prop · GI03155 · 1995-01-01 00:00:00 — Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 6. Lagrådets yttrande finns i bilaga 7. Regeringen kommer att behandla Lagrådets synpunkter, samt de ändringar som med anledning av dessa har gjorts i förslaget, i avsnitt 5.6 och 5.8 samt i författningskommentaren till bestämmelsen i 9 kap. 31 a § jordabalken. I förhållande till lagrådsremissen har också gjorts den sakliga förändringen att tvister om inlösenskyldighet och inlösenvillkor skall avgöras av fastighetsdomstol - i stället för av arrendenämnd - som första instans. Som en följd härav utgår de i lagrådsremissen föreslagna ändringarna av 8 kap. 26 § jordabalken samt 32 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vidare görs justeringar av den föreslagna lagtexten i 8 kap. 31 och 33 §§, 9 kap. 31 a § jordabalken samt i 1 och 17 §§ lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Dessutom har det gjorts vissa jämkningar av redaktionell natur i lagtexten. De angivna ändringarna är samtliga av enkel beskaffenhet. Regeringen bedömer därför att ett yttrande av Lagrådet i dessa delar inte skulle tillföra ärendet något av betydelse. 4 Behovet av lagregler om investeringar i arrendejordbruk och om friköpsrätt vid s.k. historiska arrenden De nu gällande lagreglerna på arrendeområdet innebär att möjligheten för jordbruksarrendatorer att erhålla kompensation för gjorda investeringar till stor del är beroende av att en överenskommelse härom träffas med jordägaren. Om en sådan överenskommelse inte träffats när arrendeförhållandet upphör och om jordägaren då inte är villig att lösa in investeringen, får arrendatorn visserligen föra bort egendomen. En sådan åtgärd torde dock i praktiken ofta vara förenad med så stora kostnader att den framstår som ekonomiskt oförsvarbar. Förutom kostnader för eventuell nedmontering och bortforsling skall beaktas de kostnader som kan uppstå för att återställa arrendestället i tjänligt skick efter bortförandet av egendomen. I många fall torde det också överhuvudtaget vara omöjligt att skilja den berörda egendomen från arrendestället utan att förstöra den. I fall då den aktuella investeringen av praktiska eller ekono- miska skäl inte kan skiljas från fastigheten följer av nu gällande regler på området att den kommer att tillfalla jordägaren utan lösen. För den berörda arrendatorn kan det innebära mycket stora kapitalförluster vare sig han tvingas föra bort sin investering från arrendestället eller får lämna kvar den. Reglerna torde också leda till att arrendatorn - om överenskommelse inte träffas med jor- dägaren - har svårt att finansiera investeringen genom att använda den som kreditsäkerhet, t.ex. inom ramen för institutet företagshypotek. Det kan ju inte med säkerhet sägas att arrendatorn - eller hans långivare - vid en obestämd framtida tidpunkt kommer att kunna tillgodogöra sig det ekonomiska värdet av investeringen. Denna omständighet torde ofta inverka negativt på arrendatorernas kreditvillkor. De ovan angivna förhållandena har medfört ett ogynnsamt investeringsklimat för de arrendatorer som inte kunnat träffa investeringsavtal med jordägarna. Risken att förlora det kapital som måste satsas för att möjliggöra en investering får naturligen många arrendatorer att tveka. Som arrendekommitté uttalat har därför frånvaron av avtal fått till följd att önskvärda investeringar i arrendejordbruket ibland har uteblivit. Om det inte tillskapas ett generellt skydd för investeringar i arrendejordbruket kommer det att finnas en uppenbar risk för att dessa - särskilt i tider som präglas av sämre lönsamhet - kommer att få allt svårare att konkurrera med jordbruk som drivs på självägd mark. Det bör i detta sammanhang beaktas att arrendejordbruken utgör en mycket stor andel av den totala jordbruksnäringen i ; av åkerareal är utarrenderad. De nu angivna problemen har också en internationell aspekt. Den pågående avregleringen av det svenska jordbruket och anpassningen till internationella förhållanden inom bl.a. EU innebär att den svenska jordbruksnäringen kommer att utsättas för hårdare konkurrens från andra länder. För att svenska jordbrukare skall kunna hävda sig i konkurrensen kommer det att bli allt viktigare att nya investeringar kommer till stånd. Det finns risk för att ett stort antal jordbruksföretag kommer att slås ut, om inte behovet av investeringar tillgodoses. Mot bakgrund av att framtidens jordbrukssektor kan förväntas vara beroende av investeringar måste en reform som innebär ett förbättrat investeringsklimat för jordbruksarrendatorer betecknas som angelägen. Behovet av en reform av ovan angivet slag har påtalats i olika sammanhang. Frågor rörande skyddet för arrendatorernas investeringar har debatterats . Kraven på en generell lagreglering om skydd för jordbruksarrendatorernas investeringar har återkommit ständigt. Denna fråga har vidare varit föremål för en hearing i lagutskottet. Vid denna framhöll företrädare för såväl jordägare som jordbruksarrendatorer att det finns ett behov av regler som skyddar arrendatorernas investeringar. De förklarade sig också beredda att medverka till en sådan reglering. Det är mot denna bakgrund som lagutskottet gjorde sitt, av godkända, uttalande om att investe- ringsfrågan på nytt borde utredas (bet. 1989/90:LU6). Även arrendekommitté, i vilken företrädare för parterna på arrendemarknaden ingått som sakkunniga, har som sin enhälliga mening framhållit att det är välbetänkt att införa ett lagreglerat skydd för arrendatorernas investeringar. Slutligen skall nämnas att behovet av en sådan lagstiftning betonats mycket starkt av ett stort antal remissinstanser i detta ärende, låt vara att andra remissinstanser inte har varit övertygade om att sådan lagstiftning behövs. Mot bakgrund av det anförda anser regeringen det vara klarlagt att det finns ett behov av ett generellt skydd för jordbruksarrendatorernas investeringar på arrendeställena. En lagstiftning med sådant innehåll bör därför införas. I likhet med ett stort antal av remissinstanserna anser regeringen att det av kommittén framlagda lagförslaget om investeringar i huvudsak är väl ägnat att ligga till grund för lagstiftning i ämnet. Förslaget kompletterar och förstärker den ställning och det skydd som arrendatorerna har. Vissa mindre jämkningar i förslaget kommer dock att behandlas i det följande. När det gäller frågan om behovet av särskilda regler om friköpsrätt vid s.k. historiska arrenden anser regeringen att bedömningen måste göras med utgångspunkt i ett rättsläge där arrendatorn har ett i lag fastslaget skydd för sina investeringar. Vid bedömningen måste vidare beaktas att en friköpsrätt aktualiserar flera rättsligt komplicerade frågeställningar. Dessa kommer att utvecklas närmare i ett senare avsnitt. Redan här vill regeringen emellertid förutskicka att - med beaktande av bl.a. att en lagreglering om skydd för arrendatorns investeringar föreslås - de skäl som talar emot en friköpsrätt är så starka att lagstiftning om detta enligt regeringens mening inte bör införas. 5 Ett generellt skydd för jordbruksarrendatorers investeringar Reglerna om jordbruksarrende återfinns i 8 och 9 kap. jordabalken. Vad gäller ansvaret för arrendeställenas skick utgår lagstiftningen från följande huvudprinciper. Arrendatorn svarar för arrendeställets vård och underhåll . Innebörden härav är att han skall vårda jord och byggnader, stå för löpande underhåll och därvid bekosta nödvändiga reparationer. Jordägarens skyldigheter innebär i huvudsak att han skall avlämna bostad som skall användas av arrendatorn eller dennes anställda i sådant skick som gällande hälsoskyddslagstiftning anger samt att han i vissa fall skall bygga om en anläggning på arrendestället eller ersätta den med en ny (den s.k. byggnads- skyldigheten). Något förenklat kan sägas att arrendatorn ansvarar för mindre skador som faller under det normala löpande underhållet och att jordägaren ansvarar för de största skadorna. Jordägaren skall i princip svara för den nödvändiga förnyelsen av arrendestället. Parternas ekonomiska mellanhavanden avseende den gångna arrendeperioden regleras vid avräkning enligt 9 kap. 23 § jordabalken. I första hand gör man då en avstämning av underhållsläget, men även ersättningsfrågor av annat slag kan regleras. Om inte annat avtalats skall avräkningen grundas på syn vid avräkningsperiodens början och slut. Avräkning skall ske när arrendestället avträdes eller vid den tidigare tidpunkt som parterna träffat avtal om. Avräkning skall också ske vid förlängning av arrendeavtalet om det förflutit från tillträdet eller från närmast föregående avräkning. Jordbruksarrendatorer - liksom andra typer av nyttjanderättshavare - är som huvudregel inte berättigade till ersättning av jordägaren för utförda förbättringar på arrendestället. Det finns dock vid jordbruksarrende undantag från denna princip som kommer att beröras i det följande. Vad först avser situationen när arrendatorn tillträder arrende som omfattar bostad åt honom eller hans anställda (gårdsarrende) följer av bestämmelsen i 9 kap. 17 § jordabalken att jordägaren skall avlämna bostaden i det skick som föreskrivs i gällande hälsoskyddslagstiftning. Frågor om detta skall avgöras vid syn. Finner synemännen att bostaden inte uppfyller hälsoskyddslagstiftningens krav, skall de föreskriva vilka åtgärder som skall vidtas för att avhjälpa bristen. De skall också fastställa beräknad kostnad samt utsätta inom vilken åtgärderna skall vara vidtagna. Underlåter jordägaren att vidta de angivna åtgärderna inom utsatt tid, får arrendatorn utföra dem i hans ställe. Arrendatorn har då rätt till ersättning, motsvarande den fastställda beräknade kostnaden, när arbetet fullbordats. Är bristen inte endast av ringa betydelse, får han istället säga upp avtalet. För tid då arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatorn också rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften samt ersättning för skada. I övrigt saknas bestämmelser som direkt tar sikte på det skick som arrendestället skall ha på tillträdesdagen. Jordägaren kan dock, i avtalet, göra åtaganden i detta hänseende. Om arrendatorn har avhjälpt en tillträdesbrist som inte omfattas av bestämmelserna i 9 kap. 17 § jordabalken, har han enligt 9 kap. 16 § jordabalken också rätt till ersättning av jordägaren. Denna ersättningsrätt, som inte omfattar sådan del av arrendestället som enligt avtalet är undantagen från arrendatorns underhållsskyldighet, kan göras gällande först i samband med att avräkning sker. Jordägarens tidigare nämnda byggnadsskyldighet inträder dels när myndighet meddelat ett beslut som innebär att arrendestället inte får användas på avsett sätt utan att en befintlig anläggning byggs om eller en nyanläggning sker (9 kap. 17 a §), dels när byggnad, täckdikning eller annan anläggning, utan arrendatorns vållande, skadats eller förslitits så att anläggningen för att tjäna sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med en ny (9 kap. 18 §). En förutsättning för att jordägarens skyldighet enligt de nu angivna bestämmelserna skall inträda är att den aktuella anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Härutöver gäller, enligt 9 kap. 17 a § , att jordägaren befrias från sin skyldighet om arbetet ingår i arrendatorns underhållsskyldighet eller om arbetet avser en sådan del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen från underhållsskyldighet. Av 9 kap. 18 § följer att byggnadsskyldigheten enligt denna bestämmelse inte gäller beträffande hägnad eller annan anläggning av sådan art att ett fullständigt iståndsättande ingår i arrendatorns underhållsskyldighet och heller inte beträffande annan anläggning än täckdikning, om anläggningen enligt avtalet är undantagen från arrendatorns underhållskyldighet. Frågor om jordägarens byggnadsskyldighet prövas av arrendenämnden på begäran av jordägaren eller arrendatorn. Utför jordägaren inte inom skälig tid efter anmaning ett arbete som åvilar honom enligt de nu angivna bestämmelserna har arrendatorn alternativa möjligheter att agera. Han kan välja att utföra arbetet i jordägarens ställe. - på arrendatorns begäran - fastställt en beräknad kostnad för arbetet, är arrendatorn redan när arbetet fullbordats berättigad till ersättning av jordägaren med det fastställda be- loppet. Om den beräknade kostnaden inte fastställts, kan ersättningsrätten göras gällande först i samband med att avräkning sker. För den tid egendomen inte kan användas för det avsedda ändamålet eller är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada. Om bristen inte är av ringa betydelse, har arrendatorn även en möjlighet att säga upp avtalet. Sådana skador på jordägaren tillhöriga anläggningar på arrendestället som inte är så omfattande att jordägarens byggnadsskyldighet enligt 9 kap. 18 § jordabalken aktualiseras är principiellt att hänföra till arrendatorns underhållsskyldighet. Beträffande en viss kategori av sådana mindre skador, brandskador, finns en särskild bestämmelse i 9 kap. 19 § jordabalken. Av denna framgår att arrendatorn är skyldig att avhjälpa skadan. Under förutsättning att han inte vållat skadan har arrendatorn rätt till ersättning för den nödvändiga kostnaden sedan arbetet fullbordats. Har skadan orsakats av annat än brand - såsom storm, hagel, snötryck, utströmmande vatten eller olja, insekter, explosion eller åsknedslag som inte lett till brand - får arrendatorn däremot på eget ansvar själv bestämma om och när avhjälpande skall ske och någon rätt till ersättning har han inte då. Av den tvingande bestämmelsen i 9 kap. 21 § första stycket jordabalken följer vidare att jordägaren är skyldig att ersätta arrendatorn kostnad för ny täckdikning som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Denna ersättningsskyldighet inträder när arbetet fullbordats och avser då ett av arrendenämnden fastställt belopp som skall motsvara den beräknade kostnaden för arbetet. De ovan angivna bestämmelserna kompletteras av två regler som under vissa förhållanden ger arrendatorn rätt till ersättning vid en framtida avräkning enligt 9 kap. 23 § jordabalken. Dessa bestämmelser finns i 9 kap. 20 § och 21 § andra stycket jordabalken. Bestämmelsen i 20 § gäller för det fallet att arrendatorn uppfört en ny byggnad i stället för en som han mottagit. Är arrendatorn inte berättigad till ersättning för den nya byggnaden enligt 17, 17 a eller 18 §§ har han, om den nya byggnaden är lämplig för sitt ändamål eller har uppförts enligt en plan som godkänts av jordägaren, vid avräkningen rätt till ersättning för den brist som vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden. För eventuella brister på den nya byggnaden skall dock göras avdrag med belopp, motsvarande kostnaden för att avhjälpa bristen. Motsvarande regler gäller i fråga om annan anläggning som ingår i arrendet. I 9 kap. 21 § andra stycket finns slutligen en dispositiv regel enligt vilken arrendatorn är berättigad till ersättning för att han anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidtagit annan åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket. Detta gäller dock inte om åtgärden är att hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning. Ersättningen är maximerad till vad som motsvarar den nödvändiga kostnaden. Sammanfattningsvis kan anges att de lagbestämmelser som reglerar arrendatorns rätt till ersättning för utförda förbättringar på arrendestället i huvudsak avser åtgärder som beror på att det föreligger brister eller skador på befintliga anläggningar. Hit hör bestämmelserna om åtgärdande av tillträdesbrister (9 kap. 16 §), åtgärdande av brister på bostad (9 kap. 17 §), ombyggnad av befintlig anläggning eller nyanläggning på grund av myndighets beslut (9 kap. 17 a §), ombyggnad av befintlig anläggning eller nyanläggning på grund av skada eller förslitning (9 kap. 18 §), åtgärdande av brandskada (9 kap. 19 §) samt bestämmelserna om ersättning för brist på en mottagen byggnad vid uppförandet av en ny byggnad (9 kap. 20 §). Andra förbättringar än de nu nämnda, d.v.s. sådana som brukar benämnas fristående förbättringar, ger rätt till ersättning endast i begränsad utsträckning. Rätten till ersättning för sådana förbättringar regleras av 9 kap. 21 § jordabalken. Enligt denna paragrafs första stycke har arrendatorn rätt till ersättning för ny täckdikning, som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Andra stycket i samma paragraf berättigar arrendatorn till ersättning för anläggandet av markväg, förbättringar av ägoanordningen eller vidtagandet av annan åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket. Ytterligare en förutsättning för tillämpningen av 21 § andra stycket är att åtgärden inte är att hänföra till uppförande av byggnad eller täckdikning. Bestämmelsen i 21 § första stycket är tvingande, medan bestämmelsen i 21 § andra stycket är dispositiv. Utöver de nu redovisade bestämmelserna saknas det lagregler som ger jordbruksarrendatorer rätt till ersättning för utförda förbättringar på arrendestället. Arrendatorernas utsikter att kompensera sig för gjorda investeringar måste emellertid också sättas i samband med vad som gäller om möjligheterna att överlåta arrenderätten till någon annan än jordägaren. Vid en sådan överlåtelse kan ju arrendatorn tillgodogöra sig värdet av en investering han gjort. Bestämmelser om överlåtelse av arrenderätten finns i 9 kap. 31 § jordabalken. Lagens utgångspunkt är här att arrendatorn inte får överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke. Från denna huvudregel, som intagits i paragrafens första stycke, finns undantag i andra och tredje styckena. Enligt den tvingande bestämmelsen i 9 kap. 31 § tredje stycket får arrendatorn vid arrende överlåta arrenderätten till sin make eller avkomling, om det är fråga om ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag. Överlåtelserätten är dock beroende av arrendenämndens tillstånd. Tillstånd skall lämnas om jordägaren inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Beträffande arrenden som inte understiger föreligger enligt den dispositiva bestämmelsen i 9 kap. 31 § andra stycket en mera omfattande överlåtelserätt. Enligt denna regel får arrenderätten överlåtas till en person med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Innan en sådan överlåtelse får ske skall arrendatorn dock erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot skyldighet att utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren anta ett sådant erbjudande skall han lämna besked inom en månad. Undantagsbestämmelserna om arrendatorns överlåtelserätt kompletteras av särskilda bestämmelser i 31 § fjärde stycket om överlåtelserätt för arrendatorns dödsbo. Bestämmelserna innebär i princip att dödsboet får överlåta arrenderätten under samma förutsättningar som gällde för arrendatorn. I de fall en gjord investering inte omfattas av någon lagreglerad skyldighet för jordägaren att utge ersättning till arrendatorn och arrendatorn inte heller har rätt att överlåta arrenderätten är arrendatorns möjlighet att erhålla kompensation för investeringen beroende av att en överenskommelse härom träffas med jordägaren. Av särskild betydelse för dessa fall är de dispositiva bestämmelserna i 8 kap. 21 § jordabalken. Enligt denna paragraf, som gäller även för andra arrendetyper än jordbruksarrende, skall den arrendator som uppfört egen byggnad på arrendestället eller i övrigt lagt ned kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, när han frånträder arrendet erbjuda jordägaren att lösa in byggnaden eller vad som eljest utförts. Arrendatorn får föra bort egendomen om jordägaren inte inom en månad från det att erbjudandet lämnades förklarat sig villig att anta det. Arrendestället skall dock återställas i tjänligt skick. Är egendomen inte bortförd från det att arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligt ogillades tillfaller den jordägaren utan lösen. Något tvång för jordägaren att utge ersättning finns inte enligt denna paragraf. Slutligen skall nämnas att arrendatorn, enligt 9 kap. 22 § jordabalken, är skyldig att godta en skälig höjning av arrendeavgiften då jordägaren fullgjort sin byggnadsskyldighet enligt 17 a eller 18 § eller, i enlighet med bestämmelserna i 17 a § andra stycket, 18 § andra stycket eller 21 § första stycket, betalat ersättning för arbete som arrendatorn utfört. En förutsättning för att arrendeavgiften skall få höjas är dock att arrenderättens värde ökat genom arbetet. Regeringens förslag: När parterna i arrendeför- hållandet inte kan enas i frågan om en investering skall göras på arrendestället eller de närmare villkoren för den, skall arrendatorn kunna ansöka om tillstånd till investeringen. Om tillstånd lämnas och arrendatorn därefter utför investe- ringen på egen bekostnad, skall han ha rätt att överlåta arrenderätten. Innan sådan överlåtelse- rätt aktualiseras skall dock jordägaren erbjudas att i stället lösa in investeringen. De nu angivna reglerna skall inte kunna avtalas bort på förhand i arrendekontraktet. Om jordägaren löst in en investering enligt de nya bestämmelserna, skall han ha rätt till högre arrendeavgift. Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. Kommittén föreslår dock att arrendatorns rätt att utföra investering som avses i tillståndsbeslut skall inträda först sedan jordägaren beretts tillfälle att utföra denna, men avstått. Remissinstanserna: En stort antal av remissinstanserna har huvudsakligen tillstyrkt den av kommittén föreslagna modellen eller inte haft några invändningar mot den. Många remissinstanser, häribland , i stift samt , har dock ställt sig negativa till förslaget och menat att detta går alltför långt. Några har uttalat att förslaget innehåller för svensk rätt främmande tvångsmedel och att det utgör ett stort ingrepp i jordägarens rådighet som kommer att medföra en risk för att utbudet av arrendegårdar minskar samt att omsättningen av fast egendom försvåras. har ifrågasatt om förslaget är förenligt med den europeiska konventionen om de mänskliga rättigheterna (). Några arrendatorsföreningar har, som en alternativ lösning, föreslagit att bestämmelserna i 9 kap. 21 § första stycket jordabalken om jordägarens ersätt- ningsskyldighet för kostnader avseende täckdikning skall utvidgas till att omfatta byggnader och andra anläggningar. Skälen för regeringens förslag: Som framhållits i olika sammanhang är det de enskilda parterna i arrendeavtalet som har den bästa kännedomen om arrendeställets förutsättningar för en investering. Investeringar som utförs i samarbete mellan parterna har också bäst förutsättningar att bli nyttiga och lönsamma för jordbruket. I linje med det nu sagda ligger att man bör eftersträva att parterna själva skapar individuellt anpassade lösningar på uppkommande frågor angånde investeringar. Utgångspunkten för nya regler på detta område bör därför vara att parterna skall försöka lösa investeringsfrågorna i samförstånd. Lagregleringen skall således avse situationer när parterna saknar möjlighet att nå fram till en överenskommelse. har i sitt betänkande diskuterat vilka rättsföljder som skulle kunna knytas till att arrendatorn gjort en investering på arrendestället. I likhet med kommittén anser regeringen att det i praktiken endast kan bli fråga om en rätt för arrendatorn att överlåta arrenderätten eller en inlösenskyldighet för jordägaren eller en kombination av dessa båda alternativ. Parterna i jordbruksarrendeförhållanden har möjlighet att avtalsvis tillerkänna arrendatorn en mer omfattande överlåtelserätt än den som gäller enligt lag. Som arrendekommitté uttalat torde dock sådana överenskommelser inte förekomma så ofta i praktiken. Från jordägarhåll har man lagt mycket stor vikt vid befogenheten att avgöra vem som skall bruka den jord som arrenderas ut.