prop · GK0330 · 1997-01-01 00:00:00 — Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den ut-hyrda lägenhetens adress. Ändringen avser paragrafens första stycke. Av tillägget följer bl.a. att ett meddelande, som skall sändas till hyresgästen när hyresvärden vill utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd enligt 18 d § hyreslagen, kan sändas i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. Meddelandet behöver således inte delges hyresgästen. 12 kap. 70 § Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18 a - f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas. Förslaget till ändring avser första stycket och innebär att ärenden enligt 18 d - f §§ och 18 h § hyreslagen har förts in bland de hyresnämnds-ärenden som går att överklaga. Dessutom har hänvisningen till den upphävda 55 a § tagits bort. 12 kap. 73 § I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § . Bestämmelsen innehåller en särreglering beträffande rättegångskostnad i hovrätten i vissa hyrestvister. Ändringen innebär att i mål om förbätt-rings- och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§ och 18 h § kommer vardera part att som huvudregel svara för sin rättegångskostnad i hovrätten. Denna lag träder i kraft . Bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ skall inte tillämpas i fråga om åtgärder som har påbörjats före lagens ikraftträdande. I fråga om sådana åtgärder tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §. Härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse. De nya bestämmelserna i hyreslagen skall träda i kraft . De bör gälla även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. som 55 a § hyreslagen i dess lydelse från har gällt torde åtgärder som omfattas av bestämmelsen ha utförts utan att de har godkänts av hyresgästen eller hyresnämnden. Enligt punkten 2 skall därför 55 a § tillämpas beträffande åtgärder som omfattas av bestämmelsen och som har påbörjats före ikraftträdandet av denna lag. En remissinstans har ansett att det avgörande för om 55 a § fortfarande skall tillämpas bör vara om en renovering har inletts för ikraftträdan- det. Enligt denna uppfattning bör en sådan renovering som helhet bedömas enligt 55 a § hyreslagen även om den avslutas efter ikraftträdandet av de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen. Vid en större ombyggnad av en fastighet vidtas ofta en rad åtgärder som kommer att omfattas av bestämmelsen i 18 d § hyreslagen. En sådan ombyggnad kan pågå , beroende på vilka åtgärder som skall utföras och hur stor den berörda fastigheten är. Och olika åtgär-der som ingår i ombyggnaden kan påbörjas . Det kan således inträffa att en ombyggnad inleds före ikraftträdandet av de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen, men att en åtgärd som ingår som en del i en sådan större ombyggnad påbörjas först efter ikraftträdan-det av de nya bestämmelserna. Enligt regeringens mening vore det olämp-ligt att helt undanta en ombyggnad som inletts före från tillämpningen av den nya regleringen om hyresgästinflytande vid ombygg-nad. Det är lämpligare att bedöma varje åtgärd för sig. Det innebär att en åtgärd som har påbörjats före ikraftträdandet av den nya lagen skall bedömas enligt bestämmelsen i 55 a § hyreslagen. Om en åtgärd däremot påbörjas först efter ikraftträdandet av den nya lagen, skall tillåtligheten av åtgärden bedömas enligt de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen. Detsamma gäller om en åtgärd som påbörjas efter ikraftträdandet av de nya bestämmelserna ingår som ett delmoment i en större åtgärd som har påbörjats före ikraftträdandet. När det skall avgöras vad som är en åtgärd som skall bedömas för sig torde ledning kunna hämtas i de nya reglerna om vilka åtgärder som fordrar godkännande av en eller flera hyresgäster eller tillstånd av hyresnämnden. Har ett ärende prövats enligt de äldre föreskrifterna i 55 a § skall även 70 och 73 §§ hyreslagen tillämpas i deras äldre lydelser. Begränsningen av tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln i 54 a § hyreslagen medför att bestämmelsen i fortsättningen kommer att vara tillämplig endast beträffande sådana hyresavtal som gäller för obe-stämd tid. Dessutom krävs att hyresavtalet avser en lägenhet som är be-lägen i ett hus där det finns en förhandlingsordning men som inte om-fattas av förhandlingsordningen. Har ett avtal om högre hyra ingåtts före ikraftträdandet i enlighet med föreskrifterna i bestämmelsen i dess äldre lydelse, gäller den högre hyran även efter ikraftträdandet. Om avtal ännu inte har kommit till stånd vid ikraftträdandet, får hyresvärdens meddelan-de passivitetsverkan endast om bestämmelsen kan tillämpas även efter ikraftträdandet, dvs. om hyresavtalet gäller tills vidare och om lägenheten är belägen i ett hus med förhandlingsordning men lägenheten inte om-fattas av de kollektiva förhandlingarna. Detta har inte ansetts kräva någon särskild övergångsregel. Om hyresgästen begär prövning av en hyra som har blivit gällande enligt 54 a § hyreslagen inom den tid som föreskrivs i 55 c § tredje stycket hyreslagen, skall den äldre lydelsen av sistnämnda stycke tilläm-pas. Detta följer av punkten 3. 8.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlings-lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärd enligt 12 kap. 18 d - f §§ och 18 h § samma balk, 7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres. Bestämmelsen anger hyresnämndens uppgifter. Paragrafens första stycke ändras på följande sätt. I punkten 2 bortfaller hänvisningen till tvist om godkännande av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enligt 55 a § hyreslagen till följd av förslaget att upphäva nämnda bestämmelse. I punkten 6 införs en föreskrift om hyresnämndens behörighet att pröva tvist om förbättrings- och ändringsåtgärd enligt de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ och 18 h § hyreslagen. Behörigheten att pröva tvist om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§ flyttas från punkten 2 till punk-ten 6. Skälet för den sistnämnda ändringen framgår av kommentaren till 16 §. Ärende angående upprustningsföreläggande m.m. Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare, sökandens yrkande och grunderna för detta samt, när det gäller ansökan enligt 12 kap. 18 e § eller 18 h § jordabalken, uppgift om berörda hyresgästers namn. Ansökan enligt 12 kap. 18 a - c §§, 18 e § och 18 h § jordabalken skall dessutom vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning. Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket. Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för- handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej hinder för ärendets prövning. beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förval-tare. Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden beslutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall betalas av fastighetsägaren personligen. I bestämmelsens första stycke finns föreskrifter om vad en ansökan om prövning av frågor enligt bostadsförvaltningslagen och en ansökan om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§ hyreslagen skall innehålla. I den gällande lydelsen har kravet på skriftlighet beträf-fande en ansökan enligt 18 a - c §§ inte kunnat utläsas annat än underförstått. Detta är anledningen till att reglerna om hyresnämndens behörighet att pröva sådana tvister nu förs över från punkten 2 till punkten 6 i 4 § första stycket nämndlagen. Samma krav skall gälla för en ansökan med anledning av den föreslagna regleringen av hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärd (18 d - h §§ hyreslagen). En ansökan om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärd samt en ansökan om förbud mot att utföra en sådan åtgärd eller hävande av sådant förbud skall således vara skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten, dess ägare, sökandens yrkande och grunderna för detta. Tillsammans med en ansökan skall dessutom ges in den utredning som kan anses krävas för är- endets prövning. I bestämmelsen anges också att en sådan ansökan skall innehålla uppgift om berörda hyresgästers namn. Även vissa andra regler om förfarandet i andra och tredje styckena blir tillämpliga på tvister enligt 18 d - h §§ hyreslagen. Om det finns anledning, skall nämnd eller den nämnden förordnar besik-tiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att när-vara vid sådan besiktning. får också föranstalta om annan nödvän-dig utredning. I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från . Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen. I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlings-lagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överenskom-melsen tillfälle att yttra sig. Om det begärs prövning av en fråga som avses i 3 a § hyresförhand-lingslagen, inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen. I första stycket har gjorts en redaktionell ändring. Det nya fjärde stycket är en följd av förslaget att återinföra ett förbud mot flera förhandlingsordningar. Tillägget motsvarar bestämmelsens fjärde stycke i dess lydelse före . Beslut av nämnd äger, sedan tid för eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprust-ningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna. De ändringar som föreslås är följdändringar till de föreslagna bestäm-melserna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärder (se 18 d - f §§ och 18 h § hyreslagen) och upphävandet av 55 a § hyreslagen. Denna lag träder i kraft . Äldre föreskrifter tillämpas fortfarande i ärenden som enligt övergångs- bestämmelserna till lagen (1900:000) om ändring i jordabalken skall prövas enligt äldre bestämmelser. Av punkten 2 framgår att i ärenden om godkännande av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enligt den upphävda bestämmelsen i 55 a § tredje stycket hyreslagen skall den äldre lydelsen av 4 och 16 §§ fort-farande tillämpas. 8.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Beslut av äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Ändringarna är följdändringar till de föreslagna bestämmelserna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärder (18 d - f §§ och 18 h § hyreslagen). 8.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassnings- bidrag m.m. Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om 1. lägenheten har lägsta godtagbara standard enligt 12 kap. 18 a § sjätte och sjunde styckena jordabalken och 2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning. Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standard-höjande åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärder-na behövs för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar och om det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständigheter kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet. Ändringen i paragrafen är en konsekvens av förslaget att föra över definitionen av lägsta godtagbara standard från 55 a § till 18 a § hyres-lagen. Sammanfattning av delbetänkandet Ändringar i hyresförhand-lingslagen - hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU 1995:119). Utredningens huvuduppgifter under denna del av arbetet har varit att lämna förslag till vissa ändringar i hyresförhandlingslagen och till en sådan regle- ring i hyresförhandlingslagen eller hyreslagen som innebär att hyresgästerna, såväl enskilt som kollektivt förhandlande, åter får ett verkligt inflytande över upprustning och ombyggnad av lägenheterna och de gemensamma delarna i fastigheten. genomfördes omfattande ändringar i hyresförhandlingslagen. En sådan var att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett och samma hus togs bort. En annan förändring var att den enskilde hyresgästen fick en i princip ovillkorlig rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. I samband härmed infördes den s.k. passivitetsregeln i 12 kap. 54 a § jordabalken. Passivitetsregeln innebär att den hyresgäst som förhåller sig passiv till hyresvärdens begäran om hyreshöjning, under vissa förutsättningar skall anses ha träffat avtal med hyresvärden om den högre hyran. Utredningen föreslår nu att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett och samma hus återinförs. föreslås en ändring beträffande ett av de kriterier efter vilka en tvist om införande eller bibehållande av förhand- lingsordning prövas. gäller vid en sådan prövning att hänsyn skall tas till bl.a. det stöd bland hyresgästerna som hyresgästorganisationen har. Enligt utredningens förslag skall hänsyn i stället tas till vilket antal lägenheter en förhandlingsordning kan förväntas omfatta. Den föreslagna ändringen innefattar bl.a. att det ställs ett något högre krav på andelen lägenheter som en förhandlingsordning kan förväntas omfatta än dagens motsvaran- de krav på hyresgäststöd. Hyresgäster i hus med förhandlingsordning skall fortfarande ha en principiell rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Denna rätt föreslås emellertid bli förenad med vissa inskränkningar. Enligt utredningens förslag skall en lägenhet som huvudregel omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet under hyresförhållandets . Först därefter kan lägenheten undantas från förhandlingsordningen genom att hyresgästen och hyresvärden skriftligen träffar en särskild överenskommelse i frågan. De huvudsakliga motiven till denna inskränkning är att man därigenom kan undvika att hyresgästen utsätts för obehöriga påtryckningar i samband med att hyresavtalet ingås och att hyresgästen inte av misstag eller förbiseende skall hamna utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Förslaget innebär att även outhyrda lägenheter som huvudregel omfattas av förhandlingsordningen. Detta får i sin tur till följd att hyresvärdens möjligheter att själv, dvs. utan att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten i 5 § första stycket hyresförhandlingslagen, bestämma inflyttningshyra begränsas avsevärt. I likhet med vad som gällde före skall en lägenhet kunna undantas från en förhandlingsordning även genom överenskommelse mellan förhandlingsordningens parter eller genom beslut av hyresnämnd. I dessa fall behöver den föreslagna sexmånadersfristen inte iakttas. Den hyresgästorganisation som har ingått förhandlingsordning föreslås få en rätt till ersättning för sitt förhandlingsarbete. förutsätter en organisations möjlighet att få sådan ersättning att förhandlingsordningens parter är ense därom. En sålunda träffad överenskommelse innebär att i hyran för de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp som förhandlingsersättning. Skäligheten av sådant belopp kan prövas av hyres- nämnd på begäran av hyresgästen. Enligt utredningens förslag är förhandlingsersättningen konstruerad som en hyresvärdens kostnad för förvaltningen av huset. Om hyresvärden inte kan acceptera den ersättning som organisationen begär skall hyresnämnden, på begäran av organisationen, fastställa ersättningen till skäligt belopp. Eftersom ersätt- ningen inte längre skall vara en del av hyran skall hyresgästen inte ha möjlighet att begära prövning av den. Utredningen föreslår att tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln i 12 kap. 54 a § jordabalken inskränks. En hyresvärd skall kunna använda sig av det förfarande som regeln erbjuder endast beträffande lägenheter i hus med förhandlingsordning som inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. Ytterligare en förutsättning är att hyresavtalet gäller för obestämd tid. Utredningen föreslår inte någon ändring av skyldigheten för en hyresgästorganisation som har ingått förhandlingsordning att förhandla även för hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen. Enligt utredningens uppfattning skall även framgent gälla att det i en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall bestämmas samma hyra för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning om det inte kan anses vara någon skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet (21 § hyresförhandlingslagen). Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete Därmed försvann hyresgästernas direkta inflytande över upprustning och ombyggnad i fastigheten. Bestämmelsen härom i bostadssaneringslagen ersattes med en regel i 12 kap. 55 a § jordabalken, som innebär att man vid en bruksvärdesprövning av hyran för en lägenhet skall kunna bortse från vissa förbättringsarbeten i lägenheten som inte har godkänts av hyresgästen eller hyresnämnd. Utredningen har inte ansett det lämpligt att bygga vidare på regleringen i nämnda bestämmelse eftersom den inte ger hyresgästerna något egentligt inflytande över upprustnings- och ombyggnadsåtgärder utan endast reglerar de ekonomiska konsekvenserna av att vissa sådana åtgärder utförs mot hyresgästernas önskan. Utredningen har inte heller bedömt en regelrätt återgång till vad som gällde enligt bostadssaneringslagen som lämplig. Utredningen har i stället stannat för att föreslå en reglering som innebär att hyresvärd och hyresgäst i första hand skall försöka nå en överenskommelse som leder till att hyresgästen godkänner en viss åtgärd. Om hyresgästen inte godkänner en åtgärd som avser den egna lägenheten måste hyresvärden begära hyresnämndens tillstånd för att få genomföra den. Är det fråga om åtgärder i gemensamma utrymmen krävs att en majoritet av hyresgästerna har godkänt dem för att hyresnämndsprövning skall kunna undvaras. De åtgärder som omfattas av regleringen är dels standardhöjande åtgärder, dels åtgärder som, utan att de nödvändigtvis behöver påverka standarden, medför ändring av en lägenhet eller av gemensamma utrymmen i fastigheten som inte är ringa. prövning skall avse tillåtligheten av åtgärder som hyresgästen eller, när fråga är om en åtgärd som avser de gemensamma utrymmena, en majoritet av hyresgästerna inte godkänner. Vid denna prövning skall hyresvärdens ansökan bifallas om han kan visa att han har ett beaktansvärt intresse av att utföra åtgärden och utförandet inte kan anses oskäligt mot hyresgästen. Reglerna om hyresgästinflytande föreslås inflyta i 12 kap. jordabalken och blir därmed tillämpliga oberoende av om det gäller en förhandlingsordning för huset eller inte. Inflytandet skall vidare utövas av den enskilde hyresgästen och en hyresgästorganisation får således inte någon självständig roll i för- farandet. Utredningen föreslår inte några särskilda påföljder för den hyresvärd som vidtar en sådan åtgärd som omfattas av regleringen utan att inhämta godkännande av berörda hyresgäster eller hyresnämnd. Anledningen härtill är att det redan inom ramen för befintlig lagstiftning ansetts finnas vissa möjligheter att komma till rätta med hyresvärdar som inte är beredda att följa de regler som uppställs. Lagförslagen i delbetänkandet SOU 1995:119 1 Förslag till Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)