prop · GI03155 · 1995-01-01 00:00:00 — Värderingen skall ske med hänsyn till fastighetens skick när ersättningsfrågan avgörs. När värdet skall fastställas skall man bortse från sådana förbättringar av fastigheten som beror av att arrendatorn lagt ned arbete eller kostnad utöver vad som ålegat honom. Detsamma skall gälla när rätten till sådana förbättringar övergått till arrendatorn från en tidigare arrendator. Också från sådana åtgärder som vidtagits av jordägaren i uppenbar avsikt att höja ersättningen vid ett friköp skall bortses. Även när det gäller förfarandet har den föreslagna lagen utformats efter mönster av i första hand expropriationslagen. I viss utsträckning hänvisas till bestämmelserna i den lagstftningen. Härigenom har friköpslagens omfång kunnat nedbringas väsentligt. Den som önskar friköpa ett område får alltså väcka talan mot jordägaren vid fastighetsdomstol. Avser friköpet del av en fastighet skall stämningsansökningen vara åtföljd av karta och beskrivning som upprättats av fastighets- bildningsmyndigheten. I lagförslaget framhålls domstolens processledande uppgifter. Domstolen skall verka för att utredningen får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till målets beskaffenhet. Den skall vidare tillse att onödig utredning inte förebringas. ges domstolen rätt att självmant föranstalta om den utredning som är erforderlig. Vid friköp av egendom med anknytning till fideikommiss skall domstolen inhämta yttrande från fideikommissnämnden huruvida området skall inlösas enligt 16 § lagen om avveckling av fideikommiss. Den föreslagna lagen hindrar inte att parterna kommer överens om köp enligt allmänna regler. När ett friköp sker genom dom behöver man emellertid inte iaktta vissa inskränkande bestämmelser i bl.a. fastighetsbildningslagen. Detta innebär att parterna vid ett vanligt fastighetsköp kan ha ett intresse av att felaktigt få köpet karaktäriserat som ett friköp. För att motverka en sådan effekt har föreskrivits att domstolen, i ett fall där parterna är överens om att friköp får ske, självmant måste undersöka att det verkligen är fråga om ett historiskt arrende i lagens mening innan den utfärdar dom i enlighet med överenskommelsen. Frågan om friköpsrätt föreligger får avgöras genom särskild dom. Rättegångskostnaderna vid fastighetsdomstolen föreslås belasta arrendatorn. I högre instans skall vardera parten stå sina egna kostnader. Undantag från dessa regler kan i enlighet med allmänna regler göras vid t.ex. försumlig processföring. Ett friköp skall enligt förslaget anses fullbordat när samtliga frågor i saken avgjorts slutligt och arrendatorn fullgjort sina åligganden enligt domen. I fråga om köp av del av en fastighet föreslås friköpet få fastighetsbildande verkan. Sammanfattning av betänkandet Investeringar i arrendejordbruket (SOU 1992:109) En av kommitténs huvuduppgifter har varit att utforma förslag till regler om skydd för jordbruksarrendatorns investeringar på arrendestället. Ett förslag till sådana regler presenteras i detta betänkande. I betänkandet läggs vidare fram förslag till några ytterligare förändringar på skilda områden av arrendelagstiftningen. Uppdraget har innefattat att överväga frågor om ansvaret för olyckshändelser på byggnader och andra anläggningar, om ansvaret för skador av vilt, om möjlighet att klandra en syn anslutningsvis, om möjlighet att i vissa fall deponera arrendeavgift samt om besittningsskydd när en medarrendator vill träda ut ur arrendeförhållandet. Våra överväganden i dessa delar redovisas i separata kapitel. Betänkandet innehåller också ett förslag till omredigering av bestämmelserna i 9 kap. 15-22 §§ JB. har från skilda håll framhållits att det finns ett behov av nya bestämmelser om investeringar på arrendeställen. Behovet av en reform har accentuerats. I ett läge där förhållandena inom svenskt jordbruk präglas av osäkerhet och låg lönsamhet är det av särskild betydelse att förbättra jordbrukets internationella konkurrenskraft. Ett sätt att åstadkomma detta är att skapa förutsättningar för ett framtida gott investeringsklimat i sådana jordbruksföretag som drivs på arrenderad mark. Det betonas i betänkandet att frågor med anknytning till investeringar på arrendestället i första hand bör lösas genom överenskommelse mellan parterna. Förslagets regler avser situationen då någon sådan överenskommelse inte kan nås. De föreslagna reglerna innebär att en arrendator som vill utföra en investering skall kunna vända sig till arrendenämnden med en begäran om tillstånd till investeringen. En förutsättning för att ett sådant tillstånd skall få lämnas är enligt förslaget att den ifrågavarande investeringen kan antas vara till varaktig nytta för jordbruket på arrendestället. Dessutom skall intresset av att investering sker överväga jordägarens intresse av att den inte kommer till stånd. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till samtliga omständigheter av betydelse. I lagtexten har som en särskild omständighet angetts förhållandet mellan investeringen och arrendeställets värde. I princip skall tillstånd inte lämnas om investeringen är så omfattande att en senare inlösen framstår som praktiskt omöjlig med hänsyn till att investeringen är mera värd än fastigheten. Om tillstånd lämnas till investeringen skall jordägaren beredas tillfälle att utföra den som bestäms av arrendenämnden. Utför jordägaren inte investeringen får arrendatorn göra den på egen bekostnad. I ett fall där arrendatorn utfört investeringen skall han enligt förslaget ha rätt att överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Jordägaren skall dock först erbjudas att mot skälig ersättning lösa den med arrendenämndens beslut avsedda investeringen. Om jordägaren önskar anta erbjudandet skall han skriftligen förbinda sig att lösa egendomen. Inlösen skall också ske om arrendatorn inte har möjlighet att överlåta arrenderätten på grund av att jordägaren gör självinträde eller övertar arrendestället i enlighet med någon annan bestämmelse i 9 kap 8 § JB. Reglerna bygger på att vad som är skälig ersättning, liksom övriga villkor vid övertagandet av egendomen, i första hand skall bestämmas av parterna gemensamt. Kan de inte komma överens skall frågorna avgöras av arrendenämnden. I fall då arrenderätten får överlåtas av arrendatorn får överlåtelse ske till en person som har sådana förutsättningar att driva jordbruk och fullgöra de skyldigheter som följer med ett arrendatorsskap att jordägaren skäligen bör kunna nöjas med honom som arrendator. Om jordägaren inte förklarar sin godta en person som anvisats av arrendatorn skall frågan avgöras av arrendenämnden. En sådan prövning vid arrendenämnden kan avse flera tänkbara förvärvare. Bestämmelserna om inlösen/överlåtelse avses gälla också till förmån för en arrendator som förvärvat arrenderätten i enlighet med den föreslagna regeln. Om en part begär det skall arrendenämnden i samband med prövning av frågan om tillstånd till en investering pröva även frågan om jordägaren skall ha rätt till en högre arrendeavgift om han utför investeringen. Enligt förslaget skall de nuvarande bestämmelserna om jordägarens rätt till högre arrendeavgift under löpande arrendeperiod justeras på så sätt att sådan rätt föreligger även när jordägaren enligt avtal medverkat till en investering som medför ett högre värde på arrenderätten. En motsvarande rätt skall enligt förslaget finnas när jordägaren utfört eller senare löst in en investering som tillåtits av arrendenämnden enligt de just redovisade reglerna. Den nuvarande rätten till högre arrendeavgift i anledning av jordägarens byggnadsskyldighet föreslås finnas kvar. Ansvar för skador på byggnader och andra anläggningar När det gäller skador som inte är så omfattande att jordägarens byggnads- skyldighet aktualiseras gäller olika regler beroende på om skadan orsakats av brand eller av någon annan olyckshändelse. Den regel som gäller vid brandskador (9 kap. 19 § JB) ålägger arrendatorn att avhjälpa skadan. Regeln anger dessutom att arrendatorn, om han inte vållat skadan, har rätt till ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden sedan arbetet fullbordats. Beträffande skador av annan orsak än brand gäller i stället vanliga regler om arrendatorns underhållsskyldighet. Regeln i 9 kap. 19 § JB ger således arrendatorn en bättre ställning vid brandskador än vid andra skadeorsaker. Särregleringen beträffande brandskador beror på att jordägaren ansetts ha skyldighet att hålla anläggningarna försäkrade mot brand. En normal lantbruksförsäkring innefattar numera inte bara brandskador utan även andra skadeorsaker. Normalt är det jordägaren som håller försäkring. Någon ändring i den ordningen föreslås inte. Det föreslås emellertid i betänkandet att arrendatorn skall ha rätt till ersättning av jordägaren även när det gäller skador som har annan orsak än brand när han utfört reparationerna. Förslagets regel innebär alltså en anpassning till gällande försäkringspraxis. som förslaget innebär att den nuvarande regeln om brandskador utvidgas till att gälla även andra olyckshändelser föreslås att arrendatorn skall åläggas en självrisk. Självrisken skall, om parterna inte kommit överens om ett annat belopp, motsvara ett halvt basbelopp. Redaktionell översyn av bestämmelserna i 9 kap. 15-22 §§ JB. Kommittén konstaterar att reglerna om underhåll och nybyggnad m.m. är oöverskådliga och har mot den bakgrunden gjort en redaktionell översyn av reglerna i det avsnittet. Den föreslagna förändringen innebär en viss omflyttning av reglerna. Reglernas materiella innehåll förändras dock inte. Förändringarna innebär i huvudsak att bestämmelserna i 17 a, 18 och 19 §§ sammanförs till en paragraf (18 §), att de nuvarande bestämmelserna i 20 § överförs till 16 § (som därigenom får ytterligare två stycken) samt att den nuvarande regeln om täckdikning i 21 § första stycket placeras i 19 §. De föreslagna nya bestämmelserna om investeringar har placerats i 20 §. De till ett investeringstillstånd knutna bestämmelserna om inlösen och överlåtelse har däremot intagits i 9 kap. 31 a §. En schematisk översikt över omredigeringen finns i en bilaga till betänkandet. En grundregel i svensk jaktlagstiftning är att den jakträtt som är knuten till ett visst markområde tillkommer markens ägare. Om mark upplåts som jord- bruksarrende ingår emellertid även jakträtten i upplåtelsen om parterna inte avtalat annat. I praktiken är det vanligt att jordägaren i arrendeavtalet förbehåller sig jakträtten. Den som har jakträtt och den som har brukningsrätt till ett område har ofta olika intressen med avseende på förekomsten av vilt. Jakträttsinnehavaren har ett intresse av en rik fauna. För jordbruksarrendatorn framstår viltet däremot i stor utsträckning som en källa till problem, i det att vilda djur kan vålla skador på hans jordbruksgrödor. Har arrendatorn inte jakträtt kan han inte själv begränsa viltstammens storlek genom avskjutning. Denna intressemotsättning kan förväntas öka när möjligheterna att erhålla ersättning från viltskadefonden upphör i och med utgång. Kommittén anser inte att det angivna problemet bör angripas på det sättet att jordbruksarrendatorn genom en tvingande lagregel tillförs jakträtten till det arrenderade området. Det förslag som presenteras i betänkandet innebär i stället att arrendatorn, när jakträtten inte ingår i jordbruksarrendet, skall vara berättigad till ersättning av jordägaren för skador som orsakas av vilt. Ersättningsansvaret bygger på att skadorna principiellt kan begränsas genom att jakträtten utnyttjas. Ersättningsskyldigheten har begränsats till sådant vilt som får jagas under någon del av året. Skador av vilt utgör en form av naturpåverkan. Den som bedriver verksamhet i områden där det förekommer vilt måste därför tåla en viss uppkomst av skador. Det bör ankomma på varje jordbrukare att vidta rimliga åtgärder för att förebygga skador av vilt. I detta ligger bl.a. att arrendatorn inte bör ha rätt till ersättning för skador på grödor som med hänsyn till föreliggande viltbestånd är särskilt olämpliga att odla på arrendestället. Att arrendatorn har ett ansvar för att rimliga förebyggande åtgärder vidtas leder också till att han bör ha en viss självrisk. Förslaget innebär i denna del att man vid bestämmande av ersättningens storlek skall göra avdrag av skadans belopp, dock lägst av arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. Ersättningsskyldigheten har vidare maximerats till ett belopp som motsvarar denna arrendeavgift för skador . Bestämmelserna om hur ersättningen skall beräknas föreslås vara dispositiva. När det gäller förfarandet innebär förslagets regler att skadan, om parterna inte kan komma överens, skall värderas av minst en sakkunnig. Kan parterna inte enas om vem som skall utföra värderingen skall sakkunnig utses av . Vid denna medverkan av sakkunnig är det inte fråga om en tillämpning av synereglerna. Avräkning med anledning av arrendeförhållandet mellan jordägaren och arrendatorn skall, om parterna inte avtalat annat, grundas på syn vid avräkningsperiodens början och slut. För den som inte godtar en syn finns möjlighet att klandra den genom att väcka talan mot den andra parten vid domstol. Enligt nu gällande regler skall talan väckas från det att synehandlingen delgavs parten. Om synen inte klandras gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till vilken synen hänför sig. Det förhållandet att den tid inom vilken syn skall klandras räknas då parten delgavs synehandlingen medför att de slutdagar som gäller för respektive parts möjlighet att väcka klandertalan kan skilja sig åt avsevärt. Ordningen kan medföra rättsförluster för enskild part och föranleda onödiga klanderprocesser. Kommitténs förslag innebär att det införs möjlighet för vardera parten att klandra en syn anslutningsvis, dvs. med anledning av att motparten först klandrat synen. Den som är svarande i den först anhängiggjorda processen skall alltså ges rätt att väcka talan även om den ordinära tiden för klandertalan från partens sida löpt ut. Förutsättningen skall dock vara att han väcker sin klandertalan inom en månad från det att stämning med anledning av motpartens delgavs honom. I anslutning till förslaget om möjlighet att klandra en syn anslutningsvis föreslås att den tidsfrist inom vilken ordinär klandertalan skall anhängiggöras förkortas från till en. För en gäldenär kan det ibland, såsom när han anser sig ha en motfordran eller när han av något skäl inte kan nå borgenären, vara av stor betydelse att ha möjlighet att prestera betalning genom att sätta ned beloppet t.ex. hos en myndighet i stället för att betala direkt till borgenären. Lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet, som gäller även till förmån för arrendatorer, öppnar möjlighet för en gäldenär att deponera betalning hos bl.a. när borgenären vägrar att ta emot betalning av en förfallen gäld och när gäldenären på grund av någon annan omständighet som beror på borgenären är förhindrad att verkställa betalningen. Rätt till deposition föreligger också i situationer där gäldenären inte vet eller bör veta vem som är rätt borgenär. Dessa regler är inte tillräckliga. Efter förebild i de regler som gäller till förmån för hyresgäster föreslås i betänkandet att arrendatorn skall få möjlighet att betala arrendeavgift genom deposition också när han anser sig ha rätt till nedsättning av arrendeavgiften, rätt till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist samt när han anser sig ha någon annan motfordran hos jordägaren. Möjlighet till deposition skall enligt förslaget finnas också när det råder tvist om storleken av arrendeavgift som skall utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet. Förslagets bestämmelser har utformats i nära anslutning till de regler som enligt 12 kap. 21 och 22 §§ JB gäller för motsvarande situation i hyresförhållanden. Detta innebär bl.a. att arrendatorn måste ställa säkerhet för den kostnad som jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta, att genast skall underrätta jordägaren när deposition skett och att jordägaren, för att få ut beloppet, skall visa antingen att han träffat överenskommelse med arrendatorn om att få lyfta beloppet eller att han väckt talan i saken mot arrendatorn. I sistnämnda fall får beloppet betalas ut först efter det att det meddelats ett slutligt avgörande i tvistefrågan. skall vara skyldig att ha medlen räntebärande. Besittningsskydd vid gemensamt arrendatorsskap I ett fall där det på arrendatorssidan finns flera personer och någon av dem lämnar avtalsförhållandet ger den nuvarande regleringen inte något besittningsskydd åt kvarvarande arrendator eller arrendatorer då en förlängning av avtalet är aktuell. Innebörden av gällande rätt får dock anses vara att bestämmelserna om överlåtelserätt kan utnyttjas också när det gäller att överföra en andel av arrenderätt till medarrendator. Att det inte föreligger någon rätt för kvarvarande arrendator att fortsätta arrendet när kompanjonerna är t.ex. syskon eller när de inte har någon släktrelation kan få olyckliga konsekvenser i enskilda fall. Konstruktionen kan verka hämmande för jordbrukets utveckling på arrendestället. Den kan också få oacceptabla följder i socialt hänseende. Kommitténs förslag i denna del innebär att en eller flera kvarvarande arrendatorer skall kunna få arrendeavtalet förlängt om en medarrendator säger upp avtalet. Om jordägaren inte förklarar sig godta förändringen skall den som önskar kvarstå i arrenderelationen kunna vända sig till arrendenämnden och begära dess tillstånd till förlängning. Nämnden skall då pröva om jordägaren har befogad anledning att motsätta sig förlängningen. Detta motsvarar den regel som gäller beträffande överlåtelser till make och avkomlingar. Lagförslagen i betänkandet Historiska arrenden (SOU 1991:85) 1 Förslag till Lag om friköpsrätt vid historiska arrenden Härigenom föreskrivs följande. 1 § När det föreligger ett historiskt arrende har arrendatorn under de förutsättningar som anges i denna lag rätt att lösa in den fasta egendom som omfattas av arrendet (friköpsrätt). Bestämmelserna i denna lag om ägare till fastighet gäller även den som innehar fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt. 2 § Ett historiskt arrende skall anses föreligga när det är sannolikt att den helt övervägande delen av arrendestället inte varaktigt brukats av fastighetens ägare. 3 § En arrendator kan inte med bindande verkan avstå från friköpsrätten. 4 § Friköp får ske om avtalet gäller ett jordbruksarrende och 1. huvuddelen av arrendestället före den dag då talan om friköp väcks innehafts av arrendatorn eller någon honom närstående samt 2. arrendatorn eller någon honom närstående haft sin stadigvarande bostad på arrendestället under den i första punkten angivna tiden. Friköp får också ske om avtalet gäller ett bostadsarrende och 1. ett sådant arrende uppkommit i anslutning till att ett tidigare avtal om jordbruksarrende, vari arrendatorn eller någon honom närstående varit part, upphört att gälla samt 2. arrendatorn eller någon honom närstående haft sin stadigvarande bostad på arrendeställena före den dag då talan om friköp väcks. Med närstående till arrendatorn avses den som är eller har varit gift med arrendatorn, barn, föräldrar och syskon till någon av dessa, samt föräldrarnas föräldrar och syskon. 5 § Friköp får dock inte ske om 1. rätt till förlängning av arrendeavtalet inte föreligger, 2. friköp av särskilda skäl skulle vara oskäligt mot jordägaren, 3. egendomen enligt beslut av regeringen skall omfattas av inlösen enligt 16 § lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss. 6 § Rätt till friköp gäller inte mot ny ägare till den fasta egendomen om arrendatorn saknat rätt till förvärv enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället därför att någon giltig intresseanmälan inte förelegat eller därför att arrendatorn godkänt överlåtelsen. Detsamma gäller om sådan förvärvsrätt förelegat men arrendatorn underlåtit att utöva rätten eller att senast från den dag då hembudet skedde väcka talan om friköp. 7 § Friköpsrätten avser arrendestället i dess omfattning när talan om friköp väcks, dock att sådan gränsjustering får göras varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas. Till arrendestället skall räknas även byggnad eller annan anläggning som inte ingår i arrendet, om egendomen är tillbehör till fastighet som avses med arrendet. 8 § Vid friköp av del av en fastighet har arrendatorn rätt att lösa in även den återstående delen, om detta skulle medföra endast en ringa höjning av ersättningen till jordägaren och dennes intresse av att behålla delen inte överväger fördelarna med att den ingår i friköpet. Vid tillämpning av första stycket skall kostnaden för åtgärd som avses i 13 § andra stycket räknas in i ersättningen till jordägaren. 9 § Arrendatorn är skyldig att på begäran av jordägaren lösa även annan fast egendom som tillhör denne, om det skulle leda till att något sådant villkor som avses i 3 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) tillgodoses bättre eller till att en betydande olägenhet för jordägaren förebyggs, dock endast om ersättningen inte ökar väsentligt. 10 § I fråga om särskild rätt som tillkommer annan än jordägaren gäller 7 kap. 27 och 28 §§ jordabalken. När det föreligger särskilda skäl får domstolen dock förordna att sådan rätt skall upphöra att gälla. I fråga om andel i samfällighet och särskild rätt som hör till fastighet som delas gäller bestämmelserna i 2 kap. 5 § och 10 kap. 4 § fastighets- bildningslagen (1970:988). 11 § I samband med friköp får servitut bildas, ändras eller upphävas. Därvid gäller bestämmelserna i 5 och 7 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988). Avser friköpet del av en fastighet som har del i samfälld väg kan den friköpta fastighetsdelen såsom servitut i den återstående fastigheten tilläggas rätt att nyttja vägen. Sådant servitut får dock inte bildas om den friköpta delens behov av väg kan tillgodoses bättre på annat sätt. 12 § Genom friköpet upphör det friköpta områdets ansvar för fordran. Detta gäller dock inte fordran som åtnjuter förmånsrätt enligt 6 § 1 förmånsrättslagen (1970:979). I fråga om intecknings verkan i den inlösta egendomen finns föreskrifter i 6 kap. 14 § jordabalken. 13 § För fastighet som friköps i sin helhet skall, i den mån inte annat följer av vad som sägs nedan, betalas löseskilling med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Friköps del av en fastighet, skall intrångsersättning betalas med belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom friköpet. Uppkommer i övrigt ekonomisk skada för ägaren genom friköpet, skall även sådan skada ersättas. Har arrendatorn åtagit sig att vidta åtgärd för att minska skada, skall hänsyn tas till det vid bestämmande av ersättning, om åtagandet är sådant att det skäligen bör godtas av den ersättningsberättigade. Vid bestämmande av fastighetens värde skall hänsyn inte tas till förbättring fastigheten vunnit genom arbete eller kostnad, som arrendatorn eller tidigare arrendator vars rätt övergått till den förstnämnde nedlagt på fastigheten utöver vad som ålegat honom. Värdering skall ske med hänsyn till fastighetens skick när ersättningsfrågan avgörs. 14 § Har åtgärd vidtagits i uppenbar avsikt att höja den ersättning som arrendatorn har att erlägga, skall, om det föreligger skäl till det, ersätt- ningen bestämmas så som om åtgärden inte vidtagits. 15 § Friköpsrätt påkallas genom att arrendatorn väcker talan mot jordägaren vid den fastighetsdomstol inom vars område huvuddelen av arrendestället är beläget. I stämningsansökan skall anges den fasta egendom som friköpet avser, den ersättning som arrendatorn erbjuder samt namn och adress på samtliga för arrendatorn kända sakägare. Innehavare av fordran för vilken fastigheten svarar skall inte i denna egenskap anses som sakägare. 16 § Arrendatorn skall förete gravationsbevis beträffande fastigheten.