prop · GL0346 · 1998-01-01 00:00:00 — Härtill kommer att tvingande lagregler som mera radikalt begränsar verk- ningarna av ett borgensåtagande kan leda till att vissa grupper av människor helt stängs ute från den reguljära hyresmarknaden. Mot denna bakgrund anser regeringen att lagstiftningen inte bör innehålla några generella begränsningar av borgensmännens ansvar. Bör en borgensman eller en pantsättare ha rätt att säga upp sitt åtagande? Ett borgensåtagande till säkerhet för ett hyresavtal kan emellertid, som redan har nämnts, få verkningar som i praktiken är mera långtgående och svårare att överblicka än vad som gäller för borgensåtaganden i allmänhet. Det är oklart vilka möjligheter gällande rätt ger att säga upp icke tidsbegränsade borgensåtaganden. Borgensmännen är vanligen enskilda personer, ofta anhöriga till den blivande hyresgästen, och de går regelmässigt i borgen utan något eget vinstintresse. Det bör därför enligt regeringens uppfattning införas en tvingande bestämmelse om rätt för borgensmannen att säga upp åtagandet. En sådan bestämmelse bör dock avse endast borgen i anslutning till avtal om bostadshyra. Bestämmelsen bör vidare vara utformad så att den inte undergräver hyresvärdens möjligheter att få hyran betald. Som en första förutsättning bör gälla att uppsägning av borgens- åtagandet får ske först då det har löpt en visst tid från det att åtagandet lämnades. Detta ger hyresvärden möjlighet att efter uppsägningen göra en rimlig bedömning av behovet av säkerhet. Vidare bör uppsägningstiden vara så lång att hyresvärden, om han anser att det finns ett fortsatt behov av säkerhet, kan agera på ett ändamålsenligt sätt. Hyresvärden kan därvid välja att söka komma överens med hyresgästen om att ny borgen skall ställas av annan borgensman. Det måste i ett sådant fall också finnas rimlig tid för hyresgästen att skaffa fram denna nya säkerhet. Hyresvärden kan också välja att säga upp hyresavtalet. Om hyresgästen motsätter sig uppsägningen, får frågan om rätt till förlängning av hyresavtalet prövas av hyresnämnden. får då med tillämpning av 46 § hyreslagen ta ställning till denna fråga. Uppsägningstiden bör vara så lång att dessa åtgärder kan vidtas innan borgensåtagandet upphör. Slutligen bör uppsägningstiden vara så lång att borgensansvaret normalt inte upphör förrän hyresgästen, om han inte medges förlängning, har flyttat. Regeringen anser mot denna bakgrund att borgensmannen bör ha rätt att säga upp borgensåtagandet till det månadsskifte som inträffar närmast från uppsägningen. Borgensåtagandet bör dock tidigast upphöra som infaller från det att åtagandet började gälla. Motsvarande bör gälla för pant. Självfallet bör det inte finnas något hinder att avtala om en kortare uppsägningstid. Hyresvärdens möjligheter att säga upp hyresavtalet sedan åtagande om borgen eller pant har upphört Vid en prövning enligt 46 § hyreslagen torde enligt dagens praxis det förhållandet att borgensåtagandet har upphört inte ensamt kunna medföra att hyresavtalet upphör. Några remissinstanser har mot denna bakgrund ansett att man bör stärka hyresvärdens möjligheter att i denna situation bryta hyresavtalet. Regeringen anser emellertid att det är rimligt att hyresgästen normalt får bo kvar i de fall han inte har försummat att betala hyran eller på annat sätt har åsidosatt sina avtalsenliga skyldigheter. Någon ändring av hyreslagens förlängningsregler bör därför inte göras. Frågan om vilken betydelse upphörandet av ett borgens- eller pant- åtagande bör ha i en förlängningstvist får alltså liksom överlämnas till rättstillämpningen. 4.3 Deposition av hyra Regeringens bedömning: Rätten för en hyresgäst att deponera hyran hos bör inte utvidgas. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens be- dömning (se hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148 s. 96 - 99). Remissinstanserna: har kritiserat utred- ningens bedömning. Övriga remissinstanser som har yttrat sig i frågan har redovisat samma uppfattning som utredningen. Bakgrund: En hyresgäst som anser sig ha en motfordran på hyresvärden har möjlighet att hos deponera så stor del av hyran som motsvarar hans fordran (se 21 § första stycket hyreslagen). Deposition som sker i enlighet med denna regel och i rätt tid anses som en i laga ordning gjord hyresbetalning. Hyresrätten kan således inte förverkas, om hyresgästen har deponerat hyran i stället för att betala den till hyresvärden. Detta förutsätter dock att hyresgästen deponerar endast en så stor del av hyran som svarar mot den fordran som han anser sig ha på hyresvärden. Återstoden av hyran skall betalas i vanlig ordning. Om hyresgästen deponerar utan att det finns grund för det eller om han deponerar en för stor del, äventyrar han sin hyresrätt. Deposition kan ske också enligt allmänna regler om detta (se lagen [1927:56] om nedsättning av pengar hos myndighet). Det har förekommit att oseriösa hyresvärdar systematiskt har låtit bli att använda inkasserade hyresintäkter för förvaltningen av huset. Hyres- lagstiftningsutredningen har med anledning därav övervägt om hyres- gästens rätt att deponera hyran bör utvidgas. Skälen för regeringens bedömning: Det är enligt regeringens mening naturligt att det hyresrättsliga regelverket ger förutsättningar för en betryggande fastighetsförvaltning. Hyresvärden har ett berättigat intresse av att hyra erläggs , medan hyresgästerna har ett lika berättigat intresse av att erlagd hyra i erforderlig utsträckning används för husets drift och underhåll. Hyresvärdens intresse tillgodoses genom framför allt bestämmelserna om hyresavtalets upphörande, medan hyresgästintresset skyddas genom exempelvis hyresförvärvslagens och bostadsförvaltnings- lagens bestämmelser samt genom hyreslagens bestämmelser om åtgärdsföreläggande m.m. Regeringen vill inte utesluta att hyresgästernas skydd i det angivna hänseendet ytterligare skulle förstärkas om man såsom har förordat utvidgade hyresgästernas rätt att deponera hyran till att omfatta exempelvis sådana situationer då det kan antas att hyresvärden inte kommer att använda hyresintäkterna för löpande utgifter för huset. Det finns emellertid enligt regeringens mening flera skäl att ställa sig tveksam till en sådan utvidgning av rätten att deponera hyran. En depositionsrätt av det angivna slaget kan sägas ha som syfte att säkra förvaltningen av huset. Det skulle i praktiken närmast handla om att säkra betalningar till hyresvärdens borgenärer. Frågor som avser för- hållandet mellan hyresvärden och dennes borgenärer samt utkrävandet av borgenärernas fordringar på hyresvärden bör emellertid hanteras enligt sedvanliga obligationsrättliga och exekutionsrättsliga regler. Att ge tredje man, hyresgästen, en rätt att på eget initiativ hålla inne betalningar till hyresvärden till förmån för dennes borgenärer framstår som principiellt olämpligt. En sådan ordning skulle också vara förenad med stora praktiska svårigheter. För att de sammanlagda deponerade hyresbeloppen inte skall överstiga borgenärernas fordringar något som knappast skulle vara acceptabelt måste hyresgästerna finna något praktiskt sätt att samordna depositionerna samt skaffa sig kännedom om borgenärernas faktiska fordringar. Båda dessa förutsättningar torde vara mycket svåra att uppfylla. En utvidgad rätt till deposition skulle också kunna användas för att säkra hyresgästernas framtida fordringar mot hyresvärden på grund av förväntade brister i lägenhetens eller husets skick eller andra hinder i nyttjanderätten. Detta inger inte samma principiella betänkligheter som en deposition till förmån för hyresvärdens borgenärer men skulle vara förenat med liknande praktiska svårigheter. Framför allt skulle det vara mycket svårt att beräkna storleken av det belopp som hyresgästerna skulle ha rätt att deponera. Det torde sålunda vara mycket vanskligt för hyresgästerna att bedöma bristens omfattning och storleken av det skadestånd eller den hyresnedsättning som de kan komma att bli berättigade till. Det är inte rimligt att risken för missbedömningar läggs på hyresvärden; det skulle sannolikt leda till ett ökat antal grundlösa depositioner och därigenom motverka hyresvärdens ovan nämnda intresse av att hyran erläggs . Om deposition görs utan grund, bör det därför liksom gå ut över hyresgästen och i sista hand kunna leda till att hyresrätten förverkas. En depositionsrätt av det angivna slaget synes därför bli praktiskt svår att hantera och innebära risker för båda parter i hyresförhållandet. En sådan ordning framstår därför som olämplig. Regeringen anser alltså att rätten att deponera hyran inte bör utvidgas. 4.4 Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet Regeringens bedömning: Reglerna om förverkande av hyresrätt på grund av betalningsdröjsmål bör inte ändras. Inte heller bör det införas någon ytterligare reglering för de fall då hyresavtal på annat sätt än genom förverkande upphör på grund av betalningsförsummelser. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedömning (se hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148 s. 103 - 124 och 126 - 130). Remissinstanserna: Remissutfallet är blandat. Flertalet remiss- instanser delar i huvudsak utredningens bedömning att det nuvarande regelverket är lämpligt utformat. Några remissinstanser anser att hyresgästens skydd mot förverkande på grund av betalningsdröjsmål bör stärkas, t.ex. genom att hyresgästens tidsfrist för att återvinna hyresrätten efter förverkande förlängs med . har lämnat förslag till ytterligare reglering för de fall då ett hyresavtal upphör på grund av betalningsförsummelse efter vanlig uppsägning. Bakgrund: Allmänt Hyresgästens kanske viktigaste förpliktelse i hyresförhållandet är att betala hyra till hyresvärden. Hyresgästen har ansvaret för att hyran betalas i rätt tid. Det gäller oavsett om hyresgästen har uppdragit åt någon annan att sköta betalningarna och oberoende av om hyresvärden har aviserat eller påmint om hyran. Betalas inte hyran i rätt tid, kan det medföra att hyresgästen förlorar sin hyresrätt. Det kan ske genom att hyresrätten förverkas eller genom att hyresgästens hyresavtal efter uppsägning inte förlängs. Förverkande av hyresrätten Vid hyra av bostadslägenhet är hyresrätten normalt förverkad, om hyresgästen dröjer med att betala hyran utöver efter förfallodagen (se 42 § första stycket 1 hyreslagen). Att hyresrätten är förverkad innebär att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet att upphöra eller annars . Om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse, är hyresrätten inte förverkad (se 42 § femte stycket). I praxis har den bestämmelsen getts en mot hyresgästen restriktiv tillämpning (se t.ex NJA 1989 s. 74 och 1990 s. 405). Vid prövningen av om hyresrätten är förverkad finns det inte utrymme för att beakta av vilken anledning hyran inte har betalats eller att i övrigt göra någon skälighetsprövning. Hyresgästen kan få tillbaka hyresrätten genom att betala eller deponera hyran inom den s.k. återvinningsfristen, nämligen senast efter det att han har delgetts en underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt kan få tillbaka hyresrätten och ett meddelande om uppsägningen och anledningen till denna har lämnats till socialnämnden (se 44 § första stycket 1). Hyresgästen kan även återfå sin hyresrätt genom att socialnämnden inom återvinningsfristen skriftligen meddelar hyresvärden att den åtar sig betalningsansvaret för hyran (se 44 § fjärde stycket 1). Slutligen kan hyresgästen vinna tillbaka hyresrätten efter återvinningsfristens utgång, om han på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd händelse har varit förhindrad att betala hyran under denna frist. En förutsättning är dock att hyresgästen betalar hyran så snart det är möjligt (se 44 § fjärde stycket 2). Relativt har, genom omfattande ändringar i hyreslagen, hyresgästernas skydd förstärkts när det gäller förverkande på grund av betalningsdröjsmål. Ändringarna, som beslutades , innebar att tidsfristen inom vilken hyran måste vara betald för att hyresgästen skall undgå förverkande förlängdes till . Vidare förlängdes återvinningsfristen . Slutligen infördes den ovan nämnda regeln om att hyresgästen återvinner hyres- rätten genom att socialnämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran och den särskilda regeln om att hyresgästen kan återvinna hyresrätten även efter återvinningsfristen för det fall att han på grund av sjukdom eller liknande har varit förhindrad att betala hyran (se prop. 1992/93:115, bet. 1992/93: BoU24, rskr. 1992/93:350, SFS 1993:400). Trots dessa förändringar synes antalet avhysningar ha ökat. verkställs omkring 7 000 avhysningar . Det finns mot den bakgrunden anledning att på nytt se över bestämmelserna om förverkande och uppsägning för att undersöka om hyresgästernas ställning behöver stärkas ytterligare. Upphörande av hyresavtal efter vanlig uppsägning Om hyresgästen vid upprepade tillfällen har betalat sin hyra för sent men har undgått förverkande av hyresrätten därför att dröjsmålet inte har varit förverkandegrundande eller därför att hyran har betalats inom åter- vinningsfristen, kan hyresvärden i stället säga upp hyresavtalet att upphöra efter gällande uppsägningstid. Om det efter en sådan uppsägning råder tvist om förlängning av hyresavtalet, måste hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden (se 49 § första stycket hyreslagen). har därvid att ta ställning till om hyresavtalet skall förlängas. Upprepade betalningsdröjsmål innebär enligt praxis normalt att hyresgästen anses ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas (jfr 46 § första stycket 2 hyreslagen; se även RBD 1975:5). Förlängning har dock medgetts i vissa fall då hyresvärden inte har reagerat i tillräcklig grad på förseningarna (se bl.a. RBD 1988:15 och RBD 1990:8). När hyresvärden har åberopat betalningsförsummelse som grund för att hyresgästens besittningsskydd skall brytas, krävs det inte att hyresvärden har underrättat socialnämnden. skall när den avgör frågan om förlängning göra en avvägning av parternas motstående intressen. Det har ibland gjorts gällande att denna ordning inte ger ett tillräckligt skydd mot att en hyresgäst går förlustig sin hyresrätt på grund av hyresförsummelser som är endast bagatellartade. Det har därvid också påståtts att det finns ett behov av detaljerade bestämmelser av hur intresseavvägningen skall göras. Det har särskilt satts i fråga om man bör införa bestämmelser för de fall då hyran inte betalas i rätt tid till följd av försummelse av socialnämnd eller av någon som har fått i uppdrag av hyresgästen att betala hyran. Det har också föreslagits att en hyresvärd som vill få ett hyresförhållande att upphöra efter sedvanlig uppsägning på grund av betalningsdröjsmål skall vara skyldig att först underrätta socialnämnden. Mot denna bakgrund finns det anledning att pröva om regelverket bör ändras. Skälen för regeringens bedömning: Förverkande på grund av betalningsförsummelse Regeringen kan konstatera att antalet avhysningar är oroande stort. Flertalet avhysningar sker sedan hyresgästen har förverkat sin hyresrätt på grund av betalningsförsummelse. Detta kan emellertid inte utan vidare tas till intäkt för att de nuvarande förverkandereglerna skulle vara olämpligt utformade. De undersökningar som utredningen har gjort ger vid handen att det ökade antalet avhysningar beror på djupare sociala faktorer, framför allt det kärva ekonomiska klimat som har rått . Det synes på såväl hyresvärds- som hyresgästsidan i stort sett råda enighet om att regelverket kring förverkande av hyresrätt, även om det kan upplevas som komplicerat, i huvudsak fungerar väl. Man kan i och för sig fråga sig om inte antalet avhysningsfall skulle minska om reglerna om förverkande vid betalningsdröjsmål gjordes än mer fördelaktiga för hyresgästerna. Det skulle, såsom flera remissinstanser har varit inne på, kunna ske genom att återvinningsfristen förlängdes. I stället skulle fristen kunna bestämmas till t.ex. . Det har hävdats att hyresgästen genom en sådan förlängning skulle hinna komma över en tillfällig betalningsoförmåga t.ex. genom att få fram ytterligare en månadsinkomst att betala hyresskulden med och att socialnämnderna skulle få bättre möjligheter att ingripa. Enligt regeringens mening skulle emellertid en förlängning av återvinningsfristen inte annat än undantagsvis få någon effekt i de fall som går till avhysning. Som utredningen har funnit är det endast i undantagsfall som ett avhysningsförfarande fullföljs, om den hyresgäst som vid återvinningsfristens utgång ännu inte hade betalat hyran gör det . Det är inte ovanligt att hyresvärdar medverkar till upprättande av avbetalningsplaner eller till andra åtgärder som syftar till att en hyresgäst med tillfälliga betalningssvårigheter skall kunna behålla sin bostad. Vid de allra flesta avhysningar har hyresgästen inte endast en månads hyresskuld utan flera månaders skulder. Flertalet hyresgäster som blir avhysta har därför inte alls några praktiska möjligheter att betala hyresskulden. För dem är återvinningsfristens längd utan betydelse. En förlängning av avhysningsförfarandet, exempelvis genom en längre återvinningsfrist, kan för sådana hyresgäster förväntas medföra endast att hyresskulden ökar ytterligare, något som inte löser deras problem. Hyresgästens skydd mot förverkande på grund av betalningsdröjsmål skulle kunna stärkas på annat sätt. En möjlighet är att införa regler om att det skall tas skälighetshänsyn när frågan om förverkande prövas. En annan möjlighet, som har förordat, är att införa regler som innebär att förverkande inträder endast vid mera kvalificerade försummelser. Vid bedömningen av om någon av de anvisade modellerna är lämplig måste man dock beakta följande. Mot bakgrund av det allmänna intresset av en effektiv fastighets- förvaltning är det viktigt att principen om att hyran skall betalas inte urholkas. Regeringen kan i och för sig instämma i att mindre allvarliga försummelser från hyresgästens sida inte bör föranleda avhysning. Lagstiftningen innehåller emellertid som har redovisats redan ett krav på att hyresgästens avtalsbrott inte skall vara endast oväsentligt. Härigenom finns en spärr mot att betalningsförsummelser som gäller endast en liten del av hyresbeloppet leder till att hyresrätten förverkas. Hyresgästerna har vidare enligt nuvarande regler en förhållandevis på sig att agera, om de tillfälligtvis saknar medel att betala hyran. De kan försöka få till stånd en avbetalningsplan eller söka bistånd av de sociala myndigheterna. Det bör särskilt understrykas att det knappast finns någon risk för att en hyresgäst som av glömska eller annat förbiseende försummar att betala hyran blir av med sin lägenhet. Det kan tilläggas att det inte heller har framkommit några exempel på fall där de nuvarande reglerna har lett till oskäliga resultat. Sammanfattningsvis finns det knappast anledning anta att det är förverkandereglerna i sig som är anledningen till det ökade antalet avhysningar. Regeringen anser därför att det inte bör göras några ändringar i reglerna om förverkande av hyresrätt på grund av betalningsdröjsmål. Upphörande av hyresavtal på grund av betalningsförsummelse efter vanlig uppsägning Vad först gäller de kriterier som skall beaktas vid skälighetsbedömningen i förlängningstvister ligger det enligt regeringens uppfattning i sakens natur att dessa måste vara generellt utformade. Det är således knappast möjligt att införa detaljerade regler om vilka omständigheter som skall beaktas i en förlängningstvist. Regeringen anser att det redan av den anledningen inte är lämpligt att, såsom har förordat, införa en uttrycklig regel om att besittningsskyddet inte skall kunna brytas på grund av betalningsdröjsmål som beror på annans försummelse. Enligt regeringens mening måste det även i fortsättningen vara en utgångspunkt för lagstiftningen att det är hyresgästen som svarar för att hyran betalas. Detta hindrar i och för sig inte att det förhållandet att hyresgästen med fog har utgått från att någon annan person rent faktiskt skulle betala hyran ibland bör tillmätas betydelse i en förlängningstvist. Omständigheter av detta slag kan emellertid redan enligt rådande praxis vägas in vid den allmänna skälighetsbedömning som hyresnämnden gör. Regeringen anser detta vara en tillfredsställande ordning. Regeringen lägger därför inte fram några förslag till lagändringar vad gäller prövningen av förlängningstvister. har föreslagit att skyldigheten för hyres- värden att underrätta socialnämnden bör utvidgas så att underrättelse skall ske inte bara då det är fråga om förverkande av hyresrätten utan även då hyresgästen har sagts upp med vanlig uppsägningstid. I den frågan måste enligt regeringens uppfattning följande beaktas. Förverkandesituationen skiljer sig i väsentliga avseenden från situationen då avtalet har sagts upp i vanlig ordning. I den förstnämnda situationen är syftet med meddelandet till socialnämnden bl.a. att det skall vara möjligt för nämnden att hindra att förverkandet blir definitivt, t.ex. genom att nämnden inom återvinningsfristen betalar hyran åt hyresgästen. När det är fråga om sedvanlig uppsägning, finns det formellt ingen möjlighet att vidta någon rättelse för att undgå att besittningsskyddet bryts. Reglerna om uppsägningstid och prövning i hyresnämnd innebär att det finns ett betydande rådrum för hyresgästen att vidta de åtgärder som kan behövas i anledningen av uppsägningen. Hyresgästen, som har rätt att bo kvar till dess att förlängningsfrågan slutligt har avgjorts, har sålunda möjlighet att själv kontakta de sociala myndigheterna för att få hjälp med att erhålla en annan bostad eller för att nå en uppgörelse med hyresvärden. kan därutöver bevilja anstånd med avflyttningen (se 50 och 52 §§ hyreslagen). En underrättelseskyldighet för hyresvärden skulle visserligen göra det möjligt för socialnämnden att agera också i sådana fall då hyresgästen inte själv tar kontakt med nämnden. Den praktiska betydelsen av detta torde emellertid vara begränsad och inte stå i proportion till den administrativa omgång underrättelseskyldigheten skulle innebära för hyresvärden. Det kan tilläggas att om ärendet sedermera går till avhysning, kronofogdemyndigheten alltid underrättar socialnämnden innan avhysningen verkställs (se 16 kap. 2 § utsöknings- förordningen [1981:981]). Mot bakgrund av vad som har anförts föreslår regeringen inte heller i denna del någon lagändring. 4.5 Hyresavisering och betalningspåminnelse m.m. Regeringens bedömning: Det bör inte införas några lagregler om hyresavisering eller betalningspåminnelse. Det bör inte heller införas några sanktioner gentemot de hyresvärdar som underlåter att i en uppsägningshandling ange grunden för uppsäg- ningen eller som anger oriktig grund för uppsägningen. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens (se hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148 s. 124 och 125 samt s. 130 - 135). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har inte uttalat sig särskilt i dessa frågor. har ansett att det bör införas regler om hyresavisering och betalningspåminnelse. Skälen för regeringens bedömning: har en hyresvärd inte någon skyldighet att skicka hyresgästen någon hyresavi före för- fallodagen. Inte heller finns det någon lagstadgad skyldighet för hyrevärden att skicka betalningspåminnelse om obetald hyra. Hyres- gästernas har förordat att det införs regler som ålägger hyresvärden detta. Avgörande för om regler av det slaget bör införas bör enligt regeringens mening vara om man därigenom kan minska antalet avhysningar eller i vart fall minska antalet hyresrättsliga tvister. Regeringen gör i den delen följande bedömning. Det torde vara mycket ovanligt att professionella hyresvärdar inte skickar ut hyresavier eller att de vid bristande betalning av hyran inte påminner om betalningsdröjsmålet. Detta sammanhänger säkert med att hyresvärden har ett eget intresse av att se till att hyresgästen görs uppmärksam på den hyra som skall betalas. Gör hyresvärden inte detta, riskerar han betalningsdröjsmål.