prop · GJ0343 · 1996-01-01 00:00:00 — Regeringens proposition 1995/96:43 Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen föreslås vissa ändringar i de regler som gäller för jordbruksarrende. Ändringarna innebär i huvudsak följande. Den nuvarande regeln i 9 kap. 19 § jordabalken om arrendatorns skyldighet att avhjälpa sådana brandskador på arrendestället som inte är så omfattande att egendom måste byggas om eller ersättas utvidgas till att gälla också vid andra skador än sådana som orsakas av brand. Liksom enligt nuvarande reglering ges arrendatorn, om han inte varit vållande till skadan, rätt till ersättning av jordägaren sedan arbetet har utförts. Om arrendatorn inte har jakträtt på arrendestället, skall jordägaren ansvara för förluster som drabbar arrendatorn på grund av viltskador. Jordägarens ansvar gäller dock inte, om han visar att skadan inte kunnat förhindras trots rimliga ansträngningar från hans sida. En part som inte har anfört mot en arrendesyn ges rätt att, sedan motparten anfört , föra klandertalan anslutningsvis. I ett sådant fall skall parten ge in sin stämningsansökan inom en månad från det att parten delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. En talan som förs anslutningsvis förfaller om den första klandertalan återkallas eller av annat skäl förfaller. Tidsfristen för ordinärt av en syn förkortas till efter det att parten delgavs synehandlingen. En arrendator som anser sig ha en motfordran som han vill dra av från arrendeavgiften ges rätt att hos deponera det belopp som motfordringen uppgår till. Han kan därigenom förhindra att arrenderätten förverkas på grund av att beloppet inte betalats till jordägaren. Möjligheten till deposition skall också gälla när det råder tvist om storleken av en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars belopp inte framgår av avtalet. Möjligheten till deposition skall gälla vid alla typer av arrende. Vid ett arrende som är gemensamt för flera personer och som avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag införs en möjlighet för var och en av medarrendatorerna att överlåta sin rätt till en medarrendator som är make eller avkomling till överlåtaren. Vidare föreslås att det vid bostadsarrende inte längre skall gälla som förutsättning för arrendatorns besittningsskydd att det har bestämts ett taxeringsvärde för den bostadsbyggnad som finns på arrendestället. Slutligen behandlas frågan om det bör införas en kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer. Regeringen gör den bedömningen att någon sådan förhandlingsrätt inte behöver lagfästas. Lagändringarna föreslås träda i kraft . 1 Förslag till riksdagsbeslut................................ 4 2 Lagtext.................................................... 5 3 Ärendet och dess beredning................................. 10 4 Ansvaret för skador på byggnader och andra anläggningar.... 11 5 Viltskador................................................. 13 6 av syn............................................. 19 7 Deposition av arrendeavgift................................ 21 8 Överlåtelse av arrenderätt vid gemensamt arrendatorskap.... 23 9 Besittningskydd vid bostadsarrende......................... 25 10 Kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer......... 31 11 Ikraftträdande m.m. ....................................... 35 12 Kostnader.................................................. 35 13 Författningskommentar...................................... 36 Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet Investeringar i arrendejordbruket (SOU 1992:109).................... 44 Bilaga 2 Lagförslagen i betänkandet Investeringar i arrende jordbruket (SOU 1992:109)........................... 50 Bilaga 3 Förteckning över remissinstanser.................... 63 Bilaga 4 Lagförslaget i promemorian Besittningsskydd vid bostadsarrende (dnr Ju 95/2603)................. 64 Bilaga 5 Förteckning över remissinstanser.................... 65 Bilaga 6 Lagrådsremissens lagförslag......................... 66 Bilag 7 Lagrådets yttrande.................................. 71 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde 72 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringen föreslår att antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken. Regeringen har följande förslag till lagtext. Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 dels att 9 kap. 19, 28 och 31 §§ samt 10 kap. 4 § skall ha följande lydelse, dels att det i balken skall införas tre nya paragrafer, 8 kap. 12 a och 12 b §§ samt 9 kap. 34 a §, av följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 8 kap. 12 a § -------------------------------------------------------------------- Anser arrendatorn att han enligt en bestämmelse i denna balk har rätt till nedsättning av arren- deavgiften eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos jordägaren, och vill arrendatorn dra av mot- svarande belopp från en arrende- avgift som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrel- sen. Detta gäller också när parterna är oense om storleken på en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars belopp inte framgår av avtalet. Bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. När arrendatorn vill deponera ett belopp hos enligt första stycket, skall han lämna skriftliga uppgifter i två exemplar om arrendeförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som finner skälig, för den kostnad jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet. Har arrendatorn deponerat en arrendeavgift hos , får jordägaren inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte har betalats till honom. beslut i ett ärende om deposition får överklagas till tingsrätten på den ort där läns- styrelsen finns. Vid överklagande tillämpas lagen (1946:807) om handläggning av domstolsärenden. 12 b § -------------------------------------------------------------------- skall genast underrätta jordägaren i rekommende- rat brev om en deposition enligt 12 a §. Ett deponerat belopp skall ge- nast sättas in på ett räntebärande konto. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet. Om jordägaren inte från det att beloppet har förfallit till betalning och underrättelse om depositionen har sänts till honom visar att han kommit överens med arrendatorn om att han skall få lyfta beloppet eller att han väckt talan om detta mot arrendatorn, har arrendatorn rätt att få tillbaka det deponerade beloppet. Om jordägaren har väckt talan inom den angivna tiden, får beloppet inte lyftas förrän denna talan har blivit slutligt avgjord. **FOOTNOTES** 1 Balken omtryckt 1971:1209. 9 kap. 19 § -------------------------------------------------------------------- Skadas anläggning som avses i Skadas anläggning som avses i 18 § av brand och är skadan mindre 18 § och är skadan inte sådan att omfattande än där anges, skall anläggningen måste byggas om eller arrendatorn avhjälpa skadan. Om ersättas med en ny för att kunna han ej själv är vållande, har han användas för sitt ändamål, skall rätt att av jordägaren erhålla arrendatorn avhjälpa skadan. Om ersättning för den nödvändiga han inte själv har vållat skadan, kostnaden sedan arbetet fullbor- har han efter det att arbetet dats. fullbordats rätt att få ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden för arbetet. 28 § -------------------------------------------------------------------- Om part ej godtager syn, som Om en part inte godtar en syn, hållits på sätt och inom tid som som har hållits på det sätt och inom anges i 24 §, får parten klandra den tid som anges i 24 §, får synen genom att väcka talan mot parten klandra synen genom att den andra parten väcka talan mot den andra parten från det synehandlingen delgavs inom en månad från det att honom. Klandras icke synen, synehandlingen delgavs honom. Om gäller den som fullt bevis för synen inte klandras, gäller den arrendeställets skick den dag som fullt bevis för arrendeställets till vilken synen hänför sig. skick den dag till vilken synen Motbevisning mot synen är i sådant hänför sig. Motbevisning mot synen fall ej tillåten. är inte tillåten i ett sådant fall. Om den ena parten har klandrat synen, får också motparten klandra synen, trots att den för honom gällande tiden för har gått ut. En sådan klandertalan skall väckas inom en månad från det att parten delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. Om den första klandertalan återkallas eller förfaller av något annat skäl, förfaller också den senare talan. Synemännen skall yttra sig Synemännen är skyldiga att i mål skriftligen i ett mål om , om avge skriftligt om domstolen begär det. yttrande, om rätten begär det. 31 §2 Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej annat följer av andra-fjärde styckena eller av 31 a §. Är arrendeavtalet slutet som ej understiger , får arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad. -------------------------------------------------------------------- Vidare gäller beträffande arren- Vidare gäller beträffande arren- den att arrendatorn, den att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåtaäven om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämn- eller avkomling, om arrendenämnden den tillåter det. Sådant tillstånd tillåter det. Sådant tillstånd skall skall lämnas, om inte jordägaren lämnas, om inte jordägaren har har befogad anledning att befogad anledning att motsätta sig motsätta sig överlåtelsen. Innehas arrenderätten av flera personer gemensamt, får var och en av dem under samma förutsättningar överlåta sin rätt till en medarrendator som är make eller avkomling till överlåtaren. Avlider arrendatorn , har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där. Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. **FOOTNOTES** 2 Senaste lydelse 1995:567. 34 a § -------------------------------------------------------------------- Har jordägaren förbehållit sig jakträtten, är han skyldig att ersätta arrendatorn för förluster på grund av viltskador på arrendestället eller på arrenda- torns egendom. Detta gäller dock inte om jordägaren visar att skadan inte kunnat förhindras trots rimliga ansträngningar från hans sida. 10 kap. 4 §3 -------------------------------------------------------------------- Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende , utom när vid arrende , utom när 1. hus som avses i 1 § ej finns 1. hus som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet senastpå arrendestället då avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida kan uppsägas från jordägarens sida, eller, om sådant hus finns, det då eller ej åsatts taxeringsvärde, eller 2. jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång. Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden. Denna lag träder i kraft . I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, såvitt avser 8 kap. 12 a och 12 b samt 9 kap. 19, 31 och 34 a §§, äldre regler fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. I fall då tid för av arrendesyn har börjat löpa före ikraftträdandet gäller 9 kap. 28 § första stycket i sin äldre lydelse. Beträffande arrendeställen på vilka det vid ikraftträdandet finns hus för vilket det då inte har bestämts något taxeringsvärde gäller 10 kap. 4 § i dess tidigare lydelse fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. **FOOTNOTES** 3 Senaste lydelse 1984:678. 3 Ärendet och dess beredning genom beslut bemyndigade regeringen chefen för att tillkalla en kommitté med uppgift att se över arrendelagstiftningen i vissa delar. Kommittén antog namnet arrendekommitté. Kommittén överlämnade betänkandet Historiska arrenden - förslag till friköpslag (SOU 1991:85) och betänkandet Investeringar i arrendejordbruket och andra arrenderättsliga frågor (SOU 1992:109). Förutom förslag till regler om skydd för jordbruksarrendatorers investeringar på arrendestället ges i det sistnämnda betänkandet förslag till lagändringar som rör ansvaret för skador på byggnader och andra anläggningar, ansvaret för skador av vilt, möjligheten att klandra en arrendesyn anslutningsvis, möjligheten att i vissa fall deponera arrendeavgift och besittningsskydd när en medarrendator vill träda ur arrendeförhållandet. Regeringen överlämnade propositionen Investeringar i arrendejordbruket m.m. (prop. 1994/95:155) till . I propositionen behandlades betänkandenas förslag om skydd för jordbruksarrendatorers investe- ringar på arrendestället och om friköp vid s.k. historiska arrenden. Sedan antagit regeringens förslag trädde lagändringarna i kraft (bet. 1994/95:LU26, rskr. 1994/95:361, SFS 1995:567 och 568). I denna lagrådsremiss tar regeringen upp övriga frågor i betänkandet Investeringar i arrendejordbruket och andra arrenderättsliga frågor (SOU 1992:109). En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 1. Betänkandets lagförslag i aktuella delar finns i bilaga 2. Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena har gjorts inom och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju92/4401). Vid bostadsarrende är det enligt 10 kap. 4 § jordabalken en förutsättning för arrendatorns besittningsskydd att det på arrendestället finns ett bostadshus för vilket det har bestämts ett taxeringsvärde. har enligt skatte- lagstiftningen gällt att det inte satts något taxeringsvärde på hus vars taxeringsvärde skulle understiga , 7 kap. 16 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152). Efter en lagändring med verkan fr.o.m. för småhus har denna undre värdegräns höjts till (prop. 1992/93:122, bet. 1992/93:SkU16, rskr. 1992/93:150, SFS 1992:1666). I en inom upprättad promemoria beskrivs verkningarna för de civilrättsliga reglerna om besittningsskydd som den nyssnämnda ändringen i skattelagstiftningen leder till. Promemorians lagförslag finns i bilaga 4. Promemorian har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 5. En sammanställning av remissyttrandena har gjorts inom och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju95/2603). I en riksdagsmotion, mot. 1990/91:L502, har frågan väckts om en förhandlingsordning, motsvarande den som finns på hyresområdet, bör införas även på området för bostadsarrende. anförde att det aktualiserade spörsmålet borde bli föremål för en närmare utredning och att det fick ankomma på regeringen att bestämma de närmare formerna för utredningsarbetets bedrivande (bet. 1990/91:LU23, rskr. 1990/91:194). Med anledning härav har anordnat en hearing i frågan. Resultatet av hearingen och regeringens bedömning i frågan om det bör införas en kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer redovisas i avsnitt 10. Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över det lagförslag som finns i bilaga 6. Lagrådets yttrande finns i bilaga 7. Regeringen behandlar Lagrådets synpunkter, samt de ändringar som med anledning av dessa har gjorts i förslaget, i författningskommentaren. Dessutom har det gjorts vissa jämkningar av redaktionell natur i lagtexten. 4 Ansvaret för skador på byggnader och andra anläggningar -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Den nuvarande regeln i 9 kap. 19 § | | jordabalken om arrendatorns skyldighet att avhjälpa sådana | | skador orsakade av brand vilka inte är så omfattande att | | jordägarens byggnadsskyldighet kan aktualiseras utvidgas till | | att gälla också vid andra skador än sådana som orsakas av brand.| | Liksom enligt nuvarande reglering skall arrendatorn, om han | | inte varit vållande till skadan, ha rätt till ersättning av | | jordägaren sedan arbetet har utförts. Någon begränsning av | | ersättningsbeloppet införs inte. Kommitténs förslag: Kommittén har föreslagit att regeln skall vara tillämplig vid skador på grund av brand eller annan olyckshändelse. Vad gäller arrendatorns rätt till ersättning sedan arbetet fullbordats har kommittén föreslagit att arrendatorn skall ha rätt att få ersättning av jordägaren för den del av den nödvändiga kostnaden som överstiger ett halvt basbelopp, om parterna inte kommit överens om ett annat belopp. Remissinstanserna: De flesta remissinstanser som yttrat sig över kommitténs förslag i denna del har tillstyrkt det eller lämnat det utan erinran. samt Egendomsnämnderna i respektive anser dock att regeln i 9 kap. 19 § jordabalken i stället bör tas bort och att det bör ankomma på parterna att skapa tillämpningsregler beträffande försäkrings- och självriskfrågor. Några remissinstanser på jordägarsidan anser att den del av skadekostnaden som arrendatorn enligt förslaget har att svara för bör sättas högre än ett basbelopp medan remissinstanserna på arrendatorssidan anser att denna del bör vara lägre än ett halvt basbelopp eller att arrendatorn inte bör svara för någon del av skadekostnaden. Några arrendatorsföreningar anser att storleken på arrendatorns "självrisk" inte bör göras dispositiv. Bakgrund: Vad gäller ansvaret för skador på byggnader och andra anläggningar på arrendestället innebär den nuvarande regleringen följande. Om en byggnad, täckdikning eller annan anläggning skadas eller förslits utan att arrendatorn har vållat detta och anläggningen måste byggas om eller ersättas med en ny för att kunna användas för sitt ändamål, skall jordägaren enligt 9 kap. 18 § jordabalken utföra arbetet. Detta gäller dock endast om anläggningen behövs för en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället.Om jordägaren inte utför arbetet inom skälig tid efter anmaning, får arrendatorn utföra det i hans ställe. Om en skada på jordägarens egendom inte är så omfattande att jordägarens byggnadsskyldighet enligt den nämnda paragrafen aktualiseras, åligger det i princip arrendatorn att åtgärda skadan inom ramen för sin allmänna underhållsskyldighet enligt 9 kap. 15 § jordabalken. Är skadan eller förslitningen så liten att den med ett normalt betraktelsesätt inte föranleder någon åtgärd, behöver dock arrendatorn givetvis inte åtgärda den. Vad gäller skador på grund av brand gäller en särskild reglering i 9 kap. 19 § jordabalken. Om skadan inte är så omfattande att jordägarens byggnadsskyldighet aktualiseras, skall arrendatorn avhjälpa skadan. Om arrendatorn inte har vållat skadan själv, har han rätt till ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden för avhjälpande. Om skadan däremot har orsakats av annat än brand, såsom storm, hagel, snötryck, utströmmande vatten eller olja, insekter, explosion eller åsknedslag som inte lett till brand, får arrendatorn på eget ansvar själv bestämma om och när avhjälpande skall ske och någon rätt till ersättning av jordägaren för detta finns inte. Fördelningen av olycksrisken på jordägaren vid svårare skador och på arrendatorn vid mindre skador samt den särskilda regeln om brandskador infördes vid tillkomsten av lag om nyttjanderätt till fast egendom. Vad gäller fördelningen av olycksrisken ansågs denna påkallad av praktiska skäl. Beträffande brandskador motiverades jordägarens ersättningsskyldighet av försäkringshänsyn. Det ansågs nämligen rimligt att jordägaren höll egendomen brandförsäkrad. Arrendatorns kostnader för att avhjälpa skadan kunde sedan tas ur en utfallande försäkringsersättning. Skälen för regeringens förslag: Som nämnts tidigare innebär den nuvarande regleringen att jordägaren skall avhjälpa skador på den arrenderade egendomen så att en byggnad eller anläggning skall kunna användas för avsett ändamål. Detta gäller under förutsättning att den skadade byggnaden eller anläggningen behövs för jordbruket. Arrendatorn, å sin sida, skall bekosta avhjälpande av sådana brandskador som inte är så omfattande att de måste avhjälpas för att byggnaden eller anläggningen skall kunna användas för sitt ändamål. Lagens särbehandling av brandskador beror på att brandförsäkring var ett av de första försäkringsområdena och det har ansetts att jordägaren har stått närmast till att hålla egendomen brandförsäkrad. innehåller dock en normal egendomsförsäkring skydd också vid andra skador än brand. Regeringen delar kommitténs bedömning att det knappast finns någon avgörande skillnad vad gäller möjligheterna att försäkra egendom mot brand och andra skador. Regeln i 9 kap. 19 § jordabalken bör därför utvidgas så att den inte bara omfattar skador orsakade av brand utan alla typer av skador. Det finns ingen anledning att begränsa regeln till sådana skador som täcks av en eventuell försäkring.I likhet med kommittén anser regeringen att bestämmelsen om jordägarens skyldighet att ersätta arrendatorn för den nödvändiga kostnaden för arbetet såsom bör vara tvingande. Kommittén har anfört att det i enlighet med arrendelagstiftningens principiella uppdelning av parternas ansvar ligger nära till hands att låta arrendatorn stå för åtminstone någon del av den självrisk som dras från en försäkringsersättning som utgår till jordägaren. Vissa remissinstanser på arrendatorssidan har emellertid framhållit att det beträffande vissa skadeorsaker, såsom storm, hagel och åsknedslag, inte finns några möjligheter att förebygga skador och att arrendatorn inte heller i övrigt kan förebygga skador genom att påverka val av material och av konstruktion. Det vore därför inte rimligt att göra arrendatorn ansvarig för någon del av skadan. Det har också framhållits att det beträffande vissa typer av skador - exempelvis insektsskador - inte görs något självriskavdrag från den försäkringsersättning som utbetalas till jordägaren. Mot denna bakgrund måste det enligt regeringens mening starkt ifrågasättas om det är lämpligt att göra ett sådant avdrag på den ersättning för att åtgärda en skada som arrendatorn kan ha rätt till av jordägaren. Till detta kommer att konstruktioner med självrisker snarare hör hemma i försäkringsförhållanden där de fyller funktionen att göra försäkringstagaren mer aktsam för att undvika försäkringfall. Man kan för övrigt inte utan vidare utgå från att jordägaren verkligen har en försäkring eller att en ersättning till jordägaren alltid utbetalas från en sådan försäkring. Sammantaget finner regeringen att det inte är lämpligt att införa en lagstadgad begränsning av arrendatorns rätt till ersättning på det sätt som kommittén har föreslagit. Det kan inte heller anses påkallat att införa en sådan begränsning enbart med anledning av att jordägarens ansvar i detta sammanhang utvidgas till att gälla även andra skador än brandskador.