prop · GI0314 · 1995-01-01 00:00:00 — påpekar kan bedömningen i ett enskilt fall bero på under vilka former verksamheten bedrivs. Det måste överlämnas till praxis att närmare precisera i vilka fall regeln skall tillämpas. Rent allmänt kan dock framhållas att det naturligtvis finns ett antal verksamheter som väl kan bedrivas som mäklarrörelse, utan att mäklarens opartiska ställning kan sättas i fråga. Vad regeln avser att förbjuda är att en mäklare i kombination med sin förmedlingsverksamhet driver någon verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att hans opartiska ställning äventyras. Ett praktiskt exempel på detta är en mäklare som är agent eller försäljare för en typhustillverkare. En närmare redogörelse för problem av det slaget ges i författningskommentaren. Den fastighetsmäklare som trots förbudet ägnar sig åt fastighetshandel eller annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare bör kunna bli föremål för tillsynsmyndighetens åtgärd. Med tanke på det rättsläge som inträder bör inledningsvis i enstaka fall kunna ta hänsyn till att en mäklare behöver för att anpassa sig till de nya förbudsbestämmelserna. Regeringens förslag: I lagen tas in en uttrycklig regel om att mäklaren är skyldig att lämna över en handpenning direkt till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning. Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med promemorians förslag (se promemorian s. 70). Remissinstanserna: Majoriteten av remissinstanserna delar promemorians uppfattning att mäklaren inte har rätt att behålla en handpenning utan någon särskild överenskommelse om detta. Flertalet av dem anser dock att mäklaren skall kunna förvalta handpenningen efter uppdrag från både säljaren och köparen. Skälen för regeringens förslag: En ofta diskuterad fråga är i vad mån mäklaren har någon rätt att behålla en handpenning som har lämnats till honom. Åsikterna bland mäklarna är olika och praxis är skiftande. Det torde vara en relativt utbredd uppfattning att mäklaren utan någon överenskommelse om saken skulle ha rätt att ta hand om handpenningen. Det förekommer dessutom att mäklare anser sig ha rätt till avkastningen på kapitalbeloppet. En handpenning betalas i ett rättsförhållande i vilket mäklaren inte är part. Mäklaren kan inte göra gällande någon som helst självständig rätt till handpenningen. Mäklaren är därför skyldig att utan vidare dröjsmål vidarebefordra en mottagen handpenning till säljaren, om han inte har fått parternas uppdrag att förvalta den. Det är således säljaren och köparen som skall komma överens om huruvida handpenningen skall vidarebefordras till säljaren, eller om mäklaren skall ha hand om den. Som flera remissinstanser påpekar kan det ligga i både säljarens och köparens intresse att handpenningen innestår hos mäklaren till dess att det finns ett bindande köp. Detta är vanligt t.ex. vid villkorade köp, då köparen har rätt att häva köpet om vissa i förväg bestämda omständigheter inträffar. Det bör vara en skyldighet för mäklaren att vid behov ta upp frågan med parterna. Med hänsyn till den osäkerhet som råder i dessa frågor bör en klargörande regel tas in i lagen. Frågorna beskrivs närmare i författningskommentaren. 15 Skall viss förmedling av bostadsrättsupplåtelser undantas från mäklarlagens tillämpningsområde? Regeringens förslag: Det hittillsvarande undantaget från mäklarlagens tillämpningsområde för den som förmedlar enbart upplåtelser av bostadsrätter i en bostadsrättsförening som är ansluten till en riksorganisation eller en regional organisation för bostadsrättsföreningar tas bort. Promemorians förslag: Promemorian berör inte denna fråga. Remissinstanserna: Inte heller någon remissinstans berör frågan. Skälen för regeringens förslag: I 2 § andra stycket mäklarlagen föreskrivs det att lagen inte tillämpas på den som förmedlar enbart bostads- rätter som upplåts av en bostadsrättsförening ansluten till en riksorganisation eller till en regional organisation för bostadsrättsföreningar. Undantagsbestämmelsen i fastighetsmäklarlagen för förmedling av upplåtelser - inte överlåtelser - av bostadsrätter kom till vid riksdagsbehandlingen av pro- position 1983/84:16 om fastighetsmäklare (se bet. 1983/84:LU10). Ursprungligen avsåg undantaget i lagen endast den som förmedlade bostadsrätter upplåtna av en bostadsrättsförening ansluten till en "folkrörelsekooperativ riksorganisation eller till en regional sådan organisation av bostadsrättsföreningar". Frågan om undantag från mäklarlagens tillämpning väcktes av och i en skrivelse till lagutskottet. I skrivelsen framhölls att både HSB:s lokala föreningar och hade till uppgift att biträda bostadsrättsföreningarna vid produktionen av deras hus och att det i den uppgiften ingick bl.a. att handha upplåtelser av bostadsrätter till de blivande bostadsrättshavarna. HSB och anförde att upplåtelser inom HSB skedde i turordning till medlemmar de bosparat i HSB:s sparkassa och att det vanligaste inom var att upplåtelser skedde till personer som anvisats av vederbörande kommuns bostadsförmedling. Det senare förfarandet förekom i viss utsträckning även vid upplåtelser inom HSB. anförde följande i sitt av godkända betänkande: "Enligt skrivelsen utbildas den personal som sköter bostadsrättsupplåtelserna av HSB och för att kunna fullgöra de arbetsuppgifter som är förenade med upplåtelserna och som i betydande utsträckning är detaljreglerade genom särskild lagstiftning. Något behov av att utbilda denna personal på det sätt och i den omfattning som propositionen föreskriver föreligger inte enligt organisationerna. HSB och hemställer att lagutskottet tar initiativ till att lagen om fastighetsmäklare får sådan utformning att från dess tillämpning undantas de folkrörelsekooperativa organisationernas upplåtelser av bostadsrätter. Enligt utskottets mening kan HSB-föreningarnas och verksamhet när det gäller upplåtelser av bostadsrätt komma att falla inom tillämpningsområdet för den nya lagen. har i sitt yttrande uttalat att vad som anförts av organisationerna motiverar att det i lagen klargörs att den verksamhet till bostadsrättsföreningarnas tjänst som det är fråga om skall vara undantagen. gör samma bedömning och vill då särskilt peka på att den ifrågavarande förmedlingsverksamheten ingår som ett led i HSB:s och handhavande av bostadsrättsföreningarnas angelägenheter och att den endast avser upplåtelser av bostadsrätter. I sammanhanget vill utskottet anmärka att enligt inhämtade upplysningar också Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) bistår nybildade bostadsrättsföreningar med förmedling av bostadsrättsupplåtelser. I ärendet har emellertid upplysts att personalen vid SBC till skillnad från de anställda vid och lokalkontor även förmedlar överlåtelser av bostadsrätter. Någon anledning att undanta också SBC från lagens tillämpningsområde finns därför inte. I enlighet med det anförda anser utskottet att HSB:s och önskemål bör tillgodoses. Lagtekniskt kan detta ske genom antingen att såsom fallet är med advokater och förmedlare av hyresrätter något krav på registrering inte uppställs när det gäller anställda vid och som enbart förmedlar upplåtelser av bostadsrätter eller att förmedlingsverksamheten helt undantas från lagstiftningens tillämpningsområde. Enligt utskottets mening är det sistnämnda alternativet att föredra med hänsyn bl.a. till att - som utskottet närmare kommer att utveckla i det följande - en regel om personlig skadeståndsskyldighet för fastighetsmäklare utan ett korresponderande krav på ansvarsförsäkring för de anställda skulle innebära påtagliga försämringar i förhållande till nuvarande ordning. Utskottet förordar således att i 2 § förs in en bestämmelse om att lagen inte skall tillämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsförening med anknytning till HSB och . Efter mönster av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. bör som beteckning på de båda organisationerna väljas uttrycket folkrörelsekooperativ organisation." Sedan motioner med krav på att undantaget skulle utvidgas till att omfatta även den som förmedlar enbart upplåtelser av bostadsrätter i en bostadsrättsförening ansluten till SBC hade avslagits, tillstyrkte lagutskottet när frågan ånyo behandlades att SBC såvitt avsåg undantaget i 2 § andra stycket mäklarlagen skulle jämställas med HSB och (se bet. 1990/91:LU8). underströk i sitt betänkande att undantaget med den valda utformningen av lagtexten endast gällde HSB och samt SBC och SBC BO samt att det inte omfattade förmedling av överlåtelser av bostadsrätter som upplåtits av en förening ansluten till dessa organisationer. biföll hemställan i ärendet och lagändringen trädde i kraft . Fråga har uppkommit om att i samband med införandet av en ny fastighetsmäklarlag upphäva undantaget i 2 § andra stycket fastighetsmäklar- lagen. Vid prövning av denna fråga gör regeringen följande överväganden. Inledningsvis anmärker regeringen att den lagändring som trädde i kraft endast gick ut på att SBC skulle jämställas med HSB och vid tillämpning av undantagsbestämmelsen i fastighetsmäklarlagen. Frågan om det lämpliga i att över huvud taget göra undantag för nu aktuell förmedling övervägdes inte. och har under beredningen av lagstiftningsärendet förklarat att de anser att den nuvarande mäklarlagens undantag för förmedling av bostadsrättsupplåtelser bör kvarstå. SBC har inte haft någon invändning mot att undantaget upphävs. När undantaget i mäklarlagen infördes avvek förhållandena på bostadsmarknaden i många avseende väsentligt från vad som gäller . Upp- låtelser av nyproducerade bostadsrätter utgör därvid inget undantag. Särskilt kan nämnas att de ekonomiska riskerna med förvärv av nyproduktion av bostadsrätter ansågs närmast obefintliga . Förhållandena på boendemarknaden har förändrats i grunden. Som en följd av förändringarna har bl.a. följt tvister med sitt ursprung i nyproducerade bostadsrätter. Det har t.ex. inträffat att den som förvärvat en bostadsrätt genom upplåtelse från en nybildad bostadsrättsförening gjort gällande att han eller hon inte har blivit korrekt och fullständigt informerad i olika hänseenden. Det kan t.ex. ha rört sig om att informationen om den nybildade föreningens ekonomi varit bristfällig eller att presenterade boendekalkyler visat sig vara orealistiska. Informationen kan ha lämnats direkt från föreningen, från en bostadsrättsorganisation eller från ett byggföretag som uppfört hus för en bostadsrättsförenings räkning. Kritik har i olika hänseenden riktats både mot enskilda bostadsrättsföreningar och mot bostadsrätts- organisationer i vilka föreningarna varit medlemmar. Den fastighetsmäklarlag som regeringen nu föreslår är avsedd att ställa upp sådana villkor för den yrkesmässiga fastighetsförmedlingen som behövs för att enskilda personer skall få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när de anlitar en mäklares tjänster. Mot den bakgrunden gör regeringen den bedömningen att undantaget i 2 § andra stycket fastighetsmäklarlagen inte bör föras över till den nya mäklarlagen, om inte starka sakliga skäl talar för att det skall behållas. Vilka blir då konskevenserna om undantagsbestämmelsen upphävs? Med hänsyn till lagens tillämpningsområde, som föreslås vara oförändrat, torde den förmedling av bostadsrättsupplåtelser som bedrivs yrkesmässigt av personer inom HSB, Riks- byggen och SBC fortsättningsvis falla in under mäklarlagens bestämmelser. Det innebär att både uppdragsgivaren, som i allmänhet är en nybildad bostadsrättsförening, och dennes motpart, i allmänhet en konsument, kommer att skyddas dels av mäklarlagens näringsrättsliga bestämmelser om registrering av mäklare, dels av lagens civilrättsliga bestämmelser om ansvar för mäklaren. Om undantaget upphävs, medför det i näringsrättsligt hänseende att även de personer som yrkesmässigt förmedlar enbart upplåtelser av bostadsrätter måste vara registrerade hos den föreslagna och uppfylla de skärpta krav som ställs upp för att vinna registrering (se avsnitt 7 och 9 i propositionen). HSB och anförde i skrivelsen till lagutskottet i samband med tillkomsten av mäklarlag bl.a. att eftersom bostadsrätterna vanligen uppläts till medlemmar, det inte fanns anledning att låta lagens bestämmelser gälla (se bet. 1983/84:LU10 s. 8). För denna bedömning talade enligt HSB och även det förhållandet att organisationerna själva utbildade sin personal samt att villkoren för upplåtelserna i betydande utsträckning var detaljreglerade. Liknande synpunkter har anförts även nu från organisationerna. Dessutom har påpekats att konsumenterna skyddas av marknadsföringslagstiftningen. Mot bakgrund av bl.a. de ändrade förhållandena på bostadsmarknaden finns det enligt regeringens mening inte längre några vägande skäl för att i fråga om vissa bostadsrättsorganisationer göra avkall på principen att de personer som yrkesmässigt förmedlar upplåtelser av bostadsrätter skall ha en i mäklarlagens mening tillfredsställande utbildning, som kan kontrolleras i samband med registreringen. Samma bedömning kan göras även beträffande övriga formella krav på en mäklare som ställs upp i den nya mäklarlagen. Här kan särskilt nämnas kravet på att en mäklare skall ha en ansvarsförsäkring till täckande av skades- tåndsskyldighet som kan drabba mäklaren. Marknadsföringslagstiftningen utgör inte ett tillräckligt näringsrättsligt skydd för konsumenterna. Inte heller när det gäller mäklarens förhållande till sin uppdragsgivare i civilrättsligt hänseende eller när det gäller mäklarens uppdrag finns det enligt regeringens mening vägande skäl för att behålla undantaget i 2 § andra stycket mäklarlagen. En person hos de berörda organisationerna som yrkesmässigt förmedlar upplåtelser av bostadsrätter bör t.ex. inte själv få träda in och köpa ett förmedlingsobjekt eller ägna sig åt fastighetshandel och annan förtroendeskadlig verksamhet. Det är enligt regeringens mening därför naturligt att den nya lagens bestämmelser i dessa hänseenden görs tillämpliga fullt ut även för mäklare hos de berörda organisationerna. Samma bedömning kan göras även för den föreslagna mäklarlagens bestämmelser i övrigt om uppdragsavtalet. Det bör enligt regeringens mening också vägas in att det allmänt sett är av värde att bestämmelser i civilrättslig lagstiftning har så generell utformning som möjligt. HSB och anför att det i olika hänseenden uppkommer gränsdragningsproblem, om undantaget i den nuvarande mäklarlagen upphävs. Främst pekar HSB och på frågan om vilka personer som kommer att omfattas av den föreslagna lagens bestämmelser. I avsnitt 11 har regeringen behandlat frågan om mäklaren som ombud för säljare eller köpare. Enligt 1 § i den nuvarande mäklarlagen avses med fastighetsmäklare en fysisk person som förmedlar bl.a fastigheter. avses det arbete som går ut på att sammanföra uppdragsgivaren med en motpart. Denna traditionella mäklarroll måste i princip anses oförenlig med ett uppdrag att ensidigt företräda ena partens intressen.Den mäklare som åtar sig att ombesörja en försäljning som ombud för en uppdragsgivare kan alltså inte anses ha ingått ett förmedlingsavtal. Härav följer att mäklarlagens bestämmelser inte gäller. En viktig del i HSB:s, och verksamhet är att på olika sätt medverka i samband med bildandet av nya bostadsrättsföreningar. Ett väsentligt inslag är därvid att anställda hos de berörda organisationerna tar plats i styrelsen för en nybildad bostadsrättsförening i samband med att denna bildas. En person som är anställd i en organisation för bostadsrättsföreningar och som tar plats i en bostadsrättsförenings styrelse och därefter i egenskap av firmatecknare för föreningen upplåter bostadsrätter t.ex. till bosparare förmed- lar emellertid inte upplåtelser i mäklarlagens mening. Något förmedlingsavtal har nämligen inte slutits med föreningen i fråga utan styrelseledamoten/- firmatecknaren representerar föreningen som ställföreträdare. För en sådan upplåtelse blir inte mäklarlagens bestämmelser tillämpliga. En firmatecknare som verkar på detta sätt företer alltså vissa likheter med mäklaren som ombud. Frågan inställer sig då om de personer som i egenskap av firmatecknare i en bostadsrättsförening förmedlar upplåtelser också bör omfattas av mäklarlagens bestämmelser. Det skulle i så fall innebära att ett förbud skulle införas liknande det regeringen föreslår beträffande mäklaren som ombud för säljare eller köpare. Enligt regeringens mening skulle ett sådant förbud bli för långtgående och på ett oönskat sätt gripa in i bostadsrättsorganisationernas verksamhet. Det bör också beaktas att den som uppträder som ställföreträdare och firmatecknare för en bostadsrättsförening normalt inte ger förvärvaren intryck av att vara en mäklare för vilken mäklarlagens bestämmelser gäller. För en person som yrkesmässigt förmedlar upplåtelser på uppdrag av olika bostadsrättsföreningar bör emellertid lagens bestämmelser tillämpas. Detsamma bör gälla om personen i fråga både ägnar sig åt förmedling i mäklarlagens mening och dessutom medverkar till upplåtelser i egenskap av firmatecknare. Det är inte möjligt att nu avgöra i vilken utsträckning personal inom HSB, och kan komma att omfattas av mäklarlagens registreringskrav. Den frågan gäller dessutom för andra organisationer och företag inom boendesektorn än HSB, och och kan inte besvaras generellt i detta sammanhang. Det ankommer närmast på den föreslagna att ta ställning till i vilka fall registreringsplikt föreligger. Detsamma gäller frågan huruvida mäklarlagens bestämmelser blir tillämpliga på vissa avtal, t.ex. föravtal om upplåtelse av bostadsrätt. Den nya fastighetsmäklarlagen bör träda i kraft . Olika omständigheter gör dock att en viss förberedelsetid krävs. Lagen innehåller bl.a. flera nya civilrättsliga bestämmelser. Vidare ställs krav på en skärpt tillsyn. Den nya bör ges tid att organisera sig och utforma tillsynsverksamheten i enlighet med den nya lagens krav. Även de råd och anvisningar om fastighetsmäklares verksamhet som finns liksom villkoren för fastighetsmäklares försäkringar torde behöva övervägas mot bakgrund av den nya lagens bestämmelser. Vidare krävs en viss omställningstid för de organisationer vilkas personal tidigare omfattats av lagregleringen men som förs in under lagen (se avsnitt 15). Med hänsyn till det arbete som återstår bör lagen träda i kraft . Den nya lagen skall tillämpas på alla förmedlingsavtal som ingås efter ikraftträdandet. På avtal som har träffats före ikraftträdandet bör, i enlighet med gällande principer på avtalsrättens område, den gamla fastighetsmäklarlagen tillämpas. Det finns anledning att i två fall göra undantag från principen att den nya lagen inte skall tillämpas på förmedlingsavtal som har träffats före ikraftträdandet. Det första fallet gäller de föreslagna bestämmelserna i 13 § om förbud för en mäklare att själv träda in som köpare eller att förmedla en fastighet till en närstående fysisk eller juridisk person. Den bestämmelsen tar sikte på den intressemotsättning som uppstår bl.a. när mäklaren får ett eget intresse av förmedlingsobjektet och den bärs upp av tanken att mäklarens kunder inte skall utsättas för risken att ovidkommande hänsyn påverkar mäklarens sätt att sköta ett förmedlingsuppdrag. Det är därför angeläget att bestämmelsen i 13 § kommer att gälla alla situationer efter lagens ikraftträdande där frågan om självinträde uppkommer, dvs. även när förmedlingsavtalet har träffats före ikraftträdandet. Det andra fallet gäller 15 §, som innehåller förbud för mäklaren att företräda köpare eller säljare som ombud. När ett förmedlingsuppdrag har lämnats före lagens ikraftträdande bör mäklaren efter ikraftträdandet inte heller i det uppdragsförhållandet ha rätt att ta emot ett ombudsuppdrag. Det intresse som bär upp bestämmelsen i 15 § utgör i och för sig skäl för att det inte heller efter ikraftträdandet skulle vara tillåtet att utnyttja en fullmakt som har lämnats före ikraftträdandet. Ett sådant förbud skulle emellertid innebära ett alltför kraftigt ingrepp i existerande avtalsförhållanden och sannolikt i en del fall medföra att förmedlingsuppdrag inte kan fullföljas. Tillämpningen av 13 och 15 §§ på uppdragsavtal som har ingåtts före lagens ikraftträdande bör regleras i övergångsbestämmelser. I administrativt hänseende bör gälla att länsstyrelserna skall avsluta de ärenden som har inletts före den nya lagens ikraftträdande och att skall ta upp alla ärenden som inleds efter ikraftträdandet. Det bör inte inverka på behörigheten i detta hänseende förmedlingsavtalet har träffats. I en särskild övergångsbestämmelse bör detta klargöras. 17 Förslagens kostnadseffekter m.m. Enligt gällande bestämmelser är mäklare skyldiga att betala registreringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig avgift. Avgifternas storlek bestäms av regeringen. De nuvarande avgifterna, i ansökningsavgift och i årlig avgift, har varit oförändrade sedan mäklarlagens tillkomst . De myndigheter som berörs av förslaget till ny fastighetsmäklarlag är framför allt länsstyrelserna, de allmänna domstolarna och de allmänna förvaltningsdoms- tolarna samt den föreslagna . Länsstyrelsernas verksamhet med registrerings- och tillsynsfrågor är anslagsfinansierad. Kostnaderna för den verksamheten faller bort i och med den nya tillsynsorganisationen. Å andra sidan kommer den nya att kräva resurser. Nämndens kansligöromål kommer att skötas av Kammarkollegiet. Det är därför nödvändigt att kollegiet tillförs ökade resuser. Regeringen anser, i likhet med remissinstanserna, att staten bör få full kostnadstäckning för arbetet med registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare (jfr prop. 1991/92:100 bil. 1 s. 53 f.). Den frågan berör endast förordningen om fastighetsmäklare. Regeringen kommer att vidta de förordningsändringar som behövs. Sammantaget bör den nya organisationen av registrerings- och till- synsverksamheten leda till att det allmännas kostnader minskar. Den nya lagen om fastighetsmäklare innebär en skärpning av kraven på den som vill bli registrerad som fastighetsmäklare. Dessutom syftar lagen till en effektiviserad och intensifierad tillsynsverksamhet. torde detta leda till högre kvalitet hos fastighetsmäklare i allmänhet, vilket kan medföra att tvisterna minskar i antal. utvidgas dock mäklares skadeståndsansvar, och det talar i motsatt riktning. Regeringen anser att det saknas anledning att anta att den nya lagen kommer att påverka antalet mål i de allmänna domstolarna i någon nämnvärd utsträckning. Enligt den nya lagen skall beslut i tillsynsärenden överklagas till allmän förvaltningsdomstol, dvs. till länsrätt i stället för som enligt nuvarande ordning då länsstyrelsernas beslut överklagas till kammarrätt. För att kammarrätt skall pröva ett mål som överklagats dit från länsrätt krävs prövningstillstånd. Det är svårt att bedöma om en intensifierad tillsynsverk- samhet kommer att leda till fler överklaganden. Det kan dock antas att lagens civilrättsliga bestämmelser om hur mäklare skall utföra sitt uppdrag klargör rättsläget och därmed kan medverka till att antalet överklaganden blir begränsat. Dessutom kommer tyngdpunkten i förfarandet vid allmän förvaltnings- domstol, på grund av kravet på prövningstillstånd, att ligga i länsrätt. Processen vid länsrätt är till följd av reglerna om rättens sammansättning mindre kostnadskrävande än förfarandet i kammarrätt. Den föreslagna examinationsstiftelsen kommer att medföra en del initialkost- nader. Vissa informations- och utbildningsinsatser kommer dessutom att behövas. Dessa kostnader är av engångskaraktär. verksamhet är avsedd att finansieras genom avgifter från mäklarna. Den kriminalisering som föreslås beträffande den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter utan att vara behörig innebär en viss belastning på polisens utredningsresurser, på åklagarmyndigheter och på domstolar. Det är svårt att närmare uppskatta antalet ärenden, men det finns skäl att räkna med att de blir få.