prop · GI03155 · 1995-01-01 00:00:00 — 31§[5] Om en part inte godtar Om en part inte godtar arrendenämnds beslut i arrendenämnds beslut i fråga om förlängning av fråga om förlängning av arrendeavtal, arrendeavtal, fastställande av fastställande av villkoren för sådan villkoren för sådan förlängning, uppskov med förlängning, uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller be- kap. 6 a § eller stämmande av ersättning bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § eller enligt 9 kap. 14 § eller i fråga som avses i 9 i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21 eller kap. 17 a, 18, 21, 21 a, 31 § eller 11 kap. 6 b 31, 31 a eller 31 b § §, får parten klandra eller 11 kap. 6 b §, får beslutet genom att väcka parten klandra beslutet talan mot den andra genom att väcka talan mot parten den andra parten inom två från den dag beslutet månader från den dag meddelades. Klandras beslutet meddelades. inte beslutet inom Klandras inte beslutet , är partens , är rätt till talan för- partens rätt till talan lorad. beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras. 33 §[6] Talan får ej föras mot Talan får ej föras mot fastighetsdomstols dom fastighetsdomstols dom i i fråga om fastställandefråga om fastställande av av arrendevillkor i arrendevillkor i fall fall som avses i 9 kap. som avses i 9 kap. 12 12 eller 13 § eller 10 eller 13 § eller 10 kap. kap. 6 a § eller 11 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b § 6 b § eller i fråga som eller i fråga som avses i avses i 9 kap. 17 a, 18 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 eller 21 § och ej heller a eller 31 b § och ej mot hovrätts dom i heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning fråga om förlängning eller eller överlåtelse av överlåtelse av arrendeavtal, uppskov arrendeavtal, uppskov med avträde enligt 9 med avträde enligt 9 kap. kap. 12 b eller 13 § 12 b eller 13 § eller 10 eller 10 kap. 6 a § kap. 6 a § eller 11 kap. eller 11 kap. 6 b §, 6 b §, fastställande av fastställande av arrendevillkor i fall arrendevillkor i fall som angivits eller som angivits eller bestämmande av ersättning bestämmande av ersätt- enligt 9 kap. 14 § eller ning enligt 9 kap. 14 §. fastställande av villkor för inlösen enligt 9 kap. 31 a §. 9 kap. 21 a § På ansökan av arrendatorn kan arrendenämnden lämna tillstånd till en investering som innebär åtgärd avseende byggnader, markanläggningar eller jord på arrendestället och som inte omfattas av arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 §. Tillstånd skall lämnas om investeringen kan antas bli lönsam på lång sikt för jordbruket på arrendestäl- let och intresset av investeringen överväger jordägarens intresse av att den inte kommer till stånd. Tillstånd enligt första stycket kan förenas med villkor. Denna paragraf gäller inte när arrendetiden uppgår till högst och arrendet inte omfattar bostad för arrendatorn. 22 §[7] Har jordägaren utfört Har jordägaren enligt arbete som avses i 17 a avtal med arrendatorn eller 18 § eller betalat helt eller delvis be- ersättning enligt 17 a kostat en investering på § andra stycket, 18 § arrendestället och har andra stycket eller arrenderättens värde ökat 21 § första stycket genom investeringen, är för arbete som arren- arrendatorn skyldig att datorn utfört och har godta en skälig höjning arrenderättens värde av arrendeavgiften. ökat genom arbetet, är Sådan skyldighet arrendatorn skyldig att föreligger också, om godta en skälig höjning arrenderätten ökat i värde av arrendeavgiften. till följd av att jordägaren 1. utfört arbete som avses i 17 a eller 18 §, 2. betalat ersättning enligt 17 a § andra stycket, 18 § andra stycket eller 21 § första stycket för arbete som arrendatorn utfört, eller 3. löst in en investe- ring enligt 31 a §. Överlåtelse av arrenderätten och inlösen av investering 31 §[8] Arrendatorn får inte Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten överlåta arrenderätten utan utan jordägarens jordägarens samtycke, om samtycke, om ej annat ej annat följer av följer av andra-fjärde andra-fjärde styckena styckena. eller av 31 a §. Är arrendeavtalet slutet som ej understiger , får arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad.Vidare gäller beträffande arrenden att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Avlider arrendatorn , har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där. Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. 31 a § En arrendator som utfört en investering på arrendestället enligt bestämmelserna i 21 a § får överlåta arrenderätten, om inte jordägaren enligt andra stycket är skyldig att lösa in investeringen. En arrendator som vill överlåta arrenderätten skall först skriftligen erbjuda jordägaren att lösa in investeringen. Jordägaren är skyldig att lösa in investeringen, om han från arrendatorns erbjudande skriftligen åtar sig det eller om arren- deförhållandet upphör på grund av en omständighet som avses i 8 §. Inlösenbeloppet skall, om inte annat avtalats, motsvara vad arrendestället har ökat i värde genom investeringen. Tvist om jordägarens skyldighet att enligt andra stycket lösa in in- vesteringen eller om de villkor som skall gälla för sådan inlösen prövas av arrendenämnden på ansökan av någon av parterna. Om jordägaren medger arrendatorns begäran om inlösenersättning till någon del, får nämnden meddela ett särskilt beslut över det som med- givits. 31 b § Arrendatorns överlåtelserätt enligt 31 a § innebär att arrendatorn får överlåta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Om jordägaren inte som ny arrendator godtar en person som arrendatorn anvisar, får arrenderätten överlåtas till denne endast om arrendenämnden funnit att jordägaren skäligen kan nöjas med honom. Sådan prövning kan ske beträffande flera tänkbara förvärvare. Har överlåtelsen inte fullbordats från arrendatorns erbjudande om inlösen, får överlåtelse inte ske utan att jordägaren på nytt erbjudits att lösa in- vesteringen enligt 31 a §. Överlåtelse till den som arrendenämnden godtagit som ny arrendator får dock alltid ske från ett lagakraftvunnet beslut enligt andra stycket, om frågan anhängiggjorts i arrendenämnden före treårsfristens utgång. Denna lag träder i kraft . I fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller den nya lydelsen av 8 kap. 21 § samt de nya bestämmelserna i 9 kap. 21 a, 31 a och 31 b §§ först efter den tidpunkt efter ikraftträdandet till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning. **Fotnot** [4] Balken omtryckt 1971:1209. [5] Senaste lydelse 1984:678 [6] Senaste lydelse 1984:678. [7] Senaste lydelse 1984:678. [8] Senaste lydelse 1984:678. 2 Förslag till lag om ändring i lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att 1, 17 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder[1] skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 1 §[2] som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i arrendetvist, 2. pröva tvist om 2. pröva tvist om förlängning av förlängning av arrendeavtal vid arrendeavtal vid jordbruksarrende, jordbruksarrende, bostadsarrende eller bostadsarrende eller fiskearrende eller av fiskearrende eller av avtal om jakträttsupp- avtal om jakträttsupp- låtelse eller om villkor låtelse eller om villkor för sådan förlängning för sådan förlängning samt samt tvist i fråga som tvist i fråga som avses i avses i 9 kap. 14 § 9 kap. 14 § jordabalken jordabalken eller vars eller vars prövning prövning enligt 9 kap. enligt 9 kap. 12 b, 17 12 b, 17 a, 18, 21 a, 18, 21, 21 a, 31, 31 eller 31 §, 10 kap. 6 a a eller 31 b §, 10 kap. 6 § eller 11 kap. 6 b § a § eller 11 kap. 6 b § samma balk ankommer på samma balk ankommer på arrendenämnd, arrendenämnd. 3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken eller 3-6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 4. vara skiljenämnd i arrendetvist, 5. pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen. 17 §[3] Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. får också föranstalta om annan nödvändig utredning. I ärende som avses i 9 I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21 eller kap. 17 a, 18, 21, 21 a 31 § jordabalken skall eller 31 § jordabalken arrendenämnden inhämta skall arrendenämnden yttrande från läns- inhämta yttrande från styrelsen. Sådant yttrande skall också yttrande skall också inhämtas om det beträf- inhämtas om det fande jordbruksarrende beträffande jord- uppkommer fråga om till- bruksarrende uppkommer lämpning av 6 § första fråga om tillämpning av 6 § stycket 3 eller 4 eller första stycket 3 eller 4 7 § tredje stycket eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Om I ärende som avses i 9 utredningen ger kap. 9 § jordabalken anledning till det, får får arrendenämnden, om arrendenämnden inhämta utredningen ger yttrande från anledning till det, om inhämta yttrande från arrendeställets om avkastningsförmåga i ärende arrendeställets avkast- som avses i 9 kap. 9 § ningsförmåga.Yttrandena jordabalken samt om skall inhämtas från den inlösenersättningen i länsstyrelse inom vars ärende som avses i 9 kap. område fastigheten är 31 a § jordabalken. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen. I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyres- gästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig. 32 §[4] Föres ej talan mot Föres ej talan mot nämnds nämnds beslut enligt 9 beslut enligt 9 kap. 14 § kap. 14 § eller 12 kap. eller 31 a § eller 12 24 a §, 55 c § åttonde kap. 24 a §, 55 c § åtton- stycket eller 55 d § de stycket eller 55 d § jordabalken, 22, 23, 26 jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 § hyresförhand- eller 27 § hyres- lingslagen (1978:304), förhandlingslagen 13 a § denna lag eller (1978:304), 13 a § denna 13 eller 15 § eller 25 § lag eller 13 eller 15 § första stycket bostads- eller 25 § första stycket förvaltningslagen bostadsförvaltningslagen (1977:792), får beslutet (1977:792), får beslutet verkställas såsom verkställas såsom laga- lagakraftägande dom. med med stöd av 31 § första stöd av 31 § första stycket stycket bostadsförvalt- bostadsförvaltningslagen ningslagen förordnat förordnat att beslut att beslut enligt 13 enligt 13 eller 15 § eller 15 § eller 25 § eller 25 § första stycket första stycket nämnda nämnda lag skall lända lag skall lända till till efterrättelse efterrättelse genast, genast, får även sådant får även sådant beslut, beslut, om hovrätten ej om hovrätten ej förord- förordnat annat, nat annat, verkställas verkställas såsom såsom lagakraftägande lagakraftägande dom. Denna lag träder i kraft . **Fotnot** [1] Lagen omtryckt 1985:660. [2] Senaste lydelse 1987:264. [3] Senaste lydelse 1994:820 [4] Senaste lydelse 1994:833 Utdrag ur protokoll vid sammanträde . Närvarande: f.d. regeringsrådet , justitierådet , regeringsrådet . Enligt en lagrådsremiss () har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i jordabalken, m.m. Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn . Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet. Förslaget till lag om ändring i jordabalken 8 kap. 26 § Det remitterade förslaget innebär att den tvååriga preklusionsfrist från arrendeställets avträdande, som enligt paragrafen gäller för fall då jordägare eller arrendator vill framställa fordringsanspråk på grund av arrendeförhållande, skall kunna brytas inte bara genom väckande av talan utan också genom hänskjutande till arrendenämnd, när det gäller fall som avses i den nya 31 a §. Som Lagrådet närmare utvecklar i anslutning till 32 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder kan 31 a § jordabalken inte anses innebära att arrendenämnd får befogenhet att i en villkorstvist förplikta någon av parterna att betala ett visst belopp till den andre. En sådan fråga ankommer på domstol. Nämndens befogenhet är begränsad till att meddela ett fastställelsebeslut beträffande jordägarens inlösensskyldighet och de villkor som skall gälla i fråga om sådan inlösen. Eftersom arrendenämnden alltså i de fall som avses i 31 a § inte kan anses ha till uppgift att pröva ett fordringsanspråk, kunde det synas följdriktigt att inte låta hänskjutandet till nämnden bryta den preklusionsfrist som här är i fråga. Även med den angivna utgångspunkten får den reglering som föreslås dock anses godtagbar. Den föreslagna regleringen kan innebära praktiska fördelar för det fall att en villkorstvist uppkommer när endast återstår av arrendetiden och arrendatorn vill avvakta med en fullgörelsetalan vid domstol till dess att ett lagakraftvunnet avgörande i villkorstvisten föreligger. Förslaget måste för sådana fall få till följd att arrendatorn är bevarad vid sin rätt, under förutsättning att tvistefrågan hänskjutits till nämnden inom tvåårsfristen, och att således någon särskild preklusionsfrist inte gäller i fråga om en efterföljande talan vid domstol. Med hänsyn till det anförda lämnar Lagrådet förslaget i denna del utan erinran. För att motsatsslut skall undvikas förordar Lagrådet dock att paragrafen kompletteras på sådant sätt att ett hänskjutande till arrendenämnd bryter preklusionsfristen även i fall som avses i 9 kap. 14 § jordabalken. Det finns så mycket mera skäl för detta som arrendenämnd i de fall som behandlas i sistnämnda paragraf, i enlighet med vad som framgår av paragrafens avfattning (jfr också 32 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder), otvivelaktigt kan meddela fullgörelsebeslut. 9 kap. 21 a, 31 a och 31 b §§ I lagrådsremissen föreslås bl.a. regler som ger en arrendator möjlighet att efter tillstånd av arrendenämnden på egen bekostnad utföra investeringar utan jordägarens medgivande. Vidare föreslås i anslutning till detta regler till skydd för arrendatorn i vad avser sådana investeringar. Bestämmelserna i nu berörda hänseenden återfinns huvudsakligen i förevarande tre nya paragrafer. Lagrådet, som inte har någon erinran i sak mot förslagen och inte heller mot utformningen av 21 a och 31 b §§, vill beträffande 31 a § anföra följande. I första stycket av denna paragraf ges en regel om rätt för arrendatorn att under vissa förutsättningar överlåta sådan arrenderätt som omfattar en investering som avses i 21 a §. Denna regel konstituerar den nämnda rätten till överlåtelse. I andra stycket av paragrafen ges därefter, utom en föreskrift om att arrendatorn om han vill överlåta arrenderätten först skall erbjuda jordägaren att lösa in investeringen, två regler om inlösensskyldighet för jordägaren. Enligt den första regeln är jordägaren "skyldig" att lösa in investeringen om han efter skriftligt erbjudande därom från arrendatorn skriftligen åtar sig en inlösen. Denna regel har utformats som om den konstituerade en särskild skyldighet. I själva verket grundas emellertid denna "skyldighet" inte på annat än ett sedvanligt, civilrättsligt bindande åtagande från jordägarens sida, låt vara att det i förslaget föreskrivs skriftlig form för åtagandet och att det skall göras från arrendatorns erbjudande. Vad första och andra styckena i 31 a §, såvitt nu är i fråga, sammantagna utsäger är alltså inte annat än att en arrendator, som utfört en investering på sitt arrendeställe efter medgivande enligt 21 a § och som erbjudit jordägaren att lösa in investeringen, har rätt att överlåta sin arrenderätt om inte jordägaren från erbjudandet åtagit sig inlösen. Vad gäller det i det remitterade förslaget uppställda kravet på skriftlig form har Lagrådet ingen erinran mot detta i vad avser arrendatorns erbjudande om inlösen, eftersom tidpunkten för ett sådant erbjudande skall utgöra utgångspunkt för en frist. Däremot synes det inte påkallat att ställa ett särskilt formkrav när det gäller en jordägares åtagande. Något sådant formkrav gäller inte för det fall att jordägaren åtar sig att inlösa investeringar utan att den i 31 a § föreskrivna proceduren tillämpats. Ett absolut krav på skriftlig form skulle också i speciella fall kunna leda till materiellt otillfredsställande resultat, exempelvis då båda parter är ense om att inlösen skall ske men inte har bekräftat detta skriftligen. Till detta kommer att en jordägares åtagande om inlösen torde regelmässigt komma att ske skriftligen även om detta inte är föreskrivet. Lagrådet förordar alltså att föreskriften om skriftlig form för jordägares åtagande utgår. Den andra regeln om jordägarens inlösenskyldighet utsäger att jordägaren är skyldig att lösa in investeringen om arrendeförhållandet upphör på grund av omständighet som avses i 9 kap. 8 § jordabalken. Denna regel skiljer sig från den föregående dels genom att den inte har något samband med eller betydelse för överlåtelse av arrenderätten, dels genom att den konstituerar en särskild inlösensskyldighet för jordägaren. Regeln bör därför inte, såsom gjorts i det remitterade förslaget, kopplas samman med den föregående regeln om jordägarens "skyldighet" att lösa in en investering utan ges en självständig plats och utformning. I författningskommentaren till 31 a § uttalas att den nye arrendatorn vid överlåtelse av arrenderätt träder in i den tidigares ställe och att den nye arrendatorn följaktligen har rätt att begära inlösen och, om så inte sker, i sin tur kan överlåta arrenderätten. Detta framgår emellertid inte av den föreslagna lagtexten, fastmer ger ordalagen i första och andra styckena av 31 a § närmast vid handen att så inte skulle vara fallet. Lagrådet delar den i förfatningskommentaren uttalade uppfattningen att den nye arrendatorn bör inträda i den föregående arrendatorns rättigheter och därmed få möjlighet att i sin tur överlåta arrenderätten. Lagrådet förordar att en uttrycklig regel därom tas in i 31 a §. Den i 31 a § andra stycket tredje meningen intagna regeln om hur inlösenbeloppet i förekommande fall skall bestämmas synes närmast hänföra sig till de regler som ges i paragrafens tredje stycke och bör alltså föras dit. I enlighet med det anförda föreslår Lagrådet att 31 a § utformas på följande sätt. "Har en arrendator utfört en investering på arrendestället enligt be- stämmelserna i 21 a § och har jordägaren inte från det att arrendatorn skriftligen erbjudit denne att lösa in investeringen åtagit sig en sådan inlösen, får arrendatorn överlåta arrenderätten. Har en arrendator utfört en investering som avses i första stycket och upphör arrendeförhållandet på grund av en omständighet som avses i 8 §, är jordägaren skyldig att lösa in investeringen. Bestämmelserna i första och andra styckena gäller även en arrendator till vilken överlåtits arrenderätt omfattande en investering som avses i 21 a §. Tvist om jordägarens åtagande eller skyldighet att enligt första eller andra stycket lösa in investeringen eller om de villkor som skall gälla för sådan inlösen prövas av arrendenämnden på ansökan av någon av parterna. Därvid skall inlösenbeloppet, om inte annat avtalats, motsvara vad arrendestället har ökat i värde genom investeringen. Om jordägaren medger arrendatorns begäran om inlösenersättning till någon del, får nämnden meddela ett särskilt beslut över det som medgivits." Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 32 § Ändringsförslaget innebär att beslut av arrendenämnd enligt 31 a § jordabalken får verkställas som lagakraftägande dom, om talan inte förs mot beslutet. Enligt 31 a § jordabalken såväl i det remitterade förslagets lydelse som i den lydelse Lagrådet föreslagit skall tvister om jordägarens skyldighet att lösa en investering och om de villkor som skall gälla för sådan inlösen kunna prövas av arrendenämnd på ansökan av någon av parterna. Som bestämmelsen har avfattats kommer arrendenämnden därmed att kunna meddela ett avgörande som innefattar fastställelse av vad som skall gälla i fråga om jordägarens inlösensskyldighet och, om sådan skyldighet föreligger, av de villkor som skall gälla för denna inlösen. avgörande av en sådan fråga kommer till följd av föreskrifterna i 22 § förevarande lag att vinna rättskraft, om avgörandet inte klandras. Däremot ger 31 a § jordabalken så som regleringen konstruerats inte arrendenämnd befogenhet att pröva fullgörelseyrkanden, och nämnden kan således inte i ett mål av aktuellt slag förplikta någon av parterna att betala ett visst belopp till den andre. Det skulle inte heller vara lämpligt att tillägga nämnden en befogenhet att meddela sådana avgöranden, eftersom det dels skulle avvika från vad som i andra sammanhang gäller för arrendenämnd vid villkorsprövning, dels skulle kunna skapa komplikationer bl.a. i de ej sällsynta fall då kvittningsanspråk föreligger. kan alltså inte enligt 31 a § jordabalken meddela något avgörande som kan bli föremål för verkställighet. Den föreslagna ändringen i förevarande paragraf fyller därmed ingen funktion utan kan vara ägnad att skapa missuppfattningar om regleringens innebörd. Lagrådet förordar att förslaget utgår. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde . Närvarande: statsministern , ordförande, och statsråden , , , , , , , , , , , , , , , , , . Föredragande: statsrådet . Regeringen beslutar proposition 1994/95:155 Investeringar i arrendejordbruket m.m.