prop · GK0330 · 1997-01-01 00:00:00 — Om hyresvärden inte kan göra det, skall hyran för den dyrare lägenheten sänkas till den lägre nivån, även om den högre hyran vid en bruksvärdes-prövning enligt 55 § hyreslagen skulle anses som skälig. När en hyresgäst har ansökt om ändring i en förhandlingsöverenskom-melse avseende hyran, skall hyresnämnden bestämma hyran med stöd av bruksvärdesprin- cipen, dock med den avvikelse som kan följa av 21 § (se 22 § andra stycket). Det innebär att hyresnämnden skall fastställa hyran till ett lägre belopp inte bara om den hyra som har bestämts i förhand-lingsöverenskommelsen är högre än bruksvärdeshyran utan också om den är högre än den hyra som i överenskommelsen har bestämts för likvärdiga lägenheter. Bestämmelsen om samma hyra för lika lägenheter gäller inte om hyres-gästen, i stället för att ansöka om ändring i förhandlingsöverenskommel-sen, begär prövning av hyresvillkoren enligt 54 § hyreslagen. Vid en sådan prövning skall hyresnämnden tillämpa bruksvärdesprincipen fullt ut, dvs. utan att beakta 21 § hyresförhandlingslagen (jfr 5 § fjärde stycket samma lag). gäller att en förhandlingsöverenskommelse endast avser de lägenheter som omfattas av den aktuella förhandlingsordningen. Om det förs in en förhandlingsklausul i hyresavtalet för en lägenhet som inte har omfattats av det kollektiva förhandlingssystemet, kommer det inledningsvis inte att gälla någon förhandlingsöverenskommelse be-träffande den lägenheten. En liknande situation uppstår om en förhand-lingsklausul ersätts med en klausul som hänvisar till en förhandlingsord-ning med en annan hyresgästorganisation. För en sådan lägenhet finns det normalt inte någon gällande förhandlingsöverenskommelse beträffande hyran eftersom de förhandlingar som den andra hyres- gästorganisationen fört tidigare inte har omfattat lägenheten. Hyresgästen får därför fortsätta att betala sin gamla hyra till dess att hyresvärden och organisationen eller hyresgästen har kommit överens om något annat. Om förhandlingarna avslutas med att det träffas en förhandlingsöverens-kommelse, får det bestämmas att det i hyran för samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp i ersättning till hyresgästorganisationen för förhandlingsarbetet (förhandlingsersätt-ning). Beloppet skall vara skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhand- lingskostnadernas storlek och övriga omständigheter (se 20 § hyresför- handlingslagen). En överenskommelse om förhandlingsersättning förutsätter således att parterna är överens. Det finns alltså inte någon rätt för hyresgästorganisa-tion att få ersättning. Organisationen kan inte heller genom att klandra en förhandlings- överenskommelse få till stånd ett beslut om förhandlingsersättning eller få högre ersättning än vad som har överenskommits. I propositionen till hyresförhandlingslagen anfördes (prop. 1977/78:175 s. 107) att det redan av principiella skäl inte kunde komma i fråga att gå så långt som att förplikta en hyresvärd att betala den hyresgästorganisa-tion som är hans motpart vid förhandlingarna viss andel av hyres-intäkterna. Den nuvarande ordningen bygger därför på att ersättningen till hyresgästorganisationen betalas av hyresgästerna såsom en del av hyran. En överenskommelse om förhandlingsersättning innebär endast att hyres-värden åtar sig att vidarebefordra viss del av hyran för de lägenheter som omfattas av förhandlingsöverenskommelsen till hyresgästorganisationen. Förhandlingsersättningen tas ut av alla hyresgäster som omfattas av för- handlingsöverenskommelsen, oavsett om de är medlemmar eller inte i den förhandlande organisationen. Det har nämligen ansetts att det är rimligt att också de hyresgäster som inte är medlemmar i den förhandlande organisationen - och således inte betalar någon medlemsavgift - tar på sig ett visst ekonomiskt ansvar för att skapa de resurser som behövs för att förhandlingsarbetet skall kunna bedrivas effektivt (se prop. 1977/78:175 s. 106). En hyresgäst kan få till stånd en prövning av förhandlingsersättningens skälighet. En sådan prövning kan göras utan samband med en prövning av hyran i övrigt (se 22 § andra stycket). Den nu redovisade regleringen gäller endast beträffande ersättning för själva förhandlingsarbetet (se prop. 1977/78:175 s. 107). Om parterna träffar avtal om att hyresgästföreningen skall få ersättning för annat arbete, exempelvis för arbete med boendedemokratifrågor, fritids-verksamhet eller liknande, kan denna ersättning inte prövas med stöd av den särskilda regeln i 22 § (jfr , avd. 16, beslut , SÖH 227). En sådan ersättning kan dock prövas inom ramen för en vanlig bruksvärdesprövning (jfr , avd. 16, beslut , SÖH 147). En hyresgäst som får en förhandlingsklausul slopad har rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar förhandlingsersättningen (se 55 § fjärde stycket hyreslagen). Om en förhandlingsklausul har slopats och er-satts med en förhandlingsklausul som hänvisar till en annan förhandlings-ordning, uppstår det ett avtalslöst tillstånd i fråga om förhandlingsersätt-ningen. Hyresgästen är i en sådan situation inte skyldig att betala förhand-lingsersättning till den nya organisationen förrän det har träffats en för-handlingsöverenskommelse som omfattar hans lägenhet. När möjligheten för enskilda hyresgäster att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet infördes, befarades det att praktiska svårigheter kunde uppstå för hyresvärdarna. I förarbetena till den nya lagstiftningen anfördes (se prop. 1993/94:199 s. 56 f.) att det kunde tänkas att vissa av dessa hyresgäster skulle vara passiva i förhandlingarna med hyresvärden eller rentav medvetet fördröja förhandlingsarbetet. För att komma till rätta med sådana situationer infördes den s.k. passivitetsregeln i 54 a § hyres-lagen. Regeln är tillämplig endast vid höjning av hyran och den innebär i korthet följande. Om hyresvärden vill höja hyran och binda hyresgästen till den begärda hyran, skall han skicka ett skriftligt meddelande till hyresgästen. Meddelandet skall innehålla uppgift om den hyreshöjning som begärs, det totala hyresbeloppet efter hyreshöjningen och den dag den nya hyran skall börja gälla. I meddelandet skall även anges det datum då hyresgästen senast måste ha motsatt sig hyreshöjningen för att den inte skall börja gälla. Hyresgästen skall alltid ha på sig från den dag då meddelandet lämnades att motsätta sig kravet. Meddelandet skall dess-utom innehålla uppgift om att hyresgästen blir bunden av sin passivitet om han inte motsätter sig kravet. Slutligen skall meddelandet innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva den begärda hyrans skälighet samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en såda prövning skall kunna ske. Den nya hyran får börja gälla först efter den dag som i meddelandet angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen. Det räcker att hyresvärdens skriftliga meddelande skickas i ett rekom-menderat brev till hyresgästens vanliga adress eller den tillfälliga adress som hyresgästen har angett till hyresvärden (se 63 § hyreslagen). Det har nämligen ansetts att det bör kunna krävas att en hyresgäst som har valt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet ser till att han som regel kan nås av hyresvärdens meddelanden (se prop. 1993/94:199 s. 59). En hyresgäst som reser bort bör därför, i eget intresse, med-dela hyresvärden under vilken adress han kan nås eller ordna saken på något annat sätt. Om hyresgästen meddelar hyresvärden att han inte godtar hyreshöjningen, kan hyresvärden hänskjuta frågan till hyresnämnden. Det är även här tillräckligt att hyresgästens meddelande skickas till hyresvärden i rekommenderat brev. Enligt en föreskrift i 54 § första stycket hyreslagen måste värden dock avvakta med hänskjutandet en månad från det att han skickade det skriftliga meddelandet. Om hyresgästen förhåller sig passiv, blir han bunden av den hyra som hyresvärden har begärt (se 54 a § andra stycket hyreslagen). Vill hyres-gästen begära prövning av den nya hyran gäller enligt 54 § första stycket hyreslagen att han skriftligen skall begära villkorsändring hos hyresvär-den. Om parterna inte kommer överens, kan hyresgästen tidigast efter det att han lämnat meddelandet till hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om villkorsändring, dvs. prövning av den nya hyran. När hyresnämnden skall pröva skäligheten av en hyra, oavsett om detta sker på begäran av hyresgästen eller på begäran av hyresvärden, gäller som huvudregel att beslut om villkorsändring inte får avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast för ansökan till hyresnämnden. Huvudregeln kommer till uttryck i 55 c § första och andra styckena hyreslagen. Ett undantag från denna regel finns i samma paragrafs fjärde stycke. Där föreskrivs att hyresnämnden, när det finns skäl till det, får förordna om villkorsändring från tidigare tidpunkt än vad som följer av första och andra styckena. I tredje stycket finns en särskild bestämmelse som är tillämplig när en hyresgäst genom passivitet har blivit bunden av en hyreshöjning. I sådant fall får hyresnämnden, under förutsättning att hyregästen har begärt nämndens prövning från det att den nya hyran började gälla, besluta om den nya hyrans storlek från den dag då den började gälla. För att denna undantagsbestämmelse skall bli tillämplig fordras alltså att hyresgästen dels meddelar hyresvärden att han begär villkorsänd-ring, dels ansöker om hyresnämndens prövning. Ansökan om hyresnämn-dens prövning skall göras tidigast efter begäran om villkors-ändring och senast från det att den nya hyran började tillämpas. Om hyresgästen inte begär villkorsändring inom tremånadersfristen, kan han ändå begära hyresnämndens prövning av den nya hyrans skälighet. I sådana fall tillämpas dock huvudregeln i 55 c § första och andra styckena hyreslagen om den tidpunkt från vilken villkorsändring tidigast kan gälla. I samband med införandet av passivitetsregeln infördes på förslag av bostadsutskottet en särskild skyddsregel i 44 § tredje stycket hyreslagen. Den bestämmelsen innebär att en hyresgäst inte får skiljas från sin lägen-het på grund av dröjsmål med betalningen av en hyreshöjning som trätt i kraft genom hans passivitet, om hyran kan prövas med tillämpning av 55 c § tredje stycket. Vad som sagts gäller till dess att en månad har gått från det att hyresnämndens eller beslut vann laga kraft. Som tidigare angetts infördes passivitetsregeln i samband med att hyres-gäster som bor i hus med förhandlingsordning fick rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Detta kan möjligen ge intryck av att passivitetsregeln är tillämplig endast om det gäller en förhandlingsordning för huset. Regeln är emellertid generell. En hyresvärd kan således an-vända sig av passivitetsregeln även om det inte gäller någon förhandlings-ordning för huset. 4.2 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten Enligt bostadssaneringslagen (1973:531) hade hyresgästerna ett direkt inflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder genom att de under vissa förutsättningar kunde förhindra åtgärder som gick utöver vad som krävdes för att lägenheterna skulle uppnå lägsta godtagbara standard. Bostadssaneringslagen upphörde att gälla vid utgången av . Lagens bestämmelser om hyresgästinflytande ersattes med en bestämmelse i 55 a § hyres- lagen som i korthet innebär att man vid en bruksvärdesprövning av hyran för en lägenhet skall kunna bortse från vissa förbättringsåtgärder i lägenheten. Enkelt uttryckt kan det sägas att hyresgästens tidigare direkta inflytande över normala förbättrings- och ändringsåtgärder ersattes med ett indirekt inflytande, dock endast över lyxåtgärder. I samband med att bostadssaneringslagen upphörde att gälla upphävdes de särskilda reglerna i (1987:10) som anslöt till be- stämmelserna i bostadssaneringslagen. har även vissa ändringar gjorts beträffande avgränsningen av vilka åtgärder som är bygglovs-pliktiga och vilka åtgärder som inte är bygglovspliktiga. Bostadssaneringslagen trädde 1974. Den gav hyresnämnden möjlighet att ålägga en fastighetsägare att rusta upp en bostadslägenhet till lägsta godtagbara standard (upprustningsåläggande). Om en sådan upprustning inte var möjlig, kunde det i stället meddelas förbud att använda lägenheten för bostadsändamål (användningsförbud). Om lägenheterna i ett hus redan hade lägsta godtagbara standard, kunde hyresgästerna hindra fastighetsägaren från att genomföra vissa förbätt-ringsåt- gärder. I det följande kommer endast hyresgästinflytandet vid upp-rustning som initierats av hyresvärden att behandlas. Bestämmelserna om hyresgästinflytande vid sådana ombyggnader som inte behövs för att en lägenhet skall få lägsta godtagbara standard kom till i syfte att ge hyresgästerna större bestämmanderätt över sina boendeförhållanden. Det ansågs otillfredsställande att hyresgästerna inte hade möjlighet att påverka förvaltningen av det hus som de bodde i. Det inne-bar också en svaghet i deras besittningsskydd. En ombyggnad som hyres-gästen inte kunde eller ville godta, av ekonomiska eller andra skäl, skulle nämligen kunna leda till att han tvingades flytta. Det ansågs också att hyresgästerna, genom den kännedom om behov och brister i fråga om boendeförhållandena som de hade, kunde förbättra bostadsmil- jön och göra fastighetsförvaltningen mera ändamålsenlig. Alternativet att låta bostads-marknadens parter förhandlingsvägen lösa frågan om boinflytande vid upp- rustning och ombyggnad diskuterades men förkastades. För att hyresgästerna skulle få ett reellt inflytande ansågs lagregler vara nödvändiga (se prop. 1974:150 s. 442 f.). Den centrala bestämmelsen om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten fanns i 2 a § bostadssaneringslagen. Bestämmelsen var uppdelad på två stycken; det första var tillämpligt på åtgärder som inte krävde bygglov och det andra på bygglovspliktiga åtgärder. Möjligheten att förhindra vissa förbättrings- och ändringsåtgärder var inte begränsad till de olika bostadslägenheterna i huset. Bestämmelserna kunde tillämpas exempelvis om hyresvärden ville renovera husets fasad eller trapphus, bygga om vinds- eller källarutrymmen eller byta vatten- eller avloppsstammar i huset. Hyresgästinflytande över åtgärder som inte var bygglovspliktiga För åtgärder som inte var bygglovspliktiga gällde att hyresnämnden på ansökan av en hyresgästorganisation fick förbjuda en fastighetsägare att utföra för- bättringsarbeten eller liknande åtgärder, om de inte behövdes för att en bostadslägenhet skulle uppnå lägsta godtagbara standard. I 2 b § bostadssaneringslagen angavs vad som krävdes för att en lägenhet skulle anses ha lägsta godtagbara standard. En förutsättning för att en hyresnämnd skulle kunna meddela förbud mot en viss åtgärd var att det var uppenbart att åtgärden inte var påkallad av boendehänsyn. Detta innebar att en fastighetsägare inte kunde för-bjudas att utföra sådana åtgärder som han i egenskap av hyresvärd var skyldig att utföra i huset på grund av lag eller avtal. Åtgärder som hörde till det löpande underhållet eller omfattades av hyresvärdens reparations-skyldighet kunde alltså inte förbjudas med stöd av bestämmelsen. Samma sak gällde åtgärder som hyresvärden måste utföra för att uppfylla föreskrifter i exempelvis hälsovårds- eller byggnadsbestämmelserna. Med begreppet boendehänsyn avsågs hänsynen till de boendes intressen i allmänhet. Det syftade alltså inte på intresset hos de hyresgäster som för tillfället bodde i fastigheten. Begreppet hade en objektiv innebörd och vägledande för tolkningen var de bostadspolitiska mål som samhället uppställde. Ett förbud enligt 2 a § första stycket kunde förenas med vite. Av förarbetena framgick att det endast var i mera uppenbara fall som förbud kunde meddelas. Bestämmelsen kom till för att i första hand vara en spärr mot att fastighetsägaren utrustade lägenheterna eller huset med inredningsdetaljer som närmast får betecknas som onödig lyx . Vid bedömningen av om förbud skulle meddelas skulle det också beaktas om åtgärderna kunde medverka till hyreshöjningar. Kunde det förutses att hyrorna inte skulle komma att höjas på grund av de aktuella åtgärderna, ansågs det i regel inte finnas skäl att förbjuda dem (se prop. 1974:150 s. 509). Hyresgästinflytande över bygglovspliktiga åtgärder För bygglovspliktiga åtgärder gällde följande. Om hyresgästorganisationen motsatte sig att det utfördes en åtgärd som inte behövdes för att en lägenhet skulle uppnå lägsta godtagbara standard, fick åtgärden utföras endast om hyres- nämnden på ansökan av fastighetsägaren medgav det. Ett sådant medgivande fick lämnas endast om det fanns särskilda skäl. Frågan om det fanns särskilda skäl för att medge en viss åtgärd skulle bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. I propositionen anfördes att det kunde förekomma fall där det av fastighetsekonomiska eller liknande skäl kunde te sig befogat att utföra vissa åtgärder utöver sådana som behövdes för att uppnå lägsta godtagbara standard. Om tilläggsåtgärderna kunde bedömas ha obetydlig inverkan på lägenheternas bruksvärde, kunde det i vissa fall anses föreligga särskilda skäl att tillåta åtgärderna. Som ett allmänt riktmärke borde gälla att fastighetsägaren måste kunna anföra mycket starka skäl för att tillåtas utföra andra, mera omfattande åtgärder än som innebar upprustning av lägenheterna till lägsta godtagbara standard, om hyresgästorganisationen motsatte sig åtgärderna. Det var således inte tillräckligt att fastighetsägaren kunde visa att om-byggnaden skulle bli mer lönsam för honom om han fick utföra de åtgär-der han önskade. Endast i de fall där kostnaden för en mindre omfattande ombyggnad inte kunde beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte borde en större ombyggnad eller de åtgärder som behövde utföras för att investe-ringen skulle kunna ge skäligt ekonomiskt utbyte kunna tillåtas (se prop. 1974:150 s. 510). Som komplement till reglerna i bostadssaneringslagen fanns en särskild be- stämmelse om bygglov i . Bestämmelsen innebar att hyresvärden i bygglovsärendet skulle visa att hyresgästorganisationen inte motsatte sig åtgärden eller att hyresnämnden hade lämnat tillstånd till den. Om hyresvärden inte kunde göra det, fick bygglov inte lämnas (se 8 kap. 31 § i dess lydelse före ). Vem utövade hyresgästinflytandet? En särskild fråga gällde vem som skulle utöva hyresgästinflytandet. Beträffande huset som helhet ansågs det att hyresgästerna som kollektiv skulle ha bestämmanderätten. Uppgiften att företräda hyresgästkollektivet lades på den organiserade hyresgäströrelsen. Beträffande åtgärder i den egna lägenheten diskuterades om den enskilde hyres- gästen skulle få ett bestämmande inflytande. Man befarade emeller-tid att den enskilde hyresgästen i vissa fall skulle fästa större vikt vid att han hade en låg hyra än att lägenheten bevarades i gott skick även för framtida hyresgäster. Den organiserade hyresgäströrelsen fick därför be-stämmanderätten också beträffande åtgärder i de enskilda lägenheterna. 4.2.3 Regleringen i 55 a § hyreslagen Såsom tidigare nämnts upphörde bostadssaneringslagen att gälla vid utgången av . I stället infördes en bestämmelse i hyreslagen, 55 a §, som ger hyresgästerna ett indirekt inflytande över vissa förbätt-ringsåtgärder. Till den bestämmelsen fördes också reglerna om lägsta god-tagbara standard. Som skäl för att upphäva bostadssaneringslagen angavs bl.a. att stora delar av det svenska hyreshusbeståndet är sanerade och att det finns möjlighet att ingripa mot de fastighetsägare som missköter sina fastigheter med stöd av andra lagar, bl.a. bostadsförvaltningslagen (1977:792) och hyreslagen. Bostadssaneringslagens bestämmelser om sanering behövdes därför inte längre. Däremot ansågs det finnas behov av regler som ger den enskilda hyresgästen en möjlighet att tvinga fram en upprustning av den egna lägenheten till lägsta godtagbara standard. Bestämmelser om upprust-ningsföreläggande togs därför in i 18 a - c §§ hyreslagen (se prop. 1993/94:199 s. 73 f.). Beträffande boinflytande vid ombyggnad ansågs det att hyresgästernas intressen kan skyddas på annat sätt än genom bestämmelserna i bostads-saneringslagen.Det konstaterades att hyresgästens besittningsskydd i och för sig kan brytas vid en större ombyggnad men att hyresgästen ändå har rätt att om möjligt bo kvar i lägenheten vid en sådan ombyggnad (se 46 § första stycket 4 hyreslagen). Det ansågs att detta besittningsskydd är till-räckligt. Vid mindre genomgripande åtgärder som inte innebär att hyres-gästen måste flytta från lägenheten bedömdes skyddet dock vara otillräckligt. I sådana fall ansågs det i första hand vara fråga om att skydda hyresgästen mot hyreshöjningar på grund av åtgärder som inte kan anses motiverade från hyresgästsynpunkt (se prop.1993/94:199 s. 72 f.). Hyres-gästinflytandet vid upprustning och ombyggnad utformades därför på följande sätt. Vid en bruksvärdesprövning av hyran för en lägenhet skall hyresnämn-den inte beakta förbättringsarbete eller liknande åtgärd som hyresvärden har utfört i lägenheten under hyresförhållandet, om åtgärden inte har vid-tagits för att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard och uppenbart inte heller har varit motiverad av boendehänsyn. Detta gäller dock inte om hyresgästen (själv eller i vissa fall genom en hyresgästorganisation) eller hyresnämnden har godkänt åtgärden eller om det har gått åtgärden utfördes. får lämna godkännande endast om det finns särskilda skäl (se 55 a § hyreslagen). Till skillnad från bestämmelserna i bostadssaneringslagen ger den nu-varande bestämmelsen i hyreslagen inte hyresgästerna någon möjlighet att förhindra att en viss förbättringsåtgärd vidtas i lägenheten. Den innebär i stället att hyresvärden under vissa förutsättningar inte har rätt till ekonomisk kompensa- tion för den standardhöjning som en sådan åtgärd medför. Hyresgästernas direkta inflytande har alltså ersatts med ett indirekt inflytande. En annan skillnad består i att det nuvarande inflytandet endast avser åtgärder som hyresvärden utför i lägenheterna. Hyresgästinflytandet enligt bostadssaneringslagen avsåg även åtgärder som utfördes i andra delar av fastigheten. Ytterligare en skillnad är att den nuvarande regeln är tillämplig endast på åtgärder som vidtas under hyresförhållandet. Åtgärder som har vid-tagits under ett tidigare hyresförhållande skall således beaktas vid bruks-värdesprövningen. Denna begränsning, liksom begränsningen till åtgärder som har vidtagits , motiverades med att förhållanden som hänför sig till ett tidigare hyresförhållande eller som ligger långt tillbaka i tiden typiskt sett är svåra att föra bevisning om (se prop. 1993/94:199 s. 107). Vidare är det den enskilde hyresgästen som själv utövar den rätt till inflytande som finns. Enligt bostadssaneringslagen var det däremot hyres- gästorganisationen som utövade inflytandet. Den viktigaste skillnaden är att den nya bestämmelsen avser endast sådana åtgärder som kan betecknas som lyxsanering . Bostadssanerings-lagen gav däremot ett inflytande även över normala förbättrings-åtgärder, dvs. sådana åtgärder som var bygglovspliktiga (se avsnitt 4.2.2). Denna effekt beror på att bestämmelsen i 55 a § hyreslagen motsvarar bestämmelsen i 2 a § första stycket bostadssaneringslagen som avsåg icke-bygglovspliktiga åtgärder. I hyreslagen saknas således en motsvarighet till bestämmelsen i 2 a § andra stycket bostadssaneringslagen, som gav hyres-gästkollektivet ett inflytande även över sådana åtgärder som krävde bygg-lov. I det sammanhanget finns det anledning att erinra om att bygglovs-prövningen enligt inskränktes (se prop. 1993/94:178, bet. 1993/94:BoU18, rskr. 1993/94:372. Beträffande ikraftträdandet se prop. 1994/95:106, bet. 1994/95:BoU8, rskr. 1994/95:91). På samma sätt som bostadssaneringslagens bestämmelser är 55 a § hyreslagen in- te tillämplig på sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten och inte heller på sådana åtgärder som hyresvärden måste vidta för att uppfylla hälsoskydds- eller byggnadsbestämmelser.