prop · GI0314 · 1995-01-01 00:00:00 — Han får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. 15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som ombud. 16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att denne före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. 17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. 18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Vid förmedling som anges i första stycket skall mäklaren innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekost- nader. 19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar över- enskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har överenskommits, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. 20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§, skall han ersätta skada som till följd härav drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som denne har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den mån också denne är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam. Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag 21 § Om inte annat har överenskommits, skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. 22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild över- enskommelse har träffats om detta. 23 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa betydelse. Denna lag träder i kraft , då lagen (1984:81) om fastig- hetsmäklare skall upphöra att gälla. Äldre bestämmelser gäller dock i fråga om förmedlingsavtal som har ingåtts före den nya lagens ikraftträdande. Bestämmelsen i 13 § i den nya lagen skall tillämpas även om förmed- lingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet. Även om förmedlingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, skall 15 § i den nya lagen tillämpas, om fullmakten lämnas efter ikraftträdandet. Förteckning över de remissinsinstanser som har yttrat sig över promemorian Ny fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87) Efter remiss har yttranden över promemorian avgetts av Hovrätten för , Kammarrätten i , Kommerskollegiet, , , , , i , i Göteborgs- och län, i , i , i , i , /, Statens skola för vuxna i , Komvux Sorgenfri i , vid , vid , , , Aktiva Fastig- hetsmäklares (), , , , , , , , Sveriges Bostadsrättsföreningars (), , , , , och . Yttranden har också inkommit från för vuxna i , och fastighetsmäklaren (). Liber-Hermods, och Vi i har avstått från att yttra sig. Härigenom föreskrivs följande. 1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. 2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §§. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten. Denna lag tillämpas inte på den som förmedlar enbart upplåtelser av bostads- rätter i en bostadsrättsförening som är ansluten till en riksorganisation eller regional organisation för bostadsrättsföreningar. 3 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag fullgörs i . 4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag inte frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk. 5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos . Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. Närmare bestämmelser om meddelas av regeringen. 6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han 1. inte är underårig eller försatt i konkurs eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § , 2. har försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet som kan drabba honom, om han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§, 3. har tillfredsställande utbildning, 4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt 5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registre- ringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig avgift bestäms av regeringen. 7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 § utövas av . Nämnden skall se till att fastighetsmäklarna i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag. En registrerad mäklare är skyldig att låta granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. 8 § skall återkalla registreringen för den fastig- hetsmäklare som 1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §, 2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller 3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Ett beslut om återkallelse gäller . Om det är tillräckligt kan i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas. 9 § beslut enligt denna lag får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. 10 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller fängelse . 11 § Ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra köpevillkor. Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas åt gången. En överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall upphöra att gälla. 12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits. Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning skall hållas skilda från egna tillgångar. 13 § Fastighetsmäklaren får inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). Om mäklaren eller någon honom närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, skall mäklaren genast anmäla förvärvet till . 14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. 15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det. 16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. 17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. 18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Vid förmedling som avses i första stycket skall mäklaren innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekost- nader. 19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar över- enskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. 20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11 - 19 §§, skall han ersätta skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam. Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag 21 § Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. 22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild över- enskommelse har träffats om detta. 23 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa betydelse. Denna lag träder i kraft , då lagen (1984:81) om fastig- hetsmäklare skall upphöra att gälla. Äldre bestämmelser gäller i fråga om förmedlingsavtal som har ingåtts före den nya lagens ikraftträdande. Länsstyrelserna skall handlägga tillsynsärenden som har inletts före ikraftträdandet men då ännu inte har avgjorts. Även om förmedlingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, skall 13 § i den nya lagen tillämpas. Även om förmedlingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, skall 15 § i den nya lagen tillämpas, om uppdraget att vara ombud lämnas efter ikraft- trädandet. Utdrag ur protokoll vid sammanträde Närvarande: f.d. regeringsrådet , justitierådet , regeringsrådet . Enligt en lagrådsremiss () har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till fastighetsmäklarlag. Förslaget har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn . Förslaget föranleder följande yttrande av Lagrådet: I paragrafen föreskrivs att lagen är tillämplig, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag fullgörs i . I författningskommentaren används emellertid inte ordet "fullgörs" utan "utförs". Ordet "fullgör" för tankarna till fullgörelse och därmed till de senare delarna av förmedlingsuppdraget och särskilt då kontraktsskrivningen. Av författningskommentaren framgår emellertid att tyngdpunkten i förmedlingsuppdraget ligger i marknadsföringen och de första kontakterna med de presumtiva kunderna. Lagrådet förordar därför att "utförs" används i lagtexten. I punkt 1 i paragrafen anges vissa behörighetskrav. Lagrådet föreslår att bestämmelsen kompletteras med ett förbud mot registrering av den som är underkastad näringsförbud. Punkten 2 av samma paragraf föreskriver skyldighet för registrerade fastighetsmäklare att ha "försäkring som täcker skadeståndsskyldighet som kan drabba honom". Av författningskommentaren framgår att avsikten är att i en förordning ange försäkringsbeloppets storlek. En begränsning till beloppet skulle emellertid stå i strid med lagens krav på full täckning. Lagrådet föreslår därför att i lagen endast föreskrivs att fastighetsmäklare skall ha "försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom, om han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§". I tredje stycket i paragrafen föreskrivs att i stället för att återkalla registreringen av en fastighetsmäklare kan meddela honom en varning, om det är tillräckligt. Med hänsyn till att det här är fråga om tämligen fria bedömningar föreslår Lagrådet att lagtexten mjukas upp på följande sätt: "Om det kan anses vara tillräckligt, får i stället för att återkalla registreringen meddela en varning". I paragrafen har i enlighet med de nya bestämmelserna i (se prop. 1993/94:130 s. 20 ff) uttryckligen angivits att för straffansvar krävs uppsåt. Åklagaren skall alltså visa att den mot vilken åtal väcks insett dels att han förmedlat fastigheter, dels att detta skett yrkesmässigt, dels att han varit skyldig att vara registrerad hos och dels att en sådan registrering inte varit för handen när fastigheterna förmedlades. Någon bevisning om att den åtalade insett sin registreringsplikt behöver emellertid inte föras eftersom han får förutsättas känna lagen. Inte heller behöver åklagaren bevisa att den åtalade känt till att förmedlingen varit yrkesmässig. Det räcker att den tilltalade känt till de omständigheter som gör att domstolen vid en samlad bedömning hänför den fastighetsförmedling som omfattas av åtalet till kategorin yrkesmässig. Första stycket tredje meningen i paragrafen innebär att en mäklare får åberopa bl.a. muntliga överenskommelser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra köpevillkor. Med hänsyn till att lagen omfattar också andra rättshandlingar än köp, t.ex. upplåtelse av hyresrätt, föreslår Lagrådet att meningen får följande lydelse: "Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen." Andra stycket av paragrafen innehåller en föreskrift om att handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot utan dröjsmål skall överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits. I författningskommentaren sägs att mäklaren inte bör kunna förvalta handpenningen med stöd av blott en förtryckt klausul i uppdragsavtalet. Det bör i så fall komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet föreslår en föreskrift om att handpenningen skall överlämnas till säljaren "om inte annat har överenskommits i särskild ordning". I paragrafen föreskrivs förbud för fastighetsmäklare att bedriva handel med fastigheter. Av författningskommentaren framgår att förbudet är avsett att träffa också den situationen att mäklaren bedriver förmedlingsverksamheten i en juridisk person och handeln med egna objekt i en annan. Detta bör i så fall komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet föreslår ett nytt andra stycke i paragrafen av följande lydelse: "Med att fastighetsmäklaren bedriver handel jämställs att handeln bedrivs av 1. någon med vilken fastighetsmäklaren är gift eller som tillhör hans hushåll, 2. en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren eller någon som avses under 1 var för sig eller tillsammans har ett bestämmande inflytande, 3. en juridisk person över vars verksamhet en juridisk person som avses under 2 ensam eller tillsammans med annan sådan juridisk person eller med fastighetsmäklaren eller någon som avses under 1 har ett bestämmande inflytande." I författningskommentaren lämnas vissa anvisningar om vem den bör vända sig till som önskar lämna någon i uppdrag att som hans ombud sälja eller köpa en fastighet. Bland dem som kan komma i fråga för uppdraget nämns en advokat. Eftersom en advokat som uppfyller kriterierna för fastighetsmäklare i 1 § - fastän han enligt 5 § inte skall vara registrerad hos - är att anse som fastighetsmäklare, kan det nämnda uttalandet inte avse en sådan advokat. Denne måste naturligtvis också omfattas av förbudet att vara ombud. Lagrådet förordar att punkterna 2-5 förtydligas och får följande lydelse: Äldre bestämmelser gäller i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före den nya lagens ikraftträdande. Äldre bestämmelser gäller i fråga om tillsynsärenden som har inletts före ikraftträdandet. Förbudet enligt 13 § i den nya lagen gäller även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet. Även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet gäller förbudet i 15 § i den nya lagen, om inte fastighetsmäklaren åtagit sig att vara ombud före ikraftträdandet." Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde Närvarande: statsministern , ordförande, och statsråden . , , , , , , , , , , , , , P. Regeringen beslutar proposition 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag.