prop · GK03127 · 1997-01-01 00:00:00 — Enligt promemorian finns det inte anledning att i den svenska lagen uppställa något krav på ett särskilt förfarande för att kreditavtalet skall upphöra att gälla. I promemorian har därför föreslagits att kreditavtalet skall upphöra att gälla automatiskt om upplåtelse- eller överlåtelseavtalet har gått åter eller konsumenten har utnyttjat sin ångerrätt. Hovrätten för Nedre har ifrågasatt om det inte borde regleras närmare vad som gäller vid annullering av krediten. En tänkbar ordning vore att kredit-avtalet skulle upphöra att gälla först sedan konsumenten meddelat kredit-givaren att köpet har återgått. Regeringen anser emellertid att det kan krävas att den som lämnat en kredit av sådant slag som det nu är fråga om håller sig underrättad om huvudavtalets bestånd. Vi ansluter oss därför till promemorians bedömning att det inte finns skäl att meddela närmare föreskrifter om annulleringen av krediten. Skall konsumenten vara skyldig att betala något? En annan fråga är i vilken utsträckning konsumenten skall kunna åläggas betalningsskyldighet trots att kreditavtalet har upphört. Såsom ovan har framgått föreskrivs i direktivet att kreditavtalet skall upphöra att gälla utan påföljd för köparen. Detta måste komma till ut-tryck i den svenska lagen. Direktivbestämmelsen bör rimligen tolkas så att konsumenten, för det fall att kreditavtalet upphör, inte skall drabbas av någon extra kostnad, dvs. en kostnad som inte skulle ha uppstått om avtalet hade stått fast. Däremot får det anses självklart att konsumenten måste återbetala den del av krediten som har kommit honom eller henne till del. Vidare kan direktivet inte anses förhindra att konsumenten åläggs att betala sådana lånekostnader som inte beror på att avtalet har upphört, t.ex. upplupen ränta och uppläggningsavgifter. och har ansett att den svenska lagstiftningen bör gå längre än så och att konsumenten inte bör vara skyldig att ersätta kreditgivaren för några kostnader som har uppstått innan avtalet upphörde att gälla. Regeringen anser dock inte att det finns skäl för detta. Den svenska regleringen bör därför i denna del utformas i nära anslutning till direktivet. -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: skall ha tillsyn över att | | lagen följs. För tillsynen skall ha rätt att | | bl.a. kräva in vissa uppgifter från den som upplåter eller | | överlåter bostadsandelar. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 67). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte haft några invänd-ningar mot promemorians förslag. En remissinstans har ansett att det inte behövs någon tillsyn över lagens tillämpning. Två remissinstanser har menat att en fastighetsmäklare som säljer bostadsandelar inte skall om-fattas av tillsyn. Skälen för regeringens förslag: Enligt artikel 10 i direktivet skall med- lemsstaterna i sin lagstiftning fastställa vilka följderna blir om direktivet inte följs. I 3 - 9 §§ avtalsvillkorslagen finns bestämmelser som syftar till att få till stånd ett förbättrat konsumentskydd när det gäller utformningen av kontrakts- formulär som används av olika branscher på konsumentområdet. kan, efter ansökan av , förbjuda oskäliga avtalsvillkor. I vissa fall får utfärda ett s.k. förbudsföreläggande. Ett förbud skall normalt förenas med vite. Lagen omfattar även avtal om fast egendom (se prop. 1994/95:17 s. 86). Marknadsföringslagen (1995:450) är tillämplig på marknadsföring av bl.a. fast egendom (se 2 och 3 §§). I lagen finns bestämmelser som syftar till att bl.a. motverka marknadsföring som är otillbörlig mot konsumenter. En näringsidkare kan av eller, efter överklagande, av förbjudas att fortsätta med sådan marknadsföring (se 14 §). I fall som inte är av större vikt kan meddela ett förbudsföreläggande (se 21 §). Näringsidkaren kan även åläggas att lämna sådan information som är av särskild betydelse från konsumentsynpunkt (se 15 §). Ett förbud skall normalt förenas med vite (se 19 §). En näringsidkare, som uppsåtligen eller av oaktsamhet har brutit mot vissa bestämmelser, kan också åläggas att betala en särskild marknadsstörningsavgift. En sådan avgift kan utgå vid överträdelser av förbudet att använda vilseledande reklam. Även överträdelser av föreskrifterna om att särskild information skall lämnas för att konsumenten skall kunna bedöma vissa erbjudanden om särskilda förmåner kan för-anleda en avgift av detta slag (se 22 §). Överträdelser av reglerna i marknadsföringslagen kan också medföra att en näringsidkare blir skadeståndsskyldig mot konsumenten (se 29 §). Marknadsföringslagens bestämmelser skall tillämpas också vid brister i de informationskrav som ställs i den nya lagen (se avsnitt 9.1). Som har angetts i promemorian bör det emellertid övervägas om det finns skäl att införa ytterligare föreskrifter till säkerställande av att den svenska lagens regler följs. Regeringen anser det lämpligt att får samma möjlighet till insyn hos dem som säljer bostadsandelar som verket nu har enligt lagen om paketresor och konsumentkreditlagen. Det innebär att i lagen bör ges rätt att företa inspektioner och att vid vite infordra handlingar och annat material som behövs för tillsynen. Bestämmelser om sådan tillsyn får betydelse främst på det sättet att de ger en god insyn i marknaden för bostadsandelar och underlag för åtgärder som kan förbättra konsumenternas situation. Verkets möjligheter till marknadsundersökningar och informationsinsatser förbätt-ras. Det bör ankomma på att avgöra hur tillsynen lämp-ligast bör utformas. Två remissinstanser, och Semesterhus Fjäll & Hav, har hävdat att promemorians förslag innebär att fastighetsmäklare kommer att stå under tillsyn av såväl som . Regeringen vill med anledning härav påpeka att fastig-hetsmäklare som står under tillsyn av inte får bedriva näringsverksamhet av det slag som kommer att omfattas av den nya lagen, varken själva eller såsom ombud för andra. En fastighets-mäklare kan visserligen förmedla en upplåtelse eller överlåtelse av en bostadsandel. tillsyn kommer emellertid i sådana fall inte att avse frågan om fastighetsmäklarna uppfyller sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Det blir därför inte fråga om någon dubbel tillsyn. 13 Skydd mot lagval som ger konsumenten ett sämre skydd -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Om bostadslägenheten är belägen inom Euro- | | peiska ekonomiska samarbetsområdet och rättsordningen i ett land| | utanför samarbetsområdet är tillämplig på rättsförhållandet, skall| | bestämmelserna i den nya svenska lagen tillämpas i den mån de ger| | konsumenten ett bättre skydd i den aktuella frågan. Promemorians förslag: I promemorian har det föreslagits att kon-sumentens skydd skall avse endast det fallet att en lagvalsklausul i ett avtal skulle medföra att konsumenten får ett sämre skydd än vad han annars skulle ha (se promemorian s. 69). Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser har lämnat promemorians förslag utan invändning. Skälen för regeringens förslag: När ett avtal har anknytning till flera olika länder måste det avgöras vilket lands lag som skall tillämpas på avtalet. Lagvalet bestäms av internationellt privaträttsliga regler. Den svenska internationella privaträtten på förmögenhetsrättens område är i mycket liten utsträckning lagreglerad. De bestämmelser som finns bygger i allmänhet på internationella konventioner. I departementsprome-morian Romkon- ventionen - införlivande med svensk rätt av om tillämplig lag för avtalsförpliktelser (Ds 1996:7) föreslås att , i enlighet med vad som har överenskommits i samband med anslutning till Europeiska unionen, skall tillträda om tillämplig lag för avtalsförpliktelser (Romkonventionen). Promemorian har remissbehandlats och ärendet bereds nu vidare i med sikte på en lagrådsremiss . Romkonventionens bestämmelser anger vilket lands lag som är tillämp-lig på en avtalsförpliktelse när ett val måste göras mellan lagar i olika länder. Den lag som utpekas i konventionen skall tillämpas även om det är lagen i en stat som inte är konventionsstat (se artikel 2). Konventionens huvudprincip är att avtalsparterna har rätt att själva be-stämma vilket lands lag som skall tillämpas på avtalsförhållandet (se artikel 3 punkterna 1 och 2). I konventionen finns allmänna regler om vilken lag som är tillämplig när parterna inte har träffat något avtal om lagval (se artikel 4). Om parterna inte har valt tillämplig lag, skall avtalet regleras av lagen i det land som avtalet har närmast anknytning till (se artikel 4 punkten 1). Som huvudregel gäller att avtalet skall antas ha närmast anknytning till det land där den part som skall utföra den för avtalet karaktäristiska prestationen vid tiden för avtalet har sin vanliga vistelseort eller, om det gäller t.ex. ett företag, sitt huvudkontor. Om avtalet ingås som ett led i den presterande partens förvärvsverksamhet, skall avtalet anses ha närmast anknytning till det land där det huvudsakliga verksamhetsstället är beläget eller, om det är avtalat att prestationen skall fullgöras vid ett annat verksamhetsställe, lagen i det land där det verksamhetsstället är beläget (se artikel 4 punkten 2). Om avtalet avser sakrätt eller nyttjande-rätt till fast egendom, skall det emellertid antas ha närmast anknytning till det land där egendomen är belägen (se artikel 4 punkten 3). Dessa presumtioner gäller dock inte, om det visas att avtalet har närmare anknytning till något annat land (se artikel 4 punkten 5). Presumtionsregeln i punkten 3 gäller förutom avtal om köp även hyra, pantsättning, servitut och andra rättigheter i den fasta egendomen. Det kan antas att regeln är tillämplig även vid överlåtelse eller upplåtelse av bostadsrätt, trots att bostadsrätt enligt svensk rätt inte är att betrakta som en nyttjanderätt till fast egendom (se 7 kap. 4 § jordabalken). Beträffande vissa avtal i konsumentförhållanden gäller särskilda lagvals- regler enligt artikel 5. Denna artikel är emellertid tillämplig endast på av-tal om tillhandahållande av varor eller tjänster. Lagvalsreglerna i artikel 5 kan därför inte tillämpas på avtal om upplåtelse eller överlåtelse av bostadsandelar. Vad som sagts nu gäller som huvudregel även i frågor om ett avtals materiella giltighet och dess giltighet till formen (se artiklarna 8 och 9). Om ett avtal avser rätt till fast egendom, är det dock underkastat de tvingande formkrav som ställs upp i lagen i det land där egendomen är belägen (se artikel 9 punkten 6). Konventionen är bindande för medlemsstaterna men anger uttryckligen att om det i EG-rättsakter finns avvikande regler, så skall dessa tillämpas (se artikel 20). En tillämpning av Romkonventionens bestämmelser innebär att avtal om upplåtelse eller överlåtelse av bostadsandelar avseende egendom belägen i normalt kommer att vara underkastade svensk lag (jfr artikel 4 punkten 3). Utländsk rätt kan dock bli tillämplig, antingen på grund av parternas eget lagval eller därför att avtalet enligt artikel 4 punkten 5 skall anses ha närmare anknytning till ett annat land än . Det bör tilläggas att detta gäller enbart i de hänseenden som är aktuella i detta lagstiftningsärende; de grundläggande formkrav som enligt svensk rätt gäller vid t.ex. överlåtelse av fast egendom eller bostadsrätt måste alltid iakttas (se artikel 9 punkten 6). Av Romkonventionens bestämmelser följer också att om avtalet avser rätt till egendom som är belägen utomlands, kommer det landets lagstift-ning som regel att bli tillämplig. Den svenska lagstiftning som föreslås kan dock bli tillämplig, antingen på grund av avtal mellan parterna eller på grund av att avtalet med stöd av artikel 4 skall anses ha närmast anknytning till . De nu återgivna bestämmelserna kan innebära att lagen i en stat utanför EU eller EES blir tillämplig på avtalet, t.ex. därför att parterna har avtalat om att det landets lag skall tillämpas. Detta skulle kunna leda till att kon- sumenten får ett sämre skydd än direktivet avser att tillförsäkra. I artikel 9 i direktivet föreskrivs därför: Medlemsstaterna skall vidta de åtgärder som är nödvändiga för att säker-ställa att, oavsett vilken lagstiftning som är tillämplig, köparen inte berövas det skydd som ges genom detta direktiv, om den fasta egendomen är belägen inom en medlemsstats territorium. I den nationella lagstiftningen måste det alltså införas en bestämmelse som garanterar att konsumenten alltid när den berörda egendomen är belägen inom unionen tillförsäkras det skydd som direktivet ger. Av följer att detsamma skall gälla när egendomen är belägen i en EES-stat utanför unionen. I promemorian har bestämmelsen utformats efter mönster av 13 § avtalsvillkorslagen. Det innebär att den enbart har kommit att avse den situationen att lagvalet regleras av parterna i avtalet. Enligt ingressen (punkten 14) är det också detta direktivet tar sikte på. Artikel 9 innehåller emellertid inte någon sådan begränsning utan gäller också andra situa-tioner då konsumenten fått ett sämre skydd än vad direktivet kräver. Promemorians förslag omfattar också avtal avseende egendom utanför EES, trots att artikel 9 endast kräver att direktivets konsumentskydd skall gälla då egendomen är belägen inom EES. Enligt regeringens mening bör den svenska bestämmelsen utformas i närmare anlutning till direktivet. Bestämmelsen bör sålunda begränsas till att gälla avtal avseende egendom som är belägen inom EES. I fråga om dessa avtal skall konsumenten tillförsäkras det skydd som direktivet ger. Efter förebild av motsvarande bestämmelse i avtalsvillkorslagen bör det ske genom att svenska domstolar åläggs att tillämpa den lag om konsu-mentskydd vid avtal om tidsdelat boende som föreslås i sådana situa-tioner där den lagen är förmånligare för konsumenten än lagen i det land som utpekas enligt tillämpliga lagvalsregler.Det torde inte vara nödvän-digt att föreskriva att lagen skall tillämpas i sin helhet. Konsumentskyddet främjas bäst om bestämmelsen utformas så att lagen skall tillämpas i den mån den ger konsumenten ett bättre skydd än den annars tillämpliga rättsordningen. Bestämmelsen kommer att ha betydelse främst för den civilrättsliga regleringen i den nya lagen. De marknadsrättsliga bestämmelserna i den nya lagen kommer enligt huvudregeln i svensk rätt att gälla så snart en marknadsföringsåtgärd är inriktad på den svenska marknaden. Var mark-nadsföringen har sitt ursprung saknar således normalt betydelse (jfr prop. 1970:57 s. 92 f.). -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Den nya lagen skall träda i kraft den 1 | | . Lagen skall vara tillämplig enbart på avtal som har | | ingåtts efter ikraftträdandet. Promemorians förslag: I promemorian har det föreslagits att lagen skall träda i kraft (se promemorian s. 71). Remissinstanserna: Ingen av remissinstanserna har haft några invänd-ningar mot promemorians förslag. Skälen för regeringens förslag: Enligt artikel 12 i direktivet skall med- lemsstaterna sätta i kraft de lagar och andra bestämmelser som är nöd-vändiga för att följa direktivet senast 30 månader efter det att det offent-liggjorts i Europeiska gemenskapernas officiella tidning. Det skall således vara genomfört . Beredningsläget är emellertid sådant att lagen kan träda i kraft tidigast . I enlighet med allmänna principer blir den nya lagen tillämplig endast på avtal som har ingåtts efter ikraftträdandet och på marknadsföring och in- formation efter denna tidpunkt. Det behövs därför inte några särskilda övergångsbestämmelser om det. Enligt den föreslagna lagen om avtal om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende skall utöva tillsyn enligt lagen. kan inledningsvis behöva genomföra en informations-insats. I projektrapporten har man konstaterat att den nordiska marknaden för bostadsandelar för överskådlig framtid tycks bli relativt liten och att man inte har kunnat notera några allvarligare eller mer omfattande konsu-mentproblem inom . Några mera omfattande insatser från sida torde mot denna bakgrund inte bli nödvändiga. Regeringen anser därför att verkets nya uppgifter bör kunna inom ramen för tillgängliga resurser. Inte heller i övrigt torde den nya regleringen komma att medföra några nämnvärda kostnader för stat eller kommun. 16.1 Förslaget till lag om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende Den föreslagna lagen ansluter nära till EG-direktivet om skydd för köparna vad avser vissa aspekter i avtal om nyttjanderätten till fast egen-dom på tids- delningsbasis (94/47/EG). För lagen gäller allmänna principer om tolkning och tillämpning av svensk lag. Eftersom bestämmelserna bygger på ett EG-direktiv och i stora delar förutsätts ha samma innebörd som i direktivet, bör dock vägledande uttalanden i de svenska förarbetena inte förekomma på samma sätt som vid rent nationell lagstiftning. Tolkningen av bestämmelser som går tillbaka på direktivet kan ytterst bli en fråga för . Denna lag tillämpas då en näringsidkare till en konsument upplåter eller överlåter en rätt att nyttja en bostadslägenhet (bostadsandel), om 1. avtalet ingås för av eller inte är tidsbegränsat, och 2. bostadslägenheten får nyttjas under en eller flera regelbundet åter- kommande tidsperioder som är bestämda i avtalet eller som kan bestäm-mas med ledning av det. Lagen gäller också när en näringsidkare har åtagit sig att som ombud upplåta eller överlåta en sådan rätt till en konsument. Paragrafen innehåller bestämmelser om lagens tillämpningsområde. Frå-gan har behandlats i avsnitt 6. Av första stycket framgår att lagen är tillämplig endast i konsumentför- hållanden. Begreppen konsument och näringsidkare definieras i 2 §. Lagen gäller både vid upplåtelse och vid överlåtelse av rätt att nyttja en bostadslägenhet. Denna rätt benämns i lagen bostadsandel . Att begreppet bostadslägenhet har använts innebär att avtalet skall innefatta en rätt att helt eller till inte oväsentlig del nyttja ett hus eller en del av ett hus som bostad (jfr 12 kap. 1 § jordabalken). Lagen avser sådana överlåtelser som görs av en näringsidkare till en konsument och det kan således förutsättas att nyttjanderätten alltid över-låts mot ersättning. Det har därför inte ansetts nödvändigt att, som en remissinstans har föreslagit, uttryckligen ange att upplåtelsen eller över-låtelsen skall ske mot ersättning. I paragrafen anges att upplåtelsen eller överlåtelsen skall avse en rätt att nyttja en bostadslägenhet. Med detta avses varje rätt som innefattar en rätt till nyttjande av egendomen och således även äganderätt. Det förhållandet att avtalet måste avse en bostadslägenhet innebär inte att det i avtalet alltid måste anges en bestämd lägenhet. Lagen torde bli tillämplig även om det i avtalet anges endast att det berättigar köparen att bo i någon av de lägenheter som tillhör en angiven semesteranläggning. En särskild fråga som har tagits upp under remissbehandlingen är om s.k. poängsystem kommer att omfattas av lagen. Ett poängsystem innebär i korthet att köparen förvärvar ett visst antal poäng i stället för en viss bostadsandel. De poäng som köparen disponerar över används som betal-ning vid utnyttjande av en bostadslägenhet. För att en upplåtelse eller överlåtelse av en bostadsandel skall omfattas av lagen krävs att det råder en viss regelbundenhet i nyttjandet (se nedan under punkten 2). Dessutom krävs att bostadslägenheten är någorlunda preciserad. Ett avtal som ingår i ett poängsystem kan därför i vissa fall, beroende på hur det har utformats, komma att omfattas av lagen, men faller i andra fall utanför lagens tillämpningsområde. Enligt punkten 1 är lagen begränsad till att avse avtal som har ingåtts eller som inte har tidsbegränsats. Någon inskränkning i tillämpningsområdet till avtal där brukstiden skall överskrida någon görs inte. Lagens tillämpningsområde är i detta avseende vidare än vad direkti- vet kräver (se avsnitt 7). Enligt punkten 2 är lagen tillämplig endast om bostadslägenheten skall nyttjas under vissa bestämda eller bestämbara regelbundet återkommande tidsperioder. Ut- trycket bestämbara tidsperioder tar sikte på avtal där tidpunkten inte är preciserad i förväg men i efterhand kan fastställas enligt fasta kriterier, t.ex. rullande scheman eller liknande överenskommelser. Lagen är inte tillämplig när syftet med upplåtelsen eller överlåtelsen är att hela nyttjanderätten skall tillkomma en och samma person och någon uppdelning i tidsperioder därför inte blir aktuell. Det innebär att ett förvärv av samtliga bostadsandelar i lägenheten inte omfattas av lagen. För att lagen skall bli tillämplig fordras också att det är fråga om en upplåtelse eller överlåtelse som görs av en näringsidkare. Av bestämmel-sen i andra stycket framgår att lagen i ett visst fall kan tillämpas även om konsumen- tens motpart inte själv är näringsidkare. Detta överensstämmer med vad som sägs i artikel 2 tredje strecksatsen i direktivet. Bestämmel-sen avser det fallet att en näringsidkare fått i uppdrag att upplåta eller överlåta rättigheten som ombud för upplåtaren eller överlåtaren. Det förhållandet att upplåtaren eller överlåtaren anlitar en fastighetsmäklare är däremot i sig inte tillräckligt för att lagen skall bli tillämplig. I lagen avses med konsument: en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet, näringsidkare: en fysisk eller juridisk person som handlar för ändamål som har samband med den egna näringsverksamheten. Konsument- och näringsidkarbegreppen är konstruerade med 2 § avtals- villkorslagen som förebild. Frågan har behandlats i avsnitt 8. Definitionen är konstruerad på samma sätt som i avtalsvillkorslagen (se prop. 1994/95:17 s. 87 f.). Förvärvaren skall anses vara konsument om den bostadsandel som för-värvas är avsedd huvudsakligen för ändamål som faller utanför närings-verksamheten. Lagen gäller alltså även om bostaden är avsedd att till en viss mindre väsentlig del användas till annat än enskilt ändamål. Endast fysiska personer är att anse som konsumenter. Lagen är alltså inte tillämplig om köparen är t.ex. ett bolag eller en förening. Ytterligare ledning för tolkning av konsumentbegreppet kan hämtas i förarbetena till bl.a. konsumentköplagen (se prop. 1989/90:89 s. 59 f.). Även definitionen av näringsidkare är utformad efter mönster av 2 § avtalsvillkorslagen. I sak torde definitionen ha samma innebörd som näringsidkarbegreppet i andra konsumenträttsliga lagar (se prop. 1994/95:17 s. 88 f.). Den som är näringsidkare men som i ett enskilt fall överlåter en bostadsandel i egenskap av privatperson är inte att anse som närings-idkare enligt lagens mening. Näringsidkaren handlar då inte för ändamål som har samband med den egna näringsverksamheten. Ytterligare ledning för tolkning av näringsidkarbegreppet kan hämtas i förarbetena till bl.a. konsumentköplagen (se prop. 1989/90:89 s. 60). Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne. Av paragrafen framgår att lagen är tvingande till konsumentens förmån på så sätt att denne inte är bunden av avtalsvillkor som i jämförelse med lagens bestämmelser är till nackdel för honom. Att lagen är tvingande får betydelse för avtalsvillkor som innebär att konsumenten på förhand godtar inskränkningar av sina rättigheter enligt lagen. Paragrafen hindrar däremot inte att konsumenten i ett konkret fall avstår från en befogenhet eller en förmån sedan den väl har aktualiserats. Bestämmelsen motsvarar bestämmelser i annan lagstiftning på konsu-mentområdet, t.ex. 3 § konsumentköplagen och 4 § konsumentkreditlagen (se avsnitt 5). Frågan om vad som gäller om avtalet innehåller villkor som anger att lagen i ett land utanför EES skall tillämpas regleras i 18 §. Näringsidkaren skall lämna skriftlig information till den som begär upplysningar om en bostadsandel.