prop · GK0330 · 1997-01-01 00:00:00 — Motsvarande gäller beträffande de gemensamma delarna av fastigheten. En hyresvärd bör inte hindras från att upp- rätthålla en god boendestandard i sitt hus. Det kan även förekomma att en åtgärd som berör flera enskilda lägenheter har godkänts av ett flertal hyresgäster, medan ett fåtal motsätter sig den. Fastighetsekonomiska eller praktiska överväganden kan då motivera att åtgärden genomförs i alla lägenheter, dvs. även i de lägenheter där hyresgästerna motsätter sig åtgärden. Mot de omständigheter som hyresvärden har åberopat får vägas de skäl som hyresgästen har för att motsätta sig åtgärden. skall lämna hyresvärdens ansökan utan bifall, om de skäl som hyresgästen åberopar mot att en viss åtgärd utförs väger tyngre än hyresvärdens intresse av att utföra den, dvs. när det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden utförs. När det gäller hyresgästens skäl för att motsätta sig åtgärden, har utredningen föreslagit att prövningen skall ske med hänsyn till den enskilda hyresgästens intresse. Några remissinstanser har invänt att en sådan ordning är olämplig. i har ansett att en ombyggnad eller renovering som motiveras av objektiva och seriösa fastighetsekonomiska överväganden alltid måste få väga över individuella och subjektiva krav från hyresgästens sida. Liknande synpunkter har framförts av bl.a. , och . Regeringen anser att det är viktigt att hyresgästinflytandet beträffande för- bättrings- och ändringsåtgärder utformas så att hyresvärden kan bedriva en i ett längre perspektiv ekonomiskt rimlig fastighetsförvaltning. Det är dessutom önskvärt att det utformas sådana riktlinjer att parterna i så stor utsträckning som möjligt kan förutse hur en viss situation skall bedömas. En sådan ordning är av värde för alla aktörer på bostadsmarknaden och kan även motverka att parterna för tvister till hyresnämnden. Mot den bakgrunden anser regeringen att hyresnämnden vid prövningen lämpligen bör ta hänsyn till det intresse som en hyresgäst i allmänhet kan ha av att den begärda åtgärden inte utförs. Lagstiftningen bör sålunda utformas så att hyresnämnden i första hand beaktar det objektiva hyresgästintresset och inte den enskilda hyresgästens intresse. bör således beakta sådana omständigheter som regelmässigt uppfattas som väsentliga för hyresgäster i allmänhet. Som exempel på åtgärder som normalt får anses stå i strid med det objektiva hyresgästintresset kan nämnas upp- delning av en lägenhet i två mindre eller sammanslagning av en lägenhet till en större. Sådana åtgärder bör därför som regel inte få utföras mot den berörda hyresgästens vilja. Det bör däremot i allmänhet inte komma ifråga att vid skälighetsbedömningen beakta den enskilda hyresgästens inställning, om den grundar sig endast på hans eller hennes egna förhållanden eller värderingar. Annor-lunda förhåller det sig emellertid om den enskilda hyresgästens åsikt ger uttryck för det intresse som en hyresgäst i allmänhet kan antas ha. I enstaka fall kan emellertid det skäl som den enskilda hyresgästen åberopar till stöd för att åtgärden inte skall få vidtas vara särskilt beak-tansvärt. bör därför, när det finns särskilda skäl, kunna beakta omständigheter som enbart är hänförliga till den enskilda hyresgästen. Sådana särskilt beaktansvärda skäl på hyresgästsidan kan exempelvis vara att utförandet av en viss åtgärd skulle drabba hyresgästen särskilt hårt på grund av sjukdom, hög ålder eller liknande. Ett annat skäl kan vara att hyresgästen efter tillstånd av hyresvärden har satt in och bekostat ny fast inredning, som kommer att förstöras, om den av hyres-värden begärda åtgärden utförs. bör, som ovan har nämnts, göra en avvägning av de skäl som anförs för och emot den åtgärd som det är fråga om. Enligt regeringens mening bör det, om den åtgärd som hyresvärden vill utföra är mycket genomgripande eller medför en avsevärd standardhöjning, allmänt sett krävas mindre tungt vägande skäl från hyresgästen för att ansökan skall lämnas utan bifall. Omvänt bör gälla att om en viss åtgärd kan utföras utan att hyresgästen drabbas av någon större olägenhet, det bör krävas starkare skäl från hyresgästen för att åtgärden inte skall få utföras. Givetvis måste ekonomiska faktorer på hyresvärdens sida tillmätas en viss betydelse. Om ett beaktande av det objektiva eller, för det fall hyres-gästen har åberopat ett särskilt beaktansvärt skäl, det subjektiva hyresgästintresset, skulle innebära en i sammanhanget oväsentlig kostnadsökning för hyresvärden, bör hyresgästernas önskemål ofta tillmötesgås. Utredningen har ansett att bedömningen skall kunna utfalla till hyresgästens förmån, om det finns anledning att anta att det aktuella hyresförhållandet kommer att upphöra inom en inte alltför avlägsen framtid. Enligt utredningens uppfattning bör detta i varje fall gälla om åtgärden utan större olägenhet kan utföras efter det att hyresavtalet har upphört. har förklarat sig inte kunna godta en sådan ståndpunkt. Enligt regeringens mening måste betydelsen av att hyresgästen snart skall avflytta prövas från fall till fall. I vart fall i fråga om mer ingripande eller omfattande åtgärder som kan uppskjutas utan större olägenhet torde det dock i allmänhet vara oskäligt att den aktuella åtgärden vidtas mot hyresgästens bestridande. Regeringen anser därför att utredningens bedömning i huvudsak bör godtas. När det är fråga om åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten bör hyresnämnden, enligt regeringens mening, göra samma överväganden som när det gäller åtgärder i lägenheterna. I fråga om sådana åtgärder kan det dock finnas skäl att beakta även i vilken utsträckning en sådan åtgärd har godkänts av de berörda hyresgästerna. Att åtgärden har godkänts av ett stort antal hyresgäster, utan att de utgör en majoritet, bör således få betydelse vid intresseavväg- ningen. När det gäller åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten anser regeringen, som har framgått tidigare (se avsnitt 5.3.5), att lokalhyres- gästernas inställning inte skall beaktas. Deras inställning bör dock kunna få indirekt betydelse vid hyresnämndens prövning. Tillräckliga skäl för att få tillstånd till en viss åtgärd kan således vara att hyresvärdens begäran att få utföra en viss åtgärd är motiverad av att han vill tillgodose lokalhyres- gästernas intresse. 5.3.7 Rätten att säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad -------------------------------------------------------------------- | Regeringens bedömning: En hyresvärd bör även i fortsättningen ha| | möjlighet att med stöd av 46 § hyreslagen säga upp ett hyresavtal| | inför en större ombyggnad i huset. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedömning (se betänkandet s. 103 och 104). Remissinstanserna: Endast två remissinstanser har uttryckligen yttrat sig beträffande denna fråga. i har delat utred-ningens bedömning. däremot har ansett att ett hyresavtal inte bör kunna upphöra inför en ombyggnad, om den hyresgäst som avser att flytta tillbaka efter ombyggnaden tillfälligt flyttar ut ur lägenheten arbetena genomförs. Skälen för regeringens bedömning: En hyresvärd som avser att genomföra en större ombyggnad i ett hus har möjlighet att säga upp hyresavtalen i fastigheten inför ombyggnaden. Enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen har en hyresgäst i så fall inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genom- förandet av ombyggnaden och det dessutom inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om hyresgästen lämnar lägenheten eller en del av den under ombygg-naden, skall hyresgästen om möjligt erbjudas att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset (se 46 § tredje stycket hyreslagen). Bestäm-melsen innebär att ett erbjudande från hyresvärden om ersättningslägen-het under ombyggnaden och återflyttningsrätt efter ombyggnaden skall vägas in i skälighetsbedömningen (se prop. 1974:150 s. 453 f. och 495 f.). har det riktats kritik mot att många hyresvärdar har utnyttjat möjligheten att säga upp ett hyresavtal inför en omfattande ombyggnad. För många hyresgäster innebär det nämligen en osäkerhet att inte ha ett gällande hyresavtal. Utredningen har därför övervägt om det finns ett behov av att ändra bestämmelsen i 46 § första stycket 4 hyreslagen så att ett hyresavtal i normalfallet skall gälla även om hyresgästen flyttar ut. Utredningen har kommit fram till att behovet av en sådan ändring har minskat genom förslaget om att en förhandlingsordning skall omfatta även outhyrda lägenheter (se avsnitt 5.2.2). Det innebär nämligen att hyresvärden i de allra flesta fall måste iaktta den primära förhandlingsskyldigheten i 5 § första stycket hyresförhandlingslagen när den nya hyran skall fast-ställas efter ombyggnaden (se avsnitt 5.2.3). Som utredningen har anfört innebär vissa av de föreslagna ändringarna i hyresförhandlingslagen att en hyresvärd inte längre kommer att ha någon fördel av att säga upp ett hyresavtal inför en ombyggnad. I alla de fall där hyresvärden och hyresgästen är överens om ombyggnaden och hyresgästen lämnar lägenheten , torde det i allmänhet inte finnas något motiv för hyresvärden att säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad i ett hus med förhandlingsordning. Hyresvärden har sannolikt inte anledning att säga upp hyresavtalet annat än i de fall där hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens eller där hyresgästen inte har ett skyddsvärt behov av att behålla hyresrätten, t.ex. därför att han inte har sin bostad i lägenheten. I dessa fall torde rätten att säga upp hyresavtalet fortfarande fylla ett behov. har ansett att det behövs garantier för att hyresvärden inte utför andra, mera omfattande, åtgärder än de som hyres-gästen eller hyresnämnden har godkänt. Förbundet har därför föreslagit att ett hyresavtal inte skall upphöra, om hyresgästen tillfälligt flyttar från lägenheten under ombyggnaden. Som framgår av avsnitt 5.3.8 föreslår regeringen att det skall införas en möjlighet för en berörd hyresgäst att väcka en förbudstalan mot den hyresvärd som inte genomför en ombyggnad i enlighet med hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd. En sådan ansökan bör kunna göras även av den vars hyresavtal har upphört inför en ombyggnad, under förutsättning att det föreligger återflyttningsrätt. De oseriösa förfaranden som förbundet har pekat på kommer således att kunna förhindras genom en förbudstalan. Regeringen delar mot den bakgrunden utredningens bedömning att det inte finns skäl att ändra bestämmelsen i 46 § första stycket 4 hyreslagen. Om det visar sig att ändringarna i hyresförhandlingslagen inte får de konsekvenser som har antagits, får en ändring av 46 § över-vägas på nytt. 5.3.8 Skall den hyresvärd som inte följer reglerna kunna drabbas av någon påföljd? -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: skall på ansökan av en berörd | | hyresgäst kunna förbjuda en hyresvärd att utföra en åtgärd, om det| | saknas behövligt godkännande eller tillstånd. Ett sådant förbud får| | förenas med vite. Utredningens bedömning: Utredningen har inte lämnat något förslag om förbudsföreläggande. Utredningen har inte heller ansett att det finns skäl att införa bestämmelser om särskilda påföljder för den hyresvärd som utför en åtgärd utan behövligt godkännande eller tillstånd (se betänkandet s. 104 - 106). Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har uttalat sig särskilt i denna del. Flertalet av dessa har i huvudsak delat utredningens bedömning. Några remissinstanser har emellertid ansett att den hyresvärd som inte följer reglerna bör kunna drabbas av någon påföljd. Skälen för regeringens förslag: Utredningen har övervägt att införa regler om särskilda påföljder för den hyresvärd som utför tillståndspliktiga åtgärder utan hyresgästens godkännande eller hyresnämnends tillstånd. Utredningen har funnit att förbud vid vite knappast skulle utgöra ett effektivt medel för att förhindra överträdelser, bl.a. med hänsyn till den praxis som gäller beträffande vitesbeloppens storlek. Mot bakgrund av att syftet med hyresgästinflytandet är att i största möjliga utsträckning nå samför- ståndslösningar, skulle det enligt utredningen inte heller vara lämpligt att vare sig höja vitesbeloppen eller införa en skadestånds- eller straffsanktion. Utredningen har vidare påpekat att det alltid kan uppstå fall där det råder tveksamhet om en åtgärd är standardhöjande eller inte; regler som är straffsank- tionerade bör inte lämna utrymme för sådana tveksamheter. Utredningen har mot den bakgrunden ansett att det inte finns skäl att införa någon påföljd i form av vite, skadestånd eller straff för den hyresvärd som utför en åtgärd utan att ha nödvändigt godkännande eller tillstånd. Ett alternativ som utredningen har övervägt är att endast åtgärder som utförs i enlighet med godkännande eller tillstånd av hyresnämnden får beaktas vid en bruksvärdesprövning av hyran. Utredningen har emellertid ansett att de in- vändningar som har riktats mot den nuvarande bestämmelsen i 55 a § hyreslagen kan riktas också mot en sådan bestämmelse och att det därför inte kan komma i fråga att föreslå ett sådant system. Enligt utredningens mening finns det emellertid redan, inom ramen för befintlig lagstiftning, vissa möjligheter att komma till rätta med de hyres-vär- dar som inte är beredda att följa de regler som gäller. Utredningen har hänvisat till hyresnämndens möjlighet att i en förläng- ningstvist enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen beakta om hyresvärden har nödvändigt godkännande eller tillstånd. Om ett sådant saknas, kan det medföra att ombyggnaden inte anses vara så nära förestående att hyres-förhållandet bör upplösas. En hyresvärd, som vill att ett hyresavtal skall upphöra inför en större ombyggnad, skulle således därigenom vara tvungen att följa reglerna om hyresgästinflytande. Utredningen har dessutom hänvisat till bostadsförvaltningslagens (1977:792) bestämmelser. Redan risken för att åtgärder enligt den lagen kan komma i fråga borde, enligt utredningens uppfattning, utgöra ett effektivt medel för att förmå hyresvärden att beakta kravet på hyresgäst-inflytande. Slutligen har utredningen anmärkt att det effektivaste sättet för att garantera hyresgästerna inflytande över ombyggnadsåtgärder är att kräva sådant inflytande som förutsättning för statligt stöd. Regeringen anser för sin del att nuvarande regelsystem inte ger tillräckliga garantier för att hyresgästernas inställning beaktas vid en ombyggnad. Vad först gäller reglerna om stöd vid ombyggnad har visser-ligen i förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention införts bestämmelser om hyresgästinflytande som förutsättning för statligt stöd vid ombyggnad av hyreshus. Bestämmelserna är emellertid avsedda att gälla endast till dess regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad har tagits in i hyreslagstiftningen, dock längst till utgången av (se avsnitt 4.3). Till detta kommer att hyreslagens krav på hyresgästin- flytande inte kan garanteras genom sanktioner som träffar endast de åtgärder som genomförs med statligt ekonomiskt stöd. Hyresgästernas rätt till inflytande vid ombyggnad måste garanteras på annat sätt. Enligt regeringens mening ger inte heller de övriga bestämmelser som utredningen har pekat på, dvs. 46 § hyreslagen och bostadsförvaltnings-lagen, tillräckliga garantier för att hyresgästinflytandet beaktas vid en ombyggnad. har ansett att en hyresvärd inte skall kunna höja hyran med anledning av en åtgärd som har utförts utan godkännande eller tillstånd. Regeringen anser emellertid att en sådan ordning inte är tillräcklig för att garantera hyresgästinflytandet. Enligt regeringens mening utgör inte heller straff- och skadeståndssanktioner lämpliga påföljder för överträdelser av reglerna om hyresgästinflytande. Regeringen delar däremot inte utredningens farhågor att införandet av en vitespåföljd skulle minska hyresvärdens och hyresgästens vilja att nå samför- ståndslösningar. Det finns inte heller enligt regeringens bedömning skäl att avstå från att införa en möjlighet till en sådan påföljd därför att viten enligt nuvarande praxis normalt fastställs till låga belopp. Det får nämligen förutsättas att nämnderna anpassar vitesbeloppens storlek till den nivå som krävs för att vitet skall bli ett verkningsfullt medel mot de hyresvärdar som inte följer bestämmelsen om hyresgästinflytande vid om-byggnad. Bestämmelsen om vite kan lämpligen utformas så att hyresnämnden, efter ansökan av hyresgästen, prövar om hyresvärden skall förbjudas att vidta en viss åtgärd och, om den finner detta vara fallet, meddelar ett förbudsföreläggande förenat med vite. Härigenom kan man redan innan vitesföreläggande meddelas få till stånd en prövning av om åtgärden omfattas av reglerna om hyresgästinflytande. Enligt regeringens bedömning bör således hyresnämnden på ansökan av en berörd hyresgäst kunna förbjuda en hyresvärd att utföra en åtgärd utan behövligt godkännande eller tillstånd. Ett sådant förbud bör kunna förenas med vite. 6 Ikraftträdande- och övergångsfrågor De föreslagna lagändringarna bör kunna träda i kraft . Vissa av ändringarna kräver särskilda övergångsbestämmelser. Den frågan behandlas närmare i författningskommentaren. Regeringen vill emellertid redan här beröra frågan om vad som i över- gångshänseende skall gälla beträffande hus där det har funnits flera förhandlingsordningar. Utredningen har i denna del föreslagit att endast den förhandlingsordning som omfattar störst antal lägenheter skall gälla efter ikraftträdandet. i har ansett att den föreslagna turordningsregeln inte är helt invändningsfri. Nämnden har också ställt sig frågande till hur antalet lägenheter skall beräknas och fastställas för det fall för-handlingsordningens parter inte är ense samt vilken prövningsinstans som skall avgöra en sådan tvist. har vidare menat att det rent principiellt kan ifrågasättas om det är rimligt att en förhandlingsordning som har införts med tillämpning av ett gällande regelsystem plötsligt skall upphöra vid ikraftträdande av ny lagstiftning. Enligt hyresnämnden är det lämpligt att den förhandlingsordning som skall upphöra får gälla . Även har framfört kritik mot de före-slagna övergångsbestämmelserna. Förbundet har framfört liknande syn-punkter som i , även om problematiken enligt förbundets mening kan synas väl teoretisk, eftersom det endast finns ett fåtal hus med flera förhandlingsordningar. Enligt regeringens bedömning finns det inte någon anledning att anta att det fåtal fastighetsägare och hyresgästorganisationer som berörs av över- gångsbestämmelserna inte kommer att klara av att konstatera hur många bostadslägenheter som det finns i ett hus och vilken förhandlingsordning lägenheterna är att hänföra till. Om i något enstaka fall förhandlingsordningens parter inte kan enas i frågan, kan någon av dem anhängiggöra en fastställelsetalan vid tingsrätten. Det finns därför inte skäl att låta den förhandlingsordning som skall upphöra få gälla . Regeringen ansluter sig i stället till utredningens förslag. Förslaget om att återinföra ett förbud mot flera förhandlingsordningar innebär att det i fortsättningen kommer att kunna gälla endast en förhandlingsordning för ett hus. Det kan därför antas att antalet ärenden om rätt till förhand- lingsordning inte kommer att öka. Mot bakgrund av övergångsbestämmelsernas utformning kommer den föreslagna ändringen inte heller att övergångsvis ha någon inverkan på antalet tvister vid hyresnämnderna och i . En hyresgäst kommer även i fortsättningen ha rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. De ändringar som föreslås beträffande denna rätt, och de föreslagna ändringar som avser förhandlingsordningens omfattning, medför att möjligheten för en hyresvärd att fritt sätta inflyttningshyror i hus med förhandlingsordning avsevärt begränsas. I den mån förslaget i dessa delar får någon påverkan på ärende- och måltillströmningen, är det i minskande riktning. Förslaget om att inskränka tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln i 54 a § hyreslagen torde inte nämnvärt påverka hyresnämndernas eller arbetssituation. Slutligen föreslås en helt ny reglering av hyresgästinflytandet vid vissa förbättrings- och ändringsarbeten. Utredningen har gjort den bedömningen att de flesta hyresvärdarna kommer att försöka undvika en prövning i hyresnämnden. Antalet ärenden enligt bostadssaneringslagen, som innehöll en liknande reglering av hyresgästinflytandet, var litet. Det är därför, en-ligt utredningen, inte troligt att de föreslagna reglerna om hyresgästinflytande kommer att ge upphov till en sådan ökning av ärende- och måltillströmningen att den inte kan bemästras inom ramen för befintliga resurser hos hyresnämnderna och . Utredningen har anmärkt att nuvarande reglering av hyresgästinflytandet innebär att det i regel är till fördel för hyresvärden om ett hyresavtal upphör inför en större ombyggnad. Det är därför vanligt att de hyresvärdar som skall bygga om en fastighet säger upp de berörda hyresgästerna. Sådana uppsägningar leder inte sällan till att hyresvärden hänskjuter ett antal förlängningstvister enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen till hyres-nämnden. Ett av förslagen - att en lägenhet skall omfattas av en förhandlingsordning även om lägenheten är outhyrd - kan antas få till följd att hyresvärdar i hus med förhandlingsordning i större utsträckning än avstår från att säga upp hyresavtalen i samband med en ombyggnad. Detta kan i sin tur leda till färre tvister enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen. Flera remissinstanser, framför allt hyresnämnder, har uttalat att utred- ningens förslag till ändringar kan antas leda till en betydande ökning av antalet tvister vid nämnderna. Remissinstanserna har då ofta utgått från att utredningens förslag om att förhandlingsersättningen skall kunna fast-ställas av hyresnämnden kommer att genomföras. Som angetts i avsnitt 5.2.6 anser regeringen att utredningens förslag beträffande förhandlingsersättning inte skall genomföras. Dessutom före-slår regeringen att utformningen av hyresgästinflytandet vid ombyggnad skall justeras så att prövningen av om en åtgärd skall tillåtas som regel skall ske med hänsyn till det objektiva hyresgästintresset. Det kan antas att den justeringen i viss mån medverkar till att ökningen av antalet ären-den om tillstånd till förbättrings- eller ändringsåtgärder inte blir så stor som ett flertal nämnder har befarat i sina remissyttranden. Regeringen delar därför utredningens bedömning att de föreslagna ändringarna inte alls eller endast marginellt kommer att föranleda någon ökning av antalet tvister i hyresnämnderna och i . Den eventuella ökning som kan ske kommer inte att kräva ökade resurser. 8.1 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus, om inte något annat följer av andra eller tredje stycket. En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte skall in- nehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat i följd. Överens-kommelsen skall undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. En överenskommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig. En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnden inte skall innehålla en förhandlings-klausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat i följd. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.2.2. Paragrafen anger vilka lägenheter som omfattas av en förhandlingsordning. I den föreslagna nya lydelsen av paragrafen är utgångspunkten - såsom framgår av första stycket - att samtliga bostadslägenheter i ett hus omfattas av en för- handingsordning oberoende av om de enskilda hyres-avtalen innehåller en förhand- lingsklausul.