prop · GK0330 · 1997-01-01 00:00:00 — Regeringen har följt Lagrådets förslag. Dessutom har vissa redaktionella ändringar gjorts i lagtexten. 4 Gällande rätt före och efter Hyresförhandlingslagen (1978:304) trädde i kraft . Genom den blev formerna för kollektiva hyresförhandlingar beträffande bostads-lägenheter lagreglerade. Sådana förhandlingar hade redan tidigare förts mellan hyresmarknadens parter, men då på frivillig väg. I hyresförhandlingslagen anges i vilka former och under vilka förutsätt-ningar kollektiva hyresförhandlingar beträffande bostadslägenheter kan bedrivas. Med kollektiva hyresförhandlingar avses hyresförhandlingar som på hyresgästsidan förs av en hyresgästorganisation. Lagen innehåller också bestämmelser om rättsverkningar av en förhandlingsöverenskommelse och om den enskilde hyresgästens ställning inom ett kollektivt förhandlings-system. Hyresförhandlingslagen kan i korthet beskrivas enligt följande. En hyresvärd, ensam eller tillsammans med en organisation av fastighetsägare i vilken hyresvärden är medlem, träffar avtal om en förhandlingsordning med en organisation av hyresgäster. En förhandlingsordning kan också komma till stånd efter beslut av hyresnämnden. Under förutsättning att en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen har införts i den enskilde hyresgästens hyresavtal, omfattas lägenheten av förhand-lingsordningen. Förekomsten av en förhandlingsklausul i hyresavtalet har också den verkan att de förhandlingsöverenskommelser som träffas på grundval av förhandlingsordningen är bindande för hyresgästen. Hyres-gästen blir bunden oavsett om han är medlem i den förhandlande orga-nisationen eller ej och organisationen är skyldig att förhandla även beträffande lägenheter som hyrs av icke-medlemmar. En förhandlingsordning medför skyldighet för parterna att förhandla rörande olika boendefrågor, i vissa fall på eget initiativ och i andra fall efter begäran av mot-parten. Hyresförhandlingslagen har ändrats . De sakligt sett mest omfattande ändringarna trädde i kraft (SFS 1994:816, prop. 1993/94:199, bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373).Efter de ändringar som genomfördes har en enskild hyres-gäst som huvudregel rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlings-systemet och själv träffa avtal med hyresvärden. Eftersom det efter kan finnas flera förhand- lande hyresgästorganisationer beträf-fande samma hus, kan den enskilde hyresgästen numera också i något större utsträckning än tidigare påverka hur kollektiva förhandlingar för hans lägenhet skall bedrivas genom att han kan välja vilken organisation som skall förhandla för honom. I samband med att en hyresgäst fick rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet infördes den s.k. passivitetsregeln i 54 a § hyres-lagen. Passivitetsregeln innebär att en hyresgäst genom passivitet kan bindas till en hyreshöjning. Regeln infördes för att det skulle bli lättare för hyresvärdar att träffa avtal med hyresgäster som har valt att stå utan-för det kollektiva förhandlingssystemet. Lagens tillämpningsområde är begränsat till bostadslägenheter (se 1 § första stycket). Detta uttryck används i samma betydelse som i 1 § tredje stycket hyreslagen. En bostadslägenhet är således en lägenhet som upp-låtits för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad. Avgörande är för vilket ändamål lägenheten faktiskt har upplåtits (se prop. 1977/78:175 s. 149). I 1 § andra stycket definieras begreppet hyresvärd. Som hyresvärd enligt hyresförhandlingslagen anses den som för annat ändamål än fritidsända-mål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka inte utgör del av upplåtarens bostad. Av detta följer att lagen inte omfattar uthyrning av fritidsbostäder och inte heller uthyrning i viss mindre omfattning. Lagen reglerar inte sådana förhandlingar som förs av enskilda hyres-gäster. Avtalspart på hyresgästsidan kan endast vara en organisation av hyresgäster (se 1 § första stycket). På hyresvärdssidan däremot är den enskilde hyresvärden part, ofta tillsammans med den fastighetsägar-organisation som han är medlem i. En förhandlingsordning avser ett eller flera hus (se 6 §). Förhandlingsordningen omfattar en bostadslägenhet i ett hus som anges i förhandlings-ordningen under förutsättning att hyresavtalet för lägenheten innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen (se 3 §). (före ) omfattade en förhandlingsordning samt-liga lägenheter i det eller de hus som angavs i förhandlingsordningen, om inte förhandlingsordningens parter hade kommit överens om att undanta viss lägenhet. I ytterligare ett fall gällde en förhandlingsordning inte för viss lägenhet, nämligen när ett hyresavtal till följd av hyresnämndens beslut inte innehöll en förhandlingsklausul. Bortsett från dessa två undan-tagssituationer omfattade alltså en förhandlingsordning tidigare samtliga lägenheter i ett eller flera hus oavsett förekomsten av förhandlingsklausul i hyresavtalen. När dessa regler ändrades innebar det att hyres-värden fick möjlighet att bestämma inflyttningshyrorna utan att iaktta den s.k. primära förhandlingsskyldighet som följer med en förhandlingsord-ning (se avsnitt 5.2.3). Såväl enligt nuvarande som enligt tidigare gällande ordning är det inte möjligt att begränsa en förhandlingsordning till att gälla endast sådana lägenheter som hyrs av medlemmar i den organisation som har förhand-lingsordning (se t.ex. RBD 23:79 och 1:80). 4.1.4 Rätt till förhandlingsordning Om en hyresvärd vägrar att träffa avtal med en hyresgästorganisation om förhandlingsordning, kan organisationen få frågan prövad av hyresnämn-den. Om en organisation av hyresgäster vägrar att ingå avtal om förhandlingsordning, har hyresvärden motsvarande rätt till prövning (se 9 §). Före gällde att både en hyresgästorganisation och en hyresvärd normalt hade rätt till förhandlingsordning. Enligt den då gäl-lande lydelsen av 10 § skulle nämnden bifalla en ansökan om förhand-lingsordning, om det inte med hänsyn till hyresgästorganisationens kvali-fikationer, hyresgästernas inställning och omständigheterna i övrigt kunde anses obilligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skulle gälla. Utgångspunkten för prövningen var således att det förelåg en rätt till förhandlingsordning och att det var den part som inte ville ingå avtal om förhandlingsordning som skulle visa att det var obilligt. Rätten till för- handlingsordning begränsades av att det fanns ett förbud mot flera förhandlingsordningar för ett och samma hus. Enligt den nu gällande lydelsen av 10 § skall hyresnämnden bifalla en ansökan om förhandlingsordning, om det med hänsyn till hyresgästorganisationens kvalifikationer, dess stöd bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgäst-organisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. Det föreligger således inte längre någon presumtion för att en ansökan om införande av förhandlingsordning skall bifallas. gäller att det är den part som gör gällande att det föreligger rätt till förhandlingsordning som skall styrka sitt påstående (se prop. 1993/94:199 s. 64 f.). Det är inte bara organisationer som är anslutna till (den s.k. organiserade hyresgäströrelsen) som kan uppträda som förhandlingspart på hyresgästsidan. I förarbetena till hyresförhand-lingslagen anfördes att lagstiftningen skall vara neutral till hyresgästernas val av intresseorganisation och att inga andra formella krav bör ställas utöver dem som får anses ligga i begreppet hyresgästorganisation. skall således vara en rättskapabel ideell förening med uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Hur stor faktisk förhandlingskapacitet som krävs beror på hur stort lägenhets-bestånd som en förhandlingsordning är tänkt att omfatta. Ett minimikrav är att organisationen förfogar över personer som kan ta ansvar för för-handlingsverksamheten och som har möjlighet att delta i sammanträden i den utsträckning som ett regelbundet bedrivet förhandlingsarbete fordrar (jfr prop. 1977/78:175 s. 109 f., 113 och 144 f.). De lagändringar som genomfördes rörde inte kraven på hyres- gästorganisationens kvalifikationer (jfr prop. 1993/94:199 s. 65). Vid en prövning av rätt till förhandlingsordning skulle, enligt 10 § i dess tidigare lydelse, hänsyn tas till hyresgästernas inställning. Det innebar att organisationen skulle vara representativ för de boende och att hyres-gästerna skulle ha förtroende för den. Det innebar också att det inte stod i överensstämmelse med lagens syften att genomdriva en förhandlingsord-ning i strid mot hyresgästernas uppfattning. Om det fanns delade me-ningar bland hyresgästerna, skulle hyresnämnden försöka fastställa vilken mening som omfattades av flest hyresgäster och låta den bestämma utgången. Om hyresgästernas inställning hade kommit till klart uttryck i processen, skulle det vara utslagsgivande vid obillighetsprövningen. Om de flesta hyresgästerna inte motsatte sig den begärda förhandlingsord-ningen, skulle den således komma till stånd (se prop. 1977/78:175 s. 110 f. och 114). ingår inte längre hyresgästernas inställning som ett moment i den skälighetsprövning som skall göras enligt 10 §. En hyresgäst har alltid rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet, om han inte är beredd att stödja den eller de organisationer som har ingått för-handlingsordning för huset. Nämnden skall i stället beakta vilket stöd organisationen har bland hyresgästerna. I motiven till denna bestämmelse angavs att en förhandlingsordning kan medföra både kostnader och besvär för hyresvärden. Därför borde endast en hyresgästorganisation som har ett mera påtagligt stöd bland hyresgästerna ha rätt till förhandlingsordning. Också hänsynen till hyresgästorganisationen ansågs tala för att man bör kräva ett visst hyresgäststöd. En organisation borde nämligen inte kunna tvingas till förhandlingar beträffande ett hus där hyresgästernas intresse är alltför litet. Som riktmärke gäller därför, enligt förarbetsuttalanden, att av hyresgästerna i det eller de hus som förhandlingsordningen är tänkt att omfatta skall stödja organisationen (se prop. 1993/94:199 s. 64 f. och 91). Kravet på stöd bland hyresgästerna innebär att de skall ha en vilja att avtala om en förhandlingsklausul som hänvisar till den aktuella för-handlingsordningen (se prop. 1993/94:199 s. 91). Det krävs inte att någon av hyresgästerna är medlem i hyresgästorganisationen. En förhandlingsordning kan upphöra efter uppsägning (se 12 §). Om en avtalspart säger upp en förhandlingsordning, kan motparten hänskjuta frågan om förlängning till hyresnämnden. En tvist om förlängning av en förhandlingsordning skall prövas enligt samma grunder som en tvist om införande av förhandlingsordning (se 13 § andra stycket). Detta innebär att det numera är den part som begär att förhandlingsordningen skall gälla som skall visa att detta, med hänsyn till hyresgästorganisationens kvalifikationer, dess stöd bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt, är skäligt mot motparten. 4.1.5 Antalet förhandlingsordningar i ett och samma hus Som nämnts fanns det före ett förbud mot flera än en förhandlingsordning beträffande samma hus. Det ansågs bl.a. att förhand-lings- arbetet skulle kompliceras om hyresvärdarna tvingades förhandla med flera olika motparter och att åtskilliga frågor inte kan lösas på olika sätt för olika hyresgäster (se prop. 1977/78:175 s. 97 och 114 f.). tillåts emellertid flera förhandlingsordningar för samma hus. Flera remissinstanser var kritiska till en sådan ordning. De menade att flera förhandlingsordningar leder till praktiska och ekonomiska olägenheter för hyresvärdarna. I propositionen anfördes emellertid att det ur principiell synvinkel var mycket otillfredsställande att hyresgästerna i ett hus hade så små möjligheter som i det då gällande systemet att själva bestämma vem som skulle företräda dem i förhandlingarna. Ett system med flera förhandlingsordningar antogs också kunna skapa förutsättningar för en ökad konkurrens mellan organisationer på hyresgästsidan, vilket ansågs vara till fördel för hyresgästerna. Det påpekades dessutom att de hyresgäster som väljer att ställa sig utanför den förhandlingsordning som den etablerade hyresgästorganisationen har får en betydligt starkare ställning, om den organisation som skall företräda dem förhandlar med stöd av en förhandlingsordning än om den bara förhandlar som ombud. Det ansågs emellertid att antalet förhandlingsordningar bör begränsas och att det inte skall få finnas mer än två eller högst tre förhandlingsordningar i samma hus. Denna begränsning skall göras inom ramen för hyres-nämndens skälig- hetsbedömning vid en tvist om införande av en förhandlingsordning (se prop. 1993/94:199 s. 62 f.). En förhandlingsordning medför rätt och skyldighet att förhandla med motparten beträffande de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen, dvs. lägenheter som har förhandlingsklausul i hyresavtalet. Före omfattade en förhandlingsordning även lägenheter som saknade förhandlingsklausul i hyresavtalet. Förekomsten av en för- handlingsklausul i det enskilda hyresavtalet var alltså inte någon förut- sättning för förhandlingsrätt och en däremot svarande förhandlingsskyl-dighet beträffande en lägenhet. Dessutom var hyresvärden skyldig att tillämpa en förhandlingsöverenskommelse även beträffande lägenheter utan förhandlingsklausul. Detta gällde dock inte om en lägenhet inte om-fattades av förhandlingsordningen därför att förhandlingsordningens parter hade kommit överens om att undanta lägenheten eller hyresavtalet efter beslut av hyresnämnden inte innehöll förhandlingsklausul. Även om hyresvärden således var skyldig att tillämpa en förhandlingsöverenskom-melse beträffande samtliga lägenheter som omfattades av förhandlings-ordningen, var den enskilde hyresgästen inte bunden om hans hyresavtal saknade förhandlingsklausul. Innebörden av förhandlingsskyldigheten är olika beroende på vilka frågor det skall förhandlas om. Den viktigaste förhandlingsskyldigheten är hyresvärdens s.k. primära förhandlingsskyldighet. Dessutom finns en skyldighet för båda parter att förhandla efter begäran av motparten om förhandling i viss fråga. Slutligen kan en förhandlingsordning innebära rätt för en hyresgästorganisation att få till stånd förhandlingar med mot-parten rörande ett enskilt hyresavtal. Om hyresvärden vill höja hyran för en lägenhet, ändra grunderna för beräkning av särskild ersättning enligt 19 § hyreslagen eller ändra villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, är han enligt 5 § första stycket hyresförhandlingslagen skyldig att ta initiativ till, genomföra och avsluta förhandlingar med hyresgästorganisationen i frågan (primär förhandlings-skyldighet). Det finns särskilda regler för att garantera att den primära förhandlings- skyldigheten fullgörs. Enligt 23 § hyresförhandlingslagen är ett avtal som hyresvärden träffar med hyresgästerna utan att den primära förhandlings- skyldigheten har iakttagits ogiltigt. Detsamma gäller avtal om bl.a. hyres- höjning utöver vad som anges i en förhandlingsöverenskommelse. Hyres-värden blir skyldig att betala tillbaka vad han har tagit emot för mycket. Av 26 § följer att en hyresvärd som inte iakttar den primära förhandlingsskyl- digheten kan bli skadeståndsskyldig mot hyresgästorganisationen. Skadestånds- skyldigheten avser brott mot själva förhandlingsskyldigheten.Vidare gäller enligt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder att hyresnämnden normalt inte får pröva bl.a. en begäran om högre hyra, om hyresvärden inte har fullgjort sin primära förhand-lingsskyldighet. Om parterna är överens om det, kan de utvidga området för den primära förhandlingsskyldigheten utöver vad som följer av 5 § första stycket hyresförhandlingslagen. I sådana fall utökas också skadeståndsskyldig-heten i motsvarande mån. Annan förhandlingsskyldighet enligt hyresförhandlingslagen En förhandlingsordning kan också medföra skyldighet att förhandla om andra hyresvillkor än hyran, och om lägenheternas och husets skick, gemensamma anordningar i huset samt övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt (se 5 § andra stycket). En sådan förhandlingsskyldighet skiljer sig från den primära förhandlingsskyldigheten genom att den bara gäller när motparten har begärt förhandling i den aktuella frågan. Den är vidare dispositiv på så sätt att den kan såväl utvidgas som inskränkas genom avtal. Även denna förhandlingsskyldighet är skadeståndssanktionerad (se 27 §). En förhandlingsordning kan slutligen, om parterna är ense om det, med-föra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandlingar med motparten om frågor som rör tillämpningen av ett enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen har lämnat hyresgästorganisationen fullmakt att företräda honom i saken (se 5 § tredje stycket). Skadeståndssank-tionen i 27 § omfattar även brott mot denna förhandlingsskyldighet. I 15 § ges föreskrifter om hur förhandlingar påkallas och när sammanträde skall hållas. Dessa föreskrifter anger vad som skall gälla när parterna inte kan enas eller har avstått från att reglera frågan. Om parterna önskar någon annan ordning, kan de skriftligen komma överens om det. I 16 § första stycket anges bl.a. att förhandlingsskyldig part själv eller genom ombud skall inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. Av bestämmelsen framgår således vad som konkret ligger i parts förhand- lingsskyldighet. Förhandlingsskyldigheten fullgörs endast om parten ingår i saklig överläggning med motparten angående förhandlingsfrågan (se prop. 1977/78:175 s. 161). I förhandlingsskyldigheten ligger däremot inte någon skyldighet att nå fram till en lösning. Verkan av en förhandlingsklausul Om ett hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul, binds hyresgästen till de överenskommelser som träffas på grund av den förhandlingsordning som förhandlingsklausulen hänvisar till. Förhandlingsklausulen ger således hyresvärden rätt att tillämpa de överenskomna villkoren. Rätten att få förhandlingsklausulen slopad En av nyheterna i de ändringar i hyresförhandlingslagen som trädde i kraft var att en hyresgäst i princip fick rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet och själv förhandla och träffa avtal med sin hyresvärd. Som skäl för den nya ordningen angavs att det från principiella utgångspunkter starkt kunde ifrågasättas om en hyresgäst skulle behöva acceptera att en hyresgästorganisation träffar avtal med hyresvärden utan att hyresgästen har gett organisationen något sådant uppdrag. Det ansågs att man i ännu högre grad kunde ifrågasätta organisa-tionens behörighet då hyresgästen klart motsatt sig att organisationen förhandlar och avtalar för hans räkning. Dessutom anmärktes att hyres-gästen, även om han motsatt sig att organisationen förhand- lade för honom, tvingades betala för detta arbete. En ordning med flera aktörer på marknaden förutsattes också leda till ökad konkurrens och medföra att hyresrätten som upplåtelseform skulle få större utvecklingsmöjligheter (se prop. 1993/94:199 s. 50 f.). Om hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens beträffande frågan om hyresavtalet skall innehålla en förhandlingsklausul, kan frågan hänskjutas till hyresnämnden (se 2 § andra stycket hyresförhandlings-lagen). Vid prövningen av om en förhandlingsklausul skall införas eller slopas i ett hyresavtal är hyres- gästens mening normalt utslagsgivande. Har hyresgästen gett sin uppfattning till känna, skall hyresnämnden avgöra frågan i enlighet med denna såvida inte synnerliga skäl talar emot det. I förarbetena (se prop. 1993/94:199 s. 88) anfördes några exempel på situationer när det kan finnas skäl att avgöra frågan om införande eller slopande av förhandlingsklausul i strid mot en hyresgästs uttalade upp-fattning. En sådan situation är när hyresgästen upprepade gånger har fått en förhandlingsklausul införd och slopad. En annan sådan situation är när hyres- gästen upprepade gånger har hoppat fram och tillbaka mellan olika hyresgästorganisationer, i varje fall om detta har ägt rum inom korta tids- intervaller. Andra situationer när det kan finnas skäl att inte följa hyres- gästens uppfattning är då den förhandlingsordning som förhandlings-klausulen hänvisar till troligtvis inte kommer att gälla eller då hyresgästen snart kommer att flytta. Har hyresgästen inte gett sin uppfattning till känna, skall frågan avgöras i enlighet med hyresvärdens uppfattning (se 2 § andra stycket). Äldre rätt: beslut om att förhandlingsordning inte längre skall gälla Före gällde att hyresnämnden i en tvist om införande eller bibehållande av en förhandlingsklausul kunde besluta att den aktuella förhandlingsordningen inte skulle gälla längre. Ett sådant beslut fick till följd att förhandlingsklausuler som hänvisade till förhandlingsordningen förlorade sin verkan. För att ett beslut av detta slag skulle kunna meddelas fordrades att det fanns särskilda skäl. Särskilda skäl kunde föreligga om det stod klart för hyresnämnden att framtida förhandlingsöverenskommel-ser skulle kunna göras gällande endast mot en minoritet av hyresgästerna. En ytterligare förutsättning för att den gällande förhandlingsordningen skulle upphävas var att det var utrett att en annan hyresgästorganisation avsåg att försöka få förhandlingsrätt för det eller de hus som det var fråga om. Om anledningen till hyresgästernas negativa inställning till förhand-lingsklausulerna var att de ville förhandla enskilt med hyresvärden, skulle det inte anses föreligga skäl för att upphäva förhandlingsordningen (se prop. 1977/78:175 s. 152). Efter gäller att en förhandlingsordning omfattar en lägenhet endast om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen. möjlighet att i sam-band med prövningen av en förhandlingsklausuls införande eller slopande upphäva en förhandlingsordning blev då onödig. Den togs därför bort. I de flesta fall leder kollektiva hyresförhandlingar till att parterna träffar en förhandlingsöverenskommelse. Den enskilde hyresgästen har möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom (se 22 § hyresförhandlingslagen). kan pröva såväl hyran som andra hyresvillkor som har bestämts genom förhandlingsöverenskommelsen. En hyresgäst som har försuttit fristen för att ansöka om ändring av en förhandlingsöverenskommelse har ändå alltid kvar en rätt att begära villkorsändring enligt 54 § hyreslagen. Om förhandlingarna har strandat, dvs. om de har avslutats utan att parterna har lyckats nå fram till en förhandlingsöverenskommelse, har hyresvärden rätt att träffa enskilda avtal med hyresgästerna i den fråga som förhandlingarna har omfattat. Hyresvärden eller den enskilda hyres-gästen - däremot inte hyresgästorganisationen - kan i stället för att träffa enskilda avtal ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren (se 24 §). 4.1.9 Särskilt om förhandlingsöverenskommelse avseende hyra I en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall enligt 21 § hyresför- handlingslagen samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Bestämmelsen har kommit till i de oorganiserade hyresgästernas intresse. Den syftar till att garantera att de oorganiserade hyresgästerna behandlas korrekt vid hyres-sättningen (se prop. 1977/78:175 s. 104 f.) Den praktiska innebörden av bestämmelsen är följande. Om en hyresgäst visar att en lägenhet som omfattas av samma förhandlingsordning och som är lika stor som hans har fått lägre hyra bestämd i en förhandlingsöverenskommelse, skall hyresvärden visa att det finns sådana bruksvärdes-mässiga skillnader mellan lägenheterna som motiverar hyresskillnaden.