prop · GI03155 · 1995-01-01 00:00:00 — Sådant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.Avlider arrendatorn , har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där. Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. Ändringen i paragrafens första stycke är en följd av att överlåtelserätt fortsättningsvis kan föreligga också enligt 31 a §. 31 a § En arrendator som har utfört en sådan investering som avses i 21 a § får överlåta arrenderätten, om 1. arrendatorn skriftligen har erbjudit jordägaren att lösa in investeringen, samt 2. jordägaren inte från erbjudandet har åtagit sig sådan inlösen. Har en arrendator utfört en investering som avses i 21 a § och upphör arren- deförhållandet på grund av en omständighet som avses i 8 §, är jordägaren skyldig att lösa in investeringen. Bestämmelserna i första och andra styckena gäller även en arrendator till vilken överlåtits arrenderätt omfattande en investering som avses i 21 a §. Inlösenbeloppet skall, om inte annat avtalats, motsvara vad arrendestället har ökat i värde genom investeringen. (Jfr 31 a § i utredningens förslag) Paragrafen har utformats i huvudsak enligt Lagrådets förslag. En skillnad är dock att tvister om inlösenskyldighet och inlösenvillkor skall avgöras av fastighetsdomstol som första instans. Paragrafen behandlar rättsföljden av att arrendatorn utför en investering enligt 21 a §. Den innehåller den allmänna bestämmelsen om arrendatorns överlåtelserätt och jordägarens skyldighet att i vissa fall lösa in investe- ringen. I första stycket fastslås att en arrendator som utfört en investering på arrendestället efter tillstånd enligt 21 a § har rätt att överlåta arrenderätten under vissa förutsättningar. Att arrendatorn skall ha utfört investeringen innebär i detta sammanhang att han har gjort det på egen bekostnad eller på annat sätt utan att jordägaren har behövt bidra till den. Om jordägaren bekostat endast en viss del av investeringen, är bestämmelserna i denna paragraf och 31 b § inte tillämpliga. I sådana situationer, som förutsätter att parterna träffat en överenskommelse om finansieringen av investeringen, bör parterna således även avtala om följderna av investeringen. Arrendatorns överlåtelserätt förutsätter att jordägaren beretts tillfälle att lösa in den aktuella investeringen. När ett erbjudande om inlösen lämnats får jordägaren en betänketid från mottagandet av erbjudandet. måste han ta slutlig ställning till frågan om inlösen. Jordägarens förklaring om att han önskar lösa investeringen måste ges formen av ett civilrättsligt bindande och villkorslöst åtagande för att förhindra arrendatorns överlåtelserätt. Ett sådant åtagande innebär bl.a. att jordägaren - om överenskommelse inte träffats om lösensumman - åtar sig skyldighet att lösa egendomen till det belopp som i sista hand får fastställas av domstol. Av skäl som redovisats i avsnitt 5.6 skall arrendatorns erbjudande, men inte jordägarens åtagande att lösa investeringen, ske skriftligen. Arren- datorns överlåtelserätt inträder när jordägaren förklarat sig avstå från att anta erbjudandet om inlösen eller när det står klart att han inte iakttagit svarsfristen . Innebörden av överlåtelserätten och de närmare villkoren härför regleras i 31 b §. I andra stycket återfinns en regel om inlösenskyldighet för vissa speciella situationer. Enligt denna skall jordägaren vara skyldig att lösa in investering som utförts enligt 21 a § när han sagt upp arrendeavtalet och arrendatorn på grund av en omständighet som avses i 8 § saknar förlängningsrätt. I dessa fall har arrendatorn inte någon framtida arrenderätt att överlåta. Genom regeln om inlösenskyldighet ges arrendatorerna en möjlighet till ekonomisk kompensation även i dessa situationer. Som framgått av avsnitt 5.3 skall den nya regleringen inte ges retroaktiv verkan på det sättet att den skall kunna bli tillämplig på grund av att arrendatorn tidigare tillfört egendom till arrendestället. Avsikten är således inte att det skall uppkomma någon överlåtelserätt eller inlösenskyldighet på grund av investeringar som utförts utan att tillstånd meddelats av arrendenämnden. De nya reglerna medför emellertid en betydelsefull möjlighet för arrendatorn att tillgodogöra sig det mervärde som skapats genom honom tillhöriga investeringar som antingen gjorts före den föreslagna lagändringen eller som visserligen gjorts därefter, men utan att föreskrifterna i 21 a § iakttagits. I samband med en försäljning av arrenderätten kommer arrendatorn nämligen att ha möjlighet att överlåta all sin egendom på arrendestället. Vid överlåtelse av arrenderätt träder den nye arrendatorn in i den tidigares ställe och övertar dennes rättigheter och skyldigheter gentemot jordägaren. Denna princip bör gälla även vid tillämpningen av de nu föreslagna reglerna. En arrendator som förvärvat arrenderätt och investeringar för vilka tillstånd lämnats enligt bestämmelsen i 21 a §, bör således ha rätt att i sin tur begära inlösen av investeringarna och, om inlösen inte sker, att överlåta arrenderätten. För att någon tvekan inte skall råda om att bestämmelsen har denna innebörd har, på Lagrådets inrådan, en uttrycklig regel härom tagits in i paragrafens tredje stycke. Tvister om jordägarens åtagande eller skyldighet att lösa investeringar enligt denna bestämmelse skall avgöras av fastighetsdomstol som första instans (jfr 8 kap. 32 § ). I fall då inlösen skall ske är utgångspunkten att parterna skall komma överens om den ersättning som jordägaren skall betala och övriga villkor för inlösen. Om en sådan överenskommelse inte kan nås får villkoren bestämmas i rättegång. Även en sådan tvist skall avgöras av fastighetsdomstol. När parterna träffar överenskommelse om villkoren för inlösen har de självfallet full frihet att bestämma inlösenbeloppet efter de grunder de anser vara lämpliga. Oavsett om frågan om ersättningen skall avgöras av domstol eller ej kan det dock vara en fördel att grunder för ersättningsberäkningen anges i lagen. Som framgått av avsnitt 5.7 anser regeringen att inlösenbeloppet, om inte annat avtalats, skall motsvara vad arrendestället genom den aktuella investe- ringen ökat i värde. Detta kommer till uttryck i paragrafens fjärde stycke. Inlösenbeloppet skall i princip bero av investeringens avkastningshöjande effekt och motsvara vad jordägaren kan kompensera sig för hos arrendatorn. I fall då det är svårt att fastställa investeringens avkastningshöjande effekt måste investeringens påverkan på arrendeställets värde beräknas på ett annat sätt. Det kan då vara naturligt att utgå från investeringens återanskaffningsvärde med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Om det värde som erhålls vid en sådan beräkning måste antas avvika från den faktiska värdehöjning som investeringen gett upphov till, får inlösenbeloppet justeras i enlighet därmed. Såväl 8 kap. 21 § jordabalken som de nu föreslagna bestämmelserna om överlåtelserätt respektive inlösenskyldighet avser situationer då det på arrendestället finns egendom som tillhör arrendatorn. Bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken avser endast egendom som finns kvar på arrendestället när arrenda- torn frånträder arrendet, och kan inte tillämpas såvitt gäller arrendatorns förfoganden . De nya bestämmelserna om överlåtelse och inlösen kan däremot aktualiseras . I den mån en fråga om inlösen, t.ex. ersättningsbeloppet, inte är slutligt avgjord vid frånträdet skulle en konflikt mellan reglerna kunna vara principiellt möjlig. Bestämmelserna i förevarande paragraf skall dock gälla beträffande egendom som tillförts arrendestället i enlighet med ett tillstånd enligt 21 a §. Annan egendom som arrendatorn - före eller efter den nya bestämmelsens ikraftträdande - tillfört arrendestället avses även fortsättningsvis vara omfattad av bestämmelserna i 8 kap. 21 § jordabalken. Eftersom en speciell lagregel anses ta över en generell regel i samma ämne torde det inte vara nödvändigt att införa en särskild lagre- gel som klargör förhållandet mellan de nu angivna bestämmelserna. Har en fråga om inlösen eller överlåtelse överhuvud inte aktualiserats enligt denna bestämmelse vid arrendatorns frånträde, kommer arrendatorns egendom på arrendestället att omfattas av bestämmelserna i 8 kap. 21 § jordabalken. 31 b § Arrendatorns överlåtelserätt enligt 31 a § innebär att arrendatorn får överlåta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Om jordägaren inte som ny arrendator godtar en person som arrendatorn anvisar, får arrenderätten överlåtas till denne endast om arrendenämnden funnit att jordägaren skäligen kan nöjas med honom. Sådan prövning kan ske beträffande flera tänkbara förvärvare. Har överlåtelsen inte fullbordats från arrendatorns erbjudande om inlösen, får överlåtelse inte ske utan att jordägaren på nytt erbjudits att lösa investeringen enligt 31 a §. Överlåtelse till den som genom beslut av arrendenämnd eller fastighetsdomstol godtagits som ny arrendator får dock alltid ske från den tidpunkt då talan inte kan föras mot beslutet, om förfarandet i arrendenämnden inletts före treårsfristens utgång. (Jfr 31 a § i kommitténs förslag) Paragrafen innehåller bestämmelser om den överlåtelserätt som arrendatorn erhåller, om han utfört en investering enligt 21 a §. Som framgår av 31 a § gäller överlåtelserätten endast under förutsättning att jordägaren inte åtagit sig att lösa in den aktuella investeringen. Överlåtelserätten inträder antingen när jordägaren förklarat sig avstå från att anta erbjudandet om inlösen enligt 31 a § eller när det står klart att han inte iakttagit den däri angivna svarsfristen . Enligt första stycket innebär överlåtelserätten att arrendatorn får överlåta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. I likhet med vad som gäller i fråga om krav på en ny arrendator vid överlåtelse enligt 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken, bör krävas att den tilltänkte arrendatorn har jordbruksutbildning och avser att ägna sig åt att bruka arrendestället samt att han har ordnad ekonomi och även i övrigt är lämplig som arrendator. Av andra stycket framgår att arrendenämnden, i de fall då jordägaren inte godkänner en av arrendatorn anvisad förvärvare, skall pröva om denne är en person med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. prövning skall vara obligatorisk i alla de fall där jordägarens uttryckliga medgivande till överlåtelsen saknas. Överlåtelse får då ske endast om arrendenämnden funnit att personen i fråga skall godtas. Konstruktionen med en sådan obligatorisk förhandsprövning av förvärvarens kvalifikationer innebär att arrenderätten kan komma att förverkas, om arrendatorn överlåter arrenderätten utan att avvakta arrendenämndens beslut (se 8 kap. 23 § första stycket 4 jordabalken). Med hänsyn till risken att arrendenämndens prövning mynnar ut i ett beslut enligt vilket en anvisad person inte kan godtas skall olika tänkbara förvärvares lämplighet kunna prövas i ett sammanhang. Detta kan bringa ned tidsåtgången avsevärt t.ex i ett fall där det från början är osäkert om en tänkbar förvärvare uppfyller lagens krav. beslut skall kunna klandras till fastighetsdomstol, som skall utgöra sista instans vid prövning enligt förevarande bestämmelse. Detta framgår av tillägg till bestämmelserna i 8 kap. 31 och 33 §§. Det har inte ansetts rimligt att ge ett avstående eller ett uteblivet svar på erbjudandet om inlösen den verkan att jordägaren därefter, för hela arrendatorns återstående tid på arrendestället, skall vara avskuren från möjlighet att lösa in investeringen. I tredje stycket har därför ställts upp en tidsgräns för överlåtelserätten . Tiden räknas från det att jordägaren erhöll det skriftliga erbjudandet om inlösen från arrendatorn. Innebörden av regeln är att arrendatorn, om en överlåtelse inte fullbordats inom treårsfristen, åläggs en skyldighet att på nytt erbjuda jordägaren att lösa investeringen. Ett sådant upprepat erbjudande får samma verkan som det ursprungliga erbjudandet. Om jordägaren avslår erbjudandet eller försitter svarsfristen , har arrendatorn möjlighet att överlåta arrenderätten. Den angivna treårsregeln är försedd med ett undantag. Om frågan om förvärvarens lämplighet anhängiggjorts i arrendenämnden inom treårsfristen och den tilltänkte förvärvaren sedermera, genom beslut av arrendenämnden eller - efter klandertalan - fastighetsdomstolen, godtas som ny arrendator, skall överlåtelse alltid få ske till denne från den tidpunkt då talan inte kan föras mot beslutet. Detta innebär således att frågan om överlåtelse kan skjutas upp i avvaktan på ett avgörande om förvärvarens lämplighet. Om avgörandet innebär att förvärvaren är godtagbar, skall överlåtelse ske från den tidpunkt då kan föras mot arrendenämndens beslut eller - om avgörandet meddelats av fastighetsdomstol - från domstolens icke överklagbara dom. Det nu nämnda undantaget kan få betydelse såväl när beslutet om den tilltänkta förvärvarens lämplighet meddelas före treårsfristens utgång som när det meddelas därefter. I de situationer då ett slutgiltigt beslut föreligger mindre än före treårsfristens utgång innebär regeln att parternas tid att avsluta överlåtelsen förlängs något. Risken för att de skall hamna i tidsnöd på grund av att beslutet meddelats så sent minskar härigenom. Parterna riskerar inte heller att överlåtelserätten elimineras på grund av att klandertiden inte hinner löpa ut före treårsfristens utgång. Om överlåtelsen i de nu nämnda undantagsfallen inte fullbordas från den tidpunkt då talan inte kan föras mot beslutet, skall jordägaren i enlighet med huvudregeln erbjudas att lösa in investeringen. 7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 1 § som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har till uppgift att1. medla i arrendetvist, 2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bo- stadsarrende eller fiskearrende eller av avtal om jakträttsupplåtelse eller om villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b § samma balk ankommer på arrendenämnd, 3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken eller 3-6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 4. vara skiljenämnd i arrendetvist, 5. pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen. Tillägget till paragrafen är föranlett av att arrendenämnd fortsättningsvis även skall pröva frågor enligt de nya bestämmelserna i 9 kap. 21 a och 31 b §§ jor- dabalken om investeringstillstånd samt om en tilltänkt förvärvare av arren- derätten skall anses godtagbar som ny arrendator. 17 § Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. får också föranstalta om annan nödvändig utredning. I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från . Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen. I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig. Det ankommer normalt på parterna själva att skaffa fram den utredning som behövs för att nämnden skall kunna bedöma tvisten. I denna paragraf ges nämnderna vissa möjligheter att föranstalta om utredning. Med anledning av den nya bestämmelsen i 9 kap. 21 a § jordabalken görs ett tillägg till paragrafen. I ärenden om tillstånd till investering enligt 9 kap. 21 a § jordabalken skall arrende- nämnden, liksom när det gäller ärenden om bl.a. byggnadsskyldighet, inhämta yttrande från . Sammanfattning av betänkandet Historiska arrenden (SOU 1991:85) Sedan bifallit lagutskottets hemställan i 1989/90:LU6 och gett regeringen till känna att det bör införas en friköpsrätt vid historiska arrenden uppdrogs åt denna kommitté att lägga fram förslag till lagstiftning i ämnet. I enlighet härmed presenteras i detta betänkande förslag till en lag om friköpsrätt vid historiska arrenden och till vissa följdändringar i annan lagstiftning. Enligt den föreslagna lagen om friköpsrätt vid historiska arrenden skall en arrendator till jord som omfattas av ett i lagen närmare definierat begrepp - historiskt arrende - under vissa särskilda förutsättningar ha rätt att lösa in den fasta egendom som omfattas av arrendet. Såvitt gäller en för lagförslaget central kategori jord, nämligen den som i äldre tid gick under benämningen frälsejord, är den ideologiska bakgrunden till inlösenrätten förknippad med att den nuvarande arrendeavgiften i viss utsträckning kan härledas ytterst ur en tidigare föreliggande beskattningsrätt. Detta är dock bara en utgångspunkt. Den diskussion som lett fram till vårt uppdrag har som grund för att införa en friköpsrätt anfört förhållanden hänförliga till i första hand arrendatorssidan. Grunden för den föreslagna inlösenrätten kan i korthet beskrivas så, att i ett fall där arrendestället i generationer bebotts och brukats av arrendatorer tillhörande samma släkt har arrendatorerna och deras familjer fått mycket starka såväl ekonomiska som personliga bindningar till arrendestället, medan motsvarande bindningar typiskt sett är betydligt svagare på jordägarsidan varför förhållandena på brukarsidan motiverar att den nuvarande arrendatorn ges rätt att få nyttjanderätten om- vandlad till en äganderätt. Vårt förslag innebär att inlösenrätten skall gälla inte bara mot privata subjekt utan också mot stat, kyrka och kommun. Likväl berörs endast en ringa del av den jordbruksmark som arrenderas. Uppskattningsvis rör det sig om av det totala antalet arrenderade företag. Som benämning på inlösenrätten används termen friköpsrätt. Termen anknyter till den diskussion som förts angående införandet av en inlösenrätt av här ifrågavarande art. Ordet friköpsrätt indikerar dels att arrendatorn tillförs en rätt att under de i lagen angivna förutsättningarna förvärva arrendestället även mot jordägarens vilja, dels att rättigheten bygger på att man på arrendatorssidan har en besittningsrätt till egendomen. Enligt förslaget skall en arrendator inte med bindande verkan för framtiden kunna avstå från friköpsrätten. Som en grundläggande förutsättning för att friköpsrätt skall kunna föreligga gäller alltså att jorden omfattas av lagens definition av begreppet historiskt arrende. Den valda definitionen innebär att ett historiskt arrende skall anses föreligga när det är sannolikt att den helt övervägande delen av ett arrendeställe inte varaktigt brukats av fastighetens ägare. Friköpsrätten har begränsats till att avse vissa jordbruksarrenden och bostadsarrenden. I fråga om jordbruksarrenden föreslås att friköp skall få ske om huvuddelen av arrendestället före den dag då talan om friköp väcks innehafts och stadgivarande bebotts av arrendatorn eller någon honom närstående. Motsvarande förutsättningar föreslås gälla beträffande bostadsarrenden. Här har friköpsrätten emellertid också begränsats till sådana upplåtelser som på visst sätt kan härledas ur ett tidigare jordbruksarrende i släkten. I lagförslaget ges en särskild definition på vilka som skall anses som närstående. Med närstående avses make och förutvarande make, deras barn, föräldrar och syskon samt föräldrarnas föräldrar och syskon. De omtalade reglerna har kompletterats med en bestämmelse, enligt vilken man i vissa fall kan göra undantag från friköpsrätt. Som ett krav för att friköpsrätt skall föreligga föreslås gälla att det finns en rätt till förlängning av arrendeavtalet. Dessutom innehåller förslaget en s.k. jordägarventil; friköp skall inte få ske om det av särskilda skäl skulle vara oskäligt mot jordägaren. Friköp skall vägras även i ett fall där egendom skall inlösas enligt 16 § lagen om avveckling av fideikommiss. Förslaget innebär att arrendatorn inte är skyldig att lösa arrendestället men att han när som helst skall kunna påkalla friköp. Huvudregeln föreslås vara att friköpsrätten skall gälla också mot en ny ägare. Under hänvisning till att jordägaren annars skulle komma att åsamkas förmögenhetsförluster föreslår vi emellertid här den betydelsefulla begränsningen att en arrendator som har rätt till hembud enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället måste vidta åtgärder för att genomföra ett förvärv när han får ett sådant hembud. Underlåter han i ett sådant läge att förvärva arrendestället skall friköpsrätten upphöra att gälla mot den som därefter förvärvar egendomen från den jordägare som gjorde hembudet. Det bör betonas att arrendatorn, för att undgå risken att mista sin friköpsrätt utan att först ha fått ett hembud, måste ha en giltig intresseanmälan registrerad hos inskrivningsmyndigheten. Friköpsrätten föreslås som huvudregel avse arrendestället i dess omfattning när talan om friköp väcks. I vissa fall skall dock avvikelser kunna göras, t.ex. i form av gränsjusteringar, andra justeringar för att främja en god fastighetsindelning och till förebyggande av betydande olägenheter för jordägaren. Friköpet skall gälla också sådana eventuella tillbehör till fastigheten som inte omfattas av arrendet. Ett friköp föreslås få ske utan hinder av bestämmelserna i fastighetsbildnings- lagen, förköpslagen eller jordförvärvslagen. Som huvudregel föreslås gälla att ett friköp skall avse alla de rättigheter som jordägaren har till fastigheten. Sådana särskilda rättigheter till fastigheten som tillkommer annan än den från vilken friköpet sker skall däremot bestå. Här föreslås bestämmelserna i 7 kap. 27 och 28 §§ jordabalken gälla. Föreligger särskilda skäl, såsom när rättigheten tillkommer en juridisk person som kontrolleras av jordägaren, skall i stället kunna förordnas att rättigheten skall upphöra. I det fall andel i samfällighet eller särskild rätt hör till den fastighet varifrån friköp sker föreslås bestämmelserna i 2 kap. 5 § och 10 kap. 4 § fastighetsbildningslagen gälla. Med undantag för sådana fordringar som åtnjuter förmånsrätt enligt 6 § 1. förmånsrättslagen skall det friköpta områdets ansvar för fordran upphöra i och med friköpet. I enlighet med bestämmelserna i 6 kap. 14 § jordabalken upphör också inteckningen att gälla i friköpt område. I samband med ett friköp kan vid behov förordnas att servitut skall bildas, ändras eller upphävas. När det gäller den ersättning som skall erläggas för det friköpta området följer den föreslagna lagen regleringen i expropriationslagen. Gäller friköpet en hel fastighet skall arrendatorn alltså som huvudregel betala löseskilling med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Är det i stället fråga om en del av en fastighet skall betalas intrångsersättning motsvarande den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom friköpet. Om det uppkommer ekonomisk skada för fastighetsägaren skall även denna ersättas.