mot · GK02Bo3 · 1996-10-07 00:00:00 — med anledning av prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. Regeringen föreslår i propositionen ett flertal åtgärder somsyftar till att minska såväl den enskilde hyresgästensinflytande över sitt boende som hyresvärdens inflytande översin fastighet. Resultatet blir fördyrande och kompliceranderegler som enbart leder till en ännu sämre fungerandehyresmarknad.I stället för att genomföra de av regeringen föreslagna åtgärderna börhyresmarknaden avregleras så att hyresgäster och hyresvärdar får störremöjligheter att finna gemensamma villkor för boendet.Regeringens förslag om reglerade inflyttningshyror kommer att bidra till enfortsatt illegal handel med hyreskontrakt, vilket leder tillrättslöshetför den enskilde.Återinförande av förbudmot fleraförhandlingsordningarI propositionen föreslås att den gamla regeln om att endast enförhandlingsordning får gälla för ett och samma husåterinförs. Tillåts endast en förhandlingsordning kommer enmajoritet av hyresgäster att kunna påtvinga övrigahyresgäster en företrädare som dessa inte vill ha. I praktikeninnebär detta att ges monopolpå kollektiva förhandlingar och att hyresgäster förhindras attansluta sig till en annan organisation eller bilda en egenförening för gemensamma förhandlingar.Valfriheten inskränks och organisationer eller andra förhandlingsordningar,som skulle kunna visa sig vara ett bättre alternativ för hyresgästerna än vadHyresgästernas utgör, förhindras att uppstå. Denna återställaresyftar inte till något annat än att förstärka positionen och dominansen för enSocialdemokraterna närstående organisation. Hyresgästernas intressen gagnasinte av att bli utelämnade åt en monopolorganisation.Inskränkningar av denenskildes rätt att förhandlasjälvRegeringen inskränker hyresgästernas möjlighet att finnaolika former för kollektiva förhandlingar. Dessutom föreslårman inskränkningar i hyresgästernas möjlighet att ställa sigutanför den kollektiva förhandlingsordningen. En hyresgästfår enligt förslaget i propositionen inte välja att redan vidtillträdet till en lägenhet förhandla med hyresvärden om egnavillkor för avtalet. Detta får ske först sedan det gått minst tremånader med ett nytecknat avtal eller om hyresnämndenbeslutat att avtalet inte skall innehålla en klausul som stadgarom kollektiva förhandlingar. Detta innebär ett rentomyndigförklarande av hyresgästerna.En hyresgäst bör inför tillträdet av en lägenhet ges möjlighet att tillsam-mans med hyresvärden finna individuella lösningar avseende avtalets innehålloch utformning. Hyresgästen bör kunna förhandla med hyresvärden omspeciella villkor som till exempel servicens omfattning, eventuellareparations- eller ombyggnadsåtgärder, hyrans storlek, eventuell upptrapp-ning av hyran, lägenhetens användning (om den t.ex. delvis skall användassom kontor eller om det skall vara möjligt med andrahandsupplåtelse avlägenheten). Hyresgästens möjlighet att förhandla enskilt om avtalets innehålloch utformning bör enligt vår mening förstärkas och inte försvagas.Förbud mot friainflyttningshyrorDen illegala handeln med lägenhetskontrakt är ett resultat avatt bruksvärdessystemet utvecklats till att bli en prisregleringpå hyresmarknaden, företrädesvis i storstads- ochtillväxtområdena.Det grundläggande synsättet bakom bruksvärdessystemet var inte att detskulle utvecklas till att bli ett nytt hyresregleringssystem utan att det enbartskulle vara till för att förhindra oskäliga hyreshöjningar för hyresgäster somredan bodde i en lägenhet. Den socialdemokratiska regeringen uttryckte detpå följande sätt: "Fastighetsägaren bör i ett marknadsläge när full balansråder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter vara berättigad att ta utden hyra som han skulle kunna uppnå vid fri uthyrning till vem som helst.Saken kan också uttryckas så att hyresvärden bör få utnyttja lägenheternasfulla marknadsvärde." (prop 1968:91) Tilläggas kan att jämvikt på bostads-marknaden uppstår då det råder fri prisbildning och avtalsfrihet.Regeringens förslag innebär en ytterligare reglering som försvårar enhyressättning i enlighet med hyresgästernas skilda värderingar. En sådanreglering står därmed i direkt strid med bruksvärdessystemets ursprungligasyften.Passivitetsregeln inskränksRegeringen föreslår att den s.k. passivitetsregeln inskränks såatt den inte längre skall vara gällande för enskildahyreskontrakt som är tidsbestämda och inte heller förenskilda hyreskontrakt som är tecknade för lägenheter i husutan förhandlingsordning. Regeln skall endast gälla förenskilda hyresavtal som är tecknade ifastigheter med förhandlingsordning.Regeln syftar till att reglera hur hyreshöjningar skall genomföras förhyresgäster som valt att inte ingå i det kollektiva förhandlingssystemet. Ikorthet innebär regeln att om en hyresgäst inte inom en föreskriven tid efterdet att han eller hon erhållit besked om en hyreshöjning har framförtinvändningar har därmed hyreshöjningen accepterats. Detta är en oacceptabellösning då det gäller ett kontrakt som inte på annat sätt stadgar hur enhyreshöjning skall genomföras. Därmed saknas skäl att inskränka tillämp-ningen på det sätt regeringen föreslår.Den föreslagna ordningen förorsakar enbart krångel. Detta kan illustrerasmed följande exempel: Antag att en bostadsrättsfastighet har en eller tvåkvarvarande hyreslägenheter. För dessa går det inte att teckna förhandlings-ordning, vilket alltså utesluter de förenklade passivitetsreglerna.Hyresgästernas inflytandeRegeringen föreslår en utökad reglering av hurhyresgästinflytandet bör utövas vid en standardhöjandeåtgärd som går utöver vad som krävs för att uppfylla lägstagodtagbara standardnivå. Vi instämmer i behovet av atthyresgästerna har ett inflytande över vilka åtgärder av denkaraktären som skall vidtas. Däremot anser vi att regeringensförslag inte utgör det lämpligaste tillvägagångssättet för ettsådant hyresgästinflytande.I första hand bör ordningen vara den att det stadgas i hyresavtalet hurfrågor rörande standardhöjande åtgärder skall regleras. Då vet såväl hyresgästsom hyresvärd under vilka förhållanden sådana åtgärder får vidtas och hur deeventuellt skall reglera hyresnivån. Problemet är dock att det stora flertaletavhyresavtalen , på grund av att avtalsfriheten varit och är inskränkt, intereglerar detta, utan att man i stället varit utlämnade till lagstiftning somgodtyckligt behandlat såväl hyresgästens som hyresvärdens intressen.En lagreglering av tvister om en ombyggnads omfattning bör, somregeringen föreslår, beakta fastighetsägarens berättigade intresse av att hållafastigheten i modernt skick. Hyresgästernas inflytande över ombyggnadenbör baseras på den uppfattning som hyresgäster i allmänhet kan antas ha. Ensådan ordning kan dock inte, på det sätt som regeringen föreslår, förenas medregler om att hyresgästens speciella situation skall beaktas. Detta lederofrånkomligen fram till en stor mängd onödiga tvister, bl.a. därför atthyresnämndens ståndpunkt inte kommer att vara förutsägbar.Hur funktionssättet påhyresmarknaden långsiktigtkan förbättrasPå sikt bör hyresmarknaden avregleras och nuvarandelagregleringar ersättas av enskilda avtalslösningar ochkollektivt framförhandlade avtal. Bristerna på dagensmarknad beror på att avtalslösningar inte fått möjlighet attutvecklas eftersom lagregleringen av marknaden varit såomfattande att den tagit överhanden. Det är i grunden ingenskillnad mellan ett hyresavtal som gäller en bostad ochhyresavtal inom andra marknader. Då ett avtal ingås finns detett intresse för båda parter att på förhand reglera hur tvisteroch andra frågor skall regleras och efterföljas. På en fri ochavreglerad marknad, där det inte heller mer än undantagsvisoch tillfälligt kan uppstå bristsituationer, har hyresgästen enlika god förhandlingsposition som hyresvärden. När parternatecknar ett avtal gör de det därför att de anser att avtalettillgodoser bådas berättigade intressen. HemställanMed hänvisning till det anförda hemställs1. att beslutar att avslå regeringens förslag i enlighet med vadsom anförts i motionen,2. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om ändringar i hyresförhandlingslagen,3. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om att hyresmarknaden bör avregleras.