prop · GJ0317 · 1996-01-01 00:00:00 — Det kan däremot diskuteras om man inte borde utforma försäljningsförfarandet så att man ytterligare minskar riskerna för att en panträtt förbises. Ett sätt att åstadkomma detta är att, som har föreslagits i promemorian, göra det obligatoriskt att kungöra alla exekutiva försäljningar av bostadsrätter i Post- och . Som emellertid har framhållits av flera remissinstanser skulle en sådan ordning bli förhållandevis kostsam. Enligt regeringens mening är det praktiska behovet av ett sådant utökat kungörelseförfarande inte så stort att det motiverar dessa kostnader. Det bör tilläggas att den fråga som har behandlats kommer i ett helt annat läge om man inför ett register över alla bostadsrätter. Med ett sådant register bortfaller i stort sett det här aktuella problemet. 5.6 Panträttens ställning i vissa fall då bostadsrätten upphör -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Om en pantsatt bostadsrätt har övergått | | till föreningen, skall beslut om bostadsrättens upphörande få med-| | delas endast om panthavaren har lämnat medgivande till detta | | eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren.Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se | | promemorian s. 63-67). | | Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan | | erinran av det stora flertalet av remissinstanserna. Enligt en | | remissinstans bör dock bostadsrättsföreningen, till undvikande av| | framtida tvister, alltid inhämta panthavarens medgivande. En | | annan remissinstans anser att inhämtande av panthavarens | | medgivande skall kunna underlåtas enbart i sådana fall då | | bostadsrätten uppenbart saknar värde för panthavaren. | | Bakgrund: En bostadsrättsförening kan själv förvärva en bostadsrätt| | genom överlåtelse. En bostadsrätt kan också i vissa fall övergå till| | bostadsrättsföreningen utan att någon överlåtelse gjorts. Den | | situation som är av störst intresse i detta sammanhang är den då| | bostadsrättshavaren har avsagt sig bostadsrätten. Enligt 4 kap. | | 11 § första stycket bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare när| | har förflutit från upplåtelsen avsäga sig bostadsrätten. | | Bostadsrättshavaren blir därigenom befriad från sina förpliktelser| | som bostadsrättshavare gentemot föreningen. Bostadsrättshavaren | | får inte någon ersättning för den avsagda bostadsrätten. | | Bostadsrättslagen innehåller också bestämmelser om rätt för bostads-| | rättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning (7 kap.| | 17 §) samt i vissa andra situationer (7 kap. 2-5 §§). | | Bostadsrätten kan också övergå till föreningen, om den som förvärvat| | bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion | | enligt bostadsrättslagen inte antas till medlem (6 kap. 5 §) | | eller om två försök att sälja en bostadsrätt på offentlig auktion| | misslyckats (8 kap. 5 §). Vidare har vissa bostadsrättsförening-| | ar, vars stadgar medger det, möjlighet att lösa bostadsrätten | | till lokaler (6 kap. 9 §). Bostadsrätten kan också upphöra utan | | att övergå till föreningen, om det hus i vilket lägenheten finns| | överlåts eller säljs exekutivt (7 kap. 33 §). | | Om bostadsrätten övergått till föreningen, skall föreningen överlåta| | bostadsrätten så snart det kan ske utan förlust eller, på | | föreningsstämma, besluta att den skall upphöra (6 kap. 11 §). | | Frågan om under vilka förutsättningar föreningsstämman kan fatta| | ett sådant beslut är inte närmare angivna i bostadsrättslagen. | | Skälen för regeringens förslag: Om en bostadsrätt av något skäl har| | övergått till föreningen, har föreningen möjlighet att på | | föreningsstämma besluta om att bostadsrätten skall upphöra. Om | | bostadsrätten är pantsatt, innebär ett sådant beslut att även | | pantsättningen upphör. Enligt gällande rätt är det inte helt klart| | under vilka förutsättningar föreningen i ett sådant fall kan | | besluta om bostadsrättens upphörande. I syfte att förbättra | | bostadsrättens värde som pant bör rättsläget klargöras på denna | | punkt. | | Enligt utredaren kan det inte antas att bostadsrättsföreningen | | enligt gällande rätt har full frihet att besluta om upphörande av| | en pantsatt bostadsrätt, i vart fall inte utan skyldighet att | | ersätta panthavaren dennes skada till följd av upphörandet (jfr | | , i sakrätt s. 374 not. Om bostadsrätten | | saknar marknadsvärde torde föreningen dock vara oförhindrad att | | besluta om dess upphörande. En bostadsrätt med marknadsvärde | | torde också kunna beslutas upphöra om panthavaren medger det. | | Enligt regeringens mening bör det klargöras i lagen att beslut om| | bostadsrättens upphörande alltid kan fattas om panthavaren | | medger det. Ett sådant beslut bör emellertid kunna fattas också | | utan panthavarens samtycke, om det står klart att bostadsrätten | | saknar värde. I annat fall skulle föreningen kunna tvingas | | behålla en bostadsrätt utan marknadsvärde i avvaktan på en | | eventuell värdestegring till nytta för panthavaren. En sådan | | ordning förefaller inte ändamålsenlig. Det kan anmärkas att det | | sannolikt inte är särskilt svårt för föreningen att bedöma om | | bostadsrätten saknar marknadsvärde eller ej. Om föreningen gör en| | felaktig bedömning, kan den drabbas av skadeståndsansvar. Det | | finns därför inte något skäl att, som en remissinstans förordat,| | föreskriva att det skall vara uppenbart att bostadsrätten saknar| | marknadsvärde för att den skall kunna upphävas. | | Regeringen anser sammanfattningsvis att det i bostadsrättslagen | | bör klargöras att föreningen får fatta beslut om bostadsrättens | | upphörande, om panthavaren har medgivit detta eller om | | bostadsrätten saknar marknadsvärde. | | | | | | 5.7 Panthavares förvärv av pantsatt bostadsrätt | | Promemorians förslag: En panthavare som förvärvar bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen skall inte kunna vägras inträde i föreningen av den anledningen att förvärvaren är juridisk person. Den juridiska personen skall kunna upplåta lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke (se promemorian s. 74-76). Remissinstanserna: Promemorians förslag har tillstyrkts i princip, men omkring hälften av remissinstanserna har förordat att den juridiska personens rättig- heter skall tidsbegränsas. Bakgrund: I 2 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen föreskrivs att den som en bostadsrätt har övergått till inte får vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål får emellertid enligt 4 § första stycket vägras inträde i föreningen, även om de i 3 § angivna förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda. Från den sistnämnda bestämmelsen görs i 4 § andra stycket undantag för kommuner och landsting. Att föreningen att vägra en juridisk person medlemskap i föreningen har enligt förarbetena till bostadsrättslagen sin grund i hänsynen till bostadsförsörjningen och till föreningarnas och medlemmarnas intressen (prop. 1990/91:92 s. 66 f.). Det framhålls i propositionen bl.a. att bostadslägenheter i första hand bör tillhandahållas enskilda och familjer för att tillgodose ett behov av permanentbostad samt att det från föreningens synpunkt är av intresse att medlemmarna stadigvarande bor i sina lägenheter och deltar i föreningens angelägenheter. Skälen för regeringens förslag: En bank eller någon annan som har beviljat en person kredit mot säkerhet i en bostadsrätt kan i vissa situationer riskera förlust om bostadsrätten t.ex. har fallit i värde. Kreditgivaren måste då bevaka sina intressen för att så långt som möjligt få ut sin fordran. Ett sätt att göra det är att kreditgivaren själv förvärvar bostadsrätten vid en exekutiv auktion och senare, när marknadsförhållandena har förbättrats, säljer den till ett högre pris. En sådan utväg står emellertid enligt gällande rätt inte utan vidare till buds för en panthavare som är juridisk person. Enligt regeringens bedömning framstår det som befogat att en panthavare skall kunna skydda sin rätt genom att själv förvärva bostadsrätten vid exekutiv försäljning. En sådan möjlighet torde i någon mån bidra till att stärka bostadsrättens värde som pant. En panthavare som är juridisk person bör därför ges möjlighet att förvärva en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen för att kunna sälja bostadsrätten i ett gynnsammare konjunkturläge. Det kan emellertid diskuteras om inte den juridiska personens rätt att inneha bostadsrätten borde vara tidsbegränsad. Det principiella förbudet mot förvärv av juridiska personer skall ses mot bakgrund av önskemålet att lägenheterna bebos av personer som är medlemmar i föreningen och därigenom medverkar i förvaltningen av huset. Enligt regeringens mening skulle en juridisk persons möjligheter att skydda sina intressen tillgodoses i tillräcklig utsträckning om den juridiska personens innehav begränsas till att gälla . Några remissinstanser har pekat på att en motsvarighet till de bestämmelser i bostadsrättslagen som reglerar dödsbons rätt att temporärt disponera en bostadsrätt skulle kunna införas för panthavare som är juridisk person. Enligt 6 kap. 1 § andra stycket bostadsrättslagen gäller att en avliden bostadsrättshavares dödsbo har rätt att utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen. är boet emellertid skyldigt att på föreningens anma- ning visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte eller förvärvats av någon som inte får vägras inträde i föreningen och som har ansökt om medlemskap. Regeringen anser att dessa bestämmelser passar som förebild för den reglering som är aktuell . Givetvis måste den juridiska personen kunna utöva bostadsrätten . Med utövande av bostadsrätten avses i första hand ett nyttjande av lägenheten (se Julius-Uggla Bostadsrättslagen m.m. s. 31). Införandet av en rätt för en panthavare som är juridisk person att efter förvärv av den pantsatta bostadsrätten utöva bostadsrätten skulle bli närmast meningslös om den juridiska personen inte skulle ha rätt att upplåta lägenheten i andra hand, dvs. att hyra ut den eller låna ut den utan ersättning. Enligt 7 kap. 10 § första stycket bostadsrättslagen får emellertid en bostadsrättshavare upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen gett sitt samtycke. Som en konsekvens av förslaget att i vissa fall låta en juridisk person utöva bostadsrätten, bör en sådan juridisk person ges rätt att under den tiden upplåta lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke. Däremot bör styrelsen underrättas om en sådan upplåtelse. 5.8 Formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt 5.8.1 Oriktig uppgift om köpeskillingen -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Köp av en bostadsrätt skall inte vara | | ogiltigt därför att priset är oriktigt angivet i köpehandlingen.| | Parterna skall gentemot varandra vara bundna vid den uppgift | | om priset som finns i köpehandlingen. Detta pris skall dock | | kunna jämkas, om det är oskäligt att det är bindande. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 76-78). Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av samtliga remissinstanser. Bakgrund: I fråga om överlåtelse av bostadsrätt gäller vissa formkrav. I 6 kap. 4 § bostadsrättslagen föreskrivs att ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet skall anges vilken lägenhet överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Motsvarande gäller vid byte och gåva. I 6 kap. 5 § tredje stycket stadgas att en överlåtelse som inte uppfyller formföreskrifterna i 4 § är ogiltig. Detta innebär att köpet är ogiltigt, om parterna i köpehandlingen har angett en annan köpeskilling än den verkliga. Samma regler gällde tidigare vid överlåtelse av fast egendom. Bestämmelserna i 18 kap. 1 § första stycket jordabalken innebär, om lagfart beviljats för ett ogiltigt köp, att ogiltigheten kan läkas vid ett senare förvärv om det görs av någon som är i god tro beträffande ogiltigheten. Detta gäller dock inte om förvärvet var ogiltigt på grund av att det inte skett i föreskriven form (18 kap. 3 § 3 jordabalken). Beträffande en godtroendes ställning måste emellertid även bestämmelserna i 34 § avtalslagen, som rör de sakrättsliga verkningarna av skenavtal, beaktas. Gällande rätt beträffande denna fråga har emellertid varit oklar. Detta utgjorde ett av skälen till att det infördes en ändring i 4 kap. 1 § jordabalken (prop. 1991/92:110, bet. 1991/92:LU31, rskr. 1991/92:235). Ändringen innebär att en sidoöverenskommelse som säljaren och köparen träffat om en annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen är ogiltig. I stället är den köpeskilling som anges i köpe- handlingen bindande för parterna. Denna köpeskilling får dock jämkas om det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen skall vara bindande. Skälen för regeringens förslag: Om parterna vid överlåtelsen av en bostadsrätt har angett en oriktig köpeskilling i köpehandlingen, har formkravet i bo- stadsrättslagen åsidosatts. Konsekvensen av detta är att överlåtelsen blir ogiltig. rådde oklarhet om vilka konsekvenser denna ogiltighet fick för godtroende tredjemäns, exempelvis panthavares, rättsställning. Denna oklarhet har numera skingrats. har nämligen uttalat att 34 § avtalslagen är tillämplig även om den ogiltiga överlåtelsehandlingen inte upprättats för skens skull beträffande själva överlåtelsen utan bara beträffande priset (NJA 1995 s. 135). Detta torde innebära att ett sådant överlåtelseavtal beträffande en bostadsrätt visserligen är ogiltigt mellan avtalsparterna, men att ogiltig- heten i enlighet med 34 § avtalslagen inte kan göras gällande mot en godtroende förvärvare av bostadsrätten. Det finns emellertid även andra skäl för att i bostadsrättslagen införa bestämmelser som motsvarar jordabalkens regler. Bl.a. kan den osäkerhet som råder, huruvida ett köp som innehåller en oriktig uppgift om köpeskillingen kommer att bestå eller inte, mellan parterna begagnas som ett påtryckningsmedel. Regeringen anser därför att bestämmelser motvarande dem som införts i 4 kap. 1 § jordabalken bör införas även i fråga om bostadsrätter. 5.8.2 Preskriptionstid för väckande av ogiltighetstalan -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Talan om ogiltighet av överlåtelse av | | bostadsrätt under åberopande av att formföreskrifterna har åsido-| | satts skall väckas från överlåtelsen. Görs inte det, är| | rätten till sådan talan förlorad. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 78). Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan erinran. Skälen för regeringens förslag: I föregående avsnitt har föreslagits att en överlåtelse av bostadsrätt inte skall vara ogiltig av det skälet att köpeskillingen har angetts felaktigt i köpehandlingen. Det kan emellertid tänkas förekomma andra formella brister i en överlåtelsehandling som gör överlåtelsen ogiltig. Detta är sannolikt inte särskilt vanligt förekommande. Följderna är emellertid allvarliga. Överlåtelsens ogiltighet medför att även en panträtt som har upplåtits av förvärvaren blir ogiltig. Om bostadsrätten överlåtits blir i princip även sådana överlåtelser, liksom pantsättningar som gjorts av senare förvärvare, ogiltiga. Detta följer av att bostadsrätt inte kan vara föremål för exstinktivt godtrosförvärv och av att det inte finns bestämmelser om preskription eller preklusion som avskär möjligheten att åberopa ogiltighet. Det kan konstateras att det inte i jordabalken finns någon motsvarande pre- skriptionsregel för väckande av ogiltighetstalan beträffande avtal om förvärv av fast egendom. Regeringen anser därför att rätten att göra ogiltighet gällande bör preskriberas när förflutit för överlåtelsen. 6 Utvidgning av ombildningslagen -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Ombildningslagen skall vara tillämplig | | även beträffande sådana småhus som hyrs ut som permanentbostad. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen, Ds 1993:54, s. 21-24). Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan erinran. Bakgrund: Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) innehåller bl.a. föreskrifter om rätt för hyresgäster i en hyresfastighet som har minst tre lägenheter, att genom en bostadsrättsförening göra en s.k. intresseanmälan och få denna antecknad i fastighetsboken. En sådan intresseanmälan hindrar en fastighetsägare från att sälja fastigheten utan att först erbjuda den till bostadsrättsföreningen. Hyresgästerna får alltså en företrädesrätt att köpa den fastighet de bor i. utvidgades lagens tillämpningsområde så att den gjordes tillämplig även på sådana fastigheter som ägs av staten, en kommun, ett landsting, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag som ägs av en kommun eller ett landsting (prop. 1991/92:160, bet. 1991/92:BoU22, rskr. 1991/92:293). Ombildningslagen gäller endast för fastigheter som är taxerade som hyreshusenheter (1 § andra stycket). Vad som sägs i lagen om fast egendom gäller även tomträtt (1 § tredje stycket). Även småhus, dvs. friliggande hus, radhus, kedjehus, parhus etc. kan upplåtas med hyresrätt. Eftersom sådana fastigheter är taxerade som småhusenheter är ombildningslagen inte tillämplig för dem. Hyresgästerna i dessa hus har alltså inte någon företrädesrätt att genom en bostadsrättsförening köpa den fastighet de bor i vid en eventuell försäljning. Skälen för regeringens förslag: När ombildningslagen trädde i kraft var det inte så vanligt att småhus uppläts med hyresrätt. har det emellertid blivit allt vanligare. Enligt regeringens bedömning bör av rättviseskäl även hyresgäster i småhus ges rätt att genom en bostadsrättsförening köpa det hus de bor i. Ombildningslagen bör alltså ändras så att den omfattar även fastigheter som är taxerade som småhusenheter. Hyresgäster som hyr sina bostäder i småhus skall alltså kunna få en intresseanmälan antecknad om det finns minst tre lägenheter i den egendom som anmälan omfattar (2 § ombildningslagen). En särskild fråga är emellertid om den nu angivna ordningen skall gälla för småhus som är uthyrda för fritidsändamål. Enligt ombildningslagen krävs inte att hyresgästerna använder sina lägenheter som permanentbostäder för att de skall få göra en intresseanmälan. Detta hänger samman med att det torde vara ytterst ovanligt att en lägenhet i en hyreshusenhet används som fritidsbostad. Ombildningslagen syftar till att de boende, underförstått de som har sin permanentbostad i fastigheten, skall få rätt att köpa denna. Det är inte motiverat att även sådana hyresgäster som hyr för fritidsändamål skall få företrädesrätt vid en eventuell försäljning. Rätten att göra intresseanmälan bör därför gälla bara om samtliga småhus hyrs för annat ändamål än fritidsändamål. En intresseanmälan bör, i likhet med vad som gäller beträffande hyreshus, kunna gälla flera registerfastigheter under förutsättning att dessa är samtaxerade och därmed tillsammans utgör en hyreshus- eller småhusenhet. Om en intresseanmälan omfattar flera fastigheter och inte alla skall säljas, skall enligt 6 § ombildningslagen föreningen ändå erbjudas att förvärva alla de fastigheter som omfattas av anmälan (prop. 1981/92:82 s. 78). har anfört att det inte är rimligt att en bostadsrättsförening skall kunna framtvinga en försäljning av samtliga småhus som omfattas av en intres- seanmälan. Om endast den fastighet som är till salu skulle behöva erbjudas till bostadsrättsföreningen, skulle hyresgästerna emellertid kunna gå miste om företrädesrätten till egendomen. Fastighetsägaren skulle nämligen kunna kringgå lagen genom att sälja ut fastigheterna en och en. Med hänsyn bl.a. till detta är det lämpligt att man även beträffande småhus har den principen att alla fastig- heter som omfattas av en intresseanmälan skall hembjudas till föreningen även om fastighetsägaren inte avser att sälja alla. Det kan tilläggas att lagen har mot- svarande innebörd när det gäller försäljning av en andel av en fastighet. skall i ett sådant fall erbjudas att förvärva hela den fastighet som intresseanmälan avser. 7 Ikraftträdande och övergångsfrågor De föreslagna författningsändringarna bör kunna träda i kraft . Vissa av de föreslagna författningsändringarna kräver övergångsreglering. Den frågan behandlas närmare i författningskommentaren. Ingen av remissinstanserna har haft några synpunkter på de förslag till övergångsbestämmelser som lämnats i promemorian (se promemorian s. 101 f.). infördes nya regler om förfarandet vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion (prop. 1986/87:37, bet. 1986/87:BoU13, rskr. 1986/87:249). Bl.a. anförtroddes uppgiften att sköta försäljningen, som tidigare legat på bo- stadsrättsföreningen själv, åt en god man. God man förordnas av tingsrätten på begäran av bostadsrättsföreningen (8 kap. 1 § bostadsrättslagen). Förslaget om att låta tvångsförsäljningen vara en uppgift för kronofogdemyndigheterna innebär en ökad belastning på dessa. Frågan är då hur stor denna belastning kommer att bli. Det har inte varit möjligt att i detta ärende få fram uppgifter om frekvensen av sådana godmansförordnanden som gäller det här aktuella ändamålet (avgjorde 88 ärenden ). Inte heller har det varit möjligt att ta reda på hur många försäljningar som gjorts. Antalet ansökningar om tvångs- försäljning kommer att variera från tid till annan beroende på det allmänna kon- junkturläget. Om en kronofogdemyndighet inte har kapacitet att klara topparna bör den utnyttja sin möjlighet att, i enlighet med 9 kap. 1 § andra stycket utsökningsbalken, uppdra åt annan att hålla auktion. Detta förfaringssätt an- vänds t.ex. av i vid exekutiv försäljning av bostadsrätter. Enligt 9 kap. 3 § utsökningsförordningen får kronofogde- myndigheten uppdra åt auktionsföretag att sälja egendom på auktion. Denna be- stämmelse bör, i enlighet med utredarens förslag, kompletteras så att även advo- kat, fastighetsmäklare eller någon annan lämplig person kan ges ett sådant upp- drag (se promemorian Bostadsrätt - och panthavares rätt till betalning, tvångsförsäljning m.m., Ds 1994:7, s. 42). Även om denna möjlighet utnyttjas är det dock ett antal moment i handläggningen som måste skötas av kronofogdemyndigheten. Förslaget innebär därför en ökad arbetsbelastning för kronofogdemyndigheterna. På grund av osäkerheten om antalet tvångsförsäljningar är det emellertid omöjligt att nu ange i vilken omfattning det krävs resurstillskott för att myndigheterna skall klara den nya uppgiften. Det kan slutligen konstateras att tingsrätterna kommer att bli befriade från handläggningen av ärenden om förordnande av god man enligt bostadsrättslagen. 9.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 1 kap. 3 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. I 6 kap. finns bestämmelser om rätten att utöva bostadsrätten när den har övergått från en bostadsrättshavare till en ny innehavare.