sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — I omsättningssituationer finns ofta ett intresse av uppgifter om den fastighet som bostadsrättslägenheten finns i. Exempelvis kan det vara av intresse att veta hur lånesituationen är i fastigheten. Med hjälp av fastighetsbeteckningen kan uppgifter hämtas från inskrivningsregistret i fastighetsdatasystemet. Fastighetsbeteckningen från inskrivningsregist- ret bör alltså användas. Bostadsrättslägenhetens adress bör anges i bostadsrättsregistret. Inte minst i det praktiska arbetet har det, beträffande inskrivningsregistret, visat sig underlätta arbetet i många situationer om denna uppgift finns. Adressen kan också utgöra ett led för att uppnå en unik lägenhetsbe- teckning. Vi återkommer till detta i det följande. Det i fastighetsdatasystemet ingående adressregistret är ännu inte fullständigt. Ett lägenhetsregister är under uppbyggnad. Detta skall möjliggöra registerbaserade folk- och bostadsräkningar. Enligt regeringen är en förutsättning för detta att varje bostadslägenhet har en fastställd adress (prop. 1995/96:90 s. 29). Regeringen valde lösningen att inte i författning slå fast en skyldighet för kommunerna att föra adressregister i fastighetsdatasystemet. I stället gavs kommunerna skyldighet att tillhandahålla adressuppgifter för att fastställa adress. Regeringen tillade i denna fråga (prop. s. 30): Regeringen utgår från att de kommuner som inte har ett fullständigt adressregister inom fastighetsdatasystemet, för att kunna leva upp till nyssnämnda krav, vidtar åtgärder för upp- byggnaden av ett sådant. En geografiskt avgränsad provverksamhet inleddes med lägenhetsre- gistret. Den är avslutad och det är aktuellt med en riksuppläggning. Regeringen tillsatte en arbetsgrupp med uppgift att bl.a. ta fram behöv- lig författningsreglering. Arbetsgruppen överlämnade en rapport , Lägenhetsregister - författningsförslag (Ds 1997:77). En del problem hade funnits med adressfrågan. Arbetsgrup- pen gjorde följande överväganden (s. 34). Ambitionen har varit att samtliga bostäder ska kunna hänföras till en av kommunen fastställd belägenhetsadress. ses inte bara som en nödvändig grund för lägenhetsregistret utan som en viktig del i samhällets grundläggande informationsförsörjning. Den föreslagna möjligheten att medge undantag för adressättning bör enligt arbetsgruppens mening genomföras men ses som en tillfällig lösning och inte som en sänkning av ambitionsnivån. Undantaget avser, enligt rapporten, endast vissa enbostadshus utanför tätort. Därmed torde undantaget inte avse bostadsrätter. Adresserna skall vara införda enligt förslaget. Adressuppgifterna skall föras in i adressregistret i fastighetsdatasystemet och sedan användas även i lägenhetsregistret. Det sagda innebär alltså att ett komplett adressregister när det gäller bostadsrättslägenheter avsedda för boende skulle finnas . När det gäller andra bostadsrätts- lägenheter får man räkna med vissa luckor samt att dessa efter hand kommer att täppas till. Dessa adressuppgifter från fastighetsdatasyste- met bör således användas i bostadsrättsregistret. Dessutom behövs en lägenhetsbeteckning som är unik. De flesta lägenheter torde ha ett nummer. Metoderna för numrering är emellertid inte enhetliga. Lägenheter är inte heller alltid åsatta ett nummer. I de fall ett nummer är åsatt är detta ofta intressant för bl.a. förvaltningen av bostadsrätten. Det används t.ex. i interna redovis- ningssystem. En särskild fråga är i vilken utsträckning lägenhetsbeteckningar från lägenhetsregistret bör och kan användas. Först bör konstateras att uppgifter kommer att finnas i lägenhetsregistret endast om lägenheter som "helt eller till inte oväsentlig del kan användas som bostad" (prop. 1995/96:90 s. 42). Lokaler som bedöms inte kunna användas som bostad kommer alltså att saknas. Tanken var ursprungligen att ett enhetligt beteckningssystem skulle utarbetas. Under försöksverksamhe- ten har man emellertid använt sig av fastighetsägarens beteckning, med den begränsningen att maximalt fem tecken har fått användas. Ajourhållningen skall skötas av kommunerna. I praktiken kan ajourhållningen förväntas fungera när ändringarna kräver bygglov. I övrigt är detta problem inte helt löst. Frågan är alltså om dessa uppgifter bör användas och hur man i så fall skall lösa frågan med lokaler. Det är således fastighetsägaren som ensam bestämmer lägenhetsbe- teckningen, så länge inte mer än fem tecken används. Erfarenheterna av provverksamheten har, enligt arbetsgruppens rapport, visat att det är viktigt med stabilitet vad gäller lägenhetsbeteckningen. Den skall därför inte få ändras efter fastställandet (Ds 1997:77 s. 36). Det uttalandet torde dock inte avse situationen att de faktiska förhållandena ändras. Arbetsgruppen gjorde bedömningen att regleringen beträffande lägenhetsregistret bör kunna träda i kraft , utom när det gäller fastställande av adresser, där har satts som slutpunkt. Konsekvenserna av det sagda blir emellertid att vi anser oss kunna utgå från att fastställda lägenhetsbeteckningar finns för bostadsrätts- lägenheter som är avsedda för boende, när ett införande av bo- stadsrättsregistret är aktuellt. I och med att fastighetsägarens uppgifter oftast används kan adressen utgöra ett nödvändigt led för att lägenhetsbeteckningen skall bli unik, t.ex. kan flera hus finnas inom en fastighet med numreringar som är unika endast inom respektive hus. Frågan är då om skäl finns att hämta dessa uppgifter från lägenhets- registret. Vi har i avsnitt 6.6.5 föreslagit att uppgifter beträffande själva bostadsrätten skall föras in i samband med att förvärv genom upplåtelse registreras. I det ärendet finns uppgift om lägenhetsbe- teckningen tillgänglig. Den kan alltså användas. Man skulle - som en form av säkerhetskontroll - kunna tänka sig en kontinuerlig överföring av uppgifter från lägenhetsregistret. Det skulle emellertid vara förenat med kostnader. Kontrollen skulle dessutom inte kunna göras be- träffande lokaler. De skall ju inte ingå i lägenhetsregistret. Vi föreslår därför att uppgifter om lägenhetsbeteckningen hämtas enbart från fångeshandlingen vid upplåtelsen. Den beteckning som används där är föreningens och man kan på goda grunder utgå från att detta är samma beteckning som finns i lägenhetsregistret. En annan sak är att man under införandefasen av de båda registren kan ha behov av att göra kontroller mellan registren. Lägenhetsbeteckningar kan komma att ändras utan att någon ändring görs i fråga om upplåtelsen av bostadsrätten. Två alternativ finns för att få ändringen registrerad i bostadsrättsregistret. Bostadsrättsföre- ningen kan ges skyldighet att anmäla detta. I vart fall när det gäller bostadslägenheter talar emellertid en hel del för att denna uppgift kan lämnas från lägenhetsregistret. Man bör dock avvakta införandet av lägenhetsregistret innan man bestämmer sig. Vi lägger därför inte fram något författningsförslag i denna fråga. 11.2.4Rumsantal och yta bör inte anges Några uppgifter om rumsantal eller yta bör, enligt vår uppfattning, inte föras in i registret. Från mäklarhåll har man visserligen framfört ett särskilt intresse för denna uppgift. Man har framhållit att uppgiften om yta är problematisk för mäklaren och ger denne ett orimligt ansvar. Vissa kreditgivare har däremot till och med ansett denna uppgift som negativ när man ställt det mot befarade kostnader och olägenheter. Ett grundläggande krav om ytan skulle anges i registret vore att man kunde föra in kvalitativt bra uppgifter till en rimlig kostnad. Ytan skall anges i lägenhetsregistret. Beträffande småhus kan uppgiften därvid hämtas från fastighetstaxeringen. När det gäller lägenheter i flerfa- miljshus är avsikten att fastighetsägaren skall lämna uppgift om lägenhetsytan. Erfarenheter visar dock att dessa uppgifter inte har bra kvalitet. Någon möjlighet att få ett annat, bättre underlag till bo- stadsrättsregistret utan avsevärda kostnader är svår att se. skall användas för folkbokföring, statistik och näraliggande ändamål. huvudsakliga ändamål är helt annorlunda. Risken är stor att en uppgift i bostadsrättsregistret skulle framstå som en garanti, t.ex. i en överlåtelsesituation. Men upp- giften skulle i själva verket inte ha bättre kvalitet än vad man som kö- pare kan få om man vänder sig till föreningen eller bostadsrätts- havaren. Att bygga upp ett helt system för uppmätning av bostadsrätter är naturligtvis inte realistiskt. Uppgifter om ytan skulle därför sannolikt innebära en hel del olägenheter i stället för några fördelar. En uppgift om rumsantalet har inte ett tillräckligt, självständigt intresse. För båda typerna av uppgifter - yta och rumsantal - gäller dessutom att bostadsrättslägenheten kan genomgå förändringar. Risken för fel i samband med sådana ändringar är uppenbar. Det är också svårt att finna modeller för ajourföring av dessa uppgifter. Uppgifter om bostadsrättshavaren är nödvändiga Våra direktiv förutsätter att uppgifter om bostadsrättshavaren finns i bostadsrättsregistret. Ett övergripande syfte med bostadsrättsregistret är att stärka bostadsrätten som kreditobjekt. De största olägenheterna med det nuvarande systemet hänger samman med pantsättning. Rättsläget är oklart, noterandet av pantsättningar fungerar dåligt osv. Detta innebär att bostadsrättshavare vars bostadsrätter är eller avses bli pantsatta kommer att ha störst nytta av de förbättringar som våra förslag är avsedda att innebära. är långt ifrån alla bostadsrätter pantsatta. under utredningsarbetet har tagits fram med hjälp av HSB och Riks- byggen visar stora variationer men motsvarar sammantagna ett genomsnitt om (se avsnitt 21.1). Detta väcker tanken att man inte skulle registrera förvärven, alltså ett register där bostadsrättshavaren inte anges, eller där endast bostadsrättshavare till pantsatta bostadsrätter registreras. Övervägande skäl talar dock enligt vår mening mot en sådan lösning. Den ökade säkerheten för pantsättningar är intimt förknippad med registrering av förvärvet. Säkerheten där vilar ytterst på registreringen av bostads- rättshavaren. Utan uppgifter om bostadsrättshavaren är det vidare inte möjligt att få ett rationellt system. Hur skall t.ex. den som skall registrera en inteckning kunna kontrollera att det är bostadsrätts- havaren som har begärt åtgärden? Uppgiften om bostadsrättshavare bör också kunna rationalisera och därmed förbilliga aktörernas arbete i om- sättnings- och kreditgivningssituationer. Enkelt uttryckt är det nog så att registrering av förvärv är ofrånkomlig, om man önskar att förbättra bostadsrätterna som kreditobjekt. Det är ofrånkomligt att registrering av förvärv drar med sig en viss kostnad. Med hänsyn till detta är det viktigt att försöka hålla nere kostnaden för registrering av förvärv. Närmare om vilka uppgifter som bör registreras Beträffande bostadsrättshavaren bör först och främst dennes namn anges. Personnummer eller organisationsnummer bör också anges när sådant finns. Enligt artikel 8.7 i EG-direktivet skall medlemsstaterna bestämma på vilka villkor ett nationellt identifikationsnummer eller något annat vedertaget sätt för identifiering får behandlas. En sådan reglering finns i 7 § andra stycket datalagen (1973:289). Registrering av personnummer får enligt den bestämmelsen ske endast när det är klart motiverat med hänsyn till registrets ändamål, vikten av en säker identifiering eller av annat beaktansvärt skäl. Denna princip har förts över till den föreslagna personuppgiftslagen (prop. 1997/98:44 s. 76 f.). Det är viktigt med en säker identifikation av bostadsrättshavaren, t.ex. i överlåtelse- eller kreditsituationer. Vi anser därför att registrering av personnummer är försvarbart utifrån både registrets ändamål och vikten av en säker identifiering. Uppgift bör också finnas om civilstånd för fysiska personer. Annars kan kontroll inte göras av om erforderligt samtycke från make eller registrerad partner finns (jfr avsnitt 6.6.2). I sammanhanget bör nämnas att uppgift om person- eller organisa- tionsnummer enligt gällande rätt inte behöver föras in i lägenhetsför- teckningen. När bostadsrättsregistret skall införas och den aktuella bos- tadsrättshavaren skall föras över från lägenhetsförteckningarna lär med andra ord denna uppgift ofta saknas. Vid uppläggningen bör därför denna uppgift inte vara obligatorisk, utan först när förvärv sker som skall registreras i bostadsrättsregistret efter ikraftträdandet. En viktig upplysning är givetvis om en registrerad bostadsrätts- havare är medlem. Vårt förslag innebär att ett förvärv skall registreras enbart om förvärvaren är medlem i bostadsrättsföreningen. I annat fall skall ansökan om registrering förklaras vilande eller, om frågan är slutligt avgjord, avslås. Någon ytterligare upplysning om medlemskapet i registret anser vi därför inte behövlig. Däremot anser vi att bostadsrättshavarens adress bör anges i registret. Det finns ett intresse av denna för att underlätta när underrättelser skall skickas från registret. Införande av denna uppgift bör, på samma sätt som i fastighetsdatasystemet, ske endast när uppgift finns om person- eller organisationsnummer. Därigenom kan uppgiften hållas aktuell med hjälp av aviseringsregistret (jfr 4 § tredje stycket och 6 § fastighetsdatakungörelsen [1974:1058] samt 44 § tredje stycket och 71 § förslag till förordning om fastighetsdataregistret i SOU 1997:3). Beträffande fastigheter anges vilken typ av fång som förvärvet har skett genom och, i förekommande fall, priset. Prisuppgiften fördes inte in i fastighetsböckerna eller tomträtts- böckerna. Men i inskrivningsregistret började man alltså att föra in dessa uppgifter. Av betydelse i detta sammanhang var att prisuppgiften var tillgänglig hos inskrivningsmyndigheterna genom att köpehand- lingen gavs in och att denna var en allmän, offentlig handling. Inskrivningsmyndigheterna fick lägga ned mycket tid på att besvara telefonsamtal med förfrågningar om priser. Prisuppgiften beträffande fastigheter är fortfarande av intresse för många av aktörerna. Vårt förslag innebär att köpehandlingen skall ges in när ett förvärv skall registreras. Den kommer efter ingivandet att utgöra en allmän handling. Det finns ingen anledning att tro att intresset för prisupp- giften är mindre beträffande bostadsrätter än fastigheter. Vår be- dömning är därför att det inte är en bra lösning att låta uppgiften om priset vara offentlig men inte införd i bostadsrättsregistret. Kostnaden för att besvara förfrågningar skulle inte vara försvarlig. Detta gäller även om man beaktar hänsynen till bostadsrättshavaren. Uppgiften skulle ju ändå vara tillgänglig, även om omaket att kontakta bostads- rättsregistret skulle få en del att avstå. Enligt vår bedömning finns därför två alternativ. Antingen bör prisuppgiften vara offentlig och införd i bostadsrättsregistret eller bör den sekretessbeläggas och inte föras in. Enligt de besked som vi fått från kreditinstituten är de inte särskilt intresserade av prisuppgiften. Man anser att den snabbt blir inaktuell. Den används inte som underlag när man gör kalkyler. Åsikten har också förts fram att lägenheten kan förändras vad gäller upplåten yta och liknande, vilket gör uppgiften missvisande. Från mäklarhåll har framförts ett intresse för uppgifter om pris för att underlätta och förbättra omsättningen. Det framstår som naturligt att det största intresset finns hos dem som huvudsakligen sysslar med själva omsätt- ningen. Vi ser också ett visst fog för synpunkten att prisuppgifter underlättar och förbättrar omsättningen. Prissättningen bör bli enklare. Det blir enklare för köparsidan att bedöma vad som är ett rimligt pris. Det är riktigt att förändringar av bostadsrättslägenhetens yta kan komma att ändras utan att detta i alla fall framgår av registret. I många fall kommer att framgå att en ändring har skett. Möjligheter att kontrollera dessa förhållanden med föreningen finns också. Bostads- rätter är utsatta för prisfluktuationer, men det är även fastigheter. Det ger givetvis en likhet med vad som gäller för fastigheter, om priset anges. Mot detta kan invändas att beträffande fastigheter har offentligheten en lång historia. Med bostadsrätter är det tvärtom. Även om integritetsaspekter och liknande kanske inte vägdes in när offentligheten bestämdes för fastigheter har detta gjorts . Integritetsaspekterna beträffande bl.a. inskrivningsregistret övervägdes av i betänkandet Fastighets- dataregister (SOU 1997:3). Utredningen föreslog ingen ändring av den nuvarande offentligheten. Några sådana synpunkter fördes inte heller fram av remissinstanserna. Det är svårt att se att prisuppgiften är känsligare när det gäller bostadsrätter. Bostadsrättshavarens inställning i denna fråga torde för övrigt vara tudelad. De flesta tycker nog att det inför ett köp är bra att ha tillgång till prisuppgifter om liknande objekt. Däremot känns det mindre angeläget att skylta med priset för den bostadsrätt som man själv har köpt. Givetvis innebär det en kostnad att föra in uppgifter om pris och fång. Åtgärden är å andra sidan mycket enkel. Uppgifterna finns i de fångeshandlingar som har getts in. Uppgifterna har ingen rättsverkan. Om de över huvud taget skall föras in, bör därför någon datafångst beträffande äldre förvärv inte göras. Efterhand som bostadsrätter byter ägare förs uppgifter om det aktuella förvärvet in. Och skulle det i något undantagsfall vara förknippat med problem att föra in denna uppgift, får man låta bli. Kostnaden för detta arbete får vägas mot kostnaden för förfrågningar, främst per telefon. Det framstår därvid som klart billigare att föra in uppgifterna om pris och fång. Utgångspunkten i svensk rätt är offentlighet. Mot bakgrund av det sagda anser vi att det inte finns något tillräckligt starkt skäl som väger över för sekretess. Offentlighet bör alltså gälla. Därmed bör man, av skäl som redovisats i det föregående, också föra in prisuppgifter i bostadsrättsregistret tillsammans med uppgifter om vilken typ av fång det rör sig om. När en ny övergång sker, bör de gamla uppgifterna tas bort på motsvarande sätt som sker i inskrivningsregistret. har uppgifter om insatser och eventuella upplåtelseavgifter inte haft någon starkare koppling till bostadsrättens marknadsvärde. En förändring har emellertid skett . Uppgiften om insats m.m. får ofta anses ha samma intresse för den fortsatta omsättningen som uppgiften om pris vid köp. Om förvärvet är en upplåtelse, anser vi därför att uppgiften om insats och eventuell upplåtelseavgift bör anges i registret. Om en övergång senare sker, bör - på samma sätt som när det gäller andra uppgifter beträffande förvärvet - uppgiften om insats m.m. tas bort och ersättas med de aktuella uppgifterna. Vi föreslår bl.a. att bostadsrättsinteckningar skall införas för bo- stadsrätter och att registrering som inteckningshavare normalt skall vara det sakrättsliga momentet vid upplåtelse av panträtt. Uppgifter bör därför av naturliga skäl finnas om inteckningar och inteckningshavare. Företrädesrätten bör framgå. Vidare bör inteckningsbeloppet anges. Inteckningshavarens namn, person- eller organisationsnummer och adress bör slutligen anges. Motsvarigheten till inteckningshavare när det gäller datapantbrev är pantbrevshavare. Uppgiften om pantbrevshavare är sekretessbelagd. Huruvida uppgiften om inteckningshavare bör vara offentlig eller sekretessbelagd diskuterar vi i avsnitt 15.2.1. Vi har i avsnitt 6.2.3 föreslagit att denuntiation, bl.a. vid andrahandspantsättning, skall kunna ge sakrättsligt skydd. I de fallen kommer givetvis inte några uppgifter om den pantsättningen att finnas i bostadsrättsregistret. I direktiven omnämns de föreskrifter som finns i 19 kap. 21 § JB om anteckning i inskrivningsregistret av olika exekutiva åtgärder m.m. Det anges att dessa föreskrifter bör tjäna som utgångspunkt för vår prövning av i vilken utsträckning andra förhållanden än sådana som avser äganderätt och panträtt i bostadsrätt skall antecknas i bostads- rättsregistret. De uppgifter som avses i 19 kap. 21 § JB är sådana som påverkar fastighetsägarens möjligheter att förfoga över fastigheten. De är därför av största intresse från bl.a. kreditsynpunkt. Dessa skäl för anteck- ningarna i inskrivningsregistret gör sig, enligt vår uppfattning, i lika hög grad gällande för bostadsrätter. Med utgångspunkt från vad som gäller för fast egendom skall vi här redovisa uppgifter som vi menar bör föras in i bostadsrättsregistret. Vi redovisar även vissa uppgifter som skulle kunna bli aktuella för införing men som vi anser inte bör föras in. I avsnitt 6.4 har vi tagit ställning för att bostadsrättsföreningen bör ha kvar sin underrättelseskyldighet men att skyldigheten i fortsättningen bör gälla i förhållande till inteckningshavare. Detta talar för att uppgifterna om de aktuella skuldernas storlek inte bör föras in i bo- stadsrättsregistret Som där angetts skulle vidare införing av uppgifter om fordringar med legal panträtt vara känsligt från integritetssynpunkt. Det följer redan av att skuldbeloppet anges. Dessutom rör det sig om en situation där föreningens påstående om en fordran inte har varit föremål för prövning av domstol eller liknande. Dessa uppgifter anser vi alltså inte bör vara med i bostadsrättsregistret. Enligt 12 § 8 konkursförordningen (1987:916) skall rätten genast underrätta inskrivningsmyndigheten om ett konkursbeslut, om det finns uppgift om att det i konkursboet finns fast egendom. Anteckning skall därefter ske i inskrivningsregistret. Upphävs konkursbeslutet efter överklagande till högre rätt skall underrättelse om detta lämnas på samma sätt. Vi föreslår att om det är upplyst att det i ett konkursbo finns en bostadsrätt skall, på motsvarande sätt, underrättelse om konkursen sändas till bostadsrättsregistret för införing. I 19 kap. 21 § första stycket JB anges att anteckning skall ske om konkursförvaltaren begär att fast egendom som ingår i konkursboet skall försäljas exekutivt. Vi föreslår att en begäran om försäljning av en bostadsrätt på samma sätt skall föras in i bostadsrättsregistret. Enligt nuvarande regler underrättas bostadsrättsföreningen om att en bostadsrätt har utmätts. Vi föreslår i avsnitt 20.2 att underrättelse om utmätning i stället skall ske till registret för införing där. Bostadsrätts- registret bör som en följd av detta även underrättas om utmätningsbe- slut som har upphävts. Någon särskild underrättelse till föreningen anser vi inte vara nödvändig. Det får anses tillräckligt att föreningen får kännedom om utmätningen genom den underrättelse om bevakningssammanträde som kommer att sändas i samband med att en exekutiv försäljning inleds. I sammanhanget framstår det som närmast självklart att även beslut om tvångsförsäljning skall framgå av bostadsrättsregistret. Vi föreslår därför att kronofogdemyndigheten, sedan myndigheten har meddelat beslut, skall underrätta bostadsrättsregistret om tvångsförsäljningen. Om beslutet sedan upphävs eller frågan om tvångsförsäljning på annat sätt förfaller, bör kronofogdemyndigheten eller den domstol som handlagt frågan vara skyldiga att informera registret om saken. Liksom beträffande konkurs finns i 19 kap. 21 § andra stycket JB föreskrifter om att inverkan på inteckning m.m. vid exekutiv försäljning av fast egendom skall antecknas. Detta gäller även inverkan av myn- dighets fördelning av medel. Anteckning skall ske när kronofogdemyn- digheten översänt sakägarförteckningen och protokollet från fördelningssammanträdet till inskrivningsmyndigheten, jfr 13 kap. 19 § 5 och 20 § första stycket UF. Motsvarande ordning bör införas för bostadsrätter. Vi föreslår nämligen i avsnitt 20.2 att exekutiva försäljningar av bostadsrätter skall ske på ett sätt som överensstämmer med vad som gäller för försäljning av fast egendom. Eftersom reglerna om tvångsförsäljning föreslås i huvudsak överensstämma med de för exekutiv försäljning bör vad som sagts gälla även tvångsför- säljningsfallen. Har domstol meddelat beslut angående kvarstad på fast egendom skall domstolen underrätta inskrivningsmyndigheten.