mot · GK02L215 · 1996-10-07 00:00:00 — I en mycket intressant skrift (, 1996) har professor pekat påvilka fördelar det skulle ha om särskildafastighetsinvesteringsbolag (FIB) vore möjliga enligt svensklagstiftning.Bakgrunden är en särskild studie med ett stort antal personer involverade,vilken syftade till att genom ekonomisk analys såväl förtydliga problemen påfastighetsmarknaden som arbeta fram förslag till deras lösning. Många avdagens problem bedömdes till största delen onödiga och hänförliga till smärrebrister i lagar och institutioner. I det sammanhanget skall ses förslaget omfastighetsinvesteringsbolag, vilket utförligt presenteras i den anfördaskriften.Ett fastighetsinvesteringsbolag (FIB) är ett aktiebolag som uteslutande ellerså gott som uteslutande skall förvalta och äga fastigheter. Det skall urinvesterarnas synvinkel fungera som en skattefri mellanhand. För FIB skallgälla normal företagsbeskattning med undantag av att utdelade vinster inteskall beskattas även om dubbelbeskattning i övrigt föreligger enligt skattelag.Den skatterättsliga förankringen för FIB är lagen om investmentbolag. FIBskall dock till skillnad från investmentbolag beskattas för ej utdeladerealisationsvinster. Därför skall enligt studiens förslag FIB inte påföras denschabloninkomst som lagen föreskriver för investmentbolag. Genom dennasärregel erhåller investerarna en möjlighet att indirekt placera i fastighetermed samma skattevillkor som om de gjorde direkta investeringar ifastigheter.För att ett företag enligt förslaget skall erhålla FIB-status skall följandevillkor uppfyllas:Det bör inte specificeras tak för ägarandelen i för vare sig fysisk ellerjuridisk person. Detta skall då även gälla försäkringsbolag eller andrainstitutionella placerare som alltså skall kunna äga av ettFIB. FIB förutsätts i regel bli börsnoterade och därvid följa de reglerbeträffande ägandespridning som gäller för registrering på Stockholmsfondbörs.Minst 80 procent av hyresinkomsterna inklusive räntenetto efter avdrag förrörelsens kostnader måste delas ut till aktieägarna.Soliditeten måste uppgå till . Bedömningen av soliditetenskall ske med utgångspunkt i expertvärdering av tillgångarna i samband medårsbokslutet. Därtill skall nya värderingar göras om marknadens indirektavärdering av fastighetsbeståndet via prissättningen av starktunderskrider senaste expertvärdering eller tyder på att soliditeten ligger . Under en övergångstid kan vissa företag efter prövning tillåtasunderskrida de föreslagna gränserna för utdelning och soliditet, dockmaximalt med 30 respektive 20 procentenheter.Enligt studien kan FIB förmodas lösa några påtagliga problem på dagensfastighetsmarknad: mycket låg finansiering med eget kapital av fastighetsbestånden hosfastighetsbolagen, vilket exponerar såväl dem som långivarna och ägarnaför stora finansiella risker. Den låga soliditeten försvårar ocksågenomförandet av nya strukturgrepp. den svaga likviditeten på fastighetsmarknaden som gör prisbildningenosäker ett stort antal ofrivilliga fastighetsägare som övertagit pantsattafastigheter brist på fokusering i många aktörers fastighetsportföljer svårigheter att göra direktinvesteringar i fastigheter, framförallt försmåsparare p g a odelbarhetenFIB skulle kunna lösa dessa problem enligt följande: FIB skulle kunna bli det lok som drar med sig det nödvändiga tillskott avegenkapital som både privata och offentliga fastighetsbolag med någraundantag saknar och som de inte kan attrahera på grund avgällande regler. Just genom att ger direktinvesteringensfördelar i utdelning och värdestegring utan att medföra dess nackdelar vadgäller odelbarhet och likviditet blir placeringsformen sannolikt attraktiv. Inuvarande läge är detta viktigt eftersom likviditeten påfastighetsmarknaden då kommer att öka och resultera i en effektivprisbildning på fastigheter. Att få en motsvarande likviditet i direkt-investeringar är inte lika önskvärt eftersom det kan leda till dåligförvaltning och större osäkerhet för hyresgäster. FIB löser problemen medfinansiering och prisbildning utan att störa långsiktigheten i förvaltningen. vi får en stimulans till ökad långsiktighet och klar målinriktning ifastighetsinvesteringar en ny struktur kan växa fram med olika typer av specialiseradefastighetsbolag möjligheter till förbättring av den totala portföljplaneringen hosförsäkringsbolag, fonder och andra kapitalförvaltare möjligheter för små kapitalplacerare att direkt investera i stora fastigheterHär bör speciellt påpekas att börsens fastighetsaktier inte ärett bra alternativ till direktinvesteringar i aktier. Deras högaskuldsättningsgrad gör att de ifråga om risk och förväntadavkastning inte har "fastighetsprofil" utan snarare ärinvesteringsobjekt för dem som spekulerar iränteförändringar. möjligheter till effektivisering av den svenska kapitalmarknaden somleder till minskade kapitalkostnader och till sänkta kostnader förboende och annan lokalanvändningDet är intressant att notera att i andra länder, främst ,finns FIB-liknande konstruktioner. I den refererade studienhar särskilt analyserats erfarenheter från de amerikanska Trusts (REITs).Mot bakgrund av den presenterade utredningen om vad fastighets-investeringsbolag (FIB) skulle kunna innebära för att vitalisera fastighets-marknaden föreslår jag att regeringen närmare studerar den gjorda analysensamt begär ett förslag till FIB hos regeringen. HemställanMed hänvisning till det anförda hemställs1. att hos regeringen begär förslag till lag omfastighetsinvesteringsbolag (FIB) i enlighet med vad som anförts imotionen.