mot · GN02Bo230 · 1999-10-05 00:00:00 — Motion till riksdagen1999/2000:Bo230av , ()Ökat bostadsbyggandeAllmäntBoverket har redovisat en rapport om förutsättningar förbostadsbyggandet i tillväxtregioner. Rapporten innehåller mycket som ärbra, såväl i själva utredningsdelen som i de förslag till åtgärder somBoverket ger. En reflektion som kan göras är att de olika aktörerna ibranschen för det mesta talar om för de andra vad de måste göra, utan attsjälv erbjuda någon egen insats. Detta är mycket olyckligt, eftersommånga av aktörerna borde tjäna på att nyproduktionen kommer igång.Det behövs sannolikt någon form av samhällskontrakt för att lösa uppdessa knutar. Initiativet till detta bör komma från staten, eftersomavsaknaden av bostäder på tillväxtorterna annars riskerar att i praktikenomöjliggöra förverkligandet av de mycket gynnsamma prognosernaangående tillväxttakten för landets ekonomi som görs, och iställetreducera dessa prognoser till teoretiska sifferlekar. Frågan är således avriksintresse. Hur mycket kostar t ex varje i lägre tillväxt staten?En annan avgörande fråga är hur man skall få igång produktion avhyresbostäder i de kommuner där majoriteten av ideologiska skäl ej vill hahyresbostäder. I dessa kommuner är det osäkert om ekonomiska incitamenträcker. Där kan det i vissa fall handla om sanktioner, vilket kan vara befogatom tillväxten på orten är av riksintresse, och alltså inte bara en kommunalangelägenhet.Reflektioner angående diskussionen om hyres-sättningDiskussionen i ämnet hinder för nyproduktion kan ibland tyckas vara ensmula rörig och ologisk. T ex hävdar byggföretags- och fastighets-ägarföreträdare att de inte kan göra något, utan att det bara är via bidragoch höjda hyror som man kan bygga. Dessa aktörer hävdar i dettaavseende något slags självkostnadsresonemang, d v s de måste kunna taut en hyra så att de får täckning för kostnaderna. I dessa kalkyler"glömmer" dessa aktörer alltid bort det restvärde som fastigheterna har islutet av kalkylperioden, d v s vanligen omkring år 50. De hyreshus somidag överlåts i t ex (som ju olyckligtvis heladebatten fokuserats mot) och som är minst säljs ju tillpriser som inte ligger långt från nyproduktionskostnaderna. Detta innebäratt mycket stora dolda kapital byggs upp i denna typ av fastighetersamtidigt som byggare och fastighetsbolag klagar över dålig lönsamhetoch kräver höga hyror.Å andra sidan vill dessa aktörer ju frångå pris-/hyressättningutifrån kostnadskalkyler och helt övergå till marknadsprissättning/mark-nadshyror. Dock vill dessa aktörer inte ha marknadshyror på de marknaderdär det går att öka utbudet, utan man vill bara ha marknadshyror på demarknader där det p g a markbrist inte går att öka utbudet, och där efter-frågan trendmässigt ökar. Vem har t ex hört bostadsbolagen i ,, , m fl många avfolkningsorter med mycketouthyrt kräva marknadshyror?Slutsatsen blir därför att fastighetsägarsidan inte är en homogen grupp ochatt deras synpunkter bara innehåller en konsekvent linje, nämligen att påvarje ort försöka få till stånd det hyressättningssystem som leder till högstahyran och högsta vinsterna.Olika tidsperspektiv kräver olika lösningar för attfrämja nyproduktionenFrågan om hinder för nyproduktion måste sannolikt få olika lösningarmed hänsyn till olika tidsperspektiv. På lång sikt krävs någon form avstabila spelregler, eller i alla fall någon form av rimlig riskfördelningmed hänsyn till ändrade förutsättningar i t ex inflation, räntenivåer,outhyrt och skatter. Som läget är tar hyresgästerna hela risken, viasjälvkostnadshyressättningen.Fastigheter är investeringar med mycket långa livslängder, varför detockså är naturligt att fastighetsägare bygger in riskpremier för de fall där detinte går att via hyrorna ta ut full kostnadstäckning och där fastighetsägarenupplever sig stå ensam med hela risken.Utredningar pågår ju också angående såväl utvärdering av bruksvärdes-systemet som allmännyttans roll samt fastighetsbeskattning och neutralitetmellan boendeformerna.I det korta tidsperspektivet har dock landet som helhet sannolikt inte tid attvänta in dessa långsiktiga lösningar. De mycket positiva besked som når ossangående prognoserna för ekonomis tillväxt måste ges högstaprioritet att skapa förutsättningar för att de kan uppnås. Vår bedömning är attlandets tillväxt i första hand har förutsättningar att ske på de orter därbostadsbrist mer eller mindre redan är ett faktum. När nu jobben börjarkomma tillbaka vore det mycket tragiskt för landet som helhet om Sverigegår miste om en del av tillväxten beroende av att det saknas bostäder i dedelar av landet där de nya jobben skapas.Denna fråga borde vara så viktig att det är ett riksintresse, varför statenmåste engagera sig i frågan, antingen genom riktade tillväxtstödjandeåtgärder (som finansieras med de ökade intäkter till staten som utifrån ettinvesteringsperspektiv den marginella tillväxten beroende av dessa åtgärdermedför) eller genom starka påtryckningar på kommunerna (i den mån det ärmöjligt med hänsyn till det kommunala självstyret). Eftersom staten idagredan ger och vad vi förstår kommer att ge stöd till avfolkningskommunersom ofta tyngs av bostadsföretag med mycket outhyrt, så kan det förbalansens skull kanske gå att motivera att man även stöder tillväxtorter, så attdärmed eventuellt fortsatt stöd till svaga orter även kanfinansieras.Exempel på temporära åtgärder i ett kortsiktigt till-växtstödjande syfteEtt eventuellt riktat tillväxtstöd, som bör vara såväl av engångskaraktärsom skydd för t ex ökade realräntor, bör i så fall villkoras enligt t exföljande hastiga utkast till modell.Stödet ges bara till hyresrätter (bostadsrätter byggs ju , och ärinte problemet som och vi ser det).Kommunens markpris får maximalt uppgå till x kr/m2.Kommunens avgifter för anslutningsavgifter etc får maximalt uppgå till ykr/m2.Dessa hyresrätter får ej ombildas till bostadsrätter (då blir man inte baraåterbetalningsskyldig för stödet utan får annan sanktion därutöver).Hyresgästinflytande över de underhållsmedel som byggs upp via hyrorna(för att förhindra aktieutdelningar etc).Hyresnivån förhandlas klart före produktionsstart och avser nivåmässigt enlång period framåt i tiden.Koppling mellan antal nyproducerade hyresrätter enligt ovan och destatsbidrag som kommunen senare erhåller.Exempel på långsiktiga åtgärder för att främjanyproduktion och stödja landets långsiktiga tillväxt- "samhällskontrakt för byggande av hyresbostäder"Om inte byggproduktionen kommer igång så är de flesta aktörerna pålång sikt förlorare (undantaget möjligen befintliga fastighetsägare iattraktiva lägen och som inte heller har expansionsplaner). D v s det börligga i mångas intresse att man bygger. För att få igång detta och kommain i de goda cirklarna behövs sannolikt någon form av samhällskontraktmellan de olika aktörerna. Dessa kan t ex bidra enligt följande.KommunernaTilldelning av mark för hyresbostäder.Markpriser som inte sätts utifrån att mark är en bristvara utan sätts så att demöjliggör rimliga hyror.Avgifter för anslutningar m m i byggprocessen som möjliggör rimligahyror.Rättvisa taxor och avgifter för vatten, energi m m från kommunala bolag,så att inte flerbostadshus längre subventionerar enfamiljshus.God planberedskap för att främja byggande av hyresbostadshus.Snabb hantering av byggärenden.Förtätningar av bostadsbebyggelse där så är möjligt.Ägardirektiv för allmännyttan att den får och skall bygga.Landsting/regionLandets olika bostadsmarknader verkar under helt olika förutsättningar.Bostadspolitiken är en del av regionalpolitiken. Bostäder har mycketlånga livslängder. Den allt snabbare förändringstakten i samhället lederfram till att riskerna ökar vid varje investering, eftersom riskerna ju ökaratt bostadsmarknader kommer i obalans.För att minska de sammantagna riskerna och även få igång nödvändigriskfri nyproduktion bör bostadspolitiken samordnas regionalt och bostäderbetraktas som en del av regionalpolitiken, såväl på starka som på svagamarknader.I t ex sker ingen samordning inom regionen mellankommunerna avseende bostadsbyggande. Varje kommun försöker optimerasin ekonomi och sin mix av invånare. Detta leder till en suboptimering förregionen som helhet och sannolikt även sämre utveckling för vissakommuner. Sannolikt krävs det samarbete över kommungränserna för att nåstörsta möjliga framgång i arbetet med bostadsförsörjningen. För att nå dettasamarbete kan t ex statsbidragen till kommunerna vara ett incitament.StatenFrämja konkurrens på byggmarknaden och motverka kartellbildningar,oligopol och monopol. Det stora spannet i produktionskostnader kanförmodligen minskas med dylika åtgärder.Staten borde ge någon form av realräntegaranti, så att inte hela ränteriskenläggs på bostadsföretag och i förlängningen på dess hyresgäster.Neutralitet mellan boendeformerna, d v s val av boendeform skall ej görasutifrån vad som är skattemässigt mest gynnsamt. Komponenter här är t exmoms (bygg och förvaltning), fastighetsskatt, skattefrihet för självförvaltningoch avdragsrätt för räntor.Möjligheter till skattemässiga avsättningar till underhållsfonder, somförutsätter hyresgästinflytande.Räntebidragsunderlag som återspeglar faktiska produktionskostnader påolika orter och ej ett genomsnitt (här antas fortsatt tillämpning av dagenssystem för räntebidrag).Sannolikt bör, i de fall lösningar utformas som investeringsstöd och ej somskattelösningar, dessa stöd vara riktade för att nå bäst träffsäkerhet.Bostadsbidrag som säkerställer att segregation motverkas i de fallhyresutvecklingen inom vissa områden når nivåer så det inte längre finnsmöjlighet för alla att kunna bo i dessa områden.ByggareFrämja konkurrens på byggmarknaden och se nya aktörer (t ex utländskabyggföretag) som möjligheter och inte bara som hot.Vara mer utvecklingsbenägen och mindre konservativ och använda nyametoder.Högre grad av samspel i byggprocessen mellan byggare, förvaltare ochbrukare (hyresgäster).Byggherrar/fastighetsbolag/fastighetsägareHyresförhandla långsiktiga hyresnivåer klart före produktionsstart.Effektivisera fastighetsdrift.Effektivisera finansförvaltning och upphandla bättre lån.Ge hyresgästerna större möjligheter att ta ansvar för förvaltningen ochdärmed även ge dem möjlighet att sänka dessa kostnader.KreditgivareFörbättra lånevillkoren och i högre grad fastställa kapitalkostnadernaefter verklig risk, t ex med hänsyn till om borgen finns eller ejsamt hur marknaden på orten ser ut och bedöms bli.Införande av värdepapperisering.HyresgästerStörre ansvarstagande genom t ex självförvaltning.Hyressättningsmodeller som i högre grad bygger på individuellamöjligheter att välja ytterligare tjänsteinnehåll i hyran, fortfarande med enrimlig bashyra som innehåller en god bostad.Hyresfördelningar av de hyresvägledande bostadsföretagens självkost-nader, så att hyresgästernas preferenser långsiktigt återspeglas i hyres-skillnaderna.HemställanHemställanMed hänvisning till det anförda hemställsatt som sin mening ger regeringen till känna vad imotionen anförts om att tillsammans med aktörerna på bygg- ochbostadsmarknaden utforma konkreta åtgärder för ökat byggande avhyresrätter i tillväxtregionerna.Stockholm den 5 oktober 1999Helena ()()