prop · GK03127 · 1997-01-01 00:00:00 — Informationen skall innehålla 1. uppgift om näringsidkarens namn, adress och rättsliga status, 2. uppgift om bostadslägenhetens ägares namn, adress och rättsliga status, om ägaren är någon annan än näringsidkaren, 3. en beskrivning av den rättighet som bostadsandelen avser och villkoren enligt gällande rätt för att rättigheten skall kunna utnyttjas samt uppgift om i vilken utsträckning dessa villkor har uppfyllts, 4. en beskrivning av bostadslägenheten och uppgift om var den är belägen, 5. en beskrivning av de tjänster och gemensamma anläggningar som konsumenten skall få tillgång till och villkoren för detta, 6. uppgift om principerna för hur underhåll, reparation, administration och förvaltning sköts, 7. uppgift om priset för rättigheten, en uppskattning av vad konsumenten skall betala för att använda gemensamma anläggningar och tjänster samt uppgift om grunderna för beräkning av löpande avgifter, skatter och administrativa kostnader, 8. uppgift om huruvida det är möjligt att delta i ett utbytes- eller vidareförsäljningssystem samt, när en sådan möjlighet finns, uppgift om vad det kostar och om vem konsumenten skall vända sig till för att få delta i systemet, 9. uppgift om att konsumenten enligt 11 § har rätt att kräva återgång av avtalet, 10. uppgift om innebörden av konsumentens ångerrätt enligt 12 §, om förbudet enligt 13 § mot betalning under ångerfristen och om de kostnader som konsumenten enligt 14 § kan bli skyldig att svara för om ångerrätten utnyttjas, 11. uppgift om vad som gäller enligt 16 § beträffande vissa kreditavtal vid återgång eller frånträdande av upplåtelse- eller överlåtelseavtalet, 12. uppgift om till vem konsumenten skall lämna sådana meddelanden som avses i 11 § andra stycket och 12 § första stycket samt uppgift om vad som gäller enligt 15 § om skriftliga meddelanden, och 13. uppgift om var man kan få ytterligare information. I all reklam som avser en bostadsandel skall det anges var den skriftliga informationen finns tillgänglig. Paragrafen handlar om näringsidkarens skyldighet att tillhandahålla skrift-lig information om de bostadsandelar som bjuds ut till försäljning. Frågan har behandlats i avsnitt 9.1. Reglerna motsvarar artikel 3.1 i direktivet. I promemorian har angetts att informationen skall vara skriftlig och att den skall tillhandahållas var och en som begär det. Under remissbehand-lingen har hävdats att informationen skall lämnas till konsumenten utan att han eller hon har begärt det. Ett sådant krav skulle försvåra närings-idkarens verksamhet utan att från konsumentsynpunkt ge några mot- svarande fördelar. Paragrafen har därför utformats - i överensstämmelse med direktivet - så att en näringsidkare är skyldig att lämna skriftlig information först om någon begär upplysning om bostadsandelen. När en begäran om information har framställts är näringsidkaren dock skyldig att självmant lämna alla de upplysningar som anges i paragrafen, oavsett om konsumenten har frågat efter dem. Av sista stycket framgår att det i all reklam som avser en bostadsandel skall anges var den skriftliga informationen finns tillgänglig. Varken i direktivet eller i promemorians lagförslag föreskrivs någon rätt för köparen att få informationen på något särskilt språk. Under remiss-behandlingen av promemorian har emellertid ifrågasatts om inte en sådan rätt borde införas. Någon sådan bestämmelse har dock inte tagits in i propositionens lagförslag. Näringsidkaren har ett eget intresse av att så många personer som möjligt förstår den skriftliga informationen. Det kan därför förutsättas att näringsidkaren normalt översätter informationen till ett språk som konsumenterna förstår. En skyldighet att översätta informa-tionen till den enskilde konsumentens språk har emellertid ansetts bli allt-för betungande för näringsidkaren. Som sagts innehåller bilagan till direktivet en förteckning över de uppgifter som avtalet minst skall innehålla. Enligt artikel 3.1 skall vissa av dessa uppgifter lämnas redan i den skriftliga informationen. Förteckningen i bilagan har följande innehåll. a) Parternas identitet och hemvist, inbegripet särskild information om säljarens rättsliga status för slutandet av avtalet samt ägarens identitet och hemvist. b) Karaktären på den rättighet, som avtalet avser och en bestämmelse som anger villkoren för utövandet av den rättigheten inom den medlemsstats territorium där den berörda egendomen är belägen och om dessa villkor har uppfyllts eller, om de inte har uppfyllts, vilka villkor som återstår att uppfylla. c) När avtalet avser bestämd fast egendom, en tillförlitlig beskrivning av egendomen och uppgift om var den är belägen. d) Om den fasta egendomen håller på att byggas 1) hur långt bygget kommit, 2) en rimlig beräkning av när bygget kan vara färdigt, 3) i fråga om bestämd fast egendom, numret på bygglovet eller byggnads- tillståndet och den behöriga myndighetens namn och fullständiga adress, 4) hur långt arbetet kommit med de tjänster som gör den fasta egendomen fullt användbar (gas, elektricitet, vatten och telefonledningar), 5) en garanti för färdigställandet av den fasta egendomen och en garanti för återbetalning av betalning som gjorts, om egendomen inte blir färdigställd och villkoren för dessa garantier. e) Tjänster (belysning, vatten, underhåll, sophämtning) som köparen har eller kommer att få tillgång till och villkoren för detta. f) Gemensamma anläggningar såsom simbassäng, bastu m.m. som köparen har eller kommer att få tillgång till, och vid behov villkoren för detta. g) De principer som utgör grunden för underhåll, reparation, administra-tion och förvaltning av den fasta egendomen. h) Närmare angivande av den period inom vilken den rätt som avtalet avser kan utövas och, vid behov, dess längd. Den dag då köparen kan börja utöva sin rätt enligt avtalet. i) Det pris som köparen skall betala för att utöva sin rätt enligt avtalet. En uppskattning av det belopp som köparen skall betala för att använda gemensamma anläggningar och tjänster. Grunderna för beräkningen av avgifter för användandet av egendomen, de obligatoriska avgifterna (t.ex. skatter och avgifter) och de administrativa kostnaderna (t.ex. förvaltning, underhåll och reparationer). j) En bestämmelse om att köpet inte kommer att resultera i andra kostnader, avgifter och skyldigheter än dem som anges i avtalet. k) Om det är möjligt eller inte att delta i ett utbytes- eller vidareförsälj- ningssystem för de avtalade rättigheterna vilket ordnas av säljaren eller en tredje part som anges av säljaren i avtalet, och eventuella kostnader för detta. l) Upplysningar om rätten att häva eller frånträda avtalet och till vem en förklaring om hävning eller frånträdande skall lämnas, samt de sätt på vilka en sådan förklaring kan lämnas. Närmare angivande av kostnader-nas karaktär och de belopp som köparen kommer att bli skyldig att betala enligt artikel 5.3, om han utnyttjar sin rätt att frånträda avtalet. I förekommande fall, uppgifter om hur annullering av ett kreditavtal som är knutet till köpeavtalet kan göras i händelse av hävning eller frånträdande av avtalet. m) Dag och plats för varje parts undertecknande av avtalet. Enligt artikel 3.1 är det endast uppgifterna i punkterna a - g, i och l i bi- lagan som skall ingå i den skriftliga informationen. Uppgifterna skall vara kortfattade och relevanta . Som anges nedan har det ansetts att den svenska lagen bör ställa krav på att även de uppgifter som anges i punk-ten k skall ingå i den skriftliga informationen. Punkterna 1 och 2 i paragrafen motsvarar i huvudsak punkten a i bila-gan. Enligt punkten 1 skall näringsidkarens namn, adress och rättsliga status anges. Kravet på angivande av rättslig status innebär att det i fråga om en juridisk person måste anges om det är fråga om t.ex. ett aktiebolag eller ett handelsbolag. Framgår detta redan av den angivna firman, behöver givetvis inte några ytterligare uppgifter av detta slag lämnas. Uppgift om ägarens namn, adress och rättsliga status skall enligt punkten 2 anges, om ägaren är någon annan än näringsidkaren. Så kan vara fallet om näringsidkaren har åtagit sig att sälja bostadsandelen för någon annans räkning eller om bostadslägenheten ägs av en bostadsrättsförening. Punkten 3 i paragrafen motsvarar punkten b i bilagan till direktivet. Den föreskriver att det skall lämnas en beskrivning av den rättighet som upp-låts eller överlåts. Av den beskrivningen måste givetvis framgå om det är fråga om t.ex. äganderätt eller nyttjanderätt. Som regel torde detta dock inte vara tillräckligt för att konsumenten skall få en fullständig bild av den rättighet som marknadsförs. Det har visserligen inte ansetts nödvän-digt att, som en remissinstans förordat, uttryckligen föreskriva att uppgift skall lämnas om bostadsandelens juridiska status. Även utan en sådan bestämmelse torde det emellertid vara nödvändigt för näringsidkaren att lämna en ingående beskrivning av rättighetens juridiska natur. I punkten 3 har vidare föreskrivits att informationen skall innehålla upp-gift om villkoren enligt gällande rätt för att rättigheten skall kunna utövas. De villkor som det här kan vara fråga om kan t.ex. utgöras av krav på myndighetstillstånd. Det kan också vara aktuellt för näringsidkaren att informera om att en överlåtelse av en bostadsrätt är giltig endast om förvärvaren antas som medlem i föreningen (se 6 kap. 5 § bostadsrättslagen). Med anledning av en remissynpunkt har det dessutom uttryckligen angetts att informationen även skall innehålla uppgift om villkoren har uppfyllts eller, om de inte har uppfyllts, vilka villkor som återstår att uppfylla. Punkten 4 i paragrafen motsvarar punkten c i bilagan till direktivet. En beskrivning av en bostadslägenhet belägen i bör innehålla uppgift om den fasta egendomens fastighetsbeteckning. Härutöver bör givetvis förekommande byggnader m.m. beskrivas. Punkten 5 i paragrafen motsvarar punkterna e och f i bilagan. Med tjänster avses enligt bilagan till direktivet belysning, vatten, underhåll och sophämtning. Exempel på gemensamma anläggningar är enligt bila-gan till direktivet simbassäng, bastu m.m. Med villkor avses exempelvis förutsättningarna för att en viss tjänst skall tillhandahållas eller upp- delningen av de rättigheter eller plikter som kan vara knutna till gemen-samma anläggningar. Punkten 6 i paragrafen motsvarar punkten g i bilagan. Punkten 7 i paragrafen motsvarar punkten i i bilagan. I bestämmelsen regleras vilka uppgifter om de ekonomiska villkoren som skall anges i informationen. Priset för själva rättigheten, dvs. priset för bostadsandelen, skall vara preciserat, medan uppgiften om kostnaderna för användandet av gemensamma anlägg- ningar och tjänster endast behöver anges överslagsmässigt. Uttrycken löpande avgifter, skatter och administrativa kostnader i paragrafen motsvarar uttrycken avgifter för användandet av egendomen samt de obligatoriska avgifterna (t.ex. skatter och avgifter) i bilagan. Exempel på administrativa kostnader i paragrafen är enligt bilagan kostnader för förvaltning, underhåll och reparationer. Punkten 8 ger uttryck för vad som anges i punkten k i bilagan. Som har angetts i avsnitt 9.1 skall näringsidkaren vara skyldig att i informationen lämna uppgift om huruvida det är möjligt att delta i ett utbytes- eller vidareförsäljningssystem. Är det möjligt, skall informationen även innehålla uppgift om vem konsumenten kan vända sig till, om han eller hon vill delta i systemet, och om vad det kostar. En motsvarande bestämmelse ingår i promemorieförslagets 7 §, som föreskriver vad avtalet skall innehålla. Punkterna 9 - 12 i paragrafen motsvarar punkten l i bilagan till direk-tivet. Av punkten l i bilagan framgår att upplysning skall lämnas om rätten att häva eller frånträda avtalet. I den svenska lagen används i stället för ordet hävning ordet återgång (se avsnitt 10.2). I 11 § finns bestäm-melser om konsumentens möjligheter att kräva avtalets återgång om det inte är komplett, i 12 § bestämmelser om rätt för konsumenten att ångra köpet och i 13 § en bestämmelse om att konsumenten inte får krävas på någon betalning innan ångerfristen löpt ut. Av 14 § andra stycket framgår att konsumenten, om han eller hon utövar sin ångerrätt, kan bli skyldig att betala sådana kostnader som är föranledda av avtalet enbart i vissa avgränsade fall. I punkten l i bilagan till direktivet anges att upplysning skall lämnas om dessa kostnaders karaktär och de belopp som konsumenten kan bli skyldig att betala. I punkterna 9 respektive 10 i förevarande paragraf anges att upplysning skall lämnas om innehållet i 11 respektive 12 - 14 §§. Enligt artikel 7 i direktivet skall vissa kreditavtal upphöra att gälla utan påföljd om avtalet återgår eller frånträds. En särskild bestämmelse har därför tagits in i 16 § i den svenska lagen (se närmare kommentaren till 16 §). Av hänvisningen i artikel 3.1 i direktivet till punkten l i bilagan följer att upplysning om detta skall lämnas i den skriftliga informationen. Detta anges därför i förevarande paragraf i punkten 11. Enligt punkten l i bilagan till direktivet skall den skriftliga informationen också innehålla upplysning om till vem konsumenten skall lämna besked, om han vill utnyttja sin rätt, samt på vilka sätt förklaringen skall lämnas. Av artikel 5.2 följer att meddelandet skall lämnas på ett sätt som enligt nationell lagstiftning kan styrkas till den person, vars namn och adress har angetts i avtalet för detta ändamål . En bestämmelse som upp-fyller detta krav har tagits in i 15 §. I punkten 12 i förevarande paragraf har uppställts ett krav på att upplysningar om detta skall lämnas i den skriftliga informationen. I punkten 13 i paragrafen anges, i enlighet med artikel 3.1 i direktivet, att det av den skriftliga informationen skall framgå hur ytterligare infor-mation kan erhållas. Andra stycket motsvarar artikel 3.3. I all reklam som avser en bostadsandel skall således anges var den skriftliga informationen kan erhållas. Med anledning av ett remissuttalande finns det anledning att anmärka att bestämmelsen bör tolkas så att informationskravet endast gäller reklam som avser den aktuella anläggningen. Vissa av de krav på uppgifter som bilagan innehåller är inte möjliga att lämna redan i den skriftliga informationen. Det är t.ex. självfallet inte möjligt att där identifiera konsumenten (punkten a i bilagan) och inte heller att precisera tidsperioden för brukandet av bostaden (punkten h i bilagan). Att själva avtalet skall innehålla sådana uppgifter framgår av 8 § andra stycket. Om bostadslägenheten inte är färdigställd, skall den skriftliga information som avses i 4 § även innehålla uppgift om 1. hur långt bygget har kommit, 2. när bostadslägenheten och sådana gemensamma anläggningar som konsumenten skall få tillgång till kommer att vara färdigställda, 3. hur långt arbetet har kommit med gas, elektricitet, vatten, telefon- ledningar och andra sådana tjänster som skall göra bostadslägenheten fullt användbar, 4. beteckningen på bygglov eller motsvarande tillstånd samt den myn-dighet som ansvarar för tillståndet och myndighetens adress, och 5. den säkerhet som ställs enligt 10 §. Upplysning skall också lämnas om att näringsidkaren inte får kräva eller ta emot betalning innan säkerhet har ställts enligt 10 §. (Jfr 5 § i promemorians lagförslag) Bland de uppgifter som näringsidkaren enligt artikel 3.1 är skyldig att lämna redan i den skriftliga informationen ingår kortfattade och relevan-ta upp- gifter enligt punkten d i bilagan till direktivet. Punkten d i bilagan gäller bara om den fasta egendomen håller på att byggas . Bestämmel-serna har därför tagits in i en särskild paragraf i den svenska lagen. Om näringsidkaren saluför rättigheter att utnyttja bostadslägenheter som ännu inte är färdigställda, skall den skriftliga informationen innehålla uppgift om: 1) hur långt bygget kommit, 2) en rimlig beräkning av när bygget kan vara färdigt, 3) i fråga om bestämd fast egendom, numret på bygglovet eller bygg- nadstillståndet och den behöriga myndighetens namn och fullständiga adress, 4) hur långt arbetet kommit med de tjänster som gör den fasta egendomen fullt användbar (gas, elektricitet, vatten och telefonledningar), 5) en garanti för färdigställandet av den fasta egendomen och en garanti för återbetalning av betalning som gjorts, om egendomen inte blir färdig-ställd och villkoren för dessa garantier. I promemorian har angetts att en uppgift om när bostaden och gemen-samma anläggningar kommer att vara färdiga (punkten d 2) även torde tillgodose syftet bakom direktivets krav på att det skall anges hur långt bygget har kommit (punkten d 1) och hur långt arbetet kommit med de tjänster som gör den fasta egendomen fullt användbar (punkten d 4). Såsom några remissinstanser har anmärkt kan emellertid de uppgifter som anges i punkten d 1 och d 4 i bilagan antas ge köparen en bättre möjlighet att göra en egen bedömning av näringsidkarens påstående om när bygget kan antas vara färdigt. I punkten 1 anges därför att den skriftliga informationen skall innehålla uppgift om hur långt bygget har kommit. Vidare anges i punkten 2 att informationen skall innehålla uppgift om när bostadslägenheten och sådana gemensamma anläggningar som konsumenten skall få tillgång till kommer att vara färdigställda. Av punkten 3, som motsvarar punkten d 4 i direktivet, framgår att infor- mationen också skall innehålla uppgift om hur långt arbetet har kommit med de tjänster som gör bostadslägenheten fullt brukbar. Punkten 4 i paragrafen motsvarar punkten d 3 i bilagan till direktivet. För svenska förhållanden finns bestämmelser om bygglov i (1987:10). Ansökningar om bygglov prövas enligt 8 kap. 19 § av . När ansökan görs skall de ritningar, beskrivningar och uppgifter i övrigt som behövs för prövningen lämnas in (8 kap. 20 §). Direktivets krav på att uppgift om numret på bygglovet skall läm-nas torde vara uppställt för att konsumenten skall ha möjlighet att kontrollera näringsidkarens uppgifter. När det gäller upplåtelse eller överlåtelse av andelar i bostäder belägna i torde det vara tillräckligt med att uppgift lämnas om dels fastighetsbeteckningen, vilket krävs redan enligt 4 § punkten 4, dels namn på och adress till den bygg-nads- nämnd som beviljat bygglovet samt aktuellt diarienummer hos nämnden. Punkten 5 motsvarar punkten d 5 i bilagan till direktivet. Frågan har behandlats i avsnitt 9.4. I 10 § finns en bestämmelse om att näringsidkaren är skyldig att ställa godtagbar säkerhet för att konsumenten, om bostadslägenheten eller gemensamma anläggningar inte färdigställs, får tillbaka pengar som har betalats. Av 13 § andra stycket framgår att näringsidkaren inte får kräva eller ta emot betalning innan sådan säkerhet har ställts. Detta skall också framgå av den skriftliga informationen. I fråga om underlåtelse att lämna information enligt 4 och 5 §§ skall marknadsföringslagen (1995:450) tillämpas. Paragrafen saknar motsvarighet i promemorian. Den har utformats efter förebild av 7 § tredje stycket lagen (1992:1672) om paketresor. Bestäm-melsen har behandlats i avsnitt 9.1. Hänvisningen till marknadsföringslagen innebär att den näringsidkare som inte iakttar bestämmelserna i 4 och 5 §§ bl.a kan åläggas att lämna den information som saknas (se 15 § marknadsföringslagen). Ett sådant åläggande skall förenas med vite, om det inte av särskilda skäl är obehöv-ligt (se 19 §). Vidare gäller att en näringsidkare som uppsåtligen eller av oaktsamhet bryter mot ett åläggande skall ersätta den skada som konsu-menten eller en annan näringsidkare därigenom har drabbats av (se 29 §). För näringsidkaren gäller också viss upplysningsskyldighet (se 34 - 37 §§). En talan om åläggande för näringsidkaren att lämna den information som saknas kan väckas vid av bl.a. (se 38 §). I fall som inte är av större vikt får meddela ett informationsföreläggande (se 21 §). Bestämmelser om överklagande finns i 42 och 43 §§. Ett avtal om upplåtelse eller överlåtelse av en bostadsandel skall upprättas skriftligen och undertecknas av parterna. Avtalet skall upprättas på något av de officiella språken i det land där konsumenten är bosatt eller är medborgare. Konsumenten väljer vilket av språken som skall användas. Om bostadslägenheten är belägen i ett land inom Europeiska ekono-miska samarbetsområdet, är näringsidkaren skyldig att lämna konsumenten en bestyrkt översättning av avtalet till ett av de officiella språken i det landet. Paragrafen motsvarar 6 § i promemorian. Första stycket innehåller ett krav på att avtalet skall vara skriftligt och att det skall undertecknas av parterna. Frågan har behandlats i avsnitt 9.2. Krav på skriftlig form uppställs i artikel 4 första strecksatsen i direktivet. Att det skall vara undertecknat framgår, indirekt, av punkten m i bilagan till direktivet. I andra stycket finns bestämmelser om vilket språk konsumenten har rätt att få avtalet upprättat på. Frågan har behandlats i avsnitt 9.2. Motsvarande bestämmelser finns i artikel 4 andra strecksatsen i direktivet. Av tredje stycket framgår att en översättning till språket i det land där bostadslägenheten är belägen alltid skall lämnas, om landet i fråga hör till EES. Om avtalet inte är upprättat eller översatt på föreskrivet sätt, har konsu- menten enligt 11 § rätt att kräva återgång av avtalet . I enligt med vad som anges i direktivet skall översättningen vara bestyrkt . Avtalet skall innehålla de uppgifter och beskrivningar som anges i 4 § första stycket och 5 §. I avtalet skall följande också anges: 1. konsumentens namn och adress, 2. dagen och platsen för undertecknandet, 3. de tidsperioder under vilka bostadslägenheten får nyttjas, och 4. den dag då konsumenten kan börja utnyttja sin rätt. Av avtalet skall det vidare framgå att avtalet inte kommer att föranleda andra kostnader, avgifter eller förpliktelser för konsumenten än de som har angetts i avtalet. Paragrafen motsvarar 7 § i promemorians förslag. I första stycket görs en hänvisning till 4 § första stycket och 5 §. I dessa paragrafer finns bestämmelser om vilken skriftlig information en näringsidkare som saluför bostadsandelar är skyldig att lämna en konsu-ment som begär information. I artikel 3.1 anges att den skriftliga informationen skall innehålla vissa av de uppgifter som avtalet, enligt bilagan till direktivet, minst skall inne- hålla. De flesta av dessa uppgifter har behandlats i kommentaren till 4 och 5 §§, där också innehållet i bilagan har återgetts (se kommentaren till 4 §). Andra stycket punkten 1 motsvarar delvis punkten a i bilagan till direk- tivet. Direktivets krav på personuppgifter om näringsidkaren respektive ägaren till bostadsandelen har tagits in i 4 § första och andra punkterna. Punkten 2 motsvarar punkten m i bilagan till direktivet. Punkterna 3 och 4 i paragrafens andra stycke motsvarar punkten h i bilagan till direktivet. Tredje stycket i paragrafen motsvarar punkten j i bilagan till direktivet. Konsumenten får åberopa en uppgift eller beskrivning som har lämnats enligt 4 § första stycket eller 5 § även om en avvikande uppgift eller beskrivning har lämnats i avtalet. Detta gäller dock inte om avvikelsen särskilt har angetts i avtalet och 1. parterna har träffat en uttrycklig överenskommelse om att avtalet får avvika från den skriftliga informationen, eller 2. avvikelsen är en följd av omständigheter utanför näringsidkarens kontroll. Paragrafen motsvarar 8 § i promemorieförslaget. Den reglerar vad som gäller när den skriftliga informationen och avtalet inte stämmer överens. Denna fråga har behandlats i avsnitt 9.3. Motivet för att bestämmelserna tagits in i direktivet torde vara att en konsu- ment måste kunna lita på att näringsidkaren håller fast vid löften i form av uppgifter som lämnats vid marknadsföringen av bostadsandelar. Näringsidkaren skall inte, genom att i avtalet skriva in en mer eller mindre svårtillgänglig bestämmelse, ha möjlighet att ta tillbaka vad han lovat i marknadsföringen.