prop · GL031D2 · 1998-01-01 00:00:00 — Avkastningskravet uppgick för inrikes fastigheter till , målet var , för utrikes fastigheter till , målet var , för markfastigheter till , målet var samt de s.k. väntelägesfastigheterna till , målet var . Orsaken till att avkastningskravet för markfastigheter inte kunde uppnås berodde på att hade förvaltningsuppdraget för dessa marker t.o.m. . Bolaget stod för alla kostnader och uppbar alla intäkter enligt ett avtal mellan staten och bolaget. skall i sin verksamhet uppnå ett resultat efter finansiella poster som motsvarar en avkastning på genomsnittligt myndighetskapital på . I avkastningskravet inkluderas bidragsfastigheternas underskott. Regeringen bedömer att kommer att uppnå sitt avkastningskrav för . MILJONER KRONOR INTÄKTER KOSTNADE R RESULTAT Utfall 1996 1 805 1 632 173 Prognos 1997 1 590 1 383 207 Budget 1998 1 598 1 395 203 MILJONER KRONOR Utfal l 199 6 Progn os 1997 Budget 1998 Beräkn ad 1999 Beräkn ad 2000 I utlandet 102, 7 69,4 91,3 37,4 17,6 I 793, 9 448,6 286,5 246,4 206,9 Summa 896, 7 518,0 377,8 283,8 224,5 Investeringsplan Uppgifterna om investeringar innehåller en viss osäkerhet. Några nya större projekt finns inte inlagda i investeringsplanerna men väl ett antal mindre (än ). Regeringen bedömer, i likhet med , att den av begärda låneramen i om är rimlig. Regeringens bedömning med anledning av revisionens iakttagelser Regeringen konstaterar att inte haft några invändningar vad avser verkets årsredovisning. 4.5 AP-fondens fastighetsinvesteringar 4.5.1 Ärendet och dess beredning I detta avsnitt behandlas formerna för Allmänna pensionsfondens (AP-fondens) fastighetsinvesteringar samt några därmed sammanhängande frågor. AP-fondens första tredje fondstyrelser har fått del av ett utkast till avsnittet och gett synpunkter på det. Fondstyrelsernas synpunkter finns tillgängliga i ärendet. 4.5.2 Bakgrund Historik AP-fonden bildades i samband med att lagstiftningen om en allmän tilläggspension (ATP) infördes (prop. 1959:100, Särsk. U1, rskr. 269, SFS1959: 293). Bestämmelser om AP-fonden finns i lagen (1983:1092) med reglemente för Allmänna pensionsfonden (APR). AP-fonden har till uppgift att förvalta de avgifter som erläggs för att finansiera försäkringen för tilläggspension. Syftet med fonden är dels att klara tillfälliga påfrestningar i pensionssystemet, dels att möjliggöra en ökad kapitalbildning i samhället. Enligt reglementet skall bl.a. pensionsutbetalningar, i den mån andra medel inte står till förfogande, betalas genom tillskott från fondstyrelserna. Förvaltningen av fondens medel uppdrogs från början åt tre fondstyrelser; första, andra och tredje fondstyrelserna. Inledningsvis fick AP- fonden endast placera i räntebärande värdepapper, huvudsakligen obligationer. fick AP-fonden rätt att placera en del av de förvaltade medlen i aktier. I samband därmed inrättades en fjärde fondstyrelse för att förvalta dessa medel (prop. 1973:97, NU 58, rskr. 237, SFS 1973:503). Härigenom breddades fondens placeringsmöjligheter till att även omfatta riskkapitalmarknaden. AP-fondens placeringsmöjligheter utökades ytterligare genom att första tredje fondstyrelserna fick rätt att placera i fastigheter (prop. 1987/88:11, NU 1987/88:10, rskr. 1987/88: 111, SFS 1987:1326). beslöt att inrätta en femte fondstyrelse med samma inriktning och uppgifter som den fjärde fondstyrelsen (prop. 1987/88:167, NU 42, rskr. 406, SFS 1988:747). inrättades en sjätte fondstyrelse, vilken också placerar i aktier (prop. 1995/ 96:171, bet. 1995/96: NU24, rskr. 1995/96:284, SFS 1996:697). ingick i AP-fonden även de fem s.k. löntagarfondstyrelserna. Rätten att investera i fastigheter Enligt 15 a § andra stycket APR får första tredje fondstyrelserna, för att tillgodose kravet på en ändamålsenlig förvaltning av de medel som styrelsen förvaltar, själva eller genom ett bolag som i sin helhet ägs av en fondstyrelse eller av fondstyrelserna gemensamt, förvärva fast egendom eller tomträtt, aktier i bolag som har till ändamål att äga eller förvalta sådan egendom (fastighetsbolag) och andelar i utländska fonder som äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag. Det sammanlagda marknadsvärdet av en fondstyrelses fastighetsplaceringar får enligt 15 a § tredje stycket APR uppgå till ett belopp som motsvarar högst av det totala marknadsvärdet av de tillgångar som styrelsen förvaltar. När möjligheten att förvärva fast egendom i placeringssyfte infördes motiverades detta dels med att AP-fonden, mot bakgrund av de anspråk på fondens avkastning som de ökade pensionsutbetalningarna medför, borde få del av den gynnsamma värdeutveckling som placeringar i fastigheter i allmänhet innebär, dels med att försäkringsbolagen redan hade denna möjlighet (prop. 1987/88:11 s. 33). Beträffande frågan om första tredje fondstyrelsernas fastighetsinnehav skulle vara direkt eller indirekt genom fastighetsbolag uttalade det dåvarande statsrådet att ett direktinnehav normalt var att föredra. De löpande förvaltningsuppgifter detta skulle medföra, exempelvis i fråga om hyresfastigheter, ansågs dock vara något som styrelserna normalt inte borde handlägga inom ramarna för den egna organisationen. I stället borde styrelserna lämpligen genom avtal uppdra åt etablerade bolag på marknaden att sköta sådana uppgifter. I vissa situationer ansågs dock indirekta innehav vara att föredra exempelvis om flera fondstyrelser ville gå samman om ett fastighetsförvärv (prop. 1987/88:11 s. 34). Ursprungligen fick fondstyrelserna förvärva fastigheter indirekt endast om samtliga aktier i fastighetsbolaget förvärvades av en fondstyrelse eller flera fondstyrelser gemensamt. Detta krav slopades dock , efter en framställning från första tredje fondstyrelserna (prop. 1988/89:150 bil. 6, 1988/89:FiU30, rskr. 1988/89:327, SFS 1989:512). Ett viktigt steg mot ett ökat indirekt fastighetsägande togs då första tredje fondstyrelserna tilläts göra portföljinvesteringar i såväl svenska som utländska fastighetsbolag som styrelserna gavs rätt att förvärva andelar i utländska fonder som äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag (prop. 1995/96:171, bet. 1995/ 96:NU24, rskr. 1995/96:284, SFS 1996:697). Som skäl för att tillåta portföljinvesteringar anfördes att indirekta placeringar ger möjlighet till ökad riskspridning, förbättrad likviditet samt lägre transaktionskostnader (prop. 1995/96:171 s. 18). Någon särskild begränsning i fondstyrelsernas möjligheter att göra portföljinvesteringar i fastighetsbolag infördes inte utan femprocentsregeln i 15 a § APR gäller även för sådana fastighetsinnehav. Enligt 15 b § APR får första tredje fondstyrelserna vid direkta förvärv av fast egendom själva eller genom bolag som innehas av en fondstyrelse överta ansvaret för lån som har lämnats mot säkerhet av panträtt i sådana tillgångar eller ta upp nya lån om det behövs för en normal förvaltning av tillgångarna. Rätten till nyupplåning får endast utnyttjas för att finansiera löpande underhåll och upprustning av de fastigheter som styrelserna förvaltar. Fondstyrelserna får således inte ta upp lån för ny- eller tillbyggnad av sådana fastigheter (prop. 1987/88:11 s. 35 och 40). AP-fondens fastighetsinnehav Första tredje fondstyrelsernas fastighetsinnehav var vid utgången av värderat till , vilket motsvarar av styrelsernas totala tillgångar. Av fastighetsinnehavet avsåg direktägda fastigheter och indirekta innehav. De direkta fastighetsinnehavens andel av fastighetsportföljen uppgick således till . Fastighetsbeståndet är geografiskt koncentrerat till områden som av fondstyrelserna bedömts ha en relativt väl fungerande fastighetsmarknad. uppgick värdet av innehaven i till , i till och i till av värdet av de totala fastighetsplaceringarna. Övriga innehav finns främst i , , och . Fastighetsbeståndet är således starkt koncententrerat till , och då i synnerhet till . Av fastighetsbeståndet utgörs av bostäder, medan resten är kommersiella fastigheter, framför allt kontor. Sedan första tredje fondstyrelsernas inträde på fastighetsmarknaderna har huvuddelen av fastighetsbeståndet förvaltats av styrelserna själva. var 239 personer anställda av första tredje fondstyrelserna. Av dessa var 176 personer verksamma inom fastighetsförvaltningen. Således var av personalen sysselsatt med förvaltning av av tillgångarna. 4.5.3 AP-fondens indirekta fastighets- investeringar Regeringens förslag: Första tredje fondstyrelserna tillåts endast investera i (förvärva) fastigheter genom bolag eller andelar i utländsk fastighetsfond. Första tredje fondstyrelsernas synpunkter: Fondstyrelserna motsätter sig förslaget. Skälen för regeringens förslag: Som tidigare angetts har AP-fonden till uppgift att förvalta de avgifter som erläggs för att finansiera försäkringen för tilläggspension. Enligt APR skall fondmedlen förvaltas så att krav på bl.a. långsiktigt hög avkastning och riskspridning tillgodoses. Med dessa mål för fondstyrelsernas verksamhet finns flera fördelar med att fondens roll som kapitalförvaltare renodlas genom att endast indirekt ägande av fastigheter blir möjligt. En viktig fördel med indirekta fastighetsplaceringar är att sådana medför lägre transaktionskostnader och bättre likviditet än direkta fastighetsplaceringar. Vidare kan, så som första tredje fondstyrelserna har påpekat i en skrivelse till (se bilaga 1 i prop. 1995/96:171), en bättre riskspridning i fastighetsportföljen uppnås genom indirekt ägande. Indirekt ägande ställer lägre krav på lokalkännedom, vilket innebär att geografisk diversifiering lättare kan åstadkommas. Det blir således enklare och billigare för fondstyrelserna att justera såväl fastighetsportföljens storlek som dess sammansättning. När första tredje fondstyrelserna förvärvar fastigheter sker det i konkurrens med andra investerare på fastighetsmarknaden. AP-fonden är emellertid befriad från skyldighet att betala inkomstskatt, se 7 § 3 mom. lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt. Detta innebär att första tredje fondstyrelserna, om de förvärvar fastigheter direkt, inte konkurrerar på samma villkor som andra investerare. En följd av detta är att fastighetsmarknadens funktionssätt försämras. Enligt första tredje fondstyrelsernas uppfattning har dock fondens skattebefrielse inte någon praktisk betydelse för fastighetsmarknadens funktionssätt. Mot bakgrund av att AP-fonden är den största aktören på den svenska fastighetsmarknaden förefaller dock detta mindre troligt. Att en av de dominerande aktörerna på marknaden har en särskilt gynnad skattesituation leder till att konkurrens och prisbildning störs. Genom att första tredje fondstyrelserna endast tillåts placera i fastigheter indirekt kommer vinsterna i fastighetsrörelsen att bli föremål för beskattning i fastighetsbolaget innan vinsterna kan föras till fondstyrelserna. Beskattningen kommer att ske enligt de vanliga reglerna för beskattning av inkomst av näringsverksamhet på samma sätt som sker för andra fastighetsförvaltande företag. Ett indirekt fastighetsägande bidrar således till att förutsättningarna för aktörerna på fastighetsmarknaden blir mer lika, vilket är ägnat att främja fastighetsmarknadens funktionssätt. Ytterligare ett skäl för förslaget är att direktägande av fastigheter är krävande vad gäller ledningsresurser. Styrelse och verkställande ledning ges, när förslaget genomförs, ökat utrymme för strategifrågor och övergripande allokeringsbeslut. Förslaget bör således kunna ha en gynnsam effekt på fondförvaltningens effektivitet. Första tredje fondstyrelserna betonar betydelsen av en neutral beskattning mellan tillgångsslagen för att tillgångsallokeringen skall bli effektiv. Detta är visserligen riktigt, men regeringen noterar dock att en sådan skatteneutralitet inte råder mellan de olika tillgångsslagen i AP-fondens portfölj. Dels utgjordes, som framgår ovan, av första tredje fondstyrelsernas fastighetsinnehav av indirekt ägda fastigheter vid utgången av , dels innebär fjärde sjätte fondstyrelsernas aktieinnehav att skatteneutralitet inte råder mellan tillgångsslagen i AP-fondens portfölj. Det är dock regeringens bedömning att de negativa konsekvenser förslaget för med sig är små jämfört med de positiva effekter som uppnås för förvaltningen och fastighetsmarknadens funktionssätt. Förslaget torde inte föranleda att fondstyrelsernas nuvarande strävan att öka andelen fastigheter i portföljen ändras. Vid utgången av 1996 utgjordes av de totala tillgångarna i AP-fonden av fastigheter. En större andel fastighetsrelaterade tillgångar innebär att andelen reala tillgångar ökar och att en ökad diversifiering av portföljen uppnås. Dessa positiva effekter kvarstår även efter den föreslagna förändringen. Ett fortsatt ökat fastighetsinnehav torde stå väl i överensstämmelse med de mål om långsiktigt hög avkastning och riskspridning som finns uppställda i AP-fondens reglemente. Första tredje fondstyrelserna menar vidare att de skattemässiga konsekvenserna av förslaget måste ges en grundlig analys innan det kan läggas fram och att en sådan analys lämpligen kan ske i anslutning till den översyn av AP-fondens organisation och placeringsregler som har aviserats. Enligt regeringens bedömning saknas behov av ytterligare analys av de skattemässiga konsekvenserna av förslaget utöver vad som anförts ovan. Även i övrigt saknas skäl att avvakta den översyn av AP-fondens organisation och placeringsregler som görs inom . Avslutningsvis kan anmärkas att förslaget om första tredje fondstyrelsernas fastighetsinvesteringar inte innebär någon ändring av fondstyrelsernas möjligheter att själva förvärva fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt i syfte att bereda lokaler för verksamheten eller bostad åt anställd. 4.5.4 Finansiering av fastighetsbolag m.m. Regeringens förslag: De fastighetsbolag som första tredje fondstyrelserna helt eller delvis äger skall drivas enligt sedvanliga företagsekonomiska principer. Första tredje fondstyrelserna får rätt att placera i konvertibla skuldebrev och skuldebrev förenade med optionsrätt till nyteckning utfärdade av fastighetsbolag. Första tredje fondstyrelserna skall avveckla de fastighetslån som respektive styrelse har tagit upp eller övertagit ansvaret för så snart det kan ske med hänsyn till kravet på en ändamålsenlig kapitalförvaltning och gällande avtal. Första tredje fondstyrelsernas synpunkter: Fondstyrelserna har inte någon erinran mot förslaget i denna del. Skälen för regeringens förslag: Krediter till fastighetsbolag som fondstyrelserna är delägare i bör drivas enligt sedvanliga företagsekonomiska principer oavsett om bolaget ägs av en fondstyrelse eller flera fondstyrelser gemensamt eller tillsammans med andra. Det kan inte anses föreligga behov av att särskilt ange detta i APR. En annan sak är att en fondstyrelse såsom ägare är skyldig att agera på ett sätt som är förenligt med de grundläggande målen för förvaltningen av anförtrodda medel. För första tredje fondstyrelserna innebär detta att fondmedlen skall placeras så att kraven på långsiktigt hög avkastning, tillfredsställande betalningsberedskap och riskspridning samt betryggande säkerhet tillgodoses (11 §). Krediter till fastighetsbolag är inte särskilt reglerade i APR utan omfattas av 12 §. Av paragrafen följer att första tredje fondstyrelserna får placera de medel som respektive styrelse förvaltar i skuldförbindelser med låg kreditrisk eller andra skuldförbindelser utfärdade av svenska aktiebolag eller ekonomiska föreningar. Placeringar i skuldförbindelser som inte har låg kreditrisk får dock endast ske till ett belopp som sammanlagt motsvarar högst av det totala marknadsvärdet av de tillgångar som styrelsen förvaltar. För skuldförbindelser utfärdade i utländsk valuta eller av annan än svensk juridisk person gäller särskilda begränsningar. Det ligger i sakens natur att en fondstyrelse har rätt att tillföra ett fastighetsbolag som det äger eget kapital i den omfattning som erfordras för förvärv av fastigheter och för verksamheten i övrigt. Av sedvanliga företagsekonomiska principer får vidare anses följa att en fondstyrelse bör ha möjlighet att fritt välja hur den kapitaliserar ett fastighetsbolag som den äger. bör med detta synsätt under samma förutsättningar som den har möjlighet att tillskjuta eget kapital till ett fastighetsbolag kunna välja att i stället helt eller delvis tillskjuta medlen som lån eller annnan kredit under förutsättning att krediten är företagsekonomiskt försvarbar och inte står i konflikt med de grundläggande målen för fondstyrelsens förvaltning. Denna princip kan emellertid komma i konflikt med bestämmelserna i 12 §. Krediter till sådana fastighetsbolag kan, om de inte anses utgöra skuldförbindelser med låg kreditrisk, ta i anspråk en del av fondstyrelsernas utrymme för placeringar i "andra skuldförbindelser". Emellertid bör krediter till fastighetsbolag som i placeringssyfte i sin helhet ägs av en fondstyrelse eller flera fondstyrelser gemensamt kunna undantas från bestämmelserna i 12 §. Om en fondstyrelse beträffande ett sådant bolag anser det ändamålsenligt att kapitalisera bolaget inte endast genom eget kapital utan även med lån bör inte fondstyrelsen vara begränsad av bestämmelserna i 12 §. I och för sig kan skäl åberopas för att fondstyrelserna bör ha samma valmöjlighet beträffande fastighetsbolag som i placeringssyfte ägs tillsammans med andra. Ett sådant undantag skulle emellertid innebära ett betydande avsteg från de allmänna regler som gäller för första tredje fondstyrelsernas placeringar. Det saknas skäl att i detta sammanhang närmare överväga ett så vitt undantag från de allmänna placeringsreglerna. Ett undantag bör därför begränsas till fastighetsbolag som i sin helhet ägs av en fondstyrelse eller flera fondstyrelser gemensamt. För krediter till andra fastighetsbolag kommer således bestämmelserna i 12 § alltjämt att gälla. Begränsningen i 12 § andra stycket tredje meningen att det sammanlagda marknadsvärdet av varje fondstyrelses innehav av skuldförbindelser i utländsk valuta får uppgå till ett belopp som motsvarar högst av det totala marknadsvärdet av de tillgångar som styrelsen förvaltar skall dock fortfarande gälla för alla krediter till fastighetsbolag, dvs. även för sådana fastighetsbolag som omfattas av det föreslagna undantaget. Eftersom första tredje fondstyrelserna utom för eget behov inte längre skall få äga fast egendom direkt saknas behov av en bestämmelse om rätt för fondstyrelserna att överta ansvaret för eller ta upp nya fastighetslån. Av vad som anförts ovan om att fastighetsbolag skall drivas efter sedvanliga företagsekomiska principer följer att det också saknas behov av en särskild bestämmelse om övertagande och upptagande av fastighetslån för av fonden ägda bolag. Bestämmelserna härom i 15 b § kan således upphävas. Avvecklingen av befintliga lån som en fondstyrelse har övertagit eller upptagit behandlas nedan. Konvertibla skuldebrev och skuldebrev förenade med optionsrätt till nyteckning utfärdade av fastighetsbolag 12 § tredje stycket APR får första tredje fondstyrelserna inte placera fondmedel i konvertibla skuldebrev och skuldebrev förenade med optionsrätt till nyteckning. Sådana skuldebrev kan sägas utgöra förstadier till aktieägande. Eftersom aktieförvärv i princip inte är tillåtet för första tredje fondstyrelserna, har styrelserna inte ansetts böra ha rätt att placera i dessa slag av skuldförbindelser (prop. 1992/93:206 s. 61). har första tredje fondstyrelserna rätt att göra portföljinvesteringar i fastighetsbolag. Här föreslås att dessa fondstyrelsers fastighetsägande skall vara indirekt, huvudsakligen genom innehav av aktier i fastighetsbolag. Första tredje fondstyrelsernas innehav av fastigheter kommer således i fortsättningen i allt väsentligt att ske genom innehav av aktier i fastighetsbolag. Någon absolut gräns för hur stort ägandet får vara i ett enskilt fastighetsbolag finns inte. Detta gäller även för portföljinvesteringar. Mot bakgrund härav saknas det skäl att inte tillåta första tredje fondstyrelserna att placera medel i konvertibla skuldebrev och skuldebrev förenade med optionsrätt till nyteckning utfärdade av fastighetsbolag. För att fondstyrelserna skall få placera i sådana skuldebrev måste dock övriga förutsättningar i 12 § eller, om skuldebrevet är utfärdat av ett fastighetsbolag som i sin helhet ägs av en fondstyrelse eller flera fondstyrelser gemensamt, förutsättningarna i 15 b § andra stycket vara uppfyllda. får i princip inte utnyttja en konverterings- eller optionsrätt om det skulle medföra att femprocentsgränsen i 15 a § tredje stycket överskrids. Detta bör i allmänhet inte innebära några problem eftersom de skuldebrev som fondstyrelserna kan förväntas förvärva i huvudsak torde vara föremål för någon form av allmän omsättning med marknadsmässig prissättning. Sådana skuldebrev bör därför normalt kunna avyttras till ett marknadsmässigt pris. Om ett avstående från en konvertering eller nyteckning enligt ett sådant skuldebrev skulle medföra en inte obetydlig kapitalförstörelse, som ett utnyttjande av rätten skulle medföra att femprocentsgränsen överskrids, bör fondstyrelsen ha möjlighet att utnyttja sin konverterings- eller teckningsrätt. Innan en fondstyrelse på detta sätt överskrider femprocentsgränsen skall den ha prövat om en konvertering eller nyteckning kan möjliggöras genom avyttring av andra delar av fondstyrelsens fastighetsinnehav. Sker en konvertering eller nyteckning under sådana förhållanden att femprocentsgränsen överskrids skall enligt 15 a § APR fondstyrelsens totala fastighetsinnehav avvecklas i motsvarande mån så snart det är lämpligt. Avveckling av befintliga fastighetslån Med stöd av 15 b § APR har första tredje fondstyrelserna vid förvärv av fast egendom möjlighet att själva eller genom bolag som innehas av resp. fond- styrelse överta ansvaret för lån som har lämnats mot säkerhet av panträtt i sådana tillgångar eller ta upp nya lån om det behövts för en normal förvaltning av tillgångarna. Vid utgången av uppgick första tredje fondstyrelsernas sammanlagda skuldbelopp avseende lån av aktuellt slag till . Eftersom första tredje fondstyrelserna förutom fastigheter som behövs för verksamheten endast skall få äga fastigheter indirekt bör möjligheten för fondstyrelserna enligt 15 b § APR att själva överta eller ta upp nya fastighetslån avskaffas. Som en ytterligare följd av att fastighetsinnehaven skall vara indirekta bör fondstyrelserna även avveckla sitt betalningsansvar för befintliga lån hänförliga till fastighetsförvaltningen så snart det lämpligen kan ske. Dessa skulder torde emellertid vara reglerade av civilrättsligt bindande avtal, vilka fondstyrelserna i allmänhet inte ensidigt eller inte utan betydande merkostnader kan lösa . Vidare bör fondstyrelserna, även om rätt att lösa lånen föreligger, inte vara skyldiga att göra det om kostnaderna för detta är så stora att de inte kan anses försvarliga med hänsyn till kravet på en ändamålsenlig kapitalförvaltning. Regeringen anser därför att principen för avvecklingen av befintliga fastighetslån bör formuleras så att dessa skall avvecklas så snart det kan ske med hänsyn till kravet på en ändamålsenlig kapitalförvaltning och gällande avtal. Det är dock naturligt att en förtida lösen eller annan avveckling av betalningsansvaret för fastighetslånen kan komma att medföra vissa merkostnader. Innebörden av kravet på iakttagande av en ändamålsenlig kapitalförvaltning är att fondstyrelserna endast bör avveckla betalningsansvaret för dessa lån om de kostnader som det föranleder framstår som försvarliga. Vad som utgör en försvarlig kostnad kan inte avgöras generellt utan måste bedömas från fall till fall. Det måste ankomma på respektive fondstyrelse att i det enskilda fallet göra denna bedömning. Eftersom det är önskvärt att övergången till indirekt fastighetsägande avslutas måste vissa merkostnader kunna godtas. Det är också rimligt att godta större kostnader ju längre återstående löptid ett lån har till dess att det kan lösas utan några tillkommande kostnader.