mot · GK02Fi909 · 1996-10-07 00:00:00 — Många medborgare i , däribland politiker,ekonomijournalister och andra som antas ha större insikt ilandets affärer, tycks leva i den föreställningen attfinanskrisen nu är överstånden.Detta är tyvärr inte helt korrekt. Finans- och fastighetskrisenkastar en lång skugga över stabiliteten i den svenskaekonomin. Det sammanhänger bl.a. med att kreditinstitutensom en direkt följd av fastighetsmarknadens kollaps blevägare till mycket stora fastighetsbestånd. En uppskattning avdet totala värdet av pantfastigheterna, som gjorts avprofessor vid , indikerarett sammanlagt värde av 100 miljarder kronor.Kreditinstituten har naturligtvis inte något större intresse avatt behålla dessa panter långsiktigt, och skall dessutom enligtgällande lag realisera panterna så snart detta kan ske. Dettaskapar ett stort utbudsöverskott på fastighetsmarknaden, somi sin tur förhindrar en "normalisering" av fastighetspriserna.Vi kan alltså få vänta mycket länge på ett stabilt läge.Till bilden bör också fogas, att de fastighetsbolag som klarade finanskrisenhar kraftigt försämrade balansräkningar och att de skulle få det utomordent-ligt svårt att klara en ytterligare försämring av hyreskonjunkturen eller enuppgång av ränteläget. Det totala marknadsvärdet för svenska fastigheter kanuppskattas till , då har inte inberäknats jordbruksfastig-heter och s.k. specialfastigheter. Det är ungefär det dubbla värdet av samtligaföretag på ! Om värdet på en så stor förmögenhetsmassarasar, så innebär det att soliditeten radikalt försämras för företag ochhushåll.Det har vi erfarit i praktiken genom finanskrisen. Skulle en ny våg av sänktapriser på fastigheter drabba landet skulle det vara i det närmaste förödande.Betalningsförmågan skulle sjunka, behovet av ökad soliditet skulle tvingafram ett ökat finansiellt sparande. Vi skulle få en nedgång i bådeinvesteringar och konsumtion och den bräckliga svenska ekonomin skullemycket allvarligt försämras.Genom krisen har marknaden fått ett antal ofrivilliga och i grunden ovilligafastighetsägare. Bankerna har skapat nya bolag som förvaltar de pantsattafastigheterna. De traditionella stora fastighetsägarna, försäkringsbolag ochfastighetsbolag, hade redan tidigare genom valutaregleringens avskaffandeutarbetat nya strategier för sina bestånd. Sammansättningen avfastighetsportföljen har blivit alltmer central för företagen och dessa aktörerär därför intresserade av att både sälja och köpa fastigheter. Till dettakommer de allmännyttiga bostadsföretagen, som i många fall har mycketstora ekonomiska problem. Dessa försöker man lösa genom partiella ellerhela utförsäljningar. Sammantaget visar detta på att det finns ett mycket stortantal fastigheter till mycket stora värden som söker nya ägare. I professorVinells utredning har det slumrande utbudet beräknats till minst 200 miljarderkronor. Men det finns också potentiella köpare. Såväl försäkringsbolag somfastighetsbolag är intresserade av att finnas kvar på marknaden, men derasintresse är som sagt att omstrukturera sina innehav.Bankernas utförsäljning av sina pantfastigheter till sina aktieägare genombildande av nya fastighetsbolag medverkar till uppkomsten av en någotbättre marknadsbild. Dock är bestånden mycket ostrukturerade. De har ju inteprecis tillkommit genom någon vald strategi. Det finns alltså ett mycket stortintresse från många aktörer att kunna göra strukturaffärer. För att detta skallkunna fungera behövs det en väl fungerande marknad med lågatransaktionskostnader. Det ter sig som orealistiskt att tro att den nuvarandemarknaden skall kunna klara denna gigantiska uppgift. Vad skulle kunnagöras för att förbättra marknadens sätt att fungera?Fastigheter har över tiden alltid varit intressanta placeringsobjekt. I enlångsiktig förmögenhetsplanering ingår fastigheter som en gardering motinflation i kombination med en löpande avkastning, ofta relativt låg menstabil. Försäkringsbolag, pensionsstiftelser, privatpersoner och andra tillhördenna krets av intressenter. Fastighetsmarknaden präglas av en låg likviditetoch antalet aktörer är trots allt begränsat, vilket i sin tur innebär attprisbildningen inte är särskilt effektiv. Detta medför att köparna vill ha enextra avkastningspremie för att skydda sig mot osäkerheten att kunna säljafastigheten . Riskpremien sänker marknadsvärdet på fastigheter.Låg likviditet innebär således lägre fastighetspriser.Den låga likviditeten på fastighetsmarknaden försvårar alltså den önsk-värda omstruktureringen av fastighetsbeståndet. Kan likviditeten förbättras?För att göra det, måste orsakerna till att fastighetsmarknaden är låglikvidkommenteras.Fastighetsägare är normalt långsiktiga, och man betraktar inte fastigheternasom omsättningstillgångar. Före finanskrisen var däremot omsättningen avfastigheter hög, vilket i sig borde ha varit en varningssignal. Fastigheterrepresenterar som regel mycket stora värden, och det är få företag och perso-ner som kan bjuda på olika objekt. Transaktionskostnader i form avstämpelskatter, mäklararvoden m.m. gör det dyrt att handla med fastigheter.Vi kan jämföra med de transaktionsskatter på värdepapper som sänkte omsättningen kraftigt och därmed åstadkom en bristandeeffektivitet i prisbildningen. Skatt på realisationsvinster är i sig hämmande påförändringar i tillgångsportföljer och fastigheter är givetvis inget undantag.Hur skall man kunna öka likviditeten utan att fastigheter byter ägare oftare?För det kan inte rimligen ligga i någons intresse att ägandet av en fastighetförändras ofta. Lösningen borde ligga i att ha ett mer indirekt ägande somt.ex. aktier i ett fastighetsbolag, vilket dock inte har varit särskiltlyckosamtunder . När nu fastighetsbolagen som tidigare nämnts brottas medstora strukturfrågor tenderar detta inte att höja intresset. I professor utredning (Vitaliserad fastighetsmarknad genom nyainvesteringsvägar, 1996) har angivits en för ny väg tilllösning av problemet.Lösningen skulle vara att skapa förutsättningar för investeringar ifastigheter via ett fastighetsinvesteringsbolag, vars verksamhet i stort skulleligga inom nu gällande lagstiftning avseende investmentbolag men med någotmodifierade skatteregler.För ett investmentbolag gäller enligt lagen om statlig inkomstskatt 2 §mom. 10:ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekonomisk förening som uteslutandeeller så gott som uteslutande förvaltar värdepapper ... och vars uppgiftväsentligen är att genom ett välfördelat värdepappersinnehav erbjuda aktie-eller andelsägare riskfördelning och vari ett stort antal fysiska personer ägeraktier eller andelar.För företag som lever upp till dessa villkor gäller särskildaskatteregler. Analogt skulle ett fastighetsinvesteringsbolagkunna definieras som ett bolag . I motsats till investmentbolaget betonasvikten av väl specificerade tillgångar, och det är såledesfråga om en fokusering och genomlysning i stället fördiversifiering. Detta med anledning av att det storaproblemet för dagens svenska fastighetsbolag är bristen påfokusering till följd av det ofrivilliga övertagandet avpantfastigheter. För aktiemarknaden är det mycket svårt attvärdera dagens ostrukturerade fastighetsinnehav och en ökadfokusering skulle underlätta för investerarna att i sin tur göraegna diversifieringar av sina totala portföljer. Enligt denna definition skulle det således inte vara tillåtetför fastighetsinvesteringsbolaget att investera i aktier ifastighetsbolag eller skuldebrev med säkerhet ifastigheter. av hyresinkomsterna inklusiveräntenetto efter avdrag för rörelsens kostnader skall enligttvingande regler delas ut till ägaren. Soliditeten skall uppgå till lägst . Vid varjeårsbokslut skall tillgångarna värderas av från bolagetfristående expertis.När det gäller beskattning av fastighetsinvesteringsbolagskall gälla normal företagsbeskattning med undantag av attutdelningar skall vara avdragsgilla till . I motsatstill investmentbolaget skall realisationsvinster beskattas.Eftersom man betalar skatt på realisationsvinsterna finns detinte någon anledning att påföra bolaget någonschablonintäkt, som gäller för investmentbolagen. Omfastighetsinvesteringsbolag införs bör övervägas särskildaregler för hur man i skattehänseende beaktar övergången fråndagens situation och även om det finns anledning att via enåteranskaffningsfond skjuta upp beskattningen avrealisationsvinster för att underlätta önskvärdastrukturförändringar på den totala fastighetsmarknaden.Transaktionskostnaderna är höga i form av stämpelskatter och det finnsdärför anledning att överväga om de temporära sänkningar av stämpel-avgiften, som beslutade skall permanentas.Om fastighetsinvesteringsbolag införes skulle det för hushållen skapa en nysparform som dels har relativt jämn och hög utdelning, dels kapitalet att växamed fastighetspriserna. Sparformen är särskilt lämplig för de hushåll somsparar för att antingen kunna köpa egen bostad eller bygga upp sin egenriskspridning.De professionella investerarna får en ny placeringsform med speciellaegenskaper vad gäller avkastningens fördelning på utdelning och prisföränd-ring, risk och likviditet. De kan via kombinationer av innehav av fastighets-investeringsbolagsaktier och andra instrument praktiskt imitera avkastningenav direktinvesteringar i fastigheter. Även terminsmarknad kommer att uppstå,vilket medför att fastighetsportföljer kan garderas och fastighetsmarknadenstabiliseras.Försäkringsbolagen och pensionsstiftelser får en effektivare portföljförvalt-ning genom den ökade likviditeten. Bankerna får en ny grupp avvälkonsoliderade låntagare och bankfastighetsbolagen kan antingen omvand-las till fastighetsinvesteringsbolag eller lösa sina strukturproblem genomdessa.För kommunerna och staten innebär det en möjlighet att sprida ägandet ifastigheter, varigenom man minskar sin risk och frigör kapital. Kommunernaskulle kunna profilera strukturen i sina fastighetsbestånd och stärka denfinansiella ställningen i sina fastighetsbolag, så att dessa kan leva upp tillsinamål. Statens åtaganden i de särskilda fastighetsbolagen kan minskas kraftigteller helt elimineras.SammanfattningDet är av stort allmänt intresse att fastighetsmarknaden blirmer likvid än den är . Omstruktureringsbehovet blandde stora fastighetsägarna kan beräknas till 200 miljarderkronor. Det kommer att ta mycket att skapa effektivaoch anpassade fastighetsinnehav, om ingenting görs för attunderlätta för marknadens aktörer. Effektivitet iprisbildningen kan uppnås via en hög avkastning ivärdepapper med rätt till avkastning i fastighetsportföljer.Förslaget innebär att en ny typ av företag skapas,fastighetsinvesteringsbolag. Dessa liknar investmentbolag,men till skillnad från dessa skall realisationsvinsterbeskattas. Det skall finnas en skyldighet förfastighetsinvesteringsbolagen att utdela avvinsten. Denna utdelning skall vara avdragsgill . Förslaget innebär att privatpersoner kaninvestera i fastigheter så att de dels har ägandets ekonomiskafördelar, dels har samma skattevillkor som om de skulleplacera i direktägande av fastigheter. Även för störreinvesterare skulle förslaget innebära ett säkrare, enklare ochmer flexibelt sätt att variera fastighetsandelen i sinaportföljer.Om fastighetsinvesteringsbolag tillskapas skulle de kunna bli den injektionsom marknaden behöver. Den mycket stora volymen av ofrivilligt förvärvadefastigheter bör kunna hamna i rätt miljö. Fastighetsbolagen får en möjlighetatt öka fokuseringen i sina innehav och därmed skapa större intresse blandhushåll och investerare, svenska och utländska. Transaktionsbehoven ärså stora att en marknad med direkt ägande av fastigheter näppeligen kan klaraav dem. Det är därför angeläget att en förändring i linje med vad som angivitsi motionen kommer till stånd. HemställanMed hänvisning till det anförda hemställs1. att hos regeringen begär förslag till sådan ändring av lagen omstatlig skatt att fastighetsinvesteringsbolag kan tillskapas i enlighet med vadsom anförts i motionen,2. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om behovet av en effektivisering av fastighetsmarknaden i enlighetmed vad som anförts i motionen.