bet · GN01BoU3 · 1999-12-14 00:00:00 — Hyresrätt och bostadsrätt m.m. I detta betänkande behandlar utskottet de motionersom väckts under allmänna motionstiden och somavser hyreslagen och bostadsrättslagen jämte vissannan lagstiftning inriktad på boendet.Utskottet avstyrker samtliga motionsyrkanden.Till betänkandet har fogats 20 reservationer. I betänkandet behandlas de väckta motionerna1999/2000:Bo201 av de ()vari yrkas3. att beslutar att avskaffa kravet påkvalificerad majoritet av de boende för omvandlingav hyresrätter till bostadsrätter.1999/2000:Bo204 av m.fl. (c) variyrkas13. att som sin mening ger regeringentill känna vad i motionen anförts om förbättraddemokrati (delvis, se nedan),16. att hos regeringen begär en utredningom möjligheter för flexibla hyresavtal med särskiltlång bindningstid för hyresgäster,17. att som sin mening ger regeringentill känna vad i motionen anförts om ökad variationi boendet.1999/2000:Bo206 av m.fl. (m) vari yrkas12. att beslutar att avskaffaallmännyttans hyresledande ställning i enlighet medvad som anförts i motionen,13. att som sin mening ger regeringentill känna vad i motionen anförts om bostadsrätten,14. att beslutar återställamajoritetskravet för fastighetsförvärv förombildning till bostadsrätt, liksom förintresseanmälan för sådant förvärv, till ett krav påmer än hälften av de boende i fastigheten i enlighetmed vad som anförts i motionen,15. att beslutar att andra stadgar förbostadsrättsföreningar än de som anges ibostadsrättslagen skall vara ogiltiga.1999/2000:Bo231 av m.fl. (c) variyrkas13. att som sin mening ger regeringentill känna vad i motionen anförts om undanröjande avlagar som hindrar ombildning av hyresrätter tillbostadsrätter.1999/2000:Bo232 av och () vari yrkas4. att som sin mening ger regeringen tillkänna vad i motionen anförts om en mer flexibel ochdifferentierad hyressättning i tillämpningen avbruksvärdesprincipen.1999/2000:Bo233 av m.fl. (kd) variyrkas12. att som sin mening ger regeringentill känna vad i motionen anförts om villkoren förbostadsrätterna.1999/2000:Bo406 av () vari yrkasatt hos regeringen begär tilläggsdirektivtill om skydd för dehyresgäster som ansluter sig i efterhand tillbostadsrättsombildningar.1999/2000:Bo407 av () vari yrkasatt hos regeringen begär förslag tillsådana lagändringar att det framgår att hyresvärdsom för annans räkning i samband med hyresaviseringåtar sig insamlande av betalningar vid sidan av denfaktiska hyran i varje enskilt fall är lagligenskyldig att ange för vems räkning, för vad och tillvilket belopp detta sker.1999/2000:Bo409 av () vari yrkas1. att som sin mening ger regeringen tillkänna vad i motionen anförts om avskaffandet avbruksvärdessystemet,2. att som sin mening ger regeringen tillkänna vad i motionen anförts om en fri,marknadsbaserad hyressättning.1999/2000:Bo411 av m.fl. (v) variyrkas1. att som sin mening ger regeringen tillkänna vad i motionen anförts om överklagningsrättvid nej till hyreskontrakt,2. att som sin mening ger regeringen tillkänna vad i motionen anförts om individuell prövningi samband med uppsägning,3. att som sin mening ger regeringen tillkänna vad i motionen anförts om att skärpa reglernakring besittningsskyddet och den bostadssocialaberedningen,5. att som sin mening ger regeringen tillkänna vad i motionen anförts ombostadsanvisningslagen.1999/2000:Bo412 av () vari yrkas attriksdagen som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om principerna förhyressättning i särskilda boendeformer.1999/2000:Bo415 av () vari yrkas attriksdagen som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om andrahandsuthyrning somsaknar ett godkänt kontrakt.1999/2000:Bo417 av och () vari yrkas att som sin mening gerregeringen till känna vad i motionen anförts omlokalhyresgästernas besittningsskydd.1999/2000:A230 av m.fl. (fp) variyrkas24. att som sin mening ger regeringentill känna vad i motionen anförts omhyresförhandlingslagen och ökade möjligheter tillsjälvförvaltningsavtal.1999/2000:A819 av m.fl. (mp) variyrkas27. att hos regeringen begär förslag tilländring i hyreslagen för att kunna avhysahyresgäster som har porrklubbsverksamhet.1999/2000:Sf637 av m.fl. (c) variyrkas23. att som sin mening ger regeringen tillkänna vad i motionen anförts om marknadshyror.Motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkande 13 behandlas idetta betänkande endast i motsvarande delar. Det hari en del behandlats i bet. 1999/2000:BoU1.Resterande del kommer att behandlas vid ett senaretillfälle. HyresrättHyressättningEtt flertal motionsförslag avser attbruksvärdessystemet skall avskaffas eller förändras.I Moderata samlingspartiets partimotion1999/2000:Bo206 yrkande 12 föreslås attallmännyttans hyror bör avskaffas somförstahandsnorm. Förslaget till förändring avbruksvärdessystemet omfattar också att det skall blimöjligt för kunden och fastighetsägaren att vidinflyttningen avtala om en hyra som är relateradtill efterfrågan på bostäder. Domstol skall kunnapröva rimligheten av både hyresnivå och storleken påhyreshöjningar för att trygga ett starktbesittningsskydd. Möjligheter skall också finnastill långa kontraktstider avseende hyresbeloppetsstorlek, vilket skulle göra boendekostnadernaförutsebara. Motionären bakom förslaget i motion1999/2000:Bo409 (m) yrkandena 1 och 2 anser attbruksvärdessystemet skall avskaffas. I stället skalldet införas en fri, marknadsbaserad hyressättning.Utbud och efterfrågan skall få möjlighet att mötasgenom fri hyressättning med utgångspunkt i vadmänniskor är beredda att betala för att få bo i enviss lägenhet. Förslaget i motionen 1999/2000:Sf637(c) yrkande 23 innebär att genom etttillkännagivande skall klargöra dels attmarknadshyror inte skall införas men atthyressättningen i högre grad bör spegla de olikaförhållanden som råder mellan olika områden avseendebl.a. underhåll och service, dels de kommunalabostadsbolagens särskilda ansvar för detta. I motion1999/2000:Bo232 (fp) yrkande 4 föreslås en merflexibel tillämpning av bruksvärdesprincipen. Syftetär få till stånd en mer differentierad hyressättningsom bättre avspeglar utbud och efterfrågan påhyresmarknaden. Det gäller främst att lägesfaktornskall ges en större tyngd.Bruksvärdesregleringen innebär att hyran skallfastställas till skäligt belopp. En hyra är inte attanse som skälig, om den är påtagligt högre än hyranför lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet ärlikvärdiga. Vid prövningen skall främst beaktashyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas avallmännyttiga företag.Under förra (bet. 1998/99:BoU3) ansågutskottet att det fanns anledning att uppmärksammabruksvärdesregelns tillämpning och utformning dockutan annat syfte än att bruksvärdesregeln på etteffektivt sätt skall garantera hyresgästerna skäligahyresnivåer och därmed även fortsättningsvis kunnaupprätthålla hyresgästernas besittningsskydd.Utskottet förutsatte att regeringen skulle ta deinitiativ som behövdes.En särskild utredare genomför nu en utvärdering avbruksvärdessystemet (dir. 1999:33). Utvärderingenskall avse i vad mån systemet har bidragit till attuppnå uppställda mål samt även i övrigt avse enanalys av systemets tillämpning och funktionssättmot bakgrund av de förändringar som skett påbostadsmarknaden. Uppdraget skall vara slutförtsenast . Samme utredare ser ocksåöver olika frågor som gäller utvecklingen av deallmännyttiga bostadsföretagen.Mot bakgrund av de på området pågåendeutredningsinsatserna finns det enligt utskottetsmening inte skäl för att nu i sak taställning till de motioner som rör systemet förhyressättningen. Utskottet avstyrker såledesmotionerna 1999/2000:Bo206 (m) yrkande 12,1999/2000:Bo409 (m) yrkandena 1 och 2,1999/2000:Sf637 (c) yrkande 23 samt 1999/2000:Bo232(fp) yrkande 4 om bruksvärdessystemet.Motionären bakom motion 1999/2000:Bo412 (s) tar uppprinciperna för hyressättning i särskildaboendeformer. I motionen föreslås ett tillägg tillhyreslagens regler om hyra så att funktionshyra fårtillämpas i de fall att bostaden är en särskildboendeform. Förslaget innebär att hyra skall få utgåför gemensamma ytor och funktioner som kompletterarlägenheten men inte för sådant som inte kan ses somen del av den enskildes bostadsstandard, t.ex.personalutrymmen och ytor som har direkt samband medvård och behandling.Vid en bruksvärdesprövning skall jämförelse görasmed lägenheter som är till bruksvärdet likvärdigamed prövningslägenheten. Allt som har ett bruksvärdebeaktas vid en hyresprövning. Det kan noteras attmånatlig obligatorisk serviceavgift (fördygnetrunttrygghet, sjuksköterska, arbetsterapeutoch dagverksamhet) som debiteras vid sidan av hyranunder vissa förutsättningar har bedömts även den somhyra och alltså kan prövas av hyresnämnden.En utredning som gäller boendebegreppet i desärskilda boendeformerna samt avgifterna för sådantboende och deras effekter har avslutat sittarbete (dir. 1997:111). I direktiven tillutredningen hade konstaterats att det förhållandetatt de särskilda boendeformerna i varierande gradomfattas av hyreslagens bestämmelser för med sig enosäkerhet såväl hos kommunerna som hos de boende omvad som gäller. Utredningens uppdrag omfattadehyreslagstiftningens tillämplighet i de särskildaboendeformerna. Vidare omfattade uppdraget enundersökning av formerna för hur boendeavgiftenfastställs när hyreslagen inte kan användas. I detnyligen avgivna betänkandet från Boende- ochavgiftsutredningen (Bo tryggt, Betala rätt; SOU1999:33) uppmärksammas att vid hyressättningenvärderingen av de gemensamma utrymmena varit ettproblem. I vissa fall har ytan för utrymmenafördelats på hyresgästerna i en gruppbostad ochräknats som om den vore bostadsyta. Rättspraxisvisar entydigt att detta inte är tillåtet, utan attbruksvärdesprincipen skall tillämpas, dvs. att degemensamma utrymmena skall påverka hyran beroende avderas värde för den boende. Utredningen konstateradevidare att det saknas ännu en rättspraxis för hurdenna skälighetsbedömning skall ske. I betänkandetföreslås att i de fall hyreslagen är tillämplig förett äldreboende kostnaden för boendet inte skallkunna prövas enligt socialtjänstlagen. Något förslagom att ändra hyreslagen i de delar som gällerhyressättningen innehåller inte betänkandet. Enproposition med anledning av betänkandet förväntasunder år 2000.Enligt utskottets mening finns skäl för riksdagenatt avvakta den vidare beredningen av de frågor sombehandlats av utredningen innan närmaretar ställning till de frågor som tas upp i motionen.Det kan också finnas skäl att avvakta resultatet avden pågående utredningen om bruksvärdessy-stemet.Motion 1999/2000:Bo412 (s) om hyressättningen isärskilda boendeformer avstyrks med hänvisning tilldet anförda.Dröjsmål med hyranI motion 1999/2000:Bo411 (v) yrkande 2 lämnasförslag om att skälen för att behålla en hyresrätttrots ett förverkande på grund av betalningsdröjsmålbör utökas och därmed ges en mer individuell prägel.Reglerna om förverkande på grund avbetalningsdröjsmål innebär bl.a. följande. Om enbostadshyresgäst dröjer med att betala hyran mer änen vecka efter förfallodagen är hyresrättenförverkad och hyresvärden berättigad att säga uppavtalet att upphöra . En bostadshyresgästsom sagts upp på grund av förverkande kan återvinnahyresrätten genom att betala hyranräknat från det att han erhållit meddelande ommöjligheten till återvinning och socialnämndenunderrättats om uppsägningen och anledningen tilldenna. En hyresgäst förlorar inte sin lägenhet omsocialnämnden under återvinningsfristen meddelathyresvärden att den åtar sig att betala hyran. Enhyresgäst som inte betalat hyran underåtervinningsfristen förlorar inte lägenheten om hanvarit förhindrad att betala hyran på grund avsjukdom eller liknande oförutsedd omständighet ochhyran har betalats så snart det varit möjligt.Betalning får dock inte ha skett senare än närtvisten om avhysning avgörs i första instans. Denbestämmelse som reglerar hyresgästens sistnämndamöjligheter att få behålla hyresrätten kankarakteriseras som en ventilregel (42-44 §§hyreslagen).I en av relativt behandladproposition gjorde regeringen en bedömning av ombl.a. reglerna om förverkande på grund avbetalningsförsummelse borde ändras (prop.1997/98:46). Den till grund för propositionenliggande utredningen hade inte föreslagit någonändring av dessa regler (SOU:1996:148).Sammanfattningsvis ansåg regeringen att det intefinns anledning att anta att det är lagreglerna isig som är anledning till det ökade antaletavhysningar och att det därför inte bör göras någralagändringar. Regeringen hade också konstaterat atthyresvärdarna endast i undantagsfall låterverkställa en avhysning om skulden betalas.Utskottet har i allt väsentligt intagit motsvarandeståndpunkt vid sin behandling av förslag om attregelsystemet skall förändras, senast i bet.1998/99:BoU3.Förverkandereglerna utgör resultatet av enavvägning mellan hyresvärdens berättigade intresseav att erhålla hyra och hyresgästens motståendeintressen av att inte behöva förlora sin hyresrätt.Förverkandereglerna innebär att hyresgästen påminnsom sin skuld och att han har en relativt påsig att t.ex. komma överens om en avbetalningsplanmed hyresvärden eller att på något sätt skaffa frampengar. kan genom ettbetalningsåtagande se till att hyresgästenåtervinner hyresrätten. Ventilregeln har en viktigfunktion eftersom den innebär ett skydd förhyresgästen om något oförutsett skulle hindra honomfrån att betala hyran under återvinningsfristen. Attgenom en utvidgning av ventilregeln eller på annatsätt skapa förutsättningar för en mer allmänskälighetsbedömning av det slag motionärernaförespråkar skulle rubba grundvalen förförverkandeinstitutet. Detta väcker frågor som är avbetydligt större räckvidd än motionen på ytan synesinnehålla.Vid en sammantagen bedömning av deförverkanderegler som gäller finner utskottetinte skäl att ändra sin tidigare inställning om attdessa regler inte bör ändras. På grund häravavstyrker utskottet förslaget i motion1999/2000:Bo411 (v) yrkande 2 om dröjsmål medhyresbetalningen.Hyresvärdens aviseringI motion 1999/2000:Bo407 (m) föreslås enlagbestämmelse om att det vid hyresavisering skallframgå om den avser betalningar vid sidan av hyran.Det kan gälla t.ex. medlemsavgifter som tas upp fören hyresgästförenings räkning. Det bör i sådana fallkrävas att aviseringen innehåller uppgift, förutomom summa, om vad den avser och till vem pengarnagår.Enligt hyreslagen skall hyran vara till beloppetbestämd i hyresavtalet eller i enförhandlingsöverenskommelse. Hyresgästen skallunderrättas om innehållet i enförhandlingsöverenskommelse. Enligt ettutredningsförslag till en ny reglering avförhandlingsersättningen skall hyresvärden ihyresavtalet eller på annat sätt - enligtlagförslagsmotiven anslag eller hyresavi -underrätta hyresgästen om ersättningens storlek.Lagens reglering skall enligt utredningsförslagetkunna förändras genom en förhandlingsöverenskommelse(SOU 1999:81 Förhandlingsersättning tillhyresgästorganisation). En proposition i fråganavses bli lagd på bord i början av nästaår.Hyreslagens bestämmelser syftar till atthyresgästen skall få kunskap om det hyresbelopp hanär skyldig att erlägga. De nu gällandebestämmelserna fyller detta viktiga syfte. Det ovannämnda utredningsförslaget innebär att ett nyttsystem för förhandlingsersättningen skall införas.Ersättningen skall visserligen tas upp medhyran men fordringsförhållandet skall gälla mellanhyresgästen och hyresgästorganisationen. Med ensådan förändrad ordning framstår det som naturligtmed en reglering som avser att hyresgästen får enunderrättelse om vad han är skyldig att erlägga somförhandlingsersättning. Behov av en lagreglering sominnebär krav på specificering av andrabetalningsförpliktelser vid en gemensam avisering -t.ex. för kabel-TV-abonnemang - torde saknas. Detkan finnas skäl att erinra om att hyreslagen inteinnehåller något krav på att hyran skall aviseras.Med hänvisning till vad som anförts avstyrkerutskottet motion 1999/2000:Bo407 (m) i fråga om enreglering av hyresvärdens avisering.Hyresgästinflytande vid ombyggnadDe nuvarande reglerna om hyresgästinflytande vidombyggnad antogs av vid /97(prop. 1996/97:30, bet. 1996/97:BoU5).I motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkande 13 imotsvarande del lämnas förslag om att hyresgästernasmöjligheter att påverka ombyggnad bör förstärkas menbalanseras så att hyresgästerna inte får möjlighetatt blockera önskvärda förändringar gällande t.ex.stambyte eller energibesparing.Dagens inflytanderegler har varit i kraft enrelativt . Redan när de infördes befaraderiksdagen att regleringen av påföljderna för denhyresvärd som inte följer lagen skulle kunna medföravissa tillämpnings- och effektivitetsproblem.Riksdagen gav därför regeringen till känna ett behovav att överväga lagtextens närmare utformning isyfte att åstadkomma en effektivare och för olikasituationer mer lämplig reglering. I sammanhangetborde regeringen också uppmärksamma frågan omhyressättning för en lägenhet i vilken otillåtnaändringsåtgärder blivit bestående. I ett andratillkännagivande tog upp bestämmelserna omhyresvärdens möjligheter att säga upp ett hyresavtalinför en större ombyggnad. önskade att enöversyn av denna möjlighet skulle göras. Regeringenhar i anledning av tillkännagivandengivit en särskild utredare i uppdrag att se över deberörda frågorna (dir. 1997:97).Under förra gav som sin meningregeringen till känna vad utskottet anfört ianledning av motionsförslag som gälldehyresgästinflytandet vid ombyggnad. Utskottet hadeanfört bl.a. följande: Reglerna omhyresgästinflytande bör enligt utskottets meningpräglas av en balans mellan hyresvärdens anspråk attfå genomföra sådana åtgärder som i ettfastighetsekonomiskt perspektiv är erforderliga ochhyresgästens befogade krav på inflytande. Reglernamåste också innebära att en lämplig avvägning skermellan det allmänna hyresgästintresset och denenskilde hyresgästens anspråk på inflytande närdessa intressen inte sammanfaller. Hyreslagensinflytanderegler avser att ett samråd skall kommatill stånd mellan hyresvärden och hyresgästen om deåtgärder som skall genomföras. Häri låg enligtutskottet en av reglernas viktigaste funktioner. Imotivtexten till de av utskottet behandlademotionsförslagen hade kritik framförts mot reglernasutformning i syfte att öka hyresgästernasinflytande. Utskottet konstaterade att kritik motreglerna kommit såväl från hyresgäströrelsen ochenskilda hyresgäster som från fastighetsägarnassida. Enligt utskottet motiverade kritiken att enutvärdering skulle göras av reglerna trots att devarit i kraft endast en relativt kort tid.Utvärderingen borde ge svar på om hyresgästerna i denämnda avseendena erhållit ett tillfredsställandeinflytande. En fråga som utskottet aktualiserade isammanhanget var om regelsystemet tillgodoserrimliga krav på att en ombyggnad sker med varsamhet(bet. 1998/99:BoU3).1997 års hyreslagstiftningsutredning har genomtilläggsdirektiv fått sitt uppdrag vidgat (dir.1999:16). En utvärdering skall äga rum för att gesvar på frågan om hyresgästerna har etttillfredsställande inflytande. Om så inte är falletskall utredaren med beaktande av riksdagenstillkännagivande föreslå ändringar. Utredaren skallöverväga frågan om kollektiva förhandlingar kan varaen lösning, särskilt med tanke på sambandet mellanombyggnad och hyressättning, samt om rimliga krav påvarsamhet blir tillgodosedda. Dessutom skallutredaren ta ställning till om hyresgästerna skallges ett inflytande över om en lägenhet skall fålägsta godtagbara standard. Hyresvärden behöver inte något godkännande för sådana åtgärder.Utredningen skall vara klar senast den 31 augusti2000.Eftersom syftet med motion 1999/2000:Bo204 (c)yrkande 13 i motsvarande del beträffandehyresgästinflytande vid ombyggnad i allt väsentligtsynes vara tillgodosett genom de utredningsinsatsersom regeringen beslutat om avstyrker utskottetmotionen.Lägenhetens utformningI motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkandena 16 och 17föreslås att möjligheter införs för att hyresgästeni stor utsträckning själv skall kunna bestämma omlägenhetens utformning och standard. I syfte atthyresgästen skall ta ett rimligt ekonomiskt ansvarnär lägenhetens standard och utformning i merlångtgående fall anpassats till honom eller hennelämnas förslag om särskilda utredningsinsatser vadgäller införandet av flexibla hyresavtal med långbindningstid. En enligt motionärerna tänkbar lösningär att det i fråga om de kostnader hyresvärdenlägger ned på lägenheten skall krävas enavskrivningsplan som godkänts av hyresnämnden. På såsätt skall förhindras att hyresgästen binds på ettoskäligt vis.Vissa hyresvärdar erbjuder olika former av tillvaltill lägenhetens grundstandard. Det förekommer ocksåi större utsträckning än tidigare att lägenheter mereller mindre skräddarsys för en viss hyresgästsräkning. Det har också blivit vanligt att lägenheterplaneras och byggs med tanke på att den skall varaanpassningsbar till olika hyresgästers önskemål.En bostadshyresgäst har enligt hyreslagen rätt attpå egen bekostnad i lägenheten utföra målning,tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskasbruksvärdet av åtgärderna har hyresvärden rätt tillersättning för skadan. Hyresgästens rättigheter kanavtalas bort i vissa fall när det gäller enförhyrning av ett enfamiljshus eller en bostadsrätt(24 a § hyreslagen).Hyresavtal ingås vanligen för obestämd tid, vilkethyreslagen också anger som huvudregel, men kan ocksåingås för bestämd tid, t.ex. ett eller (3 §hyreslagen). Hyreslagens regler om uppsägningstidoch ikraftträdandet av nya hyresvillkor är ganskainvecklade. I hyreslagen har införts regler sommedför att hyresavtal med lång löptid inte i någonegentligen nämnvärd utsträckning inskränkerhyresgästens möjligheter att få avtalet att upphöraeller att få till stånd villkorsförändringar. Enbostadshyresgäst kan alltid bringa avtal både påbestämd och obestämd tid att upphöra i vart falltill det månadsskifte som inträffar närmast tremånader efter uppsägningen (5 § hyreslagen). Enhyresgäst kan normalt få till stånd ändradehyresvillkor med samma tidsperspektiv räknat fråndagen för när han gav in ansökan till nämnden. Somundantag från den angivna huvudregeln kan nämnas attom avtalet löper än så kannågon villkorsändring inte träda i kraft underhyresförhållandets första år. För tidsobestämdaavtal gäller att ett avtalat villkor måste gälla ett ändrat villkor kan träda ikraft i dess ställe (55 c § hyreslagen). Användersig hyresgästen av hyresförhandlingslagensprövningsmöjligheter av hyresvillkoren gäller andraregler om ikraftträdandet av nya hyresvillkor.Enligt utskottets mening framstår det som tveksamtom man genom en ändring av hyreslagens grundläggandebestämmelser bör ge hyresgästen en utökad rätt attutan hyresvärdens medgivande förändra sin lägenhet.En annan sak är om hyresgästen genom avtaltillförsäkras sådana möjligheter. Det kan ske medkollektiva uppgörelser som grund eller direkt medden enskilda hyresgästen. Sådana avtalsmässigalösningar är enligt utskottets mening att föredra.Enligt motionärerna är ett viktigt instrument föratt utöka möjligheterna till en individuellutformning av hyreslägenheterna att hyresgästenskall kunna bindas till hyresavtalet än vad hyreslagen tillåter. Hyreslagensregler medger en hyresgäst att med relativt kortvarsel avflytta från en lägenhet utan vidareförpliktelser. Motionen synes bygga på denförutsättningen att lägenheten efter genomfördaförändringar inte längre har samma gångbarhet påmarknaden som tidigare och att hyresvärden behöverskydda sig mot detta genom en lång hyrestid. Även omen lång avtalstid kan te sig skälig när hyresavtaletingås kan en hyresgästs livssituation ändrasavsevärt .