mot · GI02Bo412 · 1995-01-25 00:00:00 — Hyresförhandlingslagen ändrades på flera punkter fr.o.m.den 1 juli 1994. I flera avseenden gick borgerligamajoritet emot önskemål från alla parter på hyresmarknaden.Socialdemokraterna var också kritiska.Dagens hyresförhandlingssystem har successivt vuxit framunder aktiv medverkan av hyresmarknadens parter. Redan islutet av inleddes förhandlingsverksamhetengenom frivilliga avtal mellan hyresmarknadens parter.Hyresförhandlingslagen innebar att parternas roll ihyressättningen auktoriserades. I botten har dock staten ettinflytande genom en skyddslagstiftning för den enskildehyresgästen. Den allmänna hyreslagen, inte minstbesittningsskyddsreglerna i kombination medbruksvärdesregeln, är ett uttryck för detta.Genom förhandlingssystemet har det gått att kombinera enfri hyressättning med en spärr mot oskäliga hyror på helahyresmarknaden. Detta system, som garanterarhyresgästernas besittningsskydd, är överlägset en frimarknadsprissättning och har gjort det möjligt att avskaffaden statliga hyresregleringen.Rätten till förhandlingsordningInledningsvis bör understrykas att enhyresgästorganisation måste ha laglig rätt att kunna tvingaen hyresvärd till förhandlingar och hyresvärden skall, när detfinns förhandlingsordning, ha en utvidgad primärförhandlingsskyldighet.Möjlighet att stå på sidan om förhandlingssystemetDet skulle vara bra om det gick att hitta ett system som gerfrihet för de enskilda hyresgästerna att välja om man skalltillhöra förhandlingssystemet. Ett sådant system måste dockinnehålla spärrar som garanterar att det inte otillbörligt kanutnyttjas för att försämra för hyresgästerna. Den gällandelagen tillgodoser inte dessa krav.Den ursprungliga lagstiftningen hade till ändamål att ocksåutgöra ett skydd för oorganiserade hyresgäster. För attåstadkomma ett sådant skydd kombinerat med möjlighetenatt frivilligt ställa sig på sidan om kan en lösning vara att detskall krävas ett aktivt ställningstagande från en hyresgäst föratt lämna förhandlingssystemet. Detta ställningstagande börkunna göras först efter det att hyresgästen tecknat avtal omen inflyttningshyra. Normalförhållandet med en sådanordning blir alltså att man omfattas av förhandlingarna menhar möjlighet att ''reservera sig'' eller ''begära utträde ursystemet''. En sådan ordning förutsätter dock att det barafinns en förhandlingsordning för fastigheten. Dessutommåste den organisation som tar på sig förhandlingsansvarettillförsäkras en rätt till ersättning för sitt arbete, vilket deninte har med nuvarande regler.Om flera organisationer skall kunna ha förhandlingsrättsamtidigt måste det bli ett frivilligt åtagande förorganisationerna att förhandla för andra än sina egnamedlemmar.InflyttningshyrorMed nu gällande lag råder avtalsfrihet vid inflyttning.Detta förhållande kan utnyttjas så att den som erbjuderhögsta hyran kan få förtur. Detta kan leda till att nya, högrehyresnivåer etableras. går det att senare få ensådan hyra prövad men då har man redan fått sin lägenhet.Det får inte skapas utrymme för ''fri'' hyressättning närlägenheter är lediga för uthyrning. En förhandlad hyra måstedärför gälla också vid nyuthyrning.En förhandlingsordning per fastighetI varje fastighet skall endast en förhandlingsordning kunnaförekomma . Fler förhandlingsordningar hossamma hyresvärd kommer att försämra hyresgästernasmöjligheter till boinflytande. Genom de avtal somhyresgästorganisationer har med såväl allmännyttiga somprivata hyresvärdar, kan hyresgästerna påverka sinagemensamma angelägenheter och i många fall även hyran.Förutom trivselfrågor, trafik- och ordningsregler inombostadsområdet, utövas inflytandet över underhålls- ochservicefrågor.FörhandlingsersättningHyresförhandlingarna är av nytta och värde inte bara förde organiserade hyresgästerna. Gemensamma förhandlingarär praktiska för hyresvärden och innebär därmed lägrekostnader än individuella avtal. De hyresgäster som äroorganiserade har självklart nytta av förhandlingsarbetet i endel avseenden i lika stor utsträckning som de organiserade.Även samhället har nytta av förhandlingarna, eftersom deinnebär att många tvister kan undvikas som skulle föranledakostnader för rättsväsendet. Att hyresnivåerna hålls på enförhållandevis rimlig nivå innebär också att samhälletskostnader för riktade ekonomiska bidrag kan begränsas. Motdenna bakgrund är det inte rimligt att de organiseradehyresgästerna får ta det största ekonomiska ansvaret förförhandlingarna.Frågan om ersättning till hyresgästorganisation förförhandlingsarbetet behöver därför få en bättre lösning. I ingen rätt för hyresgästorganisation att erhålla någonförhandlingsersättning.Lika hyra för lika lägenhetLagkravet om lika hyra för lika lägenhet infördes för attinte hyresgäster som inte var medlemmar i enhyresgästorganisation skulle kunna missgynnas vidförhandlingarna. I nu gällande lag har kravet om lika hyrabegränsats till att omfatta hyror som fastställs inom enförhandlingsordning.Motiven för att lagreglera denna fråga har fallit. Enskildahyresgäster har rätt att ställa sig på sidan omförhandlingsordningen och kan därmed rätta till eventuellabrister. Rätten för enskilda hyresgäster att stå vid sidan avförhandlingarna måste också innebära att lika lägenheter kanfå olika hyror. har också förekommit att olikaformer av rabatter beviljas t.ex. för hyresgäster som bottlänge. Sådana rabatter torde med dagens regler inte kunnaavtalas inom ramen för förhandlingarna. Däremot finns ingethinder för en hyresvärd att ensidigt bevilja sådana. Regelnbör därför tas bort.FöreningsrättenI hyresförhandlingslagen bör införas bestämmelser tillskydd för föreningsrätten. Om lagens intentioner, med partsrätt till förhandlingsordning, den enskildes valfrihet, seriösakollektiva förhandlingar med ömsesidig respekt förföreningsfriheten skall upprätthållas är det av vikt att fåfrågan om föreningsrätten lagreglerad. Detta har blivitsärskilt märkbart efter lagändringarna som genomfördes den1 juli 1994.Mot denna bakgrund är det angeläget att ha en översyn avden nuvarande hyresförhandlingslagen för att kunnagenomföra de föreslagna förändringarna. Med hänvisning till det anförda hemställsatt som sin mening ger regeringen till känna vad imotionen anförts om förändringar i hyresförhandlingslagen.