prop · GK03127 · 1997-01-01 00:00:00 — Det skulle emellertid vara förenat med bety-dande nackdelar att i dessa lagar göra de ändringar som behövs för att genomföra direktivet. Regeringen anser därför att det är lämpligast att in-föra en särskild lag som nära anknyter till direktivet. Som några remiss-instanser har framfört bör den nya lagens namn klargöra att det är fråga om en konsumenträttslig lagstiftning. Av artikel 11 i direktivet framgår att medlemsstaterna får anta eller be-hålla bestämmelser som är förmånligare när det gäller skyddet av köparna inom direktivets område. Direktivet är alltså ett s.k. minimidirektiv. Det betyder att länderna, inom de ramar som ges av EG-fördraget, får införa regler som är förmånligare för konsumenten än direktivets regler. Däremot får de nationella reglerna inte ge konsumenten ett sämre skydd. Den svenska marknaden för försälj- ning av bostadsandelar är relativt liten och några avarter tycks inte finnas. Mot den bakgrunden saknas det skäl att skapa regler som i någon större utsträckning går utöver det minimiskydd direktivet kräver. Önskemålet om enhetlighet på det svenska konsumenträttsliga området kan emellertid motivera att det på vissa punkter införs regler som är mer förmånliga för konsumenten än direktivets regler. Den nya lagen bör alltså ha i huvudsak samma omfattning som direk-tivet. Den bör emellertid utformas på ett sätt som passar in i den svenska lagstiftningstraditionen. Enligt artikel 8 i direktivet skall medlemsstaterna i sin lagstiftning säker- ställa att villkor genom vilka konsumenten avstår från sina rättig-heter eller näringsidkaren fritas från sitt ansvar inte skall vara bindande för konsumenten. Den nya lagen måste således göras tvingande till konsumentens förmån. En särskild bestämmelse om detta bör därför införas i den nya lagen. Direktivet tar sikte främst på avtal som gäller sådan fast egendom som är belägen inom en medlemsstats territorium. Någon uttrycklig sådan begränsning finns dock inte i direktivet (jfr artikel 9). Med anledning av ett påpekande av en remissinstans bör det anmärkas att regeringen inte har funnit skäl att begränsa den föreslagna lagens tillämpningsområde på det sättet. Det innebär således att den föreslagna lagen kommer att kunna vara tillämplig på alla förvärv av bostadsandelar, oavsett om bostads-lägenheten är belägen i ett EU- land eller i ett land utanför unionen. Såsom kommer att beröras närmare i avsnitt 13 kommer den dock att få sin största praktiska betydelse i fråga om andelar i bostadslägenheter som är belägna i . 6 Vilka avtal skall omfattas av den nya lagen? -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Lagen skall tillämpas på avtal som rör upp-| | låtelse eller överlåtelse av en rätt att nyttja en | | bostadslägenhet (bostadsandel). Hemförsäljningslagen skall inte | | tillämpas på sådana avtal. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 27). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt prome-morians förslag eller inte haft några invändningar mot det. Några remiss-instanser har ansett att förhållandet mellan å ena sidan den föreslagna lagen och å andra sidan 4 och 12 kap. jordabalken samt bostadsrättslagen bör klargöras närmare. Några remissinstanser har också ansett att den rättsliga karaktären på den upplåtelseform som kan komma i fråga bör klarläggas. har ansett att den föreslagna lagen bör gälla endast vid det första tillfället då en bostadsandel överlåts till en konsument. Skälen för regeringens förslag Vilka avtal omfattas av direktivet? Tillämpningsområdet för direktivet framgår av artiklarna 1 och 2. I artikel 1 första stycket anges att syftet med direktivet är att till varand- ra närma de medlemsstaters lagar och andra författningar som skyddar köparen vid sådana avtal som direkt eller indirekt berör köp av nyttjan-derätten till fast egendom på tidsdelningsbasis . Direktivet tar enligt artikel 1 andra stycket sikte på information om avtalets innehåll och for-merna för att tillhandahålla denna information samt förfaranden och former för hävning och frånträdande . I artikel 2 lämnas en definition av bl.a. avtal som direkt eller indirekt gäller köp av nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis . Med ett sådant avtal avses varje avtal som innebär att säljaren direkt eller indirekt upplåter, överlåter eller åtar sig att överlåta äganderätt eller annan rätt som avser nyttjandet av fast egendom under en bestämd eller bestäm-bar tid av året. Denna tid får inte vara kortare än . Med uttrycket fast egendom avses enligt artikel 2 en byggnad eller en del av en bygg-nad som är avsedd att användas som bostad och till vilken rättigheten enligt avtalet är knuten. Eftersom direktivet är tvingande till konsumentens förmån, måste den svenska lagen utformas så att den omfattar de överlåtelser och upplåtelser som avses i direktivet. Det saknas därmed också möjlighet att, på sätt har föreslagit, föreskriva att lagen skall gälla endast vid det första tillfället då en nyttjanderätt av det aktuella slaget överlåts eller upplåts till en konsument. Något behov av att i den nya lagen definiera begreppet fast egendom finns inte. I punkt 3 i ingressen till direktivet anges nämligen att den rättsliga karaktären hos de rättigheter som avtalen i direktivet avser skiljer sig betydligt åt från medlemsstat till medlemsstat och att det därför är lämpligt att sammanfattningsvis hänvisa till dessa olika regleringar och ge en tillräckligt vid definition av sådana avtal utan att detta innebär en harmonisering på gemenskapsnivå av den rättsliga karaktären på rättig-heterna i fråga (se också artikel 1 tredje stycket). Vad skall objektet för upplåtelsen eller överlåtelsen kallas? En förutsättning för direktivets tillämplighet är således att rättigheten skall avse nyttjande av egendom som är avsedd att användas som bostad. I praktiken torde det alltid röra sig om bostäder för fritidsändamål (jfr punkten 6 i ingressen till direktivet). Även om direktivet således syftar till att reglera andelar i fritidsbostäder är direktivet inte formellt begränsat till sådana andelar. En lämplig benämning på objektet för överlåtelsen eller upplåtelsen är därför bostadsandel. Överlåtelse- och upplåtelseformer i Några remissinstanser har ansett att det behövs ett klargörande beträf-fande den rättsliga karaktären på den svenska upplåtelseform som kan omfattas av den föreslagna lagen. Några remissinstanser har också ansett att förhållandet mellan å ena sidan den föreslagna lagen och å andra sidan 4 och 12 kap. jordabalken samt bostadsrättslagen bör klargöras. I svensk rätt finns det inte någon särskild lagstiftning om bostads-andelar. Den vanligast besittningsformen för sådana bostadsandelar som förekommer i är bostadsrätt. Bostadsrätt är en nyttjanderätt som är kopplad till medlemskap och andelsrätt i en bostadsrättsförening. För att bostadsrättsformen skall kunna användas måste det enligt 1 kap. 5 § andra stycket bostadsrättslagen (1991:614) finnas minst tre lägenheter i föreningens hus. Som lägenhet räknas även ett fristående småhus. Upplåtelse av en bostadsrätt kan ske till flera medlemmar gemensamt. Det innebär dock inte att bostadsrätten delas upp i andelar gentemot före-ningen, utan innehavarna får i sådant fall utöva bostadsrätten tillsammans eller sinsemellan avtala om hur nyttjanderätten skall fördelas mellan dem. I projektrapporten anges att projektgruppen funnit att de kontraktsformulär som används vid upplåtelse av feriehusandelar inte alltid är förenliga med bostadsrättslagens krav. I typfallet upplåter nämligen inte föreningen en odelad bostadsrätt till en eller flera bostadsrättshavare, vilket lagen kräver. I stället upplåter föreningen en tidsandel direkt till var och en som skall bo i anläggningen . I betänkande Fritidsboende (SOU 1982:23) föreslogs att särskilda bestämmelser om s.k. fritidsbostadsrätt skulle införas i bostadsrättslagen. Därmed skulle rättigheter och skyldigheter kunna regleras i avtal direkt mellan bostadsrättsföreningen och de en-skilda medlemmarna. Särskilda samägaravtal skulle bli onödiga. Förslaget ledde emellertid inte till någon lagstiftning. I förekommer även direkt ägande av ideella andelar i en fastighet. De som äger andelar i fastigheten disponerar då fastigheten med samäganderätt. Delägarna kan sinsemellan avtala om fastighetens använ-dande och kan t.ex. avtala om att rätten att bruka fastigheten skall förde-las mellan dem. Om inte annat har avtalats, måste alla delägare i princip vara överens om varje åtgärd som rör fastigheten. De samägaravtal som upprättas mellan delägarna kan bli ganska komplicerade och de kan vara svåra att tillämpa i praktiken. Dessutom fordras efter varje överlåtelse av en andel en ny överenskommelse mellan delägarna om nyttjanderätten till huset. Med avtal om hyra avses enligt 12 kap. 1 § första stycket jordabalken avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersätt-ning. Det innebär att jordabalkens hyresregler, teoretiskt sett, kan bli tilllämpliga på avtal om upplåtelse eller överlåtelse av sådana bostadsandelar som direktivet tar sikte på. Enligt 12 kap. 65 § jordabalken skall emeller-tid den som uppsåt- ligen uppställer villkor om särskild ersättning för upp-låtelse av en bostadslägenhet eller eljest för överlåtelse av hyresrätten till sådan lägenhet dömas till böter eller fängelse, i fall som inte är ringa. Det medför att avtal om upplåtelse eller överlåtelse av bostadsandelar i prak-tiken knappast kommer att upprättas enligt reglerna om hyra. Enligt svensk lagstiftning är det inte möjligt att, som i t.ex. , och , använda sig av aktiebolags- eller handelsbolagsrätts-liga arrangemang för att upplåta eller överlåta rättigheter till bostads-lägenheter. Enligt 1 kap. 8 § bostadsrättslagen får nämligen inte en juridisk person upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet. Det finns i sammanhanget skäl att understryka att syftet med den nya lagstiftningen som måste införas inte bör vara att införa regler om en ny överlåtelse- eller upplåtelseform. Den nya lagstiftningen bör således inte, såsom en remissinstans har varit inne på, reglera den rätt till nyttjande som en konsument får genom överlåtelsen eller upplåtelsen. Regeringen anser inte att det har påvisats något tillräckligt angeläget behov av en sådan reglering. Lagstiftningen bör i stället vara en konsumentskydds-lagstiftning som i fråga om avtalsförhållanden som faller in under befintlig rätt uppställer ytterligare ett antal regler av konsumentskydds-karaktär. De överlåtelse- eller upplåtelseformer som kan komma att träffas av lagstiftningen kan vara sådana som regleras av svensk eller utländsk rätt. I torde det i första hand bli fråga om avtal om överlåtelse av en ideell andel i fast egendom, förenade med samägande- rättsavtal som ger en tidsmässigt begränsad rätt att använda egendomen. Även avtal om upplåtelse eller överlåtelse av bostadsrätt torde, när bostadsrätten innehas av flera och nyttjanderätten dem emellan regleras genom ett delägaravtal, kunna komma att falla in under den nya lagstiftningen. Hemförsäljningslagens regler bör inte tillämpas I hemförsäljningslagen finns regler om konsumentskydd som uppvisar en del likheter med de regler som finns i direktivet. Hemförsäljningslagen är tillämplig på bl.a. överlåtelse och upplåtelse av lös egendom (1 § första stycket). Som lös egendom anses bl.a. bostadsrätt. Om en andel i en bostadsrätt säljs t.ex. under en av näringsidkaren organiserad utflykt till en plats utanför dennes fasta försäljningsställe (1 § första stycket 3) skulle alltså även hemförsäljningslagen kunna bli tillämplig. Som har an-getts i promemorian är det emellertid inte lämpligt att avtal av detta slag skall vara underkastade båda regelverken. En särskild bestämmelse som undantar avtal om upplåtelse eller överlåtelse av bostadsandelar bör där-för införas i hemförsäljningslagen. 7 Lagens tillämplighet på korttidsavtal m.m. -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Lagen skall vara tillämplig på alla icke | | tids-begränsade avtal samt på tidsbegränsade avtal som har ingåtts| | , oavsett den årliga brukstidens längd och oavsett| | om betalningen skall erläggas vid ett eller flera tillfällen. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 30). Remissinstanserna: Endast en remissinstans, , har yttrat sig över promemorians förslag i denna del och därvid tillstyrkt för-slaget. Skälen för regeringens förslag: I artikel 2 första strecksatsen i di-rektivet anges bl.a. att de avtal direktivet tar sikte på är sådana avtal som ingåtts och som avser nyttjandet av fast egendom under en bestämd eller bestämbar tid av året som inte får vara kortare än . Mot bakgrund av att direktivet är ett minimidirektiv bör det övervägas om det finns skäl att utvidga den svenska lagens tillämpningsområde till avtal som avser än respektive brukstider som är kortare än . Vad som kan synas tala för det är risken för att oseriösa näringsidkare annars inriktar sin verksamhet på oförmånliga avtal som faller strax utanför lagens tillämpningsområde. Risken för att näringsidkare söker kringgå lagen genom att använda sig av kortare avtalstider torde vara liten och det saknas därför anledning att låta den föreslagna lagen omfatta avtalstider som är kortare än . När det gäller brukstider som är kortare än finns det däremot större risk för missbruk. Inom ramen för det nordiska samarbetet har det dessutom ansetts lämpligt att utöka konsumentskyddet i detta avseende. Den svenska lagens tillämpningsområde bör därför utvidgas i förhållande till direktivet. Till undvikande av gränsdragningsproblem bör inte någon minsta brukstid föreskrivas. I preciseringen i artikel 2 första strecksatsen av vilka slag av avtal direktivet skall tillämpas på anges bl.a. att betalningen skall avse ett bestämt totalpris . För att undvika att lagens regler kringgås bör någon sådan begränsning inte göras i den svenska lagen. Lagen bör således vara tillämplig även på sådana avtal som innehåller villkor om att betalningen skall erläggas i delposter. 8 Lagen skall omfatta avtal mellan näringsidkare och konsument -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Lagen skall endast gälla avtal i konsument-| | förhållanden. Begreppen konsument och näringsidkare skall | | definie-ras på i huvudsak samma sätt som i avtalsvillkorslagen. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 31-35). Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har yttrat sig över promemorians förslag i denna del. Två remissinstanser, Marknadsdom-stolen och , har påpekat att promemorians definition av näringsidkare inte i alla delar överensstämmer med den definition som begreppet har i avtalsvillkorslagen. har ansett att den bör göra det. Skälen för regeringens förslag: Med hänsyn till direktivets utformning (se artikel 2) måste den svenska lagen omfatta avtal om överlåtelse eller upplåtelse mellan en näringsidkare och en konsument. I artikel 2 fjärde strecksatsen i direktivet definieras begreppet köpare: fysisk person som i samband med de transaktioner som omfattas av detta direktiv för ändamål som inte kan anses ingå i hans yrkesmässiga verksamhet får den rättighet som avtalet avser överlåten på sig eller till vars förmån rättigheten upplåts. Direktivet gäller således bara konsumentavtal. Det finns inte något behov av att utvidga lagens tillämpningsområde till att avse även andra avtalsförhållanden. Den nya lagen bör således gälla endast avtal i konsu- mentförhållanden. En särskild fråga är hur detta bör komma till uttryck i lagen. De flesta svenska lagar på konsumenträttens område är begränsade till att gälla i konsumentförhållanden utan att begreppet konsument definieras. I stället har det regelmässigt gjorts ett tillägg av innehåll att lagen gäller bara om konsumenten handlar huvudsakligen för enskilt ändamål eller huvud- sakligen för enskilt bruk . Exempel på sådana uttryck finns i 1 § första stycket konsumentförsäkringslagen (1980:38), 1 § första stycket hemförsäljningslagen, 1 § första stycket konsumenttjänstlagen, 1 § första stycket konsumentköplagen och i 1 § första stycket konsumentkreditlagen. I avtalsvillkorslagen har en annan modell använts. En särskild definition av konsumentbegreppet, som överensstämmer med definitionen i EG-direktivet om oskäliga villkor i konsumentavtal (93/13/EEG), har införts i lagen. Enligt definitionen avses med konsument en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet. Den nya definitionen har i sak ansetts motsvara de uttryck som använts i de andra konsumenträttsliga lagarna (se prop. 1994/95:17 s. 31). Skälet till att man i avtalsvillkorslagen har valt att avvika från den metod som har använts tidigare är att det har ansetts vara av väsentligt intresse att de nordiska konsumentdefinitionerna överensstämmer. Ytterligare ett skäl för att i avtals- villkorslagen avvika från den gängse metoden var att övriga EU-länder torde använda den nya definitionen och att denna kan för-väntas bli använd inom EU även . I förarbetena till avtalsvillkorslagen konstaterades (se prop. s. 31) att avsikten med ordet huvudsakligen i svensk konsumenträttslig lagstift-ning är att klargöra att lagen gäller även om varan eller tjänsten är avsedd att till en viss del, dock jämförelsevis mindre väsentlig, användas för annat än enskilt ändamål. Konsumentdefinitionen i direktivet om bostadsandelar överensstämmer nära med definitionen i avtalvillkorsdirektivet. I direktivet om bostadsan-delar används visserligen ett uttryckssätt som avviker något från det som förekommer i avtalsvillkorsdirektivet ( yrkesmässig verksamhet i stället för näringsverksamhet ). Någon saklig skillnad torde dock inte föreligga. Eftersom direktivet är ett minimidirektiv, finns det inte något hinder mot att i den svenska lagstiftningen utvidga konsumentbegreppet på det sätt som har skett i avtalsvillkorslagen. Regeringen anser mot denna bakgrund att begreppet konsument bör avse fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet . I artikel 2 tredje strecksatsen i direktivet om tidsdelat boende avgränsas begreppet säljare på följande sätt: fysisk eller juridisk person som i samband med transaktioner som om-fattas av detta direktiv, yrkesmässigt upplåter, överlåter eller åtar sig att överlåta den rättighet som avtalet avser. Begreppet näringsidkare brukar inte definieras i svenska konsument-rättsliga lagar. I stället brukar det - efter samma mönster som beträffande konsument- definitionen - anges att lagen bara gäller om näringsidkaren handlar i sin yrkesmässiga verksamhet (se t.ex. 1 § konsumenttjänst-lagen, 1 § första stycket konsumentköplagen och 1 § första stycket konsumentkreditlagen). En annan metod har använts i 2 § avtals-villkorslagen (se prop. 1994/95:17 s. 33 f.). Det är regeringens uppfattning att de skäl som angetts ovan beträffande valet av metod för att definiera begreppet konsument gäller även här. Definitionen av näringsidkarbegreppet i den nya lagen bör därför mot-svara den definition som finns i 2 § avtalsvillkorslagen. Till skillnad från anser regeringen emellertid att det saknas skäl att, så-som i avtalsvillkorslagen, ange att definitionen av begreppet närings-idkare gäller oavsett om verksamheten är privat eller offentlig. Det är att märka att de båda direktivtexterna skiljer sig åt i detta hänseende. Lagens tillämplighet vid medverkan av fastighetsmäklare Av artikel 2 tredje strecksatsen i direktivet framgår att även den som åtar sig att överlåta den rättighet som avtalet avser skall anses som säljare. Direktivet gäller därför även när en näringsidkare åtar sig att för någon annans räkning marknadsföra en bostadsanläggning eller sälja andelar i den. Den nya lagen måste således omfatta inte bara de fall då upplåtaren eller överlåtaren är näringsidkare utan också sådana fall där en upplåtare eller överlåtare som inte är näringsidkare har gett en närings-idkare fullmakt att träffa avtal om upplåtelse eller överlåtelse för hans eller hennes räkning. I promemorian uttalas att direktivet däremot inte torde vara tillämpligt om näringsidkaren inte har fullmakt från överlåtaren och därför saknar behörighet att företräda denne. I sådant fall torde i stället enligt promemorians bedömning fastighetsmäklarlagen (1995:400) som regel bli tillämplig. Flera remissinstanser har tagit upp frågan om en fastighetsmäklares medverkan vid upplåtelse eller överlåtelse av en bostadsandel skall ha någon betydelse för lagens tillämpning. Semesterhus Fjäll & Hav Aktie-bolag har ansett att lagen inte bör gälla om bostadsandelen förmedlas av en mäklare. har menat att lagen inte skall gälla för en mäklare oavsett om uppdragsgivaren är näringsidkare eller inte. Två remissinstanser, och , har ansett att lagen alltid bör gälla om en näringsidkare förmedlar en bostadsandel. har velat ha klar-gjort att lagen skall gälla oavsett om bostadsandelen förmedlas av en mäklare eller ej. Med hänsyn till direktivets utformning saknas det enligt regeringens uppfattning möjlighet att, på det sätt som har föreslagit, generellt undanta avtal som är förmedlade av fastighets-mäklare från lagens tillämpningsområde. När det i övrigt gäller frågan om en fastighetsmäklare skall omfattas av den nya lagen kan följande anmär-kas. I fastighetsmäklarlagen finns näringsrättsliga regler om registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare samt civilrättsliga regler om hur mäk-larna skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklarlagen gäller enligt 1 § vid yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter och hyresrätter. Lagen är tillämplig även på förmedling av utomlands belägna fastigheter, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i (se 3 §). Det innebär att det för lagens tillämpning saknar betydelse om fastigheten är belägen i eller utomlands eller om förmedlingsuppdraget utförs av en svensk eller utländsk fastighets-mäklare. Avgörande för lagens tillämpning är i stället om en väsentlig del av uppdraget utförs i (se prop. 1994/95:14 s. 16 f. och 63 f.). En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter (se 14 § första stycket). Fastighetsmäklaren får inte heller - med vissa begränsade undantag - företräda säljare eller köpare som ombud (se 15 §). Dessa förbud får till följd att en fastighetsmäklare som omfattas av fastighets-mäklarlagen är förbjuden att åta sig uppdrag av sådan art att den lag som föreslås till genomförande av direktivet blir tillämplig på uppdraget. Om avtalet förmedlas av en fastighetsmäklare som utför endast en mindre väsentlig del av uppdraget i - och som därför inte behöver iaktta fastighetsmäklarlagens bestämmelser - kan det emellertid komma att om-fattas av den nya lagen, om mäklaren har fått fullmakt att överlåta eller upplåta bostadsandelen. Det nu sagda gäller en fastighetsmäklares förmedlingsuppdrag, som allt-så normalt inte kommer att omfattas av den nya lagen. En annan sak är att lagen blir tillämplig på ett avtal mellan en näringsidkare och en konsument om överlåtelse eller upplåtelse av en bostadsandel, även om avtalet har förmedlats av en fastighetsmäklare. -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Näringsidkaren skall på begäran av konsu- | | menten lämna skriftlig information.