mot · GK02Bo4 · 1996-10-07 00:00:00 — med anledning av proposition 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. Regeringen föreslår i propositionen ett flertal åtgärder somsyftar till att minska såväl den enskilde hyresgästensinflytande över sitt boende som hyresvärdens inflytande översin fastighet. Resultatet blir fördyrande och kompliceranderegler som enbart leder till en sämre fungerandehyresmarknad.Förbud mot fleraförhandlingsordningarI propositionen föreslås att den gamla regeln om att endast enförhandlingsordning får gälla för ett och samma husåterinförs. Tillåts endast en förhandlingsordning kommer enmajoritet av hyresgäster att kunna påtvinga övrigahyresgäster en företrädare som dessa inte vill ha. I praktikeninnebär detta att ges monopol påkollektiva förhandlingar och att hyresgäster förhindras attansluta sig till en annan organisation eller bilda en egenförening för gemensamma förhandlingar.Valfriheten inskränks och organisationer eller andra förhandlings-ordningar, som skulle kunna visa sig vara ett bättre alternativ för hyres-gästerna än vad utgör, förhindras att uppstå.Denna återställare syftar inte till något annat än att förstärka positionen ochdominansen för . Hyresgästernas intressengagnas inte av att bli utelämnade åt en monopolorganisation.När det gäller förhandlingssystemet borde utgångspunkten vara att parternapå hyresmarknaden, oavsett om det är frågan om organisationer, enskildahyresgäster eller hyresvärdar, är kapabla att själva finna lämpliga former förhyresförhandlingarna.Den i propositionen föreslagna förändringen innebär ett lagkrav påmonopol. avvisar ett införande av monopolavtal även pådetta område. Det är mycket tveksamt om förslaget är förenligt med gällandeföreningsrätt att i lag hindra parterna på bostadsmarknaden att sluta fleraavtal om förhandlingsordning. Föreningsrätten garanteras av regerings-formen och inbegriper avtalsrätt. Krav på endast en förhandlingsordning perhus strider därför mot den fria förhandlingsrätten.Inskränkningar av denenskildes rättRegeringen inskränker hyresgästernas möjlighet att finnaolika former för kollektiva förhandlingar. Dessutom föreslårman inskränkningar i hyresgästernas möjlighet att ställa sigutanför den kollektiva förhandlingsordningen. En hyresgästfår enligt förslaget i propositionen inte välja att redan vidtillträdet till en lägenhet förhandla med hyresvärden om egnavillkor för avtalet. Detta får ske först sedan det gått minst tremånader med ett nytecknat avtal eller om hyresnämndenbeslutat att avtalet inte skall innehålla en klausul som stadgarom kollektiva förhandlingar.Detta förslag innebär att en hyresgäst inför tillträdet av en lägenhet inte gesmöjlighet att tillsammans med hyresvärden finna individuella lösningaravseende avtalets innehåll och utformning. Hyresgästen förhindras tillexempel att förhandla med hyresvärden om speciella villkor såsom servicensomfattning, eventuella reparations- eller ombyggnadsåtgärder, hyrans storlek,eventuell upptrappning av hyran, lägenhetens användning (om den t ex delvisskall användas som kontor eller om det skall vara möjligt medandrahandsupplåtelse av lägenheten). Möjligheten till individuella lösningar,som passar den enskilde hyresgästen bättre än den kollektiva utformningenav villkoren, elimineras i praktiken.Kristdemokraterna avvisar den integritetskränkning som detta leder till förden enskilde. Negativt är vidare att brukvärdessystemets grundläggande syfteatt få till stånd en hyressättning i enlighet med hushållens allmännavärderingar försvåras.Passivitetsregeln inskränksRegeringen föreslår att den s.k. passivitetsregeln inskränks såatt den inte längre skall vara gällande för enskildahyreskontrakt som är tidsbestämda och inte heller förenskilda hyreskontrakt som är tecknade för lägenheter i husutan förhandlingsordning. Regeln skall endast gälla förenskilda hyresavtal som är tecknade ifastigheter med förhandlingsordning.Regeln syftar till att reglera hur hyreshöjningar skall genomföras förhyresgäster som valt att inte ingå i det kollektiva förhandlingssystemet. Ikorthet innebär regeln att om en hyresgäst inte inom en föreskriven tid efterdet att han eller hon erhållit besked om en hyreshöjning har framförtinvändningar har därmed hyreshöjningen accepterats. Detta är en fulltnödvändig lösning då det gäller ett kontrakt som inte på annat sätt stadgarhur en hyreshöjning skall genomföras.Utredningen som ligger till grund för propositionen har framhållit attregeln varit i kraft för att några egentliga slutsatser skallkunna dras. Regeringen väljer dock ändå att genomföra inskränkningar i den.Passivitetsregeln gäller för alla som valt att teckna enskilda avtal vidsidan om de kollektiva avtalen. Förutsättningarna, inklusive passivitets-regeln, är kända för dem som väljer denna lösning. Något som motiverarregeringens förslag till förändring finns ej.Hyresgästernas inflytandevid ombyggnad ochupprustningRegeringen föreslår en utökad reglering av hurhyresgästinflytandet bör utövas vid en standardhöjandeåtgärd som går utöver vad som krävs för att uppfylla lägstagodtagbara standardnivå. Vi instämmer i behovet av atthyresgästerna har ett inflytande över vilka åtgärder av denkaraktären som skall vidtas. Däremot anser vi att regeringensförslag inte utgör det lämpligaste tillvägagångssättet för ettsådant hyresgästinflytande.Regeringens förslag är i alltför hög grad ägnat att leda till onödiga tvisteroch konflikter. Huvudregeln bör vara att hyresvärden har rätt att genomföraåtgärder för att upprätthålla en god boendestandard liksom fastighets-ekonomiskt motiverade åtgärder i samband med t ex stambyten.Med tydliga regler blir det tillräckligt med en ordning där hyresvärdeninformerar berörda hyresgäster om åtgärderna och skälen för dessa. Kommerinte parterna överens om vilka åtgärder som ska vidtas, bör ordningen varaatt hyresgästen vänder sig till sin ståndpunkt.Vid en sådan prövning bör både hyresgästens intressen och hyresvärdensintressen vägas samman. Genom att hyresvärden vid en sådan tvist har attvisa att åtgärderna ligger inom den tillåtna ramen skapas incitament förhonom att ge hyresgästerna tillräcklig information från början och därmedundviks många tvister.I första hand bör ordningen vara den att det stadgas i hyresavtalet hurfrågor rörande standardhöjande åtgärder skall regleras. Då vet såvälhyresgäst som hyresvärd under vilka förhållanden sådana åtgärder får vidtasoch hur de eventuellt skall reglera hyresnivån. Problemet är dock att det storaflertalet av hyresavtalen , på grund av att avtalsfriheten varit och ärinskränkt, inte reglerar detta utan att man istället varit utlämnade tilllagstiftning som godtyckligt behandlat såväl hyresgästens som hyresvärdensintressen.Värt att påpeka är att det även i propositionen framhålls att hyresvärdaroch hyresgäster i ökande omfattning finner gemensamma lösningar påfrivillig väg och att många bostadsföretag ser hyresgästinflytandet som ettkonkurrensmedel. HemställanMed hänvisning till det anförda hemställs1. att beslutar att avslå proposition 1996/97:30,2. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om hur de aktuella frågorna kan lösas utan ytterligare inskränkningari avtalsfriheten.