prop · GI0314 · 1995-01-01 00:00:00 — Sammantaget finns det inte anledning att anta att statens kostnader kommer att öka till följd av de föreslagna bestämmelserna. Enligt förslagen i denna proposition ersätts den gamla mäklarlagen av en ny. Den nya lagen bygger helt på den gamla. Nya paragrafer har kommit till och gamla be- stämmelser har ändrats. En del av bestämmelserna i den nya lagen är dock identiska med de gamla reglerna eller ändrade endast i språkligt hänseende. När det gäller den senare kategorin lämnas i författningskommentaren endast hän- visningar till de uttalanden som gjordes när de gamla bestämmelserna kom till. Paragrafindelningen i propositionens lagförslag överenstämmer helt med förslaget i promemorian. 1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Paragrafen är oförändrad i förhållande till mäklarlag (specialmo- tivering, se prop. 1983/84:16 s. 27 f., 51 f. och 62 f.). Genom att ett tidigare undantag från tillämpningsområdet upphävs (se nedan under 2 §) får vissa tillämpningsfrågor större aktualitet . Det gäller särskilt frågan om vem som kan anses "yrkesmässigt förmedla" (jfr vad som anförts i avsnitt 15 härom). 2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §§. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten. I paragrafen har hänvisningarna till andra bestämmelser i lagen anpassats till den ändrade paragrafnumreringen (specialmotivering, se prop. 1983/84:16 s. 28 f., 51 f. och 62 f.). Motsvarande paragraf mäklarlag innehöll ett andra stycke med föreskrifter om att viss förmedling av bostadsrättsupplåtelser undantogs från lagens tillämpningsområde. Beträffande förarbeten till den upphävda bestämmelsen se bet. 1983/84:LU10 och bet. 1990/91:LU8. De överväganden som lett till att undantagsbestämmelsen upphävs finns i avsnitt 15. 3 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i . Paragrafen, som är ny, innehåller en bestämmelse om lagens tillämplighet när ett förmedlingsuppdrag har anknytning till utlandet. Bakgrunden till bestämmelsen har behandlats i avsnitt 6. Bestämmelsen innebär att lagen skall tillämpas när en väsentlig del av en mäklares förmedlingsuppdrag utförs i , oavsett var fastigheten är belägen. Som en första förutsättning för att lagen skall bli tillämplig gäller att förmedlingen har ägt rum som ett led i yrkesmässig fastig- hetsmäklarverksamhet. Vad som avses med att verksamheten bedrivs yrkesmässigt skall bedömas enligt 1 §. Verksamheten kan bedrivas av en mäklare som har sitt hemvist här i landet. Mäklaren kan också vara anställd i ett företag som har sitt säte eller ett fast driftsställe i . Under vissa förhållanden kan mäklarlagen bli tillämplig på mäklarverksamhet som bedrivs i , utan att mäklaren har hemvist här eller är anställd vid ett företag som har sitt säte här eller ett fast driftsställe här. Under förutsättning att verksamheten bedrivs yrkesmässigt på det sätt som avses i 1 §, kan mäklarlagen bli tillämplig om en utländsk mäklare vistas i för att här som ett led i sin yrkesmässiga verksamhet förmedla ett antal fastigheter och därefter återvänder utomlands. Att en väsentlig del av förmedlingsuppdraget skall vara utfört i för att lagen skall tillämpas, innebär att från tillämpningsområdet undantas sådana fall där förmedlingsuppdraget har en så svag anknytning till att det inte kan anses motiverat att uppdraget skall regleras av lagen. I avsnitt 10.2 har framhållits att tyngdpunkten i mäklaruppdraget ligger i att anskaffa en för uppdragsgivaren lämplig avtalspart och att det huvudsakligen är för det arbetet som mäklaren får sin provision. Det är med den utgångspunkten som denna bestämmelse är utformad. Marknadsföringen och de första kontakterna med presumtiva kunder är så viktiga delar av förmedlingsarbetet att de momenten tillsammans i detta sammanhang får anses utgöra en väsentlig del av förmedlingsuppdraget. Lagen skall alltså vara tillämplig på förmedlingsuppdraget i dess helhet när en mäklare marknadsför utländska objekt här och har kontakt med spekulanter här. Detta gäller oavsett om mäklaren dessutom biträder vid köpeförhandlingar, kontraktsskrivning eller andra moment och utför detta arbete utanför . Detta betyder alltså att mäklarverksamhet i , även när den uteslutande avser förmedling av utländ- ska objekt, är underkastad mäklarlagens regler utan någon begränsning. Utanför lagens tillämpningsområde faller däremot den situationen att en utländsk mäklare annonserar i svenska tidningar och de presumtiva köparna sedan är hänvisade att kontakta mäklaren på dennes hemort. Då kan det inte anses att en väsentlig del av förmedlingsuppdraget utförs i . Om en mäklare som annars huvudsakligen bedriver verksamhet utomlands utför själva förmedlingsarbetet i ett uppdrag i , blir lagen alltså tillämplig och det även om han har fått uppdraget av en utländsk kund. Använder sig en sådan mäklare i stället av en medhjälpare i som fått i uppdrag att utföra uppgifter som den utländske mäklaren annars själv skulle ha utfört i sin egenskap av mäklare, blir bedömningen en annan. Mäklarlagen blir tillämplig på det förmedlingsarbete som medhjälparen utför. Denne måste då vara registrerad som fastighetsmäklare och han ansvarar gentemot säljaren och köparen enligt mäklarlagen. Även om en köpare tar den första kontakten med en mäklare utomlands kan lagen bli tillämplig. Som har sagts tidigare är visserligen själva förmedlingsarbetet tyngdpunkten i mäklarens uppdrag. Andra moment som ingår i mäklarens uppdrag, t.ex. biträde vid köpeförhandlingar och kontraktsskrivning, kan dock utgöra väsentliga delar av uppdraget. Om sådana delar av uppdraget utförs i , kan lagen vara tillämplig enligt denna bestämmelse. Paragrafen har utformats i enlighet med Lagrådets förslag. 4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag inte frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk. Paragrafen har överförts oförändrad års mäklarlag (specialmotivering, se prop. 1983/84:16 s. 29). 5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos . Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. Närmare bestämmelser om meddelas av regeringen. Fastighetsmäklare registrerades tidigare hos i det län där mäklaren huvudsakligen var verksam (se 4 § mäklarlag och prop. 1983/84:16 s. 30 och 64). I fastighetsmäklarlagen föreskrivs nu att fastighetsmäklare skall registreras hos en för hela landet gemensam myndighet, . Frågan om vem som skall sköta registreringen av mäklare behandlas i allmänmotiveringen, avsnitt 7.2 och 7.3. De närmare förutsättningarna för registrering behandlas i 6 §. I andra stycket lämnas en upplysning om att regeringen meddelar närmare bestämmelser om . 6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han 1. inte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § , 2. har försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom, om han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§, 3. har tillfredsställande utbildning, 4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt 5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registre- ringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig avgift bestäms av regeringen. Paragrafen motsvarar 5 § i den gamla fastighetsmäklarlagen. Den behandlar villkoren för registrering enligt 5 § och därmed även frågan om behörighet att bedriva yrkesmässig fastighetsförmedling (specialmotivering, se prop. 1983/84:16 s. 30 f. och 54 f.). I första stycket har fyra ändringar gjorts i förhållande till den äldre mäklarlagen. I punkt 1 har näringsförbud förts in. Kravet på det obligatoriska försäkringsskyddet i punkt 2 anges utan föreskrift om belopp. I en ny fjärde punkt har uppställts kravet att den som ansöker om registrering avser att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare. Slutligen har i punkt 5, som motsvarar tidigare punkt 4, införts ett uttryckligt krav på redbarhet. Frågorna har behandlats i avsnitt 9.2. I första stycket 1 har efter förslag från Lagrådet en uttrycklig föreskrift förts in om att den som är underkastad näringsförbud inte kan vinna registrering som mäklare. Mäklaren skall enligt första stycket 2 ha en försäkring för skadestånds- skyldighet som kan drabba honom, om han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§. Som framgår i avsnitt 9.2 skall de närmare försäkringsvillkoren - däribland försäkringsbeloppets storlek - regleras i förordning. Lagtexten har justerats i enlighet med Lagrådets förslag. Kravet i första stycket 4 på att den sökande skall ha för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare för att registrering skall kunna ske skall, som har framhållits i avsnitt 9.2, ses mot bakgrunden av att det skulle motverka lagens syfte om det vore möjligt att starta eller återuppta verksamhet som mäklare efter den teoretiska utbildningen. Det kan naturligtvis inte bli fråga om någon närmare kontroll av de uppgifter som en sökande lämnar, utan registreringsmyndigheten får som regel godta den sökandes uppgifter, såvida det inte finns anledning till annat. Närmare anvisningar om vad som fordras av ansökningen i berört hänseende bör - liksom tidigare - ges i förordning. I förhållande till vad som gäller enligt paragrafens tidigare lydelse innebär de ändrade kraven på den sökandes allmänna lämplighet en skärpning. De gamla reglerna var utformade särskilt med tanke på de mäklare som vid tiden för den lagens ikraftträdande var yrkesverksamma och därför skulle inlemmas i registre- ringsförfarandet. För att möjliggöra en smidig övergång till det nya systemet fanns det skäl att ställa kraven på den allmänna lämpligheten förhållandevis lågt. Utgångspunkten är nu en helt annan. I stället för redan yrkesverksamma mäklare avser ansökningarna nu - bortsett från ett fåtal personer som på grund av avregistrering eller av andra skäl inte varit yrkesverksamma - uteslutande personer som söker behörighet för att utöva fastighetsmäklaryrket. Den förändrade situationen ger anledning att ställa högre krav på den sökandes allmänna lämplighet än vad som följer av den gamla lagen. Liksom tidigare är inte avsikten att prövningen av den personliga lämpligheten skall ta sikte på sökandens fallenhet för mäklaryrket. Det i punkt 5 införda redbarhetsrekvisitet är avsett att markera att prövningen i stället skall ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. Regelmässigt bör , såsom tidigare förekommit vid registrering, kontrollera om en sökande förekommer i polis- register eller i utsökningsregistret. När det gäller anteckningar i polisregister är det i första hand fällande domar beträffande förmögenhetsbrott, ekonomisk brottslighet och våldsbrott som bör uppmärksammas. Några konkreta anvisningar om hur en fällande dom skall påverka möjligheten till registrering kan av uppenbara skäl inte ges. Många faktorer påverkar bedömningen. Exempelvis bör beaktas hur långt tillbaka i tiden brottsligheten ligger, brottets art och svårhet, om det är fråga om ett enstaka brott eller flera och om det har förekommit upprepade lagföringar. En generell utgångspunkt för lämplighetsbedöm- ningen i berört hänseende bör vara att registrering skall medges endast om det vid en samlad bedömning av omständigheterna i ansökningsärendet finns anledning att utgå ifrån att sökanden trots den dokumenterade brottsligheten kan anses vara lämplig som fastighetsmäklare. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Inte heller här går det att ange några fasta hållpunkter för bedömningen utan den får ske enligt samma principer som angivits i fråga om vilken verkan begångna brott skall ha i registreringsärendet. När det vid prövningen enligt punkt 5 framkommer omständigheter som ger anledning till tveksamhet huruvida registrering bör medges, bör den sökande regelmässigt beredas tillfälle att yttra sig och komplettera ansökningen. I andra stycket lämnas upplysning om att regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer meddelar närmare bestämmelser om villkoren för registrering och om registreringsförfarandet. Registreringsavgift och årlig avgift bestäms av regeringen. 7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 § utövas av . Nämnden skall se till att fastighetsmäklarna i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag. En registrerad mäklare är skyldig att låta granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. Paragrafen, som är ny, innehåller i första stycket en bestämmelse som ger ansvaret för den löpande tillsynen över fastighetsmäkla- re. I andra stycket ges ramarna för nämndens befogenheter i tillsynsarbetet. Frågorna har behandlats i avsnitt 7.4. Första stycket anger att i rollen som tillsynsmyndighet ligger att skall ta upp och utreda inte bara sådana ärenden som aktualiseras genom en anmälan mot en mäklare utan nämnden bör också ta egna initiativ för att undersöka förhållanden som kommer till dess kännedom på annat sätt. Uppslag till sådana initiativ kan fås exempelvis genom att något visst fall har uppmärksammats i massmedierna eller via mäklares annonsering. Det skall också stå nämnden fritt att i tillsynsarbetet ta upp och utreda frågor utan att det har föranletts av misstankar mot någon speciell mäklare. Det kan t.ex. vara fråga om att nämnden finner anledning att bland ett antal mäklare undersöka om det mer allmänt tillämpas en viss praxis som nämnden funnit skäl att ingripa mot i ett konkret fall. Om nämnden ingriper mot en mäklare, bör den se till att mäklaren rättar sig efter det beslut som nämnden meddelat. Gör mäklaren inte det, bör nämnden snabbt ingripa med nya åtgärder. Som nämnts i avsnitten 7.3 och 7.4 kan inhämta kunskaper från andra myndigheter och från annat håll, bl.a. branschorganisationerna och andra som har kännedom om förhållanden på fastighetsmarknaden. I vilka fall det skall ske får avgöras av nämnden i det enskilda fallet. Det kan förutsättas att nämnden inom sig kommer att få en sådan sammansättning att den kommer att ha tillgång till information om förhållandena i branschen. I andra stycket anges vilka skyldigheter mäklaren har att medverka vid utredningsarbete i tillsynsärenden. Mäklaren är skyldig att ge nämnden tillgång till alla de handlingar som kan vara av betydelse i det ärende som utreds. Han är också skyldig att lämna nämnden de uppgifter som begärs för tillsynen. Inte bara handlingarna i enskilda förmedlingsuppdrag omfattas av bestämmelsen, utan den omfattar även andra handlingar ur vilka information kan hämtas, exempelvis bokföringen i mäklarens rörelse. I 22 § bokföringslagen (1975:125) finns en bestämmelse om näringsidkares skyldighet att arkivera handlingar. Skulle det efterfrågade materialet vara lagrat på data, innebär det naturligtvis inget undantag från mäklarens skyldighet att hålla det tillgängligt för nämndens granskning. Om en mäklare inte låter göra en sådan granskning som bestämmelsen medger eller om mäklaren vägrar att lämna uppgifter som begärs för tillsynen, kan nämnden avregistrera mäklaren med stöd av 8 § första stycket 3. Frågan om avregistrering i dessa fall, där det närmast blir fråga om beslut på formella grunder, behandlas närmare i författningskommentaren i anslutning till den bestämmelsen. 8 § skall återkalla registreringen för den fastig- hetsmäklare som 1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §, 2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller 3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Ett beslut om återkallelse gäller . Om det kan anses vara tillräckligt, får i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas. Paragrafen motsvarar 6 § i den gamla lagen. Den behandlar de påföljder - återkallelse av registrering, alternativt varning - som står till buds vid ingripande mot mäklare som inte längre uppfyller kraven för registrering, som inte har betalat föreskriven registreringsavgift eller som handlat i strid med de regler som gäller för en mäklare enligt denna lag. Förutom att paragrafen har omredigerats, har i första styckets tredje punkt tagits in en ny generell regel som innebär att avregistrering respektive varning står tillsynsmyndigheten till buds i samtliga fall när en mäklare handlar i strid med någon bestämmelse i lagen. Första punkten hänvisar till de krav som ställs upp i 6 § och som gäller för prövningen av en ansökan om registrering. Genom att den paragrafen har ändrats i ett par hänseenden, har förutsättningarna för ingripande med stöd av första punkten vidgats på motsvarande sätt. Den ena ändringen i 6 § gäller en ny förutsättning för att registrering skall beviljas. Den sökande skall ha för avsikt att vara verksam som fastighetsmäklare. Genom första punktens hänvisning till 6 § gäller denna förutsättning på motsvarande sätt en registrerad mäklare. Av denne krävs att han skall vara fortsatt yrkesverksam för att få behålla registreringen. Ett kortare avbrott i yrkesverksamheten, t.ex. i samband med barns födelse, militärtjänstgöring eller vidareutbildning skall inte föranleda avregistrering. Men den som tills vidare har upphört med sin verksamhet eller som för av någon anledning har valt att inte bedriva verksamhet som fastighetsmäklare har inte rätt att behålla registreringen. I dessa fall får vederbörande göra en ny ansökan, om det blir aktuellt att åter ta upp verksamheten. Prövningen sker då enligt kraven och särskilt vad gäller utbildningskraven kan situationen då ha förändrats. Den andra ändringen i 6 § gäller kravet på den sökandes allmänna lämplighet. I punkt 5 har införts ett uttryckligt redbarhetsrekvisit. Som framgår av specialmotiveringen till den bestämmelsen skall den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet bedömas i förhållande till de krav som bör ställas på en mäklare med hänsyn till den förtroendeställning i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart som mäklaren intar. Motsvarande bedömning skall, till följd av första punktens hänvisning till 6 §, göras även beträffande en registrerad mäklare. Det är då inte fråga om att granska mäklarens agerande i hans yrkesmässiga verksamhet. Den bedömningen sker enligt punkt 3. Vad det gäller är sådana förhållanden som, utan att de har någon direkt koppling till mäklarens yrkesmässiga verksamhet, så allvarligt påverkar tilltron till mäklarens förmåga att sköta sina uppgifter att en återkallelse av registreringen bör övervägas. Förutsättningarna för bedömningen är något annorlunda när det gäller en yrkesverksam mäklare än när det är fråga om en person som söker sig till mäklaryrket. Generellt bör gälla att möjligheten till avregistrering skall användas något mer restriktivt än vad som är motiverat när det är fråga om att avslå en ansökan om registrering. Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de direkt är hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren har varit yrkesverksam och hur han har skött sina uppdrag under den tiden. På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller de andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses vara lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbe- dömningen skall vara att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intresse i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan. Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas sanktionsmöjligheterna inte bara till samtliga specifika bestämmelser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12 § att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. För den närmare innebörden av begreppet god fastighetsmäklarsed hänvisas till avsnitt 10.2. I detta inbegrips också det fallet att mäklaren gör sig skyldig till brott vid utförandet av uppdraget. Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen. Frågan om återkallelse av registrering kan uppkomma i några speciella situationer där beslutet måste fattas på i huvudsak formella grunder. Enligt 7 § andra stycket är en mäklare skyldig att dels låta tillsynsmyndigheten granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten, dels lämna de uppgifter som behövs för tillsynen. Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsären- det i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. En avregistrering kan naturligtvis i en del fall, beroende på tillsynsärendets art, framstå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis en mäklares ovilja att besvara tillsynsmyndighetens föreläggande. När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får nämligen anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.