prop · GK0330 · 1997-01-01 00:00:00 — Regeringen anser därför inte att det finns skäl att samordna de aktuella bestämmelserna på det sätt nämnden efterfrågat. 5.3.3 Vem skall utöva inflytandet - hyresgästen eller hyresgäst- organisationen? -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Den enskilda hyresgästen skall ha | | inflytande över vilka åtgärder som får genomföras i den egna | | lägenheten och i de gemensamma delarna av fastigheten. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se betänkandet s. 95 - 98). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt utredningens förslag eller lämnat det utan erinran. Några remissinstanser har emellertid ansett att inflytandet skall utövas av en hyresgästorganisation. Skälen för regeringens förslag: Det kan vid en första anblick synas lämpligt att hyresgästinflytandet vid ombyggnad regleras inom ramen för hyresförhand- lingssystemet. Utredningen har därför övervägt att införa sär-skilda regler om hyresgästinflytandet i hyresförhandlingslagen efter före-bild av hyresförhand- lingslagens regler om förfarandet vid höjning av hyran. Hyresvärden skulle alltså åläggas primär förhandlingsskyldighet inför en ombyggnad. Förhandlingarna skulle syfta till att hyresvärden och den förhandlande hyresgästorganisationen träffar en förhandlingsöverens-kommelse om vilka åtgärder som hyresvärden skall få utföra. Utredning-en har emellertid stannat för att inte föreslå några sådana regler utan har i stället föreslagit att inflytandet över förbättrings- och ändringsåtgärder skall utövas av den enskilde hyresgästen enligt särskilda regler i hyres-lagen. Några remissinstanser har ansett att hyresgästinflytandet i stället bör utövas av en hyresgästorganisation. De har menat att en sådan ordning förenklar förfarandet och leder till tidsmässiga vinster för hyresvärden och hyresnämnden. Enligt regeringens mening skulle en ordning där hyresgästinflytandet vid om- byggnad regleras inom ramen för hyresförhandlingssystemet i och för sig ha vissa praktiska fördelar. För hyresvärden skulle det innebära en förenkling att inte behöva förhandla med mer än en part. Det kan också antas att många hyresgäster skulle se det som en fördel att inte behöva engagera sig personligen i ombyggnadsfrågan. Det kan vidare antas att en ordning där frågan om ombyggnad m.m. hanteras inom hyresförhandlingssystemet skulle stärka hyresgästernas ställning vid förbättrings- och ändringsarbeten. Det skulle emellertid också vara förenat med betydande nackdelar att låta ett obligatoriskt hyresgästinflytande i de nu aktuella frågorna bli en del i hyresförhandlingssystemet. För att det skall vara meningsfullt att låta ett sådant hyresgästinflytande omfattas av kollektiva förhandlingar krävs att för- handlingarna kan resultera i överenskommelser som är bindande för förhandlingsordningens parter och hyresgästerna. En förhandlingsöverenskommelse om hyran för en lägenhet blir bindan-de för den hyresgäst vars hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul. Hyresgästen har emellertid möjlighet att ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom (se 22 § hyresförhandlingslagen). Dessutom kan hyresgästen begära prövning av hyresvillkoren enligt bestämmelserna i hyreslagen (se 5 § fjärde stycket hyresförhand-lingslagen). Det innebär att frågan om en viss åtgärd skall få utföras eller inte skulle komma att stå öppen under en . För hyresvärdarna skulle därför en tillämpning av hyresförhandlingssystemet på detta område försvåra den tidsmässiga planeringen. Vid bedömningen av vem som skall utöva inflytandet över en förbätt-ringsåtgärd måste det också beaktas att en enskild hyresgäst har rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet och förhandla själv med sin hyresvärd. Redan detta talar, enligt regeringens mening, för att inflytandet över en ombyggnad skall utövas av den enskilda hyresgästen och inte av hyresgästorganisationen inom ramen för hyresförhandlings-systemet. Den hyresgäst som inte vill eller kan ta ställning själv till den begärda åtgärden kan alltid anlita ett ombud, t.ex. den hyresgästorganisa-tion som förhandlar för hyresgästerna i huset. Som har påpekats kan det innebära vissa praktiska och tidsmässiga fördelar för hyresvärden och hyresnämnden om hyresvärdens motpart är en hyres- gästorganisation. Regeringen anser emellertid att hyresgästens intresse av att ha möjlighet att själv utöva inflytandet är starkare än hyresvärdens och hyresnämndens intresse av att förenkla förfarandet. Dessutom är det en fördel om samma regelsystem kan tillämpas oavsett om det gäller en förhandlingsordning för huset eller inte. Enligt regeringens mening talar således övervägande skäl för att inflytandet skall utövas av den enskilda hyresgästen och regleras i hyres-lagen. 5.3.4 Vilka åtgärder skall hyresgästen ha inflytande över? -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: En hyresgäst skall ha inflytande över | | standardhöjande åtgärder som utförs i fastigheten, dock inte över| | sådana åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall få lägsta god-| | tagbara standard eller andra standardhöjande åtgärder som har en| | endast obetydlig inverkan på bruksvärdet. | | En hyresgäst skall vidare ha inflytande över alla åtgärder som| | medför en inte oväsentlig ändring av lägenheten eller de gemensam-| | ma delarna av fastigheten. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se betänkandet s. 94 f.). Utredningen har dock inte föreslagit något undantag för åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall få lägsta godtagbara standard. Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt utredningens förslag eller lämnat det utan erinran. En remissinstans har förordat ett något mera vittgående hyresgästinflytande; enligt remissinstansen bör hyresvärden få utföra åtgärder som kan leda till en hyreshöjning som inte är obetydlig endast om det finns synnerliga skäl. Många remissinstanser har emellertid ansett att utredningens förslag ger hyresgästerna ett alltför stort inflytande över vilka förbättrings- och ändringsåtgärder som skall få vidtas. Några remissinstanser har ansett att ribban för vad hyresvärden skall få utföra utan godkännande eller tillstånd bör höjas något i förhållande till utredningens förslag. Andra remissinstanser har ansett att hyresvärden bör få utföra de åtgärder han vill och att hyres- gästernas nuvarande inflytande är tillräckligt. Skälen för regeringens förslag: Som har angetts i avsnitt 5.3.1. anser regeringen att hyresgästerna har ett otillräckligt inflytande över ombyggnad av den egna lägenheten och de gemensamma delarna av fastigheten. Det kan därför inte komma i fråga att, som vissa remissinstanser har förordat, behålla nuvarande bestämmelse i 55 a § hyreslagen. Regeringen instämmer i stället i utredningens uppfattning att hyresgästerna bör ha ett inflytande över frågan om hyresvärden bör tillåtas att utföra standardhöjande åtgärder. Sådana åtgärder påverkar i allmänhet lägenheternas bruksvärde och därmed, i vart fall , hyran. Inflytandet bör, som utredningen har föreslagit, inte begränsas till lyxbe- tonade åtgärder utan gälla även åtgärder som medför en mera måttlig standard- höjning. Sådana åtgärder kan i det enskilda fallet vara väl så ingripande och omfattande för hyresgästen. De kan också leda till att lägenheternas bruksvärde höjs. Inflytandet bör emellertid, enligt regeringens mening, inte avse åtgärder som har en endast obetydlig inverkan på lägen-hetens bruksvärde. Genom en sådan begränsning hindras inte hyresvärden från att vidta smärre förbättringsåtgärder i samband med sedvanligt under-håll. Utredningens förslag innebär att den nya ordningen för hyresgästinflytande skall omfatta även åtgärder som endast syftar till att en lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. Det får till följd att hyresvärden måste ha hyresgästens medgivande även till sådana åtgärder eller att han, om medgivande inte lämnas, måste vända sig till hyresnämnden. Utred-ningen har emellertid uttalat att hyresnämnden alltid bör ge tillstånd till åtgärder som syftar till att en lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. Flera remissinstanser har mot den bakgrunden ansett att åtgärder av detta slag över huvud taget inte bör omfattas av reglerna om hyresgästinflytande. Regeringen delar den uppfattningen. Det lag-stadgade systemet för hyresgästinflytande bör alltså inte omfatta sådana åtgärder, trots att de i och för sig leder till att lägenheten får en högre standard. Hyresgästernas inflytande bör enligt regeringens uppfattning inte heller omfatta åtgärder som utgör löpande underhåll och som normalt inte påverkar bruksvärdet. Som har framgått av det föregående har det genom avtal eller på annat sätt etablerats olika rutiner för att ge de boende inflytande över den löpande förvaltningen av bostäderna. Denna utveckling bör inte brytas genom nya tvingande bestämmelser i hyreslagen. En särskild fråga är om reglerna för hyresgästinflytande bör omfatta åtgärder på alla delar av fastigheten. Regeringen delar här utredningens uppfattning att hyresgästernas inflytande bör omfatta standardhöjande åtgärder i de enskilda lägenheterna och de gemensamma utrymmena samt fastigheten i övrigt. Det är nämligen inte endast standarden i lägenheterna som inverkar på bruksvärdet. Det kan påverkas även av exempelvis en tvättstugas utrustning eller av tillgången till fritids- och hobbylokaler. Regeringen delar slutligen utredningens bedömning att hyresgästerna bör ha ett inflytande över åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av lägenheterna eller de gemensamma delarna av fastigheten. Detta bör gälla oavsett om åtgärderna påverkar standarden eller inte. Ett typexempel på en sådan åtgärd är när en lägenhet slås samman med en annan lägenhet eller när en större lägenhet delas i två mindre. 5.3.5 Formerna för hyresgästinflytandet -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: En fastighetsägare som avser att utföra en | | tillståndspliktig åtgärd skall skriftligen underrätta de berörda| | hyresgästerna om åtgärden. | | En åtgärd som berör en bostadslägenhet får utföras, om den har| | godkänts av den enskilda hyresgästen. Om en åtgärd berör de | | gemensamma delarna av fastigheten, skall den godkännas av en | | majoritet av bostadshyresgästerna. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 98 - 100). Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har särskilt kom-menterat utredningens förslag. Några remissinstanser har tillstyrkt utredningens förslag eller lämnat det utan erinran. Andra remissinstanser har ansett att det inte bör krävas att fastighetsägaren skriftligen underrättar hyresgästerna om åtgärden. Skälen för regeringens förslag: Utredningen har ansett att det är viktigt att reglerna för hyresgästinflytandet konstrueras så att de främjar en dialog mellan hyresvärd och hyresgäst. En sådan dialog kan nämligen skapa förståelse för motpartens ståndpunkter och ligga till grund för kompromisser och samförståndslösningar. Regeringen vill instämma i detta. När det gäller den närmare utformningen av hyresgästinflytandet har utredningens utgångspunkt varit att försöka inkorporera hyresgästinfly-tandet i ett redan befintligt regelsystem. Utredningen har därför föreslagit att bestämmelserna om förfarandet vid förbättrings- och ändringsåtgärder skall utformas efter förebild av förfarandereglerna vid villkorsändring i 54 § hyres- lagen. Vad utredningen föreslagit innebär en ordning där en åtgärd inte får vidtas förrän hyresvärden underrättat hyresgästen skriftligen om den och erhållit dennes medgivande eller, om ett sådant med-givande inte ges, hyresnämndens tillstånd. En sådan ordning kan visserligen ibland innebära ett visst merarbete för hyresvärden. Men - som har anmärkt - det bör beaktas att det är förhållandevis sällan som en hyresvärd utför sådana förbättrings- och ändringsarbeten som kräver hyresgästernas godkännande. Regeringen anser därför att den föreslagna ordningen kan godtas. Underrättelse till de berörda hyresgästerna Regelverket bör såsom sagts utformas så att den hyresvärd som vill genomföra en standardhöjande åtgärd eller en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma delarna av en fastighet inledningsvis underrättar hyresgästerna om den planerade åtgärden. Såsom regeringen strax återkommer till bör underrättelsen bilda utgångspunkt för en månadslång frist innan frågan kan föras vidare till hyresnämnden. Med hänsyn till detta bör underrättelsen alltid lämnas i form av ett skriftligt meddelande. Meddelandet bör kunna överlämnas på vilket sätt som helst. Om det skickas i rekommenderat brev till hyresgästen på hans vanliga adress, bör hyresvärden anses ha gjort vad som krävs av honom (se 63 § hyreslagen). Det finns inte skäl att närmare reglera formerna för eller innehållet i det skriftliga meddelandet (jfr prop. 1983/84:137 s. 134). För att meddelandet skall få någon mening måste det dock givetvis framgå vilka åtgärder som skall utföras. Det bör vidare anges att hyresgästen måste godkänna åtgärderna och att hyresvärden, för det fall hyresgästen inte godkänner ombyggnaden, kan vända sig till få tillstånd att vidta åtgärderna. Förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst Som utredningen har nämnt kan det förutsättas att hyresvärden och hyresgästen börjar förhandla med varandra efter det att hyresvärden har informerat om den planerade ombyggnaden. Både hyresvärden och hyres-gästen har nämligen ett intresse av att komma överens om hur ombygg-naden skall göras. Hyresvärden har i allmänhet ett intresse av att undvika en prövning i därmed påskynda ombyggnaden. Hyresgästen har som regel ett intresse av att i största möjliga utsträckning påverka vilka förbättrings- och ändringsåtgärder som skall vidtas och hur de skall utföras. Förhandlingarna bör således i normala fall leda till att hyresvärden och hyresgästerna kommer fram till en lösning som kan godtas av bägge parter. Något behov av att i lag formalisera förhandlingarna finns enligt regeringens mening inte. En överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen bör kunna vara såväl muntlig som skriftlig. Det får dock förutsättas att överenskommelsen ofta dokumenteras skriftligen, eftersom parterna på så sätt kan undvika tvister om vad de har enats om. I denna del finns inte något behov av lagreglering. Vilka hyresgäster skall godkänna en åtgärd? Är det fråga om en åtgärd som endast berör de enskilda lägenheterna, bör det krävas godkännande från hyresgästerna i de aktuella lägenheterna. En regel av denna innebörd bör tas in i hyreslagen. Om arbetet även påverkar en intill- iggande lägenhet, t.ex. genom att utrymme tas från den lägenheten, bör även grannhyresgästens godkännande inhämtas. När det gäller åtgärder som berör hyresgästerna gemensamt, dvs. åtgär-der i de gemensamma delarna av fastigheten, kan det inte krävas att samtliga berörda hyresgäster godkänner en viss åtgärd för att den skall få genomföras. In- flytandet bör i sådana fall utövas av bostadshyresgästerna gemensamt. Utredningen har förordat att det beträffande sådana åtgärder skall räcka med att en absolut (enkel) majoritet, dvs. mer än hälften, av bostadshyresgästerna godkänner dem. Regeringen ansluter sig till den uppfattningen. I hyreslagen bör sålunda tas in en bestämmelse om att åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten får företas först efter godkännande av mer än hälften av bostadshyresgästerna. En väsentlig fråga är om en hyresvärd som erhållit godkännande från en hyresgäst måste inhämta godkännande även från en annan hyresgäst som ingått ett nytt hyresavtal beträffande den aktuella lägenheten innan åtgärden har utförts. Utredningens förslag innebär att ett sådant godkännande krävs. har ansett att ett godkännande från en tidigare hyresgäst skall gälla mot en hyresgäst som ingått nytt hyresavtal innan ombyggnaden har påbörjats, under förutsättning att hyresvärden har träffat överenskommelse med samtliga hyresgäster. Hovrätten har hänvisat till att den av utredningen föreslagna ordningen i en sådan situation skulle leda till olägenheter och kostnader för hyresvärden. En hyresgäst som har tecknat ett nytt hyresavtal för en lägenhet har intresse av att få inflytande över vilka åtgärder som skall utföras i den egna lägen- heten. Detta hyresgästintresse överväger de olägenheter som i enstaka fall kan uppstå för en hyresvärd som måste inhämta den nya hyresgästens godkännande, trots att alla andra hyresgäster i fastigheten har godkänt de planerade åt- gärderna när det nya hyresavtalet tecknas. Enligt regeringens mening bör det därför krävas godkännande även från den nya hyresgästen. Hyresgästinflytandet får anses utgöra en del av bostadshyresgästernas be- sittningsskydd. Lokalhyresgästerna har inte något jämförbart besitt-ningsskydd. Något krav på att standardhöjande åtgärder skall godkännas även av dem bör därför inte införas. Inte heller bör lokalhyresgästernas inställning beaktas när man avgör om ett tillräckligt antal hyresgäster har godkänt åtgärder på gemensamma delar av fastigheten. Lokalhyresgäster-nas inställning kan dock indirekt komma att beaktas vid hyresnämndens prövning (se avsnitt 5.3.6). 5.3.6 Prövning i hyresnämnden -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Om en berörd hyresgäst inte godkänner den | | planerade åtgärden, skall hyresvärden kunna ansöka vid hyresnämnden| | om tillstånd till åtgärden. En sådan ansökan skall kunna ges in | | till hyresnämnden tidigast efter det att det skriftliga| | med-delandet lämnats till hyresgästen. | | Vid hyresnämndens prövning skall den hyresgäst som inte har | | godkänt den begärda åtgärden vara motpart till hyresvärden. | | Hyresvärden skall få det begärda tillståndet, om hyresvärden har| | ett beaktansvärt intresse av att utföra åtgärden och det inte är| | oskäligt mot hyresgästen att den utförs. Vid denna skälighetsbedöm-| | ning skall hyresnämnden väga hyresvärdens intresse av att åtgärden| | utförs mot det intresse en hyresgäst i allmänhet kan antas ha av| | att den begärda åtgärden inte utförs (det objektiva hyres- | | gästintresset). Visst utrymme skall emellertid finnas för att | | beakta även den enskilda hyresgästens inställning till den begärda| | åtgärden. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. Utredningen har emellertid föreslagit att hyresnämnden vid skälig- hetsbedömningen skall beakta den enskilda hyresgästens intresse i stället för det objektiva hyresgästintresset (se betänkandet s. 100 - 103). Remissinstanserna: En majoritet av de remissinstanser som har uttalat sig i frågan har ställt sig positiva till förslaget om att det är hyresvärden som skall hänskjuta tvisten till fall parterna inte kan komma överens. Två remissinstanser har dock ansett att hyresvärden inte skall behöva avvakta månadsfristens utgång innan en tvist hänskjuts till nämnden. Utredningens förslag om att det är den enskilda hyresgästens inställning till den begärda åtgärden som skall beaktas vid skälighetsbedömningen har fått ett blandat mottagande. Endast ett fåtal remissinstanser har uttalat sig särskilt beträffande avväg- ningen av parterna intressen. De remissinstanser som har ställt sig nega-tiva till utredningens förslag har i allmänhet ansett att förslaget ger hyres- gästerna ett alltför långtgående inflytande. Skälen för regeringens förslag: Hyresvärden skall kunna begära tillstånd till en åtgärd som inte har godkänts av de berörda hyresgästerna Utredningen har förordat att om en hyresgäst inte samtycker till att hyres-vär- den utför en viss förbättrings- eller ändringsåtgärd, hyresvärden skall ges en möjlighet att få frågan prövad av hyresnämnden. Detsamma bör enligt utredningen gälla om en majoritet av hyresgästerna inte godkänner en åtgärd som avser de gemensamma delarna av fastigheten. Utredningens förslag innebär att en sådan prövning kan komma till stånd efter ansökan av hyresvärden. Remissinstanserna har inte haft någon erinran mot förslaget att frågan om åtgärder av det aktuella slaget skall få vidtas skall kunna prövas av hyresnämnden. Regeringen ansluter sig till utredningens uppfattning. Några remissinstanser har dock ansett att det bör vara den hyresgäst som motsätter sig hyresvärdens begäran som skall hänskjuta ärendet till hyres- nämnden. Regeringen kan för sin del inte finna några fördelar med en ordning där det ankommer på hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. En sådan ordning skulle tvärtom strida mot vad som normalt gäller, nämligen att det är den part som vill förändra ett bestående förhållande som skall ta initiativ till förändringen. Det bör således ankomma på hyresvärden att ansöka om hyresnämndens tillstånd, för det fall en hyresgäst inte godkän-ner en viss åtgärd. Som framgår av avsnitt 5.3.5 anser regeringen att förfarandet vid ombyggnad skall utformas efter förebild av vad som gäller beträffande ändring av hyresvillkor. Det innebär att hyresvärdens ansökan om tillstånd skall kunna göras tidigast efter det att meddelandet har lämnats till de berörda hyresgästerna. Tanken bakom månadsfristen i 54 § hyreslagen är att parterna skall förhandla med varandra och om möjligt komma överens. Enligt regeringens mening är det viktigt att parterna förhandlar med varandra även i den situationen att hyresvärden vill utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd. Det finns därför inte skäl att, som två remissinstanser har föreslagit, låta månadsfristen utgå. Det bör åligga hyresvärden att ange grunden för sin ansökan om tillstånd, dvs. skälen till att han vill genomföra åtgärden. En särskild före-skrift i detta avseende bör tas in i nämndlagen. Hyresvärdens motpart i ärendet vid hyresnämnden bör vara den eller de bostads- hyresgäster som inte har godkänt åtgärden. Skälen för detta har behandlats i avsnitt 5.3.3. har ansett att det behövs en föreskrift om skyndsam handläggning av tillståndsärendet i hyresnämnden. Även har anmärkt att det ställs stora krav på snabb handläggning av tillståndsärendet i hyresnämnden. Enligt regeringens mening får den generella föreskrift om skyndsam handläggning som finns intagen i 26 § nämndlagen anses tillräcklig. Det kan tilläggas att en fastighetsägare, som avser att utföra en tillståndspliktig åtgärd i en fastighet, normalt har möjlighet att planera ombyggnaden på ett sådant sätt att de berörda hyresgästerna underrättas . Fastighetsägaren måste därvid ta med i beräkningen att en eller flera hyresgäster inte kommer att godkänna de planerade åtgärderna och att en nämndprövning därför kan bli nödvändig. Om hyresgästen ifrågasätter att hyresvärden över huvud taget har ett beaktansvärt intresse av att vidta åtgärden, måste hyresnämnden först förvissa sig om att ett sådant intresse verkligen är för handen. Om så inte är fallet bör ansökan avslås. Det bör nämligen inte komma i fråga att vidta åtgärder av det nu aktuella slaget mot hyresgästens vilja, om hyres-värden inte kan påvisa ett objektivt och acceptabelt motiv för åtgärden. Regeringen anser det lämpligt att hyresnämnden därefter gör en avväg-ning av de skäl som hyresvärden anför till stöd för att få utföra en viss åtgärd och de skäl som hyresgästerna åberopar mot utförandet. Hyresvärdens ansökan bör därvid bifallas, om hyresnämnden finner att det inte är oskäligt mot hyresgästen att den begärda åtgärden genomförs. En av de faktorer som måste beaktas vid denna skälighetsbedömning är hur starkt hyresvärdens intresse av att få utföra åtgärden objektivt sett är. Om hyresvärdens begäran beror på att han eftersträvar en standard i fastigheten som kan anses motiverad av boendehänsyn torde detta som regel vara en utslagsgivande omständighet i bedömningen. En hyresgäst bör nämligen inte med framgång kunna motsätta sig att hans lägenhet rustas upp till en sådan standard som hyresgäster normalt förväntar sig av en modern lägenhet.