bet · GM01BoU11 · 1999-06-03 00:00:00 — Vi tycker att manborde se till att analysera alternativa regler innanman kastar sig rakt ut i luften. Jag brukar jämföramed min son som hoppar fallskärm. Han är mycket nogamed att packa den där fallskärmen innan han hopparut i luften. Han hoppas inte bara att det skall gåbra, utan han förbereder sig för att det skall gåbra. Om man nu drar undan förutsättningar förbesittningsskyddet och bruksvärdesregeln borde manse till att ha ordentliga regler i beredskap innanman drar undan mattan.Ordföranden: Då är det jag själv som står på listan.Jag har två frågor. När man ser den debatt som harvarit i pressen och närman läser propositionen skulle man kunna tro att detär något alldeles enormt som har hänt i vårt land,att det sker en väldig försäljning av bostäder, attdet är en dränering av den kommunala bolagssfären.Sedan lyssnade jag på och kunde konstatera att det var enväldigt stor sektor. Jag skulle vilja hörabåde av dig och av Dannemann: Hur stor andel av dekommunala företagens bostäder har försvunnit under90-talet? Man skulle kunna tro att det är någotdramatiskt som sker.Det andra är att jag skulle vilja ha en kommentartill det redovisade om , somalldeles uppenbarligen är en realitet som hon känneroch som hon driver i kommunen därute. Väljarna ärmedvetna om det. Hur ser på ett sådant problem,att man inte anser att man kan klarakärnverksamheten, skola, vård och omsorg, om man ärtvingad att behålla det kommunala bolaget? Vad jagförstår anser hyresgäströrelsen att det kommunalabolaget är viktigare än kärnverksamheten. Men jagskulle gärna vilja att de bekräftade att det är så,att de tycker det.Bengt-Owe : Herr ordförande, jag skall taoch visa två bilder som jag har med mig. (Bild 5)Det är ju faktiskt så att har detbåde köpts och sålts allmännyttiga bostäder. Det harju som bekant inte varit någon sådan där riktighallelujastämning på fastighetsmarknaden under mångaår. har man i länsålt bostäder. Det var alldeles nyligen.Man har också sålt i , och . Vigjorde en liten kartläggning av det här för att sevad det finns för planer på att sälja. Med allrespekt för att det kan finnas felaktigheter i dettaär det här den sammanställning vi lyckades få ihopnär det gäller . (Bild 6)Man kan se att de företag som finns upptagna härhar 231 000 lägenheter. Vi har då gått igenom ochförsökt lyssna på företagen för att se vad det finnsför diskussioner . Då är det tvåstrategier som diskuteras. Det ena är att erbjudahyresgästen som för tillfället bor i lägenheten attombilda den till bostadsrätt. Det andra är att säljahela stocken i ett paket till en privat investerare.Särskilt när det gäller ombildning till bostadsrättkan det ju vara svårt att veta hur stort intressettill slut kommer att vara. Men vi har väl ändåkommit fram till att ungefär 55 000 av de härlägenheterna för en eller sedan varutbjudna till försäljning.Under 90-talet var det inte något större intresseför att köpa de här bostäderna. Vi hade strukturkrisi ekonomin och alltihop det där som alla väl kännertill. är marknaden mycket vital, skulle jagvilja säga. Det byggs nämligen väldigt lite förnärvarande i , vilket är ettannat problem som kunde vara värt en hearing. Det ärklart att man ser ju framför sig att det kommer attbli en viss press uppåt på hyrorna. Det gör ju attvärdet på de fastigheter som finns successivt kommeratt öka. Det tror jag att det kommer att göra även iTyresö.Min kommentar till den problematik som BeritAssarsson redovisade är att hon naturligtvis haralldeles rätt. De systemförändringar som harinträffat har ju skapat en helt annanrisknivå för de kommunala bostadsföretagen. Jagbrukar säga att det, om vi går tillbaka till mittenoch slutet av 80-talet, faktiskt fanns stödinsatserför de kommuner som fick problem med outhyrdalägenheter. Man kan säga att staten hjälpte kommunenatt ta affärsrisken. var det ju ocksåså att vi hade det garanterade räntesystemet, så mankan säga att staten tog också ränterisken. I detläget var det ganska naturligt. Har man ingenaffärsrisk och ingen ränterisk behöver man intemycket riskkapital, och därför är de kommunalabostadsföretagen lågt kapitaliserade.Ordföranden: Men min fråga var ju vad som hade skettunder 90-talet och då redovisade du den förstalistan. Det är alltså under 10 000 bostäder på tioår. Man måste ju se det här i belysning av vad somfaktiskt har skett. Sedan kan man ju visa upp hurmycket listor som helst över vad som skulle kunnaske. Men verkligheten är ju den att det är 10 000bostäder. Jag tyckte ändå att det var viktigt att fåklart att det inte är de enorma tal som man mångagånger skulle kunna tro när man läsertidningsdebatten.Bengt-Owe : Jag har inte någon sådanförteckning med mig så att jag kan redovisa vad somhar hänt . Men jag vill ändå göra denkommentaren att världen är full av människor som harfått problem därför att de har planerat sin framtidgenom att titta bakåt.Ordföranden: är det massor av människor somhar fått sina problem lösta genom att förverkligadet de själva vill. Det är också en syn man kan ha.Men vi skall inte föra någon debatt här. Det vorekanske intressant att höra om Dannemann har någonsynpunkt på den här problematiken.Lennart : Får jag bara komplettera JanDannemann. Det här med har ju nämnts, och omman ser det här i förhållande till den stora stockenär det kanske som säger inte sådramatiskt. Eftersom man har sålt hela Nackahem ärmin fråga: Finns det något belägg för att man harhöjt hyrorna beroende på detta? Det har talats omdet, men har du några exempel som visar det?Jan Dannemann: Jag kan börja med Nackahem. Företagethar genomfört hyreshöjningar som träffades vid entidpunkt då vi fortfarande hade högkostnadsutveckling, höga räntor och hög inflation. allmännyttiga företagen i har manomförhandlat de långtidsavtal som träffades försnart och sänkt hyrorna eller intetagit ut några hyreshöjningar alls. De privatafastighetsägarna har fullföljt det gamla avtalet.När det sedan gäller hur många lägenheter mansäljer ut så är kanske det inte det avgörande. Jagtycker att det är väldigt avgörande när man avhändersig alla lägenheter som man har gjort i flerakommuner i . Där görs det ocksågällande att man tänker göra det i alltflerkommuner. I bristområden, där alltså efterfrågan ärstörre än tillgången, behöver man ju inte sälja utsärskilt många lägenheter för att ändraförutsättningarna drastiskt. Jag vet inte exakt hurmånga lägenheter allmännyttan har i Stockholmsinnerstad, men det kanske handlar om ungefär etttusental. Om man nu säljer ut de 1 000 lägenheterna,vilket man är på väg att göra i form av att ombildatill bostadsrätt, har man ryckt undanjämförelsegrunden i iförhållande till allmännyttig hyresrätt. Man hardessutom undandragit dem som bor i allmännyttighyresrätt i beståndet i övrigt möjligheten att viakötid bosätta sig i en attraktiv del av stan. Detkommer ganska snabbt att leda till att uppdelningenoch segregationen ytterligare ökar i samhället. Jagantar att den fortsatta utförsäljningen framför alltkommer att gälla orter där det är stor efterfråganoch priserna är höga. Om man skulle sälja delar avdet allmännyttiga beståndet i ärförmodligen det mindre åtråvärt för någon attförvärva. Det skulle dessutom ställa till mindreskada i sammanhanget.Får jag också säga, apropå den andra frågan, attdet är rimligt, tycker jag, att staten stårränterisken i företag där man har stor skuldbörda.Villkoren för de här företagen har drastiskt ändratsgenom statliga beslut, och då är det rimligt att detockså är staten som tar en ökad risk i sammanhanget.Dessutom vill jag upprepa det jag sade tidigare. Omman genomför neutrala regler i förhållande tillegnahemsboendet, inför något som motsvarar denavdragsrätt för skuldräntor som en privat ägare haroch dessutom har en likvärdig beskattning så skapasmöjligheter till en bättre kostnadssituation somkanske t.o.m. skulle kunna medge hyressänkningar.Inga Berggren: Jag skulle gärna vilja gå tillbakatill frågor kring den kommunala självstyrelsen. Jagframhärdar och vänder mig då i första hand till Sveahovrätt med anledning av det remissyttrande som nirelaterade tidigare, om allmännyttigabostadsföretag. Ni säger där att det är tveksamt attkommuner skall kunna straffas genom minskning av detgenerella statsbidraget. I remissyttrandet säger niockså att om man skall pröva ett sådant här förslagborde man bättre analysera det. Då undrar jag: Harman analyserat det här förslaget i den omfattningsom kan anses vara nödvändig i relation tillgrundlagen och till övriga för ärendet aktuellalagstiftningar? Då tänker jag på kommunallagen,socialtjänstlagen och plan- och bygglagen.Johan Hirschfeldt: Jag är ledsen, men jag måstefaktiskt framhärda i att inte vilja svara på frågorsom ställs muntligt och som förutsätter omedelbaramuntliga svar. I den mån utskottet remitterar ettlagförslag till hovrätten skall vi naturligtvisyttra oss. Det gör vi precis på samma sätt som omregeringen skulle yttra sig. Men iberedningsprocessen av lagstiftningsförslag somberör rättsliga myndigheter, domstolar ochlagstiftningsexpertis ingår att domstolarna somandra myndigheter deltar i beredningen medremissyttranden. När en proposition väl är framlagdfinns det bestämmelser om Lagrådets deltagande, somockså har möjlighet att genom sina utskottpåfordra. Men att domstolen inför ett utskottmuntligen, utan närmare förberedelser för frågan,skulle utveckla tankegångar är mig djupt främmande,måste jag tyvärr säga. Det beror på att jag menaratt den dömande makten skall visa respekt för denlagstiftande makten genom att inte lägga sig i denprocessen annat än när det sker genom att det begärsyttranden där domstolen skriver sitt svar. Det voreen annan sak om det handlade om domstolsorganisationeller processrätt och domstolens egna erfarenheterav ett visst sakförhållande berördes. Det förekommerju att domstolar kallas till justitieutskottet ävenkanske efter det att Lagrådet har yttrat sig för attdelge sådana synpunkter. Men att utveckla de härsynpunkterna närmare nu vid sittande bord vill jaginte medverka till.Inga Berggren: Inte desto mindre tycker jag att detvar intressant att ni skrev att man behövdeanalysera förslaget mycket djupare. Jag anser ju attregeringen över huvud taget inte har analyseratförslaget som sådant. Ni sade också i föredragningenatt det var en sidouppgift att svara på remisser ochatt det var lagtexten ni nagelfor. Inte desto mindreuppfattade jag ändå att ni talade om att ni kunde hapraktiska synpunkter på ett eller annat. Då undrarjag ändå, i det förslag som har kommer frånregeringen, vad ni anser om en lagstiftning som gårut på att det skall vara retroaktiv lagstiftning.Där kanske ni har praktiska synpunkter.Johan Hirschfeldt: Jag vill inte svara, herrordförande, och det av principiella skäl. Jag harförsökt utveckla de principiella skälen för varförjag i detta läge inte på hovrättens vägnar villsvara muntligt. I den mån utskottet vill remitteraett lagförlag och begära ett yttrande av hovrättenskall vi naturligtvis yttra oss. Men jag vill alltsåinte kommentera det här.Lennart : Vi förstår det. Delar av det härvar ett politiskt inlägg.Rigmor : sade attallmännyttiga företag behövs och att hyresgästernaär nöjda. Det behövs fler, inte färre. Jag kan delauppfattningen att allmännyttiga företag behövseftersom också tror på mångfald ochvalfrihet. Men det är egentligen inte det som ärproblemet, utan problemet är att det har blivitsvårt för kommunen att ha kvar det storaägaröverskottet. Då måste man ju föra en diskussionbåde från hyresgästhåll och i - där vet jag attdet förs en diskussion - om hur man skall blistarkare på marknaden så att vi inte får en rädsla,som jag har lite svårt att förstå, för attallmännyttan skall säljas ut. Då vill jag fråga bådeDannemann och : Vad gör man för att allmännyttanskall bli starkare även rent ekonomiskt?Sedan skulle jag också vilja ställa en fråga tillBerit : Hur kommer ni i att handhadet socialpolitiska ansvaret och se till attmänniskorna i er kommun får en hyresbostad om ochnär man så önskar, när ni har sålt ut detallmännyttiga bostadsföretaget?Bengt-Owe : gick någonstans, så jagsvarar väl för del. Det är ju så att det skeren väldigt positiv utveckling hos de bostadsföretagsom redan i utgångsläget är starka och som finns påfungerande bostadsmarknader. Både den synligasoliditeten och den soliditet som vi räknar fram närvi tittar på vad husen är värda på marknaden växerju och har gjort det , som ettresultat av ganska kraftiga rationaliseringar,förändringar i organisation och annat. Men samtidigtmed detta - det skall man inte sticka under stol med- har vi ett antal SABO-företag runt om i landet somfinns på orter där befolkningen snart nästan är påväg att ta slut. I de företagen hjälper det inte hurmycket man än förändrar sin verksamhet. Vi sitteralltså tyvärr med ett som jag personligen bedömerdet permanent överskott av bostäder på vissa orter ilandet. Det handlar nog väldigt mycket om att kommatill skott och att komma fram till att ta beslut omatt reducera det beståndet under ordnade former.Man kan säga att SABO-företagen är på väg åt varsitt håll. Som så mycket annat ökar skillnadenmellan de goda och de dåliga, för att säga det så.Men det är inte som ett resultat av att de är bättreeller sämre skötta, utan det är i väldigt storutsträckning olika marknadsförutsättningar. Men jagskulle kunna ägna åt att berättaom allt vi gör på och vad SABO-företagen gör.Jag skall bara säga att jag vågar påstå atthyresgästerna får bra mycket mer valuta förpengarna än vad de fick , som ettresultat av det stålbad som SABO-företagen har gåttigenom . Det har alltså haft sinapositiva effekter också. Men det gör ju samtidigtatt de företag som finns t.ex. iStorstockholmsområdet är jättestarka och har väldigtfina förutsättningar framöver att ge hyresgästernaen bra service men också att så att säga gå ispetsen när det gäller miljöfrågan, som vi skriver ivårt idéprogram, när det gäller att utveckla deboendes inflytande osv. Det finns en ekonomiskbas för att göra sådant i de företagen. Sedan fårman kanske hantera företagen ute på landsbygden ismåorterna på ett lite annorlunda sätt.Ordföranden: Det faktum att tydligengick ut behöver ju inte betyda är tyst från . Man haren hel rad medarbetare till : Jag kan först ansluta till det somBengt-Owe sade om att det är väldigt skildaförutsättningar mellan olika marknader ute i landet.Det som vi har gjort, om man blickar tillbaka något,är naturligtvis att en stor del avsoliditetsuppbyggnaden i företagen, som ju har varitunderkapitaliserade utifrån det gamlafinansieringssystemet som tidigare fanns, har skettvia hyrorna och de hyror som hyresgästerna harbetalat. I övrigt finns det exempel somsjälvförvaltning som också är ett sätt förhyresgästerna att vara mer aktiva och pressakostnaderna i förvaltningen. Det är väl de bitarnasom vi i första hand kan bidra med för att hjälpaföretagen.Berit : Jag fick en fråga om hur Tyresökommun tänker hantera det bostadssociala ansvaret.Låt mig först säga att jag inte anser att det ärrimligt att en kommun skall behöva vara ägare tillett stort bostadsbolag för att kunna klara just dethär ansvaret. Det måste finnas andra sätt. Om vi nusäljer vårt bolag, vilket ju långt ifrån är klartän, kommer det naturligtvis att vara ett mycketviktigt villkor att det skall ingå i ett avtal attvi får tillgång till ett visst antal lägenheter perår. Vi har analyserat hur många lägenheter vibehöver för sociala och medicinska förturer, som dethandlar om, och också för socialförvaltningens behovav s.k. röda kontrakt, där det sociala hyr och sedanhyr ut i andra hand. Det är då ett tjugotallägenheter vi skulle behöva. Jag menar att det måstefinnas möjligheter för en kommun att tillförsäkrasig tillgång till det antal lägenheter man behöver iett civiliserat samhälle. Skulle det inte gå i enkommun som kanske inte har några kommunalabostadsbolag - allmännyttiga som det fortfarandekallas - så får man väl kanske ta till andra sättatt hantera det än att man tvingar kommuner att ägastora bostadsbolag.Det sociala ansvaret gäller ju också våra äldre,våra handikappade och det finns ju olika sätt. ITyresö bygger nu kommunen själv ett nyttsärskilt boende för äldreomsorgens behov. Vi äger juegna fastigheter för gruppboende för handikappade.Kommunen har köpt ett antal bostadsrättslägenhetersom vi har för gruppboende, så det finns ju en radolika sätt att klara det. Men självklart harkommunerna det ansvaret, och det måste gå atthantera utan att man äger ett kommunalt bolag.Siw : Att bo är det viktigaste, för allamänniskor måste ju bo. Det är ju så, som många harsagt i den här debatten, att vi bor på olika sätt iolika delar av , och det är ju viktigt attkomma ihåg. Det är speciellt viktigt, tycker jag,när vi nu pratar om kommunens självbestämmanderätt.I våra bostäder bor ju faktiskt människor, och derastillgång till en bostad är viktig. Då skulle jagbara vilja föra in en annan aspekt i detta när detgäller egenmakt, att bestämma var man vill bo.Jag kommer från en stor kommun där vi äger mångabostäder, 70 000 bostäder. I början av 90-talettyckte kommunen att man skulle ha bättre kontrollsom ägare över bostäderna. Man gick då ut ochfrågade alla som bodde i om man varvillig att köpa sin lägenhet för att ökainflytandet. Om inflytandet ökar tror vi ju att manfår ett större socialt ansvar, att man tar störreansvar för yttre och inre miljö. Den undersökningenvisade att de som ville köpa sina lägenheter var desom bodde i privata fastigheter. De som bodde iGöteborgs bostadsföretag ville inte köpa sinalägenheter, utan det var de som bodde i privatafastigheter som ville köpa sin lägenhet och göra omtill bostadsrätt. Det gjorde att vi blev en aningfundersamma.Jag tycker att en viktig fråga är varför mansäljer. Kanske säljer man precis som i föratt man tycker att man har dålig ekonomi och villskapa en annan typ av kategoriboende. Då kan manfråga sig: Om vi nu skall sälja, skall vi då sälja,som vissa ibland påtalar, för att öka inflytandet? IStockholms län var det, efter vad jag snabbt kunderäkna ut, 30 bostadsföretag som skulle sälja. Av demvar det 10 som ville sälja tillbostadsrättsföreningar. Om vi knyter an till Knutstidigare fråga, jag kan inte minnas att det varnågon köprusch för att få köpafastigheter. Men verkar det vara ett tryck på attinvestera i fastigheter igen. Vet ni om det bildaslika många bostadsrättsföreningar på den privatasidan för att öka inflytandet? Jag vill veta hurDannemann ser på inflytandefrågorna i samband medförsäljning. Är det ett sätt att ökakommuninvånarnas egna ansvar?Jan Dannemann: Du ställde frågan om det var etttryck på ombildningar utifrån inflytandeaspekten.Jag tror att det finns med också. Om man sermöjligheten att tjäna en halv eller 1 miljon kronorpå att förvärva en lägenhet i ett gott läge är detnaturligtvis frestande att acceptera deterbjudandet.Jag ser detta som en form av ideologiskaombildningar. Om inflytandeaspekten voredrivfjädern, kunde man utgå från att trycket skullevara stort i förorter. Men det är detinte. Det är inte där som det finns ettombildningstryck. Risken är att de bästa bitarnakommer att säljas ut eller ombildas i denallmännyttiga hyreskakan och göra det allmännyttigaföretaget fattigare och hyresgästerna i företagetfattigare, genom att deras möjligheter att med hjälpav internköer köa sig till attraktiva områdenförsvinner.Jag bor själv i . Där finns inget intressealls att vilja ombilda till bostadsrätter i dehyresrätter som finns där. Däremot finns detsannolikt ett intresse av att utveckla inflytandet ihyresrätten. Allmännyttan har gått i täten när detgäller att utveckla inflytandet för hyresgästerna.De privata fastighetsägarna har varit totaltointresserade av en sådan utveckling. Var det svarpå din fråga?Yvonne : Herr ordförande! Jag skall försökaatt fatta mig kort. Tyvärr blir det en vissupprepning av frågorna. Jag vill vända mig till JanDannemann. Han har angett ett stort antal skäl tillatt allmännyttan behövs, bl.a. sociala skäl.Givetvis har jag och mitt parti inte något emot deskälen. Däremot tycker jag att de skälen inte ärrelevanta när det gäller att försvara propositionensingrepp i den kommunala självstyrelsen. Lagrådet harallvarligt ifrågasatt om man bör göra en sådaninskränkning.Tror att majoriteten av hyresgästernasom enskilda personer, inte som kollektiv, tyckeratt den kommunala självstyrelsen kan begränsas pådet sättet? Är det rimligt att göra lagstiftningenretroaktiv?Jan Dannemann: Det demokratiska underskottet i denhär frågan är betydligt större gentemot dem somdrabbas av utförsäljningarna. Det är ingen somfrågar de boende i bostadsföretagen vad de tycker.Vi vet vad de tycker. är emotutförsäljning och ombildning.T.o.m. när samtliga kommuninvånare tillfrågasframkommer det att en betydande majoritet är emotutförsäljning och ombildning. Det är ett störredemokratiunderskott.Harald : berörde enaspekt i inledningsanförandet som jag inte tror harbelysts . Du nämnde att bolag - kom-munägda,ekonomiska föreningar, stiftelser - beskattas försina intäkter, vinst osv. i vanlig ordning, medankommunerna inte är beskattade. Du anförde detta somett skäl - om jag förstod dig rätt - för attpropositionens förslag borde genomföras. Det är ettnågot märkligt skäl. Det kunde vara intressant attfå en fördjupning.Bengt-Owe : Det finns många sätt attresonera på. De systemförändringar som hargenomförts har motiverats med ensträvan att skapa en konkurrens på lika villkormellan de allmännyttiga bostadsföretagen och deraskonkurrenter, framför allt privatägdabostadsföretag. Vi på har inte varit emot det.Vi tycker att konkurrensen är stimulerande, och vitror att det är bra. Det leder till att de starkaöverlever. De starka erbjuder hyresgästerna mestvaluta för pengarna.Detta har lett till att vi har sammaskatteregler för de allmännyttiga bostadsföretagensom för privata fastigheter. Vi har alltså precissamma räntebidragsregler. Danellsystemet gör ingenskillnad på vem som äger fastigheten.Det är i alla fall inte konkurrens på lika villkor.Ett företag som ägs av en kommun omfattas av lagenom offentlig upphandling, offentlighetsprincipen.Man är tvingad att hålla sig till den egna kommunenenligt lokaliseringsprincipen. Det finns ett antalandra särregler. Idén har varit att det så långtmöjligt skall vara konkurrens på lika villkor. "Vän av ordning", som jag, sitter vid skrivbordetoch funderar: Om en kommun vill sälja sittfastighetsbolag, skall det inte vara konkurrens pålika villkor mellan ägaren kommunen och andra ägareav fastigheter på marknaden? Om en privatfastighetsägare säljer sina fastighetsaktier, somhar stigit i värde, får han betala en skatt pårealisationsvinsten. Alla vi villaägare som köptehus känner till det. Det svider lite,men vi betalar. Men om en kommun säljer sinafastighetsaktier utgår det ingenrealisationsvinstskatt på den vinst som kommunen hargjort, därför att kommunerna inte är skattskyldigatill staten. Det är en viktig princip. Det är inteheller någon som ifrågasätter den principen.Om man fortfarande vill ha konkurrens på likavillkor även i det avseendet, då kräverintellektuella resonemang att man funderar på hurkommunerna skall "beskattas". Man skulle kunna tänkasig en avgiftslösning. Den enklaste lösningen är densom föreslog, nämligen att manjusterar i påsen. Det resonemanget föranleddemajoriteten i att säga att de kundeacceptera det förslag han hade lagt fram.En bakgrund till styrelses ställningstagandevar en annan sak som inte har kommit fram vid dennahearing, nämligen att staten måste ha ett ansvar föratt hyressättningssystemet fungerar i hela landet.Jag visade inledningsvis i min bild att ombildningenav stiftelser till aktiebolag har lett till att ettstort antal tidigare allmännyttiga bolag inte längreär allmännyttiga. De får enligt regeringsbeslutsamma räntebidragsregler som om de varallmännyttiga. Men såvitt jag och mina jurister kanbedöma, är de enligt hyreslagens bestämmelser inteallmännyttiga.