sou · GMB380 · 1999-01-01 00:00:00 — Paragrafens andra stycke innebär att om fler än en köpehandling utfärdas måste villkor, som förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av, tas in även i den andra handlingen för att villkoret fortfarande skall vara giltigt. Motsvarande gäller vid byte. Överlåtelse till flera m.m. 4 b § Om en bostadsrätt har överlåtits till flera var för sig, har, utom i fall som anges i andra stycket, den tidigare överlåtelsen företräde. Den senare överlåtelsen har företräde om registrering i bostadsrätts- registret för detta förvärv söktes först och 1.förvärvaren vid förvärvet inte kände till eller borde ha känt till den tidigare överlåtelsen, eller 2.förvärvaren i sin tur har överlåtit bostadsrätten till någon annan som vid sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt till den första överlåtelsen. Är flera överlåtelser samtidiga eller kan det inte utrönas i vilken tidsföljd de har skett, skall rätten på talan av någon av förvärvarna besluta om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till om- ständigheterna är skäligt. Paragrafen behandlar konkurrerande förvärv, s.k. dubbelöverlåtelse. I första stycket ges huvudregeln för det fall en bostadsrätt har överlåtits till flera var för sig. Huvudregeln är att det tidigare förvärvet har företräde. Två undantag finns, enligt andra stycket, från denna huvudregel. En första förutsättning i båda fallen är att den senare förvärvaren har ansökt om registrering först. Var den senare förvärvaren i god tro vid förvärvet ges, enligt första punkten, det senare förvärvet företräde. Det senare förvärvet kan emellertid, enligt andra punkten, få företräde även om den senare förvärvaren inte var i god tro. Förutsättningen är därvid att den senare förvärvaren i sin tur har överlåtit bostadsrätten till någon annan som vid sitt förvärv var i god tro beträffande den första överlåtelsen. Bestämmelsen i första stycket innebär att om de konkurrerande förvärvarna ansöker om registrering får det tidigare förvärvet företräde. Regleringen i första och andra styckena innebär vidare att om förvärven har skett eller om det inte kan utrönas när de har skett, får det förvärv företräde för vilket registrering söktes först. Då kan det nämligen inte fastställas vilket förvärv som var det senare, vilket gör att frågan om god tro inte är intressant. Det finns emellertid en ytterligare, möjlig situation. Ansökan om registrering kan göras för flera överlåtelser som är samtidiga eller där det inte kan utrönas i vilken tidsföljd de har skett. Denna situation regleras i tredje stycket. Någon av förvärvarna får då väcka talan vid domstol. Rätten skall därvid förordna om företrädet mellan dem efter vad som är skäligt. Bestämmelsen är en motsvarighet till 17 kap. 4 § andra stycket första meningen JB och skall tillämpas på motsvarande sätt. 4 c § Bestämmelserna i 4 b § skall tillämpas också på förvärv genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv, när fråga uppkommer om företrädet mellan ett sådant förvärv och en senare överlåtelse. Bestämmelser om företrädet mellan förvärv av bostadsrätt vid exekutiv försäljning och annat förvärv finns i 14 kap. utsöknings- balken. Förevarande paragrafs första stycke har utformats med 17 kap. 11 § JB och 6 kap. 3 § tredje stycket aktiekontolagen (1989:827) som förebild. Regleringen innebär att bestämmelserna i 4 b § är tillämpliga även när ett universalfång konkurrerar med en senare överlåtelse. Har t.ex. en make först avstått från en bostadsrätt vid en bodelning och sedan även överlåter bostadsrätten, kan den senare förvärvaren få företräde, om detta förvärv registreras först och han var i god tro. Däremot gäller inte reglerna om det senare förvärvet är ett universalfång. I dessa fall gäller principen att ett universalfång aldrig kan ge bättre rätt än den fångesmannen hade. Ett universalfång kan alltså aldrig få företräde framför en tidigare överlåtelse. I andra stycket ges en upplysning om att regler för situationen att ett förvärv av bostadsrätt vid exekutiv försäljning konkurrerar med ett annat förvärv finns i 14 kap. utsökningsbalken. Bestämmelserna i 4 b § är således inte tillämpliga i denna situation. Regeln är utformad som en motsvarighet till 17 kap. 10 § första stycket JB. 4 d § Om en bostadsrätt har förvärvats genom en överlåtelse från någon som inte var rätt bostadsrättshavare på grund av att överlåtarens eller någon av dennes företrädares åtkomst var ogiltig eller av annat skäl inte gällde mot den rätte bostadsrättshavaren, är förvärvet ändå giltigt, om 1.överlåtaren var registrerad i bostadsrättsregistret som bostadsrätts- havare vid förvärvet, och 2.förvärvaren då eller, när bostadsrätten därefter har överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt till att överlåtaren inte var rätt bostadsrättshavare. Paragrafen anger förutsättningarna för att godtrosförvärv skall kunna ske. I 4 e § finns bestämmelser som innebär att ett förvärv inte gäller trots att förutsättningarna enligt förevarande paragraf är uppfyllda. Utformningen har fastighetsrättslig förebild. Att godtrosförvärv av bostadsrätter är möjligt är en ändring jämfört med gällande rätt. Skälen för denna ändring och för den valda utformningen har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 6.3.2. Förutsättningarna för godtrosförvärv är följande. Bostadsrätten skall ha förvärvats genom en överlåtelse. Överlåtaren skall ha varit registrerad som bostadsrättshavare vid förvärvärvet. Registrering av det föregående förvärvet skall alltså vara beviljad och det räcker inte med en vilande registrering. Det innebär bl.a. att överlåtaren skall vara medlem i bostadsrättsföreningen. Enligt 3 kap. 7 § 11 lagen om bostadsrättsregister kan nämligen den som inte är medlem få endast vilande registrering. Dessutom krävs att förvärvaren var i god tro eller - om det är fråga om en vidareöverlåtelse - att den senare förvärvaren vid sitt förvärv var i god tro beträffande den förste överlåtarens rätt till bostadsrätten. Liksom beträffande fast egendom är en förutsättning för godtrosförvärv att överlåtelsen mellan de aktuella parterna är giltig, t.ex. beträffande formkraven. 4 e § Bestämmelserna i 4 d § är inte tillämpliga, om talan om bättre rätt till bostadsrätten väcks från den dag förvärvaren vid den aktuella överlåtelsen registrerades som bostadsrättshavare och 1.den handling som bostadsrätten grundats på är förfalskad eller för den rätte innehavarens räkning utfärdad av någon som saknade be- hörighet till det eller är ogiltig för att den har tillkommit under tvång enligt 28 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område, 2.den rätte innehavaren, när denne utfärdade den handling på vilken bostadsrätten grundats, var i konkurs eller omyndig eller handlade under påverkan av en psykisk störning eller inte hade rådighet över bostadsrätten på grund av att en förvaltare var förordnad enligt , eller 3. förvärvet enligt lag är ogiltigt på grund av att det inte har gjorts i föreskriven form eller enligt andra föreskrivna villkor eller med samtycke av någon vars rätt berörs eller med stöd av tillstånd eller an- nan åtgärd av domstol eller annan myndighet. Paragrafen behandlar undantag från bestämmelserna i 4 d § om när godtrosförvärv kan ske. Frågan har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 6.3.2. De kvalificerade ogiltighetsgrunder som anges har sin motsvarighet i 18 kap. 3 § JB. I det hänseendet är avsikten att paragra- fen skall tillämpas på samma sätt som bestämmelserna i . De kvalificerade ogiltighetsgrunderna kan emellertid inte göras gällande hur länge som helst. Talan mot en förvärvare av en bostadsrätt om bättre rätt till denna måste väckas . anses förvärvet inte ogiltigt, även om en kvalificerad ogiltighetsgrund har förelegat vid förvärvet. Tiden räknas från det att förvärvaren regist- rerades som bostadsrättshavare. Den förvärvare som avses är "den förste", med andra ord den som har gjort det i 4 d § avsedda förvärvet från annan än den rätte ägaren. Det gäller alltså även om bostadsrätten därefter övergår till en eller flera nya förvärvare. 11 § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra. Om en bostadsrätt som har övergått till föreningen är pantsatt, får beslut om att bostadsrätten skall upphöra meddelas endast om den som är inteckningshavare enligt 13 § första stycket har medgett detta eller om bostadsrätten saknar värde för denne. Ändringen i paragrafens andra stycke är en konsekvens av förslaget om ett inteckningssystem för bostadsrätter. Den ändringen har gjorts att underrättelseskyldigheten gäller i förhållande till registrerade inteckningshavare i stället för till panthavare. Underrättelseskyldigheten gäller inte i förhållande till andrahandspanthavare. Denna underrättelseskyldighet har normalt förstahandspanthavaren enligt 13 § tredje stycket. Betydelsen av bestämmelserna i förevarande paragraf när en bostadsrättshavare önskar ändra ytan beträffande den lägenhet som har upplåtits till honom med bostadsrätt har utförligt kommenterats i avsnitt 6.6.5. 12 § En bostadsrättshavare, som vill upplåta panträtt i sin bostadsrätt till säkerhet för en fordran, har rätt att få registrerat ett visst belopp i pengar i bostadsrätten (bostadsrättsinteckning). Beträffande registrering av bostadsrättsinteckningar gäller bestäm- melserna i lagen (0000:000) om bostadsrättsregister. Paragrafen har utformats i anslutning till vad som gäller för fastigheter och företagshypotek. Enligt paragrafens första stycke har en bo- stadsrättshavare som vill upplåta panträtt i sin bostadsrätt rätt att få en bostadsrättsinteckning. Termen bostadsrättsinteckning har valts för att denna typ av inteckning skall kunna skiljas från andra. Av första stycket framgår vidare att panträtten omfattar bostadsrätten, att endast hela bostadsrätten kan intecknas samt att flera bostadsrätter inte kan intecknas gemensamt. Någon motsvarighet till det bevis om inteckningen som finns för fastigheter (pantbrev) finns inte när det gäller bostadsrättsinteckningar. Det är en följd av konstruktionen för upplåtelse av panträtt enligt 13 §. I paragrafens andra stycke har lämnats en upplysning om att det finns bestämmelser om registrering av bostadsrättsinteckningar i lagen om bostadsrättsregister. 13 § Panträtt i en bostadsrätt upplåts genom att 1.bostadsrättshavaren som pant för en fordran pantförskriver en bostadsrättsinteckning, och 2.borgenären eller någon som företräder denne registreras som innehavare av bostadsrättsinteckningen (inteckningshavare) Vid pantsättning av en bostadsrätt, med en bostadsrättsinteckning där en inteckningshavare finns, tillämpas lagen (1936:88) om pantsätt- ning av lös egendom som innehaves av tredje man på motsvarande sätt som när en pantutfästelse avser ett pantbrev. Den som är inteckningshavare har de skyldigheter som följer med innehav av ett pantbrev. Paragrafens första stycke anger hur panträtt i en bostadsrätt enligt huvudregeln upplåts. För det första skall det föreligga ett fordringsför- hållande. Det framgår av lokutionen "som pant för en fordran". Vanligen är fordringen skriftligt dokumenterad. Men det är inte nödvändigt. Panträtt kan upplåtas för en muntlig fordran. Panträtten - kan avse en villkorad eller framtida fordran. Fordringen behöver inte avse en skuld som bostadsrättshavaren själv har åtagit sig. Liksom för fastigheter och företagshypotek gäller att en pantsättning innefattar två moment. Bostadsrättsinteckningen skall vara knuten till förpliktelsen genom en pantförskrivning. Något formkrav beträffande denna finns inte. Dessutom skall borgenären registreras som pantin- nehavare i bostadsrättsregistret - inteckningshavare - på den aktuella bostadsrättsinteckningen. Registreringen är kravet för att sakrättsligt skydd skall erhållas. Några begränsningar har inte här ställts upp när det gäller vem som kan begära registrering för att sakrättsligt skydd skall uppnås. Rent materiellt skall ju nämligen även de obligations- rättsliga förutsättningarna vara uppfyllda för att en giltig pantsättning skall föreligga. Däremot finns i 4 kap. 11 § lagen om bostads- rättsregister bestämmelser om vem som kan begära registrering av inteckningshavare i olika situationer. Av första stycket framgår slutligen att det är bostadsrättshavaren som skall upplåta panträtten. En upplåtelse kan dock i vissa fall vara giltig, även om detta krav inte är uppfyllt, se 16 - 18 §§. Beträffande fastigheter anses att en sakrättsligt giltig panträtt kan uppkomma även på annat sätt än på de som beskrivs i 6 kap. 2 § JB, alltså genom överlämnande av ett skriftlig pantbrev eller registrering av ett datapantbrev. Det ena fallet är s.k. förtida pantförskrivning. 1981 s. 507 hade en ansökan om inteckning i en fastighet undertecknats av fastighetsägaren och försetts med anteckning om att blivande pantbrev pantförskrevs till långivaren. meddelade beslut om inteckning. ansåg att panträtt var upplåten till säkerhet för långivarens fordran den aktuella inskrivningsdagen. Av utformningen av första stycket följer att sakrättsligt skydd kan uppnås på motsvarande sätt vid pantsättning av en bostadsrätt. Det andra fallet är följande. Beträffande fast egendom anses panträtt - enligt reglerna i lagen (1936:88) om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man - kunna uppkomma också när en borgenär denuntierar tredje man som innehar ett skriftligt pantbrev om pantsättningen. På motsvarande sätt anses denuntiation kunna ske till pantbrevshavaren när det är fråga om datapantbrev (prop. 1993/94:197 s. 75). Att lag är tillämplig beträffande datapantbrev motiveras med att pantbrevshavaren enligt 16 § lagen (1994:448) om pantbrevsregister är att anse som innehavare av pantbrev. Ett exempel på när denna möjlighet att få sakrättsligt skydd är betydelsefull är när den ursprungliga fordran har betalats och pantbrevet i omedelbar anslutning används som säkerhet för en ny kredit hos en annan borgenär. När det gäller datapantbrev kan den nye borgenären denuntiera pantbrevshavaren i stället för att invänta att han blir registrerad som pantbrevshavare. Då är alltså, om övriga förut- sättningar är uppfyllda, pantsättningen fullbordad. En annan sak är att den registrerade pantbrevshavaren sedan har en skyldighet att se till att han blir utbytt i pantbrevsregistret. Andrahandspantsättning fullbordas också genom denuntiation till pantbrevsinnehavaren, beträffande skriftliga pantbrev, respektive pantbrevshavaren, när det gäller datapantbrev. Andrahandspantsättning är alltså möjlig endast genom denuntiation. Motsvarande gäller enligt förevarande paragrafs andra stycke för bostadsrätter. Den som är registrerad som inteckningshavare behandlas alltså som en pantbrevsinnehavare vid tillämpning av lag. För en giltig andrahandspantsättning krävs således att den som är registrerad som inteckningshavare denuntieras. Och i den beskrivna situationen - när bostadsrättshavaren tar ett nytt lån efter det att han slutbetalt det gamla - kan alltså den nye borgenären uppnå sakrättsligt skydd för pantsättningen i samband med det nya lånet genom denuntiation till inteckningshavaren. Hänvisningen innebär - när det gäller sättet för underrättelse till inteckningshavaren - att förfarandet som anges i andra meningen lag också kan användas. Den nye panthavaren kan alltså underrätta inteckningshava- ren om pantutfästelsen skriftligen eller på annat från bevissynpunkt likvärdigt sätt. Skälen för lösningen har angetts i avsnitt 6.2.3. Enligt paragrafens tredje stycke har en inteckningshavare samma skyldigheter som en innehavare av ett pantbrev. I praktiken innebär detta att inteckningshavaren har samma skyldigheter som en pant- brevshavare av ett datapantrev, se allmänmotiveringen avsnitt 6.5.2. I detta ligger bl.a. att inteckningshavaren har en "vårdplikt". Han har alltså skyldighet att se till att bostadsrättshavarens rätt till bostads- rättsinteckningen inte träds för när (jfr prop. 1993/94:197 s. 68). Av tredje stycket följer också att inteckningshavaren är skyldig att bli avregistrerad när det bakomliggande rättsförhållandet upphör. Föreligger en andrahandspantsättning är han skyldig att se till att andrahandspanthavaren blir registrerad som inteckningshavare (jfr prop 1993/94:197 s. 75 f. och NJA II 1936 s. 161). I sista hand kan talan väckas vid domstol av bostadsrättshavaren eller, vid andrahands- pantsättning, andrahandspanthavaren. Inteckningshavaren har, liksom t.ex. innehavare av pantbrev, givetvis också ett antal rättigheter. Dessa framgår av andra bestämmelser. Exempelvis krävs inteckningshavarens medgivande för inteckningsåtgärder, se 4 kap. 7 - 10 §§ lagen om bostadsrättsregister. Och inteckningshavararen är den som har möjlighet att begära byte av inteckningshavare enligt 4 kap. 11 § samma lag. Som framgått av det tidigare sagda kommer registreringen inte alltid att vara avgörande för när en pantsättning är sakrättsligt skyddad. Registreringen kommer inte heller alltid att vara avgörande för om pantsättningen består eller inte. Om en pantsättning har fullbordats genom registrering, påverkas inte panträtten av att registreringen faller bort på grund av ett tekniskt fel eller ett handläggningsfel. Ett sådant fel får samma verkan som när ett skriftligt pantbrev beträffande en fastighet försvinner (jfr prop. 1993/94:197 s. 75). Panträtten består men den kan inte åberopas förrän särskilda rättelseåtgärder har vidtagits. Bestämmelser om rättelse finns i 5 kap. 1 - 3 §§ lagen om bostadsrättsregister. Panträtten kan också upphöra trots att registre- ringen består. Så är fallet om den fordran, för vilken pantsättning har skett, betalas. Samma sak gäller om pantavtalet upphör att gälla till följd av en överenskommelse om detta eller på grund av att avtalet förklaras ogiltigt. 14 § En borgenär som har panträtt i en bostadsrätt för en fordran har rätt att, när en myndighet vid utsökning eller i annat fall fördelar medel mellan rättsägare i bostadsrätt, med den företrädesrätt som bostadsrätt- sinteckningen medför enligt lag, få betalning ur medlen intill inteck- ningens belopp. Om detta inte räcker, har borgenären rätt till ett tillägg. Detta får inte överstiga femton procent av bostadsrättsinteckningens belopp jämte ränta på detta belopp från den dag bostadsrätten utmättes eller ansökan om tvångsförsäljning eller konkurs gjordes eller de medel nedsattes som annars skall fördelas. Räntan beräknas för år enligt en räntefot som motsvarar det av fastställda, vid varje tid gällande diskontot ökat . Förändringar i diskontot som inträffar efter upprättandet av sakägarförteckning skall inte beaktas. Om flera registreringar som inteckningshavare har gjorts i bostads- rättsregistret som pant för en fordran och om bostadsrättsinteckningar- na har samma företrädesrätt eller gäller efter varandra, skall bestämmelserna i första stycket om inteckningens belopp avse bo- stadsrättsinteckningarnas sammanlagda belopp. En borgenärs rätt till betalning omfattar inte tillägget, om pantsätt- ningen är i andra hand. Paragrafens första stycke har motsvarande bestämmelser för fastigheter och företagshypotek som förebild. Rätt för en panthavare att få betalt ur fastigheten föreligger vid utsökning eller när myndighet i annat fall fördelar medel mellan rättsägare i en bostadsrätt. Beräkningen av tillägget överensstämmer med den för fastigheter och företagshypotek. En nyhet är dock dagen för ränteberäkning vid tvångsförsäljning som ju saknar motsvarighet för de andra egendomsslagen. För fastigheter och företagshypotek finns bevis, pantbrev och datapantbrev respektive företagshypoteksbrev. Något bevis i denna mening finns, som tidigare nämnts, inte för en bostadsrättsinteckning. Frågor om belopp har därför knutits direkt till inteckningen. Be- stämmelsen innebär ingen ändring av den nuvarande principen att föreningens legala panträtt har bästa rätt, se 7 kap. 16 a §. Andra stycket tar sikte på s.k. blockbildning. Om flera registreringar har gjorts i bostadsrättsregistret som säkerhet för en fordran och bostadsrättsinteckningarna har samma företrädesrätt eller gäller efter varandra, skall bostadsrättsinteckningarnas belopp slås samman och tillägget beräknas på det sammanlagda beloppet. Visserligen finns inte något ägarhypotek. Skäl finns emellertid ändå för denna regel, som för övrigt finns även när det gäller företagshypotek. Om beloppen inte skulle slås samman, uppkom en möjlighet för borgenären att ta tilläggen knutna till vissa inteckningar i anspråk och i stället lämna grundbeloppen till andra outnyttjade inteckningar. Härigenom skulle borgenären kunna påverka eller rent av manipulera olika andrahandspanthavares rätt. Enligt tredje stycket gäller rätten till tillägg inte borgenärer som har andrahandspanträtt. Motsvarande bestämmelse finns beträffande fast egendom och företagshypotek. 15 § En borgenär har rätt till betalning enligt 14 § även om fordringen har preskriberats eller inte har anmälts efter kallelse på okända borgenärer. Paragrafen motsvarar de bestämmelser som finns för fastigheter, 6 kap. 4 § JB, och för företagshypotek, 5 § tredje stycket lagen om företagshypotek. Enligt paragrafen har en borgenär rätt till betalning på det sätt som anges i 14 § även om fordringen har preskriberats eller inte har anmälts efter kallelse på okända borgenärer. Panträttens ställning efter övergång 16 § Om en bostadsrätt har överlåtits och den förre bostadsrättshava- ren därefter har upplåtit panträtt i bostadsrätten, gäller upplåtelsen om borgenären vid upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till någon annan, denne vid sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt till överlåtelsen. Om bostadsrätten har överlåtits även till en annan, skall det sagda tillämpas också i fråga om upplåtelse som den senare förvärvaren gjort. Första stycket skall tillämpas också när bostadsrätten har övergått genom ett sådant förvärv som avses i 4 c § första stycket. När första stycket tillämpas skall den anses vara i god tro som har litat på ett sådant utdrag ur bostadsrättsregistret som inte är äldre än en månad, om det inte framgår av omständigheterna att denne på annat sätt har fått eller borde ha fått kännedom om överlåtelsen av bostads- rätten. Paragrafen har utformats med 6 kap. 7 § JB som förebild. Första stycket avser för det första situationen att en bostadsrätt först överlåts och den tidigare bostadsrättshavaren därefter har upplåtit panträtt i bostadsrätten. En sådan upplåtelse är giltig om borgenären var i god tro. Någon god tro från den förre bostadsrättshavarens sida krävs inte. I styckets andra mening regleras en annan situation, nämligen dubbelöverlåtelse. Att den förste förvärvaren vid dubbelöverlåtelse kan göra en giltig panträttsupplåtelse är givet. Vad som slås fast i paragrafen är att en godtroende borgenär även kan förvärva en giltig panträtt som upplåts av den senare förvärvaren. Paragrafens andra stycke innebär att bestämmelserna i första stycket skall tillämpas på motsvarande sätt när bostadsrätten har övergått genom ett universalfång. I tredje stycket ges en stödregel för när god tro skall anses föreligga. Det utdrag ur bostadsrättsregistret som anges är motsvarigheten till de gravationsbevis som kan fås från inskrivningsregistret. 17 § Har panträtt upplåtits till säkerhet för en fordran som ännu inte har uppkommit och var upplåtaren vid registreringen av intecknings- havaren behörig att upplåta panträtten eller var borgenären då i god tro på sätt som sägs i 16 §, gäller panträtten till säkerhet för fordringen även om upplåtaren är bostadsrättshavare när fordringen uppkommer. Detta gäller dock inte, om borgenären före fordringens uppkomst har fått kännedom om att upplåtaren är bo- stadsrättshavare.