mot · GL02Bo8 · 1998-01-23 00:00:00 — med anledning av prop. 1997/98:46 Ändringar i hyreslagen m.m. Hyreslagen tillkom , bl.a. för att ersätta hyresregleringslagen. Trots att hyreslagen infördes kom den aldrig att ersätta hyresregleringslagen. Orsaken var att man trodde att det rådde bostadsbrist på hyresmarknaden. Ett avskaffande av hyresregleringslagen riskerade därför, menade man, att höja hyrorna väsentligt. Framför allt påverkade detta förhållande hur hyreslagens §55 om bruksvärden tillämpades, och en spärregel infördes för att hindra att hyresnivån skulle stiga när efterfrågetrycket var stort. Bruksvärdeprincipen har förändrats ett flertal gånger , bl.a. har hyrorna kopplats till de kommunala bostadsbolagens hyressättning. I motion 1997/98:Bo202 Bostadspolitik för valfrihet och mångfald har Moderata samlingspartiet lämnat principiella synpunkter och förslag till förändringar av hyreslagen i de delar som föreliggande proposition ej behandlar. Hyreslagen måste utformas så att den är enkel och klargörande såväl för den enskilde som för tillämpningen i hyresnämnden. Den bör användas som ett instrument för att klargöra förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. De ändringar som föreslås i propositionen har varit föremål för utredningar i ett antal omgångar. Regeringen föreslår på grundval av hyreslagskommitténs förslag att beaktansvärda skäl skall räcka för uthyrning av lägenhet i andra hand. För tillstånd till andrahandsuthyrning krävs att hyresgästen inte är i tillfälle att använda sin lägenhet. Regeringen föreslår att denna regel slopas. Vidare föreslås att hyresnämnd alltid skall begränsa uthyrningstillstånd till att gälla . Moderata samlingspartiet anser att de föreslagna förändringarna i huvudsak är motiverade. gällande rättsläge innebär att äldre och sjuka normalt anses ha beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrning. I vissa fall vägrar dock hyresnämnd att ge tillstånd när den sjuke inte anses kunna återflytta inom rimlig tid. I likhet med regeringen anser Moderata samlingspartiet att humanitära skäl talar för att bedömningar av det här slaget så långt som möjligt bör undvikas. För många äldre är det av största vikt att kunna behålla ordinarie bostad när hälsan sviktar. Regeringens förslag innebär vidare att särskilda familjeförhållanden skall anses utgöra beaktansvärda skäl. Av hyreslagskommitténs betänkande och propositionens motivtext framgår att med särskilda familjeförhållanden avses att någon vill inleda ett samboförhållande på prov. I denna del menar samlingspartiet att en viss restriktivitet alltjämt är motiverad. Med dagens rättstillämpning utgör sammanboende på prov inte tillräckligt skäl för uthyrning i andra hand. En sådan praxis kan tyckas vara onödigt hård. I det enskilda fallet kan finnas skäl som motiverar att tillstånd bör ges även i sådana fall. Med föreslagen utformning av lagen ges denna möjlighet. Däremot synes det olämpligt att som sker med regeringens motivtext göra det till närmast en oförytterlig rättighet att hyra ut sin lägenhet i andra hand bara p.g.a. att man avser att bli sambo. En sådan ordning skulle riskera att leda till en markant ökning av antalet andrahandsuthyrningar i överhettade områden. Därigenom försämras den reguljära hyresmarknadens funktionssätt och bostadsrätten urholkas som upplåtelseform. Moderata samlingspartiet anser att förslagen till ändringar i hyreslagen kan godtas. Det bör dock klargöras att ändringen av 40 § jordabalken inte skall uppfattas som ett generellt medgivande till uthyrning i andra hand när samboförhållanden inleds. Detta bör kunna ske genom ett tillkännagivande härom. 3 Borgen och pant Regeringen föreslår bl.a. att ett borgensåtagande som ställts för ett hyresavtal avseende bostadslägenhet skall kunna sägas upp. Moderata samlingspartiet delar regeringens uppfattning att eviga borgensåtaganden för hyresrätter bör begränsas, men förslagets utformning riskerar att få negativa konsekvenser för svaga grupper på bostadsmarknaden. Hyresvärden måste i vissa fall ha garanti i form av borgen vid uthyrning av lägenhet. Denna garanti innebär ofta att tillträde till bostadsmarknaden underlättas för t.ex. ungdomar. Regeringens förslag riskerar att försvåra för bl.a. ungdomar att få tillträde till bostadsmarknaden eftersom möjligheten att ensidigt säga upp ett borgensåtagande påverkar hyresvärdens bedömning vid uthyrning. Man kan tänka sig en situation där valet står mellan två hyresgäster, varav den ena har en sämre ekonomisk situation. En hyresvärd kommer sannolikt att välja den hyresgäst som och har bäst förutsättningar att betala hyran. Eftersom borgen innebär att ekonomiskt svaga grupper kan bedömas vara lika goda hyresgäster som ekonomiskt starkare grupper kommer möjligheten att ensidigt gå ifrån ett borgensåtagande att innebära en större risk för hyresvärden när han hyr ut till en arbetslös eller en studerande. I de fall en hyresvärd kan välja hyresgäst kommer valet att landa på den som har en fast inkomst. För att komma till rätta med detta problem bör en möjlighet finnas för värden att omförhandla hyresavtalet när ett borgensåtagande upphör att gälla. En sådan åtgärd kommer framför allt att gynna de grupper som är svaga på bostadsmarknaden eftersom hyresvärden då slipper göra en riskavvägning. Regeringen har inte gjort någon skillnad på borgen som ingås av fysiska eller juridiska personer. I många fall går socialnämnden i borgen för att möjliggöra ett hyreskontrakt. Denna möjlighet innebär att en långt större bostadsmarknad möjliggörs för socialt utsatta grupper i samhället. Om regeringens förslag avseende borgen och pant även avses gälla juridiska personer riskerar det leda till att tillgången till hyresrätter allvarligt inskränks. Moderata samlingspartiet menar att rätten att ensidigt träda ur ett borgensåtagande endast bör gälla fysiska personer. 4 Åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist skall hyresvärden åtgärda skador som uppkommer . I de fall en hyresvärd ej åtgärdar skadorna kan ett åtgärdsföreläggande lämnas av hyresnämnd. Regeringen föreslår att sådant föreläggande även skall lämnas vid ursprunglig brist. När en hyresgäst tillträder en lägenhet är han medveten om de brister lägenheten har vid tillträdesdagen. Hyresvärden behöver ej åtgärda sådana skador och därmed råder ingen tvekan om hur lagen skall tolkas. Regeringens förslag ger dock sådant utrymme. Frågan om huruvida en hyresvärd i avtal kan friskriva sig från brister som inte strider mot grundkravet att lägenheten skall vara i minst fullt brukbart skick är inte klarlagd. Konsekvensen är att avtalsfriheten inskränks. Moderata samlingspartiet menar att åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist endast skall gälla avtal som ingåtts efter det att lagen trätt i kraft samt att hyresvärd och hyresgäst skall kunna friskriva sig från brist i hyresavtal. 5 Informationsskyldighet för hyresvärden Regeringen föreslår att hyresvärden skall vara skyldig att hålla hyresgästen informerad om sitt namn och om var han kan nås. Moderata samlingspartiet delar regeringens uppfattning att sådan information måste finnas tillgänglig för hyresgästen, men menar att hyresvärden genom fullmakt skall kunna utse en person som företräder hyresvärden för aktuell fastighet. En sådan möjlighet skulle förenkla framför allt för de företag som har stora innehav av hyresfastigheter. En hyresgäst har liten eller ingen anledning att känna till vem som tecknar firma för t.ex. Hufvudstaden. Det västentliga är att ägaren av fastigheten meddelar hyresgästerna hur kontakt med hyresvärden eller hyresvärdens ombud tas. Om hyresvärden underlåter att meddela detta bör den sanktionsmöjlighet som regeringen pekat på gälla. 6 Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter Regeringen lämnar en rad förslag som berör förvärvslagen. Den kommunala förköpsrätten infördes . Den har byggts ut alltmer och omfattar nu ett stort antal förköpsgrunder. Det kommunala planmonopolet, expropriationslagen och överlägsna ekonomiska och personella resurser ger kommunerna en mycket stark ställning gentemot de enskilda fastighetsägarna. Kommunerna har härigenom möjlighet att genomföra sina planer utan att behöva ta till förköpsmöjligheterna. Den kommunala förköpsrätten bör därför avskaffas. I förvärvslagen behandlas skilda kategorier av fastighetsägare på olika sätt. Kommunala bostadsföretags förvärv är till exempel helt undantagna från lagstiftningens krav. Genom förvärvslagen försvåras fastighetsmarknadens funktionssätt, främst genom en byråkratisk handläggningsordning och lång tidsutdräkt från överlåtelse till dess lagfart kan beviljas. Detta drabbar den seriösa merparten av aktörerna. öppnar lagstiftningen för godtycke. Den bygger på en förhandsbedömning av en förvärvares kvalifikationer och intentioner med förvärvet, som i praktiken är mycket svår att göra med någon större träffsäkerhet. Det med förvärvslagen avsedda syftet har heller inte uppnåtts, eftersom lagen i praktiken inte lyckats förhindra oseriösa personers förvärv av fastigheter. Förvärvslagen bör avskaffas. Med hänvisning till det anförda hemställs att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om andrahandsuthyrning, att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om borgen och pant, att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist, att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om informationsskyldighet för hyresvärden, att beslutar avskaffa förvärvslagen i enlighet med vad som anförts i motionen.