prop · GI03155 · 1995-01-01 00:00:00 — Eftersom tvister om inlösenersättningens storlek skall avgöras med utgångspunkt från bl.a. jordägarens rätt till sådan avgiftshöjning är det mindre lämpligt att dessa frågor avgörs av olika instanser. Detta förhållande talar för att även frågor om inlösenersättning bör prövas av fastighetsdomstol som första instans. En sådan ordning skulle vidare innebära att frågor om in- lösenersättning och avgiftshöjning kan tas upp i ett sammanhang, vilket får anses utgöra en stor fördel för parterna. Avslutningsvis kan nämnas att en lösning i enlighet med vad som sagts även skulle medföra en bättre överensstämmelse med befintliga regler på arrendeområdet. Som exempel kan nämnas att tvister om inlösenersättning enligt bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken avgörs av fastighetsdomstol som första instans. Mot bakgrund av det anförda kommer regeringen till den slutsatsen att tvister rörande inlösenskyldighet och inlösenvillkor bör avgöras av fastighetsdomstol som första instans. Vad därefter gäller frågan om fastighetsdomstols dom skall kunna överklagas kan inledningsvis konstateras att de nu gällande reglerna om överprövning utformats med tillämpning av en huvudprincip, enligt vilken en arrendetvist skall kunna handläggas i tre instanser. För tvister som inleds i fastighetsdomstol innebär detta att prövningen kan göras av som sista instans. En tillämpning av den nämnda huvudprincipen på de nu aktuella frågorna riskerar leda till långa handläggningstider och till att arrendatorn tvingas vänta på den ersättning han är berättigad till på grund av jordägarens förvärv. Dessa för- hållanden talar för att möjligheterna att överklaga beslut i villkorstvister be- gränsas. Å andra sidan kan tvisten i det enskilda fallet gälla avsevärda belopp, vilket utgör ett starkt skäl mot en begränsning av fullföljdsmöjligheterna. Härtill kommer att de beslut rörande inlösenersättning som fastighetsdomstol fattar med stöd av bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken kan överklagas till som sista instans. Intresset av enhetlighet talar för att den tidigare nämnda huvudprincipen bör gälla för fastighetsdomstolarnas avgöranden i de nu aktuella tvisterna. I detta sammanhang är det av betydelse att jordägaren, i enlighet med vad som angetts i avsnitt 5.6, skall vara bunden av ett åtagande att lösa en investering. Med hänsyn härtill torde det finnas goda möjligheter för domstolen att meddela deldom beträffande icke tvistiga belopp. Dessa förhållanden innebär i sin tur att de olägenheter som är förknippade med långa handläggningstider mildras betydligt. Mot bakgrund av det anförda kommer regeringen till den slutsatsen att fastighetsdomstols dom rörande inlösenskyldighet, inlösenersättning och övriga villkor för inlösen bör kunna överklagas till hovrätt och till som sista instans. Kommittén har ansett att anspråket på inlösenersättning måste göras till föremål för rättslig prövning från det att arrendatorn avträdde arrendestället. Den speciella preskriptionsbestämmelsen i 8 kap. 26 § jordabalken skall sålunda enligt kommitténs förslag gälla även för anspråk på inlösenersättning. Några remissinstanser har ansett att en sådan ordning är oacceptabel eftersom det bl.a. innebär att jordägaren kan hållas i ovisshet om han skall bli indragen i en tvist eller inte. Uppenbarligen ligger det emellertid i arrendatorns intresse att få rätten till ersättning fastställd. Härtill kommer att även jordägaren kommer att ha möjlighet att påkalla fastighetsdomstolens prövning av ersättningsfrågan. Några större problem med tidsutdräkter av det slag som remissinstanserna förutskickat torde därför inte uppkomma. Regeringen delar därför kommitténs uppfattning i denna del. 5.9 Överlåtelse av arrenderätten Regeringens förslag: Arrendatorns rätt att över- låta arrenderätten inträder när jordägaren för- klarat sig avstå från att anta erbjudandet om inlösen eller när det står klart att han inte iakttagit svarsfristen från er- bjudandet. Överlåtelserätten innebär att arrenda- torn får överlåta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Om jordägaren inte anser sig kunna godta en eller flera förvärvare som arrendatorn anvisar, skall frågan prövas av arrendenämnden. beslut skall kunna klandras vid fastighetsdom- stolen. Om överlåtelse inte fullbordats från erbjudandet om inlösen, får överlåtelse ske först sedan arrendatorn på nytt erbjudit jordägaren att lösa egendomen och denne antingen förklarat sig avstå från att anta erbjudandet eller det står klart att han inte iakttagit svarsfristen från det nya erbjudandet. Detta gäller dock inte i fall då fråga om en av arrendatorn anvisad person skall godtas som arrendator an- hängiggjorts i arrendenämnden innan treårsfristens utgång och denne sedermera godkänns som arrendator. I dessa fall skall överlåtelse få ske till denna person. Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. Kommittén föreslår dock att arrendenämndens beslut inte skall kunna klandras. Ytterligare en skillnad består i att kommitténs förslag inte innehåller något undantag från regeln om att överlåtelse måste ske från erbjudandet om inlösen. Remissinstanserna: Av de remissinstanser som yttrat sig särskilt angående för- slaget om arrendators överlåtelserätt har de flesta tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan invändning. Flera instanser - däribland , , , Fideikommissariernas intresseorganisa- tion och , har dock ansett att det bör vara möjligt att klandra arrendenämndens beslut i frågan om en anvisad förvärvare skall godtas. Skälen för regeringens förslag: Förutsättningar för och innebörden av arrendatorns överlåtelserätt En förutsättning för arrendatorns överlåtelserätt skall vara att han på egen bekostnad utfört en investering som arrendenämnden gett tillstånd till. Överlåtelserätten inträder när jordägaren förklarat sig avstå från att anta erbjudandet om inlösen eller när det står klart att han inte iakttagit svarsfristen från erbjudandet. Överlåtelserätten bör innebära att arrendatorn ges rätt att överföra sin arrenderätt till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. I likhet med vad som gäller i fråga om krav på ny arrendator vid överlåtelse enligt 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken bör kunna krävas att den tilltänkte arrendatorn har jordbruksutbildning och avser att ägna sig åt att bruka arrendestället samt att han har ordnad ekonomi och även i övrigt är lämplig som arrendator. Det är inte rimligt att ge ett avstående eller uteblivet svar på erbjudandet om inlösen den verkan att jordägaren därefter, för arrendatorns hela återstående tid på arrendestället, skall vara avskuren från möjligheten till inlösen. Regeringen ansluter sig därför till kommitténs bedömning att man bör ställa upp en tidsgräns för överlåtelserätten . Detta får anses utgöra en rimlig avvägning mellan jordägarens intresse av att få möjlighet att lösa och arrendatorns intresse av erforderlig tid för att genomföra en överlåtelse. Tiden bör räknas från det att jordägaren erhöll det skriftliga erbjudandet om inlösen från arrendatorn. Innebörden av att överlåtelse inte fullbordats inom den angivna tidsfristen bör vara att arrendatorn åläggs skyldighet att erbjuda egendomen till inlösen på nytt. Ett sådant upprepat erbjudande bör få samma verkan som det ursprungliga erbjudandet. Den nu nämnda tidsgränsen bör emellertid förses med ett undantag. Som vi återkommer till nedan skall nämligen frågan om en anvisad förvärvares lämplighet prövas av arrendenämnd i de fall jordägaren inte godtar denne. beslut skall kunna klandras till fastighetsdomstol. I fall då frågan om för- värvarens lämplighet anhängiggjorts före treårsfristens utgång, och denna prövning senare resulterar i ett beslut där denne anses vara godtagbar som förvärvare, skulle det vara obilligt om överlåtelse inte fick ske på grund av att tidsfristen löpt ut före det att beslutet meddelats eller vunnit laga kraft. Mot bakgrund härav bör således införas ett undantag från treårsfristen som innebär att överlåtelse får ske till person som arrendenämnd eller fastighetsdomstol funnit vara godtagbar som förvärvare, om frågan om dennes lämplighet anhängiggjorts i arrendenämnden före treårsfristens utgång. För att frågan om överlåtelse inte skall vara öppen bör dock krävas att överlåtelsen skall fullbordas från det lagakraftvunna beslutet. Rättslig prövning av förvärvarens lämplighet I fall där jordägaren inte godkänner en förvärvare som arrendatorn anvisat måste frågan om denne uppfyller de kvalifikationer som krävs enligt lagen kunna underställas en rättslig prövning. Det finns skäl som talar för att sådana frågor skall kunna avgöras genom en förhandsprövning. Dessa skäl kan sammanfattas på det sättet att en motsatt reglering - som bygger på att för- värvarens kvalifikationer kan prövas i efterhand - kan ge upphov till komplikationer för den överlåtande arrendatorn. En sådan ordning skulle nämligen innebära att arrendatorn vid sitt val av förvärvare har att på eget ansvar ta ställning till om denne är godtagbar. Om det i efterhand skulle visa sig att förvärvaren av arrenderätten inte är en person "med vilken jordägaren skäligen kan nöjas", kan arrenderätten förverkas. I ett fall där jordägarens medgivande inte kan utverkas skulle därför arrendatorn i praktiken tvingas att inskränka sitt val av förvärvare till sådana personer som med stor säkerhet uppfyller kraven. Förutom att ett system med efterhandsprövning skulle leda till de ovan nämnda olägenheterna för den överlåtande arrendatorn skulle det uppenbarligen också innebära stora nackdelar för jordägaren att en icke godtagbar förvärvare i vissa fall kan tillträda arrendestället. Regeringen ansluter sig därför till kom- mitténs bedömning att förvärvarens kvalifikationer bör göras till föremål för en förhandsprövning i de fall jordägaren inte godkänt en anvisad förvärvare. När det gäller valet av instans som skall utföra förhandsprövningen kan konstateras att frågor om en viss person skall anses lämplig som ny arrendator kan bli föremål för rättslig prövning. Vid överlåtelse enligt bestämmelsen i 9 kap. 31 § andra stycket jordabalken kan prövning av en förvärvares lämplighet ske efter stämning till fastighetsdomstol. Enligt samma bestämmelses tredje stycke skall, vid överlåtelse av arrenderätten till arrendatorns make eller avkomling, prövning av förvärvarens lämplighet ske vid arrendenämnd. bedömning i de sist nämnda fallen sker vid en förhandsprövning av samma typ som den som föreslås. Som framgått av det tidigare anförda skall också samma kriterier för förvärvarens lämplighet gälla vid prövning enligt den nya bestämmelsen som vid arrendenämndens prövning enligt 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken. Med hänsyn härtill får det anses ligga närmast till hands att den nu föreslagna lämplighetsprövningen läggs på arrendenämnderna. Överprövning av arrendenämndens beslut Det finns i och för sig skäl som talar för att arrendenämndens beslut om förvärvarens godtagbarhet inte skall kunna klandras. Det främsta skälet är att det är olämpligt att arrendatorn och förvärvaren skall kunna tvingas att vänta under kanske på ett slutligt besked i frågan om överlåtelse får ske. Kommittén har också framhållit att ett avgörande om en förvärvares godtagbarhet inte är av lika definitiv karaktär som t.ex. ett beslut om inlösenersättning. Ett beslut som innebär att förvärvaren godkänns hindrar ju inte jordägaren från att senare påkalla det nya arrendeförhållandets upphörande med hänvisning till exempelvis 9 kap. 8 § 1 eller 2 jordabalken, förutsatt att förvärvarens användning av arrendestället ger anledning till det. Skulle avgörandet istället gå arrendatorn emot, har denne möjlighet att överlåta arrenderätten till någon annan. Som flera remissinstanser har anfört utgör emellertid valet av ny arrendator en för jordägarna så viktig fråga att det inte kan accepteras att sådana beslut inte kan klandras. Med hänsyn till lagens regler om arrendatorns underhållsskyldighet och övriga ekonomiska förpliktelser, är frågan om en person skall godtas som ny arrendator självfallet av mycket stor betydelse för jord- ägaren. Det förhållandet att jordägaren i vissa fall torde kunna åberopa förverkandebestämmelserna mot en olämplig förvärvare utgör knappast ett hållbart argument för att frågan om den tilltänkte förvärvarens duglighet och solvens inte skall kunna överprövas av domstol innan tillträde sker. Med en möjlighet till uppnår man också överensstämmelse med de nämnda bestämmelserna i 9 kap. 31 § jordabalken, eftersom beslut som fattas med stöd av dessa bestämmelser kan överprövas. Det skulle kunna göras gällande att en överprövningsrätt i realiteten skulle kunna minska värdet av överlåtelserätten i ett fall där prövningen utmynnar i ett beslut om att den anvisade förvärvaren godtas och det blir fråga om en ytterligare prövningsomgång. Med tanke på det av regeringen föreslagna un- dantaget från tidsfristen för överlåtelserätten är en sådan invändning emellertid inte bärkraftig. Som angetts tidigare innebär detta undantag att överlåtelse får ske till en person som arrendenämnd eller fastighetsdomstol funnit vara godtagbar som förvärvare, om frågan om dennes lämplighet anhängiggjorts i arrendenämnden före tidsfristens utgång. Det skall också på- pekas att arrendatorn har rätt att fortsätta överlåtelseförfarandet, om jordägaren inte antar det nya erbjudandet om inlösen. Mot bakgrund av det anförda anser regeringen att arrendenämndens beslut skall kunna klandras till fastighetsdomstol. Eftersom det är viktigt att överprövningsrätten inte leder till alltför stor tidsutdräkt bör emellertid fastighetsdomstolens dom inte kunna överklagas. 5.10 Höjning av arrendeavgiften Regeringens förslag: Jordägaren skall ha rätt till skälig höjning av arrendeavgiften när han löst in en investering som utförts med stöd av de nya reglerna. Rätten till höjning av arrendeavgiften förutsätter att investeringen medfört att arrende- rättens värde höjts. För att skapa bättre förut- sättningar för frivilliga överenskommelser om investeringar på arrendestället skall i lagen även uttryckas en allmän princip om att jordägaren har rätt till en skälig höjning av arrendeavgiften om han - vid sidan av det nu nämnda fallet - enligt överenskommelse med arrendatorn helt eller delvis bekostat en investering som medfört att arrende- rättens värde höjts. Tvister om avgiftshöjning i de nu angivna fallen skall prövas av fastighets- domstol. Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag utom i följande avseenden. Kommittén föreslår att tvister om avgiftshöjning enligt förslaget skall handläggas av arrendenämnd samt att tvister om avgiftshöjning enligt 9 kap. 22 § jordabalken, som avgörs av fastighetsdomstol, flyttas över till arrendenämnd. Som en följd av kommitténs förslag att jordägaren skall ha företräde när det gäller rätten att utföra investering som tillstånd lämnats för, föreslås att rätt till avgiftshöjning även skall föreligga när jordägaren väljer att utföra en sådan investering. Det föreslås också att arrendenämnd redan i samband med tillståndsprövningen skall kunna pröva fråga om vilken avgiftshöjning jordägaren skall ha rätt till, om han på detta sätt utför investeringen. Remissinstanserna: De remissinstanser som yttrat sig särskilt angående förslaget om jordägarens rätt till höjning av arrendeavgiften har i huvudsak tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan invändning. Några instanser, såsom , , , , Fideikommissariernas intresseorganisation och har dock framfört uppfattningen att investeringen måste tillåtas få större inverkan på avgiftshöjningens storlek än vad som föreslagits av kommittén. Skälen för regeringens förslag: Som har berörts bör en lagreglering av det slag som föreslås innehålla en bestämmelse som ger jordägaren rätt att höja arrendeavgiften i fall då denne varit med om att bekosta en investering som görs i arrendators intresse. En jordägares medverkan kan enligt detta för- slag ske genom att han sedan arrendatorn utfört en investering som arrendenämnden meddelat tillstånd till, löser in investeringen från arrendatorn. Parterna kan även träffa överenskommelser som innebär att jordägaren skall bekosta en investering eller en del därav. För att främja att parterna träffar frivilliga överenskommelser om investeringar bör lagen - vid sidan av en före- skrift om rätt till avgiftshöjning vid inlösen av investeringar - även innehålla en allmän bestämmelse om att jordägaren har rätt till avgiftshöjning när han enligt överenskommelse med arrendatorn varit med om att bekosta en investering. Som framgått av avsnitt 5.2 anser regeringen att det inte bör införas en före- trädesrätt för jordägaren att utföra en investering för vilken tillstånd med- delats. Någon rätt till avgiftshöjning för sådana situationer föreslås därför inte. Kommittén har anknutit förslaget om avgiftshöjning till bestämmelsen i 9 kap. 22 § jordabalken. Enligt denna bestämmelse har jordägare som utfört eller bekostat arbete på grund av bl.a. bestämmelserna om byggnadsskyldigheten rätt till skälig höjning av arrendeavgiften. Rätten till avgiftshöjning förutsätter att arrenderättens värde ökat genom arbetet. I likhet med kommittén anser regeringen att även en avgiftshöjning enligt de nu föreslagna bestämmelserna bör förutsätta att investeringen medfört en höjning av arrenderättens värde. Vad gäller frågan om avgiftshöjningens storlek är innebörden av regeln i 9 kap. 22 § jordabalken att höjningen skall motsvara den ökning av arrenderättens värde som föranletts av den ny- eller ombyggnad som gjorts (prop. 1970:20 B s 877). Flera remissinstanser har kritiserat förslaget i denna del. De har ansett att den avgiftshöjning som tillåts vid tillämpningen av den angivna bestämmelsen är alltför låg och därför motsatt sig att samma grunder skall tillämpas för beräkning av avgiftshöjningar enligt de nu föreslagna bestämmelserna. Fideikom- missariernas intresseorganisation och har bl.a. anfört att förutsättningarna för höjning av arrendet inte kan kopplas till att "arren- derättens värde höjs". I praktiken är det enligt dessa remissinstanser vanligt förekommande att lönsamheten på arrendestället är så låg att "arrenderättens värde" inte ökar märkbart eller endast i mindre grad genom investeringen. De anser därför att det är ett ovillkorligt krav att höjningen av arrendeavgiften blir så stor att den motsvarar en rimlig förräntning av det investerade kapi- talet. Den kritik som riktats mot kommitténs förslag om avgiftshöjningens storlek bör ses mot bakgrund av dess förslag rörande grunderna för fastställande av inlöse- nersättningen. Detta förslag utgick från att ersättningen i praktiken skulle bestämmas med utgångspunkt från investeringens återanskaffningsvärde med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Med sådana grunder för inlösenersättningens fastställande kan en bestämmelse som innebär att höjningen av arrendeavgiften skall motsvara den ökning av arrenderättens värde som föran- letts av investeringen medföra att jordägaren inte kompenseras för sina kost- nader för inlösen av investeringen. Som framgått av avsnitt 5.7 föreslår regeringen att inlösenersättningen istället skall bestämmas så att den motsvarar vad arrendestället ökat i värde genom den aktuella investeringen. Detta belopp skall i princip bero av investeringens avkastningshöjande effekt och motsvara vad jordägaren kan kompensera sig för hos arrendatorn. Det nu sagda innebär att jordägaren inte skall behöva betala ett större belopp i inlösenersättning än att han kompenseras genom den höjning av arrendeavgiften som han har rätt till enligt bestämmelsen i 9 kap. 22 § jordabalken. Med en sådan ersättningsregel kommer höjningen av arrendeavgiften i princip att bli så stor att den motsvarar en rimlig förräntning av kapitalet. Regeringen anser mot bakgrund av det anförda att grunderna för avgiftshöjningar enligt de nya bestämmelserna skall vara de som tillämpats för avgiftshöjningar enligt 9 kap. 22 § jordabalken. Enligt kommitténs förslag skall frågor om avgiftshöjning som uppkommer på grund av att jordägaren löst in en investering prövas av arrendenämnd, liksom frågor om avgiftshöjning som grundas på en frivillig överenskommelse om investering. Kommittén har vidare föreslagit att prövningen av frågor om avgiftshöjning enligt nuvarande 9 kap. 22 § jordabalken, som handläggs av fastighetsdomstol, skall föras över till arrendenämnd. Det förhållandet att frågor om avgiftshöjningar enligt de nu föreslagna bestämmelserna skall avgöras med tillämpning av de principer som gäller enligt den nuvarande bestämmelsen i 9 kap. 22 § jordabalken utgör dock ett starkt skäl för att låta fastighetsdomstol pröva dessa frågor som första instans. Eftersom fastighetsdomstolarna handlägger tvister enligt den angivna paragrafen har de byggt upp erfarenhet och kunskap på området som lämpligen bör tas till vara även vid prövning av avgiftshöjningar enligt de nya bestämmelserna. Regeringen anser därför att prövningen av de aktuella frågorna bör ske i fastighetsdomstol som första instans. 5.11 Frånträdande arrendators rätt att överlåta investeringar till den tillträdande arrendatorn Regeringens förslag: Om jordägaren inte antar ett erbjudande enligt 8 kap. 21 § jordabalken om inlösen av byggnad eller annan investering, skall arrendatorn ha rätt att, från det att arrendestället avträddes, överlåta investe- ringen till den tillträdande arrendatorn. Kommitténs förslag: Kommittén har med utgångspunkt från bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken tagit upp frågan om frånträdande arrendators möjligheter att överlåta investeringar till en tillträdande arrendator som tecknat nytt arrendeavtal med jordägaren. Kommittén har uttalat att lagtexten bör kompletteras för att oklarheter i detta avseende skall undanröjas. Remissinstanserna: Kommitténs uttalanden i denna del har kommenterats av , som anser att ett påstående från kommittén om att gällande rätt rymmer möjligheter för en frånträdande arrendator att, utan jordägarens samtycke, sälja sina investeringar till den tillträdande arrendatorn är felaktigt. Skälen för regeringens förslag: I anslutning till en diskussion om förhållandet mellan de i tidigare kapitel nämnda bestämmelserna om inlösen- och överlåtelserätt och den befintliga bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken tar kommittén upp frågan om en frånträdande arrendators rätt att överlåta investeringar på arrendestället till den tillträdande arrendatorn. Enligt bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken åligger det arrendatorn att, när han frånträder arrendet, erbjuda jordägaren att lösa in investeringar som arrendatorn gjort på arrendestället. Om jordägaren inte accepterar erbjudandet om inlösen inom en månad från erbjudandet, får arrendatorn föra bort egendomen. Om investeringen inte är bortförd från det att arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligt ogillades, tillfaller den jordägaren utan lösen. Om arrendatorsväxlingen grundas på en överlåtelse av arrendet eller någon annan form av substitution är denna bestämmelse inte tillämplig, eftersom något frånträde/tillträde inte anses föreligga vid substitution. Den nya arrendatorn träder då in i arrendeförhållandet i den tidigare arrendatorns ställe och övertar dennes rättigheter och skyldigheter gentemot jordägaren. Om den tidigare arrendatorns investeringar ingått i överlåtelsen av arrenderätten är det således klart att rätten till dessa övergår på den nye arrendatorn. Rättsläget när arrendatorsväxlingen inte innebär substitution utan består i att den nye arrendatorn tecknat ett arrendeavtal med jordägaren är däremot oklart. Kommittén uttalar härvid att den rättsuppfattning som råder på arrendemarknaden i syne- och avräkningspraxis - trots att 8 kap. 21 och 22 §§ jordabalken inte verkar förutsätta det - innebär att en tillträdande arrendator regelmässigt övertar rätten till den frånträdandes investeringar även utan att jordägaren uttryckligen medgett det.