prop · GK03119 · 1997-01-01 00:00:00 — 1996/97:107 En allmän och sammanhållen arbetslöshetsförsäkring föreslås en ändring i förevarande anvisningspunkt, men med en annan tidpunkt för ikraftträdande. I detta förslag återfinns undantaget från skatteplikt vid självförvaltning i tionde stycket. 9.3 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 21 § Paragrafens andra stycke är nytt. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 6. Att en förhandlingsöverenskommelse kan innefatta överenskommelser angående hyresgästernas deltagande i fastighetsförvaltningen får anses följa redan av 5 § hyresförhandlingslagen. Förevarande bestämmelse tar sikte endast på vad som i förhandlingsöverenskommelsen kan avtalas om gottgörelse åt de deltagande hyresgästerna i form av avdrag på den ordinarie hyran. Bestämmelsen klargör att man under vissa förutsättningar i förhandlingsöverenskommelsen kan ta in en överenskommelse om sådana hyresavdrag även om den leder till att de faktiska hyresbeloppen inte blir lika stora för lägenheter som är lika stora och har samma bruksvärde. För det första förutsätter sådana överenskommelser att det finns eller kommer att finnas ett system för självförvaltning. Härmed avses något slag av organiserad samverkan mellan hyresvärden och en grupp av hyresgäster rörande förvaltningen av det eller de hus som omfattas av förhandlingsordningen. Av förhandlingsöverenskommelsen måste på ett någorlunda preciserat sätt framgå vilket arbete som självförvaltningen omfattar. Förvaltningen kan gälla såväl själva hyreshuset, t.ex. städningen av trappuppgångar, som andra delar av fastigheten, t.ex. skötseln av gräsmattor och blomrabatter. Vidare måste av förhandlingsöverenskommelsen framgå det avdrag på den ordinarie hyran som skall tillgodoräknas de hyresgäster som deltar i förvaltningen. Hur hyresvärdens och hyresgästernas samverkan i övrigt skall vara organiserad behöver inte anges i förhandlingsöverenskommelsen. Ofta torde formerna för samverkan bäst bestämmas inom ramen för det lokala samarbetet mellan hyresgästerna och fastighetsägaren, t.ex. i en lokal kontaktkommitté. Det gäller i synnerhet i sådana fall där någon eller några av hyresgästerna står utanför hyresgästorganisationen. Förekomsten av sådana självförvaltningssystem ger anledning att ställa frågan hur ett sådant system påverkar hyresvärdens skyldigheter enligt hyreslagen. De skötselåtgärder som kan tänkas ingå i självförvaltningen torde i huvudsak kunna hänföras till skötsel av gemensamma utrymmen eller skötsel av yttermiljön. Enligt 15 § tredje stycket hyreslagen är hyresvärden skyldig att hålla gemensamhetsutrymmen i fullt brukbart skick för det avsedda ändamålet, om inte annat har avtalats. Det är möjligt att avtala om såväl bättre som sämre skick. Frågan blir då om ett avtal om självförvaltning innebär att hyresvärdens skyldigheter i förhållande till de hyresgäster som deltar i förvaltningen förändras. Det torde inte gå att svara generellt på denna fråga, som i stället får besvaras genom en tolkning av avtalet i det enskilda fallet. I vissa fall kan överenskommelsen om självförvaltning vara sådan att den måste ges den innebörden att hyresvärden har befriats från sin underhållsskyldighet gentemot de hyresgäster som har åtagit sig att utföra förvaltningsåtgärden. Vanligen torde emellertid avtalet innebära att hyresvärden är skyldig att hålla fastigheten i fullgott skick och således är ansvarig för skötseln, men att hyresvärden har gett hyresgästerna ett uppdrag att utföra skötseln åt hyresvärden. Det står under alla förhållanden klart att hyresvärdens skyldigheter i nu berört hänseende består mot de hyresgäster som inte deltar i självförvaltningen. Om det till följd av självförvaltningen uppstår brister i skötseln av fastigheten och detta drabbar de hyresgäster som inte deltar i förvaltningen, ansvarar hyresvärden alltid för att förvaltningsåtgärderna utförs. Ofta torde även yttermiljön kunna räknas till de gemensamma utrymmena. I den mån detta inte är fallet torde hyresvärden ha ett betydande utrymme att själv bestämma graden av underhåll. Något behov av att - som en remissinstans har förordat - särskilt lagreglera frågan kring skötseln av den yttre miljön har därför inte ansetts föreligga. Ytterligare en förutsättning för att i en förhandlingsöverenskommelse reglera hyresavdrag på grund av deltagande i självförvaltning är att systemet för självförvaltning står öppet för samtliga berörda hyresgäster. Det får sålunda inte vara fråga om ett system som är öppet enbart för exempelvis medlemmar i hyresgästorganisationen och som därigenom hindrar de hyresgäster som har valt att ställa sig utanför denna från att komma i åtnjutande av hyresavdraget. I kravet på öppenhet ligger också att de hyresgäster som deltar i självförvaltningen behandlas lika. Om det i förhandlingsöverenskommelsen bestäms att hyresgästerna skall kunna delta i självförvaltningen på olika sätt eller i olika omfattning, måste därför varje hyresgäst inom dessa ramar fritt få välja på vilket sätt eller i vilken utsträckning han eller hon vill delta. Att kravet på öppenhet gäller enbart i förhållande till berörda hyresgäster beror på att det inte finns något som hindrar att självförvaltningsystemet begränsas till något eller några av de hus som omfattas av förhandlingsordningen och till de hyresgäster som bor där. Överenskommelsen om hyresavdrag måste gälla samtliga hyresgäster som deltar i systemet. Det har inte ansetts lämpligt att söka precisera detta begrepp i lagtexten. Förhandlingsöverenskommelsens parter är i och för sig oförhindrade att göra sådana preciseringar under förutsättning att det sker på ett sådant sätt att alla hyresgäster behandlas lika (jfr ovan beträffande kravet på öppenhet). Eftersom en förhandlingsöverenskommelse gäller för en grupp av hyresgäster och det måste stå fritt för varje hyresgäst att själv bestämma om han eller hon önskar delta i förvaltningen, torde förhandlingsöverenskommelsen vanligen kunna innehålla endast övergripande bestämmelser om självförvaltningen. Vid sidan av förhandlingsöverenskommelsen måste alltså regelmässigt träffas ett ömsesidigt bindande avtal mellan hyresvärden och hyresgästen, varigenom den senare förbinder sig att delta i självförvaltningen. Genom sådana avtal mellan hyresvärd och hyresgäst kan det närmare bestämmas på vad sätt den enskilde hyresgästen skall delta i självförvaltningen. Görs det inte några preciseringar i förhandlingsöverenskommelsen eller i avtal mellan hyresgästerna och hyresvärden, är det naturligt att det överlämnas till hyresgästerna själva att komma överens om hur arbetet skall fördelas mellan dem och hur var och en skall delta. Sådana överenskommelser behöver inte innebära att hyresgästerna medverkar i lika omfattning i förvaltningsåtgärderna. Det bör sålunda inte finnas något hinder för hyresgästerna att komma överens om att vissa hyresgäster, exempelvis äldre personer, skall delta endast på något mindre aktivt sätt. Hyresgästernas överenskommelser om hur självförvaltningen skall organiseras kan också ske genom att hyresgästerna bildar en förening där man gemensamt beslutar om hur arbetet skall utföras. Ingenting hindrar att rätten till hyresnedsättning i förhandlingsöverenskommelsen knyts till ett medlemskap i en sådan självförvaltningsförening . En sådan förening måste dock givetvis vara öppen för samtliga hyresgäster och bör vara fristående i förhållande till den förhandlande hyresgästorganisationen. Under de förutsättningar som har angetts kan det i förhandlings- överenskommelsen skrivas in att de i självförvaltningen deltagande hyresgästerna skall erhålla avdrag på den ordinarie hyran. En sådant avdrag kan avse såväl redan förfallna hyror - och eventuellt utgå i form av kontant återbetalning - som framtida, ännu inte förfallna hyror. Med hänsyn till kravet i 19 § första stycket hyreslagen på att hyran skall vara till beloppet bestämd måste hyresavdraget anges till ett visst belopp. Som har angetts kan det i förhandlingsöverenskommelsen bestämmas att självförvaltningen kan utföras i olika omfattning. Inget hindrar i sådana fall att olika stora hyresavdrag ges beroende på omfattningen och arten av de förvaltningsåtgärder som hyresgästen väljer att åta sig. En annan sak är att förekomsten av differentierade hyresavdrag kan ha betydelse för om hyresreduktionen blir skattepliktig. I förhandlingsöverenskommelsen måste således anges den ordinarie hyra som utgår för det fall att hyresgästen inte deltar i självförvaltningen och ett eller flera avdragsbelopp på den ordinarie hyran som utgår om hyresgästen deltar i förvaltningen. En analogisk tillämpning av förbudet i 19 § hyreslagen mot rörlig hyra medför vidare att omfattningen av de arbetsprestationer som självförvaltningen innefattar bör vara preciserade. Såsom framgår av andra styckets andra mening får avdraget på den ordinarie hyran inte vara större än vad som föranleds av självförvaltningens omfattning. Denna begränsning har uppställts för att förhindra att hyresdifferentiering av detta slag används för att kringgå likhetsregeln i första stycket. Bestämmelsen skall förstås så att skillnaden inte får vara större än vad som kan motiveras av den totala kostnadsminskning som självförvaltningen innebär för fas- tighetsägaren. Däremot behöver skillnaden inte stå i någon direkt proportion till det arbete som den enskilde hyresgästen utför. Av principen om öppenhet och likabehandling följer dock att det givetvis inte kan komma i fråga att låta en eller ett fåtal av de hyresgäster som deltar i självförvaltningen erhålla hela hyresreduktionen, medan de övriga som deltar i förvaltningen inte erhåller något avdrag på hyran. Avslutningsvis skall kort kommenteras vilka konsekvenser överenskommelsen om självförvaltning får vid tillämpningen av andra hyresrättsliga bestämmelser. Enligt 5 § första stycket 2 hyresförhandlingslagen medför en förhand- lingsordning skyldighet för hyresvärden att på eget intiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra. Hyresvärden kan således inte, utan att iaktta sin s.k. primära förhandlingsskyldighet, ta ut en inflyttningshyra som är högre än vad den tidigare hyresgästen har betalat. Denna bestämmelse bör emellertid inte ges den innebörden att hyresvärden blir förhandlingsskyldig i det fall den tidigare hyresgästens lägre hyra var föranledd av att denne deltog i självförvaltning och den tillträdande hyresgästen väljer att inte delta i sådan förvaltning. I en sådan situation föreligger nämligen ingen egentlig hyreshöjning. Den ordinarie hyran för lägenheten är oförändrad och inget hindrar den tillträdande hyresgästen att delta i självförvaltningen och därigenom erhålla motsvarande hyresavdrag som den förre hyresgästen. Om hyresgästens deltagande i självförvaltningen sker i sådana former att det kan anses föreligga ett bindande åtagande från hyresgästens sida att utföra förvaltningsåtgärden, medför detta vissa rättsverkningar. Vad som har avtalats utgör hyresvillkor som kan prövas i den ordning som gäller enligt 54 och 55 §§ hyreslagen. Det som har bestämts i fråga om självförvaltningen, både vad gäller arbetsprestationen och avdraget på den ordinarie hyran, kan alltså ändras genom beslut av hyresnämnden. Det som förhandlingsöverenskommelsen innehåller i fråga om självförvaltningen kan dessutom komma att prövas av hyresnämnden i den ord- ning som anges i 22 § hyresförhandlingslagen. Det skall slutligen påpekas att frågor kring överenskommelser om självförvaltning givetvis kan komma att prövas i allmän domstol eller i hyresnämnd. Det kan t.ex. uppkomma tvister om huruvida en hyresgäst har deltagit i självförvaltningen och därmed har rätt till hyresavdrag. Beträffande sådana tvister kan följande sägas. Så länge de självförvaltningsåtgärder som har bestämts i förhandlingsöve- renskommelsen har utförts torde hyresvärden inte gentemot en enskild hyresgäst som har anmält att han eller hon önskar delta i självförvaltningen kunna göra gällande att denne inte har rätt till avdrag. Saken ställer sig annorlunda om en viss förvaltningsåtgärd inte har utförts och hyresvärden visar att det på sakliga grunder har bestämts att den aktuella hyresgästen skulle ha utfört den. Vilka rättsverkningar detta får blir beroende av hur frågan har reglerats i förhandlingsöverenskommelsen eller i avtal mellan hyresvärden och hyresgästen. I allmänhet torde överenskommelsen vara att uppfatta på så sätt att hyres- gästen i denna situation inte har rätt till något avdrag på hyran. Hyresgästen skall då betala den ordinarie hyran. Om hyresgästen redan har fått avdrag, är han skyldig att betala in ett belopp motsvarande avdraget. Det ytterligare belopp som han skall erlägga är att anse som obetald hyra. Om betalning inte sker, föreligger ett sådant dröjsmål med hyresbetalning som enligt 42 § hyreslagen kan medföra att hyresrätten förverkas. Om förhandlingsöverenskommelsen inte kan ges den innebörden att hyresgästen skall betala ytterligare hyra i fall han inte fullgör en förvaltningsåtgärd som han har tagit på sig, kan hans underlåtenhet få andra rättsverkningar. Försummelsen utgör ett avtalsbrott. I undantagsfall kan hyresrätten förverkas. För att så skall kunna ske fordras dock att hyresgästens förseelse inte är av ringa betydelse och att det är av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldighe- ten fullgörs (jfr 42 § första stycket 8 och femte stycket hyreslagen). Upprepade försummelser kan vidare medföra att hyresavtalet efter uppsägning inte förlängs (jfr 46 § första stycket 2 hyreslagen). Slutligen kan erinras om att en hyresgäst kan bli befriad från skyldigheten att delta i självförvaltningen genom beslut av hyresnämnden (jfr 54 och 55 §§ hyreslagen). 1 Förslag till lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370) Härigenom föreskrivs att det i kommunalskattelagen (1928:370) skall införas en ny bestämmelse, 32 § 3 i mom., av följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 32 § ------------------------------------------------------- 3 i m o m. Som intäkt tas inte upp hyresnedsättning som en hy- resgäst fått för att utföra löpande underhåll av enklare beskaffenhet på hyresfastighet inom ett öppet system för självförvaltning som bestämts i en förhandlingsöverens- kommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) eller i ett annat avtal mellan en hyresvärd och en eller flera hyresgäster. Detta gäller dock endast till den del hyresnedsättningen inte överstiger den egna lägenhetens andel i den kostnad som inbesparats genom självförvaltningen och under förutsättning att samtliga hyresgäster som deltagit i självförvalt- ningen fått nedsättning med samma belopp. Denna lag träder i kraft och tillämpas första gången vid taxering avseende hyresnedsättning som erhållits efter ikraftträdandet. 2 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs att 21 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 21 §1 I en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. ------------------------------------------------------- Trots bestämmelsen i första stycket får det i en förhandlingsöverenskommelse bestämmas att hyresgäster som deltar i ett för samtliga berörda hyresgäster öppet system för självförvaltning av hus som omfattas av förhandlings- ordningen skall betala en lägre hyra. Skillnaden i hyra mellan lägenheter som är lika stora och har samma bruksvärde får dock inte vara större än vad som föranleds av självförvaltningens omfattning. Denna lag träder i kraft . **FOOTNOTES** 1Senaste lydelse 1994:816. Efter remiss har yttranden över promemorian avgivits av , , , , Kammarrätten i , , Länsrätten i , i , i , i , , , , , Fastighetsbranschens , , , vid , i (LO), , , , , , , Bostadsrätters och . Yttrande har också avgivits av . har bifogat yttranden som verket har hämtat in från skattemyndigheterna i , och län. , Akademikers () och () har avstått från yttrande. 1 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs att 21 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 21 §1 I en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. ------------------------------------------------------- Bestämmelsen i första stycket hindrar inte att det i en förhand- lingsöverenskommelse bestäms att hyresgäster som deltar i ett för samtliga berörda hyresgäster öppet system för självförvaltning skall ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Skillna- den i hyra mellan lägenheter som är lika stora och har samma bruksvärde får dock inte vara större än vad som föranleds av självförvaltningens omfattning. Denna lag träder i kraft . **FOOTNOTES** 1Senaste lydelse 1994:816. 2 Förslag till lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370) Härigenom föreskrivs att punkt 1 av anvisningarna till 19 § kommunalskattelagen (1928:370) skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Anvisningar till 19 § 1.1 Socialbidrag, bistånd enligt lagen (1994:137) om mottagande asylsökande m.fl., begravningshjälp samt underhåll, som har lämnats intagen i kriminalvårdsanstalt eller patient på sjukhus, samt annan liknande ersättning utgör inte skattepliktig inkomst. Detsamma gäller i fråga om till föreningar influtna medlemsavgifter. Som begravningshjälp behandlas inte tjänstepension avseende tid efter den pensionsberättigades frånfälle. Med skadeståndsförsäkring förstås försäkring, enligt vilken den försäkrade äger utfå ersättning för skadestånd vartill han är berättigad på grund av personskada (överfallsskydd o.d.). Ersättning till följd av personskada som utgår i annan form än periodisk utbetalning (engångsbelopp) och avser förlorad inkomst av skattepliktig natur utgör skattepliktig intäkt såvida icke annat följer av övriga bestämmelser i denna lag. Om engångsbelopp, som utgår till följd av personskada, utgör ersättning för framtida förlust av skattepliktig inkomst, skall dock av beloppet avräknas såsom icke skattepliktig del. Uppbär skattskyldig två eller flera sådana engångsbelopp till följd av samma personskada, skall vad som har sagts gälla varje sådant belopp. Vad som avräknas från ett eller flera engångsbelopp under beskattningsåret får emellertid - i förekommande fall tillsammans med vad som avräknats - för samma personskada sammanlagt icke överstiga femton basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring. Härvid skall avräknad del av ett engångsbelopp uttryckas i det basbelopp, som har fastställts under vilket engångsbeloppet blivit tillgängligt för lyftning. Utbytes sådan livränta eller del därav, som utgår till följd av personskada och utgör skattepliktig intäkt enligt 32 § 1 mom., mot engångsbelopp, gälla bestämmelserna i föregående stycke beträffande sådant engångsbelopp. Utbytes annan livränta eller del därav, som utgör skattepliktig intäkt enligt 32 § 1 mom., mot engångsbelopp, skall hela engångsbeloppet upptagas såsom skattepliktig intäkt. Sker utbyte, helt eller delvis, av annan livränta än nu sagts mot engångsbelopp, skall beloppet anses utgöra icke skattepliktig intäkt. Lön, som utgår från arbetsgivare i sådana fall, då denne på grund av 3 kap. 16 § andra eller tredje stycket lagen (1962:381) om allmän försäkring äger uppbära arbetstagaren tillkommande ersättning från allmän försäkringskassa, är skattepliktig intäkt. För arbetsgivaren är den av honom i nämnda fall uppburna ersättningen från ävensom annan därifrån uppburen ersättning i anledning av kostnad för den anställdes räkning att betrakta som skattepliktig inkomst, dock att ersättningen icke är skattepliktig för arbetsgivaren, därest den till den anställde utbetalda lönen eller den för honom havda kostnaden utgör för arbetsgivaren icke avdragsgill utgift i förvärvskälla. Ersättning, som annorledes än i form av pension eller annan livränta utbetalas av arbetsgivare vid yrkesskada eller arbetsskada i de fall, då arbetsgivaren står s.k. självrisk enligt lagen (1954:243) om yrkesskadeförsäkring eller lagen (1976:380) om arbetsskadeförsäkring, räknas till skattepliktig inkomst enligt de grunder som skulle hava gällt vid försäkring enligt sistnämnda lag. Skatteplikt föreligger inte för bidrag från stat eller kommun, som utgår enligt av regeringen eller av statlig myndighet meddelade bestämmelser, i samband med utbildning eller omskolning, till arbetslösa och partiellt arbetsföra samt med dem i fråga om sådana bidrag likställda i den mån bidragen avser traktamente och särskilt bidrag. Flyttningsbidrag som lämnas av en arbetsmarknadsmyndighet utgör inte skattepliktig intäkt i följd varav avdrag inte medges för den kostnad som sådant bidrag eller stöd är avsett att täcka. Skatteplikt föreligger inte heller för bidrag från en allmän försäkringskassa till handikappade eller föräldrar till handikappade barn för anskaffning eller anpassning av motorfordon. Utgår bidraget till en näringsidkare för näringsverksamheten tillämpas bestämmelserna om näringsbidrag i punkt 9 av anvisningarna till 22 §. Kontant arbetsmarknadsstöd utgör skattepliktig intäkt. Skatteplikt föreligger icke för engångsbidrag som utgår i samband med arbetsplacering som utgör led i omhändertagande av flyktingar. Skatteplikt föreligger inte för bidrag som stiftelsen minnesfond till fullföljande av sitt ändamål lämnar för mottagarens utbildning. Inte heller föreligger skatteplikt för stipendium som lämnas enligt förordningen (1995:559) om stipendium efter genomfört basår inom vuxenutbildning eller bidrag enligt förordningen (1995:667) om bidrag till vissa funktionshindrade elever i gymnasieskolan. ------------------------------------------------------- Skatteplikt föreligger inte för sådant avdrag på ordinarie hyra som en hyresgäst får för att utföra förvaltningsuppgifter av enklare beskaffenhet på hyresfastighet inom ett öppet system för självförvaltning som bestämts i en förhandlingsöver- enskommelse enligt hyres- förhandlingslagen (1978:304) eller i ett annat avtal mellan en hyresvärd och en eller flera hyresgäster. Detta gäller endast till den del hyresavdraget inte överstiger den egna lägenhetens andel av den totala kostnaden för den aktuella förvaltningsuppgiften och under förutsättning att samtliga hyresgäster som deltar i självförvaltningen får avdrag på hyran med samma belopp. Vad som har sagts gäller i motsvarande utsträckning i fråga om avdrag på avgift i bostadsrättsförening, bostadsförening, bostadsaktiebolag och annan därmed jämförbar upplåtelse- eller ägandeform. Denna lag träder i kraft och tillämpas första gången vid taxering. **FOOTNOTES** 1Senaste lydelse 1995:1521. 3 Förslag till lag om ändring i lagen (1997:000) om ändring i kommunalskattelagen (1928:370) Härigenom föreskrivs att punkt 1 av anvisningarna till 19 § kommunalskattelagen (1928:370) i paragrafens lydelse enligt lagen (1997:000) om ändring i nämnda lag samt ikraftträdandebestämmelsen till lagen (1997:000) om ändring i kommunalskattelagen skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Anvisningar till 19 § 1.1 Socialbidrag, bistånd enligt lagen (1994:137) om mottagande asylsökande m.fl., begravningshjälp samt underhåll, som har lämnats intagen i kriminalvårdsanstalt eller patient på sjukhus, samt annan liknande ersättning utgör inte skattepliktig inkomst. Detsamma gäller i fråga om till föreningar influtna medlemsavgifter.