prop · GK0330 · 1997-01-01 00:00:00 — Regeringens proposition 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen lämnas förslag till vissa ändringar i hyreslagen och hyres- förhandlingslagen. Syftet med ändringarna är att stärka hyresgästernas inflytande och ställning så att balansen mellan hyresvärdarna och hyres-gästerna återställs. Det föreslås att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus återinförs. Vidare föreslås att hyresnämnden, vid prövningen av om en förhandlingsordning skall gälla, skall ta hänsyn till bl.a. det antal lägen- heter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta. En hyresgäst skall även i fortsättningen ha rätt att själv avgöra om den egna lägenheten skall omfattas av de kollektiva förhandlingar som förs för huset. Denna rätt föreslås emellertid gälla med vissa begränsningar. En förhandlingsordning skall sålunda som huvudregel omfatta samtliga lägenheter i ett hus, oberoende av om de enskilda hyresavtalen innehåller en förhandlingsklausul. Från denna huvudregel skall det finnas två undan-tag. En lägenhet skall inte omfattas av en förhandlingsordning om hyres-nämnden har beslutat att hyresavtalet inte skall innehålla en förhand-lingsklausul. Detsamma föreslås gälla om hyresvärden och hyresgästen, tidigast efter det att hyresförhållandet inleddes, skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-klausul. Det innebär således att en förhandlingsordning kommer att om-fatta även outhyrda lägenheter. Vidare föreslås att en hyresvärd skall vara skyldig att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, om han vill höja hyran för en lägenhet i förhål-lande till vad den tidigare hyresgästen hade att betala. Det innebär att inflyttningshyrorna för sådana lägenheter som är belägna i ett hus med förhandlingsordning i fortsättningen inte kommer att vara fria. Tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln föreslås begränsas på så sätt att bestämmelsen i fortsättningen skall vara tillämplig endast på hyresavtal som gäller för obestämd tid och som avser en lägenhet som är belägen i ett hus med förhandlingsordning. I propositionen föreslås ett nytt system för hyresgästinflytande vid ombyggnad. Enligt förslaget skall en fastighetsägare få utföra en standard- höjande åtgärd endast om den har godkänts av den berörda hyresgästen eller, om åtgärden avser de gemensamma delarna av fastigheten, av en majoritet av hyresgästerna i de berörda lägenheterna. Samma bestämmelse föreslås gälla en åtgärd som medför en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten. Om hyresgästen inte samtycker till den begärda åtgärden, skall hyres-värden kunna ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. Hyres-värdens ansökan skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intres-se av att genomföra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid denna skälighetsprövning skall hyresnämnden i första hand beakta om det kan anses oskäligt mot hyresgäster i allmänhet att åtgärden utförs. Visst utrymme skall dock finnas för att beakta den enskil-da hyresgästens synpunkter i frågan. Slutligen föreslås att hyresnämnden, på ansökan av en berörd hyresgäst, skall förbjuda en fastighetsägare att utföra en åtgärd, om behövligt god-kännande eller tillstånd saknas. Ett sådant förbud skall kunna förenas med vite. Lagändringarna föreslås träda i kraft . 1 Förslag till riksdagsbeslut................................ 6 2 Lagtext.................................................... 7 2.1 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).......................................... 7 2.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken........... 10 2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder..................... 19 2.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i .................... 23 2.5 Förslag till lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m. ...................... 24 3 Ärendet och dess beredning................................. 25 4 Gällande rätt före och efter ............... 26 4.1 Hyresförhandlingssystemet........................... 26 4.1.1 Regelsystemets huvuddrag...................... 26 4.1.2 Hyresförhandlingslagens tillämpningsområde.... 27 4.1.3 Förhandlingsordningens omfattning............. 27 4.1.4 Rätt till förhandlingsordning................. 28 4.1.5 Antalet förhandlingsordningar i ett och samma hus 29 4.1.6 Förhandlingsskyldighet........................ 30 4.1.7 Förhandlingsklausul........................... 32 4.1.8 Förhandlingsöverenskommelse................... 33 4.1.9 Särskilt om förhandlingsöverenskommelse av-seende hyra 34 4.1.10 Förhandlingsersättning....................... 35 4.1.11 Passivitetsregeln............................ 36 4.2 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändrings-arbeten 38 4.2.1 Inledning..................................... 38 4.2.2 Bostadssaneringslagen......................... 38 4.2.3 Regleringen i 55 a § hyreslagen............... 40 4.3 Hyresgästinflytande som förutsättning för statligt stöd vid ombyggnad........................................... 42 5 Överväganden och förslag................................... 43 5.1 Allmänna utgångspunkter för en reform .............. 43 5.2 Hyresförhandlingssystemet........................... 44 5.2.1 Skall det kunna gälla flera förhandlingsord-ningar för ett och samma hus? ........................... 44 5.2.2 Hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet (förhandlingsordningens omfattning)................................... 50 5.2.3 Förbud mot fria inflyttningshyror i hus med förhandlingsordning........................... 54 5.2.4 förhandlingsskyldig-het 57 5.2.5 Samma hyra för lika lägenheter................ 58 5.2.6 Skall hyresgästorganisationen ha rätt till för- handlingsersättning?.......................... 59 5.2.7 Passivitetsregeln............................. 61 5.3 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändrings-arbeten 63 5.3.1 Brister med den nuvarande ordningen........... 63 5.3.2 Ett nytt system för hyresgästinflytande....... 64 5.3.3 Vem skall utöva inflytandet - hyresgästen eller hyresgästorganisationen?...................... 67 5.3.4 Vilka åtgärder skall hyresgästen ha inflytande över? 68 5.3.5 Formerna för hyresgästinflytandet............. 70 5.3.6 Prövning i hyresnämnden....................... 73 5.3.7 Rätten att säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad..................................... 77 5.3.8 Skall den hyresvärd som inte följer reglerna kunna drabbas av någon påföljd?..................... 6 Ikraftträdande- och övergångsfrågor........................ 80 7 Kostnader.................................................. 81 8 Författningskommentar...................................... 83 8.1 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).......................................... 83 8.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken......... 88 8.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.....................101 8.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i .........104 8.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m........................104 Bilaga 1 Sammanfattning av delbetänkandet....................105 Bilaga 2 Lagförslagen i delbetänkandet.......................108 Bilaga 3 Förteckning över remissinstanser....................125 Bilaga 4 Lagrådsremissens lagförslag.........................126 Bilaga 5 Lagrådets yttrande..................................144 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde ...............................147 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringen föreslår att antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), 2. lag om ändring i jordabalken, 3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres-nämnder, 4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i , och 5. lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m. 2.1 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304) dels att 3, 5 och 10 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas två nya paragrafer, 3 a och 4 §§, av följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 3 §1 -------------------------------------------------------------------- En förhandlingsordning omfattar En förhandlingsordning omfattar en bostadslägenhet i ett hus som samtliga bostadslägenheter i ett anges i förhandlingsordningen, om eller flera hus, om inte något hyresavtalet för lägenheten inne- annat följer av andra eller tredje håller en förhandlingsklausul som stycket. hänvisar till förhandlingsordningen. En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyresvär- den och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavta-let inte skall innehålla en förhand-lingsklausul. En sådan överens-kommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat i följd. Överenskommel-sen skall undertecknas av hyresvär-den och hyresgästen. En överens-kommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig. En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavtalet enligt beslut av hyres-nämnden inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Ett sådant be-slut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat i följd. 3 a § -------------------------------------------------------------------- Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden i en tvist som avses i 2 § andra stycket förordna att en förhandlingsordning inte vidare skall gälla för huset eller husen som det är fråga om. -------------------------------------------------------------------- 4 § -------------------------------------------------------------------- Om en hyresvärd är part i ett avtal om en förhandlingsordning för ett visst eller vissa hus med en viss organisation av hyresgäster som motpart, får hyresvärden ingå avtal om en förhandlingsordning som avser huset eller husen med en annan organisation av hyresgäster först sedan den förra förhandlings-ordningen har upphört att gälla där. 5 §2Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om 1. höjning av hyran för en lägenhet, -------------------------------------------------------------------- 2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyres- gästens hyra, 2. ändring av grunderna för be- 3. ändring av grunderna för be- räkning av sådan särskild ersättningräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § som avses i 12 kap. 19 § jordabal- jordabal-ken, eller ken, eller -------------------------------------------------------------------- 3. ändring av villkor som avser 4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda ut-hyresgästernas rätt att använda ut- rymmen som är avsedda att använ- rymmen som är avsedda att använ-das das gemensamt av hyresgästerna. gemensamt av hyresgästerna. Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om 1. hyresvillkoren, 2. lägenheternas och husets skick, 3. gemensamma anordningar i huset, 4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att före-träda honom i saken. -------------------------------------------------------------------- Förhandlingsordning medför inte Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyres- rätt att begära prövning av hyres- villkoren enligt 12 kap. 54 § villkoren enligt 12 kap. 54 § jorda-balken. Vid sådan prövning jorda-balken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 53 - 55 c §§ samma balk. 54 och 55 - 55 c §§ samma balk. 10 §3 -------------------------------------------------------------------- Vid prövning av tvist som avses Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall i 9 § skall hyresgästorganisationen hyresgästorganisationen respektive hyresvärden ha rätt till respektive hyresvärden ha rätt förhandlingsordning, om det med till förhandlingsordning, om det hänsyn till organisationens kvali- med hänsyn till organisationens fikationer, det antal lägenheter kvali-fikationer, som förhandlingsordningen kan organisationens stöd bland förvän-tas komma att omfatta och hyresgästerna och omstän- om-ständigheterna i övrigt kan digheterna i övrigt kan anses anses skäligt mot hyresvärden skäligt mot hyresvärden respektive respektive hyresgästorganisationen hyresgästorganisationen att den att den be-gärda be-gärda förhandlingsordningen förhandlingsordningen skall gälla. Denna lag träder i kraft . Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har träffat en skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en för- handlingsklausul, är överenskommelsen giltig även efter ikraftträdandet. Detsamma gäller beslut av hyresnämnden som har meddelats före ikraft-trädandet och som innebär att hyresavtalet inte skall innehålla någon för- handlingsklausul. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller flera för- handlingsordningar för ett visst eller vissa hus, gäller från ikraftträdandet den förhandlingsordning som omfattar flest lägenheter. Om förhandlings- ordningarna omfattar samma antal lägenheter, gäller den senast tillkomna för- handlingsordningen. **FOOTNOTES** 1 Senaste lydelse 1994:816. 2 Senaste lydelse 1994:816. 3 Senaste lydelse 1994:816. 2.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 dels att 12 kap. 55 a §2 skall upphöra att gälla, dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i 12 kap. skall införas fem nya paragrafer, 18 d - h §§, samt närmast före 18 d § en ny rubrik av följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 12 kap. 18 a §3 -------------------------------------------------------------------- Om en bostadslägenhet, som hyrs Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en ut av fastighetsägaren till en hyres-gäst för annat än fritidsän- hyres-gäst för annat än fritidsändamål damål och som inte utgör del av och som inte utgör del av hyres- hyres-värdens egen bostad, inte värdens egen bostad, inte har har lägsta godtagbara standard lägsta godtagbara standard enligt enligt 55 a § fjärde och femte sjätte och sjunde styckena, får hy- styckena, får hyresnämnden på res-nämnden på hyresgästens ansökan hyresgästens an-sökan förelägga förelägga hyresvärden att vidta åtgärd hyresvärden att vidta åtgärd som som behövs för att lägen-heten skall behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard uppnå sådan stan-dard (upprustningsföreläggande). (upprustningsföreläggande). I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller. Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden. Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga om upprustningsförelägganden. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör annan än ägaren av marken. -------------------------------------------------------------------- En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för 1. kontinuerlig uppvärmning, 2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3. avlopp för spillvatten, 4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås 1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och 2. att huset inte har sådana bris-ter i fråga om hållfasthet, brand-säkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. -------------------------------------------------------------------- Hyresgästinflytande vid förbätt- rings- och ändringsarbete 18 d § -------------------------------------------------------------------- En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket 1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller 2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemen- samma delarna av fastigheten. För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgär-derna avser de gemensamma delar-na av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i minst hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyres-nämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärder-na vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyres-gäst avses i 18 d - h §§ även den som varit hyresgäst, om hans hyresav- tal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om. 18 e § -------------------------------------------------------------------- Om hyresvärden vill utföra såda-na åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de be- rörda bostadshyresgästerna detta. Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyres- värden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen. Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. 18 f § -------------------------------------------------------------------- En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyres- värden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgär- den genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot det intresse som hyres- gäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas. § -------------------------------------------------------------------- Bestämmelserna i 18 d - f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som avser endast 1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, 2. en lägenhet i ett en- eller två-familjshus, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller 3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. 18 h § -------------------------------------------------------------------- Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden för- bjuda hyresvärden att utföra åtgär- den. Förbudet får förenas med vite. En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostads-hyresgäst. På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud. Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. 53 §4Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte 1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat i följd, eller 2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. -------------------------------------------------------------------- Om en förhandlingsordning Om en förhandlingsordning enligt enligt hyresförhandlingslagen hyresförhandlingslagen (1978:304) (1978:304) gäller för lägenheten, gäller för lägenheten, tillämpas 54 tillämpas 54 - 55 c §§ endast om och 55 - 55 c §§ endast om det det följer av nämnda lag. följer av nämnda lag. 54 a §5 -------------------------------------------------------------------- Bestämmelserna i andra och tredje styckena tillämpas i fråga om hyresavtal som 1. gäller för obestämd tid, och 2. avser en sådan lägenhet i ett hus med förhandlingsordning som till följd av bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen (1978:304), inte omfattas av förhandlingsord- ningen. -------------------------------------------------------------------- Vill hyresvärden att ett Vill hyresvärden att ett skrift- skriftligt meddelande enligt 54 § ligt meddelande enligt 54 § första första stycket om hyreshöjning stycket om hyreshöjning skall få skall få den verkan som anges i den verkan som anges i tredje andra stycket nedan, skall stycket nedan, skall meddelandet meddelandet innehålla uppgift i innehålla uppgift i kronor om den kronor om den hyreshöjning som hyreshöjning som begärs och om det begärs och om det totala totala hyresbeloppet samt upp- hyresbeloppet samt upp-gift om gift om den dag då den nya hyran den dag då den nya hyran skall skall börja gälla. I meddelandet börja gälla. I meddelandet skall skall vidare anges att hyresgästen vidare anges att hyresgästen blir blir skyldig att betala den högre skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss hyran, om han inte senast en angiven dag, tidigast viss angiven dag, tidigast två efter det att meddelandet månader efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om lämnades, ger hyresvärden besked att han motsätter sig hyresvärdens om att han motsätter sig begäran. Meddelandet skall också hyresvärdens begäran. Meddelandet innehålla uppgift om hyresvärdens skall också innehålla uppgift om adress, en upplysning om att hyresvärdens adress, en hyresnämnden kan pröva skäligheten upplysning om att hyresnämnden av den be-gärda hyran samt en kan pröva skäligheten av den be- uppgift om vad hyresgästen behöver gärda hyran samt en uppgift om göra för att en sådan prövning skall vad hyresgästen behöver göra för attkomma till stånd. en sådan prövning skall komma till stånd.