prop · GJ0343 · 1996-01-01 00:00:00 — Möjligheten| | till deposition införs också för fall där det råder tvist om | | storleken av en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars | | belopp inte framgår av avtalet. Vid depositionen skall | | arrendatorn bl.a. ställa säkerhet för jordägarens kostnader för att| | få ut beloppet. skall underrätta jordägaren om att| | deposition skett. Jordägaren har på sig att | | visa antingen att han träffat överenskommelse med arrendatorn om| | att få lyfta beloppet eller att han väckt talan i saken mot | | arrendatorn. Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: Flertalet av de remissinstanser som yttrat sig särskilt i denna fråga har tillstyrkt förslaget eller förklarat sig inte ha någon erinran mot det. Flera remissinstanser på jordägarsidan avstyrker förslaget eller ifrågasätter behovet av de föreslagna reglerna. De har bl.a. framhållit risken för missbruk från arrendatorns sida. Bakgrund: I lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet finns generella regler om rätt för en gäldenär att i vissa fall fullgöra betalning genom att deponera ett belopp hos . Som en allmän förutsättning gäller att det rör sig om en förfallen gäld som skall erläggas i pengar. Nedsättning får ske när borgenären vägrar att ta emot erbjuden betalning, gäldenären på grund av borgenärens bortovaro, sjukdom etc. är förhindrad att göra betalningen, gäldenären inte vet eller bör veta vem borgenären är eller när det är ovisst vem av flera som är rätt borgenär och gäldenären inte skäligen kan anses skyldig att på egen risk bedöma till vem av dem som betalningen skall erläggas. Beträffande hyresförhållanden finns en längre gående rätt till deposition. Avsikten är att hyresgästen inte skall behöva avstå från att kvittningsvis göra gällande en motfordran mot hyresvärden därför att han riskerar att hyresrätten förverkas om han missbedömt rättsläget eller motfordringens storlek. Bestämmelser om deposition i hyresförhållanden finns i 12 kap. 21 och 22 §§ jordabalken. Motsvarande bestämmelser finns dock inte för arrendeförhållanden. Skälen för regeringens förslag: Arrendelagstiftningen innehåller flera regler som ger arrendatorn rätt till olika former av ersättning från jordägaren. Enligt allmänna regler har arrendatorn rätt att göra avdrag med motfordringens belopp (kvittning) vid betalning av arrendeavgiften. Om det visar sig att arrendatorn saknat fog för avdraget eller för att göra ett så stort avdrag riskerar han uppsägning och förverkande av arrenderätten. Detta gäller även om arrendatorn inte hade bort inse att han inte hade en ersättningsgill motfordran. De nu angivna förhållandena måste antas verka i hög grad hämmande på arrendatorns möjligheter att utnyttja sin principiella rätt till avdrag på arrendeavgiften. Förhållandena framstår som särskilt anmärkningsvärda i situationer där jordägaren är en person med solvensproblem. De nuvarande reglerna innebär att arrendatorn kan känna sig tvungen att betala även till en sådan person för att inte riskera uppsägning och förverkande av arrenderätten trots att hans möjligheter att i efterhand få ut beloppet av jordägaren i praktiken är obefintliga. Mot bakgrund av det anförda anser regeringen att det finns anledning att reformera regleringen på detta område. Med hänsyn till att det finns en fungerande lösning för motsvarande förhållanden på hyresrättens område är det som kommittén funnit inte ändamålsenligt att närmare överväga några andra metoder. Regeringen delar således bedömningen att reglerna bör utformas efter mönstret i 12 kap. jordabalken. Möjligheten att deponera hyra hos enligt 12 kap. jordabalken gäller om hyresgästen anser sig ha en motfordran. För att förebygga missbruk av möjligheten till nedsättning i arrendeförhållanden kunde det övervägas om en sådan möjlighet borde finnas exempelvis bara i sådana fall där det är sannolikt att det verkligen finns en motfordran eller där det framgår att motfordran är klar och förfallen. För att reglerna skall få avsedd effekt måste emellertid frågan huruvida en sådan förutsättning är uppfylld överlämnas åt arrendatorernas avgörande. Flera omständigheter motverkar förekomsten av missbruk. Arrendatorn kommer ju inte ifrån sin betalningsskyldighet genom depositionen. Han måste vidare ställa säkerhet för de kostnader som jordägaren kan få för att få ut beloppet. Han riskerar även att få ersätta jordägarens rättegångskostnader vid en process. Ett direkt och upprepat missbruk kan dessutom komma att betraktas som ett sådant åsidosättande av arrendatorns förpliktelser att det föreligger grund för att vägra förlängning av arrendeavtalet. De risker för missbruk av möjligheten till deposition som vissa remissinstanser har framhållit förefaller därför inte så stora. Enligt nuvarande regler kan beslut i ett ärende om deposition av hyra överklagas till hovrätten. I en kommande lagrådsremiss med förslag till ny ärendelag avser regeringen att föreslå att ett sådant överklagande istället skall ske till tingsrätten på den ort där finns. Denna ordning bör redan nu genomföras vad gäller beslut om deposition av arrendeavgift. Vid tingsrättens handläggning av ett överklagande tillämpas, innan den nya ärendelagen trätt i kraft, lagen (1946:807) om handläggning av domstolsärenden. De nya reglerna om deposition bör enligt regeringens mening gälla alla arrendeformer och kan lämpligen placeras i 8 kap. jordabalken. Regeringen avser att även utvidga tillämpningsområdet för kungörelsen (1971:703) om redovisning av pengar som har nedsatts hos länsstyrelse enligt 12 kap. 21 § jordabalken till att också avse pengar som nedsatts enligt 8 kap. jordabalken. 8 Överlåtelse av arrenderätt vid gemensamt arrendatorskap -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Vid ett arrende som är gemensamt för flera | | personer och som avser ett utvecklat eller utvecklingsbart | | lantbruksföretag införs en möjlighet för var och en av medarren-| | datorerna att överlåta sin rätt till en medarrendator som är make| | eller avkomling till överlåtaren. Kommitténs förslag: Vid gemensamt arrendatorskap införs en generell regel om rätt för en medarrendator till förlängning av arrendeavtalet för egen del om någon annan av arrendatorerna sagt upp avtalet. Om jordägaren inte godtar förändringen skall rätten till förlängning vara beroende av tillstånd från arrendenämnden. Sådant tillstånd skall lämnas om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig förlängningen. Remissinstanserna: Av de remissinstanser som yttrat sig särskilt över förslaget i denna del har de flesta tillstyrkt förslaget eller förklarat sig inte ha någon erinran emot det. och uppger att en uppsägning inte kan göras av en av arrendatorerna "för egen del". anser vidare att nuvarande 9 kap. 31 § JB inte medger rätt för delägare i arrendekollektiv att hoppa av och sätta kvarvarande delägare i sitt ställe. Enligt hovrättens mening bör dock 9 kap. 31 § tredje stycket JB (närståendeöverlåtelser) utsträckas till att även gälla för kollektiv av anhöriga. Vidare anser hovrätten att ett utsträckande av besittningsskyddet enligt förslaget innebär nya och svåra uppgifter för arrendenämnderna. Egendomsnämnderna i stift respektive och uppger att en reglering enligt förslaget sannolikt kommer att medföra att en jordägare vid nyupplåtelse av arrende endast kommer att vilja träffa avtal med en arrendator medan och pekar på att förslaget kan innebära en risk för okontrollerbar handel med "medarrendatorsrätter". Vissa arrendatorsföreningar anser att det, vid sidan av den föreslagna möjligheten av att få avtalet förlängt i samband med avtalsperiodens slut, även bör införas en möjlighet till överlåtelse under löpande arrendeperiod. Bakgrund: Flera personer kan gemensamt vara arrendatorer på ett arrendeställe. Rättsläget när en eller flera medarrendatorer vill lämna arrendeförhållandet, medan en eller flera andra arrendatorer vill fortsätta arrendera, regleras inte i lag. För hyresförhållanden är läget något annorlunda. Enligt 12 kap. 47 § jordabalken är en medhyresgäst berättigad till förlängning av hyresavtalet för egen del om hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Av 9 kap. 31 § jordabalken följer bl. a. att en arrendator har rätt att överlåta arrendet till make eller avkomling men huruvida detta gäller även när maken eller av- komlingen är medarrendator är omtvistat. Samrådsgruppen för arrendatorsföreningarna på och omkring sydsvenska höglandet har i en skrivelse till regeringen påtalat vissa brister med den gällande ordningen. Samrådsgruppen har påpekat att det förefaller vara ett förbiseende från lagstiftarens sida att en make eller avkomling som vill ta över arrendet kan göra detta efter överlåtelse enligt 9 kap. 31 § jordabalken, medan rätten för respektive make att fortsätta som ensam arrendator är synnerligen urholkad eller kanske t.o.m. saknas om makarna har stått som medarrendatorer. Enligt samrådsgruppens mening borde den senare ordningen logiskt sett ha gett dem ett starkare utgångsläge. Skälen för regeringens förslag: Kommitténs förslag innebär att det vid gemensamt arrendatorskap införs en generell regel om rätt för en medarrendator till förlängning av arrendeavtalet för egen del om någon annan av arrendatorerna sagt upp avtalet. Om jordägaren inte godtar förändringen, skall rätten till förlängning vara beroende av tillstånd från arrendenämnden. Sådant tillstånd skall enligt förslaget lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig förlängningen. Som har påpekat torde dock en sådan lösning vara oförenlig med nuvarande konstruktion av 9 kap. 31 § jordabalken. En eller flera medarrendatorer synes inte med giltig verkan kunna säga upp avtalet för egen del medan avtalet skulle löpa vidare för övriga arrendatorer. Var och en av medarrendatorerna har nämligen nyttjanderätten endast till en ideell andel av arrendestället och mellan medarrendatorerna anses råda ett förhållande vars innehåll kan liknas vid vad som gäller för s.k. nödvändig processgemenskap. Regeringen delar den synpunkt som framförts om att det knappast är helt följdriktigt att överlåtelse mellan vissa närstående kan ske enligt 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken, medan det inte är möjligt att ett arrendatorskollektiv bestående av man och hustru eller förälder och barn gör den förändringen att någon i kollektivet lämnar arrendatorskapet medan övriga medarrendatorer kvarstår. Däremot har det inte framkommit att detta vållar något problem när det gäller andra former av kollektiv på arrendatorssidan än sådana som består av närstående. En reform bör därför i första hand inriktas på att lösa problemen med överlåtelse mellan medarrendatorer som är närstående. Som anfört synes det naturligast att göra detta genom att utvidga den redan befintliga bestämmelsen i 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken så att även överlåtelse mellan närstående som är medarrendatorer skall vara möjlig. Följderna med den av kommittén föreslagna ordningen med rätt för en eller flera medarrendatorer att kvarstå i arrendeförhållandet trots att de övriga vill lämna det är betydligt mer svåröverblickbara. Därtill kommer att en sådan mer vidsträckt rätt kan antas medföra stora krav på arrendenämnderna när det gäller att avgöra huruvida jordägaren bör vara tvungen att godta ändringen vad gäller kretsen av medarrendatorer. Regeringen finner därför i likhet med hovrätten att den nu aktuella reformen bör begränsas till överlåtelser mellan närstående och anknyta till den nuvarande regleringen i 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken. 9 Besittningskydd vid bostadsarrende ---------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Det skall inte längre gälla som förutsättning för| | bostadsarrendatorns besittningsskydd att det har bestämts ett | | taxeringsvärde för den bostadsbyggnad som finns på arrendestället.| ---------------------------------------------------------------------- Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt promemorians förslag. Endast anser att det fortfarande skall vara en förutsättning för besittningsskydd att det har bestämts ett taxeringsvärde för huset. och anser att besittningsskydd inte bör föreligga när hus på arrendestället inte uppfyller plan- och bygglagens krav. Bakgrund: Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelser som sker för annat ända- mål än jordbruk och som berättigar arrendatorn att uppföra eller bibehålla ett bostadshus på marken med huvudsakligt syfte att användas som bostad för honom eller hans närstående (10 kap. 1 §) jordabalken. Enligt uppgift finns det omkring 113 000 bostadsarrenden i landet. De flesta av dem gäller fritidsbebyggelse, bl.a. i form av kolonistugor, fritidshusbyar och liknande. bostadsarrende tillkom genom lagstiftning . Huvudmotivet för lagstiftningen var att införa ett besittningsskydd för utövarna av denna arrendeform. Reglerna om detta besittningsskydd finns i 10 kap. 4-6 a §§ jordabalken. Besittningsskyddet innebär att arrendatorn med vissa undantag har rätt till förlängning av arrendeavtalet när detta har sagts upp av jordägaren. Enligt 10 kap. 4 § jordabalken gäller reglerna om besittningsskydd vid bostadsarrende . Besittningsskyddet gäller dock inte om det då avtalet senast kan sägas upp av jordägaren inte finns något bostadshus på arrendestället eller, om ett sådant hus finns, detta inte vid den aktuella tidpunkten har åsatts något taxeringsvärde. Besittningsskyddet gäller inte heller om jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grunden att arrenderätten är förverkad eller arrendatorn inte ställer säkerhet för arrendeavgiften och arrenderätten därför kan sägas upp enligt bestämmelserna i 8 kap 14 § jordabalken. Vidare gäller ett förbehåll att arrenderätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, om det godkänts av arrendenämnden, 10 kap. 4 § andra stycket jordabalken. Att besittningsskyddet inte gäller för bostadshus för vilka det inte bestämts ett taxeringsvärde har motiverats med att en annan ordning skulle motverka planintresset. Om besittningsskyddet även skulle gälla för s.k. skräpbebyggelse på ofri grund ansågs att syftet med reformen till stor del kunde förfelas. Det ansågs enklast att utforma avgränsningen av de arrenden som skulle omfattas av besittningsskyddet så att det blev avgörande om byggnaden hade åsatts taxeringsvärde eller inte (prop. 46f och 87). Den föreslagna bestämmelsen kritiserades av Lagrådet som dels fanns det vanskligt att utnyttja den aktuella lagstiftningen för att tillgodose planintressena och dels fann att anknytningen till taxeringsvärdet ingav vissa betänkligheter. Lagrådet anförde bl.a. att taxeringsvärdena avser att tillgodose helt andra syften än de som var aktuella i lagstiftningsärendet. Om reglerna rörande taxeringsvärden ändras, kunde enligt Lagrådet återverkningarna av detta på arrendeområdet lätt förbises med risk för rättsförluster för enskilda som följd. Lagrådet pekade också på att beslut om taxeringsvärde kunde bli gällande från en tidigare tidpunkt än den då beslutet meddelades och att taxeringsbeslutet kunde komma att ändras efter ett överklagande (a. prop. s 147 ff). Departementschefen genmälde att det fanns ett behov av att införa regler som hindrade att undermålig och icke önskvärd arrendebebyggelse gavs besittningsskydd och att den föreslagna lösningen var den som bäst tillgodosåg detta syfte (a. prop. s 162 ff). Lagstiftningen kom att utformas i enlighet med detta. En förutsättning för besittningsskydd är alltså att det har bestämts ett taxeringsvärde för huset. Den tidpunkt som är avgörande för bedömningen är den då arrendeavtalet senast kan sägas upp från jordägarens sida (se 10 kap. 4 §). Det betyder att den avgörande tidpunkten ligger före arrendetidens utgång (se 10 kap. 3 § första stycket). Vad gäller kraven på en byggnad för att den skall anses som en bostad har inte något krav på minimistandard ställts upp. Istället anfördes i förarbetena att tillräcklig ledning för bostadsbegreppets bestämmande torde stå att finna i det allmänna språkbruket. Sådana företeelser som jakthyddor och sjöbodar vilka endast erbjuder en primitiv övernattningsmöjlighet skulle härigenom falla utanför begreppet bostad. Detsamma angavs vara förhållandet med eller tält av tyg eller masonit . Det angavs att det som regel inte torde möta någon större svårighet att avgöra om boendemöjligheter ordnats endast tillfälligt eller permanent (prop. 1968:19 s. 41 och 83). I 10 kap. 5 § anges i sex punkter undantag från arrendatorns rätt till förlängning av arrendeavtalet när jordägaren har sagt upp detta. Undantaget i 10 kap. 5 § 3 har särskilt intresse i förevarande sammanhang. Denna bestämmelse har tillkommit mot bakgrund av diskussionen om s.k. skräpbebyggelse. Enligt bestämmelsen har arrendatorn inte rätt till förlängning av arrendeavtalet efter uppsägning, om en byggnad på arrendestället uppförts utan bygglov i fall då sådant erfordrats eller i strid med en detaljplan eller områdesbestämmelser eller därmed jämförligt beslut av myndighet angående markens användning. En stor del av den s.k. skräpbebyggelsen hade tillkommit i strid med gällande byggnadslagstiftning. Det ansågs därför vid bestämmelsens tillkomst att ägare till sådana hus inte mot jordägarens vilja skulle kunna tilltvinga sig att få stanna kvar utöver den avtalade upplåtelsetiden (se a. prop. Vid fastighetstaxeringen bestäms taxeringsvärde förutom på fastigheter även på byggnader på annans mark (se 1 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen, 1979:1152). Taxeringsvärde bestäms dock inte för en byggnad om byggnadsbeståndets sammanlagda taxeringsvärde skulle understiga ett visst belopp. Vid tiden för införandet av reglerna om bostadsarrende var denna gräns . års fastighetstaxering höjdes gränsen till . Genom en ändring i 7 kap. 16 § fastighetstaxeringslagen har gränsen numera höjts till . Ändringen trädde i kraft och skulle tillämpas första gången vid allmän fastighetstaxering . När det gäller småhusenheter och lantbruksenheter skall dock ändringen tillämpas först vid nästkommande allmänna fastighet- staxering av dessa respektive 1998. Skälen för regeringens förslag: Ändringen i fastighetstaxeringslagen medför att ett antal bostäder på arrendemark för vilka enligt tidigare regler har bestämts ett taxeringsvärde inte längre skall taxeras. Denna förändring i taxeringsförhållandena skulle - om inga lagstiftningsåtgärder vidtas - innebära att något besittningsskydd inte längre skulle gälla för dessa arren- deställen. Någon statistik som belyser hur många bostadsarrenden som skulle beröras på detta sätt finns inte tillgänglig. Det kan dock antas att det är fråga om ett betydande antal.Att en grupp bostadsarrendatorer skulle mista det besittningsskydd som de har enligt gällande regler är en verkan som lagstiftaren uppenbarligen inte har avsett när man beslutade de aktuella förändringarna i taxeringslagstiftningen. En sådan verkan kan inte anses acceptabel. Reglerna om bostadsarrende bör därför ändras på ett sådant sätt att denna verkan inte uppstår. Det skulle i och för sig vara möjligt att begränsa lagstiftningsåtgärderna så att de tar sikte uteslutande på den beskrivna övergångsfrågan. Man skulle i så fall möjligen kunna utforma lagstiftningen så att de bostadsarrenden som vid ikraftträdandet av de nya fastighetstaxeringsreglerna åtnjöt besittningsskydd inte skulle mista detta enbart av det skälet att det inte längre bestäms något taxeringsvärde för byggnaden. På detta sätt skulle man alltså kunna undvika att de nya fastighetstaxeringsreglerna s.a.s. får återverkande kraft och som en icke önskvärd följd undanröjer en redan förvärvad rättighet. Det finns emellertid skäl som talar för att man bör göra en mera ingripande ändring i besittningsskyddsreglerna. Den nya värdegränsen har satts klart högre än som motiveras enbart av inflationen. Ett syfte med höjningen har varit att rationalisera fastighetstaxeringsverksamheten. Om man i stället ser saken ur arrenderättslig synvinkel ligger den nya gränsen enligt regeringens mening alltför högt. Regeringen delar alltså inte den uppfattning som en remissinstans har uttryckt att är en lämplig beloppsgräns. En bostads- byggnad för vilken det skulle bestämmas ett taxeringsvärde på exempelvis kan anses ha ett sådant värde att det är väl motiverat med ett besittningsskydd för arrendatorn. Mycket talar därför för att den koppling som har funnits mellan besittningsskyddsreglerna och taxerings- lagstiftningen borde brytas. Ett ytterligare skäl för detta är att kopplingen onekligen medför sådana nackdelar som påtalades av Lagrådet redan vid reglernas tillkomst. En förändring av reglerna kan göras på flera olika sätt. Ett grundläggande krav på den lösning som väljs måste dock vara att den är enkel och lättillämpad. Man bör i möjligaste mån direkt med ledning av lagregeln i ett enskilt fall kunna avgöra om ett arrende omfattas av besittningsskydd eller inte utan att det för detta skall krävas några ytterligare åtgärder för att fastställa huruvida kriterierna är uppfyllda. Lösningen får inte heller innebära att det ställs krav på ökade insatser från rättsväsendets sida. En möjlig lösning vore att ställa upp ett krav på att huset skall ha ett visst värde för att besittningskyddet skall gälla. Detta värde skulle då inte knytas till resultatet av fastighetstaxeringen utan anges som ett fast belopp eller en kvotdel av basbeloppet. Med en sådan lösning skulle man inte direkt med ledning av lagtexten kunna avgöra om arrendet omfattas av besittningsskydd. En lösning med krav på att huset skall ha ett visst värde skulle i stället innebära att huset måste värderas i händelse av tvist i frågan om det gäller besittningsskydd eller inte. Till detta kommer svårigheterna att utforma lämpliga normer för vär- deringen. Ett behov av att utföra värderingar skulle ställa vissa krav på par- terna i fråga om utredning samt innebära nya och besvärliga uppgifter för de rättsliga instanserna. Denna lösning kan mot denna bakgrund inte förordas. En ytterligare möjlighet är att avskaffa kravet på att det skall ha bestämts ett taxeringsvärde för byggnaden och ersätta kravet med ett tillägg till 10 kap. 5 § jordabalken av innebörd att besittningsskyddet kan brytas under vissa närmare angivna omständigheter. Det skulle exempelvis kunna föreskrivas att någon rätt till förlängning av arrendeavtalet vid uppsägning inte föreligger om bostadshuset till följd av eftersatt underhåll eller av annan anledning har ett ringa värde. En sådan lösning skulle innebära att det oavsett bostadshusets värde och skick i princip skulle gälla besittningsskydd, vilket dock skulle brytas under vissa omständigheter i det enskilda fallet. Även en sådan regel skulle ställa krav på att husets värde eller skick kan avgöras på ett tillförlitligt sätt, i sista hand av domstol. Regeln skulle inte vara alldeles lätt att utforma på ett lämpligt sätt och den skulle sannolikt föranleda åtskilliga tvister. Av samma anledning förefaller det inte heller lämpligt att, som några remissinstanser har varit inne på, uppställa ett krav på att en byggnad skall uppfylla exempelvis normerna i eller i hälso- skyddslagstiftningen. Mot bakgrund av det anförda finner regeringen att den lösning som är mest ändamålsenlig är att göra endast den lagändringen att man avskaffar kravet på att det skall ha bestämts ett taxeringsvärde för bostadshuset för att besittningsskyddet skall gälla. Samtliga bostadsarrenden med sådana byggnader som kan hänföras till kategorin bostadshus skulle därigenom omfattas av besittningsskyddet. En sådan lösning skulle tillgodose de synpunkter som Lagrådet framförde i samband med tillkomsten av institutet bostadsarrende, nämligen att den aktuella lagstiftningen inte borde utnyttjas till att tillgodose planintressen, dvs.