prop · GJ0343 · 1996-01-01 00:00:00 — intresset att få bort skräpbebyggelse, och att anknytningen till taxeringsvärdet kan orsaka bekymmer i det fall att reglerna om fastighetstaxering ändras. Det kan visserligen göras gällande att jordägaren kan ha ett legitimt intresse av att genom uppsägning av arrenderätten kunna få till stånd en sanering av skräpbebyggelse. Det gäller exempelvis i fråga om hus som till följd av bristande underhåll förfular omgivningen, dvs. Det måste emellertid beaktas att det numera finns goda möjligheter att komma till rätta med skräpbebyggelse i offentligrättslig ordning. I (1987:10), som trädde i kraft , ställs vissa krav på underhåll av byggnader. Bl.a. anges att byggnaders yttre skall hållas i vårdat skick (se 3 kap 13 §). Om ägaren till en byggnad eftersätter underhållet, kan med stöd av 10 kap. 15 § förelägga ägaren att vidta nödvändiga åtgärder. Enligt 10 kap. 16 § får , om en byggnad är förfallen eller om den är skadad till väsentlig del och inte sätts i stånd inom skälig tid, förelägga ägaren att inom riva byggnaden. Förelägganden enligt 10 kap. 15 och 16 §§ får förenas med vite eller en föreskrift att om föreläggandet inte följs, kan åtgärden komma att utföras genom försorg på den försumliges bekostnad. Enligt 10 kap. 20 § kan vidare uppdra åt en sakkunnig person att på ägarens bekostnad utreda behovet av underhållsåtgärder. De nu angivna kraven på byggnadsunderhåll är mer omfattande än de som gällde enligt byggnadsstadgan vid tiden för tillkomsten av institutet bostadsarrende. Mot bakgrund av det anförda råder det knappast någon tvekan om att jordägaren har goda möjligheter att i offentligrättslig ordning, dvs. genom att påtala saken hos , komma till rätta med problemet med illa underhållna byggnader. kan det framhållas att jordägaren i vissa fall kan agera också inom ramen för arrendeinstitutet. När det exempelvis gäller en byggnad där förfallet har fortskridit så långt att den kan användas som bostad torde arrendatorn redan av denna anledning ha förlorat sitt besittningsskydd. Dessutom kan, som nämnts tidigare, besittningsskyddet brytas i vissa fall, exempelvis enligt generalklausulen i 10 kap. 5 § 6 jordabalken som innebär att arrendatorn inte har rätt till förlängning av arrendeavtalet när jordägaren i annat fall än som angetts i föregående punkter har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet. Det kan inte uteslutas att denna bestämmelse kan tillämpas i ett fall då arrendatorn underlåter att vårda sin byggnad eller arrendestället i övrigt. Om man avskaffar kravet på att det skall ha bestämts ett taxeringsvärde för bostadsbyggnaden, innebär detta att - om man inte inför särskilda över- gångsregler - vissa bostadsarrendatorer från och med ikraftträdandet skulle ges ett besittningsskydd som de inte har . Det förefaller inte lämpligt att på detta sätt gripa in i bestående avtalsförhållanden, även om det, som en remissinstans har framhållit, innebär att de nya reglerna inte kommer att få genomslag direkt utan successivt under . Jordägaren bör ges möjlighet att, när den gällande avtalstiden löper ut, avgöra om arrendatorn skall få ett besittningsskydd vid arrenden med bostadshus för vilka med nuva- rande taxeringsregler något taxeringsvärde inte har bestämts. Detta kan åstadkommas genom en övergångsbestämmelse som innebär att äldre regler skall gälla fram till den tidpunkt till vilken arrendeavtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. Först om denna tidpunkt passeras utan att arrendeavtalet sägs upp kommer alltså arrendet i ett sådant fall att omfattas av besittningsskydd. Regeringen anser inte att det med en sådan utformning av övergångsbestämmelserna finns anledning att befara att jordägare i någon större utsträckning kommer att säga upp skötsamma arrendatorer med välvårdade hus för avflyttning innan besittningsskyddet träder i kraft. Den nu angivna lagändringen bör träda i kraft , dvs. med att de nya taxeringsreglerna skall börja tillämpas i fråga om småhus. Enligt 10 kap. 3 § jordabalken skall en uppsägning ske senast före arrendetidens utgång. Detta innebär, som en remissinstans har påpekat, att vissa jordägare relativt snart efter ikraftträdandet måste ta ställning till om en arrendator, för vilkens bostadshus det enligt tidigare regler inte har bestämts något taxeringsvärde, skall sägas upp för avflyttning eller om arrendatorn skall få stanna kvar med den följden att ett besittningsskydd börjar gälla. 10 Kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer -------------------------------------------------------------------- | Regeringens bedömning: Någon lagstadgad kollektiv förhandlingsrätt| | för bostadsarrendatorer skall inte införas. Bostadsarrendatorer har en rättsställning som i många avseenden påminner om vad som gäller för hyresgäster. En skillnad är dock att det på arrendeområdet saknas en motsvarighet till det förhandlingssystem som tillämpats på hyresmarknaden. I en riksdagsmotion - mot. 1990/91:L502 - har väckts frågan om en för- handlingsordning även bör införas för bostadsarrendatorer. I motionen anfördes i huvudsak följande. Förhandlingssystemet för bostadslägenheter har fungerat och har inneburit betydande praktiska vinster. Genom att uppträda kollektivt har hyresgästerna kunnat hävda sina rättigheter. Även om flera bostadsarrendatorer har slutit sig samman i en organisation är jordägaren inte skyldig att förhandla med denna. Trots att en organisation har funnits har jordägaren slutit avtal med var och en av arrendatorerna vilket inneburit att olika villkor har kommit att gälla för dem. När det gäller koloniträdgårdar har dock ofta kommunen förhandlat med en förening som företräder de enskilda nyttjanderättshavarna, vilket visat sig ha betydande fördelar. Bestämmelserna för bostadsarrende borde ses över i syfte att få till stånd en ordning liknande den på hyresområdet. anförde i sitt betänkande (bet. 1990/91:LU23) i huvudsak följande. Både när det gäller hyresförhållanden och när det gäller bostadsarrende har det ansetts befogat att införa bl.a. ett starkt besittningsskydd. Att det saknas ett förhandlingssystem för bostadsarrendatorer förklaras av att förhållandena vid bostadsarrende är betydligt mer skiftande än vid hyra. Det har inte heller funnits någon organiserad form av samverkan inom arrendeområdet. Förhållandena har dock ändrats. Det har blivit vanligare att bostadsarrendatorer lokalt går samman i föreningar för att tillvarata sina gemensamma intressen, särskilt när det gäller arrenden för fritidsändamål. Det är svårt för en enskild arrendator att känna till regelsystemet och att hävda sin rätt vid förhandlingar om villkorsändringar. Det finns därför anledning att överväga om det inte lagstiftningsvägen bör införas en möjlighet för bostadsarrendatorer att få förhandla med jordägaren genom en organisation. Särskilt bör systemet ta sikte på ett sådant fall då en majoritet av de bostadsarrendatorer som arrenderar mark från en och samma jordägare har slutit sig samman i en förening och genom denna framför önskemål om en förhandlingsordning. Vidare bör övervägas om även organisationer på jordägarsidan bör ges förhandlingsrätt. Det av motionärerna aktualiserade spörsmålet bör därför bli föremål för en närmare utredning. Det får ankomma på regeringen att bestämma de närmare formerna för utredningsarbetets bedrivande. Detta bör ges regeringen tillkänna. Utskottets hemställan bifölls av kammaren (rskr. 1990/91:194). På hyresområdet finns det ett system för kollektiva förhandlingar när det gäller ändringar av hyran och andra hyresvillkor. Sådana förhandlingar förs mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Förhandlingarna förs på grundval av en förhandlingsordning som kommer till stånd antingen genom avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnden, se 1 § hyresförhandlingslagen (1978:304). En förhandlingsordning medför skyldighet för en part att på motpartens begäran förhandla beträffande samtliga boendefrågor som rör hyresgästerna gemensamt. En förhandlingsordning medför vidare att hyresvärden åläggs en primär förhandlingsskyldighet i vissa frågor, bl.a. beträffande hyreshöjningar. Det innebär att hyresvärden är skyldig att själv ta initiativ till och genomföra förhandling om dessa frågor (se 5 § hyresförhandlingslagen). Först om de kollektiva förhandlingarna har strandat får hyresvärden träffa avtal om exempelvis hyreshöjning med de enskilda hyresgästerna eller hänskjuta tvisten till hyresnämnden (se 24 § hyresförhandlingslagen). Ett avtal om förhandlingsordning gäller för ett eller flera hus (se 6 § hyresförhandlingslagen). För att en viss bostadslägenhet skall omfattas av en förhandlingsordning krävs det att hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till den förhandlingsordningen (se 3 § hyresförhandlingslagen). Det avtal som träffas efter kollektiva förhandlingar kallas förhandlings- överenskommelse. Den enskilda hyresgästen binds till förhandlings- överenskommelsen genom att det finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet. Hyresförhandlingssystemet växte fram under hyresregleringen. förekom kollektiva förhandlingar i viss utsträckning på det viset att organisationerna på hyresgäst- respektive fastighetsägarsidan kom överens om hur hyresregleringen skulle utformas. Dessa överenskommelser sanktionerades sedan av myndigheterna. Organisationerna deltog även i den statliga administrationen genom representation bl.a. i . Detta skapade en förhandlingsvana som sedan bidrog till att ett kollektivt förhandlingssystem framstod som trovärdigt och skulle kunna fungera efter upphävandet av hyresregleringen. Hyresförhandlingslagen (1978:304) innebär ett lagfästande av detta frivilliga förhandlingssystem. Hyresområdet är också väl organiserat. På riksplanet finns en dominerande hyresgästsammanslutning, , och ett fåtal rikstäckande fastighetsägarorganisationer; allmännyttiga bostadsföretag, , m.fl. anordnade en hearing rörande frågan om förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer. Till hearingen hade inbjudits representanter för domstolar och arrendenämnder samt myndigheter och organisationer som kommer i kontakt med bostadsarrenden. Syftet med hearingen var främst att belysa omfattningen av upplåtelser i form av bostadsarrende, eventuella problem när det gäller förhandlingar om villkoren för upplåtelsen och behovet av en reform på detta område. Vid hearingen framkom i huvudsak följande. Enligt småhustaxering fanns det i landet ca 113 000 småhusenheter med taxerade byggnader på ofri grund. Det torde dessutom finnas ett antal byggnader på ofri grund med ett uppskattat värde på och som därför inte taxerats. De flesta byggnader på ofri grund kan antas finnas på mark som upplåtits med bostadsarrende. De flesta bostadsarrendena har upplåtits av privata jordägare som har enstaka upplåtelser på sin mark. Det finns endast ett fåtal jordägare med ett större antal upplåtelser. Det finns också en del upplåtelser som har utformats så att en förening arrenderar ett antal tomter som i sin tur vidareupplåts till föreningens medlemmar. Det sistnämnda är vanligt när det gäller koloniträdgårdar. Från arrendatorshåll framhölls bl.a. följande. I de fall då respektive arrendator har kontrakt direkt med en jordägare kan jordägaren spela ut arrendatorerna mot varandra genom att först förmå de som inte vågar säga i från att acceptera de villkor som jordägaren begär och sedan åberopa dessa villkor som norm i förhandlingarna med övriga arrendatorer. På så sätt kan jordägaren få till stånd arrendeavgifter över den nivå som arrendenämnden funnit skälig. Med nuvarande ordning är det endast jordägaren som har möjlighet att ta initiativ till ändringar i arrendevillkoren. Även arrendatorerna eller en sammanslutning av arrendatorer bör ha en sådan rätt. Arrendatorsföreningar bör ha en legal möjlighet att företräda sina medlemmar, dvs. att vara förhandlingspart, utan att behöva begära fullmakt från medlemmarna i varje särskilt fall. Jordägarna skulle därigenom bli tvungna att förhandla med föreningen. När det gäller koloniträdgårdar, dvs. då en förening arrenderar marken av jordägaren och sedan i sin tur upplåter tomter till medlemmarna, innebär dock inte nuvarande ordning några problem. Från jordägarnas sida framhölls bl.a. följande. Det vanligaste är att en jordägare endast har ett fåtal arrendeupplåtelser spridda över en större areal. Ofta har upplåtelserna inte skett i förvärvssyfte och prissättningen är inte marknadsmässig. Marknaden för bostadsarrende är mycket skiftande och några enhetliga förhållanden finns inte. Det är inte som när det gäller hyra möjligt att fastställa avgiften med ledning av storlek och standard. Det finns också många andra förhållanden som påverkar marknadsvärdet och det är mycket svårt att fastställa någon enhetlig norm för att bestämma detta värde. Påståendet att arrendatorerna skulle sakna initiativrätt när det gäller att få till stånd ändringar i arrendevillkoren är felaktigt. Båda parter har denna möjlighet. Det är visserligen praktiskt i många fall att förhandla med en förening. Det är emellertid inte nödvändigt att ge föreningen en legal möjlighet att företräda medlemmarna utan detta kan ske enligt fullmakter från medlemmarna om det behövs. Skälen för regeringens bedömning: På området för bostadsarrende har organisationerna långt ifrån samma ställning som på hyresområdet. Det finns visserligen både rikstäckande och lokala organisationer för bostadsarrendatorer och enligt vad regeringen inhämtat tycks utvecklingen, åtminstone i delar av landet, gå emot en större grad av organisering av arrendatorer. Andelen nyttjanderättshavare som är anslutna är dock fortfarande betydligt lägre än på hyresområdet. I fall då en jordägare har ett större antal upplåtelser av t.ex. sommarstugetomter på sin mark kan det vara naturligt för arrendatorerna att sluta sig samman i en förening. I det övervägande antalet upplåtelser av bostadsarrende är det emellertid så att en och samma jordägare har endast ett fåtal arrenden på sin mark. Dessa arrenden är ofta spridda över större områden. I dessa fall är det betydligt mindre vanligt att arrendatorerna har anslutit sig till en förening. Frågor om arrendeavgift och andra villkor är fortfarande något som i det övervägande antalet fall vid en omförhandling löses av avtalsparterna utan bistånd av en organisation. På området för bostadsarrende har det således ännu inte kommit till stånd någon utveckling med ett framväxande frivilligt förhandlingssystem som på hyresområdet. Någon av parterna själva tillskapad förhandlingsordning som kan tjäna som norm vid en lagstiftning på området finns således inte. En lagstiftning på området skulle därför innebära att en förhandlingsordning införs genom en reglering från statsmakternas sida. Mot bakgrund av vad som tidigare anförts om att marknaden på området för bostadsarrende är mycket heterogen kan det enligt regeringens mening sättas i fråga om det finns förutsättningar för ett system som skulle vara gemensamt för hela området, något som för övrigt visas av den låga graden av organisation. Ett system med ett lagstadgat kollektivt förhandlingssystem bör övervägas endast om det har visats föreligga påtagliga problem på området. Den utredning som har företagits ger inte vid handen att så är fallet. Det tycks visserligen i vissa fall kunna uppstå problem mellan parterna i samband med förhandlingar om villkorsändringar. Det har emellertid inte framkommit att sådana problem skulle vara mer allmänt förekommande eller att det skulle föreligga någon mer påtaglig obalans i styrkeförhållandena mellan parterna. Något hinder mot att parterna på frivillig väg själva kommer överens om en förhandlingsordning föreligger givetvis inte. Inget hindrar heller att en arrendatorsförening uppträder som ombud för sina medlemmar vid villkorsförhandlingar, antingen med fullmakt i varje särskilt fall eller genom ett generellt förordnande exempelvis enligt en stadgeföreskrift. Mot bakgrund av det anförda konstaterar regeringen att den kartläggning som gjorts inte ger stöd för slutsatsen att det behövs några lagstiftningsåtgärder på området. Regeringen är emellertid beredd att senare återkomma i frågan om det skulle komma till stånd en utveckling med större grad av organisering på området eller om det skulle vara påkallat av andra skäl. De nya reglerna bör träda i kraft . De nya bestämmelserna om deposition av arrendeavgift (8 kap. 12 a och 12 b §§), om arrendatorns skyldighet att avhjälpa även andra skador än brandskador (9 kap. 19 §), om överlåtelserätt vid gemensamt arrendatorskap (9 kap. 31 §), om ersättning för viltskador (9 kap. 34 a §) och om besittningsskydd vid bostadsarrende (10 kap. 4 §) torde vara av sådan vikt för parternas inbördes avtalsförhållande att bestämmelserna inte bör bli tillämpliga på äldre arrendeavtal. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet är det därför rimligt att de angivna bestämmelserna skall gälla först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. Ikraftträdandet av ändringen av regeln om besittningsskydd vid bostadsarrende har behandlats närmare i avsnitt 9. Den nya bestämmelsen om anslutningsklander (9 kap. 28 §) bör däremot tillämpas även på äldre rättsförhållanden. En frist för anförande av ordinärt som har börjat löpa före ikraftträdandet bör dock inte avkortas. De föreslagna ändringarna i arrendelagstiftningen kan inte förväntas leda till någon nämnvärd ökning av antalet tvister eller annars ställa krav på ökade myndighetsinsatser. Förslagen om införande av en möjlighet att anslutningsvis klandra en arrendesyn kan tvärtom antas leda till att antalet tvister minskas. Den ökning av länsstyrelsernas uppgifter som föranleds av förslaget om möjlighet att deponera arrendeavgift måste också betecknas som marginell. De nya reglerna kan därför inte förväntas innebära någon ökad belastning på statsfinanserna. 8 kap. 12 a § Anser arrendatorn att han enligt en bestämmelse i denna balk har rätt till nedsättning av arrendeavgiften eller till ersättning för skada eller för avhjäl- pande av brist eller att han har någon annan motfordran hos jordägaren, och vill arrendatorn dra av motsvarande belopp från en arrendeavgift som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos . Detta gäller också när parterna är oense om storleken på en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars belopp inte framgår av avtalet. Bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. När arrendatorn vill deponera ett belopp hos enligt första stycket, skall han lämna skriftliga uppgifter i två exemplar om ar- rendeförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaf- fenhet samt ställa pant eller borgen, som finner skälig, för den kostnad jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet. Har arrendatorn deponerat en arrendeavgift hos , får jordägaren inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på grund av att det depo- nerade beloppet inte har betalats till honom. beslut i ett ärende om deposition får överklagas till tingsrätten på den ort där finns. Vid överklagande tillämpas lagen (1946:807) om handläggning av domstolsärenden. 8 kap. 12 a § i kommitténs förslag) Paragrafen är ny. Den har utformats efter förebild av vad som enligt 12 kap. 21 § jordabalken gäller beträffande deposition i hyresförhållanden. I första stycket regleras i vilka fall arrendatorn kan deponera en arrendeavgift hos i stället för att betala den till jordägaren. När det gäller fall som avses i andra meningen är det den tvistiga delen av jordägarens fordran som kan deponeras. I andra stycket hänvisas till att bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. Denna lag kan tillämpas när borgenären vägrar att ta emot betalning, när gäldenären är förhindrad att betala på grund av borgenärens utevaro eller sjukdom m.m. eller när det är oklart vem som är rätt borgenär. Tredje stycket anger vad arrendatorn har att göra för att en deposition hos skall komma till stånd. Enligt fjärde stycket medför en deposition av arrendeavgiften hos att arrendatorn inte anses vara i dröjsmål med betalningen i förhållande till jordägaren. Jordägaren kan således inte göra gällande att arrenderätten är förverkad därför att beloppet inte har betalats till honom utan deponerats hos . beslut i ett ärende om deposition får enligt femte stycket överklagas hos tingsrätten på den ort där finns. Vid tingsrättens handläggning av överklagandet tillämpas lagen (1946:807) om handläggning av domstolsärenden. 12 b § skall genast underrätta jordägaren i rekommenderat brev om en deposition enligt 12 a §. Ett deponerat belopp skall genast sättas in på ett räntebärande konto. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet. Om jordägaren inte från det att beloppet har förfallit till betalning och underrättelse om depositionen har sänts till honom visar att han kommit överens med arrendatorn om att han skall få lyfta beloppet eller att han väckt talan om detta mot arrendatorn, har arrendatorn rätt att få tillbaka det deponerade beloppet. Om jordägaren har väckt talan inom den angivna tiden, får beloppet inte lyftas förrän denna talan har blivit slutligt avgjord. 8 kap. 12 b § i kommitténs förslag) Paragrafen är ny och innehåller föreskrifter för i samband med en deposition av arrendeavgift. Innehållet motsvarar vad som enligt 12 kap. 22 § jordabalken gäller i hyresförhållanden. 9 kap. 19 § Skadas anläggning som avses i 18 § och är skadan inte sådan att anläggningen måste byggas om eller ersättas med en ny för att kunna användas för sitt ändamål, skall arrendatorn avhjälpa skadan. Om han inte själv har vållat skadan, har han efter det att arbetet fullbordats rätt att få ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden för arbetet. 9 kap. 18 § i kommitténs förslag) Regeln om arrendatorns skyldighet att avhjälpa skador orsakade av brand och som inte är så omfattande att anläggningen eller byggnaden måste byggas om eller ersättas med en ny för att kunna användas för sitt ändamål utvidgas till att även gälla vid andra skador än brand. I lagrådsremissen föreslogs att regeln skulle gälla för skador som orsakats av olyckshändelser. Lagrådet anförde att den föreslagna lydelsen skulle innebära bl.a. att skador som orsakas av uppsåtligt eller vårdslöst handlande inte omfattas av bestämmelsen och att, eftersom detta inte torde vara avsikten, ordet "olyckshändelse" borde ersättas med "brand eller därmed jämförlig händelse". Regeringen anser emellertid att paragrafen bör formuleras på samma sätt som görs i 9 kap. 18 § så att den endast hänvisar till skada utan någon närmare bestämning av orsaken till skadan. Paragrafen är i likhet med 9 kap 18 § tillämplig på alla typer av skador. Den gäller också oavsett om skadan inträffar av våda eller av uppsåtligt eller vårdslöst handlande. De skador som främst torde bli aktuella är sådana som orsakats av storm, hagel, snötryck, utströmmande vatten eller olja, insekter, explosion eller åsknedslag. Skälen för bestämmelsen har utvecklats i avsnitt 4. Bestämmelsen är inte tillämplig om den inträffade skadan är så omfattande att 9 kap. 18 § aktualiseras - dvs. om egendomen måste byggas om eller ersättas med en ny - men byggnadsskyldighet skulle vara utesluten på grund av att andra förutsättningar i 18 § inte är uppfyllda - dvs. om anläggningen inte behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. 28 § Om en part inte godtar en syn, som har hållits på det sätt och inom den tid som anges i 24 §, får parten klandra synen genom att väcka talan mot den andra parten inom en månad från det att synehandlingen delgavs honom. Om synen inte klandras, gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till vilken synen hänför sig.