bet · GL01LU15 · 1998-03-03 00:00:00 — Hänsynstaganden tillenskilda intressen på säljar- och köparsidan måste enligt arbetsgruppen ses somen av flera faktorer som nämnden exempelvis i ett tillsynsärende har att taställning till. En mer renodlad konsumentskyddande verksamhet kan därför enligtarbetsgruppens mening inte anses ligga i linje med Fastighetsmäklarnämndensgrundläggande uppgifter.De rent konsumentstödjande insatserna på området bör därför enligtarbetsgruppen som ankomma på . Om ett sådantsjälvständigt agerande från sida bör vara förenat med attKonsumentverket företräds i bör enligt arbetsgruppenövervägas närmare. En omständighet som måste beaktas i det sammanhanget är attKonsumentverket, på samma sätt som övriga myndigheter, har en skyldighet enligt6 § fastighetsmäklarförordningen att till anmäla omverket anser att det finns anledning att varna en mäklare eller att återkallamäklarens registrering. Denna skyldighet, som enligt arbetsgruppen kan ses somen naturlig del av verkets arbete för att ta till vara konsumenternasintressen, synes enligt arbetsgruppen inte utan vidare vara förenlig med attverket är representerat i nämnden, som har att fatta beslut med anledning avinkomna anmälningar.Arbetsgruppen konstaterar att har lagt ned ettomfattande arbete på utbildnings- och examinationsfrågorna. Med anledning avatt den gamla ordningen för utbildning och prövning av blivandefastighetsmäklare upphörde att gälla , har nämnden utfärdatövergångsvisa föreskrifter, innebärande bl.a. en skärpning av kunskapskravenoch att nämnden själv anordnar centrala skriftliga prov. Föreskrifterna träddei kraft och gäller till utgången av 1997. För tiden fr.o.m.1998 har nämnden utarbetat ett förslag till en yrkesexamen förfastighetsmäklare inom högskolan. begärde nämnden attregeringen skall inrätta en fastighetsmäklarexamen med kunskapsfordringar omsammanlagt minst 60 poäng enligt vad som närmare anges i det av nämndenutarbetade förslaget. Förslaget har remissbehandlats och bereds för närvarandeinom konstaterar med tillfredsställelse att Fastighetsmäklarnämnden- i enlighet med uttalade intentioner - efter sintillkomst snabbt satte i gång arbetet med ett förslag till en höjning avutbildningskraven för nyregistrering av fastighetsmäklare. Eftersom det arbetethar lett till att ett färdigt förslag har remissbehandlats och bereds inomRegeringskansliet, bör arbetsgruppen inte göra något eget ställningstagande ifrågan. De organisationer som har fört fram kritik mot Fastighetsmäklarnämndensförslag till arbetsgruppen har också haft tillfälle att föra fram denna kritikdirekt till under remissförfarandet. Synpunkternakommer därför att övervägas vid den fortsatta beredningen inomRegeringskansliet.Det fortsatta arbetet med utbildningsfrågorna bör enligt arbetsgruppenavvaktas, och gruppen tar således inte någon ställning när det gällerutbildningsfrågorna.Viss kritik framfördes till arbetsgruppen, i huvudsak frånFastighetsmäklarförbundet, beträffande enskilda bestämmelser i lagenscivilrättsliga delar. Arbetsgruppen anför i den delen följande. Arbetsgruppenkan konstatera att förbundet i allt väsentligt fört fram samma kritik som vidremissbehandlingen av den departementspromemoria (Ds 1992:87) som låg tillgrund för utformningen av regeringens förslag till ny fastighetsmäklarlag. Desynpunkter som förbundet fört fram har således redan övervägts ilagstiftningsarbetet. Vidare noteras att förbundet i de flesta fall inte harfått stöd för sina synpunkter från de övriga organisationer som har lämnatsynpunkter till arbetsgruppen. har dessutom uppgivit att lageni de civilrättsliga delarna fungerar bra. Arbetsgruppen ansersammanfattningsvis att det inte nu finns någon anledning att ta några initiativtill ändringar av enskilda bestämmelser.Som en generell sammanfattning av sina iakttagelser anser arbetsgruppen attdet inte har kommit fram några egentliga omständigheter som ger anledning attöverväga ändringar i den nya fastighetsmäklarlagen. Inte heller när det gällerhandläggningen av utbildningsfrågorna finns det - av skäl som redovisats -anledning till något initiativ från sida.I övrigt anför arbetsgruppen följande. När det gäller förutsättningarna fören effektiv tillsyn över mäklarna kan gruppen från skilda utgångspunkter noteraatt de nuvarande förhållandena inte kan anses svara mot de intentioner som lågbakom inrättandet av en ny och centralt organiserad tillsynsfunktion.Arbetsgruppen har pekat på att det finns anledning att närmare överväga - närStatskontoret har redovisat slutsatserna av den pågående översynen av demyndigheter som organisatoriskt är knutna till Kammarkollegiet - omFastighetsmäklarnämndens verksamhet är anordnad på ett organisatoriskt lämpligtsätt.Kritik har riktats mot nämndens sammansättning och de långahandläggningstiderna. Gruppen har vidare konstaterat att det saknas resurserför ett aktivt tillsynsarbete vid sidan av vad som föranleds av gjordaanmälningar och för att sprida information till mäklarna om begreppet godfastighetsmäklarsed. Gruppen har även tagit upp frågan om rollfördelningenmellan och Konsumentverket.Med anledning av vad gruppen sålunda funnit och mot bakgrund av vad som i denallmänna bakgrunden sagts om tillsynsfunktionens centrala roll förlagstiftningens funktion måste gruppen konstatera att den nuvarande hanteringenav tillsynsfrågorna inte kan anses motsvara de berättigade förväntningarna påen förstärkt tillsyn som inrättandet av väckte.Sammantaget innebär enligt gruppens uppfattning de anmärkningar som enligt dengjorda redovisningen kan riktas mot tillsynsfunktionen att denna måste anses såbristfällig att det av det skälet finns anledning att sätta i fråga om syftetmed lagstiftningen kan tillgodoses. Det är därför angeläget atttillsynsfrågorna ses över och att åtgärder vidtas för att säkerställaen effektiv och ändamålsenlig tillsyn.MotionernaAgne m.fl. (c) tar i motion L501 upp frågor om bl.a. fastighetsmäklar-lagen. Motionärerna begär förslag på en bättre tillsynsorganisation (yrkande 1)och tillkännagivande om att full högskolekompetens bör gälla som krav förregistrering som fastighetsmäklare (yrkande 2). I motionen anförs vidare attdet finns vissa gränsdragningsproblem mellan fastighetsmäklarnas uppgifter ochannan mäklarverksamhet, som exempelvis förmedling av företag. I enföretagsöverlåtelse ingår inte sällan den fastighet som företaget driver sinverksamhet i. Det råder delade meningar om huruvida en person som arbetar medförmedling av företag också har rätt att - utan att vara registreradfastighetsmäklare - i sin verksamhet förmedla en företagsöverlåtelse där ensådan fastighet ingår. Enligt motionärerna får det anses mycket långsökt att iett sådant fall koppla in två kategorier av mäklare för attförmedlingsuppdraget skall kunna genomföras. En företagsmäklare bör varabehörig att vid förmedling av en företagsöverlåtelse själv ombesörja helauppdraget också när den fastighet som hör till företagets verksamhet ingår iöverlåtelsen. Lagstiftningen bör vara utformad så att detta klart framgår.Detta bör som sin mening ge regeringen till känna (yrkande 3).Motionärerna anser vidare att det borde finnas ett skydd för den enskildeföretagare som skall förvärva ett företag. Flera fall har visat att mångaföretagare, särskild små enskilda företagare, är utsatta för oseriösa mäklareoch drabbas svårt ekonomiskt när oegentligheter förekommer. Motionärerna pekarpå att en fastighetsförmedlare måste ha en ansvarsförsäkring som täckerförluster på vid varje skadetillfälle för såvälköpare som säljare, medan en affärsmäklare inte har några sådana skyldigheter.Det är enligt motionärerna otillfredsställande att det saknas ettkonsumentskydd för enskilda personer och företagare som vill förvärva elleravyttra ett företag eller en enskild firma. De seriösa företagsmäklarnaupplever det likaså otillfredsställande att det inte finns en lagstiftning somger skydd och säkerhet också för deras verksamhet. Förmedling av fastigheterrespektive företag, som enligt motionärerna i grunden är samma typ avverksamhet, bör omfattas av likformig lagstiftning. Med utgångspunkt ifastighetsmäklarlagen bör därför en lag om företagsmäkling införas. Regeringenbör återkomma till med ett sådant lagförslag (yrkande 4).I motion Bo219 av m.fl. (s) anses att samma krav som ställspå den som förmedlar bostadsrätter bör ställas på den som förmedlarhyresrätter. Motionärerna uppger att många bostadssökande har blivit lurade påbåde lägenheter och pengar av halvskumma privata bostadsförmedlingar.Motionärerna anser att samhället måste ha insyn i verksamheten om privatabostadsförmedlingar skall få förekomma. Enligt motionärerna bör lagen ändras såatt liknande krav ställs på den som förmedlar hyreslägenheter som redan gällerför den som förmedlar bostadsrätter. Regeringen bör utreda förutsättningarnaför att införa en sådan ordning (yrkande 9).Utskottets ställningstagandenUtskottet kan konstatera att arbetsgruppen pekat på förhållanden som enligtgruppen innebär att den nya och centralt anordnade tillsynsfunktionen inte kananses motsvara de intentioner som låg bakom inrättandet avFastighetsmäklarnämnden. Arbetsgruppen lade fram sin rapport ochde faktauppgifter som gruppen redovisar är inte i alla delar aktuella. Det harupplysts att nämnden begärt och erhållit extra medel för att arbeta avärendebalanserna. Ett särskilt projekt, som har bedrivits med den inriktningensedan januari 1997, har gett resultat. Vidare har - genom förordning(1997:1183) med ändring i förordningen (1995:1029) med instruktionen förFastighetsmäklarnämnden - antalet ledamöter i nämnden, förutom ordförande ochvice ordförande, utökats från fyra till sex jämte fyra ersättare för dessa ochsedan halvårsskiftet 1997 ingår en ledamot med branscherfarenhet i nämnden.Statskontoret har i rapporten (1997:7) Statensnämndmyndigheter redovisat det utredningsuppdrag som arbetsgruppen hävisartill. Med anledning av Statskontorets rapport övervägs nu inomRegeringskansliet frågan om hur tillsynsfunktionen organisatoriskt skall varaordnad i fortsättningen. Vidare har utskottet erfarit att vad som införarbetsgruppen anfördes från sida om inriktningen påFastighetsmäklarnämndens arbete är aktuellt.Trots att förutsättningarna således i viss mån har förändrats, kvarstår vadsom enligt arbetsgruppens rapport framstår som det huvudsakliga problemet fören effektivisering av tillsynsfunktionen, nämligen den valdaorganisationsmodellen för verksamhet. Utskottet, somerinrar om vad arbetsgruppen anför om nödvändigheten av en väl fungerandetillsynsverksamhet för att syftet med lagstiftningen skall tillgodoses, delaruppfattningen att den valda organisationsmodellen i sin nuvarande utformninginte synes vara förenlig med ett effektivt tillsynsarbete. Även i de övrigadelar som berör tillsynsfrågorna ställer sig utskottet bakom arbetsgruppensställningstaganden. Detsamma gäller vad arbetsgruppen anfört om attKonsumentverket företräds i Fastighetsmäklarnämnden.När det gäller utbildningsfrågorna kan utskottet konstatera att beredningenmed anledning av det förslag till en fastighetsmäklarexamen somFastighetsmäklarnämnden lämnade till regeringen alltjämt pågår.I likhet med arbetsgruppen finner utskottet inte anledning att föregriparesultatet av de överväganden som pågår. Utskottet anser sig emellertid kunnaförutsätta att beredningsarbetet bedrivs med sikte mot den väsentliga höjningav kunskapsnivån - innebärande krav på viss högskolekompetens - förnyregistrerade mäklare som utskottet förordade vid behandlingen av förslagettill den nya fastighetsmäklarlagen (se bet. 1994/95:LU33).Sammanfattningsvis anser utskottet att en mer genomgripande översyn avnämndens organisation är påkallad i syfte att effektivisera verksamheten. Isamband med detta bör även redovisas vilka effekter som uppnåtts beträffandeärendebalansen och handläggningstiderna. Det bör ankomma på regeringen att ilämpligt sammanhang för redovisa vilka åtgärder som vidtagits ochvilka resultat som uppnåtts. Vad utskottet sålunda anfört med anledning av dengjorda utvärderingen av fastighetsmäklarlag bör som sinmening ge regeringen till känna.Med detta ställningstagande får yrkandena 1 och 2 i motion L501 ansestillgodosedda, och utskottet avstyrker bifall till motionsyrkandena.När det sedan gäller yrkande 3 i motion L501 har utskottet erfarit attFastighetsmäklarnämnden med anledning av en förfrågan har tagit ställning i denrättstillämpningsfråga som motionärerna tar upp. Nämnden har därvid intagitståndpunkten att en förmedling av juridiska personer som är ägare av fastigheteller förmedling av andelar i sådana personer inte är att betrakta somfastighetsförmedling. av andra rörelser där fastighetingår bland tillgångarna är däremot enligt nämnden att betrakta somfastighetsförmedling (protokoll nr 12/96, fört vidsammanträde ).Utskottet delar - utan att för den skull sätta i frågaFastighetsmäklarnämndens uttalande om vad fastighetsmäklarlagen innebär i nuaktuellt hänseende - motionärernas uppfattning att det inte kan anses vara enrimlig ordning att den som står i begrepp att överlåta ett företag där enfastighet ingår i överlåtelsen och som vill ha hjälp med förmedlingen, i vissafall skall vara tvingad att utöver en företagsmäklare även anlita enfastighetsmäklare för förmedlingsuppdraget. Till detta kommer att det in i detsista kan vara en öppen fråga huruvida företaget slutligen kommer att överlåtasgenom att ett bolag byter ägare eller överlåtelsen sker genom en försäljning avbolagets s.k. inkråm. I det senare fallet krävs medverkan av enfastighetsmäklare, men inte i det förra. Utskottet vill i sammanhanget erinraom att huvudmomentet i en fastighetsmäklares förmedlingsuppdrag är att skaffafram lämpliga köparkandidater som säljaren kan träffa avtal med. Vid enföretagsförmedling är det i regel inte möjligt att separat förmedla den irörelsen ingående fastigheten till annan än den som köper rörelsen.Förutsättningarna vid förmedlingen av en företagsöverlåtelse som inkluderar enfastighet avviker enligt utskottets mening i så många väsentliga hänseendenfrån förmedlingen av en renodlad fastighetsöverlåtelse att det saknas skäl attupprätthålla en lagregel som i vissa fall innebär krav på en fastighetsmäklaresmedverkan vid en företagsöverlåtelse. Regeringen bör därför i lämpligtsammanhang återkomma till med förslag till ändring ifastighetsmäklarlagen i enlighet med det sagda.Vad utskottet sålunda anfört bör med bifall till motion L501yrkande 3 som sin mening ge regeringen till känna.Beträffande yrkande 4 i motion L501vill utskottet uttala en viss förståelseför de tankar som motionärerna för fram rörande förmedling av företag. I vartfall framstår det som ändamålsenligt med skyddslagstiftning av något slag tillförmån för privatpersoner som avser att ge sig in i näringsverksamhet genom attöverta en befintlig rörelse. Utskottet saknar emellertid underlag för attbedöma behovet av en lagstiftning av det slag som föreslås i motionen och utgårfrån att regeringen tar de initiativ som kan vara motiverade om det konstaterasatt ett sådant reellt behov föreligger. Med det anförda avstyrker utskottetbifall till motion L501 yrkande 4.Vad slutligen gäller motion Bo219 yrkande 9 finns det enligt utskottetsmening knappast några sakliga skäl för att ställa de relativt omfattande kravsom följer av fastighetsmäklarlagen på den som enbart förmedlar hyresrätter.Den yrkesmässiga förmedlingen av hyresrätter för bostadsändamål torde nämligeni huvudsak avse endast andrahandsupplåtelser. Erfarenheterna av denverksamheten antyder emellertid att det kunde finnas skäl att överväga någonform av samhällskontroll och regler av konsumentskyddsnatur även förhyresförmedling. Utskottet utgår dock från att regeringen gör de övervägandensom kan vara aktuella, om det skulle visa sig föreligga ett behov av sådanaåtgärder.Med det anförda avstyrker utskottet bifall till motion Bo219 yrkande 9. beträffande utvärderingen av fastighetsmäklarlagenatt som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,2. beträffande tillsynen enligt fastighetsmäklarlagen m.m.att avslår motion 1997/98:L501 yrkandena 1 och 2,3. beträffande företagsmäklares behörighetatt med bifall till motion L501 yrkande 3 som sin mening gerregeringen till känna vad utskottet anfört,4. beträffande lagreglering av företagsförmedlingatt avslår motion 1997/98:L501 yrkande 4,5. beträffande förmedling av hyreslägenheteratt avslår motion 1997/98:Bo219 yrkande 9.Stockholm den 3 mars 1998På lagutskottets vägnarAgne HanssonI beslutet har deltagit: (), (), (), (), (), (), (), (), (m), (), IngerSegelström (s), (), (), (),(), () och de ().Särskilda yttranden1. Utvärderingen av fastighetsmäklarlagenStig Rindborg, , och de (alla m) anför:Lagutskottet har i sitt arbete tagit vara på möjligheten att arbeta viautvärderingar av resultatet av verksamheter inom utskottets beredningsområde.Vi anser att arbetet i samband med utvärderingen av mäklarlagen har bedrivitspå ett konstruktivt sätt, vilket inte minst framgår av den stora enighet sområder beträffande innehållet i den rapport som arbetsgruppen redovisat och sombildar underlag för utskottets betänkande. Vi beklagar dock den fördröjning somvarit, från det att rapporten presenterades till att den behandlades iutskottet.Vi har i och för sig ingen erinran mot det ställningstagande utskottet gjortmed anledning av arbetsgruppens rapport. Enligt vår mening borde dock utskottet- med anledning av kritik som fördes fram till arbetsgruppen - ha behandlatäven frågan om vissa ändringar i fastighetsmäklarlagen.När det gäller den nya bestämmelsen om att mäklare skall agera som i principopartiska mellanmän, borde utskottet ha slagit fast att den inte har inneburitnågra större förändringar. Den nya mäklarlagen är nämligen i denna del onödigoch har skapat mer oro än klargöranden, eftersom mäklare som uppfyller kravenpå god fastighetsmäklarsed redan levde upp till vad lagstiftaren avsåg medlagändringen.Vidare borde utskottet ha redovisat ett bredare underlag för beskrivningen avorsakerna till oförmåga att lösa sina uppgifter. Detär visserligen helt riktigt att den organisatoriska modell som valts förverksamheten utgör det främsta problemet, men enligt vår mening finns det ävenandra orsaker till den otillfredsställande ordningen. Till stora delar är deten fråga om ledningsfunktionerna inom nämnden.Enligt vår mening borde utskottet också ha tagit upp problematiken kring deauktorisationsformer som på privat initiativ förekommer inom branschen.I sitt ställningstagande borde utskottet slutligen även ha berört det i dennya mäklarlagstiftningen införda förbudet mot självinträde. Det finns nämligenenligt vår mening skäl att skyndsamt analysera och åtgärda de problem som görsig gällande i sammanhanget.Sammanfattningsvis anser vi att det funnits anledning för utskottet att taett bredare initiativ än vad som skett och att de nämnda frågorna därvid bordeha omfattats av det tillkännagivande som utskottet förordar.2. Lagreglering av företagsförmedlingAgne och (båda c) anför:Enligt vår mening bör det finnas ett lagreglerat skydd för enskilda ochsmåföretagare i samband med förvärv eller försäljning av ett företag eller enenskild firma som förmedlas av företagsmäklare. Förutom att en sådanlagstiftning kan innebära en viss säkerhet för köpare respektive säljare, kanden också utgöra ett stöd för de seriösa företagsmäklarna i deras verksamhet.Bortsett från att det i skilda hänseenden självfallet måste ställas olika kravpå fastighetsmäklare och företagsmäklare, finns det i grunden många likhetermellan de båda verksamhetsslagen. Vi anser därför att det finns anledning attöverväga lagregler för företagsmäklare med utgångspunkt i vad som redan gällerför fastighetsmäklarna.Vi har dock stannat för att inte följa upp hemställan i motion L501 yrkande 4med en reservation. Frågan har nämligen ett visst samband med den lagändringsom kommer att bli följden av att utskottet enhälligt ställt sig bakom etttillkännagivande om behovet av en viss precisering av företagsmäklarnasbehörighet, och vi anser att det finns anledning att avvakta den närmareutformningen och effekterna av den lagändringen.