prop · GI03155 · 1995-01-01 00:00:00 — Det skall även framhållas att uttrycket anknyter till vad som gäller i fråga om egendomsskyddet enligt . Av de återgivna uttalandena framgår att frågan om vad som är ett allmänt intresse ytterst i viss mån får bli föremål för en politisk värdering av vad som är godtagbart från rättssäkerhetssynpunkt. De exempel som anges tar sikte i första hand på situationer där det allmänna intresset avser allmänhetens eller samhällets behov av mark. Exemplen är givetvis inte avsedda att ge en uttömmande beskrivning av de situationer som avses. Mycket talar dock för att uttalandena bör förstås så att det typiskt sett måste vara fråga om ett särskilt tungt vägande allmänt intresse för att tvångsöverföring av mark ska få ske till förmån för enskilda. När man mot den nu angivna bakgrunden tar ställning till frågan huruvida en friköpsrätt kan anses vara i det allmännas intresse måste man väga in sådana faktorer som graden av intrång som åtgärden innebär och betydelsen i stort av att den genomförs. Mot en lagstiftning talar då att det är endast ett begränsat antal personer som kan ha intresse av åtgärden. Också åtgärdens betydelse ur ett större socialt eller samhällsekonomiskt perspektiv måste beaktas. Man måste också väga in betydelsen av det lagreglerade generella skydd för jordbruksarren- datorernas investeringar som regeringen nu föreslår. Detta skydd leder till att de ekonomiska argument som framförts till stöd för en friköpslag försvagas allteftersom arrendatorernas ställning förstärks. Förutom att dessa regler ger arrendatorerna ett generellt skydd för framtida investeringar kommer reglerna även att innebära att möjligheterna att få kompensation för tidigare gjorda investeringar förbättras avsevärt. En konsekvens av den föreslagna överlåtel- serätten är nämligen att arrendatorn i samband med överlåtelse av arrenderätten kommer att ha möjlighet att överlåta all sin egendom på arrendestället, d.v.s. även sådana investeringar som har tillkommit utan samband med de nya reglerna. Mot bakgrund av det anförda kommer regeringen till slutsatsen att det i fråga om friköp av historiskt arrende inte kan anses föreligga ett sådant angeläget allmänt intresse att en lagstiftning om detta skulle vara förenlig med 2 kap. 18 § regeringsformen. Regeringen vill slutligen understryka att många arrendatorer - inte bara sådana som har historiska arrenden - levt och verkat under speciella och besvärliga sociala, ekonomiska och rättsliga förhållanden. Mot bakgrund av dels de lagändringar som redan genomförts för att förbättra arrendatorers rättsliga ställning, dels det förbättrade investeringsskydd som föreslås i denna proposition, finner regeringen emellertid inte heller en friköpsrätt motiverad av sociala skäl. För att säkerställa att berörda arrendatorer omfattas av ett godtagbart skydd avser regeringen emellertid att fortlöpande granska hur lagstiftningen på detta område fungerar. Mot bakgrund av vad som ovan anförts läggs därför inte fram något förslag till lag om friköp av historiska arrenden. 7.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 8 kap. 21 § Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han i övrigt nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, skall byggnaden eller vad som eljest utförts erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn frånträder arrendet. Har jordägaren ej inom en månad från det erbjudandet gjordes förklarat sig villig att antaga detta, får arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta den till en tillträdande arrendator. Om han för bort egendomen, skall han dock återställa arrendestället i tjänligt skick. Är ej vad som arrendatorn enligt första stycket får skilja från arrendestället bortfört eller överlåtet till den tillträdande arrendatorn från det arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligen ogillades, tillfaller det jordägaren utan lösen. Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren värdet av vad som tagits från fastigheten. Bestämmelserna i denna paragraf gäller även sådan egendom som arrendatorn i enlighet med första stycket förvärvat av en tidigare arrendator. Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats. (Jfr 21 § i kommitténs förslag) Paragrafen reglerar rätten till sådan arrendatorn tillhörig byggnad eller annan investering som finns på arrendestället när arrendatorn frånträder arrendet. Genom tillägget till första stycket föreskrivs att frånträdande arrendator, vid sidan om rätten att föra bort sådan egendom, även skall ha rätt att överlåta denna till den arrendator som jordägaren tecknat nytt arrendeavtal med. Överlåtelserätten förutsätter dock, liksom rätten att föra bort egendomen, att jordägaren beretts möjlighet att lösa in egendomen. Överlåtelse måste vidare enligt andra stycket ske från det att arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligen ogillades. I fjärde stycket föreskrivs att bestämmelserna i denna paragraf även skall tillämpas på egendom som arrendator i enlighet med första stycket förvärvat av en tidigare arrendator. I den mån sådan egendom finns kvar vid förvärvarens frånträde skall den således på nytt erbjudas jordägaren till inlösen. Om jordägaren inte antar erbjudandet om inlösen har arrendatorn rätt att från frånträdet antingen föra bort egendomen eller överlåta densamma till nästföljande arrendator. Bakgrunden till och de närmare skälen för förslaget behandlas i avsnitt 5.11. 31 § Om en part inte godtar arrendenämnds beslut i fråga om förlängning av arrendeavtal, fastställande av villkoren för sådan förlängning, uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a , 31 eller 31 b § eller 11 kap. 6 b §, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten från den dag beslutet meddelades. Klandras inte beslutet , är partens rätt till talan förlorad. beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras. Paragrafen reglerar parternas möjlighet att klandra ett beslut av arrendenämnd. Tillägget i paragrafens första stycke innebär att möjlighet ges till av arrendenämnds beslut i frågor om tillämpning av de nya bestämmelserna i 9 kap. 21 a § om investeringstillstånd och 9 kap. 31 b § om en tilltänkt förvärvare skall anses godtagbar som arrendator. 33 § Talan får ej föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om fastställande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b § eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 b § och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning eller överlåtelse av arrendeavtal, uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §, fastställande av arrendevillkor i fall som angivits eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §. I paragrafen regleras möjligheten att föra talan mot fastighetsdomstolens avgörande av arrendefrågor. Ändringarna i paragrafen innebär att det inte går att överklaga fastig- hetsdomstolens avgörande av frågor enligt de nya bestämmelserna i 9 kap. 21 a § om investeringstillstånd och enligt 9 kap. 31 b § om en tilltänkt förvärvare av arrenderätten skall anses godtagbar som arrendator. 9 kap. 21 a § På ansökan av arrendatorn kan arrendenämnden lämna tillstånd till en investering som innebär att en åtgärd avseende byggnader, markanläggningar eller jord på arrendestället skall vidtas och som inte omfattas av arrendatorns un- derhållsskyldighet enligt 15 §. Tillstånd skall lämnas om investeringen kan antas bli lönsam på lång sikt för jordbruket på arrendestället och intresset av investeringen överväger jord- ägarens intresse av att den inte kommer till stånd. Tillstånd enligt första stycket kan förenas med villkor. Denna paragraf gäller inte när arrendetiden uppgår till högst och arrendet inte omfattar bostad för arrendatorn. (Jfr 20 § i kommitténs förslag) Paragrafen innehåller de nya bestämmelserna om att en arrendator som vill utföra en investering på arrendestället, men inte kan träffa någon överenskommelse härom med jordägaren, skall kunna få tillstånd till investeringen av arrendenämnden. Rättsföljden av att en investering utförs i enlighet med ett sådant tillstånd regleras av 31 a och b §§. Denna paragraf kan, liksom de nya bestämmelserna i 31 a och b §§ inte avtalas bort i arrendekontraktet. Däremot kan parterna när det gäller frågor om en konkret investering, som uppkommer , skapa egna lösningar som avviker från vad som anges i dessa bestämmelser. Avsikten är att parterna i första hand skall träffa överenskommelser om investeringar och andra frågor som sammanhänger därmed. Om någon sådan överenskommelse inte träffas, kan dock arrendatorn ansöka om tillstånd till investering enligt förevarande paragraf. Bestämmelsen är inte avsedd att rubba arrendatorns nuvarande rättigheter när det gäller att företa egna investeringsåtgärder på arrendestället. Första stycket anger de yttre ramarna för bestämmelsens tillämpningsområde. skall kunna bevilja tillstånd till framtida investeringar som innebär åtgärder avseende byggnader, markanläggningar eller jord och som inte omfattas av arrendatorns underhållsskyldighet. Det skall vara fråga om åtgärder som innebär en förkovran av jordägarens fastighet. Från lagens tillämpningsområde har ett undantag gjorts för sidoarrenden som löper på högst . Detta framgår av paragrafens sista stycke. Skälen för detta undantag har behandlats i avsnitt 5.3. I övrigt ställs inga särskilda krav på arrendestället för att reglerna skall vara tillämpliga. Med det angivna undantaget kan reglerna alltså tillämpas på såväl gårds- som sidoarrenden. En annan sak är att arrendeställets beskaffenhet kan få betydelse vid själva tillståndsprövningen. Detta skall utvecklas i det följande, i anslutning till bestämmelserna i förevarande paragrafs andra stycke. Det bör noteras att de nya reglerna i princip är tillämpliga även på investeringar som avser förhållandevis små kapitalinsatser. Som har utvecklats i den allmänna motiveringen torde det dock i allmänhet saknas incitament att få frågor om sådana investeringar prövade av arrendenämnden. Vidare är de nya reglerna tillämpliga även i fråga om mycket stora investeringar. Någon övre beloppsgräns har alltså inte föreskrivits. En annan sak är att man vid tillståndsprövningen skall ta hänsyn till bl.a. förhållandet mellan investeringens och arrendeställets värden (se närmare i det följande). De ytterligare förutsättningar som måste vara uppfyllda för att tillstånd till investering skall beviljas anges i andra stycket. Dessa förutsättningar har diskuterats i avsnitt 5.5. Investeringen skall för det första kunna antas bli lönsam för jordbruket på arrendestället. Lönsamhetskravet är emellertid inte lika strängt som enligt motsvarande föreskrift i bestämmelserna om jordägarens byggnadsskyldighet. Bedömningen av lönsamheten skall vidare göras med utgångspunkt från ett längre tidsperspektiv än det som anläggs i ärenden rörande byggnadsskyldighet. En förutsättning är dock fortfarande att åtgärden skall framstå som företagsekonomiskt försvarlig. Det måste finnas anledning anta att åtgärden på kommer att ge ett positivt bidrag till ett upprätthållande eller en utveckling av en lämplig produktion på arrendestället. Naturligtvis skall tillstånd inte ges, om det finns en beaktansvärd risk för att den tilltänkta investeringen skulle rasera de ekonomiska förutsättningarna för arrendatorns rörelse. Att investeringen skall vara lönsam för jordbruket på arrendestället innebär att arrendatorn inte skall kunna få tillstånd till en investering om denna avser annan verksamhet än den aktuella jordbruksrörelsen. Ett exempel är att arrendatorn på arrendestället även driver en mindre verkstad där han tar emot jordbruksmaskiner för reparation. Även om det angivna lönsamhetskravet är uppfyllt är detta inte tillräckligt för att tillstånd skall kunna beviljas. Härför krävs också att intresset av att investeringen sker överväger jordägarens intresse av att den inte kommer till stånd. Det är alltså fråga om att göra en avvägning mellan parternas intressen med avseende på den aktuella investeringen. Denna avvägning skall vara allsidig och beakta samtliga omständigheter i det enskilda fallet. Det kan då röra sig om såväl ekonomiska som mer ideella förhållanden. I den allmänna motiveringen har tagits upp vissa förhållanden av allmän karaktär som skall beaktas vid denna prövning. Därav framgår att tillstånd normalt inte bör ges, om jordägaren gör sannolikt att ett självinträde är nära förestående. Vidare skall proportionerna mellan investeringen och arrendeställets värde beaktas liksom parternas ekonomiska förutsättningar med avseende på den aktuella investeringen och hur som förflutit mellan arrendatorns tillträde och ansökan. I det följande skall anges ytterligare omständigheter som kan vara av betydelse. Ett par remissinstanser har anfört att tillstånd inte bör ges i de fall då den aktuella investeringen skulle riskera att omvandla ett sidoarrende till ett gårdsarrende. Frågan om ett jordbruksarrende utgör ett gårdsarrende eller ett sidoarrende är emellertid beroende av arrendeavtalets innehåll. Ett gårdsarrende föreligger endast om avtalets innebörd är att arrendet omfattar bostad för arrendatorn. Mot denna bakgrund måste det anses att det förhållandet att ett bostadshus uppförs på ett sidoarrende - även om det sker i enlighet med ett tillstånd från arrendenämnden - inte kan få den effekten att arrendet mot jordägarens vilja omvandlas till ett gårdsarrende. En annan sak är att parterna genom egna dispositioner, i anslutning till eller efter genomförandet av en sådan investering, kan åstadkomma att arrendet övergår till att fortsättningsvis avse ett gårdsarrende. Flera remissinstanser har anfört att investeringar som bl.a. innebär en ändrad driftsinriktning, en ändring av arrendeställets yttre miljö eller en fara för miljöstörningar inte bör tillåtas mot jordägarens vilja. Frågor om vilken verksamhet som skall bedrivas på ett arrendeställe torde ofta vara av grundläg- gande betydelse för jordägaren när avtal om arrende ingås. Om arrendatorn önskar genomföra en investering som skulle innebära en ändring av arrendeställets driftsinriktning, t.ex. genom övergång från spannmålsproduktion till animalieproduktion eller genom att en tidigare inriktning på ekologiskt jordbruk överges för mer traditionellt jordbruk, är det därför naturligt att jordägarens åsikt bör tillmätas stor vikt vid intresseavvägningen. Vad gäller frågan om arrendeställets yttre miljö kan i stort sett alla investeringar sägas påverka denna. Mindre förändringar måste självfallet tolereras. Å andra sidan måste jordägarens intresse väga tungt vid tillståndsprövningen, t.ex. om miljön skulle genomgå en betydande förfulning på grund av investeringen. Vad därefter gäller faran för miljöstörningar bör det noteras att jordbruk är en sådan miljöfarlig verksamhet som enligt 38 § miljöskyddslagen står under tillsyn av de kommunala nämnder som fullgör uppgifter inom miljö- och hälsoskyddsområdet. Av miljöskyddslagen och miljöskyddsförordningen följer vidare att viss jord- bruksverksamhet är förenad med tillståndsplikt eller anmälningsskyldighet. Frågan om en investering utgör en miljöfara kommer därför i första hand att avgöras enligt miljöskyddslagstiftningen. Detta innebär dock inte att arrendenämnden vid intresseavvägningen är förhindrad att ta hänsyn till att en investering kommer att innebära en fara för miljöstörningar. Det får tvärtom anses naturligt att sådana frågor vägs in vid tillståndsprövningen. Intresseav- vägningen skall således kunna leda till att arrendenämnden nekar tillstånd till en investering som kan påverka miljön, även om den skulle tillåtas enligt miljöskyddslagstiftningen. Enligt regeringens uppfattning bör det inte råda något absolut förbud mot investeringar av de nämnda slagen. Utgångspunkten bör emellertid vara att det måste krävas starka skäl för att mot en jordägares vilja ge tillstånd till sådana investeringar. Det torde kunna förutsättas att jordägaren, i de fall han anser ett speciellt förhållande vara av vikt för beslutet att upplåta mark på arrende, föreskriver särskilda villkor eller förbud i detta hänseende. Att arrendeavtalet innehåller sådana villkor eller förbud måste tillmätas särskild betydelse vid intresseavvägningen. Under remissbehandlingen har det också påpekats att det när arrendestället ägs av en stiftelse kan uppkomma en konflikt mellan stiftelsens ändamål och arrendatorns investeringsvilja. Om arrendatorn genom en ansökan till arrendenämnden skulle tillåtas att göra investeringar som innebär t.ex. att driftsinriktningen på arrendestället ändras så att den strider mot stiftelsens ändamålsbestämmelse skulle detta kunna få till följd att grundvalarna för stiftelsernas verksamhet rubbas. På grund härav måste det förhållandet att en investeringsåtgärd skulle strida mot innehållet i en stiftelses ändamålsbestämmelse väga mycket tungt vid intresseavvägningen. Samma synsätt torde kunna anläggas i det fallet att en investering skulle stå i strid med t.ex. ett aktiebolags bolagsordning eller en ekonomisk förenings stadgar. Sammanfattningsvis kan sägas att specifika förhållanden som är av särskild betydelse för en jordägares beslut att upplåta mark på jordbruksarrende och som kommit till uttryck genom villkor eller förbud i arrendeavtalet eller som följer av att den aktuella jordägarens egen handlingsfrihet är begränsad, exempelvis genom en stiftelses ändamålsbestämmelse, måste väga mycket tungt vid intresseav- vägningen. Det anförda innebär dock inte att jordägaren kan föreskriva villkor och förbud i arrendeavtal eller utforma verksamhetsbestämmelser i bolags- ordningar etc. på sådant sätt att möjligheterna till att erhålla investe- ringstillstånd inskränks i sådan mån att lagens syfte inte kan uppnås. Det skall således inte vara möjligt att genom generellt formulerade villkor och förbud åstadkomma att arrendatorerna undandras möjligheterna att utnyttja de föreslagna bestämmelserna om investeringar. Det är givet att förhållandena kommer att variera starkt i olika ansök- ningsärenden, vilket även kommer att innebära att de ovan refererade omständigheterna kommer att tillerkännas skiftande tyngd. De angivna exemplen avser förhållanden som huvudsakligen talar emot att tillstånd skall ges. Att en investering är motiverad av t.ex. miljö- och djurskyddshänsyn utgör exempel på omständigheter som vid en intresseavvägning kan tala för att investering utförs. Det föreslagna tillståndsförfarandet förutsätter att den ifrågavarande åtgärden inte utförts innan tillstånd meddelats. Det skall således vara fråga om en framtida investeringsåtgärd. Det innebär att ett tillstånd inte skall kunna ges om arbetena är i ett framskridet stadium. Detsamma gäller när åtgärder som medför inte endast obetydliga kostnader har vidtagits av arrendatorn. Det kan dock tänkas att det i vissa situationer vore orimligt att vägra tillstånd enbart av det skälet att visst arbete satts igång. Ett sådant fall kan t.ex. vara att ett i sig mindre ingripande arbete utförts därför att erforderlig maskinell utrustning tillfälligtvis funnits till hands till en förhållandevis låg kostnad. För att arrendenämnderna skall kunna bedöma om tillstånd bör ges för sökta investeringar måste sökandena förse dem med erforderligt beslutsunderlag. Hur mycket som skall krävas måste vara beroende av förhållandena i det enskilda ärendet. Rent allmänt torde dock krävas att ritningar, beskrivningar och eko- nomiska kalkyler ges in. fattar beslut skall vidare, i likhet med vad som gäller i ärenden rörande byggnadsskyldighet, yttrande inhämtas. Detta framgår av ett i detta lagstiftningsärende föreslaget tillägg till 17 § andra stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Under remissbehandlingen har föreslagits att investeringstillstånden skall tidsbegränsas så att den aktuella investeringen måste utföras . Som skäl för detta har anförts att förutsättningarna för investeringen kan förändras väsentligt om förflyter efter tillståndsgivningen. Om emellertid inve- steringen i ett sådant fall inte längre framstår som ändamålsenlig eller lönsam torde det kunna förutsättas att inte heller arrendatorn har något intresse av att utföra den. Något behov av en generell tidsbegränsning har därför inte ansetts föreligga. Däremot bör arrendenämnden, om det i ett visst fall anses nödvändigt, kunna lämna föreskrifter om tiden för investeringens utförande. Att arrendenämnden har möjlighet att på detta sätt begränsa tillståndet till och att även i övrigt förena tillståndet med villkor framgår av tredje stycket. 22 § Har jordägaren enligt avtal med arrendatorn helt eller delvis bekostat en investering på arrendestället och har arrenderättens värde ökat genom investeringen, är arrendatorn skyldig att godta en skälig höjning av arrendeavgiften. Sådan skyldighet föreligger också, om arrenderätten ökat i värde till följd av att jordägaren 1. utfört arbete som avses i 17 a eller 18 §, 2. betalat ersättning enligt 17 a § andra stycket, 18 § andra stycket eller 21 § första stycket för arbete som arrendatorn utfört, eller 3. löst in en investering. (Jfr 22 § i kommitténs förslag) Paragrafen innehåller bestämmelser om höjning av arrendeavgiften med anledning av att jordägaren medverkat till en investering på arrendestället. I syfte att öka möjligheterna för att parterna skall kunna komma överens i frågor om investeringar har i första stycket intagits en uttrycklig bestämmelse av innebörd att jordägaren har rätt till skälig höjning av arrendeavgiften när parterna slutit avtal om en investering och jordägaren bekostat hela investeringen eller en del därav. En förutsättning för avgiftshöjning skall vara att investeringen medfört att arrenderätten fått ett högre värde. I andra stycket återfinns de gamla reglerna om att jordägaren har rätt till höjning av arrendeavgiften bl.a. när han utfört eller bekostat arbete på grund av bestämmelserna om byggnadsskyldighet. Till dessa har lagts en regel om att jordägaren skall ha rätt att höja arrendeavgiften när han löst in en investering. Denna regel åsyftar i första hand fall då inlösen sker enligt den nya bestämmelsen i 31 a §. Inlösen som sker utan samband med denna paragraf kommer dock också att omfattas. För att bestämmelserna skall bli mera lättlästa har de delats upp i tre skilda punkter. Avgörandet av vad som skall anses utgöra en skälig höjning skall ske med tillämpning av de principer som gällt för avgiftshöjningar enligt denna bestämmelse. Innebörden härav har behandlats i avsnitt 5.10. I den mån jordägar- en enligt överenskommelse med arrendatorn bekostat en del av investeringen skall höjningen ställas i relation till jordägarens insats. Tvister om avgiftshöjningar enligt denna paragraf skall, liksom , prövas av fastighetsdomstol som första instans. Överlåtelse av arrenderätten och inlösen av investering 31 § Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej annat följer av andra-fjärde styckena eller av 31 a §. Är arrendeavtalet slutet som ej understiger , får arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad.Vidare gäller beträffande arrenden att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämnden tillåter det.