bet · GL01BoU10 · 1998-05-26 00:00:00 — Det är ganska enkelt att via ett riksdagsbeslut fåmöjligheten att använda och frigöra pengarna. Det skulle också stimulera tillytterligare pensionssparande, kanske även . Det vore också någotbra för bankerna. Men det finns ju fler företrädare här för branschen. Vi harju trähusföretagen också.Håkan : Vi har vid ett antal tillfällen träffat bostadsutskottet ochframfört att bosparandet är en offensiv åtgärd som vi gärna ser att ni jobbarvidare med. Detta saknas i propositionen.Eftersom vi svarar för en tredjedel av bostadsproduktionen, kan jag ocksåpassa på att säga att vi vill titta på investeringsbidraget. Vi anser att detär för dyrt att betala nästan en kvarts miljon i moms för att bo. Det är nästantvå så dyrt som fastighetsskatten . Det ärockså en offensiv åtgärd, där man kanske kan titta på den karta som tidigarevisades. Man kan differentiera saker, vilket ni kanske har gjort förr om åren.Man kan ändra på saker och göra tillägg och avdrag. Allt behöver inte varalika. Trähusfabrikanterna bygger ju hus även i andra länder, så vi får ocksåanpassa oss.När det gäller priser kan jag säga att vi har over head-kostnader, kostnaderför kvalitetskontroll på , och man sänker intebygglovsavgifterna. Vi har tioårsförsäkringar då det görs besiktningar. Vi har ISO-9 000-system. Vi trähusfabrikanter är ju ofta småföretag. Detta blir för mycket för oss. Vi hinner till slut inte bygga hus. Vihar fullt upp med att sköta papper, och det är mycket dyrt. Allt detta innebärkostnader på per hus. Sedan tillkommer kommunernas markavgifter ochanslutningsavgifter. Dessa saker fördyrar oerhört mycket.Erling (): Jag är nöjd med svaret.Ordföranden: Jag har själv en fråga att ställa avslutningsvis. att en allmän sänkning av fastighetsskatten skulle slå orättvist. Han varinne på att det skulle vara mest angeläget att göra en sådan för hyresrätterna.Då har jag en fråga till några av er andra. Tycker ni som ? Delarni uppfattningen att en fastighetsskattesänkning som skulle gälla annat änhyresrätter skulle vara orättvis?Bengt : Som jag sade tidigare bygger vi vår uppfattning på den gamlaprincipen om neutralitet mellan upplåtelseformerna. Om man vill upprätthålladen förutsätter det att man tar bort fastighetsskatten på hyresrätter.Ordföranden: Ni håller alltså med om att det räcker att ta bortfastighetsskatten på hyresrätter?Bengt : Om man räknar på neutralitet så kräver det att man tar bortfastighetsskatten på hyresrätter. Jag kan då bara tala för hyresrätten. Andrafår tala för sin del.Ordföranden: också det?Nils Schirren: Självfallet inte.Ordföranden: Du behöver inte utveckla detta. Det räcker nästan att du säger attdu tycker annorlunda.Jag vill fråga om SBC också tycker att det räcker attminska fastighetsskatten på hyresrätter.Mirja Kvaavik-Bartley: Nej, fastighetsskatten borde slopas helt och hållet ivårt skattesystem. Det är vår uppfattning, och det har även de andrabostadsorganisationerna gett uttryck för i vissa gemensamma artiklar som vi harskrivit. Vi inser i och för sig att vi över inte kan bli av medskattetrycket. Men byte av system, införande av en schablonbeskattning för allaoch naturligtvis en sänkning av skattetrycket för alla i takt med att statenskostnader för bostadssubventionerna har minskat bör ske.Ordföranden: , vad tycker HSB om detta? Räcker det attsänka fastighetsskatten enbart för hyresrätter?Gun-Britt : Nej, det räcker inte. Jag kan i stora delar ansluta migtill svar. Men jag vill också göra tillägget att det ärviktigt att man använder pengarna till rätt saker när man har litet pengar. Dåtror jag att det viktigaste just nu är att tillsätta enfastighetsskatteutredning som kommer fram till att det skall råda neutralitetmellan upplåtelseformerna.Ordföranden: Men man har ju sagt att en sådan utredning inte skall komma mednågot resultat snabbt. Räcker det då?Gun-Britt : Jag tror att det är viktigt att det är rätt sak som manför ut. Om man kommer fram till ett neutralitetsförfarande, behöver man imellantiden också göra det som jag tidigare talade om, nämligen frysafastighetsskatteinträdet för de årgångar som det annars kommer att gå illa för.Annars tycker jag att det är en riktig åtgärd.Ordföranden: Då har jag slutligen samma fråga till ,vetenskapsmannen i detta sammanhang. Vad tycker när han har hörtpartsföreträdare som har litet varierande uppfattning? Vilken uppfattning harBengt om fastighetsskatten? Vad bör man göra?Bengt : Min uppfattning är att de naturligtvis är partsföreträdare.Självfallet är det så, som någon tidigare sade, att om man sänkerfastighetsskatten stiger också fastighetspriserna. Det finns ingen anledningatt tro något annat än att marknaden uppför sig perfekt i det avseendet, dvs.att det inte är till mycket hjälp för dem som skall in på bostadsmarknaden.Däremot är det till stor hjälp för de nu boende. En sänkning avfastighetsskatten sänker boendeutgifterna för dem.Neutralitetsfrågan är oerhört komplicerad. När vi talar om neutralitet harjag en känsla av att de flesta som talar tänker på utfallet, nämligenboendekostnaden i olika upplåtelseformer. Då skall man rimligtvis inte baratitta på hyran, utan då skall man titta på alternativkostnaden på eget kapital,på värdeförändring och annat. Jag tror egentligen att få talar om neutralitet iden meningen som man talade om den för 10 eller , nämligen attstaten skall ge lika mycket bidrag per kvadratmeter till alla upplåtelseformer.Nu tittar man mer på utfallet, och då tycker jag att man skall vara ärlig ochsäga att det snarare är fråga om utfallet än neutralitet i någon merbyråkratisk och formalistisk mening.Ordföranden: har vi klarat av den första delen av denna utfrågning ochvi tar paus . (Paus)Ordföranden: Då skall vi gå över till dagens andra tema, som är bostäder medsvag ekonomi. Frågor som vi vill ha belysta är situationen förkrisårgångar och mycket annat. Vi har skickat ut vad vi vill ha svar på, och vihoppas få svar på det så att vi sedan kan ställa följdfrågor och därmed fådetta med krisårgångar ordentligt belyst. Vi börjar med krisexperten från : Jag hade inte tänkt säga så mycket om krisårgångar. Jagvet att det kommer tillbaka hos de andra inledarna. Däremot tänker jaguppehålla mig vid allmännyttan, där det jag har att säga möjligen kan varaintressantare.Jag tänker börja med att visa två bilder av allmännyttan. På den förstabilden finns det 145 företag, vilka har av det samlade beståndet avkommunalägda bostadsföretags lägenheter. (Bild 25)I den här gruppen har samtliga en positiv justerad soliditet som i genomsnittligger på . De här företagen utmärks av att de arbetar med lågavakanser, har positiva kassaflöden och finns på bostadsmarknader där det - ivarje fall än så länge - finns en efterfrågan på bostäder som inte är alltfördålig.Jag kan också visa er en annan bild av allmännyttan. Här är det 45 företag.De har av det samlade beståndet av lägenheter. De har sammantagetundervärden, om man gör en avkastningsvärdering på marknadens villkor, medungefär 7 ½ miljard. De har höga vakansgrader. De har negativa kassaflöden. Vigör en prognos över vad som kommer att hända med kassaflödenaframöver, med stöd av den ekonomiska statistiken på , och vi håller nu påatt uppdatera en sådan prognos. Därför vill jag inte vara alltför exakt i frågaom vad som kommer att krävas i form av ägartillskott för att balansera dessanegativa kassaflöden, utan jag har satt upp siffran 1-3 miljarder. Jag vågarinte ha någon uppfattning om huruvida vi kommer närmare 1 än 3.Alla inser att 145 plus 45 inte blir 300. I gruppen häremellan finns detalltså en mellangrupp av företag som har positiva kassaflöden men som, medmarknadens värdering, visar undervärden i balansräkningen.Ett annat sätt att beskriva SABO-företagen och deras situation är den härklassiska bilden, som vi brukar visa. (Bild 26)Ni behöver inte titta så mycket på siffrorna, för det kommer färskare sådanaom ett par månader.Man kan beskriva SABO-företagen som sittande i fyra olika situationer:1. Vi har de företag som befinner sig på en relativt god marknad. De harnästan allting uthyrt, och de har ett bestånd som inte har byggts eller byggtsom i så stor utsträckning . På kontoret brukar vi kalla dettaför trygga hörnet. Här skall man vara väldigt begåvad för att misslyckas somföretagare.2. Vi har ett ganska stort antal företag på orter med strukturella vakanser,något som vi har varit inne på tidigare . Problemet är attbefolkningen på orten minskar med några hundra . Det är orter där detfinns överdimensionerade skolor. Det finns vattenledningar som skulle kunnavara litet tunnare, om de inte hade behövt vara större tidigare. Det finns enganska stor och överdimensionerad infrastruktur samt naturligtvis vikandeskatteunderlag.3. Vi har företag som byggde mycket och , som gjorde sina kalkyler med utgångspunkt i de räntebidragsregler som dåfanns och den inflationsregim som vi då levde med. Dessa kämpar i dagnaturligtvis med effekterna av systemskiftet och strukturkrisen i ekonomin. Deär dock företag som, om de bara håller ut, kommer att se en positiv utvecklingav sitt resultat.4. Sedan har vi olycksbröderna, som jag brukar säga - de som hade mycketouthyrda lägenheter , trodde att det var fel på bostäderna ochutnyttjade 80-talets ROT-program m.m. till att rusta upp bostäderna. har deupptäckt att det inte var bostäderna det var fel på utan marknaden, och nusitter de där med både höga vakanser och effekterna av systemskiftet. Dessa ärdock en minoritet. Allmännyttan totalt sett ser ut som på den här bilden: Vihar 145 företag som ligger på den trygga sidan. (Bild 27)skall ju behandla propositionen, och jag tänkte därför ägnanågon minut åt att beskriva hur långt ackordscentralen räcker, som jag brukarsäga. Jag tänker då på den delegation som regeringen föreslår i propositionenoch som skall få uppskattningsvis 2 miljarder till sitt förfogande.Utgångspunkten för mitt resonemang är de 45 företag som har störst undervärden.Dessa har av beståndet. De har en nominell ränta på isnitt, realt. Kapitalbehovet är 7,2 miljarder, och av derasbostäder står tomma.Som ett rent räkneexempel på hur man kan få de 2 miljarderna och regeringensförslag i övrigt att räcka så långt som möjligt har vi gjort följande kalkyl. (Bild 28)Så här skall man naturligtvis inte göra i verkligheten, men vi har gjort detsom ett litet räkneexempel. Vi har utgått från att om det blir möjligt förVenantius eller någon annan att lämna mjuka lån som innebär att den realaräntan sänks , vilket enligt våra bedömningar borde vara möjligt,förbättrar man balansen i dessa företag med 1,8 miljarder. Sedan sade vi: Tänkom vi river alla vakanta lägenheter i de här företagen. Det kostar i dagungefär att riva en lägenhet, om man ser till låneavbetalningar,rivningskostnader, flyttkostnader m.m. Att riva de vakanta lägenheterna skullekosta 1,1 miljard av de 2 miljarderna, men det förbättrar balansräkningen medungefär 3 miljarder som ett resultat av att de framtida förlustkällornaförsvinner. Vi har då förbättrat balansen i dessa företag med 4,8 miljarder. Dåbehövs det övriga åtgärder i företagen från ägarna, möjligen också i form avatt man litet grand förändrar betalningsströmmar och annat, motsvarande 2,4miljarder.Man kan då ställa sig frågan: Är det realistiskt att tro att man skall kunnaåstadkomma övriga åtgärder i de här företagen av ungefär den storleksordningen?Dessutom skall man självfallet inte riva alla lägenheter. Men denna kalkylvisar ändå ungefär hur långt det här förslaget räcker när det gäller atthantera de företag som har bekymmer.Svaret på frågan är naturligtvis att man inte kan göra det. Därför måste allavi som allvarligt och seriöst vill föra en diskussion om det här, inte barapuckla på varandra, fundera på fyra saker:(Bild 29)1. Vad händer med realräntan? Det har ju talats mycket om att det bordevara långsiktigt hållbara förutsättningar, och det håller väl alla med om. Mende förändringar som kan åstadkommas genom politiska beslut börjar nu faktisktbli mindre avgörande för bostadsföretagen än de punkter som jag har här. Vadhänder med realräntan? Med det system som vi har är fastighetsägarnaoerhört exponerade för ränterisken. Vi har haft en positiv utveckling avrealräntan och borde rimligen kunna förvänta oss en vissytterligare sänkning, vilket är positivt för de här företagen. Men man kannaturligtvis känna en viss oro när man följer utvecklingen på ochvärldens övriga börser.Jag kanske skall vara litet försiktig när jag för de här resonemangen. Jagläste i förra veckans en definition av en ekonom. En ekonom,skrev man i tidningen, är en person som vet varför det som hände i gårhar lett fram till den situation som vi har . Jag känner mig litet grand iden positionen . Här måste man fundera: Vad kommer att hända med realräntan? (Bild 30)2. Vad händer med vakansgraderna? Detta är också viktigt. Vi kommer vilkendag som helst med nästa statistik över antalet lediga lägenheter, och vi kan dåse att ökningen enligt den sista mätningen nu planar ut i riksgenomsnittet. Deouthyrda lägenheterna börjar ta slut på några av våra bostadsmarknader, men deökar fortfarande på några marknader som haft negativ utveckling. Man kan alltsåsäga att den här splittringen i utvecklingen fortsätter, men det handlar ändåom en viss utplaning.3. Vi har i våra undersökningar sett ett oerhört fint samband mellansysselsättningsutvecklingen och antalet outhyrda lägenheter. störs nogdessa samband litet grand, när man jämför bakåt, av den snabba regionalastrukturomvandlingen. Det är dock alldeles uppenbart att för SABO-företagen ochderas framtid har det en väldig betydelse vad som händer medsysselsättningsutvecklingen. (Bild 31)4. Slutligen har vi inte råd med något hyresstopp, något som det ju försdiskussioner om. Vi har till en rapport som gett ut -representerar ägarna till SABO-företagen, och där är mannaturligtvis litet orolig för vad som är på väg att hända - räknat framföljande: Vad händer med kapitaltillskottsbehovet om vi utgår från att vi höjerhyran 1998 med , hyran ligger still 1999 och 2000 och sedan höjer vihyran med 2001 och 2002? Vi ser då att behovet av kapitaltillskottökar ganska dramatiskt. Vi kommer upp till ett sammanlagt behov på ungefär 15miljarder för åren 1998-2002.Skall man göra en framtidsprognos över situationen i de kommunägdabostadsföretagen är det alltså viktigt vad vi får för realränta. Den får intebörja stiga igen. Det är väldigt viktigt vad hushållen får förinkomstutveckling. Detta påverkar vakansgraderna, men det påverkar ocksåhushållens förutsättningar att betala hyra. Detta i sin tur är naturligtvisberoende av vad som händer med sysselsättningen. Är det några som med intresseföljer arbetslöshetsstatistiken - eller kanske snarare statistiken över antaletsysselsatta i landet, vilket är ett mycket bättre mått från dessautgångspunkter - är det vi som arbetar för att hjälpa de kommunägdabostadsföretagen i tillvaron. Tack!Jan : Herr ordförande! Jag skall försöka svara på de frågor som harställts i inbjudan och göra det så rakt jag någonsin kan. Jag skall också visanågra diabilder.De förslag i propositionen som åtminstone i det korta perspektivet kan ansesberöra krisårgångarna, som de har kommit att kallas, är dels det vi litetvårdslöst kallar för kommunakuten, dvs. en del av det som , dels och framför allt den annorlunda upptrappningen av den garanteraderäntan. Självklart borde på lång sikt den aviserade fastighetsskatteutredningenvara den mest avgörande ingrediensen i paketet. Jag återkommer till den också.Jag vill också göra en kort kommentar om borgensåtaganden. Det är svårt attmed hjälp av propositionen avgöra på vilket sätt bostadsrättsföreningar som harborgen hos kommunerna kommer att beröras. Principiellt är svaret att de kommeratt beröras, men eftersom det sannolikt blir kommunernas ekonomi i kombinationmed det kommunala bolagets bekymmer som kommer att avgöra tågordningen -åtminstone har vi uppfattat det så, men jag kan ha fel på den punkten - kan mani det här sammanhanget inte exakt veta i vad mån kommuner med en relativt storpott av bostadsrättsföreningar med borgen kommer med i första omgången. Det ärlitet oklart på vilka kriterier man kommer att behandla, om man får använda detuttrycket, bostadsrättsföreningarna och deras eventuella borgen och relationtill kommunerna i den här processen. Det får väl signaleras som en fråga.Annars är det klart att det i någon mening kan ha betydelse för krisårgångarnai bostadsrättsföreningarna också.Låt mig uppehålla mig vid det förslag som mera konkret har betydelse förkrisårgångarna. Det gäller den ändrade räntebidragsupptrappningen från 0,35till . Jag har efter hand upptäckt att förslaget begränsarsig till att omfatta i princip endast . Därefter återgår man alltså till0,35 igen.Som en första kommentar kan det väl sägas att det är ett litet märkligtförfaringssätt. Det hade naturligtvis inte varit så kostsamt att låta 0,1 liggakvar hela vägen ut eftersom de allra flesta som är inne i det här systemetkommer att rinna ut ur det . Det var besvikelse nummer ett.Om man tittar på situationen i de fastigheter vi nu talar om, kanhändelseutvecklingen illustreras med följande bild. (Bild 32)Det är kronor per kvadratmeter. Den här bilden beskriver några intressantafenomen. Här är 1991, och den nedre delen är alltså en tidsaxel som slutar 02.Vi kan anta att detta är en bostadsrättsförening vars ekonomiska planupprättades och färdigställdes 1991. De hade att ta ställningtill en kapitalkostnad som då beskrevs i termer av garanterad ränta motsvarandeden ljusblå linjen. Det var den prognos som man kunde ställa ut. De kalkylersom gjordes byggde på den blå linjen, dvs. att den garanterade räntan skulletrappas upp i den takt som här visas. Den svarta linjen är KPI. Den äråtminstone beräkningsbar fram . Sedan är den prognostiserad till2 %. Då börjar ni snabbt ana vad den röda linjen är för något. Det är detfaktiska utfallet av räntekostnaden relaterat till räntebidrag och garanteradränta för den fastigheten och liknande fastigheter runt om i landet.På grund av extra upptrappningar, ordinarie upptrappningar som höjdes, harkapitalkostnaden för den här bostadsrättsföreningen ökat medungefär beroende på politiska beslut som är relaterade till räntebidragoch garanterad ränta. Det är alltså ingenting annat än det som har påverkatdetta. Ni ser att gapet inte tenderar att minska fram . Det somligger ovanpå är fastighetsskatten.När man rekonstruerar bostadsrättsföreningar handlar det nog i huvudsakom att kapa i stort sett ner till den blå linjen, kanske inte riktigt. Men dethandlar om i kapitalkostnad per kvadratmeter som måste bort för attden här bostadsrättsföreningen skall ha möjligheter att överleva. Det kanvariera, och man kan naturligtvis dyka ned i varje enskild förening och hittalitet olika tal, men i huvudsak är det på det här viset. (Bild 33)I denna bild lägger vi in den minskade nedtrappningen från 0,35 till 0,1. Dåskall vi se om ni kan identifiera var den är någonstans. Den är där. Det är denkilen som visas här som är vinsten av nedtrappningen såsom den har beskrivits ipropositionen. Det handlar sålunda om en summa som naturligtvis inte skallföraktas. Visst är det så att det lättar på trycket, men om man skall se det irelation till huruvida detta bidrar till att minska risken för konkurser ellerlikvidation i huvuddelen av de bostadsrättsföreningar som har problem, ärsvaret nej.Man kan lägga på en bild som visar en annan relation, nämligen hur detta slårpå månadsavgiften. (Bild 34)Det här med kronor per kvadratmeter är kanske litet besvärligt . Det ärsamma bostadsrättsförening, men har vi räknat om kvadratmeterpriset tillkostnad för en lägenhet. Om vi går in här ibörjan ungefär där vi är , ser vi att månadskostnaden ligger på ca 7 500 kr.Nu är fastighetsskatt, drift m.m. inräknat i den röda linjen. Det är dockexklusive värme. Då ser vi att vi sänker månadskostnaden med permånad i förhållande till vad det skulle blivit. Men vi konstaterar också attgapet mellan den svarta och den blå linjen i förhållande till den röda linjennäppeligen har förändrats så speciellt mycket.Det betyder alltså att svaret på frågan i det här avseendet är att detnaturligtvis är tacknämligt att fastigheter, inte minst bostadsrättsföreningar,får en möjlighet att inte höja sina kostnader fullt så mycket som de annarsskulle ha behövt. Men när det gäller konkurs eller inte betyder det inte mer änmycket marginellt.Låt mig avslutningsvis lägga på den här bilden. (Bild 35)Jag förstår att den har varit uppe och vänt i debatten. Denvisar problemet med fastighetsskatten. På den här bilden är det uttryckt ikronor och inte per kvadratmeter. Tidsaxeln börjar 1940 och slutar1992. Den lila stapeln fram t.o.m. den hela blå stapeln illustrerar fullfastighetsskatt. Därefter kommer de årgångar som är på väg in i fullfastighetsskatt och vad de skulle få. Det är de gröna. Därefter kommer de somnästkommande år är på väg in. Då kan vi snabbt konstatera att just denproduktion som jag talade om tidigare, nämligen den som har fått de härproblemen, också drabbas av det fenomenet att för produktion som harfärdigställts , 1987 eller 1988 motsvarar halv fastighetsskatt helfastighetsskatt i de fastigheter som är byggda t.o.m. 1970-1975.När man lägger dessa två litet vårdslöst på varandra möts ju de här tvåkurvorna i någonting som är en mindre katastrof. Det intressanta är att bådadessa företeelser är ett resultat av politiska beslut och inte av någonting somutifrån har påverkat de här fastigheterna eller bostadsrättsföreningarna. Skallman uppnå effekt måste man hantera dels problemen med räntebidragen, delsproblemen med fastighetsskatten. Långsiktigt är det strukturella problemet medfastighetsskatten kanske det viktigaste. Kortsiktigt borde man åtminstone,tillsammans med minskningen av räntebidraget, ha avstått från att trappa in defastigheter som är på väg in i full fastighetsskatt somFastighetsskatteutredningen pågår. Det hade åtminstone varit ett sätt attmarkera att man inte tänker låta kon dö medan gräset gror.Sammanfattningsvis ger detta relativt liten effekt på krisårgångarna. Det äralltid tacksamt när situationen vänder, dvs. att man inte får nya pålagor. meningen får man väl säga att det hade något gott med sig. Men de häråtgärderna löser inte huvudproblemet.Ordföranden: för det! Då har vi hört två representanter för organisationersom verkar ihop med de boende, nämligen , och JanNygren, . skall vi gå över och höra vad vetenskapen har att sägaom detta.Stellan : Herr ordförande! Den första tanken är vad som egentligenmenas med rubriken, Bostäder med svag ekonomi. Tillåt mig göra en egentolkning. Det handlar alltså om sådana situationer, strukturer och förhållandensom på något sätt missgynnar konsumenten. Man har alltså tagit konsumenten somutgångspunkt.Sedan kan man också försöka att summera litet grand av vad som sägs och draen slutsats av vad som sagts . (Bild 36)Många av de grundproblem som vi försöker att lösa med bostadspolitiken haregentligen inte bostadspolitiska lösningar. Det är andra förhållanden isamhället som påverkar. Det mest påtagliga är ju Sverigesregionalisering, som också var inne på. Man kan ocksåtillägga att vi där ser en strukturomvandling. Det traditionellaindustrisamhället omvandlas till ett kunskapssamhälle. De orter som tidigarevar starka och hade en industribas förlorar sysselsättning ochbefolkning. Vi ser att tillväxten i stället sker runt våra universitetsorteroch högskoleorter. Vi går från en situation där allt var lika i ,och till en situation där det blir ganska olikt. Man skallockså ha klart för sig att många av de institutioner som byggts upp under tidenbygger på den förutsättningen att det skall vara lika med kommunalabostadsföretag, hyressättningsstrukturer m.m.Man kan också lägga till att det viktiga bakom detta är tillväxt ocharbetslöshet. Om vi hade haft en ordentlig tillväxt i samhället skulle vi inteföra många av de diskussioner som vi för . Jag tycker att en av de kartorsom visade är ganska slående. (Åter bild 4)Det är en Sverigekarta som ser ut så här.