bet · GL01BoU10 · 1998-05-26 00:00:00 — Den visar var det finnsförutsättningar att bygga nytt, dvs. att marknadsvärdena ligger överproduktionskostnaderna. finns dessa förutsättningar bara i treregioner. Det finns kanske hopp om att man kan bygga i några fler. För att niskall förstå vad jag säger kan jag berätta att jag är född här.Det tredje grundproblemet, om man nu skall kalla det så, är att vi ser ettsystemskifte inom bostadspolitiken. Sedan kan vi alltid undra över hur passmedvetet det här systemskiftet är. Vi går från en utbudsorienterad politik tillden mer efterfrågeorienterade marknaden som skall styra mer. Jag tycker att denfaktor som inte har nämnts , som man inte diskuterar, är skiftet när detgäller risk. har vi haft ett kollektivt riskbärande, och har vifått ett mer individuellt riskbärande. Staten har klivit tillbaka och heltplötsligt upptäcker kommuner att man äger ett bostadsföretag.Bostadsrättshavarna upptäcker också att man tagit en risk när man gått in idetta. Jag tror att det är en av de förklarande faktorerna till att det byggsså litet . Folk känner en stor osäkerhet. Det är just det här riskskiftetsom vi ser där.Sedan kan vi diskutera varför det inte byggs. Jag tror att det beror på enannan faktor som inte har nämnts här, nämligen vem som har betalatnyproduktionen tidigare. Då vill jag litet drastiskt säga attomfördelningsutrymmet till stora delar är slut. betalade den boende -och pratar vi om hyresrätt - samt skattekollektivet via bidrag och det äldrebeståndet. kliver skattekollektivet tillbaka och betalar mindre bidrag. Idet äldre beståndet finns ingenting att hämta. Det innebär också att om viskall bygga något nytt måste det vara finansierat av dem som skall bo där.Då finns det en annan bild som är intressant. (Åter bild 6)hade faktiskt ett par intressanta bilder den här gången. På denhär bilden ser man hyresstrukturen över . Man funderar naturligtvis övervar någonstans det finns ett hyresutvecklingsutrymme av något slag. I storadelar av det här beståndet är potentialen nedåt och inte uppåt. I de härregionerna kan man kanske tänka sig att höja hyran, men om vi ser detta i grovadrag är hyran i min hemtrakter lika hög som på i . Jagförstår i och för sig att det måste ha vissa välfärdspolitiska grunder.Men jag ser framför mig att vi har en felaktig hyresstruktur. Det kommer attbli ett problem. När vi diskuterar hur mycket som kommer att krävas till denhär branschen kan man antingen ha ett kortsiktigt perspektiv ellerlångsiktigt. När vi skall bygga om det här beståndet, eller man kanske t.o.m.skall tänka sig att man skall bygga någon ny lägenhet , finns detinga pengar att hämta varken i företagen eller hos hyresgästerna. Pengarnamåste hämtas någon annanstans.En annan anledning till att det inte byggs någonting är att många kommunerkänner att de har en dubbel roll . Man äger bl.a. ett bostadsföretag som ioch för sig inte behöver ha en dålig ekonomi, men man vet att om man bygger 200nya lägenheter blir det med omflyttning och annat automatiskt så att det blirtomt någonstans i det egna beståndet. Då tvekar man kanske att bygga i mångafall. Det finns en del institutionella förhållanden som man faktiskt måstetitta på här.Sedan har vi själva beståndet. Det är ju karaktäristiskt att staten underlång tid har gett kraftiga subventioner och stått för riskbärandet. Dessutomhar vi haft det här skattesystemet och en kraftig inflation. Då får vi detförhållandet över hela sektorn att vi får ett litet eget kapital. Mest tydligthar det varit i bostadsrättssektorn och i den kommunala sektorn. Man har iprincip gått in eget kapital. Det är något man lider av . Detinnebär ju också att man är fruktansvärt räntekänslig och vakanskänslig. Det äralltså det som händer i omvärlden som påverkar här.Sedan kan vi också titta i den rapport som gavs ut av sedan. Där finns en del resultat som inte pratas om men som jag tycker ärintressanta i ett grundläggande perspektiv. Det är att det finns ettminusresultat för 307 av 319 kommunala bostadsföretag före räntebidrag, dvs.att om man skalar bort det som samhället tillskjuter och skall stå på egna benså går det faktiskt med minus. Detta är tankar som våra kommunalpolitiker börfundera över. De har konstaterat att det är ganska vanligt attbostadsföretaget står för av kommunens balansräkning. Då blir man kanskelitet nervös ibland och undrar vart pengarna skall gå i framtiden.Om man skall göra någonting åt de kommunala bostadsföretagen och annat tyckerjag att man skall göra en kraftfull sanering av bostadsföretagen. Samtidigtskall man fundera över vad man menar med en social bostadspolitik. Om mansätter likhetstecken mellan en social bostadspolitik och att man äger ettbostadsföretag, tycker jag att man tänker litet kortsiktigt. Det finns kanskeandra åtgärder som man kan göra för att bedriva en kraftfull bostadspolitik.Jag tror också att man måste ha en anpassad intrappning av fastighetsskatten.Man kan inte med berått mod köra ett antal bostadsrättsföreningar rakt ifördärvet därför att man redan i förväg vet att man inte klarar av detta. Dåtycker jag att det är ganska rimligt - eftersom det är institutionella reglervi pratar om, dvs. räntebidragssystem och fastighetsskattesystem - att mananpassar detta så att dessa människor inte hamnar på obestånd. Annars måste manvara ganska medveten om vad som händer i bakändan.Min huvudpunkt här är att om vi ser ett nytt samhälle framför oss, attsamhället förändras, vi går till ett kunskapssamhälle, det blir störreolikheter mellan olika regioner och vi ser nya strukturer bildas, gäller detockså att man förnyar det jag kallar bostadsmarknadens institutioner.Det innebär t.ex. att man tittar på hur hyressättningen skall se ut iframtiden för att den i någon mening skall vara rättvis. Man kan naturligtvisfråga sig om den här bilden som visade visar på rättvisa hyror. Dettycker jag är en bra fråga. Det var kanske rättvisa hyror, eftersomhyresstrukturen såg ut ungefär så här . Då låg de på en heltannan nivå. kan man fråga sig om rättvisa hyror är en annan lutning påden här kurvan. Det gäller dels över landet som helhet, dels mellan lägenhetermed olika standard.Det kan också handla om att vi tittar på alternativa upplåtelseformer ochdiskuterar hur vi skall förändra i hyresrätten. Man skall kanske vara rädd omhyresrätten och skapa andra upplåtelseformer. Vi skall kanske prata omkooperativ hyresrätt, ägarlägenheter och hela det mellanskikt som finnsdäremellan. Det handlar om att öka utbudet där. Vi skall kanske titta påkommunernas roll i detta. Hur skall kommunerna ha sitt planmonopol, hur skallde äga bostadsföretag ?Här tror jag att det finns många idéer för att dra de grova penndragen ocksåoch inte bara lirka litet grand med fastighetsskatt och räntebidrag. Jag tyckeratt man skall ta ett djupare tag här.Björn : hanterade kreditgarantierpå . Av det gällde nybyggnad och ungefär 20 %ombyggnad. Drygt hälften av garantistocken avser bostadsrättsföreningar.Ungefär 7 miljarder ligger i enskild hyresrätt. Resterande 3,5 miljarder liggeri egna hem. Vi har alltså nästan ingen allmännytta i kreditgarantisystemet. Avdet skälet kan jag inte komplettera vad som har sagts i den delen eller besvarade frågor som är inriktade just på allmännyttan.Med anknytning till temat för förmiddagspasset vill jag säga att vi hade enall-time-low-notering för registrering av nya kreditgarantier under det förstakvartalet . Vi hamnade på totalt . Detmotsvarar ungefär 600 nybyggda lägenheter. Fram till hade vi underdet här året prövat ärenden som gällde ungefär 2000 nybyggda lägenheter. Det ärväldigt svårt att säga hur många av dem som i verkligheten kommer att byggas.Det handlar mest om bostadsrättsföreningar. Den typiska bilden för dessabostadsrättsföreningar är att summan av lån och insatser ligger långt övermarknadsvärdena för de här fastigheterna.När det gäller krisdelen i detta kan jag säga att våra bekymmer framför allthänger ihop med den stora årgången 1992. Det var den första årgången ikreditgarantisystemet. Färdigställandet 1992 var i runda slängar värt 110miljarder kronor. De här kåkarna hade vid utgången av 1997 fått räntebidrag påungefär på ett produktionsvärde på 110 miljarder kronor.Det är inte nuvärden utan bara adderade utbetalningar. hade dekostat oss ungefär 3 ½ miljard. kommer de här husen att kostastaten en dryg miljard i räntebidrag med det förslag som ligger . Vi harhittills bedömt, och det är en ganska skakig bedömning, att de i förluster ivårt system kommer att kosta ytterligare 5-6 miljarder kronor.När det gäller ersättningar ur kreditgarantisystemet, som alltså varsummerade till 3 ½ miljard , har det hänt dramatiska saker underdet . Vi har ersatt under det förstakvartalet . Det innebär att om tendensen när det gäller inkomnaskadeärenden inte bryts kommer de medel vi har påanslag för de här ersättningarna inte att räcka till för det här året.Det är alltså krisbilden. Den är inte upplyftande. Det finns väldigt få ljusatecken i skyn. Man kan dock konstatera att den omständigheten att 1998 skullebli det värsta året har stått klar väldigt länge eftersom 92:orna fick nyasubventionsräntesatser och många av dem fortfarande ligger kvar medlån som är bundna i ett högre ränteläge. (Bild 37)Vi är ju egentligen här för att prata om den här propositionen. Där har jagnågra väldigt enkla kommentarer. Vi är mycket positiva till det förslag somfinns om ändrade bidragsschabloner. De här schablonerna får ju direktaåterverkningar i garantisystemet. Vi tycker att förslagen i den delenunderlättar pedagogiken i vår verksamhet eftersom de nya schablonerna kommeratt ligga närmare verkligheten på de bästa marknader som finns i än detidigare schablonerna gjorde.Den andra kommentaren är en tolkningsfråga. För färdigställande fr.o.m. år2000 skall det ju kunna lämnas kreditgarantier även för åtgärder som inte fårannat statligt stöd. Vi har tillåtit oss att tolka propositionen i den delen såatt det här avser nybyggda egnahem. Jag hoppas att det också kommer att bliutskottets tolkning i den delen.Sedan finns det ju förslag om ändrade ersättningsregler i garantisystemet sominnebär en självriskandel för långivarna när det gäller upplupna räntor. Vitror att det har positiva effekter av många slag, bl.a. därför att vi tror attdet snabbar upp obeståndshanteringen, vilket ytterst hjälper låntagarna somkommer billigare ur de här förlusterna. Men vi vill ha ett mycket snabbtikraftträdande av de här reglerna. Det är nämligen så att garantisystemet iövrigt innehåller skydd för långivarna på det sättet att garantivillkor intekan försämras under de garanterade lånens löptid. Det innebär att även om manfår ett väldigt snabbt formellt ikraftträdande för en sådan här regel kommerdet att dröja maximalt innan regeln får ett faktiskt ikraftträdande. (Bild 38)Utöver detta skall jag bara kommentera en mening som finns på s. 83 ipropositionen där man pratar om de ekonomiska effekterna av de ändradeavtrappningsreglerna för räntebidrag. Där står: ?Belastningen på BKN:s anslagför kreditgarantier beräknas minska i viss utsträckning till följd av dennaåtgärd. ?Det har vi väldigt svårt att tro på. Det beror på att det finns tvåkategorier som drar nytta av den här åtgärden. pratar jag egentligen ombostadsrättsföreningar. Den ena kategorin är de som har en långsiktigöverlevnadsförmåga. Det har man om man klarar sig när de räntebidrag som skallbort är borta, och det har man när man kan betala full fastighetsskatt. I denkategorin behövs inte den här förbättringen. Den andra gruppen - och dessvärreantagligen den större gruppen - har inte en långsiktig överlevnadsförmåga. gruppen minskar inte de här pengarna våra förluster. Den sannolika effektenär väl att de skjuter upp obeståndet litet grand. Men såvitt jag kan se är dehär pengarna borta, i alla fall från vår horisont. Effekter i övrigt har jaginte möjlighet att bedöma från mina utgångspunkter.Peter (): Jag skulle vilja fråga hur storahan uppskattar att kostnaderna blir för att klara situationen för debostadsmonopol som befinner sig i kris framöver. Den siffra som nämns ipropositionen är tänjbar efter vad vi förstått, men den når ändå inte upp tillde höjder tidigare talat om. Hur är det med det?Stellan : Det beror alldeles på vilket tidsperspektiv man har ochvilka förutsättningar man stoppar in i kalkylen. Förutsättningarna för desiffror jag har nämnt är att om man vill att dessa företag skall kunna stå påegna ben och inte gå till mamma och pappa och be om pengar, så krävs ensoliditet på . Dessutom skall de kunna klara av åtagandena attbygga om och förnya sitt bestånd. Då hamnar vi någonstans mellan 30 och 50miljarder kronor - . Vi kan naturligtvis prata om kanske sikt.De andra siffrorna som nämnts handlar mer om att täppa till hålen på kort sikt.Men min utgångspunkt är att man kanske vill ha kommunpolitiker eller ägare sominte behöver oroa sig för att det skall gå på tok medbostadsföretaget på något sätt. Och måste man rekonstruera företagen rättkraftigt.Erling (): Det råkar vara så att jag hade för avsikt att ställa sammafråga till , men jag kan ta en annan del. Du nämnde att detvar 307 kommunala bostadsföretag som hade minusresultat och föreslog någon typav sanering av bostadsbolagen. Kan du utveckla vilken form av sanering dutänker dig? Är det fråga om en ren utförsäljning?Stellan : Det behöver inte innebära en ren utförsäljning. Minutgångspunkt är att man skulle göra ungefär som när bankerna var på obestånd:Ta ett ordentligt grepp både finansiellt och managementmässigt och se till attskapa något som kan överleva långsiktigt. Men här finns också en politiskdimension, så man måste naturligtvis ställa sig frågan: Hur skall man inomkommunerna på lång sikt bedriva en social bostadspolitik? Det är vad jag menarmed ett ordentligt grepp och en sanering.Erling (): Kan man tolka ditt svar som att du tycker att det ärlämpligt att staten går in med alla dessa miljarder för att åstadkomma en sådanhär akut?Stellan : Det är inte bara lämpligt utan helt och hållet nödvändigtatt man gör detta. Merparten av kommunerna och företagen klarar inte av att tasig ur situationen på egen hand. Sedan beror det på vilken prognos man har förnäringslivets och regionernas utveckling, hur snabbt regionaliseringen kommeratt gå. Men om den fortsätter som krävs det rätt så stora insatser.Erling (): Regeringen har fått igenom ett riksdagsbeslut som i principomöjliggör för kommuner att sälja kommunala bostadsbolag. harju faktiskt fått igenom det förslaget under den här valperioden. Har du någonåsikt om just den typen av hinder?Stellan : Utifrån betraktat verkar det som att man lägger en onödigrestriktion på kommunerna. I många fall kan det vara en bra lösning att kanskeavyttra delar av sitt företag, förutsatt att det finns köpare till relevantapriser. Men det finns också andra beslut man kan ställa sig frågande till. Dettalas om att självkostnadsprincipen skall gälla som ett eget kapitalskall byggas upp. Det där går inte ihop, åtminstone inte i min lärobok.Stig Grauers (m): Jag har funderat på en fråga som kanske kan tyckas varaganska naiv, men som ändå innebär problem för oss förtroendevalda, nämligen:Vad innebär begreppet vinst i kommunala bostadsbolag? Botaniserar man ihandlingar finner man olika begrepp som tycks betyda sammasak. Man talar om vinst, om vinstsyfte, om avkastning och om överskott. Jagskulle vilja fråga om någon kan definiera vad ett kommunalt bostadsbolags vinstegentligen är.Stellan : Det beror på om man skall tolka kommunallagen eller inte.Det tycker jag att är bättre skickad att göra. Vinst förmig är att ha en skälig förräntning på insatt kapital. Sedan blir frågan vadinsatt kapital är. Den bollar jag vidare till Bengt-Owe.Bengt-Owe : Att definiera vinst är inte så svårt. Det är detöverskott som uppstår i verksamheten, och till det bör man lägga denvärdeförändring som skett på tillgången. Det är vinst. Kommunallagen förbjuderju kommunerna att driva näringsverksamhet i vinstsyfte. Men därmed har man inteförbjudit att det uppstår vinst i verksamheten. Såvitt jag kan bedöma är detfullt möjligt att driva ett kommunägt bostadsföretag med en vinst som användstill att konsolidera och utveckla företaget. Svårigheterna med kommunallagentorde komma in då man börjar kräva avkastning, alltså attvinsten skall utdelas. I den numer saligen avsomnade lagstiftning som regleradevillkoren för allmännyttiga bostadsföretag - den används fortfarande, men mankan inte använda den för att förklara något nytt företag allmännyttigt -reglerades saken så att kommunen som ägare hade rätt till skälig avkastning påtillfört kapital.På den tiden jag hade inflytande över detta tolkade vi det som att det gälldedet kapital som ägaren hade skjutit till i form av grundkapital. Det som ansågsvara skälig avkastning var den avkastning man kan få om man placerar i långapapper. Motivet till att det låg på den nivån var att kommunen därmed ficksamma avkastning på det kapital som arbetade i det egna bostadsföretaget som omman hade gjort en annan riskfri placering. Kommunen fick inte kompensation förrisken, kan man säga. Bedömningen var att det inte gällde vilkenaffärsverksamhet som helst utan en form av välfärdspolitisk insats, jämförbarmed drift av skolor och liknande verksamhet. Det var motiven bakom reglernasutformning då.Stig Grauers (m): Det är intressant att notera att de kommunalabostadsföretagen blir hyresledande, så att säga, eller grund för beräkning avhyressättningen på orten. Då måste man såvitt jag förstår ha ett vinstbegreppsom är allmänt vedertaget och inte har olika innebörder vid olikaanvändningsområden. Det tycker jag är ett problem. som man talar omatt man inte skall ha något vinstsyfte säger man ju också, som Bengt-OweBirgersson påpekade, att man skall ha en konsolidering av företagen. Det är vadregeringen förordar. Det sker ju genom att man disponerar vinstmedlen på ettvettigt sätt. Det behöver inte vara någon utdelning till aktieägaren, utan detkan vara en intern uppbyggnad av det egna kapitalet. Finns det någrakommentarer till min bedömning?Owe (): besökte jag allmännyttan i ,som inte är ett av de 43 krisföretagen. Inte heller kommunen befinner sig väl inågon direkt kris. Men situationen är sådan att det egna kapitalet är slut omtre om ingenting annat händer. Min fråga blir då: På vilket sätt fårt.ex. Ludvikahem hjälp av den här krisdelegationen? Jag har tagit del av litetolika kommentarer och yttranden från bl.a. , så det är väl bra omhan kan svara på detta.Sören Häggroth: Om godkänner propositionen kommer regeringen attinrätta den bostadsdelegation som beskrivs i den. Då blir det delegationen somfår pröva vilka kommuner som skall få stöd enligt de kriterier som redovisas ipropositionen. Huvudinriktningen är att kommuner med svag egen ekonomi ochstrukturella problem i bostadsföretagen i första hand skall få stöd. Hur dettakommer att tillämpas på återstår att se, men det är kombinationen avsvag egen ekonomi och strukturella problem i bostadsföretaget som är avgörande.Jag kan också kommentera en sak som tog upp. Han ställdeegentligen en fråga till mig om huruvida de kommunala borgensåtagandena skallprioriteras eller sättas efter insatserna för de kommunala bostadsföretagen.Svaret är att möjligheten att lösa av kommunala borgensåtaganden medkreditgarantier, som vi har föreslagit i propositionen, också skall prövas frånförsta dagen Bostadsdelegationen träder i kraft, dvs. den 1 juli.Förutsättningen är att godkänner förslaget. Även i det fallet är detkommunens egen ekonomiska situation som utgör grundkriteriet. Svag egenekonomi, stora borgensåtaganden och dystra framtidsutsikter när det gällersysselsättning, skatteutveckling osv. är grundkriteriet också i det här fallet.Owe (): Generellt sett är det inte synd att man inte skulle få vändasig direkt till bostadsbolagen, men i vissa fall borde det vara möjligt fördelegationen att få arbeta utifrån de spelreglerna. Det känns ju litetunderligt att kommunerna skall gå på knä för att över huvud taget fåregeringens nåd i den här frågan. Vore det möjligt med litet mer flexibilitet?Eller är det slutgiltigt klart hur delegationen skall arbeta?Sören Häggroth: Det avgör väl egentligen , men i en situation medknappa resurser har vi ändå bedömt det som viktigast att rikta insatserna motbostadsföretag med strukturella problem i kommuner med svag egen ekonomi. Detär som sagt förslaget i propositionen.Lars (): Jag återkommer till frågan om hur mycket pengar som krävsför att sanera ekonomin i de allmännyttiga bostadsföretagen. Jag förstår attvarken eller vill ange någon siffra, men vi som sitter meddet krassa budgetarbetet måste ändå försöka prissätta insatsen. Iregeringsförslaget uppskattas kostnaden till 2 miljarder. I motionerna frånövriga partier räknar man snarare med en kostnad under det. sagt att det räcker med ½ miljard. Därför skulle jag vilja upprepa denfråga som och andra ställde tidigare: Är de belopp som nämnsnågorlunda rimliga för att man skall kunna sanera ekonomin i de företag som hardet mest besvärligt, enligt er bedömning?Bengt-Owe : Det beror på vilken utgångspunkt man har. StellanLundström och jag har fört en diskussion, även i medierna, och den tror jag harsin bakgrund i att vi ser olika på vilka problem som skall lösas. Somföreträdare för SABO-företagen är min utgångspunkt att det är naturligt att severksamheten going concern, dvs. att kommunen skall fortsätta att äga sittbostadsföretag tills vidare. Man kan ha andra utgångspunkter, men om man hardenna är det intressanta hur långt kassaflödet räcker. När blir kassaflödet sådåligt att halva aktiekapitalet är förbrukat? Då måste man antingen likvideraföretaget eller gå in med ett ägartillskott. Vi gör sådana beräkningar varje årmed utgångspunkt i den statistik som är kopplad till boksluten. Jag har i årinte någon aktuell uppgift, eftersom vi nu börjar få in boksluten. Vi är mitt iden perioden. Men den analys som vi gjorde pekade i riktningmot att bara 1 miljard behövdes för att klara medlemmar överlikvidationspliktsgränsen. Jag vill dock vara litet försiktig med denuppgiften, eftersom den bygger gamla uppgifter. Under det år som gåtthar vi sett en fortsatt negativ utveckling i de delar av landet där vakansernaökar och efterfrågan viker. Därför hade jag i min bild för säkerhets skull sattupp någonstans mellan 1 och 3 miljarder.Man kan också ha en annan utgångspunkt. Man kan säga att företagen skallkunna leva vidare på marknaden utan att störa ägaren, dvs. ha så hög soliditetatt de har en egen reserv för svängningar på marknaden. Då kan man komma framtill att det krävs , eller soliditet. Kräver man är man uppei någonstans mellan 45 och 50 miljarder. Det har de starkare SABO-företagenredan i dag, men småföretagen runt om i landet ligger på nästan 0. En del harockså undervärden, som summerar till 7 ½ miljard. Men med denna utgångspunkt ärdet inte bara fråga om att kassaflödena skall räcka, utan då gör man enbedömning utifrån fastighetsmarknadens avkastningskrav. De kraven växlar medoptimismen i samhället. När vi förberedde fastighetskrisen krävdeman väldigt låga diskonteringsräntor, medan vi ser exempel på att manvill ha tillbaka på vissa orter i landet. Det är förmodligen klokt av deinvesterarna från företagsekonomisk utgångspunkt.Om man funderar på att privatisera sina företag är uppgifterna om hur manrättar till balansräkningarna intressanta. Men sett i det andra perspektivetklarar man sig tills vidare. Att vi räknar på kassaflöden bygger inte bara påatt vi utgår från att kommunerna skall behålla sina bostadsföretag. Det byggerockså på den erfarenhet vi har av svårigheterna att göra långsiktiga prognoser.Det finns ju en betydande risk för att kommunerna skickar in mer pengar isina bostadsföretag än vad som visar sig vara nödvändigt. På vilketsätt innebär det en risk? Jo, man binder då kapital som annars skulle ha kunnatanvändas i annan verksamhet.Jag kan ge en sista kommentar i den här frågorna.