prop · GI03155 · 1995-01-01 00:00:00 — Enligt regeringens mening saknas det skäl att generellt utesluta en möjlighet att ge tillstånd i sådana fall. Det förhållandet att ansökan om tillstånd ges in snart efter det att arrendatorn tillträtt arrendet bör dock beaktas vid intresseavvägningen. 5.6 Inlösen av investeringar Regeringens förslag: En investering som arrenda- torn har utfört enligt tillstånd från arrendenämnd skall lösas in av jordägaren, om denne från arrendatorns erbjudande åtar sig att göra detta. Inlösen skall också ske i fall då arrendeförhållandet upphör på grund av att jordägaren har sagt upp arrendeavtalet och arren- datorn enligt bestämmelserna i 9 kap. 8 § jorda- balken saknar rätt till förlängning av avtalet. Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag, utom såtillvida att kommittén föreslår att jordägaren skall lämna besked i inlösenfrågan från arrendatorns erbjudande samt att jordägarens besked skall lämnas i skriftlig form. Remissinstanserna: , och har kritiserat förslagets innebörd att jordägaren kan tvingas att lämna slutligt besked i inlösenfrågan utan att ha fått besked om vilka villkor som skall gälla för inlösen. i stift, och har ansett att den av utredningen föreslagna tidsfristen för jordägaren att besvara erbjudandet om inlösen är alltför kort. Förslaget om att en inlösenskyldighet skall föreligga i de fall då arrendatorn på grund av bestämmelserna i 9 kap. 8 § jordabalken saknar förlängningsrätt har vidare kritiserats bl.a. av , , , i stift, och . har ansett att avgränsningen av de fall som omfat- tas av inlösenskyldigheten är godtycklig. Skälen för regeringens förslag: Som angetts i avsnitt 5.2 innebär förslaget att en arrendator som utfört investering enligt ett tillstånd från arrendenämnd under vissa förutsättningar skall ha rätt att överlåta arrenderätten. Överlåtelserätten förutsätter att jordägaren beretts tillfälle att förvärva den egendom som avses med arrendenämndens tillståndsbeslut. Arrendatorn skall således erbjuda jordägaren att lösa egendomen, varpå jordägaren - för att ha sin rätt till inlösen i behåll - skall lämna besked från det att han fick erbjudandet. Vad gäller frågan om vilken karaktär jordägarens besked skall ha anser rege- ringen att ett besked som endast är preliminärt eller beroende av villkor rörande exempelvis inlösenbeloppets storlek inte skall godtas. En ordning där jordägaren ges rätt att ångra sig i inlösenfrågan skulle nämligen innebära att arrendatorn kan hindras från att utnyttja överlåtelserätten. Detta gäller oavsett om förklaringen helt och hållet får karaktären av ett preliminärt ställningstagande eller om jordägaren ges en begränsad ångerrätt, t.ex. för det fall att inlösenbeloppet sedermera skulle bestämmas till ett be- lopp som han anser vara för högt. Som vi återkommer till i avsnitt 5.8. skall frågan om villkor för inlösen, bl.a. inlösenbeloppet, kunna avgöras av fastig- hetsdomstol, om parterna inte kan träffa en överenskommelse i denna del. Då fastighetsdomstolens avgörande skall kunna överklagas skulle arrendatorn i vissa fall tvingas att vänta på besked i fråga om inlösen skall ske eller inte. Det är uppenbart att en sådan ordning skulle medföra stora problem för arrendatorn när denne avser att avveckla sitt engagemang på arrendestället. Det skulle vidare vara möjligt för jordägare att medvetet hindra arrendatorn från att utnyttja överlåtelserätten - eller fördröja utnyttjandet - genom att oriktigt förklara sig vara villig att lösa investeringen och därefter driva frågan om inlösenersättningen genom flera instanser. Mot denna bakgrund - och med beaktande av Lagrådets synpunkter - anser regeringen att jordägarens förkla- ring om att han önskar lösa investeringen bör ges formen av ett civilrättsligt bindande och villkorslöst åtagande. Ett sådant åtagande innebär bl.a. att jordägaren - om överenskommelse inte träffats om lösensumman - åtar sig skyldig- het att lösa egendomen till ett belopp som i sista hand får fastställas av fastighetsdomstolen eller den högre instans som avgör ärendet. Endast genom ett åtagande av den nu angivna karaktären bör jordägaren kunna åstadkomma att arrendatorn inte blir berättigad att överlåta arrenderätten. Under nu angivna förhållanden är det uppenbart att jordägaren måste ges till- räckligt med tid för att hinna beräkna hur stort inlösenbeloppet kan tänkas bli, undersöka finansieringsmöjligheterna samt i övrigt överväga konsekvenserna av inlösen. För arrendatorn är det å andra sidan angeläget att den tid inom vilken jordägaren skall svara på erbjudandet om inlösen inte utsträcks alltför långt, bl.a. med hänsyn till att han behöver ha tid på sig för att finna en person som är villig att förvärva arrenderätten samt att förhandla om vilket pris för- värvaren skall betala. Kommittén har föreslagit att jordägarens tidsfrist bör bestämmas från det att jordägaren erhöll arrendatorns erbjudande att lösa egendomen. Några remissinstanser har tyckt att denna tidsfrist blir alltför kort. Exempelvis har påpekat att den föreslagna tidsfristen inte alltid kommer att kunna iakttas i kommunala sammanhang. Enligt regeringens mening bör tidsfristen bestämmas , vilket innebär en rimlig avvägning av de intressen som gör sig gällande. Det anförda innebär att jordägaren får en frist från det att han erhöll arrendatorns erbjudande att lösa egendomen. måste han ta slutlig ställning till frågan om inlösen. Enligt förslaget i lagrådsremissen skall såväl arrendatorns erbjudande till jordägaren som dennes åtagande att lösa en investering ske skriftligen. Att arrendatorns erbjudande skall ske skriftligen är, som Lagrådet har framhållit, av betydelse eftersom tidpunkten för ett sådant erbjudande skall utgöra utgångspunkt för en frist. Lagrådet har däremot avstyrkt förslaget om formkrav såvitt avser jordägarens åtagande. Detta formkrav motiverades enligt lagrådsremissen med att man härigenom skulle kunna undvika tvister rörande bl.a. om ett inlösenåtagande gjorts i rätt tid eller om det har den innebörd som här avses. Då det emellertid bör ligga i parternas intresse att minska risken för sådana tvister kan det antas att inlösenåtagandet - oavsett om lagen kräver det eller inte - kommer att göras i skriftlig form. Det bör också beaktas att det skulle kunna uppkomma komplikationer eftersom skriftlighetskravet inte skulle gälla för själva avtalet om överlåtelse av investeringen utan endast för jordägarens ensidiga åtagande. Härtill kommer att något formkrav inte gäller när parterna i andra fall, exempelvis enligt bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken, åtar sig att lösa in investeringar. Inte heller vid åtagande om att mot ersättning återta arrendeställe enligt bestämmelsen i 9 kap. 31 § andra stycket jordabalken - som till sina rättsverkningar företer stora likheter med den nu diskuterade bestämmelsen - uppställs något krav på skriftlighet. Mot bakgrund av det anförda godtar regeringen uppfattning att det inte föreligger tillräckliga skäl för att införa formkrav för jordägarens åtagande att lösa investeringar. Förutom de nu berörda fallen där jordägaren åtar sig att lösa egendomen har kommittén föreslagit att inlösen även skall ske då jordägaren sagt upp arrendeavtalet och arrendatorn - på grund av bestämmelserna i 9 kap. 8 § jordabalken - saknar förlängningsrätt. I sådana situationer har arrendatorn inte någon framtida arrenderätt att överlåta. Enligt den nu angivna bestämmelsen saknar arrendatorn rätt till förlängning av arrendeavtalet när arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger (punkten 1), när arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas (punkten 2), när jordägaren gör sannolikt att han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör (punkten 3), när jord- ägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mer ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör (punkten 4), när jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med en detaljplan (punkten 5) och när jordägaren i annat fall gör sannolikt att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör (punkten 6). Det kan givetvis synas diskutabelt att jordägaren skall vara skyldig att lösa investeringar i de nu angivna situationerna. En sådan skyldighet kan t.ex. innebära att en jordägare på grund av trängd ekonomi kommer i en situation där han måste avstå från att göra självinträde eller att säga upp en arrendator som förverkat arrenderätten trots att lagen egentligen ger honom den möjligheten. Det kan också tänkas att en arrendator genom medveten misskötsamhet, t.ex. underlåtenhet att betala arrendeavgift, tvingar fram inlösen av en investering. De omständigheter som enligt 9 kap. 8 § jordabalken kan medföra att förlängningsrätt saknas företer för detta sammanhang betydelsefulla skillnader. De fall som upptas i punkterna 3 - 6 kännetecknas av faktorer som arrendatorn inte kunnat råda över. I likhet med kommittén anser regeringen det vara naturligt att arrendatorn skall vara berättigad till inlösen av investeringen om arrendestället tas i anspråk med hänvisning till någon bestämmelse i dessa punkter. Det är mer tveksamt om en absolut inlösenskyldighet bör gälla i de fall som avses i punkterna 1 och 2, vilka tar sikte på fall där arrendatorn på något sätt har åsidosatt sina förpliktelser enligt avtalet. Som kommittén påtalat skulle dock ett undantag för dessa fall få negativa konsekvenser. En tillämpning av 9 kap 8 § innebär i sig mycket ingripande verkningar för arrendatorn. Om man inte låter inlösenskyldigheten omfatta också dessa fall, kommer detta att kunna leda till obilliga resultat. Anta att arrendatorn t.ex. i en situation där lönsamheten är låg inte kan betala arrendeavgiften i rätt tid, med följd att arrenderätten förverkas. Förutom att arrendatorn måste lämna arrendestället kommer han även att mista rätten till ersättning för den egendom som tillförts arrendestället i enlighet med ett investeringstillstånd. Jordägaren kommer i dessa fall att kunna tillägna sig arrendatorns investeringar utan att behöva betala något för dem. Syftet att den föreslagna regleringen skall öka investeringsbenägenheten hos arrendatorerna kan därigenom motverkas. Till detta skall läggas att en sådan ordning också kommer att minska arrendatorns möjlig- heter att finansiera investeringar genom lån från utomstående. Svårigheterna att med någon säkerhet förutse framtida förhållanden inom jordbruket och för det enskilda arrendeföretaget kan leda till att investeringen i realiteten blir värdelös som säkerhetsobjekt. Det anförda leder till slutsatsen att arrendatorn bör ges rätt att påkalla inlösen i alla de fall som avses i 9 kap. 8 § jordabal- ken. De farhågor som framförts om att en jordägare för att inte äventyra sin ekonomi kan tvingas att avstå från att göra självinträde eller att säga upp en försumlig arrendator bör inte överdrivas. tillståndsprövning skall ju bl.a. innefatta ekonomiska överväganden. Om investeringen är så omfattande att en senare inlösen framstår som omöjlig, skall tillstånd inte ges. Parternas ekonomiska förutsättningar att klara investeringen skall också beaktas vid tillståndsprövningen. Risken för att arrendatorer kommer att utnyttja dessa bestämmelser och genom misskötsamhet tvinga fram inlösen framstår inte heller som särskilt stor. Det är knappast troligt att arrendatorer i någon större utsträckning kommer att försöka nå fördelar på detta sätt. Som kommittén anmärkt torde för övrigt den omständig- heten att jordägare kan ha rätt till skadestånd enligt bestämmelserna i 8 kap. 14 och 23 §§ jordabalken verka återhållande på eventuella sådana försök. Om arrendatorn skulle utnyttja reglerna på detta sätt, riskerar han att bli skade- ståndskyldig gentemot jordägaren. Ett sådant skadestånd kan jordägaren avräkna mot det belopp han skall erlägga i lösen för den aktuella investeringen. har ansett att avgränsningen av inlösenskyldigheten till situationer när arrendeförhållandet upphör på grund av omständigheter som avses i 9 kap. 8 § jordabalken är godtycklig och menat att samma regler bör kunna gälla om arrendet upphör på grund av exempelvis överenskommelse eller arrenda- tors död. Dessa fall skiljer sig dock från dem som avses i 9 kap. 8 § jordabalken. Om arrendeförhållandet upphör på grund av arrendatorns död, påverkar det i princip inte rättsförhållandet. Dödsboet övertar då den avlidne arrendatorns rättigheter och förpliktelser enligt arrendeavtalet. Eftersom dödsboet också har en rätt till förlängning av arrendeavtalet, som visserligen inte är lika omfattande som den avlidne arrendatorns, torde boet ha möjlighet att utnyttja rätten till överlåtelse av arrenderätten. Och i fall då arrendeavtalet skall upphöra på grund av frivillig överenskommelse mellan parterna bör det kunna förutsättas att arrendatorn inte medverkar till en sådan överenskommelse utan att frågan om kompensation för investeringar lösts. Någon särskilt reglerad inlösenskyldighet torde därför inte behövas för dessa fall. 5.7 Grunder för fastställande av inlösenersättning Regeringens förslag: Den ersättning som jordägaren skall utge till arrendatorn vid inlösen av en investering skall, om inte annat avtalats, mot- svara vad arrendestället ökat i värde genom investeringen. Kommitténs förslag: Kommittén föreslår att inlösen skall ske mot skälig ersättning. Kommittén uttalar härvid att det är rimligt att ersättningsfrågan i praktiken avgörs utifrån investeringens återanskaffningsvärde med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning.Remissinstanserna: Flera remissinstanser, bl.a. , i stift och i , har kritiserat utredningens förslag angående grunderna för beräkningen av inlösenbeloppet och anfört bl.a. att förslaget innebär en risk för att en part kan göra en obehörig vinst på den andre partens bekostnad. De föreslår därför att ersättningsgrunden istället skall vara den höjning av marknadsvärdet på arrendestället som investeringen gett upphov till. Även , Fideikommissariernas intresseorganisation, och har förespråkat en lösning där inlösenbeloppet beräknas med utgångspunkt i investeringens marknadsvärde. Skälen för regeringens förslag: Utgångspunkten bör vara att parterna träffar överenskommelser om den ersättning som jordägaren skall betala. I de fall parterna inte kan komma överens och frågan därför kommer att avgöras av en särskild prövningsinstans uppkommer frågan om efter vilka grunder ersättningen skall fastställas. Frågan om ersättning för arrendatorers investeringar på arrendeställen har varit föremål för tidigare utredningar. I slutbetänkande (SOU 1981:80) lämnades förslag till generella regler om rätt till ersättning för sådana investeringar. Enligt detta förslag skulle arrendatorn ha rätt till ersättning av jordägaren med ett belopp motsvarande vad arrendestället genom det aktuella arbetet ökat i värde. Detta belopp skulle i princip bero av investeringens avkastningshöjande effekt och motsvara vad jordägaren kunde kompensera sig för hos arrendatorn. Beträffande de fall då det inte skulle vara möjligt att bestämma investeringens avkastningshöjande effekt uttalade att en självständig värdering av investeringen måste göras. Som exempel angavs att arrendatorn uppfört en ekonomibyggnad eller annan anläggning, som ekonomiskt kan utnyttjas fullt ut vid en för arrendestället normal driftsinriktning. Om huvudregeln inte kan utnyttjas i detta fall, borde en första beräkning av värdet ske med utgångspunkt från anläggningens återanskaffningskostnad med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Det värde som på detta sätt erhölls måste dock justeras bl.a. med hänsyn till de olika faktorer som är av betydelse vid värdering av jordbruksfastigheter enligt de metoder som tillämpades av bl.a. lantbruksnämn- derna. Under remissbehandlingen riktades kritik bl.a. mot huvudregel rörande ersättningsberäkningen, som angavs bli svår att tillämpa i praktiken. Förslaget ledde inte till någon lagstiftning. Mot bakgrund bl.a. av reaktionerna på det nu angivna förslaget har arrendekommitté anfört att det är rimligt att ersättningsfrågan i praktiken avgörs utifrån investeringens återanskaffningsvärde med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Någon orubblig bundenhet till utfallet av en sådan ersättningsberäkning föreslås emellertid inte. Jämkning skall kunna ske om det anses lämpligt. Regleringen rörande inlösenersättningen är av central betydelse. Det är givetvis av yttersta vikt att man väljer en lösning som uppfattas som rättvis av parterna. För att uppnå detta måste inlösenbeloppet bestämmas så att det så långt det är möjligt överensstämmer med investeringens marknadsvärde vid tid- punkten för inlösen. En jordbruksarrendator bör alltså i de fall då investeringen skall lösas av jordägaren inte kunna utverka ett högre pris än vad som hade varit fallet om investeringen i stället hade ingått i en försäljning på den öppna marknaden. Den av kommittén diskuterade beräkningsregeln, som utgår från investeringens återanskaffningsvärde, kan resultera i belopp som inte motsvarar marknadsvärdet. En investering som vid investeringstillfället bedöms vara mycket lönsam kan på grund av ändrade förutsättningar framstå som ett klart exempel på felinvestering vid inlösentillfället. Den ständigt fortgående tekniska utvecklingen för ofrånkomligen med sig att vissa investeringar, som en gång ansetts lönsamma, blir föråldrade och kanske rentav utgör en belastning för jordbruksföretaget. Investeringens marknadsvärde vid en inlösensituation kan då utgöra en bråkdel av det belopp som erhålls vid beräkning av anläggningens återanskaffningsvärde med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Omvänt kan framsynta investeringar som vidtagits med begränsade kostnader motsvara värden som klart överstiger utfallet av en sådan beräkning. Enligt kommitténs förslag skall jämkning kunna ske, om resultatet av en ersättningsberäkning utifrån återanskaffningsvärdet inte förefaller rimlig. Det kan dock antas att marknadsvärdet ofta kommer att skilja sig från det belopp som erhålls vid en beräkning enligt kommitténs förslag. Enligt regeringens mening skulle det vara mer tillfredsställande med en beräkningsmodell vars utfall i större utsträckning kommer att motsvara det faktiska marknadsvärdet. tidigare framlagda förslag om att ersättningen skall motsvara vad arrendestället genom arbetet ökat i värde innebär med dessa utgångspunkter en bättre lösning. En sådan typ av beräkning förekommer redan i en befintlig bestämmelse. I 9 kap. 21 § andra stycket jordabalken föreskrivs nämligen att arrendator för vissa grundförbättringar är berättigad till ersätt- ning motsvarande vad arrendestället ökat i värde. Av förarbetena till 22 § fram- går vidare att avsikten varit att ett liknande beräkningssätt skall användas vid höjning av arrendeavgift på grund av ny- eller ombyggnad på arrendestället. Mot bakgrund av det anförda anser regeringen att investeringens påverkan på arrendeställets värde - som den definierats av - bör tjäna som utgångspunkt för beräkningen av inlösenbeloppet. Med tillämpning av en sådan beräkningsregel kommer arrendatorn att få del av den företagarvinst eller ansvara för den företagarförlust som - liksom vid bedrivande av annan näringsverksamhet - kan följa på en investering. I många fall kommer det att vara svårt att fastställa investeringens avkastningshöjande effekt enligt förslag. Arrendeställets avkastningsförmåga kan t.ex. ligga inom ganska vida ramar. Härtill kommer svårigheten att avgöra vilken inverkan som en isolerad investering har på det samlade produktionsresultatet. I dessa fall måste investeringens påverkan på arrendeställets värde beräknas på ett annat sätt. Det kan då vara naturligt att utgå från investeringens återanskaffningsvärde med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Om det värde som erhålls vid en sådan beräkning måste antas avvika från den faktiska värdehöjning som investeringen gett upphov till, får inlösenbeloppet justeras i enlighet därmed. 5.8 Förfarande vid tvist om inlösenskyldighet och villkor för inlösen Regeringens förslag: Tvister om inlösenskyldighet och inlösenvillkor skall avgöras av fastighetsdom- stol som första instans. Talan om anspråk på inlösenersättning måste väckas från det att arrendatorn avträdde arrendestället. Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag, utom vad avser valet av prövningsinstans. Enligt kommitténs förslag skall arrendenämnd pröva tvist om inlösenskyldighet och inlösenvillkor som första instans. Remissinstanserna: Ett par remissinstanser, däribland i stift, har argumenterat för att inlösenbeloppet bör fastställas redan vid investeringstillfället. , Fideikommissariernas intresseorganisation och har haft invändningar mot förslaget att arrendenämnd skall pröva tvist om inlösenvillkor. Fideikom- missariernas intresseorganisation och har härvid föreslagit att sådana tvister istället skall avgöras av fastighetsdomstol som första instans. Arrendenämnderna i och i samt i har avstyrkt förslaget om att talan om ersättningsanspråket skall väckas från det att arrendatorn avträdde arrendestället. Skälen för regeringens förslag: I fall då inlösen skall ske bör utgångspunkten vara att parterna skall komma överens om den ersättning som jordägaren skall betala och övriga villkor för inlösen. Om sådan överenskommelse inte kan nås, måste dock villkoren kunna fastställas på annat sätt. Ett par remissinstanser har ansett att inlösenbeloppet bör fastställas redan vid investeringstillfället till egendomens anskaffningsvärde minskat med belopp för avskrivningar. På detta sätt skulle de ekonomiska konsekvenserna av ett investeringstillstånd kunna överblickas redan från början. Ett sådant förfarande skulle emellertid innebära att betydelsefulla faktorer som inte kan förutses vid investeringstillfället, såsom den tekniska utvecklingen, inte kan beaktas vid fastställandet av inlösenersättningen. Som har framgått av föregående avsnitt skall ersättningen beräknas så att den så långt det är möjligt överensstämmer med investeringens marknadsvärde för inlösen. Det innebär att er- sättningen kan fastställas först när det står klart att inlösen skall ske och alltså inte redan vid investeringstillfället. Enligt det lagförslag som remitterades till Lagrådet skall tvister om jordägarens skyldighet att lösa en investering och om de villkor som skall gälla för sådan inlösen prövas av arrendenämnd som första instans. beslut avseende inlösenersättning skall enligt ett tillägg till 32 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder kunna läggas till grund för verkställighet. Lagrådet har ansett att det inte är lämpligt att tillägga arrendenämnderna befogenhet att i mål av aktuellt slag förplikta någon av parterna att betala ett visst belopp till den andre, då en sådan ordning dels skulle avvika från vad som i andra sammanhang gäller för arrendenämnd vid villkorsprövning, dels skulle kunna skapa komplikationer bl.a. i de fall då kvittningsanspråk föreligger. Mot bakgrund av de synpunkter som Lagrådet fört fram och då starka skäl talar för att beslut avseende inlösenersättning skall kunna ges formen av en verkställbar betalningsförpliktelse, anser regeringen att det finns anledning att ompröva lösningen att sådana tvister skall handläggas av arrendenämnd som första instans. Även ur andra aspekter finns det skäl att se över förslaget om hur tvister om inlösenskyldighet och inlösenvillkor skall lösas. Som framgår av avsnitt 5.10 skall jordägaren ha rätt till skälig höjning av arrendeavgiften när han löst in en investering som utförts med stöd av de nu föreslagna reglerna. Tvister om sådan avgiftshöjning skall inte prövas av arrendenämnd, utan av fas- tighetsdomstol.