prop · GI03219 · 1995-01-01 00:00:00 — Bostadslåneräntan tillämpas för följande lånetyper: -lån enligt bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) till den del 35 § första stycket förordningen, i paragrafens lydelse före , tillämpas på lånet, -lån enligt bostadslånekungörelsen (1967:552) till den del 30 § första stycket kungörelsen tillämpas på lånet, -lån eller lånedel som avses i punkt 5 första stycket övergångsbestämmelser till nämnda kungörelse, -lån eller lånedel varpå ränta till följd av punkt 7 samma övergångsbe- stämmelser utgår enligt 30 § första stycket kungörelsen, -lån enligt räntelånekungörelsen (1967:553), -lån enligt förbättringslåneförordningen (1980:261) till den del 12 § andra stycket förordningen tillämpas på lånet samt förbättringslån i fall som avges i 11 § tredje stycket och 13 § andra stycket kungörelsen (1962:538) om förbättringslån, -lån som efter utgången av har beviljas enligt kungörelsen (1966:173) om statsbidrag och lån till barnstugor, -lån och förskott på lån som har beviljats enligt förordningen (1976:260) om hyresförlustlån eller kungörelsen (1972:760) om lån avseende kostnader för outhyrda lägenheter, -lån enligt kungörelsen (1973:400) om statligt stöd till allmänna samlingslokaler, -lån enligt förordningen (1981:590) om lån till energibesparande åtgärder i kommunala och landstingskommunala byggnader m.m., förordningen (1979:816) om statligt stöd till energibesparande åtgärder i kommunala och landstingskommunala byggnader m.m., förordningen (1977:332) om statligt stöd till energibesparande åtgärder i bostadshus m.m. eller kungörelsen (1974:252) om statligt stöd till energibesparande åtgärder i bostadshus, -lån enligt förordningen (1978:992) om lån för underhåll av vissa bostadshus, -lån enligt förordningen (1981:1123) om lån för förvärv från staten av bostadsfastigheter för permanent bruk, om lånet har betalats ut före , -lån enligt förordningen (1982:541) om lån till grundavgiften vid ombildningen av hyresrätt till bostadsrätt, -lån enligt förordningen (1982:644) om lån för byggnadstekniska åtgärder i bostadshus eller förordningen (1981:473) med samma namn som har betalas ut före , till den del 35 § första stycket bostadsfinansieringsförordningen (1974:946), i paragrafen lydelse före , tillämpas på lånet, -lån enligt förordningen (1982:1286) om statlig hyresförlustgaranti, -lån enligt 3 § förordningen (1982:1272) om statlig lånestöd m.m. till särskilda åtgärder i bostadsområden med outhyrda lägenheter, förordningen (1976:257) om lån för förvärv av egnahemsfastighet i vissa fall eller förordningen (1984:614) om lån för förvärv av vissa fastigheter som har förköpts enligt förköpslagen (1967:868), om lånet har betalas ut före , -lån som avses i förordningen (1986:82) om ränta och amortering m.m. i fråga om vissa statliga tilläggslån till kulturhistoriskt värdefull bebyggelse eller förordningen (1983:1021) om tilläggslån för ombyggnad av bostadshus m.m. -lån som avses i förordningen (1990:916) om vissa lån till forskningsinriktat experimentbyggande. För de statliga bostadslån där räntenivån inte regleras via bostadslåneräntan, vilka uppgår till ca , gäller i regel en fast räntesats i enlighet med den förordning som lånet beviljats med stöd av. Därutöver finns bostadslån med s.k. fördjupad del. För dessa lånedelar gäller marknadsmässiga villkor i fråga om ränta och amortering. Den fördjupade delen ersätter bottenlån på den allmänna lånemarknaden. 5.2 Räntebestämning av statliga bostadslån finansierade genom I samband med övergången till att finansiera statliga bostadslån via bibehölls lånereglerna i huvudsak oförändrade. Vissa ändringar i lånevillkoren gjordes dock bl.a. vad gäller räntevillkoren (prop. 1983/84:90, bet. 1983/84:BoU28, rskr. 1983/84:303). Räntesättningen knöts till villkoren för upplåning genom bostadsobligationer, i stället för som dittills till villkoren för statlig upplåning. Här infördes också femårig räntebindningstid för bostadslån. Däremot gjordes inga större ändringar i fråga om amorteringstider och amorteringsplaner. Trots övergången till finansiering genom bostadso- bligationer behölls en låneavtalstid i vissa fall. beslutade att ge rätt att ta ut ränteskillnadsersättning för nya lån som utbetalades efter (prop. 1987/88:100, bet. 1987/88:BoU13, rskr. 1987/88:212). Motivet till beslutet var att möjligheten för låntagaren att återbetala lånet helt utan avgift kunde innebära en betydande finansiell risk för , eftersom vid en inlösen av lånet måste fortsätta att täcka sin kostnad för den gjorda upplåningen. Vid en allmän räntenedgång skulle ha en högre bunden kostnad än vad det inlösta lånet kan generera i intäkter vilket skulle leda till förlust för . Risken för förluster i samband med sjunkande räntenivåer och förtida inlösen av statliga bostadslån finansierade av bedömdes av statsmakterna som stor. beslutade därför om en ändring av lagen (1989:567) om ändrade betalningsvillkor för vissa statliga bostadslån m.m. (prop. 1990/91:193, bet. 1990/91:BoU21, rskr. 1990/91:381). Ändringen innebar att gavs rätt att ta ut ränteskillnadssersättning även på lån finansierade av som utbetalats före , dvs. på lån för vilka man från början inte förbehållit sig en sådan rätt. Genom lagen kompletterades gällande civilrättsligt bundna lånevillkor med lagstadgade lånevillkor, utan någon direkt försämring av låntagarnas rättsläge, i syfte att undvika risken för stora kostnader för och underlätta omläggningen av systemet för bostadsfinans- iering. har i sina framställningar till regeringen framfört önskemål om ändrade regler för beräkningen av ränteskillnadsersättningens storlek. Bakgrunden till framställningar är att det i Plan- och bostadsverkets föreskrift (1988:3) och senare i föreskrift (1991:4) anges att subventionsräntan - som är den genomsnittliga räntan på femåriga bostadsobligationer - skall gälla som jämförelseränta vid beräkningen av ränteskillnadsersättning. Enligt svarar föreskrifter inte mot föreskrifterna lag om hur ersättningen skall beräknas. Nuvarande räntenivåer på kapitalmarknaden för lån med olika långa bindningstider innebär att en lång bindningstid har högre ränta än en kort. Vid sådana förhållanden kan inte täcka sina kostnader vid förtida inlösen av lån. Lagens målsättning var emellertid att full kostnadsersättning skulle fås. har en omfattande inlösen av lån skett vilket medfört stora förluster för . är organiserat som en koncern med två dotterbolag. Moderbolaget är ansvarigt för koncernens finansiering. De två dotterbolagen ansvarar för var sin del av tillgångarna i form av lånestockar, dvs. lån som är beviljade och utbetalade inom ramen för det statliga regelsystem som gällde fram till utgången av respektive lån som är beviljade av i konkurrens på bostadskreditmarknaden . har ca 240 anställda och har sitt huvudkontor i . Viss förvaltning är lokaliserad till där det finns ca 80 anställda. har även en regional försäljnings- och kreditbevakningsorganisation med totalt ca 45 anställda. Den totala bostadskreditmarknaden omfattar lån på . är i huvudsak inriktat på marknaden för finansiering av flerfamiljshus. Den delen av bostadskreditmarknaden omfattar lån på ca . har här en marknadsandel på . När det gäller nyutlåningen till flerfamiljshus har haft en stark position på marknaden. ställning är stark framför allt med tanke på att lån i konkurrens har beviljats endast . har finansierat av sin totala utlåning genom upplåning på den internationella kapitalmarknaden. Denna andel är betydligt större än konkurrenternas. tidigare, i jämförelse med konkurrenterna, lägre upplåningskostnader på den inhemska upplåningsmarknaden har i stort sett upphört bl.a. till följd av de stora kreditförlusterna och det generella statliga åtagandet gentemot kreditväsendet. De stora kreditförlusterna har även inneburit att i viss mån tvingats hålla tillbaka utlåningen och konsolidera verksamheten. Det bokförda värdet av tillgångar uppgick /95 till ca . Huvuddelen, ca , utgörs av lån till bostäder, huvudsakligen lån för ny- och ombyggnad. Av dessa hänför sig ca till lån beslutade inom ramen för det statliga regelsystemet och ca till lån beslutade av i konkurrens på bostadskreditmarknaden. Som framgått tidigare handhar också förvaltningen av äldre anslagsfinansierade lån för i första hand bostadsändamål. Totalt administrerar lån på ca . två lånestockar är i första hand finansierade genom bostads- obligationslån på de nationella och internationella kapitalmarknaderna. Obligationerna är med få undantag förenade med villkoret att staten under deras löptid innehar aktiemajoriteten i . Kapitaltäckningsgraden uppgick /95 till . Totalt riskvägda tillgångar uppgick till ca och kapitalbasen till ca . Kapitalbasen i bestod /95 av ett beskattat kapital på ca , beskattade reserver på ca samt förlagslån på ca . Därtill kommer ytterligare förlagslån som inte får räknas in i kapitalbasen, med ca och en av staten utställd grundfondsförbindelse på . redovisar för stora kreditförluster i den myndighetsbeslutade lånestocken, vilket leder till att verksamheten sammantaget gick med en förlust på . Från att haft små eller inga kreditförluster har fått vidkännas allt större förluster. De ökande kreditförlusterna är till mycket stor del, , hänförliga till lån som beviljats inom ramen för de statliga regelverk som gällde fram till utgången av dvs. lån beslutade av de statliga lånemyndigheterna utan egentlig kreditprövning. För har tvingats belasta resultatet med för konstaterade och befarade kreditförluster främst på sådana lån. Den statliga garantin har belastats med ca för att inte kapitaltäckningen skall understiga den lagstadgade nivån i det ansvariga dotterbolaget. riskerar kreditförluster på lån till bostäder färdigställda bli fortsatt stora till följd av att produktionskostnaderna varit mycket höga och att lånesäkerheten i vissa fall enbart utgörs av pantbrev på belopp med "höga inomlägen". Förmånsläget på dessa pantbrev fastställdes enligt det statliga regelverket med utgångspunkt från en produktionskostnad som i många fall ligger betydligt över marknadsvärdet. Detta gäller främst lån till bostadsrättsföreningar, som står för över hälften av förlusterna och privata flerbostadshus. Sammantaget har efter 1991 belastats med kreditförluster . Den framtida utvecklingen av kreditförlusterna är bl.a. beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen, framtida räntenivåer och av vilka räntemarginaler som bottenlåneinstituten kräver av låntagarna när räntan på de befintliga lånen ändras vid räntejustering eller omsättning. Den ökade differentieringen av bottenlåneinstitutens räntemarginaler innebär att räntenivåer som väsentligt överstiger subventionsräntenivån blir allt vanligare. Eftersom den del av räntan som ligger över subventionsräntan inte stöds med räntebidrag innebär den ökade marginalen en merkostnad som slår fullt ut hos låntagaren. De ökade marginalerna ökar i sin tur kreditriskerna för lån. 7 Enhetliga regler för räntesättning och förtida återbetalning m.m. Staten har på olika sätt beviljat och finansierat lån på bostadsområdet. En stor del av dessa lån har beviljats och finansierats då kreditmarknaden var reglerad. Kreditregleringen gjorde att staten valde att stödja och stimulera bostadsområdet genom statsbudgetfinansierad långivning. Räntesatsen på lånen kopplades i regel till statens upplånings- kostnad. Nivån på låneräntan kan därmed inte sägas vara statens sätt att stödja låntagaren. Det väsentliga stödet till bostadsförsörjningen var i stället erbjudandet om lån och det räntebidrag som erhölls. När övertog finansieringen av statliga bostadslån kopplades nivån på låneräntan i stället till bolagets upplåningskostnad på bostadskreditmarknaden. Den statliga långivningen har därigenom fått två olika metoder för räntesättning för i princip samma typer av lån. Utgångspunkten bör därför vara att skapa en enhetlig räntesättning för de statliga bostadslånen så att finansieringen av samtliga dessa lån kan ske på kapitalmarknaden och därmed lyftas av från stats- skulden och minska statens upplåningsbehov. är en av flera aktörer som i fri konkurrens agerar på bostads- kreditmarknaden. har slagit fast att staten även fortsättningsvis har ett intresse av att deltar som en del i mångfalden och konkurrensen på marknaden. är verksamhetsmässigt och finansiellt hårt belastat av de stora kreditförlusterna i de lån som är beviljade inom ramen för det statliga regel- systemet. Det finns därför skäl att försöka avlasta de lån som innebär en risk för fortsatt stora kreditförluster så att bolaget kan vara en finansiellt stark och aktiv aktör på bostadsfinansieringsmarknaden utan beroende av statligt stöd. Sammanfattningsvis bör samtliga statligt beslutade bostadslån finansieras på kapitalmarknaden. Finansieringen bör ske via två bolag, dels som utöver sin egen utlåning bör ansvara för statliga bostadslån med begränsad risknivå, dels ett annat statligt ägt bolag som bör hantera de statliga bostadslån som har en hög risknivå och därmed kan förväntas generera kreditförluster. Detta bolag bör vara ett kreditmarknadsbolag. bör även fortsättningsvis hantera admini- strationen av samtliga lån för att bibehålla en hög kostnadseffektivitet i hanteringen. 7.2 Ändrade principer för räntesättning m.m. Regeringens förslag: Lagen om ändrade betalnings- villkor för vissa statliga bostadslån m.m. kom- pletteras så att statliga lån vars räntesättning är kopplad till statens bostadslåneränta ges villkor som är jämförbara med de bostadslån som är finansierade av . införs enhetliga regler för ersättning till långivaren vid förtida inlösen av statligt beslutade bostadslån. Skälen för regeringens förslag: Regeringen beslutar om vilken räntesats som skall tillämpas för merparten av de statligt finansierade bostadslånen m.m. utifrån riktlinjer som har beslutat. För de statliga bostadslån som finansieras via gäller att räntan bestäms med utgångspunkt i bolagets upp- låningskostnad. Därtill kommer bl.a. rätt för att erhålla ränteskill- nadsersättning vid förtida inlösen av lån. Sammantaget innebär de villkor som gäller för SBAB-lånen dels att de är möjliga att finansiera på kapitalmarknaden utan att långivaren tar en ränterisk, dels att villkoren för låntagare i huvudsak är jämförbara med villkoren för övriga bostadsinstituts låntagare. Statens bostadslåneränta bestäms, som tidigare redovisats, framåt med utgångspunkt i statens genomsnittliga upplåningskostnad föregående år. redovisar på uppdrag av regeringen statens genomsnittliga upplåningskostnad via räntan på obligationer med en löptid . Redovisningen ligger till grund för regeringens beslut om räntesats. Regeringens bedömning är att det numera saknas både bostadspolitiska och verksamhetsmässiga motiv för att bibehålla dessa två olika räntesättnings- principer för i grunden helt likartade statliga lån vilka i många fall beviljats inom ramen för samma regelverk. Möjlighet bör öppnas att på kapitalmarknaden finansiera statliga lån, vars räntenivå bestäms via statens bostads- låneränta. Därmed skulle både adminstrativa och finansiella fördelar kunna uppnås. En viktig princip i bostadsinstitutens verksamhet är att upplåning och utlåning är matchade, dvs. att medel som lånas ut mot överenskommen ränta och bindningstid också av institutet kan lånas upp till motsvarande kostnad och tidsperiod. På detta sätt begränsas ränterisken för institutet och kravet på riskpremie i form av marginal mellan in- och utlåningsräntan kan hållas lägre. De principer som gäller för att beräkna nivån på statens bostadslåneränta innebär att matchning mellan in- och utlåningsränta är omöjlig att genomföra. Den huvudsakliga anledningen till att möjlighet till matchning saknas är att staten traditionellt inte har matchat sin inlåning mot små räntebärande fordringar utan att staten inom ramen för sin totala upplåning tagit på sig den ränterisk som uppstår till följd av ett förenklat regelverk. Dessutom saknade staten för utlåningen administrativ kapacitet att genomföra en matchning. Den nya principen för räntesättningen bör innebära att låntagaren ges möjlighet att välja mellan fast och rörlig ränta genom att räntebindningstiden bestäms enligt de villkor som gäller på bostadskreditmarknaden, i intervallet mellan 3 månader och . Låntagaren bör få bestämma bindningstid. Om fordringsägaren av någon anledning inte får besked av låntagaren om önskad bindningstid bör tiden ensidigt kunna fastställas till . Flertalet av de förordningar som styrt utlåningen och de avtal som för statens räkning träffats med låntagarna saknar reglering i frågan om ersättning vid förtida inlösen av lån. Detta är naturligt då ingen matchning mellan in- och utlåning var aktuell. Den enbart ettåriga räntebindningstiden minskar även behovet av en reglering av eventuell ränteskillnadsersättning vid förtida inlösen av lån. För att kunna finansiera de statligt finansierade bostadslånen på kapitalmarknaden krävs att de nuvarande principerna och villkoren för räntesättning, räntebindningstid och erläggande av ränteskillningsersättning vid förtida inlösen av lån ändras. Lånevillkoren innehåller ingen rätt för fordringsägaren att erhålla ränteskillnadsersättning vid förtida inlösen av lånet. Ränta och räntebindningstid är reglerade på så sätt att regeringen har rätten att fastställa räntan på lånet i sänder. Regeringen föreslår att lånevillkoren ändras vad det gäller principerna för räntesättning och rätten till ersättning vid förtida inlösen av lån. Räntesättningen bör ändras så att räntan bestäms i avtal mellan låntagaren och långivaren utifrån långivarens upplåningskostnad, dvs. i princip kostnaden för upplåning på bostadsobligationsmarknaden, i stället för att bestämmas av regeringen. Eftersom de nuvarande låneförbindelserna är civilrättsligt bindande krävs att det i lag ges föreskrifter som ersätter de nuvarande villkoren. Föreskrifterna bör tas in i lagen (1989:567) om ändrade betalningsvillkor för vissa statliga bostadslån m.m. Låntagaren skall genom förslaget ges möjlighet att bestämma räntebindningstid och därmed indirekt också räntans storlek. För låntagararna innebär ändringen att den nuvarande oförmånliga räntesättningsprincipen - räntan är högre på lån med lång bindningstid - ersätts med ett eget aktivt beslut om önskad räntebindningstid och därmed en direkt koppling till gällande räntenivåer. Den nu gällande räntesättningsprincipen innebär att låntagaren med eftersläpning får betala den femåriga bindningstidens högre ränta men enbart erhålla en ettårig bindningstid. är statens bostadslåneränta fastställd till främst till följd av den låga räntenivån . Med utgångspunkt i räntenivåerna finns det skäl att anta att statens bostads- låneränta kommer att höjas betydligt . Principerna för hur den statliga bostadslåneräntan beräknas innebär att den lägre räntenivå som gäller för en kort bindningstid inte tar sig uttryck i en lägre ränta utan att låntagaren betalar kostnaden för en lång bindningstid trots den enbart ettåriga bindningstiden. har skillnaden i upplåningskostnad mellan en ettårig bindningstid och en femårig varit . innebär kopplingen av räntan på lånen till bostadso- bligationsräntan i stället för till statens upplåningskostnad samt att en skälig ersättning för risk m.m. bör utgå till fordringsägaren med all sannolikhet en ökad kostnad. Sammantaget bedöms dock dessa ökade kostnader inte överstiga den vinst som låntagaren kan erhålla genom att fritt välja räntebind- ningstid och därtill kopplad upplåningskostnad. Den långsiktiga utvecklingen av förhållandena på kapitalmarknaden är dock omöjlig att bedöma. Det kan därför inte uteslutas att den föreslagna förändringen kan innebära en nackdel för låntagaren. Regeringen gör dock bedömningen att den föreslagna lagregleringen sammantaget innebär sådana fördelar för det allmänna och för låntagarna att den bör genomföras. För de låntagare som har rätt till statligt räntebidrag kommer bidraget från i stället att kopplas till den då gällande subventionsräntan. Detta innebär att dessa låntagare får kompensation för den eventuella skillnad i räntenivå mellan statens bostadslåneränta och subventionsräntan som förslaget ger upphov till. Ett alternativ till den föreslagna lagregleringen av räntebestämningen är att statsmakterna i stället beslutar om att statens bostadslåneränta skall avspegla bostadslåneinstitutens upplåningskostnad för ettårig upplåning. Detta alternativ kräver ingen lagstiftning eftersom den genomgående formuleringen i låneförbindelserna är att regeringen bestämmer räntan i taget. Regeringens bedömning är att en sådan lösning skulle vara ett sämre alternativ både för låntagaren och för det allmänna även om den angivna målsättningen skulle kunna uppnås. Ränteskillnadsersättning vid förtida inlösen av lån I samband med att räntebindningstiden görs flexibel bör även långivaren ges rätt till ersättning om låntagaren vill lösa in lånet. När låntagaren löser lånet går långivaren miste om räntan för återstoden av lånets löptid. Långivaren måste placera de återbetalade medlen i räntebärande papper. Ränteskillnadsersättningen beräknas på skillnaden mellan räntan på det inlösta lånet och den ränta som långivaren kan få genom att återplacera medlen. Detta gäller för de statliga bostadslån som är finansierade via . Rätten för att erhålla ränteskillnadsersättning har för de lån som utbetalades före reglerats i lagen om ändrade betalningsvillkor för vissa statliga bostadslån m.m. Denna lags tillämpningsområde bör nu utvidgas till att även omfatta de bostadslån som finansierats av staten och som föreslås ges en ändrad räntesättning. Lagen bör även ändras när det gäller hur jämförelseräntan skall beräknas. Principerna för beräkningen av ersättningens storlek i fråga om konsument- krediter bör anges tydligare så att konsumentlåntagaren ges ett regelverk som är jämförbart med vad som gäller för övriga bostadslån på marknaden till konsumenter. I 24 § konsumentkreditlagen (1992:830) finns detaljerade föreskrifter om hur ersättning skall erläggas vid förtida inlösen av lån. En hänvisning till dessa villkor bör därför göras i den nu föreslagna lagen. När det gäller företagskrediter finns det inte behov av samma skydd för låntagaren. Jämförelseräntan bör i dessa fall inte definieras exakt. Den ränteskillnadsersättning som låntagaren måste betala om han löser lånet bör beräknas med utgångspunkt i skillnaden mellan räntan på lånet och den ränta som långivaren kan erhålla vid återplacering av medlen. För de statliga lån som utbetalats av gäller vid beräkningen av ränteskillnadsersättning till långivarens vid förtida inlösen av lån de föreskrifter som utfärdat. I föreskrifterna anges att subventions- räntan, dvs. den femåriga bostadsobligationsräntan, skall vara jämförelseränta oavsett återstående löptid på lånet. Genom att inte beakta återstående löptid på lånet leder föreskrifterna till att någon av parterna i avtalet missgynnas. Vilket part som missgynnas avgörs av räntenivån på olika långa bindningstider. Vid en högre ränta på korta bindningstider, vilket har varit normalfallet , missgynnas låntagaren. Vid nuvarande förhållande på kapitalmarknaden när räntan på lång bindningstid är högre än kort missgynnas långivaren. uppskattar sina hittillsvarande förluster till . Regelverket för hur ränteskillnadsersättning skall beräknas bör varken gynna eller missgynna någon part i avtalen. Det finns inte heller några verksamhets- eller bostadspolitiska motiv för att tillämpa skilda principer för likartade lån beroende på finansieringsform och utbetalningstidpunkt. föreskrifter bör därför ersättas med att det i lagen tydligare anges hur ersättningen skall beräknas och att lagens tillämpningsområde också utvidgas till att omfatta alla statliga lån som utbetalats av . Förslaget innebär att de i lagen angivna principerna för hur ränteskillnadsersättning skall beräknas kommer att omfatta samtliga statligt beslutade bostadslån. Regeringens förslag innebär att föreskrifter i lag i viss utsträckning ersätter civilrättsliga avtalsbestämmelser.