prop · GI0314 · 1995-01-01 00:00:00 — Detsamma gäller den som har ett bestämmande inflytande över mäklarens verksamhet. Frågan hur en mäklare praktiskt skall förfara med hänsyn till förbudet mot överlåtelse till en närstående kan i stort sett besvaras genom en hänvisning till vad som ovan sagts om en mäklare som har ett eget intresse av säljarens fastighet. Situationen är i princip densamma. Möjligen kan det i närståendefallen oftare förekomma att mäklaren först sedan han lagt ner visst arbete på förmedlingsuppdraget får kännedom om att någon som omfattas av närståendebegreppet är intresserad av att köpa. Det förhållandet att han då redan kan ha lagt ner både arbete och kostnader på uppdraget kan naturligtvis inte påverka hans skyldighet att säga upp förmedlingsavtalet, om den närstående vidhåller sitt intresse som köpare. Om mäklaren säger upp förmedlingsavtalet därför att han eller en honom närstående vill förvärva fastigheten, skall mäklaren enligt andra stycket anmäla sitt eller den närståendes förvärv till tillsynsmyndigheten. Det handlar här om känsliga situationer som ovillkorligen bör komma till tillsynsmyndighetens kännedom. Bestämmelsen syftar bl.a. till att motverka risker för att förbudet mot självinträde kringgås. Med "närstående" avses i andra stycket samma personkategori som i första stycket. Den mäklare som i strid mot bestämmelserna i paragrafen själv träder in som köpare eller förmedlar en fastighet till någon närstående kan enligt 20 § bli skyldig att ersätta den skada som han genom sitt förfarande har orsakat säljaren. Det kan då vara fråga om exempelvis ersättningskrav till följd av att priset blivit lägre än vad det skulle ha blivit, om mäklaren hade handlagt försäljningsuppdraget omsorgsfullt och på ett opartiskt sätt. Brott mot bestämmelsen i 13 § bör dessutom regelmässigt föranleda en åtgärd av tillsynsmyndigheten enligt 8 §. 14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Med att fastighetsmäklaren bedriver handel med fastigheter jämställs att handeln bedrivs av 1. någon med vilken fastighetsmäklaren är gift eller som tillhör hans hushåll, eller 2. en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren eller någon som han är gift med eller som tillhör hans hushåll har ett bestämmande inflytande. Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om förbud för mäklaren att handla med egna objekt och att ägna sig åt annan verksamhet som kan rubba förtroendet för honom som mäklare. Frågorna har behandlats i avsnitt 13. Förbudet i första stycket mot fastighetshandel bygger på samma grundsyn som bär upp förbudet i 13 § mot s.k. självinträde, nämligen att det är viktigt att upprätthålla förtroendet för mäklaren som en opartisk mellanman. Förbudet mot självinträde hindrar mäklaren från att köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla men inte att i sin verksamhet bjuda ut egna fastigheter till försäljning tillsammans med sådana som han har fått i uppdrag att förmedla. Att saluhålla egna objekt är dock, såsom framhållits i avsnitt 13, oförenligt med mäklarens ställning. I denna paragraf föreskrivs därför uttryckligen att mäklaren inte får förena förmedlingsverksamheten med handel med egna fastig- heter. Härvidlag gör det ingen skillnad om mäklaren separerar de olika verk- samhetsslagen så att förmedlingsverksamheten bedrivs i en juridisk person och handeln med egna objekt i en annan. För mäklarens kunder är detta utan betydelse. Den köpare som är intresserad av en salubjuden fastighet och som vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten räknar inte med - och skall inte heller behöva räkna med - att mäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen. En mäklare har givetvis rätt att själv sälja sin privatbostad. Han får dock inte göra det som ett led i sin mäklarverksamhet. I andra stycket har i enlighet med Lagrådets förslag tagits in uttryckliga bestämmelser om att förbudet träffar också den situationen att mäklaren bedriver handeln i en juridisk person skild från mäklarverksamheten samt det fallet att fastighetshandeln bedrivs av någon med vilken mäklaren är gift eller har hushållsgemenskap. Bestämmelserna i andra stycket går emellertid inte så långt som Lagrådet föreslagit. I vad mån det kan finnas ägar- eller driftsituationer avseende fastighetshandel som rubbar förtroendet för mäklaren utöver dem som anges i andra stycket blir en sak för att bedöma inom ramen för nämndens tillsynsverksamhet. Paragrafen innehåller i tredje stycket även ett allmänt förbud mot annan verksamhet än fastighetshandel, om den är ägnad att rubba förtroendet för mäklaren i hans yrkesroll. Det får lämnas åt praxis att närmare bestämma ramarna för regelns tillämpning. En typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. Som exempel på en situation av det slaget kan nämnas en fastighetsmäklare som för en husfabrikants räkning säljer eller förmedlar husbyggnadssatser. När en sådan mäklare har en tomt att förmedla är han givetvis intresserad av att även sälja ett huspaket till köparen. Risken är därför uppenbar att mäklaren på något sätt försöker styra tomtspekulanterna att välja ett hus från den fabrikant som mäklaren representerar eller att tomtköpet till och med görs beroende av att ett avtal om köp av ett sådant hus kommer till stånd. Även om det i de enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning. Den generella utgångspunkten för bedömningen av dessa frågor skall vara att en mäklare inte får förena sin förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att han skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för köpare eller säljare vid fullgörandet av förmedlingsuppdragen. 15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det. Paragrafen, som är ny, innehåller en generell regel av innebörd att en mäklare inte får företräda köpare eller säljare som ombud. De närmare övervägandena bakom regeln har redovisats i avsnitt 11. Som närmare framgår av avsnitten 10 och 11 är en mäklares ställning som en i princip opartisk mellanman inte förenlig med att mäklaren uppträder som ombud för en uppdragsgivare. Förbudet mot ombudsuppdrag gäller i första hand "rena" ombudssituationer, dvs. när mäklaren av uppdragsgivaren får fria händer att företräda denne i anslutning till förmedlingsuppdraget. I fråga om uppdrag att företräda uppdragsgivaren vid utförandet av enstaka avgränsade moment med anknytning till förmedlingsuppdraget är förbudet inte absolut. Sådana begränsade ombudsuppdrag är tillåtna i den mån de är förenliga med god fastighetsmäklarsed. Vid bedömningen av vad god mäklarsed kräver bör utgångspunkten vara att mäklarens roll är den opartiske mellanmannens. Undantaget från förbudet att vara ombud är inte avsett att innebära något avsteg från synen på mäklarrollen. Regeln är förestavad enbart av praktiska hänsyn. I vissa situationer kan mäklaren behöva bistå parterna med att företräda en av dem i någon begränsad rättshandling som är nödvändig för att överlåtelsen skall kunna slutföras, t.ex. att kvittera köpeskillingen i samband med tillträdet, om säljaren inte då är närvarande. En grundläggande förutsättning för att mäklaren skall kunna åta sig ett sådant ombudsuppdrag med bibehållande av sin mellanmansställning är att den rättshandling det är fråga om inte är tvistig mellan parterna. Dessa måste alltså ha blivit ense om villkoren. Det får bli en uppgift för att utmejsla innebörden av god fastighetsmäklarsed i detta avseende. Paragrafen är inte avsedd att hindra att en mäklare i anslutning till ett förmedlingsuppdrag som ombud vidtar åtgärder gentemot andra än köparen eller säljaren, t.ex. en bank eller en inskrivningsmyndighet. Förbudet att vara ombud omfattar inte heller den situationen att en mäklare har fått domstols uppdrag att som god man enligt samäganderättslagen (1904:48) försälja en fastighet på offentlig auktion. Den som handlar i strid med förbudet mot ombudsuppdrag kan bli föremål för tillsynsmyndighetens åtgärd enligt 8 § samt ådra sig skadeståndsskyldighet enligt 20 §. Som Lagrådet påpekat kan en advokat som uppfyller kriterierna på att vara fastighetsmäklare - fastän han enligt 5 § inte är registreringsskyldig - inte vara ombud för köpare eller säljare. 16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. 17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. 18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Vid förmedling som avses i första stycket skall mäklaren innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Dessa paragrafer motsvarar 10, 11 och 12 §§ i den gamla lagen. De är till innehållet oförändrade (specialmotivering, se prop. 1983/84:16 s. 37 f., 56 f. och 66 f.). 19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. 20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§, skall han ersätta skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam. Dessa paragrafer motsvarar 13 och 14 §§ i den gamla lagen. De är till sin lydelse oförändrade, med de undantagen att hänvisningarna i 20 § har anpassats till den ändrade paragrafnumreringen och de nya bestämmelserna i den nya lagen samt att en språklig justering har gjorts i den paragrafen. Genom att nya bestämmelser har tillkommit har mäklarens skadeståndsansvar enligt 20 § kommit att bli mer omfattande. Det ansvaret skall enligt förslaget nu även avse skriftlighetskravet och reglerna om ensamrättsavtal i 11 §, kravet i 12 § på att mäklaren skall dels iaktta både säljarens och köparens intresse, dels i allt iaktta god fastighetsmäklarsed, bestämmelsen om handpenningens hantering i samma paragraf, förbudet mot självinträde och förmedling till närstående i 13 §, förbudet mot handel med egna fastigheter m.m. i 14 § samt förbudet i 15 § mot att företräda säljare eller köpare som ombud (specialmotivering till tidigare bestämmelser, se prop. 1983/84:16 s. 41 f., 58 f. och 67). Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag 21 § Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. 22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild överens- kommelse har träffats om detta. 23 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa betydelse. Dessa paragrafer motsvarar 15, 16 respektive 18 § mäklarlag. Bestämmelserna har med vissa språkliga justeringar behållits oförändrade i den nya lagen med endast det undantaget att den regel om avtalstiden vid ensamrättsavtal i konsumentförhållanden som tidigare fanns i 15 § andra stycket har flyttats till 11 § (beträffande författningskommentar, se prop. 1983/84:16 s. 44 f., 59 f. och 67 f.). Denna lag träder i kraft , då lagen (1984:81) om fastig- hetsmäklare skall upphöra att gälla. Äldre bestämmelser gäller i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före den nya lagens ikraftträdande. Äldre bestämmelser gäller i fråga om tillsynsärenden som har inletts före ikraftträdandet. Bestämmelserna i 13 § i den nya lagen gäller även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet. Även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, gäller förbudet i 15 § i den nya lagen, om inte fastighetsmäklaren före ikraftträdandet har åtagit sig att vara ombud. Den nya lagen avses träda i kraft då den äldre lagen om fastighetsmäklare skall upphöra att gälla. Efter den nya lagens ikraftträdande skall alla tillsynsärenden inledas hos , oavsett om förmedlingsavtalet har slutits före eller efter den nya lagens ikraftträdande. Länsstyrelserna skall emellertid handlägga de ärenden som har inletts före den nya lagens ikraftträdande. Enligt övergångsbestämmelserna skall därvid i enlighet med allmänna principer äldre bestämmelser tillämpas på förmedlingsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Från denna princip finns två undantag. De gäller rätten till självinträde (punkt 3) och möjligheten för en mäklare att ta emot ett ombudsuppdrag när uppdragsavtalet har ingåtts före lagens ikraftträdan- de (punkt 4). Dessa frågor har diskuterats i den allmänna motiveringen under avsnitt 16. Bestämmelserna i punkterna 2-5 har förtydligats i enlighet med Lagrådets förslag, varvid dock utformningen av punkt 4 justerats något för att omfatta även anmälningsskyldigheten enligt 13 § andra stycket och punkt 5 givits en något annorlunda språklig utformning. Sammanfattning av departementspromemorian Ny fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87) I promemorian föreslås att en ny lag om fastighetsmäklare skall ersätta den gällande fastighetsmäklarlagen. Förslaget syftar bl. a. till en effektivisering av registrerings- och tillsynsfunktionerna samt en skärpning av kraven på den som söker registrering som fastighetsmäklare. Förslaget innehåller också nya regler om hur mäklarna skall utföra sina förmedlingsuppdrag. En straffbestämmelse införs för den som är yrkesverksam som fastighetsmäklare utan att vara behörig. Den nya lagen skall, i samma omfattning som den gamla, vara tvingande till förmån för konsumenter. Promemorian är resultatet av en översyn av fastighetsmäklarlagen som har genomförts inom . tog initiativ till översynen sedan det i samband med behandlingen av en motion om mäklarlagen framkommit att den praktiska tillämpningen av lagen är förenad med vissa problem. När det gäller lagens tillämpningsområde klargörs rättsläget genom att en ny regel föreslås om förmedling av utomlands belägna fastigheter. Regeln innebär att lagen skall tillämpas om en väsentlig del av förmedlingsuppdraget fullgörs i . En viktig del av förslaget går ut på att åstadkomma en effektiv kontroll av lagens efterlevnad. Enligt förslaget skall branschen få ett betydande ansvar för tillsynen av mäklarna. En ny branschförening skall genom en planerad auktorisationsnämnd registrera och utöva tillsyn över de mäklare som väljer att ansluta sig till en sådan organisation. Avsikten är att det för sådan anslutning skall gälla högre krav än vad lagen anger för registrering vid länsstyrelse. De mäklare som inte vill ställa sig under den branschadministrerade tillsynen skall som vara registrerade vid länsstyrelse. Det är bara dessa mäklare som enligt förslaget skall ha den direkta tillsynen över. Härigenom kommer att frigöras resurser som kan utnyttjas för en effektivare tillsyn av de mäklare som kommer att stå kvar under offentlig tillsyn. Enligt förslaget skall tillsynsarbetet koncentreras till en eller två länsstyrelser. Bötesstraff föreslås för den som yrkesmässigt bedriver registreringspliktig fastighetsförmedling utan att vara registrerad. När det gäller förutsättningarna för registrering föreslås en skärpning av kravet på den sökandes allmänna lämplighet genom att ett uttryckligt redbarhetsrekvisit införs. Vidare föreslås att endast den som har för avsikt att vara yrkesverksam skall ha rätt till registrering. Försäkringsbeloppet för den obligatoriska ansvarsförsäkring som skall täcka den skadeståndsskyldighet som kan drabba den mäklare som åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen föreslås höjt från till . Skriftlig form föreslås bli obligatorisk för alla uppdragsavtal. Muntliga avtal och avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet skall dock inte vara ogiltiga. Sådana avtal eller avtalsvillkor skall enligt förslaget inte kunna åberopas av mäklaren. Vidare föreslås i promemorian flera regler som på olika sätt tar sikte på fastighetsmäklarnas sätt att fullgöra förmedlingsuppdragen. Grundsynen, som går igen i flera av reglerna, är att en mäklare skall uppträda som en i princip opartisk mellanman som både köpare och säljare skall kunna ha fullt förtroende för. Mäklaren får enligt förslaget en uttrycklig skyldighet att iaktta både säljarens och köparens intresse när han fullgör sitt uppdrag. Det föreslås i enlighet med den regeln att det inte skall vara tillåtet för en mäklare att företräda säljare eller köpare som ombud. Vidare föreslås förbud mot s. k. självinträde. En mäklare skall inte ha rätt att utnyttja sin ställning genom att själv träda in som köpare till en fastighet som han har åtagit sig att förmedla eller som han erbjuds att förmedla. Det skall inte heller vara tillåtet för en mäklare att bedriva handel med fastigheter. Inte heller annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för mäklarens oberoende ställning skall kunna förenas med mäklarverksamhet. Begreppet god fastighetsmäklarsed skall liksom utvecklas och närmare preciseras i praxis. Principerna för den utvecklingen diskuteras i promemorian och i det sammanhanget tas några företeelser upp som exempel på förhållanden som inte bör anses förenliga med ett krav på god fastighetsmäklarsed. Det gäller an- litandet av oregistrerade medhjälpare vid fullgörandet av ett förmedlingsupp- drag, underlåtenhet att redovisa spekulanter för uppdragsgivaren och låneförmedling mot provision. Den nya lagen om fastighetsmäklare föreslås träda i kraft . Förslag till lag om fastighetsmäklare Härigenom föreskrivs följande. 1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. 2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också tillämpas på de övriga förmedlingsobjekt som avses i 1 §. Vid förmedling av arrende eller hyra tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten. Denna lag skall inte tillämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av en bostadsrättsförening ansluten till en riksorganisation eller regional organisation för bostadsrättsföreningar. 3 § Denna lag tillämpas på förmedling av fastigheter som är belägna utomlands, om en väsentlig del av uppdraget fullgörs i . 4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag inte frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk. 5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos i det län där han huvudsakligen är verksam. Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. 6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han 1. inte är underårig eller försatt i konkurs eller har förvaltare enligt 11 kap 7 § , 2. har försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet intill för varje skadefall som kan drabba honom om han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§, 3. har tillfredsställande utbildning, 4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt 5. är känd för redbarhet och i övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare. Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registreringsför- farandet meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig avgift bestäms av regeringen. 7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 § utövas av . skall se till att fastighetsmäklarna i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag. En mäklare som avses i första stycket är skyldig att låta tillsynsmyndigheten granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. 8 § skall återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som 1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §, 2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller 3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Ett beslut om återkallelse gäller . Om det är tillräckligt kan i stället för att återkalla registre- ringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas. 9 § beslut enligt denna lag får överklagas till kammarrätten. 10 § Den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter. 11 § Uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har överenskommits skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra köpevillkor. Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas åt gången. En överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall upphöra att gälla. 12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt med iakttagande av både säljarens och köparens intresse. Han skall i allt iaktta god fastighetmäklarsed. Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om mäklaren inte har fått i uppdrag att förvalta den. Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning skall hållas skilda från egna tillgångar. 13 § Fastighetsmäklaren får inte själv träda in som köpare eller förmedla en fastighet till någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen. 14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.