prop · GJ0317 · 1996-01-01 00:00:00 — Regeringens proposition 1995/96:17 Ändringar i bostadsrättslagen m.m. Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen föreslås flera lagändringar i det huvudsakliga syftet att stärka bostadsrättens värde som pant. Det föreslås bl.a. att bostadsrättsföreningen skall ha en legal panträtt med bästa förmånsrätt för fordran på avgifter till föreningen. En förvärvare av bostadsrätten skall enligt förslaget inte ha något betalningsansvar gentemot föreningen för den tidigare bostadsrättshavarens skulder mot föreningen. Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen föreslås bli en uppgift för kronofogdemyndigheterna och skall i stor utsträckning genomföras på samma sätt som en exekutiv försäljning. Vidare föreslås en ändring av formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt, så att köpet inte blir ogiltigt därför att parterna i överlåtelsehandlingen har lämnat en oriktig uppgift om köpeskillingen. De nya reglerna föreslås träda i kraft . 1 Förslag till riksdagsbeslut................................ 4 2 Lagtext.................................................... 5 2.1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 5 2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt... 20 3 Ärendet och dess beredning................................. 24 4 Reformens inriktning....................................... 25 5 Bostadsrätten som pant..................................... 27 5.1 Legal panträtt för bostadsrättsföreningens fordran.. 27 5.1.1 Skall det införas en legal panträtt?.......... 27 5.1.2 Vilka fordringar skall den legala panträtten omfatta? 30 5.1.3 Betalningsansvaret för föreningens fordran.... 32 5.2 Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen.......... 33 5.2.1 Ett närmande av de båda försäljningsformerna.. 33 5.2.2 Prövning av frågan om tvångsförsäljning skall ske 35 5.3 skyldighet att underrätta panthavare i vissa fall........................................ 37 5.4 Bör lös egendom som är föremål för handpanträtt kunna säljas med förbehåll för panträtten?....................... 38 5.5 Panträtt som inte har beaktats vid exekutiv försäljning 39 5.6 Panträttens ställning i vissa fall då bostadsrätten upphör 40 5.7 Panthavares förvärv av pantsatt bostadsrätt......... 42 5.8 Formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt........... 44 5.8.1 Oriktig uppgift om köpeskillingen............. 44 5.8.2 Preskriptionstid för väckande av ogiltighets-talan 45 6 Utvidgning av ombildningslagen............................. 46 7 Ikraftträdande och övergångsfrågor......................... 47 8 Kostnader.................................................. 48 9 Författningskommentar...................................... 48 9.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 48 9.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt... 71 Bilagor 1 Sammanfattning av promemorian Bostadsrätt - Bostads- rättsföreningens och panthavares rätt till betalning, tvångs- försäljning m.m. (Ds 1994:7)................................74 2 Lagförslagen i promemorian Bostadsrätt - Bostadsrätts- föreningens och panthavares rätt till betalning, tvångs- försäljning m.m. (Ds 1994:7)................................75 3 Förteckning över remissinstanserna (Ds 1994:7)..............86 4 Sammanfattning av promemorian Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen (Ds 1993:54)...87 5 Förteckning över remissinstanserna (Ds 1993:54).............88 6 Lagrådsremissens lagförslag.................................89 7 Lagrådets yttrande.........................................108 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde .............................................................111 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringen föreslår att antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614), 2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. 2.1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att 11 kap. 1 § skall upphöra att gälla, dels att 1 kap. 3 §, 2 kap. 7 och 8 §§, 5 kap. 7 och 8 §§, 6 kap. 1-8 och 11 §§, 7 kap. 4, 9, 10, 13, 18, 30-32 §§, 8 kap. samt 9 kap. 15, 19 och 20 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas två nya bestämmelser, 6 kap. 1 a § och 7 kap. 16 a §, av följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 1 kap. 3 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. -------------------------------------------------------------------- När en bostadsrätt överlåtits från I 6 kap. finns bestämmelser om en bostadsrättshavare till en ny rätten att utöva bostadsrätten när innehavare får denne utöva bo- den har övergått från en bostads- stadsrätten endast om han är eller rättshavare till en ny innehavare. antas till medlem i föreningen. 2 kap. 7 § -------------------------------------------------------------------- Den som förvärvat bostadsrätt vid Den som förvärvat en bostadsrätt exekutiv försäljning eller vid of- vid exekutiv försäljning eller vid fentlig auktion enligt denna lag tvångsförsäljning enligt 8 kap. får får inte vägras inträde som medlem inte vägras inträde som medlem av av den anledningen att ersättning den anledningen att ersättning för för bostadsrätten inte beräknats bostadsrätten inte beräknats enligt enligt de grunder som anges i de grunder som anges i stadgarna. 8 § -------------------------------------------------------------------- En bostadsrättsförening som har En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva förvärvat eller avser att förvärva en hyresfastighet för ombildning ett hus för ombildning av hyresrätt av hyresrätt till bostadsrätt får till bostadsrätt får inte vägra en inte vägra en hyresgäst i fastig- hyresgäst i huset inträde i före- heten inträde i föreningen i annat ningen. Detta gäller dock inte om fall än om 1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt, 2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt, eller 3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen. -------------------------------------------------------------------- Föreningen får också efter det Föreningen får också efter det att att den förvärvat fastigheten vägraden förvärvat huset vägra en hyres- en hyresgäst inträde i föreningen, gäst inträde i föreningen, om om 1. denne inte var hyresgäst i 1. denne inte var hyresgäst i fastigheten när bostadsrättsföre- huset när bostadsrättsföreningen för- ningen förvärvade den, eller värvade det, eller 2. hyresgästen ansökt om med- 2. hyresgästen ansökt om med- lemskap i föreningen senare än ett lemskap i föreningen senare än från föreningens fastighetsför- år efter föreningens förvärv av värv. Om hyresgästen var make eller Medlemskap får inte vägras på annan närstående person till den grund av bestämmelsen i andra som innehade hyresrätten när stycket 1, om hyresgästen var make föreningen förvärvade fastigheten eller på något annat sätt närstående och hyresrätten övergått till till den som innehade hyresrätten hyresgästen enligt bestämmelserna när föreningen förvärvade huset och i 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § hyresrätten övergått till hyresgästen andra stycket jordabalken, får enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § medlemskap inte vägras på grund av andra stycket jordabalken. Hyres- bestämmelserna i andra stycket 1. gästen måste dock ha ansökt om med- Ansökan om medlemskap måste dock lemskap inom den tid som anges i ha skett före utgången av den tid andra stycket 2 eller, om det är som anges i andra stycket 2 förmånligare för hyresgästen, senast eller, om det är förmånligare efter den dag då hyres- hyresgästen, senast rätten övertogs. från den dag då hyresrätten över- togs. 5 kap. 7 § -------------------------------------------------------------------- Ett förhandsavtal upphör att Ett förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en gälla, om avtalet avser en lägenhet lägenhet i en hyresfastighet som i ett hus som föreningen har för- föreningen har förvärvat eller värvat eller avser att förvärva för avser att förvärva för ombildning ombildning till bostadsrätt och till bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upphör innan bostads- lägenheten upphör innan rätten upplåtits. Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till lägenheten. 8 § Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om 1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen, 2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller 3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften. Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt. -------------------------------------------------------------------- Om en förhandstecknare har Om en förhandstecknare har bi- biträtt ett beslut om förvärv av enträtt ett beslut om förvärv av ett hyresfastighet för ombildning hus för ombildning till bostadsrätt till bostadsrätt enligt 9 kap. enligt 9 kap. 19 §, upphör dock 19 §, upphör dock avtalet i de avtalet i de fall som avses i fall som avses i första stycket 3 första stycket 3 att gälla endast att gälla endast om det dessutom om det dessutom inte är oskäligt inte är oskäligt mot föreningen mot föreningen eller medlemmarna eller medlemmarna att avtalet att avtalet upphör. 6 kap. 1 § -------------------------------------------------------------------- En bestämmelse om medlemskap När en bostadsrätt har överlåtits som förutsättning för rätt att utövafrån en bostadsrättshavare till en bostadsrätten efter överlåtelse ny innehavare, får denne utöva finns i 1 kap. bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i bostadsrättsföreningen. En juridisk person får dock utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. och då hade panträtt i bostadsrätten. efter förvärvet får föreningen uppmana den juridiska personen att från uppma- ningen visa att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångs- försäljas enligt 8 kap. för den juridiska personens räkning. En juridisk person kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som angetts här. -------------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------------- 1 § 1 a § Ett dödsbo efter en avliden bo- Ett dödsbo efter en avliden bo- stadsrättshavare får utöva bostads-stadsrättshavare får utöva bostads- rätten trots att dödsboet inte är rätten trots att dödsboet inte är medlem i föreningen. medlem i föreningen. efter från dödsfallet får föreningen dockdödsfallet får föreningen dock upp- anmana dödsboet att inom sex må- mana dödsboet att nader från anmaningen visa att från uppmaningen visa att bostadsrätten ingått i bodelning bostadsrätten har ingått i eller arvskifte med anledning av bodelning eller arvskifte med an- bostadsrättshavarens död eller att ledning av bostadsrättshavarens död någon, som inte får vägras inträde ieller att någon som inte får vägras föreningen, förvärvat bostadsrätteninträde i föreningen har förvärvat och sökt medlemskap. Om den tid bostadsrätten och sökt medlemskap. som angetts i anmaningen inte Om uppmaningen inte följs, får bo- iakttas, får bostadsrätten säljas påstadsrätten tvångsförsäljas enligt offentlig auktion för dödsboets 8 kap. för dödsboets räkning. Ett dödsbo kan i före- dödsbo kan i föreningens stadgar ningens stadgar medges en vid- medges en mer vidsträckt rätt än som sträcktare rätt än som angetts här.angetts här. 2 § -------------------------------------------------------------------- Om en bostadsrätt övergått genom Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bodelning, arv, testamente, bo- bolagsskifte eller liknande för- lagsskifte eller liknande förvärv värv och förvärvaren inte antagits och förvärvaren inte antagits till till medlem, får föreningen anmana medlem, får föreningen uppmana förvärvaren att förvärvaren att från från anmaningen eller den längre uppmaningen eller den tid som kan vara bestämd i stad- som kan vara bestämd i stadgarna garna visa att någon, som inte får visa att någon som inte får vägras vägras inträde i föreningen, för- inträde i föreningen har förvärvat värvat bostadsrätten och sökt bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas inte den tid Om uppmaningen inte följs, får som angetts i anmaningen, får bo- bostadsrätten tvångsförsäljas enligt stadsrätten säljas på offentlig 8 kap. för förvärvarens räkning. auktion för förvärvarens räkning. 3 §1 -------------------------------------------------------------------- En juridisk person som är med- En juridisk person som är medlem lem i en bostadsrättsförening får i en bostadsrättsförening får inte inte utan samtycke av föreningens utan samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärvastyrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till en bostadslägen- bostadsrätt till en bostadslägenhet het som inte är avsedd för fri- som inte är avsedd för tidsändamål. Vad nu sagts gäller fritidsändamål. inte när förvärvaren är en kommun Samtycke behövs dock inte vid eller ett landsting. 1. förvärv vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap., om den juridiska personen hade panträtt i bostadsrätten, eller 2. förvärv som görs av en kommun eller ett landsting. 4 § -------------------------------------------------------------------- Ett avtal om överlåtelse av bo- Ett avtal om överlåtelse av en stadsrätt genom köp skall upprättasbostadsrätt genom köp skall upp- skriftligen och skrivas under av rättas skriftligen och skrivas säljaren och köparen. I avtalet under av säljaren och köparen. Köpe- skall den lägenhet som överlåtelsenhandlingen skall innehålla uppgift avser samt köpeskillingen anges. om den lägenhet som överlåtelsen Motsvarande skall gälla vid byte avser samt om priset. Motsvarande eller gåva. skall gälla vid byte eller gåva. Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har kommit överens om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället det pris som anges i köpehandlingen. Priset får dock jäm- kas, om det är oskäligt att det skall vara bindande. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till köpehandlingens innehåll, omstän- digheterna vid avtalets till- komst, senare inträffade förhållan- den och omständigheterna i övrigt. 5 § -------------------------------------------------------------------- En överlåtelse är ogiltig, om den En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i bostadsrätts- vägras medlemskap i bostadsrätts- föreningen. Detta gäller inte vid föreningen. Detta gäller inte vid exekutiv försäljning eller vid of- exekutiv försäljning eller vid fentlig auktion enligt bestämmel- tvångsförsäljning enligt 8 kap. Om serna i denna lag. Om förvärvaren förvärvaren i ett sådant fall inte i ett sådant fall inte antagits antagits till medlem, skall före- till medlem, skall föreningen lösa ningen lösa bostadsrätten mot skälig bostadsrätten mot skälig ersätt- ersättning, utom i fall då en juri- ning. disk person enligt 1 § andra stycket får utöva bostadsrätten utan att vara medlem. En överlåtelse som avses i 3 § är En överlåtelse som avses i 3 § ogiltig om föreskrivet samtycke första stycket är ogiltig om före- inte erhålls. skrivet samtycke inte erhålls. En överlåtelse som inte upp- En överlåtelse som inte uppfyller fyller formföreskrifterna i 4 § är formföreskrifterna i 4 § är också också ogiltig. Väcks inte talan om över- låtelsens ogiltighet från den dag då överlåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad. 6 § För tid efter det att föreningen att bostadsrätten övergått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten. -------------------------------------------------------------------- Första stycket gäller också om en Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon sombostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen genom inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande bolagsskifte eller liknande förvärv förvärv eller vid exekutiv försälj-eller vid exekutiv försäljning ning eller offentlig auktion eller tvångsförsäljning enligt 8 enligt denna lag. Om kap. Om bostadsrätten i annat fall bostadsrätten i annat fall har har övergått till någon som inte är övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser en- övergått fri från förpliktelser en-ligt första stycket först efter det ligt första stycket först efter att förvärvaren antagits till det att förvärvaren antagits till medlem. 7 § -------------------------------------------------------------------- Om bostadsrätten efter uppsäg- Om bostadsrätten efter uppsägning ning enligt 7 kap. 18 § kan säljas enligt 7 kap. 18 § kan tvångsförsä- på offentlig auktion, är bostads- ljas enligt 8 kap., svarar bo- rättshavaren inte skyldig att stadsrättshavaren inte för de för- svara för de förpliktelser som pliktelser som åligger en inneha- åligger en innehavare av bostads- vare av bostadsrätten rätten än till det än till det månadsskifte som månadsskifte som inträffar närmast inträffar närmast från den dag då från den dag då bostadsrättshavaren bostadsrättshavaren blev skild blev skild från lägenheten. 8 § -------------------------------------------------------------------- En förvärvare svarar tillsammans Den som förvärvar en bostadsrätt med den från vilken bostadsrätten svarar inte för de betalnings- övergått för de förpliktelser som förpliktelser som den från vilken denne haft som innehavare av bo- bostadsrätten har övergått hade mot stadsrätten, om inte föreningen bostadsrättsföreningen. När en och förvärvaren kommit överens om bostadsrätt har övergått genom något annat. Om bostadsrätten har bodelning, arv, testamente, bo- förvärvats på offentlig auktion lagsskifte eller liknande förvärv, enligt bestämmelserna i denna svarar dock förvärvaren för sådana lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelser. förpliktelserna endast om föreningen har förbehållit sig betalningsanspråk mot denne vid auktionen. 11 § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra. -------------------------------------------------------------------- Om en bostadsrätt som har övergått till föreningen är pantsatt, får beslut om bostadsrättens upphörande meddelas endast om panthavaren har medgivit detta eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren. 7 kap. 4 § -------------------------------------------------------------------- Sedan tillträde medgetts åligger Sedan tillträde medgetts är före- det föreningen att hålla lägenhetenningen skyldig att hålla lägenhe- och fastigheten i övrigt i gott ten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på enligt 12 § vilar på bostadsrättsha- bostadsrättshavaren. Bestämmelserna i 2 § Bestämmelserna i 2 § gäller i tillämpas om föreningen åsidosätter tillämpliga delar om föreningen sin reparationsskyldighet eller åsidosätter sin reparations- om det på något annat sätt uppstår skyldighet eller om det på något hinder eller men i nyttjanderätten annat sätt uppstår hinder eller genom föreningens vållande. men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. 9 § -------------------------------------------------------------------- Bostadsrättshavaren är skyldig Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och bevara sundhet, ordning och skick skick inom fastigheten. Han inom eller utanför huset. Han skall rätta sig efter de särskilda skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i regler som föreningen i överens- överensstämmelse med ortens sed stämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla skall hålla noggrann tillsyn över noggrann tillsyn över att detta att detta också iakttas av dem också iakttas av dem som han som han svarar för enligt 12 § svarar för enligt 12 § andra andra stycket. som enligt vad bostadsrättsinnehavaren vet är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten. 10 §2 En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra stycket. -------------------------------------------------------------------- Styrelsens samtycke krävs inte, Samtycke behövs dock inte, om lägenheten är avsedd för per- 1. om en bostadsrätt har förvär- manentboende och bostadsrätten vats vid exekutiv försäljning eller till lägenheten innehas av en tvångsförsäljning enligt 8 kap. av kommun eller ett landsting. en juridisk person som hade pant- Styrelsen skall dock genast rätt i bostadsrätten och som inte underrättas om upplåtelsen. antagits till medlem i föreningen, eller 2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting. Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket. 13 §3 -------------------------------------------------------------------- Företrädare för bostadsrättsför- Företrädare för bostadsrättsföre- eningen har rätt att få komma in i ningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för till-lägenheten när det behövs för tillsyn syn eller för att utföra arbete eller för att utföra arbete som som föreningen svarar för. När bo- föreningen svarar för. När bostads- stadsrätten enligt 30 § eller 6 rätten skall tvångsförsäljas enligt 8 kap. 1 eller 2 § skall säljas på kap., är bostadsrättshavaren skyl- offentlig auktion, är dig att låta lägenheten visas på bostadsrättshavaren skyldig att lämplig tid. Föreningen skall se låta lägenheten visas på lämplig till att bostadsrättshavaren inte tid. Föreningen skall se till att drabbas av större olägenhet än bostadsrättshavaren inte drabbas nödvändigt. av större olägenhet än nödvändigt. Bostadsrättshavaren är skyldig Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hans ohyra i huset eller på marken, även lägenhet inte besväras av ohyra. om hans lägenhet inte besvä- I så fall gäller 5 § i tillämpliga ras av ohyra. I så fall tillämpas delar.