prop · GK0330 · 1997-01-01 00:00:00 — Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304) dels att 20 § skall upphöra att gälla, dels att 3, 5, 10 och 22 §§ skall ha följande lydelse, dels att det skall införas två nya paragrafer, 4 och 25 a §§, samt närmast före 25 a § en ny rubrik av följande lydelse. -------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse -------------------------------------------------------------- Föreslagen lydelse -------------------------------------------------------------- En förhandlingsordning omfattar en bostadslägenhet i ett hus som anges i förhandlingsordningen, om hyresavtalet för lägenheten in- nehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsord- ningen. -------------------------------------------------------------- En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus, om inte parterna är ense om att undanta viss lägenhet. En förhandlingsordning gäller dock inte för en bostadslägenhet om hyresavtalet, till följd av beslut av hyresnämnd eller till följd av en skriftlig överenskommelse mellan hyresvärden och hy- resgästen, inte innehåller en förhandlingsklausul. Sådan över- enskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat i följd. Om det gäller en förhandlingsordning för visst hus, får avtal om förhandlingsordning som avser det huset, slutas med annan organisation av hyresgäster först sedan den förra förhandlingsord- ningen har upphört att gälla där. Om det föreligger särskilda skäl, får hyresnämnd i tvist som avses i 2 § andra stycket förordna att förhandlingsordning inte vidare skall gälla för det eller de hus som är i fråga. Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om 1. höjning av hyran för en lägenhet, 2. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller 3. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om 1. hyresvillkoren, 2. lägenheternas och husets skick, 3. gemensamma anordningar i huset, 4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämp- ning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken. -------------------------------------------------------------- Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyres- gästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53 - 55 c §§ samma balk. -------------------------------------------------------------- Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55 - 55 c §§ samma balk. -------------------------------------------------------------- Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisatio- nen respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, organisa- tionens stöd bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. -------------------------------------------------------------- Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisatio- nen respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För att kunna upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, från den dag då villkoret började tillämpas mot honom. -------------------------------------------------------------- Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. 55 § jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §. Skäligheten av belopp som avses i 20 § får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt. -------------------------------------------------------------- Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. 55 § jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §. Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlings- överenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden för beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket. 25 a § Den hyresgästorganisation, som har ingått förhandlingsordning med en hyresvärd eller en hyresvärd och organisation av fastig- hetsägare, har rätt till ersättning av hyresvärden för sitt förhand- lingsarbete (för-handlingsersättning). Vid tvist mellan hyresgästorganisationen och hyresvärden om förhandlingsersättningens storlek, skall hyresnämnden, på begäran av hyresgästorganisationen, fastställa ersättningen till belopp som kan anses skäligt med hänsyn till förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter. Denna lag träder i kraft . Har före ikraftträdandet av denna lag slutits avtal om två eller flera förhandlingsordningar för visst hus, gäller den förhandlingsordning som omfattar flest antal lägenheter. Om förhandlingsordningarna omfattar samma antal lägenheter gäller den senast tillkomna förhandlingsordningen. 2 Förslag till Lag om ändring i jordabalken Härgenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att 12 kap. 55 a § skall upphöra att gälla, dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 18 d §, samt närmast före 18 d § en ny rubrik av följande lydelse. -------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse -------------------------------------------------------------- Föreslagen lydelse 12 kap. 18 a § -------------------------------------------------------------- Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt 55 a § fjärde och femte styckena, får hyresnämnden på hyres- gästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsföreläggan- de). -------------------------------------------------------------- Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt sjätte och sjunde styckena, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsföreläggande). I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller. Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden. Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga om upprustningsförelägganden. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör annan än ägaren av marken. -------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------- En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard om den är försedd med anordning inom lägenheten för 1. kontinuerlig uppvärmning, 2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3. avlopp för spillvatten, 4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvarings- utrymmen och avställningsytor. Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås 1. att det finns tillgång till förrådsutrymmen inom fastighe- ten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från denna, samt 2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. -------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------- Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 12 kap. 18 d § Denna paragraf tillämpas när fastighetsägare hyr ut bostadslägen- het, om inte hyresavtalet avser 1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, 2. en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller 3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. En hyresvärd får på fastigheten utföra standardhöjande åtgärd eller åtgärd som medför ändring av lägenhet eller gemensamma utrymmen som inte är ringa, endast om åtgärden har godkänts av den berörda hyresgästen eller, om åtgärden avser för hyresgästerna gemensamma utrymmen, av hyresgästerna i minst hälften av de berörda lägen- heterna eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärden. Vill hyresvärden utföra sådan åtgärd som avses i andra stycket skall han skriftligen meddela detta till berörd hyresgäst. Om överenskommelse inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämn- den ansöka om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast efter det att meddelandet lämnats till hyres- gästen. Vid hyresnämndens prövning skall hyresvärdens ansökan bifallas, om åtgärden behövs för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena eller om hyresvärden eljest har beaktansvärt intresse att genom- föra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör annan än ägaren av marken. 12 kap. 53 § Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte 1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat i följd, eller 2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. -------------------------------------------------------------- Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 - 55 c §§ endast om det följer av nämnda lag. -------------------------------------------------------------- Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (19- 78:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55 - 55 c §§ endast om det följer av nämnda lag. 12 kap. 54 a § -------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------- Denna bestämmelse är tillämplig på hyresavtal som gäller för obestämd tid och som avser en lägenhet som är belägen i ett hus med förhandlingsordning men som, till följd av bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen (1978:304), inte omfattas av förhandlingsordningen. -------------------------------------------------------------- Vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt 54 § första stycket om hyreshöjning skall få den verkan som anges i andra stycket nedan, skall meddelandet innehålla uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall börja gälla. I meddelandet skall vidare anges att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss angiven dag, tidigast efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran. Meddelandet skall också innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning skall komma till stånd. -------------------------------------------------------------- Vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt 54 § första stycket om hyreshöjning skall få den verkan som anges i tredje stycket nedan, skall meddelandet innehålla uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall börja gälla. I meddelandet skall vidare anges att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss angiven dag, tidigast efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran. Meddelandet skall också innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning skall komma till stånd. -------------------------------------------------------------- Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som anges i första stycket och har hyresgästen inte inom den i med- delandet usatta tiden gett hyresvärden besked om att han motsät- ter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen. -------------------------------------------------------------- Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som anges i andra stycket och har hyresgästen inte inom den i med- delandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande har angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen. 12 kap. 55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. -------------------------------------------------------------- Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 a och 55 b §§ iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhand- lingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmel- serna i första - tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. -------------------------------------------------------------- Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 b § iakttas. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. -------------------------------------------------------------- Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före- skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk. -------------------------------------------------------------- Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller fjärde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före- skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk. 12 kap. 55 c § Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som angetts avse tiden innan förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tilläm- pas. Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat i följd. -------------------------------------------------------------- Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, utan hinder av första och andra styckena, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts därefter. -------------------------------------------------------------- Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, utan hinder av första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts därefter. får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen än efter nämnda dag. På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen. Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut, skall hyresvärden åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. 12 kap. 63 § -------------------------------------------------------------- Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § skall anses lämnat när det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. -------------------------------------------------------------- Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 d §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § skall anses lämnat när det har avsänts i rekommen- derat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress. 12 kap. 70 § -------------------------------------------------------------- Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18 a - c §§, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär från den dag beslutet meddelades. -------------------------------------------------------------- Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18 a - d §§, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas. 12 kap. 73 § -------------------------------------------------------------- I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åt- gärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläg- gande enligt 18 a - c §§, om godkännande av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enligt 55 a § tredje stycket eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § . -------------------------------------------------------------- I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åt- gärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläg- gande enligt 18 a - c §§, om prövning av förbättrings- och ändrings- arbete enligt 18 d § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § . Denna lag träder i kraft . De nu upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a § tillämpas alltjämt beträffande åtgärd som omfattas av bestämmelsen och som har vidtagits eller påbörjats före ikraftträdandet av denna lag. Härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i dess äldre lydelser.