frsrdg · GL04JO1 · 1998-01-01 00:00:00 — Eftersom köpeskillingen låg i överkant av värderingsmannens uppskattning av fastighetens värde, förelåg inte skäl att begära utannonsering eller dylikt enligt nämndens bedömning. Vidare förelåg ett behov att tillse att huvudmannen hade likvida medel, varför nämnden ansåg det angeläget att inte fördröja ärendet utan skäl. Det kan upplysas, att det inte är ovanligt att en god man redan i början av sitt uppdrag begär överförmyndarnämndens tillstånd till någon större åtgärd. Ofta är det just därför behovet av god man har blivit aktuellt. Nämnden delar inte tillsynsmyndigheten tingsrättens syn att utannonsering alltid skall ske. är mycket intresserad av JO:s inställning till obligatoriskt krav på utannonsering. Vad gäller N.H:s anhörigas krav på överförmyndarnämndens åtgärder efter beslutet att godkänna försäljningen, kan anges att själva försäljningen var slutbehandlad för överförmyndarnämndens del. Överklaganden gjordes till besvärsmyndigheten tingsrätten som hade att avgöra frågan. Tingsrätten valde i beslutet att avskriva ärendet överklagande av överförmyndarnämndens beslut. har därför inte fått svar på om överklagandet i sak skulle vinna bifall eller avslås av tingsrätten. Denna hantering av överklagandena överlämnas också för JO:s bedömning. Tingsrätten i egenskap av tillsynsmyndighet tog upp klagomålen genom att initiera byte av gode mannen. Kritiken mot gode mannen motiverades i tingsrättens beslut med gode mannens underlåtenhet att söka stöd för huvudmannens vilja i testamentet. Enligt överförmyndarnämndens mening var detta förhållande inte så allvarligt att det borde föranleda entledigande. Även i denna fråga vore JO:s inställning intressant att ta del av.Det kan inom parentes påpekas att en ändring av testamentet verkar ha gjorts . Se även muntliga omdöme. Han ansåg att god man inte har skyldighet att undersöka testamentes innehåll. De övriga anmärkningar mot gode mannen som framförs i de kopierade tidningsartiklarna har inte kommit till överförmyndarnämndens kännedom förrän i artiklarna. Vad som förekommit är föremål för polisutredning och överförmyndarnämnden känner inte till vad den innehåller eller om det finns någon grund för påståendena i artiklarna. Slutligen kan poängteras att överförmyndarnämnden efter bästa förmåga strävar efter att arbeta för huvudmännens bästa och att deras egen vilja ska utrönas så långt det är möjligt. har kommenterat remissvaret. Beträffande frågan om överförmyndarnämndens handläggning av ärendet rörande tillstånd till försäljning av A.H:s fasta egendom får jag anföra följande. Jag vill inledningsvis framhålla att jag inte uttalar mig i frågan om överförmyndarnämndens beslut att lämna tillstånd till försäljningen av fastigheterna är riktigt i sak, eftersom JO inte brukar pröva myndigheternas ställningstaganden i de sakfrågor som det ankommer på dem att avgöra. Vidare avser de uttalanden som görs i det följande endast överförmyndarnämnden. män står inte under JO:s tillsyn, och jag är därför förhindrad att uttala mig om dennes åtgärder. Före stadgades i 15 kap. 15 § (FB), jämförd med 20 § samma kapitel, bl.a. att en förmyndare eller en god man inte utan överförmyndarens samtycke fick överlåta den omyndiges respektive huvudmannens fasta egendom. Enligt 15 § andra stycket skulle överförmyndaren före fattande av beslutet bereda den omyndige eller huvudmannen samt dennes make och närmaste fränder tillfälle att yttra sig, om detta kunde ske utan märklig omgång eller tidsutdräkt. (Jfr 13 kap. 10 §, 14 kap. 11 § och 16 kap. 9 § i dess nuvarande lydelse.) Enligt motivuttalanden till lag om förmynderskap, vilken innehöll en till 15 kap. 15 § FB motsvarande regel angående tillstånd till försäljning av omyndigs fasta egendom (NJA II 1924 s. 436, 440 f.), avses med närmaste fränder främst de som står närmast i arvsordningen. Vidare kan det enligt samma motivuttalanden inte anses åligga överförmyndaren att i varje fall fordra utredning rörande den omyndiges släktskapsförhållanden. I förarbetena till den nu gällande regeln i 16 kap. 9 § FB (prop. 1993/94:251 s. 283) har också angetts att överförmyndaren inte är skyldig att göra några omfattande efterforskningar vad rör den enskildes släktförhållanden, om dessa inte är kända för honom. JO har i ett flertal tidigare ärenden uttalat sig i fråga om tillstånd till försäljning av fast egendom (se bl.a. JO:s ämbetsberättelse 1966 s. 245 f., 1980/81 s. 25 f. och 1993/94 s. 444 f.). JO uttalade i ämbetsberättelsen 1980/81 s. 25 f. bl.a. följande angående överförmyndarens beslutsunderlag vid handläggningen av ett tillståndsärende gällande försäljning av en omyndigs fasta egendom. I samband med ansökningen skall sålunda anges de skäl som åberopas för tillståndet. Det sagda innebär vidare att utredning om fastighetens värde i form av taxeringsbevis och värderingsutlåtande i allmänhet skall förebringas. Tillståndet skall avse en individualiserad rättshandling (jfr Walins kommentar till FB 1979 s. 347). Villkoren för försäljningen bör därför anges så fullständigt som möjligt, helst genom att färdigt köpekontrakt eller förslag till sådant inges till överförmyndaren. Överförmyndaren skall ha ett sådant beslutsunderlag att han kan tillse att priset ej understiger fastighetens värde och att villkoren för betalningen och i övrigt för försäljningen är till den omyndiges fördel. Vid övervägandet av skälen för försäljningen skall beaktas den omyndiges såväl ekonomiska som personliga förhållanden. Det är viktigt att den omyndiges egen inställning så vitt möjligt utrönes. Underlåtenhet att delge ansökan med denne kan därför inte godtagas om det inte är uppenbart att han saknat förmåga att taga ställning till frågan om försäljningen. Jag kan för egen del ansluta mig till uttalanden, vilket leder till följande bedömning i denna del. Av utredningen framgår att överförmyndarnämnden i sitt beslutsunderlag hade tillgång till en redogörelse från den gode mannen angående skälen för försäljningen, ett upprättat förslag till köpekontrakt, ett värdeutlåtande med uppgift om bl.a. taxeringsvärde och marknadsvärde (uppgift om taxeringsvärdet hade också bifogats den förteckning över huvudmannens tillgångar och skulder som den gode mannen inlämnat ), yttranden angående försäljningen från A.H:s närmaste släktingar samt läkarintyg angående A.H:s hälsa. Enligt läkarintyget, ingivet till överförmyndarnämnden , var A.H. helt desorienterad till tid, rum och person och hennes tillstånd sådant att hon uppenbarligen inte förstår vad saken gäller. Utredningen visar således att överförmyndarnämnden haft tillgång till det underlag som bör föreligga inför ett beslut om tillstånd till försäljning och att A.H:s sjukdomstillstånd hindrat inhämtande av yttrande från henne. Mot bakgrund härav, och då det enligt min uppfattning inte kan anses åligga överförmyndarnämnden att efterforska eventuella testamenten, finns det inte någon anledning för mig att rikta kritik mot handläggning av ärendet. Jag har vid denna bedömning även beaktat att överförmyndarnämndens främsta uppgift är att tillse att gode män med omsorg vårdar huvudmannens, inte dennes anhörigas, rätt och bästa samt att den enskildes medel används till nytta för denne. Jag har inte heller funnit skäl att kritisera handläggning såvitt avser vidtagna åtgärder med anledning av överklagandena av nämndens beslut. Frågan om vad som skall anses utgöra sådana försummelser från en god mans sida att det bör föranleda entledigande är ett ställningstagande där olika bedömningar kan göras utan att någon av dem kan sägas vara direkt felaktig i rättsligt hänseende. Sådana bedömningsfrågor lämpar sig inte för JO:s prövning, och jag uttalar mig därför inte i frågan om den gode mannen i det nu aktuella fallet kan anses olämplig som god man. Frågan har dessutom prövats i domstol, och med hänsyn till domstolarnas grundlagsskyddade självständighet är JO särskilt återhållsam med uttalanden i sakfrågor som varit föremål för domstolsprövning. Beträffande frågan om ett eventuellt obligatoriskt krav på utannonsering inför försäljning av en huvudmans fastighet vill jag anföra följande. Lagstiftningen innehåller inget krav på att fastigheter skall bjudas ut på den öppna marknaden, och enligt min mening kan något generellt krav på utannonsering inte ställas upp. Frågan får i stället avgöras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Vid denna bedömning bör hänsyn tas till huvudmannens såväl ekonomiska som övriga personliga skäl, vilket innebär att det kan förekomma fall där det inte bör vara enbart frågan om att erhålla bästa ekonomiska utfall som blir avgörande. Kritik mot en av en god mans begäran om tillstånd till försäljning av huvudmannens fastighet (Dnr 3488-1995) I ett beslut anförde JO Pennlöv bl.a. följande. God man enligt 11 kap. 4 § (FB) förordnades för I.W. Genom ett köpekontrakt daterat sålde den gode mannen en fastighet som tillhörde I.W. i beslutade att lämna tillstånd till försäljningen. I anmälan, som kom in , har I.W:s dotter, , framfört klagomål mot överförmyndarnämndens handläggning av frågan om tillstånd. R.J. har anfört bl.a. följande. Den gode mannen sålde fastigheten utan hennes och hennes syskons vetskap. Sedan de hade fått veta att den var såld talade hon med överförmyndarnämndens ordförande, , som uppgav att huset skulle vara städat och klart till . Han var oförskämd mot henne. Hon skrev ett brev till överförmyndarnämnden och framhöll att hon och syskonen inte ville godkänna försäljningen med så kort varsel. Nämnden, som fick brevet innan tillstånd till försäljningen lämnades, har inte svarat. akt rörande godmanskapet för I.W. har lånats in och granskats. Såvitt framgick av handlingarna hade överförmyndarnämnden inte berett I.W:s närmast anhöriga, nämligen hennes tre barn, tillfälle att yttra sig om försäljningen innan nämnden lämnade sitt tillstånd. har anmodats att yttra sig om detta. , ordföranden , har inkommit med ett remissvar enligt följande. Bilagorna har uteslutits här.) I anmälan har I.W:s barn anfört att de inte fått yttra sig angående försäljning av fastigheten. Detta överensstämmer inte riktigt med verkligheten. Av bilagda kopior av yttrande från gode mannen och minnesanteckningar förda vid personligt besök av fastighetsmäklare vid framgår att I.W:s barn varit informerade om försäljningen. Av gode mannens yttrande framgår också att försäljningen var nödvändig då I.W:s ekonomi inte klarade av både kostnaderna för fastigheten och egna levnadsomkostnader. Det är riktigt att jag talat med R.J. per telefon . Jag förde inte några minnesanteckningar vid telefonsamtalet, men kommer väl ihåg detsamma. Jag hade då överhuvudtaget ingen kännedom om ärendet som sådant. Vid genomgång av akten fann jag dock att det hade upprättats ett köpekontrakt angående försäljning av I.W:s fastighet och att skulle behandla tillstånd till försäljning vid kommande sammanträde. Detta upplyste jag R.J. om. Vid telefonsamtalet framkom tydligt att R.J. var mycket missnöjd med i stort, men att hon egentligen inte hade något emot att fastigheten såldes. Dock invände hon att det fanns köpare som var villiga att bjuda ett högre pris än det då överenskomna. Eftersom köpekontraktet var tecknat med förbehåll av godkännande förklarade jag för R.J. att det inte var för sent att träffa nytt avtal med högre pris. R.J. ville dock inte uppge vem eller vilka som var villiga att bjuda ett högre pris för fastigheten. Jag förklarade då för henne att i så fall skulle komma att fatta beslut om tillåtelse av försäljningen av fastigheten i enlighet med den information om fastighetens värde som nämnden hade vid sammanträdestillfället, då ett anonymt bud inte har något reellt värde. Som jag inledningsvis anfört var R.J. mycket upprörd över gode mannens handlande i stort. Jag försökte lugna ner henne och finner det märkligt att hon uppfattar mig som oförskämd. Kontentan av vårt långa telefonsamtal blev emellertid att jag uppmanade R.J. att skriftligt framföra de erinringar hon hade att anföra mot i ett brev direkt till gode mannen och tillställa en kännedomskopia. Jag blev därför något förvånad över att vid nämndens sammanträde uppvisades ett icke undertecknat brev ställt till . Brevets innehåll stämmer inte överens med vad vi pratade om vid telefonsamtalet. med att brevet ankom till meddelade personalen på nämndens kansli att mäklaren varit i kontakt med och sagt att barnen inte hade något att erinra mot försäljning av fastigheten. Enligt FB 16 kap. 9 § skall överförmyndaren, innan man tar ställning till om samtycke skall lämnas till en förvaltningsåtgärd av större vikt, bl.a. bereda närmaste släktingar tillfälle att yttra sig om det kan ske utan avsevärd tidsförlust. I detta ärende framgår att barnen till I.W. varit informerade om att fastigheten skulle säljas, men att man haft vissa synpunkter på att priset varit för lågt. Man har däremot inte velat medverka till en försäljning till ett högre pris. Då det var av väsentlig ekonomisk betydelse för I.W. att bli av med fastigheten godkände försäljningen vid sitt sammanträde . kan därför inte finna att I.W:s släktingar inte beretts tillfälle att yttra sig över fastighetsförsäljningen. R.J. har kommenterat remissvaret. Inledningsvis vill jag framhålla att jag inte uttalar mig i frågan om överförmyndarnämndens beslut att lämna samtycke till försäljningen av fastigheten är riktigt i sak. JO brukar nämligen inte uttala sig om myndigheternas ställningstaganden i de sakfrågor som det ankommer på dem att avgöra. Jag uttalar mig inte heller om den gode mannens agerande, eftersom gode män inte står under tillsyn av JO. Av 14 kap. 11 § första stycket 3 FB framgår att god man får överlåta huvudmannens fasta egendom endast med överförmyndarens samtycke. Enligt tredje stycket får samtycke lämnas endast om åtgärden är lämplig med hänsyn till egendomens natur samt huvudmannens behov och samlade tillgångar. I 16 kap. 9 § FB anges att innan överförmyndaren tar ställning till om samtycke skall lämnas till en förvaltningsåtgärd av större vikt, skall huvudmannen samt dennes make eller sambo och närmaste släktingar beredas tillfälle att yttra sig, om det kan ske utan avsevärd tidsförlust. Till förvaltningsåtgärd av större vikt hör bl.a. överlåtelse av fast egendom (jfr prop. 1993/94:251 s. 283). JO har i ett flertal tidigare ärenden uttalat sig i fråga om tillstånd till försäljning av fast egendom. I ett beslut som är refererat i JO:s ämbetsberättelse 1980/81 s. 25 uttalade JO bl.a. följande angående överförmyndarens beslutsunderlag vid handläggningen av ett tillståndsärende gällande försäljning av en omyndigs fasta egendom. I samband med ansökningen skall sålunda anges de skäl som åberopas för tillståndet. Det sagda innebär vidare att utredningen om fastighetens värde i form av taxeringsbevis och värderingsutlåtande i allmänhet skall förebringas. Tillståndet skall avse en individualiserad rättshandling (jfr kommentar till FB 1979 s. 347). Villkoren för försäljningen bör därför anges så fullständigt som möjligt, helst genom att färdigt köpekontrakt eller förslag till sådant inges till överförmyndaren. Överförmyndaren skall ha ett sådant beslutsunderlag att han kan tillse att priset ej understiger fastighetens värde och villkoren för betalningen och i övrigt för försäljningen är till den omyndiges fördel. Vid övervägandet av skälen för försäljningen skall beaktas den omyndiges såväl ekonomiska som personliga förhållanden. Det är viktigt att den omyndiges egen inställning så vitt möjligt utrönes. Underlåtenhet att delge ansökan med denne kan därför inte godtagas om det inte är uppenbart att han saknar förmåga att taga ställning till frågan om försäljningen. Jag kan för egen del ansluta mig till uttalanden. Av utredningen i förevarande ärende framgår att överförmyndarnämnden i sitt beslutsunderlag hade tillgång till köpekontraktet, uppgift om fastighetens taxeringsvärde och ett värdeutlåtande med uppgift om marknadsvärde. Av det läkarintyg som hade utfärdats i samband med att god man förordnades för I.W. framgick bl.a. att hon hade en långtgående demenssjukdom som medförde att det var svårt att få kontakt med henne och att hon inte var orienterad till tid och rum. Med hänsyn härtill får det anses ha förelegat tillräckliga skäl att underlåta att inhämta ett yttrande från I.W. Den gode mannen synes inte ha lämnat någon skriftlig redogörelse för skälen för försäljningen i samband med att hon begärde nämndens tillstånd. Av remissvaret och därtill fogade handlingar framgår emellertid att I.W. hade flyttat till en vårdinrättning och att hon inte hade ekonomiska förutsättningar att stå för kostnaderna för fastigheten och övriga levnadsomkostnader. Dessa omständigheter har uppenbarligen utgjort den gode mannens skäl för försäljningen och varit kända för överförmyndarnämnden. Skälen borde ha dokumenterats i akten, vilket inte har skett. Med anledning härav vill jag erinra om att uppgifter som överförmyndarnämnden får på annat sätt än genom en handling, t.ex. muntligen vid telefonsamtal eller besök av någon enskild, och som kan ha betydelse för utgången i ärendet skall antecknas av nämnden (jfr 15 § förvaltningslagen, 1986:223). Utredningen ger visserligen vid handen att I.W:s barn var införstådda med att den gode mannen skulle komma att sälja fastigheten. Trots det har det ålegat överförmyndarnämnden att höra vart och ett av barnen om deras inställning till den aktuella försäljningen innan nämnden behandlade frågan om tillstånd. Barnen borde därvid lämpligen ha fått ta del av köpekontraktet. Det brev från R.J. till överförmyndarnämnden som förelåg när nämnden fattade beslut i tillståndsfrågan rör huvudsakligen de anhörigas missnöje med den gode mannen och klargör varken R.J:s eller de andra barnens inställning till den försäljning som var föremål för nämndens behandling. Sammantaget är jag således kritisk till att nämnden inte beredde barnen tillfälle att yttra sig innan beslut meddelades. Fråga om de rättsliga möjligheterna för en överförmyndarnämnd att vidta åtgärder med anledning av ett avtal om fastighetsförsäljning (Dnr 3596-1995) I ett beslut anförde JO Pennlöv bl.a. följande. förordnade god man för R.E. Den gode mannen skall bevaka hennes rätt, förvalta hennes egendom och sörja för hennes person. I en anmälan har L-E. L. och K.N., vilka är bekanta med R.E., samt G.Ö., som är svägerska till R.E., framfört klagomål mot i kommun. Klagomålen gäller nämndens åtgärder beträffande R.E:s fastighet, som hon enligt ett köpekontrakt sålde till L-E. L. och K.N. Med anledning av anmälan har överförmyndarnämndens akt i ärendet rörande R.E. Av handlingarna framgår bl.a. följande. Genom ett köpekontrakt sålde R.E. sin fastighet Olsbacka 21:1 i kommun till L-E. L. och K.N. Köpets fullbordan gjordes emellertid beroende av villkor, nämligen att köparna fick sin fastighet försåld och beviljades ett lån. Enligt kontraktet skulle köpet återgå om villkoren inte uppfylldes . Parterna ingick ett tilläggsavtal . Enligt tilläggsavtalet överenskom parterna om att förlänga klausulen om villkoren till . När överförmyndarnämnden fick kännedom om köpekontraktet skrev nämnden till L-E. L. och K.N. och anförde därvid följande. Om det finns fler handlingar Ni vill åberopa eller något annat Ni vill framföra i denna sak, måste Ni lämna uppgift om detta. Har så ej skett senast den 25/4 1995 kommer gode mannen ändå att lämna fastigheten till försäljning på den öppna marknaden. inhämtade upplysningar från en läkare om R.E:s hälsotillstånd då hon undertecknade köpekontraktet respektive tilläggsavtalet bl.a. för att utröna om R.E. då förstod innebörden av sina åtgärder. Därefter har ytterligare skriftväxling följt mellan överförmyndarnämnden å ena sidan och L-E. L. och K.N. å andra sidan. Nämnden har meddelat L-E. L. och K.N. att fastigheten nu kommer att säljas genom mäklare. Dessa har å sin sida meddelat överförmyndarnämnden att de motsätter sig en försäljning med hänvisning till att de har slutit ett giltigt köpeavtal beträffande fastigheten med R.E. har godkänt en köpehandling genom vilken den gode mannen säljer R.E:s fastighet till utomstående personer. I en remiss har överförmyndarnämnden anmodats att redogöra för vilka överväganden som legat till grund för nämndens åtgärder sedan köpekontraktet mellan R.E. blivit känt för nämnden. har inkommit med ett yttrande enligt följande. Muntliga uppgifter om en genomförd alt. förestående fastighetsförsäljning förekom i samband med godmansförordnandet. Detta föranledde inga omedelbara åtgärder från överförmyndarenhetens sida, eftersom det i sådana fall ankommer på gode mannen att bilda sig en uppfattning om saken och bevaka huvudmannens rätt inom ramen för sitt förordnande. Köpekontraktet inkom till överförmyndarenheten den . Någon ansökan om godkännande av detta kontrakt har inte ingivits av gode mannen. Enligt kontraktet som var dagtecknat den 30.10.1994 förvärvade paret . R.E:s fastighet Olsbacka 21:1 mot en köpeskilling av , vilket belopp motsvarar taxeringsvärdet. Avtalet villkorades av att köparna senast den skulle få sin fastighet såld och därtill beviljats lån å . Den 24.4.1995 inkom ett tilläggsavtal underskrivet den 27.2.1995 enligt vilket köparna beviljas förlängd frist till den . Med hänsyn till uppgifterna i det läkarintyg som låg till grund för godmansförordnandet vari bl a anges att R.E. var så desorienterad att hon trodde att den avlidne maken alltjämt levde och att hennes tillstånd var sådant att hon uppenbarligen inte förstod vad saken (=godmansförordnandet) gällde skickades en skrivelse till den intygsskrivande läkaren med begäran om vissa kompletteringar. Av hans svar, vilket inkom den 26.4.1995, framgår dels att R.E. efter det att intyget skrevs den 10.1.1995 ...överhuvudtaget inte förstår innebörden av en försäljning, hon kan inte bedöma priset, troligen har hon till viss del styrts av omgivningen, dels att det var mycket osannolikt att hon för köpekontraktets undertecknande på ett rationellt sätt kunnat bedöma en fastighetsförsäljning. På denna senare punkt råder dock osäkerhet, då bedömningen vilar på journalhandlingar och personalens anamnes. och dess tjänstemän är mycket väl medvetna om att ett godmanskap i sig inte medför någon inskränkning av huvudmannens rättshandlingsförmåga. Verkningarna av avtal som huvudmannen ingår får vid behov bedömas mot bakgrunden av lagen (1924:323) om verkan av avtal som slutits under påverkan av en psykisk störning. Såsom ovan anförts finns ett läkarintyg som otvetydigt anger att R.E. i vart fall efter den 10.1.1995 ej längre var i stånd att förstå innebörden av en försäljning. Det får därför anses klarlagt att det för tilläggsavtalets undertecknade den 28.2.1995 förelåg sådana förhållanden som avses lag. är således ogiltigt. Köpekontraktet förföll när den första tidsfristen utlöpte, d v s den . för godmansförordnandet fanns således inget giltigt kontrakt! Någon anledning att ompröva denna bedömning har inte framkommit. Vi kan inte finna det vara förenligt med det syfte som bär upp förmynderskapslagstiftningen att medverka till att en förvirrad, desorienterad åldring förmås avyttra sin egendom till uppenbart underpris. Det finns heller ingen anledning att bedöma tilläggsavtalet mildare som en enkel formalitet som inte kräver så mycket av sinnesnärvaro eftersom det endast upptar en klausul rörande förlängd frist för köparna. Klausulen medför nämligen en ensidig bundenhet för R.E., varigenom hon får bära kostnader för en fastighet som hon ej kan bebo. Då köparna haft svårigheter att finansiera köpet t o m på den ytterst förmånliga prisnivå som kontraktet anger, är det väl inte osannolikt att fristen senare behövt förlängas ytterligare, med ytterligare kostnader för R.E. Någon behörig ansökan om godkännande av det aktuella kontraktet jml 15 kap. 15 § jfrd med 15 kap. 20 § samma balk har ej inkommit.