prop · GI0314 · 1995-01-01 00:00:00 — Regeringens proposition 1994/95:14 Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen föreslås att en ny lag om fastighetsmäklare skall ersätta den gällande fastighetsmäklarlagen. Den nya lagen föreslås innehålla ändrade näringsrättsliga regler om registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare. Vidare föreslås civil- rättsliga regler om hur fastighetsmäklaren skall fullgöra sitt uppdrag. Förslagen syftar särskilt till att åstadkomma ett ökat skydd för enskilda som anlitar fastighetsmäklare. Den nya lagen skall, i samma omfattning som den gamla, vara tvingande till förmån för konsumenter. Flera bestämmelser föreslås i syfte att effektivisera registrerings- och tillsynsfunktionerna och att åstadkomma en förbättrad kontroll av lagens efterlevnad. Fastighetsmäklare skall registreras hos en särskild nämnd, , som även skall ha hand om tillsynen över fastighetsmäklare. Ett undantag i den gamla mäklarlagens tillämpningsområde för vissa mäklare av bostadsrättsupplåtelser föreslås bli upphävt. När det gäller förutsättningarna för registrering föreslås en skärpning av kravet på den sökandes allmänna lämplighet genom att ett uttryckligt redbarhets- rekvisit införs. Vidare föreslås att endast den som har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare skall ha rätt till registrering. En fastighetsmäklare skall vara skyldig att ha en ansvarsförsäkring som täcker skadeståndsskyldighet som kan drabba en mäklare som åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen. De nya civilrättsliga regler som föreslås tar sikte på hur mäklarna skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Grundsynen, som går igen i flera av reglerna, är att en mäklare skall uppträda som en i princip opartisk mellanman som både köpare och säljare skall kunna ha fullt förtroende för. Mäklare får enligt förslaget en uttrycklig skyldighet att iaktta både säljarnas och köparnas intresse när de fullgör sina uppdrag. I enlighet med den regeln föreslås också ett förbud för mäklare att företräda säljare eller köpare som ombud. Undantag från förbudet görs dock för begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det. Vidare föreslås förbud mot s.k. självinträde; mäklare skall inte ha rätt att utnyttja sin ställning genom att själva träda in som köpare av en fastighet som de har åtagit sig att förmedla eller genom att förmedla fastigheten till någon närstående. Det skall inte vara tillåtet för en mäklare att bedriva handel med egna fastigheter. Inte heller annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för mäklarens oberoende ställning skall få förenas med mäklarverksamhet. Mäklaren skall liksom enligt den nuvarande lagen utföra sitt uppdrag enligt god fastighetsmäklarsed. Begreppet god fastighetsmäklarsed skall liksom utvecklas och närmare preciseras i praxis. Principerna för den utvecklingen diskuteras i propositionen och i det sammanhanget tas några företeelser upp som exempel på förhållanden som inte bör anses förenliga med ett krav på god fastighetsmäklarsed. Det gäller anlitande av oregistrerade medhjälpare vid fullgörande av väsentliga delar av ett förmedlingsuppdrag, underlåtenhet att redovisa spekulanter för uppdragsgivaren och låneförmedling mot provision. Skriftlig form föreslås bli obligatorisk för alla uppdragsavtal. När det gäller lagens tillämpningsområde klargörs rättsläget genom att en ny regel föreslås om förmedling av utomlands belägna fastigheter. Regeln innebär att mäklarlagen blir tillämplig när den som enligt lagen är fastighetsmäklare förmedlar en fastighet, även om fastigheten är belägen utomlands. En straffbestämmelse införs för den som är yrkesverksam som fastighetsmäklare utan att vara registrerad. Den nya lagen om fastighetsmäklare föreslås träda i kraft . 1 Förslag till riksdagsbeslut.............. 5 2 Lagtext.................................. 6 3 Ärendet och dess beredning............... 10 4 Nuvarande ordning........................ 12 5 Lagstiftningsbehovet..................... 13 6 Förmedling av fastigheter belägna utom- lands.................................... 16 7 Tillsyn och registrering................. 18 7.1 Bakgrund............................. 18 7.2 Skall en myndighet eller en bransch- organisation ha hand om registrering och tillsyn?......................... 20 7.3 Registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare skall utövas av en särskild nämnd.................... 23 7.4 Tillsynsverksamheten................. 26 7.5 Överklagande av Fastighetsmäklar- nämndens beslut...................... 28 8 Straffansvar för oregistrerade mäklare?.. 9 Förutsättningarna för registrering....... 31 9.1 Utbildning, examination.............. 31 9.2 Personlig lämplighet................. 33 10 Fastighetsmäklarens uppdrag.............. 37 10.1Uppdragsavtalet...................... 37 10.2God fastighetsmäklarsed.............. 39 11 Mäklaren som ombud för säljare eller köpare?.................................. 12 Självinträde............................. 50 13 Fastighetshandel ........................ 53 14 Handpenning.............................. 54 15 Skall viss förmedling av bostadsrättsupp- låtelser undantas från mäklarlagens tillämpningsområde?...................... 16 Ikraftträdande m.m....................... 60 17 Förslagens kostnadseffekter m.m.......... 61 18 Författningskommentar.................... 62 Bilaga 1 Sammanfattning av departementspromemorian Ny fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87).. 84 Bilaga 2 Promemorians lagförslag.............. 86 Bilaga 3 Förteckning över remissinstanserna... 90 Bilaga 4 Lagrådsremissens lagförslag.......... 91 Bilaga 5 Lagrådets yttrande................... 95 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde .......................... 98 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringen föreslår att antar regeringens förslag till fastig- hetsmäklarlag. Regeringen har följande förslag till lagtext. Härigenom föreskrivs följande. 1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. 2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §§. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten. 3 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i . 4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag inte frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk. 5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos . Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. Närmare bestämmelser om meddelas av regeringen. 6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han 1. inte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § , 2. har försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom, om han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§, 3. har tillfredsställande utbildning, 4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt 5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registre- ringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig avgift bestäms av regeringen. 7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 § utövas av . Nämnden skall se till att fastighetsmäklarna i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag. En registrerad mäklare är skyldig att låta granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. 8 § skall återkalla registreringen för den fastig- hetsmäklare som 1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §, 2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller 3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Ett beslut om återkallelse gäller . Om det kan anses vara tillräckligt, får i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas. 9 § beslut enligt denna lag får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. 10 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller fängelse . 11 § Ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen. Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas åt gången. En överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall upphöra att gälla. 12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning. Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning skall hållas skilda från egna tillgångar. 13 § Fastighetsmäklaren får inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). Om mäklaren eller någon honom närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, skall mäklaren genast anmäla förvärvet till . 14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Med att fastighetsmäklaren bedriver handel med fastigheter jämställs att handeln bedrivs av 1. någon med vilken fastighetsmäklaren är gift eller som tillhör hans hushåll, eller 2. en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren eller någon som han är gift med eller som tillhör hans hushåll har ett bestämmande inflytande. Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. 15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det. 16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. 17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. 18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Vid förmedling som avses i första stycket skall mäklaren innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekost- nader. 19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar över- enskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. 20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§, skall han ersätta skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam. Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag 21 § Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. 22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild över- enskommelse har träffats om detta. 23 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa betydelse. Denna lag träder i kraft , då lagen (1984:81) om fastig- hetsmäklare skall upphöra att gälla. Äldre bestämmelser gäller i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före den nya lagens ikraftträdande. Äldre bestämmelser gäller i fråga om tillsynsärenden som har inletts före ikraftträdandet. Bestämmelserna i 13 § i den nya lagen gäller även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet. Även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, gäller förbudet i 15 § i den nya lagen, om inte fastighetsmäklaren före ikraftträdandet har åtagit sig att vara ombud. 3 Ärendet och dess beredning Genom lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, som trädde i kraft , infördes näringsrättsliga och civilrättsliga regler för fastighetsmäklare (prop. 1983/84:16, bet. 1983/84:LU10). Lagen gäller för fysiska personer som yrkes- mässigt förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter, hyres- och arrenderätter m.m. Fastighets- och bostadsrättsmarknaden har sedan lagens ikraftträdande och fram till karaktäriserats av ett stigande antal överlåtelser och ökande priser. Huvuddelen av överlåtelserna har förmedlats av mäklare. Antalet mäklare har ökat kraftigt lagen har varit i kraft. behandlade en motion med yrkande om bl.a. en översyn av fastighetsmäklarlagen. I motionen framhölls att lagen inte hade fått den effekt som var åsyftad. Motionärerna pekade på att avsaknaden av en närmare definition av begreppet god fastighetsmäklarsed medfört problem för både köpare och säljare samt orsakat svårigheter när det gällt att förhindra att mindre nogräknade mäklare fortsätter sin verksamhet. I det sammanhanget påpekade motionärerna att det medel lagen anvisar för att komma till rätta med oregistrerade mäklare, näm- ligen vitesförbud, har visat sig vara ett trubbigt instrument. De framhöll vidare att länsstyrelsernas tillsyn över mäklarna inte är tillfredsställande och angav som förklaring dels oklarheter i lagstiftningen, dels brist på resurser. En annan nackdel med lagen är enligt motionärerna att uppkommande tvister i många fall måste lösas domstolsvägen. Motionärerna ansåg att det borde övervägas om det inte bör tillskapas ett på området, exempelvis inom ramen för . Så gott som samtliga remissinstanser stödde motionärernas önskemål om en översyn av lagen. I remissyttrandena påpekades att även andra än de av motionärerna angivna spörsmålen behövde övervägas. Exempelvis pekade flera remissinstanser på behovet av ett klarläggande i frågan huruvida lagen är tillämplig då svenska mäklare förmedlar fastigheter som är belägna i utlandet. Vid sin behandling av motionen fann lagutskottet att det är angeläget att de problem som har yppat sig vid den praktiska tillämpningen av lagen undanröjs och att en översyn av lagen därför är befogad. Utskottet framhöll att en lösning när det gäller de aktualiserade frågorna om resurser för tillsynsverksamheten inte borde anstå till dess översynen slutförts (bet. 1988/89:LU1). Vad utskottet anfört gav som sin mening regeringen till känna (rskr. 1988/89:6). Till följd av tillkännagivande tillfördes länsstyrelserna i , och samt för /90 extra medel för en förstärkning av tillsynsverksamheten. har även senare tagit ställning till motioner som rör fastighetsmäklarfrågor. I lagutskottets betänkande 1990/91:LU26 behandlades motioner om krav på högskoleutbildning för fastighetsmäklare och om kompetenskrav för fastighetsvärderingsmän. Motionerna avslogs med motiveringen att de missförhållanden i mäklarbranschen som påtalats från olika håll inte främst synes ha sin orsak i otillräcklig utbildning av mäklare utan i stället i att kontrollen över mäklarnas verksamhet i vart fall har varit bristfällig. Under hänvisning till ställningstagandet i det nämnda betänkandet har därefter ytterligare två motioner med krav på högskoleutbildning för mäklare avslagits (bet. 1991/92:LU24). Med anledning av tillkännagivande inledde en översyn av fastighetsmäklarlagen och höll en hearing . Som ett resultat av översynen presenterades departementspromemorian Ny fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87). I promemorian föreslås en ny lag om fastighetsmäklare med bestämmelser som bl.a. syftar till att effektivisera kontrollen av lagens efterlevnad. Förslaget innehåller regler om skärpta krav för registrering som fastighetsmäklare. Vidare skisseras en lösning som innebär att mäklarbranschen skulle få ett betydande ansvar för tillsynen över mäklare genom en planerad branschförening. skulle ha som uppgift att registrera och utöva tillsyn över de mäklare som väljer att ansluta sig till branschföreningen. De mäklare som inte vill ställa sig under den branschadmini- strerade tillsynen skulle enligt förslaget som vara registrerade hos . Den offentliga tillsynen föreslås koncentrerad till en eller två länsstyrelser. I promemorian föreslås också flera bestämmelser avseende fastig- hetsmäklarnas sätt att fullgöra förmedlingsuppdraget. Promemorian har remissbe- handlats. Enligt en särskild undantagsbestämmelse omfattas inte den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av en bostadsrättsförening som är ansluten till en riksorganisation eller till en regional organisation för bostadsrättsföreningar av lagen. Denna undantagsbestämmelse förelås nu bli upphävd (se avsnitt 15). Frågan om upphävande av bestämmelsen behandlas inte i promemorian och kommenteras inte av någon remissinstans. De bostadsrättsorganisationer som berörs av undantagsbe- stämmelsen - HSB, och - har beretts tillfälle att skriftligen och muntligen yttra sig över frågan om att upphäva undantaget. En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. Det lagförslag som läggs fram i promemorian finns i bilaga 2. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. En remissammanställning finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr 92-3250). Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över förslaget till ny fastighetsmäklarlag. Det till Lagrådet remitterade förslaget finns i bilaga 4. Lagrådet har yttrat sig över förslaget. Yttrandet finns i bilaga 5. Lagrådet har i allt väsentligt godtagit regeringens förslag till ny fastig- hetsmäklarlag. På några punkter har Lagrådet föreslagit förtydliganden och smärre justeringar av lagtexten. I författningskommentaren anges närmare hur enskilda bestämmelser har utformats i enlighet med Lagrådets förslag. Propositionens förslag att upphäva undantaget för viss förmedling av bostads- rättsupplåtelser (se avsnitt 15) har inte granskats av Lagrådet. På grund av sakens beskaffenhet skulle emellertid Lagrådets hörande vara utan betydelse. Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare innehåller både näringsrättsliga och civilrättsliga bestämmelser för fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter, hyres- och arrenderätter m.m. Lagen gäller dock inte för den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av en bostadsrättsförening som är ansluten till en riksorganisation eller en regional organisation för bostadsrättsföreningar. De näringsrättsliga bestämmelserna innebär att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos i det län där han huvudsakligen är verksam. För registrering uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig åt fastighetsmäk- leri skall vara myndig och får inte vara försatt i konkurs eller ha förvaltare enligt . Han skall vidare ha en försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet som kan drabba honom enligt lagens civilrättsliga regler. Försäkringen skall gälla intill ett belopp om för varje skadefall. Det ställs slutligen krav på tillfredsställande utbildning samt att personen i fråga i övrigt bedöms vara lämplig som fastighetsmäklare. Närmare bestämmelser om villkoren för registrering och om registreringsförfarandet får meddelas av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Sådana bestäm- melser har utfärdats genom förordningen (1984:82) om fastighetsmäklare. Om en fastighetsmäklare som blivit registrerad inte längre uppfyller kraven för registrering eller inte betalar föreskriven registreringsavgift, skall återkalla registreringen. Beslut om återkallelse börjar gälla . Om det är tillräckligt kan i stället för att återkalla registreringen meddela fastighetsmäklaren varning. Mot den som yrkesmässigt är verksam som fastighetsmäklare utan att vara registrerad kan ingripa genom att vid vite förelägga vederbörande att upphöra med verksamheten. Ett vitesföreläggande kan meddelas även i samband med en återkallelse av registreringen. beslut i ärenden som rör fastighetsmäklare kan överklagas till kammarrätten. I civilrättsligt hänseende innehåller lagen bestämmelser om hur fastig- hetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag och om hur ersättningen till mäklaren skall bestämmas. Det ställs krav på att uppdraget skall utföras omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall vidare ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva samt verka för att köparen får alla uppgifter av betydelse angående objektet för överlåtelsen och att köparen undersöker fastigheten. Fastighetsmäklaren har också skyldighet att själv kontrollera vissa uppgifter, t.ex. beträffande säljarens förfoganderätt samt inteckningsförhållanden m.m. När det gäller förmedling av objekt till konsumenter skall mäklaren tillhandahålla förvärvaren en skriftlig beskrivning av förmedlingsobjektet och en kalkyl angående dennes boendekostnader. En mäklare som med uppsåt eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt de civilrättsliga reglerna, skall ersätta den skada som till följd av detta drabbar någon av parterna. Reglerna om fastighetsmäklarens rätt till ersättning innebär i huvudsak att ersättningen, om inte annat har avtalats, skall betalas i form av provision, beräknad på försäljningspriset. Om mäklaren själv eller någon honom närstående förvärvar förmedlingsobjektet, har mäklaren inte rätt till ersättning. En god standard inom mäklarkåren är av stor vikt eftersom en fastighetsaffär är betydelsefull, i vart fall för de flesta privatpersoner, och eftersom de frågor som har samband med en fastighetsöverlåtelse inte sällan är komplicerade och svåra att tränga in i för enskilda personer.