mot · GK02Bo201 · 1996-10-07 00:00:00 — Bostadsrättsföreningarnas fordran på förfallna avgifter bör hellerinte prioriteras framför andra fordringar.Medlemmarnas inflytande över sina bostadsrättsföreningar bör stärkasgenom att andra villkor för ändring av föreningsstadgarna än de som framgårav bostadsrättslagen bör förklaras ogiltiga.HyresrättFör många hushåll är hyresrätten en attraktiv boendeform.Dess fördelar är framförallt att man inte behöver binda ettkapital i sin bostad och en relativt hög servicenivå. borcirka av landets hushåll i hyresrätt.Hyresmarknaden präglas dock av bristande valfrihet pågrund av den form av hyresreglering, bruksvärdessystemet,som fortfarande finns och som leder till att marknaden intetillåts fungera. I vissa fall uppstår en "svart marknad", därhyreskontrakt köps och säljs illegalt. Ett annat uttryck förproblemen på hyresmarknaden är den skeva hyressättningensom kan innebära att hyrorna i utkanten av en tätort ofta ärlika höga eller högre än för centralt belägna lägenheter.Bruksvärdessystemet leder därför till en trögrörligheteftersom attraktiva lägenheter med reglerad och relativt låghyra sällan omsätts.Vidare omöjliggör dagens regleringar för hyresgäster att avtala om enannan servicenivå, och därmed en annan hyra, än den allmänna. För enfungerande hyresmarknad krävs att de boendes värderingar får ett störregenomslag vid hyressättningen och att hyresgästerna ges möjlighet attförhandla fram egna avtal. Andra faktorer i ett hyresavtal som skulle kunnaöverlåtas åt de båda parterna att själva komma överens om är avtalstid,uppsägningstid, möjlighet till indexering eller upptrappning av hyran,reparationer, andrahandsuthyrning, överlåtelse av hyreskontraktet underavtalstiden eller användande av lägenhet, helt eller delvis, för annat ändamålän boende t.ex. kontor.Vi behöver en hyresmarknad med valfrihet, ett rationellt utnyttjande avlägenhetsbeståndet och ett prissystem som upplyser om vilka bostäder somefterfrågas. Detta var också det grundläggande synsättet bakom bruksvärdes-systemet, som det ursprungligen var tänkt att fungera. Den socialdemokra-tiska regeringen uttryckte det på följande sätt: "Fastighetsägaren bör i ettmarknadsläge när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan pålägenheter vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnåvid fri uthyrning till vem som helst. Saken kan också uttryckas så atthyresvärden bör få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde." (prop.1968:91). Tilläggas kan att jämvikt på bostadsmarknaden, uppstår då detråder fri prisbildning och avtalsfrihet.Genom förändringar av lagstiftningen, bl.a. 1975 då den s.k. allmännyttangavs en hyresledande roll, har bruksvärdessystemet kommit att återfå ettfunktionssätt som går att jämföra med de tidigare hyresregleringarna.Hyresreglering har genom tiderna motiverats med att den behövs för ettfungerande besittningsskydd för den enskilde. Så är dock inte fallet.Beroende av vad hyresgästen och hyresvärden överenskommer i det gemen-samma avtalet kan hyresgästen tillförsäkras ett fullgott besittningsskydd somendast upphör att gälla om hyresgästen brustit i sina förpliktelser eller genomandra förutsättningar som stadgas i avtalet. För att inte hyresvärden skallkunna kringgå besittningsskyddet med hjälp av en orimlig hyreshöjning, ominte avtalet reglerar även detta, krävs en restriktion för vad som är att ansesom skäligt hyreskrav. Vid en tvist mellan hyresvärd och hyresgäst kanskäligheten i hyreskravet prövas av domstol och ställas mot frivilligt avtaladehyresnivåer i jämförbara lägenheter - med hänsyn till storlek, standard, lägem.m. Det var också den ursprungliga tanken bakom bruksvärdessystemetsom den kommer till uttryck i den tidigare refererade propositionen.Våruppfattning är att den ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet måsteåterupprättas och ett system med fri hyresbildning i kombination medbesittningsskydd inrättas. Detta medför bland annat att de kommunalt ägdabostadsföretagens hyresledande roll måste avskaffas.En friare hyressättning skapar bättre möjligheter för de boende att väljabostad efter sina egna värderingar och efter vad den anses vara värd påmarknaden. Det gör det också lättare för de boende att göra jämförelsermellan olika bostäder, boendeformer och upplåtelseformer. Det kommer attfrämja en ökad rörlighet som leder till ett bättre utnyttjande avbostadsbeståndet jämfört med nuvarande system. De som saknar bostadeller står i bostadskö för att de efterfrågar en annan lägenhet får betydligtbättre möjligheter att tillgodose sina önskemål.FörvärvslagstiftningenSedan 1976 finns en särskild lag om förvärv avhyresfastighet m.m., förvärvslagen, vars syfte är att hindra"oseriösa personer" från att förvärva hyreshus.I förvärvslagen behandlas skilda kategorier av fastighetsägare på olika sätt.Kommunala bostadsföretags förvärv är till exempel helt undantagna frånlagstiftningens krav. Genom förvärvslagen försvåras fastighetsmarknadensfunktionssätt, främst genom en byråkratisk handläggningsordning och långtidsutdräkt från överlåtelse till dess lagfart kan beviljas. Detta drabbar denseriösa merparten av aktörerna. öppnar lagstiftningen för godtycke.Den bygger på en förhandsbedömning av en förvärvares kvalifikationer ochintentioner med förvärvet, som i praktiken är mycket svår att göra med någonstörre träffsäkerhet. Det med förvärvslagen avsedda syftet har heller inteuppnåtts dvs. lagen lyckas inte i praktiken förhindra oseriösa personersförvärv av fastigheter.Förvärvslagen bör avskaffas. Det berättigade kravet på att kunna skyddahyresgästerna från oseriösa ägare kan och bör inte motivera en byråkratiskoch godtycklig förhandsgranskning som drabbar alla seriösa aktörer påfastighetsmarknaden. Hyresgästernas berättigade krav bör istället lösasgenom ordentliga möjligheter till ingripanden i de fall där fastighetsägarevisar sig vara oseriösa och inte fullgör sina förpliktelser gentemot hyresgästeroch andra. I SOU 1994:23, Förvalta bostäder, föreslås en lagstiftning meddenna inriktning.Förutsättningar förminskad segregation ochbättre boendemiljöSegregationen mellan olika bostadsområden är inte ett nyttfenomen, men utvecklingen har blivit allt tydligare undersenare år. I synnerhet är det i miljonprogramsområdena somsegregationen är mest framträdande. Grunden för den rentfysiska segregationen är den bostadspolitik som fördes under1960- och 70-talen. Miljonprogrammet var ett svensktplanekonomiskt experiment sprunget ur vänsterns övertro påpolitiska lösningar. Genom att planlägga stora markområdenför en likartad och storskalig bebyggelse, med i principhyresrätt som enda upplåtelseform och det kommunalabostadsbolaget som den dominerande hyresvärden, skapadesförutsättningarna för dagens segregation.De kommunala bostadsbolagen är hyresledande och politiskt styrda. Dehar inte gått med vinst och i kombination med att politiker vill göra sigpopulära genom att hålla nere hyreshöjningarna har underhållet eftersatts ochförnyelsen av bostadsområdena uteblivit. Underhållsbehovet i de kommunalabostadsföretagen är stort och ekonomin ofta urholkad. Detta har lett till dåligboendemiljö, vandalism och till att den negativa utvecklingen i ett bostads-område drivits på ytterligare.I den framtida samhällsplaneringen måste hänsyn tas till vilka boende-former medborgarna efterfrågar. Bostadsområden måste planeras så att olikaformer av bebyggelse och upplåtelseformer kan blandas. Bostadsområdenoch områden för industri och kommersiell verksamhet bör blandas utan attboendemiljön försämras.De kommunalt ägda bostadsföretagens fastigheter bör i detta perspektivförsäljas och företagen privatiseras. Både dessa bolag och deras kommunalaägare har generellt sett mycket svag ekonomi. Genom en privatiseringkan nytt kapital tillföras företaget och upprustningar av bostadsområden blimöjliga att genomföra. Om nuvarande situation, med ekonomiskt svagabostadsföretag och ekonomiskt svaga ägare, behålls kommer aldrigutvecklingen att kunna vända i en positiv riktning. Ett alternativ kan vara att,där intresse finns, erbjuda hyresgästerna att ta över sina fastigheter genom attbilda bostadsrättsföreningar. Där så är möjligt kan medlemmarna genomegna arbetsinsatser bidra till förbättringar av boendemiljön, vilket också gerett ökat personligt ansvarstagande.De rent fysiska förutsättningarna för segregationen räcker dock inte somförklaring till dagens problem. En väsentlig orsak är att vi under många årsaknat en tillräckligt snabb ekonomisk tillväxt. Den stora arbetslöshetenleder dessutom till att alltför många fastnar i bidragsberoende och passivitet.Med sänkta skatter och avregleringar kan bättre förutsättningar förföretagande och nya arbeten skapas. Då kan fler efterfråga högreboendestandard, upprustade bostadsområden och nya former för sitt boende.Då finns förutsättningar för en social rörlighet och minskad segregation.Ytterligare faktorer som bidrar till dagens problem är fastighetsskatten ochhyresregleringen - bruksvärdesprincipen - som gör det svårt för fastighets-ägare att få ekonomi i sina hus. Detta gör att underhåll ofta eftersätts och attnödvändiga renoveringar inte kan genomföras. Fastighetsägare måste tillåtasatt ha en god ekonomi i sitt fastighetsbestånd. Detta kommer de boende tilldel i form av kontinuerligt underhåll av fastigheterna och förbättrad boende-miljö. Bruksvärdessystemet bör reformeras så att hyrorna i högre utsträck-ning kan bestämmas av efterfrågan och alla de bakomliggande faktorernasom till exempel läge, storlek och standard. Hyresgästens besittningsskyddskall ligga fast. Detta leder till att rörligheten på bostadsmarknaden kan ökaoch att den svarta handeln med hyreskontrakt kan elimineras. Alla ges enmer rättvis och ärlig chans på bostadsmarknaden.Ovanstående förslag syftar till en uthållig och långsiktig politik för attvända utvecklingen i en positiv riktning och att skapa bättre framtidaförutsättningar för att undvika segregation.Kommunernas ansvaromfattar inte drift avbostadsföretagKommunerna skall ha det lokala ansvaret för att planeramarkanvändningen på sådant sätt att i första handmarkägarens önskemål tillgodoses vad avser användning ochbebyggelse. Detta innebär också att man i största möjligautsträckning öppnar för att nybyggandet formas utifrån vadmedborgarna önskar. Behovet av gator, vägar och allmännaplatser skall självfallet vägas in. Planläggning avmarkanvändningen med beaktande av omgivande intressen,är kommunens ansvar. Denna myndighetsutövning skall skepå ett sådant sätt att byråkrati undviks och till en så lågkostnad som möjligt.De kommunala avgifterna ökar och bidrar till att höja produktions- ochboendekostnader. Kommunerna bör vara restriktiva med avgiftsuttaget, sominte på något sätt får strida mot självkostnadsprincipen, och tillse attverksamheten bedrivs med största möjliga effektivitet.Utöver myndighetsutövning ägnar sig kommunerna bland annat åt attäga och driva bostadsbolag. De kommunala bostadsbolagen har visat sig varaen belastning för kommunerna och därmed deras invånare. 1995 kostade dekommunala bostadsbolagen skattebetalarna . 50kommunala bostadsbolag behöver regelbundet tillföras skattemedel för attkonkurs skall undvikas och sammantaget beräknas 17 000 miljoner kronorsaknas i bostadsbolagen för att deras ekonomi skall vara i ordning. Dendåliga ekonomin i de kommunala bostadsbolagen har på vissa håll lett till attkommunen tvingats spara inom barnomsorg, skola och äldrevård.Den tidigare lagstadgade favoriseringen av den s.k. allmännyttan upphördeunder den föregående mandatperioden och kommunala bostadsbolag får nukonkurrera på samma villkor som privata bostadsföretag. Kommunernavidtar dock inte sällan egna åtgärder som snedvrider konkurrensen. Somregel har kommunerna åtagit sig ett borgensansvar för de kommunalabostadsföretagens lån. Vidare tillförs bolagen ibland direkta bidragfinansierade via kommunalskatten. Detta skapar en orättviskonkurrenssituation som drabbar skattebetalarna i allmänhet och dem sominte hyr sin lägenhet av det kommunala bolaget i synnerhet.Vissa kommuner har , för att skapa konkurrensneutralitet,infört en avgift eller riskpremie för de borgensåtaganden man iklätt sig. Dettaär ett lovvärt initiativ. En lagstiftning med denna inriktning bör införas förattgarantera konkurrensneutralitet mellan olika bostadsföretag i hela landet. Detbästa alternativet är dock givetvis att kommunerna helt avstår från att iklädasig borgensförbindelser eftersom dessa kan visa sig bli mycket kännbara förskattebetalarna. Några direkta bidrag skall inte heller förekomma.Ytterligare ett argument mot det kommunala ägandet av bostadsföretag äratt kommunens objektivitet och opartiskhet kan ifrågasättas vad beträffarplanläggning av mark och myndighetsutövning som berör ett eget ägt bolag.Det finns inga argument för kommuner att driva bostadsföretag.Kommunerna bör därför sälja sina fastigheter och bostadsbolag. Det innebäratt kapital kan frigöras och riktas till mer angelägna kommunalaverksamheter än bostadsägande. Försäljningen kan ske antingen till privataföretag eller till de boende om de vill överta fastigheten i form av enbostadsrättsförening eller som enskilt ägda lägenheter. Övergången till de tvåsistnämnda boendeformerna skall dock ske på ett sådant sätt att ingen motsin vilja tvingas förvärva sin lägenhet.Borgensåtaganden medför en betydande risk för kommuninvånarna, somkan komma att drabbas i form av höjda skatter och neddragningar inombarnomsorg, skola och äldreomsorg som en följd av att dessa garantier måsteinfrias. Förutom möjligheten att frigöra kapital för angelägnare kommunalaverksamheter, innebär en försäljning av bostadsföretagen en trygghet förkommuninvånarna som inte längre riskerar tvingas ta ett ekonomiskt ansvarför dåligt skötta kommunala bostadsföretag.Det ankommer på utskottet att utforma erforderlig lagtext. HemställanMed hänvisning till det anförda hemställs1. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om bostadspolitikens inriktning,2. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om en snabbare avveckling av de äldre räntesubventionerna parallelltmed en sänkning av fastighetsskatten,3. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om att växla de nuvarande räntesubventionerna mot avskaffadfastighetsskatt,4. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om att nyproduktionen av bostäder bör ske utansubventioner och fastighetsskatt,5. att som sin mening ger regeringen till känna attfastighetsskatten bör avvecklas, 16. att beslutar att fr.o.m. sänkafastighetskatten till i enlighet med vad som anförts i motionen,17. att beslutar att enbart hälften av det taxerade markvärdet skallräknas in i underlaget för fastighetstaxeringen i enlighet med vad som anförtsi motionen,18. att beslutar att höja gränsen för skattepliktig förmögenhet till1 i enlighet med vad som anförts i motionen,19. att hos regeringen begär förslag till ett bosparsystem i enlighetmed vad som anförts i motionen,10. att hos regeringen begär förslag om en samordning avbostadsbidragen och socialpolitiken i enlighet med vad som anförts imotionen,11. att beslutar att höja inkomstgränsen för bostadsbidrag försammanboende med barn till samma nivå som för ensamstående med barnoch finansiera detta genom en generell sänkning av det fasta bidraget tillbarnfamiljer i enlighet med vad som anförts i motionen,12. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om restriktivitet och rättssäkerhet vid expropriation,13. att beslutar att avskaffa presumtionsregeln vid expropriation,14. att hos regeringen begär förslag om en ny lagstiftning förstrandskydd i enlighet med vad som anförts i motionen,15. att beslutar att avskaffa tomträttsinstitutet i enlighet med vadsom anförts i motionen,16. att hos regeringen begär förslag om införandet avägarlägenheter i enlighet med vad som anförts i motionen,17. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om en reformerad lagstiftning i syfte att stärka bostadsrättensställning,18. att beslutar att förklara andra stadgar förbostadsrättsföreningar än de som anges i bostadsrättslagen för ogiltiga,19. att beslutar om ett återupprättande av det ursprungligabruksvärdessystemet i enlighet med vad som anförts i motionen,20. att beslutar att hyresgäster och hyresvärdar äger rätt att vidnytecknande av hyresavtal fritt komma överens om avtalsvillkor,21. att beslutar avskaffa förvärvslagstiftningen i enlighet medvad som anförts i motionen,22. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om en politik för minskad segregation,23. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om boendemiljöer,24. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om kommunernas ansvar inom bostadspolitiken,25. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om kommunala bostadsbolag.