prop · GJ0343 · 1996-01-01 00:00:00 — Lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet, som gäller även till förmån för arrendatorer, öppnar möjlighet för en gäldenär att deponera betalning hos bl.a. när borgenären vägrar att ta emot betalning av en förfallen gäld och när gäldenären på grund av någon annan omständighet som beror på borgenären är förhindrad att verkställa betalningen. Rätt till deposition föreligger också i situationer där gäldenären inte vet eller bör veta vem som är rätt borgenär. Dessa regler är inte tillräckliga. Efter förebild i de regler som gäller till förmån för hyresgäster föreslås i betänkandet att arrendatorn skall få möjlighet att betala arrendeavgift genom deposition också när han anser sig ha rätt till nedsättning av arrendeavgiften, rätt till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist samt när han anser sig ha någon annan motfordran hos jordägaren. Möjlighet till deposition skall enligt förslaget finnas också när det råder tvist om storleken av arrendeavgift som skall utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet. Förslagets bestämmelser har utformats i nära anslutning till de regler som enligt 12 kap. 21 och 22 §§ JB gäller för motsvarande situation i hyresförhållanden. Detta innebär bl.a. att arrendatorn måste ställa säkerhet för den kostnad som jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta, att genast skall underrätta jordägaren när deposition skett och att jordägaren, för att få ut beloppet, skall visa antingen att han träffat överenskommelse med arrendatorn om att få lyfta beloppet eller att han väckt talan i saken mot arrendatorn. I sistnämnda fall får beloppet betalas ut först efter det att det meddelats ett slutligt avgörande i tvistefrågan. skall vara skyldig att ha medlen räntebärande. Besittningsskydd vid gemensamt arrendatorsskap I ett fall där det på arrendatorssidan finns flera personer och någon av dem lämnar avtalsförhållandet ger den nuvarande regleringen inte något be- sittningsskydd åt kvarvarande arrendator eller arrendatorer då en förlängning av avtalet är aktuell. Innebörden av gällande rätt får dock anses vara att bestämmelserna om överlåtelserätt kan utnyttjas också när det gäller att överföra en andel av arrenderätt till medarrendator. Att det inte föreligger någon rätt för kvarvarande arrendator att fortsätta arrendet när kompanjonerna är t.ex. syskon eller när de inte har någon släktrelation kan få olyckliga konsekvenser i enskilda fall. Konstruktionen kan verka hämmande för jordbrukets utveckling på arrendestället. Den kan också få oacceptabla följder i socialt hänseende. Kommitténs förslag i denna del innebär att en eller flera kvarvarande arrendatorer skall kunna få arrendeavtalet förlängt om en medarrendator säger upp avtalet. Om jordägaren inte förklarar sig godta förändringen skall den som önskar kvarstå i arrenderelationen kunna vända sig till arrendenämnden och begära dess tillstånd till förlängning. Nämnden skall då pröva om jordägaren har befogad anledning att motsätta sig förlängningen. Detta motsvarar den regel som gäller beträffande överlåtelser till make och avkomlingar. Lagförslagen i betänkandet Investeringar i arrendejordbruket (SOU 1992:109) 1 Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att 9 kap. 17 a § skall upphöra att gälla, dels att 8 kap. 21, 26, 31 och 33 §§ samt 9 kap. 8, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 26, 28 och 31 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i balken skall införas fem nya paragrafer, 8 kap. 12 a och 12 b §§ samt 9 kap. 8 a, 31 a och 34 a §§, av nedan angivna lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 8 kap. 12 a § -------------------------------------------------------------------- Anser arrendatorn att han enligt bestämmelse i denna lag har rätt till nedsättning av ar- rendeavgiften eller till ersätt- ning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos jordägaren, och vill arrendatorn dra av mot- svarande belopp på arrendeavgift som utgår i pengar, får han depo- nera beloppet hos . Vad som sagts nu gäller också när det råder tvist om storleken av arrendeavgift som skall utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet. Bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. När arrendatorn enligt första stycket deponerar belopp hos , skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om arrendeförhållandet, för- fallodagen och grunden för avdraget eller om tvistens be- skaffenhet samt ställa pant eller borgen, som finner skälig, för den kostnad jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet. Har arrendatorn deponerat arrendeavgift hos , får jordägaren inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte betalats till honom. Beslut av med an- ledning av deposition får över- klagas i hovrätten genom besvär. 12 b § -------------------------------------------------------------------- skall genast underrätta jordägaren i rekommende- rat brev om deposition enligt 12 a §. Visar inte jordägaren från det beloppet förfallit till betalning och underrättelse om depositionen sänts till honom att han träffat överenskommelse med arrendatorn om att få lyfta be- loppet eller att han väckt talan därom mot arrendatorn, har denne rätt att återfå beloppet. Har jord- ägaren väckt talan inom angiven tid, får beloppet inte lyftas förrän jordägarens talan blivit slutligt avgjord. Deponerat belopp skall genast insättas i bank mot ränta. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet. 8 a § -------------------------------------------------------------------- Har arrendestället arrenderats av flera gemensamt och har en av dem sagt upp arrendeavtalet är en medarrendator berättigad att få arrendeavtalet förlängt för egen del, om arrendenämnden tillåter det. Tillstånd skall lämnas om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig förlängningen. 16 § Avhjälper arrendatorn brist som förelegat vid tillträdet och har han ej enligt 17 § rätt till ersättning för arbetet så snart det fullbordats, är han berättigad till ersättning vid avräkning enligt 23 §. Detta gäller dock ej sådan del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen från underhållsskyldighet. -------------------------------------------------------------------- Har arrendatorn uppfört ny byggnad i stället för byggnad som han mottagit och är han inte enligt 17 eller 18 § berättigad till ersättning därför, har han vid avräkning enligt 23 § rätt till ersättning för brist som vid till- trädet fanns på den mottagna byggnaden, om den nya byggnaden är lämplig för sitt ändamål eller uppförts enligt plan som godkänts av jordägaren. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjälpande av brist på den nya byggnaden. Andra stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan anläggning som ingår i arrendet. 17 a § -------------------------------------------------------------------- Meddelar en myndighet ett beslut som innebär att arrende- stället inte får användas på avsett sätt utan att en befintlig anlägg- ning byggs om eller en nyan- läggning sker, skall jordägaren utföra arbetet, om anläggningen behövs med hänsyn till en ända- målsenlig planläggning av jord- bruket på arrendestället. Vad som har sagts gäller dock inte om arbetet ingår i arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 § eller om arbetet avser en sådan del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt av- talet är fritagen från under- hållsskyldighet. Utför jordägaren inte inom skälig tid efter anmaning ett arbete som åligger honom enligt första stycket, får arrendatorn utföra det i hans ställe. Har kostnad för arbetet fastställts av arrendenämnden enligt tredje stycket, är arrendatorn berättigad till ersättning av jordägaren med det fastställda beloppet sedan arbetet har fullbordats. Vill arrendatorn hellre säga upp av- talet, får han göra det, om inte jordägarens underlåtenhet är av ringa betydelse. För den tid under vilken egendomen inte kan användas för det avsedda ändamålet har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han har även rätt till ersättning för skada. Frågan om jordägarens bygg- nadsskyldighet enligt första stycket prövas av arrendenämnden på begäran av endera parten. Om arrendatorn begär det, skall nämnden även fastställa en beräknad kostnad för det arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe. Är jordägaren enligt första stycket första meningen inte skyldig att utföra ett arbete därför att anläggningen inte behövs, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även säga upp avtalet, om inte arbetet är av ringa betydelse för hans verksamhet. Om inte annat har avtalats, gäller vad som har sagts nu även för det fall att jordägaren inte är skyldig att utföra ett arbete därför att arrendatorn är fritagen från underhållsskyldighet. 18 § -------------------------------------------------------------------- Har byggnad, täckdikning eller Om en anläggning behövs med hänsyn annan anläggning utan arrenda- till en ändamålsenlig planläggning torns vållande så skadats eller av jordbruket på arrendestället är förslitits att anläggningen för attjordägaren skyldig att utföra tjäna sitt ändamål måste byggas om arbete som krävs därför att eller ersättas med en ny, skall 1. en myndighet meddelat beslut jordägaren utföra arbetet. Sådan som innebär att arrendestället inte skyldighet åvilar dock jordägaren får användas på avsett sätt utan att endast om anläggningen behövs med en befintlig anläggning byggs om hänsyn till en ändamålsenlig plan- eller en nyanläggning sker, läggning av jordbruket på ar- 2. byggnad, täckdikning eller rendestället. annan anläggning utan arrendatorns Om jordägaren ej inom skälig tid vållande så skadats eller förslitits efter anmaning avhjälper brist att anläggningen för att tjäna sitt som avses i första stycket, får ändamål måste byggas om eller arrendatorn utföra arbetet i hans ersättas med en ny. Har kostnaden för arbetet Första stycket gäller inte om fastställts av arrendenämnden på arbetet ingår i arrendatorns un- sätt som anges i tredje stycket, derhållsskyldighet enligt 15 § och är arrendatorn, sedan arbetet inte heller beträffande annan fullbordats, berättigad till anläggning än täckdikning om ersättning av jordägaren med det anläggningen enligt avtalet är fastställda beloppet. Vill undantagen från hans underhålls- arrendatorn hellre uppsäga skyldighet. avtalet, får han göra det, om ej Skadas anläggning som avses i bristen är av ringa betydelse. För första stycket 2. av brand eller den tid arrendestället är i annan olyckshändelse och är skadan bristfälligt skick har mindre omfattande än där anges arrendatorn rätt till skälig ned- skall arrendatorn avhjälpa skadan. sättning av arrendeavgiften och Om han inte själv är vållande har ersättning för skada. han sedan arbetet fullbordats rätt Fråga om jordägarens bygg- att av jordägaren erhålla ersättning nadsskyldighet enligt första för den del av den nödvändiga stycket prövas av arrendenämnden. kostnaden som överstiger ett halvt Prövning kan påkallas av såväl jord-basbelopp, om parterna inte över- ägaren som arrendatorn. På begäran enskommit annat belopp. av arrendatorn skall nämnden även Utför jordägaren inte inom skälig fastställa beräknad kostnad för tid efter anmaning ett arbete som arbete som arrendatorn kan komma åligger honom enligt första och att utföra i jordägarens ställe. andra stycket, får arrendatorn styckena tillläm- utföra det i hans ställe. Har kost- pas inte beträffande hägnad eller nad för arbetet fastställts av annan anläggning av sådan art, att arrendenämnden enligt femte ett fullständigt iståndsättande stycket, är arrendatorn berättigad ingår i arrendatorns underhålls- till ersättning av jordägaren med skyldighet enligt 15 §, och inte det fastställda beloppet sedan heller beträffande annan anlägg- arbetet har fullbordats. Vill ning än täckdikning om anläggningenarrendatorn hellre säga upp enligt avtalet är undantagen från avtalet, får han göra det, om inte hans underhållsskyldighet. jordägarens underlåtenhet är av Är jordägaren på grund av första ringa betydelse. För den tid under stycket andra punkten ej skyldig vilken egendomen inte kan användas att avhjälpa brist som avses i för det avsedda ändamålet har arren- nämnda stycke, har arrendatorn datorn rätt till skälig nedsättning rätt till skälig nedsättning av av arrendeavgiften. Han har även arrendeavgiften. Han får även upp- rätt till ersättning för skada. säga avtalet, om ej bristen är av Fråga om jordägarens bygg- ringa betydelse. Har ej annat nadsskyldighet enligt första och avtalats, äger vad som sagts nu andra stycket prövas av arrende- motsvarande tillämpning, om an- nämnden på begäran av endera parten. läggning som enligt avtalet är un- Om arrendatorn begär det, skall dantagen från arrendatorns under- nämnden även fastställa en beräknad hållsskyldighet genom brand eller kostnad för det arbete som på liknande sätt utan arrendatorns arrendatorn kan komma att utföra i vållande drabbas av sådan skada jordägarens ställe. som anges i första stycket. Är jordägaren enligt första styck- et inte skyldig att utföra ett arbete därför att anläggningen inte behövs, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeav- giften. Han får även säga upp avtalet, om inte arbetet är av ringa betydelse för hans verksam- het. Om inte annat har avtalats, gäller vad som har sagts nu även för det fall att jordägaren enligt andra stycket inte är skyldig att utföra ett arbete som avses i första stycket 1. därför att arrendatorn är fritagen från under- hållsskyldighet och, i fall som avses i första stycket 2, när anläggning som enligt avtalet är undantagen från arrendatorns underhållsplikt genom brand eller på liknande sätt utan arrendatorns vållande drabbas av sådan skada som där avses. 19 § -------------------------------------------------------------------- Skadas anläggning som avses i Utför arrendatorn ny täckdikning, 18 § av brand och är skadan mindre som arrendenämnden funnit behövlig omfattande än där anges, skall med hänsyn till en ändamålsenlig arrendatorn avhjälpa skadan. Om planläggning av jordbruket på han ej själv är vållande, har han arrendestället, är han efter rätt att av jordägaren erhålla arbetets fullbordande berättigad ersättning för den nödvändiga till ersättning av jordägaren med kostnaden sedan arbetet fullbor- belopp vartill arrendenämnden dats. fastställt beräknad kostnad för arbetet. 20 § -------------------------------------------------------------------- Har arrendatorn uppfört ny Kan inte jordägaren och arren- byggnad i stället för byggnad som datorn träffa överenskommelse om en han mottagit och är han icke investering som arrendatorn vill enligt 17, 17 a eller 18 § utföra kan arrendenämnden lämna berättigad till ersättning därför, tillstånd till den. Tillstånd får har han vid avräkning enligt 23 § lämnas på ansökan av arrendatorn om rätt till ersättning för brist som investeringen kan antas vara till vid tillträdet fanns på den mot- varaktig nytta för jordbruket på tagna byggnaden, om den nya arrendestället och intresset av byggnaden är lämplig för sitt ändamålatt investering sker överväger eller uppförts enligt plan som jordägarens intresse av att den godkänts av jordägaren. Avdrag inte kommer till stånd. Vid bedöm- skall dock göras med kostnaden för ningen skall hänsyn tas även till avhjälpande av brist på den nya förhållandet mellan investeringen byggnaden. och arrendeställets värde. Första stycket äger motsvarande Lämnas tillstånd enligt första tillämpning i fråga om annan stycket skall jordägaren beredas anläggning som ingår i arrendet. tillfälle att utföra investeringen. Nämnden skall i beslutet utsätta den tid inom vilken jordägaren i så fall har att slutföra arbetena. På begäran av part skall arren- denämnden i samband med prövning av tillståndsfråga enligt första stycket även pröva fråga om ändring av arrendeavgiften enligt bestäm- melserna i 22 §. Förklarar jordägaren att han inte kommer att utföra investeringen eller har den inte utförts inom föreskriven tid får arrendatorn utföra investeringen på egen bekostnad. Att arrendatorn i sådant fall har rätt att överlåta arrenderätten eller få den egendom som investeringen motsvarar inlöst framgår av 31 a §. 21 § -------------------------------------------------------------------- Utför arrendatorn ny täckdik- ning, som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn till en ända- målsenlig planläggning av jord- bruket på arrendestället, är han efter arbetets fullbordande be- rättigad till ersättning av jordägaren med belopp vartill arrendenämnden fastställt beräknad kostnad för arbetet. Har arrendatorn anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidtagit annan åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och ej är att hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han vid avräkning enligt 23 § berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället ökat i värde, om ej annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå med högre belopp än som motsvarar den nödvändiga kostnaden. 22 § -------------------------------------------------------------------- Har jordägaren utfört arbete som Har jordägaren enligt avtal med avses i 17 a eller 18 § eller be- arrendatorn medverkat till en talat ersättning enligt 17 a § investering på arrendestället och andra stycket, 18 § andra har arrenderättens värde ökat genom stycket eller 21 § första stycket investeringen, är arrendatorn för arbete som arrendatorn utfört skyldig att godta en skälig höjning och har arrenderättens värde ökat av arrendeavgiften. genom arbetet, är arrendatorn skyldighet föreligger också skyldig att godta en skälig om arrenderätten ökat i värde till höjning av arrendeavgiften. följd av att jordägaren utfört arbe- te som avses i 18 § första stycket, betalat ersättning enligt 18 § fjärde stycket eller 19 § för arbete som arrendatorn utfört eller utfört en investering som tillåtits enligt bestämmelserna i 20 § eller enligt 31 a § löst in egendom som avses med sådan investering. Kan överenskommelse om ändring av arrendeavgiften enligt bestämmelserna i denna paragraf inte träffas prövas frågan av arren- denämnden. 28 § -------------------------------------------------------------------- Om part ej godtager syn, som Om part ej godtager syn, som hållits på sätt och inom tid som hållits på sätt och inom tid som anges i 24 §, får parten klandra anges i 24 §, får parten klandra synen genom att väcka talan mot synen genom att väcka talan mot den andra parten den andra parten inom en månad från från det synehandlingen delgavs det synehandlingen delgavs honom. Klandras icke synen, Klandras inte synen, gäller den gäller den som fullt bevis för som fullt bevis för arrendeställets arrendeställets skick den dag skick den dag till vilken synen till vilken synen hänför sig. Motbevisning mot synen Motbevisning mot synen är i sådant är i sådant fall ej tilllåten. fall ej tillåten. Har ena parten klandrat synen inom rätt tid får också motparten, även om han inte iakttagit vad som sägs i första stycket, anföra . Han skall dock inom en månad från det att stämningen delgavs honom ge in sin stäm- ningsansökan till fastighetsdom- stolen. Om den första klandertalan återkallas eller av annat skäl förfaller, är också den senare talan förfallen. Synemännen är skyldiga att i mål om avge skriftligt yttrande, om rätten begär det. 31 § -------------------------------------------------------------------- Arrendatorn får inte överlåta Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens arrenderätten utan jordägarens sam- samtycke, om ej annat följer av tycke, om ej annat följer av andra-fjärde styckena. andra-fjärde styckena eller av 31 a §. Är arrendeavtalet slutet som ej understiger , får arrenda- torn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad. Vidare gäller beträffande arrenden att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämn- den tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Avlider arrendatorn , har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där. Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. 34 a § -------------------------------------------------------------------- Ingår inte jakträtten i jord- bruksarrendet är jordägaren skyldig att ersätta arrendatorn för skador på jordbruksgrödor som orsakas av vilt som får jagas under någon del av året. Ersättning utgår dock inte för skador på grödor som med hänsyn till föreliggande viltbestånd är särskilt olämpliga att odla på arrendestället. Om inte annat avtalats skall vid bestämmande av ersättningsbe- lopp avdrag göras av skadans belopp, dock lägst av arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. Den sam- manlagda ersättningen får, om inte annat avtalats, inte överstiga ett belopp som motsvarar arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. Finner arrendatorn att skada uppkommit skall han un- derrätta jordägaren därom. Kan parterna inte enas om ersättningen skall skadan värderas av minst en sakkunnig. Sakkunnig utses av parterna gemensamt eller, på någon av parternas begäran, av länssty- relsen. Beträffande ersättning till den som varit sakkunnig gäller 27 §. Denna lag träder i kraft den 2. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, med undantag av 9 kap 28 §, äldre regler fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. Från jordägarens ersättningsskyldighet enligt 9 kap. 34 a § skall avräknas vad arrendatorn på grund av skadan har rätt att erhålla enligt förordningen (1980:400) om ersättning vid vissa viltskador, m.m. 4. Beträffande arrendetvist som har anhängiggjorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser. Förekommer i lag eller författning hänvisning till föreskrift som har ersatts genom bestämmelse i denna lag tillämpas i stället den nya bestämmelsen. 2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att 1, 17 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha nedan angivna lydelse.