mot · GL02Bo202 · 1997-10-06 00:00:00 — har reglerna för bostadsbidrag förändrats vid en rad tillfällen. De förändringar som började gälla har visat sig slå mycket negativt. Moderata samlingspartiet anser att regler inte skall förändras över på ett sätt som innebär att hushåll plötsligt förlorar över hälften av bidraget. I ett utskottsinitiativ uppmanade bostadsutskottet regeringen att återkomma med ett nytt förslag. Resultatet presenterades i regeringens ekonomiska vårmotion. Regeringen gick oss och utskottet till mötes i kravet på att räntebidragen skall exkluderas från bidragsgrundande inkomst. Detta för att undvika den dubbelräkning av räntebidraget som tidigare förekommit. Införandet av en ytnorm med garantinivå är avsett att mildra effekterna för de hushåll som påverkades mycket negativt av de nya ytbegränsningsreglerna i bostadsbidraget. Inga förslag lämnades emellertid för att åtgärda de problem som den individuella inkomstbedömningen skapade. Moderata samlingspartiet anser att bostadsbidragen också måste förändras så att det är hushållets sammanräknade inkomst som skall ligga till grund för bidraget. Ytnormen bör förändras så att hänsyn tas till det som är normal storlek på egnahem. Detta finansieras delvis genom en sänkning av det generella bidraget till barnfamiljer. Mot bakgrund av att bostadsbidraget skall underlätta för barnfamiljer att efterfråga större bostäder bör bostadsbidraget till ungdomar avskaffas. Grundprincipen måste vara att den som betalar skatt inte skall behöva bidrag och att den som behöver bidrag inte skall betala skatt. Vi anser att bostadsbidraget bör samordnas med övrig socialpolitik, som omfattar andra stödformer med liknande syfte. Med en sammanhållen bild av stödet blir det lättare att omvandla bidragen till sänkta skatter och minska den ekonomiska rundgången. Regeringen bör återkomma till med ett förslag med denna inriktning. Vi konkretiserar våra förslag i en kommittémotion rörande bostadsbidragen. Detaljhandeln har fortlöpande flyttats ut till tätorternas ytterområden. Skälen har varit bostadsbyggandets lokalisering, kraven på framkomlighet, mark- och fastighetspriserna samt parkeringsmöjligheterna. Denna strukturrationalisering har dock inte försämrat hushållens tillgänglighet till dagligvaror på något påtagligt sätt. Det har däremot Socialdemokraternas vilja att styra etableringar och lokaliseringar av detaljhandeln. Under den borgerliga regeringsperioden ändrades lagstiftningen så att det inte längre blev möjligt att reglera handelsändamålet genom att särskilja partihandel och detaljhandel eller genom att inom ändamålet detaljhandel särskilja handel med livsmedel från annan handel. Socialdemokraterna har utan några påvisbara argument återinfört möjligheten för en kommun att reglera lokalisering av detaljhandel. Eftersom detta helt uppenbart strider mot konsumenternas intresse av lägre priser bör lagstiftningen åter utformas så att politiker inte kan styra handelns lokalisering. Med markägandet följer rätten att bestämma över, bruka, bebygga och sälja egendomen. Expropriation av mark är en kränkning av äganderätten och bör endast komma i fråga i de fall synnerligen viktiga samhällsintressen så påkallar. leder olika kommuners intresse av ett och samma investeringsobjekt, t.ex. en flygplats, till att mark reserveras i detaljplan. Planproblem kan då leda till byggförbud. Statens eller kommunernas inskränkning i enskilda markägares rätt bör få ske endast på följande grunder: för att skydda människor till liv, hälsa och säkerhet, för att skydda miljön och naturen, för att kunna genomföra för landet eller kommunen ytterst angelägna uppgifter. Markägaren skall vid expropriation få ersättning för fastighetens fulla marknadsvärde samt för de kostnader och intäktsbortfall som inte kan återvinnas, och som eventuellt uppkommer genom åtgärden. Den presumtionsregel som innebär att markägaren har skyldighet att bevisa att ett marknadsvärde på mark som skall exproprieras beror på andra faktorer än själva expropriationen eller dess syfte försätter den enskilde i ett underläge som inte är förenligt med grunderna för en rättsstat. Det enda rimliga förhållandet är att exproprianten skall ha bevisbördan. Presumtionsregeln bör avskaffas. Möjligheterna att bättre utnyttja strandnära områden för bebyggelse har genom ny lagstiftning ökat i de delar av som både är glest bebyggda och har långa sjö- och kuststräckor. Den nuvarande lagstiftningen innebär dock fortfarande ett generellt förbud mot att bygga intill från havet, insjö eller vattendrag. kan utvidga denna gräns och dispens ges endast i undantagsfall. Mot bakgrund av att är rikt utrustat med stränder längs åar, sjöar och hav ter sig detta omotiverat. Totalt finns 92 409 sjöar större än ett hektar i . Lagstiftningen försvårar också ett bevarande av en levande skärgård. Förbudet mot strandnära bebyggelse har medfört svårigheter att utveckla boende och annan verksamhet. Problemen har även gällt för stora delar av glesbygden. En ökad möjlighet till bebyggelse i strandnära områden skulle kunna skapa bättre förutsättningar för att hålla landskapet levande genom ett ökat befolkningsunderlag för handel och offentlig service. Även i större och mindre tätorter har attraktiv bebyggelse i strandnära områden förhindrats av lagstiftningen. Det generella förbudet mot strandnära nybebyggelse innebär också att priser på befintliga fritids- och bostadshus i dessa lägen pressas upp. I kombination med fastighetsskatten leder detta till att endast ett fåtal har råd att bosätta sig eller avnjuta sin fritid i strandnära områden. Vår uppfattning är att lagstiftning behövs för att skydda känslig fauna och flora samt för att garantera allmän tillgång till bad- och friluftsliv, särskilt i befolkningstäta områden. Utgångspunkten för lagstiftningen bör vara den motsatta mot . Vi anser att det skall finnas en generell rätt att bebygga sin mark nära stränder och vattendrag. En kommun skall dock kunna begränsa denna rätt, men endast där så kan motiveras med hänsyn till känsligt djur- och växtliv eller för att garantera allmänhetens tillgång till bad-och friluftsliv. Detta skall då ske genom antagande av detaljplan. Då ges de bästa förutsättningarna för en god sammanvägning av olika intressen. infördes ursprungligen för att underlätta småhusboende. har dock detta motiv spelat ut sin roll. Någon nytta av tomträttsinstitutet i markplaneringssyfte eller för att kommunen skall kunna tillgodogöra sig markvärdesstegringen finns knappast, såvida inte rent konfiskatoriska åtgärder skall tillåtas mot fastighetsinnehavarna. kan inte motiveras om man inte av ideologiska skäl vill bekämpa ett spritt och enskilt ägande. Det framstår dessutom som omotiverat att kommunen subventionerar respektive missgynnar vissa fastighetsägare. bör därför begränsas så att inga nya tomträtter upplåts. bör man i kommunerna börja avveckla tomrätterna genom att erbjuda dem till försäljning. För många hushåll är hyresrätten en attraktiv boendeform. Dess fördelar är framförallt att man inte behöver binda ett kapital i sin bostad och en relativt hög servicenivå. bor av landets hushåll i hyresrätt. Hyresmarknaden präglas dock av bristande valfrihet på grund av den hyresreglering som fortfarande finns i bruksvärdessystemet och som leder till att marknaden inte tillåts fungera. I vissa fall uppstår en svart marknad, där hyreskontrakt köps och säljs illegalt. Ett annat uttryck för problemen på hyresmarknaden är den skeva hyressättningen som kan innebära att hyrorna i utkanten av en tätort är lika höga eller högre än för centralt belägna och mycket efterfrågade lägenheter. Bruksvärdessystemet leder därför till en trögrörlighet eftersom attraktiva lägenheter med reglerad och relativt låg hyra sällan omsätts. Vi behöver en hyresmarknad med valfrihet, ett rationellt utnyttjande av lägenhetsbeståndet och ett prissystem som upplyser om vilka bostäder som efterfrågas. Vidare omöjliggör dagens regleringar för hyresgäster att avtala om en annan servicenivå, och därmed en annan hyra, än den allmänna. För en fungerande hyresmarknad krävs att de boendes värderingar får ett större genomslag vid hyressättningen och att hyresgästerna ges möjlighet att förhandla fram egna avtal. Andra faktorer i ett hyresavtal som skulle kunna överlåtas åt de båda parterna att själva komma överens om är avtalstid, uppsägningstid, möjlighet till indexering eller ökning av hyran, reparationer, andrahandsuthyrning, överlåtelse av hyreskontraktet eller användande av lägenhet, helt eller delvis, för annat ändamål än boende, t.ex. kontor. Hyresreglering har genom tiderna motiverats med att den behövs för ett fungerande besittningsskydd för den enskilde. Så är dock inte fallet. Beroende av vad hyresgästen och hyresvärden överenskommer i det gemensamma avtalet kan hyresgästen tillförsäkras ett fullgott besittningsskydd som endast upphör att gälla om hyresgästen brustit i sina förpliktelser eller genom andra förutsättningar som stadgas i avtalet. En friare hyressättning skapar bättre möjligheter för de boende att välja bostad efter sina egna värderingar och efter vad den anses vara värd på marknaden. Det gör det också lättare för de boende att göra jämförelser mellan olika bostäder, boendeformer och upplåtelseformer. Det kommer att främja en ökad rörlighet som leder till ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet jämfört med nuvarande system. De som saknar bostad eller står i bostadskö för att de efterfrågar en annan lägenhet får betydligt bättre möjligheter att tillgodose sina önskemål. Det leder också till att fastigheterna underhålls och repareras, vilket är till gagn för hyresgästerna. Hyran bestäms enligt det bruksvärdessystem som ersatte den gamla hyresregleringen . Det bestämmer vad som skall betraktas som en skälig hyra. En hyra anses oskälig om den är påtagligt högre än jämförbara lägenheter i det s k allmännyttiga beståndet. Det är de allmännyttiga företagen, huvudsakligen kommunala bostadsföretag, som är hyresnormerande. Bruksvärdet bygger egentligen på marknadshyror, vilket också stod att läsa i den proposition den socialdemokratiska regeringen avlämnade 1968: Fastighetsägaren bör i ett marknadsläge, när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter, vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå vid fri uthyrning till vem som helst. Saken kan också uttryckas så att hyresvärden bör få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde. Eftersom bruksvärdena bestäms av kostnaderna i de allmännyttiga bostadsföretagen finns knappast lägesfaktorn med vid hyressättning av attraktiva lägenheter. Bruksvärdessystemet kan alltså sägas fungera som en selektiv subventionering av den grupp bostadskonsumenter som bor exempelvis i attraktiva innerstadslägenheter. Kopplingen till de allmännyttiga bostadsföretagen påverkar bostadsmarknaden negativt genom att: de ofta är största uthyrare på den lokala marknaden, de erhåller kommunala subventioner av olika slag samt att hyressättningen sker utan insyn (de kommunala värdarna behöver inte uppge hur kostnaderna fördelar sig på de lägenheter som är normerande varför det är svårt att bedöma om vissa fastigheter subventioneras av hyresgäster i andra fastigheter). Dessa problem påverkar givetvis även hyressättningen i det privata beståndet. I de fall hyrorna är högre i det allmännyttiga beståndet kommer det högre kostnadsläget att få genomslag även för de privata fastigheterna. Om två lägenheter har samma beskaffenhet, förmåner och läge bedöms de som likvärdiga. Bruksvärdet bortser från subjektiva grunder som tycke och smak, men också från kalkylmässiga realiteter som räntekostnader eller förmögenhetsvärde. En hyra anses påtagligt högre om den överstiger de jämförda/normerade lägenheternas hyra eller mer. I princip kan en hyresgäst och en hyresvärd fritt förhandla om inflyttningshyran. Dock kan en hyresgäst alltid överklaga till hyresnämnden. Således kan ett avtal om inflyttningshyra som ingåtts överklagas av en ny hyresgäst som då har besittning av lägenheten, och hyran kan sänkas av hyresnämnden vid det fall hyran är, som termen lyder, oskälig. Vid ombyggnad kan hyran endast höjas om lägenheternas standard förbättras. Ytrenovering eller stambyte är inte tillräckliga skäl för hyreshöjning. Av denna anledning tvingas ofta fastighetsägare att renovera sina lägenheter utöver vad som är nödvändigt för att få kostnadstäckning just för dessa nödvändiga åtgärder. För att inte hyresvärden skall kunna kringgå besittningsskyddet med hjälp av en orimlig hyreshöjning, om inte avtalet reglerar även detta, krävs en restriktion för vad som är att anse som skäligt hyreskrav. Vid en tvist mellan hyresvärd och hyresgäst kan skäligheten i hyreskravet prövas av domstol och ställas mot frivilligt avtalade hyresnivåer i jämförbara lägenheter med hänsyn till storlek, standard, läge m.m. Det var också den ursprungliga tanken bakom bruksvärdessystemet som den kommer till uttryck i den tidigare refererade propositionen. Moderata samlingspartiets uppfattning är att den ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet måste återupprättas och ett system med friare hyressättning i kombination med bevarat besittningsskydd inrättas. Detta medför bland annat att de kommunalt ägda bostadsföretagens hyresnormerade roll måste avskaffas. Få lagar och få marknader kännetecknas av sådan korporativism som hyresförhandlingslagen och bostadsmarknaden. Bostadsorganisationerna har en mycket stark ställning, som kan jämföras med den ställning som de fackliga organisationerna har på arbetsmarknaden. Förhandlingssystemet har rötter , men upphöjdes till lag 1978. För varje hyreshus träffas avtal om en förhandlingsordning. Parterna är å ena sidan fastighetsägaren och å andra sidan hyresgästerna. I avtalet regleras hur hyresförhandlingarna skall gå till och vad de berör. Fastighetsägaren kan ibland representeras av fastighetsägarförening och hyresgästerna representeras i de flesta fall av . En hyresgäst behöver inte vara medlem av en hyresgästförening för att ändå beröras av eller få godta förhandlingsresultatet. finns en klausul i hyreskontraktet som reglerar hur hyran bestäms. Den hyresgäst som står utanför systemet kan få nedsättning av hyran motsvarande lägenhetens andel av den förhandlingsersättning som fastighetsägaren måste betala till hyresgästföreningen. Det är denna förhandlingsersättning som hyresgäströrelsen livnär sig på. Det är mycket sällan en hyresgäst, som valt att stå utanför denna förhandlingsordning, lyckas få lägre hyra motsvarande andelen av förhandlingsersättningen. Även om hyran enligt hyreslagen skall överenskommas av hyresgästen och hyresvärden så har ändå hyresförhandlingslagen låst prisbildningen. Till stor del beror detta på hyresgästföreningens dominerande ställning och strävan att verka för lika hyror. Eftersom hyresförhandlingar först sker mellan hyresgästföreningen och de allmännyttiga bolagen, och eftersom hyrorna där är normerande, verkar hyresgästföreningen både som motpart och normgivare för de privata fastighetsägarna. Mot denna bakgrund vill Moderata samlingspartiet avskaffa hyresförhandlingslagen. Processen där en hyresgäst och en hyresvärd skall finna varandra försvåras och leder till ineffektiv fördelning och låg omsättning av hyresrätter. För att människors olika önskemål om hur de vill bo skall kunna tillgodoses måste olika upplåtelseformer och bostadstyper tillåtas konkurrera på samma villkor. Om valfriheten och flexibiliteten på bostadsmarknaden ökas skapas bättre möjligheter för hushållen att finna en lämplig bostad. Därmed ökar också tryggheten i boendet Ägarlägenheter finns över hela världen och (1982) visade att det är möjligt att införa detta institut även i . Den borgerliga regeringen tillsatte också en utredning för att ta fram lagstiftning för denna boendeform. Utredningen har dock stoppats och därmed fördröjs den ökade valfrihet som en sådan reform skulle leda till. Ägare av gruppbyggda småhus är ofta medlemmar i en samfällighetsförening. Föreningen ansvarar för gemensamma utrymmen och anläggningar, som t.ex. tomtvägar, ledningar, värmecentral, centralantenn, garage etc. På samma sätt skulle lägenhetsägare i en fastighet kunna organisera de gemensamma funktionerna. Fördelen med ett eget ägande är ett maximalt inflytande över till exempel skötsel och kostnader. Det är en stimulans till sparande. Med ägandet följer ett strikt ägaransvar för kostnaderna och möjligheter till fulla ränteavdrag på samma sätt som gäller för egnahem. Många boende i flerbostadshus önskar äga sin bostad, och denna upplåtelseform bör inte vara förbehållen småhus utan också vara tillämpningsbar på lägenheter. Regeringen bör lägga ett förslag om införande av ägarlägenheter. Intill dess att ägarlägenheter införs är bostadsrätten i praktiken den enda upplåtelseform som möjliggör bostadsägande om än indirekt i flerbostadshus. Bostadsrätt innebär en rätt att bo i en lägenhet som ägs av en förening. Bostadsrätten ger vissa av de fördelar som är förknippade med direkt ägande: goda möjligheter att påverka det egna boendet och boendemiljön, lägre driftkostnader och eget ansvarstagande. Det är ett viktigt bostadspolitiskt mål att möjliggöra ombildning till bostadsrätt. Bildande av bostadsrättsföreningar underlättades därför av den borgerliga regeringen. Det tidigare kravet på lägsta antal medlemmar i en bostadsrättsförening sänktes från fem till tre och majoritetskravet vid beslut om förvärv av en fastighet för ombildning sänktes från två tredjedelar av hyresgästerna till hälften. utökades den s.k. ombildningslagen till att gälla också bostadsfastigheter ägda av stat, landsting, kommuner och kommunala bostadsbolag. Vidare avskaffades den lagstiftning () som innebar att man förlorade alla statliga räntebidrag vid ombildning av hus tillhöriga kommunala bostadsbolag. Ökad ombildning till bostadsrätt är särskilt angelägen i ensidigt sammansatta bostadsområden, vilka ofta är helt dominerade av kommunalt ägda hyreshus. Genom blandning av olika upplåtelseformer ökar de boendes valfrihet som segregationstendenser till följd av bristande mångfald i upplåtelseformer motverkas. Bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse bör slopas i de fall kommun eller kommunala bolag ombildar huset till bostadsrätt. Därigenom skulle ombildning av kommunala hyreshus underlättas. Bostadsrätter har lägre belåningsvärde och högre ränta än fast egendom. Ändringar i regelsystemen bör därför göras i syfte att förbättra bostadsrättens pantvärde. En långivare som ianspråktar en pantsatt bostadsrätt bör få ovillkorlig rätt till inträde i föreningen och till andrahandsuthyrning. Bostadsrättsföreningarnas fordran på förfallna avgifter bör heller inte prioriteras framför andra fordringar. Medlemmarnas inflytande över sina bostadsrättsföreningar bör stärkas genom att andra villkor för ändring av föreningsstadgarna än de som framgår av bostadsrättslagen bör förklaras ogiltiga. Den bostadspolitiska utredningens förslag att flytta resurser från välfungerande bostadsrättsföreningar till krisårgångarnas problemföreningar skulle få avgjort negativa konsekvenser för prisbildningen och kan dessutom förmodas slå mycket hårt mot inte minst pensionärer. De förändringar som vi föreslagit ovan bör kunna skapa ett utrymme för att klara krisårgångarnas problem. 7.8 Förvärvslagstiftning och förköp finns en särskild lag om förvärv av hyresfastighet m.m., förvärvslagen, vars syfte är att hindra oseriösa personer från att förvärva hyreshus. I förvärvslagen behandlas skilda kategorier av fastighetsägare på olika sätt. Kommunala bostadsföretags förvärv är till exempel helt undantagna från lagstiftningens krav. Genom förvärvslagen försvåras fastighetsmarknadens funktionssätt, främst genom en byråkratisk handläggningsordning och lång tidsutdräkt från överlåtelse till dess lagfart kan beviljas. Detta drabbar den seriösa merparten av aktörerna. öppnar lagstiftningen för godtycke. Den bygger på en förhandsbedömning av en förvärvares kvalifikationer och intentioner med förvärvet, som i praktiken är mycket svår att göra med någon större träffsäkerhet. Det med förvärvslagen avsedda syftet har heller inte uppnåtts, eftersom lagen i praktiken inte lyckats förhindra oseriösa personers förvärv av fastigheter. Förvärvslagen bör avskaffas. Det berättigade kravet på att kunna skydda hyresgästerna från oseriösa ägare kan och bör inte motivera en byråkratisk och godtycklig förhandsgranskning som drabbar alla seriösa aktörer på fastighetsmarknaden. Hyresgästernas berättigade krav bör istället lösas genom ordentliga möjligheter till ingripanden i de fall där fastighetsägare visar sig inte fullgöra sina förpliktelser gentemot hyresgäster och andra. I SOU 1994:23, Förvalta bostäder, föreslås en lagstiftning med denna inriktning. Den kommunala förköpsrätten infördes . Den har byggts ut alltmer och omfattar nu ett stort antal förköpsgrunder. Det kommunala planmonopolet, expropriationslagen och överlägsna ekonomiska och personella resurser ger kommunerna en mycket stark ställning gentemot de enskilda fastighetsägarna. Kommunerna har härigenom möjlighet att genomföra sina planer utan att behöva ta till förköpsmöjligheterna. Den kommunala förköpsrätten bör därför avskaffas. Den stora statliga utgiftsposten inom bostadspolitiken har varit räntebidrag till bostäder. Dessa subventioner har inte bara bidragit till att urholka statsfinanserna utan också till att driva upp produktionskostnaderna och därmed boendekostnaderna. Subventionssystemen har också, beroende på deras konstruktion och till följd av att de ofta har ändrats, skapat oklarhet och dålig framförhållning i byggandet. Dessutom har de ibland snedvridit byggandet och skapat obalans mellan utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden. Sedan räntebidragen infördes har produktionskostnaderna ökat dubbelt så snabbt som priserna på andra varor och tjänster. Produktionskostnaden för bostäder ökade till med i reala termer, vilket är en utveckling som markant skiljer sig från annan produktion. ökade statens kostnader för räntebidragen från (penningvärde) till . Samtliga landets 4 miljoner hushåll får via skatten betala dessa subventioner, som sedan omfördelas till de 250 000 hushåll som erhåller subventioner. I genomsnitt får dessa privilegierade hushåll i bidrag. En kraftig omfördelning från hushåll i äldre bostäder till hushåll i nyproducerade extremt dyra bostäder har skett. Kostnadsexplosionen beror främst på reglerna i det tidigare räntebidragssystemet. Staten fick stå för hela den kostnadsökning som blev resultatet av ett höjt ränteläge. Ju dyrare man byggde, desto större bidrag. Vidare upphörde den enskilde bostadskonsumentens incitament att hålla tillbaka prisutvecklingen, eftersom de boende själva inte direkt drabbades av de ökade kostnaderna. De eventuella räntekostnader den enskilde själv skulle svara för fick dessutom ett mycket litet genomslag på grund av avdragsrätten i förening med höga marginalskatter. Den borgerliga regeringen inledde en successiv reformering av subventionssystemen i syfte att långsiktigt avveckla dem och därmed bidra till bättre statsfinanser och en bättre fungerande bostadsmarknad. Lånefinansiering av bostadsbyggande sker numera på den allmänna kreditmarknaden, vilket ökar konkurrensen och sänker kostnaderna. Vidare är räntebidragets storlek nu neutral i förhållande till fastighetsägarkategori: äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Det gamla räntebidragssystemet gäller fortfarande för bostäder byggda . I detta system utgår räntebidraget som mellanskillnaden mellan subventionsräntan och den s.k. garanterade räntan. För att avveckla detta mycket kostnadsdrivande system sker en årlig minskning av räntebidraget genom att den garanterade räntan höjs. har dock, efter förslag från den socialdemokratiska regeringen, beslutat att avvecklingen skall fördröjas genom en minskad ökningstakt för räntan. Vår uppfattning är att reformeringen av subventionssystemen skall gå vidare.