prop · GJ03101 · 1996-01-01 00:00:00 — Enligt kan ett sådant skydd åstadkommas genom att det görs till en förutsättning för bidrag att husägaren har gett hyresgästerna tillfälle att yttra sig över ombyggnadens innehåll och omfattning. Har invändningar förts fram får bidrag lämnas endast om det finns särskilda skäl. Rätten att framföra invändningar läggs i förslaget på den enskilde hyresgästen såvitt gäller åtgärder i den egna lägenheten. I fråga om gemensamma utrymmen tillkommer rätten i stället den hyresgästorganisation som har avtal om förhandlingsordning för huset. Inom har med utgångspunkt i förslag utarbetats ett förenklat förslag till temporärt ändrade villkor för det statliga ombygg- nadsstödet. Förslaget avser att säkra att överenskommelser träffas mellan hyresvärd och hyresgäster om inriktningen av de arbeten för vilka stöd söks. Hyresgästernas inflytande skall utövas i första hand i förhandlingar mellan hyresvärden och den eller de hyresgästorganisationer som har förhandlingsordning för huset. Förslagen har remissbehandlats. Remissutfallet är blandat. Flertalet av dem som yttrat sig föredrar att frågan regleras direkt inom hyreslagstiftningens ram, förutsatt att det kan ske . Skälen för regeringens förslag: Kritiken mot fastighetsägare för deras hantering av hyresgäster i samband med ombyggnad av hyreshus har ökat . Det hävdas från allt fler håll att det statliga ombyggnadsstödet medverkar till onödigt omfattande ombyggnadsåtgärder eller till ombyggnadsåtgärder som inte är motiverade av boendehänsyn. Regeringen anser att situationen har utvecklat sig på ett sådant sätt att det finns skäl att som förutsättning för statligt stöd för ombyggnad av hyreshus åter införa krav som syftar till att ge hyresgästerna inflytande över ombyggnader som utförs med sådant stöd, i den mån inflytandet inte är tryggat på annat sätt. Det bör göras och i avvaktan på ändringar i hyreslagstiftningen. Med statligt stöd för ombyggnad avses här bidrag enligt förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention. En utgångspunkt är att en lämplighetsprövning från bidragsmyndigheternas sida av de åtgärder som en fastighetsägare vill genomföra bör undvikas så långt som möjligt. En annan utgångspunkt är att uppgiften att pröva skäligheten i parternas ställningstaganden till frågor som har sin grund i hyresförhållandet bör inte ens temporärt läggas på något annat organ än en hyresnämnd eller en domstol. Huvudinriktningen för den temporära ordning som bör gälla som villkor för statligt räntestöd till dess att hyresgästinflytandet har reglerats inom hyreslagstiftningens ram bör därför vara att en hyresvärd förhandlar med sin motpart inom hyresförhandlingssystemet - dvs. med den som har avtal om förhand- lingsordning - om vilka åtgärder som bör genomföras. Finns ingen sådan förhand- lingsordning får förhandlingarna föras direkt med hyresgästerna. Det bör då krävas att majoriteten av dem godkänner åtgärderna. Har flera organisationer förhandlingsordning för samma hus bör godkännandet inhämtas från den organisation som företräder de flesta hyresgästerna. Det bör således i princip vara en förutsättning för att en ansökan om statligt räntestöd skall prövas att en sådan överenskommelse föreligger. Som vissa remissinstanser har framhållit kan det emellertid uppkomma situationer, där räntestöd måste kunna lämnas, trots att samförstånd inte kunnat uppnås mellan parterna. Ansökningen kan gälla en åtgärd som hyresvärden har förelagts genom lag eller med stöd av lag, t.ex. ombyggnad av ett soprum. Det bör ankomma på regeringen att närmare precisera i vilka fall undantag skall kunna göras från huvudregeln. En undantagsmöjlighet måste dock utnyttjas restriktivt. Stöd bör exempelvis inte lämnas, om det visas att det inte är nödvändigt att utföra åtgärden på det sätt som hyresvärden vill. Kravet på godkännande från hyresgästerna bör avse ombyggnader som påbörjas efter det att de nya bestämmelserna har trätt i kraft. De bör gälla fram till dess att hyreslagen ändrats i motsvarande avseenden, dock längst till utgången av . Vi föreslår att godkänner vad regeringen anfört om att i det nuvarande regelsystemet för det statliga ombyggnadsstödet införa bestämmelser om hyresgästinflytande vid ombyggnad av hyreshus i huvudsaklig överensstämmelse med vad som har redovisats. 7.2 Konsumentskydd vid nybyggnad av småhus -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Statligt räntestöd för egnahem och småhus som| | upplåts med bostadsrätt skall kunna lämnas även när kravet på | | konsumentskydd är tillgodosett på annat sätt än genom den nu- | | varande s.k. småhusgarantin. Bakgrunden till regeringens förslag: beslutade (prop. 1983/84:41, bet. 1983/84:BoU8, rskr. 1983/84:64) att ett villkor för statliga bostadslån vid nybyggnad av småhus som byggdes för försäljning eller för att upplåtas med bostadsrätt skulle vara att husägaren tillförsäkrades ett betryggande konsumentskydd genom en s.k. småhusgaranti. har kravet på småhusgaranti utvidgats till att gälla alla egnahem. I fråga om egnahem som utförs på annat sätt än genom total- eller generalentreprenad får garantin begränsas till sådana arbeten och byggnadsdelar som utförs enligt avtal med entreprenörer och husleverantörer. gällande bestämmelser finns i förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention och i förordningen (1991:1933) om statligt räntebidrag för ny- och ombyggnad av bostäder. Konsumentskyddet är utformat enligt följande. Kravet på garanti gäller vid ny- byggnad av egnahem eller nybyggnad av en- och tvåbostadshus som upplåts med bostadsrätt. Skyddet skall gälla till förmån för husets ägare. Det skall bestå av två moment. En produktionsgaranti skall säkra att huset uppförs och färdigställs i enlighet med vad den som skall uppföra huset har åtagit sig i avtal. En ansvarsutfästelse skall trygga att sådana väsentliga skador på huset blir avhjälpta som består i eller är en följd av fel eller brister i konstruktioner, utförande eller material. Utfästelsen skall täcka skador som upptäcks och anmäls från utgången av den garantitid som anges i köpe- eller entreprenadavtal till dess har gått, räknat för slutbesiktningen. I samband med de genomgripande förändringar av bostadsstödet som beslutades av (prop.1991/92:150 bil. I, bet. 1991/92: FiU30, rskr. 1991/92:350) avskaffades det tidigare gällande stödvillkoret att ett projekt inte fick påbörjas innan beslut om statligt ekonomiskt stöd lämnats. Ansökan om statlig bostadsbyggnadssubvention eller om räntebidrag kan enligt gällande bestämmelser lämnas in till bidragsmyndigheten även efter det att bostadshuset påbörjats eller färdigställts. Prövningen av om garantier har tecknats i tillräcklig omfattning för att stöd skall kunna lämnas kommer därmed i vissa fall att göras först när produktionsgarantin till stor del inte längre har något syfte - och när eventuella brister i bidragsförutsättningarna i denna del kan botas. har i en skrivelse fäst regeringens uppmärksamhet på dessa följder av de ändrade förfarandereglerna. Småhusgaranti lämnas av AB Bostadsgaranti, som ägs till lika delar av Byggentreprenörerna och staten. För delar av småhusmark- naden erbjuds småhusgarantier även av vissa intressentanknutna garantigivare. Den småhusgaranti som AB Bostadsgaranti lämnar är försäkrad hos ett försäkringskonsortium. Konsortiet har av bedömts som konkurrensbegränsande enligt konkurrenslagen (1993:20). För hyreshus och andra bostadsrättshus än dem som omfattas av kravet på en småhusgaranti skall det finnas en byggfelsförsäkring enligt lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring. Försäkringen skall täcka kostnader för att avhjälpa sådana fel och skador till följd av fel i byggnaden som upptäcks från färdigställandet. Försäkringen är supplementär i förhållande till entreprenörens åtaganden inom ramen för entreprenadgarantin. Skälen för regeringens förslag: Verksamheten med småhusgarantin har pågått och måste sägas ha fungerat i huvudsak väl som konsumentskydd. Eftersom en ansökan om statligt räntestöd numera kan göras även efter det att bostadshuset påbörjats eller färdigställts, kommer bidragsförutsättningarna ibland att prövas först i ett sent skede av byggprocessen. Det gör det nödvändigt att bidragsmyndigheten kan anpassa villkoren efter förutsättningarna i det enskilda ärendet, så att en småhusägare inte utsätts för onödiga rättsförluster på grund av att han missbedömt vilket konsumentskydd som myndigheterna kommer att kräva i det enskilda ärendet. Produktionsgarantins syfte är i första hand att skydda den enskilde små- husägaren eller bostadsrättsföreningen mot de merkostnader som kan följa om huset inte färdigställs på avsett sätt av dennes avtalspart. För statens åtaganden har produktionsgarantin mindre betydelse, eftersom såväl subventioner som kreditgarantier börjar löpa tidigast från det byggnaden är färdigställd. Mot den bakgrunden är det inte rimligt att brister i det konsumentskydd som avsåg att säkra färdigställandet av arbeten som vid beslutstidpunkten redan är utförda skall föra med sig att konsumenten mister rätten till statligt stöd under driftskedet. Det krav som fortsättningsvis bör gälla som villkor för beslut om statligt räntestöd för egnahem och bostadsrättssmåhus är att det finns ett till- fredsställande konsumentskydd för framtiden, dvs. för tiden efter det att beslut om räntestöd har meddelats. En småhusgaranti av nuvarande omfattning uppfyller självfallet detta krav. Men även ett skydd som i huvudsak svarar mot vad som täcks av den nuvarande byggfelsförsäkringen eller av ansvarsutfästelsen inom småhusgarantin kan i vissa fall uppfylla kravet. En förutsättning för det är dock att även de åtaganden som återstår inom ramen för pågående och planerade entreprenadarbeten är säkrade på ett tillfredsställande sätt. Även en garanti för färdigställandet har givetvis stort värde för den som bygger sig ett hus. Det finns emellertid inte skäl att ställa ett ovillkorligt krav att den skall vara utformad på nuvarande sätt. Också andra former av garantier som avser att trygga byggherrens möjligheter att fullfölja projektet har börjat utvecklas. Det bör inte heller ovillkorligen krävas att garantin har tecknats innan projektet påbörjades, om kravet i ett enskilt fall blir till en nackdel för sökanden. Huvudsaken är att projektet har genomförts på ett sådant sätt att en garantigivare är beredd att erbjuda det avsedda skyddet för den tid som återstår av entreprenörens eller leverantörens åtaganden. I sammanhanget kan erinras om att det i (1987:10) numera ställs krav på att en kontrollplan skall upprättas före byggstart och fastställas av . Med stöd av intyg som avser olika steg i den kontroll som planen föreskriver eller av slutbevis som utfärdar kan byggherren visa hur bygg- processen har genomförts i de delar som kontrollplanen tar upp. Förslaget innebär således att prövningen av om förutsättningarna för statligt räntestöd är uppfyllda i denna del skall riktas in på kvaliteten i det framtida konsumentskyddet, inte på formerna för det. Det bör ankomma på bidragsmyndigheten att i varje särskilt fall bedöma om ett konsumentskydd som ges i annan form än den nuvarande småhusgarantin kan anses tillfredsställa de krav som även fortsättningsvis gäller som villkor för sådan subvention. Som nämnts ovan skall därvid utgångspunkten vara att återstående entreprenadarbeten skall vara säkrade på ett tillfredsställande sätt och att det finns ett ekonomiskt tryggat skydd rörande fel och skador som upptäcks från färdigställandet. bör godkänna vad regeringen anfört om att genomföra förändringar i de villkor som gäller konsumentskydd vid nybyggnad av egnahem och bostadsrätts- småhus i huvudsak på det sätt som redovisats. Den dåvarande regeringen utlovade i prop. 1992/93:121 om lagen om byggfels- försäkring en utvärdering av lagen när tillräcklig erfarenhet har vunnits av verksamheten. Denna uppföljning kommer att påbörjas . I detta uppföljningsarbete kommer även erfarenheterna av konsumentskyddet för småhus att belysas. Regeringen avser att därefter återkomma till i frågan. 8 FN:s andra världskonferens om boende- och bebyggelsefrågor (Habitat II) -------------------------------------------------------------------- | Regeringens bedömning: bör informeras om utgångs- | | punkterna för arbete vid FN:s andra världskonferens om | | boende- och bebyggelsefrågor, Habitat II, som hålls i i| | . Det svenska förberedelsearbetet inför FN:s andra världskonferens om boende- och bebyggelsefrågor, Habitat II, har skett genom en särskild grupp, Boplats 96 (dir. 1993:96), där bl.a. samtliga riksdagspartier är företrädda. Gruppens förslag till svensk nationalrapport, "Shaping Sustainable Homes in an Urbanizing World", antogs av regeringen . Rapporten redovisar svenska erfarenheter och lyfter fram prioriterade frågor när det gäller att utveckla boende och bebyggelse samt forma hållbara städer och boplatser i . Vidare anges frågor som särskilt bör uppmärksammas i internationellt samarbete och bistånd. De prioriteringar och ställningstaganden som redovisas i rapporten utgör utgångspunkter för arbete vid Habitat II. De kvantitativa målen för svensk bostadspolitik är i huvudsak framgångsrikt förverkligade. Den allmänna bostadsbristen tillhör det förgångna. Knappast några hushåll är trångbodda och endast en procent av bostäderna är inte fullt moderna. Många byggnader och många delar av den byggda miljön behöver emellertid anpassas bättre till ekonomiska, sociala, kulturella och miljömässiga krav. Fordringarna på en hälsosam bostadsmiljö och friska hus är i hög grad berättigade. Kraven på kretsloppsanpassning skärps, inte minst när det gäller flödet av byggmaterial och byggkomponenter. Genom ändringar i har mål för en hållbar utveckling förts in i svensk planlagstiftning. Lagändringarna stryker under behovet att finna hållbara mönster för markanvändningen. Prioriteringarna när det gäller boende, byggande och planering måste rymmas inom gällande ekonomiska ramar och vara förenliga med de långsiktiga kraven på en hållbar utveckling. Fordringarna från ett framväxande mångkulturellt samhälle måste särskilt uppmärksammas. Rapporten pekar ut uppgifter som behöver hanteras på kort och medellång sikt för att garantera rimliga boendeförhållanden för alla och lägga grunden för en hållbar utveckling av den byggda miljön, nämligen - utveckla en allmän social bostadspolitik efter nya förutsättningar, - anpassa byggnader och byggda miljöer till kretsloppssamhällets kravoch kraven på sund inomhusmiljö och god tillgänglighet för alla, - skapa bättre levnadsvillkor i utsatta bostadsområden, - förbättra integrationen av invandrare i landets olika delar, - konsolidera kommunernas kapacitet och handlingsutrymme, - förstärka olika orters attraktionskraft för människor ochföretag, - ge markanvändningsmönster som främjar en kretsloppsanpassning, - utveckla den lokala demokratin. Särskilda frågor inför Habitat II Boendefrågan och urbaniseringsprocessen rymmer ekonomiska, sociala, kulturella och miljömässiga utmaningar av globala dimensioner. Det är varje regerings ansvar att i sitt land skapa så gynnsamma förutsättningar som möjligt för rimliga boendeförhållanden och en hållbar utveckling av städer och boplatser. Som ett led i den svenska utrikespolitiken med inriktning på fred, säkerhet och demokrati, bör spela en aktiv roll i internationellt samarbete på Habitat-området. Insatser med sikte på hållbar utveckling i städer och boplatser bör särskilt gälla åtgärder som gynnar de sämst ställda, förbättrar den miljön och miljön i stort, gynnar uthållig ekonomisk tillväxt samt främjar en demokratisk och decentraliserad förvaltning. Den svenska nationalrapporten lyfter mot denna bakgrund särskilt fram följande: - Rätten till ett hem behöver få internationellt erkännande. Ett förslag till internationella standardregler om tryggat bostadsinnehav och besittningsskydd har presenterats av som grund för mer omfattande åtaganden från regeringarna vid Habitat II. - Tak över huvudet och tillgång till dricksvatten och rimliga sanitära förhållanden är en nödvändighet för mänsklig utveckling. Utvecklingsbistånd bör i ökad omfattning uppmärksamma livsvillkoren för fattiga människor i städerna. - Aktiv medverkan av både kvinnor och män och av gamla och unga är nödvändig i allt förändringsarbete, inte minst i fråga om lokala projekt som siktar på att förbättra levnadsförhållandena i utsatta områden. - Skydd av vattentillgångarna, rening av avloppsvatten, hushållning med spillvatten och avfall, minskad energianvändning i byggnader, effektivare transporter etc. är exempel på nyckelområden där ändamålsenlig teknologi som svarar mot lokala behov behöver stimuleras och utvecklas. - Växande städer måste finna vägar att hantera utvecklingen på sätt som tar tillvara och förstärker stadsmiljöns goda egenskaper från hållbarhetssynpunkt och som motverkar slöseri med naturresurserna och oåterkalleliga skador på miljön. - Öppna, lyhörda, tillförlitliga, rättvisa och effektiva former måste garanteras för förvaltningen av samhällen, städer och stadsregioner. Regeringarna bör enas om åtgärder för att förstärka den lokala nivåns förmåga till framsynt förvaltning i demokratiska former. - För att finna vägarna till hållbar utveckling bör arbetet med lokala fullföljas över hela världen . Åtagandena bör omfatta även Habitat- konferensens teman om rimliga boendeförhållanden för alla och om hållbar utveckling av den byggda miljön. Förteckning över myndigheter och organisationer som var företrädda vid hearing över Bostadspolitiska utredningens delbetänkande 1990-talets bostadsmarknad - en första utvärdering (SOU:1995:98) , , , , , , , , , Allmännyttiga Bostadsföretag , , Sveriges Bostadsrättsföreningars , Arkitekt- och Ingenjörsföretagen, , , Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över förslag till regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad av statligt subventionerade hyreshus , i , i , i , i , , Allmännyttiga Bostadsföretag , , , , , , och . Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde Närvarande: statsrådet , ordförande, och statsråden , , , , , , , , Föredragande: statsrådet såvitt avser avsnitt 4.3 och statsrådet såvitt avser propositionens övriga delar Regeringen beslutar proposition 1995/96:101 De ekonomiska villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet, m.m.