypoteket som sådant inte kan avskaffas. Institutet utgör grundvalen för anordnandet av de exekutiva auktionerna i vårt land, med sakägarförteckning och fasta förmånsrättsrum. De stora fördelar som är förbundna med detta system får inte spolieras. Däremot borde undersökas, om man inte skulle kunna förenkla förfarandet vid andrahandspantsättning. Införandet av lagen om företagshypotek föregicks av en utredning, Utredningen angående företagsinteckning. I slutbetänkandet Företags- (SOU 1981:76) presenterade utredningen sina överväganden i frågan huruvida ägarhypotek borde införas för företagshypotek (s. 67). Utredningen menade att det väsentligen är exekutionsrättsliga motiv som bär ägarhypotek i bl.a. fastighetsrätten, nämligen behovet av att kunna fastställa ett lägsta bud eller skyddsbelopp, och att detta inte gjorde sig gällande beträffande företagshypotek där enstaka föremål i ett egendomskollektiv måste kunna säljas för sig. Utredningen föreslog därför inte något ägarhypotek. I propositionen till lagen om företagshypotek förklarade departementschefen att han på samma skäl som utredningen hade angett var ense med denna om att ägarhypotek inte borde införas (prop. 1983/84:128 s. 34).