mot · GK02Bo2 · 1996-10-07 00:00:00 — med anledning av prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. I propositionen behandlas förslag till ändringar ihyresförhandlingslagen samt förslag till lagändringarbeträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. Tillgrund för propositionen ligger ett delbetänkande av 1995 årshyreslagstiftningsutredning.Förslagen innebär i huvudsak att man rättar till de brister i lagstiftningensom åstadkoms genom den förra regeringens förslag. Regeringens förslag kani huvudsak tillstyrkas. Vissa justeringar i förslaget är dock önskvärda.HyresförhandlingslagenHur stort antal lägenheter skall krävas för att fåförhandlingsordning?I propositionen (sid 47) uttalas att en förhandlingsordning bör komma attomfatta ett flertal av lägenheterna i det eller de hus som förhandlings-ordningen skulle gälla. Denna skrivning är något oklar och kan innebära attkraven ställs för högt för att en förhandlingsordning skall erhållas.Rätt till förhandlingsersättningEftersom hyresgästorganisationen, som är part i enförhandlingsordning, har laglig skyldighet att förhandla föralla hyresgäster som väljer att omfattas avförhandlingsordningen och även för outhyrda lägenheter ihuset, är det rimligt att organisationen också får en laglig rätttill ersättning för förhandlingsarbetet. Utredningen hadeockså lagt ett förslag om detta. Det är beklagligt att intedenna fråga fått någon lösning. Om inte parterna kan nå framtill en gemensam lösning i frågan bör regeringen återkommamed förslag till lagstiftning.Hyresgästinflytande vidförbättrings- ochändringsarbeteRegeringens förslag avviker i några avseenden frånutredningens förslag. Resultatet av detta blir att förslaget ärnågot ologiskt.Å ena sidan instämmer regeringen i utredningens förslag om att inflytandetskall utövas av den enskilde hyresgästen och inte av en hyresgäst-organisation.Å andra sidan säger regeringen att vid en tvist skall hyresnämnden vid enskälighetsbedömning i första hand beakta det objektiva hyresgästintresset.Värdet av att den enskilda hyresgästen får utöva inflytande urholkas omdennes personliga skäl för att motsätta sig åtgärder eller uttrycka önskemålom ändringar inte skall beaktas. Förslaget bör därför ändras och ansluta tillvad utredningen anfört.Det föreslås ingen ändring i 46 § första stycket 4 hyreslagen. Detta innebäratt hyresvärden föreslås ha kvar rätten att få hyresavtalet att upphöra vidstörre ombyggnad.Det är av stor vikt att bestämmelserna utformas på så vis att hyresvärdeninleder planeringen av åtgärderna med att förhandla med de berördahyresgästerna.Det är inte rimligt att hyresvärden skall kunna bringa hyresavtalet attupphöra arbetena genomförs om hyresgästen avser att återflytta.Om hyresavtalet upphör är det svårt att se något hinder mot att åtgärderna blirhelt andra än de som anfördes som grund för uppsägningen. Finnerhyresvärden, efter det att avtalet har upphört, att de från början planeradeåtgärderna bör ändras torde han inte behöva något godkännande avhyresnämnden, än mindre av någon enskild som inte längre har gällandehyresavtal. Detta förhållande kan också komma att missbrukas av oseriösahyresvärdar. Hyresgästen har således ingen garanti mot andra mer omfattandeåtgärder än de som hyresgästen och hyresnämnden inledningsvis haft att taställning till.Kringgående av bestämmelserna om hyresgästinflytande måste förhindras.Detta kan ske genom att 46 § hyreslagen kompletteras med en skrivning omatt hyresavtalet inte upphör om hyresgästen tillfälligt avflyttar frånlägenhetenunder tiden arbetena genomförs.Även om hyresavtalet inte upphör när hyresgästen tillfälligt flyttar ut frånlägenheten, bör det finnas en sanktion för de fall hyresvärden vidtar åtgärdersom går utöver vad hyresgäst eller hyresnämnd godkänt. Regeringens förslagi denna del är värda att pröva.Andra förslagDet finns ytterligare brister i hyresförhandlingslagen, sombör åtgärdas även om de inte finns med i propositionen.Tiden för påkallande av förhandlingEn hyresgäst som ställer sig utanför det kollektivaförhandlingssystemet har en tidsfrist på minst två månaderatt motsätta sig hyresvärdens begäran om högre hyra. Omhyresgästen protesterar utsträcks ytterligare.Huvudregeln är att hyresnämndens beslut om ändring avhyran träder i kraft tredje efter hyresvärdensansökan till hyresnämnden. Detta innebär att hyresvärden fårvara ute om denne vill vara säker på att enhyreshöjning kan komma till stånd ett visst månadsskifte.Enligt hyresförhandlingslagen är tiden för påkallande av förhandlingarbetydligt kortare. Om förhandlingarna strandar och hyresvärden hänskjuterfrågan till hyresnämndens prövning, är huvudregeln att beslut om höjning intefår avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månaderfrån dagen för ansökningen. Om det finns skäl får hyresnämnden förordna attbeslut om höjning skall gälla från en tidigare tidpunkt. Denna sistnämndabestämmelse tillämpas i de flesta fall när hyresnämnd fastställer hyran efterstrandade förhandlingar. Detta innebär att hyresgäster som omfattas avförhandlingsordningen är missgynnade vid jämförelse med hyresgäster somvalt att stå utanför. Hyreshöjning träder i kraft för dem som omfattas avförhandlingsordningen tidigare.Tidsfristerna för hyresvärdens begäran om förhandlingar avseendehyreshöjning enligt hyresförhandlingslagen och hyresnämndens möjlighet atthöja hyran för hyresgäst som omfattas av förhandlingssystemet bör förlängas.Brott motförhandlingsöverenskommelseI hyresförhandlingslagen finns skadeståndsbestämmelseravseende brott mot förhandlingsskyldigheten. I lagen finnsdäremot inte några bestämmelser om skadestånd för brottmot förhandlingsöverenskommelsen som sådan.Åsidosättande av förhandlingsöverenskommelse bör kunna medföraskadeståndsskyldighet. En bestämmelse härom bör införas i hyresförhand-lingslagen.OgiltighetI 5 § hyresförhandlingslagen anges den minsta ramen för denprimära förhandlingsskyldigheten. Om parterna är överenskan de utvidga området för denna skyldighet och ävenskadeståndsskyldigheten utökas i motsvarande mån. Däremotinträder inte ogiltighetspåföljden vid underlåtenheten attiaktta genom avtal utvidgad primär förhandlingsskyldighet.Åsidosättande av genom avtal utvidgad primär förhandlingsskyldighet börockså drabbas av ogiltighetspåföljd.FöreningsrättenDet är av stor vikt att part i ett kollektivt förhandlingssystemvisar respekt för motpart och inte vidtar åtgärder som kränkerföreningsrätten. I arbetsrättslig lagstiftning finnsbestämmelser om föreningsrätt och om sanktioner motkränkning av sådan rätt. Det har visat sig att det finns behovav motsvarande reglering i hyresförhandlingslagen.Bestämmelser om föreningsrätt och sanktioner motkränkning av föreningsrätten behöver därför införas ihyresförhandlingslagen. HemställanMed hänvisning till det anförda hemställs1. att beslutar precisera antal lägenheter för rätt tillförhandlingsordning,2. att beslutar avslå propositionens förslag avseende ändringar i12 kap. 18 § jordabalken,3. att hos regeringen begär att 12 kap. 18 § jordabalken utformasi enlighet med förslagen i utredningen 1995:119,4. att hos regeringen begär att 46 § hyreslagen kompletteras meden skrivning om att hyresavtalet inte upphör om hyresgästen tillfälligtavflyttar från lägenheten arbetena genomförs,5. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om behovet av att avreglera rätten till förhandlingsersättning,6. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionenanförts om behovet av ytterligare ändringar i hyresförhandlingslagen.