prop · GK03119 · 1997-01-01 00:00:00 — Regeringens proposition 1996/97:119 Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen föreslås att avdrag på den ordinarie hyran som en hyresgäst får för att utföra förvaltningsuppgifter av enklare beskaffenhet på hyresfastighet inom ett öppet system för självförvaltning genom en ändring i kommunalskattelagen skall undantas från skatteplikt. Undantaget gäller dock endast till den del avdraget inte överstiger den egna lägenhetens andel av den totala kostnaden för den aktuella förvaltningsuppgiften och under förutsättning att samtliga hyresgäster som deltar i självförvaltningen får hyresavdrag med samma belopp. Motsvarande gäller för bostadsrättsföreningar och liknande. Vidare föreslås att hyresförhandlingslagen ändras så att det klargörs att den s.k. likhetsregeln inte hindrar att det i en förhandlingsöverenskommelse bestäms att de hyresgäster som deltar i ett öppet system för självförvaltning skall ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Förslagen föreslås träda i kraft och, såvitt gäller ändringen i kommunalskattelagen, tillämpas första gången vid taxering. 1 Förslag till riksdagsbeslut 3 2 Lagtext 4 2.1 Förslag till lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370) 4 2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1997:000) om ändring i kommunalskattelagen (1928:370) 7 2.3 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 10 3 Ärendet och dess beredning 11 4 Allmänna utgångspunkter 12 5 Beskattning av avdrag på hyra vid självförvaltning 13 7 Arbetsrättsliga aspekter 25 8 Ekonomiska konsekvenser 27 9 Författningskommentar 27 9.1 Förslaget till lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370) 27 9.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1997:000) om ändring i kommunalskattelagen (1928:370) 29 9.3 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 30 Bilaga 1 Promemorians lagförslag 35 Bilaga 2 Remissinstanserna 37 Bilaga 3 Lagrådsremissens lagförslag 38 Bilaga 4 Lagrådets yttrande 45 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde 46 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringen föreslår att antar regeringens förslag till 1.lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370), 2.lag om ändring i lagen (1997:000) om ändring i kommunalskattelagen (1928:370), 3.lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304). 2.1 Förslag till lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370) Härigenom föreskrivs att punkt 1 av anvisningarna till 19 § kommu- nalskattelagen (1928:370) skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Anvisningar till 19 § 1.1 Socialbidrag, bistånd enligt lagen (1994:137) om mottagande asylsökande m.fl., begravningshjälp samt underhåll, som har lämnats intagen i kriminalvårdsanstalt eller patient på sjukhus, samt annan liknande ersättning utgör inte skattepliktig inkomst. Detsamma gäller i fråga om till föreningar influtna medlemsavgifter. Som begravningshjälp behandlas inte tjänstepension avseende tid efter den pensionsberättigades frånfälle. Med skadeståndsförsäkring förstås försäkring, enligt vilken den försäkrade äger utfå ersättning för skadestånd vartill han är berättigad på grund av personskada (överfallsskydd o.d.). Ersättning till följd av personskada som utgår i annan form än periodisk utbetalning (engångsbelopp) och avser förlorad inkomst av skattepliktig natur utgör skattepliktig intäkt såvida icke annat följer av övriga bestämmelser i denna lag. Om engångsbelopp, som utgår till följd av personskada, utgör ersättning för framtida förlust av skattepliktig inkomst, skall dock av beloppet avräknas såsom icke skattepliktig del. Uppbär skattskyldig två eller flera sådana engångsbelopp till följd av samma personskada, skall vad som har sagts gälla varje sådant belopp. Vad som avräknas från ett eller flera engångsbelopp under beskattningsåret får emellertid - i förekommande fall tillsammans med vad som avräknats - för samma personskada sammanlagt icke överstiga femton basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring. Härvid skall avräknad del av ett en-gångsbelopp uttryckas i det basbelopp, som har fastställts under vilket engångsbeloppet blivit tillgängligt för lyftning. Utbytes sådan livränta eller del därav, som utgår till följd av personskada och utgör skattepliktig intäkt enligt 32 § 1 mom., mot engångsbelopp, gälla bestämmelserna i föregående stycke beträffande sådant engångsbelopp. Utbytes annan livränta eller del därav, som utgör skattepliktig intäkt enligt 32 § 1 mom., mot engångsbelopp, skall hela engångsbeloppet upptagas såsom skattepliktig intäkt. Sker utbyte, helt eller delvis, av annan livränta än nu sagts mot engångsbelopp, skall beloppet anses utgöra icke skattepliktig intäkt. Lön, som utgår från arbetsgivare i sådana fall, då denne på grund av 3 kap. 16 § andra eller tredje stycket lagen (1962:381) om allmän försäkring äger uppbära arbetstagaren tillkommande ersättning från allmän försäkringskassa, är skattepliktig intäkt. För arbetsgivaren är den av honom i nämnda fall uppburna ersättningen från ävensom annan därifrån uppburen ersättning i anledning av kostnad för den anställdes räkning att betrakta som skattepliktig inkomst, dock att ersättningen icke är skattepliktig för arbetsgivaren, därest den till den anställde utbetalda lönen eller den för honom havda kostnaden utgör för arbetsgivaren icke avdragsgill utgift i förvärvskälla. Ersättning, som annorledes än i form av pension eller annan livränta utbetalas av arbetsgivare vid yrkesskada eller arbetsskada i de fall, då arbetsgivaren står s.k. självrisk enligt lagen (1954:243) om yrkesskadeförsäkring eller lagen (1976:380) om arbetsskadeförsäkring, räknas till skattepliktig inkomst enligt de grunder som skulle hava gällt vid försäkring enligt sistnämnda lag. Skatteplikt föreligger inte för bidrag från stat eller kommun, som utgår enligt av regeringen eller av statlig myndighet meddelade bestämmelser, i samband med utbildning eller omskolning, till arbetslösa och partiellt arbetsföra samt med dem i fråga om sådana bidrag likställda i den mån bidragen avser traktamente och särskilt bidrag. Flyttningsbidrag som lämnas av en arbetsmarknadsmyndighet utgör inte skattepliktig intäkt i följd varav avdrag inte medges för den kostnad som sådant bidrag eller stöd är avsett att täcka. Skatteplikt föreligger inte heller för bidrag från en allmän försäkringskassa till handikappade eller föräldrar till handikappade barn för anskaffning eller anpassning av motorfordon. Utgår bidraget till en näringsidkare för näringsverksamheten tillämpas bestämmelserna om näringsbidrag i punkt 9 av anvisningarna till 22 §. Kontant arbetsmarknadsstöd utgör skattepliktig intäkt. Skatteplikt föreligger icke för engångsbidrag som utgår i samband med arbetsplacering som utgör led i omhändertagande av flyktingar. Skatteplikt föreligger inte för bidrag som stiftelsen minnesfond till fullföljande av sitt ändamål lämnar för mottagarens utbildning. Inte heller föreligger skatteplikt för stipendium som lämnas enligt förordningen (1995:559) om stipendium efter genomfört basår inom vuxenutbildning eller bidrag enligt förordningen (1995:667) om bidrag till vissa funktionshindrade elever i gymnasieskolan. ------------------------------------------------------- Skatteplikt föreligger inte för sådant avdrag på ordinarie hyra som en hyresgäst får för att utföra förvaltningsuppgifter av enklare beskaffenhet på hyresfastighet inom ett öppet system för självför- valtning som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) eller i ett annat avtal mellan en hyresvärd och en eller flera hyresgäster. Detta gäller endast till den del hyresavdraget inte överstiger den egna lägenhetens andel av den totala kostnaden för den eller de aktuella förvaltningsuppgifterna och under förutsättning att samtliga hyresgäster som deltar i självförvaltningen får avdrag på hyran med samma belopp. Vad som har sagts gäller i motsvarande utsträckning i fråga om avdrag på avgift i bostadsrättsförening, bostadsförening, bostadsaktiebolag och annan därmed jämförbar sam- manslutning. Denna lag träder i kraft och tillämpas första gången vid taxering. **FOOTNOTES** 1Senaste lydelse 1995:1521. 2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1997:000) om ändring i kommunalskattelagen (1928:370) Härigenom föreskrivs att punkt 1 av anvisningarna till 19 § kommu- nalskattelagen (1928:370) i paragrafens lydelse enligt lagen (1997:000) om ändring i nämnda lag samt ikraftträdandebestämmelsen till lagen (1997:000) om ändring i kommunalskattelagen skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Anvisningar till 19 § 1.1 Socialbidrag, bistånd enligt lagen (1994:137) om mottagande asylsökande m.fl., begravningshjälp samt underhåll, som har lämnats intagen i kriminalvårdsanstalt eller patient på sjukhus, samt annan liknande ersättning utgör inte skattepliktig inkomst. Detsamma gäller i fråga om till föreningar influtna medlemsavgifter. Som begravningshjälp behandlas inte tjänstepension avseende tid efter den pensionsberättigades frånfälle. Med skadeståndsförsäkring förstås försäkring, enligt vilken den försäkrade äger utfå ersättning för skadestånd vartill han är berättigad på grund av personskada (överfallsskydd o.d.). Ersättning till följd av personskada som utgår i annan form än periodisk utbetalning (engångsbelopp) och avser förlorad inkomst av skattepliktig natur utgör skattepliktig intäkt såvida icke annat följer av övriga bestämmelser i denna lag. Om engångsbelopp, som utgår till följd av personskada, utgör ersättning för framtida förlust av skattepliktig inkomst, skall dock av beloppet avräknas såsom icke skattepliktig del. Uppbär skattskyldig två eller flera sådana engångsbelopp till följd av samma personskada, skall vad som har sagts gälla varje sådant belopp. Vad som avräknas från ett eller flera engångsbelopp under beskattningsåret får emellertid - i förekommande fall tillsammans med vad som avräknats - för samma personskada sammanlagt icke överstiga femton basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring. Härvid skall avräknad del av ett en-gångsbelopp uttryckas i det basbelopp, som har fastställts under vilket engångsbeloppet blivit tillgängligt för lyftning. Utbytes sådan livränta eller del därav, som utgår till följd av personskada och utgör skattepliktig intäkt enligt 32 § 1 mom., mot engångsbelopp, gälla bestämmelserna i föregående stycke beträffande sådant engångsbelopp. Utbytes annan livränta eller del därav, som utgör skattepliktig intäkt enligt 32 § 1 mom., mot engångsbelopp, skall hela engångsbeloppet upptagas såsom skattepliktig intäkt. Sker utbyte, helt eller delvis, av annan livränta än nu sagts mot engångsbelopp, skall beloppet anses utgöra icke skattepliktig intäkt. Lön, som utgår från arbetsgivare i sådana fall, då denne på grund av 3 kap. 16 § andra eller tredje stycket lagen (1962:381) om allmän försäkring äger uppbära arbetstagaren tillkommande ersättning från allmän försäkringskassa, är skattepliktig intäkt. För arbetsgivaren är den av honom i nämnda fall uppburna ersättningen från ävensom annan därifrån uppburen ersättning i anledning av kostnad för den anställdes räkning att betrakta som skattepliktig inkomst, dock att ersättningen icke är skattepliktig för arbetsgivaren, därest den till den anställde utbetalda lönen eller den för honom havda kostnaden utgör för arbetsgivaren icke avdragsgill utgift i förvärvskälla. Ersättning, som annorledes än i form av pension eller annan livränta utbetalas av arbetsgivare vid yrkesskada eller arbetsskada i de fall, då arbetsgivaren står s.k. självrisk enligt lagen (1954:243) om yrkesskadeförsäkring eller lagen (1976:380) om arbetsskadeförsäkring, räknas till skattepliktig inkomst enligt de grunder som skulle hava gällt vid försäkring enligt sistnämnda lag. Skatteplikt föreligger inte för bidrag från stat eller kommun, som utgår enligt av regeringen eller av statlig myndighet meddelade bestämmelser, i samband med utbildning eller omskolning, till arbetslösa och partiellt arbetsföra samt med dem i fråga om sådana bidrag likställda i den mån bidragen avser traktamente och särskilt bidrag. Flyttningsbidrag som lämnas av en arbetsmarknadsmyndighet utgör inte skattepliktig intäkt i följd varav avdrag inte medges för den kostnad som sådant bidrag eller stöd är avsett att täcka. Skatteplikt föreligger inte heller för bidrag från en allmän försäkringskassa till handikappade eller föräldrar till handikappade barn för anskaffning eller anpassning av motorfordon. Utgår bidraget till en näringsidkare för näringsverksamheten tillämpas bestämmelserna om näringsbidrag i punkt 9 av anvisningarna till 22 §. Skatteplikt föreligger icke för engångsbidrag som utgår i samband med arbetsplacering som utgör led i omhändertagande av flyktingar. Skatteplikt föreligger inte för bidrag som stiftelsen minnesfond till fullföljande av sitt ändamål lämnar för mottagarens utbildning. Inte heller föreligger skatteplikt för stipendium som lämnas enligt förordningen (1995:559) om stipendium efter genomfört basår inom vuxenutbildning eller bidrag enligt förordningen (1995:667) om bidrag till vissa funktionshindrade elever i gymnasieskolan. ------------------------------------------------------- Skatteplikt föreligger inte för sådant avdrag på ordinarie hyra som en hyresgäst får för att utföra förvaltningsuppgifter av enklare beskaffenhet på hyresfastighet inom ett öppet system för självför- valtning som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresför- handlingslagen (1978:304) eller i ett annat avtal mellan en hyresvärd och en eller flera hyresgäster. Detta gäller endast till den del hyresavdraget inte överstiger den egna lägenhetens andel av den totala kostnaden för den eller de aktuella förvaltningsuppgifterna och under förutsättning att samtliga hyresgäster som deltar i självförvaltningen får avdrag på hyran med samma belopp. Vad som har sagts gäller i motsvarande utsträckning i fråga om avdrag på avgift i bostadsrättsförening, bo- stadsförening, bostadsaktiebolag och annan därmed jämförbar sam- manslutning. ------------------------------------------------------- Denna lag träder i kraft Denna lag träder i kraft . Äldre och bestämmelser tillämpas dock tillämpas första gången vid fortfarande i fråga om 1999 års taxering utom kontant arbetsmarknadsstöd såvitt gäller det nya tionde som betalas ut efter stycket som tillämpas första ikraftträdandet. gången vid taxering. Äldre bestämmelser tillämpas dock fortfarande i fråga om kontant arbets- marknadsstöd som betalas ut efter ikraftträdandet. **FOOTNOTES** 1Lydelse enligt prop. 1996/97:107. 2.3 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs att 21 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 21 §1 I en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. ------------------------------------------------------- Bestämmelsen i första stycket hindrar inte att det i en förhand- lingsöverenskommelse bestäms att hyresgäster som deltar i ett för samtliga berörda hyresgäster öppet system för självförvaltning skall ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Avdraget får dock inte vara större än vad som föranleds av självförvaltningens omfatt- ning. Denna lag träder i kraft . **FOOTNOTES** 1Senaste lydelse 1994:816. 3 Ärendet och dess beredning (C 1995:05) överlämnade en skrivelse till dåvarande med förslag till lagändring för att främja hyresgästers självförvaltning. I skrivelsen föreslogs bl.a. att ersättning som en hyresgäst får av sin hyresvärd för arbete hyresgästen lagt ned i form av s.k. självförvaltning inte skall beskattas till den del ersättningen under ett beskattningsår inte överstiger ett halvt basbelopp per bostadshyreskontrakt. Skrivelsen överlämnades till . Efter att skrivelsen remissbehandlats beslöt regeringen i budgetpropositionen för (prop. 1996/97:1, vol. 1, s. 132 f) att inte lägga fram något förslag om skattefrihet. Regeringen framhöll emellertid att det är av stor vikt att finna former för att aktivt engagera de boende i skötseln av det egna området. I sitt slutbetänkande, På medborgarnas villkor - en demokratisk infrastruktur (SOU 1996:162), som lämnades , föreslog att hyresgäster som deltar i självförvaltning skall få skattefrihet för återbetalda hyresmedel upp till ett fjärdedels basbelopp. (S 1995:01) föreslog i delbetänkandet Egenmakt - att återerövra vardagen (SOU 1996:177), som presenterades , att en särskild lag om självförvaltning skall knytas till hyresförhandlingslagen. För- slaget bygger på att hyresgästerna skall bilda en särskild förening för självförvaltning för att på så sätt komma i åtnjutande av den hyresreducering som självförvaltning kan medföra. Inom analyserade en arbetsgrupp, Arbetsgruppen för självförvaltning (In 1996:B), frågeställningar kring självförvaltning. Arbetsgruppen presenterade sina slutsatser i en promemoria (In96/2993/BO). I en promemoria (Fi97/740), som utarbetats inom i samarbete med Justitie-, Arbetsmarknads- och Inrikesdepartementen, redovisades som en fortsättning på arbetsgruppens arbete förslag till ändringar i skattereglerna och den hyresrättsliga lagstiftningen. Förslagen syftade till att undersöka i vilken utsträckning det är möjligt att inom ramen för den skatte-, hyres- och arbetsrättsliga lagstiftningen lämna skattefri hyresnedsättning eller motsvarande till hyresgäster som deltar i åtgärder som ingår i ett system för s.k. självförvaltning. Promemorians lagförslag finns i bilaga 1. Promemorian har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 2. En sammanställning över remissyttrandena har upprättats och finns tillgänglig i . Regeringen tar nu upp de förslag som lagts fram i promemorian. Lagrådet Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 3. Lagrådets yttrande finns i bilaga 4. Vissa redaktionella ändringar har gjorts i lagtexten. Som nämnts under avsnitt 3 har regeringen budgetproposition framhållit att det är av stor vikt att finna former för att aktivt engagera de boende i skötseln av det egna området. Inom många samhällsområden sker en utveckling där möjligheterna till individuella val och personligt ansvarstagande har ökat. Inom boendet har villaägare och i viss mån bostadsrättsinnehavare möjligheter att påverka sina boendekostnader och allt större krav ställs nu på att hyresgästerna skall få liknande möjligheter. gavs hyresgästerna rätt att själva utföra visst underhåll av sina lägenheter. Därefter har hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll införts för flertalet hyresgäster hos allmännyttiga hyresvärdar. Många hyresgäster har därigenom fått större inflytande över sina bostäder och möjlighet att sänka sina boendekostnader genom att avstå från åtgärder eller att själva utföra dem. I många fall utgår särskilda hyresrabatter i dessa fall. handlar inte bara om den egna lägenheten utan även om att hyresgästerna involveras i ansvaret för den gemensamma boendemiljön och detta förutsätter samverkan med grannarna. Genom självförvaltning får hyresgästerna större möjligheter att påverka sin boendemiljö och sina boendekostnader eftersom de också kan välja att själva utföra vissa uppgifter i sitt bostadsområde. Hyresgästerna har självfallet olika förutsättningar att medverka och intresset för att delta varierar. För att hyresgästerna skall finna det mer meningsfullt att engagera sig i arbetsuppgifter även utanför den egna lägenheten är det vik- tigt att självförvaltningen innehåller ekonomiska incitament som bygger på den enskilde hyresgästens insatser. Boendesegregationen har ökat i trots en rad insatser från staten och kommunerna. I många av de områden som byggdes under miljonprogrammet lever en stor andel av de boende under svåra livsvillkor och många av dem känner endast mycket liten delaktighet i samhället. De boende har ofta skiftande bakgrund och det finns en stor mångfald vad gäller kultur och etniskt ursprung. Flertalet bo- städer i de i många avseenden utsatta områdena är hyreslägenheter och nästan alla förvaltas av kommunala bostadsföretag. Det är inte minst dessa hyresgäster och deras resurser som det är angeläget att engagera i bostadsområdet. Att som enskild hyresgäst kunna vara med och på- verka sin närmiljö och överblicka kostnaderna för det egna bostadsområdet är därför en viktig fråga för att minska segregationen och öka delaktigheten och gemenskapen i ett bostadsområde. De verksamheter med självförvaltning som pågår runt om i landet ser olika ut. De lokala förhållandena avgör hur och i vilka former självförvaltningen kan ske. Erfarenheterna visar att självförvaltning i de allra flesta fall har inneburit att de boende fått en ökad delaktighet och gemenskap vilket lett till mycket påtagliga positiva effekter för såväl den fysiska som den sociala miljön i bostadsområdet. De självförvaltningsprojekt som prövats visar också att det går att åstadkomma en förnyelse av miljön där behoven är som störst och angelägnast. Gemensamt för de flesta former av självförvaltning är att de medför besparingar för hyresvärden. I vissa fall påverkar inte besparingarna hyran för lägenheterna utan används huvudsakligen för kvalitetshöjande gemensamma ändamål. I andra fall tillämpas rabatt på hyran efter att hyresvärden avtalat med varje enskild hyresgäst om service, underhåll, utrustning och komfort i området. I ytterligare andra fall använder hyresvärden, i enlighet med vad som bestämts i en med hyresgästorganisationen träffad förhandlingöverenskommelse, besparingarna i huvudsak till att sänka hyran för de hyresgäster som deltar i självförvaltningen. Hyresreduktionen är beroende av i vilken omfattning hyresgästen deltar i förvaltningen. I några fall har kritik uppkommit för att de som deltagit i förvaltningen har beskattats för de ekonomiska förmåner som de fått för sina insatser. I vissa fall kan det också vara så att formerna för självförvaltningen strider mot gällande hyreslagstiftning. Ett sätt att göra självförvaltning mer attraktiv för hyresgästerna skulle, som framförts i flera sammanhang, kunna vara att undanta viss del av ersättningen från beskattning. Det är emellertid viktigt att skattereglerna utformas så att man åstadkommer en rimlig avvägning av delvis motstående intressen genom att hålla fast vid grundläggande skatterättsliga principer och möjliggöra kollektiva former av självförvaltning i hyreshus, exempelvis genom att hyresgästerna ges möjligheter att ta ansvar för gemensamma utrymmen som trapphus och bostadsområdets skötsel. Det är angeläget att självförvaltning kan fungera flexibelt och att den är enkel att administrera. Syftet bör vara att underlätta och möjliggöra en självförvaltning som så långt möjligt bygger på hyresgästernas egna val och de lokala förhållanden som råder i övrigt. 5 Beskattning av avdrag på hyra vid självförvaltning Regeringens förslag: Skatteplikt föreligger inte för avdrag på hyra, som en hyresgäst får för att utföra förvaltningsuppgifter av enklare beskaffenhet på hyresfastighet inom ett öppet system för självförvaltning. Undantaget från skatteplikt gäller endast till den del hyresavdraget inte överstiger den egna lägenhetens andel av den totala kostnaden för den eller de aktuella förvaltningsuppgifterna och under förutsättning att samtliga hyresgäster som deltar i självförvaltningen får hyresavdrag med samma belopp. Motsvarande undantag från skatteplikt gäller även för medlem i bostadsrättsförening och annan därmed jämförbar sammanslutning. Promemorians förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. I promemorian föreslås dock att det skattefria hyresavdraget skall beräknas med utgångspunkt i den kostnad som inbesparats genom självförvaltningen fördelat på samtliga hyresgäster.