prop · GJ0343 · 1996-01-01 00:00:00 — Motbevisning mot synen är inte tillåten i ett sådant fall. Om den ena parten har klandrat synen, får också motparten klandra synen, trots att den för honom gällande tiden för har gått ut. En sådan klandertalan skall väckas inom en månad från det att parten delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. Om den första klandertalan återkallas eller förfaller av något annat skäl, förfaller också den senare talan. Synemännen skall yttra sig skriftligen i ett mål om , om domstolen begär det. 9 kap. 28 § i kommitténs förslag) I första stycket förkortas fristen för väckande av klandertalan från till en månad från delgivningen av synehandlingen. Dessutom jämkas styckets ordalydelse något. I ett nytt andra stycke införs en möjlighet för en part som själv inte klandrat en arrendesyn inom klanderfristen att anslutningsvis föra klandertalan. I ett sådant fall skall parten ge in sin stämningsansökan inom efter det att han delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. Om den första klandertalan återkallas eller förfaller av något annat skäl, förfaller också den andra talan. förkortas tiden för ordinärt från till en månad från det att parten delgavs synehandlingen. Bestämmelserna har utformats efter mönster av vad som gäller för anslutningsvis överklagande av tvistemål i hovrätt. Den nya regeln inskränker inte en parts möjlighet att väcka talan inom den frist som anges i första stycket men kan få till följd att det kan komma att löpa en frist för anförande av ordinärt jämsides med en frist för förande av anslutningsklander. Om en part delges stämning med anledning av motpartens klandertalan och själv anför mot synen, får denna talan betraktas som ordinärt om talan väcks inom efter delfåendet av synehandlingen och som anslutningsklander om har gått ut. Det är givetvis bara i det senare fallet som partens klandertalan förfaller, om den första klandertalan återkallas eller förfaller av något annat skäl. Bestämmelsen i tredje stycket motsvarar förutvarande andra stycket efter en viss språklig modernisering. 31 § Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej annat följer av andra-fjärde styckena eller av 31 a §. Är arrendeavtalet slutet som ej understiger , får arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad. Vidare gäller beträffande arrenden att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Innehas arrenderätten av flera personer gemensamt, får var och en av dem under samma förutsättningar överlåta sin rätt till en medarrendator som är make eller avkomling till överlåtaren. Avlider arrendatorn , har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där. Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. 9 kap. 8 a § i kommitténs förslag) I paragrafens tredje stycke har gjorts ett tillägg av innebörd att om arrenderätten innehas av flera personer gemensamt har var och en av med- arrendatorerna möjlighet att överlåta sin rätt till en medarrendator som är make eller avkomling till överlåtaren. Om jordägaren motsätter sig en överlåtelse, kan arrendenämnden liksom gäller för överlåtelse enligt nuvarande regler tillåta den under förutsättning att jordägaren inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. 34 a § Har jordägaren förbehållit sig jakträtten, är han skyldig att ersätta arrendatorn för förluster på grund av viltskador på arrendestället eller på arrendatorns egendom. Detta gäller dock inte om jordägaren visar att skadan inte kunnat förhindras trots rimliga ansträngningar från hans sida. 9 kap. 34 a § kommitténs förslag) Paragrafen är ny. Genom den åläggs jordägaren att svara för viltskador i det fall att han har förbehållit sig jakträtten på arrendestället. Detta gäller både då undantag för jakträtten har gjorts i arrendekontraktet och då arrendestället har upplåtits med jakträtt till arrendatorn och denne senare har vidareupplåtit jakträtten till jordägaren. Däremot är bestämmelsen inte tillämplig om arrendatorn själv har jakträtten eller om han har vidareupplåtit den till någon annan. Har parterna delat upp jakträtten mellan sig bör bestämmelsen tillämpas så att ersättning inte utgår för skador orsakade av vilt som arrendatorn får jaga. Fall då arrendet visserligen upplåts med jakträtt men där arrendatorn sedan återupplåter jakträtten till jordägaren bör behandlas som att jordägaren har förbehållit sig jakträtten redan från början. Jordägarens ansvar gäller för alla slags skador på arrendestället och på arrendatorns egendom i övrigt - dvs. den gäller både skador på jordbruksgrödor, trädgårdsodlingar, skog, djurbesättning och annan lös egendom. Det är dock naturligt att ersättningsskyldigheten i första hand kommer att omfatta skador på jordbruksgrödor och trädgårdsodlingar eftersom det främst torde vara på sådant som viltskador kan förekomma. En förutsättning för jordägarens ansvar är att denne har kunnat förhindra skadorna genom rimliga ansträngningar men försummat detta. Jordägaren skall alltså ha haft en reell möjlighet att förhindra viltskador. Det som åvilar jordägaren i detta avseende är dels att bedriva den viltvård som de lokala förhållandena kräver, dels att i övrigt vidta sådana åtgärder som det är skäligt att kräva av honom för att undvika viltskador. Den närmare innebörden av detta får avgöras med ledning av innehållet i arrendeavtalet och av vad som i övrigt åvilar respektive part i arrendeförhållandet, t.ex. vad gäller uppsättande av stängsel m.m. När det gäller vilt som är fridlyst - t.ex. tranor - eller flyttande vilt som orsakar skador som viltet är fredat har jordägaren ingen möjlighet att förhindra skador av dessa djur genom att bedriva viltvård och ett ansvar för honom för sådana skador bör därför bara inträda om han varit försumlig i något annat avseende. Vidare bör jordägaren vara fri från ansvar om skadorna orsakats av vilt som strövar in från andra fastigheter utan att jordägaren genom att bedriva en aktiv viltvård på sin fastighet har möjlighet att påverka förhållandena. Sammanfattningsvis innebär den nya regleringen att en jordägare som visar att han bedrivit den viltvård som kan krävas alltid går fri från ansvar för viltskador som drabbar arrendestället. Även på arrendatorn vilar ett visst ansvar för att undvika viltskador. Om det visar sig att arrendatorn inte själv vidtagit de åtgärder som skäligen kan krävas av honom för att undvika viltskador, t.ex. genom att sätta upp stängsel, välja lämpliga grödor, skrämselåtgärder m.m., bör ersättningen till honom kunna nedsättas enligt allmänna reger om jämkning på grund av medvållande. Det åligger således jordägaren att visa att han vidtagit rimliga an- strängningar för att undvika viltskador. Jordägarens ansvar har utformats som ett presumtionsansvar. Som framhållits i allmänmotiveringen kan dock kraven på jordägarens bevisning inte ställas alltför höga i detta avseende. De bevismedel som främst kan komma i fråga torde vara vittnesuppgifter från personer som är förtrogna med viltvårdsfrågor, exempelvis en länsjaktvårdare eller andra erfarna jägare, samt med jordbruksfrågor. Det kan inträffa att en jordägare, som enligt den nu föreslagna regleringen anses i princip ersättningsskyldig, invänder att skadan helt eller delvis har orsakats av fridlysta djur. Det får anses ligga i linje med det föreslagna presumtionsansvaret att jordägaren i en sådan situation har bevisbördan för sitt påstående. Han undgår alltså ansvaret för skadorna endast om han visar att skadorna verkligen har orsakats av djur som han inte får jaga. Vidare måste förutsättningen vara att skadorna är bestående, dvs. att det inträffar en slutlig förlust för arrendatorn. Om arrendatorns ekonomiska utbyte av grödan blir oförändrat därför att skadorna läks genom grödans tillväxt, bör någon ersättning alltså inte utgå. Sådana omständigheter kan göra att det i vissa fall kan dröja från det att skadan inträffade till dess ersättningen kan bestämmas. Om parterna inte kan enas i en fråga om viltskador får den i sista hand avgöras av fastighetsdomstolen. Detta följer av 8 kap. 32 § första stycket jordabalken. Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende , utom när 1. hus som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida, eller 2. jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång. Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden. 10 kap. 4 § i promemorians förslag) Paragrafen ändras på det sättet att bestämmelserna i 5-6 §§ om förlängning av arrendeavtal kommer att gälla även om det inte har fastställts något taxeringsvärde för bostadshuset på arrendestället. Samtliga bostadsarrenden där det finns ett bostadshus kommer därigenom att omfattas av besittningsskyddet. Denna lag träder i kraft . I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, såvitt avser 8 kap. 12 a och 12 b samt 9 kap. 19, 31 och 34 a §§, äldre regler fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. I fall då tid för av arrendesyn har börjat löpa före ikraftträdandet gäller 9 kap. 28 § första stycket i sin äldre lydelse. Beträffande arrendeställen på vilka det vid ikraftträdandet finns hus för vilket det då inte har bestämts något taxeringsvärde gäller 10 kap. 4 § i dess tidigare lydelse fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. I fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet av lagändringarna skall dessa, med undantag för de nya reglerna om av arrendesyn, gälla först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. Vad gäller de nya reglerna om besittningsskydd vid bostadsarrende innebär det- ta att jordägaren fram till denna tidpunkt kan avgöra huruvida han vill att arrenden som, till följd av att det enligt tidigare regler inte har bestämts något taxeringsvärde för bostadshuset inte har åtnjutit besittningsskydd, i fortsättningen skall erhålla sådant skydd eller om arrendatorn skall sägas upp för avflyttning. Den nya regeln om anslutningsklander av arrendesyn blir tillämplig även på äldre rättsförhållanden. Vad gäller avkortandet av fristen för ordinärt från till efter delgivningen av synehandlingen skall detta dock gälla först för klanderfrister som har börjat löpa efter ikraftträdandet. Lagrådsremissen innehöll ytterligare två bestämmelser. Dels angavs att, beträffande arrendetvist som anhängiggjorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet, äldre bestämmelser skulle gälla. Dels angavs att, om det i lag eller författning förekommer hänvisning till föreskrift som har ersatts genom bestämmelse i denna lag, den nya bestämmelsen i stället skulle tillämpas. Dessa bestämmelser har på Lagrådets förslag utgått såsom överflödiga. Sammanfattning av betänkandet Investeringar i arrendejordbruket (SOU 1992:109) En av kommitténs huvuduppgifter har varit att utforma förslag till regler om skydd för jordbruksarrendatorns investeringar på arrendestället. Ett förslag till sådana regler presenteras i detta betänkande. I betänkandet läggs vidare fram förslag till några ytterligare förändringar på skilda områden av arrendelagstiftningen. Uppdraget har innefattat att överväga frågor om ansvaret för olyckshändelser på byggnader och andra anläggningar, om ansvaret för skador av vilt, om möjlighet att klandra en syn anslutningsvis, om möjlighet att i vissa fall deponera arrendeavgift samt om besittningsskydd när en medarrendator vill träda ut ur arrendeförhållandet. Våra överväganden i dessa delar redovisas i separata kapitel. Betänkandet innehåller också ett förslag till omredigering av bestämmelserna i 9 kap. 15-22 §§ JB. har från skilda håll framhållits att det finns ett behov av nya bestämmelser om investeringar på arrendeställen. Behovet av en reform har accentuerats. I ett läge där förhållandena inom svenskt jordbruk präglas av osäkerhet och låg lönsamhet är det av särskild betydelse att förbättra jordbrukets internationella konkurrenskraft. Ett sätt att åstadkomma detta är att skapa förutsättningar för ett framtida gott investeringsklimat i sådana jordbruksföretag som drivs på arrenderad mark. Det betonas i betänkandet att frågor med anknytning till investeringar på arrendestället i första hand bör lösas genom överenskommelse mellan parterna. Förslagets regler avser situationen då någon sådan överenskommelse inte kan nås. De föreslagna reglerna innebär att en arrendator som vill utföra en investering skall kunna vända sig till arrendenämnden med en begäran om tillstånd till investeringen. En förutsättning för att ett sådant tillstånd skall få lämnas är enligt förslaget att den ifrågavarande investeringen kan antas vara till varaktig nytta för jordbruket på arrendestället. Dessutom skall intresset av att investering sker överväga jordägarens intresse av att den inte kommer till stånd. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till samtliga omständigheter av betydelse. I lagtexten har som en särskild omständighet angetts förhållandet mellan investeringen och arrendeställets värde. I princip skall tillstånd inte lämnas om investeringen är så omfattande att en senare inlösen framstår som praktiskt omöjlig med hänsyn till att investeringen är mera värd än fastigheten. Om tillstånd lämnas till investeringen skall jordägaren beredas tillfälle att utföra den som bestäms av arrendenämnden. Utför jordägaren inte investeringen får arrendatorn göra den på egen bekostnad. I ett fall där arrendatorn utfört investeringen skall han enligt förslaget ha rätt att överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Jordägaren skall dock först erbjudas att mot skälig ersättning lösa den med arrendenämndens beslut avsedda investeringen. Om jordägaren önskar anta erbjudandet skall han skriftligen förbinda sig att lösa egendomen. Inlösen skall också ske om arrendatorn inte har möjlighet att överlåta arrenderätten på grund av att jordägaren gör självinträde eller övertar arrendestället i enlighet med någon annan bestämmelse i 9 kap 8 § JB. Reglerna bygger på att vad som är skälig ersättning, liksom övriga villkor vid övertagandet av egendomen, i första hand skall bestämmas av parterna gemensamt. Kan de inte komma överens skall frågorna avgöras av arrendenämnden. I fall då arrenderätten får överlåtas av arrendatorn får överlåtelse ske till en person som har sådana förutsättningar att driva jordbruk och fullgöra de skyldigheter som följer med ett arrendatorsskap att jordägaren skäligen bör kunna nöjas med honom som arrendator. Om jordägaren inte förklarar sin godta en person som anvisats av arrendatorn skall frågan avgöras av arrendenämnden. En sådan prövning vid arrendenämnden kan avse flera tänkbara förvärvare. Bestämmelserna om inlösen/överlåtelse avses gälla också till förmån för en arrendator som förvärvat arrenderätten i enlighet med den föreslagna regeln. Om en part begär det skall arrendenämnden i samband med prövning av frågan om tillstånd till en investering pröva även frågan om jordägaren skall ha rätt till en högre arrendeavgift om han utför investeringen. Enligt förslaget skall de nuvarande bestämmelserna om jordägarens rätt till högre arrendeavgift under löpande arrendeperiod justeras på så sätt att sådan rätt föreligger även när jordägaren enligt avtal medverkat till en investering som medför ett högre värde på arrenderätten. En motsvarande rätt skall enligt förslaget finnas när jordägaren utfört eller senare löst in en investering som tillåtits av arrendenämnden enligt de just redovisade reglerna. Den nuvarande rätten till högre arrendeavgift i anledning av jordägarens byggnadsskyldighet föreslås finnas kvar. Ansvar för skador på byggnader och andra anläggningar När det gäller skador som inte är så omfattande att jordägarens bygg- nadsskyldighet aktualiseras gäller olika regler beroende på om skadan orsakats av brand eller av någon annan olyckshändelse. Den regel som gäller vid brandskador (9 kap. 19 § JB) ålägger arrendatorn att avhjälpa skadan. Regeln anger dessutom att arrendatorn, om han inte vållat skadan, har rätt till ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden sedan arbetet fullbordats. Beträffande skador av annan orsak än brand gäller i stället vanliga regler om arrendatorns underhållsskyldighet. Regeln i 9 kap. 19 § JB ger således arrendatorn en bättre ställning vid brandskador än vid andra skadeorsaker. Särregleringen beträffande brandskador beror på att jordägaren ansetts ha skyldighet att hålla anläggningarna försäkrade mot brand. En normal lantbruksförsäkring innefattar numera inte bara brandskador utan även andra skadeorsaker. Normalt är det jordägaren som håller försäkring. Någon ändring i den ordningen föreslås inte. Det föreslås emellertid i betänkandet att arrendatorn skall ha rätt till ersättning av jordägaren även när det gäller skador som har annan orsak än brand när han utfört reparationerna. Förslagets regel innebär alltså en anpassning till gällande försäkringspraxis. som förslaget innebär att den nuvarande regeln om brandskador utvidgas till att gälla även andra olyckshändelser föreslås att arrendatorn skall åläggas en självrisk. Självrisken skall, om parterna inte kommit överens om ett annat belopp, motsvara ett halvt basbelopp. Redaktionell översyn av bestämmelserna i 9 kap. 15-22 §§ JB. Kommittén konstaterar att reglerna om underhåll och nybyggnad m.m. är oöverskådliga och har mot den bakgrunden gjort en redaktionell översyn av reglerna i det avsnittet. Den föreslagna förändringen innebär en viss omflyttning av reglerna. Reglernas materiella innehåll förändras dock inte. Förändringarna innebär i huvudsak att bestämmelserna i 17 a, 18 och 19 §§ sammanförs till en paragraf (18 §), att de nuvarande bestämmelserna i 20 § överförs till 16 § (som därigenom får ytterligare två stycken) samt att den nuvarande regeln om täckdikning i 21 § första stycket placeras i 19 §. De föreslagna nya bestämmelserna om investeringar har placerats i 20 §. De till ett investeringstillstånd knutna bestämmelserna om inlösen och överlåtelse har däremot intagits i 9 kap. 31 a §. En schematisk översikt över omredigeringen finns i en bilaga till betänkandet. En grundregel i svensk jaktlagstiftning är att den jakträtt som är knuten till ett visst markområde tillkommer markens ägare. Om mark upplåts som jord- bruksarrende ingår emellertid även jakträtten i upplåtelsen om parterna inte avtalat annat. I praktiken är det vanligt att jordägaren i arrendeavtalet förbehåller sig jakträtten. Den som har jakträtt och den som har brukningsrätt till ett område har ofta olika intressen med avseende på förekomsten av vilt. Jakträttsinnehavaren har ett intresse av en rik fauna. För jordbruksarrendatorn framstår viltet däremot i stor utsträckning som en källa till problem, i det att vilda djur kan vålla skador på hans jordbruksgrödor. Har arrendatorn inte jakträtt kan han inte själv begränsa viltstammens storlek genom avskjutning. Denna intressemotsättning kan förväntas öka när möjligheterna att erhålla ersättning från viltskadefonden upphör i och med utgång. Kommittén anser inte att det angivna problemet bör angripas på det sättet att jordbruksarrendatorn genom en tvingande lagregel tillförs jakträtten till det arrenderade området. Det förslag som presenteras i betänkandet innebär i stället att arrendatorn, när jakträtten inte ingår i jordbruksarrendet, skall vara berättigad till ersättning av jordägaren för skador som orsakas av vilt. Ersättningsansvaret bygger på att skadorna principiellt kan begränsas genom att jakträtten utnyttjas. Ersättningsskyldigheten har begränsats till sådant vilt som får jagas under någon del av året. Skador av vilt utgör en form av naturpåverkan. Den som bedriver verksamhet i områden där det förekommer vilt måste därför tåla en viss uppkomst av skador. Det bör ankomma på varje jordbrukare att vidta rimliga åtgärder för att förebygga skador av vilt. I detta ligger bl.a. att arrendatorn inte bör ha rätt till ersättning för skador på grödor som med hänsyn till föreliggande viltbestånd är särskilt olämpliga att odla på arrendestället. Att arrendatorn har ett ansvar för att rimliga förebyggande åtgärder vidtas leder också till att han bör ha en viss självrisk. Förslaget innebär i denna del att man vid bestämmande av ersättningens storlek skall göra avdrag av skadans belopp, dock lägst av arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. Ersättningsskyldigheten har vidare maximerats till ett belopp som motsvarar denna arrendeavgift för skador . Bestämmelserna om hur ersättningen skall beräknas föreslås vara dispositiva. När det gäller förfarandet innebär förslagets regler att skadan, om parterna inte kan komma överens, skall värderas av minst en sakkunnig. Kan parterna inte enas om vem som skall utföra värderingen skall sakkunnig utses av . Vid denna medverkan av sakkunnig är det inte fråga om en tillämpning av synereglerna. Avräkning med anledning av arrendeförhållandet mellan jordägaren och arrendatorn skall, om parterna inte avtalat annat, grundas på syn vid avräkningsperiodens början och slut. För den som inte godtar en syn finns möjlighet att klandra den genom att väcka talan mot den andra parten vid domstol. Enligt nu gällande regler skall talan väckas från det att synehandlingen delgavs parten. Om synen inte klandras gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till vilken synen hänför sig. Det förhållandet att den tid inom vilken syn skall klandras räknas då parten delgavs synehandlingen medför att de slutdagar som gäller för respektive parts möjlighet att väcka klandertalan kan skilja sig åt avsevärt. Ordningen kan medföra rättsförluster för enskild part och föranleda onödiga klanderprocesser. Kommitténs förslag innebär att det införs möjlighet för vardera parten att klandra en syn anslutningsvis, dvs. med anledning av att motparten först klandrat synen. Den som är svarande i den först anhängiggjorda processen skall alltså ges rätt att väcka talan även om den ordinära tiden för klandertalan från partens sida löpt ut. Förutsättningen skall dock vara att han väcker sin klandertalan inom en månad från det att stämning med anledning av motpartens delgavs honom. I anslutning till förslaget om möjlighet att klandra en syn anslutningsvis föreslås att den tidsfrist inom vilken ordinär klandertalan skall anhängiggöras förkortas från till en. För en gäldenär kan det ibland, såsom när han anser sig ha en motfordran eller när han av något skäl inte kan nå borgenären, vara av stor betydelse att ha möjlighet att prestera betalning genom att sätta ned beloppet t.ex. hos en myndighet i stället för att betala direkt till borgenären.