prop · GJ0317 · 1996-01-01 00:00:00 — Från panthavarens synpunkt är det utan tvekan en nackdel att ett överraskande fordringsanspråk av detta slag skulle ges företräde framför hans fordran. Över- vägande skäl talar därför för att skadestånd av detta slag inte bör omfattas av föreningens legala panträtt. Detsamma bör gälla även i fråga om kostnader för avhysning, rättegångskostnader och liknande. Regeringen kommer sammanfattningsvis till slutsatsen att förslaget i promemorian i huvudsak utgör en rimlig avvägning mellan de delvis motstående intressen som här gör sig gällande. Föreningens legala panträtt med bästa förmånsrätt bör alltså omfatta endast föreningens fordran på sådana avgifter som föreningen enligt 7 kap. 14 § första stycket bostadsrättslagen har rätt att debitera medlemmarna. Det innebär, i förhållande till vad som gäller , att bostadsrättens värde som pant stärks. 5.1.3 Betalningsansvaret för föreningens fordran -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Den som förvärvar en bostadsrätt, vare sig| | det sker vid tvångsförsäljning eller vid vanlig överlåtelse, skall| | inte ha något personligt betalningsansvar för den förra bostads-| | rättshavarens skulder till föreningen. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 30). Remissinstanserna: Förslaget i promemorian har i allmänhet lämnats utan erinran. En remissinstans har dock ifrågasatt om inte betalningsansvaret skall kvarstå efter frivilliga överlåtelser. Bakgrund: Den skuld som en bostadsrättshavare har ådragit sig gentemot bostadsrättsföreningen följer, enligt den ordning som gäller , med innehavet av bostadsrätten på så sätt att även den som förvärvar bostadsrätten i princip blir betalningsskyldig (6 kap. 8 § bostadsrättslagen). Föreningen har vid försäljning på offentlig auktion rätt till betalning för sin fordran ur köpeskillingen med bästa rätt, sedan kostnaderna för försäljningen blivit täckta. Om köpeskillingen inte räcker till att täcka föreningens fordran tar förvärvaren tillsammans med överlåtaren på sig betalningsansvaret för återstoden av skulden till föreningen, under förutsättning att föreningen förbehållit sig betalningsanspråk mot förvärvaren vid auktionen. Skälen för regeringens förslag: Mot bakgrund av att föreningens fordran utrustas med en legal panträtt med bästa rätt bör betalningsansvaret gentemot föreningen slopas för den som förvärvar en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen. Betalningsansvaret bör slopas inte bara för obetalda avgifter utan också för andra skulder som överlåtaren har gentemot föreningen. Det kan synas tveksamt om förvärvarens betalningsansvar bör slopas också vid frivilliga överlåtelser. Det bör emellertid påpekas att föreningen även efter en frivillig överlåtelse har kvar sin rätt att få betalt för sin fordran för vissa avgifter, som överlåtaren inte betalat, om bostadsrätten säljs vid exekutiv försäljning eller på offentlig auktion enligt bostadsrättslagen. Sådana fordringar som avses i 7 kap. 14 § första stycket föreslås ju bli förenade med en legal panträtt med bästa rätt i bostadsrätten. Det innebär att den som köper en bostadsrätt, liksom , måste höra sig för med föreningen om överlåtaren står i skuld till föreningen för obetalda avgifter. Mot den bakgrunden talar övervägande skäl för att förvärvarens betalningsansvar bör slopas också vid frivilliga överlåtelser. Föreningen skall naturligtvis ha kvar sin fordran mot den förre bo- stadsrättshavaren. I den mån fordran inte omfattas av den legala panträtten, blir föreningen i praktiken hänvisad till att kräva betalning av honom i vanlig ordning. Det bör givetvis inte föreligga något hinder mot att förvärvaren och över- låtaren, med föreningens godkännande, träffar avtal om att förvärvaren övertar ansvaret för överlåtarens skuld till föreningen. Den kontanta delen av köpeskillingen minskas då i motsvarande mån. 5.2 Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen 5.2.1 Ett närmande av de båda försäljningsformerna -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Bestämmelserna om förfarandet vid tvångsför-| | säljning enligt bostadsrättslagen ändras så att de i huvudsak | | motsvarar de bestämmelser som gäller vid exekutiv försäljning. | | Försäljningen skall skötas av kronofogdemyndigheten. Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se promemorian s. 33 f.). Remissinstanserna: Förslaget att låta kronofogdemyndigheten sköta försäljningen har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av en majoritet av remissinstanserna. Några av dessa remissinstanser har emellertid efterlyst preciseringar och klargöranden på vissa punkter. , och Fastighetsmäklarsamfundet har förordat att den nuvarande ordningen bibehålls. Bakgrund: Det finns två olika former för tvångsförsäljning av bostadsrätt. En bostadsrätt kan säljas exekutivt efter utmätning för en panthavares eller en oprioriterad borgenärs fordran. Bostadsrätten kan också säljas på offentlig auktion enligt bostadsrättslagen på grund av att bostadsrättshavaren har förverkat sin nyttjanderätt till lägenheten. Dessutom kan en bostadsrätt säljas på offentlig auktion för bl.a. dödsbos räkning enligt bestämmelserna i 6 kap. 1 och 2 §§ bostadsrättslagen. Skälen för regeringens förslag: Om man inför en sådan legal panträtt för bostadsrättsföreningens fordran som har föreslagits i föregående avsnitt, inställer sig frågan om man skulle kunna avskaffa ordningen med tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen. Det egentliga syftet med tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen är att, sedan nyttjanderätten har förverkats, upplösa rättsförhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Även om den vanligaste för- verkandeanledningen är att bostadsrättshavaren försummat att betala avgifter, kan förverkande också ske med anledning av att bostadsrättshavaren vanvårdar lägenheten eller åsidosätter sina skyldigheter i andra avseenden (7 kap. 18 § 2-8 bostadsrättslagen). Möjligheten till utmätning och exekutiv försäljning av bostadsrätten kan inte ersätta tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen i dessa situationer eftersom föreningen i dylika fall inte nödvändigtvis har något betalningsanspråk mot bostadsrättshavaren. Samma sak gäller då en bostadsrätt innehas av ett dödsbo eller av någon som har förvärvat bostadsrätten genom universalfång och innehavet skall upplösas (6 kap. 1 och 2 §§). Enligt regering- ens bedömning måste det därför, vid sidan av exekutiv försäljning efter utmätning, även i fortsättningen finnas möjlighet till tvångsförsäljning av bostadsrätt. Det finns emellertid mycket som talar för att reglerna ändras så att de båda försäljningsformerna blir bättre anpassade till varandra. De båda förfarandena sköts av olika organ och enligt skilda regler. När en bostadsrättshavare inte har kunnat klara av de avgifter som skall betalas till föreningen, är det lätt hänt att han även försummar sin betalningsskyldighet gentemot långivaren. Av detta följer att det emellanåt inträffar att försäljning av en och samma bostadsrätt är aktuell i båda förfarandena . Enligt regeringens mening skulle det vara en fördel om de båda försäljningsformerna sköts av samma organ. Det alternativ som i så fall står till buds är att ansvaret för tvångs- försäljning enligt bostadsrättslagen flyttas över till kronofogdemyndigheterna. Det kan visserligen invändas att den som enligt det nu gällande systemet för- ordnas som god man som regel är särskilt väl insatt i förhållandena på bostads- rättsmarknaden och att försäljning i allmänhet torde kunna ske utan längre dröjsmål. har anfört att nuvarande ordning har sådana fördelar - kvalitet i handläggningen förenad med snabbhet i förfarandet - att den inte bör ändras. Det råder emellertid ingen tvekan om att även kronofogdemyndigheten har goda insikter i förhållandena på bostadsrättsmarknaden. Bostadsrätter är förhållandevis ofta föremål för utmätning och exekutiv försäljning. När det gäller frågan om snabbheten i hanteringen har även uttryckt en oro för att handläggningstiderna blir långa om tvångsförsäljningen skall has om hand av kronofogdemyndigheten. Enligt regeringens mening finns det dock knappast någon anledning att befara att handläggningstiderna hos kronofogdemyndigheterna blir längre än de som förekommer vid försäljning genom god man. När det gäller frågan om kostnaderna för tvångsförsäljningsförfarandet kan det anföras att nuvarande system är förhållandevis dyrt, enligt uppgift 30 000 - per försäljning oavsett köpeskillingens storlek. Detta går ut över både panthavaren och bostadsrättshavaren. Med kronofogdemyndigheten som försäljningsorgan blir försäljningsförfarandet ofta billigare än , under förutsättning att samma avgifter tas ut som vid exekutiv försäljning. Det bör här nämnas att kronofogdemyndigheten får uppdra åt auktionsföretag att sälja bostadsrätt på auktion (9 kap. 1 § andra stycket utsökningsbalken samt 9 kap. 3 § utsökningsförordningen, SFS 1981:981). Detta förfaringssätt används t.ex. av i vid exekutiv försäljning av bostads- rätter. I sådana fall blir emellertid kostnaderna högre. I gengäld torde ofta kunna uppnås en högre köpeskilling än om kronofogdemyndigheten sköter försäljningen. Med kronofogdemyndigheten som försäljningsorgan skulle det vara naturligt att låta bestämmelserna om exekutiv försäljning generellt bli tillämpliga vid tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen. Eftersom bestämmelserna om offentlig auktion ganska nära ansluter till vad som gäller om exekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet, framstår det enligt regeringens uppfattning som ändamålsenligt att, när det gäller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen, hänvisa till bestämmelserna om exekutiv försäljning av lös egendom. Likheten mellan de två förfarandena kommer att bli ännu större när bostadsrättsföreningens fordran mot bostadsrättshavare förenas med en legal panträtt i bostadsrätten.Regeringen finner sammanfattningsvis, i likhet med flertalet remissinstanser, att de båda tvångsförsäljningsförfarandena bör has om hand av samma organ och att uppgiften att sälja bostadsrätt i förverkandefall bör ankomma på kronofogdemyndigheten. Bestämmelserna i utsökningsbalken bör, i tillämpliga delar, gälla även vid tvångsförsäljning. Genom att man i bostads- rättslagen inför en hänvisning till utsökningsbalkens bestämmelser blir också en del praktiska frågor, som inte besvaras av bostadsrättslagen, uttryckligen reglerade. 5.2.2 Prövning av frågan om tvångsförsäljning skall ske -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: skall pröva om | | bostadsrätten är förverkad och därmed förutsättningarna för tvångs-| | försäljning uppfyllda. I fall då det inte står klart att förutsätt-| | ningarna är uppfyllda skall kronofogdemyndigheten hänvisa före- | | ningen att väcka talan i saken vid domstol. Kronofogdemyndig- | | hetens beslut skall kunna överklagas i den ordning som gäller för| | utsökningsmål.Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se | | promemorian s. 39-41). | | Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har | | tillstyrkt promemorians förslag eller lämnat det utan erinran. | | Skälen för regeringens förslag: Som förutsättning för tvångsförsäljning| | anges i 7 kap. 30 § första stycket bostadsrättslagen att bostads-| | rättshavaren har blivit skild från lägenheten till följd av | | uppsägning. Med uttrycket skild från lägenheten avses att det är| | slutligt bestämt att nyttjanderätten har förverkats. Det anses | | däremot sakna betydelse om bostadsrättshavaren faktiskt har | | flyttat från lägenheten (se Julius-Uggla Bostadsrättslagen m.m. | | s. 204). | | Om föreningen och bostadsrättshavaren är ense om att förverkande| | har skett, föreligger inte något problem. Frågan är emellertid hur| | och av vem det skall konstateras huruvida förverkande har skett | | i fall då parterna har olika uppfattningar i den frågan. | | Med den ordning som gäller torde det stå klart att den gode| | mannen inte har någon befogenhet att med bindande verkan för | | parterna göra en prövning. En annan sak är att den gode mannen | | troligen inte vill medverka till en försäljning, om han anser | | att lagliga förutsättningar för en sådan försäljning inte föreligger.| | Det kan tilläggas att det har framkommit att vissa tingsrätter | | förordnar en god man endast om bostadsrättsföreningen visat att | | bostadsrättshavaren är skyldig att flytta enligt dom eller | | utslag som vunnit laga kraft eller att bostadsrättshavaren | | faktiskt har flyttat. | | När uppgiften att ombesörja tvångsförsäljning enligt | | bostadsrättslagen nu föreslås bli anförtrodd kronofogdemyndigheten| | framstår det som naturligt att denna myndighet också skall kunna| | pröva om förutsättningar föreligger för försäljning.Något principiellt krav på motsvarighet | | till exekutionstiteln i utsökningsmål skall alltså inte upp- | | ställas. | | Om bostadsrättshavaren inte har någon invändning mot föreningens| | påstående om att nyttjanderätten förverkats, saknas anledning för| | kronofogdemyndighten att ingå i prövning av frågan. I de tvistiga| | fallen är det bostadsrättsföreningens sak att styrka sitt påstående| | om att nyttjanderätten har förverkats och uppsägning till | | avflyttning gjorts. Detta innebär dock inte att det är föreningen| | som skall styrka alla omständigheter av betydelse. Om bostads- | | rättshavaren t.ex. gör gällande att han har betalat avgiften vid| | en viss tidpunkt får det enligt allmänna principer anses ankomma| | på honom att visa detta. | | bör i allmänhet utan svårighet kunna bedöma| | om nyttjanderätten har förverkats när den grund som åberopas är | | betalningsförsummelse. Beträffande andra förverkandegrunder kan | | det förmodas att saken, om parterna har olika uppfattning, ofta | | kommer att vara så tveksam att det inte med någon större grad av| | säkerhet kan bedömas av kronofogdemyndigheten huruvida | | förverkande har skett. | | Den föreslagna hänvisningen till utsökningsbalkens regler innebär| | att kronofogdemyndighetens beslut i fråga om såväl förut- | | sättningarna för tvångsförsäljning som bl.a. själva försäljningen| | kommer att kunna överklagas enligt vad som gäller för utsökningsmål| | (18 kap. utsökningsbalken). Föreningen har också möjlighet att | | väcka talan i saken vid domstol. | | Vad nu har sagts har motsvarande tillämpning i fråga om tvångsför-| | säljning för ett dödsbos räkning och i liknande fall. | | | | | | 5.3 skyldighet att underrätta panthavare| | i vissa fall | | Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag utom så tillvida att det inte föreslås någon uttrycklig lagregel om fall där panthavare har kännedom om betalningsförsummelsen (se promemorian s. 42-47). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt förslaget i sak eller lämnat det utan erinran. Ett par remissinstanser har ansett att det bör klargöras att bostadsrättsföreningen inte förlorar sin företrädesrätt i förhållande till en panthavare som på annat sätt har fått kännedom om betal- ningsförsummelsen. Skälen för regeringens förslag: Enligt 7 kap. 31 § bostadsrättslagen skall bostadsrättsföreningen, om den har blivit underrättad om att en bostadsrätt är pantsatt, underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren i viss omfattning försummar att betala avgifter till föreningen. Sådan skyldighet inträder när bostadsrättshavaren har obetalda avgifter på ett belopp som överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad (dvs. en månadsavgift) och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen från förfallodagen. Underrättelsen skall lämnas utan dröjsmål . Försummas det, har föreningen vid tvångsförsäljning på offentlig auktion företräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett. Den nu gällande ordningen innebär att föreningen vid underlåten underrättelse förlorar sin företrädesrätt endast vid tvångsförsäljning enligt bostads- rättslagen men inte vid exekutiv försäljning. Denna olikhet hänger samman med att föreningen vid exekutiv försäljning inte har haft någon särskild rätt till betalning ur köpeskillingen. Med den nya ordningen, som ju innebär att bostadsrättsföreningens fordran skall förenas med en legal panträtt, bör bostadsrättsföreningen även vid exekutiv försäljning gå miste om sin företrädesrätt, om föreningen har försummat sin underrättelseskyldighet. För att bostadsrättsföreningen skall förlora sin företrädesrätt vid försummad underrättelse måste det förutsättas att panthavaren inte på annat sätt har fått kännedom om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse. Skulle det vara klarlagt att panthavaren känner till just de förhållanden som föreningen hade bort upplysa om, bör föreningen alltså inte förlora sin företrädesrätt på grund av sin passivitet. Detta bör komma till uttryck i lagtexten. Försummelse att underrätta panthavare om bostadsrättshavarens underlåtenhet att betala avgifter torde enligt gällande rätt medföra att föreningen förlorar sin företrädesrätt beträffande samtliga avgifter som förfaller till betalning efter den tidpunkt då underrättelse senast skulle ha skett. Att underrättelsen lämnas för sent kan alltså leda till samma rättsverkan som att någon underrättelse aldrig lämnas. Enligt regeringens mening är det inte motiverat att företrädesordningen rubbas i vidare mån än som föranleds av den skada som panthavaren kan antas ha åsamkats på grund av föreningens försummelse. Regleringen bör därför utformas så att föreningen genom en för sent gjord underrättelse till panthavaren återvinner företrädesrätten i fråga om belopp som förfaller . 5.4 Bör lös egendom som är föremål för handpanträtt kunna säljas med förbehåll för panträtten? -------------------------------------------------------------------- | Regeringens bedömning: Det bör inte nu införas några bestämmelser| | i utsökningsbalken som ger kronofogdemyndigheten möjlighet att | | sälja utmätt lös egendom med förbehåll för panträtts bestånd. Promemorians förslag: I promemorian föreslås att det införs en bestämmelse i utsökningsbalken (9 kap. 4 §) som medger kronofogdemyndigheten att sälja utmätt lös egendom som häftar för handpanträtt med förbehåll för att panträtten består om panthavaren medgivit det. Om försäljning sker med sådant förbehåll föreslås förvärvaren överta det personliga betalningsansvaret för skulden (se promemorian s. 52-56). Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har särskilt kommenterat promemorians förslag. De flesta av dessa har lämnat förslaget utan erinran. Ett par remissinstanser ifrågasätter behovet av lagändring. Bakgrund: Enligt 8 kap. 11 § utsökningsbalken är en borgenär, vars fordran är förenad med handpanträtt (eller retentionsrätt) i utmätt egendom, skyldig att ta emot betalning i den ordning som anges i 13 kap. utsökningsbalken. Han är dock inte skyldig att avstå från sin rätt utan att hans fordran blir betald om inte försäljning eller, i fråga om utmätt fordran, indrivning sker för fordran med lika eller bättre rätt. Det har i doktrinen ifrågasatts om det inte vid exekutiv försäljning av pantsatt egendom är möjligt att göra förbehåll för panträttens bestånd (se promemorian s. 52 f.). Att pantsatt egendom säljs med förbehåll för panträttens bestånd innebär att panthavaren inte får betalt ur köpeskillingen. Panthavaren har i stället kvar sin fordran och panträtten gäller i egendomen även i den nye ägarens hand. Det belopp som köparen skall betala kontant minskar i motsvarande mån. Skälen för regeringens bedömning: Som framgår av promemorian måste den som avser att vid exekutiv försäljning köpa en bostadsrätt under alla förhållanden förbereda kreditfrågan med kreditgivaren på förhand. Med hänsyn till detta kan det enligt regeringens mening inte anses föreligga något behov av särskilda regler om försäljning med förbehåll för panträttens bestånd när det gäller bo- stadsrätter. Den ändring i utsökningsbalken som föreslagits i promemorian skulle få betydelse inte bara vid exekutiv försäljning av bostadsrätt utan även vid sådan försäljning av annan lös egendom. Försäljning med förbehåll för panträtt torde emellertid sällan vara något praktiskt alternativ i fråga om försäljning av lösöre, eftersom köparen i sådana fall måste avstå från besittningen till egendomen för att panthavaren skall bli sakrättsligt skyddad. Inte heller när det gäller lös egendom av annat slag än lösöre och bostadsrätter förefaller det finnas behov av lagändring på denna punkt. På grund av det anförda kommer regeringen till slutsatsen att förslaget inte bör genomföras i detta sammanhang. 5.5 Panträtt som inte har beaktats vid exekutiv försäljning -------------------------------------------------------------------- | Regeringens bedömning: Det saknas behov av lagändring i fråga | | om giltigheten av en panträtt som av förbiseende eller av annat | | skäl inte har beaktats vid en exekutiv försäljning av bostadsrätt.| | Det finns heller inget behov av att generellt kungöra exekutiva | | försäljningar av bostadsrätter i Post- och . Promemorians förslag: Utsökningsförordningen ändras så att det blir obligato- riskt att kungöra exekutiv försäljning av bostadsrätt i Post- och Inrikes Tid- ningar (se promemorian s. 56-63). I övrigt gör utredaren samma bedömning som regeringen. Remissinstanserna: Utredarens bedömning i fråga om behovet av lagändring tillstyrks eller lämnas utan erinran av så gott som alla remissinstanser. Promemorians förslag om obligatorisk kungörelse av exekutiva försäljningar av bostadsrätter har ifrågasatts av flera remissinstanser. Bakgrund: Vid frivillig försäljning av lös egendom är principen att panträtt gäller i egendomen även efter överlåtelsen. Panträtten kan emellertid upphöra att gälla på grund av godtrosförvärv. Förutsättningen för detta är att egendomen är av sådant slag att den kan vara föremål för exstinktivt godtrosförvärv. Vid överlåtelse av egendom som inte kan bli föremål för sådant godtrosförvärv förblir panträtten däremot gällande i egendomen, även om förvärvaren var i god tro. Så är fallet bl.a. beträffande bostadsrätt. En panträtt som inte har beaktats fortsätter att gälla även efter en exekutiv försäljning (se NJA 1992 s. 6). Om skälet till att panträtten inte beaktas är försummelse från bostadsrättsföreningens styrelse, är styrelsen i princip skyldig att ersätta den skada som orsakas av försummelsen. I fråga om förberedandet av exekutiv auktion avseende lös egendom i allmänhet (bl.a. bostadsrätter) gäller enligt 9 kap. 2 § första stycket utsökningsbalken att auktionen skall kungöras och på lämpligt sätt. Vissa tillämpningsföreskrifter finns också i 9 kap. utsökningsförordningen (1981:981). Där anges bl.a. att, om det i samband med en auktion finns anledning att räkna med att det finns okända borgenärer som har rätt till betalning ur egendomen, sådana borgenärer vid kungörelsen om auktionen skall uppmanas att senast vid auktionen anmäla sina fordringar hos kronofogdemyndigheten. Kungörelsen om en auktion skall föras in i en eller flera ortstidningar enligt vad kronofogdemyndigheten bestämmer. Auktionen bör också kungöras i en eller flera riks- eller facktidningar eller i annan form, om det är lämpligt med hänsyn till egendomens beskaffenhet eller någon annan omständighet. Skälen för regeringens bedömning: Om en bostadsrätt försäljs exekutivt och det av något skäl förbises att det gäller en panträtt i bostadsrätten, fortsätter panträtten att gälla mot den nya förvärvaren. I promemorian diskuteras om rättsläget på denna punkt borde ändras så att panträtten i en sådan situation faller bort. Utredaren stannar för att inte föreslå någon sådan ändring. Detta ställningstagande har godtagits av så gott som alla remissinstanser. Mot denna bakgrund bör det inte komma i fråga att göra någon lagändring.