sou · GMB31 · 1999-01-01 00:00:00 — SIL uppställs ett antal villkor för att ett koncernbidrag skall få verkan vid beskattningen. Innebörden av reglerna är i huvudsak att koncernbidrag kan lämnas mellan företag i en aktiebolagsrättslig koncern med helägda (av aktierna) dotterbolag. En förut- sättning är vidare att "helägt koncernförhållande" rått mellan företagen under hela beskattningsåret för både givare och mottagare. En överlåtelse av egendom till underpris mellan aktiebolag kan leda till resultatutjämning mellan bolagen om det förvärvande bolaget är i underskottsposition. Realiseras övervärdena, kan nämligen intäkten kvittas mot underskottet. Grunderna för reglerna om koncernbidrag talar för att kvittning av detta slag bör vara möjlig endast i sådana fall, då resultatutjämning kan ske genom koncernbidrag. Med uttrycket "att det förvärvande bolaget är i underskottsposition" avser utredningen att bolaget kommer att visa underskott vid taxe- ringen, om överförda övervärden inte realiseras. Av betydelse härvid är dels rätt till avdrag för underskott från föregående beskattningsår, dels resultatet för det innevarande beskattningsåret. Av praktiska skäl bör hänsyn tas endast till den förra faktorn. Det kan noteras att motsvarande gäller enligt lagen (1993:1539) om avdrag för underskott av näringsverksamhet (UAL). Av praktiska skäl bör hänsyn inte heller tas till orealiserad värdenedgång på tillgångar. Utredningen föreslår med hänsyn till det anförda att uttagsbeskatt- ning vid en underprisöverlåtelse inte skall underlåtas om det förvär- vande bolaget har rätt till avdrag för underskott. Detta bör gälla även om något bolag, som tillhör samma koncern som det förvärvande bo- laget, har rätt till sådant avdrag, under förutsättning att det förvärvande bolaget skulle ha kunnat lämna koncernbidrag till det andra bolaget. Uttagsbeskattning bör dock kunna underlåtas om koncernbidrag skulle ha kunnat lämnas från det överlåtande till det förvärvande bolaget. I ett sådant fall skapas ju inte någon ytterligare möjlighet till förlustutjäm- ning genom överlåtelsen. I UAL finns en begränsning, den s.k. koncernbidragsspärren, av möjligheten för ett företag att kvitta överskott under det innevarande beskattningsåret mot underskott under tidigare beskattningsår efter det att företaget omfattats av en ägarförändring (8 § UAL; begreppet "omfattas av en ägarförändring" definieras i 4 och 5 §§). Begräns- ningen gäller under det beskattningsår, då ägarförändringen skedde, och de fem följande beskattningsåren. Den innebär att ett underskott från beskattningsåret närmast före det beskattningsår då ägarföränd- ringen sker inte får kvittas mot erhållna koncernbidrag under spärr- tiden. Syftet med koncernbidragsspärren är att en ägarförändring skall i möjligaste mån vara skattemässigt neutral. I det fall att koncernbidragsspärren skulle vara tillämplig om det förvärvande företaget eller ett företag till vilket det förvärvande före- taget kan lämna koncernbidrag med avdragsrätt direkt eller indirekt er- håller koncernbidrag från det överlåtande företaget, skulle underlåtande av uttagsbeskattning strida mot grunderna för 8 § UAL. Uttags- beskattning bör därför ske i detta fall. Den föreslagna regleringen kan medföra att ett obetydligt underskott hos det förvärvande företaget omöjliggör en underprisöverlåtelse. Regleringen kan också medföra att förutsättningarna för en överlåtelse vid vilken uttagsbeskattning underlåtits brister i efterhand. Det kan ske exempelvis genom att en omprövning av det förvärvande företagets taxering för året före överlåtelseåret medför att ett underskott upp- kommer. Med tanke på sådana fall bör skattemyndigheten kunna medge undantag från villkoret att det förvärvande företaget inte får ha rätt till avdrag för underskott. Vad gäller situationen att ett underskott uppkommit i efterhand bör givetvis undantag inte medges om det kan antas att parterna hade anledning att förvänta sig detta. C 3YSTEMET F¶R BESKATTNING AV REAVINST Här aktualiseras en problemställning som kan beskrivas genom föl- jande exempel. En fysisk person, F, äger samtliga aktier i två aktie- bolag, A och B. Bolagen har startat verksamheter , båda med ett kapital på 100 som skjutits till av F. A har upparbetat övervärden på 50. B har i samband med att verksamheten under det aktuella beskatt- ningsåret avvecklats gjort en förlust på 50. F önskar avyttra verksam- heten i A. Denna är, schematiskt sett, värd 136 "förpackad i bolag" (100+0,72*50, där termen 0,72*50 är övervärden med hänsyn till latent skatt). Avyttrar F aktierna i A uppkommer således en reavinst på 36. Ett alternativt förfarande är att F låter verksamheten i A föras över till B till det skattemässiga värdet 100. Härefter är aktierna i båda bolagen värda 100 och aktierna i B, som innehåller verksamheten, kan avytt- ras utan att reavinst uppkommer. Kan det anses förenligt med grun- derna för reavinstbeskattningen att uttagsbeskattning underlåts vid överföringen av verksamheten från A till B? Om perspektivet begränsas till verksamheten i A, kan det hävdas att underprisöverlåtelsen medfört att F undgått den reavinstbeskattning som skulle ha skett om aktierna i A med verksamheten i behåll hade avyttrats. Svaret på frågan skulle då vara nej. Vidgas perspektivet till att omfatta F:s samlade verksamhet kan konstateras att F sammantaget står på plus minus noll – vinsten på aktierna i A balanseras i princip av en lika stor förlust på aktierna i B. Ett övergripande skatteförmågeresonemang ger vid handen att det är materiellt felaktigt att beskatta F för en reavinst på aktierna i A. Av praktiska skäl är emellertid reavinstsystemet utformat så att sådan be- skattning sker om aktierna i A avyttras. Genom omstruktureringen uppnår F – om uttagsbeskattning underlåts – ett materiellt korrekt be- skattningsresultat, varför det inte skulle strida mot grunderna för rea- vinstbeskattningen att underlåta uttagsbeskattning. Utredningen anser att det senare synsättet har fog för sig. Till bilden hör också att års taxering en reaförlust på en icke mark- nadsnoterad aktie får dras av från reavinst på sådan aktie (27 § 5 mom. Enligt utredningens uppfattning kan det således inte anses strida mot grunderna för reavinstsystemet att ägarna i en företagsstruktur in- för en avyttring av en viss verksamhet gör en underprisöverlåtelse i syfte att utnyttja att något bolag i strukturen har ett värde som under- stiger anskaffningsvärdet för aktierna i bolaget. I många fall torde emellertid ett bolag, vars aktier har ett värde som understiger anskaff- ningsvärdet, ha rätt till underskottsavdrag. I sådana fall kan under- låtande av uttagsbeskattning hindras av förslagen i det närmast före- gående avsnittet. Förslaget innebär att t.ex. två aktiebolag, som ägs av samma fysiska person, i viss mening kan uppfattas som en enhet i reavinsthänseende men inte i koncernbidragshänseende. Den motsättning som kan ligga i detta är enligt utredningens uppfattning av begränsad betydelse. En annan fråga rörande reavinstbeskattningen kan illustreras genom följande exempel. Ett rättssubjekt som inte beskattas för inkomst av kapital, t.ex. en skattepriviligierad stiftelse, Ä, äger samtliga aktier i ett aktiebolag, M, som har ett helägt dotterbolag, D. Ä äger även samtliga aktier i ett annat aktiebolag, K. D bedriver en verksamhet med övervär- den som Ä önskar avyttra. Sker avyttringen genom att M avyttrar ak- tierna i D uppkommer en reavinst. Ett alternativt förfarande är att verk- samheten först förs över till K till skattemässiga värden och att Ä där- efter avyttrar aktierna i K, vilket kan ske utan beskattning eftersom Ä inte är skattskyldig för den reavinst som uppkommer. Vid första påseende kan det förefalla som om det skulle strida mot grunderna för reavinstbeskattningen om verksamheten kunde föras över från D till K utan att uttagsbeskattning sker, eftersom reavinst- beskattningen här helt faller bort. Man kan emellertid i exemplet ersätta Ä med en svensk fysisk person, F. Låter F först M avyttra aktierna i D och avyttrar han sedan aktierna i M, får han bära två reavinstbeskatt- ningar. Sker avyttringen enligt det alternativa förfarandet, uppkommer endast en reavinstbeskattning. Det kan knappast med rätta hävdas att det skulle strida mot grun- derna för reavinstbeskattningen att på detta sätt undvika de kumulativa effekterna av reavinstbeskattningen. Att förfarandet i F:s fall leder till en reavinstbeskattning och i Ä:s fall till att reavinstbeskattning undviks helt får anses ligga i linje med lagstiftarens inställning att F skall be- skattas för aktievinster men att Ä inte skall göra det. Slutsatsen är att förfarandet bör godtagas även för Ä:s del. C 3YSTEMET F¶R BESKATTNING AV AKTIVA DEL¤GARE I Regler om beskattning av aktiva delägare i fåmansföretag finns i 3 § 12-12 e mom. SIL ( REGLERNA). Regleringen går ut på att inkomst i ett fåmansföretag, som beror på att ägaren arbetat i företaget, skall be- skattas som arbetsinkomst och inte som kapitalinkomst. Delas inkomst i bolaget ut, beskattas därför den mottagna utdelingen som intäkt av tjänst om den kan anses hänförlig till arbetsinkomst. 3:12-reglerna omfattar även vinst på aktier i fåmansföretag. Enligt huvudregeln skall hälften av den del av en reavinst, som överstiger sådan sparad inkomst i bolaget som skulle ha beskattats som intäkt av kapital hos mottagaren om den hade delats ut, tas upp som intäkt av tjänst. Närmare bestämt är 3:12-reglerna tillämpliga på fysiska personer (och dödsbon) som äger kvalificerade aktier i ett fåmansföretag. En aktie anses kvalificerad om aktieägaren eller någon närstående till honom varit verksam i företaget under beskattningsåret eller något av de fem närmast föregående beskattningsåren. Kvalifikationsgrund är även bl.a. att den skattskyldige eller närstående under någon del av varit verksam i ett annat fåmansföretag, som bedriver samma eller likartad verksamhet. Villkoren för underlåtande av uttagsbeskattning får inte utformas så att möjlighet öppnas för kringgående av 3:12-reglerna. Var en viss andel av aktierna i det överlåtande företaget kvalificerade, bör därför krävas att minst samma andel av aktierna i det förvärvande företaget är kvalificerade. Det bör godtas att aktier först efter överlåtelsen, men för denna blir kvalificerade i handen på en person som ägde aktierna för överlåtelsen. Detta kan ske t.ex. genom att en tidigare passiv ägare aktivt tar del i den förvärvade verksamheten. Lämnas utdelning på aktierna efter överlåtelsen men för denna, bör aktierna vara kvalificerade för utdelningen. Kravet avseende kvalificerade aktier bör gälla även vid indirekt ägande. Antag t.ex. att AB B ägs till lika delar av den fysiska personen och av AB A. A ägs till lika delar av de fysiska personerna G och H. F:s aktier i B och G:s aktier i A är kvalificerade. B överlåter egendom till underpris till AB C som ägs till av F och till av vardera av G och H. Ett krav för underlåtande av uttagsbeskattning bör vara att F:s och G:s, alternativt F:s och H:s, aktier i C är, eller under överlåtelseåret blir, kvalificerade. Enligt 3:12-reglerna baseras beräkningen av det kapitalinkomst- behandlade utrymmet bl.a. på den skattskyldiges anskaffningskostnad för aktierna. (Till anskaffningskostnaden får läggas ett på visst sätt be- räknat löneunderlag, vilket saknar intresse i detta sammanhang.) En överföring av övervärden från ett fåmansföretag, A, till ett annat, B, medför att utrymmet för kapitalinkomstbehandling av arbetsinkomst ökar i A och minskar i B. Detta beror på att överlåtelsen inte påverkar anskaffningsvärdena för aktierna (avkastningen av övervärdena kommer att ta i anspråk utrymme i det förvärvande i stället för i det överlåtande företaget). Detsamma gäller om beräkningen baseras på kapitalunderlaget enligt lagen (1994:775) om beräkning av kapital- underlaget vid beskattning av ägare i fåmansföretag. Det alternativet får väljas i fråga om aktier som förvärvats före ingången av . Enligt utredningens uppfattning bör man – som en parallell till synsättet beträffande systemet för beskattning av reavinst – kunna anlägga ett samlat synsätt på en skattskyldigs eller en intressentkrets innehav av aktier i olika fåmansföretag. Med det synsättet kan det i det aktuella hänseendet inte anses strida mot grunderna för 3:12-reglerna att övervärden överförs från ett fåmansföretag till ett annat utan uttagsbeskattning. Det kan heller inte anses strida mot grunderna för 3:12-reglerna att arbetsinkomster i ett fåmansföretag som plöjts ned i en tillgång, t.ex. en fastighet, kan komma att kvittas mot latent underskott i ett annat fåmansföretag, om tillgången överlåts till det andra företaget till underpris. 3:12-reglerna innehåller en takregel avseende beskattning av rea- vinst som intäkt av tjänst. Som sådan intäkt tas upp – för varje företag – högst ett belopp som för den skattskyldige och närstående till honom under de fem beskattningsår som närmast föregått beskattningsåret sammanlagt uppgår till 100 basbelopp. En skattskyldig som bedriver verksamhet i flera fåmansföretag kan, i frånvaro av en särskild regel, genom överlåtelser av egendom till underpris samla övervärden i ett bolag och således få tillämpa ETT takbelopp vid avyttring av aktierna i detta. Detta får emellertid anses förenligt med grunderna för takregeln, varför någon motverkande regel inte erfordras. C 3YSTEMET F¶R L¤TTNAD I BESKATTNINGEN AV ¤GARE TILL ONOTERADE F¶RETAG Genom lagstiftning , som tillämpas första gången vid taxering, infördes regler om lättnad i beskattningen av utdelning och reavinst på aktier i onoterade aktiebolag (och på andelar i ekono- miska föreningar, som inte är kooperativa). Lättnaden medges inom ett utrymme, som beräknas med utgångspunkt i summan av anskaffnings- kostnaden för aktien och ett löneunderlag i bolaget. Som förutsättning för lättnad gäller i huvudsak att bolaget inte är marknadsnoterat. Risken torde vara obetydlig för att en icke önskvärd skatteförmån skall kunna erhållas genom överföring av egendom till underpris från ett företag, vars aktier inte berättigar till lättnad, till ett företag vars ak- tier berättigar till lättnad. Utredningen gör därför bedömningen att någon regel om att uttagsbeskattning inte kan underlåtas vid en sådan överlåtelse inte behövs. C !LLM¤N REGEL AVSEENDE OTILLB¶RLIG SKATTEF¶RM¥N Diskussionen i det föregående ger vid handen att en överlåtelse av egendom till underpris mellan aktiebolag inte kan medföra inkomst- skattemässiga fördelar som ligger utanför ramen för det som behand- lats. Det kan dock självfallet inte uteslutas att den praktiska tillämp- ningen kommer att ge oförutsedda exempel på förfaranden som medför icke önskade skatteförmåner. Detta talar för ett allmänt hållet krav – utöver de specifika krav som angetts i det föregående – på att överlåtel- sen inte får medföra otillbörlig skatteförmån. En regel av detta slag skulle emellertid minska förutsebarheten, vilket i sig skulle skatte- mässigt försvåra omstruktureringar. C &¶RH¥LLANDET TILL LAGEN MOT SKATTEFLYKT Lagen (1995:575) mot skatteflykt innehåller bestämmelser mot skatte- flyktsbetonade förfaranden, som omfattar hela området för inkomst- beskattningen. Lagen reformerades i vissa hänseenden genom lagstift- ning 1997 som trätt i kraft . Enligt den nya lydelsen skall hänsyn inte tas till en rättshandling om 1.rättshandlingen, ensam eller tillsammans med annan rätts- handling, ingår i ett förfarande som medför en väsentlig skatteförmån för den skattskyldige, 2.den skattskyldige direkt eller indirekt medverkat i rättshand- lingen eller rättshandlingarna, 3.skatteförmånen med hänsyn till omständigheterna kan antas ha utgjort det övervägande skälet för förfarandet och 4.en taxering på grundval av förfarandet skulle strida mot lagstift- ningens syfte som det framgår av skattebestämmelsernas allmänna utformning och de bestämmelser som är direkt tillämpliga eller har kringgåtts genom förfarandet. Det är främst det fjärde villkoret som är av intresse. I det föregående har utredningen diskuterat underprisöverlåtelser ur olika synvinklar och lämnat förslag om att uttagsbeskattning inte skall underlåtas i vissa angivna fall. Syftet har varit att förhindra att oönska- de skatteförmåner skall kunna erhållas. Om förslagen följs, kan enligt utredningens uppfattning en taxering, som innefattar att uttagsbeskatt- ning inte sker vid ett förfarande som faller inom ramen för denna dis- kussion, inte anses strida mot lagstiftningens syfte. I de domar från Regeringsrätten om uttagsbeskattning som har en mer utförlig motivering brukar bl.a. framhållas att omsättningstillgångar inte får ändra karaktär till anläggningstillgångar. Även detta villkor är väl närmast ett utflöde av principen att uttagsbeskattning skall ske om överlåtelsen ger upphov till en otillbörlig skatteförmån. Villkoret av- seende karaktärsbyte synes emellertid upprätthållas strikt, oberoende av om någon skatteförmån kan konstateras i det aktuella målet (RÅ 1988 ref. 76, RÅ 1995 not. Underlåtande av uttagsbeskattning vid en underprisöverlåtelse inne- bär bl.a. att anskaffningsvärdet hos det förvärvande bolaget för den överlåtna egendomen skall utgöras av vederlaget. Med hänsyn härtill innebär en underprisöverlåtelse genom vilken en omsättningstillgång ändrar karaktär till inventarium i huvudsak följande, om uttagsbeskatt- ning underlåts (med KARAKT¤RSBYTE avses i det följande byte i den nämnda riktningen till dess annat framgår). 1.Rätt till avdrag för värdeminskning med utgångspunkt i veder- laget inträder. 2.Lägsta värdets princip för värdering av tillgången (jfr punkt 2 av anvisningarna till 24 § KL) gäller inte längre. Denna princip innebär att en omsättningstillgång i skattehänseende inte får tas upp till ett lägre värde än det lägsta av anskaffningsvärdet och marknadsvärdet (här bortses från den treprocentiga reservering, som medges enligt tredje stycket den nämnda anvisnings- punkten). Om en nedskriven omsättningstillgång stigit i värde, skall enligt denna värderingsprincip en uppskrivning av värdet göras (högst till anskaffningsvärdet), vilket medför att en intäkt uppkommer. En värdestegring på ett inventarium behöver däremot aldrig skattas av förrän inventariet avyttras (vederlaget får användas för extra avskrivning av kvarvarande inventarier, varför beskattningen kan komma att skjutas upp ytterligare). Dessa konsekvenser är enligt utredningens uppfattning inte sådana att de motiverar att uttagsbeskattning inte skall kunna underlåtas vid en överlåtelse av en omsättningstillgång till underpris enbart av det skälet att tillgången erhåller karaktär av inventarium i förvärvarens hand. I fråga om fastigheter är följande att beakta. För aktiebolag gäller att reavinster på grund av avyttring av fastighet beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Som intäkt tas upp av en vinst. För en reaförlust medges avdrag med samma andel av förlusten. Vinster och förluster på omsättningsfastigheter beaktas däremot fullt ut. Denna ordning medför att man inte gärna kan godta att en underprisöverlåtelse leder till ett karaktärsbyte av en fastighet utan att avskattning sker. 90-procentregeln är intagen i 2 § 1 mom. åttonde stycket och 25 § 11 mom. Den infördes genom lagstiftning 1993 (prop. 1993/94:45). Genom denna lagstiftning avskaffades bl.a. den s.k. tak- regeln för näringsfastigheter, som tidigare gällde för fysiska personer. För fysiska personer ersattes takregeln med en regel om att av en vinst på en näringsfastighet skulle vara skattepliktig och av en förlust vara avdragsgill. infördes för juridiska personer en regel om att av en vinst skulle vara skattepliktig och samma andel av en förlust vara avdragsgill, trots att någon takregel inte tidigare gällt för dessa rättssubjekt. För utredningen framstår 90-procentregeln för aktiebolag m.fl. som ett udda inslag i företagsskattesystemet som har begränsad materiell betydelse. Utredningen föreslår att regeln avskaffas. Förslaget medför att den omständigheten att en fastighet byter skattemässig karaktär till följd av en underprisöverlåtelse mellan aktiebolag inte bör hindra att uttagsbeskattning underlåts. Även i fråga om bostadsrätter finns det en 90-procentregel (2 § 1 mom. åttonde stycket och 26 § 10 mom. Det som sagts be- träffande fastigheter gäller även bostadsrätter. Vad gäller värdepapper tillämpas den s.k. genomsnittsmetoden (27 § 2 mom. SIL) om tillgångarna skattemässigt sett är anläggningstill- gångar men inte om de är omsättningstillgångar. Detta bör inte föran- leda att karaktärsbyten avseende värdepapper bedöms annorlunda än karaktärsbyten i övrigt. I kap. 2 har föreslagits att endast hälften av en reavinst på närings- betingade aktier skall tas upp som intäkt. Uttagsbeskattning bör därför inte kunna underlåtas om kapitalplaceringsaktier eller aktier som utgör lagertillgångar vid en underprisöverlåtelse ändrar karaktär till närings- Detsamma gäller beträffande andelar i ekonomiska föreningar och utländska juridiska personer. Anledning saknas till att uttagsbeskattning inte skall kunna under- låtas vid en underprisöverlåtelse på grund av att inventarier eller fastig- heter eller andra reavinsttillgångar ändrar karaktär till lagertillgångar. Ett F¶RVALTNINGSF¶RETAG är ett aktiebolag eller en ekonomisk förening som förvaltar värdepapper eller likartad lös egendom och därutöver inte – direkt eller indirekt – bedriver någon verksamhet eller bedriver endast obetydlig verksamhet (7 § 8 mom. andra stycket SIL). Mottagen utdelning som vidareutdelas är skattefri för ett förvaltningsföretag. Villkoret "direkt eller indirekt" medför att ett moderföretag med rörelsedrivande dotterföretag inte är ett förvaltningsföretag. Med INVESTMENTF¶RETAG avses ett aktiebolag eller en ekonomisk före- ning som uteslutande eller så gott som uteslutande förvaltar värde- papper eller likartad lös egendom och vars uppgift väsentligen är att genom ett välfördelat värdepappersinnehav erbjuda aktie- eller andels- ägare riskfördelning och vari ett stort antal fysiska personer äger aktier eller andelar (2 § 10 mom. Ett investmentföretag beskattas inte för vinster på aktier och lik- nande värdepapper. I gengäld skall ett investmentföretag som intäkt ta upp för år räknat av värdet av aktier och liknande egendom. Ett investmentföretag får göra avdrag för utdelning, som företaget har beslutat för beskattningsåret, dock inte med så stort belopp att avdraget föranleder underskott. Enligt 7 § 8 mom. SIL är ett aktiebolag normalt undantaget från skattskyldighet för utdelning på aktie i dotterbolag och på andra näringsbetingade aktier. Detta gäller dock inte om det företag som läm- nat utdelningen är ett förvaltningsföretag eller investmentföretag, som äger mer än enstaka aktier på vilka utdelning skulle ha varit skatteplik- tig om aktierna eller andelarna hade ägts direkt av det företag, som äger aktien i förvaltnings- eller investmentföretaget. De särskilda reglerna för förvaltningsföretag medför inte att det ställer sig skattemässigt fördelaktigt att föra över egendom till under- pris från ett rörelsedrivande företag till ett förvaltningsföretag och realisera övervärdena där. Några särregler för förvaltningsföretag behövs därför inte. Vad gäller investmentföretag medför skattefriheten för aktievinster att det skulle kunna vara förmånligt att föra över aktier till underpris till ett sådant företag, t.ex. från ett dotterföretag. Vid överlåtelse av aktier från ett investmentföretag aktualiseras inte uttagsbeskattning. Under- prislagen bör därför inte vara tillämplig vid överlåtelse till eller från ett Verksamheten för en BOSTADSF¶RENING eller ett BOSTADSAKTIEBOLAG skall helt eller åtminstone i huvudsak bestå av att bereda medlemmarna eller delägarna bostäder i hus som ägs av företaget. Inkomsten av fas- tigheter, som ägs av sådana företag, beräknas enligt en viss schablon (2 § 7 mom. Underprislagen bör därför inte vara tillämplig vid överlåtelse till eller från sådana företag. F6EDERLAGET AVVIKER FR¥N DET SKATTEM¤SSIGA V¤RDET AV DEN ¶VERL¥TNA EGENDOMEN