prop · GK03127 · 1997-01-01 00:00:00 — | | Den skriftliga informationen skall innehålla | | - uppgifter om namn och adress avseende näringsidkaren och- | | bostadens ägare, | | - en beskrivning av den rättighet som bostadsandelen avser och | | uppgift om villkoren för att utnyttja den, | | - en beskrivning av bostaden och de tjänster och gemensamma an- | | läggningar som konsumenten skall få tillgång till, | | - uppgifter om principerna för hur underhåll, reparation, | | administration och förvaltning sköts, | | - uppgifter om priset och om löpande avgifter m.m., | | - information om konsumentens ångerrätt och rätt att kräva åter-gång| | av avtalet, samt | | - uppgift om det är möjligt att delta i ett utbytes- eller | | vidareför-säljningssystem eller ej. | | Om bostaden är under uppförande, skall den skriftliga informa-| | tionen också innehålla uppgift om bl.a. | | - när bostaden och sådana gemensamma anläggningar som konsu- | | menten skall få tillgång till kommer att vara färdigställda, samt| | - vilken säkerhet som ställs för att konsumenten, om bostaden med| | tillhörande gemensamhetsanläggningar inte färdigställs, skall få| | till-baka vad som betalats. | | Den näringsidkare som inte lämnar föreskriven information skall| | kunna drabbas av sanktioner enligt marknadsföringslagens | | (1995:450) bestämmelser. Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se promemorian s. 37). Promemorian innehåller dock inte något förslag om att näringsidkaren skall vara skyldig att i den skriftliga infor-mationen ange om det är möjligt att delta i ett utbytes- eller vidareförsälj-ningssystem. I promemorian lämnas inte heller förslag om vad som skall gälla vid underlåtenhet att iaktta informationsskyldigheten. Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har inte haft några invändningar mot promemorieförslaget. Ett flertal remissinstanser har dock tagit upp detaljer i förslaget. En del av dessa synpunkter behandlas i författningskommentaren till 4 och 5 §§ i lagförslaget. Skandinavisk Timeshare Forening har ansett att näringsidkaren även bör vara skyldig att i den skriftliga informationen ange om det är möjligt att delta i ett utbytes- eller vidareförsäljningssystem eller inte. har uttalat att det bör övervägas att införa sanktioner för den näringsidkare som inte uppfyller de krav som i lagen ställs på information och reklam. har menat att det bör framgå av den skriftliga informationen om näringsidkaren erbjuder rabatterade resor. Skälen för regeringens förslag: Artikel 3 i direktivet innehåller bestämmelser om näringsidkarens skyldighet att lämna information. Näringsidkaren skall enligt artikel 3.1 lämna skriftlig information till varje person som begär upplysningar om den fasta egendomen. Informa-tionen skall innehålla, förutom en allmän beskrivning av egendomen, åt-minstone kortfattade och relevanta uppgifter vilka är preciserade i en sär-skild bilaga (punkterna a - g, i och l) till direktivet. Näringsidkaren skall också lämna uppgift om hur ytterligare information kan fås. Bilagan till direktivet innehåller en för- teckning över de uppgifter som avtalet enligt artikel 4 minst skall innehålla. En närmare redogörelse för innehållet i artikel 4 samt bilagan till direktivet lämnas i avsnitt 9.2. Enligt artikel 3.3 skall möjligheten att få den skriftliga information som anges i punkt 1 och var den finns tillgänglig anges i all reklam. Den svenska lagen måste utformas så att den uppfyller direktivets krav i dessa avseenden. I projektrapporten föreslogs att informationen även skall innehålla upp-lys- ningar om avståndet till tåg och flyg och andra uppgifter om offentliga färdmedel vid olika tider . Regeringen befarar att en skyldighet att redovisa sådana uppgifter kan bli betungande för näringsidkaren. En svensk konsument kan också utan större svårigheter skaffa sig information om kommunikationer i . Den svenska lagen kommer att tillämpas främst när bostadslägenheten finns här i landet. Regeringen anser därför att det beträffande information om färdmedel inte finns anledning att i den svenska lagen gå längre än vad direktivet kräver. En remissinstans, , har menat att det av den skriftliga informationen bör framgå om näringsidkaren erbjuder rabat-terade resor. Enligt regeringens mening kan det inte anses finnas behov av skriftlig information i den frågan. Regeringen är således inte beredd att föreslå en sådan regel. Av punkten k i bilagan till direktivet framgår att det skall anges i avtalet om det är möjligt att delta i ett utbytes- eller vidareförsäljningssystem eller inte. Finns det sådana möjligheter, skall avtalet även inne-hålla uppgift om vem konsumenten skall vända sig till för att få delta i systemet, och vad det kostar. Direktivet ställer inte krav på att dessa uppgifter skall ingå i den skriftliga informationen. Skandinavisk Timeshare Forening har ansett att näringsidkaren bör vara skyldig att lämna uppgift om förekomsten av utbytes- eller vidareför-säljningssystem redan i den skriftliga information. Regeringen delar den uppfattningen. För köparen är det ofta viktigt att redan före köpet få information om möjligheten att delta i ett utbytes- eller vidareförsälj-ningssystem. Säljaren torde å sin sida redan på informationsstadiet känna till om ett sådant system förekommer. Det kan dessutom antas att skriftlig information i denna fråga minskar risken för missförstånd mellan köpare och säljare. I lagen bör det således tas in en bestämmelse om att den skriftliga informationen skall innehålla uppgift om förekomsten av ett bytes- eller vidareförsäljningssystem. I artikel 10 i direktivet överlämnas till medlemsstaterna att i sin lagstift- ning fastställa vilka följderna blir om direktivet inte följs. Varje medlems- stat har sålunda rätt att själv avgöra om lagens bestämmelser bör sank-tioneras. I promemorian lämnas inte något förslag till sanktioner. har i sitt remissyttrande tagit upp frågan om det bör införas sanktioner för den näringsidkare som inte uppfyller lagens krav på information och reklam. De krav som lagen ställer på näringsidkarens information och reklam innebär att konsumenten har rätt att få del av de uppgifter som är nöd-vändiga för att konsumenten skall kunna ta ställning till ett erbjudande om att köpa en bostadsandel. Från konsumentsynpunkt är det således väsentligt att näringsidkaren följer lagens krav på information och reklam i alla delar. Enligt regeringens mening bör det därför i lagen införas en bestämmelse som ger möjlighet att ingripa mot den näringsidkare som inte uppfyller de angivna kraven. I bestämmelsen bör lämpligen hänvisas till marknadsföringslagens bestämmelser, vilka bl.a ger möjlighet att meddela vitesförelägganden mot näringsidkare som inte lämnar tillräcklig information. 9.2 Avtalets form och innehåll -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Avtalet skall vara skriftligt och under- | | tecknas av parterna. Det skall upprättas på något av de | | officiella språken i det land där konsumenten är bosatt eller är| | medborgare. Konsumen-ten skall ha rätt att välja vilket av dessa| | språk som skall användas. Om bostaden är belägen i en stat inom | | EES, skall näringsidkaren dessutom vara skyldig att låta översätta| | avtalet till något av språken i det landet. | | Avtalet skall innehålla, förutom sådana uppgifter som skall läm-| | nas i den skriftliga informationen, uppgift om bl.a. | | - konsumentens namn och adress, | | - under vilka tidsperioder bostaden får nyttjas, samt | | - från vilken dag konsumenten kan utöva sin rätt. | | Av avtalet skall också framgå att konsumenten inte kommer att | | bli ansvarig för andra typer av kostnader eller avgifter än de | | som har angetts i avtalet. Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se promemorian s. 39). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har inte haft några syn-punkter på promemorians förslag. har menat att avtalet som huvudregel bör upprättas på språket i det land där bostadsandelen är belägen. Skälen för regeringens förslag: Direktivet innehåller i artikel 4 regler om hur ett avtal om upplåtelse eller överlåtelse av en bostadsandel skall vara utformat och vad det skall innehålla. Eftersom direktivet är tvingan-de till konsumentens förmån, måste dessa regler komma till uttryck i den svenska lagen. Formkravet enligt den nya lagen I artikel 4 första strecksatsen anges att avtalet skall vara skriftligt och att det skall innehålla minst de uppgifter som anges i bilagan. Enligt punkten m i bilagan skall avtalet innehålla uppgift om dag och plats för varje parts under- tecknande av avtalet . Den nya lagen måste således innehålla bestämmelser av detta slag. I promemorian diskuteras vad som bör hända om dessa formföreskrifter inte är uppfyllda. Såsom har uttalats i promemorian bör lagstiftningen ut-formas så att konsumenten ges ett gott skydd. En ordning som innebär att ett avtal som inte uppfyller formföreskrifterna saknar rättsverkan drabbar även konsumenten, trots att denne kanske ofta vill att avtalet skall bestå. Lagen bör därför utformas så att ett avtal som inte uppfyller föreskrifterna om skriftlighet och undertecknande inte frånkänns rätts-verkan. Konsumenten, men inte näringsid- karen, bör emellertid i ett sådant fall ha rätt att kräva avtalets återgång. Av bilagan till direktivet framgår vilka uppgifter som avtalet skall inne-hålla. Uppgifterna är i korthet följande. a) En identifiering av avtalsparterna. Om bostaden ägs av någon annan än näringsidkaren, skall även ägaren identifieras. b) En beskrivning av den rättighet avtalet avser och vilka villkor som krävs för att rättigheten skall kunna utövas på den plats där egendomen är belägen. c) En beskrivning av bostaden. d) Om den fasta egendomen håller på att byggas, uppgift om när bostaden och sådana gemensamma anläggningar som konsumenten skall få tillgång till kommer att vara färdigställda. Det skall också anges vilken säkerhet som ställs för färdig- ställandet av bostaden och gemensamhets-anläggningar och för återbetalning av betalning som konsumenten erlagt. e) Tjänster (belysning, vatten, underhåll, sophämtning). f) Gemensamma anläggningar såsom simbassäng, bastu m.m. g) Principerna för hur underhåll, reparation och förvaltning genomförs. h) Närmare angivande av den period inom vilken den rätt som avtalet avser kan utövas och dess längd. Den dag då köparen kan börja utöva sin rätt enligt avtalet. i) Priset för rättigheten enligt avtalet, en uppskattning av det belopp som konsumenten skall betala för att använda gemensamma anläggningar och tjänster samt uppgift om vilken typ av löpande avgifter, skatter och administrativa kostnader konsumenten fortlöpande skall svara för. j) En bestämmelse om att köpet inte kommer att resultera i andra kost-nader, avgifter och skyldigheter än dem som anges i avtalet. k) Om det är möjligt eller inte att delta i ett utbytes- eller vidareförsälj- ningssystem för de avtalade rättigheterna som anordnas av säljaren eller en tredje part som anges av säljaren i avtalet samt kostnaderna för detta. l) Upplysningar om rätten att häva eller frånträda avtalet och om rätten att häva ett kreditavtal som näringsidkaren tillhandahållit eller förmedlat med anledning av avtalet. m) Dag och plats för varje parts undertecknande av avtalet. Också det svenska regelverket måste ställa krav på att uppgifter av detta slag tas in i avtalet. En särskild fråga är om sådana detaljföreskrifter bör tas in i lagen eller om det är möjligt att i stället precisera detaljerna i verkställighetsföreskrifter (se 8 kap. 13 § regeringsformen). För att regeringen skall ha en sådan normgivningsmakt krävs att bestämmelserna i den av stiftade lagen är tillräckligt vägledande för att dra upp ramen för regeringens förordningsmakt (jfr Lagrådets yttrande över förslag till lag om paketresor m.m. i prop. 1992/93:95 s. 158). Regeringen ansluter sig till promemorians bedömning att innehållet i bilagan är av sådan karaktär att det bör tas in i lagen. Regeringen återkommer i författningskommentaren till bestämmelsernas närmare utformning. I artikel 4 finns bestämmelser om vilket språk avtalet skall vara upprättat på. Andra strecksatsen lyder: Avtalet och den handling som anges i artikel 3.1 skall, enligt köparens val, upprättas på språket eller ett av språken i den medlemsstat där köparen är bosatt eller där han är medborgare; det valda språket måste vara ett av gemenskapens officiella språk. Den medlemsstat där köparen är bosatt kan emellertid kräva att avtalet åtminstone upprättas på dess språk, ett eller flera, under förutsättning att språket eller språken hör till gemenskapens officiella språk. Enligt sista meningen i andra strecksatsen är det möjligt att i nationell lagstiftning föreskriva att avtalet alltid skall upprättas på språket i det land där konsumenten är bosatt. Något särskilt intresse av att en sådan bestämmelse införs finns knappast för svenska konsumenter. I övrigt bör bestämmelserna i direktivet tas in i den nya lagen. har ansett att huvudregeln bör vara att avtalet upp-rättas på språket i det land där bostadsenheten är belägen. En sådan huvudregel är mot bakgrund av innehållet i direktivet inte möjlig. I tredje strecksatsen uppställs krav på att näringsidkaren skall förse konsumenten med en översättning av avtalet till språket i det medlemsland där bostaden är belägen. Bestämmelsen bör tas in i den svenska lagen. 9.3 Avvikelse från den skriftliga informationen -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Näringsidkaren skall vara bunden av de | | uppgifter som har lämnats i den skriftliga informationen. Detta | | skall dock inte gälla om parterna uttryckligen kommit överens om| | att en avvikelse får göras eller om avvikelsen är en följd av om-| | ständigheter utanför näringsidkarens kontroll. Ytterligare en | | förutsättning för att näringsidkaren inte skall vara bunden av | | uppgifterna i den skriftliga informationen skall vara att | | avvikelserna särskilt har an-getts i avtalet. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 48). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har godtagit promemo- rieförslaget. har ansett att näringsidkaren aldrig skall kunna ändra en uppgift som har lämnats i den skriftliga infor-mationen. har emellertid efterlyst en precisering av de beviskrav som skall ställas för att det har träffats en överenskommelse om att avvika från en uppgift i den skriftliga informationen. har vidare föreslagit att det skall krävas att näringsidkaren redan i den skriftliga informationen anger vilka uppgifter som kan komma att ändras. Skälen för regeringens förslag: Artikel 3.2 i direktivet lyder: Medlemsstaterna skall i sin lagstiftning säkerställa att alla uppgifter som måste finnas i den skriftliga information som anges i punkt 1, utgör en integrerad del av avtalet. Om inte parterna uttryckligen kommer överens om något annat får endast sådana förändringar som är en följd av omständigheter utanför säljarens kontroll göras i dessa uppgifter. Ändringar i dessa uppgifter skall meddelas köparen innan avtalet sluts. I avtalet skall sådana ändringar uttryckligen anges. Av artikel 3.2 följer att innehållet i den skriftliga informationen skall ut- göra avtalsinnehåll. Enligt andra stycket har näringsidkaren rätt att ändra en tidigare lämnad uppgift endast om ändringen är föranledd av något som han inte har kontroll över eller om parterna kommer överens om ändringen. En sådan överenskommelse skall enligt artikel 3.2 andra stycket göras uttryckligen . I övrigt är de uppgifter som lämnats i den skriftliga informationen bindande för näringsidkaren. Eftersom avtalet enligt artikel 4 första strecksatsen skall vara skriftligt kommer gjorda ändringar att kunna utläsas av avtalet vid en jämförelse med den skriftliga informationen. Detta är emellertid inte tillräckligt. En-ligt artikel 3.2 tredje stycket måste nämligen avvikelserna uttryckligen anges i avtalet. Den svenska lagstiftningen måste även i denna del utformas så att konsumenten får i vart fall det skydd som direktivet påbjuder. I promemorian har det sagts att parterna självfallet bör kunna komma överens om att ändra en uppgift som har lämnats i den skriftliga infor-mationen. har däremot hävdat att näringsidkaren inte bör kunna ändra en sådan uppgift. Enligt regeringens mening saknas det dock skäl att inte tillåta näringsidkaren att ändra en uppgift. Konsumentskyddsintresset tillgodoses genom direktivets krav på att ändringen uttryckligen måste anges i avtalet. I den svenska lagen bör det således införas en särskild bestämmelse om att konsumenten, som huvudregel, vid avvikelse mellan den skriftliga informationen och avtalet har rätt att åberopa innehållet i den skriftliga informationen. Från huvudregeln bör det föreskrivas undantag, om det i avtalet särskilt har angetts att det har gjorts en avvikelse från den skrift-liga informationen samt avvikelsen är en följd av en uttrycklig överenskommelse mellan parterna om att en avvikelse får göras eller av omstän-digheter utanför näringsidkarens kontroll. Det får anses vara näringsidkarens sak att styrka sitt påstående att en överenskommelse om att ändra en viss uppgift har träffats med konsu-menten. har ansett att lagstiftaren bör precisera vilka beviskrav som skall ställas i detta avseende. Regeringen anser för sin del att denna fråga bör överlämnas till rättstillämpningen. har vidare föreslagit att det skall krävas av närings-idkaren att denne redan i den skriftliga informationen gör ett uttryckligt förbehåll om att uppgifterna kan komma att ändras. Eftersom närings-idkaren får avvika från en lämnad uppgift endast efter en uttrycklig överenskommelse med konsumenten eller på grund av omständighet utanför näringsidkarens kontroll, kan det ifrågasättas om en sådan reser-vation är meningsfull från konsumentsynpunkt. Ett sådant krav är dess-utom olämpligt av det skälet att det är svårt att sanktionera. 9.4 Näringsidkarens skyldighet att ställa säkerhet om bostaden inte är färdig- ställd -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Är bostaden eller anläggningen som den hör | | till ännu inte färdigbyggd när avtalet om upplåtelse eller överlå-| | telse träffas, skall näringsidkaren ställa säkerhet för att | | konsumenten, om bostaden med tillhörande | | gemensamhetsanläggningar inte färdig-ställs, får tillbaka | | betalning som har lämnats. Näringsidkaren skall inte få kräva | | eller ta emot betalning innan säkerhet har ställts. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 45). Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har inte haft några synpunkter på promemorians förslag. har ifrå-gasatt om inte direktivet innebär att näringsidkaren skall ställa säkerhet både för färdigställandet av den fasta egendomen och för återbetalning till konsumenten av erlagd betalning, om egendomen inte blir färdigställd. Skälen för regeringens förslag: I bilagan till direktivet, d 1 - 5, anges vilka uppgifter som näringsidkaren är skyldig att lämna för det fall bostadslägenheten eller den anläggning som den hör till ännu inte är färdig- byggd. En fråga som särskilt måste uppmärksammas är tolkningen av punkten d 5. Enligt den svenska versionen av punkten d 5 skall avtalet innehålla uppgift om en garanti för färdigställandet av den fasta egen-domen och en garanti för återbetalning av betalning som gjorts, om egen-domen inte blir färdigställd och villkoren för dessa garantier . Frågan är dels vad som i direktivet menas med uttrycket garanti, dels om näringsidkaren är skyldig att lämna några garantier eller om det endast är nödvändigt att ange huruvida garantier lämnas. Vad menas med uttrycket garanti? Det måste antas att direktivet syftar på bankgarantier eller motsvarande säker- hetsarrangemang. En sådan säkerhet är en näringsidkare normalt inte skyldig att ställa. Den kan emellertid vara av stor vikt för konsumenten om näringsidkaren blir insolvent. Frågan om näringsidkaren enligt direk-tivet är skyldig att till- handahålla sådan säkerhet är därför av betydelse. Är näringsidkaren skyldig att lämna garantier? Av den svenska versionens ordalydelse förefaller det som om näringsidkaren är skyldig att se till att säkerhet för färdigställandet och för åter-betalning av betalning som konsumenten har erlagt alltid skall ställas. Den svenska versionen överensstämmer någorlunda med de tyska, franska och engelska versionerna. Bl.a den danska versionen kan tolkas så att näringsidkaren inte är skyldig att lämna några garantier, utan att direktivet enbart ställer krav på upplysning om förekommande garantier. Föreskrifter med krav på ställande av säkerhet till skydd för konsumenter förekommer på andra håll i svensk lagstiftning (se t.ex. 1 § resegarantilagen [1972:204]). Oavsett hur direktivet skall tolkas, finner regeringen att det från konsu- mentskyddssynpunkt är klart motiverat att ålägga näringsidkaren att ställa säkerhet. Vad skall säkerheten avse? I direktivet talas om en garanti för färdigställandet av den fasta egen-domen och en garanti för återbetalning av betalning som gjorts. I vissa språkversioner anges i stället att garanti skall ställas för färdigställandet av den fasta egendomen eller för återbetalning. I promemorian har den bedömningen gjorts att båda slagen av garantier inte synes vara nödvän-diga enligt direktivet och där föreslås enbart krav på garanti för återbe-talning. har ställt sig tvekande till om denna bedöm-ning är riktig. Enligt regeringens mening måste det konstateras att direktivet på denna punkt lämnar utrymme för skilda tolkningar. Mot den bakgrunden och då ett krav på säkerhet för färdigställandet framstår som alltför strängt mot näringsidkaren bör det enligt regeringens mening i lagen införas ett krav på säkerhet enbart för återbetalning av erlagd betalning. För att skyddet för konsumenten skall bli effektivt, bör det införas ett förbud för näringsidkaren att kräva eller ta emot betalning innan säkerhet har ställts. Förbudet bör straffsanktioneras (se vidare avsnitt 10.3). 10 Konsumentens ångerrätt och rätt att låta avtalet återgå Artikel 5 i direktivet innehåller bestämmelser om konsumentens rätt att frånträda respektive häva ett ingånget avtal. Förutsättningarna anges i artikel 5.1: Förutom de möjligheter att få avtalet ogiltigförklarat enligt nationell lagstiftning har köparen rätt - att frånträda avtalet utan att ange några skäl från det att båda parterna undertecknat avtalet eller ett bindande preliminärt avtal. Om den tionde dagen är en allmän helgdag skall tidsfristen utsträckas till den första arbetsdagen därefter. - att häva avtalet från undertecknandet av avtalet eller det preliminära avtalet, om avtalet för undertecknandet inte innehåller de uppgifter som anges i punkterna a, b, c, d, 1, d, 2, h, i, k, l och m i bilagan. Om uppgifterna lämnas inom dessa skall köparens tidsfrist för frånträdande av avtalet enligt första strecksatsen, börja löpa från tidpunkten för överlämnandet av upp-gifterna. - att frånträda avtalet enligt första strecksatsen, om han vid utgången av den tremånadersperiod som anges i andra strecksatsen inte har utnyttjat sin rätt att häva trots att avtalet inte innehåller de upplysningar som anges i punkterna a, b, c, d, 1, d, 2, h, i, k, l och m i bilagan; fristen börjar löpa dagen efter tremånadersperiodens utgång. Bestämmelser av detta slag måste tas in i den nya lagen. Direktivets regler om frånträdande och hävning motsvarar vad som i hemförsäljningslagen betecknas som ångerrätt och återgång . Rege-ringen anser att de sistnämnda begreppen bör användas i den svenska lagen. Hur reglerna om återgång och ångerrätt närmare bör utformas behandlas i följande avsnitt. 10.2 Konsumentens rätt att låta avtalet återgå